招商局积余产业运营服务股份有限公司
2022年度董事会工作报告
一、2022年度董事会会议召开情况
2022年，公司董事会共召开了14次会议，其中1次以现场会议和视频会议相结合的方式召开，1次以视频会议方式召开，其他12次则采取通讯表决方式召开，具体情况如下：
1、2022年1月26日，公司以通讯表决方式召开第九届董事会第二十七次会议，审议通过了《关于转让下属企业股权的议案》《关于转让全资子公司后新增关联担保的议案》《关于公司与招商局集团及其下属企业间日常关联交易事项的议案》《关于公司与中航国际及其下属企业间日常关联交易事项的议案》《关于制订<董事会授权管理制度>的议案》和《关于召开2022年第一次临时股东大会的议案》共六项议案。决议公告于2022年1月27日对外披露。
2、2022年3月16日，公司以视频会议方式召开第九届董事会第二十八次会议，审议通过了《2021年度董事会工作报告》《2021年度经营管理工作报告》《关于2022年度投资计划的议案》《2021年度内部控制自我评价报告》《关于公司高级管理人员2021年度薪酬的议案》《关于计提资产减值准备和信用减值损失的议案》《关于2021年投资性房地产公允价值处理的议案》《2021年度财务决算报告》《2021年年度报告》及其摘要、《2021年度利润分配预案》《关于招商物业2021年度业绩承诺实现情况的说明》《关于招商局集团财务有限公司的风险持续评估报告》《关于拟续聘会计师事务所的议案》《关于未来十二个月内向银行申请综合授信额度的议案》《关于2022年度在招商银行开展存贷款业务的议案》《关于为全资子公司提供担保额度的议案》《关于对深圳招华物业提供财务资助的议案》《关于使用暂时闲置的自有资金进行委托理财的议案》《关于续聘常年法律顾问的议案》《关于增补第九届董事会董事的议案》和《公司“十四五”发展规划》共二十一项议案，审议《关于购买董事、监事及高级管理人员责任保险的议案》（直接提交股东大会审议），并听取了《2021年度独立董事述职报告》。决议公告于2022年3月18日对外披露。
3、2022年4月8日，公司以通讯表决方式召开第九届董事会第二十九次会
议，审议通过了《关于召开2021年度股东大会的议案》。决议公告于2022年4月9日对外披露。
4、2022年4月14日，公司以通讯表决方式召开第九届董事会第三十次会议，审议通过了《关于全资子公司退还天津项目地块使用权的议案》和《关于招商局物业管理有限公司2021年12月31日100%股东权益的减值测试报告》共两项议案。决议公告于2022年4月15日对外披露。
5、2022年4月27日，公司以通讯表决方式召开第九届董事会第三十一次会议，审议通过了《公司2022年第一季度报告》。会议仅审议定期报告一项议案且无投反对票或弃权票情形，免于公告。
6、2022年8月19日，公司以通讯表决方式召开第九届董事会第三十二次会议，审议通过了《关于与招商局集团财务有限公司签订<金融服务协议>的议案》《关于招商局集团财务有限公司的风险评估报告》《关于预计新增与招商银行及其下属企业间日常关联交易事项的议案》《关于变更公司注册地址及修订的议案》《关于制定<对外捐赠管理办法>的议案》和《关于召开2022年第二次临时股东大会的议案》共六项议案。决议公告于2022年8月20日对外披露。
7、2022年8月25日，公司以通讯表决方式召开第九届董事会第三十三次会议，审议通过了《2022年半年度报告》及其摘要和《关于减免物业租金的议案》共两项议案。决议公告于2022年8月27日对外披露。
8、2022年10月14日，公司以通讯表决方式召开第九届董事会第三十四次会议，审议通过了《关于下属企业拟与关联方签订房屋租赁合同补充协议的议案》。决议公告于2022年10月15日对外披露。
9、2022年10月24日，公司以通讯表决方式召开第九届董事会第三十五次会议，审议通过了《公司2022年第三季度报告》。会议仅审议定期报告一项议案且无投反对票或弃权票情形，免于公告。
10、2022年10月28日，公司以通讯表决方式召开第九届董事会第三十六次会议，审议通过了《关于聘任公司财务总监、副总经理的议案》和《关于聘任公司董事会秘书的议案》共两项议案。决议公告于2022年10月27日对外披露。
11、2022年11月8日，公司以通讯表决方式召开第九届董事会第三十七次会议，审议通过了《关于提名第十届董事会非独立董事候选人的议案》《关于提
