振华风光(688439)_公司公告_振华风光：北方亚事评报字[2023]第01-742号中国振华电子集团有限公司拟转让中国振华集成电路产业中心项目(在建工程)所涉及的指定资产及负债市场价值资产评估报告新浪财经

读取中,请稍候

--.--

读取中,请稍候	00-00 00:00:00

--.-- 0.00 (0.000%)	昨收盘:0.000	今开盘:0.000	最高价:0.000	最低价:0.000
成交额:0	成交量:0	买入价:0.000	卖出价:0.000
市盈率:0.000	收益率:0.000	52周最高:0.000	52周最低:0.000

振华风光：北方亚事评报字[2023]第01-742号中国振华电子集团有限公司拟转让中国振华集成电路产业中心项目(在建工程)所涉及的指定资产及负债市场价值资产评估报告（下载公告）

公告日期:2023-12-09

中国振华电子集团有限公司拟转让中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的指定资产及负债市场价值资产评估报告

北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）地址：北京市大兴区鸿坤金融谷14号楼东塔3-4层电话：010-83557569传真：010-83557801E-mail：bfys@ien.com.cn邮编：100162

声明 ...... 1

资产评估报告摘要 ...... 2

资产评估报告正文 ...... 5

一、委托人及其他资产评估报告使用人 ...... 5

二、评估目的 ...... 7

三、评估对象和评估范围 ...... 8

四、价值类型 ...... 9

五、评估基准日 ...... 9

六、评估依据 ...... 10

七、评估方法 ...... 12

八、评估程序实施过程和情况 ...... 14

九、评估假设 ...... 15

十、评估结论 ...... 17

十一、特别事项说明 ...... 18

十二、资产评估报告使用限制说明 ...... 19

十三、资产评估报告日 ...... 20

十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章 ...... 21

附件 ...... 22

中国振华电子集团有限公司拟转让中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的指定资产及负债市场价值资产评估报告

声明1．本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

2．委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。

3．资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

4．资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

5．资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。

6．资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任

7.本资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。

8.资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及指定资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及指定资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及指定资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。

中国振华电子集团有限公司拟转让中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的指定资产及负债市场价值资产评估报告

中国振华电子集团有限公司拟转让中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）

所涉及的指定资产及负债市场价值

资产评估报告正文北方亚事评报字[2023]第01-742号中国电子信息产业集团有限公司、中国振华电子集团有限公司、贵州振华风光半导体股份有限公司：

北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用成本法、基准地价系数修正法、市场比较法，按照必要的评估程序，对中国振华电子集团有限公司拟转让中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）行为所涉及的指定资产及负债在2022年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。

一、委托人及其他资产评估报告使用人

委托人一为中国电子信息产业集团有限公司，委托人二暨产权持有人为中国振华电子集团有限公司，委托人三为贵州振华风光半导体股份有限公司。

（一）委托人一概况

注册登记情况

名称：中国电子信息产业集团有限公司（以下简称“中国电子”）

统一社会信用代码：91110000100010249W

住所：北京市海淀区中关村东路66号甲1号楼19层

中国振华电子集团有限公司拟转让中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的指定资产及负债市场价值资产评估报告

法定代表人：曾毅注册资本：1848225.20万人民币企业类型：有限责任公司(国有独资)成立日期：1989-5-26经营范围：电子原材料、电子元器件、电子仪器仪表、电子整机产品、电子应用产品与应用系统、电子专用设备、配套产品、软件的科研、开发、设计、制造、产品配套销售；电子应用系统工程、建筑工程、通讯工程、水处理工程的总承包与组织管理；环保和节能技术的开发、推广、应用；房地产开发、经营；汽车、汽车零配件、五金交电、照像器材、建筑材料、装饰材料、服装的销售；承办展览；房屋修缮业务；咨询服务、技术服务及转让；家用电器的维修和销售。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）

（二）委托人二暨产权持有人概况注册登记情况名称：中国振华电子集团有限公司（以下简称“中国振华”）统一社会信用代码：91520000214403825X住所：贵州省贵阳市乌当区新添大道北段２６８号法定代表人：付贤民注册资本：247291.42万人民币企业类型：有限责任公司(国有控股)成立日期：1984-10-19经营范围：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国

务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营;法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营。（通讯信息整机、电子元器件产品，光机电一体化设备及服务。）

（三）委托人三概况注册登记情况

中国振华电子集团有限公司拟转让中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的指定资产及负债市场价值资产评估报告

名称：贵州振华风光半导体股份有限公司（以下简称“振华风光”）统一社会信用代码：915200007753445386住所：贵州省贵阳市乌当区新添大道北段238号法定代表人：张国荣注册资本：20000.00万人民币企业类型：其他股份有限公司(上市)成立日期：2005-8-31经营范围：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营;法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营。（半导体集成电路、分立器件研发、生产、经营及相关服务。）

（四）委托人与产权持有人关系委托人二暨产权持有人是委托人一的二级子公司，是委托人三的控股股东。

（五）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人除委托人、产权持有人及产权持有人以外的其他评估报告使用人为本次评估项目涉及的相关当事方以及国家法律、法规规定的其他评估报告使用人。

二、评估目的根据《中国振华电子集团有限公司纪要》（振华纪要党〔2022〕31号），中国振华拟转让中国振华集成电路产业中心项目（在建工程），本次评估目的即对该经济行为所涉及的该中心项目的指定资产及负债的市场价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考依据。

中国振华电子集团有限公司拟转让中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的指定资产及负债市场价值资产评估报告

三、评估对象和评估范围

（一）评估对象和评估范围本项目评估对象为中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的指定资产及负债。评估范围为截止2022年12月31日的该中心项目相关资产及负债，账面资产总额为20,193.62万元，负债总额为1,871.24万元，净资产账面价值18,322.38万元。详见下表：

2022年12月31日资产及负债

金额单位：人民币万元

项目/年份	2022年12月31日
流动资产	2,138.46
非流动资产：	18,055.16
固定资产
在建工程	14,811.46
无形资产	3,243.70
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
资产总计	20,193.62
流动负债	1,871.24
非流动负债
负债合计	1,871.24
净资产合计	18,322.38

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象与评估范围一致。

（二）主要实物资产资产概况实物资产包括中国振华的在建工程，为中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）一期工程，账面价值14,811.46万元，在建工程包括101#封测办公楼、102#食堂、103#封测厂房等土建工程。申报的实物资产分布在沙文工业园区，目前一期所有主体结构已封顶。

中国振华电子集团有限公司拟转让中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的指定资产及负债市场价值资产评估报告

（三）企业申报的账面记录的无形资产状况纳入本次评估范围的账面无形资产为1项土地使用权。无形资产账面原值4,167.50万元，账面净值3,243.70万元。位于白云区沙文生态科技产业园，面积为168,295.00平方米，为工业用地，于2012年6月6日以出让方式取得，并办理了白土国用(2014)第046号土地使用权证。具体情况如下表：

土地权证编号	宗地名称	土地位置	取得日期	用地性质	他项权利	土地用途	土地面积（㎡）
白土国用(2014)第046号	高新（沙文）2010-06（02-03-06）	白云区沙文生态科技产业园	2012-06-06	出让	无	工业	168,295.00

（四）企业申报的表外资产的类型、数量企业未申报表外资产。

四、价值类型

根据评估目的实现的要求，结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等条件的制约，本次评估价值类型选用市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

（一）本项目评估基准日为2022年12月31日。

（二）按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则，由委托人确定评估基准日。

（三）本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价值的确定等，均以评估基准日企业的财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。

中国振华电子集团有限公司拟转让中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的指定资产及负债市场价值资产评估报告

六、评估依据

（一）经济行为依据

1.中国振华电子集团有限公司出具的《中国振华电子集团有限公司纪要》（振华纪要党〔2022〕31号）；

2.资产评估委托合同。

（二）法律法规依据

1．《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）；

2．《中华人民共和国资产评估法》中华人民共和国主席令(第四十六号)；

3．《中华人民共和国公司法》（2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议通过）；

4．《中华人民共和国企业国有资产法》；

5．《中华人民共和国土地管理法》；

6．《中华人民共和国城乡规划法》；

7．《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号，2020年修订）；

8．《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发[1992]36号）；

9．《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权〔2013〕64号）；

10．《企业国有资产交易监督管理办法》（国资委、财政部令第32号）；

11．国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；

12．《关于转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》（国办发〔2001〕102号）；

13．《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权（2009）941号；

14．《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财政部、国家税务总局，财税〔2008〕170号）；

15．《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财政部、国家税务总局财税〔2016〕36号）；

中国振华电子集团有限公司拟转让中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的指定资产及负债市场价值资产评估报告

16．其他有关的法律、法规和规章制度。

（三）评估准则依据1．《资产评估基本准则》财资〔2017〕43号；2．《资产评估职业道德准则》中评协〔2017〕30号；3．《资产评估执业准则——资产评估程序》中评协〔2018〕36号；4．《资产评估执业准则——资产评估报告》中评协〔2018〕35号；5．《资产评估执业准则——资产评估委托合同》中评协〔2017〕33号；6．《资产评估执业准则——资产评估档案》中评协〔2018〕37号；7．《资产评估执业准则——资产评估方法》中评协〔2019〕35号；8．《资产评估执业准则——不动产》（中评协[2017]38号）；9．《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42号）；10．《资产评估价值类型指导意见》中评协〔2017〕47号；11．《资产评估对象法律权属指导意见》中评协〔2017〕48号；12．《中国资产评估协会资产评估业务报备管理办法》中评协（2021）30号；

（四）产权依据

1.土地使用权证；

2.产权持有人提供的其它相关产权证明资料。

（五）取价依据1．《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507－2014）；2．《城镇土地估价规程》(GB/T18508－2014)；3．《2022贵阳中心城区土地级别调整及基准地价更新实施细则》；4．评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；5．评估机构收集的有关询价资料、参数资料；6．产权持有人提供的其它评估相关资料。

（六）其他参考依据1．产权持有人提供的《资产评估申报表》。

中国振华电子集团有限公司拟转让中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的指定资产及负债市场价值资产评估报告

七、评估方法

（一）评估方法的选择资产评估专业人员根据本次的评估目的、评估对象、价值类型、收集资料等情况，确定本次评估的资产包括：预付款项、在建工程、土地使用权、其他应付款。

在建工程尚未完工，不能进行销售、且无法单独产生收益，不适用市场法和收益法，故选择成本法为本次评估的评估方法；土地使用权：评估对象为工业用地，尚无现实收益，且作为工业用地在市场上的租赁案例较少，收集难度大，故本次不采用收益还原法进行评估；评估对象用途为工业用地，设定用途为工业用地，因评估对象周围均为工业厂房，建成后的工业厂房不易销售，很难收集到区域内类似房地产的交易案例，因此不适宜选用剩余法进行评估；评估对象用途为工业用地，其地价与土地成本密切且所在区域土地取得费、土地开发资料齐全，但由于贵阳市人民政府于2020年12月1日公布了《贵阳市人民政府关于公布实施征地区片综合地价标准的通知》，距评估基准日已超过2年，不能很好的体现土地评估基准日的市场价值，不适宜采用成本逼近法进行评估；评估对象处于基准地价覆盖的区域范围内，同时贵阳市有完善的基准地价体系，适宜选用基准地价系数修正法；评估对象所在供需圈范围内可选用土地交易实例较多，适宜采用市场比较法。经综合分析，本次采用市场比较法和基准地价系数修正法进行评估。

（二）评估方法简介

1.预付款项：对预付款项具体分析了形成的原因，并向相关企业发函确认往来款项的真实准确性，根据所能收回的相应货物形成的资产或权利或核实后的账面价值确定评估价值。

2.在建工程

开工时间距基准日半年以上的在建项目，经评估人员现场勘查，在建工程费用支付合理，但付款进度与工程进度不一致（对于工程款产权持有人仅支付形象进度下工程款的80%，在建工程中的工程款账面值仅为该80%的款项），账面价值

中国振华电子集团有限公司拟转让中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的指定资产及负债市场价值资产评估报告

中包含资金成本，根据其在建工程申报金额，经账实核对后，按基准日在建工程的实际形象进度对在建工程进行评估，对于其中不合理的支出进行剔除，同时考虑增值税销项税额。由于本次评估目的是资产转让，后续费用由受让方支付，因此本次在在建工程评估值基础上扣除尚未支付的款项。

3.土地使用权

（1）基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就评估对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表确定相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取评估对象在估价期日价格的方法。计算公式为：

P=p×D×T×Kij×(1-F)×Y

式中：P---评估对象价格；

p---评估对象对应的基准地价；D---评估对象区域因素修正系数；T---期日修正；Kij---容积率修正系数；F--开发程度修正系数；Y---宗地使用年期修正系数；

（2）市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将评估对象与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易案例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出评估对象的评估期日地价的方法。

市场比较法公式：V＝VB×A×B×D×E×F

式中：V：评估对象价格；

VB：比较案例价格；

A：评估对象情况指数／比较案例宗地情况指数

＝正常情况指数／比较案例宗地情况指数

B：评估对象评估基准日地价指数／比较案例宗地交易日期地价指数

D：评估对象区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数

中国振华电子集团有限公司拟转让中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的指定资产及负债市场价值资产评估报告

E：评估对象个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素条件指数F：土地使用年期等修正

（3）对上述评估方法得到土地评估单价进行分析后，采用算术平均作为最后的评估结果。

4.其他应付款

对其他应付款的评估，主要是进行审查核实，评估人员对相关的文件、合同、账本及相关凭证进行核实，确认其真实性后，以核实后的账面价值或根据其实际应承担的其他应付款确定评估价值。

八、评估程序实施过程和情况

整个评估工作分四个阶段进行。

（一）前期准备、接受委托

本事务所首先了解项目的委托人、产权持有人和委托人以外的其他资产评估报告使用人、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、资产评估报告使用范围、资产评估报告提交期限及方式、评估服务费及支付方式以及委托人、其他相关当事人与资产评估机构及其资产评估专业人员工作配合和协助等需要明确的重要事项，在明确业务基本事项以及对专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价后与委托人签订资产评估委托合同。在听取产权持有人有关人员对企业情况及委估资产历史和现状的介绍后，根据资产评估业务具体情况编制资产评估计划，组建资产评估项目组。

