2012 年度报告
2013 年 03 月
宝安鸿基地产集团股份有限公司 2012 年度报告全文
第一节 重要提示、目录
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料
不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确
性和完整性承担个别及连带责任。
公司董事长陈泰泉、财务总监钟民声明：保证年度报告中财务报告的真实、
准确、完整。
除独立董事徐志新全权授权独立董事陈伟强行使表决权外，其余董事均出
席了审议本次年度报告的董事会会议。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：拟以 2012 年 12 月 31 日的
公司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.4 元（含税），送红股 0
股，不以公积金转增股本。本预案尚需提交公司 2012 年度股东大会审议。
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宝安鸿基地产集团股份有限公司 2012 年度报告全文
目录
第一节 重要提示、目录.......................................................................................... I
第二节 公司简介...................................................................................................... 1
第三节 会计数据和财务指标摘要 .......................................................................... 3
第四节 董事会报告.................................................................................................. 4
第五节 重要事项.................................................................................................... 15
第六节 股份变动及股东情况 ................................................................................ 22
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况................................................. 26
第八节 公司治理.................................................................................................... 34
第九节 内部控制.................................................................................................... 41
第十节 财务报告.................................................................................................... 43
第十一节 备查文件目录...................................................................................... 137
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宝安鸿基地产集团股份有限公司 2012 年度报告全文
第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 宝安地产 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 宝安鸿基地产集团股份有限公司
公司的中文简称 宝安地产
公司的外文名称（如有） BAOAN HONGJI REAL ESTATE GROUP CO., LTD
公司的法定代表人 陈泰泉
注册地址 深圳市罗湖区东门中路 1011 号鸿基大厦 25-27 楼
注册地址的邮政编码 518001
办公地址 深圳市罗湖区东门中路 1011 号鸿基大厦 25-27 楼
办公地址的邮政编码 518001
公司网址 www.bahjdc.com
电子信箱 sz000040@bahjdc.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 沈蜀江 刘莹
联系地址 深圳市罗湖区东门中路 1011 号鸿基大厦 27 楼
电话 0755-82367726
传真 0755-82367753
电子信箱 sz000040@bahjdc.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 中国证券报、证券时报
登载年度报告的中国证监会指定网站的
巨潮资讯网 www.cninfo.com.cn
网址
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
宝安鸿基地产集团股份有限公司 2012 年度报告全文
四、注册变更情况
企业法人营业执
