深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
2015 年年度报告
2016-006
2016 年 03 月
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
公司董事长周建国、总经理陈茂政、主管会计工作负责人唐小平及会计机
构负责人(会计主管人员)乔彦军声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、
完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
《中国证券报》、《大公报》和巨潮资讯网 www.cninfo.com.cn 为本公司
2015 年度选定的信息披露媒体，本公司所有信息均以在上述选定媒体刊登的信
息为准，敬请投资者注意投资风险。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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目录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................... 2
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................ 5
第三节 公司业务概要 ................................................................................... 8
第四节 管理层讨论与分析 ......................................................................... 10
第五节 重要事项 ........................................................................................ 19
第六节 股份变动及股东情况 ..................................................................... 27
第七节 优先股相关情况 ............................................................................. 32
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................... 33
第九节 公司治理 ........................................................................................ 38
第十节 财务报告 ........................................................................................ 44
第十一节 备查文件目录 ........................................................................... 137
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司、集团 指 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司
控股公司 指 深圳市投资控股有限公司
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 深深房 A（B） 股票代码 000029（200029）
变更后的股票简称（如有） ---
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司
公司的中文简称 深房集团
公司的外文名称（如有） ShenZhen Special Economic Zone Real Estate&Properties (Group).co.，Ltd．
公司的外文名称缩写（如有）SPG
公司的法定代表人 周建国
注册地址 深圳市人民南路深房广场 45-48 楼
注册地址的邮政编码 518001
办公地址 深圳市人民南路深房广场 47 楼
办公地址的邮政编码 518001
公司网址 http://www.sfjt.com.cn
电子信箱 spg@163.net
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 陈继 罗毅
联系地址 深圳市人民南路深房广场 47 楼 深圳市人民南路深房广场 47 楼
电话 （86 755）82293000-4718 （86 755）82293000-4715
传真 （86 755）82294024 （86 755）82294024
电子信箱 spg@163.net spg@163.net
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 境内：《中国证券报》；境外：《大公报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网
巨潮资讯网：http://www.cninfo.com.cn
址
公司年度报告备置地点 深圳市 罗湖区人民南路 3005 号深房广场 47 楼
四、注册变更情况
组织机构代码 19217958-5
公司上市以来主营业务的变化情
无。
况（如有）
1999 年 3 月 24 日由深圳市投资管理公司变更为深圳市建设投资控股
历次控股股东的变更情况（如有）
公司；2006 年 2 月 14 日变更为深圳市投资控股有限公司。
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五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔 9 层
签字会计师姓名 蔡晓东、王焕森
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2015 年 2014 年 本年比上年增减 2013 年
营业收入（元） 2,163,365,575.33 2,132,311,222.93 1.46% 2,116,482,684.93
归属于上市公司股东的净利
