证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2024-022
招商局蛇口工业区控股股份有限公司2023年年度报告摘要
一、重要提示
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人蒋铁峰、主管会计工作负责人黄均隆及会计机构负责人（会计主管人员）李石芳声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本公司董事张军立因工作原因未能亲自出席审议本报告的董事会会议（以下简称“本次董事会”），授权董事刘昌松代为出席会议并行使表决权，其余董事均出席了会议。
本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。公司在本报告第三节“管理层讨论与分析”中“十一、公司未来发展的展望”部分，描述了公司经营中可能存在的风险，敬请投资者关注相关内容。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司2024年3月15日享有利润分配权的股份总额9,060,836,177股为基数，向全体股东每10股派发现金红利3.20元（含税），不以公积金转增股本，本次利润分配方案实施时，如享有利润分配权的股份总额发生变动，则以实施分配方案时股权登记日的享有利润分配权的股份总额为基数，按照分配总额不变的原则对每股分红金额进行调整。
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
二、公司基本情况
1、公司简介
| 股票简称 | 招商蛇口 | 股票代码 | 001979 | |
| 股票上市交易所 | 深圳证券交易所 | |||
| 联系人和联系方式 | 董事会秘书 | 证券事务代表 | ||
| 姓名 | 黄均隆 | 朱瑜 | ||
| 电话 | 0755-26688322 | 0755-26688322 | ||
| 电子信箱 | cmskir@cmhk.com | cmskir@cmhk.com | ||
2、报告期主要业务或产品简介
招商蛇口秉持承载美好生活初心，锚定行业五强，以成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商为目标，围绕开发业务、资产运营、城市服务三类业务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二成长曲线。同时，继续坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略，依靠“产-网-融-城”四个抓手，以创新驱动为根本动力，踔厉奋进推动高质量发展。
1、开发业务
招商蛇口是绿色人居的探路者、实践者和领跑者。公司坚持区域聚焦、城市深耕发展策略，创新研发了住宅人居系统，涵盖了社区入口、景观主轴、户内功能、精装标准、智慧社区等十大功能模块，将客户关怀深入到业主生活的各个角落。为打造全域安全、极致便捷的社区生活，赋能物业运营管理，招商蛇口开发的社区已实现智慧通行、智慧安全、智慧设施、智慧服务四大特色。
2、资产运营
资产运营业务涵盖集中商业、产业办公、公寓酒店及零星物业等六种业态的物业运营及资产管理。通过招商商管、产
业园区事业部及招商伊敦等专业公司，对物业分业态、分产品进行全生命周期的精细化运营管理，致力于实现物业资产价值与投资回报双提升。从项目投资到建设，从运营到退出，在物业生命周期的每个阶段做到行业标杆水平，关注并努力释放项目所有经营潜能，帮助商户与项目一同成长，为客户提供美好生活感受。公司坚持轻重并举，持续打造多元美好生活空间。
3、城市服务
城市服务板块涵盖物业管理、邮轮、会展、代建等业务。公司持续挖掘开发业务和资产运营业务客户资源优势，打造城市服务生态圈，持续巩固差异化竞争力。物业管理业务服务业态多元，覆盖住宅、非住宅和城市空间服务，物业管理业务服务内容包括基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务，并积极探索“物业+康养”社区居家养老业务赛道。邮轮业务集邮轮港口运营、海上客运、湾区与城市游轮、海洋文旅产业运营为一体，海洋邮轮运营、邮轮供应、免税业务、航空业务协同发展，致力于成为国内领先的海上文旅产业运营服务商；会展业务以场馆建设咨询、场馆运营管理、自办展会作为三大主营业务，打造会展管理轻资产输出核心能力，赋能公司综合发展；代建业务将积极发挥公司核心开发能力，推动政府代建、商业代建等轻资产业务，赋能公司多业务协同发展。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
| 2023年 | 2022年 | 本年比上年增减 | 2021年 | |
| 营业收入（元） | 175,007,558,097.22 | 183,002,659,096.28 | -4.37% | 160,643,412,999.94 |
| 归属于上市公司股东的净利润（元） | 6,319,420,453.25 | 4,264,079,662.72 | 48.20% | 10,372,254,168.70 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） | 5,732,522,241.81 | 3,387,450,261.52 | 69.23% | 8,859,069,966.12 |
| 经营活动产生的现金流量净额（元） | 31,430,984,938.66 | 22,173,990,098.31 | 41.75% | 25,977,012,145.59 |
| 基本每股收益（元/股） | 0.65 | 0.41 | 58.54% | 1.16 |
| 稀释每股收益（元/股） | 0.65 | 0.41 | 58.54% | 1.16 |
| 加权平均净资产收益率 | 6.04% | 3.76% | 上升2.28个百分点 | 10.83% |
| 2023年末 | 2022年末 | 本年末比上年末增减 | 2021年末 | |
