中粮地产（集团）股份有限公司
COFCO PROPERTY（GROUP）CO.,LTD.
2014 年度报告
二〇一五年四月
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度报告
致股东
尊敬的各位股东：
冬去春来，万象更新。
2014 年，中粮地产迈入了上市后的第二十一个年头。
二十一岁，这是一个满怀激情和怀揣梦想的年纪。正是大家的激情挥洒和全力拼搏造就
了如今的中粮地产。二十一年，我们开拓了一片版图，从一个蜗居南国一隅的区域性公司发
展成为一个初步完成整体布局的全国性企业。二十一年的岁月，我们更是见证了一个资产规
模不断壮大的央企地产公司应有的坚持与从容。
一路走来，荆棘密布。尤其是在过去的 2014 年，我们更是第一次面对经济发展的“新常
态”与行业调整的“分化期”双重影响相互叠加、相互碰撞的复杂局面。仰望星空容易，坚
守价值很难。在发展的过程中，我们始终相信，只有恪守基本的商业逻辑，保持常态的进取
精神，才有可能真正锻造一家“百年老店”。为了这个终极目标，我们始终努力前行。
我们坚信，高效资源是企业的基石。
房地产行业是一个重资源属性的行业，人才、土地、资金等核心资源对于企业的发展至
关重要。因此，我们不敢懈怠。我们坚持“活用人、高绩效、强激励”的人才理念，搭建以
推动业绩成长为主线，以优化人才选用为基础，以提升团队专业力为核心的人力资源管理体
系。我们探索多元的土地获取方式，立足招拍挂的传统土地获取模式，同时积极通过旧城改
造、合作开发、对外收购等方式增加土地储备。我们追求多元的融资方式，通过总对总授信、
债权融资、股权融资等途径优化资金结构，降低资金成本，提升资金使用效率。
我们坚信，有效管理是成功的助力。
房地产行业的白银时代不再机会满地，但是精益化管理、内生化发展的模式更是克敌制
胜、赶超同业的不二法宝。因此，我们一直坚守。我们始终将梳理产品体系和优化运营管控
作为有效手段：一方面，推进产品研发工作，规范产品设计流程，《都市精品产品手册》、
《郊区刚需产品手册》等成果喜人；另一方面，提升开发管理能力，全面推行“全生命周期
的运营管控”体系，不断优化项目开发的标准化流程。
我们坚信，卓越品牌是不懈的追求。
随着房地产行业的逐步“分化”，房地产企业之间的业绩差距越来越大，只有具备品牌
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知名度和美誉度的企业才能在市场竞争中脱颖而出。因此，我们高举“品牌”战略，依托母
公司“中粮”的品牌优势,整合中粮优质食品产业链和服务链资源，为消费者提供更多公司产
品和物业管理的增值服务，全力推广“中粮地产”品牌，不仅做品牌开发商，更要成为品质
开发商。正是我们的坚守，“中粮鸿云”、“中粮锦云”、“中粮祥云”、“中粮澜
山”等明星产品应运而生，提升了公司的品牌内涵，强化了公司的核心竞争力。
“为股东创造价值”是我们永恒的追求。回首过去，正是你们的一路相随，让我们在奋
斗的道路上并不孤单；感谢你们的默默坚守，让我们对公司的未来始终充满信心。2015 年，
我们将满怀激情、锐意进取，再一次用我们的青春和汗水谱写一曲属于我们自己的华美篇章。
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第一节 重要提示、目录和释义
重 要 提 示
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
董事马建平因公无法出席董事会审议年度报告，委托董事周政代为出席并行使表决权；
其余董事均出席董事会审议年度报告。没有董事声明对本年度报告内容的真实性、准确性、
完整性无法保证或存在异议。
公司经董事会审议通过的 2014 年度利润分配及资本公积金转增股本预案：本公司拟以
2014 年 12 月 31 日总股本 1,813,731,596 股为基数，向在本公司确定的股权登记日登记在册
的全体股东每 10 股派现金红利 0.35 元（含税），剩余未分配利润结转以后年度分配，本公
司 2014 年度不进行资本公积金转增股本。上述利润分配预案尚待年度股东大会审议通过。
瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留审计意见的审计报告。公
司法定代表人周政、主管会计工作负责人崔捷、会计机构负责人张建国声明：保证本年度报
告中财务报告真实、准确、完整。
本年度报告涉及的发展战略、未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，
敬请投资者注意投资风险。
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目录
第一节重要提示、目录和释义.......................................................................................................... 3
第二节公司简介.................................................................................................................................. 7
第三节会计数据和财务指标摘要...................................................................................................... 9
第四节董事会报告............................................................................................................................ 11
