本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
南都物业服务集团股份有限公司拟收购部分股权涉及的浙江谷尚智能科技有限公司股东全部权益价值项目
资产评估报告
中瑞评报字[2022]第001055号
（共一册，第一册）
中瑞世联资产评估集团有限公司
二〇二二年十一月三日
中瑞世联资产评估集团有限公司I
目录
声明 ...... 1
资产评估报告摘要 ...... 2
资产评估报告正文 ...... 7
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人.....7二、评估目的 ...... 12
三、评估对象和评估范围 ...... 12
四、价值类型 ...... 14
五、评估基准日 ...... 14
六、评估依据 ...... 14
七、评估方法 ...... 16
八、评估程序实施过程和情况 ...... 21
九、评估假设 ...... 22
十、评估结论 ...... 24
十一、特别事项说明 ...... 25
十二、评估报告使用限制说明 ...... 28
十三、评估报告日 ...... 29
十四、签名盖章 ...... 29
资产评估报告附件 ...... 30
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。
六、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
七、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
八、资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
九、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已经提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
十、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
中瑞世联资产评估集团有限公司2
南都物业服务集团股份有限公司拟收购部分股权涉及的浙江谷尚智能科技有限公司股东全部权益价值项目
资产评估报告摘要
中瑞评报字[2022]第001055号南都物业服务集团股份有限公司：
中瑞世联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，遵守法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，履行适当的资产评估程序，对浙江谷尚智能科技有限公司的股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下：
评估目的：为南都物业服务集团股份有限公司拟收购部分股权事项提供价值参考。
评估对象：浙江谷尚智能科技有限公司的股东全部权益价值。
评估范围：浙江谷尚智能科技有限公司的全部资产及负债，具体包括流动资产、非流动资产(在建工程、无形资产等)、流动负债。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表
评估基准日：2022年4月30日
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法
评估结论明细如下：
浙江谷尚智能科技有限公司评估基准日总资产账面价值为52,070.41万元，评估价值为59,388.10万元，增值额为7,317.69万元，增值率为
14.05%；总负债账面价值为9,235.27万元，评估价值为9,235.27万元，评估无增减值；股东全部权益账面价值为42,835.14万元，评估价值为50,152.83万元，增值额为7,317.69万元，增值率为
17.08%。
：
资产评估结果汇总表（资产基础法）
金额单位：人民币万元
中瑞世联资产评估集团有限公司3
项目
| 项目 | 账面价值 | 评估价值 | 增减值 | 增值率% | |
| A | B | C=B-A | D=C/A×100 | ||
| 流动资产 | 1 | 5,415.69 | 5,415.69 | ||
| 非流动资产 | 2 | 46,654.72 | 53,972.41 | 7,317.69 | 15.68 |
| 其中：固定资产 | 3 | 36.71 | 35.21 | -1.50 | -4.09 |
| 在建工程 | 4 | 37,027.59 | 38,234.34 | 687.77 | 1.83 |
| 无形资产 | 5 | 9,019.23 | 15,650.64 | 6,631.41 | 73.53 |
| 长期待摊费用 | 6 | 11.83 | 11.83 | ||
| 其他非流动资产 | 7 | 40.39 | 40.39 | ||
| 资产总计 | 8 | 52,070.41 | 59,388.10 | 7,317.69 | 14.05 |
| 流动负债 | 9 | 9,235.27 | 9,235.27 | ||
| 非流动负债 | 10 | ||||
| 负债总计 | 11 | 9,235.27 | 9,235.27 | ||
| 净资产（股东全部权益） | 12 | 42,835.14 | 50,152.83 | 7,317.69 | 17.08 |
委托人拟收购的17%的股权价值评估结果为8,525.98万元。本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考，评估结论的使用有效期自评估基准日起一年。
对评估结论产生影响的特别事项：
（一）委托人及相关当事方对所提供的评估对象法律权属等资料的真实性、合法性和完整性承担责任；评估人员的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露，不代表对本次委估资产的权属提供任何保证，对评估对象法律权属进行确认或发表意见超出评估人员执业范围。
（二）截止评估基准日和现场勘察日，被评估单位有一项涉案调节事项，具体情况如下：被评估单位设立出资协议要求被评估单位项目建设成本由各股东按出资比例承担，杭州子巨自动化设备有限公司拖欠了应于2021年
月
日前支付的工程进度款2,520.00万元以及应于2021年11月5日前支付的2,380.00万元。根据被评估单位2021年10月27日召开的董事会会议纪要，杭州子巨自动化设备有限公司被限期于同年
月
日前补齐所有资金缺口4,900.00万元及相应的利
息。由于杭州子巨自动化设备有限公司分文未付2021年
月
日前应补齐的资金缺口4,900.00万元及相应利息，杭州子巨自动化设备有限公司被被评估单位股东杭州可泽网络科技有限公司、杭州微风堂文化创意有限公司、浙江南都产业发展集团有限公司、浙江天能建设发展有限公司于2022年5月共同申请起诉。2022年
月
