山东省港口集团有限公司拟对下属财务公司整合所涉及日照港集团财务有限公司
股东全部权益价值
资产评估报告
本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
山东省港口集团有限公司拟对下属财务公司
整合所涉及日照港集团财务有限公司
股东全部权益价值
资产评估报告
中联评报字【2021】第3108号
（共一册 第一册）
中联资产评估集团有限公司二○二一年十月二十六日
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中联资产评估集团有限公司
目 录
声 明 ...... 1
摘 要 ...... 3
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使
用人概况 ...... 5
二、评估目的 ...... 13
三、评估对象和评估范围 ...... 14
四、价值类型及其定义 ...... 16
五、评估基准日 ...... 16
六、评估依据 ...... 17
七、评估方法 ...... 21
八、评估程序实施过程和情况 ...... 29
九、评估假设 ...... 31
十、评估结论 ...... 33
十一、特别事项说明 ...... 35
十二、评估报告使用限制说明 ...... 39
十三、评估报告日 ...... 40
附 件 ...... 42
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声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产
评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规
定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、委托人和其他相关当事人所提供资料的真实性、合法性、完整性
是评估结论生效的前提，纳入评估范围的资产、负债清单以及评估所需的预测性财务信息、权属证明等资料，已由委托人、被评估单位申报并经其采用盖章或其他方式确认。
四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有
现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
五、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进
行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权
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以满足出具资产评估报告的要求。
六、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资
产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
七、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准
则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
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股东全部权益价值
资产评估报告
中联评报字【2021】第3108号
摘 要
中联资产评估集团有限公司接受山东省港口集团有限公司、山东港口青岛港集团有限公司、山东港口日照港集团有限公司、山东港口金融控股有限公司的委托，因日照港集团财务有限公司（以下简称“日照港财务公司”）拟重组整合，需对该经济行为所涉及的日照港财务公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行评估。
评估对象为日照港财务公司股东全部权益价值，评估范围是日照港财务公司的全部资产及相关负债，包括流动资产和非流动资产等资产及相应负债。
评估基准日为2021年9月30日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，分别采用资产基础法和收益法两种方法对日照港财务公司进行整体评估，然后加以校核比较，考虑评估方法的适用前提和评估目的，本次选用收益法的评估结果作为最终评估结论。
基于产权持有人及企业管理层对未来发展趋势的判断及经营规划，经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出日照港财务公司股东全部权益在评估基准日2021年9月30日的评估结论
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如下：
日照港财务公司净资产账面价值为118,276.13万元，评估后的股东全部权益价值为118,529.00万元，评估增值252.87万元，增值率0.21%。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
根据资产评估相关法律法规，涉及法定评估业务的资产评估报告，须委托人按照法律法规要求履行资产评估监督管理程序后使用。评估结果使用有效期一年，即自评估基准日2021年9月30日至2022年9月29日止。超过一年，需重新进行评估。
本次评估依赖评估对象在未来经营期内的经营规划，如企业实际经营状况与经营规划发生偏差，且管理层未采取相应补救措施弥补偏差，则评估结论会发生变化，特别提请报告使用者注意。
当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托评估。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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股东全部权益价值
资产评估报告
中联评报字【2021】第3108号
山东省港口集团有限公司、山东港口青岛港集团有限公司、山东港口日照港集团有限公司、山东港口金融控股有限公司：
中联资产评估集团有限公司接受委托，因青岛港财务有限责任公司、日照港集团财务有限公司（以下简称“日照港财务公司”）拟重组整合事宜，根据有关法律法规和资产评估准则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对日照港财务公司股东全部权益在评估基准日2021年9月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报
告使用人概况
本次资产评估的委托人为山东省港口集团有限公司（以下简称“山港集团”）、山东港口青岛港集团有限公司（以下简称“青岛港集团”）、山东港口日照港集团有限公司（以下简称“日照港集团”）、山东港口金融控股有限公司（以下简称“山港金控”），被评估单位为日照港财务公司。
（一）委托人概况
1、委托人之一：山港集团
企业名称：山东省港口集团有限公司
注册地址：山东省青岛市市北区港极路7号山东港口大厦
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法定代表人：霍高原注册资本：人民币1,000,000万元企业类型：有限责任公司（国有控股）统一社会信用代码：91370000MA3QB0H980成立日期及经营期限：2019年8月2日至无固定期限经营范围：港口运营管理，港口产业投资，港口基础设施建设，港口和航运配套服务，海岸线及港区土地资源收储和开发利用，远洋和沿海航运，货物运输，仓储物流，大宗商品交易，股权和基金投资、管理、运营；船舶交易。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
2、委托人之二：青岛港集团
企业名称：山东港口青岛港集团有限公司注册地址：山东省青岛市市北区港极路7号法定代表人：苏建光注册资本：人民币186,000万元企业类型：有限责任公司（国有控股）统一社会信用代码：91370203163581022Y成立日期及经营期限：1988年8月12日至无固定期限经营范围：【资产管理；投资管理；股权投资】（未经金融监管部门批准，不得从事吸收存款、融资担保、代客理财等金融业务）；港区土地开发；不动产租赁；有形动产租赁；港口建设工程项目管理；港口旅客运输服务；货物装卸；港口仓储及运输业、辅助业；货物销售；港口供水、供电、供热；保洁服务；电气设备销售；承揽电力工程。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
3、委托人之三：日照港集团
企业名称：山东港口日照港集团有限公司注册地址：山东省日照市东港区黄海一路91号
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法定代表人：张江南注册资本：人民币500,000万元企业类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）统一社会信用代码：91371100168357011L成立日期及经营期限：2004年2月24日至无固定期限经营范围：一般项目：装卸搬运；普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）；机械设备租赁；船舶修理；住房租赁；非居住房地产租赁；土地使用权租赁；市场营销策划；包装服务；机械设备销售；机械零件、零部件销售；船舶拖带服务；通用设备修理；专用设备修理；交通设施维修；铁路运输辅助活动；日用百货销售（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：港口经营；国内水路旅客运输；道路货物运输（网络货运）；船舶引航服务；互联网信息服务；国际班轮运输；铁路机车车辆维修；口岸外轮供应（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）。
