万科Ａ：2020年年度报告

万科企业股份有限公司
CHINA VANKE CO., LTD.
   2020 年度报告
    证券代码：000002、299903
   证券简称：万科 A、万科 H 代
    公告编号：〈万〉2021-027
         二〇二一年三月
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                   第一节 重要提示、目录和释义
                                  重要提示
    本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2020年度报告（以下简称
“本报告”）内容的真实性、准确性和完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗
漏，并承担个别和连带的法律责任。本报告已经公司第十九届董事会第六次会议（以下简
称“本次会议”）审议通过。辛杰董事、唐绍杰董事因公务原因未能亲自出席本次会议，
授权李强强董事代为出席会议并行使表决权。除此之外，其他各位董事均亲自出席了本次
会议。
    本报告之财务报告已经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准
无保留意见的审计报告。
    董事会主席郁亮，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报告的真
实、准确和完整。
    公司2020年度分红派息预案：以实施分红派息时股权登记日的总股本为基数，2020年
度拟合计派发现金股息人民币14,522,165,251.25（含税），占公司2020年合并报表中归属于
上市公司股东的净利润的比例为34.98%，不送红股，不以公积金转增股本。如以2020年末
公司总股份数11,617,732,201股计算，每10股派送人民币12.5元（含税）现金股息。如公司
在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债转增股本等情形导致分红派息股权登
记日的总股份数发生变化，每股股息将在合计派息总额不变的前提下相应调整。该等2020
年度分红派息预案还需提交本公司年度股东大会审议批准。
    本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，
敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。
    本报告已按照《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》
的要求进行披露。本集团目前面临的主要风险及应对措施， 敬请投资者查阅“第八节 公司
治理报告暨企业管治报告”之“十二、内部控制和风险管理” 部分。
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                                                                  目录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................................... 1
第二节 致股东............................................................................................................................... 4
第三节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................................... 6
第四节 董事会报告......................................................................................................................11
第五节 重要事项......................................................................................................................... 75
第六节 股本变动及股东情况 ..................................................................................................... 86
第七节 董事、监事、高级管理人员及员工情况 ..................................................................... 91
第八节 公司治理报告暨企业管治报告 ................................................................................... 102
第九节 监事会报告................................................................................................................... 123
第十节 内部控制情况................................................................................................................ 126
第十一节 公司债券情况........................................................................................................... 137
第十二节 财务报告................................................................................................................... 142
第十三节 备查文件目录........................................................................................................... 324
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                                          释义
           释义项        指                                  释义内容
本公司、公司             指   万科企业股份有限公司
万科、集团、本集团       指   万科企业股份有限公司及其附属公司
万物云                   指   万物云空间科技服务股份有限公司
印力集团                 指   印力集团控股有限公司（SCPG Holdings Co., Ltd，在开曼群岛注册）
万纬物流                 指   万科物流发展有限公司
                              Business Group 的缩写，指事业集团，目前包括南方区域 BG、上海区
BG                       指
                              域 BG、北方区域 BG、中西部区域 BG、西北区域 BG 及物业 BG。
                              Business Unit 的缩写，指事业部，目前包括印力 BU、物流 BU、长租
BU                       指
                              公寓 BU、海外 BU、酒店与度假 BU、梅沙教育 BU 及食品 BU。
央行                     指   中国人民银行
中国证监会               指   中国证券监督管理委员会
住建部                   指   中国住房和城乡建设部
银保监会                 指   中国银行保险监督管理委员会
发改委                   指   中国发展和改革委员会
深交所                   指   深圳证券交易所
联交所                   指   香港联合交易所有限公司
深铁集团                 指   深圳市地铁集团有限公司
《公司法》               指   《中华人民共和国公司法》
《证券法》               指   《中华人民共和国证券法》
《深交所上市规则》       指   《深圳证券交易所股票上市规则》
《规范运作指引》         指   《深圳证券交易所上市公司规范运作指引》
《联交所上市规则》       指   《香港联合交易所有限公司证券上市规则》
《企业管治守则》         指   《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十四《企业管治守则》
                              《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十《上市发行人董事
《标准守则》             指
                              进行证券交易的标准守则》
                              本公司股本中每股面值为人民币 1.00 元的内资普通股，该等股份在深
A 股（人民币普通股）     指
                              交所上市并以人民币交易。
                              本公司股本中每股面值为人民币 1.00 元的境外上市外资普通股，该等
H 股（境外上市外资股）   指
                              股份在联交所上市并以港币交易。
《公司章程》             指   《万科企业股份有限公司章程》
金鹏 1 号计划            指   国信证券－工商银行－国信金鹏分级 1 号集合资产管理计划
盈安合伙企业             指   深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）
报告期                   指   2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日
元                       指   如无特殊说明，指人民币元
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                             第二节 致股东
   对于房地产行业，2020 年是一个时代的落幕，也是一个时代的开启。
   如果只看销售数字，房地产是为数不多在疫情下仍能保持增长的行业，2020 年全国商
品房销售金额增长 8.7%。然而，比销售数字更重要的是，行业竞争规则正发生深刻的改变。
   从过去到可见的未来，房地产行业的竞争可分为土地红利、金融红利、管理红利三个
时代。早年，土地价值尚未被广泛认知，部分拿到大量便宜优质土地的企业，获得了那个
时代的馈赠。2002 年，“土地招拍挂”制度施行后，行业进入金融红利时代，金融资源成
为助力企业实现跨越式发展的关键要素。
   2020 年 8 月，人民银行、住房和城乡建设部会同相关部门共同推出了被业内称为“三
道红线”的重点房地产企业资金监测和融资管理规则。“三道红线”的出台再次改写了行
业规则，其影响并不亚于当年的土地招拍挂制度。依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增
长的模式难以为继，行业正式由金融红利时代步入“管理红利时代”。
   管理红利时代以“充分竞争”为主要特征，竞争烈度将显著提升。如果说，土地红利
时代和金融红利时代，决出的是收获的多少、发展的快慢；那么，管理红利时代决定的是
企业的生存，不能胜出则意味着被淘汰。面对新时代的淘汰赛，我们必须摒弃旧有模式下
的规模扩张思路，更加重视增长的质量。
   管理红利时代对企业的能力提出了更高的要求。一方面，企业需要更完整的能力。
“土地”、“金融”，都是单项的关键资源，而“管理”，是全方位的能力要求。另一方
面，企业需要更极致的优势。当行业在经营模式和产品服务上趋于同质化，要想在竞争中
脱颖而出，必须要打造自身独特的竞争优势。面对更高段位的竞赛，我们在做到“均好无
短板”的同时，还要构建有助于实现发展轨道跃升的“制胜长项”。
    管理红利时代充满未知与挑战，但危与机永远是一枚硬币的两面。在正视变化与风险
之后，我们也要问自己一个问题：“行业的机会在哪里？”
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    机会来自客户的需求。企业为满足客户需求而存在，是永恒不变的基本商业逻辑。但
客户需求并非常量，而是容颜多彩的时间玫瑰。当网络原生一代成为市场主流，他们的偏
好绽放出前所未有的多样性。所有企业面对全新的画布，谁能更深刻理解客户内心的向往
和期待，谁才能成为更杰出的美好生活场景师。
    机会来自城市的发展。人口和生产要素都是理性的河流，它们总往效率更优处流动。
过往的城市积淀为传统，而未来城市在绵延中孕育。人口和资源的流淌和集聚，带来产业
的演化与升级，带来消费的分蘖与升维。尤其在头部城市向世界级都市圈演进的过程中，
TOD、有机更新、产城融合、智慧城市、大型复杂综合项目、新城/新片区规划等，都将
是未来城市的必要元素。
    机会来自对存量价值的挖掘。随着城市的扩张与发展，居住、商业、办公，多种形态
的城市空间日积月累，已经形成庞大的规模。但它们不仅是凝固的水泥与钢铁，其中更有
无数等待激活的价值。更优质的服务、更精彩的内容、更高效的互动，才能让沉静的硬件
资源，变成美好生活更生动的载体。伴随 REITs 的出现，真正具备长期资产经营能力的管
理者将获得巨大的成长空间。
    机会也来自科技释放的价值。人类进步源于想象力，而科技是能让想象真正放飞的羽
翼。科技让不可能成为可能，让可能变得平易。二百年前开始的工业革命，让肢体孱弱的
人类拥有了超越肉身的力量，逐渐摆脱了饥寒和贫乏；而正在悄然降临的人工智能，将使
思维穿透生物神经的局限，让人类迎来更优雅和精致的生活。而对于产业来说，知识与创
造力，正取代资金和能源，成为最核心的资源。
   正如彼得德鲁克在《动荡时代的管理》一书中写道：“动荡时代最大的危险不是动荡
本身，而是延续过去的逻辑”。对企业来说，真正重要的问题不是行业有没有机会，而是
“我们能否抓住机会？”
   只有主动适应变化者，才有可能穿越荆棘，抵达成功的彼岸。回顾万科三十六年的历
程，我们能走到今天，依靠的正是危机感下一次次的自省和警醒，是齐心协力度过的一次
次挑战和历险。面对管理红利时代的淘汰赛，继续领先领跑、数一数二，依然是我们不变
的追求。我们相信，每一堵难以逾越的高墙，跨过去就是我们与对手拉开差距的屏障；每
一片风云莫测的海域，渡过去就是希望无限的新大陆；每一道崎岖坎坷的山峦，翻过去必
将迎来春暖花开的广阔绿洲。
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                   第三节 公司简介和主要财务指标
    公司于 1984 年在深圳经济特区成立，1988 年经深圳市人民政府“深府办（1988）1509
号”文批准，公司实施股份制改革；1991 年 1 月 29 日，公司发行的 A 股在深交所上市；
1993 年 5 月 28 日，公司发行的 B 股在深交所上市；2014 年 6 月 25 日，公司 B 股以介绍方
式转换上市地在联交所主板 （H 股）上市。
    公司经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，业务聚焦全国
经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2020 年，公司继续荣登《财富》“世界
500 强”，位列榜单第 208 位。自 2016 年首次跻身《财富》“世界 500 强”以来，公司已
连续 5 年上榜，此前分别位列榜单第 356、307、332、254 位。
    2014 年公司第四个十年发展规划已经把“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套
服务商”，2018 年公司将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体
细化为四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。
    公司始终坚持为普通人提供好产品、好服务，坚持与城市同步发展、与客户同步发展
的两条主线。近年来，公司在巩固住宅开发和物业服务业务固有优势的基础上，积极拓展
业务版图，已进入商业开发和运营、租赁住宅、物流仓储服务、标准办公与产业园、酒店
与度假、教育、食品等领域，为更好地服务人民美好生活需要、实现可持续发展奠定了良
好基础。
一、公司简介
（一）基本信息
    中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”）
    英文名称：CHINA VANKE CO., LTD.(缩写为“VANKE”)
    注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
    邮政编码：518083
    办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
    邮政编码：518083
    香港主要营业地点：香港花园道 1 号中银大厦 55 楼
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    国际互联网网址：www.vanke.com
    电子信箱：[e-mail]
    法定代表人：郁亮
    联交所授权代表：王海武、朱旭
    联交所替代授权代表：叶凯雯
（二）联系人和联系方式
    董事会秘书、公司秘书：朱旭
    电子信箱：[e-mail]
    股证事务授权代表：吉江华
    电子信箱：[e-mail]
    联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
    电话：[phone]
    传真：[phone]
    助理公司秘书：叶凯雯
    电子邮件：[e-mail]
    联系地址：香港花园道 1 号中银大厦 55 楼
    电话：[phone]
    传真：[phone]
（三）股票情况
    A 股股票上市地：深交所
    A 股股票简称：万科 A
    A 股股票代码：000002
    H 股股票上市地：联交所
                                          注
    H 股股票简称：万科企业、万科 H 代
                                   注
    H 股股票代码：2202、299903
    注：该简称和代码仅供本公司原 B 股股东通过境内证券公司交易系统交易其因 B 转 H 而持有的本公
司 H 股股份使用。
    H 股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司
    联系地址：香港湾仔皇后大道东 183 号合和中心 17 楼 1712-1716 室
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（四）信息披露及备置地点
    信息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日
报》、巨潮资讯网以及联交所披露易网站
    登载年度报告的国际互联网网址：
    A 股：www.cninfo.com.cn
    H 股：www.hkexnews.hk
   年度报告备置地点：公司董事会办公室
（五）注册变更情况
    公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳
    变更登记日期：2017年7月14日，地点：深圳
    统一社会信用代码：91440300192181490G
（六）聘请的会计师事务所和律师事务所
    公司聘请的会计师事务所
    境内：毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)
    地址：北京市东长安街1号东方广场毕马威大楼8层
    签字会计师：陈泳意、李默然
    境外：毕马威会计师事务所
    地址：香港中环遮打道10号太子大厦8楼
    公司聘请的律师事务所
    境内：
    广东信达律师事务所 ，地址：深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦11~12楼
    北京市君合（深圳）律师事务所，地址：深圳市福田区中心四路1-1号嘉里建设广场三
座第2803-04室
    境外：普衡律师事务所
    地址：香港花园道1号中银大厦21~22楼
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  二、会计数据和财务指标摘要
  （一）主要会计数据和财务指标
                                                                                                     单位：元
                         2020 年                   2019 年              本年比上年增减             2018 年
营业收入             419,111,677,714.12       367,893,877,538.94                   13.92%      297,679,331,103.19
营业利润              79,958,642,103.88        76,613,136,041.54                    4.37%       67,498,612,522.27
利润总额              79,675,752,923.39        76,539,289,517.59                    4.10%       67,460,201,390.98
归属于上市公司股
                      41,515,544,941.31        38,872,086,881.32                    6.80%       33,772,651,678.61
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性      40,237,711,134.26        38,314,387,512.31                    5.02%       33,490,078,355.00
损益的净利润
经营活动产生的现
                      53,188,022,243.81        45,686,809,515.08                   16.42%       33,618,183,388.52
金流量净额
基本每股收益                         3.62                      3.47                 4.52%                      3.06
稀释每股收益                         3.62                      3.47                 4.52%                      3.06
全面摊薄净资产收
                                18.49%                    20.67%       减少 2.18 个百分点                 21.68%
益率
加权平均净资产收
                                20.13%                    22.47%       减少 2.34 个百分点                 23.24%
益率
                        2020 年末                 2019 年末           本年末比上年末增减          2018 年末
资产总额           1,869,177,094,005.55      1,729,929,450,401.23                   8.05%    1,528,579,356,474.81
负债总额           1,519,332,620,662.33      1,459,350,334,988.27                   4.11%    1,292,958,626,477.23
归属于上市公司股
                     224,510,952,749.09       188,058,491,912.82                   19.38%      155,764,131,544.43
东的净资产
股本                  11,617,732,201.00        11,302,143,001.00       增加 315,589,200 股      11,039,152,001.00
归属于上市公司股
                                    19.32                     16.64                16.14%                     14.11
东的每股净资产
资产负债率                      81.28%                    84.36%       下降 3.08 个百分点                 84.59%
净负债率                        18.09%                    33.87%      下降 15.78 个百分点                 30.89%
  注：净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产
  截止披露前一交易日的公司总股本：
   截止披露前一交易日的公司总股本（股）                                                      11,617,732,201.00
   用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）                                                              3.57
  （二）分季度主要财务指标
                                                                                                     单位：元
                           第一季度                 第二季度                第三季度               第四季度
营业收入                47,774,342,784.96        98,575,163,944.75       95,141,960,460.82     177,620,210,523.59
归属于上市公司股东
                         1,249,359,312.96        11,258,160,243.54        7,355,307,573.23      21,652,717,811.58
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益       1,017,202,995.38        11,097,004,890.90        6,775,110,226.08      21,348,393,021.90
的净利润
经营活动产生的现金
                        (2,953,862,229.68)       25,559,824,266.56       10,774,906,549.48      19,807,153,657.45
流量净额
      上述财务指标或其加总数与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标不存在重
  大差异。
                                                      9
                                                                      万科企业股份有限公司 2020 年度报告
  （三）非经常性损益项目
                                                                                                   单位：元
             项目                         2020 年                    2019 年                    2018 年
非流动资产处置损益                         48,381,265.04               (9,665,523.59)             (3,409,185.58)
持有交易性金融资产、其他权益
工具投资和其他非流动金融资产
产生的公允价值变动和投资收                746,042,358.81              272,791,440.64             160,771,714.99
益，以及处置交易性金融资产取
得的投资收益
出售、处理部门或投资单位收益             1,232,034,584.10             544,711,079.60             255,939,060.42
除上述各项之外的其他投资收
                                         (282,889,180.49)             (73,846,523.95)            (38,411,131.29)
益、营业外收入和支出
所得税影响                               (424,655,746.93)            (167,931,665.15)            (84,672,383.91)
少数股东损益影响                          (41,079,473.48)              (8,359,438.54)             (7,644,751.02)
合计                                     1,277,833,807.05             557,699,369.01             282,573,323.61
       公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常
  性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
  （四）境内外会计准则差异
                                                                                             单位：元
                      归属于上市公司股东的净利润                      归属于上市公司股东的所有者权益
                      2020 年                 2019 年             2020 年 12 月 31 日       2019 年 12 月 31 日
按境外会计准则       41,515,544,941.31      38,872,086,881.32        224,510,952,749.09       188,058,491,912.82
按境内会计准则       41,515,544,941.31      38,872,086,881.32        224,510,952,749.09       188,058,491,912.82
按境外会计准则调整的分项及合计：
按境外会计准则                       -                        -                         -                          -
差异说明                                                    无差异
                                                    10
                                                                 万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                  第四节 董事会报告
一、经营情况讨论与分析
    2020 年是不平凡的一年。突如其来的疫情对社会经济产生巨大冲击。本集团全力做好疫情防控，守
护客户安全，确保员工健康。在全体员工的努力下，各项业务逐步走出疫情影响，呈现出良好的恢复态
势。
    2020 年也是行业发展史上意义深远的一年。重点房地产企业资金监测和融资管理、房地产贷款集中
度管理等政策的相继出台，标志着行业正式进入管理红利时代，未来的竞争将更加全面和充分。
    面对复杂的经营环境，本集团在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下，以“长期最大化市场价
值”为纲，致力于构建面向未来的长期竞争优势。
    报告期内，本集团主要财务指标保持稳健，实现营业收入 4,191.1 亿元，同比增长 13.9%；实现归属
于上市公司股东的净利润 415.2 亿元，同比增长 6.8%；房地产业务实现销售金额 7,041.5 亿元，同比增长
11.6%。集团保持行业领先的信用评级，截至报告期末，持有货币资金 1,952.3 亿元，净负债率（有息负债
减去货币资金，除以净资产）18.1%，货币资金对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为 2.4 倍。
（一）2020 年市场回顾
    报告期内，经营环境发生深刻变化。一方面，疫情作为年内最大的“黑天鹅”，在对各行各业产生冲击
的同时，也加速催化了部分趋势。另一方面，经济动能切换和内外双循环相互促进的新发展格局，为国
内众多行业注入新的发展动能。本集团作为“城乡建设与生活服务商”，旗下各项业务所在行业也受到
不同程度的影响。
       疫情后全国商品房销售面积恢复增长。2020 年初，受疫情影响，全国商品房销售规模一度大幅下
滑。随着疫情防控形势的好转，3 月后市场逐步企稳回升。全年来看，全国商品房销售面积为 17.61
亿平方米，同比增长 2.6%；销售金额 17.36 万亿元，同比增长 8.7%。分季度看，全国商品房销售面
积增速依次为-26.3%、3.2%、9.9%和 12.7%。
       尽管商品房销售恢复较快，但房地产开发投资以及新开工仍显乏力。国家统计局数据显示，2020
年全国房屋新开工面积 22.4 亿平方米，同比下降 1.2%，而上年为增长 8.5%；全国房地产开发投资
14.1 万亿元，同比增长 7.0%，增速比上年回落 2.9 个百分点。
       各地加大土地供应，土地成交面积有所增长。一季度后土地市场快速复苏，供需两旺。根据中国
指数研究院统计，2020 年全国 300 个城市住宅类用地供应建面同比增长 3.9%，成交建面同比增长
9.4%。全年土地市场竞争较为激烈，住宅类用地的平均溢价率为 15.4%。
                                               11
                                                                  万科企业股份有限公司 2020 年度报告
    行业调控坚持“房住不炒”，房地产贷款增速进一步回落。下半年部分城市市场热度有所提升，各
地在“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位下，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，促进
市场平稳发展。为抑制行业金融风险，8 月央行、住建部会同相关部门形成重点房地产企业资金监测
和融资管理规则；12 月央行和银保监会推出房地产贷款集中度管理制度，对银行业金融机构房地产贷
款、个人住房贷款占全部贷款的比重设置上限要求。2020 年末，全国主要金融机构房地产贷款余额同
比增长 11.6%，增速较上年末回落 3.2 个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额比例下降至 28.7%。
    政策加大对住房租赁的支持力度。12 月的中央经济工作会议提出“加快完善长租房政策”、“规
范发展长租房市场”。各地陆续出台关于培育和促进住房租赁市场发展的相关政策，住房租赁迎来新
一轮发展机遇。
    宏观环境的变化，也对本集团的物业服务、商业、物流仓储等业务带来不同程度的挑战和机遇。物
业服务方面，物业企业积极参与联防联控，为抗击疫情贡献了不可或缺的力量，证明了其在基层治理中
的重要性；2021 年 1 月，住建部、发改委、银保监会等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作
的通知》，进一步打开物业服务市场的空间。物流仓储方面，疫情下社会对于食品安全的重视度提升，
生鲜新零售的加速涌现和连锁餐饮消费的不断恢复，推动冷链市场需求持续释放。商业方面，疫情加
速了行业的分化，同时，持续增加的商业供应也推动行业竞争日益极化，要求企业必须在经营思路上
做出改变，不断创新产品服务，提升对客户的吸引力。
（二）报告期内主要工作
    本集团以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，主营业务包括房地产开发和物业服务，在此基础
上，本集团亦遵循“与城市同步发展，与客户同步发展”的策略，围绕人民美好生活场景积极开展其他
业务。
    报告期内，本集团实现营业收入 4,191.1 亿元，同比增长 13.9%；实现归属于上市公司股东的净利润
415.2 亿元，同比增长 6.8%；每股基本盈利 3.62 元，同比增长 4.5%；全面摊薄的净资产收益率为 18.5%，
较 2019 年减少 2.2 个百分点。
    分业务类型看，本集团营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为 4,004.5 亿元，
占比 95.5%；来自物业服务的营业收入为 154.3 亿元，占比 3.7%。
                                               12
                                                                                  万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                           本集团主营业务经营情况
                                                                                                               单位：万元
                               营业收入                          营业成本                        营业利润率
        行业
                          金额             增减              金额           增减        数值              增减
  1.主营业务           41,588,094.69         13.83%      29,547,128.79      26.16%      22.41%         -4.49 个百分点
  其中：房地产开发
  及相关资产经营       40,044,873.59            13.55%   28,286,726.89      26.36%       22.59%        -4.63 个百分点
  业务
        物业服务        1,543,221.10            21.51%    1,260,401.90      21.88%       17.78%        -0.18 个百分点
  2.其他业务             323,073.08             27.19%        106,940.01    203.98%      66.14%       -19.10 个百分点
        合计           41,911,167.77            13.92%   29,654,068.80      26.43%      22.75%         -4.55 个百分点
    注：1、营业利润率数据已扣除税金及附加。
        2、其他业务收入主要包括向联合营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相关的附属收费等收入。
    1、 业务发展情况
    （1）房地产开发业务
    ①销售和结算情况
    销售规模上升。2020 年本集团实现销售面积 4,667.5 万平方米，销售金额 7,041.5 亿元，分别增长 13.5%
和 11.6%。所销售的产品中，住宅占 88.2%，商办占 7.9%，其它配套占 3.9%。2020 年本集团在全国商品
房市场的份额约 4.03%，在 23 个城市的销售金额位列当地第一，在 14 个城市排名第二。
                                                  分区域的销售情况
                                   销售面积                                       销售金额
                                                              比例                                        比例
                                 （万平方米）                                     （亿元）
 南方区域                              833.00                   17.85%                1,502.00                21.33%
 上海区域                              1,249.11                 26.75%                2,377.33                33.76%
 北方区域                              1,190.99                 25.52%                1,501.74                21.33%
 中西部区域                            928.72                   19.90%                1,153.69                16.38%
 西北区域                              462.05                   9.90%                 463.95                   6.59%
 其他                                    3.59                   0.08%                  42.75                   0.61%
              合计                     4,667.46                100.00%                7,041.46                100.00%
    注：报告期内有销售的主要城市，南方区域包括深圳、广州、清远、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、厦门、福州、
漳州、泉州、三亚、南宁、长沙、江门、柳州；上海区域包括上海、杭州、嘉兴、苏州、昆山、无锡、南京、南昌、宁波、
合肥、扬州、温州、芜湖、徐州、宿迁、南通、镇江、常州、盐城、绍兴、金华、泰州、台州；北方区域包括北京、秦皇
岛、天津、沈阳、抚顺、大连、长春、哈尔滨、吉林、青岛、济南、烟台、太原、晋中、唐山、鞍山、石家庄、淄博、威
海、包头、临沂、潍坊、张家口、营口、盘锦、保定、廊坊；中西部区域包括成都、南充、武汉、宜昌、郑州、重庆、贵
阳、鄂州、昆明、玉溪、大理、西双版纳、眉山、周口、西昌；西北区域包括：西安、乌鲁木齐、兰州、银川、西宁、咸
阳、渭南；其他包括：香港、纽约、旧金山、伦敦、西雅图。
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    结算收入增长。本集团房地产开发及相关配套业务收入 3,989.0 亿元，分区域看，南方区域、上海区
域、北方区域、中西部区域和西北区域的占比分别为 28.11%、27.64%、16.91%、18.85%和 6.91%。此外，
本集团克服疫情下已进入海外城市经营环境困难的影响，海外业务于本年贡献营业收入约 62.9 亿元。
2020 年本集团实现房地产业务结算面积 2,889.4 万平方米，同比增长 17.4%，实现开发业务结算收入 3,774.2
亿元，同比增长 13.0%；开发业务的结算均价为 13,062 元/平方米（2019 年：13,577 元/平方米）。
                                      分区域的营业收入和利润情况
                                  营业收入                              权益净利润
                                                         比例                                  比例
                                  （万元）                              （万元）
 南方区域                           11,211,801.88           28.11%         1,421,849.84               30.16%
 上海区域                           11,026,456.33           27.64%         1,568,656.54               33.27%
 北方区域                            6,744,294.26           16.91%           339,747.14                7.21%
 中西部区域                          7,520,579.31           18.85%           864,700.30               18.34%
 西北区域                            2,758,599.68               6.91%        464,196.59                9.85%
 其他                                 628,621.74                1.58%         55,142.95                1.17%
 合计                               39,890,353.20         100.00%          4,714,293.36           100.00%
    注：报告期内有房地产结算的主要城市，南方区域包括：深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、惠州、厦门、
福州、三亚、南宁；上海区域包括：上海、杭州、苏州、无锡、常州、扬州、合肥、南京、宁波、南昌、芜湖、南通、嘉
兴、徐州、温州、盐城；北方区域包括：北京、唐山、天津、沈阳、大连、长春、吉林、青岛、烟台、太原、济南、哈尔
滨、石家庄；中西部区域包括：成都、重庆、武汉、贵阳、郑州、昆明；西北区域包括：西安、兰州、乌鲁木齐。
    已售未结资源规模上升。截至报告期末，本集团合并报表范围内有 4,918.6 万平方米已售资源未竣工结
算，合同金额合计约 6,981.5 亿元，较上年末分别增长 14.7%和 14.6%。
    ②开发投资情况
    竣工面积保持增长。2020 年本集团开发项目新开工面积约 3,960.4 万平方米，同比下降 6.6%，完成年
初计划的 135.6%；开发项目实现竣工面积约 3,381.7万平方米，同比增长 12.4%，完成年初计划的 101.9%。
    坚持理性投资，确保投资质量。本集团坚持理性投资的策略，在做好安全与发展平衡、风险与收益匹
配的前提下发掘各类项目资源。2020 年本集团获取新项目 168 个，总规划建筑面积 3,366.5 万平方米，权益
规划建筑面积 2,058.8 万平方米，权益地价总额约 1,381.5 亿元，新增项目平均地价为 6,710 元/平方米。
    项目资源满足持续发展需要。截至报告期末，本集团在建项目总建筑面积约 10,787.6 万平方米，权益
建筑面积约 6,380.8 万平方米；规划中项目总建筑面积约 5,050.8 万平方米，权益建筑面积约 3,127.4 万平方
米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约 363.4 万平方米。
    助力城市活化更新。本集团在主导城市更新项目过程中始终秉持尊重历史文脉、保留城市记忆的理念，
为城市发展注入新的活力，近年来打造了深圳南头古城、上海上生新所、广州永庆坊、北京望京小街、苏
州淮海街、福州烟台山等多个项目，获得社会好评。
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    积极拓展 TOD 项目。本集团打造的深圳臻湾汇、上海天空之城、杭州天空之城、佛山天空之城等多个
项目成为所在城市 TOD 综合开发标杆。
    有关本集团新增项目的具体信息，详见本报告“第四节董事会报告”之“非募集资金投资情况”之“项目
投资情况”。
    （2）物业服务
    报告期内，万科物业发展股份有限公司正式更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”（以下简
称“万物云”），力求实现物业服务的设施、设备、资产、人、商业活动等都能通过数字化方式链接，
从物业服务到空间科技服务，服务更多客户、服务客户的更多方面。
    报告期内，万物云实现对万科集团内和对外营业收入 182.04 亿元，同比增长 27.36%。住宅物业服务
收入 100.52 亿元，占比 55.22%，商业物业及设施服务 53.14 亿元，占比 29.19%，智慧城市服务 9.91 亿元，
占比 5.44%，社区生活服务收入 9.85 亿元，占比 5.41%，万物成长收入 8.62 亿元，占比 4.74%。截至报告
期末，万物云在管面积 5.66 亿平方米。
    住宅物业服务方面，万科物业在 100 个城市（含香港）服务 3,051 个项目。“万科物业”专注于高
品质住宅物业服务，通过设立首席客户官、四级管控体系等一系列措施，不断检视业务本质，提升服务
品质。疫情期间，万物云实现在管项目零停摆，在岗员工零感染。万科物业武汉公司向火神山医院派驻
首批志愿者，成为唯一获得火神山医院书面表扬的团队。万科物业在管小区均实施电梯广告收益透明化，
业主作为权利人参与广告收益的规范管理与监督。
    在商企服务方面，万物云正式推出“万物梁行”品牌。万物梁行是国内目前唯一一家本土物业公司
与国际五大行战略联合的公司，疫情期间，万物梁行将写字楼抗疫管理经验整理成册，向全球超过 100
个国家的企业用户和专业人士分享疫情防控经验和复工防疫措施，助力全球抗疫。目前服务项目超
1700 个，期内物业管理和设施管理项目新增拓展超 200 个，其中包括 50 个饱和收入超 1000 万元的重
大项目，在全球/全国级总部项目、超高层项目、全国分布式职场项目等多个重点领域都有突破，持
续扩大领先优势。
    在城市空间服务方面，万物云推出“万物云城”品牌。万物云城在政府“放管服”改革深化进程
中应运而生，率先进入城市服务领域，通过数字化、机械化、专业化的运营手段，整合城市资源，牵引
各专业作业端，提高城市服务的效率和水平，成为以“城市管家”为模式的城市综合服务商。报告期内，
新增厦门鼓浪屿、江门人才岛、武汉江汉区等 12 个项目，累计布局 10 个城市，16 个项目。
    科技赋能方面，报告期内，万物云发布“星尘系统”，结合万科物业运营经验，提供空间科技运营
流程服务（BPaaS）。此外，万物云作为开展数字人民币试点的首批企业，率先完成与中、农、工、建
四大国有银行的对接，用户可以在社区 app“住这儿”使用数字货币线上缴纳物业费。
    此外，万物云与海康威视战略联合，孵化深圳市万御安防服务科技有限公司，专注于安防科技、机
电维保和技术工匠培育等业务，已成为中国最大的安防机电综合服务商。
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    （3）租赁住宅
    本集团集中式长租公寓品牌“泊寓”，致力为新进入城市的青年提供租住、社交、创业，学习，成
长等服务为一体的综合租住场景，为城市打造具有竞争力的人才租住环境。
    截至 2020 年底，本集团运营管理长租公寓 18.44 万间，累计开业 14.24 万间。报告期内，本集团在深
圳、天津、北京、珠海、济南、西安、成都、厦门、广州等 9 个重点城市新开业 3.3 万间长租公寓。
    2020 年，本集团长租公寓营业收入 25.40 亿元，同比增长 72.33%。
    截至报告期末，已开业项目的整体出租率超过 95%。其中，北京成寿寺项目作为全国首个集体土地
租赁住房项目开业前七天即满租；深圳云城旗舰店作为行业单店体量最大的门店实现出租率 99%。
                                  本集团持有及管理的公寓项目情况
              城市             项目数量        总房间数量（万间）      已开业间数（万间）
               深圳              148                  7.58                    7.09
               北京               16                  2.53                    0.37
               广州               33                  1.18                    0.95
               天津               15                  0.75                    0.61
               西安               11                  0.65                    0.58
               上海               17                  0.64                    0.32
               济南               12                  0.54                    0.43
               厦门               16                  0.53                    0.53
               杭州               16                  0.47                    0.42
               宁波               8                   0.43                    0.24
               大连               18                  0.41                    0.23
               成都               10                  0.36                    0.30
               佛山               7                   0.29                    0.29
               合肥               6                   0.24                    0.18
               长春               13                  0.23                    0.21
               沈阳               9                   0.23                    0.19
               珠海               7                   0.21                    0.18
               东莞               7                   0.18                    0.14
               青岛               6                   0.15                    0.15
               福州               7                   0.14                    0.14
               武汉               3                   0.13                    0.13
               南京               5                   0.12                    0.11
               长沙               5                   0.12                    0.12
             其他城市             18                  0.33                    0.33
              总计               413                 18.44                    14.24
    租赁住宅业务持续提高服务质量。报告期内，《服务 SOP“1+8”底线标准》完成在 367 家门店的推
行落地，实现了服务从“原生态”到“标准初步落地”的转变；泊寓联合当地社群组织，建立“泊跑
团”、“泊玩社”，“泊友志愿团”，开展志愿者活动和“心灵谈话会”，让租住更有温度；2020 年共
与 166 家知名企业达成合作，覆盖金融、科技、建筑等行业，为近 3.5 万名企业员工提供一站式居住服务。
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    租赁住宅业务积极探索集体用地、自持用地租赁住房建设、城中村联营改造运营、政府租赁住房代
建代管的业务发展模式，打造了北京成寿寺泊寓|院儿、深圳云城泊寓旗舰店、南头古城泊寓、济南丁家
庄泊寓 α 人才公寓等标杆项目。
    （4）商业开发与运营
    截至报告期末，本集团（含印力集团）累计开业的商业面积 989.8 万平方米。
    报告期内商业(含非并表项目)业务营业收入 63.22 亿元，同比增长 4.33%。其中，印力管理的商业项
目营业收入 42.22 亿元，同比下降 1.62%。截至报告期末，本集团已开业项目整体出租率 87.4%，其中稳
定发展期（开业 3 年以上）的商业项目出租率 92.0%。
    此外，规划中和在建商业建筑面积为 435.4 万平方米。
    报告期内，本集团（含印力集团）新开业商业面积 128.9 万平方米，包含 3 个购物中心和 20 个社区商
业。2020 年 5 月 30 日，太原印象城成为疫情期间全国首个开业的区域型购物中心；上海南翔印象城
MEGA 以 34 万平方米成为目前上海单体量最大的纯商业购物中心，开业 4 个月，总客流超过 800 万人次、
销售额超过 12 亿元。
                    本集团（含印力集团）运营管理的前十大商业项目（按营业收入排序）
                                            建筑面积                         2020 年营业收入
                项目名称           城市                      2020 年出租率
                                            （平方米）                          （万元）
             上海七宝万科广场      上海         237,193              96.0%          36,757.00
               深圳印力中心        深圳             96,607           95.6%          33,430.69
              杭州西溪印象城       杭州         251,145              95.8%          24,370.92
               龙岗万科广场        深圳         128,925              98.3%          22,542.87
              天津西青印象城       天津         228,985              98.6%          14,109.35
              宁波鄞州印象城       宁波         113,622              98.9%          13,802.75
               济南印象城          济南         156,630              96.2%          13,427.98
               北京印象城          北京             72,558           91.9%          12,449.95
               南宁印象城          南宁         127,180              99.1%           11,513.19
              西安龙首印象城       西安         122,833              94.7%          10,978.93
    期内，本集团持续开展商业创新。武汉青山印象城围绕“绿色生态”、“社区友好”两大超级符号，
打造 LIFE HUB 产品原型；长沙印象汇、广州江燕路万科里、深圳龙城万科里等项目在打造年轻力文化、
夜经济方面做出积极探索，成为项目所在地夜经济商业新地标。
    印力集团提升运营管理水平，加强线上商城的服务能力，数字化会员运营体系覆盖 62 个项目，会员
数量超过 870 万。
    积极探索资产证券化，形成盘活存量优质商业物业的良性循环模式，先后完成印象 2 号 CMBS、深圳
印力中心第二期 CMBS 发行。上海三林印象城在经过改造升级后完成退出，验证了存量物业“进入-提升-
出售”的商业逻辑。
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                                                                  万科企业股份有限公司 2020 年度报告
    （5）物流仓储服务
    本集团以“万纬物流”为物流仓储服务平台，万纬物流聚焦发展高标仓储和冷链物流两大核心业务，
经过五年发展，已发展成为中国规模最大的冷链物流综合服务商。
    2020 年万纬物流继续完善核心节点布局，新获取管理项目 10 个，可租赁建筑面积 75 万平方米。截至
报告期末，万纬物流在 44 个城市累计管理 148 个项目，可租赁建筑面积 1,148 万平方米。所管理的项目
中，高标库 128 个，可租赁建筑面积 1,062 万平方米；冷库 20 个，可租赁建筑面积 86 万平方米。
    2020 年万纬物流新开业 195 万平方米，截至报告期末，累计开业项目建筑面积 700 万平方米，其中高
标库开业 666 万平方米，稳定期出租率 94%；冷库开业 34 万平方米，稳定期使用率 77%。
    报告期内，万纬物流管理项目（含非并表项目）的营业收入 18.7 亿元，同比增长 37%，其中高标库
营业收入 12.9 亿元，同比增长 29%；冷库营业收入 5.8 亿元，同比增长 60%。
    2020 年，万纬物流聚焦好产品、好服务，以“服务+科技”的经营策略推动业务发展，完成行业首个
快建高标准冷库；同时建立高标仓及冷链业务的标准化客户服务体系，不断提升科技手段在服务标准流
程中的应用。目前万纬物流服务客户超过 850 家，涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商
超类等各个领域。
    2020 年，万纬物流与新加坡政府投资公司（GIC）签署合作协议，共同成立中外合资公司作为投资平
台。2020 年 6 月，万纬物流首期类 REITs 产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储 1 期资产支持专项计划”
在深圳证券交易所挂牌，资产及经营管理能力获得资本市场认可。同时，万纬物流积极承担社会责任，
疫情下，万纬厦门海沧冷链园区、万纬宁波北仑冷链园区、万纬成都新津冷链园区 3 个园区被当地政府指
定作为中转监管仓，为进口冷链食品安全保驾护航。
    期内，万纬物流获中国物流与采购联合会“全国物流行业抗疫先进企业奖”、中国交通运输协会
“AAA 级信用企业”。
    （6）酒店与度假业务
    2020 年本集团在原冰雪与度假事业部的基础上，成立酒店与度假事业部，以更好地管理集团现有酒
店与度假物业资产。目前本集团持有 23 家在营酒店资产，覆盖深圳、广州、苏州、杭州等核心城市和部
分目的地旅游胜地，形成了以高端商务为定位的“瞻云”和以城市人文为内涵的“有熊”两个自营品牌。
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                                                                 万科企业股份有限公司 2020 年度报告
    冰雪度假业务目前运营吉林松花湖、北京石京龙与北京西山滑雪场三个项目，2020 年坚持常态化疫
情防控，雪季累计接待滑雪游客 62 万人次。本集团参与北京冬奥延庆赛区冬奥村和山地新闻中心已于
2020 年 12 月 29 日完成建设。延庆冬奥赛区将于冬奥结束后以高品质旅游度假目的地面向公众开放，助力
京张体育文化旅游带建设。
    （7）教育业务
    在教育领域，本集团已打造梅沙教育和德英乐教育等特色品牌。其中，梅沙教育经过 5 年发展，已成
为深圳最大民办教育集团，覆盖 K-12 全日制学校、学前教育、户外教育以及课程研发等多个领域。万科
梅沙书院连续三年入选《胡润百学排行榜》，2020 年位列深圳第三名。截至目前，梅沙教育和德英乐的
在读人数超过 1.9 万。
    2、产品和工程管理情况
    （1）严守安全和质量底线
    加强安全管理，改善工友作业环境。年初面对突发的疫情，本集团各项目严格落实防疫要求，保障
工友生命健康安全。在疫情防控形势好转后，本集团积极组织复工复产，强化管理人员及工友培训，落
实安全工作流程，推动安全事故发生比例进一步下降。
    坚持源头管控，严控材料质量。为确保产品品质，本集团坚持从源头管控，持续更新迭代天网检测
实施方案和标准，对住宅、泊寓、物流、商业等项目使用的建筑材料进行质量合规性核查，通过工厂监
测、现场监测和监督整改，提升工程品质。
    推广智慧工地，实现安全、高品质建造。在项目建造阶段，本集团坚持科技创新，构建了包含前端
设备、通讯、功能应用、平台呈现的万科 5G+AIoT 智慧工地体系，实现了对工地现场的智慧管控；在此基
础上，针对品质安全管理、风险封闭管理、过程管理、人员管理四个维度开展远程线上评估。年内实现
智慧工地 100%覆盖。
    建立全建设周期评估体系。为保障建筑工程质量，本集团委托第三方专业评估机构对在建项目实施
全建设周期的评估，并通过客户验房指引表为客户验房提供专业依据。
    （2）打造好产品、好服务
    打造健康人居环境。后疫情时代，客户更加重视产品的健康属性。本集团在既有产品基础上，从
“空气、水、温度、湿度、光、声”等健康基本元素出发，提升产品配置和服务，大力推进健康建筑的
研发和落地实施。
    提升客户体验。报告期内本集团开启“6+2+2”好服务工作，启动了与业主共建美丽社区、管家服务
前置、设立首席客户官、推动工地开放线上化等举措，主动识别客户需求，提升服务体验。
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    （3）践行绿色低碳发展理念
    本集团持续推广落地绿色建筑和住宅产业化，促进人居、生活、环境的可持续发展。新建项目连续
第七年全部满足绿色建筑标准，新增绿色建筑面积 3,702.7 万平方米，其中绿色一、二星项目面积 3,607.8
万平方米，绿色三星项目面积 94.9 万平方米。本集团持续推动“5+2”装配式建造体系的应用，新开主流
项目的工业化应用比例为 86%。
    3、科技助力业务
    科技是促进业务发展的重要牵引力。报告期内，本集团启动 “龙抬头计划”，持续强化科技对各业
务的支撑，提升产品质量，改善服务体验，优化运营效率。
    在设计方面，建立 AI 审图平台并在万科内部全面使用，利用人工智能技术进行图纸审查，提升审图
效率和审图精准度；此外，通过云端建模使 CAD 快速构建成 BIM 模型，助力多业态的智能设计、建造及
智慧运营。在工程方面，通过工地管理 APP 和基于物联网的智慧工地体系，提升工地管理效率，有效避
免安全事故，提升建设品质。在销售方面，疫情期间快速上线“线上售楼处”，实现客户远程看房和在
线认筹，并持续打磨 VR 看房体验场景，为客户购房提供更好的体验。
    在提升产品与服务的同时，本集团也持续通过数字化技术，促进经营管理提效。报告期内，本集团
实现了全量现金流数据可视可知，规范收付款入口和流程，将业务动作与现金流收付关联，提升分析、
预测和决策支持能力，进一步推动了现金流管理的精益化和业务管理的规范化。
    截至目前，本集团旗下万翼科技、万睿智能科技、深圳万物云科技有限公司已获得国家高新企业认
证。万翼科技及深圳市万物云科技有限公司获得 CMMI3 认证。目前本集团共有科技类员工 1,022 人。
    4、社会责任
    本集团积极履行社会责任，开展精准扶贫、乡村振兴、教育发展、环境保护等活动，注重维护员工
权益及促进员工成长，积极推动供应链履责及社区发展，与利益相关方共赢。
    2020 年 7 月，本集团凭借在 ESG（环境、社会、企业管治）方面的良好表现，被纳入香港恒生指数
公司发布的恒生 ESG50 指数。
    报告期内本集团履行社会责任的情况，详见同日发布的《2020 年度可持续发展报告》。
（三）经营和财务状况分析
    1、 利润状况
    报告期内，本集团实现净利润 593.0 亿元，同比增长 7.6%；实现权益净利润 415.2 亿元，同比增长
6.8%。
    本集团房地产及相关业务的毛利率为 22.6%，较 2019 年下降 4.6 个百分点。本集团全面摊薄的净资产
收益率为 18.5%，较 2019 年下降 2.2 个百分点。
    2020 年本集团实现投资收益 135.1 亿元，同比增加 171.1%。其中，来自联营、合营公司实现的公司
权益利润为 97.4 亿元。
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       2、 负债情况
       （1）负债率
       截至 2020 年底，本集团净负债率为 18.1%。
       （2）有息负债及结构
       截至报告期末，本集团有息负债合计 2,585.3 亿元，占总资产的比例为 13.8%。有息负债以中长期负
债为主。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计 829.1 亿元，占比为 32.1%；一年以上有息
负债 1,756.2 亿元，占比为 67.9%。
       分融资对象来看，银行借款占比为 52.7%，应付债券占比为 21.9%，其他借款占比为 25.4%。
       分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比 39.3%，浮动利率负债占比 60.7%。有抵押的有息
负债 49.3 亿元，占总体有息负债的 1.9%。
       分境内境外来看，境内负债占比 74.4%，境外负债占比 25.6%。人民币负债占比 74.6%，外币负债占
比 25.4%。
                                      融资情况表（截至 2020 年 12 月 31 日）
                                                                                                       单位：万元
   融资途径           融资余额              融资成本区间                             期限结构
                                           Libor 按约定利率上浮
银行贷款              13,613,283.62                               短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款
                                                         ~5.70%
债券                   5,650,405.39                1.90%-5.35%    一年内到期的非流动负债、应付债券
其他借款               6,588,948.00                2.30%-6.16%    短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款
  合计                25,852,637.01                             - -
       （3）融资情况
       本集团通过公司债券、超短期融资券、中期票据等融资工具持续优化债务结构、降低融资成本，提
升公司对财务风险的防范能力。
       报告期内，本集团分四次完成总额为 89.8 亿元的公司债券发行。
       报告期内，本集团实际利息支出合计 158.4 亿元，其中资本化的利息合计 80.6 亿元。
       （4）信用评级
       报告期内，标普、惠誉维持本集团“BBB+”的信用评级，穆迪维持本集团“Baa1”的信用评级，评
级展望均为“稳定”。国内评级机构中诚信国际信用评级有限责任公司维持本集团主体信用等级 AAA，
评级展望稳定。
       3、 资金情况
       本集团坚持“以现金流为基础的持续真实价值创造”理念，不断提高资金管理的计划性和精细度，
全年实现经营性现金净流入 531.9 亿元，截至报告期末，本集团持有货币资金 1,952.3 亿元，远高于一年
内到期的流动负债的总和 829.1 亿元。货币资金中，人民币占比 98.1%，美元、港币、英镑等外币合计占
比 1.9%。
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    4、 汇率波动风险
    本集团大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值。
    从 2020 年二季度开始人民币兑各外币汇率持续升值，导致报告期内本集团产生汇兑亏损约人民币 6.6
亿元。
    为持续控制中长期汇率波动风险，本集团坚持对外币资产/负债匹配性、期限结构、境外流动性风险
等进行动态管理，采用自然对冲及适时购买套期保值工具管控汇率风险敞口。为锁定外币负债汇率变动
产生的风险，截至报告期末，本集团有效交叉货币掉期(CCS)余额为 20.91 亿美元。报告期内无新增的套
期保值合约。在套期保值合约有效期间，CCS 公允价值变动对本集团损益没有影响。
        5、 存货分析
    截至报告期末，本集团存货金额为 10,020.6 亿元，较 2019 年底增长 11.7%。其中，拟开发产品为
2,017.5 亿元，占比 20.1%；在建开发产品 7,250.1 亿元，占比 72.4%；已完工开发产品（现房）740.4 亿元，
占比 7.4%。
    公司基于审慎的市场策略，对存在风险的项目计提存货跌价准备。报告期末，项目存货跌价准备为
41.8 亿元，具体情况如下：
                                                                            单位：万元
 序号         城市                    项目           年初跌价准备余额          年末跌价准备余额
   1      成都         成都君逸                                 28,978.56                   28,978.56
   2      大连         大连海港城                               33,410.26                   24,645.34
   3      抚顺         抚顺金域蓝湾                              5,104.63                    2,746.84
   4      合肥         合肥未来之光                             85,237.76                   62,366.49
   5      南充         南充金润华府                              8,496.61                    2,031.89
   6      宁波         宁波万科城                                1,239.58                           -
   7      上海         上海天际                                 40,681.16                   40,681.16
   8      上海         上海金域澜湾鹭语墅                       24,927.95                           -
   9      乌鲁木齐     乌鲁木齐南山郡                           20,837.79                   20,837.79
   10     厦门         厦门白鹭郡                               28,429.57                   23,880.90
   11     烟台         烟台海云台                                2,878.39                      476.95
   12     营口         营口海港城                                6,772.04                    3,143.04
   13     镇江         镇江蓝山花园                             12,014.91                   10,582.53
   14     廊坊         廊坊朗润园                                       -                   70,621.65
   15     廊坊         廊坊启航之光                                     -                   39,734.19
   16     保定         涿州新辰之光                                     -                   87,725.96
                           合计                                299,009.21                  418,453.29
    本年计提的存货跌价准备，影响本报告期税后净利润 19.8 亿元，影响归属于母公司股东的净利润 14.5
亿元。
                                               22
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       6、 主要财务指标变动情况
                                                                                                      单位：人民币万元
           项目                2020-12-31               2019-12-31      变动幅度                     说明
交易性金融资产                    17,047.97          1,173,526.54        -98.55%    部分理财产品到期
衍生金融资产                       1,476.10              33,225.75       -95.56%    公允价值变动
应收票据                            966.24                2,897.00       -66.65%    应收票据收回
应收账款                       299,242.33               198,807.57       50.52%     非地产业务相关应收款增加
预付款项                     6,224,750.38            9,779,583.14        -36.35%    广信资产包引入战略投资者的影响
合同资产                       616,254.97               344,493.80       78.89%     受托建造业务规模增长
持有待售的资产                 633,472.76               425,275.49       48.96%     待售资产增加
其他非流动资产               1,384,007.93               910,731.96       51.97%     长期合作款增加
短期借款                     2,511,153.68            1,536,523.18        63.43%     融资结构调整
衍生金融负债                      33,615.37                        -    100.00%     衍生品合约公允价值变动
应付票据                          60,711.28              94,127.97       -35.50%    票据到期兑付
预计负债                          21,533.15              14,962.93       43.91%     预提亏损的影响
资本公积                     1,855,449.70            1,238,448.45        49.82%     H 股增发，股本溢价增加
少数股东权益                12,533,352.06            8,252,062.35        51.88%     合作方投入增加
           项目            2020 年 1-12 月         2019 年 1-12 月      变动幅度                     说明
研发费用                          66,568.75             106,667.60       -37.59%    研发项目聚焦及部分业务剥离的影响
投资收益                     1,351,187.00               498,412.68      171.10%     权益法确认的投资收益增加
公允价值变动损益                    533.35               (6,851.89)     107.78%     个别投资处置影响
资产处置损益                       4,838.13               (966.55)      600.56%     租赁合同变化形成的收益
                                                                                    政府补助及没收订金及违约金收入增
营业外收入                        99,949.73              71,473.21       39.84%
                                                                                    加
营业外支出                     128,238.65                78,857.87       62.62%     对外捐赠及对外补偿金额增加
       7、 资产负债主要构成情况
                                                                                                   单位：人民币万元
                                           2020-12-31                         2019-12-31
                                                                                                        占总资产的比重
               项目                                   占总资产的                         占总资产
                                    金额                                   金额                         增长百分点(％)
                                                        比重(％)                         的比重(％)
资产总计                          186,917,709.40             100.00     172,992,945.04       100.00                   -
货币资金                           19,523,072.34                10.44    16,619,459.57         9.61               0.83
其他应收款                         24,949,854.55                13.35    23,546,500.73        13.61               -0.26
存货                              100,206,300.82                53.61    89,701,903.56        51.85               1.76
其中：完工开发产品                  7,404,436.45                 3.96     6,603,446.28         3.82               0.14
        在建开发产品               72,501,169.84                38.79    62,221,845.01        35.96               2.83
        拟开发土地                 20,175,276.80                10.79    20,760,923.80        12.00               -1.21
        其他                          125,417.73                 0.07       115,688.47         0.07                   -
应付账款                           29,568,450.24                15.82    26,728,086.55        15.45               0.37
合同负债（含税）                   68,473,347.13                36.63    62,440,145.43        36.09               0.54
其他应付款                         21,275,835.35                11.38    25,069,846.07        14.49               -3.11
一年内到期的非流动负债              6,046,186.40                 3.23     8,064,621.80         4.66               -1.43
长期借款                           13,203,678.31                 7.06    11,431,977.85         6.61               0.45
                                                           23
                                                                       万科企业股份有限公司 2020 年度报告
    8、 销售费用、管理费用等财务数据变动情况
                                                                                        单位：人民币万元
           项目         2020 年度      2019 年度              增减率                    变动原因
销售费用                1,063,689.97           904,449.68         17.61%      销售规模增长
管理费用                1,028,805.28        1,101,840.53          -6.63%      人工及行政费用降低
所得税                  2,037,763.65        2,140,767.49          -4.81%      应税利润减少
    9、 现金流量数据变动情况
                                                                                        单位：人民币万元
                 项目                   2020 年度                 2019 年度                 同比增减
 经营活动现金流入小计                        50,836,191.16             46,984,872.20               8.20%
 经营活动现金流出小计                        45,517,388.93             42,416,191.25               7.31%
 经营活动产生的现金流量净额                    5,318,802.22              4,568,680.95            16.42%
 投资活动现金流入小计                          3,056,431.64              1,593,375.28             91.82%
 投资活动现金流出小计                          2,476,724.92              4,456,048.74            -44.42%
 投资活动产生的现金流量净额                      579,706.71            (2,862,673.46)           120.25%
 筹资活动现金流入小计                        15,393,566.32             12,339,353.68              24.75%
 筹资活动现金流出小计                        18,643,992.31             15,673,174.72              18.95%
 筹资活动产生的现金流量净额                  (3,250,425.99)            (3,333,821.04)              2.50%
 现金及现金等价物净变动额                      2,592,372.82            (1,592,951.21)           262.74%
    10、 资本开支承担
    截至报告期末，本集团的资本承担为 1,955.9 亿元，主要包括本集团已签订的正在或准备履行的建安
合同，以及已签订的正在或准备履行的土地合同。
    11、 或有负债
    本集团按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保，主要为阶段性担保，担保期限自保证合同生效
之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，
本集团为客户的按揭贷款提供担保总额约 2,282.26 亿元。本集团过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。
本集团认为无须就该等担保在财务报表中作出拨备。
    12、 主要资产被查封、扣押、冻结的情况
    无。
    13、 主要控股、参股企业分析
    □适用√不适用
    14、 根据《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》披露主要项目
    □适用√不适用
    本集团不存在《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》（2019 年修
订）所规定的“主要项目”。
                                                24
                                                                  万科企业股份有限公司 2020 年度报告
       15、 项目跟投情况
    本集团于 2014 年推出项目跟投，将项目经营成果与员工利害关系直接挂钩，鼓励跟投人员为公司和
股东创造更大价值。截至 2020 年底，本集团累计有 1,002 个项目引入跟投机制。报告期内新获取的项目
中，跟投认购金额为 37.45 亿元，占跟投项目资金峰值的 2.09%，占万科权益资金峰值的 3.48%。
    截至本报告披露日，本集团项目跟投主体的收益分配与实际投资保持匹配，项目各股东暂无退出计
划。
（四）未来发展展望
    1、外部环境
    当前经营环境依旧复杂，疫情对社会经济造成的影响仍在持续，宏观经济中存在诸多不确定因素。
对行业而言，重点房地产企业资金监测和融资管理、房地产贷款集中度管理等重大政策的相继推出，
将重新定义行业规则，推动行业加速进入管理红利时代。企业必须摒弃旧有模式下一味追求规模扩张的
思路，更加重视增长的质量，在做到“均好无短板”的同时，构建有助于实现发展轨道跃升的制胜长项。
    变化即机会。尽管行业已经进入淘汰赛阶段，但发展的空间亦然存在。城市化进程尚未结束，不同
地区、不同业态之间，不平衡不充分的问题依然突出；住房租赁需求前景广阔；城市更新、老旧小区改
造蕴含发展机会；物业服务参与社区治理、城市治理的潜力巨大；疫情下冷链仓储迎来快速发展。为城
市、为客户的美好生活做出更多贡献，既是我们的使命，也是我们的机遇。
    2、2021 年经营策略
    面向未来，本集团将围绕“城乡建设与生活服务商”的战略定位，依托事业合伙人机制，坚持“以
客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”的长期经营方针，
不断提升市场竞争优势，实现“长期最大化市场价值”。
    2021 年本集团将以“提升基本盘，实现有质量发展，拥抱管理红利时代”作为工作主题，重点在以
下几个方面开展工作：
    （1）坚持做实体经济生力军：巩固提升基本盘，打造客户愿意买单的好产品、好服务，创造真实价
值；
    （2）坚持稳健经营：提升资源转化效率，加快回款速度，量入为出，保障流动性安全，争取年内回
归“绿档”，持续巩固信用评级优势；
    （3）开发经营并重：从全品类、全周期的角度出发，巩固综合住区开发和服务能力，提升项目各业
态的协同，实现项目全周期价值最大化；
    （4）坚持科技助力业务：落实 AI 审图全覆盖、账户现金收支管理全覆盖，统一线上客户购房入口。
    2021 年，本集团现有项目预计新开工面积 3,148.4 万平方米；预计项目竣工面积 3,587.5 万平方米。有
关本集团 2021 年开、竣工计划的详细信息，请见“境内主要项目 2020 年开发情况和 2021 年开发计划”。
                                               25
                                                                                                                                    万科企业股份有限公司 2020 年度报告
境内主要项目 2020 年开发情况和 2021 年开发计划
                                                                                                                                                               单位：平方米
                                                                          20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
         项目名称       位置      权益      占地面积      规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                            面积            面积            竣工面积                                面积            面积
 南方区域
 深圳瑧山府             南山区     100.0%        48,804         232,842               -               -         110,009                    -               -         122,833
 深圳云城               南山区      78.3%      394,044        1,335,510               -        95,037        1,304,348                     -               -          31,162
 深圳天誉花园           龙岗区     100.0%      148,616          870,987               -               -         592,368                    -               -               -
 深圳自行车厂项目       龙岗区      99.3%        44,406         356,370               -               -                  -        332,190            329,440          24,180
 深圳万科星城           宝安区      78.6%      122,126          638,884               -       368,405           368,405                    -               -         270,479
 深圳瑧湾汇             南山区      43.0%        68,285         419,000               -        84,064           156,319                    -               -          21,239
 深圳深南道 68 号       罗湖区      59.9%        12,841         146,435               -        23,316           146,435                    -               -               -
 深圳汇隆商务中心       龙华区      39.2%        20,339         142,400               -        16,250           142,400                    -               -               -
 深圳金域领峰花园       龙岗区       5.0%        34,996         107,512               -               -         107,512                    -               -               -
 深圳罗湖食品大厦项目   罗湖区      99.6%        6,705           64,800       64,800                  -                  -                 -               -               -
 深圳万科总部大厦项目   南山区     100.0%        22,338         166,660               -               -                  -                 -               -               -
 深圳悦城               龙华区      27.8%        95,999         487,279      293,059           75,810            75,810                    -               -         113,700
 深圳万科大都会         宝安区      60.0%        8,414           58,900       58,900                  -                  -                 -               -               -
 深圳万科西望           光明区      79.8%        22,340         154,330      154,330                  -                  -                 -               -               -
 深圳万科启城家园       龙华区      45.8%        42,000         216,000      216,000                  -                  -                 -               -               -
 深圳瑧山海             南山区      91.6%        13,073          62,898       62,898                  -                  -                 -               -               -
 深圳北宸之光           龙华区      36.0%        16,142          93,680       93,680                  -                  -                 -               -               -
 深圳尖岗山             宝安区     100.0%        85,321         189,575               -               -                  -        189,575            189,575               -
 三星工业区项目一       福田区     100.0%        91,541         532,740               -               -                  -        532,740            295,340               -
 三星工业区项目二       福田区     100.0%        38,455         367,000               -               -                  -        367,000                  -               -
 东莞双城水岸           塘厦镇     100.0%      596,786          425,964       61,941                  -         343,126            20,897             16,365               -
 东莞虎门万科城         虎门镇      57.4%      349,805          782,296               -               -         780,455                    -               -           1,841
 东莞万科云城           虎门镇      74.4%      124,395          373,181               -        15,761           364,876                    -               -           3,731
 东莞珠江东岸           麻涌镇      63.6%      303,695          542,650               -         5,871           542,650                    -               -               -
 东莞万科城市之光       虎门镇      88.3%        29,391         136,422               -        81,562            81,562                    -               -          38,789
 东莞松朗花园           大朗镇      86.9%        75,663         238,702               -               -         238,702                    -               -               -
 东莞城市花园           东城区      40.8%        74,813         270,836               -         7,138           270,836                    -               -               -
                                                                            26
                                                                                                                                   万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                         20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
        项目名称         位置      权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                           面积            面积            竣工面积                                面积            面积
东莞长安莲湖路项目      长安镇      67.4%       54,178         108,330      108,330                  -                  -                 -               -          27,456
东莞东江之星            南城区      45.1%       59,200         367,549               -       143,250           345,913                    -               -           1,118
东莞第五城              高埗镇      48.3%      102,054         285,643               -       204,291           204,291                    -               -          81,352
东莞金域广场            东坑镇      45.0%       17,420          78,388               -        62,106            62,106                    -               -          16,282
东莞皇马郦宫            东城区      24.2%      180,523         394,887               -       207,915           207,915                    -               -         107,501
东莞御景湾 8 号项目     东城区      24.2%      159,856         119,506       40,533                  -                  -                 -               -         105,362
东莞天空之城            大朗镇      73.5%       36,874         128,925               -        23,901            23,901                    -               -          47,043
东莞翡翠松湖            寮步镇      90.0%       95,578         190,957               -        96,517           132,155                    -               -          52,888
东莞东江大道项目        万江区      98.4%       21,505          64,515               -               -                  -         64,515                  -               -
东莞厚街园新二路项目    厚街镇      64.0%       16,183          29,100       29,100                  -                  -                 -               -               -
东莞松山湖金融谷项目    松山湖      99.8%      110,958         168,250               -               -                  -                 -               -         168,250
东莞金色城品            南城区      51.4%       13,967          61,696               -        43,107            43,107                    -               -          18,589
东莞滨海大都会          虎门镇      78.6%       20,050          60,145               -        29,348            29,348                    -               -          16,104
东莞城市花园 II         东城区      49.5%       32,196          89,705               -        89,705            89,705                    -               -               -
东莞万科时富金色家园    寮步镇      18.2%       51,675         186,149      121,408                  -          50,708                    -               -               -
东莞江南院子            沙田镇      68.2%       84,903         152,422               -       125,700           146,854                    -               -               -
东莞翡翠东望            南城区      32.4%       67,477         151,796               -        78,905            78,905                    -               -          65,598
东莞松山湖环湖路项目    松山湖      29.6%       23,037          44,142               -               -                  -                 -               -               -
东莞凤岗四季花城        凤岗镇      39.1%       50,325         101,437               -        46,655            46,655                    -               -          54,782
东莞万科江湾花园        麻涌镇      78.6%       28,752          86,193       86,193                  -                  -                 -               -          59,370
东莞麻涌大盛 031 地块   麻涌镇      78.9%       36,215         108,544      108,544                  -                  -                 -               -          77,979
东莞厚沙路项目          厚街镇      64.2%       44,916          53,869       53,869                  -                  -                 -               -               -
东莞珠江万科城          南城区      41.0%       15,561          46,524       46,524                  -                  -                 -               -               -
东莞万科金域东方        寮步镇      33.6%       57,766         173,296      173,296                  -                  -                 -               -               -
东莞万科汉邦松湖半岛    大岭山镇    36.9%      128,605         190,629      190,629                  -                  -                 -               -          66,027
东莞万科星城            洪梅镇      64.2%       43,561         108,869      108,869                  -                  -                 -               -               -
佛山万科城              禅城区     100.0%      337,544         776,350               -               -         776,350                    -               -               -
佛山水晶城              顺德区      49.0%      284,036         710,092               -               -         710,092                    -               -               -
佛山万科广场            禅城区      88.0%      114,429         555,820               -        61,741           369,691                    -               -          81,521
佛山南海万科广场        南海区      51.0%       89,009         373,821               -               -         373,821                    -               -               -
                                                                           27
                                                                                                                                万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                      20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
           项目名称    位置     权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                        面积            面积            竣工面积                                面积            面积
佛山金域滨江           顺德区    50.0%      113,224         452,880               -       171,061           422,082                    -               -          30,798
佛山金色领域           南海区   100.0%       47,254         354,405               -               -         354,405                    -               -               -
佛山 A32               南海区   100.0%       25,178         146,000               -       104,381           104,381                    -               -          41,619
佛山金色城市           南海区    98.7%       70,248         210,744               -               -         210,744                    -               -               -
佛山金域缇香           南海区    62.9%       87,157         331,196               -               -         331,196                    -               -               -
佛山金色里程           禅城区    98.8%       77,562         294,884               -        29,675           294,884                    -               -               -
佛山金域滨江三期       顺德区    98.8%       54,648         161,976               -        88,710           161,976                    -               -               -
佛山万科中心           南海区   100.0%       18,023          99,125               -               -                  -                 -               -               -
佛山城市之光           南海区    90.7%       72,711         228,312               -               -         228,312                    -               -               -
佛山尚都荟             南海区    97.0%       13,718          61,340               -               -          61,340                    -               -               -
佛山西江悦             高明区    45.4%       97,157         291,378               -               -         291,378                    -               -               -
佛山悦都荟             禅城区   100.0%        9,785          58,710               -               -                  -                 -               -               -
佛山翡翠江望           顺德区    98.1%       53,795         134,487               -       101,645           134,487                    -               -               -
佛山壹都荟             南海区    90.0%       13,986          62,937               -               -          24,954                    -               -          37,983
佛山魅力之城           三水区    91.3%      132,954         332,272               -       189,001           332,272                    -               -               -
佛山星都荟             顺德区    90.0%       23,200         120,664               -        22,895            22,895                    -               -          97,769
佛山顺德万科广场       顺德区    99.1%       86,789         390,553               -               -                  -        151,143             50,000               -
佛山城市花园           三水区    65.8%       35,271          98,757               -        58,697            98,757                    -               -               -
佛山金域学府           顺德区    97.0%       45,432         127,210               -       109,150           127,210                    -               -               -
佛山京都荟             顺德区    91.6%        7,708          56,038               -        56,038            56,038                    -               -               -
佛山金域蓝湾西区       南海区    99.1%       76,956         230,869               -               -                  -                 -               -         230,869
佛山金域世家           南海区    99.1%       52,222         182,777               -               -                  -                 -               -         149,944
佛山金域时光           禅城区    98.9%       40,459         161,837               -               -                  -                 -               -          81,257
佛山金域西江府         高明区    49.6%       75,037         187,591               -               -                  -                 -               -         121,407
佛山朗润园             顺德区    49.5%      131,842         351,063      138,021                  -                  -                 -               -               -
佛山金色梦想           顺德区    99.1%       46,666         233,328       23,593                  -                  -        209,735            209,735               -
佛山万科南海天空之城   南海区    50.8%      178,080         480,816      134,909                  -                  -        345,907            345,907               -
佛山金域水岸           高明区    90.0%       40,003         100,008               -               -                  -        100,008            100,008               -
福州万科大樟溪岸       永泰县    51.0%      392,000         390,808       75,742                  -         183,604           131,462             71,424               -
福州金域中央           台江区    60.0%       25,397         128,512               -               -         128,512                    -               -               -
                                                                        28
                                                                                                                              万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                    20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
       项目名称      位置     权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                      面积            面积            竣工面积                                面积            面积