日，被评估单位股东杭州微风堂文化创意有限公司、浙江南都产业发展集团有限公司、浙江天能建设发展有限公司、杭州可泽网络科技有限公司、杭州子巨自动化设备有限公司就此案经杭州市西湖区祥平调解服务中心主持调解达成调解协议，调解协议经杭州市西湖区人民法院裁定有效（（2022）浙0106诉前调确1258号杭州市西湖区人民法院民事裁定书），达成的调解内容如下：
1.杭州子巨自动化设备有限公司支付杭州微风堂文化创意有限公司、浙江南都产业发展集团有限公司、浙江天能建设发展有限公司、杭州可泽网络科技有限公司工程进度款105,000,000.00元，该款项于2022年9月30日前一次性付清（款项支付至户名：浙江谷尚智能科技有限公司，账号3301040160015949244，开户行：
杭州银行西城支行）；
2.杭州子巨自动化设备有限公司支付杭州微风堂文化创意有限公司、浙江南都产业发展集团有限公司、浙江天能建设发展有限公司、杭州可泽网络科技有限公司律师费244,800.00元，保全担保费5,600.00元，合计250,400.00元，该款项于2022年9月30日前一次性付清（款项支付至户名：浙江谷尚智能科技有限公司，账号3301040160015949244，开户行：杭州银行西城支行）；
3.若杭州子巨自动化设备有限公司未按期足额履行上述付款义务，则杭州子巨自动化设备有限公司无需再履行上述第一项支付工程进度款的义务，其应当将持有的浙江谷尚智能科技有限公司14%的股份变更至杭州微风堂文化创意有限公司、浙江南都产业发展集团有限公司、浙江天能建设发展有限公司、杭州可泽网络科技有限公司，由杭州微风堂文化创意有限公司、浙江南都产业发展集团有限公司、浙江天能建设发展有限公司、杭州可泽网络科技有限公司各受让3.5%，杭州子巨自动化设备有限公司于股权满足过户条件之日起
个工作日内配合办理股权变更手续，另杭州子巨自动化设备有限公司还需于2022年10月10日前支付杭州微风堂文化创意有限公司、浙江南都产业发展集团有限公司、浙江天能建设发展有限公司、杭州可泽网络科技有限公司违约金5,000,000.00元，且杭州微风堂文化创意有限公司、浙江南都产业发展集团有限公司、浙江天能建设发展有限公司、
杭州可泽网络科技有限公司有权就违约金、律师费、保全担保费及股权变更登记事宜一并向法院申请执行；
4.若杭州子巨自动化设备有限公司已按第一项付款义务履行部分款项，则杭州微风堂文化创意有限公司、浙江南都产业发展集团有限公司、浙江天能建设发展有限公司、杭州可泽网络科技有限公司需在股权过户到名下后七个工作日内将已履行金额退还给杭州子巨自动化设备有限公司；
.杭州微风堂文化创意有限公司、浙江南都产业发展集团有限公司、浙江天能建设发展有限公司、杭州可泽网络科技有限公司自愿放弃其他诉讼请求。
截至评估报告出具日，杭州子巨自动化设备有限公司尚未履行第一项付款义务，被评估单位亦尚未启动股权变更程序，本次评估未考虑该影响因素。
（三）其他未缴足建设资金情况
被评估单位2022年4月28日第一届第十六次董事会会议讨论决定要求全体股东于2022年
月
日前按股权比例完成资金拨付，共计
亿元，其中浙江栖江科技有限公司需拨付1,400.00万（2022年3月15日已拨付），杭州紫金港科技城建设投资有限公司需拨付1,800.00万（2022年3月18日已拨付），浙江天能建设发展有限公司需拨付4,000.00万（2022年
月
日已拨付），杭州可泽网络科技有限公司需拨付3,800.00万（2022年5月25日已拨付），杭州微风堂文化创意有限公司需拨付2,800.00万（2022年8月29日已拨付），浙江南都产业发展集团有限公司需拨付3,400.00万（未拨付），杭州子巨自动化设备有限公司需拨付2,800.00万（未拨付）。
被评估单位2022年7月7日第一届第十七次董事会会议讨论决定要求全体股东于2022年
月
日前按股权比例完成资金拨付，共计
亿元，其中浙江栖江科技有限公司需拨付1,400.00万（2022年8月19日已拨付），杭州紫金港科技城建设投资有限公司需拨付1,800.00万（2022年
月
日已拨付），浙江天能建设发展有限公司需拨付4,000.00万元（2022年9月16日已拨付），杭州可泽网络科技有限公司需拨付3,800.00万元（2022年
月
日已拨付），浙江南都产业发展集团有限公司需拨付3,400.00万（未拨付），杭州微风堂文化创意有限公司需拨付2,800.00万（未拨付）,杭州子巨自动化设备有限公司需拨付2,800.00万（未拨付）。
截止到评估报告出具日，浙江南都产业发展集团有限公司累计未完成资金拨
付6,800.00万元，杭州微风堂文化创意有限公司累计未完成资金拨付2,800.00万元，杭州子巨自动化设备有限公司累计未完成资金拨付10,500.00万元，所有股东累计未完成资金拨付20,100.00万元（未考虑未拨付资金相应的利息），上述资金拨付未影响在建工程的项目进度，本次评估未考虑该影响因素。
为了正确使用评估结论，提请资产评估报告使用人关注“特别事项说明”对评估结论和本次经济行为的影响。
资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明对评估结论的影响。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
南都物业服务集团股份有限公司拟收购部分股权涉及的
浙江谷尚智能科技有限公司股东全部权益价值项目
资产评估报告正文
中瑞评报字[2022]第001055号南都物业服务集团股份有限公司：
中瑞世联资产评估集团有限公司（以下简称“我公司”）接受贵公司的委托，遵守法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，履行适当的资产评估程序，采用资产基础法，对贵公司拟收购部分股权涉及的浙江谷尚智能科技有限公司股东全部权益在2022年4月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本次资产评估的委托人为南都物业服务集团股份有限公司，被评估单位为浙江谷尚智能科技有限公司，无资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人。
（一）委托人概况
1.注册登记情况
名称：南都物业服务集团股份有限公司（以下简称：“南都物业”）
统一社会信用代码：91330000142924946H
股票代码：
603506
股票简称：南都物业
类型：其他股份有限公司(上市)
住所：浙江省杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼
法定代表人：韩芳
注册资本：18,777.7779万元人民币
实缴资本：
18,777.7779万元人民币
成立日期：1994年4月13日
营业期限：长期
