城投控股：上海城投控股股份有限公司2021年半年度报告

公司代码：600649 公司简称：城投控股

上海城投控股股份有限公司

2021年半年度报告

重要提示

一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完

整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、 公司全体董事出席董事会会议。

三、 本半年度报告未经审计。

四、 公司负责人陈晓波、主管会计工作负责人张辰、财务总监邓莹及会计机构负责人（会计主管人员）唐啸戈声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

不适用

六、 前瞻性陈述的风险声明

□适用 √不适用

七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况

否

八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？

否

九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、 重大风险提示

报告期内暂无可能对公司未来发展战略和经营目标的实现产生不利影响的重大风险。

十一、 其他

√适用 □不适用

公司于2021年6月25日召开第十届董事会第十二次会议，会议审议并通过了《关于调整董事长的议案》，董事会一致同意选举陈晓波先生担任公司董事长。根据《公司章程》规定，董事长为公司的法定代表人。公司于2021年7月14日完成上述事项的工商变更登记手续，并取得上海市市场监督管理局换发的《营业执照》。

目录

第一节 释义 ...... 4

第二节 公司简介和主要财务指标 ...... 4

第三节 管理层讨论与分析 ...... 7

第四节 公司治理 ...... 24

第五节 环境与社会责任 ...... 25

第六节 重要事项 ...... 26

第七节 股份变动及股东情况 ...... 29

第八节 优先股相关情况 ...... 31

第九节 债券相关情况 ...... 31

第十节 财务报告 ...... 35

备查文件目录	载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、财务总监及会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
	报告期内在上交所网站（www.sse.com.cn）以及《上海证券报》上公开披露过的所有公司公告的原稿。

第一节 释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义
本公司、公司	指	上海城投控股股份有限公司
上海城投、城投集团	指	上海城投（集团）有限公司
置地集团	指	上海城投置地（集团）有限公司
诚鼎基金	指	由城投控股投资的私募股权投资基金管理平台
弘毅上海	指	弘毅（上海）股权投资基金中心（有限合伙）
置业经营公司	指	上海城投置业经营管理有限公司

公司的中文名称	上海城投控股股份有限公司
公司的中文简称	城投控股
公司的外文名称	Shanghai Chengtou Holding Co.,Ltd
公司的外文名称缩写	Chengtou Holding
公司的法定代表人	陈晓波

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	俞有勤	李贞
联系地址	上海市虹口区吴淞路130号	上海市虹口区吴淞路130号
电话	021-66981171	021-66981376
传真	021-66986655	021-66986655
电子信箱	[e-mail]	[e-mail]

公司注册地址	上海市浦东新区北艾路1540号
公司注册地址的历史变更情况	200125
公司办公地址	上海市虹口区吴淞路130号
公司办公地址的邮政编码	200080
公司网址	http://www.sh600649.com
电子信箱	[e-mail]
报告期内变更情况查询索引	不适用

公司选定的信息披露报纸名称	上海证券报
登载半年度报告的网站地址	www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点	上海市虹口区吴淞路130号
报告期内变更情况查询索引	不适用

五、 公司股票简况

股票种类	股票上市交易所	股票简称	股票代码	变更前股票简称
A股	上海证券交易所	城投控股	600649	原水股份

主要会计数据	本报告期 （1－6月）	上年同期		本报告期比上年同期增减(%)
		调整后	调整前
营业收入	2,203,778,873.95	143,895,399.16	143,895,399.16	1,431.51
归属于上市公司股东的净利润	580,263,081.34	141,801,299.13	141,051,973.80	309.21
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	289,991,170.19	85,588,650.61	85,588,650.61	238.82
经营活动产生的现金流量净额	-11,278,505,991.46	-5,865,643,701.92	-3,565,395,324.91	-92.28
	本报告期末	上年度末		本报告期末比上年度末增减(%)
		调整后	调整前
归属于上市公司股东的净资产	20,041,132,248.43	20,789,023,104.11	19,949,988,468.00	-3.60
总资产	68,232,830,837.87	65,257,984,583.42	61,524,143,104.88	4.56

主要财务指标	本报告期 （1－6月）	上年同期		本报告期比上年同期增减(%)
		调整后	调整前
基本每股收益（元／股）	0.23	0.06	0.06	309.21
稀释每股收益（元／股）	0.23	0.06	0.06	309.21
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	0.11	0.03	0.03	238.82
加权平均净资产收益率（%）	2.85	0.70	0.73	增加2.15个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	1.41	0.44	0.44	增加0.97个百分点

本公司所属置地集团报告期取得上海城虹万岸建设有限公司（以下简称“城虹万岸”）80%股权。根据《企业会计准则第20号——企业合并》中“同一控制下企业合并的处理”的相关规定，公司重述合并资产负债表年初数、合并利润表上年同期数以及合并现金流量表上年同期数。

依据中华人民共和国财政部《关于修订印发<企业会计准则第21号——租赁>的通知》（财会【2018】35号）的规定，本公司自2021年1月1日起执行修订后《企业会计准则第21号——租赁》（以下简称“新租赁准则”）。根据新租赁准则衔接规定，公司采用简化追溯调整方法，不调整可比期间的信息。具体可参见本报告“第十节 四、重要会计政策及会计估计\27、重要会计政策和会计估计的变更\（1）重要会计政策的变更”。

依据中华人民共和国财政部《关于印发<企业会计准则解释第14号>的通知》（财会【2021】1号）（以下简称“解释14号”）的规定以及相关财政部会计司发布PPP项目合同社会资本方会计处理实施问答等相关规定，本公司自2021年1月1日起执行PPP项目合同的会计处理。解释14号文以及相关实施问答的执行对公司报告期合并财务报表及可比期间的信息无重大影响。

八、 境内外会计准则下会计数据差异

□适用 √不适用

九、 非经常性损益项目和金额

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

非经常性损益项目	金额	附注（如适用）
非流动资产处置损益	523,405,438.13	公司所属置地集团转让联营企业股权取得税前收益5.23亿
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外	10,360,000.00
非货币性资产交换损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益	-2,096.70
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益	-46,883,739.79
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	-89,753,589.65
少数股东权益影响额	419.34
所得税影响额	-106,854,520.18
合计	290,271,911.15

第三节 管理层讨论与分析

一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

（一）公司业务概要

1、地产开发业务

公司地产开发业务由全资子公司置地集团负责经营，业务范围涵盖商品房、租赁住房、保障房、科技园区开发、城市旧区改造、城中村改造以及PPP项目等。置地集团在深耕上海本地市场的基础上，积极对接融入长三角一体化发展大局。近年来，置地集团不断提升市场化程度，积极参与中高端商品房市场竞争，打造职业团队，提升专业能力，基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。在行业宏观调控继续从严的大背景下，通过产品力的提升和经营能效的提高，提高应对市场周期波动的能力，确保地产业务平稳发展，树立行业优势地位。

开发经验方面，公司具有高端及普通商品住宅建设、租赁房开发及运营、科技园区开发、城市历史风貌保护街区功能性开发、保障房建设、土地一级开发等经验，打造了一系列标杆性产品。其中：

市场化项目开发：具有多元产品开发经验，并在结合区域特色打造高端住宅、特色办公、外滩隧道上盖写字楼等项目的实践中，体现了产品开发能力和创新能力。

租赁住房开发：响应政府相关部门的号召，积极参与租赁住房开发建设，规划提供租赁住房超过7400套，同时通过代建等模式进一步拓展租赁房业务规模；

科技园区开发：公司投资开发了位于杨浦区新江湾城的湾谷科技园项目。一期约40万方的办公楼及园区附属生活设施已建设完毕并交付使用，形成了较为成熟的办公氛围和生活气息。二期南块计容面积约14万方的花园式独栋总部办公楼、标准办公楼已竣工，区域内配套租赁房“城投宽庭·湾谷社区”已交付使用；

老城厢改造：具有旧区改造经验和成果，通过露香园老城厢改造项目，打造融合上海传统历史文化和现代居住理念的城市更新住宅开发案例，使城市风貌得到明显改善；

保障房建设：上海市保障房建设的排头兵，累计交付保障房超过6万套，销售率名列前茅。产品优化升级至4.0版，理念、技术、品质行业领先；

土地一级开发：在城市经济发展空间布局调整和城市形态优化方面积累了相关经验。

2、地产运营业务

公司地产运营业务由全资子公司置业经营公司负责经营，作为轻资产运营业务的实施平台和运作主体，业务范围主要涵盖以下业务板块：

租赁住宅运营：负责运营租赁住宅品牌“城投宽庭”，建立长租公寓产品体系，并致力于“打造租赁住宅标杆典范，开启上海租赁生活新时代”。未来“城投宽庭”运营租赁住房总计将达到

1.5万套，包括6个社区，分别是湾谷社区、光华社区、江湾社区、浦江社区、张江社区和九星社区，总建面达61余万方。

经营性资产管理及招商运营：负责城投控股名下经营性资产的日常招租、运营、管理和转让处置等工作，主要包括城投控股大厦、新江湾城生活广场、新江湾首府配套商业、湾谷科技园一期商业等。

房产营销：负责公司建设楼盘的销售去化、产品推介等工作。

物业管理：目前以城投体系内物业管理为主体，包括楼宇项目改造等，主要配合各项目完成物业、修缮、城区管理等。

3、股权投资业务

公司的股权投资业务主要包括直接股权投资和私募股权投资基金管理。

直接股权投资方面，主要是由公司自有资金对拟上市或已上市的企业进行投资，投资方向包括城市基础设施产业链相关领域、国资国企改革领域、金融股权投资领域等。

私募股权投资基金管理方面，公司下属私募股权投资基金管理平台——诚鼎基金，组建了基金投资管理团队，通过私募方式向基金投资人募集资金，公司以股东或有限合伙人身份参与基金的发起设立。诚鼎基金对基金进行市场化、专业化管理，主要包括募资、投资、管理、退出四个阶段，公司通过向诚鼎基金委派投资决策委员会委员、管理委员会委员，参与基金的投资运作和管理。

（二）行业情况

2021年上半年，全国房地产市场整体延续了去年底的运行态势，商品房销售规模大幅增加，重点城市市场热度不减，中央和地方密集出台调控政策以稳定市场预期。根据国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%，其中住宅销售面积增长

29.4%。商品房销售额92931亿元，同比增长38.9%，其中住宅销售额增长41.9%。房地产开发投资额为7.2万亿元，同比增长15.0%，其中住宅开发投资额为5.4万亿元，同比增长17.0%，占房地产开发投资比重为75.2%。整体来看，上半年全国房地产市场整体保持较快增长态势，但随着调控政策的不断加码，调控效果逐渐显现，全国商品房销售面积和销售额同比增幅继续收窄，6月商品房销售面积同比增幅收窄至7.5%。

2021年上半年，受供地“两集中”等政策的影响，土地市场成交量有所下降。1—6月份，房地产开发企业土地购置面积7021万平方米，同比下降11.8%，土地成交价款3808亿元，下降

5.7%。下半年中央层面将继续坚持“房住不炒”基调不变，供给端政策将持续完善和发力，同时，继续强化房地产金融监管力度，严查资金违规流入房地产市场，住房信贷环境预计将持续收紧。短期内，限购、限贷、限售等政策难以放松。“房住不炒”仍将是未来相当长一段时间内国家对房地产行业发展调控的主旋律，并将使得地产行业呈现出新的周期规律。

二、 报告期内核心竞争力分析

√适用 □不适用

城投控股业务布局涵盖地产开发、地产运营及股权投资三大业务板块，通过“开发、运营与投资”三者协同发展，实现产业与资本双重力量的充分发挥，同时助力公司战略转型升级，实现房地产业务新的增长点和产业链延伸。

1、地产开发业务

在区域市场竞争中具有差异化的资源获取优势——公司深耕上海房地产市场，具有良好发展基础，尤其在保障房、城市更新、旧区改造业务方面具有先发优势；有良好的资信度，具有资金密集投入的基础，可承担一定规模的开发量。

在市场调控过程中具有一定的风险控制优势——公司具有多元经营格局，在保障房、租赁住房、商品住宅、写字楼、科技园区、城中村改造等方面协调发展，提升抗市场波动风险能力；具有丰富的资金管理能力及运用创新金融手段的经验。

在行业竞争中具有稳定的发展动力优势——公司具有多元的产品开发经验和区域综合开发经验，尤其是保障房建设的优秀成功案例，为后续扩大参与保障房、旧区改造、城市更新市场形成品牌优势；通过多元产品线的开发管理实践，逐步建立并不断优化了一支具有较强专业水平和创新能力的技术、建设、投资、销售、运营、管理团队。

2、地产运营业务

集团平台资源和品牌优势——公司依托上海城投的整体实力和产业资源，实现集团内部的资源共享和整合利用。此外，上海城投品牌的知名度和影响力，也为运营板块业务的开展提供了有力的支持和保障。

市场化运作机制及专业团队——公司运营板块采用完全市场化的运作机制，建立并完善“城投宽庭”租赁住宅运营体系和标准运营模式，构建专业化人才团队，搭建运营平台，不断提升社区物业管理服务水平，优化社区配套商业品质布局。

3、股权投资业务

城投的产业背景——公司依托上海城投的综合实力和产业资源，与集团的基础设施板块协同，与城投产业链相关的上海国企联动，把握各类投资机会，合作共赢。

优质的基金品牌——公司旗下诚鼎基金成立以来不断树立品牌，集聚了一批优质且与公司保持长期合作的基金投资人。诚鼎基金是上海市金融办下属上海股权投资协会副会长单位，上海市发改委下属上海市创业投资协会副会长单位。多次被清科、投中、上海股权投资协会评为最佳私募股权投资机构。2020年荣获上海股权协会“2020年度最活跃投资机构”。

专业的投资能力——在项目开发、项目投资、合规风控、投后管理等方面积累了丰富的经验，同时培养和吸引优秀的投资专业人才，逐步形成“产业+专业”的核心竞争力，为被投企业提供资源对接、业务拓展、产业并购等增值服务。

丰富的投资经验——在城市基础设施产业链、国资国企改革、金融股权投资等领域，拥有较强的项目获取和投资价值评估能力，拥有近90家企业的投资案例和丰富的投资经验。

三、 经营情况的讨论与分析

（一）2021年上半年度经营工作

2021年是“十四五”的开局之年，站在新的起点上，公司在董事会领导下，把握“稳健经营，锐意进取”的工作基调，聚焦核心主业，夯实发展资源，努力推进深层次改革和高质量发展，基本完成了半年度各项工作目标。上半年，公司实现营业收入22.04亿元，实现归母净利润5.80亿元，实现房产销售回笼58亿元。

1、地产开发业务

公司围绕经济任务和重点目标，加快推进项目建设。报告期内，公司在建规模约200万平方米，在建项目包括露香园低区、朱家角项目、新江湾D4租赁房、扶苏路租赁房、浦江镇租赁房、颛桥动迁安置房、洞泾商品房、金山朱泾镇城中村改造项目、黄山高铁新城项目、江阴PPP项目，各项目均按节点有序推进。新江湾D4租赁房、扶苏路租赁房、浦江镇租赁房正在进行结构施工，即将进入精装期；洞泾商品房洋房区进行装修和外立面施工；金山朱泾镇城中村改造项目主体结构施工。在加快项目建设的同时，公司也强化了项目现场管理，狠抓质量、严控安全，全面深化标准化工地建设。

公司在本报告期内新增土地储备86.49亩，同时持续推进长三角一体化发展战略布局，黄山、常州项目工程建设和销售业务进展顺利，江阴PPP项目按既定计划实施。

2、地产运营业务

报告期内，地产运营板块进一步优化职能架构，打造专业团队，完善租赁房运营、房产营销和存量资产运营三大业务板块平台功能。

在租赁房运营方面，通过“城投宽庭·湾谷社区”的实践，总结形成宽庭社区管理标准，进一步建立起标准化、专业化管理体系，推动社区管理趋于常态化，有效改善新建社区的应用场景。城投宽庭品牌400客服热线系统于4月底正式上线对外开放。社区年初荣获“2020年度上海租赁公寓最具人气榜”榜首，得到行业内外的高度认可。

3、股权投资业务

截止报告期末，公司拥有的已上市公司股权包括西部证券、海通证券、申通地铁等，总市值规模约为44.14亿元。公司旗下诚鼎基金平稳运作，累计资金管理规模近140亿元，当期新增投资项目4个，新增项目投资金额2.6亿元。

（二）房地产行业经营性信息分析

1.报告期内房地产储备情况

序号	持有待开发土地的区域	持有待开发土地的面积(平方米)	一级土地整理面积(平方米)	规划计容建筑面积(平方米)	是/否涉及合作开发项目	合作开发项目涉及的面积(平方米)	合作开发项目的权益占比(%)
1	金山区朱泾镇城中村改造项目	71,543	228,668	137,823	是	124,040.8	90%
2	杨浦区新江湾城科技园北块	53,969		118,732	是	71,239	60%
3	闵行区七宝镇七宝社区MHP0-0105单元01-02地块	27,526		63,309	是	34,820	55%
4	黄山高铁新城A-1地块III期	23,989		84,894	是	59,426	70%
5	黄浦区豫园社区210F-01等及地下空间地块	57,657		196,500	是	166,435.5	84.7%

2.报告期内房地产开发投资情况

单位：万元 币种：人民币

序号	地区	项目	经营业态	在建项目/新开工项目/竣工项目	项目用地面积(平方米)	项目规划计容建筑面积(平方米)	总建筑面积(平方米)	在建建筑面积(平方米)	已竣工面积(平方米)	总投资额	报告期实际投资额
1	松江	新凯三期C、D块及底商	保障房	竣工项目	229,067	477,140	561,714	-	561,714	328,041	5,956
2	松江	韵意、底商及集中商业	保障房、商业	竣工项目	229,067	432,435	534,093	-	534,076	273,872	1,769
3	黄浦	露香园	商品房	高区竣工，低区在建	79,981	184,383	300,069	59,934	237,339	1,140,912	35,040
4	松江	洞泾30-04、34-04	保障房	竣工项目	68,089	111,832	147,828	-	148,915	114,288	2,628
5	松江	南部新城	保障房	竣工项目	88,078	176,156	246,915		247,119	161,555	16,726
6	松江	九亭	保障房	竣工项目	115,501	202,400	256,914	-	256,476	151,960	1,321
7	青浦	朱家角	商品房	一期在建，二期待建	434,855	145,861	280,075	280,075	0	269,876	38,052
8	闵行	九星10-04地块	保障房	竣工项目	77,121	152,783	221,978		220,757	224,777	25,886
9	杨浦	“湾谷”科技南块	办公楼	竣工项目	216,449	541,123	742,302	-	756,174	523,674	6,279
10	杨浦	新江湾城F区尚浦领世	商品房	F2F3竣工；F1C已转让；F1ABD在建；F1E待建。	238,700	785,348	1,113,024	416,053	518,501	1,371,222	43,574
11	黄山市	黄山高铁A-1地块I期	商品房	在建项目	73,523	127,610	161,875	161,875	0	43,962	7,879
12	杨浦	新江湾社区A3-05地块	租赁住房	在建项目	33,806	84,515	130,008	130,008	0	101,254	8,101
13	杨浦	新江湾社区E2-02B地块	租赁住房	在建项目	19,085	43,895	66,573	66,573	0	48,217	4,253
14	闵行	浦江镇G03-04地块	租赁住房	在建项目	44,947	121,358	164,289	164,289	0	115,103	10,612
15	黄山市	黄山高铁A-1地块II期	商品房	在建项目	40,533	63,587	91,364	91,364	0	23,063	5,085
16	松江	新农河三号-1地块	商品房	在建项目	65,093	78,112	116,890	116,890	0	249,146	11,493

17	常州	常州明城荷樾府项目	商品房	在建项目	86,303	189,862	249,694	249,694	0	258,559	57,392
18	闵行	颛桥镇动迁安置房	保障房	在建项目	81,627	163,254	235,038	235,038	0	130,523	16,197
19	金山	金山区朱泾镇镇区B18-03地块	商品房	在建项目	69,550	153,009	213,999	213,999	0	216,667	13,789

序号	地区	项目	经营业态	可供出售面积(平方米)	已售（含已预售）面积 (平方米)	结转面积(平方米)	结转收入金额	报告期末待结转面积(平方米)
1	黄浦	露香园（高区）	商品房、车位	17,295	337	330.97	3,858.70	808
2	黄浦	露香园（低区住宅、样板房）	商品房	34,310	33,671	10,715.07	202,646.52	32,849
3	青浦	徐泾北华新拓展15-01	保障房等	5,305	240			4,908
4	松江	新凯三期C、D块	保障房为主	767	54			2,298
5	青浦	璟云里（一期住宅）	商品房	54,232	48,141			100,756
6	杨浦	科技园（二期）	办公、商铺	88,303	604	1,239.06	4,862.39	605
7	黄山	黄山山海（住宅）	商品房	38,367	12,814			50,870
8	松江	尚云里（住宅）	商品房	34,575	32,778			32,778

4.报告期内房地产出租情况

单位：万元 币种：人民币

序号	地区	项目	经营业态	出租房地产的建筑面积(平方米)	出租房地产的租金收入	权益比例（%）	是否采用公允价值计量模式	租金收入/房地产公允价值(%)
1	虹口	城投控股大厦	办公楼	30,656.35	1,450	100	否	不适用
2	松江	松江新凯	商业	7,188.79	103	100	否	不适用
3	黄浦	露香园	商业、服务式公寓	22,755.83	2,095	100	否	不适用
4	杨浦	新江湾城C4	商业	12,341.32	536	100	否	不适用
5	杨浦	城投宽庭·湾谷社区	长租公寓	45,876	2,473	60	否	不适用