| 总资产（元） | 908,508,499,680.74 | 886,471,376,241.70 | 2.49% | 856,203,347,397.88 |
| 归属于上市公司股东的净资产（元） | 119,723,389,659.58 | 101,711,903,531.96 | 17.71% | 108,671,258,616.62 |
注：1、计算基本每股收益、稀释每股收益、加权平均净资产收益率时考虑了其他权益工具永续债的影响。注：2、报告期内，公司营业收入同比减少4.37%，归属于上市公司股东的净利润同比增加48.20%，主要系本年度计提资产减值损失、信用减值损失同比减少，以及本年结转项目权益比例同比提升所致。
（2）分季度主要会计数据
单位：元
| 第一季度 | 第二季度 | 第三季度 | 第四季度 | |
| 营业收入 | 15,008,808,510.42 | 36,433,624,290.15 | 24,386,481,058.22 | 99,178,644,238.43 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | 271,957,203.69 | 1,880,843,072.56 | 1,616,273,894.05 | 2,550,346,282.95 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 | 270,012,880.33 | 1,122,381,633.71 | 1,571,830,352.01 | 2,768,297,375.76 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 8,272,707,989.23 | 18,245,896,022.19 | -793,960,522.27 | 5,706,341,449.51 |
4、股本及股东情况
（1）普通股股东数量及前10名股东持股情况表
单位：股
| 报告期末普通股股东总数 | 78,818 | 年度报告披露日前上一月末普通股股东总数 | 79,889 | 报告期末表决权恢复的优先股股东总数 | 0 | 年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数 | 0 | ||
| 持股5%以上的股东或前10名股东持股情况（不含通过转融通出借股份） | |||||||||
| 股东名称 | 股东性质 | 持股比例 | 报告期末持股数量 | 报告期内增减变动情况 | 持有有限售条件的股份数量 | 持有无限售条件的股份数量 | 质押、标记或冻结情况 | ||
| 股份状态 | 数量 | ||||||||
| 招商局集团有限公司 | 国有法人 | 50.84% | 4,606,899,949 | 4,606,899,949 | |||||
| 深圳市投资控股有限公司 | 国有法人 | 5.03% | 456,121,891 | 456,121,891 | 456,121,891 | ||||
| 招商局轮船有限公司 | 国有法人 | 4.52% | 409,823,160 | 409,823,160 | |||||
| 招商局投资发展有限公司 | 国有法人 | 3.10% | 281,147,804 | 281,147,804 | 281,147,804 | ||||
| 华泰优颐股票专项型养老金产品－中国农业银行股份有限公司 | 基金、理财产品等 | 1.68% | 152,413,209 | 152,413,209 | 152,413,209 | ||||
| 香港中央结算有限公司 | 境外法人 | 1.61% | 145,501,424 | -3,486,797 | 145,501,424 | ||||
| 全国社保基金一一二组合 | 基金、理财产品等 | 0.97% | 87,887,179 | 4,007,021 | 23,708,721 | 64,178,458 | |||
| 兴业银行股份有限公司－兴全趋势投资混合型证券投资基金 | 基金、理财产品等 | 0.96% | 87,204,386 | 20,136,934 | 87,204,386 | ||||
| 国泰君安证券股份有限公司 | 国有法人 | 0.92% | 83,241,396 | 83,241,396 | 79,846,740 | 3,394,656 | |||
| 中国人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产品－005L－CT001沪 | 基金、理财产品等 | 0.82% | 74,144,219 | 74,144,219 | 74,144,219 | ||||
| 战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东的情况 | 不适用。 | ||||||||
| 上述股东关联关系或一致行动的说明 | 招商局集团有限公司、招商局轮船有限公司、招商局投资发展有限公司属于一致行动人。 | ||||||||
| 上述股东涉及委托/受托表决权、放弃表决权情况的说明 | 不适用。 | ||||||||
| 前10名股东中存在回购专户的特别说明 | 不适用。 | ||||||||
| 前10名无限售条件股东持股情况 | |||||||||
| 股东名称 | 报告期末持有无限售条件股份数量 | 股份种类 | ||
| 股份种类 | 数量 | |||
| 招商局集团有限公司 | 4,606,899,949 | 人民币普通股 | 4,606,899,949 | |
| 招商局轮船有限公司 | 409,823,160 | 人民币普通股 | 409,823,160 | |
| 香港中央结算有限公司 | 145,501,424 | 人民币普通股 | 145,501,424 | |
| 兴业银行股份有限公司－兴全趋势投资混合型证券投资基金 | 87,204,386 | 人民币普通股 | 87,204,386 | |
| 中国人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产品－005L－CT001沪 | 74,144,219 | 人民币普通股 | 74,144,219 | |
