宝安鸿基地产集团股份有限公司 2013 年度报告全文
宝安鸿基地产集团股份有限公司
2013 年度报告
2014 年 03 月
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宝安鸿基地产集团股份有限公司 2013 年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
陈栩 董事 出差 陈泽绵
徐志新 独立董事 出差 陈伟强
邓远帆 独立董事 出差 梁发贤
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2013 年 12 月 31 日的公
司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.20 元（含税），送红股 0
股（含税），不以公积金转增股本。本预案尚需提交 2013 年年度股东大会审议。
公司董事长陈泰泉、财务总监钟民声明：保证年度报告中财务报告的真实、
准确、完整。
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目 录
第一节 重要提示、目录和释义........................................................................................................ 2
第二节 公司简介................................................................................................................................ 5
第三节 会计数据和财务指标摘要.................................................................................................... 7
第四节 董事会报告............................................................................................................................ 9
第五节 重要事项.............................................................................................................................. 22
第六节 股份变动及股东情况.......................................................................................................... 30
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.......................................................................... 35
第八节 公司治理.............................................................................................................................. 43
第九节 内部控制.............................................................................................................................. 49
第十节 财务报告.............................................................................................................................. 50
第十一节 备查文件目录.............................................................................................................. 154
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重大风险提示
本年度报告内涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资
者的实质承诺，请投资者注意投资风险。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 宝安地产 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 宝安鸿基地产集团股份有限公司
公司的中文简称 宝安地产
公司的外文名称（如有）BAOAN HONGJI REAL ESTATE GROUP CO., LTD
公司的法定代表人 陈泰泉
注册地址 深圳市罗湖区东门中路 1011 号鸿基大厦 25-27 楼
注册地址的邮政编码 518001
办公地址 深圳市罗湖区东门中路 1011 号鸿基大厦 25-27 楼
办公地址的邮政编码 518001
公司网址 www.bahjdc.com
电子信箱 sz000040@bahjdc.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 沈蜀江 刘莹
深圳市罗湖区东门中路 1011 号鸿 深圳市罗湖区东门中路 1011 号鸿
联系地址
基大厦 27 楼 基大厦 27 楼
电话 0755-82367726 0755-82367726
传真 0755-82367753 0755-82367753
