万科Ａ：2015年年度报告（更新后）

万科企业股份有限公司
                                  二〇一五年度报告
                                  (截至2015年12月31日止)
                                 公告编号：〈万〉2016-030
重要提示：
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
王石主席、郁亮董事、魏斌董事、王文金董事、张利平独立董事、罗君美独立董事、海闻独立董事亲自
出席本次董事会会议。乔世波董事、陈鹰董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权魏斌董事
代为出席并行使表决权；孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权郁亮董事代为出席
并行使表决权；华生独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权罗君美独立董事代为出席
并行使表决权。
公司2015年度分红派息预案：以分红派息股权登记日股份数为基数，每10股派送人民币7.2元（含税）现
金股息。
董事会主席王石，董事、总裁郁亮，董事、执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务
报告的真实、完整。
   致股东………………………………………………………………….…………………………2
   公司简介………………………………………………………………………………………… 3
   会计数据和财务指标摘要……………………………………………………………………….5
   董事会报告……………………………………………………………………………………… 6
   重要事项………………………………………………………………………………………… 48
   股本变动及股东情况……………………………………………………………………….……54
   董事、监事、高级管理人员及员工情况……………………………………………………….59
   公司治理报告暨企业管治报告………………………………………………………………… 66
   监事会报告……………………………………………………………………………………… 71
   内部控制情况…………………………………………………………………………………… 72
   财务报告………………………………………………………………………………………….77
一、致股东
在 2013 年，我们对房地产行业进入白银时代已深信不疑。2014 年的市场调整，让更多人接受了这个观点。
但 2015 年市场的回暖意味着什么呢？我们需要修正自己的判断吗？
不。我们依然坚持自己的看法。确实，在 2015 年我们看到了主要城市的交易金额普遍回升，看到了个别
城市的房价快速上涨，甚至看到了个别城市地价攀升到令人惊讶的水平。但我们也应该看到，更多城市
依然处在去库存的过程中。
套户比（厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数）是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标，一般认
为其均衡线为 1.1。2014 年末，万科有业务的中国内地 49 个相对发达城市中，套户比低于 1 的有 12 个1，
套户比超过 1 但不超过 1.1 的有 8 个2，超过 1.1 的则已经有 29 个3。
套户比超过 1.1，意味着这个城市必须放缓新房开发的速度，来等待更多新增人口和家庭的进入。因此，
2014 年和 2015 年商品住房新开工面积的持续下降，有其合理性，这是去库存必须经历的过程。
如果说在住宅市场，我们看到的情况主要是分化的话，那么商业、办公地产的情况可能要更加严峻一些。
服务业极为发达的美国，累计的商办面积存量是人均 4 平米。但仅仅在 2011-2015 年的五年中，中国内地
相对发达的 40 个城市4，新增出让商办用地人均建筑面积低于 4 平米的已经只剩下 9 个：北京、深圳（低
于 1 平米），上海、东莞、重庆（低于 2 平米），广州、天津、温州、佛山（低于 4 平米）。加上互联网、
电商对传统零售业的冲击, 传统商办地产的过剩已经具有普遍性。
但我们也不必过于悲观，白银依然是贵金属。在传统房地产开发的黄金时代结束后，大量新兴的房地产
需求并未得到满足。
中国的城市化过程还远没有结束。今后 10 年，中国预计还将新增 1.7 亿城镇人口，将带来庞大的居住及
配套需求。下一阶段的新市民，大部分是 90 后、00 后，与被称为“农民工”的父辈不同，他们和他们的家
庭将在城市真正定居。与父辈相比，他们的童年生活条件更好，受教育程度更高，移动互联网时代已经
完全融入他们的生活和认知，他们带来的增量居住、生活和工作需求都不同于以往。
技术蓝领收入超过普通白领是发达国家的普遍情况，相信中国并不会例外。未来庞大的新市民家庭，或
许一线城市高昂的房价让他们短期内望而却步，但随着轨道交通网络的日益发达，发达城市带内星罗密
布的市镇，却可以成为他们新的家园；或许短期内他们难以支付首期款实现购房的梦想，但利率的持续
下行，却可能帮助他们先以租赁的方式，获得比父辈更有尊严的居住条件。
正在悄然来临的老龄化时代，一方面给经济增长带来了更大的挑战，但同时也催生着新的需求。2015 年
底，我国 65 岁及以上人口达 1.44 亿，占总人口比例为 10.5%，预计到 2025 年老龄人口将增加到 2 亿人。
根据美国养老市场的发展经验，健康照护产业占整体 GDP 的 10%，其中老龄照护占健康照护产业的 10%，
养老住宅与老龄照护产业产值相当。如果中国 GDP 保持每年 7%的增速，预估到 2023 年，中国的老龄照
护与养老地产将各产生 1 万亿的市场机会。
2014 年中国电商渗透率（11%）已经超过美国（10%）。电商的快速发展，固然给传统商业地产带来巨大
压力，但也给物流地产带来了巨大的成长空间。目前中国的人均现代仓储面积，仅为美国的 10%。
1
    北京、上海、天津、徐州、温州、深圳、泉州、东莞、乌鲁木齐、合肥、宁波、太原
2
    济南、武汉、南昌、厦门、海口、南京、佛山、广州
3
    昆明、珠海、南充、常州、杭州、南宁、青岛、扬州、贵阳、唐山、无锡、苏州、郑州、长春、西安、成都、重庆、福州、烟台、中山、
秦皇岛、大连、长沙、惠州、吉林、镇江、沈阳、鞍山、三亚
4
    昆明、西安、常州、贵阳、唐山、济南、嘉兴、银川、长沙、郑州、大连、成都、沈阳、太原、长春、乌鲁木齐、南京、合肥、南宁、
烟台、哈尔滨、南昌、青岛、杭州、武汉、苏州、无锡、福州、厦门、宁波、佛山、海口、温州、天津、广州、重庆、上海、东莞、北京、
深圳
在不动产服务领域，传统较为单一的物业管理和交易经纪，正向综合生活服务升级。根据中国物业管理
协会的报告，2014 年，全国 31 个省市、自治区物业管理面积约 165 亿平方米，较 2012 年增加了 13.5%。
而客户需求，也正在从保洁维修、安保等专业服务扩展至食堂、健身、托儿、洗衣等社区配套，以及家
政、房屋托管、租售，乃至在移动互联网时代下新兴的汽车分时共享、技能共享、社区金融等本地生活
增值服务。
在房地产金融领域，中国也还处于充满想象力的起步阶段。美国 REITs 市场在 1980 年代后出现爆发式增
长，截至 2015 年底总市值达 9390 亿美元，是 1985 年的 122 倍。1972-2015 年，美国权益型 REITs 的复合
年均收益率为 12%，而同期纳斯达克和道琼斯工业平均指数年化收益分别为 8.86%和 6.99%。中国未来的
可证券化资产规模将明显超过美国，这是一片巨大的、尚未开垦的处女地。
供给侧改革是中国经济未来发展的大方向。落实在房地产领域，应当是大力发展有效供给，推动转型创
新，满足新需求，以“房地产+服务”取代“房地产+钢筋水泥”。国际经验表明，经济进入成熟阶段后，
房地产业的经济枢纽地位，不仅不会削弱，反而会因各类衍生服务进一步强化。
据 OECD 统计，全球主要发达国家 2009 年-2014 年房地产业直接产生 GDP 占比平均为 10.9%（我国目前
约 5.8%），与上下游合计产生 GDP 占比接近 20%（我国目前约 13.8%）。如政策引导得当，“房地产+
服务”多个细分行业具备投资、收入超过万亿元的潜力，合计相当于新打造一个房地产业。
而这些新兴的细分产业，其集中度都可能明显超过原来的房地产开发。对于房地产行业的龙头企业来说，
如果能抓住转型的机会，新天地将比原来更加广阔。正是基于这样的判断，万科在新的十年战略中，明
确提出，要实现从住宅开发商向城市配套服务商的转型。
2015 年万科的经营成果和能力提升都令人欣慰。好房子+好服务带来的品牌溢价，比 2600 亿销售数字更
有价值。事业跟投制度推行一年以来，公司不仅在成本、费用管理能力上进入行业前列，项目发展也取
得了满意的成果。在土地市场已经出现明显局部过热的不利情况下，万科 2015 年不仅买到了基本足够的
土地，更重要的是，这里面没有一个高风险的项目，没有一个“面粉贵过面包”的地王项目。
但万科管理团队不应为此而自满。转型比传统业务的成功更为关键。万科管理团队需要证明自己是业内
最优秀的团队，这是我们的职业尊严。这意味着，我们不仅要在传统业务的任何一个方面证明自己的能
力，我们也必须成为在白银时代率先找到未来道路的团队。
相对于我们已经熟悉的领域，开辟未来道路将更加艰难，面对更多的不确定性。这需要我们更加全情投
入，也更加需要智慧。而这一切，都离不开全体股东的支持。
再次感谢股东的选择和信任。未来可以是光明的，可以是美好的。而未来，也正掌握在我们的手中。
二、公司简介
1、中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”）
  英文名称：CHINA VANKE CO., LTD.(缩写为“VANKE”)
2、注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
  邮政编码：518083
  办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
  邮政编码：518083
  香港主要营业地点：香港花园道 1 号中银大厦 55 楼
  国际互联网网址：www.vanke.com
  电子信箱：[e-mail]
3、法定代表人：王石
4、授权代表：王文金、谭华杰
替代授权代表：陆治中
5、董事会秘书、公司秘书：谭华杰
  电子信箱：[e-mail]
  股证事务授权代表：梁洁
   电子信箱：[e-mail]
   联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
  电话：[phone]
  传真：[phone]
  助理公司秘书：陆治中
  电子邮件：[e-mail]
  联系地址：香港花园道 1 号中银大厦 55 楼
  电话：[phone]
  传真：[phone]
6、A 股股票上市地：深圳证券交易所
  A 股股票简称：万科 A
  A 股股票代码：000002
  H 股股票上市地：香港联合交易所有限公司
                                       注
  H 股股票简称：万科企业、万科 H 代
                                注
  H 股股票代码：2202、299903
  注：该简称和代码仅供本公司原 B 股股东自本公司 H 股在香港联合证券交易所有限公司上市后通过境内证券公司交易
  系统交易本公司的 H 股使用
  H 股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司
  联系地址：香港湾仔皇后大道东 183 号合和中心 17 楼 1712-1716 室
7、信息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》、巨潮网以及
香港一家英文媒体
  登载年度报告的国际互联网网址
  A 股：www.cninfo.com.cn
  H 股：www.hkexnews.hk
  年度报告备置地点：公司董事会办公室
8.公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳
变更登记日期：2014年10月22日，地点：深圳
9.企业法人营业执照注册号：440301102900139
10.税务登记号码：地税登字440300192181490号
                   国税登字440300192181490号
11.组织机构代码：19218149-0
 12.公司聘请的会计师事务所
 境内：毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)
 地址：北京市东长安街1号东方广场东2座办公楼8层
 签字会计师：王晓梅，罗永辉
 境外：毕马威会计师事务所
 地址：香港中环遮打道10号太子大厦8楼
 13.公司聘请的律师事务所
 境内：广东信达律师事务所
 地址：深圳市福田区益田路 6001 号太平金融大厦12楼
 境外：普衡律师事务所
 地址：香港花园道1号中银大厦21~22楼
 三、会计数据和财务指标摘要
 1. 本年度主要会计数据和财务指标
                                                                                            单位：人民币元
                                         2015 年                2014 年             本年比上年增减         2013 年
营业收入                            195,549,130,020.90    146,388,004,498.44                  33.58%      135,418,791,080.35
营业利润                             33,122,777,302.51     24,979,358,867.78                  32.60%       24,261,338,387.14
利润总额                             33,802,617,619.10     25,252,363,233.49                  33.86%       24,291,011,249.30
归属于上市公司股东的净利润           18,119,406,249.27     15,745,454,144.70                  15.08%       15,118,549,405.78
归属于上市公司股东的扣除非经常
                                     17,615,950,216.12     15,576,596,101.66                  13.09%       15,113,721,585.36
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额           16,046,020,691.50     41,724,819,113.36                  -61.54%       1,923,868,889.89
基本每股收益                                       1.64                    1.43               14.84%                       1.37
稀释每股收益                                       1.64                    1.43               14.84%                       1.37
全面摊薄净资产收益率                           18.09%                17.86%        增加 0.23 个百分点                    19.66%
加权平均净资产收益率                           19.14%                19.17%        减少 0.03 个百分点                    21.54%
                                       2015 年末               2014 年末          本年末比上年末增减          2013 年末
资产总额                            611,295,567,689.29    508,408,755,415.65                  20.24%      479,205,323,490.54
负债总额                            474,985,950,368.27    392,515,138,495.68                  21.01%      373,765,900,091.91
归属于上市公司股东的股东权益        100,183,517,822.33     88,164,569,909.35                  13.63%       76,895,983,339.70
股本                                 11,051,612,300.00     11,037,507,242.00                   0.13%       11,014,968,919.00
归属于上市公司股东的每股净资产                     9.08                    7.99               13.64%                       6.98
资产负债率                                     77.70%              77.20%    增加 0.50 个百分点            78.00%
  注：报告期内，共有 14,105,058 份公司 A 股股票期权激励计划股票期权行权，公司股份数因此增加 14,105,058 股。此外，
  公司在 2015 年回购 12,480,299 股 A 股，该等股份在 2015 年末尚未注销。在计算归属于上市公司股东的每股净资产、基本
  每股收益、稀释每股收益时，所用股份数已扣除回购的股份。
       非经常性损益项目
                                                                                               单位：人民币元
                             项目                                 2015 年              2014 年           2013 年
       非流动资产处置损益                                             1,521.70       (2,168,344.08)     (4,474,719.05)
    交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置
                                                             3,585,261.69    (73,553,232.10)    (2,111,260.86)
    交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
    出售、处理部门或投资单位收益                          (376,974,837.33)    11,532,549.63      4,644,660.07
    除上述各项之外的其他营业外收入和支出                   985,008,218.90    275,172,709.79     34,147,581.21
    所得税影响                                             (86,056,125.60)   (37,786,252.19)   (14,677,613.30)
    少数股东损益影响                                       (22,108,006.21)    (4,339,388.01)   (12,700,827.65)
    合计                                                 503,456,033.15  168,858,043.04    4,827,820.42
     注：“除上述各项之外的其他营业外收入和支出”主要为部分项目投资成本低于其公允价值形成的收益。
2. 境内外会计准则差异
                                                                                             单位：人民币元
                               归属于上市公司股东的净利润                归属于上市公司股东的所有者权益
                              2015 年              2014 年            2015 年 12 月 31 日  2014 年 12 月 31 日
    按境外会计准则           18,119,406,249.27   15,745,454,144.70      100,183,517,822.33    88,164,569,909.35
    按境内会计准则          18,119,406,249.27     15,745,454,144.70     100,183,517,822.33      88,164,569,909.35
    按境外会计准则调整的分项及合计：
    按境外会计准则                          -                     -                      -                       -
    差异说明                                                   无差异
四、董事会报告
1. 管理层讨论与分析
市场环境变化与管理层看法
报告期内，全国商品住宅销售量逐渐恢复增长，全年商品住宅销售面积为 11.24 亿平方米，销售金额为人
民币 7.28 万亿元，较上年分别上升 6.9%和 16.6%。
各地市场表现不一。公司持续观察的 14 个城市（北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、
成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州），商品住宅销售面积从 2014 年 4 季度开始率先回升，2015 年销
售面积较 2014 年增长 35.1%，较 2013 年增长 18.2%。而剔除这 14 个主要城市后，全国其它地区的销售
面积从 2014 年 1 季度开始持续同比下滑，直至 2015 年 2 季度才恢复增长，且全年同比增幅仅为 3.3%，
全年销售面积并未恢复到 2013 年的水平。
报告期内，前述 14 个主要城市的住宅成交面积明显回升，而住宅批准预售面积较 2014 年减少 5.3%。
2015 年，14 城市分季度的成交批售比（住宅成交面积/同期批准预售面积）分别为 1.10、1.19、0.99 和
1.24，新房成交总体上超过供应。2015 年底，14 城市的新房库存（已取得销售许可、尚未售出的面积）
由年初的 1.55 亿平方米下降至 1.39 亿平方米，库存去化周期（库存面积/最近三月移动平均成交面积）由
11.5 个月下降至 8.4 个月。
除部分主要城市外，全国其他地区仍然面临较大的去库存压力，房地产行业开发、投资活动依然低迷。
2015 年，全国住宅新开工面积仅为 10.7 亿平方米，继 2014 年萎缩 14.4%后，再度下滑 14.6%。这是历史
上全国住宅新开工面积首次低于同期商品住宅销售面积。全国住宅开发投资完成额增速连续两年下滑，
2015 年仅为 0.4%，同样创出历史新低。住宅新开工持续萎缩，开发投资持续放缓，反映出当前大部分地
区的住房市场仍然面临较大挑战，另一方面，也有助于减少未来一至两年的新房供应，为行业库存逐步
消化赢得空间。
鉴于各地市场分化较大，2015 年以来，政府在“分类指导、因地施策”的原则下，陆续推出支持居民合
理自住和改善型需求的系列举措，包括将个人住房转让营业税征税时限由 5 年下调为 2 年，降低非限购
城市的居民家庭首次购买普通住房、以及购买二套房的商业贷款最低首付比例，调整房地产交易环节的
契税和营业税优惠政策等，以降低居民购房门槛，减少购房成本，促进购房需求的释放。年内，为应对
国内外宏观经济形势变化，央行 5 次下调存贷款基准利率，5 次下调存款准备金率，国内金融机构存贷款
基准利率降至历史低位，相对宽松的信贷环境，也为居民购房提供了有利条件。
报告期内，由于住宅市场分化，企业普遍收缩投资布局，聚焦核心城市，土地市场冷热不均。热点城市
的优质地块始终面临激烈竞争。2015 年上半年，前述 14 个主要城市的住宅（含商住）土地供应面积同比
下降 36.9%，成交面积同比下降 50.9%，而地价高企不下；下半年土地供应面积、成交面积有所回升，同
比分别增长 1.6%和 23.5%，而土地成交单价更是创出新高。14 城市的土地溢价率（成交土地的平均实际
成交楼面价/成交土地的平均起拍楼面价）由 2014 年年底的 1.15，上升至 2015 年中期时的 1.23，年底又
进一步升至 1.35。
公司业务回顾
公司为专业化房地产公司，主营业务包括房地产开发和物业服务。
2015 年，公司实现营业收入人民币 1,955.5 亿元，较 2014 年的人民币 1,463.9 亿元上升 33.6%；实现归属
于股东的净利润人民币 181.2 亿元，较 2014 年的人民币 157.5 亿元增长 15.1%。公司毛利率 20.16%，较
2014 年下降 0.79 个百分点；未扣除少数股东损益的净利润率 13.27%，较 2014 年上升 0.09 个百分点。公
司基本每股收益为人民币 1.64 元，较 2014 年的人民币 1.43 元增长 14.8%。
                                                                             单位：人民币万元
                                   营业收入                       营业成本                      营业利润率注
             行业
                                金额            增减         金额            增减        数值           增减
      1.主营业务           19,318,321.96       32.76%    13,781,375.16       34.48%      19.42%     -1.24 个百分点
    其中：房地产       19,021,283.58       32.52%    13,553,036.12       34.36%      19.46%     -1.30 个百份点
              物业服务         297,038.38      49.41%        228,339.04      41.98%      17.38%      4.14 个百分点
      2.其他业务               236,591.04     171.97%         33,687.71      347.76%     80.02%     10.76 个百分点
              合计          19,554,913.00 33.58%         13,815,062.87       34.71%      20.16%     -0.79 个百分点
  注：营业利润率数据已扣除主营业务税金及附加。
（1）分业务类型
房地产业务
公司房地产开发业务的主要产品为商品住宅，以及其它与城市配套相关的消费地产、产业地产。
报告期内，公司持续强化产品竞争力，销售业绩稳步增长。2015 年公司实现销售面积 2,067.1 万平方米，
销售金额 2,614.7 亿元，同比分别增长 14.3%和 20.7%，按 2015 年全国商品房销售金额人民币 87,280.8 亿
元计算，公司在全国的市场占有率上升至 3.00%（2014 年：2.82%）。
2015 年公司所销售的住宅中，144 平方米以下中小户型普通商品房套数占比为 93%。
公司在中国大陆坚持聚焦城市圈带的发展战略。截至 2015 年底，公司进入中国大陆 66 个城市，分布在
以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部
中心城市组成的成都区域。
国内分区域的销售情况
                                       销售面积                       销售金额
                                                         比例                              比例
                                       （平方米）                   （人民币亿元）
                    广深区域             5,557,628       26.93%                805.06      31.13%
                    上海区域                5,413,524    26.22%                856.96      33.14%
                    北京区域                5,256,551    25.46%                578.70      22.38%
                    成都区域                4,415,790    21.39%                345.22      13.35%
                    合计                20,643,493      100.00%               2,585.94   100.00%
此外，公司以“国际化”为发展方向，自 2013 年开始投资海外项目。截至 2015 年底，公司已进入旧金
山、香港、新加坡、纽约、伦敦等 5 个海外城市。2015 年公司的销售业绩中，海外项目贡献销售面积 2.8
万平方米，贡献销售收入人民币 28.8 亿元。
2015 年公司房地产项目结算面积 1,704.6 万平方米，同比增长 35.4%；结算收入人民币 1,902.1 亿元，同
比增长 32.5%；房地产业务的结算毛利率为 19.46%（2014 年：20.76%）。
截至报告期末，公司合并报表范围内有 1,840.9 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 2,150.5
亿元，较 2014 年末分别增长 10.2%和 10.5%。
物业服务业务
公司物业服务业务以万科物业发展有限公司（“万科物业”）为主体展开。截止 2015 年底，公司物业服
务已覆盖中国大陆 64 个大中城市，提供服务的合同项目 980 个，服务合同约定的建筑面积 21,487 万平方
米，较 2014 年同期增长 107.8%。其中包干制项目 14,347 万平方米，酬金制项目 4,607 万平方米，睿服务
管理面积 2,533 万平方米。
2015 年物业服务业务实现合并报表范围内主营业务收入 29.7 亿元，同比 2014 年增长 49.4%。物业服务营
业利润率 17.38%，较 2014 年上升 4.14 个百分点。2015 年万科物业在经营规模快速扩张及人工成本刚性
增长情况下，通过深化组织变革及加强 IT 信息建设，提升了公司运营效率，确保经营业绩可持续增长。
（2）分区域经营情况
2015 年，公司实现营业收入 1,955.5 亿元，归属于上市公司股东的净利润人民币 181.2 亿元。分地域看，
上海区域占比较高，成都区域占比较低。
国内分区域的主营业务收入和利润情况
                        结算面积                 主营业务收入                     权益净利润
                                       比例                          比例                              比例
                      （平方米）                 （人民币万元）                 （人民币万元）
    上海区域          4,140,667    24.29%        5,870,306.44    30.86%           667,573.10       39.99%
    广深区域           3,967,990   23.28%        5,115,903.48    26.90%          546,158.57        32.71%
    北京区域           4,222,338   24.77%        4,387,658.79    23.07%          334,062.89        20.01%
    成都区域           4,715,359   27.66%        3,647,414.87    19.17%          121,679.90          7.29%
    合计            17,046,354  100.00%       19,021,283.58 100.00%     1,669,474.46  100.00%
注：报告期内有项目结算的城市，广深区域包括：广州、深圳、佛山、东莞、清远、福州、莆田、厦门、长沙、惠州、珠
海、中山、三亚；上海区域包括上海、杭州、嘉兴、南通、南京、无锡、镇江、苏州、昆山、扬州、徐州、合肥、芜湖、
宁波、温州、南昌；北京区域包括北京、唐山、秦皇岛、天津、沈阳、太原、晋中、大连、鞍山、抚顺、长春、吉林、济
南、青岛、烟台；成都区域包括成都、重庆、武汉、西安、郑州、贵阳、昆明、乌鲁木齐。
公司主要全资附属企业经营情况
                                                                                      单位：人民币万元
                                                     2015 年营业     2015 年     2015 年末
                公司名称                      权益                                            2015 年主要开发项目
                                                         收入        净利润       总资产
  广州市万合房地产有限公司                    100%     314,994.13   48,631.34    347,904.78 欧泊
  深圳市万科九州房地产开发有限公司            100%     298,696.52   33,034.37    149,927.67   天誉
  合肥万科瑞翔地产有限公司                    100%     233,991.56   40,645.73    766,468.92   森林公园
  南京金域蓝湾置业有限公司                    100%     224,980.71   42,519.09    268,178.75   金域蓝湾
  武汉万科万威房地产开发有限公司              100%     199,894.32   27,195.60    165,162.72   金域蓝湾
  长沙市万科房地产开发有限公司                100%     166,785.03   15,880.21    228,541.74   白鹭郡
  深圳市万科城市风景房地产开发有限公司        100%     154,408.96   17,576.90     96,355.49   金域缇香
  武汉万科城花璟苑房地产有限公司              100%     152,300.81   22,228.76    265,085.54   城花璟苑
  东莞市新万房地产开发有限公司                100%     140,821.81   10,688.78     59,327.57   双城水岸
  深圳市广盛荣投资有限公司                    100%     119,431.25   28,591.81    141,737.74   翡丽郡
项目发展和开发情况
报告期内，公司坚持和城市同步发展的策略，深耕现有城市，积极发掘产业升级、轨道交通延伸等城市
再发展以及城市更新改造所带来的发展机会，同时，公司围绕客户的生命周期、不断丰富和拓展产品服
务，积极尝试投资新的物业领域。
鉴于公开市场土地价格不断攀升，公司对存量土地市场保持密切关注，结合不同合作方的诉求，灵活创
新合作模式，合作对象和方式更加多元化。年内，公司严格把控投资质量，新获取项目大多实现底价或
低溢价成交。
期内，公司在传统业务领域新增加开发项目 105 个，按公司权益计算的占地面积约 630 万平方米，对应
的规划建筑面积约 1,580 万平方米，平均楼面地价约人民币 4,941 元/平方米。关于公司新增项目的具体信
息，详见公司“非募集资金投资情况”之“项目投资”。
报告期内，公司境内项目实现新开工面积 2,127 万平方米，较 2014 年增长 23.1%，高于年初计划的 1,681
万平方米；完成竣工面积 1,729 万平方米，较 2014 年增长 24.9%，高于年初计划的 1,581 万平方米。
2015 年境内主要项目开发情况
                                                                                                          单位：平方米
                                                           规划建筑     15 年开工       15 年竣工       截至 15 年末
           项目名称      位置      权益     占地面积
                                                             面积          面积            面积           竣工面积
广深区域
深圳车公庙项目        福田区       90.0%           5,775      57,750                -               -              -
深圳兰江山第项目      福田区       50.0%       16,370         77,515        77,515                  -              -
深圳深南道 68 号      罗湖区       65.0%       12,841        129,990      129,990                   -              -
深圳天琴湾            盐田区       100.0%     253,990         30,028                -               -         19,608
深圳壹海城            盐田区       50.0%      137,250        354,695                -       12,617           122,641
深圳安托山项目        南山区       100.0%      48,804        219,967                -               -              -
深圳留仙洞            南山区       78.4%      394,044       1,335,510     281,493                   -              -
深圳地铁红树湾项目    南山区       24.0%       68,285        419,000                -               -              -
深圳溪之谷            宝安区       60.0%      158,639         47,270                -               -              -
深圳翡丽郡            宝安区       100.0%      77,045        264,075                -       78,074           228,042
深圳金域缇香          坪山新区     100.0%     104,801        323,624                -     119,415            323,624
深圳天誉              龙岗区       100.0%     118,132        690,219      334,855         149,743            235,216
深圳万科红三期        龙岗区       50.0%       43,713        178,241                -     102,214            178,241
深圳布吉水径项目      龙岗区       60.0%      164,982        456,405      120,942         106,239            123,258
深圳公园里            龙岗区       65.0%      104,876        478,318      126,035            8,397           252,585
深圳浪骑项目          龙岗区       100.0%      41,487         22,380                -               -              -
深圳八意府            龙岗区       100.0%      28,894        115,040                -       26,742           115,040
深圳三馆项目          龙岗区       34.0%       66,600        250,600        20,690                  -              -
深圳嘉悦山花园        龙岗区       58.0%       37,982        113,950                -               -              -
深圳金域九悦花园      龙华新区     88.0%       61,000        146,000      146,000                   -              -
深圳北站项目          龙华新区     49.0%       20,339        142,400                -               -              -
深圳雅园学校项目      龙华新区     100.0%      19,963         18,500                -               -              -
惠州金域华庭          惠城区       100.0%     151,298        327,550                -       70,137           327,550
深圳大甲岛            惠州市       100.0%     364,450         93,340                -               -              -
惠州双月湾            惠东县       100.0%     704,223       1,068,191     195,544                   -        213,023
东莞双城水岸          塘厦镇       100.0%     596,786        414,759                -     100,572            310,711
东莞朗润园            塘厦镇       51.0%      128,144        256,287                -       77,771           256,287
东莞四季花城          塘厦镇       100.0%      51,263         92,273                -       71,030            92,273
东莞金色城市          塘厦镇       100.0%      32,002         96,006                -       66,294            96,006
东莞金域松湖          松山湖园区   51.0%      135,049        381,000                -       48,842           381,000
东莞松湖中心一期      松山湖园区   34.0%       95,506         73,872                -       32,406            73,872
东莞松湖中心          松山湖园区   25.0%       30,084         30,084                -               -         30,084
东莞万科大厦          南城区       100.0%          4,771      42,937                -               -              -
东莞翡丽山            南城区       50.0%      249,534        374,302                -       50,027           151,522
东莞香树丽舍          南城区       51.0%       43,851        109,626                -       70,472           108,294
东莞万科中心          莞城区       55.0%       53,887        215,547                -       15,075            15,075
东莞金域华庭          莞城区       55.0%           9,185      29,393                -       29,393            29,393
东莞金色里程          虎门镇       100.0%      17,374         69,495                -       69,495            69,495
东莞虎门万科城        虎门镇       57.4%      349,805        784,136      430,012           79,812            79,812
东莞虎门花园          虎门镇       94.0%       52,922        116,429      116,429                   -              -
东莞云广场            虎门镇       77.9%      124,395        373,182                -               -              -
东莞城市之光广场      虎门镇       97.5%       29,391        136,422                -               -              -
东莞长安万科中心      长安镇       100.0%      75,653        249,658                -               -        150,530
东莞金色悦府          长安镇       69.6%       46,666        116,666                -               -              -
东莞金域国际          厚街镇       10.0%       88,788        257,486                -               -        257,486
东莞厚街广场          厚街镇       67.0%       32,002        113,856                -       31,640            31,640
东莞松湖传奇               寮步镇     100.0%     68,431     150,548          -    40,166    40,166
东莞湖畔花园               寮步镇     95.1%      21,593      47,055          -         -         -
东莞常平万科城             常平镇     100.0%    635,971     442,460          -    84,668   442,460
东莞珠江东岸               麻涌镇     70.1%     303,695     542,650    289,374         -         -
东莞松朗花园               大朗镇     97.0%      75,663     238,779          -         -         -
东莞金域缇香               大岭山镇   100.0%     29,692      74,229          -         -         -
广州峰境花园               白云区     100.0%     24,052      93,803          -         -         -
广州金域华庭               海珠区     100.0%      9,117      85,682          -    44,238    85,682
广州万科派广场             海珠区     68.0%      16,831      52,765          -    52,765    52,765
广州新隆沙 AF020122 地块   荔湾区     100.0%      7,141      30,706          -         -         -
广州南方公元花园           南沙区     89.5%     156,555     250,488     20,997    31,120    31,120
广州兰乔圣菲               花都区     49.0%     210,252     126,172          -    15,556   122,384
广州热橙花园               花都区     50.0%     126,941     263,624     59,467    34,284    34,284
广州东荟城                 萝岗区     55.0%     177,588     444,943          -   111,965   311,245
广州东荟城（扩展）         萝岗区     33.0%     109,748     271,463          -   164,489   236,386
广州金色梦想               黄埔区     100.0%    115,671     289,178          -    44,396    44,396
广州岭头项目               萝岗区     99.7%     192,923     373,634          -         -         -
广州亨元岗项目             黄埔区     100.0%    127,226     368,959          -         -         -
广州金色城市               黄浦区     90.0%     103,306     310,230          -         -         -
广州黄埔仓                 黄埔区     58.0%      26,700      96,700          -         -         -
广州幸福誉花园             黄埔区     14.3%     259,300     543,939     89,518         -         -
广州欧泊                   番禺区     100.0%    364,651     591,662          -   161,690   463,428
清远万科城                 清城区     100.0%   1,219,450   2,438,901         -   102,958   656,280
清远万科华府               清城区     100.0%     79,336     316,002          -    42,597   212,671
广州万科云广场             天河区     100.0%     30,995      82,962          -    48,220    48,220
广州云启家园               天河区     25.0%      13,200      49,236          -         -         -
广州万科云二期             天河区     98.9%      89,229     357,433    201,544         -         -
佛山金域蓝湾               南海区     55.0%     221,035     564,226          -    53,808   564,225
佛山城东花园               南海区     92.2%      30,984     130,000          -         -         -
佛山金域中央               南海区     50.0%     188,996     793,784    322,188         -         -
佛山万科大厦               南海区     100.0%     25,178     146,000          -         -         -
佛山金色领域广场           南海区     50.0%      47,254     354,404     97,549    48,659    48,659
佛山万科湖岸               南海区     95.0%       5,112      12,781          -         -         -
佛山金色城市               南海区     99.7%      70,248     210,744          -         -         -
佛山金域国际               南海区     51.0%      89,009     373,820          -    22,765   124,485
佛山水晶城                 顺德区     49.0%     284,036     710,092     84,691   154,365   489,368
佛山沁园                   顺德区     100.0%     80,571     241,712          -     3,049   241,712
佛山天傲湾                 顺德区     50.0%      30,382      74,335          -    15,962    74,335
佛山金域滨江广场           顺德区     50.0%     113,224     452,880     51,769         -         -
佛山缤纷西园               顺德区     100.0%     43,748     153,000          -    71,859    71,859
佛山万科广场               禅城区     88.0%     114,429     555,819     40,776     3,275   164,396
佛山万科城                 禅城区     100.0%    337,544     776,350     41,097   118,349   489,455
珠海珠宾花园               香洲区     100.0%    109,917     161,391     14,894         -   109,873
珠海金域港湾               香洲区     50.0%      78,000     196,358     42,320         -         -
珠海金域缇香               香洲区     43.0%      11,333      70,480          -    69,760    69,760
珠海万科城                 香洲区     46.7%     193,150     625,358    498,287         -         -
珠海魅力之城               斗门区     100.0%    137,061     274,122          -    83,483   135,621
珠海城市花园               金湾区     51.0%      63,233     186,447          -    54,047   186,447
中山金色家园        东凤镇     100.0%     255,623      826,472     129,061      91,873      344,254
中山柏悦湾          火炬区     65.0%      251,900      445,960     161,419      76,577       76,577
中山金域蓝湾        石岐区     73.9%      143,852      415,850      44,586            -            -
厦门湖心岛          湖里区     100.0%      95,098      199,710            -      9,008       77,235
厦门云玺项目        湖里区     100.0%      19,134      151,188     151,188            -            -
厦门兆丰金项目      湖里区     100.0%        5,609      18,827      18,827            -            -
厦门金域华府        集美区     100.0%     102,427      446,842            -     54,719      367,069
厦门万科广场        集美区     100.0%     137,934      710,000     145,495            -            -
厦门东森项目        集美区     90.0%       47,454      148,110      44,947            -            -
厦门宏谦项目        集美区     51.0%       50,159      136,041     136,041            -            -
厦门海沧万科城      海沧区     40.0%      189,752      517,690            -    127,373      227,327
泉州万科城          丰泽区     60.0%      136,741      478,591      37,588            -            -
泉州石狮金域中央    石狮市     70.0%       82,769      211,503     101,331            -            -
漳州万科城          芗城区     38.1%      235,606      805,195     272,451            -            -
福州金域榕郡        晋安区     100.0%     166,736      375,711            -     24,872      348,970
福州金域华府        仓山区     100.0%      16,168       37,599            -           -      34,399
福州金域滨江        仓山区     99.0%       80,014      412,488      57,111            -            -
福州烟台山项目      仓山区     100.0%      83,099       92,114            -           -            -
福州福湾项目        仓山区     85.0%       53,923       69,400            -           -      57,400
福州万科广场        台江区     100.0%      93,360      440,690            -           -     309,510
福州金域花园        台江区     60.0%       25,397      128,691            -    128,691      128,691
福州金融港中心      台江区     99.0%       41,761      104,700     104,700            -            -
福州永泰万科城      永泰县     51.0%      392,000      418,919            -           -      28,848
福州金域蓝湾        闽侯县     50.0%      213,602      687,507     101,465            -            -
莆田万科城          荔城区     80.0%      250,708      537,368            -     76,689      402,655
莆田万科城 G 地块   荔城区     69.8%       78,420      256,600     256,600            -            -
长沙金域华府        雨花区     60.0%      238,066      509,624            -           -     509,624
长沙魅力之城        雨花区     80.0%      460,237     1,335,730     82,605            -     121,057
长沙金域蓝湾        芙蓉区     98.6%      120,208      362,976      72,319            -     102,956
长沙金域缇香        岳麓区     100.0%      43,737      128,996      49,563      56,295       79,433
长沙金域滨江        岳麓区     58.0%       58,287      207,995       9,633            -            -
长沙白鹭郡          岳麓区     100.0%     100,351      297,167            -    174,498      207,771
长沙金域国际        岳麓区     51.0%      159,393      587,739            -           -            -
长沙梅溪郡          岳麓区     99.4%      129,323      310,517            -     47,647       47,647
长沙万科城          开福区     70.0%      206,251      489,617            -     48,030      489,617
长沙紫台            天心区     70.0%      116,486      270,177            -     47,627       51,785
南宁万科大厦        良庆区     100.0%      25,545      117,685            -           -            -
南宁魅力之城        良庆区     43.0%      104,174      332,381     225,340            -            -
南宁金域蓝湾        良庆区     94.5%       71,599      214,796            -           -            -
南宁万科城          青秀区     97.8%      355,063     1,408,482    203,629            -            -
三亚森林度假公园    田独镇     65.0%      942,745      470,814            -     13,258      203,053
三亚高知园          田独镇     65.0%      387,807      349,026            -           -      69,185
三亚湖畔度假公园    河东区     80.0%      338,410      474,516            -     26,895      124,196
广深区域小计                            19,429,470   44,634,284   6,239,875   4,098,952   14,233,249
上海区域
上海海上传奇        浦东新区   60.0%      140,981      310,159      58,282      92,801      231,292
上海金色城市        浦东新区   60.0%      264,646      549,046     140,773      10,830      307,571
上海翡翠滨江        浦东新区   70.0%       11,834       49,920            -           -            -
上海滨江项目       浦东新区   50.0%     78,334   233,885    52,719         -         -
上海张江东地块     浦东新区   87.2%     79,548   216,569    29,284         -         -
上海张江西地块     浦东新区   45.0%     24,756    74,269         -         -         -
上海御河企业公馆   浦东新区   22.6%    137,270   162,141         -         -         -
上海张江国创中心   浦东新区   50.0%     63,143    99,035    99,035         -         -
上海金域澜湾       浦东新区   26.0%    104,361   125,233         -         -         -
上海七宝万科广场   闵行区     50.0%     48,932   126,800         -         -         -
上海城花新园       闵行区     51.0%    269,476   451,437   137,765    66,576   313,672
上海虹桥万科中心   闵行区     10.0%     32,177   110,462         -         -         -
上海翡翠别墅       闵行区     49.0%    304,830   199,071         -     8,897   199,071
上海虹桥时一区     闵行区     61.0%    112,864   177,885         -    90,020   155,954
上海万科城         闵行区     70.0%    210,615   501,833         -   179,924   279,874
上海徐汇万科中心   徐汇区     51.0%    107,486   493,447    58,599   105,988   105,988
上海尚源           青浦区     49.0%    116,524   142,858         -     6,029   142,858
上海赵巷有山       青浦区      8.5%     95,991    97,911    32,941         -         -
上海梦想派         松江区     60.0%     57,734   144,134         -    81,090   144,134
上海云间传奇       松江区     47.3%     57,433    98,660    98,660         -         -
上海南桥传奇       奉贤区     17.0%     43,900    87,752         -         -         -
上海金域南桥       奉贤区     84.1%     58,531   134,622   134,622         -         -
上海金色领域       嘉定区     50.0%     90,013   180,026         -    82,561   180,026
上海安亭新镇项目   嘉定区     80.0%    633,891   633,891         -         -   170,639
上海铁狮门项目     杨浦区     64.0%    106,000   180,250         -         -   180,250
南通金域蓝湾       港闸区     55.0%     99,910   218,650         -         -   218,650
南通公园里         港闸区     88.5%     65,009   156,170    70,334         -         -
南通濠河传奇       崇川区     100.0%    53,277   141,700         -    64,779    64,779
南通金域华府       崇川区     100.0%   149,409   243,940         -         -         -
南京安品圜舍       白下区     100.0%    27,325    22,770    12,350         -         -
南京金域蓝湾       江宁区     100.0%   272,298   545,280         -   133,877   514,706
南京新都荟         江宁区     34.0%     36,043   107,275    49,051         -         -
南京翡翠公园       江宁区     49.7%     94,624   262,200   176,768         -         -
南京金色领域       栖霞区     100.0%    91,751   201,828         -      616    201,828
南京金色半山       浦口区     100.0%    62,291   102,127         -         -    99,536
南京璞悦山         浦口区     60.0%    122,645   168,426    81,057         -         -
南京九都荟         雨花台区   80.0%    126,058   317,203   100,450    24,216    24,216
南京尚都荟         雨花台区   49.0%     55,308   144,316    67,440         -         -
南京九都荟南项目   雨花台区   100.0%    42,401   108,934         -         -         -
镇江魅力之城       润州区     100.0%   795,100   942,820    62,770    93,521   621,256
镇江蓝山花园       润州区     60.0%    285,683   416,285    31,550         -   119,181
南京万科城         溧水区     69.7%    218,753   525,400    34,156         -         -
苏州玲珑湾         工业园区   70.0%    384,042   835,281         -    37,405   835,281
苏州金域缇香       工业园区   10.0%     47,177   118,027         -         -   118,027
苏州玲珑东区       工业园区   100.0%   104,486   179,075         -    93,687    93,687
苏州新都会         新区       55.0%     89,098    83,220    27,156         -    56,064
苏州金色里程       金阊区     49.0%     99,093   247,732         -    30,721   170,433
苏州万科城         吴中区     55.0%    144,535   361,338         -    79,640   204,232
苏州湖西玲珑       吴中区     57.0%    122,976   270,546         -         -         -
苏州金域平江       姑苏区     95.0%     80,948   189,677    54,533    55,372    55,372
苏州 VC 小镇       相城区     51.0%    138,601   415,804   110,330    46,649    46,649
常熟公望项目               文化片区     36.3%      82,469     197,926    133,736         -           -
昆山高尔夫                 巴城镇       100.0%    433,916     327,891          -         -           -
昆山魅力花园               花桥开发区   92.0%     309,217     773,042    155,026   216,917    216,917
无锡魅力之城               滨湖区       60.0%     962,116    1,346,963    25,881    89,910   1,200,237
无锡金域蓝湾               滨湖区       100.0%    154,468     386,170          -    26,026    216,482
无锡信成道                 滨湖区       100.0%    154,119     385,299          -    38,967    128,098
无锡周新老街 4 号项目      滨湖区       77.5%      51,822     145,091          -         -           -
无锡金域缇香               新区         100.0%    224,118     620,713     64,322    71,171    445,119
无锡润园                   南长区       88.3%      18,298      24,378     24,378         -           -
常州万科城                 武进区       100.0%     93,994     234,983     23,309         -           -
扬州万科城                 邗江区       65.0%     297,139     313,970          -    56,509    257,843
扬州金域华府               邗江区       65.0%      59,835     130,609          -   130,609    130,609
扬州金色梦想               邗江区       70.0%      87,325     218,313     98,761         -           -
徐州万科城                 鼓楼区       100.0%    692,037    1,351,698   303,023   128,026    276,648
徐州淮海天地               泉山区       85.0%     226,776     818,574    147,186    29,629     29,629
杭州良渚文化村             余杭区       100.0%   3,108,146   2,361,628   354,939   159,870   1,382,980
杭州北宸之光               余杭区       50.0%     115,683     293,409          -   132,573    132,573
杭州良渚文化村未来城       余杭区       28.7%      56,286     140,715          -         -           -
杭州良渚文化村未来城二期   余杭区       99.0%      99,814     249,535    249,535         -           -
杭州星空                   余杭区       95.0%      21,760      43,520          -         -           -
杭州杭宸                   余杭区       98.0%      38,333      84,333          -         -           -
杭州未来科技城地块项目     余杭区       33.3%      68,771     103,157          -         -           -
杭州西庐一期               西湖区       51.0%      80,140     151,996          -   151,996    151,996
杭州西庐二期               西湖区       41.3%      30,403      60,806     60,806         -           -
杭州玉泉                   西湖区       48.1%      58,667      99,734     99,734         -           -
杭州玉泉二期               西湖区       50.0%      17,407      27,851          -         -           -
杭州公园大道               江干区       100.0%     68,564     150,841          -         -           -
杭州大都会 79 号           江干区       50.0%      21,915      76,703     76,703         -           -
杭州万科大家钱塘府         江干区       50.0%      51,945     135,057          -         -           -
杭州彭埠地块项目           江干区       99.0%      59,413      95,061          -         -           -
杭州璞悦湾                 滨江区       99.6%      66,521     166,204          -         -           -
杭州金辰之光               萧山区       50.0%      67,425     188,790          -         -           -
杭州世纪之光               萧山区       32.0%     123,505     244,094    244,094         -           -
杭州宝龙南地块项目         萧山区       33.0%      57,571     143,925          -         -           -
杭州公望                   富阳市       100.0%    517,900     208,981     17,735         -     97,005
杭州君望 A+D               富阳市       20.0%     129,874     164,845     71,332         -           -
杭州君望 B+C               富阳市       20.0%     138,233     152,231          -         -           -
嘉兴金域缇香               秀州新区     100.0%     85,286     137,495          -         -    123,622
嘉兴金色梦想               秀州新区     100.0%     80,987     144,699          -         -     69,761
嘉兴吴越                   秀洲区       95.0%      26,457      39,685     39,685         -           -
嘉兴海上传奇               经济开发区   100.0%     31,945      66,904          -         -           -
嘉兴海上家园               经济开发区   68.0%      25,100      60,200          -         -           -
杭州文晖 J 地块项目        下城区       99.0%      24,477      61,193          -         -           -
宁波云鹭湾                 江北区       100.0%    314,208     387,966     52,897    52,266    233,462
宁波金色城市               鄞州区       100.0%     95,242     171,425          -         -    171,425
宁波金域传奇               鄞州区       55.0%      43,752     100,630          -         -           -
宁波江湾府                 鄞州区       62.1%      38,907      97,266     97,266         -           -
宁波江湾府二期             鄞州区       100.0%     21,787      47,931          -         -           -
宁波中河项目               鄞州区     92.0%       30,804       73,930      73,930            -            -
宁波万科城                 镇海区     49.0%      297,572      618,956      89,000      90,490      309,597
宁波江东府                 江东区     100.0%      66,833      133,666            -           -            -
宁波公园里                 高新区     100.0%      48,004      105,609            -           -            -
宁波公园里二期             高新区     39.4%       30,995       68,181      68,181            -            -
温州龙湾花园               龙湾区     60.0%      125,219      179,733            -     89,309      179,733
温州金域传奇               龙湾区     100.0%      45,864      128,396            -           -            -
温州金域中央               瓯海区     60.0%       53,765      144,939            -    144,939      144,939
温州城市之光               鹿城区     31.0%       13,311       32,125            -           -            -
温州学院路七号             鹿城区     69.0%       36,240       79,792            -           -            -
温州洪殿地块               鹿城区     100.0%      24,017       96,068            -           -            -
合肥金域华府               蜀山区     50.0%      115,628      412,101      60,411      59,953      325,603
合肥万科城                 滨湖区     55.0%      107,220      375,272            -     70,012      295,895
合肥蓝山花园               滨湖区     55.0%      165,584      463,635      99,154     105,802      244,302
合肥森林公园               庐阳区     100.0%     516,459     1,394,439    257,977     217,705      217,705
合肥城市之光               庐阳区     49.0%      151,514      424,239     262,063            -            -
芜湖万科城                 鸠江区     100.0%     274,404      493,926      21,018            -     278,212
芜湖海上传奇               弋江区     48.5%      121,895      405,464     120,347            -            -
南昌青山湖名邸             青山湖区   50.0%       97,061      133,693            -        617      133,693
南昌金色名郡               青山湖区   50.0%       16,888       50,381            -     50,381       50,381
南昌公园里                 青山湖区   46.7%      110,163      176,260     176,260            -            -
南昌万科城                 高新区     32.5%      299,708      417,362            -     50,309      255,570
南昌海上传奇               高新区     50.0%      163,213      355,802      44,228     104,671      131,181
南昌粹叠园                 红谷滩区   50.0%       80,120      184,273       2,535     156,226      156,226
南昌时代广场               红谷滩区   30.0%       83,800      293,400     119,960            -            -
南昌洪都 05 号地           青云谱区   24.8%       27,879       94,785            -           -            -
南昌金域国际               经开区     67.6%      129,142      322,839     100,755            -            -
上海区域小计                                   19,927,486   34,501,016   5,556,792   3,810,082   13,842,669
北京区域
北京如园 C1                海淀区     50.0%       85,099      187,218      29,611      30,952       30,952
北京稻香湖项目             海淀区     100.0%      20,680       62,041            -           -            -
北京大都会                 朝阳区     100.0%        5,329      36,465            -           -      36,465
北京北河沿甲 77 号         东城区     100.0%        4,103      14,372            -           -      14,372
北京西华府                 丰台区     15.0%      233,209      629,170     121,091      47,854       47,854
北京四合庄项目             丰台区     50.0%       27,500      120,000            -           -            -
北京公园里 010、014、
                           通州区     50.0%       88,767      210,738            -           -            -
015、017、019 号地块
北京公园里 007 号地块      通州区     35.0%       34,657      122,483      92,807            -            -
北京公园里 005、008、009
                           通州区     50.0%       61,717      124,579            -           -            -
号地块
北京台湖 020 项目          通州区     33.0%      144,005      258,968            -           -            -
北京金隅万科城             昌平区     49.0%      178,908      485,234      10,800            -     474,434
北京金域华府               昌平区     50.0%      198,007      559,214            -     49,705      242,671
北京北七家项目             昌平区     50.0%      255,088      430,900            -           -            -
北京长阳半岛               房山区     50.0%      437,179      859,085       5,920     316,415      769,420
北京云湾家园               房山区     50.0%       61,567      157,984       6,354            -     151,630
北京幸福汇                 房山区     68.0%       71,912      141,665            -     22,397      104,785
北京金域缇香               房山区     40.0%       65,967      156,993            -     74,018      156,993
北京新里程                 房山区     20.0%       77,834      142,612            -     82,774      142,612
北京金域公园           房山区     51.0%      27,528      55,056          -    30,591     55,056
北京长阳天地           房山区     69.0%     112,673     208,351    101,373         -           -
北京长阳半岛中央城     房山区     34.0%      63,950     156,384          -         -           -
北京朗润园             大兴区     62.2%      67,651     173,215          -    51,869    106,317
北京金域东郡           大兴区     62.2%      57,826     144,564          -    22,543     22,543
北京万科橙             大兴区     50.0%      43,446     155,207          -    48,680     48,680
北京首开万科中心       大兴区     50.0%      41,092     122,923     51,889         -           -
北京天竺悦城           顺义区     47.1%      17,985      30,034          -    30,034     30,034
北京天竺万科中心       顺义区     97.0%      25,112      46,191     46,191         -           -
北京高丽营项目         顺义区     43.5%     187,830     170,568     30,969         -           -
北京香河 2012          香河县     50.0%     168,245     261,868     75,175         -           -
北京七里渠地块         昌平区     50.0%      68,944     240,089          -         -           -
北京 28 街区项目       顺义区     50.0%      22,913      41,200          -         -           -
北京万科天地           大兴区     16.0%      47,000      94,797          -         -           -
北京城建万科城         延庆区     20.0%     166,117     232,564    130,723    69,872     69,872
北京门头沟项目         门头沟区   50.0%      65,821     252,082          -         -           -
唐山红郡               路南区     100.0%    200,534     192,143          -         -    168,343
唐山金域华府           路北区     60.0%      84,194     153,424          -    14,252    143,524
唐山金域蓝湾           路北区     40.0%      53,440     154,828          -         -     65,368
唐山金域华府 A-02-02   路北区     46.1%      39,462     130,681    130,681         -           -
唐山新里程             凤凰新城   48.0%      88,848     264,639     55,940    56,168     56,168
秦皇岛假日风景         海港区     60.0%      75,526     188,816          -         -    173,682
秦皇岛北戴河小镇       北戴河区   50.0%     238,561     278,286     21,427    53,641     53,641
天津东丽湖             东丽区     100.0%   2,708,886   1,763,059   167,158    94,163   1,092,057
天津金域华府           东丽区     51.0%     221,217     359,884     49,842    56,616     87,094
天津民和巷项目         东丽区     86.6%     180,880     282,481    185,245         -           -
天津小王庄地块         东丽区     25.0%      72,358     144,717          -         -           -
天津假日润园           西青区     100.0%    229,201     343,101          -    13,884    343,101
天津四季花城           西青区     51.0%     409,701     502,892    109,761   184,364    184,364
天津东第项目           西青区     41.9%     139,798     293,560          -         -           -
天津滨海时尚           开发区     100.0%      6,538      43,473          -    43,473     43,473
天津海港城             滨海新区   51.0%     149,483     373,053          -         -    262,095
天津锦庐               滨海新区   95.0%      90,604     127,095          -    20,267    127,095
天津东海岸             滨海新区   60.0%      14,127      23,157          -         -     23,157
天津金域国际           滨海新区   51.0%     108,389     189,160          -         -     48,156
天津仕林苑             津南区     40.0%      63,582     114,474          -     3,784    114,474
天津梅江柏翠园         河西区     80.0%      62,205     124,410     62,441         -           -
天津天拖北项目         南开区     51.0%      40,068     139,099          -         -           -
沈阳鹿特丹             和平区     100.0%    120,333     360,999     92,119    56,288    198,036
沈阳金域蓝湾           浑南新区   100.0%    226,356     601,439          -    87,492    566,726
沈阳明天广场           浑南新区   69.5%     199,319     597,957    160,163    31,612    269,455
沈阳柏翠园             沈河区     55.0%      83,229     290,681     29,010    20,351    179,714
沈阳春河里             沈河区     82.0%      81,378     431,232     65,886    39,421    223,091
沈阳惠斯勒小镇         东陵区     100.0%    285,599     286,141          -         -     60,717
沈阳润园               铁西区     100.0%     57,030     150,315     24,833         -     54,996
鞍山金域国际           铁西区     51.0%     225,715     677,000          -    66,756     66,756
沈阳铁西蓝山           铁西区     99.1%      51,832     155,497     66,215         -           -
沈阳香湖盛景苑北区     于洪区     100.0%    190,156     342,360    100,128    55,709    183,667
沈阳公园大道            于洪区       100.0%   169,774    407,374     45,985    91,417   192,697
沈阳假日风景            皇姑区       100.0%   200,000    475,936     78,745         -         -
沈阳紫台                皇姑区       52.7%     67,720    199,883    127,699         -         -
沈阳城市之光            大东区       97.6%     87,643    350,517          -         -         -
抚顺金域蓝湾            开发区       100.0%   300,150    675,968          -         -   150,421
抚顺金域国际            顺城区       100.0%    72,560    316,582     38,999   108,753   108,753
营口海港城              鲅鱼圈区     100.0%   138,990    399,449          -    72,221    72,221
鞍山惠斯勒小镇          铁东区       100.0%   422,171    713,400     33,939    63,539   327,033
鞍山万科城              高新区       100.0%   167,664    374,676     34,361         -   316,813
大连朗润园              甘井子区     100.0%   118,506    229,822     11,515   123,889   215,690
大连西山项目            甘井子区     55.0%     90,404     91,308          -         -    67,150
大连蓝山                甘井子区     100.0%   125,100    214,470          -   133,926   133,926
大连公园里              甘井子区     90.0%     19,131     37,627          -         -         -
大连现在城              甘井子区     100.0%    39,224     71,254          -    31,664    31,664
大连金域华府            甘井子区     87.0%     44,085     80,337     80,337         -         -
大连波浪洗衣机厂项目    甘井子区     94.9%     10,993     22,000     22,000         -         -
大连城市之光            甘井子区     98.0%    153,500    283,975          -         -         -
大连海港城              普湾新区     55.0%    581,172    968,300          -    24,882   169,198
                        高新技术产
大连樱花园                           100.0%   146,677    342,625     16,914         -    88,208
                        业园区
大连万科城              金州区       100.0%   284,806    620,607     76,861   259,690   259,690
大连城花东项目          沙河口区     100.0%    35,757     64,260          -         -         -
大连中南路磁头厂项目    中山区       95.0%     15,300     32,400          -         -         -
长春蓝山                二道区       100.0%   228,670    501,678          -    67,810   400,670
长春惠斯勒小镇          净月区       50.0%    399,715    484,714     34,098    57,680   213,708
长春万科城              净月区       51.0%    350,965   1,068,964   107,715    80,735   222,501
长春柏翠园              朝阳区       100.0%   267,981    503,349          -    58,825   254,983
长春金域长春            南关区       100.0%   121,109    343,058          -    45,242    45,242
吉林万科城              高新区       65.0%    728,139   2,001,721         -   152,636   703,151
吉林松花湖项目          丰满区       100.0%   531,598    681,890     20,955         -         -
青岛玫瑰里              城阳区       51.0%    340,069    535,153     63,741   100,189   183,050
青岛春阳花园            城阳区       51.0%     86,493    187,168     70,910    69,807    69,807
青岛桃花源二期          城阳区       57.4%    134,669    244,046          -         -         -
青岛山东路项目 B 地块   市北区       70.0%      5,008     25,741          -         -         -
青岛万科城              市北区       55.0%    154,607    375,523          -         -   311,226
青岛福州路万科中心      市北区       100.0%    38,775    123,703          -    71,082    71,082
青岛山东路万科中心      市北区       70.0%     23,654     96,226          -    27,608    27,608
青岛蓝山                市北区       100.0%    68,153    208,462          -    21,692   208,462
青岛紫台                市北区       100.0%    68,562    183,943     69,448         -         -
青岛海晶化工            市北区       100.0%   223,812    738,793          -         -         -
青岛生态城              李沧区       100.0%   141,346    261,571          -     4,691   261,571
青岛小镇                开发区       34.0%    933,293    947,989    127,658    45,962   234,193
青岛东郡                即墨市       55.0%    196,446    462,142     99,595    17,010   137,356
青岛平度万科城          平度市       51.0%     59,308    181,845          -     6,709    81,275
青岛平度新城            平度市       51.0%     75,701     80,790     19,674    18,110    18,110
青岛生态新城            李沧区       100.0%   110,919    350,385    134,745         -         -
青岛桃花源              城阳区       51.5%    129,032    229,399     70,198    68,196    68,196
烟台海云台              芝罘区       100.0%   311,614    444,000     94,753    74,713   188,699
烟台假日风景            福山区       70.0%    190,281    362,813     86,105         -   217,361
烟台假日润园           福山区       70.0%       65,733      152,466            -           -     152,466
烟台御龙山             芝罘区       51.0%      341,943      615,200      78,610      90,895      104,015
烟台万科城             开发区       51.0%      241,167      627,813      62,938     100,473      100,473
济南金域国际           高新区       63.0%      127,759      407,654     121,987      75,028      192,158
济南万科城             历下区       100.0%     191,418      480,827     170,298     137,708      137,708
济南金域华府           历下区       30.3%      103,870      315,565     102,566            -            -
济南幸福里             历下区       100.0%      87,855      219,600     180,554            -            -
济南新里程             历城区       100.0%     113,130      326,951     209,201            -            -
济南公园里             槐荫区       41.7%       48,763      152,371       3,146            -            -
济南金色悦城           天桥区       49.0%       74,722      250,184     250,184            -            -
太原紫台               迎泽区       51.0%       95,687      334,330            -     88,165      334,330
太原蓝山               万柏林区     51.0%      198,392      688,392     128,713      95,491       95,491
太原公交公司地块       万柏林区     100.0%      37,060      177,415            -           -            -
太原金域华府           万柏林区     87.5%       55,036      192,230     192,230            -            -
太原四建万科蓝山       万柏林区     55.0%       14,386       49,953            -           -            -
太原紫郡               万柏林区     30.0%       72,496      201,486            -           -            -
晋中朗润园             榆次区       51.0%      218,143      480,326            -    113,116      323,659
太原新都心             小店区       50.6%       26,433       79,298            -           -            -
太原万科城             小店区       50.6%      323,777      936,845     354,053            -            -
北京区域小计                                 21,683,226   42,451,609   5,445,182   4,375,499   14,785,655
成都区域
成都万科华茂广场       成华区       51.0%       29,720      208,037            -           -            -
成都金色乐府音乐广场   成华区       60.0%      152,852      759,036            -           -            -
成都金色海蓉           武侯区       49.0%       54,970      234,125            -           -     234,125
成都五龙山公园         新都区       100.0%     345,168      356,503            -           -     356,503
成都金域缇香           新都区       100.0%     111,166      329,000            -     51,256       51,256
成都翡翠郡             新都区       100.0%      65,858      118,564      60,342            -            -
成都金域名邸           高新区       50.0%       48,345      145,034            -           -            -
成都公园 5 号          高新区       50.0%       87,822      263,464      46,167            -            -
成都金色城市           龙泉驿区     55.0%       72,102      288,410     140,022     148,388      148,388
成都金色城品           龙泉驿区     55.0%       47,245      141,642            -    141,642      141,642
成都海悦汇城           双流县       90.0%      104,307      524,843            -    195,945      524,843
成都第五城             双流县       100.0%     410,323     1,230,968           -           -            -
成都万科城             郫县         53.3%      167,375      560,963     137,680            -            -
成都国宾润园           金牛区       100.0%      34,187       97,432            -           -            -
南充金润华府           高坪区       100.0%     182,012      518,004     127,332      81,876      152,192
武汉汉阳国际           汉阳区       70.0%      166,817      568,974      67,905      98,536      372,019
武汉万科城             江汉区       100.0%      65,901      299,337            -     35,420      299,337
武汉金域湖庭           江汉区       100.0%      17,413      105,657      72,973            -            -
武汉汉口传奇           江汉区       50.0%      178,881      924,773     171,375      92,781       92,781
                       东湖新技术
武汉联投万科生态城                  50.0%      199,709      299,563     208,051            -            -
                       开发区
                       东湖新技术
武汉城花璟苑                        100.0%      89,665      409,600            -    155,137      155,137
                       开发区
                       东湖新技术
武汉嘉园                            50.0%       67,259      324,100            -     59,078       59,078
                       开发区
                       东湖新技术
武汉锦程                            25.5%       38,286      202,620            -           -            -
                       开发区
                       武汉经济技
武汉金域蓝湾                        100.0%     213,440      533,600            -    245,647      533,600
                       术开发区
武汉金色城市              洪山区       100.0%   273,850    896,484          -    55,196   753,179
武汉长征村项目            洪山区       100.0%    77,387    239,083          -   102,068   102,068
重庆锦程                  渝中区       100.0%   105,406    533,486          -         -   533,486
重庆悦府                  北部新区     100.0%   137,996    376,737          -         -   376,737
重庆万科城                北部新区     55.0%    278,167    647,378          -   143,647   458,693
重庆悦湾                  江北区       45.0%    435,499    649,158          -   119,592   208,253
重庆溉澜溪                江北区       50.0%    129,535    652,785          -         -         -
重庆金域学府              南岸区       47.5%    241,314    845,611          -         -         -
重庆金色悦城              沙坪坝区     80.0%    175,000    700,000          -   269,042   269,042
重庆万科西九              九龙坡区     50.0%     27,593    151,620     82,139    68,943    68,943
重庆万科西城              九龙坡区     100.0%    60,276    271,207          -   139,381   139,381
重庆锦尚                  九龙坡区     93.4%     69,160    167,677          -         -         -
西安金域曲江              曲江新区     55.0%    152,667    390,176          -    41,710   390,176
西安城市之光              曲江新区     85.0%    100,340    311,377    174,395         -         -
西安东方传奇              曲江新区     42.5%    109,695    383,985    133,372         -         -
西安万科城 7#地           长安区       85.0%    186,849    619,806          -    21,724   447,700
西安万科城 3#地           长安区       60.0%    113,231    352,802     52,249   150,983   238,259
西安万科城 8#地           长安区       100.0%    89,377    201,569    135,941         -         -
西安金域华府              未央区       51.0%    106,667    372,461          -    55,005   298,642
西安大明宫项目            未央区       70.0%     69,052    221,603     65,591    26,397    92,935
西安金色悦城              莲湖区       80.0%    193,571    664,643    156,524   215,453   215,453
西安金色悦城 DK1          莲湖区       100.0%    36,708    146,831          -         -         -
西安金域国际              高新区       95.3%     23,831    150,132    100,161         -         -
西安金域东郡              浐灞生态区   100.0%   175,387    686,388    198,186         -         -
西安幸福里                未央区       100.0%    65,628    229,698    191,399         -         -
西安高新华府              雁塔区       69.8%    114,745    476,559    279,032         -         -
郑州万科美景龙门龙堂      管城区       51.0%     79,457    361,699          -   134,224   134,224
郑州万科美景万科城        高新区       51.0%    324,897   1,965,342   669,849   883,155   883,155
郑州万科美景万科城（4、
                          高新区       51.0%    183,524    477,164          -         -         -
5）
郑州万科美景魅力之城      航空港区     51.0%    224,474    593,315    118,228         -         -
郑州航空港区 1#地块       航空港区     51.0%     43,871     87,742          -         -         -
郑州万科天伦紫台          惠济区       48.1%     72,740    170,131          -         -         -
郑州兰乔圣菲              中牟区       50.0%     93,643    126,448          -         -         -
贵阳金域华府              小河区       100.0%   351,800    581,217    143,500    38,894   351,480
贵阳大都会                小河区       100.0%   159,972    649,917     90,557   149,668   190,571
贵阳大都会商业综合体      小河区       97.0%     21,264    111,270          -         -         -
贵阳玲珑湾                云岩区       100.0%    80,594    200,705     60,157    22,788    87,269
贵阳悦城                  云岩区       51.0%     85,341    262,728     32,296    52,355    52,355
贵阳万科城                云岩区       70.0%    347,872    914,893    143,256   207,107   207,107
贵阳公园 5 号             云岩区       58.5%     10,927     98,132          -    58,519    58,519
贵阳云岩大都会            云岩区       25.0%     49,054    318,234          -         -         -
昆明白沙润园              盘龙区       100.0%   192,104    189,793          -    30,553   189,793
昆明金色领域              高新区       67.0%    105,484    314,642          -    63,430   181,651
昆明魅力之城              官渡区       100.0%   417,919   1,662,861    98,268   342,798   342,798
昆明公园里                官渡区       97.9%    213,037    564,081      3,309         -         -
乌鲁木齐金域华府             新市区          82.0%         83,366      245,779               -        108,500      223,503
乌鲁木齐南山郡               乌鲁木齐县     100.0%         32,298       14,900               -               -            -
乌鲁木齐金域国际             沙依巴克区     100.0%         24,150       60,376               -         60,376       60,376
乌鲁木齐金域缇香             沙依巴克区     100.0%         20,078       50,196               -         50,196       50,196
乌鲁木齐兰乔圣菲             沙依巴克区      60.0%        204,628      204,628               -         85,047      148,465
乌鲁木齐中央公园             水磨沟区       100.0%         80,698      201,745          63,457               -            -
乌鲁木齐四季花城             高新区          44.5%        188,748      566,243               -               -            -
成都区域小计                                          10,191,694     31,777,686      4,023,713       5,002,457   10,875,310
