本资产评估报告依据中国资产评估基本准则编制
浙江友邦集成吊顶股份有限公司拟转让资产涉及的海盐县百步镇五丰村、横港村工业房地产市场
价值评估项目
资 产 评 估 报 告
浙联评报字[2023]第152号
中中联联资资产产评评估估集集团团（（浙浙江江））有有限限公公司司
二二〇〇二二三三年年四四月月十十六六日日
目·资产评估报告
中联资产评估集团（浙江）有限公司
目 录
声 明 ...... 1
摘 要 ...... 3
一、委托人、产权持有者和其他评估报告使用者 ...... 5
二、评估目的 ...... 6
三、评估对象和评估范围 ...... 6
四、价值类型及其定义 ...... 8
五、评估基准日 ...... 8
六、评估依据 ...... 8
七、评估方法 ...... 10
八、评估程序实施过程和情况 ...... 11
九、评估假设 ...... 12
十、评估结论 ...... 13
十一、特别事项说明 ...... 14
十二、评估报告使用限制说明 ...... 16
十三、评估报告日 ...... 18
附 件 ...... 20
目·资产评估报告
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声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人及约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、委托人和其他相关当事人所提供资料的真实性、合法性、完整性是评估结论生效的前提，纳入评估范围的资产清单以及权属证明等资料，已由委托人、产权持有者申报并经其采用盖章或其他方式确认。
四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
五、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相
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关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
六、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
七、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
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浙江友邦集成吊顶股份有限公司拟转让资产涉及的海盐县百步镇五丰村、横港村工业房地产市场价
值评估项目
资 产 评 估 报 告
浙联评报字[2023]第152号
摘 要
中联资产评估集团（浙江）有限公司接受浙江友邦集成吊顶股份有限公司的委托，就浙江友邦集成吊顶股份有限公司拟转让资产事宜，对所涉及的浙江友邦集成吊顶股份有限公司海盐县百步镇五丰村、横港村工业房地产在评估基准日的市场价值进行了评估。
评估对象和评估范围为浙江友邦集成吊顶股份有限公司拟转让资产涉及的海盐县百步镇五丰村、横港村工业房地产。
浙江友邦集成吊顶股份有限公司厂区内的工业房地产总建筑面积为11,627.08平方米，房屋建筑结构为砖混结构、钢结构、钢混结构，委估房地产已部分办理房屋所有权证。待估资产所在宗地均已取得国有土地使用证，证载土地面积总计30,849.00平方米，土地使用权类型均为国有出让，土地用途均为工业。截止评估基准日，待估房地产部分处于出租状态。待估资产截至2023年3月31日账面价值297.54万元。
评估基准日为2023年3月31日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情
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况，综合考虑各种影响因素，采用收益法对浙江友邦集成吊顶股份有限公司拟转让的海盐县百步镇五丰村、横港村工业房地产在评估基准日的市场价值进行了评估。 经实施核实、实地查勘、市场调查和评定估算等评估程序，得出浙江友邦集成吊顶股份有限公司的委估资产在评估基准日2023年3月31日的账面价值为297.54万元，评估价值为4,334.80万元，增值4,037.26万元，增值率为1,356.88%。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
根据资产评估相关法律法规，涉及法定评估业务的资产评估报告，须委托人按照法律法规要求履行资产评估监督管理程序后使用。评估结果使用有效期为一年，即自2023年3月31日至2024年3月30日使用有效。超过一年，需重新进行评估。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。
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浙江友邦集成吊顶股份有限公司拟转让资产涉及的海盐县百步镇五丰村、横港村工业房地产市场价
值评估项目
资 产 评 估 报 告浙联评报字[2023]第152号
浙江友邦集成吊顶股份有限公司：
中联资产评估集团（浙江）有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规和资产评估准则，采用收益法，按照必要的评估程序，对浙江友邦集成吊顶股份有限公司拟转让的海盐县百步镇五丰村、横港村工业房地产在评估基准日2023年3月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、产权持有者和其他评估报告使用者
本次资产评估的委托人及产权持有者均为浙江友邦集成吊顶股份有限公司。
（一）委托人及产权持有者概况
公司名称：浙江友邦集成吊顶股份有限公司
公司地址：浙江省海盐县百步工业区北A区
法定代表人：时沈祥
公司类型：其他股份有限公司(上市)
成立日期：2007年12月23日