福州又一城           闽侯县    51.0%      213,602         676,655               -               -         229,518           340,585                  -          92,990
福州金域滨江花园     仓山区    99.0%       80,013         415,774               -               -          56,629                    -               -         166,572
福州仓前九里         仓山区   100.0%       83,099          99,384               -               -                  -                 -               -          99,384
福州九如府           鼓楼区    96.3%       15,456          43,277               -               -          43,277                    -               -               -
福州翡翠里凤栖       仓山区    45.2%       23,628          30,932               -        20,697            20,697                    -               -          10,235
福州翡翠里溪望       仓山区    48.2%       35,543          40,427               -        28,130            28,130                    -               -          12,297
福州麓园             仓山区    69.3%       34,000          77,129               -        47,129            77,129                    -               -               -
福州紫台             马尾区    38.7%      113,570         156,018               -               -                  -                 -               -               -
福州城翡翠之光       仓山区    16.8%       81,196         145,500               -               -                  -                 -               -          95,500
福州台江排尾项目     台江区    99.2%      205,862         624,811               -               -                  -                 -               -         424,811
广州世博汇           番禺区    51.8%       82,354         451,682       37,415           12,394            97,947           174,579            174,579          88,209
广州兰乔圣菲         花都区    49.0%      210,252         126,172               -               -         126,172                    -               -               -
广州云启家园         天河区    25.0%       13,200          49,236               -               -          28,769                    -               -               -
广州幸福誉花园       黄埔区    14.3%      259,300         543,938               -               -         510,141            30,025             30,025               -
广州云城米酷         天河区    98.9%       89,229         357,433               -               -         357,433                    -               -               -
广州山景园           黄埔区    99.1%      192,923         373,634               -               -         373,634                    -               -               -
广州城市之光         黄埔区    88.8%       57,686         205,527      119,714                  -          85,813                    -               -          84,647
广州里享花园         黄埔区    84.5%      103,306         297,739               -        63,409           297,739                    -               -               -
广州尚城御府         黄埔区    98.1%      127,226         341,832               -       105,356           324,559                    -               -          17,273
广州幸福誉花园三期   黄埔区    16.3%      112,600         161,800               -        25,681           161,800                    -               -               -
广州桃源里           增城区    92.4%       16,492          36,282               -               -          36,282                    -               -               -
广州春风十里         增城区    97.0%       51,950         129,875               -        82,431            82,431                    -               -          47,444
广州未来之丘         番禺区    95.4%       13,750          22,000               -               -          13,347                    -               -           8,653
广州白鹭郡           南沙区    95.6%       58,121         104,618               -        59,970            59,970                    -               -          44,648
广州桃源里二期       增城区    50.0%      145,736         172,300       10,006           67,026            89,582            49,265                  -          33,453
广州未来森林项目     白云区    99.6%       27,129          83,126               -        13,406            13,406                    -               -          45,091
广州元培里项目       黄埔区    99.2%       41,631          62,447               -               -                  -                 -               -          26,393
广州樾山项目         黄埔区    96.9%       88,230          92,395               -               -                  -                 -               -          42,160
广州海上明月项目     南沙区    90.7%       92,219         230,548               -        46,056            46,056                    -               -         184,492
广州幸福誉花园五期   黄埔区    66.5%      191,580         344,956       76,050          135,369           135,369                    -               -         109,587
                                                                      29
                                                                                                                                  万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                        20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
       项目名称          位置     权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                          面积            面积            竣工面积                                面积            面积
广州金色里程             增城区    43.4%       45,450         136,215       19,060           16,563            16,563                    -               -         119,652
广州增城万科城           增城区    71.3%      133,653         400,957      400,957                  -                  -                 -               -         117,211
广州广信资产包项目       广州市    50.0%      799,743       2,110,000       22,400                  -                  -      2,087,600            456,874               -
广州金域悦府             白云区    50.0%       33,321         154,921      154,921                  -                  -                 -               -          28,971
广州金茂万科魅力之城     增城区   100.0%      162,497         487,699               -               -                  -        487,699            318,710               -
清远万科城               清城区   100.0%    1,219,450       2,415,978               -       185,355        1,369,998            590,190            309,902         159,006
海南万科崖州区安居房项
                         崖州区    89.0%       45,292         113,229               -               -                  -        113,229            113,229               -
目
三亚高知园               田独镇    65.0%      387,807         349,026      121,483                  -          69,185           158,358            121,483               -
三亚森林度假公园         田独镇    65.0%      942,745         459,414       25,808           22,350           379,089            57,853             57,853               -
三亚湖畔度假公园         河东区    80.0%      397,080         436,425               -       127,898           436,425                    -               -               -
三亚市临春安居房项目     吉阳区   100.0%       39,041          78,082               -               -                  -         78,082             78,082               -
惠州双月湾               惠东县   100.0%      704,223         993,349      180,922           19,775           739,459            26,626                  -               -
惠州小金口公开地项目     惠城区    78.1%       41,895         117,213      117,213                  -                  -                 -               -          64,937
惠州万荟花园             惠阳区    39.0%       73,333         192,476      192,476                  -                  -                 -               -               -
惠州金枫花园             惠城区    37.6%      111,564         345,848      345,848                  -                  -                 -               -          68,529
惠州万悦花园             惠阳区    30.4%       60,381         213,566      112,614                  -                  -        100,952            100,952               -
惠州文瀚花园             惠阳区    40.0%       44,695         162,673       92,964                  -                  -         69,709             69,709               -
江门万科金色城央花园     蓬江区    56.0%       36,947          92,222       92,222                  -                  -                 -               -          38,883
江门万科金色城央东苑     蓬江区    55.0%       32,080          88,239       88,239                  -                  -                 -               -               -
江门万科金色城央紫苑     蓬江区    65.0%       21,613          54,033               -               -                  -         54,033             54,033               -
南宁万科城               青秀区    84.7%      355,063       1,409,936               -       152,899           796,042                    -               -         217,684
南宁魅力之城             良庆区    43.0%      104,174         329,887               -               -         329,887                    -               -               -
南宁金域蓝湾             良庆区    69.1%       71,599         224,436               -        44,167           220,298                    -               -           4,138
南宁金域中央             良庆区    40.1%      117,729         601,250               -        30,224            77,771                    -               -         234,731
南宁公园里               良庆区    40.1%       75,941         227,821               -       118,739           220,983                    -               -           6,838
南宁瑧山悦               青秀区    46.8%       26,956          46,364               -        21,602            21,602                    -               -          24,762
南宁金域缇香             高新区    90.2%       54,326         217,302               -        82,683           174,986                    -               -          36,669
南宁悦府                 高新区    90.8%       14,948          58,821               -        58,821            58,821                    -               -               -
南宁悦江南项目           江南区    97.0%       78,589         232,489               -        90,818            90,818                    -               -         123,158
南宁金域滨江             邕宁区    28.0%       69,104         171,401               -        82,031            82,031                    -               -          89,370
                                                                          30
                                                                                                                                      万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                            20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
       项目名称            位置       权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                              面积            面积            竣工面积                                面积            面积
南宁星都荟                 高新区      76.2%      155,510         506,545      114,848                  -                  -                 -               -         213,998
南宁兴宁东项目             兴宁区      97.0%       69,836         125,704               -               -                  -                 -               -          41,623
南宁金域国际               高新区      42.0%       79,835         239,504      168,101                  -                  -         71,403             71,403               -
柳州白露项目               柳北区      53.6%      280,857         780,225      203,509                  -                  -        464,301            464,301         112,415
厦门国投商务中心           湖里区      99.0%       11,190          26,613               -               -          26,613                    -               -               -
厦门海西金融广场二期       湖里区     100.0%       10,730          17,075               -               -          17,075                    -               -               -
厦门万科广场               集美区     100.0%      137,934         710,000               -       136,107           356,058                    -               -               -
厦门万科云城               集美区      97.0%       47,454         148,110               -               -          86,644                    -               -          61,466
厦门万科云玺               湖里区     100.0%       19,134         151,188               -               -         151,188                    -               -               -
厦门白鹭郡                 翔安区      93.5%       86,368          86,976               -        12,698            12,698                    -               -          74,278
厦门白鹭郡二期             翔安区      47.1%       58,986          88,500               -               -                  -                 -               -          88,500
厦门万科世茂溪望           同安区      31.9%       54,164         119,160               -               -                  -                 -               -               -
厦门金域缇香               翔安区      97.4%       19,080          42,200               -        12,079            12,079                    -               -          30,121
厦门万科雅居乐金域缇香     翔安区      43.7%        7,964          19,100               -               -                  -                 -               -          19,100
晋江金域滨江二期           晋江市      40.8%       45,789         170,475               -       112,835           112,835                    -               -          57,640
晋江金域滨江三期           晋江市      40.8%       54,074         167,992               -               -                  -                 -               -         167,992
晋江金域滨江一期           晋江市      44.0%       23,488          77,119               -               -                  -                 -               -          77,119
泉州万科城                 丰泽区      60.0%      136,741         478,591               -        18,960           478,591                    -               -               -
泉州城市之光               丰泽区      30.7%      211,662         849,797               -        95,579           244,522                    -               -         154,284
泉州悦城                 清濛开发区    16.4%       54,864         198,489               -       100,447           100,447                    -               -          98,042
泉州麓城                   丰泽区      98.9%       40,201          69,122               -        69,122            69,122                    -               -               -
漳州万科城                 芗城区      38.1%      235,606         805,196               -       103,207           620,563                    -               -         104,633
漳州玖龙台                 芗城区      10.0%       44,201         111,470               -       111,470           111,470                    -               -               -
漳州龙海金域滨江花园       龙海市      99.5%      101,725         305,429      216,785                  -                  -                 -               -               -
长沙四季花城               岳麓区      48.6%      479,778         863,600               -               -                  -        863,600            432,044               -
长沙金域蓝湾               芙蓉区      96.2%      120,208         362,976               -               -         362,976                    -               -               -
长沙金域缇香               岳麓区     100.0%       43,737         129,261               -               -         129,261                    -               -               -
长沙紫台                   天心区      70.0%      116,486         272,813       59,236           21,422           143,516            70,060             67,716               -
长沙金域滨江               岳麓区      58.0%       58,287         207,995               -        61,578           147,563                    -               -          36,416
长沙白鹭郡                 岳麓区     100.0%      100,351         297,167               -               -         297,167                    -               -               -
                                                                              31
                                                                                                                                  万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                        20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
        项目名称       位置       权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                          面积            面积            竣工面积                                面积            面积
长沙魅力之城           雨花区      95.0%      460,237       1,307,457      156,242          163,691           967,837                    -               -         188,462
长沙金域国际           岳麓区      51.0%      159,393         518,569               -       122,154           480,273                    -               -          38,296
长沙梅溪郡             岳麓区      99.4%      129,323         310,501               -               -         310,501                    -               -               -
长沙金色麦田           雨花区      90.0%       16,459          36,706               -        26,842            26,842                    -               -           9,864
长沙金色梦想           岳麓区      99.5%      151,064         517,107       75,259                  -                  -                 -               -         188,036
长沙天空之境           雨花区      45.0%       68,204         101,051      101,051                  -                  -                 -               -               -
长沙滨河道             望城区      60.6%       35,324         122,498      122,498                  -                  -                 -               -               -
长沙臻湾汇             开福区      52.6%       39,990         261,188               -               -                  -        261,188            261,188               -
中山柏悦湾           火炬开发区    65.0%      251,900         464,621               -        22,492           464,621                    -               -               -
中山金域蓝湾           石岐区      74.2%      143,852         418,450               -        72,163           404,770                    -               -          13,680
中山万科城             古镇镇      90.0%      139,968         419,808               -       239,763           419,808                    -               -               -
中山西湾汇           火炬开发区    79.3%       77,974         233,834               -               -                  -                 -               -          75,935
中山金域中央           东区        97.7%       68,149         209,447               -        76,444            76,444                    -               -         125,186
中山四季花城          五桂山镇     60.0%      133,327         226,211      226,211                  -                  -                 -               -          50,600
中山中央公园一期       古镇镇      50.0%       21,633          64,897       64,897                  -                  -                 -               -               -
中山中央公园二期       古镇镇      60.0%       58,997         181,644               -               -                  -        181,644            181,644               -
中山西海岸           火炬开发区   100.0%       38,836          97,862               -               -                  -         97,862             97,862               -
珠海海愉半岛花园       香洲区      50.0%       76,293         108,544       66,224                  -          42,320                    -               -               -
珠海魅力之城           斗门区     100.0%      137,061         274,122               -               -         274,122                    -               -               -
珠海石花 66 号         香洲区      19.1%        8,117          40,055               -               -          40,055                    -               -               -
珠海唐家红树东岸       香洲区      16.0%      333,668         500,536               -        24,873           110,181                    -               -         110,252
珠海翡翠中央           香洲区      98.8%       27,077          81,310               -        15,731            15,731                    -               -          65,579
珠海桃源里居           香洲区      98.6%       16,310          48,929               -               -                  -                 -               -          48,929
珠海滨海大都会花园     金湾区      99.6%      110,972         170,997      170,997                  -                  -                 -               -               -
珠海海上城市           金湾区      79.6%      165,047         254,008               -               -                  -        254,008            254,008               -
珠海都会四季           保税区      40.0%       81,383         190,194               -               -                  -        190,194            190,194               -
南方区域小计                               22,433,068     56,850,536     6,401,338        6,298,244       28,380,438          9,318,217          5,513,585       7,687,646
上海区域
上海翡翠滨江          浦东新区    100.0%       78,334         207,980               -               -         207,980                    -               -               -
上海金色城市          浦东新区     60.0%      264,646         359,340               -               -         359,340                    -               -               -
                                                                          32
                                                                                                                                       万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                             20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
        项目名称             位置      权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                               面积            面积            竣工面积                                面积            面积
上海徐汇万科中心            徐汇区      51.0%      107,486         494,437               -               -         165,590                    -               -         118,159
上海翡翠公园                浦东新区    90.0%       79,548         209,696               -        14,720           209,696                    -               -               -
上海金域华府                奉贤区      83.7%       58,531         134,622               -               -         134,622                    -               -               -
上海安亭新镇项目            嘉定区      74.2%      624,428         490,575       87,138           72,467           358,884            44,232             44,232          87,459
上海翡翠雅宾利              静安区      50.2%       54,499         159,471               -               -         159,471                    -               -               -
上海天空之城                青浦区      49.8%      260,119         455,248       83,279          122,693           162,863             7,701              7,701         174,153
上海中兴路项目              静安区      49.7%       31,034         109,754               -               -                  -         43,493             43,493          66,261
上海金域澜湾鹭语墅          浦东新区    49.8%       40,361          48,433               -        48,433            48,433                    -               -               -
上海龙华项目                徐汇区      54.8%       49,154          96,780       96,780                  -                  -                 -               -               -
上海万科启宸                宝山区      99.0%       80,805         145,450               -       109,879           141,287                    -               -               -
上海天际                    嘉定区      74.2%       84,838         194,894               -               -                  -                 -               -         194,894
上海七宝商务区 17-04 地块   闵行区      49.6%       22,890          80,113               -        16,206            16,206                    -               -          63,907
上海七宝商务区 18-03 地块   闵行区      49.6%       30,324          87,939               -               -                  -                 -               -          87,939
上海四季都会                宝山区      33.2%       69,448         142,229               -       125,572           125,572                    -               -          16,657
上海天空之城星之屿          青浦区      99.7%       49,466          89,039               -        32,962            32,962                    -               -          56,077
上海青藤公园                闵行区      99.7%       71,552         128,794               -               -                  -                 -               -         128,794
上海七宝 19-04 地块         闵行区      99.7%       34,000          99,000               -               -                  -         99,000             99,000               -
上海侨高项目                徐汇区      33.2%      118,282         356,933       88,293                  -                  -        268,640            268,640               -
上海晓风来                  宝山区      33.2%      386,915         775,796      741,893                  -                  -        162,397            162,397          94,182
上海华漕项目                闵行区      49.5%       34,633          62,339       62,339                  -                  -                 -               -          62,339
常州君望甲第                新北区      37.3%       67,225         147,664               -       147,664           147,664                    -               -               -
常州公园大道                金坛区      68.7%      191,268         301,950               -       110,965           110,965           190,985            150,000               -
常州公园大道二期            金坛区      68.7%      182,741         472,516      173,977                  -                  -        152,670            152,670         186,330
常州皇粮浜地块              钟楼区      79.3%       84,285         168,570       74,015                  -                  -                 -               -               -
常州教育小镇项目            天宁区      74.6%      117,458         273,994      273,994                  -                  -                 -               -               -
常州国宾道                  钟楼区      99.3%       64,360         115,848      115,848                  -                  -                 -               -               -
杭州良渚文化村              余杭区     100.0%    3,108,146       2,676,073      157,707          134,677        1,850,482             65,075             65,075         108,960
杭州公望                    富阳区     100.0%      517,900         208,981       10,659                  -         141,951            27,735             27,735           7,629
杭州大都会 79 号            江干区      50.0%       21,915          76,703               -               -          76,703                    -               -               -
杭州玖望                    富阳区      20.0%      129,874         126,751       24,765              505             9,892                    -               -          68,788
                                                                               33
                                                                                                                                      万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                            20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
        项目名称           位置       权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                              面积            面积            竣工面积                                面积            面积
杭州君望                   富阳区      42.4%      138,233         152,232               -        29,253           105,671                    -               -          46,561
杭州劝学里                 余杭区      89.3%       78,527         133,496               -               -         133,496                    -               -               -
杭州智谷                   拱墅区      90.0%       14,513          50,796               -        50,796            50,796                    -               -               -
杭州杭行路天马             余杭区      80.0%       27,305          68,263               -        68,263            68,263                    -               -               -
杭州未来之光               余杭区     100.0%       81,828         245,484               -       136,403           136,403                    -               -               -
杭州紫晶首府              暨阳街道     36.4%       97,500         195,000               -               -         195,000                    -               -               -
杭州中城汇一期             拱墅区      36.4%       39,950         103,800               -               -                  -                 -               -         103,800
杭州中城汇二期             拱墅区      99.3%       22,550          56,900               -               -                  -                 -               -          56,900
杭州奥体万科中心           萧山区      94.2%       13,969          52,346               -        52,346            52,346                    -               -               -
杭州运河万科中心           拱墅区      40.0%       36,592         128,072               -       128,072           128,072                    -               -               -
杭州悦虹湾                 萧山区      24.7%      106,872         277,867               -               -                  -                 -               -         127,867
杭州临安西望               临安区      92.8%       31,258          56,264               -        56,264            56,264                    -               -               -
杭州余杭区东海闲湖城项
                           余杭区      14.9%      411,000         550,010       85,873                  -          29,648            83,138                  -          99,269
目
杭州紫金睿谷               西湖区      17.2%        9,078          35,389               -               -                  -                 -               -               -
杭州金茂万科新都会         富阳区      49.5%       63,457         177,680               -               -                  -                 -               -          97,432
杭州 LOFT49 项目           拱墅区      38.8%       15,925          36,628               -               -                  -                 -               -          36,628
杭州五常车辆段项目         余杭区      50.8%      447,654         782,921      516,758                  -                  -                 -               -               -
杭州名城博园               余杭区      46.0%       82,981         232,341               -               -         232,341                    -               -               -
杭州城市之光               滨江区      46.0%       41,153          90,536               -               -          90,536                    -               -               -
杭州运河万科中心二期       余杭区      42.9%       17,795          62,283               -               -                  -                 -               -               -
杭州瓶窑项目               余杭区      49.4%       82,935         115,180      115,180                  -                  -                 -               -               -
杭州姑娘桥地块             萧山区      99.9%       89,246         232,284      232,284                  -                  -                 -               -               -
杭州彩虹天空之城           萧山区      50.9%      115,664         176,746               -               -                  -        176,746            176,746               -
杭州日耀之城               萧山区      79.8%       68,538         186,798      186,798                  -                  -                 -               -               -
杭州悦望名邸               富阳区      47.1%       92,480          93,405       93,405                  -                  -                 -               -               -
杭州樟宜翠湾               萧山区      39.5%       50,176         130,458      130,458                  -                  -                 -               -               -
嘉兴潮起东方二期           许村镇      71.8%       54,396         125,111      125,111                  -                  -                 -               -               -
嘉兴盛唐景苑               当湖镇      45.9%       42,348          84,695               -        84,695            84,695                    -               -               -
嘉兴翡翠天御府             桐乡县      74.1%       42,027          75,641               -        75,641            75,641                    -               -               -
嘉兴翡翠四季             经济开发区    98.5%       56,608         118,847               -       118,847           118,847                    -               -               -
                                                                              34
                                                                                                                                  万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                        20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
       项目名称        位置       权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                          面积            面积            竣工面积                                面积            面积
嘉兴城市之光           南湖区      95.8%       88,411         176,784               -       163,944           163,944                    -               -          12,840
嘉兴东山北地块         海宁市      97.4%       65,142         117,256      117,256                  -                  -                 -               -         117,256
嘉兴中环西地块项目   经济开发区    92.9%       56,509         112,945               -               -                  -                 -               -         112,945
嘉兴香樟东地块项目   经济开发区    72.8%       68,211         149,981      149,981                  -                  -                 -               -               -
嘉兴都会东方           许村镇      98.9%       41,541         103,853      103,853                  -                  -                 -               -               -
嘉兴璞悦湖畔           南湖区      24.1%       40,962          90,081       90,081                  -                  -                 -               -               -
嘉兴滨河道花苑         南湖区      66.5%       40,421          80,722               -               -                  -         80,722             80,722               -
海宁潮起东方           长安镇      44.0%       62,601         137,722               -       137,722           137,722                    -               -               -
海宁桂语东方一期       许村镇      32.2%       37,696          82,931               -               -                  -                 -               -          82,931
海宁桂语东方二期       许村镇      94.8%       63,805         146,752               -               -                  -                 -               -         146,752
绍兴大都会             越城区      98.0%       65,200         136,000               -               -                  -                 -               -         136,000
绍兴君望               诸暨市      46.0%       62,190          74,628               -               -                  -                 -               -          74,628
绍兴翠湖隐秀           越城区      42.3%       80,609         121,394               -               -                  -        121,394            121,394               -
绍兴芳塔纳丽           柯桥区      65.7%       37,150          61,826       61,826                  -                  -                 -               -               -
合肥森林城             庐阳区     100.0%      516,459       1,394,439               -       188,910        1,283,132                     -               -          89,054
合肥城市公馆           庐阳区      49.0%      151,514         424,239               -         4,687           413,944                    -               -          10,295
合肥时代观邸           滨湖区      40.0%       85,254         218,014               -               -         166,789                    -               -          39,228
合肥未来之光           肥东县      59.8%      197,179         433,794      127,296           83,000           124,114            61,432             61,432          47,955
合肥中央公馆           长丰县      39.7%      212,512         410,506       71,270          105,324           203,120                    -               -         107,673
合肥时光印象           滨湖区      27.6%      115,492         250,571               -       130,677           250,571                    -               -               -
合肥都会花园           滨湖区      20.2%      111,380         254,572               -       138,834           254,572                    -               -               -
合肥万科红郡           肥东县      90.0%       64,328         159,425               -               -         159,425                    -               -               -
合肥公园大道           长丰区      98.7%      122,070         256,262               -        89,044            89,044                    -               -         123,424
合肥红郡二期           肥东县      90.3%       20,890          52,224               -        52,224            52,224                    -               -               -
合肥都荟上城           长丰县      24.3%      109,852         209,742       43,967           78,864            78,864                    -               -          55,304
合肥翡翠天际           包河区      24.8%      154,111         357,632      127,034           80,259            80,259             2,262              2,262         127,934
合肥云峰花园           包河区      24.6%      163,503         418,619      152,684           84,548            84,548            29,895                  -          76,347
合肥高第               高新区      32.0%       43,281         100,006      100,006                  -                  -                 -               -               -
合肥学林雅苑           庐阳区      26.6%       24,622          53,510       53,510                  -                  -                 -               -               -
南昌天空之城           南昌县      20.8%      195,547         480,236               -       166,298           250,718                    -               -         121,636
                                                                          35
                                                                                                                                       万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                             20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
        项目名称             位置      权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                               面积            面积            竣工面积                                面积            面积
南昌万科城                  高新区      32.5%      299,708         417,362               -        22,779           388,605                    -               -          24,348
南昌海上传奇                高新区      50.0%      163,213         348,201               -               -         319,159                    -               -          29,042
南昌粹叠园                  红谷滩区    50.0%       80,120         184,273               -               -         156,226                    -               -               -
南昌时代广场                红谷滩区    30.0%       83,800         293,457               -               -         209,842                    -               -          75,187
南昌公园里                  青山湖区    43.5%      110,163         176,260               -               -         176,260                    -               -               -
南昌洪都 1951               青云谱区    29.9%       27,879          94,785               -               -          91,122                    -               -           3,663
南昌金域传奇                经开区      35.9%       87,065         174,124               -               -         174,124                    -               -               -
南昌璞悦里                  湾里区       8.3%      116,115         201,919               -         2,030           201,919                    -               -               -
南昌红郡                    青山湖区    26.0%      121,873         219,371               -       107,391           219,371                    -               -               -
南昌玖里                    红谷滩区    45.0%       57,493         145,076               -        42,687           114,324                    -               -          30,752
南昌万创科技城 F04/F02 地
                            赣江新区    27.4%      209,526         391,122      275,125                  -                  -        115,997                  -           5,293
块
南昌万创科技城 H01E01 地
                            赣江新区    30.0%       37,373          63,551       63,551                  -                  -                 -               -               -
块
南昌海上明月                高新区      24.1%      120,578         265,271      265,271                  -                  -                 -               -           5,882
南昌联发万科西岸春风        红谷滩区    24.5%       32,640          81,600       81,600                  -                  -                 -               -               -
南昌星光世纪                新建区      50.0%      167,707         301,873      178,973                  -                  -        122,900            122,900               -
南京九都荟                  雨花台区   100.0%      126,058         312,388               -        22,988           290,276                    -               -          22,112
南京安品街                  白下区     100.0%       27,325          21,824               -         9,822            21,824                    -               -               -
南京金域蓝湾                江宁区     100.0%      272,298         545,280               -               -         545,280                    -               -               -
南京新都荟                  江宁区      16.0%       36,043         106,067               -               -          72,691                    -               -               -
南京万科城                  溧水区      98.6%      218,794         515,468               -        44,403           515,468                    -               -               -
南京尚都荟                  雨花台区    49.0%       55,308         143,813               -        45,555           143,813                    -               -               -
南京翡翠公园                江宁区      49.7%       94,624         260,519               -               -         260,519                    -               -               -
南京大都会                  雨花台区    59.6%       71,334         171,515               -        37,862           171,515                    -               -               -
南京金域国际                江宁区      98.7%       38,824         188,404               -               -         122,263                    -               -          66,141
南京都荟天地                江宁区      28.2%      108,522         396,343               -               -                  -                 -               -         140,872
南京时代天樾                江宁区      19.5%       54,173         174,976               -        64,049            64,049                    -               -          53,199
南京都会四季                江宁区      25.8%      153,261         385,095               -               -                  -                 -               -               -
南京翡翠天际                雨花台区    29.0%       52,532         125,982               -               -                  -                 -               -         125,982
南京溧水 G09 地块           溧水区      59.6%      162,782         406,956      272,624                  -                  -                 -               -               -
                                                                               36
                                                                                                                                    万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                          20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
       项目名称           位置      权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                            面积            面积            竣工面积                                面积            面积
南京南站项目             江宁区      49.7%       37,697          94,150       94,150                  -                  -                 -               -               -
南京万科翡翠滨江         建邺区      39.8%       45,092         108,221       43,467                  -                  -         64,754             64,754               -
南京万科燕语光年         栖霞区      69.8%       61,493         175,483      175,483                  -                  -                 -               -               -
南京万科花语熙岸         江北新区    34.1%       78,325         159,682      159,682                  -                  -                 -               -               -
镇江魅力之城             润州区     100.0%      795,100         942,820               -        14,982           920,071            22,749                  -               -
镇江蓝山花园             润州区      60.0%      285,683         404,048               -        95,703           329,111                    -               -          38,503
镇江金域江湾             京口区      40.0%       83,500         113,128               -        71,877           113,128                    -               -               -
镇江翡翠公园             润州区      99.0%      112,889         247,050               -        35,639            35,639           143,105                  -          19,760
镇江金域蓝湾             大港新区    41.9%      133,100         317,654               -        91,049            91,049           129,520            129,520          30,054
镇江翡翠江湾             润州区      40.3%       61,236         104,567               -        42,596            42,596                    -               -          21,697
南通翡翠心湖             开发区      92.9%       85,145         161,246               -       102,393           117,223                    -               -          44,023
南通翡翠东第             港闸区      72.1%       98,003         155,486               -        86,484            86,484                    -               -          69,002
南通湖山源著             通州区      29.9%       83,920         132,391               -        26,119            60,354                    -               -          72,037
南通海上传奇             开发区      16.9%      180,729         318,721               -       161,525           161,525                    -               -         107,196
南通白鹭湾               开发区      56.2%       67,205          92,811               -        92,811            92,811                    -               -               -
南通翡翠公园             开发区      97.0%      111,862         217,008               -        98,833            98,833                    -               -         118,175
南通崇州府               开发区      47.0%       48,794          48,308               -        48,308            48,308                    -               -               -
南通中创大都会           开发区      11.5%       47,963          83,799               -        37,071            83,799                    -               -               -
南通胜利路西地块         崇川区      79.6%       75,362         167,818      104,603                  -                  -                 -               -               -
南通时代之光             通州区      36.0%       62,553         123,415      101,592                  -                  -         21,833             21,833          33,374
南通海上明月             通州区      32.3%      182,772         392,952      392,952                  -                  -                 -               -               -
南通时光映翠             通州区      67.3%       71,445         121,456      113,443                  -                  -          8,013              8,013               -
南通半岛国际             高新区      58.9%       35,469          63,844       63,844                  -                  -                 -               -               -
南通官山望               通州区      46.8%       50,625          91,125       91,125                  -                  -                 -               -               -
南通海门万科西地块项目   海门区      50.5%       46,889          84,401               -               -                  -         84,401             84,401               -
南通海门骏园南地块项目   高新区      95.8%       26,730          48,114               -               -                  -         48,114             48,114               -
南通实验学校北地块项目   高新区      99.4%       52,328         115,122               -               -                  -        115,122            115,122               -
南通中创北项目           崇川区      80.0%       73,114         166,000               -               -                  -        166,000            166,000               -
海门翡翠甲第             高新区      46.9%       92,886         178,172               -       123,530           123,530                    -               -          54,642
海门中央公园             高新区      21.2%      141,257         289,379               -       110,680           110,680                    -               -          47,597
                                                                            37
                                                                                                                                  万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                        20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
        项目名称         位置     权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                          面积            面积            竣工面积                                面积            面积
宁波格拉美西             鄞州区    95.8%       53,549          80,312               -        80,312            80,312                    -               -               -
宁波白石湖东             鄞州区    69.4%      138,665         140,052               -        66,695            66,695                    -               -          73,357
宁波未来之光             北仑区    97.9%       87,392         174,766               -       174,766           174,766                    -               -               -
宁波翰林甲第南苑         镇海区    59.9%       25,587          38,378               -        38,378            38,378                    -               -               -
宁波万科印               海曙区    24.6%       42,515          98,439               -        98,439            98,439                    -               -               -
宁波未来里               北仑区    96.4%       79,956         177,348               -        35,853            35,853                    -               -         141,495
宁波云谷中心             江北区    94.1%      149,306         228,256               -               -                  -                 -               -         165,678
宁波云著花苑             江北区    98.0%       60,556         166,787               -               -                  -                 -               -         114,620
宁波印东方               北仑区    18.7%       45,108          81,180               -        81,180            81,180                    -               -               -
宁波滨河道               江北区    50.5%       86,800         180,834               -               -                  -                 -               -          94,462
宁波槐树路项目           江北区    99.7%       29,516          90,720               -               -                  -                 -               -               -
宁波蔚蓝城市             镇海区    99.1%       65,445         130,876               -               -                  -                 -               -         130,876
宁波海曙段塘项目         海曙区    49.4%       74,346         157,780               -               -                  -                 -               -               -
宁波东钱湖莫古路项目     鄞州区    49.8%       49,902          50,401       50,401                  -                  -                 -               -               -
宁波镇海骆驼项目         镇海区    99.3%      159,678         375,417               -               -                  -                 -               -               -
宁波滨盛臻园             江北区    49.1%       74,357         143,433      143,433                  -                  -                 -               -               -
宁波东潮之滨             高新区    32.3%       55,077         124,614      124,614                  -                  -                 -               -               -
宁波海映澜庭             镇海区    99.3%       43,591          98,708       98,708                  -                  -                 -               -               -
宁波慈城 11 号地块项目   江北区    48.1%       41,850          66,960       66,960                  -                  -                 -               -               -
宁波慈城 12 号地块项目   江北区    49.0%       41,589          62,085       62,085                  -                  -                 -               -               -
宁波江南一品西地块项目   高新区    99.3%       53,253         113,617      113,617                  -                  -                 -               -               -
金华八达路项目           婺城区    41.9%       24,558          36,801               -               -                  -                 -               -          36,801
台州山海十里             路桥区    99.2%       48,490         121,121               -               -                  -                 -               -          69,869
台州万科城               椒江区    65.8%      204,886         467,994               -               -                  -                 -               -         137,094
台州董家洋东项目         椒江区    50.4%      109,350         273,375      273,375                  -                  -                 -               -               -
台州董家洋西项目         椒江区    50.4%      117,447         293,618      293,618                  -                  -                 -               -               -
苏州遇见山               高新区    44.5%      167,206         234,059               -               -         233,264                    -               -             795
苏州公园里               吴江区    40.0%      173,783         359,337               -        36,085           359,337                    -               -               -
苏州大象山舍             高新区    49.8%      138,470         193,664               -               -                  -                 -               -         122,103
苏州苏河湾               吴江区    13.3%       16,627          62,583               -        62,583            62,583                    -               -               -
                                                                          38
                                                                                                                                         万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                               20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
        项目名称              位置       权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                                 面积            面积            竣工面积                                面积            面积
苏州翡翠公园                  吴江区      22.5%      105,924         269,488               -        75,409            75,409                    -               -          66,989
苏州翡翠四季花园              高新区      20.1%       34,683          46,768               -        46,768            46,768                    -               -               -
苏州左岸项目                 工业园区     64.3%       22,826         199,358               -               -                  -        199,358            199,358               -
苏州安元路项目                相城区      59.7%       88,260         194,172       61,513                  -                  -                 -               -          31,052
苏州向阳路项目                高新区      79.5%       93,688         222,214               -               -                  -                 -               -          77,076
苏州吴中党校项目              吴中区      74.6%       12,735          52,520               -               -                  -         52,520                  -               -
苏州花语江南                  相城区      44.6%       57,010         125,422      125,422                  -                  -                 -               -               -
苏州玉玲珑                    相城区      69.7%       63,778         159,445               -               -                  -        159,445            159,445               -
常熟公望                     文化片区     42.9%       82,469         197,926               -               -         197,926                    -               -               -
常熟璞悦雅筑                  常熟市      75.9%       58,264          87,396               -        87,396            87,396                    -               -               -
常熟瑧湾雅筑                  虞山镇      48.0%       90,004         165,715       10,299          112,268           112,268            15,148             15,148               -
昆山高尔夫项目                巴城镇     100.0%      433,916         327,891               -               -                  -        249,208                  -               -
昆山魅力花园                  花桥镇     100.0%      309,217         773,042               -        87,726           773,042                    -               -               -
昆山公园大道                  周市镇      89.1%      383,117         451,293               -       261,456           390,480                    -               -          60,813
昆山海上传奇                  锦溪镇      56.3%      163,930         246,068               -        33,993           101,500                    -               -          46,816
昆山未来之城                  高新区      32.5%      350,761         514,618               -       123,729           285,765            64,684             64,684         164,169
昆山云璞                      花桥镇      16.0%       18,068         117,701               -        28,607            28,607                    -               -          89,094
昆山夏驾河项目              昆山开发区    92.5%      112,727         202,771      122,557                  -                  -                 -               -          77,956
昆山开发区项目              昆山开发区    59.6%       40,595          93,356               -               -                  -                 -               -          93,356
昆山江湾澜庭                  高新区      50.5%       74,327         186,188      186,188                  -                  -                 -               -               -
太仓翡翠铂樾                  高新区      96.6%       43,004          90,269               -        90,269            90,269                    -               -               -
张家港公园大道               张家港市     46.0%      191,795         469,378               -       115,169           238,363            26,000                  -               -
温州中央绿轴 D19/24/34 地
                              鹿城区      97.1%       31,894          74,368               -        74,368            74,368                    -               -               -
块
温州 TOD 国际新城             龙湾区      16.6%      136,472         433,411               -               -                  -                 -               -         135,494
温州万科时代中心              鹿城区      38.8%       24,017          96,103               -               -          96,103                    -               -               -
温州鹿岛甲第                  鹿城区      37.3%       51,458         113,204               -               -         113,204                    -               -               -
温州西江月                    瓯海区      26.5%       59,678         149,194               -       149,194           149,194                    -               -               -
温州云著                      瓯海区      24.1%       24,848          74,544               -        74,544            74,544                    -               -               -
温州翡翠天地Ⅰ期              瓯海区      39.1%       55,896         223,585               -               -                  -                 -               -         223,585
温州理想之城                  龙湾区      22.0%       65,148         168,065               -       168,065           168,065                    -               -               -
                                                                                 39
                                                                                                                                    万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                          20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
        项目名称           位置     权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                            面积            面积            竣工面积                                面积            面积
温州翡翠天地Ⅱ期           鹿城区    17.1%       10,240          22,528               -        22,528            22,528                    -               -               -
温州大都会                 瑞安市    22.4%       43,253          95,157               -               -                  -                 -               -          95,157
温州瑞安西岙村地块         瑞安市    99.6%       70,151         195,717               -               -                  -                 -               -               -
温州翡翠心湖               鹿城区    94.8%       11,989          33,569               -               -                  -                 -               -               -
温州中心区 D-28-1 地块     鹿城区    99.1%       23,543          56,503               -               -                  -                 -               -               -
温州三溪区 B-07 地块       鹿城区    99.5%       69,099         207,297               -               -                  -                 -               -               -
温州中央绿轴 D29/31 地块   鹿城区     6.4%       43,833          10,092               -               -                  -                 -               -          10,092
温州世纪公元               龙湾区   100.0%       87,184         191,805               -               -                  -        191,805            191,805               -
芜湖万科城                 鸠江区   100.0%      274,404         491,466               -               -         491,466                    -               -               -
芜湖海上传奇               弋江区    48.5%      121,895         413,156               -        44,716           413,156                    -               -               -
芜湖江东府                 镜湖区    40.5%       84,372         112,013               -        50,381            50,381                    -               -          61,632
芜湖中江苑                 鸠江区    33.0%      101,475         182,655      182,655                  -                  -                 -               -          49,219
