+
万科企业股份有限公司
二〇一四年半年度报告
(截至2014年6月30日止)
公告编号：〈万〉2014-080
重要提示：本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在虚假
记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
王石主席、郁亮董事、孙建一董事、魏斌董事、陈鹰董事、王文金董事、张利平独立董事、华生
独立董事、罗君美独立董事、海闻独立董事亲自出席本次董事会会议。乔世波副主席因公务原因
未能亲自出席本次董事会，授权魏斌董事代为出席会议并行使表决权。
公司2014年半年度不派发股息、不进行资本公积金转增股本。
文中金额货币币种未做特别说明均指人民币。
公司半年度财务报告未经审计。
董事会主席王石，董事、总裁郁亮，董事、执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证半年度报
告中财务报告的真实、完整。
公司基本情况…………………………………………………………………………2
主要财务数据和指标……………………………………………………………….…3
董事会报告……………………………………………………………….……………4
重要事项…………………………………………………………………………..…..10
股本变动和主要股东持股情况………………………………………………………17
董事、监事、高级管理人员情况……………………………………………………19
财务报告（未经审计）……………………………………………………………....20
一、公司基本情况
1、中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”）
英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为“VANKE”)
2、注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
邮政编码：518083
办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
邮政编码：518083
香港主要营业地点：香港花园道 1 号中银大厦 55 楼
国际互联网网址：www.vanke.com
电子信箱：IR@vanke.com
3、法定代表人：王石
4、授权代表：王文金、谭华杰
替代授权代表：陆治中
4、董事会秘书，公司秘书：谭华杰
电子信箱：IR@vanke.com
股证事务授权代表：梁洁
电子信箱：IR@vanke.com
联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
电话：0755-25606666
传真：0755-25531696
助理公司秘书：陆治中
电子邮件：peterluk@vanke.com
联系地址：香港花园道 1 号中银大厦 55 楼
电话：00852-23098822
传真：00852-23288097
5、A 股股票上市地：深圳证券交易所
A 股股票简称：万科 A
A 股股票代码：000002
H 股股票上市地： 香港联合交易所有限公司
注
H 股股票简称：万科企业、万科 H 代
注
H 股股票代码：2202、299903
注：该简称和代码仅供本公司原 B 股股东自本公司 H 股在香港联合证券交易所有限公司上市后通过境内证券公
司交易系统交易本公司的 H 股使用
H 股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司
联系地址：香港湾仔皇后大道东 183 号合和中心 17 楼 1712-1716 室
6、信息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及香港
一家英文媒体
登载半年度报告的国际互联网网址
A 股：www.cninfo.com.cn
H 股： www.hkexnews.hk
半年度报告备置地点：公司董事会办公室
二、主要财务数据和指标
1、主要财务指标
单位：人民币元
项目 2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日 比年初数增减
总资产 501,774,293,462.21 479,205,323,490.54 4.71%
流动资产 461,746,985,010.65 442,046,585,199.61 4.46%
流动负债 336,160,914,777.09 328,921,832,209.92 2.20%
