万科Ａ：2019年年度报告

万科企业股份有限公司
CHINA VANKE CO., LTD.
   2019 年度报告
    证券代码：000002、299903
   证券简称：万科 A、万科 H 代
    公告编号：〈万〉2020-016
         二〇二〇年三月
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                   第一节 重要提示、目录和释义
                                  重要提示
    本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2019年度报告（以下简称
“本报告”）内容的真实性、准确性和完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗
漏，并承担个别和连带的法律责任。本报告已经公司第十八届董事会第二十七次会议审议
通过，各位董事均亲自出席了本次董事会会议。
    本报告之财务报告已经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准
无保留意见的审计报告。
    董事会主席郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证本报告中财务报告的真
实、准确和完整。
    公司2019年度分红派息预案：以实施分红派息时股权登记日的总股本为基数，2019年
度拟合计派发现金股息人民币11,810,739,436.05元（含税），占公司2019年合并报表中归属
于上市公司股东的净利润的比例为30.38%，不送红股，不以公积金转增股本。如以2019年
末公司总股份数11,302,143,001股计算，每10股派送人民币10.45元（含税）现金股息。如公
司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债转增股本等情形导致分红派息股权
登记日的总股份数发生变化，每股股息将在合计派息总额不变的前提下相应调整。该等
2019年度分红派息预案还需提交本公司年度股东大会审议批准。
    本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，
敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。
    本报告已按照《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业
务》的要求进行披露。本集团目前面临的主要风险及应对措施， 敬请投资者查阅“第八节
公司治理报告暨企业管治报告”之“十二、内部控制和风险管理” 部分。
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                                                                  目录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................................... 1
第二节 致股东............................................................................................................................... 4
第三节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................................... 6
第四节 董事会报告......................................................................................................................11
第五节 重要事项......................................................................................................................... 68
第六节 股本变动及股东情况 ..................................................................................................... 78
第七节 董事、监事、高级管理人员及员工情况 ..................................................................... 82
第八节 公司治理报告暨企业管治报告 ..................................................................................... 91
第九节 监事会报告................................................................................................................... 107
第十节 内部控制情况................................................................................................................ 109
第十一节 公司债券情况........................................................................................................... 120
第十二节 财务报告................................................................................................................... 124
第十三节 备查文件目录........................................................................................................... 302
                                                                      2
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                                          释义
           释义项        指                                  释义内容
本公司、公司             指   万科企业股份有限公司
万科、集团、本集团       指   万科企业股份有限公司及其附属公司
万科物业                 指   万科物业发展股份有限公司
印力集团                 指   印力集团控股有限公司（SCPG Holdings Co., Ltd，在开曼群岛注册）
万纬物流                 指   万科物流发展有限公司
                              Business Group 的缩写，指事业集团，目前包括南方区域 BG、上海区
BG                       指
                              域 BG、北方区域 BG、中西部区域 BG 及物业 BG。
                              Business Unit 的缩写，指事业部，目前包括印力 BU、物流 BU、长租
BU                       指   公寓 BU、海外 BU、冰雪 BU、梅沙教育 BU、企业服务 BU 及食品
                              BU。
央行                     指   中国人民银行
中国证监会               指   中国证券监督管理委员会
深交所                   指   深圳证券交易所
联交所                   指   香港联合交易所有限公司
地铁集团                 指   深圳市地铁集团有限公司
钜盛华                   指   深圳市钜盛华股份有限公司
《公司法》               指   《中华人民共和国公司法》
《证券法》               指   《中华人民共和国证券法》
《深交所上市规则》       指   《深圳证券交易所股票上市规则》
《规范运作指引》         指   《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》
《联交所上市规则》       指   《香港联合交易所有限公司证券上市规则》
《企业管治守则》         指   《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十四《企业管治守则》
                              《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十《上市发行人董事
《标准守则》             指
                              进行证券交易的标准守则》
                              本公司股本中每股面值为人民币 1.00 元的内资普通股，该等股份在深
A 股（人民币普通股）     指
                              交所上市并以人民币交易。
                              本公司股本中每股面值为人民币 1.00 元的境外上市外资普通股，该等
H 股（境外上市外资股）   指
                              股份在联交所上市并以港币交易。
《公司章程》             指   《万科企业股份有限公司章程》
报告期                   指   2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日
元                       指   如无特殊说明，指人民币元
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                             第二节 致股东
    2019年，是万科成立35周年。
    没有成功的企业，只有时代的企业。企业始终处于不断变化的场景之中。适应变化者
生存、变革创新者常青、持续奋斗者长盛，这是古今不变的规律。
    三十五年来，是改革开放的历史机遇造就了万科，是国家的繁荣和进步成就了万科。
而放眼未来，同样只有敏锐洞察环境变化的趋势，不断拥抱变化、不断升级经营管理，万
科才能在基业长青的道路上越走越远。
    万科在行业中首先提出了房地产“白银时代”的概念。今天，白银时代已进入深水区，
它的特征逐渐清晰起来。从增量到存量、从平衡到极化、从简单到复杂、从单一到全面，
这四个方面的变化是从黄金时代到白银时代的主要特征。
    城镇化过程逐渐进入第二阶段，城市发展逐渐趋于成熟。无论从客户需求端，还是土
地供应端来看，增量都在趋于收敛，对存量价值的挖掘变得日益重要。同时，在城市化第
二阶段，将从所有城市全面发展过渡到城市圈集约发展，城市能级的差距逐渐扩大，极化
取代平衡成为未来主要趋势。从消费者结构和员工结构来看，新一代年轻人正在成为主流，
他们的价值观和偏好更加多元化，企业无论产品服务方案，还是组织管理方法，都必须经
历一个从简单到复杂的过程。而企业竞争也出现了升维的趋势，单一产品策划的时代已经
结束，综合实力比拼的全面竞争年代已经来临。
    存量竞争是精益化的竞争，极化发展使竞争者的距离拉得更近，复杂模式带来更多变
数，全面竞争需要更全面的能力结构去覆盖。从黄金时代到白银时代的转变，带来了更多
的挑战，但也给了万科提升竞争维度的机会。
    面对经济结构性转型、城市化进程深化、人口结构变迁等中长期趋势，万科主动开启
了“战略-机制-文化-组织-人”五位一体的全面转型升级。在战略上，万科追求与城乡和客
户同步发展，从房地产开发商向“城乡建设与生活服务商”转型；在机制上，以混合所有
制为体制基础，推进职业经理人制度向事业合伙人机制的再升级，打造同心同路、合伙奋
斗的事业合伙人队伍，共同拥抱新时代的机遇与挑战；在文化上，继承“大道当然”的文
化品格，发展“合伙奋斗”的事业合伙人文化，以共识、共创、共担、共享的理念原则，牵
引思维、行为与机制的持续创新；在组织上全面重构，以战略方向、文化导向和事业合伙
人机制为主线，打造矢量组织、冠军组织和韧性组织；在人才上，打造奋斗为本、劣后担
当，持续创造真实价值的事业合伙人队伍，通过凝聚和激发广大奋斗者来推动事业的不断
发展，通过事业的发展来实现全面价值和共同成就。
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   2018年，万科提出了战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配的经营管理提升主线。
这是一个螺旋式上升的长期连贯过程。其中，明确组织重建、事人匹配的基本逻辑，并使
其成为组织自我更新的常态，是2019年的管理工作重点。
   组织重建、事人匹配的目标，是按照“事在人先”的基本原则，将以职能、层级为骨
架的传统刚性组织，变革为以任务、合伙为纽带的新一代柔性组织。
   这一工作，具体来看分为两个阶段。第一阶段是“减脂、增肌、活血”。“减脂”不
等于减人，而是把组织、流程当中冗余的结构、环节去除掉，释放出更多的组织资源。
“增肌”是指在实践中强化组织的能力，通过有挑战性的实践，走出舒适区，提升个人、
锻炼队伍、增强力量。“活血”是提高组织和人的流动性，打破原有职能、岗位对人的局
限，打通与社会人才资源的连接，为每个任务匹配其所需要的能力资源，也为每个人找到
更丰富的发展机会。第二阶段是打造矢量组织、冠军组织、韧性组织。目标一致、任务自
洽、力出一孔的组织，是矢量组织；分工得当、相互补位、能上能下，让场上队员处于最
佳状态、发挥各自优势的组织，是冠军组织；百折不挠、健康强健、敏锐应变的组织，是
韧性组织。
   按照如前所述的连贯逻辑，2020年万科将在吸收过往转型升级成果的基础上，重点做
好三件事情。第一是对市场环境变化进行更深入的分析，回到基本商业逻辑，探寻在多变
环境中可以保持不变的应变方法。第二是聚焦产品力和服务力，做好精益运营，提升竞争
能力和经营效益。第三是深化组织重建，在实践中检验组织能力与效能，完成事人匹配。
   而春节前后爆发的新型冠状病毒疫情，则是一个不容忽视的突变因素。我们坚信抗击
疫情必将获得最终的胜利，但我们也必须看到，这个过程中企业遭遇的挑战，以及客户生
活遇到的种种不便。在疫情结束后，健康会受到更大的关注，人们的生活方式、工作方式
也必然发生若干带有永久性的变化。一些之前蓄势待发的技术应用、商业模式可能借此突
破瓶颈，而一些我们已经习以为常的传统业态也可能面临重大挑战。患难见真情，企业在
这个过程中如何关怀、照顾好客户，如何敏锐发现、更深入理解客户需求的变化，是培养
未来竞争力的一个重要起点。而企业自身的免疫力来自机体的健康，在这个过程中如何改
变自身、构筑更强大的抗冲击能力，也是企业必须面对的一次大考。
   从基本商业逻辑的角度看，太阳之下并无新事。从企业自身成长的角度看，每天都是
全新的一天。放到人类商业史的长河中，万科的三十六年，只是短短一瞬间。万科仍有一
颗年轻的心，乐于与全体股东，共同面对无限的未来。
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                   第三节 公司简介和主要财务指标
    公司于 1984 年在深圳经济特区成立，1988 年经深圳市人民政府“深府办（1988）1509
号”文批准，公司实施股份制改革；1991 年 1 月 29 日，公司发行的 A 股在深交所上市；
1993 年 5 月 28 日，公司发行的 B 股在深交所上市；2014 年 6 月 25 日，公司 B 股以介绍方
式转换上市地在联交所主板 （H 股）上市。
    公司于 1988 年进入房地产行业，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与
生活服务商，业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016 年公司首
次跻身《财富》“世界 500 强”，位列榜单第 356 位，2017 年-2019 年接连上榜，分别位列
榜单第 307 位、第 332 位和第 254 位。
    2014 年公司第四个十年发展规划已经把“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套
服务商”，2018 年公司将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体
细化为四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。
    公司始终坚持为普通人提供好产品、好服务，坚持与城市同步发展、与客户同步发展
的两条主线。近年来，公司在巩固住宅开发和物业服务业务固有优势的基础上，积极拓展
业务版图，已进入商业开发和运营、租赁住宅、物流仓储服务、标准办公与产业园、冰雪
度假、教育等领域。未来，公司将始终坚持“大道当然，合伙奋斗”，以“人民的美好生
活需要”为中心，以现金流为基础，深入践行“城乡建设与生活服务商”战略，持续创造
真实价值。
一、公司简介
（一）基本信息
    中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”）
    英文名称：CHINA VANKE CO., LTD.(缩写为“VANKE”)
    注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
    邮政编码：518083
    办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
    邮政编码：518083
    香港主要营业地点：香港花园道 1 号中银大厦 55 楼
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    国际互联网网址：www.vanke.com
    电子信箱：[e-mail]
    法定代表人：郁亮
    联交所授权代表：王文金、朱旭
    联交所替代授权代表：叶凯雯
（二）联系人和联系方式
    董事会秘书、公司秘书：朱旭
    电子信箱：[e-mail]
    股证事务授权代表：吉江华
    电子信箱：[e-mail]
    联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
    电话：[phone]
    传真：[phone]
    助理公司秘书：叶凯雯
    电子邮件：[e-mail]
    联系地址：香港花园道 1 号中银大厦 55 楼
    电话：[phone]
    传真：[phone]
（三）股票情况
    A 股股票上市地：深交所
    A 股股票简称：万科 A
    A 股股票代码：000002
    H 股股票上市地：联交所
                                          注
    H 股股票简称：万科企业、万科 H 代
                                   注
    H 股股票代码：2202、299903
    注：该简称和代码仅供本公司原 B 股股东通过境内证券公司交易系统交易其因 B 转 H 而持有的本公
司 H 股股份使用。
    H 股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司
    联系地址：香港湾仔皇后大道东 183 号合和中心 17 楼 1712-1716 室
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（四）信息披露及备置地点
    信息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日
报》、巨潮资讯网以及联交所披露易网站
    登载年度报告的国际互联网网址：
    A 股：www.cninfo.com.cn
    H 股：www.hkexnews.hk
   年度报告备置地点：公司董事会办公室
（五）注册变更情况
    公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳
    变更登记日期：2017年7月14日，地点：深圳
    统一社会信用代码：91440300192181490G
（六）聘请的会计师事务所和律师事务所
    公司聘请的会计师事务所
    境内：毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)
    地址：北京市东长安街1号东方广场毕马威大楼8层
    签字会计师：陈泳意、李默然
    境外：毕马威会计师事务所
    地址：香港中环遮打道10号太子大厦8楼
    公司聘请的律师事务所
    境内：
    广东信达律师事务所 ，地址：深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦11~12楼
    北京市君合（深圳）律师事务所，地址：深圳市福田区中心四路1-1号嘉里建设广场三
座第2803-04室
    境外：普衡律师事务所
    地址：香港花园道1号中银大厦21~22楼
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  二、会计数据和财务指标摘要
  （一）主要会计数据和财务指标
                                                                                                     单位：元
                         2019 年                  2018 年              本年比上年增减              2017 年
营业收入             367,893,877,538.94      297,679,331,103.19                   23.59%       242,897,110,250.52
营业利润              76,613,136,041.54       67,498,612,522.27                   13.50%        50,812,916,408.40
利润总额              76,539,289,517.59       67,460,201,390.98                   13.46%        51,141,952,665.41
归属于上市公司股
                      38,872,086,881.32       33,772,651,678.61                   15.10%        28,051,814,882.36
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性      38,314,387,512.31       33,490,078,355.00                   14.41%        27,279,538,697.37
损益的净利润
经营活动产生的现
                      45,686,809,515.08       33,618,183,388.52                   35.90%        82,322,834,216.50
金流量净额
基本每股收益                         3.47                     3.06                13.30%                       2.54
稀释每股收益                         3.47                     3.06                13.30%                       2.54
全面摊薄净资产收
                                20.67%                    21.68%      减少 1.01 个百分点                  21.14%
益率
加权平均净资产收
                                22.47%                    23.24%      减少 0.77 个百分点                  22.80%
益率
                        2019 年末                2018 年末           本年末比上年末增减           2017 年末
资产总额           1,729,929,450,401.23     1,528,579,356,474.81                  13.17%     1,165,346,917,804.55
负债总额           1,459,350,334,988.27     1,292,958,626,477.23                  12.87%       978,672,978,646.26
归属于上市公司股
                     188,058,491,912.82      155,764,131,544.43                   20.73%       132,675,315,293.33
东的净资产
股本                  11,302,143,001.00       11,039,152,001.00        增加 262,991,000 股      11,039,152,001.00
归属于上市公司股
                                    16.64                    14.11                17.92%                      12.02
东的每股净资产
资产负债率                      84.36%                    84.59%      下降 0.23 个百分点                  83.98%
净负债率                        33.87%                    30.89%      增加 2.98 个百分点                   8.84%
  注：净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产
  截止披露前一交易日的公司总股本：
   截止披露前一交易日的公司总股本（股）                                                      11,302,143,001.00
   用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）                                                              3.44
  （二）分季度主要财务指标
                                                                                                     单位：元
                           第一季度                第二季度                第三季度                第四季度
营业收入                48,374,630,775.09       90,945,446,066.24       84,594,680,645.79      143,979,120,051.82
归属于上市公司股东
                         1,120,626,569.29       10,721,125,602.14        6,398,992,893.57       20,631,341,816.32
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益       1,128,443,791.31       10,621,235,151.00        6,425,883,616.07       20,138,824,953.93
的净利润
经营活动产生的现金
                      (26,712,603,541.40)       35,565,713,607.75       (7,118,697,810.11)      43,952,397,258.84
流量净额
      上述财务指标或其加总数与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标不存在重
  大差异。
                                                      9
                                                                     万科企业股份有限公司 2019 年度报告
  （三）非经常性损益项目
                                                                                                   单位：元
             项目                        2019 年                     2018 年                    2017 年
非流动资产处置损益                         (9,665,523.59)             (3,409,185.58)              (4,915,545.41)
持有交易性金融资产、其他权益
工具投资和其他非流动金融资产
产生的公允价值变动和投资收                272,791,440.64              160,771,714.99              55,886,748.24
益，以及处置交易性金融资产取
得的投资收益
出售、处理部门或投资单位收益              544,711,079.60              255,939,060.42              61,498,251.79
除上述各项之外的其他投资收
                                          (73,846,523.95)            (38,411,131.29)             735,489,630.97
益、营业外收入和支出
所得税影响                               (167,931,665.15)            (84,672,383.91)             (70,328,510.53)
少数股东损益影响                           (8,359,438.54)             (7,644,751.02)              (5,354,390.07)
合计                                      557,699,369.01              282,573,323.61             772,276,184.99
       公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常
  性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
  （四）境内外会计准则差异
                                                                                             单位：元
                      归属于上市公司股东的净利润                      归属于上市公司股东的所有者权益
                      2019 年                 2018 年             2019 年 12 月 31 日       2018 年 12 月 31 日
按境外会计准则       38,872,086,881.32      33,772,651,678.61        188,058,491,912.82       155,764,131,544.43
按境内会计准则       38,872,086,881.32      33,772,651,678.61        188,058,491,912.82       155,764,131,544.43
按境外会计准则调整的分项及合计：
按境外会计准则                       -                        -                         -                          -
差异说明                                                    无差异
                                                   10
                                                                         万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                     第四节 董事会报告
一、经营情况讨论与分析
    报告期内，宏观经济形势错综复杂，房地产调控持续推进，行业竞争日趋激烈，外部经营环境呈现
出高度的不确定性。本集团在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下，坚持 “收敛聚焦，巩固提升基
本盘”的工作主题，各 BG、BU 基于战略检讨、业务梳理、商业逻辑检验的结论，明确业务主航道，聚
焦资源，持续提升经营质量；同时秉持“组织为战略服务，管理为业务服务”的原则，全面开展组织重
建与事人匹配，为支持集团长远发展筑实基础。
    报告期内，本集团业绩稳健增长，实现营业收入 3,678.9 亿元，归属于上市公司股东的净利润 388.7 亿
元，同比分别增长 23.6%和 15.1%。集团财务、资金状况安全健康，继续保持行业领先的信用评级，截至
报告期末，本集团持有货币资金 1,661.9 亿元，净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）33.9%。
在促进业务发展的同时，本集团亦积极参与精准扶贫、乡村振兴、环境保护等公益事业，致力于创造更
多社会效益。
    面对突如其来的新冠肺炎疫情，万科公益基金会于除夕夜向武汉紧急捐赠 1 亿元。武汉万科团队配合
政府严格做好社区、商办和租赁住宅的疫情防控；万科物业挺身而出，支援武汉火神山医院物业服务；
当地酒店团队全力以赴，为外地支援武汉的医疗队打造温暖可靠的大后方。在全国，万科商业板块对部
分旗下商场租户减免租金；长租公寓在疫情期间推迟租户缴纳租金时间，并对湖北籍等部分受疫情影响
而无法正常返程的客户实施租金减免；万纬物流无偿开放全国 27 个城市 59 个物流园，协助各级政府、慈
善机构仓储运输防疫物资；万科还为部分城市企业复工复产提供隔离住房……万科人用自己的热血和行
动，为抗击疫情“助力”、为保障民生“担当”。
（一）2019 年房地产市场回顾
    2019 年，行业调控延续“房子是用来住的、不是用来炒的”主基调，各地围绕稳地价、稳房价、稳
预期的调控目标，因城施策，促进市场平稳发展。分区域看，重点城市销售面积总体保持增长，三四线
城市销售面积有所下滑。
    全国商品房销售面积同比微降。国家统计局数据显示，2019 年全国商品房销售面积 17.16 亿平米，同
比下降 0.1%；销售金额 15.97 万亿元，同比增长 6.5%，增速比 2018 年低 1.5 个百分点。分季度看，全国
商品房销售面积增速分别为-0.9%、-2.3%、2.9%和 0.1%。
    重点城市的新房成交面积有所增长。公司长期重点观察的 14 个城市1商品住宅批准预售面积同比增长
4.2%，成交面积同比增长 8.8%。截至 2019 年底，上述城市的新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出
的面积）去化周期约 9.7 个月。
1
北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州
                                                   11
                                                                              万科企业股份有限公司 2019 年度报告
    房地产新开工面积增速回落。全国房地产开发投资 13.2 万亿元，同比增长 9.9%，增速较 2018 年提高
0.4 个百分点；房屋新开工面积 22.7 亿平方米，同比增长 8.5%，增速较 2018 年下降 8.7 个百分点。
    土地市场供应和成交面积同比微增。根据中国指数研究院统计，2019 年，全国 300 个城市住宅类用
地供应建面同比增长 4.7%，成交建面同比增长 7.4%。下半年土地市场热度明显下降，土地底价成交和流
拍现象明显增加，四季度住宅类用地平均溢价率下降至 8.6%。
    行业融资渠道依然受限。报告期内，行业融资渠道继续受到严格监管，房地产贷款增速回落。2019
年末，全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长 14.8%，增速较上年末回落 5.2 个百分点。
（二）报告期内主要工作
    本集团以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，主营业务包括房地产开发和物业服务，在此基础
上，本集团亦遵循“与城市同步发展，与客户同步发展”的策略，围绕人民美好生活场景积极开展其他
业务。
    报告期内，本集团实现营业收入 3,678.9 亿元，同比增长 23.6%；实现归属于上市公司股东的净利润
388.7 亿元，同比增长 15.1%；每股基本盈利 3.47 元，同比增长 13.3%；全面摊薄的净资产收益率为 20.7%，
较 2018 年减少 1.0 个百分点。
    分业务类型看，本集团营业收入中，来自房地产及相关业务的营业收入为 3,526.5 亿元，占比 95.9%，
来自物业服务的营业收入为 127.0 亿元，占比 3.5%。
                                           本集团主营业务经营情况
                                                                                                      单位：万元
                                营业收入                     营业成本                    营业利润率
         行业
                         金额              增减           金额          增减       数值            增减
  1.主营业务          36,535,371.68          24.09%   23,419,853.18     26.56%     26.90%       -2.39 个百分点
  其中：房地产及相
                      35,265,353.16         23.90%    22,385,715.70     26.41%     27.22%       -2.45 个百分点
  关业务
         物业服务      1,270,018.52         29.65%     1,034,137.48     29.75%     17.96%       -0.04 个百分点
  2.其他业务             254,016.07         -22.14%        35,180.10    -66.44%    85.24%     +18.59 个百分点
         合计         36,789,387.75         23.59%    23,455,033.28     26.03%     27.30%       -2.40 个百分点
    注：1、营业利润率数据已扣除税金及附加。
        2、其他业务收入主要包括向联合营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相关的附属收费等收入。
    分区域看，本集团房地产及相关业务的营业收入中，南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域
的占比分别为 32.98%、27.23%、20.53%、19.26%。
                                                      12
                                                                                 万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                           分区域的营业收入和利润情况
                        结算面积                          营业收入                           权益净利润
                                         比例                             比例                                     比例
                      （平方米）                          （万元）                           （万元）
南方区域                 5,893,573         23.95%         11,630,319.17    32.98%               1,358,033.41        28.51%
上海区域                 5,812,943         23.63%          9,602,462.43    27.23%               1,636,455.07        34.36%
北方区域                 7,016,569         28.52%          7,239,003.38    20.53%                 871,197.27        18.29%
中西部区域               5,880,183         23.90%          6,793,568.18    19.26%                 897,471.13        18.84%
合计                    24,603,268        100.00%         35,265,353.16   100.00%               4,763,156.88      100.00%
       注：报告期内有房地产结算的城市，南方区域包括：深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、福州、海
 南、南宁；上海区域包括：上海、杭州、苏州、无锡、常州、扬州、合肥、南京、宁波、南昌、芜湖、南通、嘉兴、徐州、
 温州；北方区域包括：北京、唐山、天津、沈阳、大连、长春、吉林、青岛、烟台、太原、济南、哈尔滨；中西部区域包
 括：成都、重庆、武汉、西安、贵阳、昆明、乌鲁木齐、郑州。
       1、 业务发展情况
       （1）房地产开发业务
       ①销售和结算情况
       销售规模上升。2019 年本集团实现销售面积 4,112.2 万平方米，销售金额 6,308.4 亿元，分别增长 1.8%
 和 3.9%。所销售的产品中，住宅占 86.4%，商办占 10.0%，其它配套占 3.6%。本集团的住宅产品继续坚
 持面向主流客户自住需求的定位，144 平方米以下的中小户型占比 91.2%。2019 年本集团在全国商品房市
 场的份额约 4%，在 21 个城市的销售金额位列当地第一，在 12 个城市排名第二。
                                                    分区域的销售情况
                                       销售面积                                  销售金额
                                                                比例                                      比例
                                     （万平方米）                                （亿元）
  南方区域                                658.18                 16.01%             1,274.23                   20.20%
  上海区域                               1,166.37                28.36%             2,045.11                   32.42%
  北方区域                               1,045.85                25.43%             1,422.13                   22.54%
  中西部区域                             1,236.41                30.07%             1,506.58                   23.88%
  其他                                      5.43                 0.13%               60.35                     0.96%
               合计                      4,112.24               100.00%             6,308.40               100.00%
     注：报告期内有销售的城市，南方区域包括深圳、广州、清远、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、厦门、福州、漳州、
 泉州、三亚、南宁、长沙；上海区域包括上海、杭州、嘉兴、苏州、昆山、常熟、无锡、南京、南昌、宁波、合肥、扬州、
 温州、芜湖、徐州、宿迁、南通、镇江、常州、海宁、盐城、绍兴；北方区域包括北京、秦皇岛、天津、沈阳、抚顺、大
 连、长春、哈尔滨、吉林、青岛、济南、烟台、太原、晋中、唐山、鞍山、石家庄、淄博、威海；中西部区域包括成都、
 南充、武汉、宜昌、西安、郑州、重庆、昆明、玉溪、贵阳、乌鲁木齐、兰州、银川、鄂州；其他包括：香港、纽约、旧
 金山、伦敦、西雅图、新加坡。
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       结算收入增长。本集团实现结算面积 2,460.3 万平方米，同比增长 12.3%；实现开发业务结算收入
2
    3,340.4 亿元，同比增长 21.8%；开发业务的结算均价为 13,577 元/平方米（2018 年：12,516 元/平方米）。
       已售未结资源规模上升。截至报告期末，本集团合并报表范围内有 4,288.5 万平方米已售资源未竣工结
算，合同金额合计约 6,091.0 亿元，较上年末分别增长 15.6%和 14.8%。
       ②开发投资情况
       开竣工面积同比增长。2019 年本集团开发项目新开工面积约 4,241.1 万平方米，同比下降 15.1%，完成
年初计划的 118%；开发项目实现竣工面积约 3,007.9 万平方米，同比增长 9.1%，完成年初计划的 98%。
       坚持审慎投资。投融资工作对集团经营安全和健康稳定发展影响重大，本集团继续坚持理性投资的策
略，在做好安全与发展平衡、风险与收益匹配的前提下，严格控制投资质量，规范投资要求，加强投后管
理，提升管理精细化水平。2019 年本集团获取新项目 147 个，总规划建筑面积 3,716.5 万平方米，权益规划
建筑面积 2,478.4 万平方米，权益地价总额约 1,549.6 亿元，新增项目平均地价为 6,252 元/平方米。
       坚持围绕城市经济圈布局。按建筑面积计算，2019 年新增项目 71.5%位于一二线城市；按权益投资金
额计算，79.9%位于一二线城市。
       项目资源满足持续发展需要。截至报告期末，本集团在建项目总建筑面积约 10,256.1 万平方米，权益
建筑面积约 6,170.0 万平方米；规划中项目总建筑面积约 5,394.3 万平方米，权益建筑面积约 3,360.2 万平方
米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约 492.9 万平方米。
       有关本集团新增项目的具体信息，详见本报告“第四节董事会报告”之“非募集资金投资情况”之
“项目投资情况”。
       （2）物业服务
       本集团物业服务以“让更多用户体验物业服务之美好”为使命，持续践行住宅商企两翼齐飞的发展战
略，提升服务质量，扩大市场份额。报告期内，万科物业实现营业收入 127.0 亿元，同比增长 29.7%。万科
物业连续第十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力 TOP1”，连续第六年蝉联“中国房地产开发企业
500 强首选物业品牌”榜首，连续三年获得“中国特色物业服务领先企业——企业总部基地”荣誉称号，
并蝉联中国物业服务品牌价值榜首。
       报告期内，万科物业继续积极拓展项目资源，新拓展项目的年饱和收入（指根据项目合同约定在一个
完整年度的物业服务费收入）54.06 亿元，同比增长 33.13%。新拓展项目中，住宅物业服务新增签约面积
1.03 亿平方米，新增饱和收入 33.39 亿元，非住宅物业服务新增签约面积 0.18 亿平方米，新增饱和收入
20.66 亿元。截至报告期末，万科物业累计签约面积 6.4 亿平方米，同比增长 26.1%，其中已接管合同面积
4.5 亿平方米，为未来储备 1.9 亿平方米。
       报告期内，万科物业与戴德梁行成立合资公司，实现商业物业服务和设施管理的强强联合。“城市空
间整合服务”模式拓展至珠海横琴新区、雄安新区、广州白云及成都高新区，由万科物业承接当地的城市
环境卫生、城市公共绿地养护、市政基础设施养护、社区综合治理、公共资源经营管理等城市管理业务。
2
    不含建造及经营服务业务产生的收入。
                                                   14
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    万科物业还积极开展数字化建设，以更好地响应客户服务需求，实现降本提效和精细运营，包括纸
电一体化发票管理平台、人行出入口无人值守智能化产品、“黑猫二号”智慧停车场管理系统等。
    （3）租赁住宅
    租赁住宅业务以青年长租公寓（“泊寓”）为主要产品线，同时探索为不同类型客户提供长期租住
解决方案；通过让客户“放心、省心、开心、暖心”的四心服务文化，积极提高服务质量。
    报告期内，租赁住宅业务继续坚持围绕核心城市布局，积极提高项目经营与服务质量。2019 年租赁
住宅业务新增开业 5.6 万间，截止报告期末，累计开业 11 万间，已开业房间中 81%位于北京、上海、深
圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等 14 个核心城市，成熟期
项目（开业半年及以上）的平均出租率约 90%。
    本集团努力提升城中村内的长租公寓改造和开业效率，报告期内城中村内的长租公寓新增开业 3.5 万
间。
    （4）商业开发与运营
    本集团以印力集团作为商业开发与运营平台。2019 年底，印力集团运营管理项目 108 个，覆盖 50 多
个城市，管理面积近 900 万平方米，已开业面积为 644 万平方米。
    报告期内，杭州金沙印象城、济南印象城、合肥万科广场、贵阳印象城四个购物中心开业，融合城
市和区域特点形成的独有 IP 受到消费者的欢迎；上海三林印象城、长沙印象汇、淄博印象汇和潍坊印象
汇更新升级并重新开业后均有不错表现；数字化会员运营系统覆盖 52 个项目，会员数量超过 500 万，上
海印力荣获 2019 年世界互联网大会（乌镇）“中国大数据应用最佳实践案例”；积极开展资本市场创新
探索，2019 年 11 月发起印象壹号商业投资基金，总规模 30 亿元，未来将投向购物中心的开发和运营。
    （5）物流仓储服务
    本集团以“万纬物流”为物流仓储服务平台，经过近五年发展，服务客户超过 850 家，涵盖电商类、
快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。
    2019 年万纬物流进一步完善核心节点布局。新获取项目 21 个，合计可租赁物业的建筑面积约为 191
万平方米。截至报告期末，万纬物流进驻 44 个城市，获取 138 个项目，其中高标库 123 个（包括 9 个高
标库与冷库一体化综合物流园），冷库 15 个，可租赁物业的建筑面积约 1086 万平方米。截至本报告披露
日，万纬物流共计稳定运营 53 个项目，包括 45 个高标库项目和 8 个冷链项目，其中高标库稳定运营项目
平均出租率为 92%，冷库的全年仓库使用率为 82%，较 2018 年大幅提升。
    2019 年，万纬物流通过精益管理及信息化手段逐步提升经营能力，以优质服务赢得客户，一方面逐
步强化一体化服务能力，提高库内操作、运输业务对营收的贡献；另一方面加强成本支出管理，着力于
降低管理费用及间接成本比例。期内，万纬在 2019 中国物流企业家年会上获社会责任贡献奖，万纬冷链
获“金飞马奖”金牌企业。
    2019 年 12 月 31 日，万纬物流完成“万纬物流-易方达资产-物流仓储 1 期资产支持专项计划”深交所
簿记流程，该专项计划总规模 5.73 亿，其成功发行体现了市场对于万纬物流资产管理能力的认可与信任。
                                              15
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    （6）其他业务
    本集团冰雪业务在 2019 年继续保持业内领先的标杆位置。目前本集团运营吉林松花湖，北京石京龙
与北京西山滑雪场三个项目，其中吉林松花湖度假区客流量、客户满意度持续保持国内领先，并连续第
三年获得世界滑雪大奖“中国最佳滑雪度假区”称号。在 2019 年 11 月至 2020 年 1 月末因疫情影响暂停
营业前，以上三个冰雪项目累计接待滑雪游客 39 万人次。2 月 25 日吉林松花湖度假区针对省内市场有限
度恢复营业。此外，本集团作为第二大股东的北京国家高山滑雪有限公司，负责建设 2022 北京冬奥会延
庆冬奥村及媒体中心和大众雪场，现场建设及运营筹备工作进展顺利。
    此外，本集团继续探索和人民美好生活相关的产品和服务，完善生活配套，解决客户痛点，在养老、
教育等领域的品牌影响力逐步扩大。2019 年 3 月，万科梅沙书院被《2018 胡润百校排行榜》 评为“深圳
民办国际学校第 2 位”。
    2、产品和工程管理情况
    强化安全和质量管控。安全生产关乎工友的生命保障，产品质量关乎用户的长期体验。面对日益增
加的项目规模，本集团时刻保持如履薄冰的意识、以不侥幸、零容忍的态度踏踏实实落实好每一个管理
动作，为客户打造可靠耐久的好质量产品。
    期内，本集团在两个工具一张表（即季度评估、交付评估、验房指引表）的体系基础上新增地下工
程评估，并每个季度迭代完善评估规则，结合第三方飞行检查评估方式，实现项目从地下到交付阶段全
覆盖的安全、质量检查，做到风险隐患提前识别，及时整改和关闭。
    为确保施工材料和部品部料的品质，本集团持续开展“天网行动”，严格把控材料及部品质量，为
“好产品”保驾护航。2019 年材料部品及项目检测覆盖率达到 100%。
    2019 年，集团交付规模超过 20 万套，公区质量满意度、室内质量满意度较上年分别提高 4 个和 5 个
百分点。
    打造好产品。报告期内，本集团持续开展销售冠军访谈、客户研究等行动，不断发现、理解和顺应
客户的需求及其变化，创新产品策划、营销设计与内容服务方法，打造可推广的优秀产品和服务。基于
对客户真实需求的洞察，本集团年内完成了装修 C 标升级及集采封装的落地应用，通过标准化定型，发
挥规模化效益。
    关注人居、生活、环境的可持续发展。本集团积极践行绿色低碳发展理念，持续推进绿色建筑和工
业化技术应用。2019 年集团范围内绿色建筑覆盖率 100%，绿色建筑面积 4,662.0 万平方米，其中绿色一、
二星项目面积 4,254.2 万平方米，绿色三星项目面积 407.8 万平方米；自 2009 年推广绿色建筑以来，集团
绿色建筑面积累计达 1.93 亿平方米。为提高质量、提高效率，减少对人工依赖、节能减排，本集团持续
完善“5+2”装配式建造体系，以五项建筑技术体系、主体适度预制、装配式装修等新技术、新材料、新
工艺突破质量瓶颈。报告期内，本集团 86%新开工主流产品应用工业化体系进行建造。
                                               16
                                                                 万科企业股份有限公司 2019 年度报告
    3、组织建设
    本集团继续推进组织重建与事人匹配工作，打造“矢量组织、冠军组织、韧性组织”。期内，本集
团各 BG、BU 重构本部及直属业务单位的组织架构，进一步迭代总部职能和协作机制，从而打造“一个
总部、集团总部、协同总部”。同时，本集团全面重构职务、职级和薪级体系，检视组织结构的合理性
和事人匹配程度，通过年度动态检视、大江大海等方式实现动态事人匹配，提升组织能力。
    4、科技助力业务情况
    本集团通过数字化全面助力业务发展，旗下全资子公司万翼科技获国家高新技术企业认证。
    期内，本集团加大 BIM 技术的研发与应用，打造地产开发不动产数字化平台，自主创新的 AI 审图技
术可有效提升图纸审查效率与准确度，保障生产质量与安全；上线智慧工地平台，融合匠心系统，通过
实名制管理、人脸门禁管理、现场视频监控管理、现场环境监测等功能，降低风险发生几率；推广数字
化营销工具，如置业神器、在线家、分享家、销售家和 E 选房等，为数百万客户提供从看房到交付的全周期
在线服务，使获客、成交更高效；联合合作伙伴开发智能家居和智慧小区，为客户提供更高科技的产品
与服务；与战略合作伙伴微软共同发起设立 “万科未来城市实验室”，共同研发适合国内市场、与未来
城市相关的行业标准，以及适用各类空间的智慧化未来城市解决方案。
    5、社会责任
    本集团积极履行社会责任，开展精准扶贫、乡村振兴、教育发展、环境保护等活动，并注重维护员
工权益及促进员工成长，积极推动供应链履责及社区发展，与利益相关方共赢。报告期内本集团履行社
会责任的情况，详见同日发布的《2019 年企业社会责任报告》。
（三）经营和财务状况分析
    1、 利润状况
    报告期内，本集团实现净利润 551.3 亿元，同比增长 11.9%；实现权益净利润 388.7 亿元，同比增长
15.1%。
    本集团房地产及相关业务的结算毛利率为 27.2%，较 2018 年下降 2.5 个百分点。本集团全面摊薄的净
资产收益率为 20.7%，较 2018 年下降 1.0 个百分点。
    2019 年本集团实现投资收益 49.8 亿元，同比减少 26.6%。其中，来自联营、合营公司实现的公司权
益利润为 37.9 亿元。
                                               17
                                                                               万科企业股份有限公司 2019 年度报告
       2、 负债情况
       （1）负债率
       截至 2019 年底，本集团净负债率为 33.9%。
       （2）有息负债及结构
       截至报告期末，本集团有息负债合计 2,578.5 亿元，占总资产的比例为 14.9%。有息负债以中长期负
债为主。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计 938.9 亿元，占比为 36.4%；一年以上有息
负债 1,639.7 亿元，占比为 63.6%。
       分融资对象来看，银行借款占比为 54.5%，应付债券占比为 24.1%，其他借款占比为 21.4%。
       分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比 36.5%，浮动利率负债占比 63.5%。有抵押的有息
负债 50.1 亿元，占总体有息负债的 1.9%。
       分境内境外来看，境内负债占比 73.9%，境外负债占比 26.1%。人民币负债占比 74.1%，外币负债占
比 25.9%。
                                        融资情况表（截至 2019 年 12 月 31 日）
                                                                                                       单位：万元
   融资途径            融资余额               融资成本区间                           期限结构
银行贷款                14,041,015.80 Libor 按约定利率上浮~5.88% 短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款
债券                     6,212,600.62                 2.95%-5.35% 一年内到期的非流动负债、应付债券、其他流动负债
其他借款                 5,531,606.08                 3.62%-6.16% 短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款
  合计                  25,785,222.50
       （3）融资情况
       本集团通过公司债券、超短期融资券、中期票据等融资工具持续优化债务结构、降低融资成本，提
升公司对财务风险的防范能力。
       凭借良好的市场信用，本集团境内外资本市场发行得到各类金融机构认可。报告期内，本集团分两
次完成总额为 45 亿元住房租赁专项债券发行，发行利率分别为 3.65%和 3.55%；完成 5 亿元超短期融资券
发行，发行利率 3.18%；此外还完成多次美元中期票据发行，最低票面利率为 3.15%。
       报告期内，本集团实际利息支出合计 139.6 亿元，其中资本化的利息合计 56.9 亿元。
       （4）信用评级
       报告期内，标普、惠誉维持本集团“BBB+”的信用评级，穆迪维持本集团“Baa1”的信用评级，评
级展望均为“稳定”。国内评级机构中诚信证券评估有限公司维持本集团主体信用等级 AAA，评级展望
稳定。
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    3、 资金情况
    本集团坚持“以现金流为基础的持续真实价值创造”理念，不断提高资金管理的计划性和精细度，
全年实现经营性现金净流入 456.9 亿元，截至报告期末，本集团持有货币资金 1,661.9 亿元，远高于一年
内到期的流动负债的总和 938.9 亿元。货币资金中，人民币占比 97.2%，美元、港币、英镑等外币合计占
比 2.8%。
    4、 汇率波动风险
    本集团大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值。为配合集团整体战略推进、各
类业务开展，本集团通过多种方式在境外筹措外币资金。
    报告期内本集团产生汇兑收益约 3.3 亿元。
    2019 年人民币兑外币汇率波动较大，为持续控制中长期汇率波动风险，本集团坚持对外币资产/负债
匹配性、期限结构、境外流动性风险等进行动态管理，采用自然对冲及适时购买套期保值工具管控汇率
风险敞口。为锁定外币负债汇率变动产生的风险，截至报告期末，本集团有效交叉货币掉期(CCS)余额为
20.91 亿美元。报告期内新增交叉货币掉期(CCS)金额 3.75 亿美元，8.75 亿美元针对外币负债购买的远期
外汇契约(DF)到期。在套期保值合约有效期间， CCS 公允价值变动对本集团损益没有影响。
        5、 存货分析
    截至报告期末，本集团存货金额为 8,970.2 亿元，较 2018 年底增长 19.6%。其中，拟开发产品为
2,076.1 亿元，占比 23.1%；在建开发产品 6,222.2 亿元，占比 69.4%；已完工开发产品（现房）660.3 亿
元，占比 7.4%。
    报告期末，项目存货跌价准备为 29.9 亿元，公司基于审慎的市场策略，对仍存在风险的项目计提存
货跌价准备。具体情况如下：
                                                                                          单位：万元
 序号         城市                    项目           年初跌价准备余额          年末跌价准备余额
   1      成都         成都君逸                                 28,978.56                   28,978.56
   2      大连         大连海港城                               35,396.61                   33,410.26
   3      抚顺         抚顺金域蓝湾                              8,118.78                    5,104.63
   4      合肥         合肥未来之光                                     -                   85,237.76
   5      南充         南充金润华府                             18,169.33                    8,496.61
   6      宁波         宁波万科城                               24,024.77                    1,239.58
   7      上海         上海天际                                 40,681.16                   40,681.16
   8      上海         上海金域澜湾鹭语墅                       24,927.95                   24,927.95
   9      温州         温州龙湾花园                              1,251.96                           -
 10       乌鲁木齐     乌鲁木齐南山郡                           20,837.79                   20,837.79
 11       厦门         厦门白鹭郡                                       -                   28,429.57
 12       烟台         烟台海云台                                8,951.90                    2,878.39
 13       营口         营口海港城                                6,772.04                    6,772.04
 14       镇江         镇江蓝山花园                             13,174.40                   12,014.91
                           合计                                231,285.25                  299,009.21
    本年计提的存货减值准备，影响本报告期税后净利润 11.4 亿元，影响归属于母公司股东的净利润 7.8
亿元。
                                              19
                                                                                     万科企业股份有限公司 2019 年度报告
       6、 主要财务指标变动情况
                                                                                                          单位：人民币万元
           项目                2019-12-31                2018-12-31      变动幅度                    说明
衍生金融资产                      33,225.75                1,078.29      2,981.33%    公允价值变动
合同资产                       344,493.80                136,412.68       152.54%     受托建造业务规模增长
持有待售的资产                 425,275.49                662,463.14       -35.80%     部分项目已完成交割
其他流动资产                 2,073,262.28            1,458,765.74          42.12%     待抵扣增值税增加
其他权益工具投资               224,995.37                163,658.37        37.48%     公允价值变动
投资性房地产                 7,356,467.81            5,405,578.48          36.09%     物流仓储、产办等物业增加
在建工程                       417,983.95                191,300.75       118.50%     租入经营性资产改造增加
长期待摊费用                   723,520.24                504,430.86        43.43%     租赁住宅业务改造支出增加
递延所得税资产               2,342,758.61            1,574,920.47          48.75%     土地增值税清算准备金增加
短期借款                     1,536,523.18            1,011,167.80          51.96%     融资结构调整
衍生金融负债                                -             63,122.70      -100.00%     衍生品合约到期交割
应付票据                          94,127.97              165,145.39       -43.00%     票据到期兑付
预收款项                          77,078.15               25,396.51       203.50%     经营性业务预收款增加
应交税费                     2,510,973.11            1,873,086.08          34.06%     计提企业所得税及土地增值税增加
其他非流动负债                 106,543.61                233,804.82       -54.43%     部分款项转为一年内到期
递延所得税负债                    28,232.84               53,891.24       -47.61%     应纳税暂时性差异减少
资本公积                     1,238,448.45                800,562.77        54.70%     H 股增发，股本溢价增加
使用权资产                   2,213,535.96
                             2,127,736.58                           -      不适用     会计政策变更影响
租赁负债
           项目            2019 年 1-12 月         2018 年 1-12 月       变动幅度                    说明
税金及附加                   3,290,522.39            2,317,606.22          41.98%     结算规模增加及土地增值税计提增加
公允价值变动损益                  (6,851.89)               8,663.46      -179.09%     其他非流动金融资产公允价值变动
营业外收入                        71,473.21               47,449.72        50.63%     没收订金及违约金收入增加
营业外支出                        78,857.87               51,290.83        53.75%     对外捐赠增加
       7、 资产负债主要构成情况
                                                                                                         单位：人民币万元
                                            2019-12-31                          2018-12-31
                                                                                                           占总资产的比重
               项目                                   占总资产的                           占总资产
                                     金额                                   金额                             增长百分点
                                                        比重(％)                           的比重(％)
资产总计                          172,992,945.04             100.00       152,857,935.65       100.00                       -
货币资金                           16,619,459.57                  9.61     18,841,744.68        12.33                -2.72
其他应收款                         23,546,500.73                 13.61     24,432,414.29        15.98                -2.37
存货                               89,701,903.56                 51.85     75,030,262.74        49.08                 2.77
其中：完工开发产品                  6,603,446.28                  3.82      6,396,209.74          4.18               -0.36
        在建开发产品               62,221,845.01                 35.96     50,699,120.34        33.17                 2.79
        拟开发土地                 20,760,923.80                 12.00     17,829,858.70         11.66                0.34
        其他                          115,688.47                  0.07        105,073.96          0.07                   -
应付账款                           26,728,086.55                 15.45     22,794,592.82        14.91                 0.54
合同负债（含税）                   62,440,145.43                 36.09     54,631,503.93        35.76                 0.33
其他应付款                         25,069,846.07                 14.49     22,607,562.22        14.88                -0.39
一年内到期的非流动负债              8,064,621.80                  4.66      7,043,824.55          4.52                0.14
长期借款                           11,431,977.85                  6.61     12,092,905.54          7.91               -1.30
                                                            20
                                                                           万科企业股份有限公司 2019 年度报告
    8、 销售费用、管理费用等财务数据变动情况
                                                                           单位：人民币万元
           项目         2019 年度      2018 年度                  增减率                   变动原因
销售费用                 904,449.68            786,807.56             14.95%      销售规模增长
管理费用                1,101,840.53        1,034,080.52               6.55%      经营规模增长，人工费用增加
所得税                  2,140,767.49        1,818,790.69              17.70%      应税利润增加
    9、 现金流量数据变动情况
                                                                              单位：人民币万元
                   项目                     2019 年度                      2018 年度           同比增减
 经营活动现金流入小计                            46,984,872.20               42,395,014.78            10.83%
 经营活动现金流出小计                            42,416,191.25               39,033,196.44             8.67%
 经营活动产生的现金流量净额                        4,568,680.95                3,361,818.34          35.90%
 投资活动现金流入小计                              1,593,375.28                1,879,241.41          -15.21%
 投资活动现金流出小计                              4,456,048.74                8,615,685.01          -48.28%
 投资活动产生的现金流量净额                      (2,862,673.46)              (6,736,443.60)          57.50%
 筹资活动现金流入小计                            12,339,353.68               16,930,783.78           -27.12%
 筹资活动现金流出小计                            15,673,174.72               12,451,018.97            25.88%
 筹资活动产生的现金流量净额                      (3,333,821.04)                4,479,764.81        -174.42%
 现金及现金等价物净变动额                        (1,592,951.21)                1,134,215.62        -240.45%
    10、 资本开支承担
    截至报告期末，本集团的资本承担为 1,962.9 亿元，主要包括本集团已签订的正在或准备履行的建安
合同，以及已签订的正在或准备履行的土地合同。
    11、 或有负债
    本集团按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保，主要为阶段性担保，担保期限自保证合同生效
之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，
本集团为客户的按揭贷款提供担保总额约 2,281.5 亿元。本集团过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。
本集团认为无须就该等担保在财务报表中作出拨备。
    12、 主要资产被查封、扣押、冻结的情况
    无。
    13、 主要控股、参股企业分析
    □适用√不适用
    14、 根据《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》披露主要项目
    □适用√不适用
    本集团不存在《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》（2019 年修
订）所规定的“主要项目”。
                                                21
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       15、 项目跟投情况
    本集团于 2014 年推出项目跟投，将项目经营成果与员工利害关系直接挂钩，鼓励跟投人员为公司和
股东创造更大价值。截至 2019 年底，本集团累计有 865 个项目引入跟投机制。报告期内新获取的项目中，
跟投认购金额为 41.57 亿元，占跟投项目资金峰值的 1.87%，占万科权益资金峰值的 2.48%。
    截至本报告披露日，本集团项目跟投主体的收益分配与实际投资保持匹配，项目各股东暂无退出计
划。
（四）未来发展展望
       1、外部环境
    当前外部环境呈现出高度的复杂和不确定性。中长期来看，行业已步入存量竞争时代，市场从卖方
市场转变为买方市场，对客户的竞争更加激烈，对企业综合实力的考量更加严峻。短期来看，新冠肺炎
疫情的爆发进一步加大了不确定性，对企业在认识、态度、能力、行动方面提出了更高要求。
    尽管挑战很多，但行业巨大的体量仍然为企业提供了大量发展机会。不同地区、不同业态之间，不
平衡不充分的问题依然明显。轨道上盖物业、城市更新的发展空间广阔；物业服务在参与社区治理、城
市治理上大有潜力；租赁住房、冷链仓储尚有广泛需求。本集团相信，只要遵循“和城市同步发展、和
客户同步发展”的策略，聚焦客户需求，踏踏实实做好产品、服务，企业仍能实现长足的发展。
       2、2020 年经营策略
    在“以客户为中心，以现金流为基础，坚持合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”
的长期经营方针下，本集团将以“聚焦产品服务，深化组织重建，巩固提升基本盘”作为年度工作主题，
做好各项工作。具体而言：
    （1）平稳度过疫情，增强企业免疫力，做好热身准备，在保障员工安全的前提下加快复工进度，全
力减少疫情给经营带来的影响。
    （2）持续巩固提升基本盘，聚焦产品服务，打造客户愿意买单的好产品、好服务、好项目。
    （3）落实精益运营，提高经营效率和效益。
    （4）量入为出，做好投融资工作，保持融资安全弹性，保持行业领先的信用评级。
    （5）坚持城乡建设与生活服务商的既定战略，“与城市同步发展，与客户同步发展”，持续开展战
略修订，探索数字化战略，指导和助力业务发展。
    2020 年，本集团现有项目预计新开工面积 2,921.2 万平方米；预计项目竣工面积 3,319.3 万平方米。有
关本集团 2020 年开、竣工计划的详细信息，请见“境内主要项目 2019 年开发情况和 2020 年开发计划”。
                                               22
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境内主要项目 2019 年开发情况和 2020 年开发计划
                                                                                                                                                      单位：平方米
                                                                 规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
              项目名称          位置       权益      占地面积                                                           19 年末储备
                                                                   面积        面积        面积            面积                            面积            面积
 南方区域
 深圳瑧山府                    南山区       100.0%      48,804     232,842           -     107,866           107,866              -               -               -
 深圳云城                      南山区        78.3%     394,044   1,335,510     196,000     921,019        1,209,311               -               -         126,199
 深圳天誉花园                  龙岗区       100.0%     148,616     870,987     278,619       4,190           592,368              -               -               -
 深圳壹海城                    盐田区        50.0%     137,250     354,695           -      54,202           354,695              -               -               -
 深圳万科星城                  宝安区        78.6%     122,126     638,884           -           -                 -              -               -         169,978
 深圳龙城广场                  龙岗区        34.0%      66,600     264,941           -      37,864           264,941              -               -               -
 深圳瑧湾汇                    南山区        43.0%      68,285     419,000           -      72,255            72,255              -               -          82,196
 深圳深南道 68 号              罗湖区        59.9%      12,841     146,435           -     123,119           123,119              -               -           9,472
 深圳汇隆商务中心             龙华新区       39.2%      20,339     142,400           -     126,150           126,150              -               -          10,184
 深圳滨海置地大厦              福田区       100.0%       5,775      57,750           -      57,750            57,750              -               -               -
 深圳瑧山道                    福田区        40.0%      16,370      77,575           -      77,575            77,575              -               -               -
 深圳蛇口公馆                  南山区       100.0%      19,447     141,970           -     141,970           141,970              -               -               -
 深圳金域领峰花园              龙岗区        60.0%      34,996     107,512           -     107,512           107,512              -               -               -
 深圳罗湖食品大厦项目          罗湖区        99.6%       6,705      64,800           -           -                 -        64,800           64,800               -
 深圳万科总部大厦项目          南山区        44.7%      22,338     166,660           -           -                 -              -               -               -
 深圳悦城                      龙华区        27.8%      95,999     487,279      68,745           -                 -       293,059          293,059          74,605
 深圳自行车厂项目              龙岗区        99.3%      44,406     356,370      24,180           -                 -       332,190          332,190               -
 深圳中电宝安项目              宝安区       100.0%       8,414      58,900           -           -                 -        58,900           58,900               -
 长沙四季花城                  岳麓区        48.6%     479,778     863,600           -           -                 -       863,600          332,575               -
 长沙金域蓝湾                  芙蓉区        96.2%     120,208     362,976           -      74,759           362,976              -               -               -
 长沙金域缇香                  岳麓区       100.0%      43,737     129,261           -           -           129,261              -               -               -
 长沙紫台                      天心区        70.0%     116,486     270,176           -      22,320           120,049       136,001          129,336          14,126
 长沙金域滨江                  岳麓区        58.0%      58,287     207,995      40,673           -            83,980              -               -          58,828
 长沙白鹭郡                    岳麓区       100.0%     100,351     297,167           -           -           297,167              -               -               -
 长沙魅力之城                  雨花区        95.0%     460,237   1,335,730      56,292     214,359           803,439       229,756          151,412         166,572
 长沙金域国际                  岳麓区        51.0%     159,393     518,569      18,302      61,424           358,119              -               -         120,495
 长沙梅溪郡                    岳麓区        99.4%     129,323     310,501           -           -           310,501              -               -               -
                                                                        23
                                                                                                                   万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                      规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称    位置    权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                        面积        面积        面积            面积                            面积            面积
长沙金色麦田            雨花区    90.0%      16,459      36,705      36,705           -                 -              -               -          23,633
长沙金色梦想            岳麓区    99.5%     151,064     517,107     441,848           -                 -        75,259           75,259               -
东莞翡丽山              南城区    50.0%     249,534     374,302           -      48,529           374,302              -               -               -
东莞双城水岸            塘厦镇   100.0%     596,786     425,964           -           -           343,126        82,838           82,838               -
东莞虎门万科城          虎门镇    57.4%     349,805     782,296           -           -           780,455              -               -               -
东莞万科云城            虎门镇    74.4%     124,395     373,182           -     139,270           349,115              -               -               -
东莞珠江东岸            麻涌镇    63.6%     303,695     542,650           -      56,452           519,652              -               -               -
东莞万科城市之光        虎门镇    88.3%      29,391     136,422           -           -                 -              -               -         136,422
东莞松朗花园            大朗镇    86.9%      75,663     233,017           -     139,259           233,017              -               -               -
东莞城市花园            东城区    40.8%      74,813     272,318           -     140,730           263,459              -               -               -
东莞东江之星            南城区    45.1%      59,200     367,548           -     133,400           133,400              -               -         177,266
东莞第五城              高埗镇    48.3%     102,054     285,643           -           -                 -              -               -         204,556
东莞金域广场            东坑镇    45.0%      17,420      78,388           -           -                 -              -               -          78,388
东莞皇马郦宫            东城区    24.2%     180,523     394,887     212,961           -                 -              -               -         130,175
东莞御景湾 8 号项目     东城区    24.2%     159,856     119,506      78,973           -                 -        40,533                -               -
东莞天空之城            大朗镇    73.5%      36,874     128,926      39,833           -                 -              -               -          23,901
东莞翡翠松湖            寮步镇    90.0%      95,578     190,958           -      35,638            35,638              -               -          96,517
东莞东江大道项目        万江区    98.4%      21,505      64,515           -           -                 -        64,515                -               -
东莞厚沙路项目          厚街镇    64.9%      45,228      54,053           -           -                 -        54,053                -               -
东莞松山湖金融谷项目    松山湖    99.8%     110,958     168,250           -           -                 -              -               -               -
东莞金色城品            南城区    51.4%      13,967      61,695           -           -                 -              -               -          61,695
东莞滨海大都会          虎门镇    78.6%      20,050      60,145           -           -                 -              -               -          29,348
东莞城市花园 II         东城区    49.5%      32,196      90,062           -           -                 -              -               -          84,713
东莞万科时富金色家园    寮步镇    18.2%      51,675     186,149           -      50,708            50,708       121,408                -          14,033
东莞江南院子            沙田镇    68.2%      84,903     152,422           -      21,154            21,154              -               -         131,268
东莞翡翠东望            南城区    32.5%      67,477     235,911           -           -                 -              -               -         115,432
东莞松山湖环湖路项目    松山湖    29.6%      23,037      44,142      44,142           -                 -              -               -          44,142
东莞凤岗四季花城        凤岗镇    39.1%      50,325     101,437     101,437           -                 -              -               -          45,253
东莞长安莲湖路项目      长安镇    67.4%      54,178     108,356           -           -                 -       108,356          108,356               -
东莞万科江湾花园        麻涌镇    98.6%      28,752      86,183           -           -                 -        86,183           86,183               -
                                                             24
                                                                                                                   万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                      规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称    位置    权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                        面积        面积        面积            面积                            面积            面积
东莞麻涌大盛 031 地块   麻涌镇    99.0%      36,215     108,544           -           -                 -       108,544          108,544               -
佛山万科城              禅城区   100.0%     337,544     776,350           -           -           776,350              -               -               -
佛山水晶城              顺德区    49.0%     284,036     710,092           -           -           710,092              -               -               -
佛山万科广场            禅城区    88.0%     114,429     555,819           -           -           307,950              -               -               -
佛山南海万科广场        南海区    51.0%      89,009     373,821           -           -           373,821              -               -               -
佛山金域滨江            顺德区    50.0%     113,224     452,880           -      79,879           251,021              -               -         187,885
佛山金色领域            南海区   100.0%      47,254     354,405           -      92,326           354,405              -               -               -
佛山金域中央            南海区    49.9%     188,996     793,784           -     247,790           793,784              -               -               -
佛山 A32                南海区   100.0%      25,178     146,000           -           -                 -              -               -         104,374
佛山金色城市            南海区    98.7%      70,248     210,744           -           -           210,744              -               -               -
佛山金域缇香            南海区    62.9%      87,157     331,196           -           -           331,196              -               -               -
佛山金色里程            禅城区    98.8%      77,562     298,004           -     191,455           265,209              -               -          32,795
佛山金域滨江三期        顺德区    98.8%      54,648     163,944           -      73,266            73,266              -               -          90,678
佛山万科中心            南海区   100.0%      18,023      99,125      99,125           -                 -              -               -               -
佛山城市之光            南海区    90.7%      72,711     228,312           -     107,061           228,312              -               -               -
佛山尚都荟              南海区    97.0%      13,718      61,340           -      61,340            61,340              -               -               -
佛山又一城              禅城区    94.5%      30,367      75,917           -      54,246            75,917              -               -               -
佛山西江悦              高明区    45.4%      97,157     291,378           -     291,378           291,378              -               -               -
佛山悦都荟              禅城区   100.0%       9,785      58,710           -           -                 -              -               -               -
佛山翡翠江望            顺德区    98.1%      53,795     134,487           -      32,842            32,842              -               -         101,645
佛山壹都荟              南海区    90.0%      13,986      62,937           -      25,284            25,284              -               -          37,653
佛山魅力之城            三水区    91.3%     132,954     332,385           -     143,271           143,271              -               -         189,114
佛山星都荟              顺德区    90.0%      23,200     120,664           -           -                 -              -               -          23,009
佛山天空之城            顺德区    99.1%      86,789     390,553     239,410           -                 -       151,143          151,143               -
佛山城市花园            三水区    65.8%      35,271      98,757           -      40,060            40,060              -               -          58,697
佛山金域学府            顺德区    97.0%      45,432     127,210           -      18,060            18,060              -               -         109,150
佛山京都荟              顺德区    91.6%       7,708      56,038           -           -                 -              -               -          56,038
佛山金域蓝湾西区        南海区    99.1%      76,956     230,869     230,869           -                 -              -               -               -
佛山坚果社区            南海区    27.9%       7,804      23,400           -      23,400            23,400              -               -               -
佛山金域世家            南海区    99.1%      52,222     182,777     182,777           -                 -              -               -               -
                                                             25
                                                                                                                   万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                      规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称    位置    权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                        面积        面积        面积            面积                            面积            面积
佛山金域时光            禅城区    98.9%      40,459     161,837     161,837           -                 -              -               -               -
佛山金域西江府          高明区    49.6%      75,037     187,591     187,591           -                 -              -               -               -
佛山乐从卓越项目        顺德区    49.5%     131,842     351,063     213,042           -                 -       138,021          138,021               -
福州万科大樟溪岸        永泰县    51.0%     392,000     390,808           -      94,986           183,604       207,204          207,204               -
福州金域中央            台江区    60.0%      25,397     128,512           -           -           128,512              -               -               -
福州又一城              闽侯县    51.0%     213,602     676,654           -      45,503           229,517       340,585          340,585               -
福州金域滨江花园        仓山区    99.0%      80,013     415,774      42,729           -            56,629              -               -               -
福州仓前九里            仓山区   100.0%      83,099      99,384           -           -                 -              -               -               -
福州九如府              鼓楼区    96.3%      15,456      43,277           -      43,277            43,277              -               -               -
福州翡翠里凤栖          仓山区    45.2%      23,628      30,931           -           -                 -              -               -          30,931
福州翡翠里溪望          仓山区    48.2%      35,543      40,428           -           -                 -              -               -          40,428
福州麓园                仓山区    69.3%      34,000      77,129           -      30,000            30,000              -               -          47,129
福州紫台                马尾区    38.7%     113,570     156,018     156,018           -                 -              -               -               -
福州城翡翠之光          仓山区    16.8%      81,196     145,500           -           -                 -              -               -               -
福州台江排尾项目        台江区    99.3%     205,862     624,811     624,811           -                 -              -               -               -
惠州双月湾              惠东县   100.0%     704,223   1,021,059           -     170,540           719,684       192,332          192,332               -
惠州小金口公开地项目    惠城区    78.3%      41,895     117,213           -           -                 -       117,213          117,213               -
广州世博汇              番禺区    51.8%      82,354     451,682      31,579      85,553            85,553       211,994           72,676          68,204
广州兰乔圣菲            花都区    49.0%     210,252     126,172           -           -           126,172              -               -               -
广州云启家园            天河区    25.0%      13,200      49,236           -           -            28,769              -               -               -
广州幸福誉花园          黄埔区    14.3%     259,300     543,939           -     121,803           510,142        30,025                -               -
广州云城米酷            天河区    98.9%      89,229     357,433           -           -           357,433              -               -               -
广州山景园              黄埔区    99.1%     192,923     373,634           -           -           373,634              -               -               -
广州里享花园            黄浦区    84.5%     103,306     310,230           -      84,951           274,158              -               -          36,072
广州尚城御府            黄埔区    98.1%     127,226     368,960      51,444     151,243           219,204              -               -         133,745
广州幸福誉花园三期      黄埔区    16.3%     112,600     161,800           -      67,150           136,119              -               -          25,681
广州桃源里              增城区    92.4%      16,492      36,282           -      36,282            36,282              -               -               -
广州春风十里            增城区    97.0%      51,950     129,875           -           -                 -              -               -         129,875
广州城市之光            黄埔区    88.8%      33,589      85,813           -           -            85,813              -               -               -
广州未来之丘            番禺区    95.4%      13,750      22,000           -      13,347            13,347              -               -           8,653
                                                             26
                                                                                                                   万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                      规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称    位置    权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                        面积        面积        面积            面积                            面积            面积
广州白鹭郡              南沙区    95.6%      58,121     104,618           -           -                 -              -               -          39,868
广州桃源里二期          增城区    50.0%     145,736     172,300           -      22,556            22,556        59,271                -          90,473
广州未来森林项目        白云区    99.6%      27,129      81,387           -           -                 -              -               -          81,387
广州元培里项目          黄埔区    99.2%      41,631      62,447           -           -                 -              -               -          62,447
广州樾山项目            黄埔区    96.9%      88,230      92,395      33,533           -                 -              -               -               -
广州海上明月项目        南沙区    90.7%      92,219     230,548           -           -                 -              -               -          45,472
广州广信资产包项目      广州市   100.0%     799,743   2,110,000           -           -                 -     2,110,000          174,000               -
广州幸福誉花园五期      黄埔区    66.5%     191,580     344,956     268,906           -                 -        76,050            5,464          44,992
广州金色里程            增城区    43.4%      45,450     136,215     117,155           -                 -        19,060           19,060          16,563
广州增城万科城          增城区    71.3%     133,653     400,957           -           -                 -       400,957          400,957               -
晋江金域滨江二期        晋江市    40.8%      45,789     192,260           -           -                 -              -               -         112,835
晋江金域滨江三期        晋江市    40.8%      54,074     165,867           -           -                 -              -               -               -
晋江金域滨江一期        晋江市    44.0%      23,488      77,119           -           -                 -              -               -               -
柳州白露项目            柳北区    53.6%      37,472     112,415     112,415           -                 -              -               -               -
南宁万科城              青秀区    84.7%     355,063   1,409,936       6,718     282,490           643,143              -               -          51,620
南宁万科大厦            良庆区   100.0%      25,545     117,834           -      68,248           117,834              -               -               -
南宁魅力之城            良庆区    43.0%     104,174     329,887           -           -           329,887              -               -               -
南宁金域蓝湾            良庆区    69.1%      71,599     224,436           -      51,858           176,131              -               -          42,267
南宁金域中央            良庆区    40.1%     117,729     601,250     117,289      47,547            47,547              -               -          30,224
南宁公园里              良庆区    40.1%      75,941     227,822           -     102,244           102,244              -               -          77,849
南宁瑧山悦              青秀区    69.3%      26,956      46,364           -           -                 -              -               -           9,330
南宁金域缇香            高新区    90.2%      54,326     217,303           -      92,303            92,303              -               -          82,591
南宁悦府                高新区    90.8%      14,948      58,821           -           -                 -              -               -          53,357
南宁悦湾                高新区    41.2%      11,989      41,364           -      41,364            41,364              -               -               -
南宁悦江南项目          江南区    97.0%      78,589     232,489           -           -                 -              -               -          87,836
南宁金域滨江            邕宁区    28.0%      69,104     171,401      42,064           -                 -              -               -          43,850
南宁星都荟              高新区    76.2%     155,510     506,546     391,698           -                 -       114,848          114,848               -
南宁兴宁东项目          兴宁区    97.0%      69,836     125,704     125,704           -                 -              -               -               -
清远万科城              清城区   100.0%   1,219,450   2,438,901     433,572     194,446        1,184,643        504,165          240,000         160,000
莆田万科城              荔城区    80.0%     250,708     537,279           -           -           537,279              -               -               -
                                                             27
                                                                                                                          万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                             规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称        位置       权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                               面积        面积        面积            面积                            面积            面积
泉州万科城                  丰泽区       60.0%     136,741     478,591           -     130,191           459,631              -               -          18,960
泉州城市之光                丰泽区       30.7%     211,662     849,797           -     148,943           148,943              -               -         167,257
泉州悦城                   清濛开发区    16.4%      54,864     202,995           -           -                 -              -               -         100,447
泉州麓城                    丰泽区       98.9%      40,201      72,362           -           -                 -              -               -          72,362
三亚高知园                  田独镇       65.0%     387,807     349,026           -           -            69,185       279,841           60,000               -
三亚森林度假公园            田独镇       65.0%     942,745     459,414           -           -           360,550        83,661           25,836          15,203
三亚湖畔度假公园            河东区       80.0%     397,080     436,425           -      92,435           308,527              -               -         110,644
石狮金域中央                虞山镇       70.0%      82,769     211,503           -     109,417           211,503              -               -               -
厦门国投商务中心            湖里区       99.0%      11,190      26,613           -      26,613            26,613              -               -               -
厦门海西金融广场二期        湖里区      100.0%      10,730      17,075           -           -            17,075              -               -               -
厦门万科广场                集美区      100.0%     137,934     710,000           -           -           219,951              -               -         126,478
厦门万科云城                集美区       97.0%      47,454     148,110           -           -            86,644              -               -          61,466
厦门万科云玺                湖里区      100.0%      19,134     151,188           -           -           151,188              -               -               -
厦门白鹭郡                  翔安区       93.5%      86,368      95,000           -           -                 -              -               -          95,000
厦门白鹭郡二期              翔安区       47.1%      58,986      88,500           -           -                 -              -               -               -
厦门万科世茂溪望            同安区       31.9%      54,164     119,160           -           -                 -              -               -               -
厦门金域缇香                翔安区       97.4%      19,080      42,200           -           -                 -              -               -          12,079
厦门万科雅居乐金域缇香      翔安区       43.7%       7,964      19,100           -           -                 -              -               -               -
漳州万科城                  芗城区       38.1%     235,606     805,195           -      57,071           517,356              -               -         228,629
漳州玖龙台                  芗城区       10.0%      44,201     114,922           -           -                 -              -               -         114,922
漳州龙海金域滨江花园        龙海市       99.5%     101,725     305,429      88,644           -                 -       216,785          216,785               -
中山金色家园                东凤镇      100.0%     260,982     830,525           -     240,640           830,525              -               -               -
中山柏悦湾                 火炬开发区    65.0%     251,900     465,205           -     102,822           442,129              -               -          23,076
中山金域蓝湾                石岐区       74.2%     143,852     418,449           -     149,257           332,606              -               -          85,843
中山万科城                   古镇        90.0%     139,968     419,807           -     146,697           180,044              -               -         239,763
中山金色梦想               火炬开发区    90.0%       6,628      14,635           -      14,635            14,635              -               -               -
中山西湾汇                 火炬开发区    79.2%      77,974     233,834     158,116           -                 -              -               -               -
中山金域中央                 东区        97.7%      68,149     204,413     204,413           -                 -              -               -          73,647
珠海海愉半岛花园（续建）    香洲区       50.0%      76,293     108,544           -           -            42,320        66,224           66,224               -
珠海魅力之城                斗门区      100.0%     137,061     274,122           -           -           274,122              -               -               -
                                                                    28
                                                                                                                           万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                             规划建筑     19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称         位置     权益     占地面积                                                             19 年末储备
                                                               面积         面积        面积            面积                            面积            面积
珠海万科城                  香洲区      40.8%      193,150      624,223           -         383           624,223              -               -               -
珠海石花 66 号              香洲区      19.1%        8,117       40,055           -           -            40,055              -               -               -
珠海唐家红树东岸            香洲区      16.0%      333,668      500,536     266,409      27,269            85,308              -               -          73,174
珠海翡翠中央                香洲区      98.8%       27,077       81,310           -           -                 -              -               -          47,807
珠海滨海大都会花园          金湾区      99.5%      110,972      170,997           -           -                 -       170,997          170,997               -
珠海桃源里居                香洲区      98.6%       16,310       48,929      48,929           -                 -              -               -               -
南方区域小计                                    21,501,175   54,138,121   6,275,507   7,545,196       26,568,645      8,210,371        4,536,797       6,540,871
上海区域
上海翡翠滨江                浦东新区   100.0%       78,334      207,980           -      26,571           207,980              -               -               -
上海金色城市                浦东新区    60.0%      264,646      349,038           -      63,595           349,038              -               -               -
上海徐汇万科中心            徐汇区      51.0%      107,486      494,437           -           -           165,590              -               -               -
上海虹桥云                  闵行区      51.0%      269,476      417,186           -           -           417,186              -               -               -
上海翡翠公园                浦东新区    90.0%       79,548      194,976           -           -           194,976              -               -               -
上海御河企业公馆            浦东新区    21.8%      137,270      162,141           -           -           162,141              -               -               -
上海金域华府                奉贤区      83.7%       58,531      134,622           -       5,862           134,622              -               -               -
上海安亭新镇项目            嘉定区      74.2%      624,428      490,575           -      70,095           286,417       131,370          131,370          72,788
上海翡翠雅宾利              静安区      50.2%       54,499      159,471           -           -           159,471              -               -               -
上海天空之城                青浦区      49.8%      260,119      455,247     192,967           -            40,170        90,980           90,980         111,666
上海中兴路项目              静安区      49.7%       31,034      109,754      66,261           -                 -        43,493           43,493               -
上海金域澜湾鹭语墅          浦东新区    49.6%       40,361       48,433           -           -                 -              -               -          48,433
上海龙华项目                徐汇区      54.8%       49,154       96,780           -           -                 -        96,780           96,780               -
上海万科启宸                宝山区      47.0%       80,805      145,449           -      31,408            31,408              -               -         114,041
上海天际                    嘉定区      74.4%       84,838      194,894      62,233           -                 -              -               -               -
上海七宝商务区 17-04 地块   闵行区      49.6%       22,890       80,114           -           -                 -              -               -          80,114
太仓翡翠铂樾                高新区      97.6%       43,004       90,269           -           -                 -              -               -          90,269
上海七宝商务区 18-03 地块   闵行区      49.6%       30,324       87,939           -           -                 -              -               -               -
嘉兴盛唐景苑                当湖镇      45.9%       42,348       84,695           -           -                 -              -               -          84,695
上海四季都会                宝山区      33.2%       69,448      142,228      96,740           -                 -              -               -          40,181
上海天空之城星之屿          青浦区      99.7%       49,466       89,039      56,292           -                 -              -               -          89,039
上海青藤公园                闵行区      99.7%       71,552      128,794     128,794           -                 -              -               -               -
                                                                     29
                                                                                                                     万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                        规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称     位置     权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                          面积        面积        面积            面积                            面积            面积
上海七宝 19-04 地块     闵行区      99.7%      34,000      99,000           -           -                 -        99,000           49,500               -
上海侨高项目            徐汇区      33.2%     118,282     356,933           -           -                 -       356,933          125,567               -
常熟公望                文化片区    42.9%      82,469     197,926           -           -           197,926              -               -               -
常熟及第阁              虞山镇      28.8%      66,686     146,393           -     146,393           146,393              -               -               -
常熟璞悦雅筑            常熟市      75.9%      58,264      87,396           -           -                 -              -               -          87,396
常熟瑧湾雅筑            虞山镇      48.0%      90,004     165,715           -           -                 -        25,447           25,447          67,753
常州万科城              武进区     100.0%      93,994     234,983           -      48,192           234,983              -               -               -
常州君望甲第            新北区      37.3%      67,225     147,874           -           -                 -              -               -         147,874
常州皇粮浜地块          钟楼区      79.3%      84,285     168,571      94,556           -                 -        74,015           74,015               -
常州教育小镇项目        天宁区      74.6%     117,458     273,994           -           -                 -       273,994          273,994               -
海宁城市之光            长安镇      50.0%      29,300      73,250           -      73,250            73,250              -               -               -
海宁潮起东方            长安镇      44.0%      62,601     137,722           -           -                 -              -               -         137,722
海宁桂语东方一期        许村镇      32.2%      37,696      82,931           -           -                 -              -               -               -
海宁桂语东方二期        许村镇      94.8%      63,805     146,752           -           -                 -              -               -               -
海宁开元名都            硖石镇      40.0%      52,965     156,111           -     156,111           156,111              -               -               -
海门翡翠甲第            高新区      46.9%      92,886     178,172      48,104           -                 -              -               -         123,705
海门中央公园            高新区      21.2%     141,257     289,379     130,231           -                 -              -               -         109,892
杭州良渚文化村          余杭区     100.0%   3,108,146   2,676,074     132,441     101,145        1,715,805        222,783           25,180               -
杭州公望                富阳区     100.0%     517,900     208,981           -      36,707           141,951        38,394                -               -
杭州大都会 79 号        江干区      50.0%      21,915      76,703           -           -            76,703              -               -               -
杭州玖望                富阳区      20.0%     129,874     164,845           -       9,387             9,387        62,859           62,859               -
杭州君望                富阳区      42.4%     138,233     152,231           -      29,821            76,418              -               -          31,590
杭州万科海上明月        萧山区      33.0%      57,571     143,925           -           -           143,925              -               -               -
杭州万科铁建江湾城      萧山区      39.3%      80,340     200,848           -     200,848           200,848              -               -               -
杭州未来城              余杭区      41.5%      82,834     182,235           -     159,915           182,235              -               -               -
杭州九都会              富阳区      27.8%      30,063      66,139           -      66,139            66,139              -               -               -
杭州海上明月西          萧山区      26.4%      21,211      46,665           -      46,665            46,665              -               -               -
