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招商积余:2020年半年度报告摘要 下载公告
公告日期:2020-08-25

招商局积余产业运营服务股份有限公司2020年半年度报告摘要证券代码:001914 证券简称:招商积余 公告编号:2020-45

招商局积余产业运营服务股份有限公司2020年半年度报告摘要

一、重要提示

本半年度报告摘要来自半年度报告全文,为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划,投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读半年度报告全文。审议本报告的董事会会议以通讯方式召开,所有董事均进行了表决。非标准审计意见提示

□ 适用 √ 不适用

公司计划不派发现金红利,不送红股,不以公积金转增股本。董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案

□ 适用 √ 不适用

二、公司基本情况

1、公司简介

股票简称招商积余股票代码001914
股票上市交易所深圳证券交易所
联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表
姓名杨祥宋丹蕾
办公地址深圳市福田区振华路163号飞亚达大厦六楼深圳市福田区振华路163号飞亚达大厦六楼
电话(0755)83244582(0755)83244503
电子信箱cmpoir@cmhk.comcmpoir@cmhk.com

2、主要财务数据和财务指标

公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据否

本报告期上年同期本报告期比上年同期增减
营业收入(元)3,867,614,810.062,580,418,763.0249.88%
归属于上市公司股东的净利润(元)178,655,215.7584,806,691.03110.66%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润(元)168,578,895.1378,552,716.78114.61%
经营活动产生的现金流量净额(元)-532,964,372.70-564,161,048.755.53%
基本每股收益(元/股)0.16850.127232.47%
稀释每股收益(元/股)0.16850.127232.47%
加权平均净资产收益率2.21%1.77%0.44%
本报告期末上年度末本报告期末比上年度末增减
总资产(元)15,931,884,666.4216,501,692,112.85-3.45%
归属于上市公司股东的净资产(元)8,160,441,946.027,983,640,524.492.21%

备注:公司2019年发行股份购买资产之标的招商局物业管理有限公司(以下简称“招商物业”)自2019年12月起纳入公司合并范围,本报告所有涉及2019年度同期财务数据不包含招商物业。

3、公司股东数量及持股情况

单位:股

报告期末普通股股东总数16,177报告期末表决权恢复的优先股股东总数0
前10名股东持股情况
股东名称股东性质持股比例持股数量持有有限售条件的股份数量质押或冻结情况
股份状态数量
招商局蛇口工业区控股股份有限公司国有法人47.45%503,134,000354,046,1800
中国航空技术深圳有限公司国有法人12.01%127,304,48900
深圳中航城发展有限公司国有法人3.94%41,791,89700
深圳招商房地产有限公司国有法人3.71%39,338,46439,338,4640
香港中央结算有限公司境外法人1.93%20,481,85600
中国建设银行股份有限公司-汇添富消费行业混合型证券投资基金其他1.53%16,200,04300
中国建设银行股份有限公司-华安宏利混合型证券投资基金其他0.77%8,211,56000
中国建设银行股份有限公司-宝盈资源优选混合型证券投资基金其他0.59%6,283,15700
交通银行-华安宝利配置证券投资基金其他0.49%5,235,40000
中国建设银行股份有限公司-汇添富价值创造定期开放混合型证券投资基金其他0.45%4,800,06600
上述股东关联关系或一致行动的说明前述股东中,深圳招商房地产有限公司为招商局蛇口工业区控股股份有限公司全资子公司。此外,未知前述其他股东是否属于《上市公司收购管理办法》中规定的一致行动人,也未知其他股东之间是否存在关联关系。
参与融资融券业务股东情况说明不适用

4、控股股东或实际控制人变更情况

控股股东报告期内变更

□ 适用 √ 不适用

公司报告期控股股东未发生变更。实际控制人报告期内变更

□ 适用 √ 不适用

公司报告期实际控制人未发生变更。

5、公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

□ 适用 √ 不适用

公司报告期无优先股股东持股情况。

6、公司债券情况

公司是否存在公开发行并在证券交易所上市,且在半年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券是

(1)公司债券基本信息

债券名称债券简称债券代码发行日到期日债券余额(万元)利率
招商局积余产业运营服务股份有限公司2016年面向合格投资者公开发行公司债券16积余债112339.SZ2016年3月1日2021年3月1日141,6004.20%

