北京卓信大华资产评估有限公司
关于对沈阳惠天热电股份有限公司债务方
以资抵债评估事项的核查意见
根据深圳证券交易所上市公司管理一部 2021 年 12 月 17 日发布的《关于对
沈阳惠天热电股份有限公司的关注函》（公司部关注函﹝2021﹞第 456 号），我
公司就相关评估问题进行核查并发表意见如下：
问题 1. 标的资产报业大厦和信访局大楼是否存在活跃市场、是否存在相似
参照物，并说明选取的相似参照物或可比实例，以及参照物或可比实例的房地
产成交价格、成交时间、成交单价等量化指标。
核查说明：标的资产报业大厦和信访局大楼，分别位于沈阳市和平区中山
路 229 号及沈阳市沈河区市府大路 436 号，地处沈阳市区内中心区域，如图所
示：
故在沈阳市房地产市场上存在活跃市场，选择的三个可比实例均为沈阳市
中心区域交易案例，具体情况如下：
1
可比实例一：沈河区小西路 87 甲号，东大智慧大厦，钢混结构，建筑面积
13,000 ㎡，所在层数第 1-18 层/共 18 层，装修状况精装修，交易时间 2021 年
10 月，交易价格人民币 17,000 万元，单价 13,077 元/㎡，土地性质为出让，交
易方式为正常交易。
可比实例二：沈河区太清宫街 130 号，怀远商务大厦，建筑面积 17,000 ㎡，
所在层数第 5-18 层/共 18 层，装修状况中等装修，交易时间 2021 年 9 月，交易
价格人民币 19,000 万元，单价 11,176 元/㎡，土地性质为出让，交易方式为正
常交易。
可比实例三：皇姑区黄河南大街 118 号甲，独栋办公楼，有院，钢混结构，
建筑面积 2,500 ㎡，所在层数第 1-7 层/共 7 层，装修状况精装修，交易时间
2021 年 8 月，交易价格人民币 3,300 万元，单价 13,200 元/㎡，土地性质为出让，
交易方式为正常交易。
问题 2. 评估过程中是否根据标的资产的权利性质和用途、收益能力、竞争
能力、地理位置、成交时间等因素对可比案例作出调整；如是，说明具体调整
系数和调整过程；如否，说明理由和依据。
核查说明：通过对交易案例的调查，选取了标的资产与可比实例位于同一
供求范围内三个可比案例，资产用途相同——均为办公用房地产、地理位置相
近——均处于沈阳市内中心商圈；成交时间均为 2021 年 8-10 月，与评估基准
日相近，故上述参数未作调整。收益能力、竞争能力是通过对可比实例进行区
位状况分析、实物状况分析，进行调整。资产的权利性质不同，可比案例为出
让用地，被评估资产现状为划拨，正在由抵债方负责完成变更为租赁方式有偿
处置，修正时已扣除出让金，修正调整后权利与价值内涵是一致的。具体修正
情况详见问题 3 回复。
2
问题 3. 评估报告中采用的各项技术经济参数的具体取值，包括交易情况修
正系数、市场状况修正系数、区位状况修正系数、实物状况修正系数、权益因
素修正系数等，并说明各项经济参数确定的理由和依据。
核查说明：以沈阳市和平区中山路 229 号为例，对评估过程中的交易情况
修正系数、市场状况修正系数、区位状况修正系数、实物状况修正系数、权益
因素修正系数等经济参数测算过程说明如下：
根据沈阳市国资委 2021 年 11 月 29 日《关于做好划转资产评估工作的补充
通知》，将沈阳市和平区中山路 229 号及沈阳市沈河区市府大路 436 号注入沈
阳市城建房地产开发集团有限公司，注入后，资产土地用途为机关团体办公，
性质为租赁。沈阳市城建房地产开发集团有限公司现正在办理权证变更。原权
证信息为：委估资产位于沈阳市和平区中山路 229 号，不动产权证编号辽
（2021）沈阳市不动产权第 0083440 号，证载权利人为沈阳市机关事务管理局，
共有情况单独所有，不动产单元号 210102 007003 GB00006 F00010001，权利类
型国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质划拨/自建房，用途机关团体用地
/办公，共用宗地面积 933.91 ㎡/房屋建筑面积 19,433.91 ㎡，使用期限长期，钢
筋混凝土结构，房屋总层数 23 层，所在层数 1-21 层。
评估对象建成时间为 1998 年。外墙面为铝塑板或理石；地面地砖或地板，
墙面刮大白或贴壁纸，大厅为理石罩面，顶棚石膏板或矿棉板吊顶，塑钢窗、
成品木门，外门为白钢玻璃门，楼宇安装 4 部电梯，配套设施有上下水、电、
气、中央空调供热制冷。总层数 23 层，地上 21 层，地下 2 层，地下 2 层为设
备间，地上 21 上存在一层加建房屋。现状闲置。
1、选择可比实例：
根据估价规范要求，选取下列三个交易实例作为可比实例：
