深圳市天地(集团)股份有限公司 2013 年度报告全文
深圳市天地（集团）股份有限公司
2013 年度报告
2014-009
2014 年 04 月
深圳市天地(集团)股份有限公司 2013 年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
除公司独立董事周沅帆先生外，其他董事均亲自出席了审议本次年报的董
事会会议。独立董事周沅帆先生因工作原因未能出席本次会议，委托独立董事
罗中伟先生代为出席并行使表决权。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2013 年 12 月 31 日的公
司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.40 元（含税），送红股 0
股（含税），不以公积金转增股本。
公司负责人杨国富、主管会计工作负责人李苏民及会计机构负责人（会计
主管人员）阳小年声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资
者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
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目录
2013 年度报告 ..................................................................................................................................... 1
一、重要提示、目录和释义 ............................................................................................................. 2
二、公司简介...................................................................................................................................... 6
三、会计数据和财务指标摘要 ......................................................................................................... 8
四、董事会报告 ............................................................................................................................... 10
五、重要事项.................................................................................................................................... 34
六、股份变动及股东情况 ............................................................................................................... 47
七、董事、监事、高级管理人员和员工情况 ............................................................................... 53
八、公司治理.................................................................................................................................... 60
九、内部控制.................................................................................................................................... 68
十、财务报告.................................................................................................................................... 74
十一、备查文件目录 ..................................................................................................................... 164
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释义
释义项 指 释义内容
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳证券监管局
深交所 指 深圳证券交易所
市住建局 指 深圳市住房和建设局
公司、本公司、深天地 指 深圳市天地（集团）股份有限公司
东部集团 指 深圳市东部开发（集团）有限公司，为公司第一大股东
东部投资 指 深圳市东部投资发展股份有限公司
天地混凝土、良材混凝土搅拌站 指 深圳市天地混凝土有限公司
深秦公司 指 深圳市深秦实业有限公司
骏然投资 指 深圳市骏然投资管理有限公司
大华会计师事务所 指 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
元、万元 指 人民币元、万元
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重大风险提示
公司已在本年度报告中具体描述了公司可能面对的风险因素及应对策略，
敬请投资者关注第四节“董事会报告”。