301,129,840.84 298,033,316.49 1.04% 228,268,271.23
润（元）
归属于上市公司股东的扣除
300,963,536.83 297,166,883.74 1.28% 222,844,093.95
非经常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净
1,097,144,254.51 322,162,063.36 240.56% 194,953,683.40
额（元）
基本每股收益（元/股） 0.2977 0.2946 1.05% 0.2256
稀释每股收益（元/股） 0.2977 0.2946 1.05% 0.2256
加权平均净资产收益率 13.21% 14.81% -1.60% 13.05%
本年末比上年末增
2015 年末 2014 年末 2013 年末
减
总资产（元） 4,179,937,120.75 4,375,098,314.05 -4.46% 4,215,099,296.67
归属于上市公司股东的净资
2,331,704,116.07 2,161,537,401.78 7.87% 1,863,347,135.33
产（元）
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 301,129,840.84 298,033,316.49 2,331,704,116.07 2,161,537,401.78
按国际会计准则调整的项目及金额
按国际会计准则 301,129,840.84 298,033,316.49 2,331,704,116.06 2,161,537,401.78
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
√ 适用 □ 不适用
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单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 301,129,840.84 298,033,316.49 2,331,704,116.07 2,161,537,401.78
按境外会计准则调整的项目及金额
按境外会计准则 301,129,840.84 298,033,316.49 2,331,704,116.06 2,161,537,401.78
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
□ 适用 √ 不适用
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 321,122,572.61 826,430,201.35 460,650,552.32 555,162,249.05
归属于上市公司股东的净利润 24,918,992.83 161,488,831.55 47,584,448.58 67,137,567.88
归属于上市公司股东的扣除非
24,919,437.35 161,208,719.55 48,001,073.77 66,834,306.16
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -21,091,779.41 476,978,723.36 347,789,579.83 293,467,730.73
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提
-65,371.34 -133,442.39 5,778,882.64
资产减值准备的冲销部分）
除上述各项之外的其他营业外收入
287,110.02 1,319,554.06 812,505.76
和支出
减：所得税影响额 55,434.67 319,678.92 1,167,211.12
合计 166,304.01 866,432.75 5,424,177.28 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损
益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性
损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列
举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
公司专注于住宅地产开发，坚持贯彻“精心谋划发展战略、精耕细作抓好主业经营、精打
细算强化成本控制、精益求精提升管控水平”的经营战略，努力打造项目精品，品牌效应日益
显现，经营效益稳步增长。报告期内公司深房传麒山、传麒尚林、汕头悦景东方三个项目全
部竣工，翠林苑、天悦湾、景田三项目全面开工，传麒东湖名苑完成了总承包招标，即将开
工建设。
2015年中国房地产市场以促消费、去库存为总基调，供需两端宽松政策频出，促进市场
量价稳步回升，但城市间分化加剧趋势未变，市场竞争仍然激烈。公司狠抓产品质量进度，
及时调整营销策略，各项目开发销售进展顺利，主业开发经营进入了良性循环。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
股权资产 无重大变化。
固定资产 无重大变化。
无形资产 无重大变化。
在建工程 无重大变化。
2015 年 12 月 31 日年末数为 1,175,756,306.36 元，比年初数增加了
货币资金
73.17%，其主要原因是销售楼款增加所致。
2015 年 12 月 31 日年末数为 18,663,872.02 元，比年初数减少了 84.43%，
应收票据
其主要原因是客户改变结算方式所致。
2015 年 12 月 31 日年末数为 112,543,908.66 元，比年初数增加了 33.36%，
应收账款
其主要原因是本年应收工程款增加所致。
2015 年 12 月 31 日年末数为 22,952,379.40 元，比年初数增加了 28.79%，
预付款项
其主要原因是本年预付的材料款未满足结转条件至存货所致。
2015 年 12 月 31 日年末数为 2,146,223,895.61 元，比年初数减少了
存货
23.25%，其主要原因是本年随着楼盘销售结转成本所致。
2015 年 12 月 31 日年末数为 40,315,831.06 元，比年初数增加了 224.19%，
其他流动资产
其主要原因是本年预缴营业税及土地增值税所致。
递延所得税资产年末数为 32,197,368.21 元，比年初数增加了 132.36%，
递延所得税资产 其主要原因是本年确认的房地产企业预收房款预计利润及不可抵扣土