名第十届董事会独立董事候选人的议案》和《关于召开2022年第三次临时股东大会的议案》共三项议案。决议公告于2022年11月9日对外披露。
12、2022年11月24日，公司以现场会议方式召开第十届董事会第一次会议，审议通过了《关于选举公司第十届董事会董事长的议案》《关于推选公司董事会专门委员会委员及主席的议案》《关于聘任公司总经理的议案》《关于聘任公司副总经理、财务总监的议案》和《关于聘任公司董事会秘书的议案》共五项议案。决议公告于2022年11月25日对外披露。
13、2022年12月16日，公司以通讯表决方式召开第十届董事会第二次会议，审议通过了《关于公司组织架构调整的议案》和《修订<关联交易管理制度>的议案》共两项议案。决议公告于2022年12月17日对外披露。
14、2022年12月26日，公司以通讯表决方式召开第十届董事会第三次会议，审议通过了《关于制定<对外担保管理制度>的议案》《关于制定<负债管理制度>的议案》《关于制定<经理层成员经营业绩考核办法（试行）>的议案》和《关于制定<薪酬管理办法（试行）>的议案》共四项议案。决议公告于2022年12月27日对外披露。
二、董事会对股东大会决议的执行情况
报告期内，公司董事会根据《公司法》《公司章程》和《董事会议事规则》的规定和要求，严格按照股东大会的授权，认真履行职责并全面执行了股东大会决议的事项。
根据2022年4月29日召开的2021年度股东大会决议，董事会已于2022年6月16日实施完成2021年度利润分配方案：以2021年末公司总股本1,060,346,060股为基数，向全体股东每10股派发现金红利1元（含税）。
三、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
（一）报告期内公司所处的行业情况
2022年，宏观环境复杂严峻、不确定性上升，国内经济需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力加大，我国实现经济总量121万亿元，比上年实际增长3%，增速较2021年回落5个百分点。房地产行业下行，2022年全国房地产开发投资总额同比下降10.0%，商品房销售面积同比下降24.3%。年底地产政策转变，中央经济工作会议明确房地产是国民经济重要行业，三箭齐发稳定楼市，12月
地产相关指标降幅已有所收窄，市场信心逐步恢复，为物业管理行业的健康发展奠定基础。物业管理行业加速融入社会基层治理，国家不断出台政策，鼓励开展社区生活服务，行业空间持续释放。二十大报告对民生服务领域做出重要指导，其中公共服务、社会治理、社区养老等均与物业管理相关，作为重要的民生行业，物业管理得到中央政策大力支持。在宏观经济、房地产等外部因素影响下，物业行业整体表现出增速放缓、盈利下滑、市值缩水等现象。2022上半年，上市公司营收平均增速从44.3%降到
27.9%，平均净利率从14.7%降到9.0%，回调速度虽大但仍优于国内较多行业，物业行业整体增速仍较高，盈利能力仍较好；资本市场估值归回理性，上市物企市盈率均值从年初19.8倍，跌至年末13.8倍；物业收并购回归理性，全年交易金额106.3亿元，同比下降71%，其中国有企业并购相对活跃，交易金额占比超50%。
（二）公司经营情况概述
2022年，公司积极应对充满挑战的市场环境，强化责任、创新思维、狠抓落实，统筹推进经营发展工作，推动公司从信息化到智能化升级，奋力夺取经营发展胜利。
1、总体经营质量稳步提升
报告期内，公司实现营业收入130.24亿元，较上年同期增长22.97%。从分板块来看，物业管理业务实现营业收入125.04亿元，较上年同期增长26.19%，主要系原有物业管理项目增长以及新拓展市场化物业管理项目增加；资产管理业务实现营业收入4.65亿元，较上年同期下降16.40%，主要系购物中心、酒店等持有型物业收入减少，以及按国家政策减免房产租金所致；其他业务实现营业收入0.55亿元，较上年同期下降56.42%，主要系报告期内房地产项目尾盘收入减少以及已销售的两套商铺退回所致。公司实现归属于上市公司股东的净利润5.94亿元，较上年同期增长15.72%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润4.99亿元，较上年同期增长36.66%。