杭州西雅图              西湖区      48.8%      62,200     174,132           -     174,132           174,132              -               -               -
杭州劝学里              余杭区      89.3%      78,527     133,496           -     133,496           133,496              -               -               -
杭州智谷                拱墅区      90.0%      14,513      50,796           -           -                 -              -               -          50,796
                                                               30
                                                                                                                        万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                           规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称        位置     权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                             面积        面积        面积            面积                            面积            面积
杭州杭行路天马             余杭区      80.0%      27,305      68,263           -           -                 -              -               -          68,263
杭州未来之光               余杭区     100.0%      81,828     245,484           -           -                 -              -               -         137,094
杭州尚堂府                 拱墅区      36.4%      42,000      84,000           -           -            84,000              -               -               -
杭州旭润和府               拱墅区      36.4%      43,000      86,000           -      86,000            86,000              -               -               -
杭州紫晶首府               暨阳街道    36.4%      97,500     195,000           -     126,468           195,000              -               -               -
杭州中城汇一期             拱墅区      36.4%      39,950     103,800           -           -                 -              -               -               -
杭州中城汇二期             拱墅区      99.3%      22,550      56,900           -           -                 -              -               -               -
杭州奥体万科中心           萧山区      69.4%      13,969      69,845           -           -                 -              -               -          69,845
杭州运河万科中心           拱墅区      40.0%      36,592     128,072           -           -                 -              -               -               -
杭州悦虹湾                 萧山区      24.7%     106,872     277,867           -           -                 -              -               -               -
杭州临安西望               临安区      92.8%      31,258      56,264           -           -                 -              -               -          56,264
杭州余杭区东海闲湖城项目   余杭区      14.9%     411,000     550,011           -      29,648            29,648       169,011          118,080               -
杭州紫金睿谷               西湖区      17.2%       9,078      35,389           -           -                 -              -               -               -
杭州金茂万科新都会         富阳区      49.5%      63,457     177,680     177,680           -                 -              -               -               -
杭州 LOFT49 项目           拱墅区      38.8%      15,925      36,628           -           -                 -              -               -               -
杭州名城博园               余杭区      46.0%      82,981     232,341           -      91,972           232,341              -               -               -
杭州城市之光               滨江区      46.0%      41,153      90,536           -      90,536            90,536              -               -               -
杭州姑娘桥地块             萧山区      99.9%      89,246     232,284           -           -                 -       232,284          232,284               -
杭州五常车辆段项目         余杭区      50.8%     447,654     782,921     266,163           -                 -       516,758          516,758               -
杭州运河万科中心二期       余杭区      42.9%      17,795      62,283      62,283           -                 -              -               -               -
杭州瓶窑项目               余杭区      49.3%      82,935     115,180           -           -                 -       115,180          115,180               -
合肥森林城                 庐阳区     100.0%     516,459   1,394,439      58,332      97,988        1,094,222               -               -         188,143
合肥城市公馆               庐阳区      49.0%     151,514     424,240           -      37,029           409,258              -               -          14,982
合肥时代观邸               滨湖区      40.0%      85,254     218,014           -      48,921           166,789              -               -          28,000
合肥未来之光               肥东县      59.8%     197,179     433,794           -      41,114            41,114       244,511          100,000          96,251
合肥中央公馆               长丰县      39.7%     212,512     410,507      74,482      97,796            97,796        71,270           71,270          89,235
合肥时光印象               滨湖区      27.6%     115,492     250,571       2,400     119,894           119,894              -               -         130,677
合肥都会花园               滨湖区      20.2%     111,380     254,572       4,312     115,738           115,738              -               -         138,834
合肥万科红郡               肥东县      90.0%      64,328     159,425           -     159,425           159,425              -               -               -
合肥公园大道               长丰区      98.7%     122,070     256,262      57,527           -                 -              -               -          85,297
                                                                  31
                                                                                                                       万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                          规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称     位置       权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                            面积        面积        面积            面积                            面积            面积
合肥红郡二期             肥东县       90.3%      20,890      52,224           -           -                 -              -               -          52,224
合肥都荟上城             长丰县       24.3%     109,852     209,742      48,488           -                 -        43,967           43,967          81,085
合肥翡翠天际             包河区       24.8%     154,111     357,632     149,020           -                 -       129,296          129,296          80,299
合肥云峰花园             包河区       24.6%     163,503     418,619     154,751           -                 -       182,579          182,579          36,639
合肥春晖悦府             雨山区       36.6%      57,930      73,372           -           -            73,372              -               -               -
嘉兴香樟国际            经济开发区    51.8%      88,912     222,139           -     222,139           222,139              -               -               -
嘉兴中环公园            经济开发区    90.3%      37,911      83,354           -      83,354            83,354              -               -               -
嘉兴宝石公馆             南湖区       57.5%     179,696     215,843           -      40,495           215,843              -               -               -
嘉兴紫元尚宸            经济开发区    36.5%      75,259     165,020           -     143,896           165,020              -               -               -
嘉兴翡翠天御府           桐乡县       74.1%      42,027      75,641           -           -                 -              -               -          75,641
嘉兴翡翠四季            经济开发区    98.5%      56,608     118,847           -           -                 -              -               -         118,847
嘉兴城市之光             南湖区       95.8%      88,411     176,784           -           -                 -              -               -               -
嘉兴东山北地块           海宁市       97.4%      65,142     117,256           -           -                 -       117,256          117,256               -
嘉兴中环西地块项目      经济开发区    93.1%      56,509     112,945     112,945           -                 -              -               -               -
嘉兴香樟东地块项目      经济开发区    97.9%      68,211     149,981           -           -                 -       149,981          149,981               -
嘉兴都会东方             许村镇       99.0%      41,541     103,853           -           -                 -       103,853          103,853               -
嘉兴潮起东方二期         许村镇       96.3%      54,396     125,111           -           -                 -       125,111          103,853               -
靖江晨阳甲第             靖江市       50.0%     370,700     564,917     283,156      99,472            99,472              -               -         181,687
金华八达路项目           婺城区       41.3%      24,558      36,801      36,801           -                 -              -               -               -
南昌天空之城             南昌县       20.8%     195,547     506,352     156,296      84,420            84,420              -               -         258,600
南昌万科城               高新区       32.5%     299,708     417,362      51,536           -           365,826              -               -          16,800
南昌海上传奇             高新区       50.0%     163,213     348,201      23,559           -           319,159              -               -           3,218
南昌粹叠园              红谷滩区      50.0%      80,120     184,273           -           -           156,226              -               -               -
南昌时代广场            红谷滩区      30.0%      83,800     285,029      84,269      32,421           209,842              -               -               -
南昌公园里              青山湖区      43.5%     110,163     176,260           -           -           176,260              -               -               -
南昌洪都 1951           青云谱区      24.8%      27,879      94,785           -      44,452            91,122              -               -               -
南昌金域国际             经开区       45.6%     129,142     322,839           -       3,060           322,839              -               -               -
南昌金域滨江            青山湖区      16.2%      20,069      50,172           -           -            50,172              -               -               -
南昌金域传奇             经开区       35.9%      87,065     174,124           -       6,375           174,124              -               -               -
南昌城市花园             南昌县       32.5%      78,733     196,832           -     113,127           196,832              -               -               -
                                                                 32
                                                                                                                           万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                              规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称           位置     权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                                面积        面积        面积            面积                            面积            面积
南昌璞悦里                    湾里区       8.3%     116,115     201,919           -     199,889           199,889              -               -               -
南昌红郡                      青山湖区    26.0%     121,873     219,371           -     111,980           111,980              -               -         100,704
南昌玖里                      红谷滩区    44.9%      57,493     145,076           -      71,637            71,637              -               -          71,491
南昌万创科技城 F04/F02 地块   赣江新区    27.4%     209,526     391,122           -           -                 -       391,122          162,593               -
南昌万创科技城 H01E01 地块    赣江新区    30.0%      37,373      63,551           -           -                 -        63,551           63,551               -
南昌海上明月                  高新区      24.2%     120,578     265,271           -           -                 -       265,271          265,271               -
南京九都荟                    雨花台区   100.0%     126,058     312,388           -      34,728           267,288              -               -          22,159
南京安品街                    白下区     100.0%      27,325      21,825           -       6,534            12,003              -               -           9,822
南京金域蓝湾                  江宁区     100.0%     272,298     545,280           -           -           545,280              -               -               -
南京金色半山                  浦口区     100.0%      62,291     102,127           -       1,894           102,127              -               -               -
南京新都荟                    江宁区      16.0%      36,043     106,067           -           -            72,691              -               -               -
南京万科城                    溧水区      69.5%     218,794     515,467           -     184,189           471,064              -               -          44,403
南京尚都荟                    雨花台区    49.0%      55,308     143,813           -           -            98,258              -               -          45,555
南京翡翠公园                  江宁区      49.7%      94,624     260,519           -       1,452           260,519              -               -               -
南京九都荟南                  雨花台区    58.8%      42,401     104,710           -      34,154           104,710              -               -               -
南京大都会                    雨花台区    59.6%      71,334     171,515           -      91,903           133,653              -               -           1,590
南京金域国际                  江宁区      98.7%      38,824     188,404           -      40,389           122,263              -               -               -
南京 G46 项目                 江宁区      50.9%      23,350      73,992           -           -                 -        73,992                -               -
南京金域东方                  江宁区      32.2%      66,267     130,214           -      91,191           130,214              -               -               -
南京都荟天地                  江宁区      28.2%     108,522     396,343     132,000           -                 -              -               -               -
南京时代天樾                  江宁区      19.5%      54,173     174,976           -           -                 -              -               -               -
南京云都会                    栖霞区      26.9%     117,922     237,300           -           -                 -       105,979                -               -
南京都会四季                  江宁区      25.8%     153,261     385,095     385,095           -                 -              -               -               -
南京翡翠天际                  雨花台区    29.0%      52,532     125,982           -           -                 -              -               -               -
南京南站项目                  江宁区      75.0%      37,697      94,150           -           -                 -        94,150           94,150               -
南京溧水 G09 地块             溧水区      99.7%     162,782     406,956     134,332           -                 -       272,624          190,753               -
南通城市之光                  崇川区      68.6%     149,409     239,020           -      68,254           239,020              -               -               -
南通白鹭郡                    港闸区      88.8%     191,882     180,217           -      85,427           180,217              -               -               -
南通大都会                    通州区      24.1%     115,610     233,211           -     156,955           233,211              -               -               -
南通翡翠心湖                  开发区      92.9%      85,145     161,246           -           -            14,830              -               -          99,584
                                                                     33
                                                                                                                       万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                          规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称     位置       权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                            面积        面积        面积            面积                            面积            面积
南通翡翠东第             港闸区       72.1%      98,003     155,486           -           -                 -              -               -          86,633
南通湖山源著             通州区       29.9%      83,920     132,390           -      34,235            34,235              -               -          22,147
南通海上传奇             开发区       16.9%     180,729     318,721     134,092           -                 -              -               -         101,901
南通白鹭湾               开发区       56.2%      67,205      92,811           -           -                 -              -               -          91,783
南通翡翠公园             开发区       97.0%     111,862     217,008           -           -                 -              -               -          98,954
南通崇州府               开发区       47.0%      48,794      48,308           -           -                 -              -               -          40,860
南通中创大都会           开发区       11.5%      47,963      83,799           -      46,728            46,728              -               -          35,890
南通胜利路西地块         崇川区       99.7%      75,362     167,818      63,215           -                 -       104,603          104,603               -
昆山高尔夫项目           巴城镇      100.0%     433,916     327,891           -           -                 -       249,208                -               -
昆山魅力花园            花桥开发区   100.0%     309,217     773,042           -      54,792           685,316              -               -          87,726
昆山公园大道             周市镇       89.1%     383,117     451,293           -      82,840           129,024              -               -         253,630
昆山海上传奇             锦溪镇       56.3%     163,930     246,068      54,812      67,507            67,507              -               -          80,809
昆山未来之城             高新区       32.5%     350,761     514,618     125,149      92,697           162,036        64,684           64,684         123,730
昆山云璞                昆山花桥      16.0%      18,068     117,701           -           -                 -              -               -          28,586
昆山夏驾河项目          昆山开发区    92.6%     112,727     202,771      80,214           -                 -       122,557          122,557               -
昆山开发区项目           开发区       59.6%      40,595      93,356      93,356           -                 -              -               -               -
宁波云鹭湾               江北区       85.0%     314,208     387,966           -           -           387,966              -               -               -
宁波万科城               镇海区       49.0%     297,572     573,644           -      45,782           573,644              -               -               -
宁波桂语里               鄞州区       42.7%      69,774     139,548           -           -           139,548              -               -               -
宁波格拉美西             鄞州区       95.8%      53,549      80,312           -           -                 -              -               -          80,312
宁波白石湖东             鄞州区       69.4%     138,665     140,052           -           -                 -              -               -          66,695
宁波官山望花苑           江北区       90.0%      40,219      46,828           -      46,828            46,828              -               -               -
宁波望庐花苑             海曙区       75.2%      30,247      60,893           -      60,893            60,893              -               -               -
宁波甲第十七             镇海区       40.3%      21,259      41,009           -      41,009            41,009              -               -               -
宁波翰林甲第北苑         镇海区       95.5%      35,967      61,083           -      61,083            61,083              -               -               -
宁波蓝色东方             镇海区       41.1%      87,051     200,178           -     200,178           200,178              -               -               -
宁波未来之光             北仑区       97.9%      87,392     174,766           -           -                 -              -               -         174,766
宁波翰林甲第南苑         镇海区       59.9%      25,587      38,378           -           -                 -              -               -          38,378
宁波万科印               海曙区       24.6%      42,515      95,646           -           -                 -              -               -          95,646
宁波未来里               北仑区       96.4%      79,956     177,348           -           -                 -              -               -               -
                                                                 34
                                                                                                                         万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                            规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称      位置        权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                              面积        面积        面积            面积                            面积            面积
宁波云谷中心              江北区        94.1%     149,306     228,256      92,000           -                 -              -               -               -
宁波云著花苑              江北区        98.0%      60,556     166,787           -           -                 -              -               -               -
宁波印东方                北仑区        18.6%      45,108      81,180           -           -                 -              -               -          81,180
宁波滨河道                江北区        50.5%      86,800     180,834     180,834           -                 -              -               -               -
宁波槐树路项目            江北区        99.7%      29,516      90,720      90,720           -                 -              -               -               -
宁波蔚蓝城市              镇海区        99.1%      65,445     130,876           -           -                 -              -               -               -
宁波海曙段塘项目          海曙区        99.7%      74,346     157,780     157,780           -                 -              -               -               -
宁波东钱湖莫古路项目      鄞州区        49.8%      49,902      50,401           -           -                 -        50,401           50,401               -
宁波镇海骆驼项目          镇海区        99.6%     159,678     375,417     375,417           -                 -              -               -               -
绍兴大都会                越城区        98.0%      65,200     136,000           -           -                 -              -               -               -
绍兴君望                  诸暨市        46.0%      62,190      74,628      74,628           -                 -              -               -               -
宿迁未来之光            苏宿工业园区    41.0%     123,848     196,453           -           -                 -              -               -         196,453
宿迁十里春风东侧地块      老城区        43.1%      28,207      62,019           -           -                 -        62,019           62,019               -
苏州万科城                吴中区        55.0%     144,535     361,338           -      54,739           361,338              -               -               -
苏州北宸之光              相城区       100.0%     138,601     415,804           -     105,586           415,804              -               -               -
苏州遇见山                高新区        44.5%     167,206     234,059           -      38,175           233,264              -               -             795
苏州大家                 工业园区       94.1%      51,579      30,948           -      30,948            30,948              -               -               -
苏州公园里                吴江区        40.0%     173,783     359,337           -      62,101           323,252              -               -          36,085
苏州大象山舍              高新区        49.8%     138,470     193,664       2,081           -                 -              -               -          80,047
苏州公园大湖              吴中区        39.3%      38,949      69,960           -      69,960            69,960              -               -               -
苏州苏河湾                吴江区        13.3%      16,627      62,583           -           -                 -              -               -          62,583
苏州翡翠公园              吴江区        22.5%     105,924     269,488           -           -                 -              -               -          75,417
苏州翡翠四季花园          高新区        20.1%      34,683      46,768           -           -                 -              -               -          46,768
苏州左岸项目             工业园区       64.3%      22,826     199,358           -           -                 -       199,358          199,358               -
苏州安元路项目            相城区        59.7%      88,260     194,172     132,659           -                 -        61,513           61,513               -
苏州向阳路项目            高新区        79.5%      93,688     222,214     222,214           -                 -              -               -               -
苏州吴中党校项目          吴中区        99.6%      12,735      52,520           -           -                 -        52,520           52,520               -
台州山海十里              路桥区        99.2%      48,490     121,121           -           -                 -              -               -               -
台州万科城                椒江区        65.8%     204,886     467,994     467,994           -                 -              -               -               -
台州董家洋东项目          椒江区        50.7%     109,350     273,375           -           -                 -       273,375          273,375               -
                                                                   35
                                                                                                                               万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                                  规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称                位置    权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                                    面积        面积        面积            面积                            面积            面积
台州董家洋西项目                    椒江区    50.8%     117,447     293,618           -           -                 -       293,618          293,618               -
温州中央绿轴 D19/24/34/29/31 地块   鹿城区    97.8%      75,727      84,530      10,183           -                 -              -               -          74,449
温州 TOD 国际新城                   龙湾区    16.6%     136,472     433,411     165,719           -                 -              -               -               -
温州万科时代中心                    鹿城区    38.8%      24,017      96,103           -      96,103            96,103              -               -               -
温州鹿岛甲第                        鹿城区    37.3%      51,458     113,204           -     113,204           113,204              -               -               -
温州新都会                          瓯海区    32.0%      61,843     182,908           -     182,908           182,908              -               -               -
温州西江月                          瓯海区    26.5%      59,678     149,194           -           -                 -              -               -         149,194
温州云著                            瓯海区    24.1%      24,848      74,544           -           -                 -              -               -          74,544
温州翡翠天地Ⅰ期                    瓯海区    39.1%      55,896     223,585           -           -                 -              -               -               -
温州理想之城                        龙湾区    22.0%      65,148     168,065           -           -                 -              -               -         108,065
温州翡翠天地Ⅱ期                    鹿城区    17.1%      10,240      22,528           -           -                 -              -               -          22,528
温州大都会                          瑞安市    22.4%      43,253      95,157           -           -                 -              -               -               -
温州瑞安西岙村地块                  瑞安市    99.6%      70,151     195,717     195,717           -                 -              -               -               -
温州中心区 D-28-1 地块              鹿城区    99.1%      23,543      56,503      56,503           -                 -              -               -               -
温州三溪区 B-07 地块                鹿城区    99.7%      69,099     207,297     207,297           -                 -              -               -               -
温州翡翠心湖                        鹿城区    94.8%      11,989      33,569      33,569           -                 -              -               -               -
芜湖万科城                          鸠江区   100.0%     274,404     491,466           -           -           491,466              -               -               -
芜湖海上传奇                        弋江区    48.5%     121,895     413,157           -      90,242           368,441              -               -          44,716
芜湖江东府                          镜湖区    40.5%      84,372     112,013      15,042           -                 -              -               -         112,013
常州公园大道                        金坛区    68.7%     191,268     302,585           -           -                 -       190,985          173,977         111,600
常州公园大道二期                    金坛区    68.7%     182,741     445,430     145,869           -                 -       299,561          161,230               -
无锡金域缇香                        新吴区   100.0%     224,118     620,713           -      23,967           571,490              -               -          14,449
无锡金域蓝湾                        滨湖区   100.0%     154,468     386,170           -           -           267,442        86,809                -          31,919
无锡魅力之城                        滨湖区   100.0%     962,116   1,318,257           -      32,648        1,299,769               -               -          18,488
无锡信成道                          滨湖区   100.0%     154,119     385,298           -      38,242           371,174              -               -          14,124
无锡维园                            新吴区    88.6%      73,769     138,581           -      82,381           138,581              -               -               -
无锡北门塘上                        梁溪区    39.2%      55,933     159,788           -     127,627           127,627              -               -          32,161
无锡天一玖著                        惠山区    46.0%      88,173     193,726           -      95,563            95,563              -               -          98,163
无锡天一新著                        惠山区    19.6%     103,846     275,714           -      71,769            71,769              -               -         143,945
无锡万科有山                        惠山区    90.0%      47,717      59,989           -      59,989            59,989              -               -               -
                                                                         36
                                                                                                                             万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                                规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称          位置        权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                                  面积        面积        面积            面积                            面积            面积
无锡翡翠东方                 滨湖区         99.3%     108,276     245,256           -           -                 -       137,871          137,871         107,385
无锡观湖礼著                 新吴区         37.4%     181,761     262,841      55,876           -                 -        58,432                -               -
无锡运河传奇                 梁溪区         50.3%      81,834     188,286      48,739           -                 -              -               -         135,109
无锡翡翠之光                 滨湖区         99.5%      66,829     153,707     153,707           -                 -              -               -               -
无锡南门 44-1 地块项目       江阴市         99.2%      60,267     144,035     144,035           -                 -              -               -               -
徐州万科城                   鼓楼区        100.0%     692,037   1,262,703           -     276,195        1,117,020               -               -         145,683
徐州淮海天地                 泉山区         85.0%     226,776     811,924           -      60,632           525,925              -               -         110,844
徐州北宸天地                 鼓楼区         88.4%      28,149      96,997           -           -            96,997              -               -               -
徐州尚都会                   云龙区         58.6%      53,697     202,572      49,626     152,946           152,946              -               -               -
徐州未来城                   铜山区         39.3%      49,448      86,589           -           -            86,589              -               -               -
徐州翡翠天御                 泉山区         88.5%      51,050     150,662           -      23,476            23,476              -               -         127,186
徐州新都会                   铜山区         89.4%     132,703     382,414           -     181,594           181,594              -               -         130,197
徐州翡翠之光                 云龙区         50.3%     122,207     355,930           -           -                 -              -               -         130,618
徐州结庐                     鼓楼区         30.8%     181,244     284,770      29,099           -                 -              -               -         161,235
徐州璟悦                     云龙区         27.8%      19,634      49,084           -           -                 -              -               -          49,084
徐州茅村项目 5 号地项目      铜山区         42.8%      72,878     145,756           -           -                 -       145,756          145,756               -
徐州时代之光                 铜山区         42.8%      59,137     147,843      87,496           -                 -              -               -               -
徐州和光城悦                 铜山区         42.8%     103,670     266,228      79,248           -                 -              -               -               -
徐州四季连城                 鼓楼区         21.9%     163,394     434,109     383,244           -                 -        50,865           50,865               -
徐州北区客运站项目           鼓楼区         67.0%      67,922     165,256           -           -                 -       165,256          165,256               -
盐城翡翠国际                 亭湖区         44.7%      54,286      94,638           -           -                 -              -               -          70,943
盐城翡翠云台                城南新区        27.2%     126,022     264,645      22,595           -                 -              -               -          32,716
盐城翡翠书院                 亭湖区         44.7%      39,251      78,458      13,127           -                 -              -               -          32,045
扬州万科城                   邗江区        100.0%     297,139     313,970           -           -           313,016              -               -             954
扬州金色梦想                 邗江区         88.9%      87,325     215,850           -       1,277           215,850              -               -               -
扬州城市之光                 广陵区         55.1%      95,275     140,261           -      68,880            68,880              -               -          71,381
扬州运河之光              经济技术开发区    71.8%      94,464     151,142           -      39,429            39,429              -               -          47,182
扬州金色梦想二期             邗江区         27.5%      41,723      66,757           -      47,848            47,848              -               -          18,909
扬州金色新著                 邗江区         60.0%      28,641      45,825           -      45,825            45,825              -               -               -
扬州朗润园                   广陵区         48.1%      28,103      29,917           -           -                 -              -               -          29,917
                                                                       37
                                                                                                                        万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                          规划建筑     19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
              项目名称     位置     权益     占地面积                                                             19 年末储备
                                                            面积         面积        面积            面积                            面积            面积
扬州 885 项目            广陵区      34.9%       64,452      141,795           -           -                 -       141,795           50,000               -
扬州翡翠公园             邗江区      27.9%       52,581       90,965           -           -                 -              -               -          63,194
扬州北宸之光             邗江区      27.0%       69,326      110,922           -     110,922           110,922              -               -               -
扬州未来之光             邗江区      16.1%       47,137       82,976           -           -                 -              -               -               -
扬州翡翠云台             高邮市      43.0%      200,000      391,001      79,606           -                 -       191,475           44,960               -
扬州教投资产包           邗江区      93.6%      177,381      352,984     288,242           -                 -        64,742           64,742          72,228
张家港公园大道           张家港      46.0%      191,795      469,378     211,001       3,297           123,194        26,000                -         112,606
镇江魅力之城             润州区     100.0%      795,100      942,820           -           -           905,089        22,749                -          14,982
镇江蓝山花园             润州区      60.0%      285,683      404,048           -      45,541           258,446              -               -         106,067
镇江金域江湾             京口区      40.0%       83,500      113,128           -      41,251            41,251              -               -          71,877
镇江翡翠公园             润州区      99.0%      112,889      247,049      42,597           -                 -       143,105           25,910          11,417
镇江金域蓝湾             大港新区    41.9%      133,100      317,654           -           -                 -       129,520           11,851          57,051
镇江翡翠江湾             润州区      40.3%       61,236      104,567           -           -                 -              -               -          55,686
上海区域小计                                 33,374,611   62,213,560   8,329,348   8,085,885       27,904,387      8,372,571        6,076,926       8,995,815
北方区域
北京金域华府             昌平区      50.0%      198,007      559,214           -           -           559,214              -               -               -
北京埃弗顿项目           昌平区     100.0%       23,084      113,651           -           -           113,651              -               -               -
北京长阳半岛             房山区     100.0%      437,179      859,085           -           -           855,750              -               -           3,335
北京如园 C1              海淀区      50.0%       85,099      197,813           -           -           197,813              -               -               -
北京金域缇香             房山区      40.0%       65,967      155,293           -           -           155,293              -               -               -
北京西华府               丰台区      15.0%      233,209      629,170           -           -           629,170              -               -               -
北京香河项目 2012        香河县      50.0%      201,386      328,149           -           -           261,868        66,281           22,751               -
北京万科橙               大兴区      50.0%       43,446      155,207           -           -           155,207              -               -               -
北京翡翠四季             通州区      50.0%       88,767      210,738           -           -           175,140              -               -          35,598
北京长阳天地             房山区      69.0%      112,673      242,447      17,444           -           208,351              -               -          16,652
北京翡翠四季二期         通州区      50.0%       61,717      123,434           -      21,811            91,355              -               -          32,079
北京首开万科中心         大兴区      50.0%       41,092      126,996           -       2,883           126,996              -               -               -
北京长阳半岛中央城       房山区      34.0%       63,950      156,384           -       5,078           152,803              -               -           3,581
北京城市之光             通州区      35.0%       34,657      122,483           -      20,499           122,483              -               -               -
北京天竺悦府             顺义区      26.2%       10,282       19,758           -           -                 -              -               -               -
                                                                  38
                                                                                                                               万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                                  规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称               位置     权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                                    面积        面积        面积            面积                            面积            面积
北京观承别墅                      顺义区      35.0%     187,830     170,568           -           -            43,325              -               -         127,243
北京城建万科城                    延庆区      20.0%     166,117     232,563           -      51,935           150,575              -               -          81,988
北京顺义 28 街区项目              顺义区      49.5%      22,913      41,200           -           -            41,200              -               -               -
北京住总万科中心                  昌平区      50.0%      68,944     240,089           -      78,415           193,689              -               -               -
北京万科天地                      大兴区      14.4%      47,000     144,385           -           -           144,385              -               -               -
北京云创天地                      通州区      49.0%      80,131     144,157      93,392      30,387            30,387              -               -               -
北京哈洛小镇                      香河县      50.0%     207,255     339,478      20,089           -                 -       319,389          109,264               -
北京翠湖国际南区                  海淀区     100.0%      20,680      62,041           -           -                 -              -               -          62,041
北京翡翠公园                      昌平区      40.9%     255,088     430,899           -     144,181           205,137       166,463           54,614          59,299
北京翡翠长安                      门头沟区    49.4%      65,821     252,082      97,910      73,617           142,949              -               -               -
北京大都会 79 号                  朝阳区     100.0%      16,782      51,895           -           -                 -              -               -          51,895
北京大都会滨江                    通州区      88.8%       9,293      94,966           -           -                 -              -               -          88,054
北京军庄项目                      门头沟区    50.0%      74,720      44,200           -           -                 -        44,200                -               -
北京红领巾桥项目                  朝阳区      59.5%      15,593      90,000           -           -                 -              -               -               -
北京翠湖国际北区                  海淀区      50.0%      17,630      52,889           -           -                 -              -               -               -
北京弗农小镇                      密云区      40.0%     400,486     384,881      34,240           -            95,301       130,218          113,173         120,044
北京翡翠西湖项目                  丰台区      39.8%     230,355     249,999           -           -                 -        94,010                -               -
北京观承大家                      顺义区      49.8%     155,133     156,761      38,339           -                 -              -               -               -
北京七橡墅                        房山区      50.4%      89,132     133,698           -           -                 -              -               -               -
北京翡翠云图                      海淀区      88.2%      54,881     104,000           -           -                 -              -               -               -
北京翡翠山晓                      石景山区    39.6%     202,600     346,500      70,085           -                 -       188,516          127,691               -
北京熙湖悦著项目                  房山区      19.8%     133,033     210,500           -           -                 -        42,952                -               -
北京翡翠西湖雲庐                  丰台区      99.8%     168,663     184,119      66,610           -                 -       117,509          117,509               -
北京观承望溪                      顺义区      48.3%      43,326      64,988      58,988           -                 -         6,000            6,000               -
北京城市之光东望                  通州区      54.9%     110,493     279,378     279,378           -                 -              -               -               -
鞍山惠斯勒小镇                    铁东区     100.0%     422,171     624,996           -     121,463           573,224              -               -          46,800
鞍山金域国际                      铁东区      51.0%     225,715     668,718     132,247     148,315           334,521       201,950           72,316          55,135
鞍山高新万科城                    高新区      69.1%     272,910     491,006     148,300           -                 -       342,706          112,200               -
霸州孔雀湖-77 亩地、39 亩地项目   霸州市      64.8%      77,510     116,187           -           -                 -       116,187           77,039               -
霸州时代之光                      霸州市      33.6%      44,355     110,885      23,758           -                 -        87,127                -               -
                                                                         39
                                                                                                                             万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                                规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称         位置         权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                                  面积        面积        面积            面积                            面积            面积
保定 2019039 号地块        高碑店市         42.1%      22,320      44,640      44,640           -                 -              -               -               -
包头中央公园                青山区          55.3%     228,173     562,416     481,291           -                 -        81,125           81,125               -
长春蓝山                    二道区         100.0%     228,670     501,678           -           -           454,625              -               -               -
长春惠斯勒小镇              净月区          50.0%     399,715     484,714      30,751       4,339           344,983       108,980                -               -
长春柏翠园                  朝阳区         100.0%     267,981     503,349           -      88,573           446,511              -               -           8,293
长春万科城                  净月区          51.0%     350,965   1,068,964      24,435     150,340           751,929       215,513                -          91,522
长春金域长春                南关区         100.0%     121,109     320,347       7,925     118,426           320,347              -               -               -
长春如园                    净月区          42.9%     181,283     222,003           -     102,181           222,003              -               -               -
长春惠斯勒班芙花园          净月区          45.9%     187,439     243,671       5,919      97,373           189,394         3,299                -          50,978
长春金色里程                汽开区          88.6%      44,154      75,002           -           -            75,002              -               -               -
长春城市之光                绿园区          96.3%     181,060     435,039           -     142,242           261,372       173,667                -               -
长春繁荣里                  朝阳区          41.7%      16,162      56,567           -      56,567            56,567              -               -               -
长春翡翠滨江                南关区          92.3%     111,757     702,385           -           -           187,385       314,477          314,477         162,915
长春新都会                  高新区          95.3%      50,003     103,600      31,751      29,503            29,503              -               -          74,097
长春翡翠学院                高新区          49.3%      82,000     174,193           -      63,899            83,399              -               -          42,284
长春西宸之光                汽开区          40.0%     154,246     308,500     142,624           -                 -              -               -               -
长春月潭湾                  净月区          90.0%      80,000     120,000           -           -                 -              -               -         120,000
长春柏翠阅湖                南关区          57.5%      12,911      52,078      52,078           -                 -              -               -               -
长春溪望                   科技开发区       94.6%     155,044     289,701     289,701           -                 -              -               -               -
长春北湖溪望东地块         科技开发区       98.3%     129,436     237,602           -           -                 -       237,602          135,000               -
长春公主岭项目             公主岭市         43.7%     617,240   1,086,342           -           -                 -     1,086,342          493,000               -
长春新立城                 净月开发区       55.1%      50,349      67,000           -           -                 -        67,000           47,100               -
长春硅谷大街项目           公主岭市         41.7%     226,629     453,258           -           -                 -       453,258          260,000               -
长春西宸 A 地块            经济开发区       50.0%      82,107     173,839           -           -                 -       173,839           77,500               -
大厂 231、232 地块      大厂回族自治县      79.8%      76,388     146,269           -           -                 -       146,269          146,269               -
大厂 233、234 地块      大厂回族自治县      79.8%      50,606      84,291           -           -                 -        84,291           84,291               -
大连樱花园              高新技术产业园区   100.0%     146,677     342,625           -      45,180           221,480              -               -          66,268
大连翡翠之光                金州区          88.6%      83,330     243,918     146,947      31,792            31,792              -               -          65,179
大连西山别墅               甘井子区         55.0%      90,404      91,308           -           -            91,308              -               -               -
大连海港城                 普兰店区         55.0%     581,172     968,300      57,116      51,520           292,648       548,464          231,000          70,394
                                                                       40
                                                                                                                             万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                                规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称         位置         权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                                  面积        面积        面积            面积                            面积            面积
大连万科城                  金州区         100.0%     284,806     658,153           -     180,188           611,873              -               -          43,419
大连蓝山                   甘井子区        100.0%     125,100     214,470           -           -           214,470              -               -               -
大连城花东项目             沙河口区         51.0%      35,757      64,260      32,608           -                 -        31,652           31,652               -
大连公园里                 甘井子区         90.0%      19,131      37,627           -           -            37,627              -               -               -
大连金域华府               甘井子区         87.0%      44,085      80,337           -           -            80,337              -               -               -
大连城市之光               甘井子区         93.4%     153,500     283,975           -       5,022           274,835              -               -               -
大连中南府                  中山区          88.6%      15,300      32,400           -           -            32,400              -               -               -
大连半山半海               沙河口区         88.6%      12,233      45,140           -           -            45,140              -               -               -
大连翡翠公园               甘井子区         44.5%     146,290     248,710           -     115,055           219,895        26,712                -           2,103
大连八栋墅                 甘井子区         88.6%      36,169      46,336           -      29,735            46,336              -               -               -
大连新都会                 甘井子区         95.7%      55,138     135,345           -      72,508           135,047              -               -             298
大连翡翠四季               甘井子区         90.5%      73,601     129,292           -     129,292           129,292              -               -               -
大连滨海大都会          高新技术产业园区    90.0%      10,955      26,292           -           -                 -              -               -          26,292
大连观贤别墅               甘井子区         48.7%     126,155     134,550           -       3,313             3,313              -               -          47,140
大连大都会星海             沙河口区         26.5%       7,399      76,778           -           -                 -              -               -               -
大连翡翠春晓               高新园区         76.1%     193,011     177,795           -           -                 -       111,189           66,712          31,738
大连誉澜道                  中山区          62.1%      42,400     166,400      41,051           -                 -        62,714           33,000          62,271
大连中山中                  中山区          41.2%       2,968      33,000      33,000           -                 -              -               -               -
大连大家                   甘井子区         97.5%      25,636      44,232           -           -                 -              -               -          44,232
大连翡翠都会               甘井子区         99.4%     125,744     311,150     311,150           -                 -              -               -               -
大连未来之光                金州区          53.4%     212,731     464,721     270,340           -                 -       194,381           85,568               -
大连钻石湾                 甘井子区         48.4%      67,674     108,646           -           -                 -       108,646           90,000               -
哈尔滨城市之光              香坊区          45.0%     110,669     349,237           -     207,638           207,638              -               -         141,599
哈尔滨公园大道              道外区          24.0%      39,392     101,800     101,800           -                 -              -               -               -
哈尔滨滨江大都会            道里区          49.9%      29,360     120,374     120,374           -                 -              -               -               -
哈尔滨金域悦府              香坊区          70.0%     123,043     288,777           -           -                 -       288,777          288,777               -
吉林万科城                  高新区          65.0%     728,139   2,001,721     152,338     151,388        1,070,316        614,140          151,000         180,052
吉林滨江九里                丰满区          24.5%      35,476     106,428           -      25,291            25,291              -               -          81,137
吉林松花湖项目              丰满区         100.0%     531,598     599,999           -     103,498           277,265       280,491                -               -
济南悦峯                    市中区          95.9%      16,906      80,378           -           -            46,992              -               -          33,386
                                                                       41
                                                                                                                        万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                           规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称      位置       权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                             面积        面积        面积            面积                            面积            面积
济南万科海晏门            历下区       53.6%      31,976     132,940           -      78,307            78,307              -               -          54,633
济南城市之光、济南紫郡    历城区       24.0%     203,151     451,721           -     271,368           326,818              -               -         124,903
济南万科城                历下区      100.0%     191,418     481,001           -           -           481,001              -               -               -
济南金域华府              历下区       30.3%     103,870     316,999           -           -           316,999              -               -               -
济南金色悦城              天桥区       49.0%      74,722     250,913           -           -           250,913              -               -               -
济南翡翠公园              历下区       50.0%      87,149     287,555           -           -                 -              -               -         137,939
济南海右府                历城区       95.5%      35,260      70,149           -      70,149            70,149              -               -               -
济南翡翠山语              历城区       98.8%     126,244     265,098     151,415           -                 -              -               -               -
济南玖唐府                历城区       16.0%     100,470     221,034           -           -                 -              -               -         146,658
济南公园里                槐荫区       42.7%      48,763     152,371           -           -           152,371              -               -               -
济南大都会                历下区       32.0%      78,771     245,891     145,293           -                 -              -               -          33,136
济南中麓府                章丘区       31.0%     110,411     215,782     100,858           -                 -              -               -          55,336
济南百脉悦府              章丘区       25.0%     201,116     402,189           -           -                 -       212,961          212,961               -
济南万科山望              市中区       42.1%     120,618     572,428     464,660           -                 -              -               -         109,712
济南产业城镇项目          济阳区       51.0%     176,075     103,455           -     103,455           103,455              -               -               -
济南江山一品              章丘区       28.4%      23,856      38,170           -           -                 -              -               -               -
济南劝学里                高新区       33.4%     133,532     333,345     333,345           -                 -              -               -               -
济南万科如园              高新区       32.7%      61,289      85,760           -           -                 -              -               -               -
济南天宸                  历城区       17.7%     103,211     260,091      45,727           -                 -              -               -               -
济南魅力之城              历城区       66.6%     110,494     277,340      73,098           -                 -        90,299           90,299               -
济阳时代之光              济阳区       41.9%     129,000     338,000     237,577           -                 -       100,423                -               -
晋中紫郡                  榆次区       50.0%      93,947     187,736     187,736           -                 -              -               -               -
晋中紫院                  榆次区       50.0%      29,143      57,500           -           -                 -              -               -               -
廊坊启航之光一期          永清县       89.5%      24,057      42,991           -           -                 -              -               -               -
廊坊启航之光二期          永清县       89.5%      32,178      57,918           -           -                 -        57,918           28,959               -
廊坊东尖塔项目           南尖塔镇      37.6%      38,714      71,790      71,790           -                 -              -               -               -
廊坊安次龙河项目         龙河高新区    55.6%      71,400     142,800           -           -                 -       142,800          142,800               -
临沂新都会项目            河东区       52.0%     154,165     354,580     168,653           -                 -       185,927          185,927               -
盘锦兴隆台项目           兴隆台区      96.3%     234,931     679,874     299,066           -                 -       380,808          380,808          36,336
秦皇岛假日风景            海港区       60.0%     124,672     306,612           -           -           184,960              -               -         121,652
                                                                  42
                                                                                                                         万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                            规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称      位置        权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                              面积        面积        面积            面积                            面积            面积
秦皇岛北戴河小镇         北戴河区       50.0%      76,384      84,881           -       5,297            84,881              -               -               -
秦皇岛米哈斯小镇         北戴河区      100.0%      85,659      92,357           -           -                 -              -               -          25,700
秦皇岛拾光海湾          北戴河新区      16.0%      89,811      94,707           -       7,296             7,296              -               -          18,300
秦皇岛未来城二期          海港区        57.6%      68,011     135,625     135,625           -                 -              -               -               -
青岛未来城                市北区        36.8%     139,768     442,015           -           -           312,738              -               -         129,277
青岛东郡                  即墨市        55.0%     196,446     470,954           -      57,172           470,954              -               -               -
青岛平度万科城            平度市       100.0%      59,308     181,845      37,071           -           113,215              -               -          21,103
青岛小镇                  开发区        34.0%     933,293     947,989           -      20,204           402,900       490,604           85,000               -
青岛福州路万科中心        市北区       100.0%      38,775     123,703           -           -           123,703              -               -               -
青岛玫瑰里                城阳区        60.0%     340,069     535,153           -      34,503           535,153              -               -               -
青岛桃花源一期            城阳区        57.2%     129,032     229,399           -           -           229,399              -               -               -
青岛桃花源二期            城阳区        59.4%     134,669     244,046           -           -           244,046              -               -               -
青岛生态新城              李沧区       100.0%     110,919     350,385           -           -           350,385              -               -               -
青岛金域华府一期          城阳区        58.6%      63,599     127,198           -           -           127,198              -               -               -
青岛金域华府二期          城阳区        59.2%      64,222     128,444           -      91,063            91,063              -               -          33,020
青岛城市之光              黄岛区        55.3%     123,719     284,109      34,718           -                 -              -               -         157,883
青岛石牛山路项目          李沧区        22.0%     203,831     501,950           -           -                 -       501,950                -               -
青岛金域华府三期          城阳区        59.2%      56,286     101,315     101,315           -                 -              -               -               -
青岛翡翠长江              黄岛区        87.8%      25,836     168,348      42,404           -                 -              -               -               -
青岛新都会 1907           市北区        50.0%      11,222      39,300           -           -                 -              -               -          39,300
青岛星空                  市北区        53.6%       5,043      17,649           -           -                 -              -               -               -
青岛新都会                黄岛区        46.0%     131,985     308,597     227,519       7,855             7,855              -               -               -
青岛胶州植物园项目        胶州市        46.6%      52,937     153,622           -           -                 -       153,622          153,622               -
青岛动车小镇项目          城阳区        55.9%      19,270      48,175      48,175           -                 -              -               -               -
青岛远通物联项目          黄岛区        47.8%      38,545      96,362      11,563           -                 -        84,799           84,799               -
青岛北宸之光              即墨区        49.8%      70,037     112,060     112,060           -                 -              -               -               -
石家庄翡翠公园一期        桥西区        41.0%      53,100     180,466           -           -                 -              -               -         180,466
石家庄翡翠书院            长安区        49.8%     168,944     411,746     241,253           -                 -       170,493           85,247               -
石家庄紫郡                长安区        48.2%      30,908      95,408           -           -                 -              -               -               -
石家庄新都会            循环化工园区    41.0%      60,661     224,049           -           -                 -              -               -               -
                                                                   43
                                                                                                                           万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                              规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称        位置        权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                                面积        面积        面积            面积                            面积            面积
石家庄翡翠公园             桥西区         48.0%      70,549     167,894     167,894           -                 -              -               -               -
石家庄公园都会             新华区         41.0%      48,731     121,347     121,347           -                 -              -               -               -
石家庄正定文化村项目       正定区         49.0%      61,496     126,622     126,622           -                 -              -               -               -
石家庄未来城               栾城区         46.9%     104,994     196,833      43,126           -                 -       153,707          153,707               -
沈阳翡翠别墅               东陵区        100.0%     285,599     286,141     127,740      57,782           158,401              -               -               -
沈阳春河里                 沈河区        100.0%      81,378     431,232           -       8,158           350,551              -               -          80,681
沈阳金域华府               皇姑区        100.0%     200,000     474,883           -     101,232           430,247              -               -          44,636
沈阳城市之光               大东区         94.6%      87,643     350,517           -           -           350,517              -               -               -
沈阳城市阳光               铁西区         62.4%      54,257     166,356           -     108,901           108,901              -               -          57,455
沈阳中山公园               和平区         40.0%       9,444      75,965           -       1,973            75,965              -               -               -
沈阳翡翠公园               于洪区         62.8%     109,776     219,552           -     118,342           219,552              -               -               -
沈阳翡翠之光一期           铁西区         18.0%      40,877     199,937      40,495           -                 -       159,442                -          40,495
沈阳翡翠之光二期           铁西区         54.0%      67,305     286,886           -      53,784           205,442              -               -          81,444
沈阳四季公园               于洪区         89.2%      45,100      99,220           -      62,249            99,220              -               -               -
沈阳长江府                 于洪区         88.2%      24,143      48,286           -      26,071            48,286              -               -               -
沈阳西华府              经济技术开发区    97.7%     208,177     372,382           -     193,919           200,459              -               -         171,923
沈阳时代之光               大东区         69.0%      30,742      91,765           -      67,542            91,765              -               -               -
沈阳万科城                 浑南区         40.1%     198,479     407,939      57,146      89,148           168,755              -               -         132,582
沈阳如园                   沈河区         40.0%      12,051      41,872           -      41,872            41,872              -               -               -
沈阳千山府                 于洪区         97.0%      19,105      66,867           -           -                 -              -               -          66,867
沈阳大都会公元             皇姑区         47.5%      16,247     113,483           -           -                 -              -               -         113,483
沈阳翡翠新都会             铁西区         67.4%      61,217     140,799           -           -                 -              -               -         101,114
沈阳翡翠书院               浑南区         45.1%      56,325     122,881           -     122,881           122,881              -               -               -
沈阳明日之光              苏家屯区        69.5%     127,099     284,223     116,628      99,591            99,591              -               -          69,694
沈阳翡翠四季               浑南区         69.5%      60,148     142,097           -      78,820            78,820              -               -          63,277
沈阳翡翠滨江               和平区         99.2%      79,763     159,526     159,526           -                 -              -               -          70,546
沈阳吉宝项目               浑南区         99.4%      73,638     186,295           -           -                 -       186,295          186,295               -
沈阳翡翠臻园               浑南区         98.8%      82,371     140,031      73,495           -                 -              -               -          63,341
沈阳中旅万科城             浑南区         49.6%   1,018,234   1,057,074     194,807           -            22,067       840,200          253,904         187,652
沈阳首府云城               皇姑区         97.2%     334,407     691,697     357,220           -                 -       334,477          241,253               -
                                                                     44
                                                                                                                           万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                              规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称           位置     权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                                面积        面积        面积            面积                            面积            面积
沈阳富丽华项目                和平区      91.0%      14,496     101,468           -           -                 -       101,468           52,654               -
沈阳城建万科城                法库县      45.0%     102,154     250,617     104,031           -                 -       146,586                -               -
沈阳四季花城大家（AC 地块）   于洪区      57.2%      28,909      54,927           -           -                 -        54,927           54,927               -
沈阳北宸之光                  沈北新区    70.0%     105,527     232,159           -           -                 -       232,159          232,159               -
沈阳四季花城大家（B 地块）    于洪区      57.2%      77,800     147,970     147,970           -                 -              -               -               -
沈阳宝马项目                  铁西区      98.1%     187,248     280,871     280,871           -                 -              -               -               -
抚顺金域蓝湾                  开发区     100.0%     300,150     506,048     158,207     109,266           347,841              -               -          67,563
太原万科城                    小店区      49.6%     323,777     793,157           -     129,232           793,157              -               -               -
太原蓝山                      万柏林区    51.0%     198,392     687,372           -      72,578           687,372              -               -               -
太原公交公司地块              万柏林区   100.0%      37,060     177,415           -           -                 -       177,415                -               -
太原新都心                    小店区      49.6%      37,876      97,537           -      50,884            50,884              -               -          46,653
太原紫郡                      万柏林区    24.0%      72,496     201,471           -           -           201,471              -               -               -
太原金域蓝湾                  晋源区      88.6%      40,047     148,740           -       4,162           148,740              -               -               -
太原公园里                    尖草坪区    88.6%      66,179     210,491           -     210,491           210,491              -               -               -
太原紫院                      迎泽区      90.1%      74,373     210,450           -     200,778           200,778              -               -           9,672
太原城市之光                  迎泽区      90.1%     133,214     400,716      21,571           -                 -        57,993           57,993          90,625
太原小镇                      尖草坪区    89.1%     263,066     434,360           -     173,768           173,768              -               -         187,471
太原金域蓝湾二期              晋源区      50.0%      29,195     114,039           -     114,039           114,039              -               -               -
太原中央公园                  晋源区      50.0%      35,492     136,854           -           -                 -              -               -               -
太原翡翠公园                  晋源区      36.0%      75,832     257,786           -           -                 -              -               -          98,867
太原长风公馆                  万柏林区    42.0%      16,228      56,350           -           -                 -              -               -               -
太原春和景明                  万柏林区    41.0%     239,977     534,439     180,875           -                 -        99,639           99,639               -
太原翡翠晋阳湖                晋源区      48.6%     127,040     254,079     156,523           -                 -        97,556                -               -
太原公园大道                  晋源区      33.0%      32,450     130,246     130,246           -                 -              -               -               -
太原清徐项目                  清徐县      42.5%     107,300     316,300           -           -                 -       316,300          316,300               -
太原北营后期                  小店区      99.8%     170,490     536,477           -           -                 -       536,477          170,752               -
太原控制中心项目              小店区      40.8%      15,225      50,242           -           -                 -        50,242           50,242               -
太原蓝湾传奇                  晋源区      41.0%      64,605     231,750     231,750           -                 -              -               -               -
唐山金域华府                  路北区      60.0%      84,194     154,769           -       2,694           154,769              -               -               -
唐山新里程                    凤凰新城    48.0%      88,848     264,639           -           -           264,639              -               -               -
                                                                     45
                                                                                                                           万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                              规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称        位置        权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                                面积        面积        面积            面积                            面积            面积
唐山金域缇香               路北区         41.0%      53,400     133,499           -     133,499           133,499              -               -               -
唐山南湖春晓               路南区         24.0%     165,834     431,738           -           -           276,755              -               -          94,983
唐山翡翠观唐               路南区         50.4%     106,070     259,591     140,032           -                 -              -               -         132,460
唐山公园大道               路北区         13.8%     185,802     446,710           -           -                 -              -               -         220,000
唐山未来城                 高新区         53.6%      68,237     170,575     115,897           -                 -              -               -               -
唐山丰润金域华府           丰润区         32.0%      50,879     126,801           -           -                 -              -               -         126,801
唐山翡翠蓝山            高新技术开发区    49.8%      80,103     203,966     155,532           -                 -              -               -               -
唐山新华道项目             路北区         49.7%      17,265     120,854           -           -                 -       120,854          120,854               -
唐山港岛中心               丰南区         54.2%     120,241     244,884      83,340           -                 -       161,544          161,544               -
天津东丽湖                 东丽区        100.0%   2,708,886   1,763,059           -     121,412        1,453,748         29,000                -         147,976
天津金域华府               东丽区         51.0%     221,217     361,213           -      37,141           361,213              -               -               -
天津滨海大都会            滨海新区        26.0%     215,899     685,897     125,889           -           101,147        93,876           22,750          89,525