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
照注册号
工商登记执照号
1989 年 06 月 12
首次注册 深圳 [深企法字 00179 深税 4002535 号 19217441-8
日
号]
深税登字
2012 年 07 月 04
报告期末注册 深圳 8号 19217441-8
日
国/地税：
公司前身为 1950 成立的集体所有制的宝安县搬运公司，1989 年
改组为深圳市装卸运输股份有限公司，主营业务为装卸搬运、公司历
史用地的房地产开发、自有物业的管理等。
1993 年 12 月改组为公众公司“深圳市鸿基(集团)股份有限公司，
公司上市以来主营业务的变化情 并于 1994 年 8 月在深圳证券交易所挂牌交易。
况（如有） 2009 年 6 月中国宝安集团控股有限公司成为公司第一大股东，
2011 年 5 月公司更名为宝安鸿基地产集团股份有限公司，2011 年 6
月证券简称由“深鸿基”变更为“宝安地产”。
2012 年 7 月公司主营业务范围变更为：在合法取得使用权的土地
上从事房地产开发经营、投资兴办实业；物业管理；仓储。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 国富浩华会计师事务所
会计师事务所办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 2 号楼 4 层
签字会计师姓名 侯立勋、龙丽萍
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本年比上年增减
2012 年 2011 年 2010 年
(%)
营业收入（元） 860,886,746.14 817,369,601.45 5.32% 777,211,705.95
归属于上市公司股东的净利润
193,932,203.55 140,080,654.63 38.44% 96,586,077.75
（元）
归属于上市公司股东的扣除非
141,736,110.13 90,534,284.68 56.56% 34,790,000.65
经常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-318,673,884.83 -424,903,021.79 -25% 537,258,302.29
（元）
基本每股收益（元/股） 0.41 0.30 36.67% 0.21
稀释每股收益（元/股） 0.41 0.30 36.67% 0.21
净资产收益率（%） 17.86% 14.89% 2.97% 10.16%
本年末比上年末增
2012 年末 2011 年末 2010 年末
减(%)
总资产（元） 2,868,350,341.21 1,888,141,595.10 51.91% 2,283,416,351.06
归属于上市公司股东的净资产
（归属于上市公司股东的所有 1,174,791,182.98 995,817,803.28 17.97% 858,361,709.73
者权益）（元）
二、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值
61,213,894.63 105,073,201.93 62,727,770.76
准备的冲销部分）
债务重组损益 -300,220.19
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
14,408,572.47 7,032,538.90 10,635,000.00
回
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -7,545,532.72 -1,823,190.72 -8,512,594.93
所得税影响额 15,853,260.96 60,346,188.66 327,315.01
少数股东权益影响额（税后） 27,580.00 389,991.50 2,426,563.53
合计 52,196,093.42 49,546,369.95 61,796,077.10
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第四节 董事会报告
一、概述
2012 年，公司以“优化资源配置和完善管控体系”为基础，围绕 “增项目、扩规模、促销售、创收
益”的工作方针，全面开展如下工作：
1、强化集团总部对房地产项目的业务管控，采取积极措施，推进深圳地区存量物业和西安“鸿基紫
韵”项目销售；
2、集中资源加快西安“鸿基紫韵”、东莞桥头“宝安山水江南”项目、湖南湘潭“宝安江南
城”项目的开发进度，推动深圳草埔宝安宝翠苑及龙岗中心城旧改项目的拆迁与报批、报建工作；
3、新项目拓展，公司获得了惠东港口“宝安虹海湾”的土地使用权，并实现当年拿地当年开工；
公司通过受让惠州市宝安房地产开发有限公司 100%股权，获得了“宝安山水龙城”项目及总占地面积约
13 万㎡惠州三栋坦陂地块、小金口 5.5 万㎡工业地块，推进在深莞惠区域内的房地产项目战略布局，同时
也解决了公司与中国宝安在惠州地区存在的同城同业竞争。
4、物业管理，2012 年公司开展了“以客户服务为导向”的物业管理品牌建设，促进项目开发与物业
服务的工作衔接，加强了售后服务，提高了服务质量。
5、强化内部管理，提升品牌影响力。加强内部管理一直是公司持续改进、持续提升的重点工作，公
司通过对企业价值观、管理模式、组织架构、资产结构、制度流程、员工队伍建设、激励与约束机制等方
面进行全方位的改造和提升，管理理念得以更新，营造了“比、学、赶、帮、超”的企业氛围，企业内部
呈现出一片有动力、有活力、有干劲的欣欣向荣局面，员工队伍呈现年轻化、专业化、职业化。公司主营
