大悦城：2024年年度报告

大悦城控股集团股份有限公司

GRANDJOY HOLDINGS GROUP CO.,LTD.

2024年年度报告

二〇二五年四月

第一节重要提示、目录和释义

目录

第一节重要提示、目录和释义 ...... 1

第二节公司简介和主要财务指标 ...... 6

第三节管理层讨论与分析 ...... 11

第四节公司治理 ...... 75

第五节环境和社会责任 ...... 93

第六节重要事项 ...... 96

第七节股份变动及股东情况 ...... 117

第八节优先股相关情况 ...... 123

第九节债券相关情况 ...... 124

第十节财务报告 ...... 136

备查文件目录

一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。

二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。

三、报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。

四、上述文件的原件备置在公司董事会办公室。

释义

释义项	指	释义内容
国资委	指	国务院国有资产监督管理委员会
证监会	指	中国证券监督管理委员会
深交所	指	深圳证券交易所
中粮集团	指	中粮集团有限公司，公司控股股东
公司、本公司	指	大悦城控股集团股份有限公司
元、万元、亿元	指	人民币元、人民币万元、人民币亿元
报告期、本报告期	指	2024年1月1日至2024年12月31日
中粮地产（集团）股份有限公司、中粮地产	指	公司原名称
明毅	指	明毅有限公司，公司第一大股东

重大风险提示

本公司在本报告的“管理层讨论与分析”一节中，详细描述了公司可能面对之风险因素及应对策略，敬请投资者关注相关内容。

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息

股票简称	大悦城	股票代码	000031
股票上市证券交易所	深圳证券交易所
公司的中文名称	大悦城控股集团股份有限公司
公司的中文简称	大悦城控股
公司的外文名称	GRANDJOY HOLDINGS GROUP CO.,LTD.
公司的外文名称缩写	GRANDJOY
公司的法定代表人	姚长林
注册地址	深圳市宝安区新安街道3区龙井二路3号中粮地产集团中心第1层101室
注册地址的邮政编码	518101
公司注册地址历史变更情况	2017年11月27日，公司注册地址变更完成登记，由深圳市宝安区新城二区湖滨路改为现注册地址。
办公地址	北京市朝阳区朝阳门南大街8号中粮福临门大厦13层
办公地址的邮政编码	100020
公司网址	www.grandjoy.com
电子信箱	[e-mail]

二、联系人和联系方式

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	邓晓天	杨杰
联系地址	北京市朝阳区朝阳门南大街8号中粮福临门大厦13层
电话	86-010-85619759
传真	86-755-23999009
电子信箱	[e-mail]

三、信息披露及备置地点

公司披露年度报告的证券交易所网站	www.szse.cn
公司披露年度报告的媒体名称及网址	《中国证券报》《证券时报》《上海证券报》《证券日报》及巨潮资讯网www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点	北京市朝阳区朝阳门南大街8号中粮福临门大厦13层

四、注册变更情况

组织机构代码	914403001922471899
公司上市以来主营业务的变化情况（如有）	无变更
历次控股股东的变更情况（如有）	2004年12月31日，公司原控股股东深圳市宝安区投资管理公司与中粮集团有限公司签订《股权转让协议书》，将其所持有的本公司278,062,500股国家股转让予中粮集团。转让完成后，中粮集团成为本公司控股股东。

五、其他有关资料

公司聘请的会计师事务所

会计师事务所名称	信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址	北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座9层
签字会计师姓名	马海霞、邓盼盼

公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构

□适用√不适用

公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问

财务顾问名称	财务顾问办公地址	财务顾问主办人姓名	持续督导期间
中国国际金融股份有限公司	北京市朝阳区建国门外大街1号国贸大厦2座27层及28层	许菲菲、谭笑	2019年2月26日至募集资金使用完毕
中信证券股份有限公司	北京市朝阳区亮马桥路48号中信证券大厦	黄江宁、康昊昱

六、主要会计数据和财务指标

公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□是√否

	2024年	2023年	本年比上年增减	2022年
营业收入（元）	35,790,676,999.47	36,783,248,051.15	-2.70%	39,578,691,796.06
归属于上市公司股东的净利润（元）	-2,976,784,327.74	-1,465,394,727.50	-103.14%	-2,882,769,952.94
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）	-4,049,823,780.96	-3,758,363,553.80	-7.75%	-2,954,679,667.86
经营活动产生的现金流量净额（元）	6,617,322,861.11	10,641,533,128.36	-37.82%	2,710,451,072.07
基本每股收益（元/股）	-0.69	-0.34	-102.94%	-0.67
稀释每股收益（元/股）	-0.69	-0.34	-102.94%	-0.67
加权平均净资产收益率	-24.36%	-10.02%	减少14.34个百分点	-16.84%
	2024年末	2023年末	本年末比上年末增减	2022年末
总资产（元）	178,574,917,228.68	198,061,182,289.98	-9.84%	214,432,267,769.07
归属于上市公司股东的净资产（元）	10,595,809,900.29	13,842,730,757.62	-23.46%	15,402,385,024.43

公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性

□是√否

扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值

√是□否

七、境内外会计准则下会计数据差异

1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用√不适用

公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用√不适用

公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明

□适用√不适用

八、分季度主要财务指标

单位：元

	第一季度	第二季度	第三季度	第四季度
营业收入	3,867,446,379.18	12,214,825,960.02	4,394,776,076.21	15,313,628,584.06
归属于上市公司股东的净利润	-93,763,064.30	-269,888,455.72	-223,118,785.37	-2,390,014,022.35
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	-124,344,865.97	-295,523,465.81	-1,205,012,595.45	-2,424,942,853.73
经营活动产生的现金流量净额	-1,432,579,002.56	3,377,639,329.75	1,334,314,250.02	3,337,948,283.90

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异

□是√否

九、非经常性损益项目及金额

单位：元

项目	2024年	2023年	备注
营业收入（元）	35,790,676,999.47	36,783,248,051.15
营业收入扣除金额（元）	111,428,324.76	176,856,585.08	与主营业务无关
营业收入扣除后金额（元）	35,679,248,674.71	36,606,391,466.07

项目	2024年金额	2023年金额	2022年金额	说明
非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）	2,213,361,048.16	5,693,776,887.53	7,996,945.36	主要是公司本年成功发行华夏大悦城商业REIT，取得投资收益
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外）	99,351,510.32	53,879,712.39	58,144,810.29
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益	2,567,336.00	-27,918,468.90	-8,010,719.23
债务重组损益	24,226,347.37			详见附注：十四、2.债务重组
受托经营取得的托管费收入	471,698.12	707,547.18	943,396.24
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	107,532,328.11	6,388,333.79	161,626,665.29
减：所得税影响额	565,240,613.26	1,006,814,346.93	40,603,826.26
少数股东权益影响额（税后）	809,230,201.60	2,427,050,838.76	108,187,556.77
合计	1,073,039,453.22	2,292,968,826.30	71,909,714.92	--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用√不适用

公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

项目

涉及金额（元）

原因

子公司收取股东或公司收取参股公司往来款资金占用费

269,961,434.62

公司计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费是子公司收取股东或公司收取参股公司往来款的资金占用费，公司判断这两项业务与公司正常生产经营业务直接相关，且在未来期间持续发生，不具有特殊性和偶发性的特点，不再界定为非经常性损益项目

第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司所处行业情况

2024年，我国国民经济保持了良好的恢复与增长态势，整体运行平稳。年内，国家出台一揽子经济增量政策，有效提振信心，推动经济明显回升，主要目标任务顺利完成。房地产行业方面，作为国民经济的重要支柱产业，依然面临较大的调整压力。年内，行业整体处于低位调整阶段。具体来看，前三季度新房市场销售同比下降，二手房“以价换量”带动市场保持一定的活跃度。9月26日，中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，为市场注入信心。四季度以来，国家出台了“一揽子”房地产新政，包括提出对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地，完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式等多方面举措。伴随相关支持政策落地显效，四季度新房及二手房成交量均出现明显回升，核心城市二手房价格有所趋稳。12月，政治局会议提出“稳住楼市”，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市发展定调，释放了更加坚定的稳楼市基调，为市场回暖带来了更强的预期，充分提振市场各方信心。整体来看，2024年全年商品房销售市场呈现“前降后升”走势。国家统计局数据显示，2024年全国新建商品房销售面积约9.74亿平方米，同比下降12.9%；新建商品房销售额约9.68万亿元，同比下降17.1%；全国实现房地产开发投资额约10.03万亿元，同比下降10.6%，其中商品住宅投资约

7.6万亿元，同比下降10.5%。房价方面，年内整体呈现“前低后高”的走势，前三季度，房价普遍面临下行压力，但随着9月26日中央明确“止跌回稳”目标后，政策密集出台，四季度房价在市场成交复苏的基础上发生积极变化。根据国家统计局公布数据，2024年12月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降5.7%，环比下降0.1%，与年内二三季度比较，跌幅明显收窄。从各业态表现来看，2024年全国商品住宅销售额约8.49万亿元，同比下降17.6%；办公楼销售额3,208亿元，同比下降14.3%；商业营业用房成交5,728亿元，同比下降13.6%，写字楼与商业营业用房市场整体承压。

近五年全国商品房销售面积情况				近五年全国商品房销售额情况
			2.6%1.9%-24.3%-8.5%-12.9%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%80,000100,000120,000140,000160,000180,000200,0002020年2021年2022年2023年2024年全国商品房销售面积（万平米）同比					8.7%4.8%-26.7%-6.5%-17.1%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%80,000100,000120,000140,000160,000180,000200,0002020年2021年2022年2023年2024年全国商品房销售额（亿元）同比
资料来源：国家统计局				资料来源：国家统计局

近五年全国房地产开发投资情况		近五年70个大中城市新建商品住宅价格指数
资料来源：国家统计局		资料来源：国家统计局

商业地产方面，2024年社会消费品零售总额同比增长3.5%，较2023年增速下降3.7个百分点，消费面临一定的下行压力。四季度一系列的促消费政策措施逐步见效，社会消费品零售总额增速加快，四季度同比增长3.8%，增速较年内二季度和三季度分别提升1.2个百分点和1.1个百分点，消费领域初步扭转了短期下行的趋势。2024年12月，中央经济工作会议将“扩大内需”列为2025年经济工作首要任务，提出“大力提振消费、提高投资收益，全方位扩大国内需求”。预计2025年将在创新多元化消费场景、扩大服务消费、发展首发经济等多方面出台细化举措，为消费者提供更多元丰富的消费体验，并带动和培育更多消费增量。购物中心方面，据统计，2024年全国新开业的商业项目数量约430余个，新开业商业项目总体量约3,400万平方米，同比2023年分别下降

17.58%和12.52%。2024年，随着居民消费模式的转变，实体商业运营面临较大挑战，但同时，体验式消费和社区商业的需求增长显著，已成为当前商业地产的重要支撑，购物中心对存量项目积极调改，引进更多餐饮、娱乐等体验式业态。综合因素影响下，2024年下半年，由中指研究院统计的15个重点城市主要商圈（购物中心）商铺平均租金较上半年下跌0.31%，全年累计下跌0.06%，基本维持平稳。

长期来看，扩大内需、促进消费是我国推动经济高质量发展的长期战略，商业地产仍蕴含巨大的发展空间。同时，预计未来的商业地产项目将更加注重体验式消费，通过独特的空间设计和主题布置，营造具有沉浸感的购物环境，增强消费者的趣味性和记忆点。更多购物中心的商业定位将更加顺应年轻消费群体的潮流偏好，通过打造社交新场景，开发具有社交属性的空间区域，利用社群经济与年轻人喜欢的内容达成互动，从而增强消费者对商业项目的粘性，扩大商业影响力与项目自身的市场竞争力。

二、报告期内公司从事的主要业务

（一）公司从事的主要业务

公司作为中粮集团唯一的地产业务平台，从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。公司旗下拥有在香港联

7.0%4.4%-10.0%-9.6%-10.6%-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%80,00090,000100,000110,000120,000130,000140,000150,000160,0002020年2021年2022年2023年2024年全国房地产开发投资（亿元）同比

-3.8%-5.4%-6.2%-8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%2020年2021年2022年2023年2024年一线城市：新建商品住宅价格指数：同比（%）二线城市：新建商品住宅价格指数：同比（%）三线城市：新建商品住宅价格指数：同比（%）

合交易所上市的大悦城地产有限公司（股票代码：00207.HK），其开发、管理、经营的以大悦城为品牌的城市综合体商业地产在中国商业地产领域处于领先地位。公司定位“卓越的城市运营与美好生活服务商”，深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等主要城市群及周边辐射区域，业务布局全国38个城市。在住宅地产领域，公司聚焦新生代居住需求，通过构建产品标准、精细产品管理、强化品质管控等管理动作，在原有住宅产品的基础上持续升级，以“中粮好房子”为目标构建产品研发新体系，洞见新生代的审美、喜好、态度，同频居住理想，发布“美好由你，共悦未来”生活主张，实现与新生代共建、共创、共悦。未来公司将聚焦壹号系和悦系，满足客户多层次的购房需求，并不断打造明星产品，提升品牌影响力。在商业地产领域，公司以大悦城和大悦汇为标准产品线，立体化布局，通过不断创新线下场景体验和大数据系统，实现精细化运营，成为引领城市居民消费和生活方式升级的重要力量。大悦城以18-35岁城市新生代及青年客群为核心，以城市客群的潮流、娱乐、社交生活需求为经营导向，以“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌内涵，提供时尚感、引领性的服务体验，倡导潮流文化，构建极具潮流影响力的辐射全域的城市商业地标，致力影响、启发消费者生活方式，推动商业革新与城市发展。大悦汇以城市主城区或城市副中心的城市新中产及家庭客群为核心，以区域客群的高频美好生活需求为经营导向，以“休憩、社交、生活、品位”为品牌内涵，提供生活化、情感性的服务体验，倡导生活文化，构建更加丰富、多元、包容的生活方式，致力城市区域价值提升，引领区域生活品质升级。

在产业地产和写字楼领域，公司依托强大的资源优势和卓越的运营能力，取得了稳健发展。写字楼业务始于上世纪90年代，经过多年深耕，业务分布在香港、北京及深圳等一线和核心二线城市。产业园业务立足大健康、新能源、信息科技三大优势产业领域，打造集聚全球创新资源的产业服务平台，充分发挥资源的协同整合能力，提升产业链水平，助力产业链布局、转型、升级，目前业务分布于北京、深圳等核心城市。未来，公司将通过轻资产管理输出、中资产运营等合作模式，不断做大管理规模，树立管理输出的行业标杆。

（二）公司经营情况

经营情况概述

2024年，公司锚定高质量发展目标任务，实现生产经营稳中有进、质效向好，各项工作取得新成效。销售方面跑赢大势，排名提升至第23位

，同比上升6位。商业方面再拓版图，圆满完成厦门、三亚、海淀三个大悦城高质量开业；建立起“投融建管退”平台，成功发行了成都大悦城商业REIT，发展路径进一步拓宽。改革方面锐意进取，明确了“1123”战略体系，优化了组织架构，重塑了全新的企业文化。同时，公司全力以赴“严投资、保交付、稳结算、强运营”，为未来高质量、可持续发展打下了坚实基础。

“1123”战略体系，即“1”提升，提升商业引领地位，坚持“年轻力”第一品牌地位不动摇，加快消费基础设施REITs发展，持续提升经营能力。“1”夯实，即夯实高质量开发业务，面向改善性需求，打造“中粮好房子”。“2”聚焦，即产品聚焦、区域聚焦，发展优势产品，提升品牌影响力，聚焦核心城市、核心板块，坚持深耕。“3”精进，即朝着“差异化发展、专业化经营、精细化管理”的方向不断精进，在商业年轻化、住宅高品质、产业创新化等方面实现差异化发展，不断提升专业化

2024年中指研究院中国房地产企业销售业绩排行榜

经营水平，向管理要效益。公司将不断“提升、夯实、聚焦、精进”，加快构建发展新模式，实现高质量发展。报告期内，房地产市场仍处于筑底阶段，受行业周期、结算资源的影响，公司销售型业务结算规模及毛利率有所下降，对联营企业、合营企业的投资收益同比减少，同时为应对市场变化，公司积极调整量价策略，部分项目计提资产减值准备。受上述因素影响，报告期内，公司实现营业收入

357.91亿元，同比减少9.93亿元，同比下降2.70%；综合毛利率21.76%，较上年同期26.47%下降

4.71个百分点；毛利额77.89亿元，同比减少19.47亿元，下降20%。公司实现净利润-25.59亿元；归母净利润-29.77亿元，同比减少15.11亿元。本报告期，公司销售回款同比减少，全年经营活动净现金流66.17亿元，同比下降37.82%。报告期末公司总资产1,785.75亿元，较年初下降9.84%；归属于上市公司股东的净资产105.96亿元，较年初下降23.46%。

投资与运营方面，公司坚持聚焦资源，力控风险，重点布局一线以及强二线城市，确保高质量投资。报告期公司获取5宗地块，土地面积19.75万平方米，计容建筑面积55.86万平方米，土地款总额84.26亿元（西安市长安区CA01-5-40号地块除地块出让金外，项目公司还需承担前期房屋征收补偿及奖励费等综合费用，并负责建设村民安置住宅用房等配套公建用房以及地下车库、人防设施等），从投资布局来看，新增土地储备主要位于杭州、西安、三亚等地。报告期末，公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈，土地储备可售货值约1,269亿元（不含一级开发旧改等土储项目）。资金管理方面，公司持续优化资金管理体系，确保流动资金高效运作；通过精细化现金流预测及预算管理，平衡资金流动性与风险控制；同时，公司积极拓展多元化渠道、降低融资成本、持续优化债务结构。在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下，充分理解政策导向，成功获批“白名单”项目12个，经营性物业贷款项目7个，保障了公司现金流安全，实现公司稳健的财务发展。报告期内，公司及控股子公司在公开市场成功发行中期票据、永续中票、公司债券等共计71亿元，有效降低综合融资成本，报告期内公司新增借款平均成本3.0%；全年综合融资成本为4.06%，较上年末下降55个基点。报告期内，中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司AAA主体信用评级。

各业务板块经营情况

1、开发业务

根据国家统计局公布的数据，2024年全国商品房销售面积为9.74亿平方米，同比下降13%，在房地产市场总体承压的背景下，公司销售型业务2024年实现全口径签约369亿元，同比下降20%，签约面积167万平方米，同比下降25%。公司在2024年中指研究院中国房地产企业销售业绩排行榜位列第23位，较2023年提升6位。公司全口径结算金额393亿元，结算面积198万平方米。

公司持续提升产品力和品牌力。全年公司已打造多个当地明星标杆项目，成都中粮·天悦壹号、西安悦著·央璟、西安奥体壹号、深圳中粮悦章·凤凰里、张家口祥云国际成为区域标杆红盘，新开盘项目中杭州鹭悦朗云府四开四罄。公司持续加强品牌联动及营销节点打造，与中粮集团福临门、蒙牛、可口可乐等核心品牌进行营销联动，打造“大悦宠粉节”“大悦房嗨节”等核心节点活动，提升客户信心及销售业绩。公司持续提升营销创新能力，紧抓市场热度进行新媒体营销创新，实现良好的营销效果。

产品力方面，2024年聚焦客户导向的产品创新及应用型数字创新两方面开展研发工作，其中，住宅产品基于客研成果通过户内场景、社区底盘等研发课题，建立“4个硬核价值+15个理想场景”的

产品策略，以“场景化样板间”和“全维实景示范区”的形式，在北京宸悦国际、西安悦著·云朗、西安悦著·央璟、南京悦著·九章、上海北外滩116项目、三亚铂悦壹号等项目中推广应用，获得多项国内外设计奖项，如北京宸悦国际样板间斩获美国TITAN地产大奖铂金奖及缪斯设计金奖两项地产设计大奖；商业综合体围绕“绿色低碳化发展”“数智化转型升级”两大战略在商业地产领域的创新和实践，以绿色优势支持资产保值、增值。此外，公司持续开展数智化能力建设，智慧设施运维平台在武汉大悦城成功投入运行，年内该运维平台项目获得中国节能协会第五届“金标杯”BIM/CIM及节能应用优秀成果一等奖。2024年8月15日，公司正式加入中国房地产行业绿色供应链组织，总部材料部品绿色采购率首年达到91.7%。

2、经营业务

公司经营业务运营能力突出，品牌价值领先，公司将持续扩大经营业务的业务版图，提升公司整体盈利能力。公司经营业务包括购物中心、写字楼与产业地产、酒店与长租公寓，收入主要来源于租金收入、增值服务等。

2.1购物中心

报告期内，在国家政策聚焦高质量发展、经济重回正循环的新态势下，公司商业秉持“一座城赋美一座城”的追求，积极探索、稳健经营。报告期内3家购物中心成功开业，出租率均达98%以上，开业率均在97%以上。

公司聚焦重点区域、深耕核心城市，商业项目全国布局44个（重资产30个+轻资产14个）。报告期末，公司在营项目36个（含轻资产和非标准化产品），总商业面积375万平方米；其中包括23个大悦城购物中心（含轻资产），总商业面积约308万平方米，2个大悦汇（轻资产），总商业面积约19.3万平方米。在建、筹备的项目（含轻资产）8个，总商业面积约83万平方米。

购物中心持续深耕资产管理、拓展商业布局、精耕运营创新，用心书写城市高质量发展的新答卷。2024年，公司购物中心销售额401.3亿元，同比增长16%；客流量3.66亿人次，同比增长22%；平均出租率95.1%。大悦城连续四年荣登赢商网“零售商业地产企业综合实力百强榜”，荣获人民网“2024国民消费创新案例”、观点“2024年度影响力商业地产运营商”“Golden Mall中购联购物中心行业2024年度商业管理公司卓越榜”、克而瑞“2024中国不动产商管综合实力TOP10企业”等重量级行业奖项，品牌影响力持续提升。公司商业持续布局首店、首展、首秀等创新业态，激发商圈活力，赋能商业发展。报告期内，公司在营商业项目结合自身定位及特色，引入全国及区域品牌首店、旗舰店、概念店等共计450余家，加速产品焕新升级，推动生活方式变革。以二次元文化为流量密码，构建具有“大悦城”标签的潮流引力场。2024年，公司二次元业态总销售额突破人民币11.1亿元，有近1亿人次的“谷民”来到大悦城“吃谷”。截止2024年底，全国大悦城二次元门店总数已达311个，共创造销售成绩超人民币8.64亿元；全年大悦城引进的IP快闪超244场，共产生销售额超人民币2.5亿元；大悦城充分发挥实体空间优势，打造精致的线下专属场景与圈层活动，创造出有趣、有活力、有情感浓度的商业体验。

2024年9月20日，华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金（180603.SZ）在深圳证券交易所正式敲钟上市，成为西南地区首单消费REIT，也是首个开售当日即提前结束公众发售的消费REIT。基金底层资产来自公司旗下优质购物中心成都大悦城，其凭借稳健经营，截至2024年12月31日，期末出租率达98.10%，较基金招募说明书同期预测的95.50%提升了2.6%；期末租金收缴率达

99.97%，交出一份优异的资产管理答卷。

年内，公司商业坚持稳健发展，实现厦门大悦城、三亚大悦城和北京海淀大悦城三个项目重磅开

业，丰富商业版图，优化全国布局，使公司在不同区域的影响力得以进一步拓展，在商业赛道上持续领航。厦门大悦城是公司布局福建的首座旗舰项目，于2024年9月30日以100%的招商率、98%的整体开业率，与鹭岛消费者欢喜相见；开业首日即吸引逾17.3万客流，开业三日客流超50万人次，创下公司2024年首个商业开业项目开门红，成为厦门品质生活方式新标杆。三亚大悦城是全国首个热带大悦城，于2024年10月1日以100%招商率、100%开业率的优异成绩，刷新了大悦城体系内的开业纪录，彰显了大悦城强大的品牌吸引力与市场号召力，为三亚乃至海南自贸港的经济发展注入了活力与信心；项目定位“海岛潮趣生活主场”，开业以来项目月均销售额破亿，潮领国际旅游消费中心新时尚。北京海淀大悦城是北京第四座大悦城，于2024年12月21日以98.5%的招商率和97.5%的开业率璀璨绽放，开业首日客流超21.6万人次，销售额超人民币1777万元，项目围绕“山系生活智潮地”的核心定位，打造成为海淀北部业态最丰富、配套最齐全的商业综合体，持续提升区域商业时尚度，为区域经济的蓬勃发展注入强劲动力。2025年，公司商业将有2个项目入市。未来，公司将持续深化在商业地产领域的深厚积累，在品牌战略、精细运营、产品创新、场景打造、生态共创等方面发挥行业领军者作用，围绕引领城市“年轻力”的商业构想，稳步推进城市消费进阶，以新潮面向未来。

2.2写字楼与产业地产

报告期内，全国主要城市的写字楼及产业地产市场持续下行，公司在需求受到抑制的巨大挑战下，通过强化运营提升租户满意度与忠诚度，保续租、促新租，加速空置面积去化，扛住了市场下滑压力，保证了营业收入的稳定性，荣获产业园区高质量运营企业卓越表现奖。1）写字楼报告期内，写字楼整体平均出租率91.1%。公司标杆写字楼项目中粮广场获“2024中国写字楼品牌价值10强”。除自持写字楼项目之外，公司凭借强大产业资源及成熟管理经验，通过管理输出方式，运营管理北京汇京双子座、北京中糖大厦、北京中邮保险·玖安广场（原中粮置地广场）、天津津投广场等项目。公司深耕城市更新领域，写字楼城市更新标杆项目汇京双子座获“TTIA天坛国际奖——全球建筑超级产品力大奖”“2024年城市更新优秀项目奖”，持续助力北京城市更新。2）产业地产报告期末，公司在深圳拥有产业园建筑面积约95万平方米：宝安新安片区建筑面积约27万平方米（占地约19万平方米）、福海片区建筑面积约67万平方米（占地约47万平方米）。报告期内，深圳在运营项目11个，整体平均出租率98.2%，除深圳项目之外，公司在北京通过管理输出方式运营管理——中关村（大兴）细胞与基因治疗产业园（原中粮·达瑞兴生命健康产业园）、北京海淀大悦信息科技园，两个园区已于2024年9月盛大开业，受到政府、行业、业主方的高度认可。两个园区的开业打破了大悦城控股产业招商在AI智能以及生物医药领域的行业壁垒，实现跨领域的跨越式突破，为产业扩张奠定基础。

产业地产业务板块紧跟国家和区域产业政策，紧贴客户需求，积极整合中粮资源、政府资源、产学研与协会资源，举办供需对接、专精特新培育等主题运营活动超20场，同时加强与优质企业联动，持续优化提升产业服务，搭建企业交流合作桥梁。

另外，公司持续发挥运营优势，项目运营实力获政府认可，其中，中粮（福安）机器人科技园、中粮创芯研发中心均荣获深圳市小微企业创业创新示范基地年度考核优秀认定，中粮商务公

园、中粮创芯研发中心获宝安区园区运营奖励，中粮（福安）智造产业园获得宝安区科技桃花源认定，中关村（大兴）细胞与基因治疗产业园荣获“2024年城市更新优秀项目奖”。

2.3酒店与长租公寓

大悦城控股致力于高端商务与度假酒店的投资开发、资产管理与运营，目前旗下所有物业均位于一线城市或旅游度假热点目的地黄金地段，包括部分地标级奢华酒店项目。报告期末，公司在北京、三亚拥有4家酒店，建筑面积约27万平方米；在北京、天津、深圳管理11个长租公寓项目（其中1个轻资产管理输出项目），建筑面积约11万平方米。报告期内，公司基于精准的市场分析与研判，对重要运营指标、重点管理提升项目加大管控及督导力度，进一步实现酒店运营管理能力提升，全年板块整体平均出租率81%。同时，不断提升产品及服务质量，维护良好的市场口碑，提升客户满意度。报告期内，旗下酒店荣获66项荣誉：三亚美高梅度假酒店荣获“The Best BANG Awards 2025年度旅游目的地首选酒店”；三亚亚龙湾瑞吉度假酒店荣获“2024悦游读者之选Best Hotels中国酒店榜单”；北京华尔道夫酒店荣获“目标之选年度奢华酒店”，同时紫金阁中餐厅连续五年蝉联北京米其林指南一星餐厅；北京大悦酒店荣获“CHA中国酒店大奖年度最佳生活方式酒店”。长租公寓业务持续助力区域保障性租赁住房、公租房建设，并深度参与市场化经营。报告期内，完整经营的10个长租公寓项目（含轻资产）平均出租率95%。公司举办大悦乐邑五周年庆典系列活动及24场社群活动，呈现品牌力、城市力、生活力，与目标客群和在住客群建立互动，提升客户满意度。报告期内，大悦乐邑长租公寓荣获“中国住房租赁品牌价值评估指数规模力TOP 30”“青年公寓TOP30”及“国有企业创新标杆”等11个住房租赁行业荣誉，提升品牌市场声量和影响力。

3、物业管理服务

2024年物业行业愈发重视经营效率，优化项目组合，以期实现更高效的发展。在此背景下，报告期内公司持续提升基础物业管理服务品质，物业满意度达到历史新高，逐渐向行业标杆靠拢。此外，公司物业管理继续深化构建标准化的服务与品控体系，强化落地执行，结合精细化管理服务标准，进一步优化关键岗位人员队伍及项目人员配置，人均管理效率大幅提升接近物业百强水平。公司在2024年度中国物业服务百强企业排名29名，较2023年同期提升3名，连续四年实现稳步提升。报告期末，物业管理服务已进驻30余个城市，在管项目150个，涵盖住宅、商业、写字楼、产业园等多个业态；合同管理面积约3,015万平米，在管面积近2,545万平米，较去年同期同比增长

17.9%。公司物业还获得了“2024中国国有物业服务优秀企业”以及“2024中国特色物业服务领先企业”等行业荣誉。

报告期末，公司、子公司及合营联营公司的房地产项目开发、销售、出租及公司融资情况见以下表格（除已标明是权益数据外，其他数据均为全口径，权益比例为公司最终持股比例）。

表一：新增土地储备项目

序号	宗地或项目名称	所在位置	土地规划用途	土地面积（㎡）	计容建筑面积（㎡）	土地取得方式	权益比例（%）注1	土地总价款（万元）	权益对价（万元）
1	杭州市萧山区世纪城钱塘湾总部住宅地块（杭州鹭悦朗云府）	杭州市萧山区钱江世纪城，东至飞虹路，南至民祥路，西至经十一路，北至纬六路	住宅用地	70,843	191,276	股权收购	30.195%	616,875	186,265
2	西安市浐灞国际港GW1-16-7号地块（西安悦著·云廷）	西安市浐灞国际港欧亚大道以西、港润路以南	住宅、商服用地	22,065	55,156	公开市场	70%	47,680	33,376
3	西安市浐灞国际港GW1-8-4-1号地块（西安悦著·云朗）	西安市浐灞国际港全运路以东、林泽路以南	住宅、商服用地	35,874	89,646	公开市场	70%	63,510	44,457
4	西安市长安区CA01-5-40号地块（西安悦著·央宸）	西安市长安区韦曲街道西部大道以南，广场北路以东	住宅、商服用地	48,650	160,545	公开市场	51%	42,000注2	21,420
5	三亚迎宾路中央商务区DA02-19-02地块	三亚市吉阳区三亚中央商务区东岸单元	住宅、餐饮用地	20,058	61,978注3	公开市场	68.15%	72,511	46,124
合计				197,490	558,601			842,576	331,643

注1：本表的股权比例为项目层面的股权比例，未穿透至最终权益比例。注2：除地块出让金42,000万元外，项目公司还需承担前期房屋征收补偿及奖励费、土地征收补偿费、相关税费等综合费用，亦将负责建设村民安置住宅用房，若干村民经济发展用房以及中小学用房等配套公建用房，并根据资规等相关部门审批要求建设地下车库、人防设施等。注3：三亚地块计容面积按考虑装配式奖励后计容面积披露。

表二：累计土地储备情况

序号	区域名称	总占地面积（㎡）	总计容建筑面积（㎡）	剩余可开发计容建筑面积（注）（㎡）
1	北方大区（含北京、张家口、廊坊、天津、沈阳、哈尔滨、西安、青岛、烟台、济南）	4,603,194.43	10,987,947.07	2,958,195.50
2	华东大区（含上海、嘉兴、南昌、苏州、常州、杭州、绍兴、宁波、台州、金华、南京）	4,311,563.39	8,675,792.73	1,159,551.37
3	华南大区（含深圳、广州、厦门、佛山、江门、惠州、长沙、株洲、三亚）	2,435,942.03	5,209,740.68	1,033,327.31
4	西南大区（含成都、重庆、眉山、昆明、武汉）	4,155,226.82	8,695,057.33	3,064,721.19
5	香港区域	1,200.00	20,000.00	0
总计		15,507,126.67	33,588,537.81	8,215,795.37

注1：剩余可开发计容建筑面积=计容建筑面积-累计竣工面积，非尚未开工计容建筑面积。

表三：主要项目开发情况

城市	序号	项目名称	所在位置	项目业态	权益比例（%）	开工时间	开发进度	土地面积（㎡）	规划计容建筑面积（㎡）	本期竣工面积（㎡）	累计竣工面积（㎡）	预计总投资金额（万元）	累计总投资金额（万元）
北京	1	北京祥云赋	顺义区	住宅、商业	25	2018年8月	在建	65,602.95	118,481.86	-	97,743.88	917,559.47	867,997.47
	2	北京天瑞宸章	朝阳区	住宅	20	2018年11月	竣工	53,525.81	59,939.01	-	59,939.01	560,564.00	558,490.15
	3	北京永丰智慧谷	海淀区	住宅、办公、商业	49	2018年5月	竣工	84,212.00	182,754.01	-	182,754.01	1,236,003.89	1,097,641.98
	4	北京瑞悦府	朝阳区	住宅、办公、商业	25	2018年3月	竣工	59,511.18	89,219.46	-	89,219.46	709,384.00	689,071.18
	5	北京大悦时代广场	丰台区	住宅、办公、商业、酒店	25	2018年3月	竣工	75,405.59	163,968.00	-	163,189.00	781,438.52	709,737.51
	6	北京旭辉城	房山区	住宅、商业	11.1	2017年11月	竣工	53,579.00	107,168.49	-	107,168.49	264,486.00	262,527.28
	7	北京京西祥云	房山区	商业、住宅、办公	100	2016年12月	竣工	67,925.00	165,924.79	-	165,924.79	721,827.81	693,015.50
	8	北京天悦壹号	丰台区	住宅、商业	51	2017年3月	竣工	132,433.30	269,668.17	-	269,668.17	1,514,760.69	1,486,267.49
	9	北京中粮瑞府	朝阳区	住宅	100	2014年11月	竣工	75,359.79	81,712.00	-	81,712.00	464,768.00	470,496.04

城市	序号	项目名称	所在位置	项目业态	权益比例（%）	开工时间	开发进度	土地面积（㎡）	规划计容建筑面积（㎡）	本期竣工面积（㎡）	累计竣工面积（㎡）	预计总投资金额（万元）	累计总投资金额（万元）
	10	北京华远中心	石景山区	办公、商业	11.92	2018年3月	竣工	35,254.00	49,085.76	-	49,085.76	860,285.00	824,888.42
	11	北京京西大悦城	石景山区	购物中心	11.92	2018年3月	竣工		74,441.00	-	74,441.00
	12	北京大兴大悦春风里	大兴区	购物中心	29.8	2019年5月	竣工	45,158.00	76,543.00	-	76,543.00	341,500.00	333,222.09
	13	北京祥云国际	顺义区	住宅、商业、写字楼、公寓	51	2010年8月	竣工	290,487.00	520,833.00	-	520,833.00	860,767.00	856,795.65
	14	北京西单大悦城	西城区	购物中心	30.39	2005年7月	竣工	16,101.00	176,414.00	-	176,414.00	364,041.00	387,869.1
	15	北京大悦酒店	西城区	酒店	30.39	2018年9月	竣工		23,603.00	-	23,603.00
	16	北京朝阳大悦城	朝阳区	购物中心	27.35	2008年6月	竣工	84,610.48	272,330.00	-	272,330.00	329,281.00	343,025.39
	17	北京中粮广场	东城区	写字楼	30.39	1992年9月	竣工	22,601.00	121,808.00	-	121,808.00	132,848.00	132,642.29
	18	中粮健康科技园	房山区	产业园、公寓	100	2017年6月	竣工	119,876.40	179,812.90	-	179,812.90	156,707.00	135,115.38

城市	序号	项目名称	所在位置	项目业态	权益比例（%）	开工时间	开发进度	土地面积（㎡）	规划计容建筑面积（㎡）	本期竣工面积（㎡）	累计竣工面积（㎡）	预计总投资金额（万元）	累计总投资金额（万元）
	19	北京宸悦国际	昌平区	住宅、商业	29.2	2022年8月	竣工	64,821.00	97,201.37	7,813.68	97,201.37	372,018.89	342,228.38
张家口	20	张家口祥云国际一期	经开区	住宅、商业	65	2020年9月	在建	203,404.99	465,826.62	150,021.69	280,436.82	416,012.78	304,642.09
	21	张家口祥云国际二期	经开区	住宅	65	2025年10月	拟建	134,767.71	302,570.84	-	-	256,511.00	87,976.92
廊坊	22	固安拾光锦云	固安县	住宅、商业	49	2020年10月	在建	113,263.90	226,446.40	-	-	317,186.00	193,274.33
天津	23	天津辰悦、天津雍祥府	北辰区	住宅、商业	34	2018年7月	竣工	142,801.10	198,913.39	-	198,913.39	604,859.88	607,140.10
	24	天津昆仑御	北辰区	住宅、商业	49	2018年3月	竣工	51,567.60	67,316.24	-	67,316.24	311,372.20	254,679.97
	25	天津中粮大道	河东区	住宅、写字楼、商业	90	2012年10月	竣工	26,723.70	153,952.71	-	153,952.71	421,225.00	384,125.67
	26	天津锦云悦府	武清区	住宅、商业	100	2020年9月	竣工	23,943.60	38,529.90	-	38,309.76	54,829.01	52,323.18
	27	天津中北祥云	西青区	住宅、商业	100	2018年3月	竣工	48,342.80	63,712.96	-	63,712.96	187,491.00	174,281.35
	28	天津悦城大境	滨海新区	住宅、商业	50	2019年9月	竣工	147,656.20	242,039.25	-	242,039.25	541,899.00	518,825.36

城市	序号	项目名称	所在位置	项目业态	权益比例（%）	开工时间	开发进度	土地面积（㎡）	规划计容建筑面积（㎡）	本期竣工面积（㎡）	累计竣工面积（㎡）	预计总投资金额（万元）	累计总投资金额（万元）
	29	天津南开大悦城	南开区	购物中心	30.39	2010年2月	竣工	61,361.00	148,335.00	-	148,335.00	329,623.00	318,190.03
沈阳	30	沈阳锦云天城	沈北新区	住宅、商业	100	2018年11月	竣工	170,367.00	425,793.44	2,630.75	425,793.44	295,300.09	276,357.31
	31	沈阳花熙祥云	大东区	住宅、商业	100	2018年6月	竣工	50,204.47	110,287.41	-	110,287.41	137,450.54	131,269.70
	32	沈阳堂悦	大东区	住宅、商业	51	2018年6月	竣工	64,834.97	142,495.50	-	142,495.50	173,187.52	160,340.23
	33	沈阳中粮广场	皇姑区	住宅、写字楼、公寓	65	2011年6月	在建	258,853.90	673,020.74	-	557,331.00	877,470.00	677,540.01
	34	沈阳大悦城销售型	大东区	住宅、公寓	59.59	2007年4月	竣工	71,258.13	157,334.25	-	157,334.25	364,483.01	127,527.02
	35	沈阳大悦城	大东区	购物中心	59.59	2007年4月	竣工		348,639.34	-	348,639.34		195,666.75
	36	沈阳隆悦祥云	苏家屯区	住宅、商业	70	2020年3月	竣工	106,889.92	224,420.06	-	224,420.06	251,519.87	235,488.26
	37	沈阳美悦府	经济技术开发区	住宅、商业	49	2021年3月	在建	112,266.38	202,036.66	12,876.85	155,240.32	254,975.77	204,912.88

城市	序号	项目名称	所在位置	项目业态	权益比例（%）	开工时间	开发进度	土地面积（㎡）	规划计容建筑面积（㎡）	本期竣工面积（㎡）	累计竣工面积（㎡）	预计总投资金额（万元）	累计总投资金额（万元）
	38	沈阳京西祥云	经济技术开发区	住宅、商业	60	2021年3月	在建	100,178.28	180,317.99	40,636.56	129,838.62	226,470.44	199,921.23
哈尔滨	39	哈尔滨锦云世家	双城区	住宅、商业	100	2020年3月	竣工	95,741.00	220,294.05	-	220,294.05	141,998.54	127,748.66
西安	40	西安悦尚锦云	灞桥区	住宅、商业	100	2019年8月	竣工	52,044.90	121,517.10	-	121,517.10	127,565.35	121,538.45
	41	西安大悦城	雁塔区	购物中心	17.33	2018年6月	竣工	39,749.00	79,147.00	-	79,147.00	127,565.35	127,565.35
	42	西安奥体壹号-文兴	灞桥区	住宅、商业	70	2022年11月	在建	83,010.67	207,139.81	-	-	570,448.29	425,456.39
	43	西安奥体壹号-文盛	灞桥区	住宅、办公、商业	70	2021年8月	在建	65,091.59	165,440.60	-	94,886.49
	44	西安奥体壹号-文汇	灞桥区	住宅、办公、商业	70	2020年10月	在建	77,544.49	196,925.33	-	115,977.81
	45	西安天悦	高陵区	住宅、商业	100	2022年3月	在建	163,286.83	457,109.81	54,406.08	54,406.08	589,411.51	314,393.91
	46	西安悦著·央璟	长安区	住宅、商业	30.39	2023年3月	在建	109,511.00	383,288.00	-	-	624,420.96	190,761.98

城市	序号	项目名称	所在位置	项目业态	权益比例（%）	开工时间	开发进度	土地面积（㎡）	规划计容建筑面积（㎡）	本期竣工面积（㎡）	累计竣工面积（㎡）	预计总投资金额（万元）	累计总投资金额（万元）
	47	西安悦著·云轩	灞桥区	住宅	70	2023年7月	在建	27,301.00	68,253.00	-	-	101,048.97	101,110.76
	48	西安悦著·云廷	浐灞国际港区	住宅、商业	70	2024年5月	在建	22,065.00	55,163.00	-	-	85,686.00	59,890.33
	49	西安悦著·云朗	浐灞国际港区	住宅、商业	70	2024年6月	在建	35,874.00	89,685.00	-	-	124,924.24	86,787.94
	50	西安悦著·央宸	长安区	住宅、商业	30.39	2024年8月	在建	48,650.00	160,545.00	-	-	264,724.00	58,135.54
青岛	51	青岛JOYPARK	市北区	住宅、办公、商业	30.39	2018年6月	竣工	62,201.80	159,217.20	-	159,217.20	308,710.00	301,184.18
	52	青岛即墨创智锦云	即墨区	住宅、商业	59.59	2018年11月	竣工	114,371.00	189,554.00	-	189,554.00	232,864.00	216,747.58
	53	青岛天悦海湾	李沧区	住宅、办公、商业	29.2	2019年4月	在建	61,092.20	136,497.12	-	115,170.99	202,491.26	190,535.00
济南	54	济南中粮祥云	历城区	住宅、办公、商业	35.75	2020年5月	在建	211,748.00	669,790.96	66,050.91	368,232.87	832,110.00	533,513.60
	55	济南大悦城	历城区	购物中心	35.75	-	拟建		167,922.50	-	-		24,609.86
烟台	56	烟台大悦城	芝罘区	购物中心	30.39	2012年10月	竣工	40,762.00	130,000.00	-	130,000.00	195,173.92	195,173.92

城市	序号	项目名称	所在位置	项目业态	权益比例（%）	开工时间	开发进度	土地面积（㎡）	规划计容建筑面积（㎡）	本期竣工面积（㎡）	累计竣工面积（㎡）	预计总投资金额（万元）	累计总投资金额（万元）
	57	中粮朗云	开发区	住宅	100	2015年3月	竣工	58,000.80	127,561.07	-	127,561.07	73,600.00	74,368.50
上海	58	上海禧瑞祥云	浦东新区	住宅	50	2017年11月	竣工	56,886.60	69,024.56	-	69,024.56	402,972.39	392,533.91
	59	上海央玺	宝山区	住宅	25	2017年7月	竣工	70,210.40	126,378.00	-	126,378.00	947,235.25	940,548.53
	60	上海南桥锦云	奉贤区	住宅	100	2013年4月	竣工	107,182.60	201,405.00	-	201,405.00	366,988.38	322,147.55
	61	上海前滩海景壹号	浦东新区	住宅、办公	29.8	2016年4月	竣工	24,592.00	83,989.83	-	83,989.83	307,227.66	303,103.71
	62	上海静安大悦城销售型	静安区	住宅、写字楼、商业	30.39	2014年11月	竣工	48,352.00	169,241.00	-	169,241.00	1,097,552.03	1,070,489.26
	63	上海静安大悦城	静安区	购物中心	30.39	2013年10月	竣工	25,382.00	131,000.00	-	131,000.00	443,108.57	443,108.57
	64	上海瑞虹	虹口区	住宅、商业	25.12	2018年8月	竣工	72,856.70	278,035.85	-	278,035.85	1,591,444.29	1,591,444.29
	65	上海翡翠别墅	闵行区	住宅	51	2007年8月	竣工	304,784.00	198,976.00	-	198,976.00	317,017.73	317,064.92
	66	上海海景壹号	浦东新区	住宅	59.59	2003年11月	竣工	24,304.00	98,465.00	-	98,465.00	239,509.00	239,509.00

城市	序号	项目名称	所在位置	项目业态	权益比例（%）	开工时间	开发进度	土地面积（㎡）	规划计容建筑面积（㎡）	本期竣工面积（㎡）	累计竣工面积（㎡）	预计总投资金额（万元）	累计总投资金额（万元）
	67	上海长风大悦城	普陀区	购物中心	21.67	2017年2月	竣工	17,492.00	72,504.63	-	72,504.63	270,103.13	270,103.13
	68	上海北外滩116项目	虹口区	住宅	59.59	2025年3月	拟建	23,849.00	46,505.55	-	-	710,397.00	538,133.87
南昌	69	南昌大悦城	西湖区	购物中心	30.39	2022年4月	在建	136,394.52	125,185.00	-	-	141,029.00	79,502.79
	70	南昌大悦城销售型	西湖区	住宅、办公、商业	30.39	2021年5月	在建		394,685.35	66,080.20	227,370.84	455,650.00	351,062.04
嘉兴	71	嘉兴秀湖祥云	秀湖区	住宅、商业	100	2018年11月	竣工	64,694.72	116,593.73	-	116,593.73	188,253.00	177,298.12
	72	嘉兴江南国际城	国际商务区	住宅	51	2018年6月	竣工	67,705.00	148,953.00	-	148,927.01	227,222.18	219,738.47
	73	嘉兴悦琅园	秀湖区	住宅	30	2020年5月	竣工	63,312.00	109,678.85	-	109,678.85	176,900.00	161,999.70
	74	嘉兴秀悦澜庭	秀洲区	住宅	49	2021年6月	竣工	77,394.00	157,879.82	-	157,879.82	252,104.60	226,111.25
苏州	75	苏州金茂府	高新区	住宅、商业、酒店	24.5	2017年9月	竣工	194,395.90	388,670.63	-	388,670.63	1,146,521.83	1,120,183.54
	76	苏州中粮天悦	相城区	住宅	29.85	2018年4月	竣工	94,338.00	227,212.63	-	227,212.63	599,675.38	792,054.71

城市	序号	项目名称	所在位置	项目业态	权益比例（%）	开工时间	开发进度	土地面积（㎡）	规划计容建筑面积（㎡）	本期竣工面积（㎡）	累计竣工面积（㎡）	预计总投资金额（万元）	累计总投资金额（万元）
	77	苏州大悦城	相城区	购物中心	29.85	2019年5月	竣工	83,614.00	133,608.93	-	133,608.93	237,667.95
	78	苏州中粮祥云	相城区	住宅、商业	100	2016年4月	竣工	95,274.00	224,500.20	-	224,500.20	338,932.00	313,676.78
	79	苏州紫珺兰园	相城区	住宅	14	2018年10月	竣工	74,775.00	187,269.17	-	187,269.17	519,640.56	458,586.94
	80	苏州望熙雅苑	相城区	住宅	19.9	2019年11月	在建	95,836.00	191,658.84	-	112,151.25	326,808.82	251,137.08
	81	苏州大悦澜庭	高新区	住宅	20	2021年3月	竣工	72,262.90	144,482.24	-	144,482.24	372,178.47	335,534.91
	82	苏州悦揽天地	吴江区	住宅	70	2021年3月	竣工	38,447.10	69,203.04	-	69,203.04	136,369.30	153,061.91
	83	苏州星悦兰庭	吴江区	住宅	30	2021年10月	在建	55,652.77	100,162.49	63,895.67	63,895.67	202,026.35	188,234.56
	84	太仓湖畔祥云	太仓市	住宅	100	2018年11月	竣工	27,154.94	46,162.00	-	46,114.28	76,252.90	75,513.68
	85	苏州大悦狮山壹号	高新区	住宅	35.75	2022年8月	竣工	20,772.70	37,383.04	37,383.04	37,383.04	147,224.89	146,182.07
常州	86	常州花语江南	天宁区	住宅、商业	29.2	2018年12月	竣工	148,114.31	324,427.61	-	324,427.61	729,631.95	700,627.78

城市	序号	项目名称	所在位置	项目业态	权益比例（%）	开工时间	开发进度	土地面积（㎡）	规划计容建筑面积（㎡）	本期竣工面积（㎡）	累计竣工面积（㎡）	预计总投资金额（万元）	累计总投资金额（万元）
	87	常州春秋祥云	武进区	住宅	51	2021年12月	竣工	38,513.00	76,907.82	76,907.82	76,907.82	176,143.89	167,226.73
杭州	88	杭州临安朗香郡	临安区	住宅、商业	50	2018年9月	竣工	63,473.00	158,680.77	-	158,680.77	291,375.69	282,834.06
	89	杭州大悦城	拱墅区	购物中心	32.77	2016年6月	竣工	65,902.00	130,563.49	-	130,563.49	638,017.00	662,783.66
	90	杭州大悦城销售型	拱墅区	住宅、办公、商业	32.77	2016年6月	竣工		177,060.68	-	177,060.68
	91	杭州梦栖祥云	余杭区	住宅	100	2017年9月	竣工	42,487.00	67,951.98	-	67,951.98	202,975.01	198,636.63
	92	杭州悦著·云轩	萧山区	住宅	30.39	2022年7月	竣工	23,404.00	54,787.53	54,787.53	54,787.53	210,759.06	206,101.24
	93	杭州鹭悦朗云府	萧山区	住宅	17.99	2023年12月	在建	70,843.00	191,276.00	-	-	818,127.46	698,309.47
金华	94	义乌桂语兰庭	义乌市	住宅、商业	51	2021年10月	竣工	132,313.26	218,309.52	218,309.52	218,309.52	606,203.14	551,574.89
绍兴	95	绍兴公元2020	柯桥区	住宅	25.9	2018年9月	竣工	136,045.00	340,113.24	-	340,113.24	540,730.98	518,675.30
	96	绍兴湖珀隐秀府	越城区	住宅	50	2021年9月	在建	56,095.00	129,008.11	65,476.85	65,476.85	445,869.00	401,364.57

城市	序号	项目名称	所在位置	项目业态	权益比例（%）	开工时间	开发进度	土地面积（㎡）	规划计容建筑面积（㎡）	本期竣工面积（㎡）	累计竣工面积（㎡）	预计总投资金额（万元）	累计总投资金额（万元）
宁波	97	宁波宁荟台	鄞州区	住宅	33	2019年4月	竣工	17,015.00	51,045.00	-	51,045.00	105,564.00	112,985.91
台州	98	台州黄岩瑞府	黄岩区	住宅、商业	100	2020年3月	竣工	197,835.00	296,674.66	-	296,674.66	610,346.66	574,663.14
	99	台州温岭悦景园	温岭市	住宅、商业	34	2019年9月	竣工	44,734.00	111,805.51	-	111,805.51	214,850.03	210,233.46
南京	100	南京悦江府	浦口区	住宅、商业	37	2018年11月	竣工	32,620.85	84,813.80	-	84,402.70	243,209.66	224,681.23
	101	南京三金祥云	溧水区	住宅、商业	50	2018年6月	竣工	34,251.84	68,261.05	-	68,261.05	126,685.62	123,209.15
	102	南京都会09	溧水区	住宅、办公、商业	49	2018年4月	在建	37,798.83	82,552.48	-	82,521.34	126,277.65	112,764.67
	103	南京央誉	溧水区	住宅、商业	40	2018年6月	竣工	73,276.86	146,450.98	-	146,450.98	226,512.50	243,457.25
	104	南京珑悦	江宁区	住宅	33.5	2018年5月	竣工	35,051.21	80,612.80	-	80,436.05	216,957.11	213,090.22
	105	南京祥云	江宁区	住宅、商业、办公、公寓	100	2016年4月	竣工	70,308.25	198,100.91	-	197,621.99	304,308.49	283,777.73
	106	南京颐和南园	江宁区	住宅	90	2022年5月	竣工	484,720.43	290,838.48	-	290,823.32	170,450.00	184,922.52

城市	序号	项目名称	所在位置	项目业态	权益比例（%）	开工时间	开发进度	土地面积（㎡）	规划计容建筑面积（㎡）	本期竣工面积（㎡）	累计竣工面积（㎡）	预计总投资金额（万元）	累计总投资金额（万元）
	107	南京彩云居	江宁区	住宅、公寓	100	2010年12月	竣工	43,867.30	74,574.50	-	74,574.50	73,514.06	93,110.30
	108	南京鸿云	江宁区	住宅、商业	100	2014年5月	竣工	133,955.00	315,339.10	-	312,609.96	430,910.14	453,292.55
	109	南京云锦四季	秦淮区	住宅、商业	25	2021年9月	竣工	16,416.29	41,042.41	820.01	41,042.41	205,736.78	191,710.12
	110	南京天悦锦麟	浦口区	住宅、商业、办公、公寓	29.8	2021年10月	在建	207,997.00	404,423.40	157,175.59	157,175.59	984,925.26	715,256.90
	111	南京大悦城持有型	浦口区	购物中心、文娱、自持办公	29.8	2023年3月	在建		145,602.61	-	-	254,188.16	69,520.37
	112	南京天悦风华	浦口区	住宅	35.75	2022年8月	竣工	41,278.56	82,555.61	82,555.61	82,555.61	236,912.29	218,492.01
	113	南京悦著·九章	江宁区	住宅	59.59	2023年6月	在建	25,332.55	53,198.30	-	-	208,282.68	164,030.29
深圳	114	深圳宝安25区	宝安区	住宅、办公、商业	100	2018年8月	在建	34,137.84	345,874.08	-	245,211.16	1,635,860.23	1,536,571.53
	115	深圳宝安大悦城	宝安区	购物中心	100	2022年6月	在建	32,865.80	156,500.00	-	-

城市	序号	项目名称	所在位置	项目业态	权益比例（%）	开工时间	开发进度	土地面积（㎡）	规划计容建筑面积（㎡）	本期竣工面积（㎡）	累计竣工面积（㎡）	预计总投资金额（万元）	累计总投资金额（万元）
	116	深圳云景国际	光明区	住宅、办公、商业	100	2015年6月	竣工	84,780.10	417,704.15	-	417,704.15	677,149.00	680,654.52
	117	深圳一品澜山	坪山区	住宅	100	2011年7月	竣工	53,113.15	126,078.00	-	126,078.00	155,598.00	155,163.32
	118	深圳中粮凤凰里	宝安区	住宅	100	2015年3月	竣工	47,595.43	127,800.00	-	127,800.00	135,135.66	134,904.00
	119	深圳中粮悦章·凤凰里	宝安区	住宅、商业	100	2023年3月	竣工	32,656.00	162.877.44	162,877.44	162,877.44	336,432.51	249,826.34
	120	深圳天悦壹号	宝安区	住宅、公寓、写字楼、商业	100	2015年5月	竣工	26,397.10	174,620.29	-	174,620.29	390,398.00	366,371.59
	121	深圳祥云国际	龙岗区	住宅、办公、商业	100	2016年8月	在建	46,069.46	374,810.98	-	217,777.61	753,176.79	508,103.19
	122	深圳福田大悦中心	福田区	办公、商业、产业园	100	2021年3月	竣工	24,147.50	157,686.34	-	157,686.34	423,457.79	391,537.41
	123	中粮创芯研发中心	宝安区	公寓、写字楼	100	2016年12月	竣工	24,100.38	142,371.86	-	142,371.86	267,826.36	260,698.82
佛山	124	佛山世茂望德	禅城区	住宅、商业	50	2018年7月	在建	55,008.63	192,530.13	-	61,926.49	478,663.82	371,320.22
	125	佛山珑湾祥云	禅城区	住宅、商业	50	2018年8月	竣工	22,854.50	81,416.71	-	81,416.71	199,363.10	193,491.00

城市	序号	项目名称	所在位置	项目业态	权益比例（%）	开工时间	开发进度	土地面积（㎡）	规划计容建筑面积（㎡）	本期竣工面积（㎡）	累计竣工面积（㎡）	预计总投资金额（万元）	累计总投资金额（万元）
厦门	126	厦门鹭湾祥云	翔安区	住宅、商业	100	2018年10月	竣工	22,209.05	54,300.00	-	54,300.00	269,439.59	230,086.39
	127	厦门云玺壹号	集美区	住宅、商业	30.39	2021年5月	在建	62,446.00	151,395.84	-	34,253.12	600,496.16	528,283.07
	128	厦门大悦城	集美区	购物中心	30.39	2022年5月	竣工	28,921.00	80,100.00	80,100.00	80,100.00	138,409.73	123,514.49
广州	129	广州朗云花园	白云区	住宅	10	2019年1月	竣工	28,570.00	85,576.80	-	85,576.80	361,436.11	344,947.50
惠州	130	惠州珑悦锦云	龙门县	住宅、商业	100	2019年12月	竣工	55,947.45	195,816.07	-	195,816.07	163,772.48	186,929.88
江门	131	江门新悦锦云	新会区	住宅、商业	50	2020年2月	竣工	58,620.00	175,618.31	-	175,618.31	247,796.98	254,367.19
	132	江门云顶花园	新会区	住宅、商业	50	2020年3月	竣工	42,865.00	107,199.64	-	107,199.64	149,422.00	137,262.43
长沙	133	长沙中粮鸿云	望城区	住宅、商业	98	2010年1月	竣工	775,638.00	781,216.00	-	781,216.00	439,753.17	435,611.94
	134	长沙观澜祥云	望城区	住宅、商业	60	2021年12月	在建	159,085.48	361,088.73	-	124,817.55	263,754.52	151,838.23
株洲	135	株洲锦云	荷塘区	住宅、商业	100	2019年7月	竣工	83,513.43	124,450.67	-	124,450.67	112,647.48	108,899.77

城市	序号	项目名称	所在位置	项目业态	权益比例（%）	开工时间	开发进度	土地面积（㎡）	规划计容建筑面积（㎡）	本期竣工面积（㎡）	累计竣工面积（㎡）	预计总投资金额（万元）	累计总投资金额（万元）
三亚	136	三亚大悦中心（二三四期）	东岸总部经济及中央商务区	住宅、办公、商业	46.51	2020年10月	在建	50,516.76	225,050.91	77,894.34	151,915.43	451,152.83	384,072.69
	137	三亚大悦中心（一期）	东岸总部经济及中央商务区	住宅、办公、商业	33.94	2019年12月	竣工	20,760.00	93,476.00	-	93,476.00	155,083.43	150,976.48
	138	三亚大悦城	东岸总部经济及中央商务区	购物中心	46.51	2021年7月	竣工	12,774.30	76,456.29	76,456.29	76,456.29	136,096.47	126,738.89
	139	海南红塘悦海	天涯区	住宅、商业	33.94	2016年3月	竣工	149,673.00	165,025.15	-	165,025.15	234,372.05	185,295.86
	140	三亚亚龙湾滨海世界	吉阳区	旅游综合体	33.94	2014年9月	竣工	380,619.00	10,722.29	-	10,722.29	55,409.29	42,877.00

城市	序号	项目名称	所在位置	项目业态	权益比例（%）	开工时间	开发进度	土地面积（㎡）	规划计容建筑面积（㎡）	本期竣工面积（㎡）	累计竣工面积（㎡）	预计总投资金额（万元）	累计总投资金额（万元）
	141	三亚铂悦壹号	吉阳区	住宅、商业	40.61	2025年3月	拟建	20,057.67	61,978.00	-	-	195,989.68	72,669.07
成都	142	成都原山	崇州市	住宅、办公、商业、酒店	24.5	2011年6月	在建	244,432.39	162,488.82	-	139,048.63	95,126.63	62,494.25
	143	成都珑悦锦云	成华区	住宅	100	2018年5月	竣工	36,204.11	107,441.50	-	107,441.50	209,046.43	199,347.48
	144	成都武侯瑞府	武侯区	住宅、商业	100	2018年6月	竣工	127,983.07	209,410.40	-	209,031.41	542,304.00	530,395.40
	145	成都天府宸悦	高新区	办公、商业	100	2018年6月	竣工	13,340.70	80,032.57	-	80,032.57	68,031.00	40,495.05
	146	成都御岭湾	龙泉驿区	住宅、商业	100	2007年1月	在建	638,243.00	219,365.67	-	163,945.53	252,352.00	237,424.70
	147	成都天府大悦城购物中心	天府新区	购物中心、自持办公	59.59	2021年7月	竣工	38,106.96	145,149.82	8,988.96	145,149.82	445,648.17	458,939.09
	148	成都天府大悦城销售型	天府新区	住宅、办公、商业	59.59	2019年11月	竣工	47,411.25	178,859.57	54,796.27	178,859.57
	149	成都观澜祥云	天府新区	住宅、办公、商业	17.85	2019年8月	在建	92,193.17	322,918.56	-	201,418.17	210,815.57	223,055.83

城市	序号	项目名称	所在位置	项目业态	权益比例（%）	开工时间	开发进度	土地面积（㎡）	规划计容建筑面积（㎡）	本期竣工面积（㎡）	累计竣工面积（㎡）	预计总投资金额（万元）	累计总投资金额（万元）
	150	成都中粮·天悦壹号	武侯区	住宅、商业	41.5	2022年7月	在建	13,484.00	67,420.00	-	-	159,734.63	96,693.15
	151	成都酒城南地块	武侯区	商业	41.5	2023年11月	在建	32,385.72	129,542.88	-	-	188,847.58	106,686.04
	152	成都锦云	成华区	住宅、商业	100	2014年1月	竣工	70,785.00	181,728.25	-	181,728.25	270,363.54	255,490.13
	153	成都祥云	武侯区	住宅、商业	87.88	2010年9月	竣工	88,831.95	224,704.36	-	224,704.36	273,782.00	278,957.07
	154	成都香榭丽都	武侯区	住宅	100	2011年2月	竣工	21,000.13	58,800.00	-	58,800.00	76,793.49	99,637.41
	155	成都鸿云	锦江区	住宅、商业	51	2015年1月	竣工	64,313.73	192,872.42	-	192,872.42	261,029.43	244,920.35
	156	成都香颂丽都	武侯区	住宅、商业	61.45	2013年12月	竣工	29,064.59	103,308.48	-	103,308.48	121,452.76	108,409.74
	157	成都祥云里	金牛区	住宅、商业	100	2016年8月	竣工	37,557.62	75,102.02	-	75,102.02	87,546.46	80,551.90
	158	成都大悦城购物中心	武侯区	购物中心	23.86	2014年6月	竣工	66,535.89	145,074.56	-	145,074.56	249,280.00	218,048.17
	159	成都大悦城销售型	武侯区	办公、商业	59.59	2015年7月	竣工	8,529.00	25,500.00	-	25,500.00

城市	序号	项目名称	所在位置	项目业态	权益比例（%）	开工时间	开发进度	土地面积（㎡）	规划计容建筑面积（㎡）	本期竣工面积（㎡）	累计竣工面积（㎡）	预计总投资金额（万元）	累计总投资金额（万元）
	160	成都溪府鸿云	蒲江县	住宅、商业	60	2020年10月	在建	118,563.90	237,797.63	132,955.68	132,955.68	154,956.98	95,230.25
	161	成都湖光锦云	简阳市	住宅	51	2021年11月	在建	42,917.34	107,722.00	14,512.72	14,512.72	141,007.06	96,295.15
	162	成都天府时区	天府新区	住宅、办公、商业	32.34	2022年1月	在建	145,535.53	352,289.64	280,758.94	280,758.94	635,835.65	471,776.46
	163	成都祥云樾府	天府新区	住宅、商业	30.39	2022年1月	在建	41,542.86	101,848.95	82,971.88	82,971.88	173,484.00	167,505.87
	164	成都熙门悦著	金牛区	住宅	50	2022年6月	竣工	4,993.74	9,987.00	9,987.00	9,987.00	24,781.00	22,596.29
重庆	165	重庆江州锦云	两江新区	住宅、商业	50	2019年5月	在建	62,568.60	94,544.23	-	93,485.24	105,163.61	102,585.65
	166	重庆大悦城	两江新区	购物中心	59.59	2019年11月	竣工	116,702.00	130,103.50	-	130,103.50	190,483.00	234,251.83
	167	重庆大悦城销售型	两江新区	住宅、办公、商业	59.59	2018年9月	竣工		275,432.43	-	275,432.43	352,089.97	363,524.20
	168	重庆浣溪锦云	巴南区	住宅、商业	50	2019年9月	竣工	44,675.50	95,272.90	-	95,272.90	102,982.72	126,491.55
	169	重庆祥云赋	两江新区	住宅、商业	51	2020年3月	在建	86,347.10	116,469.44	-	96,755.87	154,204.00	166,662.86

