京能置业股份有限公司拟受让北京金泰房地产开发有限责任公司转让的北京丽富房地产开发有限公司股权
项目涉及的北京丽富房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告
中资资产评估有限公司I
目录
声明 ...... 1
资产评估报告摘要 ...... 2
资产评估报告正文 ...... 5
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况 ...... 5
二、评估目的 ...... 13
三、评估对象和评估范围 ...... 13
四、价值类型及其定义 ...... 15
五、评估基准日 ...... 15
六、评估依据 ...... 15
七、评估方法 ...... 18
八、评估程序实施过程和情况 ...... 28
九、评估假设 ...... 30
十、评估结论 ...... 31
十一、特别事项说明 ...... 34
十二、资产评估报告使用限制说明 ...... 37
十三、资产评估报告日 ...... 38
资产评估报告附件 ...... 40
京能置业股份有限公司拟受让北京金泰房地产开发有限责任公司转让的北京丽富房地产开发有限公司股权
项目涉及的北京丽富房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告
中资资产评估有限公司
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用本资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用本资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。
七、评估对象涉及的资产、负债清单、未来经营预测由委托人、被评估单位申报并经其签章确认。根据《资产评估基本准则》第十四条的规定，委托人、被评估单位应当依法提供并保证资料的真实性、完整性、合法性。
八、我们与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
九、我们已对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托人和相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
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京能置业股份有限公司拟受让北京金泰房地产开发有限责任公司
持有的北京丽富房地产开发有限公司100%股权项目涉及的北京丽富房地产开发有限公司股东全部权益
资产评估报告摘要
中资评报字[2021]155号中资资产评估有限公司接受北京金泰房地产开发有限责任公司和京能置业股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对北京丽富房地产开发有限公司的股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下：
评估目的：依据《京能置业股份有限公司总经理办公会会议纪要》（第8期，2021年
月
日），京能置业股份有限公司拟受让北京金泰房地产开发有限责任公司转让的北京丽富房地产开发有限公司股权项目，为此，需对北京丽富房地产开发有限公司的股东全部权益价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考依据。
评估对象：北京丽富房地产开发有限公司的股东全部权益。评估范围：北京丽富房地产开发有限公司的全部资产及负债，包括流动资产、非流动资产及相应负债。价值类型：市场价值评估基准日：
2020年
月
日评估方法：资产基础法和收益法。评估结论：本资产评估报告选用资产基础法评估结果作为评估结论。具体评估结论如下：
北京丽富房地产开发有限公司评估基准日的账面净资产25,681.36万元，评估值为36,084.67万元，与账面值相比增值10,403.31万元，增值率为40.51%。北京丽富房地产开发有限公司经评估后股东全部权益于评估基准日为36,084.67万元。
本资产评估报告评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年有效。
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重大特别事项说明：
本次评估范围内的金泰商城存在以下问题：
1、本次评估范围内的金泰商城由于部分占用土地尚未取得国有土地使用证而未办理房屋所有权证，也未取得商品房销售许可证。本次评估根据评估目的并结合其目前使用的实际情况，金泰商城因产权瑕疵问题无法按照正常商业进行买卖，目前主要用于出租，采用收益法，通过对其未来租金收益的预测以及适用资本化率的确定，对金泰商城进行评估。截至评估基准日，金泰商城（总面积12,165.48平方米）在账面按照产成品和投资性房地产两部分核算，其中，产成品中核算面积
950.99平方米（金泰商城
号），投资性房地产核算面积11,214.49平方米（金泰商城）。
产权瑕疵情况具体如下：
（
）金泰商城北侧部分占用土地已取得国有土地使用证，其与“金泰丽富B地块地下车库”共同办理了京朝国用（2012出）第00226号国有土地使用证，至评估基准日尚未进行分割；（
）金泰商城的南侧部分占用土地尚未取得国有土地使用证，也未签订土地出让合同，该部分土地使用权的出让金也尚未缴纳。
本资产评估报告使用人包括委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人，除此之外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。
本资产评估报告经资产评估师签名、评估机构盖章并经国有资产监督管理机构或所出资企业备案后方可正式使用。
、北京丽富房地产开发有限公司目前正在办理
号商业楼（金泰商城）的房屋所有权证，在办理过程中北京市朝阳区住房和城乡建设委员会要求该17号商业楼（金泰商城）中面积约
平方米的房屋需要无偿移交作为老年活动站使用，因此在现有租期结束后即2021年6月开始，该商业的可出租面积按11,785.48平方米考虑。
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重要提示以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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持有的北京丽富房地产开发有限公司100%股权项目涉及的北京丽富房地产开发有限公司股东全部权益
资产评估报告正文中资评报字[2021]155号北京金泰房地产开发有限责任公司、京能置业股份有限公司：
中资资产评估有限公司接受贵公司（单位）的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对北京金泰房地产开发有限责任公司拟转让股权项目所涉及的北京丽富房地产开发有限公司股东全部权益在2020年
月
日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况
本次评估委托人为北京金泰房地产开发有限责任公司和京能置业股份有限公司，被评估单位为北京丽富房地产开发有限公司，资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人包括国家法律、法规规定的资产评估报告使用人。
(一)委托人一概况
公司名称：北京金泰房地产开发有限责任公司
住所：北京市门头沟区新桥南大街2,4号12幢2层
注册资本：156000.000000万人民币
法定代表人：赵方程
企业性质：有限责任公司（法人独资）
经营范围：房地产项目开发、商品房销售；销售建筑材料、装饰材料；装饰设计；工程咨询；接受委托提供劳务服务；经济信息咨询；出租办公用房；机动车公共停车场服务；租赁机械设备；从事房地产经纪业务；资产管理。（企
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业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
(二)委托人二概况公司名称：京能置业股份有限公司住所：北京市西城区复兴门南大街
号甲天银大厦A西八层注册资本：45288.000000万人民币法定代表人：昝荣师企业性质：其他股份有限公司（上市）经营范围：房地产开发；房地产信息咨询；投资顾问；销售商品房；高科技项目投资；房屋租赁。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
(三)被评估单位概况公司名称：北京丽富房地产开发有限公司统一社会信用代码：91110105761414005C住所：北京市朝阳区东坝乡单店大队辛街村
号法定代表人：吕万宁注册资本：
20000.000000万人民币公司类型：有限责任公司（法人独资）成立日期：
2004年
月
日经营范围：房地产开发；销售自行开发的商品房；招标代理；物业管理；建筑装饰、设备租赁；投资咨询；电子商务；技术开发、转让、培训；销售建筑材料、装饰材料、机械电器设备、橡胶制品、工艺美术品；机动车公共停车场服务。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
1、历史沿革
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北京丽富房地产开发有限公司其前身为“北京天润嘉信旅游开发有限公司”，成立于2004年04月21日，注册资本3,000万元。公司股东为：北京天润云华酒店管理有限公司出资300万元，占注册资本的10%；北京天润柏川投资管理有限公司出资2,700万元，占注册资本的90%。2005年05月19日，北京天润嘉信旅游开发有限公司通过股东会决议，经全体股东一致同意，公司名称变更为北京丽富房地产开发有限公司，同时同意股东北京天润柏川投资管理有限公司所持90％的股权分别转让给新股东中关村兴业投资管理有限公司（40%股权）、天津市城镇发展有限公司（45%股权）和中信信托投资有限责任公司（5%股权）。同意股东北京天润云华酒店管理有限公司将所持公司10%的股份转让给新股东中信信托投资有限责任公司。此次股权转让后，股东中关村兴业（北京）投资管理有限公司持有该公司40%的股权、天津市城镇发展有限公司持有该公司45%的股权和中信信托投资有限责任公司持有该公司15%股权。2006年08月02日股东天津市城镇发展有限公司将所持有公司45%的股权全部转让给新股东北京中环通泰房地产开发有限公司；股东中关村兴业（北京）投资管理有限公司将持有公司40%的股权全部转让给北京鑫海创富科技发展有限公司；股东中信信托投资有限责任公司将持有公司15%的股权全部转让给北京鑫海创富科技发展有限公司。此次股权转让后股东北京鑫海创富科技发展有限公司持有该公司55%的股权；股东北京中环通泰房地产开发有限公司持有该公司45%的股权。2007年
月
日股东北京中环通泰房地产开发有限公司将持有该公司45%的股权全部转让给股东天津市城镇发展有限公司；股东北京鑫海创富科技发展有限公司将持有该公司10%的股权转让给股东天津市城镇发展有限公司。此次股权转让后股东天津市城镇发展有限公司持有该公司55%的股权；股东北京鑫海创富科技发展有限公司持有该公司45%的股权。
2008年03月24日股东天津市城镇发展有限公司将持有该公司25%的股权转让给新股东美林房地产开发集团有限公司；股东北京鑫海创富科技发展有限公司将持有该公司25%的股权转让给新股东北京美林华业投资有限公司：股东北京
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鑫海创富科技发展有限公司将持有的20%的股权转让给新股东北京邦达润通投资顾问有限公司。此次股权转让后，股东天津市城镇发展有限公司持有该公司30%的股权；股东美林房地产开发集团有限公司持有该公司25%的股权：股东北京美林华业投资有限公司持有该公司25%的股权；股东北京邦达润通投资顾问有限公司持有该公司20%的股权。2009年
月
日公司股东天津市城镇发展有限公司将持有该公司30%的股权全部转让给美林房地产开发集团有限公司。此次股权转让后，股东美林房地产开发集团有限公司持有该公司55%的股权，其他股东持有该公司股权比例不变。
2009年
月
日股东美林房地产开发集团有限公司将持有该公司25%的股权转让给北京金泰房地产开发有限责任公司；股东美林房地产开发集团有限公司将持有该公司24%的股权转让给新股东北京太伟工贸有限公司；股东北京美林华业投资有限公司将其持有该公司25%的股权转让给北京金泰房地产开发有限责任公司；股东北京邦达润通投资顾问有限公司将其持有该公司6%的股权转让给北京金泰房地产开发有限责任公司。此次股权转让后，股东北京金泰房地产开发有限责任公司持有该公司56%的股权；股东北京太伟工贸有限公司持有该公司24%的股权；股东北京邦达润通投资有限公司持有该公司14%的股权；股东美林房地产开发有限公司持有该公司6%的股权。
2009年
月
日股东美林房地产开发集团有限公司将持有该公司6%的股权转让给北京太伟工贸有限公司；股东北京邦达润通投资顾问有限公司（原北京邦达润通投资有限公司）将持有该公司的14%的股权转让给北京金泰房地产开发有限责任公司。此次股权转让后，股东北京金泰房地产开发有限责任公司持有该公司的70%的股权；股东北京太伟工贸有限公司持有该公司的30%的股权。2009年04月20日公司股东一致同意公司注册资本由3,000万元人民币增加到1亿元人民币，其中：股东北京金泰房地产开发有限责任公司新增货币出资4,900万元人民币，增资后累计出资额为7,000万元人民币，占注册资本的70%；股东北京太伟工贸有限公司新增货币出资2,100万元，增资后累计出资额为3,000万元人民币，占注册资本的30%，该出资已经北京万和通会计师事务所有限公司出
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具的“万和通验字【2009】第060号”验资报告验证。
2012年04月05日北京丽富房地产开发有限公司股东会决议申请增加注册资本10,000万元，变更为20,000万元，其中：股东北京太伟控股（集团）有限公司新增出资3,000万元，出资方式为货币，占新增注册资本的30%；北京金泰房地产开发有限责任公司新增出资7,000万元，出资方式为货币，占新增注册资本的70%。该出资已经北京嘉润会计师事务所有限公司出具《验资报告》（嘉润内验字【2012】第165号）。2012年8月8日北京丽富房地产开发有限公司股东会决议申请增加注册资本14,373.8906万元，变更为34,373.8906万元，由新股东昆山鼎丽股权投资企业（有限合伙）出资。该出资己经北京嘉润会计师事务所有限公司出具《验资报告》（嘉润内验字【2012】第259号验证）。2015年
月
日，注册资本减少14,373.8906万元，减少后注册资本为20000万。投资人昆山鼎丽股权投资企业（有限合伙）退出。
2017年12月27日，北京金泰房地产开发有限责任公司收购北京太伟控股（集团）有限公司持有的北京丽富房地产开发有限公司30%股权，投资人北京太伟控股（集团）有限公司退出。
、基准日股权结构
截至评估基准日2020年10月31日，北京市丽富房地产开发有限责任公司实收资本为20000万元人民币，股东名称、出资额和出资比例如下：
