深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
深圳市中洲投资控股股份有限公司
2016 年半年度报告
2016 年 08 月
深圳市中洲投资控股股份有限公司 2016 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司董事长姚日波、财务总监尹善峰及财务部总经理黄薇声明：保证本半
年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
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目录
2016 半年度报告 ................................................................................................................................. 2
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................................................................ 5
第二节 公司简介 ................................................................................................................................ 7
第三节 会计数据和财务指标摘要 .................................................................................................... 9
第四节 董事会报告 .......................................................................................................................... 23
第五节 重要事项 .............................................................................................................................. 40
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................................................................... 44
第七节 优先股相关情况 .................................................................................................................. 44
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ...................................................................................... 45
第九节 财务报告 .............................................................................................................................. 46
第十节 备查文件目录 ...................................................................................................................... 48
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 深圳市中洲投资控股股份有限公司
中洲置地 指 深圳市中洲置地有限公司
中洲集团 指 深圳中洲集团有限公司
远致公司 指 深圳市远致投资有限公司
前海阳诚 指 深圳市前海阳诚实业发展有限公司
深交所 指 深圳证券交易所
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
元 指 除特别说明外，金额单位为人民币元
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第二节 公司简介
一、公司简介
股票简称 中洲控股 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市中洲投资控股股份有限公司
公司的中文简称（如有） 中洲控股
公司的外文名称（如有） SHENZHEN CENTRALCON INVESTMENT HOLDING CO., LTD
公司的法定代表人 姚日波
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 尹善峰 陈颖
深圳市南山区海德一道 88 号中洲控股金 深圳市南山区海德一道 88 号中洲控股金
联系地址
融中心 39 层 融中心 39 层
电话 0755-8839 3698 0755-8839 3605
传真 0755-8839 3600 0755-8839 3600
电子信箱 dongshihui@zztzkg.com dongshihui@zztzkg.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2015 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2015 年年报。
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3、注册变更情况
注册情况在报告期是否变更情况
□ 适用 √ 不适用
公司注册登记日期和地点、企业法人营业执照注册号、税务登记号码、组织机构代码等注册情况在报告期无变化，具体可参
见 2015 年年报。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
