中粮地产（集团）股份有限公司 2012 年年报
中粮地产（集团）股份有限公司
COFCO PROPERTY（GROUP）CO.,LTD.
2012 年年度报告
二〇一三年三月
中粮地产（集团）股份有限公司 2012 年年报
致股东
变与不变是 2012 年房地产市场的两大主题。不变的是宏观调控政策。政府继
续坚持房地产调控政策从紧的取向，保护合理自主需求和抑制投机需求。改变的是
房地产市场原有的规律，一季度整个市场全面冰封，二季度开始的行情高峰，金九
银十的惨淡，以及始料不及的年末发力，2012 年房地产市场行情起伏跌宕，打破了
以往市场种种不成文的惯例。如何及时、有效地反应成为横亘在公司 2012 年经营
上的关键。
面对复杂的市场，公司坚持“以我为主”的发展策略，深耕已有项目，着力提
升运营管控水平，及时调整营销策略，积极推动公司全面发展。经过数年的经营，
公司已经初步完成在国内主要一、二线城市的布局。2012 年，公司在完善城市公司
组织架构的基础上，将进一步提升一线管理运营水平作为经营重点。公司以全生命
周期的运营管控计划为主线，从价值链的前端到后端，贯通市场、设计、工程、成
本、销售甚至持有物业等不同开发环节，严控项目开发节奏，加快项目周转，在瞬
息万变的市场中争取到了主动。公司将产品研发作为全年工作重点，审时度势，梳
理出以“首置、首改”为主的刚需产品类型，编制完成《都市精品系列产品手册》，
对产品进行了标准化与规范化，为该类产品的快速复制、全面推广奠定了基础。公
司还主动挖掘公司产品附加值，通过优良的质量、完善的物业、稀缺的配套等优势
提升产品价值。在推进现有项目开发的同时，公司凭借自身资源优势，投身到城市
更新及前海开发等市场热点中，拓展了公司发展的领域。
2013 年，在城镇化发展的基础上，“调控”与“保障”仍是房地产政策的重点。
公司将经营重点聚焦于“产品力”之上，加强产品研发，从市场、客户的角度出发，
总结、消化、吸收行业先进经验，不断提升产品力。公司将继续推进现有产品的梳
理工作，从规划、设计、工程、招标、物服等方面入手，固化标准，优化流程，在
提升都市精品系列产品复制能力的基础上，颁布多个类型设计指引，进一步完善产
品体系。同时，公司将着眼市场需求，进一步调整产品结构，根据市场适当调整住
宅项目产品类型的配比，重点打造适销对路产品，加大市场需求程度高的刚需类产
品的建造和推盘力度，提高产品销售速度。此外，公司将坚持稳健发展的原则，争
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取在低谷中寻找低成本扩张的机会，为实现公司的长远发展积蓄力量。
公司感谢股东长久以来的信任与支持。2013 年，公司将在“强化产品，全面提
升，价值创造，持续发展”的十六字方针指引下，继续努力，提升价值，加速成长，
回报股东。
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重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所
载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的
真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
公司负责人周政、主管会计工作负责人崔捷及会计机构负责人(会
计主管人员)张建国声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完
整。
八位董事出席了审议本报告的董事会现场会议，其中董事殷建豪以
通讯方式参会；董事马建平因工作原因未能参加会议，委托董事长周政
参会并代为行使表决权。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以截至 2012 年 12
月 31 日的总股本 1,813,731,596 股为基数，向在公司确定的股权登记日
登记在册的全体股东每 10 股派现金红利 0.30 元（含税），剩余未分配利
润结转以后年度分配。公司 2012 年度不进行公积金转增股本。
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目 录
致股东 ............................................................................................................... 2
重要提示、目录和释义 ................................................................................... 4
目 录 ........................................................................................................... 5
释 义 ............................................................................................................... 6
重大风险提示 ................................................................................................... 7
第一章 公司简介 ............................................................................................. 8
第二章 会计数据和财务指标摘要 ................................................................. 9