| 中国证券金融股份有限公司 | 67,677,157 | 人民币普通股 | 67,677,157 | |
| 北京诚通金控投资有限公司 | 65,460,829 | 人民币普通股 | 65,460,829 | |
| 全国社保基金一一二组合 | 87,887,179 | 人民币普通股 | 87,887,179 | |
| 国开金融有限责任公司 | 63,559,322 | 人民币普通股 | 63,559,322 | |
| 工银瑞信投资－工商银行－工银瑞信投资管理有限公司 | 50,229,512 | 人民币普通股 | 50,229,512 | |
| 前10名无限售流通股股东之间，以及前10名无限售流通股股东和前10名股东之间关联关系或一致行动的说明 | 招商局集团有限公司、招商局轮船有限公司属于一致行动人。 | |||
| 前10名普通股股东参与融资融券业务情况说明 | 不适用。 | |||
前十名股东较上期发生变化
| 前十名股东较上期末发生变化情况 | |||||
| 股东名称（全称） | 本报告期新增/退出 | 期末转融通出借股份且尚未归还数量 | 期末股东普通账户、信用账户持股及转融通出借股份且尚未归还的股份数量 | ||
| 数量合计 | 占总股本的比例 | 数量合计 | 占总股本的比例 | ||
| 深圳市投资控股有限公司 | 新增 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 招商局投资发展有限公司 | 新增 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 华泰优颐股票专项型养老金产品－中国农业银行股份有限公司 | 新增 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 国泰君安证券股份有限公司 | 新增 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 中国人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产品－005L－CT001沪 | 新增 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 北京诚通金控投资有限公司 | 退出 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 中国证券金融股份有限公司 | 退出 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 国开金融有限责任公司 | 退出 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 深圳华侨城股份有限公司 | 退出 | 63,558,500 | 0.70% | 63,559,322 | 0.70% |
| 工银瑞信投资－工商银行－工银瑞信投资管理有限公司 | 退出 | 0 | 0 | 0 | 0 |
（2）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表
报告期内，公司不存在优先股。
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
注：公司实际控制人仍为招商局集团有限公司，其直接及通过招商局轮船、招商局投资发展间接合计持有公司58.47%股份（上图中招商局集团、招商局轮船、招商局投资发展持股比例合计值为58.46%，系尾差导致）。
5、在年度报告批准报出日存续的债券情况
（1）债券的基本信息
| 债券名称 | 债券简称 | 债券代码 | 发行日 | 到期日 | 债券余额（万元） | 利率 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)(品种一) | 19蛇口01 | 112921.SZ | 2019-06-21 | 2024-06-25 | 230,000 | 4.21 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)(品种一) | 19蛇口03 | 112929.SZ | 2019-07-10 | 2024-07-12 | 150,000 | 4.13 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2020年度第一期中期票据(品种二) | 20招商蛇口MTN001B | 102000278.IB | 2020-03-05 | 2025-03-09 | 70,000 | 3.30 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2020年度第二期中期票据(品种二) | 20招商蛇口MTN002B | 102001579.IB | 2020-08-18 | 2025-08-20 | 100,000 | 3.89 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)(品种一) | 20蛇口01 | 149301.SZ | 2020-11-13 | 2025-11-17 | 104,000 | 4.15 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)(品种一) | 21蛇口01 | 149448.SZ | 2021-04-12 | 2026-04-14 | 30,000 | 3.80 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)(品种二) | 21蛇口02 | 149449.SZ | 2021-04-12 | 2024-04-14 | 70,000 | 3.56 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)(品种一) | 21蛇口03 | 149497.SZ | 2021-06-03 | 2026-06-07 | 100,000 | 3.66 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)(品种二) | 21蛇口04 | 149498.SZ | 2021-06-03 | 2024-06-07 | 116,000 | 3.37 |