集团合计                                              71,231,876    153,364,595     21,265,562   17,286,990      53,736,883
 截至 2015 年底，公司在中国大陆拥有 472 个主要开发项目，在建项目权益建筑面积合计约 3,147 万平方
 米，规划中项目权益建筑面积合计约 3,976 万平方米。此外，公司还参与了 8 个城市更新改造类项目，目
 前拆迁与相关手续办理尚在进行中，根据当前规划条件，相关项目按万科权益计算的占地面积约 67 万平
 方米，对应万科权益规划建筑面积约 301 万平方米。
 公司经营和财务状况分析
 净资产收益率
 公司坚持精细化运营，增强组织效能，提升经营效率。2015 年全面摊薄的净资产收益率为 18.09%，较
 2014 年上升 0.23 个百分点。
 净利润
 2015 年公司实现净利润人民币 259.5 亿元，同比增长 34.5%；实现权益净利润人民币 181.2 亿元，同比增
 长 15.1%。权益净利润增速慢于净利润，原因是近年来公司加大了合作力度，报告期内一批合作比例较高
 的项目进入结算，导致净利润中，少数股东损益由 2014 年的人民币 35.4 亿元上升至人民币 78.3 亿元。受
 此影响，2015 年未扣除少数股东损益的净利润率为 13.27%，较 2014 年（13.18%）略有上升，但归属于
 上市公司股东的净利润率较 2014 年 10.76%有所下降，为 9.27%。因地价占房屋售价的比例上升，2015 年
 公司房地产业务的结算毛利率为 19.46% ，与 2014 年相比减少 1.30 个百分点。
 投资收益
 公司投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润、以股权转让方式实现项目合作而实现的收
 益。因公司不断深化合作经营，此类“投资收益”属于经常性收益，并非一次性所得。报告期内，公司
 实现投资收益人民币 35.6 亿元，其中，来自联营合营公司实现的万科权益利润为人民币 23.9 亿元。
 存货跌价准备
 2014 年末，公司根据当时的市场情况，对可能存在风险的 6 个项目计提存货跌价准备 7.6 亿元。报告期末，
 公司根据最新市场及销售情况，对所有项目进行了减值状况的测试，并针对 2014 年末计提跌价准备的项
 目进行了跟踪评估。公司根据测试结果，按照项目的进度和企业会计准则的要求，公司转销存货跌价准
 备人民币 4.5 亿元。同时，由于报告期内，部分城市房价、地价持续调整，公司基于审慎的财务策略，对
 仍存在风险的唐山红郡、烟台海云台、乌鲁木齐南山郡增加计提了存货跌价准备人民币 3.7 亿元，并新增
 加芜湖万科城南区、营口海港城新计提存货跌价准备人民币 0.7 亿元。
 报告期内，项目存货跌价准备变化情况如下：
                                                                                  单位：人民币万元
                 序号     城市                   项目          年初跌价准备余额        年末跌价准备余额
                   1      唐山                 唐山红郡                  8,306.87                 5,898.68
                   2      抚顺             抚顺金域蓝湾                  8,717.08                        -
                   3      烟台               烟台海云台                10,509.04                 30,573.37
                   4    乌鲁木齐       乌鲁木齐金域缇香                  2,897.91                   929.27
                   5    乌鲁木齐         乌鲁木齐南山郡                  5,520.74                13,587.64
                   6      温州             温州龙湾花园                40,422.93                 17,612.70
                   7      芜湖           芜湖万科城南区                         -                 3,559.38
                   8      沈阳               营口海港城                         -                 3,249.57
                                   合计                                76,374.56                 75,410.62
 本年计提的存货减值准备，考虑递延所得税因素后，影响本报告期税后净利润 3.3 亿元，影响归属于母公
司所有者的净利润 3.3 亿元。
随着行业进入白银时代，各地市场分化加大，房价、地价波动更加频繁。公司未来应更加注重提升项目
质量、控制投资风险。
销售和管理费用
期内，公司继续挖掘经营效益，强化费用控制。2015 年全年公司销售费用为人民币 41.4 亿元，占销售金
额的比例为 1.58%，较 2014 年下降 0.52 个百分点；管理费用为人民币 47.5 亿元，占销售金额的比例为
1.81%，与 2014 年持平。
资金状况
公司高度重视现金流管理，强调销售及时回款。报告期内，公司销售回款率超过 90%。通过积极销售，
合理投资，年内公司实现经营性现金流净额人民币 160.5 亿元。
公司在确保资金安全的前提下，加强资金流动性管理，通过投融资结合，提升资金利用效率。截至报告
期末，公司持有货币资金人民币 531.8 亿元。
期末公司持有的货币资金中，人民币占比 95.25%，港币占比 2.24%，英镑占比 1.64%，美元占比 0.87%，
其余为新加坡币。
有息负债情况
截至 2015 年底，公司有息负债合计人民币 794.9 亿元，其中，银行借款占比为 44.82%，应付债券占比为
25.18%，其他借款占比为 30.00%。
有息负债中，固定利率负债占比 25.18%，浮动利率负债占比 74.82%。公司有抵押的有息负债人民币 16.1
亿元，占总体有息负债的 2.03%。
截至报告期末，公司有息负债中短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币 266.5 亿元，占总体有息负
债的比例为 33.52%；一年以上有息负债人民币 528.4 亿元，占总体有息负债的比例为 66.48%。
截至报告期末，公司有息负债中，境内负债占比 75.01%，境外负债占比 24.99%。人民币负债占比
77.56%，外币负债占比 22.44%，外币负债占比较 2014 年底增加了 5.68 个百分点。
报告期内，公司资本化的利息支出合计人民币 30.7 亿元，没有资本化的利息支出人民币 17.8 亿元。
负债率
截至报告期末，剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，公司其它负债占总资产的比例为 42.92%
（2014 年底：41.46%）。公司净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为 19.30%（2014 年底：
5.41%），继续保持在行业较低水平。
融资和评级情况
为进一步增强资金实力，优化债务结构，降低融资成本，2015 年公司在股东大会授权范围内，完成 50 亿
元人民币公司债券发行。本期债券为 5 年期无担保品种，发行价格为每张人民币 100 元，信用等级为
AAA，票面利率为 3.5%。公司良好的信誉在资本市场再一次得到体现。
2015 年 11 月，公司完成 2015 年度第一期和第二期各人民币 15 亿元的 5 年期的中期票据的发行，合计发
行 30 亿元，发行利率均为 3.78%。
报告期内，标准普尔、惠誉维持公司 BBB+的长期企业信用评级，评级展望为稳定。2015 年 7 月，穆迪
将公司的信用评级由 Baa2 上调至 Baa1，评级展望为稳定。公司稳健的经营风格、审慎的财务管理和良好
的资本市场信用继续获得国际权威评级机构的认可。
资本开支承担
截至报告期末，公司的资本承担为人民币 791.75 亿元，主要包括公司已签订的正在或准备履行的建安合
同，以及已签订的正在或准备履行的土地合同。
或有负债
公司按行业惯例为按揭购房客户的按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至客户
所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，公司为客户的按
揭贷款提供担保总额约人民币 687.66 亿元。公司过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。公司认为无须
就该等担保在财务报表中作出拨备。
汇率波动风险
公司在中国大陆经营大部分业务，大部分收入与开支均以人民币计值，人民币汇率的波动对公司经营的
影响有限。2015 年，由于人民币兑换港元、美元的汇率波动，公司共产生约人民币 0.38 亿元的汇兑收益。
近年来，公司坚持国际化战略，逐步加大海外业务探索，以“全球资源为我所用”的心态，积极整合海
外资源。公司坚持对资产/负债匹配性、负债期限、境外流动性风险管理等进行动态管理，适时采用套期
保值覆盖汇率敞口风险。2014 年公司针对 3.3 亿美元外币借款签署了无本金交割远期外汇契约（NDF）。
由于 NDF 安排，报告期内有关借款对应的外币汇率波动没有对公司损益产生影响，NDF 价值在报告期内
增加人民币 8,579.08 万元。NDF 在外币借款的期限和金额范围内，通过锁定远期汇率，控制汇率变动风
险。
公司主要财务指标变动情况
                                                                                                单位：人民币万元
           项目              2015-12-31                  2014-12-31                 变动幅度                    说明
资产总额                        61,129,556.77                 50,840,875.54              20.24%        经营规模扩大
货币资金                         5,318,038.10                  6,271,525.34              -15.20%       获取资源增加
存货                            36,812,193.05                 31,772,637.85              15.86%        开发项目增加
其他应收款                       7,548,564.30                  4,892,446.37              54.29%        合作方往来增加
应付票据                         1,674,473.29                  2,129,189.39              -21.36%       支付方式调整
预收款项                        21,262,570.56                 18,174,933.70              16.99%        预售总额增加
其他应付款                       6,235,022.43                  4,544,172.97              37.21%        合作方往来增加
归属于上市公司股东的
                                10,018,351.78                  8,816,456.99              13.63%        结算利润积累
股东权益
           项目            2015 年 1-12 月             2014 年 1-12 月              变动幅度                    说明
营业收入                        19,554,913.00                 14,638,800.45              33.58%        结算收入增加
营业成本                        13,815,062.87                 10,255,706.37              34.71%        结算成本增加
营业税金及附加                   1,798,042.68                  1,316,674.59              36.56%        结算收入增加
利润总额                         3,380,261.76                  2,525,236.32              33.86%        营业利润增加
归属于上市公司股东的
                                 1,811,940.62                  1,574,545.41              15.08%        利润总额增加
净利润
       其他指标            2015 年 1-12 月             2014 年 1-12 月              变动幅度                    说明
资产负债率                            77.70%                        77.20%         0.50 个百分点
流动比率                                   1.30                        1.34                    -0.04
速动比率                                  0.43                         0.43                        -
股东权益比率                          22.30%                        22.80%        -0.50 个百分点
应收帐款周转天数                              4                            6                     -2    销售回款加快
存货周转天数                                 894                      1,139                    -245    竣工速度加快
公司资产负债主要构成情况
                                                                                                单位：人民币万元
                                          2015-12-31                                   2014-12-31
                                                                                                            占总资产的比
           项目                                         占总资产的比                           占总资产
                                   金额                                            金额                     重增长百分点
                                                            重(％)                            的比重(％)
资产总计                             61,129,556.77                100.00       50,840,875.54           100.00
货币资金                              5,318,038.10                  8.70        6,271,525.34            12.34         -3.64
其他应收款                            7,548,564.30                 12.35        4,892,446.37             9.62         2.73
存货                                 36,812,193.05                 60.22       31,772,637.85            62.49         -2.27
其中：已完工开发产品                  3,482,578.66                  5.70        2,269,478.79             4.46         1.24
       在建开发产品                  22,840,991.83                 37.36       19,629,107.75            38.61         -1.25
       拟开发产品                    10,352,930.96                 16.94        9,520,371.03            18.73         -1.79
       建造合同及其它                     135,691.60                0.22        353,680.28               0.69         -0.47
应付账款                              9,144,645.84                 14.96        6,704,719.98            13.19         1.77
预收账款                                  21,262,570.56               34.78    18,174,933.70         35.75         -0.97
其他应付款                                 6,235,022.43               10.20      4,544,172.97         8.94         1.26
一年内到期的非流动负债                     2,474,640.41                4.05      2,044,928.83         4.02         0.03
长期借款                                   3,382,858.42                5.53      3,453,671.21         6.79         -1.26
公司销售费用、管理费用、投资收益等财务数据变动情况
                                                                                                单位：人民币万元
           项目          2015 年度           2014 年度            增减率                        变动原因
      销售费用               413,827.36       452,188.95                -8.48%     加强销售费用管理
      管理费用               474,524.98       390,261.77               21.59%      经营规模增长，人工费用增加
      投资收益               356,190.81       415,926.20               -14.36%     项目股权转让收益减少
公司现金流量数据变动情况
                                                                                                  单位：人民币万元
                                                          2015 年度                        2014 年度          结构比增
                  项目
                                                   金额               结构比           金额         结构比    长百分点
   经营活动现金流入                              21,106,503.48        100.00%      18,532,761.71     100.00%               -
   其中：销售商品、提供劳务收到的现金            19,190,827.18         90.92%      16,830,906.76      90.82%       0.10
   经营活动现金流出                              19,501,901.41        100.00%      14,360,279.80     100.00%         -
   其中：购买商品、接受劳务支付的现金            12,997,942.48         66.65%       9,523,183.23      66.32%       0.33
   经营活动产生的现金流量净额                     1,604,602.07                      4,172,481,91
   投资活动产生的现金流量净额                    (2,094,748.12)                     (348,737.09)
   筹资活动产生的现金流量净额                      (510,391.08)                    (1,961,725.15)
公司管理回顾
强化质量管理
公司严守“质量第一”的原则，继续强化以“实测实量、交付评估、客户验房指引表”为核心的质量管
控。报告期内，公司实测实量满意度由 92.6 提升至 98.0，交付评估满意度由 73.9 提高至 79.5，质量满意
度由 58.0 提高至 67.0。
提升产品竞争力
报告期内，公司坚持“好房子、好服务、好社区”的三好价值体系，推动产品服务持续升级，获得良好的市
场反馈。同时，公司从客户视角出发，强调“为客户省钱”，在深入分析客户需求的基础上，从规划、设计、
配套、交付等多方面提升产品适配性，为客户提供性价比更高的产品和服务。
向城市配套服务商转型
白银时代，行业正在发生深刻变化，新的业务机会也在不断产生。报告期内，公司坚持“勇敢探路、坚定
转型”的思路，围绕“城市配套服务商”，不断丰富产品服务体系。公司对各区域、一线公司充分授权，鼓
励各地结合城市发展方向，因地制宜的开展新业务探索；同时，通过集团资源支持和内部总结分享，促
进优秀项目成功经验的快速推广。报告期内，“八爪鱼”，“V-LINK”等战略构想相继提出，对长租公寓、
社区营地教育、养老机构、产业地产等新业务的探索也有序开展。
目前，公司在长租公寓业务领域已经初步形成了以万科驿为主、“万科派、被窝公寓为辅的产品体系。
公司长租公寓已开业数量超过 1000 间，此外还有超过 20,000 间正在筹备开业。
针对客户普遍关心的子女教育等问题，公司正在积极尝试布局，从社区营地、户外营地、城市营地和体
制教育四个维度，为业主提供一站式优质素质教育平台，并通过城市、户外营地等，培养子女的户外运
动爱好，以及人际交往和团队合作能力。
对新业务的探索，有助于提升公司核心业务的产品竞争力和客户粘性，并为公司未来的业务成长提供更
加广阔的空间。
物流地产实现突破
2015 年，公司成立了万科物流地产发展有限公司，物流地产实现了业务从 0 到 1 的突破，开展了项目获
取、开发建设、资产管理全流程业务。
公司物流地产明确了“聚焦大客户，聚焦重点城市，主打高标库产品”的发展战略。物流地产借力万科
深耕城市多年形成的不动产投资经验，与各地投资团队联动，通过战略合作、并购等多种方式，实现了
快速发展，初步形成了以核心城市群为基础的网络化布局。同时，公司利用集团集中采购资源，初步完
成标准化产品定型，与各城市经验丰富的工程开发团队合作，已形成多种项目管理模式，有能力提供工
期较短、成本合理的富有竞争力的产品。在最大化自身优势的同时，物流地产引入行业内优秀人才，积
极拓展客户资源，已经与电商、高端制造、现代批发零售业、第三方物流、快递快运等行业中的领先企
业建立广泛联系，初步建立以客户为导向的内部业务流程及组织机制，凭借自身优势，探索在资管、配
套、产业链上下游等环节为客户提供价值增值服务，增强客户粘性。
持续拓展海外业务
公司坚持以国际化为长期发展方向，通过投资海外市场学习海外成熟市场多元化的商业模式，将国外成
熟的产品和服务带回国内，同时打通国内外客户资源，树立万科在海外市场的口碑。在开展具体业务时，
公司倾向于选择具有长期投资价值的核心城市核心地段，与国际优质开发企业、金融机构及中介服务机
构建立战略合作关系。
报告期内，公司在纽约新增 3 个项目，分别为纽约西 42 街 130 号项目、布鲁克林四大道 275 号项目、布
鲁克林 Nevins10 项目；在香港新增屯门项目：此外，公司通过合作方式首次进入英国市场，参与伦敦
The Stage 项目和 Soya 资产包项目。
物业服务创新
房子可能是客户一生中最重要的资产之一。万科物业始终坚信物业管理本质在于对建筑物本身的打理，
并始终向业主提供一流水准的物业服务。物业费是业主对物业服务质量的基本认可，报告期内，万科物
业住宅项目物业服务费当期收缴率达到 96.14%，公司的服务质量获得业主的高度认同。
期内，万科物业升级物业服务模式，“睿服务”体系由 1.0 版本迭代至 2.0 版本，从“记录人与物数据”
到“连接人与物活动”。万科物业持续推进信息化建设，探索物业管理新技术和新方法，减少中间监控
环节和管理成本，提升住宅项目运营效率，保证了住宅物业毛利率稳步增长。同时，万科物业充分发掘
资产服务经营模式，2015 年资产服务利润同比增长 87%，对利润的贡献达到 22%，较上年提升 6 个百分
点。
2015 年，万科物业开始主动拓展住宅和商写物业市场。在住宅物业市场方面，根据市场需求，提供多种
合作模式，有公司股权合作模式，在核心区域与 11 家物业公司开展股权合作；有项目全委合作模式，
2015 年以全委合作模式签订了 40 个住宅项目；亦有以技术升级、专业服务、现场托管为核心要素的物业
服务全面解决方案的“睿服务”体系合作模式，截止 2015 年底，万科物业共在 42 个城市，向非万科地
产开发的 377 个住宅项目提供了基于“睿服务”体系的物业服务。在商业写字楼市场方面，万科物业在
北京、深圳、上海、杭州等地，共新获取 21 个商业写字楼项目的服务合同，向各知名企业客户提供物业
服务与设施服务。万科物业将深耕中国核心城市，服务中国城市发展。
期内，万科物业举办了二十五周年庆典暨新标发布会，启用了 Vanke Service 品牌新标。 在中国物业管理
协会评选的“2015 中国物业百强企业”中，万科物业蝉联第一；在首届中国物业管理创新发展论坛中，
万科物业荣获中国物业管理综合实力百强企业第一名；在《2015 年中国房地产开发 500 强测评研究报告》
及 2015 中国房地产开发企业 500 强榜单中，万科物业以 11%的品牌首选率名列服务商物业管理品牌榜榜
首。
坚持金融创新
公司转型方向之一，是由单一即售型不动产开发，转向多种资产管理与价值提升，“金融化”在促成这一转
型中将起到关键性作用。报告期内，公司积极进行金融创新，为提升资管能力积累经验。以前海万科企
业公馆为投资标的的鹏华前海万科 REITs 成为国内首只公募 REITs，相关金融产品的推出，有助于公司盘
活存量资源，提高资金利用效率。
绿色建筑，产业化和科技创新
绿色低碳是全球发展趋势，也是公司始终坚持的经营理念。2015 年，公司完成绿色建筑面积 1406.5 万平
方米，相比 2014 年增加 60%。
公司以“提高质量，提升效率，减少对人工的依赖”为原则，通过规模化、集约化的产业化生产方式，为客
户提供高品质的产品。2015 年，公司开工面积中工业化应用比例达到 81%。新开工的主流产品中，预制
构件、装配式内墙、内外墙免抹灰等三项工业化应用的比例分别达到 39%、100%和 100%。
为了适应未来物业服务快速发展的需求，公司以减少人工及降低对人的依赖为出发点，结合公司在城市
配套服务各个领域的需求及目前的技术成熟度，开展机器人技术的研究。目前，公司的研究主要集中于
建造业务、物业运营、酒店业务、养老服务、家居服务等领域。公司对于每类机器人的需求进行了明确
的定义，针对这些需求与不同的高校、研发机构、企业进行合作，进行样机的研发及测试。目前安防巡
逻机器人、室外清扫机器人、门岗无人化系统、餐厅自动结算系统等项目已完成样机，正在进行稳定性
测试工作。
事业合伙人和组织架构优化
事业合伙人机制有助于激发经营管理团队创造力和工作热情，为经营转型提供管理支持。报告期内，公
司继续深化合伙人团队机制建设，鼓励构建任务导向型的事件合伙人型组织，减少层级，打破部门及专
业壁垒，强化业务协作。
为加快推动业务创新与转型，公司对组织体系进行了调整，将总部原有的战略投资部门转型为事业发展
部，并加快筹备各项新业务的事业部，推动转型迈出实质性的步伐。为了充分发挥一线的自主创新能力，
提高组织快速应变能力，公司设立了区域首席执行官联席会，赋予区域更大的运营管理决策权，并通过
群策群力/7UP 等干预式管理工具，以及蜂巢行动系列培训，提高一线组织效能。
2014 年上半年，公司推出项目跟投制度，将项目经营成果与员工利益直接挂钩。报告期内，公司跟投项
目规模持续扩大，全年累计开放 76 个项目。公司继续强化跟投规范性，推动方案升级，完善投后监控，
并以此为切入点，启动问责机制，推动运营效率的提升。经过一年多的实践，跟投制度在缩短项目开盘
周期、提高开盘认购率，提升项目盈利能力等方面体现出良好成效。
期内，万科物业深化组织变革，全面推行合伙人机制。确立以 13 家中心城市为核心的扩张方案，完成 49
个管理中心的组织架构设立和相关运营机制的贯彻。实现了住宅项目运营专业化管理，为业务快速扩张
建立了有效的组织保障与制度保障。同时，公司董事会通过了万科物业市场化发展的议案，同意增发 10%
股权启动万科物业事业合伙人机制，激发员工活力、共享共担未来，以此吸引更多优秀人才加入到推动
万科物业的市场化扩张中。截止本报告披露日，增发股权的分配和有关工商变更手续已经完成。
股份回购
2015 年 7 月 6 日，在 A 股股票市场大幅震荡的背景下，为稳定市场信心，保护投资者利益，公司发布了
《关于在人民币 100 亿元额度内回购公司 A 股股份的董事会决议公告》；2015 年 8 月 31 日召开的 2015
年第一次临时股东大会暨第一次 A 股类别股东大会、第一次 H 股类别股东大会审议通过了回购价格不超
过 13.20 元/股、回购资金总额不超过人民币 100 亿元的回购方案。2015 年 9 月 17 日公司公告了《关于在
人民币 100 亿元额度内回购公司 A 股股份的报告书》，9 月 18 日公司实施首次回购，之后择机在股价低
点展开回购。
截至回购期限结束日，公司回购 A 股股份数量为 12,480,299 股，占公司总股本的比例为 0.113%，成交的
最高价为 13.16 元/股，最低价为 12.57 元/股，支付总金额为人民币 1.6 亿元（含交易费用），符合公司回
购部分 A 股股份方案的要求。
重大资产重组
2015 年下半年以来，主要城市土地竞争加剧，地价屡次刷新纪录，拿地难度加大，合作成为更加迫切和
现实的选择。同时，为了加快业务转型，公司一方面加大自身对新业务的探索，另一方面也在探讨通过
并购进一步完善公司产品线布局，提升资产管理能力，特别是在新业务方面的管理和运营能力。
因筹划重大资产重组事项，公司 A 股股票于 2015 年 12 月 18 日下午 1 点申请停牌。本公司计划收购多项
资产及（或）境内外多个公司，如全部成功实施，将有助于提升本公司在地产核心业务、新业务和海外
业务方面的市场地位，并完善公司产品线布局。
停牌期间，公司积极推动重大资产重组事项的进展，并及时履行信息披露义务。
社会责任
公司始终恪守价值理念，积极履行社会责任，关注利益相关方发展，追求可持续成长，并致力于让更多
的人分享到经营成果。报告期内，公司履行社会责任的情况，详见同日发布的《2015 年企业社会责任报
告》。
未来发展展望
短期来看，市场仍然延续分化格局，全国大部分地区仍面临较大的库存去化压力，而主要城市由于 2015
年成交大幅回升，在去库存方面已经走在前列，部分热点城市甚至面临库存过少、房价上涨的压力。公
司将坚持积极销售，灵活应对市场变化。长期来看，行业进入白银时代的趋势难以改变，公司将坚持城
市配套服务商的定位，以客户为中心，不断推动产品、服务升级，拓展事业版图。
2016 年，公司将以价值创造、能力提升为核心，继续深化合伙人机制，推动业务转型。
质量是不可逾越的底线。2016 年公司将在现有质量管理体系的基础上，开展“天网行动”，实现覆盖 42
家城市公司 78 类产品类别的质量抽检机制。公司将坚持工业化道路，推广快建快装工艺工法，扩大穿插
施工管理应用范围，提高施工效率。
公司将坚持城市配套服务商发展战略，在夯实核心业务的基础上，加快业务创新。对于核心业务，公司
将全面落实“三好”产品解决方案，本着“为客户的每一分钱精打细算”的原则，打造最具竞争力的产
品和服务。对于新业务，公司将进一步明确物业、物流、海外等板块的年度经营管理要求和考核评价体
系；同时，继续培育和试点其他新业务。
随着公司的转型深入，未来的客户群体将更加广泛。公司需要以互联网的思维打破业务边界，实现各项
业务和客户的互通互联，通过整合客户资源，在各业务线之间形成价值链和生态圈。为此，公司启动了
“沃土”计划，未来将以信息化战略为基础，构建统一的信息平台，为多业务协同综合提效打好基础，
重构业务流程，形成清晰、规范、便捷、统一的管理模板。
2016 年，公司将继续坚持以现金流为基础的持续回报增长目标，加快销售回款，强化库存管理。同时，
公司将继续提升现金流管理，整合金融资源，通过融资创新提高投资效率，尝试包括资产证券化在内的
金融工具，通过金融转型为业务转型提供助力。
公司将严控投资风险，坚持在城市功能和配套成熟、具有人口支持力的地区发展项目，对重点城市提前
布局，为后续开展更多新业务打下基础。公司将坚持合作创新，充分发挥自身的专业能力和品牌信誉优
势，积极寻找战略合作机会。同时，公司将有序推进投资团队建设和专业能力提升，完善专业培训和人
才保有，搭建以资产管理能力为基础的考核激励机制。
公司将坚持国际化战略，进一步加大和各类机构投资者的合作，推进海外业务多元化，通过海外投资获
得更加均衡的全球资产配置。
在物流地产领域，公司致力于成为行业领先、客户高度认可的物流地产服务商，公司将继续根据客户需
求指导投资布局，拓展多元化渠道资源，加速并购和战略合作，探索差异化增值服务，力争在产品、工
程、租赁效率等方面成为行业标杆。
在物业领域，公司将坚持通过专业的管理来做好建筑物本身的打理，为业主房产的保值增值护航。通过
建设开放的平台，推行高标准、透明、机会均等的商业合作机制。万科物业将主动通过并购、睿服务、
全委等模式拓展住宅及商写市场，实现对外市场规模的快速增长；同时，进一步深化组织变革，聚焦组
织效率提升，迭代事业合伙人制度，打造物业服务的生态系统。
公司将配合新业务的发展需求，建立战略实施的推进机制，促进治理结构和决策体系的优化。包括进一
步完善跟投制度，涵盖更多业务板块，强化核心管理团队职责。
2016 年，公司现有项目预计新开工面积 2,200 万平方米，略高于 2015 年实际开工面积；预计项目竣工面
积 2,065 万平方米，比 2015 年实际完成规模增加 19.4%。
2016 年度项目开发计划情况如下：
                                                                                单位：平方米
                                                              规划建筑     16 年计划       16 年计划
           项目名称        位置     权益         占地面积                                                  15 年末储备
                                                                面积       开工面积        竣工面积
广深区域
深圳车公庙项目        福田区       90.0%              5,775      57,750        57,750                  -        57,750
深圳兰江山第项目      福田区       50.0%             16,370      77,515                -               -             -
深圳深南道 68 号      罗湖区       65.0%             12,841     129,990                -               -             -
深圳天琴湾            盐田区       100.0%           253,990      30,028                -               -             -
深圳壹海城            盐田区       50.0%            137,250     354,695                -       70,497                -
深圳安托山项目        南山区       100.0%            48,804     219,967       126,447                  -       219,967
深圳留仙洞            南山区       78.4%            394,044    1,335,510               -       37,067          959,017
深圳地铁红树湾项目    南山区       24.0%             68,285     419,000                -               -       419,000
深圳溪之谷            宝安区       60.0%            158,639      47,270                -               -        47,270
深圳翡丽郡            宝安区       100.0%            77,045     264,075                -       36,033                -
深圳金域缇香          坪山新区     100.0%           104,801     323,624                -               -             -
深圳天誉              龙岗区       100.0%           118,132     690,219                -               -             -
深圳万科红三期        龙岗区       50.0%             43,713     178,241                -               -             -
深圳布吉水径项目      龙岗区       60.0%            164,982     456,405       104,793          94,696          104,793
深圳公园里            龙岗区       65.0%            104,876     478,318                -      105,308                -
深圳浪骑项目          龙岗区       100.0%            41,487      22,380                -               -        22,380
深圳八意府            龙岗区       100.0%            28,894     115,040                -               -             -
深圳三馆项目          龙岗区       34.0%             66,600     250,600        61,353                  -       229,910
深圳嘉悦山花园        龙岗区       58.0%             37,982     113,950                -      113,950                -
深圳金域九悦花园      龙华新区     88.0%             61,000     146,000                -               -             -
深圳北站项目          龙华新区     49.0%             20,339     142,400       142,400                  -       142,400
深圳雅园学校项目      龙华新区     100.0%            19,963      18,500        18,500                  -        18,500
惠州金域华庭          惠城区       100.0%           151,298     327,550                -               -             -
深圳大甲岛            惠州市       100.0%           364,450      93,340                -               -        93,340
惠州双月湾            惠东县       100.0%           704,223    1,068,191               -      126,847          547,100
东莞双城水岸          塘厦镇       100.0%           596,786     414,759        23,400                  -       104,048
东莞朗润园            塘厦镇       51.0%            128,144     256,287                -               -             -
东莞四季花城          塘厦镇       100.0%            51,263      92,273                -               -             -
东莞金色城市          塘厦镇       100.0%            32,002      96,006                -               -             -
东莞金域松湖          松山湖园区   51.0%            135,049     381,000                -               -             -
东莞松湖中心一期      松山湖园区   34.0%             95,506      73,872                -               -             -
东莞松湖中心          松山湖园区   25.0%             30,084      30,084                -               -             -
东莞万科大厦          南城区       100.0%             4,771      42,937                -       42,937                -
东莞翡丽山            南城区       50.0%            249,534     374,302        60,152         162,628           60,152
东莞香树丽舍          南城区       51.0%             43,851     109,626                -        1,332                -
东莞万科中心          莞城区       55.0%             53,887     215,547                -      200,472                -
东莞金域华庭          莞城区       55.0%              9,185      29,393                -               -             -
东莞金色里程          虎门镇       100.0%            17,374      69,495                -               -             -
东莞虎门万科城        虎门镇       57.4%            349,805     784,136                -      317,019                -
东莞虎门花园          虎门镇       94.0%             52,922     116,429                -               -             -
东莞云广场            虎门镇       77.9%            124,395     373,182       373,182                  -       373,182
东莞城市之光广场      虎门镇       97.5%             29,391     136,422       136,422                  -       136,422
东莞长安万科中心      长安镇       100.0%            75,653     249,658                -       99,128                -
东莞金色悦府          长安镇       69.6%             46,666     116,666                -      116,666                -
东莞金域国际          厚街镇       10.0%             88,788     257,486                -               -             -
东莞厚街广场          厚街镇       67.0%             32,002     113,856                -       82,216                -
东莞松湖传奇               寮步镇     100.0%          68,431     150,548          -   110,382           -
东莞湖畔花园               寮步镇     95.1%           21,593      47,055     47,055         -     47,055
东莞常平万科城             常平镇     100.0%         635,971     442,460          -         -           -
东莞珠江东岸               麻涌镇     70.1%          303,695     542,650    253,276         -    253,276
东莞松朗花园               大朗镇     97.0%           75,663     238,779    238,779         -    238,779
东莞金域缇香               大岭山镇   100.0%          29,692      74,229     74,229         -     74,229
广州峰境花园               白云区     100.0%          24,052      93,803          -    83,961           -
广州金域华庭               海珠区     100.0%           9,117      85,682          -         -           -
广州万科派广场             海珠区     68.0%           16,831      52,765          -         -           -
广州新隆沙 AF020122 地块   荔湾区     100.0%           7,141      30,706     30,706         -     30,706
广州南方公元花园           南沙区     89.5%          156,555     250,488          -   149,465           -
广州兰乔圣菲               花都区     49.0%          210,252     126,172          -     3,788           -
广州热橙花园               花都区     50.0%          126,941     263,624          -    60,000     74,903
广州东荟城                 萝岗区     55.0%          177,588     444,943          -   133,698           -
广州东荟城（扩展）         萝岗区     33.0%          109,748     271,463          -    35,077           -
广州金色梦想               黄埔区     100.0%         115,671     289,178          -   143,443           -
广州岭头项目               萝岗区     99.7%          192,923     373,634    138,986         -    373,634
广州亨元岗项目             黄埔区     100.0%         127,226     368,959    150,000         -    368,959
广州金色城市               黄浦区     90.0%          103,306     310,230    107,595         -    310,230
广州黄埔仓                 黄埔区     58.0%           26,700      96,700          -    32,640           -
广州幸福誉花园             黄埔区     14.3%          259,300     543,939    155,000    71,325    383,297
广州欧泊                   番禺区     100.0%         364,651     591,662          -   128,234           -
清远万科城                 清城区     100.0%        1,219,450   2,438,901   204,000   228,609   1,376,039
清远万科华府               清城区     100.0%          79,336     316,002          -    66,555           -
广州万科云广场             天河区     100.0%          30,995      82,962          -    34,742           -
广州云启家园               天河区     25.0%           13,200      49,236          -         -           -
广州万科云二期             天河区     98.9%           89,229     357,433    155,889         -    155,889
佛山金域蓝湾               南海区     55.0%          221,035     564,226          -         -           -
佛山城东花园               南海区     92.2%           30,984     130,000          -    34,593           -
佛山金域中央               南海区     50.0%          188,996     793,784    110,466   166,862    314,636
佛山万科大厦               南海区     100.0%          25,178     146,000          -         -    146,000
佛山金色领域广场           南海区     50.0%           47,254     354,404     59,664    43,043     59,664
佛山万科湖岸               南海区     95.0%            5,112      12,781     12,781         -     12,781
佛山金色城市               南海区     99.7%           70,248     210,744    207,679         -    210,744
佛山金域国际               南海区     51.0%           89,009     373,820          -    52,443           -
佛山水晶城                 顺德区     49.0%          284,036     710,092          -   109,290           -
佛山沁园                   顺德区     100.0%          80,571     241,712          -         -           -
佛山天傲湾                 顺德区     50.0%           30,382      74,335          -         -           -
佛山金域滨江广场           顺德区     50.0%          113,224     452,880    169,920    74,551    277,545
佛山缤纷西园               顺德区     100.0%          43,748     153,000          -    73,911           -
佛山万科广场               禅城区     88.0%          114,429     555,819    246,038    37,714    246,038
佛山万科城                 禅城区     100.0%         337,544     776,350     43,394    70,021     46,961
珠海珠宾花园               香洲区     100.0%         109,917     161,391          -    51,518           -
珠海金域港湾               香洲区     50.0%           78,000     196,358    154,038     6,413    154,038
珠海金域缇香               香洲区     43.0%           11,333      70,480          -      719            -
珠海万科城                 香洲区     46.7%          193,150     625,358    127,071         -    127,071
珠海魅力之城               斗门区     100.0%         137,061     274,122          -   138,501           -
珠海城市花园               金湾区     51.0%           63,233     186,447          -         -           -
中山金色家园        东凤镇     100.0%          255,623      826,472     194,695     100,685      381,533
中山柏悦湾          火炬区     65.0%           251,900      445,960      86,606      96,744      214,208
中山金域蓝湾        石岐区     73.9%           143,852      415,850     157,280      95,874      277,609
厦门湖心岛          湖里区     100.0%           95,098      199,710      48,203      24,565       70,285
厦门云玺项目        湖里区     100.0%           19,134      151,188            -           -            -
厦门兆丰金项目      湖里区     100.0%             5,609      18,827            -           -            -
厦门金域华府        集美区     100.0%          102,427      446,842            -      2,109             -
厦门万科广场        集美区     100.0%          137,934      710,000            -    221,039      341,835
厦门东森项目        集美区     90.0%            47,454      148,110     103,163            -     103,163
厦门宏谦项目        集美区     51.0%            50,159      136,041            -           -            -
厦门海沧万科城      海沧区     40.0%           189,752      517,690            -    152,600             -
泉州万科城          丰泽区     60.0%           136,741      478,591     149,681     158,057      149,681
泉州石狮金域中央    石狮市     70.0%            82,769      211,503     102,823            -     110,172
漳州万科城          芗城区     38.1%           235,606      805,195     191,804            -     397,572
福州金域榕郡        晋安区     100.0%          166,736      375,711            -     26,741             -
福州金域华府        仓山区     100.0%           16,168       37,599            -           -            -
福州金域滨江        仓山区     99.0%            80,014      412,488     354,115            -     355,377
福州烟台山项目      仓山区     100.0%           83,099       92,114      10,000            -      92,114
福州福湾项目        仓山区     85.0%            53,923       69,400            -           -      12,000
福州万科广场        台江区     100.0%           93,360      440,690            -    118,162             -
福州金域花园        台江区     60.0%            25,397      128,691            -           -            -
福州金融港中心      台江区     99.0%            41,761      104,700            -           -            -
福州永泰万科城      永泰县     51.0%           392,000      418,919     215,704      36,756      341,516
福州金域蓝湾        闽侯县     50.0%           213,602      687,507     131,056      98,116      482,399
莆田万科城          荔城区     80.0%           250,708      537,368            -    134,712             -
莆田万科城 G 地块   荔城区     69.8%            78,420      256,600            -    159,334             -
长沙金域华府        雨花区     60.0%           238,066      509,624            -           -            -
长沙魅力之城        雨花区     80.0%           460,237     1,335,730    660,030     144,348      990,471
长沙金域蓝湾        芙蓉区     98.6%           120,208      362,976     101,234            -     187,701
长沙金域缇香        岳麓区     100.0%           43,737      128,996            -           -            -
长沙金域滨江        岳麓区     58.0%            58,287      207,995      65,680      83,840      113,130
长沙白鹭郡          岳麓区     100.0%          100,351      297,167            -     87,141             -
长沙金域国际        岳麓区     51.0%           159,393      587,739     123,753      67,524      415,384
长沙梅溪郡          岳麓区     99.4%           129,323      310,517       6,367     105,334      157,535
长沙万科城          开福区     70.0%           206,251      489,617            -           -            -
长沙紫台            天心区     70.0%           116,486      270,177      37,551      15,316      172,448
南宁万科大厦        良庆区     100.0%           25,545      117,685            -     42,060             -
南宁魅力之城        良庆区     43.0%           104,174      332,381            -    108,667             -
南宁金域蓝湾        良庆区     94.5%            71,599      214,796     214,796            -     214,796
南宁万科城          青秀区     97.8%           355,063     1,408,482    487,646            -    1,204,853
三亚森林度假公园    田独镇     65.0%           942,745      470,814      37,770      33,778       88,200
三亚高知园          田独镇     65.0%           387,807      349,026            -           -     279,841
三亚湖畔度假公园    河东区     80.0%           338,410      474,516      28,701      28,701      239,567
广深区域小计                                 19,429,470   44,634,284   7,299,623   5,890,497   16,211,095
上海区域
上海海上传奇        浦东新区   60.0%           140,981      310,159      44,957            -      78,867
上海金色城市        浦东新区   60.0%           264,646      549,046            -           -        7,803
上海翡翠滨江        浦东新区   70.0%            11,834       49,920            -     49,920             -
上海滨江项目       浦东新区   50.0%          78,334   233,885         -    88,057         -
上海张江东地块     浦东新区   87.2%          79,548   216,569    51,924   164,645    51,924
上海张江西地块     浦东新区   45.0%          24,756    74,269         -    74,269         -
上海御河企业公馆   浦东新区   22.6%         137,270   162,141    83,547         -   162,141
上海张江国创中心   浦东新区   50.0%          63,143    99,035         -    99,035         -
上海金域澜湾       浦东新区   26.0%         104,361   125,233    84,222         -   125,233
上海七宝万科广场   闵行区     50.0%          48,932   126,800         -   126,800         -
上海城花新园       闵行区     51.0%         269,476   451,437         -         -         -
上海虹桥万科中心   闵行区     10.0%          32,177   110,462         -         -         -
上海翡翠别墅       闵行区     49.0%         304,830   199,071         -         -         -
上海虹桥时一区     闵行区     61.0%         112,864   177,885         -    21,931         -
上海万科城         闵行区     70.0%         210,615   501,833         -    88,000         -
上海徐汇万科中心   徐汇区     51.0%         107,486   493,447   328,860         -   328,860
上海尚源           青浦区     49.0%         116,524   142,858         -         -         -
上海赵巷有山       青浦区      8.5%          95,991    97,911         -         -         -
上海梦想派         松江区     60.0%          57,734   144,134         -         -         -
上海云间传奇       松江区     47.3%          57,433    98,660         -    50,523         -
上海南桥传奇       奉贤区     17.0%          43,900    87,752         -    25,080         -
上海金域南桥       奉贤区     84.1%          58,531   134,622         -         -         -
上海金色领域       嘉定区     50.0%          90,013   180,026         -         -         -
上海安亭新镇项目   嘉定区     80.0%         633,891   633,891   400,341    62,911   400,341
上海铁狮门项目     杨浦区     64.0%         106,000   180,250         -         -         -
南通金域蓝湾       港闸区     55.0%          99,910   218,650         -         -         -
南通公园里         港闸区     88.5%          65,009   156,170    81,920         -    85,836
南通濠河传奇       崇川区     100.0%         53,277   141,700         -    76,921         -
南通金域华府       崇川区     100.0%        149,409   243,940   243,940         -   243,940
南京安品圜舍       白下区     100.0%         27,325    22,770    10,420     5,793    10,420
南京金域蓝湾       江宁区     100.0%        272,298   545,280         -         -         -
南京新都荟         江宁区     34.0%          36,043   107,275    33,685    73,589    33,685
南京翡翠公园       江宁区     49.7%          94,624   262,200    83,724         -    85,432
南京金色领域       栖霞区     100.0%         91,751   201,828         -         -         -
南京金色半山       浦口区     100.0%         62,291   102,127         -         -         -
南京璞悦山         浦口区     60.0%         122,645   168,426    65,458    61,921    87,369
南京九都荟         雨花台区   80.0%         126,058   317,203    24,999   143,744    24,999
南京尚都荟         雨花台区   49.0%          55,308   144,316    50,903    55,994    76,876
南京九都荟南项目   雨花台区   100.0%         42,401   108,934    53,305         -   108,934
镇江魅力之城       润州区     100.0%        795,100   942,820    92,990   109,378   179,530
镇江蓝山花园       润州区     60.0%         285,683   416,285    44,357    39,122   256,378
南京万科城         溧水区     69.7%         218,753   525,400    31,064   110,534   380,041
苏州玲珑湾         工业园区   70.0%         384,042   835,281         -         -         -
苏州金域缇香       工业园区   10.0%          47,177   118,027         -         -         -
苏州玲珑东区       工业园区   100.0%        104,486   179,075         -    85,388         -
苏州新都会         新区       55.0%          89,098    83,220         -    27,156         -
苏州金色里程       金阊区     49.0%          99,093   247,732         -    41,576         -
苏州万科城         吴中区     55.0%         144,535   361,338    93,813    31,844    93,813
苏州湖西玲珑       吴中区     57.0%         122,976   270,546   270,546         -   270,546
苏州金域平江       姑苏区     95.0%          80,948   189,677         -    64,212         -
苏州 VC 小镇       相城区     51.0%         138,601   415,804    98,570    60,484   138,434
常熟公望项目               文化片区     36.3%           82,469     197,926     64,190         -    64,190
昆山高尔夫                 巴城镇       100.0%         433,916     327,891          -         -   249,208
昆山魅力花园               花桥开发区   92.0%          309,217     773,042    182,253   136,880   212,268
无锡魅力之城               滨湖区       60.0%          962,116    1,346,963    17,790    18,208    69,585
无锡金域蓝湾               滨湖区       100.0%         154,468     386,170    141,020         -   169,688
无锡信成道                 滨湖区       100.0%         154,119     385,299     28,631    48,351   121,926
无锡周新老街 4 号项目      滨湖区       77.5%           51,822     145,091    142,549         -   145,091
无锡金域缇香               新区         100.0%         224,118     620,713     30,391    77,580    98,014
无锡润园                   南长区       88.3%           18,298      24,378          -         -         -
常州万科城                 武进区       100.0%          93,994     234,983     40,682    92,640   124,296
扬州万科城                 邗江区       65.0%          297,139     313,970          -    56,127         -
扬州金域华府               邗江区       65.0%           59,835     130,609          -         -         -
扬州金色梦想               邗江区       70.0%           87,325     218,313    116,220    37,401   119,552
徐州万科城                 鼓楼区       100.0%         692,037    1,351,698   113,535   252,668   549,707
徐州淮海天地               泉山区       85.0%          226,776     818,574     53,592   137,612   371,199
杭州良渚文化村             余杭区       100.0%        3,108,146   2,361,628   148,174   111,770   527,900
杭州北宸之光               余杭区       50.0%          115,683     293,409          -   160,836         -
杭州良渚文化村未来城       余杭区       28.7%           56,286     140,715          -   140,715         -
杭州良渚文化村未来城二期   余杭区       99.0%           99,814     249,535          -         -         -
杭州星空                   余杭区       95.0%           21,760      43,520     43,520         -    43,520
杭州杭宸                   余杭区       98.0%           38,333      84,333     84,333         -    84,333
杭州未来科技城地块项目     余杭区       33.3%           68,771     103,157    103,157         -   103,157
杭州西庐一期               西湖区       51.0%           80,140     151,996          -         -         -
杭州西庐二期               西湖区       41.3%           30,403      60,806          -         -         -
杭州玉泉                   西湖区       48.1%           58,667      99,734          -         -         -
杭州玉泉二期               西湖区       50.0%           17,407      27,851     27,851         -    27,851
杭州公园大道               江干区       100.0%          68,564     150,841          -   150,841         -
杭州大都会 79 号           江干区       50.0%           21,915      76,703          -         -         -
杭州万科大家钱塘府         江干区       50.0%           51,945     135,057          -   135,057         -
杭州彭埠地块项目           江干区       99.0%           59,413      95,061     95,061         -    95,061
杭州璞悦湾                 滨江区       99.6%           66,521     166,204          -   166,204         -
杭州金辰之光               萧山区       50.0%           67,425     188,790          -         -         -
杭州世纪之光               萧山区       32.0%          123,505     244,094          -         -         -
杭州宝龙南地块项目         萧山区       33.0%           57,571     143,925    143,925         -   143,925
杭州公望                   富阳市       100.0%         517,900     208,981      8,755         -    94,241
杭州君望 A+D               富阳市       20.0%          129,874     164,845          -         -    93,513
杭州君望 B+C               富阳市       20.0%          138,233     152,231          -         -    72,373
嘉兴金域缇香               秀州新区     100.0%          85,286     137,495          -    13,873         -
嘉兴金色梦想               秀州新区     100.0%          80,987     144,699     74,938         -    74,938
嘉兴吴越                   秀洲区       95.0%           26,457      39,685          -         -         -
嘉兴海上传奇               经济开发区   100.0%          31,945      66,904          -    66,904         -
嘉兴海上家园               经济开发区   68.0%           25,100      60,200          -    60,200         -
杭州文晖 J 地块项目        下城区       99.0%           24,477      61,193     61,193         -    61,193
宁波云鹭湾                 江北区       100.0%         314,208     387,966     45,803         -    45,803
宁波金色城市               鄞州区       100.0%          95,242     171,425          -         -         -
宁波金域传奇               鄞州区       55.0%           43,752     100,630          -    95,108         -
宁波江湾府                 鄞州区       62.1%           38,907      97,266          -         -         -
宁波江湾府二期             鄞州区       100.0%          21,787      47,931     47,931         -    47,931
宁波中河项目                 鄞州区     92.0%            30,804       73,930            -           -           -
宁波万科城                   镇海区     49.0%           297,572      618,956            -           -     47,892
宁波江东府                   江东区     100.0%           66,833      133,666            -    131,104            -
宁波公园里                   高新区     100.0%           48,004      105,609            -    102,716            -
宁波公园里二期               高新区     39.4%            30,995       68,181            -           -           -
温州龙湾花园                 龙湾区     60.0%           125,219      179,733            -           -           -
温州金域传奇                 龙湾区     100.0%           45,864      128,396            -    128,396            -
温州金域中央                 瓯海区     60.0%            53,765      144,939            -           -           -
温州城市之光                 鹿城区     31.0%            13,311       32,125      32,125            -     32,125
温州学院路七号               鹿城区     69.0%            36,240       79,792      79,792            -     79,792
温州洪殿地块                 鹿城区     100.0%           24,017       96,068      96,068            -     96,068
合肥金域华府                 蜀山区     50.0%           115,628      412,101            -     69,992            -
合肥万科城                   滨湖区     55.0%           107,220      375,272            -     79,377            -
合肥蓝山花园                 滨湖区     55.0%           165,584      463,635       3,713     138,565       3,713
合肥森林公园                 庐阳区     100.0%          516,459     1,394,439    252,360     296,930     601,529
合肥城市之光                 庐阳区     49.0%           151,514      424,239      66,883      40,205     162,176
芜湖万科城                   鸠江区     100.0%          274,404      493,926      84,862      42,800     172,914
芜湖海上传奇                 弋江区     48.5%           121,895      405,464      34,368     103,419     172,878
南昌青山湖名邸               青山湖区   50.0%            97,061      133,693            -           -           -
南昌金色名郡                 青山湖区   50.0%            16,888       50,381            -           -           -
南昌公园里                   青山湖区   46.7%           110,163      176,260            -     21,798            -
南昌万科城                   高新区     32.5%           299,708      417,362      51,536     102,164      51,536
南昌海上传奇                 高新区     50.0%           163,213      355,802      23,559     126,293      23,559
南昌粹叠园                   红谷滩区   50.0%            80,120      184,273            -     28,047            -
南昌时代广场                 红谷滩区   30.0%            83,800      293,400      84,269     117,433      84,269
南昌洪都 05 号地             青云谱区   24.8%            27,879       94,785      94,785            -     94,785
南昌金域国际                 经开区     67.6%           129,142      322,839            -     62,077     222,084
上海区域小计                                          19,927,486   34,501,016   4,993,359   5,389,118   8,887,185
北京区域
北京如园 C1                  海淀区     50.0%            85,099      187,218            -     63,463      90,425
北京稻香湖项目               海淀区     100.0%           20,680       62,041      62,041            -     62,041
北京大都会                   朝阳区     100.0%             5,329      36,465            -           -           -
北京北河沿甲 77 号           东城区     100.0%             4,103      14,372            -           -           -
北京西华府                   丰台区     15.0%           233,209      629,170            -     60,656     133,937
北京四合庄项目               丰台区     50.0%            27,500      120,000     120,000            -    120,000
北京公园里 010、014、015、
                             通州区     50.0%            88,767      210,738      18,175     104,126      18,175
017、019 号地块
北京公园里 007 号地块        通州区     35.0%            34,657      122,483            -           -           -
北京公园里 005、008、009
                             通州区     50.0%            61,717      124,579      45,400            -     97,455
号地块
北京台湖 020 项目            通州区     33.0%           144,005      258,968     258,968            -    258,968
北京金隅万科城               昌平区     49.0%           178,908      485,234            -           -           -
北京金域华府                 昌平区     50.0%           198,007      559,214      35,214            -    121,289
北京北七家项目               昌平区     50.0%           255,088      430,900      46,184            -    430,900
北京长阳半岛                 房山区     50.0%           437,179      859,085            -     76,142            -
北京云湾家园                 房山区     50.0%            61,567      157,984            -           -           -
北京幸福汇                   房山区     68.0%            71,912      141,665       3,888      32,992       3,888
北京金域缇香                 房山区     40.0%            65,967      156,993            -           -           -
北京新里程                   房山区     20.0%            77,834      142,612            -           -           -
北京金域公园           房山区     51.0%           27,528      55,056          -         -         -
北京长阳天地           房山区     69.0%          112,673     208,351      3,043   101,880     4,942
北京长阳半岛中央城     房山区     34.0%           63,950     156,384     87,875         -   106,396
北京朗润园             大兴区     62.2%           67,651     173,215          -         -         -
北京金域东郡           大兴区     62.2%           57,826     144,564          -   110,994         -
北京万科橙             大兴区     50.0%           43,446     155,207          -         -         -
北京首开万科中心       大兴区     50.0%           41,092     122,923          -         -         -
北京天竺悦城           顺义区     47.1%           17,985      30,034          -         -         -
北京天竺万科中心       顺义区     97.0%           25,112      46,191          -    46,191         -
北京高丽营项目         顺义区     43.5%          187,830     170,568     26,225    11,569   139,599
北京香河 2012          香河县     50.0%          168,245     261,868     45,306   114,404    74,295
北京七里渠地块         昌平区     50.0%           68,944     240,089    135,263         -   240,089
北京 28 街区项目       顺义区     50.0%           22,913      41,200          -         -    41,200
北京万科天地           大兴区     16.0%           47,000      94,797     94,797    35,780    94,797
北京城建万科城         延庆区     20.0%          166,117     232,564     91,742    48,070   101,841
北京门头沟项目         门头沟区   50.0%           65,821     252,082     69,545         -   252,082
唐山红郡               路南区     100.0%         200,534     192,143          -         -    23,800
唐山金域华府           路北区     60.0%           84,194     153,424      9,900         -     9,900
唐山金域蓝湾           路北区     40.0%           53,440     154,828          -    89,460         -
唐山金域华府 A-02-02   路北区     46.1%           39,462     130,681          -         -         -
唐山新里程             凤凰新城   48.0%           88,848     264,639          -   102,749         -
秦皇岛假日风景         海港区     60.0%           75,526     188,816          -         -         -
秦皇岛北戴河小镇       北戴河区   50.0%          238,561     278,286          -    10,552   208,456
天津东丽湖             东丽区     100.0%        2,708,886   1,763,059   133,761    77,768   483,286
天津金域华府           东丽区     51.0%          221,217     359,884     67,736    56,946   173,420
天津民和巷项目         东丽区     86.6%          180,880     282,481     97,236    98,234    97,236
天津小王庄地块         东丽区     25.0%           72,358     144,717          -         -   144,717
天津假日润园           西青区     100.0%         229,201     343,101          -         -         -
天津四季花城           西青区     51.0%          409,701     502,892    149,452    71,599   149,452
天津东第项目           西青区     41.9%          139,798     293,560     26,211         -   293,560
天津滨海时尚           开发区     100.0%           6,538      43,473          -         -         -
天津海港城             滨海新区   51.0%          149,483     373,053     40,105    70,853    40,105
天津锦庐               滨海新区   95.0%           90,604     127,095          -         -         -
天津东海岸             滨海新区   60.0%           14,127      23,157          -         -         -
天津金域国际           滨海新区   51.0%          108,389     189,160          -         -   100,885
天津仕林苑             津南区     40.0%           63,582     114,474          -         -         -
天津梅江柏翠园         河西区     80.0%           62,205     124,410          -    61,969         -
天津天拖北项目         南开区     51.0%           40,068     139,099     65,500         -   139,099
沈阳鹿特丹             和平区     100.0%         120,333     360,999     30,815    87,278    30,815
沈阳金域蓝湾           浑南新区   100.0%         226,356     601,439          -    34,713         -
沈阳明天广场           浑南新区   69.5%          199,319     597,957     42,922    28,180    92,300
沈阳柏翠园             沈河区     55.0%           83,229     290,681          -    46,253         -
沈阳春河里             沈河区     82.0%           81,378     431,232    142,255         -   142,255
沈阳惠斯勒小镇         东陵区     100.0%         285,599     286,141     15,909         -   225,424
沈阳润园               铁西区     100.0%          57,030     150,315     58,334    27,356    58,334
鞍山金域国际           铁西区     51.0%          225,715     677,000     34,030    67,520   542,724
沈阳铁西蓝山           铁西区     99.1%           51,832     155,497     43,332    82,219    43,332
沈阳香湖盛景苑北区     于洪区     100.0%         190,156     342,360          -    80,987         -
沈阳公园大道            于洪区           100.0%        169,774    407,374     98,472    28,586    161,180
沈阳假日风景            皇姑区           100.0%        200,000    475,936     42,051    95,337    310,851
沈阳紫台                皇姑区           52.7%          67,720    199,883     32,359    68,004     72,184
沈阳城市之光            大东区           97.6%          87,643    350,517    143,750         -    350,517
抚顺金域蓝湾            开发区           100.0%        300,150    675,968          -    35,342    490,205
抚顺金域国际            顺城区           100.0%         72,560    316,582     56,513    32,688    144,854
营口海港城              鲅鱼圈区         100.0%        138,990    399,449          -    26,102    245,684
鞍山惠斯勒小镇          铁东区           100.0%        422,171    713,400     58,568         -    352,428
鞍山万科城              高新区           100.0%        167,664    374,676          -    23,474           -
大连朗润园              甘井子区         100.0%        118,506    229,822          -    14,132           -
大连西山项目            甘井子区         55.0%          90,404     91,308          -    15,187           -
大连蓝山                甘井子区         100.0%        125,100    214,470          -    80,544           -
大连公园里              甘井子区         90.0%          19,131     37,627          -    37,627           -
大连现在城              甘井子区         100.0%         39,224     71,254          -    39,590           -
大连金域华府            甘井子区         87.0%          44,085     80,337          -    80,337           -
大连波浪洗衣机厂项目    甘井子区         94.9%          10,993     22,000          -         -           -
大连城市之光            甘井子区         98.0%         153,500    283,975    141,988         -    283,975
大连海港城              普湾新区         55.0%         581,172    968,300          -    14,500    727,172
                        高新技术产业园
大连樱花园                               100.0%        146,677    342,625     75,337    34,151    220,266
                        区
大连万科城              金州区           100.0%        284,806    620,607     94,941     4,463    284,055
大连城花东项目          沙河口区         100.0%         35,757     64,260          -         -     64,260
大连中南路磁头厂项目    中山区           95.0%          15,300     32,400     32,400         -     32,400
长春蓝山                二道区           100.0%        228,670    501,678     32,971    15,712     85,296
长春惠斯勒小镇          净月区           50.0%         399,715    484,714    108,440    81,688    139,731
长春万科城              净月区           51.0%         350,965   1,068,964   214,337    59,117    680,450
长春柏翠园              朝阳区           100.0%        267,981    503,349     65,612    13,488    223,785
长春金域长春            南关区           100.0%        121,109    343,058     46,517   102,960    192,910
吉林万科城              高新区           65.0%         728,139   2,001,721    68,366    82,440   1,216,130
吉林松花湖项目          丰满区           100.0%        531,598    681,890     59,192         -    574,718
青岛玫瑰里              城阳区           51.0%         340,069    535,153     65,698    67,944    260,952
青岛春阳花园            城阳区           51.0%          86,493    187,168          -   117,360           -
青岛桃花源二期          城阳区           57.4%         134,669    244,046    226,130         -    244,046
青岛山东路项目 B 地块   市北区           70.0%           5,008     25,741     25,741         -     25,741
青岛万科城              市北区           55.0%         154,607    375,523          -    24,571           -
青岛福州路万科中心      市北区           100.0%         38,775    123,703          -    32,027           -
青岛山东路万科中心      市北区           70.0%          23,654     96,226     25,740    42,878     25,740
青岛蓝山                市北区           100.0%         68,153    208,462          -         -           -
青岛紫台                市北区           100.0%         68,562    183,943          -    73,023           -
青岛海晶化工            市北区           100.0%        223,812    738,793    224,399         -    738,793
青岛生态城              李沧区           100.0%        141,346    261,571          -         -           -
青岛小镇                开发区           34.0%         933,293    947,989     87,149    79,266    589,900
青岛东郡                即墨市           55.0%         196,446    462,142     51,355         -    182,560
青岛平度万科城          平度市           51.0%          59,308    181,845     37,071    30,513     37,071
青岛平度新城            平度市           51.0%          75,701     80,790          -         -     19,687
青岛生态新城            李沧区           100.0%        110,919    350,385    155,597         -    215,640
青岛桃花源              城阳区           51.5%         129,032    229,399     61,032   100,171     61,032
烟台海云台              芝罘区           100.0%        311,614    444,000      5,265         -    160,548
烟台假日风景            福山区           70.0%         190,281    362,813     59,347    86,105     59,347
烟台假日润园              福山区            70.0%            65,733      152,466               -           -                -
烟台御龙山                芝罘区            51.0%           341,943      615,200     151,043        112,212          398,973
烟台万科城                开发区            51.0%           241,167      627,813               -    173,781          353,559
济南金域国际              高新区            63.0%           127,759      407,654               -    126,553                 -
济南万科城                历下区            100.0%          191,418      480,827               -    172,527                 -
济南金域华府              历下区            30.3%           103,870      315,565     212,998               -         212,998
济南幸福里                历下区            100.0%           87,855      219,600      39,046         36,812           39,046
济南新里程                历城区            100.0%          113,130      326,951               -    118,742                 -
济南公园里                槐荫区            41.7%            48,763      152,371               -           -                -
济南金色悦城              天桥区            49.0%            74,722      250,184               -           -                -
太原紫台                  迎泽区            51.0%            95,687      334,330               -           -                -
太原蓝山                  万柏林区          51.0%           198,392      688,392     150,884        238,181          150,884
太原公交公司地块          万柏林区          100.0%           37,060      177,415     177,415               -         177,415
太原金域华府              万柏林区          87.5%            55,036      192,230               -           -                -
太原四建万科蓝山          万柏林区          55.0%            14,386       49,953      49,953               -          49,953
太原紫郡                  万柏林区          30.0%            72,496      201,486     201,486               -         201,486
晋中朗润园                榆次区            51.0%           218,143      480,326               -     42,405          114,262
太原新都心                小店区            50.6%            26,433       79,298               -           -          79,298
太原万科城                小店区            50.6%           323,777      936,845     439,151               -         582,792
北京区域小计                                              21,683,226   42,451,609   5,919,478      4,561,443       17,226,193
成都区域
成都万科华茂广场       成华区               51.0%            29,720      208,037           -         208,037                -
成都金色乐府音乐广场   成华区               60.0%           152,852      759,036           -         268,896         490,140
成都金色海蓉           武侯区               49.0%            54,970      234,125           -                   -            -
成都五龙山公园         新都区               100.0%          345,168      356,503           -                   -            -
成都金域缇香           新都区               100.0%          111,166      329,000     14,636           38,796         101,409
成都翡翠郡             新都区               100.0%           65,858      118,564           -                   -      58,222
成都金域名邸           高新区               50.0%            48,345      145,034           -          59,801                -
成都公园 5 号          高新区               50.0%            87,822      263,464           -          39,641         186,814
成都金色城市           龙泉驿区             55.0%            72,102      288,410           -                   -            -
成都金色城品           龙泉驿区             55.0%            47,245      141,642           -                   -            -
成都海悦汇城           双流县               90.0%           104,307      524,843           -                   -            -
成都第五城             双流县               100.0%          410,323     1,230,968   121,000                    -    1,230,968
成都万科城             郫县                 53.3%           167,375      560,963    135,115                    -     423,283
成都国宾润园           金牛区               100.0%           34,187       97,432     97,432                    -      97,432
南充金润华府           高坪区               100.0%          182,012      518,004           -                   -     168,057
武汉汉阳国际           汉阳区               70.0%           166,817      568,974           -         129,387                -
武汉万科城             江汉区               100.0%           65,901      299,337           -                   -            -
武汉金域湖庭           江汉区               100.0%           17,413      105,657           -          36,646                -
武汉汉口传奇           江汉区               50.0%           178,881      924,773    267,884          133,445         524,967
武汉联投万科生态城     东湖新技术开发区     50.0%           199,709      299,563     91,512           31,425          91,512
武汉城花璟苑           东湖新技术开发区     100.0%           89,665      409,600           -         111,722         136,779
武汉嘉园               东湖新技术开发区     50.0%            67,259      324,100           -          94,679          56,068
武汉锦程               东湖新技术开发区     25.5%            38,286      202,620           -          54,667          51,240
武汉金域蓝湾           武汉经济技术开发区   100.0%          213,440      533,600           -                   -            -
武汉金色城市           洪山区               100.0%          273,850      896,484           -          81,762                -
武汉长征村项目         洪山区               100.0%           77,387      239,083           -         132,927                -
重庆锦程               渝中区               100.0%          105,406      533,486           -                   -            -
重庆悦府               北部新区     100.0%        137,996    376,737          -         -         -
重庆万科城             北部新区     55.0%         278,167    647,378     29,142   107,694    67,905
重庆悦湾               江北区       45.0%         435,499    649,158          -    52,335   332,671
重庆溉澜溪             江北区       50.0%         129,535    652,785          -    39,607   514,723
重庆金域学府           南岸区       47.5%         241,314    845,611    263,868   105,540   740,071
重庆金色悦城           沙坪坝区     80.0%         175,000    700,000     85,280    54,945   259,938
重庆万科西九           九龙坡区     50.0%          27,593    151,620          -         -         -
重庆万科西城           九龙坡区     100.0%         60,276    271,207          -         -    67,927
重庆锦尚               九龙坡区     93.4%          69,160    167,677          -    57,863   109,814
西安金域曲江           曲江新区     55.0%         152,667    390,176          -         -         -
西安城市之光           曲江新区     85.0%         100,340    311,377    100,410         -   118,217
西安东方传奇           曲江新区     42.5%         109,695    383,985     91,268    74,963   250,613
西安万科城 7#地        长安区       85.0%         186,849    619,806          -    24,562    81,902
西安万科城 3#地        长安区       60.0%         113,231    352,802     33,123    52,249    36,579
西安万科城 8#地        长安区       100.0%         89,377    201,569     65,628   127,629    65,628
西安金域华府           未央区       51.0%         106,667    372,461     56,207         -    70,714
西安大明宫项目         未央区       70.0%          69,052    221,603          -         -    63,192
西安金色悦城           莲湖区       80.0%         193,571    664,643          -   226,987   145,660
西安金色悦城 DK1       莲湖区       100.0%         36,708    146,831          -         -   146,831
西安金域国际           高新区       95.3%          23,831    150,132          -         -    49,971
西安金域东郡           浐灞生态区   100.0%        175,387    686,388      9,045   160,056   300,558
西安幸福里             未央区       100.0%         65,628    229,698     38,299   111,201    38,299
西安高新华府           雁塔区       69.8%         114,745    476,559    197,527   181,132   197,527
郑州万科美景龙门龙堂   管城区       51.0%          79,457    361,699          -    75,749   145,266
郑州万科美景万科城     高新区       51.0%         324,897   1,965,342   217,370   322,385   759,802
郑州万科美景万科城
                       高新区       51.0%         183,524    477,164    477,164         -   477,164
（4、5）
郑州万科美景魅力之城   航空港区     51.0%         224,474    593,315    272,047   114,630   315,896
郑州航空港区 1#地块    航空港区     51.0%          43,871     87,742     51,231         -    87,742
郑州万科天伦紫台       惠济区       48.1%          72,740    170,131    170,131         -   170,131
郑州兰乔圣菲           中牟区       50.0%          93,643    126,448    126,448         -   126,448
