江苏中南建设集团股份有限公司
2021 年度报告
2022 年 04 月
1
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚
假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司董事长陈锦石，董事、副总经理、财务总监辛琦声明：保证 2021 年度财务报告的真实、准确、
完整。
所有董事均亲自出席了审议本报告的董事会会议。
本公司主营业务包括房地产开发和建筑施工，需要遵守从事房地产业务和从事土木工程建筑业务相关
披露要求。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
2
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
目录
第一节 重要提示、目录和释义 .............................................................................................................................................................2
第二节 公司简介和主要财务指标 .........................................................................................................................................................6
第三节 管理层讨论与分析 .....................................................................................................................................................................9
第四节 公司治理 ...................................................................................................................................................................................43
第五节 环境和社会责任 .......................................................................................................................................................................56
第六节 重要事项 ...................................................................................................................................................................................58
第七节 股份变动及股东情况 ...............................................................................................................................................................74
第八节 债券相关情况 ...........................................................................................................................................................................77
第九节财务报告 .....................................................................................................................................................................................81
第十节 备查文件目录 .........................................................................................................................................................................292
3
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
4
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
释义
释义项 指 释义内容
中南建设、本公司、公司、本集团 指 江苏中南建设集团股份有限公司
中南置地 指 本公司房地产业务主体
中南建筑 指 本公司建筑业务主体
人民银行 指 中国人民银行
证监会 指 中国证券监督管理委员会
银保监会 指 中国银行保险监督管理委员会
财政部 指 中华人民共和国财政部
深交所 指 深圳证券交易所
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《公司章程》 指 《江苏中南建设集团股份有限公司章程》
《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》、深交所网
指定媒体 指
站、巨潮资讯网
报告期 指 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日
元 指 如无特殊说明，指人民币元
规划建筑面积 指 计算容积率的规划建筑面积
M 2
指 平方米
5
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 中南建设 股票代码 000961
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 江苏中南建设集团股份有限公司
公司的中文简称 中南建设
公司的外文名称 Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.,Ltd.
公司的法定代表人 陈锦石
注册地址 江苏省海门区常乐镇
注册地址的邮政编码 226124
办公地址 上海市长宁区天山西路 1068 号 A 栋 9 楼
办公地址的邮政编码 200335
公司网址 www.zhongnangroup.cn
电子信箱 zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn
二、联系人和联系方式
项目 董事会秘书
姓名 梁洁
联系地址 上海市长宁区天山西路 1068 号 A 栋 9 楼
电话 021-61929799
传真 021-61929733
电子信箱 zhongnanconstruction@zhongnangroup.cn
三、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的证券交易所网站 深交所网站（http://www.szse.cn）
《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日
公司披露年度报告的媒体名称及网址
报》、巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
四、注册变更情况
组织机构代码 91320600MA1M9AEW6B
公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 无变更
历次控股股东的变更情况（如有） 无变更
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场 5 层
签字会计师姓名 王娟、李洋
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构：无
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问：无
6
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
项目 2021 年 2020 年 同比增减 2019 年
营业收入（元） 79,210,505,937.87 78,600,848,306.78 0.78% 71,830,786,061.08
归属于上市公司股东的净利润（元） -3,381,953,677.00 7,077,790,442.07 -147.78% 4,163,085,623.09
归属于上市公司股东的扣除非经常性
-4,036,494,220.39 5,644,555,016.26 -171.51% 3,509,522,642.96
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 16,771,980,470.34 8,467,448,835.24 98.08% 8,196,330,864.36
基本每股收益（元/股） -0.8850 1.8679 -147.38% 1.1151
稀释每股收益（元/股） -0.8850 1.8670 -147.40% 1.1151
加权平均净资产收益率 -13.06% 28.18% -41.24 个百分点 21.58%
项目 2021 年末 2020 年末 同比增减 2019 年末
总资产（元） 367,976,521,814.23 359,253,452,733.35 2.43% 290,570,587,826.45
归属于上市公司股东的股东权益（元） 23,414,520,575.69 28,701,111,621.86 -18.42% 21,439,260,715.50
公司总股份数 3,826,558,901 3,821,284,303 1.71% 3,756,854,798
注：本报告披露日相比 2021 年末公司总股份数没有变化。
营业收入扣除情况
项目 2021 年 2020 年
营业收入（元） 79,210,505,937.87 78,600,848,306.78
营业收入扣除金额（元） 275,149,643.35 260,194,906.46
营业收入扣除后金额（元） 78,935,356,294.52 78,340,653,400.32
注：营业收入扣除项是与主营业务之外的业务收入，包括销售材料收入、管理费收入、咨询费收入、担保费收入等。
七、境内外会计准则下会计数据差异：无
八、分季度主要财务指标
单位：元
项目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 14,349,333,656.36 24,132,174,540.33 22,602,620,845.23 18,126,376,895.95
归属于上市公司股东的净利润 685,178,042.25 1,062,678,733.57 1,017,160,958.85 -6,146,971,411.67
归属于上市公司股东的扣除非经
666,392,930.72 989,539,272.05 1,097,676,937.79 -6,766,751,685.74
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 1,853,678,444.79 557,886,995.58 -1,019,189,567.83 15,379,604,597.80
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异：否
九、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2021 年 2020 年 2019 年
非流动性资产处置损益 122,774,032.49 1,272,995,409.03 274,885,758.40
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国
129,143,455.01 119,984,882.63 99,092,094.06
家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）
委托他人投资或管理资产的损益(理财产品收益等） 21,467,047.75 63,312,279.17 26,489,377.49
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金
融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公
30,471,638.96 97,849,795.67 -14,828,276.36
允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易
性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生的利得 -1,124,294.75 0.00 0.00
处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融
0.00 0.00 1,895,015.91
负债和其他债权投资取得的投资收益
取得控制权时，股权按公允价值重新计量产生的利得 14,711,381.10 0.00 166,034,936.18
7
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
处置长期股权投资产生的损益 0.00 0.00 0.00
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 249,234,355.25 364,991,956.30 389,388,617.93
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 42,614,129.93 0.00 0.00
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产
541,356,205.09 284,888,900.00 10,353,665.11
生的损益
债务重组利得 11,737,206.59 14,731,995.98 856,184.26
持有其他非流动金融资产的公允价值变动损益 0.00 0.00 55,439,934.00
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 -45,229,029.58 0.00 0.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -170,951,642.53 -154,465,780.94 -154,219,012.43
其他符合非经常性损益定义的损益项目 292,722.00 2,796,723.30 -312,668.68
非经常性损益总额 946,497,207.31 2,067,086,161.14 855,075,625.87
减：非经常性损益的所得税影响数 238,714,493.19 516,964,017.91 203,733,828.06
非经常性损益净额 707,782,714.12 1,550,122,143.23 651,341,797.81
减：归属于少数股东的非经常性损益净影响数（税后） 53,242,170.73 116,886,717.42 -2,221,182.32
归属于公司普通股股东的非经常性损益 654,540,543.39 1,433,235,425.81 653,562,980.13
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
8
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
第三节 管理层讨论与分析
一、经营环境
2021 年，我国虽然在突发疫情等严重冲击后恢复发展，实现国内生产总值 114.4 亿元，同比增长 8.1%。但发展过程中
又遇到交织叠加、超出预期的新挑战，经济面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，有新的下行挑战。
目前疫情还在持续，世界经济复苏动力不足，大宗商品价格高位波动，外部环境更趋复杂严峻。2021 年我国全社会固
定资产投资增速仅 4.9%，除去疫情冲击的 2020 年，是进入 21 世纪以来的最低增速。2021 年城镇新增就业 1269 万人，是
过去十年来的新低。而全年我国出生人口仅 1062 万人，新增人口只有 48 万人，总人口可能就要停止增长。居民储蓄住户存
款增速 10.6%，是 2017 年以来的新低。全年社会消费品零售总额 44.1 万亿元，与疫情之前的 2019 年比两年平均增速 3.9%，
大幅低于过去十年的平均增速。而受国际大宗商品价格上涨影响，2021 年我国工业生产者出厂价格指数（PPI）全年上涨 8.1%，
工业生产者购进价格指数（PPIRM）上涨 11.0%，已经是 1995 年以来的最高水平。
面对挑战，国家保持宏观政策连续性针对性，积极的财政政策更加精准有效，稳健的货币政策更加灵活适度，推动经济
运行保持在合理区间。国家层面建立常态化财政资金直达机制，2021 年 7 月和 12 月两次降准 0.5 个百分点，保持流动性合
理充裕，2021 年 12 月以来引导 1 年期和 5 年期以上 LPR 分别下行 15 个和 5 个基点，推动降低贷款利率。
面向未来，国家提出既然要正视困难，又要坚定信心，面对新的下行压力，要把稳增长放在更加突出的位置。2022 年
要稳字当头、稳中求进，完整、准确、全面贯彻新发展理念，扎实做好“六稳”、“六保”工作。要坚持以经济建设为中心，
深化改革、扩大开放，坚持市场化、法治化原则，持续激发市场主体活力，以供给侧结构性改革为主线，推动高质量发展。
各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前，注重宏观政策
跨周期和逆周期调节，有效应对各种风险挑战。
房地产行业
公司所在的房地产行业，随着国家调控和规范动作的深入，2021 年下半年开始出现调整。全国商品房销售金额 7 月同
比下降 7.1%，8 月下降 18.7%，9 月下降 15.8%，10 月下降 22.7%，11 月下降 16.3%，12 月下降 17.8%。全年全国房屋新开
工面积同比下降 11.4%，土地购置面积同比下降 15.5%，企业到位资金中国内贷款同比下降 12.7%，利用外资下降 44.1%，
境内外信用债券市场大幅萎缩。随着市场的调整，个别企业的债务风险有所扩大，8 月人民银行、银保监会约谈相关企业，
要求努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定。9 月人民银行货币政策委员会第三季度例会罕见
提及房地产行业，提到要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。9 月底人民银行、银保监会联合召
开房地产金融工作座谈会，住房城乡建设部、证监会及全国 24 家主要银行参加会议，会议要求金融机构要按照法治化、市
场化原则，配合相关部门和地方政府落实“两维护”。10 月国家相关负责人员也多次公开表态，房地产市场出现个别问题，
但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。房地产市场出现波动，是市场
主体的应激反应，部分金融机构对于 30 家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，目前过度收缩的行为正逐
步得以矫正。12 月中央政治局会议也提到房地产行业，提出要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地
产业健康发展和良性循环。同时中央经济工作会议针对房地产行业在强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位基础上，
提出要加强预期引导，探索新的发展模式，进一步明确支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，要求因城施策促进
房地产业良性循环和健康发展。良性循环被放在更靠前的位置。
随着政策变化，10 月部分城市抵押贷款利率出现下调，抵押贷款等贷款额度控制也出现变化。12 月底人民银行和银保
监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，要求银行业金融机构要按照依法合规、风险
可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业并购出现经营风险的房地产企
业优质项目。各地也陆续出台更多满足购房者合理住房需求的政策措施，限购、限价、限制交易、贷款首付比例等政策也有
所调整，部分城市还出台了针对性的鼓励措施。
虽然政策执行方式有所调整，但市场有其固有的逻辑，短期市场调整还在继续，良性循环的恢复还需要时间。
进入 2022 年，为了加快实现良性循环，2 月全国性的商品房预售资金监督管理办法出台，规范各地有关政策执行。3 月
国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，针对房地产行业指出要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出
9
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
向新发展模式转型的配套措施。银保监会、人民银行发出《关于加强新市民金融服务工作的通知》，针对来到城镇常住，未
获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的新市民群体，要求加强产品和服务创新，完善金融服务，高质量扩大金融供给，满
足新市民安居、创业、教育、医疗、养老等重点领域的金融需求。4 月人民银行、国家外汇管理局发出《关于做好疫情防控
和经济社会发展金融服务的通知》，提出要进一步完善住房领域金融服务，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施
策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房
者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力
度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切”，保持房地产开发贷款平稳有序投放。商业银行、金融资产管理公司等要做
好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收
购财务顾问服务。随着政策的深入，行业将更快恢复健康发展。
建筑行业
公司所在的建筑行业 2021 年，在国内疫情得到控制后，随着国家坚持扩大内需，挖掘国内市场潜力，实施积极财政等
措施推动下，实现了较快发展。2021 年完成总产值 29.3 万亿元，同比增长 11.0%，是 2014 年以来的最高水平；竣工产值
13.5 万亿元，同比增长 10.1%，扣除疫情影响的 2020 年，与 2019 年比两年平均增速 4.3%，超过此前 3 年的最好水平。但
由于受房地产行业调整等影响，建筑行业企业新签合同额 34.5 万亿元，同比仅增长 6.0%，不仅低于 2020 年，也低于疫情
前 2019 年的水平。
2022 年为了实现稳中求进，国家要求适度超前开展基础设施投资，指出要用好政府资金，带动扩大有效投资。明确支
持在建项目后续融资，并开工一批具备条件的重大工程、新型基础设施、老旧公用设施改造等建设项目。建筑行业将迎来新
的机遇。
二、经营情况
（一）总体情况
房地产业务
2021 年公司房地产业务虽然也受到市场调整和疫情波动的影响，但公司坚持大众主流产品定位，聚焦核心市场，受到
的冲击小于整个行业。2021 年公司合同销售金额 1,973.7 亿元，销售面积 1,468.7 万平方米，同比分别减少 11.8%和 12.9%，
低于行业 17.8%和 15.6%的降幅。平均销售价格 13,439 元/平方米，同比上升 1.2%。在销售金额中一、二线城市占比 42%，
同比略有上升。
针对市场调整，公司逐步放慢了投资和施工。2021 年公司新增项目 45 个，规划建筑面积合计 752.0 万平方米，同比减
少 50.6%。新增项目平均地价约 3,837 元/平方米，比同比下降 23.5%。2021 年公司实现新开工面积 989.3 万平方米，同比减
少 27.1%，完成竣工面积 1,020.4 万平方米，同比减少 24.4%。
虽然竣工规模下降，但由于并表比例有所增加，公司 2021 年房地产业务结算收入 560.4 亿元，同比减少 4.3%，降幅明
显低于竣工规模。由于第四季度市场调整进一步深入，公司加大了现房库存的去化，降低预售监管政策严厉执行的影响，增
加更多自由现金，这些当期销售当期确认收入的资源降低了公司的盈利。全年公司房地产业务结算毛利率 10.69%，同比减
少 8.45 个百分点。
截止 2021 年末，公司全部开发项目 503 个，其中在建项目规划建筑面积合计约 2,974.4 万平方米，未开工项目规划建筑
面积合计约 1,160.5 万平方米，可竣工资源总面积 4,134.9 万平方米，其中一二线城市面积占比约 36%，三四线城市面积占
比约 64%。期末公司合并报表范围内已售未结算资源 1,344.6 亿元，是 2021 年结算收入的 2.40 倍。
建筑业务
受疫情和房地产行业调整影响，2021 年公司建筑业务新承接（中标）项目合同总金额 212.6 亿元，同比减少 30.7%。其
中 3 亿元以上项目 26 个，占比 54%。2021 年公司施工的 3 个项目获得省级优质结构奖，彰显了公司的质量管理水平。
由于房地产行业的风险扩展，公司的收入确认也受到影响，2021 年公司建筑业务实现营业收入 251.4 亿元，同比增长 13.3%。
公司针对部分业主的风险拨备也有所增加，这影响了公司的利润水平。2021 年公司建筑业务综合毛利率 6.43%，同比下降
2.22 个百分点。
面对市场的冲击，公司坚持不依赖有息负债的发展模式，积极应对挑战，努力实现稳健地发展。2021 年末公司有息负
10
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
债（含期末应付利息）622.8 亿元，比 2020 年末减少 176.3 亿元，有息负债与年度经营规模比值继续在行业保持最低水平。
公司保持了良好的经营性现金流状况，全年经营性现金流入 1,446.7 亿元，是一年内到期的各类有息负债（含期末应付利息）
的 6.0 倍。年内经营活动产生的现金流量净额 167.7 亿元，连续保持正值。2021 年末公司货币资金 224.1 亿元，比 2020 年末
减少 104.5 亿元，减少金额小于有息负债。
2021 年末公司总负债率 88.37%，比 2020 年末增加 1.83 个百分点；净负债率（有息负债减去货币资金与净资产的比值）
93.16%，比 2020 年末降低 4.11 个百分点。公司总体负债中实际为销售产品收到的现金，只是在有关产品没有竣工确认收入
前名义视为负债，基本没有偿付风险的合同负债及相关待转销项税合计 1,482.7 亿元，占公司全部负债的 45.60%。剔除有关
负债之后公司的负债率为 45.60%，继续在行业保持低位。公司总负债和总资产同时扣除预收账款（含合同负债、预收账款
和待转销项税）的负债率为 80.52%。公司实际负债规模小，偿债能力强，经营风险低。
受房地产和建筑业务调整影响，公司 2021 年营业收入 792.1 亿元，同比增长 0.8%。由于公司第四季度加大了现房库存
的去化，当期销售当期确认收入的资源带来了房地产业务的亏损，以及因为建筑业务毛利水平的下降，公司 2021 年综合毛
利率 10.03%，下降 7.26 个百分点。面对市场调整，公司销售费用率同比增加 0.71 个百分点，至 2.91%；管理费用率同比增
加 0.80 个百分点，至 4.39%；财务费用率同比增加 0.84 个百分点，至 1.54%。此外由于竣工减少，2021 年非并表项目结算
下降带来的投资收益减少 55.3%。同时市场调整的继续深入，以及行业良性循环恢复需要时间，公司大幅增加了对各项应收
款项和存货计提的减值准备 38.6 亿元，由此导致公司归属于上市公司股东的净利润产生亏损 33.8 亿元。有关情况仅是市场
快速调整后的短期反应，随着市场恢复，公司进一步提高运营效率，已售未结算资源的更多结算，公司将尽快恢复盈利。
（二）房地产业务主要情况
1、2021 年分区域销售情况
区域 签约面积（万 M2） 签约金额（亿元）
江苏 511.41 768.08
浙江 226.30 372.29
山东 185.70 189.20
陕西 80.61 116.45
福建 60.27 109.49
重庆 53.15 67.52
安徽 63.91 54.72
广东 41.27 39.27
云南 29.18 38.84
四川 30.96 37.27
河南 47.79 35.33
贵州 36.22 34.46
新疆 20.95 24.83
广西 29.95 23.57
其他 50.98 62.40
合计 1,468.65 1,973.72
2、公司 2021 年主要结算项目销售及结算情况
2021 年销 2021 年销 2021 年度 2021 年度
序 权益 土地面积 规划建筑面
城市 项目名称 位置 业态 售面积 售金额 结算面积 结算金额
号 比例 （万 M2） 积（万 M2）
（万 M2） （亿元） （万 M2） （亿元）
1 重庆 玖宸 100% 北碚区 商住 11.42 30.14 1.72 2.39 4.91 44.68
2 昆明 云境 98% 官渡区 商住 4.87 24.36 2.30 3.04 22.34 34.92
3 天津 君悦府 75% 静海县 住宅 9.06 20.38 -0.09 -0.01 20.07 31.17
4 武汉 拂晓城 100% 黄陂区 住宅 16.25 32.51 1.40 2.06 29.04 29.57
11
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
2021 年销 2021 年销 2021 年度 2021 年度
序 权益 土地面积 规划建筑面
城市 项目名称 位置 业态 售面积 售金额 结算面积 结算金额
号 比例 （万 M2） 积（万 M2）
（万 M2） （亿元） （万 M2） （亿元）
5 合肥 樾府 100% 蜀山区 住宅 7.82 15.64 0.57 1.48 13.73 25.67
6 苏州 紫云集 100% 吴江区 住宅 6.25 11.25 -0.01 0.86 11.25 22.97
7 成都 智在云辰 66% 新津县 商住 6.94 17.80 2.12 4.52 14.60 17.13
8 青岛 漫悦湾 99% 黄岛区 住宅 7.48 20.87 0.05 -0.03 11.29 15.28
9 临沂 樾府 53% 兰山区 商住 11.34 28.34 0.00 0.18 11.82 14.81
10 淄博 樾府 90% 桓台县 商住 6.93 14.20 0.11 0.09 14.99 12.28
瓯海印象-
11 温州 90% 瓯海区 住宅 2.22 6.00 -0.01 0.01 4.98 10.94
南府
12 西安 青樾 80% 大兴新区 住宅 4.38 20.51 0.36 1.27 8.46 10.59
13 盐城 世纪城 100% 盐都区 商住 103.71 208.24 -0.02 0.79 11.62 10.58
14 南通 珑悦 100% 通州区 住宅 3.33 7.33 0.03 0.05 7.24 10.20
15 蚌埠 江山府 100% 龙子湖区 住宅 4.96 9.93 4.94 5.55 8.57 9.87
16 成都 云樾名邸 100% 温江区 住宅 2.74 6.49 0.01 0.04 6.76 9.82
17 厦门 九锦台 100% 翔安区 住宅 1.75 3.51 1.82 6.61 2.95 9.82
18 泰州 世纪城 100% 泰兴市 住宅 44.87 106.34 2.42 1.41 8.14 9.65
19 西安 上悦城 90% 西咸新区 商住 18.27 41.90 5.17 3.66 6.99 9.49
20 淄博 紫云集 55% 张店区 商住 11.92 19.67 8.17 6.08 15.18 8.80
21 泉州 天樾 100% 晋江市 住宅 3.85 8.35 0.07 0.67 5.97 8.54
22 泰安 佳期漫 100% 岱岳区 住宅 5.18 13.48 0.17 0.64 11.12 8.49
23 临沂 林樾 100% 兰山区 商住 7.99 19.97 3.67 5.99 4.42 7.99
24 常德 春溪集 100% 武陵区 住宅 6.14 17.19 1.16 0.86 9.98 7.41
25 济南 樾府 100% 市中区 商住 2.88 5.33 0.93 1.89 2.99 6.57
3、2021 年新获取项目情况
公司权 占地面积 规划建筑面 土地价款 土地取得
序号 城市 项目名称 位置
益比例 （万 M2） 积（万 M2） （亿元） 方式
1 淮安 天瑞府 淮阴区 26% 5.73 17.18 1.93 股权收购
2 南通 湖光森林 海门区 55% 9.49 14.23 4.52 招拍挂
3 南通 足球小镇二期商业地块 海门区 55% 4.41 4.96 0.31 招拍挂
4 南通 时光映花园 如皋市 51% 6.12 13.46 6.83 招拍挂
5 南通 R2021028 地块 如皋市 31% 6.98 13.96 5.79 招拍挂
6 苏州 春和景庭 常熟市 20% 4.08 8.16 4.05 招拍挂
7 苏州 中南梧桐原 张家港 37% 5.74 12.62 8.59 股权收购
8 苏州 和悦新宸（南） 太仓市 17% 6.23 12.47 7.37 招拍挂
9 苏州 和悦新宸（北） 太仓市 11% 2.83 5.66 3.18 招拍挂
10 苏州 春溪集南 太仓市 40% 2.08 4.16 2.36 招拍挂
11 盐城 春澜云苑 阜宁县 75% 12.27 33.13 2.94 股权收购
12 盐城 拾光里 亭湖区 25% 6.83 17.76 5.27 招拍挂
13 湖州 望樾澜庭 安吉县 71% 10.42 20.83 6.46 股权收购
14 湖州 云锦天樾 德清县 25% 4.97 8.56 5.31 招拍挂
15 嘉兴 悦湖里 平湖市 25% 4.90 9.79 5.09 招拍挂
16 宁波 时代云图里 余姚市 25% 12.90 24.40 16.80 招拍挂
17 绍兴 玖樟台 越城区 22% 3.92 9.80 4.95 招拍挂
18 温州 翰林九境 瓯海区 34% 10.42 29.39 45.86 招拍挂
19 温州 大境堂悦 瓯海区 50% 1.36 3.00 5.40 招拍挂
12
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
公司权 占地面积 规划建筑面 土地价款 土地取得
序号 城市 项目名称 位置
益比例 （万 M2） 积（万 M2） （亿元） 方式
20 温州 乐宸府 乐清市 34% 3.05 6.71 6.80 招拍挂
21 滁州 中南宸悦 来安县 100% 5.59 11.19 3.37 招拍挂
22 芜湖 未来云辰 鸠江区 24% 10.53 23.86 9.84 招拍挂
23 青岛 山海壹品 黄岛区 51% 5.83 10.49 5.06 招拍挂
24 青岛 智在云辰 黄岛区 51% 3.84 13.44 3.85 招拍挂
25 潍坊 林清月 潍城区 100% 3.87 11.23 2.22 招拍挂
26 淄博 创智花园 桓台县 38% 5.33 10.67 0.96 股权收购
27 商丘 智在云辰 睢阳区 100% 2.22 5.36 1.20 招拍挂
28 商丘 绿地城三区 睢阳区 49% 7.27 19.64 3.82 招拍挂
29 西安 常宁新区 36 亩商业项目 长安区 100% 2.46 4.93 2.44 招拍挂
30 西安 西咸新区 157 亩项目 西咸新区 30% 10.51 21.03 7.30 招拍挂
31 榆林 东望府 府谷县 26% 4.22 11.82 0.76 股权收购
32 武汉 中南云城 东西湖区 38% 10.78 24.90 10.44 股权收购
33 成都 春溪集南 新都区 21% 2.98 5.96 2.63 股权收购
QBC2021C05、
34 达州 渠县 31% 7.80 17.16 1.23 招拍挂
QBC2021C06 地块
35 南充 CBD 天境 顺庆区 30% 5.13 11.25 4.83 招拍挂
36 南充 CBD 天境 顺庆区 30% 4.56 8.20 3.85 招拍挂
37 天水 中南映江山 秦州区 41% 9.50 44.64 13.04 招拍挂
38 泉州 玺樾 晋江市 100% 4.61 12.18 12.80 招拍挂
39 佛山 乐从项目 顺德区 30% 9.52 22.33 18.72 招拍挂
40 深圳 宝安 25 区 宝安区 70% 1.13 10.07 18.91 招拍挂
41 保山 GHM 酒店项目 腾冲市 51% 9.57 7.18 股权收购
2.87
42 普洱 芒云山项目 澜沧县 51% 60.60 100.12 股权收购
43 普洱 古树茶小镇一期 澜沧县 30% 7.35 12.43 0.39 招拍挂
44 西双版纳 纳阿娜塔 景洪市 23% 5.07 15.21 2.89 股权收购
45 伊犁 中南水樾云锦 伊宁市 48% 35.04 46.45 5.26 招拍挂
合计 360.04 751.97 288.49 -
13
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
4、2021 年末各项目建设情况
序 权益比 占地面积 规划建筑面 2021 年开工面 2021 年竣工面 累计竣工面 2021 年末在建 2021 年末未开
城市 项目名称 位置
号 例 （万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 面积（万 M2） 工面积（万 M2）
1 上海 锦庭 99% 奉贤区 2.09 4.81 0.00 0.00 4.81 0.00 0.00
2 上海 君悦府 100% 青浦区 1.94 3.88 0.00 0.00 3.88 0.00 0.00
3 上海 西虹桥壹号 40% 青浦区 3.63 9.07 0.00 0.00 9.07 0.00 0.00
4 上海 HI-PARK 100% 奉贤区 2.02 4.03 0.00 0.00 0.00 4.03 0.00
5 上海 桐南美麓 40% 奉贤区 8.79 15.82 0.00 0.00 15.82 0.00 0.00
6 上海 凤鸣美谷 33% 奉贤区 3.46 9.97 0.00 9.97 9.97 0.00 0.00
7 上海 江山美宸 11% 崇明区 3.46 4.16 0.00 0.00 4.16 0.00 0.00
8 常州 公元礼著 51% 天宁区 3.72 4.47 1.91 0.00 0.00 4.47 0.00
9 常州 上悦城 49% 武进区 5.33 10.67 3.63 0.00 0.00 10.67 0.00
10 常州 文澜国宾 50% 武进区 5.51 12.11 0.00 0.00 0.00 12.11 0.00
11 常州 红熙台 50% 钟楼区 5.14 11.31 0.00 11.31 11.31 0.00 0.00
12 淮安 熙悦 32% 淮安区 6.29 15.61 0.00 0.00 15.61 0.00 0.00
13 淮安 珺悦 32% 淮安区 5.65 14.13 0.87 0.00 0.00 14.13 0.00
14 淮安 珑悦 25% 淮安区 4.32 10.82 0.00 0.00 10.82 0.00 0.00
15 淮安 淮自然(阴)挂 2020 第 10 号地块 51% 淮阴区 7.96 23.87 16.74 0.00 0.00 16.74 7.13
16 淮安 淮自然(阴)挂 2020 第 3 号地块 34% 淮阴区 3.95 9.87 9.87 0.00 0.00 9.87 0.00
17 淮安 观淮府 55% 淮阴区 6.71 17.92 1.81 0.00 0.00 17.92 0.00
18 淮安 安良地块 26% 淮阴区 5.73 17.18 17.18 0.00 0.00 17.18 0.00
19 淮安 世纪城 100% 清浦区 41.77 91.89 0.00 0.00 91.89 0.00 0.00
20 淮安 樾府 100% 清浦区 3.09 5.55 0.00 1.10 3.96 1.59 0.00
21 淮安 淮海天宸 34% 清浦区 8.81 26.44 0.00 0.00 0.00 26.44 0.00
22 连云港 上悦城 65% 灌南县 10.22 22.48 6.31 7.41 7.41 7.59 7.48
23 南京 御园 30% 高淳区 10.12 15.18 0.00 0.00 15.18 0.00 0.00
24 南京 梧桐公馆 50% 高淳区 5.37 7.89 0.00 0.00 0.00 7.89 0.00
25 南京 梧桐公馆二期 40% 高淳区 5.61 7.85 7.85 0.00 0.00 7.85 0.00
26 南京 璞境 50% 建邺区 3.49 8.73 5.59 0.00 0.00 8.73 0.00
27 南京 山锦花城 94% 江宁区 8.92 15.16 0.00 0.00 15.16 0.00 0.00
28 南京 缇香漫 95% 江宁区 2.49 6.47 0.00 0.00 6.47 0.00 0.00
29 南京 上悦城 100% 江宁区 6.90 18.64 0.00 0.00 0.00 18.64 0.00
30 南京 棉花塘 100% 江宁区 1.43 2.85 0.00 0.00 2.85 0.00 0.00
31 南京 2020G83 地块 57% 江宁区 3.36 6.73 0.00 0.00 0.00 0.00 6.73
32 南京 熙悦 32% 江宁区 9.09 25.01 1.02 4.42 13.39 11.62 0.00
33 南京 锦城 100% 溧水县 7.91 15.82 0.00 0.00 15.82 0.00 0.00
34 南京 世纪雅苑 60% 栖霞区 12.93 38.78 0.00 0.00 38.78 0.00 0.00
14
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
序 权益比 占地面积 规划建筑面 2021 年开工面 2021 年竣工面 累计竣工面 2021 年末在建 2021 年末未开
城市 项目名称 位置
号 例 （万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 面积（万 M2） 工面积（万 M2）
35 南京 魔力月光 100% 玄武区 1.06 3.18 0.00 0.00 3.18 0.00 0.00
36 南京 锦苑 97% 雨花台区 3.54 10.61 0.00 0.00 10.61 0.00 0.00
37 南通 中央商务区 100% 崇川区 99.69 267.09 12.87 4.17 236.50 18.12 12.47
38 南通 花城 100% 崇川区 44.88 112.21 0.00 0.00 112.21 0.00 0.00
39 南通 漫悦湾 100% 崇川区 4.20 9.23 0.00 0.00 9.23 0.00 0.00
40 南通 熙悦 100% 崇川区 14.56 25.33 0.00 0.00 25.33 0.00 0.00
41 南通 海上传奇 20% 崇川区 18.07 32.17 0.00 15.97 32.17 0.00 0.00
42 南通 湖畔堤 35% 崇川区 2.99 5.38 0.00 0.00 5.38 0.00 0.00
43 南通 枫丹酩悦 40% 崇川区 11.55 18.48 0.00 4.39 12.89 5.59 0.00
44 南通 时代都会 10% 崇川区 4.71 10.35 0.00 0.00 10.35 0.00 0.00
45 南通 大都会 20% 崇川区 4.80 8.54 0.00 0.00 8.54 0.00 0.00
46 南通 时代悦城 50% 崇川区 10.93 28.63 0.00 0.00 28.63 0.00 0.00
47 南通 珑府 25% 崇川区 12.34 16.38 0.00 6.43 16.38 0.00 0.00
48 南通 林肯公园 50% 崇川区 10.16 20.33 0.00 8.86 20.33 0.00 0.00
49 南通 佳期漫 32% 崇川区 13.40 20.91 0.00 0.00 20.91 0.00 0.00
50 南通 春江阅 40% 崇川区 4.96 6.93 0.00 1.69 6.93 0.00 0.00
51 南通 云樾东方 17% 崇川区 8.67 17.30 0.00 0.00 17.30 0.00 0.00
52 南通 春风南岸 40% 崇川区 13.30 23.90 0.00 0.00 23.90 0.00 0.00
53 南通 春风南岸 40% 崇川区 13.40 24.20 0.00 0.00 24.20 0.00 0.00
54 南通 翡翠华府 34% 崇川区 7.13 12.12 0.00 0.00 12.12 0.00 0.00
55 南通 春风里 60% 海安市 4.12 7.41 7.41 0.00 0.00 7.41 0.00
56 南通 翰林首府 18% 海安市 5.76 14.98 0.00 14.98 14.98 0.00 0.00
57 南通 桃源里 17% 海安市 4.93 12.36 0.24 0.00 0.00 12.36 0.00
58 南通 世纪城 100% 海门区 43.95 87.90 0.00 0.00 87.90 0.00 0.00
59 南通 锦城 100% 海门区 23.35 51.38 0.00 0.00 51.38 0.00 0.00
60 南通 锦苑 100% 海门区 8.88 18.64 0.00 0.00 18.64 0.00 0.00
61 南通 锦尚名苑 94% 海门区 9.93 17.87 0.00 0.00 17.87 0.00 0.00
62 南通 熙悦 100% 海门区 11.68 23.77 0.00 0.00 23.77 0.00 0.00
63 南通 漫悦湾 67% 海门区 5.26 10.51 0.00 0.00 10.51 0.00 0.00
64 南通 上悦城 51% 海门区 7.90 17.37 0.00 0.00 13.65 3.72 0.00
65 南通 春风里 100% 海门区 4.26 5.96 0.00 0.00 0.00 5.96 0.00
66 南通 柳岸春风 50% 海门区 2.92 3.79 0.00 0.00 0.00 3.79 0.00
67 南通 湖光映月 100% 海门区 10.54 22.13 0.00 0.00 0.00 22.13 0.00
68 南通 筑梦足球俱乐部 100% 海门区 7.78 6.39 0.00 0.00 0.00 6.39 0.00
69 南通 中南印象 100% 海门区 8.70 13.16 0.00 0.00 0.00 13.16 0.00
15
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
序 权益比 占地面积 规划建筑面 2021 年开工面 2021 年竣工面 累计竣工面 2021 年末在建 2021 年末未开
城市 项目名称 位置
号 例 （万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 面积（万 M2） 工面积（万 M2）
70 南通 C20006 地块 100% 海门区 2.33 1.40 0.00 0.00 0.00 1.40 0.00
71 南通 骏园 51% 海门区 6.26 13.77 3.43 0.00 0.00 13.77 0.00
72 南通 朗园 50% 海门区 4.24 7.64 7.64 0.00 0.00 7.64 0.00
73 南通 湖光森林 55% 海门区 9.49 14.23 9.16 0.00 0.00 9.16 5.07
74 南通 C20033 地块 55% 海门区 4.41 5.29 0.00 0.00 0.00 5.29 0.00
75 南通 中南碧桂园 33% 海门区 6.33 13.92 0.00 0.00 13.92 0.00 0.00
76 南通 熙悦天玺 42% 海门区 9.18 18.36 0.00 9.75 18.36 0.00 0.00
77 南通 江海都会 25% 海门区 10.72 19.29 0.00 11.11 11.11 8.18 0.00
78 南通 春江明月 75% 海门区 3.18 4.13 0.00 0.00 0.00 4.13 0.00
79 南通 麓园 25% 海门区 2.77 7.47 0.00 0.00 0.00 7.47 0.00
80 南通 沁园 40% 海门区 9.89 17.80 0.00 0.00 0.00 17.80 0.00
81 南通 阅湖 45% 海门区 6.02 7.23 0.00 0.00 0.00 7.23 0.00
82 南通 漫悦湾 55% 如东县 4.24 7.60 0.00 0.00 7.60 0.00 0.00
83 南通 熙悦花苑 49% 如东县 2.45 5.52 0.00 5.52 5.52 0.00 0.00
84 南通 晨园 49% 如东县 3.82 8.60 0.00 8.60 8.60 0.00 0.00
85 南通 世纪城 100% 如皋市 3.59 10.41 0.00 0.00 10.41 0.00 0.00
86 南通 熙悦 100% 如皋市 10.31 20.62 0.00 0.00 20.62 0.00 0.00
87 南通 时光映花园 51% 如皋市 6.12 13.46 7.43 0.00 0.00 7.43 6.03
88 南通 上悦城 45% 如皋市 13.04 32.61 13.12 0.00 0.00 32.61 0.00
89 南通 紫云集 40% 如皋市 8.97 21.52 5.59 11.57 11.57 9.95 0.00
90 南通 R2021028 地块 31% 如皋市 6.98 13.96 0.00 0.00 0.00 0.00 13.96
91 南通 君悦府 100% 通州区 5.45 10.91 0.00 0.00 10.91 0.00 0.00
92 南通 珑悦 100% 通州区 3.33 7.33 0.00 0.00 7.33 0.00 0.00
93 南通 世纪之光 51% 通州区 21.92 44.43 20.82 0.00 0.00 44.43 0.00
94 南通 世纪云辰 40% 通州区 7.39 13.31 6.22 0.00 0.00 13.31 0.00
95 南通 东时区 40% 通州区 17.04 30.51 15.69 0.00 0.00 30.51 0.00
96 南通 江海云辰 55% 通州区 2.85 4.96 4.96 0.00 0.00 4.96 0.00
97 南通 大都会 30% 通州区 11.56 23.12 0.00 0.00 23.12 0.00 0.00
98 南通 玖熙墅 33% 通州区 3.73 3.85 0.00 0.00 3.85 0.00 0.00
99 南通 上悦城 25% 通州区 8.27 19.86 0.00 0.00 19.86 0.00 0.00
100 南通 玖熙墅 33% 通州区 3.13 3.29 0.00 0.00 3.29 0.00 0.00
101 南通 铂金时代 21% 通州区 5.00 9.99 0.00 0.00 9.99 0.00 0.00
102 南通 紫宸府 23% 通州区 6.08 12.16 0.00 0.00 12.16 0.00 0.00
103 南通 春溪集 40% 通州区 15.74 26.76 0.00 0.00 0.00 26.76 0.00
104 苏州 世纪城 100% 常熟市 34.20 66.57 0.00 0.00 66.57 0.00 0.00
16
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
序 权益比 占地面积 规划建筑面 2021 年开工面 2021 年竣工面 累计竣工面 2021 年末在建 2021 年末未开
城市 项目名称 位置
号 例 （万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 面积（万 M2） 工面积（万 M2）
105 苏州 世纪锦城 100% 常熟市 11.90 23.81 0.00 0.00 23.81 0.00 0.00
106 苏州 御锦城 100% 常熟市 12.89 29.65 0.00 0.00 29.65 0.00 0.00
107 苏州 锦苑 60% 常熟市 14.09 33.82 0.00 0.00 33.82 0.00 0.00
108 苏州 雅苑 97% 常熟市 5.47 8.21 0.00 0.00 8.21 0.00 0.00
109 苏州 林樾香庭 100% 常熟市 9.89 21.75 0.00 11.14 16.69 5.06 0.00
110 苏州 公望 40% 常熟市 8.25 8.84 0.00 0.00 8.84 0.00 0.00
111 苏州 熙悦豪庭 30% 常熟市 3.68 6.62 0.00 0.00 6.62 0.00 0.00
112 苏州 梧桐苑 25% 常熟市 2.81 3.37 0.00 0.00 3.37 0.00 0.00
113 苏州 湖湾天境花园 50% 常熟市 5.97 13.14 0.00 0.00 13.14 0.00 0.00
114 苏州 珺悦阁 25% 常熟市 3.48 6.26 0.00 0.00 6.26 0.00 0.00
115 苏州 及第阁 32% 常熟市 6.67 14.67 0.00 0.00 14.67 0.00 0.00
116 苏州 滨江铂郡 49% 常熟市 6.96 18.79 0.00 0.00 18.79 0.00 0.00
117 苏州 琴川碧桂园 20% 常熟市 3.83 17.45 0.00 0.00 17.45 0.00 0.00
118 苏州 春和景庭 20% 常熟市 4.08 8.16 8.16 0.00 0.00 8.16 0.00
119 苏州 春风南岸 100% 虎丘区 5.00 11.50 0.00 0.00 0.00 11.50 0.00
120 苏州 宽阅雅苑 30% 虎丘区 8.07 16.93 0.00 9.79 16.93 0.00 0.00
121 苏州 世纪花园 100% 昆山市 15.52 38.77 0.00 0.00 38.77 0.00 0.00
122 苏州 世纪花园（锦城） 100% 昆山市 16.00 39.88 0.00 1.07 39.88 0.00 0.00
123 苏州 世纪城 100% 太仓市 8.29 24.20 0.00 0.00 24.20 0.00 0.00
124 苏州 君悦阁 99% 太仓市 9.03 17.61 0.00 0.00 17.61 0.00 0.00
125 苏州 2021-WG-17-2 地块 40% 太仓市 2.08 4.16 0.00 0.00 0.00 0.00 4.16
126 苏州 依云水岸苑 14% 太仓市 3.48 6.96 0.00 0.00 6.96 0.00 0.00
127 苏州 漫悦兰庭 40% 太仓市 4.92 7.88 0.00 0.00 7.88 0.00 0.00
128 苏州 海上时光花园 15% 太仓市 6.92 13.84 0.00 0.00 13.84 0.00 0.00
129 苏州 春风南岸 33% 太仓市 4.01 6.42 0.00 0.00 0.00 6.42 0.00
130 苏州 2019-WG-15-3 地块 45% 太仓市 3.16 7.58 0.00 0.00 0.00 7.58 0.00
131 苏州 2020-WG-37-3 地块 45% 太仓市 3.03 6.05 6.05 0.00 0.00 6.05 0.00
132 苏州 翡丽云邸 24% 太仓市 4.40 7.92 0.00 0.00 7.92 0.00 0.00
133 苏州 2021-WG-18-2 14% 太仓市 6.23 12.47 2.68 0.00 0.00 2.68 9.79
134 苏州 2021-WG-18-1 9% 太仓市 2.83 5.66 0.97 0.00 0.00 0.97 4.69
135 苏州 世纪城 100% 吴江区 21.97 51.62 0.00 0.00 51.62 0.00 0.00
136 苏州 紫云集 100% 吴江区 6.25 11.25 0.00 11.25 11.25 0.00 0.00
137 苏州 枫丹壹号 48% 吴江区 17.00 31.09 0.00 0.00 31.09 0.00 0.00
138 苏州 锦苑 100% 吴中区 10.08 16.94 0.00 0.00 16.94 0.00 0.00
139 苏州 苏地 2020-WG-65 号地块 5% 相城区 13.33 27.41 0.00 0.00 0.00 0.00 27.41
17
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
序 权益比 占地面积 规划建筑面 2021 年开工面 2021 年竣工面 累计竣工面 2021 年末在建 2021 年末未开
城市 项目名称 位置
号 例 （万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 面积（万 M2） 工面积（万 M2）
140 苏州 苏地 2020-WG-66 号地块 10% 相城区 11.46 35.80 0.00 0.00 0.00 0.00 35.80
141 苏州 樾府 97% 张家港市 5.84 9.94 0.00 0.00 9.94 0.00 0.00
142 苏州 湖悦天境花园 34% 张家港市 4.78 7.18 0.00 0.00 7.18 0.00 0.00
143 苏州 湖悦天境花园 51% 张家港市 5.29 7.94 0.00 0.00 0.00 7.94 0.00
144 苏州 塘桥东望 33% 张家港市 2.75 4.67 0.00 0.00 4.67 0.00 0.00
145 苏州 F7\8 地块 30% 张家港市 12.90 25.80 0.00 0.00 0.00 25.80 0.00
146 苏州 悦湖雅居 29% 张家港市 5.20 10.40 0.00 10.40 10.40 0.00 0.00
147 苏州 中南梧桐原 29% 张家港市 5.74 12.62 7.72 0.00 0.00 7.72 4.90
148 宿迁 紫云集 60% 宿城新区 7.80 18.72 10.69 0.00 0.00 18.38 0.34
149 宿迁 珑悦 50% 宿城区 3.00 6.65 0.00 4.54 6.65 0.00 0.00
150 宿州 碧桂园中南双玺 49% 埇桥区 8.26 20.65 0.00 0.00 9.83 10.82 0.00
151 泰州 智在云辰 100% 海陵区 4.57 9.14 5.10 0.00 0.00 9.14 0.00
152 泰州 君启 100% 海陵区 8.11 15.72 15.72 0.00 0.00 15.72 0.00
153 泰州 世纪城 100% 泰兴市 44.87 106.34 0.00 7.53 106.34 0.00 0.00
154 无锡 君悦府 98% 新吴区 8.08 13.81 0.00 0.00 13.81 0.00 0.00
155 无锡 中南樾府 33% 江阴市 19.63 26.51 2.05 3.76 21.20 5.31 0.00
156 无锡 水云间 42% 江阴市 6.20 13.64 2.35 0.00 0.00 13.64 0.00
157 无锡 兰樾雅苑 20% 江阴市 4.71 10.36 3.79 0.00 0.00 10.36 0.00
158 徐州 春风南岸 50% 鼓楼区 3.08 4.61 0.52 0.00 0.00 4.61 0.00
159 徐州 中山府 60% 鼓楼区 8.03 18.86 0.00 0.00 0.00 18.86 0.00
经济技术
160 徐州 凤凰山 8 号地块 70% 3.67 8.43 4.17 0.00 0.00 8.43 0.00
开发区
经济技术
161 徐州 凤凰山 7 号地块 70% 3.86 8.89 0.95 0.00 0.00 5.17 3.72
开发区
162 徐州 熙悦府 25% 邳州市 6.59 16.34 0.00 0.00 13.28 3.06 0.00
163 徐州 熙悦府 25% 邳州市 6.51 16.17 0.00 7.88 7.88 8.29 0.00
164 徐州 琅悦锦园 35% 泉山区 5.74 16.08 0.00 6.74 16.08 0.00 0.00
165 徐州 中南樾府 60% 睢宁县 10.37 15.93 7.74 0.00 0.00 15.93 0.00
166 徐州 隐山观湖 48% 铜山区 10.34 17.58 0.00 1.68 17.58 0.00 0.00
167 徐州 隐山观湖 50% 铜山区 16.53 28.09 0.00 3.73 11.12 16.97 0.00
168 徐州 山河珑胤 26% 铜山区 14.27 31.40 8.83 0.00 0.00 8.83 22.57
169 徐州 和平府 70% 云龙区 8.53 18.76 0.46 0.00 0.00 18.76 0.00
170 徐州 璟悦小区 21% 云龙区 1.96 4.92 0.00 0.00 4.92 0.00 0.00
171 徐州 湖畔观澜别院 33% 云龙区 11.86 15.41 0.00 0.23 15.41 0.00 0.00
172 盐城 君启 49% 城南新区 4.39 11.84 11.81 0.00 0.00 11.81 0.03
18
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
序 权益比 占地面积 规划建筑面 2021 年开工面 2021 年竣工面 累计竣工面 2021 年末在建 2021 年末未开
城市 项目名称 位置
号 例 （万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 面积（万 M2） 工面积（万 M2）
173 盐城 熙悦 100% 东台市 12.30 31.61 0.00 0.00 22.68 8.93 0.00
174 盐城 紫云集 100% 东台市 7.14 12.85 3.93 3.70 3.70 9.15 0.00
175 盐城 春溪集 49% 东台市 4.45 11.12 2.83 0.00 0.00 8.54 2.58
176 盐城 春澜云苑 60% 阜宁县 12.27 33.13 4.48 0.00 0.00 4.48 28.65
177 盐城 熙悦府 100% 亭湖区 3.67 6.61 0.00 0.00 6.61 0.00 0.00
178 盐城 翡丽佳苑 33% 亭湖区 2.94 6.47 0.00 0.00 6.47 0.00 0.00
179 盐城 步凤 20210301 地块 25% 亭湖区 6.83 17.76 5.48 0.00 0.00 5.48 12.28
180 盐城 世纪城 100% 盐都区 103.71 208.24 1.33 12.46 196.16 12.08 0.00
181 扬州 紫云集 70% 广陵区 5.40 8.10 6.77 0.00 0.00 6.78 1.32
182 扬州 颐和公馆 30% 邗江区 13.43 21.48 0.00 0.00 6.58 14.90 0.00
183 镇江 缇香漫 100% 丹徒区 4.57 6.40 0.00 0.00 5.83 0.57 0.00
184 镇江 君悦府 96% 丹阳市 8.21 20.53 0.00 0.00 20.18 0.35 0.00
185 镇江 君悦府熙悦 100% 丹阳市 15.39 38.49 11.08 2.59 7.27 25.59 5.63
186 镇江 锦园 100% 京口区 4.16 4.28 0.00 0.00 4.28 0.00 0.00
187 镇江 世纪城 100% 京口区 46.32 57.81 0.00 0.00 57.81 0.00 0.00
188 镇江 御锦城 100% 京口区 30.22 60.74 0.00 0.00 60.74 0.00 0.00
189 镇江 公园 1 号 100% 京口区 0.48 1.15 0.00 0.00 0.00 1.15 0.00
190 镇江 聆江阁 100% 京口区 8.69 12.17 7.05 4.44 4.44 7.73 0.00
191 镇江 合山府 50% 京口区 4.17 9.59 0.00 0.83 9.59 0.00 0.00
192 镇江 翡翠江湾 50% 京口区 6.12 10.21 1.05 2.27 6.52 3.69 0.00
193 镇江 珑悦府 33% 京口区 7.08 16.58 0.00 0.00 16.58 0.00 0.00
194 镇江 中南锦悦 60% 京口区 2.93 5.75 0.00 4.56 4.56 1.19 0.00
195 镇江 上悦城 100% 润州区 5.55 10.01 1.65 3.38 5.08 4.93 0.00
196 镇江 上悦城 100% 润州区 6.87 12.02 5.36 0.00 0.00 7.35 4.67
197 镇江 樾府 13% 润州区 5.58 18.00 0.00 4.48 6.84 11.16 0.00
198 镇江 中南林清月 60% 润州区 7.83 8.59 4.01 0.00 0.00 8.59 0.00
199 杭州 漫悦湾 100% 建德市 4.78 10.77 0.00 0.00 10.77 0.00 0.00
200 杭州 江上云起 100% 建德市 3.02 5.43 1.30 0.00 0.00 5.43 0.00
201 杭州 洋溪 S-4-3 地块 50% 建德市 3.73 6.72 6.33 0.00 0.00 6.33 0.39
202 杭州 棠玥湾 100% 江干区 6.58 15.14 0.00 0.00 0.00 15.14 0.00
203 杭州 春溪集 100% 江干区 6.39 14.70 1.78 0.00 0.00 14.70 0.00
204 杭州 壹号院 40% 桐庐县 3.49 6.97 0.00 6.97 6.97 0.00 0.00
205 杭州 君奥时代 100% 萧山区 4.61 11.52 0.00 0.00 11.52 0.00 0.00
206 杭州 樾府 95% 余杭区 4.68 9.36 0.00 0.00 9.36 0.00 0.00
207 湖州 竹贸城地块 57% 安吉县 10.85 20.83 5.36 0.00 0.00 5.36 15.47
19
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
序 权益比 占地面积 规划建筑面 2021 年开工面 2021 年竣工面 累计竣工面 2021 年末在建 2021 年末未开
城市 项目名称 位置
号 例 （万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 面积（万 M2） 工面积（万 M2）
208 湖州 中南林樾 42% 德清县 7.54 15.23 0.00 0.00 0.00 15.23 0.00
209 湖州 京杭上宸 29% 德清县 5.19 8.30 0.00 8.30 8.30 0.00 0.00
210 湖州 雷甸镇 2020-038 号地块 20% 德清县 4.97 8.56 8.56 0.00 0.00 8.56 0.00
211 湖州 君启 100% 南浔区 5.86 11.72 8.37 0.00 0.00 8.37 3.35
212 嘉兴 鸿樾府 50% 海宁市 5.26 10.50 0.00 10.50 10.50 0.00 0.00
