2013 年度报告
公告编号：〈万〉2014-010
重要提示：
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
王石主席、郁亮董事、肖莉董事、魏斌董事、陈鹰董事、齐大庆独立董事、张利平独立董事、华生独立
董事、罗君美独立董事亲自出席本次董事会会议。乔世波副主席因公务原因未能亲自出席本次会议，授
权魏斌董事代为出席会议并行使表决权；孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权郁亮董事
代为出席会议并行使表决权。
公司2013年度分红派息预案：以分红派息股权登记日股份数为基数，每10股派送人民币4.1元（含税）现
金股息。
董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务报告的
真实、完整。
致股东………………………………………………………………….…………………………2
公司简介………………………………………………………………………………………… 2
会计数据和财务指标摘要……………………………………………………………………….3
董事会报告………………………………………………………………………………………4
重要事项………………………………………………………………………………………….36
股本变动及股东情况……………………………………………………………………….……43
董事、监事、高级管理人员及员工情况……………………………………………………….45
公司治理…………………………………………………………………………………………51
监事会报告………………………………………………………………………………………53
内部控制情况……………………………………………………………………………………54
财务报告………………………………………………………………………………………….59
第1页
一、致股东
2013 年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，而 2014 年是第四个十年段的开始。过去十年，中国
房地产行业的大发展造就了众多企业的辉煌。万科也由一个年销售不足百亿的小公司，成长为全世界最
大的房地产开发企业。2013 年 8 月全国工商联合会公布的中国民营企业 500 强榜单中，万科的营业收入
名列第九，而纳税额则排到了第二位。
回顾过去的十年，我们仍然坚定地认为，坚持走正道是万科一切成就的根本。取巧行为可能带来一
时的成功，但只有坚持走正道的企业能走得更远。
走正道，意味着坚持诚信守法的底线，也意味着恪守基本的商业逻辑。企业存在的理由，是能为社
会创造价值。这包括，更好地满足客户需求，为股东创造回报，为员工提供职业发展的平台；也包括，
爱护自然和环境，保护利益相关方的权益。
而展望未来却并不容易。行业前景众说纷纭，其中不乏悲观的结论。而移动互联网时代的种种梦
想，如烟花绽放，绚烂迷眼。面对难以准确预测的未来，因以往的成功而滋生的傲慢与麻木不仁固然危
险，但反应过度的盲动和自暴自弃，同样可能导向歧途。
在过去的一年中，我们花费了相当的精力，去学习什么是移动互联网。对于新的事物，我们只有敞
开心胸去拥抱，然后才能理解；只有真正理解，我们才知道什么是合适的距离。
我们相信互联网将改变这个世界，而不能适应变化的组织将被淘汰。但我们也认为，比察知变化更
重要的，是找到变化背后的不变。
我们相信善待客户、为客户创造价值是永恒的商业逻辑。互联网带来的变化，只是让我们和客户变
得更贴近。这要求我们更深入地理解客户需求的细节，更迅速地跟随客户需求的变化，而互联网也为我
们做到这一点，提供了效率更高的工具。
我们相信，性价比在任何时候都是竞争力的核心。而随着产业链透明度的提高，信息不对称的减
弱，在未来它会变得更加清晰和重要。
我们同意，极致是互联网时代的重要特征，且唯有专注才能做到极致。而专业化，正是万科成立以
来，一直追求的方向。
我们依然可以看到，中国的城市化还远未结束。互联网时代的来临固然是世界历史的新篇章，但中
国的城市化、现代化，同样是影响全球格局的重大事件。当两个伟大的进程并进之时，我们无须厚此薄
彼。
三十而立，三十岁的万科还是一个年轻的企业，只是在不知不觉中，我们被贴上了传统行业、传统
企业的标签。对此我们无意辩解。因我们始终相信，衣食住行，是人类基本的需求。在任何一个时代，
这些需求不可能消失，而只应得到越来越好的满足。
当新时代的大幕揭开时，传统企业应该做的，不是远离自己熟悉的领域，而是理解新的规则，寻找
新的伙伴，运用新的工具，将原有的业务做得更好。
这就是我们的答案。
二、公司简介
1.公司法定中文名称：万科企业股份有限公司
英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为 VANKE)
2.法定代表人：王石
3.董事会秘书：谭华杰