归属于上市公司股东的所有者权益 76,888,474,622.63 76,895,983,339.70 -0.01%
股本 11,015,027,119.00 11,014,968,919.00 0.0005%
归属于上市公司股东的每股净资产 6.98 6.98 0.00%
资产负债率 78.93% 78.00% 0.93 个百分点
项目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月 比上年同期增减
营业收入 40,961,902,094.71 41,390,345,567.72 -1.04%
营业利润 6,856,260,391.03 7,105,211,007.75 -3.50%
利润总额 7,122,474,745.79 7,133,412,305.51 -0.15%
归属于上市公司股东的净利润 4,809,238,120.15 4,556,304,906.89 5.55%
扣除非经常性损益后归属于上市公
4,561,343,579.45 4,536,753,831.66 0.54%
司股东的净利润
基本每股收益 0.44 0.41 6.59%
稀释每股收益 0.44 0.41 6.59%
净资产收益率（全面摊薄） 6.25% 6.84% -0.59 个百分点
净资产收益率（加权平均） 6.13% 6.91% -0.78 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净
5.82% 6.88% -1.06 个百分点
资产收益率
经营活动产生的现金流量净额 3,432,682,161.49 (9,792,399,309.57) 135.05%
每股经营活动产生的现金流量净额 0.31 -0.89 135.05%
2、非经常性损益项目
单位：人民币元
项 目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
非流动资产处置损益 (1,279,794.18) (5,015,970.53)
交易性金融负债产生的公允价值变动
损益，以及处置交易性金融负债和可 2,894,705.73 (29,389.35)
供出售金融资产取得的投资收益
出售、处理部门或投资单位收益 (1,689,237.30) (10,614.57)
除上述各项之外的其他收入/支出 267,494,148.94 33,217,268.29
所得税影响 (16,609,424.04) (5,728,439.73)
少数股东损益影响 (2,915,858.45) (2,881,778.88)
合计 247,894,540.70 19,551,075.23
3、境内外会计准则差异
单位：人民币元
中国会计准则 国际财务报告准则
归属于上市公司股东的净利润 4,809,238,120.15 4,809,238,120.15
归属于上市公司股东的所有者权益 76,888,474,622.63 76,888,474,622.63
差异说明 无差异
三、董事会报告
1、管理层讨论与分析
经营环境变化和分析
2013 年全国（中国大陆地区，下同）商品住宅销售面积同比增长 17.5%，其中上半年同比增长
30.4%。2014 年上半年，全国商品住宅销售面积为 4.25 亿平方米，因 2013 年基数较高，同比下降
7.8%，但相比 2012 年同期仍增长 20.2%。
有较多年度历史数据可连续观察的 14 个主要城市（北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭
州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州），今年上半年调整幅度更大，商品住宅销售
面积同比下降 20.9%。相比 2012 年上半年，则下降 3.0%。
报告期内，上述 14 城市商品住宅批准预售面积仍延续增长态势，但增速由去年同期的 16.5%回落
至 9.8%。其中 1 季度商品住宅批准预售面积与销售面积基本持平；2 季度新房入市环比 1 季度大幅
增长，批准预售面积达到销售面积的 1.51 倍。截至 6 月底，上述 14 城市的新房库存面积（已取得
销售许可而尚未售出的商品住宅面积）由 2013 年底的 1.22 亿平方米上升至 1.35 亿平方米，库存去
化周期（按最近三月移动平均成交面积计算）由 2013 年底的 9.8 个月上升至 15.4 个月。
上半年全国住宅开发投资完成额增速由去年同期的 20.8%下降至 13.7%，全国商品住宅新开工面积
同比减少 19.8%，新开工面积为近 5 年来最低。住宅新开工、开发投资的下滑将减少未来一两年的
新房供应，与市场去库存的要求相吻合。