城市	序号	项目名称	所在位置	项目业态	权益比例（%）	开工时间	开发进度	土地面积（㎡）	规划计容建筑面积（㎡）	本期竣工面积（㎡）	累计竣工面积（㎡）	预计总投资金额（万元）	累计总投资金额（万元）
	170	重庆鸿云	九龙坡区	住宅、商业	100	2017年4月	竣工	36,676.30	128,327.48	-	128,327.48	101,780.36	112,482.34
	171	重庆天悦壹号	江北区	住宅、商业	66.5	2020年5月	在建	168,311.00	258,147.31	7,922.32	217,598.78	426,438.00	387,606.00
	172	重庆中央公园瑞府	渝北区	住宅	100	2021年11月	在建	44,460.00	66,604.24	146.29	32,211.93	157,133.69	135,865.96
	173	重庆天玺壹号168亩	两江新区	住宅	49	2022年7月	在建	112,000.00	158,947.20	-	-	415,678.30	257,728.43
	174	重庆天玺壹号134亩	两江新区	住宅、商业	30.39	2022年9月	在建	89,023.38	128,733.28	64,274.71	64,274.71	232,425.00	194,636.67
眉山	175	眉山天府智慧城	仁寿县	住宅、商业、产业园、酒店、办公	36.4	2019年12月	在建	430,542.00	794,196.86	4,445.42	343,681.09	618,356.76	360,406.86
昆明	176	昆明隆盛府	西山区	住宅、办公、商业	17.88	2020年1月	在建	113,179.60	688,931.40	-	137,010.24	1,206,432.07	935,003.83
	177	昆明鸿云	经开区	住宅、商业	100	2021年12月	在建	51,416.03	128,342.29	-	67,143.24	141,739.79	128,767.00
武汉	178	武汉问津二期	新洲区	住宅、商业	50	2019年6月	在建	63,324.39	158,115.64	42,245.26	158,115.64	99,815.00	80,087.39

城市	序号	项目名称	所在位置	项目业态	权益比例（%）	开工时间	开发进度	土地面积（㎡）	规划计容建筑面积（㎡）	本期竣工面积（㎡）	累计竣工面积（㎡）	预计总投资金额（万元）	累计总投资金额（万元）
	179	武汉大悦城	东湖高新区	购物中心	30.39	2020年5月	竣工	163,769.96	139,258.17	-	139,258.17	169,407.01	170,614.14
	180	武汉大悦城销售型	东湖高新区	住宅、办公、商业	30.39	2019年8月	竣工		340,765.29	-	340,765.29	451,021.00	424,157.65
	181	武汉问津三期	新洲区	住宅、商业	50	2019年7月	竣工	35,338.36	98,863.53	-	98,863.53	59,300.00	61,988.29
	182	武汉锦云航天府	新洲区	住宅、商业	50	2020年6月	在建	93,987.43	236,836.90	-	124,922.26	143,565.09	97,256.03
	183	武汉祥云地铁小镇一期	蔡甸区	住宅、办公、商业	51	2020年7月	在建	167,889.00	477,054.40	41,468.34	233,133.43	462,688.41	332,855.25
	184	武汉祥云地铁小镇二期	蔡甸区	住宅、商业	49	2021年1月	在建	132,393.86	443,306.60	-	100,776.90	397,089.73	192,933.16
	185	武汉航天悦府	新洲区	住宅、商业	50	2020年8月	在建	118,666.66	297,439.14	-	-	193,115.00	71,842.29
香港	186	香港中粮大厦	湾仔区	写字楼	59.59	-	竣工	1,200.00	20,000.00	-	20,000.00	43,316.00	43,316.00

表四：主要项目销售情况

城市	序号	项目名称	项目业态	权益比例（%）	可售面积（㎡）	累计销售面积（㎡）	本期销售面积（㎡）	本期销售金额（万元）	累计结算面积（㎡）	本期结算面积（㎡）	本期结算金额（万元）
北京	1	北京祥云赋	住宅、商业	25	177,602.83	148,525.34	335.10	1,328.00	148,248.55	477.83	1,721.12
	2	北京天瑞宸章	住宅	20	106,607.54	106,607.54	-	415.53	106,932.10	-	354.86
	3	北京永丰智慧谷	住宅、办公、商业	49	102,447.74	62,421.73	-	-	71,223.61	-	-
	4	北京瑞悦府	住宅、办公、商业	25	114,478.86	114,478.86	-	-	118,333.43	315.90	1,617.13
	5	北京大悦时代广场	住宅、办公、商业、酒店	25	141,224.22	82,933.87	16.38	1,219.32	81,062.77	15,133.49	64,535.20
	6	北京旭辉城	住宅、商业	11.1	115,806.57	93,753.36	13,911.46	23,090.55	86,027.37	4,808.84	10,363.92
	7	北京京西祥云	商业、住宅、办公	100	187,435.49	154,152.88	19.88	11.75	165,118.53	3,402.61	6,558.00
	8	北京天悦壹号	住宅、商业	51	254,480.45	245,265.95	6,605.65	44,597.57	253,236.29	6,131.98	40,134.69
	9	北京中粮瑞府	住宅	100	99,645.85	99,645.85	-	-	99,683.87	65.53	94.09
	10	北京华远中心	办公、商业	11.92	52,098.82	17,662.69	2,942.49	10,901.21	16,178.54	1,458.34	5,233.34
	11	北京祥云国际	住宅、商业、写字楼、公寓	51	485,195.97	480,181.97	437.93	198.72	481,251.73	437.93	166.83
	12	北京宸悦国际	住宅、商业	29.2	110,845.39	109,447.76	422.36	922.77	104,502.45	45,019.37	146,882.95
张家口	13	张家口祥云国际一期	住宅、商业	65	452,862.95	310,425.06	60,441.24	52,517.96	265,480.64	139,874.84	107,913.10
	14	张家口祥云国际二期	住宅	65	293,560.00	-	-	-	-	-	-

城市	序号	项目名称	项目业态	权益比例（%）	可售面积（㎡）	累计销售面积（㎡）	本期销售面积（㎡）	本期销售金额（万元）	累计结算面积（㎡）	本期结算面积（㎡）	本期结算金额（万元）
廊坊	15	固安拾光锦云	住宅、商业	49	220,583.98	22,644.46	-	-	13,814.56	13,814.56	17,895.11
天津	16	天津辰悦、天津雍祥府	住宅、商业	34	189,556.11	171,921.92	6,957.72	8,737.34	169,710.81	6,614.75	7,096.11
	17	天津昆仑御	住宅、商业	49	66,054.53	66,054.53	-	95.50	66,050.14	-	102.21
	18	天津中粮大道	住宅、写字楼、商业	90	138,869.00	141,191.31	2,619.03	3,495.85	141,157.89	2,619.03	3,042.95
	19	天津锦云悦府	住宅、商业	100	37,139.04	36,326.07	272.88	211.73	36,053.19	-	8.99
	20	天津中北祥云	住宅、商业	100	60,969.89	61,017.20	-	264.20	60,969.89	-	22.20
	21	天津悦城大境	住宅、商业	50	238,641.35	238,641.35	13,334.33	29,326.30	238,641.35	56,330.48	104,692.38
沈阳	22	沈阳锦云天城	住宅、商业	100	425,696.92	425,697.19	-	546.80	413,767.67	3,350.07	2,548.79
	23	沈阳花熙祥云	住宅、商业	100	110,153.79	110,153.90	-	316.00	109,290.14	895.95	1,252.64
	24	沈阳堂悦	住宅、商业	51	142,419.24	142,419.24	-	-216.23	142,531.72	28.55	741.25
	25	沈阳中粮广场	住宅、写字楼、公寓	65	454,309.31	429,633.56	2,961.47	2,150.94	509,918.37	-	67.71
	26	沈阳大悦城销售型	住宅、公寓	59.59	23,551.77	23,551.77	-	-	20,029.56	1,385.65	927.09
	27	沈阳隆悦祥云	住宅、商业	70	224,379.94	224,379.94	273.80	1,866.52	219,888.27	8,050.20	9,479.05
	28	沈阳美悦府	住宅、商业	49	201,946.18	121,194.32	22,964.34	19,780.00	114,542.83	27,084.01	21,576.36
	29	沈阳京西祥云	住宅、商业	60	180,274.16	120,653.22	26,678.16	21,748.04	105,745.24	51,081.25	42,000.40
哈尔滨	30	哈尔滨锦云世家	住宅、商业	100	229,463.54	174,362.60	18,612.51	11,507.94	160,929.52	17,346.51	9,866.90
西安	31	西安悦尚锦云	住宅、商业	100	113,816.73	113,787.11	-0.01	-0.02	105,419.90	1,117.04	1,190.76

城市	序号	项目名称	项目业态	权益比例（%）	可售面积（㎡）	累计销售面积（㎡）	本期销售面积（㎡）	本期销售金额（万元）	累计结算面积（㎡）	本期结算面积（㎡）	本期结算金额（万元）
	32	西安奥体壹号-文兴	住宅、商业	70	201,622.27	177,755.67	49,312.07	92,610.44	-	-	-
	33	西安奥体壹号-文盛	住宅、办公、商业	70	160,708.69	103,032.06	2,395.27	4,163.62	90,994.04	3,460.18	4,617.07
	34	西安奥体壹号-文汇	住宅、办公、商业	70	194,462.48	136,307.51	6,943.73	14,267.31	111,936.63	739.73	2,113.83
	35	西安天悦	住宅、商业	100	439,514.60	72,399.69	20,395.25	22,067.82	48,852.14	48,852.14	54,436.90
	36	西安悦著·央璟	住宅、商业	30.39	376,083.00	223,559.88	123,143.93	250,261.61	-	-	-
	37	西安悦著·云轩	住宅、商业	70	65,305.12	64,752.75	32,058.71	61,426.72	-	-	-
	38	西安悦著·云廷	住宅、商业	70	52,873.44	51,493.88	51,493.88	100,345.94	-	-	-
	39	西安悦著·云朗	住宅、商业	70	86,182.85	17,163.03	17,163.03	28,461.00	-	-	-
	40	西安悦著·央宸	住宅、商业	30.39	156,720.98	18,168.67	18,168.67	33,264.37	-	-	-
青岛	41	青岛JOYPARK	住宅、办公、商业	30.39	153,814.50	127,523.40	2,561.90	4,090.78	122,929.35	5,382.10	7,451.01
	42	青岛即墨创智锦云	住宅、商业	59.59	145,701.73	145,703.27	9,263.80	4,101.28	129,930.25	6,806.98	3,161.86
	43	青岛天悦海湾	住宅、办公、商业	29.2	133,382.75	94,728.74	15,782.02	16,106.54	101,893.87	2,028.98	2,769.10
济南	44	济南中粮祥云	住宅、办公、商业	35.75	462,460.14	293,939.33	42,930.48	57,015.85	232,696.66	55,501.21	70,350.51
烟台	45	中粮朗云	住宅	100	130,206.25	130,206.25	-	-	134,205.36	765.99	714.92
上海	46	上海禧瑞祥云	住宅	50	65,378.37	64,465.86	132.02	1,280.26	64,335.20	4,400.21	24,209.34
	47	上海央玺	住宅	25	104,201.28	104,201.28	-	536.60	103,677.56	131.54	1,026.19

城市	序号	项目名称	项目业态	权益比例（%）	可售面积（㎡）	累计销售面积（㎡）	本期销售面积（㎡）	本期销售金额（万元）	累计结算面积（㎡）	本期结算面积（㎡）	本期结算金额（万元）
	48	上海南桥锦云	住宅	100	188,476.00	186,105.00	-	613.78	226,045.96	-	421.03
	49	上海前滩海景壹号	住宅、办公	29.8	84,906.15	84,812.01	-	-	116,678.92	-	-
	50	上海静安大悦城销售型	住宅、写字楼、商业	30.39	175,979.43	176,093.01	-	-	199,536.66	-	-
	51	上海瑞虹	住宅、商业	25.12	272,711.72	272,711.72	2,241.45	12,110.09	296,780.48	2,241.45	12,063.69
	52	上海翡翠别墅	住宅	51	230,075.00	230,075.00	-	-	-	-	215.90
	53	上海北外滩116项目	住宅	59.59	44,665.00	-	-	-	-	-	-
南昌	54	南昌大悦城销售型	住宅、办公、商业	30.39	383,896.24	228,121.05	43,197.80	44,830.46	201,705.62	48,611.30	43,612.69
嘉兴	55	嘉兴江南国际城	住宅	51	144,689.00	144,689.23	-	-	179,751.07	-	-
	56	嘉兴秀悦澜庭	住宅	49	152,334.57	92,022.65	15,425.45	20,107.89	50,067.56	50,067.56	69,186.29
苏州	57	苏州金茂府	住宅、商业、酒店	24.5	387,773.40	366,030.03	317.00	912.00	364,642.23	-	-
	58	苏州中粮天悦	住宅	29.85	235,942.19	226,381.88	5,729.17	10,047.82	224,912.26	8,045.62	14,732.45
	59	苏州中粮祥云	住宅、商业	100	218,442.69	218,441.98	-	-	235,144.64	-	-
	60	苏州紫珺兰园	住宅	14	183,106.36	178,529.86	24,719.16	58,274.00	180,218.32	13,276.17	26,869.03
	61	苏州望熙雅苑	住宅	19.9	187,533.56	140,506.53	30,370.00	43,478.58	112,613.54	279.50	405.89
	62	苏州大悦澜庭	住宅	20	142,453.64	142,453.64	-	3,230.00	140,228.98	1,798.09	7,150.15
	63	苏州悦揽天地	住宅	70	67,863.46	63,972.33	3,207.53	7,790.83	62,253.58	3,093.99	6,542.56
	64	苏州星悦兰庭	住宅	30	98,254.30	34,791.93	15,529.00	24,746.00	32,847.33	32,847.33	48,425.15
	65	太仓湖畔祥云	住宅	100	51,269.25	49,544.04	865.76	343.59	47,510.87	4,572.67	3,956.77

城市	序号	项目名称	项目业态	权益比例（%）	可售面积（㎡）	累计销售面积（㎡）	本期销售面积（㎡）	本期销售金额（万元）	累计结算面积（㎡）	本期结算面积（㎡）	本期结算金额（万元）
	66	苏州大悦狮山壹号	住宅	35.75	36,442.38	36,442.41	567.28	2,552.28	35,845.22	35,845.22	153,007.83
常州	67	常州花语江南	住宅、商业	29.2	314,473.81	314,473.81	4,581.05	8,660.61	353,293.97	4,475.45	4,043.12
	68	常州春秋祥云	住宅	51	75,345.66	44,930.69	30,282.72	45,766.50	39,572.83	39,572.83	58,256.99
杭州	69	杭州临安朗香郡	住宅、商业	50	154,729.41	154,729.41	-	11.39	156,133.41	-	1,624.30
	70	杭州大悦城销售型	住宅、办公、商业	32.77	169,123.03	162,811.31	12,547.80	24,127.58	150,398.86	19,958.82	39,211.96
	71	杭州梦栖祥云	住宅	100	67,407.91	67,407.91	-	-1.00	67,263.05	125.45	923.96
	72	杭州悦著·云轩	住宅	30.39	49,102.06	49,102.98	169.41	626.16	49,102.06	48,789.56	216,914.79
	73	杭州鹭悦朗云府	住宅	17.99	185,291.63	185,291.63	185,291.63	912,539.47	-	-	-
金华	74	义乌桂语兰庭	住宅、商业	51	202,424.94	130,693.92	46,509.29	119,050.61	125,656.07	125,546.73	304,881.81
绍兴	75	绍兴公元2020	住宅	25.9	351,943.14	351,943.13	3.72	1.59	351,334.46	-	18.50
	76	绍兴湖珀隐秀府	住宅	50	120,534.50	59,386.11	23,140.82	60,285.23	33,851.32	33,851.32	91,190.57
宁波	77	宁波宁荟台	住宅	33	47,787.00	47,787.06	-	-	47,771.91	-	380.28
台州	78	台州黄岩瑞府	住宅、商业	100	291,076.37	281,426.34	3,929.06	7,933.97	297,145.84	9,267.15	25,357.04
南京	79	南京悦江府	住宅、商业	37	87,280.24	85,174.79	1,279.86	6,523.44	81,768.96	3,487.68	8,587.81
	80	南京三金祥云	住宅、商业	50	66,808.88	66,669.23	-139.65	-90.47	64,430.60	95.98	243.46
	81	南京都会09	住宅、办公、商业	49	82,224.65	66,889.78	828.62	576.65	62,734.46	828.62	529.04
	82	南京央誉	住宅、商业	40	145,363.11	145,363.05	-	-	147,133.06	-	26.42
	83	南京珑悦	住宅	33.5	81,399.58	81,399.58	-	386.86	81,394.01	-	11.01

城市	序号	项目名称	项目业态	权益比例（%）	可售面积（㎡）	累计销售面积（㎡）	本期销售面积（㎡）	本期销售金额（万元）	累计结算面积（㎡）	本期结算面积（㎡）	本期结算金额（万元）
	84	南京祥云	住宅、商业	100	189,725.12	189,164.16	16,945.56	15,990.41	205,536.84	13,916.00	12,706.62
	85	南京颐和南园	住宅	90	283,293.00	287,765.16	4,472.16	2,168.72	281,426.14	9,726.14	35,185.28
	86	南京鸿云	住宅、商业	100	317,410.54	310,040.43	97.89	322.35	309,873.71	111.71	338.22
	87	南京云锦四季	住宅、商业	25	42,029.22	39,372.86	3,528.14	9,835.32	37,448.00	37,448.00	164,070.54
	88	南京天悦锦麟	住宅、办公、商业、公寓	29.8	404,697.56	154,440.90	11,651.44	24,244.80	143,636.19	143,636.19	396,201.95
	89	南京天悦风华	住宅	35.75	81,088.90	80,679.09	16,332.04	35,450.87	78,224.65	78,224.65	204,741.02
	90	南京悦著·九章	住宅、商业	59.59	52,229.64	41,249.71	38,365.81	131,714.05	-	-	-
深圳	91	深圳宝安25区	住宅、办公、商业	100	263,194.22	154,010.12	5,097.10	35,660.80	228,299.34	58,176.39	281,331.32
	92	深圳云景国际	住宅、办公、商业	100	415,187.08	395,195.60	10,719.15	16,848.40	370,766.63	9,212.74	22,018.36
	93	深圳中粮凤凰里	住宅	100	124,128.27	124,128.27	-	-	122,295.10	-	-
	94	深圳中粮悦章·凤凰里	住宅、商业	100	139,953.77	106,514.54	81,997.72	234,703.60	-	-	-
	95	深圳天悦壹号	住宅、公寓、写字楼、商业	100	152,483.59	152,488.95	-	-	151,474.62	-	-
	96	深圳祥云国际	住宅、办公、商业	100	250,257.00	157,933.58	14,440.69	16,677.35	144,041.14	459.40	942.24
	97	深圳福田大悦中心	办公、商业、产业园	100	142,564.79	54,960.78	10,564.63	37,083.12	37,477.53	34,753.37	120,102.60

城市	序号	项目名称	项目业态	权益比例（%）	可售面积（㎡）	累计销售面积（㎡）	本期销售面积（㎡）	本期销售金额（万元）	累计结算面积（㎡）	本期结算面积（㎡）	本期结算金额（万元）
	98	中粮创芯研发中心	公寓、写字楼	100	93,441.00	92,505.56	-	-	92,667.65	-	-
佛山	99	佛山世茂望德	住宅、商业	50	103,798.80	67,404.72	5,005.92	11,033.98	-	-	-
	100	佛山珑湾祥云	住宅、商业	50	64,848.96	45,562.77	13,310.93	26,060.28	34,966.89	2,822.28	5,377.74
厦门	101	厦门鹭湾祥云	住宅、商业	100	49,295.36	49,295.36	-	-	49,075.96	111.91	341.46
	102	厦门云玺壹号	住宅、商业	30.39	161,970.75	148,300.95	29,949.98	112,155.23	34,775.30	208.76	1,324.16
广州	103	广州朗云花园	住宅	10	76,065.15	73,266.77	15,168.11	51,871.15	70,108.65	14,817.70	51,804.07
惠州	104	惠州珑悦锦云	住宅、商业	100	194,435.87	194,240.50	3,847.35	2,407.99	189,407.73	12,261.89	8,770.56
江门	105	江门新悦锦云	住宅、商业	50	166,712.61	166,268.85	3,041.41	3,778.87	164,363.18	13,490.65	14,843.62
	106	江门云顶花园	住宅、商业	50	105,527.42	102,961.44	7,821.31	11,765.05	104,223.78	9,353.43	13,701.31
长沙	107	长沙中粮鸿云	住宅、商业	98	772,673.00	769,480.36	4,654.79	1,155.52	766,540.74	-668.46	-682.71
	108	长沙观澜祥云	住宅、商业	60	342,894.83	127,898.67	22,683.13	14,455.89	108,647.80	108,647.80	65,029.79
株洲	109	株洲锦云	住宅、商业	100	123,395.83	86,504.82	34,532.10	9,171.05	47,815.40	1,537.40	818.81
三亚	110	三亚大悦中心（二三四期）	住宅、办公、商业	46.51	224,828.12	107,965.62	48,979.91	128,662.36	71,631.86	37,673.77	103,924.67
	111	三亚大悦中心（一期）	住宅、办公、商业	33.94	92,358.90	89,146.58	681.21	1,903.18	85,698.12	2,478.09	5,604.54
	112	三亚铂悦壹号	住宅、商业	40.61	61,195.20	-	-	-	-	-	-
成都	113	成都原山	住宅、办公、商业、酒店	24.5	162,008.00	118,035.84	10,828.91	11,921.82	103,266.92	2,203.65	3,504.59
	114	成都珑悦锦云	住宅	100	108,128.80	108,098.16	141.75	422.57	114,612.65	172.39	370.25
	115	成都武侯瑞府	住宅、商业	100	168,530.93	151,186.13	9,363.45	30,414.39	145,710.87	12,333.62	34,644.28

城市	序号	项目名称	项目业态	权益比例（%）	可售面积（㎡）	累计销售面积（㎡）	本期销售面积（㎡）	本期销售金额（万元）	累计结算面积（㎡）	本期结算面积（㎡）	本期结算金额（万元）
	116	成都天府宸悦	办公、商业	100	79,725.27	79,725.85	166.82	133.46	88,655.13	304.65	306.13
	117	成都御岭湾	住宅、商业	100	224,004.00	163,252.88	-463.26	-811.00	181,855.33	-463.26	-772.38
	118	成都天府大悦城销售型	住宅、办公、商业	59.59	168,797.76	114,659.16	5,790.57	13,106.98	113,389.01	18,569.28	26,344.17
	119	成都观澜祥云	住宅、办公、商业	17.85	320,532.97	242,308.94	21,510.53	14,349.30	169,861.19	16,651.89	15,702.84
	120	成都中粮·天悦壹号	住宅、商业	41.5	64,092.02	50,082.74	30,458.21	96,726.33	-	-	-
	121	成都酒城南地块	商业	41.5	123,168.58	21,248.22	21,248.22	54,901.08	-	-	-
	122	成都锦云	住宅、商业	100	184,883.75	184,416.03	3,099.60	7,597.98	208,094.49	12,385.55	11,608.25
	123	成都祥云	住宅、商业	87.88	242,470.32	242,388.01	-	-	294,867.95	-0.28	-0.33
	124	成都香榭丽都	住宅	100	64,013.17	64,013.17	-	7.00	81,713.33	-	6.67
	125	成都鸿云	住宅、商业	51	193,015.38	192,774.16	-	-	226,415.60	519.90	792.64
	126	成都香颂丽都	住宅、商业	61.45	109,524.02	109,476.51	-	-	120,272.78	110.87	113.35
	127	成都祥云里	住宅、商业	100	83,109.75	83,109.75	1,430.36	1,098.70	101,905.88	1,430.36	963.30
	128	成都大悦城销售型	办公、商业	59.59	20,848.70	20,465.35	-	-	20,313.95	-	-
	129	成都溪府鸿云	住宅、商业	60	237,504.06	35,018.29	3,196.12	1,589.84	29,847.54	29,847.54	16,316.40
	130	成都湖光锦云	住宅	51	96,027.10	8,404.01	464.20	309.35	2,106.78	2,106.78	2,146.30
	131	成都天府时区	住宅、办公、商业	32.34	391,628.41	278,763.59	14,423.40	17,860.27	42,469.82	42,469.82	95,718.78
	132	成都祥云樾府	住宅、商业	30.39	89,032.92	79,147.49	7,236.20	11,369.99	60,095.12	60,095.12	105,149.65
	133	成都熙门悦著	住宅	50	10,262.34	6,175.28	2,246.54	4,921.81	-	-	-
重庆	134	重庆江州锦云	住宅、商业	50	93,826.77	93,450.83	-	-	93,418.98	-	-

城市	序号	项目名称	项目业态	权益比例（%）	可售面积（㎡）	累计销售面积（㎡）	本期销售面积（㎡）	本期销售金额（万元）	累计结算面积（㎡）	本期结算面积（㎡）	本期结算金额（万元）
	135	重庆大悦城销售型	住宅、办公、商业	59.59	272,380.56	209,228.09	-4,584.01	-4,714.11	204,669.05	1,373.55	1,708.61
	136	重庆浣溪锦云	住宅、商业	50	92,564.67	90,747.28	5,527.81	5,603.38	82,980.09	4,169.79	4,287.18
	137	重庆祥云赋	住宅、商业	51	115,591.91	96,956.87	3,321.81	3,914.34	90,696.91	351.21	372.61
	138	重庆鸿云	住宅、商业	100	126,523.38	126,547.78	-	154.00	148,953.63	-	154.70
	139	重庆天悦壹号	住宅、商业	66.5	265,977.84	219,873.71	16,408.16	25,050.98	204,071.75	8,038.75	11,933.42
	140	重庆中央公园瑞府	住宅	100	66,044.92	25,468.92	7,386.39	13,006.47	15,147.72	15,147.72	27,351.28
	141	重庆天玺壹号168亩	住宅	49	157,951.14	9,816.19	7,444.05	15,024.75	-	-	-
	142	重庆天玺壹号134亩	住宅、商业	30.39	128,181.56	94,881.20	28,254.19	53,383.26	28,313.88	28,313.88	54,105.72
眉山	143	眉山天府智慧城	住宅、商业、产业园、酒店、办公	36.4	782,258.46	267,547.56	14,649.98	11,837.44	188,389.95	5,031.23	5,406.79
昆明	144	昆明隆盛府	住宅、办公、商业	17.88	479,628.59	107,777.82	1,511.73	3,030.01	72,361.51	2,739.70	3,082.96
	145	昆明鸿云	住宅、商业	100	123,836.10	54,190.58	11,000.59	8,252.75	52,940.84	52,940.84	38,953.06
武汉	146	武汉问津二期	住宅、商业	50	154,842.76	123,523.69	4,522.15	2,335.10	125,390.57	20,560.95	12,716.45
	147	武汉大悦城销售型	住宅、办公、商业	30.39	327,311.22	327,311.23	0.01	722.60	324,569.14	3,038.63	5,996.70
	148	武汉问津三期	住宅、商业	50	98,007.81	95,360.33	429.53	365.00	93,625.56	-	-
	149	武汉锦云航天府	住宅、商业	50	230,482.37	102,826.09	32,687.27	20,657.30	54,751.54	3,298.67	1,896.47

城市	序号	项目名称	项目业态	权益比例（%）	可售面积（㎡）	累计销售面积（㎡）	本期销售面积（㎡）	本期销售金额（万元）	累计结算面积（㎡）	本期结算面积（㎡）	本期结算金额（万元）
	150	武汉航天悦府	住宅、商业	50	289,544.50	2,827.26	-32,299.26	-20,468.73	-	-	-
	151	武汉祥云地铁小镇一期	住宅、办公、商业	51	423,937.49	183,151.94	10,135.81	6,706.20	174,112.00	24,186.94	16,429.29
	152	武汉祥云地铁小镇二期	住宅、商业	49	368,913.45	68,030.61	5,523.91	3,669.83	24,559.44	4,517.89	3,659.05

表五：主要项目出租情况

业态	城市	出租项目名称	权益比例	可出租面积（㎡）	已出租面积（㎡）	出租率
购物中心	北京	北京西单大悦城	30.39%	52,228.72	49,584.98	95%
	北京	北京朝阳大悦城	27.35%	114,526.52	105,678.94	92%
	北京	北京京西大悦城（一期）	11.92%	52,922.66	47,343.74	89%
	北京	北京祥云小镇	51.00%	76,433.84	74,549.91	98%
	北京	北京丰台大悦春风里	25.00%	27,693.58	23,539.24	85%
	北京	北京大兴大悦春风里	29.80%	57,553.07	50,737.62	88%
	天津	天津南开大悦城	30.39%	90,219.68	88,712.68	98%
	沈阳	沈阳大悦城（含沈阳大悦城E馆）	59.59%	134,294.25	129,908.32	97%
	上海	上海静安大悦城	30.39%	66,318.52	63,614.82	96%
	上海	上海长风大悦城	21.67%	57,777.56	52,222.83	90%
	成都	成都大悦城	23.86%	86,673.98	85,782.16	99%
	成都	天府大悦城	59.59%	73,039.03	71,744.81	98%
	重庆	重庆大悦城	59.59%	69,174.06	60,117.73	87%
	武汉	武汉大悦城	30.39%	70,427.11	67,314.46	96%
	烟台	烟台大悦城	30.39%	77,502.40	71,760.90	93%
	即墨	青岛即墨大悦春风里	59.59%	22,512.79	17,472.55	78%
	杭州	杭州大悦城	32.77%	85,736.23	80,229.63	94%
	苏州	苏州大悦城	29.85%	91,265.35	87,221.00	96%
	西安	西安大悦城	17.33%	62,009.94	60,395.46	97%
	厦门	厦门大悦城	30.39%	50,779.88	49,323.80	97%
	三亚	三亚大悦城	46.51%	52,722.14	52,682.14	100%
	北京	北京海淀大悦城	20.26%	68,413.67	66,516.13	97%
写字楼	北京	北京中粮广场	30.39%	100,583.26	88,831.24	88%
	香港	香港中粮大厦	59.59%	15,737.92	13,670.00	87%

业态	城市	出租项目名称	权益比例	可出租面积（㎡）	已出租面积（㎡）	出租率
	北京	西单大悦中心	30.39%	13,422.99	12,594.38	94%
	深圳	宝安中粮大厦	100.00%	24,341.20	21,328.84	88%
产业园、工业园及配套商业	深圳	中粮创芯研发中心、中粮031创意园、中粮智造科技园、67区中粮商务公园等	-	1,059,906.63	1,046,928.18	99%
	北京	中粮健康科技园	100.00%	190,993.93	82,263.24	43%

业态	城市	出租项目名称	权益比例	出租率
长租公寓	深圳	大悦乐邑（商务公园店）	100.00%	100%
	深圳	大悦乐邑（中粮031创意园店）	100.00%	99%
	深圳	大悦乐邑fresh（大洋店）	100.00%	99%
	深圳	大悦乐邑fresh（福安一店）	56.52%	98%
	深圳	大悦乐邑fresh（福安二店）	56.52%	97%
	深圳	大悦乐邑（福安三店）	56.52%	100%
	北京	大悦乐邑（中粮健康科技园店）	100.00%	-（注）
	深圳	大悦乐邑fresh（大洋二店）	100.00%	96%
	深圳	大悦乐邑fresh（大洋三店）	100.00%	95%
	深圳	大悦乐邑（洪浪北店）	100.00%	100%
酒店	北京	北京华尔道夫酒店	59.59%	70%
	北京	北京大悦酒店	30.39%	77%
	三亚	三亚美高梅度假酒店	59.59%	91%
	三亚	三亚亚龙湾瑞吉度假酒店	33.94%	71%

注：受北京“23·7”洪灾影响，门店自2023年7月31日起暂停经营，施工维修。2024年8月起逐步恢复经营。

表六：土地一级开发情况

项目名称	所在位置	权益比例（%）	预计总投资金额（万元）（注2）	累计投资金额（万元）（注2）	规划平整土地面积（㎡）	累计平整土地面积（㎡）	本期平整土地面积（㎡）	累计销售面积（㎡）	本期销售面积（㎡）	累计结算土地面积（㎡）	本期结算土地面积（㎡）	累计一级土地开发收入（万元）	本期一级土地开发收入（万元）	款项回收情况（万元）（注1）
上塔坡项目	西安市长安区韦曲街办	30.39	835,125.12	614,409.01	655,336.61	655,336.61	0	-	-	-	-	0	0	0
昆明螺蛳湾	昆明市西山区永昌街道办事处	17.88	1,470,476.89	930,758.83	273,400.00	186,167.64	0	-	-	-	-	4,000.00	0	-

注1：款项回收情况为累计一级土地开发回款情况。注2：昆明螺蛳湾项目预计总投资金额为项目一期一二级以及二期、三期一级开发预计总投资金额；累计投资金额为一期一二级以及二期、三期一级累计投资金额。注3：除已标明是权益数据外，其他数据均为全口径，权益比例为公司最终持股比例。注4：上述项目部分已转入二级开发，销售、结算情况详见表四中西安悦著·央璟、西安悦著·央宸以及昆明隆盛府。

表七：融资途径

单位：亿元

融资途径	期末融资余额	融资成本区间/平均融资成本	期限结构
			1年之内	1-2年	2-3年	3年以上
银行贷款	425.14	2.05%-6.16%	68.77	63.57	133.13	159.67
中期票据	50.00		-	-	50.00	-
公司债券	109.69		67.69	20.00	-	22.00
信托融资	34.60		9.60	-	25.00	-
其他（保债、CMBS）	46.70		24.70	22.00	-	-
合计	666.13	4.06%	170.76	105.57	208.13	181.67

注：公司债券为票面余额。发展战略和未来一年经营计划：详见十一、公司未来发展的展望相关内容向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保公司作为房地产的开发商及销售商，采取行业通行的按揭销售模式。公司邀请商业银行为购买公司所开发商品房而需要借款的购房人提供按揭贷款。商业银行根据其自身的规章制度对提出借款申请的购房人进行审核，对符合银行放贷标准的，银行和购房人签订抵押借款合同，发放按揭贷款。

公司为借款人（购房人）就按揭贷款债务提供阶段性连带责任保证担保，保证期间从借款合同签订之日起至借款人（购房人）办妥以商业银行为抵押权人的正式抵押手续并向商业银行交付他项权证之日止（公司一般在交付房产给购房人之日起一年内为购房人办理并取得《房地产证》），公司阶段性连带保证责任自动解除。鉴于购房人是抵押借款合同项下的债务人，不归还商业银行按揭贷款的可能性很小，因而公司因提供阶段性连带责任保证担保而实际履行保证责任的可能性很小。公司提供阶段性连带责任保证担保不影响公司房地产开发销售业务收入的确认。截止2024年12月31日，尚未结清的担保金额为人民币759,827.67万元。从公司房地产业务实际经营情况看，报告期末未出现因借款人（购房人）不归还商业银行贷款而直接由公司履行相应保证责任形成公司实际损失的情形。董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

□适用√不适用

三、核心竞争力分析

公司坚持战略引领，定位“卓越的城市运营与美好生活服务商”，服务人民美好生活，服务城市和产业发展升级。目前，公司形成了以领先的商业经营能力、高效的运营能力、良好的品牌美誉度和影响力、多元化的土地获取能力、多业态协同发展能力以及整合创新能力为特点的核心竞争力。

1、领先的商业经营能力

公司旗下大悦城地产是中国领先的商业地产开发企业。大悦城以18-35岁新兴中产阶级为主力市场，具有较强的运营能力和品牌影响力，受到优质客户青睐。独创的“主题街区”商业模式，结合公司领先的大数据系统和长期运营经验，实现了精准招商、合理引导客群，捕捉运营需求，行业

经营优势明显。公司在商业领域具有涵盖招商、运营、推广和研策全条线、成熟的人才培养体系，为未来发展注入力量。

2、高效的运营能力

公司紧跟地产行业发展趋势，大力推进大运营体系建设，提高项目运营效率，实现公司稳健发展。推进协同经营，实现精细化管理，促进运营效率提升，为资金的良好周转提供了有力保障，形成了高效的开发能力，助力公司高质量发展。

3、良好的品牌美誉度和影响力

公司依托中粮集团良好的品牌形象，以及“大悦城”商业知名品牌，形成了较强的市场吸引力，在项目拓展方面也拥有独特优势。公司聚焦住宅产品力提升，打磨“悦系”产品，满足购房者的住房需求。商业品牌亦焕新提升，大悦城坚持“年轻、时尚、潮流、品位”、大悦汇坚持“休憩、社交、生活、品位”定位，共同引领城市居民消费和生活方式升级，具备较高的品牌美誉度和影响力。

4、多元化的土地获取能力

公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值，广开合作渠道，结合中粮集团产业优势和大悦城品牌优势，实现“精准投资”。一方面，通过公开市场与非公开市场并重、轻资产与重资产并重、自主拿地与合作拿地并重的方式，获得优质土地；另一方面，充分盘活内外部资源，获取城市更新等存量土地，通过城市运营和产业整合能力，获取优质土储，争取投资回报最大化，为公司未来发展奠定基础。

5、多业态协同发展能力

公司业务范围覆盖住宅、商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等多元业态，使公司能满足多元化的市场需求，并具备较强的抗风险能力。近年来，公司不断探索、完善生态圈，让不同业态相互支持、相互提升，形成有机的整体，激发各业务板块的发展潜力，提高发展质量。

6、整合创新能力

随着中国经济迈向高质量发展，房地产行业转型升级、服务人民美好生活的诉求日益强烈。为适应新的发展需求，房企逐渐从单纯的开发向城市运营、服务延伸，从传统的住宅开发向商业地产、产业地产、长租公寓等新产品、新业态探索发展。行业的发展对房企的整合创新能力提出了更高的要求。公司结合自身优势，综合国家政策导向、行业发展趋势等，积极整合优质资源，形成城市综合运营创新能力。

四、主营业务分析

1、概述

参见第三节“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。

2、收入与成本

（1）营业收入构成

单位：元

2024年

2023年

同比增减

	金额	占营业收入比重	金额	占营业收入比重
营业收入合计	35,790,676,999.47	100%	36,783,248,051.15	100%	-2.70%
分行业
商品房销售及一级土地开发	28,386,021,874.18	79.31%	29,043,994,284.70	78.96%	-2.27%
投资物业及相关服务	5,243,354,646.15	14.65%	5,393,371,188.47	14.66%	-2.78%
酒店经营	868,766,743.23	2.43%	969,740,144.70	2.64%	-10.41%
管理输出	206,821,983.89	0.58%	266,015,006.09	0.72%	-22.25%
物业及其他	974,283,427.26	2.72%	933,270,842.11	2.54%	4.39%
其他业务	111,428,324.76	0.31%	176,856,585.08	0.48%	-37%
分产品
商品房销售及一级土地开发	28,386,021,874.18	79.31%	29,043,994,284.70	78.96%	-2.27%
投资物业及相关服务	5,243,354,646.15	14.65%	5,393,371,188.47	14.66%	-2.78%
酒店经营	868,766,743.23	2.43%	969,740,144.70	2.64%	-10.41%
管理输出	206,821,983.89	0.58%	266,015,006.09	0.72%	-22.25%
物业及其他	974,283,427.26	2.72%	933,270,842.11	2.54%	4.39%
其他业务	111,428,324.76	0.31%	176,856,585.08	0.48%	-37%
分地区
北方大区	7,008,708,024.14	19.58%	10,617,114,431.46	28.86%	-33.99%
华东大区	16,175,580,271.96	45.20%	11,623,085,869.44	31.60%	39.17%
华南大区	7,975,894,726.82	22.28%	8,329,063,632.00	22.64%	-4.24%
西南大区	4,526,908,010.45	12.65%	6,118,472,838.18	16.63%	-26.01%
香港	103,585,966.10	0.29%	95,511,280.07	0.27%	8.45%

注：本年将沈阳、西北、烟台、青岛、济南并入北京大区，统称北方大区；华中区域并入其他大区，其中华中区域中长沙地区并入华南大区，华中区域中武汉地区并入西南区域，统称西南大区；浙江区域、南京区域并入上海大区，统称华东大区；海南区域整体并入华南大区。上年同期数据按照上述口径列示，下同。

（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况

单位：元

营业收入

营业成本

毛利率

营业收入比上年同期增减

营业成本比上年同期增减

毛利率比上年同期增减

分行业
商品房销售及一级土地开发	28,386,021,874.18	24,336,811,779.11	14.26%	-2.27%	4.17%	减少5.3个百分点
投资物业及相关服务	5,243,354,646.15	2,121,881,348.00	59.53%	-2.78%	1.51%	减少1.71个百分点
分产品
商品房销售及一级土地开发	28,386,021,874.18	24,336,811,779.11	14.26%	-2.27%	4.17%	减少5.3个百分点
投资物业及相关服务	5,243,354,646.15	2,121,881,348.00	59.53%	-2.78%	1.51%	减少1.71个百分点
分地区
北方大区	7,008,708,024.14	4,577,840,723.47	34.68%	-33.99%	-33.64%	减少0.34个百分点
华东大区	16,175,580,271.96	13,893,530,137.89	14.11%	39.17%	53.63%	减少8.09个百分点
华南大区	7,975,894,726.82	5,418,369,309.62	32.07%	-4.24%	-5.94%	增加1.23个百分点
西南大区	4,526,908,010.45	4,087,512,111.81	9.71%	-26.01%	-23.09%	减少3.43个百分点

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据

√适用□不适用

单位：元

	营业收入	营业成本	毛利率	营业收入比上年同期增减	营业成本比上年同期增减	毛利率比上年同期增减
分地区
北方大区	10,617,114,431.46	6,898,973,757.90	35.02%	-3.75%	-15.05%	增加8.64个百分点
华东大区	11,623,085,869.44	9,043,371,840.97	22.19%	32.31%	13.88%	增加12.59个百分点
华南大区	8,329,063,632.00	5,760,704,537.12	30.84%	2.22%	2.69%	减少0.31个百分点
西南大区	6,118,472,838.18	5,314,691,905.38	13.14%	-46.91%	-36.45%	减少14.3个百分点
香港	95,511,280.07	29,327,348.17	69.29%	6.37%	33.47%	减少6.24个百分点

（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入

行业分类	项目	单位	2024年	2023年	同比增减
房地产	销售面积	万平方米	167	223	-25%
	结算面积		198	287	-31%

相关数据同比发生变动30%以上的原因说明主要是受结算资源影响，结算面积同比减少31%。

（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况

□适用√不适用

（5）营业成本构成

单位：元

行业分类	项目	2024年		2023年		同比增减
		金额	占营业成本比重	金额	占营业成本比重
商品房销售及一级土地开发	商品房销售及一级土地开发	24,336,811,779.11	86.91%	23,361,590,504.87	86.37%	4.17%
投资物业及相关服务	投资物业及相关服务	2,121,881,348.00	7.58%	2,090,408,071.97	7.73%	1.51%
酒店经营	酒店经营	595,183,010.31	2.13%	627,714,431.23	2.32%	-5.18%
管理输出	管理输出	40,701,182.26	0.15%	41,018,874.86	0.15%	-0.77%
物业及其他	物业及其他	861,221,242.07	3.07%	868,606,788.75	3.21%	-0.85%
其他业务	其他业务	45,649,353.71	0.16%	57,730,717.86	0.22%	-20.93%

（6）报告期内合并范围是否发生变动

本集团本期纳入合并范围的子公司280户，结构化主体0户。其中，本期因非同一控制下企业合并增加子公司0户，因其他原因合并范围变动，详见财务报告附注“六、合并范围的变更”及“七、在其他主体中的权益”相关内容。

（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用√不适用

（8）主要销售客户和主要供应商情况

公司主要销售客户情况

前五名客户合计销售金额（元）	1,718,090,097.30
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例	4.80%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例	不适用

公司前5大客户资料

序号	客户名称	销售额（元）	占年度销售总额比例
1	客户一	850,934,084.29	2.38%
2	客户二	283,010,656.00	0.79%
3	客户三	217,861,423.44	0.61%
4	客户四	185,121,737.61	0.52%
5	客户五	181,162,195.96	0.50%
合计	--	1,718,090,097.30	4.80%

主要客户其他情况说明

公司前五大客户与公司不存在关联关系，公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员、持股5%以上股东、实际控制人和其他关联方在主要客户中未直接或间接拥有权益。

公司主要供应商情况

前五名供应商合计采购金额（元）	3,028,168,461.16
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例	20.92%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例	不适用

公司前5名供应商资料

序号	供应商名称	采购额（元）	占年度采购总额比例
1	供应商一	897,718,613.62	6.20%
2	供应商二	725,110,000.00	5.01%
3	供应商三	533,304,269.53	3.68%
4	供应商四	455,127,241.89	3.15%
5	供应商五	416,908,336.12	2.88%
合计	--	3,028,168,461.16	20.92%

主要供应商其他情况说明

公司前五大供应商与公司不存在关联关系，公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员、持股5%以上股东、实际控制人和其他关联方在主要客户中未直接或间接拥有权益。报告期内贸易业务收入占营业收入比例超10%

□是□否√不适用

3、费用

单位：元

	2024年	2023年	同比增减	重大变动说明
销售费用	1,626,480,918.52	1,575,950,049.81	3.21%
管理费用	1,437,358,474.26	1,679,073,880.41	-14.40%
财务费用	2,129,492,110.26	2,156,731,402.11	-1.26%
研发费用	7,521,944.93	4,736,985.96	58.79%	为持续提升产品力，公司2024年加大研发投入

4、研发投入

√适用□不适用

2024年，结合公司十四五科技规划，公司研发工作聚焦绿色低碳、数智化、围绕客户体验的商业和住宅产品创新等多个领域重点发力，推动在商业节能、绿色低碳、产品创新等方面的研发投入，助力产品升级，保持大悦城产品的竞争力。

公司研发人员情况

□适用√不适用

公司研发投入情况

	2024年	2023年	变动比例
研发投入金额（元）	7,521,944.93	4,736,985.96	58.79%
研发投入占营业收入比例	0.02%	0.01%	增加0.01个百分点
研发投入资本化的金额（元）	0	0
资本化研发投入占研发投入的比例	0	0

公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响

□适用√不适用

研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因

□适用√不适用

研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明

□适用√不适用

5、现金流

单位：元

项目	2024年	2023年	同比增减	重大变动说明
经营活动现金流入小计	39,125,324,840.18	56,052,465,961.99	-30.20%	主要是本年销售回款流入及收回拍地保证金同比减少
经营活动现金流出小计	32,508,001,979.07	45,410,932,833.63	-28.41%	主要是本年拍地保证金支出及工程建设支出同比减少
经营活动产生的现金流量净额	6,617,322,861.11	10,641,533,128.36	-37.82%	主要是本年销售回款流入同比减少
投资活动现金流入小计	3,867,055,045.26	11,383,072,225.86	-66.03%	主要是本年处置子公司收到的现金净额同比减少
投资活动现金流出小计	3,375,878,191.28	4,937,886,134.05	-31.63%	主要是本年取得子公司支付的现金同比减少
投资活动产生的现金流量净额	491,176,853.98	6,445,186,091.81	-92.38%	主要是本年处置子公司收到的现金净额同比减少
筹资活动现金流入小计	31,593,580,261.94	23,445,000,738.99	34.76%	主要是本年取得借款所收到的现金及收到其他与筹资活动有关的现金同比增加
筹资活动现金流出小计	40,907,941,448.87	47,773,667,340.38	-14.37%	主要是本年偿还中粮集团及其关联方往来款同比减少
筹资活动产生的现金流量净额	-9,314,361,186.93	-24,328,666,601.39	61.71%	主要是本年取得借款所收到的现金同比增加以及偿还中粮集团及其关联方往来款同比减少
现金及现金等价物净增加额	-2,199,956,922.13	-7,239,969,807.04	69.61%	主要是本年筹资活动产生的现金净额同比增加

报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明

√适用□不适用

主要是受本年计提大额减值准备非付现支出及房地产行业建造投入、销售回款与交付结转的跨周期特性等影响所致。

五、非主营业务分析

√适用□不适用

单位：元

	金额	占利润总额比例	形成原因说明	是否具有可持续性
投资收益	46,491,535.01	-32.57%	主要为处置长期股权投资以及确认对合营、联合营企业的投资收益	1、处置长期股权投资取得的投资收益不可持续 2、对合营、联营企业的投资收益可持续
公允价值变动损益	1,354,485.48	-0.95%	主要是其他非流动金融资产公允价值变动	否
资产减值	-1,899,111,645.28	1,330.38%	主要是存货减值损失	否
营业外收入	151,967,558.26	-106.46%	主要是违约金收入	否
营业外支出	4,173,088.25	-2.92%	主要是赔偿金支付及其他非经常性支出	否

六、资产及负债状况分析

1、资产构成重大变动情况

单位：元

	2024年末		2024年初		比重增减	重大变动说明
	金额	占总资产比例	金额	占总资产比例
货币资金	27,089,174,413.87	15.17%	30,084,614,391.32	15.19%	减少0.02个百分点
应收账款	517,994,739.70	0.29%	313,331,835.61	0.16%	增加0.13个百分点	主要是应收房款较年初增加
存货	76,784,578,052.09	43.00%	91,941,475,109.75	46.42%	减少3.42个百分点
投资性房地产	30,854,507,147.21	17.28%	31,487,783,202.25	15.90%	增加1.38个百分点
长期股权投资	14,070,030,299.82	7.88%	12,876,916,384.32	6.50%	增加1.38个百分点
固定资产	3,009,520,858.01	1.69%	3,301,060,961.74	1.67%	增加0.02个百分点

	2024年末		2024年初		比重增减	重大变动说明
	金额	占总资产比例	金额	占总资产比例
使用权资产	515,545,362.09	0.29%	394,211,768.19	0.20%	增加0.09个百分点	主要是本年部分项目租入商铺进行运营，致使使用权资产增加
短期借款	2,389,520,714.07	1.34%	960,000,000.00	0.48%	增加0.86个百分点	主要是本年新增短期银行借款
合同负债	24,995,803,868.48	14.00%	31,678,547,978.34	15.99%	减少1.99个百分点
长期借款	40,354,834,026.19	22.60%	40,502,860,511.27	20.45%	增加2.15个百分点
租赁负债	457,651,241.60	0.26%	348,830,777.95	0.18%	增加0.08个百分点	主要是本年部分项目租入商铺进行运营，致使租赁负债增加
其他非流动金融资产	59,246,977.54	0.03%	99,092,492.06	0.05%	减少0.02个百分点	主要是本年收回到期信托保障金
应交税费	2,300,786,343.39	1.29%	4,108,496,387.93	2.07%	减少0.78个百分点	主要是本年支付土地增值税及企业所得税
预计负债	56,819,108.12	0.03%	98,078,638.85	0.05%	减少0.02个百分点	主要是本年收回保险理赔款
递延所得税负债	1,856,862,339.39	1.04%	745,449,652.10	0.38%	增加0.66个百分点	主要是本年未实现内部交易形成的应纳税暂时性差异为负数，予以重分类

	2024年末		2024年初		比重增减	重大变动说明
	金额	占总资产比例	金额	占总资产比例
其他非流动负债	2,628,120,434.50	1.47%	1,413,746,647.83	0.71%	增加0.76个百分点	主要是本年公司与联合营企业发生资金拆借

境外资产占比较高

□适用√不适用

2、以公允价值计量的资产和负债

单位：万元

项目	期初数	本期公允价值变动损益	计入权益的累计公允价值变动	本期计提的减值	本期购买金额	本期出售金额	其他变动	期末数
金融资产
1.交易性金融资产（不含衍生金融资产）	-	-	-	-	-	-	-	-
2.衍生金融资产	19,448.25	-	-11,808.71	-	-	7,241.36	-	398.18
3.其他债权投资	-	-	-	-	-	-	-	-
4.其他权益工具投资	-	-	-	-	-	-	-	-
5.其他非流动金融资产	9,909.25	135.45	-	-	-	4,120.00	-	5,924.70
金融资产小计	29,357.50	135.45	-11,808.71	-	-	11,361.36	-	6,322.88
投资性房地产	-	-	-	-	-	-	-	-
生产性生物资产	-	-	-	-	-	-	-	-
其他	-	-	-	-	-	-	-	-
上述合计	29,357.50	135.45	-11,808.71	-	-	11,361.36	-	6,322.88
金融负债	40,530.11	-	35.04	-	-	1,613.47	-38,951.68	-

其他变动的内容：少数股东退出选择权到期未行权导致一年内到期的非流动负债减少。报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化

□是√否

3、截至报告期末的资产权利受限情况

单位：元

项目	年末账面价值	受限原因
货币资金	216,110,826.27	主要是法院冻结资金及履约保证金
应收账款	5,280,456.43	借款质押
存货	19,052,146,441.87	借款抵押
投资性房地产	14,083,087,107.04	借款抵押
固定资产	1,255,117,137.44	借款抵押
无形资产	1,051,046,054.01	借款抵押
长期股权投资	637,000,000.00	借款质押
合计	36,299,788,023.06

七、投资状况分析

1、总体情况

报告期投资额（元）	上年同期投资额（元）	变动幅度
5,361,441,642.97	18,462,418,435.79	-70.96%

2、报告期内获取的重大的股权投资情况

□适用√不适用

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

□适用√不适用

4、金融资产投资

（1）证券投资情况

□适用√不适用

公司报告期不存在证券投资。

（2）衍生品投资情况

√适用□不适用

1）报告期内以套期保值为目的的衍生品投资

√适用□不适用

单位：万元

衍生品投资类型

初始投资金额

期初金额

本期公允价值变动损益

计入权益的累计公允价值变动

报告期内购入金额

报告期内售出金额

期末金额

期末投资金额占公司报告期末净

								资产比例
汇率远期	28,753.60	14,376.80	-	398.19	14,376.80	14,376.80	14,376.80	0.35%
利率互换	444,099.35	444,099.35	-	-	-	444,099.35	-	-
合计	472,852.95	458,476.15	-	398.19	14,376.80	458,476.15	14,376.80	0.35%
报告期内套期保值业务的会计政策、会计核算具体原则，以及与上一报告期相比是否发生重大变化的说明			根据财政部《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》《企业会计准则第39号——公允价值计量》《企业会计准则第24号——套期会计》《企业会计准则第37号—金融工具列报》等相关规定及其指南进行核算，与上一报告期相比无重大变化。
报告期实际损益情况的说明			无
套期保值效果的说明			套期工具和被套期项目的关键条款基本完全匹配，套期工具和被套期项目在套期期间将朝相反的方向移动并可抵消相关风险，套期保值效果高度有效。
衍生品投资资金来源			自有资金
报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施说明（包括但不限于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、法律风险等）			为降低利率变动产生的风险，公司子公司针对约6.178亿美元的浮息借款签署了相对应的利率互换合约（IRS），公司子公司按照浮动利率向合约对手方收取利息，以向债权人支付其应收取的浮动利息，同时按照固定利率向合约对手方支付利息。通过锁定远期利率，减少利率变动风险。为降低汇率变动产生的风险，公司子公司针对约0.2亿美元的外币借款签署了远期合约（DF），公司子公司按照远期合约，在未来约定日期卖出人民币，买入美元。通过锁定远期汇率，减少汇率变动风险。
已投资衍生品报告期内市场价格或产品公允价值变动的情况，对衍生品公允价值的分析应披露具体使用的方法及相关假设与参数的设定			IRS在持有期间公允价值变动对本公司报告无损益影响。公允价值的计算采用折现现金流法，即未来现金流量根据远期利率（来自报告期末的可观察收益曲线）及反映多个对手方的信贷风险的比率折现的合约利率估计。DF在持有期间公允价值变动对本公司报告无损益影响。公允价值的计算使用成本比较法，即考虑到即期汇率、外汇远期点数的变化，相同结构的远期在报告期末时点的市场参考价格（由各交易对手提供）和交易价格之间的交割差值。以上金额，包括期初金额，都以2024年12月31日的汇率折算。
涉诉情况（如适用）			不适用
衍生品投资审批董事会公告披露日期（如有）			2019年7月6日、2020年3月31日、2021年3月27日、2022年4月12日、2023年4月26日及2024年4月27日
衍生品投资审批股东会公告披露日期（如有）			2020年5月23日、2022年6月30日、2023年6月20日及2024年6月7日

注1：上述利率互换及汇率远期投资金额为名义本金，原币种为港币或美元，表格中以2024年12月31日人民币外汇中间价折算为人民币；注2：此处公司报告期末净资产指公司合并资产负债表列报的所有者权益。

2）报告期内以投机为目的的衍生品投资

□适用√不适用

公司报告期不存在以投机为目的的衍生品投资。

5、募集资金使用情况

（1）募集资金总体使用情况

单位：万元

募集年份	募集方式	证券上市日期	募集资金总额	募集资金净额（1）	本期已使用募集资金总额	已累计使用募集资金总额（2）	报告期末募集资金使用比例（3）=（2）/（1）（%）	报告期内变更用途的募集资金总额	累计变更用途的募集资金总额	累计变更用途的募集资金总额比例（%）	尚未使用募集资金总额	尚未使用募集资金用途及去向	闲置两年以上募集资金金额
2019年	非公开发行股份	2020/1/6	242,578.14	240,227.16	9,600.08	247,750.20	103	-	118,496.59	48.85	-	-	-
2020年	公开发行公司债券（“20大悦01”）	2020/8/13	200,000.00	200,000.00	-	200,000.00	100	-	-	-	-	-	-
2022年	公开发行公司债券（“22	2022/11/2	150,000.00	149,550.00	-	150,000.00	100	-	-	-	-	-	-

	大悦01”）
2022年	公开发行公司债券（“22大悦02”）	2022/12/27	150,000.00	149,550.00	-	150,000.00	100	-	-	-	-	-	-
2023年	公开发行公司债券（“23大悦01”）	2023/2/2	200,000.00	199,400.00	11,700.00	200,000.00	100	11,700.00	11,700.00	5.85	-	-	-
合计	-	--	942,578.14	938,727.16	21,300.08	947,750.20	--	11,700.00	130,196.59	--	-	-	-
募集资金总体使用情况说明

、非公开发行股份募集资金：经中国证监会《关于核准中粮地产（集团）股份有限公司向VibrantOakLimited（明毅有限公司）发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可[2018]2154号）核准，公司采用非公开方式发行人民币普通股360,443,001.00股，发行价格为人民币

6.73

元/股，募集资金总额人民币2,425,781,396.73元。截至2024年

月

日，募集资金账户余额为

0.00

元，所有募集资金专户均已注销。

、2020年公开发行公司债券“20大悦01”：

2020年

月公司公开发行公司债券，实际募集资金金额200,000.万元，已于2020年度全部用于兑付到期的公司债券“15中粮01”。截至2024年

月

日，募集资金账户余额为

13.74

万元，主要为利息。

、2022年公开发行公司债券“22大悦01”：

2022年

月公开发行公司债券，实际募集资金金额150,000.00万元，已根据募集说明书用途使用。截至2024年

月

日，募集资金账户余额为

0.00

万元。

、2022年公开发行公司债券“22大悦02”：

2022年

月公开发行公司债券，实际募集资金金额150,000.00万元，已根据募集说明书用途使用。截至2024年

月

日，募集资金账户余额为

0.00

万元。

、2023年公开发行公司债券“23大悦01”：

2023年

月公开发行公司债券，实际募集资金金额200,000.00万元。经公司内部决策通过，2024年

月

日公司将未使用募集资金11,700万元用于偿还到期债务，详见公司2024年

月

日发布的《大悦城控股集团股份有限公司关于“23大悦01”募集资金用途变更的公告》。截至2024年

月

日，募集资金账户余额为

200.41

万元，主要为利息。

（2）募集资金承诺项目情况

单位：万元

融资项目名称

证券上市日期

承诺投资项目和超募资金投向

是否已变更项目(含部分变更)

募集资金承诺投资总额

调整后投资总额(1)

本报告期投入金额

截至期末累计投入金额(2)

截至期末投资进度(3)＝(2)/(1)

项目达到预定可使用状态日期

本报告期实现的效益

截止报告期末累计实现的效益

是否达到预计效益

项目可行性是否发生重大变化

承诺投资项目

2019年非公开发行股份募集资金

2020/1/6

中粮?置地广场项目

是

91,605.36

57,792.27

不适用

57,976.38

100.32%

2018年8月

不适用

7,360.67

不适用

否

杭州大悦城-购物中心项目

是

148,490.44

66,366.54

0.00

66,907.28

100.81%

2018年8月

3,773.38

16,571.07

否

否

重庆渝北大悦城

是

0.00

47,000.00

1,789.18

47,591.20

101.26%

2021年12月

-16,526.59

-46,707.98

不适用

否

	成都天府大悦城	是	0.00	22,000.00	0.50	22,028.58	100.13%	2023年12月	-5,529.86	-9,657.17	不适用	否
	深圳宝安大悦城	是	0.00	45,496.59	7,810.40	46,812.79	102.89%	2025年6月	-337.15	-412.94	不适用	否
	青岛即墨大悦春风里	是	0.00	4,000.00	0.00	4,007.97	100.20%	2022年7月	-6,529.66	-25,546.49	不适用	否
承诺投资项目小计		--	240,095.80	242,655.40	9,600.08	245,324.20	—	—	-25,149.88	-58,392.84	—	—
超募资金投向
归还银行贷款（如有）		--	不适用					--	--	--	--	--
补充流动资金（如有）		--	不适用					--	--	--	--	--
超募资金投向小计		--	不适用				--	--		--	--	--
合计		--	240,095.80	242,655.40	9,600.08	245,324.20	--	--	-25,149.88	-58,392.84	--	--
分项目说明未达到计划进度、预计收益的情况和原因（含“是否达到预计效益”选择“不适用”的原因）					中粮?置地广场项目股权出售已于2023年11月完成。杭州大悦城项目2020年开始受到市场大环境的影响，租金收入与出租率开始呈现下滑态势，导致未达预计效益。为应对市场变化，项目积极调整招商策略、优化品牌。 深圳宝安大悦城项目尚在建设中，尚未达到项目预定可使用状态；重庆渝北大悦城项目、青岛即墨大悦春风里项目、成都天府大悦城项目开业后运营未满5年。
项目可行性发生重大变化的情况说明					不适用
超募资金的金额、用途及使用进展情况					不适用
募集资金投资项目实施地点变更情况					不适用
募集资金投资项目实施方式调整情况					不适用

募集资金投资项目先期投入及置换情况	2020年1月19日，公司第九届董事会第四十二次会议、第九届监事会第十七次会议审议通过了《关于使用募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金的议案》，独立董事发表了明确的同意意见，信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）出具了XYZH/2020BJA140001号《专项鉴证报告》、独立财务顾问中信证券股份有限公司发表了《中信证券股份有限公司关于公司使用募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金之独立财务顾问核查意见》、独立财务顾问中国国际金融股份有限公司发表了《中国国际金融股份有限公司关于公司使用募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金之独立财务顾问核查意见》，公司对预先投入募投项目资金90,597.00万元进行了置换。
用闲置募集资金暂时补充流动资金情况	不适用
项目实施出现募集资金结余的金额及原因	募集资金专户注销时将募集资金结转利息1.78万元划出募集资金存储专户并用于项目建设。
尚未使用的募集资金用途及去向	不适用
募集资金使用及披露中存在的问题或其他情况	2024年，公司已按照中国证监会发布的《上市公司监管指引第2号-上市公司募集资金管理和使用的监管要求》、深交所发布的《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号——主板上市公司规范运作》的规定，及时、真实、准确、完整的披露募集资金使用及存放情况，如实地履行了披露义务，募集资金使用与披露均不存在违规情形。

（3）募集资金变更项目情况

√适用□不适用

单位：万元

融资项目名称

募集方式

变更后的项目

对应的原承诺项目

变更后项目拟投入募集资金总额(1)

本报告期实际投入金额

截至期末实际累计投入金额(2)

截至期末投资进度(3)=(2)/(1)

项目达到预定可使用状态日期

本报告期实现的效益

是否达到预计效益

变更后的项目可行性是否发生重大变化

2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（品种一）（“23大悦01”）	公开发行公司债券	中粮地产发展（深圳）有限公司	重庆悦鼎房地产开发有限公司	11,700	11,700	11,700	100%	-	-	-	否
合计	--	--	--	11,700	11,700	11,700	--	--	--	--	--
变更原因、决策程序及信息披露情况说明(分具体项目)			根据公司资金安排，经内部决策通过，公司将未使用的募集资金11,700万元用于偿还到期债务。本次募集资金用途的变更，符合募集说明书中关于本期债券募集资金用途“用于偿还发行人到期债务”的规定，符合募集说明书“未来可能在履行相关程序后调整偿还有息负债的具体明细”的约定，符合募集说明书“发行人调整用于偿还债务的具体明细，应经过公司内部决策通过并及时进行临时信息披露”的约定，详见公司2024年7月25日发布的《大悦城控股集团股份有限公司关于“23大悦01”募集资金用途变更的公告》。
未达到计划进度或预计收益的情况和原因(分具体项目)			不涉及
变更后的项目可行性发生重大变化的情况说明			否

八、重大资产和股权出售

1、出售重大资产情况

□适用√不适用

公司报告期未出售重大资产。

2、出售重大股权情况

公司控股子公司卓远地产（成都）有限公司作为原始权益人，以成都大悦城购物中心部分资产作为基础设施资产，发行华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金，募集基金份额10亿份，发售价格为3.323元/份，基金募集规模为33.23亿元，其中子公司卓远地产（成都）有限公司认购了基金份额的40%。

九、主要控股参股公司分析

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

单位：万元

公司名称	公司类型	主要业务	注册资本	总资产	净资产	营业收入	营业利润	净利润
南京悦锦成房地产实业有限公司	子公司	房地产开发与销售	300,000.00	511,211.63	365,281.94	396,216.96	30,310.05	22,239.95
Colour Bridge Holding Ltd	参股公司		0.0013	1,258,058.12	1,181,185.60	38,620.29	30,571.88	30,571.88
杭州兆悦企业管理有限公司			490,000.00	1,466,092.67	479,725.63	191.08	-13,366.28	-10,024.71

报告期内取得和处置子公司的情况公司本年因非同一控制下企业合并增加子公司0户，因处置子公司减少2户，因其他原因合并范围变动净减少6户，详见财务报告附注“六、合并范围的变更”相关内容。主要控股参股公司情况说明公司报告期内无应当披露的重要控股参股公司信息。

