南山控股：2021年年度审计报告

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司

已审财务报表

2021年12月31日

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司

目 录

页 次

审计报告 1-7

已审财务报表合并资产负债表 8-10合并利润表 11-12合并股东权益变动表 13-14合并现金流量表 15-16公司资产负债表 17-18公司利润表 19公司股东权益变动表 20-21公司现金流量表 22-23财务报表附注 24-229

补充资料

1.非经常性损益明细表 1

2.净资产收益率和每股收益 2

审计报告

安永华明（2022）审字第61243319_P08号深圳市新南山控股（集团）股份有限公司

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了深圳市新南山控股（集团）股份有限公司（以下简称“南山控股”）的财务报表，包括2021年12月31日的合并及公司资产负债表，2021年度的合并及公司利润表、股东权益变动表和现金流量表以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的南山控股的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了南山控股2021年12月31日的合并及公司财务状况以及2021年度的合并及公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础

我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于南山控股，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

审计报告（续）

安永华明（2022）审字第61243319_P08号

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们对下述每一事项在审计中是如何应对的描述也以此为背景。

我们已经履行了本报告“注册会计师对财务报表审计的责任”部分阐述的责任，包括与这些关键审计事项相关的责任。相应地，我们的审计工作包括执行为应对评估的财务报表重大错报风险而设计的审计程序。我们执行审计程序的结果，包括应对下述关键审计事项所执行的程序，为财务报表整体发表审计意见提供了基础。

关键审计事项:	该事项在审计中是如何应对:
土地增值税的计提
南山控股应缴纳的主要税项之一为土地增值税，其销售开发的房地产需要就土地增值额按照超率累进税率30%-60%缴纳土地增值税。在每个财务报告年末，管理层需要对土地增值税的计提金额进行估算，在作出估算时，主要考虑的要素包括相关税务法律法规的规定和解释，预计的销售房地产取得的收入、预计可扣除的土地成本、房地产开发成本、利息费用、开发费用等。南山控股于2021年度计提土地增值税人民币68,011,494.86元，占税前利润总额的5.75%。由于土地增值税的计提金额对财务报表的重要性，且管理层作出估算时涉及较多的估计和判断，因此我们认为该事项为关键审计事项。 参阅财务报表附注三、34.重大会计判断和估计，附注五、29.应交税费和47.税金及附加。	我们在审计过程中对土地增值税的计提执行了以下程序： 1）利用安永内部税务专家的工作，评价南山控股于2021年12月31日的土地增值税的计提，包括基于我们的经验、知识和对相关税法应用的实务操作的理解，评估南山控股的假设和判断； 2）评价管理层对预计销售房地产取得的收入及可扣除项目金额的估计，评估管理层的假设和判断； 3）重新计算应计提的土地增值税金额，并将我们的计算结果与账面所记录的金额进行比较； 4）复核财务报表中关于土地增值税相关信息披露的充分性和完整性。

审计报告（续）

安永华明（2022）审字第61243319_P08号

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司

三、关键审计事项（续）

关键审计事项:	该事项在审计中是如何应对:
房地产业务存货的可变现净值的评估
2021年12月31日，南山控股开发产品和开发成本（以下统称“房地产业务存货”）的账面金额合计人民币22,177,096,134.99元，占该集团流动资产的比例为51.87%。房地产存货按照成本与可变现净值孰低计量。 确定房地产业务存货的可变现净值涉及包括对估计售价、估计的销售费用以及相关税费，以及在建开发物业至完工时估计将要发生的成本作出的重大会计估计。鉴于房地产业务存货的账面金额重大，以及所作出的重大会计估计，因此我们认为该事项是关键审计事项。 参阅财务报表附注三、34.重大会计判断和估计，附注五、8.存货和56.资产减值损失。	我们在审计过程中对房地产业务存货的可变现净值评估执行了以下程序： 1）选取样本对房地产开发项目进行实地察看，询问项目开发进度； 2）将预计估计售价与市场近期交易价格进行比较，参照同一项目的预售单价或具有类似规模、用途及地点的可比较物业的现行市场价格； 3）将估计的销售费用以及相关税费与已售项目实际发生的销售费用及相关税费进行比较； 4）将在建开发物业至完工时估计将要发生的成本与管理层所批准的预算进行比较，并对大额已签署的施工合同进行抽查或与南山控股同类竣工物业的实际成本进行比较。

审计报告（续）

安永华明（2022）审字第61243319_P08号

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司

四、其他信息

南山控股管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估南山控股的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督南山控股的财务报告过程。

审计报告（续）

安永华明（2022）审字第61243319_P08号深圳市新南山控股（集团）股份有限公司

六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

（1） 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审

计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（2） 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部

控制的有效性发表意见。

（3） 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（4） 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证

据，就可能导致对南山控股持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致南山控股不能持续经营。

（5） 评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是

否公允反映相关交易和事项。

（6） 就南山控股中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以

对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

审计报告（续）

安永华明（2022）审字第61243319_P08号

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司

六、注册会计师对财务报表审计的责任（续）

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

审计报告（续）

安永华明（2022）审字第61243319_P08号

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司

（本页无正文）

安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）	中国注册会计师：王士杰 （项目合伙人）
	中国注册会计师：胡晓雁
中国 北京	2022年4月28日

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司合并资产负债表2021年12月31日 人民币元

资产	附注五	2021年12月31日	2020年12月31日
流动资产
货币资金	1	9,919,926,721.72	8,416,344,003.39
交易性金融资产	2	242,281,200.00	-
应收票据	3	27,996,477.35	52,384,523.98
应收账款	4	804,919,952.09	1,253,892,905.53
应收款项融资	5	10,815,043.62	20,900,105.60
预付款项	6	482,102,204.85	67,130,510.95
其他应收款	7	5,924,094,812.49	1,740,427,046.29
存货	8	22,470,311,776.31	21,680,604,042.87
一年内到期的非流动资产	9	7,606,857.60	497,062.98
其他流动资产	10	2,864,935,588.10	1,506,485,278.30
流动资产合计		42,754,990,634.13	34,738,665,479.89
非流动资产
长期应收款	11	15,661,274.09	599,939.73
长期股权投资	12	3,468,348,003.54	1,143,585,520.93
其他非流动金融资产	13	14,360,739.73	16,239,651.82
投资性房地产	14	7,317,703,858.81	4,799,168,817.92
固定资产	15	4,357,994,459.05	2,602,613,170.22
在建工程	16	4,947,949,935.26	3,397,637,357.29
使用权资产	17	232,023,324.03	-
无形资产	18	5,921,568,372.77	5,263,510,967.32
商誉	19	11,133,118.55	11,133,118.55
长期待摊费用	20	76,461,460.69	77,636,033.87
递延所得税资产	21	427,441,434.54	401,056,772.58
其他非流动资产	22	1,700,572,287.60	737,018,817.58
非流动资产合计		28,491,218,268.66	18,450,200,167.81
资产总计		71,246,208,902.79	53,188,865,647.70

后附财务报表附注为本财务报表的组成部分

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司合并资产负债表（续）2021年12月31日 人民币元

负债和股东权益	附注五	2021年12月31日	2020年12月31日
流动负债
短期借款	23	1,060,375,231.81	3,233,933,026.41
应付票据	24	148,072,417.30	135,688,454.03
应付账款	25	4,016,282,968.45	1,830,712,111.61
预收款项	26	7,888,043.60	6,478,064.14
合同负债	27	10,214,779,271.89	6,040,373,226.82
应付职工薪酬	28	168,488,311.33	163,484,938.92
应交税费	29	1,244,873,443.57	1,298,386,646.03
其他应付款	30	6,664,014,545.97	3,610,679,976.64
一年内到期的非流动负债	31	6,206,307,157.51	1,503,266,090.09
其他流动负债	32	4,874,472,998.41	4,097,643,843.46
流动负债合计		34,605,554,389.84	21,920,646,378.15
非流动负债
长期借款	33	14,342,581,968.38	11,569,843,894.39
应付债券	34	1,808,609,351.53	3,000,797,913.65
租赁负债	35	189,154,770.17	-
长期应付款	36	3,162,963.90	3,162,963.90
预计负债	37	875,683.19	-
递延收益	38	364,010,999.09	350,135,610.69
递延所得税负债	21	431,499,093.26	327,436,287.45
其他非流动负债	39	1,904,598,228.39	3,541,377,644.84
非流动负债合计		19,044,493,057.91	18,792,754,314.92
负债合计		53,650,047,447.75	40,713,400,693.07

后附财务报表附注为本财务报表的组成部分

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司合并资产负债表（续）2021年12月31日 人民币元

负债和股东权益	附注五	2021年12月31日	2020年12月31日
股东权益
股本	40	2,707,782,513.00	2,707,782,513.00
资本公积	41	1,949,417,765.66	2,874,021,685.13
其他综合收益	42	728,467.20	717,129.67
专项储备	43	3,982,062.09	4,697,666.90
盈余公积	44	334,023,724.87	328,992,672.72
未分配利润	45	4,567,498,535.20	3,867,340,680.60
归属于母公司股东权益合计		9,563,433,068.02	9,783,552,348.02
少数股东权益		8,032,728,387.02	2,691,912,606.61
股东权益合计		17,596,161,455.04	12,475,464,954.63
负债和股东权益总计		71,246,208,902.79	53,188,865,647.70

本财务报表由以下人士签署：

法定代表人：__________主管会计工作负责人：__________会计机构负责人：__________

王世云 沈启盟 胡永涛

后附财务报表附注为本财务报表的组成部分

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司合并利润表2021年度 人民币元

	附注五	2021年	2020 年
营业收入	46	11,180,201,472.16	11,232,385,825.42
减：营业成本	46	8,837,916,763.69	8,042,875,666.10
税金及附加	47	268,484,182.06	549,755,003.51
销售费用	48	300,743,944.87	302,054,724.88
管理费用	49	856,601,995.32	799,857,392.64
研发费用	50	40,043,864.71	27,310,620.93
财务费用	51	545,685,923.96	595,091,157.68
其中：利息费用		661,852,954.57	640,098,211.79
利息收入		140,228,026.11	69,416,997.05
加：其他收益	52	25,780,268.64	33,887,648.62
投资收益	53	773,971,992.07	1,403,951,024.77
其中：对联营企业和合营企业的投资收益		73,960,615.31	33,482,203.49
公允价值变动收益/（损失）	54	402,287.91	(1,490,186.36)
信用减值损失	55	(111,133,590.78)	(34,648,100.57)
资产减值损失	56	(8,137,387.98)	(55,265,463.84)
资产处置收益	57	98,476,004.52	27,664,782.93
营业利润		1,110,084,371.93	2,289,540,965.23
加：营业外收入	58	78,431,115.01	66,077,743.80
减：营业外支出	59	6,606,623.15	8,392,975.12
利润总额		1,181,908,863.79	2,347,225,733.91
减：所得税费用	61	245,100,316.86	685,007,834.36
净利润		936,808,546.93	1,662,217,899.55
其中：同一控制下企业合并中被合并方合并前净亏损		(23,053,250.37)	(15,658,885.66)

后附财务报表附注为本财务报表的组成部分

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司合并利润表（续）2021年度 人民币元

	附注五	2021年	2020年
按经营持续性分类
持续经营净利润		936,808,546.93	1,662,217,899.55
按所有权归属分类
归属于母公司股东的净利润		975,967,158.05	1,293,307,716.75
少数股东损益		(39,158,611.12)	368,910,182.80
其他综合收益的税后净额		11,337.53	(103,907.37)
归属于母公司股东的其他综合收益的税后净额		11,337.53	(103,907.37)
将重分类进损益的其他综合收益
应收款项融资的信用减值准备		11,337.53	(103,907.37)
综合收益总额		936,819,884.46	1,662,113,992.18
其中：
归属于母公司股东的综合收益总额		975,978,495.58	1,293,203,809.38
归属于少数股东的综合（亏损）/ 收益总额		(39,158,611.12)	368,910,182.80
每股收益	62
基本每股收益		0.36	0.48
稀释每股收益		0.36	0.48

后附财务报表附注为本财务报表的组成部分

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司合并股东权益变动表2021年度 人民币元

2021年度

	归属于母公司股东权益
	股本	资本公积	其他综合收益	专项储备	盈余公积	未分配利润	小计	少数股东权益	股东权益合计
一、上年年末余额	2,707,782,513.00	2,567,899,285.13	717,129.67	4,697,666.90	328,992,672.72	3,875,896,129.27	9,485,985,396.69	2,406,248,240.01	11,892,233,636.70
加：同一控制下企业合并	-	306,122,400.00	-	-	-	(8,555,448.67)	297,566,951.33	285,664,366.60	583,231,317.93
二、本年年初余额	2,707,782,513.00	2,874,021,685.13	717,129.67	4,697,666.90	328,992,672.72	3,867,340,680.60	9,783,552,348.02	2,691,912,606.61	12,475,464,954.63
三、本年增减变动金额
(一)综合收益总额	-	-	11,337.53	-	-	975,967,158.05	975,978,495.58	(39,158,611.12)	936,819,884.46
(二)股东投入和减少资本
1.股东投入资本	-	611,173,554.50	-	-	-	-	611,173,554.50	2,924,212,725.63	3,535,386,280.13
2.股份支付计入股东权益的金额	-	8,413,508.71	-	-	-	-	8,413,508.71	738,666.10	9,152,174.81
3.购买少数股东股权	-	(36,711,910.80)	-	-	-	-	(36,711,910.80)	(78,603,380.57)	(115,315,291.37)
4.同一控制下企业合并	-	(1,507,479,071.88)	-	-	-	-	(1,507,479,071.88)	1,507,479,071.88	-
5.发行永续债	-	-	-	-	-	-	-	700,000,000.00	700,000,000.00
6.处置子公司	-	-	-	-	-	-	-	(745,790,475.62)	(745,790,475.62)
7.收购子公司	-	-	-	-	-	-	-	1,074,835,557.09	1,074,835,557.09
(三)利润分配
1.提取盈余公积	-	-	-	-	5,031,052.15	(5,031,052.15)	-	-	-
2.对股东的分配	-	-	-	-	-	(270,778,251.30)	(270,778,251.30)	(2,965,699.14)	(273,743,950.44)
(四)专项储备
1.本年提取	-	-	-	1,527,516.04	-	-	1,527,516.04	152,521.68	1,680,037.72
2.本年使用	-	-	-	(2,243,120.85)	-	-	(2,243,120.85)	(84,595.52)	(2,327,716.37)
四、 本年年末余额	2,707,782,513.00	1,949,417,765.66	728,467.20	3,982,062.09	334,023,724.87	4,567,498,535.20	9,563,433,068.02	8,032,728,387.02	17,596,161,455.04

后附财务报表附注为本财务报表的组成部分

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司合并股东权益变动表（续）2021年度 人民币元

2020年度

	归属于母公司股东权益
	股本	资本公积	其他综合收益	专项储备	盈余公积	未分配利润	小计	少数股东权益	股东权益合计
一、上年年末余额	2,707,782,513.00	2,669,736,985.81	821,037.04	4,439,824.24	299,401,667.94	2,729,319,019.25	8,411,501,047.28	3,022,397,773.06	11,433,898,820.34
加：同一控制下企业合并	-	422,656,512.83	-	-	-	6,281,244.22	428,937,757.05	194,796,619.05	623,734,376.10
二、本年年初会计政策变更前余额	2,707,782,513.00	3,092,393,498.64	821,037.04	4,439,824.24	299,401,667.94	2,735,600,263.47	8,840,438,804.33	3,217,194,392.11	12,057,633,196.44
加：会计政策变更	-	-	-	-	-	25,075,090.91	25,075,090.91	-	25,075,090.91
三、本年年初余额	2,707,782,513.00	3,092,393,498.64	821,037.04	4,439,824.24	299,401,667.94	2,760,675,354.38	8,865,513,895.24	3,217,194,392.11	12,082,708,287.35
四、本年增减变动金额
(一)综合收益总额	-	-	(103,907.37)	-	-	1,293,307,716.75	1,293,203,809.38	368,910,182.80	1,662,113,992.18
(二)股东投入和减少资本
1.股东投入资本	-	102,040,800.00	-	-	-	-	102,040,800.00	282,674,792.40	384,715,592.40
2.股份支付计入股东权益的金额	-	11,362,736.12	-	-	-	-	11,362,736.12	426,998.91	11,789,735.03
3.购买少数股东股权	-	(5,675,349.63)	-	-	-	-	(5,675,349.63)	(14,435,450.37)	(20,110,800.00)
4.同一控制下企业合并	-	(326,100,000.00)	-	-	-	-	(326,100,000.00)	-	(326,100,000.00)
5.赎回永续债	-	-	-	-	-	-	-	(1,000,000,000.00)	(1,000,000,000.00)
6.收购子公司	-	-	-	-	-	-	-	14,944,156.00	14,944,156.00
(三)利润分配
1.提取盈余公积	-	-	-	-	29,591,004.78	(29,591,004.78)	-	-	-
2.对股东的分配	-	-	-	-	-	(157,051,385.75)	(157,051,385.75)	(111,731,154.44)	(268,782,540.19)
3.永续债付息	-	-	-	-	-	-	-	(66,083,333.34)	(66,083,333.34)
(四)专项储备
1.本年提取	-	-	-	1,436,793.30	-	-	1,436,793.30	63,750.77	1,500,544.07
2.本年使用	-	-	-	(1,178,950.64)	-	-	(1,178,950.64)	(51,728.23)	(1,230,678.87)
五、 本年年末余额	2,707,782,513.00	2,874,021,685.13	717,129.67	4,697,666.90	328,992,672.72	3,867,340,680.60	9,783,552,348.02	2,691,912,606.61	12,475,464,954.63

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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司合并现金流量表2021年度 人民币元

	附注五	2021年	2020年
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金		18,800,728,732.56	13,454,571,170.39
收到的税费返还		247,332,550.86	156,175,491.29
收到其他与经营活动有关的现金	63	858,081,557.08	650,459,518.38
经营活动现金流入小计		19,906,142,840.50	14,261,206,180.06
购买商品、接受劳务支付的现金		12,705,229,746.07	13,227,176,593.40
支付给职工以及为职工支付的现金		959,278,915.74	784,350,354.82
支付的各项税费		1,620,776,410.19	1,035,592,839.30
支付其他与经营活动有关的现金	63	1,608,760,017.53	1,121,295,260.76
经营活动现金流出小计		16,894,045,089.53	16,168,415,048.28
经营活动产生的现金流量净额	64	3,012,097,750.97	(1,907,208,868.22)
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金		134,442,880.78	702,129,156.01
取得投资收益收到的现金		93,652,950.67	129,418,388.13
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额		455,748,221.53	58,474,824.95
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额		-	181,292,299.00
收到其他与投资活动有关的现金	63	1,047,403,396.73	2,780,385,780.16
投资活动现金流入小计		1,731,247,449.71	3,851,700,448.25
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金		4,238,168,652.96	4,592,096,676.52
投资所支付的现金		2,548,026,805.12	301,392,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额		199,846,438.94	494,506,761.91
支付其他与投资活动有关的现金	63	5,040,933,795.02	275,065,462.30
投资活动现金流出小计		12,026,975,692.04	5,663,060,900.73
投资活动产生的现金流量净额		(10,295,728,242.33)	(1,811,360,452.48)

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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司合并现金流量表（续）2021年度 人民币元

	附注五	2021年	2020年
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金		3,589,340,608.08	329,715,592.40
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金		3,589,340,608.08	129,715,592.40
取得借款收到的现金		17,642,019,199.98	21,623,212,481.13
收到其他与筹资活动有关的现金	63	5,202,562,806.46	943,423,000.00
筹资活动现金流入小计		26,433,922,614.52	22,896,351,073.53
偿还债务支付的现金		13,965,338,795.88	14,122,160,760.29
分配股利、利润或偿付利息支付的现金		1,812,962,324.12	1,374,129,465.85
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润		111,731,154.45	77,256,743.58
支付其他与筹资活动有关的现金	63	1,531,323,156.36	2,287,335,651.65
筹资活动现金流出小计		17,309,624,276.36	17,783,625,877.79
筹资活动产生的现金流量净额		9,124,298,338.16	5,112,725,195.74
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响		(1,517,002.03)	(6,254,829.79)
五、现金及现金等价物净增加额		1,839,150,844.77	1,387,901,045.25
加：年初现金及现金等价物余额		8,043,905,196.24	6,656,004,150.99
六、年末现金及现金等价物余额	64	9,883,056,041.01	8,043,905,196.24

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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司资产负债表2021年12月31日 人民币元

资产	附注十五	2021年12月31日	2020年12月31日
流动资产
货币资金		3,105,732,243.58	296,452,567.70
应收账款	1	16,794,254.06	39,672,692.40
应收款项融资		-	723,305.01
预付款项		1,160,947.32	-
其他应收款	2	3,906,227,349.26	9,135,812,811.83
存货		31,390,921.98	33,638,147.41
其他流动资产		3,058,895.83	4,924,830.63
流动资产合计		7,064,364,612.03	9,511,224,354.98
非流动资产
长期股权投资	3	12,039,125,431.19	7,954,641,501.29
投资性房地产		13,307,176.57	90,674,396.46
固定资产		14,829,241.13	22,894,727.55
使用权资产		149,354,010.69	-
无形资产		97,151,031.01	190,664,456.23
长期待摊费用		3,048,915.30	4,103,193.90
其他非流动资产		13,833,896.51	10,596,908.58
非流动资产合计		12,330,649,702.40	8,273,575,184.01
资产总计		19,395,014,314.43	17,784,799,538.99

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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司资产负债表（续）2021年12月31日 人民币元

负债和股东权益		2021年12月31日	2020年12月31日
流动负债
短期借款		750,996,875.01	2,051,333,429.47
应付账款		1,915,988.93	623,566.38
合同负债		1,191,712.05	1,609,240.79
应付职工薪酬		24,856,156.09	28,059,769.39
应交税费		8,883,839.11	9,410,285.27
其他应付款		3,534,962,390.14	938,691,900.22
一年内到期的非流动负债		2,227,763,094.60	67,482,224.24
其他流动负债		1,925,389,928.13	2,168,557,950.52
流动负债合计		8,475,959,984.06	5,265,768,366.28
非流动负债
长期借款		3,634,064,973.22	3,490,702,089.73
租赁负债		136,790,317.36	-
递延收益		376,807.62	907,477.45
其他非流动负债		1,047,575,359.31	1,494,185,196.61
非流动负债合计		4,818,807,457.51	4,985,794,763.79
负债合计		13,294,767,441.57	10,251,563,130.07
股东权益
股本		2,707,782,513.00	2,707,782,513.00
资本公积		3,099,748,542.79	4,312,270,349.09
盈余公积		207,200,168.40	202,169,116.25
未分配利润		85,515,648.67	311,014,430.58
股东权益合计		6,100,246,872.86	7,533,236,408.92
负债和股东权益总计		19,395,014,314.43	17,784,799,538.99

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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司利润表2021年度 人民币元

	附注十五	2021年	2020年
营业收入	4	279,929,017.79	98,431,402.06
减：营业成本	4	111,325,067.75	55,471,709.63
税金及附加		4,733,992.65	2,644,746.13
销售费用		52,200.47	130,168.41
管理费用		95,429,146.24	98,295,504.44
财务费用		194,972,428.70	173,761,829.23
其中：利息费用		437,651,049.92	410,894,196.02
利息收入		255,895,450.59	243,799,325.89
加：其他收益		597,653.67	214,783.89
投资收益	5	75,642,055.58	500,610,636.17
其中：对联营企业和合营企业的投资收益		37,656,619.30	58,689,357.29
信用减值损失		187,848.57	(4,055,149.90)
资产处置收益		95,704,934.53	27,810,231.61
营业利润		45,548,674.33	292,707,945.99
加：营业外收入		5,319,624.23	4,048,331.56
减：营业外支出		557,777.02	846,229.72
利润总额		50,310,521.54	295,910,047.83
减：所得税费用		-	-
净利润		50,310,521.54	295,910,047.83
按经营持续性分类
持续经营净利润		50,310,521.54	295,910,047.83
其他综合收益的税后净额		-	(2,500.00)
将重分类进损益的其他综合收益
应收款项融资的信用减值准备		-	(2,500.00)
综合收益总额		50,310,521.54	295,907,547.83

后附财务报表附注为本财务报表的组成部分

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司股东权益变动表2021年度 人民币元

2021年度

	股本	资本公积	盈余公积	未分配利润	股东权益合计
一、上年年末及本年年初余额	2,707,782,513.00	4,312,270,349.09	202,169,116.25	311,014,430.58	7,533,236,408.92
二、本年增减变动金额
(一)综合收益总额	-	-	-	50,310,521.54	50,310,521.54
(二)股东投入和减少资本
1. 同一控制下企业合并	-	(1,221,673,981.11)	-	-	(1,221,673,981.11)
2.股份支付计入股东权益的金额	-	9,152,174.81	-	-	9,152,174.81
(三)利润分配
1.提取盈余公积	-	-	5,031,052.15	(5,031,052.15)	-
2.对股东的分配	-	-	-	(270,778,251.30)	(270,778,251.30)
三、 本年年末余额	2,707,782,513.00	3,099,748,542.79	207,200,168.40	85,515,648.67	6,100,246,872.86

后附财务报表附注为本财务报表的组成部分

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司股东权益变动表（续）2021年度 人民币元

2020年度

	股本	资本公积	其他综合收益	盈余公积	未分配利润	股东权益合计
一、上年年末及本年年初余额	2,707,782,513.00	4,300,480,614.06	2,500.00	172,578,111.47	201,746,773.28	7,382,590,511.81
二、本年增减变动金额
(一)综合收益总额	-	-	(2,500.00)	-	295,910,047.83	295,907,547.83
(二)股东投入和减少资本
1.股份支付计入股东权益的金额	-	11,789,735.03	-	-	-	11,789,735.03
(三)利润分配
1.提取盈余公积	-	-	-	29,591,004.78	(29,591,004.78)	-
2.对股东的分配	-	-	-	-	(157,051,385.75)	(157,051,385.75)
三、 本年年末余额	2,707,782,513.00	4,312,270,349.09	-	202,169,116.25	311,014,430.58	7,533,236,408.92

后附财务报表附注为本财务报表的组成部分

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司现金流量表2021年度 人民币元

		2021年	2020年
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金		107,564,796.45	183,125,615.26
收到的税费返还		105,033.70	-
收到其他与经营活动有关的现金		18,947,362.90	431,691,309.09
经营活动现金流入小计		126,617,193.05	614,816,924.35
购买商品、接受劳务支付的现金		36,287,283.65	48,321,288.39
支付给职工以及为职工支付的现金		49,633,883.98	59,894,510.67
支付的各项税费		19,270,637.38	7,401,139.25
支付其他与经营活动有关的现金		90,927,007.29	28,861,074.27
经营活动现金流出小计		196,118,812.30	144,478,012.58
经营活动产生的现金流量净额		(69,501,619.25)	470,338,911.77
二、投资活动产生的现金流量：
取得投资收益收到的现金		157,536,728.62	12,000,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额		404,617,787.45	56,084,600.00
收到的其他与投资活动有关的现金		5,079,397,817.50	2,014,487,369.35
投资活动现金流入小计		5,641,552,333.57	2,082,571,969.35
购建固定资产、无形资产和其他长期资 产支付的现金		14,370,489.69	15,512,852.42
投资所支付的现金		3,181,769,258.82	79,979,125.03
支付的其他与投资活动有关的现金		2,250,500,000.00	4,354,119,968.01
投资活动现金流出小计		5,446,639,748.51	4,449,611,945.46
投资活动产生的现金流量净额		194,912,585.06	(2,367,039,976.11)

后附财务报表附注为本财务报表的组成部分

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司现金流量表（续）2021年度 人民币元

		2021年	2020年
三、筹资活动产生的现金流量：
取得借款收到的现金		8,919,769,258.82	5,581,962,520.60
收到其他与筹资活动有关的现金		500,000,000.00	500,000,000.00
筹资活动现金流入小计		9,419,769,258.82	6,081,962,520.60
偿还债务支付的现金		6,048,923,035.75	3,456,167,988.34
分配股利、利润或偿付利息支付的现金		679,440,913.00	565,948,692.08
支付其他与筹资活动有关的现金		7,536,600.00	9,613,000.00
筹资活动现金流出小计		6,735,900,548.75	4,031,729,680.42
筹资活动产生的现金流量净额		2,683,868,710.07	2,050,232,840.18
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响		-	204.31
五、现金及现金等价物净增加额		2,809,279,675.88	153,531,980.15
加：年初现金及现金等价物余额		296,452,567.70	142,920,587.55
六、年末现金及现金等价物余额		3,105,732,243.58	296,452,567.70

后附财务报表附注为本财务报表的组成部分

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注2021年度 人民币元

一、 基本情况

1. 公司基本情况

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”）是一家在中

华人民共和国广东省深圳市注册的股份有限公司，于2001年3月1日成立。本公司所发行人民币普通股A股股票，已在深圳证券交易所上市。本公司总部位于深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路8号南山开发集团赤湾总部大厦2501。

本公司及其附属子公司（以下简称“ 本集团 ”）主要经营活动为：物业租

赁，物业管理；供应链管理，物流信息咨询；投资咨询；房地产开发业务；企业管理咨询，财务咨询；经营码头及港口的货物装卸运输以及堆场、仓库及物业租赁业务，代理海上石油后勤服务；活动房屋、金属结构件、建筑材料、设备的生产（由分支机构经营）、销售、租赁及相关服务（涉及资质证的凭资质证经营）；与船舶舱室配套产品的售后服务；以受让应收账款的方式提供贸易融资；生产经营海洋工程用、陆地工业和民用工程用钢结构制品及自产产品的售后服务（以上经营范围涉及国家专项、专营规定的，按相关规定办理）。

本集团的母公司和最终母公司为于中国成立的中国南山开发（集团）股份有限公司（以下简称“南山集团”）。

本财务报表业经本公司董事会于2022年4月28日决议批准。

合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，本年变化情况参见附注六。

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

二、 财务报表的编制基础

本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则—基本准则》以及其后颁布及修

订的具体会计准则、应用指南、解释以及其他相关规定（统称“企业会计准则”）编制。

本财务报表以持续经营为基础列报。

编制本财务报表时，除某些金融工具外，均以历史成本为计价原则。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。

三、 重要会计政策及会计估计

本公司及本集团2021年度财务报表所载财务信息根据下列依照企业会计准则所

制定的重要会计政策和会计估计编制。

1. 遵循企业会计准则的声明

本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团于2021年12月31日的财务状况以及2021年度的经营成果和现金流量。

2. 会计期间

本集团会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。本财务报表所载财务信息的会计期间为2021年1月1日起至2021年12月31日止12个月期间（以下统称“2021年度”）。

3. 记账本位币

本集团记账本位币和编制本财务报表所采用的货币均为人民币。除有特别说明

外，均以人民币元为单位表示。

4. 企业合并

企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

三、 重要会计政策及会计估计（续）

4. 企业合并（续）

同一控制下企业合并

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非

暂时性的，为同一控制下企业合并。同一控制下企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。

合并方在同一控制下企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合

并方而形成的商誉），按合并日在最终控制方财务报表中的账面价值为基础进行相关会计处理。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值（或发行股份面值总额的差额），调整资本公积中的股本溢价及原制度资本公积转入的余额，不足冲减的则调整留存收益。

非同一控制下企业合并

参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控

制下企业合并。非同一控制下企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。

非同一控制下企业合并中所取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收

购日以公允价值计量。

三、 重要会计政策及会计估计（续）

4. 企业合并（续）

非同一控制下企业合并（续）

支付的合并对价的公允价值（或发行的权益性证券的公允价值）与购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之和大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，并以成本减去累计减值损失进行后续计量。支付的合并对价的公允价值（或发行的权益性证券的公允价值）与购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之和小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及支付的合并对价的公允价值（或发行的权益性证券的公允价值）及购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值的计量进行复核，复核后支付的合并对价的公允价值（或发行的权益性证券的公允价值）与购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之和仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并的，对于购买日之前持有的被购买方的长期股权投资，按照该长期股权投资在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期损益；购买日之前持有的被购买方的长期股权投资在权益法核算下的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，除净损益、其他综合收益和利润分配外的其他股东权益变动，转为购买日所属当期损益。对于购买日之前持有的被购买方的权益工具投资，该权益工具投资在购买日之前累计在其他综合收益的公允价值变动转入留存损益。

5. 合并财务报表

合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及全部子公司的财务报表。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分，以及本公司所控制的结构化主体等）。

编制合并财务报表时，子公司采用与本公司一致的会计年度和会计政策。本集

团内部各公司之间的所有交易产生的资产、负债、权益、收入、费用和现金流量于合并时全额抵销。

子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司年初股东权益中所

享有的份额的，其余额仍冲减少数股东权益。

对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司，被购买方的经营成果和现金流

量自本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表，直至本集团对其控制权终止。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。

三、 重要会计政策及会计估计（续）

5. 合并财务报表（续）

对于通过同一控制下企业合并取得的子公司，被合并方的经营成果和现金流量自合并当期年初纳入合并财务报表。编制比较合并财务报表时，对前期财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始实施控制时一直存在。

如果相关事实和情况的变化导致对控制要素中的一项或多项发生变化的，本集团重新评估是否控制被投资方。

不丧失控制权情况下，少数股东权益发生变化作为权益性交易。

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，不属于一揽子交易的，对每一项交易区分是否丧失控制权进行相应的会计处理。不丧失控制权的，少数股东权益发生变化作为权益性交易处理。丧失控制权的，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期损益；存在对该子公司的商誉的，在计算确定处置子公司损益时，扣除该项商誉的金额；与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与子公司直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因原有子公司相关的除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权益，在丧失控制权时转为当期损益。

6. 合营安排分类及共同经营

合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

合营方确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目：确认单独所持有的资

产，以及按其份额确认共同持有的资产；确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。

三、 重要会计政策及会计估计（续）

7. 现金及现金等价物

现金，是指本集团的库存现金以及可以随时用于支付的存款；现金等价物，是指本集团持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。

8. 外币业务和外币报表折算

本集团对于发生的外币交易，将外币金额折算为记账本位币金额。

外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本

位币金额。于资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算。由此产生的结算和货币性项目折算差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的差额按照借款费用资本化的原则处理之外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产生的差额根据非货币性项目的性质计入当期损益或其他综合收益。

对于境外经营，本集团在编制财务报表时将其记账本位币折算为人民币：对资

产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，确认为其他综合收益。处置境外经营时，将与该境外经营相关的其他综合收益转入处置当期损益，部分处置的按处置比例计算。

外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折

算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

三、 重要会计政策及会计估计（续）

9. 金融工具

金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益

工具的合同。

金融工具的确认和终止确认

本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

满足下列条件的，终止确认金融资产（或金融资产的一部分，或一组类似金融

资产的一部分），即从其账户和资产负债表内予以转销：

(1) 收取金融资产现金流量的权利届满；

(2) 转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时

将收取的现金流量全额支付给第三方的义务；并且(a)实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或(b)虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。

如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有金融负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和确认新负债处理，差额计入当期损益。

以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，是指按照合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是指本集团承诺买入或卖出金融资产的日期。

三、 重要会计政策及会计估计（续）

9. 金融工具（续）

金融资产分类和计量

本集团的金融资产于初始确认时根据本集团企业管理金融资产的业务模式和金

融资产的合同现金流量特征分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款或应收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始计量。

对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。

金融资产的后续计量取决于其分类：

以摊余成本计量的债务工具投资

金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：管理该金

融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产采用实际利率法确认利息收入，其终止确认、修改或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合

收益的金融资产：本集团管理该金融资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产采用实际利率法确认利息收入。除利息收入、减值损失及汇兑差额确认为当期损益外，其余公允价值变动计入其他综合收益。当金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，计入当期损益。

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

三、 重要会计政策及会计估计（续）

9. 金融工具（续）

金融资产分类和计量（续）

金融资产的后续计量取决于其分类：（续）

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益

的金融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公允价值变动计入当期损益。

金融负债分类和计量

本集团的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损

益的金融负债、其他金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。

金融负债的后续计量取决于其分类：

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含

属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，所有公允价值变动均计入当期损益。对于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值进行后续计量，除由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益之外，其他公允价值变动计入当期损益；如果由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益会造成或扩大损益中的会计错配，本集团将所有公允价值变动（包括自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。

其他金融负债

对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

三、 重要会计政策及会计估计（续）

9. 金融工具（续）

金融资产减值

本集团以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计

量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、租赁应收款进行减值处理并确认损失准备。

对于不含重大融资成分的应收款项以及合同资产，本集团运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

除上述采用简化计量方法以外的金融资产，本集团在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认后未显著增加，处于第一阶段，本集团按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如果信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如果初始确认后发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照摊余成本和实际利率计算利息收入。

本集团基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失。本集团考虑了不同客户的信用风险特征，以账龄组合为基础评估以摊余成本计量的金融工具的预期信用损失。

关于本集团对信用风险显著增加判断标准、已发生信用减值资产的定义、预期信用损失计量的假设等披露参见附注八、3。

当本集团不再合理预期能够全部或部分收回金融资产合同现金流量时，本集团直接减记该金融资产的账面余额。

金融工具抵销

同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

三、 重要会计政策及会计估计（续）

9. 金融工具（续）

金融资产转移

本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确

认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。

本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分

别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求偿还的最高金额。

三、 重要会计政策及会计估计（续）

10. 存货

存货包括原材料、在产品、产成品、周转材料、开发成本、开发产品等。

房地产开发业务存货包括开发成本和开发产品等。存货按成本进行初始计量。开发产品的成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。

生产制造业务存货包括采购成本、加工成本和其他成本。发出存货采用月末一次加权平均法确定其实际成本。周转材料包括低值易耗品和包装物等，低值易耗品和包装物采一次转销法进行摊销。

以出售为目的持有的集成房屋构件作为存货核算，以经营租赁赚取租金为目的持有的集成房屋构件作为固定资产核算。集成房屋构件按照成本进行初始计量，在完工时根据持有的目的分类为存货或者固定资产。

存货的盘存制度采用永续盘存制。

于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。如果以前计提存货跌价准备的影响因素已经消失，使得存货的可变现净值高于其账面价值，则在原已计提的存货跌价准备金额内，将以前减记的金额予以恢复，转回的金额计入当期损益。

可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。计提存货跌价准备时，原材料按类别计提，产成品按单个存货项目计提。与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。

三、 重要会计政策及会计估计（续）

11. 长期股权投资

长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。

长期股权投资在取得时以初始投资成本进行初始计量。通过同一控制下企业合并取得的长期股权投资，以合并日取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为初始投资成本；初始投资成本与合并对价账面价值之间差额，调整资本公积（不足冲减的，冲减留存收益）；合并日之前的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权益，在处置该项投资时转入当期损益；其中，处置后仍为长期股权投资的按比例结转，处置后转换为金融工具的则全额结转。

通过非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本（通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和作为初始投资成本），合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和；购买日之前持有的因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权益，在处置该项投资时转入当期损益；其中，处置后仍为长期股权投资的按比例结转，处置后转换为金融工具的则全额结转；购买日之前持有的股权投资作为金融工具计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时全部转入留存收益。除企业合并形成的长期股权投资以外方式取得的长期股权投资，按照下列方法确定初始投资成本：支付现金取得的，以实际支付的购买价款及与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出作为初始投资成本；发行权益性证券取得的，以发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本；通过非货币性资产交换取得的，按照《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定初始投资成本；通过债务重组取得的，按照《企业会计准则第12号——债务重组》确定初始投资成本。

三、 重要会计政策及会计估计（续）

11. 长期股权投资（续）

本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，在本公司个别财务报表中采用成本法核算。控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响回报金额。

采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价。追加或收回投资的，调整

长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。

本集团对被投资单位具有共同控制或重大影响的，长期股权投资采用权益法核

算。共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。

采用权益法时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可

辨认净资产公允价值份额的，归入长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

三、 重要会计政策及会计估计（续）

11. 长期股权投资（续）

采用权益法时，取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现

的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认资产等的公允价值为基础，按照本集团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分（但内部交易损失属于资产减值损失的，应全额确认），对被投资单位的净利润进行调整后确认，但投出或出售的资产构成业务的除外。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本集团确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本集团负有承担额外损失义务的除外。对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外股东权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入股东权益。

处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用

权益法核算的长期股权投资，因处置终止采用权益法的，原权益法核算的相关其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权益，全部转入当期损益；仍采用权益法的，原权益法核算的相关其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理并按比例转入当期损益，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权益，按相应的比例转入当期损益。

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。丧失控制权的，在个别财务报表中，对于剩余股权，处置后的剩余股权能够对原有子公司实施共同控制或重大影响的，确认为长期股权投资，按有关成本法转为权益法的相关规定进行会计处理；否则，确认为金融工具，在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。

三、 重要会计政策及会计估计（续）

12. 投资性房地产

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包

括已出租的建筑物。

投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果

与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠地计量，则计入投资性房地产成本。否则，于发生时计入当期损益。

本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。按其预计使用寿命及净残值率对建筑物计提折旧。投资性房地产的使用寿命、预计净残值率及年折旧率列示如下：

	使用寿命	预计净残值率	年折旧率
房屋及建筑物	20-50年	5.00%	1.90-4.75%

投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，本集团将该投资性房地产转换为固定资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，本集团将固定资产、存货转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

在资产负债表日有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值高于可收回金额的差额计提相应的减值准备。

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

三、 重要会计政策及会计估计（续）

13. 固定资产

固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计

量时才予以确认。与固定资产有关的后续支出，符合该确认条件的，计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值；否则，在发生时计入当期损益。

固定资产按照成本进行初始计量。购置固定资产的成本包括购买价款、相关税

费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该项资产的其他支出。

固定资产的折旧采用年限平均法计提，各类固定资产的使用寿命、预计净残值

率及年折旧率如下：

	使用寿命	预计净残值率	年折旧率
房屋及建筑物	5-50年	5.00%	1.90-19.00%
经营租赁集成房屋构件	3-10年	5.00-10.00%	9.00-31.67%
机器设备	3-20年	5.00-10.00%	4.50-31.67%
运输设备	3-14年	5.00-10.00%	6.43-31.67%
电子及其他设备	3-10年	5.00-10.00%	9.00-31.67%
港务设施	50年	5.00%	1.90%