1、2 季度，有公开数据可持续观察的 16 个主要城市（深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南
京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、武汉、成都、重庆），住宅（含商住）土地供应面
积同比分别下降 1.5%和 16.2%，成交面积分别下降 5.9%和上升 26.9%，土地出让底价仍维持高
位，导致土地流拍现象明显增加，2 季度上述 16 城市的流拍宗数占比由 1 季度的 11%上升至
21%，溢价成交的宗数占比由 1 季度的 41%迅速下降至 24%，这两项指标均已接近 2012 年同期水
平。2 季度土地溢价率（成交土地的平均实际成交楼面价/成交土地的平均起拍楼面价）也由 1 季度
1.21 下降至 1.12。根据经验，一般下半年土地供应将进一步增加，预计土地市场的调整还将延续。
随着住房供需关系的改变，以及房价上涨趋势的结束，行业调控政策也由抑制市场过热的单边调
控转向因地制宜的双向调控。今年 3 月，政府工作报告中提出分类调控的思路，政策导向变得更加
市场化和更有针对性。5 月，央行强调合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商
品住房的贷款需求，表明合理的自住购房需求依然获得肯定和保护。这些举措有助于稳定市场预
期，推动行业回归稳定发展的轨道，实现“软着陆”。
上半年经营管理回顾
报告期内，在整体市场销售量同比下降的背景下，公司坚持主流产品定位，贯彻积极销售策略，
取得良好销售业绩。销售金额首次半年突破千亿，市场地位得到进一步巩固。1-6 月，公司累计实
现销售面积 821.2 万平方米，销售金额 1009.1 亿元，同比分别增长 14.6%和 20.6%。上半年公司所
销售的商品住宅中，144 平方米以下的户型占比达到 92%。
分区域看，公司在以珠三角为核心的广深区域实现销售面积 195.1 万平方米，销售金额 263.6 亿
元；在以长三角为核心的上海区域实现销售面积 223.0 万平方米，销售金额 323.7 亿元；在以环渤
海为核心的北京区域实现销售面积 222.9 万平方米，销售金额 264.6 亿元；在由中西部中心城市组
成的成都区域实现销售面积 180.2 万平方米，销售金额 157.2 亿元。上半年有销售的城市，广深区
域包括深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、惠州、清远、厦门、漳州、泉州、长沙、福州、
莆田、三亚；上海区域包括上海、杭州、苏州、无锡、昆山、嘉兴、富阳、南京、镇江、南昌、
宁波、合肥、扬州、温州、芜湖、徐州、南通；北京区域包括北京、天津、沈阳、抚顺、鞍山、
营口、大连、长春、吉林、青岛、济南、烟台、太原、晋中、唐山、秦皇岛；成都区域包括成
都、武汉、西安、郑州、重庆、昆明、贵阳、乌鲁木齐。
上半年，公司实现新开工面积 961.7 万平方米，占全年计划开工面积的比例为 43.0%。实现竣工面
积 398.3 万平方米，占全年计划竣工面积的比例为 26.9%。竣工面积占全年计划的比例较去年同期
的 33.5%下降 6.6 个百分点。竣工集中于下半年是行业的季节性规律，上半年竣工占全年的具体比
例主要由偶然性因素决定，并非公司有意的安排。预计 2014 年全年竣工量将基本符合年初计划。
由于大部分结算资源集中在下半年，1-6 月，公司实现结算面积 363.2 万平方米，实现结算收入
399.4 亿元，同比分别下降 6.5%和 1.7%。受此影响，上半年公司的营业收入为 409.6 亿元，较去年
同期略微下降 1.0%；实现净利润 48.1 亿元，同比增长 5.6%。公司继续贯彻“均好中提效”的理
念，提高经营质量。今年上半年，公司全面摊薄的净资产收益率为 6.25%。
截至报告期末，公司合并报表范围内有 1747.4 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约
2027.6 亿元，较上年末分别增长 21.6%和 24.9%，为未来的业绩体现奠定了良好基础。
期内，公司坚持审慎的拿地策略，在严格控制投资风险的前提下，根据实际发展的需要适度补充
项目资源。上半年公司新增加开发项目 19 个，按万科权益计算的占地面积约 92.4 万平方米，对应
的规划建筑面积约 264.1 万平方米，平均楼面地价约 3665 元/平方米，继续保持在合理水平。公司
积极尝试“小股操盘”的轻资产运营模式，上半年新增项目中，4 个项目的权益比例低于 50%，6