4、委托人之四：山港金控
企业名称：山东港口金融控股有限公司注册地址：山东省青岛市市北区港寰路58号甲3层法定代表人：李奉利注册资本：人民币690,000万元企业类型：其他有限责任公司统一社会信用代码：91370203MA3DHHAK0C成立日期及经营期限：2017年4月19日至无固定期限经营范围：【以自有资金投资、资产管理、投资管理、股权投资、股权投资管理】（未经金融监管部门批准，不得从事向公众吸收存款、融资担保、代客理财等金融服务）；咨询与顾问服务，信息数据分析与应用服
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务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
（二）被评估单位概况
公司名称：日照港集团财务有限公司注册地址：山东省日照市东港区上海路东首日照港国际商贸中心E座
14、15层
法定代表人：高振强注册资本：人民币100,000万元企业类型：其他有限责任公司统一社会信用代码：91371100MA3CAX9D1D成立日期及经营期限：2016年5月20日至2036年5月19日
1、公司简介
（1）公司成立及股权变更情况
日照港财务公司成立于2016年5月，由日照港集团和日照港股份有限公司出资设立。公司初始注册资本100,000万元，其中日照港集团出资金额为60,000万元人民币，日照港股份有限公司出资金额为40,000万元人民币。股权结构如下：
金额单位：人民币万元股东名称 出资额 出资比例（%）山东港口日照港集团有限公司60,000 60日照港股份有限公司40,000 40合计 100,000 100
上述出资经日照益同有限责任会计师事务所审验并出具了日益同验字[2016]第3号验资报告。
（2）目前股本情况
截至评估基准日，日照港财务公司注册资本100,000万元，实收资本100,000万元，股权结构如下：
金额单位：人民币万元
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股东名称 出资额 出资比例（%）山东港口日照港集团有限公司60,000 60日照港股份有限公司40,000 40合计100,000 100
（3）组织架构设置
截至评估基准日2021年9月30日，日照港财务公司设立稽核审计部、综合管理部、计划财务部、资金结算部、信贷业务部、风险管理部、信息技术部七个职能部门。
（4）职工情况
截至评估基准日，日照港财务公司在册职工29人。
（5）分支机构
无。
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（6）业务许可证
日照港财务公司已于2016年5月18日取得了金融许可证，证书编号为00909333，具体内容如下：
机构名称：日照港集团财务有限公司
批准日期：2016年05月18日
机构住所：山东省日照市上海路东首日照国际商贸中心E座14、15层
机构编码：L0240H337110001
（7）企业简介
日照港财务公司是日照市首家企业集团财务公司，是以加强集团公司资金集中管理和提高资金使用效率为目的，为集团成员单位提供金融服务的非银行金融机构，主要提供结算、存款、贷款、委托贷款、担保、票据承兑与贴现、财务顾问、融资租赁、买方信贷等业务。
公司始终坚持“立足集团、服务集团”的初心，坚持党建引领，深化内部改革，加强员工队伍建设，稳步推进业务和服务创新；强化风险管控，优化资源配置，防范资金风险；不断完善金融服务功能，推动产融资本的有效结合，为客户提供优质、高效、多元化的金融服务的同时，实现公司的高质量发展。
经过几年的发展，公司搭建了一套较为完善的内控和业务框架体系，打造了一支具备专业素质的金融服务团队，先后荣获驻地政府“服务地方经济发展先进单位”、日照港“平安港口建设先进单位”等荣誉称号，多次收到成员单位送来的锦旗和感谢信，品牌认知度、美誉度得到不断增强。
2、经营范围
许可该机构经营中国银行业监督管理委员会依照有关法律、行政法规和其他规定批准的业务，经营范围以批准文件所列的为准（金融许可证有效期限以许可证为准）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
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3、资产、财务及经营状况
日照港财务公司的主要业务为存款及贷款业务。其中存款业务主要为吸收集团各成员单位的活期存款、定期存款、协定存款及通知存款。评估基准日活期利率主要利率为0.35%；定期存款的利率主要在1.1%~1.82%之间；协定存款的利率主要为1.15%；通知存款的利率主要在1.35%~1.89%之间。贷款业务主要为日照港财务公司向日照港集团各成员单位发放的短期贷款、中长期贷款等。短期贷款主要为一年期的短期贷款，利率在4.05%~5%之间；中长期贷款主要为2~5年期的中长期贷款，利率在4.2%~5.225%之间。
截至评估基准日2021年9月30日，日照港财务公司账面资产总额为479,482.19万元，负债总额361,206.06万元，净资产额为118,276.13万元；2021年1-9月，实现营业总收入为12,581.71万元，净利润7,909.62万元。现企业处于正常经营状态。企业近三年及评估基准日资产、财务状况如下表：
公司资产、负债及财务状况表
金额单位：人民币万元资产负债表项目
2018年12月31日
2019年12月31日
2020年12月31日
2021年09月30日资产
现金及存放中央银行款项24,633.59 24,060.44 17,794.54 18,511.26
存放同业及其他金融机构款项156,324.78 104,392.13 72,142.89 117,423.86
拆出资金
19,967.57
发放贷款和垫款272,352.09 343,191.09 326,664.91 320,864.67
固定资产1,476.88 1,494.70 1,396.29 1,320.50
无形资产
102.05 84.64 45.84 27.67
递延所得税资产1,047.55 1,318.42 1,108.48 1,340.76
其他资产
11.24 23.57
25.91
资产总计455,948.18 474,564.99 419,152.95 479,482.20
负债
拆入资金
20,000.00 20,001.61
吸收存款338,299.61 348,521.24 261,411.82 339,793.43
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应付职工薪酬
4.93 8.62 29.99 121.66
应交税费1,439.37 1,174.07 1,148.45 1,285.44其他负债
128.57 60.60 5.55 3.92
负债合计
339,872.48 349,764.53 282,595.81 361,206.06股东权益：
实收资本100,000.00 100,000.00 100,000.00 100,000.00其他综合收益
盈余公积1,607.57 2,480.05 3,655.72 4,406.29一般风险准备7,069.39 7,127.54 7,127.55 7,127.54
未分配利润7,398.73 15,192.87 25,773.90 6,742.30
所有者权益合计116,075.69 124,800.46 136,557.16 118,276.13
负债和股东权益总计455,948.18 474,564.99 419,152.95 479,482.20
利润表项目 2018年度 2019年度 2020年度 2021年1-9月
一、营业总收入
14,148.03 14,408.71 15,690.27 12,581.71
利息净收入14,088.98 14,353.68 15,524.48 11,916.10利息收入16,172.55 15,885.55 17,217.22 13,955.46
利息支出2,083.57 1,531.87 1,692.74 2,039.36
手续费及佣金净收入
59.05 55.03 165.67 665.44
手续费及佣金收入
59.05 57.73 169.32 670.10
手续费及佣金支出
2.70 3.65 4.66
投资收益
公允价值变动损益
汇兑收益
其他收益
0.12 0.16
二、营业支出
3,666.75 2,773.75 13.62 2,028.72
税金及附加
99.28 104.25 134.15 103.64
业务及管理费
770.58 864.07 919.57 829.20
信用减值损失2,796.89 1,805.43 -1,040.10 1,095.88
三、营业利润
10,481.28 11,634.96 15,676.65 10,552.99加：营业外收入
减：营业外支出
四、利润总额
10,481.28 11,634.96 15,676.65 10,552.99