本集团至少于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法

进行复核，必要时进行调整。

三、 重要会计政策及会计估计（续）

14. 在建工程

在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。

在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产或投资性房地产。

15. 借款费用

借款费用，是指本集团因借款而发生的利息及其他相关成本，包括借款利息、

折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。

可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本

化，其他借款费用计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：

（1） 资产支出已经发生；

（2） 借款费用已经发生；

（3） 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已

经开始。

购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款

费用停止资本化。之后发生的借款费用计入当期损益。

三、 重要会计政策及会计估计（续）

15. 借款费用（续）

在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，按照下列方法确定：

(1) 专门借款以当期实际发生的利息费用，减去暂时性的存款利息收入或投

资收益后的金额确定；

(2) 占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权

平均数乘以所占用一般借款的加权平均利率计算确定。

符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中，发生除达到预定可使用或者可

销售状态必要的程序之外的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。

16. 使用权资产

本集团使用权资产类别主要包括房屋及建筑物、土地使用权。

在租赁期开始日，本集团将其可在租赁期内使用租赁资产的权利确认为使用权资产，包括：租赁负债的初始计量金额；在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；承租人发生的初始直接费用；承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。本集团后续采用年限平均法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本集团在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，本集团在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

本集团按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值时，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将剩余金额计入当期损益。

三、 重要会计政策及会计估计（续）

17. 无形资产

无形资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认，并以成本进行初始计量。但非同一控制下企业合并中取得的无形资产，其公允价值能够可靠地计量的，即单独确认为无形资产并按照公允价值计量。

无形资产按照其能为本集团带来经济利益的期限确定使用寿命，无法预见其为

本集团带来经济利益期限的作为使用寿命不确定的无形资产。

各项无形资产的使用寿命如下：

使用寿命

土地使用权 40-50年软件及其他 3-10年

本集团取得的土地使用权，通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑

物，相关的土地使用权和建筑物分别作为无形资产和固定资产核算。外购土地及建筑物支付的价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。

使用寿命有限的无形资产，在其使用寿命内采用直线法摊销。本集团至少于每

年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，必要时进行调整。

本集团将内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支出。研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。开发阶段的支出，只有在同时满足下列条件时，才能予以资本化，即：完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；具有完成该无形资产并使用或出售的意图；无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。不满足上述条件的开发支出，于发生时计入当期损益。

三、 重要会计政策及会计估计（续）

18. 资产减值

本集团对除存货、与合同成本有关的资产、递延所得税、金融资产外的资产减值，按以下方法确定：

本集团于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象

的，本集团将估计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉，无论是否存在减值迹象，至少于每年末进行减值测试。对于尚未达到可使用状态的无形资产，也每年进行减值测试。

可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流

量的现值两者之间较高者确定。本集团以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。

当资产或者资产组的可收回金额低于其账面价值时，本集团将其账面价值减记

至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。

就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起

按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本集团确定的报告分部。

对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资

产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。

三、 重要会计政策及会计估计（续）

19. 长期待摊费用

长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内采用直线法摊销。

如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

20. 职工薪酬

职工薪酬，是指本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形

式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利和辞退福利。本集团提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。

短期薪酬

在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期

损益或相关资产成本。

离职后福利（设定提存计划）

本集团的职工参加由当地政府管理的养老保险和失业保险，还参加了企业年

金，相应支出在发生时计入相关资产成本或当期损益。

辞退福利

本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：企业不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；企业确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

三、 重要会计政策及会计估计（续）

21. 租赁负债

在租赁期开始日，本集团将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债，短期租赁和低价值资产租赁除外。在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，采用承租人增量借款利率作为折现率。本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益，但另有规定计入相关资产成本的除外。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益，但另有规定计入相关资产成本的除外。

租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，本集团按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债。

22. 预计负债

除了非同一控制下企业合并中的或有对价及承担的或有负债之外，当与或有事

项相关的义务同时符合以下条件，本集团将其确认为预计负债：

（1） 该义务是本集团承担的现时义务；

（2） 该义务的履行很可能导致经济利益流出本集团；

（3） 该义务的金额能够可靠地计量。

预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合

考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。每个资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。

23. 股份支付

股份支付，分为以权益结算的股份支付。以权益结算的股份支付，是指本集团为获取服务以股份或其他权益工具作为对价进行结算的交易。

以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，以授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日按照公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积；完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的，在等待期内每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相应增加资本公积。权益工具的公允价值采用二叉树期权定价模型确定，参见附注九。

三、 重要会计政策及会计估计（续）

23. 股份支付（续）

对由于未满足非市场条件和/或服务期限条件而最终未能行权的股份支付，不确认成本或费用。股份支付协议中规定了市场条件或非可行权条件的，此时无论是否满足市场条件或非可行权条件，只要满足所有其他业绩条件和/或服务期限条件，即视为可行权。

如果修改了以权益结算的股份支付的条款，至少按照未修改条款的情况确认取得的服务。此外，增加所授予权益工具公允价值的修改，或在修改日对职工有利的变更，均确认取得服务的增加。

如果取消了以权益结算的股份支付，则于取消日作为加速行权处理，立即确认尚未确认的金额。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，作为取消以权益结算的股份支付处理。但是，如果授予新的权益工具，并在新权益工具授予日认定所授予的新权益工具是用于替代被取消的权益工具的，则以与处理原权益工具条款和条件修改相同的方式，对所授予的替代权益工具进行处理。

24. 其他权益工具

本集团发行的永续债到期后本集团有权不限次数展期，对于永续债票面利息，本集团有权递延支付，本集团并无合同义务支付现金或其他金融资产，分类为权益工具。

子公司发行的该等权益工具列报为少数股东权益。

三、 重要会计政策及会计估计（续）

25. 与客户之间的合同产生的收入

本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确

认收入。取得相关商品或服务的控制权，是指能够主导该商品的使用或该服务的提供并从中获得几乎全部的经济利益。

销售商品合同

本集团与客户之间的销售商品合同通常仅包含转让商品的履约义务。本集团通

常在综合考虑了下列因素的基础上，以转让商品控制权为时点确认收入：取得商品的现时收款权利、商品所有权上的主要风险和报酬的转移、商品的法定所有权的转移、商品实物资产的转移、客户接受该商品。

提供服务合同

本集团与客户之间的提供服务合同通常包含物业服务、仓储堆存服务等履约义

务，由于本集团履约的同时客户即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益，本集团将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度不能合理确定的除外。本集团按照投入法确定提供服务的履约进度。对于履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

建造合同

本集团与客户之间的建造合同通常包含钢结构制造履约义务，由于客户能够控制本集团履约过程中的在建资产，本集团将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度不能合理确定的除外。本集团按照投入法，根据发生的成本确定提供服务的履约进度。对于履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

重大融资成分

对于合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，使用将合同对价的名义金额折现为商品现销价格的折现率，将确定的交易价格与合同承诺的对价金额之间的差额在合同期间内采用实际利率法摊销。

对于预计客户取得商品控制权与客户支付价款间隔未超过一年的，本集团未考虑合同中存在的重大融资成分。

三、 重要会计政策及会计估计（续）

26. 合同资产与合同负债

本集团根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本集团将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。

合同资产

合同资产是指已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。

合同负债

本集团将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示，如企业在转让承诺的商品之前已收取的款项。

三、 重要会计政策及会计估计（续）

27. 与合同成本有关的资产

本集团与合同成本有关的资产包括合同取得成本。根据其流动性，分别列报在

其他流动资产和其他非流动资产中。

本集团为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产，除非该资产摊销期限不超过一年。

本集团为履行合同发生的成本，不适用存货、固定资产或无形资产等相关准则的规范范围的，且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

（1） 该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材

料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

（2） 该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；

（3） 该成本预期能够收回。

本集团对与合同成本有关的资产采用与该资产相关的收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项差额的，本集团将超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

（1） 企业因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价；

（2） 为转让该相关商品估计将要发生的成本。

以前期间减值的因素之后发生变化，使得（1）减（2）的差额高于该资产账面价值的，应当转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不应超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

三、 重要会计政策及会计估计（续）

28. 政府补助

政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的，作为与资产相关的政府补助；政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助，除此之外的作为与收益相关的政府补助。

与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益，但按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益，相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

三、 重要会计政策及会计估计（续）

29. 所得税

所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与

直接计入股东权益的交易或者事项相关的计入股东权益外，均作为所得税费用或收益计入当期损益。

本集团对于当期和以前期间形成的当期所得税负债或资产，按照税法规定计算

的预期应交纳或返还的所得税金额计量。

本集团根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差

异，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法计提递延所得税。

各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债，除非：

(1) 应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：商誉的初始确认，或者具有

以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损；

(2) 对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该

暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。

三、 重要会计政策及会计估计（续）

29. 所得税（续）

对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非：

(1) 可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：该交易不是企业合并，并且

交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损；

(2) 对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同

时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。

本集团于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。

于资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。于资产负债表日，本集团重新评估未确认的递延所得税资产，在很可能获得足够的应纳税所得额可供所有或部分递延所得税资产转回的限度内，确认递延所得税资产。

同时满足下列条件时，递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一应纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。

30. 租赁

租赁的识别

在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁，如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本集团评估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

三、 重要会计政策及会计估计（续）

30. 租赁（续）

单独租赁的识别

合同中同时包含多项单独租赁的，本集团将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。同时符合下列条件的，使用已识别资产的权利构成合同中的一项单独租赁：

（1）承租人可从单独使用该资产或将其与易于获得的其他资源一起使用中获

利；

（2）该资产与合同中的其他资产不存在高度依赖或高度关联关系。

租赁和非租赁部分的分拆

合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团作为出租人时，将租赁和非租赁部分分拆后进行会计处理。

租赁期的评估

租赁期是本集团有权使用租赁资产且不可撤销的期间。本集团有续租选择权，即有权选择续租该资产，且合理确定将行使该选择权的，租赁期还包含续租选择权涵盖的期间。本集团有终止租赁选择权，即有权选择终止租赁该资产，但合理确定将不会行使该选择权的，租赁期包含终止租赁选择权涵盖的期间。发生本集团可控范围内的重大事件或变化，且影响本集团是否合理确定将行使相应选择权的，本集团对其是否合理确定将行使续租选择权、购买选择权或不行使终止租赁选择权进行重新评估。

作为承租人

本集团作为承租人的一般会计处理见附注三、16和附注三、21。

租赁变更租赁变更是原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。

租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

（1）该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

（2）增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相

当。

三、 重要会计政策及会计估计（续）

30. 租赁（续）

作为承租人（续）

租赁变更（续）

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团重新确定租赁期，并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。在计算变更后租赁付款额的现值时，本集团采用剩余租赁期间的租赁内含利率作为折现率；无法确定剩余租赁期间的租赁内含利率的，采用租赁变更生效日的本集团增量借款利率作为折现率。

就上述租赁负债调整的影响，本集团区分以下情形进行会计处理：

（1）租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团调减使用权资产的账

面价值，以反映租赁的部分终止或完全终止，部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益；

（2）其他租赁变更，本集团相应调整使用权资产的账面价值。

短期租赁

本集团将在租赁期开始日，租赁期不超过12个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁。本集团对房屋建筑物类别的短期租赁选择不确认使用权资产和租赁负债。在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产成本或当期损益。

作为出租人

租赁开始日实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。

作为融资租赁出租人在租赁期开始日，本集团对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本集团对应收融资租赁款进行初始计量时，以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。

本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。本集团取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

三、 重要会计政策及会计估计（续）

30. 租赁（续）

作为出租人（续）

作为经营租赁出租人

经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按直线法确认为当期损益，未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

新冠肺炎疫情引发的租金减让

对于由新冠肺炎疫情直接引发的、本集团与交易对手方就现有租赁合同达成的租金减免、延期支付等租金减让，同时满足下列条件的，本集团房屋经营租赁采用简化方法：

（1）减让后的租赁对价较减让前减少或基本不变；

（2）减让仅针对2022年6月30日前的应付租赁付款额；

（3）综合考虑定性和定量因素后认定租赁的其他条款和条件无重大变化。

作为出租人

对于经营租赁，本集团继续按照与减让前一致的方法将原合同租金确认为租赁收入；发生租金减免的，本集团将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲减租赁收入；延期收取租金的，本集团在原收取期间将应收取的租金确认为应收款项，并在实际收到时冲减前期确认的应收款项。

三、 重要会计政策及会计估计（续）

31. 利润分配

本公司的现金股利，于股东大会批准后确认为负债。

32. 安全生产费

按照规定提取的安全生产费，计入相关产品的成本或当期损益，同时计入专项储备；使用时区分是否形成固定资产分别进行处理：属于费用性支出的，直接冲减专项储备；形成固定资产的，归集所发生的支出，于达到预定可使用状态时确认固定资产，同时冲减等值专项储备并确认等值累计折旧。

33. 公允价值计量

本集团于每个资产负债表日以公允价值计量应收款项融资和衍生金融工具权益工具投资。公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。本集团以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本集团假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。主要市场（或最有利市场）是本集团在计量日能够进入的交易市场。本集团采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。

以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。

本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。

在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，相关资产或负债的不可观察输入值。

每个资产负债表日，本集团对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

三、 重要会计政策及会计估计（续）

34. 重大会计判断和估计

编制财务报表要求管理层作出判断、估计和假设，这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的列报金额及其披露，以及资产负债表日或有负债的披露。这些假设和估计的不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。

判断

在应用本集团的会计政策的过程中，管理层作出了以下对财务报表所确认的金

额具有重大影响的判断：

经营租赁——作为出租人

本集团就投资性房地产签订了租赁合同。本集团认为，根据租赁合同的条款，

本集团保留了这些房地产所有权上的全部重大风险和报酬，因此作为经营租赁处理。

折旧和摊销

本集团对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折旧和摊销。本集团定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是本集团根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。

业务模式

金融资产于初始确认时的分类取决于本集团管理金融资产的业务模式，在判断业务模式时，本集团考虑包括企业评价和向关键管理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的风险及其管理方式以及相关业务管理人员获得报酬的方式等。在评估是否以收取合同现金流量为目标时，本集团需要对金融资产到期日前的出售原因、时间、频率和价值等进行分析判断。

三、 重要会计政策及会计估计（续）

34. 重大会计判断和估计（续）

判断（续）

在应用本集团的会计政策的过程中，管理层作出了以下对财务报表所确认的金

额具有重大影响的判断：（续）

合同现金流量特征

金融资产于初始确认时的分类取决于金融资产的合同现金流量特征，需要判断合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金为基础的利息的支付时，包含对货币时间价值的修正进行评估时，需要判断与基准现金流量相比是否具有显著差异、对包含提前还款特征的金融资产，需要判断提前还款特征的公允价值是否非常小等。

估计的不确定性

以下为于资产负债表日有关未来的关键假设以及估计不确定性的其他关键来

源，可能会导致未来会计期间资产和负债账面金额重大调整。

金融工具减值

本集团采用预期信用损失模型对金融工具的减值进行评估，应用预期信用损失模型需要做出重大判断和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。在做出这些判断和估计时，本集团根据历史还款数据结合经济政策、宏观经济指标、行业风险等因素推断债务人信用风险的预期变动。不同的估计可能会影响减值准备的计提，已计提的减值准备可能并不等于未来实际的减值损失金额。

除金融资产之外的非流动资产减值(除商誉外)本集团于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现值时，管理层必须估计该项资产或资产组的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

三、 重要会计政策及会计估计（续）

34. 重大会计判断和估计（续）

估计的不确定性（续）

递延所得税资产

在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，应就所有尚未

利用的可抵扣亏损确认递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来取得应纳税所得额的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。

存货跌价准备

如附注三、10所述，本集团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是指日常生活中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。

如果管理层对存货估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费进行重新修订，修订后的估计售价低于目前采用的估计售价，或修订后的至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费高于目前采用的估计，本集团需对存货增加计提跌价准备。

如果实际售价，至完工时将要发生的成本、销售费用以及相关税费高于或低于管理层的估计，则本集团将于相应的会计期间将相关影响在合并利润表中予以确认。

土地增值税

本集团缴纳土地增值税。土地增值税的拨备是管理层根据对有关税收法律及法规要求的理解所作出的最佳估计。实际土地增值税负债须于土地增值税清算时由税务机关厘定。本集团尚未与税务机关就若干房地产开发项目确定其土地增值税的清算及纳税方案。最终的土增税计算结果可能有别于初始入账的金额，任何差异将会影响实现差异期间的土地增值税支出及相关拨备金额。

承租人增量借款利率

对于无法确定租赁内含利率的租赁，本集团采用承租人增量借款利率作为折现率计算租赁付款额的现值。确定增量借款利率时，本集团根据所处经济环境，以可观察的利率作为确定增量借款利率的参考基础，在此基础上，根据自身情况、标的资产情况、租赁期和租赁负债金额等租赁业务具体情况对参考利率进行调整以得出适用的增量借款利率。

三、 重要会计政策及会计估计（续）

35. 会计政策变更

新租赁准则

2018年，财政部颁布了修订的《企业会计准则第21号——租赁》（简称“新租赁准则”），新租赁准则采用与现行融资租赁会计处理类似的单一模型，要求承租人对除短期租赁和低价值资产租赁以外的所有租赁确认使用权资产和租赁负债，并分别确认折旧和利息费用。本集团自2021年1月1日开始按照新修订的租赁准则进行会计处理，并根据衔接规定，对可比期间信息不予调整，首次执行日新租赁准则与现行租赁准则的差异追溯调整2021年年初留存收益：

（1） 对于首次执行日之前的融资租赁，本集团按照融资租入资产和应付融资

租赁款的原账面价值，分别计量使用权资产和租赁负债；

（2） 对于首次执行日之前的经营租赁，本集团根据剩余租赁付款额按首次执

行日的增量借款利率折现的现值计量租赁负债，并根据每项租赁按照与租赁负债相等的金额，并根据预付租金进行必要调整计量使用权资产；

（3） 本集团按照附注三、18对使用权资产进行减值测试并进行相应的会计处

理。

本集团对首次执行日之前租赁资产属于低价值资产的经营租赁或将于12个月内完成的经营租赁，采用简化处理，未确认使用权资产和租赁负债。

对于2020年财务报表中披露的重大经营租赁尚未支付的最低租赁付款额，本集团按2021年1月1日本集团作为承租人的增量借款利率折现的现值，与2021年1月1日计入资产负债表的租赁负债的差异调整过程如下：

2020年12月31日重大经营租赁最低租赁付款额	411,260,588.60
减：采用简化处理的租赁付款额	14,464,525.08
其中：剩余租赁期少于12个月的租赁	14,464,525.08
加权平均增量借款利率	4.50%
2021年1月1日经营租赁付款额现值	344,675,451.46
2021年1月1日租赁负债	344,675,451.46

三、 重要会计政策及会计估计（续）

35. 会计政策变更（续）

新租赁准则（续）

执行新租赁准则对2021年1月1日资产负债表项目的影响如下：

合并资产负债表

	报表数	假设按原准则	影响
使用权资产	344,675,451.46	-	344,675,451.46
一年内到期的非流动负债	1,557,503,442.88	1,503,266,090.09	54,237,352.79
租赁负债	290,438,098.67	-	290,438,098.67

公司资产负债表

	报表数	假设按原准则	影响
使用权资产	235,135,638.37	-	235,135,638.37
一年内到期的非流动负债	93,178,685.42	67,482,224.24	25,696,461.18
租赁负债	209,439,177.19	-	209,439,177.19

执行新租赁准则对2021年财务报表的影响如下：

合并资产负债表

	报表数	假设按原准则	影响
使用权资产	232,023,324.03	-	232,023,324.03
递延所得税资产	427,441,434.54	427,046,141.13	395,293.41
租赁负债	189,154,770.17	-	189,154,770.17
一年内到期的非流动负债	6,206,307,157.51	6,158,523,059.14	47,784,098.37
未分配利润	4,567,498,535.20	4,572,018,786.30	(4,520,251.10)

合并利润表

	报表数	假设按原准则	影响
营业成本	8,837,916,763.69	8,839,703,102.93	(1,786,339.24)
管理费用	856,601,995.32	863,143,359.40	(6,541,364.08)
财务费用	545,685,923.96	531,672,021.43	14,013,902.53
资产处置收益	98,476,004.52	97,705,349.82	770,654.70
所得税费用	245,100,316.86	245,495,610.27	(395,293.41)

三、 重要会计政策及会计估计（续）

35. 会计政策变更（续）

新租赁准则（续）

执行新租赁准则对2021年财务报表的影响如下：（续）

公司资产负债表

	报表数	假设按原准则	影响
使用权资产	149,354,010.69	-	149,354,010.69
租赁负债	136,790,317.36	-	136,790,317.36
一年内到期的非流动负债	2,227,763,094.60	2,212,156,146.30	15,606,948.30
未分配利润	85,515,648.67	88,558,903.64	(3,043,254.97)

公司利润表

	报表数	假设按原准则	影响
营业成本	111,325,067.75	113,111,406.99	(1,786,339.24)
管理费用	95,429,146.24	99,465,153.86	(4,036,007.62)
财务费用	194,972,428.70	185,331,703.62	9,640,725.08
资产处置收益	95,704,934.53	94,929,811.28	775,123.25

此外，首次执行日开始本集团将偿还租赁负债本金和利息所支付的现金在现金流量表中计入筹资活动现金流出，支付的采用简化处理的短期租赁付款额和低价值资产租赁付款额以及未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额仍然计入经营活动现金流出。

新冠肺炎疫情相关租金减让适用范围调整本集团作为出租人，于2020年选择了《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》中的简化方法对新冠肺炎疫情相关租金减让进行会计处理。根据2021年5月发布的《关于调整<新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定>适用范围的通知》，适用简化方法的租金减让期间调整为“减让仅针对2022年6月30日前的应付租赁付款额”。本集团对于简化方法的选择一致应用于《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》适用范围调整前后符合条件的类似租赁合同。本集团根据该通知选择对发生的符合简化处理条件房屋租赁的相关租金减让采用简化方法。

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

三、 重要会计政策及会计估计（续）

35. 会计政策变更（续）

除新冠肺炎疫情相关租金减让简化方法引起的会计政策变更外，上述会计政策变更引起的追溯调整对财务报表的主要影响如下：

本集团

2021年

	按原会计政策列示的	新租赁准则影响	按新会计政策列示的
	账面价值	重新计量	账面价值
	2020年12月31日		2021年1月1日
使用权资产	-	344,675,451.46	344,675,451.46
一年内到期的非流动负债	1,503,266,090.09	54,237,352.79	1,557,503,442.88
租赁负债	-	290,438,098.67	290,438,098.67

本公司

2021年

	按原会计政策列示的	新租赁准则影响	按新会计政策列示的
	账面价值	重新计量	账面价值
	2020年12月31日		2021年1月1日
使用权资产	-	235,135,638.37	235,135,638.37
一年内到期的非流动负债	67,482,224.24	25,696,461.18	93,178,685.42
租赁负债	-	209,439,177.19	209,439,177.19

四、 税项

1. 主要税种及税率

增值税	-	2019年4月1日之前，应税收入原按16%和10%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税的，于2019年4月1日之后，调整按13%和9%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税。 根据财政部及国税总局相关政策要求，自2016年5月1日起，原适用营业税的收入全部改为计征增值税，具体情况如下：房地产销售：2016年4月30日前开工的项目，适用简易征收方式，税率5%；2016年4月30日后开工的项目，以扣减土地价款后的收入为计税额，适用一般征收方式，税率9%。不动产租赁：2016年4月30日前取得的房产，适用简易征收方式，税率5%；2016年4月30日后取得的房产，适用一般征收方式，税率9%。 物流辅助业务堆存(仓储)、装卸、港务管理服务，适用增值税税率6%。 增值税小规模纳税人提供应税服务，适用征收率3%。
城巿维护建设税	-	根据国家有关税务法规及当地有关规定，按实际缴纳的流转税的1%、5%、7%的比例计缴城市维护建设税。
教育费附加	-	根据国家有关税务法规及当地有关规定，按实际缴纳的流转税的3%的比例计缴教育费附加。

四、 税项（续）

1. 主要税种及税率（续）

2. 税收优惠

(1) 增值税税收优惠

根据财政部和国家税务总局《关于新型墙体材料增值税政策的通知》(财税〔2015〕73号)，雅致集成房屋(廊坊)有限公司和华南建材(深圳)有限公司东莞分公司就其销售自产的部分新型墙体材料实现的增值税享受即征即退50%的税收优惠。

本集团下属宝湾物流控股有限公司（以下简称“宝湾物流”）及其子公司、深圳市赤湾物业管理有限公司及其子公司根据财政部、税务总局和海关总署公告[2019]年第39号《关于深化增值税改革有关政策的公告》的规定，自2019年4月1日至2021年12月31日，按照当期可抵扣进项税额加计10%，抵减应纳税额。

(2) 企业所得税税收优惠

本集团下属华南建材(深圳)有限公司取得深圳市科技创新委员会、深圳市财政委员会、国家税务总局深圳市税务局联合颁发的高新技术企业证书(证书编号：

GR201844202116)，该高新技术企业资格有效期为2018年至2021年。按《中华人民共和国企业所得税法》和深圳市南山区地方税务局《税务事项通知书》(深地税南备字[2013]208号)的有关规定享受企业所得税优惠政策，本年适用税率为15%。

地方教育附加	-	根据国家有关税务法规及当地有关规定，按实际缴纳的流转税的2%的比例计缴地方教育费附加。
房产税	-	从价计征的，按房产原值一次减除10%-30%后余值的1.2%计缴；从租计征的，按租金收入的12%计缴。
土地增值税	-	以房地产销售收入扣除项目金额为计税依据，按照超率累进税率30%-60%计缴。
个人所得税	-	根据国家有关税务法规，本集团支付予职工的所得额由本集团按超额累进税率代为扣缴所得税。
契税	-	土地使用权及房屋受让金额的3%-5%计缴。
企业所得税	-	按应纳税所得额的15%、16.5%、20%、25%计算企业所得税。

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

四、 税项（续）

2. 税收优惠（续）

(2) 企业所得税税收优惠（续）

本集团下属常熟雅致模块化建筑有限公司取得江苏省科学技术厅、江苏省财政厅、国家税务总局常熟市税务局联合颁发的高新技术企业证书（证书编号：

GR201932002882），该高新技术企业资格有效期为2019年至2022年。按《中华人民共和国企业所得税法》的有关规定享受企业所得税优惠政策，本年适用税率为15%。

本集团下属深圳赤湾胜宝旺工程有限公司（以下简称“胜宝旺”）取得深圳市科技创新委员会、深圳市财政局、国家税务总局深圳市税务局联合颁发的高新技术企业证书（证书编号：GR202044201259），该高新技术企业资格有效期为2020年至2023年。按《中华人民共和国企业所得税法》的有关规定享受企业所得税优惠政策，本年适用税率为15%。

本集团下属漳州福美供应链管理有限公司、惠州市南山物业管理有限公司、宝湾融资租赁有限公司和宝湾库迈（上海）信息技术有限公司，根据财税[2019]13号文件，对于小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

本集团下属成都龙泉宝湾国际物流有限公司、成都新都宝湾国际物流有限公司、贵阳双龙宝湾华业国际物流有限公司，根据财政部、海关总署、国家税务总局发布的财税[2011]58号文《关于深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》第二条的相关规定和财政部、国家税务总局、国家发展改革委发布的财税[2020]23号文《关于延续西部大开发企业所得税政策的公告》，分别经成都市龙泉驿区国家税务局龙国税通[2018]4586号文件、成都市新都新都区国家国家税务局新都国税通[2018]5169号文件、贵州省发展和改革委员会黔发改西开[2020]448号文件批准，成都龙泉宝湾国际物流有限公司和成都新都宝湾国际物流有限公司于2014年至2030年期间享受西部大开发企业所得税优惠政策、贵阳双龙宝湾华业国际物流有限公司于2019年至2030年期间享受西部大开发企业所得税优惠政策，减按15%的税率缴纳企业所得税。

本集团下属雅致国际(香港)有限公司、宝湾物流(香港)有限公司、中国汇通(香港)有限公司适用香港地区16.5%所得税税率。

除上述公司外，本公司及其他子公司均执行企业所得税基本税率25%。

四、 税项（续）

2. 税收优惠（续）

(3) 其他税收优惠

本集团及子公司自有的(包括自用和出租)大宗商品仓储设施用地，根据财政部和国家税务总局财税[2020]16号《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》，自2020年1月1日起至2022年12月31日止，减按所属土地等级适用税额标准的50%计缴城镇土地使用税。

五、 合并财务报表主要项目注释

1. 货币资金

	2021年	2020年
库存现金	75,737.93	135,962.44
银行存款（注）	9,646,604,334.25	8,044,940,588.03
其他货币资金	273,246,649.54	371,267,452.92
	9,919,926,721.72	8,416,344,003.39
其中：因抵押、质押或冻结等对使用有限制的款项总额	265,023,871.52	366,897,452.79

于2021年12月31日，本集团存放于境外的货币资金为人民币115,568,051.98元(2020年12月31日：人民币95,760,506.99元)。

于2021年12月31日，本集团存放在本公司联营公司中开财务有限公司的货币资金为人民币5,670,429,449.91元(2020年12月31日：人民币2,427,921,427.58元)。中开财务有限公司是一家经中国人民银行批准设立的金融机构。

银行活期存款按照银行活期存款利率取得利息收入。短期定期存款的存款期分为7天至12个月不等，依本集团的现金需求而定，并按照相应的银行存款利率取得利息收入。

其他货币资金使用受限制的工程保证金、履约保证金、内保外贷质押存款保证金、票据保证金等。

注：于2021年12月31日，本集团银行存款余额为人民币9,646,604,334.25元（2020年12月31日：人民币8,044,940,588.03元），其中包括根据《预售资金监管办法》受监管的预收售楼款人民币833,947,830.68元（2020年12月31日：人民币727,661,818.69元）和计提的利息人民币3,624,031.17元（2020年12月31日：人民币1,171,354.23元）。

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

2. 交易性金融资产

	2021年	2020年
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
结构性存款（注）	242,281,200.00	-

注：本集团投资的与特定标的（利率、汇率、指数等的波动或者某实体的信用情况）挂钩的嵌入金融衍生产品的存款，无固定收益率。于2021年12月31日，该类结构性存款于一年内到期。

3. 应收票据

	2021年	2020年
商业承兑汇票	29,305,884.16	47,884,319.63
银行承兑汇票	2,613,034.45	4,719,625.95
减：应收票据坏账准备	3,922,441.26	219,421.60
	27,996,477.35	52,384,523.98

已背书或贴现但在资产负债表日尚未到期的应收票据如下：

	2021年		2020年.
	终止确认	未终止确认	终止确认	未终止确认
商业承兑汇票	-	10,089,600.15	-	16,418,701.05

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

4. 应收账款

应收账款信用期根据客户情况单独拟定。应收账款并不计息。

应收账款的账龄分析如下：

	2021年	2020年
1年以内	580,673,823.63	773,029,183.94
1年至2年	55,557,651.85	197,793,727.80
2年至3年	175,788,618.40	334,604,490.47
3年以上	278,678,633.30	131,827,648.41
	1,090,698,727.18	1,437,255,050.62
减：应收账款坏账准备	285,778,775.09	183,362,145.09
	804,919,952.09	1,253,892,905.53

按信用风险特征组合计提坏账准备的应收账款情况如下：

	2021年
	账面余额		坏账准备		账面价值
	金额	比例	金额	计提比例
		(%)		(%)
账龄分析法	715,869,547.51	65.63	157,204,046.90	21.96	558,665,500.61
其他方法	374,829,179.67	34.37	128,574,728.19	34.30	246,254,451.48
	1,090,698,727.18	100.00	285,778,775.09		804,919,952.09

	2020年
	账面余额		坏账准备		账面价值
	金额	比例	金额	计提比例
		(%)		(%)
账龄分析法	1,026,680,047.53	71.43	182,951,570.09	17.82	843,728,477.44
其他方法	410,575,003.09	28.57	410,575.00	0.10	410,164,428.09
	1,437,255,050.62	100.00	183,362,145.09		1,253,892,905.53

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

4. 应收账款（续）

本集团按其他方法计提坏账准备的应收账款情况如下：

	2021年
	估计发生违约的	预期信用损失率	整个存续期预期
	账面余额	（%）	信用损失
应收成都红牌楼项目款	258,471,084.51	19.15	49,507,823.40
应收湖南湘建集成网架项目款	34,848,321.10	100.00	34,848,321.10
应收舟山久油存量业务款	64,323,811.22	50.00	32,161,905.61
应收中建五局集成业务款	17,185,962.84	70.15	12,056,678.08
	374,829,179.67		128,574,728.19

	2020年
	估计发生违约的	预期信用损失率	整个存续期预期
	账面余额	（%）	信用损失
应收成都红牌楼项目款	410,575,003.09	0.10	410,575.00

本集团按账龄分析法计提坏账准备的应收账款情况如下：

	2021年			2020年
	估计发生违约的	预期信用损失率	整个存续期预	估计发生违约的	预期信用损失率	整个存续期预
	账面余额	（%）	期信用损失	账面余额	（%）	期信用损失
1年以内	506,964,075.12	1.50	7,620,076.68	768,530,157.34	1.82	13,965,988.77
1年至2年	45,457,273.22	11.89	5,402,917.32	57,529,624.95	22.61	13,005,537.36
2年至3年	18,604,450.72	46.60	8,669,813.51	68,792,616.83	46.01	31,648,788.57
3年以上	144,843,748.45	93.56	135,511,239.39	131,827,648.41	94.31	124,331,255.39
	715,869,547.51		157,204,046.90	1,026,680,047.53		182,951,570.09

应收账款坏账准备的变动如下：

	年初余额	本年计提	本年收回或转回	处置子公司	本年核销	其他	年末余额
2021年	183,362,145.09	111,226,753.56	(4,658,146.13)	-	(4,458,978.11)	307,000.68	285,778,775.09
2020年	148,132,335.91	43,270,957.98	(7,252,048.02)	(10,681.46)	(801,256.92)	22,837.60	183,362,145.09

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

4. 应收账款（续）

应收账款坏账准备的变动如下：（续）

于2021年12月31日，本集团前五名的应收账款合计数为人民币480,118,471.60元（2020年：人民币773,286,072.15元），占应收账款年末数合计数的比例为

44.02%（2020年：53.80%），相应计提的坏账准备合计数为人民币116,640,525.37元（2020年：人民币5,850,830.46元）。2021年已核销的应收账款金额为人民币4,458,978.11元（2020年：人民币801,256.92元）。

5. 应收款项融资

	2021年	2020年
应收票据融资	10,815,043.62	20,900,105.60

已背书或贴现但在资产负债表日尚未到期的应收票据如下：

	2021年	2020年
	已终止确认	已终止确认
应收票据融资	15,520,204.37	22,620,212.82

本集团在日常资金管理中将部分银行承兑汇票背书或贴现，管理上述应收票据的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，因此本集团将这些应收票据列报为应收款项融资。

6. 预付款项

预付款项的账龄分析如下：

	2021年		2020年
	账面余额	比例(%)	账面余额	比例(%)
1年以内	476,036,386.04	98.74	60,571,723.98	90.23
1至2年	2,671,886.21	0.55	3,456,501.88	5.15
2至3年	1,229,597.96	0.26	2,209,075.95	3.29
3年以上	2,164,334.64	0.45	893,209.14	1.33
	482,102,204.85	100.00	67,130,510.95	100.00

于2021年12月31日，本集团无账龄超过1年且金额重要的预付款项（2020年12月31日：无）。

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

6. 预付款项（续）

于2021年12月31日，本集团预付账款前五名合计数为人民币421,523,856.94元（2020年12月31日：人民币54,903,016.00元），占预付账款年末数合计数的比例为87.43%（2020年12月31日：81.79%）。

7. 其他应收款

	2021年	2020年
应收股利	87,651,664.06	-
其他应收款	5,836,443,148.43	1,740,427,046.29
	5,924,094,812.49	1,740,427,046.29

应收股利

	2021年	2020年
福建南山纵横投资发展有限公司	87,651,664.06	-

其他应收款

其他应收款的账龄分析如下：

	2021年	2020年
1年以内	4,576,169,388.94	803,127,621.19
1年至2年	566,725,809.69	752,304,338.56
2年至3年	535,689,634.27	55,491,260.82
3年以上	161,278,397.89	132,238,111.40
	5,839,863,230.79	1,743,161,331.97
减：其他应收款坏账准备	3,420,082.36	2,734,285.68
	5,836,443,148.43	1,740,427,046.29

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

7. 其他应收款（续）

其他应收款按性质分类如下：

	2021年	2020年
关联方往来款	4,600,331,402.43	939,449,249.93
押金及保证金	209,111,156.45	195,306,439.52
往来款	162,465,018.69	235,788,346.45
应收暂付款	860,167,218.62	367,320,387.25
备用金	2,869,910.59	3,130,618.75
其他	4,918,524.01	2,166,290.07
	5,839,863,230.79	1,743,161,331.97
减：其他应收款坏账准备	3,420,082.36	2,734,285.68
	5,836,443,148.43	1,740,427,046.29

其他应收款按照12个月预期信用损失及整个存续期预期信用损失分别计提的坏账准备的变动如下：

2021年

	第一阶段	第二阶段	第三阶段 已发生信用	合计
	未来12个月 预期信用损失	整个存续期 预期信用损失	减值金融资产 （整个存续期预 期信用损失）
年初余额	1,824,285.68	-	910,000.00	2,734,285.68
年初余额在本年	-	-	-	-
--转入第二阶段	-	-	-	-
--转入第三阶段	-	-	-	-
--转回第二阶段	-	-	-	-
--转回第一阶段	-	-	-	-
本年计提	913,451.60	-	-	913,451.60
本年转回	(224,618.02)	-	-	(224,618.02)
其他转出	(3,036.90)	-	-	(3,036.90)
年末余额	2,510,082.36	-	910,000.00	3,420,082.36

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

7. 其他应收款（续）

其他应收款按照12个月预期信用损失及整个存续期预期信用损失分别计提的坏账准备的变动如下：（续）

2020年

	第一阶段	第二阶段	第三阶段 已发生信用	合计
	未来12个月 预期信用损失	整个存续期 预期信用损失	减值金融资产 （整个存续期预 期信用损失）
年初余额	2,256,456.72	-	910,000.00	3,166,456.72
年初余额在本年	-	-	-	-
--转入第二阶段	-	-	-	-
--转入第三阶段	-	-	-	-
--转回第二阶段	-	-	-	-
--转回第一阶段	-	-	-	-
本年计提	774,623.37	-	-	774,623.37
本年转回	(1,203,793.28)	-	-	(1,203,793.28)
其他转出	(3,001.13)	-	-	(3,001.13)
年末余额	1,824,285.68	-	910,000.00	2,734,285.68

其他应收款余额变动如下：

2021年

	第一阶段	第二阶段	第三阶段 已发生信用	合计
	未来12个月 预期信用损失	整个存续期 预期信用损失	减值金融资产 （整个存续期预 期信用损失）
年初余额	1,742,251,331.97	-	910,000.00	1,743,161,331.97
本年新增	4,096,701,898.82	-	-	4,096,701,898.82
年末余额	5,838,953,230.79	-	910,000.00	5,839,863,230.79

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

7. 其他应收款（续）

其他应收款余额变动如下：（续）

2020年

	第一阶段	第二阶段	第三阶段 已发生信用	合计
	未来12个月 预期信用损失	整个存续期 预期信用损失	减值金融资产 （整个存续期预 期信用损失）
年初余额	1,467,012,293.78	-	910,000.00	1,467,922,293.78
本年新增	275,239,038.19	-	-	275,239,038.19
年末余额	1,742,251,331.97	-	910,000.00	1,743,161,331.97

其他应收款坏账准备的变动如下：

	年初余额	本年计提	本年转回	本年转出	年末余额
2021年	2,734,285.68	913,451.60	224,618.02	3,036.90	3,420,082.36
2020年	3,166,456.72	774,623.37	1,203,793.28	3,001.13	2,734,285.68

于2021年12月31日，其他应收款金额前五名如下：

	年末余额	占其他应收款 余额合计数 的比例(%)	性质	账龄	坏账准备 年末余额
第一名	2,706,366,444.66	46.34	关联方往来款	1年以内	-
第二名	836,896,425.19	14.33	应收暂付款	1年以内	836,896.43
第三名	651,269,850.00	11.15	关联方往来款	1年以内	-
第四名	539,371,510.00	9.24	关联方往来款	1-3年	539,371.51
第五名	331,500,000.00	5.68	关联方往来款	1-3年	331,500.00
	5,065,404,229.85	86.74			1,707,767.94

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

7. 其他应收款（续）

于2020年12月31日，其他应收款金额前五名如下：

	年末余额	占其他应收款 余额合计数 的比例(%)	性质	账龄	坏账准备 年末余额
第一名	532,168,510.00	30.53	关联方往来款	0-2年	532,168.51
第二名	358,800,409.05	20.58	应收暂付款	1年以内	358,800.41
第三名	331,500,000.00	19.02	关联方往来款	0-2年	331,500.00
第四名	80,609,771.45	4.62	往来款	0-3年以上	80,609.77
第五名	55,000,000.00	3.16	应收股权款	1年以内	-
	1,358,078,690.50	77.91			1,303,078.69

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

8. 存货

	2021年			2020年
	账面余额	跌价准备	账面价值	账面余额	跌价准备	账面价值
原材料	112,886,700.01	1,217,184.47	111,669,515.54	144,466,970.40	11,048,030.93	133,418,939.47
在产品	63,927,454.18	-	63,927,454.18	25,552,011.64	-	25,552,011.64
产成品	119,580,790.04	6,248,036.51	113,332,753.53	169,748,036.00	9,226,568.47	160,521,467.53
周转材料	4,304,114.13	18,196.06	4,285,918.07	1,381,183.44	117,953.71	1,263,229.73
开发成本	21,165,763,245.87	-	21,165,763,245.87	19,616,468,343.02	-	19,616,468,343.02
开发产品	1,011,332,889.12	-	1,011,332,889.12	1,743,380,051.48	-	1,743,380,051.48
	22,477,795,193.35	7,483,417.04	22,470,311,776.31	21,700,996,595.98	20,392,553.11	21,680,604,042.87