第三章 董事会报告 ....................................................................................... 11
第四章 重要事项 ........................................................................................... 36
第五章 股份变动及股东情况 ....................................................................... 50
第六章 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................... 54
第七章 公司治理 ........................................................................................... 63
第八章 内部控制 ........................................................................................... 70
第九章 财务报告 ........................................................................................... 73
第十章 备查文件目录 ................................................................................... 73
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释 义
释义项 指 释义内容
公司、我司、本公司 指 中粮地产（集团）股份有限公司
中粮集团 指 中粮集团有限公司
悦鹏半岛 指 原上海奉贤区南桥新城项目
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
报告期 指 2012 年 1 月 1 日至 2012 年 12 月 31 日
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重大风险提示
公司在未来经营中将面临国家宏观调控风险及市场下滑的风险。
2013 年 2 月 20 日，国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施，
会议确定将完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住
房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管。“新国五条”的出
台，表明中央政府抑制投机投资性购房需求的政策基调没有改变。可以预见，接下
来一段时间或是细则密集出台期，上至中央部委，下至地方政府，还将陆续就“国
五条”进行研讨并出台相应细则，各地政府亦将公布房价调控目标。
如果地方政府密集出台调控细则，且严厉程度超出市场预期（如二套房贷收紧
等），购房者或将重燃观望情绪，市场可能继续深入调整，成交量有下滑的风险。
对此，公司将加强对政策和市场的持续跟踪研究，根据市场变化调整产品结构并把
握推盘时机。
此外，在调控进一步出台细则的背景下央行有可能收紧房地产信贷，导致公司
融资成本上升。对此，公司一方面将增强自身造血功能，另一方面积极拓宽和创新
融资渠道，加强与金融机构合作，多渠道融资。
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第一章 公司简介
一、公司信息
股票简称 中粮地产 股票代码
变更后的股票简称（如
无
有）
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 中粮地产（集团）股份有限公司
公司的中文简称 中粮地产
公司的外文名称（如有）COFCO PROPERTY (GROUP) CO.,LTD
公司的外文名称缩写（如
COFCO PROPERTY
有）
公司的法定代表人 周政
注册地址 深圳市宝安区新城二区湖滨路 5 号
注册地址的邮政编码 518101
办公地址 深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际交易广场 35 层
办公地址的邮政编码 518048
公司网址 http:www.cofco-property.cn
电子信箱 cofco-property@cofco.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 崔捷 范步登
深圳市福田区福华一路 1 号大中华 深圳市福田区福华一路 1 号大中华
联系地址
国际交易广场 35 层 国际交易广场 35 层
电话 86-755-23999288、86-755-23999291 86-755-23999288、86-755-23999291
传真 86-755-23999299 86-755-23999299
电子信箱 cofco-property@cofco.com cofco-property@cofco.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的
www.cninfo.com.cn
网址
公司年度报告备置地点 深圳市福田区福华一路 1 号大中华国际交易广场 35 层
四、注册变更情况
企业法人营业执
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
照注册号
深圳市宝安区新 深企法字 04498 国 税粤字
1993 年 10 月 08
