深圳市国际企业股份有限公司 2014 年年度报告全文
深圳市国际企业股份有限公司
2014 年年度报告
2015 年 03 月
深圳市国际企业股份有限公司 2014 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人郑康豪、主管会计工作负责人陈小海及会计机构负责人(会计主
管人员)许晓云声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，
请投资者注意投资风险。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................. 2
第二节 公司简介 ......................................................................................................... 6
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................. 8
第四节 董事会报告 ................................................................................................... 10
第五节 重要事项 ....................................................................................................... 21
第六节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 29
第七节 优先股相关情况 ........................................................................................... 34
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................................... 35
第九节 公司治理 ....................................................................................................... 39
第十节 内部控制 ....................................................................................................... 44
第十一节 财务报告 ................................................................................................... 46
第十二节 备查文件目录 ......................................................................................... 145
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释义
释义项 指 释义内容
本公司、公司、深国商 指 深圳市国际企业股份有限公司
百利亚太 指 百利亚太投资有限公司
皇庭集团 指 深圳市皇庭集团有限公司
融发投资 指 深圳融发投资有限公司
林业公司 指 深圳市国商林业发展有限公司及其下属林业公司
商业公司 指 深圳市融发商业管理有限公司
皇庭广场 指 皇庭国商购物广场（原名“晶岛国商购物中心”）
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
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重大风险提示
公司已在本报告第四节董事会报告中公司未来发展的展望部分，对可能面
临的风险及对策进行详细描述，敬请广大投资者留意查阅。
《证券时报》、香港《大公报》和巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）为公司
信息披露指定媒体，公司所有信息均以在上述指定媒体刊登的信息为准，敬请
投资者注意投资风险。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 深国商、深国商 B 股票代码 000056、200056
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市国际企业股份有限公司
公司的中文简称 深国商、深国商 B
公司的外文名称（如有） SHENZHEN INTERNATIONAL ENTERPRISE CO.,LTD.
公司的法定代表人 郑康豪
注册地址 深圳市福田区金田路 2028 号皇岗商务中心主楼 6 楼 A
注册地址的邮政编码 518048
办公地址 深圳市福田区金田路 2028 号皇岗商务中心 6 楼
办公地址的邮政编码 518048
公司网址 http://www.china-ia.com
电子信箱 sgs000056@163.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 曹剑 吴小霜
深圳市福田区金田路 2028 号皇岗商务 深圳市福田区金田路 2028 号皇岗商务
联系地址
中心 6 楼 中心 6 楼