芜湖东方珑胤台             鸠江区    41.0%       52,669          94,804       94,804                  -                  -                 -               -               -
无锡金域缇香               新吴区   100.0%      224,118         620,713               -        17,894           589,384                    -               -          20,210
无锡金域蓝湾               滨湖区   100.0%      154,468         354,251               -               -         267,442            86,809             86,809               -
无锡魅力之城               滨湖区   100.0%      962,116       1,318,257               -               -      1,299,769                     -               -               -
无锡信成道                 滨湖区   100.0%      154,119         385,299               -        14,124           385,299                    -               -               -
无锡北门塘上               梁溪区    39.2%       55,933         159,788               -        32,161           159,788                    -               -               -
无锡天一玖著               惠山区    46.0%       88,173         193,726               -        98,163           193,726                    -               -               -
无锡天一新著               惠山区    19.6%      103,846         275,714               -       203,945           275,714                    -               -               -
无锡翡翠东方               滨湖区    99.3%      108,276         245,256      137,871          105,609           105,609                    -               -               -
无锡观湖礼著               新吴区    37.4%      181,761         262,841               -               -                  -         58,432             58,432         134,999
无锡运河传奇               梁溪区    50.3%       81,834         188,286               -        71,885            71,885                    -               -          55,102
无锡翡翠之光               滨湖区    99.5%       66,829         153,707               -               -                  -                 -               -          85,101
无锡南门 44-1 地块项目     江阴市    99.2%       60,267         144,035               -               -                  -                 -               -               -
无锡臻境                   惠山区    50.2%       51,065         103,197       69,708                  -                  -         33,489             33,489               -
无锡梅里上城               新吴区    72.0%       85,898         172,971      172,971                  -                  -                 -               -               -
无锡青藤公园               惠山区    38.6%       39,669          99,069       32,590                  -                  -         66,479             66,479               -
无锡宛山湖                 锡山区    50.5%      108,075         214,339               -               -                  -        214,339            214,339               -
靖江晨阳甲第               靖江市    50.0%      370,700         564,917               -       291,572           391,044                    -               -          66,319
                                                                            40
                                                                                                                                         万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                               20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
        项目名称             位置        权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                                 面积            面积            竣工面积                                面积            面积
徐州万科城                  鼓楼区       100.0%      692,037       1,278,207               -       161,187        1,278,207                     -               -               -
徐州淮海天地                泉山区        85.0%      226,776         811,924               -               -         525,925                    -               -         247,940
徐州北宸天地                鼓楼区        88.4%       28,149          96,997               -               -          96,997                    -               -               -
徐州尚都会                  云龙区        58.6%       53,697         202,572               -               -         152,946                    -               -          49,626
徐州未来城                  铜山区        39.3%       49,448          86,589               -               -          86,589                    -               -               -
徐州翡翠天御                泉山区        88.5%       51,050         158,890               -       135,414           158,890                    -               -               -
徐州新都会                  铜山区        89.4%      132,703         382,415               -       131,554           313,148                    -               -          69,267
徐州翡翠之光                云龙区        50.3%      122,207         355,930               -       143,420           143,420                    -               -         143,420
徐州结庐                    鼓楼区        30.8%      181,244         284,769               -       119,839           119,839                    -               -         114,930
徐州璟悦                    云龙区        27.8%       19,634          52,602               -        52,602            52,602                    -               -               -
徐州茅村项目 5 号地项目     铜山区        42.8%       72,878         149,137      149,137                  -                  -                 -               -               -
徐州时代之光                铜山区        42.8%       59,137         147,843               -               -                  -                 -               -               -
徐州和光城悦                铜山区        42.8%      103,670         266,228               -               -                  -                 -               -               -
徐州四季连城                鼓楼区        22.0%      163,394         444,162       60,918                  -                  -                 -               -         134,870
徐州北区客运站项目           鼓楼区       66.8%       67,922         169,385      169,385                  -                  -                 -               -               -
徐州万科熙望                 九里区       40.7%       20,410          52,043       52,043                  -                  -                 -               -               -
徐州万科潮鸣                 泉山区       50.0%       39,574         110,410               -               -                  -        110,410            110,410               -
徐州山水间                  铜山区        48.6%      166,603         366,527      185,660                  -                  -        180,867            180,867               -
徐州北客运站 A 地块项目     鼓楼区        98.5%       22,708          47,109               -               -                  -         47,109             47,109               -
徐州北客运站 C 地块项目     鼓楼区        93.3%       29,437          70,650               -               -                  -         70,650             70,650               -
宿迁未来之光              苏宿工业园区    41.0%      123,848         196,452               -        40,495            40,495                    -               -         155,957
宿迁十里春风东侧地块         宿城区       43.1%       28,207          62,553       62,553                  -                  -                 -               -               -
宿迁西湖都会                宿城区        35.5%       35,557          88,893       88,893                  -                  -                 -               -               -
盐城翡翠国际                亭湖区        44.7%       54,286          94,638               -        70,943            70,943                    -               -          23,695
盐城翡翠云台                城南新区      27.2%      126,022         264,645               -       117,246           117,246                    -               -         109,090
盐城翡翠书院                亭湖区        44.7%       39,251          78,458               -        32,045            32,045                    -               -          46,413
盐城聚珑东方                城南区        49.4%       66,055         165,137               -               -                  -        165,137            165,137               -
盐城星汇东方                城南区        79.5%       79,231         198,078               -               -                  -        198,078            198,078               -
扬州教投资产包              邗江区        93.6%      177,381         354,795       64,742           72,228            72,228                    -               -               -
扬州万科城                  邗江区       100.0%      297,139         313,970               -               -         313,016                    -               -             954
                                                                                 41
                                                                                                                                      万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                            20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
        项目名称          位置        权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                              面积            面积            竣工面积                                面积            面积
扬州城市之光             广陵区        55.1%       95,275         140,261               -        71,381           140,261                    -               -               -
                       经济技术开发
扬州运河之光                           71.8%       94,464         151,142               -        47,167            86,596                    -               -          64,546
                           区
扬州金色梦想二期          邗江区       27.5%       41,723          66,757               -        18,909            66,757                    -               -               -
扬州朗润园               广陵区        48.1%       28,103          29,917               -        29,917            29,917                    -               -               -
扬州 885 项目            广陵区        34.9%       64,452         141,795               -               -                  -        141,795            141,795               -
扬州翡翠公园             邗江区        27.9%       52,581          90,965               -        63,049            63,049                    -               -          27,916
扬州未来之光             邗江区        16.1%       47,137          82,976               -               -                  -                 -               -          82,976
扬州翡翠云台             高邮市        43.0%      200,000         391,001               -               -                  -        191,475            191,475         133,463
扬州四季都会             邗江区        51.7%       97,220         178,184      178,184                  -                  -                 -               -               -
上海区域小计                                   32,884,990     61,760,419    10,587,707        9,344,450       29,597,748          5,183,262          4,419,665       8,948,164
北方区域
北京埃弗顿项目           昌平区       100.0%       23,084         113,651               -               -         113,651                    -               -               -
北京长阳半岛             房山区       100.0%      437,179         859,085               -         3,335           859,085                    -               -               -
北京如园 C1              海淀区        49.0%       85,099         197,813               -               -         197,813                    -               -               -
北京金域缇香             房山区        40.0%       65,967         155,293               -               -         155,293                    -               -               -
北京西华府               丰台区        15.0%      233,209         629,170               -               -         629,170                    -               -               -
北京香河项目 2012        香河县        50.0%      342,826         513,139       22,751                  -         223,635           266,753                  -               -
北京万科橙               大兴区        50.0%       43,446         155,207               -               -         155,207                    -               -               -
北京翡翠四季             通州区        50.0%       88,767         210,738               -        27,321           202,304                    -               -           8,434
北京长阳天地             房山区        69.0%      112,673         208,350               -               -         174,254                    -               -          16,652
北京翡翠四季二期          通州区       50.0%       61,717         123,434               -        32,079           123,434                    -               -               -
北京首开万科中心          大兴区       50.0%       41,092         126,562               -               -         126,562                    -               -               -
北京长阳半岛中央城        房山区       35.0%       63,950         155,502               -         2,699           155,502                    -               -               -
北京城市之光             通州区        35.0%       34,657         122,483               -               -         122,483                    -               -               -
北京天竺悦府             顺义区        26.2%       10,282          19,541               -               -                  -                 -               -          19,541
北京观承别墅             顺义区        35.0%      187,830         170,568               -        80,110           123,435                    -               -               -
北京城建万科城           延庆区        20.0%      166,117         232,564               -        81,988           232,564                    -               -               -
北京顺义 28 街区项目     顺义区        49.5%       22,913          41,200               -               -          41,200                    -               -               -
北京住总万科中心          昌平区       50.0%       68,944         202,751               -               -         185,219                    -               -               -
北京万科天地             大兴区        14.4%       46,924          94,357               -               -          94,357                    -               -               -
                                                                              42
                                                                                                                                           万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                                 20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
        项目名称               位置        权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                                   面积            面积            竣工面积                                面积            面积
北京云创天地                  通州区        49.0%       80,131         143,992               -        12,141            42,528                    -               -          14,800
北京哈洛小镇                  香河县        50.0%      207,255         345,239       30,472                  -                  -        294,678                  -          20,089
北京翠湖国际南区               海淀区      100.0%       20,680          62,461               -        61,177            61,177                    -               -           1,284
北京翡翠公园                  昌平区        40.9%      255,075         424,899       73,121           15,766           220,904            93,343                  -          40,846
北京翡翠长安                  门头沟区      49.4%       65,821         252,082               -         8,016           150,965                    -               -               -
北京大都会 79 号              朝阳区       100.0%       16,782          51,895               -               -                  -                 -               -          51,895
北京大都会滨江                通州区        88.8%        9,293          86,125               -               -                  -                 -               -          86,125
北京军庄项目                  门头沟区      50.0%       74,720          44,200               -               -                  -         44,200                  -               -
北京红领巾桥项目               朝阳区       59.5%       15,593          90,000               -        90,000            90,000                    -               -               -
北京翠湖国际北区               海淀区       50.0%       17,630          53,674               -        53,674            53,674                    -               -               -
北京弗农小镇                  密云区        40.0%      257,285         236,272               -        91,890            91,890                    -               -          53,270
北京翡翠西湖项目               丰台区       39.8%      230,356         249,999       33,561            7,995             7,995            60,450                  -               -
北京观承大家                  顺义区        49.8%      155,133         156,684               -               -                  -                 -               -          91,954
北京七橡墅                    房山区        50.4%       89,117         133,675               -               -                  -                 -               -          97,339
北京翡翠云图                  海淀区        98.6%       54,881         104,288               -               -                  -                 -               -          55,019
北京翡翠山晓                  石景山区      39.6%      202,551         346,500      133,462                  -                  -         55,054             55,054          87,899
北京城市之光东望               通州区       54.9%      110,493         279,378               -               -                  -                 -               -          46,248
北京翡翠西湖雲庐               丰台区       99.8%      168,663         184,119      117,509                  -                  -                 -               -               -
北京观承望溪                  顺义区        48.3%       43,326          64,988          6,000                -                  -                 -               -               -
北京熙湖悦著项目               房山区       19.8%      133,033         210,500       42,952                  -                  -                 -               -               -
霸州孔雀湖-77 亩地、39 亩
                              霸州市        64.8%       77,510         116,187               -               -                  -        116,187                  -               -
地项目
霸州时代之光                  霸州市        33.6%       44,355         110,814               -               -                  -         87,056                  -               -
保定 2019039 号地块           高碑店市      42.1%       22,320          44,640               -               -                  -                 -               -               -
                            大厂回族自治
大厂 231、232 地块                          79.8%       76,388         146,269       63,062                  -                  -         83,207                  -               -
                                县
                            大厂回族自治
大厂 233、234 地块                          79.8%       50,606          84,303       84,303                  -                  -                 -               -               -
                                县
廊坊启航之光                  永清县        89.5%       56,234         100,908               -               -                  -         57,918                  -               -
廊坊东尖塔项目                南尖塔镇      37.6%       38,714          71,790               -               -                  -                 -               -               -
廊坊朗润园                  龙河高新区      55.6%       71,400         142,718       94,327                  -                  -         48,391                  -               -
涿州城际之光                  涿州市        90.5%       67,392         268,875               -               -                  -                 -               -          33,565
                                                                                   43
                                                                                                                                 万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                       20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
       项目名称      位置        权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                         面积            面积            竣工面积                                面积            面积
涿州新辰之光        涿州市        79.8%       63,475         126,941               -               -                  -                 -               -               -
包头中央公园        青山区        55.2%      228,173         560,431       80,685                  -                  -                 -               -          99,251
包头翡翠都会        九原区        57.9%      369,999         845,957      299,409                  -                  -        546,548            337,454               -
                  高新技术产业
大连樱花园                       100.0%       90,286         237,180               -        80,632           201,915                    -               -          29,165
                      园区
大连翡翠之光        金州区        88.6%       83,330         243,918               -        65,138            96,930                    -               -               -
大连未来之光        金州区        53.2%      212,731         464,721       85,568                  -                  -        108,813                  -         122,622
大连海港城          普兰店区      55.0%      581,172         968,301      122,755           70,604           363,252           425,710                  -         109,339
大连万科城          金州区       100.0%      284,806         658,153               -        46,280           658,153                    -               -               -
大连蓝山            甘井子区     100.0%      125,100         214,470               -               -         214,470                    -               -               -
大连城花东项目      沙河口区      51.0%       35,757          64,260       31,652                  -                  -                 -               -          32,608
大连公园里          甘井子区      90.0%       19,131          37,627               -               -          37,627                    -               -               -
大连金域华府        甘井子区      87.0%       44,085          80,337               -               -          80,337                    -               -               -
大连城市之光        甘井子区      93.4%      153,500         283,975               -               -         274,835                    -               -               -
大连中南府          中山区        88.6%       15,300          32,400               -               -          32,400                    -               -               -
大连翡翠公园        甘井子区      44.5%      146,290         248,710               -               -         219,895            26,712             26,712               -
大连八栋墅          甘井子区      88.6%       36,169          46,336               -         1,720            46,336                    -               -               -
大连新都会          甘井子区      95.7%       55,138         135,345               -           298           135,345                    -               -               -
大连翡翠四季        甘井子区      90.5%       73,601         129,292               -         5,743           129,292                    -               -               -
                  高新技术产业
大连滨海大都会                    90.0%       10,955          26,292               -        26,292            26,292                    -               -               -
                      园区
大连观贤别墅        甘井子区      48.7%      126,155         134,550               -        61,188            64,501                    -               -          31,692
大连大都会星海      沙河口区      26.5%        7,399          76,778               -               -                  -                 -               -          76,778
大连翡翠春晓        高新园区      72.6%      193,011         177,795       68,301           62,618            62,618            42,888             42,888          43,569
大连誉澜道          中山区        62.1%       42,400         166,400       39,000                  -                  -         23,714             23,714         103,686
大连中山中          中山区        41.2%        2,968          33,000               -               -                  -                 -               -               -
大连大家            甘井子区      97.5%       25,636          44,232               -        44,232            44,232                    -               -               -
大连翡翠都会        甘井子区      99.4%      125,744         311,150               -       133,740           133,740                    -               -          80,260
大连钻石湾          甘井子区      48.4%       67,674         108,646      108,646                  -                  -                 -               -          44,016
大连公园都会        甘井子区      99.6%      138,511         264,100               -               -                  -        264,100            264,100               -
哈尔滨城市之光      香坊区        45.0%      110,669         346,437               -       138,799           346,437                    -               -               -
                                                                         44
                                                                                                                                  万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                        20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
       项目名称          位置     权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                          面积            面积            竣工面积                                面积            面积
哈尔滨金域悦府           香坊区    67.1%      123,043         288,777      288,777                  -                  -                 -               -               -
哈尔滨公园大道           道外区    24.0%       39,392         101,800               -               -                  -                 -               -         101,800
哈尔滨滨江大都会         道里区    49.9%       29,360         120,374               -               -                  -                 -               -          66,840
哈尔滨智慧未来城         香坊区    54.5%      310,193         556,654      214,664                  -                  -        341,990            137,091               -
哈尔滨深哈万科城         松北区    40.2%      166,982         362,352      237,254                  -                  -        125,098            125,098               -
哈尔滨中俄产业园项目     松北区    99.3%      150,603         233,082               -               -                  -        233,082            233,082               -
济南悦峯                 市中区    95.9%       16,906          80,364               -        33,372            80,364                    -               -               -
济南万科海晏门           历下区    53.6%       31,976         129,838               -        51,531           129,838                    -               -               -
济南城市之光、济南紫郡   历城区    24.0%      203,151         451,945               -       125,126           451,945                    -               -               -
济南金域华府             历下区    30.3%      103,870         316,999               -               -         316,999                    -               -               -
济南翡翠公园             历下区    50.0%       87,149         220,858               -       220,858           220,858                    -               -               -
济南翡翠山语             历城区    98.8%      126,244         265,098               -               -                  -                 -               -         162,786
济南玖唐府               历城区    16.0%      100,470         219,480               -       219,480           219,480                    -               -               -
济南大都会               历下区    32.0%       78,771         245,891               -        33,367            33,367                    -               -         105,181
济南中麓府               章丘区    31.0%      110,411         215,783               -       114,915           114,915                    -               -         100,868
济南百脉悦府             章丘区    25.0%      201,116         402,189      104,003                  -                  -        108,958             84,910          97,627
济南万科山望             市中区    42.1%      120,618         572,429      305,657          107,287           107,287                    -               -         129,511
济南产业城镇项目         济阳区    51.0%      176,075         103,455               -               -         103,455                    -               -               -
济南江山一品             章丘区    28.4%       23,856          38,170               -               -                  -                 -               -          38,170
济南劝学里               高新区    33.4%      133,532         333,345               -               -                  -                 -               -         133,345
济南万科如园             高新区    32.7%       61,289          85,760               -               -                  -                 -               -          85,760
济南天宸                 历城区    17.7%      103,211         260,091               -               -                  -                 -               -         130,067
济南魅力之城             历城区    66.6%      110,494         277,340       90,299                  -                  -                 -               -          73,098
济南金色悦城新著         天桥区    92.5%       56,742         147,529      147,529                  -                  -                 -               -               -
济南繁荣里               天桥区    48.7%       34,968          82,175               -               -                  -         82,175             82,175               -
济南北宸之光             天桥区    69.4%      133,789         294,552       89,751                  -                  -        204,801            199,037               -
济南雪山万科城仓湾       历城区   100.0%      162,256         340,818               -               -                  -        340,818            259,000               -
济南雪山万科城都会       历城区   100.0%      188,381         382,134               -               -                  -        382,134            374,000               -
济阳时代之光             济阳区    41.9%      129,000         338,000               -               -                  -        100,423                  -         137,577
淄博万科翡翠书院         张店区    17.0%      128,501         321,245               -       187,151           187,151                    -               -         104,207
                                                                          45
                                                                                                                              万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                    20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
        项目名称     位置     权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                      面积            面积            竣工面积                                面积            面积
淄博万科新都会       张店区    50.1%       20,486          71,058               -               -                  -                 -               -          71,058
淄博临淄项目         临淄区    54.3%      118,288         295,720       66,549                  -                  -        128,822            128,822               -
临沂新都会项目       河东区    52.0%      154,165         354,580      185,927                  -                  -                 -               -         138,471
临沂鲁商万科城臻园   兰山区    69.5%      129,671         440,881      134,514                  -                  -        306,367            183,820               -
临沂鲁商万科城如园   兰山区    50.5%      111,914         258,376       58,136                  -                  -        200,240            120,144               -
青岛未来城           市北区    36.8%      139,768         442,015               -       112,596           425,334                    -               -               -
青岛平度万科城       平度市   100.0%       59,308         181,845               -        21,288           134,503                    -               -               -
青岛小镇             黄岛区    34.0%      933,293         947,989       20,085                  -         402,900           470,519            284,633          74,570
青岛玫瑰里           城阳区    60.0%      340,069         535,153               -               -         535,153                    -               -               -
青岛桃花源一期       城阳区    57.2%      129,032         229,399               -               -         229,399                    -               -               -
青岛桃花源二期       城阳区    59.4%      134,669         244,046               -               -         244,046                    -               -               -
青岛生态新城         李沧区   100.0%      110,919         350,385               -               -         350,385                    -               -               -
青岛金域华府一期     城阳区    58.6%       63,599         127,198               -               -         127,198                    -               -               -
青岛金域华府二期     城阳区    59.2%       64,222         128,444               -        37,381           128,444                    -               -               -
青岛城市之光         黄岛区    55.3%      123,719         284,109               -       157,883           157,883                    -               -          92,279
青岛石牛山路项目     李沧区    22.0%      203,831         501,950               -               -                  -        501,950            270,000               -
青岛金域华府三期     城阳区    60.0%       56,286         101,315               -               -                  -                 -               -               -
青岛翡翠长江         黄岛区    87.8%       25,836         168,348               -               -                  -                 -               -         132,810
青岛新都会 1907      市北区    50.0%       11,222          39,300               -        39,300            39,300                    -               -               -
青岛星空             市北区    53.6%        5,043          17,649               -               -                  -                 -               -          17,649
青岛新都会           黄岛区    46.0%      131,985         308,597               -               -           7,855                    -               -         122,705
青岛北宸之光         即墨区    49.8%       70,037         112,060               -               -                  -                 -               -         112,060
青岛胶州植物园项目   胶州市    46.5%       52,937         153,622      153,622                  -                  -                 -               -               -
青岛动车小镇项目     城阳区    54.4%       19,270          48,175               -               -                  -                 -               -               -
青岛远通物联项目     黄岛区    93.7%       38,545          96,362       84,799                  -                  -                 -               -               -
青岛海岸南山         黄岛区    92.3%       20,000          50,000       50,000                  -                  -                 -               -               -
青岛紫郡             即墨区    47.0%       56,758         107,839       74,675                  -                  -         33,164             33,164               -
青岛海岸蓝山一期     黄岛区    41.0%       96,111         235,999      235,999            4,526             4,526                    -               -               -
青岛海岸蓝山二期     黄岛区    41.0%       86,944         234,749      234,749                  -                  -                 -               -               -
沈阳首府云城         皇姑区    97.2%      334,407         691,697      284,028                  -                  -         50,449             50,449         135,745
                                                                      46
                                                                                                                                         万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                               20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
       项目名称              位置        权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                                 面积            面积            竣工面积                                面积            面积
沈阳翡翠别墅                东陵区       100.0%      285,599         284,100               -               -         158,401                    -               -         125,699
沈阳春河里                  沈河区       100.0%       81,378         350,551               -               -         350,551                    -               -               -
沈阳金域华府                皇姑区       100.0%      200,000         474,883               -        44,636           474,883                    -               -               -
沈阳城市阳光                铁西区        62.4%       54,257         166,356               -        57,455           166,356                    -               -               -
沈阳翡翠之光一期             铁西区       18.0%       40,877         199,937               -               -                  -        159,442            159,442          40,495
沈阳翡翠之光二期             铁西区       54.0%       67,305         286,886               -        81,444           286,886                    -               -               -
                          经济技术开发
沈阳西华府                                97.7%      208,177         372,382               -       171,923           372,382                    -               -               -
                              区
沈阳信达万科城              浑南区        40.1%      198,479         407,939               -       131,870           300,625                    -               -         107,314
沈阳千山府                  于洪区        97.0%       19,105          66,867               -        66,867            66,867                    -               -               -
沈阳大都会公元              皇姑区        47.5%       16,247         113,483               -       113,483           113,483                    -               -               -
沈阳翡翠新都会              铁西区        67.4%       61,217         140,799               -        98,262            98,262                    -               -          42,537
沈阳明日之光                苏家屯区      69.5%      127,099         284,223               -        67,979           167,570                    -               -               -
沈阳翡翠四季                浑南区        69.5%       60,148         142,097               -        63,277           142,097                    -               -               -
沈阳翡翠滨江                和平区        99.2%       79,763         159,526               -        73,514            73,514                    -               -          86,012
沈阳吉宝项目                浑南区        99.4%       73,638         186,295               -               -                  -        186,295                  -               -
沈阳翡翠臻园                浑南区        98.8%       82,371         140,031               -        57,757            57,757                    -               -          82,274
沈阳中旅万科城              浑南区        49.4%    1,018,234       1,057,074      561,765          187,622           209,689           278,435            243,793          21,276
沈阳富丽华项目              和平区        91.0%       14,496          62,000               -               -                  -         62,000             62,000               -
沈阳四季花城大家（B 地
                            于洪区        57.2%       77,800         147,970               -               -                  -                 -               -          67,235
块）
沈阳城建万科城              法库县        45.0%      102,154         250,617               -               -                  -        146,586                  -          43,872
沈阳宝马项目                铁西区        98.1%      187,248         280,871               -               -                  -                 -               -          68,801
沈阳四季花城大家（AC 地
                            于洪区        57.2%       28,909          54,927       30,572                  -                  -         24,355             24,355               -
块）
沈阳北宸之光                沈北新区      48.3%      105,527         232,159      232,159                  -                  -                 -               -               -
沈阳东第                    沈河区        64.0%       60,134         150,335       95,566                  -                  -         54,769             54,769               -
沈阳西宸之光              铁西经开区      59.2%      149,281         268,706      126,938                  -                  -        141,768            141,768               -
鞍山惠斯勒小镇              铁东区       100.0%      422,171         624,995               -        51,772           624,995                    -               -               -
鞍山金域国际                铁西区        51.0%      225,715         667,199      200,431           55,135           389,656                    -               -          77,112
鞍山高新万科城              高新区        68.0%      420,306         774,891      112,403                  -                  -        514,188            375,587         160,703
抚顺金域蓝湾                开发区       100.0%      300,150         506,048               -        67,562           415,403                    -               -          90,645
                                                                                 47
                                                                                                                                        万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                              20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
       项目名称             位置        权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                                面积            面积            竣工面积                                面积            面积
盘锦兴隆台项目             兴隆台区      98.1%      234,931         679,874               -               -                  -        380,808            179,649         134,109
营口海港城                 鲅鱼圈区     100.0%      138,990         329,301               -       122,390           196,600                    -               -         105,881
石家庄翡翠公园一期          桥西区       41.0%       53,100         180,466               -       180,466           180,466                    -               -               -
石家庄翡翠书院             长安区        49.8%      168,944         411,746               -               -                  -        170,493            170,493         137,735
石家庄紫郡                 长安区        48.2%       30,908          95,408               -               -                  -                 -               -          95,408
石家庄新都会             循环化工园区    41.0%       60,661         224,049               -               -                  -                 -               -         181,854
石家庄公园都会             新华区        41.0%       48,731         121,347               -               -                  -                 -               -               -
石家庄翡翠公园             桥西区        48.0%       70,549         167,894               -               -                  -                 -               -               -
石家庄正定文化村项目       正定新区      49.0%       61,496         126,622               -               -                  -                 -               -          36,774
石家庄未来城               栾城区        46.9%      104,994         196,832      153,707                  -                  -                 -               -               -
石家庄嘉实万科紫台          桥西区       41.6%       56,613         145,653      145,653                  -                  -                 -               -               -
石家庄正定文化村迎旭府     正定新区      49.1%       44,134          90,896       90,896                  -                  -                 -               -               -
石家庄嘉实万科云庐          新华区       67.0%       13,913          31,999               -               -                  -         31,999             31,999               -
石家庄万科翡翠四季          裕华区       50.1%       93,957         233,140               -               -                  -        233,140            233,140               -
秦皇岛假日风景             海港区        60.0%      124,672         306,612               -       121,652           306,612                    -               -               -
秦皇岛北戴河小镇         北戴河新区      50.0%       76,384          84,881               -               -          84,881                    -               -               -
秦皇岛米哈斯小镇         北戴河新区     100.0%       85,659          92,357               -               -                  -                 -               -          38,449
秦皇岛拾光海湾           北戴河新区      16.0%       89,811          94,708               -        22,361            29,657                    -               -               -
秦皇岛未来城二期            海港区       57.6%       68,011         135,625               -               -                  -                 -               -         135,625
唐山金域缇香               路北区        41.0%       53,400         133,499               -               -         133,499                    -               -               -
唐山南湖春晓               路南区        24.0%      165,834         431,738               -       108,287           385,042                    -               -          46,696
唐山翡翠观唐               路南区        50.4%      106,070         259,591               -               -                  -                 -               -         119,559
唐山公园大道               路北区        13.8%      185,802         446,710               -       140,603           140,603                    -               -         143,783
唐山未来城                 高新区        53.6%      208,676         521,166      133,592                  -                  -        216,999            216,999          54,677
唐山丰润金域华府            丰润区       32.0%       50,879         122,743               -       122,743           122,743                    -               -               -
                         高新技术开发
唐山翡翠蓝山                             49.2%       80,103         203,966               -               -                  -                 -               -         103,966
                             区
唐山新华道项目             路北区        49.7%       17,265         120,854               -               -                  -        120,854                  -               -
唐山港岛中心               丰南区        53.5%      120,241         244,885      161,544                  -                  -                 -               -          61,817
唐山丰润观澜               丰润区        47.0%       47,403          52,143               -               -                  -         52,143             52,143               -
唐山公园都会一期            路北区       99.5%       75,961         151,893               -               -                  -        151,893            151,893               -
                                                                                48
                                                                                                                              万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                    20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
       项目名称     位置      权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                      面积            面积            竣工面积                                面积            面积
唐山公园都会二期   路北区      99.0%       41,372          82,545               -               -                  -         82,545                  -               -
唐山丰润紫苑       丰润区      47.0%       76,364         152,727               -               -                  -        152,727             80,000               -
唐山公园大道三期   路北区      16.3%      230,191         557,692               -               -                  -        557,692             94,859               -
张家口京城上方     下花园区    32.0%      101,649         225,095      111,932                  -                  -        113,163             10,000               -
太原万科城         小店区      49.6%      323,777         793,157               -               -         793,157                    -               -               -
太原蓝山           万柏林区    51.0%      198,392         687,372               -               -         687,372                    -               -               -
太原公交公司地块   万柏林区   100.0%       37,060         177,415               -               -                  -        177,415                  -               -
太原新都心         小店区      49.6%       37,876          97,537               -        47,153            97,537                    -               -               -
太原紫郡           万柏林区    24.0%       72,496         201,471               -               -         201,471                    -               -               -
太原金域蓝湾       晋源区      88.6%       40,047         148,134               -               -         148,134                    -               -               -
太原紫院           迎泽区      90.1%       74,373         210,065               -        11,667           210,065                    -               -               -
太原城市之光       迎泽区      90.1%      133,214         400,716       57,993           92,114            92,114                    -               -         165,840
太原小镇           尖草坪区    89.1%      263,066         434,359               -       189,651           377,830                    -               -          56,529
太原金域蓝湾二期   晋源区      50.0%       29,195         116,393               -         3,670           116,393                    -               -               -
太原中央公园       晋源区      50.0%       35,492         136,854               -               -                  -                 -               -               -
太原翡翠公园       晋源区      36.0%       75,832         257,786               -       153,345           153,345                    -               -          77,992
太原长风公馆       万柏林区    42.0%       16,228          56,350               -               -                  -                 -               -          56,350
太原春和景明       万柏林区    41.0%      239,977         534,439               -               -                  -         99,639                  -         195,674
太原清徐项目       清徐县      41.0%      107,438         315,678      315,678                  -                  -                 -               -               -
太原翡翠晋阳湖     晋源区      48.8%      127,040         254,079               -               -                  -         97,556                  -               -
太原蓝湾传奇       晋源区      41.0%       64,605         231,750               -               -                  -                 -               -               -
太原公园大道       晋源区      33.0%       32,450         130,246               -               -                  -                 -               -               -
太原北营后期       小店区      49.7%      170,490         536,477      237,655                  -                  -        298,822            298,822               -
太原控制中心项目   小店区      40.0%       15,225          51,588       51,588                  -                  -                 -               -               -
太原城市之光东望   迎泽区      90.1%       39,062         160,000      129,926                  -                  -         30,074             30,074               -
太原时代之光       迎泽区      39.1%       59,426         184,100      141,442                  -                  -         42,658             42,658               -
太原翡翠东第       小店区      50.1%      153,520         387,200       53,629                  -                  -        333,571             90,000               -
太原悦都荟         小店区      49.7%        8,742          33,220               -               -                  -         33,220             33,220               -
晋中紫郡           榆次区      50.0%       93,947         187,736               -               -                  -                 -               -         101,616
晋中紫院           榆次区      50.0%       29,143          57,500               -               -                  -                 -               -          33,378
                                                                      49
                                                                                                                                   万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                         20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
        项目名称         位置      权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                           面积            面积            竣工面积                                面积            面积
阳曲金域蓝湾            阳曲县      50.0%       84,308         209,643               -               -                  -                 -               -         209,643
天津东丽湖              东丽区     100.0%    2,708,886       1,763,059               -       255,705        1,709,453             29,000             29,000          11,751
天津金域华府            东丽区      51.0%      221,217         361,213               -               -         361,213                    -               -               -
天津滨海大都会          滨海新区    26.0%      215,899         685,897       93,876           89,525           190,672                    -               -               -
天津金域国际            滨海新区   100.0%      108,389         192,177               -               -         161,232                    -               -               -
天津民和巷              东丽区      87.0%      257,768         438,230               -        92,784           438,230                    -               -               -
天津紫台                滨海新区    40.8%       56,545         136,534               -        49,868           136,534                    -               -               -
天津东第                西青区      40.8%      133,014         308,255               -       101,649           308,255                    -               -               -
天津新都会              南开区      49.0%       40,068         139,099               -               -                  -         73,599                  -          65,500
天津海天燕居             蓟县       53.9%       81,935          78,100               -        39,156            78,100                    -               -               -
天津翡翠大道南          西青区      34.0%      167,723         325,894               -        58,816            58,816           193,770                  -               -
天津翡翠大道北          西青区      51.0%      192,144         378,267       89,609                  -                  -        285,003                  -               -
天津叠彩道              河西区      33.1%       24,013          47,996               -               -                  -                 -               -          47,996
天津翡翠嘉和项目        西青区      39.8%      198,161         340,468       70,284           37,195            37,195           135,606             78,812          29,141
天津万科天地            东丽区      49.9%      147,353         182,155               -               -          34,000                    -               -               -
天津成宁府              北辰区      27.7%       18,500          36,937               -               -                  -                 -               -               -
天津麒麟湿地万科小镇    东丽区      49.1%      166,735         263,002       56,694           37,454            37,454             3,498                  -          43,184
天津西华府              西青区      57.8%      181,503         297,355               -        26,329            26,329                    -               -          95,861
天津观澜                滨海新区    48.6%       90,781         196,849               -               -                  -         28,625             28,625         108,224
天津南奥体锦庐          西青区      28.5%       40,547          72,985               -               -                  -                 -               -          72,985
天津东郡                东丽区      50.0%       34,710          60,325               -               -                  -                 -               -          60,325
天津西庐南              西青区      99.0%       49,684          81,729               -               -                  -                 -               -          81,729
天津西庐北              西青区      98.8%       52,189         103,963               -               -                  -                 -               -         103,963
天津四季滨江            北辰区      69.2%      136,700         291,953      109,639                  -                  -        182,314            123,580               -
天津翡翠紫台            西青区      37.6%       68,567         109,309               -               -                  -                 -               -          50,280
天津宝坻 024 地块项目   宝坻区      99.2%      170,102         281,504      118,070                  -                  -         22,936             22,936               -
潍坊万科城              潍城区      99.0%      126,507         306,940      235,694                  -                  -         71,246                  -               -
烟台海云台              芝罘区     100.0%      311,614         444,000               -               -         433,357                    -               -               -
烟台御龙山              芝罘区      51.0%      341,943         504,483               -        51,351           404,163                    -               -           3,091
烟台万科城              开发区      51.0%      241,467         469,165               -        17,027           469,165                    -               -               -
                                                                           50
                                                                                                                                      万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                            20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
        项目名称           位置       权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                              面积            面积            竣工面积                                面积            面积
烟台翡翠公园               芝罘区      78.6%       57,892         116,000               -               -         116,000                    -               -               -
烟台西雅图                 芝罘区      41.0%       61,499         120,300               -       120,300           120,300                    -               -               -
烟台天越湾                 高新区      93.5%      190,000         401,000               -               -                  -        401,000            380,000               -
烟台城市之光Ⅱ             福山区      92.9%       58,514         109,477               -               -                  -                 -               -         109,477
烟台翡翠大道               莱山区      24.0%      189,041         460,414       30,887                  -                  -         62,305                  -         236,147
烟台城市之光Ⅲ             福山区      51.1%       55,711         150,600       72,742           86,472            86,472                    -               -               -
烟台翡翠长安               莱山区      29.4%      105,056         189,100       55,764                  -                  -                 -               -         189,100
烟台南尧 B 地块            芝罘区      24.2%       43,072         107,247               -               -                  -         35,503                  -               -
烟台翠湖山晓               芝罘区      37.1%      294,800         297,600      101,474                  -                  -        136,003            136,003          69,169
烟台御龙山 D 地块          芝罘区      42.5%       38,701          42,600       42,600                  -                  -                 -               -               -
烟台翡翠观海               莱山区      36.0%       69,494         175,691       67,747                  -                  -        107,944            107,944               -
烟台墨翠府                 开发区      50.0%      112,117         271,432       55,505                  -                  -        215,927            215,927               -
烟台壹都会                 芝罘区      79.0%       81,207         227,360               -               -                  -        227,360            227,360               -
烟台芝罘万科城博文里       芝罘区      39.0%       60,222         147,400       46,379                  -                  -        101,021            101,021               -
烟台芝罘万科城劝学里项
                           芝罘区      50.0%       32,000          76,900               -               -                  -         76,900             76,900               -
目
威海翡翠公园             经济开发区    57.7%      176,746         312,390       36,066          122,097           122,097                    -               -          74,568
威海璞悦山               经济开发区    69.0%      124,947         192,215               -               -                  -        192,215            192,215               -
长春蓝山                   二道区     100.0%      228,670         501,678               -         1,003           455,628                    -               -          46,050
长春惠斯勒小镇             净月区      50.0%      399,715         484,714               -         4,981           349,964           108,980             40,000          25,770
长春柏翠园                 朝阳区     100.0%      267,981         503,349               -        16,575           463,086                    -               -          40,263
长春万科城                 净月区      51.0%      350,965       1,068,964       19,262          101,522           853,451           196,251                  -          19,262
长春惠斯勒班芙花园         净月区      45.9%      187,439         243,670          3,299         54,277           243,670                    -               -               -
长春城市之光               绿园区      96.3%      181,060         435,039               -               -         261,372           173,667                  -               -
长春繁荣里                 朝阳区      41.7%       16,162          56,567               -               -          56,567                    -               -               -