贵阳金域华府           小河区       100.0%        351,800    581,217     49,604    61,332    86,325
贵阳大都会             小河区       100.0%        159,972    649,917    149,950   178,710   248,969
贵阳大都会商业综合体   小河区       97.0%          21,264    111,270          -   111,270         -
贵阳玲珑湾             云岩区       100.0%         80,594    200,705          -    69,478         -
贵阳悦城               云岩区       51.0%          85,341    262,728     19,984    83,753    49,247
贵阳万科城             云岩区       70.0%         347,872    914,893    110,958   263,127   423,753
贵阳公园 5 号          云岩区       58.5%          10,927     98,132          -    39,613         -
贵阳云岩大都会         云岩区       25.0%          49,054    318,234    143,992    75,403   318,234
昆明白沙润园           盘龙区       100.0%        192,104    189,793          -         -         -
昆明金色领域           高新区       67.0%         105,484    314,642          -    74,799    58,192
昆明魅力之城           官渡区       100.0%        417,919   1,662,861   112,311   266,765   897,392
昆明公园里             官渡区       97.9%         213,037    564,081     71,980    83,990   384,229
乌鲁木齐金域华府       新市区       82.0%          83,366    245,779          -    15,112     7,164
乌鲁木齐南山郡         乌鲁木齐县   100.0%         32,298     14,900          -    14,900         -
乌鲁木齐金域国际       沙依巴克区   100.0%         24,150     60,376          -         -         -
乌鲁木齐金域缇香          沙依巴克区           100.0%           20,078        50,196             -              -            -
乌鲁木齐兰乔圣菲          沙依巴克区            60.0%          204,628       204,628       23,325               -      56,163
乌鲁木齐中央公园          水磨沟区             100.0%           80,698       201,745       27,111        54,176        93,872
乌鲁木齐四季花城          高新区                44.5%          188,748       566,243       70,928       103,637       462,606
成都区域小计                                                 10,191,694    31,777,686    3,791,910    4,807,423     12,444,226
集团合计                                                     71,231,876   153,364,595   22,004,370   20,648,481     54,768,699
特别风险提示：
上述开工计划和竣工计划可能因下列原因而出现相应调整：
a. 宏观经济以及房地产市场可能发生的变化或单个项目销售出现变化；
b. 新的法规对项目审批要求进一步严格，使开发项目的证照办理速度滞后而影响开发节奏；
c. 涉及拆迁的项目拆迁进度可能对开发计划产生影响；
d. 重大天气变化可能对项目的工期产生影响而影响竣工；
e. 其他不可预测的重大事项对项目工期产生的影响。
2．公司投资情况
（1）募集资金使用情况
2007 年公开发行 A 股情况
经有关部门核准，公司于 2007 年 8 月 22 日发布招股意向书，向社会公开发行 A 股股票，发行数量
317,158,261 股（面值人民币 1 元/股），发行价格人民币 31.53 元/股，募集资金人民币 9,999,999,969.33 元。
扣除发行费用人民币 63,398,268.11 元后，募集资金净额人民币 9,936,601,701.22 元于 2007 年 8 月 30 日到
位，已由深圳南方民和会计师事务所深南验字（2007）第 155 号验证报告验证在案。
上述募集资金投资于 11 个项目，截至 2015 年 12 月 31 日，各投资项目的投资、收益、进度情况如下：
                                                                                             单位：人民币万元
           募集资金净额                             993,660     本年度投入募集资金总额                     6,549
  变更用途的募集资金总额
                                                               已累计使用募集资金总额                 991,102
  变更用途的募集资金总额比例                             0%
                                 是否变 拟投入金 本年投 累计投入 投资进 累计实现 是否可达 可行性是否发
                承诺项目
                                 更项目      额      入金额    金额      度    的效益 预计收益 生重大变化
  广州新里程（原科学城 H3 项目）    否       60,000              60,000 100%      13,980  是         否
  广州金域蓝湾（原金沙洲项目）      否       80,000              80,000 100%     118,281  是         否
  佛山万科城（原南庄项目）          否       90,000              90,000 100%      65,584  是         否
  珠海香洲区珠海宾馆项目            否       65,000              65,000 100%      88,592  是         否
  杭州西溪蝶园（原蒋村项目）        否       70,000              70,000 100%     182,052  是         否
  杭州余杭区良渚项目                否     170,000             170,000 100%      160,964  是         否
  宁波鄞州区金色水岸项目            否     163,660             163,660 100%       86,795  是         否
  上海浦东五玠坊                    否     120,000             120,000 100%       64,069  是         否
  上海金色雅筑（原中林项目）        否       70,000              70,000 100%      27,123  是         否
  南京白下区安品街项目              否       65,000    6,549     62,442 96%            -  是         否
  南京红郡（原黄家圩项目）          否       40,000              40,000 100%       5,205  否         否
                  合计               -     993,660     6,549 991,102 99.74%      812,645   -          -
                                 (1).南京安品街项目受政府老城保护的政策影响，进行了规划指标调整，影响了项
                                 目的如期开工，目前相关规划已经获得通过，项目 2015 年已正式动工建设，预计
                                 2016 年上半年开始预售，项目整体开发计划相应调整。
  未达到计划进度和预计收益的说明
                                 (2).南京红郡项目已于 2010 年基本售罄且交付，累计实现销售净利率 8.62%，项
            （分具体项目）
                                 目取得了较好的品牌效益，但盈利水平低于招股意向书预计水平。
                                 募集资金其他投向项目的收益率均超过或预计将超过收益预测水平，本次募集资
                                 金投向项目的整体效益将高于招股意向书的收益预计水平。
  变更原因及变更程序说明（分具体
                                 无变更
                项目）
                                 截至 2015 年 12 月 31 日，此次募集资金按照招股意向书使用了人民币 991,102 万
    尚未使用的募集资金用途及去向 元，占募集资金净额人民币 993,660 万元的 99.74%，余额人民币 2,558 万元将随
                                 着项目的后续开发全部投入。
（2）非募集资金使用情况
A.股权投资情况
报告期内，公司新增投资额人民币185.63亿元，主要由以下几项构成：
1）期内，公司主要发起设立的注册资本在人民币3000万元以上并已实际投资的子公司29家，具体如下：
 序                                                                       万科实际投资额
                新设公司                  币别   注册资本（元）                                经营范围
 号                                                                       （折合人民币元）
      珠海市万有引力房地产有限公
  1                                   人民币             50,000,000.00        25,500,000.00    房地产开发
      司
  2   扬州万筑置业有限公司            人民币            340,000,000.00       255,000,000.00    房地产开发
  3   广州市万畅房地产有限公司        人民币            150,000,000.00       150,000,000.00    房地产开发
  4   杭州万鼎置业有限公司            人民币             50,000,000.00        50,000,000.00    房地产开发
  5   嘉兴万宏房地产开发有限公司      人民币            220,312,800.00       220,312,800.00    房地产开发
      上海万上星安投资管理有限公
  6                                   人民币            500,000,000.00       500,000,000.00    房地产开发
      司
  7   天津万科民和巷有限公司          人民币             50,000,000.00        50,000,000.00    房地产开发
  8   南京万翔仓储管理有限公司            美元          305,680,000.00                     -   房地产开发
  9   苏州中新万科房地产有限公司      人民币           2,000,000,000.00     1,160,000,000.00   房地产开发
 10   天津万泰浙祥置业有限公司        人民币            100,000,000.00        51,000,000.00    房地产开发
 11   南昌万科经开房地产有限公司      人民币            850,000,000.00        340,000,000.00   房地产开发
 12   杭州万旭置业有限公司            人民币            285,000,000.00      1,822,917,000.00   房地产开发
 13   杭州万哲置业有限公司            人民币            100,000,000.00       100,000,000.00    房地产开发
 14   济南万科商业管理有限公司        人民币             50,000,000.00        50,000,000.00    房地产开发
 15   天津民和巷共创共担有限公司      人民币             50,000,000.00        49,500,000.00    房地产开发
 16   宁波均胜万投置业有限公司        人民币             50,000,000.00        25,500,000.00    房地产开发
 17   宁波万裕置业有限公司            人民币             30,000,000.00        29,700,000.00    房地产开发
 18   天津万和置业有限公司            人民币             30,000,000.00        30,000,000.00    房地产开发
 19   武汉安科联创房地产有限公司      人民币           1,000,000,000.00       51,000,000.00    房地产开发
 20   南通万和房地产有限公司          人民币            550,000,000.00       550,000,000.00    房地产开发
 21   扬州万融置业有限公司            人民币            270,000,000.00       270,000,000.00    房地产开发
 22   成都润万置业有限公司            人民币             50,000,000.00        50,000,000.00    房地产开发
 23   成都万润锦置业有限公司          人民币            100,000,000.00       100,000,000.00    房地产开发
 24   深圳市誉鹰物业服务有限公司      人民币            100,000,000.00        10,000,000.00    物业管理
 25   130W42 Offshore Member LLC          美元           27,321,885.00       177,489,052.57    房地产开发
 26   130W42 Onshore Member LLC           美元           26,206,350.00       170,173,554.36    房地产开发
 27   Vanke 11 Hoyt LP LLC                美元           11,569,633.00        73,505,909.28    房地产开发
      Nevins Street Vanke Member
 28                                       美元           30,150,000.00       195,782,040.00    房地产开发
      LLC
 29   Gain Pioneer Limited                港币         2,500,000,000.00     2,094,450,000.00   房地产开发
                                   合计                                     8,651,830,356.21
除此之外，公司还发起设立其他公司共 162 家，合计投资金额人民币 7.31 亿元。
2）期内公司主要收购的公司如下：
a) 2015 年 10 月 15 日，本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 13.04 亿元收购了上海国际汽车城置
业有限公司 80%的股权。
b) 2015 年 9 月 16 日，本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 10.69 亿元收购了捷荣创富科技（深
圳）有限公司 90%的股权。
c) 2015 年 10 月 26 日，本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 7.70 亿元收购了厦门鼎泰和股权投
资合伙企业（有限合伙）99.813%的股权。厦门鼎泰和股权投资合伙企业（有限合伙）持有厦门鼎泰和金
融中心开发有限公司 70%的股权，持有厦门和泰鼎投资管理有限公司 100%的股权。
d) 2015 年 9 月 30 日，本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 6.63 亿元收购了上海张江万科房地产
开发有限公司 46.85%的股权。上海张江万科房地产开发有限公司持有上海万科盈江投资管理有限公司 90%
的股权。
e) 2015 年 7 月 1 日，本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 2.26 亿元收购了南通中洲置业有限公
司 100%的股权。
f) 2015 年 5 月 28 日，本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 2.1 亿元收购了 America Champion
Property Limited 70%的股权，America Champion Property Limited 持有美洲联冠置业（深圳）有限公司
100%的股权。
期内公司还收购了其他 44 家公司，合计支付收购对价人民币 18.58 亿元。
3）期内，公司对 18 家子公司合计增资人民币 32.86 亿元，其中万科地产（香港）有限公司增资人民币
5.47 亿元，深圳市万科财务顾问有限公司增资人民币 4.85 亿元，杭州万科酒店管理有限公司增资人民币
1.74 亿元，沈阳万科紫台置地有限公司增资人民币 3.40 亿元，广德南海智赢投资合伙企业（有限合伙）
增资人民币 10.02 亿元，青岛桃花源置业有限公司增资人民币 1.50 亿元，徐州万汇置业有限公司增资人
民币 3.65 亿元，其他公司增资合计人民币 2.24 亿元。
B.项目投资情况
报告期内，本公司新增加开发项目 105 个，按万科权益计算的占地面积约 630 万平方米（对应权益规划
建筑面积约 1,580 万平方米）。
                                                                                           单位：平方米
 序                                                                     规划建筑     万科权益建
       城市          项目名称         位置    权益比例      占地面积                               进展
 号                                                                       面积         筑面积
 1     深圳   深南道 68 号         罗湖区          65.0%       12,841     129,990         84,493   在建
 2     深圳   车公庙项目           福田区          90.0%        5,775       57,750        51,975   前期
 3     深圳   兰江山第项目         福田区          50.0%       16,370       77,515        38,758   在建
 4     深圳   雅园学校项目         龙华新区        100.0%      19,963      18,500         18,500   前期
 5     深圳   北站项目             龙华新区         49.0%      20,339     142,400         69,776   前期
 6     东莞   虎门花园             虎门镇           94.0%      52,922     116,429        109,478   在建
 7     东莞   云广场               虎门镇           77.9%     124,395     373,182        290,597   前期
 8     东莞   城市之光广场         虎门镇           97.5%      29,391     136,422        133,039   前期
 9     东莞   湖畔花园             寮步镇           95.1%      21,593      47,055         44,768   前期
 10    东莞   松朗花园             大朗镇           97.0%      75,663     238,779        231,544   前期
 11    东莞   珠江东岸             麻涌镇           70.1%     303,695     542,650        380,289   在建
 12    东莞   金域缇香             大岭山镇        100.0%      29,692      74,229         74,229   前期
 13    广州   岭头项目             萝岗区           99.7%     192,923     373,634        372,438   前期
 14    广州   金色城市             黄浦区           90.0%     103,306     310,230        279,207   前期
 15    广州   亨元岗项目           黄埔区          100.0%     127,226     368,959        368,959   前期
 16    广州   文冲项目             黄埔区          100.0%      76,523     317,197        317,197   前期
 17    佛山   万科湖岸             南海区           95.0%       5,112      12,781         12,141   前期
 18    佛山   金色城市             南海区           99.7%      70,248     210,744        210,070   前期
 19    珠海   万科城               香洲区           46.7%     193,150     625,358        291,730   在建
 20    厦门   云玺项目             湖里区          100.0%      19,134     151,188        151,188   在建
 21    厦门   兆丰金项目           湖里区          100.0%       5,609      18,827         18,827   在建
 22    厦门   东森项目             集美区           90.0%      47,454     148,110        133,299   在建
 23    厦门   宏谦项目             集美区           51.0%      50,159     136,041         69,381   在建
 24    福州   烟台山项目           仓山区          100.0%      83,099      92,114         92,114   前期
 25    福州   福湾项目             仓山区           85.0%      53,923      69,400         58,990   前期
 26    福州   金融港中心           台江区           99.0%      41,761     104,700        103,622   在建
 27    莆田   万科城 G 地块        荔城区           69.8%      78,420     256,600        179,184   在建
 28    南宁   金域蓝湾             良庆区           94.5%      71,599     214,796        202,982   前期
 29    南宁   万科城南区           青秀区           97.8%     174,894     687,806        672,674   在建
 30    南宁   万科城地块           青秀区           97.8%     180,169     720,676        704,821   前期
 31    上海   张江国创中心         浦东新区         50.0%      63,143      99,035         49,518   在建
 32    上海   金域澜湾             浦东新区         26.0%     104,361     125,233         32,561   前期
 33    上海   安亭新镇项目         嘉定区           80.0%     633,891     633,891        507,113   在建
 34    上海   铁狮门项目           杨浦区           64.0%     106,000     180,250        115,360   前期
 35    南通   公园里               港闸区           88.5%      65,009     156,170        138,148   在建
 36    南通   金域华府             崇川区          100.0%     149,409     243,940        243,940   前期
 37    南京   璞悦山               浦口区           60.0%     122,645     168,426        101,089   在建
 38    南京   翡翠公园             江宁区           49.7%      94,624     262,200        130,366   在建
 39    南京   九都荟南项目         雨花台区        100.0%      42,401     108,934        108,934   前期
40   常熟   公望项目               文化片区        36.3%     82,469   197,926    71,867   在建
41   苏州   湖西玲珑               吴中区          57.0%    122,976   270,546   154,211   前期
42   无锡   润园                   南长区          88.3%     18,298    24,378    21,514   在建
43   无锡   周新老街 4 号项目      滨湖区          77.5%     51,822   145,091   112,431   前期
44   扬州   金色梦想               邗江区          70.0%     87,325   218,313   152,819   在建
45   杭州   良渚文化村未来城二期   余杭区          99.0%     99,814   249,535   247,040   在建
46   杭州   世纪之光               萧山区          32.0%    123,505   244,094    78,110   在建
47   杭州   文晖 J 地块项目        下城区          99.0%     24,477    61,193    60,581   前期
48   杭州   彭埠地块项目           江干区          99.0%     59,413    95,061    94,110   前期
49   杭州   星空                   余杭区           95.0%    21,760    43,520    41,344   前期
50   杭州   杭宸                   余杭区           98.0%    38,333    84,333    82,646   前期
51   杭州   宝龙南地块项目         萧山区           33.0%    57,571   143,925    47,495   前期
52   杭州   玉泉二期               西湖区           50.0%    17,407    27,851    13,926   前期
53   杭州   未来科技城地块项目     余杭区           33.3%    68,771   103,157    34,351   前期
54   嘉兴   吴越                   秀洲区           95.0%    26,457    39,685    37,701   在建
55   宁波   江湾府                 鄞州区           62.1%    38,907    97,266    60,402   在建
56   宁波   公园里二期             高新区           39.4%    30,995    68,181    26,836   在建
57   宁波   江湾府二期             鄞州区          100.0%    21,787    47,931    47,931   前期
58   宁波   中河项目               鄞州区           92.0%    30,804    73,930    68,015   在建
59   温州   城市之光               鹿城区           31.0%    13,311    32,125     9,959   前期
60   温州   学院路七号             鹿城区           69.0%    36,240    79,792    55,025   前期
61   温州   洪殿地块               鹿城区          100.0%    24,017    96,068    96,068   前期
62   南昌   金域国际               经开区           67.6%   129,142   322,839   218,336   在建
63   南昌   公园里                 青山湖区         46.7%   110,163   176,260    82,278   在建
64   北京   城建万科城             延庆区           20.0%   166,117   232,564    46,513   在建
65   北京   台湖 020 项目          通州区           33.0%   144,005   258,968    85,459   前期
66   北京   四合庄项目             丰台区           50.0%    27,500   120,000    60,000   前期
67   北京   稻香湖项目             海淀区          100.0%    20,680    62,041    62,041   前期
68   北京   门头沟项目             门头沟区         50.0%    65,821   252,082   126,041   前期
69   北京   北七家项目             昌平区           50.0%   255,088   430,900   215,450   前期
70   唐山   金域华府 A-02-02       路北区           46.1%    39,462   130,681    60,179   在建
71   唐山   金域华府 A             路北区           60.0%     5,217     9,900     5,940   前期
72   天津   民和巷项目             东丽区           86.6%   180,880   282,481   244,487   在建
73   天津   东第项目               西青区           41.9%   139,798   293,560   123,002   前期
74   天津   天拖北项目             南开区           51.0%    40,068   139,099    70,940   前期
75   天津   小王庄地块             东丽区           25.0%    72,358   144,717    36,179   前期
76   沈阳   紫台                   皇姑区           52.7%    67,720   199,883   105,329   在建
77   沈阳   城市之光               大东区           97.6%    87,643   350,517   342,105   前期
78   大连   中南路磁头厂项目       中山区           95.0%    15,300    32,400    30,780   前期
79   大连   金域华府               甘井子区         87.0%    44,085    80,337    69,893   在建
80   大连   波浪洗衣机厂项目       甘井子区         94.9%    10,993    22,000    20,871   在建
81   大连   城市之光               甘井子区         98.0%   153,500   283,975   278,296   前期
82   青岛   桃花源三期             城阳区           56.8%    52,389    95,942    54,457   前期
83   青岛   山东路项目 B 地块      市北区           70.0%     5,008    25,741    18,019   前期
84   青岛   海晶化工               市北区          100.0%   223,812   738,793   738,793   前期
85   济南   金域华府               历下区           30.3%   103,870   315,565    95,616   在建
86   济南   金色悦城               天桥区           49.0%    74,722   250,184   122,590   在建
87   济南   幸福里                 历下区          100.0%    87,855   219,600   219,600   在建
88   太原   新都心                 小店区           50.6%    26,433    79,298    40,093   前期
89   太原   万科城 E2 地块         小店区           50.6%    47,645   116,500    58,902   前期
90   太原   万科城 N1 地块         小店区          50.6%     88,628   274,745   138,911   在建
91   太原   万科城 N2 地块         小店区           50.6%   187,504   545,600   275,855   在建
92   太原   金域华府               万柏林区         87.5%    55,036   192,230   168,124   在建
93   太原   四建万科蓝山           万柏林区         55.0%    14,386    49,953    27,474   前期
94   太原   紫郡                   万柏林区         30.0%    72,496   201,486    60,446   前期
95   成都   翡翠郡                 新都区          100.0%    65,858   118,564   118,564   在建
96   成都   万科城                 郫县             53.3%   167,375   560,963   298,769   在建
  97    成都   国宾润园                   金牛区                 100.0%        34,187         97,432         97,432    前期
  98    成都   第五城                     双流县                 100.0%       410,323      1,230,968      1,230,968    前期
  99    西安   城市之光                   曲江新区                85.0%       100,340        311,377        264,671    在建
 100    西安   东方传奇                   曲江新区                42.5%       109,695        383,985        163,194    在建
 101    郑州   航空港区 1#地块            航空港区                51.0%        43,871         87,742         44,748    前期
 102    郑州   万科天伦紫台               惠济区                  48.1%        72,740        170,131         81,765    前期
 103    郑州   兰乔圣菲                   中牟区                 50.0%         93,643       126,448          63,224    前期
 104    郑州   万科美景万科城（4、5）     高新区                 51.0%        183,524       477,164         243,354    前期
 105    贵阳   云岩大都会                 云岩区                 25.0%         49,054       318,234          79,559    前期
                             合计                                            8,911,224    22,009,891     15,796,928
上述项目万科权益地价和综合改造成本总额合计约人民币 777 亿元。
报告期末至本报告披露日，本公司新增加开发项目26个，按万科权益计算的占地面积约135万平方米（对
应权益规划建筑面积约281万平方米）。详细情况如下：
                                                                                                             单位：平方米
 序                                                                                      规划建筑      万科权益建筑
    城市          项目名称                位置      权益比例          占地面积                                     进展
 号                                                                                        面积            面积
 1     广州    中新知识城地块             黄埔区            16.3%          112,600         161,800            26,406   前期
 2     厦门    航空港北片区项目           湖里区            90.0%          136,440         245,592           221,033   前期
 3     厦门    五缘湾项目                 湖里区            100.0%           44,824         70,020            70,020   前期
 4     上海    徐泾地铁上盖项目           青浦区            50.0%          260,121         453,874           226,937   前期
 5     上海    绿洲雅宾利项目             静安区            60.0%          103,672         337,147           202,288   在建
 6     苏州    阳山项目                   高新区            49.0%          167,206         234,059           114,689   前期
 7     扬州    万科城西项目               邗江区            100.0%           78,409        109,773           109,773   前期
 8     扬州    蒋王小学地块               邗江区            100.0%           46,927         79,850            79,850   前期
 9     徐州    商业中专项目               鼓楼区            100.0%           28,149         95,707            95,707   前期
 10    杭州    中环西路项目               经开区            100.0%           47,260        113,425           113,425   前期
 11    杭州    杭行路二期项目             余杭区            100.0%           33,648         67,296            67,296   前期
 12    杭州    黄龙国际中心项目           西湖区            51.0%            72,448        287,960           146,860   在建
 13    杭州    未来城北项目               余杭区            100.0%           82,834        182,235           182,235   前期
 14    宁波    桂语东方                   鄞州区            100.0%           69,774        139,548           139,548   前期
 15    宁波    依云郡项目                 鄞州区            51.0%            49,977         79,880            40,739   前期
 16    宁波    东钱湖项目                 鄞州区            10.0%          141,377         211,457            21,146   前期
 17    合肥    会展中心东项目             滨湖新区          100.0%           85,254        218,014           218,014   前期
 18    南昌    金域滨江                   青山湖区          20.0%            20,069         50,172            10,034   前期
 19    南昌    金域传奇                   经开区            40.0%            87,065        174,506            69,802   前期
 20    北京    北小营项目                 朝阳区            100.0%            9,800         51,894            51,894   前期
 21    沈阳    红梅味精厂项目             铁西区            100.0%           54,257        168,199           168,199   前期
 22    沈阳    中山公园项目               和平区            50.0%             9,444         75,965            37,983   前期
 23    长春    金河街项目                 净月区            52.0%          181,283         199,411           103,694   前期
 24    长春    华庭项目                   净月区            51.0%          187,439         243,671           124,272   前期
 25    郑州    郑港出[2015]87 号地块      航空港区          51.0%            20,331          40662            20,738   前期
 26    昆明    云子项目                   高新区            100.0%           37,450        147,375           147,375   前期
                              合计                                        2,168,058      4,239,492         2,809,957
在传统业务之外，公司积极探索有竞争力的新业务。报告期内，公司获得 8 个物流地产项目。相关项目
按万科权益计算的规划建筑面积约 26 万平方米。
                                                                                                             单位：平方米
序                                                                              规划建      万科权益
       城市      项目名称              位置          权益         占地面积                                    项目进度
号                                                                              筑面积      建筑面积
                                                                                                               在建，部分完工已
1     贵阳       龙里物流项目           龙里县            50.0%           133,334   101,254          50,627
                                                                                                               出租
2     武汉       阳逻物流项目           新洲区            50.0%           149,167     76,085         38,043    在建
3     上海       上房物流项目           松江区            50.0%            66,670     41,722         20,861    已完工出租
4     沈阳       宇麦物流项目           于洪区            42.5%            51,711     41,369         17,582    前期
                                                                                                               在建，部分完工已
5     长沙       望城项目               经开区            40.0%            97,087     54,574         21,830
                                                                                                               出租
6     成都       空港项目               双流县            50.0%            71,667     70,233         35,117    在建
                                        大江东产业
7     杭州       大江东香精厂                             50.0%           100,000   100,000          50,000    开工
                                        集聚区
8     北京       西京项目               大兴区           100.0%            26,666     21,587         21,587    已完工出租
                                合计                                      696,302   506,824         255,647
报告期末至本报告披露日，本公司新增加 3 个物流地产项目，详细情况如下：
                                                                                                                  单位：平方米
 序                                                                                 规划建筑      万科权益
       城市               项目名称               位置     权益        占地面积                                        项目进度
 号                                                                                   面积        建筑面积
1     宁波       北仑港项目                    北仑区    50.00%           191,187     105,037       52,519     已完工出租
2     海宁       汽车城项目 A 地块             长安镇    50.00%            98,000      59,000        29,500    前期
3     海宁       汽车城项目 B 地块             长安镇    50.00%            53,867      35,261        17,631    已完工出租
                                合计                                      343,054    199,298         99,650
报告期内，公司继续拓展海外业务，在纽约参与纽约西 42 街 130 号项目、布鲁克林四大道 275 号项目、
布鲁克林 Nevins10 项目等 3 个项目；在香港新增屯门项目；此外，公司通过合作方式首次进入英国市场，
参与伦敦 The Stage 项目和 Soya 资产包项目。海外业务有助于公司学习借鉴发达国家和地区市场的成熟
经验和管理运营模式，进一步提升产品和服务竞争力。
C． 其他投资事项
1）证券投资情况
无
2）持有其他上市公司股权情况
                                                                                                        单位：人民币元
                                                  占该公司股                                                    报告期所有者权
证券代码      证券简称          初始投资金额                           期末账面值               报告期损益
                                                    权比例                                                            益变动
3698.HK        徽商银行       2,499,147,576.48          8.00%         3,386,625,626.24          493,570,413.41                   -
0095.HK        绿景地产         552,977,740.17          6.39%           608,270,855.98                     0.00      55,293,115.81
2799.HK        中国华融         375,009,320.75          0.60%           372,542,446.23              (64,318.11)     (2,402,253.52)
           合计               3,427,134,637.40               -        4,367,438,928.45          493,506,095.30       52,890,862.29
3）持有非上市金融企业、拟上市公司股权情况
无
4）理财产品投资情况
                                                                                                                        单位：万元
                    产品名称                                     发行人               金额          年化收益
                    多添富 5 号 X155 天                 广发证券资管中心                  5,000         6.300%
                    多添富 5 号 X154 天                 广发证券资管中心                  3,000         6.300%
                    多添富 5 号 X142 天                 广发证券资管中心                  6,000         6.000%
                    多添富 5 号 X155 天                 广发证券资管中心                  8,000         6.100%
                    永铭 3 号                           光大永明资产管理                  8,000         6.500%
                    月月增利                            华宝信托                          5,000         6.000%
                    稳健收益 4 号                       中信信诚                          1,000         6.500%
                    多添富 5 号 X182 天                 广发证券资管中心                 10,000         5.900%
                    信衍财富 3 号                       中信证券                          2,000         6.300%
                  锦绣万华 1 号                         招商财富                           21,560           4.4%
                  多添富 4 号 X182 天                   广发证券资管中心                   19,540         5.700%
                  多添富 5 号 X182 天                   广发证券资管中心                   13,000         5.700%
                  永铭 3 号                             光大永明资产管理                    4,000         6.100%
                  信泽财富 117 号                       中信证券                            2,460         5.000%
                  燕赵 7 号                             兴业信托                            1,000         8.200%
                  元盛十号                              华宝兴业基金                        5,000          6.26%
                  兴富 2 号                             兴业信托                           10,000         7.100%
                  多添富 5 号 X155 天                   广发证券资管中心                    5,000         6.300%
                  多添富 5 号 X154 天                   广发证券资管中心                    3,000         6.300%
                  朝招金理财计划                        招商银行                          630,000          3.18%
                  稳健系列人民币 35 天期限产品          北京银行                            1,000          3.30%
5）衍生品投资情况
                                                                   为了锁定外币借款汇率变动产生的风险，报告期内公司针对外币
                                                                   借款签署了无本金交割远期外汇契约（NDF）。NDF 签署时不需
报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施说明（包括但不
                                                                   交付资金凭证或保证金，合约到期时按照交易双方议定的汇率与
限于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、法律
                                                                   到期时即期汇率间的差额进行清算交收。
风险等）
                                                                   NDF 在外币借款的期限和金额范围内，通过锁定远期或汇率，控
                                                                   制汇率变动风险。
已投资衍生品报告期内市场价格或产品公允价值变动的情
                                                                   2015 年 NDF 价值变动对公司本报告期损益没有影响。NDF 公允
况，对衍生品公允价值的分析应披露具体使用的方法及相
                                                                   价值参照同一到期日的 NDF 的市场报价确定。
关假设与参数的设定
报告期公司衍生品的会计政策及会计核算具体原则与上一
                                                                   无
报告期相比是否发生重大变化的说明
独立董事、保荐人或财务顾问对公司衍生品投资及风险控                 公司独立董事认为通过 NDF 等金融工具避免了外币借款由于汇
制情况的专项意见                                                   率变动过大可能造成的损失，公司有关安排审慎合理。
报告期末衍生品投资的持仓情况表
                                                                                                           单位：人民币万元
                                                                                             期末合约金额占公司 2015 年末净资产
      合约种类           期初合约金额              期末合约金额             报告期损益情况
                                                                                                         比例（%）
    NDF                       198,867.50            198,867.50                      0.00                               1.46%
    合计                      198,867.50            198,867.50                      0.00                               1.46%
公允价值计量项目相关情况及持有外币金融资产和金融负债情况
公允价值计量项目相关情况
                                                                                                单位：人民币万元
                                                                        计入权益的累计    本期计提
                项目               期初金额         本期增加                                            本期处置       期末金额
                                                                          公允价值变动    的减值
     金融资产
     其中：1.以公允价值计量
     且其变动计入当期损益的                    -               -                      -             -              -            -
     金融资产
         其中：衍生金融资产          3,640.45                  -               8,579.08             -              -    12,219.53
         2.可供出售金融资产                 -        94,035.30                 5,289.09             -              -    99,324.39
     金融资产小计                    3,640.45        94,035.30                13,868.17                            -   111,543.92
     金融负债                         -           -                                       -         -
注：可供出售金融资产期末金额包含公司期内新增的绿景（中国）地产控股有限公司以及中国华融资产管理股份有限公司
的初始投资额。
持有外币金融资产和金融负债情况
                                                                                                     单位：人民币万元
                                                         计入权益的累计    本期计提
               项目          期初金额    本期增加                                     本期处置       期末金额
                                                           公允价值变动    的减值
    金融资产
    其中：1.以公允价值计量                                                                       -
    且其变动计入当期损益的           -              -                  -          -                           -
    金融资产
    其中：衍生金融资产        3,640.45              -           8,579.08          -              -    12,219.53
    2.贷款和应收款                   -              -                  -          -              -            -
    3.可供出售金融资产               -    94,035.30             5,289.09          -              -    99,324.39
    金融资产小计              3,640.45    94,035.30            13,868.17          -              -   111,543.92
    金融负债                         -              -                                            -            -
 上述公司按照公允价值计量的项目投资，公司参照重大投资项目的控制过程，在经过相关专业部门认真
 评审后，履行了必要的审批。
 3、主要供应商、客户情况
 （1）公司向前5大供应商合计的采购额占全年采购总额的百分比
 报告期内，公司从前 5 名材料设备供应商的采购额合计人民币 26.97 亿元，占全年采购总额的 2.98%；其
 中公司向最大供应商日立电梯(中国)有限公司的采购额约为人民币 9.50 亿元，占全年采购总额的 1.05%。
 （2）公司前5大客户营业额合计占公司营业收入的百分比
 公司目前主要产品为商品住宅，个人购房者为主力客户群，客户多而且分散。仅部分政府代建项目，或
 少数团购现象产生较高营业额。报告期内，前 5 名客户的营业额约为人民币 19.42 亿元，占公司全年营业
 收入的比例为 0.99%；其中公司最大客户的营业额约为人民币 7.56 亿元，占公司全年营业收入的比例约
 0.39%。
 公司董事（及其按照香港联合证券交易所有限公司证券上市规则规定的紧密联系人）、监事、高级管理
 人员、核心技术人员、持股 5%以上股东和其他关联方在以上主要客户、供应商中不拥有权益。公司与以
 上主要供应商和客户没有关联关系。
 4．董事会日常工作情况
（1）2015 年共召开 4 次董事会会议
 A.第 17 届董事会第 5 次会议于 2015 年 3 月 30 日召开，会议审议并通过了如下议案：关于计提和核销
 2014 年度资产减值准备情况的议案、2014 年度经审计财务报告、关于历次募集资金 2014 年度存放与使用
 情况的专项说明、2014 年度内部控制自我评价报告、2014 年度利润分配及分红派息预案、关于 2015 年度
 续聘会计师事务所的议案、2014 年度报告、摘要和 2014 年度业绩公告、2014 年度社会责任报告、关于提
 请股东大会授权继续与华润合作的议案、关于提请股东大会授权发行债券的议案、关于召开 2014 年度股
 东大会的议案、关于修订项目跟投制度细则的议案。相关决议公告于 2015 年 3 月 30 日晚在香港联合交易
 所有限公司网站（www.hkexnews.hk）发布，并于 2015 年 3 月 31 日刊登于《中国证券报》、《证券时
 报》、《上海证券报》和《证券日报》。
 B.第 17 届董事会第 6 次会议于 2015 年 4 月 24 日召开，会议审议并通过了 2015 年第一季度报告及财务报
 表和关于注销 A 股股票期权激励计划已丧失行权权利之期权的议案。相关决议公告于 2015 年 4 月 26 日
 晚在香港联合交易所有限公司网站（www.hkexnews.hk）发布，并于 2015 年 4 月 27 日刊登于《中国证券
 报》、《证券时报》、《上海证券报》和《证券日报》。
 C.第 17 届董事会第 7 次会议于 2015 年 8 月 14 日召开，会议审议并通过了 2015 年半年度报告、摘要、财
 务报告和半年度业绩公告，关于 2015 年半年度利润不分配、不进行公积金转增股本的议案、关于设立信
 息披露委员会的议案、关于万科置业（香港）有限公司增资的议案。相关决议公告于 2015 年 8 月 16 日晚
 在香港联合交易所有限公司网站（www.hkexnews.hk）发布，并于 2015 年 8 月 17 日刊登于《中国证券
 报》、《证券时报》、《上海证券报》和《证券日报》。
D.第 17 届董事会第 8 次会议于 2015 年 10 月 27 日召开，会议审议并通过了 2015 年第三季度报告及财务
报表。有关报告于 2015 年 10 月 27 日晚在香港联合交易所有限公司网站（www.hkexnews.hk）发布，并
于 2015 年 10 月 28 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》和《证券日报》。
（2）2015 年董事会共进行了 11 次通讯表决
A.2015 年 3 月 18 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于在境内银行间市场发行 90 亿元中期票据的
议案。
B.2015 年 6 月 18 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于厄尔布鲁斯投资有限公司为上海万科城项目
借款提供担保的议案。
C.2015 年 6 月 23 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于物业服务市场化发展及建立事业合伙人机制
的议案。
D.2015 年 6 月 25 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于与万达商业签署合作框架合同的议案。
E.2015 年 7 月 1 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于公司符合公开发行公司债券条件的议案、关
于在境内公开发行 90 亿元公司债券的议案。
F.2015 年 7 月 4 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于在人民币 100 亿元额度内推出公司 A 股股份
回购方案的议案、关于提请公司股东大会授权董事会办理本次回购相关事宜的议案。
G.2015 年 7 月 11 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于召开 2015 年第一次临时股东大会暨第一次
A 股、H 股类别股东会议的议案。
H.2015 年 7 月 28 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于调整 A 股股票期权行权价格的议案。
I．2015 年 9 月 14 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于采用集中竞价方式回购 A 股股份及有关授
权的议案。
J．2015 年 10 月 14 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于参与中国华融资产管理股份有限公司 IPO
的议案。
K．2015 年 10 月 29 日以通讯表决方式提交董事会审议通过关于为利亨有限公司借款提供担保的议案。
公司已根据有关事项的具体进展情况以及重要性原则，按规定于 2015 年 3 月 25 日、6 月 2 日、6 月 25 日、
6 月 27 日、7 月 6 日、7 月 7 日、7 月 17 日、8 月 5 日、8 月 14 日、9 月 23 日、11 月 4 日在《中国证券
报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》披露，并于 3 月 24 日、6 月 1 日、6 月 24 日、6
月 27 日、7 月 6 日、7 月 16 日、8 月 4 日、8 月 13 日、9 月 22 日和 11 月 3 日晚在香港联合交易所有限公
司网站（www.hkexnews.hk）发布。
（3）董事会对股东大会决议的执行情况
A.2014 年度分红派息方案执行情况
根据 2014 年度（第 27 届）股东大会决议，董事会组织实施了公司 2014 年度分红派息方案。2014 年度分
红派息方案为：以公司股权登记日收市时总股本为基数，向全体股东每 10 股派现金人民币 5.0 元（含
税）。派息时，A 股个人股东、证券投资基金股东暂时按 5%的税率代扣所得税，实际每 10 股派现金人
民币 4.75 元。股东在转让股票时，中国证券登记结算有限责任公司将按照财政部、国家税务总局、证监
会《关于实施上市公司股息红利差别化个人所得税政策有关问题的通知》(财税[2012]85 号)，根据股东持
股期限计算实际应纳税额，代扣超过已扣缴税款部分，并由公司进行代缴。A 股和 H 股非居民企业股东
（包含 A 股合格境外机构投资者股东）按 10%的税率代扣所得税，实际每 10 股派现金人民币 4.5 元。H
股个人股东属与中国有股息所得税税收协议的国家或地区居民，按相应税率代扣所得税；个人股东属与
中国无股息所得税税收协议的国家或地区居民，按 20%的税率代扣股息所得税。A 股股权登记日为 2015
年 7 月 20 日，除息日为 2015 年 7 月 21 日；H 股除净日为 2015 年 6 月 22 日，派息的股东记录日期为
2015 年 6 月 29 日。H 股现金股息以公司 2014 年度股东大会决议日后第一个工作日（2015 年 5 月 25 日）
中国人民银行公布的人民币兑换港币的中间价（1 港币=0.7980 人民币）折合港币兑付。
公司 2014 年度分红派息股权登记日总股份数为 11,048,801,800 股，公司实际派付现金股息人民币
5,524,400,900.00 元。
B.关于发行债券的情况
2014 年 11 月 10 日，公司 2014 年第二次临时股东大会授权公司在不超过人民币 150 亿元的范围内发行债
务融资工具，授权有效期自股东大会通过之日起 24 个月。
根据 2014 年第二次临时股东大会授权，报告期内，经董事会同意，公司向中国银行间市场交易商协会申
请注册了人民币 90 亿元中期票据。2015 年 5 月，公司收到交易商协会接受中期票据注册的通知。其中注
册金额为人民币 45 亿元的中期票据由中国工商银行股份有限公司和兴业银行股份有限公司联席主承销。
另外注册金额为人民币 45 亿元的中期票据由北京银行股份有限公司和中国农业银行股份有限公司联席主
承销。有关注册额度均自交易商协会《接受注册通知书》发出之日起 2 年内有效。
2015 年 11 月 6 日公司在中国银行间债券市场分别完成了两个人民币 45 亿元额度项下的中期票据首期发
行，发行金额均为人民币 15 亿元，票据期限都为 5 年，发行利率都为 3.78%。票据的简称分别为“15 万
科 MTN001”和“15 万科 MTN002”，票据代码分别为“101551083”和“101560933”。
2015 年 5 月 22 日，公司 2014 年度股东大会进一步授权董事会在不超过人民币 150 亿元的范围内发行债
券。报告期内，董事会决议公开发行不超过人民币 90 亿元的公司债券，并获得中国证监会核准。2015 年
9 月 25 日公司公布 2015 年公司债券（第一期）募集说明书和发行公告，拟发行公司债券人民币 50 亿元，
债券期限 5 年。公司的信用等级为 AAA，债券的信用等级为 AAA。2015 年 9 月 28 日发行结束，实际发
行规模为人民币 50 亿元，最终票面利率为 3.50%。2015 年 11 月 9 日有关债券在深圳证券交易所上市，债
券简称“15 万科 01”，代码“112285”。
C.在人民币 100 亿元以内回购 A 股股份的情况
2015 年 8 月 31 日公司 2015 年第一次临时股东大会暨第一次 A 股类别股东大会、第一次 H 股类别股东大
会审议通过了《关于在人民币 100 亿元额度内回购公司 A 股股份的议案》，同意公司在 2015 年 12 月 31
日以内，在总额度不超过人民币 100 亿元，回购价格不超过人民币 13.20 元/股（如公司在回购股份期内
实施了派息、送股、资本公积金转增股本、股票拆细、缩股、配股及其他等除权除息事项，回购股份价
格上限将相应调整）的情况下，回购公司 A 股股票。
根据股东大会决议，公司董事会通过了关于采用集中竞价方式回购 A 股股份及有关授权的议案，并于
2015 年 9 月 15 日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司开立回购专用证券账户。自 9 月 18 日至
12 月 31 日，公司累计回购 A 股股份 12,480,299 股，支付总金额为人民币 1.6 亿（含交易费用）。成交的
最高价为 13.16 元/股，最低价为 12.57 元/股。
2016 年 1 月，有关回购的股份已按规定注销。
（4）专业委员会履职情况
董事会审计委员会、薪酬与提名委员会、投资与决策委员会三个专业委员会根据《上市公司治理准则》、
《公司章程》、《董事会议事规则》以及各专业委员会实施细则赋予的职权和义务，认真履行职责。
A.审计委员会履职情况
报告期内，审计委员会召开审计委员会会议和沟通会 4 次，对审计工作安排、定期财务报告、利润分配
方案、会计师事务所选聘、担保、衍生品投资、公司战略合作、回购 A 股股份等事项进行审议，并多次
与审计师进行沟通。
审计委员会积极推进 2015 年审计工作的开展。报告期末以来，审计委员会又召开工作会议 1 次，督促审
计师严格按照审计计划进行审计工作，审阅财务报表，出具审阅意见，并对会计师事务所的聘任、内部
控制自我评价报告、分红派息等事项作出决议。
审计委员会对毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）、毕马威会计师事务所（统称“KPMG”）2015
年审计工作总结如下：
一、审计前的准备工作
1.审计计划的确定
2015 年的审计工作从 2015 年 7 月初的内控审计开始到完成审计历时 8 个月的时间，具体的时间安排如下：
1)2015 年 7 月-10 月进行内控审计工作。KPMG 选取部分重要子公司、新设立公司按照公司内部控制指引
执行内部控制审计；
2)2015 年 11 月-12 月进行预审工作。KPMG 根据重要性水平，及 2015 年新增项目情况选择重点城市进行
预审；
3)2016 年 1 月 13 日 KPMG 开始进驻万科进行年审审计工作，3 月 11 日出具 2015 年度审计报告初稿提交
审计委员会审阅，3 月 11 日出具审计报告。
2.未审计财务报表的审阅
审计进场前，审计委员会对公司编制的财务报表进行了认真的审阅，并形成书面意见。
二、审计过程
2016 年 1 月 13 日开始，KPMG 派出 5 个小组（分别为广深区域、上海区域、北京区域、成都区域及集团
整体）对公司总部和各子公司全面开展审计。
审计过程中，审计委员会根据审计进度书面督促并要求 KPMG 严格按照审计计划安排审计工作，确保在预
定时间顺利完成审计工作。
2016 年 3 月 11 日，KPMG 向审计委员会提交 2015 年度审计报告及内部控制审计报告初稿。2016 年 3 月
11 日，董事会审阅了有关报告，至此，KPMG 对公司 2015 年度财务审计工作结束。
三、审计结果
KPMG 为本公司出具了无保留意见的 2015 年度《审计报告》及《内部控制审计报告》。
审计委员会认为，KPMG 所对公司 2015 年度财务报表审计工作完成良好。
审计委员会决议，提请董事会审议继续聘请 KPMG，负责按境内、外会计标准审计公司 2016 年度财务报
表以及按照监管部门的规定出具内部控制审计报告。
B.薪酬与提名委员会履职情况
报告期内，薪酬与提名委员会召开委员会工作会议 1 次、沟通会 2 次，进行通讯表决 1 次，审议了关于
2014 年经济利润奖金分配与集体奖金相关事项、离职人员年功积分处理、物业改制等内容。2016 年以来，
薪酬与提名委员会又召开会议 2 次，讨论 2015 年经济利润奖金分配与集体奖金相关事项、高管薪酬、高
级管理人员变动事宜等内容。薪酬与提名委员会与管理层保持着顺畅的沟通，多次就有关方面听取管理
层的工作汇报。
C.投资与决策委员会履职情况
报告期内，投资与决策委员会召开会议 1 次，沟通会 3 次，进行通讯表决 1 次，讨论了董事会对项目发展
和融资授权情况、与华润合作事项、与万达合作事项、物业业务改制、发行债券等内容。2015 年以来，
投资与决策委员会又召开会议 1 次，讨论年度董事会授权事项、其他投资合作事项等内容。投资与决策
委员会与管理层保持着顺畅的日常沟通，对授权范围内各项事务保持充分了解。
5．利润分配及分红派息预案
公司利润分配及分红派息基于母公司的可分配利润。2015 年度本公司按照中国企业会计准则之合并及母
公司可分配利润情况如下：
                                                                                 单位：人民币元
                                                     公司合并                  母公司
                    税后可分配利润                   54,587,845,031.57       10,824,674,943.43
                    其中：2015 年度净利润            18,119,406,249.27        9,949,954,678.46
                    结转年初可分配利润               41,992,839,682.30        6,399,121,164.97
                    分配 2014 年度股利               (5,524,400,900.00)     (5,524,400,900.00)
注：母公司和公司合并利润出现明显差异，主要是因为实施《企业会计准则 2006》后，对子公司的投资只能采用成本法核
算，子公司法人主体根据《公司法》计提盈余公积金留存在其公司本身以及本年度子公司利润尚未分配至母公司所致。
根据有关法规及公司章程规定，在听取不同股东意见的前提下，综合考虑股东利益及公司长远发展需求，
董事会向股东大会提交 2015 年度利润分配方案如下：
    1. 按照母公司净利润的 10%计提法定公积金；
    2. 按照母公司净利润的 10%计提任意公积金；
    3. 按照母公司净利润的 80%和上年度未分配利润共同作为分红基金的来源；
2015 年度公司可分配利润分配情况如下：
                                                                                   单位：人民币元
                                                                  占本年母公司净     占本年公司合并
                                                 母公司
                                                                      利润比例         净利润比例
          2015 年度净利润                     9,949,954,678.46             100%              54.91%
              计提法定公积金                    994,995,467.84              10%               5.49%
              计提任意盈余公积金                994,995,467.84              10%               5.49%
              计提 2015 年度分红基金          7,959,963,742.78              80%              43.93%
          年初可分配利润                        880,367,543.97
              分配 2015 年度现金股利*         7,948,175,040.72            79.88%             43.87%
          留转以后年度分配利润                  892,156,246.03
         *以 2016 年 2 月末公司总股份数计算
公司 2015 年度分红派息方案：以分红派息股权登记日股份为基数，每 10 股派送人民币 7.2 元（含税）现
金股息。
以 2016 年 2 月末公司总股份数 11,039,132,001 股计算，2015 年度现金股利计人民币 7,948,175,040.72 元，
占公司 2015 年合并归属母公司股东净利润的比例为 43.87%。
独立董事认为，公司 2015 年度利润分配及分红派息方案的制定符合公司章程及有关规定，充分考虑各类
股东的利益，独立董事一致同意将有关方案提交股东大会审议。
公司过去三年的分红派息方案为：
             年份                                        分红派息方案
           2014 年度 以分红派息股权登记日股份为基数，每 10 股派送人民币 5.0 元（含税）现金股息
           2013 年度 以分红派息股权登记日股份为基数，每 10 股派送人民币 4.1 元（含税）现金股息
           2012 年度 以分红派息股权登记日股份为基数，每 10 股派送人民币 1.8 元（含税）现金股息
公司过去三年现金分红情况：
                                                                                                       单位：人民币元
              现金分红金额         母公司           公司合并      占母公司净利 占公司合并净利      公司合并年度
     年份
                （含税）           净利润             净利润        润的比例       润的比例          可分配利润
   2014 年度 5,524,400,900.00 11,886,732,139.37 15,745,454,144.70       46.48%           35.09% 47,936,205,751.99
   2013 年度 4,516,137,256.79 7,795,895,844.62 15,118,549,405.78        57.93%           29.87% 39,825,247,201.93
   2012 年度 1,981,400,770.62 5,613,873,212.56 12,551,182,392.23        35.29%           15.79% 30,056,422,494.32
    最近三年累计现金分红金额占公司合并最近三年年均净利润的比例                            83.07%
6．选定信息披露媒体
公司选定《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》、巨潮网及香港一家英文媒
体为信息披露媒体。
五、重要事项
1. 重大诉讼、仲裁事项
    本年度公司无重大诉讼及仲裁事项。
2. 重大收购及出售资产事项
    本年度公司无重大收购及出售资产事项。
3. 重大关联交易事项
    2015 年 5 月 22 日公司 2014 年度股东大会决议，授权董事会决定在每年累计合作金额不超过人民币
176 亿元（即不超过公司 2014 年度经审计归属上市公司股东的股东权益的 20%）范围内，与华润集团有
限公司及其关联公司（合称“华润”）继续展开合作，包括同珠海华润银行股份有限公司签订贷款合同，
利用华润深国投信托有限公司信托资金和汉威资本管理有限公司旗下基金的资金，同华润深国投信托有
限公司、汉威资本管理有限公司共同投资，与华润置地有限责任公司及其关联公司共同开发项目，授权
期限 2 年。
    与华润合作事项有助于公司更好利用股东资源，拓宽投融资渠道，有利于公司扩大规模，提高资产
回报水平。
    报告期内，在股东大会授权范围内还没有合作事项发生。
除此之外，公司不存在其他重大关联交易事项。
4. 购买、出售或赎回本公司之上市证券
2015 年 8 月 31 日，公司 2015 年第一次临时股东大会暨第一次 A 股类别股东大会、第一次 H 股类别股东
大会审议通过了《关于在人民币 100 亿元额度内回购公司 A 股股份的议案》。根据股东大会决议，公司
自 2015 年 9 月 18 日至 12 月 31 日累计回购 A 股股份 12,480,299 股，支付总金额人民币 1.6 亿元（含交易
费用）。回购成交价最高为 13.16 元/股，最低为 12.57 元/股。回购的有关股份已于 2016 年 1 月注销。
另外，报告期内公司之香港联合交易所有限公司上市子公司万科置业（海外）有限公司按照每 2 股配发 1
股，认购发行价港币 8.04 元/股进行供股，发行 129,842,644 股供股股份，供股所得款项净额港币 10.322
亿元。
除上述情形外，报告期内本公司或本公司附属公司无其他购入、出售或赎回本公司或本公司附属公司的
上市证券的情况。
5. A 股股票期权激励计划情况
（1）A股股票期权激励计划履行的相关程序及总体情况
经中国证券监督管理委员备案无异议，2011年4月8日公司2011年第一次临时股东大会通过了《万科企业
股份有限公司A股股票期权激励计划（草案修订稿）》。公司A股股票期权激励计划开始实施。
本次A股股票期权激励计划采用股票期权作为激励工具，每份股票期权拥有在A股股票期权激励计划的行
权期内以行权价格购买1股万科A股股票的权利。股票期权行权的股份来源是公司向激励对象的定向增发。
当公司和激励对象满足期权授予条件时，公司依据本计划向激励对象授予股票期权，自授权日起1年内有
关期权均处于等待期，不得行权。之后被授予的期权分三个行权期进行行权，第一、第二和第三个行权
期可以行权的期权数量分别为授予期权总数的40%、30%和30%。每个行权期，根据公司和激励对象是否
满足行权条件，确定该行权期对应的股票期权是否获得行权的权利。未满足业绩条件而未能获得行权权
利的期权或者行权期结束后当期未行权的股票期权将作废。
2011年4月18日，第十六届董事会第二次会议确认本次A股股票期权激励计划股票期权的授予条件成就，
确定期权的授权日为2011年4月25日。第七届监事会对公司授予股票期权的激励对象名单进行核查并发表
了意见。2011年5月9日股票期权授予登记完成，公司共向810名激励对象授予10,843.5万份股票期权。本
次A股股票期权激励计划股票期权简称为“万科JLC1”，期权代码为“037015”。
（2）A股股票期权激励计划行权价格调整情况及履行的程序
本次A股股票期权激励计划股票期权的初始行权价格为8.89元，在股票期权有效期内发生派息、资本公积
转增股本等事宜时，行权价格要根据A股股票期权激励计划有关规定进行调整。
2011年5月27日公司实施2010年度分红派息方案，向全体股东每10股派发现金人民币1元（含税）。根据
2011年第一次临时股东大会授权，董事会决议将股票期权行权价格调整为8.79元。
2012年7月5日公司实施2011年度分红派息方案，向全体股东每10股派发现金人民币1.3元（含税）。根据
2011年第一次临时股东大会授权，董事会决议对A股股票期权行权价格进行相应的调整，调整后的行权价
为8.66元。
2013年5月16日公司实施2012年度分红派息方案，向全体股东每10股派发现金人民币1.8元（含税）。根据
2011年第一次临时股东大会授权，董事会决议对A股股票期权行权价格进行相应的调整，调整后的行权价
为8.48元。
2014年5月8日公司实施2013年度分红派息方案，向全体股东每10股派发现金人民币4.1元（含税）。根据
2011年第一次临时股东大会授权，董事会决议对A股股票期权行权价格进行相应的调整，调整后的行权价
为8.07元。
2015年7月21日公司实施2014年度分红派息方案，向全体股东每10股派发现金人民币5.0元（含税）。根据
2011年第一次临时股东大会授权，董事会决议对A股股票期权行权价格进行相应的调整，调整后的行权价
为7.57元。
（3）报告期A股股票期权激励计划股票期权行权情况
根据2011年第一次临时股东大会授权，董事会确认公司本次股票期权的行权条件已经成就。公司股票期
权激励计划采用自主行权模式。2012年7月12日，期权激励计划进入第一个行权期。激励对象可在2012年
7月12日至2014年4月24日期间的可行权日将其所持股票期权的40%进行行权。2013年5月29日，期权激励
计划进入第二个行权期，激励对象可在2013年5月29日至2015年4月24日的可行权日将其所持股票期权的
30%进行行权。2014年9月19日，期权激励计划进入第三个行权期，激励对象可在2014年9月19日至2016年
4月24日间可行权日将其所持股票期权的30%进行行权。
报告期内，共有14,105,058份期权行权，其中11,294,558份期权的行权价格为人民币8.07元，2,810,500份期
权的行权价格为人民币7.57元，紧接行权日前一交易日公司A股股票加权平均收盘价格为人民币13.84元。
公司A股股份数量相应增加14,105,058股。此外因到期未行权及部分激励对象离职等原因，共有5,828,000
份期权作废。截至报告期末，已授出但尚未行权的股票期权为4,696,319份。
（4）实施A股股票期权激励计划对公司财务状况和经营成果的影响
A股股票期权激励计划的推出，弥补了公司长期激励机制的缺位，建立起股东和职业经理人团队之间更紧
密的利益共享和约束机制，将进一步完善公司的治理结构，增强公司竞争力。
       A股股票期权激励计划作为以权益结算的股份支付安排，按照《企业会计准则第11号—股份支付》进行会
       计处理。在等待期内的每个资产负债表日，公司以对可行权股票期权数量的最佳估计为基础，按照股票
       期权在授权日的公允价值，将当期取得的激励对象服务计入成本费用，同时计入资本公积中。在股票期
       权的行权期内，公司不对已确认的成本费用和资本公积进行调整。在每个资产负债表日，根据行权的情
       况，结转确认资本公积。
       A股股票期权激励计划采用二叉树期权定价模型对授予的股票期权在授权日的公允价值进行评估，根据评
       估结果，第一个行权期的期权公允价值为8,879万元，第二个行权期的期权公允价值为9,428万元，第三个
       行权期的期权公允价值为11,098万元。
       本报告期前，期权的成本已按照直线法摊销完毕。期权对本报告期的财务状况没有影响。
       详细情况请见公司2014年5月30日和7月18日以及2014年9月19日在《中国证券报》、《证券时报》、《上
       海证券报》、《证券日报》和巨潮网等发布的公告。
       6. 重大合同及其履行情况
       （1）报告期内，本公司未发生重大托管、承包、租赁其他公司资产或其他公司托管、承包、租赁本公司
       资产的事项。
       （2）报告期内，公司新增担保明细如下：
序           担保人                 担保对象
                                                      担保金额             担保说明               担保起止日期           备注
号     (万科所占权益比例)     (万科所占权益比例)
     广州市万科房地产有限   广州天禧房地产开发有限   人民币        为人民币 5,000 万元银行借    2015 年 2 月 9 日至
1
     公司(100%)                   公司（25%）        1,250 万元    款提供公司权益比例的担保       2017 年 2 月 8 日
     广州市万科房地产有限   广州天禧房地产开发有限   人民币 750    为人民币 3,000 万元银行借    2015 年 6 月 1 日至
2
     公司(100%)                   公司（25%）        万元          款提供公司权益比例的担保       2017 年 2 月 8 日
     芜湖万科万东房地产有   芜湖万科信达房地产有限   人民币        为人民币 5,000 万元银行借    2015 年 6 月 2 日至
3
     限公司(100%)           公司（49%）              2,450 万元    款提供公司权益比例的担保       2018 年 6 月 2 日
     厄尔布鲁斯投资有限公   上海郡科投资管理有限公   人民币        为人民币 30,000 万元银行    2015 年 6 月 25 日至
4
     司（100%）             司（70%）                30,000 万元   借款提供担保                  2016 年 6 月 24 日
     广州市万科房地产有限   广州天禧房地产开发有限   人民币 750    为人民币 3,000 万元银行借   2015 年 10 月 14 日
5
     公司(100%)             公司（25%）              万元          款提供公司权益比例的担保    至 2017 年 2 月 8 日
                                                                   为人民币 10,000 万元银行
     深圳市万科房地产有限   深圳市万科滨海房地产有   人民币                                    2014 年 10 月 8 日至
6                                                                  借款提供公司权益比例的担
     公司（100%）           限公司(50%)              5000 万元                                 2017 年 4 月 29 日
                                                                   保
                                                                                               2015 年 10 月 30 日    实际借款
                                                     港币
                                                                   为港币 500,000 万元银团借   至 2020 年 10 月 30    港币
7    万科企业股份有限公司   利亨有限公司（100%）     288,751 万
                                                                   款提供实际借款金额的担保    日                     288,751 万
                                                     元
                                                                                                                      元
       截止报告期末，公司担保余额人民币224.38亿元，占公司2015年末经审计归属于上市公司股东的净资产的
       比重为22.40%。其中，公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额人民币220.55亿元，公司及控股
       子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为3.83亿元。公司及公司控股子公司无对外担保。
       报告期内，公司未为股东、实际控制人及其关联方提供担保。
       （3）报告期内，公司获取项目有关情况请参见“非募集资金投资情况”之“项目投资”。
       7. 独立董事对公司关联方资金占用和对外担保情况的专项说明和独立意见
       公司不存在控股股东及其他关联方非经营性占用公司资金的情形。
       报告期内公司严格按照有关规定，规范公司对外担保行为，控制公司对外担保风险，没有违反《关于规
       范上市公司对外担保行为的通知》的事项发生。公司的担保属于公司生产经营和资金合理利用的需要，
       担保决策程序合法、合理，没有损害公司及股东利益。
       8. 公司债券相关情况
       2015 年 5 月 22 日，公司 2014 年度股东大会授权董事会在不超过人民币 150 亿元的范围内发行债券。
       2015 年 7 月 1 日，公司以通讯表决方式提交董事会审议通过在境内公开发行不超过人民币 90 亿元的公司
       债券的议案。2015 年 8 月 10 日公司获得中国证监会“证监许可[2015]1915 号”文核准，向合格投资者公
       开发行面值总额不超过 90 亿元的公司债券。2015 年 9 月 25 日公司公布 2015 年公司债券（第一期）募集
       说明书和发行公告，拟发行公司债券人民币 50 亿元，债券期限 5 年。2015 年 9 月 28 日发行结束，实际
      发行规模为人民币 50 亿元，最终票面利率为 3.50%。2015 年 11 月 9 日有关债券在深圳证券交易所上市，
      债券简称“15 万科 01”，代码“112285”。
      本期债券票面金额人民币 100 元。债券的付息日为 2016 年至 2020 年每年的 9 月 25 日。如遇法定节假日
      或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；每次付息款项不另计利息。债券的到期日为 2020 年 9 月 25 日。
      债券的受托管理人为中信证券股份有限公司。债券的评级机构为中诚信证券评估有限公司。根据评级结
      果，本公司主体信用等级为AAA，本期债券的信用等级为AAA，评级展望为稳定。
      截止报告期末，本期债券的募集资金已经全部使用完毕，募集资金使用与募集说明书的约定一致。
      9. 公司或持股5%以上股东及其他的承诺事项履行情况
      公司原第一大股东华润股份有限公司的母公司中国华润总公司于2001年向本公司郑重承诺：将本着有利
      于万科发展的原则一如既往地支持万科，在其公司及下属公司或者万科可能涉及到同业竞争的投资项目、
      处理由于同业竞争而发生的争议、纠纷时，保持中立。中国华润总公司始终履行其承诺。
      10. 投资者互动与投资者保护情况
      公司一向重视投资者关系，2015年公司设立信息披露委员会，加强信息披露管理，提高公司透明度。在
      这一年公司继续获得深圳证券交易所信息披露优秀评级。除了及时充分的信息披露，公司还坚持通过各
      种方式保持与投资者的沟通与互动。2015年公司接待投资者来访和电话会议超过600次，参加境内外机构
      组织的大型投资者见面会76场，组织深、沪、京、港业绩见面会2次，进行网络路演2次，集中走访机构
      投资者4次。此外，还继续通过电话、电子邮件、网上互动平台等方式与投资者交流，聆听他们的意见，
      传递公司的信息，维护投资者和公司之间的长期信任关系。
      2015 年公司投资者接待主要情况如下：
                                                                                           谈论的内容及提供的
     类别           时间          地点        方式                     接待对象
                                                                                                    资料
  星展唯高达活动   2015.1        新加坡       见面会   券商、基金等各类投资者              （一）谈论的主要内
      巴克莱活动   2015.1          香港       见面会   券商、基金等各类投资者              容：
      BNP 活动      2015.1         香港       见面会   券商、基金等各类投资者              1） 公司日常经营情
    中金活动    2015.1         香港       见面会   券商、基金等各类投资者                   况；
    瑞银活动    2015.1         上海       见面会   券商、基金等各类投资者              2） 公司发展战略；
                                                                                           3） 公司对行业变化
  德意志银行活动    2015.1         北京       见面会   券商、基金等各类投资者
                                                                                                的看法。
    国信证券活动    2015.1         深圳       见面会   券商、基金等各类投资者
                                                                                           （二）提供的主要资
    国金证券活动    2015.1         深圳       见面会   券商、基金等各类投资者
                                                                                           料：
    方正证券活动    2015.1         上海       见面会   券商、基金等各类投资者              公司定期报告等公开
    花旗活动    2015.1         香港       见面会   券商、基金等各类投资者              资料。
国信证券香港活动    2015.1         香港       见面会   券商、基金等各类投资者
    东英证券活动    2015.2         香港       见面会   券商、基金等各类投资者
    瑞信证券活动   2015.3          北京       见面会   券商、基金等各类投资者
                             香港、深圳（上
 年度业绩推介会    2015.3                     见面会   券商、基金、个人等各类投资者
                               海、北京）
   里昂证券活动    2015.3          香港       见面会   券商、基金等各类投资者
   瑞信证券活动    2015.4          香港       见面会   券商、基金等各类投资者
 星展唯高达活动    2015.4        新加坡       见面会   券商、基金等各类投资者
       花旗活动    2015.4        新加坡       见面会   券商、基金等各类投资者
       中金活动     2015.4         香港       见面会   券商、基金等各类投资者
   建银国际活动     2015.4         香港       见面会   券商、基金等各类投资者
   摩根大通活动     2015.4         香港       见面会   券商、基金等各类投资者
       国信活动     2015.4         上海       见面会   券商、基金等各类投资者
   野村证券活动     2015.4         香港       见面会   券商、基金等各类投资者
   摩根大通活动     2015.4         香港       见面会   券商、基金等各类投资者
       瑞银活动     2015.4         香港       见面会   券商、基金等各类投资者
       瑞信活动     2015.4         香港       见面会   券商、基金等各类投资者
       瑞银活动     2015.4         香港       见面会   券商、基金等各类投资者
   海通证券活动     2015.5         宁波       见面会   券商、基金等各类投资者
     麦格理活动     2015.5         深圳       见面会   券商、基金等各类投资者
       花旗活动    2015.5          香港       见面会   券商、基金等各类投资者
     里昂活动      2015.5           成都          见面会    券商、基金等各类投资者
     汇丰活动      2015.5           上海          见面会    券商、基金等各类投资者
 德意志银行活动      2015.5       新加坡          见面会    券商、基金等各类投资者
     里昂活动        2015.5         香港          见面会    券商、基金等各类投资者
   摩根大通活动      2015.6         北京          见面会    券商、基金等各类投资者
     瑞信活动        2015.6         北京          见面会    券商、基金等各类投资者
   野村证券活动      2015.6       新加坡          见面会    券商、基金等各类投资者
   兴业证券活动     2015.6          上海          见面会    券商、基金等各类投资者
     中金活动        2015.6         深圳          见面会    券商、基金等各类投资者
   银河证券活动     2015.6          湘潭          见面会    券商、基金等各类投资者
     花旗活动       2015.6          香港          见面会    券商、基金等各类投资者
   联昌证券活动     2015.6          香港          见面会    券商、基金等各类投资者
     瑞信活动       2015.7        新加坡          见面会    券商、基金等各类投资者
 星展唯高达活动     2015.7        新加坡          见面会    券商、基金等各类投资者
   美林证券活动     2015.7          香港          见面会    券商、基金等各类投资者
                              香港、深圳（上
  中期业绩推介会    2015.8                        见面会    券商、基金、个人等各类投资者
                                海、北京）
    里昂证券活动    2015.8          香港          见面会    券商、基金等各类投资者
    摩根大通活动    2015.8          香港          见面会    券商、基金等各类投资者
    花旗银行活动    2015.8          香港          见面会    券商、基金等各类投资者
    建银国际活动    2015.8          香港          见面会    券商、基金等各类投资者
    国信证券活动    2015.8          北京          见面会    券商、基金等各类投资者
    广发证券活动    2015.8          杭州          见面会    券商、基金等各类投资者
    海通证券活动    2015.9          无锡          见面会    券商、基金等各类投资者
    高盛活动    2015.9          深圳          见面会    券商、基金等各类投资者
    里昂证券活动    2015.9          香港          见面会    券商、基金等各类投资者
    海通国际活动    2015.9          深圳          见面会    券商、基金等各类投资者
    野村证券活动    2015.9        新加坡          见面会    券商、基金等各类投资者
    瑞银证券活动    2015.9          深圳          见面会    券商、基金等各类投资者
  星展唯高达活动    2015.9        新加坡          见面会    券商、基金等各类投资者
      杰富瑞活动    2015.10         香港          见面会    券商、基金等各类投资者
    美林活动    2015.11         北京          见面会    券商、基金等各类投资者
    瑞信活动    2015.11         上海          见面会    券商、基金等各类投资者
    中金活动    2015.11         北京          见面会    券商、基金等各类投资者
    花旗活动    2015.11         澳门          见面会    券商、基金等各类投资者
    摩根大通活动    2015.11         香港          见面会    券商、基金等各类投资者
    高盛活动    2015.11         上海          见面会    券商、基金等各类投资者
    大和证券活动    2015.11         香港          见面会    券商、基金等各类投资者
  摩根斯坦利活动    2015.11       新加坡          见面会    券商、基金等各类投资者
    国泰君安活动    2015.11         北京          见面会    券商、基金等各类投资者
    瑞信活动    2015.12         香港          见面会    券商、基金等各类投资者
    华创证券活动    2015.12         深圳          见面会    券商、基金等各类投资者
  摩根斯坦利活动    2015.12         深圳          见面会    券商、基金等各类投资者
    平安证券活动    2015.12         深圳          见面会    券商、基金等各类投资者
    海通证券活动    2015.12         上海          见面会    券商、基金等各类投资者
    安信证券活动    2015.12         上海          见面会    券商、基金等各类投资者
    瑞信活动    2015.12         香港          见面会    券商、基金等各类投资者
    国泰君安活动    2015.12     深圳、上海        见面会    券商、基金等各类投资者
注：上述见面会采用一对一、一对多和大会推介的方式进行，见面的投资者大多超过50家。
                              深圳、东莞、广                国信证券、银河证券、渣打银行、法国巴黎银
                                                            行、花旗银行、富邦金控、美林证券、招商证
                              州、佛山、珠
                                                            券、国泰君安、野村证券、中金、瑞银证券、
                              海、厦门、福                  兴业证券、申银万国、海通证券、中银国际、
                              州、长沙、三                  元大证券、德意志银行、中信证券国际、广发
                    报告期                      小组或
接待券商                      亚、南宁、上                  证券、摩根大通、长江证券、瑞士信贷、中信
                       内                       一对一      建投、光大证券、汇丰银行、三菱日联证券、
                              海、杭州、南
                                                            广州证券、里昂证券、摩根斯坦利、高盛高
                              京、苏州、无
                                                            华、麦格理、东兴证券、平安证券、瑞穗证
                              锡、扬州、宁                  券、建银国际、韩国现代证券、巴克莱、星展
                              波、温州、南                  唯高达、高盛、台湾国泰证券、东方证券、冈
                               昌、合肥、北              三证券、台湾永丰金证券、大和证券、招银国
                               京、唐山、天              际、瑞穗证券、Maybank Kim Eng Securities、
                                                         NH Investment & Securities Co.,Ltd 、 CRISIL
                               津、秦皇岛、沈            Global等
                               阳、长春、太
                               原、济南、青
                               岛、烟台、武
                               汉、成都、重
                               庆、昆明、贵
                               阳、西安、郑
                               州、乌鲁木齐等
                               地
                                                         索罗斯基金、博时基金、交银施罗德基金、汇
                                                         丰晋信基金、华夏基金、华安基金、太保集
                                                         团、平安资产管理有限责任公司、兴业全球基
                                                         金、大成基金、南方基金、前海人寿、融通基
                                                         金、易方达基金、广发基金、日本国际投信投
                                                         资顾问株式会社、嘉实基金、海富通基金、华
                                                         泰柏瑞基金、申万巴黎基金、光大保德信基
                                                         金、国投瑞银基金、淡水泉、泰康资产、中兵
                                                         投资、银华基金、双鹰资本、中国人寿、五牛
                                                         基金、长城基金、鹏华基金、中信资管、阳光
                                                         保险、工银瑞信基金、国泰基金、东方资管、
                                                         中欧基金、台湾国泰投信、元大宝来投信、群
                                                         益投信、复华投信、保德信投信、野村投信、
                                                         富兰克林华美投信、统一投信、三商美邦人
                                                         寿、 新光人寿、南山人寿、中央再保险、迈
                                                         睿思资产运用、日本信金中央金库、深业投
                                                         资、三商美邦人寿保险股份有限公司、腾跃资
                                                         本、损保日本兴亚资管、华夏人寿、GIC 、BT
                                                         Investment Capital、Sumitomo Mitsui Asset
                               深圳、东莞、广            Management (Hong Kong) Limited、OP
                                                         Investment Management Limited、Invesco、New
                               州、佛山、珠              Silk Road、Gabelli & Company、LaSalle
                               海、厦门、福              Investment Management、Temasek Holdings、
                               州、长沙、三              CBRE Holding、TIAA-CREF、Blackrock、
                                                         Verde Asset Management、BNY ARX、
                               亚、南宁、上              Opportunity、Matthews International CAP MG、
                               海、杭州、南              Nikko Asset、Marshall Wace、Point72 Asset
                               京、苏州、无              Management、Sumitomo Mitsui Trust Bank、
                                                         Apollo Global Management、F&H、
                               锡、扬州、宁              SCHRODER INVESTMENT MANAGEMENT
                               波、温州、南              LTD、Baillie Gifford、Primero、Elo Mutual
接待基 金、 其 他投                                      PensionWells Fargo Asset Management、East
                      报告期   昌、合肥、北     小组或
资机构 及个 人 投资                                      Capital、Tiaa、Kingdon Capital、JM Finn &
                        内     京、唐山、天     一对一   Co、Ecclesiastical、APS Asset、Public
者
                               津、秦皇岛、沈            Mutual、Blackrock、Fidelity Worldwide
                               阳、长春、太              Investment、Allianz Global Investors Hong Kong
                                                         Ltd、UBS Global Asset Management Hong
                               原、济南、青              Kong、Hillhouse Capital Management Ltd、
                               岛、烟台、武              OCH - Ziff Capital Management Hong Kong
                               汉、成都、重              Ltd、Pictet Asset Management Asia、Goldman
                                                         Sachs Asset Management Hong Kong、T Rowe
                               庆、昆明、贵              Price Asset Mgmt Asia、Amp Capital Investors
                               阳、西安、郑              Hong Kong、Chinarock Capital Management
                               州、乌鲁木齐等            Ltd、Csop Asset Mgmt Ltd、Standard Pacific
                                                         Capital LLC、RHB Asset Management Sdn
                               地                        Bhd、CIC International (HK) Co., Ltd、
                                                         Citadel、GLG Partners、GMO、Everpoint、