案例 A：沈河区小西路 87 甲号，东大智慧大厦，钢混结构，建筑面积
3
13,000 ㎡，所在层数第 1-18 层/共 18 层，装修状况精装修，交易时间 2021 年
10 月，交易价格人民币 17,000 万，单价 13,077 元/㎡，土地性质为出让，交易
方式为正常交易。
案例 B：沈河区太清宫街 130 号，怀远商务大厦，建筑面积 17,000 ㎡，所
在层数第 5-18 层/共 18 层，装修状况中等装修，交易时间 2021 年 9 月，交易价
格人民币 19,000 万，单价 11,176 元/㎡，土地性质为出让，交易方式为正常交
易。
案例 C：皇姑区黄河南大街 118 号甲，独栋办公楼，有院，钢混结构，建
筑面积 2,500 ㎡，所在层数第 1-7 层/共 7 层，装修状况精装修，交易时间 2021
年 8 月，交易价格人民币 3,300 万，单价 13,200 元/㎡，土地性质为出让，交易
方式为正常交易。
2、比较因素说明
可比实例情况说明表
比较案例项目 评估对象 案例 A 案例 B 案例 C
物业名称 机关大厦 东大智慧大厦 怀远商务大厦 独栋办公楼
和平区中山路 229 沈河区小西路 87 沈河区太清宫街 皇姑区黄河南
坐落地址
号 甲号 130 号 大街 118 号甲
交易价格(元/㎡) 待估 13,077 11,176 13,200
交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
市场状
成交日期 2021 年 10 月 2021 年 10 月 2021 年 9 月 2021 年 8 月
况
位于皇姑区金
距区域中心的 距青年大街金廊商 邻青年大街金廊商 位于中街商圈周
廊沿线附近，
距离 圈 500 米，较优 圈，较优 边，较优
较优
周边环境和景 周边有八一公园， 周边有市府广场， 周边无公园绿 周边有北陵公
观 较优 较优 地，一般 园，较优
附近有 136
房 附近有 114 路、 附近有 257 路、
区 附近有 215 路、 路、217 路、
地 125 路、129 路、 207 路、212
位 公共交通便捷 228 路、291 路、 138 路、232
产 220 路、277 路、 路、224 路、237
状 度 214 路、244 路等 路、294 路等多
状 环路等多条公交线 路、206 路等多
况 多条公交线路，优 条公交线路，
况 路，优 条公交线路，优
优
区域内有银行
区域内有银行金融 区域内有银行金融 区域内有银行金
金融机构、购
机构、购物中心商 机构、购物中心商 融机构、购物中
物中心商业设
外部配套设施 业设施、医院等， 业设施、医院等， 心商业设施、医
施、医院等，
公共服务设施较完 公共服务设施较完 院等，公共服务
公共服务设施
备 备 设施较完备
较完备
4
比较案例项目 评估对象 案例 A 案例 B 案例 C
周边有泰和国
周边有新恒基国
周边有银鼎国际大 周边有市府恒隆广 际大厦、辽宁
际大厦、文峰大
厦、天惠大厦、高 场、新华天玺大厦 大厦、启运商
办公聚集度 厦、房地产大厦
登国际大厦等商务 等商务办公场所， 务大厦等商务
等商务办公场
办公场所，较优 较优 办公场所，较
所，较优
优
临中山路、北三经 临小西路、斗姆宫 临大西路、太清
临街状况 临小路，一般
街，较优 东巷，较优 宫街，较优
楼层 1-21/23 1-18/18 5-18/18 1-7/7
人流量及密度 较优 较优 较优 较优
外观设计 一般 一般 一般 一般
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
配套设备设施完 配套设备设施
设备设施 配套设备设施完备 配套设备设施完备
备 完备
空间布局 一般 一般 一般 一般
实 新旧程度 1998 年 2002 年 2010 年 2017 年
物 处于所临街道
处于所临街道一般 处于所临街道一般 处于所临街道一
状 临街宽深比 一般水平，一
水平，一般 水平，一般 般水平，一般
况 般
室内装饰装修 简单装修 精装修 中等装修 精装修
建筑面积 19433.9 13000 17000 2500
地上少量车位，一 地上有停车场，较 地上少量车位， 院内有车位，
停车便捷度
般 优 一般 较优
其他 无院 无院 无院 有院
权 无规划限制条
规划条件 无规划限制条件 无规划限制条件 无规划限制条件
益 件
状
他项权利状况 无 无 无 无
况
3、因素修正调整说明及指数确定
（1）建立比较基础
对选取的可比实例建立比较基础，对各个可比实例的成交价格进行标准化
处理，统一财产范围、付款方式、融资条件、税费负担和计价单位。
①统一财产范围：本次估价选取的可比实例均为房地产，实物范围相同，
