本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
广州毅昌科技股份有限公司拟转让股权所涉及的沈阳毅昌科技发展有限公司
股东全部权益价值项目
资产评估报告国融兴华评报字[2022]第550023号
(共一册第一册)
评估机构名称：北京国融兴华资产评估有限责任公司评估报告日：
2022年
月
日
沈阳毅昌科技发展有限公司股东全部权益价值项目评估报告
北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市东城区安定门外大街189号宝景大厦7层电话：010-51667811传真：82253743
评估报告目录声明
...... 1资产评估报告摘要 ...... 2
资产评估报告正文 ...... 4
一、委托人、被评估单位及资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者.4
二、评估目的 ...... 8
三、评估对象和评估范围 ...... 8
四、价值类型及其定义 ...... 10
五、评估基准日 ...... 10
六、评估依据 ...... 10
七、评估方法 ...... 13
八、评估程序实施过程和情况 ...... 22
九、评估假设 ...... 24
十、评估结论 ...... 26
十一、特别事项说明 ...... 27
十二、资产评估报告使用限制说明 ...... 29
十三、资产评估报告日 ...... 29
十四、评估机构和资产评估师签章 ...... 30
资产评估报告附件 ...... 31
沈阳毅昌科技发展有限公司股东全部权益价值项目评估报告
北京国融兴华资产评估有限责任公司地址：北京市东城区安定门外大街189号宝景大厦7层电话：010-51667811传真：82253743
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、本资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
三、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
四、评估对象涉及的资产、负债清单及企业经营预测资料由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、资产评估师已对评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
六、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
沈阳毅昌科技发展有限公司股东全部权益价值项目评估报告
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广州毅昌科技股份有限公司拟转让股权
所涉及的沈阳毅昌科技发展有限公司
股东全部权益价值项目
资产评估报告国融兴华评报字[2022]第550023号资产评估报告摘要本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应认真阅读资产评估报告正文。广州毅昌科技股份有限公司：
北京国融兴华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，采用资产基础法和收益法，对沈阳毅昌科技发展有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下：
评估目的：广州毅昌科技股份有限公司拟转让持有的沈阳毅昌科技发展有限公司股权，为此需对沈阳毅昌科技发展有限公司的股东全部权益价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考依据。
评估对象：沈阳毅昌科技发展有限公司股东全部权益价值。
评估范围：评估范围为沈阳毅昌科技发展有限公司截至2022年
月
日的全部资产及负债。包括流动资产、非流动资产、流动负债。
价值类型：市场价值。评估基准日：
2022年
月
日。评估方法：资产基础法、收益法。评估结论：本评估报告选用资产基础法评估结果作为评估结论，具体评估结论如下：
沈阳毅昌科技发展有限公司截至2022年
月
日资产总额为21,457.11万元，负债总额为11,287.78万元，所有者权益总额为10,169.33万元。经资产基础法评估，沈阳毅昌科技发展有限公司总资产评估价值27,202.01万元，增值5,744.90万元，增值率26.77%；总负债评估价值11,287.78万元，无增减值变化；净资产评
沈阳毅昌科技发展有限公司股东全部权益价值项目评估报告
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估价值15,914.23万元，增值5,744.90万元，增值56.49%。详见下表：
资产基础法评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
| 项目 | 账面价值 | 评估价值 | 增减值 | 增值率％ | |
| A | B | C=B-A | D=C/A×100% | ||
| 1 | 流动资产 | 17,706.58 | 21,928.71 | 4,222.13 | 23.84 |
| 2 | 非流动资产 | 3,750.53 | 5,273.30 | 1,522.77 | 40.60 |
| 6 | 长期股权投资 | 50.00 | - | -50.00 | -100.00 |
| 7 | 投资性房地产 | 1,237.69 | 2,670.26 | 1,432.57 | 115.75 |
| 8 | 固定资产 | 2,048.98 | 2,550.11 | 501.13 | 24.46 |
| 14 | 无形资产 | 0.19 | 1.77 | 1.58 | 831.58 |
| 17 | 长期待摊费用 | 362.69 | 0.18 | -362.51 | -99.95 |
| 18 | 递延所得税资产 | 50.98 | 50.98 | - | - |
| 20 | 资产总计 | 21,457.11 | 27,202.01 | 5,744.90 | 26.77 |
| 21 | 流动负债 | 11,287.78 | 11,287.78 | - | - |
| 22 | 非流动负债 | - | - | - | - |
| 23 | 负债合计 | 11,287.78 | 11,287.78 | - | - |
| 24 | 净资产(所有者权益) | 10,169.33 | 15,914.23 | 5,744.90 | 56.49 |
经资产基础法评估，沈阳毅昌科技发展有限公司股东全部权益价值为15,914.23万元。
本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考，评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年内有效。
资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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广州毅昌科技股份有限公司拟转让股权所涉及的沈阳毅昌科技发展有限公司
股东全部权益价值项目
资产评估报告正文
国融兴华评报字[2022]第550023号
广州毅昌科技股份有限公司：
北京国融兴华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对所涉及的沈阳毅昌科技发展有限公司股东全部权益价值，在2022年
月
日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位及资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者委托人为广州毅昌科技股份有限公司，被评估单位为沈阳毅昌科技发展有限公司，被评估单位为委托人参股子公司。
(一)委托人概况
1、注册登记情况单位名称：广州毅昌科技股份有限公司统一信用代码：914401016185240255法定代表人：宁红涛注册资本：40100万元人民币实缴资本：40100万元人民币营业期限：1997-09-12至无固定期限公司类型：其他股份有限公司(上市)住所：广州市高新技术产业开发区科学城科丰路29号登记机关：广州市市场监督管理局经营范围：汽车零配件设计服务；建筑材料设计、咨询服务；塑料板、管、型材制造；建筑模板制造；家用电力器具专用配件制造；模具制造；电视机制造；汽车零部件及配件制造(不含汽车发动机制造)；材料科学研究、技术开发；软件
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开发；货物进出口(专营专控商品除外)；技术进出口；商品批发贸易(许可审批类商品除外)；商品零售贸易(许可审批类商品除外)；车辆工程的技术研究、开发；家用制冷电器具制造；家用空气调节器制造；家用通风电器具制造；家用厨房电器具制造；家用清洁卫生电器具制造；家用美容、保健电器具制造；照明灯具制造；智能穿戴设备的制造；计算机零部件制造；计算机外围设备制造；LED显示屏制造；电子白板制造。
(二)被评估单位概况
1、注册登记情况名称：沈阳毅昌科技发展有限公司统一信用代码：91210112079139928M法定代表人：施建新注册资本：人民币壹亿元整成立日期：2013年12月19日营业期限：自2013年12月19日至2033年12月18日公司类型：有限责任公司登记机关：沈阳市浑南区市场监督管理局住所：辽宁省沈阳市浑南区全运五路35-2号106室经营范围：许可项目：房地产开发经营(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准)一般项目：工业设计服务，企业形象策划，非居住房地产租赁，物业管理，酒店管理，市场营销策划，园区管理服务，企业管理，企业管理咨询，信息技术咨询服务，信息咨询服务(不含许可类信息咨询服务)，会议及展览服务，商务代理代办服务，知识产权服务，法律咨询(不包括律师事务所业务)，财务咨询，税务服务，广告设计、代理，广告发布(非广播电台、电视台、报刊出版单位)，广告制作(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)。
被评估单位已取得中国人民共和国房地产开发企业资质证书：批准从事房地产开发经营业务时间：2018年05月06日，资质等级：贰级，证书编号：
2101122018050657782，有效期至2025年03月30日。
2、公司股权情况
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沈阳毅昌科技发展有限公司成立于2013年12月19日，注册资本1800万元，由广州毅昌科技股份有限公司货币资金方式出资，占注册资本100%，辽宁树达会计师事务所出具《辽树达会验[2013]341号》验资报告。股权结构如下：
| 股东名称 | 注册资本（元） | 占注册资本的比例(%) |
| 广州毅昌科技股份有限公司 | 18,000,000.00 | 100 |
2017年
月
日，沈阳毅昌科技发展有限公司股东广州毅昌科技股份有限公司进行增资，注册资本由1800万元增至3250万元。股权结构如下：
| 股东名称 | 注册资本（元） | 占注册资本的比例(%) |
| 广州毅昌科技股份有限公司 | 32,500,000.00 | 100 |
2017年7月26日，沈阳毅昌科技发展有限公司注册资本变更为6372.54902万元，由广州知识城创新创业园建设发展有限公司增资，增资3122.54902万元，辽宁文信达会计师事务所出具《辽文信验字[2017]第23号》验资报告和《辽文会验字[2018]第11号》验资报告，增资后股权比例如下：
| 股东名称 | 认缴注册资本（元） | 占注册资本的比例(%) |
| 广州知识城创新创业园建设发展有限公司 | 31,225,490.20 | 49 |
| 广州毅昌科技股份有限公司 | 32,500,000.00 | 51 |
2018年
月
日，沈阳毅昌科技发展有限公司注册资本变更为10000万元，由广州知识城创新创业园建设发展有限公司增资1977.45098万元，广州毅昌科技股份有限公司增资1650万元，辽宁文信达会计师事务所出具《辽文信验字[2018]第
号》验资报告。增资后股权比例如下：
| 股东名称 | 认缴注册资本（元） | 占注册资本的比例(%) |
| 广州知识城创新创业园建设发展有限公司 | 51,000,000.00 | 51 |
| 广州毅昌科技股份有限公司 | 49,000,000.00 | 49 |
至评估基准日，股权结构无变化。
3、组织机构图
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4、公司经营状况截止本次评估基准日其财务状况及经营状况详见下表(合并口径)：
单位：元