天津海港城                滨海新区        51.0%     149,483     373,053           -           -           373,053              -               -               -
天津金域国际              滨海新区       100.0%     108,389     192,177           -      70,079           161,232              -               -               -
天津民和巷                 东丽区         87.0%     257,768     438,230           -      55,866           345,446              -               -          92,784
天津紫台                  滨海新区        40.8%      56,545     136,534           -      10,197            86,666              -               -          49,868
天津东第                   西青区         40.8%     133,014     308,328           -     103,886           206,606              -               -         101,722
天津城市之光               东丽区         20.0%      72,358     144,649           -     107,539           144,649              -               -               -
天津新都会                 南开区         49.0%      40,068     139,099           -           -                 -        73,599                -          65,500
天津海天燕居                 蓟县         53.9%      81,935      78,100           -      38,944            38,944              -               -          39,156
天津翡翠大道南             西青区         34.0%     167,723     325,895           -           -                 -       193,770                -          40,712
天津翡翠大道北             西青区         51.0%     192,144     378,267           -           -                 -       374,612                -               -
天津叠彩道                 河西区         33.1%      24,013      47,996           -           -                 -              -               -               -
天津万科天地               东丽区         49.9%     147,353     182,155     148,155           -            34,000              -               -               -
天津成宁府                 北辰区         27.7%      18,500      36,937           -           -                 -              -               -               -
天津麒麟湿地万科小镇       东丽区         49.1%     166,735     263,002      91,276           -                 -        60,192           30,000               -
天津西华府                 西青区         57.8%     181,503     297,356     123,638           -                 -              -               -               -
天津观澜                  滨海新区        48.6%      90,781     196,849      45,723           -                 -        28,625                -               -
天津南奥体锦庐             西青区         28.5%      40,547      72,985           -           -                 -              -               -               -
天津东郡                   东丽区         50.0%      34,710      60,325           -           -                 -              -               -               -
                                                                     46
                                                                                                                       万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                          规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称     位置       权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                            面积        面积        面积            面积                            面积            面积
天津西庐南               西青区       99.0%      49,684      81,729           -           -                 -              -               -               -
天津西庐北               西青区       98.8%      52,189     103,963      82,796           -                 -              -               -               -
天津四季滨江             北辰区       69.2%     136,700     291,953           -           -                 -       291,953          100,000               -
天津翡翠紫台             西青区       37.6%      68,567     109,309     109,309           -                 -              -               -               -
天津宝坻 024 地块项目    宝坻区       99.2%     170,102     281,504     140,498           -                 -       141,006           90,000               -
天津翡翠嘉和项目         西青区       39.8%     198,161     340,467     134,577           -                 -       205,890                -          12,728
威海翡翠公园            经济开发区    57.7%     176,746     312,390     131,775           -                 -        36,066           36,066         100,637
烟台海云台               芝罘区      100.0%     311,614     444,000           -      11,085           433,357              -               -               -
烟台假日风景             福山区       70.0%     190,281     362,813           -      64,356           362,813              -               -               -
烟台御龙山               芝罘区       51.0%     341,943     422,791           -     158,284           352,812              -               -          51,237
烟台万科城               开发区       51.0%     241,467     469,165           -     169,029           452,138              -               -          17,027
烟台翡翠公园             芝罘区       78.6%      57,892     116,000           -      47,542           116,000              -               -               -
烟台翡翠湾               莱山区       89.4%      50,620     111,300           -     111,300           111,300              -               -               -
烟台西雅图               芝罘区       41.0%      61,499     120,300           -           -                 -              -               -         120,300
烟台天越湾               高新区       93.5%     190,000     401,000           -           -                 -       401,000          120,000               -
烟台城市之光Ⅱ           福山区       92.9%      58,514     109,477     109,477           -                 -              -               -               -
烟台翡翠大道             莱山区       24.0%     189,041     460,414     134,434           -                 -        93,192           83,910               -
烟台城市之光Ⅲ           福山区       51.1%      55,711     150,600           -           -                 -        72,742           72,742          77,858
烟台翡翠长安             莱山区       29.4%     105,056     189,100     133,336           -                 -        55,764           55,764               -
烟台南尧 B 地块          芝罘区       24.2%      43,072     107,247      71,744           -                 -        35,503           23,766               -
烟台翠湖山晓             芝罘区       37.1%     294,800     297,600      60,123           -                 -       237,477          141,509               -
烟台御龙山 D 地块        芝罘区       51.0%      38,701      42,600           -           -                 -        42,600           42,600               -
阳曲金域蓝湾             阳曲县       50.0%      84,308     209,643           -           -                 -              -               -               -
营口海港城              鲅鱼圈区     100.0%     138,990     388,637     106,747           -           153,765              -               -         124,550
张家口京城上方          下花园区      33.4%     101,649     225,095           -           -                 -       225,095          103,824               -
涿州城际之光             涿州市       90.5%      67,392     268,875     267,051           -                 -              -               -               -
涿州码头镇项目           涿州市       79.8%      63,475     126,941     126,941           -                 -              -               -               -
淄博万科翡翠书院         张店区       17.0%     128,501     321,245           -           -                 -              -               -         182,592
淄博万科新都会           张店区       50.1%      20,486      71,058      71,058           -                 -              -               -               -
淄博临淄项目             临淄区       54.3%     118,288     295,720     100,349           -                 -       195,371          195,371               -
                                                                 47
                                                                                                                        万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                         规划建筑     19 年开工    19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称     位置     权益     占地面积                                                              19 年末储备
                                                           面积         面积         面积            面积                            面积            面积
北方区域小计                                37,245,449   73,283,663   12,537,327   6,990,432       30,264,245     16,623,554        8,149,975       7,389,152
中西部区域
成都万科华茂广场        成华区     100.0%       29,720      208,037            -           -           208,037              -               -               -
成都公园 5 号           高新区      50.0%       87,822      263,464      183,309           -            80,155              -               -               -
成都金色乐府音乐广场    成华区      60.0%      152,852      757,861      207,139     171,281           387,047              -               -         163,675
成都金域缇香            新都区     100.0%      111,166      324,251       49,748           -           185,628              -               -         138,623
成都万科城              郫都区      62.0%      167,375      560,963            -     125,254           549,424              -               -          11,539
成都第五城              双流区      97.8%      274,323      819,126            -     236,152           819,126              -               -               -
成都五龙山蓝山          新都区      95.0%      121,000      145,139            -      14,551           145,139              -               -               -
成都理想城              郫都区      93.5%      201,981      640,170            -     331,285           514,163              -               -         126,007
成都翡翠公园            天府新区    51.5%      146,745      409,541            -     272,502           405,770              -               -           3,771
成都玖西堂              郫都区      60.0%       78,671      183,369            -     183,369           183,369              -               -               -
成都万科云城一期        天府新区    98.8%       34,501      172,500       84,501           -                 -        42,001           42,001          45,998
成都万科云城二期        天府新区    98.8%       45,067      202,700      114,233           -                 -              -               -          49,877
成都君逸                天府新区    93.1%       27,266       54,531            -           -                 -              -               -          54,531
成都城市之光            仁寿县      26.8%       68,501      137,002            -     137,002           137,002              -               -               -
成都锦绣                天府新区    99.3%      157,109      411,349      250,409           -                 -        97,567                -               -
成都时光润园            郫都区      91.5%       44,976       89,951            -           -                 -              -               -          89,951
成都宸光和悦            高新区      21.6%       62,229      166,005            -      45,339            45,339              -               -         120,666
成都时代之光一期        青白江区    41.2%       22,829       68,296            -      42,876            42,876              -               -          25,420
成都时代之光二期        青白江区    41.2%       40,565      120,439            -           -                 -              -               -         120,439
成都怡心湖 133 亩项目   双流区      50.0%       88,336      265,009            -           -                 -       265,009          220,362               -
成都怡心湖 122 亩项目   双流区      50.0%       81,356      220,803            -           -                 -       220,803                -               -
成都川商项目            高新区      99.8%       20,939      100,505      100,505           -                 -              -               -               -
成都公园传奇            天府新区    50.6%      108,704      329,284      284,753           -                 -              -               -               -
成都梦想之光            仁寿县      50.3%       42,293       93,041            -           -                 -              -               -          93,041
成都翡翠和悦            天府新区    33.0%       55,926       82,600            -           -                 -              -               -          82,600
成都悦海园              青白江区    43.4%      104,624      415,333      221,493           -                 -       193,840                -               -
成都新川荟              高新区      99.0%       32,637      119,743      119,743           -                 -              -               -               -
成都璟南堂              高新区      69.5%       84,423      168,447            -           -                 -              -               -          85,173
                                                                 48
                                                                                                                     万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                        规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称     位置     权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                          面积        面积        面积            面积                            面积            面积
成都公园九里            双流区      49.0%     136,000     411,842           -      65,424           193,425              -               -         158,417
成都天府万科城 1 期     天府新区    59.6%     665,368     788,220     294,297           -                 -       493,923          271,606               -
成都天府万科城 2 期     天府新区    59.6%     109,161     141,910           -           -                 -       141,910           46,825               -
成都香山 279 亩项目     天府新区    79.8%     186,279     653,977           -           -                 -       653,977          273,215               -
成都怡心湖岸            天府新区    31.5%     104,202     260,386     260,386           -                 -              -               -               -
成都公园都会            天府新区    68.2%      47,261      99,221      99,221           -                 -              -               -               -
成都国寿嘉园            温江区      40.0%      78,279     117,387     117,387           -                 -              -               -               -
成都大丰 118 亩项目     新都区      99.4%      78,938     157,473           -           -                 -       157,473          157,473               -
成都龙潭 82 亩项目      成华区      99.1%      54,710     105,946           -           -                 -       105,946          105,946               -
重庆万科城              北部新区    55.0%     278,167     654,419           -      37,182           654,419              -               -               -
重庆悦湾                江北区      45.0%     435,499     587,771           -     113,259           546,307        23,515                -          17,949
重庆金色悦城            沙坪坝区    80.0%     175,000     693,541           -     167,242           693,541              -               -               -
重庆御澜道              江北区     100.0%     129,535     652,785           -      98,545           226,918       205,593          205,593         153,847
重庆金域学府            南岸区      13.5%     241,314     843,587     280,882     406,800           706,696              -               -         119,637
重庆锦尚                九龙坡区    94.3%      69,160     164,393           -           -           164,393              -               -               -
重庆观承                北碚区      41.6%     195,027     422,818           -     134,032           134,032              -               -         288,786
重庆金域华庭            沙坪坝区    90.1%      26,325     185,439       3,797     181,868           181,868              -               -           3,571
重庆十七英里            北碚区      97.6%     212,044     214,165           -           -                 -              -               -         197,034
重庆金域蓝湾            渝北区      90.7%     105,079     244,117           -      54,652           121,260        42,428           42,428               -
重庆天地                渝中区      38.4%     228,476   1,367,366     439,763     458,334           458,334       128,423           68,391          87,670
重庆金域华府            北碚区      61.8%     128,615     257,231           -           -                 -              -               -         257,231
重庆翡翠都会            渝中区      69.5%      23,512     112,288     102,641           -                 -              -               -         112,288
重庆鹅岭峰              渝中区      49.7%      27,197      33,743           -       1,200            17,819              -               -          15,924
重庆金开悦府            两江新区    69.6%     173,474     304,927      48,359           -                 -        80,981           74,700         168,546
重庆翡翠公园            渝北区      97.8%      46,592     116,804      56,076           -                 -              -               -          39,976
重庆森林公园            两江新区    65.5%     204,218     396,471     117,513           -                 -       183,109          183,109          88,998
重庆嘉凯城              江北区      46.0%      58,347     135,986           -      24,658            24,658       111,328          111,328               -
重庆翡翠公园商业项目    渝北区      99.5%      16,168      97,006           -           -                 -        97,006           97,006               -
重庆照母山项目          渝北区      90.2%      62,111      94,847      94,847           -                 -              -               -               -
重庆四季花城            北碚区      41.3%      77,975     194,864     194,864           -                 -              -               -               -
                                                               49
                                                                                                                     万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                        规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称     位置     权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                          面积        面积        面积            面积                            面积            面积
重庆理想城一期          沙坪坝区    99.1%     104,692     160,421     160,421           -                 -              -               -               -
重庆理想城二期          沙坪坝区    50.2%      97,965     153,474     132,385           -                 -        21,089           21,089               -
重庆理想城三期          沙坪坝区    48.2%      74,723     136,912     136,912           -                 -              -               -               -
重庆悦来 117 亩项目     两江新区    99.3%      78,000     117,064           -           -                 -       117,064          117,064               -
重庆悦来 493 亩项目     渝北区      99.0%     328,787     469,783           -           -                 -       469,783          200,000               -
重庆水土 111 亩项目     北碚区      99.2%      73,686     106,661           -           -                 -       106,661          106,661               -
重庆水土 103 亩项目     北碚区      99.2%      68,554      94,644           -           -                 -        94,644           94,644               -
重庆凤凰湖 424 亩项目   永川区      98.7%     282,795     506,525     225,857           -                 -       280,668           74,176               -
重庆水土 99 亩项目      北碚区      97.8%      66,014      99,021           -           -                 -        99,021           99,021               -
贵阳玲珑湾              云岩区     100.0%      80,594     200,705           -           -           200,705              -               -               -
贵阳金域华府            小河区     100.0%     351,800     581,217           -           -           581,217              -               -               -
贵阳悦城                云岩区      51.0%      85,341     262,728           -           -           260,227              -               -               -
贵阳万科城              云岩区      70.0%     343,142     921,846           -      41,971           788,983              -               -               -
贵阳公园 5 号           云岩区      58.5%      10,927      98,132           -           -            98,132              -               -               -
贵阳云岩大都会          云岩区      20.5%      49,054     275,961           -           -           137,964              -               -               -
贵阳公园传奇            云岩区      42.7%      34,325     130,392           -           -                 -              -               -               -
贵阳翡翠传奇            云岩区      46.0%     109,630     314,021           -     118,910           200,963              -               -          35,219
贵阳万科贵阳传奇        云岩区      56.0%       6,555      58,991      58,991           -                 -              -               -               -
贵阳花溪大都会          花溪区      41.8%     173,285     432,277           -     156,305           156,305              -               -         108,712
贵阳万科大都会花样      小河区      60.2%      72,043     369,722      61,884     157,730           157,730        25,755           25,755          85,473
贵阳翡翠天骄            观山湖区    32.0%      69,977     243,231           -           -                 -        48,856           48,856               -
贵阳万科理想城          观山湖区    41.1%     287,563     794,299           -           -                 -       163,763           36,145         263,163
贵阳翡翠滨江            南明区      33.7%      98,327     217,051           -           -                 -        63,746           63,746         127,377
贵阳翡翠公园项目        观山湖区    41.0%     374,968     935,661           -           -                 -       787,922          250,000          42,786
贵阳新都荟              观山湖区    45.3%     612,054     816,428     125,837     201,752           209,264       338,751          150,000          66,266
贵阳万科麓山            云岩区      39.9%     303,067     783,312     244,721           -                 -       538,591          200,000               -
贵阳观湖                经开区      64.4%     139,940     349,850           -           -                 -       349,850          150,000               -
贵阳溪望                花溪区      49.8%     101,230     337,555           -           -                 -       337,555          100,000               -
昆明公园里              官渡区      97.9%     213,037     556,887     159,075      48,252           397,812              -               -               -
昆明金域国际            五华区     100.0%     105,484     314,642           -           -           256,450        58,192           58,192               -
                                                               50
                                                                                                                             万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                                规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称         位置         权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                                  面积        面积        面积            面积                            面积            面积
昆明魅力之城                官渡区         100.0%     417,919   1,662,861     277,163     184,015        1,067,703               -               -         240,900
昆明银海泊岸               滇池度假区       29.7%     243,605     432,099      50,268      77,428           326,579              -               -          55,237
昆明城市之光                盘龙区          96.6%      37,916     153,236           -      31,973           153,236              -               -               -
昆明星河嘉园                官渡区          60.0%     108,375     444,474     165,429     172,258           172,258              -               -         105,980
昆明金域水岸                盘龙区          99.5%      65,004     287,406           -           -                 -              -               -         189,427
昆明翡翠滨江                官渡区          30.6%     161,266     525,014     148,771      72,096            72,096       164,019          164,019         139,755
昆明白沙润园                盘龙区          90.0%      14,932      46,981           -           -                 -              -               -          46,981
昆明中天北宸                五华区          57.4%      43,053     166,487           -           -                 -              -               -         166,487
昆明大都会                  官渡区          24.0%      92,972     286,246     161,599           -                 -              -               -         124,133
昆明万科城                  五华区          44.8%     246,576     912,045     411,864           -                 -       500,181          131,794               -
昆明昌宏西路项目            官渡区          39.7%     164,536     519,213           -           -                 -       519,213          200,738               -
昆明五百里                  官渡区          39.7%     232,914     827,000     147,273           -                 -       679,727          199,380               -
兰州万科城                  皋兰县          41.0%     373,305   1,099,787     682,317           -                 -       175,731          175,731         245,931
兰州时代之光                榆中县          50.1%     129,835     338,646     334,551           -                 -         4,095            4,095               -
兰州璞悦澜岸                安宁区          90.3%      65,510     229,337     229,337           -                 -              -               -               -
眉山眉州文化村              东坡区          64.0%     624,711   1,026,893     376,857           -                 -       650,036          255,422               -
眉山仁峰                    文林镇          38.7%      43,661     109,152           -           -                 -              -               -               -
眉州崇礼新城二期            崇礼镇          69.7%     632,863   1,381,079           -           -                 -     1,381,079          212,139               -
南充金润华府                高坪区         100.0%     182,012     518,004           -     146,401           518,004              -               -               -
渭南万科城                  临渭区          90.7%     556,062   1,160,111           -           -                 -     1,160,111          671,326               -
武汉万科主场                洪山区          98.9%      57,253     262,386           -     119,586           119,586              -               -          86,298
武汉金域湖庭                江汉区         100.0%      66,077     370,566           -     106,537           211,442        29,925           29,925          98,291
武汉汉口传奇                江汉区          50.0%     223,388   1,127,688      19,265     165,061           828,235              -               -         123,683
武汉汉阳国际                汉阳区         100.0%     166,817     568,974           -           -           568,974              -               -               -
武汉万科锦程            东湖新技术开发区    95.5%      38,286     202,620           -           -           202,620              -               -               -
武汉万科翡翠云台            洪山区          41.0%      53,866      73,299           -           -            73,299              -               -               -
武汉万科翡翠玖玺        经济技术开发区      50.0%     160,682     370,689           -     175,814           370,689              -               -               -
武汉翡翠滨江                汉阳区          52.7%     225,157     912,307     155,098           -           168,226       588,983          567,572         155,098
武汉万科金域国际            汉阳区          94.5%     114,629     569,843     569,843           -                 -              -               -               -
武汉伟鹏万科御玺滨江        江岸区          40.0%      43,274     208,965           -           -                 -              -               -          65,137
                                                                       51
                                                                                                                                     万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                                        规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称                 位置         权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                                          面积        面积        面积            面积                            面积            面积
武汉万科高尔夫熙岸                 东西湖区         96.0%      35,075      96,278           -           -                 -              -               -          96,278
                                葛店经济技术开发
武汉万科五彩城                                      41.0%     126,026     295,398           -      86,036            86,036              -               -          88,181
                                      区
武汉万科理想城                      夷陵区          82.7%     182,149     437,180     115,043           -                 -        42,547           42,547         229,951
武汉万科云城                        洪山区          79.8%     119,037     425,989           -           -                 -       171,853           32,031               -
武汉万科联投理想星光 083 地块       江夏区          19.3%      65,548     185,404           -           -                 -              -               -               -
武汉万科联投理想星光 082 地块       江夏区          49.0%      64,726     176,069           -           -                 -              -               -               -
武汉金域天地                        硚口区          46.0%      96,684     337,643     291,535           -                 -        46,108                -               -
武汉万科理想城悦府                  夷陵区          90.0%      32,041      51,050           -           -                 -              -               -               -
武汉万科橙                         葛店开发区       65.3%      21,452      80,760      80,760           -                 -              -               -          66,193
武汉万科新都会                      洪山区          69.7%      59,917     287,499     287,499           -                 -              -               -               -
武汉万科保利理想城                  洪山区          49.6%      96,897     336,989     229,588           -                 -       107,401                -               -
乌鲁木齐金域华府                    新市区          82.0%      83,366     245,779           -           -           245,779              -               -               -
乌鲁木齐兰乔圣菲                   沙依巴克区       60.0%     204,798     208,972           -      23,635           208,972              -               -               -
乌鲁木齐南山郡                     乌鲁木齐县      100.0%      32,298      15,947           -           -                 -              -               -               -
乌鲁木齐中央公园                   水磨沟区         80.0%      80,698     201,745           -      12,698           201,745              -               -               -
乌鲁木齐四季花城                    高新区          44.5%     188,748     555,676           -      57,977           350,129              -               -         155,138
乌鲁木齐中央公园二期               水磨沟区         88.6%      39,065     117,196           -     117,196           117,196              -               -               -
乌鲁木齐翡翠天骄                    天山区          77.1%     101,984     255,536     106,949           -                 -              -               -         182,799
乌鲁木齐都会传奇                   沙依巴克区       90.0%      42,879     105,523           -      12,663            12,663              -               -          92,860
乌鲁木齐中央公园三期               水磨沟区         80.0%      11,825      41,184           -           -                 -              -               -          41,184
乌鲁木齐公园里                      高新区          61.0%      61,148     145,419           -           -                 -              -               -         137,842
乌鲁木齐大都会                     水磨沟区         70.0%      36,104     162,470           -           -                 -              -               -         162,470
乌鲁木齐天山府                      天山区          78.8%     120,090     280,301     168,465           -                 -       111,836          111,836          40,736
乌鲁木齐公园大道                    米东区          57.8%      85,938     300,782     300,782           -                 -              -               -          76,977
乌鲁木齐都会传奇二期               沙依巴克区       54.3%      38,204      92,975      92,975           -                 -              -               -               -
乌鲁木齐华府里                      高新区          92.5%      67,412     160,350     135,721           -                 -        24,629           24,629               -
乌鲁木齐锦荟里                      高新区          99.1%     118,041     280,661           -           -                 -       280,661          220,652               -
西安金色悦城                        莲湖区          80.0%     193,571     682,674           -       2,867           680,278              -               -           2,396
西安理想城                         西咸新区         90.1%     459,707     901,141      63,288           -                 -       618,634          256,402         237,188
西安翡翠国宾                        高新区          72.3%     161,244     613,226     120,263           -                 -       131,836          131,836               -
                                                                               52
                                                                                                                       万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                          规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称     位置       权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                            面积        面积        面积            面积                            面积            面积
西安万科大都会一期      沣西新城      86.9%     141,500     358,808           -           -                 -       105,800          105,800               -
西安万科大都会二期      沣西新城      65.9%     135,900     359,384     224,950           -                 -       134,434          134,434               -
西安万科城               长安区       85.0%     186,849     619,565      67,609           -           480,819        68,121           68,121               -
西安大明宫               未央区       70.0%      69,052     222,690           -           -           159,539              -               -          63,151
西安万科城二期           长安区      100.0%     113,231     345,959           -           -           319,343        26,616                -               -
西安金域华府             经开区      100.0%     106,667     384,044           -           -           384,044              -               -               -
西安万科城燕园           长安区      100.0%      89,377     199,691           -           -           184,474        15,217                -               -
西安金域东郡            浐灞生态区   100.0%     175,387     701,815           -      14,617           437,925       189,155          189,155          74,735
西安金域国际             雁塔区       90.6%      23,831     152,133           -           -           152,133              -               -               -
西安幸福里               未央区      100.0%      65,628     227,885           -           -           227,885              -               -               -
西安金色悦城四期         莲湖区      100.0%      36,708     150,122           -      37,874            37,874              -               -          37,849
西安高新华府             雁塔区       69.8%     114,745     477,642           -           -           380,097              -               -          97,545
西安东方传奇             雁塔区       40.5%     109,695     383,057           -      86,459           310,964              -               -          72,093
西安城市之光            曲江新区      78.6%     100,340     309,081      35,394       2,650           273,687              -               -               -
西安翡翠天誉             雁塔区       88.6%      74,527     296,106           -      73,464           179,474              -               -          84,003
西安翡翠国际             雁塔区       41.0%     283,130   1,003,798      58,710      96,089           201,914       417,650          268,599         136,113
西安万科城润园           长安区       88.6%     144,467     478,771           -      41,367           227,686              -               -         135,432
西安高新华府二期         雁塔区       49.8%      55,255     162,661           -      55,580            55,580              -               -          58,804
西安城市之光二期        曲江新区      40.8%      60,136     210,483      44,186      47,236            47,236              -               -          75,457
西安公园华府             雁塔区       78.6%     121,741     356,336           -     139,880           139,880              -               -         135,228
西安金域未央             未央区       60.0%      41,840     204,238           -           -                 -              -               -         192,698
西安金域蓝湾             灞桥区       90.0%     144,467     146,303           -     102,973           102,973              -               -          43,330
西安万科城如园           长安区       90.0%      83,289     267,268     149,025           -                 -              -               -          38,182
西安云谷                 雁塔区       78.7%      31,569      47,353           -           -                 -              -               -               -
西安幸福臻园             未央区       90.0%      49,197     137,636           -           -                 -              -               -         137,636
西安滨河四季             富平县       26.5%     160,997     321,598       8,741      80,391            80,391              -               -         236,141
西安悦湾                浐灞生态区    47.6%      75,406     178,256     142,160           -                 -              -               -               -
西安澜岸                浐灞生态区    98.4%     140,736     288,027     237,384           -                 -        50,643           50,643               -
西安公园大道             雁塔区       40.0%      49,898     139,668      60,631           -                 -              -               -               -
西安大都会云境          沣西新城      29.6%     148,195     438,115     438,115           -                 -              -               -               -
                                                                 53
                                                                                                                              万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                                 规划建筑    19 年开工   19 年竣工   截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
             项目名称            位置       权益     占地面积                                                           19 年末储备
                                                                   面积        面积        面积            面积                            面积            面积
西安万科雁鸣湖                 浐灞生态区    65.3%     168,666     337,333           -           -                 -       337,333          132,777               -
西安万科璞悦                   浐灞生态区    97.6%      99,494     261,798      35,848           -                 -       225,950           69,518               -
西安万科金域缇香               秦汉新城      97.1%      74,515     148,985           -           -                 -       148,985          148,985               -
西昌万科 17 度                  西昌市       27.1%     595,021     621,374     307,276           -                 -       314,098                -               -
西宁万科城云湾                  城中区       38.2%      70,667     177,143     177,143           -                 -              -               -               -
西宁万科城云璟                  城中区       38.2%     164,608     439,576     273,676           -                 -       165,900          165,900               -
西宁万科城云麓                  城中区       38.2%      37,140     100,311     100,311           -                 -              -               -               -
西宁万科城后期                  城中区       19.2%     195,454     520,147           -           -                 -       520,147          213,512               -
西双版纳曼西缇                  勐海县       23.3%     454,043     761,975      57,147           -                 -       662,279          115,264          42,550
咸阳金域华府                    秦都区       62.8%      62,966     178,727     178,727           -                 -              -               -               -
银川城市之光初昕苑              兴庆区       22.4%      89,837     152,717           -           -                 -              -               -          92,717
银川城市之光晨星苑              兴庆区       32.7%     106,121     180,402           -           -                 -              -               -          63,891
银川翡翠公园                    金凤区       19.2%     179,686     169,033       3,843           -                 -              -               -          92,433
银川御宸                        金凤区       16.8%      56,556      84,833      84,833           -                 -              -               -               -
银川理想城                      金凤区       25.5%      98,215     196,311     196,311           -                 -              -               -               -
银川翡翠湖望                    贺兰县       32.0%      67,591     107,994     107,994           -                 -              -               -               -
银川万科翡翠公园 A/B 地块       金凤区       19.2%     297,366     436,211     209,126           -                 -       227,085          209,126               -
玉溪中国抚仙湖国际旅游度假区    澄江县       33.2%   4,431,237   1,795,412     151,920     144,797           293,291     1,281,262          389,036         122,845
周口万科溥天龙堂                川汇区       40.2%     151,933     437,834     228,953           -                 -       208,881          208,881               -
郑州万科美景龙门龙堂            管城区       51.0%      79,457     286,838           -      39,662           247,365        39,473                -               -
郑州万科大都会                  二七区       88.6%     333,940   1,000,262     282,162     218,041           615,780              -               -         109,248
郑州长基云庐                    中牟县       43.0%     191,564     202,590           -      59,633            59,633        63,765           63,765          76,880
郑州万科美景魅力之城           航空港区      51.0%     327,697     801,038     104,601           -           516,948              -               -         182,698
郑州万科美景万科城              高新区       51.0%     508,421   1,560,281           -     233,566        1,560,281               -               -               -
郑州万科美景金兰苑              高新区       41.0%     129,527     453,065           -           -                 -              -               -         156,302
郑州万科美景橙果                高新区       41.0%       7,893      21,688           -           -                 -              -               -          21,688
郑州万科天伦紫台                惠济区       42.7%     205,979     572,422      18,978     206,395           380,812              -               -         172,632
郑州兰乔圣菲                    中牟县       40.8%     181,326     303,582      59,439     112,713           159,293              -               -               -
郑州万科美景世玠                金水区       68.2%      62,197     186,346           -           -                 -              -               -         186,346
郑州万科民安星辰                中原区       46.0%      17,754      71,933           -      71,933            71,933              -               -               -
                                                                        54
                                                                                                                        万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                        规划建筑     19 年开工    19 年竣工    截至 19 年末竣工                 20 年计划开工   20 年计划竣工
            项目名称    位置    权益      占地面积                                                                19 年末储备
                                                          面积         面积         面积             面积                            面积            面积
郑州万科民安云城       惠济区    42.1%        51,704       154,836            -            -                 -              -               -         154,836
郑州万科溪望           经开区    99.3%        60,374       150,588            -            -                 -              -               -          70,349
郑州万科民安三度湖山   上街区    43.2%       374,620       426,832       50,761            -                 -       324,285          113,972               -
郑州万科民安江山府     惠济区    46.1%        55,312       220,778        8,908            -                 -              -               -               -
郑州百荣 E5 项目       二七区    99.0%        59,332       236,904      236,904            -                 -              -               -               -
郑州新田项目           荥阳市    50.4%        79,849       159,139            -            -                 -       159,139          159,139               -
郑州万科洛达庙项目     中原区    43.6%        33,812       168,444            -            -                 -       168,444          168,444               -
郑州云图               中牟县    40.8%       193,049       346,205            -            -                 -       346,205          346,205               -
郑州万科盛德世曦       金水区    40.4%        33,156       172,198      172,198            -                 -              -               -               -
中西部区域小计                           33,800,495    77,923,604    15,268,416    7,457,288       26,317,496     20,736,215       10,448,682      10,267,524
集团小计                                 125,921,730   267,558,948   42,410,598   30,078,801      111,054,773     53,942,711       29,212,380      33,193,362
                                                                55
                                                                              万科企业股份有限公司 2019 年度报告
    特别风险提示：
   上述开工计划和竣工计划可能因下列原因而出现相应调整：
   a. 宏观经济以及房地产市场可能发生的变化或单个项目销售出现变化；
   b. 新的法规对项目审批要求进一步严格，使开发项目的证照办理速度滞后而影响开发节奏；
   c. 涉及拆迁的项目拆迁进度可能对开发计划产生影响；
   d. 重大天气变化可能对项目的工期产生影响而影响竣工；
   e. 其他不可预测的重大事项对项目工期产生的影响。
二、公司投资情况
（一）募集资金使用情况
    2019 年 4 月 4 日，公司成功配发及发行总数为 262,991,000 股之新 H 股，募集资金净额约为 77.8 亿港
元，按 2019 年 4月 4日的汇率计算约为人民币 66.4亿元。详见“第六节 股本变动及股东情况”之“（三）
证券发行与上市情况”。
    2019 年 2 月，公司完成 2019 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期），最终发
行规模为 20 亿元，票面利率为 3.65%；2019 年 9 月，公司完成 2019 年面向合格投资者公开发行住房租赁
专项公司债券（第二期），最终发行规模为 25 亿元，票面利率为 3.55%。详见“第十一节 公司债券情
况”。
（二）非募集资金使用情况
1、金融资产投资
（1）证券投资情况
    √适用 □不适用
                                                                                                      单位：元
                                                                                                  报告期所有者权
证券代码          证券简称   初始投资金额     占该公司股权比例   期末账面值       报告期损益
                                                                                                      益变动
 0267.HK          中信股份    98,758,493.91           约 0.04%   98,198,817.74    77,875,829.68                    -
           合计              98,758,493.91            约 0.04%   98,198,817.74    77,875,829.68                    -
                                                         56
                                                                                         万科企业股份有限公司 2019 年度报告
   （2）衍生品投资情况
                                                               截至报告期末，本集团持有的衍生金融工具主要有交叉货币
                                                           掉期（CCS）和利率掉期（IRS）。CCS 所面临的风险与汇率市
                                                           场风险以及本集团的未来外币债务现金流的确定性有关。IRS 所
  报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施说明（包括但不
                                                           面临的风险与利率市场风险以及本集团的未来外币债务利息现金
  限于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、法律
                                                           流的确定性有关。本集团对衍生金融工具的控制措施主要体现
  风险等）
                                                           在：针对衍生品交易，本集团严格规范授权及业务操作流程，审
                                                           慎选择和决定新增衍生金融工具的种类和数量，严格管控集团及
                                                           相关主体的信用水平。
                                                               报告期内，本年到期结算的 CCS 给公司带来 88.74 万元人民
  已投资衍生品报告期内市场价格或产品公允价值变动的情
                                                           币的盈利。
  况，对衍生品公允价值的分析应披露具体使用的方法及相
                                                               报告期末 IRS 及 CCS 公允价值参照外部金融机构的市场报
  关假设与参数的设定
                                                           价确定。
  报告期公司衍生品的会计政策及会计核算具体原则与上一
                                                           无
  报告期相比是否发生重大变化的说明
                                                               公司独立董事认为公司能够根据业务经营的实际情况，按照
  独立董事、保荐人或财务顾问对公司衍生品投资及风险控       监管部门相关法规、规定要求，规范衍生品投资，遵循审慎性原
  制情况的专项意见                                         则，通过 IRS 及 CCS 等衍生金融工具降低了外币债务由于汇
                                                           率、利率变动过大可能造成的损失，公司有关安排审慎合理。
           报告期末衍生品投资的持仓情况表
                                                                                                        单位：万元
                                                                                                    期末合约金额占公司
       合约种类              期初合约金额        期末合约金额        报告期损益情况
                                                                                                 2019 年末净资产比例（%）
            IRS                  438,600.00          446,300.00                        -                                     1.65%
            CCS                2,017,208.16        1,608,964.42                    88.74                                     5.95%
            DF                   601,177.50                   -                        -                                          -
            合计               3,056,985.66        2,055,264.42                    88.74                                     7.60%
   （3）公允价值计量项目相关情况及持有外币金融资产和金融负债情况
           公允价值计量项目相关情况
                                                                                                                单位：万元
                                              会计政策变                    本期计入权益的     本期计提
             项目              期初金额                    本期增加                                       本期处置     期末金额
                                                更影响                        公允价值变动       的减值
金融资产
其中：1.以公允价值计量且其
                               1,295,313.74            -        33,347.03                  -          -    87,736.00   1,240,924.77
变动计入当期损益的金融资产
其中：衍生金融资产                        -            -                -                  -          -            -              -
2.其他权益工具投资              163,658.38             -         2,447.43          58,889.57          -            -    224,995.38
金融资产小计                   1,458,972.12            -        35,794.46          58,889.57          -    87,736.00   1,465,920.15
金融负债
                                                            57
                                                                                    万科企业股份有限公司 2019 年度报告
        持有外币金融资产和金融负债情况
                                                                                                                单位：万元
                                        会计政策                       本期计入权益的     本期计提
       项目            期初金额                         本期增加                                         本期处置    期末金额
                                        变更影响                         公允价值变动     的减值
金融资产
其中：1.以公允价值
计量且其变动计入当          64,011.28              -        2,629.45                  -             -    48,878.99    17,761.74
期损益的金融资产
其中：衍生金融资产                  -              -               -                  -             -            -              -
2.其他权益工具投资      163,658.38                 -        2,447.43          58,889.57             -            -   224,995.38
金融资产小计            227,669.66                 -        5,076.88          58,889.57             -    48,878.99   242,757.12
金融负债
        上述公司按照公允价值计量的项目投资，公司参照重大投资项目的控制过程，在经过相关专业部门
   认真评审后，履行了必要的审批。
   （4）理财产品投资情况
                                                                                                               单位：万元
           具体类型           委托理财的资金来源       委托理财发生额           未到期余额              逾期未收回的金额
        银行理财产品               自有资金                    1,490,000.00         1,173,821.79                           -
                       合计                                    1,490,000.00          1,173,821.79                          -
        单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托理财具体情况
        □ 适用 √ 不适用
        委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形。
        □ 适用 √ 不适用
                                                             58
                                                                         万科企业股份有限公司 2019 年度报告
2、股权投资情况
      （1） 报告期内，新增投资额271.1亿元，主要由以下几项构成：
 ①主要发起设立的注册资本在1亿元以上并已实际投资的子公司10家，具体如下：
 序                                              注册资本（元）        公司实际投资额
                  新设公司             币别                                                    经营范围
 号                                                （原币）            （折合人民币元）
  1    常州万翔房地产有限公司           人民币    2,530,450,000.00        2,530,450,000.00    房地产开发
  2    昆山万庄置业有限公司             人民币    1,423,000,000.00         853,800,000.00     房地产开发
  3    常州万滨房地产有限公司           人民币    1,392,270,000.00        1,113,816,000.00    房地产开发
  4    徐州万坤置业有限公司             人民币        899,000,000.00       629,300,000.00     房地产开发
  5    海宁塞深供应链有限公司           人民币        500,000,000.00       500,000,000.00      仓储服务
  6    成都万吉房地产开发有限公司       人民币        450,000,000.00       315,000,000.00     房地产开发
  7    青岛天万合融置业有限公司         人民币        380,000,000.00       380,000,000.00     房地产开发
  8    海宁塞升供应链有限公司           人民币        200,000,000.00       200,000,000.00      仓储服务
  9    龙海市万科置业有限公司           人民币        100,000,000.00       100,000,000.00     房地产开发
 10    苏州悦恒置地有限公司             人民币        100,000,000.00        60,000,000.00     房地产开发
                 合计                     -                        -     6,682,366,000.00                  -
      除此之外，还发起设立其他公司共 288 家，合计投资金额人民币 9.2 亿元。
      ②期内主要收购的公司如下：
      本期总共收购了 90 家公司，合计收购对价人民币 121.5 亿元。
      ③期内，对 23 家子公司合计增资人民币 73.6 亿元，其中万科地产（香港）有限公司增资 46.7 亿元，
其他公司增资合计 26.9 亿元。
（2）项目投资情况
      报告期内，本集团新增加开发项目 147 个，按万科权益计算的规划建筑面积约 2,478.4 万平方米，总
建筑面积约 3,716.5 万平方米。
                                                                                        单位：平方米
                                                 59
                                                                     万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                                              规划    公司权益
序号               项目名称               位置        权益比例   占地面积                         进展
                                                                            建筑面积 建筑面积
 1     东莞万科江湾花园              麻涌镇             98.6%      28,752      86,183    84,976   前期
 2     东莞麻涌大盛 031 地块         麻涌镇             99.0%      36,215     108,544   107,459   前期
 3     佛山金域世家                  南海区             99.1%      52,222     182,777   181,132   在建
 4     佛山金域时光                  禅城区             98.9%      40,459     161,837   160,057   在建
 5     佛山金域西江府                高明区             49.6%      75,037     187,591    93,045   在建
 6     佛山乐从卓越项目              顺德区             49.5%     131,842     351,063   173,776   在建
 7     福州台江排尾项目              台江区             99.3%     205,862     624,811   620,437   在建
 8     惠州小金口公开地项目          惠城区             78.3%      41,895     117,213    91,778   前期
 9     广州幸福誉花园五期            黄埔区             66.5%     191,580     344,956   229,396   在建
 10    广州金色里程                  增城区             43.4%      45,450     136,215    59,117   在建
 11    广州增城万科城                增城区             71.3%     133,653     400,957   285,882   前期
 12    柳州白露项目                  柳北区             53.6%      37,472     112,415    60,254   在建
 13    南宁兴宁东项目                兴宁区             97.0%      69,836     125,704   121,933   在建
 14    漳州龙海金域滨江花园          龙海市             99.5%     101,725     305,429   303,902   在建
 15    深圳中电宝安项目              宝安区            100.0%       8,414      58,900    58,900   前期
 16    珠海滨海大都会花园            金湾区             99.5%     110,972     170,997   170,142   前期
 17    珠海桃源里居                  香洲区             98.6%      16,310      48,929    48,244   在建
 18    常州皇粮浜地块                钟楼区             79.3%      84,285     168,570   133,676   在建
 19    常州教育小镇项目              天宁区             74.6%     117,458     273,994   204,400   前期
 20    杭州姑娘桥地块                萧山区             99.9%      89,246     232,284   232,052   前期
 21    杭州五常车辆段项目            余杭区             50.8%     447,654     782,921   397,724   在建
 22    杭州运河万科中心二期          余杭区             42.9%      17,795      62,283    26,719   在建
 23    杭州瓶窑项目                  余杭区             49.3%      82,935     115,180    56,784   前期
 24    嘉兴东山北地块                海宁市             97.4%      65,142     117,256   114,207   前期
 25    嘉兴中环西地块项目            经济开发区         93.1%      56,509     112,945   105,152   在建
 26    嘉兴香樟东地块项目            经济开发区         97.9%      68,211     149,981   146,831   前期
 27    嘉兴都会东方                  许村镇             99.0%      41,541     103,853   102,814   前期
 28    嘉兴潮起东方二期              许村镇             96.3%      54,396     125,111   120,482   前期
 29    金华八达路项目                婺城区             41.3%      24,558      36,801    15,199   在建
 30    南昌万创科技城 H01E01 地块    赣江新区           30.0%      37,373      63,551    19,065   前期
 31    南昌万创科技城 F04/F02 地块   赣江新区           27.4%     209,526     391,122   107,167   前期
 32    南昌海上明月                  高新区             24.2%     120,578     265,271    64,196   前期
 33    南京南站项目                  江宁区             75.0%      37,697      94,150    70,613   前期
 34    南京溧水 G09 地块             溧水区             99.7%     162,782     406,956   405,735   在建
 35    南通胜利路西地块              崇川区             99.7%      75,362     167,818   167,315   在建
 36    昆山夏驾河项目                昆山开发区         92.6%     112,727     202,771   187,766   在建
 37    昆山开发区项目                开发区             59.6%      40,595      93,356    55,640   在建
 38    宁波海曙段塘项目              海曙区             99.7%      74,346     157,780   157,307   在建
 39    宁波东钱湖莫古路项目          鄞州区             49.8%      49,902      50,401    25,100   前期
 40    宁波镇海骆驼项目              镇海区             99.6%     159,678     375,417   373,915   在建
 41    宿迁十里春风东侧地块          老城区             43.1%      28,207      62,019    26,730   前期
 42    苏州安元路项目                相城区             59.7%      88,260     194,172   115,921   在建
 43    苏州向阳路项目                高新区             79.5%      93,688     222,214   176,660   在建
 44    苏州吴中党校项目              吴中区             99.6%      12,735      52,520    52,310   前期
 45    台州董家洋东项目              椒江区             50.7%     109,350     273,375   138,601   前期
 46    台州董家洋西项目              椒江区             50.8%     117,447     293,618   149,158   前期
 47    温州瑞安西岙村地块            瑞安市             99.6%      70,151     195,717   194,934   在建
 48    温州中心区 D-28-1 地块        鹿城区             99.1%      23,543      56,503    55,994   在建
 49    温州三溪区 B-07 地块          鹿城区             99.7%      69,099     207,297   206,675   在建
 50    温州翡翠心湖                  鹿城区             94.8%      11,989      33,569    31,823   在建
                                                 60
                                                                  万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                                           规划    公司权益
序号   项目名称                      位置          权益比例   占地面积                         进展
                                                                         建筑面积 建筑面积
 51    无锡南门 44-1 地块项目        江阴市         99.2%       60,267     144,035   142,883   在建
 52    徐州北区客运站项目            鼓楼区         67.0%       67,922     165,256   110,722   前期
 53    扬州教投资产包                邗江区         93.6%      177,381     352,984   330,393   在建
 54    鞍山高新万科城                高新区         69.1%      272,910     491,006   339,285   在建
 55    保定 2019039 号地块           高碑店市       42.1%       22,320      44,640    18,793   在建
 56    北京翡翠西湖雲庐              丰台区         99.8%      168,663     184,119   183,751   在建
 57    北京观承望溪                  顺义区         48.3%       43,326      64,988    31,389   在建
 58    北京城市之光东望              通州区         54.9%      110,493     279,378   153,379   在建
 59    长春柏翠阅湖                  南关区         57.5%       12,911      52,078    29,945   在建
 60    长春溪望                      科技开发区     94.6%      155,044     289,701   274,057   在建
 61    长春北湖溪望东地块            科技开发区     98.3%      129,436     237,602   233,563   前期
 62    长春公主岭项目                公主岭市       43.7%      617,240   1,086,342   474,731   前期
 63    长春新立城                    净月开发区     55.1%       50,349      67,000    36,917   前期
 64    长春硅谷大街项目              公主岭市       41.7%      226,629     453,258   189,009   前期
 65    长春西宸 A 地块               经济开发区     50.0%       82,107     173,839    86,920   前期
 66    大连未来之光                  金州区         53.4%      212,731     464,721   248,161   在建
 67    大连钻石湾                    甘井子区       48.4%       67,674     108,646    52,585   前期
 68    哈尔滨金域悦府                香坊区         70.0%      123,043     288,777   202,144   前期
 69    济阳时代之光                  济阳区         41.9%      129,000     338,000   141,622   在建
 70    临沂新都会项目                河东区         52.0%      154,165     354,580   184,382   在建
 71    淄博临淄项目                  临淄区         54.3%      118,288     295,720   160,576   在建
 72    盘锦兴隆台项目                兴隆台区       96.3%      234,931     679,875   654,720   在建
 73    青岛胶州植物园项目            胶州市         46.6%       52,937     153,622    71,588   前期
 74    青岛动车小镇项目              城阳区         55.9%       19,270      48,175    26,930   在建
 75    青岛远通物联项目              黄岛区         47.8%       38,545      96,362    46,061   在建
 76    青岛北宸之光                  即墨区         49.8%       70,037     112,060    55,806   在建
 77    石家庄公园都会                新华区         41.0%       48,731     121,347    49,752   在建
 78    石家庄正定文化村项目          正定区         49.0%       61,496     126,622    62,045   在建
 79    石家庄未来城                  栾城区         46.9%      104,994     196,832    92,314   在建
 80    沈阳首府云城                  皇姑区         97.2%      334,407     691,698   672,330   在建
 81    沈阳富丽华项目                和平区         91.0%       14,496     101,468    92,336   前期
 82    沈阳城建万科城                法库县         45.0%      102,154     250,617   112,778   在建
 83    沈阳四季花城大家（AC 地块）   于洪区         57.2%       28,909      54,927    31,418   前期
 84    沈阳北宸之光                  沈北新区       70.0%      105,527     232,159   162,511   前期
 85    沈阳四季花城大家（B 地块）    于洪区         57.2%       77,800     147,970    84,639   在建
 86    沈阳宝马项目                  铁西区         98.1%      187,248     280,871   275,534   在建
 87    太原清徐项目                  清徐县         42.5%      107,300     316,300   134,428   前期
 88    太原北营后期                  小店区         99.8%      170,490     536,477   535,404   前期
 89    太原控制中心项目              小店区         40.8%       15,225      50,242    20,499   前期
 90    太原蓝湾传奇                  晋源区         41.0%       64,605     231,750    95,018   在建
 91    唐山新华道项目                路北区         49.7%       17,265     120,854    60,064   前期
 92    唐山港岛中心                  丰南区         54.2%      120,241     244,885   132,728   在建
 93    天津四季滨江                  北辰区         69.2%      136,700     291,953   202,031   前期
 94    天津翡翠紫台                  西青区         37.6%       68,567     109,309    41,100   在建
 95    天津宝坻 024 地块项目         宝坻区         99.2%      170,102     281,504   279,252   在建
 96    天津翡翠嘉和项目              西青区         39.8%      198,161     340,468   135,506   在建
 97    烟台南尧 B 地块               芝罘区         24.2%       43,072     107,247    25,954   在建
 98    烟台翠湖山晓                  芝罘区         37.1%      294,800     297,600   110,410   在建
 99    烟台御龙山 D 地块             芝罘区         51.0%       38,701      42,600    21,726   前期
100    张家口京城上方                下花园区       33.4%      101,649     225,095    75,182   前期
101    成都天府万科城 1 期           天府新区       59.6%      665,368     788,220   469,779   在建
                                              61
                                                                    万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                                             规划    公司权益
序号   项目名称                      位置          权益比例     占地面积                         进展
                                                                           建筑面积 建筑面积
102    成都天府万科城 2 期           天府新区       59.6%        109,161     141,910    84,578   前期
103    成都香山 279 亩项目           天府新区       79.8%        186,279     653,977   521,874   前期
104    成都怡心湖岸                  天府新区       31.5%        104,202     260,386    82,022   在建
105    成都公园都会                  天府新区       68.2%         47,261      99,221    67,669   在建
106    成都国寿嘉园                  温江区         40.0%         78,279     117,387    46,955   在建
107    成都大丰 118 亩项目           新都区         99.4%         78,938     157,473   156,528   前期
108    成都龙潭 82 亩项目            成华区         99.1%         54,710     105,946   104,992   前期
109    重庆照母山项目                渝北区         90.2%         62,111      94,847    85,552   在建
110    重庆四季花城                  北碚区         41.3%         77,975     194,864    80,479   在建
111    重庆理想城一期                沙坪坝区       99.1%        104,692     160,421   158,977   在建
112    重庆理想城二期                沙坪坝区       50.2%         97,965     153,474    77,044   在建
113    重庆理想城三期                沙坪坝区       48.2%         74,723     136,912    65,992   在建
114    重庆悦来 117 亩项目           两江新区       99.3%         78,000     117,064   116,245   前期
115    重庆悦来 493 亩项目           渝北区         99.0%        328,787     469,783   465,085   前期
116    重庆水土 111 亩项目           北碚区         99.2%         73,686     106,661   105,808   前期
117    重庆水土 103 亩项目           北碚区         99.2%         68,554      94,644    93,887   前期
118    重庆凤凰湖 424 亩项目         永川区         98.7%        282,795     506,525   499,940   在建
119    重庆水土 99 亩项目            北碚区         97.8%         66,014      99,021    96,843   前期
120    贵阳万科麓山                  云岩区         39.9%        303,067     783,312   312,541   在建
121    贵阳观湖                      经开区         64.4%        139,940     349,850   225,303   前期
122    贵阳溪望                      花溪区         49.8%        101,230     337,555   168,102   前期
123    贵阳翡翠公园后续 31 亩地块    观山湖区       41.0%         20,936      52,340    21,459   前期
124    昆明昌宏西路项目              官渡区         39.7%        164,536     519,213   206,128   前期
125    昆明五百里                    官渡区         39.7%        232,914     827,000   328,319   在建
126    兰州璞悦澜岸                  安宁区         90.3%         65,510     229,337   207,091   在建
127    眉州崇礼新城二期              崇礼镇         69.7%        632,863   1,381,079   962,612   前期
128    渭南万科城                    临渭区         90.7%        556,062   1,160,111 1,052,221   前期
129    武汉万科新都会                洪山区         69.7%         59,917     287,499   200,387   在建
130    武汉万科保利理想城            洪山区         49.6%         96,897     336,989   167,147   在建
131    武汉汉宜路项目                硚口区         46.0%         84,804     313,746   144,323   在建
132    乌鲁木齐华府里                高新区         92.5%         67,412     160,350   148,324   在建
133    乌鲁木齐锦荟里                高新区         99.1%        118,041     280,661   278,135   前期
134    西安大都会云境                沣西新城       29.6%        148,195     438,115   129,682   在建
135    西安万科雁鸣湖                浐灞生态区     65.3%        168,666     337,333   220,278   前期
136    西安万科璞悦                  浐灞生态区     97.6%         99,494     261,798   255,515   在建
137    西安万科金域缇香              秦汉新城       97.1%         74,515     148,985   144,664   前期
138    西宁万科城后期                城中区         19.2%        195,454     520,147    99,868   前期
139    咸阳金域华府                  秦都区         62.8%         62,966     178,727   112,241   在建
140    银川翡翠湖望                  贺兰县         32.0%         67,591     107,994    34,558   在建
141    银川万科翡翠公园 A/B 地块     金凤区         19.2%        297,366     436,211    83,753   在建
142    郑州新田项目                  荥阳市         50.4%         79,849     159,139    80,206   前期
143    郑州万科洛达庙项目            中原区         43.6%         33,812     168,444    73,442   前期
144    郑州云图                      中牟县         40.8%        193,049     346,205   141,252   前期
145    郑州万科盛德世曦              金水区         40.4%         33,156     172,198    69,568   在建
146    郑州雁鸣湖后续 68 亩地块      中牟县         43.0%         44,838      43,648    18,769   前期
147    郑州百荣 E10 地块             二七区         88.6%         91,917    275,234    243,857   在建
                              合计                            17,087,217 37,164,812 24,784,360
 上述项目公司权益地价和综合改造成本总额合计约人民币 1,549.6 亿元。
                                              62
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       报告期末至本报告披露日，本集团新增加开发项目6个，按万科权益计算的规划建筑面积约39.2万平
方米，总建筑面积约71.3万平方米。详细情况如下：
                                                                                                                 单位：平方米
                                                                                规划建筑面        万科权益
  序号           项目名称               位置     权益比例           占地面积                                      项目进度
                                                                                    积            建筑面积
      1    上海宝山新城地块            宝山区          33.3%          58,864            94,182       31,363            前期
      2    南通 CR2018-021 地块        通州区          70.0%          71,445        121,457          85,020            前期
           乌鲁木齐翠泉路 62 亩
      3                                天山区        100.0%           41,286            78,711       78,711            前期
           地块
      4    郑州洞林湖项目              荥阳市          50.4%          29,879            63,495       32,001            前期
      5    江门里村项目地块            蓬江区          65.0%          36,947            92,222       59,944            前期
      6    武汉东风村 K1 地块          硚口区          40.0%          77,000        263,000         105,200            前期
                            合计                                     315,421          713,067       392,239
       报告期内，本集团获得 21 个物流地产项目，总建筑面积约 190.88 万平方米。
                                                                                                               单位：万平方米
                                                                                                          万科权益
序号      城市          项目名称                位置       权益比例        占地面积       总建筑面积                     项目进度
                                                                                                          建筑面积
          昆明    昆明长水空港物流园        官渡区             100%             10.41              5.89         5.89      未开工
 1
                  （三期）
 2        杭州    杭州大江东义蓬物流园      萧山区             100%             10.87             13.05        13.05          在建
 3        重庆    重庆南岸东港物流园        南岸区             100%              8.82              5.03         5.03          在建
 4        宁波    余姚城南物流园            余姚市             100%             10.75             11.07        11.07      未开工
 5        武汉    武汉汉口北物流园          黄陂区             100%              7.21              6.72         6.72          在建
 6        济南    济南高新区物流园          济南高新区         100%             11.47              7.68         7.68          在建
 7        深圳    深圳盐田港物流园          盐田区              60%              2.54              9.26         5.56      未开工
 8        诸暨    诸暨南物流园              安华镇             100%             10.67              9.84         9.84          在建
          南宁    南宁金海物流园（二        五象新区           100%              8.91              6.92         6.92      未开工
 9
                  期）
 10       成都    成都龙泉物流园            龙泉驿区           100%             10.04             10.17        10.17          在建
 11       上海    上海浦东祝桥物流园        祝桥镇             100%              1.70              2.29         2.29      已运营
 12       淮安    淮安经开区物流园          淮安经开区         100%             10.67              6.38         6.38      未开工
 13       合肥    合肥肥西物流园            肥西县             100%             12.93             10.46        10.46      未开工
 14       昆山    昆山开发区物流园          昆山开发区          51%             19.00             21.79        11.11      未开工
          昆山    昆山千灯物流园（二        昆山千灯镇          80%              4.00              4.11         3.29      未开工
 15
                  期）
          上海    上海金山漕泾物流园        金山区              80%             13.27              8.83         7.06      未开工
 16
                  （二期）
 17       佛山    佛山南海物流园            南海区              84%             10.01              9.85         8.25      未开工
 18       嘉兴    嘉兴平湖冷链产业园        平湖市             100%              2.67              2.84         2.84      未开工
 19       杭州    杭州空港物流园            萧山区             100%              5.27              9.11         9.11          在建
 20       长沙    长沙香江高岭智慧园        开福区              50%             22.33             21.52        10.76      未开工
 21       武汉    武汉东西湖冷链产业园      东西湖区            80%              6.60              8.07         6.46      未开工
                                合计                                           200.14            190.88       159.94           -
                                                               63
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三、重大资产和股权出售
（一）出售重大资产情况
    公司报告期未出售重大资产。
（二）出售重大股权情况
    公司报告期未出售重大股权。
四、公司控制的结构化主体情况
    □ 适用 √不适用
五、主要供应商、客户情况
（一）向前 5 大供应商合计的采购额占全年采购总额的百分比
    报告期内，本集团从前 5 名材料设备供应商的采购额合计人民币 66.9 亿元，占全年采购总额的 3.0%，
占采购总额的比例少于 30%；其中本集团向最大供应商的采购额约为人民币 16.6 亿元，占全年采购总额
的 0.8%。
（二）向前 5 大客户营业额合计占公司营业收入的百分比
    本集团目前主要产品为商品住宅，个人购房者为主力客户群，客户多而且分散。仅部分政府代建项
目，或少数团购现象产生较高营业额。报告期内，前 5 名客户的营业额约为人民币 20.2 亿元，占本集团
全年营业收入的比例为 0.6%，占本集团全年营业收入的比例少于 30%；其中最大客户的营业额约为人民
币 8.9 亿元，占本集团全年营业收入的比例 0.2%。
六、投资者互动与投资者保护情况
    本集团一向重视投资者关系。2019年，公司根据相关规定以及《万科企业股份有限公司信息披露管
理办法》，持续加强信息披露管理，发布境内外公告459份，保护投资者的知情权。
    除了及时充分的信息披露，本集团还坚持通过各种方式保持与投资者的沟通与互动。2019年，本集
团接待投资者来访和电话会议400余次，参加境内外机构组织见面会30场，组织月度销售和经营会议12场、
境内外业绩推介会4场，网络路演2次，通过深交所互动易回复投资者提问140余条；通过“万科投资者关
系”微信公众号，推送万科的月度销售公告、定期报告、定期报告一张图、近期地产销售项目、经营性
业务等公司重要信息，加强与投资者的互动，推送的微信图文全年阅读量达13万次。此外， 本集团还通
过网站、电话、电子邮件、网上互动平台等方式与投资者交流，维护投资者和公司之间的长期信任关系。
    本集团于2015年设立投资者教育基地，并在2016年被授予“国家级证券期货投资者教育基地”称号。
2019年，本集团投资者教育基地举办以及参与专项投教活动8场，同时还通过微信公众号、万科投资者教
育网站等多渠道宣传投教知识，积极与投资者沟通，为广大投资者提供贴心入微的投资者教育服务。
                                                 64
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 2019年本集团投资者接待主要情况如下：
      类别          时间            地点          方式                        接待对象
国盛证券活动       2019.1   杭州                  见面会    券商、基金等各类投资者
长江证券活动       2019.1   上海                  见面会    券商、基金等各类投资者
广发证券活动       2019.3   杭州                  见面会    券商、基金等各类投资者
                            深圳（上海、北
年度业绩推介会     2019.3                         见面会    券商、基金等各类投资者
                            京）、香港
瑞信证券活动       2019.5   深圳                  见面会    券商、基金等各类投资者
华创证券活动       2019.5   上海                  见面会    券商、基金等各类投资者
东方证券活动       2019.5   上海                  见面会    券商、基金等各类投资者
中信证券活动       2019.5   青岛                  见面会    券商、基金等各类投资者
华泰证券活动       2019.5   上海                  见面会    券商、基金等各类投资者
摩根士丹利活动     2019.5   北京                  见面会    券商、基金等各类投资者
兴业证券活动       2019.6   上海                  见面会    券商、基金等各类投资者
摩根士丹利活动     2019.6   纽约                  见面会    券商、基金等各类投资者
联昌国际银行活
                   2019.6   香港                  见面会    券商、基金等各类投资者
动
花旗证券活动      2019.6  香港                  见面会    券商、基金等各类投资者
花旗证券活动      2019.6  深圳                  见面会    券商、基金等各类投资者
海通证券活动      2019. 7 上海                  见面会    券商、基金等各类投资者
                          深圳（上海、北
中期业绩推介会     2019.8 京）、香港、新加坡    见面会    券商、基金等各类投资者
                          见面会
中信里昂活动       2019.9 香港                  见面会    券商、基金等各类投资者
国泰君安活动      2019.11 珠海                  见面会    券商、基金等各类投资者
美林证券活动      2019.11 北京                  见面会    券商、基金等各类投资者
中金公司活动      2019.11 北京                  见面会    券商、基金等各类投资者
瑞信证券活动      2019.11 深圳                  见面会    券商、基金等各类投资者
花旗证券活动      2019.11 澳门                  见面会    券商、基金等各类投资者
天风证券活动      2019.12 香港                  见面会    券商、基金等各类投资者
注：上述见面会采用一对一、一对多和大会推介的方式进行，见面的投资者大多超过 50 家。
                                                          中信证券、中信建投、广发证券、元富证券、长江
                          鞍山、北京、成都、              证券、招商证券、中金公司、天风证券、兴业证
                          大连、东莞、佛山、              券、三菱日联证券、汇丰前海证券、平安证券、摩
                          福州、广州、贵阳、              根大通、华泰证券、汇丰银行、华泰金融控股（香
                          中山、哈尔滨、杭                港）、海通证券、华创证券、国泰君安、高华证
                          州、济南、嘉兴、昆              券、东方证券、方正证券、元富证券、申银万国、
                          明、兰州、南京、宁              瑞银证券、招商证券（香港）、高盛高华、滨银综
                  报告                          小组或
接待券商                  波、青岛、上海、深              合研究所、冈三证券、东方证券、方正证券、国信
                  期内                          一对一
                          圳、沈阳、苏州、太              证券、瑞信方正证券、太平洋证券、东吴证券、高
                          原、石家庄、天津、              盛、广发证券（香港）、国金证券、西部证券、中
                          无锡、武汉、西安、              达证券、西南证券、未来资产大宇、BCP
                          烟台、长春、长沙、              Securities、Bank of America、Citi Research、
                          郑州、重庆、珠海、              Citigroup、CLSA、Credit Suisse、DBS、Morgan
                          常州、合肥、厦门                Stanley、HSBC Hong Kong、DBS (Hong Kong)、
                                                          Exane BNP Paribas、UBS Securities、Barings 等
                                                          宝盈基金、易方达基金、华夏基金、大成国际、新
                          上海、珠海、厦门、              华资管、上海信托、中信产业基金、安信基金、中
                          北京、天津、合肥、              国人寿资产管理、南方基金、兴全基金、如今投
                          长沙、成都、重庆、              资、银华基金、民生加银基金、交银基金、广发信
接待基金、其他            西安、温州、兰州、              德投资管理、汇添富基金、博时基金、上海东方证
                  报告                          小组或
投资机构及个人            广州、佛山、东莞、              券资产管理、景林资产、瑞士信贷、睿远基金、丹
                  期内                          一对一
投资者                    福州、杭州、珠海、              麦银行、农银汇理基金、招商银行、摩石资本 、
                          太原、郑州、苏州、              海富通基金、富国基金、韩华资管、BlackRock
                          温州、武汉、宁波、              Asset Management、Schroders、Deutsche Asset
                          贵阳                            Management、Fidelity International、Flossbach Von
                                                          Storch AG、Matthews Asia、Morningstar、
                                                    65
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         类别              时间             地点          方式                         接待对象
                                                                 Wellington Management、Vontobel、Teng Yue
                                                                 Partners、GMO Singapore Pte. Limited、J.P.