存货跌价准备变动如下：

2021年

	年初余额	本年计提	本年减少	年末余额
			转回或转销
原材料	11,048,030.93	-	9,830,846.46	1,217,184.47
产成品	9,226,568.47	2,851,518.99	5,830,050.96	6,248,036.50
周转材料	117,953.71	-	99,757.64	18,196.07
	20,392,553.11	2,851,518.99	15,760,655.06	7,483,417.04

2020年

	年初余额	本年计提	本年减少	年末余额
			转回或转销
原材料	5,184,121.86	7,630,256.57	1,766,347.50	11,048,030.93
在产品	2,489,234.25	-	2,489,234.25	-
产成品	9,878,771.44	3,972,851.31	4,625,054.28	9,226,568.47
周转材料	158,595.07	-	40,641.36	117,953.71
	17,710,722.62	11,603,107.88	8,921,277.39	20,392,553.11

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

8. 存货（续）

本年计提、转回存货跌价准备的依据和原因如下：

项目	计提存货跌价准备的依据	本年转回或转销存货跌价准备的原因
原材料	成本与可变现净值孰低计量	存货出售/投入生产
在产品	成本与可变现净值孰低计量	存货出售/投入生产
产成品	成本与可变现净值孰低计量	存货出售
周转材料	成本与可变现净值孰低计量	存货出售

于2021年12月31日，本集团存货中含有的借款费用资本化金额为人民币805,823,728.55元（2020年12月31日：人民币451,970,225.54元），系开发成本及开发产品中利息资本化金额。利息资本化的借款均为专门借款，利率范围为3.70%至9.00%（2020年：3.85%至10.45%）。

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

8. 存货（续）

于2021年12月31日，开发产品明细如下：

项目名称	最近一期竣工时间	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额	跌价准备
南山·白鹤天池	2021年9月	46,318,523.61	461,536,808.61	434,641,907.95	73,213,424.27	-
南山·维拉	2020年11月	24,115,666.14	-	19,301,800.49	4,813,865.65	-
南山·新程	2020年12月	398,122,894.76	-	294,571,112.58	103,551,782.18	-
南山·空港新城	2019年9月	93,228,202.42	-	19,652,664.97	73,575,537.45	-
南山·合肥新展	2020年8月	34,059,427.87	-	19,614,427.87	14,445,000.00	-
南山·梅溪一方	2021年12月	751,471,303.59	695,398,476.25	1,270,375,816.96	176,493,962.88	-
南山·枫桥	2021年4月	187,477,268.67	1,896,804,115.04	2,035,903,928.95	48,377,454.76	-
南山·旭南	2021年12月	-	1,373,640,914.67	1,348,044,584.39	25,596,330.28	-
南山·雨果	2015年12月	21,809,859.47	-	-	21,809,859.47	-
车联网小镇	2021年11月	-	1,794,465,257.82	1,480,998,988.78	313,466,269.04	-
山语海	2018年2月	1,716,175.06	-	1,716,175.06	-	-
海祥阁	2020年8月	32,327,101.30	895,047.56	-	33,222,148.86	-
德阳科技岛一期	2020年10月	152,733,628.59	348,271.34	30,314,645.65	122,767,254.28	-
		1,743,380,051.48	6,223,088,891.29	6,955,136,053.65	1,011,332,889.12	-

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

8. 存货（续）

于2021年12月31日，开发成本明细如下：

项目名称	最近一期开工时间	预计下批竣工时间	预计总投资	年初余额	年末余额	跌价准备
南山·白鹤天池	2021年7月	2023年9月	3,520,000,000.00	321,606,675.58	500,294,449.41	-
南山·梅溪一方	2018年12月	2022年12月	3,100,000,000.00	860,236,272.23	63,433,507.55	-
车联网小镇	2020年2月	已竣工	2,400,000,000.00	1,312,050,061.19	-	-
南山·三食六巷	2016年1月	待定	320,000,000.00	45,861,310.56	49,382,615.03	-
南山国际社区二期	2016年6月	待定	1,100,400,000.00	90,066,817.00	90,564,466.13	-
武汉光谷自贸港	2017年11月	2022年12月	325,000,000.00	24,400,592.63	45,560,807.74	-
南山·浒茂	2020年2月	2022年11月	2,391,658,800.00	1,570,408,271.65	1,782,003,813.21	-
南山·天樾	2020年8月	2022年12月	1,700,000,000.00	1,049,601,019.32	1,242,928,240.82	-
南山·光谷府	2019年10月	2022年12月	2,100,000,000.00	1,397,211,418.71	1,653,949,874.24	-
南山·凌峯	2020年7月	2022年5月	4,637,000,000.00	1,843,590,655.64	2,114,888,837.06	-
虹桥领峯	2020年12月	2022年8月	4,231,147,800.00	2,832,846,844.94	3,123,818,929.24	-
东莞南山	2021年3月	2023年3月	3,575,380,000.00	168,667,831.92	175,613,686.94	-
浦口智造园一期	2021年7月	2022年12月	400,000,000.00	1,431,189.63	23,881,810.82	-
长三角国际影视中心	2020年9月	2022年6月	705,000,000.00	43,270,145.26	120,447,803.50	-
重庆汽车公园	2020年11月	2023年11月	6,069,810,000.00	1,213,770,229.94	1,456,464,964.60	-
海城锦	2015年4月	2024年12月	7,000,000,000.00	752,885,893.76	1,553,903,750.02	-
南山·枫桥	2018年10月	已竣工	3,660,000,000.00	1,896,110,409.05	-	-
南山·旭南	2020年4月	已竣工	1,679,370,000.00	817,760,424.44	-	-
越溪项目	2021年8月	2023年1月	1,956,920,000.00	-	1,376,357,022.61	-

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

8. 存货（续）

于2021年12月31日，开发成本明细如下：（续）

项目名称	最近一期开工时间	预计下批竣工时间	预计总投资	年初余额	年末余额	跌价准备
悦时光	2022年9月	2024年7月	1,844,160,000.00	-	1,065,115,904.00	-
湾玺壹号	2022年2月	2024年3月	1,224,810,000.00	-	402,263,393.94	-
蔡甸项目	2022年3月	2024年4月	1,890,440,000.00	-	4,761,368.37	-
南山樾府	2021年11月	2024年3月	1,152,904,000.00	-	783,635,250.84	-
观山樾府	2021年12月	2023年11月	1,156,200,000.00	-	349,878,694.73	-
南山府	2022年3月	2023年10月	1,800,000,000.00	-	684,325,769.71	-
浦和智造园	2021年12月	2022年12月	121,410,000.00	-	29,808,777.61	-
TF(07/05):2020-21地块	2023年1月	2024年11月	1,500,000,000.00	-	521,192,617.10	-
寮步镇2021WR004地块	2021年10月	2022年12月	667,100,000.00	-	560,600,042.64	-
麻涌镇WR001地块	2021年8月	2023年4月	2,049,540,000.00	-	1,380,268,358.83	-
德阳科技岛	2020年10月	2022年5月	223,500,000.00	10,766,760.51	10,418,489.18	-
南山·瀛洲府	2020年4月	已竣工	2,170,000,000.00	1,374,060,832.47	-	-
西牛埔	2019年11月	2023年1月	3,445,384,000.00	1,935,775,386.17	-	-
碧泉园	2020年9月	已竣工	110,000,000.00	8,672,140.27	-	-
云泉居	2021年5月	已竣工	390,000,000.00	45,417,160.15	-	-
			70,617,134,600.00	19,616,468,343.02	21,165,763,245.87	-

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

8. 存货（续）

于2020年12月31日，开发产品明细如下：

项目名称	最近一期竣工时间	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额	跌价准备
南山·白鹤天池	2020年11月	38,838,968.27	353,784,914.96	346,305,359.62	46,318,523.61	-
南山·维拉	2020年11月	114,201,205.87	947,416,890.51	1,037,502,430.24	24,115,666.14	-
南山·柠府	2018年12月	1,887,496.80	-	1,887,496.80	-	-
山语海	2018年2月	1,804,121.28	-	87,946.22	1,716,175.06	-
南山·新程	2020年12月	575,554,846.85	1,810,824,725.25	1,988,256,677.34	398,122,894.76	-
南山·空港新城	2019年9月	121,256,846.98	-	28,028,644.56	93,228,202.42	-
南山·合肥新展	2020年8月	-	984,037,673.79	949,978,245.92	34,059,427.87	-
南山·梅溪一方	2020年12月	-	1,416,278,554.32	664,807,250.73	751,471,303.59	-
南山·枫桥	2020年8月	-	1,357,668,708.51	1,170,191,439.84	187,477,268.67	-
南山·雨果	2015年12月	21,809,859.47	-	-	21,809,859.47	-
海祥阁	2020年8月	-	581,762,780.18	549,435,678.88	32,327,101.30	-
德阳科技岛一期	2020年10月	-	152,733,628.59	-	152,733,628.59	-
		875,353,345.52	7,604,507,876.11	6,736,481,170.15	1,743,380,051.48	-

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

8. 存货（续）

于2020年12月31日，开发成本明细如下：

项目名称	最近一期开工时间	预计下批竣工时间	预计总投资	年初余额	年末余额	跌价准备
南山·白鹤天池	2019年5月	2021年9月	3,520,000,000.00	442,402,434.02	321,606,675.58	-
南山·维拉	2017年11月	已竣工	4,331,020,000.00	577,972,904.79	-	-
南山·三食六巷	2016年1月	待定	320,000,000.00	43,896,948.86	45,861,310.56	-
南山国际社区二期	2016年6月	待定	1,100,400,000.00	88,343,236.79	90,066,817.00	-
南山·旭南	2020年4月	2021年12月	1,679,370,000.00	659,604,080.00	817,760,424.44	-
西牛埔	2019年11月	2023年1月	3,445,384,000.00	1,216,633,939.05	1,935,775,386.17	-
武汉光谷自贸港	2017年11月	2022年12月	325,000,000.00	23,258,356.18	24,400,592.63	-
南山·新程	2019年5月	已竣工	4,362,140,000.00	1,432,151,495.90	-	-
南山·合肥新展	2017年12月	已竣工	1,018,350,000.00	841,068,974.79	-	-
南山·梅溪一方	2018年12月	2021年12月	3,100,000,000.00	1,903,690,730.28	860,236,272.23	-
南山·枫桥	2018年10月	2021年4月	3,660,000,000.00	2,754,364,104.27	1,896,110,409.05	-
南山·浒茂	2020年2月	2021年12月	2,391,658,800.00	1,428,929,071.34	1,570,408,271.65	-
南山·瀛洲府	2020年4月	2021年12月	2,170,000,000.00	1,451,861,888.14	1,374,060,832.47	-
南山·光谷府	2019年10月	2022年12月	2,100,000,000.00	1,228,777,556.02	1,397,211,418.71	-
南山·天樾	2020年8月	2022年12月	1,700,000,000.00	-	1,049,601,019.32	-
车联网小镇	2020年2月	2021年11月	2,400,000,000.00	1,019,687,601.07	1,312,050,061.19	-
南山·凌峯	2020年7月	2022年5月	4,637,000,000.00	-	1,843,590,655.64	-
虹桥领峯	2020年12月	2022年8月	4,231,147,800.00	-	2,832,846,844.94	-
东莞南山	2021年3月	2023年3月	3,575,380,000.00	166,647,619.05	168,667,831.92	-
浦口智造园一期	2021年7月	2022年12月	400,000,000.00	1,040,623.59	1,431,189.63	-

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

8. 存货（续）

于2020年12月31日，开发成本明细如下：（续）

项目名称	最近一期开工时间	预计下批竣工时间	预计总投资	年初余额	年末余额	跌价准备
长三角国际影视中心	2020年9月	2022年6月	705,000,000.00	-	43,270,145.26	-
重庆汽车公园	2020年11月	2023年11月	6,069,810,000.00	-	1,213,770,229.94	-
碧泉园	2020年9月	2021年11月	110,000,000.00	-	8,672,140.27	-
海城锦	2015年4月	2024年12月	7,000,000,000.00	323,439,976.17	752,885,893.76	-
云泉居	2021年5月	2023年3月	390,000,000.00	-	45,417,160.15	-
海祥阁	2018年6月	已竣工	536,000,000.00	289,085,623.74	-	-
德阳科技岛	2020年10月	2022年5月	223,500,000.00	-	10,766,760.51	-
			65,501,160,600.00	15,892,857,164.05	19,616,468,343.02	-

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

9. 一年内到期的非流动资产

	2021年	2020年
一年内到期的长期应收款	7,606,857.60	497,062.98

10. 其他流动资产

	2021年	2020年
代垫拆迁补偿款	-	214,664,774.10
待抵扣进项税额	901,022,719.29	682,131,857.99
预缴税费	943,444,387.42	398,350,761.18
合同取得成本	39,846,015.32	20,227,800.89
债权投资	980,622,466.07	191,324,749.98
	2,864,935,588.10	1,506,699,944.14
减：坏账准备	-	214,665.84
	2,864,935,588.10	1,506,485,278.30

与合同成本有关的资产具体情况如下：

2021年

	上年年末及本年年初余额	本年增加	本年摊销	计提减值	年末余额
合同取得成本	20,227,800.89	39,509,973.09	19,891,758.66	-	39,846,015.32

2020年

	上年年末金额	会计政策变更	年初金额	本年增加	本年摊销	计提减值	年末余额
合同取得成本	-	29,479,492.64	29,479,492.64	19,592,677.19	28,844,368.94	-	20,227,800.89

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

11. 长期应收款

	2021年			2020年
	账面余额	坏账准备	账面价值	账面余额	坏账准备	账面价值
融资租赁款	23,590,348.92	322,217.23	23,268,131.69	1,119,390.52	22,387.81	1,097,002.71
减：一年内到期的融资租赁款	7,717,082.49	110,224.89	7,606,857.60	507,207.12	10,144.14	497,062.98
	15,873,266.43	211,992.34	15,661,274.09	612,183.40	12,243.67	599,939.73

本集团长期应收款中融资租赁款的折现率为16.30%（2020年12月31日：

17.58%）。

于2021年12月31日，上述融资租赁应收款中未实现融资收益为人民币

2,096,241.15元（2020年12月31日：人民币150,143.41元）。

长期应收款按照12个月预期信用损失计提的坏账准备的变动如下：

2021年

		第一阶段
		未来12个月预期信用损失
年初余额		12,243.67
本年计提		199,748.67
年末余额		211,992.34

2020年

		第一阶段
		未来12个月预期信用损失
年初余额		3,228.05
本年计提		9,015.62
本年处置		-
年末余额		12,243.67

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

12. 长期股权投资

2021年

	年初余额	本年变动					年末余额	年末减值准备
		追加/减少投资	权益法下	宣告现金	其他	其他
			投资损益	股利	权益变动
合营企业:
武汉南山华中投资发展有限公司（注1）	120,914,003.96	-	(4,343,794.57)	-	-	(505,735.25)	116,064,474.14	-
武汉光合运力体育发展有限责任公司	842,643.11	3,600,000.00	(1,128,858.42)	-	-	-	3,313,784.69	-
福建南山纵横投资发展有限公司（注2）	-	-	6,730,293.94	(87,651,664.06)	-	212,628,027.00	131,706,656.88	-
深圳市中晖锦城实业有限公司	-	2,550,000.00	-	-	-	-	2,550,000.00	-
苏州造维餐饮文化发展有限公司	-	1,470,000.00	(1,177,509.75)	-	-	-	292,490.25	-
无锡三奚置业有限公司	-	306,000,000.00	(359,796.86)	-	-	-	305,640,203.14	-
华南艾摩珂海洋工程（上海）有限公司	-	5,000,000.00	(775,670.76)	-	-	-	4,224,329.24	-
联营企业:
中开财务有限公司	353,657,389.55	-	39,647,688.07	(20,000,000.00)	-	-	373,305,077.62	-
深圳赤湾胜宝旺工程有限公司 （注3）	324,219,373.59	-	(1,991,068.76)	-	-	(322,228,304.83)	-	-
苏州招商南山地产有限公司（注4）	119,574,564.97	(119,586,525.74)	11,960.77	-	-	-	-	-
苏州联鑫置业有限公司	8,648,140.84	-	820,595.50	-	-	-	9,468,736.34	-
武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司（注1）	11,470,327.81	-	873,625.95	-	-	629,902.48	12,973,856.24	-
苏州宏景置业有限公司	8,129,648.99	-	46,996,613.47	-	-	-	55,126,262.46	-
苏州美赛房地产有限公司	-	92,000,000.00	(1,856,634.09)	-	-	-	90,143,365.91	-
四川文轩宝湾供应链有限公司	40,861,768.64	-	977,676.39	-	-	-	41,839,445.03	-
中丹宝冷链物流（上海）有限公司	5,267,659.47	-	632,800.75	-	-	-	5,900,460.22	-
资产支持专项计划权益级	150,000,000.00	-	8,818,198.20	(8,818,198.20)	-	-	150,000,000.00	-
武汉山恒建设发展有限公司（注1）	-	18,750,000.00	(850,465.92)	-	-	(1,230,136.47)	16,669,397.61	-

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

12. 长期股权投资（续）

2021年（续）

	年初余额	本年变动					年末账面价值	年末减值准备
		追加/减少投资	权益法下	宣告现金	其他	其他
			投资损益	股利	权益变动
联营企业:（续）
深圳市赤湾房地产开发有限公司（注5）	-	-	(10,531,960.40)	-	-	1,047,721,192.62	1,037,189,232.22	-
勇敢的心文旅发展（苏州）有限公司	-	2,100,000.00	(86,263.25)	-	-	-	2,013,736.75	-
上海招南实业发展有限公司	-	662,815,650.00	-	-	-	-	662,815,650.00	-
苏州卓飞商务咨询有限公司	-	96,900,000.00	(756,152.17)	-	-	-	96,143,847.83	-
苏州相茂置业有限公司（注1）	-	54,000,000.00	(1,155,664.12)	-	-	(7,669,853.97)	45,174,481.91	-
苏州悦贵房地产开发有限公司（注1）	-	20,000,000.00	(2,367,789.59)	-	-	(2,727,496.36)	14,904,714.05	-
上海深渝实业发展有限公司	-	49,900,000.00	(10,229.81)	-	-	-	49,889,770.19	-
大别山毕昇康养（英山）有限责任公司（注6）	-	-	(3,560,663.25)	-	-	50,786,010.00	47,225,346.75	-
宁波和崇房地产信息咨询有限公司	-	-	-	-	-	-	-	-
深圳赤湾海洋石油工程有限公司	-	-	-	-	-	-	-	-
上海茸映科技经营有限责任公司	-	392,000.00	(1,738.16)	-	-	-	390,261.84	-
南通世茂翊信房地产开发有限公司	-	193,977,000.08	(594,577.85)	-	-	-	193,382,422.23	-
	1,143,585,520.93	1,389,868,124.34	73,960,615.31	(116,469,862.26)	-	977,403,605.22	3,468,348,003.54	-

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

12. 长期股权投资（续）

2020年

	年初余额	本年变动					年末余额	年末减值准备
		追加/减少投资	权益法下	宣告现金	其他	其他
			投资损益	股利	权益变动
合营企业:
武汉南山华中投资发展有限公司（注1）	151,272,363.74	-	(3,010,232.37)	-	-	(27,348,127.41)	120,914,003.96	-
武汉光合运力体育发展有限责任公司	1,036,119.40	-	(193,476.29)	-	-	-	842,643.11	-
		-
联营企业:		-
中开财务有限公司	321,385,376.29	-	44,272,013.26	(12,000,000.00)	-	-	353,657,389.55	-
深圳赤湾胜宝旺工程有限公司	309,802,029.56	-	14,417,344.03	-	-	-	324,219,373.59	-
苏州招商南山地产有限公司	123,601,877.69	-	(4,027,312.72)	-	-	-	119,574,564.97	-
苏州联鑫置业有限公司	1,237,667.96	-	7,410,472.88	-	-	-	8,648,140.84	-
武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司（注1）	17,746,717.07	-	(3,728,772.62)	-	-	(2,547,616.64)	11,470,327.81	-
苏州宏景置业有限公司	6,336,413.20	-	1,793,235.79	-	-	-	8,129,648.99	-
四川文轩宝湾供应链有限公司	38,975,339.79	-	1,886,428.85	-	-	-	40,861,768.64	-
成都青白江宝湾国际物流有限公司	14,263,356.34	(13,937,837.08)	(325,519.26)	-	-	-	-	-
成都中德颐年置业有限公司	55,156,308.52	(30,876,670.99)	(24,279,637.53)	-	-	-	-	-
宁波和崇房地产信息咨询有限公司	-	-	-	-	-	-	-	-
深圳赤湾海洋石油工程有限公司	-	-	-	-	-	-	-	-
中丹宝冷链物流（上海）有限公司	-	6,000,000.00	(732,340.53)	-	-	-	5,267,659.47	-
资产支持专项计划权益级	-	150,000,000.00	-	-	-	-	150,000,000.00	-
	1,040,813,569.56	111,185,491.93	33,482,203.49	(12,000,000.00)	-	(29,895,744.05)	1,143,585,520.93	-

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

12. 长期股权投资（续）

注1：其他变动系本集团与合营单位或联营单发生交易，抵消未实现交易损益或

转回以前年度抵消未实现交易损益所产生的影响。

注2：本集团之子公司武汉盘龙南山房地产有限公司（以下简称“武汉盘龙”）

与福建旭熠实业有限公司（以下简称“福建旭熠”）于2021年11月30日签订福建南山纵横投资发展有限公司（以下简称“福建纵横”）尾盘销售托底协议约定，自2021年12月1日起，福建纵横尾盘销售由福建旭熠自行决策，若2023年11月30日前福建纵横尾盘尚未销售完毕，福建旭熠同意按照托底价格将剩余房源通过股权转让或资产转让方式全部回购；同时，福建纵横于2021年11月修订的最新章程约定，公司所有表决事项需全部股东同意方可通过，本集团对福建纵横不再拥有控制权，并将其作为合营企业核算，详见附注六、3。

注3：2021年，受母公司控制的关联方赤晓企业有限公司（以下简称“赤晓企

业”）与南山控股签订了《赤湾胜宝旺表决权托管协议》，协议约定，南山控股有权就32%的股权行使赤晓企业所享有的除处分权、收益权以及表决权保留事项（变更公司章程、增加或减少注册资本、胜宝旺合并、分立、解散或变更公司形式）以外的一切股东权力和权利，因此南山控股合计持有胜宝旺64%的表决权，故将其纳入合并财务报表范围，详见附注六、1。

注4：2021年度，本集团联营公司苏州招商南山地产有限公司已注销。

注5：根据2021年4月23日深圳市赤湾房地产开发有限公司（以下简称“赤湾房

地产”）修订的最新章程约定，公司董事会由3人组成，其中深圳招商房地产有限公司（以下简称“深圳招商”）提名两名董事，深圳市南山房地产开发有限公司（以下简称“南山地产”）提名1名董事。董事会决议需经全体董事的二分之一以上董事表决通过方为有效，本集团对赤湾房地产不再拥有控制权。故自2021年4月23日起，本集团不再将赤湾房地产纳入合并范围，本集团对赤湾房地产具有重大影响，并将其作为联营企业核算，详见附注六、3。

注6：2021年度，本集团之子公司宝湾产城发展（深圳）有限公司以人民币

7,571,560.00元向益美康养投资（深圳）有限公司出售其所持有大别山毕昇康养（英山）有限责任公司（以下简称“大别山”）的20%股权，处置日为2021年1月1日。故自2021年1月1日起，本集团不再将大别山纳入合并范围，详见附注六、3。

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

13. 其他非流动金融资产

	2021年	2020年
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
权益工具投资	-	2,088,912.09
信托保障基金(注)	14,360,739.73	14,150,739.73
	14,360,739.73	16,239,651.82

注：系宝湾控股认购的抵押贷款支持证券（CMBN）资金信托保障金。

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

14. 投资性房地产

采用成本模式进行后续计量：

2021年

	房屋及建筑物
原价
年初余额	5,587,343,844.07
存货转入（注1）	825,208,952.86
在建工程转入	1,835,577,381.66
本年收购子公司(注2)	148,380,089.67
处置或报废	215,087,900.12
年末余额	8,181,422,368.14
累计折旧和摊销
年初余额	788,175,026.15
本年计提	212,854,190.11
处置或报废	137,310,706.93
年末余额	863,718,509.33
账面价值
年末	7,317,703,858.81
年初	4,799,168,817.92

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

14. 投资性房地产（续）

采用成本模式进行后续计量：（续）

2020年

	房屋及建筑物
原价
年初余额	4,291,245,899.82
在建工程转入	1,471,806,300.07
本年收购子公司(注2)	183,198,446.41
处置或报废	10,832,400.13
本年处置子公司	348,074,402.10
年末余额	5,587,343,844.07
累计折旧和摊销
年初余额	724,045,720.84
本年计提	142,048,121.91
处置或报废	5,732,206.52
本年处置子公司	72,186,610.08
年末余额	788,175,026.15
账面价值
年末	4,799,168,817.92
年初	3,567,200,178.98

注1：本年从存货转入至投资性房地产主要系本集团之子公司长沙南山天池房地

产有限公司、长沙麓泽房地产有限公司及深南（无锡）车联网有限公司因开发的项目已经管理层书面决议，将用于经营出租，且持有意图短期内不再发生变化，因此自存货转入至投资性房地产；

注2：本年因收购子公司增加的投资性房地产中，属于资产收购增加的投资性房

地产为人民币148,380,089.67元（2020年：人民币183,198,446.41元）。

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

14. 投资性房地产（续）

于2021年12月31日，未办妥产权证书的投资性房地产如下：

	账面价值	未办妥产权原因
房屋及建筑物	2,481,790,063.29	正在办理中
房屋及建筑物	13,307,176.57	房屋建筑物附着的土地无产权证书，详见附注五、18
	2,495,097,239.86

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

15. 固定资产

2021年

	房屋及建筑物	经营租赁集成房屋构件	机器设备	运输设备	电子及其他设备	港务设施	合计
原价
年初余额	2,919,099,038.84	21,086,748.49	429,064,536.95	36,027,165.30	250,916,448.52	46,157,573.55	3,702,351,511.65
购置	6,301,940.61	-	15,636,831.36	2,397,948.97	17,497,212.85	-	41,833,933.79
在建工程转入	1,081,302,753.27	-	106,796,668.75	-	2,552,457.13	-	1,190,651,879.15
存货转入	-	7,790,004.02	-	-	-	-	7,790,004.02
本年收购子公司（注）	639,960,720.80	-	150,955,372.53	3,218,406.09	2,284,636.34	28,175,591.75	824,594,727.51
处置或报废	50,929,100.66	8,085,547.23	37,979,734.88	3,990,861.90	10,494,274.57	180,890.00	111,660,409.24
转出至在建工程	26,233,245.61	-	-	-	1,313,936.28	-	27,547,181.89
本年处置子公司	-	-	-	2,908,554.80	969,589.36	-	3,878,144.16
年末余额	4,569,502,107.25	20,791,205.28	664,473,674.71	34,744,103.66	260,472,954.63	74,152,275.30	5,624,136,320.83
累计折旧
年初余额	604,342,636.46	8,070,240.98	229,215,719.35	28,082,295.98	146,559,157.00	39,182,590.69	1,055,452,640.46
本年计提	198,495,205.04	872,373.50	47,208,346.69	2,675,740.94	20,267,110.77	2,099,304.75	271,618,081.69
处置或报废	14,026,394.09	1,833,929.66	29,002,697.40	3,278,707.26	8,341,936.36	171,845.65	56,655,510.42
转出至在建工程	17,361,924.96	-	-	-	1,248,239.47	-	18,610,164.43
本年处置子公司	-	-	-	2,294,716.26	724,654.09	-	3,019,370.35
年末余额	771,449,522.45	7,108,684.82	247,421,368.64	25,184,613.40	156,511,437.85	41,110,049.79	1,248,785,676.95
减值准备
年初余额	29,565,302.55	5,320,075.90	9,309,645.45	-	90,677.07	-	44,285,700.97
计提	-	5,285,868.99	-	-	-	-	5,285,868.99
处置或报废	29,565,302.55	716,725.71	1,859,249.29	-	74,107.58	-	32,215,385.13
年末余额	-	9,889,219.18	7,450,396.16	-	16,569.49	-	17,356,184.83
账面价值
年末	3,798,052,584.80	3,793,301.28	409,601,909.91	9,559,490.26	103,944,947.29	33,042,225.51	4,357,994,459.05
年初	2,285,191,099.83	7,696,431.61	190,539,172.15	7,944,869.32	104,266,614.45	6,974,982.86	2,602,613,170.22

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

15. 固定资产（续）

2020年

	房屋及建筑物	经营租赁集成房屋构件	机器设备	运输设备	电子及其他设备	港务设施	合计
原价
年初余额	2,616,339,889.43	22,160,786.93	412,966,149.67	39,900,673.73	249,643,596.54	46,157,573.55	3,387,168,669.85
购置	5,000,326.35	7,340,603.81	13,195,304.62	3,058,155.49	12,898,073.39	-	41,492,463.66
在建工程转入	696,111,346.04	-	49,502,972.73	-	-	-	745,614,318.77
存货转入	-	1,511,107.96	-	-	-	-	1,511,107.96
本年收购子公司(注)	2,043,469.77	-	-	-	11,483.03	-	2,054,952.80
处置或报废	5,212,662.48	9,925,750.21	22,487,049.18	5,885,888.74	7,281,941.46	-	50,793,292.07
转出至在建工程	180,762,562.00	-	-	-	-	-	180,762,562.00
本年处置子公司	214,420,768.27	-	24,112,840.89	1,045,775.18	4,354,762.98	-	243,934,147.32
年末余额	2,919,099,038.84	21,086,748.49	429,064,536.95	36,027,165.30	250,916,448.52	46,157,573.55	3,702,351,511.65
累计折旧
年初余额	560,576,628.45	9,740,506.31	230,683,915.33	32,324,661.04	137,036,633.53	38,371,423.73	1,008,733,768.39
本年计提	120,058,130.48	1,424,084.33	30,457,836.99	2,229,968.85	18,980,404.57	811,166.96	173,961,592.18
处置或报废	1,760,814.07	3,094,349.66	16,139,348.55	5,500,716.91	6,248,533.85	-	32,743,763.04
转出至在建工程	15,068,972.83	-	-	-	-	-	15,068,972.83
本年处置子公司	59,462,335.57	-	15,786,684.42	971,617.00	3,209,347.25	-	79,429,984.24
年末余额	604,342,636.46	8,070,240.98	229,215,719.35	28,082,295.98	146,559,157.00	39,182,590.69	1,055,452,640.46
减值准备
年初余额	215,391.88	7,074,439.02	3,168,825.66	-	-	-	10,458,656.56
计提	30,977,050.23	845,572.23	9,617,493.33	-	305,428.17	-	41,745,543.96
处置或报废	1,627,139.56	2,599,935.35	3,476,673.54	-	214,751.10	-	7,918,499.55
年末余额	29,565,302.55	5,320,075.90	9,309,645.45	-	90,677.07	-	44,285,700.97
账面价值
年末	2,285,191,099.83	7,696,431.61	190,539,172.15	7,944,869.32	104,266,614.45	6,974,982.86	2,602,613,170.22
年初	2,055,547,869.10	5,345,841.60	179,113,408.68	7,576,012.69	112,606,963.01	7,786,149.82	2,367,976,244.90

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

15. 固定资产（续）

注：本年因收购子公司增加的固定资产中，属于资产收购增加的固定资产为人民币77,768,490.28 元（2020年：人民币2,050,007.96元）；属于非同一控制下合并增加的固定资产为人民币746,826,237.23元（2020年：人民币4,944.84元）。

经营性租出固定资产如下：

2021年

	经营租赁集成房屋构件
原价
年初余额	21,086,748.49
存货转入	7,790,004.02
处置或报废	8,085,547.23
年末余额	20,791,205.28
累计折旧
年初余额	8,070,240.98
本年计提	872,373.50
处置或报废	1,833,929.66
年末余额	7,108,684.82
减值准备
年初余额	5,320,075.90
计提	5,285,868.99
处置或报废	716,725.71
年末余额	9,889,219.18
账面价值
年末	3,793,301.28
年初	7,696,431.61

2020年

	账面价值
经营租赁集成房屋构件	7,696,431.61

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五、 合并财务报表主要项目注释（续）

15. 固定资产（续）

截至2021年12月31日，未办妥产权证书的固定资产如下：

	账面价值	未办妥产权证书原因
房屋及建筑物	1,001,077,536.60	正在办理中

16. 在建工程

	2021年			2020年
	账面余额	减值准备	账面价值	账面余额	减值准备	账面价值
海城锦地铁综合体项目	1,643,499,645.91	-	1,643,499,645.91	-	-	-
宁波宝湾物流园工程	420,846,095.95	-	420,846,095.95	287,034,231.97	-	287,034,231.97
余姚宝湾物流园工程	398,342,597.11	-	398,342,597.11	90,934,922.32	-	90,934,922.32
江苏宝湾物流园工程	398,278,700.70	-	398,278,700.70	436,109,804.44	-	436,109,804.44
义乌宝湾项目	360,768,876.16	-	360,768,876.16	4,937,357.84	-	4,937,357.84
漳州宝湾物流园工程	331,019,762.87	-	331,019,762.87	105,816,134.60	-	105,816,134.60
重庆宝湾智能制造供应链中心项目	195,527,704.94	-	195,527,704.94	68,954,818.33	-	68,954,818.33
宝湾蓉欧国际物流供应链中心项目	174,386,899.28	-	174,386,899.28	36,365,523.16	-	36,365,523.16
苏州优优物流园项目	164,361,560.91	-	164,361,560.91	9,277,805.52	-	9,277,805.52
武汉东西湖物流园工程	152,648,537.67	-	152,648,537.67	23,368,140.63	-	23,368,140.63
南海宝湾物流园工程	144,614,201.60	-	144,614,201.60	23,024,026.29	-	23,024,026.29
惠州宝湾物流园工程	113,367,485.33	-	113,367,485.33	-	-	-
快仓（宝山）全球智能机器人产业化基地	97,382,445.52	-	97,382,445.52	-	-	-
上海策湾长三角国际影视中心	96,468,848.93	-	96,468,848.93	9,247,831.05	-	9,247,831.05
德阳科技岛二期	95,353,954.48	-	95,353,954.48	-	-	-
滨港宝湾物流园二期	10,815,605.10	-	10,815,605.10	112,054,136.92	-	112,054,136.92
西安宝湾物流园工程	8,357,936.53	-	8,357,936.53	21,584,954.56	-	21,584,954.56
重庆南山赛车运动物流服务基地	5,385,305.40	-	5,385,305.40	7,056,104.15	-	7,056,104.15
中国南山·合肥岗集综合交通物流港项目	2,061,366.33	-	2,061,366.33	96,893,521.04	-	96,893,521.04
无锡供应链物流园工程	1,336,508.82	-	1,336,508.82	354,330,032.72	-	354,330,032.72
长沙雨花物流园工程	1,317,090.02	-	1,317,090.02	203,527,265.08	-	203,527,265.08
镇海宝湾物流园工程	840,586.45	-	840,586.45	225,498,862.76	-	225,498,862.76
杭州宝湾（中力玻璃厂）改造项目	65,609.92	-	65,609.92	220,571,211.25	-	220,571,211.25
肥东宝湾物流园工程	-	-	-	1,413,809.42	-	1,413,809.42
青山宝湾物流园工程	-	-	-	374,365,189.64	-	374,365,189.64
成都青白江宝湾智慧供应链物流园	-	-	-	191,832,689.00	-	191,832,689.00
郑州宝海物流园工程	-	-	-	265,292,304.43	-	265,292,304.43
其他零星工程	130,902,609.33	-	130,902,609.33	230,063,492.17	1,916,812.00	228,146,680.17
	4,947,949,935.26	-	4,947,949,935.26	3,399,554,169.29	1,916,812.00	3,397,637,357.29

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

16. 在建工程（续）

重要在建工程2021年变动如下：

	预算	年初余额	本年增加	本年转入 固定资产	本年转入 投资性房地产	年末余额	资金来源	工程投入占预算比例（%）
海城锦地铁综合体项目	3,919,930,000.00	-	1,643,499,645.91	-	-	1,643,499,645.91	自筹及借款	41.93
宁波宝湾物流园工程	611,710,000.00	287,034,231.97	193,355,455.36	-	59,543,591.38	420,846,095.95	自筹及借款	78.63
余姚宝湾物流园工程	542,270,000.00	90,934,922.32	352,744,248.90	-	45,336,574.11	398,342,597.11	自筹及借款	96.74
江苏宝湾物流园工程	502,489,797.15	436,109,804.44	33,260,001.03	-	71,091,104.77	398,278,700.70	自筹及借款	93.41
义乌宝湾项目	636,279,400.00	4,937,357.84	355,831,518.32	-	-	360,768,876.16	自筹	56.70
漳州宝湾物流园工程	530,640,000.00	105,816,134.60	225,203,628.27	-	-	331,019,762.87	自筹及借款	62.38
重庆宝湾智能制造供应链中心项目	286,550,000.00	68,954,818.33	126,572,886.61	-	-	195,527,704.94	自筹及借款	74.38
宝湾蓉欧国际物流供应链中心项目	283,800,000.00	36,365,523.16	138,021,376.12	-	-	174,386,899.28	自筹及借款	66.98
苏州优优物流园项目	264,150,000.00	9,277,805.52	155,083,755.39	-	-	164,361,560.91	自筹及借款	62.22
武汉东西湖物流园工程	163,640,000.00	23,368,140.63	129,280,397.04	-	-	152,648,537.67	自筹及借款	82.88
南海宝湾物流园工程	1,010,650,000.00	23,024,026.29	121,590,175.31	-	-	144,614,201.60	自筹及借款	14.31
惠州宝湾物流园工程	575,930,000.00	-	113,367,485.33	-	-	113,367,485.33	自筹及借款	19.68
快仓（宝山）全球智能机器人产业化基地	326,600,000.00	-	97,382,445.52	-	-	97,382,445.52	自筹及借款	30.15
上海策湾长三角国际影视中心	385,000,000.00	9,247,831.05	87,221,017.88	-	-	96,468,848.93	自筹及借款	22.49
德阳科技岛二期	138,022,500.00	-	95,353,954.48	-	-	95,353,954.48	自筹	69.47
滨港宝湾物流园二期	192,763,024.70	112,054,136.92	53,765,652.71	76,841,361.48	78,162,823.05	10,815,605.10	自筹及借款	86.97
西安宝湾物流园工程	263,090,000.00	21,584,954.56	55,657,799.79	26,409,290.54	42,475,527.28	8,357,936.53	借款	75.51
重庆南山赛车运动物流服务基地	120,000,000.00	7,056,104.15	60,536,420.01	802,133.14	61,405,085.62	5,385,305.40	借款	34.00

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

16. 在建工程（续）

重要在建工程2021年变动如下（续）：

	预算	年初余额	本年增加	本年转入 固定资产	本年转入 投资性房地产	年末余额	资金来源	工程投入占预算比例（%）
中国南山·合肥岗集综合交通物流港项目	228,201,752.09	96,893,521.04	88,969,961.32	-	183,802,116.03	2,061,366.33	自筹	80.79
无锡供应链物流园工程	611,300,000.00	354,330,032.72	3,286,263.19	244,165,514.89	112,114,272.20	1,336,508.82	自筹及借款	58.47
长沙雨花物流园工程	285,206,000.00	203,527,265.08	33,887,683.74	105,784,538.53	130,313,320.27	1,317,090.02	自筹及借款	83.24
镇海宝湾物流园工程	384,900,000.00	225,498,862.76	59,340,160.83	147,608,285.70	136,390,151.44	840,586.45	自筹及借款	74.08
杭州宝湾（中力玻璃厂）改造项目	227,693,589.17	220,571,211.25	3,505,880.44	21,388,860.99	202,622,620.78	65,609.92	自筹及借款	98.46
肥东宝湾物流园工程	160,820,000.00	1,413,809.42	62,766,102.61	23,760,183.20	40,419,728.83	-	自筹及借款	98.40
青山宝湾物流园工程	517,600,000.00	374,365,189.64	75,513,619.07	190,995,322.87	258,883,485.84	-	自筹及借款	87.58
成都青白江宝湾智慧供应链物流园	269,870,000.00	191,832,689.00	9,928,860.00	99,925,009.20	101,836,539.80	-	自筹及借款	81.49
郑州宝海物流园工程	527,380,000.00	265,292,304.43	67,171,755.55	166,137,971.65	166,326,088.33	-	自筹及借款	83.38
其他零星工程	不适用	230,063,492.17	132,526,876.05	86,833,406.96	144,854,351.93	130,902,609.33	不适用	不适用
		3,399,554,169.29	4,574,625,026.78	1,190,651,879.15	1,835,577,381.66	4,947,949,935.26