（二）现场调查、收集资料

资产评估专业人员于2023年1月10日进驻现场，结合产权持有人填报的资产负债清查评估明细表，通过询问、函证、核对、监盘、勘察、检查等方式对评估对象及其所涉及的指定资产、负债进行现场调查。根据资产评估业务具体情况收集资产评估业务需要的资料，并对所收集利用的资产评估资料通过观察、询问、书面审查、实地调查、查询、函证、复核等方式进行核查验证。通过对评估对象现场调查及收集的评估资料了解评估对象现状，关注评估对象及其所涉及指定资

中国振华电子集团有限公司拟转让中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的指定资产及负债市场价值资产评估报告

产的法律权属。项目组于2023年1月10日结束现场工作。

（三）整理资料、评定估算资产评估专业人员根据资产评估业务具体情况开展独立的市场调研，收集相关的信息资料，对收集的评估资料进行必要筛选、分析、归纳和整理，形成评定估算和编制资产评估报告的依据。并根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析资产评估基本方法的适用性，选择评估方法；资产评估项目组根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成测算结果。

（四）形成结论、提交报告资产评估专业人员对形成的测算结果进行综合分析，形成评估结论，在评定、估算形成评估结论后，编制初步资产评估报告。随后按照法律、行政法规、资产评估准则和本资产评估机构内部质量控制制度，对初步资产评估报告进行内部审核。在不影响对评估结论进行独立判断的前提下，与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估报告的有关内容进行必要的沟通后，向委托人出具并提交正式资产评估报告。

九、评估假设由于企业所处运营环境的变化以及不断变化着影响资产价值的种种因素，必须建立一些假设以便资产评估师对资产进行价值判断，充分支持我们所得出的评估结论。本次评估是建立在以下前提和假设条件下的：

（一）一般假设

1.企业持续经营假设企业持续经营假设是假定被评估企业的经营业务合法，并不会出现不可预见的因素导致其无法持续经营，被评估资产现有用途不变并原地持续使用。

2.交易假设交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基

中国振华电子集团有限公司拟转让中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的指定资产及负债市场价值资产评估报告

本的前提假设。

3.公开市场假设公开市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。

（二）特殊假设1．假设国家宏观经济形势及现行的有关法律、法规、政策，无重大变化；本次交易双方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。

2．假设产权持有人所在的行业保持稳定发展态势，行业政策、管理制度及相关规定无重大变化。

3．假设国家有关信贷利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。

4．假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对企业重大不利影响。

5．假设本次评估测算的各项参数取值是按照现时价格体系确定的，未考虑基准日后通货膨胀因素的影响。

6．假设企业未来的经营管理人员尽职，企业继续保持现有的经营管理模式持续经营。

7．资产持续使用假设，即假设被评估资产按照其目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等条件合法、有效地持续使用下去，并在可预见的使用期内，不发生重大变化。

8．假设委托人及产权持有人所提供的有关企业经营的一般资料、产权资料、政策文件等相关材料真实、有效。

9．假设评估对象所涉及指定资产的购置、取得、建造过程均符合国家有关法律法规规定。

中国振华电子集团有限公司拟转让中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的指定资产及负债市场价值资产评估报告

十、评估结论

在评估基准日2022年12月31日，中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的指定账面资产总额为20,193.62万元，负债总额为1,871.24万元，净资产账面价值18,322.38万元；资产评估值为25,785.71万元，评估增值5,592.09万元，增值率27.69%，负债评估值为1,871.24万元，评估无增减值，净资产评估值为23,914.47万元，增值5,592.09万元，增值率为30.52%。

本次土地使用权及在建工程的评估值包含增值税销项税额，该销项税是基于该两项资产以打包出售方式计算的增值税销项税。其中：土地使用权的评估值为7,686.20万元（该评估值包含增值税-销项税税金为634.64万元）；在建工程的评估值为15，961.05万元（该评估值包含增值税-销项税税金为1,317.88万元）。

详见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

项目		账面价值	评估价值	增减值	增（减）值率%
项目		A	B	C=B-A	D=C/A×100%
流动资产	1	2,138.46	2,138.46
非流动资产	2	18,055.16	23,647.25	5,592.09	30.97
其中：长期股权投资	3
投资性房地产	4
固定资产	5
在建工程	6	14,811.46	15,961.05	1,149.59	7.76
油气资产	7
无形资产	8	3,243.70	7,686.20	4,442.50	136.96
其中：土地使用权	9	3,243.70	7,686.20	4,442.50	136.96
其他非流动资产	10
资产总计	11	20,193.62	25,785.71	5,592.09	27.69
流动负债	12	1,871.24	1,871.24
非流动负债	13
负债总计	14	1,871.24	1,871.24
净资产	15	18,322.38	23,914.47	5,592.09	30.52

评估结论详细情况见评估明细表。

以上评估结论自评估基准日起壹年内使用有效。

中国振华电子集团有限公司拟转让中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的指定资产及负债市场价值资产评估报告

十一、特别事项说明

本评估报告使用人应对特别事项对评估结论产生的影响予以关注。

（一）引用其他机构出具的报告情况无。

（二）权属资料不全面或者存在瑕疵的情形无

（三）评估程序受到限制的情况无。

（四）评估资料不完整的情况无。

（五）评估基准日存在的法律、经济等未决事项无。

（六）担保、租赁及其或有资产负债等事项与评估对象的关系无。

（七）评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项无。

（八）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形

无。

（九）需要说明的其他问题

1.本评估报告是在独立、客观、公正的原则下做出的，遵循了有关的法律、行政法规和资产评估准则的规定。我事务所及所有参加评估的专业人员与委托人及有关当事人之间无任何特殊利害关系，评估人员在整个评估过程中，始终恪守职业道德规范。

2.本评估报告中涉及的有关企业经营的一般资料、产权资料、政策文件及相关材料由委托人及产权持有人负责提供，对其真实性、合法性由委托人及产权持有人承担相关的法律责任，资产评估专业人员执行资产评估业务的目的是对评估

中国振华电子集团有限公司拟转让中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的指定资产及负债市场价值资产评估报告

对象的价值进行估算并发表专业意见，对评估对象的法律权属确认或发表意见超出了资产评估的执业范围,因此评估机构不对评估对象的法律权属提供保证。

3.对企业存在的可能影响资产评估价值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而资产评估专业人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，资产评估机构及资产评估专业人员不承担相关责任。

4.评估报告附件与报告正文配套使用方为有效。

5.本次在建工程付款进度与工程进度不一致，中国振华电子集团有限公司是按照应付进度款项的80%支付工程款，并按照该金额计入在建工程科目，本次在建工程的评估根据其在建工程申报金额，经账实核对后，按基准日在建工程的实际形象进度对在建工程进行评估，对于其中不合理的支出进行剔除。由于本次评估目的是资产转让，后续费用由受让方支付，因此本次在在建工程评估值基础上扣除尚未支付的款项。如果未来实际需支付的工程款或者进项税与计算值不符的，应调整评估值。

6.本次在建工程和土地使用权评估值均包含增值税销项税。

十二、资产评估报告使用限制说明

1．本资产评估报告使用范围:

（1）本资产评估报告只能由资产评估报告载明的委托人或其他资产评估报告使用人使用。

（2）本资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用途。

（3）本资产评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开的媒体，法律、法规规定以及委托人与本资产评估机构或与相关当事方另有约定的除外。

（4）本资产评估报告评估结论自评估基准日起壹年内使用有效，本资产评估报告的使用有效期自评估基准日至2023年12月30日止。

2．委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人

中国振华电子集团有限公司拟转让中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的指定资产及负债市场价值资产评估报告

附件

1、评估对象涉及的主要权属证明资料；

2、委托人和其他相关当事人的承诺函；

3、资产评估委托合同；

4、资产评估机构营业执照；

5、评估机构资格证书备案公告（2017-0066号）文件；

6、证券期货相关业务评估资格证书；

7、资产评估师职业资格证书登记卡；

8、签字资产评估师的承诺函；

9、资产评估结果汇总表及明细表。

2023

20239

2023

共12页第1页

资产评估结果分类汇总表

表2产权持有单位：中国振华电子集团有限公司金额单位：人民币元序号科目名称账面价值评估价值增减值增值率%1 一、流动资产合计21,384,638.62 21,384,638.62 0.00 2 货币资金0.00 0.00 0.00 3 交易性金融资产0.00 0.00 0.00 4 应收票据0.00 0.00 0.00 5 应收账款0.00 0.00 0.00 6 预付款项21,384,638.62 21,384,638.62 0.00 7 应收利息0.00 0.00 0.00 8 应收股利0.00 0.00 0.00 9 其他应收款0.00 0.00 0.00 10 存货0.00 0.00 0.00 11 一年内到期的非流动资产0.00 0.00 0.00 12 其它流动资产0.00 0.00 0.00 13 二、非流动资产合计180,551,627.50 236,472,492.03 55,920,864.53 30.97 14 可供出售金融资产0.00 0.00 0.00 15 持有至到期投资0.00 0.00 0.00 16 长期应收款0.00 0.00 0.00 17 长期股权投资0.00 0.00 0.00 18 投资性房地产0.00 0.00 0.00 19 固定资产0.00 0.00 0.00 20 其中：建筑物类0.00 0.00 0.00 21 设备类0.00 0.00 0.00 22 在建工程148,114,585.39 159,610,482.58 11,495,897.19 7.76 23 工程物资0.00 0.00 0.00 24 固定资产清理0.00 0.00 0.00 25 生产性生物资产0.00 0.00 0.00 26 油气资产0.00 0.00 0.00 27 无形资产32,437,042.11 76,862,009.45 44,424,967.34 136.96 28 其中：土地使用权32,437,042.11 76,862,009.45 44,424,967.34 136.96 29 其他无形资产0.00 0.00 0.00

共12页第2页

资产评估结果分类汇总表

表2产权持有单位：中国振华电子集团有限公司金额单位：人民币元序号科目名称账面价值评估价值增减值增值率%			30 开发支出0.00 0.00 0.00 31 商誉0.00 0.00 0.00 32 长期待摊费用0.00 0.00 0.00 33 递延所得税资产0.00 0.00 0.00 34 其他非流动资产0.00 0.00 0.00 35 三、资产总计201,936,266.12 257,857,130.65 55,920,864.53 27.69 36 四、流动负债合计18,712,414.32 18,712,414.32 0.00 37 短期借款0.00 0.00 0.00 38 交易性金融负债0.00 0.00 0.00 39 应付票据0.00 0.00 0.00 40 应付账款0.00 0.00 0.00 41 预收款项0.00 0.00 0.00 42 应付职工薪酬0.00 0.00 0.00 43 应交税费0.00 0.00 0.00 44 应付利息0.00 0.00 0.00 45 应付股利0.00 0.00 0.00 46 其它应付款18,712,414.32 18,712,414.32 0.00 47 一年内到期的非流动负债0.00 0.00 0.00 48 其他流动负债0.00 0.00 0.00 49 五、非流动负债合计0.00 0.00 0.00 50 长期借款0.00 0.00 0.00 51 应付债券0.00 0.00 0.00 52 长期应付款0.00 0.00 0.00 53 专项应付款0.00 0.00 0.00 54 预计负债0.00 0.00 0.00 55 递延所得税负债0.00 0.00 0.00 56 其他非流动负债0.00 0.00 0.00 57 六、负债合计18,712,414.32 18,712,414.32 0.00 58 七、净资产183,223,851.80 239,144,716.33 55,920,864.53 30.52

共12页第4页

预付款项评估明细表

评估基准日：2022年12月31日

表3-5

产权持有单位：中国振华电子集团有限公司金额单位：人民币元

序号

收款单位名称

业务内容发生日期账龄

是否内

账面价值评估价值增值率%备注

(结算对象)部往来

贵州建工集团第三建筑工程有

2022/06/011年以内否 58,500.00 58,500.00 账面余额合计 21,384,638.62 21,384,638.62 0.00 减：坏账准备减：评估风险损失账面净值合计 21,384,638.62 21,384,638.62 0.00

