公司代码：600325 公司简称：华发股份
珠海华发实业股份有限公司
2021年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到www.sse.com.cn网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事局、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事局会议。
4 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
拟以公司2021年度利润分配实施股权登记日的总股本为基数，向全体股东每10股派发现金红利4.60元（含税）。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
| 股票种类 | 股票上市交易所 | 股票简称 | 股票代码 |
| A股 | 上海证券交易所 | 华发股份 | 600325 |
| 联系人和联系方式 | 董事局秘书 | 证券事务代表 |
| 姓名 | 侯贵明 | 阮宏洲 |
| 办公地址 | 珠海市昌盛路155号 | 珠海市昌盛路155号 |
| 电话 | 0756-8282111 | 0756-8282111 |
| 电子信箱 | zqb@cnhuafas.com | zqb@cnhuafas.com |
2 报告期公司主要业务简介
报告期内，面对复杂严峻的国际环境和国内疫情散发等多重考验，政府科学统筹疫情防控和经济社会发展,国民经济持续恢复发展，总体运行在合理区间。公司所属的房地产行业经历了从深度调控到政策调整的转变。中央层面，始终坚持“房住不炒”主基调，释放维稳信号，从供需两端稳定市场预期：加快推进新型城市建设、扩大保障性租赁住房供给，不断提升住有所居领域公共服务供给保障能力；“三道红线”政策控制行业有息负债增速；集中土拍政策的施行推动房企精细化管理水平提高；房地产税改革试点政策落地进一步完善房地产长效调控机制。地方层面 “因城
施策”，加大对居民合理购房需求的支持，稳定市场预期，进一步确保房地产市场平稳健康发展。展望2022年，随着房地产市场长效机制不断完善，因城施策效果不断显现，房地产行业有望平稳健康发展。公司主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。经营模式以自主开发、销售为主，稳步推进合作开发等多种模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺，主营业务聚焦于粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群，其中珠海为公司战略大本营，北京、上海、广州、深圳、武汉、南京、杭州、成都、西安、重庆、苏州、郑州、沈阳、大连等一线城市及重点二线城市为公司战略发展城市。公司践行“一核两翼”业务战略，以住宅业务为核心，持续优化商业地产的核心竞争力，打造标杆商业品牌，成为独具竞争力的商业地产综合运营商；并积极向城市更新、设计、营销、装配式建筑、长租公寓等业务领域延伸地产业务产业链，推动主业转型升级。目前公司已经形成以住宅为主业，商业运营与上下游产业链协同发展的“一核两翼”格局。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近3年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
| 2021年 | 2020年 | 本年比上年 增减(%) | 2019年 | ||
| 调整后 | 调整前 | ||||
| 总资产 | 355,057,033,213.16 | 321,877,900,375.72 | 321,844,234,775.72 | 10.31 | 234,930,625,411.28 |
| 归属于上市公司股东的净资产 | 20,818,703,856.90 | 20,986,746,073.77 | 20,953,107,925.33 | -0.80 | 19,854,773,550.93 |
| 营业收入 | 51,240,679,151.29 | 51,006,301,498.83 | 51,006,301,498.83 | 0.46 | 33,148,683,110.95 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | 3,194,749,145.48 | 2,902,003,199.12 | 2,902,018,508.62 | 10.09 | 2,782,823,771.72 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 | 2,940,118,220.51 | 2,798,305,644.34 | 2,798,305,644.34 | 5.07 | 2,786,330,993.78 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 36,060,713,136.64 | 29,108,543,110.05 | 29,108,543,110.05 | 23.88 | 28,032,769,484.37 |
| 加权平均净资产收益率（%） | 17.80 | 16.78 | 16.78 | 增加1.02个百分点 | 19.92 |
| 基本每股收益（元／股） | 1.34 | 1.16 | 1.16 | 15.52 | 1.22 |