业务发展迅速，资产质量逐步得到优化，获利能力、偿债能力、资产负债结构等财务指标不断改善，整体
发展势头良好。
2012 年，公司继续健全与公司发展战略相匹配的内部管理控制体系，推进信息化建设，提高信息化管
理水平；通过内控管理系统的建立与优化、房地产类专业管理工具的运用，不断提升管理效率，强化了风
险管控。
三年来，公司逐步完成了从“四业并举、突出发展房地产业”到“专业房地产公司”的转变，品牌策
略实现了专业化调整，达到了规范与整合的目标。从品牌架构上，确定了主品牌+子品牌的模式，以宝安
地产为主品牌，划分出江南系列、汉唐系列、现代宜居系列等子品牌， “宝安地产”品牌在房地产市场
的影响力逐渐扩大。
2012 年 12 月，公司荣获由广东省企业联合会、广东省企业家协会联合颁发的“2012 广东房地产诚信
经营 10 强”奖项。
在项目子品牌方面，西安鸿基紫韵荣膺 2012 年度“唐城杯”西安市优秀住宅奖项；惠州市宝安山水
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龙城荣获住建部颁发的绿色建筑设计标识证书，该项目施工质量、安全生产、文明施工在业界留下了较好
的口碑。
2012 年公司内刊《宝安地产》杂志获得深圳市企业内刊传媒奖“十优”称号。
二、主营业务分析
1、概述
2012 年，公司实现营业收入 8.61 亿元、归属于上市公司股东的净利润 1.93 亿元、每股收益 0.41 元，
分别较上年同期增长 5.3%、38.4%和 36.7%。
报告期内公司房地产项目的具体进展如下：
占地面积 总建筑面积
项目名称 区域 项目进展
（平方米） （平方米）
11#、33-35#低层住宅主体封
顶；高层 42、43#、45#楼按
鸿基紫韵 西安雁塔区 102,099 249,517
时入伙；44#、46#、47#楼按
期施工
69 栋低层住宅已全部开工，
宝安山水江南 东莞桥头镇 162,121 482,063 封顶 42 栋；高层区项目已开
始规划设计
36 栋低层住宅全部封顶；高
宝安江南城 湖南湘潭 86,603 260,694
层区正在进行桩基施工
宝安虹海湾 惠东港口镇 30,880 116,239 桩基工程已全部完成
一期低层住宅全部封顶，高
宝安山水龙城 惠州 114,182 303,000
层区正在主体施工
已签署土地使用权出让合
宝安宝翠苑旧改 同，正在进行边坡支护等前
深圳 6,694 38,925
项目
期工作
龙岗中心区旧改 5,452（规划草案 36,300（规划草 更新单元规划（草案）公示
深圳
项目 数据） 案数据）
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
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2、收入
公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 2012 年 2011 年 同比增减（%）
房地产销售 营业收入 793,553,824.28 738,212,021.00 7.5%
房地产租赁 营业收入 25,679,893.59 26,285,706.71 -2.3%
物业管理 营业收入 44,965,702.72 46,921,494.91 -4.2%
其他 营业收入 0.00 13,405,746.39 100%
业务间抵销 -3,312,674.45 -7,455,367.56 55.57%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
□ 适用 √ 不适用
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 343,183,095.28
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%） 39.86%
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例（%）
1 深圳市富锦昌贸易有限公司 151,005,980.00 17.54%
2 深圳市恒信奥特投资发展有限公司 108,312,932.28 12.58%
3 厦门市恒信网元通信技术有限公司 35,524,480.00 4.13%
4 自然人（购房款） 31,500,000.00 3.66%
5 自然人（购房款） 16,839,703.00 1.95%
合计 —— 343,183,095.28 39.86%
3、成本
行业分类
单位：元
2012 年 2011 年
行业分类 项目 占营业成本比 占营业成本 同比增减(%)
金额 金额
重（%） 比重（%）
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房地产销售 营业成本 331,748,944.57 86.86% 490,576,170.60 90.63% -32.38%
房地产租赁 营业成本 14,366,044.35 3.76% 12,631,356.94 2.33% 13.73%
物业管理 营业成本 37,708,376.26 9.87% 35,634,552.65 6.58% 5.82%
其他 营业成本 0.00 0% 8,311,051.16 1.54% -100%
业务间抵销 -1,902,064.70 -0.5% -5,877,910.16 -1.09% -67.64%
4、费用
1、销售费用较上年同期增加236.67%，主要原因为本期“鸿基紫韵”项目结算销售佣金及增加广告投入所致。
2、 财务费用较上年同期增加368.90%，主要原因为公司新增借款增加利息费用所致。
5、现金流
单位：元
