2012 年年度报告
公告编号：【CMPD】2013-009
第一节 重要提示、目录和释义
重 要 提 示：
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记
载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
经公司董事会审议的报告期利润分配预案及公积金转增股本预案为：以报告期末总股本
1,717,300,503 股为基数，每 10 股派 3.0 元 (含税) 现金股息，不以公积金转增股本。
本公司法定代表人林少斌、财务总监黄培坤和财务部经理徐义霞声明：保证年度报告中财务
报告的真实、完整。
本公司独立董事张炜因公务未能亲自出席审议本报告的董事会会议，授权独立董事柴强代为
出席会议并行使表决权，其余董事均出席了会议。
本报告分别以中英文两种语言编制，在对两种文本的理解上发生歧义时，以中文文本为准。
目录
公司简介 ................................................................................. 2
会计数据和财务指标摘要 ................................................................... 4
董事会报告 ............................................................................... 5
重要事项 ................................................................................ 27
股份变动及股东情况 ...................................................................... 32
董事、监事、高级管理人员和员工情况 ...................................................... 35
公司治理 ................................................................................ 40
内部控制 ................................................................................ 45
审计报告 ................................................................................ 47
备查文件目录 ........................................................................... 170
招商地产 2012 年年度报告
释义
除非另有说明，以下简称在本报告中之含义如下：
释义项 指 释义内容
证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局
深交所 指 深圳证券交易所
本公司、公司 指 招商局地产控股股份有限公司
招商局集团 指 招商局集团有限公司
达峰国际 指 达峰国际股份有限公司
蛇口工业区 指 招商局蛇口工业区有限公司
漳州开发区 指 招商局漳州开发区有限公司
深圳招商地产 指 深圳招商房地产有限公司
招商商置 指 深圳招商商置投资有限公司
招商供电 指 深圳招商供电有限公司
招商物业 指 招商局物业管理有限公司
东力实业 指 东力实业控股有限公司
香港瑞嘉 指 瑞嘉投资实业有限公司
全天域投资 指 全天域投资有限公司
风险提示
本公司在本报告的董事会报告一节中，详细描述了公司可能面对之风险因素及应对策略，敬请投资者
关注相关内容。
招商地产 2012 年年度报告
第二节 公司简介
一、公司法定中、英文名称及缩写：
中文名全称：招商局地产控股股份有限公司
中文名简称：招商地产
英文名全称：CHINA MERCHANTS PROPERTY DEVELOPMENT CO., LTD.
英文名简称：CMPD
二、公司法定代表人：林少斌
三、公司董事会秘书：刘 宁
证券事务代表：曾凡跃
联系地址： 深圳南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼
邮政编码： 518067
联系电话： 0755-26819600
传 真： 0755-26818666
电子信箱： cmpdir@cmhk.com
四、公司注册地址：
深圳南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼
公司办公地址：深圳南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼
邮政编码：518067
公司互联网网址：http://www.cmpd.cn
电子信箱：cmpdir@cmhk.com