减：所得税费用2,622.07 2,910.18 3,919.95 2,643.37
五、净利润
7,859.21 8,724.78 11,756.70 7,909.62
现金流量表摘要项目 2018年度 2019年度 2020年度 2021年1-9月经营活动产生的现金流量净额69,464.20 -52,806.72 -24,029.52 71,545.41
投资活动产生的现金流量净额-462.70 -124.37 -41.86 -14.30
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筹资活动产生的现金流量净额- - - -26,190.64关键监管指标项目
2018年12月31日
2019年12月31日
2020年12月31日
2021年09月30日核心一级资本充足率
30.45% 28.42% 35.37% 27.71%
资本充足率
31.61% 29.58% 36.51% 28.87%
资本净额120,426.71 129,813.78 140,935.30 123,174.81
风险加权资产380,922.85 438,822.18 385,996.80 426,688.28
审计机构
信永中和会计师
事务所(特殊普
通合伙)
信永中和会计师事务所(特殊
普通合伙)
信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)
信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计意见 标准无保留意见
标准无保留意
见
标准无保留意
见
标准无保留意
见
4、公司执行的主要会计政策
财政部于2006年2月15日颁布的《企业会计准则-基本准则》（财政部令33号，2014年7月修订版）及《企业会计准则第1号-存货》等41项具体准则。
（三）委托人与被评估单位的关系
委托人山港集团系被评估单位最终控制方，委托人日照港集团为被评估单位大股东，委托人青岛港集团、山港金控为被评估单位重组整合的意向方。
（四）资产评估委托合同约定的资产评估报告使用人
本评估报告的使用者为委托人、日照港股份有限公司、青岛港国际股份有限公司及按照相关规定报送备案的相关监管机构。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
根据青港财务公司和日港财务公司发展需要，拟进行重组整合，重组整合包括：青岛港集团、日照港集团将各自持有的财务公司股份转让给山港集团；青岛港财务有限责任公司吸收合并日照港财务公司，青岛港财务有限责任公司存续，日照港财务公司注销解散；山港集团、山港金控对合
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并后的财务公司增资。为此需进行资产评估，为相关经济行为提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象和评估范围
评估对象是日照港财务公司的股东全部权益价值。评估对象所涉及的评估范围为日照港财务公司在评估基准日的全部资产及相关负债，情况如下：账面资产总额479,482.19万元、负债总额361,206.06万元、净资产额为118,276.13万元。
上述资产与负债审计后数据摘自经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）出具的XYZH/2021QDAA20197号审计报告，审计意见为被评估单位财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允的反映了日照港财务公司2021年9月30日的财务状况以及2021年度1月至9月的经营成果和现金流量。评估是在企业经过审计后的基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（二）评估主要资产情况
本次评估范围中的主要资产为存放中央银行款项、存放同业款项、发放贷款和垫款等。
其中，发放贷款和垫款主要为发放给集团成员单位的短期贷款、中长期贷款和成员单位贴现资产等；存放同业款项主要为日照港财务公司存放在日照银行、工商银行、中国银行以及农业银行等机构的款项；存放中央银行款项主要为日照港财务公司存放在中国人民银行日照市中心支行的存款准备金。
日照港财务公司主要资产结构分布情况
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注：上述各项比例是指该项资产当期期末余额占当期资产总额得比例。
（三）实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围内的实物资产账面值1,320.50万元，占评估范围内资产总额的0.28%。主要为自用办公楼、办公设备、电子设备等。这些资产具有以下特点：
1、资产分布比较集中，实物资产主要分布在日照港财务公司位于日照
市东港区上海路东首日照港国际商贸中心E座14、15层办公区域。
2、房屋类资产主要为国际商贸中心E座14、15两层商业办公楼和15
个车位，面积合计1,470.14平方米，钢混结构，2016年建成。
3、设备资产主要包括办公设备、计算机软件、电子设备等。企业拥有
严格的设备使用、维护、保养方面的制度并得到有效执行，能满足企业生产经营需要。
（四）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
日照港财务公司申报的无形资产包括所使用的各种软件及与业务相关的管理系统，主要包括电票软件系统、浪潮核心业务系统、运维审计系统、
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广义信贷系统等。截至评估基准日，日照港财务公司未申报账面未记录的无形资产，且申报评估范围内的无形资产均正常使用。
（五）企业申报的表外资产的类型、数量
截至评估基准日2021年9月30日，表外业务为委托贷款、开出保函以及承兑汇票等。其中委托贷款2笔，评估基准日余额为9,700万元；开出保函（非融资性保函）1笔，评估基准日余额2,181.90万元；开出承兑汇票21笔，评估基准日余额29,013.80万元。具体明细详见本报告“十一、特别事项说明 第（四）表外资产情况”。
除上述表外资产外，企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，未申报其他表外资产。
（六）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账
面金额
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）出具的XYZH/2021QDAA20197号审计报告。审计意见为被评估单位财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允的反映了日照港财务公司2021年9月30日的财务状况以及2021年度1月至9月的经营成果和现金流量。评估是在企业经过审计后的基础上进行的。除此之外，未引用其他机构报告内容。
四、价值类型及其定义
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估的基准日是2021年9月30日。
评估基准日选择主要是考虑到经济行为的实现以及会计期末因素。此
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基准日是委托人在综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，以及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：
（一）经济行为依据
2021年9月18日，中共山东省港口集团有限公司常委会会议纪要（〔2021〕党委第39次）。
（二）法律法规依据
1、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国第十二届全国人
大常委会第二十一次会议于2016年7月2日通过）；
2、《中华人民共和国公司法》（2018年10月26日第十三届全国人大
常委会第六次会议《关于修改〈中华人民共和国公司法〉的决定》第四次修正）；
3、《中华人民共和国企业国有资产法》（第十一届全国人大常委会第
五次会议于2008年10月28日通过）；
4、《中华人民共和国民法典》（十三届全国人大三次会议于2020年5
月28日通过）；
5、《中华人民共和国银行业监督管理法》（中华人民共和国主席令第
五十八号，2003年12月27日通过，2006年10月31日第十届全国人大常委会第二十四次会议修改）；
6、《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令，1991年）；
7、《企业集团财务公司管理办法》（银监会（2004年第5号），中国
银行业监督管理委员会第二十三次主席会议通过）；
8、《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院第378号令，2019年
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修订）；
9、《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权〔2013〕64
号）；
