招商地产 2014 年年度报告
2014 年年度报告
公告编号：【CMPD】2015-010
第一节 重要提示、目录和释义
重要提示：
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记
载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
经公司董事会审议的报告期利润分配预案及公积金转增股本预案为：以报告期末总股本
2,575,950,754 股为基数，每 10 股派 3.2 元 (含税) 现金股息，不以公积金转增股本。
本公司法定代表人孙承铭、财务总监吴振勤和财务部经理李石芳声明：保证年度报告中财务
报告的真实、准确、完整。
本公司董事陈钢、独立董事刘洪玉因公务未能亲自出席审议本报告的董事会会议，分别授权
副董事长杨天平、独立董事柴强代为出席会议并行使表决权，其余董事均出席了会议。
本报告分别以中英文两种语言编制，在对两种文本的理解上发生歧义时，以中文文本为准。
目录
第二节 公司简介 .......................................................................... 3
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................ 5
第四节 董事会报告 ........................................................................ 7
第五节 重要事项 ......................................................................... 36
第六节 股份变动及股东情况 ............................................................... 45
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ............................................... 49
第八节 公司治理 ......................................................................... 57
第九节 内部控制 ......................................................................... 62
第十节 审计报告 ......................................................................... 64
第十一节 备查文件目录 .................................................................. 191
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释义
除非另有说明，以下简称在本报告中之含义如下：
释义项 指 释义内容
国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会
交易商协会 指 中国银行间市场交易商协会
证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局
深交所 指 深圳证券交易所
本公司、公司 指 招商局地产控股股份有限公司
招商局集团 指 招商局集团有限公司
达峰国际 指 达峰国际股份有限公司
蛇口工业区 指 招商局蛇口工业区有限公司
漳州开发区 指 招商局漳州开发区有限公司
深圳招商地产 指 深圳招商房地产有限公司
招商商置 指 深圳招商商置投资有限公司
招商供电 指 深圳招商供电有限公司
招商物业 指 招商局物业管理有限公司
招商局置地 指 招商局置地有限公司
香港瑞嘉 指 瑞嘉投资实业有限公司
全天域投资 指 全天域投资有限公司
广州招商地产 指 广州招商房地产有限公司
风险提示
本公司在本报告的董事会报告一节中，详细描述了公司可能面对之风险因素及应对策略，敬请投资者关注
相关内容。
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第二节 公司简介
一、 公司法定中、英文名称及缩写：
中文名全称：招商局地产控股股份有限公司
中文名简称：招商地产
英文名全称：CHINA MERCHANTS PROPERTY DEVELOPMENT CO., LTD.
英文名简称：CMPD
二、 公司法定代表人：孙承铭
三、 公司董事会秘书：刘 宁
证券事务代表：陈 江
联系地址： 深圳南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼
邮政编码： 518067
联系电话： 0755-26819600
传 真： 0755-26818666
电子信箱： cmpdir@cmhk.com
四、 公司注册地址：深圳南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼
公司办公地址：深圳南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼
邮政编码：518067
公司互联网网址：http://www.cmpd.cn
电子信箱：cmpdir@cmhk.com
五、 公司选定的信息披露报刊：
《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和《香港商报》
证监会指定的信息披露国际互联网网址：http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点：本公司董事会秘书处
六、 公司股票上市交易所：深圳证券交易所
公司股票第二上市交易所：新加坡交易所
股票简称：招商地产、招商局 B
股票代码：000024、200024
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七、 公司注册变更情况
1、公司首次注册日期：1990 年 9 月 19 日
2、公司首次注册地点：深圳市
3、企业法人营业执照注册号：440301503287841
4、税务登记号码：深税登字 440300618845136
5、组织机构代码：61884513-6
6、公司上市以来主营业务的变化情况和历次控股股东的变更情况
公司前身为 “蛇口招商港务股份有限公司”，主要经营港口业务。1993 年 6 月 7 日，公司 A 股、B
股在深交所挂牌交易。
1998 年至 1999 年，公司将拥有的港口相关资产与蛇口工业区持有的深圳招商地产、招商供电等公司
的股权进行置换，累计受让上述公司各 70%的股权。
2000 年 7 月 21 日，公司更名为“招商局蛇口控股股份有限公司”
2001 年 7 月 13 日，公司将拥有的剩余港口相关资产与蛇口工业区持有的深圳招商地产、招商供电等
公司 25%的股权进行置换。
2004 年 6 月 24 日，公司更名为“招商局地产控股股份有限公司”，公司成为以房地产开发与经营为
主业的上市公司。
公司自上市以来，控股股东没有发生变更。
八、 公司聘请的会计师事务所
名称：信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
办公地址：北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 8 层
签字注册会计师：郭晋龙 王雅明
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
单位：元
本年比上年
2013 年
主要会计数据 2014 年 增减 2012 年
调整后 调整前 调整后
营业收入 43,385,058,201.09 32,567,813,857.52 32,567,813,857.52 33.21% 25,296,762,154.46
归属于上市公司股东的净
4,263,636,555.36 4,190,374,825.04 4,202,152,074.18 1.75% 3,318,266,875.59
利润
归属于上市公司股东的扣
4,416,726,428.34 3,911,400,979.51 3,923,178,228.65 12.92% 3,347,473,177.02
除非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量
-6,447,055,480.12 495,923,554.51 495,923,554.51 -1400.01% 5,098,777,753.73
净额
基本每股收益（元/股） 1.66 1.63 2.45 1.75% 1.29
稀释每股收益（元/股） 1.66 1.63 2.45 1.75% 1.29
减少 2 个百
净资产收益率（%） 14.68 16.68 16.73 15.19
分点
本年末比上
2013 年末
2014 年末 年末增减 2012 年
调整后 调整前 调整后
总资产 151,692,365,118.58 134,040,446,989.65 134,040,446,989.65 13.17% 109,197,242,683.06
归属于上市公司股东的净
31,094,416,110.82 26,725,501,967.24 26,725,501,967.24 16.35% 23,393,515,534.13
资产
1、公司因会计政策变更重述了以前年度会计数据。本年度根据 2014 年新会计准则要求，公司对 2013 年度财务报表进行了
追溯调整，2013 年资产负债表调减未分配利润 11,777,249.14 元，调增资本公积 11,777,249.14 元，资产总额无影响；2013
年利润表中调减投资收益及净利润 11,777,249.14 元。
2、报告期内本公司实施了资本公积转增股本方案，根据深交所《信息披露业务备忘录第 21 号—定期报告披露相关事宜》的
规定，公司对 2013 年度及 2012 年度的每股收益按照转增后的股本进行了重新计算。
3、报告期内，公司因发展需要加大了土地拓展力度，全年支付的地价及基建款较多。报告期经营性现金流出大于经营性现
金流入，因此经营活动产生的现金流量净额为负数。
4、基本每股收益及稀释每股收益的同比增长比率按保留全部小数位后的数据计算而得。
二、按国际会计准则调整对净利润和净资产的影响（未经审计） 单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