213 嘉兴 花语钱塘府 51% 海宁市 1.37 2.75 0.00 0.00 0.00 2.75 0.00
214 嘉兴 林樾 33% 嘉兴港区 2.62 6.84 0.00 0.00 0.00 6.84 0.00
215 嘉兴 春风十里 35% 南湖区 10.01 17.87 0.00 0.00 17.87 0.00 0.00
216 嘉兴 君悦府 100% 平湖市 8.41 16.83 0.00 0.00 16.83 0.00 0.00
217 嘉兴 新悦府 100% 平湖市 1.10 2.19 0.00 2.19 2.19 0.00 0.00
218 嘉兴 海上明悦 50% 平湖市 3.34 6.02 0.00 0.00 6.02 0.00 0.00
219 嘉兴 漫悦湾 33% 平湖市 4 5.60 0.00 0.00 5.60 0.00 0.00
220 嘉兴 中南泓悦府 100% 平湖市 8.25 16.49 0.00 0.00 16.49 0.00 0.00
221 嘉兴 中南锦悦府 60% 平湖市 2.67 6.27 0.00 0.00 6.27 0.00 0.00
222 嘉兴 中南泷悦府 100% 平湖市 14.38 31.63 0.00 0.00 31.63 0.00 0.00
223 嘉兴 2021 平-32 号地块 20% 平湖市 4.90 9.79 0.75 0.00 0.00 0.75 9.04
224 嘉兴 闻荷府 100% 秀洲区 5.82 8.73 0.00 0.00 8.73 0.00 0.00
225 嘉兴 悦琅园 40% 秀洲区 6.33 11.40 1.26 0.00 0.00 11.40 0.00
226 金华 君启 51% 婺城区 7.28 13.10 13.10 0.00 0.00 13.10 0.00
227 金华 海塘壹品 34% 婺城区 4.29 8.58 0.00 0.00 8.58 0.00 0.00
228 金华 樾府 50% 东阳市 6.84 17.78 0.00 0.00 17.78 0.00 0.00
229 金华 横店塘溪地块 60% 东阳市 4.14 10.13 0.00 10.13 10.13 0.00 0.00
230 丽水 壶镇石龙 1 号地块 60% 缙云县 3.24 3.40 0.00 3.40 3.40 0.00 0.00
231 宁波 中南漫悦湾 54% 北仑区 4.14 6.78 0.00 6.78 6.78 0.00 0.00
232 宁波 珑悦 90% 慈溪市 3.66 6.60 0.00 0.00 6.60 0.00 0.00
233 宁波 滨海壹号 100% 慈溪市 6.80 10.20 0.00 0.00 0.00 10.20 0.00
234 宁波 海上传奇 33% 慈溪市 33.87 65.15 0.00 18.52 18.52 46.63 0.00
235 宁波 云堤 50% 慈溪市 10.23 13.20 0.00 0.00 0.00 13.20 0.00
236 宁波 青樾府 38% 慈溪市 1.12 1.68 0.00 0.00 1.68 0.00 0.00
237 宁波 青樾府 23% 慈溪市 4.96 12.39 0.00 12.39 12.39 0.00 0.00
238 宁波 檀悦府 20% 慈溪市 3.67 5.87 0.00 0.00 5.87 0.00 0.00
239 宁波 阅江府 33% 慈溪市 4.43 9.74 0.00 0.00 9.74 0.00 0.00
240 宁波 江南大院 33% 慈溪市 5.39 9.70 0.00 0.00 9.70 0.00 0.00
241 宁波 四季珑玥华府 16% 慈溪市 11.39 18.22 0.00 0.00 18.22 0.00 0.00
242 宁波 凤鸣梧桐府 30% 慈溪市 3.77 9.43 0.00 0.00 9.43 0.00 0.00
20
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
序 权益比 占地面积 规划建筑面 2021 年开工面 2021 年竣工面 累计竣工面 2021 年末在建 2021 年末未开
城市 项目名称 位置
号 例 （万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 面积（万 M2） 工面积（万 M2）
243 宁波 云邸华府 23% 慈溪市 3.63 7.27 0.00 0.00 7.27 0.00 0.00
244 宁波 海悦湾花苑 50% 慈溪市 7.63 9.91 0.00 0.00 9.91 0.00 0.00
245 宁波 樾府 100% 奉化区 6.66 15.99 0.00 0.00 0.00 15.99 0.00
246 宁波 凤璘府 33% 奉化区 4.33 10.82 0.00 0.00 0.00 10.82 0.00
247 宁波 菩悦花苑 50% 鄞州区 4.25 7.43 0.00 0.00 7.43 0.00 0.00
248 宁波 漫悦湾 50% 余姚市 11.07 19.53 1.03 11.78 14.26 5.27 0.00
249 宁波 漫悦湾 50% 余姚市 5.38 10.81 0.00 0.00 10.81 0.00 0.00
250 宁波 新悦府 49% 余姚市 5.77 5.73 0.00 0.00 5.73 0.00 0.00
251 宁波 新悦府 49% 余姚市 3.82 5.73 0.00 0.00 5.73 0.00 0.00
252 宁波 耀悦云庭 23% 余姚市 7.85 17.27 11.50 0.00 0.00 16.87 0.40
253 宁波 南雷南路东侧、黄山东路北侧地块 27% 余姚市 12.90 24.40 16.63 0.00 0.00 16.63 7.77
254 宁波 余春风江南院 60% 余姚市 4.76 5.00 0.00 0.00 0.00 5.00 0.00
255 宁波 春山听湖 50% 余姚市 6.29 6.29 0.00 0.00 0.00 6.29 0.00
256 宁波 璀璨云堤 50% 镇海区 4.51 8.12 0.00 8.12 8.12 0.00 0.00
257 衢州 漫悦湾 98% 常山县 5.57 11.69 0.00 0.00 11.69 0.00 0.00
258 绍兴 漫悦湾 100% 柯桥区 4.89 9.77 0.15 0.00 0.00 9.77 0.00
259 绍兴 华著 30% 柯桥区 9.76 24.39 0.00 12.45 12.45 11.94 0.00
260 绍兴 星澜城 23% 柯桥区 13.11 24.60 5.61 0.00 0.00 15.15 9.45
261 绍兴 君启 100% 上虞区 5.01 8.52 1.89 0.00 0.00 8.52 0.00
262 绍兴 玖樟台 34% 上虞区 3.92 9.80 9.80 0.00 0.00 9.80 0.00
263 绍兴 上悦城 49% 嵊州市 10.74 27.93 0.00 0.00 0.00 27.93 0.00
264 绍兴 宸光集大 100% 诸暨市 5.17 9.31 9.22 0.00 0.00 9.23 0.08
265 绍兴 天樾 85% 诸暨市 5.78 11.55 0.00 0.00 0.00 11.55 0.00
266 绍兴 江山里 30% 诸暨市 3.46 4.15 0.00 4.15 4.15 0.00 0.00
267 绍兴 樾府 78% 诸暨市 3.38 5.91 0.00 0.00 5.91 0.00 0.00
268 绍兴 新悦府 65% 诸暨市 1.79 4.47 0.00 0.00 4.47 0.00 0.00
269 绍兴 紫云集 100% 诸暨市 3.69 7.39 1.98 0.00 0.00 7.39 0.00
270 绍兴 宸光集小 49% 诸暨市 3.65 6.57 6.23 0.00 0.00 6.23 0.34
271 台州 南官印象 34% 黄岩区 1.60 2.97 0.00 0.00 0.00 2.97 0.00
272 台州 樾府 50% 椒江区 3.01 6.61 0.00 0.00 6.61 0.00 0.00
273 台州 漫悦湾 33% 椒江区 10.29 22.23 1.09 0.00 0.00 22.23 0.00
274 台州 熙悦 45% 椒江区 2.54 5.34 0.00 5.34 5.34 0.00 0.00
275 台州 锦悦府 60% 椒江区 6.39 13.48 0.00 0.00 0.00 13.48 0.00
276 台州 珑悦府 100% 临海市 7.02 15.45 13.97 0.00 0.00 15.45 0.00
277 台州 海州上城 12% 路桥区 7.38 17.08 0.00 0.00 0.00 17.08 0.00
21
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
序 权益比 占地面积 规划建筑面 2021 年开工面 2021 年竣工面 累计竣工面 2021 年末在建 2021 年末未开
城市 项目名称 位置
号 例 （万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 面积（万 M2） 工面积（万 M2）
278 台州 和悦府 35% 路桥区 3.65 6.20 0.00 6.20 6.20 0.00 0.00
279 温州 中心区拆后空间 ZX-18d-2 地块 34% 乐清市 3.05 6.71 6.71 0.00 0.00 6.71 0.00
280 温州 都会玖著 11% 乐清市 6.51 13.02 0.00 0.00 13.02 0.00 0.00
281 温州 春风里 100% 龙港市 5.98 11.97 4.44 0.00 0.00 11.97 0.00
282 温州 未来都会 51% 龙湾区 2.97 8.90 2.17 0.00 0.00 8.90 0.00
283 温州 瓯海印象-南府 90% 瓯海区 2.22 6.00 0.00 6.00 6.00 0.00 0.00
284 温州 瓯海印象-北府 96% 瓯海区 3.68 9.93 0.00 0.00 0.00 9.93 0.00
285 温州 三溪片区瓯海中心南单元 F-01 地块 11% 瓯海区 10.42 29.39 5.22 0.00 0.00 5.22 24.17
286 温州 大境堂悦 50% 瓯海区 1.36 3.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3.00
287 温州 漫悦湾 60% 平阳县 5.92 14.80 0.00 0.00 0.00 14.80 0.00
288 温州 上东玥 46% 平阳县 19.27 19.27 2.82 0.00 0.00 2.82 16.45
289 温州 玖峯花苑 50% 平阳县 3.35 7.54 0.00 0.00 0.00 7.54 0.00
290 温州 紫云集 100% 瑞安市 4.15 10.38 0.00 0.00 0.00 10.38 0.00
291 温州 国瑞府 15% 瑞安市 4.34 12.64 0.00 12.64 12.64 0.00 0.00
292 蚌埠 江山府 100% 龙子湖区 4.96 9.93 0.00 9.93 9.93 0.00 0.00
293 蚌埠 观淮府 100% 怀远县 6.42 14.12 0.96 0.00 0.00 14.12 0.00
294 亳州 新悦府 100% 利辛县 11.27 22.54 0.00 13.34 21.87 0.67 0.00
295 滁州 中南宸悦 100% 来安县 5.59 11.19 2.91 0.00 0.00 2.91 8.28
296 合肥 樾府 100% 蜀山区 7.82 15.64 0.00 15.64 15.64 0.00 0.00
297 合肥 宸悦 100% 长丰县 6.86 12.51 7.83 0.00 0.00 10.67 1.84
298 淮南 春风南岸 70% 山南新区 8.90 17.80 6.85 0.00 0.00 12.73 5.07
299 马鞍山 熙悦 95% 雨山区 12.76 20.42 0.00 1.39 20.42 0.00 0.00
300 芜湖 国土 2108 地块 24% 鸠江区 10.53 23.86 20.74 0.00 0.00 20.74 3.12
301 宣城 中南凤栖云山 28% 宁国市 9.28 12.91 4.41 0.00 0.00 4.73 8.18
302 滨州 翡丽之光 35% 滨城区 9.84 29.52 0.00 10.12 16.87 12.65 0.00
303 东营 世纪锦城 100% 东营区 20.02 46.96 0.00 0.00 46.96 0.00 0.00
304 东营 世纪城 100% 广饶县 48.09 83.20 0.00 1.59 69.23 13.97 0.00
305 东营 熙悦 100% 广饶县 6.94 9.58 0.00 0.00 9.58 0.00 0.00
306 菏泽 世纪锦城 100% 牡丹区 10.83 26.00 0.00 0.00 24.78 0.00 1.22
307 菏泽 花城 100% 牡丹区 29.51 79.51 14.39 10.03 33.23 26.10 20.18
308 济南 樾府 100% 市中区 2.88 5.33 0.00 2.87 2.87 2.46 0.00
309 济南 天樾 51% 历下区 4.46 12.23 0.00 0.00 0.00 0.00 12.23
310 济宁 珑悦 100% 任城区 12.65 21.04 0.00 4.14 13.96 7.08 0.00
311 济宁 樾府 40% 任城区 6.32 7.58 0.00 2.94 7.58 0.00 0.00
312 济宁 檀月墅 51% 邹城市 6.67 12.00 0.00 10.45 12.00 0.00 0.00
22
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
序 权益比 占地面积 规划建筑面 2021 年开工面 2021 年竣工面 累计竣工面 2021 年末在建 2021 年末未开
城市 项目名称 位置
号 例 （万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 面积（万 M2） 工面积（万 M2）
313 济宁 樾府 51% 邹城市 7.17 14.33 0.00 14.33 14.33 0.00 0.00
314 济宁 漫悦湾 65% 兖州市 4.60 6.90 0.00 0.00 6.90 0.00 0.00
315 临沂 樾府 53% 兰山区 11.34 28.34 0.00 11.53 28.34 0.00 0.00
316 临沂 樾府 53% 兰山区 3.53 8.83 0.00 0.43 4.31 4.52 0.00
317 临沂 林樾 100% 兰山区 7.99 19.97 0.00 4.44 4.44 15.53 0.00
318 临沂 紫云集 70% 兰山区 4.91 11.29 0.85 0.00 0.00 11.29 0.00
319 临沂 春风南岸 100% 兰山区 19.21 48.03 38.34 0.00 0.00 38.34 9.69
320 临沂 君启 100% 兰山区 5.61 14.02 10.22 0.00 0.00 10.22 3.80
321 青岛 紫云集 100% 即墨区 7.12 12.36 3.11 0.00 0.00 9.48 2.88
322 青岛 樾府 100% 即墨区 11.59 19.77 4.08 0.00 0.00 10.66 9.11
323 青岛 金石广场 100% 黄岛市 9.82 32.00 0.00 0.00 32.00 0.00 0.00
324 青岛 春风南岸 80% 黄岛区 7.66 18.67 6.13 2.42 2.42 14.97 1.28
325 青岛 漫悦湾 99% 黄岛区 7.48 20.87 0.00 10.02 20.87 0.00 0.00
326 青岛 HD2021-3042 地块 51% 黄岛区 5.83 10.49 5.36 0.00 0.00 5.36 5.13
327 青岛 HD2021-3043 地块 51% 黄岛区 3.84 13.44 9.36 0.00 0.00 9.36 4.08
328 青岛 世纪城 100% 李沧区 42.38 111.42 0.00 6.41 99.48 11.94 0.00
329 青岛 漫悦湾 29% 平度市 6.49 12.99 0.00 0.00 12.99 0.00 0.00
330 青岛 国宾府 30% 平度市 5.46 10.91 0.00 7.90 10.91 0.00 0.00
331 泰安 佳期漫 100% 岱岳区 5.18 13.48 0.00 11.73 13.48 0.00 0.00
332 泰安 紫云集 90% 岱岳区 12.98 32.46 4.34 0.00 0.00 27.45 5.01
333 泰安 世纪锦城 100% 泰山区 6.71 16.11 0.00 0.00 16.11 0.00 0.00
334 泰安 财源门 100% 泰山区 7.38 37.70 7.47 0.00 11.61 26.09 0.00
335 泰安 樾府 100% 泰山区 1.83 7.35 0.00 4.92 6.23 1.12 0.00
336 威海 熙悦 75% 环翠区 7.49 11.01 0.00 6.85 6.85 4.16 0.00
337 威海 林清月 60% 环翠区 7.27 10.91 4.71 0.00 0.00 10.22 0.69
338 威海 中南漫悦湾 60% 临港区 3.76 7.52 0.00 0.00 0.00 7.52 0.00
339 威海 中南颐悦湾 60% 临港区 6.47 14.25 5.55 0.00 0.00 7.23 7.02
340 威海 中南漫悦湾二期 60% 临港区 7.27 14.53 1.56 0.00 0.00 1.68 12.85
341 潍坊 樾府 70% 奎文区 12.09 31.68 2.02 2.14 17.81 8.50 5.37
342 潍坊 熙悦 70% 奎文区 12.75 31.88 1.51 4.83 26.51 5.37 0.00
343 潍坊 世纪城 100% 寿光市 10.80 25.92 0.00 0.00 25.92 0.00 0.00
344 潍坊 香缇雅苑 100% 寿光市 5.81 12.02 0.00 0.00 12.02 0.00 0.00
345 潍坊 城市金典 100% 寿光市 6.47 7.80 0.00 0.00 7.80 0.00 0.00
346 潍坊 世纪星城 100% 寿光市 43.08 65.05 0.00 0.00 65.05 0.00 0.00
347 潍坊 珑悦 100% 潍城区 5.55 13.31 0.00 0.00 0.00 13.31 0.00
23
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
序 权益比 占地面积 规划建筑面 2021 年开工面 2021 年竣工面 累计竣工面 2021 年末在建 2021 年末未开
城市 项目名称 位置
号 例 （万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 面积（万 M2） 工面积（万 M2）
348 潍坊 林清月 100% 潍城区 3.87 11.23 4.61 0.00 0.00 4.61 6.62
349 烟台 山海湾 100% 福山区 18.84 12.19 0.00 0.00 12.19 0.00 0.00
350 烟台 熙悦 96% 福山区 6.68 13.35 0.00 0.00 13.35 0.00 0.00
351 烟台 玖熙墅 100% 福山区 6.08 3.65 0.00 0.00 3.65 0.00 0.00
352 烟台 中南悠漫里 100% 福山区 6.50 3.65 0.00 0.00 0.00 3.65 0.00
353 烟台 熙悦 51% 龙口市 7.75 14.85 0.00 3.97 9.58 5.27 0.00
354 烟台 林樾 100% 莱山区 7.54 14.40 0.11 0.00 0.00 6.68 7.72
355 淄博 樾府 91% 桓台县 6.93 14.20 0.00 4.72 14.20 0.00 0.00
356 淄博 创智花园 31% 桓台县 5.33 10.67 10.67 0.00 0.00 10.67 0.00
357 淄博 紫云集 55% 张店区 11.92 19.67 0.15 19.67 19.67 0.00 0.00
358 淄博 春溪集 60% 张店区 4.18 7.34 0.00 0.00 0.00 7.34 0.00
359 淄博 淄江府 40% 临淄区 8.57 12.86 0.00 6.94 6.94 5.92 0.00
360 北京 怡水园 100% 密云县 8.90 12.87 0.00 0.00 0.00 0.00 12.87
361 天津 君悦府 75% 静海县 9.06 20.38 0.00 0.00 20.08 0.30 0.00
362 天津 六和茗著 17% 静海县 3.63 4.35 0.00 0.00 4.35 0.00 0.00
363 邯郸 御河尚苑 50% 邯山区 6.10 12.21 0.00 0.00 0.00 12.21 0.00
364 廊坊 熙悦 75% 固安县 7.10 22.02 0.00 9.50 9.50 11.93 0.59
365 唐山 拉唯那 100% 乐亭县 54.73 90.79 0.00 3.22 20.76 48.19 21.85
366 唐山 未来海岸 100% 乐亭县 14.89 21.15 0.00 0.00 21.15 0.00 0.00
367 抚顺 熙悦 20% 望花区 9.21 29.76 1.36 15.29 15.29 14.47 0.00
368 沈阳 上悦城 80% 大东区 0.69 4.60 0.00 0.00 0.00 4.60 0.00
369 沈阳 世纪城 100% 铁西区 15.20 26.60 0.00 0.00 26.60 0.00 0.00
370 沈阳 煕悦 100% 铁西区 2.97 5.34 0.00 0.00 5.34 0.00 0.00
371 沈阳 玖熙墅 100% 铁西区 5.01 8.51 0.00 0.21 8.51 0.00 0.00
372 沈阳 紫云集 100% 铁西区 1.54 3.39 0.00 0.00 3.39 0.00 0.00
373 沈阳 集美尚景 49% 铁西区 2.97 4.75 0.00 1.96 4.75 0.00 0.00
374 沈阳 和樾 60% 铁西区 9.95 19.91 0.02 7.54 19.89 0.02 0.00
375 营口 世纪城 100% 鲅鱼圈区 17.70 37.40 0.00 0.00 23.36 5.59 8.45
376 开封 樾府 100% 龙亭区 4.41 11.47 0.00 3.42 3.42 8.05 0.00
377 开封 林樾 50% 龙亭区 6.83 19.82 0.00 0.00 0.00 19.82 0.00
378 商丘 绿地城五区 49% 梁园区 7.77 22.50 0.00 0.00 0.00 22.50 0.00
379 商丘 2020-27 地块 60% 睢阳区 2.22 5.36 0.00 0.00 0.00 0.00 5.36
380 商丘 绿地城 49% 睢阳区 10.48 13.63 0.00 13.63 13.63 0.00 0.00
381 商丘 绿地城 49% 睢阳区 5.55 13.44 0.00 13.44 13.44 0.00 0.00
382 商丘 绿地中央广场 49% 睢阳区 5.53 9.73 0.00 0.00 0.00 9.73 0.00
24
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
序 权益比 占地面积 规划建筑面 2021 年开工面 2021 年竣工面 累计竣工面 2021 年末在建 2021 年末未开
城市 项目名称 位置
号 例 （万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 面积（万 M2） 工面积（万 M2）
383 商丘 漫悦湾 49% 睢阳区 8.80 21.99 0.00 5.11 5.11 16.88 0.00
384 商丘 2021-22 地块 49% 睢阳区 7.27 19.64 0.00 0.00 0.00 0.00 19.64
385 商丘 漫悦湾 49% 睢阳区 9.20 24.83 12.98 0.00 0.00 24.83 0.00
386 许昌 金玉堂 34% 建安区 13.95 38.36 7.07 17.70 17.70 10.91 9.75
387 潜江 世纪城 100% 新城区 11.75 25.85 0.00 0.00 25.85 0.00 0.00
388 潜江 锦城 100% 园林街道 6.15 14.15 0.00 0.00 14.15 0.00 0.00
389 潜江 雅苑 100% 园林街道 14.70 33.80 0.00 0.00 33.80 0.00 0.00
390 潜江 春溪集 100% 园林街道 5.19 15.56 0.00 7.75 7.75 7.81 0.00
391 武汉 拂晓城 100% 黄陂区 16.25 32.51 0.00 15.41 32.51 0.00 0.00
392 武汉 拂晓城 100% 黄陂区 8.17 16.32 0.00 0.00 16.32 0.00 0.00
393 武汉 熙悦 50% 东西湖区 2.67 8.58 0.00 2.54 8.58 0.00 0.00
394 武汉 中南云城 31% 东西湖区 10.78 24.90 6.53 0.00 0.00 6.54 18.36
395 宝鸡 無山居 55% 眉县 19.53 22.80 6.37 0.00 0.00 11.09 11.71
396 西安 樾府 1% 灞桥区 8.73 21.85 0.00 0.00 21.85 0.00 0.00
397 西安 春风南岸项目地块 51% 长安区 9.30 31.46 10.25 0.00 0.00 29.95 1.51
398 西安 CA16-5-5 地块 100% 长安区 2.46 4.93 2.49 0.00 0.00 2.49 2.44
399 西安 青樾 80% 大兴新区 4.38 20.51 0.00 8.13 8.13 12.38 0.00
400 西安 春风里 40% 高陵区 10.00 28.00 2.95 0.00 0.00 28.00 0.00
401 西安 君启 100% 未央区 2.57 10.01 0.57 0.00 0.00 10.01 0.00
402 西安 君启 100% 未央区 3.72 13.03 0.00 0.00 0.00 13.03 0.00
403 西安 君启 100% 未央区 9.14 30.09 15.47 0.00 0.00 29.85 0.24
404 西安 湖畔堤 51% 西咸新区 3.33 11.67 2.88 0.00 0.00 11.67 0.00
405 西安 上悦城 90% 西咸新区 18.27 41.90 0.34 8.43 8.43 23.44 10.03
406 西安 FD2-7-16 地块 90% 西咸新区 3.91 9.78 8.26 0.00 0.00 8.26 1.52
407 西安 秦汉新城 XXQH-ZL05-40 地块 30% 西咸新区 10.06 21.03 0.00 0.00 0.00 0.00 21.03
408 西安 东望府 50% 西咸新区 2.14 5.34 0.00 0.00 0.00 5.34 0.00
409 西安 东望中心 50% 西咸新区 1.67 9.19 0.00 0.00 0.00 9.19 0.00
410 西安 东望城 35% 西咸新区 4.28 14.95 0.00 14.95 14.95 0.00 0.00
411 榆林 东望府 26% 府谷县 4.22 11.82 11.82 0.00 0.00 11.82 0.00
412 天水 2021-20 号宗地 33% 秦州区 9.50 44.64 3.25 0.00 0.00 3.25 41.39
413 常德 中南珑悦 100% 鼎城区 5.22 13.56 0.00 0.00 0.00 13.56 0.00
414 常德 春溪集 100% 武陵区 6.14 17.19 0.00 9.81 9.81 7.38 0.00
415 常德 海棠集 100% 武陵区 2.90 7.54 3.22 0.00 0.00 6.93 0.61
416 湘潭 樾府 50% 岳塘区 6.66 18.64 3.45 6.92 6.92 7.19 4.53
417 成都 玖华薹 50% 成华区 2.97 14.81 0.00 13.56 14.81 0.00 0.00
25
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
序 权益比 占地面积 规划建筑面 2021 年开工面 2021 年竣工面 累计竣工面 2021 年末在建 2021 年末未开
城市 项目名称 位置
号 例 （万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 面积（万 M2） 工面积（万 M2）
418 成都 樾府 100% 金牛区 12.78 25.90 1.93 25.90 25.90 0.00 0.00
419 成都 海棠集 100% 金牛区 4.23 12.32 0.00 0.00 12.32 0.00 0.00
420 成都 珑悦 51% 温江区 2.53 6.31 0.00 0.00 6.31 0.00 0.00
421 成都 熙悦 100% 温江区 5.41 13.53 0.00 0.00 13.53 0.00 0.00
422 成都 云樾名邸 100% 温江区 2.74 6.49 0.00 6.49 6.49 0.00 0.00
423 成都 粼云上府 30% 新都区 3.60 8.24 2.16 5.10 5.10 3.14 0.00
424 成都 三河场项目 21% 新都区 2.98 5.96 3.68 0.00 0.00 3.68 2.28
425 成都 智在云辰 66% 新津县 6.94 17.80 0.80 14.91 14.91 2.89 0.00
426 成都 君启 60% 武侯区 1.29 3.24 0.00 0.00 0.00 3.24 0.00
427 达州 QBC2021C05、QBC2021C06 地块 31% 渠县 7.80 17.16 0.00 0.00 0.00 0.00 17.16
428 眉山 新悦府 100% 仁寿县 5.01 11.03 0.00 0.00 11.03 0.00 0.00
429 南充 漫悦湾 95% 高坪区 9.69 22.23 0.00 0.00 22.23 0.00 0.00
430 南充 春江阅 100% 高坪区 7.00 17.49 0.00 0.00 17.49 0.00 0.00
431 南充 原山 100% 高坪区 4.56 15.96 0.26 15.96 15.96 0.00 0.00
燕儿窝片区原南充石达化工
432 南充 30% 顺庆区 5.12 11.25 2.45 0.00 0.00 2.45 8.80
A-05-01/A-05-02 号地块
433 南充 燕儿窝片区市消防支队南侧地块 30% 顺庆区 4.56 8.20 0.00 0.00 0.00 0.00 8.20
434 南充 尚景阅 100% 顺庆区 3.78 7.55 0.00 0.00 7.55 0.00 0.00
435 南充 世纪城 100% 顺庆区 10.37 22.38 0.00 0.00 22.38 0.00 0.00
436 重庆 玖宸 100% 北碚区 11.42 30.14 0.00 9.71 30.14 0.00 0.00
437 重庆 玖著天宸 34% 北碚区 16.82 25.22 0.25 0.00 0.00 20.39 4.83
438 重庆 泊云府 30% 巴南区 6.36 10.05 0.57 7.65 7.65 2.40 0.00
439 重庆 上悦城 100% 大渡口区 17.22 30.39 3.60 0.00 0.00 14.68 15.71
440 重庆 西著七里 33% 沙坪坝区 7.45 18.90 0.00 0.00 18.90 0.00 0.00
441 重庆 万云府 20% 沙坪坝区 5.75 14.31 0.00 0.00 14.31 0.00 0.00
442 重庆 TNC2020-36 地块 24% 潼南区 43.82 29.24 9.21 0.00 0.00 21.59 7.65
443 保山 GHM 酒店项目 51% 腾冲市 9.57 7.18 0.00 0.00 0.00 0.00 7.18
444 昆明 天韵 33% 安宁市 1.57 4.70 0.00 0.00 4.70 0.00 0.00
445 昆明 云境 98% 官渡区 4.87 24.36 0.00 15.64 24.36 0.00 0.00
446 昆明 樾府 51% 官渡区 7.62 28.97 0.00 5.18 27.35 1.62 0.00
经济技术
447 昆明 KCJ2020-21 号地块 36% 4.59 13.76 10.50 0.00 0.00 10.50 3.26
开发区
448 昆明 十二集 100% 盘龙区 3.70 6.40 0.00 0.00 0.00 6.40 0.00
449 昆明 三叶轮胎厂 A1、A2 地块 80% 盘龙区 2.45 4.41 2.05 0.00 0.00 2.05 2.36
450 昆明 KCWH2018-6\KCWH2018-14-A1 号 60% 五华区 6.49 23.10 4.11 0.00 0.00 4.11 18.99
26
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
序 权益比 占地面积 规划建筑面 2021 年开工面 2021 年竣工面 累计竣工面 2021 年末在建 2021 年末未开
城市 项目名称 位置
号 例 （万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 面积（万 M2） 工面积（万 M2）
地块
451 昆明 和悦铭著 22% 五华区 3.31 12.70 0.00 0.00 12.70 0.00 0.00
452 昆明 上悦天地 33% 五华区 17.35 86.63 5.51 31.68 31.68 34.37 20.58
453 普洱 LC2019-73 号地块 70% 澜沧县 6.02 3.31 0.00 0.00 0.00 0.00 3.31
454 普洱 LC2015-32 地块 100% 澜沧县 4.60 4.60 0.00 0.00 0.00 0.00 4.60
455 普洱 芒云山项目 51% 澜沧县 60.60 100.12 0.00 0.00 0.00 0.00 100.12
古树茶小镇一期（LC2018-57 号）
456 普洱 30% 澜沧县 7.35 12.43 12.43 0.00 0.00 12.43 0.00
地块
457 西双版纳 版纳告庄项目 23% 景洪市 5.07 15.21 0.00 0.00 0.00 0.00 15.21
458 贵阳 林樾 80% 南明区 9.68 24.14 4.31 13.69 13.69 10.45 0.00
459 贵阳 春风南岸 80% 南明区 16.01 40.02 2.19 0.00 0.00 21.51 18.51
460 贵阳 紫云集 100% 观山湖区 4.58 11.45 1.26 0.00 0.00 2.47 8.98
461 黔南州 春山居 22% 龙里县 19.57 28.09 0.00 0.00 0.00 28.09 0.00
462 黔南州 春山居二期 22% 龙里县 12.60 18.92 18.92 0.00 0.00 18.92 0.00
463 佛山 滨江国际 49% 高明区 8.36 33.43 0.00 13.28 13.28 11.66 8.49
464 佛山 翡翠西江 33% 高明区 8.11 24.34 3.50 0.35 13.00 11.34 0.00
465 佛山 漫悦湾 50% 三水区 5.30 15.89 0.00 0.04 15.89 0.00 0.00
466 佛山 TD2020(SS)WP0002 地块 60% 三水区 4.91 12.27 12.27 0.00 0.00 12.27 0.00
467 佛山 春风南岸 70% 顺德区 2.27 5.69 0.00 0.00 0.00 5.69 0.00
468 佛山 TD2021（SD）WG0018 地块 32% 顺德区 9.52 22.33 0.00 0.00 0.00 0.00 22.33
469 惠州 林间漫 90% 惠阳区 4.65 13.95 0.00 10.30 10.30 3.65 0.00
470 江门 春风里花苑 90% 新会区 3.48 8.70 3.13 0.00 0.00 7.40 1.30
471 揭阳 春风南岸 100% 揭东县 9.44 18.68 1.78 0.00 0.00 14.55 4.13
472 梅州 峰会 50% 梅县 4.48 15.46 0.00 6.89 6.89 8.57 0.00
新安街道宝城 25 区及新安 25 区城
473 深圳 70% 宝安区 1.13 10.07 0.00 0.00 0.00 0.00 10.07
市更新项目一期 C 项目
474 湛江 紫云集 60% 麻章区 3.10 10.29 0.00 0.00 0.00 10.29 0.00
475 中山 G20-2020-0122 地块 33% 西区街道 3.31 8.27 8.27 0.00 0.00 8.27 0.00
476 福州 樾府 100% 长乐市 3.55 7.13 0.00 0.00 7.13 0.00 0.00
477 福州 龙江玖锦 33% 福清县 11.31 28.26 4.61 0.00 0.00 28.26 0.00
478 莆田 珑禧台 100% 城厢区 3.84 17.30 14.38 0.00 0.00 17.30 0.00
479 泉州 漫悦湾 100% 晋江市 5.26 17.19 0.00 0.00 17.19 0.00 0.00
480 泉州 天樾 100% 晋江市 3.85 8.35 0.00 8.35 8.35 0.00 0.00
481 泉州 和樾 60% 晋江市 5.70 15.95 1.31 0.00 0.00 15.95 0.00
482 泉州 天樾君立 70% 晋江市 2.16 3.64 1.99 0.00 0.00 3.64 0.00
27
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
序 权益比 占地面积 规划建筑面 2021 年开工面 2021 年竣工面 累计竣工面 2021 年末在建 2021 年末未开
城市 项目名称 位置
号 例 （万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 积（万 M2） 面积（万 M2） 工面积（万 M2）
483 泉州 天樾君辰君和 70% 晋江市 4.38 6.83 6.83 0.00 0.00 6.83 0.00
484 泉州 2020-6 号地块 100% 晋江市 2.08 6.87 6.87 0.00 0.00 6.87 0.00
485 泉州 玺樾 100% 晋江市 4.61 12.18 7.10 0.00 0.00 7.10 5.08
486 泉州 滨江铭悦 100% 鲤城区 3.76 8.71 0.00 0.00 8.71 0.00 0.00
487 厦门 九锦台 100% 翔安区 1.75 3.51 0.00 3.51 3.51 0.00 0.00
488 厦门 青樾 100% 翔安区 0.69 1.74 0.00 1.74 1.74 0.00 0.00
489 南宁 紫云集 100% 良庆区 7.89 29.71 0.00 29.71 29.71 0.00 0.00
490 南宁 GC2020-109 地块 40% 良庆区 6.50 23.89 12.46 0.00 0.00 12.46 11.43
491 南宁 GC2020-110 地块 51% 良庆区 5.01 20.05 9.94 0.00 0.00 9.94 10.11
492 南宁 五象十洲 42% 良庆区 27.38 73.09 1.86 0.00 0.00 42.62 30.47
493 南宁 GC2020-113 地块 49% 良庆区 7.97 18.50 0.00 0.00 0.00 0.00 18.50
494 南宁 春风南岸 100% 江南区 5.96 14.91 0.00 5.89 5.89 9.02 0.00
495 昌江 林海间 100% 昌化镇 13.44 8.05 0.00 0.01 5.95 0.00 2.10
496 儋州 西海岸 100% 滨海新区 60.37 60.75 0.00 2.47 56.80 0.00 3.95
497 儋州 智慧城 50% 那大镇 10.08 42.35 3.68 0.00 0.00 7.50 34.85
498 万宁 芭提雅 100% 兴隆镇 10.56 9.08 1.52 0.16 4.56 2.03 2.49
499 文昌 森海湾 100% 清澜新区 34.15 59.26 0.00 0.00 58.42 0.84 0.00
500 乌鲁木齐 中南铂悦府 42% 水磨沟区 9.07 30.77 13.92 0.00 0.00 16.57 14.20
501 乌鲁木齐 中南上悦城 42% 新市区 15.02 50.74 16.91 0.00 0.00 34.49 16.25
502 乌鲁木齐 锦悦府 30% 新市区 10.33 22.81 3.81 0.00 0.00 22.81 0.00
503 伊犁 2021-47/48/49/50/51/52/53 48% 伊宁市 35.04 46.45 0.00 0.00 0.00 0.00 46.45
合计 4,364.31 9,176.86 989.26 1,020.38 5,041.98 2,974.39 1,160.5
注：以上建筑面积、开工面积、竣工面积、在建面积、未开工面积均指计算容积率的规划建筑面积。
28
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
5、项目跟投情况
为了提高组织效能，激发主动性，建立公司与员工风险共担、利益共享的机制，公司经股东大会同意设立员工跟投制度。
2021 年公司共有 3 个新项目引入跟投机制，员工跟投本金总额 1,078.6 万元，占跟投项目资金峰值的 3.99%。
2021 年，跟投项目中销售金额最高的 5 个项目情况：
实际投资金额 2021 年销售金 累计开发成本
序号 投资名称 投资主体 权益比例 退出情况
（万元） 额（亿元） （万元）
中南方 99.84% 276,081.00
离职员工
1 莆田城厢珑禧台 跟投方 0.16% 452.00 45.70 289,201.68
有退出
合计 100.00% 276,533.00
中南方 99.90% 287,631.00
西安未央君启 离职员工
2 跟投方 0.10% 294.75 32.44 268,860.20
DK1 有退出
合计 100.00% 287,925.75
中南方 57.65% 74,859.18
合作方 38.49% 49,974.96 离职员工
5 宿迁宿城紫云集 23.03 146,202.93
跟投方 3.86% 5,010.99 有退出
合计 100.00% 129,845.14
中南方 99.66% 373,572.00
离职员工
4 杭州江干春溪集 跟投方 0.34% 1,273.00 18.30 355,899.87
有退出
合计 100.00% 374,845.00
中南方 99.88% 87,305.00
离职员工
3 合肥长丰宸悦 跟投方 0.12% 108.60 18.16 93,463.00
有退出
合计 100.00% 87,413.60
2021 年末公司董事、监事、高级管理人员跟投情况如下：
报告期跟 报告期跟 报告期跟投 收益 累计跟投 累计跟投项 自跟投以来 年化收
姓名 职务
投项目数 投出资额 项目收益 比例 项目数 目出资额 累计收益 益比例
陈昱含 董事、总经理 2 4.8 0 0.0% 94 380.90 108.91 5.7%
董事、副总经理、
辛琦 3 7.2 0 0.0% 88 225.30 65.12 7.2%
财务总监
唐晓东 董事 3 7.2 0 0.0% 132 653.26 126.58 3.9%
赵桂香 职工代表监事 3 4.0 0 0.0% 49 108.43 14.08 6.5%
截止 2021 年末，西安春溪集、西安紫云集项目完成清算，跟投结束，陈昱含董事、辛琦董事、唐晓东董事退出上述跟
投项目。其他项目暂未有退出情况。
6、向购房客户因银行抵押贷款提供阶段性担保的情况
2021 年末公司向购房客户因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额 5,247,733.66 万元。
7、截止 2021 年末公司主要项目出租情况
项目 权益比 可出租面积 累计已出租面积
序号 城市 项目名称 位置 平均出租率
业态 例 （万 M2） （万 M2）
1 南通 大有境 A 座 崇川区 商业 100% 6.43 6.34 98.60%
2 南通 大有境 B 座 崇川区 商业 100% 2.35 2.06 87.66%
3 南通 彩虹漾 崇川区 商业 100% 2.70 2.27 84.07%
4 南通 大有境 海门区 商业 100% 4.54 4.36 96.04%
5 南通 中南城 海门区 商业 100% 2.96 2.03 68.58%
6 盐城 中南城 盐都区 商业 100% 7.73 7.67 99.22%
7 盐城 中南城 东台市 商业 100% 3.91 3.51 89.77%
8 南京 中南锦苑配套办公房 雨花台区 办公 100% 1.01 0.91 90.10%
9 泰州 悠漫里 泰兴市 商业 100% 2.51 2.21 88.05%
10 青岛 金石国际广场 黄岛区 商业 100% 1.98 1.89 95.45%
（三）建筑业务具体情况
29
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
1、未完工项目情况
业务模式 合同金额（亿元） 累计确认收入（亿元） 未完工部分金额（亿元）
住宅 641.42 418.03 223.39
公建 136.48 77.87 58.61
政府和社会资本合作项目 93.35 64.45 28.90
合计 871.25 560.35 310.90
2、已完工未完全确认收入项目情况
类别 累计确认收入（亿元） 累计已确认毛利（亿元） 已完工未结算部分金额（亿元）
已完工项目情况 223.05 18.51 21.65
（四）发展战略和未来一年经营计划
由于国家加强宏观审慎管理，要求房地产行业探索新的发展模式，支持和引导资本规范健康发展，过去很多房地产企业
依赖的，通过简单提高杠杆、扩大土地储备、不追求经营管理质量，单纯追求规模和土地增值收益的发展模式将难以为继，
公司坚持的不依赖有息负债，通过提供运营效率获得发展空间的模式也需要进行调整。
2022 年公司房地产业务将继续坚持大众主流产品定位，聚焦长三角、山东、华南以及内地人口密集核心城市布局，通
过不断提高运营周转效率，获得更好的资产回报水平。在原有战略基础上，公司将进一步积极响应国家导向，进一步聚焦投
资区域，加强对进入市场客户需求的研究，不断推动产品升级；将进一步简化组织架构，加强对过程的管控，更好应用信息
化工具，控制经营风险；将进一步严格投资要求，控制规模增长，更好平衡项目回报和公司资产回报；将在进一步提高运营
管理效率，实现卓越运营基础上，探索代建业务，为行业输出更好的经营管理。
2022 年在市场仍处于调整阶段时，公司将坚持审慎投资，确保经营安全。在国家推进行业良性循环政策作用下，市场
明显回暖后，公司才会考虑扩大投资。在市场明确回暖之前，公司将根据市场变化确定推盘速度，保持灵活的价格策略，控
制库存的增长。
面对房地产行业的变化，公司建筑业务也将进一步加强对进入区域的深耕，进一步聚焦优质客户，加强对政府平台公司、
央国企及优质民营企业非住宅设施业务的扩展，降低住宅项目的占比。公司将进一步加强节能环保技术的应用，提高工业化
和模块化水平，降低对传统劳动力的依赖，进一步提高施工质量。公司将进一步推进组织升级，提高综合管理水平，加强对
EPC 等综合业务的承接能力。
三、核心竞争力分析
1、战略优势
公司制定了符合公司特点的清晰战略，房地产业务坚持大众主流住宅产品定位，积极推进快速周转，不断完善聚焦长三
角、珠三角以及内地人口密集核心城市布局，适度增加一、二线城市的资源占比，控制中小城市的单项目规模，不断加强公
司的运营能力，项目获取到销售的平均周期保持在 7 个月左右，为持续快速增长提供保障。
2、文化优势
公司以客户为中心，坚持简单透明、正道经营、成果导向、奋斗共享的价值取向，倡导表里如一，言行一致，不作假，
不唯上，只唯实，拿结果说话，以扁平化管理来着力打造高效能组织，“赢则一起狂，输则一起扛”，营造“敢拼会玩、简
单温暖、健康爱陪伴”的文化氛围，努力建设不断创造历史、令人向往的美好组织。
3、品牌优势
公司秉承“铸就百年基业”理念，提出“美好就现在”口号，建立健康住宅标准，建设健康 TED 社区，打造高品质产
品，用爱筑就健康丰盛人生。2020 年公司位居中国房地产开发企业 20 强第 16 位、中国房企综合实力 200 强第 15 名、中国
房地产上市公司 A 股十强、中国房企品牌价值第 16 位，品牌认知度越来越高。
4、业务协同优势
公司业务涵盖住宅开发，酒店管理，工程总承包，建筑安装等，和控股股东一起构建了住宅开发、轨道交通、市政路桥、
基础设施建设、商业、酒店运营等组成的完整产业格局，具备承接各种城市综合运营项目的能力，有其他单一类型企业难以
具备的优势。
30
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
四、主营业务分析
1、概述
参见“管理层讨论与分析”中的“二、经营情况”相关内容。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
2021 年 2020 年
项目 同比增减
金额（元） 占营业收入比重 金额（元） 占营业收入比重
营业收入合计 79,210,505,937.87 100% 78,600,848,306.78 100% 0.78%
分行业
房地产开发 56,044,430,988.66 70.75% 58,570,222,596.54 74.52% -4.31%
建筑施工 25,144,639,577.87 31.74% 22,197,061,434.54 28.24% 13.28%
酒店及其他 1,783,974,256.76 2.25% 1,955,769,910.58 2.49% -8.78%
内部交易抵消 -3,762,538,885.42 -4.75% -4,122,205,634.88 -5.24% 8.73%
（2）分行业利润率情况
行业 营业收入（元） 同比增减 营业成本（元） 同比增减 毛利率 同比增减
房地产开发 56,044,430,988.66 -4.31% 50,052,507,742.22 5.69% 10.69% -8.45 个百分点
建筑施工 25,144,639,577.87 13.28% 23,527,829,370.78 16.03% 6.43% -2.22 个百分点
酒店及其他 1,783,974,256.76 -8.78% 1,177,968,345.73 -5.22% 33.97% -2.49 个百分点
内部交易抵消 -3,762,538,885.42 -8.73% -3,491,229,732.56 9.76% --
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入：不适用
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况：不适用
（5）营业成本构成
2021 年 2020 年
行业分类 项目 同比增减
金额（元） 占营业成本比重 金额（元） 占营业成本比重
房地产开发 房地产开发 50,052,507,742.22 70.23% 47,357,346,128.52 72.85% 5.69%
建筑施工 建筑施工 23,527,829,370.78 33.01% 20,277,886,545.82 31.19% 16.03%
酒店及其他 酒店及其他 1,177,968,345.73 1.65% 1,242,786,076.65 1.91% -5.22%
内部交易抵消 - -3,491,229,732.56 -4.90% -3,868,733,616.21 5.95% -9.76%
（6）报告期内合并范围是否发生变动
具体请见公司财务报告“附注六、合并范围的变动”、“附注七、在其他主体中的权益”披露。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况：不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 3,078,402,422.07
前五名客户合计销售金额占年度收入总额比例 3.89%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度收入总额比例 0
公司前 5 大客户资料
占年度收入
序号 客户名称 销售额（元）
总额比例
1 西安高新独角兽基地发展有限公司 1,674,613,500.70 2.11%
2 梁山县住房和城乡规划建设局 484,906,134.11 0.61%
31
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
3 北京中关村国际商城发展有限公司 348,497,174.71 0.44%
4 上海圆泉房地产开发有限公司 306,648,123.58 0.39%
5 郑州名兴置业有限公司 263,737,488.97 0.33%
合计 3,078,402,422.07 3.89%
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 5,820,358,639.31
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 9.11%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 2.72%
公司前 5 名供应商资料
占年度采购
序号 供应商名称 采购额（元）
总额比例
1 南通四建集团有限公司 2,390,315,869.60 3.74%
2 通州建总集团有限公司 1,001,451,865.38 1.57%
3 中南昱购（上海）供应链科技有限公司 983,463,521.78 1.54%
4 北京城建中南土木工程集团有限公司 756,621,076.44 1.18%
5 福建平祥建设工程有限公司 688,506,306.11 1.08%
合计 5,820,358,639.31 9.11%
主要供应商其他情况说明：前五名供应商中中南昱购（上海）供应链科技有限公司和北京城建中南土木工程集团有限公司为
公司控股股东控制企业，为公司关联方，其他与公司不存在关联关系，公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员、持
股 5%以上股东、实际控制人和其他关联方在除上述 2 家关联方之外的主要供应商中未直接或者间接拥有权益。
3、费用
项目 2021 年 2020 年 同比增减 重大变动说明
销售费用（元） 2,304,030,437.49 1,730,219,683.01 33.16% 市场变化，销售难度增加
管理费用（元） 3,473,524,244.07 2,820,566,385.06 23.15% 受行业风险扩散的影响，费用率增加
财务费用（元） 1,223,282,443.75 549,521,775.19 122.61% 融资成本有所增加
4、研发投入
报告期内，公司共发生研发费用 60,419,258.87 元，占营业收入的比例为 0.076%。
5、现金流
单位：元
项目 2021 年 2020 年 同比增减
经营活动现金流入小计 144,669,047,124.32 129,314,899,790.83 11.87%
经营活动现金流出小计 127,897,066,653.98 120,847,450,955.59 5.83%
经营活动产生的现金流量净额 16,771,980,470.34 8,467,448,835.24 98.08%
投资活动现金流入小计 5,948,924,545.86 3,998,311,652.84 48.79%
投资活动现金流出小计 8,934,390,888.77 17,907,819,820.65 -50.11%
投资活动产生的现金流量净额 -2,985,466,342.91 -13,909,508,167.81 -78.54%
筹资活动现金流入小计 45,382,126,555.57 85,147,445,944.75 -46.70%
筹资活动现金流出小计 69,052,344,505.68 71,430,637,381.06 -3.33%
筹资活动产生的现金流量净额 -23,670,217,950.11 13,716,808,563.69 -272.56%
现金及现金等价物净增加额 -9,879,996,619.46 8,246,417,927.48 -219.81%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明：不适用
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明：不适用
32
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
五、非主营业务分析
占利润总 是否具有
项目 金额（元） 主要形成原因说明
额比例 可持续性
投资收益 1,915,938,284.23 -69.04% 非并表项目收益确认变动 是
公允价值变动损益 535,954,434.84 -19.31% 投资性房地产公允价值变动 否
信用减值损失 -818,400,747.94 29.49% 应收款项计提坏账准备 否
资产减值损失 -2,986,807,931.82 107.63% 计提存货跌价准备 否
营业外收入 90,786,549.52 -3.27% 赔偿金等收入 否
营业外支出 261,738,192.05 -9.43% 赔偿金等支出 否
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
2021 年末 2021 年初
项目 比重增减 重大变动说明
金额（元） 占总资产比例 金额（元） 占总资产比例
货币资金 22,407,333,682.66 6.09% 32,860,745,740.82 9.15% -3.06 个百分点 还款增加，回款减少
应收账款 6,801,780,827.26 1.85% 7,110,262,209.93 1.98% -0.13 个百分点 -
合同资产 19,539,657,772.58 5.31% 18,825,264,366.82 5.24% 0.07 个百分点
存货 190,134,302,920.02 51.67% 184,374,911,160.62 51.32% 0.35 个百分点
投资性房地产 7,219,174,500.00 1.96% 6,361,020,900.00 1.77% 0.19 个百分点 -
长期股权投资 27,157,302,641.58 7.38% 27,054,872,056.89 7.53% -0.15 个百分点 -
固定资产 3,842,640,900.35 1.04% 3,236,381,506.28 0.90% 0.14 个百分点 -
在建工程 92,523,814.10 0.025% 120,433,904.04 0.034% -0.009 个百分点 -
使用权资产 1,978,273,024.43 0.54% 0.00 0.00 0.54 个百分点
短期借款 9,431,113,247.95 2.56% 10,556,646,092.49 2.94% -0.38 个百分点 -
合同负债 134,458,410,600.57 36.54% 120,291,130,216.05 33.48% 3.06 个百分点 竣工结算减少
借款随时间变动为一
长期借款 32,733,958,557.59 8.90% 43,068,640,457.58 11.99% -3.09 个百分点
年以内负债
租赁负债 1,850,201,906.41 0.50% 0.00 0.00 0.50 个百分点
2、以公允价值计量的资产和负债
单位：元
本期公允价值变 计入权益的公 计提
项目 期初数 本期购买金额 本期出售金额 其他变动 期末数
动损益 允价值变动 减值
金融资产
1.交易性金融资产（不含
227,273,855.02 -13,122,471.87 3,000,990.00 206,999,000.00 10,153,373.15
衍生金融资产）
2.衍生金融资产 -
3.其他债权投资 -
4.其他权益工具投资 -
5、其他非流动金融资产 744,535,448.03 7,720,701.62 300,000.00 398,157.13 752,157,992.52
金融资产小计 971,809,303.05 -5,401,770.25 - - 3,300,990.00 207,397,157.13 - 762,311,365.67
投资性房地产 6,361,020,900.00 541,356,205.09 5,627,388.65 7,111,578.00 318,281,584.26 7,219,174,500.00
生产性生物资产 -
其他 -
上述合计 7,332,830,203.05 535,954,434.84 - - 8,928,378.65 214,508,735.13 318,281,584.26 7,981,485,865.67
金融负债
33
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
3、公司融资机构及利率水平
单位：亿元
期限结构
融资途径 期末融资余额 融资成本区间
1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 335.67 3.10%-9.30% 110.71 38.78 41.98 144.20
非银行金融机构借款 216.88 2.54%-12.50% 114.49 55.35 46.79 0.25
债券等债务融资工具 70.21 6.80%-12.00% 17.17 18.69 23.90 10.45
合计 622.76 - 242.37 112.82 112.67 154.90
4、截至报告期末的资产权利受限情况
项目 2021 年末账面价值（亿元） 受限原因
货币资金 78.73 保证金存款、质押借款等
应收款项 17.01 保理借款
其他非流动资产 158.71 抵押担保、质押担保
合计 254.44 -
七、投资状况分析
1、总体情况
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
34,907,647.31 12,755,318,348.70 -99.73%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况：不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况：不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
单位：元
证券 最初 会计计 本期公允价值 累计公允价值 本期购 本期出 报告期 期末 会计核算 资金
类别 证券简称 期初账面价值
代码 投资成本 量模式 变动损益 变动 买金额 售金额 损益 账面价值 科目 来源
境内外股 公允价 交易性金 自有
002659.SZ 凯文教育 699,740.60 151,280.00 -26,660.00 -575,120.60 0 0 -26,660.00 124,620.00
票 值计量 融资产 资金
境内外股 公允价 交易性金 自有
02048.HK 易居中国 25,391,778.44 17,122,575.02 -13,121,911.87 -21,391,115.29 0 0 -13,121,911.87 4,000,663.15
票 值计量 融资产 资金
期末持有的其他证券投资 0 -- 0 0 0 0 0 0 0 -- --
合计 26,091,519.04 -- 17,273,855.02 -13,148,571.87 -21,966,235.89 0 0 -13,148,571.87 4,125,283.15 -- --
证券投资审批董事会公告披露日期 无
证券投资审批股东会公告披露日期 无
（2）衍生品投资情况：不适用
5、募集资金使用情况：不适用
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
公司报告期未出售重大股权。
34
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
九、主要控股参股公司分析
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司
公司名称 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
类型
云南盛荣房地产开发
子公司 房地产开发 10,000,000 1,390,017,136.92 401,585,460.49 3,210,545,193.45 581,753,963.76 436,935,761.76
有限公司
青岛中南世纪城房地
子公司 房地产开发 1,020,000,000 7,383,381,843.09 2,052,612,018.03 1,897,848,899.34 506,638,474.71 397,134,458.37
产业投资有限公司
广西锦鑫佰业房地产
子公司 房地产开发 10,000,000 2,050,250,204.12 330,934,187.40 2,613,905,330.75 486,197,786.38 365,021,760.23
开发有限公司
新津城南花源置业有
子公司 房地产开发 50,000,000 1,663,976,828.44 951,916,534.26 1,714,042,857.95 390,948,972.44 292,960,371.05
限公司
南通中南新世界中心
子公司 房地产开发 1,001,000,000 61,518,159,387.19 6,028,615,445.23 476,611,646.23 310,284,656.47 290,066,304.51
开发有限公司
报告期内取得和处置子公司的情况
公司名称 报告期处置子公司的方式 对整体生产经营和业绩影响
淄博锦碧置业有限公司 出售 无重大影响
西安长岛新业置业有限公司 出售 无重大影响
温州恒志置业有限公司 出售 按公允价值重新计量产生损失 136.88 万元
梅州市中南辰熙房地产开发有限公司 出售 无重大影响
河北巨力现代城房地产开发有限公司 出售 无重大影响
信阳东江置业有限公司 出售 无重大影响
上海锦角企业咨询管理有限公司 出售 无重大影响
梁山中南建设发展有限公司 出售 无重大影响
淮北中濉建设发展有限公司 出售 无重大影响
本期新设立上海筑达置业有限责任公司等 109 家子公司。
主要控股参股公司情况说明：不适用
十、公司控制的结构化主体情况：不适用
十一、公司未来发展的展望
（一）行业格局和趋势
由于国家加强宏观审慎管理，要求房地产行业探索新的发展模式，支持和引导资本规范健康发展，过去很多房地产企业
依赖的，通过简单提高杠杆、扩大土地储备、不追求经营管理质量，单纯追求规模和土地增值收益的发展模式难以为继。公
司坚持的不依赖有息负债，通过提供运营效率获得发展空间的模式也需要进行调整。随着“两集中”土地出让政策的深入推
进，以及进一步依法加强对资本的有效监管，行业的资产回报水平也必然向行业平均水平回归。
同时随着本轮调整，一些企业将退出市场，虽然市场容错空间减小，但新型城镇化还在深入推进，新市民和其他居民的
居住、生活、工作、娱乐等空间需求还要增长，人民美好生活需要还亟待满足，企业产品能力、运营能力、财务稳健程度的
重要性将进一步提高，健康的企业发展空间并没有边界。
随着房地产行业的转型，建筑企业也要考虑更多新的选择。国家十四五规划要求坚持创新驱动，推动高质量发展，将扩
