招商局地产控股股份有限公司 2014 年半年度报告全文
2014 年半年度报告全文
公告编号：【CMPD】2014-046
第一节 重要提示、目录和释义
重 要 提 示：
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导
性陈述或者重大遗漏，并承担个别及连带的法律责任。
本公司第七届董事会 2014 年第九次临时会议审议通过了 2014 年半年度报告及摘要，公司全体董事均出席了会议。
公司半年度财务报告未经审计。
本公司法定代表人孙承铭、财务总监吴振勤和财务部经理李石芳声明：保证半年度报告中财务报告的真实、完整。
报告期内本公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
本报告分别以中英文两种语言编制，在对两种文本的理解上发生歧义时，以中文文本为准。
本报告涉及未来计划等前瞻性陈述不构成本公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。
目录
第一节 重要提示、目录和释义 ......................................................... 1
第二节 公司简介 ..................................................................... 3
第三节 会计数据和财务指标摘要 ....................................................... 5
第四节 董事会报告 ................................................................... 6
第五节 重要事项 .................................................................... 17
第六节 股份变动及股东情况 .......................................................... 24
第七节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................ 27
第八节 财务报告 .................................................................... 28
第九节 备查文件目录 ............................................................... 152
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释义
除非另有说明，以下简称在本报告中之含义如下：
释义项 指 释义内容
国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会
证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所
本公司、公司 指 招商局地产控股股份有限公司
招商局集团 指 招商局集团有限公司
蛇口工业区 指 招商局蛇口工业区有限公司
达峰国际 指 达峰国际股份有限公司
全天域投资 指 全天域投资有限公司
漳州开发区 指 招商局漳州开发区有限公司
招商供电 指 深圳招商供电有限公司
珠海招商地产 指 珠海招商房地产有限公司
武汉招商地产 指 招商局地产（武汉）有限公司
深圳招商地产 指 深圳招商房地产有限公司
北京招商地产 指 招商局地产（北京）有限公司
南京招商地产 指 招商局地产（南京）有限公司
漳州招商地产 指 漳州招商房地产有限公司
苏州招商地产 指 招商局地产（苏州）有限公司
厦门招商地产 指 招商局地产（厦门）有限公司
广州招商地产 指 广州招商房地产有限公司
招商嘉铭 指 招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司
上海丰扬 指 上海丰扬房地产有限公司
苏州双湖 指 苏州双湖房地产有限公司
重庆招商置地 指 重庆招商置地开发有限公司
招商华侨城 指 深圳招商华侨城投资有限公司
深圳万科滨海 指 深圳万科滨海房地产有限公司
镇江盈盛 指 镇江盈盛房地产开发有限公司
佛山信捷 指 佛山信捷房地产有限公司
佛山依云 指 佛山依云房地产有限公司
佛山鑫城 指 佛山鑫城房地产有限公司
招商商置 指 深圳招商商置投资有限公司
招商置地 指 招商局置地有限公司
香港瑞嘉 指 瑞嘉投资实业有限公司
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第二节 公司简介
一、公司简介
中文名全称：招商局地产控股股份有限公司（简称：招商地产）
英文名全称：CHINA MERCHANTS PROPERTY DEVELOPMENT CO., LTD.（简称：CMPD）
公司法定代表人：孙承铭
公司股票上市交易所：深圳证券交易所，公司股票第二上市交易所：新加坡交易所
股票简称：招商地产、招商局 B
股票代码：000024、200024
二、联系人和联系方式
董事会秘书：刘 宁