(2)截至报告期末的财务指标

项目本报告期末上年末本报告期末比上年末增减
流动比率94.37%142.92%-48.55%
资产负债率48.83%51.51%-2.68%
速动比率63.67%100.70%-37.03%
本报告期上年同期本报告期比上年同期增减
EBITDA利息保障倍数4.19832.248986.68%
贷款偿还率100%100%-
利息偿付率100%100%-

三、经营情况讨论与分析

1、报告期经营情况简介

公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》的披露要求

(1)外部环境

①疫情防控转入常态化,宏观经济进入修复性回升

今年1月以来,新冠病毒疫情蔓延,全球经济和金融市场持续动荡。复杂的疫情走势对中国经济产生巨大冲击。面对疫情,全国上下积极推进疫情防控和经济社会发展工作,国家从金融、税务、政务服务等多方面出台政策助力企业复工复产。二季度以来,我国宏观经济增长逐渐向常态回归,上半年GDP同比增速走出“V”型态势。疫情防控常态化背景下,生产端恢复快于需求端,第三产业恢复较慢。以线上消费为代表的居民消费活动逐步恢复,逆周期调节带动基建投资二季度快速反弹,出口韧性较强但进口整体不佳。一季度,国内疫情集中爆发严重冲击宏观经济供需两端,GDP同比下降6.8%。二季度,国内疫情得到有效控制,宏观经济进入修复性回升,呈现出生产回升、消费回补、投资加速态势,出口贸易也展现出超预期的韧性,当季GDP同比增速回升至3.2%。但与此同时,由于海外疫情全面扩散,国内防疫措施尚未完全解除,上半年GDP实际同比下降1.6%,弱于潜在增长水平。

②疫情影响深远,行业竞争加剧

疫情对物业管理行业造成一定程度的冲击,物业服务企业也经历了成本上涨、防控压力大、外拓和项目承接受阻等困难,随着疫情防控进入常态化,各地优惠扶持政策相继出台,物业管理行业逐步回归发展轨道。此次防疫抗疫凸显了物业行业的逆周期、抗风险等优势,提升了企业的品牌价值,赢得了客户的认可和信任,加速了行业的市场化进程。此外,防疫中科技手段的广泛应用,也为行业深度发展奠定了良好的基础。

上半年,物业服务企业加速进入资本市场,新增港股上市公司6家,港股和A股上市物业服务企业总计达30余家。行业迎来新一轮上市热潮,竞争再度加剧。与此同时,物业服务企业加速并购步伐,为规模化扩张增添力量,优质标的并购竞争激烈。城市服务作为一个新的蓝海市场,也成为各头部企业发力的新领域。

(2)公司总体经营情况

2019年底资产重组完成后,公司随即启动了战略规划和组织融合。报告期内,公司坚持业务发展、组织融合“两手抓”,在抗疫中完成战略规划,在发展中完成组织融合;加快推动战略落地,以资源整合和科技赋能为核心竞争力,以基础物业服务为支撑,面向客户全业务场景提供特色专业化服务,面向物业资产全生命周期提供资产管理运营服务。

报告期内,公司实现营业收入386,761万元,较上年同期增长49.88%;利润总额27,244万元,较上年同期增长102.38%;归属于上市公司股东的净利润17,866万元,较上年同期增长110.66%;截至报告期末总资产1,593,188万元,较期初下降

3.45%;归属于上市公司股东的净资产816,044万元,较期初增长2.21%;资产负债率48.83%,较期初下降2.68%。

①明晰战略,推动组织变革,助力战略落地和业务融合

公司明确了“12347”发展战略,以建设“国内领先的物业资产管理运营商”为目标,发展物业管理及资产管理两项核心业务;在战略协同方面,成为招商局集团资产保值增值平台,成为招商蛇口持有资产运营的承载平台,成为招商蛇口产业数字化的标兵;坚持专业化、集约化、生态化、市场化的“四化”发展原则,通过巩固一片沃土、业务价值延伸、平台内涵多元、科技赋能与数字化转型、内外发展并举、两个平台有机互动、管理创新等七大举措,实现公司的稳健发展、做强做大。

