本报告依据中国资产评估准则编制
山东鲁健产业管理有限公司拟转让菏泽鲁商置业有限公司股权项目涉及的菏泽鲁商置业有限公司
股东全部权益价值
资产评估报告中企华评报字(2022)第6485-05号
(共一册，第一册)
北京中企华资产评估有限责任公司
二○二二年十二月二十八日
司股东全部权益价值资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司
| 北京中企华资产评估有限责任公司 | I |
目 录
声 明 ...... 1
资产评估报告摘要 ...... 3
资产评估报告正文 ...... 5
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 ...... 5
二、评估目的 ...... 9
三、评估对象和评估范围 ...... 9
四、价值类型 ...... 11
五、评估基准日 ...... 12
六、评估依据 ...... 12
七、评估方法 ...... 16
八、评估程序实施过程和情况 ...... 20
九、评估假设 ...... 23
十、评估结论 ...... 25
十一、特别事项说明 ...... 26
十二、资产评估报告使用限制说明 ...... 27
十三、资产评估报告日 ...... 28
资产评估报告附件 ...... 29
司股东全部权益价值资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司
| 北京中企华资产评估有限责任公司 | 1 |
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、本资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
四、评估对象涉及的资产、负债清单及企业经营预测资料由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、资产评估师已对评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
六、本资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
八、资产评估师对存货、机器设备等实物资产的勘察按常规仅限于观察，了解使用状况、保养状况，未触及内部被遮盖、隐蔽及难于
司股东全部权益价值资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司
| 北京中企华资产评估有限责任公司 | 2 |
接触到的部位，我们不具备专业鉴定能力也未接受委托对上述资产的内部质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以委托人和其他相关当事人提供的资料为基础，如果这些评估对象的内在质量有瑕疵，评估结论可能会受到不同程度的影响。
司股东全部权益价值资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司
| 北京中企华资产评估有限责任公司 | 3 |
资产评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况并合理理解和使用评估结论，应认真阅读资产评估报告正文。
鲁商健康产业发展股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对菏泽鲁商置业有限公司的股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下：
评估目的：山东鲁健产业管理有限公司拟转让菏泽鲁商置业有限公司股权，为此需对评估基准日该经济行为所涉及的菏泽鲁商置业有限公司股东全部权益价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考依据。
评估对象：菏泽鲁商置业有限公司的股东全部权益价值。
评估范围：菏泽鲁商置业有限公司的全部资产及负债。
评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、固定资产，总资产账面价值为257,587.49万元；负债全部为流动负债，总负债账面价值为256,879.98万元；净资产账面价值为707.51万元。
评估基准日：2022年10月31日
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法、收益法
评估结论：本资产评估报告选用资产基础法评估结果作为评估结论，具体评估结论如下：
菏泽鲁商置业有限公司评估基准日总资产账面价值为257,587.49万元，评估价值为257,645.20万元，增值额为57.71万元，增值率为0.02%；总负债账面价值为256,879.98万元，评估价值为256,879.98万元，无评估增减值；净资产账面价值为707.51万元，资产基础法评估价值为
司股东全部权益价值资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司
| 北京中企华资产评估有限责任公司 | 4 |
765.22万元，增值额为57.71万元，增值率为8.16%。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
| 项目 | 账面价值 | 评估价值 | 增减值 | 增值率% | |
| A | B | C=B-A | D=C/A×100% | ||
| 一、流动资产 | 1 | 257,581.86 | 257,631.13 | 49.27 | 0.02 |
| 二、非流动资产 | 2 | 5.63 | 14.07 | 8.44 | 149.91 |
| 其中：长期股权投资 | 3 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 投资性房地产 | 4 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 固定资产 | 5 | 5.63 | 14.07 | 8.44 | 149.91 |
| 在建工程 | 6 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 油气资产 | 7 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 无形资产 | 8 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 其中：土地使用权 | 9 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 其他非流动资产 | 10 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 资产总计 | 11 | 257,587.49 | 257,645.20 | 57.71 | 0.02 |