十、公司控制的结构化主体情况

公司控制的2个结构化主体专项计划已终止并完成清算，资产支持证券已摘牌，具体如下：

1、中信建投-沈阳大悦城资产支持专项计划（简称专项计划），于2021年7月13日正式成立。其中，优先级资产支持证券发行规模18.00亿元，次级资产支持证券发行规模0.01亿元，本公司下属子公司大悦城商业管理（天津）有限公司购买全部次级资产支持证券。

按照专项计划条款规定，本公司对专项计划账户内可供分配的资金金额未达到当期必备金额的差额部分承担补足支付义务。本公司及下属子公司承担了全部剩余风险并享有全部剩余收益，本公司对上述资产支持计划具有实质控制权，将其纳入合并财务报表范围。

截至2024年12月31日，本公司下属子公司沈阳大悦城发展有限公司已取得全部优先级资产支持证券。截至2024年12月31日，专项计划已终止并完成清算，资产支持证券已摘牌。

2、光信·光华·沈阳大悦城财产权信托为本公司由于开展资产证券化业务由第三方信托公司设立的特定目的信托，鉴于本公司拥有对财产权信托的权力，通过参与财产权信托的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额，本公司具有对财产权信托的控制权，将其纳入合并财务报表范围。

截至2024年12月31日，专项计划已终止并完成清算，资产支持证券已摘牌。

十一、公司未来发展的展望

（一）行业环境和发展趋势

展望2025年，房地产政策加力有望带动整体预期改善，但同时市场恢复亦将面临挑战，全年整体或仍处于筑底修复阶段。2025年，中央明确的货币化安置、城中村改造、专项债用于收储存量房等有利因素都将有助于新房市场销量跌幅持续收窄。此外，随着一线和核心二线城市房地产销售逐步回暖，可能将带动房价整体预期改善。相信随着政策协同发力、持续用力，制约房地产持续修复的堵点将逐步突破，房地产市场将迎来高质量发展的新局面。

从长远看，房地产市场仍有持续需求。我国新型城镇化仍在推进，刚性和改善性需求潜力巨大。在当前市场回暖过程中，高品质住宅契合改善性群体需求，成为市场销售亮点。特别是在一二线城市，高品质住宅需求更旺盛，有效带动销售增长，成为推动市场止跌回稳和行业转型升级的重要引擎。

住宅方面，预计下一步促进住房消费特别是支持住房改善消费的政策力度将进一步加大，对于核心城市需求端的宽松政策或将为市场释放更多有效购房需求，加速修复市场预期。城中村及危旧房改造、收储存量房、加速“好房子”建设等政策均将对市场起到重要的提振作用。

购物中心方面，随着2025年扩大内需战略深入实施，消费市场有望迎来新的发展机遇，一方面，推动服务消费提质扩容，促进多元消费业态融合，实现高质量发展；另一方面，地方层面将通过培育国际消费中心城市、提升商圈品质以及打造新消费场景等举措，拓展新型消费和数字消费，同时加强消费基础设施建设，提升消费服务质量，从而不断扩大内需，刺激消费增长。

写字楼与产业地产方面，随着宏观经济的持续恢复，租赁需求或一定程度温和复苏。未来，伴随消费基础设施REITs政策不断优化，或将有望进一步盘活企业存量资产，回收现金流，继而提高项目运营质量，为企业未来长期、可持续发展打下基础。

（二）公司战略及经营计划

公司作为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专业化公司，2025年，将牢牢把握新发展格局对地产行业的新要求，坚持“卓越的城市运营与美好生活服务商”的战略方向，坚持“1123”战略体系，不断提升商业引领力、夯实高质量开发业务，提升核心竞争力。

经营业务方面，将大力发展商业，持续提升经营能力，强化竞争优势，积极推进REITs发展，形成业务闭环。以提升回报为最终目标，综合研究施策，加强精细化管理，提升产品力和品牌力，持续推进商业信息化建设工作，进一步提升头部项目效益和影响力，进一步提升出租率和开业率，大力提升效益。产业与写字楼严控成本费用，进一步提升出租率和租金收缴率，稳定贡献利润。

开发业务方面，将把握市场机会，聚焦改善型住宅，聚焦核心城市核心板块，以体系化管理打造“中粮好房子”，确保利润贡献，增加盈利、结利。加大销售去化、营销创新力度，通过优化量价策

略、拓展大宗客户、提升产品展示力等措施，提升去化速度，促进公司货值结构的良性转换。

（三）可能面临的风险

公司可能面临环境、市场、政策等方面的风险。

1、环境风险

房地产行业与宏观经济发展密切相关。虽然2024年我国经济整体保持平稳运行，但国际环境仍复杂严峻，不稳定、不确定、难预料因素增多，国内需求不足等问题还在显现，新旧动能转换存在阵痛，经济持续回升向好仍面临诸多困难挑战。公司将持续强化经营，应对外部环境的不确定性。

2、市场风险

当前行业政策持续宽松，但市场信心修复仍需要时间，市场量价方面仍面临一定的压力。公司将持续强化市场监测，科学研判、精准投资，及时调整营销策略，确保业绩平稳。此外，近年来人口结构变化和新生儿数量下降，也将对市场产生深远影响。

3、政策风险

目前行业处于新旧模式转换的阶段，未来围绕构建房地产发展新模式，将会持续出台相关政策，房地产企业发展面临的政策环境将持续变化，对于企业的经营管理能力及新发展模式探索提出了挑战。公司将持续优化自身能力，构建企业发展新模式，实现高质量发展。

十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动情况

接待时间	接待地点	接待方式	接待对象类型	接待对象	谈论的主要内容及提供的资料	调研的基本情况索引
2024年05月22日	全景网	网络平台线上交流	机构、个人	机构分析师、投资者	2023年度总体经营情况及主要板块经营情况	巨潮资讯网
2024年10月8日	全景网	网络平台线上交流	机构、个人	机构分析师、投资者	2024年半年度总体经营情况及主要板块经营情况	巨潮资讯网

十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况

公司是否制定了市值管理制度。

□是√否

公司是否披露了估值提升计划。

□是√否

十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况

公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。

□是√否

第四节公司治理

一、公司治理的基本状况

公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异

□是√否

公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。

公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》等法律法规和中国证监会、深圳证券交易所等监管部门的要求，不断完善公司的法人治理结构，健全公司内部控制制度。公司目前已按照相关法律法规及规章制度建立了较为完善的治理体系，股东大会、董事会、监事会和经理层的“三会一层”运作规范，机构投资者通过委派董事、参加股东大会表决等方式积极参与上市公司治理，独立董事在重大事项决策、维护股东权益等方面发挥积极作用，形成了有效制衡、科学决策、协调运作的法人治理结构。2024年，公司根据《上市公司监管指引第2号——上市公司募集资金管理和使用的监管要求》《深圳证券交易所股票上市规则》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号——主板上市公司规范运作》、国有企业管理规定及公司实际需要，及时对《公司章程》《董事会授权决策方案》《募集资金管理制度》等多项制度进行修订。

报告期内，公司共召开8次董事会、5次监事会和2次股东大会，董事会就承诺延期、董事提名、高管聘任、对外担保、提供财务资助、发行REIT产品、发行债务类融资产品等重要事项进行了审议。

公司严格按照有关法律法规的要求，真实、准确、及时、完整、公平地披露有关信息，全年共计共计完成120余份公告及上网文件。

公司积极开展投资者关系管理工作，切实保护投资者利益，在年报、半年报披露后召开业绩说明会及时向投资者介绍公司经营情况，并通过“互动易”、投资者热线、电话会议等形式积极与投资者交流。

截至报告期末，公司治理实际情况与法律、行政法规和中国证监会发布的有关上市公司治理的规定不存在重大差异。

二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面的独立情况

公司控股股东中粮集团行为规范，没有超越股东大会直接或间接干预公司的决策和依法开展的生产经营活动，公司的各项重大经营决策均由股东大会和董事会严格按照有关决策程序作出。

公司与控股股东在资产、人员、财务、机构、业务等方面完全分开，具有独立完整的业务和自主经营能力，并且人员、机构、财务独立，资产完整，报告期内公司总经理、副总经理、总会计师（财务负责人）等高级管理人员均在公司领取薪酬，没有在股东单位担任职务。

三、同业竞争情况

□适用√不适用

四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况

1、本报告期股东大会情况

会议届次	会议类型	投资者参与比例	召开日期	披露日期	会议决议
2024年第一次临时股东大会	临时股东大会	76.4768%	2024年2月22日	2024年2月23日	审议通过以下议案： 1、关于控股股东延期履行避免同业竞争承诺的议案 2、关于修订《大悦城控股集团股份有限公司章程》的议案 3、关于修订《大悦城控股集团股份有限公司独立董事制度》的议案
2023年年度股东大会	年度 股东大会	76.9213%	2024年6月6日	2024年6月7日	审议通过以下议案： 1、关于审议《2023年度董事会工作报告》的议案 2、关于审议《2023年度监事会工作报告》的议案 3、关于审议公司2023年度利润分配预案的议案 4、关于审议《2023年年度报告》及其摘要的议案 5、关于审议2024年度贷款授信额度的议案 6、关于拟续聘会计师事务所的议案 7、关于审议公司董事2024年度薪酬方案及2023年度薪酬执行结果的议案 8、关于审议公司监事2024年度薪酬方案及2023年度薪酬执行结果的议案 9、关于2024年度向控股子公司提供担保额度的议案 10、关于2024年度向联合营企业提供担保额度的议案 11、关于2024年度对外提供财务资助的议案 12、关于2024年度向项目公司提供财务资助额度的议案 13、关于提请股东大会授权发行债务类融资产品的议案 14、关于审议公司开展金融衍生品套期保值业务的议案 15、关于审议2024年度日常关联交易预计额度的议案 16、关于审议与中粮财务有限责任公司签署金融服务协议的关联交易议案 17、关于审议2024年与中国太平保险集团有限责任公司及其子公司开展融资合作的关联交易议案 18、关于修订《大悦城控股集团股份有限公司章程》的议案 19、关于补选独立董事的议案——选举杨金观先生为公司第十一届董事会独立董事 20、关于补选非独立董事的议案

2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会

□适用√不适用

五、董事、监事和高级管理人员情况

1、基本情况

姓名	职务	任职 状态	性别	年龄	任期起始日期	任期终止日期	期初持股数（股）	本期增持股份数量（股）	本期减持股份数量（股）	其他增减变动（股）	期末持股数（股）	股份增减变动的原因
姚长林	董事长	现任	男	57	2024-6-28	2026-8-13	0	0	0	0	0	-
	董事				2021-8-16
	总经理				2023-12-11
	总法律顾问				2023-8-14
陈朗	董事	现任	男	59	2022-10-17	2026-8-13	0	0	0	0	0	-
	董事长	离任				2024-6-28
张鸿飞	董事	现任	男	50	2024-6-6	2026-8-13	0	0	0	0	0	-
孙朱莉	董事	现任	女	43	2022-6-29	2026-8-13	0	0	0	0	0	-
张明睿	董事	现任	男	43	2024-6-6	2026-8-13	0	0	0	0	0	-
吴立鹏	董事	现任	男	45	2024-6-6	2026-8-13	200	0	0	0	200	-
	总会计师				2021-8-19
刘洪玉	独立董事	现任	男	62	2020-5-22	2026-8-13	0	0	0	0	0	-
李曙光	独立董事	现任	男	62	2022-8-22	2026-8-13	0	0	0	0	0	-
杨金观	独立董事	现任	男	62	2024-6-6	2026-8-13	0	0	0	0	0	-
黄艳霞	监事会主席	现任	女	46	2023-8-14	2026-8-13	0	0	0	0	0	-
董保芸	监事会副主席	现任	女	42	2021-8-16	2026-8-13	0	0	0	0	0	-
吴国防	职工监事	现任	男	39	2023-2-8	2026-8-13	0	0	0	0	0	-
田佳琳	副总经理	现任	男	44	2021-9-26	2026-8-13	0	0	0	0	0	-
李平	副总经理	现任	男	44	2021-9-26	2026-8-13	0	0	0	0	0	-
魏学问	副总经理	现任	男	46	2024-6-28	2026-8-13	0	0	0	0	0	-

邓晓天	董事会秘书	现任	女	41	2025-4-2	2026-8-13	0	0	0	0	0	-
余巨川	总经理助理	离任	男	57	2019-4-15	2025-4-2	0	0	0	0	0	-
郭锋锐	总经理助理	离任	男	56	2019-4-15	2025-4-2	0	0	0	0	0	-
	董事会秘书				2023-11-10
马德伟	董事	离任	男	61	2019-3-18	2024-3-27	0	0	0	0	0	-
刘云	董事	离任	男	54	2021-3-31	2024-5-15	0	0	0	0	0	-
朱来宾	董事	离任	男	53	2020-3-23	2024-5-15	0	0	0	0	0	-
刘园	独立董事	离任	女	62	2018-6-13	2024-6-6	0	0	0	0	0	-
袁淳	独立董事	离任	男	49	2018-6-13	2024-6-6	0	0	0	0	0	-
合计	--	--	--	--	--	--	200	0	0	0	200	-

报告期是否存在任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况是，具体情况详见公司董事、监事、高级管理人员变动情况。公司董事、监事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用

姓名	担任的职务	类型	日期	原因
马德伟	董事	离任	2024年3月27日	退休
刘云	董事	离任	2024年5月15日	工作调整
朱来宾	董事	离任	2024年5月15日	工作调整
刘园	独立董事	离任	2024年6月6日	连续担任公司独立 董事届满六年
袁淳	独立董事	离任	2024年6月6日	连续担任公司独立 董事届满六年
张鸿飞	董事	被选举	2024年6月6日	-
张明睿	董事	被选举	2024年6月6日	-
吴立鹏	董事	被选举	2024年6月6日	-
杨金观	独立董事	被选举	2024年6月6日	-
陈朗	董事长	任免	2024年6月28日	因工作调整原因辞任董事长职务，继续担任董事职务
姚长林	董事长	被选举	2024年6月28日	-
魏学问	副总经理	聘任	2024年6月28日	-

注：2025年4月，郭锋锐先生因工作变动原因申请辞去总经理助理、董事会秘书职务，余巨川先生因工作变动原因辞去公司总经理助理职务。公司于2025年4月2日召开第十一届董事会第十六次会议，审议通过了《关于聘任邓晓天女士为董事会秘书的议案》，董事会聘任邓晓天女士担任公司董事会秘书。

2、任职情况

公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责公司董事

◆董事长姚长林姚长林，男，1968年1月出生，安徽财经大学经济学学士、长江商学院高级管理人员工商管理硕士。1993年3月进入中粮集团，曾任中谷集团财务部长、总经理助理兼中谷三亚贸易公司总经理，中粮（海南）投资发展有限公司副总经理兼三亚亚龙湾投资有限公司副总经理、常务副总经理，中粮集团酒店事业部总经理，2013年12月至2023年12月任大悦城地产有限公司副总经理，2023年12月起任大悦城地产有限公司总经理、执行董事，2024 年 6月起任大悦城地产有限公司董事长。2019年4月至2023年12月任公司副总经理。2021年8月起任公司董事，2023年8月起兼任公司总法律顾问、首席合规官，2023年12月起任公司总经理，2024年6月起任公司董事长。

◆董事陈朗陈朗，男，汉族，1965年10月出生，中共党员，工商管理硕士。陈朗先生于2019年4月加入中粮集团有限公司，曾任中粮集团有限公司党组成员、副总经理，中国蒙牛乳业有限公司非执行董事兼董事会主席，中国食品有限公司非执行董事兼董事会主席，以及中国茶叶股份有限公司董事长。加入中粮集团有限公司前，陈朗先生曾担任华润（集团）有限公司党委委员、副总经理，华润投资开发有限公司董事长兼总经理，华润万家有限公司CEO、董事长，华润啤酒（控股）有限公司执行董事兼董事会主席，华润五丰有限公司董事长，华润怡宝饮料（中国）投资有限公司董事长，华润励致有限公司（现称华润燃气控股有限公司）副主席兼行政总裁，以及山西杏花村汾酒厂股份有限公司董事会副董事长。2022年10月至2024年6月任本公司董事长，2024年6月起任本公司董事。◆董事张鸿飞张鸿飞，男，1975年1月出生，中国政法大学国际经济法专业法学学士，清华大学法学硕士、工商管理硕士。2009年2月加入中粮集团，历任中国中纺集团有限公司总法律顾问兼董事会秘书，中粮贸易有限公司副总经理、党委委员，董事、总经理、党委副书记兼总法律顾问，中粮生物科技股份有限公司董事长、党委书记，中企联合粮食储备有限公司监事等职务。2024年1月起任中粮生物科技股份有限公司董事。2024年2月起任中粮集团有限公司法律合规部总监。2024年6月起任本公司董事。

◆董事孙朱莉孙朱莉，女，1981年11月出生，同济大学工程管理学士，上海交通大学上海高级金融学院工商管理硕士。2006年7月参加工作，2012年2月加入太平资产管理有限公司。历任太平资产管理有限公司股权和不动产项目投资部投资经理，不动产投资事业部高级投资经理、助理总经理、副总经理，另类投资事业部副总经理，现任太平资产管理有限公司资产证券化投资事业部副总经理。2022年6月起任本公司董事。

◆董事张明睿张明睿，男，1981年10月出生，中国人民大学人力资源管理专业管理学博士。2010年加入中粮

集团，历任中粮集团有限公司办公厅培训中心总经理助理，中粮集团有限公司人力资源部人才发展部（后更名为干部管理部）总经理助理、副总经理、培训部副总经理（主持工作）、员工关系部总经理，中粮可口可乐饮料有限公司人力资源部总经理，中粮集团有限公司人力资源部（党组组织部）总监助理（部长助理）兼干部管理部总经理，中粮集团有限公司人力资源部（党组组织部）副总监（副部长）。2024年3月起任大悦城控股集团股份有限公司党委专职副书记。2024年6月起任本公司董事。◆董事吴立鹏吴立鹏，男，1979年6月出生，中央财经大学会计学专业管理学学士，南澳大利亚大学工商管理硕士，高级会计师、注册税务师、美国注册管理会计师（CMA）。2002年加入中粮集团，历任中粮集团（香港）有限公司财务部总经理助理，中粮集团有限公司财务部会计管理部总经理助理、副总经理、财务部税务与产权管理部总经理，中粮集团有限公司财务部副总监兼资金管理部总经理。2021年8月起任公司总会计师（财务负责人）。2024年6月起任本公司董事。

◆独立董事刘洪玉刘洪玉，男，1962年10月出生，清华大学土木工程系学士、硕士。中国注册房地产估价师，享受国务院特殊津贴专家。现任清华大学建设管理系教授、博士生导师、房地产研究所所长、清华大学恒隆房地产研究中心管委会副主任。兼任全球华人不动产学会常务理事、亚洲房地产学会Fellow（前会长）等职务。曾任招商局地产控股股份有限公司等上市公司独立董事。2006年4月至2012年4月任本公司独立董事。2020年5月起任本公司独立董事。

◆独立董事李曙光李曙光，男，1963年1月出生，江西人，中国政法大学法学博士。中国政法大学钱端升讲座教授、博士生导师。现任中国政法大学法与经济学研究院教授，中国政法大学破产法与企业重组研究中心主任。中国法学会经济法研究会常务理事，中国经济改革研究基金会学术委员。兼任五矿发展股份有限公司、中信信托有限责任公司等公司独立董事。2022年8月起任本公司独立董事。

◆独立董事杨金观杨金观，男，1963年4月出生，中央财政金融学院经济学硕士（会计学）。1983年至今就职于中央财经大学，现为中央财经大学会计学院财务会计系教授。1993年至2001年先后在北京中惠会计师事务所、北京天华会计师事务所兼任执业中国注册会计师。2002年起转为非执业中国注册会计师。2024年6月起担任本公司独立董事。

公司监事◆监事会主席黄艳霞黄艳霞，女，汉族，1979年2月出生，中共党员，中国政法大学工商管理硕士。加入中粮前，先后在河北泊头市审计局、天职国际会计师事务所工作（特殊普通合伙）。2010年11月加入公司，历任公司财务部高级经理、总经理助理等职务，2017年8月至2023年8月任公司财务部副总经理。2023年8月至今任公司审计部总经理。2023年8月起担任本公司监事会主席。◆监事会副主席董保芸董保芸，女，汉族，1982年9月出生，南开大学管理学硕士。历任中国粮油控股有限公司财务部总经理助理、副总经理、总经理，中粮油脂上市公司管理部总经理，中粮集团有限公司财务部资金管理部总经理、中粮集团有限公司战略部副总监兼运营管理二部总经理、中粮集团财务部副总

监、中粮油脂控股有限公司董事等职务，2021年12月起任中粮粮谷控股有限公司董事，2024年3月起任中粮集团财务部总监。2021年8月起担任本公司监事会副主席。

◆职工监事吴国防吴国防，男，1985年11月出生，中国政法大学商法专业研究生毕业，获法学硕士学位。2010年7月起在律师事务所工作，2013年11月加入本公司，历任法律部经理、资深经理、融资法务总监、总经理助理等职务，2021年8月起任本公司法律部副总经理。2023年2月起任本公司职工监事。

公司高级管理人员

◆总经理、总法律顾问姚长林请详见“董事长姚长林”◆总会计师（财务负责人）吴立鹏请详见“董事吴立鹏”◆副总经理田佳琳田佳琳，男，1980年5月出生，清华大学水利学院水利水电工程专业工学学士、工学硕士，工程师。2006年8月进入公司，历任深圳公司厦门鹏源项目工程部工程师、副经理，广州金域蓝湾项目副总经理，深圳公司总经理助理，上海公司总经理助理、副总经理，成都公司常务副总经理（主持工作），西南区域公司常务副总经理（主持工作），西南区域公司总经理，华南大区公司总经理。2024年7月起任北方大区公司总经理，2021年9月起任公司副总经理。

◆副总经理李平李平，男，1981年4月出生，清华大学建设管理系工程管理专业工学学士，工程师。2004年8月进入公司，历任三亚亚龙湾开发股份有限公司公主郡项目部经理，三亚亚龙湾开发股份有限公司瑞吉项目部经理，海南公司总经理助理及副总经理，苏州公司总经理，苏南区域公司总经理。2021年6月起任上海大区公司（2024年4月更名为华东大区公司）总经理。2021年9月起任公司副总经理。

◆副总经理魏学问魏学问，男，1979年3月出生，武汉大学经济学学士。2000年8月进入中粮集团，历任中粮置业行政部副总经理、西单大悦城招商部总监、朝阳大悦城副总经理兼招商部总监、商业管理中心招商部总经理、中粮置地上海公司副总经理兼静安大悦城总经理，2016年8月起任公司战略部（2024年4月更名为战略运营中心）总经理。2024年6月起任公司副总经理。

◆董事会秘书邓晓天邓晓天，女，1984年1月出生，北京大学外交学专业法学硕士。2008年7月参加工作，先后在中粮集团有限公司人力资源部、中国华粮物流集团公司人力资源部、中粮贸易有限公司人力资源部工作，2020年1月加入公司，2022年9月起任公司人力资源部总经理。2025年4月起任公司董事会秘书。

在股东单位任职情况

任职人员姓名	股东单位名称	在股东单位担任的职务	任期起始日期	任期终止日期	在股东单位是否领取报酬津贴
陈朗	中粮集团有限公司	中粮集团有限公司党组成员、副总经理	2019-4	2024-1	是

任职人员姓名	股东单位名称	在股东单位担任的职务	任期起始日期	任期终止日期	在股东单位是否领取报酬津贴
		中国蒙牛乳业有限公司非执行董事兼董事会主席	2019-4	2024-5
		中国茶叶股份有限公司董事长	2022-08	2024-4
张鸿飞	中粮集团有限公司	中粮集团有限公司法律合规部总监	2024-2	-	是
		中粮生物科技股份有限公司董事	2024-1	-
		中粮生物科技股份有限公司董事长	2024-1	2024-4
孙朱莉	太平资产管理有限公司	太平资产管理有限公司另类投资事业部副总经理	2002-02	2023-12	是
		太平资产管理有限公司资产证券化投资事业部副总经理	2023-12	-
董保芸	中粮集团有限公司	中粮集团有限公司财务部副总监	2021-12	2024-3	是
		中粮集团有限公司财务部总监	2024-3	-
		中粮油脂控股有限公司董事	2021-12	2024-12
		中粮粮谷控股有限公司董事	2021-12	-
在股东单位任职情况的说明		无

在其他单位任职情况

任职人员姓名	其他单位名称	在其他单位担任的职务	任期起始日期	任期终止日期	在其他单位是否领取报酬津贴
刘洪玉	清华大学	教授、博士生导师	1999-3	-	是
李曙光	中国政法大学	教授、博士生导师	2006-4	-	是
	五矿发展股份有限公司	独立董事	2024-9	-	是
	中信信托有限责任公司	独立董事	2023-5	-	是
杨金观	中央财经大学	教授	2002-11	-	是
在其他单位任职情况的说明		无

公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况

□适用√不适用

公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年不存在证券监管机构处罚的情况。

3、董事、监事、高级管理人员报酬情况

董事会下设薪酬与考核委员会，负责制定、审议公司薪酬政策与方案及公司高级管理人员的考核标准，并通过对高级管理人员绩效考核结果与薪酬水平进行监督审议，从而有效的实施薪酬管控。公司董事会根据公司统一的薪酬管理制度，确定本年度公司高级管理人员报酬。独立董事的津贴补贴标准根据2013年度股东大会决议，每人每年支付定额职务津贴税前15万元。职工监事报酬根据公司员工薪酬管理办法相关规定确定。公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况

单位：万元

姓名

职务

性别

年龄

任职状态

从公司获得的税前报酬总额

是否在公司关联方获取报酬

姚长林	董事长、总经理、总法律顾问	男	57	现任	113.47	否
陈朗	董事	男	59	现任	-	是
张鸿飞	董事	男	50	现任	-	是
孙朱莉	董事	女	43	现任	-	是
张明睿	董事	男	43	现任	54.44	否
吴立鹏	董事、总会计师	男	45	现任	103.52	否
刘洪玉	独立董事	男	62	现任	15	否
李曙光	独立董事	男	62	现任	15	否
杨金观	独立董事	男	62	现任	8.75	否
黄艳霞	监事会主席	女	46	现任	100.49	否
董保芸	监事会副主席	女	42	现任	-	是
吴国防	职工监事	男	39	现任	75.27	否
田佳琳	副总经理	男	44	现任	107.68	否
李平	副总经理	男	44	现任	106.50	否
魏学问	副总经理	男	46	现任	49.58	否
余巨川	总经理助理	男	57	离任（注2）	79.46	否
郭锋锐	总经理助理、董事会秘书	男	56	离任（注2）	38.12	否
马德伟	董事	男	61	离任	-	是
刘云	董事	男	54	离任	-	是
朱来宾	董事	男	53	离任	-	是
刘园	独立董事	女	62	离任	6.25	否
袁淳	独立董事	男	49	离任	6.25	否
合计	--	--	--	--	879.78	--

注1：本表中“从公司获得的税前报酬总额”指报告期内公司为相关人员支付的全部人工成本，包括工资、补贴和各项社会保险、住房公积金、企业年金等形式的全部报酬，其中未包括2024年度绩效奖金，根据公司薪酬管理制度及相关审批程序，绩效奖金存在延期发放的情况。注2：2025年4月，郭锋锐先生因工作变动原因申请辞去总经理助理、董事会秘书职务，余巨川先生因工作变动原因辞去公司总经理助理职务。其他情况说明

□适用 √不适用

六、报告期内董事履行职责的情况

1、本报告期董事会情况

会议届次	召开日期	披露日期	会议决议
第十一届董事会第八次会议	2024/2/2	2024/2/3	《第十一届董事会第八次会议决议公告》（公告编号：2024-003）巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
第十一届董事会第九次会议	2024/4/25	2024/4/27	《第十一届董事会第九次会议决议公告》（公告编号：2024-017）巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）

会议届次	召开日期	披露日期	会议决议
第十一届董事会第十次会议	2024/4/29	2024/4/30	《第十一届董事会第十次会议决议公告》（公告编号：2024-029）巨潮资讯网（ www.cninfo.com.cn）
第十一届董事会第十一次会议	2024/5/24	2024/5/25	《第十一届董事会第十一次会议决议公告》（公告编号：2024-038）巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
第十一届董事会第十二次会议	2024/5/16	2024/5/17	《第十一届董事会第十二次会议决议公告》（公告编号：2024-033）巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
第十一届董事会第十三次会议	2024/6/28	2024/6/29	《第十一届董事会第十三次会议决议公告》（公告编号：2024-043）巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
第十一届董事会第十四次会议	2024/8/30	2024/8/31	《第十一届董事会第十四次会议决议公告》（公告编号：2024-050）巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
第十一届董事会第十五次会议	2024/10/30	2024/10/31	《第十一届董事会第十五次会议决议公告》（公告编号：2024-064）巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）

2、董事出席董事会及股东大会的情况

董事出席董事会及股东大会的情况
董事姓名	本报告期应参加董事会次数	现场出席董事会次数	以通讯方式参加董事会次数	委托出席董事会次数	缺席董事会次数	是否连续两次未亲自参加董事会会议	出席股东大会次数
姚长林	8	2	6	0	0	否	2
陈朗	8	2	6	0	0	否	2
张鸿飞	3	1	2	0	0	否	1
孙朱莉	8	2	6	0	0	否	2
张明睿	3	1	2	0	0	否	1
吴立鹏	3	1	2	0	0	否	1
刘洪玉	8	2	6	0	0	否	2
李曙光	8	2	6	0	0	否	2
杨金观	3	1	2	0	0	否	1
马德伟	1	0	1	0	0	否	1
刘云	3	1	2	0	0	否	1
朱来宾	3	1	2	0	0	否	1
刘园	5	1	4	0	0	否	1
袁淳	5	1	4	0	0	否	1

连续两次未亲自出席董事会的说明：不适用

3、董事对公司有关事项提出异议的情况

报告期内董事对公司有关事项未提出异议。

4、董事履行职责的其他说明

董事对公司有关建议是否被采纳

√是□否

报告期内，公司董事严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《深圳证券交易所股票上市规则》《公司章程》等法律法规及公司制度的规定，依法履行职责，对提交董事会审议的各项议案各抒己见、深入讨论，为公司的健康发展建言献策，并在决策时充分考虑中小股东的利益和诉求，切实增强了董事会决策的科学性与可行性。独立董事积极了解公司的运作情况并充分发表意见，在董事会召开前，独立董事能够做到仔细阅读各项议案，对董事会决策事项能够全面、深入了解。在董事会审议过程中，积极参与讨论并运用自身的专业能力和丰富经验对决策事项提出合理的意见或建议并做出独立判断。报告期内，独立董事按照监管要求，召开独立董事专门会议并独立、客观、审慎地对公司关联交易等重要事项进行审议，履行了监督职能，为促进公司科学决策、维护公司及公司股东尤其是中小股东的利益发挥了积极作用。

七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况

委员会名称	成员情况	召开会议次数	召开日期	会议内容	提出的重要意见和建议	其他履行职责的情况	异议事项具体情况
审计委员会	袁淳、刘洪玉、李曙光、刘园	6	2024/1/12	关于与年审会计师沟通公司2023年年度审计工作的相关事项	各位委员结合自身专业和经验，对公司财务管理、内部控制提出了相关意见。要求公司审计部严格按照相关计划执行审计活动。	无	无
			2024/3/7	1、关于审阅年审注册会计师出具初步审计意见后的财务报告； 2、关于研究公司开展金融衍生品套期保值业务的议案。		无	无
			2024/4/11	1、关于审议《2023年度财务报告》的议案； 2、关于计提资产减值准备的议案； 3、听取公司2023年年报审计情况的汇报； 4、关于审议《2023年度内部控制评价报告》的议案； 5、听取公司2023年年度内部审计工作总结及2024年工作计划安排； 6、关于审议《2023年度募集资金存放与使用情况的专项报告》的议案；		无	无

委员会名称	成员情况	召开会议次数	召开日期	会议内容	提出的重要意见和建议	其他履行职责的情况	异议事项具体情况
				7、关于拟续聘会计师事务所的议案； 8、关于审议《董事会审计委员会关于2023年年度审计工作的总结报告》的议案； 9、关于审议《董事会审计委员会对会计师事务所2023年度履职情况评估及履行监督职责情况的报告》的议案。
			2024/4/22	1、听取公司审计部2024年第一季度审计工作总结汇报； 2、审阅公司2024年第一季度募集资金使用情况； 3、审阅2024年第一季度财务报告。		无	无
	杨金观、刘洪玉、李曙光		2024/8/19	1、关于计提资产减值准备的议案 2、关于审议 《2024年半年度财务报告》的议案 3、听取公司2024年半年度内部审计工作总结的汇报 4、关于审议《大悦城控股定向募集资金使用情况专项审核报告（2024年第二季度）》的议案		无	无
			2024/10/22	1、2024年1-3季度审计工作总结； 2、关于2024年第三季度计提资产减值准备的议案； 3、2024年第三季度报告。		无	无
提名委员会	李曙光、陈朗、刘洪玉、刘园、袁淳	2	2024/5/11	1、关于研究公司第十一届董事会补选独立董事候选人的议案； 2、关于研究公司第十一届董事会补选非独立董事候选人的议案。	各位委员认为公司董事、高级管理人员候选人具备任职资格。	无	无
	李曙光、陈朗、刘洪玉		2024/6/24	关于研究聘任公司副总经理的议案		无	无

委员会名称	成员情况	召开会议次数	召开日期	会议内容	提出的重要意见和建议	其他履行职责的情况	异议事项具体情况
薪酬与考核委员会	刘园、刘洪玉、李曙光、袁淳	2	2024/4/11	1、审阅公司董事2024年度薪酬方案及2023年度薪酬执行结果 2、审阅公司高级管理人员2024年度薪酬方案及2023年度薪酬执行结果	各位委员根据认为公司董事、高管薪酬符合公司经营情况和行业及地区水平、符合相关规定。	无	无
	刘洪玉、李曙光、杨金观		2024/10/30	关于研究经理层成员2023年度业绩考核结果、2024年度业绩目标责任书及新增经理层成员任期目标责任书的议案	各位委员认为公司考核结果反映了经理层年度业绩完成情况，任期目标设置符合公司战略和经营方针。	无	无
战略委员会	陈朗、刘云、朱来宾、孙朱莉、姚长林、刘洪玉、刘园	2	2024/4/11	研究《2024年度投资计划》	各位委员，认为公司投资计划符合公司战略安排以及经营计划情况。	无	无
	姚长林、刘洪玉、孙朱莉、张明睿		2024/8/19	研究《2024年度投资计划年中调整方案》		无	无

委员会名称	成员情况	召开会议次数	召开日期	会议内容	提出的重要意见和建议	其他履行职责的情况	异议事项具体情况
可持续发展委员会	刘洪玉、刘云、刘园、姚长林	1	2024/4/11	研究2023年度社会责任报告	各位委员认为报告详细披露了公司在经济、环境、社会等责任领域的实践和绩效。	无	无

八、监事会工作情况

监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险

□是√否

监事会对报告期内的监督事项无异议。

九、公司员工情况

1、员工数量、专业构成及教育程度

报告期末母公司在职员工的数量（人）	356
报告期末主要子公司在职员工的数量（人）	5,833
报告期末在职员工的数量合计（人）	6,189
当期领取薪酬员工总人数（人）	6,234
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人）	990
专业构成
专业构成类别	专业构成人数（人）
生产人员	0
销售人员	179
技术人员	945
财务人员	399
职能人员（行政、战略、人力、法律、审计、纪检、党群等）	793
物业服务人员	1,358
酒店服务人员	1,083
商业管理人员	935

2、薪酬政策

为了实现公司战略发展目标，保持公司持续健康发展的内在动力，推进公司建立与现代企业制度相适应的激励约束机制，提高企业经营管理水平，促进公司稳定、健康发展，公司设计并实施与业务发展相匹配的薪酬结构、标准，并严格执行。

3、培训计划

公司把深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想作为干部教育培训的主题主线，以坚定理想信念宗旨为根本，以全面增强履职能力为重点，开展具有公司特色的“核心团队训练营”“3040班”“金舵手”“金种子”“铸剑计划”“新悦训练营”“启明星训练营”及“悦讲堂”等核心培训项目，逐步形成了分级分类的人才培养体系。同时，公司通过建立健全课程、师资、线上与运营四大支持体系，打造精英内训师队伍，开发优质课程资源，完善线上学习平台，优化运营管理制度，为公司高质量发展提供思想政治保证和能力支撑。

2025年，公司将结合战略方向与实际业务需求，聚焦关键岗位人才队伍建设，有序推进各类人才培养项目，促进培训成果转化，助力业务发展。同时注重知识经验积累与学习生态营造，不断创新人才培养形式，打造学习型组织。

4、劳务外包情况

劳务外包的工时总数（小时）	9,781,033
劳务外包支付的报酬总额（元）	430,436,446

十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况

报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况

公司利润分配政策的制定及执行符合《公司章程》的相关规定及股东大会决议的要求，分红标准和比例明确、清晰，相关的决策程序和机制完备。报告期内，公司不存在利润分配政策的制定或调整情况。公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案

□适用√不适用

本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况

□适用√不适用

公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

写字楼管理人员	230
其他人员	267
合计	6,189
教育程度
教育程度类别	数量（人）
博士研究生	10
硕士研究生	1,123
本科	3,078
专科	970
大专以下	1,008
合计	6,189

十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

□适用√不适用

公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。

十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

1、内部控制建设及实施情况

公司持续推进完善内控体系建设。基于过往财年的内部控制体系建设工作，2024年，公司继续围绕制度体系，流程体系以及权责体系三方面持续完善内控体系建设。通过开展制度体系的系统梳理调整保障了公司制度体系的完备性。通过规范各领域制度流程体系框架强化了公司各层级流程体系的协同性。通过全面开展公司权责体系梳理调整加强了公司权责体系的有效性，以此系统保障了公司内控体系设计合理与高效运行。董事会对公司内控体系有效性的评价意见为：根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定情况，公司于内部控制评价报告基准日，不存在财务报告内部控制重要和重大缺陷，董事会认为，公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。根据公司非财务报告内部控制重大缺陷认定情况，公司于内部控制评价报告基准日，不存在非财务报告内部控制重要和重大缺陷。

2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况

□是√否

十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况

□适用√不适用

十四、内部控制自我评价报告或内部控制审计报告

1、内控自我评价报告

内部控制评价报告全文披露日期		2025年4月19日
内部控制评价报告全文披露索引		巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
纳入评价范围单位资产总额占公司合并财务报表资产总额的比例		100%
纳入评价范围单位营业收入占公司合并财务报表营业收入的比例		100%
缺陷认定标准
类别	财务报告		非财务报告
定性标准	财务报告重大缺陷的迹象包括：公司董事、监事和高级管理人员的舞弊行为、公司更正已公布的财务报告、注册会计师发现的却未被公司内部控制识别的当期财务报告中的重大错报、审计委员会和审计部对公司的对外财务报告和财务报告内部控制监督无效；财务报告重要缺陷的迹象包括：未依照公认		以下迹象通常表明非财务报告内部控制可能存在重大缺陷：（1）企业缺乏民主决策程序；（2）企业决策程序不科学； （3）违犯国家法律、法规；

	会计准则选择和应用会计政策、未建立反舞弊程序和控制措施、对于非常规或特殊交易的账务处理没有建立相应的控制机制或没有实施且没有相应的补偿性控制、对于期末财务报告过程的控制存在一项或多项缺陷且不能合理保证编制的财务报表达到真实、准确的目标。一般缺陷是指除上述重大缺陷、重要缺陷之外的其他控制缺陷。	（4）管理人员或技术人员流失； （5）内部控制评价的结果特别是重大或重要缺陷未得到整改； （6）重要业务缺乏制度控制或制度系统性失效。其他情形按影响程度分别确定为重要缺陷或一般缺陷。
定量标准	公司处于正常运营且有正常的营业收入，故适用营业收入作为重要性水平计算依据（重要性水平=年度合并财务报表营业收入×0.5%）。在评估重大缺陷、重要缺陷、一般缺陷的过程中，公司将两个重要概念“重要性水平”与“可容忍误差”作为量化评估标准。重要性水平是指用金额额度表示的会计信息错报与漏报的严重程度，若该错报、漏报未被揭露足以影响会计信息使用者的判断或者决策。可容忍误差是指可接受的总体中的最大误差（可容忍误差值＝计划重要性水平×75%）。重大缺陷1、计划重要性水平×100%。2、单一或多个内部控制缺陷的存在，可能导致无法及时地预防或发现年报或中期报告中出现上述金额或以上的重大错误。3、所有潜在影响大于此金额会被视为重大缺陷。任何重大缺陷会引致外部审计师对财务报表作出反对意见。重要缺陷1、计划重要性水平×75%（即可容忍误差）。2、单一或多个内部控制缺陷的存在，可能导致无法及时地预防或发现年报或中期报告中出现上述金额或以上的重要错误。3、所有潜在影响大于此金额会被视为重要缺陷。	参照财务报告内控控制缺陷认定定量标准确定。
财务报告重大缺陷数量（个）		0
非财务报告重大缺陷数量（个）		0
财务报告重要缺陷数量（个）		0
非财务报告重要缺陷数量（个）		0

2、内部控制审计报告

内部控制审计报告中的审议意见段
大悦城控股集团股份有限公司2024年12月31日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制
内控审计报告披露情况	披露
内部控制审计报告全文披露日期	2025年4月19日

内部控制审计报告全文披露索引	巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
内控审计报告意见类型	标准的无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷	否

会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告

□是√否

会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致

√是□否

十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况

□适用√不适用

第五节环境和社会责任

一、重大环保问题

上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位

√是□否

环境保护相关政策和行业标准《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GB18918-2002），一级A标准环境保护行政许可情况

1、海南省国土环境资源厅关于亚龙湾西污水处理厂环境影响报告表的批复（琼土环资表字〔2004〕46号）；

2、亚龙湾污水处理厂环保验收批复（琼环验〔2006〕18号）；

3、三亚市生态环境保护局关于批复亚龙湾二期污水处理厂项目环境影响报告表的函（三环生〔2016〕5号）；

4、中华人民共和国生态环境部三亚市生态环境局排污许可证（91460200201350496F001Q），排污许可证有效期为2024年12月12日至2025年12月11日；

5、海南省国土环境资源厅关于亚龙湾污水处理厂水污染物排放执行标准有关问题的批复（琼土环资监字[2014]37号）。行业排放标准及生产经营活动中涉及的污染物排放的具体情况

公司或子公司名称	主要污染物及特征污染物的种类	主要污染物及特征污染物的名称	排放方式	排放口数量	排放口分布情况	排放浓度/强度	执行的污染物排放标准	排放总量	核定的排放总量	超标排放情况
三亚亚龙湾开发股份有限公司污水处理厂	废水	总磷	连续排放	1	污水处理厂总排口	≤0.50mg/L	国家一级A标准	0.2379t/a	0.3159t/a	未超标
		总氮	连续排放	1	污水处理厂总排口	≤15mg/L	国家一级A标准	4.9923t/a	9.4795t/a	未超标
		氨氮	连续排放	1	污水处理厂总排口	≤5mg/L	国家一级A标准	0.3413t/a	3.1598t/a	未超标
		化学需氧量	连续排放	1	污水处理厂总排口	≤50mg/L	国家一级A标准	9.7566t/a	31.5983t/a	未超标

对污染物的处理：

防治污染设施的建设和运行情况：

亚龙湾（一期）污水处理厂始建于2004年9月，位于亚龙湾国家旅游度假区龙海西路，占地面积11亩，项目总投资3,500万元，设计处理量1.5万吨/日，采用PTA

O处理工艺。

亚龙湾（二期）污水处理厂2021年4月投入运行，污水厂设计处理量1万吨/日，采用PTA

O处理工艺。

所有设备运行正常，出水达标。环境自行监测方案：

2024年度亚龙湾污水处理厂自行监测方案。亚龙湾污水处理厂主要对废水、无组织气体排放以及噪音开展自行监测。突发环境事件应急预案：

亚龙湾污水处理厂突发环境事件应急预案（应急预案编号YLWWSCLC-2022002）环境治理和保护的投入及缴纳环境保护税的相关情况：

亚龙湾污水处理厂一期建设总投资3,500万元，二期建设总投资4,600万元。2024年购买药剂、环保设备维修、污泥处理、进水在线监测系统安装等共166.28万元。无缴纳环境保护税记录。在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果：

报告期内公司商业项目围绕“绿色低碳化发展”“数智化转型升级”两大战略在商业地产领域的创新和实践，以绿色优势支持资产保值、增值。

绿色低碳化发展方面，一是积极推动绿色高效系统营建，绿色高效制冷机房节能减排效果显著。2024年9月30日三亚大悦城建成投运我国热带地区首个商业高效制冷机房，达到一级能效水平，预计年节约电量353万kWh；同时，在2024年供冷季，各新近开业（3年内）的苏州、重庆、武汉等大悦城制冷机房均实现高效平稳运行，机房全年平均能效EER连续三个供冷季均超过5.0，达到一级能效标准。二是积极开展既有项目节能诊断及改造，推动运营期10年以上项目节能改造及运营减排工作。重点抓能源消耗比重大、节能潜力明显的耗能系统，结合项目资本化改造等契机，对高耗能项目开展节能改造。目前在实施的有西安大悦城空调智控改造及调适，西安、朝阳大悦城照明系统改造升级，朝阳大悦城供暖系统计量方式改造等项目。

数智化转型升级方面，大悦城智能设施运维平台在试点项目武汉大悦城成功运行，获得中国节能协会第五届“金标杯”BIM/CIM及节能应用优秀成果一等奖。目前该平台正在开展二期研究工作，将研究设备运行算法，能耦合温度设置、分时电价、碳排放责任因子、客流情况、天气因素、核心设备性能等多条件，能耗和舒适度实现最优对应，同时研发替代BA、群控、电力监控的子系统，保证底层硬件与集成平台的稳定连接，并整合店铺内设备设施条件，实现整个项目范围内的设备设施上线管控。大悦城智慧设施运维平台已形成完善的技术标准、落地策略，可形成独立的物联网产品，推广到轻资产项目中，形成管理亮点，还可在公开市场为公司获取收益。报告期内不存在因环境问题受到行政处罚的情形。其他应当公开的环境信息：

全国排污许可证管理信息平台（ permit.mee.gov.cn/permitExt/defaults/default-index!getInformation.action）上公示月度排污执行报告。其他环保相关信息：无

二、社会责任情况

公司已披露可持续发展报告全文，详细内容请见公司同日于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）披露的《可持续发展报告》。

三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况

一是加强帮扶资金管理，按照“四个不摘”要求，严格落实定点帮扶责任书各项指标，不断开创助力甘孜县乡村振兴新局面。二是全力支持产业帮扶，实施甘孜县野生菌致富车间和青稞精酿啤酒等产业发展项目，成功孵化出青稞米、虎掌菌酱、青稞啤酒三大系列县域特色产品。三是扎实做好教育帮扶，开展“助学圆梦工程”和优秀学生赴京参观学习活动，设立“中粮阳光奖学金”，全面支持教育发展。四是大力支持民生工程，建设完善甘孜县未成年人救助保护中心，维护未成年人合法权益。

五是持续加强组织帮扶，推进党建阵地建设，助力甘孜县昔色乡便民服务中心、贡隆乡党员活动中心提档升级工程。六是宣传推广大美甘孜，在成都大悦城展示甘孜特色产品，循环播放文旅宣传视频，充分发挥大悦城商业资源优势，为央企助力文旅事业、特色产业发展搭建良好推介平台。七是巩固强化人才帮扶，助力开展甘孜县基层干部、乡村振兴带头人、专业技术人才等各类人才培训，打牢甘孜发展人才基础。八是持续开展公益帮扶，充分发挥商业优势，动员社会公益力量，打造“悦公益”品牌公益活动，推动甘孜县公益事业和民生建设。九是持续深化消费帮扶，通过购买甘孜特色农产品扩大销量，助力甘孜县食品加工业发展。十是接续选派挂职干部，推进各项对口支援工作落地落实。

第六节重要事项

一、承诺事项履行情况

1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末尚未履行完毕的承诺事项

承诺事由	承诺方	承诺类型	承诺内容	承诺时间	承诺期限	履行情况
股改承诺	中粮集团有限公司	其他承诺	1、本次股权分置改革完成后，中粮集团将以深宝恒作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台，并采取逐步注入优质资产等多种形式，使深宝恒成为具有品牌优势的房地产开发商。 2、中粮集团将推动深宝恒尽快建立并完善包括股权激励计划在内的管理团队激励约束机制。	2005-12-28	长期有效	1、控股股东中粮集团注入优质资产并将公司作为整合及发展中粮集团房地产业务专业平台的承诺已经履行完毕。 2、控股股东中粮集团始终履行其承诺。未来公司将根据法律法规及国资委相关监管要求，结合公司的发展状况及市场条件，适时推出符合公司发展战略且能达到激励效果的股权激励新方案，从而维护股东和上市公司的长远利益。
资产重组时所作承诺	中粮集团有限公司、明毅有限公司	关于同业竞争、关联交易、资金占用方面的承诺	1、本公司及本公司控制的其他企业或经济组织将采取措施尽量避免和减少与上市公司及其控制的企业发生关联交易； 2、对于无法避免或者确有必要而发生的关联交易，本公司承诺将促使本公司及本公司控制的其他企业或经济组织遵循市场化的公平、公正、公开的原则，依法签订协议，按照有关法律法规、规范性文件和上市公司关联交易决策、回避的规定履行合法程序，保证关联交易的公允性和合规性，保证不通过关联交易损害上市公司及其控制的子公司、上市公司股东的合法权益。	2018-12-25	长期有效	正常履行中

承诺事由	承诺方	承诺类型	承诺内容	承诺时间	承诺期限	履行情况
			本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市公司造成损失的，本公司将承担相应赔偿责任。
资产重组时所作承诺	中粮集团有限公司	关于同业竞争、关联交易、资金占用方面的承诺	1、 本公司将保证上市公司在业务、资产、财务、人员、机构等方面与本公司及本公司关联人保持独立； 2、 本公司承诺不利用上市公司的控股股东地位，损害上市公司的合法利益； 3、 本公司及本公司控制的其他企业将杜绝一切非法占用上市公司的资金、资产的行为； 4、 本次重组有利于完善上市公司的治理机制，增强上市公司的独立性，并有利于上市公司在人员、采购、生产、销售、知识产权等方面保持独立，符合上市公司及其全体股东的利益。本次重组完成后本公司将充分发挥间接控股股东的积极作用，协助上市公司进一步加强和完善上市公司的治理机构。 本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市公司造成损失的，本公司将承担相应赔偿责任。	2018-12-25	长期有效	正常履行中
资产重组时所作承诺	明毅有限公司	关于同业竞争、关联交易、资金占用方面的承诺	1、本公司将保证上市公司在业务、资产、财务、人员、机构等方面与本公司及本公司关联人保持独立； 2、本公司承诺不利用上市公司的第一大股东地位，损害上市公司的合法利益； 3、本公司及本公司控制的其他企业将杜绝一切非法占用上市公司的资金、资产的行为； 4、本次发行股份购买资产有利于完善上市公司的治理机制，增强上市公司的独立性，并有利于上市公司在人员、采购、生产、销售、知识产权等方面保持独立。符合上市公司及其全体股东的利益。本次发行股份购买资产完成后本公司将充分发挥第一大股东的积极作用，协助上市公司进一步加强和完善上市公司的治理机构。 本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市公司造成损失的，本公司将承担相应赔偿责任。	2018-12-25	长期有效	正常履行中
资产重组时所作承诺	中粮集团有限公司	关于同业竞争、	关于避免同业竞争的承诺 鉴于本次重组后，明毅将成为中粮地产的第一大股东，大悦城地产将成为中粮地产的控股子	2018-12-25	长期有效	正常履行中

承诺事由	承诺方	承诺类型	承诺内容	承诺时间	承诺期限	履行情况
		关联交易、资金占用方面的承诺	公司，本公司现就避免与本次重组后的中粮地产同业竞争事宜，特此作出如下承诺： （一）中粮地产业务发展战略 本公司承诺中粮地产（包括其子公司）在本次重组完成后将作为本公司房地产业务板块的唯一专业化平台，整合和发展本公司下属商品房的开发与销售、商业综合体与商业物业的开发与运营、酒店的经营等房地产业务。 （二）对中粮集团地产业务发展的承诺 本公司承诺本公司及其下属公司（包括但不限于明毅）将在本次重组后采取有效措施避免同业竞争： 1、本次重组完成后，本集团将不再从事新的房地产业务（包括但不限于商品房的开发与销售、商业综合体与商业物业的开发与运营、酒店的经营等）。 2、若中粮地产因资金实力不足等原因不足以获得新的房地产项目，而本集团可能利用自身优势获得该等项目时，则本集团在获取该等项目后，将在同等商业条件下将其优先转让给中粮地产或采取合作方式由中粮地产为主开发；若中粮地产不受让该等项目，本集团将在该等项目进入实质销售阶段或运营管理之前整体转让给其他非关联的第三方，而不就该项目进行销售或运营。 3、北京名都房地产开发有限公司未来不新增开发任何房地产项目，本公司将在该公司现有项目全部销售完毕后注销该公司，或在本次重组完成后两年内将该公司股权转让至中粮地产（或中粮地产下属公司）或其他无关联第三方。 4、中粮集团（深圳）有限公司的持有型物业未来可能纳入深圳市城市更新规划单元。若未来该公司持有的物业纳入深圳市城市更新规划单元，大悦城控股将以获取实施主体或合作开发的模式实现对该物业项目后续开发的控制。若在2027年6月30日之前，中粮集团（深圳）有限公司持有的物业未纳入深圳市城市更新规划单元，在前述期限届满之日起两年内，本公司会将该等物业转让至大悦城控股（或大悦城控股下属公司）或其他无关联第三方。

承诺事由	承诺方	承诺类型	承诺内容	承诺时间	承诺期限	履行情况
			5、苏州苏源房地产开发有限公司未来不新增开发任何房地产项目。因苏州苏源房地产开发有限公司由于存在受到监管部门处罚的情况，无法满足注入中粮地产的条件，本公司将在该公司现有项目全部销售完毕后注销该公司。 （三）其他避免同业竞争承诺 除上述情况外，本集团不存在从事与中粮地产、大悦城地产主营业务相同或相似业务的情况，在商品房的开发与销售、商业综合体与商业物业的开发与运营、酒店的经营等业务为中粮地产及/或其控制的企业的主营业务期间，本集团将不会从事与其构成实质性竞争的业务。 本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给中粮地产及/或其控制的企业造成损失的，本公司将承担相应赔偿责任。
资产重组时所作承诺	明毅有限公司	关于同业竞争、关联交易、资金占用方面的承诺	1、本次重组完成后，中粮地产（包括其子公司）将作为中粮集团房地产业务板块的唯一专业化平台，整合和发展中粮集团下属商品房的开发与销售、商业综合体与商业物业的开发与运营、酒店的经营等房地产业务。本公司将不从事房地产业务（包括但不限于商品房的开发与销售、商业综合体与商业物业的开发与运营、酒店的经营等）；在前述业务为中粮地产及/或其控制的企业的主营业务期间，本公司将不会从事与其构成实质性竞争的业务； 2、若中粮地产因资金实力不足等原因不足以获得新的房地产项目，而本公司可能利用自身优势获得该等项目时，则本公司在获取该等项目后，将在同等商业条件下将其优先转让给中粮地产或采取合作方式由中粮地产为主开发；若中粮地产不受让该等项目，本公司将在该等项目进入实质销售或运营管理阶段之前整体转让给其他非关联的第三方，而不就该项目进行销售或运营。 本公司将就因违反上述承诺而给上市公司及/或其控制的企业造成的一切损失、损害和开支承担相应赔偿责任。	2018-12-25	长期有效	正常履行中
资产重组时所作承诺	明毅有限公司	其他承诺	1、截至本承诺函签署之日，本公司已依法履行了作为股东的出资义务，出资来源符合所适用法律的要求，不存在任何违反作为股东所应承担的义务及责任的行为，不存在可能影响目标公司合法存续的情况。本公司作为目标公司	2018-12-25	长期有效	正常履行中

承诺事由	承诺方	承诺类型	承诺内容	承诺时间	承诺期限	履行情况
			的股东，合法持有目标公司股权，在股东主体资格方面不存在任何瑕疵或异议的情形； 2、本公司对所持目标公司的股权拥有合法的、完整的所有权和处分权。该等股权权属清晰，不存在任何形式的委托持股、信托安排、收益权安排、期权安排、股权代持或者其他任何代表其他方的利益的情形，且该等股权未设定任何抵押、质押等他项权利，不存在禁止转让、限制转让的其他利益安排，亦未被执法部门实施扣押、查封、冻结等使其权利受到限制的任何约束或者妨碍权属转移的其他情况；该等股权资产权属清晰，不存在任何形式的权属纠纷或潜在纠纷的情形，该等股权的过户或者转移不存在内部决策障碍或实质性法律障碍。同时，本公司保证此种状况持续至该股权登记至上市公司名下； 3、在本次发行股份购买资产实施完毕之前，本公司保证不就本公司所持目标公司的股权设置抵押、质押等任何第三人权利； 4、本公司在所知范围内保证目标公司或本公司签署的所有协议或合同不存在阻碍本公司转让目标公司股权的限制性条款； 5、本公司在所知范围内保证目标公司章程、内部管理制度文件及其签署的合同或协议中，以及目标公司股东之间签订的合同、协议或其他文件中，不存在阻碍本公司转让所持目标公司股权的限制性条款。 本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市公司造成损失的，本公司将承担相应赔偿责任。
资产重组时所作承诺	公司董事、高级管理人员	其他承诺	（一）本人承诺不会无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利益，也不会采用其他方式损害公司利益； （二）本人承诺将对职务消费行为进行约束； （三）本人承诺不会动用公司资产从事与其履行职责无关的投资、消费活动； （四）本人承诺由董事会或薪酬委员会制订的薪酬制度与公司填补回报措施的执行情况相挂钩； （五）如公司未来实施股权激励方案，本人承诺股权激励方案的行权条件与公司填补回报措施的执行情况相挂钩。	2018-12-25	长期有效	正常履行中

承诺事由	承诺方	承诺类型	承诺内容	承诺时间	承诺期限	履行情况
			本承诺函出具日后，如中国证券监督管理委员会、深圳证券交易所等证券监管机构就填补被摊薄即期回报措施及其承诺作出另行规定或提出其他要求的，本人承诺届时将按照最新规定出具补充承诺。作为填补回报措施相关责任主体之一，本人若违反上述承诺或拒不履行上述承诺，本人同意按照中国证券监督管理委员会和深圳证券交易所等证券监管机构按照其发布的有关规定、规则，对本人作出相关处罚或采取相关管理措施。本人承诺，如本人违反上述承诺，因此给上市公司造成损失的，本人将及时、足额赔偿上市公司因此遭受的全部损失。
资产重组时所作承诺	中粮集团有限公司	其他承诺	1、承诺不会越权干预上市公司经营管理活动，不会侵占上市公司利益。 2、承诺切实履行上市公司制定的有关填补回报措施以及本公司对此作出的任何有关填补回报措施的承诺，若本公司违反该等承诺并给上市公司或者投资者造成损失的，本公司愿意依法承担对上市公司或者投资者的补偿责任。 3、本承诺出具日后至公司本次重组实施完毕前，若中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）作出关于填补回报措施及其承诺的其他新的监管规定的，且上述承诺不能满足中国证监会该等规定时，本公司承诺届时将按照中国证监会的最新规定出具补充承诺。 本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市公司造成损失的，本公司将承担相应赔偿责任。	2018-12-25	长期有效	正常履行中
资产重组时所作承诺	中粮集团有限公司	其他承诺	目标公司及其下属企业项下存在部分房产尚未取得房屋产权证、部分土地尚未取得出让土地使用权证等不规范的情形。如因不规范物业问题及其他涉及目标公司及其下属公司的不合规事项引致任何争议或者损失，本公司同意承担并赔偿相关损失、损害和开支，从而避免上市公司及其下属公司因此受到任何损失。如目标公司及其下属企业的不合规事项给上市公司及其下属公司实际造成损失，则中粮集团将在收到上市公司及其下属公司要求赔偿的书面通知后半年内，以现金方式向上市公司及其下属公司进行赔偿。	2018-12-25	长期有效	正常履行中

承诺事由	承诺方	承诺类型	承诺内容	承诺时间	承诺期限	履行情况
			本公司承诺，如本公司违反上述承诺，因此给上市公司造成损失的，本公司将承担相应赔偿责任。
资产重组时所作承诺	中粮集团有限公司	其他承诺	如中粮地产及其控制的子公司、目标公司及其控制的子公司列入核查范围的房地产开发项目在开发过程中存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为而受到主管部门行政处罚或正在被（立案）调查的情形，并因此给上市公司和投资者造成损失的，本公司将承担相应的赔偿责任。	2018-12-25	长期有效	正常履行中
资产重组时所作承诺	明毅有限公司	其他承诺	如目标公司及其控制的子公司列入核查范围的房地产开发项目在开发过程中存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为而受到主管部门行政处罚或正在被（立案）调查的情形，并因此给上市公司和投资者造成损失的，本公司将承担相应的赔偿责任。	2018-12-25	长期有效	正常履行中
资产重组时所作承诺	公司	其他承诺	如中粮地产及其控制的子公司、目标公司及其控制的子公司列入核查范围的房地产开发项目在开发过程中存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为而受到主管部门行政处罚或正在被（立案）调查的情形，并因此给投资者造成损失的，中粮地产将承担相应的赔偿责任。	2018-12-25	长期有效	正常履行中
资产重组时所作承诺	公司董事、监事、高级管理人员	其他承诺	如中粮地产及其控制的子公司、目标公司及其控制的子公司列入核查范围的房地产开发项目在开发过程中存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为而受到主管部门行政处罚或正在被（立案）调查的情形，并因此给中粮地产和投资者造成损失的，本人将承担相应的赔偿责任。	2018-12-25	长期有效	正常履行中
首次公开发行或再融资时所作承诺	中粮集团有限公司	关于同业竞争、关联交易、资金占用方面	1、中粮集团地产业务发展战略 本集团将以中粮地产作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台，在战略规划上，本集团目前拟将中粮地产作为集团住宅地产业务发展的平台，并采取有效措施避免同业竞争。 2、对集团住宅地产业务发展的承诺 （1）在中粮地产开展住宅地产开发业务的城市中，本集团不再从事新的住宅地产业务。 （2）在中粮地产进行住宅地产开发的城市中，若中粮地产因资金实力不足等原因不足以获得新的住宅地产项目，而本集团可能利用自	2007-3-21	长期有效	承诺正常履行。控股股东中粮集团注入优质资产并将公司作为整合及发展中粮集团房地产业务专业平台的承诺已经履行完毕。

承诺事由	承诺方	承诺类型	承诺内容		承诺时间	承诺期限	履行情况
		的承诺	身优势获得该等项目时，则在获取该等项目后，将在同等商业条件下将其优先转让给中粮地产或采取合作方式由中粮地产为主开发；若中粮地产不受让该等项目，本集团将在该等项目进入实质销售阶段之前整体转让给其他非关联的第三方，而不就该项目进行销售。 （3）若中粮地产拟在其现有进行住宅地产开发的城市之外的城市，进行住宅地产开发业务，而本集团已在该等城市中开展住宅地产开发业务时，则本集团同意停止在该等城市中住宅地产开发业务的经营，并同意中粮地产对正在经营的住宅地产项目在同等商业条件下享有优先收购权或采取合作方式由中粮地产为主开发。 3、其他避免同业竞争承诺 除住宅地产业务外，本集团不存在从事与中粮地产主营业务相同或相近业务的情况，在该等业务为中粮地产主营业务期间，本集团将不会直接从事与其构成实质性竞争的业务。
承诺是否按时履行				是
如承诺超期未履行完毕的，应当详细说明未完成履行的具体原因及下一步的工作计划				不适用

基于对当前实际情况的审慎分析，为保障大悦城控股利益及股东利益，中粮集团出具《中粮集团有限公司关于延期履行避免同业竞争相关承诺的函》，经公司于2024年2月2日召开的第十一届董事会第八次会议、第十一届监事会第四次会议以及2024年2月22日召开的2024年第一次临时股东大会审议通过，将原承诺函中关于中粮集团（深圳）有限公司的承诺变更为：

“中粮集团（深圳）有限公司的持有型物业未来可能纳入深圳市城市更新规划单元。若未来该公司持有的物业纳入深圳市城市更新规划单元，大悦城控股将以获取实施主体或合作开发的模式实现对该物业项目后续开发的控制。若在2027年6月30日之前，中粮集团（深圳）有限公司持有的物业未纳入深圳市城市更新规划单元，在前述期限届满之日起两年内，本公司会将该等物业转让至大悦城控股（或大悦城控股下属公司）或其他无关联第三方。”

除以上履行承诺期限变更外，原承诺函中的其他承诺内容均保持不变。

2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及其原因做出说明

□适用√不适用

二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

□适用√不适用

公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。

三、违规对外担保情况

□适用√不适用

公司报告期无违规对外担保情况。

四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明

□适用√不适用

五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

□适用√不适用

六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明

□适用√不适用

公司报告期无会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况。

七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明

本公司本期纳入合并范围的子公司共280户，结构化主体0户。其中，本期因非同一控制下企业合并增加子公司0户，因处置子公司减少2户，因其他原因合并范围变动净减少6户，详见财务报告附注“六、合并范围的变更”及附注“七、在其他主体中的权益”相关内容。

八、聘任、解聘会计师事务所情况

现聘任的会计师事务所

境内会计师事务所名称	信永中和会计师事务所（特殊普通合伙)
境内会计师事务所报酬（万元）	283.00
境内会计师事务所审计服务的连续年限	6年
境内会计师事务所注册会计师姓名	马海霞、邓盼盼
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限	马海霞2年、邓盼盼1年
境外会计师事务所名称（如有）
境外会计师事务所报酬（万元）（如有）
境外会计师事务所审计服务的连续年限（如有）
境外会计师事务所注册会计师姓名（如有）
境外会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限（如有）

当期是否改聘会计师事务所

□是√否

聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况

公司2023年年度股东大会同意公司聘请信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2024年年度财务报告和内部控制审计机构，为公司2024年度内部控制情况发表审计意见，聘期一年，内部控制审计费用95万元。

