深圳市 农产品股份有 限公司
拟 进行 股权转让 所涉 及的
上海吉 农创业投资有 限公司
股东全 部权益 价 值
评估说明
鹏信资评报字[2017]第 S075 号
评估基准日：2017 年 7 月 31 日
评估报告日：2017 年 9 月 6 日
深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司
SHENZHEN PENGXIN APPRAISAL LIMITED
中国广东省深圳市福田区福中路 29 号(彩田路口)福景大厦中座十四楼
Floor 14, Middle Block,Fujing Building, 29 Fuzhong Road, FutianDistrict,Shenzhen, China
电话(Tel):+86755-8240 6288 传真(Fax):+86755-8242 0222
直线(Dir):+86755-8240 3555 邮政编码(Postcode):518026
http://www.pengxin.com Email: px@pengxin.com
上海吉农创业投资有限公司股东全部权益价值评估说明目录
评估说明目录
目录
第一章 评估说明使用范围声明 ....................................................................................... 1
第二章 企业关于进行资产评估有关事项的说明............................................................ 1
一、 委托方及被评估企业（或者产权持有单位）概况................................... 2
二、 关于经济行为的说明 .................................................................................. 6
三、 关于评估对象与评估范围的说明 .............................................................. 6
四、 关于评估基准日的说明 .............................................................................. 7
五、 可能影响评估工作的重大事项说明 .......................................................... 7
六、 资产负债情况说明 ...................................................................................... 7
七、 资料清单 ...................................................................................................... 7
第三章 资产评估说明 ....................................................................................................... 1
第一节 资产评估说明有关释义 ....................................................................................... 1
第二节 评估对象与评估范围说明 ................................................................................... 2
一、 评估对象与评估范围内容 .......................................................................... 2
二、 实物资产分布情况及特点 .......................................................................... 2
三、 企业申报的表外资产的类型和数量 .......................................................... 3
四、 引用其他评估机构出具的报告结论所涉及的资产情况........................... 3
第三节 资产核实总体情况说明 ....................................................................................... 4
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程 ...................................................... 4
二、 影响资产核实的事项及处理方法 .............................................................. 5
三、 核实结论 ...................................................................................................... 5
第四节 资产基础法评估技术说明 ................................................................................... 6
一、 流动资产评估技术说明 .............................................................................. 6
二、 投资性房地产评估说明 .............................................................................. 7
三、 固定资产——各类设备评估技术说明 ..................................................... 28
四、 其他非流动资产的评估技术说明 ............................................................ 30
五、 流动负债的评估技术说明 ........................................................................ 30
六、 资产基础法评估结果 ................................................................................ 31
第五节 评估结论及分析 ................................................................................................. 32
深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司
上海吉农创业投资有限公司股东全部权益价值评估说明
第一章评估说明使用范围声明
第一章 评估说明使用范围声明
一、根据《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218 号、2008 年 11 月 28 日中
国资产评估协会发布；中评协[2011]230 号、2011 年 12 月 30 日中国资产评估协会修订），
本公司编制《评估说明使用范围声明》和《资产评估说明》，委托方和被评估企业（或者产
权持有单位）共同编写了《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。本公司将这三部分内
容以章节的形式汇编成《评估说明》（以下简称“本说明”），即第一章《评估说明使用范围
声明》（由本公司编制），第二章《企业关于进行资产评估有关事项的说明》（委托方和被
评估企业或者产权持有单位共同编写），第三章《资产评估说明》（由本公司编制）。
二、本说明仅向企业国有资产监督管理机构或评估目的所对应的经济行为所涉及的国家
有关监管机构或部门（以下统称“国家有关监管机构”）提供，并且仅限于国家有关监管机构
使用。因此，委托方应当按照国家有关监管机构的要求及时向国家有关监管机构报送本说明。
三、除前款和法律法规另有特别规定外，本说明的全部或者部分内容不得提供给其他任
何单位和个人，也不得见诸公开媒体。
（本页以下无正文）
深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司
二〇一七年九月六日
深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 1-1
上海吉农创业投资有限公司股东全部权益价值评估说明
第二章企业关于进行资产评估有关事项的说明
第二章 企业关于进行资产评估有关事项的说明
深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司接受深圳市农产品股份有限公司的委托，
就深圳市农产品股份有限公司拟进行股权转让之经济行为所涉及的上海吉农创业投资有限
公司股东全部权益于评估基准日的市场价值进行评估。
根据企业国有资产评估有关法律法规和《企业国有资产评估报告指南》，委托方和被评
估企业（或者产权持有单位）共同编写了本说明的第二章即《企业关于进行资产评估有关事
项的说明》，因此，本章以下内容为委托方和被评估企业（或者产权持有单位）共同编写的
《企业关于进行资产评估有关事项的说明》之影印件（原件由委托方直接向国家有关监管机
构报送）。
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上海吉农创业投资有限公司股东全部权益价值评估说明
第二章企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、 委托方及被评估企业（或者产权持有单位）概况
（一） 委托方概况
委托方名称：深圳市农产品股份有限公司（以下简称「农产品」）
法定住所：深圳市罗湖区东晓街道布吉路 1019 号农产品批发市场第一层
法定代表人：蔡颖
注册资本：169,696.4131 万元人民币
经济性质：上市股份有限公司
主要经营范围：开发、建设、经营、管理农产品批发市场（农产品批发市场的营业执照
需另行申办），经营管理市场租售业务；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商
品）；经营农产品、水产品的批发、连锁经营和进出口业务（具体经营需另行办理营业执照）；
为农产品批发市场提供配套的招待所、小卖部、食店、运输、装卸、仓储、包装（具体项目
营业执照另行申报）；从事信息咨询（（不含法律、行政法规、国务院决定禁止及规定需审
批的项目）、物业管理、酒店管理；自有物业租赁：市场投资、投资兴办实业（具体项目另
行申报）。
营业期限：自 1989 年 1 月 14 日起至 2039 年 1 月 14 日
（二）被评估企业概况
1、被评估企业简明工商信息
被评估企业名称：上海吉农创业投资有限公司（以下简称「上海吉农」）
法定住所：浦东新区沪南路 2036、2038 号
法定代表人：高巍
注册资本：1,589.237 万元人民币
主要经营范围：投资开发、参股、控股、国内商业贸易（专项除外），物资供销（专
项除外），自有房屋租赁。 【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活
动】
营业期限：自 1995 年 06 月 20 日日至不约定期限
2、被评估企业自设立时至评估基准日的股权结构演变情况
（1） 「上海吉农」于 1995 年 06 月 20 日设立时的股权结构
1995 年 06 月 20 日，经上海市浦东新区管理委员会沪浦管（1994）第 093 号文批复，
在浦东新区市场监管局核准设立上海浦东新区农村投资经营有限公司（2002 年 1 月更名为
上海吉农投资有限公司，2004 年 10 月更名为上海吉农创业投资有限公司，以下简称「上
海吉农」），「上海吉农」设立时出资总额为人民币 3,000 万元，该公司行政隶属于新区
农村发展局，资产管理归口于新区国有资产投资管理公司。
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上海吉农创业投资有限公司股东全部权益价值评估说明
第二章企业关于进行资产评估有关事项的说明
「上海吉农」设立时的出资额和出资比例（股权结构）如下表所示：
序号 股东姓名 出资额（万元） 出资比例