| 三、流动负债 | 12 | 256,879.98 | 256,879.98 | 0.00 | 0.00 |
| 四、非流动负债 | 13 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 负债总计 | 14 | 256,879.98 | 256,879.98 | 0.00 | 0.00 |
| 净资产 | 15 | 707.51 | 765.22 | 57.71 | 8.16 |
本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考，评估结论的使用有效期限为自评估基准日起一年。
资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况并合理理解和使用评估结论，应认真阅读资产评估报告正文。
司股东全部权益价值资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司
| 北京中企华资产评估有限责任公司 | 5 |
山东鲁健产业管理有限公司拟转让菏泽鲁商置业有限公司股权项目涉及的菏泽鲁商
置业有限公司股东全部权益价值
资产评估报告正文鲁商健康产业发展股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对菏泽鲁商置业有限公司的股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本次评估的委托人为鲁商健康产业发展股份有限公司，被评估单位为菏泽鲁商置业有限公司，资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人为国家法律、法规规定的资产评估报告使用人。
(一)委托人简介
企业名称：鲁商健康产业发展股份有限公司
住所：山东省博山经济开发区
法定代表人：贾庆文
注册资本：101,656.8775万元人民币
类型：股份有限公司(上市)
股票代码：600223
统一社会代码：91370000267156215K
成立日期：1993年04月21日
营业期限：1993年04月21日至长期
经营范围：一般项目：以自有资金从事投资活动；生物化工产品
司股东全部权益价值资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司
| 北京中企华资产评估有限责任公司 | 6 |
技术研发；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；健康咨询服务（不含诊疗服务）；养老服务；护理机构服务（不含医疗服务）；工程管理服务。(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)
(二)被评估单位简介
1.公司简况
企业名称：菏泽鲁商置业有限公司住所：山东省菏泽市牡丹区东城办事处人民北路588号蓝岸小区售楼处
法定代表人：谢伟利注册资本：5,000万元人民币统一社会代码：91371702580422639L公司类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)成立日期：2011年08月08日营业期限：2011年08月08日至长期经营范围：房地产开发与经营，建筑工程项目管理，物业管理服务与咨询，建筑物维修服务，装饰装修工程；房地产代理业务，房地产营销策划；房屋出租。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。
2.公司股东及持股比例、股权变更情况
菏泽鲁商置业有限公司成立于2011年08月08日。成立时注册资本2,000万元人民币，由股东山东省鲁商置业有限公司以货币方式出资设立，该出资事项已经山东星火联合会计师事务所出具的鲁星会验字[2011]第H0801号《验资报告》审验，菏泽鲁商置业有限公司成立时发起人及出资额如下：
| 序号 | 股东名称 | 出资额(万元) | 出资比例(%) |
| 1 | 山东省鲁商置业有限公司 | 2,000.00 | 100.00 |
2011年9月22日，根据菏泽鲁商置业有限公司股东决定，注册资本变更为3,000万元人民币，新增加的1,000万元人民币注册资本由股
司股东全部权益价值资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司
| 北京中企华资产评估有限责任公司 | 7 |
东山东省鲁商置业有限公司以货币方式追加投资，该追加投资事项已经山东星火联合会计师事务所出具的鲁星会验字[2011]第I2202号《验资报告》审验。此次变更后，菏泽鲁商置业有限公司股权结构如下：
| 序号 | 股东名称 | 出资额(万元) | 出资比例(%) |
| 1 | 山东省鲁商置业有限公司 | 3,000.00 | 100.00 |
2014年1月，根据菏泽鲁商置业有限公司股东决定，注册资本变更为5,000万元人民币，新增加的2,000万元人民币注册资本由股东山东省鲁商置业有限公司以货币方式追加投资，该追加投资事项已经山东星火联合会计师事务所出具的鲁星会验字[2014]第A0301号《验资报告》审验。此次变更后，菏泽鲁商置业有限公司股权结构如下：
| 序号 | 股东名称 | 出资额(万元) | 出资比例(%) |
| 1 | 山东省鲁商置业有限公司 | 5,000.00 | 100.00 |
2022年8月22日，根据菏泽鲁商置业有限公司股东决定，股东山东省鲁商置业有限公司将其持有的菏泽鲁商置业有限公司的100.00%股权转让给山东鲁健产业管理有限公司。本次股权转让后，菏泽鲁商置业有限公司的股权结构如下：
| 序号 | 股东名称 | 出资额(万元) | 出资比例(%) |
| 1 | 山东鲁健产业管理有限公司 | 5,000.00 | 100.00 |
截至评估基准日被评估单位股权结构未发生变化。
3.公司产权和经营管理结构
截至评估基准日，菏泽鲁商置业有限公司为山东鲁健产业管理有限公司的全资子公司，无长期股权投资。
截至评估基准日，菏泽鲁商置业有限公司的组织结构如下：
司股东全部权益价值资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司
| 北京中企华资产评估有限责任公司 | 8 |
4.企业评估基准日及以前年度的资产、财务和经营状况
被评估单位评估基准日及以前年度的财务状况如下表：
金额单位：人民币万元
| 项目 | 2019年12月31日 | 2020年12月31日 | 2021年12月31日 | 2022年10月31日 |
| 资产总计 | 290,170.62 | 305,845.86 | 271,865.90 | 257,587.49 |