九、年度报告披露后面临退市情况

□适用√不适用

十、破产重整相关事项

公司报告期未发生破产重整相关事项。

十一、重大诉讼、仲裁事项

诉讼(仲裁)基本情况	涉案金额（万元）	是否形成预计负债	诉讼(仲裁)进展	诉讼(仲裁)审理结果及影响	诉讼(仲裁)判决执行情况	披露日期	披露索引
深圳市锦峰城房地产开发有限公司（以下简称“锦峰城公司”）提供给深圳汇金壹号投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“汇金壹号”）8亿元借款，锦峰城公司起诉要求汇金壹号支付借款本息。	116,020	否	二审胜诉结案	法院于2023年1月17日出具一审判决，判决全面支持了公司主要诉讼请求，汇金壹号应向锦峰城公司偿还借款本金及借款合同约定的利息、罚息。汇金壹号随后提出上诉，2023年7月4日，公司收到二审维持一审判决的胜诉生效判决。截至本报告公告日，案件处于执行阶段。	执行中	2022年7月9日	详见公司于2022年7月9日在巨潮资讯网发布的《关于公司及子公司涉及诉讼事项的公告》（公告编号：2022-053）
公司合营企业佛山市新纪元置业有限公司（以下简称“佛山新纪元”，公司持股100%的佛山市鹏悦置业有限公司持有其50%股权，不纳入公司合并报表范围）未能依约按期偿还中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称“农业银行”）贷款，公司已根据约定按50%的股权比例	49,382	否	一审胜诉	法院于2024年8月7日出具一审判决，判决全面支持了公司主要诉讼请求，判决结果如下： 1、佛山新纪元应向公司支付代偿款约4.94亿元及利息。 2、公司就本判决第一项确定的债权对佛山新纪元名下坐落于佛山市禅城区华祥路10号八座、	执行中	2024年6月15日、9月21日	详见公司分别于2024年6月15日、9月21日在巨潮资讯网发布的《关于对外担保进展的公告》（公告编号：2024-042）《关

承担连带保证责任，向农业银行支付借款本金4.6亿元及对应的利息。为维护公司和全体股东的利益，公司向佛山市禅城区人民法院提起诉讼，对佛山新纪元进行追偿。				九座、十座、十一座、十二座的在建工程，经拍卖、变卖、折价后所得价款享有优先受偿权。			于对外担保进展的公告》（公告编号：2024-054）
2020年，中国农业银行股份有限公司武汉开发区支行（以下简称“农业银行”）与控股子公司武汉裕灿房地产开发有限公司（以下简称“武汉裕灿”）签订固定资产借款合同，农业银行向武汉裕灿提供人民币50,000万元贷款，用于项目开发建设，武汉裕灿以其持有的土地使用权与在建工程进行抵押担保。公司、华夏幸福基业股份有限公司分别与农业银行签订《保证合同》，各自按50%的持股比例为武汉裕灿在借款合同项下的债权余额提供连带责任保证担保。 截至2024年11月26日，武汉裕灿剩余未归还的借款本金49,030万元，农业银行起诉要求武汉裕灿归还借款本息，各担保人按约定履行相应担保义务。	49,966	否	审理中	/	/	2025年3月29日	详见公司于2025年3月29日在巨潮资讯网发布的《关于诉讼事项暨担保进展的公告》（2025-008）

十二、处罚及整改情况

□适用√不适用

公司报告期不存在处罚及整改情况。

十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

□适用√不适用

十四、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

关联交易方	关联关系	关联交易类型	关联交易内容	关联交易定价原则	关联交易价格	关联交易金额（万元）	占同类交易金额的比例	获批的交易额度（万元）	是否超过获批额度	关联交易结算方式	可获得的同类交易市价	披露日期	披露索引
中粮集团有限公司及其子公司	同一最终控制方	承租	公司及子公司承租关联方物业作为办公场所或商铺。	按市场价格或比照市场价格。	2,821.09	2,821.09	-	2,505.80	是	货币	2,821.09	2024-4-27	巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
		出租	公司及子公司向关联方出租部分物业。		11,787.24	11,787.24	2.25%	12,617.33	否	货币	11,787.24
		接受关联人提供劳务	公司及子公司接受关联方提供的物业管理、餐饮、员工保险、酒店管理、酒店住宿、IT等服务。		5,102.16	5,102.16	-	8,777.29	否	货币	5,102.16
		向关联人提供劳务	公司及子公司向关联方提供的物业管理、代建等服务。		1,725.10	1,725.10	1.82%	5,247.77	否	货币	1,725.10
		向关联人购买商品	公司及子公司向关联方购买商品		266.44	266.44	-	617.92	否	货币	266.44
合计				-	-	21,702.03		29,766.11	否	-	-	-	-
大额销货退回的详细情况					无
按类别对本期将发生的日常关联交易进行总金额预计的，在报告期内的实际履行情况（如有）					公司2024年度与上述关联方之间发生的关联交易符合公司生产经营 及业务发展实际需要，实际交易金额均在董事会审议的额度范围内。
交易价格与市场参考价格差异较大					不适用

的原因（如适用）

2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

□适用√不适用

公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。

3、共同对外投资的关联交易

□适用√不适用

公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。

4、关联债权债务往来

√适用□不适用

是否存在非经营性关联债权债务往来

□是√否

公司报告期不存在非经营性关联债权债务往来。

5、与存在关联关系的财务公司的往来情况

√适用□不适用

存款业务

关联方	关联关系	每日最高存款限额（万元）	存款利率范围	期初余额（万元）	本期发生额		期末余额（万元）
					本期合计存入金额（万元）	本期合计取出金额（万元）
中粮财务有限责任公司	同受中粮集团控制	650,000.00	1.35%	384,162.01	8,155,407.41	8,247,948.78	291,620.64

贷款业务

关联方	关联关系	贷款额度（万元）	贷款利率范围	期初余额（万元）	本期发生额		期末余额（万元）
					本期合计贷款金额（万元）	本期合计还款金额（万元）
中粮财务有限责任公司	同受中粮集团控制	650,000.00	3.25%-3.65%	112,700.00	0	112,700.00	0

6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况

□适用√不适用

7、其他重大关联交易

根据公司2021年年度股东大会审议通过的《关于受托经营管理关联交易的议案》，公司受托经营管理中粮集团下属子公司苏州苏源房地产开发有限公司、中粮集团（深圳）有限公司全部经营管理业务。苏州苏源房地产开发有限公司项目已销售完毕，并于2023年9月完成注销，托管协议终止。报告期内，公司收到中粮集团（深圳）有限公司受托管理费共50万元（含税）。重大关联交易临时报告披露网站相关查询

序号	临时公告名称	临时公告披露日期	临时公告披露网站名称
1	关于2024年与中国太平保险集团有限责任公司及其子公司开展融资合作的关联交易公告	2024年4月27日	巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
2	关于与中粮财务有限责任公司签署金融服务协议的关联交易公告	2024年4月27日
3	关于2024年度日常关联交易预计额度的公告	2024年4月27日

十五、重大合同及其履行情况

1、托管、承包、租赁事项情况

（1）托管情况

√适用□不适用

根据公司2021年年度股东大会审议通过的《关于受托经营管理关联交易的议案》，公司作为受托方，与中粮集团（深圳）有限公司签订了委托经营管理合同，具体情况请见上文“其他重大关联交易”。公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的托管项目。

（2）承包情况

□适用√不适用

公司报告期不存在承包情况。

（3）租赁情况

为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的项目

□适用√不适用

公司报告期不存在重大租赁情况。

2、重大担保

单位：万元

公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保对象名称	担保额度相关公告披露日期	担保额度	实际发生日期	实际担保金额	担保类型	担保物	反担保情况	担保期	是否履行完毕	是否为关联方担保
佛山市新纪元置业有限公司	2019.5.8	100,000	2019.5.21	60,000	连带责任担保	无	有	18年	是	否

苏州金悦璨房地产开发有限公司	2021.6.18	19,900	2021.6.30	19,900	连带责任保证	无	有	6年	是	否
苏州吴江锐泽置业有限公司	2021.8.17	30,000	2022.1.26	24,000	连带责任保证	无	有	8年	否	否
南京联锦悦房地产开发有限公司	2021.12.31	18,750	2022.3.17	18,750	连带责任保证	无	无	6年	是	否
青岛东耀房地产开发有限公司	2021.6.18	22,050	2022.6.29	19,600	连带责任保证	无	无	5年	是	否
深圳中益长昌投资有限公司	2022.11.29	60,000	2022.11.11	60,000	连带责任保证	无	无	7年	否	否
武汉地悦小镇房地产开发有限公司	2022.6.30	19,600	2023.3.11	19,257	连带责任保证	无	无	3.5年	是	否
北京新润致远房地产开发有限公司	2022.6.30	60,000	2023.3.27	50,000	连带责任保证	无	无	7.5年	是	否
北京恒合悦兴置业有限公司	2022.6.30	218,540	2023.6.14	171,500	连带责任保证、股权质押	股权质押	无	23年	否	否
				47,040	连带责任保证	无	无	5年	否	否
佛山市淦盈置业有限公司	2023.6.19	15,000	2023.6.30	15,000	连带责任保证、股权质押	股权质押	无	4.5年	是	否
绍兴元昊置业有限公司	2024.6.6	42,500	2024.11.15	39,994	连带责任保证、股权质押	股权质押	无	6年	否	否
武汉地悦小镇房地产开发有限公司	2024.6.6	14,700	2024.11.27	9,555	连带责任保证	无	无	2.5年	否	否
佛山市淦盈置业有限公司	2024.6.6	15,000	2024.12.14	14,225	连带责任保证、股权质押	股权质押	无	4.5年	否	否
报告期内审批的对外担保额度合计（A1）		779,300		报告期内对外担保实际发生额合计（A2）		63,774
报告期末已审批的对外担保额度合计（A3）		1,348,121		报告期末实际对外担保余额合计（A4）		366,314

公司对子公司的担保情况
担保对象名称	担保额度相关公告披露日期	担保额度	实际发生日期	实际担保金额	担保类型	担保物（如有）	反担保情况（如有）	担保期	是否履行完毕	是否为关联方担保
中粮地产发展（深圳）有限公司	2019.5.8	700,000	2019.5.24	229,500	连带责任保证	无	无	5年	是	否
			2020.3.26	60,000	连带责任保证	无	无	7年	否	否
重庆泽悦实业有限公司	2019.10.22	275,000	2019.11.23	240,000	连带责任保证	无	无	8年	否	否
青岛智悦置地有限公司	2019.10.22	108,000	2019.12.5	105,000	连带责任保证	无	无	7年	是	否
中粮（深圳）智汇置业有限公司	2019.5.8	300,000	2020.3.13	80,000	连带责任保证	无	无	8年	是	否
			2020.3.13	93,000	连带责任保证	无	无	6年	否	否
陕西鼎安置业有限公司	2020.5.23	3,850,000	2020.12.8	270,000	连带责任保证	无	有	11年	是	否
中粮地产（北京）有限公司			2021.4.3	120,000	连带责任保证	无	无	14年	是	否
眉山加悦置业有限公司	2020.5.23	1,050,000	2020.10.13	13,468	连带责任保证	无	有	5年	是	否
北京燕都水韵房地产开发有限公司			2021.1.26	4,000	连带责任保证	无	无	18年	否	否
成都花悦府房地产开发有限公司	2021.6.18	1,500,000	2021.7.13	30,000	连带责任保证	无	有	6年	是	否
武汉裕灿房地产开发有限公司			2021.8.11	25,000	连带责任保证	无	有	6年	是	否
中粮祥云置业南京有限公司			2021.9.10	67,000	连带责任保证	无	无	6年	是	否
昆明鸿悦房地产开发有限公司			2022.1.29	80,000	股权质押、连带责任保证	股权质押	无	6年	是	否
重庆鹏域房地产开发有限公司	2021.6.18	1,500,000	2021.6.22	78,138	连带责任保证	无	有	5年	是	否

眉山加悦置业有限公司			2021.07.20	14,560	连带责任保证	无	有	7年	否	否
中粮（北京）农业生态谷发展有限公司			2021.7.24	100,000	连带责任保证	无	无	22年	否	否
重庆悦鼎房地产开发有限公司			2021.12.16	66,000	连带责任保证	无	无	6年	是	否
深圳市创芯置业有限公司			2022.3.3	87,000	连带责任保证	无	无	3年	否	否
张家口悦乾房地产开发有限公司			2022.5.13	32,500	连带责任保证	无	有	6年	是	否
眉山加悦置业有限公司			2022.5.31	9,464	连带责任保证	无	有	6年	是	否
中粮地产发展（深圳）有限公司			2022.6.16	200,000	连带责任保证	无	无	6年	否	否
眉山加悦置业有限公司	2022.6.30	750,000	2022.12.14	13,686	连带责任保证	无	有	6年	否	否
成都中金澍茂置业有限公司			2023.5.12	50,000	连带责任保证	无	无	7年	否	否
大悦城控股集团东北有限公司			2023.1.10	11,290	连带责任保证	无	无	7年	否	否
重庆金悦汇房地产开发有限责任公司	2022.6.30	750,000	2023.1.4	7,344	连带责任保证	无	无	4年	是	否
沈阳市和诚房地产开发有限公司	2023.6.19	1,500,000	2023.6.27	32,400	连带责任保证	无	有	5.5年	是	否
中粮地产（北京）有限公司			2023.10.11	132,000	连带责任保证	无	无	6年	是	否
张家口悦乾房地产开发有限公司			2023.11.15	39,000	连带责任保证	无	无	7年	否	否
武汉裕灿房地产开发有限公司			2024.4.9	24,525	连带责任保证	无	有	1年	否	否

中粮地产集团深圳工业发展有限公司	2023.6.19	650,000	2024.4.23	55,000	连带责任保证	无	无	15年	否	否
昆明鸿悦房地产开发有限公司			2024.5.6	58,099	股权质押、连带责任保证	股权质押	无	8年	否	否
眉山加悦置业有限公司	2024.6.6	1,350,000	2024.8.26	13,468	连带责任保证	无	无	5年	否	否
沈阳市和诚房地产开发有限公司			2024.9.25	21,720	连带责任保证	无	无	5.5年	否	否
成都花悦府房地产开发有限公司	2024.6.6	650,000	2024.11.6	30,000	连带责任保证	无	有	6年	否	否
重庆悦鼎房地产开发有限公司	2024.6.6	1,350,000	2024.12.13	30,000	连带责任保证	无	无	6年	否	否
报告期内审批对子公司担保额度合计（B1）		2,000,000		报告期内对子公司担保实际发生额合计（B2）		232,812
报告期末已审批的对子公司担保额度合计（B3）		4,523,162		报告期末对子公司实际担保余额合计（B4）		1,145,348
子公司对子公司的担保情况
担保对象名称	担保额度相关公告披露日期	担保额度	实际发生日期	实际担保金额	担保类型	担保物（如有）	反担保情况（如有）	担保期	是否履行完毕	是否为关联方担保
BaptonCompanyLimited	2019.10.25	283,308	2019.10.25	283,308	连带责任保证	无	无	5年	是	否
成都天府辰悦置业有限公司	2020.10.16	95,000	2020.10.16	95,000	连带责任保证	无	无	5年	是	否
成都天府辰悦置业有限公司	2020.10.16	89,500	2020.10.16	89,500	连带责任保证	无	无	6年	是	否
南京悦锦成房地产实业有限公司	2021.7.6	25,000	2021.7.6	25,000	连带责任保证	无	无	3年	是	否

南昌嘉悦房地产开发有限公司	2022.2.26	48,450	2022.2.26	48,450	连带责任保证	无	无	6年	是	否
陕西鼎安置业有限公司	2022.6.30	750,000	2022.8.30	40,800	连带责任保证	无	无	7年	否	否
BaptonCompanyLimited			2022.10.18	124,359	连带责任保证	无	无	3年	否	否
BaptonCompanyLimited			2022.10.18	179,710	连带责任保证	无	无	5年	否	否
陕西鼎安置业有限公司			2023.3.11	40,800	连带责任保证	无	无	7年	否	否
重庆悦致渝房地产开发有限公司	2022.6.30	750,000	2023.3.31	30,630	股权质押	股权质押	有	5年	否	否
陕西鼎安置业有限公司			2023.6.14	40,800	连带责任保证	无	无	7年	否	否
南昌嘉悦房地产开发有限公司	2023.6.19	650,000	2023.6.21	66,300	连带责任保证	无	无	11年	否	否
陕西鼎安置业有限公司			2023.8.15	153,000	连带责任保证	无	无	7年	否	否
深圳市锦峰城房地产开发有限公司	2022.6.19	1,500,000	2023.9.22	138,800	连带责任保证	无	有	5年	否	否
熙安有限公司	2023.6.19	1,500,000	2024.3.23	300,000	连带责任保证	无	有	1年	否	否
沈阳大悦城发展有限公司			2024.5.30	174,000	连带责任保证	无	无	17年	是	否
成都天府辰悦置业有限公司	2024.6.7	170,000	2024.9.30	170,000	连带责任保证	无	无	18年	是	否
成都天府辰悦置业有限公司		170,000	2024.12.26	170,000	连带责任保证	无	无	18年	否	否
报告期内审批对子公司担保额度合计（C1）		2,000,000		报告期内对子公司担保实际发生额合计（C2）		814,000
报告期末已审批的对子公司担保额度合计（C3）		4,170,457		报告期末对子公司实际担保余额合计（C4）		1,285,199
公司担保总额（即前三大项的合计）

报告期内审批担保额度合计（A1+B1+C1）	2,779,300	报告期内担保实际发生额合计（A2+B2+C2）	1,110,586
报告期末已审批的担保额度合计（A3+B3+C3）	8,041,740	报告期末实际担保余额合计（A4+B4+C4）	2,796,861
实际担保总额（即A4+B4+C4）占公司净资产的比例		263.96%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D）		0
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保余额（E）		2,497,058
担保总额超过净资产50%部分的金额（F）		2,267,070
上述三项担保金额合计（D+E+F）		2,497,058
对未到期担保合同，报告期内发生担保责任或有证据表明有可能承担连带清偿责任的情况说明（如有）		-
违反规定程序对外提供担保的说明（如有）		-

注1：上述担保金额为签订保证借款合同金额，非实际承担担保责任金额。注2：BaptonCompanyLimited、佑城有限公司、熙安有限公司担保币种为美元，根据2024年12月31日汇率折算为人民币。注3：报告期内审议通过的200亿元担保额度包括公司对子公司的担保以及子公司对子公司的担保，上表汇总数据未重复计算。采用复合方式担保的具体情况说明：

1：大悦城控股集团股份有限公司、中粮地产（北京）有限公司持有北京恒合悦兴置业有限公司49%股权，为北京恒合悦兴置业有限公司与北京银行股份有限公司大兴支行签订的借款合同提供复合连带责任保证。2：大悦城控股集团股份有限公司、佛山市鹏悦置业有限公司持有佛山市淦盈置业有限公司50%股权，为佛山市淦盈置业有限公司与中国光大银行股份有限公司深圳分行签订的借款授信变更合同提供复合连带责任保证。3：立运有限公司持有佑城有限公司51%股权，为佑城有限公司与中信银行（国际）有限公司签订《贷款协议》及相关配套协议提供复合连带责任保证。4：大悦城控股集团股份有限公司、大悦城地产有限公司持有陕西鼎安置业有限公司51%股权，为陕西鼎安置业有限公司与中国银行股份有限公司签订了《固定资产借款合同》提供复合连带责任保证。5：熙安有限公司全资子公司鹏源发展（北京）有限公司为熙安有限公司与大华银行签订贷款协议及相关配套协议提供复合连带责任保证。

3、委托他人进行现金资产管理情况

（1）委托理财情况

□适用√不适用

公司报告期不存在委托理财。

（2）委托贷款情况

□适用√不适用

公司报告期不存在委托贷款。

4、其他重大合同

□适用√不适用

公司报告期不存在其他重大合同。

十六、其他重大事项的说明

√适用□不适用

2024年5月24日，公司控股子公司卓远地产（成都）有限公司作为原始权益人，以成都大悦城购物中心部分资产作为基础设施资产，申报华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金并得到深交所受理；8月初，深交所对其符合挂牌转让条件无异议、中国证监会准予其注册；8月29日，完成其基金份额的发售。2024年9月10日之后，成都大悦城项目不再纳入公司合并范围。

十七、公司子公司重大事项

□适用√不适用

第七节股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

单位：股

	本次变动前		本次变动增减（＋，－）					本次变动后
	数量	比例	发行新股	送股	公积金转股	其他	小计	数量	比例
一、有限售条件股份	283,429,049	6.61%	0	0	0	-2,879	-2,879	283,426,170	6.61%
1、国家持股	0	0.00%	0	0	0	0	0	0	0.00%
2、国有法人持股	0	0.00%	0	0	0	0	0	0	0.00%
3、其他内资持股	283,429,049	6.61%	0	0	0	-2,879	-2,879	283,426,170	6.61%
其中：境内法人持股	283,417,532	6.61%	0	0	0	0	0	283,417,532	6.61%
境内自然人持股	11,517	0.00%	0	0	0	-2,879	-2,879	8,638	0.00%
4、外资持股	0	0.00%	0	0	0	0	0	0	0.00%
其中：境外法人持股	0	0.00%	0	0	0	0	0	0	0.00%
境外自然人持股	0	0.00%	0	0	0	0	0	0	0.00%
二、无限售条件股份	4,002,884,290	93.39%	0	0	0	+2,879	+2,879	4,002,887,169	93.39%
1、人民币普通股	4,002,884,290	93.39%	0	0	0	+2,879	+2,879	4,002,887,169	93.39%
2、境内上市的外资股	0	0.00%	0	0	0	0	0	0	0.00%
3、境外上市的外资股	0	0.00%	0	0	0	0	0	0	0.00%
4、其他	0	0.00%	0	0	0	0	0	0	0.00%
三、股份总数	4,286,313,339	100.00%	0	0	0	0	0	4,286,313,339	100.00%

股份变动的原因

√适用□不适用

报告期内减少高管锁定股。股份变动的批准情况

□适用√不适用

股份变动的过户情况

□适用√不适用

股份回购的实施进展情况

□适用√不适用

采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况

□适用√不适用

股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响

□适用√不适用

公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

2、限售股份变动情况

单位：股

股东名称	期初限售股数	本期增加限售股数	本期解除限售股数	期末限售股数	限售原因	解除限售日期
曹荣根	11,517	0	2,879	8,638	高管锁定股	根据董事、监事及高级管理人员持股的相关规定解除限售
太平人寿保险有限公司－传统－普通保险产品-022L-CT001深	283,417,532	0	0	283,417,532	首发后限售股	不适用
合计	283,429,049	0	2,879	283,426,170	--	--

二、证券发行与上市情况

1、报告期内证券发行（不含优先股）情况

□适用√不适用

2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明

□适用√不适用

3、现存的内部职工股情况

□适用√不适用

三、股东和实际控制人情况

1、公司股东数量及持股情况

单位：股

报告期末普通股股东总数	104,572	年度报告披露日前上一月末普通股股东总数	99,143	报告期末表决权恢复的优先股股东总数（如有）	-	年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（如有）	-
持股5%以上的股东或前10名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
股东名称	股东 性质	持股 比例	报告期末持股数量	报告期内增减变动情况	持有有限售条件的股份数量	持有无限售条件的股份数量	质押、标记或冻结情况
							股份状态	数量
明毅有限公司	境外法人	49.28%	2,112,138,742	未变	0	2,112,138,742	-	-
中粮集团有限公司	国有法人	20.00%	857,354,140	未变	0	857,354,140	-	-
太平人寿保险有限公司－传统－普通保险产品-022L-CT001深	基金、理财产品等	6.61%	283,417,532	未变	283,417,532	0	-	-
中央汇金资产管理有限责任公司	国有法人	1.50%	64,479,900	未变	0	64,479,900	-	-
香港中央结算有限公司	境外法人	0.68%	28,989,384	+6,183,574	0	28,989,384	-	-
张忱业	境内自然人	0.43%	18,262,637	-59,500	0	18,262,637	-	-
徐开东	境内自然人	0.37%	15,834,240	未变	0	15,834,240	-	-
中国建设银行股份有限公司－东方	基金、理财产品等	0.29%	12,617,000	+12,617,000	0	12,617,000	-	-

红启东三年持有期混合型证券投资基金
中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金	基金、理财产品等	0.24%	10,128,500	+155,600	0	10,128,500		-	-
唐永江	境内自然人	0.23%	9,838,405	+3,223,300	0	9,838,405		-	-
战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东的情况（如有）			公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易事项（即本次非公开发行股份募集配套资金）已经证监会于2018年12月25日予以核准。公司向太平人寿保险有限公司发行的股份已于2020年1月6日在深交所上市。
上述股东关联关系或一致行动的说明			前十名股东中，明毅有限公司是中粮集团有限公司的全资子公司，两者存在关联关系，属于证监会相关法律法规规定的一致行动人；其他股东未知是否存在其他关联关系，也未知是否属于证监会相关法律法规规定的一致行动人。
上述股东涉及委托/受托表决权、放弃表决权情况的说明			不适用
前10名股东中存在回购专户的特别说明（如有）			不适用
前10名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份、高管锁定股）
股东名称			报告期末持有无限售条件股份数量		股份种类
					股份种类		数量
明毅有限公司			2,112,138,742		人民币普通股		2,112,138,742
中粮集团有限公司			857,354,140		人民币普通股		857,354,140
中央汇金资产管理有限责任公司			64,479,900		人民币普通股		64,479,900
香港中央结算有限公司			28,989,384		人民币普通股		28,989,384
张忱业			18,262,637		人民币普通股		18,262,637
徐开东			15,834,240		人民币普通股		15,834,240
中国建设银行股份有限公司－东方红启东三年持有期混合型证券投资基金			12,617,000		人民币普通股		12,617,000
中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金			10,128,500		人民币普通股		10,128,500
唐永江			9,838,405		人民币普通股		9,838,405
阿拉丁传奇科技集团有限公司			7,648,300		人民币普通股		7,648,300

前10名无限售流通股股东之间，以及前10名无限售流通股股东和前10名股东之间关联关系或一致行动的说明	明毅有限公司是中粮集团有限公司的全资子公司，两者存在关联关系，属于证监会相关法律法规规定的一致行动人；其他股东未知是否存在其他关联关系，也未知是否属于证监会相关法律法规规定的一致行动人。
前10名普通股股东参与融资融券业务情况说明（如有）	股东徐开东通过国金证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有2,984,140股，普通账户持有12,850,100股，实际合计持有15,834,240股。股东唐永江通过华泰证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有9,838,405股，普通账户持有0股，实际合计持有9,838,405股。

持股5%以上股东、前10名股东及前10名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用

前10名股东及前10名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易

□是√否

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

2、公司控股股东情况

控股股东性质：中央国有控股控股股东类型：法人

控股股东名称	法定代表人/单位负责人	成立日期	组织机构代码	主要经营业务
中粮集团有限公司	李国强	1983年	91110000101100414N	粮食收购；批发预包装食品；境外期货业务；进出口业务(自营及代理）；从事对外咨询服务；广告、展览及技术交流业务；酒店的投资管理；房地产开发经营；物业管理、物业代理；自有房屋出租。
控股股东报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的股权情况	持有中粮生物科技股份有限公司55.67%股权、中国食品有限公司74.10%股权、中粮糖业控股股份有限公司50.73%股权、中粮包装控股有限公司29.70%股权、中国蒙牛乳业有限公司18.95%股权、酒鬼酒股份有限公司15.50%股权、中粮家佳康食品有限公司40.30%股权、福田实业(集团)有限公司39.60%股权、中国现代牧业控股有限公司12.05%股权、中粮资本控股股份有限公司62.78%股权、中粮科工股份有限公司42.89%股权、上海妙可蓝多食品科技股份有限公司6.94%、中国圣牧有机奶业有限公司5.68%。

公司报告期控股股东未发生变更。

3、公司实际控制人及其一致行动人

实际控制人性质：中央国资管理机构实际控制人类型：法人

实际控制人名称	法定代表人/单位负责人	成立日期	组织机构代码	主要经营业务
国务院国有资产监督管	张玉卓	-	11100000000019545B	未公示

理委员会
实际控制人报告期内控制的其他境内外上市公司的股权情况	不适用

公司报告期实际控制人未发生变更。公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用√不适用

4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到80%

□适用√不适用

5、其他持股在10%以上的法人股东

法人股东名称	法定代表人/单位负责人	成立日期	注册资本	主要经营业务或管理活动
明毅有限公司	王济学	2017年7月19日	2,035,284,843元	持股型公司，无实际经营业务

6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况

□适用√不适用

四、股份回购在报告期的具体实施情况

股份回购的实施进展情况

□适用√不适用

采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况

□适用√不适用

第八节优先股相关情况

报告期公司不存在优先股。

第九节债券相关情况

一、企业债券

报告期公司不存在企业债券。

二、公司债券

1、公司债券基本信息

单位：万元

债券名称	债券简称	债券 代码	发行日	起息日	到期日	债券 余额	利率	还本付息方式	交易 场所
中粮置业投资有限公司2019年公开发行公司债券(第一期)(品种一)	19中粮01	155123	2019-01-09	2019-01-09	2025-01-09	16,895	3.20%	采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。	上海证券交易所
中粮置业投资有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)(品种二)	20中粮02	149073	2020-03-27	2020-03-27	2025-03-27	60,000	3.60%		深圳证券交易所
大悦城控股集团股份有限公司2020年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)(品种一)	20大悦01	149189	2020-08-04	2020-08-04	2025-08-04	200,000	3.15%
中粮置业投资有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)(品种一)	22中粮01	149782	2022-1-19	2022-1-19	2027-1-19	100,000	3.08%

债券名称	债券简称	债券 代码	发行日	起息日	到期日	债券 余额	利率	还本付息方式	交易 场所
中粮置业投资有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)(品种二)	22中粮02	149783	2022-1-19	2022-1-19	2029-1-19	50,000	3.49%
大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)(品种一)	22大悦01	148102	2022-10-26	2022-10-27	2027-10-27	150,000	3.13%
大悦城控股集团股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券(第二期)(品种一)	22大悦02	148141	2022-12-16	2022-12-19	2027-12-19	150,000	4.27%
大悦城控股集团股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)(品种一)	23大悦01	148174	2023-1-18	2023-1-19	2028-1-19	200,000	3.97%
中粮置业投资有限公司2023年公开发行公司债券(第一期)	23中粮01	148228	2023-4-14	2023-4-17	2028-4-17	100,000	3.34%
中粮置业投资有限公司2024年面向专业投资者公	24中粮01	148570	2024-1-17	2024-1-18	2029-1-18	70,000	3.13%

债券名称	债券简称	债券 代码	发行日	起息日	到期日	债券 余额	利率	还本付息方式	交易 场所
开发行公司债券（第一期）
大悦城控股集团股份有限公司2025年面向专业投资者非公开发行公司债券（第一期）(品种一)	25大悦01	133991	2025-03-25	2025-03-26	2029-03-26	110,000	2.45%
大悦城控股集团股份有限公司2025年面向专业投资者非公开发行公司债券（第一期）(品种二)	25大悦02	133992	2025-03-25	2025-03-26	2030-03-26	50,000	2.60%
投资者适当性安排（如有）			面向合格投资者（专业投资者）发行
适用的交易机制			根据《债券交易规则》第3.1.3条，债券交易方式相关操作安排如下： 1．公开发行债券的现券交易可采用匹配成交、点击成交、询价成交、竞买成交及协商成交交易方式。 2．非公开发行债券的现券交易可采用点击成交、询价成交、竞买成交及协商成交交易方式。
是否存在终止上市交易的风险（如有）和应对措施			无

逾期未偿还债券

□适用√不适用

2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3、中介机构的情况

债券项目名称	中介机构名称	办公地址	签字会计师姓名	中介机构联系人	联系电话
19中粮01、20中粮02、22中粮01、22中粮02	中信建投证券股份有限公司	北京市东城区朝内大街2号凯恒中心B座2层	-	杜美娜、胡涵镜仟、许天一	010-65608367
	信永中和会计师事务所	北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座9层	张昆、常景波	马海霞	010-88095588
	中诚信国际信用评级有限公司	上海市黄浦区西藏南路760号安基大厦21楼	-	龚天璇	021-51019090
	北京市通商律师事务所	北京市朝阳区建国门外大街甲12号新华保险大厦6层	-	潘兴高、万源	010-65693399
23中粮01、24中粮01	中信建投证券股份有限公司、招商证券股份有限公司	北京市东城区朝内大街2号凯恒中心B座2层	-	杜美娜、胡涵镜仟、许天一	010-65608367
	信永中和会计师事务所	北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座9层	张昆、常景波	马海霞	010-88095588
	中诚信国际信用评级有限公司	上海市黄浦区西藏南路760号安基大厦21楼	-	龚天璇	021-51019090
	北京市通商律师事务所	北京市朝阳区建国门外大街甲12号新华保险大厦6层	-	潘兴高、万源	010-65693399
20大悦01	中信证券股份有限公司、中信建投证券股份有限公司	北京市朝阳区亮马桥路48号中信证券大厦、北京市朝阳区安立路66号4号楼	-	陈雅楠、刘成	010-60833526
	信永中和会计师事务所	北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座9层	雷波涛、马海霞	马海霞	010-88095588
	中证鹏元资信评估股份有限公司	广东省深圳市福田区深南大道7008号阳光高尔夫大厦3楼	-	郜宇鸿	0755-82873966
	北京市通商律师事务所	北京市朝阳区建国门外大街甲12号新华保险大厦6层	-	潘兴高、万源	010-65693399
22大悦01、22大悦02、23大悦01	中信证券股份有限公司、中信建投证券股份有限公司	北京市朝阳区亮马桥路48号中信证券大厦、北京市朝阳区安立路66号4号楼	-	陈雅楠、刘成	010-60833526
	信永中和会计师事务所	北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座9层	雷波涛、马海霞	马海霞	010-88095588

债券项目名称	中介机构名称	办公地址	签字会计师姓名	中介机构联系人	联系电话
	中证鹏元资信评估股份有限公司	广东省深圳市福田区深南大道7008号阳光高尔夫大厦3楼	-	郜宇鸿	0755-82873966
	北京市通商律师事务所	北京市朝阳区建国门外大街甲12号新华保险大厦6层	-	潘兴高、万源	010-65693399
25大悦01、25大悦02	中信建投证券股份有限公司、华泰联合证券有限公司、光大证券股份有限公司、长城证券股份有限公司	北京市东城区朝内大街2号凯恒中心B座2层	-	杜美娜、胡涵镜仟、许天一	010-65608367
	信永中和会计师事务所	北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座9层	雷波涛、马海霞	马海霞	010-88095588
	中诚信国际信用评级有限公司	上海市黄浦区西藏南路760号安基大厦21楼	-	龚天璇	021-51019090
	北京市通商律师事务所	北京市朝阳区建国门外大街甲12号新华保险大厦6层	-	潘兴高、万源	010-65693399

报告期内上述机构是否发生变化

□是√否

4、募集资金使用情况

单位：万元

债券代码

债券简称

募集资金总金额

募集资金约定用途

已使用金额

募集资金的实际使用情况（按用途分类，不含临时补流）

每类实际使用资金情况

未使用金额

募集资金专项账户运作情况

募集资金违规使用的整改情况

是否与募集说明书承诺的用途、使用计划及其他约定一致

155123	19中粮01	166,000	用于偿还存量公司债本息	166,000	用于偿还公司债券	根据募集说明书约定使用	-	正常	不适用	是
149073	20中粮02	60,000	用于偿还存量公司债务，补充流动性	60,000	用于偿还公司债券；用于补充日常营运资金（不含临时补流）
149189	20大悦01	200,000	用于偿还存量公司债券本金	200,000	用于偿还公司债券
149782	22中粮01	100,000	用于偿还存量公司债本金	100,000	用于偿还公司债券
149783	22中粮02	50,000	用于偿还存量公司债本金	50,000	用于偿还公司债券
148102	22大悦01	150,000	用于偿还发行人到期债务	150,000	用于偿还有息负债（不含公司债券）
148141	22大悦02	150,000	用于偿还发行人到期债务	150,000	用于偿还有息负债（不含公司债券）
148174	23大悦01	200,000	用于偿还发行人到期债务	200,000	用于偿还有息负债（不含公司债券）

148228	23中粮01	100,000	用于偿还存量公司债本金	100,000	用于偿还公司债券
148570	24中粮01	70,000	用于偿还存量公司债本金	70,000	用于偿还公司债券

注：25大悦01、25大悦02募集资金用于偿还子公司到期或回售的公司债券本金，截至目前尚未使用。募集资金用于建设项目

□适用√不适用

公司报告期内变更上述债券募集资金用途

√适用不适用

债券代码	债券简称	变更募集资金用途履行的程序	该程序是否符合募集说明书的约定	变更募集资金用途的信息披露情况	变更后的募集资金用途	变更后用途是否合法合规
148174	23大悦01	经理层内部决策	是	详见公司2024年7月25日发布的《大悦城控股集团股份有限公司关于“23大悦01”募集资金用途变更的公告》	偿还到期债务	是

5、报告期内信用评级结果调整情况

□适用√不适用

6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益的影响

□适用√不适用

三、非金融企业债务融资工具

1、非金融企业债务融资工具基本信息

单位：万元

债券名称	债券简称	债券代码	发行日	起息日	到期日	债券余额	利率	还本付息方式	交易场所
中粮置业投资有限公司2023年度第一期中期票据（注）	23中粮置业MTN001	102382140	2023-08-17	2023-08-21	2025-08-21	150,000	3.45%	利息每年支付一次，最后一期利息随本金起支付。	银行间市场
大悦城控股集团股份有限公司2024年度第一期中期票据	24大悦城MTN001	102400704	2024-3-27	2024-3-28	2029-3-28	200,000	3.18%
大悦城控股集团股份有限公司2024年度第二期中期票据	24大悦城MTN002	102400708	2024-4-2	2024-4-3	2029-4-3	150,000	3.10%
大悦城控股集团股份有限公司2024年度第三期中期票据	24大悦城MTN003	102400989	2024-10-17	2024-10-18	2029-10-18	150,000	2.80%
中粮置业投资有限公司2024年度第一期中期票据（注）	24中粮置业MTN001	102401027	2024-11-04	2024-11-06	2027-11-06	140,000	3.20%
投资者适当性安排（如有）			面向合格投资者发行
适用的交易机制			在银行间市场挂牌转让或交易
是否存在终止上市交易的风险（如有）和应对措施			无

注：23中粮置业MTN001期限为2+N，24中粮置业MTN001期限为3+N逾期未偿还债券

□适用√不适用

2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用√不适用

3、中介机构的情况

债券项目名称	中介机构名称	办公地址	签字会计师姓名	中介机构联系人	联系电话
24大悦城MTN001、24大悦城MTN002、24大悦城MTN003	中信证券股份有限公司、中国工商银行股份有限公司	北京市西城区金融大街25号、北京市东城区建国门内大街69号	-	周鹏	010-67595447
	信永中和会计师事务所	北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座9层	张昆、常景波	张昆	010-65542288
	中诚信国际信用评级有限公司	上海市黄浦区西藏南路760号安基大厦21楼	-	刘卫华	010-66428877-323
	北京通商律师事务所	中国北京市建国门外大街甲12号新华保险大厦6层	-	潘兴高、万源	010-65693399
24中粮置业MTN001	中国国际金融股份有限公司、招商银行股份有限公司、中国银行股份有限公司、中信建投证券股份有限公司、申万宏源证券有限公司	北京市西城区复兴门内大街1号、北京市东城区建国门内大街69号	-	荀雅梅	010-66592749
	信永中和会计师事务所	北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座9层	雷波涛、马海霞	马海霞	010-65542288
	中诚信国际信用评级有限公司	上海市黄浦区西藏南路760号安基大厦21楼	-	龚天璇	021-51019090
	北京通商律师事务所	中国北京市建国门外大街甲12号新华保险大厦6层	-	潘兴高、万源	010-65693399
23中粮置业MTN003	招商银行股份有限公司/中国国际金融股份有限公司	深圳市福田区深南大道7088号招商银行大厦/北京市东城区建国门内大街69号		马超	010-56438621

债券项目名称	中介机构名称	办公地址	签字会计师姓名	中介机构联系人	联系电话
	信永中和会计师事务所	北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座9层	雷波涛、马海霞	马海霞	010-65542288
	中诚信国际信用评级有限公司	上海市黄浦区西藏南路760号安基大厦21楼	-	龚天璇	021-51019090
	北京通商律师事务所	中国北京市建国门外大街甲12号新华保险大厦6层	-	潘兴高、万源	010-65693399

报告期内上述机构是否发生变化

□是√否

4、募集资金使用情况

单位：万元

债券项目名称	募集资金总金额	募集资金约定用途	已使用金额	未使用金额	募集资金专项账户运作情况	募集资金违规使用的整改情况	是否与募集说明书承诺的用途、使用计划及其他约定一致
23中粮置业MTN001	150,000.00	全部用于偿还银行间市场存量债券	150,000.00	-	募集资金存放专户管理	不涉及	是
24大悦城MTN001	200,000.00	募集资金中的15.56亿元用于偿还到期的债务融资工具，4.44亿元用于项目建设	180,148.63	19,851.37
24大悦城MTN002	150,000.00	募集资金中的12亿元用于偿还到期的债务融资工具，3亿元用于项目建设	136,819.49	13,180.51

24大悦城MTN001	150,000.00	募集资金中的10.68亿元用于偿还到期的债务融资工具，6.52亿元用于项目建设	92,473.67	57,526.33
24中粮置业MTN001	140,000.00	全部用于偿还银行间市场存量债券	140,000.00	-

募集资金用于建设项目

□适用√不适用

公司报告期内变更上述债券募集资金用途

□适用√不适用

5、报告期内信用评级结果调整情况

□适用√不适用

6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益的影响

□适用√不适用

四、可转换公司债券

报告期公司不存在可转换公司债券。

五、报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

□适用√不适用

六、报告期末除债券外的有息债务逾期情况

□适用√不适用

七、报告期内是否有违反规章制度的情况

□是√否

八、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标

项目	本报告期末	上年末	本报告期末比上年末增减
流动比率	153.76%	151.36%	增加2.4个百分点
资产负债率	76.73%	76.73%	与上年末持平
速动比率	59.44%	55.37%	增加4.07个百分点
	本报告期	上年同期	本报告期比上年同期增减
扣除非经常性损益后净利润（万元）	-444,160.54	-459,866.83	3.42%
EBITDA全部债务比	2.99%	4.99%	减少2个百分点

利息保障倍数	0.76	1.48	-48.65%
现金利息保障倍数	2.51	2.73	-8.06%
EBITDA利息保障倍数	1.22	1.88	-35.11%
贷款偿还率	100%	100%	-
利息偿付率	100%	100%	-

第十节财务报告

一、审计报告（附后）

二、财务报表（附后）

三、会计报表附注（附后）

大悦城控股集团股份有限公司

2024年度

审计报告

索引	页码
审计报告 公司财务报告	1-5
— 合并资产负债表	1-2
— 合并利润表	3
— 合并现金流量表	4
— 合并股东权益变动表	5-6
— 母公司资产负债表	7-8
— 母公司利润表	9
— 母公司现金流量表	10
— 母公司股东权益变动表	11-12
— 财务报表附注	13-154

审计报告

XYZH/2025BJAA14B0145大悦城控股集团股份有限公司大悦城控股集团股份有限公司全体股东：

一、 审计意见

我们审计了大悦城控股集团股份有限公司（以下简称大悦城控股）财务报表，包括2024年12月31日的合并及母公司资产负债表，2024年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表，以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了大悦城控股2024年12月31日的合并及母公司财务状况以及2024年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、 形成审计意见的基础

我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于大悦城控股，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、 关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

1、房地产开发项目的收入确认
关键审计事项	审计中的应对
请参阅财务报表附注“三、重要会计政策及会计估计”注释27所述的会计政策及“五、合并财务报表主要项目注释”注释45。 大悦城控股的主营业务为房地产项目开发，房地产项目销售同时满足下列条件时，公司确认相关收入：在房产完工并验收合格，签订了销售合同，达到销售合同约定的交付	针对房地产开发项目的收入确认，我们实施的主要审计程序包括： 1、评价与房地产销售收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性； 2、检查大悦城控股的房产标准买卖合同条款，以评价大悦城控股有关房地产开发项目

XYZH/2025BJAA14B0145大悦城控股集团股份有限公司

审计报告（续）

条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。由于公司的房地产销售收入对大悦城控股财务报表的重要性（2024年度房地产销售收入为人民币2,838,602.19万元，占本年全部营业收入79.31%），因此，我们将大悦城控股房地产开发项目的收入确认识别为关键审计事项。

条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。 由于公司的房地产销售收入对大悦城控股财务报表的重要性（2024年度房地产销售收入为人民币2,838,602.19万元，占本年全部营业收入79.31%），因此，我们将大悦城控股房地产开发项目的收入确认识别为关键审计事项。	的收入确认政策是否符合相关会计准则的要求； 3、针对大悦城控股本年确认的房产销售收入，选取样本，检查买卖合同及可以证明房产已达到交付条件的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否已按照公司的收入确认政策确认； 4、在资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检查可以证明房产已达到交付条件的相关支持性文件，以评价相关房产销售收入是否已在恰当的期间确认。
2．存货可变现净值的评估
关键审计事项	审计中的应对
请参阅财务报表附注“三、重要会计政策及会计估计”注释12所述的会计政策及“五、合并财务报表主要项目注释”注释7。 2024年12月31日，大悦城控股存货账面价值为人民币7,678,457.81万元，占大悦城控股总资产比例43.00%。大悦城控股存货按照成本与可变现净值孰低计量。 管理层确定资产负债表日每个存货项目的可变现净值。在确定存货可变现净值过程中，管理层需要估算每个存货项目的预期未来销售价格、估计开发成本达到完工状态时预计发生的建造成本、预计相关费用及税金等，该过程涉及管理层运用重大判断和会计估计。 鉴于存货在大悦城控股资产中的重要性，我们将存货可变现净值的评估识别为关键审计事项。	针对存货可变现净值的评估，我们实施的主要审计程序包括： 1、评价与存货可变现净值估计相关的关键内部控制的设计和运行有效性； 2、复核管理层的存货可变现净值估计，并将管理层采用的关键估计，包括预计销售价格、平均销售价格等，与公司的销售计划、实际成交数据、市场可获取数据进行比较分析预计销售价格的合理性； 3、复核管理层存货可变现净值相关的计算过程和会计处理，关注计算结果是否存在重大差异； 4、对存货项目进行实地观察，结合项目的实际建设情况，了解存货项目的开发进度、最新预测的项目总成本是否出现重大变化。

XYZH/2025BJAA14B0145大悦城控股集团股份有限公司

审计报告（续）

四、 其他信息

大悦城控股管理层(以下简称管理层)对其他信息负责。其他信息包括大悦城控股2024年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、 管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估大悦城控股的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算大悦城控股、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督大悦城控股的财务报告过程。

六、 注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

（1） 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（2） 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

（3） 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

XYZH/2025BJAA14B0145大悦城控股集团股份有限公司

审计报告（续）

（4） 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对大悦城控股持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致大悦城控股不能持续经营。

（5） 评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

（6） 就大悦城控股中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

XYZH/2025BJAA14B0145大悦城控股集团股份有限公司

审计报告（续）

（本页无正文）

信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)		中国注册会计师：马海霞 （项目合伙人）
		中国注册会计师：邓盼盼
中国 北京		二○二五年四月十七日

合并资产负债表
2024年12月31日
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司			单位：人民币元
项 目	附注	2024年12月31日	2023年12月31日
流动资产：
货币资金	五、1	27,089,174,413.87	30,084,614,391.32
交易性金融资产
衍生金融资产	五、2	3,981,905.57	194,482,533.71
应收票据
应收账款	五、3	517,994,739.70	313,331,835.61
应收款项融资	五、4	12,149,122.81
预付款项	五、6	247,272,931.40	230,767,782.41
其他应收款	五、5	14,607,638,655.13	16,845,774,494.94
其中：应收利息
应收股利
存货	五、7	76,784,578,052.09	91,941,475,109.75
其中：数据资源
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产	五、8	61,875,000.00
其他流动资产	五、9	5,847,929,237.84	5,365,425,610.54
流动资产合计		125,172,594,058.41	144,975,871,758.28
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资	五、10	14,070,030,299.82	12,876,916,384.32
其他权益工具投资
其他非流动金融资产	五、11	59,246,977.54	99,092,492.06
投资性房地产	五、12	30,854,507,147.21	31,487,783,202.25
固定资产	五、13	3,009,520,858.01	3,301,060,961.74
在建工程	五、14	424,530.56
生物性资产	五、15
使用权资产	五、16	515,545,362.09	394,211,768.19
无形资产	五、17	1,517,559,257.81	1,580,106,154.11
开发支出
商誉	五、18	228,736,973.03	228,736,973.03
长期待摊费用	五、19	109,263,298.81	111,579,864.91
递延所得税资产	五、20	1,166,975,854.74	1,131,682,979.79
其他非流动资产	五、21	1,870,512,610.65	1,874,139,751.30
非流动资产合计		53,402,323,170.27	53,085,310,531.70
资产总计		178,574,917,228.68	198,061,182,289.98
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明

合并资产负债表 (续)
2024年12月31日
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司			单位：人民币元
项 目	附注	2024年12月31日	2023年12月31日
流动负债：
短期借款	五、23	2,389,520,714.07	960,000,000.00
交易性金融负债
衍生金融负债	五、24		15,784,277.94
应付票据
应付账款	五、25	13,169,196,755.57	15,980,708,379.76
预收款项	五、27	328,627,177.06	310,424,381.60
合同负债	五、28	24,995,803,868.48	31,678,547,978.34
应付职工薪酬	五、29	470,674,812.96	541,522,745.65
应交税费	五、30	2,300,786,343.39	4,108,496,387.93
其他应付款	五、26	20,026,011,026.86	18,772,298,828.10
其中：应付利息	五、26		362,840,471.29
应付股利	五、26	141,275,372.25	171,266,600.24
持有待售负债
一年内到期的非流动负债	五、31	15,507,383,383.90	20,588,583,252.75
其他流动负债	五、32	2,218,037,458.60	2,828,344,799.19
流动负债合计		81,406,041,540.89	95,784,711,031.26
非流动负债：
长期借款	五、33	40,354,834,026.19	40,502,860,511.27
应付债券	五、34	9,182,262,675.39	10,247,869,349.72
租赁负债	五、35	457,651,241.60	348,830,777.95
长期应付款	五、36		1,713,780,817.64
预计负债	五、37	56,819,108.12	98,078,638.85
递延收益	五、38	1,077,901,697.37	1,110,809,369.59
递延所得税负债	五、20	1,856,862,339.39	745,449,652.10
其他非流动负债	五、39	2,628,120,434.50	1,413,746,647.83
非流动负债合计		55,614,451,522.56	56,181,425,764.95
负 债 合 计		137,020,493,063.45	151,966,136,796.21
股东权益：
股本	五、40	4,286,313,339.00	4,286,313,339.00
其他权益工具
资本公积	五、41	8,567,061,233.42	8,640,478,931.47
减：库存股
其他综合收益	五、42	-685,537,079.81	-488,818,248.27
专项储备
盈余公积	五、43	1,283,655,649.49	1,268,676,568.23
未分配利润	五、44	-2,855,683,241.81	136,080,167.19
归属于母公司股东权益合计		10,595,809,900.29	13,842,730,757.62
少数股东权益		30,958,614,264.94	32,252,314,736.15
股东权益合计		41,554,424,165.23	46,095,045,493.77
负债和股东权益总计		178,574,917,228.68	198,061,182,289.98
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明

合并利润表

2024年度

合并利润表 2024年度
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司	单位：人民币元
项目	附注	2024年度	2023年度
一、营业总收入		35,790,676,999.47	36,783,248,051.15
其中:营业收入	五、45	35,790,676,999.47	36,783,248,051.15
二、营业总成本		33,908,066,713.42	33,715,947,108.33
其中：营业成本	五、45	28,001,447,915.46	27,047,069,389.54
税金及附加	五、46	705,765,349.99	1,252,385,400.50
销售费用	五、47	1,626,480,918.52	1,575,950,049.81
管理费用	五、48	1,437,358,474.26	1,679,073,880.41
研发费用	五、49	7,521,944.93	4,736,985.96
财务费用	五、50	2,129,492,110.26	2,156,731,402.11
其中：利息费用	五、50	2,684,635,869.45	2,872,756,223.82
利息收入	五、50	571,822,293.54	728,420,296.12
加：其他收益	五、51	45,326,782.96	56,099,505.64
投资收益（损失以“－”号填列）	五、53	46,491,535.01	4,586,921,624.75
其中：对联营企业和合营企业的投资收益	五、53	-2,191,271,380.62	-1,087,250,202.64
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）	五、52	1,354,485.48	-26,597,181.95
信用减值损失（损失以“-”号填列）	五、54	-382,019,812.70	-786,083,279.38
资产减值损失（损失以“-”号填列）	五、55	-1,899,111,645.28	-3,821,761,517.25
资产处置收益（损失以“-”号填列）	五、56	14,804,840.07	22,210,321.46
三、营业利润（亏损以“－”号填列）		-290,543,528.41	3,098,090,416.09
加：营业外收入	五、57	151,967,558.26	90,769,041.10
减：营业外支出	五、58	4,173,088.25	88,065,604.36
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）		-142,749,058.40	3,100,793,852.83
减：所得税费用	五、59	2,416,586,719.94	2,979,442,526.07
五、净利润（净亏损以“－”号填列）		-2,559,335,778.34	121,351,326.76
（一）按经营持续性分类		-2,559,335,778.34	121,351,326.76
1.持续经营净利润（净亏损以“-”号填列）		-2,559,335,778.34	121,351,326.76
2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
（二）按所有权归属分类		-2,559,335,778.34	121,351,326.76
1.归属于母公司所有者的净利润（净亏损以“-”号填列）		-2,976,784,327.74	-1,465,394,727.50
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列）		417,448,549.40	1,586,746,054.26
六、其他综合收益的税后净额		-326,715,830.91	-168,795,409.03
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额		-196,718,831.54	-95,068,622.09
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益	五、42	-196,718,831.54	-95,068,622.09
1.现金流量套期储备（现金流量套期损益的有效部分）	五、42	-75,811,015.45	-26,349,026.35
2.外币财务报表折算差额	五、42	-120,907,816.09	-68,719,595.74
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额		-129,996,999.37	-73,726,786.94
七、综合收益总额		-2,886,051,609.25	-47,444,082.27
归属于母公司股东的综合收益总额		-3,173,503,159.28	-1,560,463,349.59
归属于少数股东的综合收益总额		287,451,550.03	1,513,019,267.32
八、每股收益：
（一）基本每股收益（元/股）	十七、2	-0.69	-0.34
（二）稀释每股收益（元/股）	十七、2	-0.69	-0.34
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明

合并现金流量表
2024年度
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司			单位：人民币元
项 目	附注	2024年度	2023年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金		28,924,811,278.97	38,396,769,901.97
收到的税费返还		502,751,278.94	303,117,730.73
收到其他与经营活动有关的现金	五、61	9,697,762,282.27	17,352,578,329.29
经营活动现金流入小计		39,125,324,840.18	56,052,465,961.99
购买商品、接受劳务支付的现金		16,046,479,907.58	18,349,079,726.59
支付给职工以及为职工支付的现金		1,760,970,105.72	2,134,172,136.66
支付的各项税费		5,010,247,453.63	5,006,780,296.89
支付其他与经营活动有关的现金	五、61	9,690,304,512.14	19,920,900,673.49
经营活动现金流出小计		32,508,001,979.07	45,410,932,833.63
经营活动产生的现金流量净额		6,617,322,861.11	10,641,533,128.36
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金		230,429,169.52	373,199,530.48
取得投资收益收到的现金		108,337,724.09	458,023,245.21
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额		182,343,973.02	178,574,135.26
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额		1,718,776,429.52	7,378,584,130.15
收到其他与投资活动有关的现金	五、61	1,627,167,749.11	2,994,691,184.76
投资活动现金流入小计		3,867,055,045.26	11,383,072,225.86
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金		1,516,056,947.24	1,788,702,340.21
投资支付的现金		912,712,026.70	767,203,741.84
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额			1,195,798,392.03
支付其他与投资活动有关的现金	五、61	947,109,217.34	1,186,181,659.97
投资活动现金流出小计		3,375,878,191.28	4,937,886,134.05
投资活动产生的现金流量净额		491,176,853.98	6,445,186,091.81
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金		1,402,450,000.00	1,886,507,100.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金		2,450,000.00	386,507,100.00
取得借款所收到的现金		24,382,721,247.42	19,879,728,662.50
收到其他与筹资活动有关的现金	五、61	5,808,409,014.52	1,678,764,976.49
筹资活动现金流入小计		31,593,580,261.94	23,445,000,738.99
偿还债务所支付的现金		31,446,754,321.02	26,913,923,047.31
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金		4,391,606,102.09	4,980,802,607.22
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润		1,018,013,047.19	423,068,336.55
支付其他与筹资活动有关的现金	五、61	5,069,581,025.76	15,878,941,685.85
筹资活动现金流出小计		40,907,941,448.87	47,773,667,340.38
筹资活动产生的现金流量净额		-9,314,361,186.93	-24,328,666,601.39
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响		5,904,549.71	1,977,574.18
五、现金及现金等价物净增加额		-2,199,956,922.13	-7,239,969,807.04
加：期初现金及现金等价物余额		29,073,020,509.73	36,312,990,316.77
六、年末现金及现金等价物余额	五、62	26,873,063,587.60	29,073,020,509.73
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明

合并股东权益变动表
2024年度
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司	单位：人民币元
项 目	2024年度
	归属于母公司股东权益												少数股东权益	股东 权益合计
	股本	其他权益工具			资本公积	减：库存股	其他综合收益	专项储备	盈余公积	未分配利润	其他	小计
		优先股	永续债	其他
一、上年年末余额	4,286,313,339.00				8,640,478,931.47		-488,818,248.27		1,268,676,568.23	136,080,167.19		13,842,730,757.62	32,252,314,736.15	46,095,045,493.77
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额	4,286,313,339.00				8,640,478,931.47		-488,818,248.27		1,268,676,568.23	136,080,167.19		13,842,730,757.62	32,252,314,736.15	46,095,045,493.77
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列）					-73,417,698.05		-196,718,831.54		14,979,081.26	-2,991,763,409.00		-3,246,920,857.33	-1,293,700,471.21	-4,540,621,328.54
（一）综合收益总额							-196,718,831.54			-2,976,784,327.74		-3,173,503,159.28	287,451,550.03	-2,886,051,609.25
（二）股东投入和减少资本					-73,417,698.05							-73,417,698.05	-543,858,233.70	-617,275,931.75
1.股东投入的普通股													-452,950,000.00	-452,950,000.00
2.其他权益工具持有者投入资本													-288,250,000.00	-288,250,000.00
3.股份支付计入股东权益的金额
4.其他					-73,417,698.05							-73,417,698.05	197,341,766.30	123,924,068.25
（三）利润分配									14,979,081.26	-14,979,081.26			-1,037,293,787.54	-1,037,293,787.54
1.提取盈余公积									14,979,081.26	-14,979,081.26
2.提取一般风险准备
3.对股东的分配													-1,037,293,787.54	-1,037,293,787.54
4.其他
（四）股东权益内部结转
1.资本公积转增股本
2.盈余公积转增股本
3.盈余公积弥补亏损
4.设定受益计划变动额结转留存收益
5.其他综合收益结转留存收益
6.其他
（五）专项储备
1.本年提取
2.本年使用
（六）其他
四、本年年末余额	4,286,313,339.00				8,567,061,233.42		-685,537,079.81		1,283,655,649.49	-2,855,683,241.81		10,595,809,900.29	30,958,614,264.94	41,554,424,165.23
法定代表人:姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明

合并股东权益变动表（续）
2024年度
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司						单位：人民币元
项 目	2023年度
	归属于母公司股东权益													少数股东权益	股东 权益合计
	股本	其他权益工具			资本公积		减：库存股	其他综合收益	专项储备	盈余公积	未分配利润	其他	小计
		优先股	永续债	其他
一、上年年末余额	4,286,313,339.00				8,639,669,848.69			-393,749,626.18		1,268,598,927.09	1,601,552,535.83		15,402,385,024.43	32,101,932,804.74	47,504,317,829.17
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额	4,286,313,339.00				8,639,669,848.69			-393,749,626.18		1,268,598,927.09	1,601,552,535.83		15,402,385,024.43	32,101,932,804.74	47,504,317,829.17
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列）					809,082.78			-95,068,622.09		77,641.14	-1,465,472,368.64		-1,559,654,266.81	150,381,931.41	-1,409,272,335.40
（一）综合收益总额								-95,068,622.09			-1,465,394,727.50		-1,560,463,349.59	1,513,019,267.32	-47,444,082.27
（二）股东投入和减少资本					809,082.78								809,082.78	-760,203,174.97	-759,394,092.19
1.股东投入的普通股														12,664,519.15	12,664,519.15
2.其他权益工具持有者投入资本														-754,353,858.51	-754,353,858.51
3.股份支付计入股东权益的金额
4.其他					809,082.78								809,082.78	-18,513,835.61	-17,704,752.83
（三）利润分配										77,641.14	-77,641.14			-602,434,160.94	-602,434,160.94
1.提取盈余公积										77,641.14	-77,641.14
2.提取一般风险准备
3.对股东的分配														-602,434,160.94	-602,434,160.94
4.其他
（四）股东权益内部结转
1.资本公积转增股本
2.盈余公积转增股本
3.盈余公积弥补亏损
4.设定受益计划变动额结转留存收益
5.其他综合收益结转留存收益
6.其他
（五）专项储备
1.本年提取
2.本年使用
（六）其他
四、本年年末余额	4,286,313,339.00				8,640,478,931.47			-488,818,248.27		1,268,676,568.23	136,080,167.19		13,842,730,757.62	32,252,314,736.15	46,095,045,493.77
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明

母公司资产负债表
2024年12月31日
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司	单位：人民币元
项 目	附注	2024年12月31日	2023年12月31日
流动资产：
货币资金		2,923,284,595.79	2,516,382,163.40
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款	十五、1	4,783,241.73	4,677,978.50
应收款项融资
预付款项		8,146,530.97	6,726,027.31
其他应收款	十五、2	31,981,070,198.20	35,002,209,336.72
其中：应收利息
应收股利	十五、2.1	2,050,000,000.00	1,450,000,000.00
存货		2,384,898,183.50	1,808,404,073.63
其中：数据资源
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产		2,753,212,141.08
其他流动资产		285,660,523.52	127,273,774.15
流动资产合计		40,341,055,414.79	39,465,673,353.71
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资	十五、3	28,067,474,877.60	26,679,607,487.14
其他权益工具投资
其他非流动金融资产		58,737,303.53	440,556,952.82
投资性房地产		662,503,151.11	695,997,672.21
固定资产		89,986,847.89	239,229,610.97
在建工程
使用权资产			24,281,947.35
无形资产		2,105,607.22	3,893,302.54
商誉
长期待摊费用		748,086.26	983,491.12
递延所得税资产		36,645,572.09	273,669,145.75
其他非流动资产		3,591,854,936.34	3,450,953,671.70
非流动资产合计		32,510,056,382.04	31,809,173,281.60
资 产 总 计		72,851,111,796.83	71,274,846,635.31
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明

母公司资产负债表 (续)
2024年12月31日
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司			单位：人民币元
项 目	附注	2024年12月31日	2023年12月31日
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款		284,111,211.64	185,847,432.82
预收款项		60,109.33	71,484.33
合同负债		2,155,867,268.63	538,279,946.76
应付职工薪酬		23,180,502.16	27,884,400.27
应交税费		1,267,797.90	22,963,798.56
其他应付款		30,902,995,877.14	29,588,151,352.94
其中：应付利息			177,071,973.73
应付股利		1,547,569.47	1,547,569.47
持有待售负债
一年内到期的非流动负债		6,474,029,386.96	5,132,310,294.39
其他流动负债		193,967,913.32	53,561,824.50
流动负债合计		40,035,480,067.08	35,549,070,534.57
非流动负债：
长期借款		5,173,102,303.95	9,157,602,303.95
应付债券		6,983,716,112.73	6,982,929,992.09
租赁负债
长期应付款
预计负债
递延收益		1,040,981,428.20	1,082,543,424.27
递延所得税负债
其他非流动负债		1,287,897,256.36	322,556,564.54
非流动负债合计		14,485,697,101.24	17,545,632,284.85
负 债 合 计		54,521,177,168.32	53,094,702,819.42
股东权益:
股本		4,286,313,339.00	4,286,313,339.00
其他权益工具
资本公积		7,911,453,687.03	7,911,453,687.03
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积		897,293,545.24	882,314,463.98
未分配利润		5,234,874,057.24	5,100,062,325.88
股东权益合计		18,329,934,628.51	18,180,143,815.89
负债和股东权益总计		72,851,111,796.83	71,274,846,635.31
代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明

母公司利润表
2024年度
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司			单位：人民币元
项目	附注	2024年度	2023年度
一、营业收入	十五、4	247,618,958.65	451,573,381.02
减：营业成本	十五、4	76,798,987.26	80,377,912.02
税金及附加		2,927,149.14	45,390,679.19
销售费用		19,962,356.93	24,706,776.36
管理费用		152,668,654.30	236,762,847.73
研发费用		7,521,944.93	4,736,985.96
财务费用		896,302,266.57	834,413,928.93
其中：利息费用		1,154,311,448.56	1,388,153,868.33
利息收入		261,782,553.99	557,479,606.73
加：其他收益		215,463.22	104,090.10
投资收益（损失以“－”号填列）	十五、5	1,271,436,640.81	806,351,962.36
其中：对联营企业和合营企业的投资收益		1,867,390.46	-1,830,471.96
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）		1,354,485.48	-26,597,181.95
信用减值损失（损失以“-”号填列）		-2,731,214.45	-61,691,244.29
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列）		10,294,577.29	22,484,679.19
二、营业利润（亏损以“－”号填列）		372,007,551.87	-34,163,443.76
加：营业外收入		15,242,283.88	38,608,316.74
减：营业外支出		435,449.47	3,365,292.58
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）		386,814,386.28	1,079,580.40
减：所得税费用		237,023,573.66	303,168.97
四、净利润（净亏损以“－”号填列）		149,790,812.62	776,411.43
（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列）		149,790,812.62	776,411.43
（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益
六、综合收益总额		149,790,812.62	776,411.43
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明