| 资产负债情况 | 2020/12/31 | 2021/12/31 | 2022/6/30 |
| 总资产 | 153,521,808.49 | 193,195,375.26 | 212,734,290.90 |
| 总负债 | 55,817,564.92 | 97,434,424.06 | 113,384,007.95 |
| 净资产 | 97,704,243.57 | 95,760,951.20 | 99,350,282.95 |
| 经营情况 | 2020年度 | 2021年度 | 2022年1-6月 |
| 营业总收入 | 30,553,449.02 | 6,972,414.08 | 12,528,625.62 |
| 利润总额 | 4,319,076.93 | -1,164,456.11 | 5,251,305.02 |
| 净利润 | 2,012,783.15 | -1,943,292.37 | 3,589,331.75 |
截止本次评估基准日其财务状况及经营状况详见下表：
单位：元
| 资产负债情况 | 2020/12/31 | 2021/12/31 | 2022/6/30 |
| 总资产 | 154,205,524.31 | 194,682,315.08 | 214,571,120.87 |
| 总负债 | 55,254,712.06 | 97,004,332.58 | 112,877,764.55 |
| 净资产 | 98,950,812.25 | 97,677,982.50 | 101,693,356.32 |
| 经营情况 | 2020年度 | 2021年度 | 2022年1-6月 |
| 营业总收入 | 30,016,011.90 | 5,838,490.54 | 11,882,627.89 |
| 利润总额 | 5,401,300.02 | -490,882.06 | 5,682,497.43 |
| 净利润 | 3,094,819.01 | -1,272,829.75 | 4,015,373.82 |
上述财务数据已经北京兴华会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并出具[2022]京会兴专字第70000014号标准无保留意见审计报告。
(三)资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者
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本资产评估报告仅供委托人、被评估单位的监管部门和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
(四)委托人与被评估单位关系
委托人为被评估单位参股股东。
二、评估目的
广州毅昌科技股份有限公司拟转让持有的沈阳毅昌科技发展有限公司股权，为此需对沈阳毅昌科技发展有限公司的股东全部权益价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象和评估范围
本项目评估对象为沈阳毅昌科技发展有限公司股东全部权益价值。
评估范围为沈阳毅昌科技发展有限公司截至2022年6月30日的全部资产及负债。资产总额为21,457.11万元，其中：流动资产为17,706.58万元，非流动资产3,750.53万元；负债总额为11,287.78万元，其中：流动负债为11,287.78万元，非流动负债为
0.00万元；所有者权益总额为10,169.33万元。详见下表：
金额单位：人民币万元
| 项目 | 账面价值 | |
| A | ||
| 1 | 流动资产 | 17,706.58 |
| 2 | 非流动资产 | 3,750.53 |
| 3 | 长期股权投资 | 50.00 |
| 4 | 投资性房地产 | 1,237.69 |
| 5 | 固定资产 | 2,048.98 |
| 6 | 无形资产 | 0.19 |
| 7 | 长期待摊费用 | 362.69 |
| 8 | 递延所得税资产 | 50.98 |
| 9 | 资产总计 | 21,457.11 |
| 10 | 流动负债 | 11,287.78 |
| 11 | 非流动负债 | - |
| 12 | 负债合计 | 11,287.78 |
| 13 | 净资产(所有者权益) | 10,169.33 |
委托评估对象和评估范围与涉及的评估对象与评估范围一致。评估范围内资产和负债的账面价值，经北京兴华会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并出具了[2022]京会兴专字第70000014号标准无保留意见审计报告。
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(二)主要资产概况纳入本次评估范围的实物资产为存货、投资性房地产、固定资产等，资产的类型及特点如下：
存货、投资性房地产、固定资产（房地产）均为沈阳国际设计谷项目，位于沈阳浑南高新区全运五路与沈本大街交汇处，占地95,574.60平方米，工业用地；
不动产权证明细如下表：
| 序号 | 不动产权证号 | 土地使用权人 | 使用权面积(㎡) | 使用权类型 | 使用期限 |
| 1 | 辽(2018)沈阳市不动产证第9000195号 | 沈阳毅昌科技发展有限公司 | 78,784.40 | 出让 | 2064/1/7止 |
| 2 | 辽(2021)沈阳市不动产证第0270248号 | 沈阳毅昌科技发展有限公司 | 16,790.20 | 出让 | 2064/1/7止 |
| 合计 | 95,574.60 |
沈阳国际设计谷项目规划有8栋研发设计楼、4栋人才公寓、19栋企业总部等，总建筑面积173,846.37平方米，分为二期开发，由沈阳毅昌科技发展有限公司建设并运营。
截至2022年6月30日，项目已开发建设完成1期2栋研发设计楼、2.1期2栋研发设计楼及11栋企业总部共63,459.33平方米。其中1期28,202.96平方米于2019年6月建成；2.1期35,256.37平方米，于2022年5月底建成，2.2期50,007.00平方米人才公寓及地下车位计划2022年下半年动工建设，2024年9月竣工交付，2025年开始对外出租，2.3期24,447.68平方米研发设计楼预计2026年9月竣工交付，2027年开始对外出租，2.4期35,932.36平方米1栋研发设计楼及8栋企业总部预计2028年12月竣工交付，2029年研发设计楼开始对外出租，8栋企业总部对外销售。
1、存货-产成品(开发产品)：主要为沈阳国际设计谷项目1期及2.1已建成待销售的开发产品，包括研发设计楼和企业总部，共计132项，建筑面积合计33,076.29平方米。
2、存货-在产品(开发成本)：共计3项，主要为2期分摊前期费用、35#楼(地上车库)、2.2—2.4期待开发土地使用权。
3、投资性房地产：共计33项，为企业持有的1期开发完成的研发设计楼。包括1#研发设计楼2层整层、2#研发设计楼2、3、4层整层及2#研发设计楼105单元。目前均能正常使用。
4、固定资产-房屋建筑物：共计11项，为企业持有自用的1期开发完成的研
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发设计楼、地下车库及门卫室。包括1#楼101、102、103单元；2#楼101、102、103、106、108单元；1#2#楼地下车位(99个)；南、北门门卫室。目前均能正常使用。
5、固定资产-车辆：共计3项，为企业生产经营用车辆。包括捷达轿车、别克商务车、晶马客车各一辆。目前均能正常行驶。
6、固定资产-电子设备：共计54项，为企业办公用电脑、打印机、空调、电视机、会议系统等。除三台电脑损坏外，均能正常使用。
(三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产状况
被评估企业申报评估范围内的无形资产共
项为广联达软件。
(四)企业申报的表外资产的类型、数量
企业未申报表外资产。
(五)引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产
本次评估范围内的资产、负债账面值引用北京兴华会计师事务所(特殊普通合伙)以2022年6月30日为基准日出具的[2022]京会兴专字第70000014号审计报告。
四、价值类型及其定义
根据评估目的实现的要求，结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等条件的制约，本次评估价值类型选用市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
(一)本项目评估基准日为2022年
月
日。
(二)由委托人确定评估基准日。
(三)本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价值的确定等，均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
(一)行为依据
广州毅昌科技股份有限公司第五届董事会第三十一次会议决议，审议通过
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《关于转让参股公司沈阳毅昌科技发展有限公司股权的议案》。
(二)法规依据
1、《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)；
2、《中华人民共和国民法典》(2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过)；
3、《中华人民共和国公司法》(2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议通过修正)；
、《中华人民共和国证券法》(2019年
月
日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订，于2020年
月
日起施行)；
5、《资产评估行业财政监督管理办法》(财政部令第97号，2019)；
6、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019年08月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正)；
7、《中华人民共和国城市土地管理法》(2019年08月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正)；
8、《企业会计准则——基本准则》(财政部令第33号)、《财政部关于修改<企业会计准则——基本准则>的决定》(财政部令第
号)；
9、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令第
号)；
10、《中华人民共和国企业所得税法》(2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议修正)；
11、《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局海关总署公告2019年第39号)；
、其它相关的法律法规文件。
(三)评估准则依据
1.《资产评估基本准则》(财资〔2017〕43号)；2.《资产评估职业道德准则》(中评协〔2017〕
号)；
3.《资产评估执业准则—资产评估报告》(中评协〔2018〕35号)；
4.《资产评估执业准则—资产评估程序》(中评协〔2018〕36号)；5.《资产评估执业准则—资产评估档案》(中评协〔2018〕
号)；
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6.《资产评估执业准则—资产评估方法》(中评协〔2019〕35号)；7.《资产评估执业准则—资产评估委托合同》(中评协〔2017〕
号)；
8.《资产评估执业准则—企业价值》(中评协〔2018〕38号)；9.《资产评估执业准则—不动产》(中评协〔2017〕
号)；
10.《资产评估执业准则—机器设备》(中评协〔2017〕39号)；11.《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协〔2017〕
号)；
12.《资产评估价值类型指导意见》(中评协〔2017〕47号)；
13.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协〔2017〕48号)；14.《投资性房地产评估指导意见》(中评协[2017]53号)；15.资产评估专家指引第
号—收益法评估企业价值中折现率的测算(中评协〔2020〕38号)。
(四)产权依据
、沈阳国家大学科技城管理委员会与沈阳毅昌科技发展有限公司签订的项目意向协议书及项目备忘录；
、土地出让合同及不动产权证；
3、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等；
4、车辆行驶证；
、委托人及被评估单位承诺函；
6、被评估单位提供的其它相关产权证明资料。
(五)取价依据