5.报告期内公司财务融资情况

单位：万元 币种：人民币

期末融资总额	整体平均融资成本(%)	利息资本化金额
2,777,847.33	4.68	34,705.66

科目	本期数	上年同期数	变动比例（%）
营业收入	2,203,778,873.95	143,895,399.16	1,431.51
营业成本	1,363,961,039.70	41,488,055.85	3,187.60
税金及附加	283,035,378.65	44,054,376.23	542.47
销售费用	18,981,917.88	15,205,925.90	24.83
管理费用	42,015,057.70	42,770,389.59	-1.77
财务费用	297,597,546.01	31,903,226.22	832.81
公允价值变动损益	-46,883,739.79	29,107,547.21	-261.07
投资收益	783,033,216.32	177,655,209.11	340.76
经营活动产生的现金流量净额	-11,278,505,991.46	-5,865,643,701.92	-92.28
投资活动产生的现金流量净额	-744,385,898.47	-135,594,673.62	-448.98
筹资活动产生的现金流量净额	-1,079,268,574.61	6,901,083,926.86	-115.64
营业外支出	91,799,651.67	21,813.26	420,743.34
营业外收入	12,391,614.07	10,656,991.30	16.28

○

7筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期较上年同期减少798,035.25万元，主要系公司借入借款较上年同期减少24.42亿元，归还借款较上年同期增加52.53亿元所致。○

8税金及附加变动原因说明：本期税金及附加较上年同期增加23,898.10万元，主要系公司所属置地集团露香园项目实现销售而相应产生的税金所致。○

9公允价值变动损益变动原因说明：本期公允价值变动损益较上年同期减少7,599.13万元，主要系公司所持有的金融资产随证券市场波动而减少所致。

○

10投资收益变动原因说明：本期投资收益较上年同期增加60,537.80万元，主要系公司所属置地集团转让所持有的联营企业股权取得股权转让收益所致。

2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	占利润总额比例	上期发生额	占利润总额比例	占比增减变动
主营业务利润	199,068,399.98	23.26%	-31,286,821.42	-16.81%	40.07%
公允价值变动收益	-46,883,739.79	-5.48%	29,107,547.21	15.64%	-21.12%
投资收益	783,033,216.32	91.50%	177,655,209.11	95.45%	-2.96%
营业外利润	-79,408,037.60	-9.28%	10,635,178.04	5.71%	-14.99%

项目名称	本期期末数	本期期末数占总资产的比例（%）	上年期末数	上年期末数占总资产的比例（%）	本期期末金额较上年期末变动比例（%）
货币资金	5,330,760,576.38	7.81	18,426,632,982.88	28.24	-71.07
交易性金融资产	631,108,196.37	0.92	668,753,383.60	1.02	-5.63
应收账款	1,221,205,268.74	1.79	1,705,664,383.29	2.61	-28.40
其他应收款	1,624,306,234.20	2.38	3,972,031,298.81	6.09	-59.11
存货	46,889,721,794.10	68.72	28,597,431,802.17	43.82	63.96

合同资产	185,058,003.11	0.27	185,058,003.11	0.28	-
其他流动资产	846,573,904.59	1.24	538,726,250.27	0.83	57.14
长期应收款			376,264,140.30	0.58	-100.00
投资性房地产	2,417,700,134.93	3.54	2,453,664,441.71	3.76	-1.47
长期股权投资	6,207,828,878.53	9.10	6,252,238,140.45	9.58	-0.71
固定资产	18,460,122.70	0.03	17,409,007.45	0.03	6.04
使用权资产	9,251,748.32	0.01			100.00
无形资产	46,514,134.80	0.07	23,662,036.02	0.04	96.58
其他非流动资产	739,648,985.71	1.08			100.00
短期借款	7,342,206,830.00	10.76	8,910,100,000.00	13.65	-17.60
合同负债	7,768,467,516.34	11.39	3,671,559,623.62	5.63	111.58
应付账款	3,610,933,014.84	5.29	4,067,135,583.19	6.23	-11.22
其他应付款	3,077,655,332.59	4.51	3,584,576,017.33	5.49	-14.14
应付职工薪酬	6,761,940.36	0.01	49,499,770.23	0.08	-86.34
应交税费	1,080,429,318.11	1.58	1,271,159,854.44	1.95	-15.00
一年内到期的非流动负债	6,063,646,124.49	8.89	5,094,342,891.53	7.81	19.03
其他流动负债	61,973,831.40	0.09	208,484,385.31	0.32	-70.27
长期借款	9,607,751,851.71	14.08	7,084,215,778.00	10.86	35.62
应付债券	6,468,975,373.00	9.48	7,957,661,068.74	12.19	-18.71
租赁负债	10,342,067.04	0.02			100.00

2. 截至报告期末主要资产受限情况

√适用 □不适用

具体参见本报告“第十节 财务报告\六、合并财务报表项目注释58”。

3. 其他说明

√适用 □不适用

主营业务分行业、分产品情况

单位:元 币种:人民币

主营业务分行业情况
分行业	营业收入	营业成本	毛利率（%）	营业收入比上年增减（%）	营业成本比上年增减（%）	毛利率比上年增减（%）
房地产业务收入	2,172,164,807.69	1,347,330,032.88	37.97	1,621.81	4,359.82	-38.08
其他	6,503,840.86	4,957,808.29	23.77	3.43	-2.63	4.74

地区	营业收入	营业收入比上年增减（%）
上海	2,178,668,648.55	1,621.81
合计	2,178,668,648.55	1,621.81

被投资公司的名称	企业类型	主要业务	投资期限	资金来源	占被投资单位权益比例	本期投资金额	累计投资金额
无锡诚鼎智慧城市创业股权投资合伙企业（有限合伙）	合伙企业	股权投资、投资管理	约定期限	自筹	29.6736%	120,000,000.00	300,000,000.00
上海城虹万岸建设发展有限公司	有限公司	旧区改造，自有房屋租赁，房地产开发经营，市政基础设施建设，物业管理。	2019年10月23日至不约定期限	自筹	80%	1,093,486,707.74	1,093,486,707.74

(1) 重大的股权投资

√适用 □不适用

报告期，公司所属置地集团购买上海城虹万岸建设发展有限公司80%的股权。依据企业会计准则相关规定，纳入公司合并范围。

(2) 重大的非股权投资

□适用 √不适用

(3) 以公允价值计量的金融资产

√适用 □不适用

1）持有上市公司股权及资管计划情况

证券代码	证券简称	投资成本	占该公司股权比例（％）	期末账面价值	公允价值变动损益	现金分红收益	会计核算科目	资金来源
600834	申通地铁	9,277,406.64	1.75	97,763,321.37	19,419,312.77	391,720.04	交易性金融资产	自筹
600837	海通证券	450,000,000.00	0.27	404,296,875.00	-47,812,500.00	8,789,062.50	交易性金融资产	自筹
不适用	诺德基金千金175号管理资产管理计划（注1）	150,834,049.50	不适用	129,048,000.00	-9,252,000.00	1,960,000.00	交易性金融资产	自筹
合计	****	610,111,456.14	/	631,108,196.37	-37,645,187.23	11,140,782.54	/	/

被投资公司的名称	投资成本	占该公司股权比例（％）	期末账面价值	公允价值变动损益	现金分红收益	当年增资（减资以“-”号表示）	会计核算科目	资金来源
上海诚鼎创盈投资合伙企业（有限合伙）	556,287.00	26.62	6,188,793.06	-571,393.55			其他非流动金融资产	自筹
弘毅贰零壹伍（上海）投资中心（有限合伙）	397,117,262.00	11.14	453,210,656.00	10,534,818.00	55,499,044.00	3,496,331.00	其他非流动金融资产	自筹
广州银行股份有限公司	466,668,000.00	1.27	381,851,524.41	-19,201,977.01	16,390,000.00		其他非流动金融资产	自筹
合计	864,341,549.00	/	841,250,973.47	-9,238,552.56	71,889,044.00	3,496,331.00	/	/

(五) 重大资产和股权出售

√适用 □不适用

报告期，公司所属置地集团完成对所持联营企业上海康州房地产开发有限公司36%股权的转让，该事项已经公司第十届董事会第五次会议审议通过，详见公司公告临2020-035。此次股权转让取得税后收益约3.92亿元。

(六) 主要控股参股公司分析

√适用 □不适用

币种：人民币 单位：万元

公司名称	业务性质	主要产品或服务	投资比例	注册资本	总资产	归属于母公司的净资产	归属于母公司的净利润	报告期对上市公司贡献的净利润
主要子公司
上海城投（置地）集团有限公司	房地产开发	房地产开发、经营，物业管理	100%	250,000	3,812,188	650,010	46,748	61,984
上海城投控股投资有限公司	股权投资	创业投资、创业投资管理、投资咨询等业务	100%	125,500	81,357	80,209	1,483	1,483
上海新江湾城投资发展有限公司	房地产开发	房地产开发、经营，物业管理	60%	10,000	375,445	245,073	377	226
上海露香园建设发展有限公司	房地产开发	房地产开发、经营，物业管理	84.70%	720,000	1,777,450	359,120	-880	-745
上海城投置业经营管理有限公司	物业管理	租赁代理服务、物业管理、酒店管理等	100%	3,000	26,789	2,048	-19	-19
江阴高新区新城镇开发建设有限公司	城市配套服务	城市综合配套服务的开发与运营等	50%	10,000	122,062	32,430	28	16
重要参股公司

西部证券股份有限公司	证券业	证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；证券资产管理；融资融券；证券投资基金代销；为期货公司提供中间介绍业务；代销金融产品；股票期权做市。	10.26%	446,958	6,686,593	2,637,240	71,530	7,339
上海黄山合城置业有限公司	房地产开发	房地产开发、经营、物业管理	25%	2,000	107,108	61,304	29,084	7,271
上海电科诚鼎智能产业投资合伙企业(有限合伙)	股权投资	实业投资、投资管理、投资咨询等业务	14.29%	7,000	46,275	46,275	18,222	2,603

(七) 公司控制的结构化主体情况

□适用 √不适用

五、其他披露事项

(一) 可能面对的风险

√适用 □不适用

1、竞争风险

房地产行业集中度进一步提升，行业格局重塑加快，头部大型房企凭借品牌和规模优势在市场调整期内龙头地位将愈加显著，其他房地产企业需要深挖自身优势，实施差异化竞争，对自身的资金保障、能力提升和队伍建设提出了更高的要求。房地产行业与其他产业发展的关联度不断上升，通过多元化的“房地产+”模式探索新的发展突破点，更加考验企业的资源整合和综合运营能力。基础设施投资业务的市场拓展竞争较为激烈，获取优质项目的难度较高，项目整体收益和风险相对较低。

2、行业风险

房地产行业总体增速放缓，整体市场逐步从增量市场向存量市场转变。自2018年政府工作报告中首次明确提出“房住不炒”以来，中央政府对房地产行业已逐步建立健全长效的管控机制，2020年下半年至今房地产调控政策层层加码，供需两端持续结构性收缩。短期内监管导向预计不会发生明显变化，但相关政策会随着市场的变化而不断调整，可能会对公司的经营策略产生一定影响。

另外租赁住宅业务具有持有资产量大、项目回收期长、运营人员扩张要求紧迫、管理范围广等特质，也对公司投融资能力、运营成本控制、项目安全管理机制提出了更高的要求。

3、市场波动风险

公司持有的已上市证券的价格受资本市场价格波动的影响，会随对应标的或相关行业价格水平变化而变化。

4、突发风险

近期德尔塔变种毒株的出现，使得疫情发展的不确定性进一步增加，地区防控防疫强度和力度也随之持续加强，可能会对公司经营产生一定影响，包括但不限于土地获取、开工建设、营销推广、销售运营等。

(二) 其他披露事项

□适用 √不适用

第四节 公司治理

一、 股东大会情况简介

会议届次	召开日期	决议刊登的指定网站的查询索引	决议刊登的披露日期	会议决议
2020年年度股东大会	2021年6月25日	上海证券交易所网站www.sse.com.cn	2021年6月26日	详见《上海城投控股股份有限公司2020年年度股东大会决议公告》2021-019

姓名	担任的职务	变动情形
陈晓波	董事长	选举
戴光铭	董事长	离任
张辰	总裁	聘任
陈晓波	总裁	离任
任志坚	副总裁	聘任
俞有勤	副总裁	聘任

是否分配或转增	否
每10股送红股数（股）	不适用
每10股派息数(元)（含税）	不适用
每10股转增数（股）	不适用
利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明
不适用

其他说明

□适用 √不适用

员工持股计划情况

□适用 √不适用

其他激励措施

□适用 √不适用

第五节 环境与社会责任

一、 环境信息情况

(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明

□适用 √不适用

(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明

□适用 √不适用

(三) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明

□适用 √不适用

(四) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息

□适用 √不适用

(五) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果

□适用 √不适用

二、 巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

□适用 √不适用

第六节 重要事项

一、承诺事项履行情况

(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告

期内的承诺事项

□适用 √不适用

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用 √不适用

三、违规担保情况

□适用 √不适用

四、半年报审计情况

□适用 √不适用

五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况

□适用 √不适用

六、破产重整相关事项

□适用 √不适用

七、重大诉讼、仲裁事项

□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项

八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用 √不适用

九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

□适用 √不适用

十、重大关联交易

(一) 与日常经营相关的关联交易

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用 √不适用

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用 √不适用

3、 临时公告未披露的事项

□适用 √不适用

(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用 √不适用

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用 √不适用

3、 临时公告未披露的事项

□适用 √不适用

4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用 √不适用

(三) 共同对外投资的重大关联交易

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用 √不适用

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用 √不适用

3、 临时公告未披露的事项

□适用 √不适用

(四) 关联债权债务往来

1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用 √不适用

2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用 √不适用

3、 临时公告未披露的事项

□适用 √不适用

(五) 公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

√适用 □不适用

1. 存款业务

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

关联方	关联关系	每日最高存款限额	存款利率范围	期初余额	本期发生额	期末余额
上海城投集团财务有限公司	同受一方控制	不适用	0.35%/ 1.61%	13,048,465,719.79	-12,415,650,739.33	632,814,980.46
合计	/	/	/	13,048,465,719.79	-12,415,650,739.33	632,814,980.46

2. 贷款业务

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

关联方	关联关系	贷款额度	贷款利率范围	期初余额	本期发生额	期末余额
上海城投集团财务有限公司	同受一方控制	300,000,000	LPR+0.425%	8,750,000.00	33,830,000.00	42,580,000.00
合计	/	/	/	8,750,000.00	33,830,000.00	42,580,000.00

关联方	关联关系	业务类型	总额	实际发生额
上海城投集团财务有限公司	同受一方控制	授信	3	0.4258

2 报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）

担保方

担保方与上市公司的关系

被担保方

担保金额

担保发生日期(协议签署日)

担保 起始日

担保 到期日

担保类型

主债务情况

担保物（如有）

担保是否已经履行完毕

担保是否逾期

担保逾期金额

反担保情况

是否为关联方担保

关联 关系

报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）

93,188.85

报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保）

93,719.55

公司对子公司的担保情况

报告期内对子公司担保发生额合计

报告期末对子公司担保余额合计（B）

149,400.00

公司担保总额情况（包括对子公司的担保）

担保总额（A+B）

243,119.55

担保总额占公司净资产的比例(%)

12.13

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D）

145,800.00

担保总额超过净资产50%部分的金额（E）

上述三项担保金额合计（C+D+E）

145,800.00

2、 股份变动情况说明

□适用 √不适用

3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用 √不适用

4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用 √不适用

(二) 限售股份变动情况

□适用 √不适用

二、股东情况

(一) 股东总数：

截止报告期末普通股股东总数(户)

79,572

前十名股东持股情况
股东名称 （全称）	报告期内增减	期末持股数量	比例(%)	持有有限售条件股份数量	质押、标记或冻结情况			股东性质
					股份状态	数量
上海城投（集团）有限公司	0	1,175,318,599	46.46	0	无			国有法人
弘毅（上海）股权投资基金中心（有限合伙）	0	160,614,847	6.35	0	无			其他
中国证券金融股份有限公司	-32,654,398	81,284,740	3.21	0	无			其他
陈火林	0	49,404,864	1.95	0	无			其他
黄燕	-20,364,908	29,239,700	1.16	0	无			其他
中央汇金资产管理有限责任公司	0	22,920,855	0.91	0	无			其他
徐宏亮	0	21,826,968	0.86	0	无			其他
中国工商银行股份有限公司－中证上海国企交易型开放式指数证券投资基金	-2,015,500	17,635,768	0.70	0	无			其他
戴思元	-1,040,000	17,156,657	0.68	0	无			其他
徐亚运	-4,833,480	16,430,000	0.65	0	无			其他
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称		持有无限售条件流通股的数量		股份种类及数量
				种类			数量
上海城投（集团）有限公司		1,175,318,599		人民币普通股			1,175,318,599

弘毅（上海）股权投资基金中心（有限合伙）	160,614,847	人民币普通股	160,614,847
中国证券金融股份有限公司	81,284,740	人民币普通股	81,284,740
陈火林	49,404,864	人民币普通股	49,404,864
黄燕	29,239,700	人民币普通股	29,239,700
中央汇金资产管理有限责任公司	22,920,855	人民币普通股	22,920,855
徐宏亮	21,826,968	人民币普通股	21,826,968
中国工商银行股份有限公司－中证上海国企交易型开放式指数证券投资基金	17,635,768	人民币普通股	17,635,768
戴思元	17,156,657	人民币普通股	17,156,657
徐亚运	16,430,000	人民币普通股	16,430,000

(一) 企业债券

□适用 √不适用

(二) 公司债券

□适用 √不适用

(三) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具

√适用 □不适用

1. 非金融企业债务融资工具基本情况

单位：元 币种：人民币

债券名称

简称

代码

发行日

起息日

到期日

债券余额

利率（%）

还本付息方式

交易场所

投资者适当性安排（如有）

交易机制

是否存在终止上市交易的风险

15 沪城控MTN001

15 沪城控MTN001

101575003

2015/4/22

2015/4/22

2022/4/21

1,497,147,011.73

5.25

单利按年付息

中国银行间市场交易商协会

不适用

公开

否

19沪城控MTN001

19沪城控MTN001

101900542

2019/4/15

2019/4/15

2024/4/14

2,485,387,545.39

4.53

单利按年付息

中国银行间市场交易商协会

不适用

公开

否

债权融资计划（3年期）(一期）

2020/7/30

2020/7/30

2023/7/29

994,185,366.53

4.15

单利按年付息

北京金融资产交易所

不适用

非公开

否

债权融资计划（3年期）（二期）

2020/8/27

2020/8/27

2023/8/26

1,490,972,898.77

4.15

单利按年付息

北京金融资产交易所

不适用

非公开

否

债权融资计划（3年期）（三期）

2020/10/14

2020/10/14

2023/10/13

498,429,562.31

4.15

单利按年付息

北京金融资产交易所

不适用

非公开

否

公司对债券终止上市交易风险的应对措施

□适用 √不适用

逾期未偿还债券

□适用 √不适用

关于逾期债项的说明

□适用 √不适用

2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用 √不适用

3. 信用评级结果调整情况

□适用 √不适用

4. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

□适用 √不适用

5. 非金融企业债务融资工具其他情况的说明

□适用 √不适用

(四) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

□适用 √不适用

(五) 主要会计数据和财务指标

□适用 √不适用

二、可转换公司债券情况

□适用 √不适用

第十节 财务报告

一、财务报表

合并资产负债表2021年6月30日编制单位： 上海城投控股股份有限公司

单位：元 币种：人民币

项目	附注	2021年6月30日	2020年12月31日
流动资产：
货币资金	六、1	5,330,760,576.38	18,426,632,982.88
交易性金融资产	六、2	631,108,196.37	668,753,383.60
应收账款	六、3	1,221,205,268.74	1,705,664,383.29
预付款项	六、4	674,775,996.34	605,831,974.95
其他应收款	六、5	1,624,306,234.20	3,972,031,298.81
其中：应收利息	六、5	29,241,575.03	29,241,575.03
应收股利	六、5	11,140,782.54
存货	六、6	46,889,721,794.10	28,597,431,802.17
合同资产	六、7	185,058,003.11	185,058,003.11
一年内到期的非流动资产
其他流动资产	六、8	846,573,904.59	538,726,250.27
流动资产合计		57,403,509,973.83	54,700,130,079.08
非流动资产：
长期应收款	六、10		376,264,140.30
长期股权投资		6,207,828,878.53	6,252,238,140.45
其他权益工具投资	六、11	2,188,436.00	2,188,436.00
其他非流动金融资产	六、12	841,250,973.47	846,993,195.03
投资性房地产	六、13	2,417,700,134.93	2,453,664,441.71
固定资产	六、14	18,460,122.70	17,409,007.45
使用权资产	六、15	9,251,748.32
无形资产	六、16	46,514,134.80	23,662,036.02
长期待摊费用	六、17	190,722.89	255,911.70
递延所得税资产	六、18	546,286,726.69	585,179,195.68
其他非流动资产	六、19	739,648,985.71
非流动资产合计		10,829,320,864.04	10,557,854,504.34
资产总计		68,232,830,837.87	65,257,984,583.42