招商局积余产业运营服务股份有限公司2020年半年度报告摘要为支持战略加速落地,匹配公司发展新要求,公司推动组织变革,以融合为起点全新出发。报告期内,公司总部完成了组织架构调整,整合了招商积余、招商物业、中航物业管理有限公司(以下简称“中航物业”)三总部职能,以“大物业+大资管”为主线,设立物业BG、资管BG两大事业群和9个职能中心/部门,加大战略引领,强化核心能力建设,实现总部对业务的统筹管理,统一标准,提升管理效率、服务品质和业务规模,同时通过融合融效,充分激发组织活力,打造利益共同体、事业共同体和命运共同体。本次整合切实做到了稳业务、稳队伍,目前各组织已落位开始运转。

②抗击疫情,彰显行业龙头担当,践行央企社会责任

新冠肺炎疫情发生以来,公司将员工、客户的安全和健康放在第一位,落实责任狠抓防控,并积极参与社区联防联控。公司旗下招商物业和中航物业牢牢守住疫情防控的第一道防御线,尤其是疫情严重的武汉区域60余个项目,切实做到守土有责、守土负责、守土尽责,得到了政府、社会和业主的高度肯定;统筹汇编物业行业疫情防控工作系列操作指引,积极驰援武汉火神山医院、方舱医院及深圳“小汤山”医院建设;九方资管通过承诺部分租金和管理费减免、正章干洗通过恢复警服洗涤绿色通道等方式,积极投身到疫情防控与复工复产的战疫中。“坚守”、“担当”、“奋战”、“科技”,是公司在此次战“疫”中的四大关键词,彰显了公司的“硬核”实力和央企担当。2020年7月15日,武汉市物业管理协会发布《关于表彰2020年度武汉市物业服务行业“抗疫先进企业、项目、个人”的决定》,公司旗下招商物业武汉公司、中航物业武汉公司获多项殊荣。

③开源节流,稳住业务基本盘,探索新形势下的新机遇

面对疫情,公司一方面加强费用管理,严控开支,以减轻防疫带来的成本增加和租金、管理费减免带来的经营压力;另一方面适应新形势,调整和优化业务流程,提升服务品质和客户满意度,为疫情防控常态化后的业务发展与探索奠定了良好的基础。

公司有序开展各项管理工作,积极推进质效提升。为了提升战略落地能力和综合竞争力,公司启动质效提升工作,成立专责小组及办公室,组织梳理痛点和关键抓手,并确定重点改善的抓手和举措;通过发挥对标管理在质效提升中的积极作用,努力对标找差,降本增效,切实提高业务可持续发展能力。

物业管理业务方面,公司充分与甲方和供方协商,取得其支持和理解,缓解疫情期间经营压力;确保到期项目续签,探索在管项目业务延伸点;在协助各级政府防控疫情的同时,积极争取政府优惠政策。资管业务方面,公司帮助复工后商户整合线上线下渠道,提升商户经营业绩;通过会员数字化营销,优化顾客消费体验,确保各购物中心经营持续,提振商户信心。其他业务方面,公司在与客户共同抗击疫情的过程中,维持客户粘性。依托招商局集团及招商蛇口背景和资源,公司各业务抓住市场机遇,调整和优化业务拓展模式,加快市场拓展步伐,寻求高质量投资合作标的。同时,公司以更加开放的姿态迎接后疫情时代的到来,加快数字化转型,探索新的商业模式。

(3)物业业务经营情况

公司旗下中航物业、招商物业齐头并进,深耕区域和细分市场,持续拓展服务业态,丰富延伸服务内涵,保持业务稳步发展,展示新时代物业新价值。凭借突出的综合实力,公司荣获国内行业协会、权威机构颁发的“2020物业服务企业上市公司十强”。