1、《资产评估报告常用数据与参数手册》；
2、1688网上查询；
、京东网上查询；
4、评估基准日银行LPR利率；
5、企业提供的项目规划方案，预测数据等资料；
、企业提供的未来年度销售计划；
7、评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
8、Wind资讯系统提供的相关行业统计数据；
、被评估单位提供的其它评估相关资料；
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10、与此次资产评估有关的其他资料。(六)其他参考依据
1、《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)；
、《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014)；
3、《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)；
、《房屋完损等级评定标准(试行)》(城住字[1984]第
号)；
5、被评估单位提供的资产清单和评估申报表；
6、北京兴华会计师事务所(特殊普通合伙)具的[2022]京会兴专字第70000014号审计报告；
、北京国融兴华资产评估有限责任公司信息库。
七、评估方法
(一)评估方法的选择依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基础法三种方法。
收益法，是指将评估对象预期收益资本化或折现，确定其价值的评估方法。市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定其价值的评估方法。
资产基础法，是指以评估对象在评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定其价值的评估方法。
《资产评估执业准则——企业价值》规定，执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法和资产基础法三种基本方法的适用性，选择评估方法。对于适合采用不同评估方法进行企业价值评估的，资产评估专业人员应当采用两种以上评估方法进行评估。
本次评估选用的评估方法为：资产基础法和收益法。选择理由如下：
资产基础法是指以评估对象在评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定其价值的评估方法。本次评估的委估资产具备以上条件。
因无法获得与评估对象相似的市场交易案例，也难以从资本市场上收集与被评估企业相似的处于同一行业上市公司的相关财务数据和信息，故本次评估不考虑采用市场法。
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收益法是从资产的预期获利能力的角度评价资产，能完整体现企业的整体价值，其评估结论通常具有较好的可靠性和说服力。被评估单位管理层能够提供公司的历史经营数据和未来年度的盈利预测数据，且盈利预测与其资产具有较稳定的关系；评估人员经过和企业管理层访谈，以及调研分析认为具备收益法评估的条件。(二)资产基础法资产基础法即成本加和法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估价值加总减去负债评估价值求得企业价值的方法。
1、流动资产
流动资产评估范围包括货币资金、交易性金融资产、应收账款、预付账款、其他应收款、存货、其他流动资产等。
(1)货币资金：对货币资金中的现金账面金额进行核实，人民币资金以核实后的账面价值确定评估价值，对银行存款通过核实银行对账单、银行函证等，以核实后的账面价值确定评估值。
(2)交易性金融资产，为银行理财产品，因投资时点较短，按照审定后的账面价值确定评估价值。
(3)应收账款、其他应收款：评估人员在对应收款项核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，按照账龄分析法，估计出这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；对于有确凿依据表明无法收回的，按零值计算；账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
(4)预付账款，评估人员按照资产评估相关法规及规范的要求，具体分析了预付款项形成的原因。本次评估以核实后账面价值确定为评估价值。
(5)存货
①存货概况
沈阳毅昌科技发展有限公司存货包含开发产品及开发成本，开发产品为企业
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已建设开发完成的沈阳国际设计谷项目1期项目及2.1期项目房地产，开发成本为企业待开发沈阳国际设计谷项目
2.2-2.4期土地使用权、
号车库、前期费等。根据沈阳毅昌科技发展有限公司与沈阳国家大学科技城管委会签订的项目备忘录，委估宗地土地使用情况存在一定限制，其中不少于60%的地上建筑属于自持部分；被评估单位根据该项目各楼盘的规划面积进行划分，其中1期1#2#楼、
2.1
期3#6#楼及
2.4
期
栋企业总部为可售房产，
2.2
期、
2.3
期及
2.4
期
栋研发设计楼为自持房产。
②评估方法本次对存货采用假设开发法进行评估。假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
本次评估采用假设开发法中的现金流量折现法进行评估，其基本原理是将评估基准日后该项目所产生的净现金流量折现到评估基准日的价值。基本公式如下：
评估价值=
?=1
?
[(CI?CO)
?
1+r
?t]?
式中：
CI—现金流入(销售收入)；CO—现金流出(后续开发成本、销售费用、管理费用、销售税金及附加、土地增值税、企业所得税等)；
(CI－CO)t—第t年的净现金流量；n—计算期年数（预测期为有限期，评估基准日至土地使用权终止日期）；r—折现率（本报告采用年中折现，折现期为0.25年、1年、2年，以此类推）。
A、可售部分销售收入根据预计的销售单价、销售进度、回款进度确定，自持部分的收入按照租金收入测算。
B、后续开发成本：对未来工程成本的现金流出主要根据项目投资预算总额、施工进度、预计付款进度编制工程支出计划表，对未来年度工程成本支出是根据项目后续预算支出确定，开发产品的后续投入成本为零。
C、销售费用
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销售费用按照开发完成后的房地产价值的一定比例来测算，根据企业实际情况取值。
D、管理费用
管理费用按照后续年度实际费用支出预测，自持部分需考虑维修费用和保险费用。
E、销售税金
销售税金包括增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加等，根据企业实际税负情况取值，自持部分需考虑房产税。
F、土地增值税
可售部分按照相关规定，采用先预征后清算的原则，在项目取得预收款时进行预缴土地增值税，当项目主要产品销售完成后，按照相关文件规定进行清算，并汇算清缴土地增值税。自持部分不涉及土地增值税。
G、企业所得税
企业所得税＝应纳税所得额×适用税率，按照房地产相关规定测算；
③折现率
因房产出售和出租的风险、收益均存在较大差异，故本次动态假开测算时采用分段折现率测算；其中销售阶段（评估基准日至2029年末）的折现率采用加权平均资本成本(WACC)作为折现率，出租阶段（2030年至土地使用权到期日）的折现率采用累加法测算。
其中，折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下：
其中：
ke：权益资本成本；kd：付息债务资本成本；E：权益的市场价值；D：付息债务的市场价值；t：所得税率。
其中，权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算公式如下：
ke=Rf+MRP×β+Δ式中：Rf：无风险利率；
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β：权益的系统风险系数；MRP：市场风险溢价；Δ：特定风险调整系数。(7)其他流动资产：其他流动资产为预缴的增值税、土地增值税及城建、教育费附加，因存货采用假设开发法测算时，已考虑上述预缴税款对汇算清缴的抵减，故该科目按照零值确认评估价值。
(8)长期股权投资：
对全资长期股权投资进行整体评估，首先评估获得被投资单位的股东全部权益价值，然后乘以所持股权比例计算得出股东部分权益价值。
(9)投资性房地产及房屋建筑物
本次委估的投资性房地产和房屋建筑物为企业开发的沈阳国际设计谷项目
期部分房地产、车位及门卫房，本次对于房地产采用市场法评估，车位采用收益法进行评估。
）市场比较法
对于市场交易活跃，可取得同一地区类似房屋建筑物交易案例的建筑物，采用市场比较法评估，以同一供需圈内房屋交易的市场价格，通过楼层、面积、装修等因素调整后确定评估价值。对产权存在瑕疵的房屋通过修正系数适当考虑产权完善费用。
采用市场法得出的房地产评估价值包含了土地使用权价值。
市场法的计算步骤如下：
①根据替代原理，以处于同一地区或同一供需圈的，具有相同或相似用途的房地产交易实例价格为参照价格，通过比较待估房地产与交易实例的区域状况、实物状况、权益状况、交易时间和交易情况等，对交易实例的房地产价格进行区域状况修正、实物状况修正、权益状况修正、交易日期修正和交易情况修正后，得出待评估房地产在评估基准日的价格。
②修正系数的确定
交易情况修正系数=正常市场交易情况指数/实际成交交易情况指数
交易日期修正系数=估价时点价格指数/成交日期价格指数
区位状况修正系数=估价对象区位状况条件指数/可比实例区位状况条件指
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数
实物状况修正系数=估价对象实物状况条件指数/可比实例实物状况条件指数
权益状况修正系数=估价对象权益状况条件指数/可比实例权益状况条件指数
③比准价格的求取
比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域状况修正系数×实物状况修正系数×权益状况修正系数
④评估价值的确定
根据具体情况，对选取的可比案例进行综合分析，再根据比准价格，确定最终的评估价值。
2)收益法
收益法，系通过估算委估资产在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估价值的一种资产评估方法。
收益法的基本公式如下：
式中：
P─收益价格(元)；Fi─未来第i年的净收益(元)；r─折现率(%)；n─未来可获收益的年限(年)。
收益法是利用预期收益原理，求取委估房地产未来正常净收益，选用适当的折现率(还原率)将其折现到评估基准日时点后累加，得到各年净收益现值总和，以此估算委估房地产的客观合理价格或价值的方法。
采用收益法进行评估，首先确定估价项目的年总收益，再扣除年经营费用计算出年纯收益和年现金流量，并进一步求取委估资产的市场价值。
本次收益法评估的具体评估步骤如下：
确定委估资产的剩余收益年限；
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预测在收益年限内的年总收益，主要为租金收益；预测年经营费用、管理费用及税金；求取年净收益。选用适当的折现率将年净收益折现到评估基准日时点后累加，得到各年净收益现值总和，即评估价值。(9)设备类资产本次评估中根据评估目的，按照持续使用原则，以评估基准日市价为依据，电子设备采用重置成本法进行评估，车辆采用市场法和重置成本法行评估。1)车辆重置成本法根据当地汽车市场销售信息等近期车辆市场价格资料，确定运输车辆的现行含税购价，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置法》规定计入车辆购置税、新车上户牌照手续费等，同时根据“财税[2016]36号”文件规定购置车辆增值税可以抵扣政策，确定其重置全价，计算公式如下：
重置全价=不含税购置价+车辆购置税+新车上户手续费对于车辆，依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定成新率，然后结合现场勘察情况进行调整，其公式为：
使用年限成新率＝(规定使用年限－已使用年限)／规定使用年限)×100%行驶里程成新率＝(规定行驶里程－已行驶里程)／规定行驶里程×100%综合成新率=理论成新率×调整系数评估值的确定车辆评估值=重置全价×综合成新率市场法市场比较法是将委估车辆与在近期已经发生了交易的类似车辆加以比较对照，从已经发生了交易的类似车辆的已知价格修正得出委估资产价格的一种估价方法。计算公式：
被评估车辆价值＝可比交易实例价格×100/交易情况指数×100/成交日期指数×100/年限因素指数×100/交易地点指数×100/车辆状况因素指数×100/里程因素指数2)电子设备