流动负债：
短期借款	六、20	7,342,206,830.00	8,910,100,000.00
应付账款	六、21	3,610,933,014.84	4,067,135,583.19
预收款项	六、22
合同负债	六、23	7,768,467,516.34	3,671,559,623.62
应付职工薪酬	六、24	6,761,940.36	49,499,770.23
应交税费	六、25	1,080,429,318.11	1,271,159,854.44
其他应付款	六、26	3,077,655,332.59	3,584,576,017.33
其中：应付利息	六、26	181,728,112.62	204,790,549.19
应付股利	六、26	241,823,083.35	9,102,125.02
一年内到期的非流动负债	六、27	6,063,646,124.49	5,094,342,891.53
其他流动负债	六、28	61,973,831.40	208,484,385.31
流动负债合计		29,012,073,908.13	26,856,858,125.65
非流动负债：
长期借款	六、29	9,607,751,851.71	7,084,215,778.00
应付债券	六、30	6,468,975,373.00	7,957,661,068.74
租赁负债	六、31	10,342,067.04
长期应付款	六、32	16,094,872.06	16,660,440.40
预计负债	六、33	540,874,306.25	551,316,392.47
递延收益	六、34	72,162,670.00	72,162,670.00
递延所得税负债	六、18	318,694,172.72	320,921,111.08
其他非流动负债	六、35
非流动负债合计		17,034,895,312.78	16,002,937,460.69
负债合计		46,046,969,220.91	42,859,795,586.34
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）	六、36	2,529,575,634.00	2,529,575,634.00
资本公积	六、37	1,617,882,345.86	2,711,369,053.60
减：库存股

其他综合收益	六、38	13,402,173.74	15,348,444.69
盈余公积	六、39	2,400,127,912.21	2,400,127,912.21
未分配利润	六、40	13,480,144,182.62	13,132,602,059.61
归属于母公司所有者权益（或股东权益）合计		20,041,132,248.43	20,789,023,104.11
少数股东权益		2,144,729,368.53	1,609,165,892.97
所有者权益（或股东权益）合计		22,185,861,616.96	22,398,188,997.08
负债和所有者权益（或股东权益）总计		68,232,830,837.87	65,257,984,583.42

母公司资产负债表2021年6月30日编制单位：上海城投控股股份有限公司

单位：元 币种：人民币

项目	附注	2021年6月30日	2020年12月31日
流动资产：
货币资金		1,897,774,639.77	16,886,764,849.81
交易性金融资产		502,060,196.37	530,453,383.60
应收账款	十五、1	207,585.42
应收款项融资
预付款项		4,101,854.07	4,177,672.56
其他应收款	十五、2	10,989,129,906.41	6,889,290,925.10
其中：应收利息	十五、2	85,895,793.24	15,769,649.56
应收股利	十五、2	9,180,782.54
存货
合同资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产		110,373.73	172,882.53
流动资产合计		13,393,384,555.77	24,310,859,713.60
非流动资产：
长期应收款
长期股权投资	十五、3	13,353,633,016.55	10,144,145,344.15
其他权益工具投资		1,878,436.00	1,878,436.00
其他非流动金融资产		841,250,973.47	846,993,195.03
投资性房地产
固定资产		7,753,317.78	7,957,350.41
使用权资产		30,832,173.88
长期待摊费用		190,722.89	255,911.63
递延所得税资产		24,070,285.07	14,429,671.51
其他非流动资产		8,052,400,000.00	1,505,000,000.00
非流动资产合计		22,312,008,925.64	12,520,659,908.73
资产总计		35,705,393,481.41	36,831,519,622.33

流动负债：
短期借款		6,900,000,000.00	8,490,000,000.00
应付账款
预收款项
合同负债
应付职工薪酬		2,968,200.72	13,232,812.90
应交税费		23,221,947.38	152,135,638.99
其他应付款		920,970,960.92	1,721,545,027.77
其中：应付利息		151,966,096.27	193,634,318.69
应付股利		241,823,083.35	9,102,125.02
持有待售负债
一年内到期的非流动负债		4,796,147,011.73	3,500,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计		12,643,308,120.75	13,876,913,479.66
非流动负债：
长期借款		1,800,000,000.00
应付债券		5,168,975,373.00	6,657,661,068.74
租赁负债		31,180,369.03
长期应付款
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计		7,000,155,742.03	6,657,661,068.74
负债合计		19,643,463,862.78	20,534,574,548.40
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）		2,529,575,634.00	2,529,575,634.00
资本公积		2,425,916,746.96	2,425,916,746.96
减：库存股
其他综合收益		13,402,173.74	15,348,444.69
盈余公积		2,056,889,807.37	2,056,889,807.37
未分配利润		9,036,145,256.56	9,269,214,440.91
所有者权益（或股东权益）合计		16,061,929,618.63	16,296,945,073.93
负债和所有者权益（或股东权益）总计		35,705,393,481.41	36,831,519,622.33

合并利润表2021年1—6月

单位：元 币种：人民币

项目	附注	2021年半年度	2020年半年度
一、营业总收入	六、41	2,203,778,873.95	143,895,399.16
其中：营业收入	六、41	2,203,778,873.95	143,895,399.16
二、营业总成本		2,005,590,939.94	175,421,973.79
其中：营业成本	六、41	1,363,961,039.70	41,488,055.85
税金及附加	六、42	283,035,378.65	44,054,376.23
销售费用	六、43	18,981,917.88	15,205,925.90
管理费用	六、44	42,015,057.70	42,770,389.59
财务费用	六、45	297,597,546.01	31,903,226.22
其中：利息费用		362,447,063.19	45,497,019.84
利息收入		75,625,085.71	15,104,954.86
加：其他收益	六、46	183,223.17	190,274.12
投资收益（损失以“－”号填列）	六、47	783,033,216.32	177,655,209.11
其中：对联营企业和合营企业的投资收益		176,646,696.44	133,853,035.00
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）	六、48	-46,883,739.79	29,107,547.21
信用减值损失（损失以“-”号填列）	六、49	747,525.20	49,479.09
资产减值损失（损失以“-”号填列）	六、52	-50,282.40
资产处置收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列）		935,217,876.51	175,475,934.90
加：营业外收入	六、50	12,391,614.07	10,656,991.30
减：营业外支出	六、51	91,799,651.67	21,813.26
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）		855,809,838.91	186,111,112.94
减：所得税费用	六、53	278,783,282.01	45,298,541.69
五、净利润（净亏损以“－”号填列）		577,026,556.90	140,812,571.25
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）		577,026,556.90	140,812,571.25
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”号填列）		580,263,081.34	141,801,299.13
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列）		-3,236,524.44	-988,727.88
六、其他综合收益的税后净额		-1,946,270.95	1,624,136.74

（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额		-1,946,270.95	1,624,136.74
1.不能重分类进损益的其他综合收益
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值变动
（4）企业自身信用风险公允价值变动
2.将重分类进损益的其他综合收益		-1,946,270.95	1,624,136.74
（1）权益法下可转损益的其他综合收益	六、54	-1,946,270.95	1,624,136.74
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额		575,080,285.95	142,436,707.99
（一）归属于母公司所有者的综合收益总额		578,316,810.39	143,425,435.87
（二）归属于少数股东的综合收益总额		-3,236,524.44	-988,727.88
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)		0.23	0.06
（二）稀释每股收益(元/股)		0.23	0.06

母公司利润表2021年1—6月

单位：元 币种：人民币

项目	附注	2021年半年度	2020年半年度
一、营业收入	十五、4	190,445.34	651,712.94
减：营业成本	十五、4	41,086.86	156,521.10
税金及附加	十五、6	2,492,760.97	1,589,645.29
销售费用		-	-
管理费用		17,218,805.62	16,089,799.95
财务费用		395,591,301.57	171,356,892.18
其中：利息费用		414,371,913.44	176,133,279.55
利息收入		29,431,025.05	5,031,156.19
加：其他收益		95,722.44
投资收益（损失以“－”号填列）	十五、5	436,722,030.17	371,639,344.61
其中：对联营企业和合营企业的投资收益		77,620,660.84	102,674,671.94
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）		-37,631,739.79	53,207,547.21
信用减值损失（损失以“-”号填列）		-930,714.48	85,625.68
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列）		-16,898,211.34	236,391,371.92
加：营业外收入		10,814,500.00	10,359,469.10
减：营业外支出		9,339.75
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）		-6,093,051.09	246,750,841.02
减：所得税费用		-5,744,825.07	31,622,375.19
四、净利润（净亏损以“－”号填列）		-348,226.02	215,128,465.83
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）		-348,226.02	215,128,465.83
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额		-1,946,270.95	1,624,136.74
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动

4.企业自身信用风险公允价值变动
（二）将重分类进损益的其他综合收益		-1,946,270.95	1,624,136.74
1.权益法下可转损益的其他综合收益		-1,946,270.95	1,624,136.74
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额		-2,294,496.97	216,752,602.57
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)

合并现金流量表2021年1—6月

单位：元 币种：人民币

项目	附注	2021年半年度	2020年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金		5,985,912,034.32	292,793,995.70
收到的税费返还		5,023,617.92
收到其他与经营活动有关的现金	六、55	3,308,838,675.79	426,092,633.04
经营活动现金流入小计		9,299,774,328.03	718,886,628.74
购买商品、接受劳务支付的现金		19,087,840,025.62	5,804,021,647.04
支付给职工及为职工支付的现金		85,353,457.70	66,259,872.72
支付的各项税费		1,045,487,362.28	320,640,729.37
支付其他与经营活动有关的现金	六、55	359,599,473.89	393,608,081.53
经营活动现金流出小计		20,578,280,319.49	6,584,530,330.66
经营活动产生的现金流量净额		-11,278,505,991.46	-5,865,643,701.92
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金		270,201,700.00	46,841,290.00
取得投资收益收到的现金		121,520,586.49	142,460,185.54
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额		3,120.00
收到其他与投资活动有关的现金	六、55	101,475,224.84	8,500,000.00
投资活动现金流入小计		493,200,631.33	197,801,475.54
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金		24,036,629.32	157,407,078.16
投资支付的现金		120,000,000.00	91,989,071.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额		1,093,486,707.74
支付其他与投资活动有关的现金	六、55	63,192.74	84,000,000.00
投资活动现金流出小计		1,237,586,529.80	333,396,149.16
投资活动产生的现金流量净额		-744,385,898.47	-135,594,673.62
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金		28,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金		28,000,000.00
取得借款收到的现金		7,251,074,903.71	9,692,637,498.69
收到其他与筹资活动有关的现金			-
筹资活动现金流入小计		7,279,074,903.71	9,692,637,498.69
偿还债务支付的现金		7,578,975,778.77	2,326,037,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金		728,343,498.39	442,535,251.83
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润		40,000,000.00
支付其他与筹资活动有关的现金	六、55	51,024,201.16	22,981,320.00
筹资活动现金流出小计		8,358,343,478.32	2,791,553,571.83
筹资活动产生的现金流量净额		-1,079,268,574.61	6,901,083,926.86
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响		-	-
五、现金及现金等价物净增加额		-13,102,160,464.54	899,845,551.32
加：期初现金及现金等价物余额		18,317,756,981.65	4,274,746,304.91
六、期末现金及现金等价物余额		5,215,596,517.11	5,174,591,856.23

母公司现金流量表2021年1—6月

单位：元 币种：人民币

项目	附注	2021年半年度	2020年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金			710,367.11
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金		7,443,915,613.87	24,274,744.48
经营活动现金流入小计		7,443,915,613.87	24,985,111.59
购买商品、接受劳务支付的现金		14,908,496,420.00	683,000.00
支付给职工及为职工支付的现金		19,096,247.45	17,221,413.58
支付的各项税费		151,146,777.93	139,057,687.04
支付其他与经营活动有关的现金		5,998,635.67	30,768,090.93
经营活动现金流出小计		15,084,738,081.05	187,730,191.55
经营活动产生的现金流量净额		-7,640,822,467.18	-162,745,079.96
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金		5,234,615,986.00	596,841,290.00
取得投资收益收到的现金		341,858,419.21	340,953,130.96
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额		2,350.00
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计		5,576,476,755.21	937,794,420.96
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金		500,248.94	163,479.00
投资支付的现金		11,909,400,000.00	1,291,989,071.00
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计		11,909,900,248.94	1,292,152,550.00
投资活动产生的现金流量净额		-6,333,423,493.73	-354,358,129.04
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金		5,910,000,000.00	3,500,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金		1,950,000,000.00	40,000,000.00
筹资活动现金流入小计		7,860,000,000.00	3,540,000,000.00
偿还债务支付的现金		5,901,000,000.00	1,980,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金		439,695,834.03	266,206,524.54
支付其他与筹资活动有关的现金		2,534,048,415.10	87,256,720.00
筹资活动现金流出小计		8,874,744,249.13	2,333,463,244.54
筹资活动产生的现金流量净额		-1,014,744,249.13	1,206,536,755.46
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额		-14,988,990,210.04	689,433,546.46
加：期初现金及现金等价物余额		16,850,764,849.81	1,974,502,230.59
六、期末现金及现金等价物余额		1,861,774,639.77	2,663,935,777.05

合并所有者权益变动表

2021年1—6月

单位：元 币种：人民币

项目	2021年半年度
	归属于母公司所有者权益						少数股东权益	所有者权益合计
	实收资本 (或股本)	资本公积	其他综合收益	盈余公积	未分配利润	小计
一、上年期末余额	2,529,575,634.00	1,873,449,053.60	15,348,444.69	2,400,019,220.75	13,131,596,114.96	19,949,988,468.00	1,399,407,233.94	21,349,395,701.94
加：会计政策变更
同一控制下企业合并		837,920,000.00		108,691.46	1,005,944.65	839,034,636.11	209,758,659.03	1,048,793,295.14
二、本年期初余额	2,529,575,634.00	2,711,369,053.60	15,348,444.69	2,400,127,912.21	13,132,602,059.61	20,789,023,104.11	1,609,165,892.97	22,398,188,997.08
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）	-	-1,093,486,707.74	-1,946,270.95	-	347,542,123.01	-747,890,855.68	535,563,475.56	-212,327,380.12
（一）综合收益总额			-1,946,270.95		580,263,081.34	578,316,810.39	-3,236,524.44	575,080,285.95
（二）所有者投入和减少资本							578,800,000.00	578,800,000.00
1．所有者投入的普通股							578,800,000.00	578,800,000.00
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配					-232,720,958.33	-232,720,958.33	-40,000,000.00	-272,720,958.33
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配					-232,720,958.33	-232,720,958.33	-40,000,000.00	-272,720,958.33
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他综合收益结转留存收益
5．其他
（五）其他		-1,093,486,707.74				-1,093,486,707.74		-1,093,486,707.74
四、本期期末余额	2,529,575,634.00	1,617,882,345.86	13,402,173.74	2,400,127,912.21	13,480,144,182.62	20,041,132,248.43	2,144,729,368.53	22,185,861,616.96

项目	2020年半年度
	归属于母公司所有者权益						少数股东权益	所有者权益合计
	实收资本(或股本)	资本公积	其他综合收益	盈余公积	未分配利润	小计
一、上年期末余额	2,529,575,634.00	1,808,276,815.95	9,945,560.81	2,345,750,522.08	12,598,303,536.45	19,291,852,069.29	1,202,213,559.20	20,494,065,628.49
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并		837,920,000.00			27,721.48	837,947,721.48	209,486,930.37	1,047,434,651.85
其他
二、本年期初余额	2,529,575,634.00	2,646,196,815.95	9,945,560.81	2,345,750,522.08	12,598,331,257.93	20,129,799,790.77	1,411,700,489.57	21,541,500,280.34
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）	-	-	1,624,136.74	-	-40,328,146.52	-38,704,009.78	-988,727.88	-39,692,737.66
（一）综合收益总额			1,624,136.74		141,801,299.13	143,425,435.87	-988,727.88	142,436,707.99
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配					-182,129,445.65	-182,129,445.65		-182,129,445.65
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配					-182,129,445.65	-182,129,445.65		-182,129,445.65
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他综合收益结转留存收益
5．其他
（五）其他
四、本期期末余额	2,529,575,634.00	2,646,196,815.95	11,569,697.55	2,345,750,522.08	12,558,003,111.41	20,091,095,780.99	1,410,711,761.69	21,501,807,542.68

母公司所有者权益变动表2021年1—6月

单位：元 币种：人民币

项目	2021年半年度
	实收资本 (或股本)	资本公积	其他综合收益	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
一、上年期末余额	2,529,575,634.00	2,425,916,746.96	15,348,444.69	2,056,889,807.37	9,269,214,440.91	16,296,945,073.93
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额	2,529,575,634.00	2,425,916,746.96	15,348,444.69	2,056,889,807.37	9,269,214,440.91	16,296,945,073.93
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）			-1,946,270.95		-233,069,184.35	-235,015,455.30
（一）综合收益总额			-1,946,270.95		-348,226.02	-2,294,496.97
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配					-232,720,958.33	-232,720,958.33
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配					-232,720,958.33	-232,720,958.33
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
四、本期期末余额	2,529,575,634.00	2,425,916,746.96	13,402,173.74	2,056,889,807.37	9,036,145,256.56	16,061,929,618.63

项目	2020年半年度
	实收资本 (或股本)	资本公积	其他综合收益	盈余公积	未分配利润	所有者权益合计
一、上年期末余额	2,529,575,634.00	2,358,239,509.31	9,945,560.81	2,002,621,108.70	8,962,925,598.57	15,863,307,411.39
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额	2,529,575,634.00	2,358,239,509.31	9,945,560.81	2,002,621,108.70	8,962,925,598.57	15,863,307,411.39
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）			1,624,136.74		32,999,020.18	34,623,156.92
（一）综合收益总额			1,624,136.74		215,128,465.83	216,752,602.57
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配					-182,129,445.65	-182,129,445.65
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配					-182,129,445.65	-182,129,445.65
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
四、本期期末余额	2,529,575,634.00	2,358,239,509.31	11,569,697.55	2,002,621,108.70	8,995,924,618.75	15,897,930,568.31

二、 公司基本情况

1. 公司概况

√适用 □不适用

上海城投控股股份有限公司(“本公司”)是一家在中华人民共和国上海市注册的股份有限公司，于1992年7月21日经上海市建设委员会“沪建经(92)第657号”文批准，由上海市自来水公司水源厂和月浦水厂长江引水部分组成并改制而成的股份制企业，并经上海市工商行政管理局核准登记，企业法人营业执照注册号：91310000132207927C。本公司所发行人民币普通股A股股票于1993年5月18日在上海证券交易所上市交易。总部地址为中华人民共和国上海市吴淞路130号。

根据本公司于2015年6月18日召开董事会审议通过的《关于上海城投控股股份有限公司换股吸收合并上海阳晨投资股份有限公司及分立上市暨关联交易方案的议案》，本公司以换股方式吸收合并上海阳晨投资股份有限公司(“阳晨投资”)，并于合并实施后以存续方式实施分立(以下简称“本次交易”或“本次重组”)。本次交易获得中国证券监督管理委员会《关于核准上海城投控股股份有限公司吸收合并上海阳晨投资股份有限公司并分立上市的批复》(证监许可[2016]2368号)核准。于2017年2月22日，上海环境集团股份有限公司(“环境集团”)从本公司分立。本公司总股本减少702,543,884股，变更为2,529,575,634股。

于2021年6月30日，本公司注册资本为人民币2,529,575,634.00元，股本总数2,529,575,634股。本公司股票面值为每股人民币1元。

上海城投(集团)有限公司(以下简称“上海城投”)为本公司的母公司和最终母公司。

本公司及子公司(以下合称“本集团”)主要经营范围包括：工程技术咨询服务，房地产开发、经营，物业管理，工程、建设监理；实业投资、原水供应、自来水开发、污水治理，污水处理及输送，给排水设施运营、维修，给排水工程建设，机电设备制造与安装，技术开发咨询及服务，饮用水及设备，饮用水工程安装及咨询服务。

2. 合并财务报表范围

√适用 □不适用

本期纳入合并范围的主要子公司详见“第十节 财务报告\八、在其他主体中的权益\1、在子公司中的权益”；本年度新纳入合并范围的子公司以及本年度不再纳入合并范围的子公司详见“第十节 财务报告\七、合并范围的变更”。

三、财务报表的编制基础

1. 编制基础

本财务报表按照财政部于2006年2月15日及以后期间颁布的《企业会计准则——基本准则》、各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》的披露规定编制。

2. 持续经营

√适用 □不适用

本公司财务报表以持续经营为编制基础。

四、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

√适用 □不适用

本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项及合同资产的预期信用损失的计量、存货的计价方法、固定资产折旧、投资性房地产的计量模式、收入的确认时点等相关会计处理。

1. 遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。

2. 会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

除房地产行业以外，本集团经营业务的营业周期一般不超过12个月。房地产业务的营业周期从房产开发至销售变现，一般在12个月以上，具体周期根据开发项目情况确定。

3. 记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。本财务报表以人民币列示。

4. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用 □不适用

(a) 同一控制下的企业合并

本集团支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量，如被合并方是最终控制方以前年度从第三方收购来的，则以被合并方的资产、负债(包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉)在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础。本集团取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股本溢价)不足以冲减的，调整留存收益。为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

(b) 非同一控制下的企业合并本集团发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

5. 合并财务报表的编制方法

√适用 □不适用

编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。

从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公司，自其与本公司同受最终控制方控制之日起纳入本公司合并范围，并将其在合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。

在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。

集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。子公司的股东权益、当期净损益及综合收益中不归属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益、少数股东损益及归属于少数股东的综合收益总额在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项下单

独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额的，其余额冲减少数股东权益。本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销归属于母公司股东的净利润；子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按本公司对该子公司的分配比例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。