电子信箱 sz000040@bahjdc.com sz000040@bahjdc.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 中国证券报、证券时报
登载年度报告的中国证监会指定网站的
巨潮资讯网 www.cninfo.com.cn
网址
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
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四、注册变更情况
企业法人营业执
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
照注册号
工商登记执照号
1989 年 06 月 12
首次注册 深圳 [深企法字 00179 深税 4002535 号 19217441-8
日
号]
深税登字
2013 年 06 月 28 44030110415508 44030019217441
报告期末注册 深圳 19217441-8
日 2 8 国税地税纳
税编码 04002535
公司前身为 1950 成立的集体所有制的宝安县搬运公司，1989 年
改组为深圳市装卸运输股份有限公司，主营业务为装卸搬运、公司历
史用地的房地产开发、自有物业的管理等。1993 年 12 月改组为公众
公司“深圳市鸿基(集团)股份有限公司，并于 1994 年 8 月在深圳证券交
易所挂牌交易，主要业务范围包括：投资兴办实业（具体项目另行申
报）；国内商业；物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；装卸运
公司上市以来主营业务的变化情 输货物；房地产开发与经营；仓储；自有物业管理；自营进出口业务
况（如有）
（按深贸管审证字第 249 号规定执行）；出租客运。
2009 年 6 月中国宝安集团控股有限公司成为公司第一大股东，
2011 年 5 月公司更名为宝安鸿基地产集团股份有限公司，2011 年 6 月
证券简称由“深鸿基”变更为“宝安地产”。 2012 年 7 月公司主营业务范
围变更为：在合法取得使用权的土地上从事房地产开发经营、投资兴
办实业；物业管理；仓储。
历次控股股东的变更情况（如有） 无变更
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 瑞华会计师事务所
会计师事务所办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 2 号楼 4 层
签字会计师姓名 侯立勋、肖玲
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本年比上年增减
2013 年 2012 年 2011 年
(%)
营业收入（元） 815,110,766.03 860,886,746.14 -5.32% 817,369,601.45
归属于上市公司股东的净利
103,031,902.90 193,932,203.55 -46.87% 140,080,654.63
润（元）
归属于上市公司股东的扣除
77,372,173.29 141,736,110.13 -45.41% 90,534,284.68
非经常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净
-471,653,896.89 -318,673,884.83 -48% -424,903,021.79
额（元）
基本每股收益（元/股） 0.22 0.41 -46.34% 0.3
稀释每股收益（元/股） 0.22 0.41 -46.34% 0.3
加权平均净资产收益率（%） 8.4% 17.86% -9.46% 14.89%
本年末比上年末增
2013 年末 2012 年末 2011 年末
减(%)
总资产（元） 3,960,575,985.28 2,868,350,341.21 38.08% 1,888,141,595.10
归属于上市公司股东的净资
1,262,658,327.17 1,174,791,182.98 7.48% 995,817,803.28
产（元）
二、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额
非流动资产处置损益（包括已计提资产减
-40,382.35 4,438,525.67 -371,000.00
值准备的冲销部分）
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
1,000,000.00 14,408,572.47 7,032,538.90
回
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 10,881,316.40 -7,545,532.72 -1,823,190.72
出售、处理投资单位收益 35,873,902.74 56,775,368.96 105,444,201.93
减：所得税影响额 22,055,107.18 15,853,260.96 60,346,188.66
少数股东权益影响额（税后） 0.00 27,580.00 389,991.50
合计 25,659,729.61 52,196,093.42 49,546,369.95
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对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损
益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性
损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事会报告
一、概述
一、经营概况
2013年，公司在完成了产业剥离与整合工作的基础上，全面推进各房地产项目建设与销售，围绕“促
销售、增项目、抓管理、强队伍”的工作方针，运用“加减法”、“标杆管理”和“三力系统”三大管理工具，不
断改进管理措施，提升管理水平；通过全面实施内控管理，继续建立健全规章制度体系，进一步强化对各