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

16. 在建工程（续）

重要在建工程2020年变动如下：

	预算	年初余额	本年增加	本年转入 固定资产	本年转入 投资性房地产	年末余额	资金来源	工程投入占预算比例（%）
江苏宝湾物流园工程	560,429,000.00	253,615,309.18	182,494,495.26	-	-	436,109,804.44	自筹	77.82
青山宝湾物流园工程	517,600,000.00	94,844,855.36	279,520,334.28	-	-	374,365,189.64	自筹及借款	72.33
无锡供应链物流园工程	611,300,000.00	309,662,760.01	211,426,531.70	-	166,759,258.99	354,330,032.72	自筹及借款	85.24
宁波宝湾物流园工程	611,710,000.00	2,873,601.22	284,160,630.75	-	-	287,034,231.97	自筹及借款	46.92
郑州宝海物流园工程	523,780,000.00	231,343,299.03	152,297,020.74	-	118,348,015.34	265,292,304.43	自筹及借款	73.24
镇海宝湾物流园工程	384,900,000.00	13,129,867.21	212,368,995.55	-	-	225,498,862.76	自筹及借款	58.59
杭州宝湾（中力玻璃厂）改造项目	227,693,589.17	-	220,571,211.25	-	-	220,571,211.25	自筹及借款	96.87
长沙雨花物流园工程	285,206,000.00	35,419,740.62	168,107,524.46	-	-	203,527,265.08	自筹及借款	71.36
成都青白江宝湾智慧供应链物流园	269,870,000.00	-	191,832,689.00	-	-	191,832,689.00	自筹及借款	77.46
滨港宝湾物流园工程二期	197,302,254.37	75,310,089.53	65,989,507.05	-	29,245,459.66	112,054,136.92	自筹及借款	82.61
漳州宝湾物流园工程	530,640,000.00	1,161,270.60	104,654,864.00	-	-	105,816,134.60	自筹及借款	19.94
新站宝湾物流园工程	114,390,000.00	23,780,349.19	88,244,057.88	-	11,736,012.95	100,288,394.12	自筹及借款	97.93
中国南山·合肥岗集综合交通物流港项目	230,000,000.00	862,635.16	96,030,885.88	-	-	96,893,521.04	自筹及借款	45.75
余姚宝湾物流园工程	542,270,000.00	17,395,107.59	73,539,814.73	-	-	90,934,922.32	自筹及借款	16.77
重庆宝湾智能制造供应链中心项目	286,550,000.00	84,007.07	68,870,811.26	-	-	68,954,818.33	自筹	26.17
宝湾蓉欧国际物流供应链中心项目	283,800,000.00	701,246.14	35,664,277.02	-	-	36,365,523.16	自筹	13.71
西安宝湾物流园工程	291,683,450.00	113,497,501.98	29,493,036.30	42,672,082.95	78,733,500.77	21,584,954.56	自筹及借款	49.02

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

16. 在建工程（续）

重要在建工程2020年变动如下（续）：

	预算	年初余额	本年增加	本年转入 固定资产	本年转入 投资性房地产	年末余额	资金来源	工程投入占预算比例（%）
三水宝湾物流园工程	328,264,007.50	271,960,643.86	39,749,640.21	106,724,337.32	186,877,260.86	18,108,685.89	自筹及借款	94.96
西彭宝湾物流园工程	247,120,000.00	171,406,028.40	42,413,418.06	77,533,131.70	135,075,292.43	1,211,022.33	自筹及借款	93.03
滇中宝湾国际智慧物流港项目	202,380,000.00	59,107,715.25	112,937,332.96	68,661,171.12	102,677,835.81	706,041.28	自筹及借款	90.96
淮安宝湾物流园工程	146,850,000.00	35,927,245.60	80,347,142.89	55,840,015.14	59,739,895.77	694,477.58	自筹及借款	79.20
望城宝湾物流园工程	157,239,000.00	74,876,043.73	57,873,306.10	54,697,438.24	77,679,215.19	372,696.40	自筹及借款	84.43
嘉兴供应链物流园工程	240,390,000.00	160,097,929.38	57,582,643.38	77,592,096.04	140,071,062.86	17,413.86	自筹	90.55
珞璜宝湾物流园工程	222,150,000.00	142,407,986.59	36,956,608.74	66,800,933.31	112,552,273.21	11,388.81	自筹及借款	99.57
广汉宝湾物流园工程	372,090,000.00	143,321,704.33	167,479,792.39	99,719,303.82	211,082,192.90	-	自筹及借款	89.64
其他零星工程	不适用	102,439,366.02	221,141,913.24	95,373,809.13	41,229,023.33	186,978,446.80	不适用	不适用
		2,335,226,303.05	3,281,748,485.08	745,614,318.77	1,471,806,300.07	3,399,554,169.29

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

16. 在建工程（续）

重要在建工程2021年变动如下：

	工程进度	利息资本化	其中：本年	本年利息
	(%)	累计金额	利息资本化	资本化率(%)
海城锦地铁综合体项目	50.00	18,026,314.08	18,026,314.08	4.16
宁波宝湾物流园工程	99.00	10,868,820.81	7,993,022.64	4.28
余姚宝湾物流园工程	95.00	13,059,936.70	8,371,097.02	3.35
江苏宝湾物流园工程	100.00	3,035,551.65	3,035,551.65	3.35
漳州宝湾物流园工程	92.00	7,282,842.14	6,990,178.00	4.13
重庆宝湾智能制造供应链中心项目	83.00	1,879,731.12	1,879,731.12	3.35
宝湾蓉欧国际物流供应链中心项目	65.00	1,160,956.04	1,160,956.04	3.35
武汉东西湖物流园工程	94.00	994,541.52	994,541.52	4.13
南海宝湾物流园工程	13.00	409,719.95	409,719.95	3.35
惠州宝湾物流园工程	24.00	760,601.19	760,601.19	4.28
快仓（宝山）全球智能机器人产业化基地	31.00	44,916.67	44,916.67	4.90
上海策湾长三角国际影视中心	40.00	5,440,335.81	3,640,335.81	6.67
苏州优优物流园项目	62.00	644,653.49	644,653.49	4.13
滨港宝湾物流园二期	100.00	12,777,574.30	1,366,072.15	4.13
西安宝湾物流园工程	76.00	3,605,110.72	1,400,245.09	4.90
重庆南山赛车运动物流服务基地	68.00	1,326,346.40	1,325,051.32	5.00
长沙雨花物流园工程	100.00	6,598,229.04	2,258,609.65	3.35
镇海宝湾物流园工程	74.00	7,494,746.63	4,453,772.21	3.35
杭州宝湾（中力玻璃厂）改造项目	100.00	115,694.42	39,711.01	4.13
肥东宝湾物流园工程	100.00	2,195,636.55	2,195,636.55	5.00
青山宝湾物流园工程	100.00	12,877,364.38	10,260,615.15	3.35
成都青白江宝湾智慧供应链物流园	100.00	6,658,842.82	4,317,858.30	4.80
郑州宝海物流园工程	100.00	4,472,271.17	2,433,748.53	4.90
		121,730,737.60	84,002,939.14

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

16. 在建工程（续）

重要在建工程2020年变动如下：

	工程进度	利息资本化	其中：本年	本年利息
	(%)	累计金额	利息资本化	资本化率(%)
青山宝湾物流园工程	59.00	2,616,749.23	2,616,749.23	4.62
无锡供应链物流园工程	95.00	10,436,709.92	10,246,863.96	4.90
宁波宝湾物流园工程	55.00	2,875,798.17	2,875,798.17	3.35
郑州宝海物流园工程	78.00	2,038,522.64	1,969,955.97	3.35
镇海宝湾物流园工程	70.00	3,040,974.42	2,714,778.21	3.35
杭州宝湾（中力玻璃厂）改造项目	97.00	75,983.41	75,983.41	3.35
长沙雨花物流园工程	98.00	4,339,619.39	4,210,737.88	4.17
成都青白江宝湾智慧供应链物流园	98.00	2,340,984.52	2,274,924.62	4.56
滨港宝湾物流园工程二期	100.00	3,309,689.36	3,202,457.51	5.00
漳州宝湾物流园工程	38.00	292,664.14	292,664.14	3.35
新站宝湾物流园工程	74.00	173,299.14	173,299.14	3.35
中国南山·合肥岗集综合交通物流港项目	85.00	121,333.34	121,333.34	4.20
余姚宝湾物流园工程	30.00	7,298,575.41	3,779,451.93	3.35
西安宝湾物流园工程	50.00	2,204,865.63	2,052,596.97	4.76
三水宝湾物流园工程	99.00	7,466,472.09	4,254,711.95	4.74
西彭宝湾物流园工程	100.00	3,589,477.89	1,270,916.74	3.35
滇中宝湾国际智慧物流港项目	100.00	450,803.93	450,803.93	3.35
淮安宝湾物流园工程	100.00	173,464.51	173,464.51	3.35
望城宝湾物流园工程	98.00	1,211,612.96	1,211,612.96	4.26
珞璜宝湾物流园工程	100.00	11,501,320.61	4,212,272.72	4.33
广汉宝湾物流园工程	100.00	3,717,831.42	3,631,284.18	3.35
		69,276,752.13	51,812,661.47

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五、 合并财务报表主要项目注释（续）

16. 在建工程（续）

在建工程减值准备：

2021年

	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
其他零星工程-钢结构生产二线	1,916,812.00	-	1,916,812.00	-

2020年

	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额	计提原因
其他零星工程-钢结构生产二线	-	1,916,812.00	-	1,916,812.00	拟拆除生产线

17. 使用权资产

2021年

	房屋及建筑物	土地使用权	合计
成本
上年年末余额	-	-	-
会计政策变更	82,240,316.77	262,435,134.69	344,675,451.46
本年年初余额	82,240,316.77	262,435,134.69	344,675,451.46
增加	16,255,694.59	72,000.00	16,327,694.59
处置	1,765,078.06	79,975,753.86	81,740,831.92
年末余额	96,730,933.30	182,531,380.83	279,262,314.13
累计折旧
计提	28,941,691.89	32,642,652.00	61,584,343.89
处置	588,359.31	13,756,994.48	14,345,353.79
年末余额	28,353,332.58	18,885,657.52	47,238,990.10
账面价值
年末	68,377,600.72	163,645,723.31	232,023,324.03
年初	82,240,316.77	262,435,134.69	344,675,451.46

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五、 合并财务报表主要项目注释（续）

18. 无形资产

2021年

	土地使用权	软件及其他	合计
原价
年初余额	6,037,609,652.18	81,910,163.00	6,119,519,815.18
购置	456,846,394.93	13,534,947.22	470,381,342.15
收购子公司(注)	418,476,034.25	1,116,232.74	419,592,266.99
处置	188,236,337.42	36,459.21	188,272,796.63
处置子公司	-	50,679.09	50,679.09
年末余额	6,724,695,743.94	96,474,204.66	6,821,169,948.60
累计摊销
年初余额	811,195,080.12	44,813,767.74	856,008,847.86
计提	132,980,732.18	7,442,112.53	140,422,844.71
处置	96,766,167.67	17,680.00	96,783,847.67
处置子公司	-	46,269.07	46,269.07
年末余额	847,409,644.63	52,191,931.20	899,601,575.83
账面价值
年末	5,877,286,099.31	44,282,273.46	5,921,568,372.77
年初	5,226,414,572.06	37,096,395.26	5,263,510,967.32

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

18. 无形资产（续）

2020年

	土地使用权	软件及其他	合计
原价
年初余额	5,007,633,082.55	76,383,040.88	5,084,016,123.43
购置	980,305,749.62	7,244,176.01	987,549,925.63
收购子公司(注)	307,661,383.69	-	307,661,383.69
处置	54,475,873.90	749,178.01	55,225,051.91
处置子公司	168,281,594.27	967,875.88	169,249,470.15
其他转出	35,233,095.51	-	35,233,095.51
年末余额	6,037,609,652.18	81,910,163.00	6,119,519,815.18
累计摊销
年初余额	757,407,426.54	39,005,786.58	796,413,213.12
计提	126,871,146.08	6,065,944.46	132,937,090.54
处置	33,883,158.12	68,674.65	33,951,832.77
处置子公司	38,380,551.64	189,288.65	38,569,840.29
其他转出	819,782.74	-	819,782.74
年末余额	811,195,080.12	44,813,767.74	856,008,847.86
账面价值
年末	5,226,414,572.06	37,096,395.26	5,263,510,967.32
年初	4,250,225,656.01	37,377,254.30	4,287,602,910.31

注：本年因收购子公司增加的无形资产中，属于资产收购增加的无形资产为人民币418,476,034.25 元（2020年：人民币265,728,476.19元）；属于非同一控制下合并增加的无形资产为人民币1,116,232.74元（2020年：人民币41,932,907.50元）。

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五、 合并财务报表主要项目注释（续）

18. 无形资产（续）

于2021年12月31日，未办理产权证的无形资产如下：

	账面价值	未办妥产权证书原因
土地使用权	86,743,386.29	注1
土地使用权	4,427,926.73	正在办理中
	91,171,313.02

注1：尚未办理产权证的土地使用权为本公司自母公司南山集团租入的土地及码头使用权。1984年，南山集团以该地块25年的土地及码头使用权作为出资投入本公司，使用期限于2009年7月15日届满。2006年7月18日，本公司与南山集团签订《场地使用协议书》，本公司自上述土地及码头使用权使用期限届满之日起以经营租赁的方式延续租赁该土地及码头，租赁期为25年，自2009年7月15日至2034年7月14日止，并一次性支付了全部租金。截至2021年12月31日止，南山集团尚未取得上述土地的土地使用权证。

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五、 合并财务报表主要项目注释（续）

19. 商誉

2021年及2020年

	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
		非同一控制下企业合并	处置
成都雅致集成房屋有限公司	1,330,337.45	-	-	1,330,337.45
天津市津南区宝湾国际物流有限公司	11,133,118.55	-	-	11,133,118.55
	12,463,456.00	-	-	12,463,456.00

商誉减值准备的变动如下：

2021年及2020年

	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
		计提	处置
成都雅致集成房屋有限公司	1,330,337.45	-	-	1,330,337.45

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五、 合并财务报表主要项目注释（续）

19. 商誉 （续）

本集团于2016年10月收购天津市津南区宝湾国际物流有限公司，形成商誉人民币11,133,118.55元。企业合并取得的商誉已经分配至物流园资产组组合以进行减值测试：

物流园资产组组合主要由投资性房地产、固定资产及无形资产组成，与购买日所确定的资产组组合一致。物流园资产组组合账面价值为人民币185,712,607.47元。可收回金额采用资产组的预计未来现金流量的现值，根据管理层批准的5年期财务预算基础上的现金流量预测来确定。该资产组内收入增长率分别是5%、5%、5%、5%、5%。现金流量预测所用的税后折现率为9%，5年以后的现金流量增长率为3%。本集团认为，基于公司的业务，这个折现率及永续增长率是合理的。

以下说明了管理层为进行商誉的减值测试，在确定现金流量预测时作出的关键假设：

预算毛利率 — 确定基础是在预算年度前一年实现的平均毛利率基础上，根据预计效率的提高适当提高该平均毛利率。

折现率 — 采用的折现率是反映相关资产组特定风险的税前折现率。

分配至上述资产组的关键假设的金额与本集团历史经验及外部信息一致。

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五、 合并财务报表主要项目注释（续）

20. 长期待摊费用

2021年

2020年

21. 递延所得税资产/负债

未经抵销的递延所得税资产和递延所得税负债：

	2021年		2020年
	可抵扣	递延	可抵扣	递延
	暂时性差异	所得税资产	暂时性差异	所得税资产
递延所得税资产
资产减值准备	70,026,998.68	13,092,874.38	71,404,290.71	11,520,968.94
可抵扣亏损	975,037,946.88	231,199,892.84	792,131,059.08	189,908,588.34
预提土地增值税	821,093,570.88	205,273,392.72	773,684,908.00	193,421,227.00
递延收益	117,486,808.68	29,371,702.17	120,697,493.90	30,174,373.48
未实现保理收益	4,068,398.29	1,017,099.57	22,623,351.20	5,655,837.80
其他	6,378,073.76	1,594,518.44	1,441,671.88	360,417.97
	1,994,091,797.17	481,549,480.12	1,781,982,774.77	431,041,413.53

	年初余额	本年增加	本年摊销/减少	年末余额
装修费	53,437,894.99	29,860,344.73	22,939,747.46	60,358,492.26
资质认证费	3,548,235.66	890,383.72	1,289,356.04	3,149,263.34
服务费	10,569,937.50	-	5,514,750.00	5,055,187.50
租赁费及其他	10,079,965.72	195,091.47	2,376,539.60	7,898,517.59
	77,636,033.87	30,945,819.92	32,120,393.10	76,461,460.69

	年初余额	本年增加	本年摊销/减少	年末余额
装修费	34,067,068.85	38,729,034.41	19,358,208.27	53,437,894.99
资质认证费	3,023,918.68	1,874,841.49	1,350,524.51	3,548,235.66
服务费	-	11,029,500.00	459,562.50	10,569,937.50
租赁费及其他	12,567,770.32	-	2,487,804.60	10,079,965.72
	49,658,757.85	51,633,375.90	23,656,099.88	77,636,033.87

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五、 合并财务报表主要项目注释（续）

21. 递延所得税资产/负债（续）

未经抵销的递延所得税资产和递延所得税负债（续）：

	2021年		2020年
	应纳税	递延	应纳税	递延
	暂时性差异	所得税负债	暂时性差异	所得税负债
递延所得税负债
非同一控制下企业合并资产评估增值	569,215,234.80	142,303,808.70	74,869,859.08	18,717,464.77
合同取得成本	38,187,522.93	9,546,880.73	20,185,696.72	5,046,424.18
折旧与摊销差异	2,254,858.00	563,714.50	1,857,218.12	464,304.54
股权处置收益	1,332,770,939.64	333,192,734.91	1,332,770,939.64	333,192,734.91
	1,942,428,555.37	485,607,138.84	1,429,683,713.56	357,420,928.40

递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：

	2021年		2020年
	抵销金额	抵销后余额	抵销金额	抵销后余额
递延所得税资产	(54,108,045.58)	427,441,434.54	(29,984,640.95)	401,056,772.58
递延所得税负债	(54,108,045.58)	431,499,093.26	(29,984,640.95)	327,436,287.45

未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损如下：

	2021年	2020年
可抵扣暂时性差异
资产减值准备	252,745,939.34	182,849,208.86
可抵扣亏损	2,292,849,325.38	1,923,789,715.18
	2,545,595,264.72	2,106,638,924.04

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五、 合并财务报表主要项目注释（续）

21. 递延所得税资产/负债（续）

未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期：

		2021年	2020年
无期限(注1)		317,886,526.65	312,901,121.85
2021年		-	154,610,339.00
2022年		147,963,712.55	167,701,070.85
2023年		271,219,353.32	296,081,285.76
2024年		489,715,571.84	509,948,007.94
2025年		380,095,411.58	380,245,546.71
2026年		441,036,720.72	24,233,557.50
2027-2031年		244,932,028.72	78,068,785.57
		2,292,849,325.38	1,923,789,715.18

注1: 系本集团之香港注册子公司雅致国际（香港）有限公司、中国汇通（香港）有

限公司和宝湾物流（香港）有限公司的累计可抵扣亏损。

22. 其他非流动资产

	2021年	2020年
资产购置款(注1)	346,920,673.35	348,664,907.92
预付土地款	76,000,907.50	108,704,408.48
预付股权款	891,000,000.00	95,000,000.00
履约保证金	243,615,563.20	166,986,563.20
合同取得成本(注2)	4,459,657.91	1,844,795.92
其他（注3）	138,796,114.64	15,962,142.06
	1,700,792,916.60	737,162,817.58
减：坏账准备	220,629.00	144,000.00
	1,700,572,287.60	737,018,817.58

注1：余额系本集团预付的资产购置款。

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五、 合并财务报表主要项目注释（续）

22. 其他非流动资产（续）

注2：与合同成本有关的资产具体情况如下：

2021年

	上年年末及本年 年初余额	本年增加	重分类至一年内到期的非流动资产	计提减值	年末余额
合同取得成本	1,844,795.92	4,459,657.91	1,844,795.92	-	4,459,657.91

2020年

注

：其他包括本集团之子公司苏州南山新吴房地产有限公司应收联营企业南通世茂翊信房地产开发有限公司（以下简称“南通世茂”）款项人民币98,928,302.33元，预计南通世茂开发的房地产项目清算后结清。

23. 短期借款

	2021年	2020年
信用借款	910,992,974.87	2,752,911,991.69
保证借款（注1）	100,123,750.00	481,021,034.72
抵押借款（注2）	49,258,506.94	-
	1,060,375,231.81	3,233,933,026.41

于2021年12月31日，上述借款的年利率为4.05%至4.70% (2020年12月31日：

3.60%至4.79% ）。

于2021年12月31日及2020年12月31日，本集团均无逾期的短期借款。

注1：保证借款由南山控股提供担保；

注2：抵押借款以本集团持有的土地使用权为抵押。

	上年年末余额	会计政策变更	年初余额	本年增加	一年内到期部分重分类	年末余额
合同取得成本	-	3,953,961.92	3,953,961.92	1,844,795.92	3,953,961.92	1,844,795.92

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五、 合并财务报表主要项目注释（续）

24. 应付票据

	2021年	2020年
商业承兑汇票	77,344,797.49	110,642,716.47
银行承兑汇票	70,727,619.81	25,045,737.56
	148,072,417.30	135,688,454.03

于2021年12月31日，无到期未付的应付票据余额（2020年12月31日：无）。

25. 应付账款

	2021年	2020年
应付材料及工程款	4,016,282,968.45	1,830,712,111.61

于2021年12月31日，账龄超过1年的重要应付账款列示如下：

	应付金额	未偿还原因
供应商1	38,354,463.73	工程尾款（质保金）
供应商2	5,884,280.27	工程尾款（质保金）
供应商3	3,952,392.77	工程尾款（质保金）

26. 预收款项

	2021年	2020年
租金	7,888,043.60	6,478,064.14

于2021年12月31日，无账龄超过1年的重要预收款项。

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五、 合并财务报表主要项目注释（续）

27. 合同负债

		2021年	2020年
房地产销售合同		9,985,354,886.38	5,891,353,785.24
货物销售合同		158,091,483.46	95,941,921.34
服务合同		71,332,902.05	53,077,520.24
		10,214,779,271.89	6,040,373,226.82

房地产销售合同预收房款分项目明细如下：

项目	2021年12月31日	2020年12月31日	竣工时间	预售比例
车联网小镇	81,704,322.94	1,172,475,022.94	2021年10月	93%
南山·枫桥	9,057,779.81	749,447,360.18	2021年4月	100%
南山·维拉	10,587.15	636,988.20	2020年11月	100%
南山·新程	14,254,158.71	52,486,562.39	2020年12月	100%
南山·浒茂	1,244,363,435.28	150,502,821.22	2022年11月	70%
南山·旭南	26,492,201.34	704,841,133.94	2021年11月	100%
虹桥领峯	3,259,075,833.94	-	2022年8月	100%
越溪项目	8,591,555.05	-	2023年1月	5%
南山府/天樾	2,938,794,521.15	995,090,337.72	2022年8月	83%
南山·空港新城	3,928,040.37	9,118,631.19	2019年9月	93%
浦和智造园	31,345,659.34	-	2022年12月	63%
南山·梅溪一方	76,473,575.60	1,296,656,331.89	2022年11月	83%
南山·凌峰	1,841,714,338.26	-	2022年11月	81%
海祥阁	58,659,491.76	6,916,230.28	2020年8月	99%
南山·白鹤天池	1,298,087.89	437,076,342.14	2020年11月	76%
武汉光谷自贸港	5,370,413.29	-	2022年6月	6%
德阳科技岛一期	149,759,339.53	32,869,900.16	2020年10月	59%
南山·合肥新展	-	6,016,218.39	2020年3月	99%
南山·瀛洲府	-	258,952,904.60	2021年12月	100%
长三角国际影视中心	90,594,533.94	18,267,000.00	2022年6月	17%
重庆汽车公园	143,867,011.03	-	未定	7%
	9,985,354,886.38	5,891,353,785.24

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五、 合并财务报表主要项目注释（续）

28. 应付职工薪酬

2021年

	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
短期薪酬	152,378,080.04	897,118,937.43	887,728,606.97	161,768,410.50
离职后福利(设定提存计划)	449,056.09	71,912,650.49	71,181,253.75	1,180,452.83
辞退福利	10,657,802.79	1,579,101.33	6,697,456.12	5,539,448.00
	163,484,938.92	970,610,689.25	965,607,316.84	168,488,311.33

2020年

	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
短期薪酬	115,525,975.03	773,136,713.01	736,284,608.00	152,378,080.04
离职后福利(设定提存计划)	632,029.56	15,336,878.30	15,519,851.77	449,056.09
辞退福利	10,054,329.41	37,541,111.39	36,937,638.01	10,657,802.79
	126,212,334.00	826,014,702.70	788,742,097.78	163,484,938.92

短期薪酬如下：

2021年

	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
工资、奖金、津贴和补贴	129,682,129.14	770,324,813.91	762,969,928.83	137,037,014.22
职工福利费	5,585,486.99	39,918,903.45	43,951,805.10	1,552,585.34
社会保险费	121,305.22	26,107,728.45	25,871,574.15	357,459.52
其中：医疗保险费	89,968.47	22,731,944.99	22,515,161.53	306,751.93
工伤保险费	12,628.12	1,395,134.98	1,391,227.04	16,536.06
生育保险费	18,708.63	1,980,648.48	1,965,185.58	34,171.53
住房公积金	464,818.34	39,713,821.49	39,524,486.62	654,153.21
工会经费和职工教育经费	16,021,534.71	19,280,675.61	13,142,694.59	22,159,515.73
其他短期薪酬	502,805.64	1,772,994.52	2,268,117.68	7,682.48
	152,378,080.04	897,118,937.43	887,728,606.97	161,768,410.50

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五、 合并财务报表主要项目注释（续）

28. 应付职工薪酬（续）

短期薪酬如下（续）：

2020年

设定提存计划如下：

2021年

	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
基本养老保险费	127,462.32	55,086,234.56	54,354,785.09	858,911.79
失业保险费	2,986.50	1,283,456.25	1,265,769.43	20,673.32
企业年金缴费	318,607.27	15,542,959.68	15,560,699.23	300,867.72
	449,056.09	71,912,650.49	71,181,253.75	1,180,452.83

2020年

	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
基本养老保险费	408,980.42	7,546,660.91	7,828,179.01	127,462.32
失业保险费	7,753.46	104,458.65	109,225.61	2,986.50
企业年金缴费	215,295.68	7,685,758.74	7,582,447.15	318,607.27
	632,029.56	15,336,878.30	15,519,851.77	449,056.09

	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
工资、奖金、津贴和补贴	95,661,381.62	679,359,700.92	645,338,953.40	129,682,129.14
职工福利费	585,409.90	36,274,267.21	31,274,190.12	5,585,486.99
社会保险费	116,972.43	14,553,657.53	14,549,324.74	121,305.22
其中：医疗保险费	68,214.55	12,833,525.28	12,811,771.36	89,968.47
工伤保险费	36,812.56	143,059.75	167,244.19	12,628.12
生育保险费	11,945.32	1,577,072.50	1,570,309.19	18,708.63
住房公积金	299,503.77	28,964,581.39	28,799,266.82	464,818.34
工会经费和职工教育经费	18,862,147.67	11,498,447.94	14,339,060.90	16,021,534.71
其他短期薪酬	559.64	2,486,058.02	1,983,812.02	502,805.64
	115,525,975.03	773,136,713.01	736,284,608.00	152,378,080.04

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五、 合并财务报表主要项目注释（续）

29. 应交税费

	2021年	2020年
增值税	71,566,336.47	82,467,757.78
教育费附加	3,333,888.95	2,415,024.55
城市维护建设税	7,258,029.25	5,318,922.89
土地增值税	844,166,203.32	778,119,384.48
地方教育费附加	1,864,819.93	1,403,254.29
房产税	22,850,507.21	18,096,567.16
土地使用税	15,212,666.83	14,501,634.69
印花税	872,394.69	3,083,467.53
企业所得税	266,919,365.18	381,310,294.45
代扣代缴税费	6,048,178.06	7,697,849.59
其他	4,781,053.68	3,972,488.62
	1,244,873,443.57	1,298,386,646.03

30. 其他应付款

	2021年	2020年
应付股利	2,965,699.14	111,731,154.44
其他应付款	6,661,048,846.83	3,498,948,822.20
	6,664,014,545.97	3,610,679,976.64

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五、 合并财务报表主要项目注释（续）

30. 其他应付款（续）

应付股利

	2021年	2020年
应付子公司少数股东股利	2,965,699.14	111,731,154.44

其他应付款

	2021年	2020年
押金质保金	321,691,802.84	272,692,953.37
关联方往来款	3,893,663,181.21	472,109,972.81
往来款	231,855,467.31	620,005,784.26
工程设备款	1,928,332,632.37	1,686,942,128.09
股权收购款	53,382,916.75	209,735,058.13
其他暂收待付款项	232,122,846.35	237,462,925.54
	6,661,048,846.83	3,498,948,822.20

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五、 合并财务报表主要项目注释（续）

30. 其他应付款（续）

其他应付款（续）

于2021年12月31日，账龄超过1年的重要其他应付款如下：

	应付金额	未偿还原因
往来单位1	19,448,243.22	未达到支付条件
往来单位2	12,987,102.93	未达到支付条件
往来单位3	12,799,640.48	未达到支付条件
往来单位4	12,467,313.58	未达到支付条件
往来单位5	10,657,582.33	未达到支付条件

31. 一年内到期的非流动负债

	2021年	2020年
一年内到期的应付债券	1,715,416,565.56	400,755,619.17
一年内到期的其他非流动负债	677,162,193.19	244,105,199.57
一年内到期的长期借款	3,765,944,300.39	858,405,271.35
一年内到期的租赁负债	47,784,098.37	-
	6,206,307,157.51	1,503,266,090.09

32. 其他流动负债

	2021年	2020年
关联方借款	3,971,962,138.90	3,601,413,957.28
待转销项税（注）	902,510,859.51	496,229,886.18
	4,874,472,998.41	4,097,643,843.46

注：待转销项税主要为本集团房地产销售中随预收房款收取的增值税销项税。

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33. 长期借款

	2021年	2020年
质押借款(注1)	221,877,921.12	230,781,512.50
抵押借款(注2)	3,919,668,770.94	4,043,421,007.04
保证借款(注3)	6,395,395,390.15	3,392,200,904.81
信用借款	7,571,584,186.56	4,761,845,741.39
	18,108,526,268.77	12,428,249,165.74
减：一年内到期的长期借款	3,765,944,300.39	858,405,271.35
	14,342,581,968.38	11,569,843,894.39

于2021年12月31日，上述借款的年利率为3.85%至5.50% （2020年12月31

日：3.85%至5.46% ）。

注1：质押借款以本集团之子公司宝湾物流境内存单及其持有子公司嘉善宝湾物流有

限公司的股权质押。境内存单质押情况详见附注五、65。

注2：抵押借款的抵押情况详见附注五、65。

注3：保证借款由本公司，本集团之子公司宝湾物流、华南建材（深圳）有限公司及

南山地产，本集团之关联方赤晓企业，本集团之少数股东保利江苏置业有限公司以及南山集团提供担保。

34. 应付债券

	2021年	2020年
资产支持票据（CMBN）(注2)	1,318,849,164.66	1,325,709,517.46
商业抵押贷款支持证券（CMBS）(注1)	1,686,110,862.01	1,690,844,015.36
资产支持票据（ABN）	-	385,000,000.00
三年期中期票据(注3)	519,065,890.42	-
	3,524,025,917.09	3,401,553,532.82
减：一年内到期的应付债券	1,715,416,565.56	400,755,619.17
	1,808,609,351.53	3,000,797,913.65

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

34． 应付债券（续）

于2021年12月31日，应付债券余额列示如下：

债券名称	面值	发行日期	期限	发行金额	年初	本年	本年	折溢价	本年	应付利息	重分类至	年末余额
					余额	发行	计提利息	摊销	偿还		一年内到期
资产支持票据（CMBN）	1,330,000,000.00	2020/4/15	18年	1,327,340,000.00	1,325,453,898.29	-	46,705,863.83	155,453.24	7,000,000.00	239,813.13	10,239,813.13	1,308,609,351.53
商业抵押贷款支持证券（CMBS）	1,699,000,000.00	2019/1/18	18年	1,699,000,000.00	1,690,844,015.36	-	89,126,126.72	3,766,846.65	8,500,000.00	-	1,686,110,862.01	-
资产支持票据（ABN）	385,000,000.00	2018/12/27	3年	385,000,000.00	385,000,000.00	-	12,847,398.43	-	385,000,000.00	-	-	-
三年期中期票据	500,000,000.00	2021/1/27	3年	500,000,000.00	-	500,000,000.00	19,065,890.42	-	-	19,065,890.42	19,065,890.42	500,000,000.00
小计	3,914,000,000.00			3,911,340,000.00	3,401,297,913.65	500,000,000.00	167,745,279.40	3,922,299.89	400,500,000.00	19,305,703.55	1,715,416,565.56	1,808,609,351.53

于2020年12月31日，应付债券余额列示如下：

债券名称	面值	发行日期	期限	发行金额	年初	本年	本年	折溢价	本年	应付利息	重分类至	年末余额
					余额	发行	计提利息	摊销	偿还		一年内到期
资产支持票据（CMBN）	1,330,000,000.00	2020/4/15	18年	1,327,340,000.00	-	1,327,340,000.00	36,694,005.46	113,898.29	2,000,000.00	255,619.17	7,255,619.17	1,318,453,898.29
商业抵押贷款支持证券(CMBS)	1,699,000,000.00	2019/1/18	18年	1,699,000,000.00	1,694,750,000.00	-	89,480,915.08	(3,820,984.64)	85,000.00	-	8,500,000.00	1,682,344,015.36
资产支持票据（ABN）	385,000,000.00	2018/12/27	3年	385,000,000.00	385,000,000.00	-	22,221,966.44	-	-	-	385,000,000.00	-
小计	3,414,000,000.00			3,411,340,000.00	2,079,750,000.00	1,327,340,000.00	148,396,886.98	(3,707,086.35)	2,085,000.00	255,619.17	400,755,619.17	3,000,797,913.65

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五、 合并财务报表主要项目注释（续）

34． 应付债券（续）

注1：2019年度，宝湾物流发行商业抵押贷款支持证券（CMBS）人民币1,789,000,000.00

元，包括优先级人民币1,699,000,000.00元，次级人民币90,000,000.00元，由宝湾物流认购次级权益人民币90,000,000.00元，本次发行实际募得资金人民币1,699,000,000.00元。截止至2021年12月31日，宝湾物流发行的宝湾物流商业抵押贷款支持证券（CMBS）余额人民币1,686,110,862.01元，宝湾物流计划于2022年1月提前偿还，因而重分类至一年内到期的非流动负债金额人民币1,686,110,862.01元。

注2：2020年度，宝湾物流发行资产支持票据（CMBN）人民币1,400,000,000.00元，包括优

先级人民币1,330,000,000.00元，次级人民币70,000,000.00元，由宝湾物流认购次级权益人民币70,000,000.00元，发行手续费人民币2,660,000.00元，本次发行实际募得资金人民币1,327,340,000.00元。

注3：本年度，宝湾物流发行三年期中期票据人民币500,000,000.00元。

35. 租赁负债

	2021年
租赁负债	236,938,868.54
减：一年内到期的租赁负债	47,784,098.37
	189,154,770.17

36. 长期应付款

	2021年	2020年
专项应付款	3,162,963.90	3,162,963.90

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

37. 预计负债

2021年

	年初余额	本年增加	年末余额
未决诉讼	-	875,683.19	875,683.19

38. 递延收益

2021年

	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
与资产相关的政府补助	350,135,610.69	23,355,644.79	9,480,256.39	364,010,999.09

2020年

	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
与资产相关的政府补助	169,260,432.93	189,537,012.00	8,661,834.24	350,135,610.69

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

38. 递延收益（续）

于2021年12月31日，涉及政府补助的负债项目如下：

	年初余额	本年新增	本年计入	本年收购子公司	年末余额	与资产/
			其他收益			收益相关
滨港宝湾物流园工程（注1）	67,722,666.56	-	2,418,666.72	-	65,303,999.84	与资产相关
武汉宝湾物流园工程（注2）	41,940,792.85	-	1,577,071.56	-	40,363,721.29	与资产相关
中央车购税补助资金（注3）	23,263,887.40	-	833,333.28	-	22,430,554.12	与资产相关
绍兴宝湾物流园工程（注4）	9,770,833.25	-	350,000.04	-	9,420,833.21	与资产相关
政策性搬迁之资产购置补助（注5）	3,690,675.54	-	882,040.87	-	2,808,634.67	与资产相关
贵阳双龙宝湾华业园区工程（注6）	37,796,896.02	-	1,337,943.12	-	36,458,952.90	与资产相关
环保设备补贴款	729,616.01	-	118,827.24	-	610,788.77	与资产相关
武汉鄂州物流园工程（注7）	29,472,392.82	-	1,055,214.36	-	28,417,178.46	与资产相关
西彭宝湾物流园工程（注8）	6,770,756.34	-	230,167.32	-	6,540,589.02	与资产相关
博世智能创新中心补助金（注9a）	5,697,493.90	-	287,268.60	-	5,410,225.30	与资产相关
车联网小镇建设资金（注9b）	111,000,000.00	-	-	-	111,000,000.00	与资产相关
专项产业发展资金（注10）	12,279,600.00	-	-	-	12,279,600.00	与资产相关
长沙望城宝湾物流园工程（注11）	-	1,687,000.00	56,389.95	-	1,630,610.05	与资产相关
胜宝旺扶持基金（注12）	-	-	333,333.33	3,194,444.79	2,861,111.46	与资产相关
节能设备补助资助（注13）	-	200,000.00	-	-	200,000.00	与资产相关
义乌宝湾物流园工程（注14）	-	18,274,200.00	-	-	18,274,200.00	与资产相关
	350,135,610.69	20,161,200.00	9,480,256.39	3,194,444.79	364,010,999.09

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五、 合并财务报表主要项目注释（续）

38. 递延收益（续）

于2020年12月31日，涉及政府补助的负债项目如下：

	年初余额	本年新增	本年计入	本年处置子公司	年末余额	与资产/
			其他收益			收益相关
滨港宝湾物流园工程(注1)	70,141,333.28	-	2,418,666.72	-	67,722,666.56	与资产相关
武汉宝湾物流园工程(注2)	43,517,864.41	-	1,577,071.56	-	41,940,792.85	与资产相关
中央车购税补助资金(注3)	24,097,220.68	-	833,333.28	-	23,263,887.40	与资产相关
绍兴宝湾物流园工程(注4)	10,120,833.29	-	350,000.04	-	9,770,833.25	与资产相关
政策性搬迁之资产购置补助(注5)	4,072,987.98	-	382,312.44	-	3,690,675.54	与资产相关
广州宝湾A区物流园工程	1,125,000.00	-	-	1,125,000.00	-	与资产相关
贵阳双龙宝湾华业园区工程 (注6)	15,336,750.04	23,626,200.00	1,166,054.02	-	37,796,896.02	与资产相关
环保设备补贴款	848,443.25	-	118,827.24	-	729,616.01	与资产相关
武汉鄂州物流园工程(注7)	-	30,000,000.00	527,607.18	-	29,472,392.82	与资产相关
西彭宝湾物流园工程(注8)	-	6,885,840.00	115,083.66	-	6,770,756.34	与资产相关
博世智能创新中心补助金(注9a)	-	5,745,372.00	47,878.10	-	5,697,493.90	与资产相关
车联网小镇建设资金(注9b)	-	111,000,000.00	-	-	111,000,000.00	与资产相关
专项产业发展资金(注10)	-	12,279,600.00	-	-	12,279,600.00	与资产相关
	169,260,432.93	189,537,012.00	7,536,834.24	1,125,000.00	350,135,610.69

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五、 合并财务报表主要项目注释（续）

38. 递延收益（续）

注 1：系本集团之子公司天津滨港宝湾国际物流有限公司根据滨海新区财政局

《关于申报第四批现代服务业综合试点项目的通知》收到的现代服务业综合试点项目专项资金；

注 2： 主要系本集团之子公司宝湾物流（武汉）有限公司根据《交通运输部关

于安排武汉宝湾国际中心项目建设资金的函》(交规划函[2014]1080号)取得的专项补助，主要用于公共仓库、公共业务用房等的设施建设；

注 3：系本集团之子公司青岛胶州宝湾国际物流有限公司根据《青岛市交通运

输委员会关于拨付宝湾国际物流中心项目中央车购税补助资金的批复》(青交物流[2018]13号）收到的物流园区项目专项资金；

注 4：系本集团之子公司绍兴宝湾物流有限公司根据绍兴滨海新城管委会《关

于落实2016年度省海洋经济发展专项资金项目补助计划的通知》收到的专项资金，主要用于研发楼、商业楼、办公楼及相关配套设施等的建设；

注 5：系本公司因赤湾天后宫环境提升及修缮工程土地整备收到深圳市南山区

招商街道办事处给予的搬迁补偿，用于相关资产搬迁重建；

注 6：系本集团之子公司贵阳双龙宝湾国际物流有限公司根据贵州双龙航空港

经济区管理委员会《贵阳华业联合物流有限公司项目投资协议补充协议》收到的补助资金，用于物流园工程建设；

注 7：系本集团之子公司武汉宝湾物流鄂州有限公司根据《交通运输部关于安

排鄂州葛店宝湾物流中心项目建设资金的函》（交规划函[2020]190号）收到的建设资金, 用于物流园区建设；

注 8：系本集团之子公司重庆西彭宝湾国际物流有限公司根据《九龙坡区政府

专题会议纪要[2017-39]号》收到的产业扶持资金,主要用于物流园区建设；

注 9a：系本集团之子公司深南（无锡）车联网有限公司根据《关于博世智能网

联创新中心补助的申请》收到的创新中心建设费；

注 9b：系本集团之子公司深南（无锡）车联网有限公司根据《关于深南（无锡）

车联网有限公司XDG-2019-9号地块开发项目核准的批复》（锡商许可[2019]73号）收到的车联网小镇建设费；

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

38. 递延收益（续）

注 10：系本集团之子公司重庆南山国际汽车港发展有限公司根据《重庆南山国

际汽车港项目投资补充协议》收到的专项产业发展资金，用于重庆汽车小镇的建设；

注 11：系本集团之子公司长沙望城宝湾物流有限公司根据《关于下达部分

2020年第二批“135”工程升级版奖补资金的通知》取得135标准厂房的奖励补助；

注 12：系本集团之子公司胜宝旺根据深《发改[2014]1764号文件》取得海洋

钻井平台导管架产业化项目补助金；

注 13：系本集团之子公司天津宝湾物流有限公司根据《市发展改革委市财政局

关于组织申报2020年天津市节能专项资金补助备选项目的通知》取得节能设备的补贴款；

注14：系本集团之子公司浙江义乌宝湾国际物流有限公司收到义乌商贸服务业

集聚区管理委员会根据《义乌宝湾电商物流园浙江总部基地项目投资协议书》的开工投资奖励，主要用于物流园区建设。

39. 其他非流动负债

	2021年	2020年
关联方借款	2,400,253,052.50	3,630,934,396.10
逾期补偿款	81,357,395.20	142,375,441.60
其他（注）	100,149,973.88	12,173,006.71
	2,581,760,421.58	3,785,482,844.41
减：一年内到期的其他非流动负债	677,162,193.19	244,105,199.57
	1,904,598,228.39	3,541,377,644.84