金额单位：万元
| 序号 | 股东名称 | 认缴出资额 | 实缴出资额 | 持股比例 |
| 1 | 北京金泰房地产开发有限责任公司 | 20,000.00 | 20,000.00 | 100.00% |
| 2 | 合计 | 20,000.00 | 20,000.00 | 100.00% |
、近几年财务和经营状况
近几年财务状况表
金额单位：人民币万元
| 项目 | 2017年12月31日 | 2018年12月31日 | 2019年12月31日 | 2020年10月31日 |
| 流动资产 | 37,223.42 | 36,357.95 | 56,338.27 | 72,989.96 |
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| 项目 | 2017年12月31日 | 2018年12月31日 | 2019年12月31日 | 2020年10月31日 |
| 非流动资产 | 17,125.45 | 17,148.36 | 17,105.82 | 17,070.73 |
| 可供出售金融资产 | - | - | - | - |
| 长期股权投资 | - | - | - | - |
| 投资性房地产 | 13,471.44 | 13,479.10 | 13,492.57 | 13,492.57 |
| 固定资产 | 1,055.14 | 1,018.12 | 982.89 | 953.05 |
| 在建工程 | - | - | - | - |
| 工程物资 | - | - | - | - |
| 无形资产 | - | - | 17.31 | 12.06 |
| 递延所得税资产 | 2,598.87 | 2,651.14 | 2,613.05 | 2,613.05 |
| 资产总计 | 54,348.87 | 53,506.31 | 73,444.09 | 90,060.70 |
| 流动负债 | 24,222.22 | 26,572.53 | 23,766.05 | 30,307.82 |
| 非流动负债 | 1,460.33 | 1,500.90 | 24,122.66 | 34,071.51 |
| 负债合计 | 25,682.55 | 28,073.42 | 47,888.71 | 64,379.33 |
| 所有者权益 | 28,666.32 | 25,432.88 | 25,555.38 | 25,681.36 |
近几年经营状况表
金额单位：人民币万元
| 项目 | 2017年 | 2018年 | 2019年 | 2020年1-10月 |
| 一、营业收入 | 922.13 | 988.43 | 1,452.05 | 1,050.12 |
| 减：营业成本 | 115.31 | 59.38 | 390.19 | 118.36 |
| 营业税金及附加 | -34.85 | 135.29 | 170.09 | 167.46 |
| 销售费用 | 194.05 | 159.86 | 133.99 | 76.51 |
| 管理费用 | 659.19 | 507.97 | 569.02 | 488.65 |
| 财务费用 | -201.02 | -101.36 | -6.56 | -15.47 |
| 资产减值损失 | - | - | - | - |
| 加：其他收益 | - | 1.74 | - | - |
| 公允价值变动损益 | 23.61 | 7.66 | 13.47 | - |
| 二、营业利润 | 213.06 | 236.70 | 208.79 | 214.61 |
| 加：营业外收入 | 8.57 | 16.19 | 7.08 | 93.98 |
| 减：营业外支出 | 772.01 | - | - | 94.04 |
| 三、利润总额 | -550.38 | 252.89 | 215.87 | 214.55 |
| 减:所得税费用 | -289.39 | -58.27 | 93.37 | 88.56 |
| 四、净利润 | -260.99 | 311.16 | 122.49 | 125.99 |
被评估单位评估基准日及2019年度、2018年度、2017年度的财务数据经大华
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会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了无保留意见专项审计报告。
4、主要税务情况金泰丽富嘉园项目主要税项列示如下：
| 序号 | 税项 | 税率 | 备注 |
| 1 | 增值税 | 9% | |
| 2 | 土地增值税 | 30%、40%、50%、60% | |
| 3 | 房产税 | 从价计征1.2%、从租计征12% | |
| 4 | 城市维护建设税 | 7% | |
| 5 | 教育费附加 | 3% | |
| 6 | 地方教育费附加 | 2% | |
| 7 | 企业所得税 | 25% |
土地增值税按项目整体清算，目前北京市税务局要求十年以上且已售的项目，将已售部分先进行清算，一至三期整体分业态进行清算。
企业所得税因公司销售全部是现房，且当年确定收入，故目前按各年报表利润纳税调整后缴纳。
（1）土地增值税缴纳情况
截止到2020年
月
日，金泰丽富嘉园项目1-3期建筑面积215,360.46m
，已售面积201,795.39m
，销售房款1,979,167,676.85元。公司未缴纳土地增值税，账面计提金额103,954,879.19元。
（2）土地使用税缴纳情况
| 年度 | 税额标准（元/㎡） | 土地总面积 | 实际纳税面积 | 应缴金额 | 实缴金额 | 备注 |
| 2017 | 3 | 1,967.81 | 1,967.81 | 5,903.43 | 5,903.43 | |
| 2018 | 3 | 49,392.22 | 7,506.18 | 21,133.96 | 21,133.96 | 地块“金泰丽富A地块东半部分”面积47,424.41m2，于2018年1月30日取得不动产权证。该地块中41,886.04m2属划拨土地，用途为城镇住宅用地，免缴土地使用税；5,538.37m2为出让取得，用途商业（配套）、地下车库、地下仓储。 |
| 2019 | 3 | 49,392.22 | 7,506.18 | 22,518.54 | 22,518.54 | |
| 2020.1-10 | 3 | 49,392.22 | 7,506.18 | 22,518.54 | 22,518.54 |
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| 合计 | —— | —— | —— | 72,074.47 | 72,074.47 | —— |
（3）房产税缴纳情况
| 年度 | 从价计征房产原值 | 应缴金额 | 出租房产租金收入 | 应缴金额 | 合计应缴金额 | 实缴金额 |
| 2017 | 96,443,739.71 | 290,269.28 | 6,470,997.14 | 776,519.66 | 1,066,788.94 | 1,066,788.94 |
| 2018 | 96,443,739.71 | 290,269.29 | 6,336,471.50 | 760,376.58 | 1,050,645.87 | 1,050,645.87 |
| 2019 | 96,443,739.71 | 290,269.29 | 6,513,821.02 | 781,658.52 | 1,071,927.81 | 1,071,927.81 |
| 2020.1-10 | 96,443,739.71 | 290,269.29 | 6,708,987.54 | 805,078.50 | 1,095,347.79 | 1,095,347.79 |
| 合计 | 1,161,077.15 | 3,123,633.26 | 4,284,710.41 | 4,284,710.41 |
、开发项目情况金泰丽富嘉园项目是朝阳区政府的经济适用住房项目，总用地面积226,725平方米，总建筑面积534,862平方米，共分五期开发建设。评估基准日项目一、二、三期已完成交付，四期正在开发建设过程中，四期总建筑面积约为
15.67万平方米，五期待301医院用地拆迁后进行开发建设。
1-5期建设用地规划许可证如下
| 建设用地规划许可证（总） | ||
| 证号 | 2007规（朝）地字0055号 | |
| 用地单位 | 北京丽富房地产开发有限公司 | |
| 用地项目名称 | 住宅及配套 | |
| 用地位置 | 朝阳区东坝 | |
| 用地面积 | 170867.9平方米 | |
| 发证机关 | 北京市规划委员会 | |
| 日期 | 2007年12月4日 | |
| 建设用地 | 住宅及配套 | 170867.9平方米 |
| 代征城市公共用地 | 道路用地 | 55857.1平方米 |
| 合计 | 226725平方米 | |
(四)委托人与被评估单位之间的关系委托人北京金泰房地产开发有限责任公司为被评估单位北京丽富房地产开发有限公司的股东，京能置业股份有限公司为受让方。
京能置业股份有限公司拟受让北京金泰房地产开发有限责任公司转让的北京丽富房地产开发有限公司股权
项目涉及的北京丽富房地产开发有限公司股东全部权益价值资产评估报告
中资资产评估有限公司
(五)资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本资产评估报告使用人包括委托人、资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人，除此之外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。
二、评估目的
依据《京能置业股份有限公司总经理办公会会议纪要》（第
期，2021年
月9日），京能置业股份有限公司拟受让北京金泰房地产开发有限责任公司转让的北京丽富房地产开发有限公司股权项目，为此，需对北京丽富房地产开发有限公司的股东全部权益价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象和评估范围
本次评估对象为截止评估基准日北京丽富房地产开发有限公司的股东全部权益。评估范围为北京丽富房地产开发有限公司的全部资产及负债。
单位：人民币万元
| 项目 | 账面价值 |
| 流动资产 | 72,989.96 |
| 非流动资产 | 17,070.73 |
| 其中：可供出售金融资产 | - |
| 持有至到期投资 | - |
| 长期应收款 | - |
| 长期股权投资 | - |
| 投资性房地产 | 13,492.57 |
| 固定资产 | 953.05 |
| 在建工程 | - |
| 工程物资 | - |
| 固定资产清理 | - |
| 生产性生物资产 | - |
| 油气资产 | - |
| 无形资产 | 12.06 |
| 开发支出 | - |
| 商誉 | - |
| 长期待摊费用 | - |
| 递延所得税资产 | - |
| 其他非流动资产 | 2,613.05 |
| 资产总计 | 90,060.69 |
| 流动负债 | 30,307.82 |
| 非流动负债 | 34,071.51 |
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| 项目 | 账面价值 |
| 负债合计 | 64,379.33 |
| 净资产（所有者权益） | 25,681.36 |
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并发表了无保留意见专项审计报告。
本次评估范围内的金泰商城存在以下问题：
、本次评估范围内的金泰商城由于部分占用土地尚未取得国有土地使用证而未办理房屋所有权证，也未取得商品房销售许可证。本次评估根据评估目的并结合其目前使用的实际情况，金泰商城因产权瑕疵问题无法按照正常商业进行买卖，目前主要用于出租，采用收益法，通过对其未来租金收益的预测以及适用资本化率的确定，对金泰商城进行评估。截至评估基准日，金泰商城（总面积12,165.48平方米）在账面按照产成品和投资性房地产两部分核算，其中，产成品中核算面积
950.99平方米（金泰商城
号），投资性房地产核算面积11,214.49平方米（金泰商城）。
产权瑕疵情况具体如下：
（
）金泰商城北侧部分占用土地已取得国有土地使用证，其与“金泰丽富B地块地下车库”共同办理了京朝国用（2012出）第00226号国有土地使用证，至评估基准日尚未进行分割；
（2）金泰商城的南侧部分占用土地尚未取得国有土地使用证，也未签订土地出让合同，该部分土地使用权的出让金也尚未缴纳。
2、北京丽富房地产开发有限公司目前正在办理17号商业楼（金泰商城）的房屋所有权证，在办理过程中北京市朝阳区住房和城乡建设委员会要求该
号商业楼（金泰商城）中面积约380平方米的房屋需要无偿移交作为老年活动站使用，因此在现有租期结束后即2021年
月开始，该商业的可出租面积按11,785.48平方米考虑。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产无。
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（三）企业申报的表外资产的情况无。
（四）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）本次评估引用大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的无保留意见的《北京丽富房地产开发有限公司专项审计报告》，作为账面价值的依据。
四、价值类型及其定义
根据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
需要说明的是，同一资产在不同市场的价值可能存在差异。本次评估一般基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及评估对象自身条件等因素。本报告所称“评估价值”，是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下，按照本报告所述程序和方法，仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。
五、评估基准日
本项目的评估基准日是2020年
月
日。
此基准日是委托人在综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。评估基准日的确定对评估结果的影响符合常规情况，无特别影响因素。
六、评估依据
本次评估的主要依据有：
（一）行为依据
1、《京能置业股份有限公司总经理办公会会议纪要》（第8期，2021年4月
日）；
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（二）法规依据
1、《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日发布）；
2、《中华人民共和国公司法》（2018修订）；
、《中华人民共和国企业国有资产法》中华人民共和国主席令第五号；
4、《国有资产评估管理办法》国务院1991年11月16日第91号令；