联系地址： 深圳南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼
邮政编码： 518067
联系电话： 0755-26819600
传 真： 0755-26818666
电子信箱： cmpdir@cmhk.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址：深圳南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼
公司办公地址：深圳南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼
邮政编码：518067
公司网址：http://www.cmpd.cn
电子信箱：cmpdir@cmhk.com
公司官方微博： 公司官方微信：
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2、信息披露及备置地点
公司信息披露选定的报刊：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和《香
港商报》
证监会指定的信息披露国际互联网网址：http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点：本公司董事会秘书处
3、注册变更情况
公司首次注册日期：1990 年 9 月 19 日
公司首次注册地点：深圳市
企业法人营业执照注册号：440301503287841
税务登记号码：深税登字 440300618845136
组织机构代码：61884513-6
公司上市以来主营业务的变化情况和历次控股股东的变更情况：
公司自 2004 年起，成为以房地产开发与经营为主业的上市公司。上市以来，控股股东没有发生变
更。
4、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
名称：信永中和会计师事务所有限责任公司
办公地址：北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 8 层
签字注册会计师：郭晋龙 王雅明
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司未因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
单位：元
本报告期比上年
主要会计数据 本报告期 上年同期 同期增减
营业收入 16,047,155,730.99 16,133,568,321.26 -0.54%
归属于上市公司股东的净利润 1,785,434,748.85 2,550,631,034.51 -30.00%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净
1,842,876,971.45 2,217,672,984.41 -16.90%
利润
经营活动产生的现金流量净额 -7,332,324,397.12 -1,275,505,230.57 -474.86%
基本每股收益（元/股） 0.69 0.99 -30.30%
稀释每股收益（元/股） 0.69 0.99 -30.30%
加权平均净资产收益率（%） 6.53% 10.38% 减少 3.85 个百分点
本报告期末比
本报告期末 上年末
上年末增减
总资产 140,954,002,966.06 134,040,446,989.65 5.16%
归属于上市公司股东的净资产 27,712,076,248.81 26,725,501,967.24 3.69%
注：报告期内本公司实施了资本公积转增股本方案，根据深交所《信息披露业务备忘录第 21 号—定期报告披露相关事宜》
的规定，公司对上年同期的每股收益按照调整后的股本进行了重新计算。
二、按国际会计准则调整对净利润和净资产的影响
单位：元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
报告期 上年同期 报告期末 上年末
按国际财务报告准则 1,785,434,748.85 2,550,631,034.51 29,051,905,477.81 28,065,331,196.24
按中国会计准则 1,785,434,748.85 2,550,631,034.51 27,712,076,248.81 26,725,501,967.24
境内外会计准则差异 - - 1,339,829,229.00 1,339,829,229.00
其中：商誉调整 - - 1,339,829,229.00 1,339,829,229.00
根据国际财务报告准则及中国会计准则计算的归属于上市公司股东的净利润没有差异，根据国
境内外会计准则差 际财务报告准则对归属于上市公司股东的净资产进行调整的主要原因是：根据中国会计准则及
异说明 其相关规定，同一控制下企业合并产生的股权投资差额应当调整资本公积，而国际财务报告准
则对合并产生的商誉做为资产单独列示。
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三、非经常性损益项目及金额
单位：元
非经常性损益项目 年初至报告期末金额