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①重置全价的确定根据当地市场信息等近期市场价格资料，依据其购置价确定重置全价；对于购置时间较早，现市场上无相关型号但能使用的电子设备，参照二手设备市场价格确定其重置全价。
②成新率的确定主要依据电子设备实际使用年限和经济使用年限确定其成新率。年限成新率=(经济使用年限-实际已使用年限)/经济使用年限×100%
(10)无形资产被评估单位无形资产-其他为广联达软件，以现行市场价格确定评估价值。
(11)长期待摊费用长期待摊费用为企业自持房地产装修的费用分摊和施工现场围挡，装修费已在相关房地产评估中考虑，此项评估值为零；围挡费用评估人员通过查询合同以及有关凭证和账簿，未见异常，以核实后账面价值确定评估价值。
(12)递延所得税资产根据递延所得税的明细账，发生原因，核对金额是否正确，以核准后的账面价值确定评估价值。
2、负债对企业负债的评估，主要是进行审查核实，评估人员对相关的文件、合同、账本及相关凭证进行核实，确认其真实性后，以核实后的账面价值或根据其实际应承担的负债确定评估价值。
(三)收益法本次采用收益法中的现金流量折现法对企业整体价值评估来间接获得股东全部权益价值，企业整体价值由正常经营活动中产生的经营性资产价值和与正常经营活动无关的非经营性资产价值构成，对于经营性资产价值的确定选用企业自由现金流折现模型，即以未来若干年度内的企业自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出。计算模型如下：
股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值
1、企业整体价值企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据被评估单位
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的资产配置和使用情况，企业整体价值的计算公式如下：
企业整体价值＝经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值
(1)经营性资产价值经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后企业自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公式如下：
式中：P：评估基准日的企业经营性资产价值；
Ai：评估基准日后第i年预期的企业自由现金流量；R：折现率；N：预测期(预测期为有限期，评估基准日至土地使用权终止日期)；i：预测期第i年（本报告采用年中折现，折现期为0.25年、1年、2年，以此类推)。其中，企业自由现金流量采用直接现金流法，按照预测年度的现金净流入测算；
现金流入为销售回款和租金收入，现金流出为后续投资成本、各项税费等。因本报告采用有限期模型测算，现金流入包含预测期末固定资产残值及营运资金回收；
因房产出售和出租的风险、收益均存在较大差异，本报告采用分段折现率测算。销售阶段（评估基准日至2029年末）的折现率采用加权平均资本成本(WACC)作为折现率，出租阶段（2030年至土地使用权到期日）根据项目风险选择合理的折现率数据；WACC测算公式详见P16页。
(2)溢余资产价值
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产。
(3)非经营性资产、负债价值
非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。
2、付息债务价值
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债，付息债务以核实
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后的账面值作为评估值。(五)评估结果的确定方法对两种评估方法得出的初步结论进行比较、分析，综合考虑不同评估方法和初步价值结论的合理性及使用数据的质量和数量，形成最终评估结果。
八、评估程序实施过程和情况评估人员于2022年
月
日至2022年
月
日对评估对象涉及的资产和负债实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
(一)接受委托2022年
月
日，我公司与委托人就评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等达成一致，并与委托人协商拟定了相应的评估计划。
(二)前期准备
、拟定评估方案
2、组建评估团队
、实施项目培训
(1)对被评估单位人员培训为使被评估单位的财务与资产管理人员理解并做好资产评估材料的填报工作，确保评估申报材料的质量，我公司准备了企业培训材料，对被评估单位相关人员进行了培训，并派专人对资产评估材料填报中碰到的问题进行解答。
(2)对评估人员培训为了保证评估项目的质量和提高工作效率，贯彻落实拟定的资产评估方案，我公司对项目团队成员讲解了项目的经济行为背景、评估对象涉及资产的特点、评估技术思路和具体操作要求等。
(三)现场调查评估人员于2022年09月01日至2022年09月08日对评估对象涉及的资产和负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查。
1、资产核实
(1)指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
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评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确地填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
(2)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查各类“资产评估明细表”，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“资产评估明细表”有无漏项等，同时反馈给被评估单位对“资产评估明细表”进行完善。
(3)现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。
(4)补充、修改和完善资产评估明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一步完善“资产评估明细表”，以做到：账、表、实相符。
(5)查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的存货等资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
2、尽职调查
评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的风险，进行了必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下：
(1)被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和经营管理
结构；
(2)被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；
(3)评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；
(4)被评估单位所在行业的发展状况与前景；
(5)其他相关信息资料。
(四)资料收集
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评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。
(五)评定估算
评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总，撰写并形成初步资产评估报告。
(六)内部审核
根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成初步资产评估报告后提交公司内部审核。项目负责人在内部审核完成后，与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估报告有关内容进行沟通，根据反馈意见进行合理修改后出具并提交资产评估报告。
(七)评估档案归档
按照资产评估准则的要求对工作底稿、资产评估报告及其他相关资料进行整理，形成资产评估档案。
九、评估假设
本资产评估报告分析估算采用的假设条件如下：
(一)基本假设
1、公开市场假设，即假定在市场上交易的资产或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断；
2、交易假设，即假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设；
3、持续经营假设，即假设被评估单位以现有资产、资源条件为基础，在可预见的经营期内（评估基准日至土地使用权到期日）不会因为各种原因而停止营业，而是合法地持续不断地经营下去。
(二)一般假设
、假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，
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本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
、针对评估基准日资产的实际状况，假设企业有限期持续经营（评估基准日至土地使用权到期日）；
、假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
、假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务；
5、除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规；
、假设本次评估测算的各项参数取值是按照现时价格体系确定的，未考虑基准日后通货膨胀因素的影响；
7、假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对被评估单位造成重大不利影响。(三)特殊假设
1、假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本资产评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
2、假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前保持一致；
3、假设待估宗地项目未来建设期和销售期内，外部经济环境、社会政治环境不发生大的改变，不发生影响该项目的建设和销售的重大突发事件和不可抗力；
4、假设待估宗地项目未来可以在正常的工期内建成，工程质量达到国家行业规范的标准以及相关建筑施工合同的约定；
5、本次评估基于基准日企业现有的工程项目沈阳国际设计谷项目开发建设，不考虑沈阳毅昌科技发展有限公司其他工程项目投资；
、假设企业正常经营所需的相关批准文件能够及时取得（包括但不限于《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《预售许可证》等）；
7、假设评估过程中涉及的重大投资或投资计划可如期完成投入运营并达到预期经营成果；
8、根据被评估单位与沈阳国家大学科技城管委会签订的项目备忘录第四条，沈阳国家大学科技城管委会允许该项目40%地上建筑可对外出租或出售给项目配套企业。故委估宗地土地使用情况存在一定限定，其中不少于60%的地上建筑
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属于自持部分；被评估单位根据该项目各楼盘的规划面积进行划分，其中1期1#2#楼、
2.1
期3#6#楼及
2.4
期
栋企业总部为可售房产，
2.2
期、
2.3
期及
2.4
期1栋研发设计楼为自持房产；对于自持部分，本次评估按照出租途径考虑其后续使用，未考虑销售的可能；
9、假设待估宗地项目未来可以在预计的销售期内按照销售计划进行销售；
、假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金流出为平均流出。本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条件发生较大变化时，签名资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
(一)资产基础法评估结论沈阳毅昌科技发展有限公司截至2022年
月
日资产总额为21,457.11万元，负债总额为11,287.78万元，所有者权益总额为10,169.33万元。经资产基础法评估，沈阳毅昌科技发展有限公司总资产评估价值27,202.01万元，增值5,744.90万元，增值率26.77%；总负债评估价值11,287.78万元，无增减值变化；净资产评估价值15,914.23万元，增值5,744.90万元，增值