1 上海浦东国有资产投资管理有限公司 3000.00 100.00%
合计 3,000.00 100.00%
（2） 2001 年 8 月 31 日股权转让后的股权结构
2001 年 8 月 31 日，根据「农产品」深农董[2001]17 号文及「农产品」与上海浦东国
有资产投资管理有限公司签订的“协议书”，「农产品」以人民币 2,078.50 万元的价格收购
上海浦东国有资产投资管理有限公司持有上海浦东新区农村投资经营有限公司 90%的股权；
同日，深圳市果菜贸易公司与上海浦东国有资产投资管理有限公司签订“协议书”，以人民
币 231.00 万元的价格收购上海浦东国有资产投资管理有限公司持有上海浦东新区农村投资
经营有限公司 10%的股权。
经此次股权转让后，「上海吉农」的股权结构如下表所示：
序号 股东姓名 出资额（万元） 出资比例
1 深圳市农产品股份有限公司 2,700.00 90.00%
2 深圳市果菜贸易公司 300.00 10.00%
合计 3,000.00 100.00%
（3） 2002 年 1 月 8 日，第一次增资
2002 年 1 月 8 日，经「上海吉农」股东会决议，同意新增注册资本 2,000.00 万元人
民币，公司注册资本变更为 5,000.00 万元人民币，新增注册资本由深圳市农产品股份有限公
司和深圳市果菜贸易公司按股权比例认缴出资，其中：深圳市农产品股份有限公司以货币资
金认缴出资人民币 1,800.00 万元，深圳市果菜贸易公司以货币资金认缴出资人民币 200.00
万元。本次增资经上海金茂会计师事务所有限公司出具的沪金审验（2002）第 174 号《验资
报告》验证。同时，公司更名为上海吉农投资有限公司。
经此次增资后，「上海吉农」的股权结构如下表所示：
序号 股东姓名 出资额（万元） 出资比例
1 深圳市农产品股份有限公司 4,500.00 90.00%
2 深圳市果菜贸易公司 500.00 10.00%
合计 5,000.00 100.00%
（4） 2004 年 10 月 8 日，第二次增资
2004 年 10 月 8 日，经「上海吉农」股东会决议，同意新增注册资本 2,500.00 万元人民
币，公司注册资本变更为 7,500.00 万元人民币，新增注册资本全部由深圳市农产品股份有限
公司认缴出资。本次增资经德豪国际上海众沪银会计师事务所出具的沪众会字（2004）1890
号《验资报告》验证。同时，公司更名为上海吉农创业投资有限公司。
经此次增资后，「上海吉农」的股权结构如下表所示：
序号 股东姓名 出资额（万元） 出资比例
1 深圳市农产品股份有限公司 7,000.00 93.33%
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上海吉农创业投资有限公司股东全部权益价值评估说明
第二章企业关于进行资产评估有关事项的说明
序号 股东姓名 出资额（万元） 出资比例
2 深圳市果菜贸易公司 500.00 6.67%
合计 7,500.00 100.00%
（5） 2012 年 11 月 7 日，第三次增资
2012 年 11 月 7 日，经「上海吉农」股东会决议，同意新增注册资本 12,560.00 万元
人民币，公司注册资本变更为 20,060.00 万元人民币，新增注册资本由深圳市农产品股份有
限公司和深圳市果菜贸易公司按股权比例认缴出资，其中：深圳市农产品股份有限公司以货
币资金认缴出资人民币 11,723.00 万元，深圳市果菜贸易公司以货币资金认缴出资人民币
837.00 万元。本次增资经上海安倍信会计师事务所有限公司出具的沪信师验字（2012）2143
号《验资报告》验证。
经此次增资后转让后，「上海吉农」的股权结构如下表所示：
序号 股东姓名 出资额（万元） 出资比例
1 深圳市农产品股份有限公司 18,723.00 93.33%
2 深圳市果菜贸易公司 1,337.00 6.67%
合计 20,060.00 100.00%
（6） 2015 年 10 月 30 日股权转让后的股权结构
2015 年 7 月 17 日，根据深圳市果菜贸易有限公司深果贸[2105]27 号临时股东会决
议，同意深圳市果菜贸易有限公司将持有「上海吉农」6.67%股权转让给深圳市农产品股份
有限公司。2015 年 10 月 30 日深圳市果菜贸易有限公司与深圳市农产品股份有限公司签
订了《股转让协议》，深圳市果菜贸易有限公司将持有「上海吉农」6.67%股权按账面净值
1,440.798295 万元人民币转让给深圳市农产品股份有限公司。
经此次股权转让后，「上海吉农」的股权结构如下表所示：
序号 股东姓名 出资额（万元） 出资比例
1 深圳市农产品股份有限公司 20,060.00 100.00%
合计 20,060.00 100.00%
（7） 2017 年 3 月 11 日减资后的股权结构
2017 年 3 月 11 日，经「上海吉农」股东会决议，同意「上海吉农」注册资本由 20,060.00
万元人民币减少至 1,589.237037 万元。
经此次减资后，「上海吉农」的股权结构如下表所示：
序号 股东姓名 出资额（万元） 出资比例
1 深圳市农产品股份有限公司 1,589.237037 100.00%
合计 1,589.237037 100.00%
（8） 「上海吉农」于评估基准日 2017 年 7 月 31 日的股权结构
截至评估基准日 2017 年 7 月 31 日，「上海吉农」领取了统一社会信用代码为
913101156304740089 的《企业法人营业执照》，注册资本为 1,589.237037 万元人民币，实
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上海吉农创业投资有限公司股东全部权益价值评估说明
第二章企业关于进行资产评估有关事项的说明
收资本为 1,589.237037 万元人民币，股东及股权比例未发生变化。
3、被评估企业主要产品及服务
「上海吉农」目前的主要的经营业务为自有房屋租赁，主营业务收入来源于房屋租赁收
入。现主要客户有上海亮捷酒店管理有限公司（汉庭洒店）、上海农产品中心批发市场经营
管理有限公司（办公用）、中国移动通信集团上海有限公司（移动通信基站）、中国联合网
络通信有限公司上海市分公司（移动通信基站）。
4、被评估企业简明财务状况
「上海吉农」评估基准日及前两年经审计的简要资产负债表如下：
金额单位：人民币万元
项目/年度 2017 年 7 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
流动资产 3,667.78 3,566.72 2,798.41
非流动资产 1,371.41 1,403.59 19,855.88
其中：长期股权投资 - - 18,470.76
投资性房地产 1,317.90 1,342.22 1,383.91
固定资产 0.67 1.51 1.21
固定资产清理 0.60
长期待摊费用 52.24 59.87 -
资产合计 5,039.19 4,970.31 22,654.29
流动负债 2,203.54 95.39 80.99
非流动负债 - - -
负债合计 2,203.54 95.39 80.99
实收资本 1,589.24 1,589.24 20,060.00
盈余公积 1,255.96 1,255.96 1,178.72
未分配利润 - 2,029.73 1,334.58
股东权益合计 2,835.64 4,874.92 22,573.30
「上海吉农」评估基准日及前两年经审计的损益表如下：
金额单位：人民币万元
项目/年度 2017 年 1 至 7 月 2016 年 2015 年
一、营业收入 209.17 278.38 89.42
减：营业成本 87.09 114.21 41.69
营业税金及附加 3.44 13.54 8.20
销售费用 - - -
管理费用 28.88 23.01 57.41
财务费用 -39.38 -64.59 -59.28
资产减值损失 0.13 0.03 -0.00
加：公允价值变动收益 - - -
投资收益 - 628.00 942.00
二、营业利润 129.00 820.18 983.40
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上海吉农创业投资有限公司股东全部权益价值评估说明
第二章企业关于进行资产评估有关事项的说明
项目/年度 2017 年 1 至 7 月 2016 年 2015 年
加：营业外收入 - - 0.24
减：营业外支出 - 0.00 -
三、利润总额 129.00 820.18 983.64
减：所得税费用 32.28 47.79 11.52
四、净利润 96.72 772.39 972.12
注：上表数据摘自大华会计师事务所(特殊普通合伙)深圳分所出具的大华审字
[2017]011288 号《审计报告》及大华核字[2017]010165 号《上海吉农创业投资有限公司清产
核资专项审计报告》，本次评估系在该审计基础上进行的。
二、 关于经济行为的说明
「农产品」拟转让「上海吉农」股权，为此，「农产品」委托深圳市鹏信资产评估土地
房地产估价有限公司对「上海吉农」股东全部权益的市场价值进行评估，为上述经济行为提
供价值参考依据。
三、 关于评估对象与评估范围的说明
（一） 评估对象
根据本次评估目的，评估对象为「上海吉农」的股东全部权益。
（二） 评估范围
评估范围为「上海吉农」申报于评估基准日的全部资产及相关负债。「上海吉农」申报
评估的账面资产总额 5,039.19 万元、账面负债总额 2,203.54 万元、账面净资产总额 2,835.64
万元。「上海吉农」申报评估的资产负债表如下表所示：
金额单位：人民币元
项 目 账面值 项 目 账面值
流动资产 36,677,751.35 流动负债 22,035,424.84
非流动资产 13,714,110.02 非流动负债 -
其中：投资性房地产 13,178,984.97 负债总计 22,035,424.84
固定资产 6,738.41
固定资产清理 6,000.80
长期待摊费用 522,385.84
资产总计 50,391,861.37 净 资 产 28,356,436.53
1. 上述资产与负债数据摘自大华会计师事务所(特殊普通合伙)深圳分所出具的大华核
字[2017]010165 号《上海吉农创业投资有限公司清产核资专项审计报告》，本次评估是在审
计基础上进行的。
2. 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
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第二章企业关于进行资产评估有关事项的说明
四、 关于评估基准日的说明
本次评估基准日为 2017 年 7 月 31 日。该基准日由委托方确定。
五、 可能影响评估工作的重大事项说明
1. 「上海吉农」不存在对评估结果产生重大影响的其他事项。
2. 「上海吉农」除向评估机构声明的事项外，没有其他影响生产活动和财务状况的重大
合同和重大诉讼事项。
3. 「上海吉农」除向评估机构声明的事项外没有其他没有抵押、担保事项。
六、 资产负债情况说明
「上海吉农」为配合此次资产评估，于 2017 年 8 月 14 日成立了以财务经理为清查主
要负责人，各部门、机构负责人为成员的财务部组织协调的清查小组，和深圳市鹏信资产评
估土地房地产估价有限公司的评估人员一起对「上海吉农」于评估基准日所拥有的资产、债
权债务进行了账实清理盘点工作。
清查结果为：1）账实相符；2）各项资产范围与经济行为涉及的评估范围一致。
七、 资料清单
「上海吉农」已向深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司提供下述资料：
1. 资产评估清查申报明细表。
2. 「上海吉农」的营业执照及简介，验资报告和公司章程等法律性文件。
3. 「上海吉农」的会计报表、审计报告等资料。
4. 与本次资产评估范围相关的房地产证、重点设备的购置发票、付款凭证等产权证明文
件的复印件。
5. 「上海吉农」出具的承诺函及声明书。
6. 其他与资产评估相关的资料。
（以下无正文）
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第二章企业关于进行资产评估有关事项的说明
（本页无正文）
委托方：深圳市农产品股份有限公司
负责人：
日期：2017 年 月 日
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第二章企业关于进行资产评估有关事项的说明
（本页无正文）
被评估企业：上海吉农创业投资有限公司
负责人：
日期：2017 年 月 日
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上海吉农创业投资有限公司股东全部权益价值评估说明
第三章资产评估说明
第一节资产评估说明有关释义
第三章 资产评估说明
本章由执行本评估项目的签字资产评估师编写。