| 债券名称 | 债券简称 | 债券代码 | 发行日 | 到期日 | 债券余额（万元） | 利率 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2021年度第一期中期票据(品种二) | 21招商蛇口MTN001B | 102103012.IB | 2021-11-16 | 2026-11-18 | 150,000 | 3.55 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2021年度第一期中期票据(品种一) | 21招商蛇口MTN001A | 102103011.IB | 2021-11-16 | 2024-11-18 | 150,000 | 3.23 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年度第一期中期票据(并购)(品种二) | 22招商蛇口MTN001B(并购) | 102280212.IB | 2022-01-24 | 2027-01-26 | 64,500 | 3.30 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年度第一期中期票据(并购)(品种一) | 22招商蛇口MTN001A(并购) | 102280211.IB | 2022-01-24 | 2025-01-26 | 64,500 | 2.89 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年度第二期中期票据(品种二) | 22招商蛇口MTN002B | 102280438.IB | 2022-03-03 | 2027-03-07 | 71,000 | 3.55 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年度第二期中期票据(品种一) | 22招商蛇口MTN002A | 102280437.IB | 2022-03-03 | 2025-03-07 | 100,000 | 3.20 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)(品种二) | 22蛇口02 | 149938.SZ | 2022-06-02 | 2027-06-07 | 400,000 | 3.50 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券(第二期)(品种二) | 22蛇口04 | 149957.SZ | 2022-06-20 | 2027-06-22 | 100,000 | 3.40 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券(第二期)(品种一) | 22蛇口03 | 149956.SZ | 2022-06-20 | 2025-06-22 | 80,000 | 2.90 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年度第三期中期票据(品种二) | 22招商蛇口MTN003B | 102282195.IB | 2022-09-27 | 2027-09-29 | 100,000 | 3.15 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年度第三期中期票据(品种一) | 22招商蛇口MTN003A | 102282194.IB | 2022-09-27 | 2025-09-29 | 200,000 | 2.75 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券(第三期)(品种二) | 22蛇口06 | 148108.SZ | 2022-10-26 | 2027-10-28 | 100,000 | 3.12 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券(第三期)(品种一) | 22蛇口05 | 148107.SZ | 2022-10-26 | 2025-10-28 | 400,000 | 2.60 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券(第四期)(品种一) | 22蛇口07 | 148119.SZ | 2022-11-14 | 2025-11-16 | 136,000 | 2.75 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券(第五期)(品种二) | 22蛇口10 | 148155.SZ | 2022-12-12 | 2027-12-14 | 100,000 | 2.80 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券(第五期)(品种一) | 22蛇口09 | 148154.SZ | 2022-12-12 | 2025-12-14 | 264,000 | 2.40 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年度第四期绿色中期票据 | 22招商蛇口GN004 | 132280121.IB | 2022-12-27 | 2027-12-29 | 55,000 | 2.75 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2023年度第八期超短期融资券 | 23招商蛇口SCP008 | 012382476.IB | 2023-06-29 | 2024-03-29 | 100,000 | 2.45 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2023年度第七期超短期融资券 | 23招商蛇口SCP007 | 012382475.IB | 2023-06-29 | 2024-03-29 | 110,000 | 2.45 |