| 负债总计 | 283,600.50 | 298,965.63 | 270,585.70 | 256,879.98 |
| 所有者权益 | 6,570.12 | 6,880.23 | 1,280.20 | 707.51 |
被评估单位评估基准日及以前年度的经营状况如下表：
金额单位：人民币万元
| 项目 | 2019年度 | 2020年度 | 2021年度 | 2022年1-10月 |
| 营业收入 | 28,270.74 | 49,297.05 | 56,290.69 | 37,344.07 |
| 利润总额 | 297.47 | 318.51 | -5,566.38 | -572.69 |
| 净利润 | 252.63 | 310.11 | -5,600.03 | -572.69 |
被评估单位评估基准日、2021年度、2020年度、2019年度的会计报表均经上会会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了无保留意见。
5.委托人与被评估单位之间的关系
被评估单位菏泽鲁商置业有限公司为委托人鲁商健康产业发展股份有限公司的全资二级公司。
(三)资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
司股东全部权益价值资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司
| 北京中企华资产评估有限责任公司 | 9 |
本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、评估目的
山东鲁健产业管理有限公司拟转让菏泽鲁商置业有限公司股权，为此需对评估基准日该经济行为所涉及的菏泽鲁商置业有限公司股东全部权益价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考依据。
山东省商业集团有限公司就此事项，于2022年11月8日下发了《山东省商业集团有限公司董事会会议决议》（2022年第15号），审议通过了《关于鲁商发展有关事宜的议案》。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象
评估对象是菏泽鲁商置业有限公司的股东全部权益价值。
(二)评估范围
评估范围是菏泽鲁商置业有限公司的全部资产及负债。评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、固定资产，总资产账面价值为257,587.49万元；负债全部为流动负债，总负债账面价值为256,879.98万元；净资产账面价值为707.51万元。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经上会会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了无保留意见。
(三)评估范围内主要资产的情况如下：
企业申报的纳入评估范围的主要资产包括存货和设备类资产。主要资产的类型及特点如下：
1.存货
纳入评估范围的存货为房地产开发项目，包括开发产品和开发成本，为凤凰城项目及蓝岸公馆项目。
项目概况如下：
司股东全部权益价值资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司
| 北京中企华资产评估有限责任公司 | 10 |
(1)凤凰城项目
鲁商凤凰城位于菏泽市新政务商务中心，毗邻4000亩国家级牡丹芍药标准化示范园区曹州牡丹园，与赵王河公园一路之隔，为市政府重点规划项目之一。总建筑面积约60万平米，容积率3.3，绿化率达40%，集五星级酒店、高尚住宅、大型购物中心、高端住宅为一体的地标式大型城市综合体，现为菏泽市最具活力、代言城市形象的新地标。
鲁商凤凰城项目于2011年8月开工建设，总占地284亩，总建筑面积85万平米，绿化率40%，规划分为商业区与高端住宅区，商业区涵盖华美达酒店、银座和谐广场，住宅区涵盖17栋住宅楼以及一座银座双语幼儿园。华美达酒店、银座和谐广场、分别于2017年1月、2017年9月开业，银座双语幼儿园于2016年10月交付使用；17栋住宅共分四期建设，其中1-6号楼为1期，9、12、16、17号楼为2期，8号楼为3期，7、10、11、13、14、15号楼为4期。
截至评估基准日，凤凰城项目已办理了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。该项目于2012年4月开工建设， 2017年12月竣工。该项目于2012年8月开盘销售，截止评估基准日，该项目仅剩部分尾盘未售。
(2)蓝岸公馆项目
鲁商蓝岸公馆项目位于菏泽市泰东路以南，大学路以北，天香路以东，人民路以西，地理位置十分优越。项目整体总占地258亩，容积率2.75，绿化率25%，规划总建筑面积约58万平米，项目规划业态包含：
22栋品质住宅、3栋高端写字楼、1所12班制的社区内幼儿园；项目着力打造成为菏泽又一集改善居住及商业配套为一体的高端综合社区。
蓝岸公馆项目计划分为三期开发建设，其中一期、二期为住宅组团，三期为住宅、商业综合组团。蓝岸公馆一期分为两个组团，其中一期一组团于2020年1月开工建设，2021年12月交房，2020年6月开盘销售，截止目前仅剩部分尾盘未售；一期二组团于2020年6月开工，预计2022年12月交房，2020年12月开盘销售，截止目前去化率约80%；
司股东全部权益价值资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司
| 北京中企华资产评估有限责任公司 | 11 |
二期两个组团，其中二期一组团于2022年5月开工建设，预计2023年1月交房；二期二组团和三期均未开工。
该项目各个组团已按进度如期办理了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。
2.设备类资产
设备类资产主要包括车辆和电子设备，均购置于2011年以后，主要存放于公司办公经营场所和各个下属部门。设备类资产基本概况如下：
(1)车辆
车辆共计1台，为别克牌别克牌SGM6531UAAB型小客车，已办理车辆行驶证，产权人为菏泽鲁商置业有限公司，截至评估基准日可正常使用。
(2)电子设备
电子设备主要包括各种规格的电脑、空调、打印机、投影仪、扫描仪、办公家具等，共计80项（台），截至评估基准日均可正常使用。
3.企业申报的无形资产情况
企业申报的资产中无无形资产。
(四)企业申报的其他表外资产情况
企业申报的资产均为表内资产。
(五)引用其他机构报告结论涉及的相关资产
本评估报告不存在引用其他机构报告的情况。
四、价值类型
(一)价值类型及其定义
根据本次评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，确定评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