经营范围：许可项目：高危险性体育运动（游泳）；城市生活垃圾经营性服务；建设工程施工；建设工程设计；住宅室内装饰装修；特种设备安装改造修理；第二类增值电信业务；城市建筑垃圾处置（清运）；餐饮服务；供暖服务(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准)。一般项目：物业管理；酒店管理；城乡市容管理；市政设施管理；城市绿化管理；餐饮管理；商业综合体管理服务；园区管理服务；体育场地设施经营（不含高危险性体育运动）；专业保洁、清洗、消毒服务；停车场服务；家政服务；航空运营支持服务；航空商务服务；房地产咨询；住房租赁；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；会议及展览服务；礼仪服务；包装服务；建筑物清洁服务；园林绿化工程施工；住宅水电安装维护服务；家具安装和维修服务；家用电器安装服务；日用电器修理；水利相关咨询服务；信息系统集成服务；信息系统运行维护服务；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；安防设备销售；文具用品零售；家具销售；农副产品销售；服装服饰零售；厨具卫具及日用杂品零售；劳动保护用品销售；专用设备修理；通用设备修理；工程管理服务；物联网应用服务；电子、机械设备维护（不含特种设备）；健身休闲活动；物业服务评估；水污染治理；居民日常生活服务；单位后勤管理服务；集贸市场管理服务；代驾服务；票务代理服务；病人陪护服务；护理机构服务（不含医疗服务）；市场营销策划；专业设计服务；食品销售（仅销售预包装食品）；互联网销售（除销售需要许可的商品）；灯具销售；汽车装饰用品销售(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)。
2.公司股东及持股比例、股权变更情况
南都物业服务集团股份有限公司前身系浙江南都物业管理有限公司（原名浙江南都物业管理公司，以下简称南都有限公司）。南都有限公司系由浙江华电房地产开发公司投资设立，于1994年4月13日在浙江省工商行政管理局登记注册，取得注册号为14292494-6的企业法人营业执照，成立时注册资本
200.00万元。南都有限公司以2015年10月31日为基准日，整体变更为股份有限公司，于2015年
月
日在浙江省工商行政管理局登记注册，总部位于浙江省杭州市。
经历次股权变更，截至2022年4月30日，南都物业注册资本187,777,779.00元，股份总数187,777,779股（每股面值
元），均系无限售条件流通股。公司
股票于2018年2月1日在上海证券交易所挂牌交易。
（二）被评估单位概况
1.注册登记情况名称：浙江谷尚智能科技有限公司（以下简称：“谷尚智能公司”）统一社会信用代码：91330106MA2HXRUG1D类型：其他有限责任公司住所：浙江省杭州市西湖区三墩镇振华路298号西港发展中心西4幢9楼902-10室法定代表人：王华注册资本：
10,000万元人民币实缴资本：10,000万元人民币成立日期：
2020年
月
日营业期限：长期经营范围：一般项目：智能机器人的研发；工业机器人制造；特殊作业机器人制造；服务消费机器人制造；计算机软硬件及外围设备制造；专用设备制造（不含许可类专业设备制造）；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；软件开发；生物化工产品技术研发；自然科学研究和试验发展；新兴能源技术研发；生物基材料制造(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)。
2.公司股东及持股比例、股权变更情况浙江谷尚智能科技有限公司系由浙江天能建设发展有限公司、杭州可泽网络科技有限公司、浙江南都产业发展集团有限公司、杭州子巨自动化设备有限公司、杭州微风堂文化创意有限公司、杭州紫金港科技城建设投资有限公司、浙江栖江科技有限公司出资组建的有限责任公司7家公司共同出资设立，各股东的认缴及出资比例明细如下：
中瑞世联资产评估集团有限公司9
股东名称
| 股东名称 | 认缴出资（元） | 实缴出资（元） | 持股比例 |
| 浙江天能建设发展有限公司 | 20,000,000.00 | 20,000,000.00 | 20.00% |
| 杭州可泽网络科技有限公司 | 19,000,000.00 | 19,000,000.00 | 19.00% |
| 浙江南都产业发展集团有限公司 | 17,000,000.00 | 17,000,000.00 | 17.00% |
中瑞世联资产评估集团有限公司10
股东名称
| 股东名称 | 认缴出资（元） | 实缴出资（元） | 持股比例 |
| 杭州子巨自动化设备有限公司 | 14,000,000.00 | 14,000,000.00 | 14.00% |
| 杭州微风堂文化创意有限公司 | 14,000,000.00 | 14,000,000.00 | 14.00% |
| 杭州紫金港科技城建设投资有限公司 | 9,000,000.00 | 9,000,000.00 | 9.00% |
| 浙江栖江科技有限公司 | 7,000,000.00 | 7,000,000.00 | 7.00% |
| 合计 | 100,000,000.00 | 100,000,000.00 | 100.00% |
截至评估基准日，谷尚智能公司未变更股东及出资比例。
3.组织架构谷尚智能公司的组织架构如下：
董事长兼总经理项目部
| 项目部 | 综合办 |
行政部
| 行政部 | 财务部 |
4.经营业务及主要资产配置情况谷尚智能公司2020年5月成立，2020年7月投标拍入西湖区杭政工出【2020】9号地块，2021年开始施工建造，预计施工日期855天，至评估基准日，在建工程形象进度已完成34.63%。
谷尚智能公司主要资产为在建工程以及无形资产。
5.主要税项及政策谷尚智能公司适用的主要税种及其税率列示如下：
| 税种 | 计税依据 | 税率或征收率 |
| 增值税 | 按应税销售收入计算销项税，并扣除当期允许抵扣的进项税额后的差额计 | 本年度无应税收入 |
中瑞世联资产评估集团有限公司11
税种
| 税种 | 计税依据 | 税率或征收率 |
| 缴增值税 | ||
| 城市维护建设税 | 实缴增值税 | 7% |
| 教育费附加 | 实缴增值税 | 3% |
| 地方教育附加费 | 实缴增值税 | 2% |
| 城镇土地使用税 | 实际占用的土地面积 | 每平方米年税额5元 |
| 企业所得税 | 应纳税所得额 | 25% |
6.财务状况
金额单位：人民币万元
| 项目 | 2020年12月31日 | 2021年12月31日 | 2022年4月30日 |
| 资产 | 13,279.91 | 43,754.29 | 52,070.41 |
| 负债 | 389.02 | 4,027.87 | 9,235.27 |
| 股东全部权益 | 12,890.89 | 39,726.42 | 42,835.14 |
| 项目 | 2020年度 | 2021年度 | 2022年1-4月 |
| 营业收入 | 65.98 | ||
| 营业成本 | 65.98 | ||
| 利润总额 | -109.11 | -245.77 | -86.87 |
| 净利润 | -109.11 | -245.77 | -86.87 |
被评估单位2020年、2021年财务报表经浙江瑞信会计师事务所有限公司审计，出具浙瑞审（2021）0061号、浙瑞审（2022）0606号标准无保留审计报告，评估基准日的会计报表经北京兴华会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并出具了[2022]京会兴审字第04010186号标准无保留意见审计报告。