56.49%。详见下表：
资产基础法评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
| 项目 | 账面价值 | 评估价值 | 增减值 | 增值率％ | |
| A | B | C=B-A | D=C/A×100% | ||
| 1 | 流动资产 | 17,706.58 | 21,928.71 | 4,222.13 | 23.84 |
| 2 | 非流动资产 | 3,750.53 | 5,273.30 | 1,522.77 | 40.60 |
| 6 | 长期股权投资 | 50.00 | - | -50.00 | -100.00 |
| 7 | 投资性房地产 | 1,237.69 | 2,670.26 | 1,432.57 | 115.75 |
| 8 | 固定资产 | 2,048.98 | 2,550.11 | 501.13 | 24.46 |
| 14 | 无形资产 | 0.19 | 1.77 | 1.58 | 831.58 |
| 17 | 长期待摊费用 | 362.69 | 0.18 | -362.51 | -99.95 |
| 18 | 递延所得税资产 | 50.98 | 50.98 | - | - |
| 20 | 资产总计 | 21,457.11 | 27,202.01 | 5,744.90 | 26.77 |
| 21 | 流动负债 | 11,287.78 | 11,287.78 | - | - |
| 22 | 非流动负债 | - | - | - | - |
| 23 | 负债合计 | 11,287.78 | 11,287.78 | - | - |
| 24 | 净资产(所有者权益) | 10,169.33 | 15,914.23 | 5,744.90 | 56.49 |
沈阳毅昌科技发展有限公司股东全部权益价值项目评估报告
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经资产基础法评估，沈阳毅昌科技发展有限公司股东全部权益价值为15,914.23万元。
(二)收益法评估结论
截至评估基准日2022年
月
日，在持续经营前提下，经收益法评估，沈阳毅昌科技发展有限公司股东全部权益价值的评估结果为15,860.00万元，评估增值5,690.67万元，增值率
55.96%。
(三)评估结果的确定经对资产基础法和收益法两种评估结果的比较，收益法与资产基础法的评估价值相差
54.23万元，差异率为
0.34%。资产基础法侧重企业形成的历史和现实，而收益法侧重企业未来的收益，是在预期企业未来收益基础上做出的，因方法侧重点不同，造成评估结论的差异性。被评估单位在建项目仅为沈阳国际设计谷项目，收益法依赖于被评估单位的经营能力、成本负担情况等多方面因素，被评估单位无法合理判断其后续新建项目的收益情况（除沈阳国际设计谷项目外）；且资产基础法中的存货-开发成本已采用假设开发法进行评估，沈阳国际设计谷项目价值已充分体现，资产基础法更能体现被评估单位价值，因此本次评估采取资产基础法的评估结论。
根据上述分析，本评估报告中的评估结论选用资产基础法评估结果，即沈阳毅昌科技发展有限公司的股东全部权益评估价值为15,914.23万元。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和专业能力所能评定估算的有关事项。
(一)引用其他机构出具的报告结论的情况
沈阳毅昌科技发展有限公司的资产、负债账面价值已经北京兴华会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并出具了[2022]京会兴专字第70000014号专项审计报告。本次评估是在北京兴华会计师事务所(特殊普通合伙)审计的基础上进行的。
(二)评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项
、评估基准日期后事项系评估基准日至评估报告提出日期之间发生的重大事项。
2、在评估基准日后，当被评估资产因不可抗力而发生拆除、毁损、灭失，往来账款产生坏账等影响资产价值的期后事项时，不能直接使用评估结论。
沈阳毅昌科技发展有限公司股东全部权益价值项目评估报告
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3、发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。在本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估价值进行相应调整。
(三)需要说明的其他问题
1、本评估报告是在独立、客观公正、科学的原则下做出的，遵循了有关的法律、法规和资产评估准则的规定。我公司及所有参加评估的人员与委托人及有关当事人之间无任何特殊利害关系，评估人员在整个评估过程中，始终恪守职业道德和规范。
、本评估报告中涉及的有关企业经营的一般资料、产权资料、政策文件及相关材料由委托人及被评估单位负责提供，对其真实性、合法性由委托人及被评估单位承担相关的法律责任。
3、对于存货项目计算中涉及的土地增值税和企业所得税，以相关税务机关核定为准。本评估报告中涉及的相关数据不作为企业计税依据。税务机关对于某些事项的处理拥有自由裁量权，评估机构及评估人员不承担税务机关把握与处理的不确定性所带来的风险。
4、对企业存在的可能影响资产评估价值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
、2013年
月
日，沈阳国家大学科技城管委会与被评估单位协商合作建设“辽宁毅昌国际工业设计谷项目”，由沈阳国家大学科技城管委会协调项目选址、土地挂牌及各项支持，被评估单位负责项目的投资建设；该项目宗地即为本次评估涉及的“沈阳国际设计谷项目”；
根据被评估单位与沈阳国家大学科技城管委会签订的项目备忘录第四条，沈阳国家大学科技城管委会允许该项目40%地上建筑可对外出租或出售给项目配套企业。故委估宗地土地使用情况存在一定限定，其中不少于60%的地上建筑属于自持部分；被评估单位根据该项目各楼盘的规划面积进行划分，其中1期1#2#楼、
2.1
期3#6#楼及
2.4
期
栋企业总部为可售房产，
2.2
期、
2.3
期及
2.4
期
栋研发设计楼为自持房产；对于自持部分，本次评估按照出租途径考虑其后续使用，未考虑销售的可能。
本次评估结论建立在该备忘录约定地上建筑40%可售、60%自持的情况下，
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若后续该项目合作备忘录重新签订或出售比例发生变化，评估结论应随之调整。
、本次评估结果未考虑评估增值在后续交易过程中产生的税费，后续交易产生的税费由交易双方自行协商。
、本报告结论未考虑评估价值增减可能产生的纳税义务变化。
8、评估报告附件与报告正文配套使用方为有效。资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
(一)本资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用途、只能由资产评估报告载明的资产评估报告使用人使用。本资产评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任；
(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人；
(四)资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；
(五)本资产评估报告经承办该评估业务的资产评估师签名并加盖评估机构公章后方可正式使用；
(六)本资产评估报告所揭示的评估结论仅对资产评估报告中描述的经济行为有效，评估结论使用有效期为自评估基准日起一年内。
十三、资产评估报告日
本评估报告日为2022年09月14日。
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资产评估报告附件
附件一、经济行为文件复印件；附件二、被评估单位专项审计报告；附件三、委托人和被评估单位营业执照；附件四、被评估单位提供的权属证明文件；附件五、委托人和被评估单位的承诺函；附件六、签名资产评估师的承诺函；附件七、北京市财政局变更备案公告；附件八、北京国融兴华资产评估有限责任公司营业执照副本复印件；附件九、资产评估师职业资格证书登记卡复印件。
第1页，共40页资产评估结果汇总表
表
评估基准日：
2022年
月
日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币万元
项 目
账面价值评估价值增减值增值率％ABC=B-AD=C/A×100%
流动资产
| 5,744.90 56.49 评估机构：北京国融兴华资产评估有限责任公司 | ||||
第2页，共40页
资产评估结果分类汇总表
表
评估基准日：
2022年
月
日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元
序号科目名称账面价值评估价值增减值增值率%
一、流动资产合计
| 5,011,263.53 24.46 26在建工程 - - - - 27工程物资 - - - - | ||||
第3页，共40页
资产评估结果分类汇总表
表
评估基准日：
2022年
月
日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元
序号科目名称账面价值评估价值增减值增值率%
| 资产评估结果分类汇总表表2评估基准日：2022年6月30日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元序号科目名称账面价值评估价值增减值增值率% | ||||
| 8,875,950.50 - - 50一年内到期的非流动负债 - - - - 51其他流动负债 - - - - 52五、非流动负债合计 - - - - 53长期借款 - - - - 54应付债券 - - - - | ||||
第4页，共40页
资产评估结果分类汇总表
表
评估基准日：
2022年
月
日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元序号科目名称账面价值评估价值增减值增值率%
| 资产评估结果分类汇总表表2评估基准日：2022年6月30日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元序号科目名称账面价值评估价值增减值增值率% | ||||
| 57,449,023.02 56.49 评估机构：北京国融兴华资产评估有限责任公司 | ||||
第5页，共40页流动资产评估汇总表
表
评估基准日：2022年6月30日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元
编号科目名称账面价值评估价值增减值增值率%3-1货币资金3,167,678.15 3,167,678.15 - -3-2交易性金融资产2,600,000.00 2,600,000.00 - -3-3应收票据- - - -3-4应收账款5,579,729.08 5,579,729.08 - -3-5应收款项融资- - - -3-6预付账款185,788.89 185,788.89 - -3-7应收利息- - - -3-8应收股利- - - -3-9其他应收款1,921,524.90 453,949.46 -1,467,575.44 -76.383-10存货160,637,797.87 207,300,000.00 46,662,202.13 29.053-11合同资产- - - -3-12一年内到期的非流动资产- - - -3-13其他流动资产2,973,277.99 - -2,973,277.99 -100.00
流动资产合计177,065,796.88 219,287,145.58 42,221,348.70 23.85
评估人员：许一鸣 宋雷
第6页，共40页
货币资金评估汇总表
表3-1评估基准日：
2022年
月
日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元编号科目名称账面价值评估价值增减值增值率%备注3-1-1现金8,351.47 8,351.47
| - - 评估人员：许一鸣 宋雷 | ||||
第7页，共40页
货币资金—现金评估明细表
表3-1-1评估基准日：
2022年
月
日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元序号存放部门（单位）币种外币账面金额评估基准日汇率账面价值评估价值增减值增值率%备注
沈阳毅昌科技发展有限公司财务部人民币
| 8,351.47 - - 被评估单位填表人：单静评估人员：许一鸣 宋雷填表日期：2022年8月30日 | |||
第8页，共40页
货币资金—银行存款评估明细表