                                                                 Morgan、UBS Asset Management、Brilliance Capital
                                                                 Management、Carnegie Fonder、First Manhattan
                                                                 First Beijing、GF Intl Investment Mgt 、LBBW Asset
                                                                 Management、Newport Asia、Janus Henderson
                                                                 Investors、Danske Bank Finland、Solidium、Aurator
                                                                 Asset Management、Platinum 等
   在上述投资者接待活动中，公司谈论的主要内容是公司日常经营情况、发展战略、公司对行业变化
的看法等，并提供了公司定期报告等公开披露的资料。
   2019 年，公司荣获多个奖项如下：
    序号                                     奖项                                          颁发单位
     1          《财经》第三届长青奖“可持续发展贡献奖”                    《财经》杂志
                                                                            中国投资协会&标准排名&《财经》
     2          2019 中国房企绿色信用指数 top50
                                                                            杂志
     3          新财富最佳上市公司
                                                                            新财富
     4          第二届新财富最佳 IR 港股公司（A+H）
     5          2018 年度金牛最具投资价值公司                               《中国证券报》
     6          2019“金质量”上市公司系列评选活——企业领袖奖
                                                                            《上海证券报》
     7          2019“金质量”上市公司系列评选活动——公司治理奖
     8          金骏马奖-最具社会责任之分红王奖                             《证券日报》
     9          第十三届中国上市公司价值评选主板上市公司优秀董秘—朱旭
                                                                            《证券时报》
     10         第二届中国证券分析师“金翼奖”A 股“漂亮 100”潜力榜
     11         地产行业最佳 A 股上市公司大奖                               《亚洲货币》
     12         杰出投资者回报上市公司
                                                                            《金融界》
     13         2019 年度中国上市公司公益贡献奖
     14         港股综合实力 100 强                                         《财华社》
     15         70 年 70 人——郁亮                                         《中国房地产报》
     16         2019 年度中国地产金砖奖年度卓越成就企业
                                                                            《21 世纪经济报道》
     17         2019 年度中国企业公民评选综合榜——年度优秀企业公司
     18         2019 中国价值地产总评榜年度价值地产企业
                                                                            《每日经济新闻》
     19         2019 第九届中国上市公司口碑榜——最具社会责任上市公司
     20         2019 年最受赞赏的中国公司 NO.40                             《财富》（中文版）
     21         2019 年最受尊敬企业                                         《经济观察报》
     22         华夏房地产金瓴奖2019 年度地产行业领军企业                   《华夏时报》
     23         2019 第一财经中国企业社会责任榜——责任典范奖               《第一财经日报》
     24         certificate of excellence                                   香港投资者关系协会
     25         2019 中国年度影响力地产企业 TOP30
                                                                            观点地产
     26         2019 中国年度投资价值地产企业 TOP30
     27         2019 中国房企综合实力 TOP2                                  亿翰智库
     28         2019 物业服务品牌价值研究成果榜第一名                       中国指数研究院
     29         2019 精准扶贫先锋奖                                         时代传媒
     30         2019 年度房地产上市公司十大财务健康榜样                     和讯房产
     31         2019 深圳市上市公司 TOP10 董事会秘书
                                                                            深圳市公司治理研究会
     32         2019 深圳市上市公司 TOP10 董事会治理
                                                          66
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七、获准许的弥偿条文
    于报告期及直至本报告刊发日期内，未曾有或现有生效的任何获准许弥偿条文（不论是否由本公司
订立）惠及本公司的董事或监事，亦未曾有或现有生效的任何获准许弥偿条文（如由本公司订立）惠及
本公司之有联系公司的董事或监事。
    本公司已就董事及监事可能面对之有关法律行动安排适当的董事及监事责任保险。
八、管理合约
    报告期内，本公司概无与董事或本公司任何全职雇员以外的任何人士订立或存在有关本公司全部或
任何重大部分业务的管理及行政的重大合约。
九、董事及监事服务合约
    各董事及监事已分别与本公司订立服务合约。董事及监事概无与本公司订立不得于一年内免付赔偿
（法定赔偿除外）予以终止的服务合约。
十、与利益相关方关系
    本集团深明在可持续发展的路上，员工、客户和业务伙伴是本集团可持续发展的关键。本集团致力
与员工紧密联系，为客户提供优质服务，同时与业务伙伴协力同心，支持社会公益事务，以实现可持续
发展。本集团重视人力资源，为员工提供公平的工作环境，营造共融及多元化文化氛围。本集团提供有
具竞争力的薪酬待遇，并按照员工的表现，提供不同的晋升机会。本集团确保所有业务皆按照健康及安
全管理系统的各项原则落实执行。本集团为员工提供定期培训，包括内部培训和由外部专业机构提供的
进修课程，从而使员工对市场及行业的最新发展有所了解。本集团非常重视顾客的意见，通过日常沟通
及定期巡视等作出了解。本集团亦订立了处理客户服务、支持和投诉的机制。当响应客户投诉时，本集
团会将其视作改善与客户关系的良机，遵循国际标准的指引，迅速作出反应。
十一、董事有关财务报表的责任
    董事知悉编制本集团截至报告期末的财务报表的责任。
    董事并不知悉任何重大不确定因素涉及可能对本集团持续经营能力造成重大影响的事件或情况。
    有关本集团审计师就财务报表的报告责任声明见审计报告。
                                            67
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                                        第五节 重要事项
一、利润分配及分红派息预案
    2019 年度，经审计师分别按照中国会计准则和国际财务报告准则审计，公司合并报表口径归属于母
公司股东的净利润均为人民币 388.7 亿元，母公司净利润均为人民币 360.5 亿元。
    根据财政部《关于编制合并会计报告中利润分配问题的请示的复函》财会函[2000]7 号的要求，公司
利润分配及分红派息基于母公司的可分配利润。2019 年度按照中国会计标准和国际财务报告准则，母公
司可分配利润情况如下：
                                                                                                      单位：元
                                      计算方法       母公司（中国会计准则）        母公司（国际财务报告准则）
 结转 2019 年初可分配利润                     A                12,106,558,798.48             12,106,558,798.48
 分配 2018 年度股利                           B                11,811,892,641.07             11,811,892,641.07
 2019 年度母公司实现的净利润                  C                36,050,781,629.60             36,050,781,629.60
     母公司可分配利润                   D=A-B+C                36,345,447,787.01             36,345,447,787.01
    公司可供股东分配利润额为上述数据中母公司可分配利润，即人民币 363.45 亿元。
    根据有关法规及公司章程规定，综合考虑股东利益及公司长远发展需求，董事会向股东大会提交
2019 年度利润分配方案如下：
    1、母公司公积金已超过公司股本的 50%，本年不计提法定公积金；
    2、按照母公司净利润的 65%计提任意公积金，共计 23,433,008,059.24 元；
    3、 按 照 母 公 司 净 利 润 的 35%和 2018 年 度 未 分 配 利 润 共 同 作 为 分 红 基 金 的 来 源 ， 共 计
12,912,439,727.77 元。
    公司 2019 年度分红派息方案：2019 年度拟合计派发现金股息 11,810,739,436.05 元（含税），占公司
2019 年合并报表中归属于上市公司股东的净利润的比例为 30.38%，不送红股，不以公积金转增股本。如
以 2019 年末公司总股份数 11,302,143,001 股计算，每 10 股派送人民币 10.45 元（含税）现金股息。如公
司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债转增股本等情形导致分红派息股权登记日的总股
份数发生变化，每股股息将在合计派息总额不变的前提下相应调整。
    剩余未分配利润 1,101,700,291.72 元留存到下一年。
    独立董事认为，公司 2019 年度利润分配及分红派息方案的制定符合《公司章程》及有关规定，充分
考虑各类股东的利益，独立董事一致同意将有关方案提交股东大会审议。
    就本公司所知，概无股东就放弃或同意放弃任何股息订立任何安排。
                                                    68
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    公司过去三年的分红派息方案为：
              年份                                                      分红派息方案
           2018 年度            以分红派息股权登记日股份为基数，每 10 股派送人民币 10.451020 元（含税）现金股息
           2017 年度            以分红派息股权登记日股份为基数，每 10 股派送人民币 9.0 元（含税）现金股息
           2016 年度            以分红派息股权登记日股份为基数，每 10 股派送人民币 7.9 元（含税）现金股息
    公司过去三年现金分红情况：
                                                                                                           单位：元
                                                                                   占公司合并报表
                                                    公司合并报表中
                 现金分红金额          母公司                         占母公司净利 中归属于母公司 公司合并报表的年
    年份                                            归属于母公司股
                   （含税）            净利润                           润的比例   股东的净利润的   度可分配利润
                                                       东的净利润
                                                                                       比例
  2018 年度     11,811,892,641.07 22,986,348,424.81 33,772,651,678.61       51.39%         34.97% 103,218,024,960.16
  2017 年度      9,935,236,800.90 13,437,215,980.28 28,051,814,882.36        73.94%          35.42%   80,531,154,604.94
  2016 年度      8,720,930,080.79 12,777,146,023.88 21,022,606,256.56        68.25%          41.48%   65,672,270,911.73
最近三年累计现金分红金额占公司合并最近三年年均归属于母公司股东净利润的比例                       110.33%
二、承诺事项履行情况
（一）公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告
期末尚未履行完毕的承诺事项
    地铁集团成为本集团第一大股东后，公开表示始终支持万科的混合所有制结构，支持万科城市配套
服务商战略和事业合伙人机制，支持万科管理团队按照既定战略目标，实施运营和管理，支持深化“轨
道+物业”发展模式。地铁集团于 2017 年 3 月 18 日披露详式权益变动报告书做出以下承诺，截止本报告
期末，地铁集团始终遵守其承诺。
1、关于保持公司独立性的承诺
    为保持上市公司独立性，地铁集团做出如下承诺：
    “一、上市公司的人员独立
    1、上市公司的高级管理人员（总经理、副总经理、董事会秘书及财务负责人等）专职在上市公司工
作，并在上市公司领取薪酬，不在本公司及本公司控制的企业担任除董事、监事以外的职务及领取薪酬。
    2、上市公司的财务人员不在本公司及本公司控制的企业中兼职。
    3、上市公司人事关系、劳动关系及工资管理独立于本公司及本公司控制的企业。
    4、本公司仅通过股东大会行使股东权利，按照法律法规或者上市公司章程及其他规章制度的规定推
荐出任上市公司董事、监事和高级管理人员的人选，本公司不会逾越股东大会或董事会干预上市公司的
人事任免。
    二、上市公司的财务独立
    1、上市公司建立独立的财务会计部门，建立独立的财务核算体系和财务管理制度。
    2、上市公司能够独立作出财务决策，本公司不会逾越上市公司的股东大会或董事会干预上市公司的
资金使用、调度。
    3、上市公司独立开具银行账户，本公司及本公司控制的企业不会与上市公司及其控股子公司共用银
行账户。
                                                          69
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    4、上市公司及其控股子公司独立纳税。
    三、上市公司的机构独立
    1、上市公司依法建立和完善法人治理结构，建立独立、完整的组织机构，并与本公司的机构完全分
开；上市公司不会与本公司及本公司控制的企业存在办公机构混同或经营场所混用的情形。
    2、上市公司独立自主地运作，本公司不会逾越股东大会及董事会干预上市公司的经营管理。
    四、上市公司的业务独立
    1、上市公司独立拥有开展经营活动的资产、人员、资质以及具有独立面向市场自主经营的能力。
    2、本公司不会无偿或者以明显不公平的条件要求上市公司为本公司提供商品、服务或者其他资产。
如本公司及本公司控制的企业与上市公司发生关联交易，本公司或本公司控制的企业将遵循公正、公平、
公开的一般商业原则，依照市场经济规则，根据有关法律、法规、规范性文件和公司的有关规定履行合
法程序，依法签订协议，保证交易价格的透明、公允、合理，在股东大会以及董事会对有关涉及本公司
及所控制的其他企业与上市公司的关联交易进行表决时，履行回避表决的义务，并将督促上市公司及时
履行信息披露义务，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东特别是中小股东的利益。
    五、上市公司的资产独立
    1、上市公司拥有与其经营有关的业务体系和独立完整的资产，且该等资产全部处于上市公司的控制
下，并为上市公司独立拥有和运营。
    2、除正常经营性往来外，本公司及本公司控制的企业不违规占用上市公司的资产。
    本公司将确保自身及本公司控制的企业严格遵守中国证券监督管理委员会关于上市公司独立性的相
关规定，不利用股东地位违反上市公司规范运作程序，不会越权干预上市公司及其子公司的经营管理活
动，不侵占上市公司及其子公司的利益，不损害上市公司和其他股东的合法权益。若违反上述承诺，本
公司将承担相应的法律责任，包括但不限于对由此给上市公司及其中小股东造成的全部损失承担赔偿责
任。”
2、关于避免同业竞争的承诺
    为保持上市公司的独立性，避免因同业竞争问题给上市公司带来不利影响，地铁集团承诺：
    “在本公司拥有万科的股东表决权的比例不低于 20%且本公司为拥有万科的股东表决权比例最高的
股东期间：
    1、本公司将本着有利于上市公司的原则，在本公司及本公司控制的企业与上市公司及其子公司因实
质或潜在的同业竞争产生利益冲突时，在合法合规的前提下优先考虑上市公司及其子公司的利益。
    2、本公司不会利用从上市公司了解或知悉的信息，协助本公司或任何第三方从事或参与与上市公司
从事的业务存在实质性竞争或潜在竞争的任何经营活动。
    3、若因本公司或本公司控制的企业违反上述承诺而导致上市公司权益受到损害的，本公司将依法承
担相应的赔偿责任。”
                                             70
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3、关于规范关联交易的承诺
    为规范本次权益变动完成后可能与上市公司之间产生的关联交易，地铁集团做出如下承诺：
    “1、本公司及本公司控制的企业将严格按照法律、法规及其他规范性文件的规定行使股东的权利，
履行股东的义务，保持上市公司在资产、财务、人员、业务和机构等方面的独立性。
    2、本公司及本公司控制的企业不利用股东的地位促使上市公司股东大会或董事会通过关联交易做出
侵犯中小股东合法权益的决议。
    3、本公司及本公司控制的企业不以借款、代偿债务、代垫款项或者其他任何方式占用上市公司的资
金。
    4、如本公司及本公司控制的企业与上市公司发生关联交易，本公司或本公司控制的企业将遵循公正、
公平、公开的一般商业原则，依照市场经济规则，根据有关法律、法规、规范性文件和公司的有关规定
履行合法程序，依法签订协议，保证交易价格的透明、公允、合理，在上市公司股东大会以及董事会对
有关涉及本公司及所控制的其他企业与上市公司的关联交易进行表决时，履行回避表决的义务，并将督
促上市公司及时履行信息披露义务，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东特别是中小股东的利
益。
    5、本公司及本公司控制的企业将严格按照相关法律法规的规定以及上市公司的公司章程履行关联交
易决策程序以及相应的信息披露义务。
    本公司将确保自身及本公司控制的企业不通过与上市公司之间的关联交易谋求超出上述规定以外的
特殊利益，不会进行有损上市公司及其中小股东利益的关联交易。若违反上述承诺，本公司将承担相应
的法律责任，包括但不限于对由此给上市公司及其中小股东造成的全部损失承担赔偿责任。
    上述承诺一经签署立即生效，至本公司不再为上市公司的关联方时失效。”
（二）公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预
测及其原因做出说明
    □ 适用 √ 不适用
三、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
    □ 适用 √ 不适用
    公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
四、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
    □ 适用 √ 不适用
                                             71
                                                                              万科企业股份有限公司 2019 年度报告
五、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
    √ 适用 □ 不适用
    财政部修订并发布了《企业会计准则第 21 号——租赁》 、《关于修订印发 2019 年度一般企业财务
报表格式的通知》(财会 [2019] 6 号)、《关于修订印发合并财务报表格式 (2019 版) 的通知》(财会 [2019]
16 号)、《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》、《企业会计准则第 12 号——债务重组》，根据
相关规定，本集团自 2019 年 1 月 1 日起执行上述会计准则。除已经在财务报表的会计政策变更影响的披
露外，采用上述准则未对本集团财务状况和经营成果产生重大影响。
    本报告期会计政策变更对当年财务报表的影响按规定在财务报告附注中披露。本报告期无主要会计
估计变更。
六、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
    □ 适用 √ 不适用
    公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
    √ 适用 □ 不适用
    本报告期内，本公司新增 388 家子公司，减少 119 家子公司，具体情况参见 “第十二节 财务报告”
之“附注六”。
八、聘任会计师事务所情况
    2018 年度股东大会决议继续聘请毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）和毕马威会计师事务所
为公司 2019 年度会计师事务所。下表为聘请会计师事务所情况：
          类型                        2019 年度                                           2018 年度
                                                               连续服务
                                                审计费用         年限                               审计费用
        审计项目               审计单位                                            审计单位
                                              （人民币万元）                                      （人民币万元）
依据中国企业会计准则编制
                         毕马威华振会计师事务                             毕马威华振会计师事务
的集团合并财务报表以及出                                        19 年
                         所（特殊普通合伙）                               所（特殊普通合伙）
具内部控制审计报告                                 1,400.00                                            1,400.00
依据国际财务报告准则编制 毕马威会计师事务所                     27 年     毕马威会计师事务所
的集团合并财务报表
签字会计师               陈泳意                                  4年      房炅
签字会计师               李默然                                  1年      陈泳意
    上述审计费用均包含审计过程需支出的差旅费。
九、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况
    □ 适用 √ 不适用
                                                    72
                                                                 万科企业股份有限公司 2019 年度报告
十、破产重整相关事项
    □ 适用 √ 不适用
    公司报告期未发生破产重整相关事项。
十一、重大诉讼、仲裁事项
    □ 适用 √ 不适用
    本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
十二、重大收购资产事项进展情况
    2019 年 1 月 9 日，公司下属企业广州市万科房地产有限公司（以下简称“广州万科”）的全资子公司
广州市万溪房地产有限公司（以下简称“广州万溪”）与广东国际信托投资公司破产清算组（以下简称
“破产清算组”）签署《关于改制土增税预估及转让款确认书》，双方结束对广东省信托房产开发公司、
广东国际信托投资公司广州房地产分公司（以下简称“两家公司”）的共同监管。截至 2019 年末，广州
万溪累计向破产清算组支付投资权益款及债权转让款人民币 201 亿元，并按相关约定继续履行其他义务。
目前公司正在与多个意向方就协商合作开发事宜，未来如达成合作，本公司于两家公司拥有的权益比例
将发生变更。
十三、重大关联交易
    本集团报告期内不存在重大关联交易事项。
十四、重大合同及其履行情况
（一）托管、承包、租赁事项情况
1、托管情况
    本集团报告期不存在重大托管情况。
2、承包情况
    本集团报告期不存在重大承包情况。
3、租赁情况
    本集团报告期不存在重大租赁情况。
                                              73
                                                                              万科企业股份有限公司 2019 年度报告
 （二）重大担保
 1、担保情况
                                                                                                       单位：万元
              被担保对象                   担保方            报告期末担
序号                                                                        担保类型      担保开始日    担保到期日
           (万科所占权益比例)         (万科所占权益比例)       保余额
       利亨有限公司（Gain Pioneer
 1                                   万科企业股份有限公司     446,300.00   连带责任担保   2015/10/30    2020/10/30
       Limited）(100%)
       科修达有限公司（Fozter
 2                                   万科企业股份有限公司      56,392.67   连带责任担保    2016/4/14     2021/4/14
       Limited）(100%)
       汇荣发展有限公司（Allied
                                     万科置业（香港）有限
 3     Glory Development Limited）                            118,891.18   连带责任担保    2016/10/5     2021/4/19
                                     公司(100%)
       （100%）
       Sinobird Holding              万科地产（香港）有限                                                  预计
 4                                                             15,680.00   连带责任担保    2018/3/28
       Limited(100%)                 公司(100%)                                                         2020/12/31
       Hybest (BVI) Company          万科地产（香港）有限                                                  预计
 5                                                             16,320.00   连带责任担保    2018/3/29
       Limited(100%)                 公司(100%)                                                         2020/12/31
       Malola Garden City Sdn Bhd    万科置业（香港）有限
 6                                                             61,275.60   连带责任担保    2019/3/26     2020/3/26
       （90%）                       公司(100%)
       汇荣发展有限公司（Allied
                                     万科置业（香港）有限
 7     Glory Development Limited）                             34,563.18   连带责任担保   2019/11/14     2023/3/31
                                     公司(100%)
       （100%）
       广州黄埔文冲城中村房地产      广州市万科房地产有限
 8                                                            125,000.00   连带责任担保    2017/5/9      2020/5/8
       开发有限公司(100%)            公司(100%)
       上海申养投资管理股份有限      上海万科投资管理有限
 9                                                              1,435.00   连带责任担保   2016/12/16    2024/12/15
       公司（41%）                   公司（100%）
       深圳市万科滨海房地产有限      深圳市万科房地产有限
 10                                                            44,750.00   连带责任担保    2017/2/22     2020/2/20
       公司(50%)                     公司(100%)
       广州黄埔文冲城中村房地产      广州市万科房地产有限
 11                                                            80,000.00   连带责任担保    2017/8/4      2020/8/3
       开发有限公司（100%）          公司(100%)
       深圳森懋置地有限公司          深圳市万科房地产有限
 12                                                           114,800.00   连带责任担保    2017/9/15     2022/9/15
       (100%)                        公司(100%)
       上海闵行区万科双语学校        上海万科房地产有限公
 13                                                             2,480.00   连带责任担保   2017/12/27     2021/6/27
       (100%)                        司(100%)
       上海浦东新区民办万科学校      上海万科房地产有限公
 14                                                             9,066.00   连带责任担保   2017/12/27     2021/6/27
       (100%)                        司(100%)
       云南澄江老鹰地休闲旅游度      昆明万科房地产开发有
 15                                                            40,511.00   连带责任担保   2017/12/29    2022/12/28
       假村有限公司（36%）           限公司(100%)
       云南澄江老鹰地休闲旅游度      昆明万科房地产开发有
 16                                                            46,908.00   连带责任担保    2018/1/19     2023/1/19
       假村有限公司（36%）           限公司(100%)
       广州市万锦房地产有限公司      广州市万科房地产有限
 17                                                            55,900.00   连带责任担保    2018/1/18     2021/1/18
       (100%)                        公司(100%)
       万科物业服务（香港）有限      万科物业发展股份有限
 18                                                             1,060.00   连带责任担保    2018/5/24     2021/5/24
       公司（63%）                   公司（63%）
       合肥市碧合房地产开发有限      合肥万科置业有限公司
 19                                                            26,975.00   连带责任担保    2018/6/28     2021/6/28
       公司（25%）                   (100%)
       武汉金万置业有限公司          武汉市万科房地产有限
 20                                                            16,371.00   连带责任担保   2018/10/10     2021/10/9
       （50%）                       公司（100%）
                                                        74
                                                                           万科企业股份有限公司 2019 年度报告
               被担保对象               担保方            报告期末担
序号                                                                     担保类型      担保开始日   担保到期日
            (万科所占权益比例)     (万科所占权益比例)       保余额
       北京恒燚企业管理有限公司   北京万科企业有限公司
 21                                                        323,400.00   连带责任担保   2018/10/10   2023/12/31
       （100%）                   （100%）
       上海申养投资管理股份有限   上海万科投资管理有限
 22                                                           451.00    连带责任担保    2019/9/29    2027/9/28
       公司（41%）                公司（100%）
       上海申养投资管理股份有限   上海万科投资管理有限
 23                                                           697.00    连带责任担保    2019/9/29    2027/9/28
       公司（41%）                公司（100%）
       北京万启绣企业咨询管理有   广州万科置业有限公司
 24                                                         60,000.00   连带责任担保   2019/11/22    2024/12/6
       限公司（50%）              （100%）
       成都万兴产城置业有限公司
 25                               万科企业股份有限公司     210,000.00   连带责任担保   2019/12/12   2026/12/12
       （99%）
       成都万隆产城置业有限公司
 26                               万科企业股份有限公司     130,000.00   连带责任担保   2019/12/10   2026/12/10
       （99%）
       武汉誉天兴业置地有限公司
 27                               万科企业股份有限公司     262,500.00   连带责任担保    2019/12/5    2026/12/5
       （99%）
       佛山市南海区万轩房地产有
 28                               万科企业股份有限公司     100,000.00   连带责任担保   2019/12/12   2026/12/12
       限公司（100%）
       报告期内，本公司为控股子公司提供79.83亿元担保，本公司控股子公司未为其他控股子公司提供担
 保，为联营公司及合营公司提供6.11亿元担保。各担保主体严格按照证监会《关于规范上市公司对外担保
 行为的通知》（证监发[2005]120 号）规定，履行了相应的审批程序。
       截至2019年12月31日，公司担保余额为人民币240.17亿元，占公司2019年末经审计归属于上市公司股
 东净资产的比重为12.77%。其中，公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额人民币216.36亿元，
 公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为人民币23.81亿元。公司及公司控股子公司不存
 在对外担保。公司亦无逾期担保和涉及诉讼的担保。
 2、违规对外担保情况
       公司报告期无违规对外担保情况。
 （三）其他重大合同
       公司报告期不存在其他重大合同。
 十五、处罚及整改情况
       □ 适用 √ 不适用
       公司报告期不存在重大处罚及整改情况。
 十六、公司及其第一大股东的诚信状况
       报告期内，公司及公司第一大股东地铁集团不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期
 未清偿等情况。
                                                     75
                                                                                万科企业股份有限公司 2019 年度报告
十七、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
      □ 适用 √ 不适用
      公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十八、购买、出售或赎回本公司之上市证券
      报告期内本公司或本公司附属公司无其他购入、出售或赎回本公司或本公司附属公司的上市证券的
情况。
十九、优先购买权
      本集团《公司章程》并无有关本集团有责任按比例向现有股东提呈发售新股份的优先购买权规定。
二十、《证券法》和《上市公司信息披露管理办法》所规定的需披露的重大事项
      报告期内，按照《证券法》和《上市公司信息披露管理办法》所规定的重大事项，公司已在巨潮资
讯网进行了披露，具体如下：
 序号      公告日期                                                  公告
  1        2019-1-10      关于广信房产资产包完成交割的公告
  2        2019-1-16      关于董事辞职的公告
  3        2019-2-27      2019 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）发行结果公告
  4         2019-3-8      根据 70 亿美元中期票据计划发行于 2024 年到期的 6 亿美元中期票据的公告
  5        2019-3-28      关于根据一般性授权配售新 H 股的公告
  6         2019-4-8      关于根据一般性授权配售新 H 股完成交割的公告
  7         2019-4-9      关于 2018 年度拟派发的每股股息更新的公告
  8         2019-5-9      关于变更公司财务负责人的公告
  9        2019-6-29      2018 年度股东大会决议公告
  10        2019-8-9      2018 年度 A 股股份分红派息实施公告
  11       2019-9-21      关于股东权益变动的提示性公告
  12       2019-9-27      2019 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第二期）发行结果公告
  13       2019-10-8      关于参与投资和谐鼎泰基金的公告
  14       2019-10-19     2019 年度第一期超短期融资券发行结果公告
  15       2019-11-23     关于股东权益变动的提示性公告
  16       2019-12-20     关于股东权益变动的提示性公告
                                                           76
                                                                            万科企业股份有限公司 2019 年度报告
 二十一、报告期后事项
序号   公告日期                  公告标题                                        事项简介
                                                           完成 25 亿元公司债券发行，品种一为 5 年期（附第 3 年末
                                                           发行人赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选
                   2020 年面向合格投资者公开发行公司债券   择权），发行规模 15 亿元，票面利率 3.02%；品种二期限
 1     2020-3-16
                   （第一期）发行结果公告                  为 7 年期（附第 5 年末发行人赎回选择权、调整票面利率
                                                           选择权和投资者回售选择权），发行规模 10 亿元，票面利
                                                           率为 3.42%。
                                                           中国证监会核准公司面向合格投资者公开发行不超过人民
                   关于向合格投资者公开发行公司债券申请
 2     2020-2-29                                           币 90 亿元的公司债券、面向合格投资者公开发行不超过人
                   获得中国证监会核准的公告
                                                           民币 30 亿元的住房租赁专项公司债券。
                                                     77
                                                                                      万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                    第六节 股本变动及股东情况
一、股本变动情况
（一）公司股份变动情况表（截至 2019 年 12 月 31 日）
                                                                                                                  单位：股
                                                                           增减变动
                                         2018 年 12 月 31 日                                   2019 年 12 月 31 日
            股份类别                                                       （+，-）
                                      数量（股）            比例       发行新股（股）       数量（股）          比例
 一、有限售条件股份
 1.国家及国有法人持股
 2.境内法人持股
 3.境内自然人持股                         9,026,490            0.08%                  0          9,026,490           0.08%
 4.外资持股
 有限售条件股份合计                       9,026,490            0.08%                  0          9,026,490           0.08%
 二、无限售条件股份
 1.人民币普通股                        9,715,170,043         88.01%                   0      9,715,170,043       85.96%
 2.境外上市外资股                      1,314,955,468         11.91%        +262,991,000      1,577,946,468       13.96%
 无限售条件股份合计                   11,030,125,511        99.92%         +262,991,000     11,293,116,511       99.92%
 三、股份总数                         11,039,152,001       100.00%         +262,991,000     11,302,143,001      100.00%
    2019 年 4 月 4 日，公司发行总数为 262,991,000 股之新 H 股，详见本部分之“证券发行与上市情况”。
（二）报告期内限售股份变动情况表
                                                                                                                  单位：股
                       上年末限售      本年解除限售        本年增加限售     本年末限售
       股东名称                                                                              限售原因        解除限售日期
                         股数              股数                股数           股数
郁亮                      5,479,684                    0               0       5,479,684
                                                                                                             按照《深交所
                                                                                                             上市公司股东
                                                                                             担任公司董
                                                                                                             及董事、监
王文金                    1,735,718                    0               0       1,735,718   事、监事、高
                                                                                                             事、高级管理
                                                                                             级管理人员
                                                                                                             人员减持股份
解冻                      1,118,059                    0               0       1,118,059                     实施细则》规
张旭                       678,029                     0               0         678,029                     定执行
周清平                      15,000                     0               0          15,000
         合计             9,026,490                    0               0       9,026,490         -                -
（三）证券发行与上市情况
    1、报告期内证券发行情况
    √适用 □不适用
    2019 年 2 月 26 日，公司完成 2019 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期），最
终发行规模为 20 亿元，票面利率为 3.65%，期限为 5 年（附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资
者回售选择权）。
                                                               78
                                                                                     万科企业股份有限公司 2019 年度报告
    2019 年 4 月 4 日，公司以每股 29.68 港元的价格，向不少于六名承配人（其及其最终实益拥有人并非
本公司之关连人士（定义见《联交所上市规则》）），成功配发及发行总数为 262,991,000 股之新 H 股，
分别占本次配售完成后全部已发行 H 股约 16.67%及全部已发行股本约 2.33%。配售所得款项总额约为 78.1
亿港元，扣减所有相关成本及费用（包括佣金及律师费用）后，配售所得款项净额总额约为 77.8 亿港元，
按 2019 年 4 月 4 日汇率计算约为人民币 66.4 亿元。本次配售的募集资金净额已于 2019 年 8 月用于偿还本
集团的境外债务性融资，本次配售的募集资金用途符合本公司已披露的募集资金使用计划。因 H 股配售，
公司总股数增加至 11,302,143,001 股，其中 A 股 9,724,196,533 股，H 股 1,577,946,468 股。
    2019 年 9 月 26 日，公司完成 2019 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第二期），最
终发行规模为 25 亿元，票面利率为 3.55%，期限为 5 年（附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资
者回售选择权）。
    2、截至报告期末公司无内部职工股。
二、股东情况介绍（截至 2019 年 12 月 31 日）
（一）股东情况表
                                                                                                                  单位：股
2019 年末   245,882 户（其中 A 股 245,835 户，       2020 年 2 月 29 日         286,949 户（其中 A 股 286,901 户，H 股 48
股东总数    H 股 47 户）                                 股东总数               户）
                                                 前 10 名股东持股情况
                                                                                                   持有有
                                          股东      持股                        报告期内增减变     限售条    质押或冻结
            股东名称                                             持股总数
                                          性质      比例                            动情况         件股份    的股份数量
                                                                                                   数量
                                     境内国有
地铁集团                                           28.69%       3,242,810,791                  0        0               0
                                       法人
                             注1
HKSCC NOMINEES LIMITED               境外法人      13.96%       1,577,878,274      +262,966,290         0               0
                       注2
香港中央结算有限公司                 境外法人       4.32%        488,358,543       +259,572,411         0               0
国信证券－工商银行－国信金鹏分级
                                          其他      4.04%        456,993,190                   0        0               0
1 号集合资产管理计划
                                     境内非国
钜盛华                                              3.57%        403,328,062        -522,742,410        0     403,327,966
                                     有法人
安邦人寿保险股份有限公司－保守型
                                          其他      3.04%        343,024,099        -356,599,884        0               0
投资组合
招商财富－招商银行－德赢 1 号专项
                                          其他      2.91%        329,352,920                   0        0               0
资产管理计划
                                     境内国有
中央汇金资产管理有限责任公司                        1.68%        189,566,000                   0        0               0
                                       法人
                                     境内国有
中国证券金融股份有限公司                            1.17%        132,669,394                   0        0               0
                                       法人
中国人寿保险股份有限公司－分红－
                                          其他      0.86%         97,301,776        +72,175,044         0               0
个人分红-005L-FH002 深
战略投资者或一般法人因配售新股成
                                     无
为前 10 名股东的情况
                                                           79
                                                                                      万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                                   前 10 名无限售条件股东持股情况
                  股东名称                         持有无限售条件股份数量                        股份种类
地铁集团                                                            3,242,810,791                  A股
HKSCC NOMINEES LIMITED                                              1,577,878,274                  H股
香港中央结算有限公司                                                  488,358,543                  A股
国信证券－工商银行－国信金鹏分级
                                                                      456,993,190                  A股
1 号集合资产管理计划
钜盛华                                                                403,328,062                  A股
安邦人寿保险股份有限公司－保守型
                                                                      343,024,099                  A股
投资组合
招商财富－招商银行－德赢 1 号专项
                                                                      329,352,920                  A股
资产管理计划
中央汇金资产管理有限责任公司                                          189,566,000                  A股
中国证券金融股份有限公司                                              132,669,394                  A股
中国人寿保险股份有限公司－分红－
                                                                       97,301,776                  A股
个人分红-005L-FH002 深
                                           公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定
上述股东关联关系或一致行动的说明
                                           的一致行动人。
参与融资融券业务股东情况说明               无
参与约定购回交易的股东                     无
注 1：HKSCC NOMINEES LIMITED 为本公司 H 股非登记股东所持股份的名义持有人。
注 2：香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司 A 股的非登记股东所持股份的名义持有人。
注 3：2019 年 8 月，经中国银行保险监督管理委员会批复同意，安邦人寿保险股份有限公司更名为大家人寿保险股份有限
公司；
注 4：上表中 2019 年末和 2020 年 2 月 29 日 A 股股东总数是指合并融资融券信用账户后的股东数量。
（二）报告期末前 10 名有限售条件股东持股数量及限售条件
                                                                                                    单位：股
           有限售条件        持有的有限售条件股              可上市             新增可上市交易
 序号                                                                                                    限售条件
           股东名称                份数量                  交易时间               股份数量
  1        郁亮                        5,479,684
  2        王文金                      1,735,718
                                                                                                  按照深交所相关规定，
  3        解冻                        1,118,059              —                     —             所持股份被限售。
  4        张旭                         678,029
  5        周清平                        15,000
（三）控股股东和实际控制人情况
      公司不存在控股股东及实际控制人，报告期内该情况无变化。
（四）持股 10%以上股东情况
      截止 2019 年 12 月 31 日，地铁集团持有公司 A 股股份 3,242,810,791 股，占公司股份总数的 28.69%，
为公司的第一大股东。具体如下：
                                                               80
                                                                            万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                           深圳市人民政府国有资产监督管理委员会
                                                      100%
                                    深圳市地铁集团有限公司
                                                      28.69%
                                     万科企业股份有限公司
    地铁集团基本情况如下：
    注册时间：1998 年 7 月 31 日
    注册资本：人民币 4,407,136 万元
    法定代表人：辛杰
    注册地址：深圳市福田区福中一路 1016 号地铁大厦 27-31 层
    经营范围：地铁、轻轨交通项目的建设经营、开发和综合利用；投资兴办实业（具体项目另行申
报）；国内商业，物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；经营广告业务；自有物业管理；轨道交
通相关业务咨询及教育培训。
（五）《证券及期货条例》规定的主要股东及其他人士持股情况
    就本公司董事所知，截止 2019 年 12 月 31 日，按照《证券及期货条例》（香港法例第 571 章）相关
规定，除本公司董事、监事或最高行政人员以外，公司主要股东拥有公司权益或淡仓情况如下：
                                                                      占公司已发    占公司已发
                                                                                                   占公司已发
    股东             身份            股份数量       权益性     股份   行 A 股股本   行 H 股股本
                                                                                                   行股本总额
    名称         （权益类别）        （股）           质       类别   总额的百分    总额的百分
                                                                                                   的百分比
                                                                           比           比
  地铁集团         实益持有人       3,242,810,791    好仓      A股         33.35%              -       28.69%
                所控制法团的权益     112,892,735     好仓      H股              -         7.15%         1.00%
 BlackRock,
    Inc.
                所控制法团的权益         317,600     淡仓      H股              -         0.02%         0.00%
               所控制的法团的权益      2,615,675     好仓      H股              -         0.17%         0.02%
  Citigroup
     Inc.