、《国有资产评估管理办法施行细则》国资办发[1992]36号；
6、《企业国有资产监督管理暂行条例》国务院2003年第378号令；
7、《企业国有资产交易监督管理办法》国务院国资委、财政部令第32号；
、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国资委令第
号；
、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》国资委产权[2006]274号；
、关于印发《企业国有资产评估项目备案工作指引》的通知（国资发产权[2013]64号）；
11、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修订）；
、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年
月
日修订）；
13、关于印发《北京市企业国有资产评估管理暂行办法》的通知（京国资发〔2008〕
号）；
14、关于印发《北京市企业国有资产评估核准项目评审管理暂行规定》的通知（京国资发〔2012〕
号）；
15、市国资委市财政局关于贯彻落实《企业国有资产交易监督管理办法》的意见（京国资发〔2017〕
号）；
16、《关于深化企业国有资产评估管理改革工作有关事项的通知》（京国资发〔2019〕
号）；
17、《关于进一步深化企业国有资产评估管理改革工作有关事项》（京国资发〔2020〕9号）；
18、财政部、中国人民银行、国家税务局和原国家国有资产管理局制定的有关企业财务、会计、税收和资产管理方面的政策、法规；
19、其他相关法律、法规、通知文件等。
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（三）准则依据
1、《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43号）；
2、《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30号）；
、《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2018〕
号）；
4、《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2018〕35号）；
、《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协〔2019〕
号）；
6、《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33号）；
7、《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2018〕37号）；
、《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》（中评协〔2017〕
号）；
9、《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2018〕36号）；
、《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕
号）；
11、《资产评估执业准则——机器设备》（中评协〔2017〕39号）；
12、《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42号）；
、《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕
号）；
14、《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47号）；
、《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕
号）；
16、《房地产估价规范》（GB-T50291-2015）；
、《城镇土地估价规程》（GB-T18508-2014）；
18、《城镇土地分等定级规程》（GB-T18507-2014）；
、《资产评估专家指引第
号——收益法评估企业价值中折现率的测算》；
、《监管规则适用指引——评估类第
号》；
21、《企业会计准则——基本准则》（财政部令第33号）。
（四）产权依据
1、委托人及被评估企业法人营业执照；
、国有土地使用证（或者国有土地使用权出让合同）、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证，不动产权证；
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3、车辆行驶证；
4、设备购置发票等产权证明文件；
5、被评估单位提供的各类资产清查评估申报明细表；
、其他产权证明文件。
（五）取价依据
、评估人员现场勘察在售楼盘记录及评估机构掌握的其它资料；
2、评估人员查询的市场价格信息及向主要设备制造厂商询价资料。
3、《2020年机电产品价格手册》机械工业信息研究院编；
、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税（2016）
号；
、财政部税务总局海关总署《关于深化增值税改革有关政策的公告》财政部税务总局海关总署公告2019年第39号；
、《慧聪商情》——全国汽车市场、全国家电市场、办公自动化市场；
7、《机动车强制报废标准规定》商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号；
、Wind资讯金融终端；
9、国家宏观经济、行业、区域市场及企业统计分析资料；
、企业提供的项目可行性研究报告、项目投资概算、设计概算、商业计划书等资料；
、评估机构收集和掌握的其他资料。
（六）其他依据
、本次资产评估委托合同；
2、被评估单位提供的该经济行为的专项审计报告、会计报表及资产评估申报表；
3、被评估单位提供的总账、明细账、会计凭证等财务资料；
4、被评估单位提供的企业历史经营资料及未来发展规划等；
5、被评估单位提供的其他有关资料。
七、评估方法
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（一）方法的选择和确定企业价值评估的基本方法主要有收益法、市场法和成本法（资产基础法）。企业价值评估中的收益法，是指通过将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法中常用的两种具体方法是股利折现法和现金流量折现法。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法中常用的两种方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
通过对被评估企业的调查了解，被评估企业生产经营稳定，未来预期收益是可以预测并可以用货币衡量，资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以量化，被评估资产预期获利年限可以预测，故此次采用收益法进行评估。
由于被评估企业持续经营，被评估对象具有预期获利能力，被评估企业具备可利用的历史资料，在充分考虑资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值基础上，在采用收益法进行评估的同时，采用资产基础法进行评估。
综上，本次评估确定采用收益法和资产基础法进行评估。
（二）资产基础法
?流动资产
1、货币资金
对银行存款，在核实银行对账单余额、银行余额调节表以及银行账户回函的基础上，以核实后数额确认评估值。
2、应收账款、预付账款、其他应收款
通过核实原始凭证、了解应收预付款项的内容及发生时间，核实账面余额的数值，并进行账龄分析和变现可行性判断。根据应收账款分类和账龄分析的结果，并了解对方企业的还款情况、财务状况及资信程度，会计师按中国会计
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准则的规定并结合具体情况，采用账龄分析法和个别认定法相结合的方法计提坏账准备，以核实无误后的账面值作为评估值。
3、存货存货包含开发产品和开发成本。具体评估方法如下：
（1）开发产品本次委估的开发产品主要包括1-3期的存量住宅、地下库房、金泰商城
号，截至评估基准日均已完工。对于畅销的开发产品（1-3期的存量住宅、地下库房），根据其销售价格减去销售费用和全部税金确定评估值，由于住宅为定向安置房，所以后续销售费用为零；基本公式是：
待估房地产的价值=开发完成后的房地产价值－销售税费－土地增值税－所得税金泰商城103号采用收益法评估确定。通过对其未来租金收益的预测以及适用资本化率的确定，计算出未来收益的现值，以此作为评估值。（
）开发成本
本次委估的开发成本主要为金泰丽富嘉园4期在建项目，包括4期项目的土地出让金、基础设施费用、建安费、间接费用等。经济适用房用地为划拨取得。我们采用动态假设开发法进行评估。
动态假设开发法是指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本次评估采用动态分析方法利用资金时间价值的原理进行折现现金流量分析。
假设开发法计算本项目的基本公式是：
待估房地产的价值=开发完成后的房地产价值－至竣工交付状态未发生的开发成本－销售费用－管理费用－销售税费－土地增值税－所得税
运用假设开发法估价应按下列步骤进行：调查待开发房地产的基本情况；选择最佳的开发利用方式；调查评估基准日开发完成后的房地产价值；估算至竣工交付状态未发生的开发成本、销售费用、销售税费、土地增值税、所得税等；进行具体计算。
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动态假设开发法计算本项目的基本公式是：
式中：P—待估房地产的价值；
Ft—未来t开发年度待开发地产项目现金净流入；n—剩余开发年限；i—折现率。待开发地产项目现金净流入=开发完成后的房地产价值－至竣工交付状态未发生的开发成本－销售费用－销售税费－土地增值税－所得税
4、其他流动资产评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。对所得税退税款，核查相关的税额发票后，以审计的金额确定评估值。
?非流动资产
1、投资性房地产投资性房地产评估通常有比较法、收益还原法。比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；根据本次评估目的并结合待估投资性房地产目前使用的实际情况，委估资产因产权瑕疵问题无法按照正常商业进行买卖，目前委估投资性房地产主要用于出租，所以本次待估投资性房地产适宜采用收益法评估待估投资性房地产价值。
收益法评估投资性房地产是将评估对象作为一个整体，通过对其未来租金收益的预测以及适用资本化率的确定，计算出房地产未来收益的现值，以此作为投资性物业的评估值。
本次评估具体思路是将未来收益额及收益期结束时房地产的终值以适当的折现率进行折现求和，即得到委估物业的价值。其计算公式为：
其中：
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P：房地产收益现值Rt：未来第t年净收益额（第t年房地产的年总收入减去年总费用）r：折现率t：收益计算年n：预期收益年限Pn：第n年房地产的终值
、房屋建筑物类资产委评范围内固定资产中的房屋建筑物为自建自用的商业配套用房，因其所在地房地产市场较为发达，有可供选择的交易案例，本次评估采用市场比较法对其进行评估。
市场比较法将待估对象与在评估基准日时点近期有过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法，称为市场比较法。
（1）选取可比实例首先把待估对象按性质及结构进行分类，然后收集同一供需圈内、相似用途、类似结构的相似的房地产交易实例，包括交易房屋的位置、面积、用途、周围环境、交通条件、交易日期、交易情况、交易价格等，从中筛选出三个参照物作为可比实例。对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一其表达方式和内涵（统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位）。
（
）进行交易情况修正主要考虑排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。
（3）进行交易时间修正若可比实例的交易时间与待估对象不一致，会对房价造成影响，所以应将其成交日期时的价格调整为评估基准日的价格。主要采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。
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（4）进行区域因素修正将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。区域因素主要包括繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设施完备程度等影响房地产价格的因素。
（5）进行个别因素修正将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。以待估房屋的个别因素为基准进行修正，如使用年限、临街宽度、深度、建筑面积、楼层、朝向、建筑结构、装修标准等、新旧程度等。（
）确定待估房产的价格三个可比实例经过上述各种修正后，得出三个价格，最后计算出一个综合结果（一般取其平均值），作为比准价格，即为待估对象的评估单价或价格。
待估对象的修正价格公式如下：
待估房地产市场价格=可比实例交易价格×（正常交易情况指数/可比实例交易情况指数）×（基准日价格指数/可比实例交易日价格指数）×（待估对象区域因素条件指数/可比实例区域因素条件指数）×（待估对象个别因素条件指数/可比实例区域因素条件指数）
、设备类资产
评估范围内的设备主要是车辆和电子及办公设备。根据设备的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，主要采用重置成本法评估。计算公式如下：
评估值＝重置全价×成新率
（1）车辆
）车辆重置全价的确定
车辆重置全价＝车辆购置价＋车辆购置税＋牌照等杂费－可抵扣进项税额
其中：
车辆购置价：根据当地汽车市场销售信息等近期车辆市场价格资料，确定运输车辆的购置价。
购置税：根据2018年12月29日《中华人民共和国车辆购置税法》（第十三届
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全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过）的有关规定，乘用车车辆购置税率为10%。
新车牌照工本费：包括牌照费、验车费、手续费等，按照当地车辆管理部门该类费用的收费标准确定。
可抵扣进项税额＝车辆购置价×增值税率／（1＋增值税率）
增值税率：
13%
2）车辆的综合成新率
依据现行的车辆报废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定理论成新率，然后结合勘察情况确定的勘察成新率综合确定。
）车辆评估值的确定
评估值=车辆重置全价×综合成新率