母公司现金流量表
2024年度
编制单位：大悦城控股集团股份有限公司			单位：人民币元
项目	附注	2024年度	2023年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金		1,989,712,106.72	808,189,141.13
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金		19,261,733,860.23	27,731,360,543.85
经营活动现金流入小计		21,251,445,966.95	28,539,549,684.98
购买商品、接受劳务支付的现金		537,539,107.59	640,085,336.74
支付给职工以及为职工支付的现金		121,631,916.00	244,116,359.05
支付的各项税费		109,851,935.94	49,006,817.00
支付其他与经营活动有关的现金		20,013,278,161.91	23,813,370,725.72
经营活动现金流出小计		20,782,301,121.44	24,746,579,238.51
经营活动产生的现金流量净额		469,144,845.51	3,792,970,446.47
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金		498,174,134.77	380,049,087.83
取得投资收益收到的现金		777,897,859.55	1,007,974,975.97
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额		153,689,342.82	176,707,988.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金		6,170,892,983.77	12,791,948,675.00
投资活动现金流入小计		7,600,654,320.91	14,356,680,726.80
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金		4,400,995.22	18,140,352.63
投资支付的现金		1,501,000,000.00	9,204,529,944.90
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金		4,910,272,637.03	4,091,912,200.00
投资活动现金流出小计		6,415,673,632.25	13,314,582,497.53
投资活动产生的现金流量净额		1,184,980,688.66	1,042,098,229.27
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金		5,265,900,000.00	7,119,656,393.23
收到其他与筹资活动有关的现金		5,901,500,000.00	438,152,000.00
筹资活动现金流入小计		11,167,400,000.00	7,557,808,393.23
偿还债务支付的现金		8,229,500,000.00	7,780,094,665.97
分配股利、利润或偿付利息支付的现金		884,174,013.16	2,908,369,158.61
支付其他与筹资活动有关的现金		2,501,366,830.19	11,136,515,082.22
筹资活动现金流出小计		11,615,040,843.35	21,824,978,906.80
筹资活动产生的现金流量净额		-447,640,843.35	-14,267,170,513.57
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额		1,206,484,690.82	-9,432,101,837.83
加：期初现金及现金等价物余额		1,705,817,480.10	11,137,919,317.93
六、年末现金及现金等价物余额		2,912,302,170.92	1,705,817,480.10
法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明

母公司股东权益变动表

2024年度

编制单位：大悦城控股集团股份有限公司

单位：人民币元

项 目

2024年度

股本

其他权益工具

资本公积

减：库存股

其他综合收益

专项储备

盈余公积

未分配利润

其他

股东权益合计

优先股

永续债

其他

一、上年年末余额

4,286,313,339.00

7,911,453,687.03

882,314,463.98

5,100,062,325.88

18,180,143,815.89

加：会计政策变更

前期差错更正

其他

二、本年年初余额

4,286,313,339.00

7,911,453,687.03

882,314,463.98

5,100,062,325.88

18,180,143,815.89

三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列）

14,979,081.26

134,811,731.36

149,790,812.62

（一）综合收益总额

149,790,812.62

149,790,812.62

（二）股东投入和减少资本

1.股东投入的普通股

2.其他权益工具持有者投入资本

3.股份支付计入股东权益的金额

4.其他

（三）利润分配

14,979,081.26

-14,979,081.26

1.提取盈余公积

14,979,081.26

-14,979,081.26

2.对股东的分配

3.其他

（四）股东权益内部结转

1.资本公积转增股本

2.盈余公积转增股本

3.盈余公积弥补亏损

4.设定受益计划变动额结转留存收益

5.其他综合收益结转留存收益

6.其他

（五）专项储备

1.本年提取

2.本年使用

（六）其他

四、本年年末余额

4,286,313,339.00

7,911,453,687.03

897,293,545.24

5,234,874,057.24

18,329,934,628.51

法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明

母公司股东权益变动表（续）

2024年度

编制单位：大悦城控股集团股份有限公司

单位：人民币元

项 目

2023年度

股本

其他权益工具

资本公积

减：库存股

其他综合收益

专项储备

盈余公积

未分配利润

其他

股东权益合计

优先股

永续债

其他

一、上年年末余额

4,286,313,339.00

7,911,453,687.03

882,236,822.84

5,099,363,555.59

18,179,367,404.46

加：会计政策变更

前期差错更正

其他

二、本年年初余额

4,286,313,339.00

7,911,453,687.03

882,236,822.84

5,099,363,555.59

18,179,367,404.46

三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列）

77,641.14

698,770.29

776,411.43

（一）综合收益总额

776,411.43

776,411.43

（二）股东投入和减少资本

1.股东投入的普通股

2.其他权益工具持有者投入资本

3.股份支付计入股东权益的金额

4.其他

（三）利润分配

77,641.14

-77,641.14

1.提取盈余公积

77,641.14

-77,641.14

2.对股东的分配

3.其他

（四）股东权益内部结转

1.资本公积转增股本

2.盈余公积转增股本

3.盈余公积弥补亏损

4.设定受益计划变动额结转留存收益

5.其他综合收益结转留存收益

6.其他

（五）专项储备

1.本年提取

2.本年使用

（六）其他

四、本年年末余额

4,286,313,339.00

7,911,453,687.03

882,314,463.98

5,100,062,325.88

18,180,143,815.89

法定代表人：姚长林 主管会计工作负责人：吴立鹏 会计机构负责人：薛晓明

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

一、 公司的基本情况

大悦城控股集团股份有限公司（以下简称“本公司”，在包含子公司时统称“本集团”）系经原中共宝安县委以宝组（1982）007号文批准，于1983年2月24日正式成立的县属地方国营企业，原名为“宝安县城建设公司”。1993年2月，经深圳市宝安区人民政府以深宝府[1993]15号文批准，更名为“深圳市宝安区城建发展总公司”。1993年7月10日，经深圳市人民政府办公厅以深府办复[1993]761号文批准，改组为募集设立的股份有限公司，更名为“深圳宝恒（集团）股份有限公司”，向社会公开发行境内上市内资股（A股）股票并上市交易，并于1993年10月8日领取深企法字04498号（注册号19224718-9）企业法人营业执照。

1993年10月，根据深圳市证券管理办公室深证办复[1993]116号文及深圳证券交易所深证市字[1993]第39号文批准，本公司采用募集设立方式向境内社会公众公开发行内资股（A股）股票50,000,000股，发行后公司股份总额达到200,000,000股，并于1993年10月8日起在深圳证券交易所挂牌交易。

1996年12月18日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“深圳市宝恒（集团）股份有限公司”。

2004年12月31日，深圳市宝安区投资管理公司（以下简称宝投公司）与中国粮油食品（集团）有限公司（后更名为中粮集团有限公司，以下简称中粮集团）签订《股权转让协议书》，经国务院国有资产监督管理委员会于2005年5月29日以国资产权[2005]536号批复，宝投公司将其所持有的本公司278,062,500股国家股转让予中粮集团。转让后，中粮集团持有本公司278,062,500股国家股，占总股本的59.63%，成为本公司第一大股东。

2006年4月13日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“中粮地产（集团）股份有限公司”。

2018年12月25日，本公司收到证监会核发的《关于核准中粮地产（集团）股份有限公司向Vibrant Oak Limited（明毅有限公司）发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可[2018]2154号），证监会核准本公司向Vibrant Oak Limited（明毅有限公司）发行2,112,138,742股股份购买资产并非公开发行募集配套资金不超过2,425,781,400元。

2019年1月，本公司向明毅有限公司购买的标的资产大悦城地产有限公司（以下简称大悦城地产）9,133,667,644股普通股股份已登记至公司名下，标的资产已完成过户。本公司向明毅有限公司购买资产发行2,112,138,742股已于2019年2月26日在深圳证券交易所上市。本次股份发行后本公司总股本增至3,925,870,338股。

2019年3月1日，本公司召开第九届董事会第三十一次会议，2019年3月18日召开2019年第一次临时股东大会，审议通过了《关于变更公司名称及证券简称的议案》，

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

本公司名称原为：中粮地产（集团）股份有限公司；现变更为：大悦城控股集团股份有限公司；本公司证券简称原为：中粮地产，现变更为：大悦城。本公司证券代码保持不变，仍为“000031”。2019年3月20日，本公司完成了相关工商变更登记手续，取得了深圳市市场监督管理局换发的《营业执照》，本公司已由“中粮地产（集团）股份有限公司”正式更名为“大悦城控股集团股份有限公司”。2019年12月，本公司采用非公开方式募集配套资金，发行人民币普通股360,443,001.00股，发行价格为人民币6.73元/股。募集资金总额人民币2,425,781,396.73元。本公司母公司为Vibrant Oak Limited（明毅有限公司），控股股东是中粮集团。截至2024年12月31日，中粮集团直接持有本公司20.00%股权，通过明毅有限公司间接持有49.28%股权，合计持有本公司69.28%股权。

本公司法定代表人：姚长林；企业统一社会信用代码：914403001922471899；注册地址：深圳市宝安区新安街道3区龙井二路3号中粮地产集团中心第1层101室。总部办公地址：（1）北京市朝阳区朝阳门南大街 8 号中粮福临门大厦 13 层；（2）深圳市宝安区留仙一路 8 号中粮创芯研发中心 A1 栋 27 楼。

本集团所属行业为房地产业，从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产，本公司及子公司主要产品和服务为住宅、商业物业、工业物业、酒店经营。

本财务报表于2025年4月17日由本公司董事会批准报出。根据本公司章程，本财务报表将提交股东大会审议。

本年度合并财务报表范围参见附注七、“在其他主体中的权益”。本年度合并财务报表范围的变化参见附注六、“合并范围的变更”。

二、 财务报表的编制基础

1. 编制基础

本集团财务报表根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则》及其应用指南、解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)，以及中国证券监督管理委员会(以下简称“证监会”)《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定》（2023年修订）的披露相关规定编制。

2. 持续经营

本集团至本报告期末起至少12个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

三、 重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：本集团根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计，包括金融工具减值、固定资产折旧、无形资产摊销、收入确认和计量等，具体会计政策参见附注三之 11、附注三之 17、附注三之 21和附注27。

1. 遵循企业会计准则的声明

本公司财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

2. 会计期间

本集团的会计期间为公历1月1日至12月31日。

3. 营业周期

本集团所属从事房地产产品开发与销售业务之下属子公司正常营业周期通常超过一年，本集团以12个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。

4. 记账本位币

人民币为本集团境内公司经营所处的主要经济环境中的货币，本集团境内公司以人民币为记账本位币。本集团之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定为其记账本位币。本集团编制本财务报表时所采用的货币为人民币。

5. 重要性标准确定方法和选择依据

本集团编制和披露财务报表遵循重要性原则。本财务报表附注中披露事项涉及重要性标准判断的事项及其重要性标准确定方法和选择依据如下：

涉及重要性标准判断的披露事项	该事项在本财务报表附注中的披露位置	重要性标准确定方法 和选择依据
账龄超过1年或逾期的重要应付账款	五、25	金额超过2亿元的
账龄超过1年或逾期的重要其他应付款	五、26	金额超过2亿元的
重要的投资活动	五、61	—
重要的联合营企业	七、3	对单一公司的长期股权投资占本集团净资产的10%以上且本年按权益法核算确认的投资收益占本集团利润总额的10%以上
重要的非全资子公司	七、1	营业收入占本集团营业收入的10%以上
账龄超过1年的重要合同负债	五、28	金额超过2亿元的

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

涉及重要性标准判断的披露事项	该事项在本财务报表附注中的披露位置	重要性标准确定方法 和选择依据
本年账面价值发生重大变动的合同负债情况	五、28	金额超过10亿元的
重要或有事项/日后事项/其他重要事项	十二、2；十三；十四	公司预计可能或很可能产生或有义务的事项认定为重要

6. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

本集团作为合并方，在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，在合并日按被合并方在最终控制方合并报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。合并成本为本集团在购买日为取得对被购买方的控制权而支付的现金或非现金资产、发行或承担的负债、发行的权益性证券等的公允价值以及在企业合并中发生的各项直接相关费用之和（通过多次交易分步实现的企业合并，其合并成本为每一单项交易的成本之和）。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对合并中取得的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值、以及合并对价的非现金资产或发行的权益性证券等的公允价值进行复核，经复核后，合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，将其差额计入合并当期营业外收入。

7. 控制的判断标准及合并财务报表的编制方法

本集团合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及本公司控制的所有子公司以及企业所控制的结构化主体等。本集团判断控制的标准为，本集团拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。

本公司与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并时抵消。子公司的所有者权益中不属于母公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及综合收益总额中属于少数股东权益的份额，分别在合并财务报表“少数股东权益、少数股东损益、归属于少数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。

对于同一控制下企业合并取得的子公司，其经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。编制比较合并财务报表时，对上年财务报表的相关项目进行调整，视

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同合并后形成的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

对于非同一控制下企业合并取得子公司，经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。本集团因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资损益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资损益。

8. 合营安排分类及共同经营会计处理方法

本集团的合营安排包括共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

对于共同经营项目,本集团作为共同经营中的合营方确认单独持有的资产和承担的负债，以及按份额确认持有的资产和承担的负债，根据相关约定单独或按份额确认相关的收入和费用。与共同经营发生购买、销售不构成业务的资产交易的，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。

9. 现金及现金等价物

本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之现金等价物指持有期限短（一般为从购买日起三个月内到期）不超过3个月、流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资。

10. 外币业务和外币财务报表折算

（1）外币交易

本集团外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币金额。于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为记账本位币，所产生的折算差额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额按资本化的原则处理外，直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项

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目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益；收到投资者以外币投入的资本，采用交易发生日即期汇率折算，外币投入资本与相应的货币性项目的记账本位币金额之间不产生外币资本折算差额。

（2）外币财务报表的折算

本集团在编制合并财务报表时将境外经营的财务报表折算为人民币，其中：外币资产负债表中资产、负债类项目采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益类项目除“未分配利润”外，均按业务发生时的即期汇率折算；利润表中的收入与费用项目，采用当期加权平均汇率或交易发生日的即期汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，在其他综合收益项目中列示。外币现金流量采用现金流量发生日的当期加权平均汇率或交易发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。

11. 金融工具

（1） 金融工具的确认和终止确认

本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

满足下列条件的，终止确认金融资产，即将之前确认的金融资产从资产负债表中予以转出：1）收取金融资产现金流量的权利届满；2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的义务；并且实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。

如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有金融负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和确认新负债处理，差额计入当期损益。

以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。

（2） 金融资产分类和计量方法

本集团的金融资产于初始确认时根据本集团管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。当且仅当本集团改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。

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金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款或应收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。金融资产的后续计量取决于其分类：

1）以摊余成本计量的金融资产

金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：①管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标。②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团该分类的金融资产主要包括：货币资金、应收账款、应收票据、其他应收款、一年内到期的非流动资产、其他非流动资产等。

2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：①管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标。②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产采用实际利率法确认利息收入。除利息收入、减值损失及汇兑差额确认为当期损益外，其余公允价值变动计入其他综合收益。当金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，计入当期损益。本集团该分类的金融资产主要包括：其他债权投资、应收款项融资。

3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

本集团不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，该指定一经作出，不得撤销。本集团仅将相关股利收入（明确作为投资成本部分收回的股利收入除外）计入当期损益，公允价值的后续变动计入其他综合收益，不需计提减值准备。当金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，计入留存收益。本集团该分类的金融资产为其他权益工具投资。

4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

除上述分类为以摊余成本计量的金融资产和分类或指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外的金融资产，本集团将其分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此类金融资产按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，所有公允价值变动计入当期损益。本集团该分类的金融资产主要包括：交易性金融资产、其他非流动金融资产。

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本集团在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

（3） 金融负债分类、确认依据和计量方法

除了签发的财务担保合同、以低于市场利率贷款的贷款承诺及由于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债以外，本集团的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、以摊余成本计量的金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，以摊余成本计量的金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。

金融负债的后续计量取决于其分类：

1）以摊余成本计量的金融负债

以摊余成本计量的金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。

2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债（含属于金融负债的衍生工具），包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，（除与套期会计有关外，）所有公允价值变动均计入当期损益。对于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值进行后续计量，除由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益之外，其他公允价值变动计入当期损益；如果由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益会造成或扩大损益中的会计错配，本集团将所有公允价值变动（包括自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。

（4） 金融资产减值

本集团对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、其他流动资产和财务担保合同等，以预期信用损失为基础确认损失准备。

本集团考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。

于每个资产负债表日，本集团对于处于不同阶段的金融资产的预期信用损失分别进行计量。金融资产自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备；金融资产自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本集团按照该资产整个存续期的预期信用损

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失计量损失准备；金融资产自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该资产整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融资产，本集团假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备。本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融资产，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融资产，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。对于应收票据及应收账款，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。本集团对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等。除了单项评估信用风险的金融资产外，本集团基于共同风险特征将金融资产划分为不同的组别，在组合的基础上评估信用风险。确定组合的依据如下：

组合名称	确定组合依据
组合1	应收银行承兑汇票。
组合2	应收账款及其他应收款--应收中粮集团有限公司及其控制的企业的应收项。
组合3	应收账款及其他应收款--应收政府有关机构款项、保证金、押金、定金等。
组合4	其他应收款--应收合营企业、联营企业及其他关联方款项。
组合5	应收账款及其他应收款-除上述组合之外的应收款项。

对于划分为组合的应收票据，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

对于划分为组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。

对于划分为组合的其他应收款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。

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（5） 金融资产转移的确认依据和计量方法

对于金融资产转移交易，本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债，未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产在终止确认日的账面价值，与因转移而收到的对价及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：①集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。）之和的差额计入当期损益。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产同时符合下列条件：①集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标；②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。）之和，与分摊的前述金融资产整体账面价值的差额计入当期损益。

通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求偿还的最高金额。

（6） 金融负债与权益工具的区分及相关处理方法

本集团按照以下原则区分金融负债与权益工具：（1）如果本集团不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。有些金融工具虽然没有明确地包含交付现金或其他金融资产义务的条款和条件，但有可能通过其他条款和条件间接地形成合同义务。（2）如果一项金融工具须用或可用本集团自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本集团自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是发行方的金融负债；如果是后者，该工具是发行方的权益工具。在某些情况下，一项金融工具合同规定本集团须用或可用自身权益工具结算该金融工具，其中合同权利或合同义务的金额等于可获取或需交付的自身权益工具的数量乘以其结算时的公允价值，则无论该合同权利或义务的金额是固定的，还是完全或部分地基于除本集团自身权益工具的市场价格以外的变量（例如利率、某种商品的

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价格或某项金融工具的价格）的变动而变动，该合同分类为金融负债。

本集团在合并报表中对金融工具（或其组成部分）进行分类时，考虑了集团成员和金融工具持有方之间达成的所有条款和条件。如果集团作为一个整体由于该工具而承担了交付现金、其他金融资产或者以其他导致该工具成为金融负债的方式进行结算的义务，则该工具应当分类为金融负债。

（7） 衍生金融工具

本集团使用衍生金融工具，例如以外汇远期合同、商品远期合同和利率互换，分别对汇率风险、商品价格风险和利率风险进行套期。衍生金融工具初始以衍生交易合同签订当日的公允价值进行计量，并以其公允价值进行后续计量。公允价值为正数的衍生金融工具确认为一项资产，公允价值为负数的确认为一项负债。

除与套期会计有关外，衍生工具公允价值变动产生的利得或损失直接计入当期损益。

（8） 财务担保合同

财务担保合同，是指特定债务人到期不能按照债务工具条款偿付债务时，本集团向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。财务担保合同在初始确认时按照公允价值计量，除指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同外，其余财务担保合同在初始确认后按照资产负债表日确定的预期信用损失准备金额和初始确认金额扣除按照收入确认原则确定的累计摊销额后的余额两者孰高者进行后续计量。

（9） 金融资产和金融负债的抵销

本集团的金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件时，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：（1）本集团具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；（2）本集团计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

12. 存货

（1）存货的分类

存货按成本进行初始计量。存货按房地产开发产品、非开发产品分类。房地产开发产品包括开发产品、出租开发产品、开发成本。非房地产开发产品为其他存货。

（2）存货取得和发出的计价方法

存货在取得时按实际成本计价。开发产品的成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资本化条件的借款费用，亦计入开发成本。待项目完工并验收合格后按实际成本自开发成本转入开发产品。发出开发产品的成本按个别计价法计算确定。出租开发产品按实际成本入账，按本集团同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。出租开发产

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品出售时，按相关开发产品摊余价值结转相应营业成本。非房地产开发产品成本包括采购成本、加工成本和使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出。发出库存商品的成本按加权平均法计算确定；非房地产开发产品在取得时按实际成本入账。

（3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法

可变现净值，是指在公司的日常经营活动中，存货的估计售价减去估计至完工时将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。在资产负债表日，按成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。存货跌价准备通常按照单个存货项目计提存货跌价准备。对于数量繁多、单价较低的存货，可以按照存货类别计提存货跌价准备。与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

（4）存货的盘存制度为永续盘存制。

（5）低值易耗品和包装物于领用时按一次摊销法进行摊销。

13. 合同资产与合同负债

（1） 合同资产

1）合同资产的确认方法及标准

合同资产，是指本集团已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。如本集团向客户销售两项可明确区分的商品，因已交付其中一项商品而有权收取款项，但收取该款项还取决于交付另一项商品的，本集团将该收款权利作为合同资产。

2）合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

合同资产的预期信用损失的确定方法，参照上述11.（4）金融资产减值相关内容描述。

（2） 合同负债

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合同负债反映本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

14. 与合同成本有关的资产

（1）与合同成本有关的资产金额的确定方法

本集团与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本。根据其流动性，合同履约成本分别列报在存货和其他非流动资产中，合同取得成本分别列报在其他流动资产和其他非流动资产中。合同履约成本，即本集团为履行合同发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关会计准则规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；该成本预期能够收回。

合同取得成本，即本集团为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；如果该资产摊销期限不超过一年的，本集团选择在发生时计入当期损益。增量成本，是指本集团不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。本集团为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出（如无论是否取得合同均会发生的差旅费等），在发生时计入当期损益，但是，明确由客户承担的除外。

（2）与合同成本有关的资产的摊销

本集团与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

（3）与合同成本有关的资产的减值

本集团与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项差额的，本集团将超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：①企业因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价；②为转让该相关商品估计将要发生的成本。计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得上述两项差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

15. 长期股权投资

本集团长期股权投资主要是对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的权益性投资。

（1）重大影响、共同控制的判断

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本集团对被投资单位具有重大影响的权益性投资，即对联营企业投资。重大影响，是指本集团对被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位20％以上但低于50％的表决权时，通常认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确的证据表明本集团不能参与被投资单位的生产经营决策或形成对被投资单位的控制。

本集团与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的权益性投资，即对合营企业投资。共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本集团对共同控制的判断依据是所有参与方或参与方组合集体控制该安排，并且该安排相关活动的决策必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。

（2）会计处理方法

本集团按照初始投资成本对取得的长期股权投资进行初始计量。

通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并日取得被合并方在最终控制方合并报表中净资产的账面价值的份额作为初始投资成本；被合并方在合并日的净资产账面价值为负数的，初始投资成本按零确定。

通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本；

除企业合并形成的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款及与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出作为初始投资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为投资成本；

本公司对子公司投资在个别财务报表中采用成本法核算。采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价。在追加投资时，按照追加投资支付的成本额公允价值及发生的相关交易费用增加长期股权投资成本的账面价值。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，按照应享有的金额确认为当期投资收益。

本集团对合营企业及联营企业的投资采用权益法核算。采用权益法时，长期股权投资初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额的，不调整长期股权投资账面价值；长期股权投资初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值的份额的，差额调增长期股权投资的账面价值，同时计入取得投资当期损益。

后续计量采用权益法核算的长期股权投资，在持有投资期间，随着被投资单位所有者权益的变动相应调整增加或减少长期股权投资的账面价值。其中在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，按照本集团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的不构成业

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务的交易产生的未实现内部交易损益按照应享有比例计算归属于本集团的部分（内部交易损失属于资产减值损失的，全额确认），对被投资单位的净利润进行调整后确认。本集团确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本集团负有承担额外损失义务的除外。

处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期投资收益。采用权益法核算的长期股权投资，原权益法核算的相关其他综合收益在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法核算时全部转入当期投资收益。因处置部分股权后剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算的相关其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础处理并按比例结转，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期投资收益。因处置部分股权后丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权确认金融资产，剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。因处置部分长期股权投资丧失了对被投资单位控制的，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，确认金融资产，处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益，剩余股权在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。集团对于分步处置股权至丧失控股权的各项交易不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理，但是，在丧失控制权之前每一次交易处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。

16. 投资性房地产

本集团投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。本集团在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，对投资性房地产按照本集团固定资产或无形资产的会计政策，计提折旧或进行摊销。

17. 固定资产

本集团固定资产是指同时具有以下特征，即为生产商品、提供劳务、出租或经营管

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理而持有的，使用年限超过一年的有形资产。固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。本集团固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输工具、酒店业家具、房屋装修、办公设备及其他等。除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地外，本集团对所有固定资产计提折旧。计提折旧时采用平均年限法。本集团固定资产的分类折旧年限、预计净残值率、折旧率如下：

类别	折旧年限（年）	残值率（%）	年折旧率（%）
房屋及建筑物	20－50	0－10	1.8—5
机器设备	10-15	5	6.3—9.5
运输工具	5-10	5	9.5—19
酒店业家具	5	5	19
房屋装修	5-10	0	10-20
办公设备及其他	5-10	5	9.5—19

本集团于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。

18. 在建工程

在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，按估计的价值结转固定资产，次月起开始计提折旧，待办理了竣工决算手续后再对固定资产原值差异进行调整。

19. 借款费用

本集团将发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的构建或者生产的借款费用予以资本化，计入相关资产成本，其他借款费用计入当期损益。本集团确定的符合资本化条件的资产包括需要经过1年以上的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。

在资本化期间内的每一会计期间，本集团按照以下方法确认借款费用的资本化金额：

借入专门借款的，按照当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定；占用一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化

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率确定，其中资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。

20. 生物资产

本集团生物资产包括种植苗木。生产性生物资产采用成本模式计量。本集团生产性生物资产采用直线方法计提折旧。

21. 无形资产

本集团无形资产包括土地使用权、管理软件等，按取得时的实际成本计量，其中，购入的无形资产，按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无形资产，按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本；对非同一控制下合并中取得被购买方拥有的但在其财务报表中未确认的无形资产，在对被购买方资产进行初始确认时，按公允价值确认为无形资产。

土地使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销；其他无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额按其受益对象计入相关资产成本和当期损益。对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。

22. 长期资产减值

本集团于每一资产负债表日对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、采用成本模式计量的生产性生物资产、使用权资产、使用寿命有限的无形资产、经营租赁资产等项目进行检查，当存在减值迹象时，本集团进行减值测试。对商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年末均进行减值测试。

（1） 除金融资产之外的非流动资产减值（除商誉外）

本集团在进行减值测试时，按照资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者确定其可收回金额。减值测试后，若该资产的账面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失。

本集团以单项资产为基础估计其可回收金额，难以对单项资产的可回收金额进行估计的，以该资产所属资产组为基础确定资产组的可回收金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。

公允价值减去处置费用后的净额，参考计量日发生的有序交易中中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现值时，管理层按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。详见附注五、12。

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（2） 商誉减值

本集团对企业合并形成的商誉，自购买日起将其账面价值按照合理的方法分摊至相关的资产组，难以分摊至相关的资产组的分摊至相关的资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失；再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

23. 长期待摊费用

本集团的长期待摊费用包括固定资产改良支出和其他费用。该等费用在受益期内平均摊销，如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。长期待摊费用为已经支出但摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。

24. 职工薪酬

本集团职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期福利。

短期薪酬主要包括职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等，在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。

离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等，按照公司承担的风险和义务，分类为设定提存计划。对于设定提存计划在根据在资产负债表日为换取职工在会计期间提供的服务而向单独主体缴存的提存金确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。

辞退福利是由于本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的，和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益，其中对超过一年予以支付补偿款，按照其他长期职工薪酬处理。

本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理。

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25. 预计负债

当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保证等或有事项相关的业务同时符合以下条件时，本集团将其确认为负债：该义务是本集团承担的现时义务；该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。本集团于资产负债表日对当前最佳估计数进行复核并对预计负债的账面价值进行调整。

非同一控制下企业合并中取得的被购买方或有负债在初始确认时按照公允价值计量，在初始确认后，按照预计负债确认的金额，和初始确认金额扣除收入确认原则确定的累计摊销额后的余额，以两者之中的较高者进行后续计量。

财务担保合同形成的预计负债的会计处理方法见三、11.金融工具（8）财务担保合同。

26. 优先股、永续债等其他金融工具

归类为债务工具的优先股、永续债，按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法按摊余成本进行后续计量，其利息支出或股利分配按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失计入当期损益。

归类为权益工具的优先股、永续债，在发行时收到的对价扣除交易费用后增加所有者权益，其利息支出或股利分配按照利润分配进行处理，回购或注销作为权益变动处理。

27. 收入确认原则和计量方法

本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收入。取得相关商品或服务的控制权，是指能够主导该商品的使用或该服务的提供并从中获得几乎全部的经济利益。

履约义务，是指合同中本集团向客户转让可明确区分商品的承诺。本集团的履约义务在满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：①客户在本集团履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；

②客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；③本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

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对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品控制权时点确认收入。本集团在判断客户是否已取得商品控制权时，综合考虑下列迹象：①本集团就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；②本集团已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；③本集团已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；④本集团已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；⑤客户已接受该商品；⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。

交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项。本集团确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。预期将退还给客户的款项作为退货负债，不计入交易价格。在确定交易价格时，本公司考虑可变对价、合同中存在重大融资成分等因素的影响。

合同中存在可变对价的，本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数。包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。每一资产负债表日，本公司重新估计应计入交易价格的可变对价金额。

合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，本集团预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。

本集团根据在向客户转让商品前是否拥有对该商品的控制权，来判断本集团从事交易时的身份是主要责任人还是代理人。本集团在向客户转让商品前能够控制该商品的，则本集团为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额应当按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。

本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素)作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础计提减值（参见附注三、13）。本集团拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合

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同负债列示。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。本集团的营业收入主要包括房地产销售、物业出租、物业管理及酒店运营等，与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：

（1）房地产销售

对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，签订了销售合同，达到销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。

（2）物业出租

在租赁期内各个期间，本集团采用直线法或者其他系统合理的方法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。

（3）物业管理及酒店运营

本集团在提供物业代理及管理、酒店经营及管理服务提供相关服务时确认收入。

28. 政府补助

政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，按照实际收到的金额计量，对于按照固定的定额标准拨付的补助，或对年末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，按照应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额（1元）计量。

本集团的政府补助包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。其中，与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。如果政府文件中未明确规定补助对象，本集团按照上述区分原则进行判断，难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助,确认为递延收益，确认为递延收益的与资产相关的政府补助，在相关资产使用寿命内按照平均分配方法分期计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

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与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益。与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。本集团取得政策性优惠贷款贴息的，区分财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政将贴息资金直接拨付给本集团两种情况，分别按照以下原则进行会计处理：

（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本集团提供贷款的，本集团以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。

（2）财政将贴息资金直接拨付给本集团，本集团将对应的贴息冲减相关借款费用。

本集团已确认的政府补助需要退回的，在需要退回的当期分情况按照以下规定进行会计处理：

1）初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值。

2）存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。

3）属于其他情况的，直接计入当期损益。

29. 递延所得税资产和递延所得税负债

本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值之间的差额、以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的计税基础与其账面价值之间的差额产生的(暂时性差异)计算确认。

本集团对除以下情形外的所有应纳税暂时性差异确认递延所得税负债：（1）暂时性差异产生于商誉的初始确认或既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认；（2）与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，本集团能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回的。

本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，对除以下情形外产生的可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减确认递延所得税资产：（1）暂时性差异产生于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认；（2）与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，不能同时满足以下条件的：暂时性差异在可预见的未来很可能转回、未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。

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本集团在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，就所有尚未利用的可抵扣亏损确认递延所得税资产。管理层运用大量的判断来估计未来取得应纳税所得额的时间和金额，结合纳税筹划策略，决定应确认的递延所得税资产的金额，因此存在不确定性。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。

在同时满足下列条件时，本集团将递延所得税资产及递延所得税负债以抵消后的净额列示：本集团拥有以净额结算当期所得税资产及当期递延所得税负债的法定权利；递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。

30. 租赁

（1）租赁的识别

在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

合同中同时包含多项单独租赁的，本集团将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团将租赁和非租赁部分分拆后进行会计处理。各租赁部分分别按照租赁准则进行会计处理，非租赁部分按照其他适用的企业会计准则进行会计处理。但是，合同中包括应分拆的嵌入衍生工具的，本集团不将其与租赁部分合并进行会计处理。

（2）本集团作为承租人

1）租赁确认

除了短期租赁和低价值资产租赁，在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债。

使用权资产，是指本集团作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利，按照成本进行初始计量。该成本包括：①租赁负债的初始计量金额；②在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额扣除已享受的租赁激励相关金额；③发生的初始直接费用；④为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本（属于为生产存货而发生的除外）。本集团按照租赁准则有关规定重新计量租赁负债的，相应调整使用权资产的账面价值。

本集团根据与使用权资产有关的经济利益的预期消耗方式以直线法对使用权资产

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计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。计提的折旧金额根据使用权资产的用途，计入相关资产的成本或者当期损益。本集团按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。租赁付款额包括：①固定付款额及实质固定付款额，扣除租赁激励相关金额；②取决于指数或比率的可变租赁付款额；③本集团合理确定将行使购买选择权时，购买选择权的行权价格；④租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权时，行使终止租赁选择权需支付的款项；⑤根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。在计算租赁付款额的现值时，本集团因无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益，但应当资本化的除外。

在租赁期开始日后，本集团确认租赁负债的利息时，增加租赁负债的账面金额；支付租赁付款额时，减少租赁负债的账面金额。当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，本集团按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债。2）租赁变更租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。租赁变更生效日，是指双方就租赁变更达成一致的日期。租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：①该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围或延长了租赁期限；②增加的对价与租赁范围扩大部分或租赁期限延长部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团按照租赁准则有关规定对变更后合同的对价进行分摊，重新确定变更后的租赁期；并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。就上述租赁负债调整的影响，本集团区分以下情形进行会计处理：①租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，承租人应当调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。②其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，承租人相应调整使用权资产的账面价值。

3）短期租赁和低价值资产租赁

对于租赁期不超过12个月的短期租赁和单项租赁资产为全新资产时价值较低的低

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价值资产租赁，本集团选择不确认使用权资产和租赁负债。本集团将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。4）售后租回本集团作为售后租回交易中的卖方兼承租人，对相关标的资产转让是否构成销售进行评估。本集团判断不构成销售的，本集团继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债；构成销售的，本集团按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。在对售后租回所形成的租赁负债进行后续计量时，确定租赁付款额或变更后租赁付款额的方式不导致本集团确认与租回所获得的使用权有关的利得或损失（租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的除外）。

（3）本集团为出租人

本集团作为出租人， 如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，本集团将该项租赁分类为融资租赁，除此之外分类为经营租赁。

1） 融资租赁

在租赁期开始日，本集团对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本集团对应收融资租赁款进行初始计量时，以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。

租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。本集团取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

2） 经营租赁

在租赁期内各个期间，本集团采用直线法/其他系统合理的方法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。

本集团发生的与经营租赁有关的初始直接费用资本化至租赁标的资产的成本，在租赁期内按照与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额,在实际发生时计入当期损益。

经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

31. 公允价值计量

本集团于每个资产负债表日以公允价值计量衍生金融工具、权益工具投资等。公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

项负债所需支付的价格。

在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，相关资产或负债的不可观察输入值。

每个资产负债表日，本集团对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。

对于在活跃市场上交易的金融工具，本集团以其活跃市场报价确定其公允价值；对于不在活跃市场上交易的金融工具，本集团采用估值技术确定其公允价值。

32. 其他重要的会计政策和会计估计

（1）套期会计

为规避某些风险，本集团把某些金融工具作为套期工具进行套期。满足规定条件的套期，本集团采用套期会计方法进行处理。本集团的套期为现金流量套期。对确定承诺的外汇风险进行的套期，本集团作为现金流量套期处理。

本集团在套期开始时，正式指定套期工具与被套期项目，并准备关于套期关系和本集团从事套期的风险管理策略和风险管理目标的书面文件。此外，在套期开始及之后，本集团会持续地对套期有效性进行评估。

被指定为现金流量套期且符合条件的套期工具，其产生的利得或损失中属于套期有效的部分作为现金流量套期储备，计入其他综合收益，无效套期部分计入当期损益。

如果预期交易使本集团随后确认一项非金融资产或非金融负债，或者非金融资产或非金融负债的预期交易形成一项适用于公允价值套期会计的确定承诺时，本集团将原在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额转出，计入该资产或负债的初始确认金额。除此之外的现金流量套期，本集团在被套期的预期现金流量影响损益的相同期间，将原在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额转出，计入当期损益。

如果预期原计入其他综合收益的净损失全部或部分在未来会计期间不能弥补的，则将不能弥补的部分转出，计入当期损益。

当本集团对现金流量套期终止运用套期会计时，已计入其他综合收益的累计现金流量套期储备，在未来现金流量预期仍会发生时予以保留，在未来现金流量预期不再发生时，从其他综合收益中转出，计入当期损益。

（2）质量保证金

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“其他应付款”，待保证期过后根据实际情况和合同约定支付。

（3）维修基金

本集团之物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“其他应付款-物业专项维修基金”，专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。

33. 重要会计政策和会计估计变更

（1） 重要会计政策变更

1）企业会计准则解释第 17 号

2023 年 10 月 25 日，财政部发布了《关于印发<企业会计准则解释第 17 号>的通知》（财会〔2023〕21 号），规定了“关于流动负债与非流动负债的划分”、 “关于供应商融资安排的披露”、“关于售后租回交易的会计处理”的内容，自2024 年 1月 1 日起施行。

该项会计政策变更对本集团财务报表无重大影响。

2）企业会计准则解释第 18 号

2024年12月6日，财政部发布了《企业会计准则解释第18号》（财会〔2024〕24号），规定对于不属于单项履约义务的保证类质量保证，应当按照《企业会计准则第13号——或有事项》有关规定，按确定的预计负债金额，借记“主营业务成本”、“其他业务成本”等科目，贷记“预计负债”科目，该解释规定自印发之日起施行，允许企业自发布年度提前执行。

该项会计政策变更对本集团财务报表无重大影响。

（2） 重要会计估计变更

本集团本期未发生需要披露的重大会计估计变更事项。

四、 税项

1. 主要税种及税率

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

税种	具体税率情况
增值税	应税收入按3%、5%、6%、9%、13%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税。 本集团发生增值税应税收入：房地产销售（除简易征收方式外）、部分租赁收入（2016年4月30前取得）、建筑、装修、喷涂收入，原适用税率10%。根据《财政部、国家税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2019]39号）规定，自2019年4月1日起，适用税率由10%调整为9%。具体情况如下： ①商品房销售收入：2016年4月30日前开工的项目，适用简易征收方式，税率5%；2016年4月30日后开工的项目，以扣减土地价款后的收入为计税额，适用一般征收方式，税率9%； ②建筑、装修、喷涂收入适用税率9%； ③租赁收入适用税率：小微企业，税率3%；2016年4月30日前取得的不动产，税率5%；其他租赁，税率9%； ④酒店经营使用税率6%； ⑤物业管理收入以及利息收入适用税率6%。
城市维护建设税	按增值税额的1%、5%及7%计缴。
教育费附加	按增值税额的3%计缴。
地方教育费附加	按增值税额的2%计缴。
企业所得税	本集团依据注册地不同按不同的税率计缴企业所得税，其中： 注册地在中国大陆的公司按应纳税所得额的25%计缴企业所得税； 注册地在香港的公司按16.5%缴纳利得税； 注册地在英属维尔京群岛、百慕达群岛、萨摩亚的公司，无须缴纳任何所得税。 除符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益免税外，中国境内居民企业向未在中国境内设立机构、场所的非居民企业分配股息、红利等权益性投资收益，应在作出利润分配决定的日期代扣代缴企业所得税。如实际支付时间先于利润分配决定日期的，应在实际支付时代扣代缴企业所得税。
房产税	从价计征的按照房产原值的70%为纳税基准，年税率为1.2%；从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
土地增值税	按实际增值额和规定税率缴纳土地增值税。

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税种	具体税率情况
土地使用税	采用定额税率，每个幅度税额的差距规定为20倍，每平方米年税额如下：大城市50万人口以上，每平方米1.5元至30元；中等城市人口20-50万，每平方米1.2元至24元；小城市人口20万以下，每平方米0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区每平方米0.6元至12元。 经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区的土地使用税适用税额标准可以在税法规定的最低税额的30%以内适当降低；经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。
个人所得税	员工的个人所得税由本公司及子公司代扣代缴。

2. 税收优惠

根据深圳市地方税务局宝安征收管理分局的批复，本公司及深圳地区的下属子公司的新建房产自竣工当月起三年内免交房产税。依据财政部税务总局住房城乡建设部公告2021年第24号文件，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按

1.5%预征率预缴增值税。

依据财政部、税务总局公告2022年第14号文件，本集团符合条件的小微企业，可以自2022年4月纳税申报期起向主管税务机关申请退还增量留抵税额。本集团符合条件的微型企业，可以自2022年4月纳税申报期起向主管税务机关申请一次性退还存量留抵税额；符合条件的小型企业，可以自2022年5月纳税申报期起向主管税务机关申请一次性退还存量留抵税额。

依据财政部、税务总局公告2022年第13号文件，本集团符合小微企业条件的子公司享受企业所得税优惠政策，即“自2022年1月1日至2024年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

财政部、国家税务总局发布《关于海南自由贸易港企业所得税优惠政策的通知》，从2020年1月1日起至2024年12月31日，对注册在海南自由贸易港并实质性运营的鼓励类产业企业，减按15%的税率征收企业所得税。本集团下属子公司中粮酒店（三亚）有限公司享受企业所得税优惠政策。

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

财政部、税务总局、国家发展改革委发布《关于延续西部大开发企业所得税政策的公告》，对设在西部地区的鼓励类产业企业减按15%的税率征收企业所得税。本集团下属子公司西安国际陆港文兴置业有限公司享受企业所得税优惠政策。依据《财政部 税务总局关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第33号）文件，至2025年12月31日，对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。依据《财政部 税务总局关于延续实施医疗服务免征增值税等政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第68号）企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为，至2027年12月31日，适用免征增值税政策。

五、 合并财务报表主要项目注释

下列所披露的财务报表数据，除特别注明之外，“年初”系指2024年1月1日，“年末”系指2024年12月31日，“本年”系指2024年1月1日至12月31日，“上年”系指2023年1月1日至12月31日，货币单位除特别注明外，均以人民币元列示。

1. 货币资金

项目	年末余额	年初余额
库存现金	338,427.43	305,183.36
银行存款	24,149,017,146.38	26,227,836,368.54
其他货币资金	23,612,397.45	14,852,730.61
存放财务公司存款	2,916,206,442.61	3,841,620,108.81
合计	27,089,174,413.87	30,084,614,391.32
其中：存放在境外的款项总额	2,732,997,907.90	4,543,367,005.78

注：其他货币资金年末余额为23,612,397.45元，主要为支付宝、微信和pos机的在途资金。所有权或使用权受限的货币资金详见附注五、22.所有权或使用权受到限制的资产。

2. 衍生金融资产

项目	年末余额	年初余额
远期合约（DF）	3,981,905.57	66,752,497.78
利率互换合约（IRS）	0.00	127,730,035.93
合计	3,981,905.57	194,482,533.71

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3. 应收账款

（1） 应收账款按账龄列示

账龄	年末账面余额	年初账面余额
3个月以内（含3个月）	176,588,246.72	173,249,661.22
3个月以上—1年（含1年）	289,641,389.67	84,810,464.65
1年以上—2年（含2年）	58,238,490.05	91,036,687.74
2年以上—3年（含3年）	68,427,339.05	39,850,792.07
3年以上	81,277,977.02	49,414,608.81
小计	674,173,442.51	438,362,214.49
减：坏账准备	156,178,702.81	125,030,378.88
合计	517,994,739.70	313,331,835.61

（2） 应收账款按坏账计提方法分类列示

类别	年末余额
	账面余额		坏账准备		账面价值
	金额	比例（%）	金额	计提比例（%）
按单项计提坏账准备	66,993,395.67	9.94	66,993,395.67	100.00	0.00
按组合计提坏账准备	607,180,046.84	90.06	89,185,307.14	14.69	517,994,739.70
合计	674,173,442.51	100.00	156,178,702.81	——	517,994,739.70

（续）

类别	年初余额
	账面余额		坏账准备		账面价值
	金额	比例（%）	金额	计提比例（%）
按单项计提坏账准备	57,511,751.87	13.12	55,611,022.87	96.70	1,900,729.00
按组合计提坏账准备	380,850,462.62	86.88	69,419,356.01	18.23	311,431,106.61
合计	438,362,214.49	100.00	125,030,378.88	——	313,331,835.61

1） 应收账款按单项计提坏账准备

名称	年初余额		年末余额
	账面余额	坏账准备	账面余额	坏账准备	计提比例（%）	计提理由
臻悦（天津）顾问费	41,257,178.19	41,257,178.19	41,257,178.19	41,257,178.19	100.00	预计无法收回

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

名称	年初余额		年末余额
	账面余额	坏账准备	账面余额	坏账准备	计提比例（%）	计提理由
长沙北纬28度物业管理费	2,667,075.52	2,667,075.52	11,831,183.17	11,831,183.17	100.00	预计无法收回
天津大悦城商户租金	0.00	0.00	4,856,107.73	4,856,107.73	100.00	预计无法收回
杭州大悦城商户租金	9,134,712.49	7,233,983.49	2,667,989.46	2,667,989.46	100.00	预计无法收回
商业管理（北京）顾问费	2,000,000.00	2,000,000.00	2,000,000.00	2,000,000.00	100.00	预计无法收回
中粮悦街商户租金	939,420.00	939,420.00	978,640.52	978,640.52	100.00	预计无法收回
深圳中粮凤凰里商户租金	107,776.59	107,776.59	819,712.46	819,712.46	100.00	预计无法收回
中粮创芯研发中心商户租金	14,933.90	14,933.90	718,013.23	718,013.23	100.00	预计无法收回
沈阳中粮广场商户租金	0.00	0.00	700,524.01	700,524.01	100.00	预计无法收回
沈阳物业管理费	349,589.49	349,589.49	319,375.70	319,375.70	100.00	预计无法收回
中粮地产（深圳）商户租金	0.00	0.00	310,118.78	310,118.78	100.00	预计无法收回
三联商户租金	44,956.32	44,956.32	300,783.16	300,783.16	100.00	预计无法收回
福安商户租金	0.00	0.00	135,378.85	135,378.85	100.00	预计无法收回
苏州大悦城商户租金	0.00	0.00	54,162.41	54,162.41	100.00	预计无法收回
沈阳大悦城商户租金	44,228.00	44,228.00	44,228.00	44,228.00	100.00	预计无法收回
烟台大悦城商户租金	200,873.86	200,873.86	0.00	0.00	——	——
烟台物业管理费	198,135.78	198,135.78	0.00	0.00	——	——
上海静安大悦城商户租金	552,871.73	552,871.73	0.00	0.00	——	——
合计	57,511,751.87	55,611,022.87	66,993,395.67	66,993,395.67	——	——

2） 应收账款按组合计提坏账准备

类别	年末余额
	账面余额	坏账准备	计提比例（%）
按组合计提坏账准备	607,180,046.84	89,185,307.14	14.69

（3） 应收账款本年计提、收回或转回的坏账准备情况

类别	年初余额	本年变动金额				年末余额
		计提	收回或转回	转销或核销	其他
应收账款坏账准备	125,030,378.88	50,539,806.51	10,804,503.43	8,642,857.04	55,877.89	156,178,702.81
合计	125,030,378.88	50,539,806.51	10,804,503.43	8,642,857.04	55,877.89	156,178,702.81

注：本年无重要的坏账准备收回或转回金额。

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（4） 本年实际核销的应收账款

项目	核销金额
实际核销的应收账款	8,642,857.04

（5） 按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况

单位名称	应收账款年末余额	占应收账款年末余额合计数的比例（%）	坏账准备年末余额
义乌市城市投资建设集团有限公司	254,660,181.75	37.77	0.00
中粮高和（天津）并购基金一号合伙企业（有限合伙）	41,257,178.19	6.12	41,257,178.19
中粮我买网投资有限公司	24,329,253.76	3.61	10,974,731.05
天津澳中发展有限公司津汇广场第一分公司	11,602,336.15	1.72	0.00
成都九联科海健康科技有限公司	7,560,719.11	1.12	2,339,447.64
合计	339,409,668.96	—	54,571,356.88

4. 应收融资款项

（1） 应收融资款项分类列示

项目	年末余额	年初余额
银行承兑汇票	12,149,122.81	0.00
合计	12,149,122.81	0.00

（2） 应收款项融资按坏账计提方法分类列示

类别	年末余额
	账面余额		坏账准备		账面价值
	金额	比例（%）	金额	计提比例（%）
按组合计提坏账准备	12,149,122.81	100.00	0.00	0.00	12,149,122.81
合计	12,149,122.81	100.00	0.00	——	12,149,122.81

（续）

类别	年初余额
	账面余额		坏账准备		账面价值
	金额	比例（%）	金额	计提比例（%）
按组合计提坏账准备	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
合计	0.00	0.00	0.00	——	0.00

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

1） 应收款项融资按组合计提坏账准备

类别	年末余额
	账面余额	坏账准备	计提比例（%）
按组合计提坏账准备	12,149,122.81	0.00	0.00
合计	12,149,122.81	0.00	—

（3） 年末已经背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资

项目	年末终止确认金额	年末未终止确认金额
银行承兑汇票	3,600,877.19	0.00
合计	3,600,877.19	0.00

5. 其他应收款

项目	年末余额	年初余额
应收利息	0.00	0.00
应收股利	0.00	0.00
其他应收款	14,607,638,655.13	16,845,774,494.94
合计	14,607,638,655.13	16,845,774,494.94

5.1其他应收款

（1） 其他应收款按款项性质分类

款项性质	年末账面余额	年初账面余额
保证金及押金	1,119,882,411.78	1,180,412,739.28
往来款	14,168,383,850.55	16,222,103,395.30
其他	631,272,713.12	443,051,869.88
小计	15,919,538,975.45	17,845,568,004.46
减：坏账准备	1,311,900,320.32	999,793,509.52
合计	14,607,638,655.13	16,845,774,494.94

注：其他主要包括代垫款项、水电费、服务费、保洁费、维修费、装修补贴款、保险费等。

（2） 其他应收款按账龄列示

账龄	年末账面余额	年初账面余额
3个月以内（含3个月）	1,166,714,623.35	1,097,663,640.24
3个月以上—1年（含1年）	1,606,258,993.58	1,295,112,421.56

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

账龄	年末账面余额	年初账面余额
1年以上—2年（含2年）	1,882,545,363.39	4,245,391,429.73
2年以上—3年（含3年）	2,402,660,244.26	4,151,235,707.41
3年以上	8,861,359,750.87	7,056,164,805.52
小计	15,919,538,975.45	17,845,568,004.46
减：坏账准备	1,311,900,320.32	999,793,509.52
合计	14,607,638,655.13	16,845,774,494.94

（3） 其他应收款按坏账计提方法分类列示

类别	年末余额
	账面余额		坏账准备		账面价值
	金额	比例（%）	金额	计提比例（%）
按单项计提坏账准备	1,208,358,140.95	7.59	1,019,567,057.28	84.38	188,791,083.67
按组合计提坏账准备	14,711,180,834.50	92.41	292,333,263.04	1.99	14,418,847,571.46
合计	15,919,538,975.45	100.00	1,311,900,320.32	—	14,607,638,655.13

（续）

类别	年初余额
	账面余额		坏账准备		账面价值
	金额	比例（%）	金额	计提比例（%）
按单项计提坏账准备	1,214,246,767.01	6.80	758,170,437.65	62.44	456,076,329.36
按组合计提坏账准备	16,631,321,237.45	93.20	241,623,071.87	1.45	16,389,698,165.58
合计	17,845,568,004.46	100.00	999,793,509.52	—	16,845,774,494.94

1） 其他应收款按单项计提坏账准备

名称	年初余额		年末余额
	账面余额	坏账准备	账面余额	坏账准备	计提比例（%）	计提 理由
深圳汇金壹号投资合伙企业(有限合伙)	817,399,999.99	576,033,616.00	581,078,449.53	581,078,449.53	100.00	预计无法收回
武汉裕隆苑房地产开发有限公司	0.00	0.00	275,000,000.00	275,000,000.00	100.00	预计无法收回
上海景时成攀投资中心(有限合伙)	228,920,547.88	70,520,547.88	228,920,547.88	70,520,547.88	30.81	预计无法收回

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

名称	年初余额		年末余额
	账面余额	坏账准备	账面余额	坏账准备	计提比例（%）	计提 理由
北京辉拓置业有限公司	121,199,901.21	71,284,831.73	101,478,703.42	71,087,619.75	70.05	预计无法收回
上海景时宾华投资中心(有限合伙)	21,080,440.12	14,685,564.23	21,080,440.12	21,080,440.12	100.00	预计无法收回
中国人民解放军总医院海南医院	0.00	0.00	800,000.00	800,000.00	100.00	预计无法收回
宜建雄、候飞飞	1,000,000.00	1,000,000.00	0.00	0.00	0.00	——
众智汇能投资管理有限公司	24,645,877.81	24,645,877.81	0.00	0.00	0.00	——
合计	1,214,246,767.01	758,170,437.65	1,208,358,140.95	1,019,567,057.28	—	—

2） 其他应收款按组合计提坏账准备

类别	年末余额
	账面余额	坏账准备	计提比例（%）
按组合计提坏账准备	14,711,180,834.50	292,333,263.04	1.99

3） 其他应收款按照预期信用损失一般模型计提坏账准备

坏账准备	第一阶段	第二阶段	第三阶段	合计
	未来12个月预期信用损失	整个存续期预期信用损失(未发生信用减值)	整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)
2024年1月1日余额	86,552,356.15	155,070,715.72	758,170,437.65	999,793,509.52
2024年1月1日余额在本年	—	—	—	—
--转入第二阶段	0.00	0.00	0.00	0.00
--转入第三阶段	-2,750,000.00	-725,866.87	3,475,866.87	0.00
--转回第二阶段	0.00	0.00	0.00	0.00
--转回第一阶段	0.00	0.00	0.00	0.00
本年计提	54,407,124.76	57,738,729.99	286,323,513.63	398,469,368.38
本年转回	15,332,547.07	41,870,436.95	111,000.00	57,313,984.02
本年转销	0.00	0.00	0.00	0.00
本年核销	0.00	471,962.68	3,645,883.06	4,117,845.74
其他变动	-284,850.01	0.00	-24,645,877.81	-24,930,727.82

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

坏账准备	第一阶段	第二阶段	第三阶段	合计
	未来12个月预期信用损失	整个存续期预期信用损失(未发生信用减值)	整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)
2024年12月31日余额	122,592,083.83	169,741,179.21	1,019,567,057.28	1,311,900,320.32

（4） 其他应收款本年计提、收回或转回的坏账准备情况

类别	年初余额	本年变动金额				年末余额
		计提	收回或转回	转销或核销	其他
其他应收款坏账准备	999,793,509.52	398,469,368.38	57,313,984.02	4,117,845.74	-24,930,727.82	1,311,900,320.32
合计	999,793,509.52	398,469,368.38	57,313,984.02	4,117,845.74	-24,930,727.82	1,311,900,320.32

注：本年无重要的坏账准备收回或转回金额。

（5） 本年度实际核销的其他应收款

项目	核销金额
实际核销的其他应收款	4,117,845.74

（6） 按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况

单位名称	款项 性质	年末余额	账龄	占其他应收款年末余额合计数的比例（%）	坏账准备 年末余额
昆明螺蛳湾国悦置地有限公司	往来款	2,381,397,546.09	1-3年、3年以上	14.96	23,813,975.46
深圳中益长昌投资有限公司	往来款	2,209,040,418.85	3年以内、3年以上	13.88	22,090,404.19
重庆葆悦房地产开发有限公司	往来款	949,515,983.38	1-3年、3年以上	5.96	9,495,159.83
佛山市新纪元置业有限公司	往来款	685,785,545.68	3年以内、3年以上	4.31	6,857,855.46
深圳汇金壹号投资合伙企业（有限合伙）	往来款	581,078,449.53	3年以上	3.65	581,078,449.53
合计	-	6,806,817,943.53	-	-	643,335,844.47

6. 预付款项

（1） 预付款项账龄

项目	年末余额		年初余额
	金额	比例（%）	金额	比例（%）
1年以内（含1年）	177,228,852.31	71.67	194,161,433.92	84.14

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

项目	年末余额		年初余额
	金额	比例（%）	金额	比例（%）
1－2年（含2年）	54,641,077.01	22.10	22,464,385.90	9.73
2－3年（含3年）	6,203,339.71	2.51	6,952,754.29	3.01
3年以上	9,199,662.37	3.72	7,189,208.30	3.12
合计	247,272,931.40	100.00	230,767,782.41	100.00

（2） 按预付对象归集的年末余额前五名的预付款情况

单位名称	年末余额	占预付款项年末余额合计数的比例(%)
南京浦口城乡水务发展有限公司	24,177,611.69	9.78
南京浦卓工程建设有限公司	12,385,019.85	5.01
西安市长安区韦曲街道办事处	12,025,706.00	4.86
国网湖北省电力有限公司武汉供电公司	11,655,074.32	4.71
国网四川省电力公司成都供电公司	7,306,549.72	2.95
合计	67,549,961.58	—

7. 存货

（1） 存货分类

项目	年末余额
	账面余额	其中：借款费用资本化金额	存货跌价准备	账面价值
开发产品	24,392,288,633.25	1,557,286,848.52	2,768,138,754.40	21,624,149,878.85
开发成本	57,298,945,972.65	2,513,575,233.19	2,935,306,400.65	54,363,639,572.00
出租开发产品	819,995,692.30	21,366,552.56	37,105,633.29	782,890,059.01
其他存货	14,057,770.19	0.00	159,227.96	13,898,542.23
合计	82,525,288,068.39	4,092,228,634.27	5,740,710,016.30	76,784,578,052.09

（续）

项目	年初余额
	账面余额	其中：借款费用资本化金额	存货跌价准备	账面价值
开发产品	27,655,533,364.01	1,569,698,324.37	2,251,061,264.65	25,404,472,099.36
开发成本	69,680,423,910.11	2,943,003,233.29	3,551,264,987.23	66,129,158,922.88

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

项目	年初余额
	账面余额	其中：借款费用资本化金额	存货跌价准备	账面价值
出租开发产品	563,381,389.29	48,565,408.50	169,989,316.94	393,392,072.35
其他存货	14,611,243.12	0.00	159,227.96	14,452,015.16
合计	97,913,949,906.53	4,561,266,966.16	5,972,474,796.78	91,941,475,109.75

注：本集团本报告期借款利息费用的资本化率为4.34%（2023年4.89%）。

（2） 开发产品明细

项目名称	最近一期竣工时间	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
北京祥云国际	2015年9月	78,022,253.76	0.00	2,769,620.57	75,252,633.19
北京京西祥云	2019年10月	1,095,299,117.52	0.00	153,522,125.81	941,776,991.71
成都大悦城销售型	2015年12月	110,862,139.63	0.00	0.00	110,862,139.63
成都天府大悦城销售型	2024年4月	302,374,154.09	730,202,246.05	237,015,410.58	795,560,989.56
成都香榭丽都	2012年9月	3,045,487.08	0.00	25,592.33	3,019,894.75
成都祥云	2015年4月	17,054,260.60	0.00	0.00	17,054,260.60
成都锦云	2015年12月	59,009,120.76	0.00	31,528,282.90	27,480,837.86
成都珑悦锦云	2021年8月	47,598,697.11	0.00	3,295,777.90	44,302,919.21
成都香颂丽都	2015年6月	53,922,275.89	314,241.21	3,476,060.84	50,760,456.26
成都鸿云	2016年12月	28,003,985.59	0.00	11,325,353.55	16,678,632.04
成都祥云里	2019年11月	33,546,166.31	0.00	18,432,418.10	15,113,748.21
成都天府宸悦	2020年1月	7,174,782.55	0.00	3,610,161.68	3,564,620.87
成都御岭湾	2015年12月	40,775,647.49	0.00	-5,923,233.09	46,698,880.58
成都武侯瑞府	2023年6月	1,738,554,009.11	0.00	487,985,811.75	1,250,568,197.36
成都溪府鸿云	2024年8月	0.00	769,450,010.94	158,459,406.74	610,990,604.20
成都湖光锦云	2024年9月	0.00	168,966,795.27	26,146,987.25	142,819,808.02
成都祥云樾府	2024年5月	0.00	1,605,112,943.47	1,057,659,456.43	547,453,487.04
重庆大悦城销售型	2023年11月	1,065,106,053.87	88,271,242.83	99,126,062.16	1,054,251,234.54
重庆鸿云	2018年11月	2,937,460.46	0.00	882,813.65	2,054,646.81
重庆天悦壹号	2024年12月	345,227,597.25	135,204,317.54	131,640,258.98	348,791,655.81
重庆浣溪锦云	2023年5月	160,955,513.75	0.00	40,087,845.26	120,867,668.49
重庆祥云赋	2023年1月	77,359,396.25	0.00	4,397,534.16	72,961,862.09

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

项目名称	最近一期竣工时间	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
重庆中央公园瑞府	2024年1月	0.00	701,086,235.89	330,102,526.71	370,983,709.18
重庆天玺壹号134亩	2024年12月	0.00	1,002,842,595.21	430,843,075.60	571,999,519.61
长沙中粮鸿云	2021年10月	59,757,178.56	565,142.94	2,530,773.79	57,791,547.71
长沙观澜祥云	2023年12月	758,115,533.24	37,375,849.29	709,309,634.70	86,181,747.83
常州春秋祥云	2024年12月	0.00	1,627,626,219.39	846,044,820.88	781,581,398.51
哈尔滨锦云世家	2022年11月	428,763,937.89	-1,885,790.63	78,653,664.35	348,224,482.91
杭州大悦城销售型	2022年6月	906,900,804.86	43,716,000.44	609,880,093.79	340,736,711.51
杭州梦栖祥云	2020年8月	6,567,521.33	-12,087,016.32	-8,838,510.63	3,319,015.64
杭州悦著·云轩	2024年12月	0.00	2,065,092,807.21	2,051,896,713.96	13,196,093.25
惠州珑悦锦云	2022年12月	167,377,438.74	-9,904,804.39	82,405,527.18	75,067,107.17
济南中粮祥云	2024年12月	634,094,606.70	534,703,811.35	790,301,111.00	378,497,307.05
嘉兴江南国际城	2020年12月	10,943,102.59	0.00	0.00	10,943,102.59
江门新悦锦云	2022年12月	324,285,044.24	9,950,153.45	200,150,146.10	134,085,051.59
义乌桂语兰庭	2023年12月	5,683,807,644.03	0.00	3,525,175,621.43	2,158,632,022.60
昆明鸿云	2024年1月	0.00	715,917,341.98	541,603,181.52	174,314,160.46
眉山天府智慧城	2024年8月	876,444,497.02	285,804,659.28	40,128,485.87	1,122,120,670.43
南昌祥云悦府	2023年11月	27,066,693.21	0.00	23,982,034.90	3,084,658.31
南昌朝阳九里	2024年12月	0.00	520,927,195.20	374,578,859.36	146,348,335.84
南京彩云居	2012年11月	259,347.07	0.00	0.00	259,347.07
南京祥云	2021年12月	288,188,757.95	-10,123,356.75	147,305,812.09	130,759,589.11
南京央誉	2021年9月	23,147,727.14	0.00	196,589.07	22,951,138.07
南京鸿云	2018年3月	85,387,321.86	153,399.12	2,244,695.60	83,296,025.38
南京珑悦	2021年6月	25,839,680.03	0.00	40,820.98	25,798,859.05
南京三金祥云	2021年11月	22,353,704.09	0.00	2,816,602.49	19,537,101.60
南京颐和南园	2023年12月	75,755,075.69	39,765,098.67	86,715,444.18	28,804,730.18
南京天悦锦麟	2024年4月	0.00	4,143,693,879.00	3,711,257,449.65	432,436,429.35
南京天悦风华	2024年12月	0.00	2,151,603,976.40	2,058,990,957.82	92,613,018.58
青岛JOYPARK	2022年7月	879,649,821.49	-2,092,320.80	487,089,711.31	390,467,789.38
青岛即墨创智锦云	2022年3月	326,793,661.64	-31,534,838.16	63,523,958.40	231,734,865.08
海南红塘悦海	2018年9月	18,276,094.55	0.00	0.00	18,276,094.55
三亚大悦中心（一期）	2022年3月	126,061,430.36	630,183.81	63,508,840.81	63,182,773.36