首次注册 城二区湖滨路 5 号（注册号 44030652080003 192247189
日
号 19224718-9） 号 1011
报告期末注册 2012 年 12 月 31 深圳市宝安区新 44030110319780 深税登字 192247189
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日 城二区湖滨路 5 5
号 9号
公司上市以来主营业务的变化情
无变更
况（如有）
2004 年 12 月 31 日，公司原控股股东深圳市宝安区投资管理公司与中
粮集团有限公司签订《股权转让协议书》，将其所持有的本公司
历次控股股东的变更情况（如有） 278,062,500 股国家股转让予中粮集团。转让后，中粮集团成为本公司
第一大股东。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 利安达会计师事务所有限责任公司
会计师事务所办公地址 北京市朝阳区八里庄西里 100 号住邦 2000 一号楼东区 2008 室
签字会计师姓名 周阿春、崔幼军
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
第二章 会计数据和财务指标摘要
一、截至报告期末公司前三年的主要会计数据和财务指标
本年比上年增减
2012 年 2011 年 2010 年
(%)
营业收入（元） 7,944,889,640.36 5,541,073,483.66 43.38 2,744,256,697.38
归属于上市公司股东的净利
514,933,158.15 421,995,724.17 22.02 576,681,927.80
润（元）
归属于上市公司股东的扣除
123,654,251.27 181,260,098.35 -31.78 144,235,182.57
非经常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净
2,643,336,522.80 -2,413,342,532.57 209.53 -3,618,794,630.05
额（元）
基本每股收益（元-股） 0.28 0.23 21.74 0.32
稀释每股收益（元-股） 0.28 0.23 21.74 0.32
净资产收益率（%） 11.19 9.22 增加 1.97 个百分点 10.18
本年末比上年末增
2012 年末 2011 年末 2010 年末
减(%)
总资产（元） 34,838,562,066.52 32,602,592,973.24 6.86 20,808,492,799.80
归属于上市公司股东的净资
产（归属于上市公司股东的 4,763,805,453.76 4,462,847,804.30 6.74 5,172,181,003.67
所有者权益）（元）
注：因 2011 年发生同一控制下企业合并，追溯调整 2011 年期初数及 2010 年同期数，2010 年按调整后数据填
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列。
二、报告期内非经常损益项目及金额
非经常性损益的项目和涉及金额：（单位：人民币元）
项目 2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额 说明
主要为处置
非流动资产处置损益 226,179,362.50 555,284.25 5,868,051.35 投资性房地
产收益
计入当期损益的政府补助（与企业业务密 主要为政府
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 773,360.44 3,138,360.44 673,360.44 无偿移交资
受的政府补助除外） 产
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
21,334,534.65 7,891,678.66 5,639,700.00
占用费
同一控制下企业合并产生的子公司期初至
3,509,864.60 109,164,927.52
合并日的当期净损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性 处置可供出
金融负债产生的公允价值变动损益，以及 286,580,491.88 293,523,926.29 391,081,476.41 售金融资产
处置交易性金融资产、交易性金融负债和 收益
可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
3,327,918.05 1,836,026.46 2,143,152.19
回
对外委托贷款取得的损益 5,509,342.22 6,740,640.00
受托经营取得的托管费收入 3,250,000.00 3,000,000.00 3,000,000.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -6,207,181.12 3,433,383.52 57,289.33
小 计 535,238,486.40 322,397,866.44 524,368,597.24
减：所得税影响额 135,499,370.49 76,268,461.89 90,871,812.21
少数股东权益影响额（税后） 8,460,209.03 5,393,778.73 1,050,039.80
合 计 391,278,906.88 240,735,625.82 432,446,745.23
注：因 2011 年发生同一控制下企业合并，追溯调整 2011 年期初数及 2010 年同期数，2010 年按调整后数据填
列。
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的
非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损