（三）委托人与被评估单位之间的关系委托人的大股东浙江南都产业发展集团有限公司（持有委托人股权比例
34.36%）为被评估单位的股东之一（占比17%）。
（四）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
资产评估委托合同未约定其他资产评估报告使用人。
本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、评估目的中瑞世联资产评估集团有限公司接受南都物业服务集团股份有限公司的委托，对拟收购部分股权涉及的浙江谷尚智能科技有限公司的股东全部权益价值进行评估，为上述事宜提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象评估对象为浙江谷尚智能科技有限公司的股东全部权益价值。
（二）评估范围评估范围为浙江谷尚智能科技有限公司的全部资产及负债。评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、非流动资产(在建工程、固定资产、无形资产、长期待摊费用)，总资产账面价值为52,070.41万元；负债包括流动负债，总负债账面价值为9,235.27万元；股东全部权益账面价值为42,835.14万元。具体资产类型和审计后账面价值见下表：
金额单位：人民币万元
中瑞世联资产评估集团有限公司12序号
| 序号 | 科目名称 | 账面价值 |
| 一 | 流动资产合计 | 5,415.69 |
| 1 | 货币资金 | 2,045.00 |
| 2 | 预付账款 | 1.83 |
| 3 | 其他应收款 | 897.30 |
| 4 | 其他流动资产 | 2,471.56 |
| 二 | 非流动资产合计 | 46,654.72 |
| 1 | 固定资产 | 36.71 |
| 2 | 在建工程 | 37,546.57 |
| 3 | 无形资产 | 9,019.23 |
| 4 | 长期待摊费用 | 11.83 |
| 5 | 其他非流动资产 | 40.38 |
| 三 | 资产总计 | 52,070.41 |
| 四 | 流动负债 | 9,235.27 |
| 1 | 应付账款 | 9,147.34 |
| 2 | 应付职工薪酬 | 13.62 |
| 3 | 应交税费 | 74.18 |
中瑞世联资产评估集团有限公司13
序号
| 序号 | 科目名称 | 账面价值 |
| 4 | 其他应付款 | 0.13 |
| 五 | 非流动负债 | |
| 六 | 负债总计 | 9,235.27 |
| 七 | 净资产（股东全部权益） | 42,835.14 |
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。账面值业经北京兴华会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并出具了[2022]京会兴审字第04010186号标准无保留意见审计报告。
（三）企业主要资产情况
1.货币资金
谷尚智能公司的货币资金均为银行存款。
2.固定资产
固定资产主要为车辆和电子设备及其他，设备主要分布于公司各部门。
纳入本次评估的纳入本次评估的车辆共1项，车辆使用、维护、保养正常。
电子设备及其他，主要为各部门日常办公使用，包括笔记本电脑、台式计算机、打印机、办公家具等，分布于公司各部门，截止至评估基准日有9项设备，均使用、维护、保养正常。
谷尚智能公司提供的资料表明以上资产产权均归谷尚智能公司所有，无产权纠纷；车辆和电子设备于评估基准日未设立抵押、担保，也无经济纠纷。
3.在建工程
谷尚智能公司的在建工程是杭政工出[2020]9号计算机、通信和其他电子设备制造业项目所涉及的前期工程费、建安工程费、开发间接费用等，评估基准日账面价值375,465,659.42元，未计提减值准备。该项目于2021年3月1日开工，预计2023年
月
日完工。至评估基准日，在建工程形象进度已完成
34.63%。
4.无形资产
谷尚智能公司的无形资产为一宗土地使用权。该土地位于杭州市西湖区三墩云谷区块，坐落于双桥（云谷）单元XH0205-M1-17地块，东至麻皮港，南至振华西路，西至云涛南路，北至云创路；截止评估基准日和现场勘察日，红线外五通一平（即：通路、通排水、通供水、通电和通讯），红线内土地现状为在建工程。土地使用权归谷尚智能公司所有，无产权纠纷；于评估基准日未设立抵押、担保。
具体情况如下：
金额单位：人民币元
中瑞世联资产评估集团有限公司14
权利人
| 权利人 | 不动产权证编号 | 证载土地使用权面积（平方米） | 用途 | 使用权类型 | 终止日期 | 账面价值 | 备注 |
| 浙江谷尚智能科技有限公司 | 浙（2021）杭州市不动产权第0284662号 | 74,799.00 | 工业用地 | 出让 | 2070年07月01日 | 90,192,260.16 | |
| 合计 | 74,799.00 | 90,192,260.16 |
（四）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）
本次评估基准日财务数据利用北京兴华会计师事务所(特殊普通合伙)[2022]京会兴审字第04010186号标准无保留意见审计报告。
四、价值类型
资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。经资产评估师与委托人充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，最终确定评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目评估基准日是2022年4月30日。
评估基准日是由委托人根据有利于经济行为实现的原则，并考虑与审计时点相衔接，以及考虑到资产评估是对某一时点的资产提供价值参考，选择会计期末作为评估基准日，能够全面反映评估对象资产的整体情况等因素综合确定。
六、评估依据
（一）经济行为依据
《南都物业服务集团股份有限公司2022年8月总裁办公室会议决议》。
（二）法律法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》（2016年
月
日，中华人民共和国主席令第46号,中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
2.《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日，第十三届全国人大三次会议表决通过）；
3.《中华人民共和国公司法》（2018年
月
日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修正）；
4.《中华人民共和国证券法》（2019年12月28日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议修订通过）；
5.《资产评估行业财政监督管理办法》2019年修订版（2019年1月2日,中华人民共和国财政部令第