第一节 资产评估说明有关释义
以下释义仅针对本章即《资产评估说明》有关词条之简称或说明或解释。
委托方、「农产品」 指： 深圳市农产品股份有限公司。
被评估企业、「上海吉农」 指： 上海吉农创业投资有限公司。
评估对象 指： 上海吉农创业投资有限公司股东全部权益
评估基准日 指： 2017 年 7 月 31 日。
财政部 指： 中华人民共和国财政部。
证监会 指： 中国证券监督管理委员会。
中评协 指： 中国资产评估协会。
国家统计局 指： 中华人民共和国国家统计局。
深交所 指： 深圳证券交易所。
上交所 指： 上海证券交易所。
评估人员、我们 指： 执行本次评估业务的资产评估师及相关工作人员的统称。
本公司 指： 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司。
万元、元 指： 人民币万元、人民币元（特别注明除外）。
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第三章资产评估说明
第二节评估对象与评估范围说明
第二节 评估对象与评估范围说明
一、 评估对象与评估范围内容
（一） 评估对象
根据本次评估目的，评估对象为「上海吉农」的股东全部权益。
（二） 评估范围
评估范围为「上海吉农」申报的于评估基准日的全部资产及相关负债。「上海吉农」申
报评估的账面资产总额 5,039.19 万元、账面负债总额 2,203.54 万元、账面净资产总额 2,835.64
万元。下表系「上海吉农」申报评估的资产负债表。
金额单位：人民币元
项 目 账面值 项 目 账面值
流动资产 36,677,751.35 流动负债 22,066,826.99
非流动资产 13,714,110.02 非流动负债 -
其中：投资性房地产 13,178,984.97 负债总计 22,066,826.99
固定资产 6,738.41
固定资产清理 6,000.80
长期待摊费用 522,385.84
资产总计 50,391,861.37 净 资 产 28,451,934.38
1. 上述资产与负债数据摘自大华会计师事务所(特殊普通合伙)深圳分所出具的大华核
字[2017]010165 号《上海吉农创业投资有限公司清产核资专项审计报告》，本次评估是在审
计基础上进行的。
2. 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
二、 实物资产分布情况及特点
「上海吉农」申报的实物资产包括房屋建筑物和办公电子设备。其中：
截至评估基准日，「上海吉农」申报评估的房屋建筑物在投资性房地产科目核算，位于
上海市浦东新区北蔡镇沪南路 2036、2038 号 1 幢旅馆用途房地产。
上述房屋建筑物已取得沪房地浦字（2005）第 071382 号《房地产权证》，证载权利人
为上海吉农创业投资有限公司，土地使用权来源为转让，用途为商办综合用地，地号为浦东
新区北蔡镇 9 街坊 36 丘，宗地面积为 3,800 平方米，使用期限为 2001 年 12 月 11 日至 2051
年 12 月 10 日止，房屋建筑面积为 6,398.76 平方米，用途为旅（宾）馆，总楼层为 5 层，竣
工日期为 1998 年，登记日为 2005 年 6 月 1 日。
申报评估的办公设备共 13 项，主要是电脑、打印机、空调和办公家具等办公用设备。
「上海吉农」已提供与被评估资产相关的部分设备的购置发票等证明文件的复印件。
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第三章资产评估说明
第二节评估对象与评估范围说明
现场勘察时，上述实物资产少量设备超过同类设备的经济使用年限但仍然维持使用；其
中部分的设备未见实物，「上海吉农」将无实物的设备列入固定资产清理科目核算。其余资
产于现场勘察时其使用状况未见异常。
三、 企业申报的表外资产的类型和数量
「上海吉农」承诺：「上海吉农」不存在与本次评估目的所对应的经济行为有关而又未
申报评估的表外资产。
四、 引用其他评估机构出具的报告结论所涉及的资产情况
纳入本次评估范围内的资产负债未涉及引用其他评估机构出具的报告结论之情形。
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第三章资产评估说明
第三节资产核实总体情况说明
第三节 资产核实总体情况说明
一、 资产核实人员组织、实施时间和过程
接受评估委托后，评估人员首先向被评估企业提供了评估申报明细表、填表说明、资
料清单等电子文档，要求被评估企业按照本公司与委托方签订的《资产评估服务约定书》
约定的资产评估范围申报拟进行评估的资产/负债并准备相应的资料；然后成立了以现场项
目负责人为主的核实小组，根据制定的现场调查计划进行资产核查。评估组实施现场调查
的主要工作期间为 2017 年 8 月 14 日至 2017 年 8 月 16 日。
现场调查过程大致分为三个阶段：第一阶段对评估申报明细表进行初步审核，了解被
评估资产的概况；第二阶段进行现场核实和抽盘/监盘工作，对评估申报明细表中与实际不
符的项目经被评估企业确认后进行修正完善；第三阶段编写核实情况说明。现将主要核实
情况说明如下：
（一） 流动资产核实情况
通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产进行了
核实。其中：取得银行存款余额调节表，与会计师共同对银行存款和大额应收类账款进行
函证或其他替代程序（如核对相关合同、抽查相关会计凭证等），在此基础上核实评估基
准日的银行存款和应收类账款的账面余额。
（二） 不动产的核实情况
不动产为房屋在投资性房地产科目中核算。
取得不动产有关的购建资料以及需要办理产权登记的有关权属证明资料，现场调查了
解不动产的地理位置、周边环境、现实状况、使用情况以及被评估企业有关不动产的会计
处理政策，并与评估申报明细表进行核对。
（三） 设备核实情况
根据被评估企业提供的各类设备评估申报明细表，对设备进行抽查核实，对于漏填或填
报信息不全的部分，要求企业核对、填齐改正。核实内容主要包括：设备名称、规格型号、
生产厂家及数量是否与申报表一致；了解设备的工作条件、现有情况和维护保养情况以及相
关的会计处理政策。
（四） 长期待摊费用的核实情况
对长期待摊费用，主要查阅了相关费用支出的原始凭证及相关文件，调查了解原始入账
价值和相关的会计处理政策。
（五） 各项负债的核实情况
负债科目包括应付账款、预收款项、应交税费、其他应付款、应付股利。主要是核对各
科目总账、明细账、会计凭证是否与审定后的金额一致，抽查核实负债发生原因和负债的真
实性及账面余额的正确性。
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第三章资产评估说明
第三节资产核实总体情况说明
二、 影响资产核实的事项及处理方法
本次评估未考虑以下因素可能对资产清查结果造成的影响：
1. 所欠负的抵押、按揭或担保等可能影响的资产清查的任何限制。
2. 清查范围仅以被评估企业提供的评估明细表为准，未考虑被评估企业此次提供的财
产清单以外可能存在的资产以及或有资产和或有负债。
3. 由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在本公司
考虑的范围之内。
三、 核实结论
通过资产清查，本公司认为资产清查结果与「上海吉农」提供的资产评估申报表基本相
一致。
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第三章资产评估说明
第四节资产基础法评估技术说明
第四节 资产基础法评估技术说明
一、 流动资产评估技术说明
（一） 货币资金
货币资金账面价值为 478,527.81 元，全部为银行存款。
银行存款账面价值为 478,527.81 元，币种为人民币。开户行分别为中国建设银行上海分
行北蔡支行、中国工商银行上海分行中山南路支行等。评估人员根据企业提供的银行对账单、
余额调节表及银行存款申报表，首先与银行对账单的评估基准日余额相核对，还对银行账户
进行了函证，回函相符。银行人民币存款以核实后账面价值确定评估价值。
银行存款账面价值为 478,527.81 元，评估价值为 478,527.81 元，无增减值变动。
（二） 应收类账款
应收类账款包括：应收账款、预付账款和其他应收款等。
1、应收账款
应收账款账面余额为 123,552.51 元，坏账准备为 0.00 元，账面价值为 123,552.51 元，
共计 1 笔，为应收客户的水电费。
评估人员首先核对申报表以及总账、明细账并查阅原始凭证，验证申报表列金额的正确
性。在对应收账款核实无误的基础上，根据申报的应收账款明细表中所列客户业务内容、发
生日期、金额，向该公司财务人员及相关人员进行了了解，由财务人员及相关人员详细介绍
各债务单位的实际情况，评估人员按照《企业会计准则》以及评估相关法规的规定，具体分
析了应收账款形成的原因，款项发生时间及欠款方信用情况，并对公司外欠款单位发函询证，
判断各账户欠款的可收回性。对于没有回函的款项，通过替代程序予以核实验证。应收账款
原值部分本次以核实审定后账面价值为准。
应收账款账面价值为 123,552.51 元，评估价值为 123,552.51 元，无增减值变动。
2、预付款项
预付款项账面价值为 136,975.57 元，为预付的电费等。评估人员首先核对申报表以及总
账、明细账并查阅原始凭证，验证申报表列金额的正确性。在对预付款项核实无误的基础上，
根据被评估企业申报的预付款项明细表中所列客户业务内容、发生日期、金额，与该公司财
务人员及相关人员进行了交谈，由财务人员及相关人员详细介绍债务单位的实际情况，评估
人员按照资产评估相关法规及规范的要求，具体分析了预付款项形成的原因，根据所能收回
的相应的资产或权利的价值确定评估价值。
预付款项账面价值为 136,975.57 元，评估价值为 136,975.57 元，无增减值变动。
3、其他应收款
其 他 应 收 款 账 面 余 额 为 35,940,369.95 元 ， 坏 账 准 备 1,674.49 元 ， 账 面 价 值 为
35,938,695.46 元，主要是关联方的往来款等。
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第三章资产评估说明
第四节资产基础法评估技术说明
评估人员在对其他应收款申报值核实无误的基础上，向财务人员及相关人员详细了解各
债务单位的实际情况，查阅原始凭证，具体分析其他应收款形成的原因、款项发生时间及欠
款方信用情况，并对公司欠款单位发函询证，判断欠款的可收回性。本次评估以核实审计后
账面价值确定为评估价值。
对于评估基准日无确凿证据表明无法收回，仅依据谨慎性原则按照账龄计提的坏账准备
评估为零。
其他应收款账面价值为 35,938,695.46 元，评估价值为 35,940,369.95 元，评估增值
1,674.49 元。增值原因系评估将并无明显证据表明无法收回，仅依据谨慎性原则按照账龄计
提的坏账准备评估为零。
（三） 流动资产评估结果
「上海吉农」流动资产账面值 36,677,751.35 元，评估值 36,679,425.84 元，评估增值
1,674.49 元。增值原因系评估将并无明显证据表明无法收回，仅依据谨慎性原则按照账龄计
提的坏账准备评估为零。
二、 投资性房地产评估说明
（一） 资产概况
「上海吉农」申报评估的房地产账面价值为 18,473,025.30 元，账面净值为 13,178,984.97
元，具体指位于上海市浦东新区北蔡镇沪南路 2036、2038 号 1 幢旅馆用途房地产。
（二） 产权状况
根据沪房地浦字（2005）第 071382 号《房地产权证》复印件记载：待估房地产权利
人为上海吉农创业投资有限公司，土地使用权来源为转让，用途为商办综合用地，地号为
浦东新区北蔡镇 9 街坊 36 丘，宗地面积为 3,800 平方米，使用期限为 2001 年 12 月 11 日
至 2051 年 12 月 10 日止，房屋建筑面积为 6,398.76 平方米，用途为旅（宾）馆，总楼层
为 5 层，竣工日期为 1998 年，登记日为 2005 年 6 月 1 日。
（三） 现场勘查状况
1、待估房地产区域状况
待估房地产位于上海市浦东新区沪南路 2036、2038 号，东临沪南路，南临华夏西路，
西、北靠上海农产品中心批发市场。
浦东新区是上海市的一个市辖区，浦东南面与奉贤区、闵行区两区接壤，西面与徐汇区、
黄浦区、虹口区、杨浦区、宝山区五区隔黄浦江相望，北与崇明岛隔长江相望。浦东新区位
于上海市黄浦江东岸，地处中国沿海开放带的中心和长江入海口的交汇处，倚靠蓬勃发展的
长三角都市群、面向浩瀚无垠的太平洋。境内地势东高西低，平均海拔 3.87 米。因地层为
长江冲积层，地形略呈三角形，海岸线全长 115 公里。2016 年 7 月，随着崇明区的设立，
浦东新区成为上海市第二大的行政区。
浦东新区区域面积 1210 平方公里，常住人口 547.49 万人，现辖 12 个街道、24 个镇。