司股东全部权益价值资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司
| 北京中企华资产评估有限责任公司 | 12 |
数额。
(二)价值类型选择的理由
本次评估为山东鲁健产业管理有限公司拟转让菏泽鲁商置业有限公司股权事宜提供价值参考依据。资产评估报告使用各方要求评估结果公允、公正，并且资产评估报告使用各方会在各自理性行事且未受任何强迫的情况下使用本报告评估结论。结合资产评估目的、评估时所依据的市场条件以及评估结论的适用范围，确定本次评估选用市场价值类型。
五、评估基准日
本报告的评估基准日为：2022年10月31日。
评估基准日由委托人确定。确定评估基准日主要考虑经济行为的实现、会计期末因素。资产评估是对某一时点的资产提供价值参考，选择会计期末作为评估基准日，能够全面反映评估对象资产的整体情况；同时本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，准确划定评估范围，准确高效地清查核实资产，合理选取评估作价依据的原则，选择距相关经济行为计划实现日较接近的日期作为评估基准日。
六、评估依据
(一)经济行为依据
山东省商业集团有限公司2022年第15号《山东省商业集团有限公司董事会会议决议》（2022年11月8日）。
(二)法律法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)；
2.《中华人民共和国公司法》(2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议通过修正)；
3.《中华人民共和国民法典》(2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过)；
司股东全部权益价值资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司
| 北京中企华资产评估有限责任公司 | 13 |
4.《中华人民共和国证券法》(2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订)；
5.《资产评估行业财政监督管理办法》(财政部令第86号发布,财政部令第97号修改)；
6.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正)；
7.《中华人民共和国土地管理法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过)；
8.《中华人民共和国企业所得税法》(2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议修订)；
9.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(2019年4月23日中华人民共和国国务院令第714号修订)；
10.《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过)；
11.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令378号，国务院令第588号、第709号修订)；
12.《企业国有资产交易监督管理办法》(国务院国有资产监督管理委员会、财政部令第32号)；
13.《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号，2020年国务院令第732号修订)；
14.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国有资产监督管理委员会令第12号)；
15.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274号)；
16.《上市公司国有股权监督管理办法》(国务院国有资产监督管理委员会、中国证券监督管理委员会令第36号)；
17.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资产权[2009]941号)；
18.《企业国有资产评估项目备案工作指引》(国资发产权[2013] 64
司股东全部权益价值资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司
| 北京中企华资产评估有限责任公司 | 14 |
号)；
19.《企业会计准则——基本准则》(财政部令第33号)、《财政部关于修改<企业会计准则——基本准则>的决定》(财政部令第76号)、《企业会计准则第1号——存货》；
20.《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第538号发布、第666、691号修订)；
21.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令第50号发布、第65号修订)；
22.《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号)；
23.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)；
24.《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》(财税[2018]32号)；
25.《关于进一步规范银行函证及回函工作的通知》(财会[2020]12号)；
26.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(2013年12月7日国务院令第645号第三次修订)；
27.《上市公司重大资产管理办法》(证监会令第73号，证监会令第127号修改)；
28.《会计监管风险提示第5号-上市公司股权交易资产评估》；
29.《上市公司重大资产重组管理办法》(证监会令第109号发布，证监会令第159号修改)。
30.《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)；
31.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第138号)；
32.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财政部[1995]6号)；
司股东全部权益价值资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司
| 北京中企华资产评估有限责任公司 | 15 |
33.《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)；
34.有关其他法律、法规、通知文件等。