号,财政部部务会议审议通过）；
6.《中华人民共和国企业所得税法》（2018年12月29日,第十三届全国人民代表大会第七次会议通过）；
7.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正通过）；
8.《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正通过）；
9.关于修改《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》的决定(2011年10月28日，中华人民共和国财政部令第65号，财政部、国家税务总局审议通过)；
10.《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）；
11.《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财税〔2019〕39号）；
12.《监督规则适用准则—评估类第1号》（2021年1月22日，中国证监会发布）；
13.其他与资产评估相关的法律、法规等。
（三）评估准则依据
1.《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43号）；
2.《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕
号）；
3.《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协〔2018〕36号）；
4.《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协〔2018〕
号）；
5.《资产评估执业准则—资产评估方法》（中评协〔2019〕35号）；
6.《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协〔2017〕
号）；
7.《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协〔2018〕37号）；
8.《资产评估执业准则—企业价值》（中评协〔2018〕38号）；9.《资产评估执业准则—不动产》（中评协〔2017〕
号）；
10.《资产评估执业准则—机器设备》（中评协〔2017〕39号）
11.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46号）；12.《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕
号）；
13.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48号）；14.《企业会计准则—基本准则》(2014年
月
日，根据中华人民共和国财政部令第76号《财政部关于修改<企业会计准则——基本准则>的决定》修订)。
（四）权属依据
1.《不动产权证书》；2.其他权属证明文件等。
（五）取价依据
.评估基准日LPR利率；
2.同花顺金融终端；
3.城镇土地估价规程；
.企业提供的财务报表、审计报告；
.资产评估专业人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
6.与此次资产评估有关的其他资料。
（六）其他参考依据
.被评估单位提供的资产清单和资产评估申报表；
2.委托人与中瑞世联资产评估集团有限公司签订的《资产评估委托合同》；
.中瑞世联资产评估集团有限公司数据库。
七、评估方法
（一）评估方法的选择《资产评估执业准则—企业价值》规定，执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法和资产基础法三种基本方法的适用性，选择评估方法。对于适合采用不同评估方法进行企业价值评估的，资产评估专业人员应当采用两种以上评估方法进行评估。
收益法，是指将评估对象预期收益资本化或者折现，确定其价值的评估方法。市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定其价值的评估方法。
资产基础法，是指以评估对象在评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定其价值的评估方法。
市场法中常用的两种方法是可比公司比较法和交易案例比较法。由于在目前国内类似行业相关的资本市场中尚难以找到足够的交易案例或者可比公司，因此不具备使用市场法的必要前提，故本次评估不考虑采用市场法。由于本次评估涉及的被评估单位成立于2020年5月，截止评估基准日，谷尚智能公司尚未开展正常的经营业务，故无法取得收益法的历史数据，也无法对未来的数据进行合理的预测，故本次评估不考虑收益法。根据本次评估目的和评估对象的特点，以及评估方法的适用条件，本次选择资产基础法进行评估。
（二）资产基础法简介
1.流动资产
（1）货币资金
货币资金全部为银行存款，通过核实银行对账单、银行函证等，以核实后的价值确定评估值。
（2）其他应收款
其他应收款为履约保证金以及个人应承担的住房公积金和社保，通过查询合同、函证、核对社会保险缴费申报表、工资表等，核实无误。在此基础上，根据每笔款项可能回收的数额确定评估值。
（3）预付账款
预付账款为预充值的中石化加油卡，根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。
（4）其他流动资产
资产评估专业人员调查了解了其他流动资产发生的原因，查阅了其他流动资产的记账凭证，被评估单位的其他流动资产为增值税留抵税额和各项待摊费用，以核实后的账面价值作为评估值。
2.设备类资产
纳入评估范围的设备类资产包括：车辆及电子设备。根据各类设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，主要采用成本法评估。成本法计算公式如下：
评估值=重置全价×综合成新率
（1）重置全价的确定
1)对于车辆重置全价的确定
选取参照当地汽车交易市场评估基准日的最新市场报价及成交价格资料并综合考虑车辆购置附加税和其他费用后予以确定，其计算公式如下：
车辆重置全价=购置价+购置价/1.13×购置税税率+牌照费
购置税率为10%。
2)电子设备重置全价的确定
被评估电子设备类资产因不需要安装，且都是本地购置，故重置全价一般包括：设备购置价。电子设备重置全价计算公式如下：
电子设备重置全价=设备购置价-可抵扣的增值税
（2）综合成新率的确定
1)对于车辆，主要采用理论成新率和评估人员现场勘察修正值综合确定。
综合成新率R=理论成新率R1×40%+勘察成新率R2×60%
①理论成新率的确定
根据最新《机动车强制报废标准规定》中规定，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定理论成新率（其中对无强制报废年限的车辆采用尚可使用年限法）。计算公式如下：
年限法成新率（无强制报废年限）=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