大内需同深化供给侧结构性改革有机结合起来，建立以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，要求适
度超前开展基础设施投资。同时国家把碳达峰、碳中和纳入经济社会发展全局，要求坚定不移走生态优先、绿色低碳的高质
量发展道路，提出将进一步推进城乡建设和管理模式低碳转型，大力发展节能低碳建筑，加快优化建筑用能结构。这都将为
有准备的建筑企业带来更多机遇。
（二）公司 2022 年经营策略
2022 年，公司房地产业务将继续坚持大众主流产品定位，聚焦长三角、山东、华南以及内地人口密集核心城市布局，通
过提高运营周转效率，获得更好的资产回报水平。在此基础上，公司将进一步响应国家导向，进一步聚焦投资区域，加强对
进入市场客户需求的研究，不断推动产品升级；公司将进一步简化组织架构，加强对过程的管控，更好应用信息化工具，控
35
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
制经营风险；公司将进一步严格投资要求，控制规模增长，更好平衡项目回报和公司的资产回报；公司将在进一步提高运营
管理效率，实现卓越运营基础上，探索代建业务，为行业输出更好的经营管理。
在市场仍处于调整阶段时，公司将坚持审慎投资，确保经营安全。在国家推进行业良性循环政策作用下，市场回暖后，
公司才会考虑扩大投资。在市场明确回暖之前，公司将根据市场变化确定推盘速度，保持灵活的价格策略，控制库存的增长。
2022 年公司建筑业务也将进一步加强对进入区域的深耕，进一步聚焦优质客户，加强对政府平台公司、央国企及优质民
营企业非住宅设施业务的扩展，降低住宅项目的占比；公司将进一步加强节能环保技术的应用，提高工业化和模块化水平，
降低对传统劳动力的依赖，进一步提高施工质量；公司将进一步推进组织升级，提高综合管理水平，加强对 EPC 等综合业
务的承接能力。
（三）项目开发计划
2022 年公司将继续深耕长三角区域、珠三角区域和中西部核心城市，在市场回暖和之前，公司现有项目计划开工建筑
面积约 360 万平方米，竣工面积约 1,353 万平方米。
序 权益 计划开工面积 计划竣工面积
城市 项目名称 位置
号 比例 （万 M2） （万 M2）
1 常州 文澜国宾 50% 武进区 0.00 12.11
2 淮安 珺悦 32% 淮安区 0.00 14.13
3 淮安 淮自然(阴)挂 2020 第 10 号地块 51% 淮阴区 6.93 0.00
4 淮安 观淮府 55% 淮阴区 0.00 10.40
5 淮安 樾府 100% 清浦区 0.00 1.58
6 淮安 淮海天宸 34% 清浦区 0.00 26.44
7 连云港 上悦城 65% 灌南县 0.99 0.00
8 南京 梧桐公馆 50% 高淳区 0.00 7.89
9 南京 上悦城 100% 江宁区 0.00 9.20
10 南京 2020G83 地块 57% 江宁区 5.77 0.00
11 南京 熙悦 32% 江宁区 0.00 6.28
12 南通 枫丹酩悦 40% 崇川区 0.00 4.04
13 南通 桃源里 17% 海安市 0.00 12.36
14 南通 春风里 100% 海门区 0.00 5.95
15 南通 柳岸春风 50% 海门区 0.00 3.79
16 南通 湖光映月 100% 海门区 0.00 21.84
17 南通 中南印象 100% 海门区 0.00 6.57
18 南通 湖光森林 55% 海门区 4.94 0.00
19 南通 江海都会 25% 海门区 0.00 7.55
20 南通 春江明月 75% 海门区 0.00 4.13
21 南通 麓园 25% 海门区 0.00 5.87
22 南通 沁园 40% 海门区 0.00 17.80
23 南通 阅湖 45% 海门区 0.00 7.05
24 南通 时光映花园 51% 如皋市 2.85 0.00
25 南通 上悦城 45% 如皋市 0.00 18.25
26 南通 R2021028 地块 31% 如皋市 5.26 0.00
27 南通 世纪之光 51% 通州区 0.00 17.11
28 南通 世纪云辰 40% 通州区 0.00 7.09
29 南通 东时区 40% 通州区 0.00 13.15
30 南通 春溪集 40% 通州区 0.00 17.27
31 苏州 春风南岸 100% 虎丘区 0.00 11.32
32 苏州 2021-WG-17-2 地块 40% 太仓市 1.36 0.00
36
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
序 权益 计划开工面积 计划竣工面积
城市 项目名称 位置
号 比例 （万 M2） （万 M2）
33 苏州 春风南岸 33% 太仓市 0.00 6.26
34 苏州 2021-WG-18-2 14% 太仓市 9.79 0.00
35 苏州 2021-WG-18-1 9% 太仓市 4.69 0.00
36 苏州 湖悦天境花园 51% 张家港市 0.00 7.94
37 苏州 F7\8 地块 30% 张家港市 0.00 25.80
38 苏州 中南梧桐原 29% 张家港市 4.90 0.00
39 宿州 碧桂园中南双玺 49% 埇桥区 0.00 5.15
40 无锡 中南樾府 33% 江阴市 0.00 5.31
41 无锡 水云间 42% 江阴市 0.00 13.64
42 无锡 兰樾雅苑 20% 江阴市 0.00 10.36
43 徐州 春风南岸 50% 鼓楼区 0.00 4.61
44 徐州 中山府 60% 鼓楼区 0.00 18.86
经济技术
45 徐州 凤凰山 7 号地块 70% 3.72 0.00
开发区
46 徐州 熙悦府 25% 邳州市 0.00 8.15
47 徐州 中南樾府 60% 睢宁县 0.00 15.93
48 徐州 隐山观湖 50% 铜山区 0.00 9.97
49 徐州 山河珑胤 26% 铜山区 5.17 0.00
50 徐州 和平府 70% 云龙区 0.00 18.76
51 盐城 熙悦 100% 东台市 0.00 8.93
52 盐城 紫云集 100% 东台市 0.00 3.50
53 盐城 春溪集 49% 东台市 2.45 2.97
54 盐城 春澜云苑 60% 阜宁县 6.05 0.00
55 盐城 步凤 20210301 地块 25% 亭湖区 6.16 0.00
56 盐城 世纪城 100% 盐都区 0.00 0.23
57 扬州 紫云集 70% 广陵区 0.86 0.00
58 镇江 君悦府熙悦 100% 丹阳市 3.92 11.78
59 镇江 公园 1 号 100% 京口区 0.00 1.15
60 镇江 聆江阁 100% 京口区 0.00 6.40
61 镇江 翡翠江湾 50% 京口区 0.00 3.57
62 镇江 中南锦悦 60% 京口区 0.00 1.19
63 镇江 上悦城 100% 润州区 0.00 4.93
64 镇江 上悦城 100% 润州区 4.57 3.65
65 镇江 樾府 13% 润州区 0.00 2.36
66 镇江 中南林清月 60% 润州区 0.00 7.27
67 杭州 棠玥湾 100% 江干区 0.00 13.47
68 杭州 春溪集 100% 江干区 0.00 13.09
69 湖州 竹贸城地块 57% 安吉县 11.05 0.00
70 湖州 中南林樾 42% 德清县 0.00 15.23
71 湖州 君启 100% 南浔区 2.95 0.00
72 嘉兴 花语钱塘府 51% 海宁市 0.00 2.73
73 嘉兴 林樾 33% 嘉兴港区 0.00 6.67
74 嘉兴 2021 平-32 号地块 20% 平湖市 9.04 0.00
75 嘉兴 悦琅园 40% 秀洲区 0.00 11.40
37
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
序 权益 计划开工面积 计划竣工面积
城市 项目名称 位置
号 比例 （万 M2） （万 M2）
76 宁波 滨海壹号 100% 慈溪市 0.00 10.20
77 宁波 海上传奇 33% 慈溪市 0.00 36.73
78 宁波 云堤 50% 慈溪市 0.00 11.38
79 宁波 樾府 100% 奉化区 0.00 15.99
80 宁波 凤璘府 33% 奉化区 0.00 10.82
81 宁波 漫悦湾 50% 余姚市 0.00 4.40
82 宁波 南雷南路东侧、黄山东路北侧地块 27% 余姚市 5.40 0.00
83 宁波 余春风江南院 60% 余姚市 0.00 5.00
84 宁波 春山听湖 50% 余姚市 0.00 6.29
85 绍兴 漫悦湾 100% 柯桥区 0.00 9.62
86 绍兴 华著 30% 柯桥区 0.00 11.42
87 绍兴 星澜城 23% 柯桥区 8.06 0.00
88 绍兴 上悦城 49% 嵊州市 0.00 16.08
89 绍兴 天樾 85% 诸暨市 0.00 11.55
90 台州 南官印象 34% 黄岩区 0.00 2.97
91 台州 漫悦湾 33% 椒江区 0.00 21.31
92 台州 锦悦府 60% 椒江区 0.00 13.47
93 台州 海州上城 12% 路桥区 0.00 17.08
94 温州 瓯海印象-北府 96% 瓯海区 0.00 9.88
95 温州 三溪片区瓯海中心南单元 F-01 地块 11% 瓯海区 21.82 0.00
96 温州 漫悦湾 60% 平阳县 0.00 14.80
97 温州 上东玥 46% 平阳县 6.56 0.00
98 温州 玖峯花苑 50% 平阳县 0.00 7.54
99 蚌埠 观淮府 100% 怀远县 0.00 12.04
100 滁州 中南宸悦 100% 来安县 6.87 0.00
101 合肥 宸悦 100% 长丰县 1.79 0.00
102 淮南 春风南岸 70% 山南新区 5.07 6.08
103 宣城 中南凤栖云山 28% 宁国市 7.87 2.36
104 东营 世纪城 100% 广饶县 0.00 13.97
105 菏泽 花城 100% 牡丹区 9.72 1.66
106 济南 樾府 100% 市中区 0.00 1.92
107 济宁 珑悦 100% 任城区 0.00 6.02
108 临沂 樾府 53% 兰山区 0.00 4.52
109 临沂 林樾 100% 兰山区 0.00 5.88
110 临沂 紫云集 70% 兰山区 0.00 2.87
111 临沂 春风南岸 100% 兰山区 2.81 1.87
112 临沂 君启 100% 兰山区 2.32 0.00
113 青岛 紫云集 100% 即墨区 0.17 4.73
114 青岛 樾府 100% 即墨区 3.66 0.00
115 青岛 春风南岸 80% 黄岛区 0.05 6.12
116 青岛 HD2021-3042 地块 51% 黄岛区 5.07 0.00
117 青岛 HD2021-3043 地块 51% 黄岛区 4.07 0.00
118 青岛 世纪城 100% 李沧区 0.00 3.56
119 泰安 紫云集 90% 岱岳区 3.33 18.29
38
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
序 权益 计划开工面积 计划竣工面积
城市 项目名称 位置
号 比例 （万 M2） （万 M2）
120 泰安 财源门 100% 泰山区 0.00 5.42
121 泰安 樾府 100% 泰山区 0.00 1.12
122 威海 熙悦 75% 环翠区 0.00 4.16
123 威海 林清月 60% 环翠区 0.69 0.00
124 威海 中南漫悦湾 60% 临港区 0.00 7.52
125 威海 中南颐悦湾 60% 临港区 3.75 0.00
126 威海 中南漫悦湾二期 60% 临港区 3.85 0.00
127 潍坊 樾府 70% 奎文区 0.00 2.75
128 潍坊 熙悦 70% 奎文区 0.00 3.73
129 潍坊 珑悦 100% 潍城区 0.00 6.95
130 潍坊 林清月 100% 潍城区 3.91 0.00
131 烟台 中南悠漫里 100% 福山区 0.00 3.65
132 烟台 熙悦 51% 龙口市 0.00 5.27
133 烟台 林樾 100% 莱山区 7.72 0.00
134 淄博 创智花园 31% 桓台县 0.00 10.67
135 淄博 春溪集 60% 张店区 0.00 7.34
136 淄博 淄江府 40% 临淄区 0.00 4.61
137 天津 君悦府 75% 静海县 0.00 0.30
138 邯郸 御河尚苑 50% 邯山区 0.00 12.21
139 廊坊 熙悦 75% 固安县 0.00 8.67
140 抚顺 熙悦 20% 望花区 0.00 12.69
141 沈阳 上悦城 80% 大东区 0.00 4.52
142 沈阳 和樾 60% 铁西区 0.00 0.02
143 营口 世纪城 100% 鲅鱼圈区 0.00 5.58
144 开封 樾府 100% 龙亭区 0.00 8.05
145 开封 林樾 50% 龙亭区 0.00 19.66
146 商丘 2020-27 地块 60% 睢阳区 5.36 0.00
147 商丘 漫悦湾 49% 睢阳区 0.00 15.73
148 许昌 金玉堂 34% 建安区 8.55 0.00
149 潜江 春溪集 100% 园林街道 0.00 7.36
150 武汉 中南云城 31% 东西湖区 9.49 0.00
151 宝鸡 無山居 55% 眉县 6.27 3.28
152 西安 春风南岸项目地块 51% 长安区 1.27 0.00
153 西安 CA16-5-5 地块 100% 长安区 1.31 0.00
154 西安 青樾 80% 大兴新区 0.00 11.45
155 西安 君启 100% 未央区 0.00 13.03
156 西安 上悦城 90% 西咸新区 0.00 19.55
157 西安 东望府 50% 西咸新区 0.00 5.34
158 西安 东望中心 50% 西咸新区 0.00 9.19
159 榆林 东望府 26% 府谷县 0.00 1.00
160 天水 2021-20 号宗地 33% 秦州区 5.25 0.00
161 常德 中南珑悦 100% 鼎城区 0.00 13.52
162 常德 春溪集 100% 武陵区 0.00 7.38
163 常德 海棠集 100% 武陵区 0.45 4.38
39
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
序 权益 计划开工面积 计划竣工面积
城市 项目名称 位置
号 比例 （万 M2） （万 M2）
164 湘潭 樾府 50% 岳塘区 1.73 7.19
165 成都 粼云上府 30% 新都区 0.00 3.03
166 成都 三河场项目 21% 新都区 1.96 0.00
167 成都 君启 60% 武侯区 0.00 3.24
燕儿窝片区原南充石达化工
168 南充 30% 顺庆区 7.41 0.00
A-05-01/A-05-02 号地块
169 南充 燕儿窝片区市消防支队南侧地块 30% 顺庆区 5.70 0.00
170 重庆 玖著天宸 34% 北碚区 0.00 20.39
171 重庆 泊云府 30% 巴南区 0.00 2.34
172 重庆 上悦城 100% 大渡口区 0.91 14.68
173 重庆 TNC2020-36 地块 24% 潼南区 7.65 0.00
174 昆明 樾府 51% 官渡区 0.00 1.62
175 昆明 三叶轮胎厂 A1、A2 地块 80% 盘龙区 0.90 0.00
KCWH2018-6\KCWH2018-14-A1 号地
176 昆明 60% 五华区 5.37 0.00
块
177 昆明 上悦天地 33% 五华区 0.00 3.92
178 贵阳 林樾 80% 南明区 0.00 9.30
179 贵阳 春风南岸 80% 南明区 9.74 19.58
180 贵阳 紫云集 100% 观山湖区 6.78 0.00
181 黔南州 春山居 22% 龙里县 0.00 3.00
182 黔南州 春山居二期 22% 龙里县 0.00 4.00
183 佛山 滨江国际 49% 高明区 0.00 5.19
184 佛山 翡翠西江 33% 高明区 0.00 4.59
185 佛山 TD2021（SD）WG0018 地块 32% 顺德区 5.44 0.00
186 惠州 林间漫 90% 惠阳区 0.00 2.45
187 江门 春风里花苑 90% 新会区 0.89 3.28
188 揭阳 春风南岸 100% 揭东县 2.99 8.14
189 梅州 峰会 50% 梅县 0.00 4.99
190 湛江 紫云集 60% 麻章区 0.00 5.78
191 莆田 珑禧台 100% 城厢区 0.00 17.30
192 泉州 和樾 60% 晋江市 0.00 15.72
193 泉州 天樾君立 70% 晋江市 0.00 3.64
194 泉州 天樾君辰君和 70% 晋江市 0.00 6.83
195 泉州 玺樾 100% 晋江市 4.82 0.00
196 南宁 GC2020-109 地块 40% 良庆区 4.14 0.00
197 南宁 GC2020-110 地块 51% 良庆区 1.10 0.00
198 南宁 五象十洲 42% 良庆区 0.00 22.08
199 南宁 春风南岸 100% 江南区 0.00 7.00
200 万宁 芭提雅 100% 兴隆镇 2.49 1.91
201 乌鲁木齐 中南铂悦府 42% 水磨沟区 8.18 0.00
202 乌鲁木齐 中南上悦城 42% 新市区 5.52 14.35
203 乌鲁木齐 锦悦府 30% 新市区 0.00 22.81
204 伊犁 2021-47/48/49/50/51/52/53 48% 伊宁市 20.33 0.00
合计 359.98 1,353.30
（四）可能面对的风险
40
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
（1）政策风险
虽然国家明确表示支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，要因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。但
政策也指出要为资本设置“红绿灯”，发挥资本作为生产要素的积极作用，同时有效控制其消极作用，要求行业探索新的发
展模式。未来还有政策执行波动的风险，各地预售款监管政策的执行预计还将有明显差异。
应对措施：紧紧围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”理念，继续坚持自主需求的主流产品定位，坚定战略选择，精
准反映客户需求变化，提升产品品质，提高运营效率，进一步减少对有息负债的需要，坚定跟随政策导向，及时调整不同区
域的经营策略，增强适应性。
（2）市场风险
虽然良性循环在逐步恢复，但客户观望情绪还较浓厚，市场调整还在继续。
应对措施：公司将坚持审慎策略，确保经营安全。在市场明确回暖之前，公司将根据市场情况确定推盘速度，保持灵活
的价格策略，控制库存的增长，不考虑增加投资。市场回暖之后，公司也将进一步严格投资纪律，提高抗风险的能力。
（3）财务风险
在市场恢复良性循环之前，企业的经营安全仍会面临挑战。
应对措施：在市场恢复良性循环之前，公司积极推动销售，增加回款，增加资金自由现金，审慎投资，进一步精细化管
理，严格控制费用，控制现金支出，加强各种形式的合作，与合作伙伴共同成长，提升抗风险的能力。
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
2021 年 4 月 27 日，公司通过全网直播方式召开了 2020 年度业绩说明会，与投资者沟通 2020 年度业绩和未来发展情况，
交流会使用的是 2020 年度报告等公开资料。本次活动共有 241 位登记信息通过现场、网络和电话方式参会。其中包括来自
华泰证券、华创证券、招商证券、中泰证券、广发证券、国金证券、国泰君安、中银国际、国信证券、方正证券、平安证券、
长城证券、申银万国、太平洋证券、国盛证券、东方证券、天风证券、渤海证券、长江证券、华西证券、华安证券、东兴证
券、野村证券、东北证券、银河证券、东方财富证券、第一创业证券、华夏基金、惠理基金、工银瑞信、嘉实基金、博时基
金、长信基金、民生加银基金、交银施罗德基金、宝盈基金、法国巴黎银行、CQS 等单位的机构投资者 147 位，南方报业
传媒集团、证券日报、时代财经、财联社、新民周刊、乐居财经等媒体记者 16 位，个人投资者 78 位。
2021 年 8 月 27 日，公司通过全网直播方式召开了 2021 年半年度业绩说明会，与投资者沟通 2021 年上半年业绩和对环
境的认识及未来的经营主张，交流会使用的是 2021 年半年度报告等公开资料。本次活动共有 330 位登记信息通过现场、视
频和电话方式参会。其中包括来自华泰证券、中泰证券、广发证券、国泰君安、中银国际、国信证券、方正证券、平安证券、
申银万国、太平洋证券、国盛证券、东方证券、天风证券、渤海证券、长江证券、华西证券、野村证券、东北证券、海通证
券、中信建投、银河证券、中金公司、光大证券、中山证券、安信证券、东吴证券、万和证券、克尔瑞证券、聚富证券、申
港证券、中达证券、惠理基金、博时基金、嘉合基金、银华基金、华安基金、华宸未来基金、交银施罗德基金、宝盈基金、
国海富兰克林基金、法国巴黎银行、法国兴业银行、CQS 等单位的机构投资者 195 位，中华网、证券市场周刊、南方报业
传媒集团、证券日报、乐居财经、财讯传媒、华尔街见闻、凤凰网房产、经济观察报、新京报等媒体记者 31 位，个人投资
者 104 位。
2021 年度公司其他投资者交流活动主要有：
类别 时间 地点 方式 对象
申万宏源活动 2021.1.6 线上 电话会 券商、基金、个人等各类投资者
申万宏源活动 2021.2.8 线上 电话会 券商、基金、个人等各类投资者
华西证券活动 2021.2.25 线上 电话会 券商、基金、个人等各类投资者
兴业证券活动 2021.2.25 线上 电话会 券商、基金、个人等各类投资者
华泰证券活动 2021.3.3 线上 电话会 券商、基金、个人等各类投资者
平安证券活动 2021.3.10 线上 电话会 券商、基金、个人等各类投资者
天风证券活动 2021.3.10 上海 见面会 券商、基金、个人等各类投资者
东北证券活动 2021.3.10 线上 电话会 券商、基金、个人等各类投资者
中信建投活动 2021.3.12 杭州 见面会 券商、基金、个人等各类投资者
41
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
长江证券活动 2021.3.17 武汉 见面会 券商、基金、个人等各类投资者
国盛证券活动 2021.3.18 杭州 见面会 券商、基金、个人等各类投资者
海通证券活动 2021.4.14 杭州 见面会 券商、基金、个人等各类投资者
华创证券活动 2021.5.12 上海 见面会 券商、基金、个人等各类投资者
中泰证券活动 2021.5.12 上海 见面会 券商、基金、个人等各类投资者
方正证券活动 2021.5.13 上海 见面会 券商、基金、个人等各类投资者
华安证券活动 2021.5.14 上海 见面会 券商、基金、个人等各类投资者
华泰证券活动 2021.6.3 成都 见面会 券商、基金、个人等各类投资者
东方证券活动 2021.6.4 上海 见面会 券商、基金、个人等各类投资者
兴业证券活动 2021.6.18 线上 电话会 券商、基金、个人等各类投资者
海通证券活动 2021.6.24 北京 见面会 券商、基金、个人等各类投资者
申万宏源活动 2021.6.25 北京 见面会 券商、基金、个人等各类投资者
华西证券活动 2021.7.9 线上 电话会 券商、基金、个人等各类投资者
申万宏源活动 2021.8.30 线上 电话会 券商、基金、个人等各类投资者
华西证券活动 2021.8.31 线上 电话会 券商、基金、个人等各类投资者
长江证券活动 2021.9.3 线上 电话会 券商、基金、个人等各类投资者
华西证券活动 2021.10.22 线上 电话会 券商、基金、个人等各类投资者
中金活动 2021.11.10 上海 见面会 券商、基金、个人等各类投资者
兴业证券 2021.11.16 上海 见面会 券商、基金、个人等各类投资者
华泰证券 2021.11.17 上海 见面会 券商、基金、个人等各类投资者
中银国际活动 2021.12.7 线上 电话会 券商、基金、个人等各类投资者
华西证券活动 2021.12.9 线上 电话会 券商、基金、个人等各类投资者
海通证券活动 2021.12.16 线上 电话会 券商、基金、个人等各类投资者
长江证券活动 2021.12.16 上海 见面会 券商、基金、个人等各类投资者
申万宏源活动 2021.12.24 线上 电话会 券商、基金、个人等各类投资者
接待来访或调研 2021.1月~12月 上海、青 见面或电话 中金、CLSA、花旗、平安证券、
岛、镇江、 广发证券、华西证券、华泰证券等
台州等地 券商，中欧基金、鹏华基金、东方
资管、广发基金、天风资管、华夏
基金、国海富兰克林基金、国泰基
金、交银施罗德基金、万家基金、
中银基金、高毅资产等机构和个人
投资者
交流中使用的是公司定期报告及相关公告。
42
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
第四节 公司治理
一、公司治理的基本状况
报告期内，公司严格遵守《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《深
圳证券交易所上市公司规范运作指引》等法律法规，并结合公司实际情况，不断完善和提高公司治理水平。
公司严格按照法律、法规等规定，真实、准确、完整、及时地披露信息，确保所有投资者公平获取公司信息。同时，公
司加强内幕信息管理，做好内幕信息保密工作。公司董事、监事、高级管理人员及员工遵守公司的《内幕信息及知情人管理
制度》等规章制度，严格内幕信息的防控，报告期内公司并无内幕信息知情人违规买卖公司证券的行为。未来，公司将继续
遵循规范透明的原则，不断提高公司治理水平，保护广大投资者的合法权益。
公司治理的实际状况与法律、行政法规和证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面的
独立情况
公司与第一大股东中南城市建设投资有限公司、其控股股东中南控股集团有限公司及其下属企业在业务、人员、资产、
机构、财务等方面完全独立，公司具有独立完整的业务及自主经营能力。公司控股股东能严格规范自己的行为，没有超越公
司股东大会直接或间接干预公司的决策和经营活动的行为。报告期不存在控股股东非经营性占用公司资金、资产的情况。公
司不存在向控股股东及其实际控制人报送未公开信息等违反公司治理准则的行为。
三、同业竞争情况：不适用
四、2021 年召开股东大会有关情况
1、本报告期股东大会情况
股东参与
会议届次 会议类型 召开日期 决议披露日期 会议决议
比例
2021 年第一次临 详见 2021 年 1 月 13 日刊登于指定
临时股东大会 61.90% 2021 年 01 月 12 日 2021 年 01 月 13 日
时股东大会 媒体的公告（公告编号 2021-007）
2021 年第二次临 详见 2021 年 2 月 24 日刊登于指定
临时股东大会 61.76% 2021 年 02 月 23 日 2021 年 02 月 24 日
时股东大会 媒体的公告（公告编号 2021-032）
2021 年第三次临 详见 2021 年 4 月 21 日刊登于指定
临时股东大会 58.48% 2021 年 04 月 20 日 2021 年 04 月 21 日
时股东大会 媒体的公告（公告编号 2021-068）
2020 年度股东大 详见 2021 年 5 月 20 日刊登于指定
年度股东大会 59.78% 2021 年 05 月 19 日 2021 年 05 月 20 日
会 媒体的公告（公告编号 2021-088）
2021 年第四次临 详见 2021 年 8 月 4 日刊登于指定媒
临时股东大会 58.68% 2021 年 08 月 03 日 2021 年 08 月 04 日
时股东大会 体的公告（公告编号 2021-146）
2021 年第五次临 详见 2021 年 9 月 15 日刊登于指定
临时股东大会 59.19% 2021 年 09 月 14 日 2021 年 09 月 15 日
时股东大会 媒体的公告（公告编号 2021-177）
2021 年第六次临 详见 2021 年 11 月 16 日刊登于指定
临时股东大会 57.96% 2021 年 11 月 15 日 2021 年 11 月 16 日
时股东大会 媒体的公告（公告编号 2021-206）
2021 年第七次临 详见 2021 年 12 月 31 日刊登于指定
临时股东大会 58.42% 2021 年 12 月 30 日 2021 年 12 月 31 日
时股东大会 媒体的公告（公告编号 2021-234）
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会：不适用
五、董事、监事和高级管理人员情况
43
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
1、基本情况
任职 年 期初持股
姓名 职务 性别 任期起始日期 任期终止日期 期末持股数 变动原因
状态 龄 数
陈锦石 董事长 现任 男 60 2009 年 06 月 20 日 2023 年 06 月 24 日 0 0 —
陈昱含 董事、总经理 现任 女 37 2009 年 06 月 20 日 2023 年 06 月 24 日 14,413,997 14,413,997 —
董事、副总经理、 —
辛琦 现任 男 46 2018 年 05 月 18 日 2023 年 06 月 24 日 2,984,900 2,984,900
财务总监
唐晓东 董事 现任 男 46 2020 年 06 月 24 日 2023 年 06 月 24 日 233,077 233,077 —
胡红卫 董事、副总经理 现任 男 55 2020 年 06 月 24 日 2023 年 06 月 24 日 1,180,000 1,180,000 —
曹永忠 董事 现任 男 53 2021 年 11 月 15 日 2023 年 06 月 24 日 0 0 —
施锦华 董事 现任 男 44 2021 年 11 月 15 日 2023 年 06 月 30 日 0 0 —
黄峰 独立董事 现任 男 52 2016 年 04 月 12 日 2022 年 06 月 30 日 0 0 —
曹益堂 独立董事 现任 男 46 2017 年 05 月 16 日 2023 年 06 月 24 日 0 0 —
石军 独立董事 现任 男 50 2020 年 06 月 24 日 2023 年 06 月 24 日 0 0 —
侯其财 独立董事 现任 男 57 2021 年 05 月 19 日 2023 年 06 月 24 日 0 0 —
钱军 监事会主席 现任 男 45 2018 年 05 月 18 日 2023 年 06 月 24 日 0 0 —
张剑兵 监事 现任 男 60 2017 年 05 月 16 日 2023 年 06 月 24 日 0 0 —
赵桂香 职工监事 现任 女 46 2017 年 05 月 16 日 2023 年 06 月 24 日 141,700 141,700 —
梁洁 董事会秘书 现任 男 45 2018 年 06 月 27 日 2023 年 06 月 24 日 1,023,900 1,204,300 注1
柏利忠 董事 离任 男 57 2019 年 05 月 16 日 2021 年 10 月 28 日 0 0 —
姚可 董事 离任 男 48 2020 年 06 月 24 日 2021 年 11 月 15 日 238,504 238,504 —
华志伟 独立董事 离任 男 47 2020 年 06 月 24 日 2021 年 05 月 19 日 0 0 —
合计 -- -- -- -- -- -- 20,216,078 20,396,478 --
注 1：由于股票期权行权，持股数量增加 180,400 股。
其他人员持股数量无变化。
44
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
任期内董事、监事离任的情况
2021 年 5 月，华志伟独立董事因工作原因辞去独立董事职务；2021 年 10 月，柏利忠董事因个人原因辞去董事职务；2021
年 11 月姚可董事因工作调整原因辞去董事职务。
公司董事、监事、高级管理人员变动情况
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
侯其才 独立董事 当选 2021 年 05 月 19 日 新当选
曹永忠 董事 当选 2021 年 11 月 15 日 新当选
施锦华 董事 当选 2021 年 11 月 15 日 新当选
华志伟 独立董事 离任 2021 年 05 月 19 日 辞职
柏利忠 董事 离任 2021 年 10 月 28 日 辞职
姚可 董事 离任 2021 年 11 月 15 日 辞职
2、简历
陈锦石，男，1962年出生，复旦大学EMBA，香港城市大学DBA，东南大学兼职教授，高级工程师，第十二届、十三
届全国人大代表。曾任中南控股集团有限公司总经理、中南房地产业有限公司总经理。2009年起任公司董事长、总经理，2017
年起任董事会战略委员会主任委员、提名委员会委员、薪酬与考核委员会委员。目前还任中南控股集团有限公司董事局主席、
中南城市建设投资有限公司董事长、第七届中房协产业协作会副会长。
陈昱含，女，1985年出生，本科学历。2009年起任公司董事，2018年起任公司副总经理，2019年起任董事会战略委员
会委员，2021年4月起任公司总经理。目前还任中南控股集团有限公司董事局副主席。
辛琦，男，1976年出生，工商管理硕士，会计师。曾任中海发展（上海）有限公司财务总监，阳光城集团股份有限公
司财务总监。2018年4月起任公司副总经理，2018年5月起任公司董事，2019年起任公司财务总监。目前还任中南控股集团有
限公司董事局副主席。
唐晓东，男，1976年出生，复旦大学EMBA。2004年加入中南控股集团有限公司。2009年加入公司，2020年起任公司
董事、战略委员会委员。
胡红卫，男，1967年出生，复旦大学EMBA。1996年加入中南控股集团有限公司前身南通市中南建筑工程有限公司。
2009年加入公司，2014年起任江苏中南建筑产业集团有限责任公司总裁，2020年起任公司董事、副总经理。
曹永忠，男，1969年出生，研究生学历。2004年加入中南控股集团有限公司。2021年11月起任公司董事。目前还任中
南控股集团有限公司高级副总裁。
施锦华，男，1978年出生，上海交通大学上海高级金融管理学院EMBA。1997年加入中南控股集团有限公司。2021年
11月起任公司董事。目前还任中南控股集团有限公司高级副总裁。
黄峰，男，1970年出生，本科学历，中国注册会计师、注册税务师、北注协专家型管理人才。曾任职于中国银行北京
分行；1998年至2007年任职于北京京都会计师事务所，历任高级审计人员、项目经理、部门经理。2008年至2019年任瑞华会
计师事务所合伙人，2019年起任中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）合伙人。2016年起任公司独立董事、审计委员会
主任委员、薪酬与考核委员会委员。目前还任北京千方科技股份有限公司独立董事、上海中毅达股份有限公司独立董事。
曹益堂，男，1976年出生，硕士学历。曾任美特斯邦威集团战略发展部部长，德邦证券有限公司直接投资部负责人，
九牧王服饰有限公司战略管理中心总监，浙江利豪家具有限公司总经理，维格娜丝独立董事，上海金石源和荟股权投资管理
合伙企业（有限合伙）合伙人，上海复星创富投资管理股份有限公司时尚团队负责人（复星长歌时尚基金总经理），上海投
中资产管理有限公司董事总经理，南极电商股份有限公司董事会秘书兼副总经理，杭州小电科技股份有限公司董事会秘书兼
副总经理。2021年11月起任上海易界私募基金管理有限公司合伙人。2017年起任公司独立董事，2020年起任提名委员会主任
委员、薪酬与考核委员会委员。目前还任浙江红蜻蜓鞋业股份有限公司独立董事、广州迪柯尼服饰股份有限公司独立董事。
石军，男，1972年出生，硕士学历，中欧国际商学院EMBA。1996年至2004年任中国经济技术投资担保有限公司业务
经理。2004年至2012年任中国投资担保有限公司部门副总经理、总经理、中心负责人。2012年至2019年任中国投融资担保股
份有限公司执行总裁、总裁。2014年至2019年任中投保信裕资产管理（北京）有限公司董事长。2015年至2019年任中裕睿信
（北京）资产管理有限公司董事长，浙江互联网金融资产交易中心股份有限公司董事、董事长。2013年至2020年任中国国际
金融股份有限公司董事。2021年3月起任中金资本运营有限公司董事总经理。2020年起任公司独立董事、审计委员会委员。
45
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
侯其财，男，1965年出生，硕士学历。曾任光大银行深圳证券业务总部总经理助理、副总经理，光大证券投资银行总
监，爱建证券有限责任公司总裁等。2017年7月起任北控金服（北京）投资控股有限公司总经理。2021年5月起任公司独立董
事。
钱军，男，1977年出生，会计硕士，复旦大学EMBA。曾任南通建筑工程总承包有限公司财务总监，中南控股集团有
限公司董事、高级副总裁。2015年至2018年任公司财务总监，2017年至2018年4月任公司董事，2018年5月起任公司监事、监
事会主席，目前还任公司控股股东中南控股集团有限公司监事会主席。
张剑兵，男，1961年出生，本科学历。曾任江苏省海门公安局刑警大队大队长、公安局副局长、南通市公安局刑警支
队支队长。2017年起至今任公司监事。目前还任中南控股集团有限公司监事会副主席。
赵桂香，女，1976年出生，复旦大学EMBA。2017年起任公司监事。
梁洁，男，1977 年出生，研究生学历。2005 年至 2018 年任万科企业股份有限公司证券事务代表。2018 年 6 月起任公
司董事会秘书。
在股东单位任职情况
任期 任期 在股东单位是否
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务
起始日期 终止日期 领取报酬津贴
中南控股集团有限公司 董事局主席 2009 年 是
陈锦石
中南城市建设投资有限公司 董事长 2009 年 是
陈昱含 中南控股集团有限公司 董事局副主席 2010 年 否
辛琦 中南控股集团有限公司 董事局副主席 2020 年 2 月 否
曹永忠 中南控股集团有限公司 高级副总裁 2020 年 7 月 是
施锦华 中南控股集团有限公司 高级副总裁 2021 年 8 月 是
钱军 中南控股集团有限公司 监事会主席 2018 年 5 月 是
张剑兵 中南控股集团有限公司 监事会副主席 2017 年 5 月 是
在其他单位任职情况
任期终 在其他单位是否
任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期
止日期 领取报酬津贴
黄峰 中兴财光华会计师事务所 合伙人 2019 年 12 月 是
黄峰 北京千方科技股份有限公司 独立董事 2017 年 9 月 是
黄峰 上海中毅达股份有限公司 独立董事 2019 年 3 月 是
曹益堂 浙江红蜻蜓鞋业股份有限公司 独立董事 2016 年 9 月 是
曹益堂 广州迪柯尼服饰股份有限公司 独立董事 2018 年 6 月 是
曹益堂 上海易界私募基金管理有限公司 合伙人 2021 年 11 月 是
石军 中金资本运营有限公司 董事总经理 2021 年 3 月 是
侯其财 北控金服（北京）投资控股有限公司 总经理 2017 年 7 月 是
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况：
2018 年 8 月 23 日，针对公司 2017 年出让深圳项目部分股权未及时审议及披露事项，江苏证监局向公司出具警示函。
2019 年 3 月 29 日，针对同一事项，深交所给予公司及公司董事长陈锦石、时任财务总监钱军、时任董事会秘书张伟、现董
事辛琦予以通报批评。
3、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
根据《江苏中南建设集团股份有限公司董事、监事、高级管理人员薪酬、津贴管理制度》的规定，在公司担任实际岗位
工作的非独立董事、监事不以董事、监事的职务发放津贴，按其在管理层的任职和目标责任状考核情况发放薪酬，分每月基
本工资、绩效工资及年终奖金三部分组成。基本工资、绩效工资、年终奖金情况如下，其中每月绩效工资与每月考核实际情
况相关，年终奖金与年终考核实际情况相关。
现任公司董事、监事和高级管理人员2021年报酬情况
46
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
单位：万元
从公司获得的 是否在公司关
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
税前报酬总额 联方获取报酬
陈锦石 董事长 男 60 现任 1,066 是
陈昱含 董事、总经理 女 37 现任 456 否
董事、副总经理、
辛琦 男 46 现任 500 否
财务总监
唐晓东 董事 男 46 现任 500 否
胡红卫 董事、副总经理 男 55 现任 318 否
曹永忠 董事 男 53 现任 0 是
施锦华 董事 男 44 现任 333 否
黄峰 独立董事 男 52 现任 15 否
曹益堂 独立董事 男 46 现任 15 否
石军 独立董事 男 50 现任 15 否
侯其财 独立董事 男 57 现任 9 否
钱军 监事会主席 男 45 现任 479 是
张剑兵 监事会副主席 男 61 现任 0 是
赵桂香 监事 女 46 现任 300 否
梁洁 董事会秘书 男 45 现任 350 否
合计 -- -- -- -- 4,356 --
2021年离任董事、监事和高级管理人员2021年报酬情况
单位：万元
从公司获得的 是否在公司关
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
税前报酬总额 联方获取报酬
华志伟 独立董事 男 47 离任 6 否
柏利忠 董事 男 57 离任 0 是
姚可 董事 男 48 离任 580 否
合计 -- -- -- -- 586 --
六、报告期内董事履行职责的情况
1、本报告期董事会情况
会议届次 召开日期 披露日期 会议决议
详见 2021 年 1 月 29 日刊登于指定媒体的
第八届董事会第十二次会议 2021 年 01 月 28 日 2021 年 01 月 29 日
公告（公告编号 2021-018）
详见 2021 年 2 月 5 日刊登于指定媒体的公
第八届董事会第十三次会议 2021 年 02 月 04 日 2021 年 02 月 05 日
告（公告编号 2021-026）
详见 2021 年 4 月 2 日刊登于指定媒体的公
第八届董事会第十四次会议 2021 年 04 月 01 日 2021 年 04 月 02 日
告（公告编号 2021-057）
详见 2021 年 4 月 27 日刊登于指定媒体的
第八届董事会第十五次会议 2021 年 04 月 25 日 2021 年 04 月 27 日
公告（公告编号 2021-073）
审议通过了 2021 年第一季度报告及财务报
第八届董事会第十六次会议 2021 年 04 月 29 日 2021 年 04 月 30 日 表，详见 2021 年 4 月 30 日指定媒体披露
的报告（公告编号 2021-082）
详见 2021 年 6 月 17 日刊登于指定媒体的
第八届董事会第十七次会议 2021 年 06 月 16 日 2021 年 06 月 17 日
公告（公告编号 2021-105）
详见 2021 年 7 月 2 日刊登于指定媒体的公
第八届董事会第十八次会议 2021 年 06 月 30 日 2021 年 07 月 02 日
告（公告编号 2021-118）
详见 2021 年 7 月 16 日刊登于指定媒体的
第八届董事会第十九次会议 2021 年 07 月 15 日 2021 年 07 月 16 日
公告（公告编号 2021-128）
详见 2021 年 8 月 27 日刊登于指定媒体的
第八届董事会第二十次会议 2021 年 08 月 25 日 2021 年 08 月 27 日
公告（公告编号 2021-163）
47
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
详见 2021 年 10 月 30 日刊登于指定媒体的
第八届董事会第二十一次会议 2021 年 10 月 28 日 2021 年 10 月 30 日
公告（公告编号 2021-191）
详见 2021 年 12 月 15 日刊登于指定媒体的
第八届董事会第二十二次会议 2021 年 12 月 14 日 2021 年 12 月 15 日
公告（公告编号 2021-219）
2、董事出席董事会及股东大会的情况
董事出席董事会及股东大会的情况
本报告期应参 现场出席董 以通讯方式参 委托出席董 缺席董事 是否连续两次未亲 出席股东
董事姓名
加董事会次数 事会次数 加董事会次数 事会次数 会次数 自参加董事会会议 大会次数
陈锦石 11 10 1 0 0 否 7
陈昱含 11 10 1 0 0 否 5
辛琦 11 10 1 0 0 否 7
唐晓东 11 9 1 1 0 否 3
胡红卫 11 8 1 2 0 否 2
曹永忠 1 1 0 0 0 否 1
施锦华 1 1 0 0 0 否 1
黄峰 11 10 1 0 0 否 6
曹益堂 11 10 1 0 0 否 8
石军 11 10 1 0 0 否 8
侯其财 6 4 1 0 1 否 1
柏利忠 9 6 1 2 0 是 2
姚可 10 8 1 1 0 否 2
华志伟 5 4 0 1 0 否 3
连续两次未亲自出席董事会的说明：柏利忠董事因公务原因未能亲自出席第八届董事会第十九、二十次会议，均授权辛
琦董事出席并行使表决权。
3、董事对公司有关事项提出异议的情况
报告期内，华志伟独立董事顾虑政府财务收入和财政支出的对等性，对第八届董事会第十二次会议审议的《关于参与贺
州政府和社会资本合作组合项目的议案》投弃权票。陈昱含董事从市场环境和项目风险控制角度，唐晓东董事从项目风险控
制角度，对第八届董事会第十七次会议审议的《关于参与蚌埠淮上明居安置房政府和社会资本合作项目的议案》投反对票。
陈昱含董事从市场环境和项目风险控制角度，对第八届董事会第十七次会议审议的《关于参与南阳方城县望花湖生态文化旅
游设施政府和社会资本合作项目的议案》投反对票。
4、董事履行职责的其他说明
董事对公司有关建议被采纳的说明：各位董事多次就董事会审议的议案及公司发展战略，应对市场挑战措施，内部控制
建设等提出意见和建议，公司认真听取并吸收。
七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况
提出的重 其他履 异议事
召开会
委员会名称 成员情况 召开日期 会议内容 要意见和 行职责 项具体
议次数
建议 的情况 情况
1、审议关于按规定应用新租赁准则
的议案；2、审议关于 2020 年度计提
资产减值准备的议案；3、审议 2020
2021 年 4 月 年度财务报告；4、审议 2020 年度利
主任委员黄峰 22 日 润分配与分红派息预案；5、审议 2020
独立董事，委 年度内部控制评价报告；6、审议关于
审计委员会 4 无 无 无
员石军独立董 2021 年度续聘会计师事务所的议案。
事、辛琦董事 同意将有关议案提交董事会审议
2021 年 4 月 审议 2021 年第一季度财务报表，同意
29 日 将其提交董事会审议
2021 年 8 月 审议 2021 年半年度财务报告，同意将
25 日 其提交董事会审议
48
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
2021 年 10 审议关于 2021 年第三季度财务报表的
月 28 日 议案，同意将其提交董事会审议
审议关于 2019 年股票期权激励计划部
2021 年 1 月
分预留授予期权第一个行权期激励对
主任委员黄峰 18 日
象的议案
独立董事，委
薪酬与考核 听取 2020 年度薪酬激励制度执行情况
员曹益堂独立 3 2021 年 4 月 无 无 无
委员会 汇报，审议关于董事、监事及高级管
董事、陈锦石 22 日
理人员 2020 年度薪酬的议案
董事
2021 年 6 月 审议关于“中南 JLC6”第一个行权期
7日 激励对象的议案
审议关于提名独立董事候选人的议
主任委员曹益 2021 年 4 月
案，审议关于提名陈昱含为总经理候
堂独立董事， 16 日
提名委员会 2 选人的议案 无 无 无
委员石军陈锦
2021 年 10
石董事 审议关于提名董事候选人的议案
月 21 日
主任委员陈锦 2021 年 4 月 审议 2020 年度分红派息预案，审议关
石董事，委员 21 日 于 2021 年度经营授权事项的议案
战略委员会 2 无 无 无
陈昱含董事、 2021 年 8 月 审议关于参与政府和社会资本合作项
唐晓东董事 24 日 目标准的议案
八、监事会工作情况
监事会对报告期内的监督事项无异议。
2021 年，公司监事会根据法律法规和《公司章程》等有关规定，勤勉尽责，认真履行职责，维护公司利益和股东利益，
促进公司依法规范运作，保障公司持续健康发展。
年内，监事会召开 7 次会议，审议公司定期报告、期权激励计划等各项议案，并出具审核意见；通过现场走访、调研，
了解公司生产经营情况，持续关注公司财务状况；监督董事、高级管理人员认真履职，并对公司财务、内部控制建设及股权
激励实施等事项等发表专项意见，具体情况如下：
1、监事会会议情况
（1）2021 年 1 月 28 日第八届监事会召开第六次会议，审议通过了《关于 2019 年股票期权激励计划部分预留授予期权
第一个行权期行权事宜的议案》。
（2）2021 年 4 月 25 日监事会召开第七次会议，审议通过了《2020 年度监事会报告》、《关于按规定应用新租赁准则
的议案》、《关于 2020 年度计提资产减值准备的议案》、《2020 年度财务报告》、《2020 年度利润分配与分红派息预案》、
《2020 年度内部控制评价报告》、《关于董事、监事和高级管理人员 2020 年度薪酬的议案》、《2020 年度报告及摘要》。
（3）2021 年 4 月 29 日监事会召开第八次会议，审议通过了《2021 年第一季度报告及财务报表》。
（4）2021 年 6 月 16 日监事会召开第九次会议，审议通过了《关于“中南 JLC6”第一个行权期行权事宜的议案》。
（5）2021 年 7 月 15 日监事会召开第十次会议，审议通过了《关于注销第一个行权期的“中南 JLC3”议案》。
（6）2021 年 8 月 25 日监事会召开第十一次会议，审议通过了《2021 年半年度报告及财务报告》。
（7）2021 年 10 月 28 日监事会召开第十二次会议，审议通过了《2021 年第三季度报告和财务报表》。
有关会议详细情况请见公司于《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》、深圳证券交易所网站
和巨潮资讯网公布的有关决议公告。
2、监事会对 2021 年有关事项的意见
（1）公司依法运作情况
监事会通过列席公司股东大会、董事会会议，以及各项检查和巡视，对董事会、股东大会决议执行情况，董事、高级管
理人员履职情况，及公司内部控制制度执行情况等事项进行了监督。监事会认为：公司不断完善治理结构和内部控制制度，
严格按照《公司法》、《公司章程》等有关规定规范运作，没有违反法律、法规及相关规定的情况；公司董事和高级管理人
员勤勉履职，没有违反法律、法规和《公司章程》等规定的行为。
49
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
（2）审核公司财务情况
监事会依照法律、法规等规定，通过审核各期财务报告，定期检查等方式，对公司财务状况进行监督检查，认为公司财
务制度健全，运作规范，编制的财务报告，真实、客观、准确地反映了公司的财务状况和经营成果。致同会计师事务所（特
殊普通合伙）出具的审计报告客观公正。
（3）期权激励对象名单审核及行权情况
监事会对公司 2018 年股票期权激励计划和 2019 年股票期权激励计划期权行权和注销的激励对象进行了核实和确认。
（4）内部控制自我评价报告的审阅情况
监事会认为公司内部控制评价报告客观、真实地反映了公司内部控制体系建设运营的实际情况，同意披露有关报告。
九、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
母公司在职员工的数量（人） 33
主要子公司在职员工的数量（人） 36,004
在职员工的数量合计（人） 36,037
当期领取薪酬员工总人数（人） 36,037
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 30
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
生产人员 20,882
销售人员 3,454
技术人员 7,905
财务人员 869
行政人员 448
其他管理人员 2,479
合计 36,037
教育程度
教育程度类别 数量（人）
博士 5
硕士 775
本科 6,802
大专及以下 28,455
合计 36,037
2、薪酬政策
1、薪酬体系：（1）保持有竞争力的薪酬策略：完善基本工资、各项津贴、绩效奖金、长期激励等多位一体的薪酬体系，
对标行业标杆企业的薪资，依据岗位价值差异化进行薪酬定位，并定期结合市场涨幅进行回顾，择优调薪晋升；（2）打造
多层次的激励体系：完善投融管退激励体系，加强过程奖罚激励和专项激励，规范评先评优程序，兼顾物质激励与精神激励。
2、福利政策：除法定福利外，搭建公司美好+员工福利体系，围绕健康、爱、陪伴的主题，持续优化商业保险计划、
升级健康体检、建立员工关爱基金，全面加大员工关怀。
3、绩效管理：坚持成果导向、多功多得、奖优罚劣的原则，不断提升效能，包括设定绩效目标、绩效跟踪和辅导、绩
效评价及结构反馈等，打造自驱型组织。
4、人才发展：更新公司人才标准，通过培训、文化、工作环节落地人才标准，将人才标准植入到具体管理中；结合员
工个人发展计划，提供多种形式的培训课程，完善员工职业发展通道。
3、培训计划
公司建立了完善的培训体系，着力打造高效的人才供应链，主要从几个方面着手：
50
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
1、提升组织能力：包括认证体系、加速发展体系、专业力提升体系等。
2、维护组织健康：包括搭建新人融入体系，加强文化认同，获得战略共识。
3、发展子弟兵体系：包括建立南阳生、南望生等校招体系，制定特色培训计划。
4、强化人才发展体系：统一人才评定标准，关注员工职业发展，为员工提供畅通、宽阔的职业发展路径。
5、打造支持平台体系：完善培训管理制度，建立内部培训讲师库，搭建线上平台，提升效率。
4、劳务外包情况：不适用
十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况：
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护： 是
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透明： 不适用
公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案：不适用
本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况：
公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
1、股权激励
（1）2018年股票期权激励计划
2018年8月9日公司2018年第七次临时股东大会审议通过了《2018年股票期权激励计划（草案）及摘要》及其他相关议案，
决定设立2018年股票期权激励计划（简称“2018年计划”）。2018年计划拟向激励对象授予期权23,260万份，其中首次授予
21,580万份，预留1,680万份。
2018年计划授予的期权，激励对象行权需要满足公司业绩考核要求和个人业绩考核要求。对于公司业绩，行权将对分年
度进行绩效考核，考核年度为2018年、2019年和2020年，对应业绩考核目标分别为考核年度公司归属上市公司股东净利润相
对2017年的增长幅度分别不低于240%、560%和1060%。激励对象只有在年度绩效满足考核要求的前提下，才能行使当期权
益。
2018年8月13日公司第七届董事会第二十七次会议及第七届监事会第九次会议审议通过了《关于向2018年股票期权激励
计划激励对象首次授予股票期权的议案》，确认公司2018年计划的首次授予条件已经成就，决定以2018年8月13日为授予日，
向49名激励对象授予21,580万份期权，期权初始行权价格为6.33元/股。2018年9月26日有关期权登记完成，简称中南JLC2，
代码037068。
2019年8月5日公司第七届董事会第四十九次会议及第七届监事会第十六次会议审议通过了《关于2018年股票期权激励计
划授予预留股票期权的议案》，确认公司2018年计划补充授予期权的授予条件已经成就，决定以2019年8月5日为授予日，向
53名激励对象补充授予1,680万份期权，期权初始行权价格8.54元/股。2019年9月3日2018年激励计划预留期权授予登记完成。
有关期权简称中南JLC4，代码037081。
2019年7月11日公司实施2018年度分红派息方案，2019年7月18日公司第七届董事会第四十八次会议审议通过了《关于调
整2018年和2019年股票期权激励计划首次授予股票期权行权价格的议案》，同意“中南JLC2”的行权价格由6.33元/股调整
为6.21元/股。
2019年8月16日公司第七届董事会第五十次会议审议通过了《关于2018年股票期权激励计划首次授予期权第一个行权期
行权事宜的议案》，确认“中南JLC2”第一个行权期行权条件已经成就，同意38名激励对象合计60,522,000份期权在第一个
行权期内获得行权资格。有关期权的行权期为2019年9月2日至2020年8月12日间的可交易日。
51
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
2020年8月12日公司实施2019年度分红派息方案，2020年8月17日公司第八届董事会第五次会议审议通过了《关于调整
2018年和2019年股票期权激励计划期权行权价格的议案》，同意“中南JLC2”的行权价格由6.21元/股调整为5.93元/股，“中
南JLC4”的行权价格由8.54元/股调整为8.26元/股。
2020年8月17日公司第八届董事会第五次会议审议通过了《关于2018年股票期权激励计划首次授予期权第二个行权期行
权事宜的议案》，确认“中南JLC2”第二个行权期行权条件已经成就，同意31名激励对象合计50,721,000份期权在第二个行
权期内获得行权资格。有关期权的行权期为2020年8月25日至2021年8月12日间的可交易日。
2020年8月17日公司第八届董事会第五次会议审议通过了《关于2018年股票期权激励计划预留授予期权第一个行权期行
权事宜的议案》，确认“中南JLC4”权第一个行权期行权条件已经成就，同意37名激励对象合计4,413,750份期权在第一个
行权期内获得行权资格。有关期权的行权期为2020年8月25日至2021年8月4日间的可交易日。
2021年7月15日公司第八届董事会第十九次会议审议通过了《关于按规则调整2018年和2019年股票期权激励计划期权行
权价格的议案》，决议根据有关规定，将“中南JLC2”的行权价格由5.93元/股调整为5.37元/股，将“中南JLC4”的行权价
格由8.26元/股调整为7.70元/股。
（2）2019年股票期权激励计划
2019年6月19日公司2019年第七次临时股东大会审议通过了《2019年股票期权激励计划（草案）及摘要》及其他相关议
案，决定设立2019年股票期权激励计划（简称“2019年计划”），拟向激励对象授予的期权13,837万份，其中首次授予11,209
万份，预留2,628万份。
2019年计划授予的期权，激励对象行权需要满足公司业绩考核要求和个人业绩考核要求。对于公司业绩，行权将对分年
度进行绩效考核，考核年度为2019年、2020年和2021年，对应业绩考核目标分别为考核年度公司归属上市公司股东净利润相
对2017年的增长幅度分别不低于560%、1060%和1408%。激励对象只有在年度绩效满足考核要求的前提下，才能行使当期权
益。
2019年7月2日公司第七届董事会第四十七次会议及第七届监事会第十五次会议审议通过了《关于向2019年股票期权激励
计划首次授予股票期权的议案》，确认公司2019年计划首次授予的条件已经成就，决定以2019年7月2日为授予日，向486名
激励对象授予11,209万份期权，期权初始行权价格8.49元/股。2019年7月11日公司实施2018年度分红派息方案，2019年7月18
日公司第七届董事会第四十八次会议审议通过了《关于调整2018年和2019年股票期权激励计划首次授予股票期权行权价格的
议案》，同意将2019年计划首次授予期权的行权价格调整为8.37元/股。2019年8月6日有关期权登记完成，简称中南JLC3，
代码037079。
2020年1月20日公司第七届董事会第五十八次会议及第七届监事会第二十次会议审议通过了《关于2019年股票期权激励
计划授予预留期权的议案》，确认公司2019年计划期权补充授予的条件已经成就，决定以2020年1月20日为授予日，向89名
激励对象补充授予2,089万份股票期权，期权初始行权价格9.83元/股。2020年3月16日有关期权完成登记，简称中南JLC5，代
码037089。
2020年5月30日公司第七届董事会第六十五次会议及第七届监事会第二十三次会议审议通过了《关于2019年股票期权激
励计划授予剩余预留期权的议案》，确认公司2019年计划期权补充授予的条件已经成就，决定以2020年6月1日为授予日，向
8名激励对象补充授予539万份股票期权，期权初始行权价格7.91元/股。2020年6月17日有关期权完成登记，简称中南JLC6，
代码037095。
2020年7月3日公司第八届董事会第二次会议审议通过了《关于2019年股票期权激励计划首次授予期权第一个行权期行权
事宜的议案》，确认“中南JLC3”第一个行权期行权条件已经成就，336名激励对象合计27,598,080份期权在第一个行权期
内获得行权资格。有关期权的行权期为2020年7月10日至2021年7月1日间的可交易日。
2020年8月12日公司实施2019年度分红派息方案，2020年8月17日公司第八届董事会第五次会议审议通过了《关于调整
2018年和2019年股票期权激励计划期权行权价格的公告》，同意“中南JLC3”的行权价格由8.37元/股调整为8.09元/股，“中
南JLC5”的行权价格由9.83元/股调整为9.55元/股，“中南JLC6”的行权价格由7.91元/股调整为7.63元/股。
2021年1月28日公司第八届董事会第十二次会议审议通过了《关于2019年股票期权激励计划部分预留授予期权第一个行
权期行权事宜的议案》，确认“中南JLC5”第一个行权期行权条件已经成就，70名激励对象合计6,118,002份期权在第一个
行权期内获得行权资格。有关期权的行权期为2021年2月10日至2022年1月19日间的可交易日。
2021年6月16日公司第八届董事会第十七次会议审议通过了《关于“中南JLC6”第一个行权期行权事宜的议案》，确认
52
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
“中南JLC6”第一个行权期行权条件已经成就，8名激励对象合计1,778,700份期权在第一个行权期内获得行权资格。有关期
权的行权期为2021年6月30日至2022年5月31日间的可交易日。
2021年7月15日公司第八届董事会第十九次会议审议通过了《关于按规则调整2018年和2019年股票期权激励计划期权行
权价格的议案》，决议根据有关规定，将“中南JLC3”的行权价格由8.09元/股调整为7.53元/股，将“中南JLC5”的行权价
格由9.55元/股调整为8.99元/股，将“中南JLC6”的行权价格由7.63元/股调整为7.07元/股。
2021年7月15日公司第八届董事会第十九次会议审议通过了《关于注销第一个行权期的“中南JLC3”的议案》，决定注
销第一个行权期已经结束剩余的18,610,144份应进入第一个行权期的“中南JLC3”。2021年7月21日，经中国证券登记结算
有限责任公司深圳分公司审核，有关“中南JLC3”完成注销。
（3）报告期内行权情况
单位：份
类别 2019 年度 2020 年度 2021 年度
中南 JLC2 47,066,001 45,351,101 4,365,598
中南 JLC3 - 17,480,554 899,000
中南 JLC4 - 1,597,850 10,000
合计 47,066,001 64,429,505 5,274,598
根据《企业会计准则第11号—股份支付》和《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》的规定，在期权等待期内的
每个资产负债表日，公司以对可行权期权数量的最佳估计为基础，按照期权在授权日的公允价值，将当期取得的激励对象服
务计入成本费用，同时计入资本公积。在期权的行权期内，公司不对已确认的成本费用和资本公积进行调整。在每个资产负
债表日，根据行权的情况，结转确认股本和资本公积。
按照BS模型（Black-Scholes Model），公司期权授予日的公允价值和2021年摊销费用如下：
授予日的公允价值 2018年摊销费用 2019年摊销费用 2020年摊销费用 2021年摊销费用
类别
（万元） （万元） （万元） （万元） （万元）
中南JLC2 28,712.19 5,546.59 6,050.85 -1,092.82 0
中南JLC3 28,134.59 0 7,592.08 3,026.64 -4,383.61
中南JLC4 2,956.80 0 645.69 574.47 235.07
中南JLC5 4,950.79 0 0 1,637.73 -507.27
中南JLC6 1,124.62 0 0 236.05 29.15
2021 年共有 5,274,598 份期权行权，公司总股份数增加 5,274,598 股，公司股本增加 527.46 万元，资本公积增加 2,796.89
万元。
公司董事、高级管理人员股权激励情况
单位：股
报告期内已行 报告期末 期初持有 报告期新授 限制性股票
报告期内可 报告期内已 本期已解 期末持有限
姓名 职务 权股数行权价 市价（元/ 限制性股 予限制性股 的授予价格
行权期权数 行权期权数 锁股份数 制性股票数
格（元/股） 股） 票数 票数 （元/股）
董事、副总经
辛琦 2,640,000 0 0 4.14 0 0 0 0 0
理、财务总监
唐晓东 董事 2,640,000 0 0 4.14 0 0 0 0 0
董事、副总经
胡红卫 0 0 0 4.14 0 0 0 0 0
理
梁洁 董事会秘书 792,000 180,400 5.93 4.14 0 0 0 0 0
合计 6,072,000 180,400 -- -- 0 0 0 -- 0
公司 2018 年股票期权激励计划向辛琦、唐晓东、胡红卫、梁洁分别授予期权 800 万份、800 万份、360 万份和 240
备注 万份，有关期权第一个行权期的部分分别是 264 万份、264 万份、118.8 万份、79.2 万份；有关期权第二个行权期
的部分分别是 264 万份、264 万份、118.8 万份、79.2 万份，梁洁在 2021 年行权 180,400 万份。
高级管理人员的考评机制及激励情况
公司制定了科学的高级管理人员选择、考评、激励和约束机制。高级管理人员的工作绩效与其收入直接挂钩。根据薪酬
考核体系及高级管理人员担任的职务和岗位职责确定基本薪酬，再根据公司经营情况，并根据个人业绩确定年度绩效奖金。
公司实施股票期权激励计划对高级管理人员和核心骨干进行长期激励，通过将激励对象利益和公司及股东利益结合在一起，
53
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
充分调动激励对象的积极性和创造性，吸引和保留优秀人才现。
2、员工持股计划的实施情况：不适用
3、其他员工激励措施：不适用
十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况
1、内部控制建设及实施情况
公司董事会按照企业内部控制规范体系的规定，建立健全和有效实施内部控制，评价其有效性，并如实披露内部控制评
价报告。监事会对董事会建立和实施内部控制进行监督。经理层负责组织领导企业内部控制的日常运行。
报告期内，公司严格按照法律法规及外部监管要求，结合公司实际情况，健全内部管理、强化信息披露，规范公司运作
行为，已经建立了有效的内部控制体系。2021 年度，公司根据业务的发展不断完善和健全公司内控体系，通过加强内控审
计部门对内控制度执行情况的监督力度，保证内控制度得到有效执行。
董事会认为，公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求在所有重大方面保持了有效的内部控制，公司不存在
内部控制重大缺陷、重要缺陷。