五、公司选定的信息披露报刊：
《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和《香港商报》
证监会指定的信息披露国际互联网网址：http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点：本公司董事会秘书处
六、公司股票上市交易所：深圳证券交易所，公司股票第二上市交易所：新加坡交易所
股票简称：招商地产、招商局 B
股票代码：000024、200024
七、公司报告期内的注册变更情况
1、公司首次注册日期：1990 年 9 月 19 日
2、公司首次注册地点：深圳市
3、企业法人营业执照注册号：440301503287841
招商地产 2012 年年度报告
4、税务登记号码：深税登字 440300618845136
5、组织机构代码：61884513-6
6、公司上市以来主营业务的变化情况和历次控股股东的变更情况
公司前身为 “蛇口招商港务股份有限公司”，主要经营港口业务。1993 年 6 月 7 日，公司 A 股、B
股在深交所挂牌交易。
1998 年至 1999 年，公司将拥有的港口相关资产与蛇口工业区持有的深圳招商地产、招商供电等公司
的股权进行置换，累计受让上述公司各 70%的股权。
2000 年 7 月 21 日，公司更名为“招商局蛇口控股股份有限公司”
2001 年 7 月 13 日，公司将拥有的剩余港口相关资产与蛇口工业区持有的深圳招商地产、招商供电等
公司 25%的股权进行置换。
2004 年 6 月 24 日，公司更名为“招商局地产控股股份有限公司”，公司成为以房地产开发与经营为
主业的上市公司。
公司自上市以来，控股股东没有发生变更。
八、公司聘请的会计师事务所
名称：信永中和会计师事务所有限责任公司
办公地址：北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 8 层
签字注册会计师：郭晋龙 王雅明
招商地产 2012 年年度报告
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司未因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 （单位：元）
本年比
主要会计数据 2012 年 2011 年 2010 年
上年增减
营业收入 25,296,762,154.46 15,111,366,642.00 67.40% 13,782,425,231.00
归属于上市公司股东的净利润 3,318,266,875.59 2,591,781,031.00 28.03% 2,011,397,239.00
归属于上市公司股东的扣除非经常
性损益的净利润 3,347,473,177.02 2,490,234,506.00 34.42% 2,003,177,128.00
经营活动产生的现金流量净额 5,098,777,753.73 -2,112,339,698.00 341.38% -4,446,294,010.00
基本每股收益（元/股） 1.93 1.51 27.81% 1.17
稀释每股收益（元/股） 1.93 1.51 27.81% 1.17
净资产收益率（%） 增加 1.8 个
15.19% 13.39% 11.66%
百分点
本年末比
2012 年末 2011 年末 2010 年末
上年末增减
总资产 109,197,242,683.06 79,666,494,368.00 37.07% 59,818,240,763.00
归属于上市公司股东的净资产 23,393,515,534.13 20,418,214,797.00 14.57% 18,207,431,836.00
二、按国际会计准则调整对净利润和净资产的影响（未经审计） （单位：元）
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产
2012 年 2011 年 2012 年末 2011 年末
按国际财务报告准则 3,318,266,875.59 2,591,781,031.00 24,733,344,763.23 21,758,044,026.00
按中国会计准则 3,318,266,875.59 2,591,781,031.00 23,393,515,534.23 20,418,214,797.00
境内外会计准则差异 - - 1,339,829,229.00 1,339,829,229.00
其中：商誉调整 - - 1,339,829,229.00 1,339,829,229.00
根据国际财务报告准则及中国会计准则计算的归属于上市公司股东的净利润没有差异，根据国际财
境内外会计准则差 务报告准则对归属于上市公司股东的净资产进行调整的主要原因是：根据中国会计准则及其相关规
异说明 定，同一控制下企业合并产生的股权投资差额应当调整资本公积，而国际财务报告准则对合并产生
的商誉做为资产单独列示。
三、非经常性损益项目及金额 （单位：元）
非经常性损益项目 2012 年 2011 年 2010 年