本报告期比上年同
上年同期
本报告期 期增减
调整前 调整后 调整后
营业收入（元） 3,321,504,425.58 2,326,758,622.97 2,337,271,026.87 42.11%
归属于上市公司股东的净利润（元） 26,458,711.20 418,781,307.94 418,171,476.41 -93.67%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
37,608,214.80 424,606,004.59 424,606,004.59 -91.14%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -633,854,731.75 -501,880,636.06 -512,414,713.79 -23.70%
基本每股收益（元/股） 0.0403 0.8744 0.8731 -95.38%
稀释每股收益（元/股） 0.0403 0.8744 0.8731 -95.38%
加权平均净资产收益率 0.47% 12.02% 11.99% 下降 11.52 个百分点
本报告期末比上年
上年度末
本报告期末 度末增减
调整前 调整后 调整后
总资产（元） 29,289,006,995.60 24,621,393,457.39 24,621,393,457.39 18.96%
归属于上市公司股东的净资产（元） 5,525,248,266.04 5,615,109,303.66 5,615,109,303.66 -1.60%
二、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
三、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
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单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 3,606,545.18
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
6,295.26
一标准定额或定量享受的政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -18,419,179.25
减：所得税影响额 -3,639,207.71
少数股东权益影响额（税后） -17,627.50
合计 -11,149,503.60 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第四节 董事会报告
一、概述
报告期内，公司实现营业收入33.22亿元，同比增长42.11%；利润总额1.36亿元，同比下降76.61%；
归属于母公司所有者的净利润0.26亿元，同比下降93.67%；经营活动产生的现金流量净额-6.34亿元，同
比下降23.70%。本报告期内营业收入增加主要系本期结算房地产收入较上年同期增加；利润总额及归属于
母公司所有者的净利润下降主要原因一是本报告期结算房地产收入占比较高的上海君廷项目和成都中洲
中央城邦项目土地获取成本较高，与上年同期竣工结算的深圳中洲控股金融中心项目相比，毛利率有较大
幅度的下降；二是随着公司业务规模的扩张，本报告期期间费用同比有较大幅度增加。
报告期内，公司房地产项目销售面积43.95万平方米，销售额51.03亿元，同比分别增长149.86%和
184.13%，合同销售额完成年度计划目标的48.53%。主要在售项目包括：成都中洲锦城湖岸合同销售额12.45
亿元；惠州中洲中央公园合同销售额7.66亿元；惠州中洲天御合同销售额9.66亿元；上海中洲君廷合同销
售额6.82亿元；上海中洲里程合同销售额8.5亿元；其他项目销售额总计6.22亿元。
二、主营业务分析
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 3,321,504,425.58 2,337,271,026.87 42.11% 本期上海君廷、成都中洲中央城邦新
竣工项目结算收入增加所致
营业成本 2,490,131,095.54 1,125,200,413.13 121.31% 本期主要结算收入的房地产项目土
地获取成本较高所致
销售费用 84,246,009.57 57,001,413.15 47.80% 本期房地产销售规模较上年同期扩
大，导致营销费用同步增加
管理费用 113,926,639.19 70,899,241.73 60.69% 本期公司经营规模扩大导致管理费
用增加、以及实施股份激励股本溢价
分摊费用等薪酬支出增加
财务费用 138,301,582.47 94,153,828.09 46.89% 本期融资规模扩大，导致相应的利息
支出增加，而资本化的借款利息减少
所致
所得税费用 115,816,500.16 164,494,787.72 -29.59% 利润总额减少，导致所得税费用同步
下降
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经营活动产生的现金 -633,854,731.75 -512,414,713.79 -23.70% 本期支付的土地竞拍保证金增加所
流量净额 致
投资活动产生的现金 -51,346,117.13 -2,862,756.23 -1,693.59% 本期新增中洲万豪酒店装修工程支
流量净额 出等所致
筹资活动产生的现金 1,460,398,097.10 364,808,752.61 300.32% 本期负债融资增加所致
流量净额
现金及现金等价物净 780,137,514.57 -150,449,305.07 618.54% 本期负债融资增加所致
增加额
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中披露的未来发展与规划延续至报告期内的情况
□ 适用 √ 不适用
公司招股说明书、募集说明书和资产重组报告书等公开披露文件中没有披露未来发展与规划延续至报告期内的情况。
公司回顾总结前期披露的经营计划在报告期内的进展情况
报告期内，公司继续坚持“高周转、扩规模、严管控、增效益”发展战略，年初部署的主要重点工
作进展如下：
1、深耕核心区域，增加项目储备。2016年1月，公司全资子公司祥铭投资有限公司收购时骏有限公