项目的统筹及风险管控。报告期内主要工作如下：
1、加强各项目公司统筹管理
完善营销、工程质量、成本控制等内部管理制度23项；先后召开项目现场办公会、营销、成本、工程
专题会议，检查、督促各项目工程、营销进展情况，加强集团项目公司之间的交流学习，总结经验，提升
管理水平，加强地产业务培训；对各项目的规划设计、成本控制、施工安全、工程质量、开发进度、项目
营销及物业管理等方面加强协同管理，全面强化“质量意识”，减少和杜绝“无效成本”。
2、加强销售管理
进一步完善营销细节管理，制订实施了销售现场、营销合同、样板房以及营销费用等方面的管理制度；
逐步实现营销管理精细化，加强在售项目的销售价格管理，做好新项目开盘前的营销巡检，跟进督促项目
的销售情况，强化项目样板房管理。
惠州、东莞、湘潭项目分别在当地率先开启了“工法样板房”展示，吸引众多潜在客户的关注，逐渐树
立公司楼盘“区域品质最好楼盘”的形象。
3、强化工程质量和进度管理
成立工程管理专职部门，负责跟进、督促、指导和检查各项目工程质量和进度，每月对各项目工程质
量进行定期或不定期检查，及时跟进和处理工程整改情况；全面推行“样板引路制”，在成品（交房）样板、
施工工艺样板、材料部品样板、精装修工艺样板间等方面，对工程质量做到事前控制，保证项目开发整体
的施工质量及进度。在各项目推广设立了工法样板，规范房屋砌筑、涂饰工法及施工标准；建立工程进度
考核机制，对工程进度跟进考核；积极学习行业标杆企业工程管理全程精细化的先进经验，组织工程管理
经验交流会及工程质量专题培训。
2013年湖南“宝安江南城”、惠州“宝安山水龙城”、深圳“宝安宝翠苑”均获得“安全文明施工”荣誉称号，
惠东“宝安虹海湾”荣获惠东建筑工程质量管理优秀奖，充分体现了公司产品质量的不断提高和管理上的逐
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步规范。
4、优化设计管理工作
在设计工作中，做好前期规划和产品设计的同时，不断在施工过程中优化方案，从建筑外立面、景观
园林、材料选型、材料质量、户型设计、样板房装修、工程细节处理等等，从各个方面深入优化，力争展
示最佳的整体效果。
5、严抓成本管理，做好开发动态成本控制
对成本管控事项进行权属划分，在权限的“放”与“收”、“松”与“紧”之间找到平衡点，大幅提高了工作
效率和下属公司主动性；同时，增加对成本事项细节的管控，分别制定工程、设计、营销、成本四大类流
程共计138项，将其固化在OA审批系统中；加强各项招投标、合同及预算审核工作；完善成本管理库，分
享成本管理经验，探讨成本管理过程中的困难、问题及解决办法。
6、提升物业服务内容和品质
在物业管理方面，不断创新服务内容和品质，深入开展全过程、精细化的优质管家物业管理服务，集
中骨干力量，精心设计物业服务内容，做好物业管理与项目营销活动的衔接。进一步完善物业服务标准体
系。2013年，鸿基物业公司凭借优质的服务和良好的口碑，获得“深圳市物业管理优秀项目”、“业主满意度
指数领先奖”等奖项。
7、积极拓展新项目，增加土地储备
2013年，公司开展了多个新项目立项前期工作，组织实地考察、市场调研、编制可行性研究报告、完
成经济测算、与合作方谈判。成功获得西安阎良项目、惠东惠东港口镇东山海36363平米地块，其中阎良
项目已开工；积极推动深圳地区旧改项目前期洽谈。
在提升企业效益的同时,公司还积极践行社会责任，重视环保及节能减排工作，并在房地产项目规划及
建筑施工过程中进行了积极探索与尝试，如公司在惠州的宝安山水龙城项目就采用了全热交换新风机、中
空玻璃、隔音楼板、中央吸尘系统、垃圾处理系统、中水雨水处理系统，该项目还荣获住房和城乡建设部
颁发的惠州首个绿色建筑设计荣誉，东莞宝安山水江南荣获2013东莞十大幸福社区最佳园林景观社区；该
项目施工质量、优美的园林设计给业界留下了良好的口碑。
二、主营业务分析
1、概述
2013 年，公司实现营业收入 81511 万元，较上年同期下降 5.98%。因上年同期以销售存量房新风花园
商铺为主，其成本经历年摊销后较低，而本期主要销售西安鸿基紫韵、东莞宝安山水江南、惠州宝安山
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水龙城项目，因此营业成本较上年同期增加 26.7%。2013 年度，公司实现归属于上市公司股东的净利润 10303
万元，较上年同期下降 46.8%，实现每股收益 0.22 元。
公司房地产项目的具体进展如下：
项目名称 区域 用地面积 总建筑面积 项目进展
（平方米） （平方米）
鸿基紫韵 西安雁塔区 102,099 249,517 工程建设全部完工，并通过验收。
宝安山水江南 东莞桥头镇 128,524 372,892 低层区全部完成竣工验收。
宝安江南城 湖南湘潭岳塘区 86,603 260,694 低层区完成综合验收；高层一区全部结构封顶；
双马工业园 样板房已开放。
宝安虹海湾 惠东港口镇（双月 30,880 116,239 样板房、会所装修施工；主体结构全部封顶。
湾片区）
宝安山水龙城 惠州惠城区 114,665 303,000 低层区一期住宅完成竣工验收；高层区：C1栋、
C2栋基本完工，C3—C6、C8栋主体结构封顶，
C9栋、C10栋主体施工。
宝安宝翠苑旧改 深圳罗湖区草埔 6,693 39,317 主体结构基本完成。
项目
龙 岗中心 区旧改 深圳龙岗中心城 5,452 约5万平米 实施主体确认及立项审批工作进行中。
项目
宝安紫韵 西安阎良区 130760 约40万平米 规划方案审批中
惠东东山海地块 惠东港口镇（双月 36363 正在进行产品定位
湾片区，檀悦度假 ——
酒店南侧）
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
详见“第四节、一、”之相关内容
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
2、收入
公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 2013 年 2012 年 同比增减（%）
房地产开发 营业收入 743,007,035.98 790,241,149.83 -5.6%