非流动资产处置损益 -1,407,797.62 -256,439.00 13,091,826.00
政府补贴 16,352,111.12 1,876,900.00 3,716,729.00
其它营业外收支净额 -49,804,571.52 100,717,124.00 -5,816,519.00
少数股东损益的影响 2,887,287.63 -598,846.00 -367,515.00
所得税的影响 2,766,668.96 -192,214.00 -2,404,410.00
合计 -29,206,301.43 101,546,525.00 8,220,111.00
招商地产 2012 年年度报告
第四节 董事会报告
一、 概述
2012 年市场走势分析
伴随着欧债危机的曲折反复、美国经济的缓慢复苏、新兴经济体的增速回落，2012 年全球经济蹒跚前
行。在复杂严峻的大环境下，中国经济总体保持了平稳较快的增长，但也面临着增长动力减退、增速下行
等一系列挑战。
在刚性需求以及合理的改善型需求的支撑下，2012 年中国房地产市场走出了先抑后扬的行情。年初楼
市成交量大幅下滑，开发商纷纷调整销售策略。随后，市场稳步回暖，全年全国商品房销售面积 111,304
万平方米，商品房销售额 64,456 亿元，同比分别增长 1.8%和 10%。土地市场上半年成交稀少，而进入 9
月份后，成交逐渐活跃，全年开发企业土地购置面积及土地成交价款同比下降幅度均超过 15%。整体看，
2012 年以限购、限贷、限价为代表的房地产调控政策得到了较好的贯彻执行，有效地抑制了房价过快上涨，
推动房地产行业平稳、健康的发展。
公司管理回顾
2012 年，招商地产秉着“稳中求进、危中求机”的经营思路，始终以“保销售，保进度，保融资”贯
穿全年工作，公司上下齐心协力，在招商局 140 周年华诞之际，实现了规模与效益的同步增长。此外，公
司在 2011 年管理有效提升的基础上开展了战略管理研究、进一步流程再造、优化 ERP 建设、推广全面风
险管理等一系列工作，努力搭建并优化组织管理平台以支持公司未来更快更好的发展。
在危机中捕捉商机，在逆境中开拓进取。得益于对入市时机的准确判断及推盘节奏的有效把握，公司
房地产销售业务取得了跨越式增长。报告期内，公司在 18 个城市有 46 个项目在售，实现签约销售面积
247.52 万平方米，签约销售金额 363.86 亿元，同比增长约 73%。
在瞬息万变的市场中，只有摒弃惯性思维，创新求变，才能顺应市场，赢得市场。自全面提速提效以
来，公司不断深化相关管理工作以加快项目建设及销售速度。报告期内，公司依据改进后的进度计划，加
强对各项目的巡查，监督、预警及纠偏，全方位提高节点完成率；为加速销售，公司年初以招商局成立 140
周年为契机，开展“招商系”的品牌联动，策划实施了一系列促销活动，取得了良好开局。之后随着市场
的回暖，各项目公司把握时机，全员营销，有效提高了产品去化速度。
资金密集的行业特点决定了融资能力成为衡量房企竞争力的关键。报告期内，公司一如既往地展现了
在整合财务资源，控制资金风险方面的独特优势。公司在开辟多元化融资渠道，加强金融产品创新的同时，
持续深化与银行的合作；在确保公司具备充足的运营资金的同时，通过优化借款期限及其结构，调整本外
币借款金额比重，将全年资金综合成本控制在 6%以内。
2012 年 6 月，公司通过旗下全资子公司成惠投资有限公司成功收购香港主板上市公司东力实业控股有
限公司（股票代码 HK.00978）70.18%的股份，完成境外上市平台的搭建。报告期内，东力实业控股有限公
司管理过渡平稳，目前经营情况良好。
报告期内，公司抓住市场机会积极扩充具有区位及成本优势的项目资源，通过合作、收购等多种方式
招商地产 2012 年年度报告
在深圳、天津、北京、上海、佛山、青岛等 11 个城市新增 18 个项目，获取项目资源 391 万平方米，其中
权益面积 304 万平米。截止报告期末，公司总项目资源建筑面积超 1200 万平方米。包括新增城市毕节、
常州和哈尔滨，已进驻城市增至 19 个，战略布局更为均衡。
报告期内，公司产品标准化工作取得突破进展，完成了全系列产品线的梳理和主力产品线的研发及标
准化产品基地的建设，建立起了以总部为核心的产品研发与交流平台，并积极推动标准化成果在项目中的
应用，有效提升了项目开发速度。
近年来，公司信息化建设全面提速。至 2012 年底，ERP 系统已实现公司范围内全面覆盖并上线运行，
有效提高了运营效率。此外，公司 2012 年成功发布新版企业文化体系，有力推动了公司组织能力的提升，
以强调进取的企业文化推动公司业绩的强增长。2012 年公司进一步完善了考核指标体系及激励方式，强化
过程督导力度，通过考核与激励的推拉结合，极大激发了一线经营单位做大做强的积极性。
今天，房地产市场的“绿色改革”已经成为共识，创造良好生态环境，降低自然资源消耗，是未来城
市建设可持续发展的保障，作为国内绿色地产首倡者的招商地产，一直走在这项绿色事业的最前端。多年
来,公司致力于积极推动绿色地产技术的探索研发，倡导将绿色理念融入建筑，将低碳生活植根大众。年