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

项目名称	最近一期竣工时间	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
三亚大悦中心（二三四期）	2024年9月	704,791,044.26	1,297,541,065.45	656,491,649.60	1,345,840,460.11
厦门鹭湾祥云	2021年12月	29,188,973.15	-779,564.66	6,366,008.22	22,043,400.27
厦门云玺壹号	2023年3月	43,908,263.16	0.00	8,789,236.61	35,119,026.55
上海静安大悦城销售型	2022年8月	45,602,946.43	26,225,626.84	57,037,012.16	14,791,561.11
上海前滩海景壹号	2019年12月	9,837,610.55	0.00	0.00	9,837,610.55
上海南桥锦云	2020年7月	2,965,316.24	2,603,672.79	2,965,316.24	2,603,672.79
上海翡翠别墅	2011年11月	54,759,002.74	0.00	245,400.07	54,513,602.67
深圳中粮凤凰里	2016年11月	23,987,004.90	0.00	6,694.00	23,980,310.90
深圳祥云国际	2018年12月	218,353,707.10	-95,316.00	7,115,485.32	211,142,905.78
深圳云景国际	2019年7月	704,743,634.46	21,282,274.87	151,327,141.23	574,698,768.10
深圳天悦壹号	2018年12月	22,219,120.35	14,000.00	0.00	22,233,120.35
深圳宝安25区	2023年12月	2,496,065,078.21	-105,215,742.41	1,986,156,576.08	404,692,759.72
深圳福田大悦中心	2023年11月	2,692,250,474.66	-1,794,369.32	723,211,495.79	1,967,244,609.55
深圳中粮悦章·凤凰里	2024年12月	0.00	2,170,621,450.87	0.00	2,170,621,450.87
沈阳大悦城销售型	2023年1月	19,059,360.99	-36,266.55	6,548,520.90	12,474,573.54
沈阳中粮广场	2019年8月	1,693,652.87	0.00	0.00	1,693,652.87
沈阳花熙祥云	2020年11月	11,291,673.24	1,583,498.17	5,957,789.48	6,917,381.93
沈阳锦云天城	2022年9月	94,982,864.98	68,979,194.53	91,754,322.89	72,207,736.62
沈阳隆悦祥云	2023年2月	130,139,362.36	-18,530,675.47	69,994,567.59	41,614,119.30
沈阳堂悦	2022年7月	365,314.17	0.00	365,314.17	0.00
沈阳京西祥云	2024年9月	352,925,872.45	474,524,669.04	557,581,201.06	269,869,340.43
苏州中粮天悦	2021年10月	392,223,924.23	0.00	187,607,105.39	204,616,818.84
太仓湖畔祥云	2020年9月	94,853,361.43	0.00	66,820,272.76	28,033,088.67
苏州悦揽天地	2023年7月	159,505,736.71	0.00	52,693,874.74	106,811,861.97
苏州大悦狮山壹号	2024年11月	0.00	1,437,211,903.88	1,413,479,758.58	23,732,145.30
台州黄岩瑞府	2023年9月	654,392,627.45	-50,999,279.55	313,809,389.92	289,583,957.98
天津锦云悦府	2022年8月	13,105,343.95	0.00	1,335.01	13,104,008.94
武汉大悦城销售型	2023年2月	45,336,267.49	-20,378,922.14	10,958,207.87	13,999,137.48
武汉祥云地铁小镇一期	2024年1月	243,937,902.05	347,918,932.27	196,848,981.87	395,007,852.45
武汉锦云航天府	2023年6月	348,457,698.91	0.00	17,158,452.42	331,299,246.49
西安悦尚锦云	2021年9月	158,049,913.89	0.00	12,050,221.13	145,999,692.76

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

项目名称	最近一期竣工时间	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
西安奥体壹号-文汇	2023年10月	104,251,700.07	0.00	8,770,866.08	95,480,833.99
西安奥体壹号-文盛	2023年11月	104,941,231.69	0.00	31,924,427.45	73,016,804.24
西安天悦	2024年9月	0.00	709,486,867.13	604,212,188.85	105,274,678.28
中粮朗云	2016年11月	22,988,634.98	0.00	5,900,449.18	17,088,185.80
张家口祥云国际一期	2024年12月	26,213,910.46	1,126,241,444.77	1,077,475,566.60	74,979,788.63
株洲锦云	2021年10月	605,480,090.08	0.00	11,470,194.44	594,009,895.64
合计	—	27,655,533,364.01	24,797,752,683.40	28,060,997,414.16	24,392,288,633.25

（3） 开发成本明细

项目名称	开工时间	预计（或实际）竣工时间	预计总投资额（万元）	年末余额	年初余额
成都酒城南地块	2023年11月	2026年6月	188,847.58	826,517,868.78	715,609,226.93
成都中粮·天悦壹号	2022年7月	2026年3月	159,734.63	810,615,994.84	700,155,713.07
成都天府大悦城销售型	2019年11月	2024年4月	445,648.17	0.00	769,361,206.13
成都祥云樾府	2022年1月	2024年5月	173,484.00	0.00	1,429,510,710.96
成都溪府鸿云	2020年10月	暂未确定	154,956.98	170,871,648.73	892,694,125.99
成都湖光锦云	2021年11月	2026年12月	141,007.06	808,652,277.80	874,866,671.00
成都御岭湾	2007年1月	暂未确定	252,352.00	194,629,399.01	194,629,399.01
重庆天玺壹号134亩	2022年9月	2025年12月	232,425.00	855,269,519.89	1,515,339,575.20
重庆天悦壹号	2020年7月	2025年12月	426,438.00	857,821,390.74	939,050,235.91
重庆中央公园瑞府	2021年11月	2025年12月	157,133.69	622,039,736.07	1,287,643,607.57
重庆浣溪锦云	2019年8月	2025年6月	102,982.72	5,681,540.86	5,558,476.47
重庆祥云赋	2019年12月	2025年6月	154,204.00	316,821,623.30	335,886,519.98
长沙观澜祥云	2021年10月	2025年12月	263,754.52	658,116,472.53	508,568,102.08
常州春秋祥云	2021年10月	2024年12月	176,143.89	0.00	1,420,630,034.31
杭州悦著·云轩	2022年7月	2024年12月	210,759.06	0.00	1,816,198,499.15
济南中粮祥云	2020年3月	2025年12月	691,366.00	1,869,496,811.12	2,374,570,183.14
昆明鸿云	2021年12月	2025年12月	141,739.79	570,040,647.54	1,157,390,057.25
眉山天府智慧城	2019年12月	暂未确定	618,356.76	996,916,038.66	1,186,021,923.06
南昌大悦城	2022年3月	2025年10月	133,288.00	714,049,948.04	513,832,605.42
南昌朝阳九里	2021年9月	2025年11月	113,009.00	393,960,795.77	676,529,582.44
南京天悦锦麟	2021年10月	2027年	984,925.26	3,070,689,458.54	6,876,256,457.37

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

项目名称	开工时间	预计（或实际）竣工时间	预计总投资额（万元）	年末余额	年初余额
南京天悦风华	2022年5月	2024年12月	236,912.29	0.00	1,846,417,398.88
南京悦著·九章	2023年6月	2025年12月	208,282.68	1,584,293,780.54	1,494,556,881.08
三亚大悦中心（二三四期）	2020年9月	2025年6月	451,152.83	927,611,597.16	1,604,209,324.83
三亚铂悦壹号	2025年3月	2027年5月	195,989.68	726,572,634.73	0.00
厦门云玺壹号	2021年2月	2025年1月	600,496.16	3,947,818,617.11	3,635,602,074.82
上海北外滩116项目	2025年3月	暂未确定	710,397.00	5,347,305,891.48	5,332,252,184.00
深圳中粮悦章·凤凰里	2022年10月	2024年12月	336,432.51	0.00	1,614,000,427.79
深圳祥云国际	2021年7月	2027年6月	317,844.57	1,501,983,606.60	1,310,633,949.26
深圳宝安25区	2016年10月	2025年3月	1,635,860.23	8,302,733,530.17	6,278,059,153.57
沈阳中粮广场	2014年3月	2025年10月	877,470.00	487,049,904.35	476,662,636.69
沈阳京西祥云	2021年3月	2026年10月	226,470.44	514,960,266.27	796,503,411.51
苏州大悦狮山壹号	2022年5月	2024年12月	147,224.89	0.00	1,237,161,381.26
苏州悦揽天地	暂未确定	暂未确定	136,369.30	52,246,136.75	52,840,247.46
天津中粮大道	2021年2月	2024年9月	421,225.00	0.00	1,051,240,856.12
武汉祥云地铁小镇一期	2019年12月	暂未确定	462,688.41	745,476,709.49	1,047,227,835.28
武汉锦云航天府	2019年12月	暂未确定	143,565.09	336,416,074.47	325,218,421.34
武汉航天悦府	2020年4月	暂未确定	193,115.00	721,982,697.45	720,788,280.38
上塔坡项目	2019年9月	2025年7月	835,125.12	7,118,354,488.62	5,630,358,034.18
西安悦著·央璟	2023年3月	2025年8月	624,420.96	1,886,865,549.26	1,388,810,065.73
西安悦著·央宸	2024年8月	2026年8月	264,724.00	524,546,117.73	0.00
西安天悦	2022年1月	2025年9月	589,411.51	2,391,690,982.99	2,831,351,901.11
西安奥体壹号-文盛	2021年10月	2026年1月	201,395.89	330,591,316.60	245,166,833.11
西安奥体壹号-文汇	2022年9月	2025年5月	170,430.36	679,262,586.00	523,433,735.96
西安奥体壹号-文兴	2022年6月	2026年11月	198,622.04	1,622,946,634.87	1,243,578,059.77
西安悦著·云轩	2023年6月	2025年7月	101,048.97	845,178,474.88	705,856,665.65
西安悦著·云廷	2024年5月	2026年6月	85,686.00	594,909,354.19	0.00
西安悦著·云朗	2024年5月	2026年9月	124,924.24	861,478,755.42	0.00
张家口祥云国际一期	2020年9月	2025年12月	416,012.78	728,345,708.59	1,360,820,698.10
张家口祥云国际二期	2025年10月	2030年12月	256,511.00	776,133,384.71	737,370,539.79
合计	—	—	—	57,298,945,972.65	69,680,423,910.11

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（4） 出租开发产品明细

项目名称	最近一期竣工时间	年初余额	本年增加	本年减少			年末余额
				处置	本年计提折旧	其他
成都锦云	2015年12月	254,128,371.71	0.00	250,080,153.53	4,048,218.18	0.00	0.00
成都鸿云	2016年12月	13,505,915.24	0.00	5,737,217.37	626,213.80	0.00	7,142,484.07
长沙中粮鸿云	2015年7月	9,762,008.66	0.00	0.00	285,655.56	0.00	9,476,353.10
哈尔滨锦云世家	2022年11月	5,254,363.61	271,181.06	0.00	146,457.77	0.00	5,379,086.90
上海静安大悦城销售型	2022年8月	0.00	16,778,240.36	0.00	392,426.93	0.00	16,385,813.43
深圳云景国际	2019年7月	158,228,314.29	0.00	14,605,730.56	2,602,148.46	0.00	141,020,435.27
沈阳中粮广场	2019年8月	102,602,140.36	0.00	0.00	3,426,673.56	0.00	99,175,466.80
沈阳京西祥云	2023年10月	19,900,275.42	0.00	0.00	0.00	19,900,275.42	0.00
台州黄岩瑞府	2023年9月	0.00	150,436,247.46	0.00	500,215.82	0.00	149,936,031.64
青岛JOYPARK	2022年7月	0.00	399,766,001.89	0.00	8,285,980.80	0.00	391,480,021.09
合计	—	563,381,389.29	567,251,670.77	270,423,101.46	20,313,990.88	19,900,275.42	819,995,692.30

（5） 存货跌价准备

项目	年初余额	本年增加		本年减少		年末余额
		计提	其他	转回或转销	其他转出
北京京西祥云	544,737,498.49	17,741,660.12	0.00	75,951,354.41	0.00	486,527,804.20
成都珑悦锦云	400,015.08	0.00	0.00	400,015.08	0.00	0.00
成都香颂丽都	1,479,624.88	0.00	0.00	0.00	0.00	1,479,624.88
成都武侯瑞府	85,089,568.73	53,049,519.48	0.00	36,412,819.01	0.00	101,726,269.20
成都锦云	166,793,228.53	10,715,572.43	0.00	169,646,656.48	0.00	7,862,144.48
成都大悦城销售型	21,728,325.53	0.00	0.00	0.00	0.00	21,728,325.53
成都溪府鸿云	47,562,682.81	41,031,366.03	0.00	11,109,653.78	0.00	77,484,395.06
成都湖光锦云	74,992,541.36	40,474,190.04	0.00	4,539,171.37	0.00	110,927,560.03
成都祥云樾府	0.00	16,350,054.51	0.00	0.00	0.00	16,350,054.51
重庆大悦城销售型	116,829,995.23	92,484,635.42	0.00	2,345,757.88	0.00	206,968,872.77
重庆中央公园瑞府	67,619,660.02	85,716,639.83	0.00	44,086,611.23	0.00	109,249,688.62
重庆天悦壹号	0.00	71,254,834.73	0.00	21,162,370.61	0.00	50,092,464.12
重庆祥云赋	0.00	58,434,089.44	0.00	0.00	0.00	58,434,089.44
长沙观澜祥云	43,857,350.04	111,509,562.83	0.00	24,531,007.76	0.00	130,835,905.11
长沙中粮鸿云	26,650,942.57	9,376,630.00	0.00	1,958,900.52	0.00	34,068,672.05
常州春秋祥云	397,330,722.88	113,328,367.07	0.00	208,534,221.44	0.00	302,124,868.51

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

项目	年初余额	本年增加		本年减少		年末余额
		计提	其他	转回或转销	其他转出
惠州珑悦锦云	14,703,949.18	0.00	0.00	11,855,958.77	0.00	2,847,990.41
济南中粮祥云	414,098,836.19	210,207,082.42	0.00	36,954,784.47	0.00	587,351,134.14
江门新悦锦云	64,691,468.65	0.00	0.00	16,685,169.15	0.00	48,006,299.50
义乌桂语兰庭	363,107,644.03	95,674,159.34	0.00	245,291,130.77	0.00	213,490,672.60
昆明鸿云	90,474,049.83	54,562,083.78	0.00	71,941,320.73	0.00	73,094,812.88
南昌朝阳九里	23,458,361.81	43,960,860.00	0.00	26,224,128.97	0.00	41,195,092.84
南昌大悦城	298,011,655.97	55,708,710.00	0.00	0.00	0.00	353,720,365.97
南京祥云	58,197,659.51	6,781,958.67	0.00	34,783,818.41	0.00	30,195,799.77
南京央誉	690,493.42	740,608.00	0.00	0.00	0.00	1,431,101.42
南京鸿云	4,341,184.15	0.00	0.00	277,637.22	0.00	4,063,546.93
南京三金祥云	1,318,877.80	3,141,963.79	0.00	336,906.53	0.00	4,123,935.06
南京颐和南园	0.00	3,329,478.17	0.00	0.00	0.00	3,329,478.17
南京天悦锦麟	0.00	60,979,182.79	0.00	0.00	0.00	60,979,182.79
南京天悦风华	0.00	16,855,395.28	0.00	0.00	0.00	16,855,395.28
南京悦著 ·九章	0.00	198,064,374.37	0.00	0.00	0.00	198,064,374.37
青岛JOYPARK	22,794,795.74	0.00	0.00	19,160,246.75	0.00	3,634,548.99
青岛即墨创智锦云	202,454,073.54	0.00	0.00	45,541,345.13	0.00	156,912,728.41
三亚大悦中心（二三四期）	57,612,159.20	0.00	0.00	6,148,847.07	0.00	51,463,312.13
厦门鹭湾祥云	16,758,479.25	0.00	0.00	3,451,702.32	0.00	13,306,776.93
深圳祥云国际	312,462,309.08	0.00	0.00	505,000.00	0.00	311,957,309.08
沈阳京西祥云	110,255,466.53	145,325,066.39	0.00	95,031,906.65	0.00	160,548,626.27
沈阳中粮广场	3,196,088.41	0.00	0.00	1,578,983.71	0.00	1,617,104.70
沈阳锦云天城	18,150,436.82	0.00	0.00	3,802,993.06	0.00	14,347,443.76
沈阳隆悦祥云	8,283,122.86	0.00	0.00	8,198,329.99	0.00	84,792.87
太仓湖畔祥云	45,327,715.43	0.00	0.00	27,002,881.68	0.00	18,324,833.75
台州黄岩瑞府	99,771,894.03	14,808,837.60	0.00	18,930,785.61	0.00	95,649,946.02
天津中粮大道	747,568,256.12	0.00	0.00	30,775,290.00	716,792,966.12	0.00
天津锦云悦府	6,320,865.86	0.00	0.00	0.00	0.00	6,320,865.86
武汉祥云地铁小镇一期	204,946,591.82	116,226,725.74	0.00	21,212,348.50	0.00	299,960,969.06
武汉航天悦府	442,998,280.38	69,344,417.07	0.00	0.00	0.00	512,342,697.45
武汉锦云航天府	232,931,030.25	0.00	0.00	64,160,689.29	0.00	168,770,340.96

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

项目	年初余额	本年增加		本年减少		年末余额
		计提	其他	转回或转销	其他转出
西安天悦	195,647,627.78	128,004,630.48	0.00	49,421,341.14	0.00	274,230,917.12
西安悦尚锦云	25,793,946.08	0.00	0.00	520,654.69	0.00	25,273,291.39
张家口祥云国际一期	91,520,698.10	0.00	0.00	22,854,371.33	0.00	68,666,326.77
株洲锦云	199,355,394.85	7,940,999.73	0.00	4,768,358.40	0.00	202,528,036.18
其他存货	159,227.96	0.00	0.00	0.00	0.00	159,227.96
合计	5,972,474,796.78	1,953,123,655.55	0.00	1,468,095,469.91	716,792,966.12	5,740,710,016.30

注：其他存货为日常周转材料、办公用品等低值易耗品。

（6） 存货跌价准备计提依据及本年转回或转销原因

项目	计提存货跌价准备的具体依据	本年转回存货跌价准备的原因	本年转销存货跌价准备的原因
北京京西祥云	可变现净值低于存货成本	——	销售转出
成都珑悦锦云	——	——	销售转出
成都武侯瑞府	可变现净值低于存货成本	——	销售转出
成都锦云	可变现净值低于存货成本	——	销售转出
成都溪府鸿云	可变现净值低于存货成本	——	销售转出
成都湖光锦云	可变现净值低于存货成本	——	销售转出
成都祥云樾府	可变现净值低于存货成本	——	——
重庆大悦城销售型	可变现净值低于存货成本	——	销售转出
重庆中央公园瑞府	可变现净值低于存货成本	——	销售转出
重庆天悦壹号	可变现净值低于存货成本	——	销售转出
重庆祥云赋	可变现净值低于存货成本	——	——
长沙观澜祥云	可变现净值低于存货成本	——	销售转出
长沙中粮鸿云	可变现净值低于存货成本	——	销售转出
常州春秋祥云	可变现净值低于存货成本	——	销售转出
惠州珑悦锦云	——	——	销售转出
济南中粮祥云	可变现净值低于存货成本	——	销售转出
江门新悦锦云	——	——	销售转出
义乌桂语兰庭	可变现净值低于存货成本	——	销售转出
昆明鸿云	可变现净值低于存货成本	——	销售转出
南昌朝阳九里	可变现净值低于存货成本	——	销售转出

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

项目	计提存货跌价准备的具体依据	本年转回存货跌价准备的原因	本年转销存货跌价准备的原因
南昌大悦城	可变现净值低于存货成本	——	——
南京祥云	可变现净值低于存货成本	——	销售转出
南京央誉	可变现净值低于存货成本	——	——
南京鸿云	——	——	销售转出
南京三金祥云	可变现净值低于存货成本	——	销售转出
南京颐和南园	可变现净值低于存货成本	——	——
南京天悦锦麟	可变现净值低于存货成本	——	——
南京天悦风华	可变现净值低于存货成本	——	——
南京悦著 ·九章	可变现净值低于存货成本	——	——
青岛JOYPARK	——	可变现净值高于存货成本	销售转出
青岛即墨创智锦云	——	——	销售转出
三亚大悦中心（二三四期）	——	可变现净值高于存货成本	——
厦门鹭湾祥云	——	——	销售转出
深圳祥云国际	——	——	销售转出
沈阳京西祥云	可变现净值低于存货成本	——	销售转出
沈阳中粮广场	——	可变现净值高于存货成本	——
沈阳锦云天城	——	——	销售转出
沈阳隆悦祥云	——	——	销售转出
太仓湖畔祥云	——	——	销售转出
台州黄岩瑞府	可变现净值低于存货成本	——	销售转出
天津中粮大道	——	可变现净值高于存货成本	——
武汉祥云地铁小镇一期	可变现净值低于存货成本	——	销售转出
武汉航天悦府	可变现净值低于存货成本	——	——
武汉锦云航天府	——	可变现净值高于存货成本	——
西安天悦	可变现净值低于存货成本	——	销售转出
西安悦尚锦云	——	——	销售转出
张家口祥云国际一期	——	——	销售转出
株洲锦云	可变现净值低于存货成本	——	销售转出

（7） 年末存货所有权或使用权受限情况详见附注五、22。

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

8. 一年内到期的非流动资产

项目	期末余额	期初余额
一年内到期的关联方借款	61,875,000.00	0.00
合计	61,875,000.00	0.00

9. 其他流动资产

项目	年末余额	年初余额
预缴税费	5,124,750,883.04	4,817,579,500.06
合同取得成本	419,295,436.20	544,912,508.05
其他	303,882,918.60	2,933,602.43
合计	5,847,929,237.84	5,365,425,610.54

注：其他主要为本公司下属子公司天津粮滨投资有限公司（以下简称“粮滨公司”）因天津中粮大道项目退地，此前已经支付的拆迁补偿款3.03亿元待天津中粮大道项目F地块再次出让后返还粮滨公司。

10. 长期股权投资

（1）长期股权投资分类

项目	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
对合营企业投资	10,022,284,714.24	227,852,443.66	864,164,702.14	9,385,972,455.76
对联营企业投资	2,854,631,670.08	2,354,638,146.14	525,211,972.16	4,684,057,844.06
小计	12,876,916,384.32	2,582,490,589.80	1,389,376,674.30	14,070,030,299.82
减：长期股权投资减值准备	0.00	0.00	0.00	0.00
合计	12,876,916,384.32	2,582,490,589.80	1,389,376,674.30	14,070,030,299.82

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（2）长期股权投资情况

被投资 单位	年初余额 （账面价值）	减值准备年初余额	本年增减变动								年末余额 （账面价值）	减值准备年末余额
			追加投资	减少 投资	权益法下确认的投资损益	其他综合收益调整	其他权益变动	宣告发放现金股利或利润	计提减值准备	其他
一、合营企业
广州市鹏万房地产有限公司	88,634,178.16	0.00	0.00	0.00	809,315.06	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	89,443,493.22	0.00
北京鹏悦置业有限公司	0.00	0.00	0.00	0.00	2,048,178.16	0.00	0.00	0.00	0.00	-2,048,178.16	0.00	0.00
天津鑫驰房地产信息咨询有限公司	130,009,508.63	0.00	0.00	135,000,000.00	22,809,881.02	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	17,819,389.65	0.00
北京悦恒置业有限公司	411,551,613.24	0.00	0.00	0.00	-90,350,914.09	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	321,200,699.15	0.00
北京恒合悦兴置业有限公司	0.00	0.00	0.00	0.00	-252,502,193.62	0.00	0.00	0.00	0.00	252,502,193.62	0.00	0.00
固安裕坤房地产开发有限公司	142,886,850.31	0.00	0.00	0.00	25,131,400.64	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	168,018,250.95	0.00
四川商投蜀锦房地产有限责任公司	72,947,531.03	0.00	0.00	0.00	987,878.19	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	73,935,409.22	0.00
重庆悦凯房地产开发有限公司	24,354,964.95	0.00	0.00	0.00	-13,812,476.34	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	10,542,488.61	0.00
重庆葆悦房地产开	354,568,476.08	0.00	0.00	0.00	-1,411,401.48	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	353,157,074.60	0.00

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

被投资 单位	年初余额 （账面价值）	减值准备年初余额	本年增减变动								年末余额 （账面价值）	减值准备年末余额
			追加投资	减少 投资	权益法下确认的投资损益	其他综合收益调整	其他权益变动	宣告发放现金股利或利润	计提减值准备	其他
发有限公司
成都德康宏明工程项目管理有限公司	0.00	0.00	0.00	0.00	-1,996,791.84	0.00	0.00	0.00	0.00	1,996,791.84	0.00	0.00
成都天府新区广都轨道城市发展有限公司	1,293,444,645.66	0.00	0.00	0.00	10,554,962.16	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	1,303,999,607.82	0.00
绍兴元昊置业有限公司	23,907,078.00	0.00	0.00	0.00	-142,371,352.75	0.00	0.00	0.00	0.00	118,464,274.75	0.00	0.00
杭州滨轼企业管理有限公司	124,220,487.71	0.00	0.00	98,600,000.00	10,732,885.83	0.00	0.00	22,100,000.00	0.00	0.00	14,253,373.54	0.00
上海置悦实业有限公司	0.00	0.00	0.00	0.00	-523,427.91	0.00	0.00	0.00	0.00	523,427.91	0.00	0.00
佛山市新纪元置业有限公司	0.00	0.00	0.00	0.00	-407,978,310.97	0.00	0.00	0.00	0.00	407,978,310.97	0.00	0.00
佛山市淦盈置业有限公司	129,376,886.13	0.00	0.00	0.00	-142,929,771.64	0.00	0.00	0.00	0.00	13,552,885.51	0.00	0.00
深圳中益长昌投资有限公司	0.00	0.00	0.00	0.00	-145,928,877.89	0.00	0.00	0.00	0.00	145,928,877.89	0.00	0.00
广州安合房地产开	0.00	0.00	0.00	0.00	-6,810,684.16	0.00	0.00	0.00	0.00	6,810,684.16	0.00	0.00

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

被投资 单位	年初余额 （账面价值）	减值准备年初余额	本年增减变动								年末余额 （账面价值）	减值准备年末余额
			追加投资	减少 投资	权益法下确认的投资损益	其他综合收益调整	其他权益变动	宣告发放现金股利或利润	计提减值准备	其他
发有限公司
武汉裕滕房地产开发有限公司	199,457,240.59	0.00	0.00	0.00	-77,236,372.80	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	122,220,867.79	0.00
武汉裕顺房地产开发有限公司	161,698,223.10	0.00	0.00	0.00	-82,641,122.62	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	79,057,100.48	0.00
嘉兴卓达房地产开发有限公司	19,547,326.45	0.00	0.00	0.00	-1,261,251.60	0.00	0.00	8,506,800.00	0.00	0.00	9,779,274.85	0.00
嘉兴市秀悦置业有限公司	49,923,802.25	0.00	0.00	0.00	-71,256,531.66	0.00	0.00	0.00	0.00	21,332,729.41	0.00	0.00
武汉地悦小镇房地产开发有限公司	112,068,694.00	0.00	0.00	0.00	-155,171,709.74	0.00	0.00	0.00	0.00	43,103,015.74	0.00	0.00
Qinghairuiou L.P	100,000,000.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	100,000,000.00	0.00
Garbo Commercial Property Fund L.P.	681,659,744.87	0.00	0.00	0.00	-15,919,724.67	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	665,740,020.20	0.00
常州京瑞房地产开发有限公司	128,577,830.78	0.00	0.00	0.00	3,124,877.60	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	131,702,708.38	0.00
COLOUR BRIDGE HOLDINGS	5,695,194,464.73	0.00	0.00	0.00	149,490,203.80	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	5,844,684,668.53	0.00
中粮高和（天津）并	0.00	0.00	0.00	0.00	-6,520,226.26	0.00	0.00	0.00	0.00	6,520,226.26	0.00	0.00

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

被投资 单位	年初余额 （账面价值）	减值准备年初余额	本年增减变动								年末余额 （账面价值）	减值准备年末余额
			追加投资	减少 投资	权益法下确认的投资损益	其他综合收益调整	其他权益变动	宣告发放现金股利或利润	计提减值准备	其他
购私募基金投资中心
中粮高和（天津）并购基金一号合伙企业（有限合伙）	0.00	0.00	0.00	0.00	-33,705,298.18	0.00	0.00	0.00	0.00	33,705,298.18	0.00	0.00
绍兴臻悦房地产开发有限公司	78,255,167.57	0.00	0.00	0.00	2,162,861.20	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	80,418,028.77	0.00
小计	10,022,284,714.24	0.00	0.00	233,600,000.00	-1,422,475,996.56	0.00	0.00	30,606,800.00	0.00	1,050,370,538.08	9,385,972,455.76	0.00
二、联营企业
深圳宝兴电线电缆制造有限公司	74,628,580.77	0.00	0.00	0.00	3,648,278.61	0.00	0.00	1,267,608.97	0.00	0.00	77,009,250.41	0.00
宁波甬耀企业管理咨询有限公司	80,920,035.30	0.00	0.00	0.00	1,738,628.56	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	82,658,663.86	0.00
天津润粮置业有限公司	452,572,783.14	0.00	0.00	0.00	-304,926,091.74	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	147,646,691.40	0.00
北京正德丰泽房地产开发有限公司	0.00	0.00	0.00	0.00	-1,470,566.52	0.00	0.00	0.00	0.00	1,470,566.52	0.00	0.00
北京辉广企业管理有限公司	0.00	0.00	0.00	0.00	-99.50	0.00	0.00	0.00	0.00	99.50	0.00	0.00

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被投资 单位	年初余额 （账面价值）	减值准备年初余额	本年增减变动								年末余额 （账面价值）	减值准备年末余额
			追加投资	减少 投资	权益法下确认的投资损益	其他综合收益调整	其他权益变动	宣告发放现金股利或利润	计提减值准备	其他
北京辉拓置业有限公司	0.00	0.00	0.00	0.00	-8,621,197.79	0.00	0.00	0.00	0.00	8,621,197.79	0.00	0.00
北京正德瑞祥房地产开发有限公司	0.00	0.00	0.00	0.00	-29,721,918.16	0.00	0.00	0.00	0.00	29,721,918.16	0.00	0.00
北京南悦房地产开发有限公司	258,230,273.50	0.00	0.00	0.00	-13,427,765.28	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	244,802,508.22	0.00
北京远创中辉房地产开发有限公司	17,810,272.79	0.00	0.00	0.00	225,687.55	0.00	0.00	3,813,000.00	0.00	0.00	14,222,960.34	0.00
成都沅锦悦蓉置业有限公司	0.00	0.00	0.00	0.00	-20,414,308.41	0.00	0.00	0.00	0.00	20,414,308.41	0.00	0.00
南京雍祥房地产开发有限公司	0.00	0.00	0.00	0.00	-1,956,993.22	0.00	0.00	0.00	0.00	1,956,993.22	0.00	0.00
南京粮荣信房地产开发有限公司	117,956,252.84	0.00	0.00	0.00	-11,048,947.86	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	106,907,304.98	0.00
南京联锦悦房地产开发有限公司	104,955,063.62	0.00	0.00	0.00	-28,075,067.36	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	76,879,996.26	0.00
上海众承房地产开发有限公司	181,119,586.61	0.00	0.00	0.00	-11,719,305.77	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	169,400,280.84	0.00
中葛永茂（苏州）房	0.00	0.00	0.00	0.00	-4,683,505.30	0.00	0.00	0.00	0.00	4,683,505.30	0.00	0.00

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被投资 单位	年初余额 （账面价值）	减值准备年初余额	本年增减变动								年末余额 （账面价值）	减值准备年末余额
			追加投资	减少 投资	权益法下确认的投资损益	其他综合收益调整	其他权益变动	宣告发放现金股利或利润	计提减值准备	其他
地产开发有限公司
苏州金悦璨房地产开发有限公司	0.00	0.00	0.00	0.00	-14,244,714.86	0.00	0.00	0.00	0.00	14,244,714.86	0.00	0.00
苏州安茂置业有限公司	131,258,632.96	0.00	0.00	0.00	13,763,477.91	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	145,022,110.87	0.00
苏州市高新区和坤房地产开发有限公司	43,367,470.57	0.00	0.00	0.00	5,034,664.85	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	48,402,135.42	0.00
沈阳和慧房地产开发有限公司	0.00	0.00	0.00	0.00	-122,122,138.68	0.00	0.00	0.00	0.00	122,122,138.68	0.00	0.00
苏州吴江锐泽置业有限公司	0.00	0.00	0.00	0.00	44,498,291.93	0.00	0.00	0.00	0.00	-44,498,291.93	0.00	0.00
江门侨新置业有限公司	0.00	0.00	0.00	0.00	-4,272,399.06	0.00	0.00	0.00	0.00	4,272,399.06	0.00	0.00
北京新润致远房地产开发有限公司	60,611,624.99	0.00	0.00	0.00	-34,107,559.45	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	26,504,065.54	0.00
海南国际旅游岛会展股份有限公司	1,000,532.85	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	1,000,532.85	0.00
昆明螺蛳湾国悦置	0.00	0.00	0.00	0.00	-359,830,177.94	0.00	0.00	0.00	0.00	359,830,177.94	0.00	0.00

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被投资 单位	年初余额 （账面价值）	减值准备年初余额	本年增减变动								年末余额 （账面价值）	减值准备年末余额
			追加投资	减少 投资	权益法下确认的投资损益	其他综合收益调整	其他权益变动	宣告发放现金股利或利润	计提减值准备	其他
地有限公司
FANCY MERIT LTD	0.00	0.00	0.00	0.00	-24,028,088.15	0.00	0.00	0.00	0.00	24,028,088.15	0.00	0.00
北京恒良悦通房地产开发有限公司	707,449,329.79	0.00	0.00	0.00	43,817,090.03	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	751,266,419.82	0.00
杭州兆悦企业管理有限公司	622,751,230.35	0.00	871,690,381.25	0.00	-31,117,433.79	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	1,463,324,177.81	0.00
华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金	0.00	0.00	1,370,221,645.45	41,021,645.45	-189,254.56	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	1,329,010,745.44	0.00
小计	2,854,631,670.08	0.00	2,241,912,026.70	41,021,645.45	-913,251,413.96	0.00	0.00	5,080,608.97	0.00	546,867,815.66	4,684,057,844.06	0.00
合计	12,876,916,384.32	0.00	2,241,912,026.70	274,621,645.45	-2,335,727,410.52	0.00	0.00	35,687,408.97	0.00	1,597,238,353.74	14,070,030,299.82	0.00

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11. 其他非流动金融资产

项目	年末余额	年初余额
债务工具投资	48,800,000.00	90,000,000.00
权益工具投资	10,446,977.54	9,092,492.06
合计	59,246,977.54	99,092,492.06

12. 投资性房地产

（1） 采用成本计量模式的投资性房地产

项目	房屋、建筑物	土地使用权	在建工程	合计
一、账面原值
1.年初余额	33,225,441,403.46	6,868,790,478.64	2,104,088,077.07	42,198,319,959.17
2.本年增加金额	2,281,324,515.45	365,245,495.99	1,182,619,695.59	3,829,189,707.03
（1）外购	222,621,372.54	45,696,293.14	1,182,619,695.59	1,450,937,361.27
（2）存货\固定资产\无形资产\在建工程转入	2,049,194,464.77	319,549,202.85	0.00	2,368,743,667.62
（3）其他增加	9,508,678.14	0.00	0.00	9,508,678.14
3.本年减少金额	1,448,348,214.40	114,343,922.33	2,139,848,761.56	3,702,540,898.29
（1）处置	56,259,633.01	0.00	0.00	56,259,633.01
（2）处置子公司	1,354,553,760.96	114,343,922.33	0.00	1,468,897,683.29
（3）其他减少	37,534,820.43	0.00	2,139,848,761.56	2,177,383,581.99
4.年末余额	34,058,417,704.51	7,119,692,052.30	1,146,859,011.10	42,324,968,767.91
二、累计折旧和累计摊销
1.年初余额	8,894,091,455.94	1,587,178,778.21	0.00	10,481,270,234.15
2.本年增加金额	968,713,069.16	176,696,850.55	0.00	1,145,409,919.71
（1）计提或摊销	962,665,246.98	176,696,850.55	0.00	1,139,362,097.53
（2）存货\固定资产\无形资产\在建工程转入	0.00	0.00	0.00	0.00
（3）其他	6,047,822.18	0.00	0.00	6,047,822.18
3.本年减少金额	401,735,668.84	31,312,027.58	0.00	433,047,696.42
（1）处置	20,215,142.99	0.00	0.00	20,215,142.99
（2）处置子公司	373,767,564.26	31,312,027.58	0.00	405,079,591.84
（3）其他减少	7,752,961.59	0.00	0.00	7,752,961.59
4.年末余额	9,461,068,856.26	1,732,563,601.18	0.00	11,193,632,457.44

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项目	房屋、建筑物	土地使用权	在建工程	合计
三、减值准备
1.年初余额	229,266,522.77	0.00	0.00	229,266,522.77
2.本年增加金额	47,562,640.49	0.00	0.00	47,562,640.49
（1）计提	47,562,640.49	0.00	0.00	47,562,640.49
3.本年减少金额	0.00	0.00	0.00	0.00
（1）处置	0.00	0.00	0.00	0.00
（2）其他减少	0.00	0.00	0.00	0.00
4.年末余额	276,829,163.26	0.00	0.00	276,829,163.26
四、账面价值
1.年末账面价值	24,320,519,684.99	5,387,128,451.12	1,146,859,011.10	30,854,507,147.21
2.年初账面价值	24,102,083,424.75	5,281,611,700.43	2,104,088,077.07	31,487,783,202.25

注：本公司之下属子公司大悦城地产为香港上市公司，股份代码00207.HK，其在香港公开披露的财务数据采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。截至2024年12月31日，其投资性房地产公允价值为5,564,520.80万元。

（2） 采用成本计量模式的投资性房地产减值测试情况

项目	账面价值	可收回金额	减值金额	公允价值和处置费用的确定方式	关键参数	关键参数的确定依据
即墨大悦春风里	300,506,930.49	252,944,290.00	47,562,640.49	市场法	预计售价	项目的签约均价
合计	300,506,930.49	252,944,290.00	47,562,640.49	—	—	—

（3） 未办妥产权证书的投资性房地产

项目	账面价值	未办妥产权证书原因
房屋建筑物	2,212,141,587.81	办理过程中

13. 固定资产

项目	年末余额	年初余额
固定资产	3,009,127,870.26	3,301,057,977.31
固定资产清理	392,987.75	2,984.43
合计	3,009,520,858.01	3,301,060,961.74

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13.1固定资产

（1） 固定资产情况

项目	房屋及 建筑物	机器设备	运输工具	房屋装修	酒店业家具	办公设备 及其他	合计
一、账面原值
1.年初余额	4,833,063,298.83	637,323,699.40	102,526,361.55	48,552,709.31	174,282,905.56	646,825,982.59	6,442,574,957.24
2.本年增加金额	43,961,748.42	3,602,256.56	9,941,886.69	2,431,893.11	3,139,744.38	10,705,694.08	73,783,223.24
（1）购置	10,842,761.16	2,928,225.93	9,941,886.69	2,431,893.11	3,139,744.38	10,231,834.31	39,516,345.58
（2）存货\在建工程\投资性房地产转入	32,642,704.63	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	32,642,704.63
（3）其他增加	476,282.63	674,030.63	0.00	0.00	0.00	473,859.77	1,624,173.03
3.本年减少金额	195,790,460.98	66,941,142.64	6,904,511.86	0.00	25,495,698.36	40,705,180.89	335,836,994.73
（1）处置或报废	195,790,460.98	66,941,142.64	6,904,511.86	0.00	25,495,698.36	40,705,180.89	335,836,994.73
（2）处置子公司	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
（3）转入投资性房地产	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
（4）其他减少	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
4.年末余额	4,681,234,586.27	573,984,813.32	105,563,736.38	50,984,602.42	151,926,951.58	616,826,495.78	6,180,521,185.75
二、累计折旧
1.年初余额	1,639,221,451.24	498,427,391.47	90,343,839.90	44,599,534.51	169,110,936.71	474,374,815.14	2,916,077,968.97
2.本年增加金额	145,233,383.08	29,261,681.12	12,046,720.77	2,365,406.79	2,225,278.51	30,340,072.03	221,472,542.30
（1）计提	137,480,421.49	28,761,273.81	12,046,720.77	2,365,406.79	2,225,278.51	29,867,992.25	212,747,093.62
（2）其他增加	7,752,961.59	500,407.31	0.00	0.00	0.00	472,079.78	8,725,448.68
3.本年减少金额	56,073,198.57	65,016,439.93	6,771,283.68	0.00	25,355,774.38	38,379,510.18	191,596,206.74
（1）处置或报废	56,073,198.57	65,016,439.93	6,771,283.68	0.00	25,355,774.38	38,379,510.18	191,596,206.74
（2）处置子公司	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
（3）转入投资性房地产	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
（4）其他减少	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
4.年末余额	1,728,381,635.75	462,672,632.66	95,619,276.99	46,964,941.30	145,980,440.84	466,335,376.99	2,945,954,304.53
三、减值准备
1.年初余额	198,221,528.23	22,251,122.70	1,532.00	0.00	0.00	4,964,828.03	225,439,010.96
2.本年增加金额	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
（1）计提	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
（2）企业合并增加	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00

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项目	房屋及 建筑物	机器设备	运输工具	房屋装修	酒店业家具	办公设备 及其他	合计
（3）其他增加	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
3.本年减少金额	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
（1）处置或报废	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
（2）处置子公司	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
（3）转入投资性房地产	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
（4）其他减少	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
4.年末余额	198,221,528.23	22,251,122.70	1,532.00	0.00	0.00	4,964,828.03	225,439,010.96
四、账面价值
1.年末账面价值	2,754,631,422.29	89,061,057.96	9,942,927.39	4,019,661.12	5,946,510.74	145,526,290.76	3,009,127,870.26
2.年初账面价值	2,995,620,319.36	116,645,185.23	12,180,989.65	3,953,174.80	5,171,968.85	167,486,339.42	3,301,057,977.31

（2） 未办妥产权证书的固定资产

项目	账面价值	未办妥产权证书原因
房屋建筑物	112,462,050.17	办理过程中

13.2固定资产清理

项目	年末余额	年初余额
机器设备	1,560.75	0.00
办公设备及其他	391,427.00	2,984.43
合计	392,987.75	2,984.43

14. 在建工程

项目	年末余额	年初余额
在建工程	424,530.56	0.00
合计	424,530.56	0.00

14.1在建工程

（1） 在建工程情况

项目	年末余额			年初余额
	账面余额	减值准备	账面价值	账面余额	减值准备	账面价值
成都大悦城连廊更新改造	424,530.56	0.00	424,530.56	0.00	0.00	0.00
合计	424,530.56	0.00	424,530.56	0.00	0.00	0.00

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15. 生产性生物资产

项目	种植业
一、账面原值
1.年初余额	6,100,969.77
2.年末余额	6,100,969.77
二、累计折旧
1.年初余额	875,561.35
2.年末余额	875,561.35
三、减值准备
1.年初余额	5,225,408.42
2.年末余额	5,225,408.42
四、账面价值
1.年末账面价值	0.00
2.年初账面价值	0.00

16. 使用权资产

（1） 使用权资产情况

项目	房屋建筑物	运输工具	合计
一、账面原值
1.年初余额	714,090,451.05	9,030,539.81	723,120,990.86
2.本年增加金额	274,571,020.58	0.00	274,571,020.58
（1）新增租赁	274,571,020.58	0.00	274,571,020.58
（2）重估调整	0.00	0.00	0.00
3.本年减少金额	80,134,962.08	8,767,808.56	88,902,770.64
（1）租赁合同终止	80,134,962.08	8,767,808.56	88,902,770.64
（2）处置子公司	0.00	0.00	0.00
4.年末余额	908,526,509.55	262,731.25	908,789,240.80
二、累计折旧
1.年初余额	320,057,617.76	8,851,604.91	328,909,222.67
2.本年增加金额	89,088,949.60	178,934.90	89,267,884.50
（1）计提	89,088,949.60	178,934.90	89,267,884.50
3.本年减少金额	19,550,005.98	8,767,808.56	28,317,814.54

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项目	房屋建筑物	运输工具	合计
（1）租赁合同终止	19,550,005.98	8,767,808.56	28,317,814.54
（2）处置子公司	0.00	0.00	0.00
4.年末余额	389,596,561.38	262,731.25	389,859,292.63
三、减值准备
1.年初余额	0.00	0.00	0.00
2.本年增加金额	3,384,586.08	0.00	3,384,586.08
（1）计提	3,384,586.08	0.00	3,384,586.08
3.本年减少金额	0.00	0.00	0.00
（1）租赁合同终止	0.00	0.00	0.00
4.年末余额	3,384,586.08	0.00	3,384,586.08
四、账面价值
1.年末账面价值	515,545,362.09	0.00	515,545,362.09
2.年初账面价值	394,032,833.29	178,934.90	394,211,768.19

（2） 使用权资产的减值测试情况

项目	账面价值	可收回金额	减值金额	预测期的年限	预测期的关键参数	稳定期的关键参数	稳定期的关键参数的确定依据
台州黄岩瑞府项目商业用房	12,604,586.08	9,220,000.00	3,384,586.08	2025年-2033年	收入增长率0-5%；税前折现率6%	无	无
合计	12,604,586.08	9,220,000.00	3,384,586.08	—	—	—	—

17. 无形资产

（1） 无形资产明细

项目	土地使用权	管理软件	其他	合计
一、账面原值
1.年初余额	1,987,844,021.68	173,300,156.55	117,079,041.31	2,278,223,219.54
2.本年增加金额	3,231,997.86	6,058,190.18	3,360,744.31	12,650,932.35
（1）购置	3,231,997.86	5,958,352.44	3,360,744.31	12,551,094.61
（2）其他增加	0.00	99,837.74	0.00	99,837.74

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项目	土地使用权	管理软件	其他	合计
3.本年减少金额	0.00	5,700,038.18	309,668.94	6,009,707.12
（1）处置	0.00	5,700,038.18	309,668.94	6,009,707.12
（2）处置子公司	0.00	0.00	0.00	0.00
（3）其他	0.00	0.00	0.00	0.00
4.年末余额	1,991,076,019.54	173,658,308.55	120,130,116.68	2,284,864,444.77
二、累计摊销
1.年初余额	512,562,538.94	150,288,278.00	21,290,538.74	684,141,355.68
2.本年增加金额	59,496,300.59	10,718,947.22	4,742,291.11	74,957,538.92
（1）计提	59,496,300.59	10,628,608.75	4,742,291.11	74,867,200.45
（2）其他增加	0.00	90,338.47	0.00	90,338.47
3.本年减少金额	0.00	5,700,038.18	69,379.20	5,769,417.38
（1）处置	0.00	5,700,038.18	69,379.20	5,769,417.38
（2）处置子公司	0.00	0.00	0.00	0.00
（3）其他	0.00	0.00	0.00	0.00
4.年末余额	572,058,839.53	155,307,187.03	25,963,450.65	753,329,477.21
三、减值准备
1.年初余额	13,227,379.18	748,330.57	0.00	13,975,709.75
2.本年增加金额	0.00	0.00	0.00	0.00
（1）计提	0.00	0.00	0.00	0.00
（2）其他增加	0.00	0.00	0.00	0.00
3.本年减少金额	0.00	0.00	0.00	0.00
（1）处置	0.00	0.00	0.00	0.00
（2）其他减少	0.00	0.00	0.00	0.00
4.年末余额	13,227,379.18	748,330.57	0.00	13,975,709.75
四、账面价值
1.年末账面价值	1,405,789,800.83	17,602,790.95	94,166,666.03	1,517,559,257.81
2.年初账面价值	1,462,054,103.56	22,263,547.98	95,788,502.57	1,580,106,154.11

（2） 未办妥产权证书的无形资产

项目	账面价值	未办妥产权证书原因
污水处理项目	14,480,421.12	办理过程中

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18. 商誉

（1） 商誉原值

被投资单位名称或形成商誉的事项	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
		企业合并 形成的	处置
深圳市锦峰城房地产开发有限公司	75,644,600.00	0.00	0.00	75,644,600.00
成都天泉置业有限责任公司	57,780,348.81	0.00	0.00	57,780,348.81
上海加来房地产开发有限公司	13,914,186.80	0.00	0.00	13,914,186.80
上海悦耀置业发展有限公司	68,745,554.54	0.00	0.00	68,745,554.54
物业投资	184,297,000.00	0.00	0.00	184,297,000.00
其他	832,726.01	0.00	0.00	832,726.01
合计	401,214,416.16	0.00	0.00	401,214,416.16

（2） 商誉减值准备

被投资单位名称或形成商誉的事项	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
		计提	处置
成都天泉置业有限责任公司	13,340,375.78	0.00	0.00	13,340,375.78
上海加来房地产开发有限公司	13,914,186.80	0.00	0.00	13,914,186.80
上海悦耀置业发展有限公司	68,745,554.54	0.00	0.00	68,745,554.54
深圳市锦峰城房地产开发有限公司	75,644,600.00	0.00	0.00	75,644,600.00
其他	832,726.01	0.00	0.00	832,726.01
合计	172,477,443.13	0.00	0.00	172,477,443.13

（3） 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

名称	所属资产组或组合的 构成及依据	所属经营分部及依据	是否与以前年度保持一致
成都天泉置业有限责任公司	公司相关资产及负债	基于内部管理目的，该资产组归属于物业及土地开发分部	是
上海加来房地产开发有限公司	公司相关资产及负债	基于内部管理目的，该资产组归属于物业及土地开发分部	是
上海悦耀置业发展有限公司	公司相关资产及负债	基于内部管理目的，该资产组归属于物业及土地开发分部	是
深圳市锦峰城房地产开发有限公司	公司相关资产及负债	基于内部管理目的，该资产组归属于物业及土地开发分部	是
物业投资	大悦城地产与投资物业相关的资产及负债	投资物业及相关服务	是

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名称	所属资产组或组合的 构成及依据	所属经营分部及依据	是否与以前年度保持一致
其他	公司相关资产及负债	基于内部管理目的，该资产组归属于物业及土地开发分部	是

19. 长期待摊费用

项目	年初余额	本年增加	本年摊销	本年其他减少	年末余额
固定资产改良支出	77,647,059.13	15,597,052.84	17,951,876.66	1,480,709.74	73,811,525.57
其他	33,932,805.78	15,867,110.67	14,348,143.21	0.00	35,451,773.24
合计	111,579,864.91	31,464,163.51	32,300,019.87	1,480,709.74	109,263,298.81

20. 递延所得税资产和递延所得税负债

（1） 未经抵销的递延所得税资产

项目	年末余额		年初余额
	可抵扣暂时性 差异	递延所得税 资产	可抵扣暂时性 差异	递延所得税 资产
资产减值准备	341,587,916.82	85,200,593.48	291,118,541.83	72,779,635.46
计提未缴纳的土地增值税	1,014,794,513.96	253,698,628.49	1,826,267,840.36	456,566,960.09
超过税前扣除限额的未支付工程款	1,412,561.80	353,140.45	2,410,921.28	602,730.32
可抵扣亏损	1,390,551,757.58	344,617,127.09	2,417,655,134.72	604,413,783.68
其他	2,500,977,957.24	621,122,205.36	404,006,527.81	98,336,566.01
合计	5,249,324,707.40	1,304,991,694.87	4,941,458,966.00	1,232,699,675.56

（2） 未经抵销的递延所得税负债

项目	年末余额		年初余额
	应纳税暂时性差异	递延所得税 负债	应纳税暂时性差异	递延所得税 负债
股息税	6,745,471,217.11	674,547,121.71	5,712,598,870.40	571,259,887.04
评估增值	381,200,264.96	95,300,066.24	398,183,680.00	99,545,920.00
资本化利息	100,363,557.08	25,090,889.27	153,581,717.12	38,395,429.28
其他	4,831,393,067.74	1,199,940,102.30	581,496,136.49	137,265,111.55
合计	12,058,428,106.89	1,994,878,179.52	6,845,860,404.01	846,466,347.87

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（3） 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

项目	递延所得税资产和负债年末互抵金额	抵销后递延所得税资产或负债年末余额	递延所得税资产和负债年初互抵金额	抵销后递延所得税资产或负债年初余额
递延所得税资产	138,015,840.13	1,166,975,854.74	101,016,695.77	1,131,682,979.79
递延所得税负债	138,015,840.13	1,856,862,339.39	101,016,695.77	745,449,652.10

（4） 未确认递延所得税资产明细

项目	年末余额	年初余额
可抵扣暂时性差异：
资产减值准备	8,287,673,716.79	7,451,673,161.16
计提未缴纳的土地增值税	453,443,930.78	424,974,738.89
可抵扣亏损	12,158,447,755.06	8,659,783,081.93
其他	330,980,724.22	149,097,894.10
合计	21,230,546,126.85	16,685,528,876.08

（5） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

年份	年末金额	年初金额	备注
2024年	0.00	430,246,384.56	—
2025年	893,801,393.82	928,777,833.58	—
2026年	1,340,952,398.50	1,424,639,369.56	—
2027年	2,706,723,094.80	2,959,754,046.22	—
2028年	2,554,757,826.83	2,769,908,520.20	—
2029年	4,515,631,487.46	0.00	—
无限期	146,581,553.65	146,456,927.81	—
合计	12,158,447,755.06	8,659,783,081.93	—

21. 其他非流动资产

项目	年末余额			年初余额
	账面余额	减值准备	账面价值	账面余额	减值准备	账面价值
关联方借款	1,630,125,164.69	6,348,306.46	1,623,776,858.23	1,439,620,459.27	4,334,331.20	1,435,286,128.07
长期应收款	307,478,781.87	0.00	307,478,781.87	437,721,652.68	0.00	437,721,652.68
其他	1,131,970.55	0.00	1,131,970.55	1,131,970.55	0.00	1,131,970.55
减：一年内到期部分	62,500,000.00	625,000.00	61,875,000.00	0.00	0.00	0.00
合计	1,876,235,917.11	5,723,306.46	1,870,512,610.65	1,878,474,082.50	4,334,331.20	1,874,139,751.30

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

22. 所有权或使用权受到限制的资产

项目	年末
	账面余额	账面价值	受限类型	受限情况
货币资金	216,110,826.27	216,110,826.27	冻结	主要是法院冻结资金及履约保证金
应收账款	12,644,453.53	5,280,456.43	质押	借款质押
存货	19,874,898,117.74	19,052,146,441.87	抵押	借款抵押
投资性房地产	18,346,373,909.34	14,083,087,107.04	抵押	借款抵押
固定资产	1,982,087,257.64	1,255,117,137.44	抵押	借款抵押
无形资产	1,425,376,962.91	1,051,046,054.01	抵押	借款抵押
长期股权投资	637,000,000.00	637,000,000.00	质押	借款质押
合计	42,494,491,527.43	36,299,788,023.06	——	——

（续）

项目	年初
	账面余额	账面价值	受限类型	受限情况
货币资金	1,011,593,881.59	1,011,593,881.59	冻结	主要是法院冻结资金及履约保证金
应收账款	2,843,545.24	2,756,494.40	质押	借款质押
存货	20,735,062,263.77	19,632,536,758.73	抵押	借款抵押
投资性房地产	17,446,832,742.27	13,589,792,476.99	抵押	借款抵押
固定资产	2,479,780,095.30	2,033,699,425.22	抵押	借款抵押
无形资产	1,602,719,172.48	1,224,526,647.27	抵押	借款抵押
长期股权投资	2,222,129,251.42	2,222,129,251.42	质押	借款质押
合计	45,500,960,952.07	39,717,034,935.62	——	——

23. 短期借款

（1） 短期借款分类

借款类别	年末余额	年初余额
保证借款	1,747,883,000.00	0.00
信用借款	641,637,714.07	960,000,000.00
合计	2,389,520,714.07	960,000,000.00

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

（2） 已逾期未偿还的短期借款

本集团本年不存在已逾期未偿还的短期借款。

24. 衍生金融负债

项目	年末余额	年初余额
远期合约（DF）	0.00	15,784,277.94
合计	0.00	15,784,277.94

25. 应付账款

（1） 应付账款列示

项目	年末余额	年初余额
地价	29,554,664.94	175,685,916.74
工程款	12,064,305,503.81	14,448,088,378.17
销售佣金、广告费等	290,213,301.98	326,518,221.90
服务费	470,152,783.25	647,221,717.20
其他	314,970,501.59	383,194,145.75
合计	13,169,196,755.57	15,980,708,379.76

（2） 账龄超过1年或逾期的重要应付账款

单位名称	年末余额	未偿还或结转的原因
中国建筑第四工程局有限公司	326,002,957.86	尚未结算
中建三局集团有限公司	313,484,794.58	尚未结算
中国建筑第五工程局有限公司	253,296,746.72	尚未结算
中建一局集团建设发展有限公司	238,551,716.82	尚未结算
合计	1,131,336,215.98	——

26. 其他应付款

项目	年末余额	年初余额
应付利息	0.00	362,840,471.29
应付股利	141,275,372.25	171,266,600.24
其他应付款	19,884,735,654.61	18,238,191,756.57
合计	20,026,011,026.86	18,772,298,828.10

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

26.1应付利息

（1） 应付利息分类

项目	年末余额	年初余额
分期付息到期还本的长期借款利息	0.00	39,213,782.59
企业债券利息	0.00	280,742,119.55
短期借款应付利息	0.00	4,162,081.47
一年内到期的长期借款利息	0.00	38,722,487.68
合计	0.00	362,840,471.29

26.2应付股利

项目	年末余额	年初余额
本公司及下属子公司未付股利	141,275,372.25	171,266,600.24
合计	141,275,372.25	171,266,600.24

26.3其他应付款

（1） 按款项性质列示其他应付款

款项性质	年末余额	年初余额
保证金及押金	2,171,229,933.32	2,095,101,204.65
代收代付款	548,606,768.19	556,760,236.87
往来款	15,400,937,615.18	14,251,121,951.76
诚意金	1,070,712,911.37	756,513,992.19
股权收购款	38,662,007.93	38,368,766.53
其他	654,586,418.62	540,325,604.57
合计	19,884,735,654.61	18,238,191,756.57

注：其他应付款-其他主要包括应付代垫款项、代扣税金、水电费、维修费、管理费等。

（2） 账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

单位名称	年末余额	未偿还或结转的原因
上海瑞虹新城有限公司	5,574,800,000.00	尚未到合同约定偿还期限
中粮集团有限公司	2,300,004,440.00	尚未到合同约定偿还期限
北京恒良悦通房地产开发有限公司	550,579,691.80	尚未到合同约定偿还期限
LEGACY SINO LIMITED	513,899,432.89	尚未到合同约定偿还期限

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

单位名称	年末余额	未偿还或结转的原因
成都天府新区广都轨道城市发展有限公司	356,400,000.00	尚未到合同约定偿还期限
江苏江都建设集团有限公司	342,350,095.86	尚未到合同约定偿还期限
鹏利国际集团有限公司	269,348,149.78	尚未到合同约定偿还期限
合计	9,907,381,810.33	——

27. 预收款项

（1） 预收款项列示

类别	年末余额	年初余额
预收租赁费	328,627,177.06	310,424,381.60
合计	328,627,177.06	310,424,381.60

28. 合同负债

（1） 合同负债情况

项目	年末余额	年初余额
预收售房款	24,753,203,368.42	31,374,003,253.13
预收物业服务费	181,239,800.32	169,148,373.98
预收酒店房费	26,320,510.63	25,511,888.93
其他	35,040,189.11	109,884,462.30
合计	24,995,803,868.48	31,678,547,978.34

（2） 账龄超过1年的重要合同负债

单位名称	年末余额	未偿还或结转的原因
厦门云玺壹号	3,364,872,111.23	未达交付条件
西安奥体壹号-文兴	1,969,786,933.04	未达交付条件
西安悦著·央璟	1,428,855,231.74	未达交付条件
重庆天玺壹号134亩	655,260,161.20	未达交付条件
深圳中粮悦章·凤凰里	536,776,422.00	未达交付条件
西安悦著·云轩	509,924,658.72	未达交付条件
成都中粮·天悦壹号	357,308,136.18	未达交付条件
成都祥云樾府	280,627,804.50	未达交付条件
三亚大悦中心（二三四期）	276,972,750.00	未达交付条件
深圳云景国际	263,033,282.07	未达交付条件

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

单位名称	年末余额	未偿还或结转的原因
合计	9,643,417,490.68	—

（3） 本年账面价值发生重大变动情况

项目	变动金额	变动原因
西安悦著·央璟	2,346,346,817.26	本年预售
深圳中粮悦章·凤凰里	1,617,587,321.87	本年预售
南京悦著·九章	1,117,473,606.42	本年预售
苏州大悦狮山壹号	-1,518,534,446.03	结转收入
南京天悦风华	-1,579,380,765.50	结转收入
义乌桂语兰庭	-1,724,401,192.66	结转收入
杭州悦著·云轩	-2,163,156,764.23	结转收入
南京天悦锦麟	-3,432,883,330.77	结转收入

29. 应付职工薪酬

（1） 应付职工薪酬分类

项目	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
短期薪酬	529,762,394.14	1,446,813,464.29	1,517,961,145.06	458,614,713.37
离职后福利-设定提存计划	11,008,854.80	193,978,699.90	194,971,449.57	10,016,105.13
辞退福利	751,496.71	64,575,681.94	63,283,184.19	2,043,994.46
一年内到期的其他福利	0.00	0.00	0.00	0.00
合计	541,522,745.65	1,705,367,846.13	1,776,215,778.82	470,674,812.96

（2） 短期薪酬

项目	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴	445,590,077.02	1,135,532,994.89	1,203,609,924.33	377,513,147.58
2、职工福利费	0.00	45,598,802.62	45,598,802.62	0.00
3、社会保险费	3,713,046.49	92,247,751.29	92,360,553.93	3,600,243.85
其中：医疗保险费	3,344,737.38	86,581,916.31	86,709,675.06	3,216,978.63
工伤保险费	121,208.02	3,653,314.25	3,639,465.01	135,057.26
生育保险费	232,528.93	1,901,724.61	1,900,617.74	233,635.80
其他	14,572.16	110,796.12	110,796.12	14,572.16
4、住房公积金	2,515,121.33	124,828,100.87	124,837,027.47	2,506,194.73

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

项目	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
5、工会经费和职工教育经费	77,944,149.30	23,480,675.30	26,429,697.39	74,995,127.21
6、短期带薪缺勤	0.00	0.00	0.00	0.00
7、商业保险	0.00	23,515,283.13	23,515,283.13	0.00
8、非货币性福利	0.00	535,599.61	535,599.61	0.00
9、其他短期薪酬	0.00	1,074,256.58	1,074,256.58	0.00
合计	529,762,394.14	1,446,813,464.29	1,517,961,145.06	458,614,713.37

（3） 设定提存计划

项目	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
基本养老保险	7,963,243.42	164,886,625.54	165,332,795.00	7,517,073.96
失业保险费	249,090.45	6,035,241.64	6,027,187.52	257,144.57
企业年金缴费	2,796,520.93	23,056,832.72	23,611,467.05	2,241,886.60
其他	0.00	0.00	0.00	0.00
合计	11,008,854.80	193,978,699.90	194,971,449.57	10,016,105.13

30. 应交税费

项目	年末余额	年初余额
增值税	185,417,045.48	293,679,507.19
企业所得税	466,965,010.30	1,247,079,886.92
个人所得税	9,442,272.48	21,113,190.58
城市维护建设税	48,112,782.40	51,285,621.57
教育费附加	20,227,963.58	21,582,365.80
地方教育费附加	16,400,938.36	17,400,814.75
土地增值税	1,468,238,444.69	2,239,551,585.31
印花税	5,224,506.14	12,131,259.17
房产税	56,732,865.71	45,611,439.30
土地使用税	10,130,848.55	10,283,678.23
其他	13,893,665.70	148,777,039.11
合计	2,300,786,343.39	4,108,496,387.93

31. 一年内到期的非流动负债

项目	年末余额	年初余额
一年内到期的长期借款（附注五、33）	7,995,121,191.53	15,827,339,252.68

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

项目	年末余额	年初余额
一年内到期的应付债券（附注五、34）	7,061,390,371.71	4,219,494,225.61
一年内到期的租赁负债（附注五、35）	112,678,068.08	118,212,958.87
一年内到期的长期应付款（附注五、36）	0.00	34,020,000.00
一年内到期的其他非流动负债（附注五、39）	338,193,752.58	389,516,815.59
合计	15,507,383,383.90	20,588,583,252.75

32. 其他流动负债

项目	年末余额	年初余额
待转销项税额	2,218,037,458.60	2,828,344,799.19
合计	2,218,037,458.60	2,828,344,799.19

33. 长期借款

（1） 长期借款分类

借款类别	年末余额	年初余额
质押借款	0.00	0.00
抵押借款	19,197,526,420.87	11,872,934,287.86
保证借款	16,239,927,194.09	27,196,737,664.77
信用借款	12,912,501,602.76	17,260,527,811.32
减：一年内到期的长期借款（附注五、31）	7,995,121,191.53	15,827,339,252.68
合计	40,354,834,026.19	40,502,860,511.27

（2）本集团年末长期借款的利率区间为：2.30%-6.05%。

34. 应付债券

（1） 应付债券分类

项目	年末余额	年初余额
19中粮01	168,773,953.42	168,950,000.03
19中粮02	0.00	699,981,163.73
20中粮02	616,383,001.15	599,255,525.76
20大悦01	2,019,053,741.07	1,994,935,452.59
21大悦城MTN001	0.00	1,499,869,129.36
21大悦城MTN002	0.00	1,199,819,474.76
21大悦城MTN003	0.00	819,824,457.76

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

项目	年末余额	年初余额
22中粮01	1,029,237,258.49	998,585,089.09
22中粮02	515,574,935.42	498,512,827.89
22大悦01	1,505,330,116.24	1,496,563,584.94
22大悦02	1,497,359,596.20	1,496,410,033.56
23大悦01	2,068,959,209.25	1,995,020,921.00
23中粮01	1,029,077,148.73	999,635,914.86
24中粮01	720,663,850.12	0.00
24大悦城MTN001	2,042,618,704.97	0.00
24大悦城MTN002	1,527,099,915.04	0.00
24大悦城MTN003	1,503,521,617.00	0.00
减：一年内到期公司债券（附注五、31）	7,061,390,371.71	4,219,494,225.61
合计	9,182,262,675.39	10,247,869,349.72