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第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 深天地 A 股票代码
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市天地（集团）股份有限公司
公司的中文简称 深天地
公司的法定代表人 杨国富
注册地址 深圳市南山区高新技术产业园（北区）朗山路东物商业大楼 10 楼
注册地址的邮政编码 518057
办公地址 深圳市南山区高新技术产业园（北区）朗山路东物商业大楼 10 楼
办公地址的邮政编码 518057
公司网址 http://www.sztiandi.com
电子信箱 std000023@vip.163.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 侯剑 张茹 李佳杏
深圳市南山区高新技术产业园（北 深圳市南山区高新技术产业园（北
联系地址
区）朗山路东物商业大楼 10 楼 区）朗山路东物商业大楼 10 楼
电话 0755-86154212 0755-86154212
传真 0755-86154040 0755-86154040
电子信箱 std000023@vip.163.com std000023@vip.163.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 《证券时报》、《中国证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的
http://www.cninfo.com.cn
网址
深圳市南山区高新技术产业园（北区）朗山路东物商业大楼 10
公司年度报告备置地点
楼董事会办公室
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四、注册变更情况
企业法人营业执照
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码 组织机构代码
注册号
国税粤字
首次注册 1984 年 11 月 16 日 深圳市宝安路鸡枝下 深企法字 01186 号 19219282-7
深圳市南山区高新技
报告期末注册 2006 年 07 月 18 日 术产业园（北区）朗山 440301103086495 440300192192827 19219282-7
路东物商业大楼 10 楼
公司上市以来主营业务的变化情况
无变更
（如有）
1、经中国人民银行深圳经济特区分行“深人银复字（1993）第 060 号”
文批准，公司于 1993 年 3 月向社会公开发行 2,300 万股社会公众股，向公司
内部职工发行 230 万股内部职工股，合计公开发行 2,530 万股。首次公开发行
后公司总股本变为 7,600 万股，其中：国家股 5,070 万股，占总股本 66.71%，
经深圳市投资管理公司批准，授权深圳市建设（集团）公司持有和管理；社会
公众股 2,300 万股，占总股本的 30.26%；内部职工股 230 万股，占总股本的
历次控股股东的变更情况（如有）
3.03%。
2、2001 年 11 月 30 日，为调整上市公司产业结构，经财政部批准，深圳
市东部集团与原控股股东—深圳市建设投资控股公司（其前身为深圳市建设
（集团）公司）签订《股份转让协议书》，协议受让深圳市建设投资控股公司
所持有深天地国有股份中的 55,500,000 股，占深天地总股本的 40%，股份转让
完成后，东部集团成为公司的第一大股东。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
北京总部地址：北京海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 12 层
会计师事务所办公地址
深圳分所地址：深圳市滨河大道 5022 号联合广场 B 座 11 楼
签字会计师姓名 杨熹 张朝铖
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2013 年 2012 年 本年比上年增减(%) 2011 年
营业收入（元） 1,069,538,387.03 877,948,945.47 21.82% 800,148,296.51
归属于上市公司股东的净利润（元） 15,031,454.08 5,171,345.76 190.67% 9,275,793.43
归属于上市公司股东的扣除非经常
13,917,883.56 -13,206,386.68 205.39% 6,326,262.07
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 29,297,887.44 -80,753,805.26 136.28% 38,798,985.44
基本每股收益（元/股） 0.1083 0.0373 190.35% 0.0668
稀释每股收益（元/股） 0.1083 0.0373 190.35% 0.0668
加权平均净资产收益率（%） 4.37% 1.56% 2.81% 2.89%
2013 年末 2012 年末 本年末比上年末增减(%) 2011 年末
总资产（元） 1,344,913,499.77 1,219,044,947.72 10.33% 1,093,571,442.65
归属于上市公司股东的净资产（元） 350,422,295.46 339,553,528.58 3.2% 326,783,102.01
二、非经常性损益项目及金额
单位：元
项 目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额 说 明
非流动资产处置损益（包括已计提
475,483.70 52,680,747.10 267,155.55
资产减值准备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与企业
业务密切相关，按照国家统一标准 80,000.00
定额或定量享受的政府补助除外）
委托他人投资或管理资产的损益 2,022,041.10 827,314.00 939,552.00 理财产品收益
根据税收、会计等法律、法规的要
求对当期损益进行一次性调整对当 1,560,365.78
期损益的影响
除上述各项之外的其他营业外收入