                                                         Wellington、GE Asset Management、Pioneer
                                                         Investments、FIL Investment Management (Hong
                                                         Kong) Limited、First State Inv.、Macquarie
                                                         Funds Group、Jupiter Asset Management、
                                                         Brookfield、Perennial Value Management、
                                                         Northcape Capital、Jennison Associates、City
                                                         National Rochdale Investment Management、
                                                         Cohen& Steers、Oaktree Capital Management、
                                                         Cbre Clarion Securities、Northwood Securities、
                                                         AEw Global Advisors、AIA、GCIS、Amundi
                                                         Hong Kong Limited、Eastspring Investments
                                                         Singapore、Standard Life、Columbia Mgt Inv
                                                         Advisers、Daiwa Asset Management、Janus
                                                         Capital Management LLC、Invesco、Viking
                                                         Global、Barclays Wealth Management、
                                                         NORGES BANK、STATE STREET GLOBAL
                                                         ADVISOR、ROBECO GROUP、LAZARD
                                                         ASSET MANAGEMENT、Kynikos Associates、
                                                       Brummer Capital、Sanford C. Bernstein、Forsyth
                                                       Barr Asia Limited、Regal Funds Management、
                                                       Babson Capital、Westwood International
                                                       Advisors、Pine River Capital Management (HK)
                                                       Ltd、CAPITAL GROUP、CAPITAL
                                                       INTERNATIONAL、UG INVESTMENT
                                                       ADVISORS、HAMON ASSET
                                                       MANAGEMENT、RS INVESTMENT
                                                       MANAGEMENT、JANCHOR PARTNERS、
                                                       JUDICO CAPITAL、SERENITY CAPITAL、
                                                       DALTON INVESTMENT GROUP、GAM、
                                                       PINYIN CAPITAL MANAGEMENT、
                                                       BINYUAN CAPITAL、TIGER PACIFIC
                                                       CAPITAL、Trafalgar Copley、DeepWater
                                                       Capital、Rossport Invs LLC、N Roditi & Co、
                                                       Yiheng Capital、Pyramis Advisors、Blue
                                                       Mountain Capital、Argo Investments、Tengyue
                                                       Partner、Templeton Emerging Markets、Seatown
                                                       Holdings、Eclectica AM、J.W. Childs Asia
                                                       Equities (HK) Ltd.、Artemis、EFG AM等
除了加强与投资者互动外， 2015 年公司还加大了现金分红力度，以更好的回馈股东。2015 年内公司向全
体股东每 10 股派现金人民币 5.0 元（含税），相比上一年，公司每股派付的现金股息增长 22%，实际派
发的现金股利达到人民币 55.24 亿元，占 2014 年公司合并净利润的比例为 35.09%，较上年提高 5.22 个百
分点。普通投资者的权益得到更多保障。
2015 年中 A 股股票市场大幅震荡，为保护投资者利益，公司在综合考虑业务增长、财务状况、未来发展
战略以及合理估值水平等因素的基础上，提出了百亿 A 股回购方案。2015 年内公司累计回购 A 股股份
12,480,299 股，支付总金额人民币 1.6 亿元。回购方案的推出和实施，有利于增强投资者对公司的信心，
保护广大投资者的利益。
11. 是否存在控股股东及其他关联方非经营性占用公司资金的情形
公司不存在控股股东及其他关联方非经营性占用公司资金的情形
12. 聘任、解聘会计师事务所情况
2014年度股东大会决议继续聘请毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）和毕马威会计师事务所为公
司2015年度会计师事务所。下表为公司聘请会计师事务所情况：
               类型                     2015 年度                连续服务               2014 年度
    审计项目                                                       年限         审计单位           审计费用
                               审计单位      审计费用
    依据中国企业会计准则编制 毕马威华振                                         毕马威华振
                                                                   15 年
    的集团合并财务报表       会计师事务所                                     会计师事务所
                             （特殊普通合 RMB10,500,000.00                    （特殊普通合 RMB10,500,000.00
    依据国际财务报告准则编制 伙）、毕马威                          23 年    伙）、毕马威会
    的集团合并财务报表       会计师事务所                                       计师事务所
    签字会计师              王晓梅                                   2      王晓梅
    签字会计师              罗永辉                                   2      罗永辉
上述审计费用均包含审计过程需支出的差旅费。
13. 报告期内，公司及公司董事、监事、高级管理人员无受监管部门处罚等情况
六、股本变动及股东情况
1.股本变动情况
 （1）公司股份变动情况表（截至 2015 年 12 月 31 日）
                                                                                                    单位：股
                                2014 年 12 月 31 日          增减变动（+，-）              2015 年 12 月 31 日
           股份类别
                                 数量           比例             其他（注）                 数量           比例
   一、有限售条件股份
   1.国家及国有法人持股
   2.境内法人持股
   3.境内自然人持股             15,874,479     0.144%                       199,295        16,073,774     0.145%
   4.外资持股
   有限售条件股份合计           15,874,479    0.144%                        199,295        16,073,774     0.145%
   二、无限售条件股份
   1.人民币普通股             9,706,677,295   87.942%                    13,905,763   9,720,583,058      87.956%
    2.境外上市外资股             1,314,955,468 11.914%                       0   1,314,955,468 11.899%
    无限售条件股份合计          11,021,632,763 99.856%              13,905,763  11,035,538,526 99.855%
    三、股份总数                11,037,507,242 100.00%              14,105,058  11,051,612,300 100.00%
    注：报告期内部分高级管理人员将其持有的A股股票期权行权，中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司按规定解除和
    增加相应高级管理人员持有的限售股份，公司有限售条件流通股份和无限售条件流通股份相应变动。
    限售股份变动情况表
                                                                                                               单位：股
                                        本年解除限售 本年增加限售
          股东名称     年初限售股数                                年末限售股数         限售原因     解除限售日期
                                            股数         股数
       王石                 5,712,901               0            0      5,712,901         董事       中国证券登记
       郁亮                 5,479,684               0            0      5,479,684 董事、高级管理人员 结算有限责任
       孙建一                 519,177         129,794            0        389,383         董事       公司深圳分公
       王文金               1,667,693               0      293,025      1,960,718 董事、高级管理人员 司按规则增加
       解冻                 1,490,745         372,686            0      1,118,059         监事       或解除董事、
       周清平                  15,000               0            0         15,000         监事       监事和高管人
       张旭                   509,279               0      168,750        678,029     高级管理人员   员持有的有限
       谭华杰                 480,000               0      240,000        720,000     高级管理人员     售条件股份
            合计           15,874,479         502,480      701,775     16,073,774         －               －
     （2）证券发行与上市情况
    A.此前三年股票及衍生证券发行情况
    2015 年 5 月 22 日，公司 2014 年度股东大会授权董事会在不超过人民币 150 亿元的范围内发行债券。
    2015 年 7 月 1 日，公司以通讯表决方式提交董事会审议通过在境内公开发行不超过人民币 90 亿元的公司
    债券的议案。2015 年 8 月 10 日公司获得中国证监会“证监许可[2015]1915 号”文核准，向合格投资者公
    开发行面值总额不超过人民币 90 亿元的公司债券。2015 年 9 月 25 日公司公布 2015 年公司债券（第一期）
    募集说明书和发行公告，拟发行公司债券人民币 50 亿元，债券期限 5 年。公司的信用等级为 AAA，债券
    的信用等级为 AAA。2015 年 9 月 28 日发行结束，实际发行规模为人民币 50 亿元，最终票面利率为
    3.50%。2015 年 11 月 9 日有关债券在深圳证券交易所上市，债券简称“15 万科 01”，代码“112285”。
    B.报告期内，因公司 A 股股票期权激励计划期权行权 14,105,058 份，公司 A 股股票数量因此增加
    14,105,058 股 ， 公 司 股 份 总 数 相 应 增 加 14,105,058 股 。 公 司 的 股 东 权 益 和 净 资 产 相 应 增 加 人 民 币
    112,422,568.1 元。公司的总股份数增加 0.13%，公司的每股收益和每股净资产受到相应影响。
    C.截至报告期末公司无内部职工股
    2.股东情况介绍（截至 2015 年 12 月 31 日）
    （1）股东情况表
                                                                                                                     单位：股
                       272,370 户（其中 A 股 272,350 户，        2016 年 2 月 29 日      272,167 户（其中 A 股 272,145 户，H 股 22
  2015 年末股东总数
                       H 股 20 户）                                  股东总数            户）
                                                       前 10 名股东持股情况
                                                                                                         持有有限
                                                    股东        持股                      报告期内增                  质押或冻结
                   股东名称                                                持股总数                      售条件股
                                                    性质        比例                      减变动情况                  的股份数量
                                                                                                         份数量
华润股份有限公司                                  国有法人     15.23%    1,682,759,247      37,264,527           0
HKSCC NOMINEES LIMITED 注 1                       外资股东     11.90%    1,314,933,176          -6,701           0
深圳市钜盛华股份有限公司                            其他        8.38%      926,070,472     926,070,472           0     888,713,162
国信证券－工商银行－国信金鹏分级 1 号集合资
                                                    其他        4.14%      456,993,190      92,957,117           0
产管理计划
前海人寿保险股份有限公司－海利年年                  其他        3.16%      349,776,441     349,776,441           0
中国证券金融股份有限公司                            其他        2.99%      330,361,206     330,361,206           0
招商财富－招商银行－德赢 1 号专项资产管理计                                                                      0
                                                    其他        2.98%      329,352,920     329,352,920
划
安邦财产保险股份有限公司－传统产品                  其他        2.34%      258,167,403     258,167,403           0
安邦人寿保险股份有限公司－保守型投资组合            其他        2.20%      243,677,851     243,677,851           0
西部利得基金－建设银行－西部利得金裕 1 号资         其他        2.04%      225,494,379     225,494,379           0
产管理计划
战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名
                                               无
股东的情况
                                               前 10 名无限售条件股东持股情况
                  股东名称                           持有无限售条件股份数量                         股份种类
华润股份有限公司                                                     1,682,759,247            人民币普通股（A 股）
HKSCC NOMINEES LIMITED 注 1                                          1,314,933,176          境外上市外资股（H 股）
深圳市钜盛华股份有限公司                                               926,070,472            人民币普通股（A 股）
国信证券－工商银行－国信金鹏分级 1 号集合资
                                                                       456,993,190           人民币普通股（A 股）
产管理计划
前海人寿保险股份有限公司－海利年年                                     349,776,441           人民币普通股（A 股）
中国证券金融股份有限公司                                               330,361,206           人民币普通股（A 股）
招商财富－招商银行－德赢 1 号专项资产管理计
                                                                       329,352,920           人民币普通股（A 股）
划
安邦财产保险股份有限公司－传统产品                                     258,167,403           人民币普通股（A 股）
安邦人寿保险股份有限公司－保守型投资组合                               243,677,851           人民币普通股（A 股）
西部利得基金－建设银行－西部利得金裕 1 号资
                                                                       225,494,379           人民币普通股（A 股）
产管理计划
                                         深圳市钜盛华股份有限公司持有管理“前海人寿保险股份有限公司－海利年年”
                                         的前海人寿保险股份有限公司 51%的股权，而 2015 年 11 月 25 日深圳市钜盛华股
                                         份有限公司与西部利得基金管理有限公司签署西部利得金裕 1 号资产管理计划合
                                         约；管理“安邦财产保险股份有限公司－传统产品”的安邦财产保险股份有限公
上述股东关联关系或一致行动的说明         司和管理“安邦人寿保险股份有限公司－保守型投资组合”的安邦人寿保险股份
                                         有限公司，同为安邦保险集团股份有限公司的子公司。安邦保险集团股份有限公
                                         司持有安邦财产保险股份有限公司 97.56%的股份，持有安邦人寿保险股份有限公
                                         司 99.98%的股份。除此之外，上述股东之间未知是否存在关联关系或属于《上市
                                         公司收购管理办法》规定的一致行动人。
                                         深圳市钜盛华股份有限公司通过中国银河证券股份有限公司客户信用交易担保证
参与融资融券业务股东情况说明
                                         券账户持有公司 A 股股票 37,357,310 股。
参与约定购回交易的股东                   无
    注 1：HKSCC NOMINEES LIMITED 所持股份为其代理的在 HKSCC NOMINEES LIMITED 交易平台上交易的公司 H 股股
    东账户的股份总和。
    （2）前 10 名有限售条件股东持股数量及限售条件
                                                                                                  单位：股
    序   有限售条件股    持有的有限售条件股              可上市                新增可上市交易
                                                                                                   限售条件
    号     东名称              份数量                    交易时间                股份数量
    1    王石                      5,712,901
    2    郁亮                      5,479,684                                                    中国证券登记结
                                                                                                算有限责任公司
    3    王文金                    1,960,718
                                                                                                深圳分公司根据
    4    解冻                      1,118,059
                                                           ——                      ——       有关规定锁定董
    5    谭华杰                      720,000
                                                                                                事、监事和高管
    6    张旭                        678,029
                                                                                                人员持有的公司
    7    孙建一                      389,383                                                          股份
    8    周清平                       15,000
    （3）控股股东和实际控制人情况
    公司不存在控股股东及实际控制人，报告期内该情况无变化。
    （4）持股 10%以上股东情况
    (1)深圳市钜盛华股份有限公司及其一致行动人
    截止 2015 年 12 月 31 日，深圳市钜盛华股份有限公司通过普通证券账户持有公司 A 股股票 888,713,162
    股，通过中国银河证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有公司 A 股股票 37,357,310 股，合计
    持有公司 A 股股票 926,070,472 股。
    同时，截止 2015 年 12 月 31 日“前海人寿保险股份有限公司－海利年年”持有公司 A 股股票 349,776,441
    股，“前海人寿保险股份有限公司－聚富产品”持有公司 A 股股票 218,081,383 股，“前海人寿保险股份
    有限公司－自有资金”持有公司 A 股股票 168,007,821 股，“前海人寿保险股份有限公司－万能型保险产
品”持有公司 A 股股票 11,800 股。而深圳市钜盛华股份有限公司持有管理“前海人寿保险股份有限公司
－海利年年”、“前海人寿保险股份有限公司－聚富产品”、“前海人寿保险股份有限公司－自有资
金”、“前海人寿保险股份有限公司－万能型保险产品”的前海人寿保险股份有限公司 51%的股权。
深圳市钜盛华股份有限公司于 2015 年 11 月 25 日与西部利得基金管理有限公司签订了西部利得宝禄 1 号
资产管理计划和西部利得金裕 1 号资产管理计划合约；于 2015 年 11 月 24 日与南方资本管理有限公司签
订了安盛 1 号、2 号、3 号资产管理计划合约，于 2015 年 11 月 26 号签订广钜 1 号资产管理计划合约，于
2015 年 12 月 14 号签订广钜 2 号资产管理计划合约；于 2015 年 11 月 24 日与泰信基金管理有限公司签订
了泰信价值 1 号特定客户资产管理计划合约。根据合同约定，有关资产管理计划可用于投资公司 A 股股
票，签约方同意，在资产管理计划存续期内，如公司召开股东大会，资产管理计划管理人应按照委托人
对表决事项的意见行使表决权；如委托人需要资产管理计划使提案权、提名权、股东大会召集权等其他
股东权利事项，资产管理计划管理人应按委托人出具的指令所列内容行使相关权利。
截止 2015 年 12 月 31 日，“西部利得基金－建设银行－西部利得金裕 1 号资产管理计划”、“西部利得
基金－建设银行－西部利得宝禄 1 号资产管理计划”、“南方资本－平安银行－安盛 1 号资产管理计
划”、“南方资本－平安银行－安盛 2 号资产管理计划”、“南方资本－平安银行－安盛 3 号资产管理
计划”、“南方资本－广发银行－广钜 1 号资产管理计划”、“南方资本－广发银行－广钜 2 号资产管
理计划”、“泰信基金－民生银行－泰信价值 1 号特定客户资产管理计划”分别持有公司 A 股股票
225,494,379 股 、 156,350,691 股 、 97,649,123 股 、 89,724,515 股 、 84,540,563 股 、 163,481,676 股 、
63,465,898 股和 138,740,962 股。
截止 2015 年 12 月 31 日，深圳市钜盛华股份有限公司 及其一致行动人 合计持有公司 A 股股 份
2,681,395,724 股，占公司股份总数的 24.26%，为公司的第一大股东。
深圳市钜盛华股份有限公司成立于 2002 年 1 月 28 日，注册资本约人民币 163.04 亿元，经营范围包括投
资兴办实业（具体项目另行申报）；计算机软件开发，合法取得土地使用权的房地产开发、经营；企业
营销策划、信息咨询（不含人才中介、证券、保险、基金、金融业务及其它限制项目）；建材、机械设
备、办公设备、通信设备、五金交电、电子产品、家具、室内装修材料的购销；国内贸易，货物及技术
进出口；自有物业租赁；供应链管理（法律、行政法规禁止的项目除外，法律、行政法规限制的项目须
取得许可后方可经营），法人代表叶伟青女士，公司注册地址深圳市罗湖区宝安北路 2088 号深业物流大
厦八楼 802 室。
深圳市钜盛华股份有限公司股东为深圳市宝能投资集团有限公司持股 67.4%，深圳宝源物流有限公司持股
0.68%，深圳市宝能创赢投资企业（有限合伙）持股 1.92%，深圳市浙商宝能产业投资合伙企业（有限合
伙）持股 30%。
作为深圳市钜盛华股份有限公司的控股股东，深圳市宝能投资集团有限公司成立于 2000 年 3 月 23 日，注
册资本人民币 3000 万元，为个人独资有限责任公司，姚振华先生持股 100%，法人代表为姚振华先生。
公司的经营范围包括投资兴办实业（具体项目另行申报）；投资文化旅游产业（具体项目另行申报）；
建筑、装饰材料的购销及其它国内贸易（法律、行政法规、国务院决定规定在登记前须经批准的项目除
外）、经营进出口业务（法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可
经营）；建筑设备的购销与租赁；信息咨询、企业管理咨询（不含人才中介、证券、保险、基金、金融
业务及其它限制项目）；供应链管理。
深圳市钜盛华股份有限公司及其一致行动人与公司股权关系的方框图如下
                                                                                              姚振华
                                                                                                     100%
                                                                                  深圳市宝能投资集团有限公司
                                         合约
                                                                                                       67.4%
 西       西                                                         泰           深圳市钜盛华股份有限公司
 部       部                                                         信
 利       利                                                         基
 得       得           南       南       南        南       南       金                                51%
 基       基           方       方       方        方       方       －
 金       金           资       资       资        资       资       民
 －       －           本       本       本        本       本       生            前海人寿保险股份有限公司
 建       建           －       －       －        －       －       银
 设       设           平       平       平        广       广       行
 银       银           安       安       安        发       发       －                                管理
 行       行           银       银       银        银       银       泰
 －       －           行       行       行        行       行       信
 西       西           －       －       －        －       －       价
 部       部           安       安       安        广       广       值
 利       利           盛       盛       盛        钜       钜                   前           前            前      公   前
 得       得                                                         号     公 海        公   海
                                                                                                       公   海      司   海         8.38%
 金       宝           号       号       号        号       号       特     司 人        司   人
                                                                                                       司   人      －   人
 裕       禄           资       资       资        资       资       定     － 寿保      －   寿
                                                                                              保       －   寿      万   寿
                       产       产       产        产       产       客     海 险        聚                 保      能   保
                                                                                                       自
 1
 号       号           管       管       管        管       管       户     利 股             险            险      型   险
                                                                                         富            有
 资       资           理       理       理        理       理       资     年 份             股            股      保   股
                                                                                         产            资
 产       产           计       计       计        计       计       产                       份            份      险   份
                                                                            年有         品   有       金   有      产   有
 管       管           划       划       划        划       划       管
 理       理                                                         理          限           限            限      品   限
 计       计                                                         计
 划       划                                                         划             3.1649%    1.97%        1.52%         0.0001%
      2.04%    1.41%        0.88%    0.81% 0.77%    1.48%        0.57%    1.26%
                                                                                                   本公司
（2）华润股份有限公司及其全资子公司
截至 2015 年 12 月 31 日，华润股份有限公司直接持有公司 A 股股份 1,682,759,247 股，占公司股份总数的
15.23%。同时华润股份有限公司的全资子公司中润国内贸易公司持有公司 A 股股份 6,840,570 股。华润股
份有限公司及其附属公司合计持有公司 A 股股份 1,689,599,817 股，占公司股份总数的比例为 15.29%。
华润股份有限公司是由中国华润总公司于 2003 年 6 月发起设立的股份有限公司，法定代表人为傅育宁先
生，主要资产为香港华润（集团）有限公司 100%的股权及其他内地资产，主营业务包括对金融、保险、
能源、交通、电力、通讯、仓储运输、食品饮料生产企业的投资；对商业零售企业（含连锁超市）、民
用建筑工程施工的投资与管理；石油化工、轻纺织品、建筑材料产品的生产；电子及机电产品的加工、
生产、销售；物业管理；民用建筑工程的外装修及室内装修；技术交流。公司注册地点为深圳市南山区
滨海大道 3001 号深圳湾体育中心体育场三楼，注册资本约 164.67 亿元。中国华润总公司持有华润股份有
限公司 16,466,413,526 股国家股，占其股本总额的 99.9961%；中国华润总公司的全资子公司华润国际招
标有限公司持有华润股份有限公司 650,000 股国有法人股，占其股本总额的 0.0039%。
中国华润总公司注册资本约 152.37 亿元，主要资产为华润股份有限公司的股权，直属国务院国有资产监
督管理委员会管理，法定代表人亦为傅育宁先生。
华润股份有限公司与公司股权关系的方框图如下：
                         国务院国有资产
                         监督管理委员会
                                 100%
                                                100%
                         中国华润总公司
                                                 华润国际招标
                                 99.9961%
                                                   有限公司
            100%
                        华润股份有限公司
                                               0.0039%
  中润国内贸易公司               15.23%
              0.06%
                             本公司
（5）香港《证券与期货条例》规定的主要股东持股情况
截止 2015 年 12 月 31 日，按照中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司登记的公司 A 股股东持股情况
以及香港《证券与期货条例》第 571 章第 336 条存置的登记册之权益及淡仓，根据香港《证券上市规则》
应披露的公司董事、监事及高级管理人员以外的其他人士权益或淡仓情况如下：
1）深圳市钜盛华股份有限公司以实益拥有人身份直接持有公司 A 股股票 926,070,472 股。此外深圳市钜
盛华股份有限公司还以控制的法团的权益身份间接对 735,877,445 股公司 A 股拥有权益，同时，深圳市钜
盛华股份有限公司以资产管理计划受托人的身份对 1,019,447,807 股公司 A 股拥有权益。深圳市钜盛华股
份有限公司合计对 2,681,395,724 股公司 A 股拥有权益，全部为好仓，占公司 A 股份的比例为 25.54%，占
公司总股份的比例为 24.26%。
2）华润股份有限公司以实益拥有人身份直接持有公司 A 股 1,682,759,247 股，华润股份有限公司的全资子
公司中润国内贸易公司以实益拥有人身份直接持有公司 A 股股份 6,840,570 股。华润股份有限公司及其附
属公司合计持有公司 A 股股份 1,689,599,817 股，占公司 A 股股份的比例为 17.35%，占公司总股份的比例
为 15.29%，全部为好仓。
3）安邦保险集团股份有限公司以控制的法团的权益身份间接对 682,583,814 股公司 A 股拥有权益，有关
股份占公司 A 股股份的比例为 7.0%，占公司总股份的比例为 6.18%，为好仓。
4）JPMorgan Chase & Co. 以实益持有人的身份间接对 28,693,672 股公司 H 股（好仓）拥有权益，对
5,280,900 股公司 H 股（淡仓）拥有权益；以投资经理的身份间接对 97,899,157 股公司 H 股（好仓）拥有
权益；以保管人身份间接对 65,176,105 股公司 H 股（可供借出的股份，好仓）拥有权益。JPMorgan
Chase & Co.合计对 191,768,934 股公司 H 股（好仓）拥有权益，有关股份占公司 H 股股份的比例为
14.58%，占公司总股份的比例为 1.74%；合计对 5,280,900 股公司 H 股（淡仓）拥有权益，有关股份占公
司 H 股股份的比例为 0.40%，占公司总股份的比例为 0.05%；合计对 65,176,105 股（可供借出的股份）公
司 H 股拥有权益，有关股份占公司 H 股股份的比例为 4.96%，占公司总股份的比例为 0.59%。
5）UBS Group AG 以对股份持有保证权益人的身份间接对 4,383,085 股公司 H 股（好仓）拥有权益；以控
制的法团的权益身份间接对 91,367,503 股公司 H 股（好仓）拥有权益，对 26,224,100 股公司 H 股（淡仓）
拥有权益。UBS Group AG 合计对 95,750,588 股公司 H 股（好仓）拥有权益，有关股份占公司 H 股股份的
比例为 7.28%，占公司总股份的比例为 0.87%；合计对 26,224,100 股公司 H 股（淡仓）拥有权益，有关股
份占公司 H 股股份的比例为 1.99%，占公司总股份的比例为 0.24%。
6）Commonwealth Bank of Australia 以控制的法团的权益身份间接对 91,188,400 股公司 H 股拥有权益，有
关股份占公司 H 股股份的比例为 6.93%，占公司总股份的比例为 0.83%，为好仓。
7）BlackRock, Inc. 以控制的法团的权益身份间接对 82,051,255 股公司 H 股（好仓）拥有权益，有关股份
占公司 H 股股份的比例为 6.24%，占公司总股份的比例为 0.74%；以控制的法团的权益身份间接对
1,867,500 股（淡仓）公司 H 股拥有权益，有关股份占公司 H 股股份的比例为 0.14%，占公司总股份的比
例为 0.02% 。
8）HSBC Holdings plc 以控制的法团的权益身份间接对 75,521,547 股公司 H 股（好仓）拥有权益，有关股
份占公司 H 股股份的比例为 5.74%，占公司总股份的比例为 0.68%；对 71,693,270 股公司 H 股（淡仓）
拥有权益，有关股份占公司 H 股股份的比例为 5.45%，占公司总股份的比例为 0.65%。
9 ）Citigroup Inc. 以控制的法团的权益身份间接对 30,893,184 股公司 H 股（好仓 ）拥有权益，对
24,234,478 股公司 H 股（淡仓）拥有权益；以保管人身份间接对 39,025,276 股公司 H 股（可供借出的股
份，好仓）拥有权益。Citigroup Inc.合计对 69,918,460 股公司 H 股（好仓）拥有权益，有关股份占公司 H
股股份的比例为 5.32%，占公司总股份的比例为 0.63%；合计对 24,234,478 股公司 H 股（淡仓）拥有权益，
有关股份占公司 H 股股份的比例为 1.84%，占公司总股份的比例为 0.22%；合计对 39,025,276 股（可供借
出的股份）公司 H 股拥有权益，有关股份占公司 H 股股份的比例为 2.97%，占公司总股份的比例为
0.35%。
10）Value Partners Limited 以控制的法团的权益身份直接对 66,144,558 股公司 H 股拥有权益。Value
Partners Group Limited 通过 100%持股的 Value Partners Hong Kong Limited 持有 Value Partners Limited 100%
的股权，因此 Value Partners Group Limited 以控制的法团的权益身份间接对 66,144,558 股公司 H 股拥有权
益。有关股份占公司 H 股股份的比例为 5.03%，占公司总股份的比例为 0.60%，为好仓。
除以上信息外，公司未知其他人士（不含公司董事、监事及高级管理人员）根据香港《证券与期货条例》
和香港联合交易所有限公司《证券上市规则》应披露权益或淡仓等情况。
（6）按照《香港联合交易所有限公司证券上市规则》关于公众持股量的说明
截止 2015 年 12 月 31 日，公司在香港联合交易所有限公司主板上市的境外上市外资股（H 股）共
1,314,955,468 股，全部为公众持股，占公司总股份的 11.90%，市值为港币 301.12 亿元。公司 H 股在香港
联合交易所有限公司主板上市时已取得严格遵守《香港联合交易所有限公司证券上市规则》第 8.08（1）
（b）条下的 H 股占公司总股份比例的豁免，2015 年末公司公众持股量符合《香港联合交易所有限公司证
券上市规则》第 8.08 的规定。
七、董事、监事、高级管理人员及员工情况
1.董事、监事、高级管理人员
(1)基本情况及主要经历
董事
王石，男，1951 年出生。1968 年参军，1973 年转业。转业后就职于郑州铁路水电段。1978 年毕业于兰州
铁道学院给排水专业，本科学历。毕业后，先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委、深圳市特区发展
公司。1984 年组建万科前身深圳现代科教仪器展销中心，任总经理。1988 年起任公司董事长兼总经理，
1999 年起不再兼任公司总经理。现任公司董事会主席。王石先生还是 SOHU.com Inc.董事，华润置地有
限公司、现代传播控股有限公司的独立董事。
2013 年起在剑桥大学彭布鲁克学院做访问学者。
乔世波，男，1954 年出生。1983 年毕业于吉林大学中文系汉语言文学专业，大学学历。历任对外贸易经
济合作部（现商务部）处长，华润(集团)有限公司人力资源部副总经理、总经理，华润石化(集团)有限
公司总经理、董事长。2000 年任华润（集团）有限公司董事、助理总经理，期间先后兼任过华润创业有
限公司副董事总经理，华润机械五矿（集团）有限公司董事长等职务。2003 年任华润（集团）有限公司
董事副总经理，期间先后兼任吉林华润生化股份有限公司董事长，华润水泥控股有限公司董事局主席，
中国华源集团有限公司首席执行官，三九企业集团总经理等职务。2008 年~2016 年任华润（集团）有限
公司董事、总经理，期间曾兼任华润医药集团有限公司董事局副主席兼总裁，华润创业有限公司主席，
华润三九医药股份有限公司董事长，山东东阿阿胶股份有限公司董事长等职务。
2010 年起任公司董事，董事会副主席。
郁亮，男，1965 年出生。1988 年毕业于北京大学国际经济学系，获学士学位。后于 1997 年获北京大学经
济学硕士学位。曾供职于深圳外贸集团。1990 年加入万科；1996 年任公司副总经理；1999 年任公司常务
副总经理兼财务负责人；2001 年起任公司总经理。1994 年起任公司董事至今。现任公司总裁，还任上海
美特斯邦威服饰股份有限公司独立董事。
孙建一，男，1953 年出生。毕业于中南财经大学金融专业，大专学历，高级经济师。1985 年任中国人民
保险公司武汉分公司副总经理、党委委员。1990 年~2003 年历任中国平安保险公司总经理助理、副总经
理、常务副总经理、执行董事等职。2003 年任中国平安保险（集团）股份有限公司执行董事、常务副总
经理、副首席执行官。2008 年起任中国平安保险（集团）股份有限公司副董事长、副首席执行官。2008
年至 2012 年任平安银行有限责任公司董事长。2002 年起任平安银行股份有限公司董事长，目前还任中国
保险保障基金有限责任公司非执行董事及海昌控股有限公司独立董事。
1995 年任公司董事，1997 年任常务董事，1998 年任副董事长，2001 年~2008 年任独立董事，2005 年任薪
酬与提名委员会召集人、审计委员会委员。2008 年起任董事、薪酬与提名委员会委员。
魏斌，男，1969 年出生。1992 年获中南财经大学审计专业学士学位；2001 年获暨南大学金融专业硕士学
位。为中国高级会计师及高级审计师，中国注册会计师协会非执业会员。2001 年加入华润(集团)有限公司。
现任中国华润总公司董事、华润(集团)有限公司总会计师、首席财务官，华润啤酒（控股）有限公司（原
华润创业有限公司）、华润电力控股有限公司、华润置地有限公司、华润水泥控股有限公司、华润燃气
控股有限公司之非执行董事，以及山东东阿阿胶股份有限公司董事。
2013 年起担任公司董事，审计委员会委员。
陈鹰，男，1970 年出生。1993 年获清华大学建筑管理学学士学位；2007 年获牛津大学工商管理学硕士学
位。1993 年加入华润(集团)有限公司。1993 年至 2002 年任华润营造(控股)有限公司项目工程师、项目经
理及采购部经理及执行董事；2002 年至 2011 年任华润置地(北京)股份有限公司董事总经理；2003 年至
2006 年任华润置地有限公司董事。2011~2013 年年任华润(集团)有限公司战略管理部总经理。2012 年起任
华润股份有限公司监事。现任华润(集团)有限公司首席战略官、战略管理部总监，同时担任华润水泥控股
有限公司、华润电力控股有限公司、华润啤酒（控股）有限公司（原华润创业有限公司）、华润燃气控
股有限公司、华润置地有限公司之非执行董事，以及华润医药集团有限公司之董事。
2013 年起担任公司董事，投资与决策委员会委员。
王文金，男，1966 年出生。1994 年获中南财经政法大学硕士学位，中国注册会计师。曾先后供职于合肥
市塑料十厂、中科院安徽光学精密机械研究所。1993 年加入万科。1998 年任公司财务管理部副经理。
1999 年任公司财务管理部总经理；2002 年起任公司财务负责人；2004 年起任公司财务总监。2007 年任公
司执行副总裁。2014 年起任公司董事、投资与决策委员会委员，同时任公司执行副总裁、首席财务官。
独立董事
张利平，男，1958 年出生。1980 年毕业于北京外贸学院，1987 年获美国圣约翰大学国际事务及国际法律
硕士学位。曾任职于对外经济贸易合作部，并先后担任美国美林集团投资银行部董事、德国德累斯登银
行集团董事总经理兼大中华区主管、香港太平协和集团有限公司董事总经理、香港意马国际控股有限公
司行政总裁、瑞士信贷集团全球投资银行部副主席兼大中华区联合首席执行官等职务。2015 年加盟黑石
集团任高级董事总经理暨大中华区主席。
2010 年起任公司独立董事，投资与决策委员会召集人，薪酬与提名委员会委员。2014 年起任薪酬与提名
委员会召集人。
华生，男，1953 年出生。1982 年毕业于南京工学院(现东南大学)政治经济学专业，获学士学位，1985 年
获中国社会科学院研究生院财政系硕士学位，持有武汉大学经济学博士学位，并先后在英国牛津大学和
剑桥大学学习、研究和任教。现任东南大学经济管理学院名誉院长、教授、博士生导师，中国侨商联合
会常务副会长，北京市侨联副主席。为 1986 年首批“国家级有突出贡献的专家”。是价格双轨制、国资
体制、股权分置改革的主要提出者和推动者，曾获中国经济理论创新奖、孙冶方经济学奖。
2011 年起任公司独立董事。
罗君美，女，1954 年出生。1976 年毕业于加拿大 Mcgill 大学管理学系会计学专业，获商学士学位。曾任
职加拿大蒙特利尔会计师事务所，现任罗思云罗君美会计师事务所有限公司的首席执业董事，罗思云会
计师行东主，还任中国人民政治协商会议广东省政协委员。她是香港执业资深会计师、加拿大特许会计
师、英国及韦尔斯特许会计师、澳洲资深注册会计师，香港注册税务师，曾任香港华人会计师公会会长，
香港会计师公会理事，是香港女会计师协会有限公司创始会长。2009 年获授香港特别行政区太平绅士。
2011 年起任香港上市新华汇富金融控股有限公司和多伦多证券交易所上市新华国际有限公司独立董事。
2012 年起任公司独立董事，审计委员会召集人。
海闻，男，1952 年出生。1982 年毕业北京大学经济学系，获经济学学士学位；1983 年毕业于美国长滩加
州州立大学经济系，获经济学硕士学位；1991 年毕业于美国戴维斯加州大学经济系，获经济学博士学位。
曾任职美国加州州立大学经济系、加州大学（戴维斯）大学经济系、福特路易斯学院商学院经济系。
1995 年~2008 年任北京大学中国经济研究中心教授、副主任；2002 年~2005 年任北京大学校长助理；2005
年~2008 年任北京大学副校长、深圳研究生院常务副院长、深圳商学院院长。2008 年~2013 年任北京大学
副校长、深圳研究生院院长、汇丰商学院院长。现任北京大学校务委员会副主任、汇丰商学院院长。
2014 年起任公司独立董事，审计委员会委员，薪酬与提名委员会委员。
监事
解冻，男，1965 年出生。1987 年毕业于南京工学院无线电系，获学士学位；1997 年获上海交通大学管理
学院工商管理硕士学位；2007 年获上海交通大学管理学博士学位。曾供职于中国深圳彩电总公司深圳
RGB 电子有限公司。1992 年加入万科。1996 年任公司人事部经理；2000 年任公司人力资源部总经理；
2001 年任公司人力资源总监；2004 年任公司副总经理。2007 年 10 月至 2014 年 2 月任公司执行副总裁。
2014 年起任公司监事、监事会主席，2011 年起还担任深圳市海普瑞药业股份有限公司独立董事。
廖绮云，女，生于 1959 年，泰国人。1978 年获得香港大学法学学士，1981 年香港大学法律学深造证书。
曾任职于 D. W. Ling & Co.、Fairbairn & Kwok、Livasiri & Co.等律师事务所。2002 年~2005 年任华润创业
有限公司首席法律顾问，2006 年~2008 年任华润（集团）有限公司法律事务部总经理，2008 年至今任华
润（集团）有限公司法律事务部首席法律顾问。
2014 年起任公司监事。
周清平，男，1969 年出生。1993 年毕业于湖南大学（原湖南财经学院）会计专业，大学学历，中国注册
会计师。曾任职于湘财证券有限责任公司，1995 年加入万科，任万科财务顾问有限公司财务经理，2000
年任成都万科房地产有限公司财务总监，2003 年任公司风险管理部副总经理。2010 年起任公司监事、审
计监察部总经理。
高级管理人员
郁亮，简历请见“董事”部分。
王文金，简历请见“董事”部分。
陈玮，男，1962 年出生。1984 年毕业于华东师范大学心理学系，获得学士学位；2000 年获得美国宾州州
立大学人力资源发展硕士学位；2009 年毕业于哈佛大学商学院 AMP 项目。2000 年加入全球管理顾问公
司合益集团(Hay Group, Inc. )，历任中国区董事总经理、大中华区总裁、东北亚区总裁、全球执委会委员、
全球董事会执行董事。2014 年加入任公司执行副总裁、首席人力资源官。陈玮还担任上海机场（集团）
有限公司外部董事。
张旭，男,1963 年出生。1984 年毕业于合肥工业大学工业与民用建筑专业，获学士学位；2001 年获美国特
诺伊州立大学 MBA 学位。1995 年加入中国海外集团。2002 年加入万科，先后任武汉市万科房地产有限
公司工程总监、副总经理、常务副总经理、总经理。2012 年任公司副总裁，2014 年起任公司执行副总裁、
首席运营官。2012 年起还任香港联合交易所有限公司上市公司万科置业（海外）有限公司执行董事。
谭华杰，男，1973 年出生。1993 年毕业于华中理工大学机械工程一系。2001 年加入万科，2003 年任客户
关系中心经理，2004 年任公司首席研究员、董事会办公室副主任。2008 年任公司董事会办公室主任，
2009 年起任公司董事会秘书至今，2015 年起兼任公司高级副总裁。
（2）公司董事、监事、高级管理人员年度薪酬和报告期内持股变化情况
公司整体薪酬体系继续贯彻“按照市场化原则，提供业内富有竞争力的薪酬，保有和吸纳优秀人才”的
理念。公司高级管理人员的薪酬，更是在市场调查的基础上，根据公司整体经营业绩情况确定。未在公
司任职的董事、监事的报酬由股东大会确定。
报告期末在公司任职的 8 位董事、监事、高级管理人员 2015 年从公司获得的税前报酬合计人民币 5205 万
元。未在公司任职的各位董事、监事中，乔世波、孙建一、魏斌、陈鹰 4 位董事分别从公司领取税前董
事酬金人民币 18 万元；张利平、罗君美、海闻 3 位独立董事分别领取税前独立董事酬金人民币 30 万元
（海闻独立董事已将担任公司独立董事以来领取的全部税后酬金退回公司，为表示感谢，公司将该笔款
项捐给了北京大学教育基金会）；廖绮云监事领取税前监事酬金人民币 18 万元。其中乔世波、魏斌、陈
鹰、廖绮云在华润股份有限公司之关联单位领取薪酬，王石在华润股份有限公司之关联单位华润置地有
限公司领取独立董事酬金。华生独立董事自愿不领取独立董事酬金。
                                                                                                 2014 年税
                                                                                  2015 年税前                    是否在股东单
                                                         年                                      前报酬总
         姓名                职务            性别               任期起止日期      报酬总额(人                    位或其他关联
                                                         龄                                      额(人民币
                                                                                    民币万元)                    单位领取薪酬
                                                                                                   万元)
       王石             董事会主席            男         65     2014.3~2017.3           998.8        1045.6           是
     乔世波           董事会副主席            男         62     2014.3~2017.3            18.0           18.0          是
       郁亮             董事、总裁            男         51     2014.3~2017.3           998.8         966.0           否
     孙建一                 董事              男         63     2014.3~2017.3            18.0           18.0          否
       魏斌                 董事              男         47     2014.3~2017.3            18.0           18.0          是
       陈鹰                 董事              男         46     2014.3~2017.3            18.0           18.0          是
     王文金         董事、执行副总裁          男         50     2014.3~2017.3           569.2         538.0           否
     张利平               独立董事            男         58     2014.3~2016.8            30.0           30.0          否
       华生               独立董事            男         63     2014.3~2017.3               0              0          否
     罗君美               独立董事            女         62     2014.3~2017.3            30.0           30.0          否
       海闻               独立董事            男         64     2014.3~2017.3            30.0           22.5          否
       解冻             监事会主席            男         51     2014.3~2016.3           556.8         526.0           否
     廖绮云                 监事              女         67     2014.6~2016.3            18.0            9.9          是
     周清平                 监事              男         47     2013.3~2016.3           174.8         163.3           否
       陈玮             执行副总裁            男         54     2014.3~2017.3           660.6         553.8           否
       张旭             执行副总裁            男         53     2014.3~2017.3           707.5         634.5           否
     谭华杰             董事会秘书            男         43     2014.3~2017.3           538.8         488.0           否
   合计                                                                                5385.3        5079.6
2015 年公司薪酬最高的五位人士的薪酬情况
                                                       从公司领取
                                                                         是否在股东单位
                                                       的税前报酬
                                            排序                         或其他关联单位
                                                       总额(人民币
                                                                             领取薪酬
                                                           万元)
                                              1              1226.7               否
                                              2                998.8              否
                                              3                998.8              是
                                              4                955.4              否
                                              5                724.8              否
                                            合计             4904.5               -
公司董事、监事、高级管理人员及相应联系人持有公司权益情况：
                                                                                                               2015 年     2015 年末
                                  年初          年末          期末持股占总                      授予股票       股票期      授予股票
  姓名             职务                                                           变动原因
                                持股数        持股数          股份数的比例                      期权份数       权的行      期权可行
                                                                                                               权份数        权份数
   王石         董事会主席      7,617,201    7,617,201              0.069%            -         6,600,000             0     1,980,000
   郁亮         董事、总裁      7,306,245    7,306,245              0.066%            -         5,500,000             0     1,650,000
 孙建一             董事          519,177      519,177              0.005%            -                 -             -             -
                                                                                二级市场卖出
                董事、执行
 王文金                         1,923,591    2,314,291              0.021%      和买入，股票    2,200,000      660,000
                  副总裁
                                                                                  期权行权
   解冻         监事会主席      1,490,745    1,490,745              0.013%            -         2,200,000            -
 周清平             监事           20,000       20,000             0.0002%            -                 -            -             -
   张旭         执行副总裁        679,039      904,039              0.008%      股票期权行权      750,000      225,000
  谭华杰     董事会秘书         480,000    960,000          0.009% 股票期权行权      1,600,000 480,000       0
注 1：截至 2015 年 12 月 31 日，公司 A 股股票期权的行权价 7.57 元，A 股股票收盘价 24.43 元；
注 2：报告期末，董事会副主席乔世波先生的配偶吴学先女士持有公司 A 股股票 60,000 股，报告期内，有关情况没有发生
变化。
上述人员持有的公司股份全部为实益持有的 A 股股份，均为好仓。除以上信息外，公司未知公司董事、
监事、高级管理人员及相应联系人根据香港《证券与期货条例》第 352 条存置的登记册之权益及淡仓或
根据香港联合交易所有限公司《证券上市规则》附录十《上市发行人董事进行证券交易的标准守则》应
通知公司及香港联合交易所有限公司，持有公司及按香港《证券与期货条例》XV 部界定的关联法团的权
益或淡仓。
（3）报告期内变更的董事、监事及高级管理人员的姓名及变更原因
报告期内，海闻独立董事申请辞去公司独立董事职务。在股东大会选出新的独立董事前，海闻独立董事
将继续履职。
2.公司员工数量、专业构成
截至 2015 年 12 月 31 日，公司共有在册员工 42,295 人，较上年增长 4.1%，平均年龄为 30.3 岁。其中男
性员工 31,071 名，女性员工 11,229 名。
房地产开发系统共有员工 6,388 人，较上年下降 10.6%，平均年龄 32.7 岁，平均司龄 4.5 年。学历构成如
下：博士占 0.2%，硕士占 19.4%，本科占 68.9%，大专占 9.3%，大专以下占 2.2%，本科及其以上学历占
地产总人数的 88.6%。专业构成如下：市场营销和销售人员 857 人，占 13.4%，较上年下降 14.2%。专业
技术人员 3,736 人，占 58.5%，较上年下降 11.1%。其中工程人员 1,952 人，占 52.2%；设计人员 722 人，
占 19.3%；成本管理人员 346 人，占 9.3%；采购人员 231 人，占 6.2%；项目发展人员 458 人，占 13.0%。
管理类员工 1,790 人，包括财务、审计、IT、法律、人力资源、客户关系、信息分析等及公司高级管理人
员，占 28.0%，人数较上年减少 7.9%。
                          0.20%
             2.20%
                       9.30%
                               19.40%
                                                   博士
                                                   硕士
                                                   本科
                     68.90%                        大专以下
                                                   大专
                     房地产开发系统员工学历构成情况
                               13.4%
               28.0%
                                                营销类员工
                                                专业技术人员
                                58.5%           管理类员工
                 房地产开发系统员工专业构成情况
物业管理系统共有员工 34,309 人，较上年增加 10.9%，平均年龄 29.8 岁，平均司龄 2.2 年。员工学历构
成如下：硕士占 0.3%，本科占 11.1%，大专占 20.8%，大专以下占 67.8%，本科及以上学历占 11.4%。大
专及以上学历占物业总人数的 32.2%。
                       0.30%
                         11.10%
                                            硕士
                                 20.80%     本科
              67.80%                        大专
                                            大专以下
                 物业管理系统员工学历构成情况
商业服务系统共有员工 829，人数较上年增长 16.9%，平均年龄 30.8 岁，平均司龄 1.9 年。学历构成如下：
博士占 0.2%，硕士占 11.3%，本科占 53.7%，大专占 23.0%，大专以下占 11.7%。大专及以上学历占总员
工数的 88.3%。
                      0.20%
                  11.70% 11.30%
                                             博士
             23.00%                          硕士
                                             本科
                              53.70%         大专以下
                                             大专
                 商业服务系统员工学历构成情况
酒店系统共有员工 515 人，人数较上年减少 49.5%，平均年龄 32.3 岁，平均司龄 2.3 年。学历构成如下：
硕士占 1.4%，本科占 15.7%，大专占 19.6%，大专以下占 63.3%。大专及以上学历占总员工数的 36.7%。
                      1.40%
                           15.70%
                                             硕士
                                             本科
                                19.60%
             63.30%                          大专
                                             大专以下
                 酒店服务系统员工学历构成情况
其他系统共有员工 259 人，人数较上年减少 69.5%，平均年龄 29.5 岁，平均司龄 2.1 年。学历构成如下：
博士占 0.4%，硕士占 11.2%，本科占 67.6%，大专占 13.5%，大专以下占 7.3%。大专及其以上学历占总
员工数的 92.7%。
                7.30%   0.40%
                           11.20%
               13.50%                           博士
                                                硕士
                                                本科
                            67.60%              大专
                                                大专以下
                  其他系统员工学历构成情况
八、公司治理报告暨企业管治报告
1.对照上市公司治理规范性文件的情况说明
作为中国内地首批上市企业之一，公司遵循简单、透明、规范、责任的价值观，严格按照法律、法规以
及上市公司规范性文件的要求，不断完善公司治理，规范公司运作。公司不存在因部分改制等原因而形
成的同业竞争和关联交易等问题。公司的治理现状与中国证监会有关要求不存在差异。公司也严格遵守
《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十四《企业管治守则》的守则条文。
公司董事、监事、高级管理人员遵守《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十《上市发行人董
事进行证券交易的标准守则》，公司董事、监事、高级管理人员及员工遵守公司《内幕信息及知情人管
理制度》、《员工买卖公司证券规则》，严格内幕信息的防控，报告期内公司并无内幕信息知情人违规
买卖公司证券的行为。
2007 年以来，公司积极开展公司治理专项活动。作为落实《企业内部控制基本规范》及相关配套指引重
点试点公司，公司持续推进“实质内控”，提高内部控制水平。到香港联合交易所有限公司上市以后，
公司结合境外规则要求，进一步完善公司治理和内部控制。2015 年公司成立信息披露委员会，加强信息
披露管理，提高公司透明度。
公司将继续遵循“专业化+规范化+透明度”的原则，不断提高公司治理水平。
2.公司与第一大股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面“五分开”以及相关情况
一直以来公司与原第一大股东华润股份有限公司及其关联企业在业务、人员、资产、机构、财务等方面
完全分开。2015 年底深圳市钜盛华股份有限公司及其一致行动人持有公司股份数量超过华润股份有限公
司及其关联企业，成为公司新的第一大股东。公司与深圳市钜盛华股份有限公司及其一致行动人在业务、
人员、资产、机构、财务等方面也完全分开。公司的独立性保证了公司的自主经营和管理能力。
公司不存在向华润股份有限公司及其关联公司、深圳市钜盛华股份有限公司及其一致行动人报送未公开
信息等有违公司治理准则的非规范行为。
3.股东大会情况
1)2014 年度（第 27 届）股东大会
公 司 2014 年 度 股 东 大 会 会 议 通 知 于 2015 年 4 月 2 日 晚 在 香 港 联 合 交 易 所 有 限 公 司 网 站
（www.hkexnews.hk）发布，并于 2015 年 4 月 3 日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、
《证券日报》刊登，A 股股东的股权登记日为 2015 年 5 月 13 日，H 股股东为于 2015 年 5 月 22 日名列公
司股东名册内的 H 股持有人。
本次股东大会现场会议于 2015 年 5 月 22 日下午 15:00 在深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心举行。
公司通过深圳证券交易所交易系统和互联网投票系统（http://wltp.cninfo.com.cn）向 A 股股东提供网络形
式的投票平台，通过深圳证券交易所交易系统进行网络投票的时间为 2015 年 5 月 22 日上午 9:30～11:30，
下午 13:00～15:00；通过深圳证券交易所互联网投票系统投票的开始时间为 2015 年 5 月 21 日下午 15:00，
投票结束时间为 2015 年 5 月 22 日下午 15:00。
亲自参加和授权代理人参加本次股东大会现场会议和通过网络投票参加会议的股东共 452 人，代表股份
3,784,128,321 股，占公司有表决权总股份的 34.26%；A 股股东共 449 人，代表股份 3,144,041,413 股，占
公司 A 股有表决权总股份数的 32.31%；H 股股东共 3 人，代表股份 640,086,908 股，占公司 H 股有表决
权总股份数的 48.68%。
本次股东大会审议并通过了（1）2014 年度董事会报告；（2）2014 年度监事会报告；（3）2014 年度报
告及经审计的财务报告；（4）2015 年度利润分配及分红派息方案；（5）关于 2015 年度续聘会计师事务
所的议案；（6）关于继续与华润合作的议案；（7）关于授权发行债券的议案。
本次股东大会决议公告 2015 年 5 月 22 日晚在香港联合交易所有限公司网站（www.hkexnews.hk）发布，
并于 5 月 23 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》。
2)2015 年第一次临时股东大会暨第一次 A 股、H 股类别股东大会
公司 2015 年第一次临时股东大会暨第一次 A 股、H 股类别股东大会会议通知于 2015 年 7 月 16 日晚在香
港联合交易所有限公司网站（www.hkexnews.hk）发布，并于 2015 年 7 月 17 日在《中国证券报》、《证
券时报》、《上海证券报》、《证券日报》刊登，2015 年第一次临时股东大会和第一次 A 股类别股东大
会 A 股股东的股权登记日为 2015 年 8 月 21 日，2015 年第一次临时股东大会和第一次 H 股类别股东大会
H 股股东为于 2015 年 8 月 31 日名列公司股东名册内的 H 股持有人。
本次股东大会现场会议于 2015 年 8 月 31 日下午 15:00 在深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心举行。
公司通过深圳证券交易所交易系统和互联网投票系统（http://wltp.cninfo.com.cn）向 A 股股东提供网络形
式的投票平台，通过深圳证券交易所交易系统进行网络投票的时间为 2015 年 8 月 31 日上午 9:30～11:30，
下午 13:00～15:00；通过深圳证券交易所互联网投票系统投票的开始时间为 2015 年 8 月 30 日下午 15:00，
投票结束时间为 2015 年 8 月 31 日下午 15:00。
亲自参加和授权代理人参加本次股东大会现场会议和通过网络投票参加本次股东大会的股东共 200 人，
代 表 股 份 4,264,641,236 股 ， 占 公 司 有 表 决 权 总 股 份 的 38.60% ； A 股 股 东 共 198 人 ， 代 表 股 份
3,546,383,420 股，占公司 A 股有表决权总股份数的 36.43%；H 股股东共 2 人，代表股份 718,257,816 股，
占公司 H 股有表决权总股份数的 54.26%。
亲自参加和授权代理人参加公司第一次 A 股类别股东大会现场会议和通过网络投票参加会议的 A 股股东
共 189 人，代表股份 3,454,046,434 股，占公司 A 股有表决权总股份数的 35.48%。
亲自参加和授权代理人参加公司第一次 H 股类别股东大会的 H 股股东共 1 人，代表股份 718,469,216 股，
占公司 H 股有表决权总股份数的 54.64%。
公司 2015 年第一次临时股东大会、第一次 A 股类别股东大会、第一次 H 股类别股东大会分别审议通过了
关于在人民币 100 亿元额度内回购公司 A 股股份的议案、关于提请公司股东大会授权董事会办理本次回
购相关事宜的议案，并分项表决通过了回购股份的方式、回购股份的价格区间、回购股份的种类、数量
及占总股本的比例、回购股份的种类、数量及占总股本的比例、回购股份的期限和决议有效期。
有关会议决议公告 2015 年 8 月 31 日晚在香港联合交易所有限公司网站（www.hkexnews.hk）发布，并于
9 月 1 日刊登于《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》。
4.独立董事履行职责情况
2015 年，各位独立董事勤勉履职，出席董事会会议，听取公司汇报，参加专业委员会讨论，审阅董事会
文件，并在公司分红派息、对外担保、衍生品投资、关联交易、聘请会计师事务所、高管薪酬状况、内
部控制、回购股份、发行债券、海外发展、战略合作等方面发表独立意见，提出建设性的建议。
2015 年各位独立董事出席董事会会议、专业委员会会议以及参与董事会和专业委员会通讯表决的情况如
下：
                                                                                                  单位：次
                 本年                                       签署通讯表决议案 应出席专业委 出席专业委员 出席股东
独立董事姓名              亲自出席    委托出席   缺席
             董事会次数                                     含专业委员会议案 员会会议         会会议    大会情况
  张利平           4          4          0         0                15             7            7
    华生           4          3          1         0                13             0            0
  罗君美           4          4          0         0                13             4            4
    海闻           4          3          1         0                14             7            7
5.对高级管理人员的考评及激励、奖励机制的建立、实施情况
高级管理人员的业绩考核在公司中长期发展战略目标的基础上，根据年度目标的达成情况来确定，既包
括对公司当期业绩的考核，也兼顾了公司可持续发展能力。具体考核指标包括财务、客户、内部流程、
员工发展、健康管理等多个维度。在各个维度，公司均建立了客观的组织绩效衡量指标。客户满意度和
员工满意度数据，均来自独立第三方调查。
董事会薪酬与提名委员会负责研究并监督对公司高级管理人员的考核、激励、奖励机制的建立及实施。
公司总裁的经营业绩由董事会进行考核。
公司管理人员薪酬，由公司根据当年经营业绩、整体管理指标达成状况以及考核评估情况，并考虑同行
业收入水平后确定。对于公司总部高级管理人员，主要考核公司整体业绩状况、管理人员的岗位价值及
相对于岗位职责要求的绩效达成状况。对于各一线公司负责人，主要考核其所负责一线公司的业绩状况、
其岗位价值及相对于岗位职责要求的绩效达成状况。
2010 年，为落实股东导向，推动经营决策与股东利益的一致性，鼓励持续创造优于社会平均水平的业绩，
公司对整体薪酬体系进行调整，减少销售奖、年度利润奖计提比例，引入基于 EP（经济利润）作为考核
指标的经济利润奖金制度，形成固定薪酬、销售奖、年度利润奖和经济利润奖金相结合的完善薪酬结构
体系。2013 年，基于鼓励真实价值创造的导向，公司又对销售奖、年度利润奖和经济利润奖金的计提口
径和发放方式等细节进行了一些调整，并在原有销售奖的基础上引入月度奖金，进一步完善薪酬结构体
系。
固定薪酬面向全员，根据岗位重要性和员工基本生活需要确定，职位越高，固定薪酬在全部收入中占比
越低。
销售奖分为季度奖和月度奖。季度奖面向全员，并向普通员工倾斜，根据实际销售情况，每季度计提、
发放一次；月度奖面向一线公司专业序列人员，根据实际销售情况，每季度计提、每月发放。
年度利润奖面向全员，根据年度利润，每年计提、发放一次。
经济利润奖金奖励对象包括公司高级管理人员、中层管理人员、由总裁提名的业务骨干和突出贡献人员。
以公司当年实现的经独立第三方计算的 EP 作为业绩考核指标和提取或扣减基数，采取正负双向调节机制，
按照 10%的固定比例提取或扣减经济利润奖金；即如果当年公司 EP 为正数，则在指定的奖金账户中按规
定比例增加相应额度的奖金；如果当年公司 EP 为负数，则按规定比例从奖金账户中扣减相应额度的奖金。
在每年年度报告获董事会批准后，公司根据 EP 计算结果报告，将当年经济利润奖金划拨至奖金账户或从
奖金账户中将相关资金拨回至公司账户，完成当年奖金账户的调整。
每年提取的经济利润奖金全部作为集体奖金，需封闭运行三年，期间不得进行分配，所有的奖励对象三
年以后才可申请支取。集体奖金的奖励对象全体通过授权委托的方式，委托第三方对集体奖金进行投资
管理并获取投资收益。投资方向包括各种有价证券（含公司发行的各种有价证券，如公司股票）、私募
基金等。第三方可通过结构式融资、或举债等方式在承担更高风险的前提下谋取更高投资收益。
集体奖金分的奖励对象，每年按照年内的业绩表现及对公司的贡献，获得年功积分。经济利润奖金提取
满三年后，奖励对象可以申请兑现其 T 年的年功积分。奖励对象兑现积分支取集体奖金的同时，扣除对
应积分数量。如集体奖金的奖励对象在递延期（封闭期）内出现违反职务行为准则或导致公司蒙受重大
损失的行为等情况，其支取资格将被部分甚至全部剥夺。
报告期内，公司根据原经济利润奖金方案计提 2014 年度经济利润奖金人民币 7.637 亿元，全部作为集体
奖金。
6.企业管治报告
1）一般原则
公司在香港联合交易所有限公司主板上市后，对照《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录十四
《企业管治守则》条文要求，严格按照《企业管治守则》要求进行公司治理建设，公司管治的现状符合
《企业管治守则》的条文。
2）董事的证券交易
公司制定了《内幕信息及知情人管理制度》、《员工买卖公司证券规则》等规则。对照《香港联合交易
所有限公司证券上市规则》附录十《上市发行人董事进行证券交易的标准守则》的要求，公司的有关要
求并不低于《上市发行人董事进行证券交易的标准守则》的标准。报告期内，经向董事查询，公司并没
有发现违反公司规范和《上市发行人董事进行证券交易的标准守则》的证券交易行为。
3）董事会
公司董事会由11名董事组成，设主席1名，副主席1名。董事中在公司任职的执行董事3名，不在公司任职
的非执行董事4名，不在公司任职的独立非执行董事4名。
董事会对股东大会负责，依法行使经营决策权。公司管理层负责组织实施股东大会、董事会决议事项，
 主持公司日常经营工作。
 2015年公司董事会召开4次会议，并进行11次通讯表决
                                           亲自出席   委托出席   缺席   参加通讯表决会 出席专业委员会 出席股东大会
 姓名            职位         董事会次数
                                             (次)       (次)     (次)       议（次）     会议（次）       （次）
  王石     主席、执行董事         4            4          0        0            11           0
乔世波   副主席、非执行董事       4            1          3        0            11           0
  郁亮         执行董事           4            3          1        0            11           0
孙建一       非执行董事           4            1          3        0            11           4
  魏斌       非执行董事           4            2          2        0            11           3
  陈鹰       非执行董事           4            2          2        0            11           4
王文金         执行董事           4            4          0        0            11           4
张利平     独立非执行董事         4            4          0        0            11           7
  华生     独立非执行董事         4            3          1        0            11           0
罗君美     独立非执行董事         4            4          0        0            11           4
  海闻     独立非执行董事         4            3          1        0            11           7
 2015年王石主席参加了牛津大学Brasenose College的学习。乔世波董事参加多项华润集团有限公司组织的
 工作会议；郁亮董事参加了公司组织的三次珠峰行动学习；孙建一董事参加了平安保险集团股份有限公
 司组织的风险管理、偿付能力监管体系、流动性风险管理等培训和学习；魏斌董事参加了华润集团有限
 公司组织的多次业务单元CFO座谈会；陈鹰董事参加了华润电力控股有限公司的“香港联交所主板上市
 公司及其董事义务和责任的介绍”培训；王文金董事参加了中国上市公司协会财务总监专业委员会组织
 的活动；张利平独立董事参加了瑞信组织的培训活动；华生独立董事参加多项学术交流活动和论坛；罗
 君美独立董事参加了香港会计师公会、香港华人会计师公会、香港女会计师协会、香港证券及投资学会、
 香港税务学会、加拿大特许会计师协会香港分会、香港会计资源中心、邦盟汇骏专业培训中心有限公司
 等组织的多项培训活动；海闻独立董事参加了深圳证券交易所组织的独立董事培训。
 3）主席与总裁
 公司董事会主席为王石先生，公司总裁为郁亮先生。董事会主席和总裁承担不同的职责。
 4）非执行董事
 公司非执行董事4名，独立非执行董事4名，任期均为3年。每位独立非执行董事确认任职的独立性，公司
 认可独立董事的独立性。
 5）董事会专业委员会
 公司董事会设审计委员会、薪酬与提名委员会、投资与决策委员会三个专业委员会。每个专业委员会均
 由独立非执行董事担任召集人，涉及专业的事项首先要经过专业委员会通过然后才提交董事会审议。
 审计委员会主要负责审核公司的财务信息，审查公司内控，协调公司内、外部审计的沟通、监督和核查
 工作。委员会目前由独立非执行董事罗君美女士、独立非执行董事海闻先生和非执行董事魏斌先生组成，
 罗君美独立董事担任召集人。
 薪酬与提名委员会主要负责研究董事、总裁的选择标准和程序并提出建议；广泛搜寻合格的董事和总裁
 的人选；对董事候选人和总裁人选进行审查并提出建议；研究董事与总裁考核的标准，进行考核并提出
 建议；研究和审查董事、高级管理人员的薪酬政策与方案；检讨董事会的架构及组成，评估独立董事的
 独立性。委员会目前由独立非执行董事张利平先生、独立非执行董事海闻先生、非执行董事孙建一先生
 组成，张利平独立董事担任召集人。
 投资与决策委员会主要负责对公司长期发展战略规划、重大投资决策进行研究并提出建议。委员会目前
 由独立非执行董事张利平先生、非执行董事陈鹰先生、执行董事王文金先生组成，张利平独立董事担任
 召集人。
 2015年，审计委员会召开审计委员会会议和沟通会4次，对审计工作安排、定期财务报告、利润分配方案、
 会计师事务所选聘、担保、衍生品投资、公司战略合作、回购A股股份等事项进行审议，并多次与审计师
 进行沟通。审计委员会审阅了公司2014年度报告、2015年第一季度报告、2015年半年度报告、2015年第
三季度报告和2014年度内部控制自我评价报告，对公司遵循《企业管治守则》的情况进行了检讨。
薪酬与提名委员会2015年召开委员会工作会议和沟通会3次，进行通讯表决1次，审议了2014年经济利润
奖金分配与集体奖金相关事项、离职人员年功积分处理、物业改制等内容。薪酬与提名委员会评估了公
司董事、监事及高级管理人员的薪酬水平，公司高级管理人员的薪酬，是在市场调查的基础上，根据公
司整体经营业绩情况确定。公司非执行董事、独立董事和监事的报酬由股东大会确定。
投资与决策委员会召开工作会议和沟通会4次，讨论了董事会对项目发展和融资授权情况、与华润合作事
项、与万达合作事项、物业业务改制、发行债券等内容。
各位委员参会专业委员会会议情况
                                                     审计委员会会议 薪酬与提名委员 投资与决策委
                    姓名              职位
                                                                        会会议       员会会议
                   孙建一       薪酬与提名委员会委员       -              3              -
                     魏斌           审计委员会委员         3              -              -
                     陈鹰       投资与决策委员会委员       -              -
                   王文金       投资与决策委员会委员       -              -
                            薪酬与提名委员会召集人、       -              3
                   张利平
                              投资与决策委员会召集人
                   罗君美         审计委员会召集人         4              -              -
                            审计委员会委员、薪酬与提       4              3              -
                    海闻
                                      名委员会委员
董事会检讨了公司企业管治政策的实施情况。
6)董事的合约权益
报告期内，公司董事并无在公司或任何附属公司的合约上拥有重大权益。
7）审计师酬金
公司董事会负责审核公司财务报告。按照审计委员会提议，董事会向股东大会提交了继续聘任毕马威华
振会计师事务所（特殊普通合伙）及毕马威会计师事务所作为公司年度审计会计师事务所的议案。根据
股东大会决议，公司聘请毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙），负责审计按中国企业会计准则编
制的公司2015年度财务报表及按照国内监管部门的规定出具内部控制审计报告，以及聘请毕马威会计师
事务所审计按国际财务报告准则编制的公司2015年度财务报表。审计报酬总额为人民币1050万元，不另
支付差旅费等其他费用。
董事会审核了公司内部控制自我评价报告，公司内部控制体系基本健全，公司已经建立起的内部控制体
系在完整性、合规性、有效性等方面不存在重大缺陷。
8）公司秘书
本公司秘书为谭华杰先生，因谭先生主要在中国内地工作，公司聘请在香港工作的陆治中先生作为助理
公司秘书协助谭华杰先生。
9）股东权利
按照公司章程，单独或者合计持有公司百分之十以上股份的股东有权向董事会请求召开临时股东大会。
董事会应当根据法律、行政法规和本章程的规定，在收到请求后十日内提出同意或不同意召开临时股东
大会的书面反馈意见。董事会不同意召开临时股东大会，或者在收到请求后五日内未作出反馈的，单独
或者合计持有公司百分之十以上股份的股东还有权向监事会提议召开临时股东大会。监事会也未作出反
应的，连续九十日以上单独或者合计持有公司百分之十以上股份的股东可以自行召集和主持临时股东大
会。
股东有权利在负担合理成本的情况下，得到公司章程，并有权查阅和复印：股东名册，股本状况，公司
购回股份的情况，董事、监事、总裁和其他高级管理人员的个人资料，债券存根、股东大会会议记录、
董事会会议决议、监事会会议决议、财务会计报告等内容。
在股东大会上股东可以根据主持人安排提出意见和建议，获得必要的信息。
10）投资者关系
截止2015年末，公司共有向境内投资人发行的内资股（A股）9,736,656,832股，占公司总股份的88.10%；
向境外投资人发行在香港联合交易所有限公司上市的外资股（H股）1,314,955,468股，占公司总股份的
11.90%。H股全部为公众持股，2015年末总市值为港币301.12亿元。
公司2015年召开了2次股东大会，会议召开的详细情况参见上文股东大会情况。
九、监事会报告
2015年，资本市场经历了大幅波动，公司的股东结构也发生了很大的变化。面对外部和内部的变化，监
事会依然坚持遵照《公司法》、公司章程等有关规则的要求，勤勉履职，积极推动公司更好地维护股东
和员工的利益。
这一年监事会的主要工作如下：
1.召开会议和进行决议的情况
2015年监事会共召开四次会议，有关会议及决议情况如下：
（1）2015年3月30日召开第8届监事会第9次会议。会议审议并通过了2014年度监事会报告，关于计提和
核销2014年度资产减值准备情况的议案，2014年度经审计财务报告，关于历次募集资金2014年度存放及
使用情况的专项说明，2014年度内部控制自我评价报告，2014年度利润分配及分红派息预案，关于2015
年度续聘会计师事务所的议案，2014年度报告、摘要和2014年度业绩公告，2014年度社会责任报告，关
于提请股东大会授权继续与华润合作的议案，关于提请股东大会授权发行债券的议案，关于召开2014年
度股东大会的议案，修订项目跟投制度细则的议案，关于物业服务市场化发展及建立事业合伙人机制的
议案。
（2）2015年4月24日召开了第8届监事会第10次会议，审议并通过了2015年第一季度报告和财务报表。
（3）2015年8月14日召开第8届监事会第11次会议。会议审议并通过了2015年半年度报告、摘要、中期业
绩公告和财务报告，关于2015年半年度不派发股息、不进行公积金转增股本的议案，关于设立信息披露
委员会的议案。
（4）2015年10月27日召开的第8届监事会第12次会议审议并通过了2015年第三季度报告和财务报表。
2.巡查和巡视情况
2015年监事会继续对一线地产及物业公司开展检查和巡视工作。通过现场走访、约谈座谈、风险培训、
审计与专项调查等方式，对一线公司和物业公司经营管理和内部控制、管理层履职、股东及员工权益保
护等情况进行检查和督导，督促各级管理人员认真尽职，完善内控建设，防范经营及职员职业道德风险。
3.对公司有关事项的独立意见
（1）公司依法运作情况：2015年监事会成员继续通过列席董事会会议，审阅专项报告，以及现场巡视、
访谈等方式对公司运营情况进行监督。对照各项规定，监事会认为，公司决策履行了必要程序，内部控
制有效，董事及高级管理人员勤勉履职，维护公司和股东利益。监事会审阅了公司2015年度内部控制自
我评价报告和毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）内部控制审计报告，认为报告如实反映了公司
治理和内部控制的现状，同意披露有关报告。
（2）检查公司财务的情况：2015年监事会通过审阅财务报告、巡视等方式认真检查公司财务状况，对公
司经营和风险情况进行监控。监事会对定期报告出具了审核意见，认为公司财务报告如实反映了公司的
财务状况和经营成果。
（3）募集资金使用情况：监事会继续对公司2007年度公开增发A股股票募集剩余资金的存放和使用情况
进行检查，并审阅了毕马威华振会计师事务（特殊普通合伙）所出具的历次募集资金2015年度存放与使
用情况的专项说明的鉴证报告。报告期内，公司发行人民币50亿元公司债券，并在中国银行间市场发行
人民币30亿元中期票据，监事会有关债券和票据资金的使用情况进行了监督，未发现违规现象。
（4）股权激励情况：监事会对公司A股股票期权激励计划2015年的实施情况进行了监督，认为股票期权
行权价格调整、股票期权注销等有关决策履行了规定的程序，规范合理。
（5）重大资产收购和出售情况：公司年内无重大资产收购及出售。
（6）回购A股股份情况：监事会对公司在人民币100亿元以内回购A股股份的决策程序和回购实施情况进
行了监督，认为有关操作规范，没有发现侵害股东利益的情况。
监事会关注公司重大资产重组的进展情况，希望有关重组能推动公司业务更快发展，转型更加深入，股
东的利益能得到更好的体现。监事会也将进一步发挥监督和建议作用，更好维护股东和员工的利益。
十、内部控制情况
在董事会、管理层及全体员工的持续努力下，公司已经建立起一套比较完整且运行有效的内部控制体系，
从公司层面到各业务流程层面均建立了系统的内部控制及必要的内部监督机制，为公司经营管理的合法
合规、资产安全、财务报告及相关信息的真实、完整提供了合理保障。
公司坚持以风险导向为原则，进一步加强覆盖总部、各子公司及各业务部门的三级自我评估体系，并全
部纳入评价范围，持续组织总部各专业部门及各子公司对内控设计及执行情况进行系统的自我评价。
（一）内部控制评价范围
公司纳入评价范围的事项包括内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督；纳入评价范围
的主要业务包括销售、成本、资金、采购、投资、对子公司管理、关联交易、对外担保、募集资金、信
息披露。同时通过风险检查、内部审计、监事巡查等方式对公司内部控制的设计及运行的效率、效果进
行独立评价。
（二)内部控制评价工作依据及内部控制缺陷认定标准
公司依据财政部、中国证监会等五部委联合发布的《企业内部控制基本规范》及《企业内部控制应用指
引》、《企业内部控制评价指引》、深圳证券交易所《上市公司内部控制指引》等相关规定，结合本公
司的经营管理实际状况，组织开展内部控制评价工作并对公司的内部控制体系进行持续的改进及优化，
以适应不断变化的外部环境及内部管理的要求。
公司董事会根据企业内部控制规范体系对重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷的认定要求，结合公司规模、
行业特征、风险偏好和风险承受度等因素，区分财务报告内部控制和非财务报告内部控制，采用定量和
定性相结合的方法，研究确定了适用于本公司的内部控制缺陷具体认定标准，并与以前年度保持一致。
公司确定的内部控制缺陷认定标准如下：
1.财务报告内部控制缺陷认定标准
公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定量标准如下（不同量化指标采用孰低原则确认缺陷）：
      定量标准           一般缺陷             重要缺陷            重大缺陷
                                         合并会计报表经营收
                    潜在错报金额≤合并                        潜在错报金额>合
  经营收入潜在错                         入的 0.5%<潜在错报
                    会计报表经营收入的                        并会计报表经营收
  报金额                                 金额≤合并会计报表
                    0.5%                                      入的 1%
                                         经营收入的 1%
                                         合并会计报表利润总
                    潜在错报金额≤合并                        潜在错报金额>合
  利润总额潜在错                         额的 1.5%<潜在错报
                    会计报表利润总额的                        并会计报表利润总
  报金额                                 金额≤合并会计报表
                    1.5%                                      额的 3%
                                         利润总额的 3%
                                         合并会计报表资产总
                    潜在错报金额≤合并                        潜在错报金额>合
  资产总额潜在错                         额的 0.5%<潜在错报
                    会计报表资产总额的                        并会计报表资产总
  报金额                                 金额≤合并会计报表
                    0.5%                                      额的 1%
                                         资产总额的 1%
公司确定的财务报告内部控制缺陷评价的定性标准如下：
重大缺陷：公司会计报表、财务报告及信息披露等方面发生重大违规事件；公司审计委员会和内部审计
机构未能有效发挥监督职能；注册会计师对公司财务报表出具无保留意见之外的其他三种意见审计报告。
重要缺陷：公司会计报表、财务报告编制不完全符合企业会计准则和披露要求，导致财务报表出现重要
错报；公司以前年度公告的财务报告出现的重要错报需要进行追溯调整。
一般缺陷：未构成重大缺陷、重要缺陷标准的其他内部控制缺陷。
2.非财务报告内部控制缺陷认定标准
公司非财务报告内部控制缺陷认定的标准主要依据业务性质的严重程度、直接或潜在负面影响、影响的
范围等因素来确定，公司确定的非财务报告内部控制缺陷评价的定量标准如下：
       缺陷类型                         直接财产损失金额
       重大缺陷     直接财产损失金额>合并会计报表资产总额的3‰
       重要缺陷     合并会计报表资产总额的1‰<直接财产损失金额≤合并会计报
                   表资产总额的3‰
       一般缺陷    直接财产损失金额≤合并会计报表资产总额的1‰
公司确定的非财务报告内部控制缺陷评价的定性标准如下：
重大缺陷：重要业务缺乏制度控制或制度体系失效；信息系统的安全存在重大隐患；内控评价重大缺陷
未完成整改。
重要缺陷：公司一般业务缺乏制度控制或制度体系失效；信息系统的安全存在隐患；内控评价重要缺陷
未完成整改。
一般缺陷：未构成重大缺陷、重要缺陷标准的其他内部控制缺陷。
（三)内部控制具体评价结果
A. 内部环境
① 治理结构
    公司按照《公司法》、《证券法》、《深圳证券交易所上市公司规范运作指引》、《香港联合交易
所有限公司证券上市规则》附录十四《企业管治守则》等法律、行政法规、部门规章的要求，建立了规
范的公司治理结构和科学的议事规则，制定了符合公司发展的各项规则和制度，明确决策、执行、监督
等方面的职责权限，形成了科学有效的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会分别按其职责
行使决策权、执行权和监督权。股东大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利，依法行使公司经营
方针、筹资、投资、利润分配等重大事项的决定权。董事会对股东大会负责，依法行使企业的经营决策
权。董事会设立审计委员会、薪酬与提名委员会、投资与决策委员会三个专业委员会，提高运作效率。
董事会 11 名董事中，有 4 名独立董事。独立董事担任各个专业委员会的召集人，涉及专业领域的事务须
经过专业委员会审议后提交董事会，以利于独立董事更好地发挥作用。监事会对股东大会负责，除了通
常的对公司财务和高管履职情况进行检查监督外，还通过组织对子公司的巡视，加强对各子公司业务监
督。管理层根据董事会的授权，负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业日常经营管理工作。
    公司坚持与主要股东及其关联企业在业务、人员、资产、机构及财务等方面完全分开，保证了公司
具有独立完整的业务及自主经营能力。
② 机构设置及权责分配
    公司结合自身业务特点和内部控制要求设置内部机构，明确职责权限，将权利与责任落实到各责任
单位。
     董事会负责内部控制的建立健全和有效实施。董事会下设立审计委员会，审计委员会负责审查企业
内部控制，监督内部控制的有效实施和内部控制自我评价情况，指导及协调内部审计及其他相关事宜等。
监事会对董事会建立与实施内部控制进行监督。管理层负责组织领导企业内部控制的日常运行。
    公司在内控责任方面明确各子公司第一负责人为内控第一负责人，落实各一线公司各部门的内控责
任，在总部统一的管理框架下，自我能动地制定内控工作计划并监督落实。总部及一线公司持续进行内
控宣传培训工作，提升各级员工的内控意识、知识和技能。
    公司总部设立财务与内控中心具体负责组织协调内部控制的建立、实施及完善等日常工作，通过梳
理业务流程、编制内部控制评估表、内控调查表、调查问卷、专项研讨会等，组织总部、各子公司、各
业务部门进行自我评估及定期检查，推进内控体系的建立健全。总部各专业部门及各子公司均设有内控
专员等相关内控管理岗位，负责本单位内部控制的日常管理工作。财务与内控中心下设财务共享中心，
负责总部及各子公司的款项支付审核与核算。财务共享中心通过统一的系统平台、规范的业务流程、标
准的作业程序，促进集团财务核算规范化水平的提升。财务共享中心未来职能将不断拓展，并为集团经
营及管控提供有力支撑。
③ 内部审计
    公司监察审计部负责内部监察及内部审计工作，通过开展综合审计、专项审计或专项调查等业务，
评价内部控制设计和执行的效率与效果，对公司内部控制设计及运行的有效性进行监督检查，促进公司
内控工作质量的持续改善与提高。对在审计或调查中发现的内部控制缺陷，依据问题严重程度向监事会、
审计委员会或管理层报告，并督促相关部门采取积极措施予以整改。
④ 人力资源政策
     公司制定和实施有利于企业可持续发展的人力资源政策，将职业道德和专业能力作为选拔和聘用员
工的重要标准，切实加强员工培训和继续教育，不断提升员工素质。
     人力资源部每年制定相关培训计划，组织具体培训活动，培养专业人员全面的知识和技能。
     为进一步完善万科职业道德风险防范体系，公司设立了“万科阳光网”作为举报职务舞弊的专门网
站，用于宣传万科的反舞弊政策，收集各类举报信息，预防和发现职务舞弊。公司建立并完善了员工奖
惩信息管理系统，严重违法违纪行为可通过集团外部网站进行查询。公司还建立了全体员工的潜在利益
冲突申报平台，发布了《职员职务行为准则》、《员工内部购房制度》等制度，并对员工购置万科物业
的情况进行公示。
⑤ 企业文化
    公司秉承“创造健康丰盛的人生”的核心价值观，倡导“客户是我们永远的伙伴”、“人才是万科
的资本”、“阳光照亮的体制”及“持续的增长和领跑”等价值理念，专注于为客户提供优质的生活空
间和服务，充分尊重人才，追求开放透明的体制和公平的回报，积极促进公司业绩的持续增长和市场地
位的提升，推动公司向绿色企业转型，在投资者、客户、员工等各方面，实现产品和服务的均好发展。
    公司高度重视企业文化的宣传和推广，每年组织全公司范围内的“目标与行动”专题活动，由公司
管理层进行公司目标和价值观的宣讲。在任用和选拔优秀人才时，把持续培养专业化、富有激情和创造
力的职业经理队伍作为公司发展的一项重要使命。
B. 风险评估
    为促进公司持续、健康、稳定发展，实现经营目标，公司根据既定的发展策略，结合不同发展阶段
和业务拓展情况，全面系统持续地收集相关信息，及时进行风险评估，动态进行风险识别和风险分析，
并相应调整风险应对策略。
    公司由相关部门负责对经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给等外部风险因素以及财务状况、
资金状况、资产管理、运营管理等内部风险因素进行收集研究，并采用定量及定性相结合的方法进行风
险分析及评估，为管理层制订风险应对策略提供依据。
    2014 年开始，为了进一步激发管理团队的主动性和创造性，强化管理团队与股东之间的利益纽带，
提升组织绩效，改善公司治理，公司推出事业合伙人机制。在项目层面，建立跟投机制，员工在一定比
例内可以投资公司的新项目，项目的管理人员必须投资。新的机制将员工利益和项目发展结合在一起，
员工在销售推进、成本节约、运营效率提升等方面体现更大的主人翁意识；在公司层面，推出事业合伙
人持股计划。公司合伙人通过券商集合计划购入股票，从而将公司管理层的利益和股东利益更紧密地结
合在一起。事业合伙人制度把公司员工和公司的未来联系起来，为公司的发展和转型提供有力的组织机
制支持。
C.    控制活动
    本公司的主要控制措施包括：
① 职责分离控制
      公司在岗位设置按照职责分离的控制要求，形成各司其职、各负其责、相互制约的工作机制。
② 授权审批控制
      公司各项需审批业务有明确的审批权限及流程，明确各岗位办理业务和事项的权限范围、审批程序
和相应责任。公司及各子公司的日常审批业务通过在信息化平台上进行自动控制以保证授权审批控制的
效率和效果。
③ 会计系统控制
      公司严格遵照国家统一的会计准则和会计制度，建立了规范的会计工作秩序，制定了《万科集团会
计管理及核算规范》及各项具体业务核算制度，加强公司会计管理，提高会计工作的质量和水平。与此
同时，公司通过不断加强财务信息系统的建设和完善，财务核算工作全面实现信息化，有效保证了会计
信息及资料的真实、完整。
④ 财产保护控制
      公司建立了财产日常管理制度和定期清查制度，通过设立台账对各项实物资产进行记录、管理，坚
持采取定期盘点以及账实核对等措施，保障公司财产安全。
⑤ 经营监控
      公司通过编制营运计划及成本费用预算等实施预算管理控制，明确各责任单位在预算管理中的职责
权限，规范预算的编制、审定、下达和执行程序，并通过对营运计划的动态管理强化预算约束，评估预
算的执行效果。
⑥ 绩效考评控制
    公司制定了《万科集团绩效考核管理办法》以明确规范绩效考核工作，坚持客观公正、规范透明、
绩效导向原则，按期组织季度考核年度考核，使绩效考核结果能为薪酬分配、人才甄选与培养、团队优
化、薪金福利调整等提供决策依据。
    公司将上述控制措施在下列主要业务活动中综合运用，并重点关注销售、成本、资金、采购、投资
等高风险领域，同时对各种业务及事项实施有效控制，促进内部控制有效运行。
① 销售
2015 年度，公司持续深化销售管理各方面业务的管控措施。在项目销售管理方面，集团统一开展针对首
开项目的“飞行风险检查”，从广告宣传、信息展示与披露、销售组织等方面加强对一线检查的执行力
度，进一步规范销售行为；在营销费用和采购方面，公司发布针对营销费用的细化管理要求，并积极推
广互联网企业物资采购平台进行营销物资采购，遵循岗位职责分离、流程明晰、授权审批等原则，实现
对营销费用预算编制、供应商确定、合同签订、采购执行、验收付款等业务的全程控制和记录；在营销
实际业务审批流程方面，所有业务操作均需履行公司设定的审批流程，其中重大和关键业务操作必须由
子公司管理层审批后方可实施。
② 成本
    公司成本管理部负责成本相关流程的管控。目前已制定包括公司《房地产开发企业成本核算指导》
等在内的成本管理制度，不断推动成本适配，实施成本对标管理，严格管控成本。公司使用成本管理软
件，对项目运作全过程成本信息进行计划管理和动态跟踪记录。成本现场业务上重点关注合约管理，设
定了完整的合约业务标准和管理规则，强调合约策划、招标、变更、结算一系列前置和过程规范化管理。
成本量价管理上以竞争充分性、市场价匹配度、价格充分对标等为衡量标准。此外，各公司财务部和成
本部通过定期的成本清查、成本核对工作，保障子公司动态成本数据准确性，总部与区域通过开展成本
检查等工作对子公司成本信息反映的及时性和准确性进行监督。
③ 资金
    公司的融资与结算业务由总部统一管理。目前公司已制定包括《万科集团资金管理制度》、《万科
集团资金业务操作细则》等在内的制度，明确公司资金管理、结算要求，加强资金业务管理和控制，从
而降低资金使用成本并保证资金安全。各子公司银行账户开销户均需由资金中心审批确认；所有对外融
资也由资金中心统一安排，经各级负责人审批后方可进行；付款方面，公司主要经营付款由资金中心统
一结算。同时，资金中心通过定期编制月度动态资金计划、年度资金计划以加强资金管理的计划性，并
对子公司的资金计划完成情况进行跟踪，及时调整资金安排。
④ 采购
    公司建筑研究与工程采购中心负责采购业务的管理控制。制定包括《工程采购管理办法》、《工程
采购实施细则》、《供应商管理细则》等在内的工程采购管理制度，以规范采购业务操作。为进一步提
升采购透明度，在集团内网建立了采购公示平台。每一次采购均严格进行资质预审、经济标和技术标评
审，在公平、公正、充分竞争的基础上择优选择供应商，以保证质量、服务和性价比的合理性；通过建
立采购事件合伙人的方式进一步完善集中采购机制，整合内部需求和外部资源，扩大集中采购的范围，
最大限度发挥采购规模优势，实现规模效益；集团各子公司均使用采购平台进行采购业务和供应商管理，
将第三方进行的工程质量综合评估与供应商评估、分级挂钩，并对外发布万科合格供应商名录。
⑤ 重大投资
     公司事业发展部负责管控投资业务，目前已制定包括《万科集团新项目发展制度》、《万科集团投
融资管理办法》等在内的投资管理制度，定期发布投资策略，并使用新项目决策平台对新项目投资进行
管理。公司始终坚持“精挑细选、坚持投资主流市场”的策略，重点考虑价格的合理性和风险的可控性，
严格评估项目收益的可行性，通过严格的分级授权审批程序对新项目投资实施全程监控，确保新项目获
取安全、合法、审慎、有效，并建立项目跟投制度，员工将同步投资公司所获取的新项目。集团总部把
握投资战略和原则，统筹资源配置及风险管控，主导新进入城市、非传统住宅业务的投资决策；区域本
部在集团投资额度管理办法及投资管理制度引导下，负责本区域各一线公司普通新项目的投资决策，所
决策新项目经总部相关专业部门联合评审后，报由公司管理层组成的集团投资决策委员会在董事会授权
范围内进行决策备案；项目投资金额超过公司董事会对公司授权的，需在报董事会决议通过后方可实施。
⑥ 对子公司的管理
    公司构建了总部、区域、一线的多层级架构体系。在多层级架构体系下，总部对区域本部和子公司
的授权和职责划分坚持职责分离原则；总部各专业部门统一制定相关制度，对一线公司进行专业指导；
并通过内部审计、专业检查、监事巡查等手段，检查、监督公司各层级职责的有效履行。
    （1）公司对子公司的设立、转让、注销等业务实施控制，制定了包括《法人事项管理办法》在内的
一系列管理制度，建立法人信息系统平台，实现信息化管理，规范各项股权变更业务的控制流程。对于
超过公司董事会授权范围的子公司设立、对外转让股权、子公司注销清算等业务，除履行公司内部审批
程序外，还需报公司董事会审议通过后方可加以实施；对于董事会授权公司管理层决策的法人事项则在
管理层履行决策后，报董事会备案。
    （2）重大事项报告与审议方面，公司建立了统一规范的报告渠道和方式，已制定了《信息管理办
法》，建立各类定期、不定期专题办公会议制度，以及时把握公司的整体经营状况，决策重大经营管理
事项。子公司定期向总部上报各类经营信息，对临时重大事项，即时向区域或总部相关职能部门专项报
告。
     （3）财务核算管理方面，各子公司执行统一的会计政策，总部财务与内控中心制定并修订了包括
《会计管理及核算规范》、《内部往来、内部交易核算规范》等一系列财务核算管理制度，指导子公司
的财务核算工作。财务报告期末，各子公司须按照总部财务与内控中心发布的“结算通知”要求报送各
项财务报表及管理报表，每季度末由总部财务与内控中心对各子公司的核算质量进行考核与评价。
    （4）日常经营管理方面，公司相关部门制定了《万科集团地产系统奖励制度》、《地产公司计息负
债率管理办法》、《地产公司内部融资管理办法》等，分别从激励考核、资本与负债管理、新项目投资
资金管理、内外部融资管理等方面规范子公司资本投资、融资及运营管理等经营行为，以保证集团经营
导向的贯彻落实。
     （5）对于新并购的子公司，公司积极加强业务整合，通过应用公司统一的内部信息系统平台，实现
信息及时沟通及传递。与此同时，公司还通过企业文化宣讲、内部培训、内部交流等方式，促进加快企
业融合进程。
⑦ 关联交易
    公司关联交易采取公平、公开、公允、自愿、诚信原则，关联交易按照公平市场价格定价，充分保护
各方投资者的利益，必要时聘请独立财务顾问或专业评估师对相关交易进行评价并按规定披露，所有关
联交易均履行必要的授权批准程序。根据《深圳证券交易所股票上市规则》、《香港联合交易所有限公
司证券上市规则》和《公司章程》的相关规定，公司明确划分股东大会和董事会对关联交易的审批权限。
重大关联交易在经独立董事事前认可后，方提交董事会和股东大会审议。披露关联交易时，同时披露独
立董事的意见。
⑧ 对外担保
    公司严格按照证监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》、《深圳证券交易所股票上市规则》
等相关规定，制定了《万科企业股份有限公司担保管理制度》，明确股东大会和董事会关于对外担保的
审批权限，规定担保业务评审、批准、执行等环节的控制要求，规范对外担保业务，严格控制对外担保
风险。公司所有担保事项由总部统一控制并做后续管理，原则上公司除因住宅销售业务对部分业主提供
按揭担保外，不对外（非关联公司）提供担保。由于并购产生的无法避免的担保业务，需履行必要的内
部审批程序，并提请公司董事会审议通过，特定担保事项则提交股东大会审议通过后，方予以实施。必
要时对外提供的担保要求被担保方提供反担保，以规避由担保可能给公司造成的损失。
⑨ 募集资金使用
     公司根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司证券发行管理办法》
等法律法规的相关规定，制定《万科企业股份有限公司募集资金管理办法》，对募集资金的存储、使用、
变更、监督等进行明确规定，严格规范募集资金管理。公司对募集资金采取专户存储、专款专用的原则，
由总部资金管理部进行统一管理，并聘请外部审计师对募集资金存放和使用情况进行审计，审计结果和
投资项目进展情况在定期报告中予以披露。
⑩ 信息披露
     公司根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司信息披露管理办
法》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《香港联合交易所有限公司证券上市规则》、《公司章程》
等有关规定，制定了《万科企业股份有限公司信息披露管理办法》，通过分级审批控制保证各类信息以
适当的方式及时准确完整地向外部信息使用者传递。公司董事会办公室负责及时跟踪法律法规和监管机
构的披露要求以及公司须披露的信息。公司公开披露的信息文稿由董事会办公室负责起草，在咨询律师
等专业服务机构意见后，由董事会秘书进行审核，履行必要的程序后进行披露。2015 年公司设立信息披
露委员会，常规信息披露文稿经董事会秘书审核后，报公司信息披露委员会备案，无先例事项的信息披
露文稿经董事会秘书确认后，报公司信息披露委员会审核，再履行必要的程序后进行披露。公司选择
《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》、巨潮网站和香港联合交所有限公司
网站等媒体作为信息披露的渠道，所披露的任何信息均首先在上述指定媒体披露。公司董事会办公室设
专人负责回答投资者所提的问题，相关人员以已公开披露的信息作为回答投资者提问的依据。同时通过
公司外部网络中的投资者关系栏目及时更新相关信息，与投资者进行广泛交流。
    公司相关制度规定，信息披露相关当事人对所披露的信息负有保密义务，在未对外公开披露前不得
以任何方式向外界透露相关内容。公司对所披露信息的解释由董事会秘书执行，其它当事人在得到董事
会授权后可对所披露信息的实际情况进行说明。董事会办公室根据规定对全公司范围需要披露的信息进
行汇总，在该等信息未公开披露前，所有相关人员均应履行保密职责，凡违反信息披露要求的，对相关
责任人给予批评、警告处罚，情节严重的给予行政和经济处分，并视情形追究法律责任。
D. 信息与沟通
    公司制定了包括《信息管理办法》、《信息保密制度》等在内的各项制度，规范公司经营管理信息
传递活动。日常经营过程中，建立了定期与不定期的业务与管理快报、专项报告等信息沟通制度，便于
全面及时了解公司经营管理信息。
    公司致力于信息安全管理体系建设，制定了一系列信息安全方针、策略和制度，以保护公司信息资
产安全。通过持续运用信息化手段、优化信息流程、整合信息系统，不断提高管理决策及运营效力。流
程与信息管理部作为信息化工作的执行及管理机构,负责公司财务系统、业务运营系统和办公管理系统的
规划、开发与管理，组织公司各类信息系统的开发与维护，在全公司范围内提供信息系统共享服务。
    在与客户、合作伙伴、投资者和员工关系方面，公司已建立起较完整透明的沟通渠道，在完善沟通
的同时发挥了对公司管理的监督作用。对客户，公司本着“与客户一起成长，让万科在投诉中完美”的
客户理念，设立了覆盖总部、地产、物业及网络方式的多种投诉沟通渠道，与客户进行良性互动；对投
资者，公司除了通过法定信息披露渠道发布公司信息外，投资者还可以通过电话、电子邮件、访问公司
网站、直接到访公司、参与公司组织的网络路演和见面会等方式了解公司信息，公司建立网络辅助系统
及时响应投资者的各类需求，保证投资者及时了解公司的经营动态，通过互动加强对公司的理解和信任；
对员工，设立多条内部沟通渠道，保证沟通顺畅有效；对合作伙伴，倡导合作共生共赢，保持良好的合
作关系。公司统一要求签订阳光合作协议，表明万科价值观和对员工的廉洁要求，明确举报渠道。各子
公司重大节日主动向合作伙伴发送廉洁提示，维护和合作伙伴的健康合作关系。
E. 内部监督
    公司已经建立起涵盖总部、区域、一线多层级的的监督检查体系，通过常规审计、专项调查以及聘