| 债券名称 | 债券简称 | 债券代码 | 发行日 | 到期日 | 债券余额（万元） | 利率 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)(品种二) | 23蛇口02 | 148383.SZ | 2023-07-14 | 2028-07-18 | 250,000 | 3.15 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)(品种一) | 23蛇口01 | 148382.SZ | 2023-07-14 | 2026-07-18 | 250,000 | 2.79 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2023年度第一期中期票据 | 23招商蛇口MTN001 | 102382094.IB | 2023-08-15 | 2026-08-17 | 200,000 | 2.80 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券(第二期)(品种二) | 23蛇口04 | 148428.SZ | 2023-08-18 | 2028-08-22 | 250,000 | 3.10 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券(第二期)(品种一) | 23蛇口03 | 148427.SZ | 2023-08-18 | 2026-08-22 | 250,000 | 2.79 |
| 招商局漳州开发区有限公司2023年度第二期中期票据 | 23漳州开发MTN002 | 102382208.IB | 2023-08-22 | 2026-08-24 | 70,000 | 3.00 |
| 招商局漳州开发区有限公司2023年度第一期中期票据 | 23漳州开发MTN001 | 102382658.IB | 2023-10-08 | 2026-10-10 | 100,000 | 3.25 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2023年度第二期绿色中期票据 | 23招商蛇口GN002 | 132380073.IB | 2023-10-16 | 2026-10-18 | 40,000 | 2.90 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2023年度第三期中期票据 | 23招商蛇口MTN003 | 102382766.IB | 2023-10-18 | 2026-10-19 | 70,000 | 3.10 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券(第三期)(品种一) | 23蛇口05 | 148525.SZ | 2023-11-24 | 2026-11-28 | 384,000 | 3.20 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2023年度第四期中期票据 | 23招商蛇口MTN004 | 102383338.IB | 2023-12-12 | 2026-12-14 | 160,000 | 3.20 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2024年度第一期超短期融资券 | 24招商蛇口SCP001 | 012480442.IB | 2024-01-31 | 2024-04-30 | 130,000 | 2.52 |
| 招商局蛇口工业区控股股份有限公司2024年度第二期超短期融资券 | 24招商蛇口SCP002 | 012480526.IB | 2024-02-07 | 2024-05-08 | 130,000 | 2.27 |
| 报告期内公司债券的付息兑付情况 | 报告期内，公司发行的各期债券均按时还本付息 | |||||
（2）公司债券最新跟踪评级及评级变化情况
2022年5月18日，中诚信国际信用评级有限责任公司出具了《招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债2022年度跟踪评级报告》。跟踪评级结果如下：维持公司主体信用等级为AAA，评级展望为稳定；维持“17蛇口01”、“18蛇口01”、“18蛇口03”、“19蛇口01”、“19蛇口02”、“19蛇口03”、“19蛇口04”、“20蛇口01”、“21蛇口01”、“21蛇口02”、“21蛇口03”和“21蛇口04”的信用等级为AAA。
（3）截至报告期末公司近2年的主要会计数据和财务指标
| 项目 | 本报告期末 | 上年末 | 本报告期末比上年末增减 |
| 流动比率 | 1.56 | 1.55 | 0.65% |
| 资产负债率 | 67.34% | 67.91% | 降低0.57个百分点 |
| 速动比率 | 0.58 | 0.57 | 1.75% |
| 本报告期 | 上年同期 | 本报告期比上年同期增减 | |
| 扣除非经常性损益后净利润（万元） | 573,252.22 | 338,745.03 | 69.23% |
| EBITDA全部债务比 | 12% | 15% | 降低3个百分点 |
| 利息保障倍数 | 1.52 | 1.5 | 1.33% |
| 现金利息保障倍数 | 6.23 | 5.19 | 20.04% |
| EBITDA利息保障倍数 | 1.71 | 2.69 | -36.43% |
| 贷款偿还率 | 100% | 100% | 0.00% |
| 利息偿付率 | 100% | 100% | 0.00% |
三、重要事项
详见公司2023年年度报告全文第六节”重要事项“，详细描述了报告期内发生的重要事项。