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第三章资产评估说明
第四节资产基础法评估技术说明
北蔡镇隶属浦东新区辖镇，位于区境西部。东邻张江高科技园区，南连康桥工业开发区，
西接南码头街道，北依花木街道。北蔡镇总面积 23.71 平方公里，其中耕地面积 232 公顷。
根据第六次全国人口普查数据，北蔡镇现有总户数 119267 户，常住人口 277490 人（其中户
籍人口 121833 人），人口密度 11703 人/平方公里，下辖 11 个村民委员会（其中一个已撤
村，但资产尚未分配）、53 个居民委员会（其中建制居委会 46 个，筹备的 8 个）。
全镇有大、中、小学校 12 所，幼儿园 11 所，医疗服务机构 22 个，休闲广场 7 个，图
书馆 1 个，标准化菜场 8 个，敬老院 2 所，社区健身点基本实现全覆盖。城市化率 85%以
上。
全镇现有各类企业近 1800 家，其中工业企业 260 家（其中汽车空调及零配件企业 16
家），建筑类企业 52 家，交通运输及仓储企业 24 家，批发零售企业 396 家，住宿餐饮企业
34 家，房地产企业（包括物业及房产中介）75 家。
2、装修情况及使用现状如下：
待估房地产整栋物业均出租，一层大部分、三至五层出租给汉庭酒店，其中一层作为酒
店大厅及配套设施（餐厅、休息室），办公和部分商铺使用，三至五层作为酒店客房使用；
二层出租给上海农产品中心批发市场经营管理有限公司作为办公使用，在顶楼出租一个 30
平方米的房屋作为中国联通的通信基站，出租一个 40 平方米的房屋作为中国移动的通信基
站；待估房地产外墙为条形瓷砖，内墙为乳胶漆，地面为地毯（客房过道）、实木地板（客
房）、地砖及地板胶（办公部分），天花为石膏板吊顶（客房部分）、涂料（办公部分），
门窗为铝合金窗、玻璃门、实木门；首层层高约 5 米，标准层层高约 3.5 米。
（四） 宏观市场背景分析
1、2017 年上半年上海市国民经济运行情况
（1）经济运行总体平稳，第三产业比重保持稳定
初步核算，上半年全市完成地区生产总值 13908.57 亿元，按可比价格计算，比上年同
期增长 6.9%，增速同比提高 0.2 个百分点。其中，第一产业增加值 32.41 亿元，下降 8.2%;
第二产业增加值 4162.39 亿元，增长 6.6%;第三产业增加值 9713.77 亿元，增长 7.0%。第三
产业增加值占全市生产总值的比重为 69.9%。
从主要行业看，上半年，工业增加值 3753.26 亿元，比上年同期增长 7.3%;批发和零售
业增加值 2081.96 亿元，增长 6.0%;交通运输、仓储和邮政业增加值 606.63 亿元，增长 11.8%;
住宿和餐饮业增加值 219.86 亿元，增长 2.9%;信息传输、软件和信息技术服务业增加值 869.52
亿元，增长 13.5%;金融业增加值 2643.42 亿元，增长 10.5%;房地产业增加值 709.79 亿元，下
降 17.5%。
（2）工业生产较快增长，企业效益明显改善
上半年，全市完成规模以上工业总产值 16013.30 亿元，比上年同期增长 8.2%，实现了
2012 年以来同期最高增速。分行业看，六个重点行业工业总产值 10978.63 亿元，增长 11.2%。
其中，电子信息产品制造业增长 14.5%，汽车制造业增长 22.0%，石油化工及精细化工制造
业下降 0.3%，精品钢材制造业增长 0.8%，成套设备制造业增长 5.3%，生物医药制造业增长
4.0%。规模以上工业出口交货值 3657.96 亿元，增长 11.5%。
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第三章资产评估说明
第四节资产基础法评估技术说明
上半年，全市战略性新兴产业制造业完成总产值 4760.44 亿元，比上年同期增长 6.8%，
增速同比提高 6.1 个百分点。其中，新能源汽车增长 17.5 %，新一代信息技术增长 12.6%，
节能环保增长 6.9%，高端装备增长 4.2%，生物医药增长 4.0%，新材料增长 3.7%。
1-5 月，全市规模以上工业企业主营业务收入 14412.05 亿元，比上年同期增长 10.5%。
全市规模以上工业企业实现利润总额 1242.00 亿元，增长 14.1%。
（3）消费增长稳中有升，网络零售增长较快
上半年，全市商品销售总额 54936.44 亿元，比上年同期增长 12.5%，增速同比提高 4.8
个百分点;社会消费品零售总额 5670.00 亿元，增长 8.1%，增速提高 0.5 个百分点。
分行业看，上半年，批发和零售业零售额 5168.52 亿元，比上年同期增长 8.1%;住宿和
餐饮业零售额 501.47 亿元，增长 7.9%。分商品类别看，通讯器材类、体育娱乐用品类、粮
油食品类零售额增长较快，分别增长 61.1%、27.8%和 19.7%。
从零售业态看，上半年，无店铺零售额 956.86 亿元，比上年同期增长 16.7%，增速同比
提高 1.9 个百分点。其中，网上商店零售额 775.62 亿元，增长 17.9%，占社会消费品零售总
额的比重为 13.7%，比重同比提高 2.3 个百分点。
（4）固定资产投资增速回落，民间投资比重提高
上半年，全市完成固定资产投资额 2989.91 亿元，比上年同期增长 6.4%，增速同比回落
1.5 个百分点。
从主要领域看，城市基础设施投资 648.24 亿元，比上年同期增长 18.6%，增速同比回落
0.1 个百分点;房地产开发投资 1753.81 亿元，增长 4.1%，增速回落 4.6 个百分点;工业投资
379.03 亿元，下降 3.9%，降幅扩大 1.6 个百分点。从产业看，第一产业投资 0.52 亿元，下
降 74.2%;第二产业投资 379.50 亿元，下降 4.3%;第三产业投资 2609.89 亿元，增长 8.2%。从
经济主体看，国有经济投资 823.77 亿元，增长 30.3%;非国有经济投资 2166.14 亿元，下降
0.6%，其中，民间投资 1165.25 亿元，增长 14.0%，占固定资产投资的比重为 39.0%，同比
提高 2.6 个百分点。
（5）一般公共预算收支增势良好，货币信贷运行平稳
上半年，全市地方一般公共预算收入 4193.62 亿元，比上年同期增长 8.3%。其中，增值
税 1539.11 亿元，增长 14.4%;企业所得税 960.62 亿元，增长 2.0%;个人所得税 396.81 亿元，
增长 15.9%。全市地方一般公共预算支出 3960.66 亿元，增长 10.3%。其中，社会保障和就
业支出 807.77 亿元，增长 29.2%;一般公共服务支出 158.59 亿元，增长 7.7%。
6 月末，全市中外资金融机构本外币存款余额 11.16 万亿元，比去年同期增长 6.1%，比
年初增加 1080.97 亿元，同比少增 368.10 亿元。中外资金融机构本外币贷款余额 6.49 万亿
元，增长 14.2%，比年初增加 4963.23 亿元，同比多增 1456.33 亿元。
2、房地产相关政策
（1）中心城区中小户型比例不低于 70%（2016 年 2 月 23 日）
2016 年 2 月 23 日，上海市政府办公厅转发《市规划国土资源局等四部门关于进 一步
优化本市土地和住房供应结构实施意见的通知》。通知指出，上海将要优化住房供地结构，
增加中小套型住房供应比例，中心城区不低于 70%，郊区不低于 60%（部分供需矛盾突出的
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区域，提高至 70%）。提高商办用地供应的有效性和精准度，鼓励开发企业持有商办物业持
续运营，商业物业持有比例不低于 80%，办公物业不低于 40%，持有年限不低于 10 年。
（2）从严执行住房限购政策（2016 年 3 月 25 日）
提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算
的前 3 年内在本市累计缴纳 2 年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满 5 年及以上。
（3）实行差别化住房信贷政策（2016 年 3 月 25 日）
对拥有 1 套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通
自住房的，首付款比例不低于 50%；对拥有 1 套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请
商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于 70%。
（4）加大住房用地供应力度（2016 年 3 月 25 日）
加快住房用地出让前期工作，增加商品住房用地供应，提高商品住房用地的中小套型比
例，中心城区不低于 70%，郊区不低于 60%（供需矛盾突出的郊区，供应比例提高到 70%）。
（5）二手房营改增（2016 年 5 月 1 日）
3 月 5 日，李克强总理提出今年全面实施营改增，从 5 月 1 日起，将试点范围扩大到建
筑业、房地产业、金融业、生活服务业。3 月 13 日，国税总局局长王军表示营改增将涉及
“个人二手房交易”，由于二手房交易将影响到更大范围的购房者。
（6）调整住房公积金缴存比例（2016 年 5 月 1 日）
阶段性适当降低住房公积金缴存比例政策，凡住房公积金缴存比例高于 12%的，一律予
以规范调整，不得超过 12%。从 2016 年 5 月 1 日起实施，暂按两年执行。
（7）“沪六条”（10 月 9 日）
①进一步加大商品住房用地供应力度；②进一步加强商品住房用地交易资金来源监管；
③进一步加强新建商品住房预销售管理；④严厉查处房地产市场违法违规行为；⑤全面实
行存量住房交易资金监管制度；⑥加强政策解读和宣传。
（8）首套房首付比例最低 35%（2016 年 11 月 29 日）
2016 年 11 月 29 日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于 35%。
在上海市已拥有 1 套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，
购买普通自住房的，首付款比例不低于 50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于 70%。
3、上海市 2017 年房地产市场状况
（1）二手房市场
①总体趋势
2017 年 6 月，上海二手房销售套数 12191 套，销售面积 97.56 万平方米，较 5 月成交
量 117.25 万方，环比下跌 16.79%；本月二手房平均售价 37998 元/平方米，环比下跌 3.7%。
本年二季度二手房成交量整体呈下降趋势，价格略微下调。2017 年楼市始终贯彻“房子用来
住的不是用来炒的”的整体基调，市场若是出现明显涨幅，政府必定会作出迅速反应稳定市
场。
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上海二手住宅市场趋势图
②各区分布
2017 年 6 月，上海二手房销售面积最多为浦东新区，为 24.59 万平方米，除嘉定区外，
各区二手房销售量较上月呈不同程度的下滑；销售均价方面，本月黄浦区成交均价最高，为
88842 元/平方米，而青浦区、嘉定区二手房销售均价浮动较为明显。
2017 年 5-6 月二手房分区成交情况
（2）办公市场
①总体趋势
2017 年 6 月，上海办公物业销售套数 539 套；销售面积 14.18 万平方米，环比上涨
18.07%；平均售价 50421 元/平方米，环比上涨 69.97%。
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上海办公物业成交趋势
本月办公物业成交前两位的项目——环球都会广场、新华联国际中心成交均价分别为
75859 元/㎡、56499 元/㎡，价格突破 5 万/㎡大关。本月总体成交量较少，单个项目的集中
交易对价格的拉动明显。本月办公交易发展良好，量、价均呈现明显涨幅。
②各区分布
2017 年 6 月，闵行办公物业销售面积最多，为 6.35 万平方米，浦东新区位列第二，销
售面积为 3.06 万平方米。销售均价方面，浦东新区办公成交均价呈明显上涨，较 5 月份办
公成交均价 17915 元/㎡，本月成交均价为 76444 元/㎡，环比上涨 326.7%。该区域主要成交
集中在“环球都会广场”办公项目，其本月成交套数为 98 套（浦东成交总套数为 102 套），
成交均价为 75859 元/平方米，另“保利 ONE56”项目成交一套商务别墅，成交均价达 213800
元/平方米（为本月全市办公单价成交额最高项目）。
2017 年 5-6 月上海办公物业区域成交情况
（3）商业市场
①总体趋势
2017 年 6 月，上海商业物业销售套数 1102 套，销售面积 13.22 万平方米，成交量出现