个项目的权益比例为 50%或 51%。“小股操盘”模式的推广有助于减少对股权融资的依赖性，提
高公司为股东创造回报的能力。
截至报告期末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计 3986.3 万平方米，可满足未来两
到三年的开发需求。公司还有一批参与旧城改造的项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益
建筑面积在报告期末合计约 295.2 万平方米。
公司存货结构继续保持在合理水平。截至报告期末，公司各类存货中，已完工开发产品（现房）
192.3 亿元，占比 5.6%，与年初基本持平。
公司继续保持稳健的财务状况。报告期末，剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，公司其它
负债占总资产的比例为 42.8%，较 2013 年底下降 2.8 个百分点。公司净负债率（有息负债减去货币
资金，除以净资产）为 36.4%，仍保持在行业较低水平。
受益于积极销售和谨慎投资的策略，公司仍然保持着较为良好的资金状况。报告期末，公司持有
的货币资金较 1 季度末有所增加，为 428.6 亿元，大于短期借款和一年内到期长期借款的总和
222.8 亿元。
报告期内，为进一步激发经营管理团队的主人翁意识、工作热情和创造力，强化经营管理团队与
股东之间共同进退的关系，公司开始推行事业合伙人机制。在项目层面，公司建立了跟投机制，
对于今后所有新项目，除旧改及部分特殊项目外，原则上要求项目所在一线公司管理层和该项目
管理人员必须跟随公司一起投资，除公司董事、监事、高级管理人员以外的其他员工可自愿参与
跟投。在公司层面，成立了事业合伙人持股计划。首批事业合伙人已将其在经济利润奖金集体奖
金账户中的全部权益，委托给深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）（“盈安合伙”）的普通合伙
人进行投资管理。自 5 月 28 日以来，盈安合伙通过券商集合计划多次增持万科 A 股股票。截至
2014 年 6 月 30 日，盈安合伙购买的券商集合计划持有的公司 A 股股票占公司总股份数的 2.06%。
6 月 25 日，公司 H 股在香港联交所成功上市交易，股票代码“2202”，股票简称“万科企业”，
公司境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联交所上市及挂牌交易的方案取得圆满成功。
方案的顺利实施，有助于改善原有 B 股股东的交易环境，同时也将进一步提高公司在国际资本市
场的知名度，为公司今后有效利用境外资源创造更有利的条件。
报告期内，公司继续推进国际化战略。上半年，公司通过与当地知名开发商合作的方式，参与美
国曼哈顿列克星敦大道 610 号项目的开发；继荃湾西站项目后，公司通过收购的方式在香港获得湾
仔项目。参与海外业务，有助于公司学习和借鉴国外优秀同行的经验，增进对海外成熟市场和商
业模式的理解，进一步提升公司产品和服务的竞争力。
期内，根据中国指数研究院和中国房地产TOP10研究组发布的“2014中国物业服务百强企业”，万
科物业荣获“2014中国物业服务百强企业”第一位，连续第五年获得该项殊荣。公司优秀的物业
服务能力再度获得业界的高度肯定和认可。
公司积极履行企业社会责任。报告期内，万科公益基金会携手爱佑慈善基金在武汉市儿童福利院
建立“爱佑万科武汉儿童养护中心”，针对病患孤儿提供专业医疗养护。万科公益基金会还与珠
穆朗玛峰国家级自然保护区管理局联合发起成立“珠峰雪豹保护中心”，将致力于建设珠峰雪豹
保护的资源整合平台，吸引科研学者实地开展雪豹保护研究。
未来发展展望
长期来看，中国的城市化还远未结束，经济转型、不动产精细化才刚刚开始，由此产生的大量置
业需求将继续为行业提供广阔的成长空间。而随着行业由黄金时代过渡到白银时代，市场短期波
动的可能加大，未来企业之间的竞争将更加激烈，对经营管理能力的要求更加全面。
短期来看，部分库存量高、去化周期长的城市，未来仍将延续去库存的过程。公司将继续坚持积
极销售的策略。对于新项目，公司将继续坚持新推盘当月销售率 60%的销售目标；同时，公司将
进一步加强库存去化，确保库存结构合理。
对于行业前景，公司的态度是“谨慎乐观，积极应对”。未来，公司将以城市配套服务商为定
位，在城市发展中寻找相关的业务发展机会，深入发掘市场需求，包括加大对养老、度假、物流
地产等新业务的探索；同时，公司将积极学习和借鉴互联网思维，以性价比为核心，在产品性
能、服务配套和社区氛围营造方面，持续提供令客户心动的产品和服务。
鉴于当前地价仍处于较高水平、而土地市场已出现调整迹象，公司将在审慎投资的原则下，继续