| 稀释每股收益（元／股） | 1.34 | 1.16 | 1.16 | 15.52 | 1.22 |
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
| 第一季度 （1-3月份） | 第二季度 （4-6月份） | 第三季度 （7-9月份） | 第四季度 （10-12月份） | |
| 营业收入 | 6,369,868,700.51 | 14,403,249,950.90 | 7,896,388,309.16 | 22,571,172,190.72 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | 554,300,758.77 | 1,132,496,848.07 | 365,803,729.77 | 1,142,147,808.87 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 | 463,169,859.12 | 945,486,761.74 | 396,026,114.49 | 1,135,435,485.16 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | 5,356,197,269.85 | 14,793,908,056.20 | 6,502,215,599.08 | 9,408,392,211.51 |
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股东情况
4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
| 截至报告期末普通股股东总数（户） | 50,175 | |||||||
| 年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） | 42,522 | |||||||
| 前10名股东持股情况 | ||||||||
| 股东名称 （全称） | 报告期内增减 | 期末持股数量 | 比例(%) | 持有有限售条件的股份数量 | 质押、标记或冻结情况 | 股东 性质 | ||
| 股份 状态 | 数量 | |||||||
| 珠海华发集团有限公司 | 0 | 512,379,083 | 24.20 | 0 | 无 | 国有法人 | ||
| 招商银行股份有限公司－上证红利交易型开放式指数证券投资基金 | 55,568,087 | 82,082,833 | 3.88 | 0 | 无 | 其他 | ||
| 中央汇金资产管理有限责任公司 | -1,410,000 | 64,827,120 | 3.06 | 0 | 无 | 国有法人 | ||
| 珠海华发综合发展有限公司 | -42,000,000 | 48,877,280 | 2.31 | 0 | 无 | 国有法人 | ||
| 香港中央结算有限公司 | 9,608,013 | 42,695,579 | 2.02 | 0 | 无 | 其他 | ||
| 华金证券－珠海华发综合发展有限公司－华金证券融汇314号单一资产管理计划 | 42,000,000 | 42,000,000 | 1.98 | 0 | 无 | 其他 | |
| 广东恒健资本管理有限公司 | 0 | 29,054,626 | 1.37 | 0 | 无 | 国有法人 | |
| 王秀娟 | 5,840,000 | 18,327,400 | 0.87 | 0 | 无 | 境内自然人 | |
| 交通银行－华夏蓝筹核心混合型证券投资基金(LOF) | 18,270,038 | 18,270,038 | 0.86 | 0 | 无 | 其他 | |
| 张忠刚 | 116,223 | 17,558,856 | 0.83 | 0 | 无 | 境内自然人 | |
| 上述股东关联关系或一致行动的说明 | 珠海华发综合发展有限公司为珠海华发集团有限公司下属子公司；珠海华发综合发展有限公司与华金证券－珠海华发综合发展有限公司－华金证券融汇314号单一资产管理计划为一致行动人。 | ||||||
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
| 华发集团 | ||||||||||||||
| 82.97% | ||||||||||||||
| 华金证券－珠海华发综合发展有限公司－华金证券融汇314号单一资产管理计划 | ||||||||||||||
| 100% | 华发综合 | |||||||||||||
| 24.20% | ||||||||||||||
| 2.31% | ||||||||||||||
| 1.98% | ||||||||||||||
| 华发股份 | ||||||||||||||
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
| 珠海市国资委 | |||||||||||||||
| 92.13% | |||||||||||||||
| 华发集团 | |||||||||||||||
| 82.97% | |||||||||||||||
| 华金证券－珠海华发综合发展有限公司－华金证券融汇314号单一资产管理计划 | |||||||||||||||
| 100% | 华发综合 | ||||||||||||||
| 24.20% | |||||||||||||||
| 2.31% | |||||||||||||||