年限法成新率（有强制报废年限）=（规定使用年限-已使用年限）/规定使用年限×100%
行驶里程成新率=(经济行驶里程-已行驶里程)/经济行驶里程×100%
理论成新率=MIN(使用年限成新率，行驶里程成新率)
②现场勘查勘察成新率的确定
通过评估人员向操作人员或管理人员进行调查等方式，对车辆的实际技术状
况、维修保养情况、原车制造质量、实际用途、使用条件等进行了解，并现场勘察车辆的外观、结构是否有损坏，发动机是否正常，电路是否通畅，制动性能是否可靠，是否达到尾气排放标准等勘察情况，对车辆成新率进行打分评定。
2)对于电子设备等小型设备，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率；计算公式如下：
年限法成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%
3.在建工程
在建工程主要为前期工程费、建安工程费、开发间接费用等，项目成本预算已基本确定，又由于地块已经开发并考虑到企业财务系统健全，开发成本入账及时，各部分工程款明晰，因此可采用成本法进行评估。
基本公式如下：
成本法：在建工程价值=建设成本+资金成本
（1）土地使用权以外的建设成本
对于企业实际支付的前期工程费、建安工程费、开发间接费等，在核实支付情况并分析其合理性的基础上，予以评估确认。
（2）资金成本
对于资金成本，以重新估算的建设成本为基数，按合理的期限计算利息。
4.无形资产
根据无形资产—土地使用权的具体情况，采取适当的评估方法进行评估：
现行土地评估方法有市场法、收益法、基准地价系数修正法、成本逼近法等。市场法适用于同类土地交易案例较多的评估；收益法适用于有收益或潜在收益的土地评估；基准地价法适用于政府已公布基准地价，具有完备的基准地价修正体系的区域；成本逼近法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、基准地价修正法进行评估情况下的评估。评估方法的选用取决于评估目的、评估对象的特点及当地房地产市场发育情况等。
本次评估对象包含的土地使用权为位于杭州市西湖区的工业用地，通过市场调查，较易找到三个或者三个以上宗地所在区域近三年类似用地市场成交案例，宜选择市场比较法进行估价；在对周边类似土地出租案例进行调查后发现难以满足收益法的要求，故不采用收益法进行评估；待估宗地位于杭州市基准地价范围
内，由于评估对象所在区域基准地价于2004年9月27日发布，近十几年地价变化较大，基准地价已不能真实反映该区域的地价水平，故本次评估不采用基准地价系数修正法进行评估。不易搜集到西湖区集体土地征收为国有土地补充标准，故不采用成本逼近法。
市场法的基本含义是：根据替代原则，将待估宗地与在评估基准日近期市场交易的类似宗地交易实例进行比较，并对类似宗地的成交价格作适当的修正，以此估算待估宗地价值的方法。其基本计算公式为：
评估价值=P×A×B×C×D
式中：A—交易情况修正系数；
B—交易日期修正系数；
C—区域因素修正系数；
D—个别因素修正系数。
5.长期待摊费用
长期待摊费用主要为办公场地装修等，评估人员抽查了长期待摊费用原始入账凭证、合同、发票等，核实其核算内容的真实性和完整性。根据核查情况，长期待摊费用在未来受益期内仍可享有相应权益，本次评估以核实后的账面值确定评估值。
6.其他非流动资产
其他非流动资产主要为企业日立电梯有限公司合同定金，评估人员核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实其他非流动资产的真实性、完整性，本次评估以核实后的账面值确定评估值。
7.负债
负债为流动负债，具体包括应付职工薪酬、应交税费、其他应付款。
资产评估专业人员根据企业提供的各项目明细表，对账面值进行了核实，同时对截至现场清查日负债的支付情况进行了调查核实，对于截至现场清查日的大额款项寄发了询证函，本次评估以核实后的账面值或根据其实际应承担的负债确定评估值。
（三）评估结论确定的方法本次评估结论确定的方法为资产基础法。
八、评估程序实施过程和情况资产评估专业人员于2022年8月20日至2022年11月3日对评估对象涉及的资产和负债实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
（一）接受委托我公司与委托人洽谈，就评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、资产评估报告使用范围、资产评估报告提交期限及方式、评估服务费及支付方式、评估工作各方参与人工作配合和协助等资产评估业务基本事项达成一致，签订资产评估委托合同，拟定评估计划。
（二）前期准备针对本项目特点和资产分布情况，我公司制定了资产评估方案，组建了评估团队。
为便于被评估单位的财务与资产管理人员理解并提交资产评估资料，我公司对被评估单位相关配合人员进行了资产评估资料准备工作培训，并指派专人指导被评估单位清查资产、准备评估资料、核实资产、验证资料，对资产评估资料准备过程中遇到的问题进行解答。
（三）现场调查
资产评估专业人员对评估对象涉及的资产和负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查。
1.资产核实
(1)指导被评估单位填表和准备应向资产评估机构提供的资料
资产评估专业人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照资产评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确地填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
(2)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估明细表
资产评估专业人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查各类“资产评估明细表”，检查有无填项不全、错填、资产
项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“资产评估明细表”有无漏项等，同时反馈给被评估单位对“资产评估明细表”进行完善。
(3)现场实地勘查根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，资产评估专业人员在被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。
(4)补充、修改和完善资产评估明细表资产评估专业人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一步完善“资产评估明细表”，以做到：账、表、实相符。(5)查验产权证明文件资料评估人员对评估范围内资产的产权进行了调查，对权属资料不完善、权属资料不清晰的情况，提请企业核实。
（四）资料收集资产评估专业人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托人等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。