坚持以自住需求住宅用地为主的投资方向，灵活把握市场机会，合理补充项目资源。鉴于不同地
区市场分化较大，公司对于新项目将严格按照 PIE 模型，从人口、基础设施建设、就业等维度进行
综合评估，谨慎选择投资区域，保持良好的投资质量。
市场调整阶段，资金安全和财务稳健的重要性进一步凸显。公司将继续坚持现金为王的策略，强
化以现金流为核心的运营管控体系，提高资金周转效率，在确保经营安全的基础上，为公司把握
市场机遇以及发展新业务提供稳定的支持。
随着行业竞争加剧，对优秀人才的竞争也日益激烈，为打造适应未来的组织发展机制，公司将在
现有的基础上，通过试错委员会机制，继续加大对事业合伙人制度的探索，完善投资者和员工的
利益分享机制，为公司吸引并保有更多的优秀人才、做大事业创造更好的平台。
管理层分析
整体表现
2014 年上半年，公司营业收入为人民币 409.6 亿元，较去年同期的 413.9 亿元下降 1.0%；归属于股
东的净利润为人民币 48.1 亿元，较去年同期的 45.6 亿元增长 5.6%。报告期内，公司每股基本盈利
为 0.44 元，较去年同期的 0.41 元增长 6.6%。公司 2014 年半年度不派发股息、不进行资本公积金
转增股本。
分业务类型的营业收入和利润情况
公司为专业化房地产公司，公司收入主要来自房地产开发和销售，2014 年上半年房地产业务结算
收入占全部营业收入的比例为 97.5%。
单位：人民币万元
营业收入 营业成本 营业利润率
行业
金额 增减 金额 增减 数值 增减
1.主营业务 4,078,455.00 -1.05% 2,822,029.02 2.92% 21.71% -1.87 个百分点
其中：房地产 3,994,401.13 -1.68% 2,754,359.35 2.24% 21.88% -1.90 个百分点
物业管理 84,053.87 42.67% 67,669.67 40.97% 13.57% 3.55 个百分点
2.其他业务 17,735.21 1.83% 7,812.40 12.27% 40.00% -2.06 个百分点
合计 4,096,190.21 -1.04% 2,829,841.42 2.94% 21.78% -1.88 个百份点
注：营业利润率数据已扣除营业税金及附加。
上半年公司房地产业务的结算均价为 10,996 元/平方米，较 2013 年同期上升 5.1%。房地产业务毛
利率为 21.88%，较 2013 年同期下降 1.90 个百分点。结算净利率为 14.09%，与去年同期持平。
报告期内，公司房地产业务毛利率下降、结算净利率持平的主要原因在于，公司实现投资收益
13.1 亿元，较去年同期大幅增长 237.8%。公司投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益
利润、以股权转让方式实现项目合作而实现的收益、以股权转让形式实现商业资产处置的收益。
随着公司“轻资产、重运营”模式的进一步推广，预计未来投资收益处于较高水平将成为经营常
态，此种“投资收益”属于经常性的，而非一次性所得。在轻资产运营模式下，公司虽出让了部
分开发项目或商用物业股权，或在部分联营合营项目中公司仅占较低的股权比例，但一般情况下
此类项目或物业的经营管理将仍由公司负责，公司因此可收取一定管理费、或要求获得高于股权
比例的超额分配权。这样的安排，有利于提升公司的投资回报率。
分区域的营业收入和利润情况
结算面积 主营业务收 净利润
比例 比例 比例
（平方米） 入（万元） （万元）
广深区域 1,157,792 31.87% 1,431,808.71 35.85% 284,377.69 50.54%
上海区域 834,060 22.96% 1,057,723.81 26.48% 154,858.95 27.52%
北京区域 783,734 21.58% 768,199.48 19.23% 54,044.23 9.61%
成都区域 856,891 23.59% 736,669.13 18.44% 69,349.86 12.33%
合计 3,632,477 100.00% 3,994,401.13 100.00% 562,630.73 100.00%
注：报告期内有项目结算的城市，广深区域包括：深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、福州、三
亚、惠州、清远、莆田；上海区域包括：上海、杭州、苏州、无锡、扬州、合肥、南京、镇江、宁波、南昌、芜
湖、南通、富阳、嘉兴；北京区域包括：北京、唐山、天津、沈阳、鞍山、抚顺、大连、长春、吉林、青岛、烟
台、太原、晋中、秦皇岛；成都区域包括：成都、重庆、武汉、西安、贵阳、昆明、乌鲁木齐。