| 1.98% | |||||||||||||||
| 华发股份 | |||||||||||||||
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
√适用 □不适用
5.1 公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况
单位:亿元 币种:人民币
| 债券名称 | 简称 | 代码 | 到期日 | 债券余额 | 利率（%） |
| 珠海华发实业股份有限公司非公开发行2016年公司债券（第一期）品种一 | 16华发01 | 135266 | 2021-3-3 | 0 | 5.80 |
| 珠海华发实业股份有限公司非公开发行2016年公司债券（第二期）品种一 | 16华发03 | 135329 | 2021-3-21 | 0 | 5.70 |
| 珠海华发实业股份有限公司非公开发行2016年公司债券（第三期） | 16华发05 | 135834 | 2021-9-12 | 0 | 4.75 |
| 珠海华发实业股份有限公司非公开发行2018年公司债券（第二期） | 18华发03 | 150941 | 2021-12-10 | 0 | 4.40 |
| 珠海华发实业股份有限公司非公开发行 2019 年公司债券（第一期）品种一 | 19华发01 | 151195 | 2024-2-25 | 7.5 | 5.00 |
| 珠海华发实业股份有限公司非公开发行2019年公司债券（第一期）品种二 | 19华发02 | 151196 | 2022-2-25 | 7.795 | 4.80 |
| 珠海华发实业股份有限公司非公开发行2019年公司债券（第二期）（品种一） | 19华发03 | 151992 | 2024-8-19 | 5 | 4.67 |
| 珠海华发实业股份有限公司非公开发行2019年公司债券（第二期）（品种二） | 19华发04 | 151993 | 2022-8-19 | 5 | 4.45 |
| 珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第一期）（品种二） | 20华发02 | 163168 | 2025-2-24 | 15.8 | 3.38 |
| 珠海华发实业股份有限公司2020年非公开发行公司债券（第一期） | 20华发03 | 177033 | 2025-11-5 | 5.2 | 4.38 |
| 珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第二期）（品种一） | 20华发04 | 175401 | 2025-11-12 | 15 | 4.19 |
| 珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第二期）（品种二） | 20华发05 | 175402 | 2025-11-12 | 9.2 | 3.89 |
| 珠海华发实业股份有限公司2021 | 21华发01 | 177557 | 2026-1-18 | 19.2 | 4.98 |
| 年非公开发行公司债券（第一期）（品种一） | |||||
| 珠海华发实业股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期） | 21华住01 | 188296 | 2026-7-30 | 5 | 4.68 |
| 珠海华发实业股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（品种一） | 21华发03 | 188669 | 2026-9-13 | 20 | 4.69 |
| 珠海华发实业股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期） | 21华发05 | 188988 | 2026-12-17 | 15 | 4.99 |
| 珠海华发实业股份有限公司2017年度第一期中期票据 | 17华发实业MTN001 | 101752020 | 2022-6-22 | 10 | 5.27 |
| 珠海华发实业股份有限公司2017年度第二期中期票据 | 17华发实业MTN002 | 101752023 | 2022-7-27 | 10 | 5.28 |
| 珠海华发实业股份有限公司2017年度第三期中期票据 | 17华发实业MTN003 | 101752034 | 2022-9-28 | 20 | 5.37 |
| 珠海华发实业股份有限公司2018年度第一期中期票据 | 18华发实业MTN001 | 101801138 | 2021-10-30 | 0 | 4.88 |
| 珠海华发实业股份有限公司2018年度第二期中期票据 | 18华发实业MTN002 | 101801547 | 2021-12-25 | 0 | 6.00 |
| 珠海华发实业股份有限公司2019年度第一期中期票据 | 19华发实业MTN001 | 101900735 | 2022-5-27 | 10 | 5.78 |
| 珠海华发实业股份有限公司2019年度第二期中期票据 | 19华发实业MTN002 | 101901239 | 2022-9-10 | 10 | 5.50 |
| 珠海华发实业股份有限公司2019年度第一期定向资产支持票据优先A级 | 19华发实业ABN001优先A | 81900615 | 2037-9-25 | 2.39 | 5.19 |