                 核准借出代理人      201,713,499     好仓      H股              -        12.78%         1.78%
 GIC Private
                    投资经理         157,446,901     好仓      H股         1.62%          5.00%         1.39%
  Limited
    除以上信息外，公司未知其他人士（不含公司董事、监事及最高行政人员）根据香港《证券与期货
条例》和《联交所上市规则》应披露权益或淡仓等情况。
（六）按照《联交所上市规则》关于公众持股量的说明
    截止本公告披露日，公司在联交所主板上市的境外上市外资股（H 股）共 1,577,946,468 股，全部为
公众持股，占公司总股份的 13.96%。公司 H 股在联交所主板上市时已取得严格遵守《联交所上市规则》
第 8.08（1）（b）条下的 H 股占公司总股份比例的豁免，截止本公告披露日公司公众持股量符合要求。
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               第七节 董事、监事、高级管理人员及员工情况
一、现任董事、监事、高级管理人员
（一）基本情况及主要经历
    1、董事
    郁亮先生，1965 年出生，现任公司董事会主席。郁先生于 1988 年毕业于北京大学国际经济学系，获
学士学位；1997 年获北京大学经济学硕士学位。郁先生 1990 年加入公司，1994 年起任公司董事，1996 年
任公司副总经理，1999 年任公司常务副总经理兼财务负责人，2001 年-2018 年 1 月任公司总裁、首席执行
官，2017 年 7 月任公司董事会主席。加入万科之前，郁先生曾供职于深圳外贸集团。郁先生曾兼任中城
联盟投资管理股份有限公司董事、上海美特斯邦威服饰股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：
002269）独立董事。
    林茂德先生，1956 年出生，现任公司董事会副主席、董事会薪酬与提名委员会委员。林先生于 1983
年毕业于四川财经学院金融专业，获学士学位，现为正高职高级经济师。林先生曾任地铁集团副总经理、
董事总经理、党委副书记、董事长兼党委书记，深圳市振业（集团）股份有限公司（深交所上市公司，
股份代码：000006）总经理助理、总经济师、副总经理，以及四川财经学院金融系讲师。
    孙盛典先生，1955 年出生，现任公司董事、董事会投资与决策委员会委员。孙先生于 2005 年获得西
安交通大学工学博士学位，现为高级经济师。孙先生曾任深圳市赛格集团有限公司副总经理、董事、党
委委员、党委副书记、总经理、董事长兼党委书记，深圳市赛格日立彩色显示器件有限公司副总经理、
党委副书记、总经理兼党委书记、董事长，深圳市华星光电技术有限公司董事，创维数码控股有限公司
（联交所上市公司，股份代码：0751）独立董事，深圳华控赛格股份有限公司（深交所上市公司，股份
代码：000068）副董事长，深圳市电子行业协会会长。孙先生目前兼任康佳集团股份有限公司（深交所
上市公司，股份代码：000016）独立董事。
    陈贤军先生，1972 年出生，现任公司董事、董事会审计委员会委员；地铁集团董事、财务总监。陈
先生于 1993 年毕业于杭州电子工业学院(现名杭州电子科技大学)会计学专业，获学士学位；2004 年获得
厦门大学金融学专业硕士学位；现为注册会计师、正高级会计师。加入地铁集团之前，陈先生历任杭州
江南电子工程公司财务处会计，金田实业集团股份有限公司审计室主审，深圳市龙岗区燃气有限公司财
务部副部长（主持工作），深圳市深燃石油气有限公司财务部部长，深圳市人民政府国有资产监督管理
委员会产权管理处、业绩考核(审计)处、监督稽查处(审计处)科员、副主任科员，深圳市振业(集团)股份
有限公司（深交所上市公司，股份代码：000006）财务部副经理、经理，深圳市地铁三号线投资有限公
司财务总监。
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    王文金先生，1966 年出生，现任公司董事、执行副总裁、财务负责人。王先生于 1994 年获中南财经
政法大学硕士学位，现为中国注册会计师非执业会员。王先生于 1993 年加入万科，历任财务管理部总经
理、财务总监、首席风险官。在加入万科之前，王先生先后供职于合肥市塑料十厂、中科院安徽光学精
密机械研究所。王先生目前兼任万科投资的徽商银行股份有限公司（联交所上市公司，股份代码：3698）
非执行董事。
    张旭先生，1963 年出生，现任公司董事、董事会投资与决策委员会委员、执行副总裁、首席运营官。
张先生 1984 年毕业于合肥工业大学工业与民用建筑专业，获学士学位；2001 年获美国特洛伊州立大学
（Troy State University）MBA 学位。张先生 2002 年加入万科，历任武汉市万科房地产有限公司总经理、
公司副总裁。在加入万科之前，张先生曾供职于中国海外集团。张先生目前兼任万科控股的万科置业
（海外）有限公司（联交所上市公司，股份代码：1036）董事会主席以及万科投资的悦榕集团（Banyan
Tree Holdings Limited，新加坡交易所上市公司，股份代码：B58.SG）非执行非独立董事、GLP Holdings
Limited 董事。
    2、独立董事
    康典先生，1948 年出生，香港特别行政区居民。现任公司独立董事、董事会薪酬与提名委员会召集
人。康先生于 1982 年毕业于北京科技大学机械系机械制造专业，获学士学位；于 1984 年获中国社会科学
院研究生院经济学硕士学位。康先生于 2009 年至 2016 年任新华人寿保险股份有限公司（上海证券交易所
上市公司，股份代码：601336；联交所上市公司，股份代码：1336）董事长、首席执行官，兼任新华资
产管理股份有限公司董事长。1984 年至 2009 年历任中国国际信托投资公司海外项目管理处处长，中国农
村信托投资公司副总裁，中国包装总公司副总经理，香港粤海企业(集团)有限公司集团董事副总经理，粤
海金融控股有限公司董事长兼总经理，粤海证券有限公司董事长和粤海亚洲保险董事长，深圳发展银行
股份有限公司监事会主席。
    刘姝威女士，1952 年出生，现任公司独立董事、董事会审计委员会委员，中央财经大学中国企业研
究中心研究员。刘女士于 1986 年毕业于北京大学，获经济学硕士学位。刘女士师从我国著名经济学家陈
岱孙教授和厉以宁教授，为金融方面的知名学者。2002 年被评为中央电视台“经济年度人物”和“感动
中国――2002 年度人物”。刘女士目前兼任珠海格力电器股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：
000651）独立董事。
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    吴嘉宁先生，1960 年出生，香港特别行政区居民，现任公司独立董事、董事会审计委员会召集人、
薪酬与提名委员会委员。吴先生于 1984 年、1999 年分别获得香港中文大学工商管理学士及工商管理硕士
学位。吴先生 1984 年加入香港毕马威会计师行，1996 年起担任合伙人，后任毕马威中国副主席，2016 年
3 月退休。吴先生 现为香港执业会计师 、澳门执业核数师暨会 计师、香港会计师公会 资深会计师
（FCPA）、英国特许公认会计师公会资深会员（FCCA）、英格兰及威尔士特许会计师协会资深会员
（FCA）。吴先生目前兼任中国石油化工股份有限公司（上海证券交易所上市公司，股份代码：600028；
联交所上市公司，股份代码：00386；纽约股票交易所上市公司，股份代码：SNP；伦敦股票交易所上市
公司，股份代码：SNP）独立董事、房多多网络集团有限公司（纳斯达克证券交易所上市公司，股份代码：
DUO.O）独立董事、中国上市公司协会第二届独立董事专业委员会副主任委员。吴先生于 2020 年 1 月 20
日被提名为中国冶金科工股份有限公司（上海证券交易所上市公司，股份代码：601618；联交所上市公
司，股份代码： 1618）第三届董事会独立董事候选人，尚待 2020 年 3 月 27 日召开的中国冶金科工股份有
限公司股东大会审议。
    李强先生，1972 年出生，现任公司独立董事、董事会投资与决策委员会召集人，前海金融控股有限
公司董事长、世纪证券有限责任公司董事长。李先生于 1995 年毕业于西安统计学院国民经济管理专业，
获学士学位；于 2002 年获得中南财经政法大学经济学硕士学位。李先生于 2014 年至 2015 年任前海金融
控股有限公司总经理， 2013 至 2014 年在深圳市前海管理局挂职担任副局长，1998 年至 2013 年历任证监
会深圳监管局副主任科员、主任科员、处长，1995 年至 1998 年在中国建设银行陕西省分行工作。
    3、监事
    解冻先生，1965 年出生，现任公司监事会主席、工会主席，兼任中国上市公司协会监事会专业委员
会委员。1987 年毕业于南京工学院无线电系，获学士学位；1997 年获上海交通大学管理学院工商管理硕
士学位；2007 年获上海交通大学管理学博士学位。1992 年加入万科，历任公司人事部经理、人力资源部
总经理、人力资源总监、公司副总经理、公司执行副总裁；2014 年起任公司监事、监事会主席。加入万
科之前，解先生曾供职于中国深圳彩电总公司深圳 RGB 电子有限公司。解先生曾于 2011 年 2 月至 2017
年 5 月兼任深圳市海普瑞药业集团股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：002399）独立董事。
    郑英女士，1970 年出生，现任公司监事。郑女士于 1991 年毕业于西南财经大学经济信息管理专业，
获学士学位；于 1994 年获得西南财经大学数量经济专业硕士学位；现为高级经济师。郑女士历任深圳市
建设投资控股有限公司经理助理，深圳市振业(集团)股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：000006）
投资发展部经理、客户服务部经理、资产管理部经理，地铁集团下属的资源开发分公司党支部书记兼副
经理、物业开发总部副总经理、党委书记。
    周清平先生，1969 年出生，现任公司职工代表监事。1993 年毕业于湖南大学（原湖南财经学院）会
计专业，2011 年毕业于香港科技大学工商管理专业（EMBA），研究生学历，中国注册会计师。曾任职
于湘财证券有限责任公司，1995 年加入万科，任深圳市万科财务顾问有限公司财务经理，2000 年任成都
万科房地产有限公司财务总监，2003 年任公司风险管理部副总经理。2010 年起任公司监事、监察审计部
总经理。
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    4、高级管理人员
    祝九胜先生，1969 年出生，现任公司总裁、首席执行官。1993 年获得中南财经大学（现中南财经政
法大学）经济学硕士学位，2003 年获得中南财经政法大学经济学博士学位。1993 年至 2012 年祝先生在中
国建设银行股份有限公司（上海证券交易所上市公司，股份代码：601939 /联交所上市公司，股份代码：
0939)深圳市分行工作，历任福田支行副行长（主持工作）、分行信贷部总经理、公司部总经理、分行副
行长等； 2012 年加入万科，2012 年至 2015 年担任公司高级副总裁，2014 年至今担任万科全资附属企业
深圳市万科财务顾问有限公司董事长，2016 年至 2018 年 1 月担任万科联营企业深圳市鹏鼎创盈金融信息
服务股份有限公司董事长兼总经理，2018 年 1 月 31 日起任公司总裁、首席执行官。祝先生目前兼任易居
（中国）企业控股有限公司（联交所上市公司，股份代码：2048）非执行董事。祝先生曾兼任徽商银行
股份有限公司（联交所上市公司，股份代码：3698）非执行董事、绿景（中国）地产投资有限公司（联
交所上市公司，股份代码：0095）独立非执行董事、深圳市康达尔（集团）股份有限公司（深交所上市
公司，股份代码：000048）董事。
    王文金先生，简历请见“董事”部分。
    张旭先生，简历请见“董事”部分。
    朱旭女士，1975 年出生，现任公司董事会秘书，兼任深交所第十届上市委员会委员，中国上市公司
协会第二届董事会秘书委员会常务委员，中国税务学会理事。朱旭女士为英国志奋领（CHEVENING）学
者，注册税务师。1997 年毕业于湖南财经学院（现湖南大学），获经济学学士学位；2001 年毕业于中南
财经政法大学，获管理学硕士学位；2006 年获伦敦大学学院公共政策硕士学位；朱女士于 2016 年加入万
科，加入万科之前，曾任职于深圳市国家税务局，国民技术股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：
300077），深圳广田装饰集团股份有限公司（深交所上市公司，股份代码：002482）。多次荣获新财富
金牌董秘，百佳董秘称号。朱女士目前兼任万科投资的 GLP Holdings Limited 董事。
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（二）现任董事、监事、高级管理人员兼职情况
    1、在股东单位或其他关联单位任职情况
       姓名                   单位名称                   担任的职务        在股东单位是否领取报酬津贴
      陈贤军   深圳市地铁集团有限公司           董事、财务总监                         是
    2、在其他单位任职情况
       姓名                   单位名称                   担任的职务        在其他单位是否领取报酬津贴
      孙盛典   康佳集团股份有限公司             独立董事                               是
      王文金   徽商银行股份有限公司             非执行董事                             否
               悦榕集团（Banyan Tree Holdings
                                                非执行非独立董事                       否
       张旭    Limited）
               GLP Holdings Limited             董事                                   否
               中央财经大学                     中国企业研究中心研究员                 是
      刘姝威
               珠海格力电器股份有限公司         独立董事                               是
               中国石油化工股份有限公司         独立董事                               是
      吴嘉宁
               房多多网络集团有限公司           独立董事                               是
               前海金融控股有限公司             董事长                                 是
       李强
               世纪证券有限责任公司             董事长                                 否
      祝九胜   易居（中国）企业控股有限公司     非执行董事                             是
       朱旭    GLP Holdings Limited             董事                                   否
    注：2019 年，张旭先生在悦榕集团担任非执行非独立董事所获董事津贴，已全部捐赠予悦榕慈善全球会，未
实际领取。
（三）报告期内变更的董事、监事及高级管理人员的姓名及变更原因
    2019 年 1 月 15 日，公司董事肖民因工作变动拟担任公职人员，辞去公司董事职务。
    2019 年 5 月 7 日，经第十八届董事会第二十一次会议审议通过，董事会同意聘任王文金为公司财务负
责人，王文金不再兼任公司首席风险官，孙嘉不再兼任公司执行副总裁、首席财务官、财务负责人。
（四）2019 年度薪酬情况
    在公司任职的 8 位董事、监事、高级管理人员，2019 年在任职期间内从本集团获得的税前报酬合计
人民币 5,942.0 万元；其他董事、监事 2019 年在担任董事、监事期间从本集团获得的税前报酬合计人民币
385.4 万元。
    根据林茂德、李强、孙盛典、肖民、陈贤军、郑英的不领取报酬的个人申明，公司将上述 6 人的税后
报酬直接转给其所在单位或曾任职单位，上述 6 位董事或监事本人并未实际获得前述报酬。
                                                 86
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                                                                                                   单位：人民币万元
                                                                                  2019 年税前       2018 年税前
        姓名              职务          性别      年龄           任期起止日期
                                                                                   报酬总额          报酬总额
                     董事会主席                                   2017.7~2020
        郁亮                             男        55                                    1,251.7         1,253.0
                          董事                                    1994~2020
       林茂德       董事会副主席         男        64             2017.7~2020              36.0             33.3
        康典          独立董事           男        72             2017.7~2020              60.0             55.5
       刘姝威         独立董事           女        68             2017.7~2020              60.0             55.5
       吴嘉宁         独立董事           男        60             2017.7~2020              60.0             55.5
        李强          独立董事           男        48             2017.7~2020              60.0             55.5
       孙盛典             董事           男        65             2017.7~2020              36.0             33.3
        肖民              董事           男        57            2017.7~2019.1               1.4            33.3
       陈贤军             董事           男        48             2017.7~2020              36.0             33.3
                          董事                                    2014~2020
       王文金                            男        54                                     878.9            927.3
                     执行副总裁                                   2007~2020
                          董事                                    2017.7~2020
        张旭                             男        57                                     941.0          1,004.5
                     执行副总裁                                   2014~2020
        解冻         监事会主席          男        55             2014~2020               878.9            880.2
        郑英              监事           女        50             2017.7~2020              36.0             33.3
       周清平            监事            男        51             2010~2020               259.8            264.4
                   总裁、首席执行
       祝九胜                            男        51              2018-2020             1,127.4         1,127.8
                         官
        孙嘉         原执行副总裁        男        42             2016~2019.5              36.0          1,004.5
        朱旭         董事会秘书          女        45             2016~2020               568.3            849.2
                                       合计                                              6,327.4         7,699.3
    注 1：2019 年 1 月 15 日，肖民不再任公司董事，上表的薪酬为其 2019 年担任董事期间的报酬。
    注 2：2019 年 5 月 7 日，孙嘉转任公司其他职务，不再兼任公司执行副总裁、财务负责人，上表的薪酬为其 2019 年担
任执行副总裁、财务负责人期间的薪酬。
    注 3：税前报酬总额包括公司支付给董事、监事和高级管理人员的薪酬以及公司缴纳的社保等。
    2019 年公司薪酬最高的五位人士的薪酬情况
                                    从公司领取的税前报酬总额            是否在股东单位或其他关联
                    序号
                                          (人民币万元)                        单位领取薪酬
                      1                                 1,375.9                   否
                      2                                 1,251.7                   否
                      3                                      1,251.6                否
                      4                                      1,201.1                否
                      5                                      1,127.4                否
                    合计                                     6,207.7                -
    2019 年公司薪酬最高的五位人士中，有 1 位为董事。
                                                        87
                                                                             万科企业股份有限公司 2019 年度报告
（五）报告期内持股变化情况
现任董事、监事和高级管理人员持股情况：
                                                                                         单位：股
                                                                                              期末持股占总股份数
           姓名                职务                  期初持股数            期末持股数
                                                                                                    的比例
          郁亮               董事会主席                       7,306,245           7,306,245             0.0646%
          王文金         董事、执行副总裁                     2,314,291           2,314,291             0.0205%
          张旭           董事、执行副总裁                       904,039             904,039             0.0080%
           解冻              监事会主席                       1,490,745           1,490,745             0.0132%
          周清平               监事                              20,000              20,000             0.0002%
                      合计                                   12,035,320          12,035,320             0.1065%
  注：除上述之外，其他董事、监事和高级管理人员未持有公司股份。
    上述人员持有的公司股份全部为实益持有的A股股份，均为好仓。除以上信息外，公司未知公司董事、
监事、高级管理人员及相应联系人根据《证券及期货条例》（香港法例第571章）第352条存置的登记册
之权益及淡仓或根据《联交所上市规则》附录十《上市发行人董事进行证券交易的标准守则》应通知公
司及联交所，持有公司及按《证券及期货条例》（香港法例第571章） XV部界定的相联法团的权益或淡
仓。
二、员工数量、专业构成
    截至 2019 年 12 月 31 日，本集团共有在册员工 131,505 人，较上年增长 26.1%，平均年龄为 31.2 岁，
平均司龄 1.62 年。其中男性员工 85,498 人，女性员工 46,007 人。分业务系统看，构成如下：
  （一）房地产开发系统
    房地产开发系统共有员工 19,372 人，较上年增长 52.9%，平均年龄 31.24 岁，平均司龄 2.7 年。学历
构成：博士占 0.3%，硕士占 15.6%，本科占 60.5%，本科以下占 23.6%，本科及以上学历占 76.5% 。
                                              0.3%
                                                     15.6%
                                      23.6%
                                                                          博士
                                                                          硕士
                                                 60.5%                    本科
                                                                          本科以下
                                                       88
                                                                                  万科企业股份有限公司 2019 年度报告
    专业构成：
                      序号              专业构成                  人数     占比       同比增减
                       1      市场营销和销售人员                   5,589   28.9%        390.3%
                       2      专业技术人员                         8,874   45.8%         10.0%
                       3      管理类人员                           4,909   25.3%         41.9%
   注：1、专业技术人员包括工程、设计、成本管理、采购和项目发展人员。
       2、管理类人员包括财务、审计、IT、法律、人力资源、客户关系、信息分析等及高级管理人员。
（二）物业服务系统
    物业服务系统共有员工 100,575 人，较上年增加 25.5%，平均年龄 31.3 岁，平均司龄 1.4 年。学历构
成如下：博士占 0.01%，硕士占 0.4%，本科占 13.2%，本科以下占 86.4%，本科及以上学历占 13.6%。
                                                          0.4%
                                          0.01%
                                                          13.2%
                                                                             博士
                                                                             硕士
                                                                             本科
                                                                             本科以下
                                          86.4%
（三）其他系统
    其他系统共有员工 11,558 人，较上年增长 0.4%，平均年龄 32.2 岁，平均司龄 2.4 年，学历构成如下：
博士占 0.03%，硕士占 6.2%，本科占 47.8%，本科以下占 46.0%，本科及以上学历占 54.0% 。
                                             0.03%
                                                   6.2%
                                                                           博士
                                46.0%                                      硕士
                                                                           本科
                                                               47.8%
                                                                           本科以下
                                                          89
                                                               万科企业股份有限公司 2019 年度报告
    本集团整体薪酬体系继续贯彻“按照市场化原则，提供业内富有竞争力的薪酬，保有和吸纳优秀人
才”的理念。公司高级管理人员的薪酬，在市场调查的基础上，根据本集团整体经营业绩情况确定。报
告期内，本集团计提职工薪酬福利合计人民币175.4亿元。
    本集团始终秉持“人才是万科最宝贵的资本”，持续对人才培养和管理加大投入。本集团已构建了
总部奋斗者大学和浦江学院、知之学院为代表的各BG/BU的分布式学院，并分别针对各自业务和地域特
点，构建了分层分类的人才培育项目体系和相关规章制度流程，持续提升员工的职业技能和拓展员工的
视野和思维。奋斗者大学立足集团视野，定期组织“珠峰行动”、“万科大讲堂”、“集团公开课”、
“发现万科”等项目；建设“乐学”线上移动学习平台，不断优化和迭代，充分发挥其沉淀和传承组织
智慧功能，持续丰富学习资源；各分布式学院亦有完善的培训项目体系，全面覆盖“三新人员”（新入
职员工、新任管理者、新任总经理）、各业务场景（如开发业务设计、工程、营销、客户等各专业条线；
以及物业服务、租赁住宅、冰雪酒店等经营性业务领域）。
    本集团秉承“人文精神”，相信“人是创新的起点，人才是理性的河流”，因此致力于“以我们的
事业为每个人提供施展才干的舞台”，为每位奋斗者创造自我挑战和不断学习和发展的机会。
                                             90
                                                               万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                       第八节 公司治理报告暨企业管治报告
    公司始终遵循简单、透明、规范及负责的价值观，严格按照法律、法规以及上市公司规范性文件的
要求，不断完善公司治理和提高公司规范运作水平。公司股东大会、董事会、监事会及高级管理人员严
格按照《公司章程》赋予的职责，履行各自的权利及义务。
一、公司治理情况综述
    报告期内，公司严格遵守《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、香港相关法律法规以
及《联交所上市规则》，并结合公司实际情况，不断完善和提高公司治理规范运作水平。
    《企业管治守则》第A.6.7条规定，独立非执行董事及其他非执行董事应出席股东大会，对公司股东
的意见有公正的了解。
    报告期内，本公司共召开1次股东大会，因于相关时间有其他重要事务等原因，董事们未能出席每次
股东大会。董事出席情况可参见本报告本章节之“四、股东与股东大会”之“2、董事出席股东大会的情
况”。
    除以上情况外，于报告期内，本公司遵守了《企业管治守则》中规定的其余所有守则条文。
    公司已构建了职能齐备、相互制衡的公司法人治理结构，股东大会、董事会、监事会及高级管理层
严格按照《公司章程》赋予的职责，行使权利及履行义务，并充分发挥董事会专业委员会、独立董事的
作用，有效实施公司治理，维护股东和公司的利益，保障公司持续健康发展。2019年，公司荣获《亚洲
货币》颁发的“地产行业最佳A股上市公司大奖”，《上海证券报》颁发的 “2019‘金质量’上市公司系
列评选活动-公司治理奖”等若干奖项。
    公司董事、监事、高级管理人员遵守《标准守则》，公司董事、监事、高级管理人员及员工遵守公
司的《内幕信息及知情人管理制度》及《员工买卖公司证券的规定》等规章制度，严格内幕信息的防控，
报告期内公司并无内幕信息知情人违规买卖公司证券的行为。
二、公司相对于第一大股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立情况
    公司与第一大股东地铁集团及其下属企业在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全独立，公司
具有独立完整的业务及自主经营能力。公司不存在向地铁集团报送未公开信息等违反公司治理准则的行
为。
                                             91
                                                                     万科企业股份有限公司 2019 年度报告
三、同业竞争情况
       □ 适用 √ 不适用
四、股东与股东大会情况
（一）本报告期股东大会情况
       1、股东大会召开情况
       报告期内，公司共召开了 1 次股东大会，详情如下：
       2019 年 6 月 28 日，公司于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心召开 2018 年度股东大会。
公司 A 股、H 股股东通过现场会议、网络投票（仅适用于 A 股股东）方式参加本次股东大会，所持股数
占公司总股本的比例为 68.52%，具体详见公司日期为 2019 年 6 月 28 日及 2019 年 6 月 29 日（分别在联交
所及巨潮资讯网披露）的公告。
       2、董事出席股东大会的情况
       报告期内，董事努力做到亲身出席股东大会，积极了解公司股东的意见。各董事出席股东大会的情
况如下3：
                           姓名              职位                  亲自出席(次)
                            郁亮      董事会主席、执行董事              1
                           林茂德   董事会副主席、非执行董事            0
                            康典           独立董事                     0
                           刘姝威          独立董事                     1
                           吴嘉宁          独立董事                     1
                             李强          独立董事                     0
                           孙盛典         非执行董事                    1
                           陈贤军         非执行董事                    0
                           王文金           执行董事                    1
                             张旭           执行董事                    1
（二）表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
       □ 适用 √ 不适用
（三） 股东权利
       1、召开临时股东大会
       按照《公司章程》，单独或者合计持有公司 10%以上股份的股东有权向董事会请求召开临时股东大
会。董事会应当根据法律、行政法规和《公司章程》的规定，在收到请求后 10 日内提出同意或不同意召
开临时股东大会的书面反馈意见。董事会不同意召开临时股东大会，或者在收到请求后 5 日内未作出反馈
的，单独或者合计持有公司 10%以上股份的股东还有权以书面形式向监事会提议召开临时股东大会。监
事会未在规定时间内发出股东大会通知的，连续 90 日以上单独或者合计持有公司 10%以上股份的股东可
以自行召集和主持临时股东大会。
3
    本公司部分董事因公务原因未能亲自出席股东大会。
                                                     92
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    2、向股东大会提出议案
    公司召开股东大会，单独或合计持有本公司发行在外的有表决权的股份总额 3%以上的股东可以在股
东大会召开 10 日前以书面形式向本公司提出临时提案并提交召集人。召集人应当在收到提案后 2 日内发
出股东大会补充通知，公告临时提案的内容。
    非独立董事候选人名单由上届董事会或连续一百八十个交易日单独或合计持有公司发行在外有表决
权股份总数 3%以上的股东提出。
    监事候选人中的股东代表由上届监事会或单独或合计持有公司发行在外有表决权股份总数 3%以上的
股东提出。
    单独或者合并持有本公司发行在外有表决权股份总数 1%以上的股东可以提出独立董事候选人，并经
股东大会选举决定。
    3、召开临时董事会会议
    经代表 10%以上表决权的股东提议，可以召开临时董事会会议。董事会主席应在自接到代表 10%以
上表决权的股东提议后 10 日内召集董事会会议。
    4、向董事会做出查询
    股东可通过年报之公司简介中的地址向本公司寄发书面查询文件，以向董事会作出查询。股东在向
本公司提供证明其持有本公司股份的种类以及持股数量的书面文件并经本公司核实股东身份后，有权依
据《公司章程》的规定查阅本公司有关信息，包括《公司章程》、财务会计报告等。
    报告期内，本公司未修改《公司章程》。最新的《公司章程》在联交所网站及本公司网站可供查阅。
（四） 投资者关系
    截止 2019 年末，公司发行内资股（A 股） 9,724,196,533 股，占公司总股份的 86.04%；发行在联交所
上市的外资股（H 股）1,577,946,468 股， 占公司总股份的 13.96%。H 股全部为公众持股，2019 年末总市
值约为港币 524.67 亿元。详情请参见本报告之“第六节 股本变动及股东情况”。
    公司重视投资者关系工作，持续通过多种方式加强与投资者的互动、沟通。2019 年度公司接待投资
者情况请详见本报告“第四节 董事会报告”之“六、投资者互动与投资者保护情况”。
五、董事会
（一） 董事会的组成
    按照《公司章程》，本公司董事会由11名董事组成，设董事会主席1人，董事会副主席1-2人。2019年
1月15日，肖民先生因担任公职辞去董事职务，公司目前董事会由10名董事组成，设主席1名，副主席1名，
成员包括：执行董事3名，非执行董事3名，以及独立非执行董事4名。董事具体名单如下：
    执行董事：郁亮先生（主席）、王文金先生、张旭先生。
    非执行董事：林茂德先生（副主席）、孙盛典先生、陈贤军先生。
    独立董事：康典先生、刘姝威女士、吴嘉宁先生、李强先生。
                                               93
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（二）董事会及管理层的职责
    董事会负责执行股东大会的决议，决定公司的经营计划和投资方案，制定公司的年度财务预算方案
和决算方案，制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案，决定公司内部管理机构的设置，制定绩效评估
奖励计划，以及其他法律、法规或《公司章程》规定的以及股东大会授予的其他职权等。
    公司管理层负责公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议、公司年度计划和投资方案，制订
公司的具体规章，以及《公司章程》或董事会授予的其他职权等。
（三）董事会履职情况
    1、董事会会议情况
    报告期内，董事会共召开 10 次会议，其中 4 次现场会议、6 次通讯表决。各董事出席董事会会议的情
况如下：
                                                                           出席董事会
       姓名                  职位
                                              合计次数（次）      亲自出席(次)       委托出席(次)      缺席(次)
       郁亮          董事会主席、执行董事           10                10                  0               0
      林茂德       董事会副主席、非执行董事         10                 7                  3               0
       康典                独立董事                 10                 9                  1               0
      刘姝威               独立董事                 10                10                  0               0
      吴嘉宁               独立董事                 10                10                  0               0
        李强               独立董事                 10                10                  0               0
      孙盛典              非执行董事                10                10                  0               0
      陈贤军              非执行董事                10                10                  0               0
      王文金              执行董事                  10                10                  0               0
        张旭              执行董事                  10                10                  0               0
（1）2019 年共召开 4 次现场董事会会议
     第十八届董事会第十八次会议
    第十八届董事会第十八次会议于 2019 年 3 月 25 日召开，会议审议并通过了如下议案。相关公告于
2019 年 3 月 25 日收市后在联交所网站发布，并于 2019 年 3 月 26 日刊登于《中国证券报》、《证券时
报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮信息网。
     序号                                                  议案
       1        2019 年度公司工作重点
       2       2018 年度经审计的财务报告
       3       2018 年度报告和摘要
       4       关于计提和核销 2018 年度资产减值准备的议案
       5       2018 年度利润分配预案
       6       2018 年度内部控制评价报告
       7       关于执行新修订的租赁准则的议案
       8       关于续聘 2019 年度会计师事务所的议案
       9       关于确认 2018 年度经济利润奖金的议案
      10       2018 年度企业社会责任报告
      11       关于提请股东大会授权公司及控股子公司对外提供财务资助的议案
      12       关于设立公司环境、社会及管治（ESG）工作小组的议案
                                                      94
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           第十八届董事会第十九次会议
           第十八届董事会第十九次会议于 2019 年 4 月 29 日召开，会议审议并通过了如下议案。相关公告于
       2019 年 4 月 29 日收市后在联交所网站发布，并于 2019 年 4 月 30 日刊登于《中国证券报》、《证券时
       报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。
            序号                                                   议案
              1    2019 年第一季度报告及财务报表
              2    关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案
           第十八届董事会第二十二次会议
           第十八届董事会第二十二次会议于 2019 年 8 月 20 日召开，会议审议并通过了以下议案。相关公告于
       2019 年 8 月 20 日收市后在联交所网站发布，并于 2019 年 8 月 21 日刊登于《中国证券报》、《证券时
       报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。
            序号                                                   议案
              1    2019 年半年度报告、摘要、财务报告和业绩公告
              2    2019 年半年度不派息、不进行公积金转增股本的议案
              3    关于为合营企业上海申养公司借款按股权比例提供担保的议案
              4    关于董事会转授权公司总裁全权处理债务融资工具发行相关事宜的议案
           第十八届董事会第二十三次会议
           第十八届董事会第二十三次会议于 2019 年 10 月 24 日召开，会议审议并通过了以下议案。相关公告
       于 2019 年 10 月 24 日收市后在联交所网站发布，并于 2019 年 10 月 25 日刊登于《中国证券报》、《证券
       时报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网。
            序号                                                   议案
              1    关于计提和转销存货跌价准备的议案
              2    2019 年第三季度报告及财务报表
       （2）2019 年董事会共进行了 6 次通讯表决
        第十八届董事会
序号                      提交董事会日期                                           议案
          会议次数
                                              关于进一步授权董事会主席根据一般性授权办理境外上市外资股（H股）发行相关事宜
 1      第十七次会议     2019 年 3 月 15 日   的议案
                                              关于审议变更因H股派息公司与香港信托机构签署的《代理协议》项下授权人的议案
                                              关于发行公司H股股份的一般性授权的议案
 2      第二十次会议     2019 年 5 月 5 日
                                              关于召开2018年度股东大会的议案
 3     第二十一次会议 2019 年 5 月 7 日       关于变更公司财务负责人的议案
                                              关于根据一般性授权发行境外上市外资股（H 股）方案的议案
 4     第二十四次会议 2019 年 11 月 8 日      关于授权董事会主席根据一般性授权办理境外上市外资股（H 股）发行相关事宜的议案
                                              关于修改公司章程注册资本相关条款的议案
                                              关于为合营企业北京万启绣借款提供担保的议案
 5     第二十五次会议 2019 年 11 月 25 日
                                              关于为控股子公司融资提供担保的议案
 6     第二十六次会议 2019 年 12 月 9 日      关于变更香港助理公司秘书等职务人员的议案
                                                             95
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    公司已根据有关事项的具体进展情况以及重要性原则，按规定于 2019 年 5 月 7 日晚间、11 月 13 日晚
间、11 月 24 日晚间以及 12 月 12 日晚间在联交所网站发布，并于 2019 年 5 月 8 日、11 月 14 日、11 月 28
日以及 12 月 13 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯
网。
    2、董事会对股东大会决议的执行情况
    （1）关于发行债券的情况
    2018 年第一次临时股东大会审议并批准公司在不超过人民币 350 亿元的范围内一次或多次发行债务
融资工具。报告期内，本集团完成人民币 5 亿元的超短期融资券，票面利率为 3.18%；2019 年 2 月和 9 月，
本集团分别完成人民币 20 亿元和人民币 25 亿元住房租赁专项公司债券发行，票面利率分别为 3.65%和
3.55%，位于同期发债利率低位。
    2018 年度股东大会审议并批准公司在不超过人民币 320 亿元的范围内一次或多次发行债务融资工具。
2020 年 2 月，中国证监会核准公司面向合格投资者公开发行不超过人民币 90 亿元的公司债券、及面向合
格投资者公开发行不超过人民币 30 亿元的住房租赁专项公司债券。截止本报告披露日，公司完成 25 亿元
公司债券发行，品种一为 5 年期（附第 3 年末发行人赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择
权），发行规模 15 亿元，票面利率 3.02%；品种二期限为 7 年期（附第 5 年末发行人赎回选择权、调整
票面利率选择权和投资者回售选择权），发行规模 10 亿元，票面利率为 3.42%。
    （2）2018 年度分红派息方案执行情况
    根据 2018 年度股东大会决议，董事会组织实施了公司 2018 年度分红派息方案。2018 年度分红派息方
案为：2018 年度合计派发现金股息人民币 11,811,892,641.07 元 （含税），不送红股，不以公积金转增股
本。如以 2018 年末公司总股份数 11,039,152,001 股计算，每 10 股派送人民币 10.70 元（含税）现金股息。
如公司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债转增股本等情形导致分红派息股权登记日的
总股份数发生变化，每股股息将在合计派息总额不变的前提下相应调整。
    公司已于 2019 年 4 月 4 日以每股 29.68 港元的价格成功发行总数为 262,991,000 股之新 H 股（以下简
称“本次配售”），详见公司于 2019 年 4 月 8 日披露的《关于根据一般性授权配售新 H 股完成交割的公
告》（公告编号：〈万〉2019-029）。本次配售完成后，公司已发行股份总数由 11,039,152,001 股增加至
11,302,143,001 股。据此，2018 年度每 10 股可获派发的现金股息将由人民币 10.70 元调整至人民币
10.451020 元，现金股息总额维持不变。
    A 股个人股东、证券投资基金股东，实际每 10 股派现金人民币 10.451020 元。股东在转让股票时，中
国证券登记结算有限责任公司（以下简称“中国结算”）将按照财政部、国家税务总局、证监会《关于
上市公司股息红利差别化个人所得税政策有关问题的通知》（财税〔2015〕101 号），根据股东持股期限
计算实际应纳税额，代扣超过已扣缴税款部分，并由公司进行代缴。计算持股期限以股东证券账户为单
位，根据先进先出的原则，转让股票时持股 1 个月（含 1 个月）以内的股份，每 10 股补缴税款 2.090204
元；持股 1 个月以上至 1 年（含 1 年）的股份，每 10 股需补缴税款 1.045102 元；持股超过 1 年的股份，
不需补缴税款。
                                                  96
                                                                        万科企业股份有限公司 2019 年度报告
    A 股非居民企业股东（包含合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者）按 10%的税率代扣所
得税，实际每 10 股派现金人民币 9.405918 元。
    对于通过深港通持有公司 A 股的香港市场投资者，由公司按照 10%的税率代扣所得税，实际每 10 股
派现金人民币 9.405918 元。香港市场投资者中属于其他国家税收居民且其所在国与中国签订的税收协定
规定股息红利所得税率低于 10%的，企业或个人可以自行或委托本公司，向税务机关提出享受税收协定
待遇退还多缴税款的申请，经查实后，对符合退税条件的，按已征税款和根据税收协定税率计算的应纳
税款的差额予以退税。
    H 股个人股东属与中国有股息所得税税收协议的国家或地区居民，按相应税率代扣所得税； 个人股
东属与中国无股息所得税税收协议的国家或地区居民，按 20%的税率代扣股息所得税。
    A 股股权登记日为 2019 年 8 月 14 日，除息日为 2019 年 8 月 15 日；H 股除净日为 2019 年 7 月 19 日，
派息的股东记录日期为 2019 年 7 月 24 日，派息日为 2019 年 8 月 15 日。H 股现金股息以公司 2018 年股东
周年大会决议日后香港第一个工作日（2019 年 7 月 2 日）中国人民银行公布的人民币兑换港币的中间价
（1 港币= 0.87692 人民币）折合港币兑付。
    公司 2018 年度分红派息股权登记日总股份数为 11,302,143,001 股，公司派付现金股息人民币
11,811,892,641.07 元（含税）。
    （3）关于增发 H 股股份一般性授权的情况
    2017 年度股东大会授权
    2017 年度股东大会以特别决议方式批准授予公司董事会一般性授权，以便董事会根据市场情况和公
司需要，单独或同时发行、配发及（或）处理不超过于公司 2017 年度股东大会通过一般性授权时公司已
发行境外上市外资股（H 股）20%的新增股份，发行价格须满足《联交所上市规则》第 13.36(5)条之规定，
并作出或授出需要或可能需要配发股份之售股建议、协议及购股权（包括但不限于认股权证、可转换债
券及附有权利认购或转换成股份之其他证券）。公司第十八届董事会第十六次会议于 2018 年 10 月 25 日
审议并通过了《关于根据一般性授权发行境外上市外资股（H 股）方案的议案》及《关于授权董事会主席
根据一般性授权办理境外上市外资股（H 股）发行相关事宜的议案》。
    2019 年 4 月 4 日，公司根据与配售代理于 2019 年 3 月 27 日订立的配售协议，以每股 29.68 港元（相
较于同日公司在联交所所报收市价每股 H 股 31.25 港元折让约 5.3%）的价格，向不少于六名承配人（其
及其最终实益拥有人并非本公司之关连人士（定义见联交所上市规则）），成功配发及发行总数为
262,991,000 股，每股面值为人民币 1.00 元之新 H 股，分别占本次配售完成后全部已发行 H 股约 16.67%及
全部已发行股本约 2.33%。
    配售所得款项总额约为 78.1 亿港元。配售完成后每股 H 股筹集的净额（扣减所有相关成本及费用，
包括佣金及律师费用）为 29.72 港元。本次配售的募集资金净额将于 2019 年 8 月用于偿还本集团的境外债
务性融资，本次配售的募集资金用途符合本公司已披露的募集资金使用计划。
    因 本 次 H 股 配 售 ， 公 司 总 股 数 增 加 为 11,302,143,001 股 ， 其 中 A 股 9,724,196,533 股 ，H 股
1,577,946,468 股。H 股配售有助于进一步增强本公司的财务状况，同时提高公司 H 股的占比及流动性。
                                                   97
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    2018 年度股东大会授权
    2018 年度股东大会以特别决议方式批准授予公司董事会一般性授权，以便董事会根据市场情况和公
司需要，单独或同时发行、配发及（或）处理不超过于公司 2018 年度股东大会通过一般性授权时公司已
发行境外上市外资股（H 股）20%的新增股份，发行价格须满足《联交所上市规则》第 13.36(5)条之规定，
并作出或授出需要或可能需要配发股份之售股建议、协议及购股权（包括但不限于认股权证、可转换债
券及附有权利认购或转换成股份之其他证券）。公司第十八届董事会第二十四次会议于 2019 年 11 月 13
日审议并通过了《关于根据一般性授权发行境外上市外资股（H 股）方案的议案》及《关于授权董事会主
席根据一般性授权办理境外上市外资股（H 股）发行相关事宜的议案》。
（四） 董事的培训情况
    报告期内，公司董事、监事参加了多项培训、学习、考察及交流活动，持续获取专业发展。
    董事会主席郁亮于2019年12月应邀出席由深圳证监局指导，中国上市公司协会、上海证券交易所、
深交所主办，深圳上市公司协会协办的上市公司董事长、总经理研修班活动，与200余位上市公司董事长、
总经理、高级管理人员以及监管机构领导分享万科的文化和治理理念。郁亮主席以“没有成功的企业，
只有时代的企业”为主题，系统回顾了万科的发展历程，感恩深圳改革开放、资本市场以及行业黄金时
代赋予万科的发展给予，展示了万科“大道当然、合伙奋斗”的理念落地举措与实施成效，并与参会的
上市公司高管，就万科的企业文化、跟投制度、公司治理等问题积极互动。此次分享增进了各上市公司
代表和监管部门对万科的了解和认可，进一步提升了万科在资本市场的影响力与标杆形象。
    报告期内，孙盛典董事、周清平监事参加了深圳证监局组织的董事、监事合规方面的学习；吴嘉宁
独立董事、李强独立董事和刘姝威独立董事参加了深交所组织的独立董事培训；吴嘉宁独立董事还参加
了中国上市公司协会组织的的独立董事专业委员会闭门交流会；公司全体董事参加了公司董事会办公室
组织的公司环境、社会及管治（“ESG”）报告培训。
    此外，公司董事、监事实地考察了公司多地的房地产开发及新业务项目，深入了解公司业务情况；
考察了多家深圳知名公司，学习交流科技研发、企业文化、公司治理等先进经验。
（五）独立董事
    报告期内，公司非执行董事（含独立非执行董事）7名，任期均为3年，其中，独立非执行董事4名。
每位独立董事已通过提供《联交所上市规则》第3.13条规定的独立性确认函确认其与公司的独立性，而公
司亦认可独立董事的独立性。2019年，各位独立董事勤勉履职，出席董事会会议，听取公司汇报，参加
专业委员会讨论，审阅董事会文件，并在公司分红派息、对外担保、衍生品投资、聘请会计师事务所、
聘任高管、内部控制等方面发表独立意见，并提出建设性的建议。
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    1、独立董事出席董事会的情况
                                              独立董事出席董事会情况
                       本报告期应参加                                                        是否连续两次未
      独立董事姓名                         亲自出席次数     委托出席次数      缺席次数
                         董事会次数                                                          亲自参加会议
            康典               10               9                1                0                否
           刘姝威              10               10               0                0                否
           吴嘉宁              10               10               0                0                否
             李强              10               10               0                0                否
    2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
    报告期内独立董事未对公司有关事项提出异议。
（六）董事会专业委员会
    公司董事会下设审计委员会、薪酬与提名委员会、投资与决策委员会三个专业委员会。各专业委员
会根据《上市公司治理准则》、《企业管治守则》、《公司章程》、《董事会议事规则》以及各专业委
员会实施细则，认真履行职责。每个专业委员会均由独立董事担任召集人，涉及各专业委员会职责范围
内的事项经过专业委员会通过后提交董事会审议。
    各位委员参加专业委员会会议情况：
                                                                                薪酬与提名      投资与决策
   姓名                             职位                     审计委员会会议
                                                                                委员会会议      委员会会议
   康典       薪酬与提名委员会召集人                                   -              3             -
  刘姝威      审计委员会委员                                           5              -              -
  吴嘉宁      审计委员会召集人、薪酬与提名委员会委员                   5              3              -
   李强       投资与决策委员会召集人                                   -              -             0
  林茂徳      薪酬与提名委员会委员                                     -              2              -
  陈贤军      审计委员会委员                                           5              -              -
  孙盛典      投资与决策委员会委员                                     -              -             0
   张旭       投资与决策委员会委员                                     -              -             0
   注：林茂德董事因故缺席1次薪酬与提名委员会会议。
    1、审计委员会
    审计委员会目前由独立董事吴嘉宁、独立董事刘姝威和董事陈贤军组成，吴嘉宁担任召集人，主要
负责审核公司财务信息，审查公司内控，协调公司内、外部审计的沟通、监督和核查工作，检查和评估
公司风险管理系统等。
    报告期内，审计委员会召开工作会议5次，所有该等会议均根据《公司章程》和《董事会审计委员会
实施细则（2016年8月19日修订）》的规定召开，审议并讨论了年度审计工作安排、定期财务报告、利润
分配方案、内部控制、会计师事务所选聘、年度经济利润奖金、执行新会计准则、计提和转销存货跌价
准备等事项。
    审计委员会已审阅截至2018年12月31日止年度财务报告、截至2019年3月31日止三个月的第一季度财
务报告、截至2019年6月30日止六个月的半年度财务报告及截至2019年9月30日止九个月的第三季度财务
报告。此外，审计委员会召开了会议审阅并同意将未经审计的2019年度财务报告提交审计师审计，并亦
审阅了截至2019年12月31日止年度已经审计的财务报告，且已提出建议供董事会考虑。
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         会议时间                                                    事项
                              听取关于 2018 年度财务报告编制进展情况的汇报
                              听取审计师关于 2018 年度财务报告工作进度的汇报
                              审阅 2018 年度财务报告并审议交审计师进行审计
                              审议 2018 年度内部控制评价报告
  2019 年 3 月 13 日
                              审议关于执行新修订的租赁准则的议案
                              审议关于续聘 2019 年度会计师事务所的议案
                              听取 2018 年度内部审计情况汇报
                              听取关于计提 2018 年度资产减值准备的初步方案
                              审议关于计提和核销 2018 年度减值准备的议案
                              审议 2018 年度经审计的财务报告
  2019 年 3 月 25 日          审议 2018 年度利润分配预案
                              审议关于确认 2018 年度经济利润奖金的议案
                              听取独立董事就公司关联方资金占用和对外担保情况进行的专项说明及发表独立意见
  2019 年 4 月 29 日          2019 年第一季度报告及财务报表
                              审议 2019 年半年度报告、摘要、财务报表和业绩公告
  2019 年 8 月 19 日          审议 2019 年半年度不派息、不进行公积金转增股本的议案
                              审计委员会其他沟通事项
                              审议关于计提和转销存货跌价准备的议案
  2019 年 10 月 24 日         审议 2019 年第三季度报告及财务报表
                              审计委员会其他沟通事项
       2、薪酬与提名委员会
    薪酬与提名委员会目前由独立非执行董事康典、吴嘉宁以及非执行董事林茂德组成，康典担任召集
人。主要负责研究董事、总裁的选择标准和程序并提出建议；广泛搜寻合格的董事和总裁的人选；对董
事候选人和总裁人选进行审查并向董事会提出建议；研究董事与总裁考核的标准，进行考核并向董事会
提出建议；研究和审查董事、高级管理人员的薪酬政策与方案，并向董事会提出建议；检讨董事会的架
构及组成，评估独立董事的独立性等。
    薪酬与提名委员会在工作中已积极实践了董事会成员多元化的政策，即甄选董事人选将按一系列多
元化范畴为基准，包括但不限于性别、年龄、文化及教育背景、专业经验、技能及知识等。在此基础上，
将按人选对本公司业务及发展的综合价值、可为董事会提供的贡献、及保证本公司董事会成员的多元化
等客观条件而作出决定。
    报告期内，薪酬与提名委员会召开工作会议3次，所有该等会议均根据《公司章程》和《董事会薪酬
与提名委员会实施细则》的规定召开，讨论并审议了年度经济利润奖金、高级管理人员薪酬等事项。
             会议时间                                             事项
         2019 年 1 月 24 日 关于确认公司 2018 年度年终奖金包及审议高级管理人员薪酬情况的议案
                            关于确认公司 2018 年度经济利润奖金的议案
         2019 年 3 月 25 日
                            关于扣除部分奖励对象年功积分的议案
                            关于确认董事会主席 2018 年度经济利润奖金金额的议案
        2019 年 12 月 31 日
                            关于 2018 年度经济利润奖金其他奖励对象分配方案的通报
       3、投资与决策委员会
    投资与决策委员会目前由独立董事李强、董事孙盛典、董事张旭组成，李强担任召集人。投资与决
策委员会主要负责对公司长期发展战略规划，重大投资、融资决策以及其他重大事项进行研究并提出建
议。
                                                          100
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    报告期内，投资与决策委员会各位委员积极关注公司2019年投资与决策相关工作，与公司管理层保
持密切沟通，深入了解公司业务开展情况。本报告期内未召开专项的决策会议。
六、监事会
    截至2019年12月31日，监事会由3名成员组成，分别是监事会主席解冻先生、监事郑英女士及职工代
表监事周清平先生，各位监事的简历详见于本报告之“第七节 董事、监事、高级管理人员及员工情况”。
监事会的人数、构成符合监管要求和《公司章程》规定。
    监事会的主要职能及职权包括对公司定期报告签署书面审核意见，检查公司财务，对董事、高级管
理人员执行公司职务的行为进行监督等。监事会2019年度履职情况详见“第九节 监事会报告”。
七、本公司遵守《企业管治守则》情况
（一）企业管治职能
    董事会负责制订公司之企业管治政策并履行以下企业管治职能：
    (1) 制订、检讨企业管治政策及常规；
    (2) 检讨、监察董事及高级管理人员的培训及持续专业发展；
    (3) 检讨、监察公司在遵守法律及监管规定方面的政策及常规；
    (4) 制订、检讨及监察董事及员工的操守准则；及
    (5) 检讨公司遵守《企业管治守则》及在企业管治报告内的披露。
    报告期内，董事会已检讨、监察董事及高级管理人员的培训及专业发展和遵守相关法律法规等规定
履行企业管治职责，其亦致力完善本公司的企业管治实践。
（二）主席与总裁、首席执行官
    董事会主席和总裁承担不同的职责。根据《公司章程》，董事会主席主要负责主持董事会会议以及
督促检查董事会决议的执行；总裁主要负责主持公司的日常经营管理工作、向董事会报告工作并组织实
施董事会决议。
    报告期内，本公司董事会主席为郁亮先生，总裁、首席执行官为祝九胜先生。
八、董事及监事的证券交易
    公司制定了《内幕信息及知情人管理制度》及《员工买卖公司证券的规定》等规则。公司的有关内
部规则的要求并不低于《标准守则》的标准。报告期内，董事及监事未买卖公司股份。经向董事和监事
查询，公司确认董事及监事已遵守相关公司内部规范和《标准守则》，没有进行违反《标准守则》的证
券交易行为。
                                             101
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九、董事及监事的合约权益
    报告期内，公司董事及监事并无在公司或任何附属公司的交易、安排或合约上拥有重大权益。
十、报告期内，公司及公司董事、监事、高级管理人员受监管部门处罚等情况
    本公司总裁、首席执行官祝九胜先生因深圳市康达尔（集团）股份有限公司未能在2018年4月30日前
披露2017年度报告和2018年第一季度报告，作为该公司时任董事会成员受到深交所通报批评。
    除上述外，报告期内公司及公司董事、监事、高级管理人员不存在其他受监管部门处罚等情况。
十一、高级管理人员相关情况说明
（一）对高级管理人员的考评、激励及奖励机制的建立和实施情况
    1、薪酬构成
    本集团的薪酬体系包括固定薪酬、年度奖金和经济利润奖金。
    （1）固定薪酬。面向全员，根据岗位重要性和员工基本生活需要确定，职位越高，固定薪酬在全部
收入中占比越低。
    （2）年度奖金。根据年度利润实现完成情况，进行计提；根据净利润、销售收入及事件合伙等进行
分配发放。报告期内，第十八届董事会第二次会议审议通过了《关于制定2017-2019年度奖金方案的议
案》，明确了2017-2019年度集团年度奖金计算方式。
    （3）经济利润奖金。
    2010 年，为落实股东导向，推动经营决策与股东利益的一致性，鼓励持续创造优于社会平均水平的
业绩，本集团对整体薪酬体系进行调整，减少年度奖金计提比例，经第十五届董事会第十二次会议审
议，公司引入了基于经济利润（EP）的经济利润奖金制度。目前公司的经济利润奖金方案于 2018 年 1 月
经第十八届董事会第四次会议审议通过。
    经济利润奖金奖励对象包括在公司全职工作的董事、监事，本集团管理人员，以及本集团业务骨干
和突出贡献人员。
    每一年度经济利润奖金以公司当年实现的经济利润(EP)作为业绩考核指标和提取或扣减基数，采取正
负双向调节机制，按照10%的固定比例提取或返还。即，如当年公司EP为正数，则按规定比例计提相应
的经济利润奖金；如当年公司EP为负数，则需按相同比例从递延奖金池中返回相应的金额（简称“或有
返还”）。每年提取的经济利润奖金，在提取后的三年内属于递延封闭期（简称“封闭期”），此时其
为受限奖金。奖励对象委托第三方对受限奖金进行投资管理并获取投资收益，也相应承担投资损失。递
延期满后，对公司不再承担任何义务。
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    2、2018 年度经济利润奖金计提情况
    公司2018年度经济利润奖金总额为人民币17.4亿元。
    根据2018年度第一次临时股东大会审议通过了《关于调整公司董事、监事薪酬方案的议案》，明确
董事会主席经济利润奖金分配比例为公司年度经济利润奖金的1.8%-2.2%，具体授权董事会薪酬与提名委
员会每年决定。据此，经第十八届董事会薪酬与提名委员会第九次会议确认，公司董事、监事、高级管
理人员获得的2018年度经济利润奖金金额如下：
            姓名                        职位            分配 2018 年度经济利润奖金税后金额（元）
            郁亮         董事会主席                                                    19,309,320
           祝九胜        总裁、首席执行官                                              13,015,627
            解冻         监事会主席、工会主席                                          10,164,192
           王文金        董事、执行副总裁、财务负责人                                   9,971,253
            张旭         董事、执行副总裁、首席运营官                                  11,589,909
            朱旭         董事会秘书                                                     4,486,052
           周清平        职工监事                                                       1,724,170
            合计                    -                                                  70,260,523
    3、2019 年度经济利润奖金计提情况
    2020年3月17日，经第十八届董事会第 二十七次会议确认，公司2019年度经济利润奖金总额为人民币
19.997亿元。2019年度经济利润奖金计划在2019年度股东大会之后分配，董事、监事和高级管理人员分配
情况将在2020年度报告披露。
    4、经济利润奖金之“集体奖金”持有公司股票情况
    2014年，受资本市场整体景气度影响，公司股价持续低迷，资本市场迫切希望公司主要股东、管理
团队增持公司股票，提振市场信心。为回应资本市场的要求，奖励对象自愿将当时“集体奖金”账户的
资金作为劣后级资金，通过国信金鹏分级1号和2号资产管理计划（以下简称“金鹏计划”）购买万科A股
股份。2014年5月28日至2015年1月28日，金鹏计划累计购买了495,934,792股万科A股股票，占公司目前总
股本的4.39%，并进行了自愿披露。2015年1月29日至今，金鹏计划未再增持万科A股股票，也未减持其所
持的万科A股股票。
（二）公司秘书
    现任公司秘书为朱旭女士。为了满足《联交所上市规则》第3.28条以及第8.17条的要求，报告期内公
司聘请在香港工作的陈颖杰先生和叶凯雯女士作为助理公司秘书协助朱旭女士。报告期内，朱旭女士已
取得香港特许秘书公会会士资格，亦符合《联交所上市规则》第3.28条的规定。根据《联交所上市规则》
第3.29条的要求，2019年，朱旭女士、陈颖杰先生和叶凯雯女士均接受了超过15个小时之相关专业培训。
    2019年12月12日，陈颖杰先生辞去助理公司秘书及公司委任的其他一切职务。公司聘任在香港工作
的叶凯雯女士于同日起接替陈颖杰先生担任助理公司秘书，并接替陈颖杰先生担任联交所替代授权代表、
根据《联交所上市规则》第19A.13(2)条规定的代公司在香港接受向其送达的法律程序文件及通知书的法
律程序代理人及《公司条例》（香港法例第622章）第十六部规定的获授权代表职务。
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十二、内部控制和风险管理
    2019年，公司在董事会和内部管理层面持续完善和强化了风险识别、监控和防范等职能，由董事会
授权审计委员会具体负责评估并确认公司为达成战略目标所愿意接受的风险及其性质，检查和评估公司
建立的风险管理系统是否有效运行；由内部风险管理工作委员会负责公司层面的风险识别和防控，并逐
步在各事业集团/事业单元、一线公司建立风险管理职能，进行风险识别及评估工作。
    同时，本公司董事会负责按照企业内部控制规范体系的规定，建立、健全和有效实施内部控制，并
评价其有效性。董事会下设审计委员会，具体负责风险管理，审查企业内部控制，监督内部控制的有效
实施和内部控制自我评价情况，指导及协调内部审计及其他相关事宜等。
    公司每年开展内部控制自我评价，2019年度的评价时间区间为2019年1月1日至2019年12月31日，纳
入评价范围的事项包括内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督，同时通过风险检查、
内部审计、监事巡视等方式对公司内部控制的设计及运行的效率、效果进行独立评价，并由毕马威华振
会计师事务所（特殊普通合伙）出具内部控制审计报告。
    董事会认为公司已经建立的内部控制体系在完整性、合规性、有效性等方面不存在重大缺陷，2019
年公司保持了有效的财务报告内部控制，也未发现非财务报告内部控制存在重大缺陷。
    本公司制定了《万科企业股份有限公司信息披露管理办法》，通过分级审批程序，控制及保证各类
信息以适当的方式及时、准确、完整地向外部信息使用者传递。
    董事会认为并无重大不明朗事件或情况会严重影响公司持续经营的能力，经过认真评估，公司目前
面临的主要风险和有关应对措施如下：
（一）环境风险
    公司所处的行业与宏观经济和国民生活紧密相关。2019年，国内外风险挑战明显上升。经济结构性、
体制性、周期性问题相互交织，增速下行压力加大。长期以来促进经济增长的一些传统因素，如人口红
利、资本投入、出口拉动等均出现疲态。同时，2020年初出现的新冠疫情严重影响了各行各业的正常运
行，房地产市场受到的冲击尤为明显。2020年上半年行业销售减少、库存上升已成定数，长期表现还需
视疫情持续时间而定，目前尚存在不确定性。
    为了更好应对经济环境变化和政策变化带来的机遇与挑战，公司深入研究宏观经济走势和政策动态，
提出“收敛聚焦，巩固提升基本盘”，坚持以“以客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造
更多真实价值，实现有质量发展”的长期经营指导方针，聚焦市场需求坚实、商业前景明朗的基本盘业
务，以“好房子、好服务、好社区”赢得客户，强化现金流管理，进一步巩固公司应对市场不确定性的
能力。
（二）项目开发风险
    在多业态、大规模项目开发过程中，严守生命安全与质量底线、严控成本、按时且安全地完成项目
开发目标面临一定挑战。建筑材料供应不及时、施工人员劳动熟练度不足、劳资纠纷、安全意外事故、
自然灾害、恶劣气候等因素，均可能带来工程进度、项目成本、房屋质量和客户满意度等风险，对公司
经营业绩和品牌声誉造成影响。
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    公司建立了项目开发过程中的质量、进度、安全、材料、成本管理等体系。各事业集团/事业单元和
一线公司的工程管理人员实时对安全生产、工程质量、工程进度等情况进行监控。公司实行严格的供货
商评审和工程变更管控机制，完善施工安全保障措施，并设置明确的考核指标。此外，公司积极提升项
目管理的科技化水平，落地智慧工地，持续推进工业化建造体系，广泛应用工程管理IT工具，在保障施
工安全基础上提高施工质量和管理效率。公司践行“以客户为中心”的经营理念，积极开展客户满意度
调查和回访，及时响应客户诉求，搭建和持续完善线上客户服务平台，通过线上服务，不断提升改善产
品与服务。
（三）新业务风险
    公司围绕“城乡建设与生活服务商”的发展战略，与城市同步发展，与客户同步成长。根据客户需
求变化，公司产品服务体系逐步丰富。租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务、冰雪度假、教育、
养老等新业务不断发展，其中多个业务已成立独立的事业单元进行经营，全力服务美好生活的新要求，
做“美好生活场景师”。
    互联网时代，新业务所处的商业环境正在发生化，客户习惯还需要培养、标准商业模式还需要探索。
因此，如何有效提升资金利用效率、经营性业务回报水平和客户满意度仍是公司面临的重要挑战。在长
期经营方针指导下，公司围绕总体战略，以培育商业模式与强化经营服务能力为先，对新业务进行拓展
与投入。公司通过三年事业计划书的形式，明确新业务的发展方向和能力建设核心，为处于不同发展阶
段的新业务设定阶段性发展目标；系统性地对其发展质量进行持续监控和评估，并采取相应的管理措施；
通过事业合伙人机制建设，为新业务提供组织资源支持，强化其运营能力。期内，公司持续积累各类新
业务运营经验，加强各业务间的交流和协同，促进整体运营水平不断提升。
（四）人才风险
    匹配事业发展的需求，找对人、做成事，实现动态事人匹配，是当下组织建设面临的重要课题。一
方面，如何突破已有找人、用人的思维惯性和路径依赖，准确识别做事所需的能力拼图，并通过公司的
事业、文化和机制优势吸引最合适、最优秀的人才，需要管理人员形成共识并找到突破之策。另一方面，
随着不同业务规模体量、地域分布、业务复杂度的不断提升，加之行业内对公司人才的挖角现象频繁出
现，人力资源和能力储备面临摊薄、无法满足业务发展需要的风险。
    2019年，公司继续推进组织重建与事人匹配工作，一方面利用事业合伙人制度优势，重塑组织架构
和运作机制，强化目标认同，提升协作效率；另一方面，全面重构职务、职级和薪级体系，通过年度动
态检视、大江大海等方式实现动态事人匹配，以激发每个人的奋斗潜能，提升组织能力，在应对事业挑
战的同时成就更多的人才。
（五）合规风险
    公司的业务受到广泛的法规及政策监管，其中包括所处地区的公司条例、财务及税务法规、房屋销
售及建筑法规，以及中国大陆及香港的上市规则等，其要求或变动对公司亦会产生影响。公司在2019年
持续积极遵守有关法律法规及政策的规定，对合法合规要求的认知水平和管理意识不断提升。
                                            105
                                                               万科企业股份有限公司 2019 年度报告
    公司设立了专门人员对法规和政策的变化进行研究，并将相关要求及时落实到业务活动和运营管理
中。公司还邀请内、外部专家提供培训和最新政策信息；结合咨询外部专家，由富有经验的员工处理合
规事宜；定期开展内部控制检查和内部审计，确保管理运营遵守各项相关法规、政策及指引。
（六）数据安全风险
    在互联网时代下，保持信息系统良好运行、加强数据保密已经成为日常管理工作的重点之一。近年
来，公司业务多元化程度提升，业务流程日趋复杂多样，数据体量快速扩大，数据敏感性不断提高，对
信息系统的物理安全与网络安全提出了更高要求，也对信息系统规划、开发、运作与持续升级等一系列
工作带来挑战。
    公司持续进行信息化建设工作，涵盖各核心业务、各管控流程与环节，通过集成实现各系统之间的
数据对接，确保数据处理的准确性和及时性。同时公司积极推进信息安全工作的规划、设计及实施，制
定及落实信息安全管理制度及安全策略；规范公司内部及对外的经营管理信息传递活动；通过集中信息
安全技术管控机制，加强对外部恶意入侵的防范，重点保护客户信息；提升信息安全合规性，降低信息
安全风险，保障公司信息系统和信息资产的安全。
（七） 舞弊风险
    大道当然，合伙奋斗是万科核心价值观。公司倡导健康阳光的企业文化，持续建设阳光照亮的体制，
要求全体员工遵守诚实守信的原则，并设置有效的职责分离，形成各司其职、各负其责、相互制约的工
作机制。
    公司对舞弊行为“零容忍”态度，设立了“万科舞弊举报网”，宣传公司反舞弊政策，提供内外畅
通的渠道接收舞弊行为的举报。总部及各事业集团均已设置监察审计职能，配备专职人员，履行内部反
舞弊职能，开展专项审计与调查，发挥监督作用；通过定期员工潜在利益冲突申报、廉正认证、廉情调
查、廉正承诺签署等行动以及与所有合作伙伴签订《阳光合作协议》等手段，持续完善万科廉正体系建
设，营造健康廉洁的经营环境，护航业务健康发展。
    报告期内，公司审计委员会已对本公司的风险管理及内部监控系统及程序是否有效做出检讨。根据
审计委员会的检讨结果，本报告期内的风险管理和内部监控系统及程序有效且足够。
十二、审计
（一）审计师聘任及酬金
    见“第五节 重大事项”之“聘任会计师事务所情况” 。
（二） 董事及审计师确认
    公司所有董事均确认就编制截至2019年12月31日止年度账目的责任。公司审计师毕马威华振会计师
事务所（特殊普通合伙）确认于截至2019年12月31日止年度财务报表的审计报告中的财务报表审计责任。
                                               106
                                                                           万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                     第九节 监事会报告
   2019年，公司监事会按照《公司法》、《公司章程》等有关规定和要求，坚守公司的文化和价值观，
认真履行监事会职责，切实维护了公司、股东和员工的利益。现将2019年度监事会的主要工作汇报如下：
一、会议召开情况
   2019年，公司监事会共召开4次会议，审议通过19项议案，有关会议及决议情况如下：
（一）第九届监事会第九次会议
   第九届监事会第九次会议于2019年3月25日召开，会议审议并通过了以下议案：
       序号                                     议案
         1    2019 年度公司工作重点
         2    2018 年度经审计财务报告
         3    2018 年度报告及摘要
         4    2018 年度监事会工作报告
         5    关于计提和核销 2018 年度资产减值准备的议案
         6    2018 年度利润分配预案
         7    2018 年度内部控制评价报告
         8    2018 年度企业社会责任报告
         9    关于执行新修订的租赁准则的议案
         10   关于续聘 2019 年度会计师事务所的议案
         11   关于确认 2018 年度经济利润奖金的议案
         12   关于提请股东大会授权公司及控股子公司对外提供财务资助的议案
（二）第九届监事会第十次会议
   第九届监事会第十次会议于2019年4月29日召开，会议审议并通过了以下议案：
       序号                                     议案
         1    2019 年第一季度报告及财务报表
         2    关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案
（三）第九届监事会第十一次会议
   第九届监事会第十一次会议于2019年8月20日召开，会议审议并通过了以下议案：
       序号                                      议案
         1    2019 年半年度报告、摘要、财务报表和业绩公告
         2    2019 年半年度不派息、不进行公积金转增股本的议案
         3    关于为合营企业上海申养公司借款按股权比例提供担保的议案
（四）第九届监事会第十二次会议
   第九届监事会第十二次会议于2019年10月24日召开，会议审议并通过了以下议案：
       序号                                      议案
         1    关于计提和转销资产减值准备的议案
         2    2019 年第三季度报告及财务报表
                                                   107
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二、监事履职情况
    报告期内，监事会召开的4次会议均按照《公司章程》规定召开，并由全体有权参与的监事亲身或委
任代表出席积极参与会议。此外，监事积极列席董事会会议（现场会议），部分监事列席了公司股东大
会，对监督事项无异议。
三、巡查和巡视情况
  2019年，公司监事会加强对各BG、BU的检查和巡视，通过现场走访、约谈、座谈、培训、审计、调
查等方式，对BG、BU经营管理、风险管理、内部控制、管理层履职、股东及员工权益保护等情况进行检
查和督导，涵盖财务、投资、营销、招商、工程成本等多个领域，督促有关人员认真尽职，控制风险，
完善内部控制建设，防范职业道德风险。
四、对公司有关事项的独立意见
（一）公司依法运作情况
    2019年，监事会成员继续通过列席董事会和经营决策会等重要会议、审阅专项报告以及现场巡视、
访谈等方式对公司运营情况进行监督。监事会认为公司股东大会和董事会的决策程序合法，公司董事会
和经营管理团队切实有效地履行了股东大会的各项决议，符合法律、法规和公司章程的有关规定；未发
现董事及高级管理人员在执行公司职务时有违反法律、法规、公司章程或损害公司利益的行为。
    监事会审阅了公司内部控制自我评价报告、毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）内部控制审
计报告和公司企业管治报告，认为报告如实反映了公司治理、风险管理和内部控制的现状，同意披露有
关报告。
（二）检查公司财务的情况
    2019年，监事会继续通过审阅财务报告、巡视等方式检查公司财务状况，对公司经营和风险情况进
行监控。监事会对定期报告出具了审核意见，认为公司董事会编制和审议定期报告的程序符合法律、行
政法规及中国证监会的规定，报告内容真实、准确、完整地反映了上市公司的实际情况，不存在任何虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
（三）内控体系建设情况
    监事会认为，公司已建立了完整、规范、有效的内部控制体系并正严格执行，内部控制制度的建立
健全符合相关法律、法规的规定和要求，能够保障公司实现经营与发展的战略目标。公司内部控制评价
报告全面、客观、真实地反映了公司治理和内部控制的实际情况，公司内部控制建设不断健全与完善。
    2020年，公司监事会将围绕公司的整体经营目标和重点工作，按照《公司法》、《证券法》《公司
章程》及上市规则等有关规定恪尽职守，忠实、勤勉地履行监督职责，督促公司规范运作，维护和保障
公司、股东和员工的利益。
                                            108
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                               第十节 内部控制情况
    在董事会、监事会、管理层及全体员工的持续努力下，公司已经建立起一套比较完整且运行有效的
内部控制体系，从公司层面到各业务流程层面均建立了系统的内部控制及必要的内部监督机制，为公司
经营管理的合法合规、资产安全、财务报告及相关信息的真实、完整提供了合理保障。
    公司坚持以风险导向为原则，进一步加强覆盖总部、各事业集团/事业单元、一线公司的三级自我评
估体系，持续组织总部各职能及各一线公司对内控设计及执行情况进行系统的自我评价。公司结合香港
联交所《企业管治守则》要求，设立了风险管理工作委员会，建立总部、事业集团/事业单元、一线公司
三级风险管理架构，发布风险管理手册，通过对总部、各事业集团/事业单元及一线公司开展风险调研、
风险走访，对来自外部环境和公司内部的主要风险进行识别和评估，持续监控风险管理体系的健全性、
合理性和有效性，提升风险控制和防范能力。
一、内部控制评价范围
    公司纳入评价范围的事项包括内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督；纳入评价
范围的主要业务包括销售、成本、资金、财务、采购、投资、关联交易、对外担保、募集资金、信息披
露。同时通过风险检查、内部审计、监事巡查等方式对公司内部控制的设计及运行的效率、效果进行独
立评价。
二、内部控制评价工作依据及内部控制缺陷认定标准
     公司依据财政部、中国证监会等五部委联合发布的《企业内部控制基本规范》及《企业内部控制应
用指引》、《企业内部控制评价指引》、深圳证券交易所《上市公司内部控制指引》等相关规定，结合
本公司的经营管理实际状况，组织开展内部控制评价工作，并对公司的内部控制体系进行持续的改进及
优化，以适应不断变化的外部环境及内部管理要求。
    公司董事会根据企业内部控制规范体系对重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷的认定要求，结合公司规
模、行业特征、风险偏好和风险承受度等因素，区分财务报告内部控制和非财务报告内部控制，采用定
量和定性相结合的方法研究确定了适用于本公司的内部控制缺陷具体认定标准，并与以前年度保持一致。
公司确定的内部控制缺陷认定标准如下：
                                            109
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（一） 财务报告内部控制缺陷认定标准
      公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定量标准如下（不同量化指标采用孰低原则确认缺陷）：
               定量标准               一般缺陷                  重要缺陷              重大缺陷
                                                          合并会计报表经营收入
                                潜在错报金额≤合并会      的 0.5%<潜在错报金额   潜在错报金额>合并会
         经营收入潜在错报金额
                                计报表经营收入的 0.5%     ≤合并会计报表经营收   计报表经营收入的 1%
                                                          入的 1%
                                                          合并会计报表利润总额
                                潜在错报金额≤合并会      的 1.5%<潜在错报金额   潜在错报金额>合并会
         利润总额潜在错报金额
                                计报表利润总额的 1.5%     ≤合并会计报表利润总   计报表利润总额的 3%
                                                          额的 3%
                                                          合并会计报表资产总额
                                潜在错报金额≤合并会      的 0.5%<潜在错报金额   潜在错报金额>合并会
         资产总额潜在错报金额
                                计报表资产总额的 0.5%     ≤合并会计报表资产总   计报表资产总额的 1%
                                                          额的 1%
    公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定性标准如下：
    重大缺陷：公司会计报表、财务报告及信息披露等方面发生重大违规事件；公司审计委员会和内部
审计机构未能有效发挥监督职能；注册会计师对公司财务报表出具无保留意见之外的其他三种意见审计
报告；
    重要缺陷：公司会计报表、财务报告编制不完全符合企业会计准则和披露要求，导致财务报表出现
重要错报；公司以前年度公告的财务报告出现重要错报需要进行追溯调整；
    一般缺陷：未构成重大缺陷、重要缺陷标准的其他内部控制缺陷。
（二） 非财务报告内部控制缺陷认定标准
    公司非财务报告内部控制缺陷认定的标准主要依据业务性质的严重程度、直接或潜在负面影响、影
响的范围等因素来确定，公司确定的非财务报告内部控制缺陷评价的定量标准如下：
            缺陷类型                                    直接财产损失金额
            重大缺陷        直接财产损失金额>合并会计报表资产总额的 3‰
            重要缺陷        合并会计报表资产总额的 1‰<直接财产损失金额≤合并会计报表资产总额的 3‰
            一般缺陷        直接财产损失金额≤合并会计报表资产总额的 1‰
    公司确定的非财务报告内部控制缺陷评价的定性标准如下：
    重大缺陷：公司重要业务缺乏制度控制或制度体系失效；信息系统的安全存在重大隐患；内控评价
重大缺陷未完成整改；
    重要缺陷：公司一般业务缺乏制度控制或制度体系失效；信息系统的安全存在隐患；内控评价重要
缺陷未完成整改；
    一般缺陷：未构成重大缺陷、重要缺陷标准的其他内部控制缺陷。
                                                    110
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三、内部控制具体评价结果
（一） 内部环境
       1、治理结构
   （1）治理结构
    公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《关于在上市公司建立独立董事制度
的指导意见》、《规范运作指引》、《企业管治守则》等法律、行政法规、部门规章的要求，建立了规
范的公司治理结构和科学的议事规则，制定了符合公司发展要求的各项规则和制度，明确决策、执行、
监督等方面的职责权限，形成了科学有效的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会分别按其
职责行使决策权、执行权和监督权。股东大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利，依法行使对公
司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项的决定权。董事会对股东大会负责，执行股东大会决议，
依法行使公司的经营管理权。目前董事会 10 名董事中，有 4 名独立董事。董事会下设审计委员会、薪酬
与提名委员会、投资与决策委员会三个专业委员会。独立董事担任各个专业委员会的召集人，并在审计
委员会和薪酬与提名委员会占据多数，涉及专业领域的事务须经过专业委员会审议后提交董事会，以利
于独立董事以及相应专业背景的董事更好地发挥作用。监事会对股东大会负责，除了通常对公司财务和
高管履职情况进行检查监督外，还通过组织对子公司的巡视，加强对各子公司业务监督。管理层根据董
事会的授权，负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业日常经营管理工作。
    公司坚持与主要股东及其关联企业在业务、人员、资产、机构及财务等方面完全分开，保证了公司
具有独立完整的业务及自主经营能力。
   （2）机构设置及权责分配
   公司结合自身业务特点和内部控制要求设置内部机构，明确职责权限，将权利与责任落实到各责任
单位。
    董事会负责公司内部控制和风险管理职能的建立健全和有效实施。董事会下设立审计委员会，具体
负责风险管理，审查企业内部控制，监督内部控制的有效实施和内部控制自我评价情况，指导及协调内
部审计及其他相关事宜等。监事会对董事会建立与实施内部控制进行监督。管理层负责组织领导企业内
部控制的日常运行。
    公司在内控责任方面明确事业集团/事业单元及各一线公司第一负责人为内控第一负责人，落实事业
集团/事业单元及各一线公司的内控责任，在总部统一的管理框架下，自我能动地制定内控工作计划并监
督落实。总部、事业集团/事业单元及一线公司持续进行内控宣传培训工作，提升各级员工的内控意识、
知识和技能。
    公司总部管理中心财务管理职能具体负责组织协调内部控制的建立、实施及完善等日常工作，通过
梳理业务流程、编制内部控制评估表、内控检查表、调查问卷、专项研讨会等，组织总部各职能、各事
业集团/事业单元、各一线公司进行自我评估及定期检查，推进内控体系的建立健全。总部各职能、各事
业集团/事业单元及各一线公司均设有内控专员等相关内控管理岗位，负责本单位内部控制的日常管理工
作。
                                             111
                                                               万科企业股份有限公司 2019 年度报告
    公司企业服务事业部下设财务共享中心，负责总部及各一线公司款项支付审核与核算。财务共享中
心通过统一的系统平台、规范的业务流程、标准的作业程序，提高业务处理效率，促进集团财务核算规
范化水平的提升。财务共享中心未来职能将不断拓展，并为集团经营及管控提供有力支撑。
   （3）内部审计
    公司支持中心监察审计职能负责内部监察及内部审计工作，通过开展综合审计、专项审计或专项调
查等业务，评价内部控制设计和执行的效率与效果，对公司内部控制设计及运行的有效性进行监督检查，
促进集团内控工作质量的持续改善与提高。对在审计或调查中发现的内部控制缺陷，依据问题严重程度
向监事会、审计委员会或管理层报告，并督促相关部门采取积极措施予以整改。
   （4）人力资源政策
  公司基于事业合伙人理念和机制落地的要求，始于人、终于人，制定和实施有利于企业可持续发展的
人力资源政策。公司始终以奋斗者为本，我们鼓励人人都成为奋斗者，自愿担当、自发涌现，与职位高
低、资历深浅、任职长短无关，也通过政策和机制建设帮助每一位奋斗者成为我们的事业合伙人。公司
不断完善和迭代人才激发、成长、发展和激励机制，帮助员工不断挑战和突破自我、不断自觉走出舒适
区，拓展自身的能力边界，追求更高的目标和更大的事业成就。
  总部管理中心人才培育职能每年制定相关培训计划，组织具体培训活动，培养专业人员全面的知识和
技能。
  为进一步完善万科职业道德风险防范体系，公司设立了“万科阳光网”作为举报职务舞弊的专门网站，
用于宣传万科的反舞弊政策，收集各类举报信息，预防和发现职务舞弊。公司建立并完善了员工奖惩信
息管理系统，严重违法违纪行为可通过集团外部网站进行查询。公司每年组织全体员工进行潜在利益冲
突申报、廉正认证考试，发布了《职员职务行为准则》、《员工内部购房制度》等制度，并对员工购置
万科物业的情况进行公示。
   （5）企业文化
  公司秉承“大道当然，合伙奋斗”的核心价值观，人文精神与市场原则是我们持续传承的文化根基；
“共识、共创、共担、共享”，是我们继往开来、长期合伙奋斗所遵循的核心理念。我们以奋斗者为本，
倡导在奋斗中成长、在贡献中收获、在担当中成就，相信创造真实价值的奋斗者定当得到全面而长期的
回报。我们热情拥抱阳光健康的文化，倡导员工时刻保持积极向上的阳光心态，锻造健康的身心；保持
自省、开放学习，不断强健心智，始终以充满正能量的状态投入工作、热爱生活。
    公司高度重视企业文化的宣传和推广，每年组织面向集团全体范围的“目标与行动沟通会”，由集
团合伙人进行公司目标和核心价值观的宣讲；总部和各业务单位也分别组织形式多样的企业文化锻造和
推广活动，积极宣导奋斗者标杆及事迹，开展健康运动、读书思考等活动，帮助员工追求健康丰盛的人
生。
                                            112
                                                               万科企业股份有限公司 2019 年度报告
（二） 风险评估
    为促进公司持续、健康、稳定发展，实现经营目标，公司根据既定的发展策略，结合不同发展阶段
和业务拓展情况，全面系统持续地收集相关信息，及时进行风险评估，动态进行风险识别和风险分析，
并相应调整风险应对策略。
    随着董事会审计委员会明确承担风险管理职能，公司设立风险管理工作委员会，在外部专业机构的
协助下，公司由总部、各事业集团/事业单元、一线公司相关部门负责对经济形势、产业政策、市场竞争、
资源供给等外部风险因素以及财务状况、资金状况、资产管理、运营管理等内部风险因素进行收集研究，
并采用定量及定性相结合的方法进行风险识别及评估，为管理层制订风险应对策略提供依据。
    2014 年开始，为了进一步激发组织活力，激发每一位奋斗者，持续创造真实价值，同时强化管理团
队与股东之间的利益纽带，提升组织绩效，改善公司治理，公司全面探索事业合伙人机制。在项目层面，
建立跟投机制，员工在一定比例内可以投资公司的新项目，项目的管理人员必须投资，并承担劣后责任，
跟投机制将员工利益和项目发展结合在一起，员工在销售推进、成本节约、运营效率提升等方面体现更
大的主人翁意识。在公司层面，推出事业合伙人持股计划，公司合伙人通过券商集合计划购入股票，从
而将公司管理层的利益和股东利益更紧密地结合在一起。2017 年公司凝聚共识推出万科事业合伙人纲领，
全面凝练万科事业合伙人的理论内涵和机制要义，目前总部、各事业集团/事业单元和一线公司在《纲领》
指导下，全面开展战略检讨、业务梳理、组织重建和事人匹配的经营管理工作，以支持业务持续健康发
展，激发和成就更多奋斗者。
（三） 控制活动
   本公司的主要控制措施包括：
   1、职责分离控制
   公司对岗位设置按照职责分离的控制要求，形成各司其职、各负其责、相互制约的工作机制。
   2、授权审批控制
   公司各项需审批业务有明确的审批权限及流程，明确各岗位办理业务和事项的权限范围、审批程序和
相应责任。公司及各子公司的日常审批，通过系统进行自动控制，保证授权审批控制的效率和效果。
   3、会计系统控制
   公司严格遵照国家统一的会计准则和会计制度，建立了规范的会计工作秩序，制定了《万科集团会计
管理及核算规范》及各项具体业务核算制度，根据各项准则及财经政策的变动及时进行相应更新，加强
集团会计管理，提高会计工作的质量和水平。与此同时，公司通过不断加强财务管理系统的建设和完善，
提高财务核算工作信息化程度，有效保证了会计信息及资料的真实、完整。
                                            113
                                                               万科企业股份有限公司 2019 年度报告
   4、财产保护控制
   公司建立了财产日常管理制度和定期清查制度，通过资产管理系统及管理台账对各项实物资产进行记
录、管理，坚持采取定期盘点以及账实核对等措施，保障公司财产安全。
    5、经营监控
   公司通过编制营运计划等实施动态管理，明确各责任单位在经营中的职责权限，规范编制程序，促成
目标共识，通过对营运计划的持续跟踪和动态调整，实现经营目标以及成本费用预算约束效果。
    6、绩效考评控制
    公司制定了《万科集团绩效考核管理办法》以明确规范绩效考核工作，坚持客观公正、规范透明、
绩效导向原则，按期组织季度考核、年度考核，使绩效考核结果能为薪酬分配、人才甄选与培养、团队
优化、薪金福利调整等提供决策依据。
    公司将上述控制措施在下列主要业务活动中综合运用，并重点关注销售、成本、资金、财务、采购、
投资等高风险领域，同时对各种业务及事项实施有效控制，促进内部控制有效运行。
    （1）销售
    2019 年公司持续深化销售管理各领域管控措施。在项目销售管理方面，针对国家对房地产行业销售
合规性要求的不断强化，公司对全部首开项目开展全覆盖飞行风险检查，保障项目在价格制定、客户承
诺等各方面符合风险控制要求。根据业务实际情况，公司制定并发布相关制度文件，在全国各案场开展
培训并落实到位。与此同时，公司利用 IT 技术为业务流程风险控制赋能，进一步提升销售管理系统对业
务风险性与合规性的控制能力；在营销费用与采购方面，加强专项核查与横向对标，进一步明确管理要
求，保障营销费率合理性与营销采购合规性。
    （2）成本
    总部管理中心成本管理职能负责成本相关流程的管控。目前已制定包括《万科集团房地产开发企业
成本核算指导》等在内的成本管理制度，不断推动成本适配，实施成本对标管理，严格管控成本。公司
使用成本管理系统对项目运作全过程成本信息进行计划管理和动态跟踪记录。成本现场业务上重点关注
合约管理，设定了完整的合约业务标准和管理规则，强调合约策划、招标、变更、结算一系列前置和过
程规范化管理。成本造价管理上以竞争充分性、市场价匹配度、价格充分对标等为衡量标准。此外，各
公司财务部和成本部通过定期的成本清查、成本核对工作，保障子公司动态成本数据准确性，总部与各
事业集团通过开展成本检查等工作对子公司成本信息反映的及时性和准确性进行监督。
                                            114
                                                               万科企业股份有限公司 2019 年度报告
    （3）资金
  公司的融资与结算业务由总部事业发展中心资金管理职能统一管理。目前已制定包括《万科集团资金
管理制度》、《万科集团资金业务操作指引》等在内的制度，明确公司资金管理、结算要求，加强资金
业务管理和控制，从而降低资金使用成本并保证资金安全。各子公司银行账户开销户均需由总部事业发
展中心资金管理职能审批确认；付款方面，公司主要经营付款由总部事业发展中心资金管理职能统一结
算。同时通过定期编制月度动态资金计划、年度资金计划以加强资金的流动性管理，并对资金收、付进
行动态跟踪，及时调整投融资决策及资金安排。
    （4）财务
  集团执行统一的会计政策，总部管理中心财务管理职能制定了包括《万科集团会计管理及核算规范》
等一系列财务核算管理制度，指导各事业集团/事业单元、各一线公司的财务核算工作。财务报告期末，
各事业集团/事业单元组织各一线公司须按照总部管理中心财务管理职能发布的结算通知要求报送各项财
务报表及管理报表，每季度末由总部管理中心财务管理职能对各一线公司的核算质量进行考核与评价。
    （5）采购
  总部事业发展中心采购管理职能负责采购业务的管理控制，制定了包括《工程采购管理办法》、《工
程采购实施细则》、《供应商管理细则》等在内的工程采购管理制度，以规范采购业务操作。为进一步
提升采购透明度，在万科集团内网建立了采购公示平台，所有采购操作均通过平台进行；每一次采购均
严格进行资质预审、经济标和技术标评审，在公平、公正、充分竞争的基础上择优选择供应商，以保证
质量、服务和性价比的合理性；完善集中采购机制，整合内部需求和外部资源，扩大集中采购的范围，
最大限度发挥采购规模优势，实现规模效益；为进一步把控材料质量，建立了从采购技术标准制定到招
标采购再到质量飞行检查的新常态化采购质量管理体系。集团各子公司均使用采购平台进行采购业务和
供应商管理，将工程质量综合评估、质量飞行检查、客户维修与供应商评估、分级挂钩，并对外发布万
科合格供应商名录。
                                             115
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    （6）重大投资
  总部事业发展中心投资管理职能负责投资业务的管控，目前已制定包括《万科集团新项目发展制度》、
《万科集团投融资管理办法》等在内的投资管理制度，定期发布投资策略指引，并使用新项目决策平台
对新项目投资进行管理。公司始终坚持“精挑细选、坚持投资主流市场”的策略，重点考虑价格的合理
性和风险的可控性，严格评估项目收益的可行性，通过严格的分级授权审批程序对新项目投资实施全程
监控，确保新项目获取安全、合法、审慎、有效，并建立项目跟投制度，员工将根据跟投制度要求同步
跟投。集团总部把握投资战略和原则，统筹资源配置及风险管控，新进入城市、非传统住宅业务的投资，
以及其他特殊项目的投资，由集团在董事会授权范围内决策；事业集团本部在集团投资额度管理办法及
投资管理制度引导下，负责本事业集团各一线公司普通新项目的投资决策，所决策新项目经总部相关职
能联合评审后，报由公司管理层组成的集团投融资工作小组，在董事会授权范围内进行决策备案；项目
投资金额超过公司董事会对公司授权的，需在报董事会决议通过后方可实施。
    （7）关联交易
  公司关联交易采取公平、公开、公允、自愿、诚信原则，关联交易按照公平市场价格定价，充分保护
所有投资者的利益，必要时聘请专业评估机构或审计师对相关交易进行评估或审计并按规定披露，同时
聘请独立财务顾问对交易是否公平合理等发表意见，所有关联交易均履行必要的授权批准程序。根据
《深圳证券交易所股票上市规则》、《香港联合交易所有限公司证券上市规则》和《公司章程》的相关
规定，公司明确划分股东大会和董事会对关联交易的审批权限。重大关联交易在经独立董事事前认可后，
方提交董事会和股东大会审议。披露关联交易时，同时披露独立董事及独立财务顾问的意见。
    （8）对外担保
  公司按照证监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》、《深圳证券交易所股票上市规则》等相
关规定，制定了《万科企业股份有限公司担保管理制度》，明确股东大会和董事会关于对外担保的审批
权限，规定担保业务评审、批准、执行等环节的控制要求，规范对外担保业务，严格控制对外担保风险。
公司所有担保事项由总部统一控制并做后续管理，原则上公司除因住宅销售业务对部分业主提供按揭担
保外，不对外（非关联公司）提供担保。由于并购产生的无法避免的担保业务，需履行必要的内部审批
程序，董事会授权范围之外的担保事项须提公司董事会审议通过，特定担保事项则提交股东大会审议通
过后方可实施。必要时对外（非关联公司）提供的担保要求被担保方提供反担保，以规避由担保可能给
公司造成的损失。
    （9）募集资金使用
  公司根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司证券发行管理办法》
等法律法规的相关规定，制定《万科企业股份有限公司募集资金管理办法》，对募集资金的存储、使用、
变更、监督等进行明确规定，严格规范募集资金管理。公司对募集资金采取专户存储、专款专用的原则
进行统一管理。
                                            116
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    （10）信息披露
    公司根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司信息披露管理办
法》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《香港联合交易所有限公司证券上市规则》、《公司章程》
等有关规定，制定了《万科企业股份有限公司信息披露管理办法》。通过分级审批控制保证各类信息以
适当的方式及时准确完整地向外部信息使用者传递。公司股证事务职能负责及时跟踪法律法规和监管机
构的披露要求以及公司须披露的信息。公司公开披露的信息文稿由股证事务职能负责起草，在咨询律师
等专业服务机构意见后，对于常规事项由董事会秘书进行审核，履行必要的程序后进行披露。对于需要
董事会、监事会审议事项，须经董事会、监事会审核后披露文稿方可进行发布。经董事会批准，公司设
立信息披露委员会。信息披露委员会负责对重大、疑难、无先例事项审核。公司选择《中国证券报》、
《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》、巨潮资讯网以及香港联交所披露易网站等媒体作为信
息披露的渠道，所披露的任何信息均首先在上述指定媒体披露。公司股证事务职能设专人负责回答投资
者所提的问题，相关人员以已公开披露的信息作为回答投资者提问的依据。同时通过公司外部网站中的
投资者关系栏目、微信公众号“万科投资者关系”及时更新相关信息，与投资者进行广泛交流。
   公司相关制度规定，信息披露相关当事人对所披露的信息负有保密义务，在未对外公开披露前不得以
任何方式向外界透露相关内容。公司对所披露信息的解释由董事会秘书执行，其他当事人在得到董事会
授权后可对所披露信息的实际情况进行说明。股证事务职能根据规定对全公司范围需要披露的信息进行
汇总，在该等信息未公开披露前，所有相关人员均应履行保密职责，凡违反信息披露要求的，对相关责