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统一社会信用代码：913300006702752064经营范围：一般项目：轻质建筑材料制造；轻质建筑材料销售；塑料制品制造；塑料制品销售；建筑材料销售；建筑装饰材料销售；人造板制造；人造板销售；日用木制品制造；日用木制品销售；软木制品制造；软木制品销售；家用电器研发；家用电器制造；家用电器销售；家用电器安装服务；照明器具制造；照明器具销售；家居用品制造；家居用品销售；门窗制造加工；门窗销售；家具制造；家具销售；新型建筑材料制造（不含危险化学品）；建筑装饰、水暖管道零件及其他建筑用金属制品制造；通用零部件制造；货物进出口；专业设计服务；以自有资金从事投资活动；非居住房地产租赁；金属表面处理及热处理加工（除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动）。（分支机构经营场所设在：浙江省嘉兴市海盐县百步镇百步大道388号浙江省嘉兴市海盐县百步镇金山路1111号）
（二）委托人与产权持有者之间的关系
本次资产评估的委托人及产权持有者均为浙江友邦集成吊顶股份有限公司。
（三）委托人、资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为委托人。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
根据浙江友邦集成吊顶股份有限公司出具的《会议纪要》（【2023】010号），浙江友邦集成吊顶股份有限公司因资产转让的需求，拟了解涉及的海盐县百步镇五丰村、横港村工业房地产的市场价值，为此需进行资产评估。
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本次评估目的是反映浙江友邦集成吊顶股份有限公司拟转让资产涉及的海盐县百步镇五丰村、横港村工业房地产于评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
本次评估对象和范围为浙江友邦集成吊顶股份有限公司拟转让资产涉及的海盐县百步镇五丰村、横港村工业房地产。
浙江友邦集成吊顶股份有限公司厂区内的工业房地产共计7幢房产，建成为2002年至2006年间，房屋建筑结构为砖混结构、钢结构、钢混结构，总建筑面积为11,627.08平方米。委估房地产已部分办理房屋所有权证，其中百步镇五丰村1幢、总装车间（百步镇五丰村2幢）、成品仓库（百步镇五丰村3幢）已取得嘉房权证盐字第082490号房屋所有权证；五金车间（百步镇横港村4幢）、百步镇横港村5幢已取得嘉房权证盐字第082492号房屋所有权证，模块仓库1（百步镇横港村6幢）、模块仓库2（百步镇横港村7幢）已取得嘉房权证盐字第082491号房屋所有权证；截止评估基准日，待估房地产部分处于出租状态。
待估资产所在宗地均已取得国有土地使用证（编号为海盐国用（2010）第8-65号、海盐国用（2010）第8-66号、海盐国用（2010）第8-67号、海盐国用（2010）第8-64号），证载土地面积总计30,849.00平方米，土地使用权类型均为国有出让，土地用途均为工业。待估资产所在宗地北临世博路，南临淘金路，东临嘉兴菲尼洛电器有限公司，西临南王公路。宗地内场地已平整，待估房地产交通便捷度较好。待估资产截至2023年3月31日账面价值297.54万元。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
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四、价值类型及其定义
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估的基准日是2023年3月31日。浙江友邦集成吊顶股份有限公司为本次资产评估工作拟订了时间表，为了加快整体工作的进程，同时考虑到评估基准日尽可能与本次评估目的的实现日接近的需要和完成评估工作的实际可能，经与各方协商，确定评估基准日为2023年3月31日。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考依据等，具体如下：
（一）经济行为依据
浙江友邦集成吊顶股份有限公司出具的《会议纪要》（【2023】010号）。
（二）法律法规依据
1、《中华人民共和国公司法》（2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订）；
2、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2016年7月2日通过，自2016年12月1日起施行）；
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3、《中华人民共和国证券法》(2019年12月28日十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议修订，自2020年3月1日起施行)；
4、《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）；
5、《中华人民共和国城市房地产管理法》（十三届全国人大常委会第十二次会议表决于2019年8月26日通过，自2020年1月1日起施行）；
6、《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订，2020年1月1日起施行）；
7、其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
（三）评估准则依据
1、《资产评估基本准则》（财资（2017）43号）；
2、《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）；
3、《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协[2018]35号）；
4、《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协[2018]36号）；
5、《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；
6、《资产评估执业准则—不动产》（中评协[2017]38号）；
7、《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协[2018]37号）；
8、《资产评估执业准则—资产评估方法》（中评协[2019]35号）；
9、《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；
10、《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号)；