第五节重要事项................................................................................................................................ 39
第六节股份变动及股东情况............................................................................................................ 53
第七节优先股相关情况.................................................................................................................... 59
第八节董事、监事、高级管理人员和员工情况............................................................................ 60
第九节公司治理................................................................................................................................ 70
第十节内部控制................................................................................................................................ 78
第十一节财务报告............................................................................................................................ 82
第十二节备查文件目录.................................................................................................................... 83
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释义
释义项 指 释义内容
国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会
证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局
深交所 指 深圳证券交易所
中粮集团 指 中粮集团有限公司
公司、我司、本公司、中粮地产 指 中粮地产（集团）股份有限公司
北京公司 指 中粮地产（北京）有限公司
深圳公司 指 中粮地产集团深圳房地产开发有限公司
成都公司 指 中粮地产成都有限公司
上海公司 指 中粮地产（上海）有限公司
南京公司 指 中粮地产南京有限公司
长沙公司 指 长沙中粮地产投资有限公司
上海南桥半岛、悦鹏半岛 指 上海市奉贤区南桥新城项目
沈阳中粮隆玺 指 原沈阳隆玺壹号项目
北京中粮瑞府 指 北京市朝阳区孙河乡西甸村 HIJ 地块
成都中粮锦云 指 成都市成华区崔家店路 52 号地块
成都香颂丽都 指 成都市硕泰丽都项目
成都中粮鸿云 指 成都市锦江区攀成钢 2 号地块项目
南京中粮鸿云坊 指 南京市麒麟生态科技创新园上坊地块
深圳中粮商务公园 指 原深圳市宝安 67 区中粮产业园项目
深圳云景国际 指 光明新区公明创维城市更新项目
深圳中粮紫云 指 深圳市宝安 22 区城市更新项目
深圳中粮凤凰里 指 深圳市宝安区福永鹏丽地块项目
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
报告期、本报告期 指 2014 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日
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重大风险提示
本公司在本报告的“董事会报告”一节中，详细描述了公司可能面对之风险因素及应对
策略，敬请投资者关注相关内容。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
股票简称 中粮地产 股票代码
变更后的股票简称(如有) 无
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 中粮地产（集团）股份有限公司
公司的中文简称 中粮地产
公司的外文名称（如有） COFCO PROPERTY (GROUP) CO.,LTD.
公司的外文名称缩写（如有）COFCO PROPERTY
公司的法定代表人 周政
注册地址 深圳市宝安区新城二区湖滨路 5 号
注册地址的邮政编码
办公地址 深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际交易广场 35 层
办公地址的邮政编码
公司网址 http:www.cofco-property.cn
电子信箱 cofco-property@cofco.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 崔捷 范步登
深圳市福田区福华一路 1 号大中华 深圳市福田区福华一路 1 号大中华
联系地址
国际交易广场 35 层 国际交易广场 35 层