电子信箱：IR@vanke.com
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股证事务授权代表：梁洁
电子信箱：IR@vanke.com
4.联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
5.电话：0755-25606666
传真：0755-25531696
6.注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
邮政编码：518083
办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心
邮政编码：518083
7.国际互联网网址：www.vanke.com
电子信箱：IR@vanke.com
8.信息披露媒体名称：《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及香港一家英
文媒体
登载年报的国际互联网网址：www.cninfo.com.cn
9.年报备置地点：公司董事会办公室
10.股票上市地：深圳证券交易所
11.股票简称及代码：万科 A 000002
万科 B 200002
12.公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳
变更登记日期：2010年4月13日，地点：深圳
13.企业法人营业执照注册号：440301102900139
14.税务登记号码：地税登字440300192181490号
国税登字440300192181490号
15.组织机构代码：19218149-0
16.公司聘请的会计师事务所
名称：毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)
地址：北京市东长安街1号东方广场东2座办公楼8层
签字会计师：李婉薇，温华新
三、会计数据和财务指标摘要
1. 本年度主要会计数据
单位：人民币元
2013 年 2012 年 本年比上年增减 2011 年
营业收入 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42 31.33% 71,782,749,800.68
营业利润 24,261,338,387.14 21,013,040,794.06 15.46% 15,763,216,697.19
利润总额 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11 15.29% 15,805,882,420.32
归属于上市公司股东的净利润 15,118,549,405.78 12,551,182,392.23 20.46% 9,624,875,268.23
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归属于上市公司股东的扣除非经
15,113,721,585.36 12,511,303,092.59 20.80% 9,566,931,546.48
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 1,923,868,889.89 3,725,958,472.52 -48.37% 3,389,424,571.92
本年末比上年末
2013 年末 2012 年末 2011 年末
增减
资产总额 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 26.51% 296,208,440,030.05
负债总额 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 25.99% 228,375,901,483.02
归属于上市公司股东的股东权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 20.48% 52,967,795,010.41
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 10,995,210,218.00
0.18%
注：报告期内，公司 A 股股票期权激励计划内共有 19,415,801 份期权行权，公司股份数因此增加 19,415,801 股。
2. 近 3 年主要会计数据及财务指标
单位：人民币元
2013 年 2012 年 本年比上年增减 2011 年
基本每股收益 1.37 1.14 20.17% 0.88
稀释每股收益 1.37 1.14 20.17% 0.88
扣除非经常性损益后的基本每股收益 1.37 1.14 20.17% 0.87
全面摊薄净资产收益率 19.66% 19.66% - 18.17%