报告期内，公司积极推动重资产剥离，于上半年转让中航城投资、赣州九方及昆山中航等3家子公司股权确认投资收益0.33亿元。公司响应国家政策要求，
履行社会责任助力租户纾困，2022年减免房产租金0.86亿元，减少归母净利润
0.81亿元。还原前述减免房产租金影响后，公司2022年度归母净利润较上年同期增长31.58%。面对经济和房地产下行、市场竞争加剧、最低工资标准上升、减免房产租金等带来的经营压力，公司扩大市场化发展规模，深化业务协同，加强品质管控，推动数字化转型，聚焦精益管理，落实降本增效，采取有效措施应对经济下行环境下的物业管理费收缴压力，实现收入利润平稳增长。截至报告期末，公司总资产为178.15亿元，归属于上市公司股东的净资产为91.50亿元，资产负债率为47.73%。
2、物业管理业务经营业绩再攀新高
（1）管理规模持续扩张。截至2022年末，公司在管项目1,884个，覆盖全国127个城市，管理面积达到3.11亿㎡。以优质项目助推高质量发展。公司制定有效市场开发策略、创新业务开发机制、建强业务开发能力，扩大市场触角，进一步提升市场参与度；快速抢占新赛道，城市服务、高校、IFM、医院等业态新签年度合同额大幅增长，并聚焦优质项目。2022年，公司实现新签年度合同额33.14亿元，其中第三方项目新签年度合同额27.77亿元（千万级以上项目占比超过50%），拓展了深圳龙华观澜街道城市管家、北京师范大学-香港浸会大学联合国际学院、深圳移动等优质项目。公司进一步巩固了自身差异化的战略定位优势，非住业态管理面积达1.83亿㎡，占比接近60%，新签年度合同额占比超过80%，项目结构进一步向高质量优化。
多点发力夯实发展根基。“总对总”业务持续扩大在大客户系统中的市场份额，新签年度合同额同比增长46%，成功拓展美团职场项目、阿里华东IDC数据中心等项目，与阿里巴巴、华为、美团、小米、博世等企业建立了深度战略合作，成为市场化业务的重要渠道。合资合作业务成果丰硕，新成立合资公司5家，新签年度合同额同比增长49%，与深汕合作区、济南文旅集团、六盘水城投等地方资源平台达成合资合作，补强公司在城市服务、公建等领域的资源，为稳定可持续发展扩充了资源基础。
发力国资背景物企标的，收并购再创佳绩，融合更融效。公司2021年底完成上航物业、积余南航并购落地并于2022年初开始并表，深圳汇勤、新中物业已于报告期内实现财务并表。公司精细化投后管理，常态化落实做细提质增效工
作，进一步提升管理质量效益。前述四家并购企业体系导入完成率均超90%，实现平稳过渡、经营提升。收并购助力提升了公司航空、金融细分业态的规模实力，新拓中国商飞成都大飞机产业园、南航西安分公司基地等优质项目。
大股东的业务资源和能力支持。控股股东招商蛇口2022年实现签约销售面积1,193.65万㎡。截至2022年末，来自招商蛇口的物业管理面积为10,653万㎡，占比34%；新签年度合同额为5.37亿元，占比16%。持续加强业务协同，公司协同创新服务能力进一步提升，招商蛇口在公司投资并购、大客户业务拓展等方面也提供了重要支持。
（2）平台增值业务持续快速发展。到家汇商城大力拓展企业集采业务，发力社区增值服务，2022年实现营业收入5.76亿元，同比增长117%，平台销售额突破12亿元，同比增长52%，在外部客户拓展、做大社区服务、直播带货上取得明显成效。报告期内，聚焦外部单一大客户及写字楼、园区等客户，新增顺丰、深圳巴士集团、中海油、智慧城市集团等300余家外部客户，截至报告期末已和4,000余家客户建立合作伙伴关系；聚焦发展资源经营、到家宜居、到家服务、社区零售等产品线业务，搭建“招小播”自有直播电商平台，以城市为单元构建直播生态，其中“走进原产地，寻找中国味”主题系列直播IP获业内广泛关注，820中秋专场直播和年货节的直播销售额均突破千万。
（3）专业增值服务稳中有进。公司积极推动专业公司与城市公司条块结合，专业增值服务2022年实现营业收入18.70亿元。凭借“沃土”资源优势，努力克服经营压力和挑战，综合设施智慧服务、智能化施工、楼宇维保等业务快速发展，市场影响力显著提升。积余设施公司打造先行示范，在IFM赛道强势发力，荣获“2022年度全国ISO41001项目实施优秀管理奖”，成为宁德时代最大的设施服务供应商，以及阿里、京东的核心供应商，报告期内新中标华为、美团等头部科技公司项目，在高端制造业IFM领域保持领先地位。建筑科技公司自主研发的智慧云门禁设备通过国家强制性产品CCC测试和认证，充电桩业务在公司在管项目加速布局，全年共接入超过5,800台充电桩。招商楼宇公司持续发力市场拓展，中国航发线条业务得以延展，新开发阳光保险、郑州国电等线条业务；南光电梯公司大规模承接公司内部电梯维保业务，并持续聚焦外部重点客户，继华南城外新拓万科线条业务，为深圳非电梯厂家电梯保有量TOP1。