11、《资产评评估值类型指导意见》（中评协[2017]47号）。
（四） 资产权属依据
1、房屋所有权证；
2、国有土地使用证；
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3、重要资产购置合同或发票；
4、其他参考资料；
（五）取价依据
1、嘉兴市房地产市场成交以及租赁资料；
2、中联资产评估集团（浙江）有限公司价格信息资料库相关资料；
3、《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号）；
4、中国人民银行贷款2023年3月20日市场报价利率(LPR)；
5、其他参考资料。
（六）其它参考依据
1、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；
2、产权持有单位提供的房屋租赁合同；
3、产权持有单位提供的《资产评估申报明细表》；
4、《资产评估常用方法与参数手册》（机械工业出版社2011年版）；
5、其他参考资料。
七、评估方法
基于本次评估之特定目的，结合待估房地产的特点，本次评估按照待估房地产的用途、结构特点和使用性质对其采用收益法进行评估。
由于未能准确收集到委估资产区域内完善的土地征收补偿政策及标准，故未选用成本法。由于委估资产为整体单一产权，未进行分割，面积总量大，区域内同体量大面积转让的房产案例较少，较难选取合适交易案例，故不采用市场法进行评估；又委估房地产目前在租，且周边租赁市场相对成熟，在未来时期里具有可预测的持续经营能力和盈利能力，具备采用收益法评估的条件；采用收益法进行评估。
收益法是指通过评估资产未来预期收益并折算成现值。采用适当的
目·资产评估报告
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折现率，将预期的评估对象房地产未来各期的正常纯收益折算为评估对象的现值，将其之和得出评估对象的房地产收益价格。根据本次评估对象、租赁市场情况、价值类型、资料收集情况等相关条件，宜采用收益法。其基本公式为：
收益价格P＝
??
)1
)1(
)(
rrggrA
nn
????????
????
（
其中：A为年净收益；
r为折现率；g为固定增长率n为收益年限
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分五个阶段进行：
（一）评估准备阶段
1、委托人就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本次资产评估工作计划。
2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布置资产评估工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
（二）现场评估阶段
项目组现场评估主要工作如下：
1、听取委托人及产权持有者有关人员介绍委估资产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况等情况。
2、对企业提供的资产评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
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3、根据资产评估申报明细表，按评估规范的要求，对委估资产进行了清查核实。
4、查阅收集委估资产的权属证明文件。
5、根据委估资产的实际状况和特点，确定具体评估方法。
6、对待估资产，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料。
7、对企业提供的权属资料进行查验。
（三）评估汇总阶段
对资产评估审核的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
（四）提交报告阶段
在上述工作基础上，起草初步资产评估报告，初步审核后与委托人就评估结果交换意见。在独立分析相关意见后，按评估机构内部资产评估报告审核制度和程序进行修正调整，最后出具正式资产评估报告。
（五）整理归集阶段
对评估程序实施过程中的档案进行整理归集。
九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
（一）一般假设
1、交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
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2、公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3、资产持续使用假设
资产持续使用假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
（二）特殊假设
1、本次评估假设委托人及产权持有者提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整；
2、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观经济不发生重大变化；
3、评估对象的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化；
4、本次评估的资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
5、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响；
6、本次评估未考虑遇有自然力和其它不可抗力对评估结论的影响。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
（一）评估结果
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采用
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收益法，对浙江友邦集成吊顶股份有限公司纳入评估范围的相关资产实施了实地勘察、市场调查和评估计算，得出浙江友邦集成吊顶股份有限公司纳入评估范围内的相关资产在评估基准日2023年3月31日的资产账面价值297.54万元，评估价值为4,334.80万元，增值4,037.26万元，增值率为1,356.88%。