上涨；平均售价 29338 元/平方米，环比下跌 1.64%。
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上海商业物业成交趋势
②各区分布
2017 年 6 月，上海商业物业销售面积排名第一为青浦，为 2.17 万平方米，浦东新区以
2.1 万平方米的销售面积位居第二，闵行位居第三，销售面积为 1.93 万平方米。销售均价方
面，区域成交均价最高的为虹口区，其成交均价为 96260 元/平方米，而该区域仅成交一套
商业项目，位于四川北路板块的“菁鸿锦庭”项目，成交面积仅 60 ㎡。本月商业销售单价最
高项目为闵行区金虹桥板块的“荣信虹桥世嘉”项目，成交单价为 98879 元/㎡。
2017 年 5-6 月上海商业物业区域成交情况
（五） 评估方法
根据《资产评估准则—不动产》，资产评估师执行不动产评估业务，应当根据评估对象、
价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法
以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择资产评估方法。
1、市场法适用性分析
资产评估中的市场法，是指将评估对象与在市场上已有交易案例的资产进行比较以确定
评估对象价值的评估思路。
由于本次待估房地产的法定用途为旅馆，实际上大部分亦作为宾馆使用，所在区域类似
物业市场交易案例极少，可比实例难以收集，但酒店类物业与办公性物业的通用性较强，待
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第四节资产基础法评估技术说明
估房地产的首层物业，我们认为若作为商业物业使用，能使其价值最大化，且待估房地产所
在区域内办公和商业物业的成交案交易收集，故可采用市场法。
2、收益法适用性分析
资产评估中的收益法，是指通过将被评估对象预期收益资本化或折现以确定评估对象价
值的评估思路。
利用收益法评估房地产是通过预测评估房地产的获利能力，对未来资产带来的净利润或
净现金流按一定的折现率折为现值，作为被评估资产的价值。使用这种方法的前提条件是要
能够确定被评估资产的获利能力、净利润或净现金流量以及确定合理的折现率；
本次评估的房地产现出租使用中，具有收益，具有独立获利能力。因此，评估房地产宜
采用收益法进行评估。
3、成本法适用性分析
资产评估中的成本法，是指在现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所
需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧
贬值，所得的差额作为被评估资产的评估值的一种评估方法。在具体估算评估值时，先将各
种陈旧性贬值用资产的成新率反映出来，然后用全部成本(重置完全成本)与成新率的乘积作
为被评估资产的评估值。
待估房地产位于浦东新区，区域规划较好，近年来经济发展较快，而土地征地成本是多
年前制定，现在成本溢价较高，成本已经难以反映房地产的市场价值，且待估房地产作为商
业使用，不适宜采用成本法评估。
待估房地产位于北蔡镇，在未来北蔡镇的规划中，评估所在区域规划为住宅区。
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第三章资产评估说明
第四节资产基础法评估技术说明
但对本宗地而言，目前暂无明确文件批准其作为商办用地转为商住用地，且根据上海市
土地相关政策某宗土地由商办用地转为商住用地（或住宅用地），需要重新走公开招拍挂程
序，缴纳土地用途变更出让金，由于宗地未来转为商住（或住宅）用地手续复杂，不确定因
素较多，且未来详细规划指标不可确定，因此本次评估不适宜采用假设开发法。
（六） 评估过程
A、市场法测算过程
1、市场法测算公式
市场法是将评估对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房
地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。
公式：P=PI×A×B×C×D
式中：P ---被评估房地产价格
PI---可比交易案例价格
A ---交易情况修正系数
B ---交易日期修正系数
C ---区域因素修正系数
D ---个别因素修正系数
根据对待估房产现状分析，我们认为待估房产一层作为商业使用，二至五层作为办公/
酒店使用（因酒店与办公具有通用性，本次评估设定其作为办公使用），能体现其最大价值。
2、商业部分测算过程
市场调查三个与待估物业首层商铺条件类似的物业成交案例作为可比实例，将案例的交
易情况、交易日期、区位状况、实物状况、权益状况分别与待估物业相比较调整。
可比实例 A：康沈路首层商铺，位于康沈路 1707 号，成交单价 39,500 元/平方米，于
2017 年 3 月成交。
可比实例 B：建华铂中环首层商铺，位于康桥路 1029 弄，成交单价 42,600 元/平方米，
于 2017 年 5 月成交。
可比实例 C：秀怡苑首层商铺，位于秀沿路 2172 号，成交单价 45,800 元/平方米，于
2017 年 5 月成交。
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第三章资产评估说明
第四节资产基础法评估技术说明
（1）比较因素条件描述表
可比实例A 可比实例B 可比实例C
房地产名称 待估物业首层商铺
康沈路首层商铺 建华铂中环商铺 秀怡苑首层商铺
房 房地产位置 沪南路2036、2038号 康沈路1707号 康桥路1029弄 秀沿路2172号
地
房屋用途 商铺 商铺 商铺 商铺
1 产
概 交易时间 ---- 2017年3月 2017年5月 2017年5月
况 市场状况 ---- 正常 正常 正常
交易价格 ---- 39,500 42,600 45,800
比较权重 ---- 1/3 1/3 1/3
临近公交站，距地铁站 临近公交站，距地铁站 临近公交站，距地铁站 临近公交站和地铁站，
交通便捷程度
较远，交通便捷度较高 较远，交通便捷度较高 较远，交通便捷度较高 交通便捷度高
区 周边为农贸市场，配套 位于住宅区，配套设施 位于住宅区，配套设施 位于城市建成区，配套
公共配套设施
位 设施齐备度一般 较齐备 较齐备 设施齐备
状 环境及卫生状况 环境及卫生状况一般 环境及卫生状况良好 环境及卫生状况良好 环境及卫生状况良好
2
况
描 靠近农批市场，人流量
区域人流量 靠近居住区，人流量大 靠近居住区，人流量大 位于建成区，人流量大
述 大
位于浦东新区，为城市 位于浦东新区，为城市 位于浦东新区，为城市 位于浦东新区，为城市
片区规划 发展重点区域，片区规 发展重点区域，片区规 发展重点区域，片区规 发展重点区域，片区规
划好 划好 划好 划好
外观形象 外观形象一般 外观形象较好 外观形象好 外观形象较好
实
装修等级 普通装修 精装修 精装修 精装修
物
状
3 面积大小 约1300平方米，面积大约225平方米，面积适中约475平方米，面积较大约240平方米，面积适中
况
描
新旧程度 约8成新 约8成新 约9.5成新 约8.5成新
述
层高 约5米 约5米 约6米 约5米
权
他项权利状况 无特殊情况 无特殊情况 无特殊情况 无特殊情况
益
状
4 市场商品房 市场商品房 市场商品房 市场商品房 市场商品房
况
描
剩余使用年限 较长 较长 较长 较长
述
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第三章资产评估说明
第四节资产基础法评估技术说明
（2）比较因素条件说明表
可比实例A 可比实例B 可比实例C
房地产名称 待估物业首层商铺
康沈路首层商铺 建华铂中环商铺 秀怡苑首层商铺
房 房地产位置 沪南路2036、2038号 康沈路1707号 康桥路1029弄 秀沿路2172号
地
房屋用途 商铺 商铺 商铺 商铺
1 产
概 交易时间 ---- 2017年3月 2017年5月 2017年5月
况 市场状况 ---- 正常交易 正常交易 正常交易
交易价格 ---- 39,500 42,600 45,800
比较权重 ---- 1/3 1/3 1/3
交通便捷程度 较高 较高 较高 高
区 公共配套设施 一般 较齐备 较齐备 齐备
位
状 环境及卫生状况 一般 良好 良好 良好
2
况
描
区域人流量 大 大 大 大
述
片区规划 好 好 好 好
外观形象 一般 较好 好 较好
实
装修等级 普通 精装修 精装修 精装修
物
状
3 面积大小 大 适中 较大 适中
况
描
新旧程度 成新度较高 成新度较高 成新度高 成新度较高
述
层高 较高 较高 高 较高
权
他项权利状况 无特殊限制 无特殊限制 无特殊限制 无特殊限制
益
状
4 市场商品房 市场商品房 市场商品房 市场商品房 市场商品房
况
描
剩余使用年限 剩余使用年限较长 剩余使用年限较长 剩余使用年限较长 剩余使用年限较长
述
3、比较因素条件说明
1）交易时间
本次评估基准日为 2017 年 7 月 31 日，三个比较实例的交易时间分别为 2017 年 3 月、
2017 年 5 月、2017 年 5 月，三个比较案例的交易时间与评估基准日之间时间较近，物业价
格波动较小，因此本次评估不做期日修正。
2）交易条件
本次评估考虑到上海市商业物业的市场交易情况，为正常市场价格成交，考虑到本次是
为委托方拟进行股权转让提供价值参考，因此设定其为正常市场情况下的交易价格，因此不
做交易条件修正。
3）交通便捷程度
将交通便捷程度分为高、较高、一般、较差、差五个等级，以待估物业为 20，每增加或
减少一个级别，指数增加或减少 3。
4）公共配套设施完善程度
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公共设施完善度是指周边生产生活配套情况，如周边学校、超市、医院、银行等配套的
情况。将公共设施完善度分为齐备、较齐备、一般、较劣、劣五个等级，以待估物业为 20，
每增加或减少一个级别，指数增加或减少 2。
5）周边环境及卫生状况
将周边环境及卫生状况分为优、良好、一般、较差、差五个等级，以待估物业为 20，每
增加或减少一个级别，指数增加或减少 2。
6）区域人流量
将区域人流量分为大、较大、一般、较差四个等级，以待估物业为 20，每增加或减少一
个级别，指数增加或减少 5。
7）片区规划
将片区规划分为好、较好、一般、较差四个等级，以待估物业为 20，每增加或减少一个
级别，指数增加或减少 5。
8）外观形象
将外观形象分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以待估物业为 20，每增加或减少
一个级别，指数增加或减少 1。
9）装修等级
将装修等级一般分为豪华、精装、普通、毛坯四个等级，以待估物业为 20，每增加或减
少一个级别，指数增加或减少 1。
10）面积大小
将面积大小一般分为适中、大（小）、较大（小）三个等级，以待估物业为 20，每增加
或减少一个级别，指数增加或减少 2。
11）新旧程度
将新旧程度一般分为高、较高、一般、较低四个等级，以待估物业为 20，每增加或减少
一个级别，指数增加或减少 2。
12）层高
层高是指上下两层楼面（或地面至楼面）结构标高之间的垂直距离，层高主要可以影响
物业的使用面积等，本次评估主要分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以待估物业为
20，每增加或减少一个级别，指数增加或减少 1；
13）他项权利状况
房屋他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、典质权、继续权等权利，
本次评估主要分为有特殊他项权限制、无特殊他项权限制两个等级，以待估物业为 35，每
增加或减少一个级别，指数增加或减少 5；
14）市场商品房
本次评估主要分为是市场商品房与非市场商品房两种情况，以待估物业为 30，如果为
非市场商品房，其指数减少 10；
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15）剩余使用年限
剩余使用年期是指物业剩余的法定使用年期对物业价值的影响。待估物业与可比实例的
剩余使用年限较长，此项不做修正，待估物业与可比实例均为 35。
（3）比较因素条件指数表及修正情况表
价值时点：2017年7月31日
可比实例A 可比实例B 可比实例C
房地产名称 待估物业首层商铺
康沈路首层商铺 建华铂中环商铺 秀怡苑首层商铺
房 房 地 产位置 沪南路2036、2038号 康沈路1707号 康桥路1029弄 秀沿路2172号
地 房屋用途 商铺 商铺 商铺 商铺
1 产
概 交易时间 ---- 2017年3月 2017年5月 2017年5月
况 市场状况 ---- 正常 正常 正常
交易价格 ---- 39,500 42,600 45,800
比较权重 ---- 1/3 1/3 1/3
交通便捷程度 20 20 20