请第三方检查等多种形式对各业务领域的控制执行情况进行评估和督查，有利于提高内控工作质量。公
司设立专门负责受理违反职业道德行为的专业反舞弊网站万科阳光网（http://5198.vanke.com），并对外
公示，提供多种举报渠道，鼓励实名举报，实行查实有奖政策。监察审计部履行内部反舞弊职能，开展
专项调查，发挥监督作用。监事会建立了对各子公司的巡查机制，通过现场走访、员工约谈等方式，共
同促进内控管理水平提高。
    公司针对内部管理风险，提出了“实质内控”的内控管理模式，关注内控的建设，强调对风险的实
质性消除或降低，避免内控缺陷的重复发生。同时，注重通过 IT 手段或流程方法根本性解决问题，最终
提升内控管理水平。通过公司自我评价及整改，截至 2015 年 12 月 31 日，本公司内部控制体系基本健全，
未发现对公司治理、经营管理及发展有重大影响之缺陷及异常事项。
（三)内部控制评价结论
根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定情况，于内部控制评价报告基准日（2015 年 12 月 31 日），
公司不存在财务报告内部控制重大缺陷。董事会认为，公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的
要求在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。
根据公司非财务报告内部控制重大缺陷认定情况，于内部控制评价报告基准日，公司未发现非财务报告
内部控制重大缺陷。
自内部控制评价报告基准日至内部控制评价报告发出日之间未发生影响内部控制有效性评价结论的因素。
公司内部控制体系基本健全，未发现对公司治理、经营管理及发展有重大影响之缺陷及异常事项。公司
已经建立起的内部控制体系在完整性、合规性、有效性等方面不存在重大缺陷。
十一、财务报告
      万科企业股份有限公司
          自 2015 年 1 月 1 日
至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
                                 审计报告
                                                      毕马威华振审字第 1600342 号
万科企业股份有限公司全体股东：
    我们审计了后附的万科企业股份有限公司 (以下简称“贵公司”) 财务报表，包括
2015 年 12 月 31 日的合并资产负债表和资产负债表，2015 年度的合并利润表和利润
表、合并现金流量表和现金流量表、合并股东权益变动表和股东权益变动表以及财务
报表附注。
    一、管理层对财务报表的责任
    编制和公允列报财务报表是贵公司管理层的责任，这种责任包括：(1) 按照中华人
民共和国财政部颁布的企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；(2)
设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大
错报。
    二、注册会计师的责任
    我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国
注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守
中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错
报获取合理保证。
    审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择
的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错
报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关
的内部控制，以设计恰当的审计程序。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰
当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
   我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
                                审计报告 (续)
                                                          毕马威华振审字第 1600342 号
    三、审计意见
    我们认为，贵公司财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企
业会计准则的规定编制，公允反映了贵公司 2015 年 12 月 31 日的合并财务状况和财务
状况以及 2015 年度的合并经营成果和经营成果及合并现金流量和现金流量。
毕马威华振会计师事务所 (特殊普通合伙)           中国注册会计师
                                                王晓梅
中国 北京                                       罗永辉
                                                2016 年 3 月 11 日
                                                                                                       万科企业股份有限公司
                                                                                       截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
                                                              财务报表
                                                         合并资产负债表
编制单位：万科企业股份有限公司                             2015 年 12 月 31 日                  单位：元              币种：人民币
                   附注                                                                   附注
       资产               2015 年 12 月 31 日   2014 年 12 月 31 日     负债及股东权益         2015 年 12 月 31 日    2014 年 12 月 31 日
                     五                                                                     五
流动资产：                                                            流动负债：
货币资金            1      53,180,381,016.34     62,715,253,375.94    短期借款             18      1,900,087,965.52     2,383,069,704.65
衍生金融资产        2        122,195,279.19          36,404,522.58    应付票据             19    16,744,732,907.08     21,291,893,866.16
应收账款            3       2,510,653,269.96      1,894,071,801.08    应付账款             20    91,446,458,420.61     67,047,199,764.55
预付款项            4      39,646,972,826.29     29,433,125,588.58    预收款项             21   212,625,705,637.30    181,749,337,004.86
其他应收款          5      75,485,642,961.23     48,924,463,696.78    应付职工薪酬         22      2,642,657,169.63     1,830,829,986.80
存货                6     368,121,930,513.33    317,726,378,468.22    应交税费             23      7,373,980,494.99     5,124,172,860.19
其他流动资产        7       7,956,600,000.00      4,076,000,000.00    应付利息             24       231,575,884.69        336,509,801.80
流动资产合计              547,024,375,866.34    464,805,697,453.18    其他应付款           25    62,350,224,343.79     45,441,729,709.78
                                                                      一年内到期的
非流动资产：                                                            非流动负债         26    24,746,404,056.97     20,449,288,272.85
可供出售金融资产    8       1,138,812,728.09       133,180,000.00     流动负债合计              420,061,826,880.58    345,654,030,971.64
长期股权投资        9      33,503,423,488.02     19,233,657,357.71    非流动负债：
投资性房地产        10     10,765,051,108.38      7,980,879,614.55    长期借款             27    33,828,584,225.36     34,536,712,135.87
固定资产            11      4,917,479,160.88      2,308,351,663.13    应付债券             28    19,015,812,338.88     11,612,231,836.68
在建工程            12       598,358,905.88       1,833,480,603.35    预计负债             29       143,220,557.94         53,422,794.65
无形资产            13      1,044,991,088.26       877,547,482.32     其他非流动负债       30      1,378,075,550.63        68,441,434.99
商誉                14       201,689,835.80        201,689,835.80     递延所得税负债       16       558,430,814.88        590,299,321.85
长期待摊费用        15       447,883,429.64        338,999,043.34     非流动负债合计             54,924,123,487.69     46,861,107,524.04
递延所得税资产      16      5,166,540,813.69      4,016,200,314.84    负债合计                  474,985,950,368.27    392,515,138,495.68
其他非流动资产      17      6,486,961,264.31      6,679,072,047.43    股东权益：
非流动资产合计             64,271,191,822.95     43,603,057,962.47    股本                 31    11,051,612,300.00     11,037,507,242.00
                                                                      资本公积             32      8,174,812,609.65     8,493,632,222.15
                                                                      减：库存股           33       160,163,103.04                   -
                                                                      其他综合收益         34       450,635,194.22        561,814,972.97
                                                                      盈余公积             35    28,068,766,725.61     26,078,775,789.93
                                                                      未分配利润           36    52,597,854,095.89     41,992,839,682.30
                                                                      归属于母公司股东
                                                                        权益合计                100,183,517,822.33     88,164,569,909.35
                                                                      少数股东权益               36,126,099,498.69     27,729,047,010.62
                                                                      股东权益合计              136,309,617,321.02    115,893,616,919.97
                                                                      负债和股东权益
资产总计                  611,295,567,689.29    508,408,755,415.65      总计                    611,295,567,689.29    508,408,755,415.65
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法定代表人：_____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人)：_____________ (公司盖章)
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                                                                                      截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
                                                       母公司资产负债表
编制单位：万科企业股份有限公司                            2015 年 12 月 31 日                  单位：元                    币种：人民币
                   附注                                                                  附注
      资产              2015 年 12 月 31 日    2014 年 12 月 31 日     负债及股东权益         2015 年 12 月 31 日    2014 年 12 月 31 日
                   十六                                                                  十六
流动资产：                                                           流动负债：
货币资金            1      27,091,909,902.66    31,910,176,816.37 短期借款                 7       476,087,965.52       2,910,029,425.90
其他应收款          2     138,180,830,583.79   122,587,049,936.53 应付票据                 8     12,452,204,423.49     17,333,784,684.93
其他流动资产        3       6,310,000,000.00     3,050,000,000.00 应付职工薪酬             9      1,379,846,070.42        912,940,509.98
流动资产合计              171,582,740,486.45   157,547,226,752.90 应交税费                10        84,174,132.88          69,166,843.33
非流动资产：                                                         应付利息             11       138,363,346.39         110,042,687.07
可供出售金融资产    4        128,560,000.00        128,560,000.00 其他应付款              12     71,535,027,862.49     50,420,672,344.29
                                                                  一年内到期的
长期股权投资        5      22,641,495,887.90    16,709,064,674.83   非流动负债            13    20,841,051,658.33      18,975,084,333.33
投资性房地产                    3,197,084.32          3,660,349.72 流动负债合计                106,906,755,459.52      90,731,720,828.83
固定资产                       74,669,817.58         89,327,878.35 非流动负债：
递延所得税资产      6        160,834,282.64        160,834,282.64 长期借款                14     20,456,500,000.00     28,989,566,666.67
非流动资产合计             23,008,757,072.44    17,091,447,185.54 应付债券                15      9,714,369,527.11      1,781,327,114.10
                                                                  非流动负债合计                 30,170,869,527.11     30,770,893,780.77
                                                                     负债合计                  137,077,624,986.63    121,502,614,609.60
                                                                     股东权益：
                                                                     股本                 16     11,051,612,300.00     11,037,507,242.00
                                                                     资本公积             17      9,718,972,641.94      9,620,655,131.94
                                                                     减：库存股           18       160,163,103.04                   -
                                                                     盈余公积             19     28,068,766,725.61     26,078,775,789.93
                                                                     未分配利润           20      8,834,684,007.75      6,399,121,164.97
                                                                     股东权益合计                57,513,872,572.26     53,136,059,328.84
                                                                     负债及股东权益
资产总计                 194,591,497,558.89    174,638,673,938.44      总计                    194,591,497,558.89    174,638,673,938.44
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                                                                   截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
                                              合并利润表
编制单位：万科企业股份有限公司                       2015 年度            单位：元          币种：人民币
                        项目                           附注五               2015 年                2014 年
一、营业总收入                                           37      195,549,130,020.90     146,388,004,498.44
二、营业总成本                                                   165,988,260,802.07     125,578,920,876.15
    其中：营业成本                                       37      138,150,628,676.24     102,557,063,731.11
             营业税金及附加                              38       17,980,426,847.11      13,166,745,863.90
             销售费用                                    39        4,138,273,594.93       4,521,889,478.29
             管理费用                                    40        4,745,249,792.81       3,902,617,687.02
             财务费用                                    41         477,735,809.60          640,839,545.38
             资产减值损失                                42         495,946,081.38          789,764,570.45
    加：公允价值变动收益                                 43                   -              11,013,281.97
    投资收益                                         44        3,561,908,083.68       4,159,261,963.52
    其中： 对联营企业和合营企业的投资收益                          2,393,092,504.58       1,840,369,221.27
三、营业利润                                                      33,122,777,302.51      24,979,358,867.78
    加：营业外收入                                       45          855,431,507.24         351,866,385.65
    其中：非流动资产处置利得                                       1,842,011.29           1,003,021.46
    减：营业外支出                                       46         175,591,190.65           78,862,019.94
    其中：非流动资产处置损失                                       1,840,489.59           3,171,365.54
四、利润总额                                                      33,802,617,619.10      25,252,363,233.49
    减：所得税费用                                       47        7,853,179,592.79       5,964,839,205.41
五、净利润                                                        25,949,438,026.31      19,287,524,028.08
    归属于母公司股东的净利润                                      18,119,406,249.27      15,745,454,144.70
    少数股东损益                                                   7,830,031,777.04       3,542,069,883.38
六、每股收益
    (一) 基本每股收益                                    48                    1.64                   1.43
    (二) 稀释每股收益                                    48                    1.64                   1.43
七、其他综合收益的税后净额                               34        (104,721,749.08)          64,600,808.23
    归属于母公司股东的其他综合收益的税后净额                       (111,179,778.75)          72,232,777.05
    其中：以后将重分类进损益的其他综合收益
             1. 权益法下在被投资单位以后将重分类
                  进损益的其他综合收益中享有的份额                             -             48,000,000.00
             2. 可供出售金融资产公允价值变动损益                      52,890,862.29          16,910,706.89
             3. 现金流量套期损益的有效部分                           (33,289,922.99)         47,817,139.15
             4. 外币财务报表折算差额                               (130,780,718.05)        (40,495,068.99)
    归属于少数股东的其他综合收益的税后净额                             6,458,029.67          (7,631,968.82)
八、综合收益总额                                                  25,844,716,277.23      19,352,124,836.31
    归属于母公司股东的综合收益总额                                18,008,226,470.52      15,817,686,921.75
    归属于少数股东的综合收益总额                                   7,836,489,806.71       3,534,437,914.56
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                                                         截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
                                       母公司利润表
编制单位：万科企业股份有限公司             2015 年度           单位：元           币种：人民币
                        项目               附注十六              2015 年                2014 年
一、营业总收入                                21        1,029,549,226.85         692,610,871.32
二、营业总成本                                          1,279,803,917.56       1,554,269,880.95
    其中：营业成本                            21              767,839.98           1,679,363.40
             营业税金及附加                   22          59,181,061.04           38,786,208.79
             管理费用                                   1,091,176,461.68         749,850,444.59
             财务费用                         23         129,469,377.79          763,953,864.17
             资产减值损失                                    (790,822.93)                  -
    加：投资收益                              24       10,160,700,691.27      12,588,415,209.41
    其中：对联营企业和合营企业的
                投资收益                                   79,576,777.81         226,875,628.86
三、营业利润                                            9,910,446,000.56      11,726,756,199.78
    加：营业外收入                                         40,233,677.90              11,612.19
    减：营业外支出                                           725,000.00              869,955.24
    其中：非流动资产处置损失                                    -                      -
四、利润总额                                            9,949,954,678.46      11,725,897,856.73
    减：所得税费用                                                  -           (160,834,282.64)
五、净利润                                              9,949,954,678.46      11,886,732,139.37
六、其他综合收益的税后净额                                          -                      -
七、综合收益总额                                        9,949,954,678.46      11,886,732,139.37
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                                                               截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
                                          合并现金流量表
         编制单位：万科企业股份有限公司         2015 年度               单位：元        币种：人民币
                        项目                      附注五      2015 年                2014 年
一、经营活动产生的现金流量
   销售商品、提供劳务收到的现金                             191,908,271,754.68     168,309,067,596.89
   收到其他与经营活动有关的现金                   50(1)      19,156,763,021.13      17,018,549,538.01
   经营活动现金流入小计                                     211,065,034,775.81     185,327,617,134.90
   购买商品、接受劳务支付的现金                             129,979,424,809.05      95,231,832,291.80
   支付给职工以及为职工支付的现金                             5,046,299,996.24       5,132,632,693.69
   支付的各项税费                                            25,040,071,122.62      23,040,186,762.98
   支付其他与经营活动有关的现金                   50(2)      34,953,218,156.40      20,198,146,273.07
   经营活动现金流出小计                                     195,019,014,084.31     143,602,798,021.54
   经营活动产生的现金流量净额                     51(1)      16,046,020,691.50      41,724,819,113.36
二、投资活动产生的现金流量
   收回投资收到的现金                                          718,619,794.03           87,499,269.16
   取得投资收益收到的现金                                     1,094,678,560.12         288,166,025.49
   处置固定资产、无形资产、投资性房地产
     和其他长期资产收回的现金净额                                 4,275,179.71             659,266.55
   处置子公司或其他营业单位收到的现金净额         51(3)        244,528,535.31        5,658,279,147.83
   收到其他与投资活动有关的现金                   50(3)       1,583,563,970.96         774,940,057.53
   投资活动现金流入小计                                       3,645,666,040.13       6,809,543,766.56
   购建固定资产、无形资产和其他长期资产
     所支付的现金                                             2,063,001,337.52       1,830,745,575.20
   投资支付的现金                                            11,713,434,030.00       2,612,465,182.89
   取得子公司及其他营业单位支付的现金净额         51(3)       5,162,583,291.46         683,207,810.33
   支付的其他与投资活动有关的现金                 50(4)       5,654,128,556.32       5,170,496,136.97
   投资活动现金流出小计                                      24,593,147,215.30      10,296,914,705.39
   投资活动产生的现金流量净额                               (20,947,481,175.17)     (3,487,370,938.83)
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                                                                 截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
                                         合并现金流量表 (续)
编制单位：万科企业股份有限公司                   2015 年度             单位：元           币种：人民币
                        项目                       附注五              2015 年                 2014 年
三、筹资活动产生的现金流量
   吸收投资收到的现金                                           4,296,046,216.01       2,422,384,828.04
    其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金                      4,053,510,941.09       2,422,384,828.04
   取得借款收到的现金                                          22,910,099,542.16      30,884,805,587.98
   发行债券所收到的现金                                         7,924,190,000.00       4,208,367,691.92
   筹资活动现金流入小计                                        35,130,335,758.17      37,515,558,107.94
   归还投资支付的现金                                           2,024,662,683.95       3,199,381,143.69
   偿还债务支付的现金                                          25,028,576,387.68      42,936,209,815.24
   分配股利、利润或偿付利息支付的现金                          13,181,007,441.45      10,997,218,654.24
    其中：子公司支付给少数股东的股利、利润                      2,424,403,589.44         346,395,545.00
   筹资活动现金流出小计                                        40,234,246,513.08      57,132,809,613.17
   筹资活动产生的现金流量净额                                  (5,103,910,754.91)    (19,617,251,505.23)
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响                              99,672,738.22           28,973,824.47
五、现金及现金等价物净 (减少) / 增加额             51(2)       (9,905,698,500.36)     18,649,170,493.77
加：年初现金及现金等价物余额                       51(4)       61,653,319,666.30      43,004,149,172.53
六、年末现金及现金等价物余额                       51(4)       51,747,621,165.94      61,653,319,666.30
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                                                                                万科企业股份有限公司
                                                                截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
                                          母公司现金流量表
编制单位：万科企业股份有限公司                 2015 年度             单位：元           币种：人民币
                     项目                                              2015 年                2014 年
一、经营活动产生的现金流量
    销售商品、提供劳务收到的现金                                         -                      -
    收到其他与经营活动有关的现金                             162,968,636,867.86     120,140,563,961.46
    经营活动现金流入小计                                     162,968,636,867.86     120,140,563,961.46
    支付给职工以及为职工支付的现金                             1,045,406,829.34       1,503,546,999.47
    支付的各项税费                                                94,893,229.21          55,558,223.06
    支付其他与经营活动有关的现金                             155,992,866,200.05      90,051,030,840.85
    经营活动现金流出小计                                     157,133,166,258.60      91,610,136,063.38
    经营活动产生的现金流量净额                                 5,835,470,609.26      28,530,427,898.08
二、投资活动产生的现金流量
   取得投资收益收到的现金                                      7,854,962,552.88       5,845,331,903.61
   处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
     的现金净额                                                      66,400.00                      -
   处置子公司或其他营业单位收到的现金净额                                    -        1,628,947,936.00
   收到其他与投资活动有关的现金                                 554,532,033.97          219,360,888.72
   投资活动现金流入小计                                        8,409,560,986.85       7,693,640,728.33
   购建固定资产、无形资产和其他长期资产
     所支付的现金                                                  2,192,667.98          25,720,531.61
   投资支付的现金                                              6,045,454,435.26          22,500,000.00
   支付的其他与投资活动有关的现金                              3,260,000,000.00       3,050,000,000.00
   投资活动现金流出小计                                        9,307,647,103.24       3,098,220,531.61
   投资活动产生的现金流量净额                                   (898,086,116.39)      4,595,420,196.72
三、筹资活动产生的现金流量
   吸收投资收到的现金                                           242,535,274.92           72,718,849.16
   取得借款收到的现金                                         20,313,189,623.85      28,777,810,576.74
   筹资活动现金流入小计                                       20,555,724,898.77      28,850,529,425.90
   偿还债务支付的现金                                         21,446,949,425.90      37,488,047,783.83
   分配股利或偿付利息支付的现金                                8,865,853,197.46       8,958,883,204.99
   筹资活动现金流出小计                                       30,312,802,623.36      46,446,930,988.82
   筹资活动产生的现金流量净额                                 (9,757,077,724.59)    (17,596,401,562.92)
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响                               1,426,318.01            151,152.15
五、现金及现金等价物净 (减少) / 增加额                        (4,818,266,913.71)     15,529,597,684.03
加：年初现金及现金等价物余额                                  31,910,176,816.37      16,380,579,132.34
六、年末现金及现金等价物余额                                  27,091,909,902.66      31,910,176,816.37
此财务报表已于 2016 年 3 月 11 日获董事会批准
法定代表人：_________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) ：________ (公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
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                                                                                                                                                                         截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
                                                                                        合并股东权益变动表
                                                                                            2015 年度
编制单位：万科企业股份有限公司                                                                                                                                               单位：元                       币种：人民币
                                                                                               归属于母公司股东权益
             项目             附注五
                                                   股本          资本公积             库存股        其他综合收益              盈余公积          未分配利润                  小计         少数股东权益          股东权益合计
一、本年年初余额                       11,037,507,242.00   8,493,632,222.15               -          561,814,972.97    26,078,775,789.93   41,992,839,682.30     88,164,569,909.35    27,729,047,010.62    115,893,616,919.97
二、本年增减变动金额
      (减少以“-“号填列)                 14,105,058.00    (318,819,612.50)    (160,163,103.04)     (111,179,778.75)    1,989,990,935.68   10,605,014,413.59     12,018,947,912.98     8,397,052,488.07     20,416,000,401.05
    (一) 综合收益总额                               -                  -                  -         (111,179,778.75)                -      18,119,406,249.27     18,008,226,470.52     7,836,489,806.71     25,844,716,277.23
    (二) 股东投入和减少资本               14,105,058.00    (318,819,612.50)    (160,163,103.04)                -                    -                   -          (464,877,657.54)    3,823,669,956.82      3,358,792,299.28
    1、股东投入的普通股   31, 32      14,105,058.00     142,330,479.50                -                    -                    -                   -          156,435,537.50      5,409,123,330.95      5,565,558,868.45
    2、股份支付计入股东
             权益的金额        32                   -        (62,100,715.12)              -                    -                    -                   -           (62,100,715.12)                -           (62,100,715.12)
    3、股东减少资本        33                   -                  -       (160,163,103.04)                -                    -                   -          (160,163,103.04)   (1,585,453,374.13)    (1,745,616,477.17)
    4、其他                32                   -      (399,049,376.88)               -                    -                    -                   -          (399,049,376.88)                -          (399,049,376.88)
    (三) 利润分配                                   -                  -                  -                    -        1,989,990,935.68   (7,514,391,835.68)    (5,524,400,900.00)   (3,263,107,275.46)    (8,787,508,175.46)
    1、提取盈余公积       35, 36                -                  -                  -                    -        1,989,990,935.68   (1,989,990,935.68)                 -                    -                     -
    2、对股东的分配        36                   -                  -                  -                    -                    -      (5,524,400,900.00)    (5,524,400,900.00)   (3,263,107,275.46)    (8,787,508,175.46)
三、本年年末余额                       11,051,612,300.00   8,174,812,609.65    (160,163,103.04)      450,635,194.22    28,068,766,725.61   52,597,854,095.89    100,183,517,822.33    36,126,099,498.69    136,309,617,321.02
此财务报表已于 2016 年 3 月 11 日获董事会批准
法定代表人：_____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) ：_____________ (公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
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                                                                                                                                                            截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
                                                                                   合并股东权益变动表
                                                                                       2014 年度
编制单位：万科企业股份有限公司                                                                                                                                     单位：元                  币种：人民币
                                                                                        归属于母公司股东权益
                    项目
                                                       股本          资本公积       其他综合收益               盈余公积          未分配利润                 小计          少数股东权益          股东权益合计
一、本年年初余额                           11,014,968,919.00   8,549,133,640.46      489,582,195.92    20,135,409,720.24   36,706,888,864.08     76,895,983,339.70     28,543,440,058.93    105,439,423,398.63
二、本年增减变动金额 (减少以“-“号填列)       22,538,323.00     (55,501,418.31)      72,232,777.05     5,943,366,069.69    5,285,950,818.22     11,268,586,569.65       (814,393,048.31)    10,454,193,521.34
    (一) 综合收益总额                                   -                  -          72,232,777.05                 -      15,745,454,144.70     15,817,686,921.75      3,534,437,914.56     19,352,124,836.31
    (二) 股东投入和减少资本                    22,538,323.00     (55,501,418.31)               -                    -                    -          (32,963,095.31)    (1,416,657,910.74)    (1,449,621,006.05)
    1、股东投入的普通股                    22,538,323.00    227,383,844.74                 -                    -                    -         249,922,167.74       3,372,104,082.85      3,622,026,250.59
    2、股份支付计入股东权益的金额                   -       (113,615,492.49)               -                    -                    -         (113,615,492.49)                 -          (113,615,492.49)
    3、股东减少资本                                 -                  -                   -                    -                    -                    -        (4,788,761,993.59)    (4,788,761,993.59)
    4、其他                                         -       (169,269,770.56)               -                    -                    -         (169,269,770.56)                 -          (169,269,770.56)
    (三) 利润分配                                       -                  -                   -        5,943,366,069.69   (10,459,503,326.48)   (4,516,137,256.79)    (2,932,173,052.13)    (7,448,310,308.92)
    1、提取盈余公积                                 -                  -                   -        5,943,366,069.69    (5,943,366,069.69)                -                     -                     -
    2、对股东的分配                                 -                  -                   -                    -       (4,516,137,256.79)   (4,516,137,256.79)    (2,932,173,052.13)    (7,448,310,308.92)
三、本年年末余额                           11,037,507,242.00   8,493,632,222.15      561,814,972.97    26,078,775,789.93   41,992,839,682.30     88,164,569,909.35     27,729,047,010.62    115,893,616,919.97
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                                                            第 89 页
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                                                                                                                                       截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
                                                                        母公司股东权益变动表
                                                                              2015 年度
编制单位：万科企业股份有限公司                                                                                                            单位：元                币种：人民币
                                 附注
             项目                                    股本           资本公积            库存股      其他综合收益           盈余公积            未分配利润        股东权益合计
                                 十六
一、本年年初余额                         11,037,507,242.00   9,620,655,131.94                -               -     26,078,775,789.93      6,399,121,164.97    53,136,059,328.84
二、本年增减变动金额
      (减少以“-”号填列)                   14,105,058.00      98,317,510.00     (160,163,103.04)            -      1,989,990,935.68      2,435,562,842.78     4,377,813,243.42
    (一) 综合收益总额                                 -                  -                   -               -                  -         9,949,954,678.46     9,949,954,678.46
    (二) 股东投入和减少资本                 14,105,058.00      98,317,510.00     (160,163,103.04)            -                  -                     -          (47,740,535.04)
    1、股东投入的普通股      16,17      14,105,058.00     142,330,479.50                 -               -                  -                     -         156,435,537.50
    2、股份支付计入股东
             权益的金额           17                  -        (62,100,715.12)               -               -                  -                     -          (62,100,715.12)
    3、股东减少资本                               -                  -       (160,163,103.04)            -                  -                     -         (160,163,103.04)
    4、其他                   17                  -        18,087,745.62                 -               -                  -                     -          18,087,745.62
    (三) 利润分配                                     -                  -                   -               -      1,989,990,935.68     (7,514,391,835.68) (5,524,400,900.00)
    1、提取盈余公积          19,20                -                  -                   -               -      1,989,990,935.68     (1,989,990,935.68)                -
    2、对股东的分配           20                  -                  -                   -               -                  -        (5,524,400,900.00) (5,524,400,900.00)
三、本年年末余额                         11,051,612,300.00   9,718,972,641.94    (160,163,103.04)            -     28,068,766,725.61      8,834,684,007.75    57,513,872,572.26
此财务报表已于 2016 年 3 月 11 日获董事会批准
法定代表人：_____________主管会计工作负责人 (会计机构负责人) ：_____________ (公司盖章)
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                                                  第 90 页
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                                                                                                                    截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
                                                            母公司股东权益变动表
                                                                  2014 年度
编制单位：万科企业股份有限公司                                                                                         单位：元               币种：人民币
                    项目                            股本         资本公积        其他综合收益          盈余公积          未分配利润        股东权益合计
一、本年年初余额                        11,014,968,919.00   9,458,733,048.83              -     20,135,409,720.24    4,971,892,352.08     45,581,004,040.15
二、本年增减变动金额
      (减少以“-”号填列)                  22,538,323.00     161,922,083.11               -      5,943,366,069.69    1,427,228,812.89      7,555,055,288.69
    (一) 综合收益总额                                -                  -                 -                  -      11,886,732,139.37     11,886,732,139.37
    (二) 股东投入和减少资本                22,538,323.00     161,922,083.11               -                  -                    -         184,460,406.11
    1、股东投入的普通股                22,538,323.00     227,383,844.74               -                  -                    -         249,922,167.74
    2、股份支付计入股东权益的金额                -      (113,615,492.49)              -                  -                    -         (113,615,492.49)
    3、其他                                      -        48,153,730.86               -                  -                    -          48,153,730.86
    (三) 利润分配                                    -                  -                 -      5,943,366,069.69   (10,459,503,326.48)   (4,516,137,256.79)
    1、提取盈余公积                              -                  -                 -      5,943,366,069.69    (5,943,366,069.69)                -
    2、对股东的分配                              -                  -                 -                  -       (4,516,137,256.79)   (4,516,137,256.79)
三、本年年末余额                        11,037,507,242.00   9,620,655,131.94              -     26,078,775,789.93    6,399,121,164.97     53,136,059,328.84
后附的财务报表附注为本财务报表的组成部分。
                                                                      第 91 页
                                                                     万科企业股份有限公司
                                                     截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
                               万科企业股份有限公司
                                   财务报表附注
                        (除特别注明外，金额单位为人民币元)
一   公司基本情况
     万科企业股份有限公司 (“本公司”) 原系经深圳市人民政府深府办 (1988) 1509
     号文批准，于 1988 年 11 月 1 日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份
     有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。
     1991 年 1 月 29 日，本公司发行之 A 股在深圳证券交易所上市。
     1993 年 5 月 28 日，本公司发行之 B 股在深圳证券交易所上市。
     1993 年 12 月 28 日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公
     司”。
     2014 年 6 月 25 日，本公司 B 股以介绍方式转换上市地在香港联合交易所有限公
     司主板 (H 股) 上市。
     本公司子公司相关信息参见附注六 。
     本公司经营范围为：兴办实业 (具体项目另行申报) ；国内商业；物资供销业 (不
     含专营、专控、专卖商品) ；进出口业务 (按深经发审证字第 113 号外贸企业审定
     证书规定办理) ；房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管
     理、投资咨询等。
     本报告期内，本集团新增 245 家子公司，减少 23 家子公司，具体情况参见附注
     六。
二   财务报表编制基础
     本公司及子公司 (“本集团”) 合并财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实
     际发生的交易和事项，并基于以下所述的编制基础、重要会计政策、会计估计进
     行编制，具体政策参见相关附注。
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                                                    截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
三   公司重要会计政策、会计估计
1    遵循企业会计准则的声明
     本财务报表符合中华人民共和国财政部 (以下简称“财政部”) 颁布的企业会计准
     则的要求，真实、完整地反映了本公司 2015 年 12 月 31 日的合并财务状况和财务
     状况、2015 年度的合并经营成果和经营成果以及合并现金流量和现金流量。
     此外，本公司的财务报表同时符合中国证券监督管理委员会 (以下简称“证监
     会”) 2014 年修订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报
     告的一般规定》有关财务报表及其附注的披露要求。
2    会计期间
     会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3    营业周期
     本公司的主要业务为开发用于出售及出租的房地产产品，其营业周期通常从购买
     土地起到建成开发产品并出售或出租且收回现金或现金等价物为止的期间。该营
     业周期通常大于 12 个月。
4    记账本位币
     本公司的记账本位币为人民币。编制合并财务报表采用的货币为人民币。本公司
     及子公司选定记账本位币的依据是主要业务收支的计价和结算币种。本公司的部
     分子公司采用本公司记账本位币以外的货币作为记账本位币，在编制本财务报表
     时，这些子公司的外币财务报表按照附注三、8 进行了折算。
5    同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
     (1)   同一控制下的企业合并
           参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非
           暂时性的，为同一控制下的企业合并。合并方在企业合并中取得的资产和负
           债，按照合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。取得的净资
           产账面价值与支付的合并对价账面价值 (或发行股份面值总额) 的差额，调
           整资本公积中的股本溢价 (或资本溢价) ；资本公积中的股本溢价 (或资本溢
           价) 不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的相关费用，于发生
           时计入当期损益。合并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
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    (2)   非同一控制下的企业合并
          参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一
          控制下的企业合并。本集团作为购买方，为取得被购买方控制权而付出的资
          产 (包括购买日之前所持有的被购买方的股权) 、发生或承担的负债以及发
          行的权益性证券在购买日的公允价值之和，减去合并中取得的被购买方可辨
          认净资产于购买日公允价值份额的差额，如为正数则确认为商誉 (参见附注
          三、17) ；如为负数则计入当期损益。本集团将作为合并对价发行的权益性
          证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金
          额。本集团为进行企业合并发生的其他各项直接费用计入当期损益。付出资
          产的公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。本集团在购买日按公允
          价值确认所取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负
          债。购买日是指购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
          通过多次交易分步实现非同一控制企业合并时，对于购买日之前持有的被购
          买方的股权，本集团会按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允
          价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的
          股权涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益及权益法核算下的其他所有
          者权益变动于购买日转入当期投资收益。
6   合并财务报表的编制方法
    (1)   总体原则
          合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本公司及本公司控制
          的子公司。控制，是指本集团拥有对被投资方的权力,通过参与被投资方的
          相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金
          额。在判断本集团是否拥有对被投资方的权力时，本集团仅考虑与被投资方
          相关的实质性权利 (包括本集团自身所享有的及其他方所享有的实质性权
          利) 。子公司的财务状况、经营成果和现金流量由控制开始日起至控制结束
          日止包含于合并财务报表中。
          子公司少数股东应占的权益、损益和综合收益总额分别在合并资产负债表中
          的股东权益中和合并利润表的净利润及综合收益总数项目后单独列示。
          如果子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者
          权益中所享有的份额的，其余额仍冲减少数股东权益。
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          当子公司所采用的会计期间或会计政策与本集团不一致时，合并时已按照本
          集团的会计期间或会计政策对子公司财务报表进行必要的调整。合并时所有
          集团内部交易及余额，包括未实现内部交易损益及往来余额均已抵销。集团
          内部交易发生的未实现损失，有证据表明该损失是相关资产减值损失的，则
          全额确认该损失。
    (2)   合并取得子公司
          对于通过同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，
          以被合并子公司的各项资产、负债在最终控制方财务报表中的账面价值为基
          础，视同被合并子公司在本集团最终控制方对其开始实施控制时纳入本集团
          合并范围，并对合并财务报表的年初数以及前期比较报表进行相应调整。
          对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表
          时，以购买日确定的被购买子公司各项可辨认资产、负债的公允价值为基础
          自购买日起将被购买子公司纳入本集团合并范围。
    (3)   处置子公司
          本集团丧失对原有子公司控制权时，终止确认与该子公司相关的资产、负
          债、少数股东权益以及权益中的其他相关项目。对于处置后的剩余股权投
          资，本集团按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量，由此产生的
          任何收益或损失，计入丧失控制权当期的投资收益。
    (4)   少数股东权益变动
          本集团因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算
          应享有子公司的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部
          分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享
          有子公司净资产的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积，资本公积不
          足冲减的，调整留存收益。
7   现金及现金等价物的确定标准
    现金和现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及持有期限短、流
    动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
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8   外币业务和外币报表折算
    本集团收到投资者以外币投入资本时按当日即期汇率折合为人民币，其他外币交
    易在初始确认时按交易发生日的即期汇率折合为人民币。
    即期汇率是中国人民银行公布的人民币外汇牌价。
    于资产负债表日，外币货币性项目采用该日的即期汇率折算。除与购建符合资本
    化条件资产有关的专门借款本金和利息的汇兑差额 (参见附注三、15) 外，其他汇
    兑差额计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日
    的即期汇率折算。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的
    即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，属于可供出售金融资产的外币非货币性项
    目的差额，计入其他综合收益；其他差额计入当期损益。
    对境外经营的财务报表进行折算时，资产负债表中的资产和负债项目，采用资产
    负债表日的即期汇率折算，股东权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采
    用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期
    汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，在其他综合收益中列
    示。处置境外经营时，相关的外币财务报表折算差额自股东权益转入处置当期损
    益。
9   金融工具
    本集团的金融工具包括货币资金、应收款项、除长期股权投资 (参见附注三、12)
    以外的股权投资、可供出售金融资产、衍生金融工具、应付款项、借款、应付债
    券及股本等。
    (1)   金融资产及金融负债的分类确认和计量
          金融资产和金融负债在本集团成为相关金融工具合同条款的一方时，于资产
          负债表内确认。
          本集团在初始确认时按取得资产或承担负债的目的，把金融资产和金融负债
          分为不同类别：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负
          债、贷款及应收款项、可供出售金融资产和其他金融负债。
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在初始确认时，金融资产及金融负债均以公允价值计量。对于以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当
期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认
金额。初始确认后，金融资产和金融负债的后续计量如下：
- 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债 (包括交易
  性金融资产和金融负债)
  本集团持有为了近期内出售或回购的金融资产和金融负债及衍生工具属
  于此类。但是被指定且为有效套期工具的衍生工具除外。
  初始确认后，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融
  负债以公允价值计量，公允价值变动形成的利得或损失计入当期损益。
- 应收款项
  应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生
  金融资产。初始确认后，应收款项以实际利率法按摊余成本计量。
- 可供出售金融资产
  本集团将在初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产以及没有
  归类到其他类别的金融资产分类为可供出售金融资产。
  对公允价值不能可靠计量的可供出售权益工具投资，初始确认后按成本
  计量；其他可供出售金融资产，初始确认后以公允价值计量，公允价值
  变动形成的利得或损失，除减值损失和外币货币性金融资产形成的汇兑
  差额计入当期损益外，其他利得或损失计入其他综合收益，在可供出售
  金融资产终止确认时转出，计入当期损益。可供出售权益工具投资的现
  金股利，在被投资单位宣告发放股利时计入当期损益。按实际利率法计
  算的可供出售金融资产的利息，计入当期损益 (参见附注三、26 (5)) 。
- 其他金融负债
  其他金融负债是指除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
  以外的金融负债。
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            其他金融负债包括财务担保合同负债。财务担保合同指本集团作为保证
            人与债权人约定，当债务人不履行债务时，本集团按照约定履行债务或
            者承担责任的合同。财务担保合同负债以初始确认金额扣除累计摊销后
            的余额与按照或有事项原则 (参见附注三、22) 确定的预计负债金额较高
            者进行后续计量。
            除上述以外的其他金融负债，初始确认后采用实际利率法按摊余成本计
            量。
(2)   金融资产及金融负债的列报
      金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵消。但是，同时
      满足下列条件的，以相互抵消后的净额在资产负债表内列示：
      - 本集团具有抵消已确认金额的法定权力，且该种法定权力是当前可执行
    的；
      - 本集团计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
(3)   金融资产的减值
      本集团在资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
      以外的金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值
      的，计提减值准备。
      金融资产发生减值的客观证据，包括但不限于：
      (a)     发行方或债务人发生严重财务困难；
      (b)     债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；
      (c)     债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；
      (d)     因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易；
      (e)     权益工具发行方经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大
              不利变化，使权益工具投资人可能无法收回投资成本；
      (f)     权益工具投资的公允价值发生严重下跌或非暂时性下跌等。
      有关应收款项减值的方法，参见附注三、10，可供出售金融资产的减值方法
      如下：
      可供出售金融资产运用个别方式和组合方式评估减值损失。可供出售金融资
      产发生减值时，即使该金融资产没有终止确认，本集团将原直接计入股东权
      益的因公允价值下降形成的累计损失从股东权益转出，计入当期损益。
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           对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上
           升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，本集团将原确认的减值
           损失予以转回，计入当期损益。可供出售权益工具投资发生的减值损失，不
           通过损益转回。但是，在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的
           权益工具投资，不得转回。
     (4)   金融资产和金融负债的终止确认
           当收取某项金融资产的现金流量的合同权利终止或将所有权上几乎所有的风
           险和报酬转移时，本集团终止确认该金融资产。
           金融资产整体转移满足终止确认条件的，本集团将下列两项金额的差额计入
           当期损益：
           - 所转移金融资产的账面价值；
           - 因转移而收到的对价与原直接计入股东权益的公允价值变动累计额之和。
           金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，本集团终止确认该金融负债或
           其一部分。
     (5)   权益工具
           本公司发行权益工具收到的对价扣除交易费用后，计入股东权益。回购本公
           司权益工具支付的对价和交易费用，减少股东权益。
           回购本公司股份时，回购的股份作为库存股管理，回购股份的全部支出转为
           库存股成本，同时进行备查登记。库存股不参与利润分配，在资产负债表中
           作为股东权益的备抵项目列示。
10   应收款项的坏账准备
     本集团及本公司应收款项主要包括应收账款和其他应收款。应收款项按下述原则
     运用个别方式和组合方式评估减值损失。
     运用个别方式评估时，当应收款项的预计未来现金流量 (不包括尚未发生的未来
     信用损失) 按原实际利率折现的现值低于其账面价值时，本集团将该应收款项的
     账面价值减记至该现值，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益。
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当运用组合方式评估应收款项的减值损失时，减值损失金额是根据具有类似信用
风险特征的应收款项 (包括以个别方式评估未发生减值的应收款项) 的以往损失经
验，并根据反映当前经济状况的可观察数据进行调整确定的。
在应收款项确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观
上与确认该损失后发生的事项有关，本集团将原确认的减值损失予以转回，计入
当期损益。该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在
转回日的摊余成本。
本集团及本公司对单项金额重大及单项金额不重大的应收款项坏账准备确认标
准、计提方法如下：
(a)   单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
      单项金额大于人民币 1,000 万元的应收账款，及单项金额大于人民币 3,000
      万元的其他应收款视为重大。单项金额重大的应收款项，当应收款项的预计
      未来现金流量 (不包括尚未发生的未来信用损失) 按原实际利率折现的现值
      低于其账面价值时，本集团对该部分差额确认减值损失，计提应收款项坏账
      准备。
(b)   单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
      单项金额不重大的应收款项，如果出现账龄过长、与债务人产生纠纷或者债
      务人出现严重财务困难等减值迹象，如实行酬金制的物业服务中心发生的其
      他应收款，按个别方式评估减值损失。
(c)   按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
      对于上述 (a) 和 (b) 中单项测试未发生减值的应收款项，本集团也会将其包
      括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中再进行减值测试。
      组合一按债务单位的信用风险特征划分，主要为经单独测试后未减值的应收
      款项，此类款项发生坏账损失的可能性极小，不计提坏账准备。
      组合二为除组合一及单项计提坏账准备的应收款项之外的应收款项，本集团
      结合历史经验，按账龄分析法对本组合的应收款项计提坏账准备。
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            组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
            (3)
                                                     应收账款               其他应收款
            组合名称                             计提比例 (%)             计提比例 (%)
            1 年以内 (含 1 年)                              1%                        1%
            1 - 3 年 (含 3 年)                              5%                        5%
            3 年以上                                       30%                       30%
11   存货
     (1)    存货的分类和成本
            存货按房地产开发产品、非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发
            产品、在建开发产品和拟开发产品。非房地产开发产品为库存商品及其他。
            已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、
            以出售为目的的物业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为已完工
            开发产品的土地。项目整体开发时，拟开发产品全部转入在建开发产品；项
            目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，后期未开发土地仍
            保留在拟开发产品。
            存货按成本进行初始计量，房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和
            其他成本。符合资本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成本 (参见
            附注三、15) 。非房地产开发产品成本包括采购成本、加工成本和使存货达
            到目前场所和状态所发生的其他支出。非房地产开发产品在取得时按实际成
            本入账。
            建造合同的成本包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执行合同有
            关的直接费用和间接费用。在建合同累计已发生的成本和累计已确认的毛利
            (或亏损) 与在建合同已办理结算的价款金额在资产负债表中以抵销后的差额
            反映。在建合同累计已发生的成本和已确认的毛利 (或亏损) 大于已结算的
            价款金额，其差额在存货中列示；在建合同已结算的价款大于在建合同累计
            已发生的成本和已确认的毛利 (或亏损) ，其差额在预收款项中列示。
     (2)    存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
            资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。
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           可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生
           的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。存货跌价准备按单项存货
           成本高于其可变现净值的差额计提。
12   长期股权投资
     (1)   长期股权投资投资成本确定
           (a)   通过企业合并形成的长期股权投资
                 - 对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本公
                   司按照合并日取得的被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报
                   表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股
                   权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，调整资本公
                   积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收
                   益。
                 - 对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本
                   公司按照购买日取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承
                   担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，作为该长期股权投资
                   的初始投资成本。
           (b)   其他方式取得的长期股权投资
                 对于通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资，在初始确认
                 时，对于以支付现金取得的长期股权投资，本集团按照实际支付的购
                 买价款作为初始投资成本；对于发行权益性证券取得的长期股权投
                 资，本集团按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本；对于
                 投资者投入的长期股权投资，本集团按照投资合同或协议约定的价值
                 作为初始投资成本。
                 原持有的对被投资单位的股权投资 (不具有控制、共同控制或重大影响
                 的) ，按照金融工具确认和计量准则进行会计处理的，因被投资单位的
                 表决权改变等原因能够对被投资单位施加重大影响但不构成控制的，
                 在转权益法核算时，本集团按照金融工具确认和计量准则确定的原股
                 权投资的公允价值，作为改按权益法核算的初始投资成本。
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(2)   长期股权投资后续计量及损益确认方法
      (a)   对子公司的投资
            在本公司个别财务报表中，本公司采用成本法对子公司的长期股权投
            资进行后续计量，对被投资单位宣告分派的现金股利或利润由本公司
            享有的部分确认为当期投资收益，但取得投资时实际支付的价款或对
            价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润除外。
            对子公司的投资按照成本减去减值准备后在资产负债表内列示。
            对子公司投资的减值测试方法及减值准备计提方法参见附注三、20。
            在本集团合并财务报表中，对子公司的长期股权投资按附注三、6 进行
            处理。
      (b)   对合营企业和联营企业的投资
            合营企业指本集团与其他合营方共同控制且仅对其净资产享有权利的
            一项安排。联营企业指本集团能够对其施加重大影响 (附注三、12(3))
            的企业。
            后续计量时，对合营企业和联营企业的长期股权投资采用权益法核
            算，除非投资符合持有待售的条件。本集团在采用权益法核算时的具
            体会计处理包括：
            - 对于长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可
              辨认净资产公允价值份额的，以前者作为长期股权投资的成本；对
              于长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨
              认净资产公允价值份额的，以后者作为长期股权投资的成本，长期
              股权投资的成本与初始投资成本的差额计入当期损益。
              取得对合营企业和联营企业投资后，本集团按照应享有或应分担的
              被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资损
              益和其他综合收益并调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单
              位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股
              权投资的账面价值。对合营企业或联营企业除净损益、其他综合收
              益和利润分配以外所有者权益的其他变动 (以下简称“其他所有者
              权益变动”) ，本集团按照应享有或应分担的份额计入股东权益，
              并同时调整长期股权投资的账面价值。
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                  在计算应享有或应分担的被投资单位实现的净损益、其他综合收益
                  及其他所有者权益变动的份额时，本集团以取得投资时被投资单位
                  各项可辨认资产的公允价值为基础，按照本集团的会计政策或会计
                  期间进行必要调整后确认投资收益和其他综合收益等。本集团与联
                  营企业及合营企业之间内部交易产生的未实现损益按照应享有的比
                  例计算归属于本集团的部分，在权益法核算时予以抵销。内部交易
                  发生的未实现损失，有证据表明该损失是相关资产减值损失的，则
                  全额确认该损失。
               - 本集团对合营企业或联营企业发生的净亏损，除本集团负有承担额
                 外损失义务外，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对
                 合营企业或联营企业净投资的长期权益减记至零为限。合营企业或
                 联营企业以后实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏
                 损分担额后，恢复确认收益分享额。
                  本集团对合营企业和联营企业投资的减值测试方法及减值准备计提
                  方法参见附注三、20。
     (3)   确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的判断标准
           共同控制指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动
           (即对安排的回报产生重大影响的活动) 必须经过分享控制权的参与方一致同
           意后才能决策。
           本集团在判断对被投资单位是否存在共同控制时，通常考虑下述事项：
           - 是否任何一个参与方均不能单独控制被投资单位的相关活动；
           - 涉及被投资单位相关活动的决策是否需要分享控制权参与方一致同意。
           重大影响指本集团对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并
           不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
13   投资性房地产
     本集团将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产 (包括正在建造或
     开发过程中将来用于出租的建筑物) 划分为投资性房地产。本集团采用成本模式
     计量投资性房地产，即以成本减累计折旧摊销及减值准备 (参见附注三、20) 在资
     产负债表内列示。本集团将投资性房地产的成本扣除预计净残值 (残值率 0 - 7%)
     和累计减值准备后在使用寿命内 (20 年 - 70 年) 按年限平均法计提折旧或进行摊
     销。
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14   固定资产及在建工程
     固定资产指本集团为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命
     超过一个会计年度的有形资产。
     外购固定资产的初始成本包括购买价款、相关税费以及使该资产达到预定可使用
     状态前所发生的可归属于该项资产的支出。自行建造固定资产的初始成本包括工
     程用物资、直接人工、符合资本化条件的借款费用 (参见附注三、15) 和使该项资
     产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。
     对于构成固定资产的各组成部分，如果各自具有不同使用寿命或者以不同方式为
     本集团提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，本集团分别将各组成部分
     确认为单项固定资产。
     对于固定资产的后续支出，包括与更换固定资产某组成部分相关的支出，在与支
     出相关的经济利益很可能流入本集团时资本化计入固定资产成本，同时将被替换
     部分的账面价值扣除；与固定资产日常维护相关的支出在发生时计入当期损益。
     固定资产以成本减累计折旧及减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示，
     在建工程以成本减减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内列示。
     自行建造的固定资产于达到预定可使用状态时转入固定资产，此前列于在建工
     程，且不计提折旧。
     本集团将固定资产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后在其使用寿命内按年
     限平均法计提折旧，除非固定资产符合持有待售的条件。租赁资产在租赁期与租
     赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。各类固定资产的使用寿命、年折
     旧率和残值率分别为：
                                   使用寿命             年折旧率               残值率
     酒店、房屋、建筑物             12.5 - 40     2.40% - 7.68%                     4%
     房屋、建筑物及
       酒店物业装修费*                 5 - 10   10.00% - 20.00%                     0%
     机器设备及运输工具                5 - 20    4.80% - 19.20%                     4%
     电子设备                               5            19.20%                     4%
     其他设备                               5            19.20%                     4%
     * 如果在下次装修时，装修费的明细科目仍有余额，该余额将一次全部计入当期
       营业外支出。
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     本集团至少在每年年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行
     复核。
     固定资产满足下述条件之一时，本集团会予以终止确认：
     - 固定资产处于处置状态；
     - 该固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益。
     报废或处置固定资产项目所产生的损益为处置所得款项净额与项目账面金额之间
     的差额，并于报废或处置日在损益中确认。
15   借款费用
     本集团发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，
     予以资本化并计入相关资产的成本，其他借款费用均于发生当期确认为财务费
     用。
     在资本化期间内，本集团按照下列方法确定每一会计期间的利息资本化金额 (包
     括折价或溢价的摊销 )：
     - 对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，本集团以专门借款当期
       按实际利率计算的当期利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的
       利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款予以资本化
       的利息金额。
     - 对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，本集团根据累计资产支
       出超过专门借款部分的资产支出的加权平均数乘以所占用一般借款的资本化
       率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率是根据一般借款加权
       平均的实际利率计算确定。
     本集团确定借款的实际利率时，是将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的
     未来现金流量，折现为该借款初始确认时确定的金额所使用的利率。
     在资本化期间内，外币专门借款本金及其利息的汇兑差额，予以资本化，计入符
     合资本化条件的资产的成本。而除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利
     息所产生的汇兑差额作为财务费用，计入当期损益。
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     资本化期间是指本集团从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借
     款费用暂停资本化的期间不包括在内。当资本支出和借款费用已经发生及为使资
     产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建活动已经开始时，借款费用开始资
     本化。当购建符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费
     用停止资本化。对于符合资本化条件的资产在购建过程中发生非正常中断、且中
     断时间连续超过 3 个月的，本集团暂停借款费用的资本化。
16   无形资产
     无形资产，是指本集团拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包
     括为建造自用物业所取得的土地使用权。为日常经营活动取得的土地使用权作为
     存货核算。外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该
     项资产达到预定用途所发生的其他支出。
     无形资产以成本减累计摊销 (仅限于使用寿命有限的无形资产) 及减值准备 (参见
     附注三、20) 后在资产负债表内列示。对于使用寿命有限的无形资产，本集团将
     无形资产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后按直线法在预计使用寿命期内
     进行摊销，除非该无形资产符合持有待售的条件。
     项目                                                                   摊销年限
     土地使用权                                                       剩余租赁年限
     特许经营权                                                         项目运营期
     本集团于年终时，对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。截至资产负债表
     日，本集团没有使用寿命不确定的无形资产。
     本集团采用建设经营移交方式 (BOT) ，参与特定业务，项目公司从国家行政部门
     (合同授予方) 获取特定项目的特许经营权，参与项目的建设和运营。在特许经营
     权期满后，项目公司需要将有关项目移交还国家行政部门。
     若项目公司可以无条件地自合同授予方收取确定金额的货币资金或其他金融资产
     的；或在项目公司提供经营服务的收费低于某一限定金额的情况下，合同授予方
     按照合同规定负责将有关差价补偿给项目公司的，项目公司在发生相关建造成本
     时同时确认金融资产，并进行相关处理 (参见附注三、9) ；若合同规定项目公司
     在有关基础设施建成后，从事经营的一定期间内有权利向获取服务的对象收取费
     用，但收费金额不确定的，该权利不构成一项无条件收取现金的权利，项目公司
     在发生相关建造成本时确认无形资产，该无形资产在从事经营期限内按直线法摊
     销。
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17   商誉
     因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得的
     被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额。
     本集团对商誉不摊销，以成本减累计减值准备 (参见附注三、20) 在资产负债表内
     列示，商誉在其相关资产组或资产组组合处置时予以转出，计入当期损益。
18   质量保证金
     施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“应付账款”，待
     保证期过后根据实际情况和合同约定支付。
19   维修基金
     本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“其他非流动
     负债 - 代管基金”，专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施
     的维修、更新。
20   除存货及金融资产外的其他资产减值
     本集团在资产负债表日根据内部及外部信息以确定下列资产是否存在减值的迹
     象，包括：
     -   固定资产
     -   在建工程
     -   无形资产
     -   采用成本模式计量的投资性房地产
     -   长期股权投资，及
     -   商誉等
     本集团对存在减值迹象的资产进行减值测试，估计资产的可收回金额。此外，无
     论是否存在减值迹象，本集团于每年年度终了对商誉估计其可收回金额。本集团
     依据相关资产组或者资产组组合能够从企业合并的协同效应中的受益情况分摊商
     誉账面价值，并在此基础上进行商誉减值测试。
     可收回金额是指资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量
     的现值两者之间较高者。
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     资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生
     的预计未来现金流量，综合考虑资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等
     因素选择恰当的税前折现率对其进行折现后的金额加以确定。
     可收回金额的估计结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，资产的账面
     价值会减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同
     时计提相应的资产减值准备。
     资产减值损失一经确认，在以后会计期间不会转回。
21   公允价值的计量
     除特别声明外，本集团按下述原则计量公允价值：
     公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或
     者转移一项负债所需支付的价格。
     本集团估计公允价值时，考虑市场参与者在计量日对相关资产或负债进行定价时
     考虑的特征 (包括资产状况及所在位置、对资产出售或者使用的限制等) ，并采用
     在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。使用的估
     值技术主要包括市场法、收益法和成本法。
22   预计负债
     如果与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且该义务的履行很可能会
     导致经济利益流出本集团，以及有关金额能够可靠地计量，则本集团会确认预计
     负债。
     预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。对于货币
     时间价值影响重大的，预计负债以预计未来现金流量折现后的金额确定。
     在确定最佳估计数时，本集团综合考虑了与或有事项有关的风险、不确定性和货
     币时间价值等因素。所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可
     能性相同的，最佳估计数按照该范围内的中间值确定；在其他情况下，最佳估计
     数分别下列情况处理：
     - 或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。
     - 或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
     本集团在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，并按照当前最佳估计数
     对该账面价值进行调整。
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23   政府补助
     政府补助是本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，但不包括政府
     以投资者身份向本集团投入的资本。政府拨入的投资补助等专项拨款中，国家相
     关文件规定作为资本公积处理的，也属于资本性投入的性质，不属于政府补助。
     政府补助在能够满足政府补助所附条件，并能够收到时，予以确认。
     政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资
     产的，按照公允价值计量。
     本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助作为与资产相关
     的政府补助。本集团取得的与资产相关之外的其他政府补助作为与收益相关的政
     府补助。与资产相关的政府补助，本集团将其确认为递延收益，并在相关资产使
     用寿命内平均分配，计入当期损益。与收益相关的政府补助，如果用于补偿本集
     团以后期间的相关费用或损失的，本集团将其确认为递延收益，并在确认相关费
     用的期间，计入当期损益；如果用于补偿本集团已发生的相关费用或损失的，则
     直接计入当期损益。
24   股份支付
     (1)   股份支付的种类
           本集团的股份支付为以权益结算的股份支付。
     (2)   实施股份支付计划的相关会计处理
           - 以权益结算的股份支付
             本集团以股份或其他权益工具作为对价换取职工提供服务时，以授予职
             工权益工具在授予日公允价值计量。对于授予后完成等待期内的服务或
             达到规定业绩条件才可行权的股份支付交易，本集团在等待期内的每个
             资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息对可行
             权权益工具数量作出最佳估计，以此基础按照权益工具授予日的公允价
             值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，并相应计入资本公积。
             当本集团接受服务但没有结算义务，并且授予职工的是本公司最终控制
             方或其控制的除本集团外的子公司的权益工具时，本集团将此股份支付
             计划作为权益结算的股份支付处理。
             本集团在行权日根据行权情况，确认股本和股本溢价，同时结转等待期
             内确认的资本公积。对于股权激励失效部分所对应的股权激励公积，本
             集团于失效日将其转入其他资本公积。
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25   所得税
     除因企业合并和直接计入所有者权益 (包括其他综合收益) 的交易或者事项产生的
     所得税外，本集团将当期所得税和递延所得税计入当期损益。
     当期所得税是按本年度应税所得额，根据税法规定的税率计算的预期应交所得
     税，加上以往年度应付所得税的调整。
     资产负债表日，如果本集团拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额结算或取
     得资产、清偿负债同时进行时，那么当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后
     的净额列示。