表3-1-2评估基准日：
2022年
月
日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司
| - 被评估单位填表人：单静评估人员：许一鸣 宋雷填表日期：2022年8月30日 | ||||||
第9页，共40页交易性金融资产评估汇总表
表3-2评估基准日：
2022年
月
日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元
编号科目名称账面价值评估价值增减值增值率%3-2-1交易性金融资产-银行理财投资 2,600,000.00 2,600,000.00 - -3-2-2交易性金融资产-债券投资- - - -3-2-3交易性金融资产-基金投资- - - -
合 计 2,600,000.00 2,600,000.00 - -
评估人员：许一鸣 宋雷
第10页，共40页
交易性金融资产—银行理财投资评估明细表
表3-2-1评估基准日：2022年6月30日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元序号被投资单位名称账号投资日期持有数量成 本账面价值基准日收盘价元/股评估价值增减值增值率%备注
“乾元-日鑫月溢”（按日）开放式理财产品210501100846000001252022/5/31 900,000.00 900,000.00 900,000.00
| 2,600,000.00 - - 被评估单位填表人：单静评估人员：许一鸣 宋雷填表日期：2022年8月30日 | ||
第11页，共40页
应收账款评估明细表
表3-4评估基准日：
2022年
月
日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元序号欠款单位名称（结算对象)
关联关系
类型
业务内容发生日期账面价值评估价值增减值增值率%备注
[1#-1007]辽宁中咨华宇环保技术有限公司非关联房款2019/11/30 76,236.00 76,236.00 - -
[1#-1008]辽宁中咨华宇环保技术有限公司非关联房款2019/11/30 221,364.00 221,364.00 - -3[1#-1009]辽宁中咨华宇环保技术有限公司非关联房款2019/11/30 239,575.00 239,575.00 - -4[1#-409]孟继民非关联房款2019/11/30 220,464.00 220,464.00 - -5[1#-602]辽宁汇丰幕墙装饰有限公司非关联房款2020/6/30 416,983.00 416,983.00 - -未开发票6[1#-603]辽宁汇丰幕墙装饰有限公司非关联房款2020/6/30 459,866.00 459,866.00 - -未开发票7[1#-605辽宁汇丰幕墙装饰有限公司非关联房款2020/6/30 561,736.00 561,736.00 - -未开发票8[1#-606]辽宁汇丰幕墙装饰有限公司非关联房款2020/6/30 501,789.00 501,789.00 - -未开发票9[1#-805]郑丽丽非关联房款2019/11/30 2,324.00 2,324.00 - -10[6#-401]沈阳宏镭科技有限公司非关联房款2022/5/31 270,180.00 270,180.00 - -11[6#-407]沈阳宏镭科技有限公司非关联房款2022/5/31 410,240.00 410,240.00 - -12[6#-503]李晓丽非关联房款2022/5/31 486.00 486.00 - -
[2#-2层]辽宁华光分析仪器技术应用研发中心有限公司非关联租金2020/11/30 48,459.39 48,459.39 - -
[2#-3层]博雅数字（辽宁）经济发展有限公司非关联租金2021/8/31 535,369.82 535,369.82 - -
[2#-4层]博雅数字（辽宁）经济发展有限公司非关联租金2021/8/31 558,424.04 558,424.04 - -16[1#-2层]1#-2层/[YQ]沈阳国际设计谷一期非关联租金2022/6/30 631,374.79 631,374.79 - -
夏宇非关联租金2022/6/30 1,954,902.00 1,954,902.00 - -
- - -- - -- - -合
计7,109,773.04 7,109,773.04 - -减：应收账款坏账准备1,530,043.96 1,530,043.96 - -合 计 5,579,729.08 5,579,729.08 - -被评估单位填表人：单静评估人员：许一鸣 宋雷填表日期：2022年8月30日
第12页，共40页
预付账款评估明细表
表3-5评估基准日：
2022年
月
日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元
序号收款单位名称（结算对象)
关联关系类型
业务内容发生日期账面价值评估价值增减值增值率%备注1[CJJ]沈阳市浑南区城市建设局非关联原材料及劳务供应商2021/10/20 2,932.00
| 12,465.46 - - - - - - - - - - - 合 计 185,788.89 185,788.89 - - 减：预付账款坏账准备 - - 合 计 185,788.89 185,788.89 - - 被评估单位填表人：单静评估人员：许一鸣 宋雷填表日期：2022年8月30日 | ||
第13页，共40页其他应收款评估明细表
表3-8评估基准日：
2022年
月
日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元
序号
| 非关联方押金2017/9/19 20.00 20.00 - - 17[ZJH]张健华关联方押金2020/3/31 2,400.00 2,400.00 - - 18[ZXSZ]沈阳市浑南区正学水站非关联方押金2018/12/31 500.00 500.00 - - 19个人承担社保非关联方2022/6/30 2,198.76 2,198.76 - - 20个人承担公积金非关联方2022/6/30 1,230.00 1,230.00 - - 合 计 2,430,740.53 963,165.09 -1,467,575.44 -60.38 减：其他应收款坏账准备 509,215.63 509,215.63 - - 合 计 1,921,524.90 453,949.46 -1,467,575.44 -76.38 被评估单位填表人：单静评估人员：许一鸣 宋雷填表日期：2022年8月30日 | ||
第14页，共40页
存货评估汇总表
表3-9评估基准日：
2022年
月
日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元
编号科目名称账面价值评估价值增减值增值率%3-9-1材料采购（在途物资）-
| - - - 3-9-10开发成本 49,014,327.19 198,000,000.00 148,985,672.81 303.96 合 计 160,637,797.87 207,300,000.00 46,662,202.13 29.05 减：存货跌价准备 - - 合 计 160,637,797.87 207,300,000.00 46,662,202.13 29.05 评估人员：许一鸣 宋雷 | ||
第15页，共40页存货—产成品（库存商品、开发产品、农产品）评估明细表
表3-9-5评估基准日：2022年6月30日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元序号名 称规格型号
计量单位
适销程度
评估基准日出厂价(不含税)
账面价值评估价值
增减值增值率%备注数量外币单价人民币单价金额
实际数量
外币单价人民币单价汇率金额11#307133.06 133.06 2,975.76
| 452,336.57 二期在开发成本中评估 | ||||
第16页，共40页
存货—产成品（库存商品、开发产品、农产品）评估明细表
表3-9-5评估基准日：2022年6月30日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元序号名 称规格型号
计量单位
适销程度
评估基准日出厂价(不含税)
账面价值评估价值
增减值增值率%备注数量外币单价人民币单价金额
实际数量
外币单价人民币单价汇率金额
| 存货—产成品（库存商品、开发产品、农产品）评估明细表表3-9-5评估基准日：2022年6月30日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元序号名 称规格型号计量单位适销程度评估基准日出厂价(不含税)账面价值评估价值增减值增值率%备注数量外币单价人民币单价金额 实际数量 外币单价人民币单价汇率金额 | ||
| 433,605.34 二期在开发成本中评估 | ||
第17页，共40页
存货—产成品（库存商品、开发产品、农产品）评估明细表
表3-9-5评估基准日：2022年6月30日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元序号名 称规格型号
计量单位
适销程度
评估基准日出厂价(不含税)
账面价值评估价值
增减值增值率%备注数量外币单价人民币单价金额
实际数量
外币单价人民币单价汇率金额
| 存货—产成品（库存商品、开发产品、农产品）评估明细表表3-9-5评估基准日：2022年6月30日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元序号名 称规格型号计量单位适销程度评估基准日出厂价(不含税)账面价值评估价值增减值增值率%备注数量外币单价人民币单价金额 实际数量 外币单价人民币单价汇率金额 | ||||
| 349,786.43 二期在开发成本中评估 | ||||
第18页，共40页
存货—产成品（库存商品、开发产品、农产品）评估明细表
表3-9-5评估基准日：2022年6月30日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元序号名 称规格型号
计量单位
适销程度
评估基准日出厂价(不含税)
账面价值评估价值
增减值增值率%备注数量外币单价人民币单价金额
实际数量
外币单价人民币单价汇率金额
| 存货—产成品（库存商品、开发产品、农产品）评估明细表表3-9-5评估基准日：2022年6月30日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元序号名 称规格型号计量单位适销程度评估基准日出厂价(不含税)账面价值评估价值增减值增值率%备注数量外币单价人民币单价金额 实际数量 外币单价人民币单价汇率金额 | ||||||
| 9,300,000.00 -102,323,470.68 -91.67 被评估单位填表人：单静评估人员：许一鸣 宋雷填表日期：2022年8月30日 | ||||||
第19页，共40页存货---在产品（开发成本）评估明细表
表3-9-10评估基准日：2022年6月30日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元
序号项目名称
土地情况
建设用地规划证号
待售面积跌价准备账面价值评估价值增值率%备注宗地编号宗地名称土地证编号
详细座落地
址
土地面积
(M
)
土地
辽（2018）沈阳市不动产证第9000195号/辽（2021）沈阳市不动产证第0270248号
37,088,291.20
198,000,000.00
-
35#车库9,961,275.76-
其他1,964,760.23---------------合计- 49,014,327.19 198,000,000.00
| 403.96 被评估单位填表人：单静评估人员：许一鸣 宋雷填表日期：2022年8月30日 | ||
第20页，共40页
其他流动资产评估明细表
表3-11评估基准日：
2022年
月
日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元序号项目及内容发生日期结算内容成本账面价值评估价值增减值增值率%备注
待抵扣进项税106,685.33
| -2,973,277.99 -100.00 被评估单位填表人：单静评估人员：许一鸣 宋雷填表日期：2022年8月30日 | |||
第21页，共40页
非流动资产评估汇总表
表
评估基准日：
2022年
月
日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元