（五）评定估算资产评估专业人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总，撰写并形成初步资产评估报告。
（六）内部审核根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成初步资产评估报告后提交公司内部审核。项目负责人在内部审核完成后，与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估报告有关内容进行沟通，根据反馈意见进行合理修改后出具并提交资产评估报告。
九、评估假设本资产评估报告分析估算采用的假设条件如下：
（一）基本假设
1.交易假设：假定所有委估资产已经处在交易的过程中，根据委估资产的交易条件等模拟市场进行评估。
2.公开市场假设：假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3.持续使用假设：对资产拟进入的市场条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。在用续用指的是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。
4.持续经营假设：假设评估基准日后被评估单位持续经营。
（二）一般假设
1.假设评估基准日后国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
2.假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务。
.假设被评估单位完全遵守所有有关的法律法规。
.假设评估基准日后无人力不可抗拒因素及不可预见因素对被评估单位造成重大不利影响。
（三）特殊假设
.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前方向保持一致。
.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致。
.假设被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化。本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条件发生较大变化时，签名资产评估师及本资产评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
中瑞世联资产评估集团有限公司24
十、评估结论本次资产评估采用资产基础法对浙江谷尚智能科技有限公司的股东全部权益价值进行评估，根据以上评估工作，得出如下评估结论：
（一）资产基础法评估结果浙江谷尚智能科技有限公司评估基准日总资产账面价值为52,070.41万元，评估价值为59,388.10万元，增值额为7,317.69万元，增值率为
14.05%；总负债账面价值为9,235.27万元，评估价值为9,235.27万元，评估无增减值；股东全部权益账面价值为42,835.14万元，评估价值为50,152.83万元，增值额为7,317.69万元，增值率为17.08%。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产评估结果汇总表（资产基础法）
金额单位：人民币万元项目
账面价值评估价值增减值增值率%ABC=B-AD=C/A×100流动资产
5,415.695,415.69非流动资产
46,654.7253,972.417,317.6915.68其中：固定资产
36.7135.21-1.50-4.09在建工程
37,027.59687.738,234.3471.83无形资产
9,019.2315,650.646,631.4173.53长期待摊费用
11.8311.83其他非流动资产
40.3940.39资产总计
52,070.4159,388.107,317.6914.05流动负债
9,235.279,235.27非流动负债
负债总计
9,235.279,235.27净资产（股东全部权益）
42,835.1450,152.837,317.6917.08
委托人拟收购的17%的股权价值评估结果为8,525.98万元。资产基础法评估详细情况见各资产评估明细表。评估结果增减值原因分析：
1.在建工程评估增值687.77万元，增值率1.83%，增值原因：在建工程评估中考虑了资金成本。
.无形资产评估增值6,631.41万元，增值率
73.53%，增值原因：受经济发展的影响，近几年杭州市土地市场价格不断上涨，造成土地使用权价值有所增值。
（二）评估结论
谷尚智能公司股东全部权益价值评估结果为50,152.83万元。
委托人拟收购的17%的股权价值评估结果为8,525.98万元。
本资产评估报告没有考虑由于具有控制权可能产生的溢价、也没有考虑流动性对评估对象价值的影响。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项：
（一）委托人及相关当事方对所提供的评估对象法律权属等资料的真实性、合法性和完整性承担责任；评估人员的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露，不代表对本次委估资产的权属提供任何保证，对评估对象法律权属进行确认或发表意见超出评估人员执业范围。
（二）截止评估基准日和现场勘察日，被评估单位有一项涉案调节事项，具体情况如下：被评估单位设立出资协议要求被评估单位项目建设成本由各股东按出资比例承担，杭州子巨自动化设备有限公司拖欠了应于2021年5月15日前支付的工程进度款2,520.00万元以及应于2021年
月
日前支付的2,380.00万元。根据被评估单位2021年10月27日召开的董事会会议纪要，杭州子巨自动化设备有限公司被限期于同年11月19日前补齐所有资金缺口4,900.00万元及相应的利息。由于杭州子巨自动化设备有限公司分文未付2021年
月
日前应补齐的资金缺口4,900.00万元及相应利息，杭州子巨自动化设备有限公司被被评估单位股东杭州可泽网络科技有限公司、杭州微风堂文化创意有限公司、浙江南都产业发展集团有限公司、浙江天能建设发展有限公司于2022年
月共同申请起诉。2022年
月17日，被评估单位股东杭州微风堂文化创意有限公司、浙江南都产业发展集团有限公司、浙江天能建设发展有限公司、杭州可泽网络科技有限公司、杭州子巨自动化设备有限公司就此案经杭州市西湖区祥平调解服务中心主持调解达成调解
协议，调解协议经杭州市西湖区人民法院裁定有效（（2022）浙0106诉前调确1258号杭州市西湖区人民法院民事裁定书），达成的调解内容如下：
.杭州子巨自动化设备有限公司支付杭州微风堂文化创意有限公司、浙江南都产业发展集团有限公司、浙江天能建设发展有限公司、杭州可泽网络科技有限公司工程进度款105,000,000.00元，该款项于2022年9月30日前一次性付清（款项支付至户名：浙江谷尚智能科技有限公司，账号3301040160015949244，开户行：