     递延所得税资产与递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差
     异确定。暂时性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额，包括
     能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减。递延所得税资产的确认以很可能取
     得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。
     如果不属于企业合并交易且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额
     (或可抵扣亏损) ，则该项交易中产生的暂时性差异不会产生递延所得税。
     商誉的初始确认导致的暂时性差异也不产生相关的递延所得税。
     资产负债表日，本集团根据递延所得税资产和负债的预期实现或结算方式，依据
     已颁布的税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量该递
     延所得税资产和负债的账面金额。
     资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很
     可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延
     所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以
     转回。
     资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销
     后的净额列示：
     - 纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
     - 递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收
       的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延
       所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税
       资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。
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26   收入
     收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关
     的经济利益的总流入。收入在其金额及相关成本能够可靠计量、相关的经济利益
     很可能流入本集团并且同时满足以下不同类型收入的其他确认条件时，予以确
     认。
     (1)    销售商品收入
            当同时满足上述收入的一般确认条件以及下述条件时，本集团确认销售商品
            收入：
            - 本集团将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方；
            - 本集团既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出
              的商品实施有效控制。
            本集团按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。
            房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得
            了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时 (通常收到销售合同首期款及
            已确认余下房款的付款安排) 确认销售收入的实现。
            本集团将已收到但未达到收入确认条件的房款计入预收款项科目，待符合上
            述收入确认条件后转入营业收入科目。
     (2)    物业出租
            物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的实
            现。
     (3)    提供劳务收入
            本集团对外提供劳务，于劳务已实际提供时确认相关的收入，在确认收入
            时，以劳务已提供，与交易相关的价款能够流入，并且与该项劳务有关的成
            本能够可靠计量为前提。
            物业管理在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入
            企业，与物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的
            实现。
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     (4)   建造合同收入
           在资产负债表日，建造合同的结果能够可靠估计的，根据完工百分比法确认
           合同收入和合同费用。
           本集团根据已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定合同完工
           进度。
           建造合同的结果不能可靠估计的，本集团分下列情况处理：
           - 合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确
             认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用；
           - 合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收
             入。
     (5)   利息收入
           利息收入是按借出货币资金的时间和实际利率计算确定的。
27   职工薪酬
     (1)   短期薪酬
           本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生或按规定的基准和比例计提
           的职工工资、奖金、医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和
           住房公积金，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
     (2)   离职后福利 - 设定提存计划
           本集团所参与的设定提存计划是按照中国有关法规要求，本集团职工参加的
           由政府机构设立管理的社会保障体系中的基本养老保险。基本养老保险的缴
           费金额按国家规定的基准和比例计算。本集团在职工提供服务的会计期间，
           将应缴存的金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
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     (3)   辞退福利
           本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自
           愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在下列两者孰早日，确认辞退福利产生
           的负债，同时计入当期损益：
           - 本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利
             时；
           - 本集团有详细、正式的涉及支付辞退福利的重组计划；并且，该重组计
             划已开始实施，或已向受其影响的各方通告了该计划的主要内容，从而
             使各方形成了对本集团将实施重组的合理预期时。
28   经营租赁、融资租赁
     租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指无论所有权最终是否转移但实质上
     转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资租赁以
     外的其他租赁。
     (1)   经营租赁租入资产
           经营租赁租入资产的租金费用在租赁期内按直线法确认为相关资产成本或费
           用。
     (2)   经营租赁租出资产
           经营租赁租出的房地产按附注三、14 所述的折旧政策计提折旧，按附注
           三 、20 所述的会计政策计提减值准备。经营租赁的租金收入在租赁期内按
           直线法确认为收入。经营租赁租出资产发生的初始直接费用，金额较大时应
           当资本化，在整个租赁期内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损
           益；金额较小时，直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损
           益。
29   套期会计
     套期会计方法，是指在相同会计期间将套期工具和被套期项目公允价值变动的抵
     销结果计入当期损益的方法。
     被套期项目是使本集团面临现金流量变动风险，且被指定为被套期对象的项目。
     本集团指定为被套期项目有使本集团面临外汇风险的外币借款。
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     套期工具是本集团为进行套期而指定的、其现金流量变动预期可抵销被套期项目
     的现金流量变动的衍生工具。
     本集团持续地对套期有效性进行评价，判断该套期在套期关系被指定的会计期间
     内是否高度有效。套期同时满足下列条件时，本集团认定其为高度有效：
     - 在套期开始及以后期间，该套期预期会高度有效地抵销套期指定期间被套期风
       险引起的公允价值或现金流量变动；
     - 该套期的实际抵销结果在 80%至 125%的范围内。
     现金流量套期
     现金流量套期是指对现金流量变动风险进行的套期。套期工具利得或损失中属于
     有效套期的部分，本集团直接将其计入股东权益，并单列项目反映。有效套期部
     分的金额为下列两项的绝对额中较低者：
     - 套期工具自套期开始的累计利得或损失；
     - 被套期项目自套期开始的预计未来现金流量现值的累计变动额。
     对于套期工具利得或损失中属于无效套期的部分，则计入当期损益。
     被套期项目为预期交易，且该预期交易使企业随后确认一项金融资产或金融负债
     的，本集团将原直接在股东权益中确认的相关利得或损失，在该金融资产或金融
     负债影响企业损益的相同期间转出，计入当期损益。但当本集团预期原直接在股
     东权益中确认的净损失全部或部分在未来会计期间不能弥补时，则会将不能弥补
     的部分转出并计入当期损益。
     当套期工具已到期、被出售、合同终止或已行使时或套期不再满足套期会计方法
     的条件时，本集团终止使用套期会计，在套期有效期间直接计入股东权益中的套
     期工具利得或损失不转出，直至预期交易实际发生时，再按上述现金流量套期的
     会计政策处理。如果预期交易预计不会发生，在套期有效期间直接计入股东权益
     中的套期工具利得或损失立即转出，计入当期损益。
30   关联方
     一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受
     一方控制、共同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控
     制而不存在其他关联方关系的企业，不构成关联方。
     此外，本公司同时根据证监会颁布的《上市公司信息披露管理办法》确定本集团
     或本公司的关联方。
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31   分部报告
     本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部。如果两
     个或多个经营分部存在相似经济特征且同时在各单项产品或劳务的性质、生产过
     程的性质、产品或劳务的客户类型、销售产品或提供劳务的方式、生产产品及提
     供劳务受法律及行政法规的影响等方面具有相同或相似性的，可以合并为一个经
     营分部。本集团以经营分部为基础考虑重要性原则后确定报告分部。
     本集团在编制分部报告时，分部间交易收入按实际交易价格为基础计量。编制分
     部报告所采用的会计政策与编制本集团财务报表所采用的会计政策一致。
32   股利分配
     资产负债表日后，经审议批准的利润分配方案中拟分配的股利或利润，不确认为
     资产负债表日的负债，在附注中单独披露。
33   主要会计估计及判断
     编制财务报表时，本集团管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计
     政策的应用及资产、负债、收入的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不
     同。本集团管理层对估计涉及的关键假设和不确定因素的判断进行持续评估，会
     计估计变更的影响在变更当期和未来期间予以确认。
     除附注五、14、附注九和附注十一载有关于商誉减值、金融工具公允价值和股份
     支付的假设和风险因素和股份支付的数据外，其他主要估计金额的不确定因素如
     下：
     (1)   存货跌价准备
           如附注三、11 所述，本集团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货
           的可变现净值是指日常生活中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生
           的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
           如果管理层对存货估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费
           用以及相关税费进行重新修订，修订后的估计售价低于目前采用的估计售
           价，或修订后的至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税
           费高于目前采用的估计，本集团需对存货增加计提跌价准备。
           如果实际售价，至完工时将要发生的成本、销售费用以及相关税费高于或低
           于管理层的估计，则本集团将于相应的会计期间将相关影响在合并利润表中
           予以确认。
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(2)   应收款项减值
      如附注三、10 所述，本集团在资产负债表日审阅按摊余成本计量的应收款
      项，以评估是否出现减值情况，并在出现减值情况时评估减值损失的具体金
      额。减值的客观证据包括显示个别或组合应收款项预计未来现金流量出现大
      幅下降的可观察数据、显示个别或组合应收款项中债务人的财务状况出现重
      大负面变动的可观察数据等事项。如果有证据表明该应收款项价值已恢复，
      且客观上与确认该损失后发生的事项有关，则将原确认的减值损失予以转
      回。
(3)   递延所得税资产的确认
      在估计未来期间能够取得足够的应纳税所得额用以利用可抵扣暂时性差异
      时，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，
      并以预期收回该资产期间的适用所得税税率为基础计算并确认相关递延所得
      税资产。本集团需要运用判断来估计未来取得应纳税所得额的时间和金额，
      并根据现行的税收政策及其他相关政策对未来的适用所得税税率进行合理的
      估计和判断，以决定应确认的递延所得税资产的金额。如果未来期间实际产
      生的利润的时间和金额或者实际适用所得税税率与管理层的估计存在差异，
      该差异将对递延所得税资产的金额产生影响。
(4)   投资性房地产与固定资产的划分
      本集团决定所持有的物业是否符合投资性房地产的定义，并在进行判断的时
      候建立了相关标准。本集团将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的
      房地产 (包括正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物) 划分为投资性
      房地产。因此，本集团会考虑物业产生现金流的方式是否在很大程度上独立
      于集团持有的其他资产。有些物业的一部分用于赚取租金或资本增值，剩余
      部分用于生产商品、提供劳务或者经营管理。如果用于赚取租金或资本增值
      的部分能够单独出售或者以融资租赁的方式出租，本集团对该部分单独核
      算。如果不能，则只有在用于生产商品、提供劳务或者经营管理的部分不重
      大时，该物业才会被划分为投资性房地产。另外，本集团单独对相关物业进
      行判断，对出租的物业提供的辅助服务是否重大，以致该物业不符合投资性
      房地产的确认条件。
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                                                    截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
     (5)   投资性房地产与存货的划分
           本集团建造的物业可能用于出售，也可能用于赚取租金及 / 或资本增值。本
           集团建造物业的初期根据持有目的将物业划分为存货或投资性房地产。在建
           的过程中，建成后用于出售的物业划分为存货-在建开发产品，而建成后用
           于赚取租金及 / 或资本增值的物业划分为在建的投资性房地产。建成后，用
           于出售的物业转入存货 - 已完工开发产品，而用于赚取租金及 / 或资本增值
           的物业转入已完工的投资性房地产。
     (6)   子公司、合营企业与联营企业的划分
           本集团与第三方合作开发房地产项目。在个别项目公司的合作条款中约定，
           如满足设定的条件，本集团有权以约定价格购买第三方所持有项目公司的部
           分股权。本集团对项目公司的表决权比例是根据在该等公司的董事会所占的
           表决权确定。本集团按照附注三、6 及 12 所述的会计政策，并根据各项目
           公司的合作条款与实际情况对项目公司的性质做出判断，把该等项目公司划
           分为子公司、合营企业及联营企业。本集团于往后年度会持续对子公司、合
           营企业与联营企业的划分进行评估，并按附注三、6 及 12 所述的会计政策
           进行相关的会计处理。
34   主要会计政策和会计估计变更
     本期无会计政策和会计估计变更。
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                                                     截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
四   税项
1    主要税种及税率
     本集团及其子公司适用的主要税种及税率列示如下：
            税项                                 计税基础                            税率
     企业所得税                      按应纳税所得额计征                                 (i)
     营业税                          按应税营业收入计征                        3% 、5%
     增值税                    按税法规定计算的销售货物                       6% 、17%
                               和应税劳务收入为基础计算
                         销项税额，在扣除当期允许抵扣的
                       进项税额后，差额部分为应交增值税
     城市维护建设税                按实际缴纳营业税计征      按公司所在地政策缴纳
     土地增值税        按转让房地产所取得的增值额和规定            按超率累进税率
                                             的税率计征                  30% - 60%
     契税                    按土地使用权的出让金额计征                    3% - 5%
     (i)    除香港地区公司适用 16.5%所得税税率，及个别享受优惠税率的子公司外，
            本公司及其余子公司适用所得税税率为 25%。
     自 2016 年 5 月 1 日起，营业税改征增值税范围将扩大到建筑业、房地产业。本集
     团的主要业务适用的税种将发生变化。
2    税收优惠及批文
     本年度，本集团及其子公司适用的税率和税率优惠政策与上年度没有发生变化。
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                                                                                     截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
五   合并财务报表项目附注
1    货币资金
                                         2015 年                                                     2014 年
     项目                  原币              折算汇率        折合人民币                原币              折算汇率        折合人民币
     现金       人民币         2,927,233.01    1.0000        2,927,233.01   人民币         1,764,367.06    1.0000        1,764,367.06
                港币                      -    0.8378                   -   港币              13,596.00    0.7889           10,725.48
     小计                                                    2,927,233.01                                                1,775,092.54
                                                        --------------                                              --------------
     银行存款   人民币   50,524,970,835.91     1.0000 50,524,970,835.91     人民币   60,336,973,904.60     1.0000 60,336,973,904.60
                美元         71,697,949.81     6.4936    465,577,806.87     美元        252,012,547.01     6.1190 1,542,064,775.17
                港币      1,420,367,331.23     0.8378 1,189,956,126.47      港币        973,422,964.13     0.7889    767,904,173.71
                新加坡币         28,520.79     4.5875        130,839.12     新加坡币         20,211.58     4.6396         93,773.64
                英镑         90,761,678.20     9.6159    872,755,221.39     英镑                     -          -                 -
     小计                                               53,053,390,829.76                                           62,647,036,627.12
                                                        --------------                                              --------------
     其他货币
       资金     人民币      124,062,953.57     1.0000     124,062,953.57    人民币       66,441,656.28     1.0000      66,441,656.28
     小计                                                 124,062,953.57                                               66,441,656.28
                                                        --------------                                              --------------
     合计                                               53,180,381,016.34                                           62,715,253,375.94
     其他货币资金为物业项目维护基金 (见附注五、30) 。银行存款中含有受限使用三
     个月以上资金为人民币 1,432,759,850.40 元 (2014 年：人民币 1,061,933,709.64 元)
     和募集专项资金人民币 25,578,782.08 元 (2014 年：人民币 91,071,111.59 元) 。存
     放 境 外 货 币 资 金 共 计 折 合 人 民 币 3,029,664,949.19 元 (2014 年 ： 人 民 币
     2,237,822,829.89 元) 。本集团无因抵押、质押或冻结等对使用有限制的款项。
     本集团年末存于珠海华润银行及徽商银行的存款分别为人民币 62,466,951.56 元
     (2014 年：人民币 250,491,871.34 元) 和人民币 88,764,826.49 元 (2014 年：人民币
     7,037,102.12 元) 。
2    衍生金融资产
     本集团持有的衍生金融资产为以公允价值计价的未到期的无本金交割远期外汇合
     约形成的资产。
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                                                                                                                                                     截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
3   应收账款
    (1)   应收账款分类披露：
                                                                                    2015 年                                                                 2014 年
          类别                                   注             账面余额                坏账准备                 账面价值              账面余额                 坏账准备                账面价值
                                                                  金额 比例(%)             金额 比例(%)                                  金额 比例(%)              金额 比例(%)
          按信用风险特征组合计提坏账准备
            的应收账款
            组合一                               (a)     254,734,318.00     9.94            -          -     254,734,318.00     765,402,825.92    39.72            -          -     765,402,825.92
            组合二                               (b)   2,302,928,989.03    89.84   49,644,512.30    2.16   2,253,284,476.73   1,159,309,423.66    60.16   30,669,416.09    2.65   1,128,640,007.57
          组合小计                                     2,557,663,307.03    99.78   49,644,512.30           2,508,018,794.73   1,924,712,249.58    99.88   30,669,416.09           1,894,042,833.49
                                                       ------------- ------ -------------                  --------------- ------------- ------ -------------                     -------------
          单项金额虽不重大但单独计提了坏账准备
            的应收账款                                    5,540,715.11      0.22    2,906,239.88   52.45      2,634,475.23       2,296,913.99      0.12    2,267,946.40   98.74         28,967.59
                                                       ------------- ------ -------------                  --------------- ------------- ------ -------------                     -------------
          合计                                         2,563,204,022.14   100.00   52,550,752.18           2,510,653,269.96   1,927,009,163.57   100.00   32,937,362.49           1,894,071,801.08
          以上应收账款主要为待收取的购房款，并包括建造合同业务应收款人民币 45,218,029.32 元 (2014 年：人民币 277,478,894.94
          元) 。
    (a)   组合一中包含已经单项测试未发生减值的应收账款，本集团将其包括在具有类似信用风险特征的应收账款组合中再进行减
          值测试。
                                                                                    第 121 页
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                                                       截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
(b)   组合中，年末按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
      账龄                                  账面余额               坏账准备       计提比例
      1 年以内 (含 1 年)           2,075,211,228.52           20,752,112.29              1%
      1 - 3 年 (含 3 年)             158,740,432.27            8,084,934.19              5%
      3 年以上                        68,977,328.24           20,807,465.82             30%
      合计                         2,302,928,989.03           49,644,512.30
(2)   本年计提、收回或转回的坏账准备情况如下：
                                                         2015 年                   2014 年
      年初余额                                  32,937,362.49               36,748,861.36
      本年增加                                  28,717,684.06                7,214,286.79
      本年收回或转回                           (8,899,829.00)              (10,836,792.14)
      本年转销                                   (204,465.37)                 (188,993.52)
      年末余额                                  52,550,752.18               32,937,362.49
(3)   应收账款金额前五名单位情况
      本集团 2015 年应收账款前五名总额为人民币 420,303,260.73 元 (2014：人民
      币 406,936,962.14 元) ，占应收账款总额比例为 16.40% (2014：21.12%) ，
      相应计提的坏账准备期末余额为人民币 3,517,837.24 元 (2014：人民币
      3,835,000.00 元) 。
      本集团本年度无终止确认的应收账款情况 (2014 年：无) 。
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                                                          截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
4   预付款项
    (1)   预付款项账龄分析如下：
                                           2015 年                          2014 年
          账龄                                金额     比例 (%)                金额    比例 (%)
          1 年以内 (含 1 年)       36,422,789,048.20      91.87    25,267,836,369.41       85.85
          1 - 2 年 (含 2 年)        1,797,819,187.63       4.53     1,820,926,416.12        6.19
          2 - 3 年 (含 3 年)          688,662,383.82       1.74     1,124,560,401.95        3.82
          3 年以上                    737,702,206.64       1.86     1,219,802,401.10        4.14
          合计                     39,646,972,826.29     100.00    29,433,125,588.58     100.00
          账龄自预付款项确认日起开始计算。
          预付款项主要包括预付地价款、土地保证金、预缴税费、工程款及设计费
          等。账龄超过一年的预付款项，主要因土地未交付。
          本集团本年末超过一年且金额重大的预付款项主要是预付武汉市子湖实业有
          限公司的鲩子湖前期项目款人民币 13.65 亿元 (2014 年：15.47 亿元) ，正在
          积极有序的推进相关工作，促进项目地块早日移交。
    (2)   本集团 2015 年预付款项前五名总额为人民币 5,852,579,414.10 元 (2014：人
          民币 4,479,827,488.66 元) ，占预付款项总额比例 14.76% (2014：15.22%) 。
5   其他应收款
    (1)   其他应收款分类：
          项目                                              2015 年                    2014 年
          土地及其他保证金                       14,788,302,514.03        7,026,834,041.75
          合作方经营往来款                       30,489,960,578.27       12,699,305,281.95
          应收联营 / 合营企业款                  27,049,585,908.69       27,861,018,107.00
          其他                                    3,583,235,935.97        1,720,481,796.39
          小计                                   75,911,084,936.96       49,307,639,227.09
          减：坏账准备                             (425,441,975.73)         (383,175,530.31)
          合计                                   75,485,642,961.23       48,924,463,696.78
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                                                                                                                                                   截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
(2)   其他应收款分类披露
                                                                                  2015 年                                                                 2014 年
      类别                                   注             账面余额                  坏账准备                  账面价值             账面余额                 坏账准备                  账面价值
                                                              金额 比例(%)               金额 比例(%)                                  金额 比例(%)              金额 比例(%)
      按信用风险特征组合计提坏账准备
    的应收账款
    组合一                               (a)   72,843,611,307.37    95.96             -          -   72,843,611,307.37 45,061,580,215.60    91.39             -          -   45,061,580,215.60
    组合二                               (b)    2,191,962,764.99     2.89   142,554,401.40    6.50    2,049,408,363.59 3,944,830,920.30      8.00   168,726,365.88    4.28    3,776,104,554.42
      组合小计                                     75,035,574,072.36    98.85   142,554,401.40           74,893,019,670.96 49,006,411,135.90    99.39   168,726,365.88           48,837,684,770.02
                                                   ------------- ------ -------------                    ------------- ------------- ------ -------------                        -------------
      单项金额虽不重大但单独计提了坏账准备
    的应收账款                                   875,510,864.60      1.15   282,887,574.33   32.31     592,623,290.27     301,228,091.19     0.61   214,449,164.43   71.19      86,778,926.76
                                                   ------------- ------ -------------                    ------------- ------------- ------ -------------                        -------------
      合计                                         75,911,084,936.96   100.00   425,441,975.73           75,485,642,961.23 49,307,639,227.09   100.00   383,175,530.31           48,924,463,696.78
      单项金额重大的款项主要为合作项目开发所需垫付的资金。
      单项金额不重大但单独计提了坏帐准备的其他应收款主要为因实行酬金制的物业服务项目产生的亏损应向所服务客户收取，
      该款项的信用风险较大，本集团对此类款项按个别方式评估减值损失。
(a)   组合一中包含已经单项测试未发生减值的其他应收款，本集团将其包括在具有类似信用风险特征的其他应收款组合中再进
      行减值测试。
                                                                                  第 124 页
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                                                               截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
(b)   组合中，年末按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
      账龄                                         账面余额                     坏账准备          计提比例
      1 年以内 (含 1 年)                  1,091,633,703.52                10,916,337.04                1%
      1-3 年 (含 3 年)                      795,849,008.92                40,015,085.45                5%
      3 年以上                              304,480,052.55                91,622,978.91               30%
      合计                                2,191,962,764.99              142,554,401.40
(3)   本年计提、收回或转回的坏账准备情况如下：
                                                                  2015 年                          2014 年
      年初余额                                          383,175,530.31                  366,048,574.16
      本年增加                                           86,383,083.74                   54,250,511.56
      本年收回或转回                                    (39,200,484.70)                 (24,609,048.53)
      本年转销                                           (4,916,153.62)                 (12,514,506.88)
      年末余额                                          425,441,975.73                  383,175,530.31
(4)   按欠款方归集的年末余额前五名其他应收款情况：
                                                                      2015 年
                                                                                         占其他
                                                                                         应收款
                                                                                       年末余额
                                                                                       合计数的    坏账准备
      单位名称                     款项的性质            年末余额               账龄   比例 (%)    年末余额
      北京市土地整理储备中心       土地保证金      3,890,987,800.00       一年以内       5.13%          -
                                                                         一年以内 /
      北京五和万科置业有限公司   合营企业往来      2,374,378,654.95        一至两年      3.13%          -
                                                                         一年以内 /
      湖南湘诚壹佰置地有限公司   合营企业往来      1,973,560,328.37        一至两年      2.60%          -
                                                                         一年以内 /
                                                                         一至两年 /
      成都万科南城置业有限公司   合营企业往来      1,954,104,293.19        两至三年      2.57%          -
                                                                         一年以内 /
                                                                         一至两年 /
      上海复地投资管理有限公司     合作方往来      1,814,714,590.87        两至三年      2.39%          -
      合计                                      12,007,745,667.38                       15.82%
(5)   本集团本年未发生因金融资产转移而予终止确认的其他应收款项的情况
      (2014 年：无) 。
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                                                                                                                          截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
6   存货
    (1)    存货分类
                                                               2015 年                                                         2014 年
           项目                                   账面余额        跌价准备               账面价值             账面余额            跌价准备             账面价值
           已完工开发产品                 35,105,786,952.63   280,000,353.06     34,825,786,599.57    23,149,705,591.97      454,917,696.49    22,694,787,895.48
           在建开发产品                  228,643,064,239.88   233,145,879.64    228,409,918,360.24   196,563,415,696.98      272,338,167.58   196,291,077,529.40
           拟开发产品                    103,770,269,543.17   240,959,983.37    103,529,309,559.80    95,240,200,065.08       36,489,748.70    95,203,710,316.38
           建造合同形成的已完工
             未结算资产                     811,138,937.95              -          811,138,937.95      3,027,311,393.70                 -       3,027,311,393.70
           其他                             545,777,055.77              -          545,777,055.77        509,491,333.26                 -         509,491,333.26
           合计：                        368,876,036,729.40   754,106,216.07    368,121,930,513.33   318,490,124,080.99      763,745,612.77   317,726,378,468.22
           本集团存货年末余额中含有借款费用资本化的金额为人民币 12,003,059,491.40 元 (2014 年：人民币 14,169,564,945.69 元) 。
           本集团本年度用于确定借款利息费用的资本化率为 5.79% (2014 年：7.59%) 。
           本 集 团 上 述 存 货 中 ， 预 期 在 资 产 负 债 表 日 一 年 后 收 回 的 金 额 为 人 民 币 137,657,731,294.82 元 (2014 年 ： 人 民 币
           128,896,629,718.40 元) 。
           于 2015 年 12 月 31 日，上述存货中用于长期借款及一年内到期的非流动负债抵押的存货账面价值为人民币 38 亿元 (2014
           年：人民币 78 亿元) 。
                                                                    第 126 页
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                                                                               截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
(2)   存货跌价准备
                                                                               本集团
                                 年初账面余额           本年计提额                 本年减少额                  年末账面余额
                                                                                 转回                 转销
      唐山红郡                    83,068,698.14 22,217,612.41                       -       46,299,495.18 58,986,815.37
      抚顺金域蓝湾                87,170,765.43           -                         -       87,170,765.43           -
      烟台海云台                 105,090,353.95 269,243,964.12                      -       68,600,605.25 305,733,712.82
      乌鲁木齐金域缇香            28,979,100.50           -                         -       19,686,354.40   9,292,746.10
      乌鲁木齐南山郡              55,207,364.52 80,669,059.24                       -                -    135,876,423.76
      温州龙湾花园               404,229,330.23           -                         -      228,102,377.83 176,126,952.40
      芜湖万科城                           -     35,593,839.19                      -                -     35,593,839.19
      营口海港城                           -     32,495,726.43                      -                -     32,495,726.43
      合计                       763,745,612.77 440,220,201.39                      -      449,859,598.09 754,106,216.07
      本集团按照目前市场价格状况和项目实际销售情况，对项目可变现净值进行
      测试后，对上述项目计提了存货跌价准备。
      计算存货可变现净值时所采用的估计售价区分已预售及未售，已预售部分按
      照实际签约金额确认估计售价，未售部分结合近期平均签约价格和类似产品
      的市场销售价格确定估计售价。
(3)   存货明细表：
      i        已完工开发产品
                              最近一期
                              竣工时间            期初数             增加数             减少数           期末数     跌价准备
      鞍山惠斯勒小镇        2015 年 6 月    25,615,130.52     365,198,689.07     334,546,510.66    56,267,308.93           -
      北京北河沿甲 77 号   2013 年 11 月   765,303,918.97                  -      78,743,698.33   686,560,220.64           -
      北京大都会           2014 年 12 月   245,683,980.13                  -      75,471,866.61   170,212,113.52           -
      北京金域公园         2015 年 12 月   256,236,686.89     580,347,615.30     540,016,645.34   296,567,656.85           -
      北京金域华府         2015 年 12 月     4,138,388.01   2,091,772,099.99   2,005,415,070.04    90,495,417.96           -
      北京金域缇香         2015 年 12 月    12,671,392.74     919,665,408.41     789,553,705.95   142,783,095.20           -
      成都海悦汇城         2015 年 10 月   123,669,472.88   1,183,358,851.97   1,088,209,190.18   218,819,134.67           -
      成都金色城品         2015 年 12 月                -   1,167,557,450.41     910,698,118.96   256,859,331.45           -
      成都金色城市         2015 年 12 月                -   1,254,469,233.65   1,002,043,668.09   252,425,565.56           -
      成都金域缇香         2015 年 12 月                -     356,355,680.81     204,836,552.27   151,519,128.54           -
      成都五龙山公园       2014 年 12 月   937,105,419.50                  -     328,052,822.53   609,052,596.97           -
      大连海港城            2015 年 9 月   220,076,182.67     219,557,102.82     206,712,877.89   232,920,407.60           -
      大连蓝山             2015 年 10 月                -   1,566,299,235.95   1,293,416,869.39   272,882,366.56           -
      大连朗润园           2015 年 10 月     8,514,171.29     846,241,211.08     786,867,362.49    67,888,019.88           -
      大连万科城           2015 年 12 月                -   1,606,616,330.26   1,499,635,767.15   106,980,563.11           -
      大连西山项目         2015 年 12 月   180,713,947.85     183,513,994.98     119,955,242.99   244,272,699.84           -
      大连樱花园           2014 年 12 月    89,360,414.18      68,295,428.10      62,107,357.89    95,548,484.39           -
      东莞翡丽山            2015 年 4 月                -     646,308,645.01     453,666,335.59   192,642,309.42           -
      东莞厚街广场         2015 年 12 月                -     365,614,018.28     189,159,568.09   176,454,450.19           -
      东莞金色里程         2015 年 12 月                -     732,130,937.86     570,752,636.91   161,378,300.95           -
      东莞金域国际         2014 年 12 月   282,177,514.52       8,034,048.15     195,855,042.12    94,356,520.55           -
      东莞金域华庭         2015 年 12 月                -     340,444,046.37     279,198,204.58    61,245,841.79           -
      东莞金域松湖          2015 年 8 月    46,295,375.68     317,148,545.42     294,336,623.83    69,107,297.27           -
      东莞双城水岸         2015 年 12 月   291,106,034.00   1,106,193,718.72   1,036,778,708.02   360,521,044.70           -
      东莞松湖中心          2015 年 9 月   216,889,351.80     367,705,201.16     504,976,026.77    79,618,526.19           -
      东莞万科中心         2015 年 12 月                -     328,347,035.96      91,834,782.24   236,512,253.72           -
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                                                                         截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
                        最近一期
                        竣工时间            期初数             增加数             减少数             期末数       跌价准备
东莞长安万科中心      2014 年 8 月   293,700,175.93       9,823,103.93      36,693,824.55     266,829,455.31               -
佛山缤纷西园         2015 年 10 月                -     564,931,048.98     493,373,417.44      71,557,631.54               -
佛山金域国际         2015 年 10 月    28,482,154.63     857,423,187.51     472,444,181.75     413,461,160.39               -
佛山金域蓝湾          2015 年 9 月    86,121,843.92     411,607,442.31     433,189,846.17      64,539,440.06               -
佛山水晶城           2015 年 12 月                -   1,654,100,872.05   1,381,045,138.85     273,055,733.20               -
佛山天傲湾           2015 年 11 月    92,525,281.12     351,065,888.24      43,984,851.76     399,606,317.60               -
佛山万科城           2015 年 12 月     2,871,006.67     802,434,246.81     697,658,901.40     107,646,352.08               -
佛山万科广场          2015 年 9 月   243,866,347.66     125,182,932.63      66,260,996.15     302,788,284.14               -
福州金域花园         2015 年 12 月                -   1,668,499,093.18   1,198,381,693.11     470,117,400.07               -
福州金域榕郡         2015 年 12 月    24,028,004.12     642,931,239.73     415,426,025.00     251,533,218.85               -
福州万科广场         2014 年 12 月   249,755,312.26       1,759,350.69       9,172,036.45     242,342,626.50               -
广州东荟城           2015 年 12 月   101,608,884.59   1,143,142,483.42   1,182,762,167.84      61,989,200.17               -
广州金域华庭         2015 年 12 月                -     777,132,199.14                  -     777,132,199.14               -
广州欧泊             2015 年 12 月    70,685,589.31   1,957,883,788.23   1,935,414,164.03      93,155,213.51               -
广州万科云广场       2015 年 12 月                -     558,390,313.68     367,588,769.72     190,801,543.96               -
贵阳公园 5 号        2015 年 12 月                -     467,819,506.53     412,676,818.58      55,142,687.95               -
贵阳万科城           2015 年 12 月                -     972,517,660.02     853,720,706.88     118,796,953.14               -
杭州北宸之光         2015 年 12 月                -   1,333,237,382.90   1,251,629,933.54      81,607,449.36               -
杭州公望             2014 年 12 月   244,539,519.06                  -     159,179,595.66      85,359,923.40               -
杭州良渚文化村       2015 年 12 月   524,652,953.63   1,945,092,034.67   1,665,383,551.51     804,361,436.79               -
杭州西庐一期         2015 年 12 月                -   2,487,214,320.99   2,302,523,648.32     184,690,672.67               -
合肥蓝山花园         2015 年 12 月   154,800,929.75     673,072,090.55     705,207,161.47     122,665,858.83               -
合肥森林公园         2015 年 12 月                -   1,708,614,624.69   1,583,756,868.29     124,857,756.40               -
惠州双月湾            2015 年 6 月    15,858,757.64     197,119,367.08      69,858,765.42     143,119,359.30               -
吉林万科城           2015 年 12 月   140,853,974.12     902,826,400.58     754,982,815.61     288,697,559.09               -
济南万科城           2015 年 12 月                -   1,289,535,479.21   1,048,187,041.06     241,348,438.15               -
晋中朗润园           2015 年 12 月    60,736,726.51     772,484,942.88     616,019,666.32     217,202,003.07               -
昆明金色领域          2015 年 9 月   138,797,350.19     560,582,805.43     583,567,551.06     115,812,604.56               -
南昌万科城            2015 年 6 月                -     393,033,663.53     328,010,423.37      65,023,240.16               -
南京金色半山          2015 年 4 月    11,694,355.75      53,701,116.84       9,186,619.65      56,208,852.94               -
南京金色领域         2014 年 12 月    71,099,336.62      14,379,752.75      15,210,020.87      70,269,068.50               -
南京金域蓝湾         2015 年 12 月   324,619,766.55   1,502,699,001.24   1,373,893,373.62     453,425,394.17               -
宁波金色城市         2013 年 12 月   133,198,437.30      17,608,051.69      79,289,323.92      71,517,165.07               -
宁波万科城            2015 年 6 月                -   1,404,846,807.73   1,194,455,695.49     210,391,112.24               -
宁波云鹭湾            2015 年 6 月   430,325,521.40     777,891,644.11     926,208,085.61     282,009,079.90               -
莆田万科城           2015 年 12 月    42,352,202.93     567,251,797.27     514,557,602.53      95,046,397.67               -
秦皇岛北戴河小镇      2015 年 6 月                -     321,209,810.31     212,580,694.69     108,629,115.62               -
秦皇岛假日风景        2015 年 6 月   204,519,428.23     354,655,593.01     297,278,980.36     261,896,040.88               -
青岛东郡             2014 年 12 月   161,437,685.97                  -      70,132,711.80      91,304,974.17               -
青岛福州路万科中心   2015 年 12 月                -     960,747,800.00     611,172,900.36     349,574,899.64               -
青岛蓝山             2015 年 12 月    87,094,370.68     401,004,008.85     408,825,128.54      79,273,250.99               -
青岛玫瑰里           2015 年 12 月   164,282,631.28     827,418,199.20     686,630,938.74     305,069,891.74               -
青岛山东路万科中心   2015 年 12 月                -     332,786,021.35     280,406,696.07      52,379,325.28               -
清远万科城           2015 年 12 月   151,946,005.55     365,864,354.13     312,738,992.40     205,071,367.28               -
三亚高知园           2015 年 12 月    94,133,234.73                  -      37,584,931.66      56,548,303.07               -
三亚湖畔度假公园     2015 年 12 月   569,113,759.96     831,888,008.35     464,776,486.65     936,225,281.66               -
三亚森林度假公园     2015 年 12 月    64,758,641.16     785,338,693.91      82,397,144.34     767,700,190.73               -
上海安亭新镇项目     2015 年 11 月                -   1,424,952,908.54                  -   1,424,952,908.54               -
上海虹桥时一区       2015 年 12 月     5,819,305.63   2,099,156,284.42   1,777,368,694.94     327,606,895.11               -
上海金色城市          2015 年 7 月   371,077,056.83   1,602,032,068.95   1,920,003,644.85      53,105,480.93               -
上海徐汇万科中心     2015 年 11 月                -   2,299,624,143.37   1,268,004,419.54   1,031,619,723.83               -
上海万科城           2015 年 12 月       917,713.11   2,422,295,857.03   2,225,750,092.90     197,463,477.24               -
深圳布吉水径项目     2015 年 12 月                -   2,124,004,748.83   2,069,290,544.59      54,714,204.24               -
深圳金域缇香          2015 年 2 月    44,195,582.04   1,208,137,923.06   1,159,488,816.22      92,844,688.88               -
深圳天琴湾            2013 年 4 月   881,997,143.93                  -      82,111,501.51     799,885,642.42               -
深圳天誉              2015 年 8 月    27,599,672.87   2,541,381,896.77   2,321,024,778.48     247,956,791.16               -
深圳万科红三期       2015 年 12 月   249,063,440.41     725,923,231.98     665,209,045.68     309,777,626.71               -
沈阳柏翠园            2015 年 9 月   396,698,591.61     235,363,335.75     493,568,181.86     138,493,745.50               -
沈阳春河里           2015 年 11 月   334,117,558.43     594,406,695.39     748,374,587.55     180,149,666.27               -
沈阳公园大道         2015 年 10 月    71,226,242.87     648,077,962.50     582,480,552.52     136,823,652.85               -
沈阳惠斯勒小镇       2013 年 12 月   315,596,439.66                  -     257,046,024.62      58,550,415.04               -
沈阳明天广场         2015 年 10 月   532,452,144.50     239,143,249.35     509,581,163.49     262,014,230.36               -
苏州金色里程         2015 年 10 月                -     320,585,408.89     247,589,907.04      72,995,501.85               -
苏州金域缇香          2014 年 5 月   300,301,139.97                  -      17,383,540.71     282,917,599.26               -
苏州玲珑湾           2015 年 12 月   117,374,215.38     310,564,524.36     341,683,338.02      86,255,401.72               -
太原紫台             2015 年 11 月    44,781,854.73     628,812,403.22     611,616,565.46      61,977,692.49               -
唐山红郡             2014 年 12 月   596,824,155.90                  -     297,672,804.82     299,151,351.08   58,986,815.37
唐山金域华府          2015 年 8 月    88,441,932.63     120,914,826.77     126,415,459.69      82,941,299.71               -
唐山新里程           2015 年 12 月                -     389,841,700.01     277,405,012.89     112,436,687.12               -
                                              第 128 页
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                                                                                截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
                        最近一期
                        竣工时间               期初数               增加数               减少数              期末数         跌价准备
天津东海岸           2014 年 12 月      151,927,047.30         3,811,592.61         1,250,849.65      154,487,790.26                -
天津东丽湖           2015 年 11 月      273,521,096.24       407,557,058.01       403,503,493.72      277,574,660.53                -
天津金域国际          2014 年 8 月      138,017,787.21                    -        65,245,715.01       72,772,072.20                -
天津四季花城         2015 年 10 月                   -     1,459,930,584.48     1,403,169,924.71       56,760,659.77                -
温州金域中央         2015 年 10 月                   -     2,567,876,089.77     2,258,869,527.20      309,006,562.57                -
温州龙湾花园          2015 年 4 月    1,056,858,024.82     1,628,168,781.24     1,937,275,395.21      747,751,410.85   176,126,952.40
乌鲁木齐金域国际      2015 年 9 月                   -       477,603,873.59       370,157,806.52      107,446,067.07                -
乌鲁木齐金域华府      2015 年 9 月      113,775,215.67       682,788,788.90       722,935,700.75       73,628,303.82                -
乌鲁木齐金域缇香     2015 年 12 月                   -       321,295,636.96       207,940,244.12      113,355,392.84     9,292,746.10
乌鲁木齐兰乔圣菲      2015 年 6 月                   -       898,571,970.58       569,484,751.88      329,087,218.70                -
无锡金域蓝湾          2015 年 6 月       29,711,969.32       265,875,750.80       130,442,939.75      165,144,780.37                -
无锡金域缇香         2015 年 12 月      188,397,691.20       638,280,899.29       519,985,846.11      306,692,744.38                -
无锡魅力之城         2015 年 12 月      177,135,322.29     1,050,797,296.02     1,057,462,494.16      170,470,124.15                -
无锡信成道            2015 年 6 月       22,588,578.26       882,304,982.58       394,466,022.83      510,427,538.01                -
芜湖万科城           2015 年 10 月      323,806,681.86       312,003,585.99       371,999,182.11      263,811,085.74    35,593,839.19
武汉城花璟苑          2015 年 6 月                   -     1,181,173,310.45     1,069,157,839.33      112,015,471.12                -
武汉汉阳国际         2015 年 12 月      110,997,316.97       451,692,635.62       464,397,328.97       98,292,623.62                -
武汉金色城市         2015 年 11 月      430,058,899.30                    -       174,677,357.12      255,381,542.18                -
武汉金域蓝湾         2015 年 12 月       56,250,842.86     1,639,088,809.95     1,440,744,443.26      254,595,209.55                -
西安大明宫项目       2015 年 12 月       94,195,178.28       408,818,771.36       436,002,530.78       67,011,418.86                -
西安金域华府         2015 年 12 月       26,679,427.11       583,713,478.93       510,215,313.56      100,177,592.48                -
西安金域曲江         2015 年 10 月      109,756,260.74       420,346,096.56       445,980,406.79       84,121,950.51                -
西安万科城 3#地      2015 年 12 月        5,273,104.47     1,195,731,464.91     1,042,359,138.57      158,645,430.81                -
烟台海云台           2015 年 10 月      288,824,587.43       529,827,468.43       732,756,400.82       85,895,655.04                -
烟台假日风景          2014 年 9 月      142,102,512.30        86,607,938.45        90,941,973.21      137,768,477.54                -
烟台假日润园         2014 年 12 月      278,127,967.50        12,646,994.30       233,038,067.30       57,736,894.50                -
烟台万科城           2015 年 12 月                   -       593,567,822.70       539,454,634.59       54,113,188.11                -
烟台御龙山            2015 年 9 月      119,548,481.17       735,881,489.04       752,850,341.45      102,579,628.76                -
扬州万科城           2015 年 11 月       41,597,839.37       461,845,536.80       450,250,050.92       53,193,325.25                -
长春柏翠园            2015 年 6 月      116,498,890.43       854,970,648.88       569,132,056.07      402,337,483.24                -
长春蓝山             2015 年 12 月      240,427,430.97       624,585,740.91       611,081,420.90      253,931,750.98                -
长春万科城           2015 年 12 月        8,147,723.24       638,868,558.28       563,520,794.18       83,495,487.34                -
长沙白鹭郡           2015 年 11 月          553,492.91     1,026,727,934.06       968,347,855.22       58,933,571.75                -
长沙梅溪郡           2015 年 11 月                   -       328,742,806.67       269,048,070.35       59,694,736.32                -
长沙万科城           2015 年 11 月       43,727,978.77       276,260,979.98        90,283,756.92      229,705,201.83                -
长沙紫台             2015 年 12 月       16,805,696.47       372,973,611.24       260,519,873.04      129,259,434.67                -
镇江蓝山花园         2014 年 12 月      147,582,078.92        70,911,090.38       167,669,272.18       50,823,897.12                -
镇江魅力之城         2015 年 12 月      162,653,723.53       513,265,427.32       502,861,422.31      173,057,728.54                -
郑州万科美景万科城    2015 年 9 月                   -     2,623,766,545.67     2,304,935,229.51      318,831,316.16                -
中山金色家园         2015 年 12 月        6,756,134.30       345,202,443.55       300,215,398.52       51,743,179.33                -
重庆金色悦城         2015 年 12 月                   -     2,165,520,949.72     2,042,428,850.01      123,092,099.71                -
重庆万科城           2015 年 12 月      238,601,828.56     1,376,829,812.13     1,088,761,430.53      526,670,210.16                -
重庆万科西城         2015 年 12 月                   -     1,010,981,930.86       574,507,858.99      436,474,071.87                -
重庆万科西九          2015 年 7 月                   -       505,595,916.63       370,281,061.74      135,314,854.89                -
重庆友诚生态名苑     2014 年 12 月       66,065,448.75        62,441,236.97        77,270,770.01       51,235,915.71                -
重庆悦府             2014 年 12 月      158,919,499.46       160,628,909.44       168,639,839.56      150,908,569.34                -
珠海城市花园         2015 年 12 月        3,254,268.34       352,887,870.58       298,853,190.92       57,288,948.00                -
其他汇总                              4,692,057,804.30    42,662,898,576.71    43,608,219,474.63    3,746,736,906.38                -
合计                                 23,149,705,591.97   147,177,011,527.55   135,220,930,166.89   35,105,786,952.63   280,000,353.06
                                                 第 129 页
                                                                                             万科企业股份有限公司
                                                                             截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
ii       在建开发产品
                                            预计下批
                            开工时间        竣工时间         预计总投资              期初数             期末数    跌价准备
鞍山惠斯勒小镇            2015 年 8 月 2017 年 6 月       206,838,523.32     305,344,622.91      65,431,390.98           -
鞍山金域国际              2013 年 9 月 2016 年 8 月       360,766,378.84     459,992,605.07     274,969,818.99           -
鞍山万科城                2014 年 6 月 2016 年 12 月      303,140,000.00      58,540,797.61     157,632,800.00           -
北京公园里
  005、008、009 号地块   2014 年 12 月    2017 年 4 月     767,335,200.00     302,396,650.74     578,586,867.00          -
北京金域东郡             2013 年 10 月    2016 年 4 月   3,020,308,500.00   2,381,425,008.21   2,017,047,830.20          -
北京金域华府              2014 年 9 月    2017 年 5 月   5,449,381,504.29   1,891,734,084.38   1,274,994,230.80          -
北京朗润园               2013 年 12 月    2016 年 5 月     711,365,300.00   1,340,725,342.69     584,048,535.43          -
北京首开万科中心         2014 年 12 月    2017 年 4 月   2,831,110,892.98     803,571,939.83   1,702,088,924.57          -
北京天竺万科中心          2015 年 6 月    2016 年 9 月     560,512,798.84                  -     335,810,593.55          -
北京万科橙                2014 年 4 月    2016 年 4 月   2,346,703,920.63   1,758,890,557.70   1,007,803,765.62          -
北京幸福汇                2014 年 9 月    2016 年 5 月     317,697,100.00     445,999,320.28     257,711,805.95          -
常州万科城                2015 年 9 月    2016 年 7 月   1,098,310,699.99     389,060,655.88     635,608,242.54          -
成都翡翠郡                2015 年 3 月    2017 年 6 月     959,216,796.81                  -     274,068,677.87          -
成都金色城市             2015 年 12 月   2017 年 12 月   2,415,635,049.24     966,314,350.70     615,296,015.26          -
成都金色乐府音乐广场      2015 年 5 月    2016 年 7 月   7,885,458,285.54   1,799,238,970.81   4,516,343,092.86          -
成都金域缇香             2014 年 11 月    2016 年 8 月   1,481,271,388.23     871,063,111.48   1,047,316,608.05          -
成都万科华茂广场          2013 年 7 月    2016 年 4 月   2,048,938,900.95   1,563,467,164.76   1,818,788,983.64          -
大连波浪洗衣机厂项目     2015 年 11 月    2017 年 6 月     251,947,135.98                  -     150,936,199.82          -
大连公园里               2014 年 11 月    2016 年 2 月     424,823,359.00     280,654,733.10     352,622,982.72          -
大连海港城                2012 年 8 月    2016 年 9 月   1,855,423,588.63   1,081,459,168.84     454,083,228.00          -
大连金域华府              2015 年 5 月   2016 年 12 月     853,593,689.97                  -     640,239,820.54          -
大连蓝山                  2014 年 8 月    2016 年 6 月     909,903,966.34   1,767,038,590.22     620,365,705.54          -
大连万科城                2015 年 7 月    2016 年 6 月   1,637,474,029.41   1,503,319,412.97   1,188,980,752.83          -
大连西山项目             2015 年 11 月   2016 年 12 月     454,240,662.78     536,898,561.23     449,382,344.99          -
大连现在城                2014 年 5 月    2016 年 6 月     309,705,021.78     392,341,250.44     266,231,806.21          -
大连樱花园                2015 年 4 月    2016 年 5 月     577,836,262.06     529,310,571.53     544,118,887.06          -
东莞翡丽山               2013 年 10 月    2016 年 6 月   1,538,013,583.07                  -   1,363,043,038.34          -
东莞厚街广场             2013 年 10 月    2016 年 6 月     648,359,973.94     811,235,523.58     506,379,749.78          -
东莞虎门花园             2015 年 12 月    2017 年 4 月   1,057,779,617.00                  -     594,440,206.32          -
东莞虎门万科城            2014 年 4 月    2016 年 5 月   6,096,876,483.70   1,845,860,212.13   4,202,164,913.70          -
东莞金色悦府             2014 年 10 月    2016 年 6 月     894,145,899.32     460,279,173.73     657,636,399.52          -
东莞松湖传奇              2014 年 1 月    2016 年 6 月     868,820,712.44     730,467,476.35     750,679,842.91          -
东莞万科大厦             2011 年 12 月    2016 年 9 月     353,071,875.00     318,713,841.74     344,245,078.34          -
东莞万科中心              2015 年 8 月    2016 年 6 月   1,302,920,646.35     625,731,369.39     685,790,694.94          -
东莞长安万科中心          2013 年 6 月    2017 年 1 月   1,355,981,820.65   1,011,330,438.27   1,264,118,474.72          -
东莞珠江东岸             2015 年 11 月    2017 年 5 月   1,618,142,424.18                  -     259,551,472.14          -
佛山缤纷西园              2014 年 6 月   2016 年 12 月     729,937,221.24     630,566,380.86     283,451,779.57          -
佛山城东花园              2014 年 7 月   2016 年 12 月   1,153,157,429.91     570,092,271.39     748,819,767.52          -
佛山金色领域广场          2015 年 8 月    2017 年 9 月   1,044,090,128.12     715,764,576.03     639,455,741.81          -
佛山金域滨江广场          2015 年 9 月    2016 年 6 月   1,650,820,000.00   1,009,106,265.33   1,291,841,162.61          -
佛山金域国际             2015 年 11 月    2016 年 9 月   4,896,573,917.65   1,921,654,408.31   2,480,678,201.34          -
佛山水晶城                2015 年 7 月    2016 年 6 月   1,817,169,071.30                  -   1,222,547,042.44          -
佛山万科城                2015 年 7 月    2016 年 3 月   1,680,960,633.88     826,774,599.69     829,109,760.69          -
佛山万科广场              2014 年 3 月    2016 年 1 月   1,341,784,928.00   1,560,365,535.77   1,297,355,723.48          -
福州金融港中心           2015 年 12 月    2017 年 6 月   1,189,904,460.81                  -     513,036,255.34          -
福州金域榕郡             2014 年 10 月   2016 年 12 月     456,395,060.05     974,521,505.81     331,941,584.60          -
莆田万科城 G 地块        2015 年 12 月   2016 年 12 月   1,754,109,000.00                  -     780,000,491.93          -
福州金域滨江             2015 年 11 月   2017 年 12 月     450,623,880.42                  -     148,973,512.42          -
福州万科广场              2014 年 1 月    2016 年 6 月   2,244,466,447.31   1,521,674,594.87   1,826,913,251.71          -
福州永泰万科城           2014 年 10 月   2016 年 12 月     349,900,102.33     111,363,766.84     162,500,789.42          -
抚顺金域国际              2015 年 3 月    2016 年 9 月     352,610,428.56     598,317,141.26     148,607,195.35          -
抚顺金域蓝湾              2014 年 3 月   2016 年 12 月     238,256,101.52     158,707,528.02      76,440,435.12          -
广州东荟城                2013 年 9 月    2016 年 8 月   1,236,216,481.16   1,677,917,384.72     928,962,566.25          -
广州峰境花园              2013 年 2 月    2016 年 9 月   2,234,083,757.96   1,973,581,979.21   2,072,718,718.04          -
广州黄埔仓               2014 年 12 月    2016 年 9 月     833,701,802.29     445,675,783.34     743,165,282.13          -
广州金色梦想             2013 年 10 月    2016 年 4 月   2,773,062,633.98                  -   2,424,211,578.91          -
广州南方公元花园          2014 年 4 月    2016 年 3 月   1,510,614,940.19     656,473,452.38     861,562,641.88          -
广州欧泊                  2014 年 5 月    2016 年 5 月   1,574,939,065.88   2,517,705,704.32   1,259,265,349.59          -
广州万科云二期            2015 年 5 月    2017 年 3 月   3,135,818,558.58                  -   1,741,171,801.18          -
广州万科云广场           2013 年 10 月   2016 年 12 月     543,282,465.00     749,619,062.94     322,423,799.68          -
贵阳大都会商业综合体     2014 年 12 月   2016 年 12 月   2,157,433,900.00   1,048,334,030.43     497,220,794.36          -
贵阳公园 5 号             2014 年 3 月   2016 年 12 月     782,613,830.83     522,244,342.01     435,316,083.16          -
贵阳金域华府              2014 年 7 月    2016 年 6 月     703,304,900.00     547,361,562.40     513,157,534.21          -
贵阳玲珑湾                2014 年 3 月   2016 年 12 月   1,101,640,000.00      90,050,430.02     726,185,848.09          -
贵阳万科城                2014 年 3 月   2016 年 10 月   2,632,600,480.36                  -   1,544,327,256.32          -
                                                第 130 页
                                                                                         万科企业股份有限公司
                                                                         截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
                                        预计下批
                        开工时间        竣工时间         预计总投资              期初数             期末数    跌价准备
贵阳悦城              2014 年 3 月 2016 年 12 月     1,144,081,471.50     485,829,104.59     489,107,499.39          -
杭州北宸之光         2013 年 12 月 2016 年 6 月      1,812,250,979.80   2,254,278,582.23   1,374,324,618.14          -
杭州公望             2015 年 11 月 2017 年 8 月      1,416,766,567.16                  -     332,998,454.67          -
杭州公园大道          2013 年 8 月 2016 年 9 月      2,670,357,086.37                  -   2,565,003,164.86          -
杭州良渚文化村        2015 年 7 月 2016 年 12 月     3,487,306,480.76   1,468,710,357.23   1,370,665,263.09          -
杭州良渚文化村
  未来城二期          2015 年 7 月    2018 年 6 月   2,643,370,630.06                  -   1,429,729,268.77          -
杭州璞悦湾           2013 年 10 月    2016 年 6 月   2,528,166,440.40   1,986,615,871.83   2,446,506,502.18          -
合肥蓝山花园         2015 年 10 月    2016 年 6 月   1,327,191,412.15   1,073,833,779.08     800,787,349.89          -
合肥森林公园         2015 年 12 月    2016 年 1 月   3,668,183,557.51   3,048,295,961.27   2,404,401,823.18          -
合肥万科城            2014 年 6 月    2016 年 6 月     537,223,471.14     760,013,812.91     306,973,994.47          -
惠州双月湾           2013 年 12 月    2016 年 5 月   3,546,844,906.00     550,957,864.15   1,078,517,586.18          -
吉林松花湖项目        2014 年 6 月   2016 年 12 月     458,176,122.08     144,764,502.92     387,507,002.19          -
吉林万科城            2013 年 5 月    2016 年 8 月     560,410,000.00   1,084,891,512.81     554,426,598.64          -
济南金色悦城         2015 年 12 月    2017 年 6 月   1,457,299,825.00                  -     548,996,862.14          -
济南金域国际          2015 年 7 月   2016 年 12 月   2,067,351,540.00     919,602,315.13   1,290,636,506.83          -
济南万科城            2015 年 2 月    2016 年 3 月   2,870,684,721.00                  -   2,316,944,027.20          -
济南新里程            2015 年 8 月    2016 年 9 月   2,525,822,702.00     656,316,019.72   1,595,164,795.30          -
济南幸福里           2015 年 10 月    2016 年 9 月     808,565,400.00                  -     466,634,089.97          -
嘉兴海上传奇         2013 年 11 月    2016 年 3 月     488,589,807.51     297,413,225.65     389,455,904.51          -
嘉兴海上家园          2014 年 8 月    2016 年 7 月     403,061,752.69     144,626,720.91     225,873,044.11          -
嘉兴金域缇香          2011 年 7 月    2016 年 5 月     142,610,137.29      76,834,479.93     122,163,505.34          -
嘉兴吴越              2015 年 7 月    2017 年 6 月     353,024,361.87                  -     157,063,511.93          -
晋中朗润园            2014 年 7 月    2016 年 6 月     131,181,300.00     354,155,313.26      80,753,387.62          -
昆明金色领域          2014 年 5 月    2016 年 6 月     587,692,500.00     560,059,348.85     235,891,751.33          -
昆明魅力之城         2014 年 12 月    2016 年 6 月   2,775,947,611.89   1,501,374,662.71   1,497,054,819.42          -
昆山高尔夫            2015 年 9 月    2018 年 3 月   1,363,154,579.00     206,701,076.77     249,438,090.76          -
昆山魅力花园          2014 年 6 月    2016 年 4 月   2,592,020,000.00   1,440,860,498.47   1,621,745,914.73          -
南昌公园里            2015 年 1 月    2017 年 2 月   1,194,511,009.00                  -     566,213,628.81          -
南昌海上传奇         2015 年 12 月    2016 年 4 月   2,037,230,930.80     706,731,055.01     601,827,778.42          -
南昌金域国际          2015 年 9 月    2016 年 9 月   2,046,611,583.00                  -     874,534,664.52          -
南昌时代广场         2014 年 11 月    2016 年 4 月   1,833,646,627.00     438,684,906.79   1,576,123,329.29          -
南昌万科城           2014 年 10 月    2016 年 5 月     655,357,132.55     568,750,687.37     453,628,926.98          -
南充金润华府          2015 年 4 月    2016 年 4 月   2,325,800,654.98   1,006,957,961.78   1,096,848,971.06          -
南京安品圜舍         2015 年 12 月   2016 年 12 月     620,196,554.40                  -     470,411,971.29          -
南京金域蓝湾          2013 年 6 月    2016 年 6 月     255,606,691.18   1,110,312,635.46      95,252,122.01          -
南京九都荟           2015 年 11 月    2016 年 4 月   3,596,298,693.00   1,179,763,132.88   2,742,412,576.06          -
南京万科城           2014 年 12 月    2016 年 9 月   1,091,652,682.00     121,077,148.22     579,878,062.07          -
南京璞悦山           2015 年 12 月    2016 年 9 月   1,016,887,230.12                  -     710,806,147.28          -
南宁魅力之城          2015 年 6 月    2016 年 3 月   1,821,568,277.00     415,443,565.49   1,346,083,533.53          -
南宁万科城南区       2015 年 11 月    2017 年 3 月   2,151,984,507.00                  -   1,084,312,505.75          -
南宁万科大厦          2014 年 2 月    2018 年 2 月     898,241,400.00     217,049,747.41     350,210,009.88          -
南通公园里            2015 年 7 月   2016 年 12 月     475,823,316.85                  -     152,081,015.99          -
南通濠河传奇          2014 年 4 月    2016 年 3 月     517,065,500.00     650,667,936.51     408,981,987.14          -
宁波公园里           2013 年 12 月    2016 年 3 月   1,680,910,000.00   1,342,704,157.13   1,532,988,028.58          -
宁波公园里二期        2015 年 8 月    2016 年 6 月     567,500,000.00                  -     526,646,216.61          -
宁波江东府           2013 年 10 月    2016 年 9 月   2,534,610,000.00   1,848,709,863.59   2,196,456,742.64          -
宁波江湾府            2015 年 8 月    2017 年 5 月   1,177,057,851.46                  -     809,338,466.65          -
宁波金域传奇          2014 年 1 月    2016 年 3 月   1,128,060,000.00     741,905,565.14   1,038,260,261.55          -
宁波万科城           2015 年 12 月    2017 年 3 月   2,179,560,000.00                  -   1,636,811,825.27          -
宁波云鹭湾           2015 年 12 月   2016 年 11 月   1,151,985,063.00   1,107,111,965.63     834,057,161.94          -
宁波中河项目         2015 年 12 月   2017 年 12 月     739,820,600.00                  -     363,270,860.80          -
莆田万科城            2014 年 1 月    2016 年 7 月   1,034,721,200.00     999,605,646.78     752,186,270.55          -
秦皇岛北戴河小镇      2015 年 3 月    2016 年 7 月     836,451,700.00     335,869,101.52     245,725,626.39          -
青岛春阳花园          2014 年 4 月    2016 年 6 月     818,854,000.00     625,733,406.01     561,888,765.42          -
青岛东郡              2015 年 7 月    2017 年 1 月   1,296,003,400.00     172,213,927.38     180,646,056.55          -
青岛福州路万科中心    2013 年 3 月    2016 年 1 月     482,359,600.00   1,050,797,065.43     355,245,756.65          -
青岛玫瑰里            2015 年 9 月    2016 年 6 月     785,625,301.62     435,836,181.16     236,453,912.28          -
青岛山东路万科中心   2015 年 12 月   2017 年 12 月     655,426,300.00     715,964,807.71     196,639,897.69          -
青岛生态新城         2015 年 10 月    2017 年 6 月   1,579,701,900.00                  -     556,083,505.22          -
青岛桃花源            2014 年 6 月   2018 年 12 月   1,443,107,400.00     414,209,127.07     702,406,940.80          -
青岛万科城            2014 年 4 月    2016 年 9 月     749,685,200.00     423,958,435.55     547,495,430.10          -
青岛紫台             2015 年 10 月    2016 年 9 月   1,776,671,700.00     619,708,868.64   1,193,779,978.35          -
清远万科城            2014 年 5 月    2016 年 3 月   1,640,801,876.10     913,673,908.03   1,430,189,136.23          -
清远万科华府          2013 年 4 月    2016 年 5 月     811,687,659.69     444,840,116.83     437,021,942.57          -
泉州石狮金域中央     2015 年 10 月    2017 年 8 月   1,685,803,770.27                  -     250,543,289.75          -
泉州万科城           2015 年 11 月    2016 年 6 月   3,614,831,438.47   1,119,089,353.95   2,064,553,995.44          -
三亚湖畔度假公园     2013 年 12 月    2016 年 6 月   1,053,412,000.00   2,002,452,811.72     933,113,291.81          -
三亚森林度假公园     2014 年 12 月    2016 年 9 月   1,680,753,400.00   1,594,899,008.86   1,014,768,571.46          -
                                            第 131 页
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                                                                           截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