司，获取香港铜锣湾大坑道项目，为公司在香港地区取得了第二个项目储备，实现香港地区双盘联动。2016
年6月，公司通过招拍挂方式以40167.4万元总价获取成都市成华区建材路5号宗地地块，该地块位于成都
火车东客站板块，占地面积1.51万平方米，容积率3.8，计容建面5.74万平方米，区域成熟、交通方便、
周边配套完备，为公司布局成都地区再添筹码。
2、提升营销实力，再创销售佳绩。公司及时把握政策方向和市场走势，加快房地产项目的开发和推
售速度，采用创新的推广方式和渠道合作模式，上半年销售进度超过了半年计划目标。其中，成都锦城湖
岸、惠州天御等项目新开盘及加推均受到市场抢购，成为当地热销楼盘。
3、完善管控体系，提升项目开发效率。公司优化了城市公司的架构，建立项目总经理负责制，以项
目开发为中心，成立装饰园林部，强调项目开发中的专业化、精细化水平。通过计划盘点及预警，延伸对
项目管控的深度。对专业模块的制度流程进行了梳理，提升了业务条线间的协同效应。
4、报告期内，经公司董事会、股东大会审议并调整，公司拟向包括前海阳诚在内的不超过10名特定
对象非公开发行A股股票，募集资金不超过35.11亿元，目前该项目正在中国证监会审核过程中。
5、报告期内，公司2016年拟于境内公开发行面值总额不超过人民币9亿元的公司债券，公开发行公
司债券项目已经公司董事会、股东大会审议通过并上报深圳证券交易所审核。
6、报告期内，公司《2016年员工持股计划（草案）》及相关议案已经董事会、股东大会审议通过，
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并委托鹏华资产管理（深圳）有限公司设立 “鹏华资产中洲控股员工持股资产管理计划”进行管理，目
前公司员工持股计划已完成股票购买，进入锁定期。
7、2016年5月，为加强投资者保护宣传，根据深圳证监局的相关要求，公司开展了关于做好投资者
保护“蓝天行动”的专项工作，在公司治理、信息披露和投资者关系维护方面均有针对性的行动。
2016年下半年，公司将以“管理手段再完善，运营效率再提升，项目开发再提速”为指导思想落实
各项重点工作，具体如下：
1、营销方面，加大项目推广力度，继续拓展营销渠道和创新营销模式。通过超额销售奖励办法，激
励城市公司超额完成销售指标，实现快速去化存货。
2、运营管理方面，实施流程审批时限管理，提高流程运转效率；优化项目开发路径，使招采、设计、
成本、报建、工程等重点业务条线协同运作；控制好项目里程碑节点，实时跟踪、定期汇报，将项目开发
再提速。
3、工程管理方面，根据施工建造标准，严格落实工程质量实测实量制度，以工程巡检结果考核为导
向，做好项目交付前风险排查和模拟验收工作，杜绝工程质量问题造成的交付及资金回笼风险，提高客户
满意度和品牌影响力。
4、土地拓展方面，继续深耕珠三角、长三角、中西部三大核心区域的战略布局，加大项目拓展力度，
拓宽项目获取渠道，实行现有区域延伸及潜力城市拓展并举的策略，增加优质土地资源储备。
5、资本市场融资方面，按计划推进非公开发行A股股票项目和2016年公司债项目的进展，待中国证
监会审核通过后，顺利完成相关证券的发行、上市等工作。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产收入 3,169,334,154.36 2,305,009,819.14 27.27% 39.49% 118.13% -26.22%
酒店餐饮收入 122,939,331.68 157,059,229.16 -27.75% 70.29% 165.75% -45.89%
物业服务收入 92,681,487.43 54,218,924.40 41.50% 100.32% 1.27% 57.21%
工程施工收入 3,549,688.74 2,264,974.01 36.19% -21.12% -46.36% 30.02%
内部抵消 -67,000,236.63 -28,421,851.17 57.58% 16.02% -41.26% 41.37%
合计 3,321,504,425.58 2,490,131,095.54 25.03% 42.11% 121.31% -26.83%
分产品
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房地产收入 3,169,334,154.36 2,305,009,819.14 27.27% 39.49% 118.13% -26.22%
酒店餐饮收入 122,939,331.68 157,059,229.16 -27.75% 70.29% 165.75% -45.89%
物业服务收入 92,681,487.43 54,218,924.40 41.50% 100.32% 1.27% 57.21%
工程施工收入 3,549,688.74 2,264,974.01 36.19% -21.12% -46.36% 30.02%
内部抵消 -67,000,236.63 -28,421,851.17 57.58% 16.02% -41.26% 41.37%
合计 3,321,504,425.58 2,490,131,095.54 25.03% 42.11% 121.31% -26.83%
分地区
四川地区 1,115,634,668.86 960,713,458.08 13.89% 1,385.02% 4,628.13% -59.07%
上海地区 1,667,905,964.80 1,137,347,827.62 31.81% 1,864.96% 2,498.46% -16.62%
广东地区 558,174,975.45 381,745,162.36 31.61% -74.91% -65.34% -18.87%
辽宁地区 46,789,053.10 38,746,498.65 17.19% 350.06% 387.94% -6.43%
内部抵消 -67,000,236.63 -28,421,851.17 57.58% 16.02% -41.26% 41.37%
合计 3,321,504,425.58 2,490,131,095.54 25.03% 42.11% 121.31% -26.83%
四、核心竞争力分析
公司始创于1984年，历经 30多年的不懈努力，逐渐发展壮大，已形成了自身的经营发展优势。
公司制定了战略发展规划，完善了组织管控体系、职位体系、薪酬体系和房地产业务流程体系和业
务管控体系，强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运