10、《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权〔2009〕941号）；
11、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理
委员会令第12号，2005年）；
12、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资
委产权〔2006〕274号）；
13、《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国有资产监督管理
委员会、财政部令第32号，2016年6月24日）；
14、《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部第14号令〔2002〕）；
15、《国有资产评估管理办法实施细则》（国资办发〔1992〕第36号）；
16、《国务院办公厅关于加强和改进企业国有资产监督防止国有资产
流失的意见》（国办发〔2015〕79号）；
17、《关于调整商业银行贷款损失准备监管要求的通知》（银监发
〔2018〕7号，2018年2月28日）；
18、《财政部、国家税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税
〔2018〕32号）；
19、《金融企业准备金计提管理办法》（财金〔2012〕20号）；
20、《财政部、税务总局、海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）；
21、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第十三
届全国人大常委会第十二次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正）；
22、其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
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（三）评估准则依据
1、《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43号）；
2、《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30号）；
3、《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2018〕35号）；
4、《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2018〕36号）；
5、《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2018〕37号）；
6、《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2018〕38号）；
7、《资产评估执业准则——评估方法》（中评协〔2019〕35号）；
8、《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33
号）；
9、《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》（中评协
〔2017〕35号）；
10、《资产评估执业准则——无形资产》（中评协〔2017〕37号）；
11、《资产评估执业准则——机器设备》（中评协〔2017〕39号）；
12、《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42号）；
13、《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46号）；
14、《金融企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]43号）
;
15、《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47号）；
16、《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48号）;
17、《资产评估专家指引第1号——金融企业评估中应关注的金融监
管指标》（中评协〔2015〕62号）；
18、《资产评估专家指引第3号——金融企业收益法评估模型与参数
确定》（中评协〔2015〕64号）；
19、《资产评估专家指引第12号——收益法评估企业价值中折现率的
测算》中评协〔2020〕38号；
20、《监管规则适用指引——评估类第1号》。
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（四）资产权属依据
1、被评估单位的公司章程、营业执照等（复印件）；
2、存款、贷款相关协议；
3、固定资产购置发票、合同协议;
4、重要资产购置相关资料或凭证；
5、金融产品分销协议；
6、其他参考资料。
（五）取价依据
1、企业提供的资产负债表、损益表、科目余额表、明细表等有关申报
资料及其他评估相关资料；
2、企业提供的有关经营预测资料及财务会计报表、其他财务经营资
料；
3、《不动产权证书》；
4、信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）出具的
XYZH/2021QDAA20197号审计报告；
5、wind金融终端公布的相关信息；
6、中国财务公司协会网站公布的相关信息；
7、上海银行间同业拆放利率网站公布的相关信息；
8、《2021机电产品价格信息查询系统》（机械工业信息研究院）；
9、主要设备、设施市场询价；
10、中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于2021年9月20日公布的贷款市场报价利率；
11、中关村报价网、京东商城以及当地电子产品市场等；
12、中联资产评估集团有限公司价格信息资料库相关资料；
13、其他参考资料。
（六）其它参考资料
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1、《企业会计准则——基本准则》（财政部令第33号）；
2、《财政部关于修改<企业会计准则——基本准则>的决定》（财政部
令第76号）；
3、《企业会计准则第1号——存货》等38项具体准则（财会〔2006〕
3号）；
4、《企业会计准则——应用指南》（财会〔2006〕18号）；
5、《金融企业绩效评价办法》（财金〔2016〕35号）;
6、《资产评估常用数据与参数手册（第二版）》（北京科学技术出版
社）；
7、《投资估价》（[美]Damodanran著，[加]林谦译，清华大学出版社）；
8、《价值评估：公司价值的衡量与管理（第3版）》（[美]Copeland，
T.等著，郝绍伦，谢关平译，电子工业出版社）；
9、被评估单位前三年会计报表、审计报告及评估基准日2021年9月
30日会计报表和专项审计报告；
10、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；
11、RESSET金融数据研究库；
12、其他参考资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
根据《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2018〕38号）的规定，资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评
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估对象价值的评估方法。资产评估师应当结合企业的历史经营情况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性，恰当考虑收益法的适用性。企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。资产评估师应当根据所获取可比企业经营和财务数据的充分性和可靠性、可收集到的可比企业数量，恰当考虑市场法的适用性。企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业的各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
本次评估，评估方法确定情况如下：
1、市场法：市场法中常用的两种方法是交易案例比较法和上市公司比
较法。由于与被评估单位同行业、近似规模且具有可比性的市场交易案例较少，且考虑到财务公司无上市公司，且非上市的有可比交易的财务公司的财务数据和业务数据难以收集，因此本次评估不具备市场法评估的客观条件。
2、收益法：依据《资产评估执业准则——企业价值》第十九条之规定
“资产评估专业人员应当结合被评估单位的企业性质、资产规模、历史经营情况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性，恰当考虑收益法的适用性”。考虑被评估单位历史年度经营收益较为稳定，在未来年度其收益与风险能够可靠地估计，因此本次评估可以选择收益法进行评估。
3、资产基础法：本次评估目的是被评估单位拟重组整合，需对日照港