内，公司连续第九次承办中外绿色地产论坛。在绿色技术的应用上，公司严格依循因地制宜的原则，逐渐
从单体建筑向综合社区开发转型。目前，公司有 21 个项目已获国家住建部绿色建筑认证，另有 17 个项目
正在参评。领先的绿色地产技术和成熟的绿色人居理念，已成为招商地产特有的核心竞争力。
凭借良好的成长性、优异的市场表现及突出的资源整合能力，2012 年公司硕果累累：
获评为中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心评选的“2012 中国房地产开发企
业品牌价值 20 强”；
连续十年蝉联由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院评选的
“2012 沪深上市房地产公司综合实力 TOP10”，并获得“2012 沪深上市房地产公司投资价值 TOP10”、“2012
沪深上市房地产公司财富创造能力 TOP10”和“2012 沪深上市房地产公司财务稳健 TOP10”；
获《中国证券报》评选的“2011 年度金牛上市公司百强”；
获《第一财经》评选的 2012 年中国房地产价值榜上市公司 TOP 榜之“沪深 A 股 TOP10”；
连续八年获由《经济观察报》和新浪乐居联合评选的“2012 年中国蓝筹地产企业”称号；
获中国内部控制研究中心评选的“中国上市公司内部控制百强企业奖”；
获由中国社会科学院城市发展与环境研究所和《21 世纪经济报道》联合评选的“低碳先锋企业”称号；
获 21 世纪传媒“中国最佳企业公民”评选中“最受消费者信赖奖”；
获由北京大学企业社会责任与雇主品牌传播中心和智联招聘联合评选的“2012 中国年度最佳雇主”
称号。
招商地产 2012 年年度报告
二、 主营业务分析
1、概述
2012 年，先抑后扬的房地产市场在危机中也蕴藏了机会，公司适时调整开发节奏和销售策略，全年实
现营业收入总额 252.97 亿元，归属于上市公司股东的净利润 33.18 亿元，较上年同期增长 28.03%。营业收
入中，商品房销售收入 231.24 亿元，结算面积 136.08 万平米；投资性物业租赁收入 7.3 亿元，累计出租面
积达 875.9 万平米；园区供电销售收入 5.96 亿元，售电 80,430 万度。
2、主营业务收入
主营业务构成分行业划分 单位：万元
营业成本 毛利率比
营业收入比
分行业 营业收入 营业成本 毛利率 比上年 上年增减
上年增减
增减 百分点
房地产开发销售 2,312,355 1,141,268 51% 76% 99% -5
出租物业经营 72,950 35,511 51% 16% 9%
房地产中介 5,142 4,814 6% -22% -26%
园区供电 59,630 42,433 29% -4% -3%
物业管理 74,917 65,642 12% 29% 31% -2
其他 23,496 22,145 6% 47% 41%
主营业务构成分地区划分 单位：万元
营业成本比上 毛利率比上年
毛利率 营业收入比上
分地区 营业收入 营业成本 年同期增减 同期增减
(%) 年同期增减（%）
（%） 百分点
环渤海地区 486,222 252,387 48% 55% 49% -2
长三角地区 303,663 188,563 38% 108% 118% -3
珠三角地区 1,471,387 660,646 55% 60% 63% -1
其他地区 287,218 210,218 27% 99% 208% -26
招商地产 2012 年年度报告
房地产开发与销售
报告期内，公司新开工项目 28 个，新开工面积 235 万平米；年内竣工项目 27 个，竣工面积 256 万平米。年末在建面积 500 万平米。
2012 年主要房地产开发项目表：
单位：万平米
序 权益 占地 计容积 2012 年 2012 年 累计开 累计竣 本期签 本期结 开工/拟 竣工/拟
名称 区域
号 比例 面积 率面积 新开工 竣工 工面积 工面积 约面积 转面积 开工时间 竣工时间
1 深圳雍景湾 深圳蛇口 100% 4.93 13.10 - 13.10 13.10 13.10 6.93 11.18 2009.07 2012.08
2 深圳招商局广场 深圳蛇口 100% 1.66 7.10 - - 7.10 - - - 2010.05 2013.03
3 深圳伍兹公寓 深圳蛇口 100% 1.13 3.23 - 3.23 3.23 3.23 0.85 - 2010.05 2013.06
深圳鲸山觐海（原鲸山九
4 深圳蛇口 100% 5.44 10.65 - - 10.65 - - - 2011.05 2013.12
期）
5 深圳海上世界船后广场＊ 深圳蛇口 100% 1.22 1.24 1.24 - 1.24 - - - 2012.01 2013.06
6 深圳海上世界船尾广场＊ 深圳蛇口 100% 1.54 1.20 1.20 - 1.20 - - - 2012.01 2013.06
7 深圳海上世界住宅二期＊ 深圳蛇口 100% 4.28 12.00 - - - - - - 2013.07 2016.02