                                          预计下批
                          开工时间        竣工时间         预计总投资              期初数             期末数         跌价准备
厦门东森项目           2014 年 10 月     2017 年 12    1,553,810,000.00                  -     522,481,340.49                -
厦门海沧万科城          2015 年 9 月    2016 年 6 月   2,324,396,052.58   1,988,186,085.76   1,390,911,477.82                -
厦门湖心岛              2014 年 8 月   2016 年 12 月   1,549,559,381.18     635,503,326.02     754,926,245.33                -
厦门金域华府            2014 年 3 月    2016 年 6 月     507,917,297.10     465,038,385.53     166,944,887.00                -
厦门万科广场           2015 年 12 月    2016 年 8 月   4,400,000,000.00     540,203,143.22   2,433,272,907.10                -
厦门云玺项目            2013 年 1 月    2016 年 3 月   1,383,270,000.00                  -   1,292,380,054.84                -
上海安亭新镇项目        2015 年 4 月   2017 年 12 月     721,500,700.00                  -     546,470,400.05                -
上海城花新园           2014 年 12 月   2016 年 12 月   2,742,025,451.66   1,000,114,245.01     737,102,088.61                -
上海虹桥时一区          2014 年 1 月    2016 年 3 月     796,401,983.44   2,182,699,725.47     535,952,820.08                -
上海金色城市           2014 年 11 月    2017 年 6 月   2,747,607,582.80   2,684,670,322.66   2,011,057,778.53                -
上海金域南桥           2015 年 12 月   2017 年 12 月   1,838,809,586.83                  -   1,056,345,516.01                -
上海徐汇万科中心        2015 年 2 月    2017 年 6 月   1,708,764,518.00   1,502,132,808.18   1,067,537,666.50                -
上海万科城              2013 年 6 月   2016 年 12 月   3,366,670,778.07   4,515,874,863.26   2,650,136,089.54                -
上海张江东地块         2014 年 12 月    2016 年 9 月   7,614,668,665.19                  -   7,109,628,429.79                -
深圳布吉水径项目        2015 年 7 月   2016 年 12 月   3,331,000,000.00   2,803,624,870.72   2,063,077,744.53                -
深圳翡丽郡              2013 年 6 月    2016 年 6 月     377,000,000.00     865,174,380.55     327,623,386.39                -
深圳公园里              2014 年 8 月    2016 年 1 月   3,674,534,000.00   1,426,604,245.78   3,024,285,576.36                -
深圳嘉悦山花园          2014 年 6 月    2017 年 1 月     966,000,000.00     246,431,956.24     597,739,709.61                -
深圳金域九悦花园       2014 年 11 月   2016 年 12 月   1,888,000,000.00         702,652.79   1,218,539,263.30                -
深圳天琴湾              2011 年 5 月    2016 年 9 月   1,356,929,382.08     923,522,035.72     960,006,099.66                -
深圳天誉                2014 年 9 月    2016 年 3 月   5,511,000,000.00   1,626,022,370.10   4,104,304,607.17                -
深圳深南道 68 号        2015 年 7 月    2017 年 5 月   3,975,830,000.00                  -   2,773,765,494.99                -
沈阳柏翠园             2015 年 12 月   2016 年 12 月   1,215,579,425.86     452,050,493.22     533,516,238.26                -
沈阳春河里              2015 年 3 月   2017 年 12 月     876,465,980.00     465,399,969.67     545,644,418.99                -
沈阳公园大道            2015 年 3 月    2016 年 3 月     681,501,704.66     418,932,980.88     234,068,646.95                -
沈阳假日风景            2015 年 3 月    2017 年 6 月     978,306,013.83     287,084,607.88     678,322,514.50                -
沈阳金域蓝湾            2014 年 4 月    2016 年 6 月     220,591,825.04     604,781,692.19     176,359,964.28                -
沈阳鹿特丹             2014 年 11 月   2016 年 10 月     927,891,329.49     954,623,747.66     902,561,777.92                -
沈阳明天广场            2015 年 8 月   2016 年 12 月   1,860,055,617.60     531,056,819.61     652,594,030.64                -
沈阳润园                2014 年 4 月   2016 年 10 月     616,259,742.65      85,086,363.53     238,835,549.70                -
沈阳铁西蓝山            2015 年 7 月    2017 年 8 月   1,300,775,532.22     403,693,071.05     913,382,104.68                -
沈阳香湖盛景苑北区     2015 年 11 月    2016 年 6 月   1,641,797,353.97                  -     623,175,416.97                -
沈阳紫台                2015 年 3 月   2016 年 12 月   1,245,542,043.44                  -     720,217,195.84                -
苏州 VC 小镇           2015 年 12 月   2016 年 12 月   4,042,957,024.72   1,097,748,334.89   2,283,110,029.83                -
苏州金色里程            2015 年 4 月   2016 年 11 月     776,130,000.00                  -     646,294,152.49                -
苏州金域平江            2015 年 3 月    2016 年 5 月   1,593,371,868.34                  -   1,257,735,114.14                -
苏州玲珑东区           2014 年 10 月    2016 年 5 月   1,360,178,002.08                  -   1,029,306,097.78                -
苏州万科城             2014 年 12 月    2016 年 8 月     593,677,300.00     946,107,900.69     498,022,510.73                -
苏州新都会              2015 年 2 月    2016 年 9 月     324,473,629.25                  -     311,686,586.38                -
太原金域华府            2015 年 7 月   2017 年 10 月   1,151,467,671.76                  -     433,224,718.49                -
太原蓝山               2015 年 11 月   2016 年 12 月   4,338,366,100.00   1,320,388,742.81   2,168,436,045.52                -
太原万科城             2015 年 12 月   2017 年 12 月   3,199,605,890.00                  -   1,142,458,031.44                -
唐山金域华府 A-02-02   2015 年 12 月   2017 年 12 月     757,861,597.52                  -     194,563,381.49                -
唐山新里程              2014 年 8 月    2016 年 8 月   1,416,244,400.00     350,489,394.82     712,864,689.36                -
天津东丽湖              2015 年 7 月    2017 年 3 月   1,502,395,100.00     426,449,225.04     948,642,699.48                -
天津海港城              2014 年 3 月   2016 年 10 月     581,505,000.00     387,286,123.66     440,143,121.02                -
天津金域国际            2014 年 9 月   2017 年 12 月     265,980,619.00      96,340,904.33      81,977,209.79                -
天津金域华府           2015 年 10 月    2017 年 6 月   1,638,996,432.00     529,955,664.00     596,850,825.36                -
天津梅江柏翠园          2014 年 5 月    2016 年 4 月   2,158,717,087.25     799,485,376.73   1,455,608,529.79                -
天津民和巷             2015 年 12 月   2016 年 10 月   1,643,695,600.00                  -   1,169,126,252.79                -
天津四季花城           2015 年 12 月   2016 年 10 月   1,271,200,000.00     997,979,644.16   1,118,566,043.81                -
温州金域传奇           2013 年 12 月    2016 年 3 月   2,079,560,000.00   1,669,758,137.47   1,888,603,845.42                -
乌鲁木齐金域华府        2013 年 9 月    2016 年 4 月     175,199,595.40     539,110,250.73     142,025,618.38                -
乌鲁木齐南山郡          2013 年 8 月   2016 年 12 月     233,999,237.71     192,510,992.89     219,525,813.35   135,876,423.76
乌鲁木齐中央公园        2015 年 1 月   2016 年 12 月     755,596,500.00                  -     706,737,049.70                -
无锡金域缇香            2014 年 4 月    2016 年 6 月   1,006,415,680.53     886,618,193.93     695,555,699.44                -
无锡魅力之城            2015 年 9 月    2016 年 6 月     647,523,578.93     850,690,331.54     291,421,139.14                -
无锡润园               2015 年 10 月    2017 年 6 月     234,805,952.81                  -     114,287,139.80                -
无锡信成道              2015 年 3 月    2016 年 5 月   1,908,143,404.91   1,505,550,654.07   1,144,612,314.96                -
芜湖万科城             2014 年 12 月    2016 年 6 月     283,503,541.19     467,542,653.36     167,791,664.97                -
武汉城花璟苑            2014 年 8 月    2016 年 6 月     939,870,987.63                  -     836,998,056.99                -
武汉汉口传奇            2015 年 6 月    2016 年 6 月   4,211,461,009.78                  -   3,337,590,435.27                -
武汉汉阳国际            2015 年 5 月   2016 年 12 月   1,926,420,002.00     690,478,941.20     949,345,689.61                -
武汉嘉园                2015 年 6 月    2016 年 3 月   2,051,762,176.44     861,533,300.23   1,043,384,756.74                -
武汉金色城市           2013 年 12 月    2016 年 9 月   1,313,353,039.65     826,747,679.94     695,978,241.12                -
武汉金域湖庭           2015 年 10 月   2016 年 12 月   1,970,400,000.00     696,825,687.93   1,210,441,727.12                -
武汉长征村项目          2014 年 3 月   2016 年 11 月   1,436,096,783.04     834,395,927.00     419,795,132.94                -
西安城市之光            2015 年 7 月    2017 年 6 月   1,300,965,800.00                  -   1,003,606,728.85                -
西安大明宫项目          2015 年 3 月    2017 年 1 月   1,122,800,656.50     444,224,802.16     503,385,449.94                -
                                              第 132 页
                                                                                             万科企业股份有限公司
                                                                             截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
                                          预计下批
                          开工时间        竣工时间         预计总投资                期初数               期末数         跌价准备
西安高新华府            2015 年 8 月   2016 年 12 月   1,733,373,655.91       368,681,874.33     1,157,172,017.57                -
西安金色悦城           2015 年 11 月    2016 年 3 月   2,565,892,500.00     2,141,247,496.73     1,411,466,628.08                -
西安金域东郡            2015 年 8 月   2016 年 10 月   2,478,951,325.00       505,524,614.26     1,376,129,100.64                -
西安金域国际           2015 年 12 月   2017 年 12 月     638,699,900.00                    -       313,550,137.99                -
西安万科城 3#地         2013 年 9 月    2016 年 6 月     413,301,200.00     1,107,388,695.43       333,379,246.99                -
西安万科城 8#地         2015 年 9 月   2016 年 10 月     943,847,700.00                    -       523,870,215.79                -
西安幸福里              2015 年 7 月    2016 年 8 月   1,280,788,400.00       356,778,682.81       906,226,223.02                -
香港屯门项目           2015 年 10 月   2019 年 10 月   7,811,703,867.21                    -     3,249,957,686.32                -
徐州淮海天地            2014 年 8 月    2016 年 5 月   1,827,623,100.00     1,084,179,180.08     1,320,272,378.21                -
徐州万科城             2014 年 11 月    2016 年 6 月   3,653,283,000.00       766,715,224.60     1,146,399,866.06                -
烟台海云台              2015 年 6 月    2016 年 6 月     805,526,296.00       703,302,081.74       644,421,037.26    64,773,729.45
烟台假日风景            2015 年 3 月    2017 年 3 月     639,725,648.00        48,124,505.97       383,835,389.60                -
烟台万科城              2015 年 6 月    2016 年 6 月     812,282,582.00       604,217,858.47       647,616,912.51                -
烟台御龙山              2015 年 6 月    2016 年 6 月     854,071,640.00     1,738,808,261.49       683,257,312.84                -
扬州金色梦想           2015 年 12 月   2016 年 11 月     664,927,800.00                    -       293,269,569.36                -
扬州万科城             2014 年 12 月    2016 年 3 月     477,837,042.74       524,669,831.11       464,747,337.02                -
营口海港城              2014 年 3 月    2016 年 6 月     578,566,311.59       373,924,610.71       198,966,735.85    32,495,726.43
长春金域长春           2015 年 10 月   2016 年 10 月   1,119,465,456.70                    -       637,943,391.35                -
长春蓝山                2015 年 6 月    2016 年 6 月     159,000,000.00       462,704,386.85       156,752,380.16                -
长春万科城              2013 年 6 月    2016 年 6 月     780,000,000.00     1,240,135,434.35       739,020,340.07                -
长沙白鹭郡              2013 年 6 月    2016 年 5 月     473,833,557.56     1,068,220,077.99       330,483,034.92                -
长沙金域滨江            2014 年 3 月    2016 年 8 月     615,996,298.29       208,112,429.87       434,232,220.49                -
长沙金域国际            2014 年 9 月    2016 年 8 月   1,249,562,267.92       740,445,454.91     1,040,956,560.61                -
长沙金域蓝湾            2015 年 9 月   2017 年 11 月   1,148,311,186.11                    -       356,124,117.68                -
长沙金域缇香            2015 年 7 月   2017 年 12 月     375,640,418.33       430,412,489.88       229,745,082.11                -
长沙梅溪郡              2014 年 9 月    2016 年 5 月     897,493,325.55       368,516,449.01       508,054,946.60                -
长沙紫台                2014 年 1 月   2017 年 11 月     478,775,982.41       268,302,919.56       149,653,981.70                -
镇江蓝山花园           2015 年 12 月    2016 年 4 月     564,160,000.00        98,751,450.93       266,474,423.71                -
镇江魅力之城           2015 年 11 月    2016 年 3 月     736,448,215.95       551,011,444.49       591,792,362.97                -
郑州万科美景龙门龙堂    2014 年 5 月    2016 年 4 月   1,670,937,103.00       942,382,441.43       392,965,663.92                -
郑州万科美景魅力之城    2014 年 9 月    2016 年 8 月   1,502,218,900.00       243,578,866.20       861,741,187.21                -
郑州万科美景万科城     2014 年 11 月    2016 年 3 月   4,379,880,359.48     2,866,512,879.01     3,693,504,745.25                -
中山柏悦湾             2015 年 11 月    2016 年 3 月   1,696,921,307.11       712,711,373.50       783,151,255.72                -
中山金色家园            2015 年 3 月    2016 年 6 月     551,686,753.72       416,499,595.62       321,585,385.89                -
中山金域蓝湾            2015 年 7 月    2016 年 5 月     764,122,395.13       291,615,125.66       665,549,802.14                -
重庆金色悦城            2015 年 6 月    2016 年 6 月   3,208,203,700.00     1,371,525,825.00     1,742,336,291.10                -
重庆锦尚                2015 年 6 月   2016 年 12 月   1,129,122,639.67       349,348,552.54       839,340,671.93                -
重庆万科城              2013 年 8 月    2016 年 1 月   1,622,802,663.87     2,275,044,139.62     1,288,448,188.91                -
重庆万科西城            2015 年 1 月   2017 年 12 月     927,344,874.97       712,804,275.36       453,078,702.81                -
重庆万科西九            2015 年 4 月    2016 年 5 月   1,063,843,300.00       264,210,744.70       321,481,468.12                -
珠海魅力之城            2013 年 5 月    2016 年 5 月   1,703,530,000.00       787,251,985.10       566,170,615.10                -
珠海万科城              2015 年 9 月   2017 年 10 月   2,813,570,000.00                    -       401,174,034.22                -
其他汇总                                                                    8,781,514,317.53     1,039,029,375.12                -
在建转至完工                                                               25,359,671,175.87                    -                -
合计                                                                      196,563,415,696.98   228,643,064,239.88   233,145,879.64
                                              第 133 页
                                                                                             万科企业股份有限公司
                                                                             截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
iii      拟开发产品
                                预计      预计下一期
                            开工时间        竣工时间         预计总投资              期初数             期末数    跌价准备
鞍山惠斯勒小镇            2016 年 3 月    2018 年 9 月   1,541,807,558.68    364,880,684.18     324,922,516.31           -
鞍山金域国际              2016 年 3 月    2018 年 9 月     597,550,388.51    120,316,201.48     114,561,767.16           -
北京稻香湖项目            2016 年 9 月    2018 年 9 月   1,700,000,000.00                 -     810,000,000.00           -
北京公园里
  005、008、009 号地块    2016 年 3 月    2018 年 3 月   1,793,800,565.00   1,086,489,849.85   1,069,019,184.84          -
常州万科城                2016 年 8 月   2018 年 11 月     573,088,634.12     347,360,204.00     188,885,476.10          -
成都国宾润园              2016 年 1 月    2017 年 9 月   1,019,155,378.90                  -     339,929,181.05          -
大连城花东项目            2017 年 3 月   2018 年 12 月     695,243,293.00     309,820,529.07     315,771,684.59          -
大连城市之光              2016 年 1 月    2017 年 6 月   2,840,495,346.08                  -   1,243,700,088.24          -
大连海港城                2016 年 9 月    2018 年 6 月   4,215,224,476.04     663,881,956.71   1,602,231,001.41          -
大连樱花园                2016 年 4 月    2018 年 6 月   1,449,262,638.51     688,169,395.85     715,036,874.06          -
东莞城市之光广场          2016 年 3 月    2018 年 8 月   1,358,930,000.00                  -     542,991,241.31          -
东莞翡丽山                2016 年 3 月    2018 年 6 月     492,973,454.99                  -     272,475,833.12          -
东莞湖畔花园              2016 年 3 月    2017 年 6 月     338,330,000.00                  -     126,254,519.44          -
东莞双城水岸             2016 年 12 月    2018 年 6 月   2,230,000,000.00   1,282,358,255.69   1,083,644,443.81          -
东莞松朗花园              2016 年 6 月    2018 年 6 月   2,207,910,000.00                  -   1,134,687,565.00          -
东莞云广场                2016 年 1 月   2017 年 10 月   3,619,210,000.00                  -   1,742,296,754.15          -
东莞珠江东岸              2016 年 6 月   2017 年 12 月   1,371,826,600.00                  -     205,773,990.00          -
佛山金色城市              2016 年 1 月   2017 年 12 月   2,836,325,601.14                  -   1,884,660,721.49          -
佛山金色领域广场          2017 年 6 月   2019 年 12 月   1,050,508,449.61     352,751,974.14     201,947,108.50          -
佛山金域滨江广场          2016 年 6 月   2017 年 12 月   2,903,022,291.35     914,182,353.37     995,677,943.00          -
佛山万科大厦              2016 年 6 月   2017 年 12 月   1,556,559,989.00     549,296,483.02     549,795,095.59          -
佛山万科广场              2016 年 5 月    2018 年 5 月   2,232,730,400.00     901,587,739.11     732,421,024.30          -
佛山万科湖岸              2016 年 5 月   2018 年 12 月     172,049,700.00                  -     103,420,144.58          -
福州金域滨江              2016 年 6 月   2018 年 12 月   3,003,033,269.75     950,518,022.05     819,110,036.26          -
福州永泰万科城            2016 年 9 月   2018 年 12 月   2,180,152,405.74     177,487,091.97     184,055,981.07          -
抚顺金域国际              2016 年 4 月    2017 年 9 月     744,752,895.14     140,144,759.33     240,178,754.18          -
抚顺金域蓝湾              2016 年 4 月   2017 年 12 月   2,356,789,018.63     191,237,874.58     240,841,885.23          -
广州岭头项目              2016 年 3 月   2017 年 12 月   5,113,340,253.57                  -   3,088,148,873.35          -
广州万科云二期            2016 年 3 月    2018 年 1 月   2,425,473,441.42   2,750,723,142.00   1,346,750,738.86          -
广州新隆沙                2016 年 2 月   2017 年 12 月     902,170,423.89     624,985,566.50     642,916,557.21          -
贵阳大都会                2017 年 3 月    2018 年 6 月   1,835,540,110.00     424,651,312.00     216,628,819.93          -
贵阳金域华府              2016 年 1 月   2017 年 12 月   1,030,009,100.00     119,152,314.15     573,442,108.44          -
贵阳万科城                2016 年 1 月   2017 年 12 月   2,633,523,627.64                  -     373,207,780.83          -
贵阳悦城                  2016 年 1 月    2018 年 3 月     449,348,748.36     133,244,226.61     228,724,631.18          -
杭州公望                  2016 年 2 月   2017 年 12 月     809,496,735.20     576,126,499.05     389,550,256.34          -
杭州杭宸                  2016 年 6 月    2018 年 6 月   1,032,009,844.38                  -     499,928,000.00          -
杭州良渚文化村            2016 年 3 月    2017 年 6 月   6,930,410,951.06   1,897,328,366.02   1,235,119,772.83          -
杭州彭埠地块项目          2016 年 4 月    2018 年 3 月   1,950,265,145.13                  -   1,202,122,769.12          -
杭州文晖 J 地块项目       2016 年 3 月    2018 年 6 月   1,636,453,279.88                  -   1,106,002,500.00          -
杭州星空                  2016 年 4 月    2018 年 6 月     544,000,000.00                  -     261,120,000.00          -
合肥森林公园              2016 年 1 月    2017 年 5 月   4,495,556,878.13   2,238,657,950.38   1,893,027,141.02          -
惠州双月湾                2016 年 3 月    2018 年 4 月   3,921,906,716.22     401,849,433.95     440,427,404.53          -
吉林松花湖项目            2016 年 4 月    2017 年 7 月     501,830,000.00     177,948,070.00     161,904,694.64          -
吉林万科城                2016 年 4 月    2017 年 6 月   6,079,220,000.00     925,254,203.90     933,484,672.75          -
济南幸福里                2016 年 3 月    2018 年 8 月     501,984,500.00                  -     136,715,251.46          -
嘉兴金色梦想              2016 年 6 月    2017 年 5 月     413,493,117.56     133,129,888.30     147,534,258.33          -
昆明金色领域              2017 年 1 月    2019 年 6 月     377,018,700.00     236,952,911.39     236,952,911.39          -
昆明魅力之城              2017 年 4 月    2019 年 6 月   7,082,917,001.96   2,180,979,888.11   1,975,500,251.07          -
昆山高尔夫                2016 年 6 月    2018 年 9 月   3,670,061,788.05     578,212,382.80     549,986,993.06          -
南昌海上传奇              2016 年 5 月    2017 年 6 月     166,340,490.19     166,977,166.22      84,274,679.08          -
南昌时代广场             2016 年 12 月   2018 年 11 月     928,565,821.00     979,598,610.50     474,835,964.43          -
南昌万科城                2016 年 8 月    2018 年 3 月     299,875,290.00      69,455,845.45      81,459,923.81          -
南京安品圜舍              2016 年 1 月   2016 年 12 月     523,224,697.20     564,244,181.28     221,344,519.94          -
南京九都荟                2016 年 1 月    2017 年 4 月     414,272,800.00                  -     141,749,524.54          -
南京万科城                2016 年 4 月   2018 年 12 月     219,470,646.50     275,129,516.24      61,993,623.82          -
南京璞悦山                2016 年 3 月    2017 年 8 月     696,184,671.11                  -     348,378,540.30          -
南宁金域蓝湾              2016 年 2 月    2018 年 2 月   1,956,876,670.00                  -     515,514,307.64          -
南宁万科城地块            2016 年 3 月    2018 年 3 月   6,279,579,209.00                  -   1,833,797,946.56
南宁万科城南区            2016 年 7 月   2018 年 12 月   3,251,328,701.00                  -   1,126,134,752.54          -
南通公园里                2016 年 3 月   2017 年 12 月     504,373,141.73                  -     216,796,748.55          -
宁波江湾府二期            2016 年 4 月   2017 年 12 月     755,869,149.89                  -     400,602,753.91          -
宁波云鹭湾                2016 年 8 月    2018 年 8 月     640,000,000.00     546,462,724.41     347,424,273.59          -
秦皇岛北戴河小镇         2016 年 12 月    2018 年 7 月     611,089,000.00     716,502,519.50     188,931,036.85          -
青岛东郡                  2016 年 1 月    2017 年 7 月     740,730,500.00      90,607,870.00     163,728,113.12          -
青岛玫瑰里                2016 年 3 月    2017 年 9 月   1,695,897,973.51     632,370,365.79     342,045,733.33          -
青岛生态新城              2016 年 7 月    2018 年 8 月   1,897,108,200.00   1,153,222,402.00     901,092,078.45          -
                                                第 134 页
                                                                                            万科企业股份有限公司
                                                                            截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
                               预计      预计下一期
                           开工时间        竣工时间         预计总投资              期初数             期末数         跌价准备
青岛桃花源二期           2016 年 3 月   2017 年 12 月     886,766,700.00     250,096,890.18     373,221,576.59                -
青岛桃花源三期           2016 年 4 月    2018 年 6 月     565,768,300.00                  -     140,187,725.00                -
清远万科城               2016 年 4 月   2018 年 10 月   3,051,478,010.00     848,385,767.15     600,006,775.75                -
泉州石狮金域中央         2016 年 6 月   2018 年 12 月     906,321,788.92     595,865,584.75     379,241,235.84                -
三亚湖畔度假公园         2016 年 5 月   2017 年 12 月   2,937,023,200.00      26,004,022.77     426,771,889.55                -
三亚森林度假公园         2016 年 4 月    2018 年 1 月   1,084,811,400.00     232,313,009.94     322,758,989.00                -
厦门湖心岛               2016 年 3 月   2018 年 12 月   1,709,853,275.61   1,046,369,029.47   1,134,516,185.26                -
上海安亭新镇项目         2016 年 3 月   2017 年 12 月   6,015,670,000.00                  -   1,610,672,118.75                -
上海徐汇万科中心        2016 年 12 月   2019 年 12 月   7,537,789,700.00   4,958,096,527.65   4,103,497,844.75                -
深圳安托山项目           2016 年 1 月    2018 年 1 月   2,989,928,652.74   1,861,126,930.10   2,076,173,311.58                -
深圳布吉水径项目        2016 年 10 月   2018 年 12 月   2,203,000,000.00                  -     850,378,806.18                -
深圳车公庙项目           2016 年 3 月    2018 年 5 月   2,489,000,000.00                  -   1,461,050,331.14                -
深圳浪骑项目             2016 年 5 月   2018 年 10 月   1,000,000,000.00     218,833,604.23     222,752,200.11                -
深圳留仙洞               2016 年 3 月    2017 年 5 月   2,781,000,000.00     491,737,865.00   1,509,370,719.53                -
深圳溪之谷               2016 年 1 月    2018 年 6 月   1,607,000,000.00     590,378,600.79     590,858,156.11                -
沈阳城市之光             2016 年 4 月    2018 年 6 月   4,487,575,421.45                  -   1,112,310,736.51
沈阳春河里               2016 年 6 月    2018 年 9 月   1,809,215,977.55   1,251,539,880.79     868,423,669.22                -
沈阳公园大道             2016 年 3 月   2017 年 12 月   1,438,765,826.00     535,964,288.47     315,271,707.21                -
沈阳惠斯勒小镇           2016 年 5 月    2017 年 6 月   1,716,339,897.87     256,225,791.53     281,047,157.36                -
沈阳假日风景             2016 年 3 月    2017 年 6 月   1,849,000,265.60     595,603,887.06     497,580,833.27                -
沈阳明天广场             2016 年 4 月    2018 年 6 月   1,551,401,628.41     620,317,953.32     621,413,443.12                -
沈阳润园                 2016 年 3 月    2017 年 8 月     416,892,107.05     225,525,559.02     152,465,012.28                -
沈阳紫台                 2016 年 3 月   2017 年 12 月     404,754,642.12                  -     126,341,601.14                -
苏州湖西玲珑             2016 年 1 月   2017 年 10 月   3,600,000,000.00                  -   2,032,606,679.62                -
苏州万科城               2016 年 2 月    2018 年 5 月     773,059,000.00     389,150,000.00     401,682,083.61                -
太原四建万科蓝山         2016 年 1 月   2017 年 12 月     389,730,000.00                  -      75,884,099.12                -
太原万科城               2016 年 3 月    2018 年 6 月   3,066,026,510.00                  -   1,151,415,662.09                -
太原新都心               2016 年 3 月   2017 年 12 月   1,260,000,000.00                  -     203,426,916.31                -
唐山金域华府             2016 年 3 月   2017 年 12 月     630,000,000.00      44,379,241.05     154,805,392.36                -
天津金域国际             2017 年 6 月   2019 年 12 月     675,104,000.00     146,525,674.98     161,436,432.16                -
天津金域华府             2017 年 1 月    2018 年 9 月     893,913,600.00                  -     412,800,747.08                -
天津民和巷               2016 年 3 月   2017 年 11 月     927,180,000.00                  -     131,577,541.50                -
天津四季花城             2016 年 2 月    2017 年 8 月   1,188,080,000.00     533,390,267.09     427,946,769.61                -
温州城市之光             2016 年 1 月    2017 年 8 月     496,091,400.00                  -     323,050,358.00                -
温州洪殿地块             2016 年 6 月    2019 年 6 月   2,215,881,900.00                  -   1,391,000,000.00                -
温州学院路七号           2016 年 1 月    2017 年 9 月   1,903,503,100.00                  -   1,339,000,000.00                -
乌鲁木齐兰乔圣菲         2016 年 4 月    2017 年 6 月     549,795,349.26      54,618,394.55     195,360,297.90                -
无锡金域蓝湾             2016 年 7 月    2018 年 5 月   2,184,649,277.02     189,157,341.24     541,422,494.93                -
无锡金域缇香             2017 年 6 月   2018 年 12 月   1,188,806,574.96     479,108,824.50     509,897,510.46                -
无锡魅力之城             2017 年 9 月    2019 年 5 月     417,541,350.40      89,091,364.75      89,639,822.42                -
无锡信成道               2016 年 3 月    2017 年 9 月   1,265,355,876.33     771,327,807.59     693,691,104.12                -
无锡周新老街 4 号项目    2016 年 5 月   2017 年 12 月   1,065,807,872.68                  -     404,244,735.00                -
芜湖万科城               2017 年 3 月   2018 年 12 月   1,128,027,279.00     216,107,925.81     516,223,416.60                -
武汉城花璟苑             2016 年 1 月   2017 年 12 月     934,950,000.00                  -     483,866,602.65                -
武汉汉口传奇             2016 年 3 月    2018 年 3 月   9,931,970,000.00                  -   4,221,336,674.12                -
武汉嘉园                 2016 年 1 月   2017 年 12 月     265,783,717.56     435,775,209.50     139,301,926.67                -
西安大明宫项目          2016 年 12 月    2018 年 7 月     590,466,048.00     408,902,117.03     244,643,357.03                -
西安高新华府             2016 年 3 月    2018 年 6 月   2,315,192,236.00     712,379,097.37     408,176,530.51                -
西安金色悦城             2016 年 3 月   2016 年 12 月     783,433,000.00     510,057,161.90     268,424,469.66                -
西安金色悦城 DK1         2018 年 1 月    2019 年 7 月   1,123,313,535.70     244,757,801.72     561,321,834.24                -
西安金域东郡             2016 年 3 月   2017 年 12 月   1,931,091,575.00     815,328,598.35     482,652,101.80                -
西安金域国际             2016 年 9 月    2018 年 6 月     496,591,612.10     257,678,097.30      71,357,100.51                -
西安金域华府             2016 年 3 月   2018 年 12 月     329,125,584.48      82,463,929.80     130,932,201.56                -
西安万科城 3#地          2016 年 3 月    2018 年 6 月     519,947,592.00     203,534,312.09     203,689,552.96                -
西安万科城 7#地          2016 年 8 月   2018 年 12 月     460,509,000.00     329,687,324.88      77,468,301.74                -
西安万科城 8#地          2016 年 2 月    2017 年 3 月     470,141,700.00     410,419,103.94     125,995,649.39                -
徐州淮海天地             2016 年 1 月    2018 年 3 月   3,340,068,700.00     770,729,934.35   1,426,087,768.59                -
徐州万科城 B 地块        2016 年 2 月    2018 年 3 月   1,498,145,900.00     189,956,860.00     469,944,267.94                -
烟台海云台               2016 年 6 月    2018 年 6 月     812,510,204.00     716,668,267.60     398,130,000.00   240,959,983.37
烟台万科城               2016 年 6 月    2018 年 6 月     556,438,568.00     272,654,898.55     272,654,898.55                -
烟台御龙山               2016 年 6 月    2018 年 6 月   1,943,057,142.00     571,018,692.27     680,070,000.00                -
扬州金色梦想             2016 年 1 月   2017 年 11 月   1,419,256,000.00                  -     542,191,095.81                -
营口海港城               2017 年 3 月   2018 年 12 月     890,390,883.63     141,271,440.30     148,688,263.26                -
长春柏翠园               2016 年 3 月    2018 年 6 月   2,283,630,000.00     633,565,352.59     856,133,783.30                -
长春金域长春             2016 年 4 月    2018 年 4 月   1,180,762,600.00                  -     423,672,370.25                -
长春蓝山                 2016 年 4 月    2018 年 6 月     310,000,000.00     382,852,577.00     103,423,449.78                -
长春万科城               2016 年 4 月    2018 年 6 月   3,827,310,000.00     941,132,274.00   1,086,442,274.00                -
长沙金域滨江             2016 年 1 月   2017 年 10 月     674,740,540.00     225,428,186.67     291,991,254.55                -
长沙金域国际             2016 年 5 月    2018 年 6 月   2,591,611,510.96   1,015,006,558.63   1,149,499,220.04                -
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                                                                                    截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
                                        预计    预计下一期
                                    开工时间      竣工时间         预计总投资               期初数               期末数         跌价准备
          长沙金域蓝湾            2016 年 1 月 2017 年 12 月   1,124,607,607.40      244,833,305.67       371,842,707.89                -
          长沙梅溪郡              2016 年 2 月 2017 年 9 月    1,119,612,343.16      850,254,728.57       620,020,302.57                -
          长沙紫台                2016 年 1 月 2017 年 8 月    1,306,936,121.00      549,035,204.86       485,339,180.86                -
          镇江蓝山花园            2016 年 3 月 2017 年 12 月   2,319,982,930.28      840,055,416.00       647,108,595.96                -
          镇江魅力之城            2016 年 2 月 2018 年 2 月      390,494,151.50      363,697,833.46       143,785,785.04                -
          郑州万科美景魅力之城    2016 年 1 月 2018 年 4 月    2,400,936,900.00      928,051,543.99     1,042,314,097.86                -
          郑州万科美景万科城      2016 年 3 月 2018 年 5 月    6,544,468,422.00      519,400,543.13     2,149,068,408.43                -
          郑州万科天伦紫台        2016 年 1 月 2017 年 11 月   4,999,580,000.00                   -     1,341,235,912.06                -
          中山柏悦湾              2016 年 1 月 2017 年 9 月    1,417,597,882.00      697,098,274.92       609,712,987.20                -
          中山金色家园            2016 年 1 月 2017 年 9 月    1,744,032,679.00      202,410,626.72       315,262,273.05                -
          中山金域蓝湾            2016 年 3 月 2017 年 6 月    1,867,880,232.00      797,081,204.04       658,425,750.44                -
          重庆万科城             2016 年 12 月 2018 年 6 月      390,627,725.79      121,463,631.40       182,558,317.32                -
          其他汇总                                                                 5,528,545,427.56     6,128,484,465.85                -
          拟开发转在建                                                            28,175,511,764.19                    -                -
          合计                                                                    95,240,200,065.08   103,770,269,543.17   240,959,983.37
(4)   年末建造合同形成的已完工未结算资产情况：
                                                                                                                                 金额
      累计已发生成本                                                                                        1,341,041,794.71
      累计已确认毛利                                                                                           31,117,143.24
      减：已办理结算的金额                                                                                    561,020,000.00
      建造合同形成的已完工未结算资产                                                                           811,138,937.95
7     其他流动资产
      本集团的其他流动资产主要为从银行及金融机构购买的短期理财产品。
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                                                                                                             截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
8   可供出售金融资产
    (1)   可供出售金融资产情况
                                                       2015 年                                                   2014 年
          项目                            账面余额       跌价准备            账面价值           账面余额           跌价准备              账面价值
          可供出售权益工具
            - 按公允价值计量的       993,243,566.22           -          993,243,566.22               -                   -                   -
            - 按成本计量的           145,569,161.87           -          145,569,161.87     133,180,000.00                -         133,180,000.00
          合计                      1,138,812,728.09          -        1,138,812,728.09     133,180,000.00                -         133,180,000.00
          本集团年末持有的金额人民币 145,569,161.87 元 (2014 年：人民币 133,180,000.00 元) 可供出售金融资产在活跃市场中没有
          报价，公允价值未能可靠计量，初始确认后按成本计量。
          本年无将持有至到期投资重分类为可供出售金融资产的情况。
    (2)   年末按公允价值计量的可供出售金融资产：
                                                                       可供出售权益工具
          权益工具的成本                                                  940,352,703.93
          累计计入其他综合收益的公允价值变动金额                           52,890,862.29
          年末余额                                                         993,243,566.22
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                                                                                             截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
(3)   年末按成本计量的可供出售金融资产：
                                                      账面余额
                                                                                              在被投资单位
      被投资单位                      年初       本年增加        本年减少            年末     持股比例 (%)         本年现金红利
      上海中城联盟投资管理
    有限公司              53,560,000.00            -             -       53,560,000.00             2.02%         3,627,579.80
      上海伍翎投资中心
        (有限合伙)            75,000,000.00            -             -       75,000,000.00             7.90%                 -
      其他                     4,620,000.00   12,389,161.87          -       17,009,161.87                              22,000.00
      合计                   133,180,000.00   12,389,161.87          -      145,569,161.87                           3,649,579.80
      本集团本年度无可供出售权益工具期末公允价值严重下跌或非暂时性下跌但未计提减值准备的情况。
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                                                                                                                                                           截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
9   长期股权投资
    (1)   长期股权投资分类如下：
                                                                                                                                                              2015 年                         2014 年
          对合营企业的投资                                                                                                                      24,075,825,843.85                11,244,974,298.88
          对联营企业的投资                                                                                                                       9,427,597,644.17                 7,988,683,058.83
          合计                                                                                                                                  33,503,423,488.02                19,233,657,357.71
    (2)   长期股权投资本年变动情况分析如下：
                                                                                                     本年增减变动
                                                                                    权益法下确认                        宣告发放现金                                                           减值准备
          被投资单位          年初余额            追加投资           减少投资         的投资收益      其他综合收益        股利或利润      计提减值准备        合并抵消            年末余额     期末余额
          合营企业     11,244,974,298.88 15,156,701,191.82   (1,832,537,510.11)   1,009,730,623.41            -      (1,057,952,744.69)           -      (445,090,015.46) 24,075,825,843.85        -
          联营企业      7,988,683,058.83    907,118,299.50     (462,702,793.99)   1,383,361,881.17            -        (269,213,788.00)           -      (119,649,013.34) 9,427,597,644.17         -
          合计         19,233,657,357.71   16,063,819,491.32 (2,295,240,304.10)   2,393,092,504.58            -      (1,327,166,532.69)           -      (564,739,028.80) 33,503,423,488.02        -
                                                                                             第 139 页
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                                                                  截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
10   投资性房地产
     按成本计量的投资性房地产
                                         房屋、建筑物                在建工程                     合计
     原值
            年初余额                  5,156,000,937.55        3,039,818,560.28       8,195,819,497.83
            本年增加
              - 存货转入              1,405,209,209.22           36,662,544.23       1,441,871,753.45
              - 购置                    287,960,371.11           56,055,876.00         344,016,247.11
              - 土地及建筑成本                    -           1,208,667,986.05       1,208,667,986.05
            本年减少
            在建工程转入 / (转出)     1,762,773,587.72       (1,762,773,587.72)                    -
            年末余额                  8,611,944,105.60        2,578,431,378.84      11,190,375,484.44
                                    ---------------------- ---------------------- ----------------------
     累计折旧
         年初余额                       214,939,883.28                      -          214,939,883.28
         本年计提                       210,384,492.78                      -          210,384,492.78
            年末余额                    425,324,376.06                      -          425,324,376.06
                                    ---------------------- ---------------------- ----------------------
     账面价值
         年末                         8,186,619,729.54        2,578,431,378.84      10,765,051,108.38
            年初                      4,941,061,054.27        3,039,818,560.28       7,980,879,614.55
     本集团本年用于银行借款抵押的投资性房地产 748,739,662.59 元 (2014 年：人民
     币 826,355,260.00 元) 。
     本集团没有按公允价值计量的投资性房地产 (2014 年：无) 。
     本集团无未办妥产权证书的投资性房地产情况 (2014 年：无) 。
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                                                                                                                                              万科企业股份有限公司
                                                                                                                              截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
11   固定资产
                                 酒店、房屋及
                                       建筑物              装修费           机器设备           运输工具           电子设备              其他设备                合计
     账面原值：
         年初余额              2,487,355,545.35      88,932,326.90      67,269,603.72     130,780,748.34     268,247,015.10         98,623,129.20   3,141,208,368.61
         本年增加              2,740,156,783.61      18,533,799.46     275,562,263.89      14,799,809.89      53,646,527.60         94,847,896.11   3,197,547,080.56
           - 购置              1,444,196,681.24      18,533,799.46      94,295,190.89      14,799,809.89      53,646,527.60         93,083,793.67   1,718,555,802.75
          - 在建工程转入       1,295,960,102.37               -        181,267,073.00               -                  -             1,764,102.44   1,478,991,277.81
    本年减少                 123,028,384.01       6,072,714.88      14,417,581.82      14,075,901.50      27,944,115.14         46,331,690.25     231,870,387.60
    因合并范围变化增加      (206,164,213.51)        125,882.41       4,670,742.07       5,138,063.21       3,705,860.22         12,497,065.96    (180,026,599.64)
    年末余额               4,898,319,731.44     101,519,293.89     333,085,027.86     136,642,719.94     297,655,287.78        159,636,401.02   5,926,858,461.93
                              ------------------ ------------------ ------------------ ------------------ ------------------ ------------------ ------------------
     累计折旧：
         年初余额               474,055,153.53       51,899,854.17      23,679,631.22      77,166,170.91     161,314,031.94         44,741,863.71     832,856,705.48
         本年计提               165,637,062.55       11,073,853.77      18,455,232.48      18,326,455.89      44,229,664.62         22,054,468.27     279,776,737.58
         本年处置或报废          35,242,326.46        4,876,079.68       6,645,205.56      10,630,110.04      18,726,312.78         12,584,364.51      88,704,399.03
         因合并范围变化增加     (31,925,494.46)          71,399.17       3,992,803.34       2,922,765.14       2,266,433.88          8,122,349.95     (14,549,742.98)
    年末余额                572,524,395.16       58,169,027.43      39,482,461.48      87,785,281.90     189,083,817.66         62,334,317.42   1,009,379,301.05
                              ------------------ ------------------ ------------------ ------------------ ------------------ ------------------ ------------------
     账面价值：
         年末                  4,325,795,336.28      43,350,266.46     293,602,566.38      48,857,438.04     108,571,470.12         97,302,083.60   4,917,479,160.88
    年初                   2,013,300,391.82      37,032,472.73      43,589,972.50      53,614,577.43     106,932,983.16         53,881,265.49   2,308,351,663.13
                                                                        第 141 页
                                                              万科企业股份有限公司
                                              截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
本集团本年无用于银行借款抵押的固定资产 (2014 年：无) 。
本集团本年没有暂时闲置的固定资产 (2014 年：无) 。
本集团本年没有通过融资租赁租入的固定资产 (2014 年：无) 。
本集团本年没有通过经营租赁租出的固定资产 (2014 年：无) 。
本集团本年末没有持有待售的固定资产 (2014 年：无) 。
本集团本年未办妥产权证的固定资产明细如下：
项目                        账面价值                   未办妥产权证书原因
                                           深圳万科中心部分竣工，部分尚属
                                             在建工程，需待全部竣工验收后
深圳万科中心           661,827,431.45                  一并办理房地产证。
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                                                                                                                                                                截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
12   在建工程
     (1)   在建工程情况
                                                                                    2015 年                                                                         2014 年
           项目                                              账面余额                  跌价准备                    账面价值                   账面余额                 跌价准备                     账面价值
           吉林松花湖旅游度假项目                      89,746,801.50                            -            89,746,801.50         1,026,930,887.79                                -        1,026,930,887.79
           深圳万科中心                               441,249,930.88                            -           441,249,930.88           650,963,410.70                                -          650,963,410.70
           其他                                        67,362,173.50                            -            67,362,173.50           155,586,304.86                                -          155,586,304.86
           合计                                       598,358,905.88                            -           598,358,905.88         1,833,480,603.35                                -        1,833,480,603.35
     (2)   在建工程项目本年变动情况
                                    在建部分                                                                            工程累计                                        其中：
                                    工程预算                                                                              投入占                 利息资本化           本年利息         本年利息
           工程名称                   (万元)          年初余额         本年增加           本年减少         年末余额     预算比例   工程进度        累计金额         资本化金额         资本化率        资金来源
           吉林松花湖旅游度假项目   14,505.81   1,026,930,887.79   237,387,270.04   1,174,571,356.33    89,746,801.50    61.87%     61.87%      73,594,078.54      52,600,881.46         4.50%    自有资金和借款
           深圳万科中心             52,800.00     650,963,410.70   141,121,900.48     350,835,380.30   441,249,930.88    83.57%     83.57%     200,058,792.49      45,979,142.50         5.89%    自有资金和借款
           其他                     28,855.42     155,586,304.86    39,103,718.05     127,327,849.41    67,362,173.50                                                                                   自有资金
           合计                                 1,833,480,603.35   417,612,888.57   1,652,734,586.04   598,358,905.88
           本年在建工程转入固定资产人民币 1,478,991,277.81 元 (2014：人民币 248,703,454.00 元) 。
                                                                                             第 143 页
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                                                              截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
13   无形资产
     项目                    土地使用权         特许经营权                 其他                合计
     账面原值
         年初余额         358,655,095.74     555,468,733.46        4,213,298.51     918,337,127.71
         本年增加          20,488,115.17     195,903,181.18       70,083,528.47     286,474,824.82
         本年处置                   -                  -             348,325.05         348,325.05
         合并范围变化      12,512,366.54               -             285,867.51      12,798,234.05
    年末余额          391,655,577.45     751,371,914.64       74,234,369.44    1,217,261,861.53
                        ------------------ ------------------ ------------------ ------------------
     累计摊销
         年初余额          40,632,174.86               -             157,470.53      40,789,645.39
         本年增加           9,164,942.85     116,571,960.10        3,667,881.00     129,404,783.95
         本年处置                   -                  -              25,183.16          25,183.16
         合并范围变化       1,961,441.28               -             140,085.81       2,101,527.09
    年末余额           51,758,558.99     116,571,960.10        3,940,254.18     172,270,773.27
                        ------------------ ------------------ ------------------ ------------------
     账面价值
         年末账面价值     339,897,018.46     634,799,954.54       70,294,115.26    1,044,991,088.26
    年初账面价值      318,022,920.88     555,468,733.46        4,055,827.98     877,547,482.32
     本集团本年无用于银行借款抵押的无形资产 (2014 年：无) 。
14   商誉
     本集团于 2012 年度支付港币 10.94 亿元合并成本收购了万科置业 (海外) 有限公司
     (原称南联地产控股有限公司) 75% 的权益。合并成本超过按比例获得万科置业
     (海外) 有限公司的可辩认资产、负债公允价值的差额人民币 201,689,835.80 元确
     认为本集团的商誉。
     于年末资产负债表日，本集团比较商誉与其可回收金额作为减值测试，并未发现
     减值。
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                                                                  截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
15   长期待摊费用
                                 年初余额              本年增加       本年摊销额             年末余额
     租赁费                248,480,648.45      53,826,726.75         27,831,718.90     274,475,656.30
     其他递延支出           90,518,394.89     151,297,931.97         68,408,553.52     173,407,773.34
     合计                  338,999,043.34     205,124,658.72         96,240,272.42     447,883,429.64
16   递延所得税资产及负债
     (1)    已确认的递延所得税资产和递延所得税负债
            项目                                                      2015 年                 2014 年
            可弥补亏损                                      2,667,250,904.26         1,943,157,048.36
            减值准备                                          216,212,587.14           144,916,661.48
            预提成本                                          284,531,530.92           323,217,961.20
            土地增值税清算准备                              1,564,482,428.35         1,097,555,348.80
            未实现内部交易利润                                361,522,854.07           390,296,586.08
            其他                                               72,540,508.95           117,056,708.92
            递延所得税资产小计                              5,166,540,813.69         4,016,200,314.84
            收购公司公允价值变动                              430,904,671.50           502,704,766.56
            代扣代缴所得税                                    127,526,143.38            87,594,555.29
            递延所得税负债小计                                558,430,814.88           590,299,321.85
     (2)    未确认递延所得税资产明细
                                             2015 年                              2014 年
                                                        递延所得税                          递延所得税
            类别                   暂时性差异                 资产      暂时性差异                资产
            可抵扣亏损          782,895,532.44    195,520,110.98      519,913,061.05     129,978,265.26
            可抵扣暂时性差异    368,792,310.04     92,198,077.50      499,889,491.00     124,972,372.75
            合计               1,151,687,842.48   287,718,188.48 1,019,802,552.05        254,950,638.01
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                                                  截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
(3)   未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
      年份                                            2015 年                 2014 年
      2015                                              -             54,032,962.90
      2016                                     13,022,931.80          13,022,931.80
      2017                                    200,871,171.21         200,871,171.21
      2018                                    116,201,809.46         118,391,979.19
      2019                                     67,834,533.87         133,594,015.95
      2020                                    384,965,086.10                   -
      合计                                    782,895,532.44         519,913,061.05
(4)   于 2015 年 12 月 31 日，与境外公司持有的本集团子公司的未分配利润有关
      的暂时性差异为人民币 43 亿元 (2014 年：人民币 50 亿元) 。由于本公司能
      够控制这些子公司的股利政策，并已决定有关利润很可能不会在可预见的将
      来进行分配，故尚未就因分配这些留存收益而应付的所得税人民币 2.2 亿元
      (2014 年：人民币 3.5 亿元) 确认递延所得税负债。
(5)   引起暂时性差异的资产或负债项目对应的暂时性差异
      年份                                            2015 年                 2014 年
      可弥补亏损                            10,755,498,811.43      7,807,112,747.56
      减值准备                                 865,760,809.42        584,336,337.03
      预提成本                               1,138,146,123.66      1,292,871,844.66
      土地增值税清算准备                     6,257,929,713.44      4,390,221,395.21
      未实现内部交易利润                     1,446,091,416.28      1,561,186,344.32
      其他                                     290,311,225.97        472,406,274.38
      可抵扣差异项目小计                    20,753,738,100.20 16,108,134,943.16
      收购公司公允价值变动                   1,768,389,315.77      2,054,310,803.21
      代扣代缴所得税                         1,979,926,578.57      1,310,779,348.01
      应纳税差异项目小计                     3,748,315,894.34      3,365,090,151.22
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                                                                       截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
17   其他非流动资产
     本集团的其他非流动资产主要是长期应收联营和合营企业款项、委托贷款和股权
     收购款。
18   短期借款
     (1)    短期借款分类：
                                          2015 年                                     2014 年
            种类                        原币                折人民币                原币             折人民币
            银行借款
              信用借款
                 - 人民币     471,321,298.85         471,321,298.85        103,029,425.90       103,029,425.90
                 - 港币                 -                      -           550,000,000.00       433,878,500.00
                 - 美元                 -                      -             6,400,000.00        39,161,778.75
            质押借款*
                - 人民币      300,000,000.00         300,000,000.00                  -                    -
              小计                                   771,321,298.85                             576,069,704.65
                                                  ------------------                        ------------------
            其他借款
              信用借款
                - 人民币     1,128,766,666.67       1,128,766,666.67     1,807,000,000.00     1,807,000,000.00
              小计                                  1,128,766,666.67                          1,807,000,000.00
                                                  ------------------                        ------------------
            合计                                    1,900,087,965.52                          2,383,069,704.65
            * 以上质押借款由本公司的子公司提供存单质押担保。
            上述余额中，无从本公司关联方取得的短期借款 (2014 年：无) 。
     (2)    本集团本年末无已逾期未偿还的短期借款情况 (2014 年：无) 。
19   应付票据
     项目                                                                  2015 年                  2014 年
     商业承兑汇票                                             16,744,732,907.08 21,291,893,866.16
     上述金额均为一年内到期的应付票据。
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                                                                截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
20   应付账款
                                                                    2015 年                  2014 年
     应付地价                                           23,606,493,492.82 5,276,365,161.04
     应付及预提工程款                                   66,408,633,576.14 60,584,448,329.52
     质量保证金                                            639,390,939.20    578,294,563.79
     应付及预提销售佣金                                    545,176,658.57    412,571,459.52
     其他                                                  246,763,753.88    195,520,250.68
     合计                                               91,446,458,420.61 67,047,199,764.55
     本集团无账龄超过一年的重要应付账款。
21   预收款项
     (1)    预收款项分类
                                      预计首批           项目
            项目                      结算日期       预售比例              2015 年              2014 年
            深圳天誉               2017 年 06 月         23%       4,747,083,965.00                -
            东莞虎门万科城         2016 年 05 月         64%       4,645,840,080.20     1,271,591,818.00
            深圳公园里             2016 年 12 月         96%       4,305,427,569.59     1,143,533,562.97
            深圳布吉水径项目       2016 年 12 月         42%       3,959,212,024.00     3,349,177,940.00
            合肥森林公园           2016 年 01 月         33%       3,751,496,992.10     3,594,516,285.00
            上海张江东地块         2016 年 12 月         32%       3,625,924,762.60                -
            厦门万科广场           2016 年 08 月         31%       3,285,182,329.00     2,242,049,307.00
            厦门海沧万科城         2016 年 06 月         91%       3,210,272,907.00     3,660,096,639.00
            南京九都荟             2016 年 04 月         44%       3,019,921,339.00     1,517,844,708.00
            泉州万科城             2016 年 06 月         23%       3,019,837,382.61     1,699,238,899.00
            杭州璞悦湾             2016 年 09 月         82%       2,949,890,032.30     1,822,886,523.30
            武汉汉口传奇           2016 年 06 月         24%       2,914,847,158.05     1,005,476,292.00
            郑州万科美景万科城     2016 年 05 月         26%       2,852,967,576.70     3,939,446,416.00
            杭州公园大道           2016 年 09 月         85%       2,733,975,746.00                -
            深圳金域九悦花园       2016 年 12 月         64%       2,653,767,563.00                -
            北京金域东郡           2016 年 05 月         57%       2,574,821,992.00       578,083,042.00
            太原蓝山               2016 年 12 月         48%       2,477,689,729.50     1,776,365,004.00
            上海万科城             2016 年 12 月         50%       2,416,786,211.93     3,251,155,662.00
            济南万科城             2016 年 06 月         57%       2,402,067,605.29     2,318,415,801.63
            广州金色梦想           2016 年 04 月         78%       2,355,593,586.00     1,319,273,540.28
            宁波江东府             2016 年 11 月         73%       2,324,585,696.00     1,056,835,294.00
            深圳嘉悦山花园         2017 年 01 月         71%       2,310,663,276.00       892,378,146.00
            天津梅江柏翠园         2016 年 06 月         77%       2,241,036,423.00       630,103,251.00
            成都金色乐府音乐广场   2016 年 07 月         25%       2,150,795,383.73     1,377,271,205.00
            徐州淮海天地           2016 年 05 月         29%       2,130,201,619.00       880,205,898.00
            广州欧泊               2016 年 05 月         43%       2,089,010,266.24     3,109,962,302.59
            莆田万科城             2016 年 07 月         58%       2,087,122,736.00     2,025,886,241.00
            福州万科广场           2016 年 06 月         57%       2,031,731,406.36       730,696,356.96
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                                                         截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
                               预计首批           项目
      项目                     结算日期       预售比例              2015 年              2014 年
      杭州北宸之光          2016 年 06 月         47%       1,966,318,603.00     2,879,921,506.00
      徐州万科城            2016 年 12 月         29%       1,920,401,360.00     1,456,362,141.00
      宁波公园里            2016 年 06 月         97%       1,897,415,338.00     1,045,554,583.00
      西安金域东郡          2016 年 12 月         36%       1,874,020,851.48       740,648,488.00
      温州金域传奇          2016 年 09 月         86%       1,811,834,057.00       576,290,169.00
      南昌时代广场          2016 年 05 月         47%       1,791,801,649.99       115,168,669.00
      济南金域国际          2016 年 12 月         87%       1,741,265,937.84     1,439,012,164.00
      广州峰境花园          2016 年 09 月         58%       1,695,131,791.44       610,722,370.36
      上海金色城市          2017 年 07 月         15%       1,693,711,550.00                -
      西安高新华府          2016 年 12 月         45%       1,682,273,182.62       431,379,162.00
      广州东荟城            2016 年 08 月         88%       1,680,492,554.33     2,034,012,427.30
      昆山魅力花园          2016 年 04 月         24%       1,680,284,552.88     2,837,383,849.88
      苏州玲珑东区          2016 年 05 月         94%       1,608,848,601.00     1,668,661,182.00
      太原万科城            2017 年 12 月         17%       1,564,181,340.00                -
      苏州金域平江          2016 年 05 月         70%       1,538,361,177.67     1,108,621,909.94
      东莞金色悦府          2016 年 09 月         94%       1,518,871,043.00                -
      上海虹桥时一区        2016 年 03 月         79%       1,474,962,602.13     2,146,400,196.63
      济南新里程            2016 年 09 月         57%       1,471,980,287.00       399,765,481.00
      南宁魅力之城          2016 年 09 月         75%       1,398,258,388.00       157,109,786.30
      贵阳金域华府          2016 年 06 月         47%       1,368,513,514.00     1,178,039,349.00
      昆明魅力之城          2016 年 06 月         13%       1,362,638,825.00     1,968,300,270.00
      北京万科橙            2016 年 05 月         12%       1,360,313,246.00     1,896,496,047.00
      惠州双月湾            2016 年 08 月         18%       1,355,512,121.76       513,978,342.75
      天津民和巷            2016 年 10 月         33%       1,351,559,880.00                -
      合肥蓝山花园          2016 年 06 月         63%       1,313,857,717.00     1,202,783,666.00
      厦门湖心岛            2016 年 12 月         24%       1,312,766,240.00       785,251,415.00
      青岛紫台              2016 年 09 月         56%       1,262,953,971.40       263,573,499.20
      上海南站商务区地块    2017 年 06 月         39%       1,252,319,416.00                -
      南宁万科城南区        2017 年 08 月         21%       1,213,211,610.00                -
      无锡信成道            2016 年 05 月         39%       1,184,419,545.00       746,860,960.00
      西安金色悦城          2016 年 03 月          8%       1,167,134,333.26     2,290,605,343.00
      宁波金域传奇          2016 年 05 月         91%       1,159,813,511.00       677,716,946.00
      武汉城花璟苑          2016 年 06 月         37%       1,134,260,058.16     1,355,605,613.00
      三亚森林度假公园      2016 年 12 月         13%       1,118,003,134.19       505,239,244.59