电话 86-755-23999288、86-755-23999291 86-755-23999288、86-755-23999291
传真 86-755-23999009 86-755-23999009
电子信箱 cofco-property@cofco.com cofco-property@cofco.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、
《证券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际交易广场 35
层
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四、注册变更情况
企业法人
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
营业执照注册号
深圳市宝安区新 深企法字 04498 号 国税粤字
1993 年 10 月 08
首次注册 城二区湖滨路 5 （注册号 44030652080003 19224718-9
日
号 19224718-9） 号 1011
深圳市宝安区新 深税登字
报告期末注册 2013 年 6 月 6 日 城二区湖滨路 5 440301103197805 44030019224718 19224718-9
号 9号
公司上市以来主营业务的变化情况
无变更
（如有）
2004 年 12 月 31 日，公司原控股股东深圳市宝安区投资管理公司
历次控股股东的变更情况（如有） 与中粮集团有限公司签订《股权转让协议书》，将其所持有的本公司
278,062,500 股国家股转让予中粮集团。转让完成后，中粮集团成为本
公司第一大股东。
五、其他有关资料
（一）公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙)
会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地
产广场西塔 5-11 层
签字会计师姓名 雷波涛崔幼军
（二）公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用√不适用
（三）公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用√不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 主要会计数据和财务指标
单位: 元
本年比上年
2014 年 2013 年 2012 年
增减（%）
营业收入（元） 9,040,833,228.84 10,178,640,140.51 -11.18 7,944,889,640.36
归属于上市公司股东的净利润
598,526,380.97 534,570,092.14 11.96 511,183,982.44
（元）
归属于上市公司股东的扣除非
92,457,639.00 202,788,438.41 -54.41 119,905,075.56
经常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
-2,061,824,305.16 -3,281,900,009.57 37.18 2,643,336,522.80
（元）
基本每股收益（元/股） 0.33 0.29 13.79 0.28
稀释每股收益（元/股） 0.33 0.29 13.79 0.28
增加 0.20 个百
加权平均净资产收益率（%） 10.68 10.48 10.82
分点
本年末比上
2014 年末 2013 年末 2012 年末
年末增减（%）
总资产（元） 46,311,473,255.99 40,602,717,174.27 14.06 34,999,026,330.67
归属于上市公司股东的净资产
5,984,823,334.76 5,407,718,541.92 10.67 4,887,196,015.19
（元）
注：本公司本年度依据财政部 2014 年 1 月 26 日起相继修订和颁布的会计准则第 2 号、第 9 号、第 30
号、第 33 号、第 37 号、第 39 号、第 40 号、第 41 号等八项准则及 2014 年 7 月 23 日发布的新《企业会
计准则——基本准则》变更了会计政策，并对会计政策变更后影响公司报表长期股权投资、可供出售金融
资产、递延收益、其他非流动负债、资本公积、其他综合收益、外币报表折算差额等项目做了调整。本次
调整对上述表格中的会计数据和财务指标无影响。
截止披露日前一交易日的公司总股本
截止披露日前一交易日的公司总股本（股） 1,813,731,596
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二、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提 主要是处置投资性房
280,331,587.61 372,284,959.13 226,179,362.50
资产减值准备的冲销部分） 地产
计入当期损益的政府补助（与企业
业务密切相关，按照国家统一标准 778,250.00 7,271,566.65 773,360.44
定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取 控股子公司收取其他
18,573,558.89 32,185,405.61 21,334,534.65
的资金占用费 股东的资金使用费
企业取得子公司、联营企业及合营
企业的投资成本小于取得投资时应 收购成都香颂丽都项
9,169,902.01
享有被投资单位可辨认净资产公允 目产生并购收益
价值产生的收益
除同公司正常经营业务相关的有效
套期保值业务外，持有交易性金融
处置可供出售金融资
资产、交易性金融负债产生的公允