-658,001.11 274,978.82 278,598.36
和支出
所得税影响额 -661,915.09 -35,293,438.56 -78,623.39
少数股东权益影响额（税后） -144,038.08 -111,868.92 -17,516.94
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合 计 1,113,570.52 18,377,732.44 2,949,531.36 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常
性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经
常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因
□ 适用 √ 不适用
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第四节 董事会报告
一、概述
（一）报告期内财务数据同比变动情况及影响因素说明
2013 年是天地集团各产业平稳发展的一年，混凝土主业虽遭遇坎坷，但攻坚克难，逆境崛起，产量和
收入等经济指标仍创新高；房地产业通过抓进度、促营销，基本实现了预期目标；物管业通过采取开源节
流、提升服务品质等措施，经营业绩达到理想状态。报告期内，公司实现营业收入 106,954 万元，比去年
同期增加 21.82%；实现营业利润 2,171 万元，比去年同期增加 275.93%；实现利润总额 2,160 万元，比去
年同期减少 46.81%；实现归属于上市公司股东的净利润 1,503 万元，比去年同期增加 190.72%，具体数据
与同比变动情况如下：
单位：万元
项 目 2013年度 2012年度 同比增减（%）
营业收入 106,954.00 87,795.00 21.82%
营业利润 2,171.00 -1,234.00 275.93%
利润总额 2,160.00 4,061.00 -46.81%
归属于上市公司股东的净利润 1,503.00 517.00 190.72%
本报告期营业收入、营业利润增加主要系公司商品混凝土业及房地产业产品销量同比增加所致；利润
总额较上年同期减少主要系上年同期公司转让新世纪广场房地产项目实现了5,168万元的营业外收益所致；
归属于上市公司股东的净利润增加的主要原因，一是商品混凝土业以及房地产业产品销量同比增加使得两
大主业本报告期创利总额同比上升；二是本报告期公司归还了部分银行借款，财务费用同比减少。
（二）报告期内混凝土行业、碎石行业经营情况
报告期内，在国家宏观调控大背景下，作为常规加工业，商品混凝土产业竞争环境始终未有好转，除受产
能过剩影响外，上游原材料在深圳市场和株洲市场不约而同地出现前所未有的供应紧张局面，价格疯长，成本高企，
企业的经营压力呈加大趋势。公司下属控股预拌混凝土生产场站—深圳市天地混凝土有限公司（南山区西丽
镇茶光路北站，以下简称“良材混凝土搅拌站”）2013年3月15日至8月7日因受深圳市海砂事件影响被停
业整顿亦给公司主业经营带来了一定的影响。面对困难，公司混凝土产业坚守规模出效益的原则，通过技改，提
升产能；通过科学研判，储备丰富订单；通过探索目标成本管理，深化推行责任目标考核，向管理要效益。截至报告
期末，混凝土产能达到450万方/年，全年共实现混凝土产量313万方，较往年上升9.44%，完成年计划286万方的
109.40%；营业收入98,430万元，较往年上升17.46%，完成年计划83,310万元的118.15%。上述经营业绩的
取得是在公司管理层审时度势，采取有力措施，全体员工凝心聚力、共同努力的结果，主要表现在以下几
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个方面：
1、良材混凝土搅拌站停业整顿后，公司认真分析，及时应对，加强企业间的协同作战，将各项损失
降到最低，同时积极配合整改工作和市住建局的检查工作。该场站于2013年8月8日提前取得试生产资格，
目前已全面恢复生产。
2、上年度成功收购的宝创分公司2013年步入正常经营轨道，宝创分公司全年生产混凝土44万多方，
为公司混凝土行业的持续、健康发展打下了坚实的基础。
3、继续加大对混凝土产业的投资力度，如中亿公司将一条2方生产线改造升级为3方生产线；集团全
年新增搅拌车25辆等，进一步提升了混凝土产业的生产和运输能力。
4、2013年度，预拌砂浆市场继续得到巩固和发展。预拌砂浆作为新兴产业，利润率普遍高于预拌混
凝土。报告期内，公司加大预拌砂浆销售力度，砂浆产量和收入增长较快，有效弥补了混凝土利润率下降
的空间。
5、报告期内，公司积极推进水泥集中采购业务，先后与华润水泥、中材水泥及华新水泥签订了采购
战略协议，有效地降低了混凝土企业水泥的采购成本。
6、碎石加工业因受政策影响，处于停产状态。年末积极寻找合作单位并签订设备租赁合作协议，预
计可在2014年实现建材公司扭亏为赢。
（三）房地产行业经营情况
报告期内，公司持续探索房地产开发模式，通过加强与合作方的紧密合作，使房地产开发股权多元合
作初见成效，为公司房地产业的可持续发展奠定了坚实的基础。房地产业作为天地集团支柱产业，2013年
主要涉及以下几个项目：
1、深秦地块项目位于深圳市南山区，原为三类工业用地，经我公司申请、深圳市政府批准，2012年
已经列入深圳市城市更新计划。报告期至今正在对专项规划设计进行调整，报市规划和国土资源委员会审
批。
2、连云港“天地国际公馆”项目2013年进入正式开发环节，项目于2013年4月开工建设，并于2013年
8月进行了首次开盘销售，同时在2013年12月实现别墅部分的入伙。2013年实现项目销售收入2,110万元，
实现利润总额158万元。
3、西安“天地时代广场”项目目前处于商业运营及商铺伺机待售阶段。2013年完成商业销售面积923.68
平方米，实现销售额3,897.93万元，商业租赁方面实现租金1,045.32万元。
（四）物业管理经营情况
报告期内，公司物管业继续强化内部管理，通过上浮管理费、积极开拓新物管项目，采取开源节流的
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管理方法，在提升服务品质的同时，降低了成本，保证了物业管理的平稳发展。
（五）银行融资工作情况
