公司代码：600748 公司简称：上实发展债券代码：155364 债券简称：19上实01债券代码：163480 债券简称：20上实01
上海实业发展股份有限公司
2022年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到www.sse.com.cn网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 上会会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案公司拟以截至2022年12月31日的总股本1,844,562,892股为基数向全体股东每10股派发现金红0.20元（含税），现金红利合计36,891,257.84元，剩余未分配利润1,962,659,508.61元结转下一年度。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
| 公司股票简况 | ||||
| 股票种类 | 股票上市交易所 | 股票简称 | 股票代码 | 变更前股票简称 |
| A股 | 上海证券交易所 | 上实发展 | 600748 | 浦东不锈 |
| 联系人和联系方式 | 董事会秘书 | 证券事务代表 |
| 姓名 | 高欣 | 沈浩麟 |
| 办公地址 | 上海市淮海中路98号金钟广场20层 | 上海市淮海中路98号金钟广场20层 |
| 电话 | 021-53858686 | 021-53858686 |
| 电子信箱 | Sid748@sidlgroup.com | Sid748@sidlgroup.com |
2 报告期公司主要业务简介2022年，我国房地产行业经历了行业寒冬的深度调整，在多种多样的需求端宽松政策的支持下砥砺前行，保交付、保民生，熬过寒冬成为房地产行业的目标。2022年，我国商品房销售面积约13.58亿平方米，同比下降约24.3%；商品房销售金额约13.33亿元，同比下降26.7%。2022年，房地产行业面对前所未有的下行压力，房地产企业多以促营销、保交付、快回款为目标，力保企业基本盘。房地产政策方面，2022年政策段持续发力， 从对预售资金监管的持续规范到下半年以“三支箭”为代表的“保交楼、稳主体”政策，旨在从各方面改善优质房企的流动性难题。
2022年，公司在内外部环境同时受压的情况下积极应对，保持经营基本平稳。主业投资方面，公司于2022年3月出资48亿元人民币，与上海城投（集团）有限公司下属子公司、上海建工集团股份有限公司下属子公司共同设立合资公司，用于开发建设虹口北外滩91#地块项目；2022年8月，公司出资2.856亿元人民币，与上实丰茂置业有限公司对公司下属开发上海青浦项目的上海丰茂置业有限公司进行同比例增资。2022年12月，公司以约合46亿元人民币的对价通过上海联合产权交易所系统将所持有北外滩89#地块的项目公司上海实森置业有限公司的股权和债权出售予友邦人寿保险有限公司，保障公司现金流的充裕并集中资源和精力做好北外滩91号地块等重点项目的建设开发工作。房地产销售方面，公司2022年持续盘点可售库存，加大不同业态的销售力度，成功实现青岛国际啤酒城T2楼整栋销售、青浦上实海上湾五期的主力销售。2022年全年实现签约金额约56.6亿元。不动产经营方面，公司落实上海市国资委关于小微企业租金减免等相关文件精神号召，制定减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则，确定符合减免条件小微企业、个体工商户等218户，租金减免面积达13.6万平方米。实现全年不动产租金收入约3.7亿元，租赁面积约41.66万平方米。物业管理方面，上实服务续约物业管理项目25个、新增项目24个，在管面积约2786万平方米，较2021年度小幅增长。荣获2022年中国物业服务企业综合实力500强第40名、2022中国国有物业服务企业综合实力50强第15名等荣誉。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近3年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
| 2022年 | 2021年 | 本年比上年 增减(%) | 2020年 | |||
| 调整后 | 调整前 | 调整后 | 调整前 | |||
| 总资产 | 45,345,197,107.74 | 39,542,508,277.37 | 39,574,493,270.22 | 14.67 | 41,751,194,963.33 | 42,479,137,087.56 |
| 归属于上市公司股东的净资产 | 9,986,192,083.35 | 10,024,030,365.08 | 10,024,030,365.08 | -0.38 | 11,358,245,800.14 | 12,148,729,221.68 |
| 营业收入 | 5,247,943,728.81 | 10,063,198,233.94 | 10,269,130,754.90 | -47.85 | 6,528,286,480.94 | 8,048,761,865.11 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | 122,661,872.87 | 183,735,682.32 | 531,619,032.23 | -33.24 | 568,937,979.06 | 817,942,213.56 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 | 48,363,200.61 | -781,170,987.64 | -421,583,306.26 | 106.19 | 475,539,925.79 | 746,164,550.12 |
| 经营活动产生的现 | 2,103,100,373.56 | -3,572,881,666.67 | -3,553,149,888.41 | 158.86 | 737,913,100.64 | 814,435,135.13 |
| 金流量净额 | ||||||
| 加权平均净资产收益率（%） | 1.23 | 1.50 | 4.97 | 减少0.27个百分点 | 5.06 | 7.03 |
| 基本每股收益（元／股） | 0.07 | 0.08 | 0.27 | -12.50 | 0.28 | 0.41 |
| 稀释每股收益（元／股） | 0.07 | 0.08 | 0.27 | -12.50 | 0.28 | 0.41 |