2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况：不适用
十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况
公司名称 整合计划 整合进展 整合中遇到的问题 已采取的解决措施 解决进展 后续解决计划
淄博锦美置
收购 51%股权 已完成收购 无 无 无 无
业有限公司
十四、内部控制自我评价报告或内部控制审计报告
1、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2022 年 04 月 26 日
《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》、深圳证券交
内部控制评价报告全文披露索引
易所网站及巨潮资讯网
纳入评价范围单位资产总额占公司合并
82.25%
财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公司合并
88.49%
财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
公司违反国家法律法规并受到被限令
公司董事、监事和高级管理人员的舞弊行 行业退出、吊销营业执照、强制关闭等
为；公司更正已公布的财务报告；注册会 处罚；公司重大决策未按照法律法规和
计师发现的却未被公司内部控制识别的当 公司制度履行决策程序；公司重要业务
定性标准
期财务报告中的重大错报；审计委员会和 缺乏制度控制或制度体系失效；公司内
审计部门对公司的对外财务报告和财务报 部控制重大或重要缺陷未得到整改；公
告内部控制监督无效。 司中高级管理人员和高级技术人员流
失严重。
资产潜在错报：
重大缺陷错报金额≥资产总额的 1%；
重要缺陷资产总额的 0.5%≤错报金额<资
产总额的 1%；
公司非财务报告内部控制缺陷定量标
一般缺陷错报金额<资产总额的 0.5%。
准主要根据控制缺陷可能造成直接经
定量标准 营业收入潜在错报：
济损失的金额，参照财务报告内部控制
重大缺陷错报金额≥营业收入总额的 1%；
缺陷的定量标准执行。
重要缺陷营业收入总额的 0.5%≤错报金
额<营业收入总额的 1%；
一般缺陷错报金额<营业收入总额的
0.5%。
54
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
所有者权益潜在错报：
重大缺陷错报金额≥所有者权益总额的
3%；
重要缺陷所有者权益总额的 1.5%≤错报
金额<所有者权益总额的 3%；
一般缺陷错报金额<所有者权益总额的
1.5%。
利润总额潜在错报：
重大缺陷错报金额≥利润总额的 5%；
重要缺陷利润总额的 3%≤错报金额<利润
总额的 5%；
一般缺陷错报金额<利润总额的 3%。
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
2、内部控制审计报告
内部控制审计报告中的审议意见段
公司于 2021 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2022 年 04 月 26 日
内部控制审计报告全文披露索引 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》《证券日报》和巨潮资讯网
内控审计报告意见类型 带强调事项段无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见一致。
十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况
具体问题描述 是否已整改 具体整改情况
公司 2021 年第七次临时股东大会决议将《公司章程》中第八十二条第三款“股
公司章程中对董监事选 东大会就选举董事、非由职工代表担任之监事进行表决时，根据本章程的规定
举仅规定可以实行累计 是 或者股东大会的决议或者法律法规、行政规章、证券监管部门之规定，可以实
投票制，未做强制性要求 行累积投票制”，修改为“股东大会就选举董事、非由职工代表担任之监事进行
表决时，实行累积投票制”
55
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位：否
报告期内因环境问题受到行政处罚的情况：
公司名称 处罚原因 违规情形 处罚结果 对上市公司生产经营的影响 公司的整改措施
江苏中南建筑产 调整施工方法，采取扬
施工现场扬尘、造成噪 处罚金额较低，对公司生产
业集团有限责任 违反相关规定 罚款 31.9 万元 尘防治措施、冲洗工地
声污染等 经营未构成重大影响
公司 运输车辆等
江苏中南园林工 施工中未采取抑尘措 处罚金额较低，对公司生产
违反相关规定 罚款 1.6 万元 采取扬尘防治措施
程有限公司 施 经营未构成重大影响
如皋中南锦信置 处罚金额较低，对公司生产
未按要求覆盖裸土 违反相关规定 罚款 5 万元 加强裸土覆盖
业有限公司 经营未构成重大影响
潍坊锦琴房地产 处罚金额较低，对公司生产
施工过程扬尘 违反相关规定 罚款 3 万元 采取扬尘防治措施
开发有限公司 经营未构成重大影响
重庆南佑房地产 处罚金额较低，对公司生产
施工损坏绿化 违反相关规定 罚款 0.5 元 及时进行修复
开发有限公司 经营未构成重大影响
西安南兴置业有 处罚金额较低，对公司生产
施工导致路面积水 违反相关规定 罚款 5 万元 及时进行修复
限公司 经营未构成重大影响
青岛尚源城市发 未按照规定处置建筑 处罚金额较低，对公司生产
违反相关规定 罚款 5 万元 按规定处理
展有限公司 废弃物 经营未构成重大影响
泰安中南投资置 未按照规定处置建筑 处罚金额较低，对公司生产
违反相关规定 罚款 1 万元 按规定处理
业有限公司 废弃物 经营未构成重大影响
施工产生环境噪声，存
南通常乐建筑劳 处罚金额较低，对公司生产 调整施工方法，加强裸
在裸土未覆盖，污水排 违反相关规定 罚款 19.5 万元
务有限公司 经营未构成重大影响 土覆盖，规定排放
放不规范
南通锦宏建筑工 夜间施工噪声超标，施 处罚金额较低，对公司生产 调整施工方法，采取扬
违反相关规定 罚款 1.7 万元
程有限责任公司 工现场扬尘 经营未构成重大影响 尘防治措施
二、社会责任情况
详见《中南建设 2021 年环境、社会及管治报告》。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况
中南建设三十余年砥砺前行，坚持与城乡发展并行共进，深入基础设施建设、城市格局优化，产业迭代升级和服务美好
生活，不断探索城市迭代升级和乡村振兴的创新解决方案，与国同行，共建城乡，坚定不移地与中国城乡发展同频共振。
公司积极响应国家关于扶贫减贫的政策方针，结合公司业务和支持地实际情况，开展一系列乡村振兴工作，以实际行动
履行社会责任。其中重点项目包括：
1、公司与南通市海门区常乐镇中南村委会围绕“打造乡村振兴的示范村、样板村”的目标，走出了一条村企共建引领
村庄跨越式发展的乡村振兴之路。中南村以 “集团+农户”“企业+农户”为引领，以“合作社+农户”为重点，通过发展
建筑工业、高效农业以及旅游经济等产业，实现民富村强。截至 2021 年，中南村已实现全村经济总量突破 9 亿元(不含市外
建安产值)，集体收入超 150 万元，村民人均可支配收入年增长率达到 12％以上，农民人均收入由 2001 年的 4700 多元提高
到 2021 年的 5.3 万元，几乎实现了“家家住别墅”的愿景。中南村先后被评为全国文明村、全国绿色小康村、江苏省文明
村。在建党 100 周年，全国“两优一先”表彰大会上中南村也荣获“全国先进基层党组织”称号。
2、公司以中南村模式为基础，继续打造了“全新表达”的张謇故里小镇柳西半街。张謇故里小镇总规划面积 4.7 平
方公里，以“张謇”文化为内核，厚植乡村底蕴，外接政府、受众、产业三大端口，内联公司产业板块资源协同发展，紧密
围绕“乡村振兴、文化复兴”双战略，打造集文化、旅游、教育、农业等多功能于一体的多产业共荣型文旅项目。积极带动
56
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
当地经济发展。
3、2021 年，中南一厘米温暖赤水公益行，走进贵州赤水市天台学校、中南必克希望小学、中南三道墙希望小学、中南
白沙乡白水希望小学、中南陈家湾希望小学、中南第一希望小学（罗化小学）、赤水市天台镇凤凰小学、赤水市天台镇金宝
小学、赤水市天台镇新店小学、黔南州罗甸县龙坪镇板庚小学共计 10 所乡村学校，捐赠 10 座图书馆、15 个图书角、21 台
电脑、7 台打印机、1 座数字影院、4 台室外乒乓球台、24 套会议桌，以及种类丰富的书包文具绘本运动器材等文体用品。
面对乡村振兴新任务、新需求，中南建设充分发挥资金资源和人才优势，围绕经济繁荣、设施完善、环境优美、文明和
谐的社会主义新农村建设目标，以企业力量助力乡村建设，通过加强总体规划、项目引导、基础设施投入推进村容村貌焕新，
共建宜居宜业美好乡村。
57
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末
尚未履行完毕的承诺事项
（1）资产重组时所作承诺
承诺方 中南城市建设投资有限公司、中南控股集团有限公司、陈锦石
承诺类型 关于同业竞争、关联交易、资金占用方面的承诺
承诺时间 2009 年 07 月 15 日
承诺期限 长期
一、关于保持上市公司独立性的承诺：为保持上市公司的独立性，中南城市建设投资有限公司、中
南控股集团有限公司、陈锦石（以下简称“承诺方”）承诺如下：
1、保证上市公司人员独立
（1）保证上市公司的生产经营与行政管理（包括劳动、人事及工资管理等）完全独立于承诺方及承
诺方关联公司。
（2）上市公司董事、监事及高级管理人员严格按照《公司法》、《公司章程》的有关规定选举产生；
保证上市公司的总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书等高级管理人员专职在上市公司工作，不
在承诺方及承诺方关联公司兼任除董事之外的职务。
（3）保证承诺方推荐出任上市公司董事和经理的人选都通过合法的程序进行，承诺方不干预公司董
事会和股东大会已经做出的人事任免决定。
2、保证上市公司资产独立完整
（1）保证上市公司与承诺方及承诺方的关联人之间产权关系明确，上市公司对所属资产拥有完整的
所有权，保证上市公司资产的独立完整
（2）保证上市公司不存在资金、资产被承诺方及承诺方的关联方占用的情形。
（3）保证上市公司的住所独立于承诺人。
3、保证上市公司的财务独立
（1）保证上市公司建立独立的财务部门和独立的财务核算体系。
（2）保证上市公司具有规范、独立的财务会计制度和对分公司、子公司的财务管理制度。
（3）保证上市公司保持自己独立的银行账户，不与承诺方共用一个银行账户。
（4）保证上市公司的财务人员不在本公司兼职。
（5）保证上市公司依法独立纳税。
承诺内容 （6）保证上市公司能够独立作出财务决策，承诺方不干预上市公司的资金使用。
4、保证上市公司机构独立
（1）保证上市公司的机构设置独立于承诺方，并能独立自主地运作。
（2）保证上市公司办公机构和生产经营场所与承诺方分开；建立健全的组织机构体系，保证上市公
司董事会、监事会以及各职能部门独立运作，不存在与承诺方职能部门之间的从属关系。
（3）保证承诺方行为规范，不超越股东大会直接或间接干预上市公司的决策和经营。
5、保证上市公司业务独立
（1）保证上市公司拥有独立开展经营活动的资产、人员、资质和能力，上市公司具有面向市场自主
经营的能力。
（2）保证尽可能减少上市公司与承诺方及承诺方关联公司之间的持续性关联交易。对于无法避免的
关联交易将本着“公平、公正、公开”的原则，与向非关联企业的交易价格保持一致，并及时进行信息
披露。
（3）保证不与上市公司进行同业竞争。
二、关于避免和消除同业竞争的承诺：
为从根本上避免和消除中南房地产、中南集团、陈锦石及其关联企业侵占上市公司的商业机会和形
成同业竞争的可能性，中南城市建设投资有限公司、中南控股集团有限公司、陈锦石（以下简称“承诺
人”）承诺：中南房地产作为上市公司控股股东期间，中南集团作为上市公司间接控股股东期间，陈锦
石作为上市公司实际控制人期间，承诺人不会在中国境内或境外，以任何方式（包括但不限于其单独经
营、通过合资经营或拥有另一公司或企业的股份及其它权益）直接或间接从事与上市公司相同或相似的
业务。承诺人同时保证：将采取合法及有效的措施，促使承诺人除上市公司外的其他下属全资、控股子
公司不从事与上市公司相同或相似的业务；如果有同时适合于上市公司和承诺人及下属全资、控股子公
司进行商业开发的机会，上市公司享有优先选择权。承诺人承诺并保证给予上市公司与承诺人其他下属
58
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
全资、控股子公司同等待遇，避免损害上市公司及上市公司中小股东的利益。对于上市公司的正常生产、
经营活动，承诺人保证不利用其地位损害上市公司及上市公司中小股东的利益。
三、关于减少并规范关联交易的承诺：
就本次交易完成后中南城市建设投资有限公司、中南控股集团有限公司、陈锦石可能与上市公司发
生的关联交易，中南城市建设投资有限公司、中南控股集团有限公司、陈锦石（以下简称“承诺人”）
承诺：在本次交易完成后，承诺人及其下属全资、控股子公司将尽量减少并规范与上市公司及其控股企
业之间的关联交易。对于无法避免或有合理原因而发生的关联交易，承诺人及其下属全资、控股子公司
将遵循市场公开、公平、公正的原则以公允、合理的市场价格进行，根据有关法律、法规及规范性文件
的规定履行关联交易决策程序，依法履行信息披露义务和办理有关报批程序，不利用其地位损害上市公
司的利益。中南房地产作为上市公司控股股东期间，中南集团作为上市公司间接控股股东期间，陈锦石
作为上市公司实际控制人期间，承诺人不会利用其地位损害上市公司及其他股东（特别是中小股东）的
合法权益。
履行情况 未违反承诺
承诺是否及
是
时履行
（2）首次公开发行或再融资时所作承诺
承诺方 中南城市建设投资有限公司、中南控股集团有限公司、上市公司董事、监事、高管
承诺类型 其他承诺
承诺时间 2015 年 04 月 15 日
承诺期限 长期
本公司的全部董事、监事、高级管理人员，控股股东中南城市建设投资有限公司、中南控股集团有限公
司，实际控制人陈锦石先生已出具承诺函，承诺内容如下：中南建设已经及时完整地披露了房地产业务
承诺内容
用地情况，不存在因用地违法违规被查处的情形；如中南建设因未披露的土地闲置等违法违规行为给上
市公司和投资者造成损失的，本人/本公司将依法承担赔偿责任
履行情况 未违反承诺
承诺是否及
是
时履行
（3）其他对公司中小股东所作承诺
承诺方 中南城市建设投资有限公司、陈昱含
承诺类型 其他承诺
承诺时间 2009 年 07 月 15 日
承诺期限 长期
一、关于税务补偿的承诺：
中南城市建设投资有限公司和陈昱含（以下合称“承诺人”）目前分别持有江苏中南建筑产业集团
有限责任公司（以下简称“中南建筑”）97.36%和 2.64%股权。鉴于中南建筑及其子公司南通市中南建
工设备安装有限公司在 2008 年度及以前年度存在按照核定方式缴纳企业所得税的情况，为保证公司及其
中小股东的利益，承诺人特此承诺：在上市公司本次重大重组经中国证监会批准并实施后，如有权税务
部门要求中南建筑及南通市中南建工设备安装有限公司改按查账征收方式缴纳 2007 年度及以前年度所得
税，并由此导致中南建筑及南通市中南建工设备安装有限公司需补缴税款、支付滞纳金罚款或其他款项
时，承诺人将在有权税务部门规定的期限内，且最迟不晚于有权税务部门出具书面文件后的一个月内，
根据目前对中南建筑的持股比例承担中南建筑及南通市中南建工设备安装有限公司需补缴的税款、滞纳
承诺内容
金、罚款或其他款项。
二、关于明确"税务补偿承诺"中责任期限的专项说明：
鉴于江苏中南建筑产业集团有限责任公司（以下简称“中南建筑”）及其子公司南通市中南建工设
备安装有限公司（以下简称“中南安装”）存在按照核定方式缴纳企业所得税的情况，为保障上市公司
及其中小股东的利益，中南城市建设投资有限公司和陈昱含（以下合称“承诺人”）就所出具的税务补
偿承诺中的责任期限明确如下：中南建筑及中南安装若因资产置换完成日前的经营行为或其他行为，需
要补缴企业所得税、支付滞纳金、罚款或其他款项，承诺人将在税务机关规定的期限内，且最迟不晚于
税务机关出具书面文件后的一个月内，按持股比例承担；中南建筑及中南安装在资产置换完成日后的应
税责任，由上市公司承担。
履行情况 未触发履约条件
承诺是否及
是
时履行
59
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及
其原因做出说明：不适用
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
公司报告期无违规对外担保情况。
四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明：不适用
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说
明：不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明
具体情况参见财务报告附注三、重要会计政策及会计估计之 38、重要会计政策、会计估计的变更。
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
具体情况参见财务报告附注六、合并范围的变动。
八、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 790
境内会计师事务所审计服务的连续年限 7
境内会计师事务所注册会计师姓名 王娟、李洋
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 5、2
当期是否改聘会计师事务所：否
聘请内部控制审计会计师事务所情况：
公司聘请致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司内部控制审计机构，内控审计费用为 120 万元，包含在上述会计事务
所 790 万元报酬内。
九、年度报告披露后面临退市情况：不适用
十、破产重整相关事项
公司报告期未发生破产重整相关事项。
十一、重大诉讼、仲裁事项
1、重大诉讼仲裁事项
涉案金额 是否形成 诉讼(仲裁) 诉讼(仲裁)审 诉讼(仲裁)判
诉讼(仲裁)基本情况 披露日期 披露索引
（万元） 预计负债 进展 理结果及影响 决执行情况
刊登于指定媒体的《关
于中南云锦有关诉讼
中南云锦（北京）房地产开
2020 年 8 月 18 日、情 况 的 公 告 》
发有限公司起诉北京密云经
2020 年 8 月 25 日、（2020-163）、《2020
济开发区总公司、北京众智
58,555否 二审中 未有结果 未到执行阶段 2021 年 4 月 27 日、年半年度报告》、《2020
房地产开发有限公司、国邦
2021 年 8 月 27 日和 年度报告》、《2021 年
京基（北京）房地产开发有
2021 年 9 月 8 日 半年度报告》和《关于
限公司
中南云锦有关诉讼进
展情况的公告》
60
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
2、其他诉讼事项
涉案金额 是否形成 诉讼(仲裁) 诉讼(仲裁)审 诉讼(仲裁)判
诉讼(仲裁)基本情况 披露日期 披露索引
（万元） 预计负债 进展 理结果及影响 决执行情况
张文华因建设工程施工合同 刊登于指定媒体的
2017 年 8 月 24 日、
纠纷起诉江苏中南建筑产业 2,000否 二审中 未有结果 未到执行阶段 《2017 年半年度报告》、
2018 年 4 月 27 日、
集团有限责任公司 《2017 年度报告》、
2019 年 4 月 23 日、
《2018 年度报告》、
海门中南世纪城开发有限公 2019 年 8 月 27 日、
《2019 年半年度报告》、
司因建设工程施工合同纠纷 2020 年 4 月 28 日、
《2019 年度报告》、
起诉南通麒麟建筑安装工程 1,991否 二审中 未有结果 未到执行阶段 2020 年 8 月 25 日、
《2020 年半年度报告》、
有限公司、海门大生建设工程 2021 年 4 月 27 日和
《2020 年度报告》和
有限公司、沈卫祥 2021 年 8 月 27 日
《2021 年半年度报告》
公司诉唐山国际旅游岛管理
委员会、唐山湾三岛旅游区旅 56,996否 一审中 未有结果 未到执行阶段
游开发建设有限公司 1
注
公司诉唐山金融控股集团股
份有限公司、唐山湾三岛旅游 12,719否 一审中 未有结果 未到执行阶段
区旅游开发建设有限公司 2
注
刊登于指定媒体的
2021 年 8 月 27 日
江苏中南建筑产业集团有限 《2021 年半年度报告》
责任公司诉北京天洋基业投 18,088否 强制执行 胜诉 强制执行中
资有限公司 3
注
江苏焕锦房地产有限公司诉
新沂市城市投资发展有限公 10,049否 二审中 未有结果 未到执行阶段
司 4
注
江苏中南建筑产业集团有限
责任公司诉唐山恒瀚邑房地
产开发有限公司、北京恒世投
资有限公司、恒大地产集团北
13,292否 一审中 未有结果 未到执行阶段
京有限公司、深圳恒忆格心投
资合伙企业（有限合伙）、恒
大地产集团有限公司
注5
江苏中南建筑产业集团有限
责任公司诉河北鼎嘉琪房地
产开发有限公司、恒大地产集 10,550否 一审中 未有结果 未到执行阶段
团石家庄有限公司、恒大地产
集团有限公司 6
注
江苏中南建筑产业集团有限 刊登于指定媒体的
2022 年 4 月 26 日
责任公司诉成都金尊房地产 《2021 年度报告》
16,038否 一审中 未有结果 未到执行阶段
开发有限公司、恒大地产集团
成都有限公司 7
注
江苏中南建筑产业集团有限
责任公司诉德阳欣恒房地产
23,342否 一审中 未有结果 未到执行阶段
开发有限公司、恒大地产集团
成都有限公司 8
注
江苏中南建筑产业集团有限
责任公司诉成都国宏腾实业
有限公司、成都鑫苑人居企业
管理有限公司、鑫苑置业成都 25,900否 一审中 未有结果 未到执行阶段
有限公司、河南鑫苑置业有限
公司、鑫苑中国置业有限公司
注9
61
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
涉案金额 是否形成 诉讼(仲裁) 诉讼(仲裁)审 诉讼(仲裁)判
诉讼(仲裁)基本情况 披露日期 披露索引
（万元） 预计负债 进展 理结果及影响 决执行情况
江苏中南建筑产业集团有限
责任公司诉菏泽市人民政府、 21,883否 一审中 未有结果 未到执行阶段
菏泽市住房和城乡建设局 10
注
江苏中南建筑产业集团有限
责任公司诉济南贵达置业有 12,746否 一审中 未有结果 未到执行阶段
限公司 11
注
江苏中南建筑产业集团有限
责任公司诉咸阳恒远置业有
限公司、恒大地产集团西安有 16,099否 一审中 未有结果 未到执行阶段
限公司、恒大地产集团有限公
司 12
注
江苏中南建筑产业集团有限
责任公司诉营口市熊岳城市
10,352否 二审中 未有结果 未到执行阶段
建设发展有限公司、营口经济
技术开发区管理委员会 13
注
海生龙湖园（固安）房地产开
发有限公司、文昌中南房地产
开发有限公司诉海生房地产 50,000否 一审中 未有结果 未到执行阶段
开发有限公司、杨海丰、杨海
红 14
注
注 1：公司向唐山市中级人民法院诉请唐山国际旅游岛管理委员会偿还投资建设工程款 48,240 万元，偿还垫付的拆迁费
用 8,756 万元，诉请唐山湾三岛旅游区旅游开发建设有限公司对其中 25,071 万元工程款承担连带清偿责任，二者承担本案的
诉讼费、保全费、鉴定费等全部费用。
注 2：公司向唐山市中级人民法院诉请唐山金融控股集团股份有限公司履行双方签署的《合作协议书》及其《补充协议》，
向公司支付有关工程款 12,719 万元，并承担本案的诉讼费、保全费、鉴定费等全部费用。
注 3：公司全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司向北京市第二中级人民法院诉请北京天洋基业投资有限公司
解除双方签订的施工合同，确认我方建设工程价款优先受偿权，支付工程欠款 18,088 万元及利息，并承担本案诉讼费、保
全费、诉讼保全保险费等费用。法院一审判决被告支付工程欠款 18,088 万元，承担本案诉讼费用，并确认我方就施工的工
程在 17,271 万元范围内享有优先受偿权。被告不服一审判决，向北京市高级人民法院提起上诉，二审维持原判。已申请立
案执行，尚在强制执行中。
注 4：公司持股 75%的子公司江苏焕锦房地产有限公司向徐州市中级人民法院诉请新沂市城市投资发展有限公司双倍返
还定金 5000 万元，赔偿因其违约解除合同造成的双倍返还定金仍不足以弥补的损失 5049 万元，并承担本案全部诉讼费用及
诉讼保全担保保险费等有关费用。法院一审判决被告单方解除合同行为构成违约，承担违约责任，给付我方 4721 万元，同
时其他诉讼请求。被告不服一审判决，已向江苏省高级人民法院提起上诉，目前二审审理中。
注 5：公司全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司向广州市中级人民法院诉请唐山恒瀚邑房地产开发有限公司
解除双方签订的施工合同，确认我方建设工程价款优先受偿权，支付工程欠款及利息 13292 万元，并承担本案诉讼费、保全
费、诉讼保全保险费等费用，诉请其他被告承担连带责任。
注 6：公司全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司向广州市中级人民法院诉请河北鼎嘉琪房地产开发有限公司
解除双方签订的施工合同，确认我方建设工程价款优先受偿权，支付工程欠款及利息 10,550 万元，并承担本案诉讼费、保
全费、诉讼保全保险费等费用，诉请其他被告承担连带责任。
注 7：公司全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司向成都市中级人民法院诉请成都金尊房地产开发有限公司解
除双方签订的施工合同，确认我方建设工程价款优先受偿权，支付工程欠款及利息 16,038 万元，并承担本案诉讼费、保全
费、诉讼保全保险费等费用，诉请其他被告承担连带责任。
注 8：公司全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司向广州市荔湾区人民法院诉请德阳欣恒房地产开发有限公司
解除双方签订的施工合同，确认我方建设工程价款优先受偿权，支付工程欠款及利息 23,342 万元，并承担本案诉讼费、保
62
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
全费、诉讼保全保险费等费用，诉请其他被告承担连带责任。
注 9：公司全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司向成都市中级人民法院诉请成都国宏腾实业有限公司解除双
方签订的施工合同，确认我方建设工程价款优先受偿权，支付工程欠款及利息 25,900 万元，并承担本案诉讼费、保全费、
诉讼保全保险费等费用，诉请其他被告承担连带责任。已和解撤诉结案。
注 10：公司全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司向菏泽市中级人民法院诉请菏泽市人民政府、菏泽市住房
和城乡建设局解除双方签订的施工合同，确认我方建设工程价款优先受偿权，支付工程欠款及利息 21,883 万元，并承担本
案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费等费用。
注 11：公司全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司向济南市中级人民法院诉请济南贵达置业有限公司支付工
程欠款及利息 12,746 万元，并承担本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费等费用。
注 12：公司全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司向广州市中级人民法院诉请咸阳恒远置业有限公司解除双
方签订的施工合同，确认我方建设工程价款优先受偿权，支付工程欠款及利息 13,292 万元，并承担本案诉讼费、保全费、
诉讼保全保险费等费用，诉请其他被告承担连带责任。
注 13：公司全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司向营口市中级人民法院诉请营口市熊岳城市建设发展有限
公司、营口经济技术开发区管理委员会支付工程款 10,352 万元及财务成本（按年化 12%计算），并承担诉讼费。营口市中
级人民法院一审判决被告支付工程款 10,352 万元及财务成本（按人民银行同期贷款利率/贷款市场报价利率计算）。原告不
服一审判决，已向辽宁省高级人民法院提起上诉，目前二审审理中。
注 14：公司全资子公司文昌中南房地产开发有限公司、海生龙湖园（固安）房地产开发有限公司向北京市第三中级人
民法院诉请固安县海生房地产开发有限公司、杨海丰、杨海红，变更三方公司签订的《合作协议》第五条中约定的合作款项，
调减合作款项 5 亿元（由人民币 19 亿元变更为人民币 14 亿元），海生公司赔偿项目公司的损失 5 亿元，杨海丰、杨海红对
海生公司的上述赔偿义务承担连带责任，并承担本案全部诉讼费用。
截至 2021 年 12 月末，公司（包括控股子公司）其他被诉小额诉讼仲裁事项约 502 件，平均标的金额约 235 万元。
十二、处罚及整改情况：不适用
十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
报告期内，公司控股股东及实际控制人不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等情况。
63
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
十四、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
关联交易 关联交易金额 占同类交易 交易额度 是否超过 关联交易结 可获得的同类
关联交易方 关联关系 关联交易类型 关联交易内容 关联交易价格 披露日期 披露索引
定价原则 （万元） 金额的比例 （万元） 额度 算方式 交易市价
江苏中南建设装饰有限公司 67,573.57 19.74% 153,000 否
金丰环球装饰工程（天津）有限公司 4,628.75 1.35% 15,000 否
中南服务及其下属子公司 45,245.91 13.22% 76,590 否
北京城建中南土木工程集团有限公司及
接受关联人提供的物 接受物业、工 公开招标、 75,662.11 22.10% 194,000 否
其下属子公司 市场价格 签署协议，支
同一控制方 业、工程施工等服务 程施工等服务 市场定价 —
中南控股集团（上海）资产管理有限公 付相关款项
及商品等 0.00 0.00% 2,500 否
司及其下属子公司 刊登于指定媒体的《关于
中南商业及其下属子公司 20,206.00 5.90% 20,000 是 2021年度日常关联交易授
2020年12月16日
上述主体之外中南控股的关联方 127,227.84 37.16% 40,800 是 权事项的公告》（公告编
中南控股集团有限公司 接受担保 指定价格 费率不超过1% 1,827.00 0.53% 15,000 否 号：2020-241）
合计 342,371.18 100% 516,890 否 — —
上海中南金石企业管理有限公司及其下 向关联人提供工程服 提供工程服务 公开招标、 签署协议，收
同一控制方 市场价格 106,203.33 52.92% 130,000 否 —
属子公司 务、劳务 等 市场定价 到相关款项
向关联人销售商品、 提供工程服务 公开招标、 签署协议，收
上述主体之外中南控股的关联方 同一控制方 市场价格 94,483.17 47.08% 33,200 是 —
提供工程服务、劳务 等 市场定价 到相关款项
合计 200,686.50 100.00% 163,200 是 — —
大额销货退回的详细情况 无
公司接受江苏中南建设装饰有限公司、金丰环球装饰工程（天津）有限公司等公司服务时直接向其采购的原设备材料，
转而向新设立的中南昱购（上海）供应链科技有限公司采购，因此公司与江苏中南建设装饰有限公司、金丰环球装饰工
程（天津）有限公司等公司的交易金额比预期低，与中南昱购（上海）供应链科技有限公司交易比预期高，公司总体接
按类别对本期将发生的日常关联交易进行总金额预计的，在报告期内的实际履行情况
受关联人提供的服务、商品等关联交易金额应与预期差别不大。同时公司承接的中南控股关联方苏州中南中心投资建设
有限公司投资的苏州中南中心项目施工规模快速增加，实际交易金额超过之前预计，公司与控股股东及其关联方日行关
联交易总额仍低于预计20.1%。
交易价格与市场参考价格差异较大的原因 无
64
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易：不适用
3、共同对外投资的关联交易：不适用
4、关联债权债务往来
公司报告期不存在关联债权债务往来。
5、与存在关联关系的财务公司的往来情况
公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。
6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况：不适用
7、其他重大关联交易
临时公告名称 临时公告披露日期 进展 临时公告披露网站名称
《关于收购武汉金诚 51%股权及与控股股东
2020/12/26 指定媒体
共同投资的关联交易公告》 已完成股权转让
《关于完成收购武汉金诚 51%股权的公告》 2021/3/26 指定媒体
《关于与控股股东共同参与定州污水处理厂
2021/1/29 共同投资 指定媒体
政府和社会资本合作项目的关联交易公告》
《关于向控股股东收购淄博锦美 51%股权并
2021/4/2 指定媒体
与控股股东共同投资的关联交易公告》 已完成股权转让
《关于完成收购淄博锦美 51%股权的公告》 2021/5/12 指定媒体
十五、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
截止 12 月 截止 反担保 是否 是否为
担保额度 担保进展
担保对象名称 31 日可使用 12 月 31 日 担保类型 担保物 等风控 担保期 履行 关联方
披露日期 披露日期
担保额度 担保金额 措施 完毕 担保
成都昀泽房地产开发有限公司 2020/9/16 14,880连带责任担保 36 个月 否 否
重庆金南盛唐房地产开发有限公司 2020/6/29 2,400连带责任担保 36 个月 否 否
沈阳中南屹盛房地产开发有限公司 2021/7/10 49,912连带责任担保 股权质押 12 个月 否 否
佛山雅旭房地产开发有限公司 2019/12/21 15,536连带责任担保 36 个月 否 否
儋州润捷房地产开发有限公司 2020/11/05 23,390连带责任担保 股权质押 12 个月 否 否
南宁景信置业有限公司 2020/08/07 45,800连带责任担保 是 36 个月 否 否
南宁景信置业有限公司 2021/01/19 49,000连带责任担保 是 60 个月 否 否
潍坊市中南锦悦房地产开发有限公司 2020/3/11 24,000连带责任担保 36 个月 否 否
深圳市宝昱投资有限公司 2020/11/5 168,000连带责任担保 24 个月 否 否
65
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
深圳市金中盛投资有限公司 2021/11/15 225,0002020/11/5 0连带责任担保 24 个月 否 否
淮安市锦熙置业有限公司 2020/11/17 11,220连带责任担保 36 个月 否 否
张家港锦裕置地有限公司 2020/4/11 7,712连带责任担保 36 个月 否 否
太仓市敏骏房地产开发有限公司 2020/11/14 14,850连带责任担保 60 个月 否 否
海门市海诚置业有限公司 2020/3/19 7,500流动性支持 股权质押 是 36 个月 否 否
股权质押/
盐城港达房地产开发有限公司 是
2021/2/24 2,865连带责任担保 土地抵押 12 个月 否 否
常州唐盛房地产有限公司 2020/11/14 26,531连带责任担保 36 个月 否 否
西安源恩置业有限公司 2020/11/17 38,500连带责任担保 36 个月 否 否
商丘育华置业有限公司 2021/11/15 12,2502020/10/28 3,675连带责任担保 24 个月 否 否
杭州德全置业有限公司 2021/4/15 18,250连带责任担保 36 个月 否 否
绍兴聚嵘置业有限公司 2021/3/13 29,133连带责任担保 是 36 个月 否 否
宁波杭州湾新区碧桂园房地产开发有
36 个月
限公司 2020/5/23 4,125连带责任担保 否 否
宁波杭州湾新区碧桂园房地产开发有
-
限公司 2020/8/29 2,921连带责任担保 否 否
诸暨祥生弘宜置业有限公司 2021/1/8 5,149连带责任担保 18 个月 否 否
余姚力铂置业有限公司 2020/11/26 18,900连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
余姚金捷房地产发展有限公司 2021/8/5 75,500连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
温州景容置业有限公司 2020/9/24 25,490连带责任担保 36 个月 否 否
温州兆瓯房地产有限公司 2021/9/29 31,212连带责任担保 36 个月 否 否
常熟峰达房地产开发有限公司 2021/8/25 29,000连带责任担保 36 个月 否 否
德清锦叶置业有限公司 2020/7/15 23,000连带责任担保 是 24 个月 否 否
南通欣和置业有限公司 2020/5/21 2,953连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
江苏锦泽置业有限公司 2020/8/5 33,600连带责任担保 是 48 个月 否 否
安徽省宁国市鸿鹰生态旅游发展有限
责任公司(同时为并表公司上海中南锦 2020/10/30 18,000连带责任担保 24 个月 否 否
时置业有限责任公司提供担保）
太仓市淏鼎房地产开发有限公司 2021/12/30 22,0002021/1/14 36,000连带责任担保 是 36 个月 否 否
太仓锦盛房地产开发有限公司 2021/12/30 36,0002021/4/15 22,000连带责任担保 是 36 个月 否 否
常州市宏禾置业有限公司 2020/11/19 22,026连带责任担保 是 36 个月 否 否
重庆万涪达置业有限公司 2021/3/13 10,950连带责任担保 股权质押 是 18 个月 否 否
江苏太云生态农业发展有限公司 2021/1/21 19,839连带责任担保 是 12 个月 否 否
无锡唐美房地产有限公司 2021/1/14 6,867连带责任担保 是 36 个月 否 否
阜南中南新路投资有限责任公司 2020/1/8 44,300连带责任担保 是 132 个月 否 否
烟台沐源置业有限公司(同时为并表公
司青岛中南世纪城房地产业投资有限 2021/8/11 62,000连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
公司提供担保）
南通嘉意置业有限公司 2021/6/22 18,000连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
绍兴驭远置业有限公司 2021/4/29 34,170连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
股权质押/
江苏港龙华扬置业有限公司 2021/2/24 13,122连带责任担保 是 12 个月 否 否
土地抵押
山东指南帮教育文化咨询有限公司 2021/2/24 1,000连带责任担保 是 24 个月 否 否
报告期内审批的对外担保额度合计（A1） 1,956,763报告期内对外担保实际发生额合计（A2） 760,242
66
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
报告期末已审批的对外担保额度合计（A3） 1,939,819报告期末实际对外担保余额合计（A4） 1,113,277
公司及其子公司对子公司的担保情况
截止 12 月 截止 反担保 是否 是否为
担保额度 担保进展
担保对象名称 31 日可使用 12 月 31 日 担保类型 担保物 等风控 担保期 履行 关联方
披露日期 披露日期
担保额度 担保金额 措施 完毕 担保
南充世纪城（中南）房地产开发有限责 股权质押/
2020/06/29 24,130连带责任担保 24 个月 否 否
任公司 土地抵押
成都中南锦合房地产开发有限公司 2021/6/23 2,211连带责任担保 - 否 否
海生龙湖园（固安）房地产开发有限公
股权质押/
司同时为并表公司天津中南锦清房地 2020/4/25 24,000连带责任担保 是 36 个月 否 否
土地抵押
产开发有限公司提供担保）
佛山中武景熙置地有限公司 2021/12/20 18,732连带责任担保 是 12 个月 否 否
佛山市顺德区城熙房地产开发有限公
2020/09/29 38,400连带责任担保 36 个月 否 否
司
文昌中南房地产开发有限公司 2013/06/22 6,250连带责任担保 120 个月 否 否
广西润琅置业有限公司 2021/4/29 33,700连带责任担保 股权质押 24 个月 否 否
揭阳吉辰房地产开发有限公司 2020/1/16 43,400连带责任担保 股权质押 36 个月 否 否
厦门钧联房地产开发有限公司 2020/4/25 7,615连带责任担保 36 个月 否 否
厦门钧联房地产开发有限公司 2020/8/21 2,604连带责任担保 - 否 否
泉州钧哲房地产开发有限公司 2021/8/25 14,620连带责任担保 12 个月 否 否
贵州锦荣置业有限公司 2020/9/24 10,800连带责任担保 是 24 个月 否 否
云南锦林置业有限公司 2020/7/4 4,000连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
昆明锦腾置业有限公司 2021/4/29 52,808连带责任担保 12 个月 否 否
2021/11/15 4,864,219
注1
泰安中南城市投资有限责任公司 2020/12/17 4,000连带责任担保 18 个月 否 否
泰安市高新区锦和置业有限公司 2019/12/10 5,583连带责任担保 是 36 个月 否 否
淄博锦泉置业有限公司 2019/11/23 10,700连带责任担保 是 36 个月 否 否
淄博锦泉置业有限公司（同时为并表公 股权质押/
2021/7/17 69,700连带责任担保 是 24 个月 否 否
司济南鸿义置业有限公司提供担保） 土地抵押
青岛栩升置业有限公司
2021/6/23 64,670连带责任担保 股权质押 18 个月 否 否
临沂辰悦房地产开发有限公司
青岛中南世纪城房地产业投资有限公
2020/11/5 4,927连带责任担保 15 个月 否 否
司
青岛中南世纪城房地产业投资有限公
2021/4/23 33,781连带责任担保 12 个月 否 否
司
青岛中南世纪城房地产业投资有限公
司（同时为非并表公司烟台沐源置业有 2021/8/11 62,000连带责任担保 36 个月 否 否
限公司提供担保）
青岛中南世纪城房地产业投资有限公
2021/7/17 4,136连带责任担保 - 否 否
司
股权质押/
青岛东鸿城市发展有限公司 2021/1/19 60,000连带责任担保 是 15 个月 否 否
土地抵押
青岛东鸿城市发展有限公司 2021/4/21 44,400连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
潍坊锦琴房地产开发有限公司 2021/1/29 5,000连带责任担保 12 个月 否 否
67
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
烟台仙客居酒店有限公司 2021/9/16 3,000连带责任担保 12 个月 否 否
烟台仙客居酒店有限公司 2021/12/24 990连带责任担保 物业抵押 12 个月 否 否
山东普天置业有限公司 2020/9/24 55,273连带责任担保 是 36 个月 否 否
潍坊中南悦隽产业发展有限公司(同时
为并表公司青岛尚源城市发展有限公 2021/4/21 15,500连带责任担保 股权质押 18 个月 否 否
司提供担保）
南京中南新锦城房地产开发有限公司 2019/8/9 560连带责任担保 是 12 个月 否 否
丹阳中南房地产开发有限公司 2021/1/8 6,000连带责任担保 股权质押 24 个月 否 否
丹阳中南房地产开发有限公司 2021/7/15 1,000连带责任担保 12 个月 否 否
镇江锦启和置业有限公司 2019/12/28 22,400连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
镇江昱元置业有限公司 2020/12/17 33,540连带责任担保 股权质押 36 个月 否 否
惠州市嘉霖智远房地产开发有限公司 2020/10/30 16,000连带责任担保 股权质押 24 个月 否 否
蚌埠中南花苑房地产开发有限公司（同
股权质押/
时为并表公司宿迁茗悦房地产开发有 2020/9/11 18,900连带责任担保 18 个月 否 否
土地抵押
限公司提供担保）
徐州璟悦房地产开发有限公司 2020/5/11 15,000连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
徐州嵘彭房地产开发有限公司 2020/12/24 5,250连带责任担保 是 24 个月 否 否
徐州鹭荣房地产开发有限公司 2021/4/21 39,950连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
徐州鹭和房地产开发有限公司 2021/4/29 18,000连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
常熟中南金锦置地有限公司 2019/12/18 85,000连带责任担保 股权质押 36 个月 否 否
上海宙衢置业发展有限公司 2019/5/23 3,160连带责任担保 36 个月 否 否
常州龙辰置业有限公司 2021/1/14 10,017连带责任担保 36 个月 否 否
股权质押/
东台锦玺置业有限公司 2021/7/17 24,200连带责任担保 24 个月 否 否
土地抵押
股权质押/
东台中南锦悦置业有限公司 2021/1/27 44,994连带责任担保 18 个月 否 否
土地抵押
东台中南锦悦置业有限公司 2021/7/28 30,000连带责任担保 物业抵押 15 个月 否 否
海门锦瑞置业有限公司 2020/4/11 8,700连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
南通中南新世界中心开发有限公司 2015/7/9 28,000连带责任担保 物业抵押 120 个月 否 否
南通中南新世界中心开发有限公司 2019/8/23 42,000连带责任担保 36 个月 否 否
南通中南新世界中心开发有限公司 2021/2/5 12,635连带责任担保 股权质押 12 个月 否 否
南通中南新世界中心开发有限公司 2021/3/16 38,390连带责任担保 股权质押 18 个月 否 否
南通中南新世界中心开发有限公司 2021/4/23 34,202连带责任担保 12 个月 否 否
唐山中南国际旅游岛房地产投资开发
2019/2/27 20,448连带责任担保 36 个月 否 否
有限公司
唐山中南国际旅游岛房地产投资开发
2020/6/23 8,100连带责任担保 股权质押 24 个月 否 否
有限公司
盐城中南世纪城房地产投资有限公司 2020/8/5 14,000连带责任担保 48 个月 否 否
68
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
泰兴市中南世纪城房地产发展有限公
2020/7/4 940连带责任担保 24 个月 否 否
司
合肥晟南置业有限公司 2021/04/15 10,000连带责任担保 264 个月 否 否
常德长欣房地产开发有限公司 2020/12/17 12,000连带责任担保 股权质押 18 个月 否 否
常德长欣房地产开发有限公司 2021/12/15 3,000连带责任担保 土地抵押 12 个月 否 否
西安智晟达置业有限公司 2021/5/29 18,107连带责任担保 是 18 个月 否 否
西安中南嘉丰置业有限公司（同时为并
表公司西安莱恒置业有限公司提供担 2021/9/29 14,500连带责任担保 是 24 个月 否 否
保事宜）
西安元凯置业有限公司 2021/7/17 9,620连带责任担保 股权质押 12 个月 否 否
菏泽中南花成置业有限公司 2021/11/19 0连带责任担保 股权质押 12 个月 否 否
杭州锦府置业有限公司 2021/4/15 4,830连带责任担保 是 6 个月 否 否
杭州锦府置业有限公司 2021/8/5 1,000连带责任担保 是 - 否 否
宁波中璟置业有限公司 2020/5/16 20,460连带责任担保 24 个月 否 否
诸暨悦盛房地产有限公司 2021/6/17 16,951连带责任担保 股权质押 12 个月 否 否
诸暨瑞鲲房地产有限公司 2021/3/26 30,240连带责任担保 股权质押 是 24 个月 否 否
股权质押/
利辛县锦瀚置业有限公司 2020/11/19 18,160连带责任担保 18 个月 否 否
土地抵押
龙港恒骏置业有限公司 2020/11/26 54,000连带责任担保 股权质押 24 个月 否 否
镇江新区金港房地产开发经营有限公
2021/5/12 2,680连带责任担保 是 12 个月 否 否
司
威海锦展置业有限公司 2021/6/29 4,310连带责任担保 是 6 个月 否 否
威海锦展置业有限公司 2021/12/11 1,722连带责任担保 是 3 个月 否 否
江苏中南锦弘房地产开发有限公司 2021/9/11 376连带责任担保 是 6 个月 否 否
嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司 2020/4/11 144连带责任担保 24 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2017/4/25 3,500连带责任担保 - 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2020/2/20 30,000连带责任担保 60 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2020/4/16 48,000连带责任担保 36 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2020/6/29 10,000连带责任担保 36 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2020/11/14 18,000连带责任担保 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/4/15 11,000连带责任担保 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/1/27 18,000连带责任担保 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/3/13 3,300连带责任担保 18 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/3/26 13,196连带责任担保 36 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/3/26 22,044连带责任担保 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/3/31 5,000连带责任担保 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/4/23 10,000连带责任担保 28 个月 否 否
69
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/4/23 1,904连带责任担保 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/6/16 18,000连带责任担保 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/7/21 9,800连带责任担保 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/7/28 30,000连带责任担保 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/8/18 20,000连带责任担保 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/8/26 26,000连带责任担保 12 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/9/16 9,900连带责任担保 10 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/10/26 8,100连带责任担保 6 个月 否 否
江苏中南建筑产业集团有限责任公司 2021/12/24 90,000连带责任担保 土地抵押 12 个月 否 否
南通市康民全预制构件有限公司 2021/3/31 4,688连带责任担保 12 个月 否 否
南通中昱建材有限公司 2021/1/19 18,000连带责任担保 12 个月 否 否
南通中昱建材有限公司 2021/3/13 20,000连带责任担保 24 个月 否 否
南通中昱建材有限公司（同时为并表公
司江苏中南建筑产业集团有限责任公 2021/5/29 50,000连带责任担保 24 个月 否 否
司提供担保）
中南城市建设发展（济宁）有限公司 2021/4/29 4,000连带责任担保 12 个月 否 否
中南城市建设发展（济宁）有限公司 2021/9/18 11,000连带责任担保 36 个月 否 否
杭州大江东中南辰锦建设发展有限公
2020/7/10 32,000连带责任担保 240 个月 否 否
司
杭州大江东中南辰锦建设发展有限公
2021/8/13 3,000连带责任担保 12 个月 否 否
司
聊城市东昌府区中南建设发展有限公
2019/11/23 63,600连带责任担保 264 个月 否 否
司
江苏中南建筑产业集团浙江投资有限
2019/7/18 2,400连带责任担保 36 个月 否 否
公司
江苏中南建筑产业集团浙江投资有限
2019/12/28 26,000连带责任担保 144 个月 否 否
公司
宁波中南投资有限公司 2019/12/21 172,500连带责任担保 144 个月 否 否
宁波中南投资有限公司 2021/8/20 2,500连带责任担保 12 个月 否 否
兴化中南企业管理有限公司 2019/12/21 60,000连带责任担保 120 个月 否 否
兴化中南企业管理有限公司 2020/3/19 2,900连带责任担保 24 个月 否 否
兴化中南企业管理有限公司 2020/12/30 4,890连带责任担保 24 个月 否 否
深州中南企业管理有限公司 2019/12/28 1,535连带责任担保 175 个月 否 否
深州中南企业管理有限公司 2019/12/28 25,000连带责任担保 175 个月 否 否
济宁中南医院管理有限公司 2020/3/19 41,636连带责任担保 240 个月 否 否
荣成市中南建投发展有限公司 2020/3/19 80,000连带责任担保 144 个月 否 否
日照市中南园区运营发展有限公司 2020/2/28 96,980连带责任担保 120 个月 否 否
南充中南建设发展有限公司 2020/12/22 25,000连带责任担保 24 个月 否 否
70
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
赣州兴中工程项目管理有限公司 2020/6/23 42,306连带责任担保 180 个月 否 否
定州锦泰企业管理有限责任公司 2021/2/24 20,800连带责任担保 是 192 个月 否 否
南通海悦房地产开发有限公司 2021/11/13 13,000连带责任担保 36 个月 否 否
嘉兴中南锦瑜置业有限公司 2020/12/09 22,157连带责任担保 是 24 个月 否 否
江阴苏泰房地产有限公司 2019/12/3 30,000连带责任担保 是 36 个月 否 否
宁波中南锦时置业有限公司 2020/11/28 5,780连带责任担保 是 12 个月 否 否
宁波市锦贵置业有限公司 2020/3/19 105连带责任担保 是 36 个月 否 否
东阳市金色港湾房地产有限公司 2020/7/15 550连带责任担保 是 12 个月 否 否
东阳市金色港湾房地产有限公司 2021/6/8 14,414连带责任担保 是 18 个月 否 否
乌鲁木齐隆瑞新景房地产开发有限公
2020/5/28 20,000连带责任担保 是 36 个月 否 否
司
乌鲁木齐隆瑞新景房地产开发有限公
2020/12/4 12,912连带责任担保 是 36 个月 否 否
司
乌鲁木齐金瑞盛达房地产开发有限公
2021/5/25 14,130连带责任担保 是 36 个月 否 否
司
平阳锦城置业有限公司 2020/7/31 63,275连带责任担保 是 36 个月 否 否
江苏锦翠房地产有限公司 2021/12/30 16,944连带责任担保 是 36 个月 否 否
珠光集团椒江房地产有限公司 2020/8/5 10,861连带责任担保 是 24 个月 否 否
珠光集团椒江房地产有限公司 2021/1/27 25,600连带责任担保 是 36 个月 否 否
上海中南锦时置业有限责任公司（同时
股权质押/
为非并表公司安徽省宁国市鸿鹰生态 2020/10/30 18,000连带责任担保 是 24 个月 否 否
土地抵押
旅游发展有限责任公司提供担保）
镇江铭城置业有限公司 2020/9/11 16,000连带责任担保 是 24 个月 否 否
徐州锦硕房地产开发有限公司 2020/9/24 6,327连带责任担保 是 12 个月 否 否
宁波市锦富置业有限公司 2021/6/19 2,351连带责任担保 是 12 个月 否 否
佛山锦毅置业有限责任公司 2021/7/28 60,000连带责任担保 是 36 个月 否 否
湖州奥盛房地产开发有限公司 2021/6/22 16,320连带责任担保 是 24 个月 否 否
宁波锦函置业有限责任公司 2021/4/21 12,650连带责任担保 是 12 个月 否 否
Haimen Zhongnan Investment
Development (International) Co., Ltd. 2019/7/13 46,304连带责任担保 36 个月 否 否
Haimen Zhongnan Investment
Development (International) Co., Ltd. 2021/4/9 152,546连带责任担保 36 个月 否 否
Haimen Zhongnan Investment
Development (International) Co., Ltd. 2021/6/10 95,342连带责任担保 364 天 否 否
新津城南花源置业有限公司 2020/6/10 8,190连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
江门嘉缘置业有限公司 2021/1/8 23,100连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
广西唐迪投资有限公司 2021/9/29 12,240连带责任担保 36 个月 否 否
2021/11/15 1,469,073
注2
广西唐迪投资有限公司 2021/4/29 40,085连带责任担保 股权质押 24 个月 否 否
厦门钧浩房地产开发有限公司 2020/6/23 5,564连带责任担保 是 - 否 否
贵州锦盛置业有限公司 2020/2/28 7,000连带责任担保 是 36 个月 否 否
71
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
临沂星悦房地产开发有限公司 2020/9/16 17,900连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
淮安市盛悦置业有限公司 2021/5/13 30,090连带责任担保 36 个月 否 否
淮南市兴南置业有限公司 2021/5/25 8,000连带责任担保 是 12 个月 否 否
上海纳铭国际贸易有限公司 2021/10/26 2,065连带责任担保 12 个月 否 否
南通海门中南新锦信房地产开发有限
2021/4/15 55,000连带责任担保 物业抵押 15 个月 否 否
公司
南通海门中南新锦信房地产开发有限
2021/7/21 4,500连带责任担保 48 个月 否 否
公司
南通嘉望置业有限公司 2021/4/29 30,000连带责任担保 股权质押 是 36 个月 否 否
江苏中南玄武湖生态旅游开发有限公
2019/12/10 9,050连带责任担保 股权质押 84 个月 否 否
司
合肥丰庆置业有限公司 2021/7/10 26,500连带责任担保 股权质押 36 个月 否 否
台州盛耀置业有限公司 2020/12/9 26,000连带责任担保 股权质押 18 个月 否 否
瑞安景畅置业有限公司 2021/4/15 100连带责任担保 12 个月 否 否
威海锦展置业有限公司 2021/2/5 16,119连带责任担保 是 12 个月 否 否
山东锦城钢结构有限责任公司 2021/11/19 3,500连带责任担保 12 个月 否 否
宁波锦实投资有限公司 2019/5/9 225,072连带责任担保 164 个月 否 否
郑州经中工程管理有限公司 2021/1/27 27,891连带责任担保 180 个月 否 否
三亚海绵城市投资建设有限公司 2020/2/20 56,600连带责任担保 240 个月 否 否
三亚海绵城市投资建设有限公司 2019/12/28 8,875连带责任担保 264 个月 否 否
滨海中南建设发展有限公司 2020/3/11 105,162连带责任担保 204 个月 否 否
徐州中南建设发展有限公司 2020/2/28 90,000连带责任担保 156 个月 否 否
洛阳中洛城市建设有限公司 2020/3/11 101,452连带责任担保 180 个月 否 否
邯郸中南工程项目管理有限公司 2020/4/3 5,218连带责任担保 180 个月 否 否
滕州共信建设发展有限公司 2020/2/29 50,000连带责任担保 144 个月 否 否
淮安市尚锦置业有限公司 2021/11/13 6,541连带责任担保 36 个月 否 否
余姚甲由申置业有限公司 2021/1/29 29,650连带责任担保 是 30 个月 否 否
中山锦泽置业有限公司 2021/5/25 50,000连带责任担保 是 36 个月 否 否
报告期内审批对子公司担保额度合计（B1） 6,500,000报告期内对子公司担保实际发生额合计（B2） 2,612,310
报告期末已审批的对子公司担保额度合计（B3） 6,360,719报告期末对子公司实际担保余额合计（B4） 4,503,926
公司担保总额（即前两大项的合计）
报告期内审批担保额度合计（A1+B1） 8,456,763报告期内担保实际发生额合计（A2+B2） 3,372,552
报告期末已审批的担保额度合计（A3+B3） 8,300,538报告期末实际担保余额合计（A4+B4） 5,537,204
实际担保总额（即 A4+B4）占公司净资产的比例 236.49%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D） 0
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担保余额（E） 4,322,668
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 4,366,478
上述三项担保金额合计（D+E+F） 5,537,204
对未到期担保合同，报告期内已发生担保责任或有证据表明有可能承担连带
无
清偿责任的情况说明
违反规定程序对外提供担保的说明 无
注 1：资产负债率超过 70%的子公司可使用担保总额；
注 2：资产负债率未超过 70%的子公司可使用担保总额。
72
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1）委托理财情况
单位：亿元
具体类型 委托理财的资金来源 委托理财发生额 未到期余额 逾期未收回的金额
银行理财产品 自有闲置资金 34 0 0
报告期内公司不存在单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托理财情况，不存在委托理财出现预
期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形。
（2）委托贷款情况
公司报告期不存在委托贷款。
4、其他重大合同
公司报告期不存在其他重大合同。
十六、其他重大事项的说明：不适用
十七、公司子公司重大事项：不适用
73
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
2020 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
类别 本次变动增减（＋，－）
股数 比例 股数 比例
一、有限售条件股份 15,162,058 0.40% 202,427 15,364,485 0.40%
1、国家持股 0 0 0 0 0
2、国有法人持股 0 0 0 0 0
3、其他内资持股 15,162,058 0.40% 202,427 15,364,485 0.40%
其中：境内法人持股 0 0 0 0 0
境内自然人持股 15,162,058 0.40% 202,427 15,364,485 0.40%
4、外资持股 0 0 0 0 0
二、无限售条件股份 3,806,122,245 99.60% 5,072,171 3,811,194,416 99.60%
1、人民币普通股 3,806,122,245 99.60% 5,072,171 3,811,194,416 99.60%
2、境内上市的外资股 0 0 0 0 0
3、境外上市的外资股 0 0 0 0 0
4、其他 0 0 0 0 0
三、股份总数 3,821,284,303 100.00% 5,274,598 3,826,558,901 100.00%
注：2021 年公司 2018 年股票期权激励计划、2019 年股票期权激励计划授予的期权行权导致公司股份增加 5,274,598 股。
其中董事及高级管理人员行权导致公司有限售条件股份增加 202,427 股，公司无限售条件股份相应变动。
2021 年公司股份总数增加 5,274,598 股，相对 2020 年末总股份数的情形，公司 2021 年每股收益和每股净资产因此均下
降约 0.14%。
2、限售股份变动情况：适用
单位：股
股东名称 期初限售股数 本期增加限售股数 本期解除限售股数 期末限售股数 限售原因 解除限售日期
赵桂香 106,275 0 0 106,275
辛琦 2,238,675 0 0 2,238,675
唐晓东 174,808 0 0 174,808 董事及高级 根据中国证券登记
梁洁 767,924 142,801 0 910,725 管理人员限 结算有限责任公司
胡红卫 885,000 0 0 885,000 售 有关规定解除限售
陈昱含 10,810,498 0 0 10,810,498
姚可 178,878 59,626 0 238,504
合计 15,162,058 202,427 0 15,364,485 -- --
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况：不适用
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明：适用