非流动资产处置损益 -160,878.35
政府补贴 25,262,476.52
扣除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -11,330,134.03
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -63,138,644.29
少数股东权益影响额 -2,141,420.73
所得税影响额 -5,933,621.72
合计 -57,442,222.60
注：本公司对深圳招商华侨城投资有限公司控制权变更后长期股权投资采用公允价值计量。其股权公允价值主要为存货
评估增值，本年 1-6 月按该公司实际结转的存货面积占控制权变更日待结转存货总可售面积比重，相应转销因评估增值确认
的长期股权投资增值 63,138,644.29 元。
第四节 董事会报告
一、 概述
市场形势分析
上半年中国经济增速同比去年有所回落，但总体保持平稳。房地产行业则受去年需求透支和年内信贷
紧张的影响整体表现平淡，全国商品房成交量价双降。上半年房地产市场仍以去库存为主，房企增加投资
的意愿不强，1-6 月全国房地产开发投资 42,019 亿元，同比增长 14.1%，增速持续回落，房屋新开工面积
80,126 万平方米，下降 16.4%。
信贷政策收紧、融资成本上升是造成上半年房地产市场低迷的重要因素之一。去年四季度以来银行风
险偏好转移，加上销售回款受阻，行业资金面整体偏紧，上半年房企到位资金增速持续下滑。
在市场调整行情之下，行业、区域的分化态势明显。各大房企纷纷从模式转型、多元化、联姻金融、
进军海外、互联网思维等方面应对行业变化。面对环境变化，公司冷静观察、积极应对，在继续保持财务
稳健、资金充裕，迎接市场考验的同时，也在积极探索新的发展机遇。
公司经营和管理情况
面对市场调整，公司通过加强分析预判、机制引导、流程优化、标准化建设等措施着力营销突破，以
成立三十周年为契机，推出“5 月风暴”、“三十而立，感恩有你”的促销政策“双响炮”，加强品牌宣
传，加快项目去化。报告期内公司累计实现签约销售面积 121.82 万平方米，同比减少 10.47%；签约销
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售金额 179.00 亿元，同比减少 10.35%，完成公司上半年 200 亿元销售目标的 90%。
报告期内公司坚持稳健审慎的拿地态度，以销定投，上半年共新增 15 个项目，补充项目资源 370.21
万平方米，其中权益面积 341.68 万平方米。西安项目的落地，实现了西北区域战略性进入，城市布局更
加完善。上半年公司新开工面积 419 万平方米，竣工面积 98 万平方米，截止 6 月底在建总建筑面积 1,077
万平方米。
严峻的市场环境下，公司加强与保险、基金等机构的合作，多渠道筹集资金，满足经营发展需求。报
告期内公司充分挖掘商业地产板块的融资潜力，盘活现有成熟物业，为未来进一步的资本运作做好准备。
在满足需求的前提下，公司严控资金成本，持续优化债务结构，借款利率继续保持行业较低水平，上半年
公司综合资金成本 5.00%。但受信贷收紧大环境的影响，上半年新增借款成本有所上升。
上半年公司加快标准化落地工作，户型、精装修、展示区等标准化成果应用推广全面开展，并通过建
立供应商管理制度及 ERP 业务体系加强战略采购的执行力度。标准化和战略采购的应用推广不但加快了项
目的周转，也有效控制了成本。上半年每平米建筑面积的建安成本比上年进一步减少了 65 元/平米。
报告期内，公司推出股权激励草案，稳步推进长期激励工作，将核心员工的利益与股东利益、公司利
益紧密连接在一起，进一步提升股东回报，支持公司稳健发展。
报告期内，公司大力推动招商系产业协同发展，推进产融结合。目前已与招商银行在营销渠道、社区
金融等方面进行战略合作，实现与招行的部分渠道、资源以及客户的共享。
公司以有质量的增长为原则，重大课题研究先行，打造转型升级新战略，并以制度保障形成全员合力
实现战略落地。报告期内公司组建战略发展部，加强行业中长期趋势研究，系统梳理投资策略与拿地得失，
通过城市可持续发展矩阵分析，合理配置公司资源，提高公司投资决策效益。公司在去年提出未来五年实
现“千亿收入、百亿利润”发展目标的基础上，进一步提出了“一个根基、两条新路、三片沃野”的业务
转型升级总体架构。一个根基是指公司坚持住宅地产的城市选择和产品升级，城市选择基于城市的发展潜
力与城市公司的综合能力，两条新路是指海外拓展与新经济跨界创新，三片沃野是指健康养老地产、特色
产业园区与邮轮母港城业务。公司专门成立了相应的课题研究小组，完成了一系列的研究成果，并坚持理
论研究与项目试点结合，初步已见成效。
报告期内，公司上榜由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院联
合评定的“2014 沪深上市房地产公司综合实力 TOP10”、“财务稳健性 TOP10”、“财富创造能力 TOP10”
和“投资价值 TOP10”；获评由《21 世纪商业评论》和《21 世纪经济报道》联合评选的“2013 年度中国
最佳企业公民年度综合大奖”、由新浪财经评选的“2013 年度最佳主板蓝筹公司”以及由《经济观察报》