（二）评估结论与账面价值比较变动情况及原因
本次评估增值4,037.26万元，增值率为1,356.88%。主要原因：(1)企业取得土地时间较早，土地取得成本相对较低，另待估地块所在的区域海盐区块近年来相关配套完善，随着城市经济的快速发展，对土地的需求不断增加，导致征地成本及土地开发成本增加，从而使地价较大的上涨，导致工业房地产价格较大的上涨。(2)近年来工业房地产收益不断提高，导致工业房地产价格较大的上涨。（3）纳入评估范围内资产企业以成本模式入账导致评估增值较大。
注：本次评估结论的价值内涵是不含税（增值税）价。
评估结论根据以上评估工作得出。
十一、特别事项说明
（一）产权瑕疵事项
截至评估基准日，浙江友邦集成吊顶股份有限公司配电房尚未办理《房屋所有权证》或《不动产权证书》。对上述尚未办理权证的房屋建筑物，浙江友邦集成吊顶股份有限公司承诺该房屋建筑物归其所有，不存在产权纠纷。
未办证房屋明细
| 序号 | 建筑物名称 | 结构 | 建成年月 | 计量单位 | 建筑面积 | 账面原值 | 账面净值 |
| 1 | 配电房 | 钢混 | 2006/6 | ㎡ | 108.00 | 698,197.56 | 420,991.19 |
本次评估未考虑取得相关权证需发生的费用对评估结果的影响。房
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屋建筑物的建筑面积是在被评估单位申报数据的基础上经评估人员核实相关资料和现场勘察确定的；若该面积与实际办理权证时的测绘面积存在差异，将影响评估结果，提请报告使用人注意。
除此之外，本报告未发现产权持有者存在其他产权瑕疵事项。
（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素
本报告未发现产权持有者存在未决事项、法律纠纷等不确定因素。
（三）抵押担保事项
截至评估基准日未发现存在抵押、担保事项。
（四）重大期后事项
期后事项是指评估基准日之后出具评估报告之前发生的重大事项。截止出报告日，产权持有者无重大期后事项发生。
（五）其他需要说明的事项
1、截至评估基准日，评估范围内部分厂房对外出租，本次评估已考虑租约因素对房地产价值评估结果可能带来的影响。本次评估对于租赁期内租金按租赁合同约定租金计算，若未来租赁合同有变，需要重新评估。
2、本次评估结果不含增值税，且未考虑资产转让过程中税费对评估结果的影响，提请报告使用者注意。
3、企业承诺纳入本次评估范围的资产权属归其所有，不存在产权纠纷。
4、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托人及产权持有者提供的有关资料。因此，评估工作是以委托人及产权持
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有者提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，有关法律文件的真实合法为前提。
5、评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
6、本次评估范围及采用的由产权持有者提供的数据、报表及有关资料，委托人及产权持有者对其提供资料的真实性、完整性负责。
7、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由产权持有者提供，委托人及产权持有者对其真实性、合法性承担法律责任。
8、对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
9、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，本次评估结论是反映产权持有者在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报
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告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
（二）本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定，并得到有关部门的批准。
（三）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报告的使用权归委托人所有，未经委托人许可，本评估机构不会随意向他人公开，法律、法规规定以及委托人另有约定的除外。
（四）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
（五）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
（六）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（七）资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（八）根据资产评估相关法律法规，涉及法定评估业务的资产评估报告，须委托人按照法律法规要求履行资产评估监督管理程序后使用。评估结果使用有效期一年，即自评估基准日2023年3月31日起，至2024年3月30日内使用有效。超过一年，需重新进行评估。
目·资产评估报告
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十三、评估报告日
评估报告日为二〇二三年四月十六日。
目·资产评估报告
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（此页无正文）
中联资产评估集团（浙江）有限公司
资产评估师：方 舟
资产评估师：蔡文洁
二〇二三年四月十六日
目·资产评估报告
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附 件
1、 评估明细表；
2、 经济行为文件（复印件）；
3、 委托人和产权持有者企业法人营业执照（复印件）；
4、 权属证明材料（复印件）；
5、 委托人及产权持有者承诺函；
6、 签字资产评估师承诺函；
7、 杭州市财政局备案公告（复印件）；
8、 中联资产评估集团（浙江）有限公司营业执照（复印件）；
9、 中联资产评估集团（浙江）证券备案名单（复印件）；10、 签字资产评估师登记卡（复印件）。