电话 （0755）82281888 （0755）82535565
传真 （0755）82566573 （0755）82566573
电子信箱 cj000056@21cn.com zhaiwu2006@21cn.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》、香港《大公报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券部
四、注册变更情况
企业法人营业执
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
照注册号
1993 年 03 月 18
首次注册 广东省深圳市 19217908-3 440301520200039 19217908-3
日
2013 年 12 月 26
报告期末注册 广东省深圳市 440301501139855 440300192179083 19217908-3
日
公司上市以来主营业务的变化情况 公司上市之初主要经营商品零售业，尤以中高档名优商品的零售业务为主，在
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国内逐步发展大型连锁商场。后为了连锁网点的拓展，下属公司融发投资积极
开展房地产业务，采取以商养地、以地保商的发展策略，降低经营网点的使用
成本, 促使本公司连锁商业经营发展。近年来，因国内商业发展形势发生变化，
公司原有的商场已不能适应市场竞争，我司已逐步退出了传统零售百货业，大
力发展购物中心项目。在 2010 年公司完成重组后，确定了以商业地产经营为公
司的主营业务。
本公司是经一九九二年十二月十五日深圳市人民政府办公厅“深府办复（1992）
1867 号”文批准成立的股份有限公司，一九九二年十二月二十四日经中国人民
银行深圳经济特区分行“深人银复字（1992）第 262 号”文批准，本公司发行
股份 4170.18 万股，其中深圳市特发集团有限公司持有 1459.56 万股，占总股本
35%，为公司第一大股东。2006 年 1 月 6 日，公司按照 2005 年 12 月 7 日召开
的股权分置改革相关股东大会的决议实施股权分置改革方案，股权分置改革方
案正式实施之后，深圳市特发集团有限公司持有我公司的股份为 2933.8952 万
历次控股股东的变更情况 股，占总股本 13.28%，原第二大股东马来西亚和昌父子有限公司持有 3026.4192
万股，占总股本 13.70%成为公司第一大股东。2009 年 4 月公司第一大股东马来
西亚和昌父子有限公司将其持有的本公司 30,264,192 股 B 股全部转让给百利亚
太投资有限公司，百利亚太投资有限公司成为公司第一大股东。2010 年 8 月初，
郑康豪先生通过受让我司第一大股东百利亚太投资有限公司的股权成为公司第
一大股东的实际控制人。截止 2014 年 12 月 31 日， 我司董事长郑康豪先生和
其控股的百利亚太、深圳市皇庭投资管理有限公司、皇庭国际集团有限公司合
计持有公司股份 55,329,613 股，占公司总股本的 20.87％。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 深圳市福田区香梅路 1061 号中投国际商务中心 A 栋 16 楼
签字会计师姓名 胡春元、巫扬华
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2014 年 2013 年 本年比上年增减 2012 年
营业收入（元） 98,938,697.55 35,292,846.29 180.34% 80,622,456.24
归属于上市公司股东的净利润
-335,060,535.45 2,320,696,950.25 -114.44% 18,186,252.87
（元）
归属于上市公司股东的扣除非
-321,851,273.64 -122,756,718.04 162.19% -69,163,980.72
经常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-376,974,443.65 -403,263,195.08 -6.52% -146,421,324.79
（元）
基本每股收益（元/股） -1.26 8.75 -114.40% 0.07
稀释每股收益（元/股） -1.26 8.75 -114.40% 0.07
加权平均净资产收益率 -16.19% 214.82% -231.01% -20.40%
本年末比上年末增
2014 年末 2013 年末 2012 年末
减
总资产（元） 7,871,959,541.86 7,803,283,696.00 0.88% 2,006,481,401.06
归属于上市公司股东的净资产
1,901,748,318.61 2,236,808,854.06 -14.98% -83,888,096.19
（元）
二、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产 本报告期主要是处
125,142.02 877,737.87 100,107,169.89
减值准备的冲销部分） 置固定资产收益
采用公允价值模式进行后续计量的投资
5,458,410,339.63 597,714.00
性房地产公允价值变动产生的损益
本报告期主要是因
除上述各项之外的其他营业外收入和支
-18,217,406.02 -25,943,656.37 295,882.68 合同违约形成的违
出
约金
减：所得税影响额 1,363,509,184.22 323,139.89
少数股东权益影响额（税后） -4,883,002.19 1,626,381,568.62 13,327,393.09