（
）电子及办公设备
1）电子设备重置全价的确定
电子设备多为企业办公用电脑、打印机等设备，由经销商负责运送安装调试，重置成本直接以市场采购价（不含税）确定。
2）电子设备的综合成新率
对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来确定其综合成新率。
3）评估价值的确定
评估值=电子设备重置全价×成新率
4、无形资产
纳入本次评估范围的无形资产为外购的计算机软件，评估人员依据被评估单位提供的财务账簿对其进行核对，查看其是否账表相符，核实账面金额的准确性。向销售单位询问现行市场价格信息，以核实后的市场价格确认评估值。
、递延所得税资产
评估人员就差异产生的原因、形成过程进行调查和了解，核实该差异在
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确定未来收回资产或清偿负债期间的应纳税所得额时，是否将导致产生可抵扣金额，核实核算的金额是否符合企业会计制度及税法相关规定，在此基础上按核实后账面价值确定评估值。
?流动负债和非流动负债流动负债包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款。非流动负债为长期借款、递延收益、递延所得税负债。以审定后的金额为基础，对各项负债进行核实，判断各笔债务是否是委估单位基准日实际承担的，债权人是否存在，以基准日实际需要支付的负债额来确定评估值。
（三）收益法收益法是本着收益还原的思路对企业的整体资产进行评估，即把企业未来经营中预期收益还原为基准日的资本额或投资额。在收益法评估中，被评估资产的内涵和运用的收益以及资本化率的取值是一致的。
1、收益法简介收益法是本着收益还原的思路对企业的整体资产进行评估，即把企业未来经营中预计的净收益还原为基准日的资本额或投资额。在收益法评估中，被评估资产的内涵和运用的收益以及资本化率的取值是一致的。
、采用收益法的分析评估人员认为收益法是用于评估企业价值时比较科学的一种方法，这是由于：企业价值的高低取决于其未来获取投资收益的多少，在正常的持续经营条件下，投资者可以转让其所持股权但不能抽回，可以控制、影响被投资公司的资产但不能占有被投资公司的资产。同时投资者注重的是被投资公司未来所能带来的投资收益，投资者购买的对象是被投资公司的业务而不是被投资公司的资产，投资的价值是通过被投资公司未来获利来体现。因此，采用收益法是评估企业价值比较科学的方法。
3、适用条件本次评估是将北京丽富房地产开发有限公司置于一个完整、现实的经营过程和市场环境中，对企业整体资产的评估。评估基础是对企业资产的未来收益的预测和折现率的取值，因此被评估资产必须具备以下前提条件：
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（1）被评估资产应具备持续使用或经营的基础和条件；
（2）被评估资产与其收益之间存在较稳定的比例关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。
、基本评估思路及计算公式
根据本次尽职调查情况以及根据被评估企业的资产构成和主营业务特点，本次评估是以会计报表口径估算其权益资本价值，本次评估的基本评估思路是：
（1）将北京丽富房地产开发有限公司的整体资产和主营业务，按照最近几年的历史经营状况的变化趋势和业务类型等分别估算预期收益（净现金流量），并折现得到经营性资产的价值。
（
）对会计报表范围内，但在预期收益（净现金流量）估算中未予考虑的溢余性或非经营性资产（负债），单独测算其价值。
（
）由上述各项资产和负债价值的加和，得出被评估企业的整体价值，经扣减有息债务，得出被评估企业的股东全部权益价值。
估值模型为：
股东全部权益价值＝经营性资产价值＋非经营性资产和溢余资产价值P’＝P＋C式中：
P’：股东全部权益价值P：经营性资产价值C：非经营性资产、溢余资产价值及负债其中：经营性资产价值计算公式为：
式中：
P：经营性资产价值Ft：未来第t个收益期的权益现金流Fn：未来第n年的权益现金流n：第n年t：未来第t年
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i：折现率
5、权益现金流量权益现金流是指企业的股权投资者对企业产生的剩余现金流的要求权，即拥有在企业偿还包括债务在内的所有债务义务，以及满足了投资需要、运营成本之后的剩余现金流。其计算公式如下：
权益现金流=销售房地产收入-后续开发成本支出-期间费用-税费及附加-所得税+折旧与摊销
6、收益期限本次评估收益期采用有限年期，评估人员根据企业开发及销售计划，结合投资性房地产的经营年限确定。投资性房地产金泰商城于2015年
月建成，商业用地使用年限为40年，至评估基准日房屋建筑物剩余年限约为34.85年，本次评估确定收益年限为
34.85年。
7、折现率折现率是将未来的收益折算为现值的系数，它体现了资金的时间价值。本次评估预测收益口径采用权益现金流，因此，相应的折现率采取权益资本成本。
权益成本按国际通常使用的资本资产定价模型（CAPM模型）确定。其计算公式为：
式中：
?????????fmf
RRRR
f
R
：无风险报酬率
f
R
m
R
：期望报酬率或社会平均收益率
m
R?
：风险系数
??
：企业特定风险报酬率
8、非经营性资产、溢余资产和负债我们注意到以收益法计算得到的价值为企业经营性资产产生的价值，并不包含对企业收益不产生贡献的非经营性资产、溢余资产和负债。因此，需要在
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确定企业股东权益价值时加回。
八、评估程序实施过程和情况
我公司接受资产评估委托后，选派资产评估人员，组成资产评估项目组，于2020年
月开始评估工作，整个评估过程包括接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等，具体过程如下：
（一）前期准备阶段
1、2020年11月，我公司与委托人就评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等达成协议，并与委托人协商拟定了相应的评估计划；
、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。评估项目组人员对纳入评估范围资产进行详细了解，布置资产评估工作，协助企业进行纳入评估范围资产申报工作，收集资产评估所需文件资料，确定评估重点，拟定评估方案和基本评估思路。
（二）现场评估阶段评估人员于2020年
月
日至2020年
月
日对评估对象涉及的资产和负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查。按照本次评估确定采用的评估方法，评估项目组主要分为资产基础法组和收益法组。
、资产基础法组的主要工作：
(1)听取委托人及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和纳入评估范围资产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态等情况；
(2)对企业填报的资产评估申报表进行征询、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核实；对发现的问题协同企业做出调整。
(3)依据资产评估申报明细表，对实物类资产进行现场勘查和盘点；针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法。
(4)评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一步完善“资产评估申报表”，以做到：账、表、实相符。
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(5)评估人员对纳入评估范围的资产产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
(6)根据评估范围内资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法；
(7)对评估范围内的资产及负债，在清查核实的基础上做出初步评估测算。
2、收益法组的主要工作
评估人员为充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的风险，进行了必要的尽职调查。尽调资料来源主要包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托人等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理。尽职调查的主要内容如下：
(1)进行市场调研，了解被评估单位同行业的基本情况、被评估单位所在行业的发展状况与前景、影响被评估单位生产经营的区域经济因素。
(2)了解被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、最新公司章程、产权和经营管理结构、生产经营模式及工艺流程、营销渠道客户关系。
(3)了解被评估单位资产、财务、经营管理状况，分析被评估单位历史的收入、成本、费用、收益等财务指标。
(4)了解被评估单位房地产项目开发情况、销售模式等，结合被评估单位的开发规模、资本结构、历史业绩、以及未来发展规划和竞争优势、劣势等，在考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理确定评估假设。
(5)根据被评估单位资产配置和固定资产使用状况确定营运资金、资本性支出、溢余资产和非经营性资产的内容及其资产利用状况。
(6)建立收益法计算模型，确定各项评估参数，对被评估单位未来可预测的若干年的预期收益进行预测。
(7)根据宏观和区域经济形势、所在行业发展前景，企业经营模式，固定资产更新投资，对预测期以后的永续期收益趋势进行分析，选择恰当的方法估算预测期后的价值。
（三）评定估算、汇总阶段
根据建立的收益法计算模型，对企业未来的预期收益进行预测，形成收益法
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初步评估结果，并通过对此结果的分析，进行调整、修改和完善，确认最终结果的合理性。
根据各专业组对各类资产的初步评估结果进行汇总，形成资产基础法的初步评估结果，确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况，并根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善。
分析不同方法形成的评估结果的差异因素和结果的合理性，结合评估目的选用其中一种方法的结果作为本报告的最终评估结果。
（四）提交报告阶段
、在上述工作基础上，起草资产评估报告，撰写评估说明，汇集整理评估工作底稿；
2、按评估机构内部报告审核制度履行审核程序并对资产评估报告进行修改、校正；
3、与委托人就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，出具正式资产
评估报告。
九、评估假设
（一）基本假设
、交易假设
假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2、公开市场假设
公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。
3、持续使用假设
该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件。
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4、持续经营假设即假设被评估单位以现有资产、资源条件为基础，经营者负责并有能力担当责任，在可预见的将来不会因为各种原因而停止营业，而是合法、持续地经营下去。
（二）评估特殊性假设
、评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本资产评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
2、评估基准日后被评估单位的外部经济环境不变，国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化；
、评估基准日后被评估单位所处的行业环境保持目前的发展趋势；
4、有关贷款利率、汇率、赋税基准及税率，以及政策性收费等不发生重大变化；
5、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响；
6、被评估单位完全遵守所有相关的法律法规，其管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务；
7、被评估单位在开发项目按照现有开发方案、竣工时间、产权取得时间进行，在项目开发完成时不发生重大变化；
8、未来的业务收入基本能按计划回款，不会出现重大的坏账情况；
、根据被评估单位的开发方案，假设金泰丽富嘉园项目四期2023年开始销售回款，2024年清盘，四期土地增值税于2024年项目清盘后汇算清缴。
、北京丽富房地产开发有限公司主要资产在寿命期内不出现重大意外事件；
、委托人及被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整。本评估报告之评估结论在上述假设条件下于评估基准日时成立，当上述假设条件发生较大变化时，签名资产评估师及本评估机构不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
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在实施了上述资产评估程序和方法后，北京丽富房地产开发有限公司股东全部权益价值于评估基准日2020年10月31日的评估结果如下：
1、资产基础法评估前账面总资产为90,060.69万元，总负债为64,379.33万元，净资产为25,681.36万元，评估后的总资产价值为100,639.41万元，总负债为64,554.74万元，净资产为36,084.67万元，与账面值相比增值10,403.31万元，增值率为40.51%。具体情况见下表：
金额单位：人民币万元
| 项目 | 账面价值 | 评估价值 | 增减值 | 增值率％ |
| 流动资产 | 72,989.96 | 79,505.82 | 6,515.86 | 8.93 |
| 非流动资产 | 17,070.73 | 21,133.59 | 4,062.86 | 23.80 |
| 其中：可供出售金融资产 | - | - | - | |
| 持有至到期投资 | - | - | - | |
| 长期应收款 | - | - | - | |
| 长期股权投资 | - | - | - | |
| 投资性房地产 | 13,492.57 | 15,172.25 | 1,679.68 | 12.45 |
| 固定资产 | 953.05 | 3,328.05 | 2,375.00 | 249.20 |
| 在建工程 | - | - | - | |
| 工程物资 | - | - | - | |
| 固定资产清理 | - | - | - | |
| 生产性生物资产 | - | - | - | |
| 油气资产 | - | - | - | |