3、商业资产经营稳步提升
（1）商业运营业务规模扩大。截至2022年12月末，公司在管商业项目52个（含筹备项目），管理面积293.1万㎡，其中公司自持项目3个，受托管理控股股东招商蛇口持有项目45个，第三方品牌输出项目4个。
2022年，组织全国各区域商业运营业务开展线上推广，累计开展直播275余场，观众总数225万人次。发布线上宣传广告3,000余篇，有效提升线上流量；开展积分全生命周期管理，实现积分通兑跨场结算，会员积分价值感知有效提升；花园云街线上商城在森兰花园城、昆山花园城成功试点运营，全国首个会员虚拟社区“招商花园社区”成功上线运营；蛇口花园城及海上世界项目实施专项资产提升改造计划，有效助力项目资产保值增值，蛇口花园城南区改造已基本完成。
公司旗下招商商管以出色的商业表现及运营成效，荣登“2022年度商业地产企业表现TOP100榜单”第10位、“中国不动产商管综合实力TOP10”、“中国商业运管综合实力TOP10”、“中国商业地产公司品牌价值TOP10”，并获评“年度商业地产优秀运营商”等多项行业殊荣。
（2）持有物业出租及经营业务稳健。公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为48.86万㎡，2022年12月末总体出租率为97%。公司严格落实租金减免政策，积极履行社会责任，2022年减免房产租金0.86亿元，与租户共渡难关。受房产租金减免和赣州九方剥离的影响，公司持有物业出租业务的收入同比有所下降。
4、管理工作持续开展卓有成效
（1）坚持以客户为中心，坚定品质化发展。实施项目经理强排序、品质即时奖惩、问题晾晒和落后项目剖析、诊断、帮扶等措施，加大品质考核力度，强化过程管控。组织住宅类项目全面导入分级服务标准，建立“1+N”业态标准体系架构，包括1个业态产品手册与N个业态操作规程，建立“一岗位一清单”，标准落实到岗到人，推进标准落地；2022年继续保障合理的老旧社区品质改造投入，确保客户资产保值增值；开展绿色低碳、人本和谐等有温度的服务，形成特色服务标签，通过服务创新、标杆建设等进行创新驱动改进，持续提升服务形象。2022年，公司荣获“2022中国品质物业服务领先企业”TOP1、卓越标杆、中国幸福社区范例奖和22个省市级示范项目等多项殊荣，服务品质得到客户、
社会及行业认可。
（2）科技成效应用显著，支撑高质量发展。2022年，公司加大数字化投入，完成基础“标配”功能建设，深入开展创新业务，数字化运营效果显著。打磨覆盖多场景、全业态的一站式智慧服务前台，线上用户数增长105.12%，私域流量客户池快速扩大；“四保”业务加大无人值守、清洁机器替代等创新技术应用，提升客户体验并助力降本增收；新上线合资管理系统，迭代市场发展管理系统与招商π智慧物业平台，升级项目投拓-接管-运营全链路数字化能力；搭建电梯管理、充电桩管理、社区资源管理等业务线上化能力，上线“招小播”直播平台，支持“四保”以外业务做大做强，提升利润率；开展数据治理、多维数据看板建设，用数据洞察业务，驱动流程改善与科学决策。公司2022年荣获“上市公司数字化转型典型案例”、“毕马威中国领先地产科技企业50”等奖项，新增软著专利18项（累计超过200项），拥有4家国家高新技术企业。
（3）精益管理提质效，降本增效稳发展。通过科技数字化、集中采购、税务筹划、人效提升、亏损项目效益提升等降本增效举措的实施落地，持续推动公司实现质量变革、效率变革和动力变革，努力提升精益管理水平。依托车场无人值守、清洁机器、智慧人行替岗等“灯塔计划”助力管理减负；推进保洁、电梯维保等服务集采与灭火器、对讲机等物资集采，实现降本增效；平稳开展税务筹划，有效降低经营成本；深化对标，强化“六能”，人均效能提升；推进项目管家选优配强，实现拓与管的专业化、集群化运作；持续优化组织架构，强化专业公司与城市公司的条块结合，全面提升组织效能；有针对性地制定增收节支方案，深入推进亏损项目扭亏创效；抓实管理工具纵深应用，明确品质与经营基准，强化项目运营能力，在人工刚性成本上涨的影响下，住宅业态毛利率同比有所改善。