区 公共配套设施 20 22 22
位
状 环境及卫生状况 20 22 22
2
况 区域人流量 20 20 20
调
整 片区规划 20 20 20
合计 100 104 104
外观形象 20 21 22
实 装修等级 20 21 21
物
状 面积大小 20 24 22
3
况 新旧程度 20 20 22
调
整 层高 20 20 21
合计 100 106 108
权 他项权利状况 35 35 35
益
状 市场商品房 30 30 30
4
况 剩余使用年限 35 35 35
调
整 合计 100 100 100
5 房地产名称 交易情况调整 市场状况调整 区位状况调整 实物状况调整 权益状况调整 修正价格
各
康沈路首层商铺 100/ 100 100/ 100 100/ 104 100/ 106 100/ 100 35,831
项
因 建华铂中环商铺 100/ 100 100/ 100 100/ 104 100/ 108 100/ 100 37,927
素
秀怡苑首层商铺 100/ 100 100/ 100 100/ 109 100/ 106 100/ 100 39,640
修
正 待估物业首层商铺 待估物业评估价格(单价)=[各可比实例的修正价格×比较权重]之和 37,800
通过市场法测算得到评估对象首层商铺的评估单价为 37,800 元/平方米。
3、办公/酒店部分测算过程（本次评估设定其为办公用途）
市场调查三个与评估对象办公部分条件类似的物业成交案例作为可比实例，将案例的交
易情况、交易日期、区位状况、实物状况、权益状况分别与评估对象相比较调整。
可比实例 A：万科活力城，位于沪南路 2255 号，成交单价 37,500 元/平方米，于 2017
年 5 月成交。
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可比实例 B：康桥阳光大厦，位于沪南路 2581 弄，成交单价 33,500 元/平方米，于 2017
年 6 月成交。
可比实例 C：东旅大厦，位于浦东南路 1877 号，成交单价 35,000 元/平方米，于 2017
年 6 月成交。
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（1）比较因素条件描述表
待估物业办公部分（单 可比实例A 可比实例B 可比实例C
房地产名称
层） 万科活力城 康桥阳光大厦 东旅大厦
房 房地产位置 沪南路2036、2038号 沪南路2255号 沪南路2581弄 浦东南路1877号
地
房屋用途 办公 办公 办公 办公
1 产
概 交易时间 ---- 2017年5月 2017年6月 2017年6月
况 市场状况 ---- 正常 正常 正常
交易价格 ---- 37,500 33,500 35,000
比较权重 ---- 1/3 1/3 1/3
临近公交站，距地铁站 临近公交站和地铁站， 临近公交站，距地铁站 临近公交站，距地铁站
交通便捷程度
较远，交通便捷度较高 交通便捷度高 较远，交通便捷度较高 较远，交通便捷度较高
周边为农贸市场，配套 所在建设区，配套设施 所在建成区，配套设施 所在建成区，配套设施
区 公共配套设施
设施齐备度一般 齐备度一般 齐备 齐备
位
状 环境及卫生状况 环境及卫生状况一般 环境及卫生状况良好 环境及卫生状况良好 环境及卫生状况良好
2
况
片区正在建设中，周边
描 周边办公写字楼物业较 片区内办公物业较多， 片区内办公物业较多，
产业聚集度 有多个在建和新写字
述 少，聚集度较低 聚集度高 聚集度高
楼，聚集度较高
位于浦东新区，为城市 位于浦东新区，为城市 位于浦东新区，为城市 位于浦东新区，为城市
片区规划 发展重点区域，片区规 发展重点区域，片区规 发展重点区域，片区规 发展重点区域，片区规
划好 划好 划好 划好
外观形象 外观形象一般 外观形象好 外观形象较好 外观形象好
实
装修等级 普通装修 毛坯 毛坯 毛坯
物
状
3 面积大小 约1300平方米，面积大 约185平方米，面积适中约214平方米，面积适中约262平方米，面积适中
况
描
档次高低 普通综合楼，档次一般 甲级写字楼，档次高 乙级写字楼，档次较高 甲级写字楼，档次高
述
配有1台电梯，设备完 配有8台电梯，设备完 配有5台电梯，设备完 配有4台电梯，设备完
设备完善度
善度较低 善度高 善度较高 善度较高
权
他项权利状况 无特殊情况 无特殊情况 无特殊情况 无特殊情况
益
状
4 市场商品房 市场商品房 市场商品房 市场商品房 市场商品房
况
描
剩余使用年限 较长 较长 较长 较长
述
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（2）比较因素条件说明表
待估物业办公部分 可比实例A 可比实例B 可比实例C
房地产名称
（单层） 万科活力城 康桥阳光大厦 东旅大厦
房 房地产位置 沪南路2036、2038号 沪南路2255号 沪南路2581弄 浦东南路1877号
地
房屋用途 办公 办公 办公 办公
1 产
概 交易时间 ---- 2017年5月 2017年6月 2017年6月
况 市场状况 ---- 正常交易 正常交易 正常交易
交易价格 ---- 37,500 33,500 35,000
比较权重 ---- 1/3 1/3 1/3
交通便捷程度 较高 高 较高 较高
区 公共配套设施 一般 一般 齐备 齐备
位
状 环境及卫生状况 一般 良好 良好 良好
2
况
描
产业聚集度 较低 较高 高 高
述
片区规划 好 好 好 好
外观形象 一般 好 较好 好
实
装修等级 普通 毛坯 毛坯 毛坯
物
状
3 面积大小 大 适中 适中 适中
况
描
档次高低 一般 高 较高 高
述
设备完善度 较低 高 较高 较高
权
他项权利状况 无特殊限制 无特殊限制 无特殊限制 无特殊限制
益
状
4 市场商品房 市场商品房 市场商品房 市场商品房 市场商品房
况
描
剩余使用年限 剩余使用年限较长 剩余使用年限较长 剩余使用年限较长 剩余使用年限较长
述
3、比较因素条件说明
1）交易时间
本次评估基准日为 2017 年 7 月 31 日，三个比较实例的交易时间分别为 2017 年 5 月、
2017 年 6 月、2017 年 6 月，三个比较案例的交易时间与评估基准日之间时间较近，物业价
格波动较小，因此本次评估不做期日修正。
2）交易条件
本次评估考虑到上海市办公物业的市场交易情况，为正常市场价格成交，考虑到本次是
为委托方资产处置提供价值参考，因此设定其为正常市场情况下的交易价格，因此不做交易
条件修正。
3）交通便捷程度
将交通便捷程度分为高、较高、一般、较差、差五个等级，以待估物业为 20，每增加或
减少一个级别，指数增加或减少 3。
4）公共配套设施完善程度
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上海吉农创业投资有限公司股东全部权益价值评估说明
第三章资产评估说明
第四节资产基础法评估技术说明
公共设施完善度是指周边生产生活配套情况，如周边学校、超市、医院、银行等配套的
情况。将公共设施完善度分为齐备、较齐备、一般、较劣、劣五个等级，以待估物业为 20，
每增加或减少一个级别，指数增加或减少 2。
5）周边环境及卫生状况
将周边环境及卫生状况分为优、良好、一般、较差、差五个等级，以待估物业为 20，每
增加或减少一个级别，指数增加或减少 2。
6）产业聚集度
将产业聚集度分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以待估物业为 20，每增加或减
少一个级别，指数增加或减少 2。
7）片区规划
将片区规划分为好、较好、一般、较差四个等级，以待估物业为 20，每增加或减少一个
级别，指数增加或减少 5。
8）外观形象
将外观形象分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以待估物业为 20，每增加或减少
一个级别，指数增加或减少 1。
9）装修等级
将装修等级一般分为豪华、精装、普通、毛坯四个等级，以待估物业为 20，每增加或减
少一个级别，指数增加或减少 1。
10）面积大小
将面积大小一般分为适中、大（小）、较大（小）三个等级，以待估物业为 20，每增加
或减少一个级别，指数增加或减少 2。
11）档次高低
将档次高低一般分为高、较高、一般、较低四个等级，以待估物业为 20，每增加或减少
一个级别，指数增加或减少 1。
12）设备完善度
将设备完善度一般分为高、较高、一般、较低四个等级，以待估物业为 20，每增加或减
少一个级别，指数增加或减少 1。
13）他项权利状况
房屋他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、典质权、继续权等权利，
本次评估主要分为有特殊他项权限制、无特殊他项权限制两个等级，以待估物业为 35，每
增加或减少一个级别，指数增加或减少 5；
14）市场商品房
本次评估主要分为是市场商品房与非市场商品房两种情况，以待估物业为 30，如果为
非市场商品房，其指数减少 10；
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上海吉农创业投资有限公司股东全部权益价值评估说明
第三章资产评估说明
第四节资产基础法评估技术说明
15）剩余使用年限
剩余使用年期是指物业剩余的法定使用年期对物业价值的影响。待估物业与可比实例的
剩余使用年限较长，此项不做修正，待估物业与可比实例均为 35。
（3）比较因素条件指数表及修正情况表
价值时点：2017年7月31日
待估物业办公部分（单 可比实例A 可比实例B 可比实例C
房地产名称
层） 万科活力城 康桥阳光大厦 东旅大厦
房 房 地 产位置 沪南路2036、2038号 沪南路2255号 沪南路2581弄 浦东南路1877号
地 房屋用途 办公 办公 办公 办公
1 产
概 交易时间 ---- 2017年5月 2017年6月 2017年6月
况 市场状况 ---- 正常 正常 正常
交易价格 ---- 36,800 33,500 35,600
比较权重 ---- 1/3 1/3 1/3
交通便捷程度 20 23 20
区 公共配套设施 20 20 24
位
状 环境及卫生状况 20 22 22
2
况 产业聚集度 20 22 24
调
整 片区规划 20 20 20
合计 100 107 110
外观形象 20 22 21
实 装修等级 20 19 19
物
状 面积大小 20 24 24
3
况 档次高低 20 22 21
调
整 设备完善度 20 23 22
合计 100 110 107
权 他项权利状况 35 35 35
益
状 市场商品房 30 30 30
4
况 剩余使用年限 35 35 35
调
整 合计 100 100 100
5 房地产名称 交易情况调整 市场状况调整 区位状况调整 实物状况调整 权益状况调整 修正价格
各 万科活力城 100/ 100 100/ 100 100/ 107 100/ 110 100/ 100 31,266
项
因 康桥阳光大厦 100/ 100 100/ 100 100/ 110 100/ 107 100/ 100 28,462
素 东旅大厦 100/ 100 100/ 100 100/ 110 100/ 109 100/ 100 29,691
修
待估物业办公部
正 待估物业评估价格(单价)=[各可比实例的修正价格×比较权重]之和 29,810
分（单层）
通过市场法可以测算出评估对象 2-5 层作为办公的市场价值，为 29,810 元/平方米。
则评估对象的市场总价值=29,810×1,279.75×4+37,800×1,279.75
=200,971,940 元
B、收益法测算过程
1、收益法计算公式：
A 1 g n
V 1
（Y g) 1 Y
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第三章资产评估说明
第四节资产基础法评估技术说明
公式中 V——房地产价格；
A——年净收益；
Y——报酬率；
g——年净收益递增比率；
n——收益期限，自评估基准日起至未来可获得收益时间。
2、租金的确定
待估物业现已出租，并已经签订租赁合同，详见下表：
月租金（含税，
承租方 租期 面积（㎡）
元/㎡）
2016.1.1-
2020.12.31
汉庭酒店 4,831
2021.1.1-
30.9
2025.12.31
上海农产品中心批发市场经营 2017.3.1- 1,440（1 层 143 ㎡，2 层
28.9
管理有限公司 2018.2.28 1,297 ㎡）
中国联合网络通信有限公司上 2016.10.10-
30 388.9
海市分公司 2017.10.9
中国移动通信集团上海有限公 2017.1.1-
40 343.7
司 2017.12.31
待估物业一层作为酒店大堂及配套设施（餐厅、休息室），办公（连接二层）及商铺使
用，二层作为办公使用，三至五层作为酒店客房使用。