产权持有单位填表人:白晴予填表日期：2023年1月10日评估人员：余颖莉、杨运桃、韩彤

共12页第7页

在建工程-土建工程评估明细表评估基准日：2022年12月31日

表4-7-1

产权持有单位：中国振华电子集团有限公司金额单位：人民币元序号项目名称结构建筑面积/容积开工日期

预计完实际形象付款

账面价值评估值增值率%备注

工日期进度%比例%

一一期2021/7/15

2023/3/31

1101#封测办公楼钢混10710.61

90.00

80%

15,655,962.15 21,331,248.43 36.25

按实际形象进度评估

2102#食堂钢混2949.08

98.00

80%

3,598,587.11 4,903,074.94 36.25

按实际形象进度评估

3103#封测厂房钢混15,278.60

98.00

80%

20,868,670.11 28,433,563.02 36.25

按实际形象进度评估

4104#宿舍钢混10,632.08

95.00

80%

14,787,855.45 20,148,453.05 36.25

按实际形象进度评估

5108#消防水池钢混165.24

85.00

80%

1,665,268.57 2,268,928.43 36.25

按实际形象进度评估

6212#总配电房钢混586.04

98.00

80%

620,486.08 845,412.28 36.25

按实际形象进度评估

7205#标准厂房钢混12,480.00

85.00

80%

10,201,767.50 13,899,908.22 36.25

按实际形象进度评估

8206#标准厂房钢混15,600.00

85.00

80%

12,363,790.10 16,845,664.01 36.25

按实际形象进度评估

9207#标准厂房钢混11,700.00

90.00

80%

10,438,040.30 14,221,829.91 36.25

按实际形象进度评估

10挡墙碎石回填

85.00

80%

661,108.39 900,760.18 36.25

按实际形象进度评估

11基础漏项及超灌80%

4,197,991.19 5,719,763.00 36.25

按实际形象进度评估

12平场土石方80%

4,934,163.71 6,722,798.05 36.25

按实际形象进度评估

13室外工程

50.00

80%

5,343,796.62 7,280,922.89 36.25

按实际形象进度评估

14其他费用

14.1管道燃气设施安装

39,349.54 42,891.00

14.2沙文土地测绘工程费

50,065.40 54,571.29

14.3020306地块地质灾害危险性评估费

10,000.00 10,900.00

14.4

新能源新材料产业化基地A、C土石方工程预算编制服务费

9,721.38 10,596.30

14.5沙文园区路网费

1,277.40 1,392.37

14.6沙文土地使用权宗地图测绘费

40,664.00 44,323.76

14.7沙文土地平整工程招标服务费

6,769.40 7,378.65

14.8沙文园区场地平整工程

6,361,207.12 5,099,300.26 -19.84 账面包含土地平整

14.9沙文A地块围墙修复、C地块门头修缮

3,284.04 3,579.60

14.10沙文四苏路、干田路边围墙维修装饰

19,507.80 21,263.50

14.11

A、C地块场地平整工程招标代理服务费 21,885.90 23,855.63

14.12咨询费

412,911.07 450,073.07

14.13工程监理费

2,214,245.29 2,413,527.37

14.14招标代理服务费

278,852.63 303,949.37

14.15检测费

1,076,631.67 1,173,528.52

14.16工程勘察费

493,636.40 538,063.68

14.17集成电路产业中心项目设计费

1,246,688.30 1,358,890.25

在建工程-土建工程评估明细表评估基准日：2022年12月31日

表4-7-1

产权持有单位：中国振华电子集团有限公司金额单位：人民币元序号项目名称结构建筑面积/容积开工日期

预计完实际形象付款

账面价值评估值增值率%备注

工日期进度%比例%

一一期2021/7/15

2023/3/31

1101#封测办公楼钢混10710.61

90.00

80%

15,655,962.15 21,331,248.43 36.25

按实际形象进度评估

2102#食堂钢混2949.08

98.00

80%

3,598,587.11 4,903,074.94 36.25

按实际形象进度评估

3103#封测厂房钢混15,278.60

98.00

80%

20,868,670.11 28,433,563.02 36.25

按实际形象进度评估

4104#宿舍钢混10,632.08

95.00

80%

14,787,855.45 20,148,453.05 36.25

按实际形象进度评估

5108#消防水池钢混165.24

85.00

80%

1,665,268.57 2,268,928.43 36.25

按实际形象进度评估

6212#总配电房钢混586.04

98.00

80%

620,486.08 845,412.28 36.25

按实际形象进度评估

7205#标准厂房钢混12,480.00

85.00

80%

10,201,767.50 13,899,908.22 36.25

按实际形象进度评估

8206#标准厂房钢混15,600.00

85.00

80%

12,363,790.10 16,845,664.01 36.25

按实际形象进度评估

9207#标准厂房钢混11,700.00

90.00

80%

10,438,040.30 14,221,829.91 36.25

按实际形象进度评估

10挡墙碎石回填

85.00

80%

661,108.39 900,760.18 36.25

按实际形象进度评估

11基础漏项及超灌80%

4,197,991.19 5,719,763.00 36.25

按实际形象进度评估

12平场土石方80%

4,934,163.71 6,722,798.05 36.25

按实际形象进度评估

13室外工程

50.00

80%

5,343,796.62 7,280,922.89 36.25

按实际形象进度评估

14其他费用

14.1管道燃气设施安装

39,349.54 42,891.00

14.2沙文土地测绘工程费

50,065.40 54,571.29

14.3020306地块地质灾害危险性评估费

10,000.00 10,900.00

14.4

新能源新材料产业化基地A、C土石方工程预算编制服务费

9,721.38 10,596.30

14.5沙文园区路网费

1,277.40 1,392.37

14.6沙文土地使用权宗地图测绘费

40,664.00 44,323.76

14.7沙文土地平整工程招标服务费

6,769.40 7,378.65

14.8沙文园区场地平整工程

6,361,207.12 5,099,300.26 -19.84 账面包含土地平整

14.9沙文A地块围墙修复、C地块门头修缮

3,284.04 3,579.60

14.10沙文四苏路、干田路边围墙维修装饰

19,507.80 21,263.50

14.11

A、C地块场地平整工程招标代理服务费 21,885.90 23,855.63

14.12咨询费

412,911.07 450,073.07

14.13工程监理费

2,214,245.29 2,413,527.37

14.14招标代理服务费

278,852.63 303,949.37

14.15检测费

1,076,631.67 1,173,528.52

14.16工程勘察费

493,636.40 538,063.68

14.17集成电路产业中心项目设计费

1,246,688.30 1,358,890.25

产权持有单位填表人:白晴予填表日期：2023年1月10日评估人员：余颖莉、杨运桃、韩彤

共12页第8页

在建工程-土建工程评估明细表

评估基准日：2022年12月31日

表4-7-1

产权持有单位：中国振华电子集团有限公司金额单位：人民币元

序号项目名称结构建筑面积/容积开工日期

预计完实际形象付款

账面价值评估值增值率%备注

工日期进度%比例%

在建工程-土建工程评估明细表评估基准日：2022年12月31日表4-7-1产权持有单位：中国振华电子集团有限公司金额单位：人民币元序号项目名称结构建筑面积/容积开工日期预计完实际形象付款账面价值评估值增值率%备注工日期进度%比例%

14.18评估费 123,762.38 134,900.99 14.19城市基础设施配套费 5,297,429.55 5,774,198.21 14.20测绘费 61,783.09 67,343.57 14.21审查费 81,831.13 89,195.93 14.22水土保持工程 201,954.00 220,129.86 14.2320KV配电工程 12,641,865.71 13,779,633.62 14.24供水施工安装费 45,871.56 50,000.00 14.25水表安装工程 57,064.22 62,200.00 14.26清表工程 1,756,854.91 1,914,971.85 14.27审计费 293,632.08 320,058.97 14.28资料费 60.00 65.40 14.29沙文C-20KV供配电工程造价咨询费 88,989.62 96,998.69 14.30资本化利息 3,112,030.88 3,392,113.66 14.31边坡治理工程款 6,406,425.47 6,983,003.76 14.32B-02-639地块咨询服务费 20,993.00 22,882.37 14.33B-02-639地块工程勘察报告和施工图费 7,606.00 8,290.54 14.34B-02-639边坡支护设计初勘费 80,000.00 87,200.00 14.35沙文C地块边坡治理工程招标代理费 40,000.00 43,600.00 14.36沙文产业园边坡治理工程交易服务费 8,700.00 9,483.00 14.37沙文C地块边坡治理工程监理服务费 67,924.53 74,037.74 14.38沙文C地块边坡支护项目详勘费用 76,754.72 83,662.64 14.39沙文C地块边坡治理工程结算审核费 18,867.92 20,566.03 贵州建工集团第三建筑工程有限责任公司应付未付工程款-28,704,465.28 80,101.65 账面余额合计 148,114,585.39 159,610,482.58 7.76 减：减值准备账面净值合计 148,114,585.39 159,610,482.58 7.76

产权持有单位填表人:白晴予填表日期：2023年1月10日评估人员：余颖莉、杨运桃、韩彤

共12页第9页

无形资产评估汇总表

评估基准日：2022年12月31日

产权持有单位：中国振华电子集团有限公司金额单位：人民币元

序号科目名称账面价值评估价值增减值增值率%

4-12-1土地使用权

32,437,042.11 76,862,009.45

44,424,967.34 136.96 4-12-2矿业权0.00 0.00 0.00 4-12-3其他无形资产0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 无形资产合计 32,437,042.11 76,862,009.45 44,424,967.34 136.96

产权持有单位填表人:白晴予填表日期：2023年1月10日评估人员：余颖莉、杨运桃、韩彤

共12页第10页

无形资产-土地使用权评估明细表评估基准日：2022年12月31日

表4-12-1

产权持有单位：中国振华电子集团有限公司金额单位：人民币元

序号

权证

宗地名称土地位置取得日期

土地使用权

准用年

限开发程度

面积他项原始

账面价值评估价值增值率%备注

编号用途性质(m)权利入账价值

白土国用（2014）第

046号

高新（沙文）2010-06

（02-03-06）

白云区沙文生态科技

产业园

2012/06/06

工业出让50年六通一平168,295.00 41,675,000.00 32,437,042.11 76,862,009.45 136.96

合计 168,295.00

76,862,009.45 136.96

产权持有单位填表人:白晴予填表日期：2023年1月10日评估人员：余颖莉、杨运桃、韩彤

共12页第11页

流动负债评估汇总表

评估基准日：2022年12月31日

产权持有单位：中国振华电子集团有限公司金额单位：人民币元

序号科目名称账面价值评估价值增减值增值率%

5-1短期借款

0.00 0.00

0.00 5-2交易性金融负债0.00 0.00 0.00 5-3应付票据0.00 0.00 0.00 5-4应付账款0.00 0.00 0.00 5-5预收款项0.00 0.00 0.00 5-6应付职工薪酬5-7应交税费5-8应付利息5-9应付股利5-10其他应付款18,712,414.32 18,712,414.32 0.00 5-11一年内到期的非流动负债5-12其它流动负债流动负债合计 18,712,414.32 18,712,414.32 -

产权持有单位填表人:白晴予填表日期：2023年1月10日评估人员：余颖莉、杨运桃、韩彤

产权持有单位填表人:白晴予填表日期：2023年1月10日评估人员：余颖莉、杨运桃、韩彤

目录第一部分关于评估说明使用范围的声明 ...... 1

第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 ...... 2

一、委托人及产权持有人概况 ...... 2

二、评估目的 ...... 3

三、关于评估对象和评估范围的说明 ...... 3

四、关于评估基准日的说明 ...... 5

五、可能影响评估工作的重大事项说明 ...... 5

六、资产清查情况的说明 ...... 5

七、资料清单 ...... 6

第三部分资产清查核实情况说明 ...... 10

一、清查核实的内容 ...... 10

二、主要实物资产概况 ...... 10

三、公司拥有的无形资产情况 ...... 11

四、影响资产清查的事项 ...... 11

五、资产清查核实的过程与方法 ...... 11

六、资产清查核实的结论 ...... 13

第四部分评估说明 ...... 14

一、预付款项的评估说明 ...... 14

二、在建工程的评估说明 ...... 14

三、无形资产-土地使用权评估说明 ...... 15

四、其他应付款的评估说明 ...... 50

第五部分评估结论及分析 ...... 52

一、评估结论及分析 ...... 52

二、评估增减值分析 ...... 53

第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明

一、委托人及产权持有人概况

（一）委托人一概况注册登记情况名称：中国电子信息产业集团有限公司（以下简称“中国电子”）统一社会信用代码：91110000100010249W住所：北京市海淀区中关村东路66号甲1号楼19层法定代表人：曾毅注册资本：1848225.20万人民币企业类型：有限责任公司(国有独资)成立日期：1989-5-26经营范围：电子原材料、电子元器件、电子仪器仪表、电子整机产品、电子应用产品与应用系统、电子专用设备、配套产品、软件的科研、开发、设计、制造、产品配套销售；电子应用系统工程、建筑工程、通讯工程、水处理工程的总承包与组织管理；环保和节能技术的开发、推广、应用；房地产开发、经营；汽车、汽车零配件、五金交电、照像器材、建筑材料、装饰材料、服装的销售；承办展览；房屋修缮业务；咨询服务、技术服务及转让；家用电器的维修和销售。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）

（二）委托人二暨产权持有人概况注册登记情况名称：中国振华电子集团有限公司（以下简称“中国振华”）统一社会信用代码：91520000214403825X住所：贵州省贵阳市乌当区新添大道北段２６８号法定代表人：付贤民

注册资本：247291.42万人民币企业类型：有限责任公司(国有控股)成立日期：1984-10-19经营范围：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营;法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营。（通讯信息整机、电子元器件产品，光机电一体化设备及服务。）

（三）委托人三概况注册登记情况名称：贵州振华风光半导体股份有限公司（以下简称“振华风光”）统一社会信用代码：915200007753445386住所：贵州省贵阳市乌当区新添大道北段238号法定代表人：张国荣注册资本：20000.00万人民币企业类型：其他股份有限公司(上市)成立日期：2005-8-31经营范围：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营;法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营。（半导体集成电路、分立器件研发、生产、经营及相关服务。）

（四）委托人与产权持有人关系委托人二暨产权持有人是委托人一的二级子公司，是委托人三的控股股东。

二、评估目的根据《中国振华电子集团有限公司纪要》（振华纪要党〔2022〕31号），中国振华拟转让中国振华集成电路产业中心项目（在建工程），本次评估目的即对该经济行为所涉及的该项目的指定资产及负债的市场价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考依据。

三、关于评估对象和评估范围的说明

（一）评估对象和评估范围本项目评估对象为中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的指定资产及负债。评估范围为截止2022年12月31日的该项目相关资产及负债，账面资产总额为20,193.62万元，负债总额为1,871.24万元，净资产账面价值18,322.38万元；详见下表：

2022年12月31日资产及负债

金额单位：人民币万元

项目/年份	2022年12月31日
流动资产	2,138.46
非流动资产：	18,055.16
固定资产
在建工程	14,811.46
无形资产	3,243.70
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
资产总计	20,193.62
流动负债	1,871.24
非流动负债
负债合计	1,871.24
净资产合计	18,322.38

经核对，委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

（二）主要资产状况

1.在建工程

在建工程为中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）一期工程，账面价值148,114,585.39元，主要为101#封测办公楼、102#食堂、103#封测厂房等土建工程，目前一期所有主体结构已封顶。

2.账面无形资产

纳入本次评估范围的账面无形资产为1项土地使用权。

无形资产账面原值41,675,000.00元，账面净值32,437,042.11元。位于白云区沙文生态科技产业园，面积为168,295.00平方米，为工业用地，于2012年6月6日以出让方式取得，并办理了白土国用(2014)第046号土地使用权证。具体情况如下表：