| 珠海华发实业股份有限公司2019年度第一期定向资产支持票据优先B级 | 19华发实业ABN001优先B | 81900616 | 2037-9-25 | 2.04 | 5.80 |
| 珠海华发实业股份有限公司2019年度第一期定向资产支持票据次级 | 19华发实业ABN001次 | 81900617 | 2037-9-25 | 0.2 | 0.00 |
| 珠海华发实业股份有限公司2020年度第一期中期票据 | 20华发实业MTN001 | 102000111 | 2023-2-18 | 5.7 | 4.30 |
| 珠海华发实业股份有限公司2020年度第二期中期票据 | 20华发实业MTN002 | 102000811 | 2023-4-23 | 9.3 | 4.10 |
| 珠海华发实业股份有限公司2020年度第一期定向债务融资工具 | 20华发实业PPN001 | 32000766 | 2023-8-31 | 5.5 | 4.68 |
| 珠海华发实业股份有限公司2020年度第二期定向债务融资工具 | 20华发实业PPN002 | 32000850 | 2023-9-25 | 5 | 4.68 |
| 珠海华发实业股份有限公司2020年度第三期中期票据 | 20华发实业MTN003 | 102001864 | 2023-9-29 | 9.5 | 4.58 |
| 珠海华发实业股份有限公司2020年度第四期超短期融资券 | 20华发实业SCP004 | 12003452 | 2021-6-27 | 2.80 | |
| 珠海华发实业股份有限公司2020年度第五期超短期融资券 | 20华发实业SCP005 | 12003635 | 2021-4-20 | 2.90 | |
| 珠海华发实业股份有限公司2020年度第四期中期票据 | 20华发实业MTN004 | 102002032 | 2025-10-29 | 8.3 | 4.13 |
| 珠海华发实业股份有限公司2021年度第一期定向债务融资工具 | 21华发实业PPN001 | 32100193 | 2026-2-4 | 8.4 | 4.95 |
| 珠海华发实业股份有限公司2021年度第一期中期票据 | 21华发实业MTN001 | 102100834 | 2024-4-26 | 5.1 | 4.65 |
| 珠海华发实业股份有限公司2021年度第二期中期票据 | 21华发实业MTN002 | 102101186 | 2026-6-24 | 6.9 | 5.0 |
| 珠海华发实业股份有限公司2021年度第三期中期票据 | 21华发实业MTN003 | 102101771 | 2024-9-2 | 10.4 | 4.50 |
| 珠海华发实业股份有限公司2021年度第一期超短期融资券 | 21华发实业SCP001 | 12103894 | 2022-4-25 | 3.5 | 3.72 |
| 珠海华发实业股份有限公司2021年度第四期中期票据 | 21华发实业MTN004 | 102103125 | 2024-11-29 | 5 | 4.98 |
| 珠海华发实业股份有限公司2021年度第二期超短期融资券 | 21华发实业SCP002 | 12105292 | 2022-6-5 | 5 | 3.57 |
| 珠海华发实业股份有限公司2021年度第三期超短期融资券 | 21华发实业SCP003 | 12105474 | 2022-6-20 | 15.9 | 3.70 |
报告期内债券的付息兑付情况
| 债券名称 | 付息兑付情况的说明 |
| 珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第一期）（品种二） | 公司已于2021年2月24日支付了2020年2月24日至2021年2月23日期间的利息。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2019年非公开发行公司债券（第一期）（品种一）、（品种二） | 公司已于2021年2月25日支付了2020年2月25日至2021年2月24日期间的利息。 |
| 珠海华发实业股份有限公司非公开发行2016年公司债券（品种一） | 公司已于2021年3月3日支付了 2020年3月3日至2021年3月2日期间的利息及本期债券的本金。 |
| 珠海华发实业股份有限公司非公开发行2016年公司债券（第二期）（品种二） | 公司已于2021年3月21日支付了2020年3月21日至2021年3月20日期间的利息及本期债券的本金。 |
| 珠海华发实业股份有限公司非公开发行2019年公司债券（第二期）（品种一）、（品种二） | 公司已于2021年8月19日支付了2020年8月19日至2021年8月18日期间的利息。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2020年非公开发行公司债券（第一期） | 公司已于2021年11月5日支付了2020年11月5日至2021年11月4日期间的利息。 |
| 珠海华发实业股份有限公司非公开发行2016年公司债券（第三期） | 公司已于2021年9月12日支付了2020年9月12日至2021年9月11日期间的利息及本期债券的本金。 |
| 珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第二期）（品种一）、（品种二） | 公司已于2021年11月12日支付了2020年11月12日至2021年11月11日期间的利息。 |
