证券代码：002146 证券简称：荣盛发展 公告编号：2023-040号
荣盛房地产发展股份有限公司2022年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。非标准审计意见提示
□适用 ?不适用
董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
□适用 ?不适用
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□适用 ?不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
| 股票简称 | 荣盛发展 | 股票代码 | 002146 |
| 股票上市交易所 | 深圳证券交易所 | ||
| 变更前的股票简称（如有） | 无 | ||
| 联系人和联系方式 | 董事会秘书 | 证券事务代表 | |
| 姓名 | 伍小峰 | 梁涵 | |
| 办公地址 | 河北省廊坊市经济技术开发区祥云道 81 号 | 河北省廊坊市经济技术开发区祥云道 81 号 | |
| 传真 | 0316-5908567 | 0316-5908567 | |
| 电话 | 0316-5909688 | 0316-5909688 | |
| 电子信箱 | dongmichu@risesun.cn | dongmichu@risesun.cn | |
2、报告期内公司从事的主要业务
（1）公司所从事的主要业务
报告期，公司的主营业务为房地产开发与销售，公司拥有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。在房地产开发区域布局上，公司已基本形成了“两横、两纵、三集群”的战略格局。
近年以来，公司持续以面向首次置业和改善性需求的普通住宅为主导产品，致力于通过提供高性价比的产品，为项目所在地客户营造“自然的园，健康的家”，缔造新型生活方式。
经过长期不懈努力，目前公司已基本形成了以房地产开发为主业，以康旅、产业新城、物业为支柱，以实业、设计、酒店、商管等相关专业公司为辅助支撑的业务发展格局。在当前复杂的经济和政策环境下，上述层次分明的业务格局更能顺应市场变化，保障公司未来质量、规模、速度的协调发展。
（2）2022年度公司主要经营情况
①报告期总体经营情况总结
2022年，面对持续低迷的市场，公司在“六五”规划的总体指导下，以现金流为经营主线，统筹兼顾各项工作，围绕“一主一辅三约束”和“四保一守”的具体目标开展各项工作，最终实现持续平稳发展。
紧抓现金流。以现金流为核心工作，合理调配资源，优先倾向交付项目，精准工程投入；开展专项清欠工作，追回多项逾期欠款，努力做到颗粒归仓。
开工、竣工有序推进。2022年，公司不断强化项目建设的运营管控,多方协力，通过各种措施力保项目开发、销售的有序推进、安全运营。
多措并举，提货值、抓回款。公司抓住政策窗口期，抓住有利时机，多方协力，攻坚克难，多措并举，保货值，保签约，保回款。
降费增效。科学管控成本，做好降本增效工作，开展多项专项工作，并取得较好的成果。
②报告期公司各板块的经营情况
城市地产板块
报告期内，地产市场受多因素影响，处于下行趋势。面对困难的局面，地产公司聚焦业绩目标，“以四保一守”为导向，加强项目的销售力度，加大回款力度，取得了一定的成绩，但仍与计划目标存在一定差距。
报告期，地产板块摒弃“以价换量”销售思想和行为，统筹平衡货值及现金流，结合各项目实际情况制定销售提升具体方案；完善营销管控体系，加强示范区形象品质管理，持续深耕重点区域。
强化运营管控，优化产品质量。通过量化设计流程管控，强化设计进度管控，实现了设计制图的标准化、同质化，提升设计效率。继续开展巡检督促、星级评定、排雷筑基，有效推进质量标准落地，四星级以上项目占比进一步提高，石家庄荣盛华府获“中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖”，玖珑院摘得“广厦奖”，天同府获“第十届广厦奖候选项目”。
康旅板块
报告期，荣盛康旅力保生存，积极应对市场形势，以“保回款”工作为抓手，想方设法推动销售、运营收入、融资等，协助各个项目解决资金卡点，确保按时交房。同时深入推广“盛行天下”模式，通过系列“盛行天下”场景营造，全力打造“比乡村更丰雅，比城市更畅惬”的项目特色，获得行业及客户的广泛认可。
2022年，康旅始终保持“越是艰难越向前”的奋斗精神，获得行业品牌荣誉28次，其中6次问鼎中国小镇运营商品牌TOP1，4次问鼎康养产业运营商品牌指数TOP1，2次问鼎中国康养项目品牌力指数研究（小镇版）TOP1，领跑行业市场。康旅旗下酒店产业荣膺“星光奖-年度民族品牌酒店管理集团”、“最佳东方-旅游服务业卓越雇主”等称号，且在中饭协、中旅饭协、全联房地产商会等协会机构担任副会长单位、理事单位等职。同时康旅积极履行社会责任，多次参与冬奥等专项行动，获得社会赞誉。
产业新城板块
报告期，产业新城坚持以“现金流”为主线，推动公司稳健经营。一是多渠道抓回款，尽量做到应回尽回，应回早回；二是坚持以收定支，严控投资节奏；三是多途径降费用，适应形势，低温保运，提质增效，降本节支；四是多视角优招商，完善服务体系，提高服务质量。
报告期产业新城新增签约蔚县凯森脱硫石膏项目、蔚县装配式建筑智能制造项目、蔚县新型墙体环保材料二期项目、蔚县孵化器三期项目，淮北集装箱储能项目、直放柜储能项目，蓟州区北方融大游乐设备项目，平原县中科森辉生物医药项目等。
物业板块
荣万家作为综合性物业管理服务提供商，主要通过物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服三条业务线提供多元化服务。2022年，获中指业主满意度调研82.2分，同比