不包含非房地产成分，不带有债权债务，具有统一的财产范围。
②统一付款方式：本次估价选取的可比实例均为成交一次性付清价款，付
款方式相同。
③统一融资条件：本次估价选取的可比实例均为成交时一次性价款，无融
资，融资条件相同。
④统一税费负担：本次估价选取的可比实例交易税费由买卖双方依据税法
5
及政府相关规定各自缴纳自己应缴纳部分，均为正常负担税费。
⑤统一计价单位：本次估价统一计价单位按建筑面积单价为人民币元/平方
米。
（2）交易情况修正
以上选取的可比实例均为目前市场上的正常交易案例，交易中无特殊的影
响因素，因此各可比实例的交易情况修正系数均为 100/100。
（3）市场状况调整
因选取的可比实例的交易日期均为近期，区域内与评估对象类似的房地产
交易价格变化平稳，因此各可比实例的市场状况调整系数均为 100/100。
（4）区位状况调整
以上选取的可比实例在距区域中心距离、周边环境和景观、公共交通便捷
度、外部配套设施、办公集聚度、临街状况、楼层、人流量及密度等方面与评
估对象进行比较，以评估对象为基准（100%），对可比实例进行调整。
A. 距区域中心距离：按照区域周边商服状况分为优、较优、一般、较劣、
劣五个等级，相差一个等级，修正±2%。
B. 周边环境和景观：主要是自然环境及人文环境，根据周边环境条件分为
优、较优、一般、较劣、劣五个等级，相差一个等级，修正±2%。
C. 公共交通便捷度基础设施状况：主要考虑周边道路通达度和公交交通的
便捷度，根据周边交通条件分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，相差一
个等级，修正±2%。
D. 外部配套设施：主要指为区域内服务的超市、医院、学校、银行等配套
设施，分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，相差一个等级，修正±2%。
E. 办公集聚度：按周边办公楼数量、档次，分为优、较优、一般、较劣、
劣五个等级，相差一个等级，修正±2%。
6
F.临街状况：按临街状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，相差
一个等级，修正±2%。
G.楼层：估价对象为高层办公楼，可比实例 C 为多层办公楼，多层与高层
相比，修正±3%。
H.人流量及密度：按人流到达并停留的情况，分为优、较优、一般、较劣、
劣五个等级，相差一个等级，修正±2%。
（5）实物状况调整
以上选取的可比实例，与评估对象在外观设计、建筑结构、设备设施、空
间布局、新旧程度、临街宽深比、装饰装修、建筑面积、停车便捷程度等方面
来进行比较，以评估对象基准（100%），对可比实例进行调整：
A.外观设计：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，相差一个等级，
修正±2%。
B.建筑结构：分为钢混、混合、砖木、砖石、简易五个等级，相差一个等
级，修正±3%。
C.设备设施：分类齐全、较齐全、一般、不齐全四个等级，相差一个等级，
修正±1%。
D.空间布局：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，相差一个等级，
修正±2%。
E.新旧程度：按具体建筑年代每相差 5 年划分若干等级，相差一个级别，
修正+/-2%。
F.临街宽深比：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，相差一个等级，
修正±2%。
G.装饰装修：分为精装修、中等装修、简单装修、初装修、清水房五个等
级，相差一个等级，修正±3%。
7
H.建筑面积：分为 5000 以下，5000-8000，8000-10000，10000-15000，
15000 以上五个等级，相差一个等级，修正±2%。
I.停车便捷程度：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，相差一个等级，
修正±2%。
J.其他：分为有院和无院，修正±5%。
（6）权益状况调整
以上选取的可比实例，与评估对象在规划限制、房屋他项权利状况等方面
来进行比较，以评估对象基准（100%），对可比实例进行调整：
A．规划限制：评估对象可比实例 A、B、C 均无规划限制，故不作修正。
B．房屋他项权利状况：本次评估不考虑他项权利对评估对象场价值的影
响，评估对象可比实例 A、B、C 均无他项权利限制，故不作修正。
比较因素条件指数表
比较案例项目 评估对象 案例 A 案例 B 案例 C
东大智慧大
物业名称 机关大厦 怀远商务大厦 独栋办公楼