益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因
□ 适用 √不适用
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第三章 董事会报告
一、2012 年经营成果和财务状况分析
（一）2012 年公司主营业务分析
1、概述
2012 年，对房地产行业来说依然是“调控年”，国家坚持房地产调控不放松的
总基调始终没有改变。中央政府多次强调坚持房地产调控不动摇，坚决抑制投资投
机性购房需求。
面对严峻的外部形势，公司始终贯彻“坚定信心、苦练内功、开源节流、现金
为王”的经营方针，高度重视产品质量安全，不断加强项目运营管理，全力抓好市
场营销工作，最终克服了各种负面影响，准确把握住了多次销售“窗口期”，较好
地完成了 2012 年度经营指标，取得了一定成绩。2012 年的主要运营措施如下：
(1)加强营销管控，住宅销售逆势增长
公司始终强调市场营销，聚焦“客户到访率”和“客户成交率”，通过搭建体
系、过程监控、客户服务等加强对于城市公司营销工作的具体指导，最终圆满完成
年度销售目标。具体措施如下：
①品牌联动，充分发挥中粮集团全产业链和全服务链的“两链战略”优势。
②搭建平台，建立了内部的“经验交流平台”和外部的“经验共享平台”。
③完善体系，通过推广 CRM 系统、开展客户满意度（忠诚度）调研、开展入伙
培训等工作初步建立起公司的客户服务体系，为提高公司的客户满意度和外部市场
竞争力奠定了坚实基础。
(2)加强运营管控，运营水平稳步提升
公司将运营管控作为抓手，依据“计划先行、工作前置、过程跟踪、结果导向”
的理念，以目标管理责任书为“管控面”、计划管理体系为“管控线”，全面调度可
用资源，强化全生命周期的计划体系，提升项目实际运营管理水平。
(3)强化核心能力，产品研发实现突破
公司将产品研发作为贯穿全年的重要工作，初步搭建起产品研发体系，颁布了
《都市精品系列产品手册》，产品体系建设进入全新阶段。
①建立产品研发体系。从筹措研发资金、创新研发渠道、实施研发激励三方面
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入手，引进新人才、新技术、新产品和新趋势，初步建立起具有自身特点的产品研
发体系；同时，以明星产品为依据，以客户和市场为导向，细化了覆盖“项目筛选、
客户调研、产品提升、客户测试、产品应用、市场测试、项目总结、产品标准化”
等环节的住宅产品研发流程。
②颁布《都市精品系列产品手册》。在严厉的宏观调控下，公司根据市场需求，
对热销项目进行梳理，总结和提炼成功关键因素，形成了《都市精品系列产品手册》。
该手册从建筑设计、景观设计、室内设计、工程质量、产品特征等角度对产品进行
了规范，实现了标准化和规范化，为产品的快速复制、全面推广奠定了基础。
(4)强化开发职能，开发体系逐步建立
公司将开发能力建设作为专业能力建设的关键步骤，初步建立覆盖规划设计、
工程建设、成本管理的项目开发体系。
一是完善项目设计标准化体系，搭建起规划设计组织架构和三级评审体系，规
范了设计管理标准模板，实现了项目设计标准化。
二是严把工程质量关，建立了“一项制度、两套体系”，即：工程质量考核制
度、工程管理规划体系和招标采购管理体系，有效提高了工程管控的质量和效率。
三是出台限额设计指引，成本管理工作贯穿项目开发全过程，从目标成本形成
及锁定、目标成本实施及落地、回顾及后评估三个阶段，针对住宅产品特点提出关
键节点限额设计指标，并严格按照指标体系落实限额设计及结构优化，全力确保项
目目标成本可控。
(5)开展管理提升，提高企业管控水平
公司按照“强化管理、系统提升、做深做精、持续发展”的方针，将“管理对
标杆”作为管理提升工作的核心，经过全面对标、系统梳理，针对性地推进管理对
标杆、管理优布局、管理建系统等“攻坚战”。经过不懈努力，公司的基础管理水
平迈上了一个新台阶。
(6)强化风险意识，风险管控初具雏形
2012 年，公司将风险防控体系建设贯穿全年，初步建立法律、审计、安全三位
一体的风险管控体系。
一是构建覆盖全生命周期的法律风险防控体系，贯穿立项、设计、建设、销售、
开业、交付等阶段，确保风险防控不留“死角”。
中粮地产（集团）股份有限公司 2012 年年报
二是建立全面风险管理和惩防体系结合的审计监察体系，推进审计工作标准
化、审计评价专业化，编制审计工作指引，形成一体化的审计评价体系；借助审计
发现提升管理，对于审计发现的问题风险，提出解决方案并跟进整改落实；严格执
行“三重一大”决策制度，规范决策行为，防范决策风险。
三是构建安全管理体系，从总部、业务单位、项目三个层面完善安全管理机构
并配备专业人员；梳理风险，建立全业务链安全环保管理体系；创新实施安全风险
抵押金机制，促进安全管理责任制落实。经过不懈努力，公司 2012 年安全管理工
作实现“零事故”。
2012 年，公司全年实现营业收入 79.45 亿元，较上年同期增加 43.38%；利润
总额 10.04 亿元，较上年同期降低 6.41%；归属于上市公司股东的净利润 5.15
亿元，较上年增长 22.02%；基本每股收益 0.28 元/股，较上年增长 21.74%；总资
产 348.39 亿元，较上年末增长 6.86%；公司所有者权益 75.75 亿元，较上年末增长
6.42%；归属于上市公司股东的所有者权益 47.64 亿元，较上年末增长 6.74%；加权
平均净资产收益率 11.19%;资产负债率 78.26%，扣除预收账款后的资产负债率为
61.06%。
2、2012 年公司收入情况
（1）商品房开发：报告期内，公司住宅类项目（包含权益类项目）实现签约
面积 61.31 万平米，签约金额 90.58 亿元；结算面积 57.45 万平米，结算收入 77.58
亿元；已售待结转面积 56.62 万平米。
其中，合作项目广州金域蓝湾、北京中粮万科 3 号地（按权益计）住宅销售实
现签约面积 8.84 万平米，签约金额 15.71 亿元；结算面积 2.02 万平米，结算收入