注：其他中包括本集团之子公司爍晴有限公司应付其原股东TOWER WINLIMITED款项人民币97,311,637.76元，预计联营公司南通世茂开发的房地产项目清算后结清。

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

40. 股本

2021年

	年初余额	其他	年末余额
有限售条件股：
境内自然人持股	397,575.00	-	397,575.00
境内法人持股	1,569,714,786.00	(200,479,137.00)	1,369,235,649.00
	1,570,112,361.00	(200,479,137.00)	1,369,633,224.00
无限售条件股：
人民币普通股	1,137,670,152.00	200,479,137.00	1,338,149,289.00
	2,707,782,513.00	-	2,707,782,513.00

2020年

	年初余额	其他	年末余额
有限售条件股：
境内自然人持股	577,846.00	(180,271.00)	397,575.00
境内法人持股	1,569,714,786.00	-	1,569,714,786.00
	1,570,292,632.00	(180,271.00)	1,570,112,361.00
无限售条件股：
人民币普通股	1,137,489,881.00	180,271.00	1,137,670,152.00
	2,707,782,513.00	-	2,707,782,513.00

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

41. 资本公积

2021年

	上年年末余额	同一控制下企业合并	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
股本溢价（注1）	2,328,417,781.59	-	2,328,417,781.59	611,173,554.50	-	2,939,591,336.09
同一控制下企业合并（注2）	519,690,943.04	306,122,400.00	825,813,343.04	-	1,507,479,071.88	(681,665,728.84)
资本公积转增股本	(290,000,000.00)	-	(290,000,000.00)	-	-	(290,000,000.00)
股份支付	19,934,805.11	-	19,934,805.11	11,122,330.25	2,708,821.54	28,348,313.82
其他(注3)	(10,144,244.61)	-	(10,144,244.61)	-	36,711,910.80	(46,856,155.41)
	2,567,899,285.13	306,122,400.00	2,874,021,685.13	622,295,884.75	1,546,899,804.22	1,949,417,765.66

2020年

	上年年末余额	同一控制下企业合并	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
股本溢价	2,328,417,781.59	-	2,328,417,781.59	-	-	2,328,417,781.59
同一控制下企业合并	627,216,030.21	422,656,512.83	1,049,872,543.04	102,040,800.00	326,100,000.00	825,813,343.04
资本公积转增股本	(290,000,000.00)	-	(290,000,000.00)	-	-	(290,000,000.00)
股份支付	8,572,068.99	-	8,572,068.99	11,362,736.12	-	19,934,805.11
其他	(4,468,894.98)	-	(4,468,894.98)	-	5,675,349.63	(10,144,244.61)
	2,669,736,985.81	422,656,512.83	3,092,393,498.64	113,403,536.12	331,775,349.63	2,874,021,685.13

注

：杭州萧山平安基石贰号股权投资有限公司（以下简称“平安基金”）对宝湾物流增资人民币

亿元导致资本公积增加人民币611,173,554.50元。

注

：本年度，本公司向南山集团全资子公司深圳市海城锦实业发展有限公司(以下简称“海城锦”)增资人民币3,077,769,258.82元并取得其

51.02%

的股权，属于同一控制下企业合并，减少本集团的资本公积人民币1,507,479,071.88元。

注

：本年度，本集团之子公司宝湾物流收购少数股东拥有的本集团之子公司仲恺宝湾物流（深圳）有限公司的30%股权，该交易取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算享有的净资产份额之间的差额，减少合并层面资本公积人民币36,711,910.80元。

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

42. 其他综合收益

合并资产负债表中归属于母公司的其他综合收益累积余额：

	2021年1月1日	增减变动	2021年12月31日
应收款项融资信用减值准备	65,050.53	11,337.53	76,388.06
外币财务报表折算差额	652,079.14	-	652,079.14
	717,129.67	11,337.53	728,467.20

	2020年1月1日	增减变动	2020年12月31日
应收款项融资信用减值准备	168,957.90	(103,907.37)	65,050.53
外币财务报表折算差额	652,079.14	-	652,079.14
	821,037.04	(103,907.37)	717,129.67

其他综合收益发生额：

2021年

	税前发生额	减：前期计入其他综合收益当期转入损益	减：所得税	归属母公司	归属少数 股东权益
应收款项融资计提的信用减值损失	11,337.53	-	-	11,337.53	-

2020年

	税前发生额	减：前期计入其他综合收益当期转入损益	减：所得税	归属母公司	归属少数 股东权益
应收款项融资计提的信用减值损失	(103,907.37)	-	-	(103,907.37)	-

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

43. 专项储备

2021年

	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
安全生产费	4,697,666.90	1,527,516.04	2,243,120.85	3,982,062.09

2020年

	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
安全生产费	4,439,824.24	1,436,793.30	1,178,950.64	4,697,666.90

本集团根据《企业安全生产费用提取和使用管理办法》(财企[2012]16号)提取安全生产费。

44. 盈余公积

2021年

	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
法定盈余公积	328,992,672.72	5,031,052.15	-	334,023,724.87

2020年

	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
法定盈余公积	299,401,667.94	29,591,004.78	-	328,992,672.72

根据公司法、本公司章程的规定，本公司按净利润的10%提取法定盈余公积金。

法定盈余公积累计额为本公司注册资本50%以上的，可不再提取。

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

45. 未分配利润

	2021年	2020年
调整前上年年末未分配利润	3,875,896,129.27	2,729,319,019.25
会计政策变更	-	25,075,090.91
同一控制下企业合并	(8,555,448.67)	6,281,244.22
调整后年初未分配利润	3,867,340,680.60	2,760,675,354.38
归属于母公司股东的净利润	975,967,158.05	1,293,307,716.75
减：提取法定盈余公积	5,031,052.15	29,591,004.78
分配股利	270,778,251.30	157,051,385.75
年末未分配利润	4,567,498,535.20	3,867,340,680.60

46. 营业收入及成本

	2021年		2020年
	收入	成本	收入	成本
主营业务	10,828,302,523.69	8,711,694,345.83	11,158,164,743.70	7,997,012,131.38
其他业务	351,898,948.47	126,222,417.86	74,221,081.72	45,863,534.72
	11,180,201,472.16	8,837,916,763.69	11,232,385,825.42	8,042,875,666.10

营业收入列示如下：

	2021年	2020年
与客户之间的合同产生的收入	10,150,130,495.06	10,373,927,956.64
租赁收入	1,030,070,977.10	858,457,868.78
	11,180,201,472.16	11,232,385,825.42

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

46. 营业收入及成本（续）

与客户之间合同产生的营业收入分解情况如下：

2021年

报告分部		房地产业务			仓储物流业务			产城综合开发业务		制造业业务		其他业务		合计
主要经营地区
中国大陆		6,138,315,949.06			620,169,436.09			1,820,682,462.23		981,393,400.70		311,255,672.90		9,871,816,920.98
其他国家或地区		-			-			-		278,313,574.08		-		278,313,574.08
		6,138,315,949.06			620,169,436.09			1,820,682,462.23		1,259,706,974.78		311,255,672.90		10,150,130,495.06
主要产品类型
销售商品		5,969,332,691.29			146,770,410.67			1,805,652,576.71		601,591,283.12		184,819,238.76		8,708,166,200.55
提供劳务		138,348,599.65			468,937,245.16			6,785,684.63		10,389,694.70		45,411,166.40		669,872,390.54
其他业务		30,634,658.12			4,461,780.26			8,244,200.89		647,725,996.96		81,025,267.74		772,091,903.97
		6,138,315,949.06			620,169,436.09			1,820,682,462.23		1,259,706,974.78		311,255,672.90		10,150,130,495.06
收入确认时间
在某一时点确认收入		5,999,967,349.41			151,232,190.93			1,813,896,777.60		829,124,324.58		265,844,506.50		9,060,065,149.02
在某一时段确认收入		138,348,599.65			468,937,245.16			6,785,684.63		430,582,650.20		45,411,166.40		1,090,065,346.04
		6,138,315,949.06			620,169,436.09			1,820,682,462.23		1,259,706,974.78		311,255,672.90		10,150,130,495.06

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

46. 营业收入及成本（续）

与客户之间合同产生的营业收入分解情况如下：（续）

2020年

报告分部		房地产业务			仓储物流业务			产城综合开发业务		制造业业务		其他业务		合计
主要经营地区
中国大陆		8,731,238,169.81			471,284,552.94			22,767,268.83		607,321,409.34		100,379,745.76		9,932,991,146.68
其他国家或地区		-			-			-		440,936,809.96		-		440,936,809.96
		8,731,238,169.81			471,284,552.94			22,767,268.83		1,048,258,219.30		100,379,745.76		10,373,927,956.64
主要产品类型
销售商品		8,594,452,717.44			62,760,827.35			9,690,959.55		1,020,090,477.21		24,629,030.80		9,711,624,012.35
提供劳务		123,646,969.81			400,291,043.38			5,951,482.36		9,117,812.34		49,075,554.68		588,082,862.57
其他业务		13,138,482.56			8,232,682.21			7,124,826.92		19,049,929.75		26,675,160.28		74,221,081.72
		8,731,238,169.81			471,284,552.94			22,767,268.83		1,048,258,219.30		100,379,745.76		10,373,927,956.64
收入确认时间
在某一时点确认收入		8,607,591,200.00			70,993,509.56			16,815,786.47		1,039,140,406.96		51,304,191.08		9,785,845,094.07
在某一时段确认收入		123,646,969.81			400,291,043.38			5,951,482.36		9,117,812.34		49,075,554.68		588,082,862.57
		8,731,238,169.81			471,284,552.94			22,767,268.83		1,048,258,219.30		100,379,745.76		10,373,927,956.64

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

46. 营业收入及成本（续）

当期确认的包括在合同负债年初账面价值中的收入如下：

	2021年	2020年
销售商品	4,515,353,640.48	4,916,092,423.32
提供劳务	30,415,511.27	21,081,725.54
	4,545,769,151.75	4,937,174,148.86

本集团与履约义务相关的信息如下：

房地产商品销售

本集团销售房地产的履约义务在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点予以确认。本集团房地产商品销售通常采用预售的销售模式，因此购房人通常需要预付房款。

其他商品销售

本集团销售其他商品的履约义务在取得商品的现时收款权利、商品所有权上的主要风险和报酬的转移、商品的法定所有权的转移、商品实物资产的转移、客户接受该商品时予以确认。客户通常需要按照合同约定比例预付商品价款，剩余合同价款通常在交付货物后结算。

提供劳务服务

本集团提供服务，由于属于在某一时段内履行的履约义务，因此，按照履约进度予以确认，合同价款结算以合同约定为准。

分摊至年末尚未履行（或部分未履行）履约义务的交易价格总额确认为收入的预计时间如下：

		2021年			2020年
1年以内		7,037,788,094.88			6,608,169,204.05
1年以上		4,054,703,050.98			2,167,408,950.03
		11,092,491,145.86			8,775,578,154.08

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

47. 税金及附加

	2021年	2020年
土地增值税	68,011,494.86	371,620,539.26
城市维护建设税	20,669,835.55	25,071,619.68
教育费附加	9,941,595.96	12,410,826.76
地方教育费附加	6,047,551.16	7,297,714.30
印花税	15,093,032.09	17,216,962.60
房产税	93,620,419.32	71,733,078.54
土地使用税	50,535,563.54	42,435,647.69
车船使用税	100,748.55	85,921.10
其他	4,463,941.03	1,882,693.58
	268,484,182.06	549,755,003.51

48. 销售费用

	2021年	2020年
职工薪酬	69,671,796.94	58,270,882.46
广告宣传费	73,937,124.92	72,888,830.61
代理中介费	55,715,122.34	68,079,830.14
咨询顾问费	27,456,135.50	49,157,564.37
市场开拓费	7,809,636.50	7,012,902.18
房租水电费	6,071,709.21	6,153,265.89
差旅费	2,690,061.89	2,508,242.65
折旧及摊销	21,207,919.64	3,469,833.75
物料消耗费	6,772,627.32	261,319.24
汽车使用费	956,318.36	953,635.40
办公费	1,747,658.11	2,404,286.48
邮电通讯费	992,097.90	1,158,018.75
其他销售费用	25,715,736.24	29,736,112.96
	300,743,944.87	302,054,724.88

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

49. 管理费用

	2021年	2020年
职工薪酬	567,626,445.33	526,341,429.38
折旧及摊销	112,961,178.41	85,477,794.32
办公费	7,352,096.55	5,963,937.54
房租水电费	14,707,032.56	38,394,381.27
汽车费用	11,144,150.70	9,933,194.04
业务招待费	35,133,061.10	31,990,028.28
差旅费	21,814,626.53	14,929,349.87
邮电通讯费	4,471,287.85	4,518,105.96
顾问咨询费	39,502,425.33	37,601,030.61
宣传费	3,087,069.10	1,794,639.73
其他管理费用	38,802,621.86	42,913,501.64
	856,601,995.32	799,857,392.64

50. 研发费用

	2021年	2020年
人工费用	19,361,217.09	17,754,314.60
直接投入	14,680,651.42	3,223,720.21
折旧及摊销	4,841,373.00	2,972,500.93
其他相关费用	1,160,623.20	3,360,085.19
	40,043,864.71	27,310,620.93

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

51. 财务费用

	2021年	2020年
利息支出	1,440,419,890.29	1,162,986,894.29
其中：
银行及关联方计息借款	1,258,660,708.36	1,014,590,007.31
租赁负债的利息支出	14,013,902.53	-
债券利息支出	167,745,279.40	148,396,886.98
减：利息收入	140,228,026.11	69,416,997.05
减：利息资本化金额	782,489,235.61	522,925,809.08
汇兑损失	395,555.40	7,150,296.94
手续费及其他	23,665,440.10	17,259,646.00
债券折价摊销	3,922,299.89	37,126.58
	545,685,923.96	595,091,157.68

借款费用资本化金额已计入在建工程及存货。

52. 其他收益

	2021年	2020年
与日常经营活动相关的政府补助	20,996,073.73	29,245,224.52
增值税加计抵减税收优惠	4,784,194.91	4,642,424.10
	25,780,268.64	33,887,648.62

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

52. 其他收益（续）

与日常活动相关的政府补助如下：

	2021年	2020年	与资产/ 收益相关
财政扶持奖励	9,520,457.47	15,222,600.74	与收益相关
物流园专项建设奖励	7,025,453.07	6,154,483.18	与资产相关
新型墙体材料销售增值税即征即退	492,247.22	2,114,225.58	与收益相关
中央车购税补助资金补助	833,333.28	833,333.28	与资产相关
政策性搬迁之资产购置补助	882,040.87	382,312.44	与资产相关
环保设备补贴款	118,827.24	118,827.24	与资产相关
防疫补贴	-	1,696,957.48	与收益相关
博世智能创新中心补助金	287,268.60	47,878.10	与资产相关
产业化扶持基金	333,333.33	-	与资产相关
其他	1,503,112.65	2,674,606.48	与收益相关
	20,996,073.73	29,245,224.52

53. 投资收益

	2021年	2020年
权益法核算的长期股权投资收益	73,960,615.31	33,482,203.49
债权投资在持有期间取得的投资收益	49,199,561.43	92,526,852.84
处置子公司产生的投资收益	2,710,391.29	1,248,151,604.51
处置股权投资产生的投资收益	35,879.25	29,123,329.01
丧失控制权后剩余股权按公允价值重新计量的利得	501,939,251.27	-
享有控制权后原有股权按公允价值重新计量的利得	131,722,569.87	566,784.92
处置金融资产产生的投资收益	2,615,168.04	100,250.00
其他	11,788,555.61	-
	773,971,992.07	1,403,951,024.77

54. 公允价值变动损失

	2021年	2020年
交易性金融资产	2,281,200.00	-
其他非流动金融资产	(1,878,912.09)	(1,490,186.36)
	402,287.91	(1,490,186.36)

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

55. 信用减值损失

	2021年	2020年
应收票据坏账损失	(3,703,019.66)	81,309.95
应收账款坏账损失	(106,568,607.43)	(36,018,909.96)
其他应收款坏账损失	(688,833.58)	429,169.91
长期应收款减值损失	(199,748.67)	(9,015.62)
应收款项融资坏账损失	(11,337.53)	103,907.36
一年内到期的非流动资产减值损失	(100,080.75)	(8,797.19)
其他流动资产减值损失	214,665.84	918,234.98
其他非流动资产减值损失	(76,629.00)	(144,000.00)
	(111,133,590.78)	(34,648,100.57)

56. 资产减值损失

	2021年	2020年
存货跌价损失	(2,851,518.99)	(11,603,107.88)
固定资产减值损失	(5,285,868.99)	(41,745,543.96)
在建工程减值损失	-	(1,916,812.00)
	(8,137,387.98)	(55,265,463.84)

57. 资产处置收益

		2021年	2020年
固定资产处置收益		43,951,977.33	13,476,898.71
无形资产处置收益		53,456,930.42	14,187,884.22
使用权资产处置收益		1,067,096.77	-
		98,476,004.52	27,664,782.93

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五、 合并财务报表主要项目注释（续）

58. 营业外收入

	2021年	2020年	计入本年间 非经常性损益
逾期补偿收入	61,711,972.34	48,305,953.40	61,711,972.34
违约金收入	2,528,484.77	6,730,928.77	2,528,484.77
罚款收入	1,001,059.70	434,876.73	1,001,059.70
赔偿费收入	504,569.30	337,923.56	504,569.30
其他收入	12,685,028.90	10,268,061.34	12,685,028.90
	78,431,115.01	66,077,743.80	78,431,115.01

59. 营业外支出

	2021年	2020年	计入本年间 非经常性损益
非流动资产毁损报废损失	749,519.55	325,335.68	749,519.55
公益性捐赠支出	49,074.00	853,909.05	49,074.00
赔偿费支出	204,895.13	2,340,258.85	204,895.13
罚款支出	3,506,793.18	3,141,239.99	3,506,793.18
违约金支出	192,718.78	57,960.94	192,718.78
其他	1,903,622.51	1,674,270.61	1,903,622.51
	6,606,623.15	8,392,975.12	6,606,623.15

60. 费用按性质分类

本集团营业成本、销售费用、管理费用、研发费用按照性质分类的补充资料如下：

	2021年	2020年
货物及服务的成本	8,015,430,592.09	7,446,604,761.24
职工薪酬	979,762,864.06	837,804,437.73
折旧和摊销	718,599,853.50	472,602,904.51
其他	321,513,258.94	415,086,301.07
	10,035,306,568.59	9,172,098,404.55

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五、 合并财务报表主要项目注释（续）

61. 所得税费用

	2021年	2020年
当期所得税费用	321,815,982.25	564,469,554.47
递延所得税费用	(76,715,665.39)	120,538,279.89
	245,100,316.86	685,007,834.36

所得税费用与利润总额的关系列示如下：

	2021年	2020年
利润总额	1,181,908,863.79	2,347,225,733.91
按法定税率计算的所得税费用(注1)	295,477,215.95	586,806,433.48
某些子公司适用不同税率的影响	(11,743,364.96)	14,308,714.32
对以前期间当期所得税的调整	3,881,327.87	(6,857,216.59)
归属于合营企业和联营企业的损益	(12,320,067.65)	(8,370,550.87)
无需纳税的收益	(159,781,084.83)	-
不可抵扣的费用	15,563,437.45	8,018,220.72
利用以前年度可抵扣亏损及可抵扣暂时性差异	(13,864,272.77)	(14,635,263.13)
未确认的可抵扣暂时性差异的影响和可抵扣亏损	127,887,125.80	105,737,496.43
按本集团实际税率计算的所得税费用	245,100,316.86	685,007,834.36

注1： 本集团所得税按在中国境内取得的估计应纳税所得额及适用税率计提。

源于其他地区应纳税所得的税项根据本集团经营所在国家/所受管辖区域的现行法律、解释公告和惯例，按照适用税率计算。

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五、 合并财务报表主要项目注释（续）

62. 每股收益

基本每股收益按照归属于本公司普通股股东的当期净利润，除以发行在外普通股

的加权平均数计算。

	2021年	2020年
	元/股	元/股
基本每股收益
持续经营	0.36	0.48
稀释每股收益
持续经营	0.36	0.48

基本每股收益与稀释每股收益的具体计算如下：

	2021年	2020年
收益
归属于本公司普通股股东的当期净利润	975,967,158.05	1,293,307,716.75
股份
本公司发行在外普通股的加权平均数	2,707,782,513	2,707,782,513

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五、 合并财务报表主要项目注释（续）

63. 现金流量表项目注释

	2021年	2020年
收到其他与经营活动有关的现金
利息收入	137,709,349.19	66,036,729.25
押金保证金	119,969,957.57	88,989,209.55
政府补助	31,677,017.34	211,245,402.28
暂收待付款	552,006,090.31	266,416,076.56
其他	16,719,142.67	17,772,100.74
	858,081,557.08	650,459,518.38
支付其他与经营活动有关的现金
销售费用	191,126,394.36	214,129,277.04
管理费用	160,689,138.26	182,173,504.70
研发费用	15,841,274.62	6,583,805.40
押金保证金	154,606,530.00	251,540,925.35
暂付代收款	1,038,514,741.61	438,049,739.39
其他	47,981,938.68	28,818,008.88
	1,608,760,017.53	1,121,295,260.76

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五、 合并财务报表主要项目注释（续）

63. 现金流量表项目注释（续）

	2021年	2020年
收到其他与投资活动有关的现金
关联方往来款	59,550,006.56	254,341,128.63
收回代垫拆迁款	214,664,775.16	918,234,982.84
股权置换收到的现金	-	1,587,950,000.00
取得子公司增加的现金	771,281,917.24	-
其他	1,906,697.77	19,859,668.69
	1,047,403,396.73	2,780,385,780.16
支付其他与投资活动有关的现金
关联方及合作方往来款	3,939,713,839.33	123,974,364.99
支付的土地保证金	-	42,800,000.00
预付股权收购款	841,000,000.00	95,000,000.00
处置子公司减少的现金	253,498,289.66	-
其他	6,721,666.03	13,291,097.31
	5,040,933,795.02	275,065,462.30
收到其他与筹资活动有关的现金
关联方及合作方往来款	3,902,562,806.46	143,423,000.00
商业承兑汇票贴现	600,000,000.00	800,000,000.00
发行永续债	700,000,000.00	-
	5,202,562,806.46	943,423,000.00
支付其他与筹资活动有关的现金
偿还商业承兑汇票贴现款	600,000,000.00	800,000,000.00
取得少数股东股权支付的现金	108,556,087.42	20,110,800.00
赎回永续债本金	-	1,000,000,000.00
归还关联方及合作方借款	737,077,375.53	449,684,960.93
支付租赁负债款	74,017,014.34	-
其他	11,672,679.07	17,539,890.72
	1,531,323,156.36	2,287,335,651.65

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五、 合并财务报表主要项目注释（续）

64. 现金流量表补充资料

(1) 现金流量表补充资料

将净利润调节为经营活动现金流量：

	2021年	2020年
净利润	936,808,546.93	1,662,217,899.55
加：资产减值损失	8,137,387.98	55,265,463.84
信用减值损失	111,133,590.78	34,648,100.57
固定资产折旧	271,618,081.69	173,961,592.18
使用权资产折旧	61,584,343.89	-
无形资产摊销	140,422,844.71	132,937,090.54
投资性房地产折旧及摊销	212,854,190.11	142,048,121.91
长期待摊费用摊销	32,120,393.10	23,656,099.88
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的收益	(98,476,004.52)	(27,664,782.93)
非流动资产毁损报废损失	749,519.55	325,335.68
财务费用	685,913,950.07	664,504,819.36
投资收益	(773,971,992.07)	(1,403,951,024.77)
公允价值变动损失	(402,287.91)	1,490,186.36
递延所得税资产的增加	(43,762,394.90)	(178,002,625.87)
递延所得税负债的增加	104,159,528.08	298,630,966.15
存货的增加	(5,040,314,578.20)	(4,042,169,005.97)
经营性应收项目的增加	(1,272,001,343.13)	(550,677,381.53)
经营性应付项目的增加	7,840,619,180.30	1,105,570,276.83
其他	(165,095,205.49)	-
经营活动产生的现金流量净额	3,012,097,750.97	(1,907,208,868.22)

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五、 合并财务报表主要项目注释（续）

64. 现金流量表补充资料（续）

(1) 现金流量表补充资料（续）

不涉及现金的重大投资和筹资活动：

	2021年	2020年
承担租赁负债方式取得使用权资产 （仅适用于2021年度）	16,327,694.59	-

票据背书转让：

	2021年	2020年
销售商品、提供劳务收到的票据背书转让	36,386,879.63	78,662,569.62

现金及现金等价物净变动：

	2021年	2020年
现金的年末余额	9,643,056,041.01	8,043,905,196.24
减：现金的年初余额	8,043,905,196.24	6,656,004,150.99
加：现金等价物年末余额	240,000,000.00	-
现金及现金等价物净增加额	1,839,150,844.77	1,387,901,045.25

(2) 现金及现金等价物

	2021年	2020年
现金
其中：库存现金	75,737.93	135,962.44
可随时用于支付的银行存款	9,642,980,303.08	8,043,769,233.80
现金等价物
其中：三个月到期的结构性存款	240,000,000.00	-
年末现金及现金等价物余额	9,883,056,041.01	8,043,905,196.24

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五、 合并财务报表主要项目注释（续）

65. 所有权或使用权受到限制的资产

	2021年	2020年
货币资金(注1)	265,023,871.52	366,897,452.79
投资性房地产(注2)	1,631,976,714.64	1,001,931,774.49
固定资产(注2)	908,664,726.97	420,094,010.09
无形资产(注2)	1,372,212,421.27	1,059,211,703.59
存货(注3)	3,703,413,997.51	5,399,915,650.57
在建工程(注4)	494,811,446.04	-
	8,376,103,177.95	8,248,050,591.53

注1： 于2021年12月31日，受限制的货币资金主要包括工程保证金、履约保证

金以及内保外贷质押存款保证金等共计人民币265,023,871.52元（2020年12月31日：人民币366,897,452.79元）。

注2： 于2021年12月31日，宝湾物流下属若干子公司将账面价值为人民币

1,439,980,789.78元（2020年12月31日：人民币1,001,931,774.49元）的投资性房地产、账面价值为人民币908,664,726.97元（2020年12月31日：人民币420,094,010.09元）的固定资产以及账面价值为人民币1,246,750,331.08元（2020年12月31日：人民币1,029,684,203.59元）的无形资产，用于抵押借款；苏州南山新吴房地产开发有限公司将账面价值为人民币191,995,924.86元的投资性房地产用于抵押借款；常熟雅致模块化建筑有限公司将账面价值为人民币44,269,030.97元的无形资产用于抵押借款；上海策湾文化发展有限责任公司将账面价值为人民币44,116,885.81元的无形资产用于抵押借款；重庆南山汽车运动文化将账面价值为人民币19,032,430.09元的无形资产用于抵押借款；安徽赤湾东方智慧物流港开发有限公司将账面价值为人民币18,043,743.32元的无形资产用于抵押借款。深南（无锡）车联网有限公司于2020年12月31日将账面价值为人民币29,527,500.00元的无形资产用于抵押借款。

注3： 于2021年12月31日，南通南展房地产开发有限公司、武汉山屹建设发展

有限公司、成都南横置业有限公司、深南（无锡）车联网有限公司、上海策湾文化发展有限责任公司以及重庆香云置业有限公司将账面价值为人民币3,703,413,997.51元（2020年12月31日：人民币5,399,915,650.57元）的房地产开发项目用于抵押借款。

注4： 于2021年12月31日，上海策湾文化发展有限责任公司、浙江余姚宝湾国

际物流有限公司分别将账面价值为人民币96,468,848.93元和人民币398,342,597.11元（2020年12月31日：无）的在建工程用于抵押借款。

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

五、 合并财务报表主要项目注释（续）

66. 外币货币性项目

	2021年			2020年
	原币	汇率	折合人民币	原币	汇率	折合人民币
货币资金
美元	19,529,536.43	6.3757	124,514,465.42	6,318,794.00	6.5249	41,229,498.97
欧元	1,457,911.79	7.2197	10,525,685.75	359,089.20	8.0250	2,881,690.83
日元	322,931,974.00	0.0554	17,890,431.36	4,028,289.00	0.0632	254,587.86
澳元	15.63	4.6220	72.24	15.63	5.0163	78.4
英镑	919.17	8.6064	7,910.74	919.17	8.8903	8,171.70
港币	2,365,771.24	0.8176	1,934,254.57	2,476,988.93	0.8416	2,084,633.88
应收账款
美元	3,873,313.20	6.3757	24,695,082.97	2,308,073.15	6.5249	15,059,946.50
欧元	389,783.63	7.2197	2,814,120.87	-	8.0250	-
日元	106,271,625.00	0.0554	5,887,448.03	61,057,146.00	0.0632	3,858,811.63
其他应收款
美元	0.13	6.3757	0.83	113,017.10	6.5249	737,425.28
港元	68,200.00	0.8176	55,760.32	63,250.00	0.8416	53,231.20
欧元	18,290.00	7.2197	132,048.31	18,290.00	8.0250	146,777.25
应付账款
美元	379,062.35	6.3757	2,416,787.82	843,554.74	6.5249	5,504,110.32
其他应付款
美元	103,213.36	6.3757	658,057.42	102,442.31	6.5249	668,425.83
港元	-	0.8176	-	39,045.00	0.8416	32,860.27
欧元	-	7.2197	-	404,073.74	8.0250	3,242,691.76
其他非流动负债
美元	15,300,388.27	6.3757	97,550,685.49	-	-	-

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六、 合并范围的变动

1. 非同一控制下企业合并

2021年，南山集团下属子公司赤晓企业以现金对价人民币150,000,000.00元取得的胜宝旺32%的股权。2021年4月10日，赤晓企业与南山控股签订了《赤湾胜宝旺表决权托管协议》，协议约定，南山控股有权就32%的股权行使赤晓企业所享有的除处分权、收益权以及表决权保留事项（变更公司章程、增加或减少注册资本、胜宝旺合并、分立、解散或变更公司形式）以外的一切股东权力和权利，因此南山控股合计持有胜宝旺64%的表决权。本集团将2021年4月10日确定为购买日。

胜宝旺的可辨认资产和负债于购买日的公允价值和账面价值如下：

		2021年4月10日	2021年4月10日
		公允价值	账面价值
货币资金		771,284,003.83	771,284,003.83
应收票据		7,330,154.87	7,330,154.87
应收账款		115,252,776.32	115,252,776.32
预付款项		617,553.84	617,553.84
其他应收款		3,098,004.84	3,098,004.84
存货		8,233,718.92	8,233,718.92
固定资产		746,826,237.23	197,982,196.12
无形资产		1,116,232.74	1,116,232.74
长期待摊费用		1,388,474.64	1,388,474.64
应付账款		6,548,462.37	6,548,462.37
应付职工薪酬		23,583,004.32	23,583,004.32
应交税费		8,060,428.06		8,060,428.06
其他应付款		57,953,323.97		57,953,323.97
递延收益		3,194,444.79	3,194,444.79
递延所得税负债		137,211,010.28	-
净资产		1,418,596,483.44	1,006,963,452.61
按持股比例享有的净资产份额		453,950,874.70
少数股东权益		964,645,608.74
合并成本
原持有股权在购买日的公允价值		453,950,874.70	（注）

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六、 合并范围的变动（续）

1. 非同一控制下企业合并（续）

注：购买日之前本公司原持有胜宝旺32%股权在购买日账面价值为人民币322,228,304.83元，该股权于购买日公允价值为人民币453,950,874.70元，按照公允价值重新计量所产生的利得金额人民币131,722,569.87元。

胜宝旺自购买日起至本年末的经营成果和现金流列示如下：

		2021年4月10日至2021年12月31日期间
营业收入		432,494,299.42
净利润		4,237,388.17
现金流量净额		116,208,481.86

2. 同一控制下企业合并

2021年12月，本公司以自有资金人民币3,077,769,258.82元取得南山集团持有的海城锦51.02%的股权。由于合并前后合并双方均受南山集团控制且该控制并非暂时性，故本合并属同一控制下企业合并。股权交割以及股权交易款的缴纳已于2021年12月7日完成，故合并日确定为2021年12月7日。

		2021年1月1日至12月7日期间	2020年度
营业收入		-	-
净亏损		(23,053,250.37)	(14,478,379.67)
现金流量净额		(294,428.33)	(13,058,303.08)

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六、 合并范围的变动（续）

2. 同一控制下企业合并（续）

海城锦在合并日及上一会计期间资产负债表日资产及负债的账面价值如下：

		2021年12月7日	2020年12月31日
货币资金		3,143,216,894.47	65,742,063.98
其他应收款		128,640.00	-
存货		1,511,031,374.07	752,885,893.76
其他流动资产		186,845,685.78	67,131,783.43
固定资产		21,897.58	10,265.49
在建工程		1,614,345,411.90	-
无形资产		37,080.71	64,465.43
递延所得税资产		12,541,161.50	5,589,560.69
应付账款		2,298,622.86	7,774,806.93
应交税费		2,494.62	-
其他应付款		22,919,702.15	417,907.92
其他流动负债		2,705,000,000.00	300,000,000.00
其他非流动负债		100,000,000.00	-
净资产合计		3,637,947,326.38	583,231,317.93
减：少数股东权益		1,781,852,048.67	285,664,366.60
		1,856,095,277.71	297,566,951.33
合并差额（计入权益）		1,221,673,981.11
合并对价		3,077,769,258.82

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六、 合并范围的变动（续）

3. 处置子公司

	注册地	业务性质	本集团合计 持股比例 （%）	本集团合计享有的表决权比例 （%）	不再成为 子公司原因
深圳市赤湾房地产开发有限公司	深圳	房地产业	50.98	50.98	注1
福建南山纵横投资发展有限公司	福州	房地产业	51.00	51.00	注2
大别山毕昇康养（英山）有限责任公司	英山	服务业	65.00	65.00	注3

注1：2021年度，南山集团与深圳招商签订股权转让协议，以人民币

1,009,666,500.00元出售赤湾房地产49.02%股权。根据2021年4月23日赤湾房地产修订的最新章程约定，公司董事会由3人组成，其中深圳招商提名两名董事，南山地产提名1名董事。董事会决议需经全体董事的二分之一以上董事表决通过方为有效，本集团对赤湾房地产不再拥有控制权。故自2021年4月23日起，本集团不再将赤湾房地产纳入合并范围。

注2：本集团之子公司武汉盘龙与福建旭熠于2021年11月30日签订福建纵横尾

盘销售托底协议约定，自2021年12月1日起，福建纵横尾盘销售由福建旭熠自行决策，若2023年11月30日前福建纵横尾盘尚未销售完毕，福建旭熠同意按照托底价格将剩余房源通过股权转让或资产转让方式全部回购；同时，福建纵横于2021年11月修订的最新章程约定，公司所有表决事项需全部股东同意方可通过，本集团对福建纵横不再拥有控制权。故自2021年12月1日起，本集团不再将福建纵横纳入合并范围。

注3：2021年度，本集团之子公司宝湾产城发展（深圳）有限公司以人民币

7,571,560.00元向益美康养投资（深圳）有限公司出售其所持有大别山20%股权，处置日为2021年1月1日。故自2021年1月1日起，本集团不再将大别山纳入合并范围。

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六、 合并范围的变动（续）

3. 处置子公司（续）

赤湾房地产相关财务信息列示如下：

		2021年4月23日	2020年12月31日
流动资产		2,410,336,076.53	2,293,520,261.80
非流动资产		10,340,806.28	10,412,996.83
流动负债		135,214,241.08	13,811,402.05
非流动负债		952,000,000.00	952,000,000.00
净资产		1,333,462,641.73	1,338,121,856.58
按持股比例享有的净资产份额		679,799,254.75	682,174,522.48
少数股东权益		653,663,386.98
剩余股权按公允价值计量		1,050,045,205.02
处置对价		-
投资收益合计		370,245,950.27

		2021年1月1日至2021年4月23日期间
营业收入		-
营业成本		-
净亏损		(4,659,214.85)

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六、 合并范围的变动（续）

3. 处置子公司（续）

福建纵横相关财务信息列示如下：

		2021年12月1日	2020年12月31日
流动资产		1,730,902,428.65	1,747,338,626.69
非流动资产		15,418,718.93	6,104,621.32
流动负债		1,415,728,941.38	1,167,547,066.78
非流动负债		159,939,056.40	399,000,000.00
净资产		170,653,149.80	186,896,181.23
按持股比例享有的净资产份额		87,033,106.40	95,317,052.43
少数股东权益		83,620,043.40
剩余股权按公允价值计量		212,628,027.00
处置对价		-
投资收益合计		125,594,920.60

		2021年1月1日至2021年12月1日期间
营业收入		-
营业成本		-
净亏损		(16,243,031.43)

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六、 合并范围的变动（续）

3. 处置子公司（续）

大别山相关财务信息列示如下：

		2021年1月1日	2020年12月31日
流动资产		75,115,458.39	75,115,458.39
非流动资产		48,369.94	48,369.94
流动负债		50,857,984.77	50,857,984.77
净资产		24,305,843.56	24,305,843.56
按持股比例享有的净资产份额		15,798,798.31	15,798,798.31
少数股东权益		8,507,045.25
剩余股权按公允价值计量		17,036,010.00
处置对价		7,571,560.00
投资收益合计		8,808,771.69

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六、 合并范围的变动（续）

4. 其他原因的合并范围变动

4.1 资产收购

本集团之子公司宝淳企业管理（成都）有限公司于2021年8月18日以人民币111,310,900.00元向第三方企业上海快仓智能科技有限公司收购上海快仓供应链科技有限公司60%的股权。

本集团之子公司宝嵘湾沣企业管理（上海）有限公司于2021年12月11以人民币106,659,146.09元向第三方乾龙物流集团有限公司收购西安乾龙物流有限公司100%的股权。

本集团之子公司宝湾物流于2021年12月31日以人民币50,722,500.00元向第三方深圳蓝胖子机器智能有限公司收购深圳蓝胖子人工智能有限公司90%股权。

本集团之子公司雅致国际（香港）有限公司于2021年8月31日以人民币0.83元向第三方TOWER WIN LIMITED收购爍晴有限公司100%股权。

以上被收购单位不具备投入、加工处理过程和产出所需要的各种资源，并不构成业务，因此以上收购属于资产收购，不形成企业合并。

4.2 注销子公司

本年度，因项目公司停止营业多年，经其董事会批准，本集团注销宝湾供应链管理（杭州）有限公司、三原宝湾国际物流有限公司、宝湾产城科技发展（杭州）有限公司及苏州南山新展房地产开发有限公司。截止至2021年12月31日，该等公司已完成全部注销手续。

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六、 合并范围的变动（续）

4. 其他原因的合并范围变动（续）

4.3 本年新纳入合并范围的子公司如下：

名称	新增方式
宝淳企业管理（成都）有限公司	新设
宝峘企业管理有限公司	新设
宝渊企业管理（成都）有限公司	新设
武汉山峻建设发展有限公司	新设
苏州茂越置业有限公司	新设
南通南展房地产开发有限公司	新设
深圳市南横发展合伙企业（有限合伙）	新设
东莞市维盛实业投资有限公司	新设
武汉山屹建设发展有限公司	新设
东莞市维兴实业有限公司	新设
四川南兴恒置业有限公司	新设
深圳市中晖维宏实业有限公司	新设
合肥宝湾产城物流港发展有限公司	新设
重庆南博汽车服务有限公司	新设
宝湾产城科技发展（马鞍山）有限公司	新设
成都弘润辉置业有限公司	新设
四川省华阳银生房地产开发有限责任公司	新设
宝澄企业管理（成都）有限公司	新设
温州宝湾物流有限公司	新设
宝湾供应链管理（温州）有限公司	新设
宝嵘湾沣企业管理（上海）有限公司	新设
宝湾科技园区发展（深圳）有限公司	新设
蓝宝湾泮企业管理（深圳）有限公司	新设
东莞赤湾悦府物业服务有限公司	新设
深圳市南控智汇产业服务有限公司	新设
重庆南控智汇科技发展有限公司	新设
宝湾产城（合肥）智慧物流港有限公司	新设
深圳市新南创实业发展有限公司	新设
南松产业园管理（深圳）有限公司	新设
宝溪企业管理（成都）有限公司	新设
黄冈赤湾物业服务有限公司	新设
都江堰赤湾观山樾府物业服务有限公司	新设
苏州南山溪上四季花园物业服务有限公司	新设
重庆赤湾首玺物业服务有限公司	新设
南埔产业园管理（深圳）有限公司	新设
台州市黄岩宝旅物流有限公司	新设