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
| 第一季度 （1-3月份） | 第二季度 （4-6月份） | 第三季度 （7-9月份） | 第四季度 （10-12月份） | |
| 营业收入 | 984,857,147.30 | 397,050,663.75 | 640,357,627.13 | 3,225,678,290.63 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | -9,321,216.68 | -83,140,948.61 | -20,141,628.12 | 235,265,666.28 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 | -11,395,902.17 | -89,677,602.28 | -39,786,676.46 | 189,223,381.52 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -810,663,635.81 | -26,317,421.75 | 1,745,153,441.68 | 1,194,927,989.44 |
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股东情况
4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
| 截至报告期末普通股股东总数（户） | 34,610 | ||||||
| 年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） | 34,336 | ||||||
| 前10名股东持股情况 | |||||||
| 股东名称 （全称） | 报告期内增减 | 期末持股数量 | 比例(%) | 持有有限售条件的股份数量 | 质押、标记或冻结情况 | 股东 性质 | |
| 股份 状态 | 数量 | ||||||
| 上实地产发展有限公司 | 0 | 896,435,864 | 48.60 | 0 | 无 | 0 | 境外法人 |
| 上海上投资产经营有限公司 | 0 | 111,779,879 | 6.06 | 0 | 无 | 0 | 国有法人 |
| 君证（宁波梅山保税港 | 0 | 66,908,443 | 3.63 | 0 | 无 | 0 | 其他 |
| 区）股权投资合伙企业（有限合伙） | |||||||
| 中国长城资产管理股份有限公司 | 0 | 31,770,459 | 1.72 | 0 | 无 | 0 | 国有法人 |
| 上海工业投资（集团）有限公司 | -1,943,300 | 24,498,400 | 1.33 | 0 | 无 | 0 | 国有法人 |
| 上银基金-浦发银行-上海国盛（集团）有限公司 | 0 | 21,883,398 | 1.19 | 0 | 无 | 0 | 其他 |
| 中央汇金资产管理有限责任公司 | 0 | 16,775,950 | 0.91 | 0 | 无 | 0 | 国有法人 |
| 郑满珊 | 1,104,551 | 12,248,711 | 0.66 | 0 | 无 | 0 | 境内自然人 |
| 上海上实投资管理咨询有限公司 | 0 | 11,853,660 | 0.64 | 0 | 无 | 0 | 国有法人 |
| 上海迎水投资管理有限公司-迎水文龙私募证券投资基金 | -8,773,113 | 10,935,890 | 0.59 | 0 | 质押 | 10,935,890 | 其他 |
| 上述股东关联关系或一致行动的说明 | 公司前10名无限售条件流通股股东中，第1名、第2名、第5名、第6名、第9名的实际控制人均为上海市国有资产监督管理委员会。第1名上实地产发展有限公司与第2名上海上投资产经营有限公司、第9名上海上实投资管理咨询有限公司同受上海实业（集团）有限公司控制，构成《上市公司收购管理办法》第八十三条所规定的一致行动人。未知其他无限售条件流通股股东之间，是否存在《上市公司收购管理办法》所规定的一致行动人情况。 | ||||||
| 表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 | |||||||
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
√适用 □不适用
5.1 公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况
单位:亿元 币种:人民币
| 债券名称 | 简称 | 代码 | 到期日 | 债券余额 | 利率（%） |
| 上海实业发展股份有限公司2019年公开发行公司债券（第一期） | 19上实01 | 155364 | 2024-04-24 | 8.9 | 3.95 |
| 上海实业发展股份有限公司2020年公开发行公司债券（第一期） | 20上实01 | 163480 | 2025-04-28 | 8 | 2.74 |
报告期内债券的付息兑付情况
| 债券名称 | 付息兑付情况的说明 |
| 上海实业发展股份有限公司2019年公开发行公司债券（第一期） | 2022年4月25日，公司按时兑付了该债券的利息与部分回售金额兑付。 |
| 上海实业发展股份有 | 2022年4月28日，公司按时兑付了该债券的利息。 |
限公司2020年公开发行公司债券（第一期）
报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
5.2 公司近2年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
| 主要指标 | 2022年 | 2021年 | 本期比上年同期增减（%） |
| 资产负债率（%） | 75.72 | 71.87 | 3.85 |
| 扣除非经常性损益后净利润 | 48,363,200.61 | -781,170,987.64 | 106.19 |
| EBITDA全部债务比 | 0.0185 | 0.0466 | -2.81 |
| 利息保障倍数 | 0.55 | 1.57 | -64.97 |
第三节 重要事项
1 公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。详细内容请见章节“一、经营情况讨论与分析”段落。
2 公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终止上市情形的原因。
□适用 √不适用