加权平均净资产收益率 21.54% 21.45% 增长 0.09 个百分点 19.83%
扣除非经常性损益后的全面摊薄净资产收益率 19.65% 19.60% 增长 0.05 个百分点 18.06%
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率 21.53% 21.38% 增长 0.15 个百分点 19.71%
每股经营活动产生的现金流量净额 0.175 0.339 -48.46% 0.308
2013 年末 2012 年末 本年末比上年末增减 2011 年末
归属于上市公司股东的每股净资产 6.98 5.80 20.34% 4.82
资产负债率 78.00% 78.32% 减少 0.32 个百分点 77.10%
非经常性损益项目
单位：人民币元
项目 2013 年 2012 年 2011 年
非流动资产处置损益 (4,474,719.05) (4,670,558.15) 2,900,631.43
交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置
(2,111,260.86) (24,920,299.96) (1,987,290.76)
交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
出售、处理部门或投资单位收益 4,644,660.07 33,179,668.85 35,395,144.49
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 34,147,581.21 61,814,902.20 39,765,091.70
所得税影响 (14,677,613.30) (17,850,642.97) (10,007,991.17)
少数股东损益影响 (12,700,827.65) (7,673,770.33) (8,121,863.94)
合计 4,827,820.42 39,879,299.64 57,943,721.75
注：“除上述各项之外的其他营业外收入和支出”主要包括罚没收入及补偿等。
3. 境内外会计准则差异
单位：人民币元
归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的所有者权益
2013 年 2012 年 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
按境外会计准则 15,118,549,405.78 12,551,182,392.23 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30
按境内会计准则 15,118,549,405.78 12,551,182,392.23 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30
按境外会计准则调整的分项及合计：
按境外会计准则 - - - -
差异说明 无差异
四、董事会报告
1. 管理层讨论与分析
市场环境变化与管理层看法
报告期内，全国商品住宅销售面积 11.57 亿平方米，销售金额 6.77 万亿元，同比分别增长 17.5%和
26.6%，增速较 2012 年有所提高。分季度看，第一、二、三、四季度全国商品住宅成交面积的同比增速
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依次为 41.2%、23.8%、14.9%和 7.2%，分季度增速回落的主要原因在于 2012 年基数的影响。
期内，北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等
14 个主要城市的新房成交面积同比增长 12.5%，批准预售面积同比增长 20.4%。从 5 月份开始，14 城市
的三月移动平均成交批售比（成交批售比=成交面积/同期批准预售面积）一直保持在 1 以下的水平。市场
新房供应整体上较为充足，除个别城市外，多数主要城市的供需关系仍在合理范围内。截至 2013 年底，
上述城市的新房库存为 1.28 亿平方米，较 12 年年底的 1.16 亿平方米有所上升，库存去化周期为 10.4 个
月。相对充足的存货水平，有助于市场的稳定运行。
期内，全国住宅开发投资状况相比 2012 年的低迷有所恢复，全年住宅开发投资完成额同比增长 19.4%，
增速较 2012 年提高 8 个百分点，但仍处在历史较低位置（过去十年中，住宅开发投资的年平均增速为
23.9%）；住宅新开工面积结束了 2012 年的下滑态势，同比增长 11.6%，但从绝对规模来看，2013 年的
住宅新开工面积只是接近 2011 年的水平，属于 2012 年新开工下降之后的恢复。
报告期内，内地三四线城市土地市场表现平淡，而部分热点城市土地竞拍则较为激烈。深圳、广州、东
莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、武汉、成都、重庆等 16 个城市
的土地供应和成交面积同比分别上升 9.1%和 15.8%。由于企业普遍加大了在主要城市的布局，这些城市
的土地成交持续活跃，全年土地溢价成交宗数占比约 40.6%，较 2012 年提高 14.5 个百分点。部分热点城
市，土地市场成交氛围有回归理性的必要性。
2013 年经营业绩与分析
报告期内，公司坚持面向自住购房者的产品定位，积极促进销售，业绩稳步增长。
2013 年，公司实现销售面积 1489.9 万平方米，销售金额 1709.4 亿元，同比分别增长 15.0%和 21.0%，年
度销售金额再度刷新行业记录。
分区域看，公司在以珠三角为核心的广深区域实现销售面积 429.9 万平方米，销售金额 523.9 亿元；在以
长三角为核心的上海区域实现销售面积 339.7 万平方米，销售金额 460.5 亿元；在以环渤海为核心的北京
区域实现销售面积 405.4 万平方米，销售金额 454.0 亿元；在由中西部中心城市组成的成都区域实现销售
面积 314.9 万平方米，销售金额 271.0 亿元。
公司产品仍以中小户型普通商品房为主，144 平方米以下户型占比达到 91.5%。年内公司保持着良好的销
售节奏，新推盘当月认购率基本保持在 60%左右。
2013 年，公司实现结算面积 1231.0 万平方米，同比增长 36.9%；实现结算收入 1327.9 亿元，同比增长
30.7%；实现营业收入 1354.2 亿元，净利润 151.2 亿元，同比分别增长 31.3%和 20.5%。
公司房地产业务的结算均价为 10787 元/平方米，较 2012 年下降 4.5%；房地产业务结算毛利率为
22.31%，较 12 年下降 3.53 个百分点；结算净利率 12.01%，较 2012 年下降 1.07 个百分点。除行业整体趋
势外，利润率下降的主要原因，一方面仍在于结算中装修房比例的上升，但装修房比例上升在降低利润
率的同时会提升回报率，是效率提升的表现；另一方面在于 2011 年下半年市场调整期内售出的房屋进入
结算期。总体来看，公司通过提升经营效率，克服了利润率下降的影响。公司的净资产收益率仍然保持
在历史上的高点。2013 年公司全面摊薄的净资产收益率为 19.66%，与 2012 年持平。
截至报告期末，公司合并报表范围内尚有 1437.4 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 1623.3
亿元，较 2013 年初分别增长 6.1%和 13.0%。充足的已售未结资源为未来的业绩体现奠定了良好基础。
截至 2013 年底，公司各类存货中，已完工开发产品（现房）177.2 亿元，占比 5.35%；在建开发产品
1886.8 亿元（其中包含已售出未结算产品），占比 56.98%；拟开发产品（对应规划中项目）1243.7 亿
元，占比 37.56%。存货结构保持在合理水平。
2013 年公司实现开工面积 2131 万平方米，竣工面积 1303 万平方米，较 2012 年分别增长 48.7%和
33.1%，分别完成年初计划的 128.9%和 101.0%。其中，下半年的开、竣工面积分别占全年的 56.9%和
66.9%。
近年来，不同城市的市场分化明显加大，公司根据 PIE（即人口、基础设施建设、就业）评估模型，严格
评估投资风险，理性选择投资区域。期内，公司坚持聚焦主流市场、深耕现有城市的策略，在开发前景
较好的城市适度补充了一批优质项目资源。鉴于热点城市土地竞争较为激烈，公司在拿地时依然强调
“宁可错过，绝不拿错”，坚持谨慎投资，规避了估值过于乐观的地块。
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2013 年公司新增加项目 104 个，按万科权益计算的占地面积约 757 万平方米（对应权益规划建筑面积约
2148 万平方米），其中约 66%的项目为合作、联合方式获取，新增项目平均楼面地价约为 3516 元/平方
米。截至报告期末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积约 4495 万平方米，继续保持在满足未来
两到三年的开发经营水平上。公司年内新进入泉州、郑州、常州、漳州、南宁等城市，布局更加合理。
截至 2013 年底，公司剔除预收帐款后的其它负债占总资产的比例为 45.54%，公司净负债率为 30.7%，较
2013 年中期时的 41.5%下降约 10.8 个百分点，继续保持在行业较低水平。公司的负债结构得到进一步优
化。有息负债中，短期负债合计占比 42.5%，较 2012 年的 49.7%下降 7.2 个百分点。
由于始终坚持积极销售、审慎投资，公司资金状况继续保持在良好状态。截至报告期末，公司持有货币