| 无形资产 | 12.06 | 20.24 | 8.18 | 67.83 |
| 开发支出 | - | - | - | |
| 商誉 | - | - | - | |
| 长期待摊费用 | - | - | - | |
| 递延所得税资产 | 2,613.05 | 2,613.05 | - | - |
| 其他非流动资产 | - | - | - | |
| 资产总计 | 90,060.69 | 100,639.41 | 10,578.72 | 11.75 |
| 流动负债 | 30,307.82 | 30,307.82 | - | - |
| 非流动负债 | 34,071.51 | 34,246.92 | 175.41 | 0.51 |
| 负债合计 | 64,379.33 | 64,554.74 | 175.41 | 0.27 |
| 净资产（所有者权益） | 25,681.36 | 36,084.67 | 10,403.31 | 40.51 |
有关本评估结论的详细情况见本报告之《资产评估说明》、《资产评估明细表》。
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2、收益法评估结果经评估，截止于2020年10月31日，在持续经营前提下，北京丽富房地产开发有限公司的收益法评估结果为35,770.07万元，评估增值额10,088.71万元，增值率
39.28%。
3、评估结果分析及最终评估结论是：
资产基础法的评估结果为北京丽富房地产开发有限公司单项资产价值加总的反映，而收益法是把企业作为一个有机整体，以企业整体获利能力来体现股东全部权益价值。由于北京丽富房地产开发有限公司为房地产开发企业，其持续经营能力仅限于项目开发，且纳入评估范围的主要资产在资产基础法下也采用了收益途径进行评估，因此本次评估以资产基础法的评估结果作为最终评估结论。即北京丽富房地产开发有限公司于评估基准日2020年10月31日的股东全部权益价值为36,084.67万元，与账面值相比增值10,403.31万元，增值率为
40.51%。
本资产评估报告评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年有效。
十一、评估结果与账面价值比较变动情况及原因
（一）北京丽富房地产开发有限公司总资产评估值与账面值相比评估增值10,578.72万元，增值率为
11.75%。增值原因分析如下：
1、流动资产：增值6,515.86万元，增值率为8.93%，主要为存货金泰丽富嘉园1-3期尾盘及
期在建项目市场价值扣减后续成本及相关税费后高于账面成本。
2、投资性房地产：投资性房地产增值1,679.68万元，增值率12.45%，主要原因为投资性房地产租金价格上涨所致。
3、固定资产-房屋建筑物：评估增值2,375.00万元，增值率249.20%，主要是自用配套商业用房的市场价值高于企业账面成本。
、设备类原值减值率
46.71%；净值增值率2,299.91%。
（1）车辆：由于车辆的会计折旧年限小于车辆的实际经济寿命年限，故导致车辆评估净值增值。
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（2）由于超龄服役的电子设备采用二手市场法评估，以及在用电子设备受技术更新速度比较快的特点影响，目前市场上同类产品的价格普遍低于其购置成本，故导致电子设备评估原值减值；由于电子设备的会计折旧年限小于设备的经济寿命年限，故导致电子设备评估净值增值。
（二）负债评估值为64,554.74万元，评估增值175.41万元，评估增值0.27%，原因为投资性房地产评估值增值，导致投资性房地产公允价值变化形成应纳税暂时性差异增值。
（三）净资产评估值为36,084.67万元，与账面值相比增值10,403.31万元，增值率为
40.51%。
十二、特别事项说明
(一)被评估单位主要资产特别说明事项
1、本次评估范围内的金泰商城由于部分占用土地尚未取得国有土地使用证而未办理房屋所有权证，也未取得商品房销售许可证。本次评估根据评估目的并结合其目前使用的实际情况，金泰商城因产权瑕疵问题无法按照正常商业进行买卖，目前主要用于出租，采用收益法，通过对其未来租金收益的预测以及适用资本化率的确定，对金泰商城进行评估。截至评估基准日，金泰商城（总面积12,165.48平方米）在账面按照产成品和投资性房地产两部分核算，其中，产成品中核算面积950.99平方米（金泰商城103号），投资性房地产核算面积11,214.49平方米（金泰商城）。产权瑕疵情况具体如下：
（
）金泰商城北侧部分占用土地已取得国有土地使用证，其与“金泰丽富B地块地下车库”共同办理了京朝国用（2012出）第00226号国有土地使用证，至评估基准日尚未进行分割；
（
）金泰商城的南侧部分占用土地尚未取得国有土地使用证，也未签订土地出让合同，该部分土地使用权的出让金也尚未缴纳。
2、北京丽富房地产开发有限公司目前正在办理17号商业楼（金泰商城）的房屋所有权证，在办理过程中北京市朝阳区住房和城乡建设委员会要求该
号
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商业楼（金泰商城）中面积约380平方米的房屋需要无偿移交作为老年活动站使用，因此在现有租期结束后即2021年6月开始，该商业的可出租面积按11,785.48平方米考虑。
(二)未决事项、法律纠纷等不确定因素无。(三)抵押、担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系无。(四)评估程序受限事项纳入评估范围的地下管线、沟槽等隐蔽工程，考虑到工程的特殊性及复杂性，评估人员主要通过核对图纸、施工合同、预决算书等进行现场核实。
(五)重大期后事项2021年4月22日，北京丽富房地产开发有限公司与北京正元金泰商业管理有限公司签订《金泰丽富嘉园配套公建及地下库房使用权转让协议》，协议约定转让北京市朝阳区金泰丽富嘉园项目
号院
号楼配套公建及一至三期地下库房使用权。
号院
号楼配套公建建筑面积11785.48平方米，地下库房建筑面积2553.48平方米；使用期限为配套公建（商业）截止2052年3月30日前，地下库房截止2062年
月
日前（土地使用权证证载的终止日期）。使用权转让费合计229,816,860.00元整（含税），已支付定金3000万元，应该于2021年
月
日前支付84,908,430.00元，应该于2022年
月
日前支付68,945,058.00元，应该于2023年12月15日前支付45,963,372.00元。本次评估根据协议中的价款约定进行估值。
双方约定北京丽富房地产开发有限公司在取得该商品房楼栋不动产证，且可网上签约后，双方按照30号院5号楼配套公建的实测建筑面积作为面积核算依据，北京正元金泰商业管理有限公司向北京丽富房地产开发有限公司补缴2000元/平方米的款项。
30号院5号楼为配套公建，因受301医院用地拆迁未完成和配套公建的房屋
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性质影响，无法达到网签销售条件。通过被评估单位向北京市朝阳区商务委、朝阳区房管局等部门咨询，配套公建按目前政策暂时不能取得销售同意函，不可办理转移登记手续。所以即使完成拆迁，在现有政策下，上述协议约定的补缴也无法实现，本次评估未考虑该部分价款对估值产生的影响。
(六)重要的利用专家工作及相关报告情况无。
(七)其他需要说明的事项
1、评估机构获得的被评估单位盈利预测是本资产评估报告收益法的基础。收益预测由被评估单位管理层提供，评估师对被评估单位盈利预测进行了必要的调查、分析、判断，并以此作为收益法计算的基础。评估机构对被评估单位盈利预测的利用，不是对被评估单位未来盈利能力的保证。
、评估范围仅以委托人及被评估企业提供的评估申报表为准，未考虑委托人及被评估企业提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债；
3、对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
、本项评估是在独立、公正、客观、科学的原则下做出的，本公司及参加评估工作的全体人员在评估对象中没有现存的利益，同时与委托人和相关当事方没有个人利益关系，对委托人和相关当事方不存在偏见，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分努力。评估结论是中资资产评估有限公司出具的，受本机构具体参加本项目评估人员的执业水平和能力的影响。
5、委托人、被评估单位以及其他相关当事方提供的与评估相关的经济行为文件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证、资产明细与其他有关资料是编制本报告的基础。委托人、产权持有者和相关当事人应对所提供的以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任。
6、本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则所确定的市场价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估结论的影响；亦未考虑该等资产所欠付的税项，
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以及如果该等资产出售，则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制；我们也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
、本报告对被评估资产和相关债务所作的评估系为客观反映被评估资产的价值而作，我公司无意要求被评估单位按本报告的结果和表达方式进行相关的账务处理。是否进行、如何进行有关的账务处理需由被评估单位的上级财税主管部门决定，并应符合国家会计制度的规定。
8、根据《资产评估对象法律权属指导意见》，委托人和其他相关当事人委托资产评估业务，应当依法提供资产评估对象法律权属等资料，并保证其真实性、完整性、合法性。执行资产评估业务的目的是对资产评估对象价值进行估算并发表专业意见，对资产评估对象法律权属确认或者发表意见超出资产评估专业人员的执业范围。资产评估专业人员不得对资产评估对象的法律权属提供保证。
9、在评估基准日后、报告使用有效期之内，资产数量及作价标准发生明显变化时，委托人应及时聘请评估机构重新确定有关资产的评估值。
10、北京丽富房地产开发有限公司开发建设的金泰丽富嘉园回迁房项目，项目整体办理了建设用地规划许可证。一至三期已办理入住，四期正在施工建设中。五期因受301医院用地拆迁未完成影响，尚未办理土地使用权证，尚未办理开工许可证，施工建设未开展，没有土地费用和建设费用投入。由于项目五期土地手续未取得，项目五期土地使用权暂不能确定为北京丽富房地产开发公司。
经核实，五期评估基准日无直接的费用投入，不满足成本法评估条件；同时截止评估报告日五期暂无明确的工程规划，不具备对未来收益进行预测的基础，不满足假设开发法、收益法评估前提。所以，本次评估未对丽富五期的价值进行测算。
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
十三、资产评估报告使用限制说明
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（一）本资产评估报告只能用于报告载明的评估目的和用途；
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任；
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人；
（四）资产评估师的责任是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（五）本资产评估报告经资产评估师签名、评估机构盖章并经国有资产监督管理机构或所出资企业备案后方可正式使用；
（六）本资产评估报告中对委估资产价值的分析只适用于资产评估报告中所陈述的特定使用方式。其中任何组成部分资产的个别价值将不适用于其他任何用途，并不得与其他资产评估报告混用。
十四、资产评估报告日
资产评估报告日为资产评估师形成最终专业意见的日期，本次资产评估报告日为2021年
月
日。
谨此报告！
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资产评估报告附件
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一、与评估目的相对应的有关经济行为文件
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二、被评估单位审计报告
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三、委托人和被评估单位营业执照
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四、评估对象涉及的主要权属证明资料
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五、委托人和其他相关当事人的承诺函
京能置业股份有限公司拟受让北京金泰房地产开发有限责任公司转让的北京丽富房地产开发有限公司股权
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六、签名资产评估师的承诺函
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资产评估师承诺函
北京金泰房地产开发有限责任公司、京能置业股份有限公司：
受贵公司委托，我们对京能置业股份有限公司拟受让北京金泰房地产开发有限责任公司转让的北京丽富房地产开发有限公司股权项目所涉及的北京丽富房地产开发有限公司股东全部权益（全部资产和负债），以2020年10月31日为基准日进行了评估，形成了资产评估报告。在本资产评估报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：
、具备相应的执业资格。
2、评估对象和评估范围与评估委托合同的约定一致。
、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。
4、根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法。
、充分考虑了影响评估价值的因素。
6、评估结论合理。
、评估工作未受到干预并独立进行。
资产评估师签名：
资产评估师签名：
2021年4月27日
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七、资产评估机构和签名资产评估师资格证书
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八、评估机构法人营业执照副本
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九、资产评估委托合同
表
共36页第1页
资产评估结果汇总表
评估基准日：2020年10月31日
被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币万元