如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从本集团的角度对该交易予以调整。

6. 现金及现金等价物的确定标准

现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款，以及持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

7. 外币业务和外币报表折算

√适用 □不适用

外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。

于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币。为购建符合借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本化期间内予以资本化；其他汇兑差额直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额在现金流量表中单独列示。

8. 金融工具

√适用 □不适用

金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当本集团成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。

(a) 金融资产

(i)分类和计量本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：

(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；

(3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款，本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。

债务工具本集团持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，分别采用以下三种方式进行计量：

以摊余成本计量：

本集团管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融资产主要包括货币资金、应收账款和其他应收款等。本集团将自资产负债表日起一年内(含一年)

到期的债权投资和长期应收款，列示为一年内到期的非流动资产；取得时期限在一年内(含一年)的债权投资列示为其他流动资产。

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益：

本集团管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。此类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。此类金融资产主要包括应收款项融资、其他债权投资等。本集团将自资产负债表日起一年内(含一年)到期的其他债权投资，列示为一年内到期的非流动资产；取得时期限在一年内(含一年)的其他债权投资列示为其他流动资产。

以公允价值计量且其变动计入当期损益：

本集团将持有的未划分为以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具，以公允价值计量且其变动计入当期损益。在初始确认时，本集团为了消除或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。自资产负债表日起超过一年到期且预期持有超过一年的，列示为其他非流动金融资产，其余列示为交易性金融资产。

权益工具

本集团将对其没有控制、共同控制和重大影响的权益工具投资按照公允价值计量且其变动计入当期损益，列示为交易性金融资产；自资产负债表日起预期持有超过一年的，列示为其他非流动金融资产。

此外，本集团将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，列示为其他权益工具投资。该类金融资产的相关股利收入计入当期损益。

(ii) 减值

本集团对于以摊余成本计量的金融资产及合同资产以预期信用损失为基础确认损失准备。

本集团考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。

于每个资产负债表日，本集团对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备。

本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。

对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的应收账款和合同资产，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特征将应收款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据和计提方法如下：

应收账款组合1	应收政府单位款项
应收账款组合2	应收租金
应收账款组合3	应收关联方款项
应收账款组合4	应收其他款项
其他应收款组合1	其他应收关联方款项
其他应收款组合2	其他应收代垫款项
其他应收款组合3	其他应收押金保证金
其他应收款组合4	其他应收其他款项

特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。

9. 存货

√适用 □不适用

(a) 分类存货主要包括在建或已建成的待售物业(即：开发成本和开发产品)，以及外购商品房等，按成本与可变现净值孰低计量。

开发成本是指尚未建成、以出售为开发目的之物业。本集团将购入且用于商品房开发的土地使用权，作为开发成本核算。开发产品是指已建成、待出售之物业。外购商品房是指外购以动拆迁安置或出售为目的之物业。

(b) 发出存货的计价方法存货于取得时按成本入账。开发成本和开发产品的成本包括土地使用权、建筑开发成本、资本化的借款费用、其他直接和间接开发费用。开发产品结转成本时按实际总成本于已售和未售物业间按建筑面积比例分摊核算。

(c) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。

(d) 本集团的存货盘存制度采用永续盘存制。

10. 持有待售及终止经营

√适用 □不适用

同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售：(一)根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；(二)本集团已与其他方签订具有法律约束力的出售协议且已取得相关批准，预计出售将在一年内完成。

符合持有待售条件的非流动资产(不包括金融资产、以公允价值计量的投资性房地产以及递延所得税资产)，以账面价值与公允价值减去出售费用后的净额孰低的金额计量，公允价值减去处置费用低于原账面价值的金额，确认为资产减值损失。

被划分为持有待售的非流动资产和处置组中的资产和负债，分类为流动资产和流动负债，并在资产负债表中单独列示。

终止经营为满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被处置或划归为持有待售类别：(一)该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；(二)该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；(三)该组成部分是专为转售而取得的子公司。

利润表中列示的终止经营净利润包括其经营损益和处置损益。

11. 长期股权投资

√适用 □不适用

长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对合营企业和联营企业的长期股权投资。

子公司为本公司能够对其实施控制的被投资单位。合营企业为本集团通过单独主体达成，能够与其他方实施共同控制，且基于法律形式、合同条款及其他事实与情况仅对其净资产享有权利的合营安排。联营企业为本集团能够对其财务和经营决策具有重大影响的被投资单位。

对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合并财务报表时按权益法调整后进行合并；对合营企业和联营企业投资采用权益法核算。

(a) 投资成本确定

同一控制下企业合并形成的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为投资成本；非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。

对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资，以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按发行权益性证券的公允价值确认为初始投资成本。

(b) 后续计量及损益确认方法

采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。

采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资成本。

采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合预计负债确认条件的，继续确认预计将承担的损失金额。被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。被投资单位分派的利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本集团与被投资单位之间未实现的内部交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部分，予以抵销，在此基础上确认投资损益。本集团与被投资单位发生的内部交易损失，其中属于资产减值损失的部分，相应的未实现损失不予抵销。

(c) 确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据

控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。

共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过本集团及分享控制权的其他参与方一致同意后才能决策。

重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。

(d) 长期股权投资减值对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。

12. 投资性房地产

(1). 如果采用成本计量模式的

折旧或摊销方法投资性房地产包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物，以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。

本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧(摊销)率列示如下：

项目	预计使用寿命	预计净残值率	年折旧(摊销)率
房屋装修	10年	0%	10.00%
房屋及建筑物	40年	5%	2.38%
土地使用权	50年	0%	2.00%

类别	折旧方法	折旧年限（年）	残值率	年折旧率
房屋及建筑物	直线法	20-40	5%	2.38%至4.75%
运输工具	直线法	5-10	5%	9.50%至19.00%

办公及其他设备

直线法

3-10

5%

9.50%至1.67%

本集团按照《企业会计准则第13号——或有事项》对上述第4项所述成本进行确认和计量。初始直接费用，是指为达成租赁所发生的增量成本。增量成本是指若企业不取得该租赁，则不会发生的成本。本集团参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。对于能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。本集团按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。

16. 无形资产

(1). 计价方法、使用寿命、减值测试

√适用 □不适用

无形资产指特许经营权，以成本计量。特许经营权

本集团采用建设经营移交方式(BOT)，参与公共基础设施业务，本集团从国家行政部门获取公共基础设施项目的特许经营权，参与项目的建设和运营。在特许经营权期满后，本集团需要将有关基础设施移交还国家行政部门。

(2). 内部研究开发支出会计政策

□适用 √不适用

17. 长期资产减值

√适用 □不适用

固定资产、使用寿命有限的无形资产以成本模式计量的投资性房地产，对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资及长期待摊费用等，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入资产减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

在财务报表中单独列示的商誉，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值测试时，商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。

18. 长期待摊费用

√适用 □不适用

长期待摊费用包括长租公寓的装修支出及其他已经发生但应由本期和以后各期负担的、分摊期限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊销后的净额列示。

19. 职工薪酬

(1)、短期薪酬的会计处理方法

√适用 □不适用

职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿，包括短期薪酬和离职后福利等。

短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、工伤保险费、生育保险费、住房公积金、工会和教育经费等。本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中，非货币性福利按照公允价值计量。

(2)、离职后福利的会计处理方法

√适用 □不适用

本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计划是本集团向独立的基金缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划是除设定提存计划以外的离职后福利计划。于报告期内，本集团的离职后福利主要是为员工缴纳的基本养老保险和失业保险，均属于设定提存计划。

基本养老保险本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本集团以当地规定的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险经办机构缴纳养老保险费。职工退休后，当地劳动及社会保障部门有责任向已退休员工支付社会基本养老金。本集团在职工提供服务的会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(3)、辞退福利的会计处理方法

□适用 √不适用

(4)、其他长期职工福利的会计处理方法

□适用 √不适用

20. 租赁负债

√适用 □不适用

在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外。

租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。

租赁付款额，是指本集团向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：

1.固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

2.取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；

3.购买选择权的行权价格，前提是本集团合理确定将行使该选择权；

4.行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权；

5.根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。

在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，本集团采用增量借款利率作为折现率。

21. 预计负债

√适用 □不适用

因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，当履行该义务很可能导致经济利益的流出，且其金额能够可靠计量时，确认为预计负债。

预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的增加金额，确认为利息费用。

于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。

22. 收入

(1). 收入确认和计量所采用的会计政策

√适用 □不适用

本集团在客户取得相关商品或服务的控制权时，按预期有权收取的对价金额确认收入。

合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。

交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项。本集团确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。

(a) 房地产销售收入销售房地产开发产品或外购商品房的收入在房产完工并验收合格，签订具有法律约束力的销售合同，将开发产品或外购商品房的控制权转移给购买方时，确认销售收入。

本集团房地产销售收入主要来源于商品房和保障房(主要包括配套商品房和经济适用房)的销售。商品房和经济适用房销售收入于业主确认物业已交接时确认。配套商品房销售收入于动迁实施用房单位确认房屋已交付时确认。

(b) 提供劳务本集团对外提供的劳务，根据已完成劳务的进度在一段时间内确认收入。其中，已完成劳务的进度按照已发生的成本占预计总成本的比例确定。于资产负债表日，本集团对已完成劳务的进度进行重新估计，以使其能够反映履约情况的变化。

本集团按照已完成劳务的进度确认收入时，对于本集团已经取得无条件收款权的部分，确认为应收账款，其余部分确认为合同资产，并对应收账款和合同资产以预期信用损失为基础确认损失准备；如果本集团已收或应收的合同价款超过已完成的劳务，则将超过部分确认为合同负债。本集团对于同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

合同成本包括合同履约成本和合同取得成本。本集团为提供工程建造劳务而发生的成本，确认为合同履约成本，并在确认收入时，按照履约进度结转计入主营业务成本。本集团将为获取劳务合同而发生的增量成本，确认为合同取得成本，对于摊销期限不超过一年的合同取得成本，在其发生时计入当期损益；对于摊销期限在一年以上的合同取得成本，本集团按照相关合同下与确认劳务收入相同的基础摊销计入损益。如果合同成本的账面价值高于因提供该劳务预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本，本集团对超出的部分计提减值准备，确认为资产减值损失，并进一步考虑是否应计提亏损合同有关的预计负债。于资产负债表日，本

集团对于合同履约成本根据其初始确认时摊销期限是否超过一年，以减去相关资产减值准备后的净额，分别列示为存货和其他非流动资产；对于初始确认时摊销期限超过一年的合同取得成本，以减去相关资产减值准备后的净额，列示为其他非流动资产。(c) 建设、运营及移交合同本集团采用建设经营移交方式(BOT)，参与公共基础设施业务。本集团从国家行政部门获取公共基础设施项目的特许经营权，参与项目的建设和运营。在特许经营权期满后，本集团需要将有关基础设施移交还国家行政部门。

若本集团可以无条件地自合同授予方收取确定金额的货币资金或其他金融资产的；或在本集团提供经营服务的收费低于某一限定金额的情况下，合同授予方按照合同规定负责将有关差价补偿给本集团的，本集团在确认收入的同时确认金融资产，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的规定处理；本集团确认的金融资产，在其存续期间按照实际利率法计算确定利息收入，计入当期损益。若合同规定本集团在有关基础设施建成后，从事经营的一定期间内有权利向获取服务的对象收取费用，但收费金额不确定的，该权利不构成一项无条件收取现金的权利，本集团在确认收入的同时确认无形资产，该无形资产在从事经营期限内按直线法摊销。

本集团未提供建造服务，将基础设施建造发包给其他方，不确认建造服务收入。基础设施建成后，按照《企业会计准则第14号——收入》确认与后续经营服务相关的收入。

23. 政府补助

√适用 □不适用

政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费返还、财政补贴等。

政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

本集团将与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值，或确认为递延收益并在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分摊计入损益。

对于政府扶持金类型的政府补助，若用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。对于其他与收益相关的政府补助，若用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，冲减相关成本；若用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接冲减相关成本。本集团对同类政府补助采用相同的列报方式。与日常活动相关的政府补助纳入营业利润，与日常活动无关的政府补助计入营业外收支。

24. 递延所得税资产/递延所得税负债

√适用 □不适用

递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。

递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的应纳税所得额为限。

对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本集团能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。

同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：

递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳税主体征收的所得税相关；

本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利。

25. 租赁

(1). 经营租赁的会计处理方法

√适用 □不适用

本集团为承租人时，在租赁期开始日，除选择采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，对租赁确认使用权资产和租赁负债。

在租赁期开始日后，本集团采用成本模式对使用权资产进行后续计量。参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。本集团按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。

本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。按照《企业会计准则第17号——借款费用》等其他准则规定应当计入相关资产成本的，从其规定。

本集团对于短期租赁和低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债，将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产成本或当期损益。

本集团作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。将发生的与经营租赁有关的初始直接费用进行资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。

对于经营租赁资产中的固定资产和投资性房地产，本集团应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当根据相关资产适用的企业会计准则以及相关资产规定的合理的方法进行摊销。本集团按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，确定经营租赁资产是否发生减值，并进行相应会计处理。

(2). 融资租赁的会计处理方法

√适用 □不适用

本集团作为出租人的，在租赁期开始日，对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产，并按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。

26. 其他重要的会计政策和会计估计

√适用 □不适用

(1) 股利分配

现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。

(2) 分部信息

本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告分部并披露分部信息。

经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1)该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；(2)本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；(3)本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。

(3) 重要会计估计和判断

本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和关键判断进行持续的评价。

(a) 采用会计政策的关键判断下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整的重要风险：

（i）金融资产的分类本集团在确定金融资产的分类时涉及的重大判断包括业务模式及合同现金流量特征的分析等。

本集团在金融资产组合的层次上确定管理金融资产的业务模式，考虑的因素包括评价和向关键管理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的风险及其管理方式、以及相关业务管理人员获得报酬的方式等。

本集团在评估金融资产的合同现金流量是否与基本借贷安排相一致时，存在以下主要判断：本金是否可能因提前还款等原因导致在存续期内的时间分布或者金额发生变动；利息是否仅包括货币时间价值、信用风险、其他基本借贷风险以及成本和利润的对价。例如，提前偿付的金额是否仅反映了尚未支付的本金及以未偿付本金为基础的利息，以及因提前终止合同而支付的合理补偿。

(ii) 信用风险显著增加的判断本集团判断信用风险显著增加的主要标准为逾期天数超过30日，或者以下一个或多个指标发生显著变化：债务人所处的经营环境、内外部信用评级、实际或预期经营成果的显著变化、担保物价值或担保方信用评级的显著下降等。

本集团判断已发生信用减值的主要标准为逾期天数超过90日(即，已发生违约)，或者符合以下一个或多个条件：债务人发生重大财务困难，进行其他债务重组或很可能破产等。

(b) 重要会计估计及其关键假设(i) 税项本集团在多个地区缴纳多种税项。在正常的经营活动中，很多交易和事项的最终税务处理都存在不确定性。在计提各个地区的土地增值税和所得税费用时，本集团需要作出重大判断。如果这些

税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间的所得税费用和递延所得税的金额产生影响。

(ii) 递延所得税递延所得税资产的估计需要对未来各个年度的应纳税所得额及适用税率进行估计，递延所得税资产的实现取决于集团未来是否很可能获得足够的应纳税所得额。未来税率的变化和暂时性差异的转回时间也可能影响所得税费用/(收益)以及递延所得税的余额。此外，本集团根据对长期股权投资的持有意图，判断对其账面价值与计税基础的差异是否需要确认递延所得税负债。上述估计的变化可能导致对递延所得税的重要调整。

(iii) 房地产开发成本本集团确认开发成本时需要按照开发项目的开发成本和开发进度作出重大估计和判断。当房地产开发项目的最终决算成本、审价结果与预算成本不一致时，其差额将影响相应的开发产品、开发成本和主营业务成本。本集团对保障房项目预计发生的维修成本进行估计，若最终决算的维修成本与预算成本不一致，其差额将影响营业成本。

(iv) 交易性金融资产公允价值变动本集团在对交易性金融资产和其他非流动金融资产的公允价值进行评估时，将采用估值技术。估值技术的输入值主要包括无风险利率、股价波动率、PE乘数、缺乏流动性折扣等。这些输入值估计的变化可能导致对公允价值变动损益的调整。

(v) 预期信用损失的计量本集团通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失，并基于违约概率和违约损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本集团使用内部历史信用损失经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。

在考虑前瞻性信息时，本集团考虑了不同的宏观经济情景。本集团定期监控并复核与预期信用损失计算相关的重要宏观经济假设和参数，包括经济下滑的风险、外部市场环境、技术环境、客户情况的变化、国内生产总值和消费者物价指数等。

27. 重要会计政策和会计估计的变更

(1). 重要会计政策变更

√适用 □不适用

会计政策变更的内容和原因	审批程序	备注(受重要影响的报表项目名称和金额)
中华人民共和国财政部于2018年12月7日发布《关于修订印发<企业会计准则第21号——租赁>的通知》（财会[2018]35号）（以下简称“新租赁准则”），规定在境内上市企业自 2021年1月1日起执行修订后《企业会计准则第 21 号——租赁》。 依据上述规定，公司自 2021年 1 月 1 日起执行新租赁准则。	公司于2021年4月28日召开了第十届董事会第十次会议，审议通过了《关于会计政策变更（执行新租赁准则）的议案》、《关于会计政策

中华人民共和国财政部于 2021 年 2 月 3 日发布《关于 印发的通知》（财会【2021】1 号）（以下简称“解释 14 号”），规定关于社会资本方对政府和社会资本合作（PPP）项目合同的会计处理及因基准利率改革导致相关合同现金流量的确定基础发生变更的会计处理。 2021年8月5日，财政部会计司发布PPP项目合同社会资本方会计处理实施问答。 依据上述要求，公司自 2021年1月1日起按照解释14号规定以及财政部会计处理实施问答，调整相应会计报表科目。	变更（解释14号）的议案； 公司于2021年4月28日召开了第十届监事会第五次会议，审议通过了《关于会计政策变更（执行新租赁准则）的议案》、《关于会计政策变更（解释14号）的议案》。

(3). 2021年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况

√适用 □不适用

合并资产负债表

单位：元 币种：人民币

项目	2020年12月31日	2021年1月1日	调整数
流动资产：
货币资金	18,426,632,982.88	18,426,632,982.88
交易性金融资产	668,753,383.60	668,753,383.60
应收账款	1,705,664,383.29	1,705,664,383.29
预付款项	605,831,974.95	605,831,974.95
其他应收款	3,972,031,298.81	3,972,031,298.81
其中：应收利息	29,241,575.03	29,241,575.03
应收股利
存货	28,597,431,802.17	28,597,431,802.17
合同资产	185,058,003.11	185,058,003.11
一年内到期的非流动资产
其他流动资产	538,726,250.27	538,726,250.27
流动资产合计	54,700,130,079.08	54,700,130,079.08
非流动资产：
长期应收款	376,264,140.30		-376,264,140.30
长期股权投资	6,252,238,140.45	6,252,238,140.45
其他权益工具投资	2,188,436.00	2,188,436.00
其他非流动金融资产	846,993,195.03	846,993,195.03
投资性房地产	2,453,664,441.71	2,453,664,441.71
固定资产	17,409,007.45	17,409,007.45
使用权资产		10,321,031.68	10,321,031.68
无形资产	23,662,036.02	23,662,036.02
开发支出
商誉
长期待摊费用	255,911.70	255,911.70
递延所得税资产	585,179,195.68	585,179,195.68
其他非流动资产		376,264,140.30	376,264,140.30
非流动资产合计	10,557,854,504.34	10,568,175,536.02	10,321,031.68
资产总计	65,257,984,583.42	65,268,305,615.10	10,321,031.68

流动负债：
短期借款	8,910,100,000.00	8,910,100,000.00
应付票据
应付账款	4,067,135,583.19	4,067,135,583.19
预收款项
合同负债	3,671,559,623.62	3,671,559,623.62
应付职工薪酬	49,499,770.23	49,499,770.23
应交税费	1,271,159,854.44	1,271,159,854.44
其他应付款	3,584,576,017.33	3,584,576,017.33
其中：应付利息	204,790,549.19	204,790,549.19
应付股利	9,102,125.02	9,102,125.02
一年内到期的非流动负债	5,094,342,891.53	5,094,342,891.53
其他流动负债	208,484,385.31	208,484,385.31
流动负债合计	26,856,858,125.65	26,856,858,125.65
非流动负债：
长期借款	7,084,215,778.00	7,084,215,778.00
应付债券	7,957,661,068.74	7,957,661,068.74
租赁负债		10,321,031.68	10,321,031.68
长期应付款	16,660,440.40	16,660,440.40
长期应付职工薪酬
预计负债	551,316,392.47	551,316,392.47
递延收益	72,162,670.00	72,162,670.00
递延所得税负债	320,921,111.08	320,921,111.08
其他非流动负债
非流动负债合计	16,002,937,460.69	16,013,258,492.37	10,321,031.68
负债合计	42,859,795,586.34	42,870,116,618.02	10,321,031.68
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）	2,529,575,634.00	2,529,575,634.00
资本公积	2,711,369,053.60	2,711,369,053.60
减：库存股
其他综合收益	15,348,444.69	15,348,444.69
盈余公积	2,400,127,912.21	2,400,127,912.21
未分配利润	13,132,602,059.61	13,132,602,059.61
归属于母公司所有者权益（或股东权益）合计	20,789,023,104.11	20,789,023,104.11
少数股东权益	1,609,165,892.97	1,609,165,892.97
所有者权益（或股东权益）合计	22,398,188,997.08	22,398,188,997.08
负债和所有者权益（或股东权益）总计	65,257,984,583.42	65,268,305,615.10	10,321,031.68