厦
交易情况 100 100 100 100
市场状
成交日期 100 100 100 100
况
距区域中心的距离 100 100 100 100
周边环境和景观 100 100 98 100
公共交通便捷度 100 100 100 100
区
位 外部配套设施 100 100 100 100
状 办公聚集度 100 100 100 100
况
临街状况 100 100 100 98
楼层 100 100 100 103
人流量及密度 100 100 100 100
房
地 外观设计 100 100 100 100
产 建筑结构 100 100 100 100
状 设备设施 100 100 100 100
况
空间布局 100 100 100 100
实
物 新旧程度 100 100 104 108
状 临街宽深比 100 100 100 100
况
室内装饰装修 100 106 103 106
建筑面积 100 102 100 108
停车便捷度 100 102 100 102
其他 100 100 100 105
权 规划条件 100 100 100 100
8
比较案例项目 评估对象 案例 A 案例 B 案例 C
益
状 100 100 100 100
况 他项权利状况
比较因素修正系数表
比较案例项目 案例 A 案例 B 案例 C
比较案例项目 东大智慧大厦 怀远商务大厦 独栋办公楼
交易情况 100/100 100/100 100/100
市场状
成交日期
况 100/100 100/100 100/100
距区域中心的距离 100/100 100/100 100/100
周边环境和景观 100/100 100/98 100/100
公共交通便捷度 100/100 100/100 100/100
区
位 外部配套设施 100/100 100/100 100/100
状 办公聚集度 100/100 100/100 100/100
况
临街状况 100/100 100/100 100/98
楼层 100/100 100/100 100/103
人流量及密度 100/100 100/100 100/100
外观设计 100/100 100/100 100/100
房
地 建筑结构 100/100 100/100 100/100
产 设备设施 100/100 100/100 100/100
状
况 空间布局 100/100 100/100 100/100
实
物 新旧程度 100/100 100/104 100/108
状 临街宽深比 100/100 100/100 100/100
况
室内装饰装修 100/106 100/103 100/106
建筑面积 100/102 100/100 100/108
停车便捷度 100/102 100/100 100/102
其他 100/100 100/100 100/105
权 规划条件 100/100 100/100 100/100
益
状 他项权利状况 100/100 100/100 100/100
况
4、比准价格计算
采用连乘方法计算各可比实例的比准价格，计算公式为：
比准价格=可比实例交易价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区
位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数
三个可比实例的比准价格比较接近，采用简单算术值作为评估对象的市场
9
价值评估单价。
根据 2021 年 11 月 17 日沈阳市人民政府国有资产监督管理委员会下发的
《关于做好划转资产评估工作的通知》，和平区中山路 229 号机关团体用地 20
年出让金为 650 元/平方米，第一年租金为 90 元/平方米，则未来 19 年租金现值
为 560 元/平方米，以市场价值评估单价扣除未来 19 年租金单价为被评估资产
单价。
北京卓信大华资产评估有限公司
2021 年 12 月 20 日
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| 惠天热电：北京卓信大华资产评估有限公司关于对沈阳惠天热电股份有限公司债务方以资抵债评估事项的核查意见 （下载公告） |
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| 公告日期:2021-12-24 |
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| 附件：公告原文 |
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