评选的“中国蓝筹地产企业”等称号。外界对公司经营管理业绩给予了充分肯定。
公司对下半年经营环境的预测与公司的经营思路
上半年房地产市场持续降温，但随着从中央到地方一系列放松政策的出台与落实，下半年市场成交有
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望反弹。总体来说，此次调整与前两次的调整有所不同，更多的是出于供需失衡等市场内在因素所致，市
场的回暖有待于需求的有效释放，因此决定市场的复苏将是缓慢的，但同时整体大幅下滑的概率也不大。
下半年行业的分化仍将继续，市场短期将在下行中寻找着陆点，中长期仍会带来结构性的发展机会，公司
将密切关注行业变化，抓住销售窗口期，以销定产，控制节奏，同时继续加快产品结构的调整，坚持财务
稳健，提升融资能力，推进转型发展。
狠抓营销是公司下半年工作的重中之重。公司将进一步推进创新合作，加强将各地营销创新的成果进
行快速地全国分享和推广。各项目将根据市场形势灵活调整营销策略，准确把握项目销售窗口，积极创新
一线营销手法，利用好地产大数据和互联网平台，确保项目的有效去化。
下半年，公司将充分考虑市场调整的不确定性以及长期发展战略，结合城市基本面、团队能力、项目
储备现状等因素进行资源拓展。此外，公司也将继续发挥融资优势，全力保障资金需求。加紧研究符合现
有资本市场融资环境的再融资方案，力争早日改善公司的资本结构，强化公司的融资能力。
下半年公司将在“一个根基、两条新路、三片沃野”的业务转型升级总体架构的基础上，进一步加快
推动项目的试点和落地，培养能力，做好布局，为公司转型发展奠定良好基础。
二、主营业务分析
1、概述
2014 年上半年，公司实现营业收入总额 160.47 亿元，归属于上市公司股东的净利润 17.85 亿元。营
业收入中，商品房销售收入 146.69 亿元，结算面积 108.15 万平米，由于房地产项目竣工结算年内分布不
均衡，计划结算项目中上半年结算面积较下半年少，因此，1-6 月份公司完成竣工面积仅占全年计划竣工
面积 294 万平方米的 33.3%；投资性物业租赁收入 4.55 亿元，累计出租面积达 516.55 万平米；园区供电
销售收入 2.97 亿元，售电 36,229 万度。
2、主营业务构成情况
主营业务构成分行业划分
单位：万元
营业成本 毛利率比
营业收入比 比上年
分行业 营业收入 营业成本 毛利率 上年增减
上年增减
增减 百分点
房地产开发销售 1,466,854 927,861 26% -2% 18% -5
出租物业经营 45,480 22,900 41% 23% 35% -7
园区供电 29,676 23,249 21% 4% 11% -5
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物业管理 46,365 41,795 4% 22% 24% -1
酒店管理 12,600 18,133 -45% 568% 209%
房地产中介 2,331 3,133 -65% -35% 11% -81
其他 1,410 2,036 -36% -78% -58% -57
注：上表中毛利率以营业收入减去营业成本和营业税金及附加后的数额计算。
1、近年来，公司区域销售及产品结构逐年变化，二、三、四线城市项目占比逐渐增加。2014 年上半年，产品毛利率相
对较低的区域收入结转比例同比大幅上升，导致公司房地产开发业务毛利率下降。
2、公司上年度新增 10 万平米投资性物业，目前尚处于培育期，出租率和租赁收入有待提升，但成本摊销较为刚性，因
此毛利率同比下降。
3、2014 年上半年，园区供电业务采购成本同比上升，毛利率因此下降 5 个百分点。
4、酒店业务主要为希尔顿南海酒店、北京康莱德酒店以及漳州美伦山庄三个酒店的经营收入，上述三个酒店开始营业
不久，入住率尚待提升，由于前期运营成本较高，毛利率为负，但同比已大幅改观。
主营业务构成分地区划分
单位：万元
营业成本比上 毛利率比上年
营业收入比上
分地区 营业收入 营业成本 毛利率(%) 年同期增减 同期增减
年同期增减（%）
（%） 百分点
环渤海地区 94,399 41,609 44% -75% -72%
长三角地区 234,511 186,488 11% -2% 0% -3
珠三角地区 883,157 524,772 30% 1% 19% -2
其他地区 392,649 286,238 18% 209% 213% -3
注：上表中毛利率以营业收入减去营业成本和营业税金及附加后的数额计算。
主要财务数据同比变动情况
单位：万元
资产负债项目 2014.06.30 2013.12.31 增减(±%) 主要变动原因
应收账款 12,620 7,686 64 应收售楼款增加
预付款项 491,021 281,597 74 预付土地款增加
招商商置以办公楼宇投资设立新公司导
递延所得税资产 104,329 77,026
致递延所得税增加
应付职工薪酬 16,122 38,589 -58 支付应付未付的职工薪酬
主要包括应付控股股东股利及子公司应
应付股利 81,696 12,093
付少数股东股利
一年内到期的非流动负债 933,213 633,101 47 一年内到期的长期银行借款增加
预计负债 0 1,047 -100 原未决诉讼结案，转回预计负债
其他流动负债 233,835 356,049 -34 支付预提的土增税