合计 -13,209,261.81 2,443,453,668.29 87,350,233.59 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
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公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
2014年，中国经济步入调整转型期，消费市场尤其是高端消费整体环境低迷，深圳各个购物中心竞争激烈，开业初期的
皇庭广场面临着严峻的内外部各种挑战。本年度，公司以皇庭广场经营为中心，积极探索战略转型新业务、推进2014年非公
开发行股票、储备新的投资项目等各项工作。经过公司全体员工一年的努力，各项工作取得了显著进展。公司经营逐步进入
良性发展道路，逐步得到消费者、投资者以及社会各界的关注和肯定。
第一、公司核心项目皇庭广场经营全面提升
2014年，是皇庭广场开业后正式运营的第一个完整年度。公司以实现皇庭广场全面运营为目标，加速推进招商工作及商
户进场装修进度。截止披露日，皇庭广场已完成近90%的招商签约率，开业率达到74%，开业品牌超过100家；实施完成了皇
庭广场整体品质提升工程，皇庭广场的整体形象大幅提升；通过提升经营及服务品质，皇庭广场月度销售额屡创新高，全年
共实现1.84亿元销售额。根据皇庭广场的品牌定位，全年共策划市场推广活动30余次，皇庭广场品牌知名度及市场形象得到
迅速提升。通过公司专业团队一年来在经营实践中的突破创新，皇庭广场已逐步成为深圳CBD的商业地标。
目前，涵盖Gucci等11个一线奢侈品牌的意大利COSCIA百货、H&M旗舰店、星巴克旗舰店、外婆家集团、博纳影城、稻香、
影儿集团等品牌商家已入驻皇庭广场经营。
第二、林业经营工作稳步推进
林业公司于2014年进一步落实资源管护责任制和巡山护林员制度，加强林木资源管护工作；对具备变现条件的林木进行
伐前调查评估及经济分析，及时掌握市场动态，强化市场分析，建立和完善客户档案。通过一系列积极举措，林业公司全年
共计完成林木变现面积12132.5亩，实现营业收入1074.98万元。
第三，积极探索转型新业务，推动股票非公开发行事宜
2014年，公司开始谋划转型。公司未来将在做好皇庭广场经营的基础上，以轻资产运营为导向，积极探索公司新的发展
业务。
为了推动公司转型，2014年公司启动了非公开发行股票事宜， 2014年10月21日非公开发行事项正式被中国证监会受理
并于2015年2月收到反馈意见。根据证监会的反馈意见，我司目前已针对反馈意见进行了回复，尚需中国证监会审批。
如本次增发实施完成后，公司股本规模将由2.65亿股增大至5.73亿左右，公司资本结构将得到优化，资产负债率大幅下
降，盈利能力将得以提升，为推进公司业务发展转型打下坚实基础。本次增发拟引进新的战略投资者九鼎投资，利用其在投
资并购方面的经验和项目资源，支持公司下一步发展。
第四，公司管理工作全面提升
2014年，公司全面加强内部管理工作，上市公司治理及投资者关系管理、组织优化及人才队伍建设、运营及企业管理，
审计监督等工作都得到了提升。
二、主营业务分析
1、概述
公司报告期内主营业务收入 96,353,712.70 元，同比增幅 173.87%，主要是皇庭广场 2013 年 12 月 25 日开业后，其成
为公司主要收入来源。2014 年,皇庭广场租金收入及物业管理费等收入合计 69,937,697.19 元，占主营业务收入 72.58%。本
报告期与上年相比下列项目变化较大：
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项 目 本年金额 上年金额 变动比率 变动原因
营业总收入 98,938,697.55 35,292,846.29 180.34%
主要是皇庭广场开业，其成为公司收入主要来源，
营业成本 62,459,977.37 24,409,091.23 155.89% 营业收入、营业成本及营业税金附加大幅增加。
营业税金及附加 5,436,660.29 2,212,659.94 145.71%
主要是皇庭广场开业后，招商费、广告费大幅增加
销售费用 161,517,923.61 17,244,229.73 836.65%
所致。
主要是 2013 年 9 月 30 日皇庭广场完工后停止贷款
财务费用 297,247,156.54 107,366,022.30 176.85%
利息资本化及贷款增加所致。
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
2014年，公司以皇庭广场经营为中心，积极探索战略转型新业务、推进2014年非公开发行股票、储备新的投资项目等重
点工作。根据公司年度计划安排，皇庭广场的招商、经营、市场推广及服务等各项工作取得重大进展；林业物业经营稳定；
公司2014年非公开发行股票事项正顺利推进；本年度公司营业收入大幅增加。报告期内，公司发展和经营计划没有发生重大
不利变化。
2、收入
公司报告期内主营业务收入 96,353,712.70 元，同比增幅 173.87%，主要是皇庭广场 2013 年 12 月 25 日开业，为公司
主要收入来源，2014 年租金收入及皇庭广场物业管理费等收入合计 69,937,697.19 元，占主营业务收入 72.58%。
本年金额 上年金额
行业名称
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
（1）物业管理收入 37,906,524.11 40,836,397.90 14,561,545.75 10,350,308.40