（2） 应付债券的增减变动

债券名称	面值总额	票面利率 （%）	发行日期	债券期限	发行金额	年初余额
19中粮01	1,660,000,000.00	3.20	2019-1-9	3+3	1,660,000,000.00	168,950,000.03
19中粮02	700,000,000.00	4.10	2019-1-9	5+2	700,000,000.00	699,981,163.73
20中粮02	600,000,000.00	3.60	2020-3-27	5年	600,000,000.00	599,255,525.76
20大悦01	2,000,000,000.00	3.15	2020-8-4	3+2	2,000,000,000.00	1,994,935,452.59
21大悦城MTN001	1,500,000,000.00	3.73	2021-4-12	3年	1,500,000,000.00	1,499,869,129.36
21大悦城MTN002	1,200,000,000.00	3.50	2021-7-7	3年	1,200,000,000.00	1,199,819,474.76
21大悦城MTN003	820,000,000.00	3.44	2021-10-29	3年	820,000,000.00	819,824,457.76
22中粮01	1,000,000,000.00	3.08	2022-1-19	3+2	1,000,000,000.00	998,585,089.09
22中粮02	500,000,000.00	3.49	2022-1-19	5+2	500,000,000.00	498,512,827.89
22大悦01	1,500,000,000.00	3.13	2022-10-26	3+2	1,500,000,000.00	1,496,563,584.94
22大悦02	1,500,000,000.00	4.27	2022-12-16	3+2	1,500,000,000.00	1,496,410,033.56
23大悦01	2,000,000,000.00	3.97	2023-1-18	3+2	2,000,000,000.00	1,995,020,921.00
23中粮01	1,000,000,000.00	3.34	2023-4-14	3+2	1,000,000,000.00	999,635,914.86
24中粮01	700,000,000.00	3.13	2024-1-17	3+2	700,000,000.00	0.00
24大悦城MTN001	2,000,000,000.00	3.18	2024-3-27	3+2	2,000,000,000.00	0.00
24大悦城MTN002	1,500,000,000.00	3.10	2024-4-2	3+2	1,500,000,000.00	0.00

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

债券名称	面值总额	票面利率 （%）	发行日期	债券期限	发行金额	年初余额
24大悦城MTN003	1,500,000,000.00	2.80	2024-10-17	3+2	1,500,000,000.00	0.00
小计	21,680,000,000.00	—	—	—	21,680,000,000.00	14,467,363,575.33
减：一年内到期部分年末余额	—	—	—	—	—	4,219,494,225.61
合计	21,680,000,000.00	—	—	—	21,680,000,000.00	10,247,869,349.72

（续）

债券名称	本年发行	按面值计提利息	溢折价摊销	本年偿还	年末余额	是否违约
19中粮01	0.00	5,406,400.00	-176,046.61	5,406,400.00	168,773,953.42	否
19中粮02	0.00	0.00	18,836.27	700,000,000.00	0.00	否
20中粮02	0.00	21,600,000.00	602,885.22	5,075,409.83	616,383,001.15	否
20大悦01	0.00	63,000,000.00	3,118,288.48	42,000,000.00	2,019,053,741.07	否
21大悦城MTN001	0.00	18,650,000.00	130,870.64	1,518,650,000.00	0.00	否
21大悦城MTN002	0.00	24,500,000.00	180,525.24	1,224,500,000.00	0.00	否
21大悦城MTN003	0.00	23,506,666.67	175,542.24	843,506,666.67	0.00	否
22中粮01	0.00	30,800,000.00	1,366,923.50	1,514,754.10	1,029,237,258.49	否
22中粮02	0.00	17,450,000.00	470,304.24	858,196.71	515,574,935.42	否
22大悦01	0.00	46,950,000.00	941,531.30	39,125,000.00	1,505,330,116.24	否
22大悦02	0.00	64,050,000.00	949,562.64	64,050,000.00	1,497,359,596.20	否
23大悦01	0.00	79,400,000.00	1,154,954.72	6,616,666.47	2,068,959,209.25	否
23中粮01	0.00	33,464,754.85	155,987.97	4,179,508.95	1,029,077,148.73	否
24中粮01	700,000,000.00	20,832,459.02	-168,608.90	0.00	720,663,850.12	否
24大悦城MTN001	2,000,000,000.00	47,700,000.00	-5,081,295.03	0.00	2,042,618,704.97	否
24大悦城MTN002	1,500,000,000.00	31,000,000.00	-3,900,084.96	0.00	1,527,099,915.04	否
24大悦城MTN003	1,500,000,000.00	7,000,000.00	-3,478,383.00	0.00	1,503,521,617.00	否
小计	5,700,000,000.00	535,310,280.54	-3,538,206.04	4,455,482,602.73	16,243,653,047.10	否
减：一年内到期部分年末余额	—	—	—	—	7,061,390,371.71	否
合计	5,700,000,000.00	535,310,280.54	-3,538,206.04	4,455,482,602.73	9,182,262,675.39	—

35. 租赁负债

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

项目	年末余额	年初余额
租赁付款额	570,329,309.68	467,043,736.82
减：一年内到期租赁负债（附注五、31）	112,678,068.08	118,212,958.87
合计	457,651,241.60	348,830,777.95

36. 长期应付款

项目	年末余额	年初余额
长期应付款	0.00	1,713,780,817.64
合计	0.00	1,713,780,817.64

36.1长期应付款按款项性质分类

款项性质	年末余额	年初余额
中信建投-沈阳大悦城资产支持专项计划	0.00	1,747,800,817.64
减：一年内到期的长期应付款（附注五、31）	0.00	34,020,000.00
合计	0.00	1,713,780,817.64

37. 预计负债

项目	年末余额	年初余额	形成原因
未决诉讼	22,416,808.62	20,723,867.84	—
会员积分（注1）	23,157,875.34	20,452,509.50	—
其他	11,244,424.16	56,902,261.51	—
合计	56,819,108.12	98,078,638.85	—

注1：本公司因实施大悦城会员积分计划，承担了一项对会员的现时付款义务，依据《企业会计准则第13号—或有事项》等相关规定、积分计划承诺对期末积分余额的公允价值进行了估计，并确认销售费用和预计负债。

38. 递延收益

（1） 递延收益分类

项目	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额	形成原因
政府补助	19,038,873.30	2,990,000.00	1,359,271.60	20,669,601.70	—
递延租金收入	1,090,426,234.29	0.00	34,459,712.06	1,055,966,522.23	—
大悦城配套设施费用返还	1,344,262.00	0.00	78,688.56	1,265,573.44	—
合计	1,110,809,369.59	2,990,000.00	35,897,672.22	1,077,901,697.37	—

（2） 政府补助项目

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

负债 项目	年初 余额	本年新增补助金额	本年计入营业外收入金额	本年计入其他收益金额	本年冲减成本费用金额	其他 变动	年末 余额	与资产相关/与收益相关
成都市财政局中共成都宣传部土地变性补偿金及契税	7,299,181.14	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	7,299,181.14	与资产相关
成都高新区经贸发展局新媒体孵化中心项目专项拨款	5,750,000.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	5,750,000.00	与资产相关
四川天府新区公园城市建设局政府补助	0.00	2,500,000.00	0.00	0.00	0.00	0.00	2,500,000.00	与资产相关
苏州市相城区市场监督管理局2023年度省知识产权专项资金	450,000.00	0.00	0.00	300,000.00	0.00	0.00	150,000.00	与收益相关
苏州市相城区商务局创新发展畅通循环活动补贴	0.00	490,000.00	0.00	490,000.00	0.00	0.00	0.00	与收益相关
宝安区科技创新载体认定补贴项目	1,886,866.40	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	1,886,866.40	与收益相关
住房租赁市场中央财政专项资金补贴	3,652,825.76	0.00	0.00	569,271.60	0.00	0.00	3,083,554.16	与收益相关
合计	19,038,873.30	2,990,000.00	0.00	1,359,271.60	0.00	0.00	20,669,601.70	——

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

39. 其他非流动负债

项目	年末余额	年初余额
资金拆借	2,966,314,187.08	1,413,746,647.83
少数股东退出选择权（注1）	0.00	389,516,815.59
减：一年内到期的其他非流动负债（附注五、31）	338,193,752.58	389,516,815.59
合计	2,628,120,434.50	1,413,746,647.83

注 1：主要为子公司武汉大悦城房地产开发有限司少数股东退出选择权到期未行使。

40. 股本

项目	年初余额	本年变动增减（+、-）					年末余额
		发行新股	送股	公积金转股	其他	小计
股份总额	4,286,313,339.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	4,286,313,339.00

41. 资本公积

项目	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
股本溢价	8,638,438,897.23	232,129,605.40	305,547,303.45	8,565,021,199.18
其他资本公积	2,040,034.24	0.00	0.00	2,040,034.24
合计	8,640,478,931.47	232,129,605.40	305,547,303.45	8,567,061,233.42

注：本年变动的原因为：①收购子公司少数股东股权导致资本公积减少，详见附注

七、2、(2)交易对少数股东权益及归属母公司所有者权益的影响；②子公司武汉大悦城房地产开发有限司少数股东退出选择权到期未行使导致资本公积增加。

42. 其他综合收益

项目	年初 余额	本期发生额					期末 余额
		本期所得税前发生额	减：前期计入其他综合收益当期转入损益	减：所得税费用	税后归属于母公司	税后归属于少数股东
将重分类进损益的其他综合收益	-488,818,248.27	-326,715,830.91	0.00	0.00	-196,718,831.54	-129,996,999.37	-685,537,079.81
其中：现金流量套期储备	76,048,070.03	-127,211,974.00	0.00	0.00	-75,811,015.45	-51,400,958.55	237,054.58
外币财务报表折算差额	-564,866,318.30	-199,503,856.91	0.00	0.00	-120,907,816.09	-78,596,040.82	-685,774,134.39

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

项目	年初 余额	本期发生额					期末 余额
		本期所得税前发生额	减：前期计入其他综合收益当期转入损益	减：所得税费用	税后归属于母公司	税后归属于少数股东
其他综合收益合计	-488,818,248.27	-326,715,830.91	0.00	0.00	-196,718,831.54	-129,996,999.37	-685,537,079.81

43. 盈余公积

项目	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
法定盈余公积	1,268,676,568.23	14,979,081.26	0.00	1,283,655,649.49
合计	1,268,676,568.23	14,979,081.26	0.00	1,283,655,649.49

注：根据《公司法》、公司章程的规定，本公司按净利润的10%提取法定盈余公积。法定盈余公积累计额达到本公司注册资本50%以上的，不再提取。

44. 未分配利润

项目	本年	上年
调整前上年末未分配利润	136,080,167.19	1,601,552,535.83
调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-）	0.00	0.00
其中：《企业会计准则》及相关新规定追溯调整	0.00	0.00
会计政策变更	0.00	0.00
重大前期差错更正	0.00	0.00
同一控制合并范围变更	0.00	0.00
其他调整因素	0.00	0.00
调整后年初未分配利润	136,080,167.19	1,601,552,535.83
加：本年归属于母公司所有者的净利润	-2,976,784,327.74	-1,465,394,727.50
减：提取法定盈余公积	14,979,081.26	77,641.14
本年年末余额	-2,855,683,241.81	136,080,167.19

45. 营业收入、营业成本

（1） 营业收入和营业成本情况

项目	本年发生额		上年发生额
	收入	成本	收入	成本
主营业务	35,679,248,674.71	27,955,798,561.75	36,606,391,466.07	26,989,338,671.68
其他业务	111,428,324.76	45,649,353.71	176,856,585.08	57,730,717.86

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

项目	本年发生额		上年发生额
	收入	成本	收入	成本
合计	35,790,676,999.47	28,001,447,915.46	36,783,248,051.15	27,047,069,389.54

（2） 主营业务（分行业）

行业名称	本年发生数		上年发生数
	营业收入	营业成本	营业收入	营业成本
主营业务
其中：商品房销售及一级土地开发	28,386,021,874.18	24,336,811,779.11	29,043,994,284.70	23,361,590,504.87
投资物业及相关服务	5,243,354,646.15	2,121,881,348.00	5,393,371,188.47	2,090,408,071.97
酒店经营	868,766,743.23	595,183,010.31	969,740,144.70	627,714,431.23
管理输出	206,821,983.89	40,701,182.26	266,015,006.09	41,018,874.86
物业及其他管理	974,283,427.26	861,221,242.07	933,270,842.11	868,606,788.75
合计	35,679,248,674.71	27,955,798,561.75	36,606,391,466.07	26,989,338,671.68

（3） 与履约义务相关的信息

就与客户订立的房地产销售合同而言，根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，本集团在将相关房地产转交给客户之前并无可执行的收款权利。因此，房地产销售的收入在房产完工并验收合格，签订了销售合同，达到销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。本集团在客户签署销售合同时向其收取合同价值的15%到100%作为预付房款。当本集团将商品的控制权转移给客户的时间与客户实际付款的时间不一致时，如果各方以在合同中明确（或者以隐含的方式）约定的付款时间为客户或本集团就转让商品的交易提供了重大融资利益，则合同中即包含了重大融资成分。合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法核算。

（4） 与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息

本年末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为2,979,958.95万元，主要为尚未达到房地产销售合同约定的交付条件的销售合同交易价格。本集团预计在未来1~3年内，在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，以及在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。

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（5） 营业收入扣除情况表

单位：人民币万元

项目	本年度	具体扣除情况	上年度	具体扣除情况
营业收入金额	3,579,067.70		3,678,324.81
营业收入扣除项目合计金额	11,142.83		17,685.66
营业收入扣除项目合计金额占营业收入的比重	0.31%		0.48%
一、与主营业务无关的业务收入
1．正常经营之外的其他业务收入。如出租固定资产、无形资产、包装物，销售材料，用材料进行非货币性资产交换，经营受托管理业务等实现的收入，以及虽计入主营业务收入，但属于上市公司正常经营之外的收入。	11,142.83	管理费、能源费以及场地租金等收入	14,163.66	管理费、能源费以及场地租金等收入
2.不具备资质的类金融业务收入，如拆出资金利息收入；本会计年度以及上一会计年度新增的类金融业务所产生的收入，如担保、商业保理、小额贷款、融资租赁、典当等业务形成的收入，为销售主营产品而开展的融资租赁业务除外。			3,522.00	担保费收入
3.本会计年度以及上一会计年度新增贸易业务所产生的收入。
4.与上市公司现有正常经营业务无关的关联交易产生的收入。
5.同一控制下企业合并的子公司期初至合并日的收入。
6.未形成或难以形成稳定业务模式的业务所产生的收入。
与主营业务无关的业务收入小计	11,142.83		17,685.66
二、不具备商业实质的收入
1.未显著改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额的交易或事项产生的收入。
2.不具有真实业务的交易产生的收入。如以自我交易的方式实现的虚假收入，利用互联网技术手段或其他方法构造交易产生的虚假收入等。

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项目	本年度	具体扣除情况	上年度	具体扣除情况
3.交易价格显失公允的业务产生的收入。
4.本会计年度以显失公允的对价或非交易方式取得的企业合并的子公司或业务产生的收入。
5.审计意见中非标准审计意见涉及的收入。
6.其他不具有商业合理性的交易或事项产生的收入。
不具备商业实质的收入小计
三、与主营业务无关或不具备商业实质的其他收入
营业收入扣除后金额	3,567,924.87	—	3,660,639.15	—

46. 税金及附加

项目	本年发生额	上年发生额
营业税	1,841,365.19	2,505,227.40
城市维护建设税	60,567,348.84	87,056,747.08
教育费附加	25,640,218.59	38,813,056.63
地方教育费附加	18,436,886.36	25,799,333.44
土地增值税	18,017,587.70	485,432,176.38
房产税	520,887,761.35	548,818,754.67
土地使用税	27,735,224.50	21,706,926.60
车船使用税	128,332.58	261,554.41
印花税	27,594,618.88	36,051,352.21
其他	4,916,006.00	5,940,271.68
合计	705,765,349.99	1,252,385,400.50

47. 销售费用

项目	本年发生额	上年发生额
销售现场费	70,188,074.08	77,377,044.89
广告宣传费	313,678,383.33	323,929,854.17
销售代理费	806,880,378.25	669,574,325.57
物业服务费	23,237,967.48	10,964,998.68
职工薪酬	258,028,536.41	307,895,008.11
其他	154,467,578.97	186,208,818.39
合计	1,626,480,918.52	1,575,950,049.81

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48. 管理费用

项目	本年发生额	上年发生额
职工薪酬	914,764,420.57	1,108,619,039.82
行政办公费	212,329,251.74	241,918,315.14
折旧、摊销	90,106,760.08	94,490,584.86
中介咨询费	105,414,502.01	134,991,980.02
其他	114,743,539.86	99,053,960.57
合计	1,437,358,474.26	1,679,073,880.41

49. 研发费用

项目	本年发生额	上年发生额
研究开发费	7,521,944.93	4,736,985.96
合计	7,521,944.93	4,736,985.96

50. 财务费用

项目	本年发生额	上年发生额
利息费用	2,684,635,869.45	2,872,756,223.82
减：利息收入	571,822,293.54	728,420,296.12
加：汇兑损失	-37,870,730.81	-50,657,308.00
其他	54,549,265.16	63,052,782.41
合计	2,129,492,110.26	2,156,731,402.11

51. 其他收益

产生其他收益的来源	本年发生额	上年发生额
个税手续费返还	2,518,327.30	2,452,530.96
稳岗补贴	839,880.38	2,151,779.71
增值税即征即退	4,924.19	8,913.51
增值税加计抵减	279,209.58	7,598,860.70
政府奖励金	20,078,835.91	29,222,800.94
其他	21,605,605.60	14,664,619.82
合计	45,326,782.96	56,099,505.64

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

52. 公允价值变动收益

产生公允价值变动收益的来源	本年发生额	上年发生额
其他非流动金融资产公允价值变动	1,354,485.48	-26,597,181.95
合计	1,354,485.48	-26,597,181.95

53. 投资收益

项目	本年发生额	上年发生额
权益法核算的长期股权投资收益	-2,191,271,380.62	-1,087,250,202.64
处置长期股权投资产生的投资收益	2,212,323,717.74	5,675,493,114.34
处置交易性金融资产取得的投资收益	0.00	364,780.00
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益	1,212,850.52	-1,686,066.95
债务重组收益	24,226,347.37	0.00
合计	46,491,535.01	4,586,921,624.75

54. 信用减值损失（损失以“－”号填列）

项目	本年发生额	上年发生额
应收账款坏账损失	-39,735,303.08	-19,737,329.61
其他应收款坏账损失	-341,155,384.36	-766,314,900.60
其他非流动资产坏账损失	-3,604,125.26	-31,049.17
一年内到期的非流动资产坏账损失	2,475,000.00	0.00
合计	-382,019,812.70	-786,083,279.38

55. 资产减值损失（损失以“－”号填列）

项目	本年发生额	上年发生额
存货跌价损失	-1,848,164,418.71	-3,598,046,214.42
投资性房地产减值损失	-47,562,640.49	-147,237,976.82
使用权资产减值损失	-3,384,586.08	0.00
商誉减值损失	0.00	-76,477,326.01
合计	-1,899,111,645.28	-3,821,761,517.25

56. 资产处置收益（损失以“－”号填列）

项目	本年发生额	上年发生额
固定资产处置收益	732,149.49	-318,683.83
其他资产处置收益	14,072,690.58	22,529,005.29

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

项目	本年发生额	上年发生额
合计	14,804,840.07	22,210,321.46

57. 营业外收入

项目	本年发生额	上年发生额	计入本年非经常性损益的金额
非流动资产毁损报废利得	539,947.58	1,717,433.38	539,947.58
政府补助	56,827,188.43	7,840,511.92	56,827,188.43
违约金	56,997,894.59	51,478,702.66	56,997,894.59
其他	37,602,527.66	29,732,393.14	37,602,527.66
合计	151,967,558.26	90,769,041.10	151,967,558.26

注：其他项主要包含清理无需支付的应付款项、赔偿金等。

58. 营业外支出

项目	本年金额	上年金额	计入本年非经常性损益的金额
非流动资产毁损报废损失	14,307,457.23	5,643,981.65	14,307,457.23
对外捐赠	5,642,000.00	5,503,000.00	5,642,000.00
赔款及违约金	3,308,747.19	19,073,177.13	3,308,747.19
其他	-19,085,116.17	57,845,445.58	-19,085,116.17
合计	4,173,088.25	88,065,604.36	4,173,088.25

59. 所得税费用

（1） 所得税费用

项目	本年发生额	上年发生额
当年所得税费用	1,332,707,392.99	2,516,603,882.69
递延所得税费用	1,083,879,326.95	462,838,643.38
合计	2,416,586,719.94	2,979,442,526.07

（2） 会计利润与所得税费用调整过程

项目	本年发生额
本年合并利润总额	-142,749,058.40
按法定/适用税率计算的所得税费用	-35,687,264.60
子公司适用不同税率的影响	-30,232,486.41

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

项目	本年发生额
调整以前期间所得税的影响	165,566,627.33
非应税收入的影响	-79,999,094.84
不可抵扣的成本、费用和损失的影响	943,980,744.28
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响	-156,087,393.78
本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响	1,478,213,971.22
股息税影响	133,235,434.85
其他	-2,403,818.11
所得税费用	2,416,586,719.94

60. 其他综合收益

详见本附注“五、42其他综合收益”相关内容。

61. 现金流量表项目

（1） 与经营活动有关的现金

1） 收到的其他与经营活动有关的现金

项目	本年发生额	上年发生额
代收款项	4,351,771,411.63	4,677,264,422.10
收回的拍地保证金	1,594,487,801.06	9,567,961,924.66
押金、保证金	785,386,444.19	535,709,383.34
收到的联营、合营公司款项	13,414,245.00	45,518,858.34
收到的集团外部单位往来款及其他	2,952,702,380.39	2,526,123,740.85
合计	9,697,762,282.27	17,352,578,329.29

2） 支付的其他与经营活动有关的现金

项目	本年发生额	上年发生额
代付款项	3,931,871,423.82	4,142,672,537.78
支付的拍地保证金	1,408,710,000.00	9,903,133,196.90
支付的保证金、押金、备用金	608,803,541.20	1,519,271,512.47
支付的与经营活动有关的费用支出	1,796,329,308.06	1,785,302,967.18
支付的联营、合营公司款项	494,010,227.87	309,706,453.06
支付的集团外部单位往来款及其他	1,450,580,011.19	2,260,814,006.10
合计	9,690,304,512.14	19,920,900,673.49

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（2） 与投资活动有关的现金

1） 收到的重要的与投资活动有关的现金

项目	本年发生额	上年发生额
处置子公司	1,718,776,429.52	7,378,584,130.15
合计	1,718,776,429.52	7,378,584,130.15

2） 支付的重要的与投资活动有关的现金

项目	本年发生额	上年发生额
收购子公司	0.00	1,195,798,392.03
合计	0.00	1,195,798,392.03

3） 收到的其他与投资活动有关的现金

项目	本年发生额	上年发生额
关联方资金拆借	1,627,167,749.11	2,994,691,184.76
合计	1,627,167,749.11	2,994,691,184.76

4） 支付的其他与投资活动有关的现金

项目	本年发生额	上年发生额
关联方资金拆借	947,109,217.34	1,182,181,659.97
其他	0.00	4,000,000.00
合计	947,109,217.34	1,186,181,659.97

（3） 与筹资活动有关的现金

1） 收到的其他与筹资活动有关的现金

项目	本年发生额	上年发生额
关联方资金拆借	5,804,447,499.12	1,678,764,976.49
其他	3,961,515.40	0.00
合计	5,808,409,014.52	1,678,764,976.49

2） 支付的其他与筹资活动有关的现金

项目	本年发生额	上年发生额
关联方资金拆借	3,128,338,441.17	12,610,118,438.64
偿还永续债本金	1,500,000,000.00	1,782,500,000.00
支付减资款	0.00	1,016,647,114.50

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

项目	本年发生额	上年发生额
股权收购跨期支付的现金对价	0.00	241,541,759.56
新租赁准则支付的租金	155,604,860.68	178,796,218.91
筹资手续费	44,271,323.91	43,288,552.96
收购少数股东股权	241,366,400.00	3,500,346.00
其他	0.00	2,549,255.28
合计	5,069,581,025.76	15,878,941,685.85

3） 筹资活动产生的各项负债变动情况

项目	年初余额	本年增加		本年减少		年末余额
		现金变动	非现金 变动	现金变动	非现金 变动
短期借款	960,000,000.00	2,207,883,000.00	1,637,714.07	780,000,000.00	0.00	2,389,520,714.07
长期借款	40,502,860,511.27	16,488,938,247.42	244,251,527.37	8,886,095,068.34	7,995,121,191.53	40,354,834,026.19
一年内到期的非流动负债	20,588,583,252.75	0.00	15,545,281,060.10	20,236,964,113.36	389,516,815.59	15,507,383,383.90
应付债券	10,247,869,349.72	5,685,900,000.00	310,389,471.77	0.00	7,061,896,146.10	9,182,262,675.39
租赁负债	348,830,777.95	0.00	258,890,433.53	0.00	150,069,969.88	457,651,241.60
其他应付款	14,429,865,038.05	4,084,100,512.97	4,170,930,641.29	7,414,215,867.17	21,981,789.30	15,248,698,535.84
其他非流动负债	1,413,746,647.83	1,724,308,501.55	0.00	150,000,000.00	359,934,714.88	2,628,120,434.50
长期应付款	1,713,780,817.64	0.00	0.00	1,699,300,000.00	14,480,817.64	0.00
合计	90,205,536,395.21	30,191,130,261.94	20,531,380,848.13	39,166,575,048.87	15,993,001,444.92	85,768,471,011.49

62. 现金流量表补充资料

（1） 现金流量表补充资料

项目	本年金额	上年金额
1.将净利润调节为经营活动现金流量：	—	—
净利润	-2,559,335,778.34	121,351,326.76
加：资产减值准备	1,899,111,645.28	3,821,761,517.25
信用减值损失	382,019,812.70	786,083,279.38
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧	1,174,613,553.76	1,211,058,087.45
使用权资产折旧	88,946,113.54	142,805,454.47
无形资产摊销	250,805,609.69	225,330,124.56

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

项目	本年金额	上年金额
长期待摊费用摊销	31,765,102.77	31,636,105.43
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“-”填列）	-14,804,840.07	-22,210,321.46
固定资产报废损失（收益以“-”填列）	13,767,509.65	3,926,548.27
公允价值变动损失（收益以“-”填列）	-1,354,485.48	26,597,181.95
财务费用（收益以“-”填列）	2,476,944,443.94	2,492,086,211.92
投资损失（收益以“-”填列）	-46,491,535.01	-4,586,921,624.75
递延所得税资产的减少（增加以“-”填列）	-64,532,504.70	321,239,304.06
递延所得税负债的增加（减少以“-”填列）	1,148,411,831.65	141,599,339.32
存货的减少（增加以“-”填列）	15,813,359,904.01	2,447,488,214.26
经营性应收项目的减少（增加以“-”填列）	-812,629,856.37	-796,403,470.96
经营性应付项目的增加（减少以“-”填列）	-13,163,273,665.91	4,274,105,850.45
其他	0.00	0.00
经营活动产生的现金流量净额	6,617,322,861.11	10,641,533,128.36
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本	0.00	0.00
一年内到期的可转换公司债券	0.00	0.00
融资租入固定资产	0.00	0.00
3.现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额	26,873,063,587.60	29,073,020,509.73
减：现金的年初余额	29,073,020,509.73	36,312,990,316.77
加：现金等价物的年末余额	0.00	0.00
减：现金等价物的年初余额	0.00	0.00
现金及现金等价物净增加额	-2,199,956,922.13	-7,239,969,807.04

（2） 供应商融资安排

无。

（3） 本年收到的处置子公司的现金净额

项目	金额
本年处置子公司于本年收到的现金或现金等价物	1,988,800,000.00
其中：成都博悦商业管理有限公司	1,987,800,000.00
成都荣悦商业管理有限公司	1,000,000.00

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

项目	金额
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物	270,023,570.48
其中：成都博悦商业管理有限公司	269,022,660.55
成都荣悦商业管理有限公司	1,000,909.93
加：以前期间处置子公司于本年收到的现金或现金等价物	0.00
处置子公司收到的现金净额	1,718,776,429.52

（4） 现金和现金等价物的构成

项目	年末余额	年初余额
现金	26,873,063,587.60	29,073,020,509.73
其中：库存现金	338,427.43	305,183.36
可随时用于支付的银行存款	26,849,112,762.72	29,057,862,595.76
可随时用于支付的其他货币资金	23,612,397.45	14,852,730.61
可用于支付的存放中央银行款项	0.00	0.00
存放同业款项	0.00	0.00
拆放同业款项	0.00	0.00
现金等价物	0.00	0.00
其中：三个月内到期的债券投资	0.00	0.00
年末现金和现金等价物余额	26,873,063,587.60	29,073,020,509.73
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物	9,986,563,319.92	7,580,717,964.58

（5） 使用范围受限但仍属于现金及现金等价物列示的情况

项目	本年金额	上年金额	属于现金及现金等价物的理由
售房监管	7,946,021,513.42	7,246,963,949.17	预售监管资金
贷款监管	420,222,248.92	77,848,137.17	贷款监管资金
募集资金账户	1,222,444,353.61	95,865,618.00	募集资金专用账户
其他	397,875,203.97	160,040,260.24	—
合计	9,986,563,319.92	7,580,717,964.58	—

（6） 不属于现金及现金等价物的货币资金

项目	本年金额	上年金额	不属于现金及现金等价物的理由
诉讼冻结	130,747,558.21	960,247,015.40	法院冻结

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示)

项目	本年金额	上年金额	不属于现金及现金等价物的理由
履约保证金	61,085,584.89	42,996,687.59	保证金
其他	24,277,683.17	8,350,178.60	—
合计	216,110,826.27	1,011,593,881.59	—

63. 外币货币性项目

（1） 外币货币性项目

项目	年末外币余额	折算汇率	年末折算人民币余额
货币资金	—	—	—
其中：美元	11,774,245.28	7.1884	84,637,984.74
港币	76,471,930.35	0.9260	70,816,066.38
其他应收款	—	—	—
其中：美元	385,198,313.03	7.1884	2,768,959,553.38
港币	4,520,983,939.43	0.9260	4,186,611,967.27
其他非流动资产	—	—	—
其中：美元	58,800,000.00	7.1884	422,677,920.00
应付账款	—	—	—
其中：港币	375,000.00	0.9260	347,265.00
应付职工薪酬	—	—	—
其中：港币	880,000.00	0.9260	814,915.20
应交税费	—	—	—
其中：港币	12,459,545.93	0.9260	11,538,037.91
其他应付款	—	—	—
其中：美元	396,191,016.46	7.1884	2,847,979,502.72
港币	532,114,897.47	0.9260	492,759,679.65
应付股利	—	—	—
其中：港币	251,533.92	0.9260	232,930.47
一年内到期的非流动负债	—	—	—
其中：美元	149,755,917.24	7.1884	1,076,505,435.49
长期借款	—	—	—
其中：美元	630,500,939.23	7.1884	4,532,292,951.56
港币	3,445,187,596.72	0.9260	3,190,381,522.07

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（2） 境外经营实体

本集团无重要境外经营实体。

64. 租赁

（1） 本集团作为承租方

项目	本年发生额	上年发生额
租赁负债利息费用	34,471,389.33	28,766,293.82
计入当期损益的采用简化处理的短期租赁费用	30,983,408.93	28,985,698.54
计入当期损益的采用简化处理的低价值资产租赁费用（短期租赁除外）	464,010.24	139,227.35
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额	0.00	190,537.56
其中：售后租回交易产生部分	0.00	190,537.56
转租使用权资产取得的收入	90,142,980.48	77,826,114.93
与租赁相关的总现金流出	192,512,481.46	210,981,757.42
售后租回交易产生的相关损益	39,756,626.22	25,450,059.52
售后租回交易现金流入	66,385,874.00	28,673,699.40
售后租回交易现金流出	47,899,187.67	44,573,065.11

（2） 本集团作为出租方

1） 本集团作为出租人的经营租赁

项目	租赁收入	其中：未计入租赁收款额的可变租赁付款额相关的收入
投资物业租金收入/房屋租赁	4,441,794,778.01	327,329,109.39
合计	4,441,794,778.01	327,329,109.39

六、 合并范围的变更

1. 非同一控制下企业合并

（1） 本年发生的非同一控制下企业合并

本集团本年度未发生非同一控制下企业合并。

2. 同一控制下企业合并

本集团本年度未发生同一控制下企业合并。

3. 处置子公司

（1） 本年丧失子公司控制权的交易或事项

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子公司 名称	丧失控制权时点的处置价款	丧失控制权时点的处置比例(%)	丧失控制权时点的处置方式	丧失控制权的时点	丧失控制权时点的判断依据	处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子公司净资产份额的差额	丧失控制权之日剩余股权的比例	丧失控制权之日合并财务报表层面剩余股权的账面价值	丧失控制权之日合并财务报表层面剩余股权的公允价值	按照公允价值重新计量剩余股权产生的利得或损失	丧失控制权之日合并财务报表层面剩余股权公允价值的确定方法及主要假设	与原子公司股权投资相关的其他综合收益转入投资损益或留存收益的金额
成都博悦商业管理有限公司	1,987,800,000.00	60.00	转让	2024年9月	控制权移交	1,258,501,637.95	40.00	486,198,908.03	1,329,200,000.00	843,001,091.97	不适用	0.00
成都荣悦商业管理有限公司	1,000,000.00	60.00	转让	2024年9月	控制权移交	399,452.69	40.00	400,364.87	0.00	-400,364.87	不适用	0.00

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4. 其他原因的合并范围变动

（1）本期新增公司

公司名称	新纳入合并范围的原因	持股比例（%）
三亚龙泽酒店管理有限公司	新设	100.00
三亚悦麓开发建设有限公司	新设	100.00
大悦玉禾田（深圳）物业管理有限公司	新设	51.00

（2）本期减少公司

公司名称	不纳入合并范围的原因	持股比例（%）
沈阳大悦城商业管理有限公司	注销	100.00
新峰集团有限公司	注销	100.00
洲立有限公司	注销	100.00
成都悦舟企业管理有限公司	注销	100.00
嘉兴嘉云房地产开发有限公司	注销	100.00
中信建投-沈阳大悦城资产支持专项计划	注销	——
光信·光华·沈阳大悦城财产权信托	注销	——
业隆有限公司	注销	100.00
大悦城（上海）有限责任公司	注销	100.00

七、 在其他主体中的权益

1. 在子公司中的权益

（1） 企业集团的构成

子公司名称	注册 资本	主要经营地	注册地	业务 性质	持股比例（%）		取得方式
					直接	间接
中粮地产集团深圳工人服务有限公司	1,110,000.00	深圳	深圳	工业地产租赁	90.09	9.91	设立
中粮地产集团深圳大洋服务有限公司	10,000,000.00	深圳	深圳	工业地产租赁	0.00	100.00	设立
中粮地产集团深圳工业发展有限公司	5,000,000.00	深圳	深圳	工业地产租赁	0.00	100.00	设立
深圳市宝安三联有限公司	63,520,000.00	深圳	深圳	工业地产租赁	77.54	0.00	设立
深圳市宝安福安实业有限公司	10,000,000.00	深圳	深圳	工业地产租赁	56.52	0.00	设立
华高置业有限公司★	10,000.00	香港	香港	商业贸易及投资	100.00	0.00	设立

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子公司名称	注册 资本	主要经营地	注册地	业务 性质	持股比例（%）		取得方式
					直接	间接
大悦城控股集团物业服务有限公司	50,000,000.00	深圳	深圳	物业管理	100.00	0.00	设立
中粮地产集团深圳房地产开发有限公司	850,000,000.00	深圳	深圳	房地产开发	100.00	0.00	设立
中粮地产发展（深圳）有限公司	3,206,000,000.00	深圳	深圳	房地产开发	100.00	0.00	设立
长沙中粮地产投资有限公司	35,000,000.00	长沙	长沙	房地产开发	100.00	0.00	设立
大悦城控股集团（成都）有限公司	235,000,000.00	成都	成都	房地产开发	100.00	0.00	设立
成都天泉置业有限责任公司	1,201,000,000.00	成都	成都	房地产开发	100.00	0.00	同一控制下企业合并
大悦城控股集团南京有限公司	100,000,000.00	南京	南京	房地产开发	100.00	0.00	设立
苏源集团江苏房地产开发有限公司	200,000,000.00	南京	南京	房地产开发	90.00	0.00	同一控制下企业合并
杭州易筑房地产开发有限公司	400,000,000.00	杭州	杭州	房地产开发	100.00	0.00	设立
大悦城控股集团（浙江）有限公司	600,000,000.00	杭州	杭州	房地产开发	100.00	0.00	设立
中粮地产（上海）有限公司	400,000,000.00	上海	上海	房地产开发	100.00	0.00	设立
上海加来房地产开发有限公司	180,000,000.00	上海	上海	房地产开发	51.00	0.00	同一控制下企业合并
中粮地产（北京）有限公司	6,050,000,000.00	北京	北京	房地产开发	100.00	0.00	设立
天津粮滨投资有限公司	51,000,000.00	天津	天津	房地产开发	90.00	0.00	设立
中耀房地产开发（沈阳）有限公司▲	468,774,200.00	沈阳	沈阳	房地产开发	65.00	0.00	设立
大悦城控股集团苏南有限公司	450,000,000.00	苏州	苏州	房地产开发	100.00	0.00	设立
中粮地产（天津）有限公司	2,050,000,000.00	天津	天津	房地产开发	100.00	0.00	设立
中粮房地产开发（杭州）有限公司	100,000,000.00	杭州	杭州	房地产开发	100.00	0.00	设立
烟台中粮博瑞房地产开发有限公司	246,000,000.00	烟台	烟台	房地产开发	100.00	0.00	同一控制下企业合并
中粮天悦地产（苏州）有限公司	721,000,000.00	苏州	苏州	房地产开发	100.00	0.00	设立
太仓悦祥房地产开发有限公司	185,000,000.00	太仓	太仓	房地产开发	100.00	0.00	设立
中粮地产（武汉）有限公司	20,000,000.00	武汉	武汉	房地产开发	100.00	0.00	设立
大悦城控股集团东北有限公司	100,000,000.00	沈阳	沈阳	房地产开发	100.00	0.00	设立
沈阳和悦投资有限公司	320,000,000.00	沈阳	沈阳	房地产开发	51.00	0.00	设立
大悦城控股集团西北有限公司	50,000,000.00	西安	西安	房地产开发	100.00	0.00	设立
西安悦鼎房地产开发有限公司	392,156,862.75	西安	西安	房地产开发	100.00	0.00	设立
大悦城地产有限公司★	1,423,112,485.80	香港	百慕达	商业开发、管理	59.59	0.00	同一控制下企业合并

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子公司名称	注册 资本	主要经营地	注册地	业务 性质	持股比例（%）		取得方式
					直接	间接
中粮地产（深圳）实业有限公司	800,000,000.00	深圳	深圳	房地产开发	0.00	100.00	设立
深圳市锦峰城房地产开发有限公司	98,050,000.00	深圳	深圳	房地产开发	0.00	100.00	非同一控制下企业合并
深圳市创芯置业有限公司	540,000,000.00	深圳	深圳	房地产开发	0.00	100.00	设立
深圳市创智产业运营管理有限公司	3,000,000.00	深圳	深圳	商务服务业	100.00	0.00	设立
长沙观音谷房地产开发有限公司	257,678,300.00	长沙	长沙	房地产开发	0.00	98.00	非同一控制下企业合并
成都悦城实业有限公司	295,000,000.00	成都	成都	房地产开发	0.00	100.00	设立
成都中粮锦悦置业有限公司	500,000,000.00	成都	成都	房地产开发	0.00	100.00	设立
成都硕泰丽都地产开发有限公司	400,000,000.00	成都	成都	房地产开发	0.00	61.45	非同一控制下企业合并
成都和鑫悦企业管理有限公司	75,000,000.00	成都	成都	房屋租赁	0.00	100.00	设立
成都鸿悦置业有限公司	400,000,000.00	成都	成都	房地产开发	0.00	51.00	设立
成都怡悦置业有限公司	80,000,000.00	成都	成都	房地产开发	0.00	100.00	设立
上海悦鹏置业发展有限公司	300,000,000.00	上海	上海	房地产开发	0.00	100.00	设立
中粮鸿云置业南京有限公司	420,000,000.00	南京	南京	房地产开发	0.00	100.00	设立
中粮祥云置业南京有限公司	450,000,000.00	南京	南京	房地产开发	0.00	100.00	设立
北京正德兴合房地产开发有限公司	200,000,000.00	北京	北京	房地产开发	0.00	100.00	设立
中粮地产投资（北京）有限公司	800,000,000.00	北京	北京	房地产开发	0.00	51.00	设立
Prized Developments Limited▲	2.00	英属维尔京群岛	英属维尔京群岛	商业贸易和投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
巧克力产品（中国）有限公司★	2.00	香港	香港	对外投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
COFCO （bvi） NO.102 Limited▲	1.00	英属维尔京群岛	英属维尔京群岛	对外投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
中粮金帝食品（深圳）有限公司▲	24,994,370.00	深圳	深圳	生产制造	0.00	100.00	同一控制下企业合并
北京鹏源置业有限公司	1,314,000,000.00	天津	北京	房地产开发	0.00	100.00	设立
上海世良房地产咨询有限公司	500,000.00	上海	上海	房地产开发	0.00	100.00	设立
重庆华悦锦合实业有限公司	100,000,000.00	重庆	重庆	物业管理	0.00	100.00	设立
深圳前海汇金添安资本管理有限公司	400,000,000.00	深圳	深圳	受托资产管理、投资管理	0.00	51.00	设立
中粮（深圳）智汇置业有限公司	1,010,000,000.00	深圳	深圳	房地产开发	0.00	100.00	设立
北京悦展建设管理有限公司	1,000,000.00	北京	北京	房地产开发	0.00	100.00	设立
南京三金祥云置业有限公司	51,000,000.00	南京	南京	房地产开发	0.00	50.00	设立

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子公司名称	注册 资本	主要经营地	注册地	业务 性质	持股比例（%）		取得方式
					直接	间接
成都中金澍茂置业有限公司	622,549,100.00	成都	成都	房地产开发	0.00	100.00	设立
成都蜀鑫悦企业管理有限公司	30,000,000.00	成都	成都	房地产开发	0.00	100.00	设立
沈阳和嘉投资有限公司	50,000,000.00	沈阳	沈阳	房地产开发	0.00	100.00	设立
天津市北源置业有限公司	600,000,000.00	天津	天津	房地产开发	0.00	100.00	设立
天津鹏源置业有限公司	132,000,000.00	天津	天津	房地产开发	0.00	100.00	设立
昆明府悦房地产开发有限公司	1,000,000.00	昆明	昆明	房地产开发	0.00	100.00	设立
杭州浩悦实业有限公司	10,000,000.00	杭州	杭州	商务服务业	0.00	100.00	设立
成都鹏鼎置业有限责任公司	200,000,000.00	成都	成都	房地产业	0.00	100.00	非同一控制下企业合并
杭州旭悦置业有限公司	5,000,000.00	杭州	杭州	房地产业	0.00	50.00	设立
南京卓泓晟房地产开发有限公司	500,000,000.00	南京	南京	房地产业	0.00	33.50	设立
北京燕都水韵房地产开发有限公司	50,000,000.00	北京	北京	房地产开发	0.00	100.00	设立
北京燕都乐郡房地产开发有限公司	10,000,000.00	北京	北京	房地产开发	0.00	100.00	设立
沈阳和坤房地产开发有限公司	250,000,000.00	沈阳	沈阳	房地产开发	0.00	100.00	设立
嘉兴京开房地产开发有限公司	40,816,327.00	嘉兴	嘉兴	房地产开发	0.00	51.00	非同一控制下企业合并
南京嘉阳房地产开发有限公司	170,000,000.00	南京	南京	房地产开发	0.00	40.00	非同一控制下企业合并
株洲金城日月湖置业有限公司	50,000,000.00	长沙	长沙	房地产开发	0.00	100.00	非同一控制下企业合并
智恒有限公司▲	1.00	香港	英属维尔京群岛	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
亨达发展有限公司▲	100.00	香港	西萨摩亚	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
迅行投资有限公司▲	1.00	香港	英属维尔京群岛	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
鹏利国际（行政）有限公司★	2.00	香港	香港	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
思创工程顾问有限公司★	2.00	香港	香港	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
中粮酒店控股有限公司▲	1.00	香港	英属维尔京群岛	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
鹏利国际（地产代理）有限公司★	2.00	香港	香港	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
Elab,Corp.▲	1,000.00	香港	英属维尔京群岛	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
雄域集团有限公司▲	1.00	香港	英属维尔京群岛	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
HOPE BV NO.2 LIMITED▲	4.00	香港	英属维尔京群岛	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
HOPE HK NO.6LIMITED★	1,000.00	香港	香港	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

子公司名称	注册 资本	主要经营地	注册地	业务 性质	持股比例（%）		取得方式
					直接	间接
溢嘉有限公司▲	1.00	香港	英属维尔京群岛	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
Kersen Properties Limited▲	1.00	香港	英属维尔京群岛	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
熙安有限公司▲	100.00	香港	英属维尔京群岛	投资	0.00	51.00	同一控制下企业合并
立运有限公司▲	100.00	香港	英属维尔京群岛	投资	0.00	51.00	同一控制下企业合并
倍隆有限公司▲	1.00	香港	英属维尔京群岛	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
盛莱有限公司▲	1.00	香港	英属维尔京群岛	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
商晖有限公司▲	1.00	香港	英属维尔京群岛	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
大悦城秘书有限公司（香港）★	1.00	香港	香港	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
大悦城商业管理有限公司（香港）★	1.00	香港	香港	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
兆康有限公司▲	1.00	香港	英属维尔京群岛	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
胜基有限公司▲	1.00	香港	英属维尔京群岛	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
锦星有限公司▲	100.00	香港	英属维尔京群岛	投资	0.00	51.00	同一控制下企业合并
恒瑞有限公司▲	1.00	香港	英属维尔京群岛	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
First Affluent Ltd▲	1.00	香港	英属维尔京群岛	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
亮永有限公司▲	1.00	香港	英属维尔京群岛	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
同业有限公司▲	1.00	香港	英属维尔京群岛	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
超茂有限公司▲	1.00	香港	英属维尔京群岛	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
尚胜有限公司▲	1.00	香港	英属维尔京群岛	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
耀山有限公司▲	1.00	香港	英属维尔京群岛	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
Hengyue Limited▲	1.00	英国	开曼	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
宏益有限公司▲	3.00	香港	英属维尔京群岛	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
兴涛有限公司▲	1.00	香港	英属维尔京群岛	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
其康有限公司▲	1.00	香港	英属维尔京群岛	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
达誉有限公司▲	1.00	香港	香港	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
实添有限公司▲	1.00	香港	香港	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
亚龙湾开发股份（香港）有限公司★	3,100,000.00	香港	香港	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

子公司名称	注册 资本	主要经营地	注册地	业务 性质	持股比例（%）		取得方式
					直接	间接
崇威国际有限公司★	1.00	香港	香港	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
中粮酒店投资（三亚）有限公司▲	10.00	香港	英属维尔京群岛	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
利港企业有限公司★	4.00	香港	香港	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
Bapton Company Limited★	2.00	香港	香港	物业投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
永信海外有限公司★	1.00	香港	香港	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
LEAD STRENGTH LIMITED▲	1.00	香港	英属维尔京群岛	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
ENLIGHTEN FAME LIMITED▲	1.00	香港	英属维尔京群岛	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
HOPE HK NO.1 LIMITED★	8,500,000.00	香港	香港	物业投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
GOLDEN PROMINENT LIMITED▲	1.00	香港	英属维尔京群岛	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
凯莱物业管理有限公司★	1,000,000.00	香港	香港	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
Top Glory Properties Management (HK) Limited★	100,000.00	香港	香港	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
沈阳大悦城发展有限公司▲	129,300,000.00	沈阳	沈阳	物业投资及开发	0.00	100.00	同一控制下企业合并
鹏源发展（北京）有限公司★	22,000,000.00	香港	香港	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
佑城有限公司★	2.00	香港	香港	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
同展有限公司★	1.00	香港	香港	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
百驰有限公司	2,097,474,560.16	香港	香港	投资	0.00	55.00	同一控制下企业合并
悦诚（香港）有限公司★	390,656,370.33	香港	香港	投资	0.00	51.96	同一控制下企业合并
双达有限公司★	1.00	香港	香港	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
晟业有限公司★	1.00	香港	香港	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
大悦城商业管理（香港）有限公司★	1.00	香港	香港	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
亨晟有限公司★	1.00	香港	香港	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
创滔有限公司★	1.00	香港	香港	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
领徽有限公司★	1.00	香港	香港	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
HengxinFundL.P.▲	2.00	英国	开曼	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
耀动有限公司★	16.60	香港	香港	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
悦合有限公司★	1,355,120,087.40	香港	香港	投资	0.00	51.00	同一控制下企业合并

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

子公司名称	注册 资本	主要经营地	注册地	业务 性质	持股比例（%）		取得方式
					直接	间接
斯威有限公司★	1.00	香港	香港	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
卓孚有限公司★	1.00	香港	香港	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
三亚亚龙湾开发股份有限公司	671,000,000.00	三亚	三亚	物业开发	0.00	56.96	同一控制下企业合并
卓远地产（成都）有限公司▲	166,250,000.00	成都	成都	物业投资及开发	0.00	100.00	同一控制下企业合并
中粮酒店（三亚）有限公司▲	165,500,000.00	三亚	三亚	持有及经营酒店	0.00	100.00	同一控制下企业合并
中粮鹏利（成都）实业发展有限公司▲	18,000,000.00	成都	成都	物业开发	0.00	100.00	同一控制下企业合并
大悦城控股集团成都物业管理有限公司	500,000.00	成都	成都	物业管理	0.00	100.00	同一控制下企业合并
中粮置业投资有限公司	5,000,000,000.00	北京	北京	投资控股	0.00	100.00	同一控制下企业合并
浙江和润天成置业有限公司	2,300,000,000.00	杭州	杭州	物业投资及开发	0.00	100.00	同一控制下企业合并
华铿有限公司★	744,088,795.50	香港	香港	投资	0.00	51.00	同一控制下企业合并
上海悦耀置业发展有限公司	8,000,000.00	上海	上海	物业开发	0.00	50.00	非同一控制下企业合并
大悦城商业管理（北京）有限公司	10,000,000.00	北京	北京	管理咨询	0.00	100.00	同一控制下企业合并
北京德冠置业有限公司	10,000,000.00	北京	北京	房地产开发	0.00	100.00	同一控制下企业合并
三亚虹霞开发建设有限公司	300,000,000.00	三亚	三亚	物业开发	0.00	80.00	同一控制下企业合并
三亚亚龙湾热带海岸公园管理有限公司	3,000,000.00	三亚	三亚	提供旅游服务	0.00	100.00	同一控制下企业合并
三亚悦晟开发建设有限公司	50,000,000.00	三亚	三亚	物业开发	0.00	100.00	同一控制下企业合并
三亚亚龙湾龙溪游艇会有限公司	5,000,000.00	三亚	三亚	游艇赛事组织	0.00	100.00	同一控制下企业合并
三亚亚龙湾悦城酒店管理有限公司	10,000,000.00	三亚	三亚	酒店管理及经营	0.00	100.00	同一控制下企业合并
成都中粮悦街企业管理有限公司	5,000,000.00	成都	成都	商业地产管理	0.00	100.00	同一控制下企业合并
成都鹏悦企业管理咨询有限公司	60,000,000.00	成都	成都	企业管理	0.00	100.00	同一控制下企业合并
北京中粮广场发展有限公司▲	33,300,000.00	北京	北京	物业投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
西单大悦城有限公司	1,025,000,000.00	北京	北京	物业投资及开发	0.00	100.00	同一控制下企业合并
北京弘泰基业商业管理有限公司	1,055,000,000.00	北京	北京	物业投资及开发	0.00	90.00	同一控制下企业合并
大悦城（天津）有限公司	1,120,000,000.00	天津	天津	物业投资及开发	0.00	100.00	同一控制下企业合并
上海新兰房地产开发有限公司	4,200,000,000.00	上海	上海	物业投资及开发	0.00	100.00	同一控制下企业合并
烟台大悦城有限公司	900,000,000.00	烟台	烟台	物业投资及开发	0.00	100.00	同一控制下企业合并

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

子公司名称	注册 资本	主要经营地	注册地	业务 性质	持股比例（%）		取得方式
					直接	间接
四川中国酒城股份有限公司	80,308,230.00	成都	成都	物业开发	0.00	69.65	同一控制下企业合并
亨湛有限公司★	1.00	香港	香港	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
利沾有限公司★	1.00	香港	香港	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
青岛大悦城房地产开发有限公司▲	200,000,000.00	青岛	青岛	物业投资及开发	0.00	100.00	同一控制下企业合并
重庆泽悦实业有限公司	900,000,000.00	重庆	重庆	物业投资及开发	0.00	100.00	同一控制下企业合并
臻悦（天津）股权投资基金管理有限公司	100,000,000.00	天津	天津	投资管理及咨询	0.00	100.00	同一控制下企业合并
杭州悦动商业管理有限公司	90,000,000.00	杭州	杭州	商业品牌管理	0.00	100.00	同一控制下企业合并
青岛智悦置地有限公司▲	100,000,000.00	青岛	青岛	房地产开发	0.00	100.00	同一控制下企业合并
西安悦茗房地产开发有限公司	100,000,000.00	西安市	西安市	房地产开发	0.00	100.00	同一控制下企业合并
Joy Valley Ltd★	1,645,165,073.00	香港	香港	投资	0.00	51.00	同一控制下企业合并
武汉大悦城房地产开发有限公司	1,457,370,000.00	武汉	武汉	房地产开发	0.00	100.00	同一控制下企业合并
晓盛有限公司▲	50,000.00	香港	英属维尔京群岛	投资	0.00	100.00	同一控制下企业合并
沈阳和韬房地产开发有限公司▲	85,000,000.00	沈阳	沈阳	房地产开发	0.00	100.00	同一控制下企业合并
大悦城商业管理（天津）有限公司	10,000,000.00	天津	天津	商业品牌管理	0.00	100.00	同一控制下企业合并
重庆金悦汇房地产开发有限责任公司	340,000,000.00	重庆	重庆	房地产开发	0.00	50.00	设立
台湾饭店有限公司	1,078,240,000.00	北京	北京	酒店管理及经营	0.00	100.00	非同一控制下企业合并
COFCO(BVI)NO.97Limited▲	10.00	香港	英属维尔京群岛	投资	0.00	100.00	非同一控制下企业合并
北京稻香四季房地产开发有限公司	1,629,000,000.00	北京	北京	房地产开发	0.00	100.00	非同一控制下企业合并
重庆灏悦企业管理有限责任公司	1,980,200.00	重庆	重庆	房地产开发	0.00	50.50	设立
重庆悦启企业管理有限责任公司	20,000,000.00	重庆	重庆	房地产开发	0.00	100.00	设立
重庆悦致渝房地产开发有限公司	40,000,000.00	重庆	重庆	房地产开发	0.00	100.00	设立
天津鹏程置业有限公司	100,000,000.00	天津	天津	房地产开发	0.00	100.00	设立
成都中粮美悦置业有限公司	280,000,000.00	成都	成都	房地产开发	0.00	65.00	设立
眉山加悦置业有限公司	500,000,000.00	仁寿县	仁寿县	房地产开发	0.00	56.00	设立
台州海悦置业有限公司	20,000,000.00	台州	台州	房地产开发	0.00	100.00	设立
惠州市悦鹏房地产有限公司	200,000,000.00	惠州	惠州	房地产开发	0.00	100.00	设立
江门鹏悦置业有限公司	300,000,000.00	江门	江门	房地产开发	0.00	50.00	设立

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

子公司名称	注册 资本	主要经营地	注册地	业务 性质	持股比例（%）		取得方式
					直接	间接
苏州工业园区悦金房地产有限公司	300,000,000.00	苏州	苏州	房地产开发	0.00	100.00	非同一控制下企业合并
武汉裕中丰房地产开发有限公司	480,000,000.00	武汉	武汉	房地产开发	0.00	50.00	设立
哈尔滨悦麟房地产开发有限公司	150,000,000.00	哈尔滨	哈尔滨	房地产开发	0.00	100.00	设立
沈阳和广房地产开发有限公司	500,000,000.00	沈阳	沈阳	房地产开发	0.00	70.00	设立
大悦城（三亚）投资有限公司	300,000,000.00	三亚	三亚	商业综合管理	0.00	100.00	设立
济南大悦城产业发展有限公司	1,191,666,666.67	济南	济南	房地产开发	0.00	60.00	设立
沈阳和安商业管理有限公司	10,000.00	沈阳	沈阳	商业综合管理	0.00	100.00	设立
三亚悦港企业管理有限公司	349,525,000.00	三亚	三亚	企业管理咨询	0.00	100.00	设立
陕西鼎安置业有限公司	2,037,113,051.25	西安	西安	房地产开发	0.00	51.00	非同一控制下企业合并
成都天府辰悦置业有限公司	630,000,000.00	成都	成都	房地产开发	0.00	100.00	同一控制下企业合并
武汉地悦房地产开发有限公司	560,000,000.00	武汉	武汉	房地产开发	0.00	51.00	设立
三亚嘉悦开发建设有限公司	1,390,000,000.00	三亚	三亚	房地产开发	0.00	100.00	设立
成都兴洲数字电视传播有限公司	34,880,000.00	成都	成都	房地产开发	0.00	100.00	非同一控制下企业合并
中粮（北京）农业生态谷发展有限公司	1,460,000,000.00	北京	北京	产业地产	0.00	100.00	同一控制下企业合并
成都花悦府房地产开发有限公司	350,000,000.00	蒲江	成都蒲江	房地产开发	0.00	60.00	设立
重庆悦璟企业管理有限公司	50,000,000.00	重庆	重庆两江新区	企业管理咨询	0.00	70.00	设立
重庆鹏域房地产开发有限公司	50,000,000.00	重庆	重庆江北	房地产开发	0.00	95.00	非同一控制下企业合并
天津悦沈企业管理咨询合伙企业（有限合伙）	20,000.00	天津	天津	企业管理咨询	0.00	50.00	设立
天津悦苏企业管理咨询合伙企业（有限合伙）	20,000.00	天津	天津	企业管理咨询	0.00	50.00	设立
天津悦深企业管理咨询合伙企业（有限合伙）	20,000.00	天津	天津	企业管理咨询	0.00	50.00	设立
天津悦蓉企业管理咨询合伙企业（有限合伙）	20,000.00	天津	天津	企业管理咨询	0.00	50.00	设立
天津悦上企业管理咨询合伙企业（有限合伙）	20,000.00	天津	天津	企业管理咨询	0.00	50.00	设立
天津悦都企业管理咨询合伙企业（有限合伙）	20,000.00	天津	天津	企业管理咨询	0.00	50.00	设立
西安国际陆港文盛置业有限公司	400,000,000.00	西安	西安	房地产建设开发	70.00	0.00	非同一控制下企业合并
西安国际陆港文汇置业有限公司	400,000,000.00	西安	西安	房地产建设开发	70.00	0.00	非同一控制下企业合并
西安国际陆港文兴置业有限公司	400,000,000.00	西安	西安	房地产建设开发	70.00	0.00	非同一控制下企业合并

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

子公司名称	注册 资本	主要经营地	注册地	业务 性质	持股比例（%）		取得方式
					直接	间接
天津悦汉企业管理咨询合伙企业（有限合伙）	20,000.00	天津	天津	企业管理咨询	0.00	50.00	设立
天津悦宁企业管理咨询合伙企业（有限合伙）	20,000.00	天津	天津	企业管理咨询	0.00	50.00	设立
天津悦杭企业管理咨询合伙企业（有限合伙）	20,000.00	天津	天津	企业管理咨询	0.00	50.00	设立
天津悦西企业管理咨询合伙企业（有限合伙）	20,000.00	天津	天津	企业管理咨询	0.00	50.00	设立
张家口悦乾房地产开发有限公司	500,000,000.00	张家口	张家口	房地产开发	0.00	65.00	设立
南京悦航运营管理有限公司	109,660,000.00	南京	南京	商业综合体管理服务	0.00	100.00	设立
天津悦成企业管理咨询合伙企业（有限合伙）	20,000.00	天津	天津	企业管理咨询	0.00	50.00	设立
天津悦海企业管理咨询合伙企业（有限合伙）	20,000.00	天津	天津	企业管理咨询	0.00	50.00	设立
三亚悦成企业管理咨询合伙企业（有限合伙）	20,000.00	三亚	三亚	企业管理咨询	0.00	50.00	设立
天津悦晨企业管理咨询合伙企业（有限合伙）	20,000.00	天津	天津	企业管理咨询	0.00	50.00	设立
天津悦江企业管理咨询合伙企业（有限合伙）	20,000.00	天津	天津	企业管理咨询	0.00	50.00	设立
天津悦楚企业管理咨询合伙企业（有限合伙）	20,000.00	天津	天津	企业管理咨询	0.00	50.00	设立
天津悦青企业管理咨询合伙企业（有限合伙）	20,000.00	天津	天津	企业管理咨询	0.00	50.00	设立
沈阳市和诚房地产开发有限公司	300,000,000.00	沈阳	沈阳	房地产开发	0.00	60.00	设立
杭州良悦置业有限公司	50,000,000.00	杭州	杭州	房地产开发	0.00	100.00	非同一控制下企业合并
苏州市相之悦房地产开发有限公司	1,100,000,000.00	苏州	苏州	房地产开发	0.00	50.10	非同一控制下企业合并
成都悦亿置业有限公司	20,000,000.00	成都	成都	房地产开发	0.00	98.00	设立
苏州市天隆房地产开发有限公司	1,000,000,000.00	苏州	苏州	房地产开发	0.00	70.00	设立
厦门市悦集商业管理有限公司	1,400,000,000.00	厦门	厦门	商业综合体管理服务	0.00	51.00	设立
大悦城控股集团（海南）有限公司	100,000,000.00	三亚	三亚	商业综合体管理服务	100.00	0.00	设立
南昌嘉悦房地产开发有限公司	1,400,000,000.00	南昌	南昌	房地产开发	0.00	100.00	设立
成都保泽达锦房地产开发有限公司	20,000,000.00	成都	成都	房地产开发	0.00	50.00	非同一控制下企业合并
佛山市鹏悦置业有限公司	50,000,000.00	佛山	佛山	房地产开发	0.00	100.00	非同一控制下企业合并
厦门市悦鹏置业有限公司	10,000,000.00	厦门	厦门	房地产开发	0.00	100.00	非同一控制下企业合并
嘉兴秀禾房地产开发有限公司	50,000,000.00	嘉兴	嘉兴	房地产开发	0.00	100.00	设立
重庆悦鼎房地产开发有限公司	340,000,000.00	重庆	重庆	房地产开发	0.00	100.00	设立

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

子公司名称	注册 资本	主要经营地	注册地	业务 性质	持股比例（%）		取得方式
					直接	间接
武汉裕灿房地产开发有限公司	616,000,000.00	武汉	武汉	房地产开发	0.00	50.00	非同一控制下企业合并
南京悦锦成房地产实业有限公司	3,000,000,000.00	南京	南京	房地产开发	0.00	50.00	设立
南昌合悦企业管理有限公司	715,000,000.00	南昌	南昌	房地产开发	0.00	100.00	设立
义乌印悦置业有限公司	2,500,000,000.00	义乌	义乌	房地产开发	0.00	100.00	设立
成都悦东置地有限公司	490,196,100.00	成都	成都	房地产开发	0.00	51.00	设立
昆明鸿悦房地产开发有限公司	200,000,000.00	昆明	昆明	房地产开发	0.00	100.00	设立
长沙市望城区新悦之城置业有限公司	10,000,000.00	长沙	长沙	房地产开发	0.00	60.00	非同一控制下企业合并
海成香港有限公司★	1.00	香港	香港	投资	0.00	100.00	设立
北京辉泰悦恒管理咨询有限公司	1,000,000.00	北京	北京	企业管理咨询	0.00	100.00	设立
大悦城控股集团（厦门）物业管理有限公司	10,000,000.00	厦门	厦门	物业管理	0.00	100.00	设立
西安朝悦房地产开发有限公司	900,000,000.00	西安	西安	房地产开发	0.00	100.00	设立
南昌悦佰企业管理有限公司	1,401,000,000.00	南昌	南昌	房地产开发	0.00	51.00	设立
常州悦府房地产开发有限公司	550,000,000.00	常州	常州	房地产开发	0.00	51.00	设立
杭州玺悦置业有限公司	2,500,000,000.00	杭州	杭州	房地产开发	0.00	51.00	设立
常州和诚房地产有限公司	390,000,000.00	常州	常州	房地产开发	0.00	100.00	设立
北京智悦慧谷农业科技发展有限公司	50,000,000.00	北京	北京	技术服务	0.00	100.00	设立
成都樾林置业有限公司	338,640,000.00	成都	成都	房地产开发	0.00	51.00	设立
大悦城商业管理（厦门）有限公司	20,000,000.00	厦门	厦门	商务服务业	0.00	100.00	设立
重庆悦昇房地产开发有限公司	913,630,987.04	重庆	重庆	房地产开发	0.00	51.00	设立
南京京悦房地产开发有限公司	520,000,000.00	南京	南京	房地产开发	0.00	60.00	设立
杭州疆悦置业有限公司	500,000,000.00	杭州	杭州	房地产开发	0.00	51.00	设立
永悦房地产开发（苏州）有限公司	450,000,000.00	苏州	苏州	商务服务业	0.00	60.00	设立
大悦城产业管理（天津）有限公司	1,000,000.00	天津	天津	商务服务业	100.00	0.00	设立
大悦城悦生活科技（天津）有限公司	1,000,000.00	天津	天津	科技推广和应用服务业	0.00	100.00	设立
大悦城（上海）置业有限公司	5,000,000.00	上海	上海	房地产开发	0.00	100.00	设立
南京荷塘明悦房地产开发有限公司	1,100,000,000.00	南京	南京	房地产开发	0.00	100.00	设立
深圳市创芯产业管理有限公司	1,000,000.00	深圳	深圳	房地产咨询	100.00	0.00	设立

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

子公司名称	注册 资本	主要经营地	注册地	业务 性质	持股比例（%）		取得方式
					直接	间接
大悦城华东（上海）企业管理有限公司	10,000,000.00	上海	上海	企业管理	0.00	100.00	设立
大悦城商业运营管理（天津）有限公司	10,000,000.00	天津	天津	商业综合体管理服务	0.00	100.00	设立
大悦未来（成都）生活服务有限公司	1,000,000.00	成都	成都	其他居民服务业	0.00	100.00	设立
三亚大悦城商业管理有限公司	260,000,000.00	三亚	三亚	商业综合体管理服务	0.00	100.00	设立
深圳市泽悦置业有限公司	10,000,000.00	深圳	深圳	房地产开发	0.00	100.00	设立
上海耀耀禄建设发展有限公司	1,530,000,000.00	上海	上海	房地产开发	0.00	100.00	非同一控制下企业合并
三亚龙泽酒店管理有限公司	10,000,000.00	三亚	三亚	服务业	0.00	100.00	设立
三亚悦麓开发建设有限公司	769,230,769.23	三亚	三亚	房地产开发	0.00	100.00	设立
大悦玉禾田（深圳）物业管理有限公司	5,000,000.00	深圳	深圳	物业管理	0.00	51.00	设立