公司 2018 年股票期权激励计划首次授予的期权 2019 年 8 月 27 日起进入第一个行权期，2020 年 8 月 25 日起进入第二
个行权期；2018 年股票期权激励计划预留授予的期权 2020 年 8 月 25 日起进入第一个行权期；2019 年股票期权激励计划首
次授予的期权 2020 年 7 月 10 日起进入第一个行权期；2019 年股票期权激励计划部分预留授予的期权 2021 年 2 月 10 日进
入第一个行权期；2019 年股票期权激励计划授予剩余预留的期权 2021 年 6 月 30 日进入第一个行权期。
2021年，上述股票期权激励计划可行权总数为39,656,026份，截至2021年12月31日，共有5,274,598份期权行权，公司总
股份数增加5,274,598股。公司股东权益和总资产因此增加3,324.56万元。
74
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
3、现存的内部职工股情况：不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
2021 年 12 月末普通股股东总数 80,628 2022 年 3 月末普通股股东总数 98,329
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
持有有限售 持有无限售 质押或冻结情况
股东 持股 报告期末持 报告期内增
股东名称 条件的股份 条件的股份 股份
性质 比例 股数 减变动情况 数量
数 数 状态
境内非国有
中南城市建设投资有限公司 54.12% 2,071,061,687 14,239,327 0 2,071,061,687 质押 1,396,314,172
法人
香港中央结算有限公司 境外法人 2.43% 92,813,859 1,718,549 0 92,813,859 0 0
瑞银资产管理（新加坡）有限公司
境外法人 0.69% 26,423,867 5,935,300 0 26,423,867 0 0
－瑞银卢森堡投资 SICAV
交通银行－汇丰晋信动态策略混合
其他 0.58% 22,189,481 22,189,481 0 22,189,481 0 0
型证券投资基金
中国农业银行股份有限公司－富兰
克林国海弹性市值混合型证券投资 其他 0.55% 20,905,578 20,905,578 0 20,905,578 0 0
基金
中国银行股份有限公司－富兰克林
其他 0.53% 20,141,600 20,141,600 0 20,141,600 0 0
国海中小盘股票型证券投资基金
交通银行股份有限公司－汇丰晋信
其他 0.52% 19,832,558 19,832,558 0 19,832,558 0 0
核心成长混合型证券投资基金
中国工商银行股份有限公司－富国
其他 0.47% 18,165,492 16,692,792 0 18,165,492 0 0
中证红利指数增强型证券投资基金
江伟朋 境内自然人 0.43% 16,438,412 16,438,412 0 16,438,412 0 0
平安银行股份有限公司－东方红睿
轩三年定期开放灵活配置混合型证 其他 0.39% 14,999,472 -26,365,100 0 14,999,472 0 0
券投资基金
战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名
无
股东的情况
上述股东涉及委托/受托表决权、放弃表决权情况
无
的说明
前 10 名无限售条件股东持股情况
报告期末持有无 股份种类
股东名称
限售条件股份数 种类 数量
中南城市建设投资有限公司 2,071,061,687 人民币普通股 2,071,061,687
香港中央结算有限公司 92,813,859 人民币普通股 92,813,859
瑞银资产管理（新加坡）有限公司－瑞银卢森堡投资 SICAV 26,423,867 人民币普通股 26,423,867
交通银行－汇丰晋信动态策略混合型证券投资基金 22,189,481 人民币普通股 22,189,481
中国农业银行股份有限公司－富兰克林国海弹性市值混合型证券投资基金 20,905,578 人民币普通股 20,905,578
中国银行股份有限公司－富兰克林国海中小盘股票型证券投资基金 20,141,600 人民币普通股 20,141,600
交通银行股份有限公司－汇丰晋信核心成长混合型证券投资基金 19,832,558 人民币普通股 19,832,558
中国工商银行股份有限公司－富国中证红利指数增强型证券投资基金 18,165,492 人民币普通股 18,165,492
江伟朋 16,438,412 人民币普通股 16,438,412
平安银行股份有限公司－东方红睿轩三年定期开放灵活配置混合型证券投资基金 14,999,472 人民币普通股 14,999,472
交通银行－汇丰晋信动态策略混合型证券投资基金与交通银行股份有限公司－汇丰晋信核
心成长混合型证券投资基金均为汇丰晋信基金管理有限公司管理；中国农业银行股份有限
公司－富兰克林国海弹性市值混合型证券投资基金与中国银行股份有限公司－富兰克林国
上述股东之间关联关系或一致行动的说明
海中小盘股票型证券投资基金均为国海富兰克林基金管理有限公司管理。除此之外，未知
其他股东之间是否存在关联关系，或是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》
中规定的一致行动人。
上述股东参与融资融券业务情况说明 中南城市建设投资有限公司参与融资融券业务
75
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：自然人控股
控股股东类型：法人
控股股东名称 法定代表人/单位负责人 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
中南城市建设投资有限公司 陈锦石 2005 年 02 月 01 日 76987740X 投资
控股股东报告期内控股和参股的
无
其他境内外上市公司的股权情况
控股股东报告期内未发生变更。
3、公司实际控制人及其一致行动人
实际控制人性质：境内自然人
实际控制人类型：自然人
实际控制人姓名 与实际控制人关系 国籍 是否取得其他国家或地区居留权
陈锦石 本人 中华人民共和国 否
中南控股集团有限公司董事长、中南城市建设投资有限公司董事长、江苏中南建
主要职业及职务
设集团股份有限公司董事长、总经理。
过去 10 年曾控股的境内外上市公司情况 无
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司：不适用
4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到 80%：
不适用
5、其他持股在 10%以上的法人股东：不适用
6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况：不适用
四、股份回购在报告期的具体实施情况：不适用
76
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
第八节 债券相关情况
一、企业债券
报告期公司不存在企业债券。
二、公司债券
1、公司债券基本信息
单位：万元
还本付息方
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率 交易场所
式
公司 2017 年面向合格投
2017 年 12 2017 年 12 2022 年 12
资者公开发行公司债券 17 中南 01 112619.SZ 100.00 7.50%
月 14 日 月 14 日 月 14 日
（第一期）
公司 2019 年非公开发行
2019 年 6 月 2019 年 6 月 2023 年 6 月
公司债券（第一期）品种 19 中南 02 114506.SZ 203.20 7.80%
27 日 27 日 27 日
二
公司 2019 年面向合格投
2019 年 11 2019 年 11 2023 年 11
资者公开发行公司债券 19 中南 03 112997.SZ 56,225.90 7.60% 每年付息一
月 22 日 月 22 日 月 22 日
（第一期） 次，到期一次
公司 2020 年面向合格投 还本，最后一
深交所
资者公开发行公司债券 2020 年 3 月 2020 年 3 月 2024 年 3 月 期利息随本
20 中南 01 149050.SZ 80,000.00 6.80%
（第一期） 疫情防控债） 6日 6日 6日 金的兑付一
品种一 起支付
公司 2020 年面向合格投
资者公开发行公司债券 2020 年 3 月 2020 年 3 月 2025 年 3 月
20 中南 02 149051.SZ 90,000.00 7.40%
（第一期） 疫情防控债） 6日 6日 6日
品种二
公司 2021 年面向合格投
2021 年 3 月 2021 年 3 月 2025 年 3 月
资者公开发行公司债券 21 中南 01 149391.SZ 100,000.00 7.30%
17 日 17 日 17 日
（第一期）
投资者适当性安排 仅限合格投资者参与交易
适用的交易机制 集中竞价交易和综合协议交易
是否存在终止上市交易的风险和应对措施 否
逾期未偿还债券：不适用
期后事项：
1、公司 2022 年 2 月 8 日起先后三次发布关于“20 中南 01”公司债券票面利率调整和债券持有人有关回售事项的提示
性公告，部分债券持有人选择在回售登记期（2022 年 2 月 14 日至 2022 年 3 月 1 日）内将 8,000,000 张债券进行回售，有效
回售数量 7,980,810 张，并于 2022 年 3 月 7 日完成全部回售事项。“20 中南 01”剩余托管数量为 19,190 张，债券余额 191.9
万元。
2、“17 中南 01”“19 中南 02”“19 中南 03”“20 中南 01”“20 中南 02”“21 中南 01”于 2022 年 4 月 7 日分别召
开了债券持有人会议。根据有关债券持有人会议决议，“19 中南 03”、“20 中南 02”、“21 中南 01”债券持有人会议审
议通过了关于豁免发行人违约责任的议案。“17 中南 01”债券持有人会议未通过增加债券持有人会议非现场召开形式的议
案和关于豁免“江苏中南建设集团股份有限公司 2017 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）”违约责任的议案。
“19 中南 02”、“20 中南 01”债券持有人会议未通过关于豁免发行人违约责任的议案。根据有关债券募集说明书等有关规
定，公司将提前兑付“17 中南 01”、“19 中南 02”、“20 中南 01”，具体兑付安排详见后续公告。
2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
1、19 中南 02
77
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
本期债券的期限为 4 年，附第 2 年末公司调整票面利率选择权及债券持有人回售选择权。公司须于本期债券存续的第 2
个计息年度付息日前的第 15 个交易日，在证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度
的公告。若公司未行使调整票面利率选择权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。公司发出关于是否调
整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 2 个计息年度付息日将其持有的本期债券全部
或部分按面值回售给公司。本期债券第 2 个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深交所和债券登记机构相关业务规
则完成回售支付工作。自公司发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之日起 3 个交易日内，债券持有人可通
过指定的方式进行回售申报。债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券份额将被冻结交易；回售申报期不
进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。
公司自 2021 年 6 月 1 日起先后三次发布关于“19 中南 02”公司债券票面利率调整暨债券持有人回售实施办法的提示性
公告，决定于本债券存续期的第 2 年末下调本期债券后 2 年的票面利率至 6.50%。部分债券持有人选择在回售登记期（2021
年 6 月 7 日至 2021 年 6 月 9 日）内将 11,779,680 张债券进行回售，并于 2021 年 6 月 27 日完成全部回售事项。“19 中南 02”
剩余托管数量为 20,320 张。
2、19 中南 03
本期债券的期限为 4 年，附第 2 年末公司调整票面利率选择权及债券持有人回售选择权。公司须于本期债券存续的第 2
个计息年度付息日前的第 15 个交易日，在证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否调整本期债券票面利率以及调整幅度
的公告。若公司未行使调整票面利率选择权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。公司发出关于是否调
整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，债券持有人有权选择在本期债券第 2 个计息年度付息日将其持有的本期债券全部
或部分按面值回售给公司。本期债券第 2 个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照深交所和债券登记机构相关业务规
则完成回售支付工作。自公司发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告之日起 3 个交易日内，债券持有人可通
过指定的方式进行回售申报，债券持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券份额将被冻结交易；回售申报期不
进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。
公司自 10 月 26 日起先后三次发布关于“19 中南 03”公司债券票面利率调整和债券持有人回售有关事项的提示性公告，
部分债券持有人选择在回售登记期（2021 年 11 月 1 日至 2021 年 11 月 3 日）内将 10,000,000 张债券进行回售，撤销回售数
量为 5,622,590 张，有效回售数量 4,377,410 张，并于 2021 年 11 月 22 日完成全部回售事项。“19 中南 03”剩余托管数量为
5,622,590 张。
3、中介机构的情况
签字会计师 中介机构
债券项目名称 中介机构名称 办公地址 联系电话
姓名 联系人
19 中南 02、19 中南 03、20 中南 中山证券有限责任 上海市浦东新区世纪大道
曹阳、王娟 潘晨 021-50801138
01、20 中南 02、21 中南 01 公司 210 号二十一世纪大厦 10 楼
国泰君安证券股份 北京市西城区金融大街 28
17 中南 01 曹阳、王娟 徐佳豪 010-59312900
有限公司 号盈泰中心 2 号楼 10 层
报告期内上述机构未发生变化
4、募集资金使用情况
单位：万元
是否与募集说明
募集资金专项账 募集资金违规使 书承诺的用途、
债券项目名称 募集资金总金额 已使用金额 未使用金额
户运作情况 用的整改情况 使用计划及其他
约定一致
17 中南 01 100,000.00 100,000.00 0.00 无 无 是
19 中南 02 118,000.00 118,000.00 0.00 无 无 是
19 中南 03 100,000.00 100,000.00 0.00 无 无 是
20 中南 01 80,000.00 80,000.00 0.00 无 无 是
20 中南 02 90,000.00 90,000.00 0.00 无 无 是
21 中南 01 100,000.00 100,000.00 0.00 无 无 是
募集资金用于建设项目：不适用
78
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
公司报告期内变更上述债券募集资金用途：不适用
5、报告期内信用评级结果调整情况：不适用
6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益的影
响：不适用
三、非金融企业债务融资工具
1、非金融企业债务融资工具基本信息
单位：元
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率 还本付息方式 交易场所
公司 2020
20 中南建设 2020 年 2020 年 2024 年
年度第一期 102001261.IB 120,000.00 7.20%
MTN001 6 月 23 日 6 月 23 日 6 月 23 日
中期票据
每年付息一次，到
公司 2020
20 中南建设 2020 年 2020 年 2024 年 期一次还本，最后
年度第二期 102001655.IB 180,000.00 7.20% 银行间市场
MTN002 8 月 26 日 8 月 26 日 8 月 26 日 一期利息随本金
中期票据
的兑付一起支付
公司 2021
21 中南建设 2021 年 2023 年 2025 年
年度第一期 102101384.IB 100,000.00 6.80%
MTN001 7 月 26 日 7 月 26 日 7 月 26 日
中期票据
投资者适当性安排（如有） 仅限合格投资者参与交易
适用的交易机制 全国银行间债券市场流通转让
是否存在终止上市交易的风险（如有）
否
和应对措施
逾期未偿还债券：不适用
期后事项：
“20 中南建设 MTN001”、“20 中南建设 MTN002”、“21 中南建设 MTN001”于 2022 年 4 月 13 日分别召开 2022 年第一次
持有人会议，有关会议均决议无条件豁免发行人违反评级承诺。
2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况：不适用
3、中介机构的情况
债券项目名称 中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 中介机构联系人 联系电话
20 中南建设
MTN001、20 中南建 中国民生银行股份 南京市洪武北路 20
王娟、曹阳 彭树彬 15651801756
设 MTN002、21 中 有限公司南京分行 号民生银行
南建设 MTN001
报告期内上述机构未发生变化
4、募集资金使用情况
单位：万元
是否与募集说明
募集资金专项账 募集资金违规使 书承诺的用途、
债券项目名称 募集资金总金额 已使用金额 未使用金额
户运作情况 用的整改情况 使用计划及其他
约定一致
20 中南建设
120,000.00 120,000.00 0.00 无 无 是
MTN001
20 中南建设 0.00 无 是
180,000.00 180,000.00 无
MTN002
21 中南建设 0.00 无 是
100,000.00 100,000.00 无
MTN001
募集资金用于建设项目：不适用
公司报告期内变更上述债券募集资金用途：不适用
79
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
5、报告期内信用评级结果调整情况：不适用
6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益的影
响：不适用
四、可转换公司债券
报告期公司不存在可转换公司债券。
五、报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%：不适用
六、报告期末除债券外的有息债务逾期情况：不适用
七、报告期内是否有违反规章制度的情况：不适用
八、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 本报告期末 上年末 本报告期末比上年末增减
流动比率 1.06 1.18 -10.17%
资产负债率 88.37% 86.54% 1.83%
速动比率 38.94% 45.60% -14.61%
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
扣除非经常性损益后净利润 -403,649.42 564,455.50 -171.51%
EBITDA 全部债务比 -1.07% 14.75% -15.82%
利息保障倍数 -0.23 1.62 -114.20%
现金利息保障倍数 3.55 2.80 26.79%
EBITDA 利息保障倍数 -0.10 1.71 -105.85%
贷款偿还率 100% 100% -
利息偿付率 100% 100% -
80
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
第九节财务报告
审计报告
致同审字（2022）第 110A013456 号
江苏中南建设集团股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称中南建设公司）财务报表，包
括 2021 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2021 年度的合并及公司利润表、合并及公司
现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了
中南建设公司 2021 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2021 年度的合并及公司经营成
果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师
对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计
师职业道德守则，我们独立于中南建设公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相
信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些
事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发
表意见。
（一）房地产开发项目的收入确认
相关信息披露详见财务报表附注三、27、附注五、47 及附注十四。
1、事项描述
房地产开发项目的收入占中南建设公司 2021 年度营业收入总额的 70.73%。由于房地
产开发项目的收入对中南建设公司的重要性，以及单个房地产开发项目销售收入确认上的
81
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
细小错误汇总起来可能对中南建设公司的利润产生重大影响，因此，我们将中南建设公司
房地产开发项目的收入确认识别为关键审计事项。
2、审计应对
我们对房地产开发项目的收入确认实施的审计程序主要包括：
（1）评价并测试与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有
效性；
（2）就本年确认房产销售收入的项目，选取了相应项目的房产标准买卖合同条款检
查，以评价中南建设公司有关房地产开发项目的收入确认政策是否符合相关会计准则的要
求；
（3）就本年确认房产销售收入的项目，选取了样本，检查了买卖合同备案情况及可
以证明房产已达到交付条件的支持性文件，检查样本回款情况及未回款安排等，以评价相
关房产销售收入是否已按照收入确认政策确认；
（4）就资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取了样本，检查了可以证明
房产已达到交付条件的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认；
（5）就本年有存量房的项目，在对存量房进行抽盘的基础上结合与销售台账、公开
销售信息的对比，以评价相关存量房销售收入是否在恰当的期间确认；
（6）获取销售部门销售台账，检查房产账面收入确认情况，以评价房地产销售收入
被完整记录。
（二）存货可变现净值的确定
相关信息披露详见财务报表附注三、12，附注三、37 及附注五、8。
1、事项描述
截至 2021 年 12 月 31 日，中南建设公司开发产品、开发成本（以下统称“存货”）的
账面余额为 19,142,893.66 万元，相应存货跌价准备账面余额为 280,224.10 万元。存货按照
成本与可变现净值孰低计量，在确定存货可变现净值过程中，中南建设公司管理层（以下
简称管理层）需要估计存货项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来净售价。
由于存货占中南建设公司资产比例较高，估计存货项目达到完工状态时将要发生的建
82
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
造成本和未来净售价存在固有风险且涉及重大的管理层判断和估计。因此，我们将中南建
设公司存货可变现净值的确定识别为关键审计事项。
2、审计应对
我们对存货可变现净值的确定实施的审计程序主要包括：
（1）评价并测试了管理层与编制和监督预算及预测各存货项目建造成本相关的关键
内部控制的设计和运行有效性；
（2）选取样本，对存货项目进行实地观察，并向管理层询问项目进度和总开发成本
预算；
（3）访谈管理层聘任的评估专家，评价其独立性和胜任能力；
（4）评价管理层及评估专家所采用的估值方法，将估值中采用的关键估计和假设，
与市场可获取数据和销售预算进行了比较，会计师专家进行复核；
（5）将各存货项目的估计建造成本与最新预算进行比较，并通过比较分析历史同类
在产品至完工时仍需发生的成本；
（6）选取样本，就管理层以往年度可变现净值的评估与实际变现的价值进行比较，
并评价管理层评估的合理性；
（7）对资产负债表日后已销售的部分开发产品，通过抽样方式对实际售价与预计售
价进行比较，对管理层估计的合理性进行评估。
四、其他信息
中南建设公司管理层对其他信息负责。其他信息包括中南建设公司 2021 年年度报告中
涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式
的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信
息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大
错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。
83
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
中南建设公司管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，
并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错
报。
在编制财务报表时，管理层负责评估中南建设公司的持续经营能力，披露与持续经营
相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算中南建设公司、终止
运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督中南建设公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理
保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审
计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果
合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则
通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，
我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程
序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊
可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导
致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，
就可能导致对中南建设公司的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不
确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报
告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保
留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导
84
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
致中南建设公司不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交
易和事项。
（6）就中南建设公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以
对财务报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟
通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可
能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而
构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事
项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公
众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
致同会计师事务所 中国注册会计师
（特殊普通合伙） （项目合伙人）
中国注册会计师
中国北京 二〇二二年四月二十五日
85
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
2021 年度财务报表
1、合并及公司资产负债表
编制单位：江苏中南建设集团股份有限公司
单位：元
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
项 目 附注
合并 公司 合并 公司
流动资产：
货币资金 五、1 22,407,333,148.43 576,485,774.80 32,860,745,740.82 3,159,780,071.53
交易性金融资产 五、2 10,153,373.15 124,620.00 227,273,855.02 151,280.00
应收票据 五、3 1,828,155,638.20 - 2,438,152,560.60 -
应收账款 五、4 6,801,780,827.26 - 7,110,262,209.93 -
应收款项融资 五、5 4,081,434.60 - 18,387,826.70 -
预付款项 五、6 3,713,583,894.90 7,638,894.08 6,665,529,007.18 6,229,013.81
其他应收款 五、7 40,438,373,475.30 117,675,329,095.52 33,767,601,440.24 133,346,523,453.02
其中：应收利息 - - - -
应收股利 652,601,055.75 3,031,508,410.25 47,360,000.00 3,017,351,545.57
存货 五、8 190,134,302,920.02 - 184,374,911,160.62 -
合同资产 五、9 19,539,657,772.58 - 18,825,264,366.82 -
持有待售资产 - - - -
一年内到期的非流动资产 五、10 - - 2,500,000.00 2,500,000.00
其他流动资产 五、11 15,789,222,600.58 38,652,124.17 13,531,843,508.21 78,146,354.74
流动资产合计 300,666,645,085.02 118,298,230,508.57 299,822,471,676.14 136,593,330,173.10
非流动资产：
债权投资 - - - -
其他债权投资 - - - -
长期应收款 五、12 - - - -
长期股权投资 五、13 27,157,302,641.58 22,151,633,485.79 27,054,872,056.89 22,171,363,921.80
其他权益工具投资 - - - -
其他非流动金融资产 五、14 752,157,992.52 339,460,000.00 744,535,448.03 367,013,060.03
投资性房地产 五、15 7,219,174,500.00 - 6,361,020,900.00 -
固定资产 五、16 3,842,640,900.35 714,292,473.97 3,236,381,506.28 743,892,615.08
在建工程 五、17 92,523,814.10 9,841,064.87 120,433,904.04 -
生产性生物资产 - - - -
油气资产 - - - -
86
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
使用权资产 五、18 1,978,273,024.43 28,250,137.00
无形资产 五、19 689,987,174.99 65,454,467.95 633,289,406.85 72,448,851.02
开发支出 - - - -
商誉 五、20 4,188,653.58 - 4,188,653.58 -
长期待摊费用 五、21 664,998,861.01 - 636,615,636.64 -
递延所得税资产 五、22 3,506,137,408.57 - 2,019,438,290.26 -
其他非流动资产 五、23 21,402,491,758.08 - 18,620,205,254.64 30,000,000.00
非流动资产合计 67,309,876,729.21 23,308,931,629.58 59,430,981,057.21 23,384,718,447.93
资产总计 367,976,521,814.23 141,607,162,138.15 359,253,452,733.35 159,978,048,621.03
公司法定代表人：陈锦石 主管会计工作的公司负责人：辛琦 公司会计机构负责人：辛琦
87
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
2、合并及公司资产负债表（续）
编制单位：江苏中南建设集团股份有限公司
单位：元
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
项 目 附注
合并 公司 合并 公司
流动负债：
短期借款 五、24 9,431,113,247.95 602,401,360.80 10,556,646,092.49 1,132,264,943.81
交易性金融负债 - - - -
应付票据 五、25 12,000,897,737.80 30,000,100.00 10,771,701,674.64 30,491,402.84
应付账款 五、26 36,507,585,713.92 15,414,755.25 31,335,779,458.89 1,444,317.42
预收款项 五、27 19,753,340.41 - 19,388,397.48 -
合同负债 五、28 134,458,410,600.57 - 120,291,130,216.05 -
应付职工薪酬 五、29 1,789,250,460.54 1,081,984.94 1,631,315,330.70 34,749.35
应交税费 五、30 7,145,028,250.39 109,084,339.64 6,996,711,852.61 111,383,746.07
其他应付款 五、31 53,856,134,178.38 119,280,266,917.22 46,834,071,519.42 126,738,908,131.43
其中：应付利息 - - - -
应付股利 9,345,300.00 - 8,363,233.97 -
持有待售负债 - - - -
一年内到期的非流动负债 五、32 14,806,062,692.03 737,427,398.09 12,813,972,964.74 6,087,400,307.65
其他流动负债 五、33 13,811,128,485.18 22,168,185.45 11,949,929,505.42 2,290,641.51
流动负债合计 283,825,364,707.17 120,797,845,041.39 253,200,647,012.44 134,104,218,240.08
非流动负债：
长期借款 五、34 32,733,958,557.59 1,757,000,000.00 43,068,640,457.58 664,980,000.00
应付债券 五、35 5,304,510,084.40 7,249,928,709.25 13,462,077,016.54 11,349,977,617.69
其中：永续债 849,913,761.10 999,913,761.10
租赁负债 五、36 1,850,201,906.41 24,047,760.91
长期应付款 五、37 260,000,000.00 - 252,490,000.00 -
预计负债 五、38 18,430,000.94 - 6,929,890.13 -
递延收益 五、39 264,668,254.98 35,728,241.03 201,850,587.58 36,846,299.78
递延所得税负债 五、22 888,426,481.52 - 697,651,807.42 -
其他非流动负债 五、40 36,627,300.00 - - -
非流动负债合计 41,356,822,585.84 9,066,704,711.19 57,689,639,759.25 12,051,803,917.47
负债合计 325,182,187,293.01 129,864,549,752.58 310,890,286,771.69 146,156,022,157.55
股本 五、41 3,826,558,901.00 3,826,558,901.00 3,821,284,303.00 3,821,284,303.00
资本公积 五、42 3,163,017,839.32 6,344,379,977.84 3,256,760,778.73 6,336,102,395.99
减：库存股 - - - -
其他综合收益 五、43 1,185,548,562.98 - 1,199,360,918.32 -
专项储备 五、44 583,777,666.52 - 258,567,589.99 -
盈余公积 五、45 781,131,301.46 630,477,633.83 777,671,252.34 627,017,584.71
未分配利润 五、46 13,874,486,304.41 941,195,872.90 19,387,466,779.48 3,037,622,179.78
归属于母公司股东权益合计 23,414,520,575.69 11,742,612,385.57 28,701,111,621.86 13,822,026,463.48
少数股东权益 19,379,813,945.53 - 19,662,054,339.80 -
88
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
股东（或所有者）权益合计 42,794,334,521.22 11,742,612,385.57 48,363,165,961.66 13,822,026,463.48
负债和股东（或所有者）权益总计 367,976,521,814.23 141,607,162,138.15 359,253,452,733.35 159,978,048,621.03
公司法定代表人：陈锦石 主管会计工作的公司负责人：辛琦 公司会计机构负责人：辛琦
89
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
3、合并及公司利润表
编制单位：江苏中南建设集团股份有限公司
单位：元
本期金额 上期金额
项 目 附注
合并 公司 合并 公司
一、营业收入 五、47 79,210,505,937.87 428,761,438.52 78,600,848,306.78 521,225,383.66
减：营业成本 五、47 71,266,649,636.16 - 65,009,285,134.78 -
税金及附加 五、48 2,295,471,576.38 6,896,932.66 1,955,693,255.67 12,611,012.85
销售费用 五、49 2,304,030,437.49 28,852,918.17 1,730,219,683.01 26,747,606.72
管理费用 五、50 3,473,524,244.07 249,240,045.24 2,820,566,385.06 299,812,695.66
研发费用 五、51 60,419,258.87 - 60,842,722.63 -
财务费用 五、52 1,223,282,443.75 236,857,317.29 549,521,775.19 246,290,809.69
其中：利息费用 1,182,505,926.40 160,078,066.10 706,112,451.47 54,723,631.41
利息收入 232,342,698.85 18,957,321.64 224,834,399.37 25,529,698.01
加：其他收益 五、53 160,565,058.58 1,652,174.60 143,840,056.65 1,787,019.35
投资收益(损失以“-”号填列） 五、54 1,915,938,284.23 191,980,192.95 4,289,525,410.75 608,315,186.63
其中：对联营企业和合营企业的投资
1,484,672,123.42 70,519,218.67 2,509,226,724.37 306,173,162.99
收益
以摊余成本计量的金融资产终止确认
20,238,193.80 109,950.00 31,431,776.39 8,838,440.87
收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益(损失以“-”号填列） - - - -
公允价值变动收益(损失以“-”号填列） 五、55 535,954,434.84 -27,181,562.90 289,418,278.96 -1,360,870.97
信用减值损失(损失以“-”号填列） 五、56 -818,400,747.94 -38,659,197.72 -46,844,947.39 2,005,854.65
资产减值损失(损失以“-”号填列） 五、57 -2,986,807,931.82 - -498,352,812.02 -
资产处置收益(损失以“-”号填列） 五、58 1,591,085.96 - 14,346,853.66 -
二、营业利润(亏损以“-”号填列） -2,604,031,475.00 34,705,832.09 10,666,652,191.05 546,510,448.40
加：营业外收入 五、59 90,786,549.52 287,804.25 73,861,649.03 58,905.86
减：营业外支出 五、60 261,738,192.05 393,145.15 223,769,803.62 3,470,316.38
三、利润总额(亏损总额以“-”号填列） -2,774,983,117.53 34,600,491.19 10,516,744,036.46 543,099,037.88
减：所得税费用 五、61 530,666,120.84 - 2,712,677,896.27 -
四、净利润(净亏损以“-”号填列） -3,305,649,238.37 34,600,491.19 7,804,066,140.19 543,099,037.88
（一）按经营持续性分类：
其中：持续经营净利润（净亏损以“-”
-3,305,649,238.37 34,600,491.19 7,804,066,140.19 543,099,037.88
号填列）
终止经营净利润（净亏损以“-”号填
列）
（二）按所有权归属分类：
其中：归属于母公司股东的净利润（净
-3,381,953,677.00 7,077,790,442.07 -
亏损以“-”号填列）
少数股东损益（净亏损以“-”号填列） 76,304,438.63 726,275,698.12
五、其他综合收益的税后净额 -20,248,722.01 - 35,236,014.10 -
归属于母公司股东的其他综合收益的
-13,812,355.34 - 37,310,408.22 -
税后净额
（一）不能重分类进损益的
其他综合收益
（二）将重分类进损益的其 -13,812,355.34 - 37,310,408.22 -
90
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
他综合收益
1、外币财务报表折算差额 -14,172,289.81 -5,019,555.08
2、自用房地产或作为存货的
房地产转换为以公允价值计量的投资
359,934.47 42,329,963.30 -
性房地产在转换日公允价值大于账面
价值部分
归属于少数股东的其他综合收益的税
-6,436,366.67 -2,074,394.12
后净额
六、综合收益总额 -3,325,897,960.38 34,600,491.19 7,839,302,154.29 543,099,037.88
归属于母公司股东的综合收益总额 -3,395,766,032.34 - 7,115,100,850.29 -
归属于少数股东的综合收益总额 69,868,071.96 - 724,201,304.00 -
七、每股收益
（一）基本每股收益 -0.8850 1.8679 -
（二）稀释每股收益 1.8670 -
公司法定代表人：陈锦石 主管会计工作的公司负责人：辛琦 公司会计机构负责人：辛琦
91
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
4、合并及公司现金流量表
编制单位：江苏中南建设集团股份有限公司
单位：元
本期金额 上期金额
项 目 附注
合并 公司 合并 公司
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 99,453,382,562.99 476,655,310.28 88,980,320,415.29 554,789,548.19
收到的税费返还 - - - -
收到其他与经营活动有关的现金 五、62 45,215,664,561.33 18,716,496,237.36 40,334,579,375.54 31,930,978,493.60
经营活动现金流入小计 144,669,047,124.32 19,193,151,547.64 129,314,899,790.83 32,485,768,041.79
购买商品、接受劳务支付的现金 61,698,826,829.99 - 74,325,177,698.98 -
支付给职工以及为职工支付的现金 8,025,809,400.22 70,929,546.35 7,588,057,987.35 114,646,095.24
支付的各项税费 6,862,574,489.57 35,296,837.02 6,621,686,266.34 11,379,558.88
支付其他与经营活动有关的现金 五、62 51,309,855,934.20 8,665,973,208.56 32,312,529,002.92 25,463,624,198.00
经营活动现金流出小计 127,897,066,653.98 8,772,199,591.93 120,847,450,955.59 25,589,649,852.12
经营活动产生的现金流量净额 16,771,980,470.34 10,420,951,955.71 8,467,448,835.24 6,896,118,189.67
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 5,331,273,044.97 - 1,635,538,700.56 1,250,000,000.00
取得投资收益收到的现金 427,670,380.26 149,770,329.19 1,748,866,909.99 261,378,423.64
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收
回的 25,316,883.54 - 31,224,058.24 -
现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 164,664,237.09 - 582,681,984.05 250,713,695.55
收到其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流入小计 5,948,924,545.86 149,770,329.19 3,998,311,652.84 1,762,092,119.19
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支
3,927,248,285.47 11,253,862.26 5,195,887,690.62 8,826,939.52
付的现金
投资支付的现金 4,902,495,515.05 76,528,817.21 12,711,932,130.03 1,018,626,501.03
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - -
支付其他与投资活动有关的现金 104,647,088.25 -
投资活动现金流出小计 8,934,390,888.77 87,782,679.47 17,907,819,820.65 1,027,453,440.55
投资活动产生的现金流量净额 -2,985,466,342.91 61,987,649.72 -13,909,508,167.81 734,638,678.64
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 1,021,755,564.19 78,100,482.12 13,769,757,832.27 567,563,630.87
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 943,655,082.07 13,202,194,201.40
取得借款收到的现金 37,358,095,255.38 2,252,635,101.54 55,974,056,555.28 7,324,604,668.65
发行债券收到的现金 3,877,489,433.60 2,000,000,000.00 12,194,724,700.00 8,800,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 五、62 3,124,786,302.40 - 3,208,906,857.20 -
筹资活动现金流入小计 45,382,126,555.57 4,330,735,583.66 85,147,445,944.75 16,692,168,299.52
偿还债务支付的现金 59,040,081,734.46 12,955,427,400.00 59,282,274,128.99 17,796,030,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 7,820,644,217.66 4,454,674,931.55 7,921,113,704.69 4,257,896,617.92
其中：子公司支付少数股东的股利、利润 15,170,225.50 15,419,852.04
支付其他与筹资活动有关的现金 五、62 2,191,618,553.56 22,898,833.27 4,227,249,547.38 176,804,588.84
筹资活动现金流出小计 69,052,344,505.68 17,433,001,164.82 71,430,637,381.06 22,230,731,206.76
92
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
筹资活动产生的现金流量净额 -23,670,217,950.11 -13,102,265,581.16 13,716,808,563.69 -5,538,562,907.24
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 3,707,203.22 -28,331,303.64
五、现金及现金等价物净增加额 -9,879,996,619.46 -2,619,325,975.73 8,246,417,927.48 2,092,193,961.07
加：期初现金及现金等价物余额 24,414,712,204.69 3,158,327,652.53 16,168,294,277.21 1,066,133,691.46
六、期末现金及现金等价物余额 14,534,715,585.23 539,001,676.80 24,414,712,204.69 3,158,327,652.53
公司法定代表人：陈锦石 主管会计工作的公司负责人：辛琦 公司会计机构负责人：辛琦
93
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
5、合并股东权益变动表
编制单位：江苏中南建设集团股份有限公司
单位：元
本期金额
归属于母公司股东权益
项目
少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润
一、上年年末余额 3,821,284,303.00 3,256,760,778.73 - 1,199,360,918.32 258,567,589.99 777,671,252.34 19,387,466,779.48 19,662,054,339.80 48,363,165,961.66
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
同一控制下企业合并 -
其他 -
二、本年年初余额 3,821,284,303.00 3,256,760,778.73 - 1,199,360,918.32 258,567,589.99 777,671,252.34 19,387,466,779.48 19,662,054,339.80 48,363,165,961.66
三、本年增减变动金额（减
5,274,598.00 -93,742,939.41 - -13,812,355.34 325,210,076.53 3,460,049.12 -5,512,980,475.07 -282,240,394.27 -5,568,831,440.44
少以“-”号填列）
（一）综合收益总额 -13,812,355.34 -3,381,953,677.00 69,868,071.96 -3,325,897,960.38
（二）股东投入和减少资本 5,274,598.00 -93,742,939.41 - - - - - -336,938,240.73 -425,406,582.14
1．股东投入的普通股 5,274,598.00 27,978,406.75 943,655,082.07 976,908,086.82
2．股份支付计入股东权益的
-44,523,778.37 -705,251.21 -45,229,029.58
金额
3．其他 -77,197,567.79 -1,279,888,071.59 -1,357,085,639.38
（三）利润分配 - - - - - 3,460,049.12 -2,131,026,798.07 -15,170,225.50 -2,142,736,974.45
1．提取盈余公积 3,460,049.12 -3,460,049.12 -
2．对股东的分配 -2,127,566,748.95 -15,170,225.50 -2,142,736,974.45
3．其他 -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - -
1．资本公积转增股本 -
2．盈余公积转增股本 -
3．盈余公积弥补亏损 -
94
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
4．其他综合收益结转留存收
-
益
5．其他 -
（五）专项储备 - - - - 325,210,076.53 - - - 325,210,076.53
1．本期提取 424,319,175.97 424,319,175.97
2．本期使用（以负号填列） -99,109,099.44 -99,109,099.44
（六）其他 -
四、本年年末余额 3,826,558,901.00 3,163,017,839.32 - 1,185,548,562.98 583,777,666.52 781,131,301.46 13,874,486,304.41 19,379,813,945.53 42,794,334,521.22
上期金额
项目 归属于母公司股东权益
少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润
一、上年年末余额 3,756,854,798.00 2,822,937,703.18 - 1,162,050,510.10 - 723,361,348.55 12,974,056,355.67 5,383,346,049.36 26,822,606,764.86
加：会计政策变更 448,228,808.05 99,853,132.81 548,081,940.86
前期差错更正 -
同一控制下企业合并 -
其他 -
二、本年年初余额 3,756,854,798.00 2,822,937,703.18 - 1,162,050,510.10 - 723,361,348.55 13,422,285,163.72 5,483,199,182.17 27,370,688,705.72
三、本年增减变动金额（减少
64,429,505.00 433,823,075.55 - 37,310,408.22 258,567,589.99 54,309,903.79 5,965,181,615.76 14,178,855,157.63 20,992,477,255.94
以“-”号填列）
（一）综合收益总额 37,310,408.22 7,077,790,442.07 724,201,304.00 7,839,302,154.29
（二）股东投入和减少资本 64,429,505.00 433,823,075.55 - - - - - 13,439,234,001.59 13,937,486,582.14
1．股东投入的普通股 64,429,505.00 365,575,491.07 13,202,194,201.40 13,632,199,197.47
2．股份支付计入股东权益的金
44,729,083.40 -28,200.99 44,700,882.41
额
3．其他 23,518,501.08 237,068,001.18 260,586,502.26
（三）利润分配 - - - - - 54,309,903.79 -1,112,608,826.31 15,419,852.04 -1,042,879,070.48
1．提取盈余公积 54,309,903.79 -54,309,903.79 -
2．对股东的分配 -1,058,298,922.52 15,419,852.04 -1,042,879,070.48
95
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
3．其他 -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - -
1．资本公积转增股本 -
2．盈余公积转增股本 -
3．盈余公积弥补亏损 -
4．其他综合收益结转留存收益 -
5．其他 -
（五）专项储备 - - - - 258,567,589.99 - - - 258,567,589.99
1．本期提取 410,579,586.90 410,579,586.90
2．本期使用（以负号填列） -152,011,996.91 -152,011,996.91
（六）其他 -
四、本年年末余额 3,821,284,303.00 3,256,760,778.73 - 1,199,360,918.32 258,567,589.99 777,671,252.34 19,387,466,779.48 19,662,054,339.80 48,363,165,961.66
公司法定代表人：陈锦石 主管会计工作的公司负责人：辛琦 公司会计机构负责人：辛琦
96
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
6、公司股东权益变动表
编制单位：江苏中南建设集团股份有限公司
单位：元
本期金额
项目
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
一、上年年末余额 3,821,284,303.00 6,336,102,395.99 - - - 627,017,584.71 3,037,622,179.78 13,822,026,463.48
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
其他 -
二、本年年初余额 3,821,284,303.00 6,336,102,395.99 - - - 627,017,584.71 3,037,622,179.78 13,822,026,463.48
三、本年增减变动金额（减少以“-”号
5,274,598.00 8,277,581.85 - - - 3,460,049.12 -2,096,426,306.88 -2,079,414,077.91
填列）
（一）综合收益总额 34,600,491.19 34,600,491.19
（二）股东投入和减少资本 5,274,598.00 8,277,581.85 - - - - - 13,552,179.85
1．股东投入的普通股 5,274,598.00 27,978,406.75 33,253,004.75
2．股份支付计入股东权益的金额 -19,700,824.90 -19,700,824.90
3．其他 -
（三）利润分配 - - - - - 3,460,049.12 -2,131,026,798.07 -2,127,566,748.95
1．提取盈余公积 3,460,049.12 -3,460,049.12 -
2．对股东的分配 -2,127,566,748.95 -2,127,566,748.95
3．其他 -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - -
1．资本公积转增股本 -
2．盈余公积转增股本 -
97
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
3．盈余公积弥补亏损 -
4．其他综合收益结转留存收益
5．其他 -
（五）专项储备 - - - - - - - -
1．本期提取 -
2．本期使用（以负号填列） -
（六）其他 -
四、本年年末余额 3,826,558,901.00 6,344,379,977.84 - - - 630,477,633.83 941,195,872.90 11,742,612,385.57
上期金额
项目
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
一、上年年末余额 3,756,854,798.00 5,923,491,020.66 - - - 572,707,680.92 3,607,131,968.21 13,860,185,467.79
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
其他 -
二、本年年初余额 3,756,854,798.00 5,923,491,020.66 - - - 572,707,680.92 3,607,131,968.21 13,860,185,467.79
三、本年增减变动金额（减少以“-”
64,429,505.00 412,611,375.33 - - - 54,309,903.79 -569,509,788.43 -38,159,004.31
号填列）
（一）综合收益总额 543,099,037.88 543,099,037.88
（二）股东投入和减少资本 64,429,505.00 412,611,375.33 - - - - 477,040,880.33
1．股东投入的普通股 64,429,505.00 365,575,491.07 430,004,996.07
2．股份支付计入股东权益的金额 47,035,884.26 47,035,884.26
3．其他 -
98
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
（三）利润分配 - - - - - 54,309,903.79 -1,112,608,826.31 -1,058,298,922.52
1．提取盈余公积 54,309,903.79 -54,309,903.79 -
2．对股东的分配 -1,058,298,922.52 -1,058,298,922.52
3．其他 -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - -
1．资本公积转增股本 -
2．盈余公积转增股本 -
3．盈余公积弥补亏损 -
4．其他综合收益结转留存收益 -
5．其他 -
（五）专项储备 - - - - - - - -
1．本期提取 -
2．本期使用（以负号填列） -
（六）其他 -
四、本年年末余额 3,821,284,303.00 6,336,102,395.99 - - - 627,017,584.71 3,037,622,179.78 13,822,026,463.48
公司法定代表人：陈锦石 主管会计工作的公司负责人：辛琦 公司会计机构负责人：辛琦
99
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
财务报表附注
公司基本情况
1、公司概况
江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称“本公司”）原名为大连金牛股份有限公司（以
下简称“大连金牛”），大连金牛为东北特殊钢集团有限责任公司（以下简称“东北特钢集
团”）旗下的一家上市公司。经大连市人民政府（1998）58 号文件批准，由东北特钢集团、
吉林炭素股份有限公司、瓦房店轴承集团有限责任公司、兰州炭素（集团）有限公司、大连
华信信托投资股份有限公司和吉林铁合金集团有限责任公司共同发起，于 1998 年 7 月 28 日
取得大连市工商局核发的 21020011035276-2916 号企业法人营业执照，注册资本为人民币
17,053.00 万元，业经大连会计师事务所于 1998 年 8 月 8 日以大会师内验字（1998）9 号验资
报告予以审验；经中国证券监督管理委员会“证监发行字（1999）128 号”文件核准，于 1999
年 12 月 8 日向社会募集公开发行人民币普通股 10,000.00 万股，公司注册资本增加为 27,053.00
万元人民币，业经大连正元会计师事务所于 1999 年 12 月 22 日以大正会内验字（1999）19 号
验资报告予以审验；2001 年度按照大连金牛股份有限公司 2000 年度股东会决议和中国证券监