通过对待估物业所在区域的市场调查，周边办公物业主要集中在中环路以南区域，租金
状况案例如下：
建筑面积 租金单价
物业名称 位置 总楼层
（㎡） （元/㎡/月）
莲融商务楼 绿科路 90 号 300 60 5层
御环双创园 御北路 385 号 188 96 4层
中天科技商务园 康桥路 787 号 270 75 2层
沃力创业园 康杉路 108 弄 3 号 200 84 5层
歆翱商务楼 沪南路 2418 号 300 60 2/3 层
歆翱创意园 康杉路 518 号 145 60 3层
BHC 中环中心 御北路 618 号 108 135 24 层
复地万科活力城 沪南路 2419 号 131 120 14 层
在上述调查案例中莲融商务楼、歆翱商务楼的外观、结构等因素与待估物业可比性最强，
且莲融商务楼靠近待估物业（约 500 米），因此我们认为在正常市场的情况下，待估物业
若作为办公使用，由于待估物业所在位置相对于莲融商务楼较好，其处于道路交汇处，且临
近公交站，交通便利。因此我们认为其租金会高于莲融商务楼，达到 75 元/平方米/月，该
部分租约尚剩余半年，在租约期满后的租金为 75 元/平方米/月。
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第三章资产评估说明
第四节资产基础法评估技术说明
待估物业一层作为酒店大堂及配套设施（餐厅、休息室）、少部分作为办公和商铺（除
去办公部分，其余部分的承租人为汉庭酒店）。商铺部分由汉庭酒店将一层改造分割而成，
商铺均面向农批市场，基本出租作为粮油批发等农产品相关行业使用，根据汉庭酒店方面说
明，此类商铺面积约为 20 平方米，共 13 个，年租金为 8 万元/个，折合成单价为 333 元/平
方米/月。通过对农批市场内的类似面积商铺租金调查，租金约为 300-350 元/平方米/月。租
赁合同租金与市场租金相符。
通过分割改造，我们认为该部分（约 260 平方米）作为商铺使用，是最高最佳使用的体
现。若汉庭酒店不再续租的情况下，该部分按照现状使用，其价值能得到最大体现。
由于待估物业的《房地产权证》复印件所示建筑面积 6,398.76 平方米为 1-5 层总面积，
无分层面积，但根据分层平面图可知各层面积基本相同，因此本次评估按照平均面积进行测
算，即评估对象各层面积为 6,398.76÷5≈1,279.75 平方米。
通过查勘了解到待估物业一层中酒店大堂部分的面积约为 100 平方米，则配套设施（餐
厅、休息室）的面积约为 1,279.75-100-260-143=776.75 平方米。在汉庭酒店不再续租的情况
下，可将该部分进行改造，作为单独的餐饮使用，我们认为这样进行改造能使该部分物业的
价值得到最大体现。通过市场调查，待估物业周边配套商业（便利店、餐厅等）物业极少，
至复地万科活力城才有部分底商，档次相对于评估对象较高，可比性较弱。在待估物业南面
的康桥路与北面的莲园路上有大量临街商铺，该区域内的商铺均为一到两层，有多种业态，
虽档次不高但商业氛围较好，据了解该区域内的商铺租金在 120-180 元/平方米/月。评估对
象一层酒店配套设施与上述两区域相比，位置稍差，商业氛围较差，但若作为单独配套商业
使用，由于其紧邻农产品批发市场，能够保证其客流量。通过对比分析我们可确定该部分若
作为单独配套商业使用时的租金会比办公物业的租金略高，约为 85 元/平方米/月。该部分
租约尚剩余 8.42 年，则租约期满时的市场租金为 85×（1+3.5%）8.42=118.3 元/平方米/月。
酒店部分目前的租约租金为 30 元/平方米/月，2021 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日
的租金为 30.9 元/平方米/月，由于在评估对象所在区域并无其他酒店出租案例，无法确定酒
店物业的市场租金。但由于酒店物业与办公物业具有一定通用性，本次评估我们将酒店部分
的市场租金按照办公租金确定，即 75 元/平方米/月。该部分租约尚剩余 8.42 年，则租约期
满时的市场租金为 75×（1+3.5%）8.42=104.3 元/平方米/月。
待估物业顶层分别有 30 平方米和 40 平方米的房屋作为中国联通和中国移动的通信基
站，由于通信基站作为公共服务设施，预计会长期存在，本次评估设定其将按合同租金持续
出租，直至土地使用年期终止日期。平均租金=（388.9×30+343.7×40）÷70≈363 元/平方米/月。
2、折现率的确定
折现率采用安全利率加风险调整值法确定。即：
折现率=无风险报酬率+风险报酬率
本次评估以“中国债券信息网”计算的 20 年偿债期的中国固定利率国债收益率 4.08%作
为无风险报酬率。考虑到该项目的产业优势，风险报酬率取 2.0%，折现率取 6.08%。
（3）年租金增长率的确定
根据上海市近年房地产的发展情况，经过市场调查，待估物业周边同类物业呈递增趋势，
结合片区类似物业的租赁市场现状及目前整个经济大环境，本次评估确定评估对象商业部分
在租约期外的租金增长率为 6%，办公/酒店部分在租约期外的租金增长率为 4%。
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第三章资产评估说明
第四节资产基础法评估技术说明
（4）空置率的确定
本次评估按待估物业的目前出租情况、房屋新旧程度、维护保养状况、装修状况、所处
位置物业状况等综合考虑，确定其租约期外年空置率按年租金收入损失的 6%计提。
（5）收益年限的确定
根据资产占有方提供的《房地产权证》复印件记载：待估物业土地使用年限从 2001 年
12 月 11 日至 2051 年 12 月 10 日止，至评估基准日，待估物业的收益年限尚剩余 34.36 年。
（6）评估测算过程
可详见下表:
2017/3/1至 2018/2/28至 2019/2/28至 2020/2/27至 2026/1/1至
分期 2021年度 2022年度 2023年度 2024年度 2025年度
2018/2/28 2019/2/27 2020/2/27 2020/12/31 2051/12/10
项目名称 面积 合计 0.58 1 1 0.84 1 1 1 1
0.58 1.58 2.58 3.42 4.42 5.42 6.42 7.42 8.42 25.94
酒店部分年收入 4,054.25 17,582,471 846,527 1,459,530 1,459,530 1,226,005 1,503,316 1,503,316 1,503,316 1,503,316 1,503,316 5,074,299
月租金 30 30 30 30 30.9 30.9 30.9 30.9 30.9 104.3
租金递增率 3.0% 4.0%
办公部分年收入 1,440 13,710,643 300,672 1,296,000 1,347,840 1,175,731 1,451,520 1,503,360 1,555,200 1,624,320 1,693,440 1,762,560
月租金 30 75 78 81 84 87 90 94 98
租金递增率 4.0% 4.0% 4.0% 4.0% 4.0% 4.0% 4.0% 4.0%
商铺部分年收入 260 13,047,154 602,597 1,101,360 1,166,880 1,037,837 1,310,400 1,388,400 1,472,640 1,560,000 1,653,600 1,753,440
月租金 333 353 374 396 420 445 472 500 530 562
租金递增率 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0%
酒店配套部分年收入 777 3,500,232 162,238 279,720 279,720 234,965 288,112 288,112 288,112 288,112 288,112 1,103,029
月租金 30 30 30 30 30.9 30.9 30.9 30.9 30.9 118.3
租金递增率 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0% 6.0%
基站部分年收入 70 4,173,629 212,273 380,604 395,808 345,744 428,064 445,200 463,008 481,488 500,724 520,716
月租金 435.7 453.1 471.2 490 509.6 530 551.2 573.2 596.1 619.9
租金递增率 4.0% 4.0% 4.0% 4.0% 4.0% 4.0% 4.0% 4.0% 4.0%
收入合计 52,014,129 2,124,307 4,517,214 4,649,778 4,020,282 4,981,412 5,128,388 5,282,276 5,457,236 5,639,192 10,214,044
2017/3/1至 2018/2/28至 2019/2/28至 2020/2/27至 2026/1/1至
分期 2021年度 2022年度 2023年度 2024年度 2025年度
2018/2/28 2019/2/27 2020/2/27 2020/12/31 2051/12/10
序号
项目名称 合计 0.58 1 1 0.84 1 1 1 1 1 25.94
一 经营收入 52,014,129 2,124,307 4,517,214 4,649,778 4,020,282 4,981,412 5,128,388 5,282,276 5,457,236 5,639,192 10,214,044
二 经营成本 1,092,294 44,610 94,861 97,646 84,426 104,609 107,696 110,928 114,601 118,423 214,494
经营收入的
3 管理费用 520,141 21,243 45,172 46,498 40,203 49,814 51,284 52,823 54,572 56,392 102,140
1%
经营收入的
4 行政及维修费用 520,141 21,243 45,172 46,498 40,203 49,814 51,284 52,823 54,572 56,392 102,140
1%
经营收入的
5 保险费 52,012 2,124 4,517 4,650 4,020 4,981 5,128 5,282 5,457 5,639 10,214
0.1%
三 经营税金及附加 4,133,542 196,460 384,731 391,868 335,331 409,722 417,633 425,918 435,336 445,132 691,411
经营收入的
1 增值税 2,476,862 101,157 215,105 221,418 191,442 237,210 244,209 251,537 259,868 268,533 486,383
5%/（1+5%）
2 城建税 增值税的7% 173,381 7,081 15,057 15,499 13,401 16,605 17,095 17,608 18,191 18,797 34,047
教育费附加及地方教
3 增值税的5% 123,843 5,058 10,755 11,071 9,572 11,861 12,210 12,577 12,993 13,427 24,319
育费附加
经营收入的
4 印花税 26,008 1,062 2,259 2,325 2,010 2,491 2,564 2,641 2,729 2,820 5,107
0.05%
账面原值×
5 房产税 1,333,448 82,102 141,555 141,555 118,906 141,555 141,555 141,555 141,555 141,555 141,555
70%×1.2%
四 支出合计 5,225,836 241,070 479,592 489,514 419,757 514,331 525,329 536,846 549,937 563,555 905,905
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第四节资产基础法评估技术说明
2017/3/1至 2018/2/28至 2019/2/28至 2020/2/27至 2026/1/1至
分期 2021年度 2022年度 2023年度 2024年度 2025年度
2018/2/28 2019/2/27 2020/2/27 2020/12/31 2051/12/10
项目名称 合计 0.58 1 1 0.84 1 1 1 1 1 25.94
一 现金流入 53,505,743 2,188,036 4,647,227 4,783,529 4,135,861 5,124,594 5,275,715 5,433,942 5,613,836 5,800,923 10,502,080