销售和管理费用
报告期内，公司继续以费效比为核心，加强费用控制。公司销售费用占销售金额的比例为 1.53%，
较去年同期下降 0.18 个百分点；管理费用占销售金额的比例为 1.40%，较去年同期下降 0.03 个百
分点。
新增项目情况
报告期内，公司新增项目 19 个，按万科权益计算的占地面积约 92 万平方米（对应规划建筑面积约
264 万平方米），项目权益地价总额约 96.8 亿元。项目详细情况如下：
权益比 占地面积 当前规划建筑 万科权益建筑 项目
项目名称 位置
例 (平方米) 面积(平方米) 面积(平方米) 进度
深圳三馆项目 龙岗区 100% 66,600 250,600 250,600 前期
深圳金域九悦花园 龙华新区 100% 61,000 146,000 146,000 前期
广州知识城项目 中新知识城 20.4% 259,300 571,790 116,645 前期
广州黄埔客运站项目 黄浦区 70% 26,700 96,700 67,690 前期
南宁魅力之城 良庆区 100% 104,174 333,374 333,374 前期
上海奉贤申通地铁项目 奉贤区 20% 43,900 87,800 17,560 前期
上海青浦赵巷项目 青浦区 10% 96,000 98,000 9,800 前期
南京溧水万科城 溧水区 100% 218,800 501,600 501,600 前期
南昌时代广场项目 红谷滩新区 30% 83,800 293,400 88,020 前期
北京黄村 C2 项目 大兴区 50% 46,924 94,797 47,399 前期
北京顺义新城第 28 街区项目 顺义区 50% 22,913 41,243 20,622 前期
北京七里渠项目 昌平区 50% 68,944 202,777 101,389 前期
廊坊欢庆城 香河县 50% 38,200 76,400 38,200 前期
沈阳铁西蓝山 铁西区 100% 51,832 155,497 155,497 前期
大连现在城 甘井子区 100% 39,224 71,254 71,254 前期
西安高新华府 雁塔区 80% 114,745 476,559 381,247 前期
西安幸福里 未央区 100% 65,628 229,698 229,698 前期
郑州魅力之城二期 航空港区 51% 37,820 113,460 57,865 前期
郑州魅力之城三期 航空港区 51% 4,094 12,000 6,120 前期
合计 1,450,598 3,852,949 2,640,580 -
截至报告期末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计 3986.3 万平方米，可满足未来两
到三年的开发需求。
报告期末至本报告披露日，公司新增加 2 个项目，按万科权益计算的占地面积约 3.2 万平方米（对
应规划建筑面积约 8.4 万平方米），具体情况如下：
权益 占地面积 当前规划建筑 万科权益建筑 项目
项目名称 位置 比例 (平方米) 面积(平方米) 面积(平方米) 进度
南昌洪都 05 号地 青云谱区 25% 27,879 94,789 23,545 前期
嘉兴城南路东地块 经济开发区 100% 25,100 60,200 60,200 前期
合计 52,979 154,989 83,745 -
注：本部分所列项目中，未来可能有部分项目引进合作方共同开发，因此万科在项目中所占的权益比例可能发生变
化。目前的权益比例，仅供投资者阶段性参考。
现金和有息负债状况
截至报告期末，公司共有货币资金人民币 428.6 亿元，其中人民币占比 92.59%，其余 7.41%是美元
和港币。
截至报告期末，公司有息负债合计人民币 813.9 亿元。其中人民币负债占比 86.10%，外币负债占
比 13.90%。有息负债中固定利率负债占比 95.03%，浮动利率负债占比 4.97%。报告期内，公司实
际利息支出合计人民币 33.6 亿元，其中资本化的利息合计人民币 25.5 亿元。
报告期末，公司有抵押的有息负债人民币 16.4 亿元，仅占总体有息负债的 2.01%。
在报告期末的有息负债中短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币 222.8 亿元，远远低于报告
期 末 公 司 货 币 资 金 总 额 。 一 年 以 上 有 息 负 债 人 民 币 591.1 亿 元 ， 占 总 体 有 息 负 债 的 比 例 为
72.62%。
从负债类型上看，在有息负债中银行借款占比 45.03%，应付债券占比 12.16%，其他借款占比