| 珠海华发实业股份有限公司非公开发行2018年公司债券（第二期） | 公司已于2021年12月10日支付了2020年12月10日至2021年12月9日期间的利息及本期债券的本金。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2020年度第一期中期票据 | 公司已于2021年2月18日支付了2020年2月18日至2021年2月17日期间的利息。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2020年度第五期超短期融资券 | 公司已于2021年4月20日支付了2020年10月22日至2021年4月19日期间的利息和本期债券本金。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2020年度第二期中期票据 | 公司已于2021年4月23日支付了2020年4月23日至2021年4月22日期间的利息。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2019年度第一期中期票据 | 公司已于2021年5月27日支付了2020年5月27日至2021年5月26日期间的利息。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2017年度第一期中期票据 | 公司已于2021年6月22日支付了2020年6月22日至2021年6月21日期间的利息。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2020年度第四期超短期融资券 | 公司已于2021年6月27日支付了2020年9月30日至2021年6月29日期间的利息和本期债券本金。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2017年度第二期中期票据 | 公司已于2021年7月27日支付了2020年7月27日至2021年7月26日期间的利息。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2020年度第一期定向债务融资工具 | 公司已于2021年8月31日支付了2020年8月31日至2021年8月30日期间的利息。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2019年度第二期中期票据 | 公司已于2021年9月10日支付了2020年9月10日至2021年9月9日期间的利息。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2020年第二期定向债务融资工具 | 公司已于2021年9月25日支付了2020年9月25日至2021年9月24日期间的利息。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2017年度第三期中期票据 | 公司已于2021年9月28日支付了2020年9月28日至2021年9月27日期间的利息。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2020年度第三期中期票据 | 公司已于2021年9月29日支付了2020年9月29日至2021年9月28日期间的利息。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2020年度第四期中期票据 | 公司已于2021年10月29日支付了2020年10月29日至2021年10月28日期间的利息。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2018年度第一期中期票据 | 公司已于2021年10月30日支付了2020年10月30日至2021年10月29日期间的利息和本期债券本金。 |
| 珠海华发实业股份有限公司2018年度第二期中期票据 | 公司已于2021年12月25日支付了2020年12月25日至2021年12月24日期间的利息和本期债券本金。 |
报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
5.2 公司近2年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
| 主要指标 | 2021年 | 2020年 | 本期比上年同期增减（%） |
| 资产负债率（%） | 72.99 | 80.31 | -9.11 |
| 扣除非经常性损益后净利润 | 2,940,118,220.51 | 2,798,305,644.34 | 5.07 |
| EBITDA全部债务比 | 0.03 | 0.03 | |
| 利息保障倍数 | 0.87 | 0.84 | 3.57 |
第三节 重要事项
1 公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
2021年，公司实现营业收入512.41亿元，同比增长0.46%；净利润46.77亿元，同比增长
2.56%；归母净利润31.95亿元，同比增长10.09%。报告期内，公司实现销售1,218.9亿元，销售面积468.8万平方米；公司新开工面积522.77万平方米，竣工面积628.40万平方米。截至报告期末，公司拥有土地储备计容建筑面积543.97万平方米，在建面积1,541.98万平方米。
2 公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终止上市情形的原因。
□适用 √不适用