财务公司进行整体评估，为相关经济行为提供价值参考，资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据。因此本次评估选择资产基础法进行评估。
综上，本次评估确定采用资产基础法和收益法进行评估。
（二）资产基础法介绍
资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业
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或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的方法。
各类资产及负债的评估方法如下：
1、存放中央银行款项
截至评估基准日，存放中央银行款项主要为日照港财务公司存放在中国人民银行日照市中心支行的存款准备金。评估人员对中国人民银行存款账户进行了核实，以证明银行存款的真实存在，同时核对银行对账单与评估申报表的金额保持一致，无未达账项。评估人员对存放中央银行款项与央行的对账单、余额调节表进行核对，确认账表相符、账实相符，以清查调整后账面值作为评估值。
2、存放同业款项
截至评估基准日，存放同业款项主要为日照港财务公司存放于工商银行、日照银行、农业银行等同业机构的活期及定期存款。评估人员对所有银行存款账户进行了核实，评估人员核实了存放同业款项的对账单，确信账表相符、账实相符。以核实后账面价值确定评估值。
3、拆出资金
截至评估基准日，拆出资金主要为日照港财务公司信用拆借新凤祥财务有限公司资金。评估人员查阅了相关的信用拆借成交单及记账凭证等文件资料，确认资产数量账表单是否相符。以评估基准日中拆借资金的本金及利息扣除评估风险损失确定评估值。
4、发放贷款和垫款
截至评估基准日，发放贷款和垫款主要为日照港财务公司向日照港集团各成员单位发放的短期贷款、中长期贷款等。其中短期贷款主要为一年期的短期贷款，利率在4.05%~5%之间；中长期贷款主要为2~5年期的中长期贷款，利率在4.2%~5.225%之间。评估人员核实了账簿记录、抽查了部
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分原始凭证、贷款合同等相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等，核实结果账、表、单金额相符。经核查日照港财务公司对于处于不同阶段的贷款的预期信用损失分别进行计量。贷款自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，公司按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备；贷款自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，公司按照该贷款整个存续期的预期信用损失计量损失准备；贷款自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，公司按照该贷款整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
评估人员在对发放贷款及垫款核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，评估人员进行了分析计算，发放贷款及垫款估计其预期信用损失金额与公司计提的预期信用损失金额差异不大，故将相应的预期信用损失金额确认为评估风险损失，本次以核实无误的账面值合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。
5、固定资产
截至评估基准日，纳入本次评估范围的固定资产分为房屋建筑物类和设备类资产。房屋建筑物类为日照市东港区国际商贸中心E座14、15两层商业办公楼和15个车位；设备类资产主要为日照港财务公司申报的运营办公用电子设备等。
（1）房屋建筑物类资产
本次评估按照房屋建筑物用途、结构特点和使用性质采用市场法进行评估。
市场法
评估价值=P×A×B×C×D
式中：A－交易情况修正系数；
B－交易日期修正系数；
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C－区域因素修正系数；D－个别因素修正系数。评估工作主要分以下三个阶段进行：
第一阶段：考察评估对象特征。评估人员根据委托人提供的房屋建筑物评估申报表，在被评估单位资产管理人员的配合下，对资产评估申报表中所列之房屋建筑物进行逐一核实、勘察、鉴定，了解房屋建筑物的表体、内部结构、装修标准、功能性能、数量质量、地理位置等现状，并作详细的鉴定记录。对所出现的差异进行调整，做到账实相符。
第二阶段：搜集资料。评估人员根据资产评估的一般准则，搜集本次评估所需的资料，包括房地产交易管理部门的房地产交易资料，各种报刊、杂志、年鉴上有关的信息资料，同时直接向房地产销售商收集租售房地产实例资料。另外根据委托人提供的评估申报表，搜集房屋建筑物所有权证明及有关资料。
第三阶段：评估分析计算。评估人员根据现场勘察结果及房地产交易市场的调查情况，选定三个以上与委估房屋建筑物相类似的交易案例，分析委托评估的主要房屋建筑物与房地产市场交易案例在房地产的位置、面积、用途、成交时间、使用年限、环境条件、房屋状况、交易条件、购买动机等方面的差异，将委估房地产与房地产市场交易案例进行区域因素和个别因素修正，以修正值量化，从而计算出房屋建筑物的评估价值。
市场法基本步骤：搜集交易实例的有关资料；选取有效的可比市场交易实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；求得比准价格，调整确定被评估建筑物（或房地产）的评估值。
本次评估范围内的车位资产采用市场法评估，具体方法参照房屋建筑物评估方法。
（2）设备类资产—电子设备
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根据本次评估目的，按照原地、持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。本次评估主要采用更新重置成本。部分设备采用市场法进行评估。
评估值=重置全价×成新率
A、电子设备重置全价的确定
经核实，该公司是增值税一般纳税人，可以抵扣增值税，故本次评估各类设备采用不含税价确定重置全价。
评估范围内的设备全部为办公用电子设备，价值量较小，不需要安装（或安装由销售商负责）以及运输费用较低，参照现行市场购置的价格确定。
重置全价=现行含税购置价/（1+适用税率）
B、电子设备成新率的确定
在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%
C、评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
6、无形资产
截至评估基准日，纳入本次评估范围的无形资产为日照港财务公司申报的软件，主要有电票软件系统、浪潮核心业务系统、运维审计系统、广义信贷系统等，根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，通过公开途径对所有无形资产进行询价，结合考虑市场行情确认评估价值。
7、递延所得税资产
截至评估基准日，递延所得税资产主要包括日照港财务公司由于贷款减值准备、其他应收款坏账准备等产生的可抵扣暂时性差异。评估认真查
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阅了递延税款借项报表、总账、明细账的一致性，向有关财务人员了解递延税款借项形成的原因、时间、原始发生额和内容，查阅了相关文件。本次按核实后的账面值确认评估值。
8、其他资产
截至评估基准日，其他资产主要为预付账款和其他应收款，评估人员在对其他资产核实无误的基础上，借助于历史资料、调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用等，本次评估以核实后账面值减去评估风险损失后的金额为评估值。
9、负债
检验核实各项负债在评估基准日的实际债务人、负债额，以评估基准日被评估单位实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
（三）收益法介绍
1、概述
根据《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2018〕38号），现金流折现方法是通过将企业未来预期净现金流量折算为现值，评估资产价值的一种方法。其基本思路是通过估算资产在未来预期的净现金流量和采用适宜的折现率折算成现时价值，得出评估值。其适用的基本条件是：
被评估单位具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金流折现法的最大难度在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性。
2、评估思路
根据本次评估尽职调查情况以及日照港财务公司的资产构成和主营业务特点，本次评估的基本思路是以企业提供的财务报表及盈利预测为依据估算其股东全部权益价值（净资产），即首先按收益途径采用现金流折现
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方法（DCF），估算企业的经营性资产的价值，再加上基准日的其他非经营性或溢余性资产的价值，得到企业的价值。
3.评估模型
（1）基本模型：
E=P+C （1）
nnni
ii
rrRrRP
)1()1(
????