长春翡翠滨江               南关区      92.3%      346,635         702,386      144,690          186,461           373,846           169,788                  -         140,000
长春新都会                 高新区      95.3%       50,003         103,600               -        74,097           103,600                    -               -               -
长春柏翠阅湖               南关区      53.7%       45,315         140,962       88,884                  -                  -                 -               -          23,000
长春翡翠学院               高新区      49.3%       82,000         174,193               -        43,512           126,911                    -               -          47,282
长春西宸之光               汽开区      40.0%      154,246         308,500               -               -                  -                 -               -         158,500
长春月潭湾                 净月区      90.0%       80,000         120,000               -       111,312           111,312                    -               -           8,688
                                                                              51
                                                                                                                                        万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                              20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
        项目名称            位置        权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                                面积            面积            竣工面积                                面积            面积
                         北湖科技开发
长春溪望                                 93.8%      155,044         289,701               -               -                  -                 -               -         100,000
                             区
                         北湖科技开发
长春北湖溪望东地块                       98.3%      129,436         237,602       89,528                  -                  -        148,074                  -               -
                             区
长春公主岭项目             公主岭市      41.0%      617,240       1,086,342      418,384                  -                  -        667,958            300,000               -
长春新立城                 净月区        55.1%       50,349          67,000       47,167                  -                  -         19,833                  -               -
长春硅谷大街项目           公主岭市      41.0%      226,629         453,258      180,632                  -                  -        272,626            150,000               -
长春西宸 A 地块            汽开区        44.6%       82,107         173,839      128,513                  -                  -         45,326                  -               -
长春星光城                 净月区        79.9%      307,388         686,000      508,340                  -                  -        177,660            100,000               -
长春向日葵后期项目         范家屯镇      41.0%       20,000          37,000               -               -                  -         37,000             37,000               -
长春紫郡                   高新区        99.2%       92,000         236,015               -               -                  -        236,015             80,000               -
长春向日葵小镇后期第二
                           范家屯镇      50.0%      130,000         239,000               -               -                  -        239,000             47,800               -
批用地项目
长春时代都会               宽城区        80.3%      103,000         294,000               -               -                  -        294,000             58,800               -
吉林松花湖项目             丰满区       100.0%      531,598         599,999               -               -         277,265           280,491                  -               -
吉林万科城                 高新区        65.0%      728,139       2,001,721      120,000          198,797        1,269,113            494,140            280,000         120,000
吉林滨江九里               丰满区        24.5%       35,476         106,428               -        81,137           106,428                    -               -               -
北方区域小计                                     40,055,415     78,503,168    10,775,351        7,537,598       31,863,641         17,344,545          8,906,933       9,350,766
中西部区域
成都万科华茂广场            成华区      100.0%       29,720         208,037               -               -         208,037                    -               -               -
成都公园 5 号              高新区        50.0%       87,822         263,464               -               -          80,155                    -               -               -
成都金色乐府音乐广场        成华区       60.0%      152,852         757,862               -       161,096           548,143                    -               -               -
成都金域缇香               新都区       100.0%      111,166         324,251               -        88,803           274,431                    -               -          49,820
成都万科城                 郫都区        62.0%      167,375         560,963               -        11,539           560,963                    -               -               -
成都第五城                 双流区        97.8%      274,323         819,126               -               -         819,126                    -               -               -
成都五龙山蓝山             新都区        95.0%      121,000         145,139               -               -         145,139                    -               -               -
成都理想城                 郫都区        93.5%      201,981         640,170               -       126,007           640,170                    -               -               -
成都翡翠公园               天府新区      51.5%      146,745         409,541               -         3,771           409,541                    -               -               -
成都玖西堂                 郫都区        60.0%       78,671         183,369               -               -         183,369                    -               -               -
成都万科云城一期           天府新区      98.8%       34,501         172,500               -        44,141            44,141            42,001                  -               -
成都万科云城二期           天府新区      98.8%       45,067         202,700               -        19,931            19,931                    -               -         107,710
成都君逸                   天府新区      93.1%       27,266          54,531               -               -                  -                 -               -          54,531
                                                                                52
                                                                                                                                   万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                         20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
        项目名称         位置      权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                           面积            面积            竣工面积                                面积            面积
成都锦绣                天府新区    99.3%      157,109         411,349               -               -                  -         97,567             97,567               -
成都时光润园            郫都区      91.5%       44,976          89,951               -        89,951            89,951                    -               -               -
成都宸光和悦            高新区      21.6%       62,229         166,005               -       120,666           166,005                    -               -               -
成都时代之光一期        青白江区    41.2%       22,829          68,296               -        25,420            68,296                    -               -               -
成都时代之光二期        青白江区    41.2%       40,565         120,439               -       120,439           120,439                    -               -               -
成都怡心湖 133 亩项目   双流区      50.0%       88,336         265,009               -               -                  -        265,009                  -               -
成都怡心湖 122 亩项目   双流区      50.0%       81,356         220,803               -               -                  -        220,803            153,274               -
成都川商项目            高新区      99.8%       20,939         100,505               -               -                  -                 -               -               -
成都公园传奇            天府新区    50.6%      108,704         329,284               -               -                  -                 -               -         143,676
成都梦想之光            仁寿县      50.3%       42,293          93,041               -        90,726            90,726                    -               -           2,315
成都翡翠和悦            天府新区    33.0%       55,926          82,600               -        82,600            82,600                    -               -               -
成都悦海园              青白江区    43.4%      104,624         415,333       81,600                  -                  -        112,240            112,240         123,047
成都新川荟              高新区      99.0%       32,637         119,743               -               -                  -                 -               -               -
成都璟南堂              高新区      69.5%       84,423         168,446               -        85,506            85,506                    -               -          82,940
成都天府万科城 1 期     仁寿县      59.6%      665,368         788,219      161,521                  -                  -        332,401            246,931         145,575
成都怡心湖岸            双流区      31.5%      104,202         260,386               -               -                  -                 -               -         110,386
成都公园都会            天府新区    68.2%       47,261          99,221               -               -                  -                 -               -          99,221
成都国寿嘉园            温江区      40.0%       78,279         117,387               -               -                  -                 -               -          43,225
成都天府万科城 2 期     仁寿县      59.6%      109,161         141,910               -               -                  -        141,910             95,148               -
成都万科润园            新都区      99.3%       78,938         157,473      157,473                  -                  -                 -               -          82,768
成都万科锦园            成华区      99.0%       54,710         105,946      105,946                  -                  -                 -               -         105,946
成都天府公园城          天府新区    50.8%      186,279         653,977      266,460                  -                  -        387,517            242,689               -
成都公园九里            双流区      49.0%      136,000         411,842               -       218,417           411,842                    -               -               -
成都高线公园            龙泉驿区    33.4%      141,338         324,817               -               -                  -        324,817            259,331               -
眉山眉州文化村          东坡区      64.0%      624,711       1,026,893       96,915                  -                  -        553,121            499,088         114,604
眉山仁峰                文林镇      38.7%       43,661         109,152               -               -                  -                 -               -         109,152
眉州崇礼新城二期        崇礼镇      69.5%      632,863       1,381,079               -               -                  -      1,381,079                  -               -
南充金润华府            高坪区     100.0%      182,012         518,004               -               -         518,004                    -               -               -
西昌万科 17 度          西昌县      27.1%      595,021         621,374               -               -                  -        314,098            210,685         146,247
贵阳悦城                云岩区      51.0%       85,341         262,728               -         2,501           262,728                    -               -               -
                                                                           53
                                                                                                                                          万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                                20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
        项目名称              位置        权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                                  面积            面积            竣工面积                                面积            面积
贵阳万科城                   云岩区        70.0%      343,142         921,846               -       132,863           921,846                    -               -               -
贵阳公园 5 号                云岩区        58.5%       10,927          98,132               -               -          98,132                    -               -               -
贵阳云岩大都会               云岩区        20.5%       49,054         275,961               -       137,997           275,961                    -               -               -
贵阳公园传奇                 云岩区        42.7%       34,325         130,392               -       130,392           130,392                    -               -               -
贵阳翡翠传奇                 云岩区        46.0%      109,630         314,021               -        70,982           271,945                    -               -          42,076
贵阳万科贵阳传奇              云岩区       56.0%        6,555          58,991               -               -                  -                 -               -               -
贵阳花溪大都会               花溪区        41.8%      173,285         432,277               -       115,203           271,508                    -               -          97,436
贵阳万科大都会花样            小河区       60.2%       72,043         367,136       23,169          157,097           314,827                    -               -          44,895
贵阳翡翠天骄                 观山湖区      32.0%       69,977         243,231       48,856                  -                  -                 -               -         125,896
贵阳万科理想城               观山湖区      41.1%      287,563         794,299       35,766          338,459           338,459           127,997                  -         160,853
贵阳翡翠滨江                 南明区        33.7%       98,327         217,051       63,746          142,790           142,790                    -               -          15,131
贵阳溪望                     花溪区        49.8%      101,230         337,555               -               -                  -        337,555            250,500               -
贵阳翡翠公园项目             观山湖区      46.5%      374,968         935,661      330,160           41,234            41,234           457,762            300,401          95,052
贵阳新都荟                   观山湖区      45.3%      612,054         816,429      124,261           12,003           221,268           214,490            150,000         148,532
贵阳万科麓山                 云岩区        39.9%      303,067         783,312      114,847                  -                  -        423,744            412,387         127,434
贵阳观湖                     经开区        64.4%      139,940         349,850      142,301                  -                  -        207,549            180,000               -
武汉万科主场                 洪山区        98.9%       57,253         262,386               -        44,033           163,619                    -               -          95,190
武汉金域湖庭                 江汉区       100.0%       72,575         402,716               -       129,199           340,641            62,075                  -               -
武汉汉口传奇                 江汉区        50.0%      251,184       1,261,387               -       120,348           948,583           133,699            133,699         126,840
                           东湖新技术开
武汉万科锦程                               95.5%       38,286         203,017               -           397           203,017                    -               -               -
                               发区
                           经济技术开发
武汉万科翡翠玖玺                           50.0%      160,682         370,689               -               -         370,689                    -               -               -
                               区
武汉翡翠滨江                 汉阳区        54.5%      225,157         912,307      588,983          115,347           283,573                    -               -          41,471
武汉万科金域国际              汉阳区       94.5%      114,629         569,843               -               -                  -                 -               -         319,843
武汉伟鹏万科御玺滨江          江岸区       40.0%       43,274         208,964               -        64,980            64,980                    -               -         143,984
武汉万科高尔夫熙岸           东西湖区      96.0%       35,075          96,278               -        96,278            96,278                    -               -               -
武汉万科五彩城             葛店开发区      41.0%      126,026         295,398               -       101,127           187,163                    -               -          37,938
武汉万科理想城               夷陵区        82.7%      182,149         437,180       42,547          229,912           229,912                    -               -               -
武汉万科云城                 洪山区        79.8%      119,037         425,989      108,940           41,662            41,662            62,913             62,913         205,641
武汉万科联投理想星光 083
                             江夏区        19.3%       65,548         185,404               -        43,147            43,147                    -               -          39,577
地块
                                                                                  54
                                                                                                                                        万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                              20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
        项目名称             位置       权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                                面积            面积            竣工面积                                面积            面积
武汉万科联投理想星光 082
                             江夏区      49.0%       64,726         176,069               -        43,163            43,163                    -               -          43,276
地块
武汉金域天地                 硚口区      49.8%       75,608         309,699       18,164                  -                  -                 -               -          68,260
武汉万科新都会               洪山区      64.8%       59,917         287,499               -               -                  -                 -               -               -
武汉万科保利理想城           洪山区      49.7%       96,897         336,989               -               -                  -        107,401            100,000         116,388
武汉万科理想城悦府           夷陵区      95.5%       32,041          51,050               -               -                  -                 -               -          51,050
武汉万科橙                 葛店开发区    65.3%       21,452          80,760               -               -                  -                 -               -          80,760
武汉长征村 K2                洪山区     100.0%      109,533         342,779      342,779                  -                  -                 -               -               -
武汉万科公园大道             硚口区      39.5%       76,538         262,998      262,998                  -                  -                 -               -               -
武汉万科华生柏叶新城         汉南区      39.1%      319,537         512,768      512,768                  -                  -                 -               -               -
鄂州 010 项目              葛店开发区    98.3%      139,997         419,909      136,616                  -                  -        283,293            273,768               -
宜昌万科宜翠锦城             高新区      59.3%      123,457         300,553      228,917                  -                  -         71,636             71,636               -
昆明公园里                   官渡区      97.9%      213,037         556,887               -               -         397,812                    -               -               -
昆明金域国际                 五华区     100.0%      105,484         315,494       59,044                  -         256,450                    -               -               -
昆明魅力之城                 官渡区     100.0%      417,919       1,662,861               -       240,900        1,308,603                     -               -          91,380
昆明银海泊岸               滇池度假区    29.7%      243,605         432,098               -        55,237           381,815                    -               -               -
昆明星河嘉园                 官渡区      60.0%      108,375         444,473               -        65,183           237,441                    -               -          61,808
昆明金域水岸                 盘龙区      99.5%       65,004         287,407               -       136,741           136,741                    -               -         150,666
昆明翡翠滨江                 官渡区      30.6%      161,266         525,014      164,019          140,128           212,224                    -               -         114,270
昆明白沙润园                 盘龙区      90.0%       14,932          46,981               -        46,981            46,981                    -               -               -
昆明中天北宸                 五华区      57.4%       43,053         166,487               -       166,487           166,487                    -               -               -
昆明大都会                   官渡区      24.1%       92,972         286,246               -       124,133           124,133                    -               -          63,392
昆明五百里                   官渡区      39.7%      232,914         827,000      277,181                  -                  -        402,546            333,385          97,273
昆明万科城                   五华区      44.8%      246,576         912,045      311,400                  -                  -        188,781            188,781         184,102
昆明昌宏西路项目             官渡区      39.7%      164,536         519,213      199,084                  -                  -        320,129            320,129               -
昆明飞虎二期                 官渡区     100.0%      187,924         628,986               -               -                  -        628,986            327,853               -
昆明盘龙区金刀营项目         盘龙区      51.0%       98,998         544,341               -               -                  -        544,341            236,549               -
大理拾叁月                 经济开发区    37.3%      152,108         574,053      187,084                  -                  -        386,969            222,195               -
西双版纳曼西缇               勐海县      23.3%      454,043         745,968               -        42,550            42,550           646,271            361,965          57,147
玉溪中国抚仙湖国际旅游
                             澄江县      33.8%    4,431,237       1,795,414       78,980           86,786           380,078         1,202,282            610,993         101,173
度假区
                                                                                55
                                                                                                                                  万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                        20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
        项目名称        位置      权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                          面积            面积            竣工面积                                面积            面积
郑州万科大都会         二七区      88.6%      333,940       1,000,262               -       132,093           725,028                    -               -         142,473
郑州长基云庐           中牟县      43.0%      191,564         202,590               -               -          59,633            63,765             31,040          79,192
郑州万科美景魅力之城   航空港区    51.0%      327,697         802,558               -       185,719           702,667                    -               -          99,891
郑州万科美景万科城     高新区      51.0%      508,421       1,560,281               -               -      1,560,281                     -               -               -
郑州万科美景金兰苑     高新区      41.0%      129,527         453,065               -       144,686           144,686                    -               -         158,379
郑州万科美景橙果       高新区      41.0%        7,893          21,589               -        21,589            21,589                    -               -               -
郑州万科天伦紫台       惠济区      42.7%      205,979         572,421               -       172,632           553,443                    -               -          18,978
郑州兰乔圣菲           中牟县      40.8%      181,326         303,582               -               -         159,293                    -               -          85,658
郑州万科美景世玠       金水区      68.2%       62,197         186,346               -       186,346           186,346                    -               -               -
郑州万科民安星辰       中原区      46.0%       17,754          71,933               -               -          71,933                    -               -               -
郑州万科民安云城       惠济区      42.1%       51,704         154,818               -       154,818           154,818                    -               -               -
郑州万科溪望           经开区      99.3%       60,374         150,588               -        68,190            68,190                    -               -          82,398
郑州万科盛德世曦       金水区      40.4%       33,156         172,198               -               -                  -                 -               -               -
郑州万科民安三度湖山   上街区      43.2%      374,620         426,832               -               -                  -        324,285            206,485         102,547
郑州万科民安江山府     惠济区      46.1%       55,312         220,778               -               -                  -                 -               -         220,778
郑州百荣 E5 项目       二七区      99.0%       59,332         236,904               -               -                  -                 -               -               -
郑州万科洛达庙项目     中原区      43.0%       33,812         168,971      168,971                  -                  -                 -               -               -
郑州云图               中牟县      40.8%      193,049         350,278      350,278                  -                  -                 -               -               -
郑州八卦庙             二七区      37.6%       23,438          70,162       70,162                  -                  -                 -               -               -
郑州万科大都会贤悦苑   二七区      70.0%       58,787         176,361               -               -                  -        176,361            176,361               -
郑州老鸦陈 93 亩项目   惠济区     100.0%       62,282         261,584               -               -                  -        261,584            188,118               -
郑州南龙湖             新郑市      32.2%      116,040         347,405       76,264                  -                  -        271,141            271,141               -
洛阳万科春华西园甲第   涧西区      41.1%       35,616         174,238               -               -                  -        174,238            174,238               -
荥阳洞林湖地块         荥阳县      50.4%      193,727         362,942      204,744                  -                  -        158,198            158,198               -
周口万科溥天龙堂       川汇区      40.2%      151,933         432,341      203,388                  -                  -                 -               -         228,953
周口万科溥天龙堂三期   川汇区      44.6%       91,533         265,446               -               -                  -        265,446            265,446               -
重庆万科城             北部新区    55.0%      278,167         654,420               -               -         654,420                    -               -               -
重庆悦湾               江北区      45.0%      435,499         587,460               -               -         546,307            23,515                  -               -
重庆金色悦城           沙坪坝区    80.0%      175,000         693,541               -         1,823           693,541                    -               -               -
重庆御澜道             江北区     100.0%      129,535         652,923      205,593          165,520           382,408                    -               -          43,443
                                                                          56
                                                                                                                                   万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                         20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
        项目名称         位置      权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                           面积            面积            竣工面积                                面积            面积
重庆金域学府            南岸区      13.5%      241,314         841,792               -       119,351           726,047                    -               -          81,220
重庆照母山项目          渝北区      90.2%       62,111          94,953               -               -                  -                 -               -          94,953
重庆观承                北碚区      41.6%      195,027         422,567               -       278,852           412,884                    -               -           3,946
重庆金域华庭            沙坪坝区    90.1%       26,325         185,486               -         3,618           185,486                    -               -               -
重庆十七英里            北碚区      97.6%      212,044         216,180               -       197,027           197,027                    -               -          19,153
重庆金域蓝湾            渝北区      90.7%      105,079         244,344       42,428                  -         121,260                    -               -               -
重庆天地                渝中区      38.4%      228,476       1,365,152       71,242           83,616           291,951            57,181             55,165         107,407
重庆金域华府            北碚区      61.8%      128,615         256,575               -       256,575           256,575                    -               -               -
重庆翡翠都会            渝中区      69.5%       23,512         112,357               -       106,534           106,534                    -               -           5,823
重庆鹅岭峰              渝中区      49.7%       27,197          33,743               -         1,436            19,255                    -               -          14,488
重庆金开悦府            两江新区    69.6%      173,474         306,660       80,981          168,631           168,631                    -               -          56,715
重庆翡翠公园            渝北区      97.8%       46,592         117,612               -        41,148            41,148                    -               -          72,902
重庆森林公园            两江新区    65.5%      204,218         396,476      183,109           89,004            89,004                    -               -         124,364
重庆嘉凯城              江北区      46.0%       31,900          24,658               -               -          24,658                    -               -               -
重庆四季花城            北碚区      41.3%       77,975         194,864               -               -                  -                 -               -         124,438
重庆理想城一期          沙坪坝区    99.0%      104,692         157,034               -               -                  -                 -               -               -
重庆翡翠公园商业项目    渝北区      99.5%       16,168          97,005       97,005                  -                  -                 -               -               -
重庆理想城二期          沙坪坝区    50.2%       97,965         153,114               -               -                  -         24,545                  -          71,775
重庆理想城三期          沙坪坝区    48.2%       74,723         131,911               -               -                  -                 -               -          34,208
重庆悦来 117 亩项目     两江新区    99.2%       78,000         115,577      115,577                  -                  -                 -               -               -
重庆悦来 493 亩项目     渝北区      99.0%      328,787         469,640      243,771                  -                  -        225,869            192,530               -
重庆水土 111 亩项目     北碚区      99.0%       73,686         106,661      106,661                  -                  -                 -               -               -
重庆水土 103 亩项目     北碚区      99.2%       68,554          94,644       94,644                  -                  -                 -               -               -
重庆凤凰湖 424 亩项目   永川区      97.8%      282,795         507,226      281,127                  -                  -                 -               -               -
重庆水土 99 亩项目      北碚区      97.6%       66,014          98,991       98,991                  -                  -                 -               -               -
重庆天空之城项目        江北区      67.8%       26,447         111,328      111,328                  -                  -                 -               -               -
重庆四季花城三期        两江新区    98.2%       73,591         183,961      118,607                  -                  -         65,354             61,180               -
重庆璞园一期            渝北区      98.8%       47,742          71,186               -               -                  -         71,186             71,186               -
重庆璞园二期            渝北区      99.0%       33,986          50,979               -               -                  -         50,979             50,979               -
重庆星光天空之城        沙坪坝区    99.1%      115,558         150,000               -               -                  -        150,000            150,000               -
                                                                           57
                                                                                                                                   万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                         20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
        项目名称        位置       权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                           面积            面积            竣工面积                                面积            面积
重庆界石 296 亩项目     巴南区      99.3%      197,351         346,875               -               -                  -        346,875            346,875               -
中西部区域小计                              27,070,360     60,826,976     8,197,396        7,284,461       24,890,390         13,693,504          8,853,049       6,743,979
西北区域
西安金色悦城            莲湖区      80.0%      193,571         682,674               -           974           681,252                    -               -           1,422
西安理想城             西咸新区     90.1%      459,707         901,142               -       198,705           198,705           618,634            618,634          42,201
西安翡翠国宾            高新区      72.3%      161,244         613,226               -               -                  -        131,836            125,036         210,908
西安万科大都会一期     西咸新区     86.9%      141,500         358,801      105,793                  -                  -                 -               -         245,227
西安万科大都会二期     西咸新区     65.9%      135,900         359,384               -               -                  -        134,434            134,434          61,335
西安万科璞悦          浐灞生态区    97.4%       99,494         261,798      140,127                  -                  -         85,823             21,754               -
西安万科城              长安区      85.0%      186,849         619,565               -               -         480,819            68,121                  -          67,609
西安大明宫              未央区      70.0%       69,052         222,690               -        60,721           220,260                    -               -               -
西安万科城二期          长安区     100.0%      113,231         345,959               -               -         319,343            26,616                  -               -
西安金域华府            经开区     100.0%      106,667         384,044               -               -         384,044                    -               -               -
西安万科城燕园          长安区     100.0%       89,377         199,691               -               -         184,474            15,217                  -               -
西安金域东郡          浐灞生态区   100.0%      175,387         701,816       47,148           74,735           512,661           142,007            142,007               -
西安金域国际            雁塔区      90.6%       23,831         152,133               -               -         152,133                    -               -               -
西安金色悦城四期        莲湖区     100.0%       36,708         150,122               -        36,964            74,838                    -               -          72,179
西安高新华府            雁塔区      69.8%      114,745         477,642               -        64,440           444,537                    -               -          14,307
西安东方传奇            雁塔区      40.5%      109,695         383,057               -        56,322           367,286                    -               -          15,771
西安城市之光           曲江新区     78.6%      100,340         309,081               -               -         273,687                    -               -          14,570
西安翡翠天誉            雁塔区      88.6%       74,527         296,106               -       102,009           281,483                    -               -               -
西安翡翠国际            雁塔区      41.0%      283,130       1,003,798      150,534          330,710           532,624           267,116                  -           4,239
西安万科城润园          长安区      88.6%      144,467         478,772               -       170,743           398,430                    -               -          75,836
西安高新华府二期        雁塔区      49.8%       55,255         162,661               -        63,023           118,603                    -               -          37,714
西安城市之光二期       曲江新区     40.8%       60,136         210,483               -        69,272           116,508                    -               -          88,240
西安公园华府            雁塔区      78.6%      121,741         356,336               -       177,770           317,650                    -               -          38,686
西安金域未央            未央区      60.0%       41,840         204,238               -       198,417           198,417                    -               -               -
西安金域蓝湾            灞桥区      90.0%      144,467         146,303               -        43,330           146,303                    -               -               -
西安万科城如园          长安区      90.0%       83,289         267,268               -        38,182            38,182                    -               -         162,220
西安云谷                雁塔区      78.7%       31,569          47,353               -               -                  -                 -               -          16,986
                                                                           58
                                                                                                                                         万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                               20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
        项目名称              位置       权益     占地面积     规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                                 面积            面积            竣工面积                                面积            面积
西安万科金域缇香             西咸新区     97.1%       74,515         149,030      149,030                  -                  -                 -               -               -
西安幸福臻园                  未央区      90.0%       49,197         137,636               -       133,932           133,932                    -               -               -
西安滨河四季                  富平县      26.5%      160,997         321,598               -       241,207           321,598                    -               -               -
西安悦湾                    浐灞生态区    47.6%       75,406         178,256               -               -                  -                 -               -         127,480
西安澜岸                    浐灞生态区    98.4%      140,736         288,027       50,643                  -                  -                 -               -         106,120
西安公园大道                  雁塔区      40.0%       49,898         139,668               -               -                  -                 -               -          71,952
西安大都会云境               西咸新区     29.6%      148,195         438,115               -               -                  -                 -               -         116,531
西安万科雁鸣湖              浐灞生态区    65.3%      168,666         337,333      156,057                  -                  -        181,276             67,935               -
西安新合新苑                国际港务区    99.0%      107,647         265,867      265,867                  -                  -                 -               -         100,776
西安万科悦府                  未央区      50.0%       41,938         155,960      155,960                  -                  -                 -               -               -
西安万科雁鸣湖三期          浐灞生态区    55.0%       58,449         116,898       33,549                  -                  -         83,349             83,349               -
渭南万科城                    临渭区      70.7%      556,062       1,160,770      409,060                  -                  -        751,710            712,223               -
咸阳金域华府                  秦都区      61.3%       76,999         265,498       86,771                  -                  -                 -               -               -
兰州万科城                    皋兰县      41.0%      373,305       1,099,787               -       252,256           252,256           175,731            175,731         124,460
兰州时代之光                  榆中县      50.1%      129,835         338,646          4,095                -                  -                 -               -         125,948
兰州璞悦澜岸                  安宁区      90.3%       65,510         229,337               -               -                  -                 -               -               -
兰州万科璞悦臻园              城关区      41.1%       44,549         169,279      169,279                  -                  -                 -               -               -
兰州万科星光都会              西固区      48.5%       74,588         253,603       71,799                  -                  -        181,804            181,804               -
西宁万科城云湾                城中区      38.2%       70,667         177,143               -               -                  -                 -               -         127,143
西宁万科城云璟                城中区      38.2%      164,608         439,575      165,900                  -                  -                 -               -         147,377
西宁万科城云麓                城中区      38.2%       37,140         100,311               -               -                  -                 -               -               -
西宁万科城后期                城中区      18.8%      195,454         520,147      242,943                  -                  -        277,204            277,204               -
西宁公园里                    城北区      34.5%      110,939         277,348      263,193                  -                  -         14,155             14,155               -
西宁万科城星光 NC-11 地块
                              城中区      40.0%       78,928         192,935               -               -                  -        192,935            192,935               -
项目
西宁万科城星光 NC-12 地块
                              城中区      40.0%       50,697         137,766               -               -                  -        137,766            137,766               -
项目
乌鲁木齐金域华府              新市区      82.0%       83,366         245,779               -               -         245,779                    -               -               -
乌鲁木齐兰乔圣菲            沙依巴克区    60.0%      204,798         208,972               -               -         208,972                    -               -               -
乌鲁木齐南山郡              乌鲁木齐县   100.0%       32,298          15,947               -               -                  -                 -               -          15,947
乌鲁木齐中央公园             水磨沟区     80.0%       80,698         201,745               -               -         201,745                    -               -               -
                                                                                 59
                                                                                                                                          万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                                20 年开工       20 年竣工       截至 20 年末                         21 年计划开工   21 年计划竣工
        项目名称              位置       权益     占地面积      规划建筑面积                                                       20 年末储备
                                                                                  面积            面积            竣工面积                                面积            面积
乌鲁木齐四季花城              高新区      44.5%       169,656         532,713               -       131,699           481,828                    -               -               -
乌鲁木齐翡翠天骄              天山区      77.1%       101,984         255,536               -       106,109           106,109                    -               -          66,877
乌鲁木齐都会传奇            沙依巴克区    90.0%        42,879         105,523               -        88,766           101,429                    -               -               -
乌鲁木齐中央公园三期         水磨沟区     80.0%        11,825          41,184               -        41,184            41,184                    -               -               -
乌鲁木齐公园里                高新区      61.0%        61,148         171,166               -       171,166           171,166                    -               -               -
乌鲁木齐大都会               水磨沟区     80.0%        36,104         162,470               -       162,470           162,470                    -               -               -
乌鲁木齐天山府                天山区      78.8%       120,090         280,301       36,723           40,736            40,736            75,113             75,113         103,288
乌鲁木齐公园大道              米东区      57.8%        85,938         300,782               -               -                  -                 -               -         124,835
乌鲁木齐都会传奇二期        沙依巴克区    54.3%        38,204          92,975               -               -                  -                 -               -          83,315
乌鲁木齐华府里                高新区      92.5%        67,412         160,337       24,616                  -                  -                 -               -          93,852
乌鲁木齐锦荟里                高新区      68.9%       118,041         280,661      220,652                  -                  -         60,009             60,009               -
乌鲁木齐璟曜里              沙依巴克区    98.4%       146,730         253,222      135,514                  -                  -        117,708            117,708               -
乌鲁木齐天山府二期          沙依巴克区    95.9%        41,286          78,790       26,009                  -                  -         52,781             52,781               -
乌鲁木齐观澜景苑二期         水磨沟区     64.4%        17,101          51,281       51,281                  -                  -                 -               -               -
乌鲁木齐朗润园               水磨沟区     91.1%        43,000         101,381       58,819                  -                  -         42,562             42,562               -
乌鲁木齐都会未来城          沙依巴克区   100.0%       362,906         768,867               -               -                  -        768,867            192,217               -
乌鲁木齐天山府三期            天山区     100.0%        52,945         115,916               -               -                  -        115,916            115,916               -
银川城市之光初昕苑            兴庆区      22.4%        89,837         152,717               -       139,767           139,767                    -               -          12,950
银川城市之光晨星苑            兴庆区      32.7%       106,121         180,402               -        62,580            62,580                    -               -          62,580
银川翡翠公园                  金凤区      19.2%       179,686         169,032               -        94,229            94,229                    -               -          74,803
银川翡翠湖望                  贺兰县      32.0%        67,591         107,994               -               -                  -                 -               -         107,994
银川御宸                      金凤区      16.8%        56,556          84,833               -               -                  -                 -               -          84,833
银川理想城                    金凤区      25.5%        98,215         196,311               -               -                  -                 -               -          96,311
银川万科翡翠公园 A/B 地块     金凤区      19.3%       297,366         436,211      209,400                  -                  -         17,685             17,685               -
银川大都会                    金凤区      22.4%        95,935         211,450      211,450                  -                  -                 -               -               -
银川北师大项目                金凤区      40.0%       115,809         231,627               -               -                  -        231,627            231,627               -
西北区域小计                                        9,488,169     24,382,801     3,642,212        3,352,418        9,208,019          4,968,002          3,790,585       3,144,822
集团合计                                          131,932,002     282,323,900   39,604,004       33,817,171      123,940,236         50,507,530         31,483,817      35,875,377
                                                                                  60
                                                                             万科企业股份有限公司 2020 年度报告
    特别风险提示：
   上述开工计划和竣工计划可能因下列原因而出现相应调整：
   a. 宏观经济以及房地产市场可能发生的变化或单个项目销售出现变化；
   b. 新的法规对项目审批要求进一步严格，使开发项目的证照办理速度滞后而影响开发节奏；
   c. 涉及拆迁的项目拆迁进度可能对开发计划产生影响；
   d. 重大天气变化可能对项目的工期产生影响而影响竣工；
   e. 其他不可预测的重大事项对项目工期产生的影响。
二、公司投资情况
（一）募集资金使用情况
    2020 年，公司成功发行总数为 315,589,200 股之新 H 股，募集资金净额约为 78.65 亿港元；公司面向
合格投资者公开发行四期公司债券，规模共计人民币 89.81 亿元。详见“第六节 股本变动及股东情况”之
“（三）证券发行与上市情况”。
（二）非募集资金使用情况
1、金融资产投资
（1）证券投资情况
    √适用 □不适用
                                                                                                   单位：万元
                                                                                                 报告期所有者权
证券代码          证券简称   初始投资金额    占该公司股权比例   期末账面值       报告期损益
                                                                                                     益变动
0267.HK           中信股份        9,875.85           约 0.04%                -        (355.04)                    -
           合计                   9,875.85           约 0.04%                -        (355.04)                    -
                                                        61
                                                                                        万科企业股份有限公司 2020 年度报告
   （2）衍生品投资情况
                                                               截至报告期末，本集团持有的衍生金融工具主要有交叉货币
                                                           掉期（CCS）。CCS 所面临的风险与汇率市场风险以及本集团的
  报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施说明（包括但不
                                                           未来外币债务现金流的确定性有关。本集团对衍生金融工具的控
  限于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、法律
                                                           制措施主要体现在：针对衍生品交易，本集团严格规范授权及业
  风险等）
                                                           务操作流程，审慎选择和决定新增衍生金融工具的种类和数量，
                                                           严格管控集团及相关主体的信用水平。
                                                                报告期内，本年 CCS 衍生品投资产生浮动亏损 207.94 万元
  已投资衍生品报告期内市场价格或产品公允价值变动的情
                                                           人民币。
  况，对衍生品公允价值的分析应披露具体使用的方法及相
                                                                报告期末 CCS 公允价值参照外部金融机构的市场报价确
  关假设与参数的设定
                                                           定。
  报告期公司衍生品的会计政策及会计核算具体原则与上一
                                                           无
  报告期相比是否发生重大变化的说明
                                                               公司独立董事认为公司能够根据业务经营的实际情况，按照
  独立董事、保荐人或财务顾问对公司衍生品投资及风险控       监管部门相关法规、规定要求，规范衍生品投资，遵循审慎性原
  制情况的专项意见                                         则，通过 CCS 等衍生金融工具降低了外币债务由于汇率、利率
                                                           变动过大可能造成的损失，公司有关安排审慎合理。
           报告期末衍生品投资的持仓情况表
                                                                                                        单位：万元
                                                                                                    期末合约金额占公司
       合约种类              期初合约金额        期末合约金额        报告期损益情况
                                                                                                 2020 年末净资产比例（%）
            IRS                  446,300.00                   -                        -                                            -
            CCS                1,608,964.42        1,502,797.08                  -207.94                                       4.30%
            合计               2,055,264.42        1,502,797.08                  -207.94                                       4.30%
   （3）公允价值计量项目相关情况及持有外币金融资产和金融负债情况
           公允价值计量项目相关情况
                                                                                                                  单位：万元
                                              会计政策变                    本期计入权益的     本期计提
             项目              期初金额                    本期增加                                        本期处置      期末金额
                                                更影响                        公允价值变动       的减值
金融资产
其中：1.以公允价值计量且其
                               1,240,924.77            -        25,742.59                  -          - 1,179,843.44       86,823.92
变动计入当期损益的金融资产
其中：衍生金融资产                        -            -                -                  -          -              -              -
2.其他权益工具投资              224,995.38             -                -       (64,871.66)           -              -    160,123.72
金融资产小计                   1,465,920.15            -        25,742.59       (64,871.66)               1,179,843.44    246,947.64
金融负债
                                                            62
                                                                                     万科企业股份有限公司 2020 年度报告
        持有外币金融资产和金融负债情况
                                                                                                                    单位：万元
                                        会计政策                        本期计入权益的      本期计提
       项目            期初金额                         本期增加                                            本期处置     期末金额
                                        变更影响                          公允价值变动      的减值
金融资产
其中：1.以公允价值
计量且其变动计入当          17,761.74              -       2,671.10                    -               -      9,819.88    10,612.96
期损益的金融资产
其中：衍生金融资产                  -              -               -                   -               -             -              -
2.其他权益工具投资      224,995.38                 -               -         (64,871.66)               -             -   160,123.72
金融资产小计            242,757.12                 -       2,671.10          (64,871.66)               -     9,819.88    170,736.68
金融负债
        上述公司按照公允价值计量的项目投资，公司参照重大投资项目的控制过程，在经过相关专业部门
   认真评审后，履行了必要的审批。
   （4）理财产品投资情况
                                                                                                                  单位：万元
           具体类型           委托理财的资金来源       委托理财发生额            未到期余额                逾期未收回的金额
        银行理财产品               自有资金                   1,800,000.00                 17,107.97                          -
                       合计                                   1,800,000.00                 17,107.97                          -
        单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托理财具体情况
        □ 适用 √ 不适用
        委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形。
        □ 适用 √ 不适用
                                                            63
                                                                       万科企业股份有限公司 2020 年度报告
2、股权投资情况
      （1） 报告期内，新增投资额521.7亿元，主要由以下几项构成：
 ①主要发起设立的注册资本在1亿元以上并已实际投资的子公司38家，具体如下：
 序                                            注册资本（元）        公司实际投资额
                  新设公司           币别                                                    经营范围
 号                                              （原币）            （折合人民币元）
  1    无锡市睿庭房地产有限公司       人民币    1,800,000,000.00         990,000,000.00   房地产开发经营
       佛山市南海区万铁房地产开发
  2                                   人民币    1,656,000,000.00         844,560,000.00   房地产开发经营
       有限公司
  3    南京万燕置业有限公司           人民币    1,340,000,000.00         938,000,000.00   房地产开发经营
  4    嘉兴万星置业有限公司           人民币    1,300,000,000.00         270,000,000.00   房地产开发经营
  5    扬州万航置业有限公司           人民币    1,255,000,000.00         470,625,000.00   房地产开发经营
  6    南通万秦房地产有限公司         人民币    1,158,740,000.00         566,221,248.42   房地产开发经营
  7    南通万焱房地产有限公司         人民币    1,000,000,000.00         799,966,700.00   房地产开发经营
  8    苏州万御房地产有限公司         人民币        900,000,000.00       630,000,000.00   房地产开发经营
       珠海市万滨晨璟房地产开发有
  9                                   人民币        800,000,000.00        80,000,000.00   房地产开发经营
       限公司
 10    烟台新华产融置业有限公司       人民币        710,000,000.00       379,016,766.00   房地产开发经营
                                                                                          住房租赁；体育
                                                                                          场地设施工程施
 11    济南万仓置业有限公司           人民币        700,000,000.00       700,000,000.00
                                                                                          工；健身休闲活
                                                                                          动；物业管理
 12    威海万利置地有限公司           人民币        700,000,000.00       448,000,000.00   房地产开发经营
 13    盐城万威置业有限公司           人民币        630,000,000.00       504,000,000.00   房地产开发经营
       广州天河万世企业管理有限公                                                         企业总部管理;企
 14                                   人民币        600,000,000.00       491,942,000.00
       司                                                                                     业管理
 15    无锡尚万房地产有限公司         人民币        600,000,000.00       198,946,800.00   房地产开发经营
 16    烟台共耀房地产开发有限公司     人民币        575,000,000.00       293,250,000.00   房地产开发经营
 17    东莞市万同房地产有限公司       人民币        572,307,692.00       371,999,999.80   房地产开发经营
 18    嘉兴科元置业有限公司           人民币        525,000,000.00       367,500,000.00   房地产开发经营
 19    盐城万悦盐南置业有限公司       人民币        525,000,000.00       262,500,000.00   房地产开发经营
                                                                                          自有物业租赁、
       深圳万通南头城管理运营有限                                                         国内商业、商业
 20                                   人民币        500,000,000.00       130,000,000.00
       公司                                                                               管理；商业信息
                                                                                            咨询服务；
 21    常州茗涵房地产有限公司         人民币        480,400,000.00       480,400,000.00   房地产开发经营
 22    无锡市铭庭房地产有限公司       人民币        400,000,000.00       204,000,000.00   房地产开发经营
       石家庄万科文郡房地产开发有
 23                                   人民币        350,000,000.00       187,601,400.00   房地产开发经营
       限公司
 24    南通万楚房地产有限公司         人民币        345,000,000.00       276,000,000.00   房地产开发经营
 25    徐州万泉置业有限公司           人民币        320,000,000.00       320,000,000.00   房地产开发经营
                                               64
                                                                         万科企业股份有限公司 2020 年度报告
 序                                              注册资本（元）        公司实际投资额
                  新设公司             币别                                                   经营范围
 号                                                （原币）            （折合人民币元）
       石家庄万科福美文瑞房地产开
 26                                     人民币        300,000,000.00       137,178,000.00   房地产开发经营
       发有限公司
 27    郑州万湖房地产开发有限公司       人民币        300,000,000.00       149,400,000.00   房地产开发经营
 28    南通万晋房地产有限公司           人民币        266,000,000.00       159,600,000.00   房地产开发经营
 29    嘉兴万美置业有限公司             人民币        242,000,000.00        47,600,400.00   房地产开发经营
 30    南通万汉房地产有限公司           人民币        214,120,000.00       214,120,000.00   房地产开发经营
 31    三亚万颐房地产开发有限公司       人民币        200,000,000.00       200,000,000.00   房地产开发经营
 32    唐山万宏房地产开发有限公司       人民币        160,000,000.00        76,800,000.00   房地产开发经营
       天津万锦溪房地产开发有限公
 33                                     人民币        150,000,000.00       150,000,000.00   房地产开发经营
       司
 34    青岛天万合珠置业有限公司         人民币        113,000,000.00       107,350,000.00   房地产开发经营
 35    济南万臻置业有限公司             人民币        100,000,000.00        70,000,000.00   房地产开发经营
 36    江门万科企业有限公司             人民币        100,000,000.00       100,000,000.00   房地产开发经营
 37    青岛万悦置业有限公司             人民币        100,000,000.00        94,900,000.00   房地产开发经营
 38    长沙轨道万科置业有限公司         人民币        100,000,000.00        45,000,000.00   房地产开发经营
                 合计                     -                        -    12,756,478,314.22                -
      除此之外，还发起设立其他公司共 215 家，合计投资金额人民币 13.0 亿元。
      ②期内主要收购的公司如下：
      本年总共收购了 67 家公司，合计收购对价人民币 74.7 亿元。
      ③年内，对 48 家子公司合计增资人民币 306.4 亿元，其中万科物流发展有限公司增资 180.0 亿元，广