作能力，形成“高周转、扩规模、严管控、增效益”的发展模式，为公司实现高度市场化运作、进一步扩
大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。
战略拓展方面，主动拓展项目，多元化获取土地资源。
规划设计方面，推行产品标准化开发，建立产品标准化、设计标准化管理体系。
运营管理方面，构建项目计划运营体系，明确标准项目的开发路径和开发节点，加快项目关键事项
的决策效率。
营销策划方面，针对不同项目制定相应的销售策略，扎实做好项目定位和开盘定价等工作，以实现
销售业绩增长。
成本招采方面，采取成本精细化管理，强化工程采购管理，建立健全招标采购的各项管理制度，加
快招采工作进展以配合项目工程进度。
资本运作方面，制定资本运作规划，通过多元化融资渠道，逐步形成较强的造血机制，支持公司快
速扩张。
人才储备方面，公司关键岗位采用与市场接轨、有竞争力的薪酬标准，吸引更多优秀人才加盟，制
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定保障员工快速成长的人才培养规划，多通道晋升机制给予人才更多发展机会和空间。
品牌管理方面，加强品牌意识，启动公司品牌构建工作，完成了VI的延展设计，提炼了“筑有道、
智无界”的公司品牌口号及释义，进一步强化了品牌意识。
企业文化方面，提出了“开放、进取、担当、高效”的企业文化核心价值观，通过各项企业文化活
动，提升了员工的凝聚力和执行力，促进了员工对公司的认同感和归宿感。
五、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
√ 适用 □ 不适用
对外投资情况
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
1,380,803,476.55 734,325,750.00 88.04%
被投资公司情况
公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例
成都中洲投资有限公司 房地产开发 100.00%
青岛市旺洲置业有限公司 房地产开发 100.00%
青岛市联顺地产有限公司 房地产开发 100.00%
时骏有限公司（Century Shiner Limited） 房地产投资 100.00%
深圳市前海中保产业投资基金管理有限
受托管理股权投资基金 30.00%
公司
（2）持有金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有金融企业股权。
（3）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（4）持有其他上市公司股权情况的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未持有其他上市公司股权。
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2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
（3）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
3、募集资金使用情况
√ 适用 □ 不适用
（1）募集资金总体使用情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
募集资金总额 128,700.00
已累计投入募集资金总额 128,595.98
募集资金总体使用情况说明
2015 年公司债募集资金净额 128,700.00 万元，上年已用于偿还银行借款和补充流动资金 128,595.98 万元，尚余 104.02 万
元尚未使用，报告期末存在监管账户。
（2）募集资金承诺项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
是否已变 截至期末 项目达到 项目可行
募集资金 调整后投 截至期末 本报告期
承诺投资项目和超募 更项目 本报告期 投资进度 预定可使 是否达到 性是否发
承诺投资 资总额 累计投入 实现的效
资金投向 (含部分 投入金额 (3)＝ 用状态日 预计效益 生重大变
总额 (1) 金额(2) 益
变更) (2)/(1) 期 化
承诺投资项目
2015 年
偿还贷款 否 20,000 20,000 20,000 100.00% 0是 否
10 月 19
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日
2015 年
108,595.9
补充营运资金 否 108,700 108,700 0 99.90% 10 月 27 0是 否
日
128,595.9
承诺投资项目小计 -- 128,700 128,700 -- -- -- --
超募资金投向
不适用
128,595.9
合计 -- 128,700 128,700 0 -- -- 0 -- --
未达到计划进度或预
计收益的情况和原因 不适用
（分具体项目）
项目可行性发生重大
不适用
变化的情况说明
超募资金的金额、用 不适用
途及使用进展情况
不适用
募集资金投资项目实
施地点变更情况
不适用
募集资金投资项目实
施方式调整情况
募集资金投资项目先 不适用
期投入及置换情况
用闲置募集资金暂时 不适用
补充流动资金情况
项目实施出现募集资 不适用
金结余的金额及原因
尚未使用的募集资金
尚未使用的募集资金余额 104.02 万元存在监管账户
用途及去向
募集资金使用及披露
中存在的问题或其他 不适用
情况
（3）募集资金变更项目情况
□ 适用 √ 不适用
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公司报告期不存在募集资金变更项目情况。
（4）募集资金项目情况
募集资金项目概述 披露日期 披露索引
董事会关于募集资金年度存放与实际使
2016 年 03 月 29 日 2016-35 号
用情况的专项报告
4、主要子公司、参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司、参股公司情况
单位：元
主要产品
公司名称 公司类型 所处行业 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