??
?
（2）E：评估对象的股东全部权益价值；P：评估对象的经营性资产价值；C：评估对象基准日存在的溢余或非经营性资产（负债）的价值；R
i
：评估对象未来第i年的预期收益（股权自由现金流量）；r：折现率；n：评估对象的未来经营期。
（2）收益指标
本次评估，使用股东自由现金流量作为评估对象的收益指标，其基本定义为：
R=净利润-权益增加额+其他综合收益
根据评估对象的经营历史以及未来市场发展，结合监管指标对利润分配的限制，估算其未来预期的股东自由现金流量。将未来经营期内的股东自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到股东全部权益价值。
（3）折现率
本次评估采用资本资产定价模型（CAPM）确定折现率r
r= rf
+ ?
e
（r
m
– r
f
）+ε （3）
式中：
rf：无风险报酬率；
β
e
：权益资本的预期市场风险系数；
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r
m：市场期望报酬率；（rm
– rf
）：市场风险溢价（r
pm）；ε：评估对象特有风险调整系数。
（4）收益期
根据日照港财务公司经营情况确定。
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作自2021年10月1日至2021年10月26日进行，其中外勤工作时间自2021年10月1日至10月15日。整个评估工作分四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
1、2021年9月30日，委托人召集本项目各中介协调会，有关各方就本
次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本次资产评估工作计划。
2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。2021年
10月1日，评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布置资产评估工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
（二）现场核实鉴定阶段
项目组现场评估阶段的时间为2021年10月8日至10月15日。主要工作如下：
1、听取委托人及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和纳入评估
范围资产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态等情况；
2、对企业提供的资产评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业有关
财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整；
3、根据资产评估申报明细表，对实物类资产进行现场勘查和盘点；
4、查阅收集纳入评估范围资产的产权证明文件，对被评估单位提供的
权属资料进行查验，核实资产权属情况；统计资产瑕疵情况，请被评估单
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位核实并确认这些资产是否属于企业、是否存在产权纠纷；
5、根据申报资料，对被评估单位经营性资产、办公场所进行重点清查。
尤其是对于其申报的金融资产，清查核实其对账单、询证函及各项业务合同，确认其真实存在并分析其风险。对其办公场所，根据企业提供的固定资产台账，对固定资产进行了全面核实等。
6、对主要设备，了解管理制度和维护情况，查阅并收集技术资料等相
关资料；对通用设备，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料；
7、对评估范围内的资产及负债，在清查核实的基础上做出初步评估测
算；
8、评估对象的业务类型、历史经营业绩和经营模式等；
9、对企业的目前经营情况、所处行业发展状况进行了解；
10、被评估单位执行的税率税费及纳税情况；
11、被评估单位的应收、应付等往来款项情况；
12、被评估单位近年经审计的资产负债表、利润表、现金流量表以及
收入明细表和成本费用明细表；
13、通过搜集的同行业可比公司信息、行业研报等公开资料，结合企
业历史经营情况，对管理层批准的预计未来现金流量或财务预算进行核查验证，包括但不限于宏观经济环境、行业发展趋势、地域因素等外部环境信息，和公司业务所依托的日照港未来发展状况、公司未来可吸收存款规模、吸存利率、放贷规模、放贷利率、现有贷款合同等内部经营信息，评价上述信息与委托人、被评估单位提供的财务预算或预测数据的一致性；
14、就财务预算或预测数据核查中的问题，与委托人、被评估单位对
其真实性、合理性、可行性进行分析、沟通、讨论或调整；
15、根据被评估单位提供的未来发展规划、盈利预测等申报资料，与
企业管理人员进行座谈，就未来发展趋势尽量达成一致；
16、根据委估资产的实际状况和特点，确定资产评估的具体模型及方
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法；
17、根据达成一致的认识，确定评估模型并进行评估结果的计算，起
草相关文字说明。
（三）评定估算阶段
对各类资产及负债进行评定估算，并对初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
本阶段的工作时间为自2021年10月10日至10月18日。
（四）评估报告阶段
在上述工作基础上，起草初步资产评估报告，初步审核后与委托人就评估结果交换意见。在独立分析相关意见后，按评估机构内部资产评估报告审核制度和程序进行修正调整，最后出具正式资产评估报告。
本阶段的工作时间为自2021年10月19日至10月26日。
九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
（一）一般假设
1、交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
2、公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3、资产持续经营假设
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用
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的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
（二）特殊假设
1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观经济
不发生重大变化。
2、日照港财务公司所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政
策无重大变化。
3、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产
的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据。
4、本次评估假设委托人及日照港财务公司提供的基础资料和财务资
料真实、准确、完整。
5、评估范围仅以日照港财务公司提供的评估申报表为准，未考虑被评
估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债。
6、日照港财务公司生产经营中所需的各项经营许可如期得到批准，且
在未来年度到期后均能通过申请继续取得。
7、被评估单位主营业务收入主要来源于目前的经营业务和投资收益，
不考虑企业未来可能发生的新增业务。
8、被评估单位未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理
模式持续经营。
9、评估只基于基准日现行的经营策略、经营能力和经营状况，不考虑
未来可能由于管理层变动而导致的变化。
10、被评估单位根据相关规定，在满足资本充足率监管标准的情况下，对剩余利润进行全部分配。
11、被评估单位的业务规模以现有资本规模为限，不考虑未来可能发
生的重组行为对企业业务规模发展的影响。
12、被评估单位所处行业平稳发展，不发生重大变化。
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13、评估机构对市场的变化不承担任何责任，亦没有义务对评估基准