州万科企业有限公司增资 40.0 亿元，其他公司增资合计 86.4 亿元。
（2）项目投资情况
      报告期内，本集团新增加开发项目 168 个，按万科权益计算的规划建筑面积约 2,058.8 万平方米，总
建筑面积约 3,366.5 万平方米。
                                                                                       单位：平方米
                                                 65
                                                                           万科企业股份有限公司 2020 年度报告
序                                                                             规划        公司权益
                  项目名称              位置       权益比例   占地面积                                  进展
号                                                                           建筑面积      建筑面积
1    东莞万科汉邦松湖半岛             大岭山镇      36.9%        128,605         190,629       70,418   在建
2    东莞万科金域东方                 寮步镇        33.6%         57,766         173,296       58,228   在建
3    东莞万科星城                     洪梅镇        64.2%         43,561         108,869       69,883   在建
4    东莞珠江万科城                   南城区        41.0%         15,561          46,524       19,075   在建
5    佛山金色梦想                     顺德区        99.1%         46,666         233,328      231,181   在建
6    佛山金域水岸                     高明区        90.0%         40,003         100,008       90,007   前期
7    佛山万科南海天空之城             南海区        50.8%        178,080         480,816      244,350   在建
8    广州金茂万科魅力之城             增城区        100.0%       162,497         487,699      487,699   前期
9    海南万科崖州区安居房项目南地块   崖州区        89.0%         32,523          81,307       72,364   前期
10   海南万科崖州区安居房项目北地块   崖州区        89.0%         12,769          31,922       28,411   前期
11   惠州金枫花园                     惠城区        37.6%        111,564         345,848      130,177   在建
12   惠州万荟花园                     惠阳区        39.0%         73,333         192,476       75,066   在建
13   惠州万悦花园                     惠阳区        30.4%         60,381         213,566       64,924   在建
14   惠州文瀚花园                     惠阳区        40.0%         44,695         162,673       65,069   在建
15   江门万科金色城央东苑             蓬江区        55.0%         32,080          88,239       48,532   在建
16   江门万科金色城央花园             蓬江区        56.0%         36,947          92,222       51,654   在建
17   江门万科金色城央紫苑             蓬江区        65.0%         21,613          54,033       35,121   前期
18   柳州白露项目一期                 柳北区        53.6%        138,722         391,081      209,620   在建
19   柳州白露项目二期                 柳北区        53.6%        104,663         276,729      148,327   前期
20   南宁金域国际                     高新区        42.0%         79,835         239,504      100,592   在建
21   三亚市临春安居房项目             吉阳区        100.0%        39,041          78,082       78,082   前期
22   深圳北宸之光                     龙华区        36.0%         16,142          93,680       33,725   在建
23   深圳尖岗山                       宝安区        100.0%        85,321         189,575      189,575   前期
24   深圳万科启城家园                 龙华区        45.8%         42,000         216,000       98,928   在建
25   深圳瑧山海                       南山区        91.6%         13,073          62,898       57,615   在建
26   长沙滨河道                       望城区        60.6%         35,324         122,498       74,234   在建
27   长沙天空之境                     雨花区        45.0%         68,204         101,051       45,473   在建
28   长沙臻湾汇                       开福区        52.6%         39,990         261,188      137,254   前期
29   中山四季花城                     五桂山镇      60.0%        133,327         226,211      135,727   在建
30   中山西海岸                       火炬开发区    100.0%        38,836          97,862       97,862   前期
31   中山中央公园二期                 古镇镇        60.0%         58,997         181,644      108,987   前期
32   中山中央公园一期                 古镇镇        50.0%         21,633          64,897       32,448   在建
33   珠海都会四季                     保税区        40.0%         81,383         190,194       76,078   前期
34   珠海海上城市                     金湾区        79.6%        165,047         254,008      202,216   前期
35   常州国宾道                       钟楼区        99.3%         64,360         115,848      115,049   在建
36   杭州彩虹天空之城                 萧山区        50.9%        115,664         176,746       90,017   前期
37   杭州日耀之城                     萧山区        79.8%         68,538         186,798      149,009   在建
38   杭州悦望名邸                     富阳区        47.1%         92,480          93,405       44,022   在建
39   杭州樟宜翠湾                     萧山区        39.5%         50,176         130,458       51,531   在建
40   合肥高第                         高新区        32.0%         43,281         100,006       32,002   在建
41   合肥学林雅苑                     庐阳区        26.6%         24,622          53,510       14,234   在建
42   嘉兴滨河道花苑                   南湖区        66.5%         40,421          80,722       53,664   前期
43   嘉兴璞悦湖畔                     南湖区        24.1%         40,962          90,081       21,746   在建
44   昆山江湾澜庭                     高新区        50.5%         74,327         186,188       93,951   在建
45   南昌联发万科西岸春风             红谷滩区      24.5%         32,640          81,600       19,992   在建
46   南昌星光世纪                     新建区        50.0%        167,707         301,873      150,936   在建
47   南京万科翡翠滨江                 建邺区        39.8%         45,092         108,221       43,050   在建
48   南京万科花语熙岸                 江北新区      34.1%         78,325         159,682       54,436   在建
49   南京万科燕语光年                 栖霞区        69.8%         61,493         175,483      122,399   在建
50   南通半岛国际                     高新区        58.9%         35,469          63,844       37,585   在建
51   南通官山望                       通州区        46.8%         50,625          91,125       42,674   在建
52   南通海门骏园南地块项目           高新区        95.8%         26,730          48,114       46,093   前期
                                                     66
                                                                            万科企业股份有限公司 2020 年度报告
序                                                                              规划        公司权益
                   项目名称                位置     权益比例   占地面积                                  进展
号                                                                            建筑面积      建筑面积
53    南通海门万科西地块项目             海门区      50.5%         46,889          84,401       42,631   前期
54    南通海上明月                       通州区      32.3%        182,772         392,952      126,884   在建
55    南通时代之光                       通州区      36.0%         62,553         123,415       44,479   在建
56    南通时光映翠                       通州区      67.3%         71,445         121,456       81,704   在建
57    南通实验学校北地块项目             高新区      99.4%         52,328         115,122      114,431   前期
58    南通中创北项目                     崇川区      80.0%         73,114         166,000      132,800   前期
59    宁波滨盛臻园                       江北区      49.1%         74,357         143,433       70,354   在建
60    宁波慈城 11 号地块项目             江北区      48.1%         41,850          66,960       32,201   在建
61    宁波慈城 12 号地块项目             江北区      49.0%         41,589          62,085       30,391   在建
62    宁波东潮之滨                       高新区      32.3%         55,077         124,614       40,275   在建
63    宁波海映澜庭                       镇海区      99.3%         43,591          98,708       98,027   在建
64    宁波江南一品西地块项目             高新区      99.3%         53,253         113,617      112,810   在建
65    上海晓风来                         宝山区      33.2%        386,915         775,796      257,254   在建
66    绍兴翠湖隐秀                       越城区      42.3%         80,609         121,394       51,350   前期
67    绍兴芳塔纳丽                       柯桥区      65.7%         37,150          61,826       40,595   在建
68    苏州花语江南                       相城区      44.6%         57,010         125,422       55,913   在建
69    苏州玉玲珑                         相城区      69.7%         63,778         159,445      111,053   前期
70    宿迁西湖都会                       宿城区      35.5%         35,557          88,893       31,557   在建
71    温州世纪公元                       龙湾区      100.0%        87,184         191,805      191,805   前期
72    无锡梅里上城                       新吴区      72.0%         85,898         172,971      124,539   在建
73    无锡青藤公园                       惠山区      38.6%         39,669          99,069       38,280   在建
74    无锡宛山湖                         锡山区      50.5%        108,075         214,339      108,241   前期
75    无锡臻境                           惠山区      50.2%         51,065         103,197       51,836   在建
76    芜湖东方珑胤台                     鸠江区      41.0%         52,669          94,804       38,889   在建
77    芜湖中江苑                         鸠江区      33.0%        101,475         182,655       60,276   在建
78    徐州北客运站 A 地块项目            鼓楼区      98.5%         22,708          47,109       46,411   前期
79    徐州北客运站 C 地块项目            鼓楼区      93.3%         29,437          70,650       65,923   前期
80    徐州山水间                         铜山区      48.6%        166,603         366,527      178,169   在建
81    徐州万科潮鸣                       泉山区      50.0%         39,574         110,410       55,205   前期
82    徐州万科熙望                       九里区      40.7%         20,410          52,043       21,161   在建
83    盐城聚珑东方                       城南区      49.4%         66,055         165,137       81,627   前期
84    盐城星汇东方                       城南区      79.5%         79,231         198,078      157,511   前期
85    扬州四季都会                       邗江区      51.7%         97,220         178,184       92,157   在建
86    包头翡翠都会                       九原区      57.9%        369,999         845,957      489,725   在建
87    长春时代都会                       宽城区      80.3%        103,000         294,000      236,053   前期
88    长春向日葵后期项目                 范家屯镇    41.0%         20,000          37,000       15,182   前期
89    长春向日葵小镇后期第二批用地项目   范家屯镇    50.0%        130,000         239,000      119,500   前期
90    长春星光城                         净月区      79.9%        307,388         686,000      548,388   在建
91    长春紫郡                           高新区      99.2%         92,000         236,015      234,056   前期
92    大连公园都会                       甘井子区    99.6%        138,511         264,100      262,991   前期
93    哈尔滨深哈万科城                   松北区      40.2%        166,982         362,352      145,629   在建
94    哈尔滨智慧未来城                   香坊区      54.5%        310,193         556,654      303,098   在建
95    哈尔滨中俄产业园项目               松北区      99.3%        150,603         233,082      231,357   前期
96    济南北宸之光                       天桥区      69.4%        133,789         294,552      204,478   在建
97    济南繁荣里                         天桥区      48.7%         34,968          82,175       40,019   前期
98    济南金色悦城新著                   天桥区      92.5%         56,742         147,529      136,524   在建
99    济南雪山万科城仓湾                 历城区      100.0%       162,256         340,818      340,818   前期
100   济南雪山万科城都会                 历城区      100.0%       188,381         382,134      382,134   前期
101   临沂鲁商万科城如园                 兰山区      50.5%        111,914         258,376      130,351   在建
102   临沂鲁商万科城臻园                 兰山区      69.5%        129,671         440,881      306,192   在建
103   青岛海岸蓝山二期                   黄岛区      41.0%         86,944         234,749       96,247   在建
104   青岛海岸蓝山一期                   黄岛区      41.0%         96,111         235,999       96,759   在建
105   青岛海岸南山                       黄岛区      92.3%         20,000          50,000       46,155   在建
                                                      67
                                                                      万科企业股份有限公司 2020 年度报告
序                                                                        规划        公司权益
                   项目名称        位置       权益比例   占地面积                                  进展
号                                                                      建筑面积      建筑面积
106   青岛紫郡                   即墨区        47.0%         56,758         107,839       50,684   在建
107   沈阳东第                   沈河区        64.0%         60,134         150,335       96,230   在建
108   沈阳西宸之光               铁西经开区    59.2%        149,281         268,706      159,101   在建
109   石家庄嘉实万科云庐         新华区        67.0%         13,913          31,999       21,439   前期
110   石家庄嘉实万科紫台         桥西区        41.6%         56,613         145,653       60,592   在建
111   石家庄万科翡翠四季         裕华区        50.1%         93,957         233,140      116,803   前期
112   石家庄正定文化村迎旭府     正定新区      49.1%         44,134          90,896       44,630   在建
113   太原城市之光东望           迎泽区        90.1%         39,062         160,000      144,128   在建
114   太原翡翠东第               小店区        50.1%        153,520         387,200      194,142   在建
115   太原时代之光               迎泽区        39.1%         59,426         184,100       71,946   在建
116   太原悦都荟                 小店区        49.7%          8,742          33,220       16,520   前期
117   唐山丰润观澜               丰润区        47.0%         47,403          52,143       24,507   前期
118   唐山丰润紫苑               丰润区        47.0%         76,364         152,727       71,782   前期
119   唐山公园大道三期           路北区        16.3%        230,191         557,692       91,071   前期
120   唐山公园都会一期           路北区        99.5%         75,961         151,893      151,118   前期
121   唐山公园都会二期           路北区        99.0%         41,372          82,545       81,720   前期
122   唐山未来城二期             高新区        53.6%        140,439         350,591      187,917   在建
123   威海璞悦山                 经济开发区    69.0%        124,947         192,215      132,629   前期
124   潍坊万科城                 潍城区        99.0%        126,507         306,940      303,963   在建
125   烟台翡翠观海               莱山区        36.0%         69,494         175,691       63,249   在建
126   烟台墨翠府                 开发区        50.0%        112,117         271,432      135,716   在建
127   烟台壹都会                 芝罘区        79.0%         81,207         227,360      179,614   前期
128   烟台芝罘万科城博文里       芝罘区        39.0%         60,222         147,400       57,449   在建
129   烟台芝罘万科城劝学里项目   芝罘区        50.0%         32,000          76,900       38,450   前期
130   成都高线公园               龙泉驿区      33.4%        141,338         324,817      108,619   前期
131   重庆界石 296 亩项目        巴南区        99.3%        197,351         346,875      344,571   前期
132   重庆璞园二期               渝北区        99.0%         33,986          50,979       50,474   前期
133   重庆璞园一期               渝北区        98.8%         47,742          71,186       70,360   前期
134   重庆四季花城三期           两江新区      98.2%         73,591         183,961      180,557   在建
135   重庆星光天空之城           沙坪坝区      99.1%        115,558         150,000      148,671   前期
136   大理拾叁月                 经济开发区    37.3%        152,108         574,053      214,122   在建
137   鄂州 010 项目              葛店开发区    98.3%        139,997         419,909      412,855   在建
138   昆明飞虎二期               官渡区        100.0%       187,924         628,986      628,986   前期
139   昆明盘龙区金刀营项目       盘龙区        51.0%         98,998         544,341      277,614   前期
140   洛阳万科春华西园甲第       涧西区        41.1%         35,616         174,238       71,560   前期
141   武汉万科公园大道           硚口区        39.5%         76,538         262,998      103,884   在建
142   武汉万科华生柏叶新城       汉南区        39.1%        319,537         512,768      200,493   在建
143   荥阳洞林湖地块二期         荥阳县        50.4%         29,879          52,234       26,347   在建
144   荥阳洞林湖地块三期         荥阳县        50.4%         83,999         150,750       76,038   前期
145   宜昌万科宜翠锦城           高新区        59.3%        123,457         300,553      178,288   在建
146   郑州八卦庙                 二七区        37.6%         23,438          70,162       26,388   在建
147   郑州老鸦陈 93 亩项目       惠济区        100.0%        62,282         261,584      261,584   前期
148   郑州南龙湖一期             新郑市        32.2%         76,934         230,327       74,142   在建
149   郑州南龙湖二期             新郑市        32.2%         39,106         117,078       37,687   前期
150   郑州万科大都会贤悦苑       二七区        70.0%         58,787         176,361      123,453   前期
151   周口万科溥天龙堂三期       川汇区        44.6%         91,533         265,446      118,256   前期
152   兰州万科璞悦臻园           城关区        41.1%         44,549         169,279       69,540   在建
153   兰州万科星光都会           西固区        48.5%         74,588         253,603      122,972   在建
154   乌鲁木齐都会未来城         沙依巴克区    100.0%       362,906         768,867      768,867   前期
155   乌鲁木齐观澜景苑二期       水磨沟区      64.4%         17,101          51,281       33,000   在建
156   乌鲁木齐璟曜里             沙依巴克区    98.4%        146,730         253,222      249,195   在建
                                                68
                                                                                               万科企业股份有限公司 2020 年度报告
   序                                                                                              规划           公司权益
                       项目名称                   位置           权益比例        占地面积                                            进展
   号                                                                                            建筑面积         建筑面积
   157    乌鲁木齐朗润园                       水磨沟区           91.1%              43,000           101,381              92,338     在建
   158    乌鲁木齐天山府二期                   沙依巴克区         95.9%              41,286            78,790              75,520     在建
   159    乌鲁木齐天山府三期                   天山区             100.0%             52,945           115,916          115,916        前期
   160    西安新合新苑                         国际港务区         99.0%             107,647           265,867          263,102        在建
   161    西安万科雁鸣湖三期                   浐灞生态区         55.0%              58,449           116,898              64,294     在建
   162    西安万科悦府                         未央区             50.0%              41,938           155,960              77,980     在建
   163    西宁公园里                           城北区             34.5%             110,939           277,348              95,685     在建
   164    西宁万科城星光 NC-11 地块项目        城中区             40.0%              78,928           192,935              77,174     前期
   165    西宁万科城星光 NC-12 地块项目        城中区             40.0%              50,697           137,766              55,106     前期
   166    咸阳金域华府二期                     秦都区             61.3%              14,033            86,771              53,199     在建
   167    银川北师大项目                       金凤区             40.0%             115,809           231,627              92,651     前期
   168    银川大都会                           金凤区             22.4%              95,935           211,450              47,365     在建
                                     合计                                         14,310,599       33,665,335       20,587,940
    上述项目公司权益地价和综合改造成本总额合计约人民币 1,381.5 亿元。
     报告期末至本报告披露日，本集团新增加开发项目 21 个，按万科权益计算的规划建筑面积约 208.5
万平方米，总建筑面积约 276.7 万平方米。详细情况如下：
                                                                                                                          单位：平方米
                                                                                                规划建筑        万科权益
   序号                    项目名称                     位置        权益比例      占地面积                                      项目进度
                                                                                                  面积          建筑面积
    1      南宁坛泽路以西 150 亩项目                    良庆区          100.0%      100,319       334,848        334,848            前期
    2      东莞湖景路商住用地项目                       松山湖          100.0%       99,734       121,675        121,675            前期
    3      宁波三官堂 TOD 地块项目                      江北区          51.0%        12,089       20,551         10,481             前期
    4      徐州 2020-94 号昆仑大道北地块项目            云龙区          100.0%       65,354       179,070        179,070            前期
    5      石家庄西古城车辆段落地区首期地块项目         长安区          41.0%        40,943       102,054        41,842             前期
    6      大连东关街文创园项目                         西岗区          100.0%       32,616       47,400         47,400             前期
    7      宜昌合益路 74 亩项目                     伍家岗区            60.0%        49,016       127,440        76,464             前期
    8      成都华阳商城 55 亩项目                   天府新区            60.0%        37,787       158,704        95,222             前期
    9      南通 CR20027 理想城北地块                    海门区          40.0%        45,552       91,104         36,442             前期
    10     嘉兴世合理想大地 3-2 地块                    南湖区          32.0%        38,760       45,736         14,645             在建
    11     嘉兴世合理想大地 3-4 地块                    南湖区          32.0%        36,456       40,102         12,841             在建
    12     温州邵宅工业园地块                           瑞安市          100.0%       26,033       83,043         83,043             前期
    13     杭州运河新城 02 地块                         拱墅区          100.0%       54,462       141,601        141,601            前期
    14     扬州 GZ229 湾头地块                          广陵区          36.2%        38,958       54,541         19,717             前期
    15     沈阳葡醍十二院项目                       苏家屯区            38.1%       162,261       324,522        123,578            在建
    16     石家庄翡翠书院二期地块项目                   长安区          70.0%        72,403       181,008        126,705            前期
    17     武汉西藏大厦项目                             洪山区          100.0%       22,545       100,800        100,800            前期
    18     宜昌理想城后期 83 亩项目                     夷陵区          100.0%       55,431       88,689         88,689             前期
    19     成都二仙桥文创产业园 80 亩项目               成华区          100.0%       53,159       159,747        159,747            前期
    20     郑州万科城九期 116 亩项目                    高新区          51.0%        77,038       192,106        97,974             在建
    21     西安沣东新城 97 亩项目                   西咸新区            100.0%       64,000       172,000        172,000            前期
                                      合计                                         1,184,916     2,766,741      2,084,784
    报告期内，本集团获得 10 个物流地产项目，可租赁建筑面积约 74.76 万平方米。
                                                                   69
                                                                    万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                                       单位：万平方米
                                                                                万科权益可
                                                权益               规划可租赁                  项目进
  序号   城市          项目名称        位置            占地面积                 租赁建筑面
                                                比例               建筑面积                      度
                                                                                    积
   1     武汉   万纬武汉黄陂滠口园区   黄陂区   70%        11.60         6.80          4.76    未开工
                万纬上海松江工业区园
   2     上海                          松江区   70%         2.87         2.80          1.96   在建
                区
   3     昆山   万纬昆山经发展园区     昆山市   100%        4.80         6.20          6.20   已运营
   4     上海   万纬上海奉贤临港园区   奉贤区   99%         7.98         9.69          9.59   在建
                万纬东莞常平智慧产业
   5     东莞                          常平镇   100%       14.75        21.00         21.00   未开工
                园
                万纬上海松江新浜冷链
   6     上海                          松江区   100%        2.00         1.98          1.98   在建
                园区
                万纬温州平阳园区（二
   7     温州                          平阳县   100%        4.80         4.04          4.04   在建
                期）
                                       浦东新
   8     上海   万纬上海浦东空港园区            80%         9.31        10.87          8.70   未开工
                                         区
                万纬杭州钱塘新区冷链
   9     杭州                          萧山区   100%        5.30         4.54          4.54   在建
                园区
                                       滨海新
   10    天津   万纬天津东疆港冷链园            100%       10.06         6.84          6.84   未开工
                                         区
                          合计                             73.47        74.76         69.61     -
三、重大资产和股权出售
（一）出售重大资产情况
    公司报告期未出售重大资产。
（二）出售重大股权情况
    公司报告期未出售重大股权。
四、公司控制的结构化主体情况
    □ 适用 √不适用
五、主要供应商、客户情况
（一）向前 5 大供应商合计的采购额占全年采购总额的百分比
    报告期内，本集团从前 5 名材料设备供应商的采购额合计人民币 62.3 亿元，占全年采购总额的 2.15%，
占采购总额的比例少于 30%；其中本集团向最大供应商的采购额约为人民币 14.8 亿元，占全年采购总额
的 0.53%。
（二）向前 5 大客户营业额合计占公司营业收入的百分比
    本集团目前主要产品为商品住宅，个人购房者为主力客户群，客户多而且分散。仅部分政府代建项
目，或少数团购现象产生较高营业额。报告期内，前 5 名客户的营业额约为人民币 57.5 亿元，占本集团
                                                 70
                                                                 万科企业股份有限公司 2020 年度报告
全年营业收入的比例为 1.4%，占本集团全年营业收入的比例少于 30%；其中最大客户的营业额约为人民
币 36.2 亿元，占本集团全年营业收入的比例为 0.9%。
六、投资者互动与投资者保护情况
    本集团一向重视投资者关系。2020年，公司根据相关规定以及《万科企业股份有限公司信息披露管
理办法》，持续加强信息披露管理，发布境内外公告456份，保护投资者的知情权。
    除了及时充分的信息披露，本集团还坚持通过各种方式保持与投资者的沟通与互动。
    2020年，本集团接待投资者来访和电话会议400余次，参加境内外机构组织见面会/线上活动24场，组
织月度销售和经营会议12场，投资者网上集体接待日1场，通过深交所互动易回复投资者提问242条；受
新型冠状病毒肺炎（COVID-19）疫情影响，公司2019年度业绩发布会及2020年中期业绩发布会采用纯网
络视频直播的方式，并预先发布公告邀请投资者积极参加、征集相关问题。截至报告期末，两次业绩发
布会浏览总量约38万人次；通过“万科投资者关系”微信公众号，推送万科的月度销售公告、定期报告、
定期报告一张图等公司重要信息，加强与投资者的互动，推送的微信图文全年阅读量近14万人次。此外，
本集团还通过网站、电话、电子邮件、网上互动平台等方式与投资者交流，维护投资者和公司之间的长
期信任关系。
    本集团于2015年设立投资者教育基地，并在2016年被授予“国家级证券期货投资者教育基地”称号。
2020年，本集团投资者教育基地综合考虑疫情防控需要，加强投教知识服务线上宣传力度，共计举办及
参与专项投教宣传活动14场，涵盖防范非法集资、投资者依法维权等专项投教主题。同时，在万科投教
基地网站新设“新证券法”等专栏，持续丰富投教宣传内容，让投资者更好地了解资本市场最新热点知
识，提升自我风险防范意识。
    2020年本集团投资者沟通接待主要情况如下：
            类别           时间           地点           方式             接待对象
                                                                  券商、基金、个人等各类投
     2019 年度业绩发布会   2020.3         线上          视频会
                                                                  资者
     中金活动              2020.3         线上          电话会    券商、基金等各类投资者
     摩根大通活动          2020.3         线上          电话会    券商、基金等各类投资者
     国金证券活动          2020.3         线上          电话会    券商、基金等各类投资者
     DBS 活动              2020.3         线上          电话会    券商、基金等各类投资者
     招商证券活动          2020.3         线上          电话会    券商、基金等各类投资者
     华泰证券活动          2020.3         线上          电话会    券商、基金等各类投资者
     中信证券活动          2020.6         线上          电话会    券商、基金等各类投资者
     UBS 活动              2020.6         线上          电话会    券商、基金等各类投资者
     瑞信活动              2020.6         线上          电话会    券商、基金等各类投资者
     广发证券活动          2020.6         线上          电话会    券商、基金等各类投资者
     华泰证券活动          2020.6         线上          电话会    券商、基金等各类投资者
     花旗活动              2020.6         线上          电话会    券商、基金等各类投资者
     2020 年 中 期 业 绩                                          券商、基金、个人等各类投
                           2020.8         线上          视频会
     发布会                                                       资者
     花旗活动              2020.8         线上          电话会    券商、基金等各类投资者
     摩根大通活动          2020.8         线上          电话会    券商、基金等各类投资者
     瑞信活动              2020.8         线上          电话会    券商、基金等各类投资者
     广发证券活动          2020.8         上海          现场会    券商、基金等各类投资者
                                                 71
                                                                               万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                类别              时间             地点               方式              接待对象
        中信证券活动             2020.8              北京             现场会    券商、基金等各类投资者
        中金活动                 2020.8          深圳、广州           现场会    券商、基金等各类投资者
        2020 年投资者开放日
                                 2020.9               上海            现场会    券商、基金等各类投资者
        活动（上海）
        美银美林活动          2020.11                 线上            电话会    券商、基金等各类投资者
        中金活动              2020.11                 北京            现场会    券商、基金等各类投资者
        中信证券活动          2020.11                 深圳            见面会    券商、基金等各类投资者
        华泰证券活动          2020.11                 线上            电话会    券商、基金等各类投资者
        投资者网上集体接待                                            文字答    券商、基金、个人等各类投
                              2020.12                 线上
        日                                                              疑      资者
        广发证券活动          2020.12                 杭州            见面会    券商、基金等各类投资者
        中信建投活动          2020.12                 深圳            见面会    券商、基金等各类投资者
                                                                                东方证券、方正证券、高
                                          常州、成都、东莞、福州、              盛、广发证券、国金证券、
                                          海南、杭州、济南、南昌、              华泰证券、开源证券、克而
                              报告        南京、厦门、上海、深圳、    小组或    瑞证券、平安证券、申万宏
        接待券商
                              期内        唐山、天津、无锡、武汉、    一对一    源、天风证券、兴业证券、
                                          西安、徐州、长沙、郑州、              长江证券、招商证券、中金
                                          重庆等                                公司、中信建投、中信证
                                                                                券、瑞信等机构
                                                                                J.P. Morgan、宝盈基金、博
                                          佛山、贵阳、杭州、合肥、
                                                                                时基金、淡水泉投资、东方
                                          南京、宁波、青岛、无锡、
                                                                                证券资管、海富通基金、交
        接待基金、其他投资    报告        扬州、重庆、上海、郑州、    小组或
                                                                                银施罗德基金、农银汇理基
        机构及个人投资者      期内        成都、温州、福州、厦门、    一对一
                                                                                金、平安资管、睿远基金、
                                          北京、沈阳、芜湖、西安、
                                                                                润晖投资、招银理财、中邮
                                          东莞、武汉、深圳、广州等
                                                                                基金、泓德基金等机构
      在上述投资者沟通接待活动中，交谈的主要内容是公司日常经营情况、发展战略、公司对各业务所
属行业的发展看法等。
      2020 年，公司及管理团队荣获多个奖项如下：
 序号                                          奖项                                             颁发单位
  1        地产行业最佳 A 股上市公司大奖                                                 《Asiamoney》亚洲货币
  2        第十届中国证券金紫荆奖最佳上市公司                                            香港大公文汇传媒集团
  3        扶贫济困 10 周年突出贡献企业奖                                                      广东省政府
  4        “深圳特区 40 周年”最受尊敬 40 家上市公司
  5        “深圳特区 40 周年”最受尊敬 40 位企业家——郁亮
  6        第十四届中国上市公司价值评选社会责任奖                                             《证券时报》
  7        第十一届中国上市公司投资者关系天马奖——最佳董事会
  8        第十一届中国上市公司投资者关系天马奖——最佳董秘朱旭
  9        2020 年卓越成就企业
                                                                                          《21 世纪经济报道》
  10       2020 年度优秀企业公民
  11       2020 中国企业社会责任杰出企业                                                         新华网
  12       2019-2020 年度中国最受尊敬企业                                                    《经济观察报》
  13       第二届新财富最佳上市公司
  14       第三届新财富最佳 IR 港股公司                                                        《新财富》
  15       第十六届新财富金牌董秘——朱旭
  16       “2020 中国房地产上市公司 ESG 最佳实践企业 TOP50”第一名
                                                                                       中指研究院房地产 ESG 测评
  17       “2020 中国房地产上市公司 ESG 最佳社会（S）责任实践企业 TOP10”第一名
                                                                                                 中心
  18       “2020 中国房地产上市公司 ESG 最佳公司治理（G）实践企业 TOP10”第一名
                                                             72
                                                              万科企业股份有限公司 2020 年度报告
 序号                                      奖项                                颁发单位
  19    深圳上市公司绿色治理十佳公司
                                                                        深圳市公司治理研究会
  20    2020 深圳上市公司十佳董秘
  21    第三届中国卓越 IR——最佳信披奖
                                                                                路演中
  22    第三届中国卓越 IR——最佳投资者关系前沿奖
  23    全景投资者关系奖——最佳 IR 董事长-郁亮
  24    全景投资者关系奖——杰出董秘-朱旭
                                                                                全景网
  25    全景投资者关系奖——杰出 IR 企业
  26    全景投资者关系奖——最佳新媒体运营奖
  27    Certificate of Excellence                                         香港投资者关系协会
  28    年度影响力企业奖                                                南方传媒、南方日报
                                                                      广州市民政局、广州日报报
  29    年度抗疫先锋企业奖
                                                                        业集团、广州市慈善会
七、获准许的弥偿条文
   于报告期及直至本报告刊发日期内，未曾有或现有生效的任何获准许弥偿条文（不论是否由本公司
订立）惠及本公司的董事或监事，亦未曾有或现有生效的任何获准许弥偿条文（如由本公司订立）惠及
本公司之有联系公司的董事或监事。
   本公司已就董事及监事可能面对之有关法律行动安排适当的董事及监事责任保险。
八、管理合约
   报告期内，本公司概无与董事或本公司任何全职雇员以外的任何人士订立或存在有关本公司全部或
任何重大部分业务的管理及行政的重大合约。
九、董事及监事服务合约
   各董事及监事已分别与本公司订立服务合约。董事及监事概无与本公司订立不得于一年内免付赔偿
（法定赔偿除外）予以终止的服务合约。
十、与利益相关方关系
   本集团一直坚持构建多元化的沟通机制，同政府、股东、员工、客户和合作伙伴紧密联系，通过更
多渠道、更多方式与利益相关方开展沟通与合作。本集团致力响应国家政策号召，积极为股东创造价值，
与员工紧密联系，为客户提供优质服务，同时与合作伙伴协力同心，支持社会公益事务，以实现可持续
发展。本集团重视人力资源，为员工提供公平的工作环境，营造共融及多元化文化氛围。本集团提供具
有竞争力的薪酬待遇，并按照员工的表现，提供不同的晋升机会。本集团确保所有业务皆按照健康及安
全管理系统的各项原则落实执行。本集团为员工提供定期培训，包括内部培训和由外部专业机构提供的
进修课程，从而使员工对市场及行业的最新发展有所了解。本集团非常重视顾客的意见，通过日常沟通
及定期巡视等作出了解。本集团亦订立了处理客户服务、支持和投诉的机制，当响应客户投诉时，本集
                                                    73
                                                               万科企业股份有限公司 2020 年度报告
团会将其视作改善与客户关系的良机，遵循国际标准的指引，迅速作出反应。具体情况参见 《2020 年度
可持续发展报告》。
十一、董事有关财务报表的责任
    董事知悉编制本集团截至报告期末的财务报表的责任。
    董事并不知悉任何重大不确定因素涉及可能对本集团持续经营能力造成重大影响的事件或情况。
    有关本集团审计师就财务报表的报告责任声明见审计报告。
                                             74
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                                        第五节 重要事项
一、利润分配及分红派息预案
    2020 年度，公司财务报告分别按照中国企业会计准则和国际财务报告准则编制并经审计师审计，公
司归属于母公司股东的净利润均为人民币 415.16 亿元，母公司净利润均为人民币 409.85 亿元。
    根据财政部《关于编制合并会计报告中利润分配问题的请示的复函》财会函[2000]7 号的要求，公司
利润分配及分红派息基于母公司的可分配利润。2020 年度按照中国会计标准和国际财务报告准则，母公
司可分配利润情况如下：
                                                                                                      单位：元
                                      计算方法       母公司（中国会计准则）        母公司（国际财务报告准则）
 结转 2020 年初可分配利润                 A                    12,912,439,727.77             12,912,439,727.77
 分配 2019 年度股利                       B                    11,810,739,436.05             11,810,739,436.05
 2020 年度母公司实现的净利润              C                    40,984,723,712.04             40,984,723,712.04
     母公司可分配利润                 D=A-B+C                  42,086,424,003.76             42,086,424,003.76
    公司可供股东分配利润额为上述数据中母公司可分配利润，即人民币 420.86 亿元。
    根据有关法规及公司章程规定，综合考虑股东利益及公司长远发展需求，董事会向股东大会提交
2020 年度利润分配方案如下：
    1、母公司公积金已超过公司股本的 50%，本年不计提法定公积金；
    2、按照母公司净利润的 65%计提任意公积金，共计 26,640,070,412.83 元；
    3、 按 照 母 公 司 净 利 润 的 35%和 2019 年 度 未 分 配 利 润 共 同 作 为 分 红 基 金 的 来 源 ， 共 计
15,446,353,590.93 元。
    公司 2020 年度分红派息方案：2020 年度拟合计派发现金股息 14,522,165,251.25 元（含税），占公司
2020 年合并报表中归属于上市公司股东的净利润的比例为 34.98%，不送红股，不以公积金转增股本。如
以 2020 年末公司总股份数 11,617,732,201 股计算，每 10 股派送人民币 12.5 元（含税）现金股息。如公司
在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债转增股本等情形导致分红派息股权登记日的总股份
数发生变化，每股股息将在合计派息总额不变的前提下相应调整。
    剩余未分配利润 924,188,339.68 元留存到下一年。
    独立董事认为，公司 2020 年度利润分配及分红派息方案的制定符合《公司章程》及有关规定，充分
考虑各类股东的利益，独立董事一致同意将有关方案提交股东大会审议。
    就本公司所知，概无股东就放弃或同意放弃任何股息订立任何安排。
                                                    75
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    公司过去三年的分红派息方案为：
              年份                                                      分红派息方案
           2019 年度            以分红派息股权登记日股份为基数，每 10 股派送人民币 10.166131 元（含税）现金股息
           2018 年度            以分红派息股权登记日股份为基数，每 10 股派送人民币 10.451020 元（含税）现金股息
           2017 年度            以分红派息股权登记日股份为基数，每 10 股派送人民币 9.0 元（含税）现金股息
    公司过去三年现金分红情况：
                                                                                                           单位：元
                                                                                   占公司合并报表
                                                    公司合并报表中
                 现金分红金额          母公司                         占母公司净利 中归属于母公司 公司合并报表的年
    年份                                            归属于母公司股
                   （含税）            净利润                           润的比例   股东的净利润的   度可分配利润
                                                       东的净利润
                                                                                       比例
  2019 年度     11,810,739,436.05 36,050,781,629.60 38,872,086,881.32       32.76%         30.38% 118,785,044,988.01
  2018 年度     11,811,892,641.07 22,986,348,424.81 33,772,651,678.61        51.39%          34.97% 103,218,024,960.16
  2017 年度      9,935,236,800.90 13,437,215,980.28 28,051,814,882.36        73.94%          35.42%   80,531,154,604.94
最近三年累计现金分红金额占公司合并最近三年年均归属于母公司股东净利润的比例                       99.98%
二、承诺事项履行情况
（一）公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告
期末尚未履行完毕的承诺事项
    深铁集团成为本集团第一大股东后，公开表示始终支持万科的混合所有制结构，支持万科城市配套
服务商战略和事业合伙人机制，支持万科管理团队按照既定战略目标，实施运营和管理，支持深化“轨
道+物业”发展模式。深铁集团于 2017 年 3 月 18 日披露详式权益变动报告书做出以下承诺，截止本报告
期末，深铁集团始终遵守其承诺。
1、关于保持公司独立性的承诺
    为保持上市公司独立性，深铁集团做出如下承诺：
    “一、上市公司的人员独立
    1、上市公司的高级管理人员（总经理、副总经理、董事会秘书及财务负责人等）专职在上市公司工
作，并在上市公司领取薪酬，不在本公司及本公司控制的企业担任除董事、监事以外的职务及领取薪酬。
    2、上市公司的财务人员不在本公司及本公司控制的企业中兼职。
    3、上市公司人事关系、劳动关系及工资管理独立于本公司及本公司控制的企业。
    4、本公司仅通过股东大会行使股东权利，按照法律法规或者上市公司章程及其他规章制度的规定推
荐出任上市公司董事、监事和高级管理人员的人选，本公司不会逾越股东大会或董事会干预上市公司的
人事任免。
    二、上市公司的财务独立
    1、上市公司建立独立的财务会计部门，建立独立的财务核算体系和财务管理制度。
    2、上市公司能够独立作出财务决策，本公司不会逾越上市公司的股东大会或董事会干预上市公司的
资金使用、调度。
    3、上市公司独立开具银行账户，本公司及本公司控制的企业不会与上市公司及其控股子公司共用银
行账户。
                                                          76
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    4、上市公司及其控股子公司独立纳税。
    三、上市公司的机构独立
    1、上市公司依法建立和完善法人治理结构，建立独立、完整的组织机构，并与本公司的机构完全分
开；上市公司不会与本公司及本公司控制的企业存在办公机构混同或经营场所混用的情形。
    2、上市公司独立自主地运作，本公司不会逾越股东大会及董事会干预上市公司的经营管理。
    四、上市公司的业务独立
    1、上市公司独立拥有开展经营活动的资产、人员、资质以及具有独立面向市场自主经营的能力。
    2、本公司不会无偿或者以明显不公平的条件要求上市公司为本公司提供商品、服务或者其他资产。
如本公司及本公司控制的企业与上市公司发生关联交易，本公司或本公司控制的企业将遵循公正、公平、
公开的一般商业原则，依照市场经济规则，根据有关法律、法规、规范性文件和公司的有关规定履行合
法程序，依法签订协议，保证交易价格的透明、公允、合理，在股东大会以及董事会对有关涉及本公司
及所控制的其他企业与上市公司的关联交易进行表决时，履行回避表决的义务，并将督促上市公司及时
履行信息披露义务，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东特别是中小股东的利益。
    五、上市公司的资产独立
    1、上市公司拥有与其经营有关的业务体系和独立完整的资产，且该等资产全部处于上市公司的控制
下，并为上市公司独立拥有和运营。
   2、除正常经营性往来外，本公司及本公司控制的企业不违规占用上市公司的资产。
   本公司将确保自身及本公司控制的企业严格遵守中国证券监督管理委员会关于上市公司独立性的相
关规定，不利用股东地位违反上市公司规范运作程序，不会越权干预上市公司及其子公司的经营管理活
动，不侵占上市公司及其子公司的利益，不损害上市公司和其他股东的合法权益。若违反上述承诺，本
公司将承担相应的法律责任，包括但不限于对由此给上市公司及其中小股东造成的全部损失承担赔偿责
任。”
2、关于避免同业竞争的承诺
    为保持上市公司的独立性，避免因同业竞争问题给上市公司带来不利影响，深铁集团承诺：
    “在本公司拥有万科的股东表决权的比例不低于 20%且本公司为拥有万科的股东表决权比例最高的
股东期间：
   1、本公司将本着有利于上市公司的原则，在本公司及本公司控制的企业与上市公司及其子公司因实
质或潜在的同业竞争产生利益冲突时，在合法合规的前提下优先考虑上市公司及其子公司的利益。
   2、本公司不会利用从上市公司了解或知悉的信息，协助本公司或任何第三方从事或参与与上市公司
从事的业务存在实质性竞争或潜在竞争的任何经营活动。
   3、若因本公司或本公司控制的企业违反上述承诺而导致上市公司权益受到损害的，本公司将依法承
担相应的赔偿责任。”
                                             77
                                                               万科企业股份有限公司 2020 年度报告
3、关于规范关联交易的承诺
   为规范本次权益变动完成后可能与上市公司之间产生的关联交易，深铁集团做出如下承诺：
   “1、本公司及本公司控制的企业将严格按照法律、法规及其他规范性文件的规定行使股东的权利，
履行股东的义务，保持上市公司在资产、财务、人员、业务和机构等方面的独立性。
   2、本公司及本公司控制的企业不利用股东的地位促使上市公司股东大会或董事会通过关联交易做出
侵犯中小股东合法权益的决议。
   3、本公司及本公司控制的企业不以借款、代偿债务、代垫款项或者其他任何方式占用上市公司的资
金。
   4、如本公司及本公司控制的企业与上市公司发生关联交易，本公司或本公司控制的企业将遵循公正、
公平、公开的一般商业原则，依照市场经济规则，根据有关法律、法规、规范性文件和公司的有关规定
履行合法程序，依法签订协议，保证交易价格的透明、公允、合理，在上市公司股东大会以及董事会对
有关涉及本公司及所控制的其他企业与上市公司的关联交易进行表决时，履行回避表决的义务，并将督
促上市公司及时履行信息披露义务，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东特别是中小股东的利
益。
   5、本公司及本公司控制的企业将严格按照相关法律法规的规定以及上市公司的公司章程履行关联交
易决策程序以及相应的信息披露义务。
   本公司将确保自身及本公司控制的企业不通过与上市公司之间的关联交易谋求超出上述规定以外的
特殊利益，不会进行有损上市公司及其中小股东利益的关联交易。若违反上述承诺，本公司将承担相应
的法律责任，包括但不限于对由此给上市公司及其中小股东造成的全部损失承担赔偿责任。
   上述承诺一经签署立即生效，至本公司不再为上市公司的关联方时失效。”
（二）公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预
测及其原因做出说明
   □ 适用 √ 不适用
三、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
   □ 适用 √ 不适用
   公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
四、董事会、监事会、独立董事对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
   □ 适用 √ 不适用
                                            78
                                                                              万科企业股份有限公司 2020 年度报告
五、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
    √ 适用 □ 不适用
    财政部发布了《企业会计准则解释第 13 号》(财会[2019] 21 号)、《新冠肺炎疫情相关租金减让会计
处理规定》(财会[2020] 10 号)，分别自 2020 年 1 月 1 日和 2020 年 6 月 24 日起施行。本集团采用未来适用
法对上述会计政策变更进行会计处理，采用上述该解释及规定未对本集团的财务状况、经营成果和关联
方披露产生重大影响。
六、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
    □ 适用 √ 不适用
    公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
    √ 适用 □ 不适用
    本报告期内，本公司新增 320 家子公司，减少 107 家子公司，具体情况参见 “第十二节 财务报告”
之“附注六”。
八、聘任会计师事务所情况
    2019 年度股东大会决议继续聘请毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）和毕马威会计师事务所
为公司 2020 年度会计师事务所。下表为聘请会计师事务所情况：
          类型                        2020 年度                                           2019 年度
                                                               连续服务
                                                审计费用         年限                               审计费用
        审计项目               审计单位                                            审计单位
                                              （人民币万元）                                      （人民币万元）
依据中国企业会计准则编制
                         毕马威华振会计师事务                             毕马威华振会计师事务
的集团合并财务报表以及出                                        20 年
                         所（特殊普通合伙）                               所（特殊普通合伙）
具内部控制审计报告                                   1,680                                                1,400
依据国际财务报告准则编制
                         毕马威会计师事务所                     28 年     毕马威会计师事务所
的集团合并财务报表
签字会计师               陈泳意                                  5年      陈泳意
签字会计师               李默然                                  2年      李默然
    上述审计费用均包含审计过程需支出的差旅费。
九、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况
    □ 适用 √ 不适用
十、破产重整相关事项
    □ 适用 √ 不适用
    公司报告期未发生破产重整相关事项。
                                                    79
                                                                  万科企业股份有限公司 2020 年度报告
十一、重大诉讼、仲裁事项
    □ 适用 √ 不适用
    本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
十二、重大收购资产事项进展情况
    2017 年 6 月，公司竞得广东国际信托投资公司（以下简称“广东国投”）下属房地产公司股权及相
关债权（简称“广信资产包”），并决定根据需要未来引进有能力的合作方共同经营。2020 年 6 月，公
司第十八届董事会第三十二次会议，以通讯表决方式审议通过了《关于广信资产包引入战略合作的议
案》，同意下属企业广州万科企业有限公司(以下简称“广州万科”或“原股东”)将持有的广州市万溪企
业管理有限公司（以下简称“广州万溪”）50%股权以人民币 70.4 亿元转让给战略投资者（含 30.4 亿元
的预付溢价款），同时收回前期向广州万溪或广信资产包提供的股东投入共计人民币 320 亿元，共计可收
回人民币 390.4 亿元的资金。交易完成后，广州万溪将由公司的全资子公司变更为持股 50%的合营公司。
详见公司于 2020 年 6 月 30 日披露的《关于广信资产包引入战略合作的公告》。截至报告期末，本次交易
的股权已完成过户。
十三、重大关联交易
    2020 年 5 月 15 日，公司召开第十八届董事会第三十次会议审议通过了《关于与深铁置业共同投资等
关联交易的议案》，公司下属全资子公司佛山市万科置业有限公司（以下简称“佛山万科”）与深铁集
团之全资子公司深圳地铁置业集团有限公司（以下简称“深铁置业”）联合合作开发佛山万科天空之城
项目，占地面积 17.81 万㎡，建筑面积 48.1 万㎡，可售建筑面积 42.82 万㎡。双方拟共同投资设立一家由
万科并表的项目公司，将作为实施主体对该项目进行投资及开发运营，其中佛山万科持股 51%，深铁置
业持股 49%。项目公司的注册资本为 16.56 亿元，双方股东按股权比例认缴，其中佛山万科认缴人民币
8.45 亿元，深铁置业认缴人民币 8.11 亿元。除注册资本之外，项目剩余所需资金，由双方股东按股权比
例以股东投入方式解决，其中佛山万科投入资金不超过人民币 22.15 亿元，深铁置业投入的资金不超过人
民币 21.29 亿元，双方股东投入的资金均不计息。该项目进入预售阶段并获得销售回款后，项目公司将向
股东双方返还股东投入。在未达到结算条件前，预计项目公司以往来款方式按股权比例向双方股东进行
预分配，其中向深铁置业预先分配的利润不超过 7.5 亿元。
    2020 年 6 月 28 日，公司召开第十八届董事会第三十二次会议审议通过了《关于与深圳市地铁集团有
限公司成立合资公司的议案》。2020 年 6 月 29 日，公司与深铁集团签署《深圳市地铁集团有限公司与万
科企业股份有限公司成立合资公司之备忘录》，双方共同投资成立合资公司。2020 年 12 月 9 日，合资公
司深圳地铁万科实业发展有限责任公司成立，注册资本 10 亿元人民币。其中，万科持股 50%，深铁集团
持股 50%。
                                               80
                                                                 万科企业股份有限公司 2020 年度报告
    2020 年 12 月 3 日，公司第十九届董事会第四次会议以通讯表决方式审议通过了《关于长安万科广场
发起设立类 REITs 相关关联交易事项的议案》。公司子公司东莞市万科房地产有限公司（以下简称“东莞
万科”）以下属子公司东莞市长万投资有限公司（以下简称“长万投资”）所持有的东莞长安万科广场
作为底层资产，发起设立“长安万科广场资产支持专项计划”（以下简称“长安类 REITs”）。长安类
REITs 拟采用“私募基金+专项计划”两层架构，其中私募基金管理人为深圳前海基础设施投资基金管理
有限公司（以下简称“前海基金”）。2020 年 12 月 3 日，东莞万科与前海基金签署了《招商创融-长安万
科广场私募股权投资基金基金合同》、《股权转让协议》。鉴于前海基金董事长、总经理郑英女士曾在
过去 12 个月内担任公司监事，且公司执行副总裁、财务负责人韩慧华女士曾在过去 12 个月内担任前海基
金董事，根据《深圳证券交易所股票上市规则》等相关规定，东莞万科认购前海基金管理的私募基金份
额以及向前海基金管理的私募基金转让长万投资的股权等两项交易构成了公司的关联交易。截至本公告
披露日，长安类 REITs 已于中国证券基金业协会完成备案。
    除此之外，本集团报告期内不存在重大关联交易事项。
十四、重大合同及其履行情况
（一）托管、承包、租赁事项情况
1、托管情况
    本集团报告期不存在重大托管情况。
2、承包情况
    本集团报告期不存在重大承包情况。
3、租赁情况
    本集团报告期不存在重大租赁情况。
                                              81
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 （二）重大担保
 1、担保情况
                                                                                                             单位：万元
                被担保对象                                      报告期末担保余
序号                                          担保方                              担保类型      担保开始日   担保到期日
           (万科所占权益比例)                                         额
 1       科修达有限公司（Fozter
                                        万科企业股份有限公司         16,888.53   连带责任担保    2016/4/14    2021/4/14
             Limited）(100%)
 2
                                        万科地产（香港）有限                                                       预计
       Sinobird Holding Limited(100%)                                15,680.00   连带责任担保   2018/3/28
                                              公司(100%)                                                     2021/12/31
 3
          Hybest（BVI） Company         万科地产（香港）有限                                                       预计
                                                                     16,320.00   连带责任担保    2018/3/29
              Limited(100%)                   公司(100%)                                                     2021/12/31
 4        Malola Garden City Sdn        万科置业（香港）有限
                                                                     58,222.80   连带责任担保    2019/3/26    2021/3/26
               Bhd(100%)                      公司(100%)
 5          Chericourt Company          万科海外投资控股有限
                                                                     37,332.54   连带责任担保    2020/6/17    2021/6/17
               Limited(75%)                 公司（75%）
 6       财荣有限公司（Wealth           万科置业（香港）有限
                                                                    123,575.18   连带责任担保    2020/8/24    2021/8/24
        Honour Limited）（95%）             公司（100%）
 7      Rugby Dragons (HK) Limited      深圳万物商企物业服务
                                                                       490.00    连带责任担保    2020/5/12    2023/5/11
               （40.95%）               有限公司（40.95%）
 8     广州黄埔文冲城中村改造投资       广州万科企业有限公司
                                                                    125,000.00   连带责任担保     2020/5/6     2022/5/5
           有限公司（100%）                     (100%)
 9     上海申养投资管理股份有限公       上海万科投资管理有限
                                                                      1,189.00   连带责任担保   2016/12/16   2024/12/15
               司（41%）                    公司（100%）
 10    广州黄埔文冲城中村改造投资       广州万科企业有限公司
                                                                     80,000.00   连带责任担保     2020/8/4     2022/5/3
           有限公司（100%）                     (100%)
 11       深圳森懋置地有限公司          深圳市万科发展有限公
                                                                    112,200.00   连带责任担保    2017/9/15    2022/9/15
                （100%）                      司(100%)
 12    云南澄江老鹰地旅游度假村有       云南万科企业有限公司
                                                                     40,511.00   连带责任担保   2017/12/29   2022/12/28
             限公司（36%）                      (100%)
 13    云南澄江老鹰地旅游度假村有       云南万科企业有限公司
                                                                     46,908.00   连带责任担保    2018/1/19    2023/1/19
             限公司（36%）                      (100%)
 14    广州市万锦房地产有限公司         广州万科企业有限公司
                                                                     55,900.00   连带责任担保    2018/1/18    2021/1/18
                 (50%)                          (100%)
 15    万科物业服务（香港）有限公       万物云空间科技服务股
                                                                      1,060.00   连带责任担保    2018/4/27    2021/4/27
               司（63%）                  份有限公司（63%）
 16    合肥市碧合房地产开发有限公       合肥万科企业有限公司
                                                                     14,475.00   连带责任担保    2018/6/28    2021/6/28
               司（25%）                      （100%）
 17       武汉金万置业有限公司          武汉市万科房地产有限
                                                                     20,921.00   连带责任担保   2018/10/10    2021/10/9
                （50%）                     公司（100%）
 18    北京恒燚企业管理有限公司         北京万科企业有限公司
                                                                    323,400.00   连带责任担保   2018/10/10   2023/12/31
               （100%）                       （100%）
 19    上海申养投资管理股份有限公       上海万科投资管理有限
                                                                       507.99    连带责任担保    2019/9/29    2027/9/28
               司（41%）                    公司（100%）
                                                           82
                                                                               万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                被担保对象                                  报告期末担保余
序号                                      担保方                              担保类型      担保开始日   担保到期日
           (万科所占权益比例)                                     额
 20    上海申养投资管理股份有限公   上海万科投资管理有限
                                                                  2,101.25   连带责任担保    2019/9/29    2027/9/28
               司（41%）                公司（100%）
 21    北京万启绣企业咨询管理有限   广州万科置业有限公司
                                                                 54,340.00   连带责任担保   2019/11/22    2024/12/6
               公司（50%）                （100%）
 22    成都万兴产城置业有限公司
                                    万科企业股份有限公司        210,000.00   连带责任担保   2019/12/12   2026/12/12
               （99%）
 23    成都万隆产城置业有限公司
                                    万科企业股份有限公司        130,000.00   连带责任担保   2019/12/10   2026/12/10
               （99%）
       武汉誉天兴业置地有限公司
 24                                 万科企业股份有限公司        262,500.00   连带责任担保   2019/12/5    2026/12/5
               （99%）
       佛山市南海区万轩房地产有限
 25                                 万科企业股份有限公司        100,000.00   连带责任担保   2019/12/12   2026/12/12
             公司（100%）
       广州市万溪企业管理有限公司   广州万科企业有限公司
 26                                                           1,308,000.00   一般担保责任   2020/12/3    2025/12/3
                 （50%）                  （100%）
                                                                                                          主合同履
                                    深圳市万科红树湾房地
         深圳市万科发展有限公司                                                                           行期限届
 27                                   产开发有限公司            107,100.00   连带责任担保   2020/11/11
               （100%）                                                                                   满之日后
                                        （96.12%）
                                                                                                          两年止
       报告期内，本公司控股子公司为其他控股子公司提供 47.35亿元担保，向联营公司及合营公司提供
 130.80亿元担保，本公司自身未提供新的担保。各担保主体严格按照证监会《关于规范上市公司对外担保
 行为的通知》 （证监发[2005]120 号）规定，履行了相应的审批程序。有关具体情况详见公司在巨潮资讯
 网的公告。
       截至 2020年 12 月 31 日，公司担保余额为人民币 326.46 亿元，占公司 2020 年末经审计归属于上市公
 司股东净资产的比重为 14.54%。其中，公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额人民币 171.98
 亿元，公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为人民币 154.48亿元。公司及公司控股子
 公司不存在对外担保。公司亦无逾期担保和涉及诉讼的担保。
 2、违规对外担保情况
       公司报告期无违规对外担保情况。
 （三）其他重大合同
       公司报告期不存在其他重大合同。
 十五、处罚及整改情况
       □ 适用 √ 不适用
       公司报告期不存在重大处罚及整改情况。
                                                       83
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十六、公司及其第一大股东的诚信状况
      报告期内，公司及公司第一大股东深铁集团不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期
未清偿等情况。
十七、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
      □ 适用 √ 不适用
      公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十八、购买、出售或赎回本公司之上市证券
      报告期内本公司或本公司附属公司无其他购入、出售或赎回本公司或本公司附属公司的上市证券的
情况。
十九、优先购买权
      本集团《公司章程》并无有关本集团有责任按比例向现有股东提呈发售新股份的优先购买权规定。
二十、《证券法》和《上市公司信息披露管理办法》所规定的需披露的重大事项
      报告期内，按照《证券法》和《上市公司信息披露管理办法》所规定的重大事项，公司已在巨潮资
讯网进行了披露，具体如下：
 序号      公告日期                                               公告
  1        2020-2-29      关于向合格投资者公开发行公司债券申请获得中国证监会核准的公告
  2        2020-3-18      关于聘任韩慧华女士担任公司执行副总裁、财务负责人的公告
  3         2020-4-1      关于公司事业合伙人继续购买公司 A 股股票的公告
  4         2020-4-8      关于聘任王海武先生为公司执行副总裁、首席运营官的公告
  5        2020-5-16      关于提请股东大会给予董事会回购股份之一般性授权的公告
  6        2020-5-16      关于与深铁置业共同投资等关联交易事项的公告
  7         2020-6-4      关于根据一般性授权配售新 H 股的公告
  8        2020-6-30      关于广信资产包引入战略合作的公告
  9        2020-6-30      关于与深铁集团共同投资成立合资公司的关联交易公告
  10        2020-8-8      2019 年度 A 股股份分红派息实施公告
  11       2020-12-4      关于长安万科广场发起设立类 REITs 相关关联交易公告
  12       2020-12-28     关于参与投资国改基金的公告
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 二十一、报告期后事项
序号   公告日期                  公告标题                                        事项简介
                                                           完成 30 亿元公司债券发行，品种一为 3 年期（附第 2 年末
                                                           发行人赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选
                   2021 年面向合格投资者公开发行住房租赁   择权），发行规模 19 亿元，票面利率 3.38%；品种二期限
 1     2021-1-22
                   专项公司债券（第一期）发行结果公告      为 7 年期（附第 5 年末发行人赎回选择权、调整票面利率
                                                           选择权和投资者回售选择权），发行规模 11 亿元，票面利
                                                           率为 3.98%。
                                                           为调整负债期限结构，降低财务成本，经公司第十九届董
                   关于“17 万科 01”、“18 万科 01”、    事会第五次会议审议通过，公司以自有资金对公司目前存
 2     2021-3-17
                   “18 万科 02”债券购回结果的公告        续的债券“17 万科 01、18 万科 01、18 万科 02”进行了购
                                                           回。
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                                     第六节 股本变动及股东情况
 一、股本变动情况
 （一）公司股份变动情况表（截至 2020 年 12 月 31 日）
                                                                                                                      单位：股
                                                                            增减变动
                                2019 年 12 月 31 日                                                     2020 年 12 月 31 日
          股份类别                                                          （+，-）
                                数量             比例             发行新股              其他             数量            比例
一、有限售条件股份
1.国家及国有法人持股
2.境内法人持股
3.境内自然人持股                 9,026,490         0.08%                                -2,383,222       6,643,268        0.06%
4.外资持股
有限售条件股份合计               9,026,490        0.08%                                 -2,383,222       6,643,268        0.06%
二、无限售条件股份
1.人民币普通股               9,715,170,043       85.96%                                 +2,383,222    9,717,553,265      83.64%
2.境外上市外资股             1,577,946,468       13.96%       +315,589,200                            1,893,535,668      16.30%
无限售条件股份合计          11,293,116,511       99.92%       +315,589,200              +2,383,222   11,611,088,933      99.94%
三、股份总数                11,302,143,001      100.00%       +315,589,200                       0   11,617,732,201     100.00%
      注： 1、2020 年 6 月 11 日，公司发行总数为 315,589,200 股之新 H 股，详见本部分之“证券发行与上
 市情况”。
      2、2020 年 6 月 30 日，公司完成董事会、监事会换届选举，根据相关规定，公司董事、监事、高级管
 理人员持有的限售股数量发生变化，详见本部分之“报告期内限售股份变动情况表”。
 （二）报告期内限售股份变动情况表
                                                                                                                      单位：股
                        上年末限售       本年解除限售     本年增加限售        本年末限售
         股东名称                                                                                限售原因       解除限售日期
                          股数               股数             股数              股数
  郁亮                     5,479,684                  0                 0         5,479,684
  解冻                     1,118,059                  0                 0         1,118,059                     按照《深交所
                                                                                                  担任公司董    上市公司股东
  阙东武                             0                0            45,525              45,525   事、监事、高    及董事、监
  王文金                   1,735,718         1,735,718                  0                  0      级管理人员    事、高级管理
                                                                                                                人员减持股份
  张旭                      678,029           678,029                   0                  0
                                                                                                                实施细则》规
  周清平                     15,000            15,000                   0                  0                    定执行
           合计            9,026,490         2,428,747             45,525         6,643,268
 （三）证券发行与上市情况
      1、报告期内证券发行情况
      √适用 □不适用
                                                             86
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    （1）H 股配售
    2020 年 6 月 11 日，以每股 25.00 港元的价格，向不少于六名承配人（其及其最终实益拥有人并非本
公司之关连人士（定义见香港上市规则）），成功配发及发行总数为 315,589,200 股之新 H 股，分别占本
次配售完成后全部已发行 H 股约 16.67%及全部已发行股本约 2.72%。配售所得款项总额约为 78.90 亿港
元，扣减所有相关成本及费用（包括佣金及律师费用）后，配售所得款项净额总额约为 78.65 亿港元，按
2020 年 6 月 11 日的汇率计算，约为人民币 71.65 亿元。本公司将配售所得款项净额用于补充营运资金，
具体用于偿还公司境外债务性融资，惟受限于相关法律法规、规范性文件或监管机构对所得款项使用的
其他要求，及承诺本次配售的所得款项净额将不会用于境内住宅开发。因 H 股配售，公司总股本由
11,302,143,001 股增加至 11,617,732,201 股，其中 A 股 9,724,196,533 股，H 股 1,893,535,668 股。
    （2） 发行公司债券
    2020 年，公司面向合格投资者公开发行四期公司债券，共计 89.81 亿元。
                                                                        债券规模
            序号           发行完成日                债券简称                            票面利率           期限
                                                                        （亿元）
                1                                    20 万科 01             15             3.02%           3+2 年
                        2020 年 3 月 16 日
                2                                    20 万科 02             10             3.42%           5+2 年
                3                                    20 万科 03             10             2.56%           3+2 年
                        2020 年 5 月 19 日
                4                                    20 万科 04             15             3.45%           5+2 年
                5                                    20 万科 05             8              3.2%            3+2 年
                        2020 年 6 月 19 日
                6                                    20 万科 06             12             3.9%            5+2 年
                7                                    20 万科 07            3.81            3.50%           3+2 年
                        2020 年 11 月 13 日
                8                                    20 万科 08             16             4.11%           5+2 年
    2、截至报告期末公司无内部职工股。
二、股东情况介绍（截至 2020 年 12 月 31 日）
（一）股东情况表
                                                                                                                         单位：股
2020 年末       385,297 户（其中 A 股 385,248 户，         2021 年 2 月 28 日          381,956 户（其中 A 股 381,906 户，H 股 50
股东总数        H 股 49 户）                                   股东总数                户）
                                                       前 10 名股东持股情况
                                                                                                          持有有
                                              股东        持股                         报告期内增减变     限售条    质押或冻结
                股东名称                                                持股总数
                                              性质        比例                             动情况         件股份    的股份数量
                                                                                                          数量
                                          境内国有
深铁集团                                                 27.91%        3,242,810,791                  0        0               0
                                            法人
HKSCC NOMINEES LIMITED                    境外法人       16.30%        1,893,452,374      + 315,574,100        0               0
香港中央结算有限公司                      境外法人        4.61%         535,415,703        +47,057,160         0               0
金鹏 1 号计划                                 其他        3.93%         456,993,190                   0        0               0
                                          境内国有
中央汇金资产管理有限责任公司                              1.63%         189,566,000                   0        0               0
                                            法人
                                                                  87
                                                                                         万科企业股份有限公司 2020 年度报告
2020 年末       385,297 户（其中 A 股 385,248 户，       2021 年 2 月 28 日         381,956 户（其中 A 股 381,906 户，H 股 50
股东总数        H 股 49 户）                                 股东总数               户）
                                                     前 10 名股东持股情况
                                                                                                         持有有
                                              股东      持股                        报告期内增减变       限售条    质押或冻结
                股东名称                                             持股总数
                                              性质      比例                            动情况           件股份    的股份数量
                                                                                                         数量
招商财富－招商银行－德赢 1 号专项
                                              其他      1.26%        146,255,820        -183,097,100           0            0
资产管理计划
                                         境内国有
中国证券金融股份有限公司                                1.14%        132,669,394                   0           0            0
                                           法人
中国人寿保险股份有限公司－分红－
                                              其他      0.91%        105,423,170          +8,121,394           0            0
个人分红-005L-FH002 深
中国人寿保险股份有限公司－传统－
                                              其他      0.73%         84,877,282        +17,199,562            0            0