序号科目名称账面价值评估价值增值额
增值率%
流动资产
72,989.96 79,505.82 6,515.86 8.93
非流动资产
17,070.73 21,133.59 4,062.86 23.80
可供出售金融资产
- - -
持有至到期投资
- - -
债权投资
- - -
委托贷款
- - -
其他债权投资
- - -
其他权益工具投资
- - -
长期应收款
- - -
长期股权投资
- - -
内部投资
- - -
投资性房地产
13,492.57 15,172.25 1,679.68 12.45
固定资产
| 2,613.05 2,613.05 - - 27其他非流动资产 - - - 28资产总计 90,060.69 100,639.41 10,578.72 11.75 29流动负债 30,307.82 30,307.82 - - 30非流动负债 34,071.51 34,246.92 175.41 0.51 31负债总计 64,379.33 64,554.74 175.41 0.27 32净资产（所有者权益） 25,681.36 36,084.67 10,403.31 40.51 | 评估机构：中资资产评估有限公司 | |||||||
表2共36页第2页
资产评估结果分类汇总表
评估基准日：2020年10月31日
被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元序号科目名称账面价值评估价值增值额
增值率%
一、流动资产合计
729,899,637.46 795,058,152.73
65,158,515.27
8.93
货币资金
89,205,014.41 89,205,014.41 -
-
内部存款
- - -
交易性金融资产
- - -
衍生金融资产
- - -
应收票据
- - -
应收账款
54,899,972.10 54,899,972.10 -
-
预付款项
78,989.53 78,989.53 -
-
应收利息
- - -
应收股利
- - -
其他应收款
85,603,569.45 85,603,569.45 -
-
存货
481,984,807.17 547,143,322.44 65,158,515.27
13.52
合同资产
- - -
一年内到期的非流动资产
- - -
持有待售资产
- - -
其他流动资产
18,127,284.80 18,127,284.80 -
-
二、非流动资产合计
170,707,331.15 211,335,905.52 40,628,574.37 23.80
可供出售金融资产
- - -
持有至到期投资
- - -
债权投资
- - -
委托贷款
- - -
其他债权投资
- - -
其他权益工具投资
- - -
长期应收款
- - -
长期股权投资
- - -
内部投资
- - -
投资性房地产
134,925,700.00 151,722,514.23 16,796,814.23
12.45
固定资产
9,530,511.34 33,280,472.00 23,749,960.66
249.20
在建工程
- - -
工程物资
- - -
表2共36页第3页
资产评估结果分类汇总表
评估基准日：2020年10月31日
被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元序号科目名称账面价值评估价值增值额
增值率%
| 资产评估结果分类汇总表评估基准日：2020年10月31日被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元序号科目名称账面价值评估价值增值额增值率% | 31固定资产清理 - - - 32生产性生物资产 - - - 33油气资产 - - - 34无形资产 120,641.08 202,440.56 81,799.48 67.80 35开发支出 - - - 36商誉 - - - 37使用权资产 - - - 38长期待摊费用 - - - 39递延所得税资产 26,130,478.73 26,130,478.73 - - 40其他非流动资产 - - - 41三、资产总计 900,606,968.61 1,006,394,058.25 105,787,089.64 11.75 42四、流动负债合计 303,078,197.78 303,078,197.78 - - 43短期借款 - - - 44内部存入款 - - - 45交易性金融负债 - - - 46衍生金融负债 - - - 47应付票据 - - - 48应付账款 133,328,154.68 133,328,154.68 - - 49预收款项 57,014,667.98 57,014,667.98 - - 50应付职工薪酬 133,454.76 133,454.76 - - 51应交税费 104,798,766.58 104,798,766.58 - - 52应付利息 - - - 53应付股利 - - - 54合同负债 - - - 55其他应付款 7,803,153.78 7,803,153.78 - - 56持有待售负债 - - - 57一年内到期的非流动负债 - - - 58其他流动负债 - - - 59五、非流动负债合计 340,715,129.93 342,469,237.18 1,754,107.25 0.51 60长期借款 325,740,875.04 325,740,875.04 - - |
表2共36页第4页
资产评估结果分类汇总表
评估基准日：2020年10月31日
被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元序号科目名称账面价值评估价值增值额
增值率%
| 资产评估结果分类汇总表评估基准日：2020年10月31日被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元序号科目名称账面价值评估价值增值额增值率% | 61专项应付款 - - - 62递延收益 38,314.08 38,314.08 - - 63应付债券 - - - 64长期应付款 - - - 65租赁负债 - - - 66长期应付职工薪酬 - - - 67预计负债 - - - 68递延所得税负债 14,935,940.81 16,690,048.06 1,754,107.25 11.74 69其他非流动负债 - - - 70六、负债总计 643,793,327.71 645,547,434.96 1,754,107.25 0.27 71七、净资产（所有者权益） 256,813,640.90 360,846,623.29 104,032,982.39 40.51 |
| 65,158,515.27 8.93 被评估单位填表人：王岐评估人员：陈丹、张浩填表日期：2020年11月10日 | 共36页第5页 | ||||||||||||||||||||||||||
| - - - 3-1货币资金合计 89,205,014.41 89,205,014.41 - - 被评估单位填表人：王岐评估人员：陈丹、张浩填表日期：2020年11月10日 | ||||
共36页第7页
货币资金—银行存款评估明细表
评估基准日：2020年10月31日
表：3-1-2
被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元
序号开户银行账号币种账面价值评估价值
增值率%
备注
工商京奥嘉园支行
0200148519000004695CNY 6,004,431.08 6,004,431.08 -
中国工商银行陶然亭支行
0200049119200151930CNY 752,648.20 752,648.20 -
中国建设银行鼎昆一般户
11001079600053007133CNY 3,393.17 3,393.17 -
建设银行北京鼎昆支行
4532420129402011CNY 74,602.52 74,602.52 -
北京银行西单支行
01090371520120109026574CNY 19,531.28 19,531.28 -
广发银行北京安贞支行
137151520010000240CNY 92,216.94 92,216.94 -
广发银行北京安贞支行
9550880044016700177CNY 82,154,010.07 82,154,010.07 -
广发银行北京安贞支行
9550880044016700267CNY 352.90 352.90 -
大兴分公司广发银行安贞支行
137151520010000256CNY 103,828.25 103,828.25 -
合 计 89,205,014.41 89,205,014.41 -
被评估单位填表人：王岐评估人员：陈丹、张浩填表日期：2020年11月10日
共36页第8页
应收账款评估明细表评估基准日：2020年10月31日
表：3-6
被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元
序号欠款单位名称（结算对象)
业务内容发生日期账龄账面价值评估价值
增值率%
备注
北京市朝阳区东坝乡人民政府政府差价款
2019-121-2年 18,203,690.83 18,203,690.83 -
北京市朝阳区东坝乡人民政府机场二通道款项
2019-121-2年 36,378,921.43 36,378,921.43 -
北京市朝阳区东坝乡人民政府销售房款
2019-121-2年 317,359.84 317,359.84 -
合 计 54,899,972.10 54,899,972.10 -减：坏账准备
减：评估风险损失
| - 净 额 54,899,972.10 54,899,972.10 - 被评估单位填表人：王岐评估人员：陈丹、张浩填表日期：2020年11月10日 | ||
共36页第9页
预付账款评估明细表评估基准日：2020年10月31日
表：3-7
被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元
序号
收款单位名称（结算对象)
业务内容发生日期账龄账面价值评估价值
增值率%
备注
中国石化销售股份有限公司北京石油分公司油卡充值
2019-101-2年 2,210.14
| 合 计 78,989.53 78,989.53 - 减：坏账准备减：评估风险损失 - 净 额 78,989.53 78,989.53 被评估单位填表人：王岐评估人员：陈丹、张浩填表日期：2020年11月10日 | |||
共36页第10页
其他应收款评估明细表评估基准日：2020年10月31日
表：3-10
被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元
序号欠款单位名称（结算对象)
业务内容发生日期账龄账面价值评估价值
增值率%
备注
北京金泰房地产开发有限责任公司借款
2020-08-071年以内 78,000,000.00 78,000,000.00 -
北京金泰房地产开发有限责任公司代垫社保
2020-10-191年以内 7,601,569.45 7,601,569.45 -
北京浩正扬威商贸有限公司水桶押金
2020-09-101年以内 2,000.00 2,000.00 -
合 计 85,603,569.45 85,603,569.45 -
减：坏账准备
| - 净 额 85,603,569.45 85,603,569.45 - 被评估单位填表人：王岐评估人员：陈丹、张浩填表日期：2020年11月10日 | |||
| 65,158,515.27 13.52 被评估单位填表人：王岐评估人员：陈丹、张浩填表日期：2020年11月10日 | 共36页第11页 | ||||||||||||||||
共36页第12页
存货—产成品（开发商品）评估明细表
评估基准日：2020年10月31日
表：3-11-5
被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元
序号名称坐落位置楼号单元号房间号
建筑面积m
待售部分预计出售时间待售部分预计出售均价(元/m
)
账面价值
评估价值
增值率%
备注
单价金额
1金泰丽富嘉园1-3期住宅
东坝中路
13130191.37 8,348.99 6,445.74 588,947.26
| 41,772,922.44 14.24 被评估单位填表人：王岐评估人员：陈丹、张浩填表日期：2020年11月10日 | |||||||||||||||||||||||
共36页第13页
存货—在产品（开发成本）评估明细表
评估基准日：2020年10月31日
表：3-11-6
被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元
序号名称坐落位置
规划建筑面
积m
预售面积m
完工
百分比付款
百分比预计预售
日期预计预售
均价账面价值评估价值
增值率%
备注
1 四期
朝阳区东坝中路
156,698.00
| 13.46 被评估单位填表人：王岐评估人员：陈丹、张浩填表日期：2020年11月10日 | ||||||
共36页第14页
其他流动资产评估明细表评估基准日：2020年10月31日
表：3-15
被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元
序号项目及内容发生日期结算内容账面价值评估价值
增值率%
备注
北京市朝阳区税务局
2020-10
待抵扣进项税
17,743,201.87 17,743,201.87 -
北京市朝阳区税务局
2016-12
营业税
360,096.19 360,096.19 -
北京市朝阳区税务局
2016-12
城市维护建设费
13,992.25 13,992.25 -
北京市朝阳区税务局
2016-12
教育费附加
5,996.71 5,996.71 -
北京市朝阳区税务局
2016-12
地方教育费附加
3,997.78 3,997.78 -
合 计 18,127,284.80 18,127,284.80 -
被评估单位填表人：王岐评估人员：陈丹、张浩填表日期：2020年11月10日
共36页第15页
非流动资产评估汇总表评估基准日：2020年10月31日
表：4
被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元
编号科目名称账面价值评估价值增值额
增值率%
4-1可供出售金融资产
- - -
4-2持有至到期投资
- - -
4-3债权投资
- - -
4-4委托贷款
- - -
4-5其他债权投资
- - -
4-6其他权益工具投资
- - -
4-7长期应收款
- - -
4-8长期股权投资
- - -
4-9内部投资
- - -
4-10投资性房地产
134,925,700.00 151,722,514.23 16,796,814.23 12.45
4-11固定资产
9,530,511.34 33,280,472.00 23,749,960.66
| 249.20 4-12在建工程 - - - 4-13工程物资 - - - 4-14固定资产清理 - - - 4-15生产性生物资产 - - - 4-16油气资产 - - - 4-17无形资产 120,641.08 202,440.56 81,799.48 67.80 4-18开发支出 - - - 4-19商誉 - - - 4-20使用权资产 - - - 4-21长期待摊费用 - - - 4-22递延所得税资产 26,130,478.73 26,130,478.73 - - 4-23其他非流动资产 - - - 4合计 170,707,331.15 211,335,905.52 40,628,574.37 23.80 被评估单位填表人：王岐评估人员：填表日期：2020年11月10日 | ||