454,907,592.95 111,912,322.72 286,580,491.88 产收益
价值变动损益，以及处置交易性金
融资产、交易性金融负债和可供出
售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值
2,149,556.88 2,048,712.49 3,327,918.05
准备转回
受托管理杭州世外桃
受托经营取得的托管费收入 3,000,000.00 3,000,000.00 3,250,000.00 源公司等 6 家公司托
管费
除上述各项之外的其他营业外收入
1,032,854.74 -3,983,011.52 -6,207,181.12
和支出
其他符合非经常性损益定义的损益
项目
小计 769,943,303.08 524,719,955.08 535,238,486.40
减：所得税影响额 191,655,115.36 131,375,160.49 135,499,370.49
少数股东权益影响额（税后） 72,219,445.75 61,563,140.86 8,460,209.03
合计 506,068,741.97 331,781,653.73 391,278,906.88
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定
的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常
性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因
□ 适用√不适用
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第四节董事会报告
一、主营业务分析
（一）概述
2014 年，中国经济经历着从高速增长转向中高速增长的“新常态”，全年 GDP 增速为 7.4%，
是三十多年以来的最低值，房地产行业也进入了比 2008 年更严酷的冬天。在“稳增长、调结
构”的经济调控思路指引下，国内宏观经济运行缓中趋稳，房地产行业投资增速持续下行，
对 GDP 增长贡献率持续下降。全国土地供需量下降，住宅销售面积回落，百城住宅价格从 5
月起连续下跌，10 月底，主要城市库存出清周期普遍延长。纵观 2014 年，行业转折点不期
而至，竞争日益激烈，整合速度加快，房地产行业从“黄金时代”全面转入“白银时代”，
平稳发展成为常态。
面对严峻的市场形势，公司坚决贯彻“优化结构、精细管理、提升效率、价值创造”的
经营方针，提升开发管理水平，加强精细管理能力，研究创新销售策略，积极开拓融资渠道，
全年实现营业收入 90.41 亿元，归属于上市公司股东的净利润 5.99 亿元，较好地完成了 2014
年度的经营指标。
1、公司在报告期内的经营措施
在经营管理方面，公司经营管理层遵照既定的经营方针，并充分考虑经济形势和市场行
情变化，因时制宜、因地制宜地开展和实施各项经营措施，保证各项经营计划的顺利推进。
（一）聚焦内涵增长，提升精细化管理水平
2014 年，外部市场环境持续低迷，公司通过苦练内功，不断提升开发管理能力，提升
精细化管理水平，聚焦内涵增长，为自身创造更大的发展空间。具体措施如下：
一是加强运营节点控制。2014 年，公司通过全面推行全生命周期管控体系，有序推进在
建项目整体运营计划，新拿地项目从拿地到开工时间已缩短至 6.3 个月，与 2013 年相比减少
了 2.3 个月。全年应达成里程碑节点 161 个，提前或按计划达成 141 个，准点达成率 88%。
二是产品研发持续深化。公司积极推动产品设计标准化落地，在开放平台的基础上进行
模块组合，不断完善产品线管理框架及管理流程，编制《彩云系列（刚需）产品手册》、下
发《户型库》以及《各景观、室内风格设计指引》。
三是规范招标采购制度，推行集中采购。公司通过收集反馈现有招标采购制度流程的执
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行情况，同时借鉴标杆企业经验，对现有制度流程以及招标采购思路进行梳理，对《招标采
购管理办法》进行修订。报告期内公司推行材料设备类集中采购，降低了采购成本费用。
四是推进成本管理体系建设。通过建立统一的合约规划，完善全过程成本管理体系，实
现目标成本管理与合约管理的有效接轨，严格控制目标成本。同时公司参考行业标杆，结合
管理现状，完成了合约规划管理体系的建立，并推出《合约规划管理作业指引》。
五是激励考核有所创新。公司一方面推行“项目试点激励”，将过程考核与结果考核相
结合，激发工作热情，提高工作效率；另一方面启动了“营销专项激励”，对完成销售任务
起到了极大的促进作用。
（二）强化营销，及时调整营销策略
面对市场形势的快速变化，公司及时应对，采取“以价换量、加速去化”的营销策略，
全力冲刺年度业绩指标。住宅业务当年签约金额受整体市场调整及部分项目调整价格策略的
影响，略有下降，但好于行业平均水平。具体措施如下：
一是召开多场 “一户一策”专项策略研讨会，邀请合作伙伴、项目营销团队、专家委员
会对重点难点项目营销策略进行专场研讨，形成了有效的“营销 31 条”策略。为推行营销
31 条的落地执行，及时下发了每个项目的通用及专属营销策略，建立自有渠道团队，颁布出
台《销售型物业价格管理办法（试行）》以及专项激励政策等举措。
二是完善营销标准化建设。营销关键路径标准化方面，通过以“七步法”和“四结合”
为核心的营销关键路径动作标准化，结合营销风险检查进行落地巡检；案场管理标准化方面，
细化形成一套围绕客户体验与促进客户成交的指引文件，同时内容结合开盘风险检查对城市
公司进行巡检。
（三）拓宽融资渠道，丰富土地获取方式
2014 年，公司通过总对总授信、债权融资、股权融资等途径，全面保障项目资金需求。