注1：标记注★的公司其注册资本币种为港币；标记注▲的公司其注册资本币种为美元，其他未标注符号的公司其注册资本为人民币；注2：南京卓泓晟房地产开发有限公司股东分别为大悦城控股集团南京有限公司、深圳市锦年基础工程有限公司、南京正麟置业发展有限公司，出资比例分别为33.5%、

33.5%和33%。鉴于深圳市锦年基础工程有限公司向大悦城控股集团南京有限公司出具一致行动承诺书，本集团将其纳入合并范围；

注3：南京嘉阳房地产开发有限公司股东分别为大悦城控股集团南京有限公司、厦门益悦置业有限公司、南京翔州房地产开发有限公司，出资比例分别为40%、40%和20%。鉴于南京翔州房地产开发有限公司向大悦城控股集团南京有限公司出具一致行动承诺书，本集团将其纳入合并范围；

注4：中信建投-沈阳大悦城资产支持专项计划，于2021年7月13日正式成立。其中,优先级资产支持证券发行规模18.00亿元,次级资产支持证券发行规模0.01亿元，本公司下属子公司大悦城商业管理（天津）有限公司购买全部次级资产支持证券。

按照专项计划条款规定，本公司对专项计划账户内可供分配的资金金额未达到当期必备金额的差额部分承担补足支付义务。本公司及下属子公司承担了全部剩余风险并享有全部剩余收益，本集团对上述资产支持计划具有实质控制权，将其纳入合并财务报表范围。

截至2024年12月31日，本公司下属子公司沈阳大悦城发展有限公司已取得全部优先级资产支持证券。

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

光信·光华·沈阳大悦城财产权信托为本集团由于开展资产证券化业务由第三方信托公司设立的特定目的信托，鉴于本集团拥有对财产权信托的权力，通过参与财产权信托的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额，本集团具有对财产权信托的控制权，将其纳入合并财务报表范围。

截至2024年12月31日，专项计划已终止并完成清算，资产支持证券已摘牌。

注5：北京燕都水郡房地产开发有限公司于2024年5月更名为北京悦展建设管理有限公司。

（2） 重要的非全资子公司

子公司名称	少数股东持股比例	本年归属于少数股东的损益	本年向少数股东宣告分派的股利	年末少数股东权益余额
南京悦锦成房地产实业有限公司	50.00%	111,199,768.23	0.00	1,826,409,694.87

（3） 重要非全资子公司的主要财务信息

子公司名称	年末余额
	流动资产	非流动资产	资产合计	流动负债	非流动负债	负债合计
南京悦锦成房地产实业有限公司	4,405,860,799.46	706,255,512.26	5,112,116,311.72	588,352,128.81	870,944,793.17	1,459,296,921.98

（续）

子公司名称	年初余额
	流动资产	非流动资产	资产合计	流动负债	非流动负债	负债合计
南京悦锦成房地产实业有限公司	8,211,964,823.88	641,403,755.59	8,853,368,579.47	4,265,308,533.01	1,037,640,193.17	5,302,948,726.18

（续）

子公司名称	本年发生额
	营业收入	净利润	综合收益总额	经营活动现金流量
南京悦锦成房地产实业有限公司	3,962,169,605.83	222,399,536.45	222,399,536.45	162,718,085.57

（续）

子公司名称	上年发生额
	营业收入	净利润	综合收益总额	经营活动现金流量
南京悦锦成房地产实业有限公司	0.00	-6,550,049.56	-6,550,049.56	390,864,568.74

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

2. 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的情况

（1） 在子公司所有者权益份额发生变化的情况

序号	交易类型	公司名称	时间	交易比例	年末持股比例
1	购买少数股权	深圳市锦峰城房地产开发有限公司	2024年5月	49.00%	100.00%
2	债务重组	晓盛有限公司	2024年5月	14.83%	100.00%

（2） 交易对少数股东权益及归属母公司所有者权益的影响

项目	深圳市锦峰城房地产开发有限公司	晓盛有限公司
现金	241,366,400.00	0.00
非现金资产的公允价值	0.00	24,226,347.37
购买成本/处置对价合计	241,366,400.00	24,226,347.37
减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额	-60,421,659.31	17,918,281.65
差额	301,788,059.31	6,308,065.72
其中：调整资本公积	301,788,059.31	6,308,065.72
调整盈余公积	0.00	0.00
调整未分配利润	0.00	0.00

3. 在合营企业或联营企业中的权益

（1） 重要的合营企业或联营企业

合营企业或联营企业名称	主要经营地	注册地	业务性质	持股比例（%）		对合营企业或联营企业投资的会计处理方法
				直接	间接
Colour Bridge Holding Ltd.	英属维尔京群岛	英属维尔京群岛	投资	0.00	50.00	按权益法核算
杭州兆悦企业管理有限公司	杭州	杭州	商务服务业	0.00	30.50	按权益法核算

（2） 重要合营企业的主要财务信息

项目	本年金额	上年金额
	Colour Bridge Holding Ltd	Colour Bridge Holding Ltd
流动资产	639,711,764.47	2,647,823,401.15
其中：现金和现金等价物	289,213,076.91	1,924,895,011.07
非流动资产	11,940,869,475.15	12,070,007,371.78
资产合计	12,580,581,239.62	14,717,830,772.93
流动负债	336,935,969.98	2,816,991,765.57

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项目	本年金额	上年金额
	Colour Bridge Holding Ltd	Colour Bridge Holding Ltd
非流动负债	431,789,220.07	394,701,707.84
负债合计	768,725,190.05	3,211,693,473.41
净资产合计	11,811,856,049.57	11,506,137,299.52
其中:少数股东权益	122,486,712.52	115,748,370.06
归属于母公司股东权益	11,689,369,337.05	11,390,388,929.46
按持股比例计算的净资产份额	5,844,684,668.53	5,695,194,464.73
调整事项	0.00	0.00
对合营企业权益投资的账面价值	5,844,684,668.53	5,695,194,464.73
存在公开报价的权益投资的公允价值	0.00	0.00
营业收入	386,202,907.29	17,821,552,185.72
财务费用	-37,590,956.59	-63,458,225.26
所得税费用	0.00	1,929,660,432.49
净利润	305,718,750.05	1,718,740,338.91
其他综合收益	0.00	0.00
综合收益总额	305,718,750.05	1,718,740,338.91
本期收到的来自合营企业的股利	0.00	0.00

（3） 重要联营企业的主要财务信息

项目	本年金额	上年金额
	杭州兆悦企业管理有限公司	杭州兆悦企业管理有限公司
流动资产	14,659,894,540.52	5,606,108,460.45
其中：现金和现金等价物	1,658,824,179.96	64,317,336.74
非流动资产	1,032,187.89	1,008,988.76
资产合计	14,660,926,728.41	5,607,117,449.21
流动负债	9,863,660,306.09	3,568,105,210.26
非流动负债	10,113.81	10,113.81
负债合计	9,863,670,419.90	3,568,115,324.07
净资产合计	4,797,256,308.51	2,039,002,125.14
其中:少数股东权益	-527,881.02	-28,051.87
归属于母公司股东权益	4,797,784,189.53	2,039,030,177.01
按持股比例计算的净资产份额	1,463,324,177.81	621,904,203.99
调整事项	0.00	847,026.36
对合营企业权益投资的账面价值	1,463,324,177.81	622,751,230.35

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项目	本年金额	上年金额
	杭州兆悦企业管理有限公司	杭州兆悦企业管理有限公司
存在公开报价的权益投资的公允价值	0.00	0.00
营业收入	1,910,834.71	0.00
财务费用	-12,799,608.74	-232,195.88
所得税费用	-33,415,688.88	-998,874.95
净利润	-100,247,066.63	-2,996,624.86
其他综合收益	0.00	0.00
综合收益总额	-100,247,066.63	-2,996,624.86
本期收到的来自合营企业的股利	0.00	0.00

（4） 不重要合营企业和联营企业的汇总信息

项目	本年金额	上年金额
合营企业：	—	—
投资账面价值合计	3,541,287,787.23	4,327,090,249.51
下列各项按持股比例计算的合计数
净利润	-1,445,709,169.78	-871,239,736.83
其他综合收益	0.00	0.00
综合收益总额	-1,445,709,169.78	-871,239,736.83
联营企业：	—	—
投资账面价值合计	3,220,733,666.25	2,231,880,439.73
下列各项按持股比例计算的合计数
净利润	-863,934,980.84	-1,066,528,405.21
其他综合收益	0.00	0.00
综合收益总额	-863,934,980.84	-1,066,528,405.21

（5） 合营企业或联营企业向公司转移资金能力存在的重大限制

合营企业或联营企业向本集团转移资金能力不存在重大限制。

（6） 合营企业或联营企业发生的超额亏损

合营企业或联营企业名称	累积未确认的以前年度损失	本年未确认的损失 （或本年分享的净利润）	本年末累积未确认的损失
中粮高和（天津）并购私募基金投资中心	45,600,587.14	12,131,803.29	57,732,390.43
中粮高和（天津）并购基金一号合伙企业（有限合伙）	189,483,891.01	62,713,475.12	252,197,366.13

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合营企业或联营企业名称	累积未确认的以前年度损失	本年未确认的损失 （或本年分享的净利润）	本年末累积未确认的损失
北京百旺丰弘企业管理有限公司	3,378,906.31	91,895,029.93	95,273,936.24
北京星华智本投资有限公司	106,511,017.58	2,835,931.47	109,346,949.05
绍兴奈森装饰装修有限公司	7,763.84	109,820.18	117,584.02
粮悦兴城(北京)科技产业发展有限公司	363,055.98	15,227,710.26	15,590,766.24

（7） 与合营企业投资相关的未确认承诺

本集团将按合作协议按房地产开发进度向合营企业提供运营资金。

（8） 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

本集团本年与合营企业或联营企业无投资相关的或有负债。

八、 政府补助

1. 计入当期损益的政府补助

会计科目	本年发生额	上年发生额
其他收益	42,529,246.08	46,048,113.98
营业外收入	56,827,188.43	7,840,511.92

九、 与金融工具相关风险

本集团的主要金融工具包括借款、应收款项、应付款项、交易性金融资产、交易性金融负债等，各项金融工具的详细情况说明见本附注五。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

1. 各类风险管理目标和政策

本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。

本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（1） 市场风险

1） 汇率风险外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本集团的汇率风险主要来自于本集团持有的不以其记账本位币计价的外币资产和负债。本集团承受外汇风险主要与美元和港币计价的借款有关。除本集团设立在香港特别行政区和境外的子公司使用港币和美元结算外，本集团的其他主要业务活动以人民币计价结算。于2024年12月31日，本集团的主要外币资产负债项目外汇风险敞口如下：该等外币余额的资产和负债产生的外汇风险可能对本集团的经营业绩产生影响。

项目	年末外币余额	折算汇率	年末折算人民币余额
货币资金	—	—	—
其中：美元	11,774,245.28	7.1884	84,637,984.74
港币	100,515,404.46	0.9260	93,081,285.15
应收账款	—	—	—
其中：港币	1,976,724.61	0.9260	1,830,526.06
其他应收款	—	—	—
其中：美元	385,198,313.03	7.1884	2,768,959,553.38
港币	4,812,370,432.45	0.9260	4,456,447,515.27
其他非流动资产	—	—	—
其中：美元	58,800,000.00	7.1884	422,677,920.00
应付账款	—	—	—
其中：港币	1,293,246.51	0.9260	1,197,598.00
应付职工薪酬	—	—	—
其中：港币	1,315,129.33	0.9260	1,217,862.36
应交税费	—	—	—
其中：港币	16,254,668.53	0.9260	15,052,473.25
其他应付款	—	—	—
其中：美元	396,191,016.46	7.1884	2,847,979,502.72
港币	5,085,266,887.06	0.9260	4,709,160,548.09
应付股利	—	—	—
其中：港币	251,533.92	0.9260	232,930.47
一年内到期的非流动负债	—	—	—
其中：美元	149,755,917.24	7.1884	1,076,505,435.49

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

项目	年末外币余额	折算汇率	年末折算人民币余额
长期借款	—	—	—
其中：美元	630,500,939.23	7.1884	4,532,292,951.56
港币	3,445,187,596.72	0.9260	3,190,381,522.07

2） 利率风险本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款（详见本附注五、23、31、33）有关。本集团的政策是保持这些借款的浮动利率。

本集团的利率风险产生于银行借款带息债务。浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于2024年12月31日，本集团的银行借款主要为人民币、美元和港币计价的浮动利率借款合同，金额合计为人民币3,973,832.70万元，及人民币计价的固定利率合同，金额为人民币1,100,114.89万元。3） 价格风险截至2024年12月31日，本集团以公允价值计量的金融资产可能会受到价格波动的影响。

（2） 信用风险

截至2024年12月31日，可能引起本集团财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履行义务而导致本集团金融资产产生的损失以及本集团承担的财务担保，具体包括：

合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的变化而改变。

（3） 流动风险

管理流动风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。

本集团将银行借款作为主要资金来源。截至2024年12月31日，本集团尚未使用的银行借款额度为人民币1,618.62亿元。

2. 敏感性分析

本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立的发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是独立的情况下进行的。

（1） 外汇风险敏感性分析

外汇风险敏感性分析假设：所有境外经营净投资套期及现金流量套期均高度有效。在上述假设的基础上，在其它变量不变的情况下，汇率可能发生的合理变动对当期损益和权益的税后影响如下：

項目	汇率变动	2024年度		2023年度
		对净利润的 影响	对股东权益的影响	对净利润的影响	对股东权益的影响
美元	对人民币升值5%	-18,718,259.46	-212,997,026.47	-21,939,634.44	-287,927,869.62
	对人民币贬值5%	18,718,259.46	212,997,026.47	21,939,634.44	287,927,869.62
港币	对人民币升值5%	25,108,136.13	-142,917,700.76	18,374,721.11	-139,333,134.85
	对人民币贬值5%	-25,108,136.13	142,917,700.76	-18,374,721.11	139,333,134.85

（2） 利率风险敏感性分析

利率风险敏感性分析基于下述假设：

市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入或费用；以资产负债表日市场利率采用现金流量折现法计算衍生金融工具及其它金融资产和负债的公允价值变化。

在上述假设的基础上，在其它变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当期损益和权益的税后影响如下：

项目	利率变动	2024年度		2023年度
		对净利润的影响	对股东权益的影响	对净利润的影响	对股东权益的影响
浮动利率借款	增加0.5%	-156,903,325.15	-156,903,325.15	-135,189,169.53	-135,189,169.53
浮动利率借款	减少0.5%	156,903,325.15	156,903,325.15	135,189,169.53	135,189,169.53

3. 套期业务

（1） 公司开展套期业务进行风险管理

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

项目	相应风险管理策略和目标	被套期风险的定性和定量信息	被套期项目及相关套期工具之间的经济关系	预期风险管理目标有效实现情况	相应套期活动对风险敞口的影响
利率掉期	集团为平滑利率及汇率变化对公司经营的影响将美元浮动利率敞口作为利率风险的套期工具，将浮动利率的美元贷款换取固定利率美元贷款。	集团使用利率掉期对美元贷款的利率波动敞口进行套期。	通过套期工具锁定未来现金流量变动，削弱利率波动风险引起的被套期项目现金流量变动，存在风险相互对冲的关系。	集团已建立套期相关内控制度，持续对套期有效性进行评价，确保套期关系在被指定的会计期间有效，将外币收汇风险控制在合理范围，增强公司财务稳健性，从而稳定生产经营活动。	买入相应的利率掉期合约，来锁定未来浮动利率敞口风险。
远期合约	1、本集团将美元远期外汇合约指定为以美元计价结算的未来支出形成的汇率风险的套期工具，本集团对这些未来支出有确定承诺。 2、本集团将远期外汇合约作为套期工具开展外汇套期保值业务，有效规避汇率波动产生的风险。	集团使用远期外汇合约对美元贷款的汇率波动敞口进行套期。集团坚持汇率风险中性原则，根据集团预测的外币支汇金额和目标成本汇率指导签订远期外汇合约。	通过套期工具的现金流量变动抵消汇率波动风险引起的被套期项目现金流量变动，存在风险相互对冲的关系。		买入或卖出相应的远期外汇合约，来对冲公司 未来购买美元贷款存在的汇率敞口风险。

按照套期类别披露套期项目及相关套期工具、被套期风险的定性和定量信息：

截至本报告年末，本集团持有的衍生金融资产主要为以公允价值计量的远期合约（DF）。本集团对年末未平仓金额2,000万美元的借款签署了相应的远期合约（DF）。未到期的远期合约（DF）年末余额为资产的,本年将其列报为衍生金融资产；详见五、2.衍生金融资产。本集团将符合套期会计要求的远期合约（DF）和利率互换合约（IRS）的公允价值变动已确认为其他综合收益，并将在其相关合约到期或对冲的外币借款偿还时转入当期损益。

（2） 公司开展符合条件套期业务并应用套期会计

项目	被套期项目账面价值	套期工具相关账面价值	已确认的被套期项目账面价值中所包含的被套期项目累计公允价值套期调整	套期有效性和套期无效部分来源	套期会计对公司的财务报表相关影响
现金流量套期：

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

项目	被套期项目账面价值	套期工具相关账面价值	已确认的被套期项目账面价值中所包含的被套期项目累计公允价值套期调整	套期有效性和套期无效部分来源	套期会计对公司的财务报表相关影响
远期外汇合约	143,768,000.00	3,981,903.33	不适用	被套期项目与套期工具的相关性	518,061.93
利率掉期	0.00	0.00	不适用	被套期项目与套期工具的相关性	-127,730,035.93

十、 公允价值的披露

1. 以公允价值计量的资产和负债的年末公允价值

项目	年末公允价值
	第一层次公允价值计量	第二层次公允价值计量	第三层次公允价值计量	合计
一、持续的公允价值计量	—	—	—	—
（一）交易性金融资产
（二）衍生金融资产
1. 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产	0.00	3,981,905.57	0.00	3,981,905.57
（1）远期合约（DF）	0.00	3,981,905.57	0.00	3,981,905.57
（2）利率互换合约（IRS）	0.00	0.00	0.00	0.00
（三）其他非流动金融资产	0.00	0.00	0.00	0.00
1.以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产	0.00	0.00	59,246,977.54	59,246,977.54
（1）债务工具投资	0.00	0.00	48,800,000.00	48,800,000.00
（2）权益工具投资	0.00	0.00	10,446,977.54	10,446,977.54
持续以公允价值计量的资产总额	0.00	3,981,905.57	59,246,977.54	63,228,883.11

2. 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息衍生金融资产为本集团与金融机构签订的远期合约（DF），本集团使用金融机构提供的报价作为估值依据。

3. 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

持续第三层次公允价值计量的其他非流动金融资产-权益工具投资主要为本集团持有的未上市股权投资。本集团采用估值技术进行了公允价值计量，主要采用了上市公司比较法的估值技术，参考类似证券的股票价格并考虑流动性折扣。持续第三层次公允价值计量的其他非流动金融资产-债务工具投资主要为本集团缴纳的信托业保障金。本集团主要采用现金流量折现模型估算其公允价值。

十一、 关联方及关联交易

(一) 关联方关系

1. 本公司的母公司情况

母公司名称	注册地	业务性质	注册资本	母公司对本公司的持股比例(%)	母公司对本公司的表决权比例(%)
明毅有限公司	英属维尔京群岛	持股型公司，无实际经营业务	2,035,284,843股	49.28	49.28

注：本公司的控股股东是中粮集团。截至2024年12月31日，中粮集团直接持有本公司20.00%股权，通过明毅有限公司间接持有49.28%股权，合计持有本公司69.28%股权。本集团的最终控制方是国务院国有资产监督管理委员会。

2. 子公司

子公司情况详见本附注“七、1.（1）企业集团的构成”相关内容。

3. 合营企业及联营企业

本集团合营、联营企业详见本附注“七、3. 在合营企业或联营企业中的权益”相关内容。

4. 其他关联方

其他关联方主要是与本集团有合作关系、根据实质重于形式的原则认定的法人或其他组织。

(二) 关联交易

1. 购销商品、提供和接受劳务的关联交易

（1） 采购商品/接受劳务

关联方	关联交易内容	本年发生额	上年发生额
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司	采购商品、接受劳务等	55,259,890.11	61,761,523.09

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合营公司、联营公司	接受劳务等	7,334,339.29	6,023,783.82
子公司少数股东	接受劳务等	10,644,049.93	14,718,332.37
其他关联方	接受劳务等	519,424.72	17,169,844.57

（2） 销售商品/提供劳务

关联方	关联交易内容	本年发生额	上年发生额
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司	提供劳务、物业管理等	15,962,348.14	52,707,698.90
合营公司、联营公司	提供劳务、物业管理等	161,416,179.63	188,561,297.33
子公司少数股东	提供劳务等	19,024,440.65	19,586,932.16

2. 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

（1） 受托管理/承包情况

关联方	托管资产类型	受托 起始日	受托 终止日	托管收益 定价依据	本年确认的 托管收益
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司	经营管理	2022.7.1	—	双方约定	471,698.12

3. 关联租赁情况

（1） 出租情况

承租方名称	租赁资产种类	本年确认的租赁收入	上年确认的租赁收入
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司	写字楼、场地、公寓及宿舍、广告位、商铺等	117,115,568.59	129,696,779.29
合营公司、联营公司	写字楼、广告位、商铺等	16,093.33	0.00

（2） 承租情况

关联方	租赁资产 种类	简化处理的短期租赁和低价值资产租赁的租金费用（如适用）		未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额（如适用）
		本期发生额	上期发生额	本期发生额	上期发生额
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司	办公楼、车位等	17,933,897.15	0.00	0.00	0.00

（续）

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关联方	支付的租金		承担的租赁负债利息支出		增加的使用权资产
	本期发生额	上期发生额	本期发生额	上期发生额	本期发生额	上期发生额
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司	34,830,592.00	48,436,132.56	8,801,928.41	12,884,072.77	0.00	23,522,268.77

4. 关联担保情况

担保方名称	被担保方名称	担保金额（万元）	担保是否已经履行完毕
本集团	子公司	2,430,548.07	否
本集团	合营公司、联营公司	366,313.50	否
本集团	子公司	2,263,071.00	是
本集团	合营公司、联营公司	202,507.00	是

5. 关联方资金拆借

拆出方	拆入方	拆借金额（万元）
合营公司、联营公司	本集团	1,085,470.08
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司	本集团	842,561.31
子公司少数股东	本集团	404,248.50
其他关联方	本集团	607,666.27
本集团	合营公司、联营公司	1,437,336.57
本集团	子公司少数股东	429,150.60
本集团	其他关联方	18,815.95

注：本年公司及各子公司计提的关联方资金拆借利息支出合计金额443,163,524.17元；本年公司及各子公司计提的关联方资金拆借利息收入合计金额269,961,434.62元。

6. 关键管理人员薪酬

单位：万元

项目名称	本年发生额	上年发生额
薪酬合计	1,382.76	1,939.62

注：“薪酬总计”指报告期内公司为相关人员支付的全部人工成本，包括基本工资、奖金、补贴和各项社会保险、住房公积金、企业年金等形式的全部报酬。

7. 其他关联交易

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企业名称	银行存款		利息收入
	年末余额	年初余额	本年金额	上年金额
中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司	2,916,206,442.61	3,841,620,108.81	38,089,177.71	40,189,934.35

(三) 关联方应收应付余额

1. 应收项目

项目名称	关联方	年末余额		年初余额
		账面余额	坏账准备	账面余额	坏账准备
	应收账款：
应收账款	合营公司、联营公司	58,887,020.88	46,638,797.81	68,027,953.73	46,667,920.00
应收账款	中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司	31,570,006.98	16,903,894.34	31,919,925.88	10,073,360.40
	其他应收款：		-
其他应收款	合营公司、联营公司	10,597,935,347.89	178,433,648.51	12,228,092,366.20	147,985,426.95
其他应收款	子公司少数股东	3,080,024,619.05	941,654,509.36	3,493,760,326.29	680,860,850.88
其他应收款	其他关联方	245,551,922.91	21,895,227.31	243,695,790.47	14,685,564.23
其他应收款	中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司	1,685,645.51	190,543.08	2,452,675.88	190,951.74
	预付款项：
预付款项	中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司	4,803,105.15	0.00	4,776,399.15	0.00
预付款项	子公司少数股东	0.00	0.00	1,750,000.00	0.00
预付款项	合营公司、联营公司	8,292,176.67	0.00	0.00	0.00
	一年内到期的非流动资产：	0.00	0.00	0.00	0.00
一年内到期的非流动资产	合营公司、联营公司	60,000,000.00	600,000.00	0.00	0.00
一年内到期的非流动资产	子公司少数股东	2,500,000.00	25,000.00	0.00	0.00
	其他非流动资产：	0.00	0.00	0.00	0.00
其他非流动资产	合营公司、联营公司	544,170,211.24	1,721,085.67	558,772,692.34	1,688,981.20
其他非流动资产	子公司少数股东	1,023,454,953.44	4,002,220.79	880,847,766.93	2,645,350.00

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2. 应付项目

项目名称	关联方	年末余额	年初余额
	应付账款：
应付账款	其他关联方	222,446,141.71	169,948,987.69
应付账款	子公司少数股东	314,062,277.14	257,777,665.35
应付账款	中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司	6,509,586.91	8,347,760.54
应付账款	合营公司、联营公司	0.00	64,000.00
	其他应付款：
其他应付款	中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司	6,342,000,868.95	3,878,682,560.29
其他应付款	合营公司、联营公司	7,455,984,681.21	8,203,881,819.33
其他应付款	子公司少数股东	1,035,394,193.17	759,462,879.60
其他应付款	其他关联方	354,215,494.41	928,749,348.19
	预收款项：
预收款项	中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司	2,965,444.54	3,354,409.86
预收款项	合营公司、联营公司	21,420.00	0.00
	长期借款：
长期借款	其他关联方	1,200,000,000.00	2,510,000,000.00
长期借款	子公司少数股东	0.00	2,700,000,000.00
长期借款	中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司	0.00	750,000,000.00
	应付利息：
应付利息	中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司	0.00	1,178,573.56
应付利息	其他关联方	0.00	3,697,208.41
应付利息	子公司少数股东	0.00	4,262,499.90
	一年内到期的非流动负债：
一年内到期的非流动负债	中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司	0.00	377,000,000.00
一年内到期的非流动负债	其他关联方	1,200,000,000.00	2,810,000,000.00
一年内到期的非流动负债	合营公司、联营公司	338,193,752.59	0.00

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

项目名称	关联方	年末余额	年初余额
	其他非流动负债：
其他非流动负债	合营公司、联营公司	2,020,522,034.00	776,794,381.55
其他非流动负债	子公司少数股东	610,111,932.95	636,952,266.28
	应付股利：
应付股利	中粮集团及其子公司、合营公司、联营公司	3,303,500.00	37,521,986.07

(四) 关联方承诺

1.2005年12月本公司控股股东中粮集团于本公司股权分置改革过程中作出承诺：

本次股权分置改革完成后，中粮集团将以深宝恒（本公司前身）作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台，并采取逐步注入优质资产等多种形式，使深宝恒成为具有品牌优势的房地产开发商。同时，中粮集团将推动深宝恒尽快建立并完善包括股权激励计划在内的管理团队激励约束机制。承诺履行情况：

（1）自2007年起，本公司通过配股募集资金和自有资金先后收购了控股股东旗下符合注入上市公司条件的住宅项目，包括：天泉置业有限公司51％的股权、厦门鹏源房地产开发有限公司100%的股权、天泉置业有限公司49％股权、上海加来房地产开发有限公司51%的股权、苏源集团江苏房地产开发有限公司90%的股权、北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司全资子公司北京中粮万科房地产开发有限公司50%的股权。2018年，本公司进行重大资产重组，以发行股份购买资产的方式购买中粮集团控股子公司明毅有限公司持有的大悦城地产9,133,667,644股普通股股份（占大悦城地产已发行普通股股份总数的64.18%，占大悦城地产已发行普通股及可转换优先股合计股份数约59.59%）。本次重大资产重组完成后，公司已成为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专业化旗舰平台。

控股股东中粮集团注入优质资产并将本集团作为整合及发展中粮集团房地产业务专业平台的承诺已经履行。

（2）2007年12月20日，本公司第五届董事会第三十三次会议审议通过《中粮地产（集团）股份有限公司首期股票期权激励计划（草案）》并公告。由于经营环境、有关政策及资本市场等诸多方面均已发生重大变化，若继续执行上述股权激励方案将难以真正起到应有的激励效果,因此2009年3月4日本公司第六届董事会第九次会议同意终止上述股权激励计划以及相关考核办法。

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

控股股东中粮集团始终履行其承诺。未来本集团将根据法律法规及国资委相关监管要求，结合公司的发展状况及市场条件，适时推出符合公司发展战略且能达到激励效果的股权激励新方案，从而维护股东和上市公司的长远利益。

2.本公司控股股东中粮集团有限公司于2007年3月本公司再融资时所作承诺。

（1）中粮集团地产业务发展战略

中粮集团将以本集团作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台，在战略规划上，中粮集团目前拟将本集团作为中粮集团住宅地产业务发展的平台，并采取有效措施避免同业竞争。

（2）对集团住宅地产业务发展的承诺

1）在本集团开展住宅地产开发业务的城市中，中粮集团不再从事新的住宅地产业务。

2）在本集团进行住宅地产开发的城市中，若本集团因资金实力不足等原因不足以获得新的住宅地产项目，而中粮集团可能利用自身优势获得该等项目时，则在获取该等项目后，将在同等商业条件下将其优先转让给本集团或采取合作方式由本集团为主开发；若本集团不受让该等项目，中粮集团将在该等项目进入实质销售阶段之前整体转让给其他非关联的第三方，而不就该项目进行销售。

3）若本集团拟在其现有进行住宅地产开发的城市之外的城市，进行住宅地产开发业务，而中粮集团已在该等城市中开展住宅地产开发业务时，则中粮集团同意停止在该等城市中住宅地产开发业务的经营，并同意本集团对正在经营的住宅地产项目在同等商业条件下享有优先收购权或采取合作方式由本集团为主开发。

（3）其他避免同业竞争承诺

除住宅地产业务外，中粮集团不存在从事与本集团主营业务相同或相近业务的情况，在该等业务为本集团主营业务期间，中粮集团将不会直接从事与其构成实质性竞争的业务。

承诺履行情况：承诺正常履行。

控股股东中粮集团把本集团作为集团住宅地产业务发展的平台，将符合条件的住宅项目注入本集团，将不适宜注入上市公司且在建在售尚未清算的房地产项目经营权委托给本集团管理，同时采取有效措施避免同业竞争。

3.2018年12月重大资产重组本公司控股股东中粮集团有限公司及其控股子公司明毅有限公司和中粮集团（香港）有限公司所做承诺。

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

（1）控股股东中粮集团有限公司关于本次重大资产重组承诺内容包括：同业竞争、关联交易、资金占用方面的承诺、股份限售承诺、上市公司经营管理活动不越权干预的承诺、有关填补回报措施的承诺、尚未取得房屋产权证和土地使用权证等不合规事项引致任何争议或者损失的承诺、列入核查范围的房地产开发项目开发过程中存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的承诺等；

（2）明毅有限公司关于本次重大资产重组承诺内容包括：同业竞争、关联交易、资金占用方面的承诺、股份限售承诺、作为大悦城地产股东的主体资格及所持股权权属的承诺、列入核查范围的房地产开发项目开发过程中存在土地闲置、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的承诺、业绩承诺及补偿安排、减值补偿承诺等；

（3）中粮集团（香港）有限公司关于本次重大资产重组承诺内容为股份限售承诺。

以上承诺的具体内容详见公司2019年2月22日“关于发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易相关方承诺事项的公告”（公告编号：2019-010）。

基于对当前实际情况的审慎分析，为保障大悦城控股利益及股东利益，中粮集团出具《中粮集团有限公司关于延期履行避免同业竞争相关承诺的函》，经公司于2024年2月2日召开的第十一届董事会第八次会议、第十一届监事会第四次会议以及2024年2月22日召开的2024年第一次临时股东大会审议通过，将原承诺函中关于中粮集团（深圳）有限公司的承诺变更为：

“中粮集团（深圳）有限公司的持有型物业未来可能纳入深圳市城市更新规划单元。若未来该公司持有的物业纳入深圳市城市更新规划单元，大悦城控股将以获取实施主体或合作开发的模式实现对该物业项目后续开发的控制。若在2027年6月30日之前，中粮集团（深圳）有限公司持有的物业未纳入深圳市城市更新规划单元，在前述期限届满之日起两年内，本公司会将该等物业转让至大悦城控股（或大悦城控股下属公司）或其他无关联第三方。”

除以上履行承诺期限变更外，原承诺函中的其他承诺内容均保持不变。

4.2013年11月29日，本集团最终控制方中粮集团与侨福建设企业机构（已于2014年12月9日更名为大悦城地产有限公司）签订《非竞争协议》，协议主要内容为：

（1）非竞争协议

中粮集团代表集团本身以及除中粮地产（现更名大悦城控股）之外的子公司承诺，在不竞争承诺期间，中粮集团在中国大陆以及香港不会通过直接经营或者间接控股等方式直接或间接地经营、投资、参与任何与限制性业务相关的业务活动。限制性业务包括：

1）发展、经营、销售、租赁、或管理任何完全用于商业用途的房地产项目，例如写字楼、

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

零售业、购物大厦、宾馆、度假村及酒店式公寓等；2）发展、经营、销售、租赁或管理综合用途的复杂房地产项目。

（2）非竞争协议中的优先拒绝权

在非竞争期间，大悦城地产有优先拒绝权，即优先选择商机的权利。在2013年并购完成时中粮地产（现更名大悦城控股）将继续适用优先拒绝条款，对中粮集团的约束继续生效。

十二、 承诺及或有事项

1. 重要承诺事项

（1）资本承诺

单位：万元

项目	年末余额	年初余额
已签约但尚未于财务报表中确认的
—对外投资合同	46,786.00	99,105.04
—建安工程合同	1,016,937.99	1,272,376.73
合计	1,063,723.99	1,371,481.77

（2）与合营企业投资相关的未确认承诺

参见“附注七、3（7）”部分。

（3）其他承诺事项

本集团本年无其他需要披露的重大承诺事项。

2. 或有事项

（1）未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响

2022年5月6日，本公司全资子公司深圳市锦峰城房地产开发有限公司（以下简称“项目公司”） 对深圳汇金壹号投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“汇金壹号”）提起诉讼，诉请汇金壹号返还其向项目公司调用的资金8亿元及相关利息。案件已在广东省深圳市中级人民法院开庭审理，并于2023年1月17日出具民事判决书，根据判决书汇金壹号应向项目公司偿还8亿元借款本金及相关利息、罚息。针对该判决书，汇金壹号已向广东省高级人民法院提出上诉， 2023年7月4日，项目公司收到二审维持一审判决的胜诉生效判决。截至本报告公告日，案件处于执行阶段。

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

2019年5月，本公司合营企业佛山市新纪元置业有限公司（以下简称“佛山新纪元”）与中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称“农业银行”）签订了《固定资产借款合同》，佛山新纪元向农业银行申请人民币12亿元的借款,约定由本公司与佛山新纪元另一股东上海皇达企业管理有限公司（以下简称“上海皇达”）的关联方世茂房地产控股有限公司（现更名为“世茂集团控股有限公司”，以下简称“世茂房地产”）各按50%的比例提供全程连带责任保证担保并由佛山新纪元追加房地产抵押担保。因世茂房地产关联方上海皇达无法按股权比例履行股东义务，给佛山新纪元造成持续负面影响，导致未能依约按期偿还农业银行贷款。2023年9月11日，本公司收到广东省广州市中级人民法院出具的应诉通知书[(2023)粤01民初2259号]等相关法律文件，农业银行就与佛山新纪元的借款合同纠纷起诉世茂房地产、本公司及上海皇达。原告农业银行诉求佛山新纪元向农业银行偿还借款本金及本金产生的利息、罚息、复利等，并诉请各保证人按保证合同约定履行相应保证义务。其中，本公司对佛山新纪元6亿元借款本金及相应利息、罚息、复利等承担连带清偿责任。2024年3月20日，本公司已根据约定按50%的股权比例承担连带保证责任，向农业银行支付借款本金4.6亿元及对应的利息。2024年4月2日，广东省广州市中级人民法院出具《民事裁定书》[（2023）粤01民初2259号之九]，对该案件裁定：准许原告农业银行撤诉。截至本报告公告日，案件已撤诉，对本集团日常生产经营、偿债能力无重大不利影响。为维护本公司权利，本公司已经对佛山新纪元提起诉讼，诉请佛山新纪元返还本公司担保代偿款4.94亿元及相关利息。2024年8月7日，本公司收到胜诉生效判决。截至本报告公告日，案件处于执行阶段。

2020年，中国农业银行股份有限公司武汉开发区支行（以下简称“农业银行”）与本公司控股子公司武汉裕灿房地产开发有限公司（以下简称“武汉裕灿”）签订固定资产借款合同，农业银行向武汉裕灿提供人民币50,000万元贷款，用于项目开发建设，武汉裕灿以其持有的土地使用权与在建工程进行抵押担保。本公司、华夏幸福基业股份有限公司分别与农业银行签订《保证合同》，各自按50%的持股比例为武汉裕灿在借款合同项下的债权余额提供连带责任保证担保。详见本公司于2021年8月11日发布的《大悦城控股集团股份有限公司关于为控股子公司武汉裕灿房地产开发有限公司提供担保的公告》公告编号：2021-068。

2024年12月，农业银行起诉控股子公司武汉裕灿及本公司，诉请武汉裕灿向农业银行偿还借款本金7,158万元及截至2024年11月26日的利息、罚息、复利等共计人民币1,366,820.76元，并诉请公司按保证合同约定履行相应保证义务。详见本公司于

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2024年12月24日发布的《大悦城控股集团股份有限公司关于对外担保进展的公告》公告编号：2024-074。2025年2月14日，农业银行申请追加华夏幸福基业股份有限公司为被告，并变更诉讼请求。农业银行诉求武汉裕灿立即偿还本金49,030万元及截至2024年11月26日的利息、罚息、复利等共计人民币9,361,042.93元，并诉请各担保人按50%的持股比例履行相应担保义务。详见本公司于2025年3月29日发布的《大悦城控股集团股份有限公司关于诉讼事项暨担保进展的公告》 公告编号：2025-008。截至本报告公告日，诉讼案件处于审理中。除上述涉诉事项外，截至2024年12月31日，本集团内个别子公司是某些法律诉讼中的被告，或是在日常业务中出现的其他诉讼中的原告。尽管现时无法确定这些或有事项、法律诉讼或其他诉讼的结果，管理层相信任何因此引致的负债不会对本集团的财务状况或经营业绩构成重大的负面影响。

（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响

截至2024年12月31日，本集团为其他单位提供的债务担保情况详见附注“十一、

（二）、（4）关联担保情况”。

（3）其他或有负债及其财务影响

1）本集团按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，担保类型为阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止，截至2024年12月31日，尚未结清的担保金额为人民币759,827.67万元，本集团认为与提供该等担保相关的风险较小。

2）本公司下属子公司北京弘泰基业房地产有限公司、沈阳大悦城发展有限公司等存在未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的情形，可能面临被罚款或者拆除的风险。基于该事项发生的原因和现实情况，本公司管理层认为该房产被拆除的风险较小。同时，本公司最终控股方中粮集团已做出承诺，将就上述不合规事项而遭受或产生的所有罚金、亏损及开支提供补偿。

十三、 资产负债表日后事项

1. 利润分配情况

本公司2025年4月17日召开第十一届董事会第十七次会议审议2024年度利润分配预案，鉴于公司 2024年度实现的可分配利润为负值，同时2024年存在影响利润分配的重大投资计划或重大现金支出需求，未达到《公司章程》规定的现金分红条件，结合

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公司正常运营的资金需求，综合考虑公司长远发展和短期经营发展实际，为提高公司财务的稳健性，保障公司未来发展的现金需要，更好地维护全体股东的长远利益，公司2024年度拟不进行利润分配和资本公积转增股本。上述分配方案待股东大会决议。

2. 销售退回

本集团资产负债表日后未发生重要的销售退回事项。

3. 其他资产负债表日后事项说明

除存在上述资产负债表日后事项披露事项外，本集团无其他重大资产负债表日后事项。

十四、 其他重要事项

1. 前期差错更正和影响

本集团本年无前期差错更正。

2. 债务重组

项目	债务重组方式	原重组债权债务账面价值	确认的债务重组利得	债务转为资本导致的股本增加额	债权转为股份导致的投资增加额
众智汇能投资管理有限公司	以资产清偿债务	0.00	24,226,347.37	0.00	24,226,347.37

（续）

项目	该投资占债务人股份总额的比例（%）	或有应付/有应收	债务重组中公允价值的确定方法和依据
众智汇能投资管理有限公司	100.00	0.00	和解协议及仲裁庭裁决

本公司下属子公司领坚有限公司（以下简称“领坚公司”）与众智汇能投资管理有限公司（以下简称“众智公司”）共同持有晓盛有限公司（以下简称“晓盛公司”），持股比例分别为85.17%、14.83%。截至2023年3月，领坚公司应收众智公司借款利息341万美元（折合人民币2,422.63万元），经多次沟通无果后，领坚公司于当年向香港仲裁庭申请仲裁，并基于谨慎性原则对该笔借款利息全额计提坏账。

2024年，领坚公司与众智公司达成和解协议，香港仲裁庭依据双方达成的和解协议做出最终合意裁决（案件编号：HKIAC/A22283）：为最终及完全解决该香港仲裁案件，

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领坚公司豁免应收众智公司借款利息341万美元，众智公司同意无偿配合晓盛公司将

14.83%的股权变更为零的手续。股权变更后，领坚公司持有晓盛公司100%股权。

3. 资产置换

本集团本年无资产置换。

4. 年金计划

本集团企业年金主要为补充养老保险，每年采取一次性缴费方式，其中企业按员工个人上一年的全年收入的8%缴纳，个人以该职工上年度工资总额为基数，比例不低于企业为该职工缴费的四分之一，不超过国家规定的上限缴纳。本集团本年年金计划无重大变化。

5. 终止经营

本集团本年不存在终止经营的企业。

6. 分部信息

（1） 报告分部的确定依据与会计政策

根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本集团的经营业务划分为投资物业及相关服务、商品房销售及一级土地开发、酒店经营、物业及其他共四个经营分部，本集团的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。

为了评价各个分部的业绩及向其配置资源，管理层会定期审阅归属于各分部资产、收入、费用及经营成果，这些信息的编制基础如下：

分部资产包括企业在分部的经营中使用的、可直接归属于该分部的资产，以及能够以合理的基础分配给该分部的资产，不包括递延所得税资产及其他未分配的总部资产。

分部负债，是指分部经营活动形成的可归属于该分部的负债，包括归属于各分部的应付款项、预收款项和银行借款等，不包括递延所得税负债。

分部经营成果是指各个分部产生的收入（包括对外交易收入及分部间的交易收入），扣除各个分部发生的费用、归属于各分部的资产发生的折旧和摊销及减值损失、直接归属于某一分部的银行存款及银行借款所产生的利息净支出后的净额。分部之间收入的转移定价按照与其他对外交易相似的条款计算。

分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。

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（2） 本年度报告分部的财务信息

2024年度分部财务信息：

项目	商品房销售及一级土地开发	投资物业及相关服务	酒店经营	物业及其他
分部收入	28,390,245,968.84	5,582,981,698.62	868,832,390.46	1,751,585,850.53
其中：
外部销售收入	28,386,021,874.18	5,243,354,646.15	868,766,743.23	1,292,533,735.91
分部间销售收入	4,224,094.66	339,627,052.47	65,647.23	459,052,114.62
分部费用	31,033,224,727.10	4,656,670,675.03	829,623,876.82	1,461,457,911.93
分部利润[注1]	-2,642,978,758.26	926,311,023.59	39,208,513.64	290,127,938.60
分部资产	213,061,896,417.39	46,460,243,183.31	3,999,505,184.10	13,054,138,139.98
分部负债	165,130,355,649.78	25,970,847,696.41	3,742,186,752.40	8,102,004,142.71

2024年度分部财务信息（续）：

项目	未分配项目	合计数	抵消数	合并数
分部收入	0.00	36,593,645,908.45	-802,968,908.98	35,790,676,999.47
其中：
外部销售收入	0.00	35,790,676,999.47	0.00	35,790,676,999.47
分部间销售收入	0.00	802,968,908.98	-802,968,908.98	0.00
分部费用	509,559,613.53	38,490,536,804.41	-2,301,338,633.01	36,189,198,171.40
分部利润[注1]	-509,559,613.53	-1,896,890,895.96	1,498,369,724.03	-398,521,171.93
分部资产	169,965,914,818.64	446,541,697,743.42	-267,966,780,514.74	178,574,917,228.68
分部负债	91,009,300,709.90	293,954,694,951.20	-156,934,201,887.75	137,020,493,063.45

2023年度分部财务信息：

项目	商品房销售及一级土地开发	投资物业及相关服务	酒店经营	物业及其他
分部收入	29,088,864,674.93	5,652,352,204.14	969,766,486.94	1,907,196,408.56
其中：
外部销售收入	29,043,994,284.70	5,393,371,188.47	969,740,144.70	1,376,142,433.28
分部间销售收入	44,870,390.23	258,981,015.67	26,342.24	531,053,975.28
分部费用	32,092,733,344.02	4,942,875,520.15	897,787,182.46	1,357,778,554.09
分部利润[注1]	-3,003,868,669.09	709,476,683.99	71,979,304.48	549,417,854.47

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项目	商品房销售及一级土地开发	投资物业及相关服务	酒店经营	物业及其他
分部资产	232,340,972,612.70	51,321,052,922.72	3,953,947,491.65	14,114,112,405.11
分部负债	181,952,331,823.15	25,803,939,492.21	2,639,703,283.72	9,782,350,836.75

2023年度分部财务信息（续）：

项目	未分配项目	合计数	抵消数	合并数
分部收入	0.00	37,618,179,774.57	-834,931,723.42	36,783,248,051.15
其中：
外部销售收入	0.00	36,783,248,051.15	0.00	36,783,248,051.15
分部间销售收入	0.00	834,931,723.42	-834,931,723.42	0.00
分部费用	182,494,280.34	39,473,668,881.06	-1,149,876,976.10	38,323,791,904.96
分部利润[注1]	-182,494,280.34	-1,855,489,106.49	314,945,252.68	-1,540,543,853.81
分部资产	164,447,234,498.48	466,177,319,930.66	-268,116,137,640.68	198,061,182,289.98
分部负债	88,793,646,233.46	308,971,971,669.29	-157,005,834,873.08	151,966,136,796.21

注1：分部利润与财务报表营业利润总额的衔接如下：

项目	2024度	2023度
分部利润	-398,521,171.93	-1,540,543,853.81
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）	1,354,485.48	-26,597,181.95
投资收益	46,491,535.01	4,586,921,624.75
资产处置收益	14,804,840.07	22,210,321.46
其他收益	45,326,782.96	56,099,505.64
营业利润	-290,543,528.41	3,098,090,416.09

7. 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

本集团本年不存在其他对投资者决策有影响的重要事项。

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十五、 母公司财务报表主要项目注释

1. 应收账款

（1） 应收账款按坏账计提方法分类列示

类别	年末余额
	账面余额		坏账准备		账面价值
	金额	比例（%）	金额	计提比例（%）
按单项计提坏账准备	819,712.46	14.63	819,712.46	100.00	0.00
按组合计提坏账准备	4,783,241.73	85.37	0.00	0.00	4,783,241.73
合计	5,602,954.19	100.00	819,712.46	—	4,783,241.73

（续）

类别	年初余额
	账面余额		坏账准备		账面价值
	金额	比例（%）	金额	计提比例（%）
按单项计提坏账准备	107,776.59	2.25	107,776.59	100.00	0.00
按组合计提坏账准备	4,677,978.50	97.75	0.00	0.00	4,677,978.50
合计	4,785,755.09	100.00	107,776.59	—	4,677,978.50

（2） 应收账款按单项计提坏账准备

名称	年初余额		年末余额
	账面余额	坏账准备	账面余额	坏账准备	计提比例（%）	计提 理由
深圳中粮凤凰里商户租金	107,776.59	107,776.59	819,712.46	819,712.46	100.00	预计无法收回
合计	107,776.59	107,776.59	819,712.46	819,712.46	—	—

（3） 应收账款按组合计提坏账准备

类别	年末余额
	账面余额	坏账准备	计提比例（%）
按组合计提坏账准备	4,783,241.73	0.00	0.00

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（4） 应收账款按账龄列示

账龄	年末账面余额	年初账面余额
3个月以内（含3个月）	5,495,177.60	4,677,978.50
3个月以上—1年（含1年）	0.00	0.00
1年以上—2年（含2年）	0.00	0.00
2年以上—3年（含3年）	0.00	0.00
3年以上	107,776.59	107,776.59
小计	5,602,954.19	4,785,755.09
减：坏账准备	819,712.46	107,776.59
合计	4,783,241.73	4,677,978.50

（5） 应收账款本年计提、收回或转回的坏账准备情况

类别	年初余额	本年变动金额				年末余额
		计提	收回或转回	转销或核销	其他
应收账款坏账准备	107,776.59	711,935.87	0.00	0.00	0.00	819,712.46
合计	107,776.59	711,935.87	0.00	0.00	0.00	819,712.46

（6） 本年实际核销的应收账款

项目	核销金额
实际核销的应收账款	0.00

（7） 按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况

单位名称	应收账款年末余额	占应收账款年末余额合计数的比例（%）	应收账款坏账准备年末余额
深圳市宝安安居有限公司	2,026,664.52	36.17	0.00
深圳市罗湖人才安居有限公司	1,472,000.00	26.27	0.00
深圳市同学都荟宝河荟商业发展有限公司	590,891.52	10.55	590,891.52
深圳市宝安区住房和建设事务中心	169,597.99	3.03	0.00
深圳市宝安喆意文化传播有限公司	86,377.32	1.54	86,377.32
合计	4,345,531.35	—	677,268.84

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2. 其他应收款

项目	年末余额	年初余额
应收利息	0.00	0.00
应收股利	2,050,000,000.00	1,450,000,000.00
其他应收款	29,931,070,198.20	33,552,209,336.72
合计	31,981,070,198.20	35,002,209,336.72

2.1 应收股利

（1） 应收股利分类

项目（或被投资单位）	年末余额	年初余额
子公司股利	2,050,000,000.00	1,450,000,000.00
合计	2,050,000,000.00	1,450,000,000.00

（2） 重要的账龄超过1年的应收股利

项目（或被投资单位）	年末余额	账龄	未收回原因	是否发生减值及其判断依据
中粮地产集团深圳房地产开发有限公司	1,050,000,000.00	1-2年，2年以上	全资子公司尚未支付	否
成都天泉置业有限责任公司	270,000,000.00	1-2年，2年以上	全资子公司尚未支付	否
中粮地产集团深圳工业发展有限公司	80,000,000.00	2年以上	全资子公司尚未支付	否
长沙中粮地产投资有限公司	50,000,000.00	2年以上	全资子公司尚未支付	否
合计	1,450,000,000.00	-	-	-

2.2其他应收款

（1） 其他应收款按款项性质分类

款项性质	年末账面余额	年初账面余额
保证金及押金	67,470.20	441,280.24
往来款	30,040,875,256.70	33,660,173,619.59
其他	554,417.99	2,105.00
小计	30,041,497,144.89	33,660,617,004.83
减：坏账准备	110,426,946.69	108,407,668.11
合计	29,931,070,198.20	33,552,209,336.72

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（2） 其他应收款按账龄列示

账龄	年末账面余额	年初账面余额
3个月以内（含3个月）	584,725,386.49	1,865,926,868.23
3个月以上—1年（含1年）	2,381,509,174.05	4,028,894,284.98
1年以上—2年（含2年）	5,121,588,339.89	3,941,431,415.10
2年以上—3年（含3年）	3,547,880,255.04	11,420,541,044.96
3年以上	18,405,793,989.42	12,403,823,391.56
小计	30,041,497,144.89	33,660,617,004.83
减：坏账准备	110,426,946.69	108,407,668.11
合计	29,931,070,198.20	33,552,209,336.72

（3） 其他应收款按坏账计提方法分类列示

类别	年末余额
	账面余额		坏账准备		账面价值
	金额	比例（%）	金额	计提比例（%）
按单项计提坏账准备	149,467,984.11	0.50	71,567,512.56	47.88	77,900,471.55
按组合计提坏账准备	29,892,029,160.78	99.50	38,859,434.13	0.13	29,853,169,726.65
合计	30,041,497,144.89	100.00	110,426,946.69	——	29,931,070,198.20

（续）

类别	年初余额
	账面余额		坏账准备		账面价值
	金额	比例（%）	金额	计提比例（%）
按单项计提坏账准备	160,567,984.11	0.48	71,678,512.56	44.64	88,889,471.55
按组合计提坏账准备	33,500,049,020.72	99.52	36,729,155.55	0.11	33,463,319,865.17
合计	33,660,617,004.83	100.00	108,407,668.11	——	33,552,209,336.72

1） 其他应收款按单项计提坏账准备

名称	年初余额		年末余额
	账面余额	坏账准备	账面余额	坏账准备	计提比例（%）	计提 理由
北京辉拓置业有限公司	160,567,984.11	71,678,512.56	149,467,984.11	71,567,512.56	47.88	预计无法收回
合计	160,567,984.11	71,678,512.56	149,467,984.11	71,567,512.56	47.88	-

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2） 其他应收款按组合计提坏账准备

类别	年末余额
	账面余额	坏账准备	计提比例（%）
按组合计提坏账准备	29,892,029,160.78	38,859,434.13	0.13

3） 其他应收款按照预期信用损失一般模型计提坏账准备

坏账准备	第一阶段	第二阶段	第三阶段	合计
	未来12个月预期信用损失	整个存续期预期信用损失(未发生信用减值)	整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)
2024年1月1日余额	36,545,872.44	183,283.11	71,678,512.56	108,407,668.11
2024年1月1日余额在本年	—	—	—	—
--转入第二阶段	0.00	0.00	0.00	0.00
--转入第三阶段	0.00	0.00	0.00	0.00
--转回第二阶段	0.00	0.00	0.00	0.00
--转回第一阶段	0.00	0.00	0.00	0.00
本年计提	9,221,799.46	18,735.10	0.00	9,240,534.56
本年转回	6,977,812.97	132,443.01	111,000.00	7,221,255.98
本年转销	0.00	0.00	0.00	0.00
本年核销	0.00	0.00	0.00	0.00
其他变动	0.00	0.00	0.00	0.00
2024年12月31日余额	38,789,858.93	69,575.20	71,567,512.56	110,426,946.69

（4） 其他应收款本年计提、收回或转回的坏账准备情况

类别	年初余额	本年变动金额				年末余额
		计提	收回或转回	转销或核销	其他
其他应收款坏账准备	108,407,668.11	9,240,534.56	7,221,255.98	0.00	0.00	110,426,946.69
合计	108,407,668.11	9,240,534.56	7,221,255.98	0.00	0.00	110,426,946.69

（5） 按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况

单位名称	款项性质	年末余额	账龄	占其他应收款年末余额合计数的比例（%）	坏账准备 年末余额
中粮地产集团深圳房地	关联往来	4,575,808,177.11	3年以内、3年以上	15.23	0.00

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单位名称	款项性质	年末余额	账龄	占其他应收款年末余额合计数的比例（%）	坏账准备 年末余额
产开发有限公司
大悦城控股集团（成都）有限公司	关联往来	2,614,424,569.36	2-3年、3年以上	8.70	0.00
中粮地产（北京）有限公司	关联往来	2,478,080,770.47	3年以内	8.25	0.00
重庆华悦锦合实业有限公司	关联往来	1,936,702,625.85	1-3年、3年以上	6.45	0.00
大悦城控股集团南京有限公司	关联往来	1,586,768,707.90	3年以内、3年以上	5.28	0.00
合计	—	13,191,784,850.69	—	—	0.00

3. 长期股权投资

项目	年末余额			年初余额
	账面余额	减值准备	账面价值	账面余额	减值准备	账面价值
对子公司投资	27,943,805,050.86	0.00	27,943,805,050.86	26,557,805,050.86	0.00	26,557,805,050.86
对联营、合营企业投资	123,669,826.74	0.00	123,669,826.74	121,802,436.28	0.00	121,802,436.28
合计	28,067,474,877.60	0.00	28,067,474,877.60	26,679,607,487.14	0.00	26,679,607,487.14

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（1） 对子公司投资

被投资单位	年初余额	减值准备年初余额	本年增减变动				年末余额	减值准备年末余额
			追加投资	减少投资	计提减值准备	其他
大悦城控股集团西北有限公司	37,000,000.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	37,000,000.00	0.00
上海加来房地产开发有限公司	182,655,758.07	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	182,655,758.07	0.00
天津粮滨投资有限公司	45,900,000.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	45,900,000.00	0.00
Joy City Property Ltd	7,706,542,375.85	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	7,706,542,375.85	0.00
沈阳和悦投资有限公司	163,200,000.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	163,200,000.00	0.00
大悦城控股集团东北有限公司	100,000,000.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	100,000,000.00	0.00
华高置业有限公司	10,000.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	10,000.00	0.00
大悦城控股集团物业服务有限公司	5,110,857.43	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	5,110,857.43	0.00
中粮地产集团深圳工人服务有限公司	1,000,000.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	1,000,000.00	0.00
中粮地产集团深圳房地产开发有限公司	845,000,001.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	845,000,001.00	0.00
中粮地产（武汉）有限公司	10,000,000.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	10,000,000.00	0.00
太仓悦祥房地产开发有限公司	300,000,000.00	0.00	0.00	115,000,000.00	0.00	0.00	185,000,000.00	0.00
中粮天悦地产（苏州）有限公司	151,000,000.00	0.00	570,000,000.00	0.00	0.00	0.00	721,000,000.00	0.00
中粮地产（天津）有限公司	68,000,000.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	68,000,000.00	0.00
烟台中粮博瑞房地产开发有限公司	335,345,937.02	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	335,345,937.02	0.00
中粮房地产开发（杭州）有限公司	100,000,000.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	100,000,000.00	0.00
杭州易筑房地产开发有限公司	400,000,000.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	400,000,000.00	0.00

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被投资单位	年初余额	减值准备年初余额	本年增减变动				年末余额	减值准备年末余额
			追加投资	减少投资	计提减值准备	其他
苏源集团江苏房地产开发有限公司	496,842,132.05	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	496,842,132.05	0.00
中粮地产发展（深圳）有限公司	3,206,000,000.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	3,206,000,000.00	0.00
大悦城控股集团苏南有限公司	731,500,000.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	731,500,000.00	0.00
深圳市宝安三联有限公司	85,331,422.17	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	85,331,422.17	0.00
大悦城产业管理（天津）有限公司	300,000.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	300,000.00	0.00
大悦城控股集团（成都）有限公司	235,000,000.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	235,000,000.00	0.00
中粮地产（上海）有限公司	400,000,000.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	400,000,000.00	0.00
大悦城控股集团（海南）有限公司	100,000.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	100,000.00	0.00
大悦城控股集团南京有限公司	100,000,000.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	100,000,000.00	0.00
成都天泉置业有限责任公司	418,771,335.00	0.00	931,000,000.00	0.00	0.00	0.00	1,349,771,335.00	0.00
西安国际陆港文汇置业有限公司	396,921,300.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	396,921,300.00	0.00
大悦城控股集团（浙江）有限公司	600,000,000.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	600,000,000.00	0.00
西安悦鼎房地产开发有限公司	472,953,400.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	472,953,400.00	0.00
西安国际陆港文盛置业有限公司	390,072,700.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	390,072,700.00	0.00
西安国际陆港文兴置业有限公司	447,719,800.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	447,719,800.00	0.00
中粮地产（北京）有限公司	6,050,000,000.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	6,050,000,000.00	0.00
长沙中粮地产投资有限公司	35,568,983.90	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	35,568,983.90	0.00
中耀房地产开发（沈阳）有限公司	2,030,388,806.34	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	2,030,388,806.34	0.00

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

被投资单位	年初余额	减值准备年初余额	本年增减变动				年末余额	减值准备年末余额
			追加投资	减少投资	计提减值准备	其他
深圳市宝安福安实业有限公司	6,245,198.37	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	6,245,198.37	0.00
深圳市创智产业运营管理有限公司	3,325,043.66	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	3,325,043.66	0.00
合计	26,557,805,050.86	0.00	1,501,000,000.00	115,000,000.00	0.00	0.00	27,943,805,050.86	0.00

（2） 对联营、合营企业投资

被投资单位	年初余额（账面价值）	减值准备年初余额	本年增减变动								年末余额（账面价值）	减值准备年末余额
			追加投资	减少 投资	权益法下确认的投资损益	其他综合收益调整	其他权益变动	宣告发放现金股利或利润	计提减值准备	其他
一、合营企业
广州市鹏万房地产有限公司	88,634,178.16	0.00	0.00	0.00	809,315.06	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	89,443,493.22	0.00
小计	88,634,178.16	0.00	0.00	0.00	809,315.06	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	89,443,493.22	0.00
二、联营企业
深圳宝兴电线电缆制造有限公司	33,168,258.12	0.00	0.00	0.00	1,058,075.40	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	34,226,333.52	0.00
小计	33,168,258.12	0.00	0.00	0.00	1,058,075.40	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	34,226,333.52	0.00
合计	121,802,436.28	0.00	0.00	0.00	1,867,390.46	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	123,669,826.74	0.00

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4. 营业收入、营业成本

（1） 营业收入和营业成本情况

项目	本年发生额		上年发生额
	收入	成本	收入	成本
主营业务	246,040,726.35	76,798,987.26	413,731,137.09	80,377,912.02
其他业务	1,578,232.30	0.00	37,842,243.93	0.00
合计	247,618,958.65	76,798,987.26	451,573,381.02	80,377,912.02

（2） 主营业务（分行业）

行业名称	本年发生数		上年发生数
	营业收入	营业成本	营业收入	营业成本
主营业务
其中：商品房销售及一级土地开发	-742,328.37	0.00	171,529,429.74	3,910,112.47
投资物业及相关服务	243,435,141.41	76,798,987.26	239,493,325.07	76,467,799.55
物业管理及相关服务	3,347,913.31	0.00	2,708,382.28	0.00
合计	246,040,726.35	76,798,987.26	413,731,137.09	80,377,912.02

5. 投资收益

项目	本年发生额	上年发生额
成本法核算的长期股权投资收益	1,261,878,800.66	603,957,561.45
权益法核算的长期股权投资收益	1,867,390.46	-1,830,471.96
处置长期股权投资产生的投资收益	0.00	35,115,732.89
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益	7,690,449.69	169,109,139.98
合计	1,271,436,640.81	806,351,962.36

6. 母公司现金流量表补充资料

项目	本年金额	上年金额
1.将净利润调节为经营活动现金流量	—	—
净利润	149,790,812.62	776,411.43
加：信用减值损失	2,731,214.45	61,691,244.29
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧	42,124,000.11	45,616,680.42
使用权资产折旧	16,433,692.89	26,195,750.61
无形资产摊销	2,029,276.20	2,085,329.10

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

项目	本年金额	上年金额
长期待摊费用摊销	235,404.86	162,090.43
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列）	-10,294,577.29	-22,484,679.19
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）	181,239.20	60,203.28
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）	-1,354,485.48	26,597,181.95
财务费用（收益以“－”号填列）	908,140,301.06	848,751,059.54
投资损失（收益以“－”号填列）	-1,271,436,640.81	-806,351,962.36
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）	243,094,060.50	-5,767,317.87
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）	-6,070,486.84	6,070,486.84
存货的减少（增加以“－”号填列）	-570,507,988.35	-735,906,728.70
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）	7,957,512,118.76	-14,024,463.95
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）	-6,993,463,096.37	4,359,499,160.65
其他	0.00	0.00
经营活动产生的现金流量净额	469,144,845.51	3,792,970,446.47
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本	0.00	0.00
一年内到期的可转换公司债券	0.00	0.00
融资租入固定资产	0.00	0.00
3.现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额	2,912,302,170.92	1,705,817,480.10
减：现金的期初余额	1,705,817,480.10	11,137,919,317.93
加：现金等价物的期末余额	0.00	0.00
减：现金等价物的期初余额	0.00	0.00
现金及现金等价物净增加额	1,206,484,690.82	-9,432,101,837.83

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十六、 财务报表的批准

本集团2024年度财务报表已经本公司董事会批准。

十七、 财务报表补充资料

1. 本年非经常性损益明细表

项目	本年金额	说明
非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）	2,213,361,048.16	—
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外）	99,351,510.32	—
债务重组损益	24,226,347.37
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益	2,567,336.00	—
受托经营取得的托管费收入	471,698.12	—
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	107,532,328.11	—
小计	2,447,510,268.08	-
减：所得税影响额	565,240,613.26	—
少数股东权益影响额（税后）	809,230,201.60	—
合计	1,073,039,453.22	-

集团将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号—非经常性损益》（2023年修订）中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目、金额和原因如下：

项目	涉及金额	原因
子公司收取股东或公司收取参股公司往来款资金占用费	269,961,434.62	公司计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费是子公司收取股东或公司收取参股公司往来款的资金占用费，公司判断这两项业务与公司正常生产经营业务直接相关，且在未来期间持续发生，不具有特殊性和偶发性的特点，不再界定为非经常性损益项目。

大悦城控股集团股份有限公司财务报表附注2024年1月1日至2024年12月31日（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）

2. 净资产收益率及每股收益

报告期利润	加权平均 净资产收益率（%）	每股收益（元/股）
		基本每股收益	稀释每股收益
归属于母公司普通股股东的净利润	-24.36	-0.69	-0.69
扣除非经常性损益后归属于母公司普通股股东的净利润	-33.14	-0.94	-0.94

大悦城控股集团股份有限公司

二○二五年四月十七日