2014 年 2013 年 2014 年末 2013 年末
按国际财务报告准则 4,263,636,555.36 4,190,374,825.04 32,434,245,339.82 28,065,331,196.24
按中国会计准则 4,263,636,555.36 4,190,374,825.04 31,094,416,110.82 26,725,501,967.24
境内外会计准则差异 - - 1,339,829,229.00 1,339,829,229.00
其中：商誉调整 - - 1,339,829,229.00 1,339,829,229.00
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根据国际财务报告准则及中国会计准则计算的归属于上市公司股东的净利润没有差异，根据国际财
境内外会计准则差 务报告准则对归属于上市公司股东的净资产进行调整的主要原因是：根据中国会计准则及其相关规
异说明 定，同一控制下企业合并产生的股权投资差额应当调整资本公积，而国际财务报告准则对合并产生
的商誉做为资产单独列示。
三、非经常性损益项目及金额 单位：元
非经常性损益项目 2014 年 2013 年 2012 年
非流动资产处置损益 -3,997,255.04 256,255,563.72 -1,407,797.62
政府补贴 43,659,552.98 33,800,048.66 16,352,111.12
取得子公司的投资成本小于取得投资时应享有被投资单
11,630,003.67
位可辨认净资产公允价值产生的收益
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -156,839,259.39
其它营业外收支净额 -25,635,708.61 -3,883,513.02 -49,804,571.52
所得税的影响 -10,134,034.67 -7,253,985.40 2,766,668.96
少数股东损益的影响 -143,168.25 -11,574,272.10 2,887,287.63
合计 -153,089,872.98 278,973,845.53 -29,206,301.43
注：本公司对深圳招商华侨城投资有限公司控制权变更后长期股权投资采用公允价值计量。其股权公允价值主要为存货评估
增值，本年度按该公司实际结转的存货面积占控制权变更日待结转存货总可售面积比重，相应转销因评估增值确认的长期股
权投资增值 156,839,259.39 元。
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第四节 董事会报告
一、概述
1、市场回顾
2014 年，全球经济依然处于复苏轨道，发达经济体表现分化，新兴经济体增速放缓。在经济增速换挡
期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期的“三期叠加”背景下，中国经济整体呈现稳中趋降态势。宏
观政策在防范风险的同时努力在稳增长、促改革、调结构、惠民生之间寻求平衡。
2014 年中国房地产市场呈现 U 型翘尾态势。全年商品房销售面积 120,649 万平方米，销售额 76,292
亿元，同比自 2008 年金融危机以后首次出现负增长。受经济下行、信贷紧缩、调控延续和住房需求透支
等因素影响，2014 年上半年房地产市场进入调整周期。下半年，随着调控政策逐渐放松，从大部分城市放
开限购，到松绑限贷政策，到不对称降息，房地产市场逐步回暖。龙头房企全年销售业绩依然取得了较大
幅度的增长，但市场整体分化明显。“分化”主要体现在销售不均衡，各房企下半年销售明显好于上半年；
也体现于各城市表现不一，人口吸附能力较强、需求稳定的一二线城市的房地产市场表现明显好于供给过
剩、存量消化压力较大的三四线城市；还体现在不同产品热销程度不同，得益于需求旺盛以及政策支持，
中小户型的去化率明显高于大户型。这与招商地产的销售数据表现一致。“分化”当道，对房企的综合能
力提出了更高的要求。
在房地产销量及存量已达历史高位且需求增长动力不足的情况下，房地产行业将步入一个相对平稳的
发展阶段。越来越多的房地产开发商开始从提高效率、提升效益以及改革模式等多个角度，沿着房地产业
务全价值链开展积极有益的探索，以应对行业和市场的变化、寻求适合自己的生存发展之道。
2、公司的战略目标
唯有在新一轮行业变革的机遇中把握大势、创新发展，才能乘势而起，争创一流。报告期内，公司紧
跟市场及行业态势的变化，积极推动战略转型。在国家发展模式转型的新常态下，城市升级成为房地产行
业发展的新机遇。在这样的大背景下，公司将运用在蛇口三十年深耕城市升级的经验和三十年积淀的各项
专业能力，依托于招商局集团雄厚的发展资源与强大的产业背景，力求将自己打造成为“中国一流的城市
升级专家”。在这个战略目标的引领下，公司将固守一个根基，探索两条新路，开辟三片沃野，锻造综合
实力，实现快速均衡地发展。
一个根基——公司将继续扩大在中高端住宅市场的优势，深入拓展面向城市精英的优质住宅业务；
两条新路——公司将进行海外业务拓展并打造轻资产运营平台。通过海外平台进行全球化资源配置，
防范区域市场风险；挖掘地产业务价值，形成全产业链的多种专业运营平台。