共36页第16页
投资性房地产——房屋评估明细表
评估基准日：2020年10月31日
被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元
序号资产编号权证编号（按照房产证填写完整）
房屋名称结构
建成年月计量单位建筑
| 12.45 被评估单位填表人：王岐评估人员：填表日期：2020年11月10日 | |||||
共36页第17页
固定资产评估汇总表评估基准日：2020年10月31日
表：4-11
被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元
编号科目名称
账面价值评估价值增值额
增值率%
原值净值原值净值原值净值原值净值
房屋建筑物类合计
11,788,839.42 9,503,278.19 32,626,900.00 32,626,900.00
| 19,938,055.60 23,749,960.66 145.38 249.20 被评估单位填表人：王岐评估人员：陈丹、张浩 陈丹、张浩 填表日期：2020年11月10日 | |||||||||||||
共36页第18页
固定资产—房屋建筑物评估明细表
评估基准日：2020年10月31日
表：4-11-1
被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元
序号资产编号权证编号证载权利人建筑物名称结构
建成年月计量单位建筑
| 6,413.18 11,788,839.42 9,503,278.19 32,626,900.00 32,626,900.00 243.32 17,749.18 合 计 11,788,839.42 9,503,278.19 32,626,900.00 32,626,900.00 243.32 减：资产减值准备合 计 11,788,839.42 9,503,278.19 32,626,900.00 32,626,900.00 243.32 被评估单位填表人：王岐评估人员：陈丹、张浩填表日期：2020年11月10日 | |||
共36页第19页
固定资产—车辆评估明细表评估基准日：2020年10月31日
表：4-11-6
被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元序号资产编号车辆牌号
证载权利人（行驶证载全称）
车辆名称及规格型号
生产厂家
计量单位数量购置日期启用日期
已行驶里程(公里)
账面价值评估价值
增值率%备注
原值净值原值
成新率%净值
10104020101030300003京N0LF08
北京丽富房地产开发有限公司
东风雪铁龙DC723DT
神龙汽车有限公司辆
12010-06-232010-06-23 193,866.00 253,884.412,538.84 51,000.00 51,000.00 1,908.79
20104020101030300004京N5LF39
北京丽富房地产开发有限公司
丰田牌GTM6481AS
广汽丰田汽车有限公司辆
12012-07-252012-07-25 142,616.00 308,374.003,083.74 133,900.00 133,900.00 4,242.13
30104020101030300005京NLF705
北京丽富房地产开发有限公司
东风标致牌DC7232DTAA
神龙汽车有限公司辆
12012-08-012012-08-01 122,350.00 212,513.002,125.13 63,200.00 63,200.00 2,873.94
40104020101030300006京N9LF07
北京丽富房地产开发有限公司
东风标志牌DC7232DTAA
神龙汽车有限公司辆
12012-08-012012-08-01 108,962.00 212,513.002,125.13 64,100.00 64,100.00 2,916.29
50104020101030300007京NLF670
北京丽富房地产开发有限公司
东风标志牌DC7232DTAA
神龙汽车有限公司辆
12012-08-012012-08-01 120,023.00 212,513.002,125.13 63,300.00 63,300.00 2,878.64
60104020101030300008
观光车（电瓶车）北京华瑞驰达电动车有限公司辆
22015-12-142015-12-1476,000.003,268.00 66,120.00 70 46,284.00 1,316.28
合 计
1,275,797.41 15,265.97 441,620.00 421,784.00 2,662.90
减：资产减值准备
净 额
1,275,797.41 15,265.97 441,620.00 421,784.00 2,662.90
被评估单位填表人：王岐评估人员：陈丹、张浩填表日期：2020年11月10日
共36页第20页
固定资产—电子设备评估明细表
评估基准日：2020年10月31日
表：4-11-7
被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元序号
设备编号
设备名称规格型号
生产厂家计量单位数量购置日期启用日期
账面价值评估价值
增值率%
备注
原值净值原值
成新率%
净值
1010402010104010100001
笔记本电脑联想联想台
12016-12-232016-12-23 4,957.26 49.57 4,160.00 23 957.00 1,830.60
2010402010104010100005
联想笔记本电脑
联想V460A-ITH
联想台
12010-11-172010-11-17 5,670.00 56.70 150.00 150.00 164.55
3010402010104010100006联想电脑V460A联想V460A
联想台
12011-03-212011-03-21 5,720.00 57.20 150.00 150.00 162.24
4010402010104010100007
电脑
戴尔Vostro
联想台
12012-02-212012-02-21 4,650.00 46.50 150.00 150.00 222.58
5010402010104010100008
电脑
联想V470C
联想台
12012-02-212012-02-21 5,840.00 58.40 150.00 150.00 156.85
6010402010104010100009
电脑
戴尔Vostro成就260
联想台
12012-03-052012-03-05 4,650.00 46.50 150.00 150.00 222.58
7010402010104010100010
电脑
戴尔Vostro成就260
联想台
12012-05-212012-05-21 4,650.00 46.50 150.00 150.00 222.58
8010402010104010100011
电脑
戴尔Vostro成就260
联想台
12012-06-192012-06-19 3,700.00 37.00 150.00 150.00 305.41
9010402010104010100012
电脑
戴尔260
联想台
12013-01-232013-01-23 4,400.00 44.00 150.00 150.00 240.91
10010402010104010100013
THINKPAD笔记本电脑
THINKPAD
联想台
12014-12-232014-12-23 6,000.00 60.00 150.00 150.00 150.00
11010402010104010100014
联想笔记本电脑
联想THINKPAD S5
联想台
12017-07-112017-07-11 4,529.91
| -44.88 | ||||||
共36页第21页
固定资产—电子设备评估明细表
评估基准日：2020年10月31日
表：4-11-7
被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元
序号
设备编号
设备名称规格型号
生产厂家计量单位数量购置日期启用日期
账面价值评估价值
增值率%
备注
原值净值原值
成新率%
净值
| 固定资产—电子设备评估明细表评估基准日：2020年10月31日表：4-11-7被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元序号设备编号设备名称规格型号生产厂家计量单位数量购置日期启用日期账面价值评估价值增值率%备注原值净值原值成新率%净值 | -18.64 36010402010104010100056预算软件广联达广联达套12007-10-122007-10-12 46,300.00 1,852.00 2,362.00 2,362.00 27.54 37010402010104010100058联想笔记本电脑V560A-ITH联想台12010-11-172010-11-17 6,510.00 65.10 150.00 150.00 130.41 38010402010104010100060电脑联想V470A电脑台12012-05-112012-05-11 5,840.00 58.40 150.00 150.00 156.85 39010402010104010100063台式电脑dell220s戴尔台12009-08-012009-08-01 4,599.00 45.99 150.00 150.00 226.16 40010402010104010100066联想笔记本电脑V560A-ITH联想台12010-11-172010-11-17 6,510.00 65.10 150.00 150.00 130.41 41010402010104010100067戴尔台式电脑戴尔430 戴尔台12010-12-062010-12-06 4,850.00 48.50 150.00 150.00 209.28 42010402010104010100068戴尔台式电脑戴尔台式430戴尔台12010-12-062010-12-06 4,850.00 48.50 150.00 150.00 209.28 43010402010104010100069笔记本电脑Lenovo G490联想台12013-12-162013-12-16 4,300.00 43.00 150.00 150.00 248.84 44010402010104010100070THINKPAD笔记本电脑THINKPAD联想台12014-12-232014-12-23 6,000.00 60.00 150.00 150.00 150.00 45010402010104010100076台式电脑HP1505惠普台12010-06-012010-06-01 4,400.00 44.00 150.00 150.00 240.91 46010402010104010100077戴尔台式电脑dellE7500戴尔台12010-12-062010-12-06 4,850.00 48.50 150.00 150.00 209.28 47010402010104010100078电脑戴尔台式430戴尔台12012-05-212012-05-21 4,650.00 46.50 150.00 150.00 222.58 48010402010104010100079电脑戴尔Vostro成就260戴尔台12012-11-222012-11-22 4,400.00 44.00 150.00 150.00 240.91 49010402010104010100080电脑戴尔V260R586戴尔台12012-11-222012-11-22 4,400.00 44.00 150.00 150.00 240.91 50010402010104010100081电脑戴尔V260R586 戴尔台12013-04-222013-04-22 3,300.00 33.00 150.00 150.00 354.55 51010402010104010100082电脑戴尔260戴尔台12013-12-162013-12-16 4,400.00 44.00 150.00 150.00 240.91 52010402010104010100083笔记本电脑戴尔260戴尔台12014-05-222014-05-22 5,600.00 56.00 150.00 150.00 167.86 53010402010104010100084电脑戴尔 戴尔台12012-05-212012-05-21 4,650.00 46.50 150.00 150.00 222.58 54010402010104010100085电脑戴尔V260戴尔台12012-06-192012-06-19 4,650.00 46.50 150.00 150.00 222.58 55010402010104010100086电脑戴尔V260 戴尔台12012-06-202012-06-20 5,840.00 58.40 150.00 150.00 156.85 56010402010104010100087电脑联想V470联系台12012-11-212012-11-21 4,400.00 44.00 150.00 150.00 240.91 57010402010104010100088电脑戴尔V390戴尔台12012-06-202012-06-20 5,840.00 58.40 150.00 150.00 156.85 58010402010104010100089电脑联想V470联想台12012-11-222012-11-22 4,400.00 44.00 150.00 150.00 240.91 59010402010104010100090电脑戴尔V260R586戴尔台12013-04-222013-04-22 4,400.00 44.00 150.00 150.00 240.91 60010402010104010100091电脑戴尔260戴尔台12012-06-202012-06-20 5,840.00 58.40 150.00 150.00 156.85 61010402010104010100092电脑联想V470 联想台12012-11-212012-11-21 4,400.00 44.00 150.00 150.00 240.91 62010402010104010100093电脑戴尔V260R586 联想台12013-04-222013-04-22 3,300.00 33.00 150.00 150.00 354.55 63010402010104010100094THINKPAD笔记本电脑联想THINKPAD S5戴尔台12017-08-222017-08-22 5,085.47 50.85 4,270.00 36 1,537.00 2,922.62 64010402010104010100095THINKPAD笔记本电脑联想THINKPAD S5 联想台12017-08-102017-08-10 5,085.47 50.85 4,270.00 35 1,495.00 2,840.02 | |||