（2）林木收入 10,749,815.40 8,651,963.39 17,964,934.90 14,058,782.83
（3）租金收入 47,697,373.19 12,271,615.08 2,656,075.03
合计 96,353,712.70 61,759,976.37 35,182,555.68 24,409,091.23
公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
√ 适用 □ 不适用
公司报告期内收入来源发生重大变化，主要是因皇庭广场开业，公司收入来源由 2013 年的活立木转让和物业管理收入转
为物业出租经营和物业管理收入。本报告期内公司物业租金收入 4769.74 万元，占公司营业收入的 48.21%。
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 第一名 4,830,686.58 4.88%
2 第二名 3,311,173.86 3.35%
3 第三名 2,800,000.00 2.83%
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4 第四名 2,057,182.59 2.08%
5 第五名 2,032,864.97 2.05%
合计 -- 15,031,907.99 15.19%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、成本
行业分类
单位：元
2014 年 2013 年
行业分类 占营业成本比 同比增减
金额 占营业成本比重 金额
重
（1）物业管理 40,836,397.90 66.12% 10,350,308.40 42.40% 294.54%
（2）林木 8,651,963.39 14.01% 14,058,782.83 57.60% -38.46%
（3）租金 12,271,615.08 19.87%
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 89,597,949.82
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 53.09%
公司前 5 名供应商资料
√ 适用 □ 不适用
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 第一名 27,214,343.00 16.13%
2 第二名 25,602,850.00 15.17%
3 第三名 20,255,551.90 12.00%
4 第四名 9,062,204.92 5.37%
5 第五名 7,463,000.00 4.42%
合计 -- 89,597,949.82 53.09%
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
4、费用
详见上述概述说明。
5、现金流
单位：元
项目 2014 年 2013 年 同比增减
经营活动现金流入小计 115,464,172.93 51,451,552.73 124.41%
经营活动现金流出小计 492,438,616.58 454,714,747.81 8.30%
经营活动产生的现金流量净
-376,974,443.65 -403,263,195.08 -6.52%
额
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投资活动现金流入小计 862,761.93 175.00 492,906.82%
投资活动现金流出小计 37,458,456.12 519,237.00 7,114.13%
投资活动产生的现金流量净
-36,595,694.19 -519,062.00 6,950.35%
额
筹资活动现金流入小计 3,353,163,351.10 2,473,520,000.00 35.56%
筹资活动现金流出小计 2,931,485,107.81 2,069,413,635.10 41.66%
筹资活动产生的现金流量净
421,678,243.29 404,106,364.90 4.35%
额
现金及现金等价物净增加额 8,108,207.24 320,516.69 2,429.73%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
（1）经营活动现金流入小计同比增幅124.41%，主要是本报告期皇庭广场开业，收入增长所致；
（2）投资活动现金流入小计同比增幅492906.82%，主要是处置部分固定资产收入所致；
（3）投资活动现金流出小计同比增幅7114.13%，主要是长期待摊中的物业装修增加所致；
（4）筹资活动现金流入和筹资活动现金流出同比增加35.56%和41.66%，主要是西部信托置换中投信托12亿借款，农业银行
置换工商银行贷款，以及增加借款补充营运资金所致。
报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
□ 适用 √ 不适用
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 同期增减
分行业
（1）物业管理 37,906,524.11 40,836,397.90 -7.73% 160.32% 294.54% -36.65%
（2）林木 10,749,815.40 8,651,963.39 19.52% -40.16% -38.46% -2.22%
（3）租金 47,697,373.19 12,271,615.08 74.27% 1,695.78% -25.73%
分地区
华南 96,353,712.70 61,7