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七、 在其他主体中的权益

1. 在子公司中的权益

本公司子公司的情况如下：

	主要 经营地	注册地	业务性质	注册资本	持股比例(%)
					直接	间接
通过设立或投资等方式取得的子公司
深圳雅致集成房屋有限公司	深圳	深圳	服务业	人民币200,000,000元	-	100.00
雅致集成房屋（廊坊）有限公司	廊坊	廊坊	制造业	美元8,000,000元	-	100.00
雅致集成房屋（苏州）有限公司	苏州	苏州	制造业	美元15,000,000元	-	100.00
武汉雅致集成房屋有限公司	武汉	武汉	制造业	人民币50,000,000元	-	100.00
西安雅致集成建筑有限公司	西安	西安	房地产业	人民币30,000,000元	-	100.00
雅致国际（香港）有限公司	香港	香港	服务业	港币200,000元	100.00	-
常熟雅致模块化建筑有限公司	常熟	常熟	制造业	人民币400,000,000元	-	100.00
深圳市雅致国际发展有限公司	深圳	深圳	服务业	人民币10,000,000元	-	100.00
东莞雅致集成房屋有限公司	东莞	东莞	制造业	人民币5,000,000元	-	100.00
合肥南山美食公园投资有限公司	合肥	合肥	房地产业	人民币30,000,000元	-	100.00
成都恒璟源投资咨询有限公司	成都	成都	服务业	人民币184,000,000元	-	100.00
深圳市绿建实业发展有限公司	深圳	深圳	制造业	人民币300,000,000元	100.00	-
苏州南山新程房地产开发有限公司	苏州	苏州	房地产业	人民币100,000,000元	-	100.00
合肥南山新展房地产开发有限公司	合肥	合肥	房地产业	人民币100,000,000元	-	100.00
广东雅致模块化建筑有限公司	佛山	佛山	制造业	人民币10,000,000元	-	100.00
德阳南控科技产业发展有限公司	德阳	德阳	综合开发	人民币100,000,000元	-	100.00
宝湾产城发展(深圳)有限公司	深圳	深圳	综合开发	人民币200,000,000元	100.00	-
宝湾产城发展(安徽)有限公司	合肥	合肥	综合开发	人民币300,000,000元	-	100.00
宝湾产城发展(无锡)有限公司	无锡	无锡	综合开发	人民币700,000,000元	-	100.00
深圳赤湾石油基地后勤服务有限公司	深圳	深圳	服务业	人民币30,000,000元	100.00	-
苏州南山新阳房地产开发有限公司	苏州	苏州	房地产业	人民币100,000,000元	-	100.00
苏州维科商业管理有限公司	苏州	苏州	服务业	人民币10,000,000元	-	100.00
长沙麓泽房地产有限公司	长沙	长沙	房地产业	人民币100,000,000元	-	100.00
宝湾产融控股（深圳）有限公司	深圳	深圳	金融业	人民币1,000,000元	100.00	-
淮安宝湾国际物流有限公司	淮安	淮安	仓储物流业	人民币60,000,000元	-	100.00
宝湾资本管理有限公司	天津	天津	金融业	人民币550,000,000元	100.00	-
宝湾冷链物流投资（深圳）有限公司	深圳	深圳	服务业	人民币150,000,000元	-	100.00
宝湾物流控股（深圳）有限公司	深圳	深圳	服务业	人民币10,000,000元	-	100.00
苏州浒茂置业有限公司	苏州	苏州	房地产业	人民币200,000,000元	-	55.00
武汉南控房地产开发有限公司	武汉	武汉	房地产业	人民币100,000,000元	-	100.00
四川西部南山实业有限公司	成都	成都	房地产业	人民币300,000,000元	-	100.00
深南（无锡）车联网有限公司	无锡	无锡	文体娱乐业	人民币300,000,000元	-	100.00
成都青白江宝湾供应链管理有限公司	成都	成都	服务业	人民币100,000,000元	-	100.00
践远投资（成都）有限公司	成都	成都	投资业	人民币100,000,000元	-	100.00
江苏宝湾智慧供应链管理有限公司	南京	南京	仓储物流业	人民币30,000,000元	-	70.00
以新投资（成都）有限公司	成都	成都	投资业	人民币100,000,000元	-	100.00
宁波镇海宝湾国际物流有限公司	宁波	宁波	仓储物流业	人民币150,000,000元	-	100.00
重庆两江宝湾物流有限公司	重庆	重庆	仓储物流业	人民币150,000,000元	-	95.00
宝湾产城科技发展（南京）有限公司	南京	南京	服务业	人民币40,000,000元	-	90.00
湖州宝湾供应链管理有限公司	湖州	湖州	服务业	美元50,000,000元	-	100.00
宝湾库迈（上海）信息技术有限公司	上海	上海	服务业	人民币5,000,000元	-	100.00
浙江义乌宝湾国际物流有限公司	义乌	义乌	仓储物流业	人民币200,000,000元	-	100.00
成都宝湾物流资产管理有限公司	成都	成都	仓储物流业	人民币30,000,000元	-	70.00
重庆南山文化旅游有限公司	重庆	重庆	服务业	人民币20,000,000元	-	100.00
重庆南山汽车物流有限公司	重庆	重庆	仓储物流业	人民币10,000,000元	-	100.00
重庆南山汽车运动文化有限公司	重庆	重庆	体育业	人民币20,000,000元	-	100.00
安徽赤湾东方智慧物流港开发有限公司	安徽	安徽	房地产业	人民币100,000,000元	-	60.00
上海策湾文化发展有限责任公司（注1）	上海	上海	商务服务业	人民币100,000,000元	-	50.00
苏州优优品授网络科技有限公司	苏州	苏州	仓储物流业	人民币100,100,100元	-	100.00
龙海市宝博智谷物流有限公司	龙海	龙海	仓储物流业	人民币60,000,000元	-	75.00
南山控股（香港）有限公司	香港	香港	投资业	美元100,000,000元	100.00	-
天津宝湾冷链物流有限公司	天津	天津	仓储物流业	人民币150,000,000元	-	100.00
广东宝湾股权投资基金管理有限公司	佛山	佛山	资本市场服务业	人民币100,000,000元	-	100.00
重庆香云置业有限公司	重庆	重庆	商务服务业	人民币200,000,000元	-	100.00
惠州市南山物业管理有限公司	惠州	惠州	房地产业	人民币1,000,000元	-	100.00
长沙南山物业管理有限公司	长沙	长沙	房地产业	人民币3,200,000元	-	100.00
增城新康物业管理有限公司	广州	广州	房地产业	人民币1,000,000元	-	100.00

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

七、 在其他主体中的权益（续）

1. 在子公司中的权益（续）

本公司子公司的情况如下（续表）：

	主要经营地	注册地	业务性质	注册资本	持股比例(%)
					直接	间接
通过设立或投资等方式取得的子公司(续)
成都市南控智汇科技产业发展有限公司	成都	成都	商务服务业	人民币100,000,000元	100.00	-
南通旭南房地产开发有限公司	南通	南通	房地产业	人民币51,000,000元	-	100.00
成都南瑜置业有限公司	成都	成都	商务服务业	人民币10,000,000元	-	100.00
成都香云山旅游文化发展有限公司	成都	成都	商务服务业	人民币10,000,000元	-	100.00
深圳市前海景湾设计咨询有限公司	深圳	深圳	专业技术服务业	人民币5,000,000元	-	100.00
成都南横置业有限公司	成都	成都	房地产业	人民币100,000,000元	-	51.00
上海南茂实业发展有限公司	上海	上海	房地产业	人民币100,000,000元	-	100.00
深南（无锡）车联网商业管理有限公司	无锡	无锡	房地产业	人民币5,000,000元	-	100.00
深圳市中晖久鼎实业有限公司	深圳	深圳	资本市场服务	人民币5,000,000元	-	100.00
长沙光合商用商业管理有限公司	长沙	长沙	服务业	人民币10,000,000元	-	100.00
深圳市中晖京和实业有限公司	深圳	深圳	服务业	人民币3,000,000元	-	100.00
重庆南鑫汽车服务有限公司	重庆	重庆	服务业	人民币10,000,000元	-	100.00
重庆南昇汽车服务有限公司	重庆	重庆	服务业	人民币5,000,000元	-	100.00
重庆香车文化创意有限公司	重庆	重庆	文体娱乐业	人民币3,000,000元	-	100.00
上海宝湾库迈企业管理有限公司	上海	上海	服务业	人民币10,000,000元	-	100.00
宝松物流科技（深圳）有限公司	深圳	深圳	零售业	人民币1,000,000元	-	100.00
宝埔物流科技（深圳）有限公司	深圳	深圳	零售业	人民币1,000,000元	-	100.00
松湾产业园管理（深圳）有限公司	深圳	深圳	服务业	人民币1,000,000元	-	100.00
埔湾产业园管理（深圳）有限公司	深圳	深圳	服务业	人民币1,000,000元	-	100.00
宝灏物流园管理（成都）有限公司	成都	成都	仓储物流业	人民币220,000,000元	-	99.29
仲恺宝湾物流（深圳）有限公司	深圳	深圳	仓储物流业	人民币115,000,000元	-	98.99
天津北辰陆路港宝湾国际物流有限公司	天津	天津	仓储物流业	人民币100,000,000元	-	95.00
宝冷供应链（天津）有限公司	天津	天津	仓储物流业	人民币10,000,000元	-	100.00
北辰宝湾国际物流（深圳）有限公司	深圳	深圳	仓储物流业	人民币100,000,000元	-	100.00
安徽赤湾东方供应链有限公司	长丰	长丰	仓储物流业	人民币50,000,000元	-	100.00
安徽赤湾智慧物流科技有限公司	长丰	长丰	仓储物流业	人民币50,000,000元	-	100.00
贵阳观山湖宝湾物流有限公司	贵阳	贵阳	仓储物流业	人民币100,000,000元	-	100.00
中旺精密机械（吴江）有限公司	苏州	苏州	制造业	人民币162,304,100元	-	100.00
江门市宝鹤物流有限公司	鹤山	鹤山	仓储物流业	人民币154,300,000元	-	100.00
武汉市沁园饮料有限公司	武汉	武汉	制造业	人民币61,000,000元	-	100.00
宝湾产城发展（贵阳）有限公司	贵阳	贵阳	服务业	人民币100,000,000元	-	100.00
惠州宝湾物流有限公司	惠州	惠州	仓储物流业	人民币115,000,000元	-	100.00
宝淳企业管理（成都）有限公司	成都	成都	仓储物流业	人民币160,000,000元	-	98.18
宝峘企业管理有限公司	上海	上海	仓储物流业	人民币323,000,000元	-	95.00
宝渊企业管理（成都）有限公司	成都	成都	仓储物流业	人民币102,000,000元	-	95.10
武汉山峻建设发展有限公司	武汉	武汉	房地产业	人民币100,000,000元	-	100.00
苏州茂越置业有限公司	苏州	苏州	房地产业	人民币50,000,000元	-	100.00
南通南展房地产开发有限公司	南通	南通	房地产业	人民币20,000,000元	-	100.00
深圳市南横发展合伙企业（有限合伙）	深圳	深圳	商务服务业	人民币65,000,000元	-	99.98
东莞市维盛实业投资有限公司	东莞	东莞	商务服务业	人民币50,000,000元	-	100.00
武汉山屹建设发展有限公司	武汉	武汉	房地产业	人民币100,000,000元	-	100.00
东莞市维兴实业有限公司	东莞	东莞	房地产业	人民币100,000,000元	-	100.00
四川南兴恒置业有限公司	成都	成都	房地产业	人民币10,000,000元	-	70.00
深圳市中晖维宏实业有限公司	深圳	深圳	房地产业	人民币100,000,000元	-	100.00
合肥宝湾产城物流港发展有限公司	合肥	合肥	多式联运和运输代理业	人民币50,000,000元	-	100.00
重庆南博汽车服务有限公司	重庆	重庆	机动车、电子产品和日用产品修理业	人民币10,000,000元	-	100.00
宝湾产城科技发展（马鞍山）有限公司	马鞍山	马鞍山	服务业	人民币30,000,000元	-	60.00
成都弘润辉置业有限公司	成都	成都	房地产业	人民币50,000,000元	-	100.00
四川省华阳银生房地产开发有限责任公司	成都	成都	房地产业	人民币80,000,000元	-	90.00
宝澄企业管理（成都）有限公司	成都	成都	商务服务业	人民币180,000,000元	-	99.44
温州宝湾物流有限公司	温州	温州	仓储物流业	人民币200,000,000元	-	90.00
宝湾供应链管理（温州）有限公司	温州	温州	商务服务业	人民币100,000,000元	-	100.00
宝嵘湾沣企业管理（上海）有限公司	上海	上海	商务服务业	人民币217,000,000元	-	99.80
宝湾科技园区发展（深圳）有限公司	深圳	深圳	资本市场服务	人民币50,000,000元	-	100.00

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

七、 在其他主体中的权益（续）

1. 在子公司中的权益（续）

本公司子公司的情况如下（续表）：

	主要经营地	注册地	业务性质	注册资本	持股比例(%)
					直接	间接
通过设立或投资等方式取得的子公司(续)
蓝宝湾泮企业管理（深圳）有限公司	深圳	深圳	商务服务业	人民币188,000,000元	-	99.75
深圳市南控智汇产业服务有限公司	深圳	深圳	居民服务业	人民币10,000,000元	-	100.00
重庆南控智汇科技发展有限公司	重庆	重庆	服务业	人民币80,000,000元	-	100.00
宝湾产城（合肥）智慧物流港有限公司	合肥	合肥	批发业	人民币50,000,000元	-	51.00
上海快仓供应链科技有限公司	上海	上海	服务业	人民币100,000,000元	-	60.00
陕西世立物流有限公司	西安	西安	仓储物流业	人民币3,000,000元	-	100.00
陕西世冠物流有限公司	西安	西安	仓储物流业	人民币3,000,000元	-	100.00
西安乾龙物流有限公司	西安	西安	仓储物流业	人民币3,000,000元	-	100.00
深圳蓝胖子人工智能有限公司	深圳	深圳	服务业	人民币100,000元	-	90.00
广东顺德蓝胖子机器人有限公司	佛山	佛山	专用设备制造业	人民币10,000,000元	-	65.00
深圳市新南创实业发展有限公司	深圳	深圳	居民服务业	人民币500,000元	-	100.00
南松产业园管理（深圳）有限公司	深圳	深圳	居民服务业	人民币1,000,000元	-	100.00
宝溪企业管理（成都）有限公司	成都	成都	商务服务业	人民币300,000,000元	-	98.33
爍晴有限公司	深圳	香港	其他金融业	1港币	-	100.00
黄冈赤湾物业服务有限公司	黄冈	黄冈	房地产业	人民币1,000,000元	-	100.00
都江堰赤湾观山樾府物业服务有限公司	成都	成都	房地产业	人民币500,000元	-	100.00
东莞赤湾悦府物业服务有限公司	东莞	东莞	房地产业	人民币500,000元	-	100.00
苏州南山溪上四季花园物业服务有限公司	苏州	苏州	房地产业	人民币500,000元	-	100.00
重庆赤湾首玺物业服务有限公司	重庆	重庆	房地产业	人民币500,000元	-	100.00
南埔产业园管理（深圳）有限公司	深圳	深圳	居民服务业	人民币1,000,000元	-	100.00
台州市黄岩宝旅物流有限公司	台州	台州	仓储物流业	人民币200,000,000元	-	51.00
非同一控制下企业合并取得的子公司
成都雅致集成房屋有限公司	成都	成都	制造业	人民币30,000,000元	-	100.00
北京雅致模块化建筑有限公司	北京	北京	制造业	人民币10,000,000元	-	100.00
武汉光谷微电子股份有限公司	武汉	武汉	房地产业	人民币325,000,000元	-	69.23
成都青白江宝湾国际物流有限公司	成都	成都	仓储物流业	人民币100,000,000元	-	66.00
深圳赤湾胜宝旺工程有限公司（注2）	深圳	深圳	金属制品业	人民币253,386,000元	32.00	-
赤湾胜宝旺（洋浦）工程有限公司	洋浦	洋浦	建筑安装业	人民币500,000,000元	-	100.00
赤湾胜宝旺（钦州）工程有限公司	钦州	钦州	制造业	人民币500,000,000元	-	100.00
同一控制下企业合并取得的子公司
华南建材（深圳）有限公司	深圳	深圳	制造业	人民币50,000,000元	-	100.00
深圳市南山房地产开发有限公司	深圳	深圳	房地产业	人民币3,759,018,522.50元	100.00	-
南通南山房地产开发有限公司	南通	南通	房地产业	人民币100,000,000元	-	100.00
上海新南山房地产开发有限公司	上海	上海	房地产业	人民币300,000,000元	80.00	-
苏州南山房地产开发有限公司	苏州	苏州	房地产业	人民币50,000,000元	-	100.00
惠州大亚湾南山房地产开发有限公司	惠州	惠州	房地产业	人民币20,000,000元	-	100.00
长沙南山房地产开发有限公司	长沙	长沙	房地产业	人民币50,000,000元	-	100.00
长沙南山新城房地产有限公司	长沙	长沙	房地产业	人民币50,000,000元	-	100.00
广州新康房地产开发有限公司	广州	广州	房地产业	美元11,200,000元	-	65.32
深圳市赤湾物业管理有限公司	深圳	深圳	房地产业	人民币5,000,000元	-	100.00
长沙南山天池房地产有限公司	长沙	长沙	房地产业	人民币100,000,000元	-	100.00
合肥维科商业管理有限公司	合肥	合肥	房地产业	人民币10,000,000元	-	100.00
苏州南山新吴房地产开发有限公司	苏州	苏州	房地产业	人民币100,000,000元	-	100.00
武汉盘龙南山房地产有限公司	武汉	武汉	房地产业	人民币50,000,000元	-	100.00
宝湾物流控股有限公司（注3）	深圳	深圳	服务业	人民币3,644,000,000元	53.07	-
上海宝湾国际物流有限公司	上海	上海	仓储物流业	人民币160,000,000元	-	100.00
昆山宝湾国际物流有限公司	昆山	昆山	仓储物流业	人民币120,000,000元	-	100.00
天津宝湾国际物流有限公司	天津	天津	仓储物流业	人民币150,000,000元	-	100.00
天津市津南区宝湾国际物流有限公司	天津	天津	服务业	人民币35,000,000元	-	100.00
廊坊宝湾国际物流有限公司	廊坊	廊坊	仓储物流业	人民币90,000,000元	-	100.00
成都龙泉宝湾国际物流有限公司	成都	成都	仓储物流业	人民币100,000,000元	-	100.00
成都新都宝湾国际物流有限公司	成都	成都	仓储物流业	人民币60,000,000元	-	100.00
宝湾物流肥东有限公司	合肥	合肥	仓储物流业	人民币100,000,000元	-	100.00

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

七、 在其他主体中的权益（续）

1. 在子公司中的权益（续）

本公司子公司的情况如下（续表）：

	主要经营地	注册地	业务性质	注册资本	持股比例(%)
					直接	间接
同一控制下企业合并取得的子公司（续）
西安宝湾国际物流有限公司	西安	西安	仓储物流业	人民币100,000,000元	-	100.00
咸阳宝湾国际物流有限公司	咸阳	咸阳	仓储物流业	人民币100,000,000元	-	100.00
青岛胶州宝湾国际物流有限公司	胶州	胶州	仓储物流业	人民币120,000,000元	-	100.00
无锡宝湾仓储设施有限公司	无锡	无锡	仓储物流业	人民币100,000,000元	-	100.00
宝湾物流（香港）有限公司	香港	香港	投资业	美元40,000元	-	100.00
中国汇通（香港）有限公司	香港	香港	投资业	港币1,000元	-	100.00
镇江深基地仓储有限公司	镇江	镇江	仓储物流业	人民币 266,848,158.62元	-	100.00
江阴宝湾国际物流有限公司	江阴	江阴	仓储物流业	美元16,000,000元	-	100.00
江苏宝湾国际物流有限公司	南京	南京	仓储物流业	美元35,000,000元	-	100.00
南通锡通宝湾物流有限公司	南通	南通	仓储物流业	美元38,000,000元	-	100.00
宝湾供应链管理（无锡）有限公司	无锡	无锡	仓储物流业	人民币 202,536,994.46元	-	100.00
嘉兴宝湾物流有限公司	嘉兴	嘉兴	仓储物流业	人民币100,000,000元	-	100.00
绍兴宝湾物流有限公司	绍兴	绍兴	仓储物流业	人民币100,000,000元	-	100.00
郑州宝海国际物流有限公司	郑州	郑州	仓储物流业	人民币100,000,000元	-	91.00
重庆西彭宝湾国际物流有限公司	重庆	重庆	仓储物流业	人民币100,000,000元	-	100.00
嘉善宝湾物流有限公司	嘉兴	嘉兴	仓储物流业	人民币100,000,000元	-	100.00
北京空港宝湾国际物流有限公司	北京	北京	仓储物流业	人民币100,000,000元	-	100.00
浙江余姚宝湾国际物流有限公司	余姚	余姚	仓储物流业	人民币100,000,000元	-	100.00
佛山三水宝湾物流有限公司	佛山	佛山	仓储物流业	人民币100,000,000元	-	100.00
佛山南海宝湾物流有限公司	佛山	佛山	仓储物流业	人民币100,000,000元	-	100.00
长沙雨花宝湾物流有限公司	长沙	长沙	仓储物流业	人民币100,000,000元	-	100.00
重庆珞璜宝湾国际物流有限公司	重庆	重庆	仓储物流业	人民币80,000,000元	-	100.00
德清宝湾国际物流有限公司	湖州	湖州	仓储物流业	人民币50,000,000元	-	100.00
宝湾供应链管理（嘉兴）有限公司	嘉兴	嘉兴	仓储物流业	人民币230,000,000元	-	90.00
宁波宝湾国际物流有限公司	宁波	宁波	仓储物流业	人民币78,000,000元	-	100.00
长沙望城宝湾物流有限公司	长沙	长沙	仓储物流业	人民币100,000,000元	-	100.00
成都新津宝湾国际物流有限公司	成都	成都	仓储物流业	人民币80,000,000元	-	100.00
云南滇中宝湾物流有限公司	云南	云南	仓储物流业	人民币200,000,000元	-	100.00
华中宝湾物流投资有限公司	武汉	武汉	金融业	人民币100,000,000元	-	100.00
武汉青山宝湾国际物流有限公司	武汉	武汉	仓储物流业	人民币200,000,000元	-	100.00
漳州宝湾国际物流有限公司	漳州	漳州	仓储物流业	人民币100,000,000元	-	100.00
贵阳双龙宝湾华业国际物流有限公司	贵阳	贵阳	仓储物流业	人民币126,000,000元	-	90.00
福州宝湾物流有限公司	福州	福州	仓储物流业	人民币100,000,000元	-	51.00
武汉宝湾物流鄂州有限公司	鄂州	鄂州	仓储物流业	人民币50,000,000元	-	100.00
杭州宝湾智能科技有限公司	杭州	杭州	科技服务业	人民币288,460,000元	-	100.00
四川广汉宝湾国际物流有限公司	广汉	广汉	仓储物流业	人民币100,000,000元	-	100.00
成都赤湾国际油气基地有限公司	成都	成都	综合开发	人民币100,000,000元	-	100.00
深圳宝湾国际物流有限公司	深圳	深圳	仓储物流业	人民币34,410,000元	100.00	-
宝湾商业保理有限公司	天津	天津	金融业	人民币300,000,000元	-	100.00
宝湾租赁（天津）有限公司	天津	天津	服务业	人民币170,000,000元	-	100.00
宝湾融资租赁有限公司	天津	天津	金融业	美元10,000,000元	-	100.00
南京宝湾国际物流有限公司	南京	南京	仓储物流业	人民币130,000,000元	-	100.00
天津滨港宝湾国际物流有限公司	天津	天津	仓储物流业	人民币175,000,000元	-	100.00
南通宝湾国际物流有限公司	南通	南通	仓储物流业	人民币70,000,000元	-	100.00
宝湾物流（武汉）有限公司	武汉	武汉	仓储物流业	人民币100,000,000元	-	100.00
天津青武宝湾国际物流有限公司	天津	天津	仓储物流业	人民币50,000,000元	-	100.00
宝湾物流（武汉）阳逻有限公司	武汉	武汉	仓储物流业	人民币100,000,000元	-	100.00
深圳市海鹏锦投资发展有限公司	深圳	深圳	房地产业	人民币1,020,000,000元	50.98	-
重庆南山国际汽车港发展有限公司	重庆	重庆	文体娱乐业	人民币30,000,000元	-	100.00
宝湾物流合肥新站有限公司	合肥	合肥	仓储物流业	人民币100,000,000元	-	100.00
东莞南山轻型建材有限公司	东莞	东莞	制造业	人民币214,980,000元	-	100.00
深圳市海城锦实业发展有限公司	深圳	深圳	房地产业	人民币1,225,000,000元	51.02	-

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

七、 在其他主体中的权益（续）

1. 在子公司中的权益（续）

注1：本集团之子公司宝湾产城发展(深圳)有限公司持有上海策湾文化发展有限

责任公司（以下简称“上海策湾”）50%股权，根据上海策湾公司章程约定，本集团拥有对该公司财务和经营决策的控制权，故将其纳入合并财务报表范围。

注2： 本年度，赤晓企业与南山控股签订了《赤湾胜宝旺表决权托管协议》，协

议约定，南山控股有权就32%的股权行使赤晓企业所享有的除处分权、收益权以及表决权保留事项（变更公司章程、增加或减少注册资本、胜宝旺合并、分立、解散或变更公司形式）以外的一切股东权力和权利，因此南山控股合计持有胜宝旺64%的表决权，故将其纳入合并财务报表范围。

注3：本年度，平安基金对本集团之子公司宝湾物流增资人民币

3,500,000,000.00元，增资后，本公司对宝湾物流的持股比例由77.36%减少至53.07%。

存在重要少数股东权益的子公司如下：

2021年

	少数股东	归属于少数	向少数股东	年末累计
	持股比例	股东的损益	支付股利	少数股东权益
深圳赤湾胜宝旺工程有限公司	68.00%	2,881,423.96	-	967,527,032.69
深圳市海城锦实业发展有限公司	48.98%	(12,065,447.52)	-	1,781,077,990.97
宝湾物流控股有限公司	46.93%	4,466,244.96	-	3,943,397,471.92
		(4,717,778.60)	-	6,692,002,495.58

2020年

	少数股东	归属于少数	向少数股东	年末累计
	持股比例	股东的损益	支付股利	少数股东权益
深圳市赤湾房地产开发有限公司	49.02%	(3,678,358.80)	-	655,947,334.10
宝湾物流控股有限公司	22.64%	209,815,742.67	-	1,060,250,627.37
		206,137,383.87	-	1,716,197,961.47

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

七、 在其他主体中的权益（续）

1. 在子公司中的权益（续）

下表列示了上述子公司主要财务信息。这些信息为本集团内各企业之间相互抵销前的金额：

2021年	深圳赤湾胜宝旺 工程有限公司	深圳市海城锦实业 发展有限公司	宝湾物流控股 有限公司
流动资产	1,118,807,077.05	4,907,130,596.12	3,042,222,427.75
非流动资产	187,089,725.00	1,657,356,264.40	17,589,288,742.68
资产合计	1,305,896,802.05	6,564,486,860.52	20,631,511,170.43
流动负债	254,031,816.37	2,358,119,901.69	4,606,167,901.04
非流动负债	2,861,111.46	570,000,000.00	7,214,288,580.93
负债合计	256,892,927.83	2,928,119,901.69	11,820,456,481.97
营业收入	493,045,136.40	-	1,472,011,352.68
净利润/(亏损)	48,509,285.71	(24,633,617.92)	21,019,315.28
综合收益/(亏损)总额	48,509,285.71	(24,633,617.92)	20,223,870.07
经营活动产生的现金流量净额	114,389,151.25	(1,247,575,719.20)	1,085,974,465.27

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

七、 在其他主体中的权益（续）

1. 在子公司中的权益（续）

下表列示了上述子公司主要财务信息。这些信息为本集团内各企业之间相互抵销前的金额：（续）

2020年	深圳市赤湾房地产 开发有限公司	宝湾物流控股 有限公司
流动资产	2,293,520,261.80	1,866,836,116.11
非流动资产	10,412,996.83	13,865,513,559.21
资产合计	2,303,933,258.63	15,732,349,675.32
流动负债	13,811,402.05	3,481,161,726.40
非流动负债	952,000,000.00	7,626,360,889.66
负债合计	965,811,402.05	11,107,522,616.06
营业收入	-	1,180,227,959.13
净利润/(亏损)	(7,503,791.92)	924,848,441.25
综合收益/(亏损)总额	(7,503,791.92)	926,747,980.01
经营活动产生的现金流量净额	(713,543,509.81)	765,348,456.14

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

七、 在其他主体中的权益（续）

2. 在合营企业和联营企业中的权益

	主要经营地	注册地	业务性质	注册资本	持股比例(%)		会计 处理
					直接	间接
合营企业
武汉南山华中投资发展有限公司	武汉	武汉	服务业	人民币 300,000,000元	-	51.00	权益法
武汉光合运力体育发展有限责任公司	武汉	武汉	体育业	人民币 7,500,000元	-	60.00	权益法
福建南山纵横投资发展有限公司（注1）	福州	福州	商务服务业	人民币200,000,000元	-	51.00	权益法
深圳市中晖锦城实业有限公司	深圳	深圳	房地产业	人民币5,000,000元	-	51.00	权益法
苏州造维餐饮文化发展有限公司	苏州	苏州	零售业	人民币3,000,000元	-	49.00	权益法
无锡三奚置业有限公司（注4）	无锡	无锡	房地产业	人民币600,000,000元	-	51.00	权益法
华南艾摩珂海洋工程（上海）有限公司	上海	上海	开采专业及辅助性活动	人民币10,000,000元	-	50.00	权益法
深圳市新山禾实业发展有限责任公司	深圳	深圳	居民服务业	人民币 500,000元	-	50.00	权益法
联营企业
中开财务有限公司	深圳	深圳	金融业	人民币 500,000,000元	40.00	-	权益法
苏州联鑫置业有限公司	苏州	苏州	房地产	人民币 20,000,000元	-	19.99	权益法
四川文轩宝湾供应链有限公司	成都	成都	商务服务	人民币 100,000,000元	-	40.00	权益法
武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司	武汉	武汉	房地产	人民币 100,000,000元	-	20.00	权益法
苏州宏景置业有限公司	苏州	苏州	房地产	人民币 51,000,000元	-	20.00	权益法
苏州美赛房地产有限公司	苏州	苏州	房地产	人民币230,000,000元	-	40.00	权益法
深圳赤湾海洋石油工程有限公司	深圳	深圳	制造业	美元 3,000,000元	20.00	-	权益法
宁波和崇房地产信息咨询有限公司	宁波	宁波	房地产	人民币1,000,000元	-	49.00	权益法
中丹宝冷链物流（上海）有限公司	上海	上海	运输代理业	人民币22,100,000元	-	27.15	权益法
资产支持专项计划权益级	深圳	深圳	金融业	不适用	-	20.00	权益法
武汉山恒建设发展有限公司	武汉	武汉	房屋建筑业	人民币50,000,000元	-	37.50	权益法
深圳市赤湾房地产开发有限公司（注2）	深圳	深圳	房地产	人民币510,000,000元	-	50.98	权益法
勇敢的心文旅发展（苏州）有限公司	苏州	苏州	娱乐业	人民币8,000,000元	-	35.00	权益法
上海招南实业发展有限公司（注5）	上海	上海	批发业	人民币700,000,000元	-	95.00	权益法
苏州卓飞商务咨询有限公司	苏州	苏州	商务服务	人民币323,000,000元	-	30.00	权益法
苏州相茂置业有限公司（注6）	苏州	苏州	房地产	人民币300,000,000元	-	18.00	权益法

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七、 在其他主体中的权益（续）

2. 在合营企业和联营企业中的权益（续）

	主要经营地	注册地	业务性质	注册资本	持股比例(%)		会计 处理
					直接	间接
联营企业（续）
苏州悦贵房地产开发有限公司	苏州	苏州	房地产	人民币100,000,000元	-	20.00	权益法
上海深渝实业发展有限公司	上海	上海	批发业	人民币100,000,000元	-	49.90	权益法
南通世茂翊信房地产开发有限公司	南通	南通	房地产	美元6,122,450,000	-	49.00	权益法
大别山毕昇康养（英山）有限责任公司（注3）	黄冈	黄冈	零售业	人民币150,000,000元	-	45.00	权益法
上海茸映科技经营有限责任公司	上海	上海	广播、电视、电影和录音制作业	人民币2,000,000元	-	49.00	权益法
上海瓴势企业发展有限公司	上海	上海	批发业	人民币100,000,000元	-	41.00	权益法

注1： 本集团之子公司武汉盘龙与福建旭熠于2021年11月30日签订福建纵横尾盘销售

托底协议约定，自2021年12月1日起，福建纵横尾盘销售由福建旭熠自行决策，若2023年11月30日前福建纵横尾盘尚未销售完毕，福建旭熠同意按照托底价格将剩余房源通过股权转让或资产转让方式全部回购；同时，福建纵横于2021年11月修订的最新章程约定，公司所有表决事项需全部股东同意方可通过，本集团对福建纵横不再拥有控制权，并将其作为合营企业核算，详见附注六、3。

注2：根据2021年4月23日赤湾房地产修订的最新章程约定，公司董事会由3人组成，

其中深圳招商提名两名董事，南山地产提名1名董事。董事会决议需经全体董事的二分之一以上董事表决通过方为有效，本集团对赤湾房地产不再拥有控制权。故自2021年4月23日起，本集团不再将赤湾房地产纳入合并范围，本集团对赤湾房地产具有重大影响，并将其作为联营企业核算，详见附注六、3。

注3：2021年度，本集团之子公司宝湾产城发展（深圳）有限公司以人民币

7,571,560.00元向益美康养投资（深圳）有限公司出售其所持有大别山的20%股权，处置日为2021年1月1日。故自2021年1月1日起，本集团不再将大别山纳入合并范围，详见附注六、3。

注4： 本年度，本集团之子公司苏州南山新吴房地产开发有限公司对无锡三奚置业有

限公司（以下简称“无锡三奚”）新增投资人民币306,000,000.00元，持股比例51%。根据章程约定，股东按最终持股比例行使表决权，股东会决议经全体股东表决一致通过后生效，本集团管理层认为对无锡三奚的财务和经营决策实施共同控制，作为合营企业核算。

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

七、 在其他主体中的权益（续）

2. 在合营企业和联营企业中的权益（续）

注5： 2021年12月，本集团之子公司苏州南山新程房地产开发有限公司（以下简称

“苏州新程”）与烟台招商局置业有限公司（以下简称“烟台招商”）共同成立上海招南实业发展有限公司（以下简称“上海招南”）并签订合作协议约定，初始股权比例为苏州新程持股95%和烟台招商持股5%，苏州新程将其持有的上海招南46%的股权质押给烟台招商，苏州新程和烟台招商分别按照49%和51%的比例同步对等投入、享有所有权利和承担项目公司股东应履行的义务，而不受股权转让工商变更登记手续是否完成的影响。南山控股将上海招南作为联营公司核算。

注6： 2021年度，本集团下属子公司苏州南山新吴房地产开发有限公司与招商局地产

（苏州）有限公司、南京颐居建设有限公司、广州兴茂房地产开发有限公司和苏州兴立商务咨询有限公司共同出资成立苏州相茂置业有限公司（以下简称“苏州相茂”）。本集团持有苏州相茂18%的股权，并派驻董事参与生产经营，对苏州相茂具有重大影响，并作为联营企业核算。

下表列示了对本集团重要的合营企业和联营企业的财务信息，这些财务信息调整了所有会计政策差异且调节至本财务报表账面金额：

2021年	深圳市赤湾房地产开发有限公司	无锡三奚置业 有限公司	中开财务有限公司	上海招南实业发 展有限公司
流动资产	10,319,283,655.81	1,260,617,089.02	12,548,009,680.35	1,352,835,000.00
其中：现金和现金等价物	243,232,279.35	10,643,448.57	7,961,959,292.06	150,000.00
非流动资产	4,442,791.06	235,161.34	22,837,165.32	-
资产合计	10,323,726,446.87	1,260,852,250.36	12,570,846,845.67	1,352,835,000.00
流动负债	9,010,922,809.46	451,557,734.39	11,635,651,570.18	150,000.00
非流动负债	-	210,000,000.00	1,932,581.44	-
负债合计	9,010,922,809.46	661,557,734.39	11,637,584,151.62	150,000.00
少数股东权益	-	-	-	-
归属于母公司的股东权益	1,312,803,637.41	599,294,515.97	933,262,694.05	1,352,685,000.00
按持股比例享有的净资产份额	669,267,294.35	305,640,203.14	373,305,077.62	662,815,650.00
调整事项
内部交易未实现利润	(2,324,012.40)	-	-	-
公允价值调整	370,245,950.27	-	-	-
投资账面价值	1,037,189,232.22	305,640,203.14	373,305,077.62	662,815,650.00
营业收入	125,795.08	-	240,460,291.22	-
所得税费用	(6,234,822.38)	(235,161.34)	30,020,646.78	-
净利润/(亏损)	(25,318,219.17)	(705,484.03)	99,119,220.16	-
综合收益/(亏损)总额	(25,318,219.17)	(705,484.03)	99,119,220.16	-
收到的股利	-	-	20,000,000.00	-

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七、 在其他主体中的权益（续）

2. 在合营企业和联营企业中的权益（续）

下表列示了对本集团重要的合营企业和联营企业的财务信息，这些财务信息调整了所有会计政策差异且调节至本财务报表账面金额：（续）

2020年	武汉南山华中投 资发展有限公司	中开财务有限公司	深圳赤湾胜宝旺 工程有限公司
流动资产	4,706,346,736.64	5,794,120,522.17	916,627,115.61
其中：现金和现金等价物	51,764,516.99	2,105,352,012.81	392,316,420.56
非流动资产	4,662,655.27	24,944,153.39	206,419,289.67
资产合计	4,711,009,391.91	5,819,064,675.56	1,123,046,405.28
流动负债	4,420,299,780.41	4,934,921,201.67	119,357,371.98
非流动负债	-	-	3,194,444.79
负债合计	4,420,299,780.41	4,934,921,201.67	122,551,816.77
少数股东权益	-	-	-
归属于母公司的股东权益	290,709,611.50	884,143,473.89	1,000,494,588.51
按持股比例享有的净资产份额	148,261,901.87	353,657,389.55	320,158,268.32
调整事项
内部交易未实现利润	(27,348,127.41)	-	-
投资账面价值	120,914,003.96	353,657,389.55	324,219,373.59
营业收入	5,504.58	206,826,932.69	475,327,395.54
所得税费用	(1,967,472.14)	35,081,763.41	-
净利润/(亏损)	(5,902,416.42)	110,680,033.18	45,054,334.59
综合收益/(亏损)总额	(5,902,416.42)	110,680,033.18	45,054,334.59
收到的股利	-	12,000,000.00	-

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

七、 在其他主体中的权益（续）

2. 在合营企业和联营企业中的权益（续）

下表列示了对本集团不重要合营公司及联营公司的汇总财务信息：

	2021年	2020年
合营公司及联营公司
投资账面价值合计	1,089,397,840.56	344,794,753.83
下列各项按持股比例计算的合计数
净利润	47,183,792.49	2,408,235.36
综合收益总额	47,183,792.49	2,408,235.36

由于对宁波和崇房地产信息咨询有限公司（以下简称“宁波和崇”）不负有承担额外损失义务，因此在确认宁波和崇发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对宁波和崇净投资的长期权益减记至零为限，本集团本年及累计未确认的投资损失金额分别为人民币6,163,911.23元和人民币15,823,036.42元（2020年：人民币9,178,871.80元和人民币9,659,125.19元）。

由于对深圳赤湾海洋石油工程有限公司（以下简称“赤湾海洋”）不负有承担额外损失义务，因此在确认赤湾海洋发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对赤湾海洋净投资的长期权益减记至零为限，本集团本年及累计未确认的投资损失金额分别为人民币零元和人民币1,134,042.22元（2020年：人民币768,395.58元和人民币1,134,042.22元）。

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

八、 与金融工具相关的风险

1. 金融工具分类

资产负债表日的各类金融工具的账面价值如下：

2021年

金融资产

	以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产	以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产	以摊余 成本计量的	合计
	准则要求	准则要求	金融资产
货币资金	-	-	9,919,926,721.72	9,919,926,721.72
交易性金融资产	242,281,200.00	-	-	242,281,200.00
应收票据	-	-	27,996,477.35	27,996,477.35
应收账款	-	-	804,919,952.09	804,919,952.09
应收款项融资	-	10,815,043.62	-	10,815,043.62
其他应收款	-	-	5,921,224,901.90	5,921,224,901.90
一年内到期的非流动资产	-	-	7,606,857.60	7,606,857.60
长期应收款	-	-	15,661,274.09	15,661,274.09
其他流动资产	-	-	980,622,466.07	980,622,466.07
其他非流动资产	-	-	342,323,236.53	342,323,236.53
其他非流动金融资产	14,360,739.73	-	-	14,360,739.73
	256,641,939.73	10,815,043.62	18,020,281,887.35	18,287,738,870.70

金融负债

	以摊余成本计量的金融负债
短期借款	1,060,375,231.81
应付票据	148,072,417.30
应付账款	4,016,282,968.45
其他应付款	6,649,553,879.96
一年内到期的非流动负债	6,206,307,157.51
其他流动负债	3,971,962,138.90
长期借款	14,342,581,968.38
应付债券	1,808,609,351.53
租赁负债	189,154,770.17
其他非流动负债	1,723,090,859.31
	40,115,990,743.32

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

八、 与金融工具相关的风险（续）

1. 金融工具分类（续）

资产负债表日的各类金融工具的账面价值如下：（续）

2020年

金融资产

	以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产	以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产	以摊余 成本计量的	合计
	准则要求	准则要求	金融资产
货币资金	-	-	8,416,344,003.39	8,416,344,003.39
应收票据	-	-	52,384,523.98	52,384,523.98
应收账款	-	-	1,253,892,905.53	1,253,892,905.53
应收款项融资	-	20,900,105.60	-	20,900,105.60
其他应收款	-	-	1,737,296,427.54	1,737,296,427.54
一年内到期的非流动资产	-	-	497,062.98	497,062.98
长期应收款	-	-	599,939.73	599,939.73
其他流动资产	-	-	405,774,858.24	405,774,858.24
其他非流动资产	-	-	166,842,563.20	166,842,563.20
其他非流动金融资产	16,239,651.82	-	-	16,239,651.82
	16,239,651.82	20,900,105.60	12,033,632,284.59	12,070,772,042.01

金融负债

	以摊余成本计量的金融负债
短期借款	3,233,933,026.41
应付票据	135,688,454.03
应付账款	1,830,712,111.61
其他应付款	3,583,114,504.70
一年内到期的非流动负债	1,501,916,738.93
其他流动负债	3,601,413,957.28
长期借款	11,569,843,894.39
应付债券	3,000,797,913.65
其他非流动负债	3,386,829,196.53
	31,844,249,797.53