(三)评估准则依据
1.《资产评估基本准则》(财资[2017]43号)；
2.《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30号)；
3.《资产评估执业准则—资产评估报告》(中评协[2018]35号)；
4.《资产评估执业准则—资产评估方法》(中评协[2019]35号)；
5.《资产评估执业准则—资产评估程序》(中评协[2018]36号)；
6.《资产评估执业准则—资产评估委托合同》(中评协[2017]33号)；
7.《资产评估执业准则—资产评估档案》(中评协[2018]37号)；
8.《资产评估执业准则—利用专家工作及相关报告》(中评协[2017]35号)；
9.《资产评估执业准则—企业价值》(中评协[2018]38号)；
10.《资产评估执业准则—机器设备》(中评协[2017]39号)；
11.《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2017]42号)；
12.《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协[2017]46号)；
13.《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2017]47号)；
14.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48号)；
15.《资产评估准则术语2020》(中评协〔2020〕31号)。
(四)权属依据
1.国有土地使用证；
2.机动车行驶证；
3.建设用地规划许可证；
4.建设工程规划许可证；
5.建筑工程施工许可证；
6.商品房现售备案证；
7.其他有关产权证明。
(五)取价依据
司股东全部权益价值资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司
| 北京中企华资产评估有限责任公司 | 16 |
1.《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号，自2013年5月1日起施行)；
2.评估基准日银行存贷款基准利率；
3.中国人民银行发布的相应期限的LPR；
4.《机电产品报价手册》(2022年)；
5.企业提供的项目投资概算、设计概算等资料；
6.企业提供的相关工程预决算资料；
7.企业与相关单位签订的工程承发包合同；
8.企业提供的以前年度的财务报表、审计报告；
9.企业有关部门提供的未来年度经营计划；
10.企业提供的主要产品目前及未来年度市场预测资料；
11.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料。
(六)其他参考依据
1.《资产评估专家指引第6号——上市公司重大资产重组评估报告披露》(中评协[2015]67号)；
2.《资产评估专家指引第8号——资产评估中的核查验证》(中评协[2019]39号)；
3.《资产评估专家指引第12号——收益法评估企业价值中折现率的测算》(中评协[2020]38号)；
4.《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)；
5.被评估单位提供的资产清单和评估申报表；
6.上会会计师事务所（特殊普通合伙）出具的审计报告；
7.北京中企华资产评估有限责任公司信息库。
七、评估方法
本次评估选用的评估方法为：收益法、资产基础法。
选用资产基础法的理由：截至评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经审计。被评估单位的每项资产和负债都可以被识别，可识别的各项资产和负债都可以采用适当的评估方法进行单独评估，
司股东全部权益价值资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司
| 北京中企华资产评估有限责任公司 | 17 |
具备采用资产基础法评估的条件。
选用收益法的理由：被评估单位具备持续经营的基础和条件,会计核算规范，管理清晰，业务来源稳定、明确，管理层对公司目前经营情况及未来年度公司发展情况有详细计划，未来的预期收益及经营风险能够较为合理的预测，具备采用收益法评估的条件。
不采用市场法的理由：被评估单位主要从事房地产开发，开发经营范围仅在其注册地周边，与同行业的上市公司经营范围涉及多地甚至全国相比，被评估单位业务类型单一，开发项目较少，土地储备相对薄弱；同时不同地区的限购限贷政策、税收清缴方式不同，而这些因素对房地产企业的价值影响较大。综合来看，难以获取与被评估单位可比的上市公司或可比交易案例，因此不宜采用市场法评估。
(一)收益法，是指将评估对象的预期收益资本化或者折现，以确定其价值的各种评估方法的总称。
本次采用收益法中的现金流量折现法对企业整体价值评估来间接获得股东全部权益价值。根据房地产开发企业产品预售的特点，选用直接现金流预测模型，预测期按有限期考虑，即：以有限期持续经营为前提，对被评估单位在可预期的经营期限内的收益进行预测并折现，并将企业经营期末的资产价值加以估测并折现，加上单独评估的非经营性资产、溢余资产评估值总额，减去付息债务后得到被评估单位的股东全部权益价值。计算公式如下：
股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务价值
(二)资产基础法，是指以被评估单位或经营体评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及表外可识别的各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
纳入本次评估范围的重要资产为存货、设备类资产，具体评估方法如下：
1.存货
(1)对于只剩下尾盘的房地产开发项目，采用市场价值倒扣法进行评估。已经签定商品房销售(预售)合同的根据合同确定开发产品销售金
司股东全部权益价值资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司
| 北京中企华资产评估有限责任公司 | 18 |
额，尚未签定商品房销售(预售)合同的主要采用市场法确定开发产品销售金额，在此基础上扣除相关税费和适当比例的利润确定评估值。计算公式：
评估价值=开发产品销售收入-销售费用-增值税-税金及附加-土地增值税-所得税-适当数额的净利润
注：结合国家税务总局公告(2016年第18号)的相关规定，为便于反映企业销售金额及计算增值税，上述公式中收入成本按含税价计算。
(2)对于尚有较多房源未销售及未开工建设的房地产开发项目，主要采用假设开发法进行评估，本次选用假设开发法-动态分析法进行评估。假设开发法-动态分析法的基本原理是运用现金流折现法原理，根据评估基准日委估开发项目的房产市场价格、销售进度、开发进度安排，预测未来各年房产销售现金流入和后续开发成本、销售费用、管理费用和相关税金(税金及附加、增值税、土地增值税及企业所得税)的现金流出，得出每年的净现金流量，采用适当的折现率将各期净现金流折现并加和，再对以前年度预收房款及各项税费进行调整，从而得到开发项目价值。计算公式为：