日后发生的事项或情况修正我们的评估报告。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
基于产权持有人及企业管理层对未来发展趋势的判断及经营规划，根据有关法律法规和资产评估准则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对日照港财务公司在评估基准日2021年9月30日纳入评估范围的资产实施了实地勘察、市场调查、询证和评估计算，股东权益的价值进行了评估。得出如下结论：
（一）资产基础法评估结果
采用资产基础法得出日照港财务公司评估基准日2021年9月30日的评估结论如下：
资产账面价值479,482.19万元，评估值479,631.36万元，评估增值149.17万元，增值率0.03%。
负债账面价值361,206.06万元，评估值361,206.06万元，评估值无增减。
净资产账面价值118,276.13万元，评估值118,425.30万元，评估增值
149.17万元，增值率0.13%。详见下表：
资产评估结果汇总表
被评估单位：日照港财务公司 评估基准日：2021年9月30日 金额单位：人民币万元
项 目
账面价值 评估价值 增减值 增值率％B C D=C-B E=D/B×100
现金及存放中央银行款项18,511.26 18,511.26
存放同业款项117,423.86 117,423.86
拆出资金19,967.57 19,967.57
发放贷款和垫款320,864.67 320,864.67
固定资产1,320.49 1,469.66 149.17 11.30
无形资产
27.67 27.67
递延所得税资产1,340.76 1,340.76
其他资产
25.91 25.91
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资产总计479,482.19 479,631.34 149.17 0.03
拆入资金20,001.61 20,001.61
吸收存款339,793.43 339,793.43
应付职工薪酬
121.66 121.66
应交税费1,285.44 1,285.44
其他负债
3.92 3.92
负债总计361,206.06 361,206.06
净资产（所有者权益）118,276.13 118,425.30 149.17 0.13资产基础法评估结论详细情况见评估明细表。
（二）收益法评估结果
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，采用现金流折现方法（DCF）对企业股东全部权益价值进行评估。日照港财务公司在评估基准日2021年9月30日的净资产账面价值为118,276.13万元，评估后的股东全部权益价值（净资产价值）为118,529.00万元，评估增值252.87万元，增值率0.21%。
（三）评估结果分析及最终评估结果选取
1、评估结果的差异分析
本次评估采用收益法得出的股东全部权益价值为118,529.00万元，比资产基础法测算得出的股东全部权益价值118,425.30万元高103.70万元，高0.09%。两种评估方法差异的原因主要是：
（1）资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产
投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化。
（2）收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的经
营能力（获利能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响，是企业的内在价值。
综上所述，从而造成两种评估方法产生差异。
2、评估结果的确定
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资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，从资产构建角度客观地反映企业净资产的价值，但是考虑到企业集团财务公司的特殊性质，一方面具有集团内归集及贷出资金的特许经营许可，另一方面其受托管理的资产及受托发放的贷款多为表外资产，资产基础法对财务公司的特许经营许可的价值和表外资产价值的衡量存在一定的局限。由于收益法的评估结果着眼于被评估单位的未来整体的获利能力，通过对预期现金流量的折现来反映企业的现实价值，因此从收益的途径更能准确反映企业真实盈利能力。通过对上述两种评估方法的比较，认为收益法评估结论更能恰当反映日照港财务公司的股东全部权益价值。
通过以上分析并结合本次评估的目的，本次选用收益法作为评估最终结果，日照港财务公司的股东全部权益价值为118,529.00万元。
3、评估增值原因分析
收益法是以判断整体企业的获利能力为核心，比较客观反映企业价值和股东权益价值。日照港财务公司的价值是一个有机的整体，企业除单项资产能够产生价值以外，其商誉、优良的管理经验、市场渠道、客户、品牌等综合因素形成的各种无形资产也是不可忽略的价值组成部分。这些因素共同导致了评估增值。
十一、特别事项说明
（一）产权瑕疵事项
截至评估基准日，日照港财务公司申报资产中未发现产权瑕疵事项。
（二）抵押、质押、保证等担保事项
截至评估基准日，日照港财务公司未发现对外提供担保事项。
（三）未决事项、法律纠纷等不确定因素
截至评估基准日，日照港财务公司未发现尚未完结的未决事项、法律纠纷。
（四）表外资产情况
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截至评估基准日，日照港财务公司表外资产包括委托贷款、开出保函、开出承兑汇票。具体情况如下：
1、委托贷款
金额单位：人民币万元序号借款单位 合同编号
贷款金额
贷款余额
贷款日 到期日 委托单位 期限 利率
用途
日照金桥节能科技有限公司
GCSW2020005
20,000 9,000
2020年12月11日
2021年12
月11日
日照港集
团
月
4.35%
归还贷款
日照临港国际物流有限公司
GCSW2021001
700 700
2021年4月30日
2022年4月28日
日照市岚港房地产开发有限责任公司
月
4.35%
往来款转委贷合计20,700 9,700
2、开出保函（非融资性保函）
金额单位：人民币万元序号
单位名称 合同编号 保函金额 保函余额 签发日期 到期日期 用途
日照港集团
GCSH2021001
2,181.90 2,181.90 2021/5/31 2022/6/30履约保函
3、开出承兑汇票
金额单位：人民币万元序号
出票人名称 协议编号 出票日 到期日
承兑汇票
金额/余
额
保证金比
例
保证金金额/余
额
银承敞口
日照港机工程有
限公司
2021日财承字第
007号
2021年4月28日
2021年10月28日
430.00 10% 43.00 387.00
山东港口产城融合发展日照有限
公司
2021日财承字第
008号
2021年4月28日
2022年4月28日
281.00 10% 28.10 252.90
日照港船机工业有限公司
2021日财承字第
009号
2021年5月27日
2021年11月27
日
198.00 10% 19.80 178.20
日照港机工程有
限公司
2021日财承字第
010号
2021年5月31日
2021年11月30日
1,952.00 10% 195.20 1,756.80
山东港口产城融合发展日照有限
公司
2021日财承字第
011号
2021年5月27日
2022年5月27日
445.80 10% 44.58 401.22
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日照港机工程有限公司
2021日财承字第
010号
2021年6
月9日
2021年11月30
日
30.00 10% 3.00 27.00
山东港口国际贸易集团日照有限公司
2021日财承字第
012号
2021年6月16日
2021年12月16
日
10,000.00 10% 1,000.00 9,000.00
山东港湾建设集
团有限公司
2021日财承字第
013号
2021年6月23日
2022年6月23日
1,500.00 10% 150.00 1,350.00
日照港机工程有限公司
2021日财承字第
014号
2021年7
月6日
2022年1
月6日
3,581.00 10% 358.10 3,222.90
山东港口国际贸易集团日照有限