任人给予批评、警告处罚，情节严重的给予行政和经济处分，并视情形追究法律责任。
（四） 信息与沟通
   公司制定了包括《万科集团信息管理办法》、《万科集团关键信息保密管理规范》等在内的各项制度，
规范公司经营管理信息传递活动。日常经营过程中，建立了定期与不定期的业务与管理快报、专项报告
等信息沟通制度，便于全面及时了解公司经营管理信息。
   公司致力于信息安全管理体系建设，制定了一系列信息安全方针、策略和制度，以保护公司信息资产
安全。通过持续运用信息化手段、优化信息流程、整合信息系统，不断提高管理决策及运营效力。万翼
科技作为集团信息化工作的执行及管理机构，负责集团业务运营系统、财务管理系统、办公管理系统及
各类信息系统的规划、开发与维护，面向全集团提供数字化产品、系统服务；制定及落实集团信息安全
管理制度及安全策略，提供集中的信息安全技术支撑，保障集团信息系统的安全性及信息的安全流转。
                                            117
                                                                万科企业股份有限公司 2019 年度报告
   在与客户、合作伙伴、投资者和员工关系方面，公司已建立起较完整透明的沟通渠道，在完善沟通的
同时发挥了对公司管理的监督作用。对客户，公司本着“以客户为中心”的客户理念，贯彻“客户是我
们的衣食父母”，持续做好从总部到前线，从地产开发到物业服务及各新增业务场景的客户服务工作，
通过网络方式的多种投诉沟通渠道，接收与倾听客户意见与反馈，持续开展围绕客户产品、服务感受的
客户满意度评价工作，覆盖商业开发和运营、物流仓储服务、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域；
对投资者，公司除了通过法定信息披露渠道发布公司信息外，投资者还可以通过电话、电子邮件、访问
公司网站、直接到访公司、参与公司组织的网络路演和见面会等方式了解公司信息，公司建立网络辅助
系统及时响应投资者的各类需求，保证投资者及时了解公司的经营动态，通过互动加强对公司的理解和
信任；对员工，设立多种形式的内部沟通渠道，保证沟通顺畅有效；对外开展商业合作时，倡导合作共
生共赢，保持良好的合作关系。公司要求所有供应商均须签订阳光合作协议，表明万科价值观及对员工
的廉洁要求，明确万科廉正政策及举报渠道；重大节假日主动向员工、合作伙伴发出廉洁提示，共同营
造阳光健康的廉正氛围。
（五） 内部监督
    公司已经建立起涵盖总部、各事业集团/事业单元、一线公司多层级的监督检查体系，通过常规审计、
专项调查以及聘请第三方检查等多种形式对各业务领域的控制执行情况进行评估和督查，有利于提高内
控工作质量。公司设立了受理违反职业道德行为投诉和举报的万科反舞弊网站 （http://5198.vanke.com），
并在公司内外公示，鼓励实名举报，实行查实有奖政策。支持中心监察审计职能履行内部反舞弊职能，
开展专项调查，发挥监督作用。监事会建立了对各子公司的巡查机制，通过现场走访、员工约谈等方式，
共同促进内控管理水平提高。
    上述纳入评价范围的单位、业务和事项涵盖了公司经营管理的主要方面，不存在重大遗漏。
四、内部控制缺陷认定及整改情况
    根据上述财务报告及非财务报告内部控制缺陷的认定标准，报告期内公司不存在内部控制重大缺陷、
重要缺陷。
    公司针对内部管理风险采取实质内控的管理模式，强调对风险的实质性消除或降低，避免风险重复
发生。同时，强化底线意识，关注业务流程建设，有效防范风险，提高业务运作效率。通过公司自我评
价及整改，截至 2019 年 12 月 31 日，本公司风险管理及内控体系基本健全，未发现对公司治理、经营管
理及发展有重大影响之缺陷及异常事项。
                                             118
                                                               万科企业股份有限公司 2019 年度报告
五、内部控制评价结论
    根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定情况，于内部控制评价报告基准日，未发现财务报告内
部控制重大缺陷。董事会认为，公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求在所有重大方面保
持了有效的财务报告内部控制。
    根据公司非财务报告内部控制重大缺陷认定情况，于内部控制评价报告基准日，公司未发现非财务
报告内部控制重大缺陷。
    自内部控制评价报告基准日至内部控制评价报告发出日之间未发生影响内部控制有效性评价结论的
因素。公司已经建立的内部控制体系在完整性、合规性、有效性等方面不存在重大缺陷。
                                            119
                                                                                     万科企业股份有限公司 2019 年度报告
                                      第十一节 公司债券情况
一、公司债券基本信息
                                                                                     债券余额
       债券名称       债券简称 债券代码           发行日              到期日                      利率    还本付息方式
                                                                                     （万元）
万科企业股份有限公
                                           2015 年 9 月 25 日至
司 2015 年公司债券   15 万科 01   112285                        2020 年 9 月 25 日      500,000   3.50%
                                           2015 年 9 月 28 日
（第一期）
万科企业股份有限公
                                           2017 年 7 月 14 日至
司 2017 年公司债券   17 万科 01   112546                        2022 年 7 月 18 日      300,000   4.50%
                                           2017 年 7 月 18 日
（第一期）
万科企业股份有限公
                                           2017 年 8 月 3 日至
司 2017 年公司债券   17 万科 02   112561                         2022 年 8 月 4 日      100,000   4.54%
                                           2017 年 8 月 4 日
（第二期）
                                                                                                        采用单利按年计
万科企业股份有限公
                                                                                                        息，不计复利，
司 2018 年面向合格投
                                           2018 年 8 月 8 日至                                          每年付息一次，
资者公开发行住房租 18 万科 01     112742                         2023 年 8 月 9 日      150,000   4.05%
                                           2018 年 8 月 9 日                                            到期一次还本，
赁专项公司债券（第
                                                                                                        最后一期利息随
一期）
                                                                                                        本金的兑付一起
万科企业股份有限公
                                                                                                        支付。
司 2018 年面向合格投                       2018 年 10 月 26 日
                                                                 2023 年 10 月 29
资者公开发行住房租 18 万科 02     112784   至 2018 年 10 月 29                          200,000   4.18%
                                                                 日
赁专项公司债券（第                         日
二期）
万科企业股份有限公
司 2019 年面向合格投
                                           2019 年 2 月 25 日至
资者公开发行住房租 19 万科 01     112844                        2024 年 2 月 26 日      200,000   3.65%
                                           2019 年 2 月 26 日
赁专项公司债券(第一
期)
万科企业股份有限公
司 2019 年面向合格投
                                           2019 年 9 月 25 日至
资者公开发行住房租 19 万科 02     112976                        2024 年 9 月 26 日      250,000   3.55%
                                           2019 年 9 月 26 日
赁专项公司债券(第二
期)
公司债券上市或转让的交易场所      深交所
                                  公司债券面向符合《公司债券发行与交易管理办法》规定且在中国证券登记结算有限
投资者适当性安排
                                  责任公司深圳分公司开立合格 A 股证券账户的合格投资者公开发行。
报告期内公司债券的付息兑付情
                                  按时足额付息
况
公司债券附发行人或投资者选择
                                  17 万科 01、17 万科 02、18 万科 01、18 万科 02、19 万科 01 及 19 万科 02 均附第 3 年
权条款、可交换条款等特殊条款
                                  末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。报告期内，未执行上述选择权条
的，报告期内相关条款的执行情
                                  款。
况（如适用）。
二、债券受托管理人和资信评级机构信息
债券受托管理人：
                                            广东省深圳市
                                            福田区中心三
              中信证券股份                                                 杨芳、陈小
名称                       办公地址         路 8 号卓越时 联系人                           联系人电话     [phone]
              有限公司                                                     东、张新晋
                                            代广场（二
                                            期）北座
                                                           120
                                                                              万科企业股份有限公司 2019 年度报告
报告期内对公司债券进行跟踪评级的资信评级机构：
名称          中诚信证券评估有限公司                   办公地址        上海市黄浦区西藏南路 760 号安基大厦 8 楼
报告期内公司聘请的债券受托管理人、
资信评级机构发生变更的，变更的原
                                     不适用
因、履行的程序、对投资者利益的影响
等（如适用）
三、公司债券募集资金使用情况
                                   公司严格按照本期债券募集说明书的约定、 《公司债券发行与交易管理办
公司债券募集资金使用情况及履行的程 法》、《深圳证券交易所债券上市规则》等有关规定和要求使用公司债券募集资
序                                 金，并及时、真实、准确、完整的对相关信息进行了披露，不存在募集资金使用
                                   及管理的违规情形。
期末余额（万元）                   截止 2019 年 12 月 31 日，募集资金按照规定使用。
募集资金专项账户运作情况              公司对募集资金实行专户存储。公司对募集资金的使用严格履行内部审批程序，
                                      确保专款专用。
募集资金使用是否与募集说明书承诺的
                                   公司债券募集资金使用与募集说明书的约定一致。
用途、使用计划及其他约定一致
四、公司债券信用评级情况
    报告期内及期后，中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”） 对公司存续期的公司债券
进行了评级，相应的信用评级报告已在巨潮资讯网披露。具体情况如下：
              公司主体     公司评级     公司债券
 债券简称                                            信用等级通知书       最新跟踪评级时间       报告披露时间
              信用等级       展望       信用等级
 15 万科 01    AAA          稳定          AAA
                                                   信评委函字[2019]跟
 17 万科 01    AAA          稳定          AAA
                                                       踪 169 号
 17 万科 02    AAA          稳定          AAA
                                                                          2019 年 5 月 15 日   2019 年 5 月 17 日
 18 万科 01    AAA          稳定          AAA
                                                   信评委函字[2019]跟
 18 万科 02    AAA          稳定          AAA
                                                       踪 170 号
 19 万科 01    AAA          稳定          AAA
                                                    信评委函字[2019]
 19 万科 02    AAA          稳定          AAA                             2019 年 8 月 21 日   2019 年 9 月 23 日
                                                      G008-F4 号
  20 万科
                                                    信评委函字[2020]
 01、20 万     AAA          稳定          AAA                              2020 年 3 月 4 日   2020 年 3 月 11 日
                                                        G077 号
   科 02
                                                     121
                                                                   万科企业股份有限公司 2019 年度报告
五、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施
    报告期内，公司发行的公司债券未采取增信措施。
    公司债券的偿债资金主要来源于本集团日常经营所产生的现金流。报告期内，本集团财务结构维持
稳健，货币资金对短期债务的保障充足，稳定的现金流入对公司债券的本息偿付提供了有力的保障。
    报告期内，公司债券的增信机制、偿债计划及偿债保障措施未发生重大变化。
六、报告期内债券持有人会议的召开情况
    截至本报告披露日，本期债券未曾召开债券持有人会议。
七、报告期内债券受托管理人履行职责的情况
    公司债券的债券受托管理人为中信证券股份有限公司。报告期内，中信证券股份有限公司严格按照
《债券受托管理人协议》约定履行受托管理人职责，包括但不限于持续关注公司的资信状况，对公司指
定专项账户用于公司债券募集资金的使用和管理情况进行监督。
八、截至报告期末近 2 年的主要会计数据和财务指标
             项目                  2019 年                2018 年                 同期变动率
息税折旧摊销前利润（万元）              8,792,072.14           7,506,018.76                    17.13%
流动比率                                        1.13                   1.15                    -2.36%
资产负债率                                   84.36%                 84.59%                     -0.23%
速动比率                                        0.43                   0.49                    -5.56%
EBITDA 全部债务比                              0.060                  0.058                     3.78%
利息保障倍数                                    7.58                   6.78                    11.80%
现金利息保障倍数                                7.97                   6.42                    24.19%
EBITDA 利息保障倍数                             8.16                  7.05                     15.75%
贷款偿还率                                  100.00%                  100%                            -
利息偿付率                                  100.00%                  100%                            -
九、报告期内对其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
   报告期内，本集团对其他债券和债务融资工具均按期付息兑付，无违约情况发生。
十、报告期内获得的银行授信情况、使用情况以及偿还银行贷款的情况
   本集团在各大银行等金融机构的资信情况良好。截止 2019 年 12 月末，本集团获得银行授信 4,030.5 亿
元，已使用 2,224.4 亿元。报告期内，本集团严格按照银行贷款要求合规使用资金，按时足额偿还银行贷
款本息。
                                                122
                                                             万科企业股份有限公司 2019 年度报告
十一、报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
   报告期内，公司严格履行公司债券募集说明书相关内容，合规使用募集资金，无损害债券投资者利
益的情况发生。
十二、报告期内发生的重大事项
   详见本报告“第五节 重要事项”之“二十、《证券法》和《上市公司信息披露管理办法》所规定的
需披露的重大事项”。
十三、公司债券是否存在保证人
   不存在。
                                           123
                    万科企业股份有限公司 2019 年度报告
第十二节 财务报告
       124
       万科企业股份有限公司
        自 2019 年 1 月 1 日
至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
                125
                                      审计报告
                                                               毕马威华振审字第 2000709 号
万科企业股份有限公司全体股东：
    一、审计意见
    我们审计了后附的万科企业股份有限公司 (以下简称“贵公司”) 财务报表，包括 2019 年
12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2019 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金
流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
    我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准
则 (以下简称“企业会计准则”) 的规定编制，公允反映了贵公司 2019 年 12 月 31 日的合并及
母公司财务状况以及 2019 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
   二、形成审计意见的基础
    我们按照中国注册会计师审计准则 (以下简称“审计准则”) 的规定执行了审计工作。审计
报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按
照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于贵公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我
们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
                                         126
                                    审计报告 (续)
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   三、关键审计事项
    关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项
的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
 存货的可变现净值的评估
 请参阅财务报表附注“三、公司重要会计政策、会计估计”注释 10 所述的会计政策及
 “五、合并财务报表项目附注”注释 7。
 关键审计事项                                  在审计中如何应对该事项
 2019 年 12 月 31 日，贵公司及其子公司 (以     与评价存货的可变现净值相关的审计程序中
 下合称“贵集团”) 已完工开发产品、在建        包括以下程序：
 开发产品及拟开发产品 (以下统称“存货”)           评价管理层与编制和监督管理预算及预测
 的账面价值合计金额重大。该等存货按照成            各存货项目的建造和其他成本相关的关键
 本与可变现净值孰低计量。                          内部控制的设计和运行有效性；
 管理层确定资产负债表日每个存货项目的可            在抽样的基础上对存货项目进行实地观
 变现净值。                                        察，并询问管理层这些存货项目的进度和
 在确定存货可变现净值过程中，管理层需对            各项目最新预测所反映的总开发成本预
 每个拟开发产品和在建开发产品达到完工状            算；
 态时将要发生的建造成本作出最新估计，并            评价管理层所采用的估值方法，并将估值
 估算每个存货项目的预期未来净售价 (参考            中采用的关键估计和假设，包括与平均净
 附近地段房地产项目的最近交易价格) 和未            售价有关的关键估计和假设，与市场可获
 来销售费用以及相关销售税金等，该过程涉            取数据和贵集团的销售预算计划进行比
 及重大的管理层判断和估计。                        较；
 由于存货对贵集团资产的重要性，且估计存            将各存货项目的估计建造成本与贵集团的
 货项目达到完工状态时将要发生的建造成本            最新预算进行比较，并将截止 2019 年 12
 和未来净售价存在固有风险，特别是考虑到            月 31 日发生的成本与截止 2018 年 12 月
 当前的经济环境在各个城市推出的各种应对            31 日做出的预算进行比较，以评价管理
 房地产市场的措施，我们将对贵集团存货的            层预测的准确性和预算过程；
 可变现净值的评估识别为关键审计事项。              进行敏感性分析，以确定关键估计和假设
                                                   单独或组合出现何种程度的变化会导致存
                                                   货发生重大错报，并考虑关键估计和假设
                                                   出现此类变动的可能性以及潜在的管理层
                                                   偏向。
                                             127
                                   审计报告 (续)
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  三、关键审计事项 (续)
土地增值税的计提
请参阅财务报表附注“四、税项”注释1及“五、合并财务报表项目附注”注释28、29、
42。
贵集团应缴纳的主要税项之一为土地增值       与评价土地增值税的计提相关的审计程序中
税。                                       包括以下程序：
贵集团销售开发的房地产需要就土地增值额         评价管理层与计量预计的土地增值税相
按照超率累进税率 30% - 60%缴纳土地增值         关的关键内部控制的设 计 和运行有效
税。在每个财务报告期末，管理层需要对土         性；
地增值税的计提金额进行估算，在作出估算
                                               利用本所内部税务专家的工作，评价贵
的判断时，主要考虑的要素包括相关税务法
律法规的规定和解释，预计的销售房地产取         集团于 2019 年 12 月 31 日的土地增值税
得的收入减去预计可扣除的土地成本、房地         的计提，包括基于我们的经验、知识和
产开发成本、利息费用、开发费用等。贵集         对各地方税务机关就相关税法应用的实
团在土地增值税汇算清缴时，实际应付税金         务操作的理解，评估贵集团的假设和判
可能与贵集团预估的金额存在差异。               断；
由于土地增值税的计提对合并财务报表的重         评价管理层对可扣除项目金额的估计，
要性，且管理层作出估计时的判断包括对相         评估管理层的假设和判断；
关税务法律法规和实务做法的理解等考虑要
                                               在抽样的基础上重新计算贵集团计提的
素，因此，我们将贵集团土地增值税的计提
                                               土地增值税，并将我们的计算结果与贵
识别为关键审计事项。
                                               集团所记录的金额进行比较。
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                                   审计报告 (续)
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      三、关键审计事项 (续)
房地产开发项目的收入确认
请参阅财务报表附注“三、公司重要会计政策、会计估计”注释25及“五、合并财务报表项
目附注”注释41。
关键审计事项                                在审计中如何应对该事项
销售房地产开发项目产生的收入占贵集团 与房地产开发项目的收入确认的评价相关的审
2019 年度营业收入总额的 92.6% 。            计程序中包括以下程序：
这些收入在满足以下所有条件时进行确               评价与房地产开发项目的收入确认相关的
认：                                             关键内部控制的设计和运行有效性；
(1)     与客户签署了买卖合同；                   检查贵集团的房产标准买卖合同条款，以
                                                 评价贵集团有关房地产开发项目的收入确
(2)     取得了客户的首期款并且已确认余下
                                                 认政策是否符合相关会计准则的要求；
        房款的付款安排；及
                                                 就本年确认房产销售收入的项目，选取样
(3)     房产已经被客户接受，或根据买卖合
                                                 本，检查可以证明房产已经被客户接受，
        同约定被视为已获客户接受（以较早
                                                 或被视为已获客户接受的支持性文件，以
        者为准）。
                                                 评价相关房产销售收入是否已按照集团的
由于房地产开发项目的收入对贵集团的重
                                                 收入确认政策确认；
要性，以及单个房地产开发项目销售收入
                                                 就资产负债表日前后确认房产销售收入的
确认上的细小错误汇总起来可能对贵集团
                                                 项目，选取样本，检查可以证明房产已经
的利润产生重大影响，因此，我们将贵集
                                                 被客户接受，或被视为已获客户接受的支
团房地产开发项目的收入确认识别为关键
                                                 持性文件，以评价相关房产销售收入是否
审计事项。
                                                 在恰当的期间确认。
                                           129
                                   审计报告 (续)
                                                            毕马威华振审字第 2000709 号
   四、其他信息
    贵公司管理层对其他信息负责。其他信息包括贵公司 2019 年年度报告中涵盖的信息，但
不包括财务报表和我们的审计报告。
    我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴
证结论。
    结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是
否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
    基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在
这方面，我们无任何事项需要报告。
   五、管理层和治理层对财务报表的责任
    管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和
维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
    在编制财务报表时，管理层负责评估贵公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项
(如适用)，并运用持续经营假设，除非贵公司计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选
择。
    治理层负责监督贵公司的财务报告过程。
                                        130
                                   审计报告 (续)
                                                              毕马威华振审字第 2000709 号
   六、注册会计师对财务报表审计的责任
    我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，
并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行
的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单
独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大
的。
    在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我
们也执行以下工作：
    (1)   识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以
          应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞
          弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由
          于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
    (2)   了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序 。
    (3)   评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
    (4)   对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可
          能导致对贵公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得
          出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告
          中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非
          无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或
          情况可能导致贵公司不能持续经营。
    (5)   评价财务报表的总体列报、结构和内容 (包括披露)，并评价财务报表是否公允反映
          相关交易和事项。
    (6)   就贵集团中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表
          发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责
          任。
                                         131
                                 审计报告 (续)
                                                                   毕马威华振审字第 2000709 号
   六、注册会计师对财务报表审计的责任 (续)
    我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我
们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
    我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被
合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施 (如适用) 。
    从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成
关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在
极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产
生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
    毕马威华振会计师事务所 (特殊普通合伙)         中国注册会计师
                                                  陈泳意 (项目合伙人)
    中国 北京                                     李默然
                                                  2020 年 3 月 17 日
                                            132
                                     合并资产负债表
 编制单位：万科企业股份有限公司   2019 年 12 月 31 日        单位：元             币种：人民币
 资产                                   附注五          2019 年 12 月 31 日     2018 年 12 月 31 日
 流动资产：
 货币资金                                 1                166,194,595,726.42      188,417,446,836.14
 交易性金融资产                           2                 11,735,265,424.66       11,900,806,302.82
 衍生金融资产                             3                    332,257,520.78           10,782,930.40
 应收票据                                                       28,970,047.83            2,558,430.72
 应收账款                                 4                  1,988,075,737.67        1,586,180,764.10
 预付款项                                 5                 97,795,831,444.26       75,950,895,073.34
 其他应收款                               6                235,465,007,349.80      244,324,142,938.75
 存货                                     7                897,019,035,609.52      750,302,627,438.80
 合同资产                                 8                  3,444,938,025.74        1,364,126,797.84
 持有待售资产                             9                  4,252,754,905.02        6,624,631,369.45
 其他流动资产                             10                20,732,622,761.28       14,587,657,410.01
 流动资产合计                                            1,438,989,354,552.98    1,295,071,856,292.37
 非流动资产：
 其他权益工具投资                         11                 2,249,953,722.90        1,636,583,744.09
 其他非流动金融资产                       12                   673,982,298.05        1,052,331,100.20
 长期股权投资                             13               130,475,768,323.53      129,527,655,772.47
 投资性房地产                             14                73,564,678,069.11       54,055,784,751.50
 固定资产                                 15                12,399,838,267.28       11,533,798,650.31
 在建工程                                 16                 4,179,839,536.92        1,913,007,479.18
 使用权资产                               17                22,135,359,592.40                      -
 无形资产                                 18                 5,269,647,193.30        4,952,584,999.04
 商誉                                     19                   220,920,784.68          217,109,245.26
 长期待摊费用                             20                 7,235,202,389.07        5,044,308,633.85
 递延所得税资产                           21                23,427,586,089.92       15,749,204,673.50
 其他非流动资产                           22                 9,107,319,581.09        7,825,131,133.04
 非流动资产合计                                            290,940,095,848.25      233,507,500,182.44
 资产总计                                                1,729,929,450,401.23    1,528,579,356,474.81
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                               133
                                  合并资产负债表 (续)
 编制单位：万科企业股份有限公司   2019 年 12 月 31 日        单位：元              币种：人民币
 负债及股东权益                         附注五          2019 年 12 月 31 日      2018 年 12 月 31 日
 流动负债：
 短期借款                                 23                15,365,231,785.08        10,111,677,982.38
 衍生金融负债                                                              -            631,226,970.86
 应付票据                                 24                   941,279,690.68         1,651,453,937.28
 应付账款                                 25               267,280,865,500.05       227,945,928,165.35
 预收款项                                                      770,781,495.16           253,965,141.13
 合同负债                                 26               577,047,227,178.73       504,711,414,422.66
 应付职工薪酬                             27                 6,896,261,420.24         5,770,851,836.95
 应交税费                                 28                25,109,731,106.59        18,730,860,802.20
 其他应付款                               29               250,698,460,720.96       226,075,622,240.18
 一年内到期的非流动负债                   30                80,646,217,975.53        70,438,245,498.20
 其他流动负债                             31                47,854,227,137.67        55,592,689,788.42
 流动负债合计                                            1,272,610,284,010.69     1,121,913,936,785.61
 非流动负债：
 长期借款                                 32               114,319,778,454.74       120,929,055,439.40
 应付债券                                 33                49,645,512,945.07        47,095,145,785.83
 租赁负债                                 17                21,277,365,792.32                       -
 预计负债                                 34                   149,629,291.04           143,527,842.81
 其他非流动负债                           35                 1,065,436,144.05         2,338,048,204.19
 递延所得税负债                           21                   282,328,350.36           538,912,419.39
 非流动负债合计                                            186,740,050,977.58       171,044,689,691.62
 负债合计                                                1,459,350,334,988.27     1,292,958,626,477.23
 股东权益：
 股本                                     36                11,302,143,001.00        11,039,152,001.00
 资本公积                                 37                12,384,484,513.99         8,005,627,653.57
 其他综合收益                             38                (1,806,426,631.62)       (2,398,744,899.34)
 盈余公积                                 39                70,826,254,100.68        47,393,246,041.44
 未分配利润                               40                95,352,036,928.77        91,724,850,747.76
 归属于母公司股东权益合计                                  188,058,491,912.82       155,764,131,544.43
 少数股东权益                                               82,520,623,500.14        79,856,598,453.15
 股东权益合计                                              270,579,115,412.96       235,620,729,997.58
 负债和股东权益总计                                      1,729,929,450,401.23     1,528,579,356,474.81
此财务报表已于 2020 年 3 月 17 日获董事会批准。
法定代表人：___________ 主管会计工作负责人：___________ 会计机构负责人：___________
                                                                                               (公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                               134
                                   母公司资产负债表
 编制单位：万科企业股份有限公司   2019 年 12 月 31 日        单位：元             币种：人民币
 资产                                  附注十五         2019 年 12 月 31 日     2018 年 12 月 31 日
 流动资产：
 货币资金                                 1                 73,411,485,591.42       77,677,228,103.71
 交易性金融资产                           2                 11,504,468,493.15       11,502,044,931.51
 其他应收款                               3                326,665,812,727.88      334,757,818,390.25
 其他流动资产                                                   36,874,628.15                      -
 流动资产合计                                              411,618,641,440.60      423,937,091,425.47
 非流动资产：
 其他非流动金融资产                       4                    257,838,906.25          257,838,906.25
 长期股权投资                             5                 32,310,671,842.49       28,528,085,729.22
 投资性房地产                                                    1,348,828.93            1,809,691.23
 无形资产                                 6                  3,018,641,176.91        3,032,935,495.09
 固定资产                                                       33,989,801.79           37,025,636.76
 在建工程                                                      215,547,838.03          104,583,982.59
 其他非流动资产                           7                    267,039,418.16          482,840,668.16
 非流动资产合计                                             36,105,077,812.56       32,445,120,109.30
 资产总计                                                  447,723,719,253.16      456,382,211,534.77
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                              135
                                  母公司资产负债表 (续)
 编制单位：万科企业股份有限公司   2019 年 12 月 31 日        单位：元             币种：人民币
 负债及股东权益                        附注十五         2019 年 12 月 31 日     2018 年 12 月 31 日
 流动负债：
 短期借款                                 8                 13,652,804,601.95        6,655,680,000.00
 应付票据                                 9                    580,492,627.15          760,888,568.83
 应付账款                                                      105,547,377.57        1,572,656,341.93
 合同负债                                                    3,402,202,949.74        3,386,091,698.11
 应付职工薪酬                             10                 3,335,276,502.13        2,741,317,136.93
 应交税费                                 11                   248,501,545.84           14,326,198.11
 其他应付款                               12               155,956,601,501.28      197,053,426,687.85
 其他流动负债                             13                   510,212,214.47       14,192,230,386.15
 一年内到期的非流动负债                   14                71,885,696,874.31       47,044,540,756.71
 流动负债合计                                              249,677,336,194.44      273,421,157,774.62
 非流动负债：
 长期借款                                 15                71,110,260,782.59       79,460,145,576.49
 应付债券                                 16                15,941,160,997.44       23,388,237,865.39
 非流动负债合计                                             87,051,421,780.03      102,848,383,441.88
 负债合计                                                  336,728,757,974.47      376,269,541,216.50
 股东权益：
 股本                                     17                11,302,143,001.00       11,039,152,001.00
 资本公积                                 18                15,954,124,449.24        9,573,713,477.35
 盈余公积                                 19                70,826,254,100.68       47,393,246,041.44
 未分配利润                               20                12,912,439,727.77       12,106,558,798.48
 股东权益合计                                              110,994,961,278.69       80,112,670,318.27
 负债及股东权益总计                                        447,723,719,253.16      456,382,211,534.77
此财务报表已于 2020 年 3 月 17 日获董事会批准。
法定代表人：___________ 主管会计工作负责人：___________ 会计机构负责人：___________
                                                                                              (公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                               136
                                                合并利润表
 编制单位：万科企业股份有限公司                   2019 年     单位：元             币种：人民币
                        项目                      附注五       2019 年               2018 年
 一、营业总收入                                     41       367,893,877,538.94    297,679,331,103.19
     减：营业成本                                   41       234,550,332,806.05    186,104,224,241.81
         税金及附加                                 42        32,905,223,898.57     23,176,062,239.30
         销售费用                                   43         9,044,496,840.07      7,868,075,611.02
         管理费用                                   44        11,018,405,286.60     10,340,805,184.61
         研发费用                                              1,066,676,028.92        946,064,361.26
         财务费用                                   45         5,735,941,711.58      5,998,574,652.64
         其中：利息费用                             45         9,255,269,023.67      8,181,335,589.90
                  利息收入                          45         3,530,404,983.55      3,839,923,292.95
     加：投资收益                                   46         4,984,126,780.28      6,787,934,513.16
         其中：对联营企业和合营企业的投资收益       46         3,790,598,202.87      6,279,910,444.74
         公允价值变动收益 (损失以“( )”填列)       47           (68,518,913.61)        86,634,641.18
         资产减值损失 (损失以“( )”填列)           48        (1,648,756,785.74)    (2,354,254,781.00)
         信用减值损失 (损失以“( )”填列)           49          (216,850,482.95)      (263,817,478.04)
         资产处置收益 (损失以“( )”填列)                         (9,665,523.59)        (3,409,185.58)
 二、营业利润                                                 76,613,136,041.54     67,498,612,522.27
     加：营业外收入                                 50          714,732,128.72         474,497,187.13
     减：营业外支出                                 51          788,578,652.67         512,908,318.42
 三、利润总额                                                 76,539,289,517.59     67,460,201,390.98
     减：所得税费用                                 52        21,407,674,945.50     18,187,906,856.37
 四、净利润                                                   55,131,614,572.09     49,272,294,534.61
    (一) 按经营持续性分类：
         1. 持续经营净利润                                    55,131,614,572.09     49,272,294,534.61
    (二) 按所有权归属分类：
         归属于母公司股东的净利润                             38,872,086,881.32     33,772,651,678.61
         少数股东损益                                         16,259,527,690.77     15,499,642,856.00
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                    137
                                                   合并利润表 (续)
 编制单位：万科企业股份有限公司                         2019 年      单位：元             币种：人民币
                          项目                           附注五       2019 年               2018 年
 五、其他综合收益的税后净额                               38           553,256,970.60      (2,993,286,093.33)
    (一) 归属于母公司股东的其他综合收益的税后净额                      592,318,267.72      (2,631,826,600.64)
         1、不能重分类进损益的其他综合收益
                (1) 其他权益工具投资公允价值变动                       603,230,190.59        (373,621,610.49)
                (2) 权益法下不能转损益的其他综合收益                   103,440,110.38        (723,853,046.45)
         2、将重分类进损益的其他综合收益
                (1) 权益法下可转损益的其他综合收益                     (320,162,674.74)    (1,176,856,149.35)
                (2) 现金流量套期储备                                   248,059,533.31        (226,888,525.95)
                (3) 外币财务报表折算差额                                (42,248,891.82)      (130,607,268.40)
    (二) 归属于少数股东的其他综合收益的税后净额                         (39,061,297.12)      (361,459,492.69)
 六、综合收益总额                                                    55,684,871,542.69     46,279,008,441.28
    归属于母公司股东的综合收益总额                                   39,464,405,149.04     31,140,825,077.97
    归属于少数股东的综合收益总额                                     16,220,466,393.65     15,138,183,363.31
 七、每股收益
    (一) 基本每股收益                                     53                      3.47                   3.06
    (二) 稀释每股收益                                     53                      3.47                   3.06
此财务报表已于 2020 年 3 月 17 日获董事会批准。
法定代表人：___________ 主管会计工作负责人：___________ 会计机构负责人：___________
                                                                                                      (公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                         138
                                                母公司利润表
 编制单位：万科企业股份有限公司                   2019 年      单位：元             币种：人民币
                        项目                      附注十五      2019 年               2018 年
 一、营业总收入                                     21          4,096,766,236.99      3,063,497,614.08
     减：营业成本                                   21           148,417,654.18             460,862.29
         税金及附加                                 22            56,338,605.09          30,512,736.01
         管理费用                                               2,850,403,876.34      2,501,151,119.21
         财务费用                                   23          2,687,272,880.72      2,875,349,113.56
         其中：利息费用                             23          8,598,242,812.01      9,038,045,524.88
                  利息收入                          23          5,647,917,774.93      6,220,945,908.83
     加：投资收益                                   24         37,736,882,124.52     25,489,017,395.85
         其中：对联营企业和合营企业的投资收益
                                                    24             (9,826,262.69)       226,695,033.88
                    (损失以“( )”填列)
         公允价值变动收益 (损失以“( )”填列)                       4,468,493.15          2,044,931.51
         信用减值损失 (损失以“( )”号填列)                          (157,297.09)           (12,002.90)
         资产处置收益 (损失以“( )”填列)                                   -               265,175.52
 二、营业利润                                                  36,095,526,541.24     23,147,339,282.99
     加：营业外收入                                                 1,739,908.11            358,091.15
     减：营业外支出                                               46,484,819.75             514,666.69
 三、利润总额                                                  36,050,781,629.60     23,147,182,707.45
     减：所得税费用                                                         -           160,834,282.64
 四、净利润                                                    36,050,781,629.60     22,986,348,424.81
    (一) 持续经营净利润                                        36,050,781,629.60     22,986,348,424.81
 五、其他综合收益的税后净额                                                 -                      -
 六、综合收益总额                                              36,050,781,629.60     22,986,348,424.81
此财务报表已于 2020 年 3 月 17 日获董事会批准。
法定代表人：___________ 主管会计工作负责人：___________ 会计机构负责人：___________
                                                                                                (公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                     139
                                             合并现金流量表
 编制单位：万科企业股份有限公司                  2019 年       单位：元             币种：人民币
                         项目                     附注五        2019 年               2018 年
 一、经营活动产生的现金流量
    销售商品、提供劳务收到的现金                              432,735,958,602.82    398,148,270,444.38
    收到其他与经营活动有关的现金                  55(1)        37,112,763,422.55     25,801,877,348.71
    经营活动现金流入小计                                      469,848,722,025.37    423,950,147,793.09
    购买商品、接受劳务支付的现金                              317,300,741,504.91    255,895,209,249.65
    支付给职工以及为职工支付的现金                             16,414,442,465.40     14,118,374,985.27
    支付的各项税费                                             61,286,938,736.26     54,023,459,052.99
    支付其他与经营活动有关的现金                  55(2)        29,159,789,803.72     66,294,921,116.66
    经营活动现金流出小计                                      424,161,912,510.29    390,331,964,404.57
    经营活动产生的现金流量净额                    56(1)        45,686,809,515.08     33,618,183,388.52
 二、投资活动产生的现金流量
    收回投资收到的现金                                          1,760,945,806.47      1,472,713,852.59
    取得投资收益收到的现金                                      2,911,602,779.14      4,536,305,688.81
    处置固定资产、无形资产、投资性房地产和
                                                                   96,121,888.34         47,552,405.61
       其他长期资产收回的现金净额
    处置子公司或其他营业单位收到的现金净额        56(3)         2,987,795,243.33      1,843,485,464.33
     收到其他与投资活动有关的现金                 55(3)         8,177,287,114.23     10,892,356,680.92
    投资活动现金流入小计                                       15,933,752,831.51     18,792,414,092.26
    购建固定资产、无形资产、投资性房地产和
                                                                6,244,191,970.95      5,896,749,487.32
       其他长期资产所支付的现金
    投资支付的现金                                             27,924,969,315.42     47,295,233,900.40
    取得子公司及其他营业单位支付的现金净额        56(3)         9,032,616,118.89     18,541,696,353.03
    支付的其他与投资活动有关的现金                55(4)         1,358,709,980.10     14,423,170,381.37
    投资活动现金流出小计                                       44,560,487,385.36     86,156,850,122.12
    投资活动产生的现金流量净额                                (28,626,734,553.85)   (67,364,436,029.86)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                  140
                                              合并现金流量表 (续)
 编制单位：万科企业股份有限公司                      2019 年         单位：元             币种：人民币
                          项目                       附注五           2019 年               2018 年
 三、筹资活动产生的现金流量
     吸收投资收到的现金                                              11,814,284,511.15     19,491,299,493.42
     其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金                           5,170,882,539.26     19,491,299,493.42
     取得借款收到的现金                                              79,016,907,942.38     96,052,992,340.52
     发行债券所收到的现金                                            14,603,433,448.27     38,982,789,782.99
     收到的其他与筹资活动有关的现金                   55(5)          17,958,910,865.42     14,780,756,175.56
     筹资活动现金流入小计                                           123,393,536,767.22    169,307,837,792.49
     归还投资支付的现金                                               9,316,229,225.09      7,587,413,552.19
     偿还债务支付的现金                                             100,715,561,181.44     73,854,371,223.96
     分配股利、利润或偿付利息支付的现金                              36,822,907,476.50     40,249,338,583.88
     其中：子公司支付给少数股东的股利、利润                          11,147,482,397.91     16,350,151,123.76
     支付的其他与筹资活动有关的现金                   55(5)           9,877,049,330.59      2,819,066,338.38
     筹资活动现金流出小计                                           156,731,747,213.62    124,510,189,698.41
     筹资活动产生的现金流量净额                                     (33,338,210,446.40)    44,797,648,094.08
 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响                                  348,623,418.48         290,760,714.61
 五、现金及现金等价物净 (减少) / 增加额               56(2)         (15,929,512,066.69)    11,342,156,167.35
     加：年初现金及现金等价物余额                     56(2)         175,668,163,538.65    164,326,007,371.30
 六、年末现金及现金等价物余额                         56(2)         159,738,651,471.96    175,668,163,538.65
此财务报表已于 2020 年 3 月 17 日获董事会批准。
法定代表人：___________ 主管会计工作负责人：___________ 会计机构负责人：___________
                                                                                                      (公司盖章)
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                                                      141
                                     母公司现金流量表
 编制单位：万科企业股份有限公司            2019 年       单位：元             币种：人民币
                         项目                             2019 年               2018 年
 一、经营活动产生的现金流量
    收到其他与经营活动有关的现金                        241,670,363,052.55    202,957,877,249.31
    经营活动现金流入小计                                241,670,363,052.55    202,957,877,249.31
    支付给职工以及为职工支付的现金                        2,013,497,516.32        645,020,598.97
    支付的各项税费                                         312,321,455.25         329,364,749.32
    支付其他与经营活动有关的现金                        252,707,959,502.43    240,888,846,140.13
    经营活动现金流出小计                                255,033,778,474.00    241,863,231,488.42
    经营活动产生的现金流量净额                          (13,363,415,421.45)   (38,905,354,239.11)
 二、投资活动产生的现金流量
    收回投资收到的现金                                                -           208,823,497.21
    取得投资收益收到的现金                                8,552,562,292.20     10,033,767,618.03
    处置固定资产、无形资产和其他长期资产
                                                                      -               349,000.00
       收回的现金净额
    收到其他与投资活动有关的现金                           621,497,744.99         484,893,131.54
    投资活动现金流入小计                                  9,174,060,037.19     10,727,833,246.78
    购建固定资产、无形资产和其他长期资产
                                                              2,129,859.62            842,261.27
       所支付的现金
    投资支付的现金                                        7,095,010,000.00      6,460,998,931.23
    支付的其他与投资活动有关的现金                                    -        11,500,000,000.00
    投资活动现金流出小计                                  7,097,139,859.62     17,961,841,192.50
    投资活动产生的现金流量净额                            2,076,920,177.57     (7,234,007,945.72)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                            142
                                         母公司现金流量表 (续)
 编制单位：万科企业股份有限公司                  2019 年         单位：元             币种：人民币
                         项目                                     2019 年               2018 年
 三、筹资活动产生的现金流量
    吸收投资收到的现金                                            6,643,401,971.89                   -
    取得借款收到的现金                                           56,956,680,000.00     76,541,198,357.18
    发行债券所收到的现金                                          4,986,500,000.00     24,420,683,300.00
    收到的其他与筹资活动有关的现金                               17,983,071,780.55      9,636,060,833.26
    筹资活动现金流入小计                                         86,569,653,752.44    110,597,942,490.44
    偿还债务支付的现金                                           59,317,927,993.90     52,973,879,580.69
    分配股利、利润或偿付利息支付的现金                           20,457,233,878.30     18,242,885,921.24
    筹资活动现金流出小计                                         79,775,161,872.20     71,216,765,501.93
    筹资活动产生的现金流量净额                                    6,794,491,880.24     39,381,176,988.51
 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响                              226,260,851.35          (2,842,634.37)
 五、现金及现金等价物净减少额                                    (4,265,742,512.29)    (6,761,027,830.69)
    加：年初现金及现金等价物余额                                 77,677,228,103.71     84,438,255,934.40
 六、年末现金及现金等价物余额                                    73,411,485,591.42     77,677,228,103.71
此财务报表已于 2020 年 3 月 17 日获董事会批准。
法定代表人：___________ 主管会计工作负责人：___________ 会计机构负责人：___________
                                                                                                  (公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                  143
                                                                                    合并股东权益变动表
                                                                                            2019 年
 编制单位：万科企业股份有限公司                                                                                                                                              单位：元            币种：人民币
                                                                                           归属于母公司股东权益
              项目                 附注                                                                                                                                    少数股东权益          股东权益合计
                                                股本              资本公积           其他综合收益           盈余公积            未分配利润               小计
 一、本年年初余额                          11,039,152,001.00    8,005,627,653.57    (2,398,744,899.34)   47,393,246,041.44   91,724,850,747.76     155,764,131,544.43    79,856,598,453.15     235,620,729,997.58
 二 、 本 年 增 减 变 动 金 额
                                             262,991,000.00     4,378,856,860.42      592,318,267.72     23,433,008,059.24    3,627,186,181.01      32,294,360,368.39     2,664,025,046.99      34,958,385,415.38
       (减少以“( )”号填列)
     (一) 综合收益总额                                  -                    -        592,318,267.72                         38,872,086,881.32      39,464,405,149.04    16,220,466,393.65      55,684,871,542.69
     (二) 股东投入和减少资本                 262,991,000.00     4,378,856,860.42                 -                     -                     -       4,641,847,860.42      (163,897,097.53)      4,477,950,762.89
         1、 股东投入的普通股     五、36     262,991,000.00     6,380,410,971.89                 -                     -                     -       6,643,401,971.89    10,234,663,413.66      16,878,065,385.55
         2、 股东减少资本                               -                    -                   -                     -                     -                   -       (10,398,560,511.19)   (10,398,560,511.19)
         3、 其他                 五、37                -      (2,001,554,111.47)                -                     -                     -      (2,001,554,111.47)                  -       (2,001,554,111.47)
     (三) 利润分配                                      -                    -                   -       23,433,008,059.24   (35,244,900,700.31)   (11,811,892,641.07)   (13,392,544,249.13)   (25,204,436,890.20)
         1、 提取盈余公积         五、39                -                    -                   -       23,433,008,059.24   (23,433,008,059.24)                 -                      -                    -
         2、 对股东的分配         五、40                -                    -                   -                     -     (11,811,892,641.07)   (11,811,892,641.07)   (13,392,544,249.13)   (25,204,436,890.20)
 三、本年年末余额                          11,302,143,001.00   12,384,484,513.99    (1,806,426,631.62)   70,826,254,100.68   95,352,036,928.77     188,058,491,912.82    82,520,623,500.14     270,579,115,412.96
此财务报表已于 2020 年 3 月 17 日获董事会批准。
法定代表人：_____________ 主管会计工作负责人：_____________ 会计机构负责人：_____________                                                                                       (公司盖章)
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                                                                                                 144
                                                                               合并股东权益变动表 (续)
                                                                                              2018 年
 编制单位：万科企业股份公司                                                                                                                                        单位：元            币种：人民币
                                                                                 归属于母公司股东权益
             项目                                                                                                                                                少数股东权益          股东权益合计
                                     股本             资本公积           其他综合收益             盈余公积            未分配利润               小计
 一、本年年初余额                11,039,152,001.00   8,329,263,089.01      234,977,764.41       35,900,071,829.04   77,171,850,609.87     132,675,315,293.33    53,998,623,864.96     186,673,939,158.29
     加：会计政策变更                         -                  -           (1,896,063.11)                  -       2,208,759,472.58       2,206,863,409.47       449,530,445.29       2,656,393,854.76
     其中：新金融工具准则影响                 -                  -           (1,896,063.11)                  -           1,896,063.11                   -                       -                     -
           新收入准则影响                     -                  -                      -                    -       2,206,863,409.47       2,206,863,409.47       449,530,445.29       2,656,393,854.76
     本年年初经调整余额          11,039,152,001.00   8,329,263,089.01      233,081,701.30       35,900,071,829.04   79,380,610,082.45     134,882,178,702.80    54,448,154,310.25     189,330,333,013.05
 二 、 本 年 增 减 变 动 金 额
                                              -       (323,635,435.44)   (2,631,826,600.64)     11,493,174,212.40   12,344,240,665.31      20,881,952,841.63    25,408,444,142.90      46,290,396,984.53
       (减少以“( )”号填列)
     (一) 综合收益总额                        -                  -       (2,631,826,600.64)                  -      33,772,651,678.61      31,140,825,077.97    15,138,183,363.31      46,279,008,441.28
     (二) 股东投入和减少资本                  -       (323,635,435.44)                  -                    -                     -         (323,635,435.44)   17,858,689,332.22      17,535,053,896.78
         1、 股东投入的普通股                 -                  -                      -                    -                     -                    -       28,110,101,487.30      28,110,101,487.30
         2、 股东减少资本                     -                  -                      -                    -                     -                    -       (10,251,412,155.08)   (10,251,412,155.08)
         3、 其他                             -       (323,635,435.44)                  -                    -                     -         (323,635,435.44)                   -        (323,635,435.44)
     (三) 利润分配                            -                  -                      -       11,493,174,212.40   (21,428,411,013.30)    (9,935,236,800.90)    (7,588,428,552.63)   (17,523,665,353.53)
         1、 提取盈余公积                     -                  -                      -       11,493,174,212.40   (11,493,174,212.40)                 -                       -                     -
         2、 对股东的分配                     -                  -                      -                    -       (9,935,236,800.90)    (9,935,236,800.90)    (7,588,428,552.63)   (17,523,665,353.53)
 三、本年年末余额                11,039,152,001.00   8,005,627,653.57    (2,398,744,899.34)     47,393,246,041.44   91,724,850,747.76     155,764,131,544.43    79,856,598,453.15     235,620,729,997.58
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                                                                                                145
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                                                                    2019 年
 编制单位：万科企业股份有限公司                                                                              单位：元               币种：人民币
              项目                附注十五        股本               资本公积            盈余公积           未分配利润              股东权益合计
 一、本年年初余额                            11,039,152,001.00     9,573,713,477.35   47,393,246,041.44   12,106,558,798.48        80,112,670,318.27
 二、本年增减变动金额                          262,991,000.00      6,380,410,971.89   23,433,008,059.24      805,880,929.29        30,882,290,960.42
    (一) 综合收益总额                                     -                     -                   -     36,050,781,629.60        36,050,781,629.60
    (二) 股东投入和减少资本                    262,991,000.00      6,380,410,971.89                 -                    -          6,643,401,971.89
         1、 股东投入的普通股                  262,991,000.00      6,380,410,971.89                 -                    -          6,643,401,971.89
    (三) 利润分配                                         -                     -     23,433,008,059.24   (35,244,900,700.31)      (11,811,892,641.07)
         1、 提取盈余公积           19                    -                     -     23,433,008,059.24   (23,433,008,059.24)                      -
         2、 对股东的分配           20                    -                     -                   -     (11,811,892,641.07)      (11,811,892,641.07)
 三、本年年末余额                            11,302,143,001.00    15,954,124,449.24   70,826,254,100.68   12,912,439,727.77       110,994,961,278.69
此财务报表已于 2020 年 3 月 17 日获董事会批准。
法定代表人：_____________ 主管会计工作负责人：_____________ 会计机构负责人：_____________                                       (公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                                      146
                                                           母公司股东权益变动表 (续)
                                                                   2018 年
 编制单位：万科企业股份有限公司                                                                              单位：元            币种：人民币
              项目                附注十五       股本               资本公积             盈余公积            未分配利润          股东权益合计
 一、本年年初余额                            11,039,152,001.00     9,573,713,477.35    35,900,071,829.04   10,548,621,386.97     67,061,558,694.36
 二、本年增减变动金额                                     -                    -       11,493,174,212.40    1,557,937,411.51     13,051,111,623.91
    (一) 综合收益总额                                     -                    -                    -      22,986,348,424.81     22,986,348,424.81
    (二) 股东投入和减少资本                               -                    -                    -                     -                     -
         1、股东投入的普通股                              -                    -                    -                     -                     -
    (三) 利润分配                                         -                    -       11,493,174,212.40   (21,428,411,013.30)   (9,935,236,800.90)
         1、提取盈余公积            19                    -                    -       11,493,174,212.40   (11,493,174,212.40)                  -
         2、对股东的分配            20                    -                    -                    -       (9,935,236,800.90)   (9,935,236,800.90)
 三、本年年末余额                            11,039,152,001.00     9,573,713,477.35    47,393,246,041.44   12,106,558,798.48     80,112,670,318.27
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                                      147
                                     万科企业股份有限公司
                                         财务报表附注
                              (除特别注明外，金额单位为人民币元)
一   公司基本情况
     万科企业股份有限公司 (“本公司”) 原系经深圳市人民政府深府办 (1988) 1509 号文批准，于
     1988 年 11 月 1 日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万
     科企业股份有限公司”。
     1991 年 1 月 29 日，本公司发行之 A 股在深圳证券交易所上市。
     1993 年 5 月 28 日，本公司发行之 B 股在深圳证券交易所上市。
     1993 年 12 月 28 日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。
     2014 年 6 月 25 日，本公司 B 股以介绍方式转换上市地在香港联合交易所有限公司主板 (H 股)
     上市。
     本公司子公司相关信息参见附注六。
     本公司经营范围为：兴办实业 (具体项目另行申报) ；国内商业；物资供销业 (不含专营、专
     控、专卖商品) ；进出口业务 (按深经发审证字第 113 号外贸企业审定证书规定办理) ；房地产
     开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。
     本报告期内，本集团新增 388 家子公司，减少 119 家子公司，具体情况参见附注六。
二   财务报表编制基础
     本公司及子公司 (“本集团”) 合并财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易
     和事项，并基于以下所述的编制基础、重要会计政策、会计估计进行编制，具体政策参见相关
     附注。
     本集团自 2018 年 1 月 1 日起执行了财政部 2017 年度修订的《企业会计准则第 14 号——收
     入》和《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》等新金融工具准则，并自 2019 年 1
     月 1 日起执行了财政部 2018 年度修订的《企业会计准则第 21 号——租赁》(参见附注三、
     35(1)) 。
                                              148
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                                                                截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
三    公司重要会计政策、会计估计
1     遵循企业会计准则的声明
      本财务报表根据中华人民共和国财政部 (以下简称“财政部”) 颁布的企业会计准则的要求，真
      实、完整地反映了本公司 2019 年 12 月 31 日的合并财务状况和财务状况、2019 年度的合并
      经营成果和经营成果及合并现金流量和现金流量。
      此外，本公司的财务报表同时符合中国证券监督管理委员会 (以下简称“证监会”) 2014 年修
      订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号 —— 财务报告的一般规定》有关财务报