普通保险产品-005L-CT001 深
                                         境内一般
盈安合伙企业                                            0.56%         65,000,026        +65,000,026            0            0
                                           法人
战略投资者或一般法人因配售新股成
                                         无
为前 10 名股东的情况
                                                前 10 名无限售条件股东持股情况
                股东名称                        持有无限售条件股份数量                                 股份种类
深铁集团                                                            3,242,810,791                        A股
HKSCC NOMINEES LIMITED                                              1,893,452,374                        H股
香港中央结算有限公司                                                 535,415,703                         A股
金鹏 1 号计划                                                        456,993,190                         A股
中央汇金资产管理有限责任公司                                         189,566,000                         A股
招商财富－招商银行－德赢 1 号专项
                                                                     146,255,820                         A股
资产管理计划
中国证券金融股份有限公司                                             132,669,394                         A股
中国人寿保险股份有限公司－分红－
                                                                     105,423,170                         A股
个人分红-005L-FH002 深
中国人寿保险股份有限公司－传统－
                                                                      84,877,282                         A股
普通保险产品-005L-CT001 深
盈安合伙企业                                                          65,000,026                         A股
                                         “中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-005L-FH002 深”和“中国人寿
                                         保险股份有限公司－传统－普通保险产品-005L-CT001 深” 同属中国人寿保险股
上述股东关联关系或一致行动的说明         份有限公司管理的保险产品；盈安合伙企业为金鹏 1 号计划的劣后级份额持有
                                         人；除此之外，公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购
                                         管理办法》规定的一致行动人。
参与融资融券业务股东情况说明             无
参与约定购回交易的股东                   无
注 1：HKSCC NOMINEES LIMITED 为本公司 H 股非登记股东所持股份的名义持有人。
注 2：香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司 A 股的非登记股东所持股份的名义持有人。
注 3：上表中 2020 年末和 2021 年 2 月 28 日 A 股股东总数是指合并融资融券信用账户后的股东数量。
                                                               88
                                                                      万科企业股份有限公司 2020 年度报告
（二）报告期末前 10 名有限售条件股东持股数量及限售条件
                                                                                    单位：股
         有限售条件     持有的有限售条件股         可上市      新增可上市交易
 序号                                                                                   限售条件
         股东名称             份数量             交易时间        股份数量
  1      郁亮                     5,479,684
                                                                                 按照深交所相关规定，
  2      解冻                     1,118,059         —               —
                                                                                   所持股份被限售。
  3      阙东武                     45,525
（三）控股股东和实际控制人情况
      公司不存在控股股东及实际控制人，报告期内该情况无变化。
（四）持股 10%以上股东情况
      截至 2020 年 12 月 31 日，深铁集团持有公司 A 股股份 3,242,810,791 股，占公司股份总数的 27.91%，
为公司的第一大股东。具体如下：
                             深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
                                                   100%
                                     深圳市地铁集团有限公司
                                                   27.91%
                                       万科企业股份有限公司
      深铁集团基本情况如下：
      注册时间：1998 年 7 月 31 日
      注册资本：人民币 4,594,316 万元
      法定代表人：辛杰
      注册地址：深圳市福田区福中一路 1016 号地铁大厦
      经营范围：
      轨道交通等政府投资决策项目的规划、设计、建设、融资、运营、资源开发与经营、配置土地及物
业开发与经营；
      (一) 投资兴办各类实业项目（专营、专卖、专控项目另行申请）；
      (二) 国内商业、物资供销业（专营、专卖、专控项目另行申请）；
      (三) 设计、制作、发布、代理国内外广告业务；
      (四) 物业管理；
      (五) 轨道交通相关业务咨询及教育培训。
                                                     89
                                                                       万科企业股份有限公司 2020 年度报告
（五）《证券及期货条例》规定的主要股东及其他人士持股情况
    就本公司董事所知，截止 2020 年 12 月 31 日，按照《证券及期货条例》（香港法例第 571 章）相关
规定，除本公司董事、监事或最高行政人员以外，公司主要股东拥有公司权益或淡仓情况如下：
                                                                  占公司已发
                                                                               占公司已发
                                                                  行 A 股股                  占公司已发
    股东           身份                             权益   股份                行 H 股股本
                                股份数量（股）                        本                     行股本总额
    名称       （权益类别）                         性质   类别                总额的百分
                                                                  总额的百分                 的百分比
                                                                                   比
                                                                      比
  深铁集团       实益持有人         3,242,810,791   好仓   A股        33.35%             -       27.91%
                                       8,657,674    好仓   H股             -         0.46%        0.07%
               所控制的法团的
                   权益
                                       8,390,162    淡仓   H股             -         0.44%        0.07%
  JPMorgan       投资经理             87,718,716    好仓   H股             -         4.63%        0.76%
 Chase & Co.
               持有股份的保证
                                         512,047    好仓   H股             -         0.03%        0.00%
                 权益的人
               核准借出代理人         19,746,184    好仓   H股             -         1.04%        0.17%
 GIC Private
                 投资经理            157,446,901    好仓   H股             -        11.01%        1.79%
  Limited
    除以上信息外，公司未知其他人士（不含公司董事、监事及最高行政人员）根据香港《证券与期货
条例》和《联交所上市规则》应披露权益或淡仓等情况。
（六）按照《联交所上市规则》关于公众持股量的说明
    截止本公告披露日，公司在联交所主板上市的 H 股共 1,893,535,668 股，全部为公众持股，占公司总
股本的 16.30%。公司 H 股在联交所主板上市时已取得严格遵守《联交所上市规则》第 8.08（1）（b）条
下的 H 股占公司总股本比例的豁免，截止本公告披露日公司公众持股量符合要求。
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               第七节 董事、监事、高级管理人员及员工情况
一、现任董事、监事、高级管理人员
（一）基本情况及主要经历
    1、董事
    郁亮先生，1965 年出生，现任公司董事会主席。郁先生于 1988 年毕业于北京大学国际经济学系，获
学士学位；1997 年获北京大学经济学硕士学位。郁先生 1990 年加入公司，1994 年起任公司董事，1996 年
任公司副总经理，1999 年任公司常务副总经理兼财务负责人，2001 年-2018 年 1 月任公司总裁、首席执行
官，2017 年 7 月至今任公司董事会主席。加入万科之前，郁先生曾供职于深圳外贸集团。
    祝九胜先生，1969 年出生，现任公司董事、总裁、首席执行官。1993 年获中南财经大学（现中南财
经政法大学）经济学硕士学位，2003 年获中南财经政法大学经济学博士学位。1993 年至 2012 年，祝先生
在中国建设银行股份有限公司（上海证券交易所上市公司，股份代码：601939 /香港联合交易所上市公司，
股份代码：0939）深圳市分行工作，历任福田支行副行长（主持工作）、分行信贷部总经理、公司部总
经理、分行副行长等职务；2012 年加入万科，2012 年至 2015 年担任公司高级副总裁，2014 年至 2020 年
3 月担任万科全资附属企业深圳市万科财务顾问有限公司董事长，2016 年至 2018 年 1 月担任万科联营企
业深圳市鹏鼎创盈金融信息服务股份有限公司董事长兼总经理，2018 年 1 月 31 日至今任公司总裁、首席
执行官。祝先生曾兼任易居（中国）企业控股有限公司（香港联合交易所上市公司，股份代码：2048）
非执行董事。
    辛杰先生，1966 年出生，现任公司董事、投资与决策委员会委员，深铁集团董事长、党委书记。辛
先生于 1988 年毕业于沈阳工业大学电器专业，获工学学士学位；2005 年获香港理工大学工商管理硕士学
位；高级工程师、高级经济师。辛先生曾在深圳市外贸集团、深圳市长城物业管理公司工作；1998 年 8 月
-1999 年 2 月，任深圳市长盛实业发展有限公司副经理；1999 年 2 月-2004 年 12 月，历任深圳圣廷苑酒店
筹备组负责人，深圳市圣廷苑酒店有限公司常务副总经理、总经理、董事长；2004 年 12 月-2009 年 10 月，
任深圳市长城投资控股股份有限公司副总经理，兼任深圳圣廷苑酒店有限公司董事长、总经理；2009 年
10 月-2017 年 9 月，历任深圳市天健（集团）股份有限公司董事、总经理、党委副书记，董事长、党委书
记；2017 年 9 月至今，任深铁集团董事长、党委书记。
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    胡国斌先生，1965 年出生，现任公司董事、薪酬与提名委员会委员，深圳市资本运营集团有限公司
（原深圳市远致投资有限公司）党委书记、董事长。胡先生于 1987 年获武汉大学管理学学士学位；1992
年获中南财经大学（现中南财经政法大学）经济学硕士学位；2002 年获南开大学经济学博士学位；正高
级会计师。胡先生曾在深圳建设集团工作；1997 年 11 月-2019 年 5 月，历任深圳市国有资产管理办公室主
任科员、综合管理处助理调研员、副处长，深圳市国资委统计预算处处长，企业二处处长、深圳市国资
委总经济师、深圳市国资委副主任等职务。2019 年 5 月至今，任深圳市资本运营集团有限公司党委书记、
董事长。
    唐绍杰先生，1968 年出生，现任公司董事，深圳市人才安居集团有限公司董事、总经理、党委副书
记。唐先生于 1990 年毕业于同济大学公路与城市道路专业，获工学学士学位；1993 年获同济大学工学硕
士学位；工程师。唐先生曾在深圳市规划国土委（深圳市规划国土局、深圳市规划局）工作，历任房屋
租赁管理办公室副主任、办公室副主任、建设用地处处长、光明管理局局长、土地利用处处长；2011 年 6
月-2014 年 11 月，任深汕（尾）特别合作区工作委员会委员、管理委员会副主任；2014 年 11 月-2019 年 5
月，历任深圳市前海深港现代服务业合作区管理局（前海湾保税港区管理局）副局长、前海合作区党工
委委员、中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区管理委员会副主任、党组成员；2019 年 5 月至
2021 年 2 月，任深铁集团董事、总经理、党委副书记，2021 年 2 月至今，任深圳市人才安居集团有限公
司董事、总经理、党委副书记。
    李强强先生，1977 年出生，现任公司董事、审计委员会委员，深铁集团副总经理。李先生于 1998 年
毕业于江西财经大学投资经济学专业，获经济学学士学位；2008 年获厦门大学经济学硕士学位；经济师。
李先生曾在深圳市司钿投资有限公司、深圳市深华集团公司工作；2008 年 4 月-2019 年 12 月，历任深圳市
投资控股有限公司企业一部高级主管、企业一部副部长、科技园区部部长；2019 年 12 月至今，任深铁集
团副总经理。
    王海武先生，1978 年出生，现任公司董事、投资与决策委员会委员、执行副总裁、首席运营官。王
先生于 2000 年毕业于中南财经政法大学会计学专业，获管理学学士学位；2007 年获吉林大学管理学硕士
学位。王先生曾在深圳同人会计师事务所有限公司工作；于 2003 年加入万科，初始就职于深圳市万科发
展有限公司（原深圳市万科房地产有限公司），之后历任东莞市万科房地产有限公司财务管理部经理、
副总经理、总经理，公司高级副总裁，中西部区域 BG 首席合伙人、首席执行官兼万科(成都)企业有限公
司总经理。王先生被深圳市评为“深圳市高层次专业人才”，被四川省委省政府评为“四川省优秀民营
企业家”。
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    2、独立董事
    康典先生，1948 年出生，香港特别行政区居民，现任公司独立董事、董事会薪酬与提名委员会召集
人。康先生于 1982 年毕业于北京科技大学机械系机械制造专业，获学士学位；1984 年获中国社会科学院
研究生院经济学硕士学位。康先生于 2009 年至 2016 年任新华人寿保险股份有限公司（上海证券交易所上
市公司，股份代码：601336；香港联合交易所上市公司，股份代码：1336）董事长、首席执行官，兼任
新华资产管理股份有限公司董事长。1984 年至 2009 年历任中国国际信托投资公司海外项目管理处处长、
中国农村信托投资公司副总裁、中国包装总公司副总经理、香港粤海企业(集团)有限公司集团董事副总经
理、粤海金融控股有限公司董事长兼总经理、粤海证券有限公司董事长和粤海亚洲保险董事长、深圳发
展银行股份有限公司监事会主席。
    刘姝威女士，1952 年出生，现任公司独立董事、董事会审计委员会委员，并在中央财经大学任职。
刘女士于 1986 年毕业于北京大学，获经济学硕士学位。刘女士师从我国著名经济学家陈岱孙教授和厉以
宁教授，为金融方面的知名学者。2002 年被评为中央电视台“经济年度人物”和“感动中国――2002 年
度人物”。刘女士目前兼任珠海格力电器股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：000651）独立董
事、中光学集团股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：002189）独立董事、深圳市柔宇科技股份
有限公司独立董事。
    吴嘉宁先生，1960 年出生，香港特别行政区居民，现任公司独立董事、董事会审计委员会召集人、
薪酬与提名委员会委员。吴先生于 1984 年、1999 年分别获得香港中文大学工商管理学士及工商管理硕士
学位。吴先生现为香港执业会计师、澳门执业核数师暨会计师、香港会计师公会资深会计师（FCPA）、
英国特许公认会计师公会资深会员（FCCA）、英格兰及威尔士特许会计师协会资深会员（FCA）。吴先
生 1984 年加入香港毕马威会计师行，1996 年起担任合伙人，后任毕马威中国副主席，2016 年 3 月退休。
吴先生目前兼任中国石油化工股份有限公司（上海证券交易所上市公司，股份代码：600028；香港联合
交易所上市公司，股份代码：00386；纽约股票交易所上市公司，股份代码：SNP；伦敦股票交易所上市
公司，股份代码：SNP）独立董事、房多多网络集团有限公司（纳斯达克证券交易所上市公司，股份代码：
DUO.O）独立董事、中国冶金科工股份有限公司（上海证券交易所上市公司，股份代码：601618；香港
联合交易所上市公司，股份代码：1618）独立董事、中国上市公司协会第二届独立董事专业委员会副主
任委员。
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       张懿宸先生，1963 年出生，香港特别行政区居民，现任公司独立董事、投资与决策委员会召集人，
中信资本控股有限公司董事长兼首席执行官。张先生 1986 年毕业于美国麻省理工学院，拥有计算机科学
学士学位。张先生于 1987 年至 2000 年，曾先后就职于格林威治资本市场公司、担任东京银行纽约分部证
券自营交易业务负责人、美林证券大中华区债券资本市场主管等。张先生于 2000 年加入中信集团，2000
年至 2002 年，任中信泰富执行董事及中信泰富信息科技有限公司总裁；2002 年参与创建中信资本控股有
限公司（以下简称“中信资本”），目前担任中信资本董事长兼首席执行官。张先生目前还在中信资本
投资的部分公司中兼任董事等职务，如兼任 Grand Foods Holdings Limited（麦当劳中国内地和香港特许经
营商）董事会主席、哈药集团有限公司董事长、通用环球医疗集团有限公司（联交所上市公司，股份代
码：2666）董事会主席、亚信科技控股有限公司（联交所上市公司，股份代码：1675）董事、顺丰控股
股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：002352）董事。张先生目前还兼任新浪公司（Sina Corp，
纳斯达克交易所上市公司，股份代码：SINA.O）独立董事。张先生是第十一、十二及十三届全国政协委
员。
    3、监事
       解冻先生，1965 年出生，现任公司监事会主席、工会主席，兼任中国上市公司协会监事会专业委员
会委员。1987 年毕业于南京工学院无线电系，获学士学位；1997 年获上海交通大学管理学院工商管理硕
士学位；2007 年获上海交通大学管理学博士学位。1992 年加入万科，历任公司人事部经理、人力资源部
总经理、人力资源总监、公司副总经理、公司执行副总裁；2014 年起任公司监事、监事会主席。加入万
科之前，解先生曾供职于中国深圳彩电总公司深圳 RGB 电子有限公司。
       栗淼先生，1973 年出生，现任公司监事，深铁集团董事、财务总监。栗先生于 1993 年毕业于上海财
经大学会计系审计学专业，2009 年获上海财经大学工商管理硕士学位；高级会计师、注册会计师（非执
业会员）。栗先生曾在深圳南油集团有限公司、深圳报业集团等企业工作；2010 年 9 月-2016 年 12 月，
任深圳市特发集团有限公司董事、财务总监；2016 年 12 月至 2020 年 11 月，任深圳市盐田港集团有限公
司董事、财务总监；2020 年 11 月至今，任深铁集团董事、财务总监。栗先生目前兼任深圳市盐田港股份
有限公司（深圳证券交易所上市公司，股份代码：000088）董事、深圳市投资控股有限公司监事及深圳
市水务(集团)有限公司监事。
       阙东武女士，1966 年生，现任公司监事、海外 BU 首席合伙人及总经理、公司下属子公司万科海外投
资控股有限公司（香港联合交易所有限公司上市公司，股份代码:1036.HK）执行董事兼首席执行官。阙
女士于 1989 年毕业于苏州大学英语教育专业，获得文学学士学位；1999 年毕业于复旦大学金融学专业，
获得经济学硕士学位。阙女士 1993 年加入公司，历任公司资金管理中心资金部经理、总经理、公司资金
总监、财务总监。2012 年 7 月出任万科海外投资控股有限公司执行董事，并于 2019 年起担任该公司首席
执行官。
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    4、高级管理人员
    祝九胜先生，简历请见“董事”部分。
    王海武先生，简历请见“董事”部分。
    韩慧华女士，1982 年出生，现任公司执行副总裁、财务负责人。韩女士于 2008 年毕业于江西财经大
学会计学专业，获管理学硕士学位，于 2003 年获中国科技大学管理学学士学位，现为中国注册会计师非
执业会员。韩女士于 2008 年加入万科，历任公司财务与内控管理部业务经理、助理总经理、副总经理、
管理中心财务管理职能中心合伙人。在加入万科之前，韩女士曾任职于江西省九江市修水地方税务局。
    朱旭女士，1975 年出生，现任公司董事会秘书。朱女士先后获得湖南财经学院（现湖南大学）经济
学学士、中南财经政法大学管理学硕士、伦敦大学学院公共政策硕士及香港公开大学企业管治硕士学位；
英国志奋领（CHEVENING）学者、注册税务师、香港特许秘书公会会士。朱女士于 2016 年加入万科，
加入万科之前，曾任职于深圳市国家税务局、国民技术股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：
300077）、深圳广田装饰集团股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：002482）。朱女士目前兼任
GLP Holdings Limited 董事、深交所第十届上市委员会委员、中国上市公司协会第二届董事会秘书委员会
常务委员、中国税务学会理事、香港特许秘书公会中国内地技术咨询小组副主席。
（二）现任董事、监事、高级管理人员兼职情况
    1、在股东单位或其他关联单位任职情况
      姓名                   单位名称                 担任的职务        在股东单位是否领取报酬津贴
      辛杰    深铁集团                       董事长、党委书记                       是
     李强强   深铁集团                       副总经理                               是
      栗淼    深铁集团                       董事、财务总监                         是
    2、在其他单位任职情况
      姓名                   单位名称                 担任的职务        在其他单位是否领取报酬津贴
     胡国斌   深圳市资本运营集团有限公司     党委书记、董事长                       是
                                             董事、总经理、党委副书
     唐绍杰   深圳市人才安居集团有限公司                                            是
                                             记
              深圳市盐田港股份有限公司       董事                                   否
      栗淼    深圳市投资控股有限公司         监事                                   否
              深圳市水务(集团)有限公司       监事                                   否
              中央财经大学                   -                                      是
              珠海格力电器股份有限公司       独立董事                               是
     刘姝威
              中光学集团股份有限公司         独立董事                               是
              深圳市柔宇科技股份有限公司     独立董事                               是
              中国石油化工股份有限公司       独立董事                               是
     吴嘉宁   房多多网络集团有限公司         独立董事                               是
              中国冶金科工股份有限公司       独立董事                               是
     张懿宸   中信资本控股有限公司           董事长兼首席执行官                     是
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      姓名                 单位名称                         担任的职务     在其他单位是否领取报酬津贴
              Grand Foods Holdings Limited（麦当
                                                   董事会主席                          否
              劳中国内地和香港特许经营商）
              哈药集团有限公司                     董事长                              否
              通用环球医疗集团有限公司             董事会主席                          否
              亚信科技控股有限公司                 董事                                否
              顺丰控股股份有限公司                 董事                                否
              新浪公司（Sina Corp）                独立董事                            是
      朱旭    GLP Holdings Limited                 董事                                否
（三）报告期内变更的董事、监事及高级管理人员的姓名及变更原因
    2020 年 3 月 17 日，经第十八届董事会第二十七次会议审议通过，董事会同意聘任韩慧华女士为公司
执行副总裁、财务负责人。根据工作需要，公司董事王文金先生不再兼任公司执行副总裁、财务负责人，
董事张旭先生不再兼任公司执行副总裁、首席运营官。2020 年 4 月 7 日，经第十八届董事会第二十八次会
议审议通过，董事会同意聘任王海武先生为公司执行副总裁、首席运营官。
    2020 年 6 月 30 日，公司 2019 年度股东大会以累积投票的方式，选举胡国斌、李强强、唐绍杰、王海
武、辛杰、郁亮和祝九胜（按姓氏拼音顺序）为公司第十九届董事会非独立董事；选举康典、刘姝威、
吴嘉宁和张懿宸（按姓氏拼音顺序）为公司第十九届董事会独立董事；选举栗淼和解冻（按姓氏拼音顺
序）为第十届监事会非职工代表监事。经公司职工代表大会选举投票，同意阙东武女士出任公司第十届
监事会职工代表监事一职。阙东武女士与解冻先生、栗淼先生共同组成公司第十届监事会。
    同日，第十八届董事会成员林茂德、李强、孙盛典、陈贤军、王文金和张旭正式卸任公司董事职务，
第九届监事会成员郑英、周清平正式卸任公司监事职务，公司对前述人员在担任公司董事、监事期间勤
勉尽责，为公司的规范运作和健康发展所做的贡献表示衷心感谢。
    2020 年 6 月 30 日，第十九届董事会第一次会议选举郁亮先生为公司董事会主席，续聘祝九胜先生为
公司总裁、首席执行官，王海武先生为公司执行副总裁、首席运营官，韩慧华女士为执行副总裁、财务
负责人，朱旭女士为公司董事会秘书，任期至第十九届董事会任期届满止；同日，第十届监事会第一次
会议选举解冻先生为公司第十届监事会主席，任期至第十届监事会任期届满止。
（四）2020 年度薪酬情况
    报告期末，在公司任职的 7 位董事、监事、高级管理人员 2020 年在任职期间内从本集团获得的税前
报酬合计人民币 5,818.6 万元；4 位独立董事 2020 年在担任董事期间从本集团获得的税前报酬合计人民币
210 万元。辛杰、胡国斌、唐绍杰、李强强董事及栗淼监事报告期内未从本集团获得报酬。
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                                                                                                       单位：人民币万元
                                                                                       2020 年税前报         2019 年税前报
    姓名                职务             性别       年龄            任期起止日期
                                                                                          酬总额                    酬总额
                      董事会主席                                    2017.7~2023.6
    郁亮                                  男         56                                        1,247.3              1,251.7
                        董事                                        1994~2023.6
                        董事                                        2020.7-2023.6
   祝九胜                                 男         52                                        1,123.1              1,127.4
                  总裁、首席执行官                                   2018-2023.6
    辛杰                董事              男         55             2020.7-2023.6                      0                    -
   胡国斌               董事              男         56             2020.7-2023.6                      0                    -
   李强强               董事              男         44             2020.7-2023.6                      0                    -
   唐绍杰               董事              男         53             2020.7-2023.6                      0                    -
                        董事                                        2020.7~2023.6
   王海武         执行副总裁、首席运      男         43                                          895.8                      -
                                                                    2020.4~2023.6
                        营官
    康典              独立董事            男         73             2017.7~2023.6                 60.0                   60.0
   刘姝威             独立董事            女         69             2017.7~2023.6                 60.0                   60.0
   吴嘉宁             独立董事            男         61             2017.7~2023.6                 60.0                   60.0
   张懿宸             独立董事            男         58             2020.7~2023.6                 30.0                      -
    解冻              监事会主席          男         56             2014~2023.6                  874.6               878.9
    栗淼                监事              男         48             2020.7~2023.6                      0                    -
   阙东武               监事              女         55             2020.7~2023.6                523.8                      -
                  执行副总裁、财务负
   韩慧华                                 女         39             2020.3~2023.6                578.1                      -
                        责人
    朱旭              董事会秘书          女         46             2016~2023.6                  575.9               568.3
                                         合计                                                  6,028.6              4,006.3
    注 1：韩慧华、王海武分别于 2020 年 3 月、4 月任公司执行副总裁，上表薪酬为其 2020 年担任执行副总裁期间的薪酬；
阙东武于 2020 年 7 月始任公司监事，上表薪酬为其任职期间的薪酬。
    注 2：税前报酬总额包括公司支付给董事、监事和高级管理人员的薪酬以及公司缴纳的“五险一金”等，2020 年“五
险一金”的缴纳系数有变化。
    报告期内从公司离任的董事、监事，在 2020 年任职期间从本集团获得的税前报酬合计人民币 197.3 万
元。根据林茂德、李强、孙盛典、陈贤军、郑英的不领取报酬的个人声明，公司将上述 5 人的税后报酬直
接转给其所在单位或曾任职单位，上述 5 位原董事或原监事未实际获得报酬。
                                                                                                       单位：人民币万元
                                                                                       2020 年任职
                                                                                                           2019 年税前
           姓名                职务        性别       年龄           任期起止日期      期间税前报
                                                                                                            报酬总额
                                                                                         酬总额
        林茂德          原董事会副主席         男         65         2017.7~2020.6              18.0              36.0
           李强           原独立董事           男         49         2017.7~2020.6             30.0               60.0
        孙盛典              原董事             男         66         2017.7~2020.6             18.0               36.0
                                                               97
                                                                                          万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                                            2020 年任职
                                                                                                             2019 年税前
         姓名            职务              性别         年龄              任期起止日期      期间税前报
                                                                                                              报酬总额
                                                                                              酬总额
        陈贤军          原董事              男              49            2017.7~2020.6              18.0              36.0
                        原董事                                            2014~2020.6
        王文金                              男              55                                      27.0              878.9
                     原执行副总裁                                         2007~2020.3
                        原董事                                            2017.7~2020.6
         张旭                               男              58                                      27.0              941.0
                     原执行副总裁                                         2014~2020.4
         郑英           原监事              女              51            2017.7~2020.6             18.0               36.0
        周清平          原监事              男              52            2010~2020.6               41.3              259.8
                                         合计                                        197.3         2,283.7
    注 1：王文金、张旭于 2020 年 3 月转任公司其他职务，不再兼任公司执行副总裁，上表的薪酬为其 2020 年担任执行副
总裁期间的薪酬；
    注 2：税前报酬总额包括公司支付给董事、监事和高级管理人员的薪酬以及公司缴纳的社保等。
    2020 年公司薪酬最高的五位人士的薪酬情况
                                        从公司领取的税前报酬总额              是否在股东单位或其他关联
                       序号
                                              (人民币万元)                          单位领取薪酬
                         1                        1,480.5                                 否
                         2                        1,469.1                                 否
                         3                        1,247.3                                 否
                         4                        1,123.1                                 否
                         5                         975.5                                  否
                       合计                       6,295.6                                 -
    2020 年公司薪酬最高的五位人士中，有 2 位为董事。
（五）报告期内持股变化情况
现任董事、监事和高级管理人员持股情况：
                                                                                                      单位：股
                                                                                                期末持股占总股份
           姓名                  职务               期初持股数                 期末持股数
                                                                                                    数的比例
           郁亮               董事会主席                    7,306,245               7,306,245               0.0629%
           解冻               监事会主席                    1,490,745               1,490,745               0.0128%
          阙东武                 监事                                 -                60,700               0.0005%
                     合计                                   8,796,990              8,857,690                0.0762%
   注：除上述之外，其他董事、监事和高级管理人员未持有公司股份。
    上述人员持有的公司股份全部为实益持有的A股股份，均为好仓。除以上信息外，公司未知公司董事、
监事、高级管理人员及相应联系人根据《证券及期货条例》（香港法例第571章）第352条存置的登记册
之权益及淡仓或根据《联交所上市规则》附录十《上市发行人董事进行证券交易的标准守则》应通知公
司及联交所，持有公司及按《证券及期货条例》（香港法例第571章） XV部界定的相联法团的权益或淡
仓。
                                                                 98
                                                                            万科企业股份有限公司 2020 年度报告
二、员工数量、专业构成
    报告期内，因业务发展需要，集团服务系统中保安人员编制划归联营公司深圳市万御安防服务科技
有限公司（以下简称“万御安防”），截止报告期末此部分人员数量为 43,673 人。截至 2020 年 12 月 31
日，本集团共有在册员工 140,565 人（包括前述保安人员），较上年增长 6.9%，平均年龄为 31.22 岁，平
均司龄 2.48 年。其中男性员工 91,062 人，女性员工 49,503 人。
    分业务系统看，构成如下：
  （一）房地产开发系统
    房地产开发系统共有员工 19,649 人，较上年增加 1.43%，平均年龄 31.53 岁，平均司龄 3.30 年。学历
构成：博士占 0.20%，硕士占 15.78%，本科占 60.77%，本科以下占 23.26%，本科及以上学历占 76.74%。
                                             0.2%
                                                    15.8%
                                   23.3%
                                                                       博士
                                                                       硕士
                                                                       本科
                                                60.8%
                                                                       本科以下
    专业构成：
                      序号           专业构成               人数     占比       同比增减
                       1      市场营销和销售人员             6,155   31.32%       10.13%
                       2      专业技术人员                   7,581   38.58%       -14.57%
                       3      管理类人员                     5,913   30.09%       20.45%
   注：1、专业技术人员包括工程、设计、成本管理、采购和项目发展人员。
       2、管理类人员包括财务、审计、IT、法律、人力资源、客户关系、信息分析等及高级管理人员。
                                                      99
                                                                  万科企业股份有限公司 2020 年度报告
（二）物业服务系统
    物业服务系统共有员工 111,185 人，较上年增加 10.55%，平均年龄 31.14 岁，平均司龄 2.3 年。学历
构成如下：博士占 0.01%，硕士占 0.44%，本科占 13.42%，本科以下占 86.13%，本科及以上学历占
13.87%。扣除前述万御安防的保安人数后，物业服务系统共有员工 67,512 人，平均年龄 31.57 岁，平均司
龄 2.46 年。学历构成如下：博士占 0.01%，硕士占 0.69%，本科占 20.00%，本科以下占 79.30%，本科及
以上学历占 20.70%。
                                                  0.4%
                                       0.01%
                                                  13.4%
                                                                 博士
                                                                 硕士
                                                                 本科
                                                                 本科以下
                                       86.1%
（三）其他系统
    其他系统共有员工 9,731 人，较上年减少 15.81%，平均年龄 31.52 岁，平均司龄 2.90 年，学历构成如
下：博士占 0.26%，硕士占 4.93%，本科占 47.82%，本科以下占 46.99%，本科及以上学历占 53.01% 。
                                          0.26%   4.93%
                                                                        博士
                              46.99%                                    硕士
                                                                        本科
                                                    47.82%
                                                                        本科以下
                                                  100
                                                               万科企业股份有限公司 2020 年度报告
    本集团整体薪酬体系继续贯彻“按照市场化原则，提供业内富有竞争力的薪酬，保有和吸纳优秀人
才”的理念。公司高级管理人员的薪酬，在市场调查的基础上，根据本集团整体经营业绩情况确定。报
告期内，本集团计提职工薪酬福利合计人民币165.2亿元。
    本集团始终坚信和践行“人才是万科的宝贵资本”的人才理念，通过人才发掘与培养、事人匹配等
工作，帮助一批批优秀的事业合伙人实现持续成长与发展。目前，本集团奋斗者大学联合各BG、BU构建
了分布式的人才培育学院，形成了各具特色、百花齐放的人才培养模式。以南方区域BG思行学院、上海
区域BG浦江学院、物业BG知之学院、印力BU印象书院、长租公寓BU小泊学院为代表的分布式学院，结
合所在组织的战略、业务、文化，分别开发和构建了各具特色的学习内容、学习项目、人才管理制度体
系，如思行学院“各业务合规系列视频微课” 、浦江学院“学徒系列高潜人才发展项目”、知之学院
“关键岗位挂职历练管理”等内容；各分布式学院在统一的人才观指导下，通过差异化人才策略，不断
提升员工的职业精神和职业技能，使其得到同行和跨界领域的一致认可。
    本集团总部奋斗者大学，基于集团视角，聚焦关键内容、关键人群、关键载体四个关键组织和开展
各项工作，如更新迭代文化价值观课程体系；组织开展工作方法理念宣贯；邀请内外部学者专家开展
“万科大讲堂”系列讲座；组织集团校招新员工“新动力集训”和面向核心及骨干合伙人的“珠峰行动”
等项目。
    本集团秉承“人文精神”，相信“人是创新的起点，人才是理性的河流”，因此致力于“以我们的
事业为每个人提供施展才干的舞台”，为每位奋斗者创造自我挑战和不断学习和发展的机会。
                                             101
                                                               万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                       第八节 公司治理报告暨企业管治报告
   公司始终遵循简单、透明、规范及负责的价值观，严格按照法律、法规以及上市公司规范性文件的
要求，不断完善公司治理和提高公司规范运作水平。公司股东大会、董事会、监事会及高级管理人员严
格按照《公司章程》赋予的职责，履行各自的权利及义务。
一、公司治理情况综述
   报告期内，公司严格遵守《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、香港相关法律法规以
及《联交所上市规则》，并结合公司实际情况，不断完善公司治理结构，规范公司运作。报告期内，公
司修订发布了《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》及董
事会专业委员会实施细则等多项制度，进一步提高公司治理水平。
   《企业管治守则》第A.6.7条规定，独立非执行董事及其他非执行董事应出席股东大会，对公司股东
的意见有公正的了解。
   报告期内，本公司共召开1次股东大会，因有其他重要公务或受疫情影响，部分董事未能出席此次股
东大会。董事出席情况可参见本报告本章节之“四、股东与股东大会”之“2、董事出席股东大会的情
况”。
   除以上情况外，于报告期内，本公司遵守了《企业管治守则》中规定的其余所有守则条文。
   公司已构建了职能齐备、相互制衡的公司法人治理结构，股东大会、董事会、监事会及高级管理层
严格按照《公司章程》赋予的职责，行使权利及履行义务，并充分发挥董事会专业委员会、独立董事的
作用，有效实施公司治理，维护股东和公司的利益，保障公司持续健康发展。2020年，公司荣获《亚洲
货币》颁发的“地产行业最佳A股上市公司大奖”、香港大公文汇传媒集团颁发的 “第十届中国证券金
紫荆奖最佳上市公司”等若干奖项。
    公司董事、监事、高级管理人员遵守《联交所上市规则》附录十所载《上市发行人董事进行证券交
易的标准守则》，公司董事、监事、高级管理人员及员工遵守公司的《内幕信息及知情人管理制度》及
《员工买卖公司证券的规定》等规章制度，严格内幕信息的防控，报告期内公司并无内幕信息知情人违
规买卖公司证券的行为。
二、公司相对于第一大股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
   公司与第一大股东深铁集团及其下属企业在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全独立，公司
具有独立完整的业务及自主经营能力。公司不存在向深铁集团报送未公开信息等违反公司治理准则的行
为。
                                            102
                                                                              万科企业股份有限公司 2020 年度报告
三、同业竞争情况
       □ 适用 √ 不适用
四、股东与股东大会情况
（一）本报告期股东大会情况
       1、股东大会召开情况
       报告期内，公司共召开了 1 次股东大会，详情如下：
       2020 年 6 月 30 日，公司于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心召开 2019 年度股东大会、
2020 年第一次 A 股类别股东大会及 2020 年第一次 H 股类别股东大会。公司 A 股、H 股股东通过现场会
议、网络投票（仅适用于 A 股股东）方式参加本次股东大会，所持股数总数占公司总股本的比例为
59.15%，其中 A 股股东持股数量占公司 A 股股份数的比例为 59.36%，H 股股东持股数量占公司 H 股股份
总数的比例为 57.83%。具体详见公司日期为 2020 年 6 月 30 日及 2020 年 7 月 1 日（分别在联交所及巨潮
资讯网披露）的公告。
       2、董事出席股东大会的情况
       报告期内，董事努力做到亲身出席股东大会，积极了解公司股东的意见。公司第十八届董事会董事
及第十九届董事会董事候选人出席 2019 年度股东大会、2020 年第一次 A 股类别股东大会及 2020 年第一
次 H 股类别股东大会的情况如下 1：
            姓名             第十八届董事会职位         第十九届董事会候选人身份          亲自出席(次)
            郁亮            董事会主席、执行董事             执行董事候选人                    1
           林茂德          董事会副主席、非执行董事              不适用                        0
            康典                  独立董事                   独立董事候选人                    0
           刘姝威                 独立董事                   独立董事候选人                    0
           吴嘉宁                 独立董事                   独立董事候选人                    0
             李强                 独立董事                       不适用                        0
           孙盛典                非执行董事                      不适用                        0
           陈贤军                非执行董事                     不适用                         0
           王文金                  执行董事                     不适用                         1
             张旭                  执行董事                     不适用                         0
             辛杰                  不适用                   非执行董事候选人                   1
           胡国斌                  不适用                   非执行董事候选人                   1
           唐绍杰                  不适用                   非执行董事候选人                   1
           李强强                  不适用                   非执行董事候选人                   1
           祝九胜                  不适用                   执行董事候选人                     1
           王海武                  不适用                   执行董事候选人                     1
           张懿宸                  不适用                   独立董事候选人                     0
（二）表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
       □ 适用 √ 不适用
1
    本公司部分董事及董事候选人因有其他重要公务或受疫情影响未能亲自出席 2019 年度股东大会、2020 年第一
次 A 股类别股东大会及 2020 年第一次 H 股类别股东大会。
                                                      103
                                                                  万科企业股份有限公司 2020 年度报告
（三） 股东权利
    1、召开临时股东大会
    按照《公司章程》，单独或者合计持有公司 10%以上股份的股东有权向董事会请求召开临时股东大
会。董事会应当根据法律、行政法规和《公司章程》的规定，在收到请求后 10 日内提出同意或不同意召
开临时股东大会的书面反馈意见。董事会不同意召开临时股东大会，或者在收到请求后 5 日内未作出反馈
的，单独或者合计持有公司 10%以上股份的股东还有权以书面形式向监事会提议召开临时股东大会。监
事会未在规定时间内发出股东大会通知的，连续 90 日以上单独或者合计持有公司 10%以上股份的股东可
以自行召集和主持临时股东大会。
    报告期内，单独或者合计持有公司 10%以上股份的股东未请求召开临时股东大会。
    2、向股东大会提出议案
    公司召开股东大会，单独或合计持有本公司发行在外的有表决权的股份总额 3%以上的股东可以在股
东大会召开 10 日前以书面形式向本公司提出临时提案并提交召集人。召集人应当在收到提案后 2 日内发
出股东大会补充通知，公告临时提案的内容。
    非独立董事候选人名单由上届董事会或连续一百八十个交易日单独或合计持有公司发行在外有表决
权股份总数 3%以上的股东提出。
    监事候选人中的股东代表由上届监事会或单独或合计持有公司发行在外有表决权股份总数 3%以上的
股东提出。
    单独或者合并持有本公司发行在外有表决权股份总数 1%以上的股东可以提出独立董事候选人，并经
股东大会选举决定。
    2020 年 5 月 28 日，公司收到深铁集团出具的《关于万科企业股份有限公司 2019 年度股东大会增加临
时提案的函》，提议在 2019 年度股东大会审议事项中增加一项临时提案，即采取累积投票制审议选举张
懿宸为公司第十九届董事会独立董事，将《关于选举张懿宸为第十九届董事会独立董事的议案》作为年
度股东大会第十五项议案《关于公司董事会换届暨选举独立董事的议案》的子议案，以临时提案的方式
提交年度股东大会审议。张懿宸先生作为独立董事候选人当选后任期三年，自 2019 年度股东大会通过之
日起计算。公司董事会同意将此议案提交 2019 年度股东大会。除此之外，报告期内未有股东向股东大会
提出议案。
    3、召开临时董事会会议
    经代表 10%以上表决权的股东提议，可以召开临时董事会会议。董事会主席应在自接到代表 10%以
上表决权的股东提议后 10 日内召集董事会会议。
    报告期内，未有代表 10%以上表决权的股东提议召开临时董事会会议。
                                               104
                                                                  万科企业股份有限公司 2020 年度报告
    4、向董事会做出查询
    股东可通过年报之公司简介中的地址向本公司寄发书面查询文件，以向董事会作出查询。股东在向
本公司提供证明其持有本公司股份的种类以及持股数量的书面文件并经本公司核实股东身份后，有权依
据《公司章程》的规定查阅本公司有关信息，包括《公司章程》、财务会计报告等。
    经 2019 年度股东大会审议通过，本公司修订发布了《公司章程》。最新的《公司章程》在巨潮资讯
网和联交所网站可供查阅。
（四） 投资者关系
    截止 2020 年末，公司发行 A 股 9,724,196,533 股，占公司总股份的 83.70%；发行在联交所上市的 H
股 1,893,535,668 股，占公司总股份的 16.30%。H 股全部为公众持股，2020 年末总市值约为港币 506.52 亿
元。详情请参见本报告之“第六节 股本变动及股东情况”。
    公司重视投资者关系工作，持续通过多种方式加强与投资者的互动、沟通。2020 年度公司接待投资
者情况请详见本报告“第四节 董事会报告”之“六、投资者互动与投资者保护情况”。
五、董事会
（一）董事会的组成
    按照《公司章程》，本公司董事会由11名董事组成，设董事会主席1人，可以设董事会副主席1-2人。
    因肖民先生已于2019年1月因担任公职辞任非执行董事，本公司第十八届董事会由10名董事组成，任
期至2019年度股东大会之日届满。本公司第十八届董事会具体董事名单如下：
    执行董事：郁亮先生（主席）、王文金先生、张旭先生。
    非执行董事：林茂德先生（副主席）、孙盛典先生、陈贤军先生。
    独立非执行董事（独立董事）：康典先生、刘姝威女士、吴嘉宁先生、李强先生。
    2020年6月30日，公司2019年度股东大会选举产生本公司第十九届董事会，自2019年度股东大会之日
起计，任期三年。具体的名单如下：
    执行董事：郁亮先生（主席）、祝九胜先生、王海武先生。
    非执行董事：辛杰先生、胡国斌先生、唐绍杰先生、李强强先生。
    独立非执行董事（独立董事）：康典先生、刘姝威女士、吴嘉宁先生、张懿宸先生。
（二）董事会及管理层的职责
    董事会负责执行股东大会的决议，决定公司的经营计划和投资方案，制定公司的年度财务预算方案
和决算方案，制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案，决定公司内部管理机构的设置，制定绩效评估
奖励计划，以及其他法律、法规或《公司章程》规定的以及股东大会授予的其他职权等。
    公司管理层负责公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议、公司年度计划和投资方案，制订
公司的具体规章，以及《公司章程》或董事会授予的其他职权等。
                                               105
                                                                                 万科企业股份有限公司 2020 年度报告
（三）董事会履职情况
    1、董事会会议情况
    报告期内，董事会共召开10次会议，其中6次现场会议、4次通讯表决。现场会议因受疫情影响采用
现场和通讯相结合的方式召开。
（1）第十八届董事会会议情况
    报告期内，第十八届董事会共召开会议6次，其中3次现场会议、3次通讯表决。各位董事出席董事会
会议的情况如下：
                                                                           出席董事会
       姓名                  职位
                                              合计次数（次）      亲自出席(次)       委托出席(次)      缺席(次)
       郁亮          董事会主席、执行董事           6                  6                  0               0
      林茂德       董事会副主席、非执行董事         6                  5                  0               1
       康典                独立董事                 6                  5                  1               0
      刘姝威               独立董事                 6                  6                  0               0
      吴嘉宁               独立董事                 6                  6                  0               0
        李强               独立董事                 6                  6                  0               0
      孙盛典              非执行董事                6                  6                  0               0
      陈贤军              非执行董事                6                  6                  0               0
      王文金              执行董事                  6                  6                  0               0
        张旭              执行董事                  6                  6                  0               0
1）第十八届董事会于 2020 年共召开 3 次现场董事会
    第十八届董事会第二十七次会议
    第十八届董事会第二十七次会议于 2020 年 3 月 17 日召开，会议审议并通过了如下议案。相关公告于
2020 年 3 月 17 日收市后在联交所网站发布，并于 2020 年 3 月 18 日刊登于《中国证券报》、《证券时
报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。
     序号                                                  议案
      1        2019 年度经审计的财务报告
      2        2019 年度报告和摘要
      3        2020 年度公司工作重点
      4        关于计提和核销 2019 年度减值准备的议案
      5        2019 年度利润分配预案
      6        2019 年度内部控制自我评价报告
      7        关于续聘 2020 年度会计师事务所的议案
      8        关于确认 2019 年度经济利润奖金的议案
      9        2019 年度企业社会责任报告
      10       关于提请股东大会再次授权公司及控股子公司对外提供财务资助的议案
      11       关于提请股东大会授权公司对控股子公司提供担保的议案
      12       关于迭代明确 2020-2022 年度奖金方案原则的议案
      13       关于修订跟投制度的议案
      14       关于聘任韩慧华女士为公司执行副总裁、财务负责人的议案
                                                     106
                                                                             万科企业股份有限公司 2020 年度报告
       第十八届董事会第二十九次会议
       第十八届董事会第二十九次会议于 2020 年 4 月 27 日召开，会议审议并通过了如下议案。相关公告于
2020 年 4 月 27 日收市后在联交所网站发布，并于 2020 年 4 月 28 日刊登于《中国证券报》、《证券时
报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。
        序号                                                 议案
         1     2020 年第一季度报告及财务报表
         2     关于进一步授权董事会主席根据一般性授权办理境外上市外资股（H 股）发行相关事宜的议案
       第十八届董事会第三十次会议
       第十八届董事会第三十次会议于 2020 年 5 月 15 日召开，会议审议并通过了以下议案。相关公告于
2020 年 5 月 15 日收市后在联交所网站发布，并于 2020 年 5 月 16 日刊登于《中国证券报》、《证券时
报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。
        序号                                                 议案
         1     关于提请股东大会给予董事会发行公司 H 股股份之一般性授权的议案
         2     关于提请股东大会给予董事会回购股份之一般性授权的议案
         3     关于修订《公司章程》的议案
         4     关于修订《股东大会议事规则》的议案
         5     关于修订《董事会议事规则》的议案
         6     关于公司董事会换届暨选举非独立董事的议案
         7     关于公司董事会换届暨选举独立董事的议案
         8     关于召开 2019 年度股东大会及类别股东大会的议案
         9     关于补充完善复杂项目及非开发业务跟投机制的议案
         10    关于与深铁置业共同投资等关联交易事项的议案
       2）第十八届董事会于 2020 年共进行了 3 次通讯表决
          第十八届董事会
 序号                       提交董事会日期                                  议案
            会议次数
   1      第二十八次会议    2020 年 4 月 6 日   关于聘任王海武先生为公司执行副总裁、首席运营官的议案
                                                关于撤销提名傅成玉为公司第十九届董事会独立董事候选人并取消股
   2      第三十一次会议   2020 年 5 月 28 日   东大会关于选举其为公司第十九届董事会独立董事的议案
                                                关于 2019 年度股东大会增加临时提案的议案
                                                关于追加投入光彩万科精准扶贫与乡村振兴专项基金第三期资金的
                                                议案
                                                关于向全资子公司万科物流增资的议案
   3      第三十二次会议   2020 年 6 月 22 日
                                                关于广信资产包引入战略合作的议案
                                                关于与深圳市地铁集团有限公司成立合资公司的议案
       公司已根据有关事项的具体进展情况以及重要性原则，按规定于 2020 年 4 月 7 日晚间、5 月 29 日晚
间、6 月 29 日晚间在联交所网站发布，并于 2020 年 4 月 8 日、5 月 30 日以及 6 月 30 日刊登于《中国证券
报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。
                                                       107
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（2）第十九届董事会会议情况
    报告期内，第十九届董事会共召开会议 4 次，其中 3 次现场会议、1 次通讯表决。各位董事出席董事
会会议的情况如下：
                                                                          出席董事会
       姓名                  职位
                                              合计次数（次）     亲自出席(次)       委托出席(次)      缺席(次)
       郁亮          董事会主席、执行董事           4                 4                  0               0
      祝九胜               执行董事                 4                 4                  0               0
       辛杰               非执行董事                4                 4                  0               0
      胡国斌              非执行董事                4                 4                  0               0
      唐绍杰              非执行董事                4                 3                  1               0
      李强强              非执行董事                4                 4                  0               0
      王海武               执行董事                 4                 4                  0               0
        康典            独立非执行董事              4                 3                  1               0
      刘姝威            独立非执行董事              4                 4                  0               0
      吴嘉宁            独立非执行董事              4                 4                  0               0
      张懿宸            独立非执行董事              4                 4                  0               0
1）第十九届董事会于 2020 年共召开 3 次现场董事会
     第十九届董事会第一次会议
    第十九届董事会第一次会议于 2020 年 6 月 30 日召开，会议审议并通过了如下议案。相关公告于 2020
年 6 月 30 日收市后在联交所网站发布，并于 2020 年 7 月 1 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、
《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。
     序号                                         议案
      1        关于选举第十九届董事会主席的议案
      2        关于选举第十九届董事会各专业委员会成员的议案
      3        关于续聘总裁、首席执行官的议案
      4        关于续聘董事会秘书的议案
      5        关于续聘公司其他高级管理人员的议案
      6        关于变更公司授权代表的议案
      7        关于修订董事会专门委员会实施细则的议案
      8        关于授予总裁投资相关决策权限的议案
      9        关于授予总裁融资相关决策权限的议案
      10       关于授权总裁有效利用短期富余资金进行理财投资的议案
    第十九届董事会第二次会议
    第十九届董事会第二次会议于 2020 年 8 月 27 日召开，会议审议并通过了如下议案。相关公告于 2020
年 8 月 27 日收市后在联交所网站发布，并于 2020 年 8 月 28 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、
《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。
     序号                                         议案
       1       2020 年半年度报告、摘要、财务报告和业绩公告
       2       2020 年半年度不派息、不进行公积金转增股本的议案
                                                     108
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    第十九届董事会第三次会议
    第十九届董事会第三次会议于 2020 年 10 月 29 日召开，会议审议并通过了以下议案。相关公告于
2020 年 10 月 29 日收市后在联交所网站发布，并于 2020 年 10 月 30 日刊登于《中国证券报》、《证券时
报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。
     序号                                                议案
         1    2020 年第三季度报告及财务报表
         2    关于根据一般性授权制定发行境外上市外资股（H 股）方案的议案
         3    关于授权董事会主席根据一般性授权办理境外上市外资股（H 股）发行相关事宜的议案
2）第十九届董事会于 2020 年共进行了 1 次通讯表决
             第十九届董事会
    序号                       提交董事会日期                                议案
               会议次数
     1         第四次会议     2020 年 11 月 30 日   关于长安万科广场发起设立类REITs相关关联交易事项的议案
    公司已根据有关事项的具体进展情况以及重要性原则，按规定于 2020 年 12 月 3 日晚间在联交所网站
发布，并于 2020 年 12 月 4 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和
巨潮资讯网。
    2、董事会对股东大会决议的执行情况
    （1）关于发行债券的情况
    2018 年度股东大会审议并批准公司在不超过人民币 320 亿元的范围内一次或多次发行债务融资工具。
    2020 年 2 月，中国证监会核准公司面向合资格投资者公开发行不超过人民币 90 亿元的公司债券，及
面向合格投资者公开发行不超过人民币 30 亿元的住房租赁专项公司债券。截至本报告披露日，本集团完
成了以下公司债券的发行：
    2020 年 3 月 16 日，公司完成 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期），本期债券主要分
为两个品种，品种一为 5 年期（附第 3 年末发行人赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择
权），发行规模人民币 15 亿元，最终票面利率为 3.02%；品种二期限为 7 年期（附第 5 年末发行人赎回
选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权），发行规模人民币 10 亿元，最终票面利率为 3.42%。
    2020 年 5 月 19 日，公司完成 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期），本期债券主要分
为两个品种，品种一为 5 年期（附第 3 年末发行人赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择
权），发行规模人民币 10 亿元，最终票面利率为 2.56%；品种二期限为 7 年期（附第 5 年末发行人赎回
选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权），发行规模人民币 15 亿元，最终票面利率为 3.45%。
    2020 年 6 月 19 日，公司完成 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第三期），本期债券主要分
为两个品种，品种一为 5 年期（附第 3 年末发行人赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择
权），发行规模人民币 8 亿元，最终票面利率为 3.20%；品种二期限为 7 年期（附第 5 年末发行人赎回选
择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权），发行规模人民币 12 亿元，最终票面利率为 3.90%。
                                                         109
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    2020 年 11 月 13 日，公司完成 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第四期），本期债券主要
分为两个品种，品种一为 5 年期（附第 3 年末发行人赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择
权），发行规模人民币 3.81 亿元，最终票面利率为 3.50%；品种二期限为 7 年期（附第 5 年末发行人赎回
选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权），发行规模人民币 16 亿元，最终票面利率为 4.11%。
    2021 年 1 月 22 日，公司完成 2021 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期），本
期债券主要分为两个品种，品种一为 3 年期（附第 2 年末发行人赎回选择权、调整票面利率选择权和投资
者回售选择权），发行规模人民币 19 亿元，最终票面利率为 3.38%；品种二期限为 7 年期（附第 5 年末
发行人赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权），发行规模人民币 11 亿元，最终票面利
率为 3.98%。
    （2）2019 年度分红派息方案执行情况
    根据 2019 年度股东大会决议，董事会组织实施了公司 2019 年度分红派息方案。2019 年度分红派息方
案为：2019 年度拟合计派发现金股息人民币 11,810,739,436.05 元（含税），占公司 2019 年本公司股东应
占年度净利润的比例为 30.38%，不送红股，不以权益储备转增股本。如以 2019 年末公司总股份数
11,302,143,001 股计算，每 10 股派送人民币 10.45 元（含税）现金股息。如公司在分红派息股权登记日之
前发生增发、回购、可转债转增股本等情形导致分红派息股权登记日的总股份数发生变化，每股股息将
在合计派息总额不变的前提下相应调整。公司于 2020 年 6 月 11 日完成根据一般性授权配售 315,589,200
股新 H 股。股份总数由 11,302,143,001 股增加至 11,617,732,201 股股份。据此，2019 年度每 10 股可获派发
的现金股息由人民币 10.45 元调整至人民币 10.166131 元，现金股息总额维持不变。
    A 股个人股东、证券投资基金股东，实际每 10 股派现金人民币 10.166131 元。股东在转让股票时，中
国证券登记结算有限责任公司（以下简称“中国结算”）将按照财政部、国家税务总局、证监会《关于上市
公司股息红利差别化个人所得税政策有关问题的通知》（财税〔2015〕101 号），根据股东持股期限计算
实际应纳税额，代扣超过已扣缴税款部分，并由公司进行代缴。计算持股期限以股东证券帐户为单位，
根据先进先出的原则，转让股票时持股 1 个月（含 1 个月）以内的股份，每 10 股补缴税款 2.033226 元；
持股 1 个月以上至 1 年（含 1 年）的股份，每 10 股需补缴税款 1.016613 元；持股超过 1 年的股份，不需
补缴税款。
    A 股非居民企业股东（包含合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者）按 10%的税率代扣所
得税，实际每 10 股派现金人民币 9.149518 元。
    对于通过深港股票市场交易互联互通机制持有公司 A 股的香港市场投资者，由公司按照 10% 的税率
代扣所得税，实际每 10 股派现金人民币 9.149518 元。香港市场投资者中属于其他国家税收居民且其所在
国与中国签订的税收协议规定股息红利所得税率低于 10%的，企业或个人可以自行或委托本公司，向税
务机关提出享受税收协议待遇退还多缴税款的申请，经查实后，对符合退税条件的，按已征税款和根据
税收协议税率计算的应纳税款的差额予以退税。
                                                110
                                                                    万科企业股份有限公司 2020 年度报告
    H 股个人股东属与中国有股息所得税税收协议的国家或地区居民，按相应税率代扣所得税；个人股东
属与中国无股息所得税税收协议的国家或地区居民，按 20%的税率代扣股息所得税。A 股股权登记日为
2020 年 8 月 13 日，除息日为 2020 年 8 月 14 日；H 股除净日为 2020 年 8 月 14 日，派息的股东记录日期
为 2020 年 7 月 23 日，派息日为 2020 年 8 月 14 日。H 股现金股息以公司 2019 年度股东大会决议日后香港
第一个工作日（2020 年 7 月 2 日）中国人民银行公布的人民币兑换港币的中间价（1 港币=0.91046 人民币）
折合港币兑付。
    （3）关于增发 H 股股份一般性授权的情况
    2018 年度股东大会授权
    2018 年度股东大会以特别决议方式批准授予公司董事会一般性授权，以便董事会根据市场情况和公
司需要，单独或同时发行、配发及（或）处理不超过于公司 2018 年度股东大会通过一般性授权时公司已
发行境外上市外资股（H 股）20%的新增股份，发行价格须满足《联交所上市规则》第 13.36(5)条之规定，
并作出或授出需要或可能需要配发股份之售股建议、协议及购股权（包括但不限于认股权证、可转换债
券及附有权利认购或转换成股份之其他证券）。公司第十八届董事会第二十四次会议于 2019 年 11 月 13
日以通讯表决方式审议并通过了《关于根据一般性授权发行境外上市外资股（H 股）方案的议案》及《关
于授权董事会主席根据一般性授权办理境外上市外资股（H 股）发行相关事宜的议案》。
    2020 年 6 月 11 日，公司以每股 25.00 港元的价格，向不少于六名承配人（其及其最终实益拥有人并
非本公司之关连人士（定义见联交所上市规则），成功配发及发行总数为 315,589,200 股之新 H 股，分别
占本次配售完成后全部已发行 H 股约 16.67%及全部已发行股本约 2.72%。配售股份之面值总额为人民币
315,589,200 元。
    配售所得款项总额约为 78.9 亿港元。配售完成后每股 H 股筹集的净额（扣减所有相关成本及费用，
包括佣金及律师费用）为 24.92 港元。本次配售的募集资金净额可用于偿还本集团的境外债务性融资，惟
受限于相关法律法规、规范性文件或监管机构对所得款项使用的其他要求，及承诺本次配售的所得款项
净额将不会用于境内住宅开发。如有个别境外债务性融资在配售所得款项净额到位前到期或需要偿还，
本公司可以自筹资金先偿还该等债务，并在配售所得款项净额到位后予以置换。
    本次配售的募集资金净额已于 2020 年 11 月用于偿还本集团的境外债务性融资。本次配售的募集资金
用途符合本公司已披露的募集资金使用计划。因 H 股配售，公司总股数增加为 11,617,732,201 股，其中 A
股 9,724,196,533 股，H 股 1,893,535,668 股。H 股配售有助于进一步增强本公司的财务状况，同时提高公
司 H 股的占比及流动性。
                                                111
                                                                        万科企业股份有限公司 2020 年度报告
    2019 年度股东大会授权
    2019 年度股东大会以特别决议方式批准授予公司董事会一般性授权，以便董事会根据市场情况和公
司需要，单独或同时发行、配发及（或）处理不超过于公司 2019 年度股东大会通过一般性授权时公司已
发行境外上市外资股（H 股）20%的新增股份，发行价格须满足《联交所上市规则》第 13.36(5)条之规定，
并作出或授出需要或可能需要配发股份之售股建议、协议及购股权（包括但不限于认股权证、可转换债
券及附有权利认购或转换成股份之其他证券）。公司第十九届董事会第三次会议于 2020 年 10 月 29 日审
议并通过了《关于根据一般性授权发行境外上市外资股（H 股）方案的议案》及《关于授权董事会主席根
据一般性授权办理境外上市外资股（H 股）发行相关事宜的议案》。
（四）董事的培训情况
    报告期内，公司董事、监事及高管参加了多项培训、学习、考察及交流活动，持续获取专业发展。
    独立董事康典、刘姝威、吴嘉宁和张懿宸参加了深交所组织的上市公司独立董事培训；解冻、阙东
武参加了深圳上市公司协会组织的监事会主席网络系列培训；祝九胜、李强强、王海武、康典、刘姝威、
吴嘉宁、张懿宸、栗淼、阙东武参加深圳了证监局组织的提高上市公司质量大会；郁亮、祝九胜参加了
深圳上市公司协会组织的2020年董事长、总经理网络系列培训。
    此外，公司董事考察了公司多地的房地产开发及新业务项目；考察了深圳多家知名公司，学习交流
科技研发、企业文化、公司治理等先进经验。
（五）独立董事
    报告期内，公司独立非执行董事4名，任期均为3年。每位独立董事已通过提供《联交所上市规则》
第3.13条规定的独立性确认函确认其与公司的独立性，而公司亦认可独立董事的独立性。2020年，各位独
立董事勤勉履职，出席董事会会议，听取公司汇报，参加专业委员会讨论，审阅董事会文件，并在公司
分红派息、对外担保、衍生品投资、聘请会计师事务所、聘任高管、内部控制等方面发表独立意见，并
提出建设性的建议。报告期内，公司董事会主席与独立非执行董事在没有其他董事在场的情况下召开了1
会议。
    1、第十八届董事会独立董事出席董事会的情况
                                            独立董事出席董事会情况
                        本报告期应参加                                                    是否连续两次未
         独立董事姓名                    亲自出席次数    委托出席次数      缺席次数
                          董事会次数                                                      亲自参加会议
             康典             6               5                1               0                否
           刘姝威             6               6                0               0                否
           吴嘉宁             6               6                0               0                否
             李强             6               6                0               0                否
                                                   112
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    2、第十九届董事会独立董事出席董事会的情况
                                             独立董事出席董事会情况
                       本报告期应参加                                                         是否连续两次未
      独立董事姓名                        亲自出席次数       委托出席次数      缺席次数
                         董事会次数                                                           亲自参加会议
            康典               4               3                  1                0                否
           刘姝威              4               4                  0                0                否
           吴嘉宁              4               4                  0                0                否
           张懿宸              4               4                  0                0                否
   3、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
   报告期内独立董事未对公司有关事项提出异议。
（六）董事会专业委员会
    公司董事会下设审计委员会、薪酬与提名委员会、投资与决策委员会三个专业委员会。各专业委员
会根据《上市公司治理准则》、《企业管治守则》、《公司章程》、《董事会议事规则》以及各专业委
员会实施细则，认真履行职责。每个专业委员会均由独立董事担任召集人，涉及各专业委员会职责范围
内的事项经过专业委员会通过后提交董事会审议。
   第十八届董事会各专业委员会的任期已于2020年6月30日届满，第十九届董事会各专业委员会已于
2020年6月30日组成。
   各位委员参加第十八届董事会专业委员会会议情况：
                                                                                 薪酬与提名      投资与决策
   姓名                            职位                       审计委员会会议
                                                                                 委员会会议      委员会会议
   康典       薪酬与提名委员会召集人                                  -              4               -
  刘姝威      审计委员会委员                                          3                -              -
  吴嘉宁      审计委员会召集人、薪酬与提名委员会委员                  3                4              -
   李强       投资与决策委员会召集人                                  -                -             2
  林茂徳      薪酬与提名委员会委员                                    -                4              -
  陈贤军      审计委员会委员                                          3                -              -
  孙盛典      投资与决策委员会委员                                    -                -             2
   张旭       投资与决策委员会委员                                    -                -             2
   各位委员参加第十九届董事会专业委员会会议情况：
                                                                                 薪酬与提名      投资与决策
   姓名                            职位                       审计委员会会议
                                                                                 委员会会议      委员会会议
   康典       薪酬与提名委员会召集人                                  -              2               -
  刘姝威      审计委员会委员                                          3                -              -
  吴嘉宁      审计委员会召集人、薪酬与提名委员会委员                  3                2              -
  李强强      审计委员会委员                                          3                -              -
   辛杰       投资与决策委员会委员                                    -                -             1
  胡国斌      薪酬与提名委员会委员                                    -                2              -
  张懿宸      投资与决策委员会召集人                                  -                -             1
  王海武      投资与决策委员会委员                                    -                -             1
                                                       113
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   1、审计委员会
   审计委员会主要负责审核公司的财务信息，审查公司内控，协调公司内、外部审计的沟通、监督和
核查工作，检查和评估公司风险管理系统等。第十八届董事会审计委员会由独立非执行董事吴嘉宁、刘
姝威和非执行董事陈贤军组成，吴嘉宁担任召集人，其任期已于2020年6月30日届满；第十九届董事会审
计委员会于2020年6月30日组成，目前由独立非执行董事吴嘉宁、刘姝威和非执行董事李强强组成，吴嘉
宁担任召集人。
   报告期内，审计委员会召开工作会议6次，所有会议的举行均符合《公司章程》和《董事会审计委员
会实施细则》的规定，讨论并审议了年度审计工作安排、定期财务报告、利润分配方案、内部控制、会
计师事务所选聘、年度经济利润奖金、计提和转销存货跌价准备等事项。
   审计委员会已审阅截至2019年12月31日止年度财务报告、截至2020年3月31日止三个月的第一季度财
务报告、截至2020年6月30日止六个月的半年度财务报告及截至2020年9月30日止九个月的第三季度财务
报告。此外，审计委员会召开了会议审阅并同意将未经审计的2020年度财务报告提交审计师审计，并亦
审阅了截至2020年12月31日止年度已经审计的财务报告，且已提出建议供董事会考虑。
      会议时间                                                 事项
                        听取关于 2019 年度财务报告(初稿)编制进展情况的汇报
                        听取审计师关于 2019 年度财务报告（初稿）审计工作进度的汇报
   2020 年 3 月 6 日    审阅 2019 年度财务报告（初稿）并审议交审计师进行审计
                        审议 2019 年度内部控制自我评价报告
                        听取 2019 年度内部审计情况汇报
                        审议 2019 年度经审计的财务报告
                        审议关于计提和核销 2019 年度减值准备的议案
                        审议 2019 年度利润分配预案
  2020 年 3 月 16 日
                        审议关于确认 2019 年度经济利润奖金的议案
                        听取独立董事就公司 2019 年度关联方资金占用和对外担保情况进行的专项说明及发表独立意见
                        听取 2019 年度风险管理的汇报
  2020 年 4 月 27 日    审议 2020 年第一季度报告及财务报表
  2020 年 6 月 30 日    审议关于选举审计委员会召集人的议案
                        听取 2020 年度中期财务和经营情况汇报
  2020 年 8 月 24 日    审议 2020 年半年度报告、摘要、财务报表和业绩公告
                        审议 2020 年半年度不派息、不进行公积金转增股本的议案
                        听取 2020 年第三季度财务和经营情况汇报
  2020 年 10 月 29 日
                        审议 2020 年第三季度报告及财务报表
    2、薪酬与提名委员会
   薪酬及提名委员会主要负责研究董事、总裁的选择标准和程序并提出建议；广泛搜寻合格的董事和
总裁的人选；对董事候选人和总裁人选进行审查并向董事会提出建议；研究董事与总裁考核的标准，进
行考核并向董事会提出建议；研究和审查董事、高级管理人员的薪酬政策与方案，并向董事会提出建议；
检讨董事会的架构及组成，评估独立董事的独立性等。
   第十八届董事会薪酬与提名委员会由独立非执行董事康典、吴嘉宁以及非执行董事林茂德组成，康
典担任召集人，其任期已于2020年6月30日届满；第十九届董事会薪酬与提名委员会于2020年6月30日组
成，目前由独立非执行董事康典、吴嘉宁以及非执行董事胡国斌组成，康典担任召集人。
                                                     114
                                                                            万科企业股份有限公司 2020 年度报告
   薪酬与提名委员会在工作中已积极实践了董事会成员多元化的政策，即甄选董事人选将按一系列多
元化范畴为基准，包括但不限于性别、年龄、文化及教育背景、专业经验、技能及知识等。在此基础上，
将按人选对本公司业务及发展的综合价值、可为董事会提供的贡献、及保证本公司董事会成员的多元化
等客观条件而作出决定。
   报告期内，薪酬与提名委员会召开工作会议6次，所有会议的举行均符合《公司章程》和《董事会薪
酬与提名委员会实施细则》的规定，讨论并审议了高管薪酬、经济利润奖金、年度奖金方案、董事会换
届选举、选举召集人及聘任高管等事项。
          会议时间                                            事项
      2020 年 1 月 18 日 关于确认公司 2019 年度年终奖金包及审议高级管理人员薪酬情况的议案
                         关于确认公司 2019 年度经济利润奖金的议案
                         关于扣除部分奖励对象年功积分的议案
     2020 年 3 月 25 日 关于迭代明确 2020-2022 年度奖金方案原则的议案
                         关于聘任韩慧华女士为公司执行副总裁、财务负责人的议案
                         关于 2016 年度经济利润奖金年功积分兑现事项的通报
      2020 年 4 月 6 日 关于聘任王海武先生为公司执行副总裁、 首席运营官的议案
                         关于公司董事会换届暨选举非独立董事的议案
     2020 年 5 月 14 日
                         关于公司董事会换届暨选举独立董事的议案
                         关于选举薪酬与提名委员会召集人的议案
     2020 年 6 月 30 日
                         关于续聘高级管理人员的议案
                         关于确认董事会主席 2019 年度经济利润奖金的议案
     2020 年 12 月 29 日
                         关于 2019 年度经济利润奖金其他奖励对象分配方案的通报
    3、投资与决策委员会
   投资与决策委员会主要负责对公司长期发展战略规划、重大投资、融资决策以及其他重大事项进行
研究并提出建议。
   第十八届董事会投资与决策委员会由独立非执行董事李强、非执行董事孙盛典、执行董事张旭组成，
李强担任召集人，其任期已于2020年6月30日届满；第十九届董事会投资与决策委员会于2020年6月30日
组成，目前由独立非执行董事张懿宸、非执行董事辛杰、执行董事王海武组成，张懿宸担任召集人。
    报告期内，投资与决策委员会召开工作会议 3 次，所有会议的举行均符合《公司章程》和《董事会薪
酬与提名委员会实施细则》的规定，讨论并审议了修订跟投制度以及选举委员会召集人等事项。
         会议时间                                             事项
                           关于修订跟投制度的议案
      2020 年 3 月 16 日
                           听取万科 2019 年投资情况汇报
                           关于补充完善复杂项目及非开发业务跟投机制的议案
      2020 年 5 月 15 日
                           汇报广信资产包引入合作方进展情况
      2020 年 6 月 30 日   关于选举投资与决策委员会召集人的议案
                                                      115
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六、监事会
   截至2020年12月31日，第十届监事会由3名成员组成，分别是监事会主席解冻先生、监事栗淼先生及
职工代表阙东武女士，各位监事的简历详见于本报告之“第七节董事、监事、高级管理人员及员工情
况”。公司2019年度股东大会选举解冻先生及栗淼先生为第十届监事会监事，阙东武女士获本公司职工
代表大会选举为职工监事，任期三年，自2019年度股东大会之日起计。
   第九届监事会由3名成员组成，分别是监事会主席解冻先生、监事郑英女士及职工代表周清平先生，
其任期已于2020年6月30日届满。
    监事会的人数、构成符合监管要求和《公司章程》规定。
    监事会的主要职能及职权包括对公司定期报告签署书面审核意见，检查公司财务，对董事、高级管
理人员执行公司职务的行为进行监督等。监事会2020年度履职情况详见“第九节 监事会报告”。
七、本公司遵守《企业管治守则》情况
（一）企业管治职能
   董事会负责制订公司之企业管治政策并履行以下企业管治职能：
   (1) 制订、检讨企业管治政策及常规；
   (2) 检讨、监察董事及高级管理人员的培训及持续专业发展；
   (3) 检讨、监察公司在遵守法律及监管规定方面的政策及常规；
   (4) 制订、检讨及监察董事及员工的操守准则；及
   (5) 检讨公司遵守《企业管治守则》及在企业管治报告内的披露。
   报告期内，董事会已检讨、监察董事及高级管理人员的培训及专业发展和遵守相关法律法规等规定
履行企业管治职责，其亦致力完善本公司的企业管治实践。
（二）主席与总裁、首席执行官
   董事会主席和总裁承担不同的职责。根据《公司章程》，董事会主席主要负责主持董事会会议以及
督促检查董事会决议的执行；总裁主要负责主持公司的日常经营管理工作、向董事会报告工作并组织实
施董事会决议。
   报告期内，本公司董事会主席为郁亮先生，总裁、首席执行官为祝九胜先生。
八、董事及监事的证券交易
   公司制定了《内幕信息及知情人管理制度》及《员工买卖公司证券的规定》等规则。公司的有关内
部规则的要求并不低于《标准守则》的标准。报告期内，董事及监事未买卖公司股份。经向董事和监事
查询，公司确认董事及监事已遵守相关公司内部规范和《标准守则》，没有进行违反《标准守则》的证
券交易行为。
                                            116
                                                                万科企业股份有限公司 2020 年度报告
九、董事及监事的合约权益
    报告期内，公司董事及监事并无在公司或任何附属公司的交易、安排或合约上拥有重大权益。
十、报告期内，公司及公司董事、监事、高级管理人员受监管部门处罚等情况
    报告期内公司及公司董事、监事、高级管理人员不存在受监管部门处罚等情况。
十一、高级管理人员相关情况说明
（一）对高级管理人员的考评、激励及奖励机制的建立和实施情况
    1、薪酬构成
    本集团的薪酬体系包括固定薪酬、年度奖金和经济利润奖金。
    （1）固定薪酬。面向全员，根据岗位重要性和员工基本生活需要确定，职位越高，固定薪酬在全部
收入中占比越低。
    （2）年度奖金。根据年度利润实现完成情况，进行计提；根据净利润、销售收入及事件合伙等进行
分配发放。公司于第十八届董事会第二十七次会议审议通过了《关于迭代明确2020-2022年度奖金方案原
则的议案》，明确2020-2022年度集团奖金方案原则。
    （3）经济利润奖金。
    2010 年，为落实股东导向，推动经营决策与股东利益的一致性，鼓励持续创造优于社会平均水平的
业绩，本集团对整体薪酬体系进行调整，减少年度奖金计提比例，经第十五届董事会第十二次会议审
议，公司引入了基于经济利润（EP）的经济利润奖金制度。目前公司的经济利润奖金方案于 2018 年 1 月
经第十八届董事会第四次会议审议通过。
    经济利润奖金奖励对象包括在公司全职工作的董事、监事，本集团管理人员，以及本集团业务骨干
和突出贡献人员。
    每一年度经济利润奖金以公司当年实现的经济利润(EP)作为业绩考核指标和提取或扣减基数，采取正
负双向调节机制，按照10%的固定比例提取或返还。即，如当年公司EP为正数，则按规定比例计提相应
的经济利润奖金；如当年公司EP为负数，则需按相同比例从递延奖金池中返回相应的金额（简称“或有
返还”）。每年提取的经济利润奖金，在提取后的三年内属于递延封闭期（简称“封闭期”），此时其
为受限奖金。奖励对象委托第三方对受限奖金进行投资管理并获取投资收益，也相应承担投资损失。递
延期满后，对公司不再承担任何义务。
                                             117
                                                                       万科企业股份有限公司 2020 年度报告
    2、2019 年度经济利润奖金计提情况
    公司2019年度经济利润奖金总额为人民币19.997亿元。
    根据2018年度第一次临时股东大会审议通过了《关于调整公司董事、监事薪酬方案的议案》，明确
董事会主席经济利润奖金分配比例为公司年度经济利润奖金的1.8%-2.2%，具体授权董事会薪酬与提名委
员会每年决定。据此，经第十九届董事会薪酬与提名委员会第二次会议确认，公司董事、监事、高级管
理人员获得的2019年度经济利润奖金金额如下：
              姓名                           职位            分配 2019 年度经济利润奖金税后金额（元）
               郁亮           董事会主席                                                    22,181,090
              祝九胜          总裁、首席执行官                                              13,453,965
               解冻           监事会主席、工会主席                                          10,159,795
              王海武          执行副总裁、首席运营官                                        15,153,300
              韩慧华          执行副总裁、财务负责人                                         3,759,170
               朱旭           董事会秘书                                                     7,223,070
              阙东武          职工监事                                                       6,090,180
                       合计              -                                                  78,020,570
    3、2020 年度经济利润奖金计提情况
    2021年3月30日，经第十九届董事会第 六次会议确认，公司2020年度经济利润奖金总额为人民币19.05
亿元。2020年度经济利润奖金计划在2020年度股东大会之后分配，董事、监事和高级管理人员分配情况
将在2021年度报告披露。
    4、经济利润奖金之“集体奖金”持有公司股票情况
    2014年，受资本市场整体景气度影响，公司股价持续低迷，资本市场迫切希望公司主要股东、管理
团队增持公司股票，提振市场信心。为回应资本市场的要求，奖励对象自愿将当时“集体奖金”账户的
资金作为劣后级资金，由深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）（以下简称“盈安合伙”）通过国信金鹏
分级1号和2号资产管理计划（以下简称“金鹏计划”）购买万科A股股份。2014年5月28日至2015年1月28
日，金鹏计划累计购买了495,934,792股万科A股股票，占公司目前总股本的4.39%，并进行了自愿披露。
    2020年3月31日，盈安合伙通过深交所大宗交易系统购入本公司A股股票65,000,026股，占本公司总股
本的0.58%。
（二）公司秘书
    现任公司秘书为朱旭女士，朱旭女士拥有香港特许秘书公会会士资格，符合《联交所上市规则》第
3.28条的规定。同时公司聘请在香港工作的叶凯雯女士作为助理公司秘书协助朱旭女士，叶凯雯女士也符
合《联交所上市规则》第3.28条的规定。
    根据《联交所上市规则》第3.29条的要求，2020年，朱旭女士和叶凯雯女士均接受了超过15个小时之
相关专业培训。
                                                       118
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十二、内部控制和风险管理
    2020年，公司在董事会和内部管理层面持续完善和强化风险识别、监控和防范等职能，董事会
授权审计委员会具体负责评估并确认公司为达成战略目标所愿意接受的风险及其性质，检查和评估
公司建立的风险管理系统是否有效运行；总部负责公司层面的风险识别和防控，并逐步在各事业集
团/事业单元、一线公司建立风险管理职能，进行风险识别及评估工作。
    同时，本公司董事会负责按照企业内部控制规范体系的规定，建立、健全和有效实施内部控制，
并评价其有效性。董事会下设审计委员会，具体负责风险管理，审查企业内部控制，监督内部控制
的有效实施和内部控制自我评价情况，指导及协调内部审计及其他相关事宜等。
    公司每年开展内部控制自我评价，2020年度的评价时间区间为2020年1月1日至2020年12月31日，
纳入评价范围的事项包括内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督，同时通过风险
检查、内部审计、监事巡视等方式对公司内部控制的设计及运行的效率、效果进行独立评价，并由
毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）出具内部控制审计报告。
    董事会认为公司已经建立的内部控制体系在完整性、合规性、有效性等方面不存在重大缺陷，
2020年公司保持了有效的财务报告内部控制，也未发现非财务报告内部控制存在重大缺陷。
    本公司制定了《万科企业股份有限公司信息披露管理办法》，通过分级审批程序，控制及保证
各类信息以适当的方式及时、准确、完整地向外部信息使用者传递。
    董事会认为并无重大不明朗事件或情况会严重影响公司持续经营的能力，经过认真评估，公司
目前面临的主要风险和有关应对措施如下：
（一）环境风险
   公司所处的行业与宏观经济和国民生活紧密相关。2020年，国内外风险挑战明显上升。经济结
构性、体制性、周期性问题相互交织，增速下行压力加大。长期以来促进经济增长的一些传统因素，
如人口红利、资本投入、出口拉动等均出现疲态。同时，2020年初出现的新冠疫情严重影响了各行
各业的正常运行，房地产市场受到的冲击尤为明显。
    为了更好应对经济环境变化和政策变化带来的机遇与挑战，公司深入研究宏观经济走势和政策
动态，提出“收敛聚焦，巩固提升基本盘”，坚持以“以客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，
持续创造更多真实价值，实现有质量发展”的长期经营指导方针，聚焦市场需求坚实、商业前景明
朗的基本盘业务，以“好房子、好服务、好社区”赢得客户，强化现金流管理，进一步巩固公司应
对市场不确定性的能力。
                                          119
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（二）项目开发风险
   在多业态、大规模项目开发过程中，严守生命安全与质量底线、严控成本、按时且安全地完成
项目开发目标面临一定挑战。建筑主材供应不及时、施工人员劳动熟练度不足、劳动力不足、劳资
纠纷、安全意外事故、自然灾害、恶劣气候等因素，均可能带来工程进度、项目成本、房屋质量和
客户满意度等风险。同时，新冠疫情依然存在不确定性，常态化疫情防控下，可能导致项目无法正
常交付的风险，对公司经营业绩和品牌声誉造成影响。
   公司建立了项目开发过程中的质量、进度、安全、材料、成本管理等体系。各事业集团/事业单
元和一线公司的工程管理人员实时对安全生产、工程质量、工程进度等情况进行监控。公司实行严
格的供货商评审和工程变更管控机制，完善施工安全保障措施，并设置明确的考核指标。此外，公
司积极提升项目管理的科技化水平，致力于工艺改善，落地智慧工地，持续推进工业化和智能化建
造体系，广泛应用工程管理IT工具，在保障施工安全基础上提高施工质量和管理效率。公司践行
“以客户为中心”的经营理念，积极开展客户满意度调查和回访，及时响应客户诉求，搭建和持续
完善线上客户服务平台，通过线上服务，不断提升改善产品与服务。
（三）新业务风险
   公司围绕“城乡建设与生活服务商”的发展战略，与城市同步发展，与客户同步成长。根据客
户需求变化，公司产品服务体系逐步丰富。租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务、冰雪度假、
教育、食品、养老等新业务不断发展，其中多个业务已成立独立的事业单元进行经营，全力服务美
好生活的新要求，做“美好生活场景师”。
   互联网时代，新业务所处的商业环境正在发生化，客户习惯还需要培养、标准商业模式还需要
探索。因此，如何完善新业务的业务发展模式、有效提升资金利用效率、新业务回报水平和客户满
意度仍是公司面临的重要挑战。在长期经营方针指导下，公司围绕总体战略，以培育商业模式与强
化经营服务能力为先，对新业务进行拓展与投入。公司通过三年事业计划书的形式，明确新业务的
发展方向和能力建设核心，为处于不同发展阶段的新业务设定阶段性发展目标；系统性地对其发展
质量进行持续监控和评估，并采取相应的管理措施；通过事业合伙人机制建设，为新业务提供组织
资源支持，强化其运营能力。期内，公司积极探索、持续积累各类新业务运营经验，加强各业务间
的交流和协同，促进整体运营水平不断提升。
                                           120
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（四）人才风险
    面对战略突破的挑战，现有组织开放度和人才获取扩张性不足，尤其缺乏领军人才，是当下组
织建设面临的重要课题。一方面，如何突破已有找人、用人的思维惯性和路径依赖，准确识别做事
所需的能力拼图，并通过公司的事业、文化和机制面向全社会、全行业吸引最合适、最优秀的人才，
需要管理人员形成共识并找到突破之策。另一方面，随着不同业务规模体量、地域分布、业务复杂
度的不断提升，加之战略的调整较以往会更加快速，组织配置的响应速度无法满足业务发展需要的风险。
    2020年，公司继续推进组织重建与事人匹配工作，一方面从架构、机制、能力等方面进行年度
检视，对集团全体合伙人的职务、职级、薪级进行重新落位；另一方面实施扩张性的人才战略，通
过内外部大江大海引入领军人才，加强头部力量；建设促进奋斗者成长的人才培训与发展机制，以
支持员工在万科的事业舞台上不断成长和发展。
（五）合规风险
    公司的业务受到广泛的法规及政策监管，其中包括所处地区的公司条例、财务及税务法规、房
屋销售及建筑法规，以及中国大陆及香港的上市规则等，其要求或变动对公司亦会产生影响。公司
在2020年积极遵守有关法律法规及政策的规定，对合法合规要求的认知水平和管理意识不断提升。
    公司设立了专门人员对法规和政策的变化进行研究，并将相关要求及时落实到业务活动和运营
管理中。公司还邀请内、外部专家提供培训和最新政策信息，加深对政策的理解并及时作出业务符
合政策要求的调整；结合咨询外部专家，由富有经验的员工处理合规事宜；定期开展内部控制检查
和内部审计，确保管理运营遵守各项相关法规、政策及指引。
（六）信息安全风险
    在互联网、大数据、云计算时代下，保持信息系统高效良好运行、加强数据保密及安全合规已
经成为日常管理工作的重点之一。近年来，公司业务多元化程度提升，业务流程日趋复杂多样，数
据体量快速扩大，数据敏感性不断提高，对信息系统的物理安全与网络安全提出了更高要求，也对
信息系统规划、开发、运作与持续升级等一系列工作带来挑战。
    公司持续进行信息化建设工作，涵盖各业务、各管控流程与各环节，通过集成实现各系统之间
的数据安全链路，保障数据在采集、存储、传输、处理、使用过程中的安全性。同时公司积极推进
信息安全工作的规划、设计及实施，制定及落实信息安全管理制度及安全策略；每年通过信息安全
标准认证及国家安全等级保护认证，确保公司信息安全管理体系持续有效运作；规范公司内部及对