开发项目年净现金流量=开发完成后的房地产销售流入-续建开发成本流出-管理费用流出-销售费用流出-增值税流出-税金及附加流出-土地增值税流出-所得税流出
注：结合国家税务总局公告（2016年第18号）的相关规定，为便于反映企业销售金额及计算增值税，上述公式中收入成本按含税价计算。
①预计开发建设期
根据项目建设规模及开发计划，按照项目进度现状，预计项目后续开发建设期。
②开发完成后的房地产销售流入
对于已预售部分，按照预售已签订合同总价确定预售部分销售金额。对于未预售部分，按开发完成后可售房屋的预计去化进度及销售
司股东全部权益价值资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司
| 北京中企华资产评估有限责任公司 | 19 |
价格确定。
③后续开发成本流出
房地产开发成本主要包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、开发间接费等。对于开发项目的预算总投资，被评估单位实行严格的审批制度，因此，对于未来年度的开发成本的投入，本次评估根据项目的预算总投资与基准日已投入成本，结合项目的开发计划和实际开发情况进行预测。
④销售费用流出
对于销售费用，以未销售部分房地产开发总价值为计算基数，根据行业通常的销售费用比例和本项目的实际情况及预测期内预计的销售费用水平，预测后续建设开发期及经营期年度的销售费用。
⑤管理费用流出
管理费用主要包括续建工程建设过程中发生的各项管理费用，按续建成本的一定比例取值，根据行业通常的管理费用比例和本项目的实际情况及预测期内预计的管理费用水平，预测后续建设开发期及经营期年度的管理费用。
⑥增值税流出
根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，对于增值税的计算，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)/(1+销售不动产适用的增值税率)
⑦税金及附加流出
税金及附加包括城建税、教育费附加、地方教育费附加，按照增值税额的一定比例缴纳；土地使用税按土地使用面积计算，印花税按合同金额的一定比例测算。
⑧土地增值税流出
司股东全部权益价值资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司
| 北京中企华资产评估有限责任公司 | 20 |
根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》财税〔2016〕43号文及当地税务部门对所开发项目的相关规定，按房屋预售收入预征，待项目完成后，按照地块统一进行汇算清缴，多退少补。
其中：
A.转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
B.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
⑨所得税流出
按照现行税法规定的所得税率测算。
⑩折现率的确定
折现率又称报酬率，是投资回报与所投入资本的比率。本次评估考虑到开发项目是房地产开发企业的主要经营产品，项目的开发投入、销售模式、资金回笼、融资方式等与企业经营密不可分，其经营管理风险与企业风险是一致的，因此本次开发项目的折现率采用企业加权平均资本成本。
2.根据各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，主要采用成本法评估。对于部分购置较早的电子设备和车辆，按照评估基准日的二手市场价进行评估。成本法是指通过估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估技术方法的总称；市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
八、评估程序实施过程和情况
评估人员于2022年12月15日至2022年12月28日对评估对象涉及的资产和负债实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
(一)接受委托
司股东全部权益价值资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司
| 北京中企华资产评估有限责任公司 | 21 |
2022年12月15日，我公司与委托人就评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等达成一致，并与委托人协商拟定了相应的评估计划。
(二)前期准备
接受委托后，项目组根据评估目的、评估对象特点以及时间计划，拟定了具体的评估工作方案，组建评估团队。同时，根据项目的实际需要拟定评估所需资料清单及申报表格。
(三)现场调查
评估人员于2022年12月16日至2022年12月27日对评估对象涉及的资产和负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查。
1.资产核实
(1)指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确地填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
(2)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查各类“资产评估明细表”，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“资产评估明细表”有无漏项等，同时反馈给被评估单位对“资产评估明细表”进行完善。
(3)现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。
司股东全部权益价值资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司
| 北京中企华资产评估有限责任公司 | 22 |
(4)补充、修改和完善资产评估明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一步完善“资产评估明细表”，以做到：账、表、实相符。
(5)查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的存货、设备类资产等资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
2.尽职调查
评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的风险，进行了必要的调查。调查的主要内容如下：