土地权证编号	宗地名称	土地位置	取得日期	用地性质	他项权利	土地用途	土地面积（㎡）
白土国用(2014)第046号	高新（沙文）2010-06（02-03-06）	白云区沙文生态科技产业园	2012-06-06	出让	无	工业	168,295.00

四、关于评估基准日的说明

本次评估的基准日为2022年12月31日。

选定该基准日主要考虑该日期与评估目的预计实现的时间相近，以保证评估结果有效服务于评估目的，尽量减少和避免评估基准日后的调整事项对评估结果造成较大影响。

五、可能影响评估工作的重大事项说明

（一）引用其他机构出具的报告情况

无。

（二）权属资料不全面或者存在瑕疵的情形

无。

（三）评估程序受到限制的情况

无。

（四）评估资料不完整的情况

无。

（五）评估基准日存在的法律、经济等未决事项

无。

（六）担保、租赁及其或有资产负债等事项与评估对象的关系

无。

（七）评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项

无。

六、资产清查情况的说明

（一）清查工作的组织和时间计划、实施方案1．列入清查的资产列入本次清查范围的资产为中国振华的指定资产及负债，账面资产总额为20,193.62万元，负债总额为1,871.24万元。

2．实物资产分布的地点、特点和产权状况本次评估的实物资产包括中国振华的在建工程，在建工程包括101#封测办公楼、102#食堂、103#封测厂房等。申报的实物资产分布在沙文工业园区。

3．清查盘点时间清查盘点时间为2023年1月10日。4．实施方案由中国振华负责上述各项资产的清查盘点并填报评估申报明细表；评估人员及工程师根据评估申报明细表内容，逐项进行现场勘查。5．清查方法本着实事求是的原则，逐个进行清查。力求做到准确、真实、完整。

（二）资产清查结论经清查核实，资产评估的申报工作基本满足评估的要求。

七、资料清单委托人已向评估机构提供如下资料：

（一）《资产基础法资产评估申报表》；

（二）委托人暨产权持有人营业执照、企业简介；

（三）土地使用权证；

（四）委托人暨产权持有人承诺函；

（五）其他与评估资产有关的资料。(此页以下无正文)

2023

第三部分资产清查核实情况说明

一、清查核实的内容本次评估对象为评估基准日中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的指定资产及负债。评估范围为截止2022年12月31日的该中心项目相关资产及负债，账面资产总额为20,193.62万元，负债总额为1,871.24万元，净资产账面价值18,322.38万元；详见下表：

2022年12月31日资产及负债

金额单位：人民币万元

项目/年份	2022年12月31日
流动资产	2,138.46
非流动资产：	18,055.16
固定资产
在建工程	14,811.46
无形资产	3,243.70
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
资产总计	20,193.62
流动负债	1,871.24
非流动负债
负债合计	1,871.24
净资产合计	18,322.38

评估人员根据国家资产评估执业规范，在产权持有人的配合下对上述资产和负债的账面金额、实际数量、资产形成、存在和使用状况、以及产权状况等进行了全面的清查核实。

二、主要实物资产概况

实物资产包括中国振华的在建工程，为中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）一期工程，账面价值148,114,585.39元，在建工程包括101#封测办公楼、

102#食堂、103#封测厂房等土建工程。申报的实物资产分布在沙文工业园区，目前一期所有主体结构已封顶。

三、公司拥有的无形资产情况纳入本次评估范围的账面无形资产为1项土地使用权。无形资产账面原值41,675,000.00元，账面净值32,437,042.11元。位于白云区沙文生态科技产业园，面积为168,295.00平方米，为工业用地，于2012年6月6日以出让方式取得，并办理了白土国用(2014)第046号土地使用权证。具体情况如下表：

土地权证编号	宗地名称	土地位置	取得日期	用地性质	他项权利	土地用途	土地面积（㎡）
白土国用(2014)第046号	高新（沙文）2010-06（02-03-06）	白云区沙文生态科技产业园	2012-06-06	出让	无	工业	168,295.00

四、影响资产清查的事项

（一）本次清查范围以产权持有人提供的评估明细表为准。

（二）由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在本事务所考虑的范围之内。

五、资产清查核实的过程与方法

(一)资产核实组织工作

在进入现场核实前，成立了以现场项目负责人为主的资产核实小组，制定了现场核实实施计划，项目组分为实物资产小组、财务类小组及市场调查小组共三个小组分别就产权持有人的资产、负债情况、市场状况等进行清查核实。

(二)资产核实主要步骤

1、指导产权持有人相关人员清查资产、申报资产评估申报明细表并收集准备资料

先期评估人员指导产权持有人相关的财务与资产管理人员按照评估机构提供的“资产评估申报明细表”填写要求、资料清单，细致准确地登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态指标等情况的文件资料进行收集。

2、初步审查产权持有人提供的资产评估申报明细表

评估人员通过翻阅有关资料，了解各自评估对象和评估范围。然后仔细审核

资产评估申报明细表数据与单位审计后报表及相关明细表是否吻合，并对填报的资产评估申报明细表不符合填报要求的部分提出修改和完善意见。

3、现场实地勘察，对资产实物和产权情况进行清查核实依据产权持有人的业务流程，对申报资产进行现场清查核实。对申报数据主要根据产权持有人的财务报表及相关管理报表进行核对，做到账、实一致。对评估范围的设备等资产的产权情况进行清查核实，以做到评估范围内资产的产权清晰。对重大资产，评估人员通过核实资产的购置合同或协议、相应的购置发票和产权证明文件等来核实其产权情况。

4、修改和完善资产评估申报明细表根据现场实地勘察情况结合产权持有人的相关管理报表，进一步完善资产评估申报明细表。

(三)资产核实的主要方法在核实工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的核实方法。

1、对实物性资产的核实方法评估人员根据核实后的清查评估明细表，对所列各项实物资产进行现场核实、鉴定及记录，包括在建工程房屋建筑物及构筑物的坐落位置、建筑面积、结构、附属设施的配置、室外设施状况及建筑物周边环境特点等情况，并对其资产状态、工作环境和维护保养情况进行调查了解。

2、对无形资产—土地使用权的核实对其他无形资产的清查，评估人员在产权持有人有关人员陪同下，对企业无形资产的产权状况、开发程度、位置区域、面积进行核实。

3、对非实物性流动资产核实情况评估人员主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证、相关业务合同、发询证函以及向企业业务人员进行访谈等资料和程序对非实物性流动资产进行了核实。

4、对负债核实情况主要调查负债的业务内容、形成过程、发生时间、相关业务合同、查阅该公

司与债务人的余额对账单、款项的支付结算情况以及向企业业务人员进行访谈等资料和程序。并重点向财务或相关当事人了解申报评估的应付款项是否为基准日实际存在的债务，是否有确定的债权人等。

六、资产清查核实的结论经过评估人员现场核查，得出以下结论：

中国振华电子集团有限公司具有较完整的资产管理和财务核算制度。各相关资产管理部门及管理人员对各项财产的收、发、领、退等手续较齐备。产权持有人对资产的核算能够严格执行相关会计制度，核算手续完备，账证、账表相符。经评估人员现场核实确认，资产总额与账面值基本相符。其他资产及负债项目的申报基本属实，做到了账表物相符。

所核结果与资产评估委托人申报的情况基本一致。

第四部分评估说明纳入本次评估范围的是中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的指定资产及负债，包括预付款项、在建工程、土地使用权、其他应付款。现按主要类别分述如下：

一、预付款项的评估说明

1、基本情况评估基准日账面余额21,384,638.62元，未提坏账准备，账面净值21,384,638.62元，共计3项，款项的性质为工程预付款、安全生产费和安全生产措施费。

2、评估值的确认原则评估人员在对预付款项核实无误的基础上，向相关企业发函确认往来款项的真实准确性，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数据额、欠款时间和原因、款项回收情况，欠款人资金、信用、经营管理现状等，预付款项采用个别认定和账龄分析的方法评估风险损失，对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为100%；对很可能收不回部份款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考产权持有人会计计算坏账准备的方法，根据账龄分析估计出评估风险损失。

经评估人员和产权持有人人员分析，并经对客户和往年收款的情况判断，评估人员认为参考产权持有人会计计算坏账准备的方法，根据账龄分析估计出评估风险损失，根据审计报告一年以内不计提坏账准备，本次评估时也未计提评估风险损失。预付款项合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。

3、评估结果

预付款项评估值为21,384,638.62元。

二、在建工程的评估说明

1、基本情况

企业申报的在建工程为土建工程，为中国振华集成电路产业中心项目（在建

工程）一期工程，包括101#封测办公楼、102#食堂、103#封测厂房等，目前一期所有主体结构已封顶，评估基准日账面值合计为148,114,585.39元，共14项。

2、评估值的确认原则开工时间距基准日半年以上的在建项目，经评估人员现场勘查，在建工程费用支付合理，但付款进度与工程进度不一致（对于工程款产权持有人仅只付形象进度下工程款的80%，在建工程中的工程款账面值仅为该80%的款项），账面价值中包含资金成本，根据其在建工程申报金额，经账实核对后，按基准日在建工程的实际形象进度对在建工程进行评估，对于其中不合理的支出进行剔除。由于本次评估目的是资产转让，后续费用由受让方支付，因此本次在在建工程评估值基础上扣除尚未支付的款项。

案例：

序号1，101#封测办公楼账面值15,655,962.15元，该办公楼的实际形象进度为90%，对应该90%形象进度下的付款比例为80%。按照该实际形象进度对应的评估值为：

15,655,962.15/80%=19,569,952.69（元）（不含增值税-销项税）19,569,952.69×1.09=21,331,248.43（元）（含增值税-销项税）

3、评估结果在建工程的评估值为159,610,482.58元，较账面值增值11,495,897.19元，增值率7.76%。

三、无形资产-土地使用权评估说明

（一）评估对象描述以下评估对象描述均根据产权持有人所提供的产权资料复印件，经评估人员核对，产权资料复印件与原件相一致。本次评估除有特殊说明之外，所采用的信息、数据等内容均依据产权资料复印件。评估人员对产权资料复印件的核实不能免除产权持有人、评估委托人提供资料的相关法律义务，也不确保该评估资产的权属、权利、义务的真实性、完整性、时效性。

1.土地登记状况

委托评估的土地共1宗，出让宗地面积为168,295.00平方米，为中国振华电子集团有限公司以出让方式取得，出让宗地用途为工业用地，评估对象土地登记情况摘要如下：

土地登记状况
产权证号	白土国用(2014)第046号
权利人	中国振华电子集团有限公司
共有情况	单独所有
坐落	白云区沙文生态科技产业园
权利类型	国有建设用地使用权	权利性质	出让
用途	工业用地	宗地面积	168,295.00㎡
使用期限	2012年6月6日起2062年6月5日止

2.土地权利状况

至评估基准日，根据对产权持有人提供的评估对象《国有土地使用权出让合同》资料进行综合分析，评估对象的土地权利状况如下：

土地权利状况
土地所有者	评估对象所有权属国家所有
出让合同编号	520192-2011-CR-019
共有土地使用者	无	共有使用权分摊面积	无
土地使用权取得方式	出让	土地取得时间	2012年6月6日
批准机关	贵阳市白云区人民政府
土地批准使用年限	50年	已使用年限（年）	10.58
剩余年限（年）	39.42	他项权利类型	无
他项权利权利人	无	他项权利义务人	中国振华电子集团有限公司

3.土地利用状况

经评估人员现场踏勘，评估对象宗地内正在开发建设，现状开发程度为红线外“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气）、红线内“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气）及“场地平整”。

(二)地价影响因素分析

一般因素

1.城市资源概况

（1）城市概括：贵阳，贵州省省会，是全省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。“贵阳”

因位于境内贵山之南而得名，已有400多年历史。古代贵阳盛产竹子，以制作乐器“筑”而闻名，故简称“筑”，也称“金筑”。贵阳又称“林城”、“筑城”，是连接丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的重要门户，全国生态文明示范城市，全国重要的生态休闲度假旅游城市。先后荣获国家卫生城市、国家生态文明城市、中国避暑之都、中国最佳表现城市、最受欢迎十大旅游城市、全国双拥模范城、2021年中国百强城市等40多项荣誉称号。

（2）地理位置：贵阳市地处东经106°07′至107°17′，北纬26°11′至26°55′之间。东南与黔南布依族苗族自治州的瓮安、龙里、惠水、长顺4县接壤，西靠安顺地区的平坝区和毕节地区的织金县，北邻毕节地区的黔西市、金沙县和遵义市的播州区。

（3）行政区划：贵阳市土地总面积8043平方千米，占全省土地总面积的4.56%。全市辖六区（云岩区、南明区、花溪区、乌当区、白云区、观山湖区），一市三县（清镇市、修文县、息烽县、开阳县）和四个国家级开发区（高新区、经开区、综保区、双龙航空港经济区）。

（4）城市人口：根据第七次全国人口普查公报，普查公报显示，2020年11月1日零时，贵阳常住人口为5987018人。同2010年第六次人口普查的4322611人相比，十年共增加1664407人，增长38.5%，年平均增长率为3.3%；其中，云岩区和南明区常住人口，均超100万人；贵阳市常住人口中，60岁及以上人口为796225人，占13.30%。贵阳市常住人口中，拥有大学（指大专及以上）文化程度的人口为1403339人。

（5）城市交通：

贵阳市是国家综合立体交通网主骨架布局粤港澳-成渝主轴、西部陆海走廊、沪昆走廊的重要节点城市，近年来交通基础设施不断完善、运输服务能力显著增强，基本建成西部陆海新通道交通枢纽体系。域内县县通高速、乡镇通柏油路、组组通硬化路。