外的经营管理信息传递活动；通过集中信息安全技术管控机制，加强对客户个人敏感信息的安全保
护，防范外部恶意入侵，降低信息安全风险，保障公司信息系统和信息资产的安全。
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（七） 舞弊风险
    大道当然，合伙奋斗是万科核心价值观。公司倡导健康阳光的企业文化，持续建设阳光照亮的
体制，要求全体员工遵守诚实守信的原则，并设置有效的职责分离，形成各司其职、各负其责、相
互制约的工作机制。
    公司对舞弊行为秉持“零容忍”态度，设立“万科舞弊举报网”，宣传公司反舞弊政策，提供
内外畅通的渠道接收舞弊行为的举报。总部及各事业集团已设置监察审计职能，配备专职人员，履
行内部反舞弊职能，开展综合审计、专项审计与调查，发挥监督作用；通过定期和不定期的员工潜
在利益冲突申报、廉情调查、廉正承诺签署等行动以及与所有合作伙伴签订《阳光合作协议》等举
措，持续完善万科廉正体系建设，营造健康廉洁的经营环境，护航业务健康发展。
    报告期内，公司审计委员会已对本公司的风险管理及内部监控系统及程序是否有效做出检讨。
根据审计委员会的检讨结果，本报告期内的风险管理和内部监控系统及程序有效且足够。
十二、审计
（一）审计师聘任及酬金
   见“第五节 重大事项”之“聘任会计师事务所情况” 。
（二）董事及审计师确认
   公司所有董事均确认就编制截至2020年12月31日止年度账目的责任。公司审计师毕马威华振会计师
事务所（特殊普通合伙）确认于截至2020年12月31日止年度财务报表的审计报告中的财务报表审计责任。
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                                     第九节 监事会报告
   2020年，公司监事会按照《公司法》、《公司章程》等有关规定和要求，坚守公司的文化和价值观，
认真履行监事会职责，切实维护了公司、股东和员工的利益。现将2020年度监事会的主要工作汇报如下：
一、会议召开情况
   2020年，公司监事会共召开6次会议，审议通过21项议案，有关会议及决议情况如下：
（一）第九届监事会第十三次会议
   第九届监事会第十三次会议于2020年3月17日召开，会议审议并通过了以下议案：
       序号                                      议案
         1    2019 年度报告及摘要
         2    2019 年度经审计的财务报告
         3    2019 年监事会报告
         4    2020 年度公司工作重点
         5    关于计提和核销 2019 年度减值准备的议案
         6    2019 年度利润分配预案
         7    2019 年度内部控制自我评价报告
         8    关于续聘 2020 年度会计师事务所的议案
         9    关于确认 2019 年度经济利润奖金的议案
         10   2019 年度企业社会责任报告
         11   关于提请股东大会再次授权公司及控股子公司对外提供财务资助的议案
         12   关于提请股东大会授权公司对控股子公司提供担保的议案
       13     关于迭代明确 2020-2022 年度奖金方案原则的议案
       14     关于修订跟投制度的议案
（二）第九届监事会第十四次会议
   第九届监事会第十四次会议于2020年4月27日召开，会议审议并通过了以下议案：
       序号                                    议案
         1    2020 年第一季度报告及财务报表
（三）第九届监事会第十五次会议
   第九届监事会第十五次会议于2020年5月15日召开，会议审议并通过了以下议案：
       序号                                     议案
         1    关于公司监事会换届暨选举非职工代表监事的议案
         2    关于修订《监事会议事规则》的议案
（四）第十届监事会第一次会议
   第十届监事会第一次会议于2020年6月30日召开，会议审议并通过了以下议案：
       序号                                    议案
         1    关于选举第十届监事会主席的议案
                                                  123
                                                                万科企业股份有限公司 2020 年度报告
（五）第十届监事会第二次会议
   第十届监事会第二次会议于2020年8月27日召开，会议审议并通过了以下议案：
       序号                                      议案
         1    2020 年半年度报告、摘要、财务报告和业绩公告
         2    2020 年半年度不派息、不进行公积金转增股本的议案
（六）第十届监事会第三次会议
   第十届监事会第三次会议于2020年10月29日召开，会议审议并通过了以下议案：
       序号                                     议案
         1    2020 年第三季度报告及财务报表
二、监事履职情况
    报告期内，监事会召开的6次会议均按照《公司章程》规定召开，并由全体有权参与的监事亲自出席
会议。此外，监事积极列席董事会会议（现场会议），部分监事列席了公司股东大会，对监督事项无异
议。
三、巡查和巡视情况
    2020年，公司监事会加强对各BG、BU的检查和巡视，通过现场走访、约谈、座谈、培训、审计、调
查等方式，对BG、BU经营管理、风险管理、内部控制、管理层履职、股东及员工权益保护等情况进行检
查和督导，涵盖财务、投资、营销、招商、工程成本等多个领域，督促有关人员认真尽职，控制风险，
完善内部控制建设，防范职业道德风险。
四、对公司有关事项的意见
（一）公司依法运作情况
   2020年，监事会成员继续通过列席董事会和经营决策会等重要会议、审阅专项报告以及现场巡视、
访谈等方式对公司运营情况进行监督。监事会认为公司股东大会和董事会的决策程序合法，公司董事会
和经营管理团队切实有效地履行了股东大会的各项决议，符合法律、法规和公司章程的有关规定；未发
现董事及高级管理人员在执行公司职务时有违反法律、法规、公司章程或损害公司利益的行为。
   监事会审阅了公司内部控制自我评价报告、毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）内部控制审
计报告和公司企业管治报告，认为报告如实反映了公司治理、风险管理和内部控制的现状，同意披露有
关报告。
                                                   124
                                                               万科企业股份有限公司 2020 年度报告
（二）检查公司财务的情况
   2020年，监事会继续通过审阅财务报告、巡视等方式检查公司财务状况，对公司经营和风险情况进
行监控。监事会对定期报告出具了审核意见，认为公司董事会编制和审议定期报告的程序符合法律、行
政法规及中国证监会的规定，报告内容真实、准确、完整地反映了上市公司的实际情况，不存在任何虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
（三）内控体系建设情况
   监事会认为，公司已建立了完整、规范、有效的内部控制体系并正严格执行，内部控制制度的建立
健全符合相关法律、法规的规定和要求，能够保障公司实现经营与发展的战略目标。公司内部控制评价
报告全面、客观、真实地反映了公司治理和内部控制的实际情况，公司内部控制建设不断健全与完善。
（四）提议监事会换届选举
   根据《公司章程》等规定，监事会决议提名栗淼和解冻（按姓氏拼音顺序）为第十届监事会的非职
工代表监事候选人，提交2019年度股东大会审议通过，并于后续选举解冻为第十届监事会主席。
（五）提议修订《监事会议事规则》
    根据相关法律法规，监事会提议修订《监事会议事规则》，并提交2019年度股东大会审议通过。
    2021年，公司监事会将围绕公司的整体经营目标和重点工作，按照《公司法》、《证券法》、《公
司章程》及上市规则等有关规定恪尽职守，忠实、勤勉地履行监督职责，督促公司规范运作，维护和保
障公司、股东和员工的利益。
                                            125
                                                               万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                               第十节 内部控制情况
   在董事会、监事会、管理层及全体员工的持续努力下，公司已经建立起一套比较完整且运行有效的
内部控制体系，从公司层面到各业务流程层面均建立了系统的内部控制及必要的内部监督机制，为公司
经营管理的合法合规、资产安全、财务报告及相关信息的真实、完整提供了合理保障。
   公司坚持以风险导向为原则，进一步加强覆盖总部、各事业集团/事业单元、一线公司的三级自我评
估体系，持续组织总部各职能及各一线公司对内控设计及执行情况进行系统的自我评价。公司结合香港
联交所《企业管治守则》要求，设立了风险管理工作委员会，建立总部、事业集团/事业单元、一线公司
三级风险管理架构，发布风险管理手册，通过对总部、各事业集团/事业单元及一线公司开展风险调研、
风险走访，对来自外部环境和公司内部的主要风险进行识别和评估，持续监控风险管理体系的健全性、
合理性和有效性，提升风险控制和防范能力。
一、内部控制评价范围
   公司纳入评价范围的事项包括内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督；纳入评价
范围的主要业务包括销售、成本、资金、财务、采购、投资、关联交易、对外担保、募集资金、信息披
露。同时通过风险检查、内部审计、监事巡查等方式对公司内部控制的设计及运行的效率、效果进行独
立评价。
二、内部控制评价工作依据及内部控制缺陷认定标准
     公司依据财政部、中国证监会等五部委联合发布的《企业内部控制基本规范》及《企业内部控制应
用指引》、《企业内部控制评价指引》、深交所《上市公司内部控制指引》等相关规定，结合本公司的
经营管理实际状况，组织开展内部控制评价工作，并对公司的内部控制体系进行持续的改进及优化，以
适应不断变化的外部环境及内部管理要求。
   公司董事会根据企业内部控制规范体系对重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷的认定要求，结合公司规
模、行业特征、风险偏好和风险承受度等因素，区分财务报告内部控制和非财务报告内部控制，采用定
量和定性相结合的方法研究确定了适用于本公司的内部控制缺陷具体认定标准，并与以前年度保持一致。
公司确定的内部控制缺陷认定标准如下：
                                            126
                                                                          万科企业股份有限公司 2020 年度报告
（一） 财务报告内部控制缺陷认定标准
      公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定量标准如下（不同量化指标采用孰低原则确认缺陷）：
             定量标准               一般缺陷                 重要缺陷               重大缺陷
                                                       合并会计报表经营收入
         经营收入潜在错报金   潜在错报金额≤合并会     的 0.5%< 潜在错报金额   潜在错报金额>合并会
         额                   计报表经营收入的 0.5%    ≤合并会计报表经营收    计报表经营收入的 1%
                                                       入的 1%
                                                       合并会计报表利润总额
         利润总额潜在错报金   潜在错报金额≤合并会     的 1.5%< 潜在错报金额   潜在错报金额>合并会
         额                   计报表利润总额的 1.5%    ≤合并会计报表利润总    计报表利润总额的 3%
                                                       额的 3%
                                                       合并会计报表资产总额
         资产总额潜在错报金   潜在错报金额≤合并会     的 0.5%< 潜在错报金额   潜在错报金额>合并会
         额                   计报表资产总额的 0.5%    ≤合并会计报表资产总    计报表资产总额的 1%
                                                       额的 1%
    公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定性标准如下：
    重大缺陷：公司会计报表、财务报告及信息披露等方面发生重大违规事件；公司审计委员会和内部
审计机构未能有效发挥监督职能；注册会计师对公司财务报表出具无保留意见之外的其他三种意见审计
报告；
    重要缺陷：公司会计报表、财务报告编制不完全符合企业会计准则和披露要求，导致财务报表出现
重要错报；公司以前年度公告的财务报告出现重要错报需要进行追溯调整；
    一般缺陷：未构成重大缺陷、重要缺陷标准的其他内部控制缺陷。
（二） 非财务报告内部控制缺陷认定标准
    公司非财务报告内部控制缺陷认定的标准主要依据业务性质的严重程度、直接或潜在负面影响、影
响的范围等因素来确定，公司确定的非财务报告内部控制缺陷评价的定量标准如下：
         缺陷类型                               直接财产损失金额
         重大缺陷       直接财产损失金额>合并会计报表资产总额的 3‰
                        合并会计报表资产总额的 1‰<直接财产损失金额≤合并会计报表资产总
         重要缺陷
                        额的 3‰
         一般缺陷       直接财产损失金额≤合并会计报表资产总额的 1‰
    公司确定的非财务报告内部控制缺陷评价的定性标准如下：
    重大缺陷：公司重要业务缺乏制度控制或制度体系失效；信息系统的安全存在重大隐患；内控评价
重大缺陷未完成整改；
    重要缺陷：公司一般业务缺乏制度控制或制度体系失效；信息系统的安全存在隐患；内控评价重要
缺陷未完成整改；
    一般缺陷：未构成重大缺陷、重要缺陷标准的其他内部控制缺陷。
                                                      127
                                                                万科企业股份有限公司 2020 年度报告
三、内部控制具体评价结果
（一） 内部环境
    1、治理结构
    公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《关于在上市公司建立独立董事制度
的指导意见》、《深圳证券交易所上市公司规范运作指引》、《香港联合交易所有限公司证券上市规则》
附录十四《企业管治守则》等法律、行政法规、部门规章的要求，建立了规范的公司治理结构和科学的
议事规则，制定了符合公司发展要求的各项规则和制度，明确决策、执行、监督等方面的职责权限，形
成了科学有效的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会分别按其职责行使决策权、执行权和
监督权。股东大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利，依法行使对公司经营方针、筹资、投资、
利润分配等重大事项的决定权。董事会对股东大会负责，执行股东大会决议，依法行使公司的经营管理
权。目前董事会 11 名董事中，有 4 名独立董事。董事会下设审计委员会、薪酬与提名委员会、投资与决
策委员会三个专业委员会。独立董事担任各个专业委员会的召集人，并在审计委员会和薪酬与提名委员
会占据多数，涉及专业领域的事务须经过专业委员会审议后提交董事会，以利于独立董事以及相应专业
背景的董事更好地发挥作用。监事会对股东大会负责，除了通常对公司财务和高管履职情况进行检查监
督外，还通过组织对子公司的巡视，加强对各子公司业务监督。管理层根据董事会的授权，负责组织实
施股东大会、董事会决议事项，主持企业日常经营管理工作。
    公司坚持与主要股东及其关联企业在业务、人员、资产、机构及财务等方面完全分开，保证了公司
具有独立完整的业务及自主经营能力。
   2、机构设置及权责分配
    公司结合自身业务特点和内部控制要求设置内部机构，明确职责权限，将权利与责任落实到各责任
单位。
    董事会负责公司内部控制和风险管理职能的建立健全和有效实施。董事会下设立审计委员会，具体
负责风险管理，审查企业内部控制，监督内部控制的有效实施和内部控制自我评价情况，指导及协调内
部审计及其他相关事宜等。监事会对董事会建立与实施内部控制进行监督。管理层负责组织领导企业内
部控制的日常运行。
    公司在内控责任方面明确事业集团/事业单元及各一线公司第一负责人为内控第一负责人，落实事业
集团/事业单元及各一线公司的内控责任，在总部统一的管理框架下，自我能动地制定内控工作计划并监
督落实。总部、事业集团/事业单元及一线公司持续进行内控宣传培训工作，提升各级员工的内控意识、
知识和技能。
    总部管理中心财务管理职能具体负责组织协调内部控制的建立、实施及完善等日常工作，通过梳理
业务流程、编制内部控制评估表、内控检查表、调查问卷、专项研讨会等，组织总部各职能、各事业集
团/事业单元、各一线公司进行自我评估及定期检查，推进内控体系的建立健全。总部各职能、各事业集
团/事业单元及各一线公司均设有内控专员等相关内控管理岗位，负责本单位内部控制的日常管理工作。
                                             128
                                                               万科企业股份有限公司 2020 年度报告
   财务共享中心负责总部及各一线公司款项支付审核与核算，通过统一的系统平台、规范的业务流程、
标准的作业程序，提高业务处理效率，促进集团财务核算规范化水平的提升。财务共享中心未来职能将
不断拓展，并为集团经营及管控提供有力支撑。
   3、内部审计
   总部协同中心监察审计职能负责内部监察及内部审计工作，通过开展综合审计、专项审计或专项调
查等业务，评价内部控制设计和执行的效率与效果，对公司内部控制设计及运行的有效性进行监督检查，
促进集团内控工作质量的持续改善与提高。对在审计或调查中发现的内部控制缺陷，依据问题严重程度
向监事会、审计委员会或管理层报告，并督促相关部门采取积极措施予以整改。
   4、人力资源政策
   公司基于事业合伙人理念和机制落地的要求，始于人、终于人，制定和实施有利于企业可持续发展
的人力资源政策。公司始终以奋斗者为本，我们鼓励人人都成为奋斗者，自愿担当、自发涌现，与职位
高低、资历深浅、任职长短无关，也通过政策和机制建设帮助每一位奋斗者成为我们的事业合伙人。公
司不断完善和迭代人才激发、成长、发展和激励机制，帮助员工不断挑战和突破自我、不断自觉走出舒
适区，拓展自身的能力边界，追求更高的目标和更大的事业成就。
   总部事业中心人才培育职能每年制定相关培训计划，组织具体培训活动，培养专业人员全面的知识
和技能。
   为进一步完善万科职业道德风险防范体系，公司设立“万科廉正”作为举报职务舞弊的专门网站，
用于宣传万科的反舞弊政策，收集各类举报信息，预防和发现职务舞弊。公司建立并完善了员工奖惩信
息管理系统，严重违法违纪行为可通过集团外部网站进行查询。公司每年组织全体员工进行潜在利益冲
突申报，发布了《职员职务行为准则》、《万科集团员工内部购房制度》等制度，并对员工购置万科物
业的情况进行公示。
   （5）企业文化
   公司秉承“大道当然，合伙奋斗”的核心价值观，人文精神与市场原则是我们持续传承的文化根基；
“共识、共创、共担、共享”，是我们继往开来、长期合伙奋斗所遵循的核心理念。我们以奋斗者为本，
倡导在奋斗中成长、在贡献中收获、在担当中成就，相信创造真实价值的奋斗者定当得到全面而长期的
回报。我们热情拥抱阳光健康的文化，倡导员工时刻保持积极向上的阳光心态，锻造健康的身心；保持
自省、开放学习，不断强健心智，始终以充满正能量的状态投入工作、热爱生活。
   公司高度重视企业文化的宣传和推广，每年组织面向集团全体范围的“目标与行动沟通会”，由集
团合伙人进行公司目标和核心价值观的宣讲；总部和各业务单位也分别组织形式多样的企业文化锻造和
推广活动，积极宣导奋斗者标杆及事迹，开展健康运动、读书思考等活动，帮助员工追求健康丰盛的人
生。
                                             129
                                                               万科企业股份有限公司 2020 年度报告
（二） 风险评估
    为促进公司持续、健康、稳定发展，实现经营目标，公司根据既定的发展策略，结合不同发展阶段
和业务拓展情况，全面系统持续地收集相关信息，及时进行风险评估，动态进行风险识别和风险分析，
并相应调整风险应对策略。
    随着董事会审计委员会明确承担风险管理职能，在外部专业机构的协助下，公司总部、各事业集团/
事业单元、一线公司相关部门负责对经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给等外部风险因素以及财
务状况、资金状况、资产管理、运营管理等内部风险因素进行收集研究，并采用定量及定性相结合的方
法进行风险识别及评估，为管理层制订风险应对策略提供依据。
    2014 年开始，为了进一步激发组织活力，激发每一位奋斗者，持续创造真实价值，同时强化管理团
队与股东之间的利益纽带，提升组织绩效，改善公司治理，公司全面探索事业合伙人机制。在项目层面，
建立跟投机制，员工在一定比例内可以投资公司的新项目，公司管理人员必须投资，并承担劣后责任，
跟投机制将员工利益和项目发展结合在一起，员工在销售推进、成本节约、运营效率提升等方面体现更
大的主人翁意识。在公司层面，推出事业合伙人持股计划，公司合伙人通过券商集合计划购入股票，从
而将公司管理层的利益和股东利益更紧密地结合在一起。2017 年公司凝聚共识推出万科事业合伙人纲领，
全面凝练万科事业合伙人的理论内涵和机制要义，目前总部、各事业集团/事业单元和一线公司在《纲领》
指导下，全面开展战略检讨、业务梳理、组织重建和事人匹配的经营管理工作，以支持业务持续健康发
展，激发和成就更多奋斗者。
（三） 控制活动
   本公司的主要控制措施包括：
    1、职责分离控制
    公司对岗位设置按照职责分离的控制要求，形成各司其职、各负其责、相互制约的工作机制。
    2、授权审批控制
    公司各项需审批业务有明确的审批权限及流程，明确各岗位办理业务和事项的权限范围、审批程序
和相应责任。公司及各子公司的日常审批，通过系统进行自动控制，保证授权审批控制的效率和效果。
    3、会计系统控制
    公司严格遵照国家统一的会计准则和会计制度，建立了规范的会计工作秩序，制定了《万科集团会
计管理及核算规范》及各项具体业务核算制度，根据各项准则及财经政策的变动及时进行相应更新，加
强集团会计管理，提高会计工作的质量和水平。与此同时，公司通过不断加强财务管理系统的建设和完
善，提高财务核算工作信息化程度，有效保证了会计信息及资料的真实、完整。
    4、财产保护控制
    公司建立了财产日常管理制度和定期清查制度，通过资产管理系统及管理台账对各项实物资产进行
记录、管理，坚持采取定期盘点以及账实核对等措施，保障公司财产安全。
                                            130
                                                               万科企业股份有限公司 2020 年度报告
    5、经营监控
    公司通过编制营运计划等实施动态管理，明确各责任单位在经营中的职责权限，规范编制程序，促
成目标共识，通过对营运计划的持续跟踪和动态调整，实现经营目标以及成本费用预算约束效果。
    6、绩效考评控制
    公司制定了《万科集团绩效考核管理办法》以明确规范绩效考核工作，坚持客观公正、规范透明、
绩效导向原则，按期组织季度考核、年度考核，使绩效考核结果能为薪酬分配、人才甄选与培养、团队
优化、薪金福利调整等提供决策依据。
    公司将上述控制措施在下列主要业务活动中综合运用，并重点关注销售、成本、资金、财务、采购、
投资等高风险领域，同时对各种业务及事项实施有效控制，促进内部控制有效运行。
    （1）销售
    2020 年公司持续深化销售管理各领域管控措施，对首开项目开展飞行风险检查，保障项目在价格制
定、客户承诺、销售渠道管理等各方面符合风险控制要求。根据业务实际情况，公司制定并发布相关制
度文件，在全国各案场开展培训并落实到位。在营销费用与采购方面，加强专项核查与横向对标，进一
步明确管理要求，保障营销费率合理性与营销采购合规性。与此同时，公司利用 IT 技术为业务流程风险
控制赋能，进一步提升销售管理系统对业务风险性与合规性的控制能力。
    （2）成本
    集团研究与开发专业公会成本管理职能负责成本相关流程的管控。目前已制定包括《万科集团房地
产开发企业成本核算指导》等在内的成本管理制度，不断推动成本适配，实施成本对标管理，严格管控
成本。公司使用成本管理系统对项目运作全过程成本信息进行计划管理和动态跟踪记录。成本现场业务
上重点关注合约管理，设定了完整的合约业务标准和管理规则，强调合约策划、招标、变更、结算一系
列前置和过程规范化管理。成本造价管理上以竞争充分性、市场价匹配度、价格充分对标等为衡量标准。
此外，各公司财务部和成本部通过定期的成本清查、成本核对工作，保障子公司动态成本数据准确性，
集团研究与开发专业公会与各事业集团通过开展成本检查等工作对子公司成本信息反映的及时性和准确
性进行监督。
    （3）资金
    公司的融资与结算业务由总部管理中心资金管理职能统一管理。目前已制定包括《万科集团资金管
理制度》、《万科集团资金业务操作指引》等在内的制度，明确公司资金管理、结算要求，加强资金业
务管理和控制，从而降低资金使用成本并保证资金安全。各子公司银行账户开销户均需由总部管理中心
资金管理职能审批确认；公司主要经营付款由总部管理中心资金管理职能统一结算。同时通过定期编制
月度动态资金计划、年度资金计划以加强资金的流动性管理，并对资金收、付进行动态跟踪，及时调整
投融资决策及资金安排。
                                            131
                                                               万科企业股份有限公司 2020 年度报告
    （4）财务
   集团执行统一的会计政策，总部管理中心财务管理职能制定了包括《万科集团会计管理及核算规
范》、《万科集团房地产业务收入核算指引》等一系列财务核算管理制度，指导各事业集团/事业单元、
各一线公司的财务核算工作。财务报告期末，各事业集团/事业单元组织各一线公司须按照总部管理中心
财务管理职能发布的结算通知要求报送各项财务报表及管理报表，每季度末由总部管理中心财务管理职
能对各一线公司的核算质量进行考核与评价。
    （5）采购
   集团研究与开发专业公会采购管理职能负责采购业务的管理控制，制定了包括《工程采购管理办
法》、《工程采购实施细则》、《供应商管理办法》等在内的工程采购管理制度，以规范采购业务操作。
为提升采购透明度，在万科集团内网建立了采购公示平台，所有采购操作均通过平台进行，同时进行资
质预审、经济标和技术标评审，在公平、公正、充分竞争的基础上择优选择供应商，以保证质量、服务
和性价比的合理性；为完善集中采购机制，整合了内部需求和外部资源，扩大集中采购的范围，最大限
度发挥采购规模优势，实现规模效益；为把控材料质量，建立了从采购技术标准制定到招标采购再到质
量飞行检查的新常态化采购质量管理体系。集团各子公司均使用采购平台进行采购业务和供应商管理，
将工程质量综合评估、线上评估、质量飞行检查、客户维修与供应商评估、分级挂钩，并对外发布万科
合格供应商名录。
    （6）重大投资
    总部事业中心投资管理职能负责投资业务的管控，目前已制定包括《万科集团新项目发展制度》、
《万科集团投融资管理办法》等在内的投资管理制度，定期发布投资策略指引，并使用投资管理平台对
新项目投资进行管理。公司始终坚持“精挑细选、坚持投资主流市场”的策略，重点考虑价格的合理性
和风险的可控性，严格评估项目收益的可行性，通过严格的分级授权审批程序对新项目投资实施全程监
控，确保新项目获取安全、合法、审慎、有效，并建立项目跟投制度，员工将根据跟投制度要求同步跟
投。集团总部把握投资战略和原则，统筹资源配置及风险管控，新进入城市、非传统住宅业务的投资，
以及其他特殊项目的投资，由集团在董事会授权范围内决策；事业集团本部在集团投资额度管理办法及
投资管理制度引导下，负责本事业集团各一线公司普通新项目的投资决策，所决策新项目经总部相关职
能联合评审后，报由公司管理层组成的投融资工作小组，在董事会授权范围内进行决策备案；项目投资
金额超过公司董事会对公司授权的，需在报董事会决议通过后方可实施。
                                            132
                                                               万科企业股份有限公司 2020 年度报告
    （7）关联交易
   公司关联交易采取公平、公开、公允、自愿、诚信原则，关联交易按照公平市场价格定价，充分保
护所有投资者的利益，必要时聘请专业评估机构或审计师对相关交易进行评估或审计并按规定披露，同
时聘请独立财务顾问对交易是否公平合理等发表意见，所有关联交易均履行必要的授权批准程序。根据
《深圳证券交易所股票上市规则》、《香港联合交易所有限公司证券上市规则》和《公司章程》的相关
规定，公司明确划分股东大会和董事会对关联交易的审批权限。重大关联交易在经独立董事事前认可后，
方提交董事会和股东大会审议。披露关联交易时，同时披露独立董事及独立财务顾问（如需）的意见。
    （8）对外担保
   公司按照证监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》、《深圳证券交易所股票上市规则》等
相关规定，制定了《万科企业股份有限公司担保管理制度》，明确股东大会和董事会关于对外担保的审
批权限，规定担保业务评审、批准、执行等环节的控制要求，规范对外担保业务，严格控制对外担保风
险。公司所有担保事项由总部统一控制并做后续管理，原则上公司除因住宅销售业务对部分业主提供按
揭担保，以及在经营性房地产销售中为达到售楼目的而转让项目公司的股权，为受让方申请金融机构融
资而提供必要的阶段性增信安排外，不对外（非关联公司）提供担保。由于并购产生的无法避免的担保
业务，需履行必要的内部审批程序，董事会授权范围之外的担保事项须提公司董事会审议通过，特定担
保事项则提交股东大会审议通过后方可实施。必要时对外（非关联公司）提供的担保要求被担保方提供
反担保，以规避由担保可能给公司造成的损失。
    （9）募集资金使用
   公司根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司证券发行管理办法》
等法律法规的相关规定，制定《万科企业股份有限公司募集资金管理办法》，对募集资金的存储、使用、
变更、监督等进行明确规定，严格规范募集资金管理。公司对募集资金采取专户存储、专款专用的原则
进行统一管理。
                                             133
                                                               万科企业股份有限公司 2020 年度报告
    （10）信息披露
    公司根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司信息披露管理办
法》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《香港联合交易所有限公司证券上市规则》、《公司章程》
等有关规定，制定了《万科企业股份有限公司信息披露管理办法》。通过分级审批控制保证各类信息以
适当的方式及时准确完整地向外部信息使用者传递。公司股证事务职能负责及时跟踪法律法规和监管机
构的披露要求以及公司须披露的信息。公司公开披露的信息文稿由股证事务职能负责起草，在咨询律师
等专业服务机构意见后，对于常规事项由董事会秘书进行审核，履行必要的程序后进行披露。对于需要
董事会、监事会审议事项，须经董事会、监事会审核后披露文稿方可进行发布。经董事会批准，公司设
立信息披露委员会。信息披露委员会负责对重大、疑难、无先例事项审核。公司选择《中国证券报》、
《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》、巨潮资讯网以及香港联交所披露易网站等媒体作为信
息披露的渠道，所披露的任何信息均首先在上述指定媒体披露。总部管理中心股证事务职能设专人负责
回答投资者所提的问题，相关人员以已公开披露的信息作为回答投资者提问的依据。同时通过公司外部
网站中的投资者关系栏目、微信公众号“万科投资者关系”及时更新相关信息，与投资者进行广泛交流。
    公司相关制度规定，信息披露相关当事人对所披露的信息负有保密义务，在未对外公开披露前不得
以任何方式向外界透露相关内容。公司对所披露信息的解释由董事会秘书执行，其他当事人在得到董事
会授权后可对所披露信息的实际情况进行说明。总部管理中心股证事务职能根据规定对全公司范围需要
披露的信息进行汇总，在该等信息未公开披露前，所有相关人员均应履行保密职责，凡违反信息披露要
求的，对相关责任人给予批评、警告处罚，情节严重的给予行政和经济处分，并视情形追究法律责任。
（四） 信息与沟通
    公司制定了包括《万科集团信息管理办法》、《万科集团关键信息保密管理规范》等在内的各项制
度，规范公司经营管理信息传递活动。日常经营过程中，建立了定期与不定期的业务与管理快报、专项
报告等信息沟通制度，便于全面及时了解公司经营管理信息。
    公司致力于信息安全管理体系建设，制定了一系列信息安全方针、策略和制度，以保护公司信息资
产安全。通过持续运用信息化手段、优化信息流程、整合信息系统，不断提高管理决策及运营效力。万
翼科技作为集团信息化工作的执行及管理机构，负责集团地产开发全过程数字化建造体系、数字化营销
平台、员工协同办公平台、业务运营系统、财务管理系统、办公管理系统及各类信息系统的规划、开发
与维护，面向全集团提供高效安全的云服务、数字化产品、系统服务与统一的数据平台和技术平台，不
断深化技术和数据积累，积极研发和引进新科技；制定及落实集团信息安全管理制度及安全策略；提供
集中的信息安全技术支撑，保障集团信息系统的安全性、数据的合规性及信息的安全流转，降低集团信
息安全风险。
                                            134
                                                                万科企业股份有限公司 2020 年度报告
    在与客户、合作伙伴、投资者和员工关系方面，公司已建立起较完整透明的沟通渠道，在完善沟通
的同时发挥了对公司管理的监督作用。对客户，公司本着“以客户为中心”的客户理念，贯彻“客户是
我们的衣食父母”，持续做好从总部到前线，从地产开发到物业服务及各新增业务场景的客户服务工作，
通过网络方式的多种投诉沟通渠道，接收与倾听客户意见与反馈，持续开展围绕客户产品、服务感受的
客户满意度评价工作，覆盖商业开发和运营、物流仓储服务、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域；
对投资者，公司除了通过法定信息披露渠道发布公司信息外，投资者还可以通过电话、电子邮件、访问
公司网站、直接到访公司、参与公司组织的网络路演和见面会等方式了解公司信息，公司建立网络辅助
系统及时响应投资者的各类需求，保证投资者及时了解公司的经营动态，通过互动加强对公司的理解和
信任；对员工，设立多种形式的内部沟通渠道，保证沟通顺畅有效；对外开展商业合作时，倡导合作共
生共赢，保持良好的合作关系。公司要求所有供应商均须签订阳光合作协议，表明万科价值观及对员工
的廉洁要求，明确万科廉正政策及举报渠道；重大节假日主动向员工、合作伙伴发出廉洁提示，共同营
造阳光健康的廉正氛围。
（五） 内部监督
    公司已经建立起涵盖总部、各事业集团/事业单元、一线公司多层级的监督检查体系，通过常规审计、
专项调查以及聘请第三方检查等多种形式对各业务领域的控制执行情况进行评估和督查，有利于提高内
控工作质量。公司设立了受理违反职业道德行为投诉和举报的万科反舞弊网站
（http://5198.vanke.com），并在公司内外公示，鼓励实名举报，实行查实有奖政策。总部协同中心监
察审计职能履行内部反舞弊职能，开展专项调查，发挥监督作用。监事会建立了对各子公司的巡查机制，
通过现场走访、员工约谈等方式，共同促进内控管理水平提高。
    上述纳入评价范围的单位、业务和事项涵盖了公司经营管理的主要方面，不存在重大遗漏。
四、内部控制缺陷认定及整改情况
    根据上述财务报告及非财务报告内部控制缺陷的认定标准，报告期内公司不存在内部控制重大缺陷、
重要缺陷。
    公司针对内部管理风险采取实质内控的管理模式，强调对风险的实质性消除或降低，避免风险重复
发生。同时，强化底线意识，关注业务流程建设，有效防范风险，提高业务运作效率。通过公司自我评
价及整改，截至 2020 年 12 月 31 日，本公司风险管理及内控体系基本健全，未发现对公司治理、经营管
理及发展有重大影响之缺陷及异常事项。
    根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引的规定和其他内部控制监管要求（以下简称企业内部
控制规范体系），结合万科企业股份有限公司（以下简称公司）内部控制制度和评价办法，在内部控制
日常监督和专项监督的基础上，我们对公司 2020 年 12 月 31 日（内部控制评价报告基准日）的内部控制
有效性进行了评价。
                                             135
                                                               万科企业股份有限公司 2020 年度报告
五、内部控制评价结论
   根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定情况，于内部控制评价报告基准日，未发现财务报告内
部控制重大缺陷。董事会认为，公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求在所有重大方面保
持了有效的财务报告内部控制。
   根据公司非财务报告内部控制重大缺陷认定情况，于内部控制评价报告基准日，公司未发现非财务
报告内部控制重大缺陷。
   自内部控制评价报告基准日至内部控制评价报告发出日之间未发生影响内部控制有效性评价结论的
因素。公司已经建立的内部控制体系在完整性、合规性、有效性等方面不存在重大缺陷。
                                            136
                                                                                      万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                      第十一节 公司债券情况
一、公司债券基本信息
                                                                                       债券余额
      债券名称          债券简称 债券代码         发行日               到期日                      利率    还本付息方式
                                                                                       （万元）
万科企业股份有限公
                                            2017 年 7 月 14 日至
司 2017 年公司债券      17 万科 01 112546                        2022 年 7 月 18 日     1,907.75   1.90%
                                            2017 年 7 月 18 日
（第一期）
万科企业股份有限公
                                            2018 年 8 月 8 日至
司 2018 年面向合格投    18 万科 01 112742                         2023 年 8 月 9 日      150,000   4.05%
                                            2018 年 8 月 9 日
资者公开发行住房租
赁专项公司债券（第
一期）
万科企业股份有限公
司 2018 年面向合格投                        2018 年 10 月 26 日
                                                                  2023 年 10 月 29
资者公开发行住房租      18 万科 02 112784   至 2018 年 10 月 29                          200,000   4.18%
                                                                  日
赁专项公司债券（第                          日
二期）
万科企业股份有限公
司 2019 年面向合格投
                                            2019 年 2 月 25 日至
资者公开发行住房租      19 万科 01 112844                        2024 年 2 月 26 日      200,000   3.65%
                                            2019 年 2 月 26 日
赁专项公司债券(第一
期)
万科企业股份有限公                                                                                       采用单利按年计
司 2019 年面向合格投                                                                                     息，不计复利，
                                            2019 年 9 月 25 日至
资者公开发行住房租      19 万科 02 112976                        2024 年 9 月 26 日      250,000   3.55% 每年付息一次，
                                            2019 年 9 月 26 日
赁专项公司债券(第二                                                                                      到期一次还本，
期)                                                                                                      最后一期利息随
万科企业股份有限公                                                                                       本金的兑付一起
司 2020 年面向合格投                        2020 年 3 月 13 日至                                         支付。
                        20 万科 01 149056                        2025 年 3 月 16 日      150,000   3.02%
资者公开发行公司债                          2020 年 3 月 16 日
券(第一期) （品种一）
万科企业股份有限公
司 2020 年面向合格投                        2020 年 3 月 13 日至
                        20 万科 02 149057                        2027 年 3 月 16 日      100,000   3.42%
资者公开发行公司债                          2020 年 3 月 16 日
券(第一期) （品种二）
万科企业股份有限公
司 2020 年面向合格投                        2020 年 5 月 18 日至
                        20 万科 03 149123                        2025 年 5 月 19 日      100,000   2.56%
资者公开发行公司债                          2020 年 5 月 19 日
券(第二期) （品种一）
万科企业股份有限公
司 2020 年面向合格投                        2020 年 5 月 18 日至
                        20 万科 04 149124                        2027 年 5 月 19 日      150,000   3.45%
资者公开发行公司债                          2020 年 5 月 19 日
券(第二期) （品种二）
万科企业股份有限公
司 2020 年面向合格投                        2020 年 6 月 18 日至
                        20 万科 05 149141                        2025 年 6 月 19 日       80,000   3.20%
资者公开发行公司债                          2020 年 6 月 19 日
券(第三期) （品种一）
万科企业股份有限公                          2020 年 6 月 18 日至
                        20 万科 06 149142                        2027 年 6 月 19 日      120,000   3.90%
司 2020 年面向合格投                        2020 年 6 月 19 日
                                                           137
                                                                                      万科企业股份有限公司 2020 年度报告
                                                                                       债券余额
       债券名称        债券简称 债券代码          发行日               到期日                      利率    还本付息方式
                                                                                       （万元）
资者公开发行公司债
券(第三期) （品种二）
万科企业股份有限公
                                            2020 年 11 月 12 日
司 2020 年面向合格投                                              2025 年 11 月 13
                      20 万科 07   149296   至 2020 年 11 月 13                           38,100   3.50%
资者公开发行公司债                                                日
                                            日
券(第四期) （品种一）
万科企业股份有限公
                                            2020 年 11 月 12 日
司 2020 年面向合格投                                              2027 年 11 月 13
                      20 万科 08   149297   至 2020 年 11 月 13                          160,000   4.11%
资者公开发行公司债                                                日
                                            日
券(第四期) （品种二）
万科企业股份有限公
司 2021 年面向合格投
                                            2021 年 1 月 21 日至
资者公开发行住房租 21 万科 01      149357                        2024 年 1 月 22 日      190,000   3.38%
                                            2021 年 1 月 22 日
赁专项公司债券(第一
期)（品种一）
万科企业股份有限公
司 2021 年面向合格投
                                            2021 年 1 月 21 日至
资者公开发行住房租 21 万科 02      149358                        2028 年 1 月 22 日      110,000   3.98%
                                            2021 年 1 月 22 日
赁专项公司债券(第一
期) （品种二）
公司债券上市或转让的交易场所       深交所
                                   公司债券面向符合《公司债券发行与交易管理办法》规定且在中国证券登记结算有限
投资者适当性安排
                                   责任公司深圳分公司开立合格 A 股证券账户的合格投资者公开发行。
报告期内公司债券的付息兑付
                                   按时足额付息
情况
                                  21 万科 01 附第 2 年末公司赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权；18
                                  万科 01、18 万科 02、19 万科 01 及 19 万科 02 均附第 3 年末公司调整票面利率选择权
公司债券附发行人或投资者选择
                                  和投资者回售选择权；20 万科 01、20 万科 03、20 万科 05 及 20 万科 07 均附第 3 年末
权条款、可交换条款等特殊条款
                                  公司赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权；20 万科 02、20 万科
的，报告期内相关条款的执行情
                                  04、20 万科 06、20 万科 08、21 万科 02 附第 5 年末公司赎回选择权、调整票面利率选
况（如适用）。
                                  择权和投资者回售选择权。报告期内，未执行上述选择权条款。
                                  17 万科 01 于报告期内执行了公司票面利率选择权、投资者回售选择权。
注：为调整负债期限结构，降低财务成本，经公司第十九届董事会第五次会议审议通过，公司以自有资金对公司目前存续
的债券“17 万科 01、18 万科 01、18 万科 02”进行了购回，详见公司于 2021 年 3 月 17 日在巨潮资讯网披露的《关于“17
万科 01”、“18 万科 01”、“18 万科 02”债券购回结果的公告》。
二、债券受托管理人和资信评级机构信息
债券受托管理人：
                                        广东省深圳市
                                        福田区中心三
              中信证券股份                                                  陈小东、王琰
名称                       办公地址     路 8 号卓越时 联系人                                联系人电话     [phone]
              有限公司                                                      君
                                        代广场（二
                                        期）北座
报告期内对公司债券进行跟踪评级的资信评级机构：
                                                                            北京市东城区朝阳门内大街南竹杆胡同 2 号
名称           中诚信国际信用评级有限责任公司               办公地址
                                                                            银河 SOHO6 号楼
报告期内公司聘请的债券受托管理人、
资信评级机构发生变更的，变更的原
                                   不适用
因、履行的程序、对投资者利益的影响
等（如适用）
                                                           138
                                                                            万科企业股份有限公司 2020 年度报告
三、公司债券募集资金使用情况
                                      公司严格按照债券募集说明书的约定、 《公司债券发行与交易管理办法》、
公司债券募集资金使用情况及履行的      《深圳证券交易所债券上市规则》等有关规定和要求使用公司债券募集资金，并
程序                                  及时、真实、准确、完整的对相关信息进行了披露，不存在募集资金使用及管理
                                      的违规情形。
年末余额（万元）                      截止 2020 年 12 月 31 日，募集资金按照规定使用。
募集资金专项账户运作情况              公司对募集资金实行专户存储。公司对募集资金的使用严格履行内部审批程序，
                                      确保专款专用。
募集资金使用是否与募集说明书承诺的
                                   公司债券募集资金使用与募集说明书的约定一致。
用途、使用计划及其他约定一致
四、公司债券信用评级情况
    报告期内及期后，中诚信国际信用评级有限责任公司（以下简称“中诚信国际”） 对公司存续期的
公司债券进行了评级，相应的信用评级报告已在巨潮资讯网披露。具体情况如下：
              公司主体     公司评级     公司债券
 债券简称                                            信用等级通知书     最新跟踪评级时间       报告披露时间
              信用等级       展望       信用等级
 15 万科 01    AAA          稳定          AAA
                                                   信评委函字[2020]跟
 17 万科 01    AAA          稳定          AAA
                                                       踪 0109 号
 17 万科 02    AAA          稳定          AAA
 18 万科 01    AAA          稳定          AAA
                                                                        2020 年 4 月 23 日   2020 年 4 月 25 日
 18 万科 02    AAA          稳定          AAA      信评委函字[2020]跟
 19 万科 01    AAA          稳定          AAA          踪 0106 号
 19 万科 02    AAA          稳定          AAA
 20 万科 01    AAA          稳定          AAA      信评委函字[2020]跟
 20 万科 02    AAA          稳定          AAA          踪 0108 号
  20 万科
                                                    信评委函字[2020]
 03、20 万     AAA          稳定          AAA                           2020 年 4 月 29 日   2020 年 5 月 14 日
                                                        1357 号
   科 04
  20 万科
                                                    信评委函字[2020]
 05、20 万     AAA          稳定          AAA                           2020 年 5 月 29 日   2020 年 6 月 16 日
                                                        1724D 号
   科 06
  20 万科
                                                    信评委函字[2020]
 07、20 万     AAA          稳定          AAA                           2020 年 11 月 3 日   2020 年 11 月 10 日
                                                        2326D 号
   科 08
  21 万科
                                                    信评委函字[2020]
 01、21 万     AAA          稳定          AAA                            2021 年 1 月 7 日   2021 年 1 月 19 日
                                                        G008 号
   科 02
                                                     139
                                                                   万科企业股份有限公司 2020 年度报告
五、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施
    报告期内，公司发行的公司债券未采取增信措施。
    公司债券的偿债资金主要来源于本集团日常经营所产生的现金流。报告期内，本集团财务结构保持
稳健，货币资金对短期债务的保障充足，稳定的现金流入对公司债券的本息偿付提供了有力的保障。
    报告期内，公司债券的增信机制、偿债计划及偿债保障措施未发生重大变化。
六、报告期内债券持有人会议的召开情况
    截至本报告披露日，本期债券未曾召开债券持有人会议。
七、报告期内债券受托管理人履行职责的情况
    公司债券的债券受托管理人为中信证券股份有限公司。报告期内，中信证券股份有限公司严格按照
《债券受托管理人协议》约定履行受托管理人职责，包括但不限于持续关注公司的资信状况，对公司指
定专项账户用于公司债券募集资金的使用和管理情况进行监督。
八、截至报告期末近 2 年的主要会计数据和财务指标
             项目                  2020 年                2019 年                 同期变动率
息税折旧摊销前利润（万元）              9,015,626.09           8,792,072.14                     2.54%
流动比率                                        1.17                   1.13                     4.38%
资产负债率                                   81.28%                 84.36%         下降 3.08 个百分点
速动比率                                        0.41                   0.43                    -1.20%
EBITDA 全部债务比                               0.06                   0.06                          -
利息保障倍数                                    7.20                   7.58                    -5.06%
现金利息保障倍数                                7.72                   7.97                    -3.05%
EBITDA 利息保障倍数                             7.80                   8.16                    -4.46%
贷款偿还率                                  100.00%                100.00%                           -
利息偿付率                                  100.00%                100.00%                           -
九、报告期内对其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
   报告期内，本集团对其他债券和债务融资工具均按期付息兑付，无违约情况发生。
十、报告期内获得的银行授信情况、使用情况以及偿还银行贷款的情况
   本集团在各大银行等金融机构的资信情况良好。截止 2020 年 12 月末，本集团获得主要银行（工商银
行、农业银行、中国银行、建设银行、招商银行、交通银行等）授信 4,456.7 亿元，已使用 2,892.2 亿元。
报告期内，本集团严格按照银行贷款要求合规使用资金，按时足额偿还银行贷款本息。
                                                140
                                                             万科企业股份有限公司 2020 年度报告
十一、报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
   报告期内，公司严格履行公司债券募集说明书相关内容，合规使用募集资金，无损害债券投资者利
益的情况发生。
十二、报告期内发生的重大事项
   详见本报告“第五节 重要事项”之“二十、《证券法》和《上市公司信息披露管理办法》所规定的
需披露的重大事项”。
十三、公司债券是否存在保证人
   不存在。
                                           141
                    万科企业股份有限公司 2020 年度报告
第十二节 财务报告
       142
       万科企业股份有限公司
        自 2020 年 1 月 1 日
至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
                143
                                      审计报告
                                                               毕马威华振审字第 2101136 号
万科企业股份有限公司全体股东：
    一、审计意见
    我们审计了后附的万科企业股份有限公司 (以下简称“贵公司”) 财务报表，包括 2020 年
12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2020 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金
流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
    我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准
则 (以下简称“企业会计准则”) 的规定编制，公允反映了贵公司 2020 年 12 月 31 日的合并及
母公司财务状况以及 2020 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
    二、形成审计意见的基础
    我们按照中国注册会计师审计准则 (以下简称“审计准则”) 的规定执行了审计工作。审计
报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按
照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于贵公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我
们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
    三、关键审计事项
    关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项
的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
                                         144
                                   审计报告 (续)
                                                                  毕马威华振审字第 2101136 号
  三、关键审计事项 (续)
存货的可变现净值的评估
请参阅财务报表附注“三、公司重要会计政策、会计估计”注释 10 所述的会计政策及
“五、合并财务报表项目附注”注释 7。
关键审计事项                                  在审计中如何应对该事项
2020 年 12 月 31 日，贵公司及其子公司 (以     与评价存货的可变现净值相关的审计程序中
下合称“贵集团”) 已完工开发产品、在建        包括以下程序：
开发产品及拟开发产品 (以下统称“存货”)            评价管理层与编制和监督管理预算及预
的账面价值合计金额重大。该等存货按照               测各存货项目的建造和其他成本相关的
成本与可变现净值孰低计量。                         关键内部控制的设计和运行有效性；
管理层确定资产负债表日每个存货项目的可             在抽样的基础上对存货项目进行实地
变现净值。                                         观察，并询问管理层这些存货项目的
在确定存货可变现净值过程中，管理层需对             进度和各项目最新预测所反映的总开
每个拟开发产品和在建开发产品达到完工状             发成本预算；
态时将要发生的建造成本作出最新估计，并             评价管理层所采用的估值方法，并将估
估算每个存货项目的预期未来净售价 (参考             值中采用的关键估计和假设，包括与平
附近地段房地产项目的最近交易价格) 和未             均净售价有关的关键估计和假设，与市
来销售费用以及相关销售税金等，该过程涉             场可获取数据和贵集团的销售预算计
及重大的管理层判断和估计。                         划进行比较；
由于存货对贵集团资产的重要性，且估计存             将各存货项目的估计建造成本与贵集团
货项目达到完工状态时将要发生的建造成本             的最新预算进行比较，并将截至 2020
和未来净售价存在固有风险，特别是考虑到             年 12 月 31 日发生的成本与截至 2019
当前的经济环境在各个城市推出的各种应对             年 12 月 31 日做出的预算进行比较，以
房地产市场的措施，我们将对贵集团存货的             评价管理层预测的准确性和预算过程；
可变现净值的评估识别为关键审计事项。               进行敏感性分析，以确定关键估计和假
                                                   设单独或组合出现何种程度的变化会导
                                                   致存货发生重大错报，并考虑关键估计
                                                   和假设出现此类变动的可能性以及潜在
                                                   的管理层偏向。
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                                   审计报告 (续)
                                                                毕马威华振审字第 2101136 号
  三、关键审计事项 (续)
土地增值税的计提
请参阅财务报表附注“四、税项”注释 1 及“五、合并财务报表项目附注”注释 28、29、
42。
关键审计事项                                  在审计中如何应对该事项
贵集团应缴纳的主要税项之一为土地增值          与评价土地增值税的计提相关的审计程序中
税。                                          包括以下程序：
贵集团销售开发的房地产需要就土地增值额             评价管理层与计量预计的土地增值税相
按照超率累进税率 30% - 60%缴纳土地增值             关的关键内部控制的设计和运行有效
税。在每个财务报告期末，管理层需要对土             性；
地增值税的计提金额进行估算，在作出估算             利用本所内部税务专家的工作，评价贵
的判断时，主要考虑的要素包括相关税务法             集团于 2020 年 12 月 31 日的土地增值
律法规的规定和解释，预计的销售房地产取             税的计提，包括基于我们的经验、知识
得的收入减去预计可扣除的土地成本、房地             和对各地方税务机关就相关税法应用的
产开发成本、利息费用、开发费用等。贵集             实务操作的理解，评估贵集团的假设和
团在土地增值税汇算清缴时，实际应付税金             判断；
可能与贵集团预估的金额存在差异。                   评价管理层对可扣除项目金额的估计，
由于土地增值税的计提对合并财务报表的重             评估管理层的假设和判断；
要性，且管理层作出估计时的判断包括对相             在抽样的基础上重新计算贵集团计提的
关税务法律法规和实务做法的理解等考虑要             土地增值税，并将我们的计算结果与贵
素，因此，我们将贵集团土地增值税的计提             集团所记录的金额进行比较。
识别为关键审计事项。
                                        146
                                   审计报告 (续)
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  三、关键审计事项 (续)
房地产开发项目的收入确认
请参阅财务报表附注“三、公司重要会计政策、会计估计”注释 25 及“五、合并财务报表
项目附注”注释 41。
关键审计事项                                    在审计中如何应对该事项
销售房地产开发项目产生的收入占贵集团            与房地产开发项目的收入确认的评价相关的
2020 年度营业收入总额的 91.4% 。                审计程序中包括以下程序：
这些收入在满足以下所有条件时进行确                 评价与房地产开发项目的收入确认相关的
认：                                               关键内部控制的设计和运行有效性；
(1)    与客户签署了买卖合同；                      检查贵集团的房产标准买卖合同条款，以
(2)    取得了客户的首期款并且已确认余              评价贵集团有关房地产开发项目的收入确
       下房款的付款安排；及                        认政策是否符合相关会计准则的要求；
(3)    房产已经被客户接受，或根据买卖              就本年确认房产销售收入的项目，选取样
       合同约定被视为已获客户接受 (以较            本，检查可以证明房产已经被客户接受，
       早者为准) 。                                或被视为已获客户接受的支持性文件，以
由于房地产开发项目的收入对贵集团的重               评价相关房产销售收入是否已按照集团的
要性，以及单个房地产开发项目销售收入               收入确认政策确认；
确认上的细小错误汇总起来可能对贵集团               就资产负债表日前后确认房产销售收入的
的利润产生重大影响，因此，我们将贵集               项目，选取样本，检查可以证明房产已经
团房地产开发项目的收入确认识别为关键               被客户接受，或被视为已获客户接受的支
审计事项。                                         持性文件，以评价相关房产销售收入是否
                                                   在恰当的期间确认。
                                          147
                                      审计报告 (续)
                                                            毕马威华振审字第 2101136 号
    四、其他信息
    贵公司管理层对其他信息负责。其他信息包括贵公司 2020 年年度报告中涵盖的信息，但
不包括财务报表和我们的审计报告。
    我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴
证结论。
    结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是
否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
    基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在
这方面，我们无任何事项需要报告。
    五、管理层和治理层对财务报表的责任
    管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和
维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
    在编制财务报表时，管理层负责评估贵公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项
(如适用)，并运用持续经营假设，除非贵公司计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选
择。
       治理层负责监督贵公司的财务报告过程。
                                           148
                                       审计报告 (续)
                                                                毕马威华振审字第 2101136 号
       六、注册会计师对财务报表审计的责任
       我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，
并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行
的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单
独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大
的。
       在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我
们也执行以下工作：
       (1)   识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以
             应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞
             弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由
             于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
       (2)   了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
       (3)   评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
    (4)      对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可
             能导致对贵公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得
             出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告
             中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非
             无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或
             情况可能导致贵公司不能持续经营。
    (5)      评价财务报表的总体列报、结构和内容 (包括披露)，并评价财务报表是否公允反映
             相关交易和事项。
    (6)      就贵集团中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表
             发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责
             任。
                                            149
                                    审计报告 (续)
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    六、注册会计师对财务报表审计的责任 (续)
    我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我
们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
    我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被
合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施 (如适用) 。
    从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成
关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在
极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产
生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
    毕马威华振会计师事务所 (特殊普通合伙)           中国注册会计师
                                                    陈泳意 (项目合伙人)
    中国 北京                                       李默然
                                                    2021 年 3 月 30 日
                                            150
                                     合并资产负债表
 编制单位：万科企业股份有限公司   2020 年 12 月 31 日        单位：元             币种：人民币
 资产                                   附注五          2020 年 12 月 31 日     2019 年 12 月 31 日
 流动资产：
 货币资金                                 1               195,230,723,369.88      166,194,595,726.42
 交易性金融资产                           2                   170,479,737.23       11,735,265,424.66
 衍生金融资产                             3                     14,760,989.89         332,257,520.78
 应收票据                                                        9,662,433.79           28,970,047.83
 应收账款                                 4                 2,992,423,302.26        1,988,075,737.67
 预付款项                                 5                62,247,503,823.48       97,795,831,444.26
 其他应收款                               6               249,498,545,525.50      235,465,007,349.80
 存货                                     7             1,002,063,008,153.13      897,019,035,609.52
 合同资产                                 8                  6,162,549,680.11       3,444,938,025.74
 持有待售资产                             9                 6,334,727,583.46        4,252,754,905.02
 其他流动资产                             10               22,662,676,635.96       20,732,622,761.28
 流动资产合计                                           1,547,387,061,234.69    1,438,989,354,552.98
 非流动资产：
 其他权益工具投资                         11                1,601,237,167.11        2,249,953,722.90
 其他非流动金融资产                       12                  697,759,464.58          673,982,298.05
 长期股权投资                             13              141,895,190,255.76      130,475,768,323.53
 投资性房地产                             14               79,954,139,029.20       73,564,678,069.11
 固定资产                                 15               12,577,342,742.17       12,399,838,267.28
 在建工程                                 16                 3,236,850,338.38       4,179,839,536.92
 使用权资产                               17               25,210,119,233.05       22,135,359,592.40
 无形资产                                 18                 6,087,781,315.58       5,269,647,193.30
 商誉                                     19                  206,342,883.92          220,920,784.68
 长期待摊费用                             20                8,947,760,570.31        7,235,202,389.07
 递延所得税资产                           21               27,535,430,502.86       23,427,586,089.92
 其他非流动资产                           22               13,840,079,267.94        9,107,319,581.09
 非流动资产合计                                           321,790,032,770.86      290,940,095,848.25
 资产总计                                               1,869,177,094,005.55    1,729,929,450,401.23
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                               151
                                  合并资产负债表 (续)
 编制单位：万科企业股份有限公司   2020 年 12 月 31 日        单位：元              币种：人民币
 负债及股东权益                         附注五          2020 年 12 月 31 日      2019 年 12 月 31 日
 流动负债：
 短期借款                                 23                25,111,536,842.11       15,365,231,785.08
 衍生金融负债                             3                   336,153,690.52                       -
 应付票据                                 24                  607,112,827.28           941,279,690.68
 应付账款                                 25              295,684,502,351.66       267,280,865,500.05
 预收款项                                                     912,230,827.79           770,781,495.16
 合同负债                                 26              630,747,210,801.94       577,047,227,178.73
 应付职工薪酬                             27                7,850,940,564.17         6,896,261,420.24
 应交税费                                 28               29,036,523,037.88        25,109,731,106.59
 其他应付款                               29              212,758,353,478.50       250,698,460,720.96
 一年内到期的非流动负债                   30               60,461,863,986.86        80,646,217,975.53
 其他流动负债                             31               53,986,260,461.07        47,854,227,137.67
 流动负债合计                                           1,317,492,688,869.78     1,272,610,284,010.69
 非流动负债：
 长期借款                                 32              132,036,783,089.92       114,319,778,454.74
 应付债券                                 33               43,576,223,200.25        49,645,512,945.07
 租赁负债                                 17               24,589,945,695.98        21,277,365,792.32
 预计负债                                 34                  215,331,457.12           149,629,291.04
 其他非流动负债                           35                1,190,177,426.90         1,065,436,144.05
 递延所得税负债                           21                  231,470,922.38           282,328,350.36
 非流动负债合计                                           201,839,931,792.55       186,740,050,977.58
 负债合计                                               1,519,332,620,662.33     1,459,350,334,988.27
 股东权益：
 股本                                     36               11,617,732,201.00        11,302,143,001.00
 资本公积                                 37               18,554,497,034.24        12,384,484,513.99
 其他综合收益                             38                (1,544,373,020.86)       (1,806,426,631.62)
 盈余公积                                 39               97,466,324,513.51        70,826,254,100.68
 未分配利润                               40               98,416,772,021.20        95,352,036,928.77
 归属于母公司股东权益合计                                 224,510,952,749.09       188,058,491,912.82
 少数股东权益                                             125,333,520,594.13        82,520,623,500.14
 股东权益合计                                             349,844,473,343.22       270,579,115,412.96
 负债和股东权益总计                                     1,869,177,094,005.55     1,729,929,450,401.23
此财务报表已于 2021 年 3 月 30 日获董事会批准。
法定代表人：__________ 主管会计工作负责人：__________ 会计机构负责人：__________
                                                                                         (公司盖章)
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                                               152
                                    母公司资产负债表
 编制单位：万科企业股份有限公司   2020 年 12 月 31 日        单位：元             币种：人民币
 资产                                  附注十五         2020 年 12 月 31 日     2019 年 12 月 31 日
 流动资产：
 货币资金                                 1                92,434,811,327.98       73,411,485,591.42
 交易性金融资产                           2                               -        11,504,468,493.15
 其他应收款                               3               329,490,740,771.16      326,665,812,727.88
 其他流动资产                                                   23,921,736.55           36,874,628.15
 流动资产合计                                             421,949,473,835.69      411,618,641,440.60
 非流动资产：
 其他非流动金融资产                       4                   362,838,906.25          257,838,906.25
 长期股权投资                             5                55,581,176,888.87       32,310,671,842.49
 投资性房地产                                                      887,966.63            1,348,828.93
 无形资产                                 6                 2,910,834,876.41        3,018,641,176.91
 固定资产                                                       30,221,043.43           33,989,801.79
 在建工程                                                     323,354,138.53          215,547,838.03
 其他非流动资产                           7                   267,039,418.16          267,039,418.16
 非流动资产合计                                            59,476,353,238.28       36,105,077,812.56
 资产总计                                                 481,425,827,073.97      447,723,719,253.16
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                              153
                                  母公司资产负债表 (续)
 编制单位：万科企业股份有限公司   2020 年 12 月 31 日        单位：元             币种：人民币
 负债及股东权益                        附注十五         2020 年 12 月 31 日     2019 年 12 月 31 日
 流动负债：
 短期借款                                 8                19,850,785,965.54       13,652,804,601.95
 应付票据                                 9                   391,073,289.55          580,492,627.15
 应付账款                                                     110,313,888.44          105,547,377.57
 合同负债                                                   3,382,509,498.11        3,402,202,949.74
 应付职工薪酬                             10                3,852,278,352.54        3,335,276,502.13
 应交税费                                 11                    76,246,827.38         248,501,545.84
 其他应付款                               12              149,212,557,328.41      155,956,601,501.28
 其他流动负债                             13                  407,240,959.84          510,212,214.47
 一年内到期的非流动负债                   14               50,775,442,214.45       71,885,696,874.31
 流动负债合计                                             228,058,448,324.26      249,677,336,194.44
 非流动负债：
 长期借款                                 15               92,578,149,813.79       71,110,260,782.59
 应付债券                                 16               13,454,987,830.51       15,941,160,997.44
 非流动负债合计                                           106,033,137,644.30       87,051,421,780.03
 负债合计                                                 334,091,585,968.56      336,728,757,974.47
 股东权益：
 股本                                     17               11,617,732,201.00       11,302,143,001.00
 资本公积                                 18               22,803,830,799.97       15,954,124,449.24
 盈余公积                                 19               97,466,324,513.51       70,826,254,100.68
 未分配利润                               20               15,446,353,590.93       12,912,439,727.77
 股东权益合计                                             147,334,241,105.41      110,994,961,278.69
 负债及股东权益总计                                       481,425,827,073.97      447,723,719,253.16
此财务报表已于 2021 年 3 月 30 日获董事会批准。
法定代表人：__________ 主管会计工作负责人：__________ 会计机构负责人：__________
                                                                                        (公司盖章)
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                                               154
                                                合并利润表
 编制单位：万科企业股份有限公司                  2020 年       单位：元            币种：人民币
                         项目                     附注五       2020 年               2019 年
 一、营业总收入                                    41        419,111,677,714.12    367,893,877,538.94
     减：营业成本                                  41        296,540,687,975.27    234,550,332,806.05
         税金及附加                                42         27,236,909,916.23     32,905,223,898.57
         销售费用                                  43         10,636,899,699.87      9,044,496,840.07
         管理费用                                  44         10,288,052,823.20     11,018,405,286.60
         研发费用                                               665,687,472.79       1,066,676,028.92
         财务费用                                  45          5,145,102,736.17      5,735,941,711.58
         其中：利息费用                            45          8,757,579,925.42      9,255,269,023.67
                  利息收入                         45          4,680,643,358.10      3,530,404,983.55
     加：投资收益                                  46         13,511,869,972.98      4,984,126,780.28
         其中：对联营企业和合营企业的投资收益      46          9,739,656,204.22      3,790,598,202.87
         公允价值变动收益 (损失以“( )”填列)      47              5,333,532.39        (68,518,913.61)
         资产减值损失 (损失以“( )”填列)          48         (1,980,818,041.07)    (1,648,756,785.74)
         信用减值损失 (损失以“( )”填列)          49           (224,461,716.05)      (216,850,482.95)
         资产处置收益 (损失以“( )”填列)                         48,381,265.04         (9,665,523.59)
 二、营业利润                                                 79,958,642,103.88     76,613,136,041.54
     加：营业外收入                                50           999,497,308.64        714,732,128.72
     减：营业外支出                                51          1,282,386,489.13       788,578,652.67
 三、利润总额                                                 79,675,752,923.39     76,539,289,517.59
     减：所得税费用                                52         20,377,636,478.86     21,407,674,945.50
 四、净利润                                                   59,298,116,444.53     55,131,614,572.09
    (一) 按经营持续性分类：
         1. 持续经营净利润                                    59,298,116,444.53     55,131,614,572.09
    (二) 按所有权归属分类：
         归属于母公司股东的净利润                             41,515,544,941.31     38,872,086,881.32
         少数股东损益                                         17,782,571,503.22     16,259,527,690.77
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                   155
                                                   合并利润表 (续)
 编制单位：万科企业股份有限公司                         2020 年       单位：元            币种：人民币
                          项目                           附注五       2020 年               2019 年
 五、其他综合收益的税后净额                               38           (189,635,216.25)      553,256,970.60
    (一) 归属于母公司股东的其他综合收益的税后净额                      262,053,610.76        592,318,267.72
         1、不能重分类进损益的其他综合收益
                (1) 其他权益工具投资公允价值变动                       (609,893,173.14)      603,230,190.59
                (2) 权益法下不能转损益的其他综合收益                    99,747,540.44        103,440,110.38
         2、将重分类进损益的其他综合收益
                (1) 权益法下可转损益的其他综合收益                      153,008,111.37      (320,162,674.74)
                (2) 现金流量套期储备                                   294,508,976.45        248,059,533.31
                (3) 外币财务报表折算差额                               324,682,155.64        (42,248,891.82)
    (二) 归属于少数股东的其他综合收益的税后净额                        (451,688,827.01)      (39,061,297.12)
 六、综合收益总额                                                    59,108,481,228.28    55,684,871,542.69
    归属于母公司股东的综合收益总额                                   41,777,598,552.07    39,464,405,149.04
    归属于少数股东的综合收益总额                                     17,330,882,676.21    16,220,466,393.65
 七、每股收益
    (一) 基本每股收益                                     53                      3.62                   3.47
    (二) 稀释每股收益                                     53                      3.62                   3.47
此财务报表已于 2021 年 3 月 30 日获董事会批准。
法定代表人：__________ 主管会计工作负责人：__________ 会计机构负责人：__________
                                                                                              (公司盖章)
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                                                         156
                                                母公司利润表
 编制单位：万科企业股份有限公司                   2020 年       单位：元           币种：人民币
                         项目                     附注十五      2020 年              2019 年
 一、营业总收入                                     21          7,070,558,305.29    4,096,766,236.99
     减：营业成本                                   21           252,477,464.14       148,417,654.18
         税金及附加                                 22            53,454,599.00        56,338,605.09
         管理费用                                               3,024,298,341.32    2,850,403,876.34
         财务费用                                   23          6,013,506,706.60    2,687,272,880.72
         其中：利息费用                             23         11,163,800,677.73    8,598,242,812.01
                  利息收入                          23          6,175,878,604.89    5,647,917,774.93
     加：投资收益                                   24         43,237,462,926.76   37,736,882,124.52
         其中：对联营企业和合营企业的投资收益
                                                    24            26,074,839.84         (9,826,262.69)
                    (损失以“( )”填列)
         公允价值变动收益                                                   -           4,468,493.15
         信用减值损失 (损失以“( )”号填列)                          107,558.10          (157,297.09)
 二、营业利润                                                  40,964,391,679.09   36,095,526,541.24
     加：营业外收入                                               20,672,080.40         1,739,908.11
     减：营业外支出                                                  340,047.45        46,484,819.75
 三、利润总额                                                  40,984,723,712.04   36,050,781,629.60
     减：所得税费用                                                         -                     -
 四、净利润                                                    40,984,723,712.04   36,050,781,629.60
    (一) 持续经营净利润                                        40,984,723,712.04   36,050,781,629.60
 五、其他综合收益的税后净额                                                 -                     -
 六、综合收益总额                                              40,984,723,712.04   36,050,781,629.60
此财务报表已于 2021 年 3 月 30 日获董事会批准。
法定代表人：__________ 主管会计工作负责人：__________ 会计机构负责人：__________
                                                                                       (公司盖章)
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                                                     157
                                             合并现金流量表
 编制单位：万科企业股份有限公司                  2020 年        单位：元           币种：人民币
                         项目                     附注五        2020 年              2019 年
 一、经营活动产生的现金流量
    销售商品、提供劳务收到的现金                              472,283,130,715.82   432,735,958,602.82
    收到其他与经营活动有关的现金                  55(1)        36,078,780,855.97    37,112,763,422.55
    经营活动现金流入小计                                      508,361,911,571.79   469,848,722,025.37
    购买商品、接受劳务支付的现金                              318,470,472,700.42   317,300,741,504.91
    支付给职工以及为职工支付的现金                             15,561,462,921.17    16,414,442,465.40
    支付的各项税费                                             59,397,255,641.48    61,286,938,736.26
    支付其他与经营活动有关的现金                  55(2)        61,744,698,064.91    29,159,789,803.72
    经营活动现金流出小计                                      455,173,889,327.98   424,161,912,510.29
    经营活动产生的现金流量净额                    56(1)        53,188,022,243.81    45,686,809,515.08
 二、投资活动产生的现金流量
    收回投资收到的现金                                          4,636,886,080.38     1,760,945,806.47
    取得投资收益收到的现金                                      3,903,163,650.08     2,911,602,779.14
    处置固定资产、无形资产、投资性房地产和
                                                                   62,313,156.81        96,121,888.34
       其他长期资产收回的现金净额
    处置子公司及其他营业单位收到的现金净额        56(3)         4,704,049,890.99     2,987,795,243.33
    收到其他与投资活动有关的现金                  55(3)        17,257,903,571.86     8,177,287,114.23
    投资活动现金流入小计                                       30,564,316,350.12    15,933,752,831.51
    购建固定资产、无形资产、投资性房地产和
                                                                7,208,297,858.47     6,244,191,970.95
       其他长期资产所支付的现金
    投资支付的现金                                             12,937,284,477.77    27,924,969,315.42
    取得子公司及其他营业单位支付的现金净额        56(3)         4,143,334,783.53     9,032,616,118.89
    支付其他与投资活动有关的现金                  55(4)          478,332,102.30      1,358,709,980.10
    投资活动现金流出小计                                       24,767,249,222.07    44,560,487,385.36
    投资活动产生 / (使用) 的现金流量净额                        5,797,067,128.05   (28,626,734,553.85)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                  158
                                              合并现金流量表 (续)
 编制单位：万科企业股份有限公司                      2020 年          单位：元            币种：人民币
                          项目                       附注五           2020 年               2019 年
 三、筹资活动产生的现金流量
     吸收投资收到的现金                                              38,858,944,942.25     11,814,284,511.15
     其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金                          31,693,649,391.52      5,170,882,539.26
     取得借款收到的现金                                             106,113,680,208.76     79,016,907,942.38
     发行债券所收到的现金                                             8,963,038,000.00     14,603,433,448.27
     收到的其他与筹资活动有关的现金                   55(5)                       -        17,958,910,865.42
     筹资活动现金流入小计                                           153,935,663,151.01    123,393,536,767.22
     归还投资支付的现金                                              11,885,701,551.23      9,316,229,225.09
     偿还债务支付的现金                                             110,431,890,971.91    100,715,561,181.44
     分配股利、利润或偿付利息支付的现金                              34,716,050,996.39     36,822,907,476.50
     其中：子公司支付给少数股东的股利、利润                           7,474,053,653.85     11,147,482,397.91
     支付的其他与筹资活动有关的现金                   55(5)          29,406,279,570.31      9,877,049,330.59
     筹资活动现金流出小计                                           186,439,923,089.84    156,731,747,213.62
     筹资活动使用的现金流量净额                                     (32,504,259,938.83)   (33,338,210,446.40)
 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响                                  (557,101,198.03)      348,623,418.48
 五、现金及现金等价物净增加 / (减少) 额               56(2)          25,923,728,235.00    (15,929,512,066.69)
     加：年初现金及现金等价物余额                     56(2)         159,738,651,471.96    175,668,163,538.65
 六、年末现金及现金等价物余额                         56(2)         185,662,379,706.96    159,738,651,471.96
此财务报表已于 2021 年 3 月 30 日获董事会批准。
法定代表人：__________ 主管会计工作负责人：__________ 会计机构负责人：__________
                                                                                              (公司盖章)
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                                                      159
                                           母公司现金流量表
 编制单位：万科企业股份有限公司                 2020 年         单位：元           币种：人民币
                         项目                                   2020 年              2019 年
 一、经营活动产生的现金流量
    收到其他与经营活动有关的现金                              303,284,374,092.50   241,670,363,052.55
    经营活动现金流入小计                                      303,284,374,092.50   241,670,363,052.55
    支付给职工以及为职工支付的现金                              2,244,597,491.68     2,013,497,516.32
    支付的各项税费                                               285,639,235.81       312,321,455.25
    支付其他与经营活动有关的现金                              257,122,762,036.56   252,707,959,502.43
    经营活动现金流出小计                                      259,652,998,764.05   255,033,778,474.00
    经营活动产生 / (使用) 的现金流量净额                       43,631,375,328.45   (13,363,415,421.45)
 二、投资活动产生的现金流量
    收回投资收到的现金                                           213,561,158.13                   -
    取得投资收益收到的现金                                      2,314,525,536.71     8,552,562,292.20
    收到其他与投资活动有关的现金                               12,607,287,913.36      621,497,744.99
    投资活动现金流入小计                                       15,135,374,608.20     9,174,060,037.19
    购建固定资产、无形资产和其他长期资产
                                                                     922,267.92          2,129,859.62
       所支付的现金
    投资支付的现金                                              1,105,000,000.00     7,095,010,000.00
    投资活动现金流出小计                                        1,105,922,267.92     7,097,139,859.62
    投资活动产生的现金流量净额                                 14,029,452,340.28     2,076,920,177.57
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                 160
                                            母公司现金流量表 (续)