资金 443.6 亿元，相比 2013 年中期时增加 67.6 亿元。
2013 年管理回顾
2013 年，面对复杂的外部环境和日益激烈的行业竞争，公司坚持“有质量的增长”，规模稳步增长，经
营效率不断提升。
2013 年，公司装修房交付比例约九成，基本实现全装修。
面对业内创纪录的装修房交付量，公司严守质量第一的理念，继续加强质量文化宣导，完善对在建工地
安全文明状况的量化评估，推动工程管理日益精细化；并通过在工地配置直饮水、改善卫生设施等方
式，为工友创造安全的工作生活环境，增强工人质量意识。期内，公司主动开始推广面向客户的交付验
房指引，邀请客户参与对房屋质量的监督，推动公司质量管理不断进步。根据独立第三方机构的客户满
意度调查结果，2013 年，在装修交付规模扩大的背景下，万科客户对房屋质量的满意度较 2012 年进一步
提升。
公司的工业化以“提高质量、提高效率、减少对人工的依赖”为原则。根据既定的发展战略，2013-2015
年，公司将从预制混凝土外墙、装配式内墙、内外墙免抹灰等方向，积极将工业化技术成果转化为实际
应用。2013 年公司新开工的主流产品中，以上三项工业化应用的比例分别达到 8.3%、38.8%和 29.1%。
期内，公司绿色三星住宅规模继续位居全国首位，全年新增 16 个绿色三星项目，共计 172.7 万平方米，
其中住宅面积 141.4 万平方米，占全国新增绿色三星住宅面积的 34%。为加大绿色建筑的推广和应用，近
年来公司从三星项目的技术和标准出发，结合各地气候和生活习俗，因地制宜，研发适用于主流家庭生
活需求、技术难度更低、推广性更强的节能型住宅。年内公司的绿色一星和二星项目规模相比上年明显
增加。
近年来，公司启动“幸福社区计划”，围绕客户的居住感受，持续开展服务创新。为满足互联网时代的
业主生活需求，公司联合合作方推出“万科—韵达全国邮包合作”、“万科—天猫自提服务合作”，联
通数据库系统等服务，方便业主接收包裹。万科物业以成为“物业管理标准的制定者、资产保值增值的
捍卫者、社区和谐环境的营造者、信息技术应用的领先者”作为愿景。经过 2 年的调整，万科物业统一
了股权架构，作为公司内相对独立的事业单元，进一步理顺了内部关系。并基于殷实的客户基础，与
30%的老项目业主按根据市场情况调整过的服务费价格成功续聘合同，公司物业服务水平继续领跑行业。
报告期内，万科物业荣获中国物业管理协会评选的“2013 年中国物业管理综合实力 TOP200 企业”第一
名，并被中国指数研究院评选为“2013 中国物业服务领先品牌企业”， 2013 中国物业服务百强企业第一
名。同时，根据客户需求，万科物业稳步推进衍生服务，并取得显著成效，其中房屋交易居间服务年度
实现经营利润 3,523 万元，家居家装代购服务年度实现经营利润 2,636 万元。
期内，公司以社区配套商业为主体，围绕区域中心型购物中心、社区集中商业和社区商业街三条产品
线，结合市场需求，不断丰富和完善商业产品线和形态。2013 年底，北京金隅万科广场、深圳万科广
场、苏州万科美好广场等开业后获得较好反响，公司在非住宅物业上的探索初见成效。
报告期内，公司 2013 年第一次临时股东大会通过了将公司境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港
联交所上市及挂牌交易的方案。该方案获得中国证监会和香港联交所受理。公司将继续积极推动方案的
进展。
报告期内，公司首次进军海外市场，通过和当地知名开发商合作的方式，先后进入香港、美国、新加坡
市场，包括：和新世界发展有限公司合作开发香港荃湾项目；和铁狮门公司合作，开发美国旧金山
Lumina 项目；和吉宝置业有限公司合作，开发新加坡林曦阁（The Glades）项目。目前，公司参与海外业
务，目的主要在于增进对海外成熟市场的理解，学习和借鉴国外优秀同行的经验，进一步强化自身的专
业能力和管理水平。
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报告期内，国际权威评级机构标准普尔、穆迪和惠誉分别给予公司 BBB+，Baa2 和 BBB+的长期企业信用
评级。此外，标准普尔还给予公司大中华区“cnA+”的评级。公司稳健的经营风格、审慎的财务管理以及
良好的信用积累获得国际投资者认可，为拓展海外融资渠道创造了良好条件。2013 年 3 月，公司完成首
次境外美元债券发行，此次美元债为 8 亿美元的 5 年期债券，年票息率仅 2.625%。7 月，公司境外子公
司设立规模为 20 亿美元的中期票据计划，中期票据计划具有多币种、多期限、融资灵活快捷的特点，公
司可以根据资金需求及市场情况，灵活决定实际的发行金额和时间。年内，在中期票据计划范围内，公
司境外子公司先后发行新加坡币 1.4 亿元 4 年期债券、人民币 10 亿元 5 年期债券、人民币 10 亿元 3 年期
债券，票面年利率分别为 3.275%、4.5%和 4.05%。