8 深圳海上世界船前广场 深圳蛇口 51% 1.19 1.21 - - 1.21 - - - 2011.03 2013.06
9 深圳海上世界酒店项目＊ 深圳蛇口 51% 2.37 4.29 - - 4.29 - - - 2010.12 2013.05
10 深圳金融中心二期＊ 深圳蛇口 50% 1.87 7.12 - - - - - - 2013.01 2015.12
11 深圳锦绣观园 深圳宝安 100% 4.95 15.80 15.80 - 31.60 - - - 2011.12 2014.06
12 深圳招商果岭花园 深圳宝安 100% 4.00 18.16 - 18.16 18.16 18.16 11.40 - 2010.05 2013.06
13 深圳招商观园 深圳宝安 100% 14.76 22.22 - 22.22 22.22 22.22 7.79 14.44 2008.08 2012.01
14 深圳坪山花园城＊ 深圳坪山 100% 15.97 37.94 - - - - - - 2013.04 2015.11
15 深圳曦城六期 深圳宝安 50% 2.34 2.81 - 2.81 2.81 2.81 1.22 1.22 2011.02 2012.09
16 深圳曦城 深圳宝安 50% 60.00 30.31 3.34 5.10 33.65 30.65 2.83 2.50 2005.09 2013.09
17 深圳壹海城＊ 深圳盐田 50% 13.73 34.53 12.53 - 12.53 - 4.50 - 2011.11 2014.01
18 广州金山谷 广州番禺 100% 83.55 105.15 9.72 23.42 46.89 34.04 5.36 20.81 2008.02 2019.11
19 广州番禺创新科技园 广州番禺 51% 86.61 84.34 - 7.51 11.74 10.25 - - 2008.07 2018.12
20 广州东荟城（原万尚项目） 广州开发区 34% 10.97 27.44 - - - 4.69 - 2012.03 2016.12
21 佛山依云国际＊ 佛山新城 100% 2.08 10.38 - - - - - - 2013.02 2015.07
22 佛山依云水岸 佛山顺德 50% 26.64 45.94 - 17.51 45.94 45.94 10.28 6.02 2008.04 2012.07
招商地产 2012 年年度报告
23 佛山依云上城 佛山禅城 50% 15.04 26.82 - 9.87 26.82 18.94 7.31 0.68 2008.08 2013.10
24 佛山依云曦城 佛山南海 50% 14.19 31.01 4.51 - 14.22 - 5.70 - 2010.12 2015.09
25 佛山依云天汇 佛山南海 50% 5.61 22.44 13.22 - 35.66 - 6.50 - 2011.02 2014.07
26 珠海招商花园城二、三期 珠海香洲 100% 10.89 21.98 - - 21.98 - 10.60 - 2009.12 2013.08
27 珠海招商花园城一期 珠海香洲 51% 6.15 12.42 - 12.42 12.42 12.42 - 7.55 2008.12 2012.03
28 上海虹悦华庭＊ 上海青浦 100% 4.82 7.23 7.23 - 7.23 - - - 2012.12 2014.08
29 上海招商海湾花园 上海奉贤 100% 33.54 10.62 1.27 3.97 7.87 6.60 2.23 0.75 2008.10 2014.06
30 上海招商雍华苑 上海闵行 100% 13.42 13.75 - - 13.75 13.75 0.20 4.35 2008.07 2011.08
31 上海海德花园 上海宝山 60% 38.54 24.34 4.17 - 13.28 9.11 1.65 0.27 2006.05 2014.12
32 上海佘山珑原 上海松江 55% 13.10 10.48 - 2.93 2.95 2.93 - - 2010.10 2014.12
33 南京紫金山一号 南京栖霞 100% 6.66 14.03 - - 12.89 10.62 5.19 2.42 2010.08 2013.08
34 南京雍华府（原珑原项目） 南京河西新城 100% 4.85 14.54 7.93 - 7.93 - - - 2012.12 2015.05
35 苏州雍华府＊ 苏州木渎 100% 6.83 17.63 - - - - - - 2013.03 2014.12
36 苏州小石城 苏州吴中 60% 66.37 92.18 13.02 28.57 67.23 43.66 19.57 10.10 2008.04 2015.11
37 苏州雍景湾 苏州工业园 50% 18.36 16.89 9.63 4.47 16.85 4.47 2.74 1.50 2011.03 2014.12
38 镇江招商北固湾 镇江京口 100% 31.95 55.00 3