1 租金收入 52,014,129 2,124,307 4,517,214 4,649,778 4,020,282 4,981,412 5,128,388 5,282,276 5,457,236 5,639,192 10,214,044
2 押金收入 1,491,614 63,729 130,013 133,751 115,579 143,182 147,327 151,666 156,600 161,731 288,036
二 现金流出 5,225,836 241,070 479,592 489,514 419,757 514,331 525,329 536,846 549,937 563,555 905,905
1 运营支出 1,092,294 44,610 94,861 97,646 84,426 104,609 107,696 110,928 114,601 118,423 214,494
2 税金及相关费用 4,133,542 196,460 384,731 391,868 335,331 409,722 417,633 425,918 435,336 445,132 691,411
三 经营收益 48,279,907 1,946,966 4,167,635 4,294,015 3,716,104 4,610,263 4,750,386 4,897,096 5,063,899 5,237,368 9,596,175
四 净现金流量 48,279,907 1,946,966 4,167,635 4,294,015 3,716,104 4,610,263 4,750,386 4,897,096 5,063,899 5,237,368 9,596,175
五 累计净现金流量 1,946,966 6,114,601 10,408,616 14,124,720 18,734,983 23,485,369 28,382,465 33,446,364 38,683,732 48,279,907
六 折现率 6.08% 6.08% 6.08% 6.08% 6.08% 6.08% 6.08% 6.08% 6.08% 6.08%
七 折现系数 0.9663458 0.9109595 0.8587476 0.8172095 0.7703709 0.7262169 0.6845936 0.6453560 0.6083673 11.7493933
八 收益法测算结果 141,959,739 1,881,442 3,796,547 3,687,475 3,036,835 3,551,613 3,449,811 3,352,521 3,268,018 3,186,243 112,749,234
通过收益法测算得到待估物业的市场价值为 141,959,739 元。
C、房地产价值的确定
本次评估分别采用市场法及收益法对待估物业进行了评估，评估结果分别为
200,971,940 元和 141,959,739 元，两种方法测算结果相差较大。评估人员认为市场法的理论
依据为房地产价格形成的替代原理，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取待估物业
的价值，收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取待估物业的价值。因为购房者
投资购买不动产物业考虑的因素有：现行市场价格的高低、未来增值空间的大小、房地产总
售价、位置情况、收益能力等众多因素。目前购房者投资购买不动产物业，其主要考虑的是
房地产现行市场价值及未来的增值空间大小。故收益法测算的结果已无法反映市场价值，因
此此次评估将不采用收益法的测算结果。故待估物业的市场价值为 200,971,940 元。
（七） 投资性房地产评估结果及增减值原因
「上海吉农」投资性房地产账面原值 18,473,025.30 元，账面净值为 13,178,984.97 元，
本次评估值合计 200,971,940 元，评估增值 187,792,955.03 元，增值率 1,424.94 %。
增值原因主要系：近年来房地产市场价格持续上涨。
三、 固定资产——各类设备评估技术说明
（一） 资产概况
「上海吉农」设备资产为办公设备，账面原值 19,886.00 元，账面净值 6,738.41 元。
申报的办公设备包括打印机、电脑、空调和办公家具等办公、电子设备，共 7 项。上述
设备是公司于经营过程中陆续购入，存放于「上海吉农」办公区域内。
现场勘察时，除少量办公设备存在超期服役或待报废状况外，其中 1 台电脑未见实物，
其余资产于现场勘察时的使用状况未见异常。
（二） 产权状况
「上海吉农」已提供与被评估资产相关的部分设备的购置发票等产权证明文件的复印件。
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（三） 各类设备的评估方法
对于各类设备均采用成本法评估。
成本法数学模型为：评估值=重置价值×综合成新率
1、不需要安装的电子设备的重置价值和成新率的估算方法
重置价值=设备购买价-可以抵扣的增值税
综合成新率=理论成新率
上述计算公式中，设备购置价主要通过市场询价、《机电产品报价手册》、相关专业网
站发布的价格信息等，并考虑其价格可能浮动因素确定；对于目前市场已经不再出售或无法
查到购置价，但已出现替代的标准专业设备和通用设备，在充分考虑替代因素的前提下，通
过市场询价及查阅有关价格手册，进行相应调整予以确定。
（四） 评估示例
例 电子设备评估明细表 5 项； 设备名称：格力空调
规格型号：KFR-35GW/(35592)品悦 1.5 匹 生产厂家：格力
购置日期：2016 年 4 月 启用日期：2016 年 4 月
账面原值：3,199.00 元 账面净值：2,399.20 元
1）基本状况
商品名称： 格 力 （ GREE ） 定 频 挂 壁 式 品 悦 冷 暖 电 辅 挂 机 空 调 ； 型 号 ： KFR-
35GW/(35592)NhAa-3 品悦 1.5 匹；国家能效等级：3 级；制冷量： 3500 瓦；制冷功率：1075
瓦；制热量：3850 瓦；制热功率：1120 瓦。
2）重置价值的计算
经网上查询，目前 KFR-35GW/(35592)NhAa-3 品悦 1.5 匹空调的市场报价为人民币
2,900.00 元，则：设备的重置价值为：2,900.00 元。
3）成新率的估算
该设备 2016 年 4 月正式启用，根据评估人员的现场勘查，设备运行状态良好，完全可
达到设计的技术指标。评估人员根据《资产评估常用数据与参数手册》第二版第三章和经验
判断，确定该设备的经济寿命年限为 5 年，该设备至评估基准日已使用 1 年 3 个月，尚可使
用 4 年 9 个月，则：
年限法成新率＝(尚可使用年限/经济寿命年限) ×100%
＝（57 个月/60 个月）×100%＝79%（取整）
4）评估值的计算
评估值＝重置价值×成新率＝2,900.00 元×79%＝2,291.00 元
其它电子设备评估方法与此类似，根据设备种类的区别，经济使用年限分别取 5～6 年。
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（五） 各类设备的估值结果
「上海吉农」各类设备账面净值 6,738.41 元，评估值 6,351.00 元，评估减值 387.41 元，
减值率 5.75 %。
减值原因为各类设备的重置价值与购建时期相比有所下降，未见实物的设备评估为零。
四、 固定资产清理评估说明
「上海吉农」申报评估的固定资产清理为设备类资产，包括防火门、联想电脑、打印机、
税控机、海尔空调等，账面净值合计 6,000.80 元。
现场勘察时，上述设备未见实物，故本次评估为零。
五、 其他非流动资产的评估技术说明
（一） 长期待摊费用的评估技术说明
长期待摊费用 2 项，为「上海吉农」吉农宾馆屋面改造工程、吉农宾馆及办公区域新增
电缆工程的费用，原始发生额为 616,754.60 元，账面价值 522,385.84 元，预计摊销期均为
60 个月。
评估人员收集了长期待摊费用明细账、支付凭证和其他相关资料等，核对明细账与总账、
报表余额是否相符，核对与评估明细表是否相符。核实结果账、表金额相符。评估人员核实
相关工程合同，核对摊销期限及余额。长期待摊费用合并至投资性房产的评估值中考虑，本
次评估为零。
六、 流动负债的评估技术说明
「上海吉农」申报评估的流动负债包括应付账款、预收账款、应交税费、应付股利（应
付利润）和其他应付款。上述负债在评估基准日账面值和清查调整值如下表所示：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 科目名称 账面价值
应付账款 22,819.00 应付股利（应付利润） 21,359,972.21
预收款项 23,333.34 其他应付款 549,147.83
应交税费 80,152.46 流动负债合计 22,035,424.84
（一） 应付账款、预收账款和其他应付款评估说明
应付账款主要是应付工程款等；预收账款是预收的租金；其他应付款主要是应付往来款、
保证金等。
本次评估查阅了应付、预收及其他应付款项的凭证，对重要的项目进行了函证。
以核实后的账面值作为评估值。
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上海吉农创业投资有限公司股东全部权益价值评估说明
第三章资产评估说明
第四节资产基础法评估技术说明
（二） 应交税费评估说明
应交税费主要为应交的企业所得税、增值税、城市维护建设税、教育费附加以及应交地
方教育附加费等。应交税费以核实后的账面值作为评估值。
（三） 应付股利（应付利润）评估说明
应付股利账面值为 21,359,972.21 元，为「上海吉农」应付深圳市产品股份有限公司截
止 2017 年 7 月 31 日的股利，按核实后的账面值作为评估值。
（四） 流动负债评估结果
「上海吉农」流动负债账面值 22,035,424.84 元，评估值 22,035,424.84 元，评估无增减
值。
七、 资产基础法评估结果
采用资产基础法评估的「上海吉农」于评估基准日 2017 年 7 月 31 日的评估结论如下：
总资产账面价值 5,039.19 万元，评估值 23,765.77 万元，评估增值 18,726.58 万元，增
值率 371.62 %；总负债账面价值 2,203.54 万元，评估值 2,203.54 万元，评估增值 0.00 万元，
增值率 0.00%；净资产账面价值 2,835.64 万元，评估值 21,562.23 万元，评估增值 18,726.58
万元，增值率 660.40 %。
金额单位：人民币万元
项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率％
流动资产 3,667.78 3,667.94 0.16 -
非流动资产 1,371.41 20,097.83 18,726.42 1,365.49
其中：投资性房地产 1,317.90 20,097.19 18,779.29 1,424.94
固定资产 0.67 0.64 -0.03 -4.48
固定资产清理 0.60 -0.60 -100.00
长期待摊费用 52.24 - -52.24 -100.00
资产总计 5,039.19 23,765.77 18,726.58 371.62
流动负债 2,203.54 2,203.54 - -
非流动负债 - - - -
负债总计 2,203.54 2,203.54 - -
净 资 产 2,835.64 21,562.23 18,726.58 660.40
即：采用资产基础法评估的「上海吉农」的股东全部权益于评估基准日 2017 年 7 月 31
日的市场价值为：21,562.23 万元（大写：人民币贰亿壹仟伍佰陆拾贰万贰仟叁佰元整）。
有关评估结果的详细内容参见资产评估结果汇总表和评估明细表。
评估增减值主要原因为：
1、流动资产：账面上计提的其他应收款坏账准备按零值计算；
2、设备类：各类设备的重置价值与购建时期相比有所下降，未见实物的设备评估为零。
3、投资性房地产：近年来房地产市场价格持续上涨。
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上海吉农创业投资有限公司股东全部权益价值评估说明
第三章资产评估说明
第六节评估结论及分析
第五节 评估结论及分析
我们认为，「上海吉农」在本报告载明的评估目的、价值类型、评估基准和持续经营的
评估假设条件下，采用资产基础法评估的「上海吉农」股东全部权益于评估基准日 2017 年
7 月 31 日的市场价值为：21,562.23 万元（大写：人民币贰亿壹仟伍佰陆拾贰万贰仟叁佰元
整）。相对其于评估基准日的账面值 2,835.64 万元，评估增值 18,726.58 万元，增值率 660.40 %。
本次评估「上海吉农」股东全部权益于评估基准日之市场价值时，未考虑控股权、股权
流动性等因素对股权价值的影响。
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