      表及其附注的披露要求。
2     会计期间
      本集团会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3     营业周期
      本公司的主要业务为开发用于出售及出租的房地产产品，其营业周期通常从购买土地起到建成
      开发产品并出售或出租且收回现金或现金等价物为止的期间。该营业周期通常大于 12 个月。
4     记账本位币
      本公司的记账本位币为人民币。编制合并财务报表采用的货币为人民币。本公司及子公司选定
      记账本位币的依据是主要业务收支的计价和结算币种。本公司的部分子公司采用本公司记账本
      位币以外的货币作为记账本位币，在编制本财务报表时，这些子公司的外币财务报表按照附注
      三、8 进行了折算。
5     同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
(1)   同一控制下的企业合并
      参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同一
      控制下的企业合并。合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在最终控制方合并财
      务报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值 (或发行股份面
      值总额) 的差额，调整资本公积中的股本溢价 (或资本溢价) ；资本公积中的股本溢价 (或资本溢
      价) 不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的相关费用，于发生时计入当期损益。
      合并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
                                                 149
                                                                               万科企业股份有限公司
                                                               截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
(2)   非同一控制下的企业合并
      参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合
      并。本集团作为购买方，为取得被购买方控制权而付出的资产 (包括购买日之前所持有的被购
      买方的股权) 、发生或承担的负债以及发行的权益性证券在购买日的公允价值之和，减去合并
      中取得的被购买方可辨认净资产于购买日公允价值份额的差额，如为正数则确认为商誉 (参见
      附注三、16) ；如为负数则计入当期损益。本集团将作为合并对价发行的权益性证券或债务性
      证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。本集团为进行企业合并发生
      的其他各项直接费用计入当期损益。付出资产的公允价值与其账面价值的差额，计入当期损
      益。本集团在购买日按公允价值确认所取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债
      及或有负债。购买日是指购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
      通过多次交易分步实现非同一控制企业合并时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，本集
      团会按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投
      资收益或其他综合收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的权益法核算下的以后可重分
      类进损益的其他综合收益及其他所有者权益变动 (参见附注三、11(2)(b)) 于购买日转入当期投
      资收益；购买日之前持有的被购买方的股权为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权
      益工具投资的，购买日之前确认的其他综合收益于购买日转入留存收益。
6     合并财务报表的编制方法
(1)   总体原则
      合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及本公司控制的子公司。控制，
      是指本集团拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能
      力运用对被投资方的权力影响其回报金额。在判断本集团是否拥有对被投资方的权力时，本集
      团仅考虑与被投资方相关的实质性权利 (包括本集团自身所享有的及其他方所享有的实质性权
      利) 。子公司的财务状况、经营成果和现金流量由控制开始日起至控制结束日止包含于合并财
      务报表中。
      子公司少数股东应占的权益、损益和综合收益总额分别在合并资产负债表中的股东权益中和合
      并利润表的净利润及综合收益总数项目后单独列示。
      如果子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份
      额的，其余额仍冲减少数股东权益。
      当子公司所采用的会计期间或会计政策与本集团不一致时，合并时已按照本集团的会计期间或
      会计政策对子公司财务报表进行必要的调整。合并时所有集团内部交易及余额，包括未实现内
      部交易损益及往来余额均已抵销。集团内部交易发生的未实现损失，有证据表明该损失是相关
      资产减值损失的，则全额确认该损失。
                                              150
                                                                               万科企业股份有限公司
                                                               截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
(2)   合并取得子公司
      对于通过同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以被合并子公司的
      各项资产、负债在最终控制方财务报表中的账面价值为基础，视同被合并子公司在本集团最终
      控制方对其开始实施控制时纳入本集团合并范围，并对合并财务报表的期初数以及前期比较报
      表进行相应调整。
      对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以购买日确定的
      被购买子公司各项可辨认资产、负债的公允价值为基础自购买日起将被购买子公司纳入本集团
      合并范围。
(3)   处置子公司
      本集团丧失对原有子公司控制权时，由此产生的任何处置收益或损失，计入丧失控制权当期的
      投资收益。对于剩余股权投资，本集团按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量，由此
      产生的任何收益或损失，也计入丧失控制权当期的投资收益。
(4)   少数股东权益变动
      本集团因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司的净
      资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的
      处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额，均调整合并资产负债表中的资
      本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
7     现金及现金等价物的确定标准
      现金和现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及持有期限短、流动性强、易于
      转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
8     外币业务和外币报表折算
      本集团收到投资者以外币投入资本时按当日即期汇率折合为人民币，其他外币交易在初始确认
      时按交易发生日的即期汇率折合为人民币。
      于资产负债表日，外币货币性项目采用该日的即期汇率折算。除与购建符合资本化条件资产有
      关的专门借款本金和利息的汇兑差额 (参见附注三、14) 外，其他汇兑差额计入当期损益。以历
      史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算。以公允价值计量的外币
      非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，属于以公允价值
      计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资的差额，计入其他综合收益；其他差额计入当
      期损益。
                                               151
                                                                               万科企业股份有限公司
                                                               截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
9     金融工具
      本集团的金融工具包括货币资金、应收款项、除长期股权投资 (参见附注三、11) 以外的股权投
      资、交易性金融资产、衍生金融工具、应付款项、借款、应付债券及股本等。
(1)   金融资产及金融负债的分类确认和初始计量
      金融资产和金融负债在本集团成为相关金融工具合同条款的一方时，于资产负债表内确认。
      除不具有重大融资成分的应收账款外，在初始确认时，金融资产及金融负债均以公允价值计
      量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计
      入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。对于不
      具有重大融资成分的应收账款，本集团按照根据附注三、25 的会计政策确定的交易价格进行初
      始计量。
(2)   金融资产的分类和后续计量
      (a)   本集团金融资产的分类
            本集团在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将
            金融资产分为不同类别：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其
            他综合收益的金融资产及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
            除非本集团改变管理金融资产的业务模式，在此情形下，所有受影响的相关金融资产在
            业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后
            不得进行重分类。
            本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
            资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
            - 本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
            - 该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本
              金金额为基础的利息的支付。
            本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
            资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：
            - 本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产
              为目标；
                                              152
                                                                         万科企业股份有限公司
                                                         截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
      - 该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本
        金金额为基础的利息的支付。
      对于非交易性权益工具投资，本集团可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值
      计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关
      投资从发行者的角度符合权益工具的定义。
      除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本
      集团将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
      在初始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，本集团可以将本应以摊余成本计量
      或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值
      计量且其变动计入当期损益的金融资产。
      管理金融资产的业务模式，是指本集团如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决
      定本集团所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者
      兼有。本集团以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业
      务目标为基础，确定管理金融资产的业务模式。
      本集团对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生
      的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金
      是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付
      本金金额相关的信用风险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本集团
      对可能导致金融资产合同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以
      确定其是否满足上述合同现金流量特征的要求。
(b)   本集团金融资产的后续计量
      - 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
        初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失 (包括
        利息和股利收入) 计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
      - 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
        初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。股利收入计入损益，其他
        利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或
        损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
                                        153
                                                                              万科企业股份有限公司
                                                              截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
           - 以摊余成本计量的金融资产
             初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且
             不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照实
             际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
(3)   金融负债的分类和后续计量
      本集团将金融负债分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债及以摊余成本计量
      的金融负债。
      - 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
        该类金融负债包括交易性金融负债 (含属于金融负债的衍生工具) 和指定为以公允价值计量
        且其变动计入当期损益的金融负债。
        初始确认后，对于该类金融负债以公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，产生的
        利得或损失 (包括利息费用) 计入当期损益。
      - 以摊余成本计量的金融负债
        初始确认后，对于该类金融负债采用实际利率法以摊余成本计量。
(4)   金融资产及金融负债的列报
      金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵消。但是，同时满足下列条件的，
      以相互抵消后的净额在资产负债表内列示：
      - 本集团具有抵消已确认金额的法定权力，且该种法定权力是当前可执行的；
      - 本集团计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
(5)   金融资产和金融负债的终止确认
      满足下列条件之一时，本集团终止确认该金融资产：
      - 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
      - 该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
      - 该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险
        和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。
                                               154
                                                                               万科企业股份有限公司
                                                               截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
      金融资产转移整体满足终止确认条件的，本集团将下列两项金额的差额计入当期损益：
      - 被转移金融资产在终止确认日的账面价值；
      - 因转移金融资产而收到的对价；
      金融负债 (或其一部分) 的现时义务已经解除的，本集团终止确认该金融负债 (或该部分金融负
      债) 。
(6)   减值
      本集团以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
      - 以摊余成本计量的金融资产；
      - 合同资产；
      本集团持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，包括以公允价值计量
      且其变动计入当期损益的权益工具投资，指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
      权益工具投资，以及衍生金融资产。
      预期信用损失的计量
      预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，
      是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金
      流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
      在计量预期信用损失时，本集团需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限 (包括
      考虑续约选择权) 。
      整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导致
      的预期信用损失。
      未来 12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后 12 个月内 (若金融工具的预计存续期少
      于 12 个月，则为预计存续期) 可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失，是整个存
      续期预期信用损失的一部分。
      对于应收账款和合同资产，本集团始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损
      失准备。本集团基于历史信用损失经验、使用准备矩阵计算上述金融资产的预期信用损失，相
      关历史经验根据资产负债表日应收对象的特定因素、以及对当前状况和未来经济状况预测的评
      估进行调整。
                                               155
                                                                         万科企业股份有限公司
                                                         截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
除应收账款和合同资产外，本集团对满足下列情形的金融工具按照相当于未来 12 个月内预期
信用损失的金额计量其损失准备，对其他金融工具按照相当于整个存续期内预期信用损失的金
额计量其损失准备：
- 该金融工具在资产负债表日只具有较低的信用风险；或
- 该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
具有较低的信用风险
如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即
便较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低应收对象履行其合同现金流量
义务的能力，该金融工具被视为具有较低的信用风险。
信用风险显著增加
本集团通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以
确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认
后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本集团考虑无须付出不必要的额外成本或努力
即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本集团考虑的信息包括：
- 债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；
- 已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级 (如有) 的严重恶化；
- 已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化；
- 现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本集团的还款能力产
  生重大不利影响。
根据金融工具的性质，本集团以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否显著增
加。以金融工具组合为基础进行评估时，本集团可基于共同信用风险特征对金融工具进行分
类，例如逾期信息和信用风险评级。
如果逾期超过 30 日，本集团确定金融工具的信用风险已经显著增加。
本集团认为金融资产在下列情况发生违约：
- 应收对象不大可能全额支付其对本集团的欠款，该评估不考虑本集团采取例如变现抵押品
  (如果持有) 等追索行动；或
- 金融资产逾期超过 90 天。
                                         156
                                                                                 万科企业股份有限公司
                                                                 截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
      已发生信用减值的金融资产
      本集团在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产是否已发生信用减值。当对金融资产预
      期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金
      融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
      - 发行方或债务人发生重大财务困难；
      - 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
      - 本集团出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不
        会做出的让步；
      - 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
      - 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
      预期信用损失准备的列报
      为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本集团在每个资产负债表日重新计量预期信
      用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对
      于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
      核销
      如果本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资产
      的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本集团确定债务人
      没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，按照本集团收回到
      期款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。
      已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
(7)   权益工具
      本公司发行权益工具收到的对价扣除交易费用后，计入股东权益。回购本公司权益工具支付的
      对价和交易费用，减少股东权益。
                                               157
                                                                                万科企业股份有限公司
                                                                截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
10    存货
(1)   存货的分类和成本
      存货按房地产开发产品、非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发产
      品和拟开发产品。非房地产开发产品为库存商品及其他。
      已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的的物
      业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为已完工开发产品的土地。项目整体开发时，
      拟开发产品全部转入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产
      品，后期未开发土地仍保留在拟开发产品。
      存货按成本进行初始计量，房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资
      本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成本 (参见附注三、14) 。非房地产开发产品成本
      包括采购成本、加工成本和使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出。非房地产开发产品
      在取得时按实际成本入账。
(2)   存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
      资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。
      可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销
      售费用以及相关税费后的金额。存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。
11    长期股权投资及共同经营
(1)   长期股权投资投资成本确定
      (a)    通过企业合并形成的长期股权投资
             - 对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本公司按照合并日取得
               的被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权
               投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，
               调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。
             - 对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本公司按照购买日取
               得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公
               允价值，作为该长期股权投资的初始投资成本。
                                               158
                                                                                 万科企业股份有限公司
                                                                 截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
      (b)   其他方式取得的长期股权投资
            对于通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资，在初始确认时，对于以支付现
            金取得的长期股权投资，本集团按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；对于发行
            权益性证券取得的长期股权投资，本集团按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资
            成本；对于投资者投入的长期股权投资，本集团按照投资合同或协议约定的价值作为初
            始投资成本。
            原持有的对被投资单位的股权投资 (不具有控制、共同控制或重大影响的) ，按照金融工
            具确认和计量准则进行会计处理的，因被投资单位的表决权改变等原因能够对被投资单
            位施加重大影响但不构成控制的，在转权益法核算时，本集团按照金融工具确认和计量
            准则确定的原股权投资的公允价值，作为改按权益法核算的初始投资成本。
(2)   长期股权投资后续计量及损益确认方法
      (a)   对子公司的投资
            在本公司个别财务报表中，本公司采用成本法对子公司的长期股权投资进行后续计量，
            除非投资符合持有待售的条件 (参见附注三、29) 。对被投资单位宣告分派的现金股利或
            利润由本公司享有的部分确认为当期投资收益，但取得投资时实际支付的价款或对价中
            包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润除外。
            对子公司的投资按照成本减去减值准备后在资产负债表内列示。
            对子公司投资的减值测试方法及减值准备计提方法参见附注三、20。
            在本集团合并财务报表中，对子公司按附注三、6 进行处理。
      (b)   对合营企业和联营企业的投资
            合营企业是指本集团与其他合营方共同控制且仅对其净资产享有权利的一项安排。联营
            企业是指本集团能够对其施加重大影响 (附注三、11(3)) 的企业。
                                                159
                                                                               万科企业股份有限公司
                                                               截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
           后续计量时，对合营企业和联营企业的长期股权投资采用权益法核算，除非投资符合持
           有待售的条件。本集团在采用权益法核算时的具体会计处理包括：
          - 对于长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价
             值份额的，以前者作为长期股权投资的成本；对于长期股权投资的初始投资成本小于
             投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，以后者作为长期股权投资的
             成本，长期股权投资的成本与初始投资成本的差额计入当期损益。
          - 取得对合营企业和联营企业投资后，本集团按照应享有或应分担的被投资单位实现的
             净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益并调整长期股权投
             资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应
             减少长期股权投资的账面价值。对合营企业或联营企业除净损益、其他综合收益和利
             润分配以外所有者权益的其他变动 (以下简称“其他所有者权益变动”) ，本集团按照
             应享有或应分担的份额计入股东权益，并同时调整长期股权投资的账面价值。
          - 在计算应享有或应分担的被投资单位实现的净损益、其他综合收益及其他所有者权益
             变动的份额时，本集团以取得投资时被投资单位各项可辨认资产的公允价值为基础，
             按照本集团的会计政策或会计期间进行必要调整后确认投资收益和其他综合收益等。
             本集团与联营企业及合营企业之间内部交易产生的未实现损益按照应享有的比例计算
             归属于本集团的部分，在权益法核算时予以抵销。内部交易发生的未实现损失，有证
             据表明该损失是相关资产减值损失的，则全额确认该损失。
          - 本集团对合营企业或联营企业发生的净亏损，除本集团负有承担额外损失义务外，以
             长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长期权
             益减记至零为限。合营企业或联营企业以后实现净利润的，本集团在收益分享额弥补
             未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
           本集团对合营企业和联营企业投资的减值测试方法及减值准备计提方法参见附注三、
           20。
(3)   确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的判断标准
      共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动 (即对安排的回
      报产生重大影响的活动) 必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。
      本集团在判断对被投资单位是否存在共同控制时，通常考虑下述事项：
      - 是否任何一个参与方均不能单独控制被投资单位的相关活动；
      - 涉及被投资单位相关活动的决策是否需要分享控制权参与方一致同意。
                                              160
                                                                                  万科企业股份有限公司
                                                                  截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
      重大影响是指本集团对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者
      与其他方一起共同控制这些政策的制定。
(4)   共同经营
      共同经营是指本集团与其他合营方共同控制且本集团享有该安排相关资产且承担该安排相关负
      债的一项安排。
      本集团主要按照下述原则确认与共同经营中利益份额相关的项目：
      - 确认单独所持有的资产，以及按份额确认共同持有的资产；
      - 确认单独所承担的负债，以及按份额确认共同承担的负债；
      - 确认出售享有的共同经营产出份额所产生的收入；
      - 按份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
      - 确认单独所发生的费用，以及按份额确认共同经营发生的费用。
12    投资性房地产
      本集团将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产 (包括正在建造或开发过程中将
      来用于出租的建筑物) 划分为投资性房地产。本集团采用成本模式计量投资性房地产，即以成
      本减累计折旧摊销及减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示。本集团将投资性房地产
      的成本扣除预计净残值 (残值率 0 - 7%) 和累计减值准备后在使用寿命内 (20 年 - 70 年) 按年限
      平均法计提折旧或进行摊销，除非投资性房地产符合持有待售的条件 (参见附注三、29) 。
13    固定资产及在建工程
      固定资产指本集团为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计
      年度的有形资产。
      外购固定资产的初始成本包括购买价款、相关税费以及使该资产达到预定可使用状态前所发生
      的可归属于该项资产的支出。自行建造固定资产的初始成本包括工程用物资、直接人工、符合
      资本化条件的借款费用 (参见附注三、14) 和使该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支
      出。
      对于构成固定资产的各组成部分，如果各自具有不同使用寿命或者以不同方式为本集团提供经
      济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，本集团分别将各组成部分确认为单项固定资产。
                                                161
                                                                                万科企业股份有限公司
                                                                截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
     对于固定资产的后续支出，包括与更换固定资产某组成部分相关的支出，在与支出相关的经济
     利益很可能流入本集团时资本化计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除；与固
     定资产日常维护相关的支出在发生时计入当期损益。
     固定资产以成本减累计折旧及减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示，在建工程以成
     本减减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示。
     自行建造的固定资产于达到预定可使用状态时转入固定资产，此前列于在建工程，且不计提折
     旧。
     本集团将固定资产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后在其使用寿命内按年限平均法计提
     折旧，除非固定资产符合持有待售的条件。各类固定资产的使用寿命、年折旧率和残值率分别
     为：
                                           使用寿命               年折旧率                残值率
      酒店、房屋及建筑物                 可使用年限 - 70 年             1.37%以上                4%
      装修费                                            5年                  20.00%              0%
      机器设备及运输工具                            5 - 20 年     4.80% - 19.20%                 4%
      电子设备                                       3 -5年     19.20% - 32.00%                  4%
      其他设备                                          5年                  19.20%              4%
     * 如果在下次装修时，装修费的明细科目仍有余额，该余额将一次全部计入当期营业外支
       出。
     本集团至少在每年年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
     固定资产满足下述条件之一时，本集团会予以终止确认：
     - 固定资产处于处置状态；
     - 该固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益。
     报废或处置固定资产项目所产生的损益为处置所得款项净额与项目账面金额之间的差额，并于
     报废或处置日在损益中确认。
14   借款费用
     本集团发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化并
     计入相关资产的成本，其他借款费用均于发生当期确认为财务费用。
                                              162
                                                                              万科企业股份有限公司
                                                              截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
     在资本化期间内，本集团按照下列方法确定每一会计期间的利息资本化金额 (包括折价或溢价
     的摊销)：
     - 对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，本集团以专门借款当期按实际利率
       计算的当期利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性
       投资取得的投资收益后的金额确定专门借款予以资本化的利息金额。
     - 对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，本集团根据累计资产支出超过专门
       借款部分的资产支出的加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应
       予资本化的利息金额。资本化率是根据一般借款加权平均的实际利率计算确定。
     本集团确定借款的实际利率时，是将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流
     量，折现为该借款初始确认时确定的金额所使用的利率。
     在资本化期间内，外币专门借款本金及其利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件
     的资产的成本。而除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额作为财
     务费用，计入当期损益。
     资本化期间是指本集团从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资
     本化的期间不包括在内。当资本支出和借款费用已经发生及为使资产达到预定可使用或可销售
     状态所必要的购建活动已经开始时，借款费用开始资本化。当购建符合资本化条件的资产达到
     预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。对于符合资本化条件的资产在购建过程
     中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，本集团暂停借款费用的资本化。
15   无形资产
     无形资产，是指本集团拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括为建造自用
     物业所取得的土地使用权。为日常经营活动取得的土地使用权作为存货核算。外购无形资产的
     成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
     无形资产以成本减累计摊销 (仅限于使用寿命有限的无形资产) 及减值准备 (参见附注三、20)
     后在资产负债表内列示。对于使用寿命有限的无形资产，本集团将无形资产的成本扣除预计净
     残值和累计减值准备后按直线法在预计使用寿命期内进行摊销，除非该无形资产符合持有待售
     的条件。
                           项目                                     摊销年限
      土地使用权                                                                  剩余租赁年限
      特许经营权                                                                     项目运营期
      待执行物业管理合同                                                             剩余合约期
                                             163
                                                                              万科企业股份有限公司
                                                              截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
     本集团于年终时，对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。截至资产负债表日，本集团没
     有使用寿命不确定的无形资产。
     本集团采用建设经营移交方式 (BOT) ，参与特定业务，项目公司从国家行政部门 (合同授予方)
     获取特定项目的特许经营权，参与项目的建设和运营。在特许经营权期满后，项目公司需要将
     有关项目移交还国家行政部门。
     若项目公司可以无条件地自合同授予方收取确定金额的货币资金或其他金融资产的；或在项目
     公司提供经营服务的收费低于某一限定金额的情况下，合同授予方按照合同规定负责将有关差
     价补偿给项目公司的，项目公司在发生相关建造成本时同时确认金融资产，并进行相关处理
     (参见附注三、9) ；若合同规定项目公司在有关基础设施建成后，从事经营的一定期间内有权
     利向获取服务的对象收取费用，但收费金额不确定的，该权利不构成一项无条件收取现金的权
     利，项目公司在发生相关建造成本时确认无形资产，该无形资产在从事经营期限内按直线法摊
     销。
16   商誉
     因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得的被购买方可辨
     认净资产公允价值份额的差额。
     本集团对商誉不摊销，以成本减累计减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示，商誉在
     其相关资产组或资产组组合处置时予以转出，计入当期损益。
17   长期待摊费用
     长期待摊费用在受益期限内分期平均摊销。各项费用的摊销期限分别为：
                           项目                                     摊销年限
      装修费                                                                        5 年至 10 年
18   质量保证金
     施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“应付账款”，待保证期过后根
     据实际情况和合同约定支付。
19   维修基金
     本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“其他非流动负债 - 代管基
     金”，专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。
                                             164
                                                                             万科企业股份有限公司
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20   除存货及金融资产外的其他资产减值
     本集团在资产负债表日根据内部及外部信息以确定下列资产是否存在减值的迹象，包括：
     - 固定资产
     - 在建工程
     - 无形资产
     - 采用成本模式计量的投资性房地产
     - 使用权资产
     - 长期股权投资
     - 商誉，及
     - 长期待摊费用等
     本集团对存在减值迹象的资产进行减值测试，估计资产的可收回金额。此外，无论是否存在减
     值迹象，本集团于每年年度终了对商誉估计其可收回金额。本集团依据相关资产组或者资产组
     组合能够从企业合并的协同效应中的受益情况分摊商誉账面价值，并在此基础上进行商誉减值
     测试。
     可收回金额是指资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之
     间较高者。
     资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现
     金流量，综合考虑资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素选择恰当的税前折现率
     对其进行折现后的金额加以确定。
     可收回金额的估计结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，资产的账面价值会减记至
     可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准
     备。
     资产减值损失一经确认，在以后会计期间不会转回。
21   公允价值的计量
     除特别声明外，本集团按下述原则计量公允价值：
     公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负
     债所需支付的价格。
                                             165
                                                                              万科企业股份有限公司
                                                              截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
     本集团估计公允价值时，考虑市场参与者在计量日对相关资产或负债进行定价时考虑的特征
     (包括资产状况及所在位置、对资产出售或者使用的限制等) ，并采用在当前情况下适用并且有
     足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本
     法。
22   预计负债
     如果与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且该义务的履行很可能会导致经济利益
     流出本集团，以及有关金额能够可靠地计量，则本集团会确认预计负债。
     预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。对于货币时间价值影响
     重大的，预计负债以预计未来现金流量折现后的金额确定。在确定最佳估计数时，本集团综合
     考虑了与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。所需支出存在一个连续范
     围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围内的中间值确定；在其
     他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：
     - 或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。
     - 或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
     本集团在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并按照当前最佳估计数对该账面价值
     进行调整。
23   政府补助
     政府补助是本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，但不包括政府以投资者身份
     向本集团投入的资本。
     政府补助在能够满足政府补助所附条件，并能够收到时，予以确认。
     政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公
     允价值计量。
24   所得税
     除因企业合并和直接计入所有者权益 (包括其他综合收益) 的交易或者事项产生的所得税外，本
     集团将当期所得税和递延所得税计入当期损益。
     当期所得税是按本期度应税所得额，根据税法规定的税率计算的预期应交所得税，加上以往年
     度应付所得税的调整。
                                              166
                                                                                万科企业股份有限公司
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     资产负债表日，如果本集团拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额结算或取得资产、清偿
     负债同时进行，那么当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列示。
     递延所得税资产与递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异确定。暂时
     性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额，包括能够结转以后年度的可抵扣
     亏损和税款抵减。递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所
     得额为限。
     如果不属于企业合并交易且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额 (或可抵扣亏
     损) ，则该项交易中产生的暂时性差异不会产生递延所得税。
     商誉的初始确认导致的暂时性差异也不产生相关的递延所得税。
     资产负债表日，本集团根据递延所得税资产和负债的预期实现或结算方式，依据已颁布的税法
     规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量该递延所得税资产和负债的账面
     金额。
     资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得
     足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在
     很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
     资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列
     示：
     - 纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
     - 递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相
       关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回
       的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清
       偿负债。
25   收入
     收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的
     总流入。
     本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收入。
                                             167
                                                                         万科企业股份有限公司
                                                         截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或
服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务
的交易价格计量收入。
交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取
的款项。本集团确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生
重大转回的金额。有权收取的对价是非现金形式时，本集团按照非现金对价的公允价值确定交
易价格。预期将退还给客户的款项作为退货负债，不计入交易价格。合同中存在重大融资成分
的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。
该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。
满足下列条件之一时，本集团属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履
约义务：
- 客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；
- 客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；
- 本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累
  计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不
能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收
入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在
判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本集团会考虑下列迹象：
- 本集团就该商品或服务享有现时收款权利；
- 本集团已将该商品的实物转移给客户；
- 本集团已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；
- 客户已接受该商品或服务等。
本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利 (且该权利取决于时间流逝之外的其他
因素) 作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础计提减值 (参见附注三、9(6)) 。本
集团拥有的、无条件 (仅取决于时间流逝) 向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本集团已
收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债列示。
                                        168
                                                                                 万科企业股份有限公司
                                                                 截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
     与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
     (1)     房地产销售合同
             对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件
             的房地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完
             工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时
             点，确认销售收入的实现。
     (2)     物业服务合同
             本集团在提供物业服务过程中确认收入。
     (3)     建造合同
             本集团在履行履约义务的时段内按履约进度确认收入，本集团根据已经完成的合同工作
             量占合同预计总工作量的比例确定履约进度。
26   合同成本
     合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
     为取得合同发生的增量成本是指本集团不取得合同就不会发生的成本 (如销售佣金等) 。该成本
     预期能够收回的，本集团将其作为合同取得成本确认为一项资产。本集团为取得合同发生的、
     除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。
     为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，本
     集团将其作为合同履约成本确认为一项资产：
     - 该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用 (或类
           似费用) 、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
     - 该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；
     - 该成本预期能够收回。
                                                169
                                                                               万科企业股份有限公司
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      合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产 (以下简称“与合同成本有关的资产”) 采
      用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。摊销期限不超过
      一年则在发生时计入当期损益。
      当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本集团对超出部分计提减值准
      备，并确认为资产减值损失：
      - 本集团因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
      - 为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
27    职工薪酬
(1)   短期薪酬
      本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生或按规定的基准和比例计提的职工工资、奖
      金、医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并计入
      当期损益或相关资产成本。
(2)   离职后福利 - 设定提存计划
      本集团所参与的设定提存计划是按照中国有关法规要求，本集团职工参加的由政府机构设立管
      理的社会保障体系中的基本养老保险。基本养老保险的缴费金额按国家规定的基准和比例计
      算。本集团在职工提供服务的会计期间，将应缴存的金额确认为负债，并计入当期损益或相关
      资产成本。
(3)   辞退福利
      本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出
      给予补偿的建议，在下列两者孰早日，确认辞退福利产生的负债，同时计入当期损益：
      - 本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
      - 本集团有详细、正式的涉及支付辞退福利的重组计划；并且，该重组计划已开始实施，或
        已向受其影响的各方通告了该计划的主要内容，从而使各方形成了对本集团将实施重组的
        合理预期时。
                                              170
                                                                               万科企业股份有限公司
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28    租赁
      租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
      在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间
      内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
      为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本集团进行如下评估：
      - 合同是否涉及已识别资产的使用。已识别资产可能由合同明确指定或在资产可供客户使用
        时隐性指定，并且该资产在物理上可区分，或者如果资产的某部分产能或其他部分在物理
        上不可区分但实质上代表了该资产的全部产能，从而使客户获得因使用该资产所产生的几
        乎全部经济利益。如果资产的供应方在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该
        资产不属于已识别资产；
      - 承租人是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益；
      - 承租人是否有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
      合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行
      会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部分进行分
      拆。在分拆合同包含的租赁和非租赁部分时，承租人按照各租赁部分单独价格及非租赁部分的
      单独价格之和的相对比例分摊合同对价。出租人按附注三、25 所述会计政策中关于交易价格分
      摊的规定分摊合同对价。
(1)   本集团作为承租人
      在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债。使用权资产按照成本进行初始计
      量，包括租赁负债的初始计量金额、在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额 (扣除已享受的
      租赁激励相关金额) ，发生的初始直接费用以及为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场
      地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
      本集团使用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权
      的，本集团在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使
      用寿命两者孰短的期间内计提折旧。使用权资产按附注三、20 所述的会计政策计提减值准备。
      租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量，折现率为租赁内含利
      率。无法确定租赁内含利率的，采用本集团增量借款利率作为折现率。
                                              171
                                                                               万科企业股份有限公司
                                                               截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
      本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或
      相关资产成本。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产
      成本。
      租赁期开始日后，发生下列情形的，本集团按照变动后租赁付款额的现值重新计量租赁负债：
      - 根据担保余值预计的应付金额发生变动；
      - 用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动；
      - 本集团对购买选择权、续租选择权或终止租赁选择权的评估结果发生变化，或续租选择权
        或终止租赁选择权的实际行使情况与原评估结果不一致。
      在对租赁负债进行重新计量时，本集团相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产的账面价
      值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将剩余金额计入当期损益。
      本集团已选择对短期租赁 (租赁期不超过 12 个月的租赁) 和低价值资产租赁不确认使用权资产
      和租赁负债，并将相关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产
      成本。
(2)   本集团作为出租人
      在租赁开始日，本集团将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指无论所有权最终是否转
      移但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资
      租赁以外的其他租赁。
      本集团作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租
      赁进行分类。如果原租赁为短期租赁且本集团选择对原租赁应用上述短期租赁的简化处理，本
      集团将该转租赁分类为经营租赁。
      融资租赁下，在租赁期开始日，本集团对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁
      资产。本集团对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账
      价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折
      现的现值之和。
          本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款
      的终止确认和减值按附注三、9 所述的会计政策进行会计处理。未纳入租赁投资净额计量的可
      变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
                                               172
                                                                               万科企业股份有限公司
                                                               截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
     经营租赁的租赁收款额在租赁期内按直线法确认为租金收入。本集团将其发生的与经营租赁有
     关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计
     入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
29   持有待售
     本集团主要通过出售而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值时，将该非流动资
     产或处置组划分为持有待售类别。
     处置组，是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易
     中转让的与这些资产直接相关的负债。
     本集团将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
     - 根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，该非流动资产或处置组在其当前状况下即
       可立即出售；
     - 出售极可能发生，即本集团已经就一项出售计划作出决议且已与其他方签订了具有法律约
       束力的购买协议，预计出售将在一年内完成。
     本集团按账面价值与公允价值 (参见附注三、21) 减去出售费用后净额之孰低者对持有待售的非
     流动资产 (不包括金融资产 (参见附注三、9) 、递延所得税资产 (参见附注三、24) 或处置组进
     行初始计量和后续计量，账面价值高于公允价值 (参见附注 三、21) 减去出售费用后净额的差
     额确认为资产减值损失，计入当期损益。
30   套期会计
     套期会计方法，是指本集团将套期工具和被套期项目产生的利得或损失在相同会计期间计入当
     期损益 (或其他综合收益) 以反映风险管理活动影响的方法。
     被套期项目是使本集团面临现金流量变动风险，且被指定为被套期对象的、能够可靠计量的项
     目。本集团指定为被套期项目主要为使本集团面临外汇风险的外币借款和利率风险的浮动利率
     借款。
     套期工具，是指本集团为进行套期而指定的、其现金流量变动预期可抵销被套期项目的现金流
     量变动的金融工具。本集团将外汇衍生工具的远期要素单独分拆，只将排除远期要素后的部分
     指定为套期工具。
                                              173
                                                                              万科企业股份有限公司
                                                              截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
     本集团在套期开始日及以后期间持续地对套期关系是否符合套期有效性要求进行评估。套期有
     效性，是指套期工具的现金流量变动能够抵销被套期风险引起的被套期项目现金流量变动的程
     度。套期工具的现金流量变动大于或小于被套期项目的现金流量变动的部分为套期无效部分。
     现金流量套期满足运用套期会计方法条件的，套期工具产生的利得或损失中属于套期有效的部
     分，作为现金流量套期储备，本集团将其计入其他综合收益。现金流量套期储备的金额，按照
     下列两项的绝对额中较低者确定：
     1．   套期工具自套期开始的累计利得或损失；
     2．   被套期项目自套期开始的预计未来现金流量现值的累计变动额。
     每期计入其他综合收益的现金流量套期储备的金额为当期现金流量套期储备的变动额。
     本集团将远期要素的公允价值变动中与被套期项目相关的部分计入其他综合收益，同时按照系
     统合理的方法将被指定为套期工具当日的远期要素价值中与被套期项目相关的部分，在套期关
     系影响损益或其他综合收益的期间内摊销。摊销金额从其他综合收益中转出，计入当期损益。
     套期工具产生的利得或损失中属于套期无效的部分 (即扣除计入其他综合收益后的其他利得或
     损失) ，计入当期损益。
     本集团在被套期的预期现金流量影响损益的相同期间，将原在其他综合收益中确认的现金流量
     套期储备金额转出，计入当期损益。如果在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额是一
     项损失，且该损失全部或部分预计在未来会计期间不能弥补的，本集团在预计不能弥补时，将
     预计不能弥补的部分从其他综合收益中转出，计入当期损益。
     当套期关系不再满足运用套期会计的标准 (包括套期工具已到期、被出售、合同终止或已行
     使) ，本集团终止使用套期会计。当终止采用套期会计时，被套期的未来现金流量预期仍然会
     发生的，累计现金流量套期储备的金额予以保留，直至预期交易发生，并根据上述会计政策进
     行确认计量。被套期的未来现金流量预期不再发生的，累计现金流量套期储备的金额从其他综
     合收益中转出，计入当期损益。
31   关联方
     一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、共
     同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而不存在其他关联方关系
     的企业，不构成关联方。
     此外，本公司同时根据证监会颁布的《上市公司信息披露管理办法》确定本集团或本公司的关
     联方。
                                             174
                                                                                 万科企业股份有限公司
                                                                 截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
32    分部报告
      本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部。如果两个或多个经营
      分部存在相似经济特征且同时在各单项产品或劳务的性质、生产过程的性质、产品或劳务的客
      户类型、销售产品或提供劳务的方式、生产产品及提供劳务受法律及行政法规的影响等方面具
      有相同或相似性的，可以合并为一个经营分部。本集团以经营分部为基础考虑重要性原则后确
      定报告分部。
      本集团在编制分部报告时，分部间交易收入按实际交易价格为基础计量。编制分部报告所采用
      的会计政策与编制本集团财务报表所采用的会计政策一致。
33    股利分配
      资产负债表日后，经审议批准的利润分配方案中拟分配的股利或利润，不确认为资产负债表日
      的负债，在附注中单独披露。
34    主要会计估计及判断
      编制财务报表时，本集团管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计政策的应用及
      资产、负债、收入的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不同。本集团管理层对估计涉及
      的关键假设和不确定因素的判断进行持续评估，会计估计变更的影响在变更当期和未来期间予
      以确认。
(1)   主要会计估计
      除投资性房地产、固定资产及无形资产等资产的折旧及摊销 (参见附注三、12、13 和 15) 和各
      类资产减值 (参见附注五、4、5、6、7、8、14、15、16、17、18、19 以及附注十五、3、6)
      涉及的会计估计外，其他主要的会计估计如下：
      (i)     收入的确认 - 如附注三、25 所述，本集团部分收入在一段时间内确认。这些收入的确认
              取决于本集团对于合同结果和履约进度的估计。本集团根据近期经验及相关活动的性质
              作出估计如果实际发生的总收入和总成本金额高于或低于管理层的估计值，将会影响本
              集团未来期间收入和利润确认的金额。
      (ii)    附注五、21 - 递延所得税资产的确认；
      (iii)   附注五、29 - 土地增值税清算准备金的计提；
      (iv)    附注九 - 金融工具公允价值估值。
                                                    175
                                                                                   万科企业股份有限公司
                                                                   截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
(2)   主要会计判断
      本集团在运用会计政策过程中做出的重要判断如下：
      (i)    附注五、7、14 和 15 - 存货、投资性房地产与固定资产的划分；及
      (ii)   附注七、1 和 3 - 对其他主体实施控制、共同控制或重大影响的重大判断和假设。
35    主要会计政策和会计估计变更
(1)   会计政策变更的内容及原因
      本集团于 2019 年度执行了财政部于今年颁布的以下企业会计准则修订：
      - 《企业会计准则第 21 号——租赁 (修订) 》(“新租赁准则”)
      - 《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通知》(财会 [2019] 6 号)
      - 《关于修订印发合并财务报表格式 (2019 版) 的通知》(财会 [2019] 16 号)
      - 《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换 (修订) 》(“准则 7 号 (2019) ”)
      - 《企业会计准则第 12 号——债务重组 (修订) 》(“准则 12 号 (2019) ”)
      本集团自 2019 年 1 月 1 日起采用上述企业会计准则修订及解释，对会计政策相关内容进行调
      整。
                                                176
                                                                                     万科企业股份有限公司
                                                                     截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
(2)   会计政策变更的主要影响
      (a)   财会 [2019] 6 号和财会 [2019] 16 号
            本集团根据财会 [2019] 6 号和财会 [2019] 16 号规定的财务报表格式编制 2019 年度财务
            报表，并采用追溯调整法变更了相关财务报表列报。
            2018 年 12 月 31 日受影响的合并资产负债表和母公司资产负债表项目：
                                                               本集团
                                         调整前                调整数                    调整后
             应收票据及应收账款         1,588,739,194.82     (1,588,739,194.82)                       -
             应收票据                               -             2,558,430.72              2,558,430.72
             应收账款                               -         1,586,180,764.10         1,586,180,764.10
             应付票据及应付账款       229,597,382,102.63   (229,597,382,102.63)                       -
             应付票据                               -         1,651,453,937.28         1,651,453,937.28
             应付账款                               -      227,945,928,165.35        227,945,928,165.35
             短期借款                  10,101,917,384.71          9,760,597.67         10,111,677,982.38
             其他应付款               227,431,215,319.93     (1,355,593,079.75)      226,075,622,240.18
             一年内到期的
                                       69,092,413,016.12      1,345,832,482.08        70,438,245,498.20
               非流动负债
             合计                     537,811,667,018.21                  -          537,811,667,018.21
                                                               本公司
                                         调整前                调整数                    调整后
             应付票据及应付账款         2,333,544,910.76     (2,333,544,910.76)                       -
             应付票据                               -          760,888,568.83             760,888,568.83
             应付账款                               -         1,572,656,341.93         1,572,656,341.93
             其他应付款               198,081,624,244.56     (1,028,197,556.71)      197,053,426,687.85
             一年内到期的
                                       46,016,343,200.00      1,028,197,556.71        47,044,540,756.71
               非流动负债
             合计                     246,431,512,355.32                  -          246,431,512,355.32
            上述会计政策变更对本集团和母公司利润表无影响。
                                                   177
                                                                           万科企业股份有限公司
                                                           截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
(b)   新租赁准则
      财政部于 2018 年颁布了《企业会计准则第 21 号——租赁 (修订) 》(“新租赁准则”) 。
      新租赁准则修订了财政部于 2006 年颁布的《企业会计准则第 21 号——租赁》(简称“原
      租赁准则”) 。本集团自 2019 年 1 月 1 日起执行新租赁准则，对会计政策相关内容进行
      调整。
      新租赁准则完善了租赁的定义，本集团在新租赁准则下根据租赁的定义评估合同是否为
      租赁或者包含租赁。对于首次执行日前已存在的合同，本集团在首次执行日选择不重新
      评估其是否为租赁或者包含租赁。
      (i)   本集团作为承租人
            原租赁准则下，本集团根据租赁是否实质上将与资产所有权有关的全部风险和报酬
            转移给本集团，将租赁分为融资租赁和经营租赁。
            新租赁准则下，本集团不再区分融资租赁与经营租赁。本集团对所有租赁 (选择简
            化处理方法的短期租赁和低价值资产租赁除外) 确认使用权资产和租赁负债。
            在分拆合同包含的租赁和非租赁部分时，本集团按照各租赁部分单独价格及非租赁
            部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价。
            本集团选择根据首次执行新租赁准则的累积影响数，调整首次执行新租赁准则当期
            期初留存收益及财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。
            对于首次执行日前的经营租赁，本集团在首次执行日根据剩余租赁付款额按首次执
            行日本集团增量借款利率折现的现值计量租赁负债，并按照与租赁负债相等的金
            额，根据预付租金进行必要调整计量使用权资产。
                                          178
                                                                      万科企业股份有限公司
                                                      截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
       对于首次执行日前的经营租赁，本集团在应用上述方法时同时采用了如下简化处
       理：
       - 对将于首次执行日后 12 个月内完成的租赁作为短期租赁处理；
       - 计量租赁负债时，对具有相似特征的租赁采用同一折现率；
       - 使用权资产的计量不包含初始直接费用；
       - 存在续租选择权或终止租赁选择权的，根据首次执行日前选择权的实际行使及
         其他最新情况确定租赁期；
       - 作为使用权资产减值测试的替代，根据首次执行日前按照《企业会计准则第 13
         号——或有事项》计入资产负债表的亏损合同的亏损准备金额调整使用权资
         产；
       - 对首次执行新租赁准则当年期初之前发生的租赁变更，不进行追溯调整，根据
         租赁变更的最终安排，按照新租赁准则进行会计处理。
(ii)   本集团作为出租人
       在新租赁准则下，本集团作为转租出租人应基于原租赁产生的使用权资产，而不是
       原租赁的标的资产，对转租赁进行分类。对于首次执行日前划分为经营租赁且在首
       次执行日后仍存续的转租赁，本集团在首次执行日基于原租赁和转租赁的剩余合同
       期限和条款进行重新评估，并按照新租赁准则的规定进行分类。
       除转租赁外，本集团无需对其作为出租人的租赁调整首次执行新租赁准则当期期初
       留存收益及财务报表其他相关项目金额。本集团自首次执行日起按照新租赁准则进
       行会计处理。
       在新租赁准则下，本集团根据新收入准则关于交易价格分摊的规定将合同对价在每
       个租赁组成部分和非租赁组成部分之间进行分摊。
                                    179
                                                                                 万科企业股份有限公司
                                                                 截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
      (iii)   2019 年 1 月 1 日执行新租赁准则对财务报表的影响
              在计量租赁负债时，本集团使用 2019 年 1 月 1 日的增量借款利率来对租赁付款额
              进行折现，折现率在 3.65%~4.16%之间。
                                                                                    本集团
               2018 年 12 月 31 日 合 并 财 务 报 表 中 披 露 的
                                                                              28,082,079,516.06
                 重大经营租赁的尚未支付的最低租赁付款额
               减：简化处理的短期租赁承担                                           90,492,168.25
                      简化处理的低价值资产租赁承担（低价值资产的
                                                                                                  -
                      短期租赁费用除外）
               小计                                                           27,991,587,347.81
               按 2019 年 1 月 1 日本集团增量借款利率折现的现值               24,184,694,083.87
               2019 年 1 月 1 日新租赁准则下的租赁负债                        24,184,694,083.87
              上述会计政策变更对 2019 年 1 月 1 日合并资产负债表各项目的影响汇总如下：
                                                               本集团
                                            调整前*             调整数                   调整后
               使用权资产                           -     24,184,694,083.87     24,184,694,083.87
               一年内到期的非流动负债 70,438,245,498.20    1,554,636,055.04     71,992,881,553.24
               租赁负债                             -     22,630,058,028.83     22,630,058,028.83
              * 已包含财会 [2019] 6 号和财会 [2019] 16 号的影响 (附注三、35(2)(a)) 。
(c)   准则 7 号 (2019)
      准则 7 号 (2019) 细化了非货币性资产交换准则的适用范围，明确了换入资产的确认时点
      和换出资产的终止确认时点并规定了两个时点不一致时的会计处理方法，修订了以公允
      价值为基础计量的非货币性资产交换中同时换入或换出多项资产时的计量原则，此外新
      增了对非货币资产交换是否具有商业实质及其原因的披露要求。
      准则 7 号 (2019) 自 2019 年 6 月 10 日起施行，对 2019 年 1 月 1 日至准则施行日之间发
      生的非货币性资产交换根据该准则规定进行调整，对 2019 年 1 月 1 日之前发生的非货币
      性资产交换，不再进行追溯调整。采用该准则未对本集团的财务状况和经营成果产生重
      大影响。
                                              180
                                                                                    万科企业股份有限公司
                                                                    截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
      (d)    准则 12 号 (2019)
             准则 12 号 (2019) 修改了债务重组的定义，明确了该准则的适用范围，并规定债务重组
             中涉及的金融工具的确认、计量和列报适用金融工具相关准则的规定。对于以资产清偿
             债务方式进行债务重组的，准则 12 号 (2019) 修改了债权人受让非金融资产初始确认时
             的计量原则，并对于债务人在债务重组中产生的利得和损失不再区分资产转让损益和债
             务重组损益两项损益进行列报。对于将债务转为权益工具方式进行债务重组的，准则 12
             号 (2019) 修改了债权人初始确认享有股份的计量原则，并对于债务人初始确认权益工具
             的计量原则增加了指引。
             准则 12 号 (2019) 自 2019 年 6 月 17 日起施行，对 2019 年 1 月 1 日至准则施行日之间
             发生的债务重组根据该准则规定进行调整，对 2019 年 1 月 1 日之前发生的债务重组，不
             再进行追溯调整。采用该准则未对本集团的财务状况和经营成果产生重大影响。
(3)   主要会计估计变更
      本期无主要会计估计变更。
四    税项
1     主要税种及税率
      本集团及其子公司适用的主要税种及税率列示如下：
              税种                          计税基础                                   税率
       企业所得税          按应纳税所得额计征                                                          (i)
                           按税法规定计算的销售货物、提供应税劳务、销
                                                                                     3% 、5% 、6%
                           售服务、无形资产或者不动产的销售额为基础计
       增值税                                                                      9%、10% 、11%
                           算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额
                                                                                 13%、16% 、17%
                           后，差额部分为应交增值税。
       城市维护建设税      按实际缴纳增值税计征                             按公司所在地政策缴纳
       教育费附加          按实际缴纳增值税计征                                                      3%
       地方教育附加        按实际缴纳增值税计征                                                      2%
                                                                                     按超率累进税率
       土地增值税          按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计征
                                                                                         30% - 60%
       契税                按土地使用权的出让金额计征                                      3% - 5%
                                                  181
                                                                                                                                      万科企业股份有限公司
                                                                                                                 截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
     (i)        根据《中华人民共和国企业所得税法》以及企业所得税法实施条例，除个别享受优惠税
                率的子公司外，本公司及设立于中国境内其余子公司适用所得税税率为 25% 。
                本公司设立于香港地区的子公司适用 16.5%所得税税率。本公司设立于美国的子公司适
                用联邦所得税率 (21%) 及各州所得税率 (0%至 10%不等) 。
     (ii)       根据《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第
                39 号) ，本公司发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用 16%税率的，税率调整
                为 13%；原适用 10%税率的，税率调整为 9% 。调整自 2019 年 4 月 1 日起执行。
2    税收优惠及批文
     本年，除上述披露外，本公司及其子公司适用的税率和税率优惠政策与上年度没有发生重大变
     化。
五   合并财务报表项目附注
1    货币资金
                                               2019 年 12 月 31 日                                                    2018 年 12 月 31 日
              项目
                                   原币                    折算汇率        折合人民币                     原币                    折算汇率          折合人民币
       现金               人民币           5,153,478.56        1.0000         5,153,478.56       人民币           6,628,363.72        1.0000           6,628,363.72
       小计                                                                   5,153,478.56                                                             6,628,363.72
       银行存款           人民币   161,134,111,177.91          1.0000   161,134,111,177.91       人民币   182,512,057,502.34          1.0000     182,512,057,502.34
                            美元      211,213,914.92           6.9622     1,470,513,518.46         美元      159,206,350.13           6.8706       1,093,843,149.22
                            港币    3,089,339,534.89           0.8926     2,757,600,227.52         港币     4,823,885,651.18          0.8772       4,231,478,641.38
                        新加坡币               5,598.23        5.1775           28,984.84      新加坡币                   -                  -                   -
                            英镑          24,358,704.95        9.2447      225,188,919.65          英镑          19,857,011.71        8.7622        173,991,108.01
                      马来西亚币          46,943,423.25        1.7021        79,902,400.71   马来西亚币           5,005,736.54        1.6618           8,318,532.98
                      俄罗斯卢布      374,457,538.07           0.1120        41,939,244.26   俄罗斯卢布      250,903,000.00           0.0990          24,839,397.00
                            欧元             24,334.34         7.8182          190,250.74          欧元              1,000.00         7.8785               7,878.50
       小计                                                             165,709,474,724.09                                                       188,044,536,209.43
       其他货币资金       人民币      479,967,523.77           1.0000      479,967,523.77        人民币      366,282,262.99           1.0000        366,282,262.99
       合计                                                             166,194,595,726.42                                                       188,417,446,836.14
     其他货币资金为物业管理项目代管基金 (见附注五、35) 。于 2019 年 12 月 31 日银行存款中含
     有受限使用资金为人民币 6,455,944,254.46 元 (2018 年 12 月 31 日：人民币 12,749,283,297.49
     元) ，其中因质押对使用有限制的资金为人民币 3,841,600,000.00 元 (2018 年 12 月 31 日：人
     民币 8,095,340,000.00 元) 。无因抵押等对使用有限制的款项 (2018 年 12 月 31 日：无) 。于
     2019 年 12 月 31 日存放境外货币资金共计折合人民币 5,689,787,565.68 元 (2018 年 12 月 31
     日：人民币 6,560,303,487.14 元) 。本集团年末存于联营公司徽商银行的存款为人民币
     417,750,251.72 元 (2018 年 12 月 31 日：人民币 1,094,129,958.33 元) 。
                                                                                182
                                                                                     万科企业股份有限公司
                                                                     截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
2     交易性金融资产
                                种类                     2019 年 12 月 31 日     2018 年 12 月 31 日
       以公允价值计量且其变动计入当期损益
                                                          11,735,265,424.66       11,900,806,302.82
         的理财产品
3     衍生金融资产
      于 2019 年 12 月 31 日，本集团持有的衍生金融资产主要为以公允价值计价的利率互换合约
      (IRS) 与交叉货币互换合约 (CCS) 形成的资产。本集团持有的主要 IRS、CCS 符合套期会计要
      求，有关套期的披露详见附注五、58。
4     应收账款
      应收账款主要为待收取的购房款和物业服务应收款，并包括建造合同业务应收款人民币
      136,379,662.82 元 (2018 年 12 月 31 日：人民币 1,606,379.42 元) 。
(a)   应收账款按账龄分析如下：
                               账龄                    2019 年 12 月 31 日      2018 年 12 月 31 日
       1 年以内 (含 1 年)                                 1,330,099,355.39          1,084,868,663.11
       1 年至 3 年 (含 3 年)                                545,096,133.19            476,865,068.01
       3 年以上                                             185,924,563.75              63,266,783.64
       小计                                               2,061,120,052.33          1,625,000,514.76
       减：坏账准备                                          73,044,314.66              38,819,750.66
       合计                                               1,988,075,737.67          1,586,180,764.10
      账龄自应收账款确认日起开始计算。
                                                 183
                                                                                     万科企业股份有限公司
                                                                     截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
(b)   坏账准备计提方法分类披露
      本集团对于应收账款始终按照整个存续期内的预期信用损失计量减值准备。根据本集团的历史
      经验，不同细分客户群体发生损失的情况没有显著差异，因此在计算减值准备时未进一步区分
      不同的客户群体。
      2019 年 12 月 31 日应收账款的减值：
                                          整个存续期预期
                       账龄                                     年末账面余额           年末减值准备
                                            信用损失率
        1 年以内 (含 1 年)                         0.96%    1,330,099,355.39             12,716,207.99
        1 - 3 年 (含 3 年)                         3.89%        545,096,133.19           21,217,479.37
        3 年以上                                  21.04%        185,924,563.75           39,110,627.30
        合计                                                2,061,120,052.33             73,044,314.66
      2018 年 12 月 31 日应收账款的减值：
                                          整个存续期预期
                       账龄                                     年末账面余额           年末减值准备
                                            信用损失率
        1 年以内 (含 1 年)                          0.82%   1,084,868,663.11              8,875,134.29
        1 - 3 年 (含 3 年)                          4.16%       476,865,068.01           19,845,120.66