三片沃野之体验式综合体——建立体验式文化休闲娱乐综合体产品线，推广“海上”系列滨水综合体，
打造城市名片级的“城市客厅”。
三片沃野之主题特色产业园——抓住城市更新升级以及新城成片开发的机会，加大与业内优秀运营商
的深度合作，实现“蛇口模式”的有效复制。
三片沃野之健康地产——推进高端医院、高端养老健康服务与地产开发相结合的商业模式落地，为公
司的地产业务打造差异化竞争优势提供支持。提升健康管理运营能力，为健康地产的价值提升提供保障。
未来，公司将着力锻造综合运营能力、绿色技术能力、红色服务能力及产融结合能力，炼就核心竞争
力；提升人力资本、财务资本、制度资本、品牌资本、文化资本以支持公司战略目标的实现。
3、报告期公司的战略实施情况
业绩指标翻新篇——2014 年公司实现签约销售面积 364.28 万平方米，同比增加 32.92%，签约销售金
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额 510.49 亿元，同比增加 18.18%。面对市场调整、自身货值形成时间晚等不利因素，公司积极贯彻“面
向市场，合理定价，加快去化”的销售战术要求，推动了销售业绩目标的实现。
智慧发展结硕果——在公司成立 30 周年之际实现“30 年 30 城”的战略布局，成功布点全国 30 个城
市。一二线城市得到显著巩固与加强，年内在上海、广州、深圳、南京等核心城市通过招拍挂、收购等多
种方式，新增项目资源 610.74 万平方米，其中公司权益面积 466.23 万平方米。
资本融资有创新——为进一步优化公司资本结构，快速启动 80 亿元 A 股可转换公司债券的发行方案，
目前该方案尚处于中国证监会审核阶段。债权融资方面，在常规银行借款确保资金的基础上积极拓展新渠
道，开创了盘活存量商业不动产以获取发展资金的新模式；首次获得保险机构发行的“招商不动产债权计
划”；首次获得中国银行间市场交易商协会对公司中期票据的注册批准，打开了今后稳定地获取中长期低
成本、用途灵活的债务融资之门。公司全年综合资金成本 5.10%，同比下降 0.13 个百分点。
产融合作在扩大——2014 年，公司和招商局资本、招商银行分别签署战略合作协议。与招商局资本进
行了项目股权层面的合作探索，与招商银行进行了品牌联动的尝试，成为招商局集团“金融”与“房地产”
两大核心产业协同发展、创新商业模式的重要实践。
激励机制有突破——报告期内，公司首次推出股票期权激励计划，于 2014 年 9 月 18 日向 143 名激励
对象授予了 2,322.83 万股股票期权，实现了核心团队利益与公司整体利益的紧密捆绑，这是公司持续优化
激励约束机制的开始。随着股权激励的实施，公司将进一步完善治理结构，促进短中长期激励相结合的立
体化激励机制的建立。
专业能力在加强——报告期内，公司坚持“以成本导向支持成本领先”的思路，通过提高新项目标准
化率、限额设计指标达标率、战略采购率等手段管控成本。2014 年全国在建项目平均建安成本较年初降低
127 元/平米；产品标准化进一步提升，形成了“双孩”系列产品的创新设计成果，完成了 I-Love3.0 刚需
产品、I-Hope 首改户型、服务式精装公寓等产品的研发；绿色技术应用实现落地，形成了可复制的住宅项
目绿色价值创造的实施路径；客户满意度稳步提升。根据第三方调查数据显示，公司外部总体客户满意度
测评成绩同比提升 10%，物业客户满意度更是同比提升 19%。
物业管理有创新——2014 年，招商物业以蛇口为试验田，探索发展社区增值服务规模化、专业化运营，
逐步建立了物业增值服务产品体系。在部分新入伙项目试点推行“到家宜居”，根据项目特点量身定制入
伙装修、家居购买等增值服务，为业主提供贴心、个性化的服务体验。继“到家网”之后推出首家社区线
下体验馆——“到家汇”，旨在打造“汇生活，慧社区，会邻里，荟集美，惠享受”的智慧社区和品质生
活。
报告期内，公司的管理成果获得了广泛认可。公司连续十二年蝉联由国务院发展研究中心企业研究所、
清华大学房地产研究所和中国指数研究院评选的“2014 沪深上市房地产公司综合实力 TOP10”，并获得
“2014 沪深上市房地产公司财富创造能力 TOP10”、“2014 沪深上市房地产公司投资价值 TOP10”、“2014
中国房地产公司品牌价值 TOP10”；连续十年获得由《经济观察报》和新浪乐居联合评选的“中国蓝筹地
产企业”称号；获得由 21 世纪商业评论、21 世纪经济报道、21 世纪企业公民研究中心评选的“中国最佳
企业公民年度综合大奖”称号；获得由证券时报、中国基金报评选的“中国主板上市公司价值百强”称号；
由新浪财经评选的“最佳主板蓝筹公司”称号；获得由中国建筑节能协会评选的“建筑节能之星——突出
贡献单位”称号等荣誉。
二、主营业务分析
1、概述
2014 年，公司不断优化管理，提高经营效率，各项业务收入稳步增长，全年实现营业收入总额 433.85
亿元，同比增长 33.21%，归属于上市公司股东的净利润 42.64 亿元，同比增长 1.75%。营业收入中，商品
房销售收入 405.56 亿元，结算面积 281.59 万平米；投资性物业租赁收入 9.55 亿元，累计出租面积达 1,048.36
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万平米；园区供电收入 6.84 亿元，售电 86,865 万度；物业管理收入 7.57 亿元，年底在管物业面积 2,195