一是拓宽债权融资渠道，公司债、中期票据工作取得突破。公司利用资本市场和银行间市场
新政策利好，申请发行公司债券与中期票据。相关发行议案已经董事会、股东大会审议通过，
目前正在积极准备公司债申报材料以及中期票据注册材料，公司将根据公司债的申报情况及
中期票据的注册情况，结合市场择机发行
二是项目层面引入投资者，股权融资规模逐年扩大。2014 年，公司成功为北京中粮瑞府、
深圳云景国际、成都中粮鸿云等项目引入股权合作方。公司通过项目股权融资，一方面优化
了项目股权结构，节省了资金成本，提高了资金利用效率；另一方面通过引入第三方，促进
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项目提升管理水平，提高项目投资回报。
三是拿地模式多样化。为了顺利完成土地储备指标，报告期内除通过招拍挂方式成功获
取成都攀成钢地块外，公司总部与城市公司形成合力，系统研究城市土地与房地产市场发展
趋势和不同城市的房地产政策，以解决历史遗留问题为契机成功获取深圳凤凰里项目；同时
凭借丰富的城市更新项目开发运营经验收购其他城市更新项目，成功获取深圳云景国际项目。
全年累计新增土地储备 74.4 万平米。
2、公司在报告期内的经营计划完成状况
报告期内公司住宅项目新开工项目 10 个，实现新开工面积 74.33 万平米，较年初计划有
所下降。2014 年公司针对住宅市场的快速调整，根据客户的需求对部分项目的规划设计方案
进行了调整和优化，增加了项目前期准备工作，导致部分项目的新开工进度慢于预期。
2014 年公司工业地产出租面积约 113 万平方米，全年实现物业出租率 99.1%，租金收取
率为 99.8%，物业出租率和租金收取率均完成了年初计划。
公司持续推进城市更新项目。截至 2014 年底，深圳中粮紫云项目（深圳宝安 22 区项目）
已完成项目实施主体确认，正在办理用地审批。深圳市宝安 25 区城市更新项目继续推进拆迁
谈判及专项规划的审批工作。深圳市宝安区 67 区中粮商务公园项目已竣工。
2014 年，公司全年实现营业收入 90.41 亿元，较上年同期下降 11.18%，主要是本年商品
房结算收入较上年同期减少；利润总额 14.06 亿元，较上年同期增长 14.66%，主要是本年主
营业务毛利率提高以及处置可供出售金融资产收益较上年同期增加；归属于上市公司股东的
净利润 5.99 亿元，较上年增长 11.96%；基本每股收益 0.33 元，较上年增长 13.79%。
截至 2014 年 12 月 31 日，公司总资产 463.11 亿元，较上年末增长 14.06%，主要是本年
在建项目投入及持有型物业（投资性房地产）增加；公司所有者权益 106.65 亿元，较上年末
增长 18.89%，主要是本年经营盈利及少数股东投入增加；归属于上市公司股东的所有者权益
59.85 亿元，较上年末增长 10.67%；加权平均净资产收益率 10.68%;资产负债率 76.97%，扣
除预收账款后的资产负债率为 58.81%。
（二）收入情况
1、公司在报告期内的收入
（1）住宅销售：报告期内，公司住宅类项目（包含权益类项目）实现签约面积 69.82 万
平米，签约金额 108.50 亿元；结算面积 54.97 万平米，结算收入 96.40 亿元；已售待结转面
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积 68.87 万平米。
其中，合作项目广州金域蓝湾（按权益计）、北京中粮万科 3 号地（按权益计）住宅销
售实现签约面积 1.17 万平米，签约金额 1.37 亿元；结算面积 8.09 万平方米，结算收入 13.13
亿元；已售待结转面积 0.22 万平方米。
（2）房屋租赁：房屋租赁业收入 25,274.73 万元，比上年增加 65.41 万元，增长 0.26%，
公司物业租赁收入保持相对稳定。
（3）物业管理、来料加工：收入 10,503.77 万元，比上年增加 2,406.90 万元，增长 29.73%，
主要原因是报告期内物业管理、服务的项目较上年增加。
（4）其他业务收入： 35,662.71 万元，比上年减少 9,198.77 万元，下降 20.50%，主
要是报告期内处置投资性房地产取得的收入较上年减少。
2014年住宅项目销售明细
序号 项目名称 签约面积（平米） 签约金额（万元）
1 北京祥云国际 66,801.99 121,323.55
2 北京长阳一号地、五号地 99,777.33 216,615.60
3 上海翡翠别墅 8,270.39 57,927.94
4 上海南桥半岛 45,083.91 92,541.22
5 深圳中粮锦云 14,853.44 48,021.78
6 深圳中粮鸿云 473.42 917.66
7 深圳一品澜山 12,878.32 17,336.72
8 成都御嶺湾 5,030.35 9,375.00
9 成都祥云国际 47,506.27 56,152.82
10 成都香榭丽都 3,014.66 3,019.90
11 成都香颂丽都 41,586.99 60,453.20
12 成都中粮锦云 74,681.36 82,208.11
13 天津中粮大道 35,855.85 74,343.21
14 沈阳中粮隆玺 47,895.33 49,109.37
15 南京颐和南园 80.07 256.25
16 南京鸿云坊 66,861.96 80,197.26
17 长沙北纬28度 67,550.04 39,542.96
18 杭州方圆府 26,810.54 41,878.39
中粮地产（集团）股份有限公司 2014 年度报告
19 杭州云涛名苑 21,481.75 20,105.69
小计 686,493.97 1,071,326.63
20 广州金域蓝湾（按权益计） 9,335.50 12,120.39
21 北京长阳三号地(按权益) 2,389.17 1,569.09
小计