地增值税准备金对应确认的递延所得税资产增加所致。
2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
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三、核心竞争力分析
作为深圳市最早的房地产上市公司之一，本公司在深圳具备30多年房地产开发的历史，
主业开发经验丰富。近年来，经过光明深房传麒山、龙岗深房尚林花园以及汕头地区项目的
锻造和洗礼，公司加快建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素质开发团队；
不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、建设、成本
管控、销售能力和品牌形象得到了有效提升，房地产主业运营能力不断增强，核心竞争力正
在持续提升。公司于2015年半年度实施了利润分配，截至本报告期，公司营业收入及利润已
实现连续七年增长，2015年第三季度被纳入“恒生深港指数”和“恒生深港房地产指数”成份股；
2015年公司还获得了“广东省最佳诚信企业”和“五星级文明守法租赁单位”等多项荣誉。
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第四节 管理层讨论与分析
一、概述
2015年是公司十二五规划的收官之年，公司上下同心协力，克服困难 ，两个文明建设成
绩显著：主业开发能力得到明显的提升，利润水平已实现连续七年增长，并保持良好的发展
态势；员工队伍人心思进，凝聚力不断增强，专业团队日趋成熟，品牌效应日益显现。
报告期内公司实现营业收入216,336.56万元，同比增长1.46%；营业利润40,968.32万元，
同比增长2.56%；利润总额40,990.49万元，同比增长2.31%；归属于上市公司股东的净利润
30,112.98万元，同比增长1.04%。截至2015年12月31日，公司归属于上市公司股东的净资产
233,170.41万元，较上年同期增长7.87%。
二、主营业务分析
1、概述
参见“管理层讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2015 年 2014 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 2,163,365,575.33 100% 2,132,311,222.93 100% 1.46%
分行业
房地产 1,451,882,212.00 67.11% 1,476,320,296.06 69.24% -2.12%
工程施工 518,895,054.20 23.99% 488,183,328.15 22.89% 1.09%
租赁 79,149,162.72 3.66% 78,833,382.73 3.70% -0.04%
物业管理 128,945,973.91 5.96% 118,842,883.81 5.57% 0.39%
其他 21,421,062.40 0.99% 20,671,548.67 1.42% -2.88%
内部抵销数 -36,927,889.90 -1.71% -50,540,216.49 -2.37% 0.66%
分产品
住宅 1,267,905,057.00 58.61% 1,418,885,068.06 66.54% -7.93%
商铺 18,977,155.00 0.88% 57,435,228.00 2.69% -1.81%
仓库 165,000,000.00 7.63%
其他各行业产品
748,411,253.23 34.59% 706,531,143.36 33.13% 1.46%
合计
减：内部抵销数 -36,927,889.90 -1.71% -50,540,216.49 -2.37% 0.66%
分地区
广东省 2,143,635,244.42 99.09% 2,121,324,452.84 99.48% -0.40%
其他 56,204,916.71 2.60% 60,941,449.28 2.86% -0.26%
境外 453,304.10 0.02% 585,537.30 0.03% -0.01%
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内部抵销数 -36,927,889.90 -1.71% -50,540,216.49 -2.37% 0.66%
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 同期增减
分行业
房地产 1,451,882,212.00 782,516,505.63 46.10% -1.66% -7.86% 3.63%
工程施工 518,895,054.20 490,709,048.87 5.43% 6.29% 6.40% -0.09%
分产品
住宅 1,267,905,057.00 760,996,677.08 39.98% -10.64% -7.82% -1.84%
商铺 18,977,155.00 7,004,414.66 63.09% -66.96% -70.45% 4.35%
仓库 165,000,000.00 14,515,413.89 91.20% 100.00% 100.00% 0.00%
分地区
广东省 2,143,635,244.42 1,360,470,301.42 36.53% 1.03% -1.74% 1.80%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务
数据
□ 适用 √ 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 单位 2015 年 2014 年 同比增减
销售量 78,251.65 84,926.85 -7.86%
房地产开发(万元) 生产量 28,876.86 65,175.16 -55.69%
库存量 192,479.09 241,853.88 -20.42%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
报告期内房地产项目投资较上年同期有所减少。
（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
行业分类
单位：元
2015 年 2014 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产 782,516,505.63 56.31% 1,476,320,296.06 60.25% -3.93%