股本 257,595 171,730 50 资本公积转增股本
损益项目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月 增减(±%) 主要变动原因
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受结转的产品及区域结构影响，本期结转
营业税金及附加 161,402 257,943 -37
项目毛利率相对较低，土增税相应减少
财务费用 32,610 7,335 345 本期利息支出及汇兑损失同比增加
资产减值损失 89 -17,237 -101 去年同期存货跌价准备冲回
投资收益 14,332 28,218 -49 去年同期子公司控制权转移产生收益
营业外收入 3,550 1,177 201 政府补助增加
营业外支出 2,173 1,539 41 供电业务水利基金支出增加
所得税费用 96,450 147,659 -35 利润总额减少，所得税费用相应减少
现金流量项目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月 增减(±%) 主要变动原因
经营活动产生的现金流量 本期支付土地款及基建款同比增加导致
-733,232 -127,551
净额 经营活动现金流出大于流入的增长幅度
投资活动产生的现金流量 收到联营公司现金股利减少且投资支出
-6,568 -30,079 -78
净额 增加
筹资活动产生的现金流量
173,756 675,744 -74 借款量同比减少且还款量同比增加
净额
三、 核心竞争力分析
大招商，大协同
招商局集团旗下拥有包括招商局国际、招商轮船、招商局公路、招商银行、招商证券、蛇口工业区以
及直投基金管理平台招商资本等一批优秀公司。招商地产是招商局集团房地产板块的旗舰企业和唯一上市
公司。横跨实业和金融两大领域的招商局集团，近年来大力推进产融结合，通过资本和产业的有效互动，
发挥协同效益，实现跨越式发展。对于产融结合的应用，公司与相关方积极探索且进展顺利，目前已实现
招商系统内部分资源的共享。此外，综合实力强大的招商局集团，在全国乃至世界范围有较大的影响力和
号召力，其拥有的外部协同资源也将给公司带来巨大的商业机会。
资本雄厚，财务稳健
公司延续着招商局财务稳健的经营风格，将把控资金风险始终放在第一位。通过多年来卓有成效的资
金管理运作，公司的综合资金成本在同行业中持续保持较低水平，为公司未来继续扩大规模提供了充足的
杠杆空间。此外，公司坚持多元化融资，力争优化资本结构，为扩张奠定坚实的资本基础。
开发与投资并举，销售与运营并重
公司在追求销售规模适度增长的同时精心布局优质资产的沉淀，不断积累财富以确保可持续发展。公
司目前留存的商业地产涵盖了写字楼、商场、公寓和厂房等多种类型，除可以带来稳定的现金流外，也享
受着城市发展带来的资产增值。近年来，公司加强行业及城市研究，针对健康养老地产、特色产业园区与
邮轮母港城三大业务领域，研究先行，助力公司转型发展。
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四、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
本公司持有控股子公司招商置地（0978.HK）流通股 3,646,889,329 股，除此以外未持有其他上市公
司股份。
（2）持有金融企业股权情况
不适用
（3）证券投资情况
不适用
2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
（1）委托理财情况
不适用
（2）衍生品投资情况
不适用
（3）委托贷款情况
本公司无对外的委托贷款情况。
3、募集资金使用情况
截止 2014 年 6 月 30 日前 5 年，公司不存在公开发行股票募集资金情形。
4、主要子公司、参股公司分析
单位：万元
主要产品 营业 营业
公司名称 公司类型 所处行业 注册资本 总资产 净资产 净利润
或服务 收入 利润
深圳万科滨海 子公司 房地产业 商品房 100,000 410,661 104,790 211,208 77,308 58,043
珠海招商地产 子公司 房地产业 商品房 800 83,023 52,169 132,448 48,582 36,342
厦门招商地产 子公司 房地产业 商品房 5,000 143,244 18,608 123,266 29,133 21,852
美元
佛山信捷 子公司 房地产业 商品房 194,384 177,349 113,763 9,585 7,198
21,980
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武汉招商地产 子公司 房地产业 商品房 3,000 25,423 11,427 103,359 16,388 12,291
佛山依云 子公司 房地产业 商品房 3,000 336,821 9,015 103,157 18,426 13,829
深圳招商地产 子公司 房地产业 商品房 300,000 2,495,204 911,000 81,862 108,894 101,568
美元
镇江盈盛 子公司 房地产业 商品房 285,444 78,27