母公司资产负债表

单位：元 币种：人民币

项目	2020年12月31日	2021年1月1日	调整数
流动资产：
货币资金	16,886,764,849.81	16,886,764,849.81
交易性金融资产	530,453,383.60	530,453,383.60
应收账款
预付款项	4,177,672.56	4,177,672.56
其他应收款	6,889,290,925.10	6,889,290,925.10
其中：应收利息	15,769,649.56	15,769,649.56
应收股利
存货
合同资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产	172,882.53	172,882.53
流动资产合计	24,310,859,713.60	24,310,859,713.60
非流动资产：
长期应收款
长期股权投资	10,144,145,344.15	10,144,145,344.15
其他权益工具投资	1,878,436.00	1,878,436.00
其他非流动金融资产	846,993,195.03	846,993,195.03
投资性房地产
固定资产	7,957,350.41	7,957,350.41
使用权资产		32,496,761.88	32,496,761.88
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用	255,911.63	255,911.63
递延所得税资产	14,429,671.51	14,429,671.51
其他非流动资产	1,505,000,000.00	1,505,000,000.00
非流动资产合计	12,520,659,908.73	12,553,156,670.61	32,496,761.88
资产总计	36,831,519,622.33	36,864,016,384.21	32,496,761.88

流动负债：
短期借款	8,490,000,000.00	8,490,000,000.00
应付账款
应付职工薪酬	13,232,812.90	13,232,812.90
应交税费	152,135,638.99	152,135,638.99
其他应付款	1,721,545,027.77	1,721,545,027.77
其中：应付利息	193,634,318.69	193,634,318.69
应付股利	9,102,125.02	9,102,125.02
持有待售负债
一年内到期的非流动负债	3,500,000,000.00	3,500,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计	13,876,913,479.66	13,876,913,479.66
非流动负债：
长期借款
应付债券	6,657,661,068.74	6,657,661,068.74
租赁负债		32,496,761.88	32,496,761.88
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计	6,657,661,068.74	6,690,157,830.62	32,496,761.88
负债合计	20,534,574,548.40	20,567,071,310.28	32,496,761.88
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本）	2,529,575,634.00	2,529,575,634.00
资本公积	2,425,916,746.96	2,425,916,746.96
减：库存股
其他综合收益	15,348,444.69	15,348,444.69
盈余公积	2,056,889,807.37	2,056,889,807.37
未分配利润	9,269,214,440.91	9,269,214,440.91
所有者权益（或股东权益）合计	16,296,945,073.93	16,296,945,073.93
负债和所有者权益（或股东权益）总计	36,831,519,622.33	36,864,016,384.21	32,496,761.88

五、税项

1. 主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用 □不适用

税种	计税依据	税率
增值税	应纳税增值额(应纳税额按应纳税销售额乘以适用税率扣除当期允许抵扣的进项税后的余额计算)	5%,6%,9%
城市维护建设税	缴纳的增值税税额	5%,7%
企业所得税	应纳税所得额	25%
土地增值税	土地增值额部分以30%至60%的超率累进税率计算	30%至60%超率累进税率
房产税	应纳税租赁收入、应税房产原值的70%	12%,1.2%
教育费附加	缴纳的增值税税额	4%,5%

六、合并财务报表项目注释

1、 货币资金

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
库存现金	28,903.54	34,294.54
银行存款	5,215,534,487.59	18,317,690,818.01
其他货币资金	115,197,185.25	108,907,870.33
合计	5,330,760,576.38	18,426,632,982.88
其中：存放在境外的款项总额	74,747.10	23,983.36

项目	期末余额	期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产	502,060,196.37	530,453,383.60
其中：
交易性权益工具投资	502,060,196.37	530,453,383.60
指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产	129,048,000.00	138,300,000.00
合计	631,108,196.37	668,753,383.60

账龄	期末账面余额
1年以内	149,067,519.26
1至2年	994,690,201.16
2至3年	49,504,317.94
3至4年
4至5年
5年以上	27,943,230.38
合计	1,221,205,268.74

(2). 按坏账计提方法分类披露

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

类别	期末余额					期初余额
	账面余额		坏账准备		账面 价值	账面余额		坏账准备		账面 价值
	金额	比例(%)	金额	计提比例(%)		金额	比例(%)	金额	计提比例(%)
按单项计提坏账准备	3,382,087.00	0.28	3,382,087.00	100.00	-	3,382,087.00	0.20	3,382,087.00	100.00	-
按组合计提坏账准备	1,221,631,921.43	99.72	426,652.68	0.03	1,221,205,268.74	1,706,250,021.53	99.80	585,638.24	0.03	1,705,664,383.29
合计	1,225,014,008.43	/	3,808,739.68	/	1,221,205,268.74	1,709,632,108.53	/	3,967,725.24	/	1,705,664,383.29

名称	期末余额
	账面余额	坏账准备	计提比例（%）	计提理由
其他第三方	3,382,087.00	3,382,087.00	100.00	预计无法收回
合计	3,382,087.00	3,382,087.00	100.00	/

名称	期末余额
	应收账款	坏账准备	计提比例（%）
未逾期	1,142,905,977.27	160,481.27	0.01
合计	1,142,905,977.27	160,481.27	0.01

名称	期末余额
	应收账款	坏账准备	计提比例（%）
未逾期	24,927,498.68	245,477.83	0.98
合计	24,927,498.68	245,477.83	0.98

名称	期末余额
	应收账款	坏账准备	计提比例（%）
未逾期	50,934,267.76	18,866.69	0.04
合计	50,934,267.76	18,866.69	0.04

□适用 √不适用

组合计提项目：其他

单位：元 币种：人民币

名称	期末余额
	应收账款	坏账准备	计提比例（%）
未逾期	2,864,177.72	1,826.89	0.07
合计	2,864,177.72	1,826.89	0.07

类别	期初余额	本期变动金额				期末余额
		计提	收回或转回	转销或核销	其他变动
单项计提坏账准备	3,382,087.00					3,382,087.00
组合计提坏账准备	585,638.24		158,985.56			426,652.68
合计	3,967,725.24		158,985.56			3,808,739.68

项目	余额	坏账准备金额	占应收账款余额总额比例
余额前五名的应收账款总额	1,203,522,837.71	175,723.71	98.25%

(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额

□适用 √不适用

其他说明：

√适用 □不适用

于2021年6月30日，本集团以账面价值为593,069.08元的应收账款作为应付债券1,300,000,000.00元的质押。

4、 预付款项

(1). 预付款项按账龄列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

账龄	期末余额		期初余额
	金额	比例(%)	金额	比例(%)
1年以内	422,352,271.13	62.59	238,300,455.96	39.33
1至2年	96,251,748.55	14.27	67,948,446.70	11.22
2至3年	2,046,031.23	0.30	46,655,190.17	7.70
3年以上	154,125,945.43	22.84	252,927,882.12	41.75
合计	674,775,996.34	100.00	605,831,974.95	100.00

项目	金额	占预付款总额比例
余额前五名的预付款项总额	275,684,210.68	40.86%

项目	期末余额	期初余额
应收利息	29,241,575.03	29,241,575.03
应收股利	11,140,782.54
其他应收款	1,583,923,876.63	3,942,789,723.78
合计	1,624,306,234.20	3,972,031,298.81

应收利息

(1). 应收利息分类

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
常州明城	29,241,575.03	29,241,575.03
合计	29,241,575.03	29,241,575.03

坏账准备	第一阶段	第二阶段	第三阶段	合计
	未来12个月预期信用损失	整个存续期预期信用损失(未发生信用减值)	整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)
2021年1月1日余额	8,229.85			8,229.85
2021年1月1日余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2021年6月30日余额	8,229.85			8,229.85

项目(或被投资单位)	期末余额	期初余额
国投资本	1,960,000.00
申通地铁股份有限公司	391,720.04
海通证券股份有限公司	8,789,062.50
合计	11,140,782.54

(2). 重要的账龄超过1年的应收股利

□适用 √不适用

(3). 坏账准备计提情况

□适用 √不适用

其他说明：

√适用 □不适用

截止财务报告公告日，应收股利已全部收回。

其他应收款

(4). 按账龄披露

√适用□不适用

单位：元 币种：人民币

账龄	期末账面余额	期初账面余额
1年以内小计	729,288,408.36	3,417,483,031.45
1至2年	411,425,957.48	21,163,947.87
2至3年	20,384,863.03	498,493,855.73
3至4年	417,499,913.57	2,434,070.44
4至5年	2,844,728.43	2,557,565.35
5年以上	2,480,005.76	657,252.94
合计	1,583,923,876.63	3,942,789,723.78

款项性质	期末账面余额	期初账面余额
应收关联方款项	553,671,542.83	624,639,030.77
应收押金保证金	220,653,829.98	3,044,427,681.50
应收代垫款项	13,518,909.82	16,606,546.27
政府单位补贴款	253,442,370.43	256,644,982.15
其他	542,637,223.57	471,483.09
合计	1,583,923,876.63	3,942,789,723.78

2021年6月30日，本集团之子公司置地集团向联营企业上海沪风房地产开发有限公司拆出资金余额为17,036,193.37元(2020年12月31日：17,036,193.37元)，该拆出资金不计息。

2021年6月30日，本集团之子公司置地集团向联营企业上海开古房地产开发有限公司拆出资金余额为9,217,211.87元(2020年12月31日：9,217,211.87元)，该拆出资金不计息。

(6). 坏账准备计提情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

坏账准备	第一阶段	第二阶段	第三阶段	合计
	未来12个月预期信用损失	整个存续期预期信用损失(未发生信用减值)	整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)
2021年1月1日余额	1,648,706.61		110,350,557.17	111,999,263.78
2021年1月1日余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提	183,365.41			183,365.41
本期转回	771,905.05			771,905.05
本期转销
本期核销
其他变动
2021年6月30日余额	1,060,166.97		110,350,557.17	111,410,724.14

项目	第一阶段		第三阶段		合计
	未来12个月内预期信用损失 (组合)		整个存续期预期信用损失 (已发生信用减值)
	账面余额	坏账准备	账面余额	坏账准备	坏账准备
2020年12月31日	3,944,363,026.50	1,648,706.61	110,350,557.17	110,350,557.17	111,999,263.78
会计政策变更
2021年1月1日	3,944,363,026.50	1,648,706.61	110,350,557.17	110,350,557.17	111,999,263.78
本年新增的款项	8,257,678,315.14	183,365.41			183,365.41
本年减少的款项	10,617,057,298.04	771,905.05			771,905.05
2021年6月30日	1,584,984,043.60	1,060,166.97	110,350,557.17	110,350,557.17	111,410,724.14

类别	期初余额	本期变动金额				期末余额
		计提	收回或转回	转销	其他变

				或核销	动
单项计提坏账准备	110,350,557.17					110,350,557.17
组合计提坏账准备	1,648,706.61	183,365.41	771,905.05			1,060,166.97
合计	111,999,263.78	183,365.41	771,905.05			111,410,724.14

单位名称	款项的性质	期末余额	账龄	占其他应收款期末余额合计数的比例(%)	坏账准备 期末余额
上海丰茌企业管理有限公司	股权转让款	539,700,000.00	一年以内	34.05	151,852.42
常州明城	资金拆借	527,459,258.48	四年以内	33.28	148,408.15
应收政府单位外墙维修款项	外墙维修款	253,491,413.00	一年以内	15.99	49,042.56
上海市规划和自然资源局	土地保证金	92,940,000.00	一年以内	5.86	17,980.96
上海市闵行区七宝镇财政所单一账户	代建费	50,000,000.00	一年以内	3.15	9,673.43
合计	/	1,463,590,671.48	/	92.33	376,957.52

第三阶段	账面余额	整个存续期 预期信用 损失率	坏账准备	理由
新华证券有限公司	46,390,288.01	100.00%	46,390,288.01	预计无法收回
海南原水房地产开发经营有限公司	27,719,488.65	100.00%	27,719,488.65	预计无法收回
上海百玛士绿色能源有限公司	19,745,100.21	100.00%	19,745,100.21	预计无法收回
南京中鼎证券公司	15,000,000.00	100.00%	15,000,000.00	预计无法收回
其他	1,495,680.30	100.00%	1,495,680.30	预计无法收回
	110,350,557.17		110,350,557.17

	2021年6月30日
	账面余额	损失准备
	金额	金额	计提比例
应收政府单位补贴款
一年以内
一到二年	253,491,413.00	49,042.57	0.02%
关联方应收款项组合
一年以内	114,674.03
一到二年	136,253,405.24	38,336.83	0.03%
三年以上	417,459,258.48	117,458.09	0.03%
押金保证金组合
一年以内	185,689,145.09	333,932.76	0.18%
一到二年	14,810,109.46	5,784.88	0.04%
二到三年	20,306,220.00	9173.99	0.05%
三年以上	200,350.00	3,102.94	1.55%
代垫款项组合
一年以内	1,333,277.71	906.42	0.07%
一到二年	7,181,420.18	217,226.12	3.02%
二到三年	90,678.41	2,861.39	3.16%
三年以上	5,253,757.22	119,229.77	2.27%
其他组合
一年以内	542,647,464.72	161,314.01	0.03%
二到三年
三年以上	152,870.06	1,797.20	1.18%

项目	期末余额			期初余额
	账面余额	存货跌价准备/合同履约成本减值准备	账面价值	账面余额	存货跌价准备/合同履约成本减值准备	账面价值
开发成本	42,064,794,577.44		42,064,794,577.44	23,578,877,618.48		23,578,877,618.48
开发产品	4,820,055,440.22		4,820,055,440.22	5,013,674,649.25		5,013,674,649.25
外购商品房	4,543,037.37		4,543,037.37	4,543,037.37		4,543,037.37
低值易耗品	328,739.07		328,739.07	336,497.07		336,497.07
合计	46,889,721,794.10		46,889,721,794.10	28,597,431,802.17		28,597,431,802.17

(i)开发成本

项目名称	开发时间	预计竣工时间	项目总投资	2021年6月30日	2020年12月31日
露香园项目	2009年6月	2021年3月	7,824,190,000.00	4,061,925,128.00	4,948,743,423.04
露香园二期项目	待定	待定	27,409,620,000.00	17,771,778,944.21
青浦区朱家角镇10街坊18/5丘	2015年12月	2021年9月	3,999,810,000.00	4,043,801,508.12	3,764,891,486.63
新江湾城科技园区	2012年3月	2022年5月	8,219,000,000.00	802,050,612.51	802,010,135.90
洞泾镇新农河三号-1地块	2019年9月	2021年9月	3,000,000,000.00	2,930,815,380.27	2,809,133,035.20
闵行区七宝社区05-08地块	待定	待定	待定	4,506,141.24	1,453,581.44
松江区车墩镇36-07地块	待定	待定	待定	1,895,907.84	1,895,907.84
金山区朱泾镇城中村改造项目	2016年4月	2022年12月	4,364,830,000.00	2,539,287,908.15	2,368,580,136.64
闵行区颛桥镇闵行新城项目	2020年4月	2022年4月	2,276,470,000.00	1,491,240,724.43	1,267,634,520.62
新江湾城社区A3-05地块	2019年7月	2022年4月	1,706,000,000.00	1,131,584,491.59	1,057,432,164.34
闵行区浦江镇浦江社区租赁住房项目	2018年11月	2022年4月	1,705,330,000.00	1,265,002,135.79	1,140,849,302.45
黄山高铁A-1商服地块	2019年5月	2021年5月	1,577,000,000.00	844,830,039.72	690,844,849.61
杨浦区新江湾社区租赁住房项目	2018年12月	2021年10月	998,158,900.00	527,795,897.33	488,825,846.43
新凯家园二期集中商铺	2012年4月	2021年12月	470,000,000.00	173,349,165.81	173,349,165.81
新凯家园三期B块集中商业	2009年12月	待定	226,355,500.00	161,095.43	161,095.43
七宝社区MHPO-0105单元01-02地块项目	2020年6月	2022年3月	1,405,000,000.00	533,864,108.64	517,387,721.43
万安地块	待定	待定	待定	3,940,905,388.36	3,545,685,245.67
合计	****	****	****	42,064,794,577.44	23,578,877,618.48

项目名称	竣工日期	2020年 12月31日	本年增加	本年减少	2021年 6月30日
新江湾城C4地块	2014年4月	480,322,594.46	-	-	480,322,594.46
露香园项目	2014年8月	2,348,114,103.58	1,047,535,818.57	1,229,724,856.95	2,165,925,065.20
新凯家园一期	2006年10月	14,260,086.72	-	-	14,260,086.72
新凯家园二期	2010年3月	4,971,266.60	-	-	4,971,266.60
新凯家园三期C地块	2014年9月	8,508,214.59	-	-	8,508,214.59
新凯家园三期D地块	2013年12月	9,855,553.80	-	-	9,855,553.80
青浦徐泾华新拓展基地C区项目	2016年6月	26,300,826.13	817,440.61	-	27,118,266.74
诸光路1号地块D地块	2012年9月	6,691,291.82	94,166.98		6,785,458.80
诸光路2号地块E地块	2015年6月	12,612,904.60	699,789.10	-	13,312,693.70
闸北闻喜华庭项目	2016年6月	29,974,981.52	-	-	29,974,981.52
韵意一期项目	2018年6月	252,850,270.93	6,489,291.48	-	259,339,562.41
新江湾城科技园区	2020年6月	1,801,655,055.16		19,530,858.82	1,782,124,196.34
其他		17,557,499.34	-	-	17,557,499.34
合计	****	5,013,674,649.25	1,055,636,506.74	1,249,255,715.77	4,820,055,440.22

(2). 存货跌价准备及合同履约成本减值准备

□适用 √不适用

(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明

√适用 □不适用

于2021年6月30日，本集团计入存货成本中的资本化的借款费用为347,056,630.75元。用于确定借款费用资本化额的资本化率为年利率4.68%。

(4). 合同履约成本本期摊销金额的说明

□适用 √不适用

其他说明：

√适用 □不适用

存货可变现净值的确认依据是以存货的估计售价减去估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关的税费后的金额确定。于2021年6月30日及2020年12月31日，本集团未计提存货跌价准备。

7、 合同资产

(1). 合同资产情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额			期初余额
	账面余额	减值准备	账面价值	账面余额	减值准备	账面价值
合同资产	185,058,003.11		185,058,003.11	185,058,003.11		185,058,003.11
减：合同资产减值准备
合计	185,058,003.11		185,058,003.11	185,058,003.11		185,058,003.11

项目	期末余额	期初余额
合同取得成本	23,913,836.88	20,673,362.77

待抵扣进项税额	438,943,788.06	345,442,318.80
待认证增值税	28,587,359.84	31,342,529.51
预缴增值税	202,237,789.28	12,206,993.43
预缴土地增值税	127,234,793.35	107,681,464.11
预缴营业税	8,583,743.11	8,583,743.11
预缴其他税费	17,072,594.07	12,795,838.54
合计	846,573,904.59	538,726,250.27

10、 长期股权投资

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

被投资单位	期初 余额	本期增减变动								期末 余额	减值准备期末余额
		追加投资	减少投资	权益法下确认的投资损益	其他综合收益调整	其他权益变动	宣告发放现金股利或利润	计提减值准备	其他
一、合营企业
上海诚鼎创富投资管理有限公司	21,672,452.74			2,621,162.09			7,500,000.00			16,793,614.83
上海湾谷科技园管理有限公司	4,303,338.25			-896,227.12						3,407,111.13
小计	25,975,790.99			1,724,934.97	-	-	7,500,000.00	-	-	20,200,725.96
二、联营企业
西部证券股份有限公司(“西部证券”) (i)	2,958,781,015.37			73,389,476.65	-1,946,270.95		34,845,731.49			2,995,378,489.58
上海高泰房地产开发有限公司	855,751,182.90			2,319,038.91						858,070,221.81
上海合庭房地产开发有限公司	183,290,302.02			-301,456.50						182,988,845.52
上海开古房地产开发有限公司	334,030,117.87			291,090.98						334,321,208.85
上海沪风房地产开发有限公司	294,148,537.21			310,550.40						294,459,087.61
上海东荣房地产开发有限公司	197,473,255.00			-443.07						197,472,811.93
上海康州房地产开发有限公司(ii)	247,582,634.91		248,391,684.00	809,049.09						-0.00
上海黄山合城置业有限公司(“黄山合城”)	80,548,494.57			72,711,246.51						153,259,741.08
常州明城	15,149,482.05			-1,750,972.35						13,398,509.70
上海建科集团股份有限公司(iii)	264,483,795.92			6,982,700.00						271,466,495.92
上海城投集团财务有限公司	202,238,870.68			-2,851,518.56						199,387,352.12
上海诚鼎新扬子投资合伙企业(有限合伙)	160,438,412.36		19,900,498.00	1,415,817.93						141,953,732.29
扬州市华建诚鼎股权投资合伙企业(有限合伙)	136,643,718.36			-1,415,835.26						135,227,883.10
上海诚鼎华建投资管理合伙企业(有限合伙)	977,175.03			870,586.44						1,847,761.47