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

八、 与金融工具相关的风险（续）

2. 金融资产转移

已转移但未整体终止确认的金融资产

于2021年12月31日，本集团已背书给供应商用于结算应付账款的商业承兑汇票的账面价值为人民币10,089,600.15 元（2020年12月31日：人民币16,418,701.05元）。本集团认为，本集团保留了其几乎所有的风险和报酬，包括与其相关的违约风险，因此，继续全额确认其及与之相关的已结算应付账款。背书后，本集团不再保留使用其的权利，包括将其出售、转让或质押给其他第三方的权利。

已整体终止确认但继续涉入的已转移金融资产

于2021年12月31日，本集团已背书给供应商用于结算应付账款的银行承兑汇票的账面价值为人民币15,520,204.37元（2020年12月31日：人民币22,620,212.82 元）。根据《票据法》相关规定，若承兑银行拒绝付款的，其持有人有权向本集团追索（“继续涉入”）。本集团认为，本集团已经转移了其几乎所有的风险和报酬，故终止确认其及与之相关的已结算应付账款的账面价值。继续涉入及回购的最大损失和未折现现金流量等于其账面价值。本集团认为，继续涉入公允价值并不重大。

2021年12月31日，本集团于其转移日未确认利得或损失。本集团无因继续涉入已终止确认金融资产当年度和累计确认的收益或费用。背书在本年度大致均衡发生。

3. 金融工具风险

本集团在日常活动中面临各种金融工具的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险（包括汇率风险、利率风险）。本集团的主要金融工具包括货币资金、股权投资、债权投资、借款、应收票据及应收账款、应付票据及应付账款等。与这些金融工具相关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理策略如下所述。

本集团通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理政策减少集中于任何单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

八、 与金融工具相关的风险（续）

3. 金融工具风险（续）

信用风险

本集团仅与经认可的、信誉良好的第三方进行交易。按照本集团的政策，需对所有要求采用信用方式进行交易的客户进行信用审核。另外，本集团对应收账款余额进行持续监控，以确保本集团不致面临重大坏账风险。对于未采用相关经营单位的记账本位币结算的交易，除非本集团信用控制部门特别批准，否则本集团不提供信用交易条件。

由于货币资金、应收银行承兑汇票和衍生金融工具的交易对手是声誉良好并拥有较高信用评级的银行，这些金融工具信用风险较低。

本集团其他金融资产包括货币资金、债权投资、应收票据、代垫拆迁补偿款、开发建设履约保证金、长期应收款及其他应收款等，这些金融资产的信用风险源自交易对手违约，最大风险敞口等于这些工具的账面金额。货币资金、债权投资、代垫拆迁补偿款、履约保证金、长期应收款均为第一阶段，按照12个月预期信用损失计提坏账准备，坏账准备金额不显著。

由于本集团仅与经认可的且信誉良好的第三方进行交易，所以无需担保物。信用风险集中按照客户/交易对手、地理区域和行业进行管理。由于本集团的应收账款客户群广泛地分散于不同的部门和行业中，因此在本集团内不存在重大信用风险集中。本集团对应收账款余额未持有任何担保物或其他信用增级。

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

八、 与金融工具相关的风险（续）

3. 金融工具风险（续）

信用风险（续）

信用风险显著增加判断标准

本集团在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本集团考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于本集团历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。本集团以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。

当触发以下一个或多个定量、定性标准或上限指标时，本集团认为金融工具的信用风险已发生显著增加：

（1） 定量标准主要为报告日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定

比例；

（2） 定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、预警客户清

单等；

（3） 上限指标为债务人合同付款（包括本金和利息）逾期超过30天。

已发生信用减值资产的定义

为确定是否发生信用减值，本集团所采用的界定标准，与内部针对相关金融工具的信用风险管理目标保持一致，同时考虑定量、定性指标。本集团评估债务人是否发生信用减值时，主要考虑以下因素：

八、 与金融工具相关的风险（续）

3. 金融工具风险（续）

信用风险（续）

已发生信用减值资产的定义（续）

（1） 发行方或债务人发生重大财务困难；

（2） 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；

（3） 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任

何其他情况下都不会做出的让步；

（4） 债务人很可能破产或进行其他财务重组；

（5） 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；

（6） 以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事

实。

金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件所致。

预期信用损失计量的参数

根据信用风险是否发生显著增加以及是否已发生信用减值，本集团对不同的资产分别以12个月或整个存续期的预期信用损失计量减值准备。预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。本集团考虑历史统计数据（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。

相关定义如下：

（1） 违约概率是指债务人在未来12个月或在整个剩余存续期，无法履行其偿付

义务的可能性。本集团的违约概率以迁徙率模型结果为基础进行调整，加入前瞻性信息，以反映当前宏观经济环境下债务人违约概率；

（2） 违约损失率是指本集团对违约风险暴露发生损失程度作出的预期。根据交

易对手的类型、追索的方式和优先级，以及担保品的不同，违约损失率也有所不同。违约损失率为违约发生时风险敞口损失的百分比，以未来12个月内或整个存续期为基准进行计算；

（3） 违约风险敞口是指，在未来12个月或在整个剩余存续期中，在违约发生

时，本集团应被偿付的金额。

八、 与金融工具相关的风险（续）

3. 金融工具风险（续）

信用风险（续）

预期信用损失计量的参数（续）信用风险显著增加的评估及预期信用损失的计算均涉及前瞻性信息。本集团通过进行历史数据分析，识别出影响各业务类型信用风险及预期信用损失的关键经济指标。

流动性风险

本集团采用循环流动性计划工具管理资金短缺风险。该工具既考虑其金融工具的到期日，也考虑本集团运营产生的预计现金流量。

本集团的目标是运用银行借款、应付债券和其他计息借款等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。除应付债券、长期借款的非流动部分和其他非流动负债外，所有借款均于一年内到期。

下表概括了金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：

2021年

	1年以内	1至3年	3年以上	合计
短期借款	1,082,138,582.50	-	-	1,082,138,582.50
应付票据	148,072,417.30	-	-	148,072,417.30
应付账款	4,016,282,968.45	-	-	4,016,282,968.45
其他应付款	6,649,553,879.96	-	-	6,649,553,879.96
一年内到期的非流动负债	6,349,410,876.95	-	-	6,349,410,876.95
其他流动负债	4,075,895,741.68	-	-	4,075,895,741.68
长期借款	664,858,343.19	11,712,175,953.70	4,116,601,555.45	16,493,635,852.34
应付债券	50,019,774.95	134,066,639.54	1,750,430,005.49	1,934,516,419.98
租赁负债	-	86,091,821.21	142,339,606.67	228,431,427.88
其他非流动负债	67,103,600.34	1,824,390,196.92	97,311,637.76	1,988,805,435.02
	23,103,336,185.32	13,756,724,611.37	6,106,682,805.37	42,966,743,602.06

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

八、 与金融工具相关的风险（续）

3. 金融工具风险（续）

流动性风险（续）

下表概括了金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：（续）

2020年

	1年以内	1至3年	3年以上	合计
短期借款	3,308,349,223.56	-	-	3,308,349,223.56
应付票据	135,688,454.03	-	-	135,688,454.03
应付账款	1,830,712,111.61	-	-	1,830,712,111.61
其他应付款	3,583,114,504.70	-	-	3,583,114,504.70
一年内到期的非流动负债	1,602,676,796.40	-	-	1,602,676,796.40
其他流动负债	3,632,718,158.11	-	-	3,632,718,158.11
长期借款	513,044,132.21	9,165,424,134.19	3,406,489,443.63	13,084,957,710.03
应付债券	139,027,137.12	329,859,922.07	4,325,647,587.51	4,794,534,646.70
其他非流动负债	52,778,000.00	803,614,153.62	2,552,005,083.16	3,408,397,236.78
	14,798,108,517.74	10,298,898,209.88	10,284,142,114.30	35,381,148,841.92

市场风险

利率风险

本集团面临的市场利率变动的风险主要与本集团以浮动利率计息的长期负债有

关。

本集团通过维持适当的固定利率债务与可变利率债务组合以管理利息成本。

下表为利率风险的敏感性分析，反映了在所有其他变量保持不变的假设下，利

率发生合理、可能的变动时，将对净损益（通过对浮动利率借款的影响）和其他综合收益的税后净额产生的影响。

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

八、 与金融工具相关的风险（续）

3. 金融工具风险（续）

市场风险（续）

利率风险（续）

2021年

	利率	净损益	其他综合收益 的税后净额	股东权益 合计
	增加/(减少)	增加/(减少)	增加/(减少)	增加/(减少)
人民币	1.00%	(114,264,317.01)	-	(114,264,317.01)
人民币	(1.00%)	114,264,317.01	-	114,264,317.01

2020年

	利率	净损益	其他综合收益 的税后净额	股东权益 合计
	增加/(减少)	增加/(减少)	增加/(减少)	增加/(减少)
人民币	1.00%	(81,127,816.71)	-	(81,127,816.71)
人民币	(1.00%)	81,127,816.71	-	81,127,816.71

八、 与金融工具相关的风险（续）

3. 金融工具风险（续）

市场风险（续）

汇率风险

本集团面临交易性的汇率风险。此类风险由于经营单位以其记账本位币以外的

货币进行的销售所致。收入是以美元及人民币计价，其中以美元计价主要是华南建材（深圳）有限公司、常熟雅致模块化建筑有限公司以及雅致国际（香港）有限公司对海外出口产品。本集团在订立采购或销售合同时，倾向于通过回避外币汇率风险或调整账期。本集团对其外币收入及支出持续进行预测，将汇率与发生的金额配比，从而降低外币汇率浮动对商业交易的影响。

下表为汇率风险的敏感性分析，反映了在所有其他变量保持不变的假设下，美

元汇率发生合理、可能的变动时，将对净损益和其他综合收益的税后净额产生的影响。

2021年

	美元汇率	净损益	其他综合收益 的税后净额	股东权益 合计
	增加/(减少)	增加/(减少)	增加/(减少)	增加/(减少)
人民币对美元贬值	1.00%	1,840,886.61	-	1,840,886.61
人民币对美元升值	(1.00)%	(1,840,886.61)	-	(1,840,886.61)

2020年

	美元汇率	净损益	其他综合收益 的税后净额	股东权益 合计
	增加/(减少)	增加/(减少)	增加/(减少)	增加/(减少)
人民币对美元贬值	1.00%	473,995.55	-	473,995.55
人民币对美元升值	(1.00)%	(473,995.55)	-	(473,995.55)

八、 与金融工具相关的风险（续）

4. 资本管理

本集团资本管理的主要目标是确保本集团持续经营的能力，并保持健康的资本

比率，以支持业务发展并使股东价值最大化。

本集团根据经济形势以及相关资产的风险特征的变化管理资本结构并对其进行

调整。为维持或调整资本结构，本集团可以调整对股东的利润分配、向股东归还资本或发行新股。本集团不受外部强制性资本要求约束。2021年度和2020年度，资本管理目标、政策或程序未发生变化。

本集团采用资产负债率来管理资本，资产负债率是总负债和总资产的比率，本

集团于资产负债表日的资产负债率如下：

	2021年	2020年
资产总额	71,246,208,902.79	53,188,865,647.70
负债总额	53,650,047,447.75	40,713,400,693.07
资产负债率	75.30%	76.54%

九、 股份支付

1. 概况

以权益结算的股份支付如下：

	2021年	2020年
以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额	28,348,313.82	19,934,805.11
以权益结算的股份支付计入少数股东权益的累计金额	1,490,818.45	752,152.35
以权益结算的股份支付确认的费用总额	9,152,174.81	11,789,735.03

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

九、 股份支付（续）

2. 股份支付计划

根据2019年第一次临时股东大会的授权，本公司于2019年4月18日召开第五届董事会第二十二次会议审议通过了《关于向首次股票期权激励计划激励对象授予股票期权的议案》，确定股票期权的授予日为2019年4月18日，向61个激励对象授予2,610万份股票期权。股票期权激励计划的激励对象为本公司的董事、高级管理人员、公司部门领导、子公司高级管理人员及业务骨干。不包括公司监事、独立董事、单独或合计持有公司5%以上股份的股东或实际控制人及其配偶、父母、子女。

授予的股票期权有效期为6年。本激励计划下授予的股票期权，自授权日起36个月内不得行权。行权限制期满后，在满足股票期权相关生效条件的前提下，股票期权将分3批生效：自授权日起，满三周年（36个月）后，本激励计划授予股票期权总数的30%生效，行权期为1年。授予对象个人生效数量还需根据其上一年度个人绩效考核结果进行调节，但实际生效数量不得超过个人首次获授总量的30%；自授权日起，满四周年（48个月）后，本激励计划授予股票期权总数的30%生效，行权期为1年。授予对象个人生效数量还需根据其上一年度个人绩效考核结果进行调节，但实际生效数量不得超过个人首次获授总量的30%；自授权日起，满五周年（60个月）后，本激励计划授予股票期权总数的40%生效，行权期为1年。授予对象个人生效数量还需根据其上一年度个人绩效考核结果进行调节，但实际生效数量不得超过个人首次获授总量的40%。行权价格为

3.91元人民币/股，各行权期内未能行权的部分，在以后时间不得行权。本激励计划有效期满后，未行权的股票期权全部作废，由公司收回并统一注销。

2020年8月27日，公司召开第六届董事会第三次会议和第六届监事会第二次会议，审议通过了《关于调整公司首次股票期权激励计划行权价格、数量及注销部分股票期权的议案》。鉴于公司已完成2019年度权益分派工作，因此，根据公司首次股票期权激励计划的相关规定，应对行权价格进行相应调整，行权价格由3.91元/股调整至3.85元/股。

2021年8月30日，公司召开召开第六届董事会第十一次会议和第六届监事会第七次会议，审议通过了《关于调整公司首次股票期权激励计划行权价格、数量及注销部分股票期权的议案》。鉴于公司已完成2020年度权益分派工作，因此，根据公司首次股票期权激励计划的相关规定，应对行权价格进行相应调整，行权价格由3.85元/股调整至3.75元/股。

股票期权生效的业绩指标包括：

（1） 南山控股的扣除非经常性损益的净资产收益率（ROE）

（2） 南山控股的营业总收入复合增长率

（3） 南山控股的主营业务收入占营业总收入比例

九、 股份支付（续）

2. 股份支付计划（续）

股票期权行权的具体条件：

授予的股票期权各行权期可行权的条件：

行权期	行权比例	行权时间	行权条件
第一个行权期（“第一期”）	30%	2022.4.18-2023.4.17	2021年ROE不低于7%，较2018年营业总收入复合增长率不低于18%，主营业务收入占营业总收入比例不低于 95%
第二个行权期（“第二期”）	30%	2023.4.18-2024.4.17	2022年ROE不低于8%，较2018年营业总收入复合增长率不低于19%，主营业务收入占营业总收入比例不低于 95%
第三个行权期（“第三期”）	40%	2024.4.18-2025.4.17	2023年ROE不低于9%，较2018年营业总收入复合增长率不低于20%，主营业务收入占营业总收入比例不低于 95%

2021年授予的股份期权的公允价值为人民币43,910,118.35元（人民币3.75元/股）（2020年：人民币48,368,095.61元，人民币3.85元/股）。其中，本公司于2021年确认股票期权费用为人民币9,152,174.81 元（2020年：人民币11,789,735.03元）。

授予的以权益结算的股票期权于授予日的公允价值，采用二叉树模型，结合授予股票期权的条款和条件，作出估计。下表列示了所用模型的输入变量：

行权期	第一期	第二期	第三期
分红率（%）	-	-	-
波动率（%）	56.40	54.07	51.31
无风险利率（%）	3.1759	3.2631	3.3332
离职率（%）	1.70	1.70	1.70

预计波动率是基于历史波动率能反映出未来趋势的假设，但并不一定是实际的结果。

九、 股份支付（续）

2. 股份支付计划（续）

按照本计划，发行在外的股份期权如下：

	2021年
	加权平均	股票期权
	行权价格	数量
	人民币元/股	千份
年初	3.85	25,550
授予	-	-
作废	3.75	2,200
年末	3.75	23,350

	2020年
	加权平均	股票期权
	行权价格	数量
	人民币元/股	千份
年初	3.91	25,650
授予	-	-
作废	3.85	100
年末	3.85	25,550

截至2021年12月31日，发行在外的股份期权的行权价格和行权有效期如下：

股份期权数量	行权价格	行权有效期
千份	人民币元/股
7,005	3.75	2022年4月18日至2023年4月17日
7,005	3.75	2023年4月18日至2024年4月17日
9,340	3.75	2024年4月18日至2025年4月17日
23,350

十、 公允价值的披露

1. 以公允价值计量的资产和负债

2021年

	公允价值计量使用的输入值
	重要可观察 输入值	重要不可观察 输入值	合计
	（第二层次）	（第三层次）
持续的公允价值计量
交易性金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产	242,281,200.00	-	242,281,200.00
其他非流动金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产	14,360,739.73	-	14,360,739.73
应收款项融资
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产	10,815,043.62	-	10,815,043.62
	267,456,983.35	-	267,456,983.35

2020年

	公允价值计量使用的输入值
	重要可观察 输入值	重要不可观察 输入值	合计
	（第二层次）	（第三层次）
持续的公允价值计量
其他非流动金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产	14,150,739.73	2,088,912.09	16,239,651.82
应收款项融资
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产	20,900,105.60	-	20,900,105.60
	35,050,845.33	2,088,912.09	37,139,757.42

十、 公允价值的披露（续）

2. 公允价值估值

金融工具公允价值

管理层已经评估了货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、一年内到期

的非流动资产、其他流动资产、应付票据、应付账款、其他应付款、一年内到期的非流动负债、其他流动负债等，因剩余期限不长，公允价值与账面价值相若。

本集团的财务部门由财务总监领导，负责制定金融工具公允价值计量的政策和

程序。财务经理直接向财务总监报告。每个资产负债表日，财务部门分析金融工具价值变动，确定估值适用的主要输入值。估值须经财务经理审核批准。

金融资产和金融负债的公允价值，以在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿

进行资产交换或者债务清偿的金额确定，而不是被迫出售或清算情况下的金额。以下方法和假设用于估计公允价值。

长期应收款、长期借款、应付债券等，采用未来现金流量折现法确定公允价值，以有相似合同条款、信用风险和剩余期限的其他金融工具的市场收益率作为折现率。2021年12月31日，针对长期应收款、长期借款、长期应付款、应付债券等自身不履约风险评估为不重大。对于长期应收款、长期借款和应付债券，公允价值与账面价值差异不重大。

3. 不可观察输入值

如下为第三层次公允价值计量的重要不可观察输入值概述：

	2020年12月31日 公允价值	估值技术	不可观察输入值	范围区间
权益工具投资	2,088,912.09	现金流量折现法	加权平均资本成本	16%
			长期税前营业利润率	16.63%-25.34%

十一、关联方关系及其交易

1. 母公司

	主要经营地	注册地	业务性质	注册资本	对本公司持股比例(%)	对本公司表决权比例(%)
中国南山开发（集团）股份有限公司	深圳	深圳	港航运输、海洋石油服务、房地产开发和新型建材	人民币18亿元	68.43	68.43

本公司的最终控制方为中国南山开发（集团）股份有限公司。

2. 子公司

子公司详见附注七、1。

3. 合营企业和联营企业

合营企业和联营企业详见附注七、2。

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

十一、关联方关系及其交易（续）

4. 其他关联方

	关联方关系
江西赤湾东方物流有限公司	母公司控制的企业
安徽赤湾东方智慧物联科技有限公司	母公司控制的企业
河北赤湾东方物流有限公司	母公司控制的企业
蚌埠赤湾东方物流有限公司	母公司控制的企业
深圳市赤湾东方物流有限公司	母公司控制的企业
湖北赤湾东方物流有限公司	母公司控制的企业
深圳市赤湾商业发展有限公司	母公司控制的企业
深圳市前海宝湾供应链管理有限公司	母公司控制的企业
合肥宝湾国际商业运营管理有限公司	母公司控制的企业
赤晓企业有限公司	母公司控制的企业
重庆市赤湾东方物流有限公司	母公司控制的企业
上海赤湾东方物流有限公司	母公司控制的企业
赤湾东方智慧物联科技（天津）有限公司	母公司控制的企业
赤湾东方智慧物联科技（深圳）有限公司	母公司控制的企业
深圳市海悦锦实业发展有限公司	母公司控制的企业
宝新控股有限公司	母公司控制的企业
南山开发（香港）有限公司	母公司控制的企业
合肥宝湾国际物流中心有限公司	母公司控制的企业
湖北绿色印刷包装物流园开发有限公司	母公司控制的企业
成都南山汽车运动文化发展有限公司	母公司控制的企业
深圳市海曜锦实业发展有限公司	母公司控制的企业
合肥宝湾国际物流有限公司	母公司控制的企业
上海南山房地产开发有限公司	母公司控制的企业
合肥宝湾国际智慧供应链管理有限公司	母公司控制的企业
深圳市赤湾东方供应链管理有限公司	母公司控制的企业
深圳卡车易购互联网科技有限公司	母公司控制的企业
湖北省鄂州南山临港新城发展有限公司	母公司控制的企业
赤湾科技（深圳）有限公司	母公司控制的企业
宁波万莫置业有限公司	联营公司之子公司
武汉合跃建设发展有限公司	联营公司之子公司
苏州卓煌置业有限公司	联营公司之子公司
广州宝湾物流有限公司	联营公司资产支持专项计划权益级之子公司
明江（上海）国际物流有限公司	联营公司资产支持专项计划权益级之子公司

十一、关联方关系及其交易（续）

5. 本集团与关联方的主要交易

(1) 关联方商品和劳务交易

自关联方购买商品和接受劳务

		2021年	2020年
中国南山开发（集团）股份有限公司		924,655,157.95	131,699,707.69
深圳市赤湾商业发展有限公司		55,452,830.19	83,075,471.98
安徽赤湾东方智慧物联科技有限公司		3,531,625.84	-
蚌埠赤湾东方物流有限公司		3,115,722.16	11,192,719.45
江西赤湾东方物流有限公司		1,565,871.68	1,477,660.95
深圳市赤湾东方物流有限公司		-	572,752.29
湖北赤湾东方物流有限公司		-	1,640.43
		988,321,207.82	228,019,952.79

向关联方销售商品和提供劳务

		2021年	2020年
中国南山开发（集团）股份有限公司		9,806,789.59	8,308,048.98
宁波万莫置业有限公司		2,624,716.98	-
苏州卓飞商务咨询有限公司		2,135,196.46	-
深圳市赤湾商业发展有限公司		1,992,646.13	-
合肥宝湾国际商业运营管理有限公司		1,280,497.92	1,778,824.18
武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司		958,490.57	1,198,113.21
中开财务有限公司		762,434.58	447,303.10
赤湾东方智慧物联科技（深圳）有限公司		681,020.13	-
赤晓企业有限公司		456,775.09	588,830.14
江西赤湾东方物流有限公司		424,738.33	361,629.65
蚌埠赤湾东方物流有限公司		385,498.20	253,019.76
深圳市海悦锦实业发展有限公司		277,698.54	-
赤湾东方智慧物联科技（天津）有限公司		126,060.96	76,602.00
深圳市赤湾东方物流有限公司		141,988.98	1,112,432.97
上海赤湾东方物流有限公司		53,711.55	64,453.86
重庆市赤湾东方物流有限公司		5.06	40.46
深圳赤湾胜宝旺工程有限公司		-	228,000.00
苏州宏景置业有限公司		-	2,100,000.06
苏州联鑫置业有限公司		-	300,000.00
深圳市赤湾东方供应链管理有限公司		-	449,964.78
深圳市前海宝湾供应链管理有限公司		-	448,640.08
河北赤湾东方物流有限公司		-	289,520.18
广州宝湾物流有限公司		2,505,793.56	-
明江（上海）国际物流有限公司		1,807,580.94	-
		26,421,643.57	18,005,423.41

本年度，本集团以市场价或协议价与关联方进行商品和劳务交易。

十一、关联方关系及其交易（续）

5. 本集团与关联方的主要交易（续）

(2) 关联方租赁

作为出租人

		租赁	2021年	2020年
		资产种类
中国南山开发（集团）股份有限公司		办公楼	37,683.36	155,533.44
深圳赤湾胜宝旺工程有限公司		办公楼	-	785,836.56
深圳卡车易购互联网科技有限公司		仓库	-	250,458.72
			37,683.36	1,191,828.72

作为承租人

		租赁	2021年	2020年
		资产种类
中国南山开发（集团）股份有限公司		办公、场地	87,134,470.39	55,461,071.98

本年度，本集团以市场价或协议价与关联方进行租赁交易。

十一、关联方关系及其交易（续）

5. 本集团与关联方的主要交易（续）

(3) 关联方担保

接受关联方担保

2021年

	担保	担保	担保	担保是否
	金额	起始日	到期日	履行完毕
中国南山开发（集团）股份有限公司(注1)	1,318,849,164.66	2020/4/30	2038/4/29	否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注2)	301,225,002.53	2021/1/31	2028/1/31	否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注2)	200,000,000.00	2021/4/2	2028/3/26	否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注2)	300,000,000.00	2021/3/26	2028/3/26	否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注3)	51,480,855.15	2014/5/29	2031/5/28	否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注5)	69,960,198.62	2019/7/1	2034/6/30	否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注5)	51,917,722.50	2019/2/28	2034/2/27	否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注6)	1,686,110,862.01	2019/1/18	2037/1/13	否
赤晓企业有限公司(注8)	496,719,888.90	2019/7/11	2022/7/10	否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注11)	21,400,274.59	2020/8/6	2023/8/5	否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注11)	18,112,000.00	2020/9/22	2023/8/5	否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注11)	49,808,000.00	2020/10/16	2023/8/5	否

2020年

	担保	担保	担保	担保是否
	金额	起始日	到期日	履行完毕
中国南山开发（集团）股份有限公司(注1)	1,325,709,517.46	2020/4/30	2038/4/29	否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注3)	51,410,879.23	2014/5/29	2031/5/28	否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注4)	385,000,000.00	2018/12/28	2021/12/27	否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注5)	70,451,422.50	2019/7/1	2034/6/30	否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注5)	51,227,752.50	2019/2/28	2034/2/27	否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注6)	1,690,844,015.36	2019/1/18	2037/1/13	否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注7)	466,670,400.00	2019/12/13	2024/12/12	否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注9)	200,378,812.50	2020/7/3	2021/7/2	否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注10)	100,551,333.33	2020/7/6	2021/7/6	否
赤晓企业有限公司(注8)	496,000,000.00	2019/7/11	2021/7/10	否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注11)	22,305,040.19	2020/8/6	2023/8/5	否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注11)	18,112,000.00	2020/9/22	2023/8/5	否
中国南山开发（集团）股份有限公司(注11)	49,808,000.00	2020/10/16	2023/8/5	否

注1： 南山集团为宝湾物流2020年发行的资产支持票据（CMBN）的差额支付

承诺人，在信托存续期间，如果发生差额支付启动事件，则南山集团对信托账户进行差额支付。总发行金额为人民币1,400,000,000.00元，其中次级人民币70,000,000.00元由宝湾物流认购，实际募得资金人民币1,330,000,000.00元，本年末借款余额为人民币1,318,849,164.66元（2020年12月31日：人民币1,325,709,517.46元）；

十一、关联方关系及其交易（续）

5. 本集团与关联方的主要交易（续）

(3) 关联方担保（续）

接受关联方担保（续）

注2： 南山集团为宝湾物流2021年发行的长江养老-宝湾物流基础设施债权投资

计划提供无条件的不可撤销的连带责任保证担保。总发行金额为人民币1,000,000,000.00元，实际募集资金为人民币800,000,000.00元，本年末借款余额为人民币801,225,002.53元；

注3： 根据长期借款合同，南京宝湾国际物流有限公司可在担保金额和担保期限

范围内借款，并由南山集团按100%的比例向南京宝湾国际物流有限公司提供担保。本年末长期借款余额计人民币51,480,855.15元，按100%的比例计算南山集团实际担保的借款余额计人民币51,480,855.15元（2020年年末长期借款余额计人民币51,410,879.23元，按100%的比例计算南山集团实际担保的借款余额计人民币51,410,879.23元）；

注4：南山集团为南山地产发行的资产支持票据（ABN）的差额支付承诺人，在

信托存续期间，如果发生差额支付启动事件，则南山集团对信托账户进行差额支付。总发行金额为人民币513,775,000.00元，其中次级人民币128,775,000.00元由南山地产认购，实际募得资金人民币385,000,000.00元，该笔已于2021年6月提前偿还（2020年12月31日：人民币385,000,000.00元）；

注5： 根据本公司与国家开发银行深圳市分行订立的嘉善项长期借款合同，提款

期限已到期，本公司不能再使用剩余的借款授信额度。南山集团仅对年末余额在担保期限内担保。2021年年末借款余额为人民币121,877,921.12元，南山集团实际担保金额为人民币112,877,921.12元（2020年年末借款余额为人民币121,679,175.00元，南山集团实际担保金额为人民币121,679,175.00元）；

注6： 南山集团为宝湾物流发行的商业抵押贷款支持证券（CMBS）的差额支付

承诺人，在信托存续期间，如果发生差额支付启动事件，则南山集团对信托账户进行差额支付。总发行金额为人民币1,789,000,000.00元，其中次级人民币90,000,000.00元由宝湾物流认购，实际募得资金人民币1,699,000,000.00元，本年末借款余额为人民币1,686,110,862.01元（2020年年末借款余额为人民币1,690,844,015.36元）；

十一、关联方关系及其交易（续）

5. 本集团与关联方的主要交易（续）

(3) 关联方担保（续）

接受关联方担保（续）

注7：根据借款合同，赤湾房地产可在担保金额和担保期限范围内借款，并由南

山集团和本公司分别按49.02%和100%的比例向赤湾房地产提供担保。2020年年末长期借款余额为人民币952,000,000.00元，按49.02%比例计算南山集团实际担保的借款余额为人民币466,670,400.00元。本年度，赤湾房地产不再纳入本集团合并范围，详见附注六、3；

注8：赤晓企业按100%为本公司之银行借款在担保期限范围内提供担保。本年

末长期借款余额计人民币496,719,888.90元，按100%的比例计算赤晓企业实际担保的借款余额计人民币496,719,888.90元（2020年年末长期借款余额计人民币496,000,000.00元，按100%的比例计算赤晓企业实际担保的借款余额计人民币496,000,000.00元）；

注9：根据借款合同，宝湾物流可在担保金额和担保期限范围内借款，由本公司

按100%的比例向宝湾物流提供担保，并由南山集团按100%的比例向本公司提供反担保。该笔借款已于2021年7月提前偿还（2020年年末借款余额为人民币200,378,812.50元，南山集团实际担保金额为人民币200,378,812.50元）；

注10：根据借款合同，宝湾物流可在担保金额和担保期限范围内借款，由本公

司按100%的比例向宝湾物流提供担保，并由南山集团按100%的比例向本公司提供反担保。该笔借款已与2021年4月提前偿还（2020年年末借款余额为人民币100,551,333.33元，南山集团实际担保金额为人民币100,551,333.33元）；

注11：根据长期借款合同，宝湾物流可在担保金额和担保期限范围内借款，并由

南山集团按22.64%的比例向宝湾物流提供担保。本年末长期借款余额计人民币394,524,181.06元，按22.64%的比例计算南山集团实际担保的借款余额计人民币89,320,274.59元（2020年年末长期借款余额计人民币398,520,495.55元，按22.64%的比例计算南山集团实际担保的借款余额计人民币90,225,040.19元）。

十一、关联方关系及其交易（续）

5. 本集团与关联方的主要交易（续）

(3) 关联方担保（续）

提供关联方担保

2021年

	担保	担保	担保	担保是否
	金额	起始日	到期日	履行完毕
武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司（注2）	142,400,000.00	2019/7/29	2024/7/29	否
深圳市赤湾房地产开发有限公司（注3）	485,329,600.00	2019/12/13	2024/12/12	否
苏州美赛房地产有限公司（注4）	158,000,000.00	2021/9/29	2027/9/29	否
苏州卓煌置业有限公司（注5）	53,730,000.00	2021/9/24	2024/9/24	否
武汉南山华中投资发展有限公司（注6）	408,000,000.00	2021/1/22	2027/1/31	否
福建南山纵横投资发展有限公司 （注7）	100,000,000.00	2020/9/10	2026/9/10	否

2020年

	担保	担保	担保	担保是否
	金额	起始日	到期日	履行完毕
苏州宏景置业房地产有限公司（注1）	14,318,165.00	2018/12/26	2023/12/26	否
武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司（注2）	126,000,000.00	2019/7/29	2024/7/29	否

注1： 根据长期借款合同，本集团之子公司南山地产为联营公司苏州宏景置业有

限公司的借款提供连带责任担保，该笔借款已于2021年6月提前偿还（2020年年末长期借款余额计人民币71,590,825.00元，按持股比例20%计算本集团实际担保的借款余额为人民币14,318,165.00元）；

注 2：根据长期借款合同，本集团之子公司南山地产为联营公司武汉崇鸿裕业房

地产开发有限公司的借款提供连带责任担保，本年末长期借款余额计人民币712,000,000.00元，按持股比例20%计算本集团实际担保的借款余额计人民币142,400,000.00元（2020年年末长期借款余额为人民币630,000,000.00元，按持股比例20%计算本集团实际担保的借款余额为人民币126,000,000.00元）；

注3：根据长期借款合同，本集团为赤湾房地产的借款提供连带责任担保，本年

末长期借款余额计人民币952,000,000.00元，按持股比例50.98%计算本集团实际担保的借款余额为人民币485,329,600.00元；

十一、关联方关系及其交易（续）

5. 本集团与关联方的主要交易（续）

(3) 关联方担保（续）

提供关联方担保（续）

注4：根据长期借款合同，本集团之子公司南山地产为联营公司苏州美赛房地产

有限公司的借款提供连带责任担保，本年末长期借款余额计人民币395,000,000.00元，按持股比例40%计算本集团实际担保的借款余额为人民币158,000,000.00元；

注5：根据长期借款合同，本集团之子公司南山地产为联营公司之子公司苏州卓

煌置业有限公司的借款提供连带责任担保，本年末长期借款余额计人民币179,100,000.00元，按持股比例30%计算本集团实际担保的借款余额为人民币53,730,000.00元；

注6：根据长期借款合同，本集团之子公司南山地产为合营公司武汉南山华中投

资发展有限公司的借款提供连带责任担保，本年末长期借款余额计人民币800,000,000.00元，按持股比例51%计算本集团实际担保的借款余额为人民币408,000,000.00元；

注7：根据长期借款合同，本集团之子公司南山地产为合营公司福建纵横的借款

提供连带责任担保，本年末长期借款余额计人民币100,000,000.00元，本集团实际担保的借款余额为人民币100,000,000.00元；

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

十一、关联方关系及其交易（续）

5. 本集团与关联方的主要交易（续）

(4) 关联方资金拆借

资金拆入

2021年

	拆借金额	利率	起始日	到期日
中开财务有限公司（注4）	100,000,000.00	4.65%	2021/4/30	2028/4/30
中开财务有限公司	50,000,000.00	4.65%	2021/5/27	2028/4/30
中开财务有限公司	20,000,000.00	4.75%	2021/1/13	2025/9/28
中开财务有限公司	16,000,000.00	4.75%	2021/2/2	2025/9/28
中开财务有限公司（注4）	24,000,000.00	4.75%	2021/3/15	2025/9/28
中开财务有限公司（注4）	150,000,000.00	4.15%	2021/3/11	2024/2/08
中开财务有限公司（注4）	100,000,000.00	4.15%	2021/2/8	2024/2/08
中开财务有限公司	92,000,000.00	4.60%	2021/10/28	2024/10/28
中开财务有限公司	125,000,000.00	4.15%	2021/11/23	2024/11/23
中开财务有限公司（注4）	175,000,000.00	4.60%	2021/11/24	2024/8/9
中开财务有限公司	300,000,000.00	4.65%	2021/7/30	2024/7/14
中开财务有限公司	200,000,000.00	4.65%	2021/9/28	2024/7/14
中开财务有限公司（注5）	30,000,000.00	5.50%	2021/5/17	2026/4/15
中开财务有限公司（注6）	50,000,000.00	4.35%	2021/6/23	2022/6/23
宝新控股有限公司	8,500,000.00	4.11%	2021/6/18	2024/6/17
宝新控股有限公司	97,015,500.00	2.00%	2021/8/30	2024/8/29
中国南山开发（集团）股份有限公司	370,000,000.00	4.11%	2021/5/25	2024/5/25
中国南山开发（集团）股份有限公司	100,000,000.00	4.05%	2021/7/19	2024/7/18
中国南山开发（集团）股份有限公司	100,000,000.00	4.20%	2021/12/27	2024/12/27
中国南山开发（集团）股份有限公司	50,000,000.00	4.35%	2021/7/16	2022/7/16
中国南山开发（集团）股份有限公司	66,000,000.00	4.35%	2021/10/9	2022/10/9
中国南山开发（集团）股份有限公司	120,000,000.00	4.35%	2021/10/30	2022/10/30
中国南山开发（集团）股份有限公司	120,000,000.00	4.35%	2021/12/3	2022/12/3
中国南山开发（集团）股份有限公司	100,000,000.00	4.35%	2021/12/6	2022/12/6
中国南山开发（集团）股份有限公司	500,000,000.00	4.35%	2021/12/24	2022/12/24
中国南山开发（集团）股份有限公司	100,000,000.00	3.70%	2021/3/5	2022/3/5
中国南山开发（集团）股份有限公司	200,000,000.00	4.35%	2021/3/23	2022/3/23
中国南山开发（集团）股份有限公司	200,000,000.00	3.90%	2021/4/14	2022/4/14
中国南山开发（集团）股份有限公司	50,000,000.00	3.90%	2021/5/27	2022/5/27
中国南山开发（集团）股份有限公司	35,000,000.00	4.20%	2021/12/15	2022/6/25
中国南山开发（集团）股份有限公司	100,000,000.00	3.70%	2021/2/5	2022/2/5
中国南山开发（集团）股份有限公司	920,000,000.00	9.00%	2021/4/15	2022/4/15
中国南山开发（集团）股份有限公司	30,000,000.00	3.90%	2021/4/15	2022/4/15
中国南山开发（集团）股份有限公司	635,000,000.00	9.00%	2021/5/25	2022/5/25
中国南山开发（集团）股份有限公司	150,000,000.00	9.00%	2021/9/29	2022/9/29
中国南山开发（集团）股份有限公司	500,000,000.00	9.00%	2021/1/6	2022/1/5
深圳市前海宝湾供应链管理有限公司	60,000,000.00	4.35%	2021/2/28	2022/2/2

十一、关联方关系及其交易（续）

5. 本集团与关联方的主要交易（续）

(4) 关联方资金拆借（续）

资金拆入（续）

2020年

	拆借金额		利率	起始日	到期日
中国南山开发（集团）股份有限公司	500,000,000.00	4.35%		2020/12/24	2021/12/24
中国南山开发（集团）股份有限公司	500,000,000.00	4.36%		2020/12/10	2023/12/10
中国南山开发（集团）股份有限公司（注1）	500,000,000.00	4.35%		2020/12/10	2021/12/10
中国南山开发（集团）股份有限公司	100,000,000.00	4.35%		2020/12/6	2021/12/6
中国南山开发（集团）股份有限公司	120,000,000.00	4.35%		2020/12/3	2021/12/3
中国南山开发（集团）股份有限公司	200,000,000.00	4.75%		2020/11/5	2023/10/16
中国南山开发（集团）股份有限公司	120,000,000.00	4.35%		2020/10/30	2021/10/30
中国南山开发（集团）股份有限公司	220,000,000.00	4.75%		2020/10/16	2023/10/16
中国南山开发（集团）股份有限公司	66,000,000.00	4.35%		2020/10/9	2021/10/9
中国南山开发（集团）股份有限公司（注1）	390,000,000.00	4.75%		2020/9/14	2023/9/14
中国南山开发（集团）股份有限公司	220,000,000.00	4.35%		2020/8/25	2021/8/25
中国南山开发（集团）股份有限公司	200,000,000.00	4.35%		2020/8/17	2021/8/17
中国南山开发（集团）股份有限公司	1,200,000,000.00	6.53%		2020/7/24	2021/6/14
中国南山开发（集团）股份有限公司	50,000,000.00	4.35%		2020/7/16	2021/7/16
中国南山开发（集团）股份有限公司（注1）	100,000,000.00	4.35%		2020/7/9	2021/7/9
中国南山开发（集团）股份有限公司（注1）	100,000,000.00	4.35%		2020/7/6	2021/7/6
中国南山开发（集团）股份有限公司（注1）	100,000,000.00	4.35%		2020/6/22	2021/6/22
中国南山开发（集团）股份有限公司（注1）	200,000,000.00	4.35%		2020/6/15	2021/6/15
中国南山开发（集团）股份有限公司	50,000,000.00	4.35%		2020/5/27	2021/5/27
中国南山开发（集团）股份有限公司（注1）	150,000,000.00	4.75%		2020/5/27	2023/5/27
中国南山开发（集团）股份有限公司	50,000,000.00	4.75%		2020/5/8	2023/5/8
中国南山开发（集团）股份有限公司	1,000,000.00	3.20%		2020/4/8	2021/4/8
中国南山开发（集团）股份有限公司	5,000,000.00	3.20%		2020/4/2	2021/4/2
中国南山开发（集团）股份有限公司	5,000,000.00	3.20%		2020/3/30	2021/3/30
中国南山开发（集团）股份有限公司	13,263,531.02	3.20%		2020/3/27	2021/3/27
中国南山开发（集团）股份有限公司	5,000,000.00	3.20%		2020/3/26	2021/3/26
中国南山开发（集团）股份有限公司	200,000,000.00	4.35%		2020/3/23	2021/3/23
中国南山开发（集团）股份有限公司（注1）	150,000,000.00	4.35%		2020/3/9	2021/3/9
中国南山开发（集团）股份有限公司	100,000,000.00	4.35%		2020/3/5	2021/3/5
中国南山开发（集团）股份有限公司	250,000,000.00	4.79%		2020/2/28	2021/2/28
中国南山开发（集团）股份有限公司（注2）	10,000,000.00	2.50%		2020/2/14	2020/11/10
中国南山开发（集团）股份有限公司（注1）	200,000,000.00	4.57%		2020/1/14	2021/1/14
中国南山开发（集团）股份有限公司	300,000,000.00	4.35%		2020/9/25	2021/9/25
中开财务有限公司	100,000,000.00	4.65%		2020/12/3	2023/12/3
中开财务有限公司	200,000,000.00	4.25%		2020/12/3	2023/11/30
中开财务有限公司	30,000,000.00	4.75%		2020/12/2	2025/9/28
中开财务有限公司	200,000,000.00	4.65%		2020/11/27	2023/11/11
中开财务有限公司	60,000,000.00	4.75%		2020/11/20	2025/9/28
中开财务有限公司	100,000,000.00	4.80%		2020/11/3	2023/11/2
中开财务有限公司	93,000,000.00	4.75%		2020/10/28	2025/10/23
中开财务有限公司	9,000,000.00	4.66%		2020/9/29	2030/9/7
中开财务有限公司	8,000,000.00	4.66%		2020/9/24	2030/9/7
中开财务有限公司	250,000,000.00	3.90%		2020/9/8	2021/9/8
中开财务有限公司	100,000,000.00	3.90%		2020/8/31	2021/8/31
中开财务有限公司	30,000,000.00	4.75%		2020/8/10	2023/10/15