再创新高并领先行业均值，荣获“2022年中国物业服务百强企业第16位”、“2022中国物业服务多种经营优秀企业”等殊荣。2022年，荣万家在抓实基础物业服务基础上，各项服务业主生活全链条的增值业务再突破：特殊时期，提前部署供货渠道，保障业主生活所需；同时新零售以便宜、安心、便捷的宗旨上线会员积分体系，推出积分当钱花，为业主创造更便捷的购物体验。社区生活服务在社区零售、家政服务深入开展，在社区医养、社区文教等方面积极探索。通过多项目公区照明系统改造、安装光控和雷达、生活垃圾分类管理等践行企业ESG。大力推广“红色物业”，与社区、业主建立良性有效沟通机制，提升居民幸福感和满足感。其他板块报告期，实业公司2022年全面实施标准化管理，年度施工交房率100%。参与星评项目14个，四星优良达成率100%；入围评选“荣盛杯”并获奖的项目共计6个，其中邹平·墨香山南一期获得“银”奖、忻州·锦绣学府、沧州·锦绣学府一期获得“铜”奖、阳江山湖海项目橱柜木门获得“铜”奖；家居板块通过自主研发获得2项发明专利技术，该技术已应用到被动式建筑中；进驻家装市场，升级产品满足高端品质需求。
报告期，设计公司全面市场化经营，外部拓展成效显著，年度签约情况良好。开展“低温保运”满足现金流平衡，并持续提升效能，在项目管理方面实现了量化设计流程管控，强化了设计进度的管控，通过明确标准、制定模板，实现了设计制图的标准化、同质化，提升设计效率。“航道图”、“领航灯”管理机制设置，项目立项至落地的全流程跟进，实现“投”到“产”的无缝过渡。2022年，公司荣获河北省优秀城市规划设计二等奖、河北省工程勘察设计项目三等成果奖2项。
3、主要会计数据和财务指标
（1） 近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 ?否
单位：元
| 2022年末 | 2021年末 | 本年末比上年末增减 | 2020年末 | |
| 总资产 | 249,566,123,153.43 | 292,775,437,885.93 | -14.76% | 288,610,872,443.43 |
| 归属于上市公司股东的净资产 | 23,278,010,411.86 | 39,842,540,207.16 | -41.57% | 46,339,529,092.51 |
| 2022年 | 2021年 | 本年比上年增减 | 2020年 | |
| 营业收入 | 31,793,496,189.69 | 47,243,953,559.70 | -32.70% | 71,511,321,744.91 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | -16,311,390,727.31 | -4,955,398,170.29 | -229.16% | 7,501,462,153.04 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 | -15,961,134,464.49 | -4,935,087,544.53 | -223.42% | 7,494,043,901.95 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 2,244,836,499.08 | 16,915,150,922.31 | -86.73% | 1,366,658,579.83 |
| 基本每股收益（元/股） | -3.75 | -1.14 | -228.95% | 1.73 |
| 稀释每股收益（元/股） | -3.75 | -1.14 | -228.95% | 1.73 |
| 加权平均净资产收益率 | -69.37% | -12.24% | -57.13% | 0.00% |
（2） 分季度主要会计数据
单位：元
| 第一季度 | 第二季度 | 第三季度 | 第四季度 | |
| 营业收入 | 3,814,649,125.92 | 10,687,318,978.19 | 9,422,673,838.25 | 7,868,854,247.33 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | -1,000,046,274.84 | -1,252,988,736.60 | -739,846,496.45 | -13,318,509,219.43 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 | -908,642,861.62 | -1,901,232,197.83 | -502,774,806.84 | -12,648,484,598.21 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 2,269,970,299.57 | 1,729,728,946.70 | -1,691,900,691.74 | -62,962,055.45 |
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□是 ?否
4、股本及股东情况
（1） 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表
单位：股
| 报告期末普通股股东总数 | 90,868 | 年度报告披露日前一个月末普通股股东总数 | 91,569 | 报告期末表决权恢复的优先股股东总数 | 0 | 年度报告披露日前一个月末表决权恢复的优先股股东总数 | 0 | ||
| 前10名股东持股情况 | |||||||||
| 股东名称 | 股东性质 | 持股比例 | 持股数量 | 持有有限售条件的股份数量 | 质押、标记或冻结情况 | ||||
| 股份状态 | 数量 | ||||||||
| 荣盛控股股份有限公司 | 境内非国有法人 | 24.37% | 1,059,520,743 | 0 | 质押 | 794,101,843 |
| 冻结 | 238,929,195 | |||||
| 耿建明 | 境内自然人 | 12.88% | 560,000,000 | 420,000,000 | 质押 | 560,000,000 |