物业管理 营业收入 56,957,484.54 44,965,702.72 26.67%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
□ 适用 √ 不适用
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
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公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 101,940,441.98
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%） 12.51%
公司前 5 大客户资料
□ 适用 √ 不适用
3、成本
行业分类
单位：元
2013 年 2012 年
行业分类 项目 占营业成本比 占营业成本 同比增减(%)
金额 金额
重（%） 比重（%）
房地产销售 营业成本 417,900,311.31 88.98% 329,846,879.87 86.37% 2.61%
物业管理 营业成本 41,701,087.06 8.88% 37,708,376.26 9.87% -0.99%
4、费用
销售费用2013年度发生数为48,055,100.98元，比上年数增加123.40%，其主要原因是：各地产开发项
目的推广活动费和媒介广告费增加所致。
财务费用2013年度发生数为20,225,597.15元，比上年数增加155.06%，其主要原因是：增加借款相应增
加利息支出所致。
5、现金流
单位：元
项目 2013 年 2012 年 同比增减（%）
经营活动现金流入小计 1,091,008,197.34 807,982,184.28 35.03%
经营活动现金流出小计 1,562,662,094.23 1,126,656,069.11 38.7%
经营活动产生的现金流量
-471,653,896.89 -318,673,884.83
净额
投资活动现金流入小计 17,271,514.06 60,870,940.29 -71.63%
投资活动现金流出小计 4,700,120.85 173,795,232.64 -97.3%
投资活动产生的现金流量
12,571,393.21 -112,924,292.35
净额
筹资活动现金流入小计 1,005,080,285.67 428,500,000.00 134.56%
筹资活动现金流出小计 421,375,128.42 186,462,660.36 125.98%
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筹资活动产生的现金流量
583,705,157.25 242,037,339.64 141.16%
净额
现金及现金等价物净增加
124,620,343.41 -189,560,082.70
额
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
1、经营活动现金流入同比增长35.03%，主要是本期西安“鸿基紫韵”、惠州“山水龙城”及东莞“山水江南”
等项目开盘销售，资金回笼相比上年增长；
2、经营活动现金流出同比增长38.7%，主要是各房地产项目土地、工程等开发成本费用支出；
3、投资活动现金流入同比减少71.63%，主要是上期预收了深圳市宝鹏投资发展有限公司的股权转让款6050
万元；
3、投资活动现金流出同比减少97.3%，主要是上期收购子公司惠州市宝安房地产开发有限公司支付的股权
转让款金额较大；
4、筹资活动现金流入同比增长134.56%，全部是本期取得银行贷款资金的现金流入；
5、筹资活动现金流出同比增长125.98%，主要是本期偿还银行到期贷款支付的现金；
报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√ 适用 □ 不适用
原因:房地产项目土地、工程等开发成本费用支出
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上 营业成本比上
毛利率比上年
营业收入 营业成本 毛利率(%) 年同期增减 年同期增减
同期增减（%）
（%） （%）
分行业
房地产销售 743,007,035.98 417,900,311.31 44% -5.98% 26.7% -14.26%
物业管理 56,957,484.54 41,701,087.06 27% 26.67% 10.59% 10.86%
分地区
广东地区 337,483,399.95 246,832,501.57 27% -8.94% 109.73% -41.25%
陕西地区 462,481,120.57 212,768,896.80 54% -0.45% -14.85% 7.78%
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公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务
数据
□ 适用 √ 不适用
四、资产、负债状况分析
1、资产项目重大变动情况
单位：元
2013 年末 2012 年末
比重增减
占总资产 占总资产 （%） 重大变动说明
金额 金额
比例（%） 比例（%）
存货 3,106,036,778.13 78.42% 2,047,179,454.97 71.37% 7.05% 房地产项目投资
投资性房地产 183,669,172.81 4.64% 288,865,939.41 10.07% -5.43% 转让子公司股权相应转出
2、负债项目重大变动情况
单位：元
2013 年 2012 年
比重增
占总资产 占总资产 重大变动说明
金额 金额 减（%）
比例（%） 比例（%）
短期借款 256,000,000.00 6.46% 206,500,000.00 7.2% -0.74% 新增贷款
长期借款 865,300,000.00 21.85% 220,600,000.00 7.69% 14.16% 新增贷款