(1)被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和经营管理结构；
(2)被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；
(3)被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息；
(4)评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；
(5)影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；
(6)被评估单位所在行业的发展状况与前景；
(7)其他相关信息资料。
(四)资料收集
评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。
(五)评定估算
评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总，撰写并形成初步资产评估报告。
(六)内部审核
司股东全部权益价值资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司
| 北京中企华资产评估有限责任公司 | 23 |
根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成初步资产评估报告后提交公司内部审核。完成内部审核后，在不影响对评估结论进行独立判断的前提下，与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估报告有关内容进行沟通。完成上述资产评估程序后，出具并提交正式资产评估报告。
九、评估假设
本资产评估报告分析估算采用的假设条件如下：
(一)假设所有评估标的已经处在交易过程中，评估专业人员根据被评估资产的交易条件等模拟市场进行估价；
(二)假设在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，交易行为都是自愿的、理智的，都能对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断；
(三)假设被评估资产按照目前的用途和使用方式等持续使用；
(四)假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
(五)针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营；
(六)假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
(七)假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务；
(八)除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规；
(九)假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对被评估单位造成重大不利影响；
(十)假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本资产评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
(十一)假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前保持一致；
司股东全部权益价值资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司
| 北京中企华资产评估有限责任公司 | 24 |
(十二)假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金流出为平均流出；
(十三)企业投资建设所需的主要原材料、辅料等的供应无重大变化；
(十四)本次评估均是基于企业开发的项目均能按计划顺利开发完成和能如期实现工程的竣工验收并根据与业主的合同约定如期交房。本次测算资产价值及企业价值时，未考虑可能出现的工程质量问题、工期后延所产生的成本增加及或有负债对评估结果的影响，开发成本能有效控制在预算范围内；
(十五)本次评估是基于企业基准日的存量资产为基础进行的，并未考虑企业在未来可能取得的新项目开发所产生的价值，假设基准日已有的项目开发期为收益期；
(十六)本次评估基于项目所在地目前的房地产市场情况，对可预期的未售物业的预计销售价格进行了适当合理判断，但未考虑未来项目所在地房地产市场发生较大变化时对评估结果产生的影响；
(十七)本次评估是基于已取得的规划方案、投资计划进行预测的，若企业在未来年度对规划方案和投资计划进行调整并获得政府批准，会对评估结果产生影响；
(十八)本次评估，未完工程的后续专业支出是根据管理层预计项目总专业支出减去截至评估基准日已投入的专业支出金额进行确定的，评估师对其进行了必要核实，未考虑项目工程竣工决算时，项目实际总专业支出(土地、建安、前期、市政配套、基础设施及开发间接费)与目前预算金额可能存在的差异对评估结果产生的影响；
(十九)本次评估按照相关规定并结合企业实际情况，对于增值税、土地增值税、所得税等均按照先预征后清算的原则，假设项目销售完成后，被评估单位进行汇算清缴；
(二十)本次预测以被评估单位评估基准日股权结构为框架，未考虑基准日后可能发生的股权变化或重组。
本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条件发生较大变化时，签名资产评估师及本评估机构将不
司股东全部权益价值资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司
| 北京中企华资产评估有限责任公司 | 25 |
承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
(一)收益法评估结果
菏泽鲁商置业有限公司评估基准日总资产账面价值为257,587.49万元；总负债账面价值为256,879.98 万元；净资产账面价值为707.51万元。
收益法评估后的股东全部权益价值为795.61万元，增值额为88.10万元，增值率为11.07%。
(二)资产基础法评估结果
菏泽鲁商置业有限公司评估基准日总资产账面价值为257,587.49万元，评估价值为257,645.20万元，增值额为57.71万元，增值率为0.02%；总负债账面价值为256,879.98万元，评估价值为256,879.98万元，无评估增减值；净资产账面价值为707.51万元，资产基础法评估价值为
765.22万元，增值额为57.71万元，增值率为8.16%。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