共36页第22页
固定资产—电子设备评估明细表
评估基准日：2020年10月31日
表：4-11-7
被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元
序号
设备编号
设备名称规格型号
生产厂家计量单位数量购置日期启用日期
账面价值评估价值
增值率%
备注
原值净值原值
成新率%
净值
| 固定资产—电子设备评估明细表评估基准日：2020年10月31日表：4-11-7被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元序号设备编号设备名称规格型号生产厂家计量单位数量购置日期启用日期账面价值评估价值增值率%备注原值净值原值成新率%净值 | - 1,270.00 65 826.00 | ||||||||||||||
共36页第23页
固定资产—电子设备评估明细表
评估基准日：2020年10月31日
表：4-11-7
被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元
序号
设备编号
设备名称规格型号
生产厂家计量单位数量购置日期启用日期
账面价值评估价值
增值率%
备注
原值净值原值
成新率%
净值
| 固定资产—电子设备评估明细表评估基准日：2020年10月31日表：4-11-7被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元序号设备编号设备名称规格型号生产厂家计量单位数量购置日期启用日期账面价值评估价值增值率%备注原值净值原值成新率%净值 | - 2,580.00 70 1,806.00 116010402010104029900001视频会议系统宝利通Group 310套12017-12-112017-12-11 95,128.21 951.28 83,710.00 42 35,158.00 3,595.86 1170104020101040300011松下柜式空调JA18FB1松下台12009-06-012009-06-01 5,775.00 57.75 4,620.00 15 693.00 1,100.00 1180104020101040300026大金空清大金 台12012-07-092012-07-09 4,000.00 40.00 3,200.00 15 480.00 1,100.00 1190104020101040300027大金空清大金 台12012-07-092012-07-09 4,000.00 40.00 3,200.00 15 480.00 1,100.00 1200104020101990100001保险柜铁柜大王台12008-08-012008-08-01 1,090.00 43.60 870.00 15 131.00 200.46 1210104020101990100003保险柜电子锁保险柜台12008-04-012008-04-01 1,500.00 60.00 1,200.00 15 180.00 200.00 1220104020101990100005底图柜花都套12008-06-012008-06-01 3,500.00 140.00 2,800.00 15 420.00 200.00 合 计 649,571.57 11,967.18 291,872.00 115,894.00 868.43 减：资产减值准备净 额 649,571.57 11,967.18 583,744.00 231,788.00 1,836.86 被评估单位填表人：王岐评估人员：陈丹、张浩填表日期：2020年11月10日 | |||||
| 120,641.08 202,440.56 81,799.48 67.80 被评估单位填表人：王岐评估人员： 陈丹、张浩填表日期：2020年11月10日 | 共36页第24页 | ||||||||||||||||||
共36页第25页
无形资产—其他无形资产评估明细表
评估基准日：2020年10月31日
表：4-17-3
被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元
序号内容或名称取得日期原始入账价值账面价值评估价值增减值
增值率%
备注
win 10 中文专业版
2019-12 128,661.60 68,784.63 128,661.60 59,876.97 87.05
office 2019中文标准版
2019-12 44,483.46 23,781.60 44,483.46 20,701.86 87.05
中望建筑CAD设计软件V2020（网络版）
2020-09 14,630.89 14,021.27 14,630.89 609.62 4.35
Project2019标准版
2020-09 10,838.10 10,386.51 10,838.10 451.59 4.35
Photoshopforteams1年期
2020-09 3,826.51 3,667.07 3,826.51 159.44 4.35
合 计 202,440.56 120,641.08 202,440.56 81,799.48 67.80
被评估单位填表人：王岐评估人员：陈丹、张浩填表日期：2020年11月10日
| 递延所得税资产评估明细表评估基准日：2020年10月31日表：4-22被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元序号内容或名称取得日期账面价值评估价值备注1预提土地增值税2019-12 25,988,719.80 25,988,719.80 2预收房款2019-12 141,758.93 141,758.93 合 计 26,130,478.73 26,130,478.73 被评估单位填表人：王岐评估人员：填表日期：2020年11月10日 | 共36页第26页 |
| - - - 5流动负债合计 303,078,197.78 303,078,197.78 - - 被评估单位填表人：王岐评估人员：陈丹、张浩填表日期：2020年11月10日 | 共36页第27页 | ||||||||||||||||||||||||||||||
共36页第28页
应付账款评估明细表评估基准日：2020年10月31日
表：5-6
被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元
序号
户名（结算对象)
发生日期业务内容账面价值评估价值备注
华优建筑设计院
2010-09-24
应付工程款
140,000.00 140,000.00
北京国风建业门窗制造有限公司
2012-05-02
应付工程款
9,830.01 9,830.01
北京华茂芾商贸中心
2009-01-01
应付工程款
400.00 400.00
北京万博装饰工程有限公司
2010-08-06
应付工程款
1,811.15 1,811.15
深圳市中意厨房设备有限公司北京分公司
2010-09-16
应付工程款
600.00 600.00
北京中嘉工程造价咨询有限公司
2011-01-13
应付工程款
0.40 0.40
（丽富地产）预提成本
2015-12-30
应付工程款
60,492,201.46 60,492,201.46
中国新兴保信建设总公司
2016-06-23
应付工程款
0.05 0.05
北京首佳诚商贸有限责任公司
2014-06-13
应付工程款
1,000.00 1,000.00
盼盼安居门业有限责任公司
2013-08-13
应付工程款
18,106.99 18,106.99
万嘉集团有限公司
2012-02-01
应付工程款
14,368.97 14,368.97
北京京能建设集团有限公司
2016-06-23
应付工程款
81,291.47 81,291.47
北京安迪盛安全系统自动化有限公司
2013-12-04
应付工程款
1.00 1.00
北京建工新燕幕墙装饰工程有限公司
2013-12-20
应付工程款
1.86 1.86
北京中电兴发科技有限公司
2014-12-15
应付工程款
1.25 1.25
北京市市政四建设工程有限责任公司
2014-02-07
应付工程款
0.10 0.10
中国新兴保信建设总公司
2016-06-22
应付工程款
4,346,155.34 4,346,155.34
北京德华中大空调设备有限公司
2013-11-19
应付工程款
1.27 1.27
廊坊中油华宇石化工程有限公司北京二分公司
2014-07-15
应付工程款
1.31 1.31
（丽富大兴分公司）预提成本
2015-12-23
应付工程款
668,246.62 668,246.62
214期预提成本
应付工程款
67,554,135.43 67,554,135.43
合 计 133,328,154.68 133,328,154.68
被评估单位填表人：王岐评估人员：陈丹、张浩填表日期：2020年11月10日
共36页第29页
预收账款评估明细表评估基准日：2020年10月31日
表：5-7
被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元
序号
户名（结算对象)
发生日期业务内容账面价值评估价值备注
北京市朝阳区东坝乡人民政府
2016-05-20
房款
| 57,014,667.98 被评估单位填表人：王岐评估人员：陈丹、张浩填表日期：2020年11月10日 | ||||||||||||||
| 应付职工薪酬评估明细表评估基准日：2020年10月31日表：5-8被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元序号结算内容发生日期账面价值评估价值备注1工资、奖金、津贴和补贴2职工福利费3医疗保险费2011-12 125,344.76 125,344.76 4基本养老保险费5年金缴费6失业保险费7工伤保险费8生育保险费9住房公积金10工会经费2020-10 8,110.00 8,110.00 11职工教育经费12非货币性福利13辞退福利14股份支付15其他合 计 133,454.76 133,454.76 被评估单位填表人：王岐评估人员：陈丹、张浩填表日期：2020年11月10日 | 共36页第30页 |
| 104,798,766.58 被评估单位填表人：王岐评估人员：陈丹、张浩填表日期：2020年11月10日 | 共36页第31页 | ||||||||||||||||
共36页第32页
其他应付款评估明细表
评估基准日：2020年10月31日
表：5-13
被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元
序号
户名（结算对象)
发生日期业务内容账面价值评估价值备注
北京正元宜嘉商业管理有限公司
2014-09-09
定金或押金
2,290,125.99 2,290,125.99
北京山姆速源洗衣科技有限公司
2014-08-14
定金或押金
3,675.00 3,675.00
代收公共维修基金
2012-10-12
代收公共维修基金
3,051,066.00 3,051,066.00
生育返还款
2020-08-21
收卢雪松生育津贴
3,039.00 3,039.00
党组织工作经费
2018-08-13
党组织工作经费
98,935.10 98,935.10
党建活动经费
2018-08-13
党建活动经费
10,800.00 10,800.00
北京京西建筑勘察设计院有限公司
2018-12-28
设计费
161,310.00 161,310.00
国网北京市电力公司
2018-09-19
电费
41,975.92 41,975.92
代扣款项
2020-10-19
社保
240,724.65 240,724.65
北京市朝阳区东坝第二社区卫生服务中心
2020-06-12
定金或押金
6,947.00 6,947.00
北京寰信通信技术有限公司
2020-08-21
定金或押金
3,275.60 3,275.60
北京日升天信科技有限公司
2020-06-19
汇错款项
2,119.20 2,119.20
北京金泰房地产开发有限责任公司
2020-10-19
代垫医疗保险
56,070.24 56,070.24
北京银行西单支行
2020-09-21
应付利息
343,718.79 343,718.79
广发银行安贞支行
2020-09-21
应付利息
1,489,371.29 1,489,371.29
合 计 7,803,153.78 7,803,153.78
被评估单位填表人：王岐评估人员：陈丹、张浩填表日期：2020年11月10日
共36页第33页
非流动负债评估汇总表
评估基准日：2020年10月31日
表6
被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元
编号科目名称账面价值评估价值增值额
增值率%
6-1长期借款
325,740,875.04 325,740,875.04 - -
6-2专项应付款
-
| - - 6非流动负债合计 340,715,129.93 342,469,237.18 1,754,107.25 0.51 被评估单位填表人：王岐评估人员：陈丹、张浩填表日期：2020年11月10日 | ||||||||||
| 长期借款评估明细表评估基准日：2020年10月31日表6-1被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元序号放款银行或机构名称发生日期到期日年利率%币种外币金额账面价值外币基准日汇率评估价值备注1北京银行西单支行2019-04-262024-04-264.75CNY 63,537,236.04 63,537,236.04 2广发银行安贞支行2019-07-152023-07-154.9875CNY 262,203,639.00 262,203,639.00 合 计 325,740,875.04 325,740,875.04 被评估单位填表人：王岐评估人员：陈丹、张浩填表日期：2020年11月10日 | 共36页第34页 |
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递延收益评估明细表评估基准日：2020年10月31日
表6-3
被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元
序号
户名（结算对象)
发生日期业务内容
账面价值
评估价值备注
初始额摊销额净值
北京市住房和城乡建设科技促进中心
2018-12-01
绿色建筑补贴
1,238,625.00 1,200,310.92 38,314.08 38,314.08
合 计 38,314.08 38,314.08
被评估单位填表人：王岐评估人员：陈丹、张浩填表日期：2020年11月10日
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递延所得税负债评估明细表
评估基准日：2020年10月31日
表6-9
被评估单位：北京丽富房地产开发有限公司金额单位：人民币元序号内容发生日期账面价值评估价值备注
投资性房地产公允价值变化形成应纳税暂时性差异
2020-10-31 14,935,940.81 16,690,048.06
合 计 14,935,940.81 16,690,048.06
被评估单位填表人：王岐评估人员：陈丹、张浩填表日期：2020年11月10日