督管理委员会证监公司字（2001）93 号文件批准，以 10：3 比例向社会公众股股东配售 3,000
万股普通股，公司注册资本增加为 30,053.00 万元人民币，业经大连华连会计师事务所于 2001
年 11 月 7 日以华连内验字（2001）30 号验资报告予以审验。2006 年 3 月，经辽宁省人民政府
国有资产监督管理委员会《关于大连金牛股份有限公司股权分置改革有关问题的批复》“辽
国资经营[2006]31 号”文件批复和公司相关股东会议审议通过，公司非流通股股东以持有公司
的 4,420 万股股票向流通股股东支付对价，流通股股东每持有 10 股流通股可获得 3.4 股股票对
价，原非流通股股东持有的非流通股股份性质变更为有限售条件的流通股，方案实施后公司
的总股本仍为 30,053 万股。
2009 年 5 月 19 日，经中国证券监督管理委员会《关于核准大连金牛股份有限公司重大资产重
组及向中南房地产业有限公司等发行股份购买资产的批复》（证监许可[2009]418 号）及《关
于核准豁免中南房产业有限公司及一致行动人公告大连金牛股份有限公司收购报告书并豁免
其要约收购义务的批复》（证监许可[2009]419 号）核准批复，2009 年 5 月 31 日本公司向东北
特钢集团大连特殊钢有限责任公司出售了全部资产、负债。
2009 年 6 月 10 日，中南房地产业有限公司（已更名为“中南城市建设投资有限公司”）受让
东北特殊钢集团有限责任公司持有的本公司 9,000 万股，持有公司 29.9471%股权，每股转让价
格为 9.489 元，过户手续办理完毕，并取得《中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司证券
过户登记确认书》，本次股权转让过户完成后，中南房地产业有限公司成为本公司第一大股
东。
本公司向中南房地产业有限公司、陈琳定向发行了 47,802.9484 万股人民币普通股，用于购买
上述特定投资者所持有的南通中南新世界中心开发有限公司、常熟中南世纪城房地产开发有
限公司、青岛海湾新城房地产开发有限公司、海门中南世纪城开发有限公司、文昌中南房地
产开发有限公司、中南镇江房地产开发有限公司、南京常锦房地产开发有限公司、南通华城
100
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
中南房地产开发有限公司等 8 家房地产项目公司 100%股权、南通中南世纪城物业管理有限公
司 80%股权、南通建筑工程总承包有限公司 100%股权，本次非公开发行股票价格为 7.82 元/
股，每股面值 1 元，其中：向中南房地产业有限公司发行 47,449.6845 万股，向陈琳发行 353.2639
万股，本次非公开股份发行完成后中南房地产业有限公司持有 72.5053%的股份。公司的股本
变更为人民币 77,855.9484 万元，并经中和正信会计师事务所于 2009 年 6 月 18 日出具中和正
信验字（2009）第 1-020 号《验资报告》予以验证。
重组后公司变更工商注册信息情况如下：
公司中文名称：江苏中南建设集团股份有限公司
公司注册地址：江苏省海门市常乐镇
公司法定代表人：陈锦石
公司注册号：320600000241314
公司注册资本：人民币 77,855.9484 万元
2010 年 3 月 30 日，经本公司 2009 年度股东大会审议通过 2009 年度权益分派方案，决定以公
司股本总额 77,855.9484 万股为基数，以资本公积向全体股东以每 10 股转增 5 股，转增后公司
股本总额增至 116,783.9226 万股。
2015 年 9 月 1 日，本公司召开 2015 年第六次临时股东大会通过《关于公司非公开发行股票修
正案》的议案，并于 2015 年 12 月 14 日收到中国证券监督管理委员会出具的《关于核准江苏
中南建设集团股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可〔2015〕2851 号）核准，核
准本公司非公开发行不超过 320,163,487 股普通股新股。本公司本次非公开发行有限售期普通
股 316,076,293 股，发行价格为 14.68 元/股，募集资金总额为 4,639,999,981.24 元。截至 2016 年
3 月 29 日，本次发行普通股募集资金已全部到账，并经大信会计师事务所（特殊普通合伙）
出具了大信验字[2016]第 15-00009 号验资报告予以验证。本次发行后本公司总股本变更为
1,483,915,519.00 元，实收股本人民币 1,483,915,519.00 元。
2016 年 5 月 24 日，经本公司 2015 年度股东大会审议通过，本公司 2016 年度向全体股东以
1,483,915,519 股为基准，每 10 股派发 0.4 元现金股利（含税），共计分配利润 59,356,620.76 元；
以资本公积转增股本，每 10 股转增 15 股，分配完毕后，公司总股本增加至 3,709,788,797 股。
2018 年 8 月 13 日本公司第七届董事会第二十七次会议、第七届监事会第九次会议审议通过了
《关于向 2018 年股票期权激励计划激励对象首次授予股票期权的议案》，2019 年 8 月 16 日，
本公司第七届董事会第五十次会议审议通过了《关于 2018 年股票期权激励计划首次授予期权
第一个行权期行权事宜的议案》，本公司 2018 年股票期权激励计划首次授予期权的第一个行
权期行权条件已经成就，同意 38 名激励对象共计 60,522,000 份期权在第一个行权期行权。截
至 2019 年 12 月 31 日，本公司股权激励对象共行权 47,066,001 份，本公司总股本增加至
3,756,854,798 股。
2019 年 5 月 30 日本公司第七届董事会第四十五次会议、第七届监事会第十四次会议，审议通
101
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
过了《2019 年股票期权激励计划（草案）及摘要的议案》，2020 年 7 月 3 日，本公司第八届
董事会第二次会议审议通过了《关于 2019 年股票期权激励计划首次授予期权第一个行权期行
权事宜的议案》，本公司 2019 年股票期权激励计划首次授予期权第一个行权期行权条件已经
成就，同意 336 名激励对象共计 27,598,080 份期权获得了在第一个行权期内行权资格。
2018 年 7 月 17 日本公司第七届董事会第二十四次会议、第七届监事会第八次会议，审议通过
了《2018 年股票期权激励计划（草案）及摘要的议案》，2020 年 8 月 17 日，本公司第八届董
事会第五次会议审议通过了《关于 2018 年股票期权激励计划首次授予期权第二个行权期行权
事宜的议案》，确认本公司 2018 年股票期权激励计划首次授予期权第二个行权期行权条件已
经成就，同意 31 名激励对象共计 50,721,000 份期权在第二个行权期内行权。
2019 年 8 月 5 日第七届董事会第四十九次会议、第七届监事会第十六次会议审议通过了《关
于 2018 年股票期权激励计划授予预留股票期权的议案》，2020 年 8 月 17 日，本公司第八届
董事会第五次会议审议通过了《关于 2018 年股票期权激励计划预留授予期权第一个行权期行
权事宜的议案》，确认本公司 2018 年股票期权激励计划预留授予期权第一个行权期行权条件
已经成就，同意 37 名激励对象共计 4,413,750 份期权在第一个行权期内行权。
截至 2020 年 12 月 31 日，本公司上述激励计划达到行权条件，激励对象共行权 64,429,505 份，
本公司总股本增加至 3,821,284,303 股。
2021 年度，本公司上述达到行权条件的激励计划，激励对象共行权 5,274,598 份，截至 2021
年 12 月 31 日，本公司总股本增加至 3,826,558,901 股。
本公司注册地址：江苏省海门市常乐镇。
本公司建立了股东大会、董事会、监事会的法人治理结构，目前设置地产事业部、建筑事业
部、董事会办公室、总裁办公室、法律事务中心、人力资源中心、财务管理中心、审计监察
中心、品牌与公共关系中心、融资管理中心等部门。
本公司及其子公司（以下简称“本公司”）业务性质和主要经营范围：房地产开发、销售（凭
资质证书承接业务）；土木建筑工程施工，物业管理，实业投资。（依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动）。
本公司的母公司为中南城市建设投资有限公司，最终母公司为中南控股集团有限公司。本公
司实质控制人为陈锦石先生。
本财务报表及财务报表附注业经本公司第八届董事会第二十四次会议于 2022 年 4 月 25 日批
准。
2、合并财务报表范围
本公司本期合并财务报表范围及其变化情况见“附注六、合并范围的变动”、“附注七、在
其他主体中的权益”披露。
102
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部发布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称“企
业会计准则”）编制。此外，本公司还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报
规则第 15 号—财务报告的一般规定》（2014 年修订）披露有关财务信息。
本财务报表以持续经营为基础列报。
本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具和投资性房地产外，本财务报表均以
历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
重要会计政策及会计估计
本公司根据自身生产经营特点，确定固定资产折旧、无形资产摊销、研发费用资本化条件以
及收入确认政策，具体会计政策见附注三、15、附注三、19、附注三、20 和附注三、27。
3、遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2021 年 12 月 31 日的合并
及公司财务状况以及 2021 年的合并及公司经营成果和合并及公司现金流量等有关信息。
4、会计期间
本公司会计期间采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
5、营业周期
本公司的营业周期为 12 个月。
6、记账本位币
本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经
济环境中的货币确定其记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
7、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策
不同而进行的调整以外，按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。
合并对价的账面价值与合并中取得的净资产账面价值的差额调整资本公积（股本溢价），资
本公积（股本溢价）不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并
103
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控制方合
并财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与合并前持有
投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（股本溢价），
资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进
行的调整以外，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；合并前持有投资的
账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，
调整资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得被合并方
控制权之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与合并方与被合并方同处于同一方最终
控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应
分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
（2）非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、
发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，取得的被购买方的资产、
负债及或有负债按公允价值确认。
对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，按
成本扣除累计减值准备进行后续计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产
公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成
本之和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确
认的其他综合收益，购买日对这部分其他综合收益不作处理，在处置该项投资时采用与被投
资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因被投资方除净损益、其他综合
收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在处置该项投资时转入处
置期间的当期损益。购买日之前持有的股权投资采用公允价值计量的，原计入其他综合收益
的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入留存收益。
在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权
在购买日的公允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照该股权在购买
日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期收益；购买日之前
已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日当期收益，
由于被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（3）企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发
生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性
证券或债务性证券的初始确认金额。
104
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
8、合并财务报表编制方法
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指本公司拥有对被投资单位的权
力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力
影响其回报金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分、
结构化主体等）。
（2）合并财务报表的编制方法
合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编制。在
编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大
交易和往来余额予以抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同受最
终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的经营成果、
现金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。
在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务自购买日
至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分，作为少数股东权益在合并资产负债表中股
东权益项下单独列示；子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利
润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该
子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。
（3）购买子公司少数股东股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日
或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置
对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合
并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积（股本溢
价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
（4）丧失子公司控制权的处理
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制
权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持
股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值的份额与商誉之和，
形成的差额计入丧失控制权当期的投资收益。
与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转入当期损益，由于被投
资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
105
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
9、合营安排的分类及共同经营的会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营安排分为共同
经营和合营企业。
（1）共同经营
共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会
计处理：
A、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
B、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
C、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
D、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
E、确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
（2）合营企业
合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
10、现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持有的期限短、
流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
11、外币业务和外币报表折算
（1）外币业务
本公司发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。
资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期
汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益；
对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算；对以公允价值
计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额
与原记账本位币金额的差额，根据非货币性项目的性质计入当期损益或其他综合收益。
106
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
（2）外币财务报表的折算
资产负债表日，对境外子公司外币财务报表进行折算时，资产负债表中的资产和负债项目，
采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益项目除“未分配利润”外，其他项目采用发生
日的即期汇率折算。
利润表中的收入和费用项目，采用按照系统合理的方法确定的、与交易发生日即期汇率近似
的汇率折算。
现金流量表所有项目均按照系统合理的方法确定的、与现金流量发生日即期汇率近似的汇率
折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列示“汇率变动对现金
及现金等价物的影响” 项目反映。
由于财务报表折算而产生的差额，在资产负债表股东权益项目下的“其他综合收益”项目反
映。
处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关
的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
12、金融工具
金融工具是指形成一方的金融资产，并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
（1）金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
① 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
② 该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本公司（债
务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与
现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。
（2）金融资产分类和计量
本公司在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融
资产分为以下三类：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
107
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
以摊余成本计量的金融资产
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，
分类为以摊余成本计量的金融资产：
本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金
金额为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于
任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销
或确认减值时，计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：
本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为
目标；
该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金
金额为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减
值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，
将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司
将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确
认时，为消除或显著减少会计错配，本公司将部分本应以摊余成本计量或以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和
股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
但是，对于非交易性权益工具投资，本公司在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值
计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资
从发行方的角度符合权益工具的定义。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。满足条件的股利收入计入损益，
其他利得或损失及公允价值变动计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益
108
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
管理金融资产的业务模式，是指本公司如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决定本
公司所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者兼有。本
公司以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础，
确定管理金融资产的业务模式。
本公司对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生的合
同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金是指金融
资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付本金金额相关
的信用风险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本公司对可能导致金融资
产合同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以确定其是否满足上述合
同现金流量特征的要求。
仅在本公司改变管理金融资产的业务模式时，所有受影响的相关金融资产在业务模式发生变
更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后不得进行重分类。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始
确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款，本
公司按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
（3）金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、
以摊余成本计量的金融负债。对于未划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债的，相关交易费用计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按照公允价值进
行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息支出计
入当期损益。
以摊余成本计量的金融负债
其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损
失计入当期损益。
金融负债与权益工具的区分
金融负债，是指符合下列条件之一的负债：
①向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务。
109
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
②在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。
③将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同将交付
可变数量的自身权益工具。
④将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身权益工
具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。
权益工具，是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中剩余权益的合同。
如果本公司不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义
务符合金融负债的定义。
如果一项金融工具须用或可用本公司自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本
公司自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在
发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是本公司的金融负债；如
果是后者，该工具是本公司的权益工具。
（4）金融工具的公允价值
金融资产和金融负债的公允价值确定方法见附注三、11。
（5）金融资产减值
本公司以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
以摊余成本计量的金融资产；
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收款项和债权投资；
《企业会计准则第 14 号——收入》定义的合同资产；
租赁应收款；
财务担保合同（以公允价值计量且其变动计入当期损益、金融资产转移不符合终止确认
条件或继续涉入被转移金融资产所形成的除外）。
预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，
是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现
金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以
发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值
110
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
的概率加权金额，确认预期信用损失。
本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后
信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本公司按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失
准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，
本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发
生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认后并
未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导
致的预期信用损失。未来 12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后 12 个月内（若金
融工具的预计存续期少于 12 个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违约事件而导致的
预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
在计量预期信用损失时，本公司需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限（包
括考虑续约选择权）。
本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准
备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减
已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
应收票据、应收账款和合同资产
对于应收票据、应收账款、合同资产，无论是否存在重大融资成分，本公司始终按照相当于
整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征对应
收票据和应收账款划分组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
A、应收票据
应收票据组合 1：银行承兑汇票
应收票据组合 2：商业承兑汇票
B、应收账款
应收账款组合 1：应收政府机关款项
应收账款组合 2：应收合并范围外关联方款项
应收账款组合 3：应收合并范围内关联方款项
应收账款组合 4：应收其他方款项
111
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
C、合同资产
合同资产组合 1：在施项目的合同资产
合同资产组合 2：已验收或者已交付未结算的合同资产
合同资产组合 3：未到期的质保金
合同资产组合 4：PPP 项目土地及工程款
对于划分为组合的应收票据、合同资产，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及
对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损
失。
对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济
状况的预测，编制应收账款账龄/逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信
用损失。
应收款项融资
本公司将分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收款项列报为应收款项融资。
对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的应收款项融资，无论是否存在重大融资成
分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
当单项应收款项融资无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司，依据信用风险特
征将应收款项融资划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
应收款项融资组合 1：应收票据
应收款项融资组合 2：应收账款
对划分为组合的应收款项融资，本公司参考历史信用损失经验，结合当地状况以及对未来经
济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
其他应收款
本公司依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，
确定组合的依据如下：
其他应收款组合 1：应收政府机关款项
其他应收款组合 2：应收合作方款项
其他应收款组合 3：应收合并范围外关联方款项
其他应收款组合 4：应收合并范围内关联方款项
112
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
其他应收款组合 5：应收保证金、押金款项
其他应收款组合 6：应收备用金、代扣代缴款项
其他应收款组合 7：应收其他款项
对划分为组合的其他应收款，本公司通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信
用损失率，计算预期信用损失。
长期应收款
本公司的长期应收款包括应收融资租赁保证金。
长期应收款组合 1：未逾期的长期应收款
长期应收款组合 2：逾期的长期应收款
对划分为组合的长期应收款组合，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来
经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
债权投资、其他债权投资
对于债权投资和其他债权投资，本公司按照投资的性质，根据交易对手和风险敞口的各种类
型，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
信用风险显著增加的评估
本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，
以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始
确认后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本公司考虑无须付出不必要的额外成本或努
力即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本公司考虑的信息包括：
债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；
已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级（如有）的严重恶化；
已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化；
现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本公司的还款能力
产生重大不利影响。
根据金融工具的性质，本公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否显著
增加。以金融工具组合为基础进行评估时，本公司可基于共同信用风险特征对金融工具进行
分类。
113
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
已发生信用减值的金融资产
本公司在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的债权投资是否已发生信用减值。当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的
一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用
减值的证据包括下列可观察信息：
发行方或债务人发生重大财务困难；
债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
本公司出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都
不会做出的让步；
债务人很可能破产或进行其他财务重组；
发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新计量预期
信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。
对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；
对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，本公司在其他综合收益中确认
其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
核销
如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资
产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本公司确定债
务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，按照本公司
收回到期款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。
已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
（6）金融资产转移
金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入方）。
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；
保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处
理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对
该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认
有关负债。
114
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
（7）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同
时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债
以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内
分别列示，不予相互抵销。
13、公允价值计量
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项
负债所需支付的价格。
本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产
或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关资产或负债的最有利
市场进行。主要市场（或最有利市场）是本公司在计量日能够进入的交易市场。本公司采用
市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
存在活跃市场的金融资产或金融负债，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金融
工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，
或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先使用
相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可
观察输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要
意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计量日能够取得
的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是除第一层次输入值外
相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，是相关资产或负债的不可观
察输入值。
每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重
新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
14、存货
（1）存货的分类
本公司存货分为房地产存货和非房地产存货两类。房地产存货主要包括在建开发产品（开发
成本）、已完工开发产品。非房地产存货包括原材料、在产品、库存商品、周转材料、消耗
性生物资产。
115
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
（2）发出存货的计价方法
房地产存货按实际成本进行初始计量。开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施
支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费
用。开发产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
①开发用土地的核算方法
开发用土地所发生的购买成本、征地拆迁补偿费及基础设施费等，在开发成本中单独核算，
并根据开发项目的土地使用情况计入相应的开发产品成本中。
②公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；能有偿转让的公
共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
③已完工开发产品是指已建成、待出售的物业。
非房地产存货在取得时按实际成本计价，原材料、周转材料等发出时采用加权平均法计价。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以
及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持
有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本公司通常按照单个存
货项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货
跌价准备在原已计提的金额内转回。
（4）存货的盘存制度
本公司存货盘存制度采用永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
本公司低值易耗品领用时采用一次转销法摊销。
建造所用的模板、钢管、扣件和其他周转材料等，按估计经济使用年限，采用直线法摊销。
15、长期股权投资
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本公司能够对被投资单位
施加重大影响的，为本公司的联营企业。
116
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
（1）初始投资成本确定
形成企业合并的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取
得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额作为投资成本；非同一
控制下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价
款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证券的公允价值
作为初始投资成本。
（2）后续计量及损益确认方法
对子公司的投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件；对联营企业和合营企业
的投资，采用权益法核算。
采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚
未发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入
当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资
单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差额计入投资当
期的损益。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，
分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣
告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；被投资单
位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账
面价值并计入资本公积（其他资本公积）。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取
得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，并按照本公司的会计政策及会计
期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，在转换
日，按照原股权的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。
原股权分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的，与其
相关的原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按权益法核算时转入留存收益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股
权在丧失共同控制或重大影响之日改按《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》进行
会计处理，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而
确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债
相同的基础进行会计处理；原股权投资相关的其他所有者权益变动转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，处置后的剩余股权能够对被投资
单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采
117
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响
的，改按《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧
失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施共同
控制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资扩股而增
加净资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价值之间的差额
计入当期损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调整。
本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本公
司的部分，在抵销基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，
属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分
享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断是否由所有
参与方或参与方组合集体控制该安排，其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些
集体控制该安排的参与方一致同意。如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某
项安排的相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排；如果存在两个或两个
以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，
不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制
或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考
虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜
在表决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可
转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%（含 20%）以上但低于 50%的表决权股
份时，一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投
资单位的生产经营决策，不形成重大影响；本公司拥有被投资单位 20%（不含）以下的表决
权股份时，一般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下能够参
与被投资单位的生产经营决策，形成重大影响。
（4）持有待售的权益性投资
对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。
已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类条件
的，从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。
（5）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见附注三、21。
118
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
16、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公司投资性房地
产包括已出租的建筑物。
本公司投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，而且本公司能够从房地产交易市场上
取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而能够对投资性房地产的公允价值作
出合理估计，因此本公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，公允价值的变动
计入当期损益。
确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；无法
取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类或类似房地产的最近交
易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值作
出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。
在极少的情况下，若有证据表明，本公司首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房
地产在完成建造或开发活动或改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产的公
允价值不能持续可靠取得的，对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残
值。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入
当期损益。
17、固定资产
（1）固定资产确认条件
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个
会计年度的有形资产。
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量时，
固定资产才能予以确认。
本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本公司且其成本能够可靠计
量时，计入固定资产成本；不符合固定资产资本化后续支出条件的固定资产日常修理费用，
在发生时按照受益对象计入当期损益或计入相关资产的成本。对于被替换的部分，终止确认
其账面价值。
119
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
（2）各类固定资产的折旧方法
本公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终止确
认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资
产类别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资产的年折旧率如下：
类 别 使用年限（年） 残值率% 年折旧率%
房屋及建筑物 20-30 年 3.00 4.85-3.23
机器设备 8年 3.00 12.13
运输设备 5年 3.00 19.40
电子设备 5年 3.00 19.40
办公设备 5年 3.00 19.40
其他设备 5 年/15 年 3.00/5.00 19.40/6.33
其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算确定
折旧率。
（3）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注三、21。
（4）每年年度终了，本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与原先
估计数有差异的，调整预计净残值。
（5）固定资产处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期
损益。
18、在建工程
本公司在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达
到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
在建工程计提资产减值方法见附注三、21。
120
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
19、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本
化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
① 资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、
转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
② 借款费用已经发生；
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）借款费用资本化期间
本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停
止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，
在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月
的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。
（3）借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进
行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借
款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率
根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当
期损益。
20、生物资产
（1）生物资产的确定标准
生物资产，是指有生命的动物和植物构成的资产。生物资产同时满足下列条件的，予以确认：
①企业因过去的交易或者事项而拥有或者控制该生物资产；
②与该生物资产有关的经济利益或服务潜能很可能流入企业；
121
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
③该生物资产的成本能够可靠地计量。
（2）生物资产的分类
本公司生物资产包括消耗性生物资产。
消耗性生物资产是指为出售而持有的、或在将来收获为农产品的生物资产，包括生长中的苗
木。消耗性生物资产按照成本进行初始计量。自行栽培、营造、繁殖或养殖的消耗性生物资
产的成本，为该资产在出售或入库前发生的可直接归属于该资产的必要支出，包括符合资本
化条件的借款费用。消耗性生物资产在入库后发生的管护、饲养费用等后续支出，计入当期
损益。
消耗性生物资产在收获或出售时，采用个别计价法按账面价值结转成本。
（3）生物资产减值的处理
消耗性生物资产的可变现净值低于其账面价值的，按照可变现净值低于账面价值的差额，计
提生物资产跌价准备，并计入当期损益。消耗性生物资产减值的影响因素已经消失的，减记
金额应当予以恢复，并在原已计提的跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
21、无形资产
本公司无形资产包括土地使用权、软件、专利权、海域使用权、特许经营权等。
无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命为有
限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现方式的摊
销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销；使用寿
命不确定的无形资产，不作摊销。
使用寿命有限的无形资产摊销方法如下：
类 别 使用寿命 摊销方法
土地使用权 土地使用权存续期间 直线法
软件 5年 直线法
专利及商标权 10 年 直线法
海域使用权 46 年 直线法
特许经营权 10 年 直线法
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，与以
前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。
资产负债表日预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产的账
面价值全部转入当期损益。
122
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
无形资产计提资产减值方法见附注三、21。
22、研究开发支出
本公司将内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出，同时满足下列条件的，才能予以资本化，即：完成该无形资产以使其能够
使用或出售在技术上具有可行性；具有完成该无形资产并使用或出售的意图；无形资产产生
经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市
场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；有足够的技术、财务资源和其他资源支
持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；归属于该无形资产开发阶
段的支出能够可靠地计量。不满足上述条件的开发支出计入当期损益。
本公司研究开发项目在满足上述条件，通过技术可行性及经济可行性研究，形成项目立项后，
进入开发阶段。
已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到预定用途之日转
为无形资产。
23、资产减值
对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、固定资产、在建工程、使用权资产、无形
资产、商誉（存货、按公允价值模式计量的投资性房地产、递延所得税资产、金融资产除外）
的资产减值，按以下方法确定：
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将估计其
可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚
未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者
之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金
额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以
资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收回金额，
减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方
法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关
的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，且
不大于本公司确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商誉的
资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含
123
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额
低于账面价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
24、长期待摊费用
本公司发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以后会
计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。
25、职工薪酬
（1）职工薪酬的范围
职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。
职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。企业提供给职工配偶、
子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
根据流动性，职工薪酬分别列示于资产负债表的“应付职工薪酬”项目和“长期应付职工薪
酬”项目。
（2）短期薪酬
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例为
职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，
并计入当期损益或相关资产成本。如果该负债预期在职工提供相关服务的年度报告期结束后
十二个月内不能完全支付，且财务影响重大的，则该负债将以折现后的金额计量。
（3）离职后福利
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基
金缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指
除设定提存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险等。
在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期
损益或相关资产成本。
设定受益计划
对于设定受益计划，在年度资产负债表日由独立精算师进行精算估值，以预期累积福利单位