高速公路：贵阳贵安高速公路对外出口共11处，总里程突破600公里，可通过沪昆、兰海-沪蓉等高速通道直达华东区域。

港口码头：通过正在加快建设的开阳港进入乌江航道，距南京2414公里，距上海2806公里。

铁路：建成贵广铁路、沪昆高铁、渝贵铁路、成贵铁路等快（高）速铁路，市域快铁今年建成开通并将实现公交化运营，贵南高铁正在加快建设。贵阳高铁可直达北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、昆明等中心城市和南京、苏州等东部重要城市，高铁网与普速铁路网贵昆线、川黔线、湘黔线、黔桂线共同构成米字型铁路干线，四通八达。全市已经初步构建至周边省会城市成都、重庆、长沙、昆明、南宁、广州2-4小时高铁圈。

机场：龙洞堡国际机场作为全省“一干十六支”机场布局的中心，年旅客吞吐量已突破2100万人次，位居全国千万级机场第20位。共开辟航线253条，其中国内航线228条、国内通航点132个，国际和地区航线25条、通航点24个。

城市道路：根据《2020年贵阳市国民经济和社会发展统计公报》，全市年末市区道路总长度达到1514.49公里，道路面积3040.05万平方米。公交专用车道长度57.3公里，轨道交通车站数25个，综合客运枢纽2个。

公共交通：贵阳市城市绿色公共交通运输体系发达，地铁1号线和2号线成网全线运营，通车里程76.1公里，已连通六城区及机场、高铁站，出行便捷；目前正在加快建设轨道3号线、S1号线一期工程。根据《2020年贵阳市国民经济和社会发展统计公报》，城市出租汽车17405辆，全部安装卫星定位车载终端系统，全年载客车次总数21296万车次，客运量23067万人次，运营里程8.79亿公里；公共汽（电）车营运标准车（6）3369台，公共汽（电）车营运线路网长度831公里，公共汽（电）车营运线路265条，全年公共汽（电）车客运总量34042.11万人次。全市初步形成了以城市轨道交通为骨干、常规交通为基础、其他出行方式为补充的多层次低碳出行公共交通体系。

（6）地势地貌：贵阳市地处黔中山原丘陵中部，长江与珠江分水岭地带。总地势西南高、东北低。苗岭横延市境，岗阜起伏，剥蚀丘陵与盆地、谷地、洼地相间。相对高差100—200米，最高峰在水田镇庙窝顶，海拔1762米；最低处在开阳县东北乌江出境处小河口，海拔506米。中部层状地貌明显，主要有贵阳——中曹司向斜盆地和白云——花溪——青岩构成的多级台地及溶丘洼地地貌。峰丛与碟状洼地、漏斗、伏流、溶洞发育。较平坦的坝子有花溪、孟关、乌当、金华、朱昌等处。南明河自西南向东北纵贯市区，流域面积约占市区总面积的70%。

（7）生态环境：贵阳市环境空气质量优良率为98.1%，达到国家二级标准，在全国168个重点城市中排第8，在省会城市中位列第4；饮用水水源地水质达标率为100%，水质总体良好；地表水国（省）控断面水质达标率为100%；土壤环境质量总体稳定向好；中心城区区域环境噪声昼间时段均值为56.1dB，道路交通噪声昼间时段加权平均值为69.8dB，声环境质量达到国家考核标准；环境中陆地γ辐射剂量率、空气中氡浓度以及水体、土壤、生物中放射性核素含量均处于正常水平，各区域电磁环境状况均满足国家标准要求，辐射环境质量状况总体良好。

2、不动产制度与不动产市场状况

A、不动产制度政策

（1）土地制度近年来，我国陆续更新和出台了一系列土地相关法律法规政策，其中《中华人民共和国土地管理法》（根据2019年8月26日第十三届全国人大常委会第十二次会议通过《关于修改<土地管理法>、<城市房地产管理法>的决定》修订）在土地征收、农村宅基地管理制度改革和集体经营性土地入市等方面作了进一步的规定，有利于深化土地市场侧结构性改革，推动形成城乡统一的多主体供给的土地市场，有利于实施乡村振兴战略，形成城乡一体发展，有利于财税改革，优化经济结构。《中华人民共和国耕地占用税法》（2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过，2019年9月1日起施行）的实施从更高层级，以更大力度贯彻落实国家最严格的耕地保护制度，限制非农业建设无序、低效占用农业生产用地，以经济手段保护有限的土地资源，尤其是耕地资源，促进土地资源的合理配置。《自然资源部办公厅关于印发<产业用地政策实施工作指引（2019年版）>的通知》（自然资办发[2019]31号）对产业用地在用地供应方式、用地政策、用地管理等进一步提出工作指引，保障各种所有制经济主体平等取得土地要素，有力促进高质量发展。

（2）住房制度政策国家政策：2021年3月5日，两会政府工作报告定调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

4月30日，中央政治局会议召开，会议强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

7月26日，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

9月24日，央行第三季度例会定调“两维护”：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

10月14日，央行金融市场司司长邹澜表示，今年前三季度，个人住房贷款发放金融保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。恒大集团的问题在房地产行业是个别现象，大多数房地产企业经营稳健、财务指标良好，房地产行业总体是健康的。

10月21日，银保监会统信部副主任刘忠瑞在国新办发布会表示，保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率上支持首套购房者。目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。

12月6日，中央政治局会议强调，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

12月8-10日，中央经济工作会议定调：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

12月11日，发改委副主任兼统计局局长宁吉喆解读中央经济工作会议，要加强居民基本住房保障。房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。

12月15日，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约

1.2万亿元。

12月20日，央行公布1年期LPR降至3.8%，下调5个基点，5年期以上LPR仍保持4.65%不变，此前LPR已连续19个月保持不变。

地方政策：2021年8月23日，贵阳市政府办公厅印发《市人民政府办公厅关于印发贵阳市加快推进成品住宅建设实施方案的通知》。通知以习近平生态文明思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神和习近平总书记对贵州工作系列重要指示精神，坚持节约资源和保护环境基本国策，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，深入实施大生态战略行动和新型城镇化暨“强省会”五年行动，解决住房分散装修造成环境污染和资源浪费问题，着力打造生态宜居环境，推动形成房地产业发展新格局。

（3）地价政策根据《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发[2010]34号），土地出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。根据《国土资源部关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>》的通知》（国土资发[2006]307号）及《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发[2008]308号），贵阳市中心城区分布在第六等和第九等，出让最低价标准分别为336元/平方米和204元/平方米，三县一市（息烽县、开阳县、修文县、清镇市）分布在第十二等和十三等，出让最低价标准分别为120元/平方米和96元/平方米。

2021-2022年，贵阳市自然资源和规划局组织专家、评估机构对贵阳市人民政府批准的《2019年贵阳市中心城区土地定级与基准地价更新实施细则》进行了调整和更新，形成了《2022年贵阳市中心城区土地级别调整及基准地价更新技术报告》及《2022年贵阳市中心城区土地定级与基准地价更新实施细则》。

2022年，贵阳市人民政府以《贵阳市人民政府关于公布实施2022年贵阳市中心城区土地定级与基准地价更新成果的公告》发布了《2022年贵阳市中心城区土地级别调整及基准地价更新技术报告》和对应的《贵阳市中心城区商业、住宅、工业土地级别与基准地价图》（2022年）。公告中第三条明确:“本次土地定级与基准地价更新成果自2022年9月1日起施行。”这次基准地价更新范围涵盖贵阳市中心城区范围，本次按商业、住宅、工业三类用途进行分类定级，其中商业及参照商业类土地定级为八个级别，住宅及参照住宅类土地定级为六个级别，工业及参照工业类土地定级为五个级别。

B、不动产市场状况

（1）土地市场状况

依据土地市场动态监测与监管系统数据显示，2021年贵阳市出让土地1190.3941公顷，同比减少25.62%；总出让金达5549635.5878万元，同比减少

11.00%；平均出让单价为4662元/㎡，同比增长19.66%。

从区域分布来看，2021年贵阳市中心城区（云岩区、南明区、观山湖区、花溪区、乌当区、白云区）共出让土地844.1597公顷，总出让金为5013621.3878

万元，平均出让单价为5939元/㎡；三县一市（清镇市、开阳县、息烽县、修文县）共出让土地346.2345顷，总出让金为536014.2000万元，平均出让单价为1548元/㎡。

从用途结构来看，全市出让住宅用地416.8974公顷，总出让金为4034753.6394万元，出让单价为9678元/㎡；出让商服用地194.4522公顷，总出让金为1174379.0291万元，出让单价为6039元/㎡；出让工矿仓储用地522.2675公顷，总出让金为995.8710万元，出让单价为526元/㎡；出让其他用地56.7771公顷，总出让金为1174379.0291万元，出让单价为1157元/㎡。

从成交楼面地价来看，全市平均楼面地价为1930元/㎡，中心城区楼面地价为2345元/㎡，三县一市楼面地价为726元/㎡。其中，中心城区住宅楼面地价为3949元/㎡，三县一市住宅用地楼面地价为1040元/㎡；中心城区商服用地楼面地价为3310元/㎡，三县一市商服用地楼面地价为688元/㎡；中心城区其他用地楼面地价为752元/㎡，三县一市其他用地楼面地价为1017元/㎡。

（2）房地产市场状况

①房地产开发投资情况。据统计数据显示，2021年，贵阳市房地产开发投资同比下降11.9%，降幅高于全部投资增速4.8个百分点。

②房屋开（竣）工情况。据统计数据显示，2021年全市房屋施工面积8357.101万平方米，同比增长5.8%，其中住宅面积5650.4748万平方米，同比增长7.9%；房屋新开工面积3084.02万平方米，下降20.2%；房屋竣工面积348.6748万平方米，同比下降3.0%，其中住宅面积223.8618万平方米，同比增长1.2%。

③房地产开发到位资金情况。房地产开发项目实际到位资金下降9.9%，低于全市投资到位资金增速10.3个百分点；新入库房开项目同比减少23个。

④商品房销售情况。据统计数据显示，2021年贵阳市商品房销售面积1424.7751万平方米，同比增长15.0%；商品房销售金额1295.6562亿元，同比增长12.4%。

⑤商品房价格情况。根据克而瑞贵阳的数据，2021年，贵阳商品房成交体量约为717万平方米，同比去年降低7.96%，跌至2019年水平；供应量为785万方，同比去年降低12%，商品房供应体量连续四年下降；下半年消费者观望情绪浓重，

全年市场热度较低，房企“抄底”房价，呈现出供大于求局面，成交均价跌至10401元/㎡。

二手房价格方面，在国家统计局发布的2021年12月70城房价指数榜单上，贵阳二手房价格指数环比下降0.6%，同比下降2.1%，从上半年“乍暖还寒”后，已经连续7个月呈现下跌态势。

3、产业（含税收、金融）政策

根据贵阳市发布的《政策优势》（2021年），贵阳市在土地方面的政策如下：

按照土地要素跟着项目走的原则，将贵阳贵安重大项目优先纳入省重大工程项目并争取纳入国家重点项目，给予用地支持，对贵阳贵安建设项目用地需求实行应保尽保、重大项目特事特办。

支持贵阳贵安在全省范围内通过调剂方式落实耕地占卜平衡缺口指标，按需下达城乡建设用地增减挂钩计划指标。

农用地转为建设用地、土地征收省级审批权，除国家规定不允许外，其余授权或委托贵阳贵安行使。委托贵阳贵安行使占用林地省级审批权。

支持贵阳贵安根据城市发展需要适时调整用水总量控制指标，加快贵阳市中型水库建设，不需省级出资的项目中央资金直接下拨贵阳市，依法依规调整水库功能和饮用水水源保护区范围。

2021年至2025年，省级分享贵阳贵安的土地出让收益全额返还贵阳贵安。

根据《贵阳市招商引资政策汇编》，除国家鼓励和支持的产业政策外，贵阳市出台的地方产业政策摘要如下：

（1）重点围绕高端装备、精细化工、电子信息制造、新材料、医药、特色食品等产业的龙头企业和高成长性企业，招商引资中符合国家产业政策，符合我省产业优先发展方向，当年开工建设的成长性项目，按项目投资规模进行支持。详见（黔经信办[2017]17号文）。

项目总投资高于10亿元的企业，给予1000万-2000万元的资金支持;项目总投资5亿-10亿元的企业，给予500万-1000万元资金支持;项目总投资1亿-5亿元的企业，给予200万-500万元的资金支持;项目总投资低于1亿元的企业，给予100万-200万元的资金支持。以上支持主要通过以奖代补或贴息方式进行支持。

奖补方式要根据项目实施进度，投产验收后完成全部奖补。

（2）强化工业项目支持。详见《贵阳市产业大招商政策措施》。固定资产投资奖励。经市级工业、统计主管部门共同认定且已纳入固定资产投资法定统计的新引进工业项目，固定资产投资1亿元及以上（不含土地出让/划拨费用，下同），项目落地清镇市、修文县、息烽县、开阳县投资强度达到150万元/亩且产出强度达到300万元/亩以上的，其他区域投资强度达到250万元/亩且产出强度达到500万元/亩以上的，根据固定资产投资额给予奖励：1亿元至5亿元（不含5亿元）的给予5万元/亩奖励；5亿元至10亿元（不含10亿元）的给予10万元/亩奖励；对投资强度、产出强度超过基准，固定资产投资额10亿元以上的项目，采取“一企一策”方式确定奖励额度。

标准厂房租赁补助。工业用地需求在20亩以内的企业，鼓励通过租赁工业园区内标准厂房解决生产经营场所。厂房租金补助年限为5年，第一年按100%补助。第二年至第五年，对当年平均税收每平方米200元以下的，按厂房租金的50%给予补助；对当年平均税收每平方米200元至400元（不含400元）的，按厂房租金的75%给予补助；对当年平均税收每平方米400元及以上的，按厂房租金的100%给予补助。

重资产建设扶持。符合贵阳市先进制造业发展方向的行业内龙头企业或高新技术企业，可由贵阳市代建落地企业定制化厂房等重资产，企业自资产移交之日起分期回购，五年内购完，每年回购重资产投资总额不少于20%。

支持配套本地化采购。支持先进制造业龙头企业及其他各类企业通过专业分工、服务外包、订单生产、共享平台等形式，带动中小企业进入产业链或配套体系。对企业采购中小企业配套产品年累计在1亿元及以上的，按不超过新增采购结算额的1%给予采购方奖励，单个企业奖励金额不超过200万元。