编号科目名称账面价值评估价值增减值增值率%4-1债权投资- - --4-2可供出售金融资产- - - -4-3其他债权投资- - - -4-4持有至到期投资- - - -4-5长期应收款- - - -4-6长期股权投资500,000.00 - -500,000.00 -100.004-7其他权益工具投资- - - -4-8其他非流动金融资产- - - -4-9投资性房地产12,376,920.31 26,702,571.80 14,325,651.49 115.744-10固定资产20,489,817.77 25,501,081.30 5,011,263.53 24.464-11在建工程- - - -4-12工程物资- - - -4-13固定资产清理- - - -4-14生产性生物资产- - - -4-15油气资产- - - -4-16无形资产1,858.84 17,699.12 15,840.28 852.164-17开发支出- - - -4-18商誉- - - -4-19长期待摊费用3,626,912.17 1,831.19 -3,625,080.98 -99.954-20递延所得税资产509,814.90 509,814.90 - -4-21其他非流动资产- - - -
合 计 37,505,323.99 52,732,998.31 15,227,674.32 40.60
评估人员：许一鸣 宋雷
第22页，共40页
长期股权投资评估明细表
表4-4评估基准日：
2022年
月
日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元序号被投资单位名称投资日期协议投资期限持股比例（%）投资成本账面价值评估价值增减值增值率%备注
[SYYK]沈阳粤科物业管理有限公司2020/2/14100 500,000.00
| -100.00 被评估单位填表人：单静评估人员：许一鸣 宋雷填表日期：2022年8月30日 | ||||
第23页，共40页
投资性房地产评估汇总表
表4-5评估基准日：2022年6月30日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元
编号科目名称
账面价值评估价值
增值额增值率%原值净值原值净值4--9--1 投资性房地产--房屋（成本模式） 13,522,699.00 12,376,920.31 26,702,571.80 26,702,571.80 14,325,651.49 115.744--9--2 投资性房地产--房屋（公允价值模式） - -
| - 4--5 投资性房地产账面价值 12,376,920.31 26,702,571.80 14,325,651.49 115.74 被评估单位填表人：单静评估人员：许一鸣 宋雷填表日期：2022年8月30日 | ||
第24页，共40页投资性房地产——房屋评估明细表
（采用成本模式计量）
表4-5评估基准日：2022年6月30日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元序号权证编号房屋名称
来源（外购、自建、自用转入、存货转入等）
结构
建成年月计量单位
建筑面积
成本单价
(元/m
)
账面价值评估价值
增值率%
评估单价
(元/m
)备注原值净值原值成新率%净值12#-105自建钢混2019/12/1m2387.23
| 13,522,699.00 12,376,920.31 26,702,571.80 - 26,702,571.80 115.74 被评估单位填表人：单静评估人员：许一鸣 宋雷填表日期：2022年8月30日 | ||||
第25页，共40页固定资产评估汇总表
表4-6评估基准日：
2022年
月
日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元
编号科目名称
账面价值评估价值增值额增值率%原值净值原值净值原值净值原值净值房屋建筑物类合计22,290,706.09 20,306,532.02 24,893,362.79 24,891,712.60 2,602,656.70 4,585,180.58 11.68 22.584-10-1固定资产-房屋建筑物22,290,706.09 20,306,532.02 24,893,362.79 24,891,712.60 2,602,656.70 4,585,180.58 11.68 22.584-10-2固定资产-构筑物及其他辅助设施 - - - - - -
| - 固定资产合计 23,234,398.05 20,489,817.77 25,709,715.23 25,501,081.30 2,475,317.18 5,011,263.53 10.65 24.46 评估人员：许一鸣 宋雷 | |||||
第26页，共40页
固定资产—房屋建筑物评估明细表
表4-6-1评估基准日：
2022年
月
日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元
序号权证编号建筑物名称结构
建成年月
计量单位
建筑面积
体积m
或m
成本单价(元
/m
)
账面价值评估价值
增值率%
评估单价
(元/m
)
备注原值净值原值成新率%净值11#101钢混2019/12/1m2232.81
2,975.76
1,478,980.58
| 20,306,532.02 24,893,362.79 - 24,891,712.60 22.58 被评估单位填表人：单静评估人员：许一鸣 宋雷填表日期：2022年8月30日 | ||
第27页，共40页
固定资产—车辆评估明细表
表4-6-5评估基准日：2022年6月30日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元序号车辆牌号证载权利人名称
车辆名称及规格型号
生产厂家
计量单位
数量购置日期启用日期
已行驶里程(公里)
账面价值评估价值
增值率%备注原值净值原值成新率%净值
辽A0P09E沈阳毅昌科技发展有限公司别克SGM6522UAA1上汽通用辆12017/12/12017/12/1134041 273,010.56 13,650.53 199,500.00 199,500.00 1,361.482辽A2N58T沈阳毅昌科技发展有限公司大众牌FV7150FCBBG一汽大众辆12018/5/312018/5/3181457 75,956.89 3,797.84 45,600.00 45,600.00 1,100.683辽ACP029沈阳毅昌科技发展有限公司晶马牌JMV6770CF江西江铃集团晶马辆12019/12/112019/12/1190386 202,000.00 82,072.60 241,700.00 83% 200,600.00 144.42
- -- -- -- -- -合 计 550,967.45 99,520.97 486,800.00 0.83 445,700.00 347.85减：车辆减值准备-合
计550,967.45 99,520.97 486,800.00 0.83 445,700.00 347.85被评估单位填表人：单静评估人员：许一鸣 宋雷填表日期：2022年8月30日
第28页，共40页固定资产—电子设备评估明细表
表4-6-6评估基准日：2022年6月30日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元序号
设备编号
设备名称规格型号生产厂家
计量单位数量购置日期启用日期
账面价值评估价值
增值率%备注原值净值原值成新率%净值1942170001电脑DELL Inspiron 14-7460沈阳丰泰润益经贸有限公司台12017/7/312017/7/31 5,589.74 368.83 4,730.09 15 709.51 92.372942170002电脑DELL Inspiron 14-7461沈阳丰泰润益经贸有限公司台12017/7/312017/7/31 5,589.75 368.84 4,730.09 15 709.51 92.363942170003电脑DELL 3046MT-19.5沈阳蓝亿科技发展有限公司套12017/9/252017/9/25 2,648.72 258.71 2,388.50 15 358.28 38.494942170004电脑DELL 3046MT-19.6沈阳蓝亿科技发展有限公司套12017/9/252017/9/25 2,648.72 258.71 2,388.50 15 358.28 38.495942170005电脑DELL 3046MT-19.7沈阳蓝亿科技发展有限公司套12017/9/252017/9/25 2,648.72 258.71
| 台12018/6/192018/6/19 3,600.00 180.00 3,362.83 33 1,109.73 516.52 36GD18022824空调TCL-3P沈阳京东世纪贸易有限公司台12018/6/292018/6/29 3,533.63 176.68 3,096.46 50 1,548.23 776.29 | ||||||||
第29页，共40页
固定资产—电子设备评估明细表
表4-6-6评估基准日：2022年6月30日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元
序号
设备编号
设备名称规格型号生产厂家
计量单位
数量购置日期启用日期
账面价值评估价值
增值率%备注原值净值原值成新率%净值
| 固定资产—电子设备评估明细表表4-6-6评估基准日：2022年6月30日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元序号设备编号设备名称规格型号生产厂家计量单位数量购置日期启用日期账面价值评估价值增值率%备注原值净值原值成新率%净值 | ||
| 81.81 1,369.03 52 711.90 770.19 42GD18022833电视TCL65寸沈阳京东世纪贸易有限公司台12018/8/202018/8/20 3,178.45 158.92 2,742.48 52 1,426.09 43GD18022834打印机惠普M227fdw深圳市天天兄弟科技有限公司台12019/9/112019/9/11 2,519.00 335.61 2,300.00 53 1,219.00 44GD18022835华为手机华为Mate10 4GB+64GB黑沈阳京东世纪贸易有限公司台12019/10/312019/10/31 1,799.00 279.64 1,238.05 33 408.56 45GD18022836微软笔记本GD18022836笔记本电脑-微软郑州硕锋计算机科技有限公司台12019/10/312019/10/31 9,600.00 1,493.12 8,608.85 47 4,046.16 46GD18022837专业音箱itc-TS612系列辽宁平力科技有限公司套12020/1/182020/1/18 31,509.42 7,395.05 27,876.11 59 16,446.90 47GD18022838LED显示屏室内全彩色-天合光电8640*2880辽宁平力科技有限公司套12020/1/182020/1/18 152,018.58 35,677.25 121,113.00 59 71,456.67 48GD18022839电视机同方55寸天津零时空信息技术有限公司台12020/3/312020/3/31 1,238.94 371.55 1,217.70 72 876.74 49GD18022840电视机同方55寸天津零时空信息技术有限公司台12020/3/312020/3/31 1,238.94 371.55 1,217.70 72 876.74 50GD18022841麦克风辽宁平力科技有限公司套12020/6/302020/6/30 2,522.12 924.68 2,619.47 67 1,755.04 51GD18022842全向麦克风8000EX-B青岛京东昌益得贸易有限公司台12020/7/312020/7/31 3,397.99 1,335.58 3,007.08 68 2,044.81 52GD18022843投影仪大连顽石文化传媒有限公司套12020/9/302020/9/30 54,600.93 24,332.58 53,097.35 71 37,699.12 53GD18022844电视75T81海尔75T81台12020/9/302020/9/30 3,451.33 1,538.65 3,007.96 78 2,346.21 54GD18022845电脑联想扬天M3900q沈阳京东世纪贸易有限公司套12021/12/312021/12/31 2,299.00 1,934.98 1,946.02 90 1,751.42 - - - - 合 计 392,724.51 83,764.78 329,552.44 163,668.70 95.39 减：电子设备减值准备 - 合 计 392,724.51 83,764.78 329,552.44 - 163,668.70 95.39 被评估单位填表人：单静评估人员：许一鸣 宋雷填表日期：2022年8月30日 | ||
第30页，共40页无形资产评估汇总表
表4-12评估基准日：
2022年
月
日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元编号科目名称账面价值评估价值增减值增值率%4-12-1无形资产-土地使用权 -