      苏州 VC 小镇          2016 年 12 月         30%       1,094,668,808.04       573,131,647.04
      武汉嘉园              2016 年 03 月          9%       1,086,723,375.00       635,152,718.00
      重庆万科城            2016 年 01 月         64%       1,074,222,731.18     1,330,540,586.03
      武汉汉阳国际          2016 年 12 月         45%       1,058,020,527.27       793,051,262.27
      佛山金域国际          2016 年 09 月          8%       1,050,577,354.01     1,038,357,302.26
      佛山水晶城            2016 年 06 月         35%       1,044,706,411.00     1,532,469,629.83
      珠海魅力之城          2016 年 05 月         86%       1,044,178,516.00       811,826,923.00
      青岛万科城            2016 年 09 月         97%       1,027,505,868.83       640,007,065.23
      其他                                                 71,949,656,697.62    96,170,844,955.52
      合计                                                212,625,705,637.30   181,749,337,004.86
(2)   本集团账龄超过一年的预收款项主要为尚未结算的预收房款。
(3)   上述预收款项无建造合同业务预收款 (2014 年：无) 。
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                                                                     截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
22   应付职工薪酬
     (1)   应付职工薪酬列示：
                                      年初余额            本年增加             本年减少           年末余额
           短期薪酬             1,825,917,618.88   5,523,592,905.17     4,715,617,604.93   2,633,892,919.12
           离职后福利
             - 设定提存计划         4,877,111.64    317,292,452.98        314,443,732.71       7,725,831.91
           辞退福利                    35,256.28     17,241,820.92         16,238,658.60       1,038,418.60
           合计                 1,830,829,986.80   5,858,127,179.07     5,046,299,996.24   2,642,657,169.63
     (2)   短期薪酬
           项目                       年初余额            本年增加             本年减少           年末余额
           工资、奖金、津贴和
             补贴               1,809,599,070.80   5,113,685,070.19     4,307,314,056.13   2,615,970,084.86
           职工福利费               3,217,432.76     130,827,994.50       128,656,283.36       5,389,143.90
           社会保险费               4,042,455.16     110,183,351.83       109,470,931.55       4,754,875.44
           其中：医疗保险费         3,619,613.02      94,595,989.89        93,857,807.21       4,357,795.70
                 工伤保险费           228,239.55       7,570,929.57         7,652,541.30         146,627.82
                 生育保险费           194,602.59       8,016,432.37         7,960,583.04         250,451.92
           住房公积金               5,976,096.71     158,941,866.74       160,759,584.12       4,158,379.33
           其他                     3,082,563.45       9,954,621.91         9,416,749.77       3,620,435.59
           其中：工会经费和职
                   工教育经费       3,082,563.45        9,954,621.91        9,416,749.77       3,620,435.59
           合计                 1,825,917,618.88   5,523,592,905.17     4,715,617,604.93   2,633,892,919.12
     (3)   离职后福利 - 设定提存计划
                                      年初余额            本年增加             本年减少           年末余额
           基本养老保险             4,589,401.66    302,081,502.69        299,311,391.95       7,359,512.40
           失业保险费                 287,709.98     15,210,950.29         15,132,340.76         366,319.51
           合计                     4,877,111.64    317,292,452.98        314,443,732.71       7,725,831.91
           除附注十一所述的股份支付外，本年无向职工提供的非货币性福利 (2014
           年：无) 。
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                                                      截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
            本集团于 2010 年对薪酬制度进行了改革，构建了新的薪酬体系，引入了针
            对集团管理团队和业务骨干的经济利润奖金计划，该计划以集团当年实现的
            经济利润为基数，按固定比例 10% 确定经济利润奖金额度。该部分奖金已
            包含于短期薪酬中。
            2014 年 5 月，公司启动事业合伙人持股计划，事业合伙人将其在经济利润
            奖金集体奖金账户中的全部权益，委托给深圳盈安财务顾问企业 (有限合伙)
            的普通合伙人进行投资管理。
23   应交税费
     项目                                                 2015 年                 2014 年
     企业所得税                                  4,731,261,492.99      3,223,101,580.92
     土地增值税                                  1,600,344,178.09      1,241,740,232.55
     营业税                                        583,893,858.69        353,043,053.55
     个人所得税                                     51,402,068.20         55,770,666.16
     城市维护建设税                                 56,592,859.65         49,281,647.17
     教育费附加                                     43,466,620.20         37,648,550.05
     房产税                                         89,553,237.03         67,496,431.28
     增值税                                         34,515,928.12         39,764,984.77
     其他                                          182,950,252.02         56,325,713.74
     合计                                        7,373,980,494.99      5,124,172,860.19
     本年年末预缴税费人民币 17,422,341,362.16 元 (2014 年: 人民币 14,613,475,673.95
     元) 已计入预付款项。
24   应付利息
     项目                                                 2015 年                 2014 年
     分期付息到期还本的长期借款利息                109,093,773.97        280,854,497.31
     企业债券利息                                  122,482,110.72         55,655,304.49
     合计                                          231,575,884.69        336,509,801.80
     本集团本年无已逾期未支付的利息情况 (2014 年：无) 。
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                                                        截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
25   其他应付款
     (1)   其他应付款分类：
           项目                                             2015 年                 2014 年
           应付合营 / 联营企业款                  15,115,053,476.21      8,327,648,997.50
           应付股权款与合作公司往来
             及其他                               36,640,041,412.05 28,186,786,506.07
           土地增值税清算准备金                    6,257,929,713.44 4,390,221,395.21
           押金及保证金                            1,334,386,054.46    755,896,494.37
           代收款                                  2,244,380,389.21 3,076,071,962.98
           购房意向金                                758,433,298.42    705,104,353.65
           合计                                   62,350,224,343.79 45,441,729,709.78
           应付股权款与合作公司往来及其他包括少数股东及其他合作方向项目公司垫
           付 款 / 借 款 共 计 人 民 币 29,850,938,446.00 元 (2014 年 ： 人 民 币
           23,188,805,132.39 元) 。
     (2)   账龄超过一年的重要其他应付款：
           单位                                        年末余额             未偿还的原因
           深圳市尚衡博创投资企业
             (有限合伙)                           995,000,000.00      没有固定还款条件
           佛山市保兴达房地产有限公司             582,479,897.55      没有固定还款条件
           天津港地产发展有限公司                 390,599,200.00      没有固定还款条件
           南昌轨道交通地产开发有限公司           267,077,074.82      没有固定还款条件
           合计                                  2,235,156,172.37
           虽然根据国税发 [2006] 187 号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增
           值税清算管理有关问题的通知》(“187 号文”) 有关规定，本集团部分项目
           仍未达至清算条件，但本集团仍然根据会计准则的相关要求并按照 187 号文
           的计算基础计提了土地增值税清算准备金合计人民币 6,257,929,713.44 元
           (2014 年：人民币 4,390,221,395.21 元) ，以合理反映公司的利润情况。本集
           团已对该部分土地增值税清算准备金对所得税的影响确认了递延所得税资
           产。
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                                                                     万科企业股份有限公司
                                                     截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
           土地增值税清算准备金是根据会计准则的要求、根据配比原则和谨慎性原
           则，对未来可能缴纳的土地增值税进行的合理估计。该预提为企业会计处理
           程序，与公司现时纳税义务无关。
           土地增值税是按 30% - 60% 的累进税率，对本集团销售房地产所获得的增值
           额征收的。增值额的计算通常是销售房地产所取得的收入减去可以扣除的费
           用，其中包括土地使用权的摊销，借款利息以及相关的房地产开发成本。考
           虑到土地增值税有可能受到当地税务局的影响，实际的缴纳额可能高于或低
           于资产负债表日估计的数额。
26   一年内到期的非流动负债
     (1)   一年内到期的非流动负债分类：
           项目                                          2015 年                 2014 年
           一年内到期的长期借款                 23,748,281,762.21 20,449,288,272.85
           一年内到期的应付债券*                   998,122,294.76              -
           合计                                 24,746,404,056.97 20,449,288,272.85
           * 参见附注五、28。
                                    第 153 页
                                                                     万科企业股份有限公司
                                                     截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
(2)   一年内到期的长期借款：
                                                    2015 年
      种类                               原币     汇率                折人民币 借款条件
      银行借款
    其中：人民币         12,110,179,796.00   1.0000       12,110,179,796.00       信用
                                511,129,450.53   1.0000          511,129,450.53     抵押*1
               港币             144,456,000.00   0.8378          121,022,347.68       信用
               美元              22,630,000.00   6.4936          146,950,168.00       信用
    小计                                                  12,889,281,762.21
                                                          ----------------------
      其他借款
    其中：人民币         10,859,000,000.00   1.0000       10,859,000,000.00       信用
    小计                                                  10,859,000,000.00
                                                          ----------------------
      合计                                                    23,748,281,762.21
                                                    2014 年
      种类                               原币     汇率               折人民币 借款条件
      银行借款
    其中：人民币         12,059,120,000.00   1.0000       12,059,120,000.00       信用
                                 55,000,000.00   1.0000           55,000,000.00     抵押*1
               港币              32,314,909.78   0.7889           25,492,262.88       信用
                                333,000,000.00   0.7889          262,693,710.00     抵押*1
               美元              16,571,825.29   6.1190          101,402,998.92       信用
                                 61,221,599.56   6.1190          374,614,967.72     质押*2
    小计                                                  12,878,323,939.52
                                                          ----------------------
      其他借款
    其中：人民币          7,570,964,333.33   1.0000        7,570,964,333.33       信用
                                                          ----------------------
      合计                                                    20,449,288,272.85
      *1     以上抵押借款主要由本集团的存货及投资性房地产作为抵押，参见附
             注五、6 和 10。
      *2     以上质押借款主要由本公司持有的控股子公司的股权作为质押。
      一年内到期的长期借款中无属于逾期借款获得展期的金额。
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                                                        截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
     (3)   一年内到期的长期借款无逾期借款 (2014 年：无) 。
27   长期借款
     (1)   长期借款分类
                                                       2015 年
           种类                             原币     汇率                折人民币 借款条件
           银行借款
             其中：人民币       11,604,386,269.15   1.0000       11,604,386,269.15     信用*1
                                 1,100,457,594.56   1.0000        1,100,457,594.56     抵押*2
                    港币         6,944,283,905.06   0.8378        5,817,782,169.98     信用*1
                    美元           441,673,750.00   6.4936        2,868,052,663.00     信用*1
                                    89,612,161.00   6.4936          581,905,528.67     质押*3
             小计                                                21,972,584,225.36
                                                             ----------------------
           其他借款
             其中：人民币       11,856,000,000.00   1.0000       11,856,000,000.00     信用*4
                                                             ----------------------
           合计                                                  33,828,584,225.36
                                                       2014 年
           种类                             原币     汇率               折人民币 借款条件
           银行借款
             其中：人民币       10,750,900,000.00   1.0000       10,750,900,000.00     信用*1
                                   856,900,772.66   1.0000          856,900,772.66     抵押*2
                    港币           544,737,050.58   0.7889          429,726,717.09     信用*1
                    美元            56,570,214.16   6.1190          346,153,140.45     质押*3
                                   279,353,626.24   6.1190        1,709,364,839.00     信用*1
             小计                                                14,093,045,469.20
                                                             ----------------------
           其他借款
             其中：人民币       20,443,666,666.67   1.0000       20,443,666,666.67     信用*4
                                                             ----------------------
           合计                                                  34,536,712,135.87
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                                                        万科企业股份有限公司
                                        截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
*1   以上信用借款的借款利率在 2%和 8%之间 (2014 年：伦敦同业拆借利
     率按约定比例上浮和 7.30% 之间) 。
*2   以上抵押借款主要由本集团的存货和投资性房地产作为抵押，借款利
     率为 4.89% 至 8.40% (2014 年：5.54% 至 7.04%) 。
*3   以上质押借款主要由本公司持有的子公司的股权作为质押，借款利率
     为伦敦同业拆借利率按约定比例上浮 (2014 年：伦敦同业拆借利率按
     约定比例上浮) 。
*4   以上信用借款的借款利率区间为 5.51% 至 7.90% (2014 年：6.85% 至
     7.90%) 。
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                                                                                                                                                                                             截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
28   应付债券
                                                                            债券                                                                                                                                                            其中：一年
     债券名称                           币种           面值     发行日期    期限          发行金额           年初余额           年初余额            本年发行    按面值计提利息    折 / 溢价摊销          年末余额           年末余额      内到期的部分
                                                               (年/月/日)                                      (原币)          (折人民币)             (原币)            (原币)           (原币)            (原币)          (折人民币)       (折人民币)
     1   美元债券 (i)                    美元    80,000 万元   2013/03/13   5年      780,934,780.71     781,385,990.58   4,781,300,876.35                -        20,833,312.50   3,692,374.92      785,078,365.50   5,097,984,874.20              -
     2   新加坡币债券 (ii)           新加坡币    14,000 万元   2013/11/06   4年      139,357,251.80     139,527,100.74     647,349,936.58                -         4,585,000.00     151,243.64      139,678,344.38     640,774,404.84              -
     3   人民币债券 (ii)               人民币   100,000 万元   2013/12/04   5年      994,771,181.78     995,741,183.55     995,741,183.55                -        45,000,000.00     948,426.25      996,689,609.80     996,689,609.80              -
     4   人民币债券 (ii)               人民币   100,000 万元   2013/12/16   3年      994,414,463.60     996,263,963.12     996,263,963.12                -        40,500,000.00   1,858,331.64      998,122,294.76     998,122,294.76    998,122,294.76
     5   美元债券 (ii)                   美元    40,000 万元   2014/06/04   5年      393,201,265.85     393,895,859.29   2,410,248,762.98                -        18,000,000.00   1,261,514.57      395,157,373.86   2,565,993,922.93              -
     6   2014 年中期票据 (iii)         人民币   180,000 万元   2014/12/24   3年    1,781,213,300.00   1,781,327,114.10   1,781,327,114.10                -        84,600,000.00   6,077,308.99    1,787,404,423.09   1,787,404,423.09              -
     7   2015 年公司债 (iv)            人民币   500,000 万元   2015/09/25   5年    4,969,390,000.00               -                  -       4,969,390,000.00     46,180,555.56   1,503,141.66    4,970,893,141.66   4,970,893,141.66              -
     8   2015 年第一期中期票据 (v)     人民币   150,000 万元   2015/11/06   5年    1,477,400,000.00               -                  -       1,477,400,000.00      8,662,500.00     635,981.18    1,478,035,981.18   1,478,035,981.18              -
     9   2015 年第二期中期票据 (v)     人民币   150,000 万元   2015/11/06   5年    1,477,400,000.00               -                  -       1,477,400,000.00      8,662,500.00     635,981.18    1,478,035,981.18   1,478,035,981.18              -
                                                                                                                         11,612,231,836.68                                                                           20,013,934,633.64   998,122,294.76
                                                                                                                 第 157 页
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                                                           截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
(i)    Bestgain Real Estate Limited 于 2013 年 3 月 13 日向机构投资者公开发行美元
       债券 8 亿元。该债券期限为 5 年，票面年利率为 2.625% ，在债券存续期内
       固定不变，采取单利按半年派息，不计复利，由公司之子公司万科地产 (香
       港) 有限公司提供不可撤销连带责任保证担保。
(ii)   Bestgain Real Estate Lyra Limited 于 2013 年 7 月 16 日香港联合交易所有限公
       司已批准公司之美元 20 亿元中期票据发行计划 (「发行计划」) 上市，并允
       许该等票据在 2013 年 7 月 16 日后的十二个月内仅以向专业投资者发债的方
       式开展交易。截至 2015 年 12 月 31 日，公司在此发行计划进行四次提取，
       包括：
                                                                                      票面年利
                             提取时间             币别           金额         期限          率
       第一次        2013 年 11 月 6 日     新加坡币       140,000,000        4年        3.275%
       第二次        2013 年 12 月 4 日       人民币     1,000,000,000        5年         4.50%
       第三次       2013 年 12 月 16 日       人民币     1,000,000,000        3年         4.05%
       第四次         2014 年 6 月 4 日         美元       400,000,000        5年         4.50%
(iii) 本公司于 2014 年 12 月 24 日在中国银行间市场交易商协会获准注册并发行
      人 民 币 18 亿 元 中 期 票 据 ( 简 称 “ 14 万 科 MTN001 ” ) ， 代 码 为
      “101451061”。该债券无担保，期限为 3 年，到期日为 2017 年 12 月 26
      日。票面年利率为 4.70% ，在债券存续期内固定不变，取单利按年派息。
(iv) 本公司经中国证券监督管理委员会“证监许可 [2015] 1915 号”文核准向合
     格投资者公开发行面值总额不超过人民币 90 亿元的公司债券。其中，本公
     司于 2015 年 9 月 25 日发行的公司债券 (第一期) 发行规模为 50 亿元，简称
     为“15 万科 01”。债券无担保，期限为 5 年，年利率为 3.5%。
(v)    本公司于 2015 年 11 月 6 日在中国银行间债券市场分别完成了《接受注册通
       知书》(中市协注[2015]MTN202 号)和《接受注册通知书》(中市协注 [2015]
       MTN203 号) 项下的首期发行，发行金额合计为人民币 30 亿元。发行情况如
       下 ： 2015 年 第 一 期 中 期 票 据 简 称 “ 15 万 科 MTN001 ” ， 代 码
       “101551083”，期限 5 年，发行年利率 3.78%，兑付日期为 2020 年 11 月 6
       日 。 2015 年 第 二 期 中 期 票 据 简 称 “ 15 万 科 MTN002 ” ， 代 码
       “101569033”，期限 5 年，发行年利率 3.78%，兑付日期为 2020 年 11 月 6
       日。
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                                                                              截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
29   预计负债
     项目                               年初数              本年增加                 本年减少                年末数
     客户补偿准备*1               3,666,579.28             480,818.03              170,001.59          3,977,395.72
     酬金制项目*2                49,756,215.37          92,246,065.06            2,759,118.21        139,243,162.22
     合计                        53,422,794.65          92,726,883.09            2,929,119.80        143,220,557.94
     *1     客户补偿准备主要为北京公司项目后期维护所预提的客户补偿准备。
     *2     酬金制项目补偿款为物业管理公司实行酬金制管理所预提的补偿款。
30   其他非流动负债
     项目                                                                         2015 年                   2014 年
     维护基金*                                                         86,435,406.22                 66,441,656.28
     长期应付款**                                                   1,288,306,925.72                          -
     其他                                                               3,333,218.69                  1,999,778.71
     合计                                                           1,378,075,550.63                 68,441,434.99
     * 维护基金为物业管理项目代管基金。
     ** 长期应付款为本集团未来分次支付有关前海公馆项目的款项现值。
31   股本
                                                                      本年变动增减
                                           年初余额              发行新股          限售股解禁                年末余额
                                                                     (注 1)
     有限售条件股份
       1、国家及国有法人持股                     -                     -                       -                  -
       2、境内自然人持股               15,874,479.00            701,775.00            (502,480.00)       16,073,774.00
     有限售条件股份合计 (注 2)         15,874,479.00            701,775.00            (502,480.00)       16,073,774.00
                                  -----------------      -----------------      -----------------    -----------------
     无限售条件股份
       1、境内上市人民币普通股       9,706,677,295.00         13,403,283.00            502,480.00      9,720,583,058.00
       2、境外上市的外资股           1,314,955,468.00                   -                     -        1,314,955,468.00
     无限售条件股份合计             11,021,632,763.00         13,403,283.00            502,480.00     11,035,538,526.00
                                  -----------------      -----------------      -----------------    -----------------
     总数                           11,037,507,242.00         14,105,058.00                   -       11,051,612,300.00
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                                                                     截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
     以上股份每股面值人民币 1.00 元。
     注 1 报告期内，公司股票期权计划进入第三个行权期，共有 14,105,058 份期权行
          权，详见附注十一 ，公司股份总数相应增加。
     注 2 报告期内，中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司按规定增加和解除董
          事、监事和高级管理人员持有的部分限售股份，公司境内自然人持有的有限
          售条件流通股净增加 199,295 股，公司无限售条件流通股份相应增加。
32   资本公积
     项目                       年初余额                  本年增加           本年减少            年末余额
     股本溢价              9,206,990,683.11        142,330,479.50                  -        9,349,321,162.61
     股权激励公积 (注 1)      76,793,068.44                  -            62,100,715.12        14,692,353.32
     其他资本公积 (注 2)    (790,151,529.40)       196,663,342.19        595,712,719.07    (1,189,200,906.28)
     合计                  8,493,632,222.15        338,993,821.69        657,813,434.19    8,174,812,609.65
     注 1 根据本公司股东大会于 2011 年 4 月 8 日审议批准，本公司于 2011 年 4 月 25
          日起实行一项股票期权计划。本公司在等待期内的每个资产负债表日，以对
          可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具在授予日的公允价
          值，将当期取得的服务计入相关资产成本或当期费用，同时计入资本公积，
          详见附注十一 。
     注 2 年末其他资本公积主要包括本集团购买子公司少数股权、执行首期限制性股
          票激励计划以及股权激励失效部分形成的资本公积。
33   库存股
     2015 年 8 月 31 日本公司股东大会审议通过了《关于在人民币 100 亿元额度内回
     购公司 A 股股份的议案》。截止 2015 年 12 月 31 日，本公司回购 A 股股份数量
     12,480,299 股，占公司总股本的比例为 0.113%。成交的最高价为每股人民币
     13.16 元，最低价为每股人民币 12.57 元。回购的股份已于年后注销并冲减本公司
     的股本及资本公积。
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                                                                                                                                截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
34   其他综合收益
                                                                                      本年发生额
                                          归属于母公司                        减：前期计入                                                                归属于母公司
                                        股东的其他综合        本年所得税      其他综合收益                              税后归属           税后归属     股东的其他综合
     项目                                 收益年初余额          前发生额      当期转入损益      减：所得税费用          于母公司         于少数股东       收益年末余额
     以后将重分类进损益的其他综合收益
     其中：
         权益法下在被投资单位以后将
            重分类进损益的其他综合收
            益中享有的份额               48,000,000.00              -                   -                 -                 -                  -         48,000,000.00
         可供出售金融资产公允价值
            变动损益                              -        52,890,862.29                -                 -        52,890,862.29               -         52,890,862.29
         现金流量套期损益的有效部分      47,817,139.15    (33,289,922.99)               -                 -       (33,289,922.99)              -         14,527,216.16
         外币财务报表折算差额           465,997,833.82   (130,780,718.05)               -                 -      (130,780,718.05)      6,458,029.67     335,217,115.77
     合计                               561,814,972.97   (111,179,778.75)               -                 -      (111,179,778.75)      6,458,029.67     450,635,194.22
                                                                            第 161 页
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                                                                   截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
35   盈余公积
     项目                      年初余额                 本年增加           本年减少             年末余额
     法定盈余公积        4,904,895,447.21        994,995,467.84                  -       5,899,890,915.05
     任意盈余公积       21,173,880,342.72        994,995,467.84                  -      22,168,875,810.56
     合计               26,078,775,789.93       1,989,990,935.68                 -      28,068,766,725.61
     本年盈余公积变动为本公司按照相关法律法规以及公司章程及董事会决议提取。
36   未分配利润
                                                                                占归属于母公司
     项目                                                                金额 股东净利润的比例
     年初未分配利润                                      41,992,839,682.30
     加：本年归属于母公司股东的净利润                    18,119,406,249.27
     减：提取法定盈余公积                                   994,995,467.84                       5.49%
         提取任意盈余公积                                   994,995,467.84                       5.49%
         分配普通股股利                                   5,524,400,900.00
     年末未分配利润                                      52,597,854,095.89
     根据 2015 年 5 月 22 日股东大会的批准，本公司于 2015 年 7 月 21 日向普通股股
     东派发现金股利，每股人民币 0.50 元 (2014 年：每股人民币 0.41 元) ，共人民币
     5,524,400,900.00 元 (2014 年：人民币 4,516,137,256.79 元) 。
     截至 2015 年 12 月 31 日，本集团的未分配利润中包含了本公司的子公司盈余公积
     中归属于母公司的部分人民币 8,060,076,914.24 元 (2014：人民币 7,320,026,071.60
     元) 。
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                                                                       截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
37   营业收入及成本
     (1)    营业收入及成本
            项目                            2015 年                                     2014 年
                                          收入                 成本                   收入                 成本
            主营业务         193,183,219,650.42   137,813,751,647.40     145,518,104,529.79   102,481,827,564.46
            其他业务           2,365,910,370.48       336,877,028.84         869,899,968.65        75,236,166.65
            合计             195,549,130,020.90   138,150,628,676.24     146,388,004,498.44   102,557,063,731.11
            其他业务收入包括本集团收取合营联营企业的运营管理费总额人民币
            676,539,656.83 元 (2014 年：人民币 582,810,553.07 元) 。
     (2)    主营业务 (分行业)
            行业名称                        2015 年                                     2014 年
                                      营业收入             营业成本               营业收入             营业成本
            房地产           190,212,835,808.18   135,530,361,249.34     143,530,092,080.20   100,805,426,559.05
            物业管理           2,970,383,842.24     2,283,390,398.06       1,988,012,449.59     1,676,401,005.41
            合计             193,183,219,650.42   137,813,751,647.40     145,518,104,529.79   102,481,827,564.46
38   营业税金及附加
     项目                                                                  2015 年                   2014 年
     营业税                                                  9,779,413,168.73             7,331,417,064.98
     城市维护建设税                                            625,552,030.24               476,603,519.87
     教育费附加                                                427,180,869.12               326,496,341.97
     土地增值税                                              6,748,839,561.10             4,772,784,659.08
     其他                                                      399,441,217.92               259,444,278.00
     合计                                                  17,980,426,847.11 13,166,745,863.90
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                                                  截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
39   销售费用
     项目                                             2015 年                 2014 年
     品牌宣传推广费用*                        1,386,333,513.23     1,703,628,579.42
     销售代理费用及佣金                       1,389,419,211.00     1,187,640,609.55
     其他                                     1,362,520,870.70     1,630,620,289.32
     合计                                     4,138,273,594.93     4,521,889,478.29
     * 品牌宣传推广费用是指公司为宣传所注册的商标 (包括但不限于：中文“万
       科”、          、英文“      ”、“      ”、图形“ ”等商标) ，以
       及为宣传以这些商标为标识的商品房及相关服务所支付的费用，包括利用各种
       媒体发布广告宣传、开展各种促销、推广活动而支付的费用。
40   管理费用
     项目                                             2015 年                 2014 年
     人工与行政费用                           4,056,558,007.67     3,357,153,629.78
     财产费用                                   658,173,380.34       512,763,574.19
     其他                                        30,518,404.80        32,700,483.05
     合计                                     4,745,249,792.81     3,902,617,687.02
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                                                  截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
41   财务费用
     项目                                             2015 年                 2014 年
     利息支出                                 4,852,953,706.77     6,834,626,786.35
     减：资本化利息                           3,073,980,165.07     5,287,828,561.08
     净利息支出                               1,778,973,541.70     1,546,798,225.27
     减：利息收入                             1,371,187,794.96       928,568,892.74
     利息收支净额                              407,785,746.74        618,229,332.53
     汇兑损益                                  (38,025,539.07)        (60,604,766.35)
     其他                                      107,975,601.93          83,214,979.20
     合计                                      477,735,809.60        640,839,545.38
42   资产减值损失
     项目                                             2015 年                 2014 年
     坏账损失                                   55,725,879.99         26,018,957.68
     存货跌价损失                              440,220,201.39        763,745,612.77
     合计                                      495,946,081.38        789,764,570.45
43   公允价值变动收益
     产生公允价值变动收益的来源                       2015 年                 2014 年
     衍生金融工具                                          -           11,013,281.97
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                                                           截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
44   投资收益
     (1)    投资收益明细情况
            项目                                              2015 年                  2014 年
            权益法核算的长期股权投资收益          2,393,092,504.58          1,840,369,221.27
            处置长期股权投资的 (损失) / 收益       (172,460,501.04)         1,485,817,726.28
            处置衍生金融工具产生的投资损失                    -               (11,686,986.02)
            可供出售金融资产在持有期间的
              投资收益                                   3,649,579.80            1,968,686.76
            处置可供出售金融资产的投资损失                 (64,318.11)         (72,879,528.05)
              其中：其他综合收益转入                             -             (73,153,890.55)
            丧失控制权后剩余股权按公允价值
              重新计量产生的利得                       395,770,224.75         915,672,843.28
            取得控制权时原持有股权按公允
              价值重新计量产生的利得                   941,920,593.70                       -
            合计                                  3,561,908,083.68          4,159,261,963.52
45   营业外收入
                                                                                计入当期非经
     项目                                   2015 年               2014 年     常性损益的金额
     非流动资产处置利得合计             1,842,011.29         1,003,021.46          1,842,011.29
       其中：固定资产处置利得           1,842,011.29         1,003,021.46          1,842,011.29
     罚款收入                          79,643,911.10        43,963,576.91         79,643,911.10
     没收订金及违约金收入              59,401,758.48        58,551,687.56         59,401,758.48
     其他*                            714,543,826.37       248,348,099.72        714,543,826.37
     合计                             855,431,507.24       351,866,385.65        855,431,507.24
     * 其他主要由于部分项目初始投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认
       净资产公允价值的利得。
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                                                            截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
46   营业外支出
                                                                                 计入当期非经
     项目                                    2015 年               2014 年     常性损益的金额
     非流动资产处置利得合计              1,840,489.59         3,171,365.54          1,840,489.59
       其中：固定资产处置损失            1,840,489.59         3,171,365.54          1,840,489.59
     对外捐赠                           81,752,225.79        18,644,750.95         81,752,225.79
     其他                               91,998,475.27        57,045,903.45         91,998,475.27
     合计                              175,591,190.65        78,862,019.94        175,591,190.65
47   所得税费用
     (1)    本年所得税费用组成
                                                                2015 年                 2014 年
            当期所得税费用                           8,948,898,374.12 6,625,853,694.73
            其中：当年产生的所得税费用               9,221,135,811.56 6,653,300,485.68
                  汇算清缴差异调整                    (272,237,437.44)  (27,446,790.95)
            递延所得税费用                          (1,095,718,781.33) (661,014,489.32)
            合计                                        7,853,179,592.79     5,964,839,205.41
            递延所得税费用分析如下：
                                                                2015 年                 2014 年
            暂时性差异的产生和转回                        11,906,704.60       (117,872,862.95)
            土地增值税清算准备金                        (466,927,079.55)       (27,370,685.47)
            确认的以前年度未利用可抵扣亏损              (637,603,631.42)      (405,963,819.50)
            收购公司公允价值变动                         (71,800,095.06)      (101,548,597.57)
            未实现内部交易利润                            28,773,732.01        (27,680,355.81)
            代扣代缴所得税                                39,931,588.09         19,421,831.98
            合计                                    (1,095,718,781.33)        (661,014,489.32)
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                                                       截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
     (2)    所得税费用与会计利润的关系如下：
                                                           2015 年                 2014 年
            税前利润                             33,802,617,619.10 25,252,363,233.49
            按法定税率计算的所得税费用            8,290,994,289.56 6,205,749,953.48
            非应税收入                           (1,057,454,869.83) (739,165,827.36)
            不可抵扣的成本、费用和损失的影响        586,668,850.45    423,238,889.79
            本年未确认递延所得税资产的可抵扣
              暂时性差异                           149,871,673.78         157,852,167.99
            使用前期未确认递延所得税资产的可
              抵扣亏损                             (116,900,351.17)        (82,835,978.49)
            本年所得税费用                        7,853,179,592.79      5,964,839,205.41
48   基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
     项目                                                  2015 年                 2014 年
     归属于母公司普通股股东的合并净利润          18,119,406,249.27 15,745,454,144.70
     本公司发行在外普通股的加权平均数               11,041,439,696    11,016,871,779
     基本每股收益 (元 / 股)                                   1.64              1.43
     根据本公司股东大会于 2011 年 4 月 8 日审议批准，本公司于 2011 年 4 月 25 日起
     实行一项股票期权计划。因该期权计划而存在的潜在普通股于列报期间不具有稀
     释性，详见附注十一 。
     普通股的加权平均数计算过程如下：
     项目                                                  2015 年                 2014 年
     年初已发行普通股股数                          11,037,507,242         11,014,968,919
     已行权股份期权的影响 (附注十一)                    7,052,529              1,902,860
     库存股加权平均数 (附注五、33)                     (3,120,075)                     -
     年末普通股的加权平均数                        11,041,439,696         11,016,871,779
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                                                        截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
49   利润表补充资料
     项目                                                   2015 年                  2014 年
     营业收入                                     195,549,130,020.90 146,388,004,498.44
     减：存货变动                                 135,530,361,249.34 99,169,396,931.89
         营业税金及附加                            17,980,426,847.11 13,166,745,863.90
         职工薪酬费用                               3,099,862,732.89   2,009,586,916.30
         折旧和摊销费用                               715,806,286.73     548,904,324.49
         租金费用                                     104,727,276.01     133,909,727.16
         财务费用                                     477,735,809.60     640,839,545.38
         其他净费用                                 4,517,432,516.71   5,739,262,321.54
     营业利润                                      33,122,777,302.51     24,979,358,867.78
50   现金流量表项目
     (1)    收到的其他与经营活动有关的现金
            项目                                            2015 年                 2014 年
            按政策允许收取的购房诚意金         5,611,266,002.19 4,392,416,726.39
            收到联营 / 合营企业及集团外部单位
              往来款项                        13,545,497,018.94 12,626,132,811.62
            合计                                  19,156,763,021.13 17,018,549,538.01
     (2)    支付的其他与经营活动有关的现金
            项目                                            2015 年                 2014 年
            经营租赁所支付的现金                      43,951,968.55        107,907,606.94
            支付的各种保证金、押金                11,119,626,180.98      5,768,872,406.75
            支付代垫费用                             180,055,849.79        359,657,742.67
            支付联营 / 合营企业及
              集团外部单位往来款项                23,609,584,157.08 13,961,708,516.71
            合计                                  34,953,218,156.40 20,198,146,273.07
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                                                                万科企业股份有限公司
                                                截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
(3)   收到的其他与投资活动有关的现金
      项目                                          2015 年                 2014 年
      收到的银行利息                         682,857,317.37        562,564,789.01
      从“取得子公司及其他营业单位支付
    的现金净额”重分类至本科目列示
    的金额 (详见附注五、51(3) 注 1)      900,706,653.59        212,375,268.52
      合计                                  1,583,563,970.96       774,940,057.53
(4)   支付的其他与投资活动有关的现金
      项目                                          2015 年                 2014 年
      其他投资性支出                        4,210,033,550.75     4,076,000,000.00
      从“处置子公司及其他营业单位支付
    的现金净额”重分类至本科目列示
    的金额 (详见附注五、51(3) 注 2)     1,444,095,005.57     1,094,496,136.97
      合计                                  5,654,128,556.32     5,170,496,136.97
(5)   本集团无收到和支付的其他与筹资活动有关的现金 (2014 年：无) 。
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                                                          截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
51   现金流量表相关情况
     (1)   将净利润调节为经营活动的现金流量
           项目                                                2015 年                 2014 年
           净利润                                    25,949,438,026.31   19,287,524,028.08
           加：资产减值损失                             495,946,081.38      789,764,570.45
               固定资产及投资性房地产的折旧             490,161,230.36      376,028,622.62
               无形资产及长期待摊费用摊销               225,645,056.37      172,875,701.87
               处置固定资产的净 (收益) / 损失                (1,521.70)       2,168,344.08
               处置其他长期资产的收益                  (495,386,576.46)    (202,766,127.55)
               公允价值变动收益                                   -         (11,013,281.97)
               财务费用                                 477,735,809.60      640,839,545.38
               投资收益                              (3,561,908,083.68) (4,159,261,963.52)
               递延所得税资产增加                    (1,067,729,184.56)    (578,598,123.74)
               递延所得税负债减少                       (27,989,596.77)     (82,416,365.59)
               存货的增加                           (11,174,577,175.90) (6,039,623,523.17)
               本年股权激励摊销                                   -           2,576,139.50
               经营性应收项目的增加                 (29,597,245,481.73) (26,988,298,650.75)
               经营性应付项目的增加                  34,331,932,108.28   58,515,020,197.67
           经营活动产生的现金流量净额               16,046,020,691.50      41,724,819,113.36
     (2)   现金及现金等价物净变动情况
           项目                                               2015 年                 2014 年
           现金及现金等价物年末余额                 51,747,621,165.94      61,653,319,666.30
           减：现金及现金等价物年初余额             61,653,319,666.30      43,004,149,172.53
           现金及现金等价物净 (减少) / 增加额        (9,905,698,500.36)    18,649,170,493.77
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                                                  截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
(3)   本期取得或处置子公司及其他营业单位的相关信息
      项目                                            2015 年                 2014 年
      一、取得子公司及其他营业单位的有
             关信息：
          1. 本年取得子公司及其他营业单
               位的价格                      6,100,909,031.94        830,416,788.69
          2. 本年取得子公司及其他营业单
               位于本年支付的现金和现金
               等价物                        5,884,430,591.14        735,478,112.69
             减：子公司及其他营业单位持
                    有的现金和现金等价物     1,717,492,629.27        401,310,233.95
          3. 以前年度取得子公司于本年度
               支付的现金                      94,938,676.00         136,664,663.07
          4. 重分类至“收到其他与投资活
               动有关的现金”列示的金额
               (注 1)                         900,706,653.59         212,375,268.52
          5. 取得子公司及其他营业单位支
               付的现金净额                  5,162,583,291.46        683,207,810.33
          6. 取得子公司的净资产              4,800,101,086.57        893,244,698.09
             流动资产                       47,573,480,884.00      4,676,248,489.18
             非流动资产                      3,814,855,154.18        714,100,573.76
             流动负债                       42,651,611,701.79      4,417,096,133.36
             非流动负债                      3,936,623,249.82         80,008,231.49
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                                                          万科企业股份有限公司
                                          截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
项目                                          2015 年                 2014 年
二、处置子公司及其他营业单位的有
       关信息：
    1. 处置子公司及其他营业单位的
         价格                          643,633,033.49      6,126,985,800.79
    2. 本年处置子公司及其他营业单
         位于本年收到的现金和现金
         等价物                        622,099,067.62      6,097,793,400.79
       减：子公司及其他营业单位持
              有的现金和现金等价物    1,821,665,537.88     1,534,010,389.93
    3. 重分类至“支付其他与投资活
         动有关的现金”列示的金额
         (注 2)                       1,444,095,005.57     1,094,496,136.97
    4. 处置子公司及其他营业单位收
         到的现金净额                   244,528,535.31 5,658,279,147.83
    5. 处置子公司的净资产               163,890,813.72 8,027,163,757.52
       流动资产                       1,693,727,258.47 35,202,434,470.10
       非流动资产                         5,291,199.80 4,324,182,634.97
       流动负债                       1,535,127,644.55 31,499,453,347.55
       非流动负债                                 -                 -
注 1： 本年度所发生的收购项目中，存在购买价格中以现金支付的部分减去
       被收购公司持有的现金和现金等价物后的净额为负数的情况，故将其
       重分类至“收到其他与投资活动有关的现金”项目进行反映。
注 2： 本年度所发生的处置项目中，存在处置价格中收到的现金减去被处置
       公司持有的现金和现金等价物后的净额为负数的情况，故将其重分类
       至“支付的其他与投资活动有关的现金”项目进行反映。
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                                                      截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
     (4)    现金和现金等价物的构成
            项目                                          2015 年                 2014 年
            一、现金
                其中：库存现金                       2,927,233.01           1,775,092.54
                      可随时用于支付的
                        银行存款                 51,744,693,932.93 61,651,544,573.76
                      使用受限制的货币资金        1,432,759,850.40 1,061,933,709.64
            二、年末货币资金及现金等价物余额     53,180,381,016.34 62,715,253,375.94
                减：使用受限制的货币资金          1,432,759,850.40 1,061,933,709.64
            三、年末可随时变现的现金及现金等
                  价物                       51,747,621,165.94 61,653,319,666.30
52   外币折算
     本集团无重要境外经营实体。
53   套期
     2015 年 12 月 31 日，本集团未到期的无本金交割远期外汇合约账面金额为人民币
     122,195,279.19 元 (2014 年：36,404,522.58 元) ，被对冲的外币借款金额为美元
     325,000,000 元，等值人民币 1,988,675,000 元 (2014 年：美元 325,000,000 元，等
     值人民币 1,988,675,000) 。2015 年 12 月 31 日，无本金交割远期外汇合约约定的
     美元兑人民币的汇率范围为 6.2655 至 6.3160。截止 2015 年 12 月 31 日，符合套
     期会计要求的无本金交割远期合约公允价值变动已确认为其他综合收益，并将在
     其对冲的外币借款偿还时转入当期损益。
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                                                                         截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
54   收购公司情况
     本集团本年度的重要收购明细如下：
                               收购股权
     序号 公司名称                 比例             购买日                                                    说明
      1   南昌荣旺房地产开发       99%    2015 年 1 月 29 日    本公司持股 50%的子公司以现金对价人民币 99.99 万元
            有限公司                                                收购了南昌荣旺房地产开发有限公司 99%的股权。
      2   广州市万轩房地产         49%    2015 年 3 月 31 日   本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 5,959.85 万
            有限公司                                               元收购了广州市万轩房地产有限公司 49%的股权。
      3   苏州万江房地产           49%    2015 年 3 月 31 日   本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 5,331.20 万
            有限公司                                                 元收购了苏州万江房地产有限公司 49%的股权。
      4   苏州万康房地产           50%    2015 年 3 月 31 日   本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 6,203.25 万
            有限公司                                                 元收购了苏州万康房地产有限公司 50%的股权。
      5   武汉城花璟苑房地产       50%    2015 年 3 月 31 日   本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 5,000 万元
            有限公司                                                 收购了武汉城花璟苑房地产有限公司 100%的股权
      6   杭州东尚置业             50%     2015 年 4 月 1 日   本公司持股 60%的子公司以现金对价人民币 11,983.80 万
            有限公司                                                   元收购了杭州东尚置业有限公司 50%的股权。
      7   宁波东恒投资发展         51%    2015 年 4 月 15 日   本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 510 万元收
            有限公司                                           购了宁波东恒投资发展有限公司 51%的股权。宁波东恒
                                                                   投资发展有限公司持有宁波高新区华御置业有限公司
                                                                                                       65%股权。
      8   济南旺地置业             60%    2015 年 4 月 16 日   本公司持股的 100%的子公司以现金对价人民币 1,801.65
            有限公司                                                 万元收购了济南旺地置业有限公司 60%的股权。
      9   America Champion         70%    2015 年 5 月 28 日   本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 21,000 万
            Property Limited                                     元收购了 America Champion Property Limited 70%的股
                                                               权，America Champion Property Limited 持有美洲联冠置
                                                                                    业(深圳)有限公司 100%的股权。
     10   大连佳尔伦房地产        100%     2015 年 6 月 5 日   本公司持股的 100%的子公司以现金对价人民币 800 万元
            开发有限公司                                         收购了大连佳尔伦房地产开发有限公司 100%的股权。
     11   无锡古运河万迪置业       95%    2015 年 6 月 30 日   本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 950 万元收
            投资有限公司                                         购了无锡古运河万迪置业投资有限公司 95%的股权。
     12   沈阳中铁万科朗榆         51%    2015 年 6 月 30 日   本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 8,000 万元
            置地有限公司                                         收购了沈阳中铁万科朗榆置地有限公司 51%的股权。
     13   南通中洲置业            100%     2015 年 7 月 1 日    本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 22,604.66
            有限公司                                                万元收购了南通中洲置业有限公司 100%的股权。
     14   东莞市四季桃源实业       75%     2015 年 7 月 9 日   本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 600 万元增
            投资有限公司                                         资收购了东莞市四季桃源实业投资有限公司 75%的股
                                                                                                             权。
     15   济南万筑房地产开发       47%    2015 年 7 月 10 日   本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 5,761.18 万
            有限公司                                             元收购了济南万筑房地产开发有限公司 47%的股权。
     16   北京市西京印刷          100%    2015 年 7 月 17 日    本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 15,000 万
            有限公司                                                  元收购了北京市西京印刷有限公司 100%的股权
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                                                                         截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
                             收购股权
序号 公司名称                    比例              购买日                                                      说明
17   东莞市远飞房地产           100%     2015 年 7 月 31 日   本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 1,000 万元
       开发有限公司                                             收购了东莞市远飞房地产开发有限公司 100%的股权。
18   广州黄埔文冲城中村         100%     2015 年 7 月 31 日   本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 1,200 万元
       改造投资有限公司                                       收购了广州黄埔文冲城中村改造投资有限公司 100%的股
                                                                                                            权。
19   北京誉鹰佰嘉物业            65%      2015 年 8 月 1 日     本公司持股的 100%的子公司以现金对价人民币 328.25
       服务有限公司                                               万元收购了北京誉鹰佰嘉物业服务有限公司 65%的股
                                                                                                            权。
20   Wealth Convergence         100%     2015 年 8 月 20 日   本公司持股的 100%的子公司以现金对价港币 2,633.80 万
      Resources Limited                                         元收购了 Wealth Convergence Resources Limited 100%的
                                                              股权，Wealth Convergence Resources Limited 持有大连高
                                                                                盈房地产开发有限公司 100%的股权。
21   陕西隆基帝和置业            90%     2015 年 8 月 31 日   本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 1,800 万元
       有限公司                                                     收购了陕西隆基帝和置业有限公司 90%的股权。
22   杭州东越投资管理         81.63%      2015 年 9 月 1 日     本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 15,484.23
       有限公司                                               万元收购了杭州东越投资管理有限公司 81.63%的股权。
23   东莞市虎门增亿实业         100%      2015 年 9 月 2 日   本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 1,008.80 万
       投资有限公司                                             元收购了东莞市虎门增亿实业投资有限公司 100%的股
                                                                                                            权。
24   捷荣创富科技 (深圳)         90%     2015 年 9 月 16 日   本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 106,920 万
       有限公司                                                   元收购了捷荣创富科技(深圳)有限公司 90%的股权。
25   山西立地房地产开发          60%     2015 年 9 月 22 日   本公司持股的 100%的子公司以现金对价人民币 600 万元
       有限公司                                                   收购了山西立地房地产开发有限公司 60%的股权。
26   Jolly Chief Limited        100%     2015 年 9 月 22 日       本公司持股 100%的子公司以现金对价美元 2 元收购
                                                                                   Jolly Chief Limited 100%的股权。
27   深圳市卓弘物业服务          70%     2015 年 9 月 24 日   本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 622 万元收
       有限公司                                                     购了深圳市卓弘物业服务有限公司 70%的股权。
28   贵阳万科劲嘉置业            40%     2015 年 9 月 30 日    本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 577.70 万
       有限公司                                                    元收购了贵阳万科劲嘉置业有限公司 40%的股权。
29   上海万科盈江投资管理     46.85%     2015 年 9 月 30 日     本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 66,319.96
       有限公司                                               万元收购了上海万科盈江投资管理有限公司 46.85%的股
                                                              权。上海万科盈江投资管理有限公司持有上海张江万科
                                                                                 房地产开发有限公司 90%的股权。
30   厦门宏谦投资                51%    2015 年 10 月 14 日    本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 15,776.69
       有限公司                                                      万元收购了厦门宏谦投资有限公司 51%的股权。
31   上海国际汽车城置业          80%    2015 年 10 月 15 日   本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 130,373.74
       有限公司                                               万元收购了上海国际汽车城置业有限公司 80%的股权。
32   厦门鼎泰和股权投资       99.81%    2015 年 10 月 26 日   本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 77,017.85
       合伙企业 (有限合伙)                                           万元收购了厦门鼎泰和股权投资合伙企业(有限合
                                                              伙)99.813%的股权。厦门鼎泰和股权投资合伙企业(有限
                                                                合伙)持有厦门鼎泰和金融中心开发有限公司 70%的股
                                                                权，持有厦门和泰鼎投资管理有限公司 100%的股权。
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                                                                             截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
                                  收购股权
           公司名称                   比例              购买日                                                  说明
     33    福州誉信达经济发展         85%    2015 年 10 月 27 日   本公司持股的 100%的子公司以现金对价人民币 6,972.71
             有限公司                                              万元收购了福州誉信达经济发展有限公司 85%的股权。
     34    厦门东森信源置业           90%    2015 年 10 月 29 日   本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 9,000 万元
             有限公司                                                    收购了厦门东森信源置业有限公司 90%的股权。
     35    大连弘润置业              100%     2015 年 11 月 1 日   本公司持股的 100%的子公司以现金对价人民币 1,800 万
             有限公司                                                      元收购了大连弘润置业有限公司 100%的股权。
     36    山东中捷置业              100%     2015 年 11 月 1 日    本公司持股的 100%的子公司以现金对价人民币 10,000
             有限公司                                                   万元收购了山东中捷置业有限公司 100%的股权。
     37    东莞市卓圣物业管理         60%    2015 年 11 月 30 日    本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 36 万元收
             有限公司                                                     购了东莞市卓圣物业管理有限公司 60%的股权。
     38    长春万科新里程房地产       50%     2015 年 12 月 1 日   本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 2,586.50 万
             开发有限公司                                          元收购了长春万科新里程房地产开发有限公司 50%的股
                                                                                                                 权。
     39    宁波雅戈尔物业服务        100%    2015 年 12 月 31 日   本公司持股 100%的子公司以现金对价人民币 6,600 万元
             有限公司                                                  收购了宁波雅戈尔物业服务有限公司 100%的股权。
六   合并范围的变更
1    非同一控制下企业合并
     (1)    本集团本年没有发生非同一控制企业合并 (2014 年：无) 。
2    同一控制下企业合并
     (1)    本集团本年没有发生同一控制下企业合并 (2014 年：无) 。
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                                                                                                                                                                          截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
3   处置子公司
    (1)   重要单次处置对子公司投资即丧失控制权
                                                                                                         处置价款与处置                                                                                         与原子公司
                                                                                                         投资对应的合并                                       丧失控制                       丧失控制权之日   股权投资相关
                                                                                              丧失控制     财务报表层面    丧失控制权   丧失控制权之          权之日剩       按照公允价值      剩余股权公允     的其他综合
                                    股权        股权        股权           丧失控制           权时点的   享有该子公司净      之日剩余     日剩余股权          余股权的       重新计量剩余      价值的确定方   收益转入投资
          单位名称              处置价款    处置比例    处置方式           权的时点           确定依据   资产份额的差额    股权的比例     的账面价值          公允价值     股权产生的收益      法及主要假设     损益的金额
                                                  (%)
          成都泰新房地产
            开发有限公司   766,185,000.00       35%     股权转让   2015 年 2 月 11 日   董事会成员变更    108,185,000.00         55%    797,500,000.00   967,505,000.00     170,005,000.00   未来收益法评估           -
          本集团由于丧失对上述公司的控制权而产生的收益列示在合并财务报表的投资收益项目中。
                                                                                                   第 178 页
                                                               万科企业股份有限公司
                                               截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
4   其他原因的合并范围变动
    (1)   本年新纳入合并范围的子公司
          名称                                                           新增方式
          万鹏 (北京) 投资管理有限公司                                         新设
          上海万上星安投资管理有限公司                                         新设
          上海万实建设发展有限公司                                             新设
          上海万煌投资管理有限公司                                             新设
          上海万职投资管理有限公司                                             新设
          上海万苑投资管理有限公司                                             新设
          上海南科房地产有限公司                                               新设
          上海屹万投资管理有限公司                                             新设
          上海徐汇中城商务运营管理有限公司                                     新设
          东莞市万凯房地产有限公司                                             新设
          东莞市万瑞房地产有限公司                                             新设
          东莞市万科教育投资有限公司                                           新设
          东莞市万腾房地产有限公司                                             新设
          东莞市寓驿公寓管理有限公司                                           新设
          东莞市朗培教育投资有限公司                                           新设
          东莞市虎门科航投资管理有限公司                                       新设
          佛山市万桂房地产开发有限公司                                         新设
          佛山市万泰房地产开发有限公司                                         新设
          佛山市万科家装饰工程有限公司                                         新设
          佛山市万科酒店管理有限公司                                           新设
          佛山市南海区万乐房地产有限公司                                       新设
          佛山市南海区万优房地产投资有限公司                                   新设
          佛山市南海区万扬房地产有限公司                                       新设
          佛山市南海区万融房地产有限公司                                       新设
          佛山市南海区融粤房地产有限公司                                       新设
          佛山市悦达城房地产开发有限公司                                       新设
          北京万京咨询服务有限公司                                             新设
          北京万毓房地产开发有限公司                                           新设
          北京宸恒商务咨询有限公司                                             新设
          北京辂迪投资管理有限公司                                             新设
          南京万翔仓储管理有限公司                                             新设
          南京筑浦兴业房地产开发有限公司                                       新设
                                   第 179 页
                                                     万科企业股份有限公司
                                     截至 2015 年 12 月 31 日止年度财务报表
名称                                                           新增方式
南京荟融置业有限公司                                                 新设
南宁市万科五象湖房地产有限公司                                       新设
南昌万科经开房地产有限公司                                           新设
南通万和房地产有限公司                                               新设
厦门万天合创资产管理有限公司                                         新设
厦门市万云合创资产管理有限公司                                       新设
厦门市万创云图资产管理有限公司                                       新设
厦门市万本投资有限公司                                               新设
厦门市万管投资有限公司                                               新设
厦门市万谦投资有限公司                                               新设
厦门市万象云创资产管理有限公司                                       新设
厦门市万郡投资管理有限公司                                           新设
厦门市万驿管投资管理有限公司                                         新设
厦门市传富投资有限公司                                               新设
厦门市寓驿投资管理有限公司                                           新设
厦门市枋湖驿投资管理有限公司                                         新设
厦门市梅沙教育咨询有限公司                                           新设
厦门市盛本投资有限公司                                               新设
厦门市莲前驿投资管理有限公司                                         新设
厦门市贤商投资有限公司                                               新设
合肥万科物业服务有限公司                                             新设
合肥万隆瀚海投资管理有限公司                                         新设
唐山润丰万科房地产开发有限公司                                       新设
嘉兴万宏房地产开发有限公司                                           新设
大连万科中山置业有限公司                                             新设
大连万鼎商业管理有限公司                                             新设
天津万和置业有限公司                                                 新设
天津万泰浙祥置业有限公司                                             新设
天津万科民和巷有限公司                                               新设
天津民和巷共创共担有限公司                                           新设
太原万科城房地产开发有限公司