公司
2021日财承字第
015号
2021年7
月8日
2022年1
月8日
5,700.00 10% 570.00 5,130.00
山东港口产城融合发展日照有限
公司
2021日财承字第
016号
2021年7月16日
2022年7月16日
320.00 10% 32.00 288.00
山东港湾建设集团有限公司
2021日财承字第
017号
2021年7月28日
2021年10月28日
1,000.00 10% 100.00 900.00
日照港船机工业有限公司
2021日财承字第
018号
2021年7月29日
2022年1月29日
281.00 10% 28.10 252.90
山东港湾建设集
团有限公司
2021日财承字第
019号
2021年8月10日
2022年2月10日
230.00 10% 23.00 207.00
日照港机工程有限公司
2021日财承字第
020号
2021年8月18日
2022年2月18日
215.00 10% 21.50 193.50
日照港集装箱发展有限公司
2021日财承字第
021号
2021年8月20日
2022年2月20日
600.00 10% 60.00 540.00
日照港船机工业
有限公司
2021日财承字第
022号
2021年8月25日
2022年2月25日
462.00 10% 46.20 415.80
山东港口产城融合发展日照有限
公司
2021日财承字第
023号
2021年9月18日
2022年9月18日
90.00 10% 9.00 81.00
日照港船机工业
有限公司
2021日财承字第
024号
2021年9月28日
2022年3月28日
688.00 10% 68.80 619.20
山东港湾建设集团有限公司
2021日财承字第
025号
2021年9月28日
2022年3月28日
610.00 10% 61.00 549.00
日照港集装箱发展有限公司
2021日财承字第
026号
2021年9月29日
2022年3月29日
400.00 10% 40.00 360.00
合计29,013.80 2,901.38 26,112.42
截至评估基准日，日照港财务公司除上述表外资产外，未申报其他表外资产。
（五）期后事项
截至评估报告日，日照港财务公司无需要说明的重大期后事项。
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（六）股权溢价、折价因素及流动性影响
本次日照港财务公司整体评估中未考虑股权溢价、折价因素对股东全部权益价值的影响，亦未考虑股权流动性对股东全部权益价值的影响。
（七）引用报告情况
本项目所有评估工作均由中联资产评估集团有限公司完成，除基准日各项资产及负债账面值系信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）的审计报告外，不存在引用其他机构出具的报告的情况。
（八）其他需要说明的事项
1、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价
值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托人及被评估单位提供的有关资料。因此，评估工作是以委托人及被评估单位提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，有关法律文件的真实合法为前提。
2、本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关资料，
委托人及被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。
3、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位提
供，委托人及被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。
4、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化
时，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应
调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，
委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实
际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
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5、评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表
专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
6、评估机构获得的被评估单位盈利预测是本评估报告收益法的基础。
评估师对被评估单位盈利预测进行了必要的调查、分析、判断，经过与被评估单位管理层及其主要股东多次讨论，被评估单位进一步修正、完善后，评估机构采信了被评估单位盈利预测的相关数据。评估机构对被评估单位盈利预测的利用，不是对被评估单位未来盈利能力的保证。
7、本次评估结论建立在评估对象产权持有者及其管理层对企业未来发
展趋势的准确判断及相关规划落实的基础上，如企业未来实际经营状况与经营规划发生偏差，且产权持有者及其时任管理层未采取有效措施弥补偏差，评估结论将会发生重大变化。
上述特别事项提请报告使用人注意。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，本
次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、质押、保证等担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定，并得到有关部门的批准。
（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用人使用。评估
报告的使用权归委托人所有，未经委托人许可，本评估机构不会随意向他
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人公开。
（三）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规
定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
（四）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用
人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
（五）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或者
部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（六）评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并
发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（七）评估结论的使用有效期：根据资产评估相关法律法规，涉及法
定评估业务的资产评估报告，须委托人按照法律法规要求履行资产评估监督管理程序后使用。评估结果使用有效期一年，即自评估基准日2021年9月30日至2022年9月29日止。超过一年，需重新进行评估。
十三、评估报告日
评估报告日为二〇二一年十月二十六日。
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附 件
1、经济行为文件（复印件）；
2、委托人及被评估单位法人营业执照（复印件）；
3、被评估单位基准日专项审计报告（复印件）；
4、被评估单位业务许可证；
5、被评估单位资产权属文件；
6、委托人及被评估单位承诺函；
7、《资产评估委托合同》；
8、签字资产评估师承诺函；
9、北京市财政局“变更备案公告”（京财资评备2021-0085）；
10、中联资产评估集团有限公司企业法人营业执照；
11、签字资产评估师资格证书；
12、资产评估结果汇总表及评估明细表和收益法相关表格。