法确定提供福利的成本。本公司设定受益计划导致的职工薪酬成本包括下列组成部分：
124
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
①服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。其中，当期服务成本，
是指职工当期提供服务所导致的设定受益计划义务现值的增加额；过去服务成本，是指设定
受益计划修改所导致的与以前期间职工服务相关的设定受益计划义务现值的增加或减少。
②设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务
的利息费用以及资产上限影响的利息。
③重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，本公司将上述第①和②项计入当
期损益；第③项计入其他综合收益且不会在后续会计期间转回至损益，在原设定受益计划终
止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。
（4）辞退福利
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计
入当期损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
实行职工内部退休计划的，在正式退休日之前的经济补偿，属于辞退福利，自职工停止提供
服务日至正常退休日期间，拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等一次性计入当期损
益。正式退休日期之后的经济补偿（如正常养老退休金），按照离职后福利处理。
（5）其他长期福利
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上述关于设定提存
计划的有关规定进行处理。符合设定受益计划的，按照上述关于设定受益计划的有关规定进
行处理，但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动”部
分计入当期损益或相关资产成本。
26、预计负债
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事
项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未
来现金流出进行折现后确定最佳估计数。本公司于资产负债表日对预计负债的账面价值进行
125
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
复核，并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只能
在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。
27、股份支付及权益工具
（1）股份支付的种类
本公司股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
（2）权益工具公允价值的确定方法
本公司对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允价值。
对于授予的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公允价值。选用
的期权定价模型考虑以下因素：A、期权的行权价格；B、期权的有效期；C、标的股份的现
行价格；D、股价预计波动率；E、股份的预计股利；F、期权有效期内的无风险利率。
（3）确认可行权权益工具最佳估计的依据
等待期内每个资产负债表日，本公司根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最
佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具的数量应
当与实际可行权数量一致。
（4）实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
以权益结算的股份支付，按授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授
予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。在完成等待期内的
服务或达到规定业绩条件才可行权的，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工
具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成
本或费用和资本公积。在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进
行调整。
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的
公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日以本公司承担负债的公允价值计入相关成本
或费用，相应增加负债。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金
结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按
照本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。在相
关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当
期损益。
本公司对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益工
具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；若修改增加了所授予权益工具的数量，则将
126
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修
改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或
采用了其他不利于职工的方式修改股份支付计划的条款和条件，则仍继续对取得的服务进行
会计处理，视同该变更从未发生，除非本公司取消了部分或全部已授予的权益工具。
在等待期内，如果取消了授予的权益工具（因未满足可行权条件的非市场条件而被取消的除
外），本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额
立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待
期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的取消处理。
28、优先股、永续债等其他金融工具
（1）金融负债与权益工具的区分
本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融
资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融资
产、金融负债或权益工具。
（2）优先股、永续债等其他金融工具的会计处理
本公司发行的金融工具按照金融工具准则进行初始确认和计量；其后，于每个资产负债表日
计提利息或分派股利，按照相关具体企业会计准则进行处理。即以所发行金融工具的分类为
基础，确定该工具利息支出或股利分配等的会计处理。对于归类为权益工具的金融工具，其
利息支出或股利分配都作为本公司的利润分配，其回购、注销等作为权益的变动处理；对于
归类为金融负债的金融工具，其利息支出或股利分配原则上按照借款费用进行处理，其回购
或赎回产生的利得或损失等计入当期损益。
本公司发行金融工具，其发生的手续费、佣金等交易费用，如分类为债务工具且以摊余成本
计量的，计入所发行工具的初始计量金额；如分类为权益工具的，从权益中扣除。
29、收入
（1）一般原则
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品
或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约
义务的交易价格计量收入。
满足下列条件之一时，本公司属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行
履约义务：
127
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
②客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
③本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累
计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度
不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确
认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑下列迹象：
①本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
③本公司已将该商品的实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上
的主要风险和报酬。
⑤客户已接受该商品或服务。
⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
本公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其
他因素）作为合同资产，合同资产以预期信用损失为基础计提减值（参见附注三、10（5）。
本公司拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本
公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债。
同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，净额为借方余额的，根据其流动性在“合同
资产”或“其他非流动资产”项目中列示；净额为贷方余额的，根据其流动性在“合同负债”
或“其他非流动负债”项目中列示。
（2）主要业务具体方法
①本公司房地产销售业务收入确认的具体方法如下：
128
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
房地产销售以竣工验收合格并签订了销售合同，达到了销售合同约定的交付条件，并取得了
买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的
付款安排），在客户取得相关产品控制权时，确认销售收入的实现。
②工程施工收入
本公司与客户之间的建筑施工总包合同通常包含建筑施工履约义务，本公司将其作为在某一
时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度不能合理确定的除外。本公司按
照投入法确定提供服务的履约进度，即已经投入的成本占合同预计总成本的比例确定履约进
度。对于履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经
发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
30、合同成本
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
为取得合同发生的增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。该
成本预期能够收回的，本公司将其作为合同取得成本确认为一项资产。本公司为取得合同发
生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。
为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，
本公司将其作为合同履约成本确认为一项资产：
①该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用 （或
类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
②该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；
③该成本预期能够收回。
合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产（以下简称“与合同成本有关的资产”）
采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本公司对超出部分计提减值准
备，并确认为资产减值损失：
①本公司因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
②为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
确认为资产的合同履约成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在“存
货”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非流动资产”
项目中列示。
129
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
确认为资产的合同取得成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在“其
他流动资产”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非
流动资产”项目中列示。
31、政府补助
政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。
对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。对于非货币性资产的政府补助，
按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额 1 元计量。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补
助；除此之外，作为与收益相关的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府补助
部分作为与资产相关的政府补助，其余部分作为与收益相关的政府补助；难以区分的，将政
府补助整体作为与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益在相关资产使用期限内按照合理、系统的方法分期
计入损益。与收益相关的政府补助，用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，计入当期损
益；用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，则计入递延收益，于相关成本费用或损失
确认期间计入当期损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。本公司对相同
或类似的政府补助业务，采用一致的方法处理。
与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与日常活动无关的政府补
助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；
存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；属于其他
情况的，直接计入当期损益。
32、递延所得税资产及递延所得税负债
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入所有
者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费用计入当期损
益。
本公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资产
负债表债务法确认递延所得税。
各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以下交
易中产生的：
（1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不
是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
130
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回
的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很可能取得
用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产
生的递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：
（1）该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件
的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获
得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿
该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影
响。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法
获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。
在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
33、租赁
（1）租赁的识别
在合同开始日，本公司作为承租人或出租人评估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因
使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则
本公司认定合同为租赁或者包含租赁。
（2）本公司作为承租人
在租赁期开始日，本公司对所有租赁确认使用权资产和租赁负债，简化处理的短期租赁和低
价值资产租赁除外。
使用权资产的会计政策见附注三、32。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额采用租赁内含利率计算的现值进行初始计
量，无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。租赁付款额包括：固定付款
额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；取决于指数或比率的可变
租赁付款额；购买选择权的行权价格，前提是承租人合理确定将行使该选择权；行使终止租
赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；以及根据承租
人提供的担保余值预计应支付的款项。后续按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内
各期间的利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时
计入当期损益。
131
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
短期租赁
短期租赁是指在租赁期开始日，租赁期不超过 12 个月的租赁，包含购买选择权的租赁除外。
本公司将短期租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产成本
或当期损益。
对于短期租赁，本公司按照租赁资产的类别将下列资产类型中满足短期租赁条件的项目选择
采用上述简化处理方法。
房屋建筑物
电子设备
低价值资产租赁
低价值资产租赁是指单项租赁资产为全新资产时价值低于 4 万元的租赁。
公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租赁。
本公司将低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资
产成本或当期损益。
对于低价值资产租赁，本公司根据每项租赁的具体情况选择采用上述简化处理方法。
租赁变更
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：
①该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；②增加的对价与租
赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
除新冠肺炎疫情直接引发的合同变更采用简化方法外，租赁变更未作为一项单独租赁进行会
计处理的，在租赁变更生效日，本公司重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按
照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。
租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，并将
部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。
其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本公司相应调整使用权资产的账面价值。
（3）本公司作为出租人
本公司作为出租人时，将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融
资租赁，除融资租赁之外的其他租赁确认为经营租赁。
融资租赁
132
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
融资租赁中，在租赁期开始日本公司按租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值，租赁
投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值
之和。本公司作为出租人按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。
本公司作为出租人取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期
损益。
应收融资租赁款的终止确认和减值按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》和
《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》的规定进行会计处理。
经营租赁
经营租赁中的租金，本公司在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。发生的与经营租
赁有关的初始直接费用应当资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，
分期计入当期损益。取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，在实际
发生时计入当期损益。
租赁变更
除新冠肺炎疫情直接引发的合同变更采用简化方法外，经营租赁发生变更的，本公司自变更
生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视
为新租赁的收款额。
除新冠肺炎疫情直接引发的合同变更采用简化方法外，融资租赁发生变更且同时符合下列条
件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：①该变更通过增加一项或多项租赁
资产的使用权而扩大了租赁范围；②增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情
况调整后的金额相当。
融资租赁发生变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租
赁进行处理：①假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁
变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额
作为租赁资产的账面价值；②假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，
本公司按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》关于修改或重新议定合同的
规定进行会计处理。
（4）转租赁
本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。原租赁为短期
租赁，且本公司对原租赁进行简化处理的，将该转租赁分类为经营租赁。
（5）新冠肺炎疫情引发的租金减让
对于由新冠肺炎疫情直接引发的、本公司与承租人或出租人就现有租赁合同达成的租金减免、
延期支付等租金减让，同时满足下列条件的，本公司对房屋及建筑物等类别租赁采用简化方
法：
①减让后的租赁对价较减让前减少或基本不变，其中，租赁对价未折现或按减让前折现率折
133
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
现均可；
②减让仅针对 2022 年 6 月 30 日前的应付租赁付款额；
③综合考虑定性和定量因素后认定租赁的其他条款和条件无重大变化。
本公司不评估是否发生租赁变更。
当本公司作为承租人时，本公司继续按照与减让前一致的折现率计算租赁负债的利息费用并
计入当期损益，继续按照与减让前一致的方法对使用权资产进行计提折旧等后续计量。发生
租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在达成减让协议等解除原租金支付
义务时，按未折现或减让前折现率折现金额冲减相关资产成本或费用，同时相应调整租赁负
债；延期支付租金的，本公司在实际支付时冲减前期确认的租赁负债。对于采用简化处理的
短期租赁和低价值资产租赁，本公司继续按照与减让前一致的方法将原合同租金计入相关资
产成本或费用。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲
减相关资产成本或费用；延期支付租金的，本公司在原支付期间将应支付的租金确认为应付
款项，在实际支付时冲减前期确认的应付款项。
当本公司作为出租人时，对于经营租赁，本公司继续按照与减让前一致的方法将原合同租金
确认为租赁收入。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间
冲减租赁收入；延期收取租金的，本公司在原收取期间将应收取的租金确认为应收款项，并
在实际收到时冲减前期确认的应收款项。对于融资租赁，本公司继续按照与减让前一致的折
现率计算利息并确认为租赁收入。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款
额，在达成减让协议等放弃原租金收取权利时，按未折现或减让前折现率折现金额冲减原确
认的租赁收入，不足冲减的部分计入投资收益，同时相应调整应收融资租赁款；延期收取租
金的，本公司在实际收到时冲减前期确认的应收融资租赁款。
34、使用权资产
（1）使用权资产确认条件
使用权资产是指本公司作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。
在租赁期开始日，使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：租赁负债的初始计量金
额；在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相
关金额；本公司作为承租人发生的初始直接费用；本公司作为承租人为拆卸及移除租赁资产、
复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。本公司作
为承租人按照《企业会计准则第 13 号——或有事项》对拆除复原等成本进行确认和计量。后
续就租赁负债的任何重新计量作出调整。
（2）使用权资产的折旧方法
本公司采用直线法计提折旧。本公司作为承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所
有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资
产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
134
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
（3）使用权资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注三、21。
35、安全生产费用及维简费
本公司根据建筑行业有关规定，按工程施工收入的 2%提取安全生产费用，不提取维简费。
安全生产费用于提取时计入相关产品的成本或当期损益，同时计入“专项储备”科目。
提取的安全生产费按规定范围使用时，属于费用性支出的，直接冲减专项储备；形成固定资
产的，先通过“在建工程”科目归集所发生的支出，待安全项目完工达到预定可使用状态时
确认为固定资产；同时，按照形成固定资产的成本冲减专项储备，并确认相同金额的累计折
旧。该固定资产在以后期间不再计提折旧。
36、维修基金
本公司按商品房销售款的一定比例向业主收取维修基金时，计入其他应付款核算；按规定将
收取的维修基金交付给土地与房屋管理部门时，减少代收的维修基金。
房地产项目根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售时，向购房人收取，
并统一上缴维修基金管理部门。
37、质量保证金
本公司按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限、从应支付的土建
安装工程款中扣出，列为其他应付款。在保修期内由于质量而发生的维修费用，直接在本项
列支，保修期结束后清算。
38、资产证券化业务
本公司将物业资产证券化（应收款项即“信托财产”），一般将这些资产出售给特定目的实
体，然后再由该实体向投资者发行证券。证券化金融资产的权益以信用增级、次级债券或其
他剩余权益（保留权益）的形式保留。保留权益在本公司的资产负债表内以公允价值入账。
证券化的利得或损失取决于所转移金融资产的账面价值，并在终止确认的金融资产与保留权
益之间按它们于转让当日的相关公允价值进行分配。证券化的利得或损失记入当期损益。
在应用证券化金融资产的政策时，本公司已考虑转移至另一实体的资产的风险和报酬转移程
度，以及本公司对该实体行使控制权的程度：
①当本公司已转移该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本公司将终止确认该金融资
产；
②当本公司保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本公司将继续确认该金融资产；
③如本公司并未转移或保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬，本公司将考虑对该金
融资产是否存在控制。如果本公司并未保留控制权，本公司将终止确认该金融资产，并把在
135
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
转移中产生或保留的权利及义务分别确认为资产或负债。如本公司保留控制权，则根据对金
融资产的继续涉入程度确认金融资产。
39、重大会计判断和估计
本公司根据历史经验和其它因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和
关键假设进行持续的评价。很可能导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整风
险的重要会计估计和关键假设列示如下：
应收账款预期信用损失的计量
本公司通过应收账款违约风险敞口和预期信用损失率计算应收账款预期信用损失，并基于违
约概率和违约损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本公司使用内部历史
信用损失经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。在考虑前瞻性信
息时，本公司使用的指标包括经济下滑的风险、外部市场环境、技术环境和客户情况的变化
等。本公司定期监控并复核与预期信用损失计算相关的假设。
存货跌价准备
本公司于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的计算需要利用
假设和估计。管理层根据对相关物业的可变现净值之估计来评估款项的可回收程度，其中包
括对标准及地区具有可比性之物业进行现行市价分析，根据现有资产结构及工料价单对要完
成开发所需之建筑成本进行预测。若相关物业之实际可变现净值因市场状况变动或开发成本
重大偏离预算而高于或低于预期，将对计提的存货跌价准备产生影响。
税项
本公司房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，部分交易和事项的最终税
务处理存在不确定性。在计提土地增值税及所得税等税金时，本公司需要作出重要估计。如
果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定
期间计提的税金金额产生影响。
递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，应就所有未利用的税务亏损确认递延
所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合
纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
本公司对于能够结转以后年度的可抵扣亏损，以预计很可能获得用来抵扣可抵扣亏损的未来
应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
工程施工合同
本公司工程施工合同按照投入法确定提供服务的履约进度，在某一时段内履行的履约义务，
136
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
按照履约进度确认收益。管理层根据总预算成本中所涉实际成本估计建筑工程完工百分比，
亦估计有关合同收益。鉴于工程施工合同中所进行活动性质，进行活动之日及活动完成之日
通常会归入不同的会计期间。本公司会随着合同进程检讨并修订预算（若实际合同收益小于
预计或实际合同成本，则计提合同预计损失准备）中的合同收益及合同成本估计。
房地产开发成本确认及分摊
本公司确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出重大估计和判断。当房
地产开发项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响相应的开发产品成本。
房地产建造的成本于工程在建期间记为存货，并将于房地产销售收入确认后结转入利润表。
在最终结算工程成本和其他有关的房地产开发成本之前，该等成本需要本公司管理层按照预
算成本和开发进度进行估计。本公司的房地产开发一般分期进行。直接与某一期开发有关之
成本记作该期之成本。不同阶段的共同成本按照可出售面积分摊至各个阶段。倘若工程成本
的最终结算及相关成本分摊与最初估计不同，则工程成本及其他成本的增减会影响未来年度
的损益。
投资性房地产与存货的划分
本公司建造的物业可能用于出售，也可能用于赚取租金或资本增值。本公司建造物业的初期
根据持有目的将物业划分为存货或投资性房地产。在建的过程中，建成后用于出售的物业划
分为存货-在建开发产品，而建成后用于赚取租金或资本增值的物业划分为在建的投资性房地
产。建成后，用于出售的物业转入存货-已完工开发产品，而用于赚取租金或资本增值的物业
转入已完工的投资性房地产。
投资性房地产与固定资产的划分
本公司决定所持有的物业是否符合投资性房地产的定义，并在进行判断的时候建立了相关标
准。本公司将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产（包括正在建造或开发过
程中将来用于出租的建筑物）划分为投资性房地产。因此，本公司会考虑物业产生现金流的
方式是否在很大程度上独立于集团持有的其他资产。有些物业的一部分用于赚取租金或资本
增值，剩余部分用于生产商品、提供劳务或者经营管理。如果用于赚取租金或资本增值的部
分能够单独出售或者以融资租赁的方式出租，本公司对该部分单独核算。如果不能，则只有
在用于生产商品、提供劳务或者经营管理的部分不重大时，该物业才会被划分为投资性房地
产。另外，本公司单独对相关物业进行判断，对出租的物业提供的辅助服务是否重大，以致
该物业不符合投资性房地产的确认条件。
137
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
40、重要会计政策、会计估计的变更
（1）重要会计政策变更
1 新租赁准则
财政部于 2018 年发布了《企业会计准则第 21 号——租赁（修订）》，要求在境内外同时上
市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自
2019 年 1 月 1 日起施行；其他执行企业会计准则的企业自 2021 年 1 月 1 日起施行。本公司于
2021 年 4 月 25 日召开的第八届董事会第十五次会议批准自 2021 年 1 月 1 日起执行新租赁准
则，对会计政策相关内容进行了调整。变更后的会计政策参见附注三、31 和 32。
对于首次执行日前已存在的合同，本公司在首次执行日选择不重新评估其是否为租赁或者包
含租赁。对首次执行日之后签订或变更的合同，本公司按照新租赁准则中租赁的定义评估合
同是否为租赁或者包含租赁。
新租赁准则中租赁的定义并未对本公司满足租赁定义的合同的范围产生重大影响。
作为承租人
新租赁准则要求承租人对所有租赁确认使用权资产和租赁负债，简化处理的短期租赁和低价
值资产租赁除外，并分别确认折旧和利息费用。
新租赁准则允许承租人选择下列方法之一对租赁进行衔接会计处理：
按照《企业会计准则第 28 号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定采用追溯
调整法处理。
根据首次执行本准则的累积影响数，调整首次执行本准则当年年初留存收益及财务报表
其他相关项目金额，不调整可比期间信息。
本公司按照新租赁准则的规定，对于首次执行日新租赁准则与现行租赁准则的差异追溯调整
入 2021 年年初留存收益。同时，本公司未对比较财务报表数据进行调整。
对于首次执行日之前的融资租赁，本公司按照融资租入资产和应付融资租赁款的原账面
价值，分别计量使用权资产和租赁负债；
对于首次执行日之前的经营租赁，本公司根据剩余租赁付款额按首次执行日的增量借款
利率折现的现值计量租赁负债，并对于除短期低价值租赁外的租赁按照与租赁负债相等
的金额，并根据预付租金进行必要调整计量使用权资产。
在首次执行日，本公司按照附注五、18 对使用权资产进行减值测试并进行相应的会计处
理。
本公司对首次执行日之前租赁资产属于低价值资产的经营租赁或将于 12 个月内完成的经营
租赁，采用简化处理，未确认使用权资产和租赁负债。
138
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
本公司对于首次执行日之前的经营租赁，采用了下列简化处理：
计量租赁负债时，具有相似特征的租赁采用同一折现率，所采用的增量借款利率的加权
平均值为 6.3%至 9%；使用权资产的计量不包含初始直接费用；
存在续租选择权或终止租赁选择权的，本公司根据首次执行日前选择权的实际行使及其
他最新情况确定租赁期；
作为使用权资产减值测试的替代，本公司评估包含租赁的合同在首次执行日前是否为亏
损合同，并根据首次执行日前计入资产负债表的亏损准备金额调整使用权资产；
首次执行日前的租赁变更，本公司根据租赁变更的最终安排进行会计处理。
执行新租赁准则对 2021 年 1 月 1 日合并资产负债表项目的影响如下：
调整前账面金额（2020 调整后账面金额（2021
项 目 重分类 重新计量
年12月31日） 年1月1日）
资产：
使用权资产 -- - 2,070,148,438.52 2,070,148,438.52
长期待摊费用 636,615,636.64 -943,165.00 635,672,471.64
预付账款 6,665,529,007.18 - -25,330,721.33 6,640,198,285.85
资产项目合计 7,302,144,643.82 - 2,043,874,552.19 9,346,019,196.01
负债：
一年内到期的非流动负债 12,813,972,964.74 - 154,035,538.82 12,968,008,503.56
租赁负债 -- - 1,890,104,521.64 1,890,104,521.64
其他应付款 46,834,071,519.42 - -265,508.27 46,833,806,011.15
负债项目合计 59,648,044,484.16 - 2,043,874,552.19 61,691,919,036.35
2021 年 1 月 1 日使用权资产的账面价值构成如下：
项目 2021.01.01
使用权资产：
对于首次执行日前的经营租赁确认的使用权资产 2,070,148,438.52
作为出租人
139
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
根据新租赁准则，本公司无需对其作为出租人的租赁按照衔接规定进行调整，但需自首次执
行新租赁准则之日按照新租赁准则进行会计处理。
2 新冠肺炎疫情引发的租金减让
财政部于 2021 年 6 月发布《关于调整<新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定>适用范围的
通知》（财会〔2021〕9 号），适用财会〔2020〕10 号简化方法的租金减让期间由“减让仅针
对 2021 年 6 月 30 日前的应付租赁付款额，2021 年 6 月 30 日后应付租赁付款额增加不影响满
足该条件，2021 年 6 月 30 日后应付租赁付款额减少不满足该条件”调整为“减让仅针对 2022
年 6 月 30 日前的应付租赁付款额，2022 年 6 月 30 日后应付租赁付款额增加不影响满足该条
件，2022 年 6 月 30 日后应付租赁付款额减少不满足该条件”。
本公司自 2021 年 1 月 1 日起，对新冠肺炎疫情相关租金减让按照财会〔2021〕9 号规定的适
用范围，重新评估是否符合简化处理的条件，对于简化方法的选择一致地应用于适用范围调
整前后符合条件的类似租赁合同（参见附注三、31、（5））。
本公司对适用范围调整前符合条件的租赁合同选择不采用简化方法的，对适用范围调整后符
合条件的类似租赁合同也不选择采用简化方法。
本公司对适用范围调整前符合条件的租赁合同已采用简化方法的，对适用范围调整后符合条
件的类似租赁合同也采用简化方法。采用简化方法处理的相关租金减让对当期损益的影响金
额为 292,722.00 元。
3 企业会计准则解释第 14 号
财政部于 2021 年 1 月 26 日发布了《企业会计准则解释第 14 号》（财会〔2021〕1 号）（以下
简称“解释第 14 号”），并自公布之日起施行。解释 14 号规定了关于政府和社会资本合作
（以下简称“PPP”）项目的会计处理。《企业会计准则解释第 2 号》“五、企业采用建设经
营移交方式（BOT）参与公共基础设施建设业务应当如何处理”相关规定同时废止。
本公司自 2021 年 1 月 26 日执行解释第 14 号的规定。执行解释第 14 号与现行准则的差异追溯
调整 2021 年 1 月 1 日留存收益，对可比期间信息不予调整。
采用解释第 14 号未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。
（2）重要会计估计变更
本报告期无重要的会计估计变更。
（3）首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
合并资产负债表
项 目 2020.12.31 2021.01.01 调整数
预付款项 6,665,529,007.18 6,640,198,285.85 -25,330,721.33
140
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
项 目 2020.12.31 2021.01.01 调整数
使用权资产 -- 2,070,148,438.52 2,070,148,438.52
长期待摊费用 636,615,636.64 635,672,471.64 -943,165.00
其他应付款 46,834,071,519.42 46,833,806,011.15 -265,508.27
一年内到期的非流动负债 12,813,972,964.74 12,968,008,503.56 154,035,538.82
租赁负债 -- 1,890,104,521.64 1,890,104,521.64
母公司资产负债表
项 目 2020.12.31 2021.01.01 调整数
使用权资产 -- 36,133,896.16 36,133,896.16
一年内到期的非流动负债 6,087,400,307.65 6,093,924,077.04 6,523,769.39
租赁负债 -- 29,610,126.77 29,610,126.77
税项
41、主要税种及税率
税 种 计税依据 法定税率%
增值税 境内销售，提供加工、修理修配劳务 13、9、6、5、3
消费税 应税收入 5
超率累进税率、预缴税
土地增值税 土地增值额
率为预收房款的 1.5-4
城市维护建设税 应纳流转税额 7、5
教育费附加 应交流转税额 3
地方教育费附加 应交流转税额 1、2
江堤基金 预收房款、营业收入 0.03、0.08、0.1
企业所得税 应纳税所得额 25
说明：本公司控股的境外子公司根据其本国相关法律、法规缴纳相关的税金。
42、税收优惠及批文
本公司之子公司海门市中南桩基检测有限公司、南通常乐建筑劳务有限公司、南通中南路桥
有限责任公司、南通中南建筑工业化发展有限公司、中南（西安）建设投资发展有限公司、
江苏中南建筑科技发展有限公司为小微企业。本期根据国家税务总局、财政部《关于实施小
微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13 号）的有关规定，自 2019 年 1 月 1 日
至 2021 年 12 月 31 日，对月销售额 10 万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值
税；对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，
按 20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减
按 50%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。
141
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
本公司之子公司贵州锦荣置业有限公司、西安中南嘉成企业管理咨询有限公司为西部大开发
税收优惠地区企业。根据《财政部税务总局国家发展改革委关于延续西部大开发企业所得税
政策的公告》（财政部公告 2020 年第 23 号），自 2021 年 1 月 1 日至 2030 年 12 月 31 日，对
设在西部地区以《西部地区鼓励类产业目录》中规定的产业项目为主营业务，且其当年度主
营业务收入占企业收入总额 70%以上的企业，经企业申请，主管税务机关审核确认后，可减
按 15%税率缴纳企业所得税。
本公司之子公司南通锦冠花卉园艺有限公司从事林木种植，根据《企业所得税法实施条例》
规定，企业从事林木的培育和种植、林产品采集及灌溉、农产品初加工、兽医、农技推广、
农机作业和维修等农、林、牧、渔服务业项目，免征企业所得税。
根据《财政部税务总局科技部关于提高研究开发费用税前加计扣除比例的通知》（财税[2018]99
号）和《财政部、税务总局关于进一步完善研发费用税前加计扣除政策的公告》（财税[2021]13
号），企业开展研发活动中实际发生的研发费用，未形成无形资产计入当期损益的，在按规
定据实扣除的基础上再按照实际发生额的 75%在税前加计扣除；形成无形资产的，在上述期
间按照无形资产成本的 175%在税前摊销，本公司 2020 年度及 2021 年度享受研究开发费用税
前加计扣除 75%比例计算应纳税所得额。
根据《财政部税务总局退役军人部关于进一步扶持自主就业退役士兵创业就业有关税收政策
的通知》（财税〔2019〕21 号）中的有关规定，本公司招用自主就业退役士兵，与其签订 1
年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在
3 年内按实际招用人数，以每人每年 9,000 元的定额标准，依次扣减增值税、城市维护建设税、
教育费附加、地方教育附加和企业所得税。
根据《财政部税务总局人力资源社会保障部国务院扶贫办关于进一步支持和促进重点群体创
业就业有关税收政策的通知》（财税〔2019〕22 号）中的有关规定，本公司之子公司江苏中
南玄武湖生态旅游开发有限公司招用在人力资源社会保障部门公共就业服务机构登记失业半
年以上且持《就业创业证》或《就业失业登记证》（注明“企业吸纳税收政策”）的人员，
与其签订 1 年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险
当月起，在 3 年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、
地方教育附加和企业所得税优惠。
根据《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海
关总署公告 2019 年第 39 号）有关规定，本公司之子公司中石洲际设计集团有限公司、江苏
中南玄武湖生态旅游开发有限公司及上海筑信房产经纪有限公司自 2019 年 4 月 1 日至 2021
年 12 月 31 日，允许按照当期可抵扣进项税额加计 10%，抵减增值税应纳税额。本公司之酒
店管理公司及商业管理公司作为生活性服务企业，自 2019 年 10 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，
按照当期可抵扣进项税额加计 15%，抵减增值税应纳税额。
合并财务报表项目注释
43、货币资金
项 目 2021.12.31 2020.12.31
142
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
项 目 2021.12.31 2020.12.31
库
存
9,985,058.39 8,644,197.30
现
金
银行存款 17,792,743,930.69 27,240,876,137.61
其他货币资金 4,604,604,159.35 5,611,225,405.91
合 计 22,407,333,148.43 32,860,745,740.82
其中：存放在境外的款项总额 12,852,249.22 209,464,591.94
期末，本公司受到限制的货币资金共计 7,872,617,563.20 元。受限资金包括预售监管资金、保
证金、定期存单等。
44、交易性金融资产
项 目 2021.12.31 2020.12.31
交
易
性
金 10,153,373.15 227,273,855.02
融
资
产
其中：基金及股票投资 7,151,383.15 17,273,855.02
理财产品 3,001,990.00 210,000,000.00
合 计 10,153,373.15 227,273,855.02
说明：
本公司持有的基金及股票投资具体情况如下：
报表日股价/ 期末公允
名 称 代码 期末持有数量
净值 价值
凯文教育股票 002659.SZ 31,000.00 4.0200 124,620.00
易居（中国）企业控股有限公司股票 02048.HK 2,861,500.00 1.3981 4,000,663.15
富荣信息技术混合 C 基金 013346 3,000,000.00 1.0087 3,026,100.00
合 计 -- -- -- 7,151,383.15
143
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
45、应收票据
2021.12.31 2020.12.31
票据种类 坏账
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 账面价值
准备
银行承兑汇票 2,775,066.51 50,000.00 2,725,066.51 12,220,000.00 - 12,220,000.00
商业承兑汇票 2,014,302,112.22 188,871,540.53 1,825,430,571.69 2,425,932,560.60 - 2,425,932,560.60
合 计 2,017,077,178.73 188,921,540.53 1,828,155,638.20 2,438,152,560.60 - 2,438,152,560.60
（1）期末本公司不存在已质押的应收票据。
（2）期末本公司已背书或贴现但尚未到期的应收票据
种 类 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
商业承兑票据 - 1,366,140,685.42
（3）期末本公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
种 类 期末转应收账款金额
商业承兑票据 589,133,913.78
（4）按坏账计提方法分类
2021.12.31
账面余额 坏账准备
类 别 账面
预期信用损失 价值
金额 比例(%) 金额
率(%)
按单项计提坏账准备 404,159,882.31 20.04 188,921,540.53 46.74 215,238,341.78
按组合计提坏账准备 1,612,917,296.42 79.96 - - 1,612,917,296.42
其中：
商业承兑汇票 1,610,242,229.91 79.83 - - 1,610,242,229.91
银行承兑汇票 2,675,066.51 0.13 - - 2,675,066.51
合 计 2,017,077,178.73 100.00 188,921,540.53 9.37 1,828,155,638.20
续：
2020.12.31
账面余额 坏账准备
类 别 账面
预期信用损 价值
金额 比例(%) 金额
失率(%)
按单项计提坏账准备 - - - - -
按组合计提坏账准备 2,438,152,560.60 100.00 - - 2,438,152,560.60
144
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
2020.12.31
账面余额 坏账准备
类 别 账面
预期信用损 价值
金额 比例(%) 金额
失率(%)
其中：
商业承兑汇票 2,425,932,560.60 99.50 - - 2,425,932,560.60
银行承兑汇票 12,220,000.00 0.50 - - 12,220,000.00
合 计 2,438,152,560.60 100.00 - - 2,438,152,560.60
说明：
按单项计提坏账准备：
2021.12.31
名 称
账面余额 坏账准备 预期信用损失率（%） 计提理由
集团 1 365,827,803.48 182,913,901.74 50.00 预计未来现金流
集团 2 9,278,200.00 4,639,100.00 50.00 预计未来现金流
集团 3 2,200,000.00 1,100,000.00 50.00 预计未来现金流
其他 26,853,878.83 268,538.79 1.00 预计未来现金流
合 计 404,159,882.31 188,921,540.53 46.74 /
续：
2020.12.31
名 称
账面余额 坏账准备 预期信用损失率（%） 计提理由
集团 1 - - - -
集团 2 - - - -
集团 3 - - - -
其他 - - - -
合 计 - - - /
按组合计提坏账准备：
组合计提项目：银行承兑汇票
2021.12.31 2020.12.31
名 称 预期信用损失 预期信用损
应收票据 坏账准备 应收票据 坏账准备
率(%) 失率(%)
银行承兑汇
2,675,066.51 - - 12,220,000.00 - -
票
145
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
组合计提项目：商业承兑汇票
2021.12.31 2020.12.31
名 称 预期信用损 预期信用损
应收票据 坏账准备 应收票据 坏账准备
失率(%) 失率(%)
商业承兑
1,610,242,229.91 - - 2,425,932,560.60 - -
汇票
（5）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
坏账准备金额
2020.12.31 -
本期计提 188,921,540.53
本期收回或转回 -
本期核销 -
本期转销 -
其他 -
2021.12.31 188,921,540.53
46、应收账款
（1）按账龄披露
账 龄 2021.12.31 2020.12.31
1 年以内 5,037,396,835.04 3,595,116,467.31
1至2年 862,229,800.41 2,312,608,808.17
2至3年 799,262,573.63 927,431,821.37
3至4年 424,369,757.92 367,024,346.69
4至5年 295,369,042.89 286,996,996.55
5 年以上 717,433,977.39 545,769,870.70
小 计 8,136,061,987.28 8,034,948,310.79
减：坏账准备 1,334,281,160.02 924,686,100.86
合 计 6,801,780,827.26 7,110,262,209.93
（2）按坏账计提方法分类披露
2021.12.31
账面余额 坏账准备
类 别
预期信用损失 账面价值
金额 比例(%) 金额
率(%)
按单项计提坏账准备 1,024,709,754.49 12.59 384,024,358.24 37.48 640,685,396.25
146
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
2021.12.31
账面余额 坏账准备
类 别
预期信用损失 账面价值
金额 比例(%) 金额
率(%)
按组合计提坏账准备 7,111,352,232.79 87.41 950,256,801.78 13.36 6,161,095,431.01
其中：
应收政府机关
589,810,249.92 7.25 1,769,430.75 0.30 588,040,819.17
款项
应收合并范围外关联方款
754,769,508.30 9.28 2,264,308.53 0.30 752,505,199.77
项
应收其他方款项 5,766,772,474.57 70.88 946,223,062.50 16.41 4,820,549,412.07
合 计 8,136,061,987.28 100.00 1,334,281,160.02 16.40 6,801,780,827.26
续：
2020.12.31
账面余额 坏账准备
类 别
预期信用损失 账面价值
金额 比例(%) 金额
率(%)
按单项计提坏账准备 304,424,693.20 3.79 76,272,883.41 25.05 228,151,809.79
按组合计提坏账准备 7,730,523,617.59 96.21 848,413,217.45 10.97 6,882,110,400.14
其中：
应收政府机关款项 972,546,658.90 12.10 2,917,639.98 0.30 969,629,018.92
应收合并范围外关联方款
578,211,326.02 7.20 1,680,512.69 0.29 576,530,813.33
项
应收其他方款项 6,179,765,632.67 76.91 843,815,064.78 13.65 5,335,950,567.89
合 计 8,034,948,310.79 100.00 924,686,100.86 11.51 7,110,262,209.93
按单项计提坏账准备：
2021.12.31
名 称 预期信用损失率
账面余额 坏账准备 计提理由
（%）
应收其他方款项 1,024,709,754.49 384,024,358.24 37.48 预计未来现金流
续：
2020.12.31
名 称 预期信用损失率
账面余额 坏账准备 计提理由
（%）
应收其他方款项 277,424,693.20 49,272,883.41 17.76 预计未来现金流
应收其他方款项 27,000,000.00 27,000,000.00 100.00 预计未来现金流
合 计 304,424,693.20 76,272,883.41 25.05 /
147
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
按组合计提坏账准备：
组合计提项目：应收其他方款项
2021.12.31 2020.12.31
预期信 预期信
应收账款 坏账准备 用损失 应收账款 坏账准备 用损失
率(%) 率(%)
1 年以内 3,600,450,061.63 180,022,437.87 5.00 3,827,037,036.16 191,404,915.01 5.00
1至2年 573,711,423.56 51,634,028.07 9.00 1,030,887,707.59 92,779,893.72 9.00
2至3年 527,316,940.14 84,370,710.40 16.00 503,554,730.77 80,568,756.90 16.00
3至4年 405,491,480.84 85,153,485.05 21.00 278,613,616.84 58,508,859.54 21.00
4至5年 234,204,423.08 119,444,255.78 51.00 243,101,840.18 123,981,938.48 51.00
5 年以上 425,598,145.32 425,598,145.33 100.00 296,570,701.13 296,570,701.13 100.00
合 计 5,766,772,474.57 946,223,062.50 -- 6,179,765,632.67 843,815,064.78 --
（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
坏账准备金额
2020.12.31 924,686,100.86
本期计提 444,115,352.90
本期收回或转回 27,000,000.00
本期核销 7,520,293.74
企业处置减少 -
2021.12.31 1,334,281,160.02
（4）本期实际核销的应收账款情况
项 目 核销金额
实际核销的应收账款 7,520,293.74
（5）按欠款方归集的应收账款期末余额前五名单位情况
本期按欠款方归集的期末余额前五名应收账款汇总金额 1,131,409,650.23 元，占应收账款期末
余额合计数的比例 13.91%，相应计提的坏账准备期末余额汇总金额 96,125,637.03 元。
（6）转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债的金额
期末，本公司办理应收账款保理业务，取得短期借款 679,760,917.16 元，不满足终止确认条件。
148
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
47、应收款项融资
（1）应收款项融资情况
项 目 2021.12.31 2020.12.31
应收票据 4,081,434.60 18,387,826.70
减：其他综合收益-公允价值变动 - -
期末公允价值 4,081,434.60 18,387,826.70
说明：
本公司所属部分子公司视其日常资金管理的需要将一部分银行承兑汇票进行贴现和背书，故
将该子公司的银行承兑汇票分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
本公司无单项计提减值准备的银行承兑汇票。于 2021 年 12 月 31 日，本公司认为所持有的银
行承兑汇票不存在重大信用风险，不会因银行违约而产生重大损失。
（2）期末本公司已背书或贴现但尚未到期的应收票据
种 类 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
银行承兑票据 534,315,454.79 -
说明：本公司已背书或贴现的银行承兑汇票是由信用等级较高的银行承兑，期末用于背书或
贴现的应收票据信用风险和延期付款风险很小，可以判断票据所有权上的主要风险和报酬已
经转移，故终止确认。
48、预付款项
（1）预付款项按账龄披露
2021.12.31 2020.12.31
账 龄
金额 比例% 金额 比例%
1 年以内 1,919,143,572.78 51.68 4,963,154,656.19 74.46
1至2年 879,077,085.58 23.67 536,621,455.19 8.05
2至3年 318,971,869.79 8.59 474,423,544.59 7.12
3 年以上 596,391,366.75 16.06 691,329,351.21 10.37
合 计 3,713,583,894.90 100.00 6,665,529,007.18 100.00
说明：预付款项主要包括预付地价款、工程款等。账龄超过一年的预付款项，主要由于工程
未完工导致款项尚未结算所致。
（2）按预付对象归集的预付款项期末余额前五名单位情况
本期按预付对象归集的期末余额前五名预付款项汇总金额 1,483,784,941.05 元，占预付款项期
149
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
末余额合计数的比例 39.96%。
49、其他应收款
项 目 2021.12.31 2020.12.31
应收股利 652,601,055.75 47,360,000.00
其他应收款 39,785,772,419.55 33,720,241,440.24
合 计 40,438,373,475.30 33,767,601,440.24
（1）应收股利
项 目 2021.12.31 2020.12.31
分红款 652,601,055.75 47,360,000.00
（2）其他应收款
1 按账龄披露
账 龄 2021.12.31 2020.12.31
1 年以内 22,004,160,632.13 20,199,636,629.04
1至2年 9,427,019,448.75 5,807,856,699.81
2至3年 3,939,042,471.32 4,172,380,033.32
3至4年 3,039,284,939.13 2,757,260,229.52
4至5年 1,889,964,327.50 1,091,691,666.80
5 年以上 276,023,345.44 365,602,748.92
小 计 40,575,495,164.27 34,394,428,007.41
减：坏账准备 789,722,744.72 674,186,567.17
合 计 39,785,772,419.55 33,720,241,440.24
2 按款项性质披露