杭州银行西城支行）；
.杭州子巨自动化设备有限公司支付杭州微风堂文化创意有限公司、浙江南都产业发展集团有限公司、浙江天能建设发展有限公司、杭州可泽网络科技有限公司律师费244,800.00元，保全担保费5,600.00元，合计250,400.00元，该款项于2022年9月30日前一次性付清（款项支付至户名：浙江谷尚智能科技有限公司，账号3301040160015949244，开户行：杭州银行西城支行）；
3.若杭州子巨自动化设备有限公司未按期足额履行上述付款义务，则杭州子巨自动化设备有限公司无需再履行上述第一项支付工程进度款的义务，其应当将持有的浙江谷尚智能科技有限公司14%的股份变更至杭州微风堂文化创意有限公司、浙江南都产业发展集团有限公司、浙江天能建设发展有限公司、杭州可泽网络科技有限公司，由杭州微风堂文化创意有限公司、浙江南都产业发展集团有限公司、浙江天能建设发展有限公司、杭州可泽网络科技有限公司各受让
3.5%，杭州子巨自动化设备有限公司于股权满足过户条件之日起10个工作日内配合办理股权变更手续，另杭州子巨自动化设备有限公司还需于2022年10月10日前支付杭州微风堂文化创意有限公司、浙江南都产业发展集团有限公司、浙江天能建设发展有限公司、杭州可泽网络科技有限公司违约金5,000,000.00元，且杭州微风堂文化创意有限公司、浙江南都产业发展集团有限公司、浙江天能建设发展有限公司、杭州可泽网络科技有限公司有权就违约金、律师费、保全担保费及股权变更登记事宜一并向法院申请执行；
4.若杭州子巨自动化设备有限公司已按第一项付款义务履行部分款项，则杭州微风堂文化创意有限公司、浙江南都产业发展集团有限公司、浙江天能建设发展有限公司、杭州可泽网络科技有限公司需在股权过户到名下后七个工作日内将已履行金额退还给杭州子巨自动化设备有限公司；
5.杭州微风堂文化创意有限公司、浙江南都产业发展集团有限公司、浙江天能建设发展有限公司、杭州可泽网络科技有限公司自愿放弃其他诉讼请求。
截至评估报告出具日，杭州子巨自动化设备有限公司尚未履行第一项付款义务，被评估单位亦尚未启动股权变更程序，本次评估未考虑该影响因素。
（三）其他未缴足建设资金情况
被评估单位2022年
月
日第一届第十六次董事会会议讨论决定要求全体股东于2022年5月20日前按股权比例完成资金拨付，共计2亿元，其中浙江栖江科技有限公司需拨付1,400.00万（2022年
月
日已拨付），杭州紫金港科技城建设投资有限公司需拨付1,800.00万（2022年3月18日已拨付），浙江天能建设发展有限公司需拨付4,000.00万（2022年
月
日已拨付），杭州可泽网络科技有限公司需拨付3,800.00万（2022年5月25日已拨付），杭州微风堂文化创意有限公司需拨付2,800.00万（2022年
月
日已拨付），浙江南都产业发展集团有限公司需拨付3,400.00万（未拨付），杭州子巨自动化设备有限公司需拨付2,800.00万（未拨付）。被评估单位2022年7月7日第一届第十七次董事会会议讨论决定要求全体股东于2022年8月20日前按股权比例完成资金拨付，共计2亿元，其中浙江栖江科技有限公司需拨付1,400.00万（2022年
月
日已拨付），杭州紫金港科技城建设投资有限公司需拨付1,800.00万（2022年
月
日已拨付），浙江天能建设发展有限公司需拨付4,000.00万元（2022年9月16日已拨付），杭州可泽网络科技有限公司需拨付3,800.00万元（2022年9月19日已拨付），浙江南都产业发展集团有限公司需拨付3,400.00万（未拨付），杭州微风堂文化创意有限公司需拨付2,800.00万（未拨付）,杭州子巨自动化设备有限公司需拨付2,800.00万（未拨付）。截止到评估报告出具日，浙江南都产业发展集团有限公司累计未完成资金拨付6,800.00万元，杭州微风堂文化创意有限公司累计未完成资金拨付2,800.00万元，杭州子巨自动化设备有限公司累计未完成资金拨付10,500.00万元，所有股东累计未完成资金拨付20,100.00万元（未考虑未拨付资金相应的利息），上述资金拨付未影响在建工程的项目进度，本次评估未考虑该影响因素。
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
十二、评估报告使用限制说明
（一）资产评估报告使用范围
1.资产评估报告的使用人为：南都物业服务集团股份有限公司和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人。
2.资产评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效。
3.资产评估报告的评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。委托人或者其他资产评估报告使用人应当在载明的评估结论使用有效期内使用资产评估报告。
4.未经委托人书面许可，资产评估机构及其资产评估专业人员不得将资产评估报告的内容向第三方提供或者公开，法律、行政法规另有规定的除外。
5.未征得资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
（四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（五）资产评估报告系资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托履行必要的资产评估程序后出具的专业报告，在资产评估机构盖章及资产评估师签名后方可正式使用。
资产评估报告附件附件一、委托人和被评估单位营业执照复印件附件二、被评估单位审计报告及附注复印件附件三、产权证明文件复印件附件四、资产评估委托合同复印件附件五、委托人和其他相关当事人的承诺函附件六、签名资产评估师的承诺函附件七、资产评估机构变更备案公告复印件附件八、资产评估机构营业执照副本复印件附件九、签名资产评估师职业资格证书登记卡复印件附件十、资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明附件十一、资产评估汇总表及明细表
资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明
本次评估以资产基础法确定的市场价值作为南都物业服务集团股份有限公司委托评估的浙江谷尚智能科技有限公司的在建工程和无形资产价值结论，评估结论与账面价值存在较大差异，原因说明如下：
（一）资产账面价值与评估结论差异情况
本次评估范围内的在建工程的账面价值为37,546.57万元，评估价值为38,234.34万元，评估增值687.77万元，增值率1.83%。本次评估范围内的无形资产——土地使用权的账面价值为9,019.23万元，评估价值为15,650.64万元，评估增值6,631.41万元，增值率73.53%。
（二）存在较大差异的原因分析
1.在建工程评估增值687.77万元，增值率1.83%，增值原因：在建工程评估中考虑了资金成本。2.无形资产评估增值6,631.41万元，增值率
73.53%，增值原因：受经济发展的影响，近几年杭州市土地市场价格不断上涨，造成土地使用权价值有所增值。