无锡诚鼎智慧城市创业股权投资合伙企业(有限合伙)(ii)	174,536,193.27	120,000,000.00		-2,298,274.26						292,237,919.01
上海电科诚鼎智能产业投资合伙企业(有限合伙)	54,219,258.27		4,285,714.00	26,030,860.62			9,857,142.00			66,107,262.89
上海诚鼎德同股权投资基金有限公司	30,536,955.30			386,312.80						30,923,268.10
上海诚鼎扬子投资合伙企业(有限合伙)	25,216,308.19		12,827,988.00	-563,390.55						11,824,929.64
上海诚鼎创佳投资管理有限公司	3,279,505.24		1,387,500.00	105,219.33			925,000.00			1,072,224.57
上海德同诚鼎股权投资基金管理有限公司	2,665,640.93			-72,171.26						2,593,469.67
上海诚鼎扬子股权投资基金管理合伙企业(有限合伙)	1,372,458.27			-68,454.64						1,304,003.63
上海诚鼎创云股权投资基金管理合伙企业(有限合伙)	755,543.10			3,982.94						759,526.04
上海诚鼎创业投资有限公司	631,704.96			3,931.14						635,636.10
上海诚鼎投资管理有限公司	135,224.59			22,931.41						158,156.00
上海欣顺建设工程监理有限公司	908,298.70			-597,673.82						310,624.88
上海城磊置业有限公司	468,264.39			726.67						468,991.06
小计	6,226,262,349.46	120,000,000.00	286,793,384.00	175,733,331.55	-1,946,270.95	-	45,627,873.49	-	-	6,187,628,152.57
合计	6,252,238,140.45	120,000,000.00	286,793,384.00	177,458,266.52	-1,946,270.95	-	53,127,873.49	-	-	6,207,828,878.53

11、 其他权益工具投资

(1). 其他权益工具投资情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
非上市公司股权
上海管道纯净水股份有限公司	1,878,436.00	1,878,436.00
上海飞骋房地产有限公司	310,000.00	310,000.00
上海莱福（集团）股份有限公司
合计	2,188,436.00	2,188,436.00

项目	期末余额	期初余额
股权投资基金	459,399,449.06	445,939,693.61
非上市公司股权投资	381,851,524.41	401,053,501.42
合计	841,250,973.47	846,993,195.03

项目	房屋、建筑物	房屋装修	土地使用权	合计
一、账面原值
1.期初余额	2,009,207,509.68	107,161,495.34	663,107,240.39	2,779,476,245.41
2.本期增加金额		1,170,860.74		1,170,860.74
（1）外购
（2）存货\固定资产\在建工程转入		1,170,860.74		1,170,860.74
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额	2,009,207,509.68	108,332,356.08	663,107,240.39	2,780,647,106.15
二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额	214,465,656.50	5,979,127.52	105,367,019.68	325,811,803.70
2.本期增加金额	25,098,689.75	5,584,906.97	6,451,570.80	37,135,167.52
（1）计提或摊销	25,098,689.75	5,584,906.97	6,451,570.80	37,135,167.52
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额	239,564,346.25	11,564,034.49	111,818,590.48	362,946,971.22
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
3、本期减少金额
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值	1,769,643,163.43	96,768,321.59	551,288,649.91	2,417,700,134.93
2.期初账面价值	1,794,741,853.18	101,182,367.82	557,740,220.71	2,453,664,441.71

项目	期末余额	期初余额
固定资产	18,460,122.70	17,409,007.45
固定资产清理
合计	18,460,122.70	17,409,007.45

固定资产

(1). 固定资产情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	房屋及建筑物	运输工具	办公及其他设备	合计
一、账面原值：
1.期初余额	27,909,778.38	4,270,087.65	11,804,530.19	43,984,396.22
2.本期增加金额			2,035,377.47	2,035,377.47
（1）购置			2,035,377.47	2,035,377.47
（2）在建工程转入
3.本期减少金额		26,218.58	335,298.37	361,516.95
（1）处置或报废			335,298.37	335,298.37
（2）其他		26,218.58		26,218.58
4.期末余额	27,909,778.38	4,243,869.07	13,504,609.29	45,658,256.74
二、累计折旧
1.期初余额	14,880,077.65	2,545,517.43	9,149,793.69	26,575,388.77
2.本期增加金额	215,056.59	73,512.12	651,906.98	940,475.69
（1）计提	215,056.59	73,512.12	651,906.98	940,475.69
3.本期减少金额			317,730.42	317,730.42
（1）处置或报废			317,730.42	317,730.42
4.期末余额	15,095,134.24	2,619,029.55	9,483,970.25	27,198,134.04
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值	12,814,644.14	1,624,839.52	4,020,639.04	18,460,122.70
2.期初账面价值	13,029,700.73	1,724,570.22	2,654,736.50	17,409,007.45

固定资产清理

□适用 √不适用

15、 使用权资产

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	办公楼	设备	合计
一、账面原值
1.期初余额	2,263,989.41	8,057,042.27	10,321,031.68
2.本期增加金额
3.本期减少金额
4.期末余额	2,263,989.41	8,057,042.27	10,321,031.68
二、累计折旧
1.期初余额
2.本期增加金额	617,487.09	451,796.27	1,069,283.36
(1)计提	617,487.09	451,796.27	1,069,283.36
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额	617,487.09	451,796.27	1,069,283.36
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值	1,646,502.32	7,605,246.00	9,251,748.32
2.期初账面价值	2,263,989.41	8,057,042.27	10,321,031.68

项目	BOT特许经营权	合计
一、账面原值
1.期初余额	23,662,036.02	23,662,036.02
2.本期增加金额	22,852,098.78	22,852,098.78
(1)购置	22,852,098.78	22,852,098.78
(2)内部研发
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额	46,514,134.80	46,514,134.80
二、累计摊销
1.期初余额

2.本期增加金额
3.本期减少金额
4.期末余额
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
3.本期减少金额
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值	46,514,134.80	46,514,134.80
2.期初账面价值	23,662,036.02	23,662,036.02

项目	期初余额	本期增加金额	本期摊销金额	其他减少金额	期末余额
软件使用费	255,911.70		65,188.81		190,722.89
合计	255,911.70		65,188.81		190,722.89

项目	期末余额		期初余额
	可抵扣暂时性差异	递延所得税 资产	可抵扣暂时性差异	递延所得税 资产
资产减值准备
内部交易未实现利润
可抵扣亏损	451,814,209.56	112,953,552.39	689,370,835.24	172,342,708.81
预提土地增值税	501,128,397.64	125,282,099.41	501,156,730.96	125,289,182.74
暂时未支付成本费用	633,892,017.32	158,473,004.33	598,019,244.44	149,504,811.10
预收账款预计利润	434,709,877.24	108,677,469.31	434,709,877.24	108,677,469.31
长期股权投资账面价值和计税价值差异	62,529,025.00	15,632,256.25	62,529,025.00	15,632,256.25

金融资产公允价值变动引起的调整	21,786,049.52	5,446,512.38	12,534,049.52	3,133,512.38
资产减值准备	48,888,519.96	12,222,129.99	49,629,949.60	12,407,487.40
存货账面价值与计税基础的差额	59,822,120.88	14,955,530.22	59,822,120.88	14,955,530.22
超过扣除限额的广告费	947,509.88	236,877.47	947,509.88	236,877.47
合计	2,215,517,727.00	553,879,431.75	2,408,719,342.76	602,179,835.68

项目	期末余额		期初余额
	应纳税暂时性差异	递延所得税 负债	应纳税暂时性差异	递延所得税 负债
非同一控制企业合并资产评估增值	1,242,867,638.08	310,716,909.52	1,251,775,391.52	312,943,847.88
其他债权投资公允价值变动
其他权益工具投资公允价值变动
长期股权投资账面价值和计税价值差异	41,268,744.84	10,317,186.21	41,268,744.84	10,317,186.21
金融资产公允价值变动引起的调整	16,195,883.24	4,048,970.81	53,827,623.00	13,456,905.75
建设、运营及移交合同账面价值与计税基础差异	4,815,244.96	1,203,811.24	4,815,244.96	1,203,811.24
合计	1,305,147,511.12	326,286,877.78	1,351,687,004.32	337,921,751.08

项目	递延所得税资产和负债期末互抵金额	抵销后递延所得税资产或负债期末余额	递延所得税资产和负债期初互抵金额	抵销后递延所得税资产或负债期初余额
递延所得税资产	7,592,705.06	546,286,726.69	17,000,640.00	585,179,195.68
递延所得税负债	7,592,705.06	318,694,172.72	17,000,640.00	320,921,111.08

(4). 未确认递延所得税资产明细

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
可抵扣暂时性差异	654,648,983.50	514,640,589.62
可抵扣亏损	655,909,731.68	472,426,764.79
合计	1,310,558,715.18	987,067,354.41

年份	期末金额	期初金额	备注
2020
2021	106,436,627.04	106,477,724.06
2022	190,506,530.24	190,506,530.24
2023	6,970,677.05	6,970,677.05
2024	42,916,276.41	42,998,231.00
2025	125,444,723.41	125,473,602.44
2026	183,634,897.53
合计	655,909,731.68	472,426,764.79	/

项目	期末余额			期初余额
	账面余额	减值准备	账面价值	账面余额	减值准备	账面价值
江阴ppp项目	739,699,268.11	50,282.40	739,648,985.71	376,264,140.30		376,264,140.30
合计	739,699,268.11	50,282.40	739,648,985.71	376,264,140.30		376,264,140.30

项目	期末余额	期初余额
保证借款	400,000,000.00	400,000,000.00
信用借款	1,704,106,830.00	500,000,000.00
委托借款	5,238,100,000.00	8,010,100,000.00
合计	7,342,206,830.00	8,910,100,000.00

于2021年6月30日，银行委托贷款2，000,000,000.00元(2020年12月31日：1,900,000,000.00元)系由上海城投环保金融服务有限公司通过建设银行借于本公司之委托借款，年利率为4.20%。

根据本集团子公司黄山山海置业有限公司(“黄山山海”)与其母公司置地集团、股东黄山市富徽城市综合开发有限公司(“黄山富徽”)和中国建设银行签署的集团式委托贷款协议，黄山山海在此协议下的短缺金额将以委托贷款的方式向置地集团及黄山富徽借入，年利率为5.22%。于2021年6月30日，黄山山海通过委托贷款向股东黄山富徽借入的余额为38,100,000.00元(2020年12月31日：20,100,000.00元)。

于2021年6月30日，银行委托贷款90,000,000.00元(2020年12月31日：90,000,000.00元)系由上海城投环保产业投资管理有限公司通过建设银行借予本公司之委托借款，年利率为

3.85%。

于2021年6月30日，银行委托贷款600,000,000.00元(2020年12月31日：600,000,000.00元)系由上海城投公路投资(集团)有限公司通过建设银行借予本公司之委托借款，年利率为

4.35%。

于2021年6月30日，银行委托贷款1,800,000,000.00元(2020年12月31日：2,000,000,000.00元)系由上海城投通过建设银行借予本公司之委托借款，年利率为4.35%。

于2021年6月30日，银行委托贷款600,000,000.00元(2020年12月31日：无)系由上海沧达投资经济发展有限公司借予本公司之委托借款，年利率为4.35%。

于2021年6月30日，银行委托贷款110,000,000.00元(2020年12月31日：无)系由上海市市政规划设计研究院有限公司通过建设银行借予本公司之委托借款，年利率为4.35%。

于2021年6月30日，银行保证借款400,000,000.00元(2020年12月31日：400,000,000.00)系由本公司为本集团之子公司上海城投置地(香港)有限公司(“置地香港”)提供保证。

于2021年6月30日，短期借款的利率区间为3.25%至5.22%。

(2). 已逾期未偿还的短期借款情况

□适用 √不适用

其他说明：

□适用 √不适用

21、 应付账款

(1). 应付账款列示

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
应付工程及配套设施款	3,553,660,681.76	3,949,184,411.36
其他	57,272,333.08	117,951,171.83
合计	3,610,933,014.84	4,067,135,583.19

项目	期末余额	未偿还或结转的原因
未结算工程款及配套设施款	545,263,108.27	尚待结算
合计	545,263,108.27	/

项目	期末余额	期初余额
房地产开发项目预收款	7,682,007,038.57	3,588,289,719.28
预收代建工程款	79,147,395.05	79,147,395.05
其他	7,313,082.72	4,122,509.29
合计	7,768,467,516.34	3,671,559,623.62

项目	变动金额	变动原因
房地产开发项目预收款	4,093,717,319.29	本期收到露香园项目预售房款
合计	4,093,717,319.29	/

项目名称	期末余额	期初余额
露香园项目	4,463,767,020.25	1,930,834,252.33
闵行区颛桥镇闵行新城项目	755,675,392.66	755,675,392.66
丰启一期项目	1,827,855,921.26	569,198,108.26
黄山高铁A-1商服地块	301,372,422.14	208,694,508.39
松江区车墩镇大型居住社区	121,478,036.55
洞泾镇新农河三号-1地块	119,646,866.98
韵意一期项目	47,047,619.07	47,047,619.07
新江湾城科技园区	4,587,156.00	48,623,853.21
新凯家园二期	10,000,000.00	9,725,523.91
青浦徐泾华新拓展基地C区项目	17,462,799.80	6,068,424.99

新凯家园三期D地块	7,245,297.06	6,058,806.71
新凯家园三期C地块	5,489,521.71	5,763,997.80
新江湾城C4地块	281,388.00	521,559.69
诸光路1号地块D地块	64,592.37	64,592.37
诸光路2号地块E地块	33,004.72	13,079.89
合计	7,682,007,038.57	3,588,289,719.28

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
一、短期薪酬	48,597,188.08	38,771,353.02	81,513,621.19	5,854,919.91
二、离职后福利-设定提存计划	902,582.15	6,821,410.33	6,816,972.03	907,020.45
合计	49,499,770.23	45,592,763.35	88,330,593.22	6,761,940.36

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴	45,357,022.65	25,797,102.81	67,952,966.92	3,201,158.54
二、职工福利费	125,426.11	1,284,510.93	1,284,510.93	125,426.11
三、社会保险费	71,317.86	4,117,264.92	4,113,629.72	74,953.06
其中：医疗保险费	71,317.86	4,030,327.58	4,027,221.55	74,423.89
工伤保险费		61,744.64	61,417.05	327.59
生育保险费		25,192.70	24,991.12	201.58
四、住房公积金	206,768.04	7,099,783.00	7,100,790.00	205,761.04
五、工会经费和职工教育经费	2,834,078.82	472,691.36	1,061,723.62	2,245,046.56
六、其他	2,574.60			2,574.60
合计	48,597,188.08	38,771,353.02	81,513,621.19	5,854,919.91

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
1、基本养老保险	850,412.90	6,545,603.61	6,541,500.91	854,515.60
2、失业保险费	52,169.25	275,806.72	275,471.12	52,504.85
合计	902,582.15	6,821,410.33	6,816,972.03	907,020.45

25、 应交税费

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
增值税	8,772,737.66	168,440,571.18
企业所得税	413,135,871.40	548,620,729.22
个人所得税	537,998.61	620,119.12
城市维护建设税	1,023,823.48	6,116,984.62
应交土地增值税	649,639,358.43	535,395,532.80
应交土地使用税	4,164,611.00	3,966,976.19
应交房产税	1,215,801.79	2,146,644.75
应交教育费附加	793,281.88	4,871,880.52
应交印花税	1,008,112.01	842,655.39
其他	137,721.85	137,760.65
合计	1,080,429,318.11	1,271,159,854.44

项目	期末余额	期初余额
应付利息	181,728,112.62	204,790,549.19
应付股利	241,823,083.35	9,102,125.02
其他应付款	2,654,104,136.62	3,370,683,343.12
合计	3,077,655,332.59	3,584,576,017.33

项目	期末余额	期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息	33,403,154.92	22,223,175.10
短期借款应付利息	4,723,587.83	3,915,319.28
应付债券利息	143,601,369.87	178,652,054.81
合计	181,728,112.62	204,790,549.19

项目

期末余额

期初余额

普通股股利	133,677,654.01	9,102,125.02
应付股利-上海城投	108,145,429.34
合计	241,823,083.35	9,102,125.02

项目	期末余额	期初余额
应付关联方款项	195,296,354.16	191,002,108.48
应付往来款项(i)	1,006,842,939.02	914,558,227.52
销售意向金及定金	1,335,246,332.03	2,152,661,205.32
其他	116,718,511.41	112,461,801.80
合计	2,654,104,136.62	3,370,683,343.12

项目	期末余额	期初余额
1年内到期的长期借款	4,266,499,112.76	4,794,342,891.53
1年内到期的应付债券	1,797,147,011.73	300,000,000.00
合计	6,063,646,124.49	5,094,342,891.53

项目	期末余额	期初余额
待转销项税额	61,973,831.40	208,484,385.31

合计

61,973,831.40

208,484,385.31

项目	期末余额	期初余额
质押借款	1,582,201,210.87	1,149,768,462.05
抵押借款	5,213,549,753.60	5,245,390,207.48
保证借款	1,058,000,000.00	1,058,000,000.00
信用借款	4,820,500,000.00	3,225,400,000.00
委托借款	1,200,000,000.00	1,200,000,000.00
减：一年内到期的抵押借款	-185,999,112.76	-508,942,891.53
一年内到期的保证借款	-1,058,000,000.00	-1,058,000,000.00
一年内到期的信用借款	-3,020,500,000.00	-3,225,400,000.00
一年内到期的质押借款	-2,000,000.00	-2,000,000.00
合计	9,607,751,851.71	7,084,215,778.00

付息一次。于2021年6月30日，该合同下借款余额为198,650,000.00元(2020年12月31日：

40,820,000.00元)，其中关联方上海城投集团财务有限公司借款余额42,580,000.00元。

2020年，本集团之子公司露香园与上海浦东发展银行股份有限公司第一营业部签订贷款额度为6亿元的抵押贷款，以露香园持有的露香园服务式公寓为抵押。该借款首次提款日为2020年6月30日，借款期限为2020年6月19日至2035年6月18日，利息每季支付一次。于2021年6月30日，该合同下借款余额为594,000,000.00元(2020年12月31日：597,000,000.00元)，其中一年内到期金额为6,000,000.00元(2020年12月31日:6,000,000.00元)。

2019年，本集团之子公司上海城源房地产有限公司(“城源”)与中国工商银行股份有限公司上海市分行营业部、交通银行股份有限公司上海市分行和中国银行股份有限公司上海市分行签订贷款额度为13.7亿元的抵押贷款协议，由中国工商银行股份有限公司上海市分行营业部和交通银行股份有限公司上海市分行作为联合牵头行和代理行，中国银行股份有限公司上海分行作为成员行。于2021年6月30日，城源以其账面价值为702,265,758.95元的闵行区浦江镇MHPO-1307单元G03-04地块(坐落：浦江镇451街坊9/3丘)土地作为该借款的抵押物。该借款期限为自2019年11月25日起25年，利息每季度支付一次。2021年6月30日，该合同下借款余额为365,300,000.00元(2020年12月31日：303,200,000.00元)。

2020年本集团之子公司上海城驰房地产有限公司(“城驰”)与中国建设银行股份有限公司上海第五支行签订980,850,000.00元的抵押借款合同，以新江湾城街道444街坊1丘土地作为抵押，该借款期限为自首次提款日起至2044年12月30日止，利息每季度支付一次。于2021年6月30日，该合同下借款余额为281,497,892.00元(2020年12月31日：209,915,342.00元)。

2020年，本集团之子公司上海城虹万岸建设发展有限公司与中国建设银行股份有限公司上海第五支行、中国工商银行股份有限公司上海市分行营业部、中国银行股份有限公司上海市分行、招商银行股份有限公司上海分行、上海银行股份有限公司漕河泾支行签订贷款额度为52.58亿元的抵押贷款协议。于2021年6月30日，借款人承诺待具备抵押条件后办理土地抵押，达到在建工程

抵押标准后办妥在建工程抵押，建成后(即项目完工获得大产证后)转现房抵押。贷款存续期间银团各贷款人为唯一抵押人。2021年6月30日，该合同下借款余额为3,075,950,000.00元(2020年12月

31日：无)。

（ii）保证借款本集团之子公司置地集团与平安资产管理有限公司签订总额不超过12.45亿元的保证借款，由城投控股提供担保。该借款期限为自首次提款日起之后的七年，每季度付息一次。于2021年6月30日，该借款下余额为1,058,000,000.00元(2020年12月31日：1,058,000,000.00元)。

（iii）质押借款

本集团之子公司置地集团与交银国际信托有限公司签订总额不超过10亿元的质押借款合同用于子公司上海丰启置业有限公司(“丰启置业”)持有的青浦朱家角E地块项目(一期)E1地块项目的后续开发建设和置换已用于标的项目开发建设的股东借款，以置地集团持有的丰启置业的51%的股权和露香园54.55%的股权作为质押。该借款期限为自提款日之后的24个月，每季度付息一次。于2021年6月30日，该合同下借款余额999,000,000.00元，其中一年内到期的借款金额为2,000,000.00元。

于2020年度，本集团之子公司江阴新城镇与中国建设银行股份有限公司江阴支行、交通银行股份有限公司无锡分行、中国银行股份有限公司江阴支行、中信银行股份有限公司无锡分行、广发银行股份有限公司江阴支行签订贷款额度为27.4亿元质押借款合同。由中国建设银行股份有限公司江阴支行作为牵头行和代理行，交通银行股份有限公司无锡分行作为副牵头行，中国建设银行股份有限公司江阴支行、交通银行股份有限公司无锡分行、中国银行股份有限公司江阴支行、中信银行股份有限公司无锡分行、广发银行股份有限公司江阴支行作为初始贷款人。于2020年12月31日，江阴新城镇以2019年7月签署的《江阴高新区新城镇综合开发PPP项目合同》和