万平方米。
2、主营业务构成情况
主营业务构成分行业划分 单位：万元
营业成本 毛利率比
营业收入比
分行业 营业收入 营业成本 毛利率 比上年 上年增减
上年增减
增减 百分点
房地产开发销售 4,055,638 2,499,852 25% 34% 46% -3
出租物业经营 95,477 50,882 41% 24% 14% +5
园区供电 68,406 53,821 21% 7% 15% -5
物业管理 75,703 67,616 3% 8% 9% -2
酒店管理 29,739 37,475 -32% 306% 109% +118
房地产中介 6,272 6,983 -17% -9% 22% -29
其他 7,271 2,295 49% -31% -74% +43
主营业务构成分地区划分 单位：万元
营业成本比上 毛利率比上年
毛利率 营业收入比上
分地区 营业收入 营业成本 年同期增减 同期增减
(%) 年同期增减（%）
（%） 百分点
环渤海地区 618,373 290,637 34% -35% -38% +1
长三角地区 663,729 509,905 15% 47% 42% +2
珠三角地区 2,108,590 1,199,160 30% 48% 58% -2
其他地区 947,814 719,222 16% 120% 125% -1
注：上表中毛利率以营业收入减去营业成本和营业税金及附加后的数额计算
1、近年来，公司区域销售及产品结构逐年变化，二、三、四线城市项目占比逐渐增加。2014 年，毛利率相对较低的地区
及产品结转收入比例同比上升，导致公司房地产开发业务毛利率同比下降。
2、报告期内，公司园区供电的采购成本上升超过供电收入的增长比例，导致供电业务毛利率下降 5 个百分点。
3、公司酒店业务主要为深圳蛇口希尔顿南海酒店、北京康莱德酒店以及漳州美伦山庄三个酒店的经营收入。上述三个酒
店于去年开始营业，入住率逐步提高。但由于酒店前期运营成本较高，报告期毛利率为负，但同比已大幅改观。
4、由于各区域每年结转的房地产产品类型不同，毛利率水平会随之波动。
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房地产开发与销售
报告期内，公司新开工项目 45 个，新开工面积 414 万平米；年内竣工项目 30 个，竣工面积 277 万平米。
2014 年主要房地产开发项目表：
单位：万平米
权益 计容积 2014 年 2014 年 累计开 累计竣 本期签 本期结转 开工/拟 峻工/拟
序号 名称 区域 占地面积
比例 率面积 新开工 竣工 工面积 工面积 约面积 面积 开工时间 峻工时间
1 深圳伍兹公寓 深圳蛇口 100% 1.13 3.23 - - 3.23 3.23 0.15 0.18 2010.05 2013.06
2 深圳鲸山觐海 深圳蛇口 100% 5.44 10.65 - 10.65 10.65 10.65 0.74 7.77 2011.05 2014.06
3 深圳双玺花园二期 深圳蛇口 100% 4.28 12.56 3.14 - 3.14 - - - 2014.03 2019.11
4 深圳船前广场 深圳蛇口 100% 0.70 0.63 - - 0.63 0.63 - - 2011.06 2013.07
5 深圳双玺花园一期 深圳蛇口 100% 7.73 16.00 - - 16.00 - 2.66 - 2013.07 2016.10
太子大厦（原金融中
6 深圳蛇口 50% 1.87 7.65 - - 7.65 - - - 2013.06 2015.12
心二期）
7 深圳锦绣观园 深圳宝安 100% 4.95 15.80 - 15.80 15.80 15.80 14.47 13.87 2011.12 2014.06
8 深圳招商观园 深圳宝安 100% 14.76 22.22 - - 22.22 22.22 1.17 2.32 2008.08 2012.01
9 深圳坪山花园城 深圳坪山 100% 15.97 37.94 - - 30.50 - 11.56 - 2013.04 2015.11
10 深圳曦城六期 深圳宝安 50% 2.34 2.81 - - 2.81 2.81 0.38 0.84 2011.02 2012.09
11 深圳曦城 深圳宝安 50% 60.00 30.31 - - 30.31 30.31 2.88 3.54 2005.09 2013.09
12 深圳壹海城 深圳盐田 50% 13.73 36.37 - 3.72 36.37 12.76 7.60 11.00 2012.08 2016.12
深圳红山地铁站项
13 深圳龙华 50% 10.99 17.58 - - - - - - 规划中 规划中
目*
14 广州金山谷 广州番禺 100% 83.55 105.15 17.72 7.47 69.36 44.64 15.49 4.24 2008.02 2019.11
15 广州番禺创新科技 广州番禺 51% 83.95 84.34 4.38 - 18.06 9.30 0.56 0.34 2008.07 2018.12
招商地产 2014 年年度报告
园
广州萝岗
16 广州东荟城 34% 10.97 27.61 - 7.61 27.61 7.61 7.86 6.94 2012.03 2016.05
区
广州招商城市主场 广州番禺
17