（3）强化大数据产业项目支持。详见《贵阳市产业大招商政策措施》。

资金奖励。对新引进的大数据企业，年主营业务收入首次突破1000万元、3000万元、5000万元的，经认定，分别给予50万元、100万元、200万元的一次性奖励。

成果转化奖励。对新引进具有核心技术或创新模式的大数据企业，经认定，

给予成果转化项目总经费30%最高200万元资助。对于省级以上大赛获奖项目和团队，在贵阳新注册成立公司的，运营满一年后，经认定，一次性给予最高50万的资金奖励。

平台建设补贴。鼓励建设运营大数据领域的专业技术公共服务平台、研究中心、创新中心等，为贵阳市大数据产业发展、企业智能化升级改造提供研发、设计、生产、云资源租赁、技术交流等服务，经认定，给予其建设实际到位投资额度20%，一次性最高不超过200万元的补贴。

（4）强化现代服务业项目支持。详见《贵阳市产业大招商政策措施》。

上规奖励。对新引进服务业企业年内达到上规入统标准并纳入统计的，给予该企业5万元的一次性奖励。

金融业支持。对全国性股份制商业银行和区域性商业银行在贵阳市新设立分支机构的，分别一次性补助200万元和100万元；民间资本发起新设立，总部在贵阳市的民营银行，一次性补助100万元。对在贵阳国际金融中心新设立的金融机构总部、准金融机构总部，实收资本在10亿元（含）以上、5（含）—10亿元的，分别给予一次性补助500万元和200万元。对新设立或新迁入贵阳市的互联网金融企业，实收资本达1亿元、5亿元、10亿元的，分别奖励50万元、200万元、500万元。

生态旅游业支持。鼓励扶持发展避暑度假精品酒店，对引进国际知名度假酒店管理品牌的，建成并正式运营后，一次性补助项目业主100—200万元。对获得国家5A级旅游景区和国家级旅游度假区称号的景区一次性给予300万元奖励，对获得国家全域旅游示范区的地区一次性给予200万元奖励。

现代物流业支持。新引进物流企业获“国家3A”、“国家4A”、“国家5A”资质证书的，分别给予20万元、30万元、50万元奖励。新引进物流企业实现物流信息整合形成物流云，信息化建设资金投入在500万元以上的，按其资金投入10%的比例给予补助，最高不超过100万元。

现代商贸业支持。在二环路以外新建的大型专业市场，给予投资主体100至300万元的一次性市场培育资金奖励；对国际知名一线品牌在贵阳市新设立地区总部或分支机构的，给予100至500万元的一次性资金奖励。对国内外知名、市场

占有率高的跨境电子商务平台、供应链服务平台在贵阳设立区域运营中心和物流分拣中心，经认定，给予一年办公场所实际租金50%扶持，单个企业扶持金额不超过50万元。

文化创意业支持。新引进世界500强企业在贵阳投资建设文化创意项目，经认定且固定资产投资20亿元以上的（不含土地出让/划拨费用），给予300万元的一次性奖励；对“中国文化企业30强”在贵阳投资建设文化创意项目经认定且固定资产投资10亿元以上的（不含土地出让/划拨费用）给予100万元的一次性奖励。会展业支持。在贵阳市举办展览，天数达到3天以上的（含3天），首届举办展位数达到200个以上的，每个展位补贴500元。对取得UFI、ICCA认证的机构或项目，给予50万元的一次性奖励。

健康服务业支持。对新引进的社会资本投资非营利医疗卫生基础设施建设且实际到位投资额在1亿元以上的，按同期基准利率给予贷款贴息，最高不超过300万元。对新引进的民办养老机构投资固定资产用于增设养老设施且实际到位投资额5000万元以上的，按银行同期基准利率给予贷款贴息，最高不超过300万元。

（5）强化都市现代农业项目支持。详见《贵阳市产业大招商政策措施》。

充分运用农业综合开发、农村综合改革转移支付、现代农业生产发展资金，统筹整合财政涉农资金，支持食用菌、中药材、农产品精深加工、田园综合体等重点产业项目。建立多渠道投融资机制，鼓励土地抵押贷款、金融信贷支持、融资租赁模式，提高现代都市农业产业发展投融资能力。

（6）支持企业总部入驻。详见《贵阳市产业大招商政策措施》。

开办奖励。对世界500强企业、中国500强企业及其他对贵阳市经济社会发展带动作用大的企业在贵阳市首次设立具有独立法人资格的全国综合性总部、区域性总部，分别给予不高于500万元、300万元的一次性开办奖励。

改制奖励。将设在贵阳市的分支机构改制为子公司或企业总部的，经认定，其对贵阳市本级新增经济贡献总额达到500万元以上的，在三年内可按其对市级新增经济贡献额度的50%对企业进行奖励。

（7）鼓励创新创业。详见《贵阳市产业大招商政策措施》。

支持人才创新。对带技术、带项目、带团队到贵阳市发展战略性新兴产业、创办科技型企业的各类人才，经认定，给予最高500万元项目实施资助资金；3年内免费提供最大500平方米工作场所、最大200平方米住房公寓或最高100万元住房补贴。支持创业孵化。对新引进经认定的市级创新型孵化器（众创空间），一次性补助管理服务机构20万元；对新获得省级认定支持的众创空间给予一次性30万元匹配支持，获得国家级认定的众创空间再给予20万元的补助支持。经认定的国家级、省级、市级创业创新示范基地，分别给予100万元、50万元、30万元的一次性奖励。对通过年度考核的市级以上创业创新基地给予最高不超过50万元的运营补贴。

支持研发平台建设。对新引进经认定的国家级、省级工程技术研究中心、重点实验室，分别给予500万元、100万资助；对新引进经认定的国家级、省级企业技术中心，分别给予500万元、100万元资助。（《贵阳市产业大招商政策措施》）

（8）重大项目“一事一议”。详见《贵阳市产业大招商政策措施》。

对投资规模大、发展潜力大、带动能力强、科技含量高未列入本政策措施范围的重大项目，按照“市统筹、区为主、集中支持”的原则，实行“一事一议”。

（9）鼓励以商招商。详见《贵阳市产业大招商政策措施》。

对帮助贵阳市引进产业链上下游项目及符合贵阳市产业发展方向项目的企业，根据项目形成的实际固定资产投资额度，给予一定比例的奖励，单个项目奖励累计不超过300万元。

（10）强化措施保障。详见《贵阳市产业大招商政策措施》。

多渠道提供办公用房。鼓励企业入驻写字楼，对新引进投资总额3000万元以上租用办公用房的企业，每年按自用办公用房租赁合同金额的30—50%给予补助，补助面积不超过500平方米，补贴总额不超过100万元，连续补助时间不超过3年。具体根据项目前景、带动性、对当地经济社会发展的贡献情况等确定并兑现。

鼓励企业上市融资。对在国内主板上市的企业，给予总额为1000万元的奖励；对在国内中小板和创业板上市的企业，给予总额为500万元的奖励；对在“新三板”上市的企业，给予总额为150万元的奖励。

强化人才保障。对企业引进培养的国家级、省部级专家人才团队分别给予50万元和20万元奖励。制定大数据、汽车制造、铝及铝加工、医药食品、磷煤化工等相关国家技术标准的团队或个人最高给予50万元奖励。企业柔性引进国内外高端人才开展项目合作或技术攻关最高给予20万元年薪资助。新引进企业中个人年薪（税前）超过30万元并签订8年以上劳动合同的，按个人所得税形成的市级经济贡献额度，每年给予个人100%奖励。对企业引进的高层次人才，经评审认定，发放贵阳市人才服务绿卡，在住房、医疗、社保、子女入学和配偶就业、小客车专段号牌等方面享受优惠待遇。强化项目落地快捷服务。市区两级利用外资和招商引资项目代办服务中心为外来投资企业提供免费全程代办服务。

（11）税收方面:凡符合《西部地区鼓励类产业目录》的招商引资产业项目，其主营业务收入占企业收入总额70%以上的，减按15%税率征收企业所得税。对新办交通、电力、水利、邮政、广播电视企业，上述项目业务收入占企业总收入70%以上的，内资企业自开始生产经营之日起，第1年至第2年免征企业所得税，第3年至第5年减半征收企业所得税；外商投资企业经营期在10年以上的，自获利年度起，第1年至第2年免征企业所得税，第3年至第5年减半征收企业所得税，以上优惠可以继续享受到期满为止。

从2017年7月1日起，增值税税率由四档减至三档，税率分别为17%、11%和6%;农产品、天然气等增值税税率从13%降至11%。营业税改征增值税试点期间，纳税人购进用于生产销售或委托受托加工17%税率货物的农产品维持原扣除力度不变，避免因进项抵扣减少而增加税负。对纳税人提供的直接或间接国际货物运输代理服务，金融同业往来利息收入，纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务等项目免征增值税。

4、城市规划与发展目标

按照贵阳市“十四五”规划发展总体要求，贵阳市高举中国特色社会主义伟大旗帜，深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的基本理论、基本路线、基本方略，深入贯彻落实习近平总书记对贵州工作重要指示精神，牢记嘱托、

感恩奋进，统筹推进“五位一体”总体布局，协调推进“四个全面”战略布局，紧紧围绕西部地区重要经济增长极、内陆开放型经济新高地、生态文明示范区的战略定位，坚持高端化、绿色化、集约化的主攻方向，以高质量发展统揽全局，牢牢守好发展和生态两条底线，深入实施乡村振兴、大数据、大生态三大战略行动，大力推动新型工业化、新型城镇化、农业现代化、旅游产业化，紧扣“一品一业、百业富贵”发展愿景，以大力实施“强省会”五年行动为工作主线，加快推进经济体量大能级城市、创新型中心城市、内陆开放型城市、生态文明城市、共建共治共享城市建设，全力提升城市首位度，努力打造全省高质量发展更具带动力的火车头、西南地区更具影响力的重要增长极，为全省全面建设社会主义现代化开好局、起好步，奋力开创百姓富、生态美的多彩贵州新未来作出新的更大贡献。

5、城市社会经济发展状况

（1）城市经济发展状况2021年，全市生产总值4711.04亿元，同比增长6.6%，两年平均增长5.8%。分产业看，第一产业增加值193.44亿元，增长7.8%，两年平均增长7.1%；第二产业增加值1681.34亿元，增长5.4%，两年平均增长5.5%；第三产业增加值2836.25亿元，增长7.3%，两年平均增长5.8%。三次产业结构为：4.1:35.7:60.2。

全市固定资产投资（不含跨区项目）同比下降7.1%，降幅比1-11月收窄3.4个百分点，两年平均下降2.3%。

全市规模以上工业增加值同比增长8.0%，增速与1-11月持平，两年平均增长

7.0%。从三大门类看，2021年，全市规模以上采矿业增加值同比增长7.0%；规模以上制造业增加值增长9.5%；规模以上电力、热力、燃气及水的生产供应业增加值下降0.8%。

全市财政总收入976.15亿元，同比增长10.7%，增速比1-11月提高0.3个百分点。一般公共预算收入426.68亿元，增长7.2%，增速比1-11月提高4.2个百分点；一般公共预算支出681.50亿元，增长0.5%，增速扭负为正，比1-11月提高1.9个百分点。

全市金融机构人民币各项存款余额13379.81亿元，同比增长7.2%，增速比

11月末提高3.5个百分点；金融机构人民币各项贷款余额17228.14亿元，增长

9.0%，增速比11月末回落0.6个百分点；金融机构人民币存贷款余额增长8.2%，比11月末提高1.2个百分点。

全市社会消费品零售总额2546.69亿元，同比增长12.9%，增速比前三季度提高0.5个百分点，两年平均增长9.7%。其中，限额以上消费品零售额1083.70亿元，增长8.3%，增速比1-11月提高3.9个百分点，两年平均增长11.1%。

全市城镇常住居民人均可支配收入43876元，名义增长8.9%，增速位居全省第3位，两年平均增长7.1%；农村常住居民人均可支配收入20565元，名义增长

10.1%，增速位居全省第9位，两年平均增长9.1%。城乡居民收入比缩小至2.13:1。

全市居民消费价格同比上涨0.5%，涨幅比1-11月提高0.1个百分点。八大类消费价格呈“六升二降”态势，其中，交通和通信类上涨3.8%；教育文化和娱乐类上涨2.3%；其他用品和服务类上涨0.7%；居住类上涨0.7%；生活用品及服务类上涨0.6%；医疗保健类上涨0.4%；食品烟酒类下降1.9%；衣着类下降0.7%。

（2）城市建设

2017年至2021年，贵阳市更加注重品质提升，城乡面貌日新月异。贵阳贵安全面融合。实现总体规划一体编制、整体空间一体布局、控规详规一体优化，贵阳市全面承接贵安新区社会事务。4条互联互通城市道路建成开通，市域快铁环线试运行，贵阳“外环”加快建设，贵阳贵安“半小时通勤圈”全面成型。贵阳大数据科创城、苏贵产业园启动建设。基础设施跨越发展。高铁运营里程360公里，“米”字型高铁网络已经形成，成为全国十大高铁枢纽城市之一。高速公路通车里程611公里，城市道路突破2200公里，人民大道、数博大道等城市干道打通城市大动脉。贵阳龙洞堡国际机场T3航站楼建成投运，可保障超3000万人次的年旅客吞吐量。轨道交通1号线、2号线并网运营，3号线、S1线有序推进，贵阳迈入“地铁时代”。城市更新深入推进。累计改造棚户区城中村3734.8万平方米、老旧小区579.2万平方米，整治背街小巷610条。城市公共停车位达到7万个，22个占道夜市街区退街入室。城市承载能力、治理能力不断提升，常住人口突破610万人，城镇化率超过80%。市民对文明城市创建满意度达到96.6%。

综上所述，评估对象所处城市优越的资源条件及便利的交通区位条件，为产

业发展奠定了良好的基础；经济的稳定增长及城市基础设施的不断完善，以及地方政府对产业发展的大力支持和鼓励，推进和保障了产业的发展。产业的发展带来了土地的需求，使得工业地价呈上涨趋势，但在相关政策调控下保证了地价的涨幅不大、增长相对平稳。