| - - - 4-12-3无形资产-其他无形资产 1,858.84 17,699.12 15,840.28 852.16 合 计 1,858.84 17,699.12 15,840.28 852.16 减：无形资产减值准备 - - 合 计 1,858.84 17,699.12 15,840.28 852.16 评估人员：许一鸣 宋雷 | ||
第31页，共40页
无形资产—其他无形资产评估明细表
表4-12-3评估基准日：
2022年
月
日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元
序号无形资产名称和内容取得日期法定/预计使用年限原始入账价值账面价值尚可使用年限评估价值增减值增值率%备注
办公软件(广联达）27,882.60 1,858.84 17,699.12 15,840.28 852.16
- -- -- -- -- -- -- -- -合 计 27,882.60 1,858.84 17,699.12 15,840.28 852.16被评估单位填表人：单静评估人员：许一鸣 宋雷填表日期：
2022年
月
日
第32页，共40页
长期待摊费用评估明细表
表4-15评估基准日：
2022年
月
日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元
序号费用名称或内容形成日期原始发生额
预计摊销月数
账面价值
尚存受益月数
评估价值增减值增值率%备注
装修费54,947.00 3,625,080.98 -
| -3,625,080.98 -99.95 被评估单位填表人：单静评估人员：许一鸣 宋雷填表日期：2022年8月30日 | |||
第33页，共40页
递延所得税资产评估明细表
表4-16评估基准日：
2022年
月
日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元
序号内容或名称发生日期账面价值评估价值备注
递延所得税资产2021/12/31 267,563.22 267,563.22
调整递延所得税2022/6/30 242,251.68 242,251.68
合 计 509,814.90 509,814.90被评估单位填表人：单静评估人员：许一鸣 宋雷填表日期：
2022年
月
日
第34页，共40页流动负债评估汇总表
表
评估基准日：
2022年
月
日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元
编号科目名称账面价值评估价值增值额增值率%5-1短期借款- -
| - - 评估人员：许一鸣 宋雷 | ||
第35页，共40页应付账款评估明细表
表5-4评估基准日：
2022年
月
日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元序号户名（结算对象)发生日期业务内容账面价值评估价值备注1[GZZS]广州知识城创新创业园建设发展有限公司2022/5/31原材料及劳务供应商326,666.67 326,666.672[HYWL]沈阳涵宇网络科技有限公司2022/6/13原材料及劳务供应商4,782.45 4,782.453[LNBA]辽宁博安特智能装备科技有限公司2019/11/11原材料及劳务供应商
990.00 990.004[LNDH]辽宁达汇电气工程有限公司2021/12/30原材料及劳务供应商27,300.00 27,300.005[LNWA]辽宁万爱迪尔家具制造有限公司2020/1/13原材料及劳务供应商1,000.00 1,000.006[RCFC]沈阳市沈北新区睿诚房产中介所2021/12/29原材料及劳务供应商
0.01 0.017[SDJZ]沈阳时代建筑工程有限公司2019/12/31原材料及劳务供应商52,914.09 52,914.098[SLLN]上海三菱电梯有限公司辽宁分公司2021/8/11原材料及劳务供应商266,216.00 266,216.009[SYDTDZ]沈阳大腾电子技术有限公司2019/1/31原材料及劳务供应商
660.00 660.0010[SYGHD]沈阳广瀚达建筑装饰工程设计有限公司2021/11/22原材料及劳务供应商30,116.00 30,116.0011[SYHH]沈阳含弘嘉会建筑安装工程有限公司2020/1/13原材料及劳务供应商1,036.59 1,036.5912[SYRJ]沈阳人居建材有限公司2019/12/23原材料及劳务供应商3,437.76 3,437.7613[SYSQ]沈阳尚全酒业有限公司2017/12/31原材料及劳务供应商3,710.00 3,710.0014[SYSS]沈阳三色工程有限公司2020/1/18原材料及劳务供应商130,130.25 130,130.2515[SYXQ]沈阳新群建武广告有限公司2019/12/31原材料及劳务供应商52,962.00 52,962.0016[SYYBD]沈阳易博德建材有限公司2020/9/30原材料及劳务供应商4,857.72 4,857.7217[TJJS]辽宁同捷建设工程有限公司2022/6/27原材料及劳务供应商178,178.00 178,178.0018[ZGCB]暂估成本一期2019/11/30原材料及劳务供应商17,673,558.59 17,673,558.5919[ZGCBEQ]暂估成本二期2022/5/31原材料及劳务供应商23,065,793.60 23,065,793.6020[ZTJT]正太集团2020/2/21原材料及劳务供应商500,000.00 500,000.0021[ZYSK]中冶沈勘工程技术有限公司2020/1/18原材料及劳务供应商10,515.06 10,515.0622[ZZSY]辽宁中咨华宇环保技术有限公司沈阳分公司2022/6/17原材料及劳务供应商15,000.00 15,000.0023[SYHQ]沈阳华强建设集团2018/3/30建筑承包商7,788.50 7,788.5024暂估35#车库2022/6/30 7,799,186.56 7,799,186.56
合 计 50,156,799.85 50,156,799.85被评估单位填表人：单静评估人员：许一鸣 宋雷填表日期：
2022年
月
日
第36页，共40页预收账款评估明细表
表5-5评估基准日：
2022年
月
日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元序号户名（结算对象)发生日期业务内容账面价值评估价值备注
[19#-1门]栾志伟2020/12/2房款2,843,059.00 2,843,059.002[19#-2门]栾志伟2021/6/9房款2,586,325.00 2,586,325.003[2#-603]沈阳聚源物流有限公司2021/3/15房款371,389.00 371,389.004[2#-608]沈阳聚源物流有限公司2021/3/15房款398,619.00 398,619.005[2#-609]沈阳聚源物流有限公司2021/3/15房款441,563.00 441,563.006[3#-701]沈阳中煤设计研究院有限公司2022/1/20房款512,736.00 512,736.007[3#-702]沈阳中煤设计研究院有限公司2022/1/20房款512,736.00 512,736.008[3#-703]3#-703/[EQ]沈阳国际设计谷二期2022/1/20房款1,533,112.00 1,533,112.009[3#-705]3#-705/[EQ]沈阳国际设计谷二期2022/1/20房款749,056.00 749,056.0010[3#-706]3#-706/[EQ]沈阳国际设计谷二期2022/1/20房款749,056.00 749,056.0011[3#-707]3#-707/[EQ]沈阳国际设计谷二期2022/1/20房款781,368.00 781,368.0012[3#-801]3#-801/[EQ]沈阳国际设计谷二期2022/1/20房款588,392.00 588,392.0013[3#-802]3#-802/[EQ]沈阳国际设计谷二期2022/1/20房款511,896.00 511,896.0014[3#-803]3#-803/[EQ]沈阳国际设计谷二期2022/1/20房款1,633,632.00 1,633,632.0015[3#-805]3#-805/[EQ]沈阳国际设计谷二期2022/1/20房款747,880.00 747,880.0016[3#-806]3#-806/[EQ]沈阳国际设计谷二期2022/1/20房款747,880.00 747,880.0017[3#-807]3#-807/[EQ]沈阳国际设计谷二期2022/1/20房款780,136.00 780,136.0018[3#-901]3#-901/[EQ]沈阳国际设计谷二期2022/1/20房款512,736.00 512,736.0019[3#-902]3#-902/[EQ]沈阳国际设计谷二期2022/1/20房款512,736.00 512,736.0020[3#-903]3#-903/[EQ]沈阳国际设计谷二期2022/1/20房款1,533,112.00 1,533,112.0021[3#-905]3#-905/[EQ]沈阳国际设计谷二期2022/1/20房款749,056.00 749,056.0022[3#-906]3#-906/[EQ]沈阳国际设计谷二期2022/1/20房款749,056.00 749,056.0023[3#-907]3#-907/[EQ]沈阳国际设计谷二期2022/1/20房款781,368.00 781,368.00
[32#-M工业建筑]谭宏伟2021/11/5房款7,690,414.00 7,690,414.00
[33#-1门]李东伦2022/1/19房款4,223,574.30 4,223,574.30
[33#-2门]2022/1/19房款4,640,996.00 4,640,996.00
第37页，共40页
预收账款评估明细表
表5-5评估基准日：
2022年
月
日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元序号户名（结算对象)发生日期业务内容账面价值评估价值备注
| 预收账款评估明细表表5-5评估基准日：2022年6月30日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元序号户名（结算对象)发生日期业务内容账面价值评估价值备注 | ||
| 55,072.56 55,072.56 合 计 49,896,455.86 49,896,455.86 被评估单位填表人：单静评估人员：许一鸣 宋雷填表日期：2022年8月30日 | ||
第38页，共40页
应付职工薪酬评估明细表
表5-6评估基准日：
2022年
月
日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元
序号结算内容发生日期账面价值评估价值备注
工资、奖金、津贴和补贴2022/6/30 194,035.71 194,035.71
职工福利费-
医疗保险费-
基本养老保险费-
年金缴费-
失业保险费-
工伤保险费-
生育保险费-
住房公积金-
工会经费-
职工教育经费-
非货币性福利-
辞退福利-
股份支付-
其他--
合
计194,035.71 194,035.71被评估单位填表人：单静评估人员：许一鸣 宋雷填表日期：2022年8月30日
第39页，共40页
应交税费评估明细表
表5-7评估基准日：2022年6月30日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元序号征税机关发生日期税费种类账面价值评估价值备注
国家税务总局中国（辽宁）自由贸易试验区沈阳片区税务局2022年
月应交房产税
| 428.77 428.77 2022年6月4国家税务总局中国（辽宁）自由贸易试验区沈阳片区税务局2022年6月应交所得税 1,895,350.73 1,895,350.73 调整22年所得税5国家税务总局中国（辽宁）自由贸易试验区沈阳片区税务局2022年6月应交所得税 1,760,612.25 1,760,612.25 调整21年所得税 - - - - - - - - - - - - - - - 合 计 3,754,522.63 3,754,522.63 被评估单位填表人：单静评估人员：许一鸣 宋雷填表日期：2022年8月30日 | ||
第40页，共40页其他应付款评估明细表
表5-10评估基准日：
2022年
月
日被评估单位：沈阳毅昌科技发展有限公司金额单位：人民币元序号户名（结算对象)发生日期业务内容账面价值评估价值备注1[CL]陈立2019/9/30房款2,950,000.00 2,950,000.002[GZZS]广州知识城创新创业园建设发展有限公司2020/1/14借款5,000,000.00 5,000,000.003[JR]焦然2022/6/23房款
| 100.00 100.00 - 合 计 8,875,950.50 8,875,950.50 被评估单位填表人：单静评估人员：许一鸣 宋雷填表日期：2022年8月30日 | ||