3.61 亿元；已售待结转面积 12.40 万平米。
（2）房屋租赁：房屋租赁业收入 26,053.55 万元，比上年同期增加 3,481.08
万元，增长 15.42%，主要原因是报告期内新增出租物业及租金递增等。
（3）物业管理、来料加工：报告期内，物业管理、来料加工收入 7,113.17 万
元，比上年同期增加 581.81 万元，增长 8.91%，主要原因是报告期内物业管理收入
增加。
（4）其他：报告期内，其他业务收入 21,572.38 万元，比上年同期增加 20,656.88
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万元 增长 2256.34%，主要是报告期内处置深圳宝安 22 区投资性房地产收入增加。
2012年住宅项目销售明细
项目名称 签约面积（平米） 签约金额（万元）
北京祥云国际 88,719.94 153,015.27
北京长阳一号地、五号地 37,762.30 60,970.34
上海翡翠别墅 34,352.25 66,788.40
深圳中粮锦云 53,374.89 101,412.28
深圳中粮鸿云 33,055.21 53,611.27
成都御嶺湾 4,689.79 7,764.23
成都祥云国际 76,745.59 59,227.13
成都香榭丽都 36,037.56 35,406.65
沈阳隆玺壹号 43,887.98 59,832.00
南京彩云居 35,489.65 40,751.05
南京颐和南园 15,222.02 22,379.55
长沙北纬28度 40,910.50 49,066.33
杭州云涛名苑 16,344.78 20,262.80
杭州方圆府 8,152.75 18,240.02
广州金域蓝湾（按权益计） 41,565.29 82,407.05
北京中粮万科3号地（按权益计） 46,848.40 74,699.02
合计 613,158.90 905,833.39
截至 2012 年年末，公司在建拟建项目共 18 个（北京祥云国际、北京长阳一号
地及五号地(长阳半岛项目)、上海翡翠别墅、悦鹏半岛、深圳中粮锦云、深圳中粮
一品澜山、成都御嶺湾、成都祥云国际、成都香榭丽都、沈阳隆玺壹号、天津中粮
大道、南京彩云居、南京颐和南园、长沙北纬 28 度、杭州云涛名苑、杭州方圆府、
北京长阳三号地南侧地块、广州金域蓝湾），权益占地面积 397.62 万平米，权益规
划总建筑面积 592.43 万平米，其中 2012 年住宅项目新开工 65.47 万平米。
2012 年，公司无新增住宅地产项目 。
在建拟建项目明细
项目名称 占地面积（平米） 规划建筑面积（平米）
北京祥云国际 290,360.00 520,822.00
北京长阳一号地、五号地 437,175.00 852,500.00
上海翡翠别墅 304,832.00 198,952.00
中粮地产（集团）股份有限公司 2012 年年报
悦鹏半岛 107,183.00 201,389.00
深圳中粮锦云 36,943.00 147,760.00
深圳中粮一品澜山 53,113.00 122,160.00
成都御嶺湾 734,150.00 249,611.00
成都祥云国际 88,831.00 352,983.00
成都香榭丽都 21,000.00 96,893.00
沈阳隆玺壹号 258,854.00 680,000.00
天津中粮大道 129,785.00 755,000.00
南京彩云居 43,869.00 103,335.00
南京颐和南园 504,467.00 302,135.00
长沙北纬 28 度 771,655.00 783,302.00
杭州云涛名苑 43,961.00 120,245.00
杭州方圆府 38,513.00 141,206.00
小计 3,864,691.00 5,628,293.00
北京长阳三号地南侧地块、广州金
111,491.00 295,982.00
域蓝湾按权益计算小计
按权益计算合计 3,976,182.00 5,924,275.00
注：规划建筑面积指计容积率面积。
公司在宝安区拥有物业建筑约 120 万平米，其中新安片区占地约 30 万平米，
建筑面积约 50 万平米；福永片区占地约 50 多万平米,建筑面积约 70 多万平米。目
前公司已根据深圳市城市更新管理办法推进 25 区及 22 区城市更新项目，其中 25
区占地面积 6.83 万平米，22 区占地面积 4.06 万平米。
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 156,194,484.00
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%） 1.97
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例（%）
1 客户一 34,113,757.00 0.43
2 客户二 33,680,000.00 0.42
3 客户三 29,759,613.00 0.37
中粮地产（集团）股份有限公司 2012 年年报
4 客户四 29,491,114.00 0.37
5 客户五 29,150,000.00 0.37
合计 —— 156,194,484.00 1.97
3、2012 年公司成本情况
按行业分类 单位：元
2012 年 2011 年
同比增减百
行业分类 占营业成本比重 占营业成本
金额 金额 分点
（%） 比重（%）
商品房销售 5,423,284,087.37 96.80 3,126,469,001.98 94.99 1.81
房屋租赁 105,643,999.06 1.89 104,133,141.42 3.16 -1.27
物业管理、来
73,240,415.88 1.30 60,153,185.15 1.83 -0.53
料加工
其他 352,112.51 0.01 605,049.26 0.02