2019年9月签署的《江阴高新区新城镇综合开发PPP项目承继合同》项下应收账款及所有收益和权益提供质押担保。2021年6月30日，该合同下借款余额为583,201,210.87元。

(iv) 委托借款于2021年6月30日，银行委托借款350,000,000.00元(2020年12月31日：350,000,000.00元)系本公司之最终母公司上海城投通过中国建设银行借予城源之委托贷款，年利率为3.70%。

于2021年6月30日，银行委托借款350,000,000.00元(2020年12月31日：350,000,000.00元)系本公司之最终母公司上海城投通过中国建设银行借予本集团之子公司上海城驰房地产有限公司(“城驰”)之委托贷款，年利率为3.70%。

于2021年6月30日，银行委托借款500,000,000.00元(2020年12月31日：500,000,000.00元)系本公司之最终母公司上海城投通过中国建设银行借予本集团之子公司置地集团之委托贷款，年利率为3.20%。

其他说明，包括利率区间：

√适用 □不适用

于2021年6月30日，长期借款的利率区间为3.20%至6.20%。

于2021年6月30日，本集团合并资产负债率略有超过部分借款的相关合同中对本集团的财务指标要求，贷款人有权通过判断是否影响本集团偿债能力从而可能要求本集团加速偿还部分或全部相关的长期借款，本集团已将因此情况或所涉及的长期借款余额共计人民币4,208,499,112.76元重分类至一年内到期的非流动负债。

30、 应付债券

(1). 应付债券

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
15沪城控MTN001(101575003)(7年期)	1,497,147,011.73	1,495,452,481.83
19沪城控 MTN001 (101900542)(5年期)	2,485,387,545.39	2,482,988,052.50
城投控股大厦-西部证券专项资产管理计划	1,300,000,000.00	1,300,000,000.00
债权融资计划（3年期）	2,983,587,827.61	2,979,220,534.41
减：一年内到期的应付债券	-1,797,147,011.73	-300,000,000.00
合计	6,468,975,373.00	7,957,661,068.74

(2). 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

债券 名称	发行 日期	债券 期限	发行 金额	期初 余额	按面值计提利息	溢折价摊销	本期 偿还	期末 余额
15 沪城控 MTN001(101575003)	2015/4/22	7年	1,500,000,000	1,495,452,481.83	39,375,000.00	1,694,529.90	39,375,000.00	1,497,147,011.73
19沪城控 MTN001(101900542)	2019/4/15	5年	2,500,000,000	2,482,988,052.50	56,625,000.00	2,399,492.89	56,625,000.00	2,485,387,545.39
城投控股大厦-西部证券专项资产管理计划	2020/10/12	9年	1,300,000,000	1,300,000,000.00	24,383,000.02		24,383,000.02	1,300,000,000.00
债权融资计划（3年期）(一期）	2020/7/30	3年	1,000,000,000	992,783,686.76	20,696,269.03	1,401,679.77	20,696,269.03	994,185,366.53
债权融资计划（3年期）（二期）	2020/8/27	3年	1,500,000,000	1,488,868,843.01	31,044,403.54	2,104,055.76	31,044,403.54	1,490,972,898.77
债权融资计划（3年期）（三期）	2020/10/14	3年	500,000,000	497,568,004.64	10,348,134.51	861,557.67	10,348,134.51	498,429,562.31
减：一年内到期的应付债券				-300,000,000.00				-1,797,147,011.73
合计	/	/	8,300,000,000.00	7,957,661,068.74	182,471,807.10	8,461,315.99	182,471,807.10	6,468,975,373.00

31、 租赁负债

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末余额	期初余额
应付租赁款项	10,342,067.04	10,321,031.68
合计	10,342,067.04	10,321,031.68

项目	期末余额	期初余额
长期应付款	16,094,872.06	16,660,440.40
合计	16,094,872.06	16,660,440.40

项目	期末余额	期初余额
押金及保证金	16,094,872.06	16,660,440.40
减：一年内到期的长期应付款
合计	16,094,872.06	16,660,440.40

项目	期初余额	期末余额	形成原因
保障房外墙维修	551,316,392.47	540,874,306.25	外墙维修
合计	551,316,392.47	540,874,306.25	/

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额	形成原因
政府补助	72,162,670.00			72,162,670.00	租赁住房补贴
合计	72,162,670.00			72,162,670.00	/

36、 股本

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

	期初余额	本次变动增减（+、一）					期末余额
		发行 新股	送股	公积金 转股	其他	小计
股份总数	2,529,575,634.00						2,529,575,634.00

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
资本溢价（股本溢价）	2,065,234,965.07		1,093,486,707.74	971,748,257.33
权益法核算的被投资单位除综合收益和利润分配以外的其他权益变动	646,576,222.43			646,576,222.43
子公司其他资本公积变动	-442,133.90			-442,133.90
合计	2,711,369,053.60		1,093,486,707.74	1,617,882,345.86

项目	期初 余额	本期发生金额						期末 余额
		本期所得税前发生额	减：前期计入其他综合收益当期转入损益	减：前期计入其他综合收益当期转入留存收益	减：所得税费用	税后归属于母公司	税后归属于少数股东
一、不能重分类进损益的其他综合收益
二、将重分类进损益的其他综合收益	15,348,444.69	-1,946,270.95				-1,946,270.95		13,402,173.74
其中：权益法下可转损益的其他综合收益	18,088,444.69	-1,946,270.95				-1,946,270.95		16,142,173.74
其他债权投资公允价值变动	-2,740,000.00							-2,740,000.00
外币财务报表折算差额
其他综合收益合计	15,348,444.69	-1,946,270.95				-1,946,270.95		13,402,173.74

单位：元 币种：人民币

项目	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额
法定盈余公积	2,400,127,912.21			2,400,127,912.21
任意盈余公积
合计	2,400,127,912.21			2,400,127,912.21

项目	本期	上年度
调整前上期末未分配利润	13,131,596,114.96	12,598,303,536.45
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）	1,005,944.65	27,721.48
调整后期初未分配利润	13,132,602,059.61	12,598,331,257.93
加：本期归属于母公司所有者的净利润	580,263,081.34	770,777,637.46
减：提取法定盈余公积		54,377,390.13
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利	232,720,958.33	182,129,445.65
转作股本的普通股股利
同一控制下企业合并
期末未分配利润	13,480,144,182.62	13,132,602,059.61

项目	本期发生额		上期发生额
	收入	成本	收入	成本
主营业务	2,178,668,648.55	1,352,287,841.17	132,444,180.16	35,302,319.96
其他业务	25,110,225.40	11,673,198.53	11,451,219.00	6,185,735.89
合计	2,203,778,873.95	1,363,961,039.70	143,895,399.16	41,488,055.85

合同分类	总部-分部	房产-分部	合计
商品类型
房产业务		2,178,668,648.55	2,178,668,648.55
管理收入		24,919,780.06	24,919,780.06
其他	190,445.34		190,445.34
按经营地区分类

上海	190,445.34	2,203,588,428.61	2,203,778,873.95
合计	190,445.34	2,203,588,428.61	2,203,778,873.95

项目	本期发生额	上期发生额
城市维护建设税	11,007,041.20	1,874,056.22
教育费附加	8,520,005.38	1,347,468.94
房产税	8,011,256.28	8,833,889.25
土地使用税	618,545.13	243,040.20
印花税	13,788,521.40	1,952,842.77
土地增值税	241,039,085.46	29,768,491.13
其他	50,923.80	34,587.72
合计	283,035,378.65	44,054,376.23

项目	本期发生额	上期发生额
房地产营销费用	13,760,737.59	9,553,426.74
职工薪酬	30,681.00	121,281.30
劳务费	2,790,218.26	2,702,902.42
其他	2,400,281.03	2,828,315.44
合计	18,981,917.88	15,205,925.90

项目	本期发生额	上期发生额
职工薪酬	30,491,773.00	23,812,266.79
物业管理费	911,584.46	1,995,228.89
聘请中介机构费用	1,732,759.20	3,963,511.38
办公费	2,507,985.31	4,664,027.19
咨询费	910,530.23	1,401,878.20
差旅费	152,429.72	71,217.00
折旧费	732,983.28	479,648.46

福利费	1,854,250.33	448,704.45
业务招待费	220,121.32	132,304.00
其他	2,500,640.85	5,801,603.23
合计	42,015,057.70	42,770,389.59

项目	本期发生额	上期发生额
利息支出	709,503,693.94	377,863,785.60
减：资本化利息	-347,056,630.75	-332,366,765.76
利息收入	-75,625,085.71	-15,104,954.86
汇兑损失/（收益）
其他	10,775,568.53	1,511,161.24
合计	297,597,546.01	31,903,226.22

项目	本期发生额	上期发生额
代扣代缴个人所得税手续费返还	181,498.84	190,274.12
政府扶持金	1,724.33
合计	183,223.17	190,274.12

项目	本期发生额	上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益	176,646,696.44	133,853,035.00
处置长期股权投资产生的投资收益	523,419,886.08
交易性金融资产在持有期间的投资收益	83,029,826.54	18,148,382.17
对外贷款取得的投资收益		25,653,791.94
其他	-63,192.74
合计	783,033,216.32	177,655,209.11

产生公允价值变动收益的来源	本期发生额	上期发生额
交易性金融资产	-46,883,739.79	29,107,547.21
合计	-46,883,739.79	29,107,547.21

49、 信用减值损失

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额	上期发生额
应收账款坏账损失	158,985.56	-47,273.34
其他应收款坏账损失	588,539.64	92,631.21
应收利息坏账损失		4,121.22
合计	747,525.20	49,479.09

项目	本期发生额	上期发生额	计入当期非经常性损益的金额
政府补助	10,360,000.00	10,340,242.00	10,360,000.00
其他	2,031,614.07	316,749.30	2,031,614.07
合计	12,391,614.07	10,656,991.30	12,391,614.07

补助项目	本期发生金额	上期发生金额	与资产相关/与收益相关
政府扶持金	10,360,000.00	10,340,242.00	与收益相关
其他补贴收入
合计	10,360,000.00	10,340,242.00	与收益相关

项目	本期发生额	上期发生额	计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置损失合计	14,447.95		14,447.95
其中：固定资产处置损失	14,447.95		14,447.95
合同违约金	91,021,392.00		91,021,392.00
其他	763,811.72	21,813.26	763,811.72
合计	91,799,651.67	21,813.26	91,799,651.67

项目	本期发生额	上期发生额
其他非流动资产减值准备	50,282.40

合计

50,282.40

项目	本期发生额	上期发生额
当期所得税费用	242,117,751.38	18,930,314.10
递延所得税费用	36,665,530.63	26,368,227.59
合计	278,783,282.01	45,298,541.69

项目	本期发生额
利润总额	855,809,838.91
按法定/适用税率计算的所得税费用	213,952,459.73
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响	3,155,325.80
处置长期股权投资计税基础与会计基础的差异	-202,892.52
归属于合营企业和联营企业的损益	-38,391,967.96
非应税收入的影响	-6,882,695.64
不可抵扣的成本、费用和损失的影响	26,280,212.41
使用前期末确认递延所得税的暂时性差异	-10,240,587.62
使用前期末确认递延所得税的可抵扣亏损	-37,982.66
本期未确认递延所得税资产的暂时性差异	45,242,686.09
本期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响	45,908,724.38
所得税费用	278,783,282.01

项目	本期发生额	上期发生额
银行存款利息收入	75,625,085.71	15,104,954.86
收到的保证金及押金	3,044,325,055.76	384,453,721.19
政府扶持金	13,555,000.00	10,340,242.00

住发中心差价款	157,980,985.23
其他	17,352,549.09	16,193,714.99
合计	3,308,838,675.79	426,092,633.04

项目	本期发生额	上期发生额
支付销售费用及管理费用	12,825,510.90	13,036,285.87
支付保证金及押金	144,652,307.00	366,298,176.63
退还认筹金	96,000,000.00
合同违约金	91,021,392.00
其他	15,100,263.99	14,273,619.03
合计	359,599,473.89	393,608,081.53

项目	本期发生额	上期发生额
收到联营企业往来款	71,110,400.00	8,400,000.00
其他	30,364,824.84	100,000.00
合计	101,475,224.84	8,500,000.00

项目	本期发生额	上期发生额
支付联营企业款项		84,000,000.00
支付资管产品管理费	63,192.74
合计	63,192.74	84,000,000.00

项目	本期发生额	上期发生额
融资手续费	28,020,841.15	9,500,000.00
中票承销费	5,003,360.01	12,500,000.00
信托保证金	18,000,000.00
其他		981,320.00

合计

51,024,201.16

22,981,320.00

补充资料	本期金额	上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润	577,026,556.90	140,812,571.25
加：资产减值准备	50,282.40
信用减值损失	-747,525.20	-49,479.09
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧	940,475.69	988,498.07
使用权资产摊销	1,069,283.36
无形资产摊销
长期待摊费用摊销	65,188.81	944,574.86
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列）	14,447.95
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）	46,883,739.79	-29,107,547.21
财务费用（收益以“－”号填列）	362,447,063.19	45,497,019.84
投资损失（收益以“－”号填列）	-783,033,216.33	-177,655,209.11
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）	48,300,403.93	26,509,715.22
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）	-11,634,873.30	-141,487.63
存货的减少（增加以“－”号填列）	-17,945,233,361.18	-5,435,229,880.61
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）	3,930,835,682.42	-163,748,059.35
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）	2,457,374,692.59	-296,272,833.26
其他	37,135,167.52	21,808,415.10
经营活动产生的现金流量净额	-11,278,505,991.46	-5,865,643,701.92
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额	5,215,596,517.11	5,174,591,856.23
减：现金的期初余额	18,317,756,981.65	4,274,746,304.91
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额	-13,102,160,464.54	899,845,551.32

(2) 本期支付的取得子公司的现金净额

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

	金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物	1,093,486,707.74
本期支付的城虹万岸股权款	1,093,486,707.74
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物
取得子公司支付的现金净额	1,093,486,707.74

项目	期末余额	期初余额
一、现金	5,215,596,517.11	18,317,756,981.65
其中：库存现金	28,903.54	34,294.54
可随时用于支付的银行存款	5,215,534,487.59	18,317,690,818.01
可随时用于支付的其他货币资金	33,125.98	31,869.10
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额	5,215,596,517.11	18,317,756,981.65
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物

58、 所有权或使用权受到限制的资产

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末账面价值	受限原因
货币资金	115,164,059.27	保函保证金贷款资金存款
应收账款	593,069.08	质押借款
存货	8,516,706,753.58	抵押借款
无形资产	46,514,134.80	质押借款
投资性房地产	2,331,682,499.11	抵押借款、应付债券
其他非流动资产	739,648,985.71	质押借款
合计	11,750,309,501.55	/

种类	金额	列报项目	计入当期损益的金额
政府扶持金	10,360,000.00	营业外收入	10,360,000.00
新建租赁房专项补贴	72,162,670.00	递延收益

项目	2020年12月31日	本年增加	本年转回	2021年6月30日
应收账款坏账准备	3,967,725.24		158,985.56	3,808,739.68
其中：单项计提坏账准备	3,382,087.00			3,382,087.00
组合计提坏账准备	585,638.24		158,985.56	426,652.68
其他应收款坏账准备	112,007,493.63	183,365.41	771,905.05	111,418,953.99
其中：单项计提坏账准备	110,350,557.17			110,350,557.17
组合计提坏账准备	1,656,936.46	183,365.41	771,905.05	1,068,396.82
其他非流动资产减值准备		50,282.40		50,282.40
合计	115,975,218.87	233,647.81	930,890.61	115,277,976.07

七、合并范围的变更

1、 非同一控制下企业合并

□适用 √不适用

2、 同一控制下企业合并

√适用 □不适用

(1). 本期发生的同一控制下企业合并

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

被合并方名称	企业合并中取得的权益比例	构成同一控制下企业合并的依据	合并日	合并日的确定依据	合并当期期初至合并日被合并方的收入	合并当期期初至合并日被合并方的净利润	比较期间被合并方的收入	比较期间被合并方的净利润
城虹万岸	80%	同受一方控制	2021-02-28	自取得控制权		-2,096.70		936,656.66

合并成本	万安路公司
--现金	1,093,486,707.74

	万安路公司
	合并日	上期期末
资产：	3,833,834,079.54	3,733,841,478.54
货币资金	186,783,476.83	186,904,095.47
其他应收款	75,403.89	75,403.89
存货	3,645,772,201.47	3,545,685,245.67
其他流动资产	1,166,811.03	1,157,091.35
固定资产	36,186.32	19,642.16
负债：	2,785,042,881.10	2,685,048,183.40
借款	2,784,650,000.00	2,684,650,000.00
应交税费	392,881.10	396,048.30
其他应付款		2,135.10
净资产	1,048,791,198.44	1,048,793,295.14

减：少数股东权益
取得的净资产	1,048,791,198.44	1,048,793,295.14

子公司 名称	主要经营地	注册地	业务性质	持股比例(%)		取得 方式
				直接	间接
上海城投置业服务有限公司	上海市	上海市	服务业		100	设立或投资
上海新凯房地产开发有限公司(“新凯”）	上海市	上海市	房地产		100	设立或投资
上海韵意房地产开发有限公司(“韵意”）	上海市	上海市	房地产		100	设立或投资
上海城协房地产有限公司	上海市	上海市	房地产		100	设立或投资
上海露香园置业有限公司	上海市	上海市	房地产	45.45	54.55	设立或投资
上海城鸿置业有限公司	上海市	上海市	房地产		100	设立或投资
上海城浦置业有限公司(“城浦”）	上海市	上海市	房地产		100	设立或投资
上海城驰置业有限公司	上海市	上海市	房地产		100	设立或投资
上海城源房地产有限公司	上海市	上海市	房地产		100	设立或投资
上海城明置业有限公司	上海市	上海市	房地产		70	设立或投资

黄山山海置业有限公司	黄山市	黄山市	房地产		70	设立或投资
上海城投置地项目管理有限公司	上海市	上海市	房地产		100	设立或投资
上海城业房地产有限公司	上海市	上海市	房地产		100	设立或投资
置地香港	香港	香港	投资控股		100	设立或投资
上海城欣置业有限公司	上海市	上海市	房地产		100	设立或投资
上海城越置业有限公司	上海市	上海市	房地产		100	设立或投资
上海城亭置业有限公司	上海市	上海市	房地产		100	设立或投资
上海城展置业有限公司	上海市	上海市	房地产		90	设立或投资
上海城虹万岸建设发展有限公司	上海市	上海市	房地产		80	同一控制下的企业合并
城兆星置业（上海）有限公司	上海市	上海市	房地产		55	设立或投资
上海竹岭风企业管理有限公司	上海市	上海市	餐饮管理		100	设立或投资
上海城投置业经营管理有限公司	上海市	上海市	物业管理	100		设立或投资
上海诚鼎恒业投资管理有限公司	上海市	上海市	投资	100		设立或投资
上海城辰置业有限公司	上海市	上海市	房地产		100	设立或投资
江阴高新区新城镇开发建设有限公司	无锡市	无锡市	房地产	50		设立或投资
置地集团	上海市	上海市	房地产	100		同一控制下的企业合并
上海其越置业有限公司	上海市	上海市	房地产		100	同一控制下的企业合并
控股投资	上海市	上海市	股权投资	100		非同一控制下企业合并
上海诚鼎城市产业投资管理中心(有限合伙)(“ 诚	上海市	上海市	股权投资	99	1	非同一控制下企业合并

鼎产业中心”)
新江湾城	上海市	上海市	房地产	50	10	非同一控制下企业合并
上海露香园建设发展有限公司	上海市	上海市	房地产	84.70		设立或投资
上海城颐置业有限公司	上海市	上海市	房地产		100	非同一控制下企业合并
上实丰启置业(BVI)有限公司	英属维尔京群岛	英属维尔京群岛	投资控股		100	资产收购
上实丰启置业有限公司	香港	香港	投资控股		100	资产收购
上海丰启置业有限公司	上海市	上海市	房地产		100	资产收购

子公司名称	少数股东持股 比例（%）	本期归属于少数股东的损益	本期向少数股东宣告分派的股利	期末少数股东权益余额
新江湾城	40.00	1,508,805.17	40,000,000.00	980,290,027.65
露香园建设	15.30	-1,346,168.41		549,453,831.59

(3). 重要非全资子公司的主要财务信息

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

子公司名称	期末余额						期初余额
	流动资产	非流动资产	资产合计	流动负债	非流动负债	负债合计	流动资产	非流动资产	资产合计	流动负债	非流动负债	负债合计
新江湾城	2,862,061,638.22	892,392,065.75	3,754,453,703.97	557,896,921.08	745,831,713.77	1,303,728,634.85	2,954,425,400.86	905,826,750.27	3,860,252,151.13	655,578,056.03	657,721,038.91	1,313,299,094.94
露香园建设	17,774,348,981.88	146,373.10	17,774,495,354.98	7,535,893,841.29	6,647,400,000.00	14,183,293,841.29

子公司名称	本期发生额			上期发生额
	营业收入	净利润	经营活动现金流量	营业收入	净利润	经营活动现金流量
新江湾城	62,093,420.60	3,772,012.93	-61,996,251.20	65,734,743.02	-334,249.43	-91,317,480.26
露香园建设		-8,798,486.31	-1,355,792,627.11