| 荣盛建设工程有限公司 | 境内非国有法人 | 7.71% | 335,293,304 | 0 | 质押 | 154,506,174 |
| 冻结 | 76,596,755 | |||||
| 上海牛伞资产管理有限公司－上海牛伞如山私募证券投资基金 | 其他 | 5.00% | 217,408,200 | 0 | ||
| 香港中央结算有限公司 | 境外法人 | 2.30% | 99,831,623 | 0 | ||
| 荣盛创业投资有限公司 | 境内非国有法人 | 1.01% | 43,946,721 | 0 | ||
| 荣盛建设－招商证券－19荣盛E1担保及信托财产专户 | 其他 | 0.82% | 35,768,153 | 0 | ||
| 王宫傲 | 境内自然人 | 0.69% | 29,925,193 | 0 | ||
| 郑懿 | 境内自然人 | 0.67% | 29,230,000 | 0 | ||
| 邹家立 | 境内自然人 | 0.51% | 22,190,000 | 16,642,500 | ||
| 上述股东关联关系或一致行动的说明 | 荣盛控股、荣盛建设、耿建明、荣盛创投之间存在关联关系，荣盛控股与上海牛伞资产管理有限公司－上海牛伞如山私募证券投资基金之间为一致行动人。未知其他股东之间是否存在关联关系或一致行动人。 | |||||
| 参与融资融券业务股东情况说明（如有） | 截至2022年12月31日，公司股东荣盛控股参与兴业证券股份有限公司融资融券股票数量168,811,800股；股东荣盛建设参与广发证券股份有限公司融资融券股票数量104,848,270股；股东荣盛创投参与中信证券股份有限公司融资融券股票数量43,946,721股；股东王宫傲参与长城证券股份有限公司融资融券股票数量29,925,193股；股东郑懿参与长城证券股份有限公司融资融券股票数量29,230,000股；股东深圳大风资产管理有限公司－大风中证500指数增强1号私募证券投资基金参与财通证券股份有限公司融资融券股票数量21,000,000股。 | |||||
（2） 公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表
□适用 ?不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
（3） 以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
5、在年度报告批准报出日存续的债券情况
?适用 □不适用
（1） 债券基本信息
| 债券名称 | 债券简称 | 债券代码 | 发行日 | 到期日 | 债券余额（万元） | 利率 |
| 2020年度第一期中期票据 | 20荣盛地产MTN001 | 102001416 | 2020年07月22日 | 2023年10月23日 | 94,000 | 7.22% |
| 2020年度第二期中期票据 | 20荣盛地产MTN002 | 102001469 | 2020年08月05日 | 2023年11月06日 | 105,280 | 7.18% |
| 2020年度第三期中期票据 | 20荣盛地产MTN003 | 102002275 | 2020年12月09日 | 2024年12月10日 | 138,000 | 7.20% |
| 2020年度第一期定向债务融资工具 | 20荣盛地产PPN001 | 32000985 | 2020年11月18日 | 2024年11月18日 | 50,000 | 7.50% |
| 报告期内公司债券的付息兑付情况 | 报告期内上述公司债券均根据约定按时、足额支付利息。 | |||||
（2） 公司债券最新跟踪评级及评级变化情况
大公国际资信评估有限公司2022年1月26日公告，维持荣盛房地产发展股份有限公司主体信用等级“AAA”，评级展望调整为“负面”。
（3） 截至报告期末公司近2年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
| 项目 | 2022年 | 2021年 | 本年比上年增减 |
| 资产负债率 | 89.96% | 84.49% | 5.47% |
| 扣除非经常性损益后净 | -1,596,113.45 | -493,508.75 | -223.42% |
| 利润 | |||
| EBITDA全部债务比 | -34.02% | -3.00% | -31.02% |
| 利息保障倍数 | -3.40 | -0.12 | -2,733.33% |
三、重要事项
公司于2022年12月21日召开的第七届董事会第二十一次会议、2023年1月6日召开的2023 年度第一次临时股东大会审议通过了《关于公司符合非公开发行 A 股股票条件的议案》、《关于公司非公开发行 A 股股票方案的议案》、《关于公司 2022 年度非公开发行 A 股股票预案的议案》等；于2023年2月23日召开的七届董事会第二十二次会议、2023年3月13日召开的第二次临时股东大会，审议通过了《关于公司符合向特定对象发行 A 股股票条件的议案》、《关于公司 2022 年度向特定对象发行 A 股股票方案论证分析报告的议案》等。公司拟向不超过35名特定对象发行不超过 1,304,449,155 股（含）A股股票，募集资金总额不超过 300,000.00 万元（含本数），募集资金拟主要用于与“保交楼、保民生”相关的房地产项目及补充流动资金。具体情况详见公司于2022年12月22日、2023年1月7日、2023年2月24日、2023年3月14日刊登于《中国证券报》《证券时报》《上海证券报》《证券日报》及公司指定信息披露网站巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）的公告（公告编号：临2022-132号、临2023-002号、临2023-014号、临2023-021号）。
荣盛房地产发展股份有限公司法定代表人：邹家立二〇二三年四月二十七日