人才是最宝贵的资本。一直以来，公司致力于为优秀人才提供充足的发展空间，创造良好的工作氛围。
2013 年，公司成立了管理学院，尝试突破行业限制，推进企业间的跨界学习。同时，公司将员工健康也
作为评估管理成效的一个重要指标，以健康运动为主题，鼓励员工参与运动。年内，公司在各地组织发
起了包括城市乐跑运动在内的系列活动，在增强团队凝聚力的同时，也向外界传递出万科积极向上、阳
光、快乐的企业文化。根据全球著名人力资源管理咨询公司怡安翰威特发布的 2013 年最佳雇主研究结
果，公司获得 2013 年最佳雇主，在雇主品牌、人才选拔、人才培养上的努力再次获得社会认可。
公司在公司治理上的努力获得社会认可。在 2013CCTV 中国上市公司峰会上，万科荣获“央视财经 50 指
数十佳治理公司”称号，并入选“2013 年度央视财经 50 治理领先指数样本公司”。万科入选《财富》
（中文版）2013 年“最受赞赏的中国公司全明星榜”，并在行业明星榜“房地产开发”类中位列第 1
位。公司还入选“福布斯 2013 亚太地区最佳上市公司”。
公司的投资者关系也获得好评。公司董事会获得《董事会》评选的最佳董事会奖项。公司董事会秘书继
续当选《新财富》“金牌董秘”，还获得《中国证券报》评选的金牛最佳董秘、以及《董事会》评选的
最具创新能力董秘等奖项。
2014 年发展展望
2014 年，万科将以“均好中提效”为指导思想，坚持质量为先，提升经营效率，在夯实传统业务竞争力
的基础上，继续培育、提升新业务能力，为下一个十年发展打下健康的基础。
质量是万科的底线，为客户提供质量过硬的产品，是公司赢得客户信赖，强化产品竞争力的基础和前
提。公司将继续推动实测实量、交付评估、客户验房指引等措施的全面应用和改进，推进“千亿计划”
（工程师境外研修计划）的实施，加强对引进的工程技术、管理体系的应用，完善对供应商的产品检测
制度，确保在经营规模扩大的同时，万科的产品口碑持续提升。
2014 年，公司现有项目预计新开工面积 2238 万平方米，竣工面积 1480 万平方米。公司将坚持现金为王
的策略，加强全周期的动态资源管理，贯彻积极销售策略，推动库存去化，保持合理的库存结构。
在产品上公司将继续坚持主流定位，为普通人盖好房子，盖有人用的房子，持续推进产品能力对标，围
绕市场和客户需求变化，不断优化产品性价比，提升市场竞争力。
在新项目拓展方面公司仍然会坚持审慎的策略，科学研判，理性投资，“不拿地王”，择机获取可满足
未来持续经营需要的土地资源。同时在新获取项目中，进一步深化合作开发，探索“小股操盘”的轻资
产运营模式。
“小股操盘”是公司合作开发模式的进一步深化，即公司在合作项目中不控股，但项目仍然由公司团队
操盘，使用公司品牌和产品体系，共享公司的信用资源和采购资源。
通过输出管理和品牌，这种轻资产模式有利于提升公司的净资产收益率。也意味着在同等的资产规模下
可以支持更大的经营规模，获得更大的市场份额。进而意味着可以摆脱增长对股权融资的依赖，提高分
红派息、回馈股东的能力。
公司 2013 年度分红派息预案已经大幅提高了分红派息力度。年度现金红利占合并报表净利润的比例同比
上升了接近一倍，每股股息同比增长 127.8%。未来公司将在今年现金分红占合并报表净利润的基础上，
稳步提升派发现金红利占合并报表净利润的比例。
为支持业务发展的需要，公司将继续拓展融资渠道，关注金融创新，加强海内外基金合作，降低资金成
本，继续尝试包括住宅开发基金、人民币跨境贷款等融资方式。
根据工业化三年发展目标，2014 年公司计划实现主流产品预制混凝土外墙达到 20%，装配式内墙占比达
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到 60%，内外墙免抹灰占比达到 50%。
公司将继续坚定不移的推进绿色战略，落实项目绿色一星的基本要求，鼓励一线开展以客户价值为导向
的绿色产品创新，在各区域开展新绿色三星项目试点。
城市的发展既对企业的开发经营能力提出了更为全面的要求，也为企业的成长提供了更加广阔的空间。
未来公司将在巩固传统业务的基础上，继续完善社区服务平台，密切关注新的细分市场机会，加大对养
老、产业园等业务的思考和探索，积极探索和培养新业务能力，持续为企业的成长注入动力。
国际化是万科需要考虑的长期发展方向之一。对于现有海外项目，公司将进一步完善运营管控机制。在
控制海外投资风险的前提下，公司会继续关注可能存在的合作机会，充分发掘和利用海外的资金资源和
业务资源，推动专业能力的提升及业务模式的创新。
管理提效和业务发展离不开优秀人才。公司将继续加强人力资源系统建设，完善人才梯队，提高组织效
能。未来公司将继续打造开放式的学习平台，整合各方学习资源，通过优秀企业间的学习交流，激发企
业创造力，打造适应于快速变化时代下的领导力。
2.公司经营情况
（1）主营业务的范围及其经营状况
A.按行业划分