42.81%，。
2013 年下半年，公司设立了 20 亿美元中期票据计划。报告期内，公司基于该中期票据计划进行了
第四次发行，发行美元 4 亿元 5 年期定息债券，债券票面利率 4.5%。
公司稳健的经营风格、审慎的财务管理和良好的资本市场信用继续获得国际权威评级机构的认
可。报告期内，标准普尔、穆迪和惠誉继续维持公司 BBB+、Baa2 和 BBB+的长期企业信用评级，
评级展望为稳定。
或然负债
按照行业惯例，公司为使用按揭方式购买公司产品客户的按揭贷款提供阶段性担保。阶段性担保
的担保期限自保证合同生效之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付
银行执管之日止。截至报告期末，公司为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币 461.9 亿元。公司
过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。公司认为无须就该等担保在财务报表中作出拨备。
汇率波动风险
公司在中国境内经营绝大部分业务，因此大部分收入与开支均以人民币计值，人民币汇率的波动
对公司经营的影响十分有限。2014 年上半年，由于人民币兑换港元、美元的汇率波动，公司共产
生约人民币 0.21 亿元的汇兑收益。
为了锁定外币借款汇率变动产生的风险，报告期内公司针对2亿美元外币借款签署了无本金交割远
期外汇契约（NDF）。NDF价值变动对公司损益没有影响，报告期内，NDF价值变动对公司资本
公积的影响为人民币-325万元。NDF在外币借款的期限和金额范围内，通过锁定远期汇率，控制汇
率变动风险。
2、报告期内主要资产负债项目及经营指标比较情况
单位：人民币万元
项目 2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日 变动幅度 说明
资产总额 50,177,429.35 47,920,532.35 4.71% 经营规模扩大
其他应收款 4,306,154.09 3,481,531.72 23.69% 合作项目投资增加
短期借款 658,243.49 510,251.46 29.00% 融资结构差异
应付票据 1,660,876.00 1,478,389.99 12.34% 优化支付方式
预收款项 18,152,973.41 15,551,807.14 16.73% 预售总额增加
一年内到期的非流动负债 1,569,922.12 2,752,179.16 -42.96% 融资结构差异
长期借款 4,921,059.51 3,668,312.84 34.15% 融资结构变化
项目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月 变动幅度 说明
营业收入 4,096,190.21 4,139,034.56 -1.04% 上半年竣工结算较少
营业成本 2,829,841.41 2,748,887.90 2.94% 结算项目地价上升
营业税金及附加 374,022.74 410,927.32 -8.98% 毛利下降致应税比例下降
投资收益 130,913.37 38,754.35 237.80% 权益法和股权转让收益增加
营业外收入 30,474.86 5,570.89 447.04% 确认徽商银行负商誉
归属股东权益净利润 480,923.81 455,630.49 5.55% 投资收益增加
3、公司投资情况
（1）募集资金使用情况
2007 年公开发行 A 股情况
经有关部门核准，本公司于 2007 年 8 月 22 日发布招股意向书，向社会公开发行 A 股股票，发行
数 量 317,158,261 股 （ 面 值 人 民 币 1 元 / 股 ） ， 发 行 价 格 31.53 元 / 股 ， 募 集 资 金 人 民 币
9,999,999,969.33 元 ， 扣 除 发 行 费 用 人 民 币 63,398,268.11 元 后 ， 募 集 资 金 净 额 人 民 币
9,936,601,701.22 元于 2007 年 8 月 30 日到位，已由深圳南方民和会计师事务所深南验字（2007）
第 155 号验证报告验证在案。
上述募集资金投资于 11 个项目，截至 2014 年 6 月 30 日，各投资项目的投资、收益、进度情况如
下：
单位：人民币万元
募集资金净额 993,660 本年度投入募集资金总额
变更用途的募集资金总额 0 983,564
已累计使用募集资金总额
变更用途的募集资金总额比例 0%
是否变 拟投入金 本年投 累计投入 投资进 累计实现 是否可达 可行性是否发
承诺项目
更项目 额