项目 2012 年 2011 年 同比增减（%）
经营活动现金流入小计 807,982,184.28 540,966,197.31 49.36%
经营活动现金流出小计 1,126,656,069.11 965,869,219.10 16.65%
经营活动产生的现金流量
-318,673,884.83 -424,903,021.79 25%
净额
投资活动现金流入小计 60,870,940.29 250,056,868.35 -75.66%
投资活动现金流出小计 173,795,232.64 26,853,963.69 547.19%
投资活动产生的现金流量
-112,924,292.35 223,202,904.66 -150.59%
净额
筹资活动现金流入小计 428,500,000.00 100%
筹资活动现金流出小计 186,462,660.36 136,033,756.81 37.07%
筹资活动产生的现金流量
242,037,339.64 -136,033,756.81 277.92%
净额
现金及现金等价物净增加
-189,560,082.70 -337,745,212.37 43.87%
额
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
1、经营活动现金流入同比增长49.36%，主要是本期西安“鸿基紫韵”项目及存量物业新风花园商铺销
售，资金回笼相比上年增长；
2、投资活动现金流入同比减少75.66%，主要是上期非房地产业务的剥离，公司转让深圳市迅达汽车运输
有限公司等子公司股权取得的现金流入较大；
3、投资活动现金流出同比增长547.19%，主要是本期收购子公司惠州市宝安房地产开发有限公司支付股权
转让款所致；
4、筹资活动现金流入同比增长100%，全部是本期取得银行贷款资金的现金流入；
5、筹资活动现金流出同比增长37.07%，主要是本期偿还银行到期贷款支付的现金；
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报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
√ 适用 □ 不适用
原因:房地产项目土地、工程等开发成本费用支出
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上 营业成本比上
毛利率比上年
营业收入 营业成本 毛利率(%) 年同期增减 年同期增减
同期增减（%）
（%） （%）
分行业
房地产销售 793,553,824.28 331,748,944.57 58.19% 7.5% -32.38% 24.65%
分产品
房地产销售 793,553,824.28 331,748,944.57 58.19% 7.5% -32.38% 24.65%
分地区
西安地区 464,582,001.00 249,866,356.61 46.22% -23.17% -39.66% 14.69%
广东地区 328,971,823.28 81,882,587.96 75.11% 146.36% 7.03% 32.4%
本年毛利率为 58.19%，较上年同期增减幅度较大的原因说明：
主要系由于本期公司销售存量物业新风花园商铺，其成本经逐年摊销后较低缘故。
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务
数据
□ 适用 √ 不适用
四、资产、负债状况分析
1、资产项目重大变动情况
单位：元
2012 年末 2011 年末
比重增
占总资产 占总资产 重大变动说明
金额 金额 减（%）
比例（%） 比例（%）
本期各项目公司土地、工程进
货币资金 176,261,385.76 6.15% 362,404,316.56 19.19% -13.04%
度款支付
存货 2,047,179,454.97 71.37% 912,241,811.08 48.31% 23.06% 本期新增子公司合并报表
本期出售存量物业新风花园
投资性房地产 288,865,939.41 10.07% 367,041,939.04 19.44% -9.37%
商铺
本期新增子公司合并报表，西
预付款项 67,041,089.37 2.34% 7,136,384.54 0.38% 1.96%
安紫韵项目预付土地款
其他应收款 82,738,287.83 2.88% 28,947,899.34 1.53% 1.35% 本期新增子公司合并报表
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2、负债项目重大变动情况
单位：元
2012 年 2011 年
比重增
占总资产 占总资产 重大变动说明
金额 金额 减（%）
比例（%） 比例（%）
短期借款 206,500,000.00 7.2% 0% 7.2% 本期新增借款
长期借款 220,600,000.00 7.69% 0% 7.69% 本期新增借款
本期各地产项目公司应付未
应付账款 330,281,921.19 11.51% 169,687,725.97 8.99% 2.52%
付工程款增加所致
-11.59 主要系本期西安紫韵结转收
预收款项 327,651,127.62 11.42% 434,428,888.21 23.01%
% 入所致
其他应付款 403,681,313.87 14.07% 74,320,398.06 3.94% 10.13% 本期新增子公司合并报表
3、以公允价值计量的资产和负债
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| 公告日期:2013-03-30 |
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