        3 年以上                                  15.96%         63,266,783.64           10,099,495.71
        合计                                                1,625,000,514.76             38,819,750.66
      整个存续期预期信用损失率基于历史实际信用损失经验计算，并考虑了历史数据收集期间的经
      济状况、当前的经济状况与本集团所认为的预计存续期内的经济状况。
(c)   坏账准备的变动情况
                                                                2019 年                  2018 年
        年初余额                                            38,819,750.66               50,843,204.00
        本年增加                                            52,926,987.50                 8,954,821.02
        本年收回或转回                                      (18,023,854.86)            (22,258,080.44)
        合并范围变化                                             (678,568.64)             1,279,806.08
        年末余额                                            73,044,314.66               38,819,750.66
      (i)      本集团本年无金额重大的坏账准备收回或转回情况。
      (ii)     本集团本年无金额重大的应收账款核销情况。
                                                  184
                                                                                            万科企业股份有限公司
                                                                           截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
(d)   应收账款金额前五名单位情况
      本集团于 2019 年 12 月 31 日应收账款前五名总额为人民币 386,015,063.84 元 (2018 年：人民
      币 395,864,445.94 元) ，占应收账款总额比例为 18.73% (2018 年 12 月 31 日：24.36%) ，相
      应计提的坏账准备年末余额为人民币 18,493,661.08 元 (2018 年 12 月 31 日：人民币
      5,387,758.94 元) 。
      本集团本年无因金融资产转移而终止确认的应收账款情况 (2018 年：无) 。
5     预付款项
(1)   预付款项账龄分析如下：
                                            2019 年 12 月 31 日                      2018 年 12 月 31 日
                            账龄
                                          金额               比例 (%)               金额              比例 (%)
       1 年以内 (含 1 年)              65,479,402,838.90           66.55      49,284,677,324.07             64.39
       1 - 2 年 (含 2 年)               6,247,362,419.88            6.35      24,973,785,958.03             32.63
       2 - 3 年 (含 3 年)              24,495,601,930.11           24.90           752,356,098.46            0.98
       3 年以上                         2,168,245,891.36            2.20        1,534,857,328.77             2.00
       小计                            98,390,613,080.25          100.00      76,545,676,709.33            100.00
       减：坏账准备                      594,781,635.99                            594,781,635.99
       合计                            97,795,831,444.26                      75,950,895,073.34
      账龄自预付款项确认日起开始计算。
      预付款项主要包括预付地价款、土地保证金、预缴税费、工程款及设计费等。本集团本年末超
      过一年且金额重大的预付款项主要是广信资产包前期项目款人民币 233.90 亿元，有关交易已
      于 2019 年 1 月 9 日完成交割。
(2)   本集团本年末预付款项前五名总额为人民币 46,160,104,088.41 元 (2018 年 12 月 31
      日：人民币 28,926,304,390.66 元) ，占预付款项总额比例 46.92% (2018 年 12 月 31
      日：37.79%) ，相应计提的坏账准备年末余额为人民币 352,981,903.95 元 (2018 年 12
      月 31 日：人民币 352,981,903.95 元) 。
(3)   本年计提的减值准备情况如下：
                                                                   2019 年                      2018 年
       年初余额                                                   594,781,635.99             241,799,732.04
       本年增加                                                                -             352,981,903.95
       年末余额                                                   594,781,635.99             594,781,635.99
                                                    185
                                                                                万科企业股份有限公司
                                                                截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
6     其他应收款
(1)   其他应收款按款项性质分类情况
                                                 2019 年 12 月 31 日       2018 年 12 月 31 日
       土地及其他保证金                           26,249,723,218.46          20,743,237,579.59
       合作方经营往来款                           90,993,166,603.05          84,157,936,223.03
       应收联营 / 合营企业款                     114,544,260,713.85         136,894,780,483.08
       应收利息                                       11,855,603.02                 2,608,382.06
       应收股利                                       19,024,413.08                27,329,808.99
       其他                                        5,313,958,683.96            3,992,498,566.85
       小计                                      237,131,989,235.42         245,818,391,043.60
       减：坏账准备                                1,666,981,885.62            1,494,248,104.85
       合计                                      235,465,007,349.80         244,324,142,938.75
(2)   其他应收款按账龄分析如下：
                            账龄                 2019 年 12 月 31 日       2018 年 12 月 31 日
       1 年以内 (含 1 年)                         129,681,350,232.80       155,569,740,448.26
       1 年至 2 年 (含 2 年)                       65,782,599,275.56         57,600,994,026.67
       2 年至 3 年 (含 3 年)                       23,479,132,367.29         20,943,905,944.26
       3 年以上                                    18,188,907,359.77         11,703,750,624.41
       小计                                       237,131,989,235.42       245,818,391,043.60
       减：坏账准备                                 1,666,981,885.62           1,494,248,104.85
       合计                                       235,465,007,349.80       244,324,142,938.75
      账龄自其他应收款确认日起开始计算。
                                           186
                                                                                                                 万科企业股份有限公司
                                                                                             截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
(3)   按坏账准备计提方法分类披露
                                                                          2019 年 12 月 31 日
                                             账面余额                                  坏账准备
                  类别
                                                                                                      计提             账面价值
                                          金额               比例 (%)               金额
                                                                                                    比例 (%)
       按单项计提坏账准备            232,239,520,267.76        97.94          1,049,332,065.06         0.45        231,190,188,202.70
       按组合计提坏账准备              4,892,468,967.66         2.06            617,649,820.56       12.62           4,274,819,147.10
       合计                          237,131,989,235.42      100.00           1,666,981,885.62                     235,465,007,349.80
                                                                          2018 年 12 月 31 日
                                              账面余额                                 坏账准备
                  类别
                                                                                                      计提             账面价值
                                          金额               比例 (%)               金额
                                                                                                    比例 (%)
       按单项计提坏账准备            243,289,400,241.88        98.97            915,608,846.19         0.38        242,373,791,395.69
       按组合计提坏账准备              2,528,990,801.72         1.03            578,639,258.66       22.88           1,950,351,543.06
       合计                          245,818,391,043.60      100.00           1,494,248,104.85                     244,324,142,938.75
      由于土地及其他保证金、合作方经营往来款和应收联营 / 合营企业款等的回收情况必须考虑相
      关开发项目的情况，本集团按照单项计算预期信用损失。
      对于其他性质的其他应收款，作为具有类似信用风险特征的组合，本集团基于历史实际信用损
      失率计算预期信用损失，并考虑历史数据收集期间的经济状况、当前的经济状况与未来经济状
      况预测。
(4)   坏账准备的变动情况
                                          第一阶段                 第二阶段                   第三阶段
                                                               整个存续期预期              整个存续期预期
               坏账准备               未来 12 个月预期                                                                   合计
                                                                   信用损失                   信用损失
                                          信用损失
                                                               (未发生信用减值)            (已发生信用减值)
       2019 年 1 月 1 日余额              116,695,513.88           461,943,744.79             915,608,846.18         1,494,248,104.85
       2019 年 1 月 1 日余额在本年
        - 转入第二阶段                     (15,590,463.07)             15,590,463.07                     -                        -
        - 转入第三阶段                               -                          -                        -                        -
        - 转回第二阶段                               -                          -                        -                        -
        - 转回第一阶段                               -                          -                        -                        -
       本年计提                            16,852,850.02               53,327,188.85          136,911,897.88           207,091,936.75
       本年转回                             (5,272,433.89)         (16,683,473.55)              (3,188,679.00)         (25,144,586.44)
       合并范围变化                         (9,213,569.54)                      -                        -              (9,213,569.54)
       2019 年 12 月 31 日余额            103,471,897.40           514,177,923.16            1,049,332,065.06        1,666,981,885.62
      注：本集团本年无金额重大的其他应收款核销情况。
                                                                187
                                                                                                     万科企业股份有限公司
                                                                                    截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
(5)   按交易方归集的年末余额前五名其他应收款情况：
                                                                                                   占其他
                                                                                                 应收款年末     坏账准备
                单位名称              款项的性质          年末余额               账龄
                                                                                                 余额合计数的   年末余额
                                                                                                   比例 (%)
       杭州西曙置业有限公司           应收合营往来     7,229,922,300.69         一年以内                 3.05           -
       昆明万睿房地产开发有限公司     应收合营往来     4,444,786,766.76   一年至两年（含两年）           1.87           -
       成都万科南城置业有限公司       应收合营往来     4,275,137,487.95   一年至三年（含三年）           1.80           -
                                                                          一年以内、两年至三年
       深圳市凯福投资实业有限公司     应收联营往来     3,359,924,298.14                                  1.42           -
                                                                                （含三年）
       上海恺冠臻房地产开发有限公司   应收联营往来     3,244,949,372.17   一年至三年、三年以上           1.37           -
       合计                                           22,554,720,225.71                                  9.51           -
(6)   本集团本年未发生因金融资产转移而予终止确认的其他应收款项的情况 (2018 年：
      无) 。
7     存货
(1)   存货分类
                                                                          2019 年 12 月 31 日
                                                      账面余额                跌价准备                  账面价值
       已完工开发产品                              66,176,069,038.94          141,606,275.77        66,034,462,763.17
       在建开发产品                           624,495,400,213.66            2,276,950,155.29      622,218,450,058.37
       拟开发产品                             208,180,773,664.13              571,535,667.74      207,609,237,996.39
       其他                                         1,156,884,791.59                         -       1,156,884,791.59
       合计                                   900,009,127,708.32            2,990,092,098.80      897,019,035,609.52
                                                                          2018 年 12 月 31 日
                                                      账面余额                跌价准备                  账面价值
       已完工开发产品                              64,114,138,777.81          152,041,355.86        63,962,097,421.95
       在建开发产品                           508,982,388,578.01            1,991,185,131.91      506,991,203,446.10
       拟开发产品                             178,468,212,997.72              169,626,003.75      178,298,586,993.97
       其他                                         1,050,739,576.78                         -       1,050,739,576.78
       合计                                   752,615,479,930.32            2,312,852,491.52      750,302,627,438.80
      于 2019 年 12 月 31 日 ， 本 集 团 存 货 余 额 中 含 有 借 款 费 用 资 本 化 的 金 额 为 人 民 币
      16,300,324,881.26 元 (2018 年 12 月 31 日：人民币 14,679,627,940.51 元) 。本集团本期间用
      于确定借款利息费用的资本化率为 5.01% (2018 年 12 月 31 日：5.30%) 。
                                                             188
                                                                                                     万科企业股份有限公司
                                                                               截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
      于 2019 年 12 月 31 日，上述存货中用于借款抵押的存货账面价值为人民币 6,747,419,886.96
      元 (2018 年 12 月 31 日：人民币 6,392,587,839.83 元)，主要系境外借款抵押。
(2)   存货跌价准备
                                                                             本集团
                             年初账面余额                                本年减少额
                                                 本年计提额                                               年末账面余额
                                                                  转回                 转销 / 转出
       成都君逸              289,785,586.53                -             -                       -        289,785,586.53
       大连海港城            353,966,054.46                -             -             19,863,416.25      334,102,638.21
       抚顺金域蓝湾           81,187,790.53                -             -             30,141,520.43       51,046,270.10
       合肥未来之光                     -       852,377,626.00           -                       -        852,377,626.00
       南充金润华府          181,693,322.52                -             -             96,727,182.40       84,966,140.12
       宁波万科城 (注 1)     240,247,658.40                -             -            227,851,887.83       12,395,770.57
       上海天际              406,811,598.70                -             -                       -        406,811,598.70
       上海金域澜湾鹭语墅    249,279,510.65                -             -                       -        249,279,510.65
       温州龙湾花园           12,519,589.52                -             -             12,519,589.52                 -
       乌鲁木齐南山郡        208,377,886.86                -             -                       -        208,377,886.86
       厦门白鹭郡                       -       284,295,675.75           -                       -        284,295,675.75
       烟台海云台             89,518,964.36                -             -             60,735,077.60       28,783,886.76
       营口海港城             67,720,367.03                -             -                       -         67,720,367.03
       镇江蓝山花园          131,744,161.96                -             -             11,595,020.44      120,149,141.52
       合 计                2,312,852,491.52   1,136,673,301.75          -            459,433,694.47     2,990,092,098.80
      注 1：宁波万科城部分存货因持有意图改变且已达可使用状态，本期转入固定资产及投资性房地产。
      本集团按照目前市场价格状况和项目实际销售情况，对项目可变现净值进行测试后，对上述项
      目计提了存货跌价准备。
      计算存货可变现净值时所采用的估计售价区分已预售及未售，已预售部分按照实际签约金额确
      认估计售价，未售部分结合近期平均签约价格和类似产品的市场销售价格确定估计售价。
                                                           189
                                                                                                                       万科企业股份有限公司
                                                                                                   截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
(3)   存货明细表：
      i   已完工开发产品
                                    最近一期
                                                      年初数                增加数             减少数             年末数         跌价准备
                                    竣工时间
           鞍山惠斯勒小镇         2019 年 10 月      35,033,115.20     554,792,750.61       504,038,791.54      85,787,074.27               -
           北京埃弗顿项目          2018 年 5 月   2,335,257,367.53                   -                  -     2,335,257,367.53              -
           北京翡翠四季二期        2019 年 5 月    178,700,667.70      639,063,394.48       615,652,433.41      202,111,628.77              -
           北京金域华府            2018 年 6 月     66,755,031.95      171,781,080.08       134,165,583.26     104,370,528.77               -
           北京金域缇香           2015 年 12 月     86,396,667.82          13,599,271.28     20,092,619.48      79,903,319.62               -
           北京首开万科中心        2019 年 8 月   1,946,804,109.88     438,888,610.13       356,490,569.60    2,029,202,150.41              -
           北京万科橙              2016 年 2 月    163,840,771.65                    -       29,609,257.97     134,231,513.68               -
           北京长阳半岛            2018 年 4 月                -       225,542,043.19       103,270,569.00     122,271,474.19               -
           北京长阳天地            2018 年 9 月   1,267,547,475.60                   -      885,596,681.18     381,950,794.42               -
           长春柏翠园             2019 年 10 月    284,110,176.57      835,323,791.53       790,292,757.60     329,141,210.50               -
           长春城市之光           2019 年 10 月     39,740,974.28     1,254,279,907.80     1,095,242,019.56    198,778,862.52               -
           长春繁荣里              2019 年 6 月                -       468,677,880.72       362,090,764.33     106,587,116.39               -
           长春翡翠滨江           2017 年 12 月    417,074,990.41          32,822,198.20    135,031,973.20     314,865,215.41               -
           长春翡翠学院           2019 年 12 月    138,569,744.99      777,459,815.28       672,136,318.51     243,893,241.76               -
           长春万科城             2019 年 12 月    290,917,840.57      922,900,475.33       961,656,940.01     252,161,375.89               -
           长春新都会             2019 年 12 月                -       397,366,176.30       325,894,769.84      71,471,406.46               -
           长沙白鹭郡             2016 年 11 月    104,691,708.54                    -       27,639,913.52      77,051,795.02               -
           长沙金域国际            2019 年 1 月    202,961,808.69      540,485,492.49       525,180,548.65     218,266,752.53               -
           长沙金域蓝湾            2019 年 9 月    299,394,894.18      484,819,660.05       702,344,048.56      81,870,505.67               -
           长沙金域缇香            2018 年 6 月    107,307,115.15                    -       20,049,634.48      87,257,480.67               -
           长沙梅溪郡              2018 年 2 月    114,367,178.63                    -       20,766,812.70      93,600,365.93               -
           长沙魅力之城           2019 年 12 月    187,193,005.68     1,327,793,861.49     1,366,756,000.00    148,230,867.17               -
           成都第五城             2019 年 11 月    227,796,499.25     1,390,584,913.83     1,269,032,326.72    349,349,086.36               -
           成都翡翠公园           2019 年 12 月     39,598,467.11     2,700,004,677.16     1,627,533,778.34   1,112,069,365.93              -
           成都金色乐府音乐广场   2019 年 12 月    351,029,114.52     1,999,845,828.31      902,358,803.34    1,448,516,139.49              -
           成都金域缇香           2017 年 10 月    363,081,464.57                    -      135,763,523.28     227,317,941.29               -
           成都玖西堂              2019 年 6 月                -      1,736,069,481.88     1,685,598,744.14     50,470,737.74               -
           成都理想城              2019 年 4 月     47,382,518.03     2,466,629,034.80     2,245,496,138.27    268,515,414.56               -
           成都万科华茂广场        2016 年 4 月   1,373,921,866.19                   -     1,062,007,848.03    311,914,018.16               -
           重庆鹅岭峰             2018 年 12 月    631,375,889.04                    -      575,839,995.91      55,535,893.13               -
           重庆金色悦城           2019 年 11 月    253,057,046.78      977,467,270.50       858,174,702.88     372,349,614.40               -
           重庆万科城             2019 年 12 月     97,693,857.51      484,397,506.81       489,494,164.03      92,597,200.29               -
           重庆御澜道             2019 年 10 月    274,342,457.85     1,293,671,198.48     1,268,604,347.53    299,409,308.80               -
           大连八栋墅             2019 年 11 月     29,080,121.22      619,300,163.37       533,696,051.72     114,684,232.87               -
           大连城市之光           2019 年 12 月    209,440,785.16      182,366,993.19       196,334,893.13     195,472,885.22               -
           大连翡翠四季           2019 年 12 月                -      1,130,981,822.39     1,044,504,709.25      86,477,113.14              -
           大连翡翠之光           2019 年 11 月                -       331,588,473.47       274,573,141.24      57,015,332.23               -
           大连海港城             2019 年 12 月    208,144,412.38      405,970,735.42       182,432,034.55     431,683,113.25     7,062,574.52
           大连金域华府           2018 年 12 月    164,573,934.45                    -       30,381,139.60     134,192,794.85               -
           大连蓝山               2016 年 11 月    184,781,445.70                    -       58,179,101.36     126,602,344.34               -
           大连万科城              2019 年 6 月    329,418,492.10     1,000,352,191.25     1,149,713,682.32    180,057,001.03               -
           大连新都会             2019 年 12 月    113,456,303.89      554,335,483.44       551,059,333.18     116,732,454.15               -
           大连中南府             2018 年 12 月     64,692,164.62            933,105.42      10,073,587.58      55,551,682.46               -
           东莞东江之星           2019 年 12 月                -      2,122,390,246.96     1,576,724,942.14    545,665,304.82               -
           东莞翡翠松湖           2019 年 11 月                -       503,059,537.40       138,802,253.55     364,257,283.85               -
           东莞翡丽山              2019 年 1 月    161,795,172.07      381,057,749.83       478,261,166.10      64,591,755.80               -
           东莞江南院子           2019 年 12 月                -       179,689,557.75        81,655,883.73      98,033,674.02               -
           东莞松朗花园           2019 年 11 月       7,760,271.31    1,495,087,598.07     1,258,898,206.99    243,949,662.39               -
           东莞万科云城            2019 年 4 月     70,155,655.87     1,448,060,930.64     1,464,764,918.25     53,451,668.26               -
           佛山城市之光           2019 年 11 月    159,646,611.53     1,293,459,583.24     1,269,552,958.95    183,553,235.82               -
           佛山翡翠江望           2019 年 10 月                -       726,321,032.03       247,409,685.64     478,911,346.39               -
           佛山金色城市            2019 年 8 月    514,553,345.99          38,557,570.69    404,797,878.14     148,313,038.54               -
           佛山金色里程           2019 年 12 月    209,112,818.49     1,971,462,580.18     2,093,427,614.09     87,147,784.58               -
           佛山金色领域            2019 年 9 月     69,569,777.65      640,793,028.48       591,666,095.85     118,696,710.28               -
           佛山金域滨江           2019 年 11 月    145,864,339.75      594,191,415.72       597,098,653.31     142,957,102.16               -
                                                                     190
                                                                                                        万科企业股份有限公司
                                                                                    截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
                       最近一期
                                       年初数                增加数             减少数             年末数         跌价准备
                       竣工时间
佛山金域滨江三期     2019 年 11 月              -      1,254,774,172.36     1,156,802,112.93     97,972,059.43               -
佛山魅力之城         2019 年 12 月              -      1,019,614,525.66      833,079,997.37     186,534,528.29               -
佛山南海万科广场     2017 年 12 月   547,985,015.91         59,263,251.55    269,557,008.70     337,691,258.76               -
佛山尚都荟           2019 年 12 月              -       975,755,048.20       570,182,995.29     405,572,052.91               -
佛山水晶城           2017 年 12 月   111,833,370.44         55,881,812.95                -      167,715,183.39               -
佛山万科城           2018 年 11 月   155,681,601.90                   -       62,826,966.42      92,854,635.48               -
佛山万科广场         2017 年 12 月   665,461,800.60         52,070,473.19                -      717,532,273.79               -
佛山西江悦           2019 年 12 月              -      1,827,966,644.89     1,622,607,210.10    205,359,434.79               -
佛山壹都荟           2019 年 12 月              -       242,823,468.39                   -      242,823,468.39               -
福州金域中央         2015 年 12 月   375,606,238.41                   -         7,986,988.95    367,619,249.46               -
福州九如府           2019 年 11 月              -       820,951,148.13                   -      820,951,148.13               -
福州万科大樟溪岸     2019 年 12 月              -       688,293,251.77       594,152,795.58      94,140,456.19               -
福州又一城           2019 年 11 月    80,248,719.08     344,420,193.20       341,388,433.81      83,280,478.47               -
广州里享花园         2019 年 12 月    65,651,872.02     688,164,653.73       550,742,911.25     203,073,614.50               -
广州山景园            2019 年 8 月   349,249,299.81     121,945,011.65       319,468,266.79     151,726,044.67               -
广州尚城御府          2019 年 9 月   106,907,135.58    3,179,279,602.77     3,096,425,356.65    189,761,381.70               -
广州世博汇            2019 年 9 月              -      1,347,544,588.01      441,516,631.22     906,027,956.79               -
广州桃源里            2019 年 9 月              -       349,403,273.06       173,259,963.41     176,143,309.65               -
广州桃源里二期        2019 年 9 月              -       126,599,475.41        72,436,539.31      54,162,936.10               -
广州未来之丘         2019 年 10 月              -       449,519,687.15        98,794,428.05     350,725,259.10               -
广州云城米酷         2018 年 12 月   689,776,886.20                   -      474,189,489.92     215,587,396.28               -
贵阳公园 5 号        2018 年 12 月   118,541,033.83                   -       30,950,712.56      87,590,321.27               -
贵阳万科城           2019 年 12 月    56,382,327.51     572,808,347.87       295,191,075.83     333,999,599.55               -
贵阳万科大都会花样   2019 年 12 月              -      1,065,783,656.89      228,393,083.32     837,390,573.57               -
贵阳新都荟            2019 年 9 月   241,582,360.87    1,607,386,582.77     1,585,603,325.89    263,365,617.75               -
贵阳悦城             2019 年 11 月   273,416,600.93     358,946,348.49                   -      632,362,949.42               -
哈尔滨城市之光       2019 年 12 月    67,214,616.21    1,211,863,029.57     1,111,533,175.84    167,544,469.94               -
海宁城市之光         2019 年 12 月              -       806,746,504.90       416,768,707.87     389,977,797.03               -
杭州城市之光          2019 年 1 月              -      1,710,285,476.19       15,558,109.84    1,694,727,366.35              -
杭州大都会 79 号      2018 年 5 月   545,193,157.21         29,812,052.60     80,410,344.87     494,594,864.94               -
杭州公望             2019 年 12 月    48,724,252.20     699,784,778.54       692,393,079.55       56,115,951.19              -
杭州良渚文化村        2019 年 4 月   267,717,503.40    1,205,635,799.65     1,234,440,513.93    238,912,789.12               -
杭州名城博园          2019 年 5 月              -      1,493,779,618.72     1,426,027,223.86     67,752,394.86               -
杭州劝学里            2019 年 9 月              -      1,292,909,972.52     1,113,287,540.80    179,622,431.72               -
杭州未来城           2019 年 12 月     9,650,945.42    1,500,598,726.34      982,288,943.26     527,960,728.50               -
合肥城市公馆          2019 年 9 月   470,654,884.73     427,767,944.94       682,163,067.24     216,259,762.43               -
合肥森林城           2019 年 12 月   609,644,642.72     456,814,350.88       800,397,410.37     266,061,583.23               -
合肥时代观邸         2019 年 12 月    76,010,184.46     647,344,143.18       556,336,785.11     167,017,542.53               -
合肥万科红郡         2019 年 12 月              -      1,360,147,796.74      723,336,552.95     636,811,243.79               -
合肥未来之光         2019 年 12 月              -       610,540,936.45       511,413,512.73      99,127,423.72               -
惠州双月湾           2019 年 12 月    90,544,819.12    1,151,178,349.73     1,137,197,093.43    104,526,075.42               -
吉林滨江九里         2019 年 12 月              -       193,781,092.00       108,295,115.28      85,485,976.72               -
吉林松花湖项目        2019 年 9 月    47,466,945.70     821,520,988.70       239,189,698.85     629,798,235.55               -
吉林万科城           2019 年 12 月   277,172,071.53     580,127,811.34       623,695,854.45     233,604,028.42               -
济南产业城镇项目     2019 年 12 月              -       270,148,502.94                   -      270,148,502.94               -
济南海右府           2019 年 11 月              -      1,468,200,724.18     1,392,626,358.30     75,574,365.88               -
嘉兴香樟国际          2019 年 9 月              -      2,275,229,830.86     1,919,194,624.17    356,035,206.69               -
昆明翡翠滨江         2019 年 11 月              -       603,368,663.95       471,412,899.28     131,955,764.67               -
昆明魅力之城         2019 年 12 月    55,470,809.81    1,115,077,113.78     1,034,414,631.66    136,133,291.93               -
昆明银海泊岸         2019 年 12 月   163,774,348.77     668,537,749.72       367,017,641.16     465,294,457.33               -
昆山公园大道          2019 年 4 月    15,480,239.92     630,592,425.10        592,116,511.47     53,956,153.55               -
昆山海上传奇          2019 年 8 月              -       660,748,643.73       325,239,567.44     335,509,076.29               -
昆山魅力花园          2019 年 9 月   307,296,002.13     268,899,609.42       281,568,866.26     294,626,745.29               -
昆山未来之城          2019 年 6 月    30,726,817.68     887,341,502.25       864,793,188.06      53,275,131.87               -
南昌城市花园          2019 年 9 月     5,495,122.33     733,595,973.66       670,723,743.47      68,367,352.52               -
南昌红郡             2019 年 12 月              -       883,239,983.40       769,257,411.51     113,982,571.89               -
南昌金域传奇         2019 年 12 月    26,116,592.47         35,917,354.49                -       62,033,946.96               -
南昌玖里             2019 年 12 月              -       831,958,729.38       398,889,062.09     433,069,667.29               -
南昌璞悦里           2019 年 12 月              -       960,629,313.77       780,156,527.75     180,472,786.02               -
南昌时代广场          2019 年 8 月    70,780,579.34         11,492,325.47     31,979,993.58       50,292,911.23              -
南昌天空之城         2019 年 12 月              -       583,741,016.13       280,640,273.93     303,100,742.20               -
                                                      191
                                                                                                            万科企业股份有限公司
                                                                                        截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
                         最近一期
                                           年初数                增加数             减少数             年末数         跌价准备
                         竣工时间
南昌万科城              2016 年 9 月     64,656,054.07            377,750.40        1,578,125.23     63,455,679.24               -
南充金润华府            2019 年 9 月    403,927,207.31      527,057,208.14       768,838,507.98     162,145,907.47    84,966,140.12
南京安品街              2019 年 4 月     78,084,961.96      383,674,716.76       234,822,452.69     226,937,226.03               -
南京大都会             2019 年 12 月                -      2,647,231,908.64     2,466,416,978.92    180,814,929.72               -
南京翡翠公园            2019 年 6 月    109,097,476.35          55,191,959.34     95,391,306.16      68,898,129.53               -
南京金域东方            2019 年 8 月                -      1,715,584,971.55     1,611,861,836.39    103,723,135.16               -
南京金域蓝湾            2016 年 6 月    270,118,000.09                    -       50,594,074.94     219,523,925.15               -
南京金域国际            2019 年 6 月    153,741,715.27      659,666,423.43       615,777,174.98     197,630,963.72               -
南京九都荟              2019 年 6 月    216,740,872.23      627,584,136.74       546,490,063.38     297,834,945.59               -
南京九都荟南           2019 年 12 月    181,570,841.55      699,722,575.69       619,549,645.90     261,743,771.34               -
南京万科城             2019 年 11 月     40,226,263.59     1,386,752,929.30     1,046,511,269.73    380,467,923.16               -
南宁金域蓝湾           2019 年 12 月                -       443,245,828.81       354,503,604.18      88,742,224.63               -
南宁万科城             2019 年 12 月     18,514,596.03     2,178,396,042.03     1,877,075,890.62    319,834,747.44               -
南宁万科大厦           2019 年 12 月     22,355,242.98      430,380,194.08                   -      452,735,437.06               -
南宁悦湾               2019 年 12 月                -       306,675,656.22       117,083,168.97     189,592,487.25               -
宁波万科城             2017 年 12 月     65,671,122.05                    -       34,772,035.81      30,899,086.24    12,395,770.57
青岛福州路万科中心      2016 年 1 月    212,350,500.44          29,148,887.81    124,521,163.76     116,978,224.49               -
青岛金域华府二期       2019 年 12 月                -       987,706,963.91       689,403,292.44     298,303,671.47               -
青岛金域华府一期        2018 年 9 月     76,596,070.41                    -       13,815,533.00      62,780,537.41               -
青岛玫瑰里              2019 年 6 月    512,601,434.25      228,520,033.89       407,836,968.40     333,284,499.74               -
青岛生态新城           2018 年 12 月   1,048,300,508.45         47,134,713.61   1,032,051,796.46     63,383,425.60               -
青岛桃花源二期         2018 年 12 月    266,108,247.61                    -      194,511,622.35      71,596,625.26               -
青岛桃花源一期         2018 年 12 月    221,124,584.61           9,867,130.88    173,601,142.77      57,390,572.72               -
青岛未来城             2018 年 12 月    768,058,867.63                    -      566,495,936.68     201,562,930.95               -
青岛新都会             2019 年 10 月                -       146,436,784.37                   -      146,436,784.37               -
清远万科城             2019 年 11 月    233,393,308.44      424,796,206.82       570,254,733.44      87,934,781.82               -
泉州城市之光           2019 年 11 月                -      1,459,668,743.94      960,185,649.71     499,483,094.23               -
泉州万科城              2019 年 3 月                -      1,126,267,604.42      876,671,938.48     249,595,665.94               -
三亚湖畔度假公园       2019 年 12 月    104,622,294.26     1,353,012,110.55     1,360,388,658.33     97,245,746.48               -
三亚森林度假公园       2018 年 12 月   1,227,362,063.61                   -     1,051,703,307.57    175,658,756.04               -
厦门国投商务中心        2019 年 9 月                -       466,403,271.57        15,121,127.06     451,282,144.51               -
厦门海西金融广场二期    2018 年 4 月    250,220,422.30          12,748,404.28    151,880,540.87      111,088,285.71              -
厦门万科云城           2018 年 12 月    405,371,301.30          50,482,651.60     12,625,239.94     443,228,712.96               -
厦门万科云玺           2016 年 12 月    216,725,759.39          30,171,675.67     44,122,918.21     202,774,516.85               -
上海安亭新镇项目       2019 年 12 月    205,028,322.93       924,664,111.90      986,459,209.71     143,233,225.12               -
上海翡翠滨江            2019 年 4 月   1,538,077,780.50     243,848,667.85      1,105,473,724.76    676,452,723.59               -
上海翡翠公园           2018 年 11 月   1,140,913,472.78           670,636.36     634,288,095.49     507,296,013.65               -
上海翡翠雅宾利          2016 年 8 月   1,319,085,305.93                   -      941,416,499.26     377,668,806.67               -
上海虹桥云              2018 年 6 月    859,260,200.25                    -      775,226,402.42      84,033,797.83               -
上海金色城市            2019 年 7 月   1,058,856,883.64     752,096,975.82      1,035,715,528.67    775,238,330.79               -
上海金域华府           2019 年 12 月    292,746,597.85          39,803,518.78                -      332,550,116.63               -
上海万科启宸           2019 年 11 月                -      1,041,526,788.66      952,317,227.77      89,209,560.89               -
上海徐汇万科中心       2017 年 10 月    702,251,086.27                    -      390,628,759.66     311,622,326.61               -
深圳金域领峰花园       2019 年 12 月                -      2,794,765,427.33     2,557,806,610.02    236,958,817.31               -
深圳蛇口公馆           2019 年 12 月                -      9,884,889,123.44     9,798,883,489.22     86,005,634.22               -
深圳深南道 68 号       2019 年 12 月                -      3,429,989,048.00     2,377,975,387.26   1,052,013,660.74              -
深圳天誉花园            2019 年 1 月    577,523,395.69           5,617,029.99    232,761,235.27     350,379,190.41               -
深圳瑧山府             2019 年 12 月                -      4,375,049,951.28     4,133,663,449.06    241,386,502.22               -
沈阳春河里              2019 年 6 月     66,470,541.59          84,213,708.36     83,660,576.25      67,023,673.70               -
沈阳翡翠四季           2019 年 12 月     14,249,660.00      724,861,152.90       639,469,948.77      99,640,864.13               -
沈阳明日之光           2019 年 12 月                -       903,809,239.55       660,676,828.86     243,132,410.69               -
沈阳万科城             2019 年 10 月    203,169,058.37      770,703,928.63       840,522,112.93     133,350,874.07               -
沈阳西华府             2019 年 12 月     19,738,134.95     1,864,546,069.80     1,813,644,517.53     70,639,687.22               -
沈阳中旅万科城          2018 年 6 月    184,130,851.55            662,618.21      91,407,741.57      93,385,728.19               -
太原公园里             2019 年 12 月                -      1,272,254,009.48     1,208,098,789.77     64,155,219.71               -
太原金域蓝湾           2019 年 12 月     34,385,964.19          47,074,736.70       1,363,160.88     80,097,540.01               -
太原蓝山                2019 年 6 月    387,629,495.65      572,416,240.84       732,932,018.05     227,113,718.44               -
太原万科城             2019 年 12 月    122,148,804.37     1,122,828,518.87      950,434,638.23     294,542,685.01               -
太原小镇                2019 年 5 月                -      1,229,968,220.78     1,107,347,664.81    122,620,555.97               -
太原紫院               2019 年 10 月                -      1,879,084,005.38     1,725,997,012.97    153,086,992.41               -
唐山金域缇香            2019 年 5 月                -       999,658,533.59       890,852,612.02     108,805,921.57               -
                                                          192
                                                                                                                万科企业股份有限公司
                                                                                           截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
                         最近一期
                                            年初数                增加数               减少数              年末数          跌价准备
                         竣工时间
天津东丽湖              2019 年 9 月     303,309,529.43       795,672,188.54        839,541,402.96      259,440,315.01                -
天津海天燕居            2019 年 9 月                 -        397,745,250.60        326,878,977.15       70,866,273.45                -
天津金域华府            2019 年 8 月     260,147,325.06       293,286,043.31        488,966,114.50       64,467,253.87                -
天津万科天地           2019 年 10 月     157,287,840.00       372,938,368.44        465,380,703.37       64,845,505.07                -
天津紫台                2019 年 6 月       25,184,611.59      145,978,185.34        116,840,940.26       54,321,856.67                -
温州万科时代中心       2019 年 12 月                 -       2,311,897,692.74     2,139,807,827.93      172,089,864.81                -
乌鲁木齐兰乔圣菲       2019 年 10 月      38,166,962.11       143,449,829.62         69,824,151.87       111,792,639.86               -
乌鲁木齐中央公园        2019 年 6 月      32,497,345.41          87,905,001.67                  -       120,402,347.08                -
无锡金域缇香            2019 年 9 月     155,259,661.66       315,103,440.12        378,311,036.13       92,052,065.65                -
无锡魅力之城           2019 年 12 月      90,581,412.14       264,123,207.73         59,140,979.72      295,563,640.15                -
无锡信成道              2019 年 1 月     129,288,516.63       497,162,669.15        548,434,820.12       78,016,365.66                -
武汉汉口传奇           2019 年 12 月     131,537,109.05     1,452,981,904.34      1,309,870,930.30      274,648,083.09                -
武汉金域湖庭           2019 年 12 月        3,329,815.20    1,352,327,394.50      1,167,278,683.53      188,378,526.17                -
武汉万科翡翠玖玺        2019 年 9 月     215,605,189.75     2,189,692,525.71      2,213,646,067.14      191,651,648.32                -
武汉万科主场            2019 年 6 月                 -      1,771,872,189.38      1,676,589,999.23       95,282,190.15                -
西安城市之光            2018 年 5 月     220,368,655.27                    -         53,244,384.09      167,124,271.18                -
西安翡翠天誉           2019 年 12 月      33,189,869.86       534,891,794.90        514,907,533.15       53,174,131.61                -
西安高新华府           2018 年 12 月     140,716,597.12                    -         56,436,350.75       84,280,246.37                -
西安高新华府二期       2019 年 12 月                 -        404,721,863.73        262,137,431.89      142,584,431.84                -
西安公园华府           2019 年 12 月                 -        978,716,720.99        511,454,663.49      467,262,057.50                -
西安金域东郡            2019 年 8 月     161,454,457.07       135,810,892.33        240,302,751.98       56,962,597.42                -
西安金域国际           2018 年 12 月     693,336,965.43                    -        275,623,615.48      417,713,349.95                -
西安金域华府           2018 年 12 月                 -           84,387,120.22         8,115,551.61      76,271,568.61                -
西安万科城二期         2017 年 10 月     174,809,299.09                    -         70,962,524.29      103,846,774.80                -
西安万科城润园         2019 年 12 月     895,816,843.21       338,164,602.51      1,019,392,494.80      214,588,950.92                -
徐州翡翠天御           2019 年 12 月                 -        298,084,083.16        215,394,171.87        82,689,911.29               -
徐州淮海天地            2019 年 4 月      42,996,700.41     1,182,606,776.35        750,093,790.17      475,509,686.59                -
徐州尚都会             2019 年 11 月                 -      1,007,200,533.36        922,086,310.26        85,114,223.10               -
徐州万科城              2019 年 9 月     261,614,071.92     1,561,675,874.79      1,677,025,328.36      146,264,618.35                -
徐州新都会             2019 年 12 月                 -      1,129,242,035.56        741,182,112.99      388,059,922.57                -
烟台翡翠公园            2019 年 9 月     146,906,014.97       457,171,508.90        429,980,749.69      174,096,774.18                -
烟台海云台              2019 年 6 月     167,248,040.98       116,140,621.22        209,899,744.37       73,488,917.83     28,783,886.76
烟台万科城             2019 年 12 月     116,871,199.11       991,914,320.79        968,748,743.86      140,036,776.04                -
烟台御龙山             2019 年 12 月      84,562,212.88     1,566,885,976.74      1,549,773,019.90      101,675,169.72                -
扬州教投资产包          2019 年 3 月                 -        102,791,593.38                    -       102,791,593.38                -
扬州万科城              2017 年 9 月     114,666,049.19                    -            737,922.46      113,928,126.73                -
镇江蓝山花园           2019 年 12 月      63,829,371.37       311,391,169.85        162,049,853.13      213,170,688.09      8,397,903.80
镇江魅力之城           2013 年 12 月     145,472,931.90           7,581,941.20       29,345,394.12      123,709,478.98                -
郑州兰乔圣菲           2019 年 12 月     115,387,163.66     1,002,688,045.59        673,510,567.55      444,564,641.70                -
郑州万科大都会          2019 年 4 月     237,775,052.43     1,101,569,861.54      1,088,874,015.85      250,470,898.12                -
郑州万科美景龙门龙堂    2019 年 9 月     283,846,218.73       305,264,366.12        407,224,206.79      181,886,378.06                -
郑州万科美景万科城      2019 年 9 月     950,888,859.21     1,746,885,255.34      1,521,363,946.41     1,176,410,168.14               -
郑州万科民安星辰       2019 年 12 月                 -        626,558,237.43        487,027,973.60      139,530,263.83                -
郑州万科天伦紫台        2019 年 1 月      55,074,349.13     2,301,161,190.22       2,211,257,059.85     144,978,479.50                -
郑州长基云庐           2019 年 12 月                 -        569,833,024.76        418,446,185.04      151,386,839.72                -
中山柏悦湾             2019 年 12 月     155,662,128.53       930,184,308.18        900,818,845.66      185,027,591.05                -
中山金色家园           2019 年 12 月      76,572,518.82     1,158,787,330.37      1,122,523,254.92      112,836,594.27                -
中山金域蓝湾            2019 年 8 月     175,925,884.76     1,029,416,373.50      1,067,476,934.68      137,865,323.58                -
中山万科城             2019 年 11 月     117,785,510.03       997,423,231.83        956,651,318.10      158,557,423.76                -
其他                                   19,454,512,945.72   46,017,877,634.77     56,630,629,874.44     8,841,760,706.05               -
合计                                   64,114,138,777.81   218,840,854,100.75    216,778,923,839.62   66,176,069,038.94   141,606,275.77
                                                           193
                                                                                                             万科企业股份有限公司
                                                                                          截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
ii   在建开发产品
                               最近一期        预计下批
                                                                预计总投资           年初数             年末数          跌价准备
                               开工时间        竣工时间
     鞍山高新万科城           2019 年 7 月    2021 年 9 月     928,227,992.00                 -      502,418,582.51                -
     鞍山金域国际             2019 年 2 月   2020 年 12 月     597,221,620.20     428,617,290.30     375,953,476.07                -
     包头中央公园             2019 年 7 月   2021 年 12 月   3,701,889,485.00                 -     1,232,805,817.91               -
     北京城市之光东望        2019 年 12 月    2021 年 6 月   11,500,000,000.00                -     7,529,194,195.30               -
     北京翠湖国际南区        2018 年 10 月    2021 年 2 月   1,399,696,847.92    1,024,173,241.59   1,166,250,331.97               -
     北京大都会 79 号         2017 年 5 月    2020 年 6 月   3,261,135,300.00    2,375,612,869.50   2,657,274,468.07               -
     北京大都会滨江           2017 年 8 月   2020 年 12 月   2,546,742,992.29    2,047,805,152.51   2,189,165,303.47               -
     北京翡翠四季二期         2017 年 2 月    2020 年 4 月     748,787,316.00     837,503,195.21     739,936,384.75                -
     北京翡翠西湖雲庐         2019 年 9 月   2021 年 12 月   3,219,335,716.00                 -     1,760,792,788.06               -
     北京翡翠云图            2018 年 12 月    2021 年 3 月   3,573,029,600.00    2,348,940,088.63   2,744,880,636.79               -
     北京七橡墅               2018 年 5 月   2021 年 10 月   3,495,491,181.75    2,173,646,490.54   2,662,995,813.44               -
     长春柏翠阅湖             2019 年 8 月    2021 年 3 月     442,920,000.00                 -      234,799,011.22                -
     长春翡翠滨江             2018 年 7 月    2020 年 8 月   1,800,000,000.00     640,292,679.98    1,488,234,087.55               -
     长春翡翠学院             2018 年 9 月    2020 年 6 月   1,085,472,773.88     862,285,855.02     481,971,685.12                -
     长春惠斯勒班芙花园       2019 年 3 月    2020 年 8 月     805,881,078.80     542,398,731.85     507,397,841.99                -
     长春万科城               2019 年 6 月   2020 年 12 月   1,752,749,602.74    1,168,653,376.20    944,199,926.63                -
     长春西宸之光             2019 年 1 月    2021 年 3 月   2,155,168,586.01     360,536,878.03    1,001,598,075.56               -
     长春溪望                2019 年 10 月   2021 年 12 月   2,877,267,922.08                 -     1,422,062,842.29               -
     长春新都会               2019 年 5 月    2020 年 6 月     758,147,453.42     527,053,952.34     519,832,540.70                -
     长春月潭湾              2018 年 12 月    2020 年 6 月   1,156,905,501.23     509,036,171.90     803,291,936.14                -
     长沙金色麦田             2019 年 2 月    2020 年 8 月     350,000,000.00                 -      266,036,445.65                -
     长沙金色梦想             2019 年 5 月    2021 年 6 月   4,785,889,285.50                 -     2,655,663,579.43               -
     长沙金域滨江             2019 年 7 月   2020 年 11 月   1,402,713,259.24     207,073,124.65     462,345,475.05                -
     长沙金域国际             2019 年 1 月    2020 年 6 月   2,291,721,791.06    1,149,033,261.26   1,003,883,984.75               -
     长沙魅力之城             2019 年 6 月    2020 年 6 月   5,603,807,617.34    2,505,005,512.94   2,493,235,300.08               -
     长沙紫台                2018 年 10 月    2020 年 6 月     794,874,239.71     349,676,732.06     663,761,971.47                -
     常熟璞悦雅筑             2018 年 6 月    2020 年 6 月   1,552,765,600.00                 -     1,258,138,326.95               -
     常州公园大道            2018 年 10 月   2020 年 12 月   1,221,768,300.00     489,545,092.21     935,066,304.00                -
     常州公园大道二期         2019 年 6 月    2021 年 6 月   1,164,193,700.00                 -      701,914,548.86                -
     常州皇粮浜地块          2019 年 12 月   2021 年 12 月   1,215,952,000.00                 -      810,540,838.32                -
     常州君望甲第             2018 年 7 月    2020 年 5 月   1,552,079,900.00    1,075,544,754.41   1,288,107,878.64               -
     成都川商项目             2019 年 8 月   2021 年 12 月   1,883,731,755.00                 -      734,501,761.82                -
     成都公园传奇            2019 年 12 月    2021 年 6 月   4,737,964,410.00     421,834,751.27    3,313,614,376.53               -
     成都公园都会             2019 年 4 月    2021 年 2 月   1,707,332,300.00                 -     1,296,903,748.85               -
     成都金色乐府音乐广场    2019 年 11 月    2020 年 8 月   6,105,547,827.58    3,674,327,820.76   2,624,749,342.47               -
     成都金域缇香             2019 年 5 月    2020 年 8 月   1,148,355,076.17     526,546,578.89     735,045,292.74                -
     成都锦绣                 2019 年 3 月    2021 年 7 月   5,069,599,364.44     923,238,265.58    3,393,213,441.30               -
     成都璟南堂               2018 年 9 月    2020 年 7 月   3,277,597,623.50    2,397,929,152.97   2,631,454,932.22               -
     成都君逸                 2018 年 6 月    2020 年 5 月   1,206,209,697.51     982,896,487.32    1,033,684,473.66   289,785,586.53
     成都理想城               2018 年 8 月    2020 年 6 月     876,800,164.14    2,653,706,798.17    734,061,190.59                -
     成都梦想之光             2018 年 7 月    2020 年 5 月     893,934,700.00     594,744,182.76     766,007,591.59                -
     成都时光润园             2018 年 5 月    2020 年 5 月   1,123,615,317.75     915,246,613.96    1,069,272,929.22               -
     成都天府万科城 1 期     2019 年 12 月   2021 年 11 月   3,014,920,000.00                 -     1,462,484,658.66               -
     成都万科云城二期         2019 年 5 月    2020 年 5 月   2,542,537,700.00     165,075,631.71    1,052,693,620.83               -
     成都万科云城一期        2019 年 10 月    2020 年 9 月     572,708,800.00      61,937,055.78     289,354,641.86                -
     成都新川荟               2019 年 9 月    2021 年 9 月   1,680,000,000.00                 -      746,400,507.93                -
     重庆鹅岭峰              2019 年 11 月   2020 年 12 月     457,606,562.98                 -      227,325,002.94                -
     重庆翡翠都会             2019 年 3 月   2020 年 12 月   2,096,160,199.56                 -     1,424,613,246.82               -
     重庆翡翠公园             2019 年 9 月    2020 年 6 月   1,695,696,400.00     530,879,333.62    1,091,813,133.40               -
     重庆凤凰湖 424 亩项目    2019 年 9 月    2021 年 9 月   1,861,372,338.57                 -      678,882,485.25                -
     重庆金开悦府            2019 年 10 月    2020 年 8 月   3,365,476,327.11    1,903,136,736.09   2,855,505,909.98               -
     重庆金域华府             2018 年 3 月    2020 年 5 月   2,141,538,808.30    1,617,864,714.12   2,072,614,443.64               -
     重庆金域蓝湾            2018 年 11 月    2021 年 5 月   1,135,050,897.00    1,009,639,685.93    790,478,285.16                -
     重庆理想城二期           2019 年 4 月    2021 年 9 月   1,499,792,100.00                 -      844,985,229.17                -
     重庆理想城一期           2019 年 9 月    2022 年 3 月   2,064,431,600.00                 -     1,034,589,746.93               -
     重庆森林公园             2019 年 9 月    2020 年 6 月   3,498,272,200.00    1,975,996,362.60   2,612,875,965.52               -
     重庆十七英里             2018 年 4 月    2020 年 5 月   2,376,696,547.78    1,461,694,516.06   1,956,372,340.26               -
     重庆四季花城             2019 年 9 月    2021 年 5 月   1,839,658,853.95                 -     1,122,241,761.57               -
                                                             194
                                                                                                       万科企业股份有限公司
                                                                                    截至 2019 年 12 月 31 日止年度财务报表
                         最近一期        预计下批
                                                          预计总投资           年初数             年末数          跌价准备
                         开工时间        竣工时间
重庆御澜道              2018 年 4 月    2020 年 9 月   2,705,056,144.00    2,427,559,858.20   1,889,204,251.85               -
重庆照母山项目          2019 年 9 月   2021 年 10 月   1,375,339,828.03                 -       903,660,111.63               -
大连滨海大都会          2018 年 8 月   2020 年 12 月     457,186,100.00     358,726,268.89     361,207,173.77                -
大连大都会星海          2018 年 1 月   2021 年 10 月     800,000,000.00     350,927,083.45     398,708,682.05                -
大连大家                2018 年 9 月    2020 年 6 月     880,969,300.00     592,766,495.31     737,054,342.88                -
大连翡翠春晓           2018 年 12 月   2020 年 10 月     630,938,369.39     295,757,776.67     575,328,449.93                -
大连翡翠都会            2019 年 9 月    2021 年 7 月   4,635,374,600.00                 -     3,218,625,758.36               -
大连翡翠之光            2019 年 2 月    2020 年 9 月   1,817,249,804.51     492,935,063.32     804,128,262.48                -
大连海港城              2019 年 6 月   2020 年 12 月     869,099,136.00     618,713,215.95     665,115,986.72    157,414,059.92
大连樱花园              2018 年 8 月   2020 年 12 月     875,150,034.22     899,798,353.51     667,215,085.27                -
大连誉澜道             2019 年 10 月   2020 年 12 月   2,207,168,400.00                 -     1,609,372,733.50               -
大连中山中              2019 年 4 月   2021 年 12 月     499,643,700.00                 -      278,568,195.24                -
东莞滨海大都会          2018 年 7 月    2020 年 7 月   1,381,761,667.92    1,043,374,468.16   1,135,470,092.62               -
东莞城市花园 II         2018 年 8 月   2020 年 10 月    1,117,502,664.72   1,084,645,059.46    875,558,051.94                -
东莞第五城              2018 年 4 月    2020 年 7 月   2,073,844,356.15     863,198,260.95    1,656,240,615.40               -
东莞东江之星           2017 年 12 月    2020 年 3 月   4,020,467,480.35    2,886,569,539.72   1,565,132,100.09               -
东莞翡翠东望           2018 年 12 月   2020 年 12 月    4,118,838,363.41   2,852,070,377.63   3,222,219,108.54               -
东莞翡翠松湖            2018 年 7 月    2020 年 3 月   2,085,075,055.28    1,886,129,479.43   1,668,071,325.61               -
东莞江南院子            2018 年 9 月    2020 年 4 月   2,151,234,937.29    1,561,125,938.94   1,769,382,603.98               -
东莞金色城品            2018 年 9 月   2020 年 12 月     874,619,372.00     458,780,807.48     556,546,350.07                -
东莞金域广场            2017 年 9 月    2020 年 6 月     654,272,445.10     515,367,681.17     597,348,114.16                -
东莞松山湖金融谷项目    2018