（4）品牌效益逐渐凸显，行业地位显著提升。2022年，公司以客户为导向，多维度、多场景、多渠道推进以服务品质为内核的招商积余品牌建设，讲好积余故事，全面提升品牌影响力和美誉度。获评“2022物业企业综合实力百强TOP4”、“2022物业服务力百强企业TOP4”等多项重要荣誉，树立“中国领先的物业资产管理商”品牌形象，为公司市场发展带来积极能量；承办2022年物博会开幕式并精彩亮相，发布积余设施新品牌，打响品牌形象；积极参与行业交流，深度参与行业发展测评工作，赋能公司业务发展。
（三）公司未来发展的展望
1、公司未来发展可能存在的风险分析
（1）市场不确定性加大的风险
在全球经济疲弱的大背景下，高通胀与不确定性导致经济活动严重放缓，我国经济面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力持续演变，市场环境不确定因素增多，政府、企事业单位、客户可能因预算或经营压力而缩减物业合同，企业客户还可能面临信贷风险，给物业经营带来合同续签压力、价格竞争压力、收款压力等。
（2）行业竞争加剧风险
地产存量时代到来，物企发力市场拓展成为必然趋势，过度的市场竞争将使公司业务拓展承受压力，从而可能影响公司规模目标的达成，同时恶性竞争亦可能带来经营利润下滑的风险。整合并购仍是头部物企谋求发展的重要手段，考验物企投后管理能力，整合不利可能造成项目无法续签、人才流失、盈利能力下降的风险。
（3）创新业务孵化风险
在国家政策的大力引导下，物企积极开展社区生活服务，探索可持续、可复制的增值服务模式，然而目前尚未有成功案例。创新业务孵化伴随着资金、人力、平台等投入，孵化失败可能导致前期投入成为沉没成本，亦可能错失业务发展机遇期，带来机会成本。
（4）战略落地风险
公司战略落地推进过程中，集团及母公司招商蛇口的资源支持，市场拓展及收并购手段对业务的补充，增值服务、资产管理运营及新业务培育是否能够按照既定目标实现，以及在战略落地过程中资源、人才队伍、管控、协调机制等，都会影响公司战略实施落地及年度业绩目标达成。
2、公司面临的市场环境分析
物业行业发展的空间、政策等基本面稳中向好。中共二十大胜利召开以来，经济重回发展重心、消费信心恢复，宏观环境释放出积极信号。房地产被定调为国民经济支柱产业，房地产市场合理需求将逐步释放，预计未来十年年均新增10亿平方米销售面积，为物业行业提供稳定增量，行业长期看好的成长逻辑没有变。
但是，竞争升级，企业经营承压、面临挑战。经济增速、地产分化、竞争环境等因素对物业行业发展会产生持续、深远影响，行业竞争将进一步加剧，矛盾和挑战更加突出，转型升级任务更加紧迫，行业发展进入全新周期，从“规模为王”转为“有质量规模增长”，呈现出品质化、市场化、科技化、精细化、增值化等发展趋势。
3、2023年度经营计划
公司坚决落实“危机、认真、专业、拼搏”八字工作方针，坚持轻型化、规模化、科技化、市场化发展，持续推动“沃土云林”商业模式落地，努力实现高质量发展。2023年公司力争实现营业收入156亿元，重点工作如下：
坚持轻型化发展，积极推进轻重分离方案落地，降低重资产比例，提高轻资产效益。发挥“云”平台增值服务效益，以“有形的商品+无形的服务+良好的创新+城市的协同”模式为核心发展思路，致力发展为物业私域流量领先的轻资产平台运营商。
坚持规模化发展，基础物业方面，围绕着“强区域、强业态、强路径”，持续扩大市场发展优势。加大总对总业务，做大“蛋糕”；开源合资合作客户，抢抓收并购机遇，打造业务竞争壁垒。增值业务方面，加速条块结合，促进专业公司规模快速扩张。
坚持科技化发展，科技赋能进一步提升人均质效，依托智慧化管理、人性化运营，提高服务效率，构建公司的核心竞争力。深化数字化运营，聚焦客户服务体验、整体运营效率提升，以数据驱动经营决策，推进业务管理模式创新，持续探索科技赋能场景推广应用。
坚持市场化发展，通过“新体系、新机制、新生态”，构筑全新“市场化”发展内核。以数字化平台为基础，升级市场运营体系，实现市场效率变革。建立差异化市场正负激励体系，深化“全员营销”机制落地。从客户管理转向客户营销，建立与客户间的良性新生态。
招商局积余产业运营服务股份有限公司
董 事 会二〇二三年三月十六日