①齐头并进,业务规模快速增长

报告期内,公司物业管理业务实现营业收入358,692万元,占公司营业收入的92.75%,较上年同期增加149,630万元,增长71.57%,主要系招商物业2019年12月起纳入公司并表范围、在管物业管理项目收入提升以及本年度新拓展物业管理项目增加。其中:基础物业管理实现营业收入294,023万元,较上年同期增加100,452万元,增长51.89%;专业化服务实现营业收入64,669万元,较上年同期增加49,178万元,增长317.47%。

公司物业管理业务中,收入排名前五的区域分别为:深圳、江苏、北京、山东和四川,营业收入合计约为187,690万元,管理面积合计约为7,363万㎡。

报告期末,公司物业管理项目为1,315个,管理面积总计达1.72亿㎡,服务业态多元。公司物业管理项目数量、管理面积情况如下表所示:

报告期末在管项目(个)报告期末管理面积(万㎡)
1、住宅4208,603
2、非住宅8958,590
合计1,31517,193
其中:来自控股股东4476,947

②拓展发力,市场份额持续提升

2020年上半年,整体物业市场供应受疫情影响阶段性萎缩。公司上下以积极的心态面对市场,大力推进拓展工作,新签约项目194个,报告期净增加管理面积1,927万㎡(扣减退出面积后),保持稳定增速,为业务的持续发展奠定了坚实的基础。公司项目拓展情况如下表所示:

报告期内,公司继续加大市场化拓展力度,物业管理业务主要来自第三方市场。同时,控股股东招商蛇口良好的业务发展也给公司带来持续的业务资源。公司坚持内外发展并举,与地方国资平台间开展合资合作,加快业务发展。2020年以来,公司先后与日照高新发展集团、烟台财金发展投资集团和厦门国际邮轮母港集团等进行合作,将陆续组建合资公司开展业务运营。“资源+能力”的合资合作方式下,公司能够发挥央企形象优势,输出管理和标准,同时促进城市深耕,加快市场拓展,部分项目也将深化公司与股东间的业务协同。

新签主要项目包括成都双流区第一人民医院、南京理工大学江阴校区、山东第一医科大学泰安校区、外运大厦、东旭国际中心、宁德新能源246亩(湖西三期)、唯品会(合肥)城市奥莱项目、晗山悦海前期物业管理合同、济南高铁黄金广场、华为外租物流园、深圳湾公园、松山湖生态园东区、三亚崖州湾科技城项目、即墨经济开发区城市空间管理等。公司在新兴的城市服务领域取得了较大突破,以出色的整体协作能力接连拓展了多个城市服务类项目。

公司多年深耕非住宅类物业,报告期新签年度合同额(指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入)11.27亿元,其中非住宅业务9.38亿元,占比83.23%,保持非住宅物业市场的领先优势。

③科技赋能,加快数字化转型

物业业务持续加大数字化、科技赋能投入,以管理赋能+业务赋能为导向,系统梳理了公司数字化建设规划,为数字化工作的开展明确了要求、实施原则及路径。

以“推动业务流闭环、提升用户体验、推动精细化运营”为目标,对基础物业π平台、招商通智慧平台的现有功能进行打磨,覆盖全国1,200多个项目,服务工单近800万,工单完成率98%,服务满意度99%。搭建了业务平台模型及开发框架,完成了354个数据共享微服务的开发。初步实现业务线上化、管理可视化、设施智能化,并向科技赋能平台升级迈进。

快速响应抗疫需求,推出抗疫专栏、社区通行证、抗疫数据上报及移动化业务办理等功能,为小区及客户提供可靠的数字化管理手段和最新疫情消息等,实现了π控大屏和招商通疫情防控系统对接上线。

④品质引领,持续加强标准化建设

在业务发展的同时,公司坚持以为客户创造价值、提高客户满意度为宗旨,提供高品质专业服务,获得业主的持续认可与信赖。公司坚持推进标准化建设工作,以标准化促进服务品质不断提升。报告期内,作为全国物业服务标准化技术委员会秘书处单位,组织《物业管理术语》《物业服务客户满意度测评》两项国家标准进行公开征求意见及评审,并推动《物业服务规范》等三项国家标准进行立项,已报送住建部标准定额司;作为中国物业管理协会标准化工作委员会秘书处单位,组织编写并发布《住宅物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引》《疫情期公共建筑空调通风系统运行管理技术指南》《物业管理员(师)职业技能评价标准》等七项团体标准,组织审查《物业服务标准体系》等七项团体标准;主导承担的中国物协重点课题《物业企业数字化转型研究》被评为优秀课题。