 编制单位：万科企业股份有限公司                     2020 年          单位：元            币种：人民币
                          项目                                       2020 年               2019 年
 三、筹资活动产生的现金流量
     吸收投资收到的现金                                              7,165,295,550.73     6,643,401,971.89
     取得借款收到的现金                                             87,772,332,536.65    56,956,680,000.00
     发行债券所收到的现金                                            8,963,038,000.00     4,986,500,000.00
     收到的其他与筹资活动有关的现金                                              -       17,983,071,780.55
     筹资活动现金流入小计                                       103,900,666,087.38       86,569,653,752.44
     偿还债务支付的现金                                             93,145,452,982.59    59,317,927,993.90
     分配股利、利润或偿付利息支付的现金                             22,134,382,387.88    20,457,233,878.30
     支付的其他与筹资活动有关的现金                                 27,038,718,539.31                   -
     筹资活动现金流出小计                                       142,318,553,909.78       79,775,161,872.20
     筹资活动 (使用) / 产生的现金流量净额                       (38,417,887,822.40)       6,794,491,880.24
 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响                                 (219,614,109.77)      226,260,851.35
 五、现金及现金等价物净增加 / (减少) 额                             19,023,325,736.56     (4,265,742,512.29)
     加：年初现金及现金等价物余额                                   73,411,485,591.42    77,677,228,103.71
 六、年末现金及现金等价物余额                                       92,434,811,327.98    73,411,485,591.42
此财务报表已于 2021 年 3 月 30 日获董事会批准。
法定代表人：__________ 主管会计工作负责人：__________ 会计机构负责人：__________
                                                                                             (公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                     161
                                                                                    合并股东权益变动表
 编制单位：万科企业股份有限公司                                                                      2020 年                                                                    单位：元            币种：人民币
                                                                                            归属于母公司股东权益
               项目               附注五                                                                                                                                      少数股东权益          股东权益合计
                                                 股本              资本公积          其他综合收益              盈余公积           未分配利润                小计
 一、本年年初余额                          11,302,143,001.00   12,384,484,513.99    (1,806,426,631.62)     70,826,254,100.68   95,352,036,928.77     188,058,491,912.82     82,520,623,500.14    270,579,115,412.96
 二、本年增减变动金额
                                             315,589,200.00     6,170,012,520.25      262,053,610.76       26,640,070,412.83    3,064,735,092.43      36,452,460,836.27     42,812,897,093.99     79,265,357,930.26
       (减少以“( )”号填列)
     (一) 综合收益总额                                  -                     -       262,053,610.76                      -    41,515,544,941.31      41,777,598,552.07     17,330,882,676.21     59,108,481,228.28
     (二) 股东投入和减少资本                 315,589,200.00     6,170,012,520.25                 -                        -                    -       6,485,601,720.25     35,629,375,474.88     42,114,977,195.13
         1、 股东投入的普通股     36、37     315,589,200.00     6,849,706,350.73                 -                        -                    -       7,165,295,550.73     47,985,889,212.52     55,151,184,763.25
         2、 股东减少资本                               -                     -                  -                        -                    -                   -       (12,356,513,737.64)   (12,356,513,737.64)
         3、 其他                  37                   -        (679,693,830.48)                -                        -                    -        (679,693,830.48)                   -        (679,693,830.48)
     (三) 利润分配                                      -                     -                  -         26,640,070,412.83   (38,450,809,848.88)   (11,810,739,436.05)   (10,147,361,057.10)   (21,958,100,493.15)
         1、 提取盈余公积          39                   -                     -                  -         26,640,070,412.83   (26,640,070,412.83)                 -                       -                   -
         2、 对股东的分配          40                   -                     -                  -                        -    (11,810,739,436.05)   (11,810,739,436.05)   (10,147,361,057.10)   (21,958,100,493.15)
 三、本年年末余额                          11,617,732,201.00   18,554,497,034.24    (1,544,373,020.86)     97,466,324,513.51   98,416,772,021.20     224,510,952,749.09    125,333,520,594.13    349,844,473,343.22
此财务报表已于 2021 年 3 月 30 日获董事会批准。
法定代表人：_____________ 主管会计工作负责人：_____________ 会计机构负责人：_____________                                                                                         (公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                                                                 162
                                                                                    合并股东权益变动表 (续)
 编制单位：万科企业股份有限公司                                                                        2019 年                                                                    单位：元            币种：人民币
                                                                                              归属于母公司股东权益
               项目               附注五                                                                                                                                       少数股东权益           股东权益合计
                                                 股本              资本公积            其他综合收益              盈余公积           未分配利润                小计
 一、本年年初余额                          11,039,152,001.00    8,005,627,653.57      (2,398,744,899.34)     47,393,246,041.44   91,724,850,747.76     155,764,131,544.43    79,856,598,453.15     235,620,729,997.58
 二、本年增减变动金额
                                             262,991,000.00     4,378,856,860.42        592,318,267.72       23,433,008,059.24    3,627,186,181.01      32,294,360,368.39     2,664,025,046.99      34,958,385,415.38
       (减少以“( )”号填列)
     (一) 综合收益总额                                  -                     -         592,318,267.72                      -    38,872,086,881.32      39,464,405,149.04    16,220,466,393.65      55,684,871,542.69
     (二) 股东投入和减少资本                 262,991,000.00     4,378,856,860.42                   -                        -                    -       4,641,847,860.42      (163,897,097.53)      4,477,950,762.89
         1、 股东投入的普通股                262,991,000.00     6,380,410,971.89                   -                        -                    -       6,643,401,971.89    10,234,663,413.66      16,878,065,385.55
         2、 股东减少资本                               -                     -                    -                        -                    -                   -       (10,398,560,511.19)   (10,398,560,511.19)
         3、 其他                                       -      (2,001,554,111.47)                  -                        -                    -      (2,001,554,111.47)                   -      (2,001,554,111.47)
     (三) 利润分配                                      -                     -                    -         23,433,008,059.24   (35,244,900,700.31)   (11,811,892,641.07)   (13,392,544,249.13)   (25,204,436,890.20)
         1、 提取盈余公积                               -                     -                    -         23,433,008,059.24   (23,433,008,059.24)                 -                       -                   -
         2、 对股东的分配                               -                     -                    -                        -    (11,811,892,641.07)   (11,811,892,641.07)   (13,392,544,249.13)   (25,204,436,890.20)
 三、本年年末余额                          11,302,143,001.00   12,384,484,513.99      (1,806,426,631.62)     70,826,254,100.68   95,352,036,928.77     188,058,491,912.82    82,520,623,500.14     270,579,115,412.96
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                                                                   163
                                                                母公司股东权益变动表
 编制单位：万科企业股份有限公司                                        2020 年                                  单位：元              币种：人民币
              项目                附注十五        股本                 资本公积            盈余公积            未分配利润             股东权益合计
 一、本年年初余额                            11,302,143,001.00      15,954,124,449.24   70,826,254,100.68   12,912,439,727.77       110,994,961,278.69
 二、本年增减变动金额                          315,589,200.00        6,849,706,350.73   26,640,070,412.83     2,533,913,863.16       36,339,279,826.72
    (一) 综合收益总额                                       -                      -                  -     40,984,723,712.04        40,984,723,712.04
    (二) 股东投入和减少资本                    315,589,200.00        6,849,706,350.73                 -                     -         7,165,295,550.73
         1、 股东投入的普通股     17、18       315,589,200.00        6,849,706,350.73                 -                     -         7,165,295,550.73
    (三) 利润分配                                           -                      -    26,640,070,412.83   (38,450,809,848.88)     (11,810,739,436.05)
         1、 提取盈余公积           19                      -                      -    26,640,070,412.83   (26,640,070,412.83)                      -
         2、 对股东的分配           20                      -                      -                  -     (11,810,739,436.05)     (11,810,739,436.05)
 三、本年年末余额                            11,617,732,201.00      22,803,830,799.97   97,466,324,513.51   15,446,353,590.93       147,334,241,105.41
此财务报表已于 2021 年 3 月 30 日获董事会批准。
法定代表人：_____________ 主管会计工作负责人：_____________ 会计机构负责人：_____________                                         (公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                                        164
                                                              母公司股东权益变动表 (续)
 编制单位：万科企业股份有限公司                                         2019 年                                   单位：元            币种：人民币
              项目                附注十五        股本                  资本公积             盈余公积           未分配利润            股东权益合计
 一、本年年初余额                            11,039,152,001.00        9,573,713,477.35    47,393,246,041.44   12,106,558,798.48      80,112,670,318.27
 二、本年增减变动金额                          262,991,000.00         6,380,410,971.89    23,433,008,059.24      805,880,929.29      30,882,290,960.42
    (一) 综合收益总额                                     -                        -                    -     36,050,781,629.60      36,050,781,629.60
    (二) 股东投入和减少资本                    262,991,000.00         6,380,410,971.89                  -                    -        6,643,401,971.89
         1、 股东投入的普通股                  262,991,000.00         6,380,410,971.89                  -                    -        6,643,401,971.89
    (三) 利润分配                                         -                        -      23,433,008,059.24   (35,244,900,700.31)   (11,811,892,641.07)
         1、 提取盈余公积           19                    -                        -      23,433,008,059.24   (23,433,008,059.24)                    -
         2、 对股东的分配           20                    -                        -                    -     (11,811,892,641.07)   (11,811,892,641.07)
 三、本年年末余额                            11,302,143,001.00       15,954,124,449.24    70,826,254,100.68   12,912,439,727.77     110,994,961,278.69
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                                         165
                                     万科企业股份有限公司
                                         财务报表附注
                              (除特别注明外，金额单位为人民币元)
一   公司基本情况
     万科企业股份有限公司 (“本公司”) 原系经深圳市人民政府深府办 (1988) 1509 号文批准，于
     1988 年 11 月 1 日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万
     科企业股份有限公司”。
     1991 年 1 月 29 日，本公司发行之 A 股在深圳证券交易所上市。
     1993 年 5 月 28 日，本公司发行之 B 股在深圳证券交易所上市。
     1993 年 12 月 28 日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。
     2014 年 6 月 25 日，本公司 B 股以介绍方式转换上市地在香港联合交易所有限公司主板 (H 股)
     上市。
     本公司子公司相关信息参见附注六。
     本公司经营范围为：兴办实业 (具体项目另行申报) ；国内商业；物资供销业 (不含专营、专
     控、专卖商品) ；进出口业务 (按深经发审证字第 113 号外贸企业审定证书规定办理) ；房地产
     开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。
     本报告期内，本集团新增 320 家子公司，减少 107 家子公司，具体情况参见附注六。
二   财务报表编制基础
     本公司及子公司 (“本集团”) 合并财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易
     和事项，并基于以下所述的编制基础、重要会计政策、会计估计进行编制，具体政策参见相关
     附注。
                                              166
                                                                               万科企业股份有限公司
                                                               截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
三   公司重要会计政策、会计估计
1    遵循企业会计准则的声明
     本财务报表根据中华人民共和国财政部 (以下简称“财政部”) 颁布的企业会计准则的要求，真
     实、完整地反映了本公司 2020 年 12 月 31 日的合并财务状况和财务状况、2020 年度的合并经
     营成果和经营成果及合并现金流量和现金流量。
     此外，本公司的财务报表同时符合中国证券监督管理委员会 (以下简称“证监会”) 2014 年修
     订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号 —— 财务报告的一般规定》有关财务报
     表及其附注的披露要求。
2    会计期间
     本集团会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3    营业周期
     本公司的主要业务为开发用于出售及出租的房地产产品，其营业周期通常从购买土地起到建成
     开发产品并出售或出租且收回现金或现金等价物为止的期间。该营业周期通常大于 12 个月。
4    记账本位币
     本公司的记账本位币为人民币。编制合并财务报表采用的货币为人民币。本公司及子公司选定
     记账本位币的依据是主要业务收支的计价和结算币种。本公司的部分子公司采用本公司记账本
     位币以外的货币作为记账本位币，在编制本财务报表时，这些子公司的外币财务报表按照附注
     三、8 进行了折算。
5    同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
     本集团取得对另一个或多个企业 (或一组资产或净资产) 的控制权且其构成业务的，该交易或事
     项构成企业合并。企业合并分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。
     对于非同一控制下的交易，购买方在判断取得的资产组合等是否构成一项业务时，将考虑是否
     选择采用“集中度测试”的简化判断方式。如果该组合通过集中度测试，则判断为不构成业
     务。如果该组合未通过集中度测试，仍应按照业务条件进行判断。
     当本集团取得了不构成业务的一组资产或净资产时，应将购买成本按购买日所取得各项可辨认
     资产、负债的相对公允价值基础进行分配，不按照以下企业合并的会计处理方法进行处理。
                                                167
                                                                               万科企业股份有限公司
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(1)   同一控制下的企业合并
      参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同一
      控制下的企业合并。合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在最终控制方合并财
      务报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值 (或发行股份面
      值总额) 的差额，调整资本公积中的股本溢价 (或资本溢价) ；资本公积中的股本溢价 (或资本
      溢价) 不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的相关费用，于发生时计入当期损
      益。合并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
(2)   非同一控制下的企业合并
      参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合
      并。本集团作为购买方，为取得被购买方控制权而付出的资产 (包括购买日之前所持有的被购
      买方的股权) 、发生或承担的负债以及发行的权益性证券在购买日的公允价值之和，减去合并
      中取得的被购买方可辨认净资产于购买日公允价值份额的差额，如为正数则确认为商誉 (参见
      附注三、16) ；如为负数则计入当期损益。本集团将作为合并对价发行的权益性证券或债务性
      证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。本集团为进行企业合并发生
      的其他各项直接费用计入当期损益。付出资产的公允价值与其账面价值的差额，计入当期损
      益。本集团在购买日按公允价值确认所取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债
      及或有负债。购买日是指购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
      通过多次交易分步实现非同一控制企业合并时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，本集
      团会按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投
      资收益或其他综合收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的权益法核算下的以后可重分
      类进损益的其他综合收益及其他所有者权益变动 (参见附注三、11(2)(b)) 于购买日转入当期投
      资收益；购买日之前持有的被购买方的股权为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权
      益工具投资的，购买日之前确认的其他综合收益于购买日转入留存收益。
6     合并财务报表的编制方法
(1)   总体原则
      合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及本公司控制的子公司。控制，
      是指本集团拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能
      力运用对被投资方的权力影响其回报金额。在判断本集团是否拥有对被投资方的权力时，本集
      团仅考虑与被投资方相关的实质性权利 (包括本集团自身所享有的及其他方所享有的实质性权
      利) 。子公司的财务状况、经营成果和现金流量由控制开始日起至控制结束日止包含于合并财
      务报表中。
                                              168
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      子公司少数股东应占的权益、损益和综合收益总额分别在合并资产负债表中的股东权益中和合
      并利润表的净利润及综合收益总数项目后单独列示。
      如果子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份
      额的，其余额仍冲减少数股东权益。
      当子公司所采用的会计期间或会计政策与本集团不一致时，合并时已按照本集团的会计期间或
      会计政策对子公司财务报表进行必要的调整。合并时所有集团内部交易及余额，包括未实现内
      部交易损益及往来余额均已抵销。集团内部交易发生的未实现损失，有证据表明该损失是相关
      资产减值损失的，则全额确认该损失。
(2)   合并取得子公司
      对于通过同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以被合并子公司的
      各项资产、负债在最终控制方财务报表中的账面价值为基础，视同被合并子公司在本集团最终
      控制方对其开始实施控制时纳入本集团合并范围，并对合并财务报表的期初数以及前期比较报
      表进行相应调整。
      对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以购买日确定的
      被购买子公司各项可辨认资产、负债的公允价值为基础自购买日起将被购买子公司纳入本集团
      合并范围。
(3)   处置子公司
      本集团丧失对原有子公司控制权时，由此产生的任何处置收益或损失，计入丧失控制权当期的
      投资收益。对于剩余股权投资，本集团按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量，由此
      产生的任何收益或损失，也计入丧失控制权当期的投资收益。
(4)   少数股东权益变动
      本集团因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司的净
      资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的
      处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额，均调整合并资产负债表中的资
      本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
7     现金及现金等价物的确定标准
      现金和现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及持有期限短、流动性强、易于
      转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
                                             169
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8     外币业务和外币报表折算
      本集团收到投资者以外币投入资本时按当日即期汇率折合为人民币，其他外币交易在初始确认
      时按交易发生日的即期汇率折合为人民币。
      于资产负债表日，外币货币性项目采用该日的即期汇率折算。除与购建符合资本化条件资产有
      关的专门借款本金和利息的汇兑差额 (参见附注三、14) 外，其他汇兑差额计入当期损益。以历
      史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算。以公允价值计量的外币
      非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，属于以公允价值
      计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资的差额，计入其他综合收益；其他差额计入当
      期损益。
9     金融工具
      本集团的金融工具包括货币资金、应收款项、除长期股权投资 (参见附注三、11) 以外的股权投
      资、交易性金融资产、衍生金融工具、应付款项、借款、应付债券及股本等。
(1)   金融资产及金融负债的分类确认和初始计量
      金融资产和金融负债在本集团成为相关金融工具合同条款的一方时，于资产负债表内确认。
      除不具有重大融资成分的应收账款外，在初始确认时，金融资产及金融负债均以公允价值计
      量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计
      入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。对于未
      包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收账款，本集团按照根据附注
      三、25 的会计政策确定的交易价格进行初始计量。
(2)   金融资产的分类和后续计量
      (a)   本集团金融资产的分类
            本集团在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将
            金融资产分为不同类别：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其
            他综合收益的金融资产及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
            除非本集团改变管理金融资产的业务模式，在此情形下，所有受影响的相关金融资产在
            业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后
            不得进行重分类。
                                               170
                                                                   万科企业股份有限公司
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本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
- 本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
- 该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本
  金金额为基础的利息的支付。
本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：
- 本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产
  为目标；
- 该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本
  金金额为基础的利息的支付。
对于非交易性权益工具投资，本集团可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值
计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关
投资从发行者的角度符合权益工具的定义。
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本
集团将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
在初始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，本集团可以将本应以摊余成本计量
或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融资产。
管理金融资产的业务模式，是指本集团如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决
定本集团所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者
兼有。本集团以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业
务目标为基础，确定管理金融资产的业务模式。
本集团对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生
的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金
是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付
本金金额相关的信用风险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本集团
对可能导致金融资产合同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以
确定其是否满足上述合同现金流量特征的要求。
                                  171
                                                                                  万科企业股份有限公司
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      (b)     本集团金融资产的后续计量
              - 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
                 初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失 (包括
                 利息和股利收入) 计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
              - 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
                 初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。股利收入计入损益，其他
                 利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或
                 损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
              - 以摊余成本计量的金融资产
                 初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且
                 不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分
                 类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
(3)   金融负债的分类和后续计量
      本集团将金融负债分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债及以摊余成本计量
      的金融负债。
      - 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
            该类金融负债包括交易性金融负债 (含属于金融负债的衍生工具) 和指定为以公允价值计量
            且其变动计入当期损益的金融负债。
            初始确认后，对于该类金融负债以公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，产生的
            利得或损失 (包括利息费用) 计入当期损益。
      - 以摊余成本计量的金融负债
            初始确认后，对于该类金融负债采用实际利率法以摊余成本计量。
                                                  172
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(4)   金融资产及金融负债的列报
      金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵消。但是，同时满足下列条件的，
      以相互抵消后的净额在资产负债表内列示：
      - 本集团具有抵消已确认金额的法定权力，且该种法定权力是当前可执行的；
      - 本集团计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
(5)   金融资产和金融负债的终止确认
      满足下列条件之一时，本集团终止确认该金融资产：
      - 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
      - 该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
      - 该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险
        和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。
      金融资产转移整体满足终止确认条件的，本集团将下列两项金额的差额计入当期损益：
      - 被转移金融资产在终止确认日的账面价值；
      - 因转移金融资产而收到的对价。
      金融负债 (或其一部分) 的现时义务已经解除的，本集团终止确认该金融负债 (或该部分金融负
      债) 。
(6)   减值
      本集团以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
      - 以摊余成本计量的金融资产；
      - 合同资产。
      本集团持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，包括以公允价值计量
      且其变动计入当期损益的权益工具投资，指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
      权益工具投资，以及衍生金融资产。
                                               173
                                                                         万科企业股份有限公司
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预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，
是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金
流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
在计量预期信用损失时，本集团需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限 (包括
考虑续约选择权) 。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导致
的预期信用损失。
未来 12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后 12 个月内 (若金融工具的预计存续期少
于 12 个月，则为预计存续期) 可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失，是整个存
续期预期信用损失的一部分。
对于应收账款和合同资产，本集团始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损
失准备。本集团基于历史信用损失经验、使用准备矩阵计算上述金融资产的预期信用损失，相
关历史经验根据资产负债表日应收对象的特定因素、以及对当前状况和未来经济状况预测的评
估进行调整。
除应收账款和合同资产外，本集团对满足下列情形的金融工具按照相当于未来 12 个月内预期
信用损失的金额计量其损失准备，对其他金融工具按照相当于整个存续期内预期信用损失的金
额计量其损失准备：
- 该金融工具在资产负债表日只具有较低的信用风险；或
- 该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
具有较低的信用风险
如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即
便较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低应收对象履行其合同现金流量
义务的能力，该金融工具被视为具有较低的信用风险。
信用风险显著增加
本集团通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以
确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认
后是否已显著增加。
                                         174
                                                                           万科企业股份有限公司
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在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本集团考虑无须付出不必要的额外成本或努力
即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本集团考虑的信息包括：
- 债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；
- 已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级 (如有) 的严重恶化；
- 已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化；
- 现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本集团的还款能力产
  生重大不利影响。
根据金融工具的性质，本集团以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否显著增
加。以金融工具组合为基础进行评估时，本集团可基于共同信用风险特征对金融工具进行分
类，例如逾期信息和信用风险评级。
如果逾期超过 30 日，本集团确定金融工具的信用风险已经显著增加。
本集团认为金融资产在下列情况发生违约：
- 应收对象不大可能全额支付其对本集团的欠款，该评估不考虑本集团采取例如变现抵押品
  (如果持有) 等追索行动；或
- 金融资产逾期超过 90 天。
已发生信用减值的金融资产
本集团在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产是否已发生信用减值。当对金融资产预
期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金
融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
- 发行方或债务人发生重大财务困难；
- 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
- 本集团出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不
  会做出的让步；
- 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
- 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本集团在每个资产负债表日重新计量预期信
用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对
于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
                                         175
                                                                                 万科企业股份有限公司
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      核销
      如果本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资产
      的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本集团确定债务人
      没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，按照本集团收回到
      期款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。
      已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
(7)   权益工具
      本公司发行权益工具收到的对价扣除交易费用后，计入股东权益。回购本公司权益工具支付的
      对价和交易费用，减少股东权益。
10    存货
(1)   存货的分类和成本
      存货按房地产开发产品、非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发产
      品和拟开发产品。非房地产开发产品为库存商品及其他。
      已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的的物
      业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为已完工开发产品的土地。项目整体开发时，
      拟开发产品全部转入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产
      品，后期未开发土地仍保留在拟开发产品。
      存货按成本进行初始计量，房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资
      本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成本 (参见附注三、14) 。非房地产开发产品成本
      包括采购成本、加工成本和使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出。非房地产开发产品
      在取得时按实际成本入账。
(2)   存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
      资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。
      可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销
      售费用以及相关税费后的金额。存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。
                                               176
                                                                               万科企业股份有限公司
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11    长期股权投资及共同经营
(1)   长期股权投资投资成本确定
      (a)   通过企业合并形成的长期股权投资
            - 对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本公司按照合并日取得
              的被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权
              投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，
              调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。
            - 对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本公司按照购买日取
              得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公
              允价值，作为该长期股权投资的初始投资成本。
      (b)   其他方式取得的长期股权投资
            对于通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资，在初始确认时，对于以支付现
            金取得的长期股权投资，本集团按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；对于发行
            权益性证券取得的长期股权投资，本集团按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资
            成本；对于投资者投入的长期股权投资，本集团按照投资合同或协议约定的价值作为初
            始投资成本。
            原持有的对被投资单位的股权投资 (不具有控制、共同控制或重大影响的)，按照金融工
            具确认和计量准则进行会计处理的，因被投资单位的表决权改变等原因能够对被投资单
            位施加重大影响但不构成控制的，在转权益法核算时，本集团按照金融工具确认和计量
            准则确定的原股权投资的公允价值，作为改按权益法核算的初始投资成本。
(2)   长期股权投资后续计量及损益确认方法
      (a)   对子公司的投资
            在本公司个别财务报表中，本公司采用成本法对子公司的长期股权投资进行后续计量，
            除非投资符合持有待售的条件 (参见附注三、29) 。对被投资单位宣告分派的现金股利或
            利润由本公司享有的部分确认为当期投资收益，但取得投资时实际支付的价款或对价中
            包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润除外。
            对子公司的投资按照成本减去减值准备后在资产负债表内列示。
                                               177
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      对子公司投资的减值测试方法及减值准备计提方法参见附注三、20。
      在本集团合并财务报表中，对子公司按附注三、6 进行处理。
(b)   对合营企业和联营企业的投资
      合营企业是指本集团与其他合营方共同控制且仅对其净资产享有权利的一项安排。联营
      企业是指本集团能够对其施加重大影响 (附注三、11(3)) 的企业。
      后续计量时，对合营企业和联营企业的长期股权投资采用权益法核算，除非投资符合持
      有待售的条件。本集团在采用权益法核算时的具体会计处理包括：
      - 对于长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价
        值份额的，以前者作为长期股权投资的成本；对于长期股权投资的初始投资成本小于
        投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，以后者作为长期股权投资的
        成本，长期股权投资的成本与初始投资成本的差额计入当期损益。
      - 取得对合营企业和联营企业投资后，本集团按照应享有或应分担的被投资单位实现的
        净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益并调整长期股权投
        资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应
        减少长期股权投资的账面价值。对合营企业或联营企业除净损益、其他综合收益和利
        润分配以外所有者权益的其他变动 (以下简称“其他所有者权益变动”)，本集团按照
        应享有或应分担的份额计入股东权益，并同时调整长期股权投资的账面价值。
      - 在计算应享有或应分担的被投资单位实现的净损益、其他综合收益及其他所有者权益
        变动的份额时，本集团以取得投资时被投资单位各项可辨认资产的公允价值为基础，
        按照本集团的会计政策或会计期间进行必要调整后确认投资收益和其他综合收益等。
        本集团与联营企业及合营企业之间内部交易产生的未实现损益按照应享有的比例计算
        归属于本集团的部分，在权益法核算时予以抵销。内部交易产生的未实现损失，有证
        据表明该损失是相关资产减值损失的，则全额确认该损失。
      - 本集团对合营企业或联营企业发生的净亏损，除本集团负有承担额外损失义务外，以
        长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长期权
        益减记至零为限。合营企业或联营企业以后实现净利润的，本集团在收益分享额弥补
        未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
      本集团对合营企业和联营企业投资的减值测试方法及减值准备计提方法参见附注三、
      20。
                                          178
                                                                                  万科企业股份有限公司
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(3)   确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的判断标准
      共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动 (即对安排的回
      报产生重大影响的活动) 必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。
      本集团在判断对被投资单位是否存在共同控制时，通常考虑下述事项：
      - 是否任何一个参与方均不能单独控制被投资单位的相关活动；
      - 涉及被投资单位相关活动的决策是否需要分享控制权参与方一致同意。
      重大影响是指本集团对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者
      与其他方一起共同控制这些政策的制定。
(4)   共同经营
      共同经营是指本集团与其他合营方共同控制且本集团享有该安排相关资产且承担该安排相关负
      债的一项安排。
      本集团主要按照下述原则确认与共同经营中利益份额相关的项目：
      - 确认单独所持有的资产，以及按份额确认共同持有的资产；
      - 确认单独所承担的负债，以及按份额确认共同承担的负债；
      - 确认出售享有的共同经营产出份额所产生的收入；
      - 按份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
      - 确认单独所发生的费用，以及按份额确认共同经营发生的费用。
12    投资性房地产
      本集团将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产 (包括正在建造或开发过程中将
      来用于出租的建筑物) 划分为投资性房地产。本集团采用成本模式计量投资性房地产，即以成
      本减累计折旧摊销及减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示。本集团将投资性房地产
      的成本扣除预计净残值 (残值率 0 - 7%) 和累计减值准备后在使用寿命内 (20 年 - 70 年) 按年限
      平均法计提折旧或进行摊销，除非投资性房地产符合持有待售的条件 (参见附注三、29) 。
13    固定资产及在建工程
      固定资产指本集团为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计
      年度的有形资产。
                                                179
                                                                           万科企业股份有限公司
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外购固定资产的初始成本包括购买价款、相关税费以及使该资产达到预定可使用状态前所发生
的可归属于该项资产的支出。自行建造固定资产的初始成本包括工程用物资、直接人工、符合
资本化条件的借款费用 (参见附注三、14) 和使该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支
出。
对于构成固定资产的各组成部分，如果各自具有不同使用寿命或者以不同方式为本集团提供经
济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，本集团分别将各组成部分确认为单项固定资产。
对于固定资产的后续支出，包括与更换固定资产某组成部分相关的支出，在与支出相关的经济
利益很可能流入本集团时资本化计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除；与固
定资产日常维护相关的支出在发生时计入当期损益。
固定资产以成本减累计折旧及减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示，在建工程以成
本减减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示。
自行建造的固定资产于达到预定可使用状态时转入固定资产，此前列于在建工程，且不计提折
旧。
本集团将固定资产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后在其使用寿命内按年限平均法计提
折旧，除非固定资产符合持有待售的条件。各类固定资产的使用寿命、年折旧率和残值率分别
为：
                                       使用寿命               年折旧率                残值率
 酒店、房屋及建筑物                 可使用年限 - 70 年             1.37%以上                4%
 装修费*                                           5年                  20.00%              0%
 机器设备及运输工具                            5 - 20 年     4.80% - 19.20%                 4%
 电子设备                                       3 -5年     19.20% - 32.00%                  4%
 其他设备                                          5年                  19.20%              4%
* 如果在下次装修时，装修费的明细科目仍有余额，该余额将一次全部计入当期营业外支
  出。
本集团至少在每年年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
固定资产满足下述条件之一时，本集团会予以终止确认：
- 固定资产处于处置状态；
- 该固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益。
                                         180
                                                                              万科企业股份有限公司
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     报废或处置固定资产项目所产生的损益为处置所得款项净额与项目账面金额之间的差额，并于
     报废或处置日在损益中确认。
14   借款费用
     本集团发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化并
     计入相关资产的成本，其他借款费用均于发生当期确认为财务费用。
     在资本化期间内，本集团按照下列方法确定每一会计期间的利息资本化金额 (包括折价或溢价
     的摊销)：
     - 对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，本集团以专门借款当期按实际利率
       计算的当期利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性
       投资取得的投资收益后的金额确定专门借款予以资本化的利息金额。
     - 对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，本集团根据累计资产支出超过专门
       借款部分的资产支出的加权平均数乘以所占用一般借款的，计算确定一般借款应予资本化
       的利息金额。资本化率是根据一般借款加权平均的实际利率计算确定。
     本集团确定借款的实际利率时，是将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流
     量，折现为该借款初始确认时确定的金额所使用的利率。
     在资本化期间内，外币专门借款本金及其利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件
     的资产的成本。而除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额作为财
     务费用，计入当期损益。
     资本化期间是指本集团从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资
     本化的期间不包括在内。当资本支出和借款费用已经发生及为使资产达到预定可使用或可销售
     状态所必要的购建活动已经开始时，借款费用开始资本化。当购建符合资本化条件的资产达到
     预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。对于符合资本化条件的资产在购建过程
     中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，本集团暂停借款费用的资本化。
15   无形资产
     无形资产，是指本集团拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括为建造自用
     物业所取得的土地使用权。为日常经营活动取得的土地使用权作为存货核算。外购无形资产的
     成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
                                             181
                                                                              万科企业股份有限公司
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     无形资产以成本减累计摊销 (仅限于使用寿命有限的无形资产) 及减值准备 (参见附注三、20)
     后在资产负债表内列示。对于使用寿命有限的无形资产，本集团将无形资产的成本扣除预计净
     残值和累计减值准备后按直线法在预计使用寿命期内进行摊销，除非该无形资产符合持有待售
     的条件。
                           项目                                      摊销年限
      土地使用权                                                                  剩余租赁年限
      特许经营权                                                                     项目运营期
      待执行物业管理合同                                                             剩余合约期
     本集团于年终时，对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。截至资产负债表日，本集团没
     有使用寿命不确定的无形资产。
     本集团采用建设经营移交方式 (BOT)，参与特定业务，项目公司从国家行政部门 (合同授予方)
     获取特定项目的特许经营权，参与项目的建设和运营。在特许经营权期满后，项目公司需要将
     有关项目移交还国家行政部门。
     若项目公司可以无条件地自合同授予方收取确定金额的货币资金或其他金融资产的；或在项目
     公司提供经营服务的收费低于某一限定金额的情况下，合同授予方按照合同规定负责将有关差
     价补偿给项目公司的，项目公司在发生相关建造成本时同时确认金融资产，并进行相关处理
     (参见附注三、9) ；若合同规定项目公司在有关基础设施建成后，从事经营的一定期间内有权
     利向获取服务的对象收取费用，但收费金额不确定的，该权利不构成一项无条件收取现金的权
     利，项目公司在发生相关建造成本时确认无形资产，该无形资产在从事经营期限内按直线法摊
     销。
16   商誉
     因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得的被购买方可辨
     认净资产公允价值份额的差额。
     本集团对商誉不摊销，以成本减累计减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示，商誉在
     其相关资产组或资产组组合处置时予以转出，计入当期损益。
                                             182
                                                                             万科企业股份有限公司
                                                             截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
17   长期待摊费用
     长期待摊费用在受益期限内分期平均摊销。各项费用的摊销期限分别为：
                           项目                                     摊销年限
      装修费                                                                       5 年至 10 年
18   质量保证金
     施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“应付账款”，待保证期过后根
     据实际情况和合同约定支付。
19   维修基金
     本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“其他非流动负债 - 代管基
     金”，专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。
20   除存货及金融资产外的其他资产减值
     本集团在资产负债表日根据内部及外部信息以确定下列资产是否存在减值的迹象，包括：
     - 固定资产
     - 在建工程
     - 无形资产
     - 采用成本模式计量的投资性房地产
     - 使用权资产
     - 长期股权投资
     - 商誉
     - 长期待摊费用等
     本集团对存在减值迹象的资产进行减值测试，估计资产的可收回金额。此外，无论是否存在减
     值迹象，本集团于每年年度终了对商誉估计其可收回金额。本集团依据相关资产组或者资产组
     组合能够从企业合并的协同效应中的受益情况分摊商誉账面价值，并在此基础上进行商誉减值
     测试。
     可收回金额是指资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之
     间较高者。
                                             183
                                                                             万科企业股份有限公司
                                                             截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
     资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现
     金流量，综合考虑资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素选择恰当的税前折现率
     对其进行折现后的金额加以确定。
     可收回金额的估计结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，资产的账面价值会减记至
     可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准
     备。
     资产减值损失一经确认，在以后会计期间不会转回。
21   公允价值的计量
     除特别声明外，本集团按下述原则计量公允价值：
     公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负
     债所需支付的价格。
     本集团估计公允价值时，考虑市场参与者在计量日对相关资产或负债进行定价时考虑的特征
     (包括资产状况及所在位置、对资产出售或者使用的限制等)，并采用在当前情况下适用并且有
     足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本
     法。
22   预计负债
     如果与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且该义务的履行很可能会导致经济利益
     流出本集团，以及有关金额能够可靠地计量，则本集团会确认预计负债。
     预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。对于货币时间价值影响
     重大的，预计负债以预计未来现金流量折现后的金额确定。在确定最佳估计数时，本集团综合
     考虑了与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。所需支出存在一个连续范
     围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围内的中间值确定；在其
     他情况下，最佳估计数分别按照下列情况处理：
     - 或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。
     - 或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
     本集团在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并按照当前最佳估计数对该账面价值
     进行调整。
                                            184
                                                                              万科企业股份有限公司
                                                              截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
23   政府补助
     政府补助是本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，但不包括政府以投资者身份
     向本集团投入的资本。
     政府补助在能够满足政府补助所附条件，并能够收到时，予以确认。
     政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公
     允价值计量。
     本集团采用净额法对政府补助进行核算。
     本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助作为与资产相关的政府补助。
     本集团取得的与资产相关之外的其他政府补助作为与收益相关的政府补助。
     与资产相关的政府补助，如果企业先取得与资产相关的政府补助，再确认所购建的长期资产，
     本集团将取得的政府补助先确认为递延收益，在相关资产达到预定可使用状态或预定用途时将
     递延收益冲减资产账面价值；如果相关长期资产投入使用后企业再取得与资产相关的政府补
     助，本集团在取得补助时冲减相关资产的账面价值，并按照冲减后的账面价值和相关资产的剩
     余使用寿命计提折旧或进行摊销。
     与收益相关的政府补助，如果用于补偿本集团以后期间的相关成本费用或损失的，本集团将其
     确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，将递延收益冲减相关的成本费用或损
     失；否则直接冲减相关的成本费用或损失。
24   所得税
     除因企业合并和直接计入所有者权益 (包括其他综合收益) 的交易或者事项产生的所得税外，本
     集团将当期所得税和递延所得税计入当期损益。
     当期所得税是按本年度应税所得额，根据税法规定的税率计算的预期应交所得税，加上以往年
     度应付所得税的调整。
     资产负债表日，如果本集团拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额结算或取得资产、清偿
     负债同时进行，那么当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列示。
     递延所得税资产与递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异确定。暂时
     性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额，包括能够结转以后年度的可抵扣
     亏损和税款抵减。递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所
     得额为限。
                                              185
                                                                                万科企业股份有限公司
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     如果不属于企业合并交易且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额 (或可抵扣亏
     损)，则该项交易中产生的暂时性差异不会产生递延所得税。
     商誉的初始确认导致的暂时性差异也不产生相关的递延所得税。
     资产负债表日，本集团根据递延所得税资产和负债的预期实现或结算方式，依据已颁布的税法
     规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量该递延所得税资产和负债的账面
     金额。
     资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得
     足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在
     很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
     资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列
     示：
     - 纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
     - 递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相
       关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回
       的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清
       偿负债。
25   收入
     收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的
     总流入。
     本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收入。
     合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或
     服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务
     的交易价格计量收入。单独售价，是指本集团向客户单独销售商品或提供服务的价格。单独售
     价无法直接观察的，本集团综合考虑能够合理取得的全部相关信息，并最大限度地采用可观察
     的输入值估计单独售价。
                                             186
                                                                         万科企业股份有限公司
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交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取
的款项。本集团确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生
重大转回的金额。有权收取的对价是非现金形式时，本集团按照非现金对价的公允价值确定交
易价格。预期将退还给客户的款项作为退货负债，不计入交易价格。合同中存在重大融资成分
的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。
该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。
满足下列条件之一时，本集团属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履
约义务：
- 客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；
- 客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；
- 本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累
  计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不
能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收
入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在
判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本集团会考虑下列迹象：
- 本集团就该商品或服务享有现时收款权利；
- 本集团已将该商品的实物转移给客户；
- 本集团已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；
- 客户已接受该商品或服务等。
本集团根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断本集团从事
交易时的身份是主要责任人还是代理人。本集团在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或
服务的，本集团为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本集团为代理人，
按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额按照已收或应收对价总额扣除应支
付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。
本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利 (且该权利取决于时间流逝之外的其他
因素) 作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础计提减值 (参见附注三、9(6)) 。本
集团拥有的、无条件 (仅取决于时间流逝) 向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本集团已
收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债列示。
                                        187
                                                                                 万科企业股份有限公司
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     与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
     (1)     房地产销售合同
             对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件
             的房地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完
             工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时
             点，确认销售收入的实现。
     (2)     物业服务合同
             本集团在提供物业服务过程中确认收入。
     (3)     建造合同
             本集团在履行履约义务的时段内按履约进度确认收入，本集团根据已经完成的合同工作
             量占合同预计总工作量的比例确定履约进度。
26   合同成本
     合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
     为取得合同发生的增量成本是指本集团不取得合同就不会发生的成本 (如销售佣金等) 。该成本
     预期能够收回的，本集团将其作为合同取得成本确认为一项资产。本集团为取得合同发生的、
     除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。
     为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，本
     集团将其作为合同履约成本确认为一项资产：
     - 该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用 (或类
           似费用) 、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
     - 该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；
     - 该成本预期能够收回。
     合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产 (以下简称“与合同成本有关的资产”) 采
     用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。合同取得成本确
     认的资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。
                                                188
                                                                              万科企业股份有限公司
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      当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本集团对超出部分计提减值准
      备，并确认为资产减值损失：
      - 本集团因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
      - 为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
27    职工薪酬
(1)   短期薪酬
      本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生或按规定的基准和比例计提的职工工资、奖
      金、医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并计入
      当期损益或相关资产成本。
(2)   离职后福利 - 设定提存计划
      本集团所参与的设定提存计划是按照中国有关法规要求，本集团职工参加的由政府机构设立管
      理的社会保障体系中的基本养老保险。基本养老保险的缴费金额按国家规定的基准和比例计
      算。本集团在职工提供服务的会计期间，将应缴存的金额确认为负债，并计入当期损益或相关
      资产成本。
(3)   辞退福利
      本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出
      给予补偿的建议，在下列两者孰早日，确认辞退福利产生的负债，同时计入当期损益：
      - 本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
      - 本集团有详细、正式的涉及支付辞退福利的重组计划；并且，该重组计划已开始实施，或
        已向受其影响的各方通告了该计划的主要内容，从而使各方形成了对本集团将实施重组的
        合理预期时。
28    租赁
      租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
      在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间
      内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
                                              189
                                                                               万科企业股份有限公司
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      为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本集团进行如下评估：
      - 合同是否涉及已识别资产的使用。已识别资产可能由合同明确指定或在资产可供客户使用
        时隐性指定，并且该资产在物理上可区分，或者如果资产的某部分产能或其他部分在物理
        上不可区分但实质上代表了该资产的全部产能，从而使客户获得因使用该资产所产生的几
        乎全部经济利益。如果资产的供应方在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该
        资产不属于已识别资产；
      - 承租人是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益；
      - 承租人是否有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
      合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人将合同予以分拆，并分别就各项单独租赁进
      行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部分进行
      分拆。在分拆合同包含的租赁和非租赁部分时，承租人按照各租赁部分单独价格及非租赁部分
      的单独价格之和的相对比例分摊合同对价。出租人按附注三、25 所述会计政策中关于交易价格
      分摊的规定分摊合同对价。
(1)   本集团作为承租人
      在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债。使用权资产按照成本进行初始计
      量，包括租赁负债的初始计量金额、在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额 (扣除已享受的
      租赁激励相关金额)，发生的初始直接费用以及为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场
      地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
      本集团使用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权
      的，本集团在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使
      用寿命两者孰短的期间内计提折旧。使用权资产按附注三、20 所述的会计政策计提减值准备。
      租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量，折现率为租赁内含利
      率。无法确定租赁内含利率的，采用本集团增量借款利率作为折现率。
      本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或
      相关资产成本。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产
      成本。
                                              190
                                                                               万科企业股份有限公司
                                                               截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
      租赁期开始日后，发生下列情形的，本集团按照变动后租赁付款额的现值重新计量租赁负债：
      - 根据担保余值预计的应付金额发生变动；
      - 用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动；
      - 本集团对购买选择权、续租选择权或终止租赁选择权的评估结果发生变化，或续租选择权
        或终止租赁选择权的实际行使情况与原评估结果不一致。
      在对租赁负债进行重新计量时，本集团相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产的账面价
      值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将剩余金额计入当期损益。
      本集团已选择对短期租赁 (租赁期不超过 12 个月的租赁) 和低价值资产租赁不确认使用权资产
      和租赁负债，并将相关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产
      成本。
(2)   本集团作为出租人
      在租赁开始日，本集团将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指无论所有权最终是否转
      移但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资
      租赁以外的其他租赁。
      本集团作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租
      赁进行分类。如果原租赁为短期租赁且本集团选择对原租赁应用上述短期租赁的简化处理，本
      集团将该转租赁分类为经营租赁。
      融资租赁下，在租赁期开始日，本集团对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁
      资产。本集团对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账
      价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折
      现的现值之和。
      本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的终
      止确认和减值按附注三、9 所述的会计政策进行会计处理。未纳入租赁投资净额计量的可变租
      赁付款额在实际发生时计入当期损益。
      经营租赁的租赁收款额在租赁期内按直线法确认为租金收入。本集团将其发生的与经营租赁有
      关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计
      入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
                                               191
                                                                               万科企业股份有限公司
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29   持有待售
     本集团主要通过出售而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值时，将该非流动资
     产或处置组划分为持有待售类别。
     处置组，是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易
     中转让的与这些资产直接相关的负债。
     本集团将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
     - 根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，该非流动资产或处置组在其当前状况下即
       可立即出售；
     - 出售极可能发生，即本集团已经就一项出售计划作出决议且已与其他方签订了具有法律约
       束力的购买协议，预计出售将在一年内完成。
     本集团按账面价值与公允价值 (参见附注三、21) 减去出售费用后净额之孰低者对持有待售的非
     流动资产 (不包括金融资产 (参见附注三、9) 、递延所得税资产 (参见附注三、24) 或处置组进
     行初始计量和后续计量，账面价值高于公允价值 (参见附注 三、21) 减去出售费用后净额的差
     额确认为资产减值损失，计入当期损益。
30   套期会计
     套期会计方法，是指本集团将套期工具和被套期项目产生的利得或损失在相同会计期间计入当
     期损益 (或其他综合收益) 以反映风险管理活动影响的方法。
     被套期项目是使本集团面临现金流量变动风险，且被指定为被套期对象的、能够可靠计量的项
     目。本集团指定为被套期项目主要为使本集团面临外汇风险的外币借款和利率风险的浮动利率
     借款。
     套期工具，是指本集团为进行套期而指定的、其现金流量变动预期可抵销被套期项目的现金流
     量变动的金融工具。本集团将外汇衍生工具的远期要素单独分拆，只将排除远期要素后的部分
     指定为套期工具。
     本集团在套期开始日及以后期间持续地对套期关系是否符合套期有效性要求进行评估。套期有
     效性，是指套期工具的现金流量变动能够抵销被套期风险引起的被套期项目现金流量变动的程
     度。套期工具的现金流量变动大于或小于被套期项目的现金流量变动的部分为套期无效部分。
                                              192
                                                                              万科企业股份有限公司
                                                              截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
     现金流量套期满足运用套期会计方法条件的，套期工具产生的利得或损失中属于套期有效的部
     分，作为现金流量套期储备，本集团将其计入其他综合收益。现金流量套期储备的金额，按照
     下列两项的绝对额中较低者确定：
     1．   套期工具自套期开始的累计利得或损失；
     2．   被套期项目自套期开始的预计未来现金流量现值的累计变动额。
     每期计入其他综合收益的现金流量套期储备的金额为当期现金流量套期储备的变动额。
     本集团将远期要素的公允价值变动中与被套期项目相关的部分计入其他综合收益，同时按照系
     统合理的方法将被指定为套期工具当日的远期要素价值中与被套期项目相关的部分，在套期关
     系影响损益或其他综合收益的期间内摊销。摊销金额从其他综合收益中转出，计入当期损益。
     套期工具产生的利得或损失中属于套期无效的部分 (即扣除计入其他综合收益后的其他利得或
     损失)，计入当期损益。
     本集团在被套期的预期现金流量影响损益的相同期间，将原在其他综合收益中确认的现金流量
     套期储备金额转出，计入当期损益。如果在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额是一
     项损失，且该损失全部或部分预计在未来会计期间不能弥补的，本集团在预计不能弥补时，将
     预计不能弥补的部分从其他综合收益中转出，计入当期损益。
     当套期关系不再满足运用套期会计的标准 (包括套期工具已到期、被出售、合同终止或已行
     使)，本集团终止使用套期会计。当终止采用套期会计时，被套期的未来现金流量预期仍然会
     发生的，累计现金流量套期储备的金额予以保留，直至预期交易发生，并根据上述会计政策进
     行确认计量。被套期的未来现金流量预期不再发生的，累计现金流量套期储备的金额从其他综
     合收益中转出，计入当期损益。
31   关联方
     一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、共
     同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而不存在其他关联方关系
     的企业，不构成关联方。
     此外，本公司同时根据证监会颁布的《上市公司信息披露管理办法》确定本集团或本公司的关
     联方。
                                             193
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                                                                 截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
32    分部报告
      本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部。如果两个或多个经营
      分部存在相似经济特征且同时在各单项产品或劳务的性质、生产过程的性质、产品或劳务的客
      户类型、销售产品或提供劳务的方式、生产产品及提供劳务受法律及行政法规的影响等方面具
      有相同或相似性的，可以合并为一个经营分部。本集团以经营分部为基础考虑重要性原则后确
      定报告分部。
      本集团在编制分部报告时，分部间交易收入按实际交易价格为基础计量。编制分部报告所采用
      的会计政策与编制本集团财务报表所采用的会计政策一致。
33    股利分配
      资产负债表日后，经审议批准的利润分配方案中拟分配的股利或利润，不确认为资产负债表日
      的负债，在附注中单独披露。
34    主要会计估计及判断
      编制财务报表时，本集团管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计政策的应用及
      资产、负债、收入的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不同。本集团管理层对估计涉及
      的关键假设和不确定因素的判断进行持续评估，会计估计变更的影响在变更当期和未来期间予
      以确认。
(1)   主要会计估计
      除投资性房地产、固定资产及无形资产等资产的折旧及摊销 (参见附注三、12、13 和 15) 和各
      类资产减值 (参见附注五、4、5、6、7、8、14、15、16、17、18、19 以及附注十五、3、6)
      涉及的会计估计外，其他主要的会计估计如下：
      (i)     收入的确认 - 如附注三、25 所述，本集团部分收入在一段时间内确认。这些收入的确认
              取决于本集团对于合同结果和履约进度的估计。本集团根据近期经验及相关活动的性质
              作出估计如果实际发生的总收入和总成本金额高于或低于管理层的估计值，将会影响本
              集团未来期间收入和利润确认的金额。
      (ii)    附注五、21 - 递延所得税资产的确认；
      (iii)   附注五、29 - 土地增值税清算准备金的计提；
      (iv)    附注九 - 金融工具公允价值估值。
                                                    194
                                                                                    万科企业股份有限公司
                                                                    截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
(2)   主要会计判断
      本集团在运用会计政策过程中做出的重要判断如下：
      (i)    附注五、7、14 和 15 - 存货、投资性房地产与固定资产的划分；
      (ii)   附注七、1 和 3 - 对其他主体实施控制、共同控制或重大影响的重大判断和假设。
35    主要会计政策和会计估计变更
(1)   会计政策变更的内容及原因
      本集团于 2020 年度执行了财政部于今年颁布的以下企业会计准则修订：
      - 《企业会计准则解释第 13 号》(财会 [2019] 21 号) (“解释第 13 号”)
      - 《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》(财会 [2020] 10 号)
      本集团自 2020 年 1 月 1 日起采用上述企业会计准则修订及解释，对会计政策相关内容进行调
      整。
(2)   会计政策变更的主要影响
      (a)    解释第 13 号
             解释第 13 号修订了业务构成的三个要素，细化了业务的判断条件，对非同一控制下企业
             合并的购买方在判断取得的经营活动或资产的组合是否构成一项业务时，引入了“集中
             度测试”的选择。此外，解释第 13 号进一步明确了企业的关联方还包括企业所属企业集
             团的其他成员单位 (包括母公司和子公司) 的合营企业或联营企业，以及对企业实施共同
             控制的投资方的其他合营企业或联营企业等。
      (b)    财会 [2020] 10 号
             财会 [2020] 10 号对于满足一定条件的，由新冠肺炎疫情直接引发的租金减让提供了简化
             方法。如果企业选择采用简化方法，则不需要评估是否发生租赁变更，也不需要重新评
             估租赁分类。根据财会 [2020] 10 号，本集团作为在境内外同时上市的企业，在作为出租
             人时不适用该规定。
             解释第 13 号和财会 [2020] 10 号分别自 2020 年 1 月 1 日和 2020 年 6 月 24 日起施行，
             本集团采用未来适用法对上述会计政策变更进行会计处理。采用上述该解释及规定未对
             本集团的财务状况、经营成果和关联方披露产生重大影响。
                                                  195
                                                                                 万科企业股份有限公司
                                                                 截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
(3)   主要会计估计变更
      本年无主要会计估计变更。
四    税项
1     主要税种及税率
      本集团及其子公司适用的主要税种及税率列示如下：
               税种                        计税基础                                  税率
        企业所得税        按应纳税所得额计征                                                        (i)
                          按税法规定计算的销售货物、提供应税劳务、销
                          售服务、无形资产或者不动产的销售额为基础计              3% 、5% 、6%
        增值税
                          算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额                       9%、13%
                          后，差额部分为应交增值税。
        城市维护建设税    按实际缴纳增值税计征                           按公司所在地政策缴纳
        教育费附加        按实际缴纳增值税计征                           按公司所在地政策缴纳
        地方教育附加      按实际缴纳增值税计征                           按公司所在地政策缴纳
                                                                                  按超率累进税率
        土地增值税        按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计征
                                                                                      30% - 60%
        契税              按土地使用权的出让金额计征                                    3% - 5%
      (i)    根据《中华人民共和国企业所得税法》以及企业所得税法实施条例，除个别享受优惠税
             率的子公司外，本公司及设立于中国境内其余子公司适用所得税税率为 25% 。
             本公司设立于香港地区的子公司适用 16.5%所得税税率。本公司设立于美国的子公司适
             用联邦所得税率 (21%) 及各州所得税率 (0%至 10%不等) 。
2     税收优惠及批文
      本年除上述披露外，本公司及其子公司适用的税率和税率优惠政策与上年度没有发生重大变
      化。
                                                 196
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                                                                                                                截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
五   合并财务报表项目附注
1    货币资金
                                               2020 年 12 月 31 日                                                       2019 年 12 月 31 日
             项目
                                  原币                     折算汇率           折合人民币                    原币                     折算汇率        折合人民币
      现金               人民币           8,573,983.62        1.0000            8,573,983.62       人民币           5,153,478.56        1.0000         5,153,478.56
      小计                                                                      8,573,983.62                                                           5,153,478.56
      银行存款           人民币   190,960,350,739.91          1.0000      190,960,350,739.91       人民币   161,134,111,177.91          1.0000   161,134,111,177.91
                          美元           92,326,527.02        6.5028          600,380,939.89         美元      211,213,914.92           6.9622     1,470,513,518.46
                          港币      3,134,773,893.08          0.8337        2,613,400,494.44         港币    3,089,339,534.89           0.8926     2,757,600,227.52
                       新加坡币               5,621.30        4.9218               27,666.91     新加坡币               5,598.23        5.1775           28,984.84
                          英镑           42,079,532.75        8.8887          374,032,342.75         英镑          24,358,704.95        9.2447      225,188,919.65
                     马来西亚币          12,585,368.44        1.6173           20,354,316.38   马来西亚币          46,943,423.25        1.7021        79,902,400.71
                     俄罗斯卢布      215,859,588.88           0.0880           18,995,643.82   俄罗斯卢布      374,457,538.07           0.1120        41,939,244.26
                          欧元                     -                  -                    -         欧元             24,334.34         7.8182          190,250.74
      小计                                                                194,587,542,144.10                                                     165,709,474,724.09
      其他货币资金       人民币      634,607,242.16           1.0000         634,607,242.16        人民币      479,967,523.77           1.0000      479,967,523.77
      合计                                                                195,230,723,369.88                                                     166,194,595,726.42
     其他货币资金为物业管理项目代管基金 (见附注五、35) 。于 2020 年 12 月 31 日银行存款中含
     有受限使用资金为人民币 9,568,343,662.92 元 (2019 年 12 月 31 日：人民币 6,455,944,254.46
     元)，其中因质押对使用有限制的资金为人民币 3,841,600,000.00 元 (2019 年 12 月 31 日：人
     民币 3,841,600,000.00 元) 。无因抵押等对使用有限制的款项 (2019 年 12 月 31 日：无) 。于
     2020 年 12 月 31 日存放境外货币资金折合人民币共计 4,175,920,080.08 元 (2019 年 12 月 31
     日：人民币 5,689,787,565.68 元) 。本集团年末存于联营公司徽商银行股份有限公司的存款为
     人民币 212,171,215.80 元 (2019 年 12 月 31 日：人民币 417,750,251.72 元) 。
2    交易性金融资产
                                         种类                                              2020 年 12 月 31 日                     2019 年 12 月 31 日
      以公允价值计量且其变动计入当期损益的
                                                                                                170,479,737.23                      11,735,265,424.66
         理财产品
3    衍生金融资产、衍生金融负债
     于 2020 年 12 月 31 日，本集团持有的衍生金融资产和衍生金融负债为交叉货币互换合约 (CCS)
     形成的资产和负债。本集团主要持有的 CCS 符合套期会计要求，有关套期的披露详见附注
     五、58。
                                                                                  197
                                                                                       万科企业股份有限公司
                                                                       截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
4     应收账款
      应收账款主要为待收取的购房款和物业服务应收款，并包括建造合同业务应收款人民币
      473,135,144.93 元 (2019 年 12 月 31 日：人民币 136,379,662.82 元) 。
(1)   应收账款按账龄分析如下：
                               账龄                      2020 年 12 月 31 日        2019 年 12 月 31 日
       1 年以内 (含 1 年)                                  2,304,540,492.09           1,330,099,355.39
       1 年至 3 年 (含 3 年)                                 539,447,744.36             545,096,133.19
       3 年以上                                              264,176,487.21             185,924,563.75
       小计                                                3,108,164,723.66           2,061,120,052.33
       减：坏账准备                                          115,741,421.40               73,044,314.66
       合计                                                2,992,423,302.26           1,988,075,737.67
      账龄自应收账款确认日起开始计算。
(2)   坏账准备计提方法分类披露
      本集团对于应收账款始终按照整个存续期内的预期信用损失计量减值准备。根据本集团的历史
      经验，不同细分客户群体发生损失的情况没有显著差异，因此在计算减值准备时未进一步区分
      不同的客户群体。
      2020 年 12 月 31 日应收账款的减值：
                                         整个存续期预期
                       账龄                                      年末账面余额             年末减值准备
                                            信用损失率
       1 年以内 (含 1 年)                           0.87%        2,304,540,492.09            19,937,412.15
       1 - 3 年 (含 3 年)                           4.37%         539,447,744.36             23,568,996.62
       3 年以上                                    27.34%         264,176,487.21             72,235,012.63
       合计                                                      3,108,164,723.66           115,741,421.40
                                                  198
                                                                                        万科企业股份有限公司
                                                                        截至 2020 年 12 月 31 日止年度财务报表
      2019 年 12 月 31 日应收账款的减值：