工程施工 490,709,048.87 35.31% 488,183,328.15 32.72% 2.59%
租赁 29,731,750.12 2.14% 78,833,382.73 2.11% 0.03%
物业管理 110,204,670.86 7.93% 118,842,883.81 7.19% 0.74%
其他 15,185,380.88 1.09% 20,671,548.67 1.13% -0.04%
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内部抵销数 -38,720,066.88 -2.79% -50,540,216.49 -3.39% 0.61%
说明
（6）报告期内合并范围是否发生变动
□ 是 √ 否
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 119,173,771.38
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 5.59%
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 法人一 40,784,800.00 1.91%
2 法人二 29,987,587.93 1.41%
3 法人三 18,298,000.00 0.86%
4 法人四 16,290,000.00 0.76%
5 法人五 13,813,383.45 0.65%
合计 -- 119,173,771.38 5.59%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 113,367,326.53
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 18.33%
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 法人一 59,255,206.00 9.58%
2 法人二 27,989,572.20 4.53%
3 法人三 13,581,059.80 2.20%
4 法人四 6,444,000.00 1.04%
5 自然人 6,097,488.53 0.99%
合计 -- 113,367,326.53 18.33%
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、费用
单位：元
2015 年 2014 年 同比增减 重大变动说明
销售费用 46,977,100.96 44,525,387.33 5.51%
管理费用 58,883,597.38 64,982,801.88 -9.39%
财务费用 32,367,511.56 33,816,128.14 -4.28%
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4、研发投入
□ 适用 √ 不适用
5、现金流
单位：元
项目 2015 年 2014 年 同比增减
经营活动现金流入小计 2,593,917,264.63 1,867,088,183.88 38.93%
经营活动现金流出小计 1,496,773,010.12 1,544,926,120.52 -3.12%
经营活动产生的现金流量
1,097,144,254.51 322,162,063.36 240.56%
净额
投资活动现金流入小计 386,230.00 24,690.00 1,464.32%
投资活动现金流出小计 7,894,632.61 3,016,118.70 161.75%
投资活动产生的现金流量
-7,508,402.61 -2,991,428.70 -151.00%
净额
筹资活动现金流入小计 227,837,400.00 362,013,496.47 -37.06%
筹资活动现金流出小计 818,348,503.54 530,373,267.61 54.30%
筹资活动产生的现金流量
-590,511,103.54 -168,359,771.14 -250.74%
净额
现金及现金等价物净增加
499,636,457.33 150,835,476.59 231.25%
额
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
经营活动现金流入额2015年度发生数为2,593,917,264.63元，比上年数增加了38.93%，
其主要原因是本年销售商品提供劳务中收到的售房及工程款增加所致。
经营活动现金流出额2015年度发生数为1,496,773,010.12元，比上年数减少了3.12%，其
主要原因是本年购买商品接受劳务中支付的工程款减少所致。
经营活动产生的现金流量净额2015年度发生数为1,097,144,254.51元，比上年数增加了
240.56%，本年销售商品提供劳务中收到的售房及工程款增加所致。
投资活动现金流入2015年度发生数为386,230.00元，比上年数增加了1464.32%，其主要
原因是本年收到可供出售金融资产持有期间分红所致。
投资活动现金流出2015年度发生数为7,894,632.61元，比上年数增加了161.75%，其主要
原因是本年购建固定资产、无形资产和其他长期资产增加及信托理财产品增加所致。
投资活动产生的现金流量净额2015年度发生数为-7,508,402.61元，比上年数减少了
151.00%，其主要原因是本年购建固定资产、无形资产和其他长期资产及信托产品投资增加所
致。
筹资活动现金流入2015年度发生数为227,837,400.00元，比上年数减少了37.06%，其主
要原因是本年经营活动现金流增加，外部融资需求减少所致。
筹资活动现金流出2015年度发生数为818,348,503.54元，比上年数增加了54.30%，其主
要系本年偿还的银行借款增加所致。
现金及现金等价物的净增加额2015年度发生数为499,636,457.33元，比上年数增加了
231.25%，其主要原因是本年经营活动产生的现金流量净额增加所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
□ 适用 √ 不适用
深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2015 年年度报告全文
三、非主营业务分析
□ 适用 √ 不适用
四、资产及负债状况
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2015 年末 2014 年末
比重增
占总资产 占总资产 重大变动说明
金额 金额 减
比例 比例