2013 年度，公司在保证投资和日常经营所需资金的基础上，减少了银行借款 9,583 万元，圆满完成了
各项融资计划和资金安排。同时，公司克服下半年银行普遍收紧放贷、利率不断飙升等各种困难，通过努
力使公司大部分存余贷款都保持相对较低的利率，并充分利用银行承兑汇票的间接融资功能，增大资金周
转效率，间接降低融资成本，在完成各项资金计划的同时使财务费用比年初预算节省了 17%。
二、主营业务分析
（一）概述
本报告期公司混凝土业和房地产业两大主业收入均同比增长，营业成本、管理费用、销售费用随之相
应有所增加，但两大主业创利总额均同比都有所增加；本报告期公司利用上年同期新世纪广场房地产项目
转让款归还了部分银行借款，有效降低了财务费用。
单位：万元
项 目 2013年度 2012年度 同比增减（%） 变动原因
主要系本报告期混凝土业及房地产业产品销
营业收入 106,954 87,795 21.82%
量同比增加所致。
主要系本报告期混凝土业及房地产业产品销
营业成本 92,888 78,316 18.61%
量同比增加所致。
主要系本报告期混凝土业产量增加，工资等
管理费用 7,940 6,750 17.63%
费用随之上升所致。
主要系本报告期孙公司天地经纬公司销售代
销售费用 986 543 81.58%
理费、宣传费等营销费用支出增加所致。
主要系本报告期公司归还部分银行借款所
财务费用 1,485 2,283 -34.95%
致。
主要系本报告期混凝业和房地产业受销量增
经营活动产生的现 加影响，回款额同比增加以及上年同期孙公
2,930 -8,075 136.28%
金流量净额 司天地经纬公司支付―天地国际公馆‖项目土
地出让金，经营活动现金支出较大所致。
投资活动产生的现 主要系上年同期公司转让新世纪广场房地产
1,480 14,445 -89.75%
金流量净额 项目，收到1.8亿元转让款所致。
筹资活动产生的现
-14,711 -523 -2,711.33% 主要系本报告期偿还银行贷款所致。
金流量净额
公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况
无
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公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因
□ 适用 √ 不适用
（二）收入
说明
本报告期公司主营业务收入总额同比呈上升趋势，收入结构与上年同期相比变化不大，均主要来源于
混凝土业和房地产业，该两行业本报告期和上年同期主营业务收入均占到了公司主营业务收入总额的97%
以上，其中本报告期占比为98.79%，上年同期占比为97.62%。上年同期房地产业实现的主营业务收入相对
较少，本报告期有所增加，占主营业务收入总额的比例由上年同期的0.35%上升到了5.7%。
从绝对值上看，本报告期混凝土业、房地产业收入同比增加，其中混凝土业增加14,628万元，房地产
业增加5,722万元，增加的主要原因是产品销量增加；物业管理、租赁及其他等同比减少562万元，减少的
主要原因是新世纪广场房地产项目上年同期实现转让，使得托管收入减少。
单位：元
2013年 2012年
产品名称 收入同比增减（%）
收入总额 占主营业务收入比例（%） 收入总额 占主营业务收入比例（%）
混凝土 984,302,071.00 93.09% 838,024,771.93 97.27% 17.46%
物业管理 9,084,100.36 0.86% 10,205,752.46 1.18% -10.99%
房地产 60,215,649.00 5.70% 2,992,000.00 0.35% 1912.56%
石料 — — 2,141,334.87 0.25% -100.00%
租赁及其他 3,707,124.83 0.35% 8,211,315.62 0.95% -54.85%
小计 1,057,308,945.19 100.00% 861,575,174.88 100.00% —
公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项 目 2013 年 2012 年 同比增减（%）
销售量（万方） 313 286 9.44%
商品混凝土
生产量（万方） 313 286 9.44%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
□ 适用 √ 不适用
公司重大的在手订单情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
公司主要销售客户情况
深圳市天地(集团)股份有限公司 2013 年度报告全文
前五名客户合计销售金额（元） 210,561,955.01
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%） 19.68%
公司前 5 大客户资料
√ 适用 □ 不适用
序 号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例（%）
中建三局第一建设工程有限责任公
1 65,706,106.39 6.14%
司深圳分公司
2 深圳市建工集团股份有限公司 39,391,958.43 3.68%
3 李宇轩 38,979,296.00 3.64%
4 深圳市建安（集团）股份有限公司 35,804,393.52 3.35%
5 中铁建工集团有限公司 30,680,200.67 2.87%
合计 -- 210,561,955.01 19.68%
（三）成本
行业分类
单位：元
2013 年 2012 年
行业分类 项 目 同比增减(%)
金额 占营业成本比重（%） 金额 占营业成本比重（%）
工业 原材料 734,489,707.06 79.41% 622,511,097.86 80.06% 17.99%
工业 人工工资 41,450,347.33 4.48% 34,696,950.20 4.46% 19.46%
工业 制造费用 117,496,183.53 12.70% 103,850,364.10 13.36% 13.14%
房地产业 20,369,903.78 2.20% 467,658.31 0.06% 4,255.72%
租赁及其他 11,174,022.36 1.21% 15,886,944.56 2.04% -29.67%