报告期新签约项目(个)报告期净增加管理面积(万㎡)
1、住宅42950
2、非住宅152977
合计1941,927
其中:来自控股股东33703

(4)资管业务经营情况

报告期内,公司资产管理业务实现营业收入18,503万元,占公司营业收入的4.78%,较上年同期减少13,157万元,下降41.56%,主要是受疫情影响,购物中心经营、酒店出租及其他持有型物业收入减少。在商业运营方面,商场及酒店疫情期间处于停业或半停业状态,公司用实际行动践行社会责任和央企担当,积极响应国家减租免租政策助力客户开复工。九方资管通过派员到项目协同招商、制定招商奖惩机制等措施控制项目空置率,同时围绕会员数字化,搭建数字化运营体系,全面推广数字化运营,给消费者提供更优质的消费体验;通过内外部资源整合,开展创新营销和主题活动,推动项目经营提升,缓解疫情影响带来的冲击。随着疫情防控的常态化,公司资产管理业务客流量已逐步回升,截至2020年6月底,客流量恢复到上年同期的80%。报告期内,公司新签约安义商业项目的顾问咨询和委托管理服务。截至2020年6月,公司九方资管在管购物中心13个(含筹备项目2个),管理面积近100万平米,其中自营项目4个,受托管理招商蛇口项目4个,轻资产管理输出项目5个。

持有物业出租及经营方面,公司拥有的出租物业包括酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态,总可出租面积为59.3万平方米,本报告期末已出租面积为56.1万平方米,总体平均出租率为95%,其中购物中心及商业的平均出租率有所下降,主要因疫情影响部分商铺退租。购物中心物业由九方资管运营管理,酒店物业租赁给格兰云天酒店经营,其余商业、写字楼等物业对外出租经营。此外,公司还持有1家委托给英国洲际酒店集团经营管理的昆山皇冠假日酒店。

公司持有物业出租具体情况(截至2020年6月30日)如下表所示:

物业业态可出租面积(㎡)已出租面积(㎡)平均出租率
酒店103,191.30103,191.30100%
购物中心385,006.24365,114.8395%
零星商业73,588.5165,323.1689%
写字楼27,798.1925,485.6292%
住宅807.23807.23100%
公共建筑1,384.821,384.82100%
仓库(暂未出租)1,699.48--
合计593,475.77561,306.9695%

截至2020年6月30日,公司投资性房地产具体情况如下表所示:

单位:元

序号物业名称评估面积(m2)2019年末账面净值本期自建投资性房地产增加2020年6月30日 投资性房地产评估值变动 幅度本期计入公允 价值变动收益2020年6月30日 末账面净值
1航空大厦1栋部分楼层29,541.79534,239,763.55551,418,656.783.22%534,239,763.55
2南光大厦1-13层部分楼层、地下室20,276.88500,875,808.00525,191,468.884.85%500,875,808.00
3南光捷佳大厦一至四层商场及部分房间8,955.96268,329,077.00270,150,525.160.68%268,329,077.00
4航都大厦9J106.733,137,862.003,150,669.600.41%3,137,862.00
5长沙芙蓉南路368号波波天下城9套房1,539.4112,161,339.0012,389,171.681.87%12,161,339.00
6航苑大厦西座7套房652.4332,896,272.0033,218,473.450.98%32,896,272.00
7中航格澜阳光花园A栋1-4层15,624.89290,211,137.00290,419,830.430.07%290,211,137.00
8南昌中航国际广场1至5层、26至38层32,489.53290,281,582.00290,371,850.590.03%290,281,582.00
9赣州中航城九方购物中心及幼儿园84,443.95718,920,632.00744,731,212.403.59%718,920,632.00
10岳阳中航国际广场1至27层、裙楼1至5层46,684.02334,408,098.00349,934,721.844.64%334,408,098.00
11赣州格兰云天国际酒店29,644.15279,767,367.00277,619,657.92-0.77%279,767,367.00
12成都九方购物中心105,702.55768,367,355.00770,245,582.650.24%768,367,355.00
13昆山中航城花园42号楼29,366.24201,870,501.00201,628,603.84-0.12%201,870,501.00
14九江九方购物中心158,295.92867,891,244.00868,569,713.040.08%867,891,244.00
15昆山九方购物中心177,892.301,429,443,940.001,434,167,722.600.33%1,429,443,940.00
16中航紫金云熙二期一至三层商铺19,395.58131,889,944.00132,607,580.460.54%131,889,944.00
17苏州依云华苑项目储藏室1,699.483,059,064.003,059,064.000.00%3,059,064.00
18深圳华彩花园南山阁27D154.807,631,640.007,631,640.000.00%7,631,640.00
19昆山中航酒店-未竣工209,975,067.471,785,345.00211,760,412.47
合计762,466.616,885,357,693.021,785,345.006,766,506,145.32-6,887,143,038.02