公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅，2013 年公司销售面积 1489.9 万平方米，销售金额
1709.4 亿元，同比分别增长 15.0%和 21.0%。
2013 年全国商品房销售总额为 81,428.3 亿元。按此口径计算，2013 年公司在全国的市场占有率为
2.09%。
报告期内，公司房地产项目结算面积 1231.0 万平方米，同比增长 36.9%，结算收入 1327.9 亿元，同比增
长 30.7%，结算成本 915.3 亿元，同比增加 41.8%；房地产业务的营业利润率为 22.31%，比上年减少 3.53
个百分点。
单位：人民币万元
注
营业收入 营业成本 营业利润率
行业
金额 增减 金额 增减 数值 增减
1.主营业务 13,425,889.46 31.06% 9,269,206.67 41.96% 22.20% -3.46 个百分点
其中：房地产 13,278,768.51 30.72% 9,152,850.89 41.75% 22.31% -3.53 个百分点
物业管理 147,120.95 71.21% 116,355.78 60.53% 12.19% 7.48 个百分点
2.其他业务 115,989.65 71.28% 10,558.41 -17.82% 85.82% 13.43 个百分点
合计 13,541,879.11 31.33% 9,279,765.08 41.85% 22.74% -3.23 个百分点
注：营业利润率数据已扣除主营业务税金及附加。
B.按投资区域划分
主营业务收 净利润 结算面积
比例 比例 比例
入（万元） （万元） （平方米）
广深区域 4,455,105.53 33.55% 663,648.75 41.60% 3,963,547 32.20%
上海区域 2,795,187.04 21.05% 303,329.77 19.02% 1,942,960 15.78%
北京区域 3,403,755.69 25.63% 270,993.04 16.99% 3,457,700 28.09%
成都区域 2,624,720.24 19.77% 357,146.56 22.39% 2,945,738 23.93%
合计 13,278,768.50 100.00% 1,595,118.12 100.00% 12,309,945 100.00%
（2）公司主要全资附属企业经营情况及业绩
单位：人民币万元
2013 年营 2013 年净 2013 年末总
公司名称 权益 2013 年主要开发项目
业收入 利润 资产
万科（重庆）房地产有限公司 100% 503,125 89,160 976,958 重庆锦程、悦府、缇香郡
福州市万科房地产有限公司 100% 291,733 40,971 268,582 福州金域榕郡
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武汉万科新里程房地产有限公司 100% 260,820 30,123 296,006 武汉金色城市
青岛万科置业有限公司 100% 252,153 29,150 209,158 青岛万科生态城
深圳市万科道霖投资发展有限公司 100% 178,261 40,214 177,354 深圳千林山居
南京金域蓝湾置业有限公司 100% 166,942 23,392 339,234 南京金域蓝湾
北京蓝山、万科红、万科
北京万科企业有限公司 100% 155,756 44,347 1,851,515
蓝
杭州良渚文化村开发有限公司 100% 155,241 23,071 331,957 杭州良渚文化村
太原万科房地产有限公司 100% 149,472 19,123 129,952 太原金域国际
成都万科锦江置业有限公司 100% 142,893 21,969 110,136 成都金润华府
（3）经营计划实施情况
公司聚焦主流客户自住需求，积极推动销售，取得良好的表现。2013 年公司实现销售面积 1489.9 万平方
米，销售金额 1709.4 亿元，同比分别增长 15.0%和 21.0%。
年初公司计划全年新开工面积 1653 万平方米，竣工面积 1290 万平方米。2013 年公司实际完成开工面积
2131 万平方米，比年初计划多 28.9%，实际实现竣工面积 1303 万平方米，比年初计划多 1.0%。
2013 年主要项目开发情况
单位：平方米
规划建筑 13 年开工 13 年竣工 截至 13 年
项目名称 位置 权益 占地面积
面积 面积 面积 末竣工面积
广深区域
深圳万科中心 盐田区 100% 61,730 80,201 - 34,608 34,608
深圳天琴湾 盐田区 100% 253,990 30,028 10,420 - 19,608
深圳壹海城 盐田区 50% 137,250 354,695 166,398 - -
深圳安托山项目 南山区 100% 48,804 219,967 -