（三）区域因素

（1）区域位置：白云区，东西最长为28千米，南北最宽为20千米，行政区域总面积272平方千米。白云区地处贵阳市中部，北接修文县，东、南与乌当区毗连，东南部与云岩区相邻，西部与观山湖区相连，西北部一角与清镇市接壤。

（2）土地级别：评估对象所处区域主要处于2022年贵阳市中心城区工业用地定级第二级范围。

（3）区域优势：区内建有日供水15万吨的自来水厂和300兆伏安的变电站，程控电话装机容量5万门，煤气开通2万户。生产资料、劳动力、资金等生产要素市场及商贸市场正逐步完善，教育、医疗、卫生、金融、保险等社会化服务体系健全。白云医院拥有省内一流的医疗设施及医护人员。区内有中、小学及职业技术学校40余所，教职工1800余人。各大银行和保险公司均在白云区建有分支机构，公证、律师、会计、审计等中介机构均已建立，覆盖面广、适应多种所有制形式的社会保障体系已具雏形并在不断完善之中。

2、交通条件

评估对象位于白云区沙文生态科技产业园，周边主要道路类型为临生活型次干道，道路通达度较高；评估对象所处区域内基本无交通管制，交通条件优越，有利于评估对象的利用。

3、基础设施条件

评估价对象所处区域市政基础设施配套目前已达到“六通”条件，基础设施配套较完善，具体如下：

（1）通路：评估对象所处区域内有区域内有贵阳绕城高速公路、云环中路、同城南路、兰海高速公路、云环路、麦沙路、青山路、产业大道、同城大道、青龙大道、白龙大道、观云大道等规划道路，路网发达，交通便捷。

（2）供电：评估对象所处区域内由市政供电，该区域内铺设有电缆及变电站，

供电保证率达95%以上。

（3）供水：评估对象所处区域内市政自来水管网铺设到位，供水保证率达95%以上。

（4）排水：评估对象所处区域内有市政铺设排水管网，雨污分流，排水保证率达95%以上。

（5）通讯：评估对象所处区域内为市政通讯，通讯线路以地下管道为主,辅以架空线路，通讯线路畅通，通讯保证率达95%以上。

（6）通气：区域市政燃气已接通。

（7）医院、卫生设施状况：宜民医院新院。

（8）文化、体育设施条件：无。

（9）其它公用设施：无。

4、自然环境

区域属于亚热带季风湿润气候区，纬度较低，海拔较高，受东亚季风环流影响，具有高原季风湿润气候的特点。冬无严寒，夏无酷暑，气候温和，雨量充沛，光、热、水同季，有利于各项资源的有效利用。森林覆盖率达47.04%。评估对象所处区域自然环境主要为工业污染，自然环境条件对评估对象利用有一定良影响。

5、人文环境

区域内主要人口为布依族，苗族，汉族，人员构成淳朴简单，人文环境一般。人文环境条件对评估对象利用无不良影响。

6、产业集聚程度

待估宗地周围主要为贵州振华新材料股份有限公司、泰丰航空航天科技产业园、贵州科学院高新技术产业创新基地、贵州白云电子商务产业园等，产业集聚程度较高。

7、规划限制：评估对象处于白云区沙文生态科技产业园，区域内无名胜古迹，处于贵阳市城区文物保护规划范围之外，规划对土地利用及未来发展无不利影响。

综上所述，评估对象所处区域综合环境较好，无不利规划限制，随着政府的大力发展建设，内外交通条件较为成熟，随着区域内产业集聚度不断提高及基础公共服务设施不断完善，从而推进了评估对象工业用地的地价增长。

（四）个别因素

1.宗地位置：评估对象位于白云区沙文生态科技产业园。

2.土地用途：评估对象宗地用途为工业用地，设定用途为工业用地。

3.土地面积：评估对象出让宗地面积为168,295.00平方米，本次评估宗地面积为168,295.00平方米。

4.临街状况：评估对象一面临高纳路、一面临科教街、一面临高跨路。

5.容积率：本次评估设定容积率为1。

6.地势条件：地势有较大坡度。

7.地形条件：评估对象所在宗地形状近似矩形。

8.地质条件：评估对象建筑物承载力较好，发生滑坡、泥石流风险较低，地质条件较好，水淹可能性不大。

9.基础设施条件：评估对象所在宗地红线外开发程度为“六通”，宗地红线内设定开发程度为“六通一平”。

10.规划利用状况：规划建筑容积率为1。

综上所述，评估对象所在宗地所在区域综合环境良好，适宜的区域规划，随着政府的大力发展建设，产业集聚度将会日益提升推进评估对象工业用地的地价水平。同时公共交通设施和基础设施配套建设的实施，也会推进评估对象工业用地的地价水平。

（五）地价定义

1.评估对象用途设定：评估对象登记土地用途为工业用地，设定用途为工业用地。

2.土地利用状况：经评估人员现场踏勘，评估对象宗地内已建成厂房，出让宗地面积为168,295.00平方米，设定建筑容积率为1。

3.开发程度情况及设定：评估对象基础设施实际开发程度为红线外“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气）、红线内“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气）及场地平整，结合此次现场踏勘及评估目的，设定评估对象开发程度为红线外“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气）、红线内“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通

气）及场地平整。

4.土地使用权性质及年期设定：结合产权持有人提供的相关资料，至评估基准日，此次评估设定评估对象土地使用权类型为出让，土地使用年限为工业用地剩余使用年限39.42年。

5.综上所述，此次评估地价指在2022年12月31日，在规划利用条件下，容积率设定为1，使用权类型设定为出让，基础设施开发程度设定为红线外“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气）、红线内“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气）及场地平整，土地剩余使用年限为39.42年的无他项权利的土地使用权现时价格。

（六）评估依据

1.国家法律、法规：

（1）《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第三十二号，《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》已由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议于2019年8月26日通过，自2020年1月1日起施行）；

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第三十二号，《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》已由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议于2019年8月26日通过，自2020年1月1日起施行）；

（3）《中华人民共和国城乡规划法》（根据2019年4月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改<中华人民共和国建筑法>等八部法律的决定》修正）；

（4）《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2016年7月2日通过，自2016年12月1日起施行）；

（5）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第

256号，根据2014年07月29日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修订）；

（6）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（根据2020年11月29日中华人民共和国国务院令第732号《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》修正）；

（7）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号，2004年10月21日）；

（8）《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号，2006年8月31日）；

（9）《节约集约利用土地规定》（根据2019年7月16日自然资源部第2次部务会议<自然资源部关于第一批废止和修改的部门规章的决定>修正）；

（10）国土资源部《关于印发<国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见>的通知》（国土资发[1999]433号，1999年11月25日）；

（11）国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知（国土资发[2002]195号，2002年6月19日）；

（12）国土资源部《关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知》（国土资发[2008]51号，2008年3月11日）。

2.地方颁布的法规和相关文件

(1)《贵州省土地管理条例》（2017年修正本）。

(2)《2022年贵阳市中心城区土地级别调整及基准地价更新技术报告》及《2022年贵阳市中心城区土地定级与基准地价更新实施细则》（基准日为2022年1月1日，实施日期为2022年9月1日）。

3.技术标准：

(1)《城镇土地估价规程》(中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的[GB/T18508-2014])；

(2)《城镇土地分等定级规程》(中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的[GB/T18507-2014])；

(3)《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007）。

4.委托人提供的有关资料：

(1)企业营业执照复印件；

(2)《国有土地使用权出让合同》复印件；

(3)《土地使用权证》(白土国用(2014)第046号)；

(4)产权持有人提供的其他相关资料。

5.评估人员调查收集的资料：

(1)评估对象区域位置示意图；

(2)评估对象照片；

(3)评估人员实地勘察、调查所获取的资料。

（七）评估原则依据《城镇土地估价规程》，本报告遵循以下原则：

1.合法原则土地评估应以评估对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。

评估对象所在宗地已取得《土地使用权证书》、《国有建设用地使用权出让合同》，并交纳土地出让金，评估对象宗地用途为工业用地，本次评估设定用途为工业用地，满足合法原则。

2.供需原则

土地评估要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地评估时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。

评估对象所在宗地位于贵阳白云区，随着工业用地聚集程度的日渐提升整体价格有逐渐走高的趋势，在评估中应充分考虑该市场竞争，合理判断其对地价的

影响。

3.替代原则土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。

评估对象设定用途为工业用地，在使用功能方面具有可替代性，评估中，在选择市场比较法时，应用了替代原则对评估对象所在宗地的地价水平进行分析测算。

4.最有效利用原则

土地评估应以评估对象的最有效利用为前提评估。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。

由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。

总之，本次评估以公正、公平的态度，在公开市场条件进行土地价格评估，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。

（八）评估方法选择

评估方法的选择按照《城镇土地估价规程》中规定的土地评估方法，根据评估对象的土地利用特点和土地评估的规定，应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合评估对象的具体用途特点、评估目的以及掌握的资料情况等，确定适当的评估方法。

1.不适宜选用的评估方法：

收益还原法：评估对象宗地用途为工业用地，设定用途为工业用地，经过评估人员现场踏勘，了解到评估对象所在区域类似工业用地市场上的租赁案例较少，故本次不采用收益还原法进行评估。

剩余法：评估对象用途为工业用地，设定用途为工业用地，因所在区域建成后的工业厂房不易销售，故很难收集到区域内类似房地产的交易案例，因此不适宜选用剩余法进行评估。

成本逼近法：成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。评估对象用途为工业用地，其地价与土地成本密切且所在区域土地取得费、土地开发资料齐全，但由于贵阳市人民政府于2020年12月1日公布了《贵阳市人民政府关于公布实施征地区片综合地价标准的通知》，距评估基准日已超过2年，不能很好的体现土地评估基准日的市场价值，不适宜采用成本逼近法进行评估。

2.适宜选用的评估方法

市场比较法：评估对象设定用途为工业用地，由于评估对象所处区域近期内同一供应圈（即尽量在同区域、同级别，且基础设施完善程度相近）、用途相同或相似、交易类型（价格类型）相同、开发程度相近、成交价格正常交易性的类似土地交易案例较多，易收集充足的具有替代性并满足市场比较法条件的土地交易实例，因此适宜选市场比较法进行评估。

基准地价系数修正法：评估对象用途为工业用地，处于贵阳市中心城区工业用地土地定级及基准地价覆盖范围，基准地价估价期日为2022年1月1日，距本次评估基准日2022年12月31日不超过一年，根据相关文件的时效性，本次评估宜采用基准地价系数修正法。

在充分收集估价所需资料的基础上，综合分析产权人提供的相关资料，经综合分析，本次评估采用市场比较法、基准地价系数修正法两种方法进行地价测算。

（九）评估过程

1．市场比较法

市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将评估对象与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易案例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出评估对象的评估期日地价的方法。

市场比较法公式：V＝VB×A×B×D×E×F

式中：V：评估对象价格；

VB：比较案例价格；

A：评估对象情况指数／比较案例宗地情况指数

＝正常情况指数／比较案例宗地情况指数

B：评估对象评估基准日地价指数／比较案例宗地交易日期地价指数

D：评估对象区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数

E：评估对象个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素条件指数

F：土地使用年期等修正

（1）比较案例选取

表1：可比案例基本情况一览表

案例项目	位置	用途	土地面积（㎡）	土地利用情况（容积率）	土地开发程度	交易时间	土地使用年限（年）	交易方式	交易情况	成交土地单价（元/平方米)
案例A	高新区沙文生态科技产业园	工业用地	54,666.94	2.50	六通一平	2022年11月25日	50	挂牌出让	正常	467.00
案例B	高新区沙文生态科技产业园	工业用地	40,666.87	2.50	六通一平	2022年7月14日	50	挂牌出让	正常	446.00
案例C	高新区沙文生态科技产业园	工业用地	18,666.76	2.50	六通一平	2022年7月14日	50	挂牌出让	正常	446.00

（2）比较因素条件说明表

表2：比较因素条件说明表
比较因素			评估对象	案例A	案例B	案例C
交易时间			2022/12/31	2022/11/25	2022/7/14	2022/7/14
交易情况			正常	正常	正常	正常
交易方式			挂牌出让	挂牌出让	挂牌出让	挂牌出让
土地使用年限（年）			39.42	50	50	50
土地用途			工业用地	工业用地	工业用地	工业用地
土地面积（㎡）			168,295.00	54,666.94	40,666.87	18,666.76
区域因素	公共服务设施状况		较好	较好	较好	较好
	产业集聚度		较好	较好	较好	较好
	交通条件	周边主要道路类型	次干道	次干道	次干道	次干道

		经过公交线路量（条）	3条及以上	3条及以上	3条及以上	3条及以上
	环境条件	大气环境	区域内主要为工业废气排放污染	区域内主要为工业废气排放污染	区域内主要为工业废气排放污染	区域内主要为工业废气排放污染
		噪声环境	区域内主要为工厂加工噪声污染	区域内主要为工厂加工噪声污染	区域内主要为工厂加工噪声污染	区域内主要为工厂加工噪声污染
		人文环境	区域内人员构成纯朴简单，人员素质及治安环境一般	区域内人员构成纯朴简单，人员素质及治安环境一般	区域内人员构成纯朴简单，人员素质及治安环境一般	区域内人员构成纯朴简单，人员素质及治安环境一般
	规划限制条件		规划对土地利用及未来发展无不利影响	规划对土地利用及未来发展无不利影响	规划对土地利用及未来发展无不利影响	规划对土地利用及未来发展无不利影响
个别因素	宗地面积		较大	较大	大	一般
	宗地形状		规则	规则	规则	规则
	容积率		1	2.5	2.5	2.5
	临街状况		三面临街	三面临街	三面临街	三面临街
	地质条件		建筑物承载力正常，发生滑坡、泥石流风险较小，地质条件一般	建筑物承载力正常，发生滑坡、泥石流风险较小，地质条件一般	建筑物承载力正常，发生滑坡、泥石流风险较小，地质条件一般	建筑物承载力正常，发生滑坡、泥石流风险较小，地质条件一般
	地形地势		有较大坡度	平坦	平坦	平坦
	宗地内开发程度		宗地红线外“六通”（通路、供电、通讯、供水、排水、通气），红线内“场地平整”	宗地红线外“六通”（通路、供电、通讯、供水、排水、通气），红线内“场地平整”	宗地红线外“六通”（通路、供电、通讯、供水、排水、通气），红线内“场地平整”	宗地红线外“六通”（通路、供电、通讯、供水、排水、通气），红线内“场地平整”