| 项目 | 账面价值 | 评估价值 | 增减值 | 增值率% | |
| A | B | C=B-A | D=C/A×100% | ||
| 一、流动资产 | 1 | 257,581.86 | 257,631.13 | 49.27 | 0.02 |
| 二、非流动资产 | 2 | 5.63 | 14.07 | 8.44 | 149.91 |
| 其中：长期股权投资 | 3 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 投资性房地产 | 4 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 固定资产 | 5 | 5.63 | 14.07 | 8.44 | 149.91 |
| 在建工程 | 6 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 油气资产 | 7 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 无形资产 | 8 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 其中：土地使用权 | 9 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 其他非流动资产 | 10 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 资产总计 | 11 | 257,587.49 | 257,645.20 | 57.71 | 0.02 |
司股东全部权益价值资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司
| 北京中企华资产评估有限责任公司 | 26 |
项目
| 项目 | 账面价值 | 评估价值 | 增减值 | 增值率% | |
| A | B | C=B-A | D=C/A×100% | ||
| 三、流动负债 | 12 | 256,879.98 | 256,879.98 | 0.00 | 0.00 |
| 四、非流动负债 | 13 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 |
| 负债总计 | 14 | 256,879.98 | 256,879.98 | 0.00 | 0.00 |
| 净资产 | 15 | 707.51 | 765.22 | 57.71 | 8.16 |
(三)评估结论
收益法评估后的股东全部权益价值为795.61万元，资产基础法评估后的股东全部权益价值为765.22万元，两者相差30.39万元，差异率为3.82%。
资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路，是从资产的再取得途径考虑的；收益法指通过被评估企业预期收益折现以确定评估对象价值的评估思路，是从企业的未来获利能力角度考虑的。
本次评估结论采用资产基础法评估结果，具体原因如下：
1.本次评估是基于企业基准日的存量资产为基础进行的，并未考虑企业在未来可能取得的新项目开发所带来的价值。
2.收益法采用有限期持续经营模型，是基于现有项目开发完成为前提，收益期与预测期一致。
3.资产基础法评估中，房地产开发企业的主要资产-开发成本已采用假设开发法-动态分析法（收益途径）的模型进行评估，体现了房地产项目投入产出的时间价值。
根据上述分析，本资产评估报告评估结论采用资产基础法评估结果，即：菏泽鲁商置业有限公司的股东全部权益价值评估结果为765.22万元。
本资产评估报告没有考虑流动性对评估对象价值的影响。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业
司股东全部权益价值资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司
| 北京中企华资产评估有限责任公司 | 27 |
水平和专业能力所能评定估算的有关事项：
(一)本资产评估报告中，所有以万元为金额单位的表格或者文字表述，如存在总计数与各分项数值之和出现尾差，均为四舍五入原因造成。
(二)本次评估利用了上会会计师事务所（特殊普通合伙）于2022年12月25日出具的编号为上会师报字(2022)第12673号的审计报告。根据《资产评估执业准则—企业价值》第12条规定：资产评估专业人员根据所采用的评估方法对财务报表的使用要求对其进行了分析和判断，但对相关财务报表是否公允反映评估基准日的财务状况和当期经营成果、现金流量发表专业意见并非资产评估专业人员的责任。
(三)根据《资产评估法》和《资产评估对象法律权属指导意见》，委托人和相关当事人委托资产评估业务，应当对其提供的权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责。执行资产评估业务的目的是对资产评估对象价值进行估算并发表专业意见，对资产评估对象法律权属确认或者发表意见超出资产评估专业人员的执业范围。资产评估专业人员不对资产评估对象的法律权属提供保证。
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
(一)资产评估报告使用范围
1.资产评估报告的使用人为：委托人和国家法律、行政法规规定的资产评估报告使用人。
2.资产评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效。
3.资产评估报告的评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。委托人或者其他资产评估报告使用人应当在载明的评估结论使用有效期内使用资产评估报告。
4.未经委托人书面许可，资产评估机构及其资产评估专业人员不得将资产评估报告的内容向第三方提供或者公开，法律、行政法规另有规定的除外。
司股东全部权益价值资产评估报告北京中企华资产评估有限责任公司
| 北京中企华资产评估有限责任公司 | 29 |
资产评估报告附件
附件一、与评估目的相对应的经济行为文件；附件二、被评估单位专项审计报告；附件三、委托人和被评估单位营业执照；附件四、评估对象涉及的主要权属证明资料；附件五、资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明；附件六、委托人和其他相关当事人的承诺函；附件七、签名资产评估师的承诺函；附件八、北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证书交回说明；
附件九、从事证券服务业务资产评估机构名录；附件十、北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印件；附件十一、资产评估师职业资格证书登记卡复印件。