十一、关联方关系及其交易（续）

5. 本集团与关联方的主要交易（续）

（4) 关联方资金拆借（续）

资金拆入（续）

2020年（续）

	拆借金额	利率	起始日	到期日
中开财务有限公司	70,000,000.00	4.75%	2020/8/7	2025/6/21
中开财务有限公司	150,000,000.00	4.35%	2020/5/29	2021/5/29
中开财务有限公司（注1）	100,000,000.00	4.35%	2020/5/22	2021/5/22
中开财务有限公司（注3）	80,000,000.00	4.99%	2020/2/11	2025/2/11
中开财务有限公司	11,670,000.00	4.99%	2020/1/19	2024/9/16
赤晓企业有限公司	22,160,000.00	7.00%	2020/12/1	2021/11/30
湖北省鄂州南山临港新城发展有限公司	2,000,000.00	5.00%	2020/4/10	无固定期限借款
湖北省鄂州南山临港新城发展有限公司	2,000,000.00	5.00%	2020/1/21	无固定期限借款

资金拆出

2021年

	拆借金额	利率	起始日	到期日
苏州悦贵房地产开发有限公司（注7）	190,515,418.08	8.48%	2021/4/22	2022/4/22
苏州相茂置业有限公司（注8）	730,443,736.21	8.00%	2021/6/28	2022/6/28

2020年

	拆借金额	利率	起始日	到期日
武汉南山华中投资发展有限公司（注9）	131,392,000.00	9.00%	2020/7/24	2021/7/24

注 1：截至2021年12月31日，上述关联方资金拆借已提前全额归还；

注 2：截至2021年12月31日，上述关联方资金拆借已到期全额归还；

注 3：截至2021年12月31日，上述关联方资金拆借已归还人民币9,000,000.00元；

注 4：截至2021年12月31日，上述关联方资金拆借均已归还人民币1,000,000.00元；

注 5：截至2021年12月31日，上述关联方资金拆借已归还人民币15,000,000.00元；

注 6：截至2021年12月31日，上述关联方资金拆借已提前全额归还；

注 7：2021年度，本集团子公司苏州南山新吴房地产开发有限公司向联营公司苏州悦

贵房地产开发有限公司提供贷款人民币190,515,418.08元，年利率为8.48%。截至2021年12月31日贷款本息合计人民币204,971,148.80元；

十一、关联方关系及其交易（续）

5. 本集团与关联方的主要交易（续）

（4) 关联方资金拆借（续）

资金拆出（续）

注 8：2021年度，本集团子公司苏州南山新吴房地产开发有限公司向联营公司苏州相

茂置业有限公司提供贷款人民币730,443,736.21元，年利率为8.00%。截至2021年12月31日贷款本息合计人民币775,610,654.07元；

注9：2020年度，本集团子公司武汉盘龙向合营公司武汉南山华中投资发展有限公司提

供贷款人民币131,392,000.00元，年利率为9.00%。上述关联方资金拆借2021年已到期归还（截至2020年12月31日贷款本息合计人民币188,233,206.00元）。

（5） 关联方利息收支

利息收入

		2021年	2020年
苏州相茂置业有限公司		42,610,299.85	-
中开财务有限公司		33,237,975.38	19,548,373.06
苏州悦贵房地产开发有限公司		13,637,481.81	-
武汉南山华中投资发展有限公司		991,637.74	53,623,779.24
大别山毕昇康养（英山）有限责任公司		1,330,321.02	-
		91,807,715.80	73,172,152.30

利息支出

		2021年	2020年
中国南山开发（集团）股份有限公司		364,229,916.41	313,231,205.59
中开财务有限公司		137,386,549.52	134,060,477.96
南山开发（香港）有限公司		4,104,185.70	4,279,582.50
深圳市前海宝湾供应链管理有限公司		2,243,396.17	-
赤晓企业有限公司		1,378,031.49	2,339,240.16
宝新控股有限公司		859,501.10	-
		510,201,580.39	453,910,506.21

（6） 关键管理人员薪酬

		2021年	2020年
关键管理人员薪酬		25,998,000.00	29,567,000.00

十一、关联方关系及其交易（续）

5. 本集团与关联方的主要交易（续）

（7） 其他关联方交易

本集团分别于1997年、2006年、2009年和2019年自母公司南山集团分别租赁位于赤湾六路与赤湾三路交汇处30,666.00 平方米土地(以下简称“地块一”)、位于赤湾一路以东的东高地块109,473.00平方米土地(以下简称“地块二”)、位于赤湾一路西侧315,078.55平方米土地(以下简称“地块三”)和位于赤湾二路、四路分别与赤湾七路交汇处17,312.00平方米土地(以下简称“地块四”)，租期分别为1997年至2022年、2006年至2026年、2009年至2034年和2019年至2024年。本年度经双方协商，提前返还上述部分土地，涉及面积合计277,673.03平方米（涉及地块一面积14,188.00平方米、地块二面积103,251.31平方米、地块三面积142,921.72平方米以及地块四面积为17,312.00平方米），南山集团就该事项返还合同未尽期间租金及违约金，并给予相应拆迁补偿，共计人民币455,096,805.00元。

2021年4月，赤晓企业与南山控股签订了《赤湾胜宝旺表决权托管协议》，协议约定，南山控股有权就32%的股权行使赤晓企业所享有的除处分权、收益权以及表决权保留事项（变更公司章程、增加或减少注册资本、胜宝旺合并、分立、解散或变更公司形式）以外的一切股东权力和权利，至此，南山控股合计持有胜宝旺64%的表决权。详见附注六、1。

（8） 关联方资产转让

2021年12月，本公司向南山集团全资子公司海城锦增资人民币3,077,769,258.82元并取得其51.02%的股权，详见附注六、2。

2020年9月，本集团之子公司龙泉宝湾国际物流有限公司通过重庆产权交易所竞价交易，并与本集团之联营公司四川文轩宝湾供应链有限公司签订产权交易合同，以人民币14,504,622.00元追加购买四川文轩宝湾供应链有限公司直接持股的成都青白江宝湾国际物流有限公司33%股权，追加购买后本集团合计持有成都青白江宝湾国际物流有限公司66%股权，将其纳入合并范围内，合并成本为人民币29,009,244.00元。

2020年11月，本集团之子公司深圳市中晖久鼎实业有限公司和赤晓企业签订产权交易合同，深圳市中晖久鼎实业有限公司以人民币326,100,000.00元收购赤晓企业下属的东莞南山轻型建材有限公司100%股权。

十一、关联方关系及其交易（续）

6. 关联方应收款项余额

（1） 应收账款

	2021年		2020年
	账面余额	坏账准备	账面余额	坏账准备
合肥宝湾国际物流中心有限公司	11,493,946.08	172,409.19	3,030,620.98	45,459.31
深圳市海曜锦实业发展有限公司	10,880,938.33	163,214.07	-	-
安徽赤湾东方智慧物联科技有限公司	4,616,649.02	69,249.74	-	-
蚌埠赤湾东方物流有限公司	1,641,410.35	24,621.16	4,534,267.09	68,014.01
江西赤湾东方物流有限公司	638,481.29	9,577.22	2,559,332.13	38,389.98
深圳市赤湾东方物流有限公司	391,600.08	5,874.00	5,486,009.45	82,290.14
合肥宝湾国际商业运营管理有限公司	338,857.90	5,082.87	165,000.00	2,475.00
湖北赤湾东方物流有限公司	233,242.38	3,498.64	1,285.00	19.28
河北赤湾东方物流有限公司	90,396.63	1,355.95	6,155,905.93	92,338.59
湖北绿色印刷包装物流园开发有限公司	147,273.00	2,209.10	149,801.76	2,247.03
中国南山开发（集团）股份有限公司	47,883.26	718.25	84,000.00	1,260.00
赤湾东方智慧物联科技（深圳）有限公司	17,220.00	258.30	-	-
上海赤湾东方物流有限公司	7,045.00	105.68	-	-
成都南山汽车运动文化发展有限公司	3,759.30	56.37	-	-
赤晓企业有限公司	-	-	140,000.00	2,100.00
赤湾科技（深圳）有限公司	-	-	9,365,864.00	140,487.96
深圳市海城锦实业发展有限公司	-	-	510,388.13	7,655.82
深圳卡车易购互联网科技有限公司	-	-	22,750.00	-
中开财务有限公司	-	-	15,000.00	225.00
广州宝湾物流有限公司	421,283.62	-	-	-
明江（上海）国际物流有限公司	325,239.93	-	-	-
	31,295,226.17	458,230.54	32,220,224.47	482,962.12

十一、关联方关系及其交易（续）

6. 关联方应收款项余额（续）

（2） 预付款项

	2021年		2020年
	账面余额	坏账准备	账面余额	坏账准备
中国南山开发（集团）股份有限公司	4,000.00	-	-	-
安徽赤湾东方智慧物联科技有限公司	373,382.57	-	-	-
	377,382.57	-	-	-

（3） 其他应收款

		2021年		2020年
		账面余额	坏账准备	账面余额	坏账准备
武汉合跃建设发展有限公司		2,706,366,444.66	-	-	-
上海深渝实业发展有限公司		651,269,850.00	-	-	-
宁波和崇房地产信息咨询有限公司		539,371,510.00	539,371.51	539,371,510.00	532,168.51
武汉南山华中投资发展有限公司		331,500,000.00	331,500.00	331,500,000.00	331,500.00
无锡三奚置业有限公司		229,429,045.73	229,429.05	-	-
南通世茂翊信房地产开发有限公司		15,301,530.49	15,301.53	-	-
苏州美赛房地产有限公司		13,189,880.00	13,189.88	-	-
武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司		12,562,000.00	12,562.00	-	-
苏州卓飞商务咨询有限公司		91,787,235.92	91,787.24	-	-
中国南山开发（集团）股份有限公司		5,979,350.00	-	7,141,611.26	-
深圳市赤湾房地产开发有限公司		2,410,593.92	2,410.59	-	-
上海南山房地产开发有限公司		262,310.10	-	253,100.00	-
合肥宝湾国际物流有限公司		184,121.35	-	-	-
蚌埠赤湾东方物流有限公司		30,441.97	-	21,782.11	-
成都南山汽车运动文化发展有限公司		26,240.00	-	26,240.00	-
赤晓企业有限公司		17,500.00	-	10,000.00	-
合肥宝湾国际智慧供应链管理有限公司		7,137.52	-	-	-
深圳市赤湾商业发展有限公司		9,540.00	-	-	-
广州宝湾物流有限公司		61,101.55	-	-	-
明江（上海）国际物流有限公司		565,569.22	-	-	-
苏州宏景置业有限公司		-	-	59,550,006.56	59,550.01
中开财务有限公司		-	-	1,575,000.00	-
		4,600,331,402.43	1,235,551.80	939,449,249.93	923,218.52

十一、关联方关系及其交易（续）

6. 关联方应收款项余额（续）

（4） 其他流动资产

	2021年	2020年
苏州悦贵房地产开发有限公司	204,971,148.80	-
苏州相茂置业有限公司	775,610,654.07	-
武汉南山华中投资发展有限公司	-	188,233,206.00
	980,581,802.87	188,233,206.00

（5） 其他非流动资产

	2021年	2020年
南通世茂翊信房地产开发有限公司	98,928,302.33	-

十一、关联方关系及其交易（续）

7. 关联方应付款项余额

（1） 应付票据

	2021年	2020年
江西赤湾东方物流有限公司	72,900.00	-

（2） 应付账款

	2021年	2020年
中国南山开发（集团）股份有限公司	4,503,506.92	135,839,567.61
江西赤湾东方物流有限公司	603,148.12	101,760.00
蚌埠赤湾东方物流有限公司	156,380.00	588,422.00
	5,263,035.04	136,529,749.61

（3） 租赁负债

	2021年	2020年
中国南山开发（集团）股份有限公司	173,952,513.90	-

（4） 其他应付款

	2021年	2020年
应付股利
中国南山开发（集团）股份有限公司	2,965,699.14	111,731,154.44

十一、关联方关系及其交易（续）

7. 关联方应付款项余额（续）

（4） 其他应付款（续）

	2021年	2020年
其他应付款
深圳市赤湾房地产开发有限公司	3,567,585,134.84	-
武汉南山华中投资发展有限公司	200,000,000.00	-
苏州卓煌置业有限公司	59,152,438.65	-
中国南山开发（集团）股份有限公司	20,335,771.41	8,991,395.54
武汉山恒建设发展有限公司	15,000,000.00	-
苏州宏景置业有限公司	10,199,993.44	-
苏州联鑫置业有限公司	6,996,500.00	5,997,000.00
福建南山纵横投资发展有限公司	4,845,000.00	-
广州宝湾物流有限公司	4,050,681.98	5,190,406.55
合肥宝湾国际物流中心有限公司	2,693,450.67	1,078,302.32
四川文轩宝湾供应链有限公司	1,380,000.00	1,380,000.00
赤晓企业有限公司	1,017,555.28	326,941,042.73
成都南山汽车运动文化发展有限公司	232,198.70	136,060.25
深圳市前海宝湾供应链管理有限公司	60,662.00	-
合肥宝湾国际智慧供应链管理有限公司	35,622.67	-
南山开发（香港）有限公司	31,718.79	32,651.42
深圳市赤湾商业发展有限公司	19,881.00	-
深圳市赤湾东方物流有限公司	19,135.78	144,782.10
上海赤湾东方物流有限公司	5,000.00	5,000.00
江西赤湾东方物流有限公司	1,960.00	20,600.00
重庆市赤湾东方物流有限公司	476.00	476.00
苏州招商南山地产有限公司	-	119,622,405.03
湖北省鄂州南山临港新城发展有限公司	-	2,028,850.87
宁波和崇房地产信息咨询有限公司	-	490,000.00
深圳赤湾胜宝旺工程有限公司	-	51,000.00
	3,893,663,181.21	472,109,972.81

十一、关联方关系及其交易（续）

7. 关联方应付款项余额（续）

（5） 短期借款

	2021年	2020年
中开财务有限公司	-	500,000,000.00

（6） 其他流动负债

	2021年	2020年
中国南山开发（集团）股份有限公司	3,911,882,388.90	3,568,914,717.12
深圳市前海宝湾供应链管理有限公司	60,079,750.00	-
赤晓企业有限公司	-	24,499,240.16
湖北省鄂州南山临港新城发展有限公司	-	8,000,000.00
	3,971,962,138.90	3,601,413,957.28

（7） 一年内到期的非流动负债

	2021年	2020年
中国南山开发（集团）股份有限公司	513,099,547.89	229,316,619.15
中开财务有限公司	450,633,547.70	64,137,826.80
南山开发（香港）有限公司	198,191,933.31	13,439,229.26
宝新控股有限公司	698,411.92	-
深圳赤湾胜宝旺工程有限公司	-	785,836.56
	1,162,623,440.82	307,679,511.77

（8） 长期借款

	2021年	2020年
中开财务有限公司	2,902,768,631.51	2,210,041,662.00

十一、关联方关系及其交易（续）

7. 关联方应付款项余额（续）

（9） 其他非流动负债

	2021年	2020年
中国南山开发（集团）股份有限公司	1,617,575,359.31	3,104,564,394.07
宝新控股有限公司	105,515,500.00	-
南山开发（香港）有限公司	-	283,614,153.62
深圳赤湾胜宝旺工程有限公司	-	735,852.78
	1,723,090,859.31	3,388,914,400.47

8. 存放关联方的货币资金

	2021年	2020年
中开财务有限公司	5,670,429,449.91	2,427,921,427.58

本年，上述存款年利率调整为0.500%至4.125%（2020年度，上述存款年利率为0.500%至3.100%）。

9. 本集团与关联方的承诺

于2021年12月31日，除了本集团作为承租人与关联方签订的经营租赁合同外，并无其他重大已签约未在资产负债表上列示的与关联方有关的承诺事项。

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

十二、承诺及或有事项

1. 重要承诺事项

	2021年	2020年
已签订的正在或准备履行的建安合同	10,090,197,005.88	7,452,160,817.84
已签订的正在或准备履行的土地合同	496,214,070.95	-
构建长期资产承诺	169,200,000.00	237,636,250.00
	10,755,611,076.83	7,689,797,067.84

2. 或有事项

于资产负债表日，本集团并无须作披露的或有事项。

十三、资产负债表日后事项

1. 于2021年10月，中国银行间交易商协会出具相关《接受注册通知书》（中市协注[2021]MTN856号），同意接受宝湾物流注册发行总额不超过15亿元的中期票据注册，注册额度自通知书落款之日起2年内有效。“宝湾物流控股有限公司2022年度第一期中期票据”（22宝湾物流MTN001）已于2022年3月11日正式发行，收到认购资金人民币5亿元。

2. 于2022年1月13日，宝湾物流提前赎回长江楚越-宝湾物流第一期资产支持专项计划的优先级（简称“宝湾01优”），赎回价格为99.46元/份，共16,990,000.00份，赎回金额合计1,689,825,400.00元。

十四、其他重要事项

1. 分部报告

经营分部

本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定经营分部。本集团的经营分部是指同时满足下列条件的组成部分：

(1) 该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；

(2) 管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；

(3) 能够通过分析取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。

本集团以行业分部为基础确定五个报告分部，即房地产业务、仓储物流业务、产城综合开发业务、制造业业务和其他业务。

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

十四、其他重要事项（续）

1. 分部报告（续）

经营分部（续）

2021年

	房地产业务	仓储物流业务	产城综合开发业务	制造业业务	其他业务	调整和抵消	合并
对外交易收入	6,170,285,429.82	1,555,673,689.78	1,837,103,419.48	1,260,244,017.94	421,765,063.07	(64,870,147.93)	11,180,201,472.16
营业利润	901,050,488.99	131,644,546.19	67,961,741.09	77,600,383.19	57,309,706.84	(125,482,494.37)	1,110,084,371.93
资产减值损失	-	-	-	8,137,387.98	-	-	8,137,387.98
信用减值损失	49,521,789.91	1,587,133.83	22,209,985.07	10,717,001.95	27,097,680.02	-	111,133,590.78
折旧费和摊销费	88,131,474.23	436,728,928.02	27,393,891.31	108,972,408.11	63,945,532.26	(6,572,380.43)	718,599,853.50
利润总额	963,119,259.43	130,990,120.75	68,685,034.44	82,442,979.56	62,153,963.98	(125,482,494.37)	1,181,908,863.79
所得税费用	128,882,503.52	83,952,756.37	38,413,130.17	(13,138,823.48)	6,990,750.28	-	245,100,316.86
资产总额	41,821,047,042.20	21,051,680,697.21	6,442,675,400.40	3,518,385,507.82	20,032,619,068.38	(21,620,198,813.22)	71,246,208,902.79
负债总额	29,649,957,355.95	12,189,817,633.75	5,748,671,018.71	1,806,665,839.22	13,462,953,696.69	(9,208,018,096.57)	53,650,047,447.75
其他披露：
对联营和合营企业的投资收益	125,976,405.07	10,428,675.34	(3,562,401.41)	70,855,706.17	37,656,619.31	(167,394,389.17)	73,960,615.31
联营企业和合营企业的长期股权投资	2,867,419,215.72	197,739,905.26	47,615,608.59	461,699,371.96	373,305,077.62	(479,431,175.61)	3,468,348,003.54

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十四、其他重要事项（续）

1. 分部报告（续）

经营分部（续）

2020年

	房地产业务	仓储物流业务	产城综合开发业务	制造业业务	其他业务	调整和抵消	合并
对外交易收入	8,769,310,298.28	1,200,752,208.46	36,012,084.95	1,049,769,892.62	213,357,098.13	(36,815,757.02)	11,232,385,825.42
营业利润	1,351,571,291.27	1,315,179,351.24	(157,231,019.16)	(142,791,977.70)	330,004,663.29	(407,191,343.71)	2,289,540,965.23
资产减值损失	-	28,357,028.77	1,888,023.78	25,020,411.29	-	-	55,265,463.84
信用减值损失	107,644.19	(389,348.05)	16,857,010.11	4,902,165.21	13,170,629.11	-	34,648,100.57
折旧费和摊销费	62,693,292.51	324,557,850.15	18,009,832.82	36,101,319.42	31,240,609.61	-	472,602,904.51
利润总额	1,400,622,209.43	1,320,390,395.62	(157,170,312.08)	(143,260,838.92)	333,835,623.57	(407,191,343.71)	2,347,225,733.91
所得税费用	309,535,340.61	390,670,231.87	(15,155,844.13)	(10,151,190.95)	10,109,296.96	-	685,007,834.36
资产总额	32,636,756,139.67	16,080,855,120.95	2,763,883,169.71	2,001,144,512.64	18,572,148,921.51	(18,865,922,216.78)	53,188,865,647.70
负债总额	25,718,073,078.23	11,399,230,239.96	2,065,407,705.73	1,819,640,456.93	10,593,589,894.88	(10,882,540,682.66)	40,713,400,693.07
其他披露：
对联营和合营企业的投资收益	(26,035,722.87)	828,569.07	(12,297,452.08)	(15,733,090.98)	58,689,357.29	28,030,543.06	33,482,203.49
联营企业和合营企业的长期股权投资	269,579,329.68	196,129,428.11	139,070,263.87	281,125,260.98	677,876,763.14	(420,195,524.85)	1,143,585,520.93

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十四、其他重要事项（续）

1. 分部报告（续）

其他信息

产品和劳务信息

对外交易收入

	2021年	2020年
房地产业务收入	6,162,847,602.34	8,756,726,889.84
仓储物流业务收入	1,538,330,558.62	1,189,671,137.09
产城综合开发业务收入	1,835,789,918.77	36,012,084.95
制造业业务收入	1,260,244,017.94	1,049,769,892.62
其他业务收入	382,989,374.49	200,205,820.92
	11,180,201,472.16	11,232,385,825.42

地理信息

对外交易收入

	2021年	2020年
中国大陆	10,901,887,898.08	10,791,449,015.46
其他国家或地区	278,313,574.08	440,936,809.96
	11,180,201,472.16	11,232,385,825.42

对外交易收入归属于客户所处区域。

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十四、其他重要事项（续）

1. 分部报告（续）

其他信息（续）

主要客户信息

本集团的客户较为分散，不存在单个与本集团交易额超过10%的客户。

非流动资产总额

本公司及其子公司非流动资产均位于中国大陆地区。

2. 租赁

（1）作为出租人

本集团将部分房屋及建筑物用于出租，租赁期为1-10年，形成经营租赁。根据租赁合同，每年需根据市场租金状况对租金进行调整。2021年本集团由于房屋及建筑物租赁产生的收入为人民币1,030,070,977.10元，参见附注五、46。租出房屋及建筑物列示于投资性房地产，参见附注五、14。

融资租赁

与融资租赁有关的损益列示如下：

	2021年
租赁投资净额的融资收益	244,616.85

于2021年12月31日，未实现融资收益的余额为人民币2,096,241.15元（2020年12月31日：人民币150,143.41元），采用实际利率法在租赁期内各个期间进行分摊。根据与承租人签订的租赁合同，不可撤销租赁的最低租赁收款额如下：

	2021年
1年以内（含1年)	8,812,274.98
1年至2年（含2年)	8,136,719.18
2年至3年（含3年)	8,097,364.42
3年至4年（含4年）	640,231.49
	25,686,590.07
减：未实现融资收益	2,096,241.15
租赁投资净额	23,590,348.92

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十四、其他重要事项（续）

2. 租赁（续）

（1）作为出租人（续）

融资租赁（续）

	2020年
1年以内（含1年)	614,238.87
1年至2年（含2年)	614,238.87
2年至3年（含3年)	41,056.22
	1,269,533.96

经营租赁

与经营租赁有关的损益列示如下：

	2021年
租赁收入	1,030,070,977.10

根据与承租人签订的租赁合同，不可撤销租赁的最低租赁收款额如下：

	2021年
1年以内（含1年)	601,645,546.15
1年至2年（含2年)	433,686,345.16
2年至3年（含3年)	275,941,687.22
3年至4年（含4年)	158,695,508.17
4年至5年（含5年)	192,354,133.33
5年以上	186,383,829.86
	1,848,707,049.89

经营租出固定资产，参见附注五、15。

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十四、其他重要事项（续）

2. 租赁（续）

（2）作为承租人

	2021年
租赁负债利息费用	14,013,902.53
计入当期损益的采用简化处理的短期租赁费用	53,475,151.27
与租赁相关的总现金流出	127,492,165.61

本集团承租的租赁资产包括经营过程中使用的房屋及建筑物，房屋及建筑物租赁期通常为1-15年。租赁合同通常约定本集团不能将租赁资产进行转租，部分租赁合同要求本集团财务指标保持在一定水平。

重大经营租赁（仅适用于2020年度）

根据与出租人签订的租赁合同，不可撤销租赁的最低租赁付款额如下：

	2020年
1年以内（含1年)	67,853,404.66
1年至2年（含2年)	69,881,711.68
2年至3年（含3年)	63,672,685.35
3年以上	209,852,786.91
	411,260,588.60

其他租赁信息

使用权资产，参见附注五、17；对短期租赁的简化处理，参见附注三、30；租赁负债，参见附注五、35。

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十四、其他重要事项（续）

3. 比较数据

如附注三、35所述，由于会计政策变更，财务报表中若干项目的会计处理和列报以及财务报表中的金额已经过修改，以符合新的要求。同时，如附注六、2所述，由于同一控制下企业合并，对财务报表中若干项目进行重述。相应地，若干以前年度数据已经调整，若干比较数据已重述，以符合本年度的会计政策变更和同一控制下企业合并的列报和会计处理要求。

4. 其他权益工具

本集团发行在外的永续债具体情况如下：

发行在外的金融工具	2021年	2020年
永续债	700,000,000.00	-

2021年7月，本公司之子公司宝湾物流发行2021年度第二期中期票据（次级永续中票）（简称“21宝湾物流MTN002”），发行额度为人民币700,000,000.00元。

永续债初始贷款期限为两年，本集团有权选择递延支付利息，且不受任何递延支付利息次数的限制；该永续债于本集团依照发行条款的约定赎回前长期存续，并在本集团依据发行条款的约定赎回时到期。本公司之子公司发行的永续债分类为归属于少数股东的其他权益工具。

永续债归属于其他权益持有者的具体信息如下：

项目	2021年	2020年
归属于少数股东的权益
年初归属于少数股东其他权益工具持有者的权益	-	1,000,000,000.00
本年发行	700,000,000.00	-
净利润及综合收益总额	-	66,083,333.34
本年已付利息	-	66,083,333.34
本年赎回	-	1,000,000,000.00
年末归属于少数股东其他权益工具持有者的权益	700,000,000.00	-

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十五、公司财务报表主要项目注释

1. 应收账款

应收账款信用期通常根据客户情况单独拟定。应收账款并不计息。

应收账款的账龄分析如下：

	2021年	2020年
1年以内	4,738,700.21	10,721,573.57
1年至2年	2,840,881.13	12,398,238.86
2年至3年	5,122,160.83	17,248,778.84
3年以上	43,874,350.98	39,269,860.01
	56,576,093.15	79,638,451.28
减：应收账款坏账准备	39,781,839.09	39,965,758.88
	16,794,254.06	39,672,692.40

	2021年
	账面余额		预期信用损失
	金额	比例 (%)	金额	计提比例 (%)
单项计提坏账准备	3,560,766.00	6.29	-	-
按信用风险特征组合评估预期信用损失计提坏账准备	53,015,327.15	93.71	39,781,839.09	75.04
	56,576,093.15	100.00	39,781,839.09

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十五、公司财务报表主要项目注释（续）

1. 应收账款（续）

	2020年
	账面余额		预期信用损失
	金额	比例 (%)	金额	计提比例 (%)
单项计提坏账准备	6,663,375.00	8.37	-	-
按信用风险特征组合评估预期信用损失计提坏账准备	72,975,076.28	91.63	39,965,758.88	54.77
	79,638,451.28	100.00	39,965,758.88

注：单项计提坏账准备的款项为应收集团内关联方款项。

本公司采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款情况如下：

	2021年			2020年
	估计发生违约的	预期信用损失率	整个存续期预期	估计发生违约的	预期信用损失率	整个存续期预期
	账面余额	（%）	信用损失	账面余额	（%）	信用损失
1年以内	2,147,351.56	4.54	97,485.82	4,058,198.57	2.47	100,049.24
1年至2年	2,765,206.13	10.58	292,558.81	12,398,238.86	10.10	1,252,222.14
2年至3年	5,122,160.83	28.27	1,448,034.85	17,248,778.84	28.87	4,980,108.61
3年以上	42,980,608.63	88.28	37,943,759.61	39,269,860.01	85.65	33,633,378.89
	53,015,327.15		39,781,839.09	72,975,076.28		39,965,758.88

应收账款坏账准备的变动如下：

	年初余额	本年计提	本年转回	年末余额
2021年	39,965,758.88	1,426,081.81	1,610,001.60	39,781,839.09
2020年	35,853,730.51	5,129,106.06	1,017,077.69	39,965,758.88

2. 其他应收款

	2021年	2020年
应收股利	354,547,123.81	1,357,893,009.42
其他应收款	3,551,680,225.45	7,777,919,802.41
	3,906,227,349.26	9,135,812,811.83

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十五、公司财务报表主要项目注释（续）

2. 其他应收款（续）

应收股利

	2021年	2020年
深圳市南山房地产开发有限公司	300,000,000.00	1,215,971,730.54
深圳赤湾石油基地后勤服务有限公司	15,070,799.03	21,338,151.43
深圳市海鹏锦投资发展有限公司	3,084,278.70	116,198,577.19
深圳宝湾国际物流有限公司	36,392,046.08	4,384,550.26
	354,547,123.81	1,357,893,009.42

其他应收款

其他应收款的账龄分析如下：

	2021年	2020年
1年以内	2,859,056,269.71	5,579,407,097.95
1年至2年	248,553,181.58	1,241,134,725.25
2年至3年	338,628,008.19	917,412,739.20
3年以上	105,443,269.25	39,969,672.07
	3,551,680,728.73	7,777,924,234.47
减：其他应收款坏账准备	503.28	4,432.06
	3,551,680,225.45	7,777,919,802.41

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

十五、公司财务报表主要项目注释（续）

2. 其他应收款（续）

其他应收款（续）

其他应收款按照12个月预期信用损失计提的坏账准备的变动如下：

2021年

	第一阶段
	未来12个月 预期信用损失
年初余额	4,432.06
本年计提	533.59
本年转回	(4,462.37)
年末余额	503.28

2020年

	第一阶段
	未来12个月 预期信用损失
年初余额	11,708.05
本年计提	533.58
本年转回	(7,809.57)
年末余额	4,432.06

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十五、公司财务报表主要项目注释（续）

2. 其他应收款（续）

其他应收款（续）

于2021年12月31日，其他应收款金额前五名如下：

	年末余额	占其他应收款	性质	账龄	坏账准备
		余额合计数			年末余额
		的比例（%)
第一名	990,387,094.02	27.89	关联方往来款	1年以内	-
第二名	723,882,016.15	20.38	关联方往来款	1年以内	-
第三名	504,828,871.52	14.21	关联方往来款	0-2年	-
第四名	291,093,088.89	8.20	关联方往来款	1-2年	-
第五名	270,780,623.59	7.62	关联方往来款	0-3年	-
	2,780,971,694.17	78.30

于2020年12月31日，其他应收款金额前五名如下：

	年末余额	占其他应收款	性质	账龄	坏账准备
		余额合计数			年末余额
		的比例（%)
第一名	1,720,385,419.45	22.12	关联方往来款	1年以内	-
第二名	1,033,800,955.21	13.29	关联方往来款	1年以内	-
第三名	931,250,791.67	11.97	关联方往来款	0-2年	-
第四名	596,788,638.89	7.67	关联方往来款	1-2年	-
第五名	528,689,252.68	6.80	关联方往来款	0-3年	-
	4,810,915,057.90	61.85

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

十五、公司财务报表主要项目注释（续）

3. 长期股权投资

2021年

	年初余额	本年变动					年末余额	年末减值准备
		追加/减少投资	股份支付	权益法下投资损益	宣告现金股利	其他
子公司投资
深圳市绿建实业发展有限公司	1,181,417,980.10	-	-	-	-	-	1,181,417,980.10	-
深圳市南山房地产开发有限公司(注2)	2,487,068,541.52	2,209,018,522.50	2,912,847.72	-	-	-	4,698,999,911.74	-
上海新南山房地产开发有限公司	474,930,235.97	-	-	-	-	-	474,930,235.97	146,509,382.97
宝湾产城发展（深圳）有限公司	201,930,911.21	-	907,039.66	-	-	-	202,837,950.87	-
成都赤湾国际油气基地有限公司(注1)	196,212,377.90	(196,050,505.07)	(161,872.83)	-	-	-	-	-
宝湾物流控股有限公司	2,535,032,317.39	-	1,328,970.87	-	-	-	2,536,361,288.26	-
深圳宝湾国际物流有限公司	41,273,772.13	-	-	-	(32,007,495.82)	-	41,273,772.13	-
雅致国际（香港）有限公司	1.00	-	-	-	-	-	1.00	-
德阳南控科技产业发展有限公司(注1)	100,000,000.00	(100,000,000.00)		-	-	-	-	-
宝湾资本管理有限公司(注2)	31,214,045.91	34,000,000.00	699,083.37	-	-	-	65,913,129.28	-
深圳市海鹏锦投资发展有限公司	131,843,937.99	-	-	-	(3,084,278.70)	-	131,843,937.99	-
深圳赤湾石油基地后勤服务有限公司	30,000,000.00	-	-	-	(15,070,799.03)	-	30,000,000.00	-
成都市南控智汇科技产业发展有限公司(注1)	12,350,000.00	257,822,862.72	255,083.94	-	-	-	270,427,946.66	-
深圳市海城锦实业发展有限公司(注3)	-	1,856,095,277.71	-	-	-	-	1,856,095,277.71	-
深圳赤湾胜宝旺工程有限公司(注4)	-	-	-	-	-	322,228,304.83	322,228,304.83	-
联营企业
中开财务有限公司	353,657,389.55	-	-	39,647,688.07	(20,000,000.00)	-	373,305,077.62	-
深圳赤湾胜宝旺工程有限公司(注4)	324,219,373.59	-	-	(1,991,068.76)	-	(322,228,304.83)	-	-
深圳赤湾海洋石油工程有限公司	-	-	-	-	-	-	-	-
合计	8,101,150,884.26	4,060,886,157.86	5,941,152.73	37,656,619.31	(70,162,573.55)	-	12,185,634,814.16	146,509,382.97

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

十五、公司财务报表主要项目注释（续）

3. 长期股权投资（续）

2020年

	年初余额	本年变动				年末余额	年末减值准备
		追加投资	股份支付	权益法下投资损益	宣告现金股利
子公司投资
深圳市绿建实业发展有限公司	1,181,417,980.10	-	-	-	-	1,181,417,980.10	-
深圳市南山房地产开发有限公司	2,426,882,523.98	57,295,432.22	2,890,585.32	-	(300,000,000.00)	2,487,068,541.52	-
上海新南山房地产开发有限公司	474,930,235.97	-	-	-	-	474,930,235.97	146,509,382.97
南通南山房地产开发有限公司	57,295,432.22	(57,295,432.22)	-	-	-	-	-
宝湾产城发展（深圳）有限公司	200,867,175.65	-	1,063,735.56	-	(4,384,550.26)	201,930,911.21	-
成都赤湾国际油气基地有限公司	163,209,356.20	32,910,522.94	92,498.76	-	(21,338,151.43)	196,212,377.90	-
宝湾物流控股有限公司	2,533,544,629.07	-	1,487,688.32	-	-	2,535,032,317.39	-
深圳宝湾国际物流有限公司	41,273,772.13	-	-	-	-	41,273,772.13	-
雅致国际（香港）有限公司	1.00	-	-	-	-	1.00	-
德阳南控科技产业发展有限公司	95,281,397.91	4,718,602.09	-	-	-	100,000,000.00	-
宝湾资本管理有限公司	30,520,305.39	-	693,740.52	-	-	31,214,045.91	-
深圳市海鹏锦投资发展有限公司	131,843,937.99	-	-	-	(116,198,577.19)	131,843,937.99	-
深圳赤湾石油基地后勤服务有限公司	-	30,000,000.00	-	-	-	30,000,000.00	-
成都市南控智汇科技产业发展有限公司	-	12,350,000.00	-	-	-	12,350,000.00	-
联营企业
中开财务有限公司	321,385,376.29	-	-	44,272,013.26	(12,000,000.00)	353,657,389.55	-
深圳赤湾胜宝旺工程有限公司	309,802,029.56	-	-	14,417,344.03	-	324,219,373.59	-
深圳赤湾海洋石油工程有限公司	-	-	-	-	-	-	-
合计	7,968,254,153.46	79,979,125.03	6,228,248.48	58,689,357.29	(453,921,278.88)	8,101,150,884.26	146,509,382.97

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

十五、公司财务报表主要项目注释（续）

3. 长期股权投资（续）

注1：本年度，本公司以持有的成都赤湾国际油气基地有限公司（以下简称

“成都油气”）、德阳南控科技产业发展有限公司（以下简称“德阳南控”）100%股权为对价，对成都市南控智汇科技产业发展有限公司（以下简称“南控智汇”）增资并办理股权变更登记，增资后，本公司仍持有南控智汇100%的股权，南控智汇持有成都油气和德阳南控100%的股权；

注2：本年度，本公司向南山地产和宝湾资本管理有限公司分别追加投资人民币

2,209,018,522.50元和人民币34,000,000.00元；

注3：本年度，本公司向南山集团全资子公司海城锦增资人民币

3,077,769,258.82元并取得其51.02%的股权，属于同一控制下企业合并。本公司增加长期股权投资人民币1,856,095,277.71元，减少资本公积人民币1,221,673,981.11元，详见附注六、2；

注4：本年度，本公司与赤晓企业签订了《赤湾胜宝旺表决权托管协议》，协议

约定，本公司有权就32%的股权行使赤晓企业所享有的除处分权、收益权以及表决权保留事项（变更公司章程、增加或减少注册资本、胜宝旺合并、分立、解散或变更公司形式）以外的一切股东权力和权利，因此本公司合计持有胜宝旺64%的表决权，详见附注六、1。

长期股权投资减值准备的情况：

2021年及2020年

	年初余额	本年增加	本年减少	年末余额
上海新南山房地产开发有限公司	146,509,382.97	-	-	146,509,382.97

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司财务报表附注（续）2021年度 人民币元

十五、公司财务报表主要项目注释（续）

4. 营业收入及成本

	2021年		2020年
	收入	成本	收入	成本
主营业务	68,278,274.86	41,808,767.32	82,347,362.76	52,332,760.02
其他业务	211,650,742.93	69,516,300.43	16,084,039.30	3,138,949.61
	279,929,017.79	111,325,067.75	98,431,402.06	55,471,709.63

营业收入列示如下：

	2021年	2020年
与客户之间的合同产生的收入	212,399,092.50	25,261,007.04
租赁收入	67,529,925.29	73,170,395.02
	279,929,017.79	98,431,402.06

5. 投资收益

	2021年	2020年
成本法核算的长期股权投资收益	50,162,573.55	441,921,278.88
权益法核算的长期股权投资收益	37,656,619.31	58,689,357.29
处置子公司产生的投资收益	(12,177,137.28)	-
	75,642,055.58	500,610,636.17

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司补充资料2021年度 人民币元

1. 非经常性损益明细表

	2021年金额
非流动资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分	273,063,585.46
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免	361,498.43
计入当期损益的政府补助（与正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外)	25,981,947.36
同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益	(23,053,250.37)
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有其他非流动金融资产产生的公允价值变动损益，以及处置金融资产取得的投资收益	2,807,455.95
重新计量长期股权投资公允价值产生的投资收益	131,722,569.87
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	73,077,068.41
所得税影响数	(35,159,102.93)
少数股东权益影响数（税后)	(5,804,158.98)
合计	442,997,613.20

本集团对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露解释性

公告第1号——非经常性损益》（证监会公告[2008]43号)的规定执行。

计入当期损益的政府补助中，因与正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受，从而未作为非经常性损益的项目如下：

	2021年金额	认定为经常性 损益原因
其他收益	492,247.22	正常经营业务产生

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司补充资料（续）2021年度 人民币元

2. 净资产收益率和每股收益

2021年

	加权平均净资产 收益率（%)	每股收益（注1)
		基本	稀释
归属于公司普通股股东的净利润	9.52%	0.36	0.36
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润	5.24%	0.20	0.20

2020年

	加权平均净资产 收益率（%)	每股收益（注1)
		基本	稀释
归属于公司普通股股东的净利润	13.65%	0.48	0.48
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润	13.19%	0.44	0.44

上述净资产收益率及每股收益系按照证监会《公开发行证券的公司信息披露编

报规则第9号——净资产收益率和每股收益的计算及披露》（2010年修订)计算。

注1：本公司本年及2020年度无潜在普通股或者稀释作用的证券，因此无需列示稀释每股收益。