（3）编制比较因素条件指数表根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见下表。

比较因素条件指数表
比较因素			评估对象与比较案例
比较因素			评估对象	案例A	案例B	案例C
交易时间			100	100.00	100.00	100.00
交易情况			100	100	100	100
交易方式			100	100	100	100
土地用途			100	100	100	100
土地使用年限			95.64	100	100	100
区域因素	公共服务设施状况		100	100	100	100
	产业集聚度		100	100	100	100
	交通条件	周边主要道路类型	100	100	100	100
		经过公交线路量	100	100	100	100
		距公交站点距离	100	100	100	100
	环境条件	大气环境	100	100	100	100
	环境条件	噪声环境	100	100	100	100

		人文环境	100	100	100	100
	规划限制条件		100	100	100	100
个别因素	宗地面积		100	100	99	98
	宗地形状		100	100	100	100
	容积率		100	100	100	100
	临街状况		100	100	100	100
	地质条件		100	100	100	100
	地形地势		100	106	106	106
	宗地内开发程度		100	100	100	100

（4）编制因素比较修正系数表根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表。

比较因素修正系数表
比较因素			评估对象与比较案例
比较因素			案例A	案例B	案例C
交易价格（元/㎡）			467.00	446.00	446.00
交易时间			100/100	100/100	100/100
交易情况			100/100	100/100	100/100
交易方式			100/100	100/100	100/100
土地用途			100/100	100/100	100/100
土地使用年限			95.64/100	95.64/100	95.64/100
区域因素	公共服务设施状况		100/100	100/100	100/100
	产业集聚度		100/100	100/100	100/100
	交通条件	周边主要道路类型	100/100	100/100	100/100
	交通条件	经过公交线路量	100/100	100/100	100/100
	环境条件	大气环境	100/100	100/100	100/100
		噪声环境	100/100	100/100	100/100
		人文环境	100/100	100/100	100/100
	规划限制条件		100/100	100/100	100/100
个别因素	宗地面积		100/100	100/99	100/98
	宗地形状		100/100	100/100	100/100
	容积率		100/100	100/100	100/100
	临街状况		100/100	100/100	100/100
	地质条件		100/100	100/100	100/100
	地形地势		100/106	100/106	100/106
	宗地内开发程度		100/100	100/100	100/100
比准价格（元/㎡）			421.36	406.47	410.62
估价对象评估价格（元/㎡）（算术平均值）			412.82

2．基准地价系数修正法基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成

果，按照替代原则，就评估对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表确定相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取评估对象在估价期日价格的方法。计算公式为：

P=p×D×T×K

×(1-F)×Y式中：P---评估对象价格；

p---评估对象对应的基准地价；D---评估对象区域因素修正系数；T---期日修正；K

---容积率修正系数；F--开发程度修正系数；Y---宗地使用年期修正系数；

(1)基准地价简介评估对象位于白云区，处于贵阳市中心城区土地定级范围内，此次评估选用《2022贵阳市中心城区土地定级与基准地价实施细则》（2022年09月01日实施，基准日为2022年01月01日）体系。

2022年贵阳市中心城区基准地价内涵：

①估价期日2022年1月1日；

②工业用地：包括一般工业用地、新型产业用地及标准厂房用地、仓储物流用地、采矿用地、产业园区中工业项目配套的宿舍型保障性租赁住房用地、地下仓储，一至三级范围内市政基础设施配套程度达到宗地外“六通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气)及宗地内“一平”(场地平整)，四级范围内市政基础设施配套程度达到宗地外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯)及宗地内“一平”(场地平整)，五级范围内市政基础设施配套程度达到宗地外“四通”(通路、通电、通上水、通讯)及宗地内“一平”(场地平整)，容积率为1.0时，五十年的土地使用权价格。

《2022年贵阳市中心城区新型产业用地及标准厂房用地基准地价》

详见下表：

土地级别	元/平方米	万元/亩
一	522	35

二	410	27
三	369	25
四	324	22
五	270	18

(2)确定级别基准地价（p值）评估对象位于贵阳市中心城区工业用地第二级范围，相应的工业用地基准地价为410元/平方米（五十年）。

(3)确定区域因素修正系数（D值）根据《2022年贵阳市中心城区土地级别调整及基准地价更新实施细则》修正体系，评估对象处于贵阳市中心城区工业用地土地定级工业二级范围，贵阳市中心城区工业二级用地区域因素指标说明表见表1，贵阳市中心城区工业用地二级基准地价修正系数表见表2，评估对象二级工业用地区位因素修正系数表见表3，确定评估对象的修正值为8.56%。

表1：《贵阳市中心城区工业二级用地区域因素指标说明表》

表2：《贵阳市中心城区工业二级用地基准地价修正系数表》

表3：《评估对象二级工业用地区位因素修正系数表》

指标标准				因素说明	优劣程度	修正系数
宗地修正因素				因素说明	优劣程度	修正系数
区域因素	交通条件	道路状况	道路类型	距市区主干道距离小于100米且临交通型次干道	一般	0.00%
			道路宽度	20-25米	一般	0.00%
		交通便捷程度	距货运火车站距离	1401-1900米	较劣	-0.66%
			距物流中心的距离	901-1400米	一般	0.00%
			距高速公路出入口的距离	<5100米	优	0.94%
	工业区成熟度	集聚及配套状况	产业集聚类型	集聚企业大部分为同类企业，属明显的主导产业	较优	0.71%
			产业集聚程度	较高	较优	0.71%
			配套协作状况	较好	较好	0.59%
		工业未来发展趋势		较好	较好	0.47%
	环境状况	污染排放及治理状况		污染物排放基本达标，污染治理状况较好	较优	0.47%
	环境状况	大气噪声		有一定影响	一般	0.00%
	行政因素	周边区域城市规划限制		未来土地利用以工业用地为主	好	0.71%
	行政因素	政府特殊政策与产业管制		对发展第二产业无优惠政策，亦无限制措施	一般	0.00%
个别因素	宗地地基状况			地基较好，承载力较大，一般工业建筑建设时需作较简单的基础处理	较优	0.35%
	宗地地形状况			地面有一定起伏	较劣	-0.33%
	自然条件			地形较平坦，基本无淹水现象，自然条件较好	较优	0.35%
	宗地临路状况			距主干道距离小于100米且临次干道	一般	0.00%
	宗地形状			近似矩形	较优	0.24%
	宗地面积			面积较适中，对土地利用较有利	较优	0.35%

指标标准			因素说明	优劣程度	修正系数
宗地修正因素			因素说明	优劣程度	修正系数
	基础设施状况	供水状况	保证率＞95%	优	1.18%
		供电状况	保证率＞95%	优	1.42%
		供气状况	有供气管线而且通气	优	0.47%
		排水状况	排水设施较完善，排水较通畅	较优	0.35%
		通讯状况	区域装机容量较大，通讯状况较好	较优	0.24%
合计			/	/	8.56%

(4)期日修正（T值）本次评估基准日为2022年12月31日与基准地价基准日2022年1月1日相距不超过1年，本次不做期日修正。

(5)容积率修正（Kij值）根据产权持有人提供的《土地使用权证书》、《国有建设用地使用权出让合同》等资料，评估对象规划容积率为1，本次评估对象容积率设定为标准容积率1，根据《2022年贵阳市中心城区土地级别调整及基准地价更新实施细则》：“以1为标准容积率，实际容积率小于或等于1时，不做修正”，则相应的工业用地容积率修正系数为100%。

(6)土地使用年期修正（Y值）评估对象土地剩余使用权年限为39.42年，与土地基准地价标准年期不一致，相应的年期修正系数计算为：

Y	=	[1-(1/(1+rd)m)]
		[1-(1/(1+rd)n)]

式中：Y─宗地使用年期修正系数

rd─土地还原率，根据现行存款年利率和物价水平、投资风险及《2022年贵阳市中心城区土地级别调整及基准地价更新实施细则》确定工业用地土地还原率为6.41%。

m--评估对象可使用年期（39.42年）

n--基准地价土地使用年限（工业用地50年）代入公式计算出相应的工业用地年期修正系数为95.64%。

（7）土地开发程度修正（F值）根据《2022年贵阳市中心城区土地级别调整及基准地价更新实施细则》，评估对象开发程度与基准地价内涵一致，开发程度不作修正。

(8)基准地价修正系数法计算及结果P=p×D×T×K

×(1-F)×Y=410元/平方米×（1+8.56%)×100%×100%×100%×95.64%=425.71元/平方米即：评估对象基准地价系数修正法评估土地单价为：425.71元/平方米。

3.地价的确定：

（1）地价确定的方法经评估人员现场查勘和对当地房地产市场情况的分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，此次评估选择基准地价系数修正法和市场比较法对评估对象进行了评估。市场比较法是以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正出现时市场的交易价格，由于其土地交易情况均为挂牌出让，案例具有较高的可比性，则评估结果更具有现实性，具有较强的说服力；基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就评估对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表确定相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取评估对象在估价期日价格的方法，其地价结合了现时的房地产价格，贴近现状市场经济发展状况，更直观，更准确的体现出估价期日的土地现时市场价值。两种方法从不同侧面反映出评估对象的地价水平，所得出的结果差异较小。故在评估人员对当地土地市场的分析后，此次评估选取两种方法的算术平均数作为最终评估结果，即：取市场比较法权重50%、基准地价系数修正法权重50%作为评估对象的最终地价评估结果，详见下表：

用途	市场比较法（元/㎡）	权重	基准地价系数修正法（元/㎡）	权重	综合评估单价（元/㎡）
工业用地	412.82	0.5	425.71	0.5	419.00

（2）评估结果根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014），评估人员依据土地估价的基本原则、理论和方法，结合现场查勘情况，在对掌握的土地市场资料和评估对象所处区域地价影响因素进行充分分析的基础上，按照土地估价程序，选择合适的估价方法，评估得出评估对象在本次地价定义条件下的建设用地使用权市场价值结果如下：

土地使用权的评估值为76,862,009.45元，较账面值32,437,042.11元，增值44,424,967.34元，增值率136.96%。

（十）特殊说明事项

1.评估假设条件

（1）土地使用权人合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。

（2）评估对象在设定用途下得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。

（3）评估对象与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证公司的持续发展。

（4）在评估期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。

（5）任何有关评估对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

（6）产权持有人提供资料属实，并对其合法性负责。

（7）评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平整状况。

四、其他应付款的评估说明

（一）基本情况

评估基准日账面余额为18,712,414.32元，共计1项，主要为公司应付的项目履约保证金。

用途	土地面积（㎡）	土地单价（元/㎡）	土地总价（元）不含税	土地总价（元）含销项税
工业用地	168,295.00	419.00	70,515,605.00	76,862,009.45
大写：柒仟陆佰捌拾陆万贰仟零玖元肆角伍分整币种：人民币

（二）评估值的确认原则评估人员经核查会计报表、会计账簿与申报资料一致。评估人员履行必要的评估程序，逐笔分析了款项的账龄、金额、经济内容。在查阅了其他应付款明细分类账的基础上，逐笔核实了款项涉及的相关协议、合同和凭证等，评估人员以其实际需支付的金额确定评估值。

（三）评估结果其他应付款的评估值为18,712,414.32元。

第五部分评估结论及分析

一、评估结论及分析根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观和公正的原则及必要的评估程序，对中国振华电子集团有限公司的指定资产组价值采用成本法、基准地价系数修正法、市场比较法进行了评估。根据以上评估工作，评估结论确定方式如下：

截止评估基准日2022年12月31日，中国振华集成电路产业中心项目（在建工程）所涉及的账面资产总额为20,193.62万元，负债总额为1,871.24万元，净资产账面价值18,322.38万元；资产评估值为25,785.71万元，评估增值5,592.09万元，增值率27.69%，负债评估值为1,871.24万元，评估无增减值，净资产评估值为23,914.47万元，增值5,592.09万元，增值率为30.52%。

详见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

项目		账面价值	评估价值	增减值	增（减）值率%
项目		A	B	C=B-A	D=C/A×100%
流动资产	1	2,138.46	2,138.46
非流动资产	2	18,055.16	23,647.25	5,592.09	30.97
其中：长期股权投资	3
投资性房地产	4
固定资产	5
在建工程	6	14,811.46	15,961.05	1,149.59	7.76
油气资产	7
无形资产	8	3,243.70	7,686.20	4,442.50	136.96
其中：土地使用权	9	3,243.70	7,686.20	4,442.50	136.96
其他非流动资产	10
资产总计	11	20,193.62	25,785.71	5,592.09	27.69
流动负债	12	1,871.24	1,871.24

非流动负债	13
负债总计	14	1,871.24	1,871.24
净资产	15	18,322.38	23,914.47	5,592.09	30.52

评估结论详细情况见评估明细表。以上评估结论自评估基准日起壹年内使用有效。

二、评估增减值分析

1.在建工程增值1,149.59万元，增值原因为：在建工程的评估值中包含了增值税，导致评估值增值。

2.土地使用权增值4,442.50万元，增值原因为：主要原因是产权持有人取得该地块的时间较早、当时拿地成本较低，截至评估基准日当地的土地市场价格有所增长所致；其次是由于本次的在建工程和土地使用权打包出售，在土地使用权的评估值中考虑了增值税销项税额。

附件：公告原文

↑返回页顶↑

产权持有单位填表人:白晴予填表日期：2023年1月10日评估人员：余颖莉、杨运桃、韩彤