(5)其他业务经营情况

报告期内,公司其他业务实现营业收入9,567万元,占公司营业收入的2.47%,较上年同期减少7,753万元,下降44.76%,主要系房地产尾盘销售减少。

公司房地产项目昆山九方城(A6地块)、龙岩中航紫金云熙、衡阳中航城市花园一期目前处于尾盘销售阶段,衡阳中航城市花园项目尚有土地储备近50万平方米,天津九方城市广场项目地下部分施工已完成,尚待进一步开发。衡阳中航城市花园项目和天津九方城市广场项目的两家企业股权已委托给控股股东招商蛇口经营管理。

(6)公司融资情况

公司持续推进债务压减工作,利用经营盈余资金,降低有息债务规模,确保公司融资规模、资产负债率处于行业合理水平;同时积极推进存量贷款置换及LPR利率转换工作,优化债务结构,进一步提升公司融资管理能力。

单位:万元

融资途径期末融资余额融资成本区间/平均融资成本期限结构
1年之内1-2年2-3年3年以上
银行贷款198,4283.75%-5.831%78,02212,02220,77287,612
债券141,6004.20%141,600
合计340,0283.75%-5.831%219,62212,02220,77287,612

(7)向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

根据房地产经营惯例,公司为下属地产项目(含已完工项目)商品房承购人提供抵押贷款担保,担保期限从《楼宇按揭合同》生效之日起至贷款银行为购房人办妥正式产权证,并移交贷款行保管之日止(或与各贷款银行约定的其他担保期限)。

截至2020年6月30日,公司为商品房承购人提供抵押贷款担保的未还贷款余额为人民币179,568,202.34元。

2、涉及财务报告的相关事项

(1)与上一会计期间财务报告相比,会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明

√ 适用 □ 不适用

①会计政策发生变化的情况说明

会计政策变更的内容和原因审批程序备注
批准自2020年1月1日起执行新收入准则2020年4月29日召开的第九届董事会第四次会议审议通过批准自2020年1月1日起执行新收入准则

调整前后受影响报表项目对比结果如下:

报表项目2019年12月31日2020年1月1日调整数
预收款项559,804,584.864,458,420.78-555,346,164.08
合同负债547,545,592.74547,545,592.74
其他流动负债26,231,825.7334,032,397.077,800,571.34

调整情况说明:公司自2020年1月1日起执行财会[2017]22号《财政部关于修订印发<企业会计准则第14号——收入>的通知》,除出租业务的预收租金外,其他的预收账款不含增值税部分调整至合同负债科目列示,增值税部分调整至其他流动负债科目列示。

②报告期内,公司会计估计和核算方法未发生变化。

(2)报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明

□ 适用 √ 不适用

公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。

(3)与上一会计期间财务报告相比,合并报表范围发生变化的情况说明

√ 适用 □ 不适用

本报告期纳入公司合并范围的子公司共53户,比上年末增加1户,系本报告期新投资设立1家子公司。


  附件:公告原文
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