项 目 2021.12.31 2020.12.31
政府机关款项 2,013,874,522.92 1,741,035,478.71
合作方款项 12,278,423,113.92 6,407,401,860.97
合并范围外关联方款项 19,467,822,892.81 19,388,562,894.80
保证金、押金款项 1,768,759,977.58 2,397,944,808.90
备用金、代扣代缴款项 691,738,116.44 509,140,879.11
其他款项 4,354,876,540.60 3,950,342,084.92
合 计 40,575,495,164.27 34,394,428,007.41
150
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
3 坏账准备计提情况
期末，处于第一阶段的坏账准备：
未来 12 个月内的
类 别 账面余额 预期信用损失率 坏账准备 账面价值
(%)
按组合计提坏账准备
其中：
应收政府机关款项 2,013,874,522.92 0.30 6,041,623.57 2,007,832,899.35
应收合作方款项 12,255,923,113.92 0.30 36,767,769.34 12,219,155,344.58
应收合并范围外关联方款项 19,467,781,970.41 0.30 58,403,345.91 19,409,378,624.50
应收保证金、押金款项 1,768,759,977.58 0.30 5,306,279.93 1,763,453,697.65
应收备用金、代扣代缴款项 714,238,116.44 0.30 2,142,714.35 712,095,402.09
应收其他款项 2,725,574,603.29 4.00 109,022,984.13 2,616,551,619.16
合 计 38,946,152,304.56 0.56 217,684,717.23 38,728,467,587.33
期末，处于第二阶段的坏账准备：
整个存续期预期信
类 别 账面余额 坏账准备 账面价值
用损失率（%）
按单项计提坏账准备 187,778,194.43 19.20 36,044,342.51 151,733,851.92
按组合计提坏账准备
其中：
应收其他款项 1,392,626,722.23 34.97 487,055,741.93 905,570,980.30
合 计 1,580,404,916.66 33.10 523,100,084.44 1,057,304,832.22
期末，处于第三阶段的坏账准备：
整个存续期预期信
类 别 账面余额 坏账准备 账面价值
用损失率（%）
按单项计提坏账准备
应收其他款项 48,937,943.05 100.00 48,937,943.05 -
2020 年 12 月 31 日，坏账准备计提情况：
期末，处于第一阶段的坏账准备：
未来 12 个月内的
类 别 账面余额 预期信用损失率 坏账准备 账面价值
(%)
按组合计提坏账准备
其中：
151
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
未来 12 个月内的
类 别 账面余额 预期信用损失率 坏账准备 账面价值
(%)
应收政府机关款项 1,741,035,478.71 0.30 5,223,106.44 1,735,812,372.27
应收合作方款项 6,407,401,860.97 0.30 19,222,205.59 6,388,179,655.38
应收合并范围外关联方款项 19,388,562,894.80 0.30 58,350,277.61 19,330,212,617.19
应收保证金、押金款项 2,397,944,808.90 0.30 7,193,834.44 2,390,750,974.46
应收备用金、代扣代缴款项 509,140,879.11 0.30 1,527,241.58 507,613,637.53
应收其他款项 2,124,701,809.81 4.00 84,988,072.39 2,039,713,737.42
合 计 32,568,787,732.30 0.54 176,504,738.05 32,392,282,994.25
期末，处于第二阶段的坏账准备：
整个存续期预期信
类 别 账面余额 坏账准备 账面价值
用损失率（%）
按单项计提坏账准备
单位 1 886,315,015.42 9.75 86,436,834.25 799,878,181.17
按组合计提坏账准备
应收其他款项 879,186,906.90 39.94 351,106,642.08 528,080,264.82
合 计 1,765,501,922.32 24.78 437,543,476.33 1,327,958,445.99
期末，处于第三阶段的坏账准备：
整个存续期预期
类 别 账面余额 坏账准备 账面价值
信用损失率（%）
按单项计提坏账准备
应收其他款项 60,138,352.79 100.00 60,138,352.79 -
4 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期 整个存续期预期信 合计
未来 12 个月预期
信用损失(未发 用损失(已发生信用
信用损失
生信用减值) 减值)
2020 年 12 月 31 日余额 176,504,738.05 437,543,476.33 60,138,352.79 674,186,567.17
2020 年 12 月 31 日余额在本期
--转入第二阶段 -18,371,154.68 18,371,154.68 - -
--转入第三阶段 - - - -
--转回第二阶段 - - - -
--转回第一阶段 - - - -
本期计提 59,551,133.86 161,781,631.89 6,645,218.68 227,977,984.43
152
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期 整个存续期预期信 合计
未来 12 个月预期
信用损失(未发 用损失(已发生信用
信用损失
生信用减值) 减值)
本期转回 - - 15,614,129.93 15,614,129.93
本期核销 - 92,208,012.91 2,231,498.49 94,439,511.40
其他变动 - -2,388,165.55 - -2,388,165.55
2021 年 12 月 31 日余额 217,684,717.23 523,100,084.44 48,937,943.05 789,722,744.72
5 本期实际核销的其他应收款情况
项 目 核销金额
实际核销的其他应收款 94,439,511.40
6 按欠款方归集的其他应收款期末余额前五名单位情况
本期按对象归集的期末余额前五名其他应收款汇总金额 4,779,814,089.85 元，占其他应收款期
末余额合计数的比例 11.78%，主要为关联方款项及合作方款项。
153
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
50、存货
（1）存货分类
2021.12.31 2020.12.31
项 目 跌价准备/合同履约成本 跌价准备/合同履约成本
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
减值准备 减值准备
原材料 630,974,419.07 - 630,974,419.07 883,877,873.63 - 883,877,873.63
在产品 - - - 16,138,125.12 - 16,138,125.12
库存商品 262,623,827.60 - 262,623,827.60 272,591,036.80 - 272,591,036.80
合同履约成本 356,432,587.62 - 356,432,587.62 305,023,796.04 - 305,023,796.04
周转材料 224,541,685.18 - 224,541,685.18 264,446,324.01 - 264,446,324.01
开发成本 176,005,552,055.77 2,244,849,242.85 173,760,702,812.92 169,063,534,394.00 448,041,043.04 168,615,493,350.96
开发产品 15,423,384,501.35 557,391,746.48 14,865,992,754.87 14,133,847,934.12 151,127,296.78 13,982,720,637.34
消耗性生物资产 33,034,832.76 - 33,034,832.76 34,620,016.72 - 34,620,016.72
合 计 192,936,543,909.35 2,802,240,989.33 190,134,302,920.02 184,974,079,500.44 599,168,339.82 184,374,911,160.62
说明：期末存货中的抵押事项详见附注十二、2（3）。
（2）存货跌价准备及合同履约成本减值准备
本期增加 本期减少
项 目 2020.12.31 2021.12.31
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本 448,041,043.04 1,930,488,094.82 - 133,679,895.01 - 2,244,849,242.85
开发产品 151,127,296.78 435,482,064.91 - 29,217,615.21 - 557,391,746.48
合 计 599,168,339.82 2,365,970,159.73 - 162,897,510.22 - 2,802,240,989.33
154
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
（3）期末存货余额中含有借款费用资本化金额为 15,107,514,028.56 元。本期计入存货的借款
费用资本化金额为 5,638,594,906.00 元，本期资本化率为 9.25%。
（4）本期由存货转入投资性房地产金额为 308,562,846.25 元，由存货转入固定资产原值的金
额为 738,323,833.92 元。
（5）开发成本
最近一 预计下
期末跌
项目名称 批次开 批次竣 预计总投资 2021.12.31 2020.12.31
价准备
工时间 工时间
杭州江干棠
2019.07 2022.06 7,084,000,000.00 5,937,935,911.25 5,373,344,498.20 -
玥湾项目
南京上悦城
2019.04 2022.04 6,325,953,700.00 5,494,320,779.64 4,857,455,877.71 754,808,679.64
项目
苏州京智商
业发展有限 -- -- 7,859,980,000.00 4,424,461,125.73 - -
公司项目
常熟林樾香
2019.07 2022.03 6,104,913,279.22 4,186,221,819.11 4,316,524,943.48 125,062,219.10
庭项目
南通 CBD 项
2019.06 2025.12 16,661,222,066.47 3,634,811,440.22 3,373,251,522.81 -
目
杭州春溪集
2020.03 2022.07 4,501,620,000.00 3,610,624,155.80 3,117,825,221.47 -
轩项目
南通东时花
2020.09 2023.10 4,656,363,858.56 3,182,995,881.54 2,576,190,331.56 -
园项目
通州世纪之
2020.06 2022.11 5,325,540,000.00 3,050,462,598.08 2,274,316,827.79 -
光项目
莆田珑禧台
2020.12 2022.06 3,584,740,000.00 2,941,765,546.16 2,468,736,404.09 -
项目
西安未央上
2021.04 2022.03 3,110,000,000.00 2,896,164,671.15 2,180,382,790.76 -
悦城项目
西安君启
2019.11 2022.12 4,941,250,000.00 2,727,759,528.77 2,181,460,520.92 -
DK1 项目
重庆上悦城
2020.08 2022.10 4,000,000,000.00 2,631,091,958.83 2,150,845,419.72 -
项目
乌鲁木齐上
悦城商住小 2021.04 2022.09 4,300,000,000.00 2,599,423,405.25 2,118,004,863.92 -
区项目
成都樾府项
2018.09 2022.06 4,696,730,490.59 2,562,630,995.50 4,290,399,526.70 767,041,122.67
目
固安熙悦项
2019.01 2022.05 4,048,323,800.00 2,536,751,691.71 2,299,820,008.35 -
目
苏州春风南
2020.03 2022.04 2,951,970,212.33 2,454,521,281.51 2,226,482,814.64 -
岸项目
丹阳君悦府
2021.08 2022.01 4,184,678,300.00 2,420,672,695.42 2,134,421,825.10 -
熙悦项目
贵阳春风南
2020.07 2022.11 3,964,460,000.00 2,396,713,299.35 2,054,606,827.62 -
岸项目
155
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
最近一 预计下
期末跌
项目名称 批次开 批次竣 预计总投资 2021.12.31 2020.12.31
价准备
工时间 工时间
宁波樾府项
2019.08 2022.01 2,863,035,500.00 2,325,875,182.28 2,060,410,875.74 -
目
西安春风南
2019.12 2023.08 4,200,000,000.00 2,304,116,919.86 1,647,548,839.52 -
岸项目
温州瓯海印
2019.05 2022.05 2,089,770,000.00 2,010,538,331.79 1,775,001,479.58 -
象北府项目
临沂林樾项
2019.11 2022.08 3,449,220,000.00 1,924,878,326.32 2,200,657,414.51 -
目
海门骏园项
2020.09 2023.12 3,056,716,900.00 1,905,885,983.05 1,698,442,786.70 -
目
临沂春风南
2020.10 2025.04 3,957,207,200.00 1,803,894,524.40 1,355,772,800.74 -
岸项目
临沂君启项
2021.01 2024.09 2,534,000,000.00 1,707,273,440.27 628,606,399.89 -
目
泉州和樾项
2020.08 2022.10 2,032,254,100.00 1,665,538,843.98 1,339,451,318.45 -
目
泰州海陵君
2021.04 2023.04 2,412,677,300.00 1,661,750,302.91 214,561.00 -
启项目
海门世纪城
2017.01 2024.12 6,025,462,561.00 1,612,785,042.74 1,610,043,163.31 -
项目
西安君启
2019.09 2022.07 2,457,770,000.00 1,571,678,938.75 1,198,820,101.91 -
DK2 项目
徐州凤凰山
2020.03 2022.12 2,433,230,000.00 1,542,932,449.65 1,210,766,114.97 -
和平府项目
泰安紫云集
2021.12 2022.04 2,292,577,591.00 1,519,248,161.66 1,249,148,204.07 -
项目
绍兴上虞君
2020.08 2022.07 1,710,880,000.00 1,511,262,097.87 1,282,060,815.13 -
启项目
泰安财源门
2021.04 2022.06 4,140,695,000.00 1,488,011,472.52 1,168,043,008.51 -
项目
宿迁紫云集
2020.12 2023.12 2,260,000,000.00 1,482,491,103.71 1,115,017,370.84 -
花苑项目
泉州玺院项
2021.07 2023.03 2,042,870,000.00 1,405,432,277.29 - -
目
揭阳春风南
2019.11 2022.06 2,100,000,000.00 1,382,938,552.95 1,122,136,585.26 -
岸项目
淮安春风南
2021.05 2023.09 2,796,236,300.00 1,362,371,966.65 294,700,000.00 -
岸项目
南通云辰新
2021.03 2022.11 1,851,000,000.00 1,294,273,669.26 951,471,167.96 -
苑项目
南通映园小
2019.08 2022.06 1,767,880,000.00 1,291,056,251.52 902,456,840.53 -
区项目
金华君启项
2021.01 2023.01 1,825,000,000.00 1,264,160,197.13 1,001,494,172.00 -
目
南京世纪雅
2017.07 2022.08 5,500,000,000.00 1,235,190,274.79 1,165,455,036.58 171,898,874.79
苑项目
156
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
最近一 预计下
期末跌
项目名称 批次开 批次竣 预计总投资 2021.12.31 2020.12.31
价准备
工时间 工时间
广饶世纪城
2020.06 2022.08 2,644,920,000.00 1,207,253,062.15 948,910,436.92 14,106,736.92
项目
青岛即墨樾
2021.04 2023.06 2,808,675,200.00 1,205,811,656.01 968,143,473.11 -
府项目
广西大唐紫
2021.05 2023.09 2,000,000,000.00 1,197,357,081.55 504,829,595.34 -
云印象项目
龙港春风里
2020.09 2023.06 1,758,430,000.00 1,186,019,895.65 969,565,206.27 -
项目
济南历下天
2020.05 2023.12 2,502,220,000.00 1,151,300,502.71 1,107,747,578.36 -
樾项目
青岛智在云
辰、青岛山 2021.07 2024.06 2,736,896,000.00 1,148,103,835.07 - -
海壹品项目
乌鲁木齐铂
2020.10 2024.10 2,000,000,000.00 1,126,008,853.53 941,103,963.43 -
悦府项目
泰州海陵智
2020.12 2022.12 1,708,571,000.00 1,087,374,680.40 819,359,080.30 -
在云辰项目
绍兴漫悦湾
2019.12 2022.04 1,402,156,300.00 1,047,022,326.33 907,411,486.03 -
项目
其他 -- -- 284,984,195,211.72 68,686,387,066.00 84,924,674,292.20 411,931,609.73
合 计 -- -- 468,646,291,870.89 176,005,552,055.77 169,063,534,394.00 2,244,849,242.85
（6）开发产品
最近一
期末跌
项目名称 批次竣 2020.12.31 本期增加 本期减少 2021.12.31
价准备
工时间
南京缇香
2019.03 1,532,208,152.33 - - 1,532,208,152.33 43,735,888.18
漫项目
贵阳林樾
2021.12 - 1,506,515,133.19 482,142,236.18 1,024,372,897.01 -
项目
营口世纪
2020.09 880,807,844.07 - 64,024,194.20 816,783,649.87 51,379,182.04
城项目
重庆玖宸
2021.09 175,422,668.33 1,091,108,942.37 474,160,733.19 792,370,877.51 -
项目
沈阳熙
悦、玖熙 2020.09 885,390,460.20 9,234,703.03 146,120,922.71 748,504,240.52 -
墅项目
利辛新悦
2021.04 191,782,885.19 857,353,461.62 367,075,925.77 682,060,421.04 38,856,766.93
府项目
武汉拂晓
城 108 项 2021.10 - 3,534,475,532.99 2,968,455,575.04 566,019,957.95 21,801,410.00
目
云南巫家
坝云境项 2021.06 - 2,740,849,370.60 2,319,708,884.13 421,140,486.47 -
目
丽水春风
2021.12 - 411,709,155.18 37,468,198.81 374,240,956.37 -
江南院项
157
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
目
广西春风
2021.12 - 561,158,935.20 209,087,292.43 352,071,642.77 5,538,542.76
南岸项目
厦门翔安
九锦台项 2021.07 - 1,273,696,168.51 923,272,769.07 350,423,399.44 100,579,687.10
目
南通 CBD
2020.03 1,178,322,330.76 7,674,079.40 855,939,314.35 330,057,095.81 -
项目
城投智在
2021.09 - 1,450,743,962.69 1,121,414,448.67 329,329,514.02 -
云辰项目
佛山高明
武菱汇苑 2021.12 - 823,120,640.27 496,081,784.57 327,038,855.70 -
项目
武汉拂晓
2020.05 356,043,007.28 - 35,437,523.55 320,605,483.73 -
城项目
常熟世纪
2020.12 330,248,053.18 - 19,649,606.32 310,598,446.86 -
锦城项目
淄博紫云
2020.12 - 1,112,469,572.09 828,564,712.30 283,904,859.79 -
集项目
嘉兴龙吟
花苑南区 2021.01 - 290,785,917.06 14,724,206.82 276,061,710.24 40,131,405.21
项目
盐城世纪
2020.12 267,796,466.49 726,102,296.41 726,102,296.41 267,796,466.49 -
城项目
文昌森海
2017.12 218,684,825.69 - - 218,684,825.69 -
湾项目
其他 -- 8,117,141,240.60 37,387,693,432.89 40,405,724,111.75 5,099,110,561.74 255,368,864.26
合 计 -- 14,133,847,934.12 53,784,691,303.50 52,495,154,736.27 15,423,384,501.35 557,391,746.48
51、合同资产
2021.12.31 2020.12.31
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
在施项目
的合同资 14,155,461,265.21 372,748,772.07 13,782,712,493.14 16,090,435,657.04 165,590,396.95 15,924,845,260.09
产
已验收或
者已交付
6,010,649,918.86 492,369,416.98 5,518,280,501.88 2,859,349,140.12 119,247,357.64 2,740,101,782.48
未结算的
合同资产
未到期的
802,927,788.35 78,843,664.27 724,084,124.08 341,044,696.07 45,848,157.48 295,196,538.59
质保金
合同资产
--PPP 项目
20,936,796,965.13 19,724,553.57 20,917,072,411.56 18,473,742,809.97 18,416,769.67 18,455,326,040.30
土地及工
程款
小 计 41,905,835,937.55 963,686,406.89 40,942,149,530.66 37,764,572,303.20 349,102,681.74 37,415,469,621.46
减：列示
于其他非 21,468,159,868.43 65,668,110.35 21,402,491,758.08 18,617,686,040.40 27,480,785.76 18,590,205,254.64
流动资产
158
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
2021.12.31 2020.12.31
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
的合同资
产
合 计 20,437,676,069.12 898,018,296.54 19,539,657,772.58 19,146,886,262.80 321,621,895.98 18,825,264,366.82
（1）按单项计提坏账准备
2021.12.31
名 称
账面余额 坏账准备 预期信用损失率(%) 计提理由
集团 1 791,406,057.51 395,703,028.76 50.00 预计未来现金流
集团 2 67,806,804.71 33,903,402.36 50.00 预计未来现金流
集团 3 66,808,506.15 33,404,253.07 50.00 预计未来现金流
集团 4 26,295,728.20 13,147,864.10 50.00 预计未来现金流
其他 222,253,714.71 56,105,325.39 25.24 预计未来现金流
合 计 1,174,570,811.28 532,263,873.68 45.32 /
续：
2020.12.31
名 称
账面余额 坏账准备 预期信用损失率(%) 计提理由
集团 1 - - - -
集团 2 - - - -
集团 3 - - - -
集团 4 - - - -
其他 170,178,186.80 11,266,630.84 6.62 预计未来现金流
合 计 170,178,186.80 11,266,630.84 6.62 /
（2）本期计提、收回或转回的合同资产减值准备情况
合同资产减值准备金额
2020.12.31 321,621,895.98
本期计提 577,314,590.52
本期收回或转回 -
本期核销 918,189.96
2021.12.31 减值准备金额 898,018,296.54
52、一年内到期的非流动资产
项 目 2021.12.31 2020.12.31
1 年内到期的长期应收款 - 2,500,000.00
159
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
53、其他流动资产
项 目 2021.12.31 2020.12.31
预缴所得税 2,024,068,037.35 1,608,249,253.25
预缴其他税费 4,445,097,746.82 3,434,580,946.85
进项税额等 7,789,510,991.69 7,376,831,179.11
合同取得成本 1,309,200,296.11 1,003,647,787.34
优先级资产支持证券 141,003,000.00 -
次级资产支持证券 32,000,000.00 32,500,000.00
待抵出资产 28,511,703.67 -
其他 19,830,824.94 76,034,341.66
合 计 15,789,222,600.58 13,531,843,508.21
说明：
（1）合同取得成本
佣金支出
2020.12.31 1,003,647,787.34
本年增加 825,839,974.30
本年摊销 480,009,714.17
本年计提减值损失 40,277,751.36
2021.12.31 1,309,200,296.11
（2）优先级资产支持证券
本公司向中山证券购入"中山证券-建银保理供应链金融 6 号资产支持专项计划优先级资
产支持证券"（简称：建银 7 优 A）共计 14,100.30 万元，到期日为 2022 年 7 月 7 日，该
优先级资产支持证券不能流通，不存在活跃市场。
（3）次级资产支持证券
根据本公司与中山证券有限责任公司（以下简称"中山证券"）签订的《中山证券-建银保
理供应链金融 5 号资产支持专项计划之资产支持证券认购协议》、《中山证券-建银保理
供应链金融 6 号资产支持专项计划之资产支持证券认购协议》，约定本公司向中山证券
购入次级资产支持证券"建银 6 优 A"、"建银 7 优 A"，共计 3,200.00 万元，到期日分别为
2022 年 4 月 22 日、2022 年 7 月 7 日。该次级资产支持证券不能流通，不存在活跃市场。
（4）其他
本公司之子公司安装公司与首誉光控签订保理借款合同，仅约定还款期间与金额，将预
提的利息费用计入其他流动资产其他。
54、长期应收款
长期应收款按性质披露
160
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
2021.12.31 2020.12.31
折现率区
项 目 坏账准 坏账准
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值 间
备 备
融资租赁款保证
- - - 2,500,000.00 - 2,500,000.00 --
金
减：1 年内到期的
- - - 2,500,000.00 - 2,500,000.00 --
长期应收款
合 计 - - - - - - --
161
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
55、长期股权投资
本期增减变动
其 计 减值
被投资 权益法下 其他 他 提
宣告发放现金股利 准备
2020.12.31 追加/新增投资 减少投资 确认的 综合 权 减 其他 2021.12.31
单位 或利润 期末
投资损益 收益 益 值 余额
调整 变 准
动 备
合营企业 10,171,257,653.43 2,538,243,994.77 704,182,379.63 1,037,793,444.45 - - 463,760,591.07 - -88,994,308.00 12,490,357,813.95 -
联营企业 16,883,614,403.46 2,225,746,530.28 4,627,090,665.34 508,391,047.62 - - 301,856,864.68 - -21,859,623.71 14,666,944,827.63 -
合 计 27,054,872,056.89 4,763,990,525.05 5,331,273,044.97 1,546,184,492.07 - - 765,617,455.75 - -110,853,931.71 27,157,302,641.58 -
其中，重要的合联营企业长期股权投资变动情况：
本期增减变动 减值
其他 宣告发放现 计提 准备
被投资单位 2020.12.31 追加/新增 减少 权益法下确认的投资 其他综合 其 2021.12.31
权益 金股利或利 减值 期末
投资 投资 损益 收益调整 他 余额
变动 润 准备
苏州亘茂置业有限公司 112,218,338.03 - - 190,523,309.91 - - - - - 302,741,647.94 -
云南嘉卓房地产开发有限公司 943,426,530.27 - - 93,160,000.98 - - - - - 1,036,586,531.25 -
南通港华置业有限公司 4,584,572.70 - - 80,671,450.27 - - - - - 85,256,022.97 -
合 计 1,060,229,441.00 - - 364,354,761.16 - - - - - 1,424,584,202.16 -
162
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
56、其他非流动金融资产
种 类 2021.12.31 2020.12.31
权益工具投资 488,907,992.52 481,285,448.03
债务工具投资 263,250,000.00 263,250,000.00
合 计 752,157,992.52 744,535,448.03
①本公司持有的权益工具投资具体情况如下：
2017 年 4 月本公司与联储证券有限责任公司签订增资认股协议，以 28,710.00 万元认购
8,700.00 万股份，对被投资单位持股比例 2.83%，不具有重大影响，上述股权经评估，于
2021 年 12 月 31 日的公允价值为 33,330.00 万元。
2016 年 10 月本公司与广州美人信息技术有限公司签订增资协议，以 4,000.00 万元认购
169,644.29 股份，对被投资单位持股比例 10.53%，2021 年 3 月广州美人信息技术有限公
司以 500.00 万回购 1.32%股权，回购后本公司对被投资单位持股比例为 9.21%，不具有重
大影响，上述股权经评估，于 2021 年 12 月 31 日的公允价值为 616.00 万元。
2019 年 8 月本公司之全资子公司江苏中南建设集团上海投资发展有限公司与无锡华云数
据库技术服务有限公司签订增资协议，以 5,000.00 万元认购被投资单位新增注册资本
74.1735 万元，持股比例 0.82%；2019 年 10 月通过与被投资单位的股东天津新澜网络科
技合伙企业（有限合伙）签订财产份额转让协议，以 5,000.00 万元直接购买天津新澜合
伙企业的 100.00%股权，间接取得了被投资单位 0.88%股权，两次交易共取得被投资单位
股权比例 1.70%，不具有重大影响，上述股权经评估，于 2021 年 12 月 31 日的公允价值
为 14,894.80 万元。
2020 年 6 月本公司之全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司与北京城建中南土
木工程集团有限公司、北京城建华盛交通建设有限公司、乐安县文旅发展投资有限公司
等出资设立江西京赣稠溪旅游开发有限公司，认缴出资额 39,814.01 万元，对被投资单位
持股比例 0.07%，不具有重大影响。截至 2021 年 12 月 31 日实缴出资 30.00 万元，计入
其他非流动金融资产。
2020 年 3 月本公司之全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司与南京崇宁资本管
理有限公司、中亿丰建设集团股份有限公司、龙信建设集团有限公司等出资设立江苏建
联建筑产业现代化研究院有限公司，认缴出资额 100.00 万元，对被投资单位持股比例
3.3333%，不具有重大影响。截至 2021 年 12 月 31 日实缴出资 20.00 万元，计入其他非流
动金融资产。
②本公司持有的债务工具投资具体情况如下：
2020 年 11 月本公司之间接持股公司徐州垆珺房地产开发有限公司与杭州江左投资管理
163
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
合伙企业（有限合伙）签订合伙协议，本公司认购被投资单位 10.8907%股权，认缴出资
额 36,975.00 万元，协议约定进行债权投资。本公司于 2020 年 12 月 30 日实缴出资 26,325.00
万元，计入其他非流动金融资产。
57、投资性房地产
（1）按公允价值计量的投资性房地产
项 目 房屋、建筑物
一、2020.12.31 6,361,020,900.00
二、本期变动 858,153,600.00
加：外购 5,627,388.65
存货转入 308,942,100.00
固定资产转入 9,339,484.26
企业合并增加 -
减：处置 7,111,578.00
其他转出 -
公允价值变动 541,356,205.09
三、2021.12.31 7,219,174,500.00
说明：
①投资性房地产由本公司聘请的具有房地产评估资质的第三方机构出具评估报告，以评
估报告的估价结论作为期末公允价值。
②本期存货转入 308,942,100.00 元，含评估增值 379,253.75 元计入其他综合收益。
（2）未办妥产权证书的情况
项 目 账面价值 未办妥产权证书原因
房屋及建筑物 308,942,100.00 相关手续正在办理中
164
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
58、固定资产
项 目 2021.12.31 2020.12.31
固定资产 3,842,640,900.35 3,236,381,506.28
固定资产清理 - -
合 计 3,842,640,900.35 3,236,381,506.28
（1）固定资产
项 目 房屋及建筑物 机器设备 运输设备 电子设备 办公设备 其他设备 合 计
一、账面原值：
1.2020.12.31 4,045,888,643.75 409,053,186.93 120,549,016.08 125,089,269.44 65,750,829.24 73,930,966.79 4,840,261,912.23
2.本期增加金额 765,737,950.75 62,732,732.42 8,348,978.47 10,259,172.22 2,538,421.33 9,968,115.41 859,585,370.60
（1）购置 23,489,538.26 62,732,732.42 8,348,978.47 10,259,172.22 2,538,421.33 6,135,351.11 113,504,193.81
（2）在建工程转入 3,924,578.57 - - - - 3,832,764.30 7,757,342.87
（3）企业合并增加 - - - - - - -
（4）其他增加 738,323,833.92 - - - - - 738,323,833.92
3.本期减少金额 12,097,804.96 16,921,089.43 17,804,378.33 5,496,419.98 1,768,303.31 3,199,875.44 57,287,871.45
（1）处置或报废 2,758,320.70 16,921,089.43 17,804,378.33 5,496,419.98 1,768,303.31 3,199,875.44 47,948,387.19
（2）其他减少 9,339,484.26 - - - - - 9,339,484.26
4.2021.12.31 4,799,528,789.54 454,864,829.92 111,093,616.22 129,852,021.68 66,520,947.26 80,699,206.76 5,642,559,411.38
二、累计折旧
1.2020.12.31 1,032,125,792.09 300,668,993.77 112,756,153.27 90,544,099.16 48,646,710.27 19,138,657.39 1,603,880,405.95
2.本期增加金额 164,378,426.95 33,024,901.86 10,247,871.60 13,030,600.94 5,359,847.99 10,360,959.14 236,402,608.48
（1）计提 164,378,426.95 33,024,901.86 10,247,871.60 13,030,600.94 5,359,847.99 10,360,959.14 236,402,608.48
165
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
项 目 房屋及建筑物 机器设备 运输设备 电子设备 办公设备 其他设备 合 计
3.本期减少金额 889,526.03 15,629,613.00 17,201,990.93 4,193,462.77 1,762,525.43 687,385.24 40,364,503.40
（1）处置或报废 814,031.87 15,629,613.00 17,201,990.93 4,193,462.77 1,762,525.43 687,385.24 40,289,009.24
（2）其他减少 75,494.16 - - - - - 75,494.16
4.2021.12.31 1,195,614,693.01 318,064,282.63 105,802,033.94 99,381,237.33 52,244,032.83 28,812,231.29 1,799,918,511.03
三、减值准备
1.2020.12.31 - - - - - - -
2.本期增加金额 - - - - - - -
（1）计提 - - - - - - -
（2）其他增加 - - - - - - -
3.本期减少金额 - - - - - - -
（1）处置或报废 - - - - - - -
（2）其他减少 - - - - - - -
4.2021.12.31 - - - - - - -
四、账面价值
1.2021.12.31 账面价值 3,603,914,096.53 136,800,547.29 5,291,582.28 30,470,784.35 14,276,914.43 51,886,975.47 3,842,640,900.35
2.2020.12.31 账面价值 3,013,762,851.66 108,384,193.16 7,792,862.81 34,545,170.28 17,104,118.97 54,792,309.40 3,236,381,506.28
说明：
①本期固定资产原值其他增加 738,323,833.92 系存货转入所致。
②固定资产抵押担保情况详见附注十二、2（3）。
166
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
（2）未办妥产权证书的固定资产情况
项 目 账面价值 未办妥产权证书原因
房屋及建筑物 852,906,645.65 相关手续正在办理中
59、在建工程
项 目 2021.12.31 2020.12.31
在建工程 92,523,814.10 120,433,904.04
（1）在建工程明细
2021.12.31 2020.12.31
项 目
账面余额 减值准备 账面净值 账面余额 减值准备 账面净值
金湖中南合信航空产业园 80,734,244.68 - 80,734,244.68 74,621,839.62 - 74,621,839.62
中南新总部综合配套项目 9,755,807.64 - 9,755,807.64 - - -
山东锦城钢结构有限责任公司新建喷漆车间（钢结构） 1,159,321.29 - 1,159,321.29 342,367.80 - 342,367.80
中南建设（南通）建筑产业有限公司改造土方开挖 656,866.32 - 656,866.32 1,036,804.77 - 1,036,804.77
南昌西站格雷斯精选酒店项目 - - - 19,575,111.74 - 19,575,111.74
苏州卫星天线大厦精选酒店项目 - - - 18,003,046.55 - 18,003,046.55
南通市康民全预制构件有限公司生产车间厂房 - - - 4,011,460.86 - 4,011,460.86
宁波市常悦酒店有限公司 - - - 2,512,526.83 - 2,512,526.83
零星工程 217,574.17 - 217,574.17 330,745.87 - 330,745.87
合 计 92,523,814.10 - 92,523,814.10 120,433,904.04 - 120,433,904.04
167
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
（2）重要在建工程项目变动情况
利息资 其中：本期利 本期利
转入固定
工程名称 2020.12.31 本期增加 其他减少 本化累 息资本化金 息资本 2021.12.31
资产
计金额 额 化率%
金湖中南合信航空产业园 74,621,839.62 6,112,405.06 - - - - - 80,734,244.68
中南新总部综合配套项目 - 9,755,807.64 - - - - - 9,755,807.64
山东锦城钢结构有限责任公司新建喷漆车间（钢结
342,367.80 816,953.49 - - - - - 1,159,321.29
构）
中南建设（南通）建筑产业有限公司改造土方开挖 1,036,804.77 176,419.88 - 556,358.33 - - - 656,866.32
合 计 76,001,012.19 16,861,586.07 - 556,358.33 - - - 92,306,239.93
重要在建工程项目变动情况（续）：
工程名称 预算数 工程累计投入占预算比例% 工程进度% 资金来源
金湖中南合信航空产业园 919,118,600.00 8.78% 8.78% 自筹资金
中南新总部综合配套项目 55,000,000.00 17.89% 17.89% 自筹资金
中南建设（南通）建筑产业有限公司改造土方开挖 2,275,775.00 28.86% 28.86% 自筹资金
山东锦城钢结构有限责任公司新建喷漆车间（钢结构） 1,700,000.00 68.20% 68.20% 自筹资金
合 计 978,094,375.00 -- -- --
60、使用权资产
项 目 房屋及建筑物
一、账面原值：
2020.12.31 --
加：会计政策变更 2,070,148,438.52
168
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
项 目 房屋及建筑物
1.2021.01.01 2,070,148,438.52
2.本期增加金额 173,738,837.92
（1）租入 173,738,837.92
3.本期减少金额 -
（1）租赁到期 -
（2）其他减少 -
4. 2021.12.31 2,243,887,276.44
二、累计折旧
2020.12.31 --
加：会计政策变更 -
1.2021.01.01 -
2.本期增加金额 265,614,252.01
（1）计提 265,614,252.01
（2）其他增加 -
3.本期减少金额 -
（1）租赁到期 -
（2）其他减少 -
4. 2021.12.31 265,614,252.01
三、减值准备
2020.12.31 --
加：会计政策变更 -
1.2021.01.01 -
2.本期增加金额 -
（1）计提 -
（2）其他增加 -
169
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
项 目 房屋及建筑物
3.本期减少金额 -
（1）租赁到期 -
（2）其他减少 -
4. 2021.12.31 -
四、账面价值
1. 2021.12.31 账面价值 1,978,273,024.43
2. 2021.01.01 账面价值 2,070,148,438.52
61、无形资产
无形资产情况
项 目 土地使用权 软件 专利及商标权 海域使用权 特许经营权 合计
一、账面原值
1.2020.12.31 168,712,714.33 93,008,939.63 315,134.65 406,981,800.00 146,000,000.00 815,018,588.61
2.本期增加金额 - 2,462,399.47 57,227.73 - 95,646,765.69 98,166,392.89
（1）购置 - 2,462,399.47 57,227.73 - 95,646,765.69 98,166,392.89
（2）企业合并增加 - - - - - -
（3）其他增加 - - - - - -
3.本期减少金额 - 158,231.86 - - - 158,231.86
（1）处置 - 158,231.86 - - - 158,231.86
（2）其他减少 - - - - - -
4.2021.12.31 168,712,714.33 95,313,107.24 372,362.38 406,981,800.00 241,646,765.69 913,026,749.64
二、累计摊销
1. 2020.12.31 34,105,334.70 61,567,355.06 296,633.88 63,797,147.03 21,962,711.09 181,729,181.76
170
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
项 目 土地使用权 软件 专利及商标权 海域使用权 特许经营权 合计
2.本期增加金额 4,128,651.61 10,342,996.96 7,728.50 8,799,606.49 18,119,849.40 41,398,832.96
（1）计提 4,128,651.61 10,342,996.96 7,728.50 8,799,606.49 18,119,849.40 41,398,832.96
3.本期减少金额 - 88,440.07 - - - 88,440.07
（1）处置 - 88,440.07 - - - 88,440.07
4. 2021.12.31 38,233,986.31 71,821,911.95 304,362.38 72,596,753.52 40,082,560.49 223,039,574.65
三、减值准备
1. 2020.12.31 - - - - - -
2.本期增加金额 - - - - - -
3.本期减少金额 - - - - - -
4. 2021.12.31 - - - - - -
四、账面价值
1. 2021.12.31 账面价值 130,478,728.02 23,491,195.29 68,000.00 334,385,046.48 201,564,205.20 689,987,174.99
2. 2020.12.31 账面价值 134,607,379.63 31,441,584.57 18,500.77 343,184,652.97 124,037,288.91 633,289,406.85
说明：无形资产抵押担保情况详见附注十二、2（3）。
171
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
62、商誉
（1）商誉账面原值
被投资单位名称或形成 本期增加 本期减少
2020.12.31 2021.12.31
商誉的事项 企业合并形成 其他 处置 其他
中石洲际设计集团有限
4,188,653.58 - - - - 4,188,653.58
公司
南通常乐建筑劳务有限
1,499,300.89 - - - - 1,499,300.89
公司
合 计 5,687,954.47 - - - - 5,687,954.47
（2）商誉减值准备
被投资单位名称或形 本期增加 本期减少
2020.12.31 2021.12.31
成商誉的事项 计提 其他 处置 其他
南 通 常乐 建 筑 劳 务有
1,499,300.89 - - - - 1,499,300.89
限公司
说明：
①南通常乐建筑劳务有限公司形成的商誉已全额计提减值准备。
②江苏中石建筑设计有限公司本期改名为“中石洲际设计集团有限公司”，中石洲际设
计集团有限公司形成的商誉，本公司按未来现金流量现值来计算确定有关资产组的预计
可收回金额，以其账面价值与预计可收回金额之间的差异计算确定，估计现值时所采用
的折现率为税前 13%。根据减值测试的结果，本期期末商誉未发生减值。
63、长期待摊费用
本期减少
执行新租赁
项 目 2020.12.31 2021.01.01 本期增加 其他 2021.12.31
准则调整 本期摊销
减少
装修费用 374,678,254.92 374,678,254.92 80,349,971.97 97,089,637.32 - 357,938,589.57
临时设施
261,937,381.72 -943,165.00 260,994,216.72 333,818,804.76 287,752,750.04 - 307,060,271.44
及其他
合 计 636,615,636.64 -943,165.00 635,672,471.64 414,168,776.73 384,842,387.36 - 664,998,861.01
64、递延所得税资产与递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产和递延所得税负债
2021.12.31 2020.12.31
项 目 可抵扣/应纳税暂时 递延所得税资产/负 可抵扣/应纳税暂 递延所得税资产/
性差异 债 时性差异 负债
递延所得税资产：
减值准备 3,603,881,407.98 905,508,032.56 1,831,388,283.85 462,339,177.21
可抵扣亏损 8,983,905,981.03 2,274,777,030.21 5,406,041,322.40 1,347,720,472.63
172
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
2021.12.31 2020.12.31
项 目 可抵扣/应纳税暂时 递延所得税资产/负 可抵扣/应纳税暂 递延所得税资产/
性差异 债 时性差异 负债
预缴土地增值税等 530,958,257.44 132,739,564.36 - -
股权激励 65,779,414.53 16,444,853.63 111,661,905.17 27,915,476.30
递延收益 76,079,081.34 19,019,770.34 72,822,990.52 18,205,747.63
内部交易未实现利润 541,767,006.48 135,441,751.62 553,473,605.52 138,368,401.38
投资性房地产公允价值变
80,233,939.04 20,058,484.76 98,981,843.76 24,745,460.94
动
预计负债 8,591,684.35 2,147,921.09 574,216.66 143,554.17
小 计 13,891,196,772.19 3,506,137,408.57 8,074,944,167.88 2,019,438,290.26
递延所得税负债：
投资性房地产公允价值变
3,507,032,933.56 876,189,483.39 2,776,534,841.68 694,133,710.42
动
金融工具公允价值 48,947,992.52 12,236,998.13 14,072,388.00 3,518,097.00
小 计 3,555,980,926.08 888,426,481.52 2,790,607,229.68 697,651,807.42
（2）未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损明细
项 目 2021.12.31 2020.12.31
可抵扣暂时性差异 2,943,876,578.91 739,553,210.57
可抵扣亏损 6,198,600,962.12 4,380,406,336.52
合 计 9,142,477,541.03 5,119,959,547.09
（3）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年 份 2021.12.31 2020.12.31
2021 年 -- 331,983,154.53
2022 年 715,569,937.94 769,491,167.75
2023 年 522,044,427.43 513,416,899.42
2024 年 898,236,422.59 963,329,991.22
2025 年 1,647,268,784.49 1,653,953,681.83
2026 年 2,239,359,430.93 --
无限期 176,121,958.74 148,231,441.77
合 计 6,198,600,962.12 4,380,406,336.52
65、其他非流动资产
2021.12.31 2020.12.31
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
股权投资款 - - - 30,000,000.00 - 30,000,000.00
合 同 资 产 --
未到期的质 531,362,903.30 45,943,556.78 485,419,346.52 143,943,230.43 9,064,016.09 134,879,214.34
保金
173
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
2021.12.31 2020.12.31
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
合 同 资 产
--PPP 项 目 土 20,936,796,965.13 19,724,553.57 20,917,072,411.56 18,473,742,809.97 18,416,769.67 18,455,326,040.30
地及工程款
合 计 21,468,159,868.43 65,668,110.35 21,402,491,758.08 18,647,686,040.40 27,480,785.76 18,620,205,254.64
66、短期借款
项 目 2021.12.31 2020.12.31
质押借款 1,092,970,000.00 2,401,523,661.21
抵押借款 2,850,023,765.06 4,102,882,688.52
保证借款 4,788,758,565.73 2,721,726,915.00
信用借款 19,600,000.00 404,043,269.27
保理借款 679,760,917.16 926,469,558.49
合 计 9,431,113,247.95 10,556,646,092.49
说明：
（1）本期不存在已逾期未偿还的短期借款。
（2）本公司将持有的未到期应收款项办理保理业务，共取得借款679,760,917.16元。
（3）本公司质押、抵押情况详见附注十二、2（3）。
（4）短期借款的保证情况详见附注十、5（3）。
67、应付票据
种 类 2021.12.31 2020.12.31
商业承兑汇票 9,026,613,589.67 7,083,783,190.16
银行承兑汇票 2,974,284,148.13 3,687,918,484.48
合 计 12,000,897,737.80 10,771,701,674.64
说明：本期末已到期未支付的应付票据总额为 781,995,769.87 元。
68、应付账款
项 目 2021.12.31 2020.12.31
工程货款 35,840,575,798.75 30,975,630,892.89
其他服务费 667,009,915.17 360,148,566.00
合 计 36,507,585,713.92 31,335,779,458.89
其中，账龄超过 1 年的重要应付账款
项 目 期末数 未偿还或未结转的原因
单位 1 111,021,051.45 未履行结算手续
174
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
项 目 期末数 未偿还或未结转的原因
单位 2 96,027,771.00 未履行结算手续
单位 3 76,139,065.09 未履行结算手续
单位 4 74,789,076.82 未履行结算手续
单位 5 54,196,284.36 未履行结算手续
合 计 412,173,248.72 --
69、预收款项
项 目 2021.12.31 2020.12.31
其他 19,753,340.41 19,388,397.48
70、合同负债
项 目 2021.12.31 2020.12.31
房款 130,800,425,756.29 116,187,108,115.54
工程款 379,078,838.34 402,295,170.79
已结算尚未完工款 3,185,162,192.64 3,662,833,348.55
其他 93,743,813.30 38,893,581.17
减：计入其他非流动负债的合同负债 - -
合 计 134,458,410,600.57 120,291,130,216.05
（1）已结算尚未完工款
项 目 期末数
已办理结算的价款 15,462,209,498.54
减：累计已发生成本 11,938,673,510.61
累计已确认毛利 338,373,795.29
加：预计损失 -
已结算尚未完工款 3,185,162,192.64
（2）合同负债中预售房产收款
项目名称 2021.12.31 2020.12.31
杭州江干棠玥湾 5,362,995,909.17 4,373,019,438.71
西安中南上悦城 4,258,558,930.28 3,420,551,593.64
春溪集 3,961,637,204.59 1,719,184,204.42
南通通州世纪之光 3,922,305,156.83 1,615,564,405.87
南京上悦城 3,668,712,103.67 2,281,327,197.48
西安春风南岸 3,463,705,455.97 2,394,230,049.55
西安大明宫君启 DK1 3,414,007,927.52 1,957,738,395.41
南通通州东时区 2,889,537,844.96 583,209,266.98
南通海门骏园 2,787,959,011.93 816,647,521.10
175
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
项目名称 2021.12.31 2020.12.31
海门湖光映月 2,624,870,348.62 2,359,304,342.20
临沂中南林樾 2,587,939,348.62 2,880,083,659.86
临沂春风南岸 2,518,629,767.89 400,582,756.83
宁波奉化樾府 2,464,671,086.24 2,355,478,357.80
温州市茶白片区南湖单元 A-09 地块 2,341,843,228.76 2,263,265,091.40
徐州凤凰山项目 2,289,653,800.00 1,647,733,206.68
中南君启（DK2） 2,015,021,442.20 1,873,831,768.23
中南美的和樾 1,877,065,142.20 780,132,251.38
中南珑禧台 1,792,387,396.33 -
苏州常熟林樾香庭 1,740,762,848.62 1,293,134,919.79
成都中南樾府 1,685,794,465.14 2,401,876,097.91
其他 73,132,367,336.75 78,770,213,590.30
合 计 130,800,425,756.29 116,187,108,115.54
71、应付职工薪酬
项 目 2020.12.31 本期增加 本期减少 2021.12.31
短期薪酬 1,631,144,896.10 7,876,438,184.05 7,718,783,525.29 1,788,799,554.86
离职后福利-设定提存计划 170,434.60 286,537,402.53 286,349,866.45 357,970.68
辞退福利 - 4,463,212.03 4,370,277.03 92,935.00
合 计 1,631,315,330.70 8,167,438,798.61 8,009,503,668.77 1,789,250,460.54
（1）短期薪酬
项 目 2020.12.31 本期增加 本期减少 2021.12.31
工资、奖金、津贴和补贴 1,595,786,928.42 7,413,844,182.14 7,256,966,467.23 1,752,664,643.33
职工福利费 30,290.41 131,912,837.65 131,498,980.64 444,147.42
社会保险费 80,365.78 172,710,483.08 172,633,308.30 157,540.56
其中：1．医疗保险费 75,814.78 141,596,864.57 141,521,482.48 151,196.87
2．工伤保险费 4,551.00 31,113,618.51 31,111,825.82 6,343.69
住房公积金 3,125.37 150,233,259.96 150,049,749.83 186,635.50
工会经费和职工教育经费 35,244,186.12 7,737,421.22 7,635,019.29 35,346,588.05
合 计 1,631,144,896.10 7,876,438,184.05 7,718,783,525.29 1,788,799,554.86
（2）设定提存计划
项 目 2020.12.31 本期增加 本期减少 2021.12.31
离职后福利 170,434.60 286,537,402.53 286,349,866.45 357,970.68
其中：基本养老保险费 161,797.50 279,047,973.94 278,862,534.06 347,237.38
失业保险费 8,637.10 7,489,428.59 7,487,332.39 10,733.30
合 计 170,434.60 286,537,402.53 286,349,866.45 357,970.68
176
江苏中南建设集团股份有限公司 2021 年度报告
（3）辞退福利
项 目 2020.12.31 本期增加 本期减少 2021.12.31
一年内支付的辞退福利及内退补偿 - 4,463,212.03 4,370,277.03 92,935.00
其中：因解除劳动关系给予的补偿 - 4,463,212.03 4,370,277.03 92,935.00
72、应交税费
税 项 2021.12.31 2020.12.31
企业所得税 2,550,288,436.18 2,944,466,155.68
增值税 1,402,294,748.03 1,819,516,437.30
个人所得税 146,728,785.44 126,052,776.96
土地增值税 2,811,155,767.27 1,923,239,097.12
房产税 27,132,854.79 17,529,407.50
土地使用税 16,739,463.77 18,655,426.99
城市维护建设税 78,558,393.86 69,267,608.94
教育费附加 33,567,041.31 29,939,102.04
地方教育费附加 23,226,499.88 20,596,124.80
印花税 1,721,906.56 3,190,032.74
契税 1,196,954.86 1,342,290.48
其他税费 52,417,398.44 22,917,392.06
合 计 7,145,028,250.39 6,996,711,852.61
73、其他应付款
项 目 2021.12.31 | 中南建设：2021年年度报告 （下载公告） |
|---|
| 公告日期:2022-04-26 |
|
|
| 附件：公告原文 |
| ↑返回页顶↑ |