2、 在合营企业或联营企业中的权益

√适用 □不适用

(1). 重要的合营企业或联营企业

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

合营企业或联营企业名称	主要经营地	注册地	业务性质	持股比例(%)		对合营企业或联营企业投资的会计处理方法
				直接	间接
西部证券	陕西	陕西	证券业务	10.26%		权益法
无锡诚鼎智慧城市创业股权投资合伙企业(有限合伙)	上海	上海	创业投资	29.67%	0.55%	权益法
上海沪风房地产开发有限公司	上海	上海	房地产开发		36.00%	权益法
上海合庭房地产开发有限公司	上海	上海	房地产开发		36.00%	权益法
上海东荣房地产开发有限公司	上海	上海	房地产开发		36.00%	权益法
上海开古房地产开发有限公司	上海	上海	房地产开发		36.00%	权益法
上海高泰房地产开发有限公司	上海	上海	房地产开发		36.00%	权益法
上海城投集团财务有限公司	上海	上海	融资服务	20.00%		权益法
上海黄山合城置业有限公司（“黄山合城”）	上海	上海	房地产开发		25%	权益法
上海电科诚鼎智能产业投资合伙企业（有限合伙）	上海	上海	创业投资		14.29%	权益法

	期末余额/ 本期发生额		期初余额/ 上期发生额
	西部证券	上海黄山合城置业有限公司	西部证券	上海黄山合城置业有限公司

流动资产	63,488,342,555.57	1,035,667,623.03	62,126,271,879.64	941,504,529.46
非流动资产	3,377,588,470.79	35,408,307.01	1,706,619,030.46	77,134,934.01
资产合计	66,865,931,026.36	1,071,075,930.04	63,832,890,910.10	1,018,639,463.47
流动负债	34,692,009,454.10	458,036,965.64	32,564,934,615.10	696,445,485.18
非流动负债	5,701,731,535.27		5,146,947,132.43
负债合计	40,393,740,989.37	458,036,965.64	37,711,881,747.53	696,445,485.18
少数股东权益	99,792,539.48		91,850,371.60
归属于母公司股东权益	26,372,397,497.51	613,038,964.40	26,029,158,790.97	322,193,978.29
按持股比例计算的净资产份额	2,705,807,983.24	153,259,741.08	2,670,591,691.95	80,548,494.57
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
—取得投资时联营企业可辨认净资产公允价值调整额	289,570,506.34		288,189,323.42
--其他
对联营企业权益投资的账面价值	2,995,378,489.58	153,259,741.08	2,958,781,015.37
存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值	3,782,595,852.75		4,649,154,175.38
营业收入	3,217,429,747.61	518,172,782.28	2,220,224,671.55	3,373,586.05
净利润	723,239,211.26	290,844,986.02	647,587,374.01	-2,446,071.43
终止经营的净利润
其他综合收益	-19,356,736.35		9,500,071.77	-
综合收益总额	703,882,474.91	290,844,986.02	657,087,445.78	-2,446,071.43
本年度收到的来自联营企业的股利	34,845,731.49		33,295,271.44

	期末余额/ 本期发生额			期初余额/ 上期发生额
	上海合庭房地产开发有限公司	上海电科诚鼎智能产业投资合伙企业（有限合伙）	上海东荣房地产开发有限公司	上海合庭房地产开发有限公司	上海电科诚鼎智能产业投资合伙企业（有限合伙）	上海东荣房地产开发有限公司
流动资产	521,000,669.17	462,750,832.19	10,781,267.98	522,516,617.41	379,549,807.87	10,922,913.46
非流动资产	417,141.13		601,590,053.19	138,372.80		589,571,503.39
资产合计	521,417,810.30	462,750,832.19	612,371,321.17	522,654,990.21	379,549,807.87	600,494,416.85
流动负债	13,115,461.63		63,835,726.97	13,515,262.38	15,000.00	51,957,597.41
非流动负债
负债合计	13,115,461.63		63,835,726.97	13,515,262.38	15,000.00	51,957,597.41
少数股东权益
归属于母公司股东权益	508,302,348.67	462,750,832.19	548,535,594.20	509,139,727.83	379,549,807.87	548,536,819.44
按持股比例计算的净资产份额	182,988,845.52	66,107,262.89	197,472,811.93	183,290,302.02	54,219,258.27	197,473,255.00
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账面价值	182,988,845.52	66,107,262.89	197,472,811.93	183,290,302.02	54,219,258.27	197,473,255.00
存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值
营业收入	342,857.15	78,507,547.08		6,924,368.57	5,404,929.16
净利润	-837,379.16	182,216,024.32	-1,230.76	2,333,433.27	168,975,277.03	-32,812.67
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额	-837,379.16	182,216,024.32		2,333,433.27	168,975,277.03	-32,812.67
本年度收到的来自联营企业的股利

	期末余额/ 本期发生额			期初余额/ 上期发生额
	上海开古房地产开发有限公司	上海高泰房地产开发有限公司	上海城投集团财务有限公司	上海开古房地产开发有限公司	上海高泰房地产开发有限公司	上海城投集团财务有限公司
流动资产	134,742,126.54	445,776,544.67	6,889,431,045.67	141,504,229.27	347,814,338.58	17,272,048,567.86
非流动资产	1,161,305,670.28	4,117,903,122.42	18,272,385.61	1,043,889,891.60	4,163,782,946.90	18,691,258.61

资产合计	1,296,047,796.82	4,563,679,667.09	6,907,703,431.28	1,185,394,120.87	4,511,597,285.48	17,290,739,826.47
流动负债	78,261,700.26	204,261,229.61	5,910,766,670.71	75,089,140.48	158,620,628.30	16,279,545,473.07
非流动负债	289,116,071.97	1,975,890,049.12		182,443,541.85	1,975,890,038.00
负债合计	367,377,772.23	2,180,151,278.73	5,910,766,670.71	257,532,682.33	2,134,510,666.30	16,279,545,473.07
少数股东权益
归属于母公司股东权益	928,670,024.59	2,383,528,388.36	996,936,760.57	927,861,438.54	2,377,086,619.18	1,011,194,353.40
按持股比例计算的净资产份额	334,321,208.85	858,070,221.81	199,387,352.12	334,030,117.87	855,751,182.90	202,238,870.68
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账面价值	334,321,208.85	858,070,221.81	199,387,352.12	334,030,117.87	855,751,182.90	202,238,870.68
存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值
营业收入		100,583,267.46	43,720,771.80		114,308,705.22	14,856,159.78
净利润	808,586.05	6,441,774.74	-14,257,592.78	632,694.32	26,644,841.73	-7,971,881.32
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额	808,586.05	6,441,774.74	-14,257,592.78	632,694.32	26,644,841.73	-7,971,881.32
本年度收到的来自联营企业的股利

	期末余额/ 本期发生额		期初余额/ 上期发生额
	无锡诚鼎智慧城市创业股权投资合伙企业(有限合伙)	上海沪风房地产开发有限公司	无锡诚鼎智慧城市创业股权投资合伙企业(有限合伙)	上海沪风房地产开发有限公司
流动资产	384,841,817.81	128,292,078.43	238,271,855.10	133,459,897.25
非流动资产	479,999,969.25	1,073,631,733.96	350,000,000.00	1,001,054,158.60
资产合计	864,841,787.06	1,201,923,812.39	588,271,855.10	1,134,514,055.85
流动负债		82,913,395.22	85,072.00	82,913,395.22
非流动负债		301,068,507.16		234,521,390.60
负债合计		383,981,902.38	85,072.00	317,434,785.82
少数股东权益
归属于母公司股东权益	864,841,787.06	817,941,910.01	588,186,783.10	817,079,270.03
按持股比例计算的净资产份额	256,598,558.22	294,459,087.61	174,536,193.27	294,148,537.21
调整事项	35,639,360.79
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他	35,639,360.79
对联营企业权益投资的账面价值	292,237,919.01	294,459,087.61	174,536,193.27	294,148,537.21
存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值
营业收入
净利润	-7,745,184.25	862,640.01	-7,468,733.80	164,669.07
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额	-7,745,184.25	862,640.01	-7,468,733.80	164,669.07
本年度收到的来自联营企业的股利

本集团以联营企业合并财务报表中归属于母公司的金额为基础，按持股比例计算资产份额。联营企业合并财务报表中的金额考虑了取得投资时联营企业可辨认净资产和负债的公允价值以及统一会计政策的影响。

(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

	期末余额/ 本期发生额	期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计	20,200,725.96	25,975,790.99
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润	1,724,934.97	6,685,299.77
--其他综合收益
--综合收益总额	1,724,934.97	6,685,299.77
联营企业：
投资账面价值合计	613,945,212.17	512,131,243.54
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润	5,323,710.78	103,889,928.47
--其他综合收益
--综合收益总额	5,323,710.78	103,889,928.47

本集团总部财务部门持续监控集团利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本集团尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本集团的财务业绩产生重大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整。于2021年1~6月本集团并无利率互换安排。

(b) 其他价格风险

本集团其他价格风险主要产生于各类权益工具投资，存在权益工具价格变动的风险。

(2) 信用风险

本集团信用风险主要产生于货币资金、应收账款和其他应收款等，以及未纳入减值评估范围的以公允价值计量且其变动计入当期损益的债务工具投资等。于资产负债表日，本集团金融资产的账面价值已代表其最大信用风险敞口。

本集团货币资金主要为存放于声誉良好并拥有较高信用评级的国有银行和其他大中型上市银行的银行存款，本集团认为其不存在重大的信用风险，几乎不会产生因银行违约而导致的重大损失。

此外，对于应收账款、合同资产、其他应收款等，本集团设定相关政策以控制信用风险敞口。本集团基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本集团会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本集团会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信用风险在可控的范围内。

于2021年6月30日，本集团无重大的因债务人抵押而持有的担保物或其他信用增级。

(3) 流动风险

本集团内各子公司负责其自身的现金流量预测。总部财务部门在汇总各子公司现金流量预测的基础上，在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备和可供随时变现的有价证券；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。

十、公允价值的披露

1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	期末公允价值
	第一层次公允价值计量	第二层次公允价值计量	第三层次公允价值计量	合计
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产	631,108,196.37			631,108,196.37
1.以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产	502,060,196.37			502,060,196.37
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资	502,060,196.37			502,060,196.37
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产	129,048,000.00			129,048,000.00
（1）债务工具投资	129,048,000.00			129,048,000.00
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资			2,188,436.00	2,188,436.00

（四）其他非流动金融资产			841,250,973.47	841,250,973.47
持续以公允价值计量的资产总额	631,108,196.37		843,439,409.47	1,474,547,605.84

项目	2020年	购买	出售	当期利得或损失总额	2021年	2021年06月30日
	12月31日			计入当期损益的	6月30日	仍持有的资产计入当期损益的未实现利得或损失的变动—公允价值变动损益
				利得或损失(a)
金融资产
其他非流动金融资产—
基金投资	445,939,693.61	3,496,331.00		9,963,424.45	459,399,449.06	9,963,424.45
非上市公司股权投资	401,053,501.42			-19,201,977.01	381,851,524.41	-19,201,977.01
其他权益工具投资—
非上市公司股权投资	2,188,436.00				2,188,436.00
金融资产及资产合计	849,181,631.03	3,496,331.00		-9,238,552.56	843,439,409.47	-9,238,552.56

十一、 关联方及关联交易

1、 本企业的母公司情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

母公司名称	注册地	业务性质	注册资本	母公司对本企业的持股比例(%)	母公司对本企业的表决权比例(%)
上海城投	上海	城市建设投资建设承包、项目投资、参股经营等	50,000,000,000.00	46.46	46.46

合营或联营企业名称	与本企业关系
上海诚鼎创佳投资管理有限公司	联营企业
上海诚鼎投资管理有限公司	联营企业
上海黄山合城置业有限公司	联营企业
上海德同诚鼎股权投资基金管理有限公司	联营企业
常州明城置业发展有限公司	联营企业
上海诚鼎创业投资有限公司	联营企业
上海诚鼎资本管理中心(有限合伙)	联营企业
上海诚鼎华建投资管理合伙企业(有限合伙)	联营企业
上海诚鼎新扬子投资管理合伙企业（有限合伙）	联营企业
西部证券	联营企业
上海康州房地产开发有限公司	联营企业
上海沪风房地产开发有限公司	联营企业
上海开古房地产开发有限公司	联营企业
上海诚鼎创富投资管理有限公司	合营企业

4、 其他关联方情况

√适用 □不适用

其他关联方名称	其他关联方与本企业关系
上海城投资产管理(集团)有限公司	集团兄弟公司
上海中心大厦置业管理有限公司	集团兄弟公司
上海城投水务(集团)有限公司	集团兄弟公司
上海同盛城北置业有限公司	集团兄弟公司
上海义品置业有限公司	集团兄弟公司
上海城投环保金融服务有限公司	集团兄弟公司
上海城投环保产业投资管理有限公司	集团兄弟公司
上海城投公路投资(集团)有限公司	集团兄弟公司
上海水务资产经营发展有限公司	集团兄弟公司
上海城投环境(集团)有限公司	集团兄弟公司
上海老港固废综合开发有限公司	集团兄弟公司
上海市市政规划设计研究院有限公司	集团兄弟公司
上海城投集团财务有限公司	集团兄弟公司
上海沧达投资经济发展有限公司	集团兄弟公司
上海城投城市更新建设发展有限公司	集团兄弟公司

关联方	关联交易内容	本期发生额	上期发生额
上海中心大厦置业管理有限公司	物业管理支出	706,985.94	2,721,981.29

关联方	关联交易内容	本期发生额	上期发生额
上海城投资产管理（集团）有限公司	提供餐饮服务	346,567.31	613,862.20
上海城投	提供餐饮服务	1,116,033.77	868,837.58
上海市城市排水有限公司	提供餐饮服务	1,013,023.37	938,741.71
上海城投环保金融服务有限公司	提供餐饮服务	76,277.22	48,429.00
上海同盛城北置业有限公司	营销服务收入	849,056.58
上海康州房地产开发有限公司	委托管理收入	2,897,562.10
上海沪风房地产开发有限公司	委托管理收入	3,547,592.68	2,075,670.84
上海开古房地产开发有限公司	委托管理收入	7,678,527.51	3,278,769.79

单位：元 币种：人民币

承租方名称	租赁资产种类	本期确认的租赁收入	上期确认的租赁收入
上海城投环保金融服务有限公司	房屋	415,988.58	415,988.58
上海诚鼎华建投资管理合伙企业（有限合伙）	房屋	157,452.38	188,942.86
上海诚鼎新扬子投资管理合伙企业（有限合伙）	房屋	275,166.67	330,199.98
上海诚鼎创富投资管理有限公司	房屋	83,138.10	99,765.72

出租方名称	租赁资产种类	本期确认的租赁费	上期确认的租赁费
上海城投	房屋及车位		1,251,479.00

被担保方	担保金额	担保起始日	担保到期日	担保是否已经履行完毕
上海城投(注1)	1,500,000,000.00	2015-04-22	2022-04-21	否

关联方	拆借金额	起始日	到期日	说明
拆入
上海城投	350,000,000.00	2019-09-29	2024-08-29	利率3.70%
上海城投	350,000,000.00	2019-09-29	2024-08-29	利率3.70%
上海城投	500,000,000.00	2020-04-26	2025-02-27	利率3.20%
上海城投	1,800,000,000.00	2020-12-23	2021-12-22	利率4.35%
上海城投环保金融服务有限公司	300,000,000.00	2020-12-18	2021-12-17	利率4.20%
上海城投环保金融服务有限公司	100,000,000.00	2021-02-25	2022-02-24	利率4.20%
上海城投环保金融服务有限公司	1,100,000,000.00	2021-05-19	2022-05-18	利率4.20%
上海城投环保金融服务有限公司	500,000,000.00	2021-05-20	2022-05-19	利率4.20%
上海城投环保产业投资管理有限公司	90,000,000.00	2020-07-30	2021-07-31	利率3.85%
上海城投公路投资(集团)有限公司	600,000,000.00	2020-12-22	2021-12-21	利率4.35%
上海城投集团财务有限公司	8,750,000.00	2020-12-23	2024-04-18	利率4.275%
上海城投集团财务有限公司	30,960,000.00	2021-01-15	2024-04-18	利率4.275%

上海城投集团财务有限公司	2,870,000.00	2021-02-24	2024-04-18	利率4.275%
上海沧达投资经济发展有限公司	100,000,000.00	2021-05-12	2022-05-11	利率4.35%
上海沧达投资经济发展有限公司	500,000,000.00	2021-05-28	2022-05-27	利率4.35%
上海市市政规划设计研究院有限公司	80,000,000.00	2021-06-02	2022-06-01	利率4.35%
上海市市政规划设计研究院有限公司	10,000,000.00	2021-06-11	2022-06-10	利率4.35%
上海市市政规划设计研究院有限公司	20,000,000.00	2021-06-16	2022-06-15	利率4.35%

项目	本期发生额	上期发生额
关键管理人员报酬	4,961,616.94	4,171,767.94

关联方	本期发生额	上期发生额
环保金融	41,928,751.49	30,158,333.33
上海城投	69,474,861.10	13,093,888.88
上海城投集团财务有限公司	845,329.01
上海城投环保产业投资管理有限公司	1,742,126.82
上海城投资产管理（集团）有限公司	11,165,000.84
上海城投公路投资（集团）有限公司	14,932,500.00
上海水务资产经营发展有限公司	7,748,125.00
上海城投环境（集团）有限公司	192,500.05
上海老港固废综合开发有限公司	288,750.00
上海城投水务（集团）有限公司	1,780,625.05
上海市市政规划设计研究院有限公司	368,166.71
上海沧达投资经济发展有限公司	3,025,000.11
合计	153,491,736.18	43,252,222.21

关联方	本期发生额	上期发生额
上海城投城市更新建设发展有限公司	1,093,486,707.74

关联方	本期发生额	上期发生额
上海城投城市更新建设发展有限公司	25,236,761.97

存款及借款利息收入

关联方	本期发生额	上期发生额
常州明城置业发展有限公司		25,653,791.94
上海城投集团财务有限公司	8,580,891.22

关联方	期末余额	期初余额
上海城投集团财务有限公司	632,814,980.46	13,048,465,719.79

项目名称	关联方	期末余额		期初余额
		账面余额	坏账准备	账面余额	坏账准备
应收账款	上海义品置业有限公司	49,484,119.00	13,923.06	49,484,119.00	13,923.06
应收账款	常州明城			1,050,000.00	295.43
应收账款	上海沪风房地产开发有限公司			470,056.08	132.26
应收账款	上海康州房地产开发有限公司			4,840,038.24	1,361.81
应收账款	上海开古房地产开发有限公司			1,579,947.18	444.54
其他应收款	常州明城	556,709,063.36	156,638.00	627,819,463.36	176,646.18
其他应收款	上海开古房地产开发有限公司	9,217,211.87	4,793.38	9,217,211.87	2,593.39
其他应收款	上海沪风房地产开发有限公司	17,036,193.37	2,593.39	17,036,193.37	4,793.38

项目名称	关联方	期末账面余额	期初账面余额
应付账款	上海中心大厦置业管理有限公司	3,686,268.88	3,098,754.51
应付股利	上海城投	108,145,429.34
其他应付款	上海合庭房地产开发有限公司	178,995,300.28	178,995,300.28
其他应付款	上海诚鼎创业投资有限公司
其他应付款	环保金融	2,404,166.67	2,438,333.33
其他应付款	上海中心大厦置业管理有限公司	640,933.00
其他应付款	上海城投	10,736,957.25	3,755,277.77
其他应付款	上海城投资产管理(集团)有限公司	578,572.09	1,541,072.10
其他应付款	上海城投水务(集团)有限公司		2,289,375.00
其他应付款	上海城投公路投资(集团)有限公司	825,000.00	825,000.00
其他应付款	上海市市政规划设计研究院有限公司	143,611.11
其他应付款	上海沧达投资经济发展有限公司	825,000.00
其他应付款	上海水务资产经营发展有限公司		433,125.00
其他应付款	上海老港固废综合开发有限公司		371,250.00
其他应付款	上海城投环境(集团)有限公司		247,500.00
其他应付款	上海城投环保产业投资管理有限公司	96,250.00	105,875.00
其他应付款	上海城投集团财务有限公司	50,563.76
合同负债	上海城投资产管理(集团)有限公司	19,760,000.00	19,760,000.00
短期借款	上海城投	1,800,000,000.00	2,000,000,000.00
短期借款	上海城投环保金融服务有限公司	2,000,000,000.00	1,900,000,000.00
短期借款	上海城投水务(集团)有限公司		1,850,000,000.00
短期借款	上海城投资产管理(集团)有限公司		700,000,000.00
短期借款	上海城投公路投资(集团)有限公司	600,000,000.00	600,000,000.00

短期借款	上海水务资产经营发展有限公司		350,000,000.00
短期借款	上海老港固废综合开发有限公司		300,000,000.00
短期借款	上海城投环境(集团)有限公司		200,000,000.00
短期借款	上海城投环保产业投资管理有限公司	90,000,000.00	90,000,000.00
短期借款	上海沧达投资经济发展有限公司	600,000,000.00
短期借款	上海市市政规划设计研究院有限公司	110,000,000.00
应付债券	西部证券	1,300,000,000.00	1,300,000,000.00
长期借款	上海城投	1,200,000,000.00	1,200,000,000.00
长期借款	上海城投集团财务有限公司	42,580,000.00	8,750,000.00

项目	2021年6月30日	2020年12月31日
投资性房地产装修	9,537,912.54	6,928,892.56
合计	9,537,912.54	6,928,892.56

项目	2021年6月30日	2020年12月31日
一年以内	1,474,730.03	3,017,877.76
一年至二年	1,645,683.63
合计	3,120,413.66	3,017,877.76

(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

□适用 √不适用

3、 其他

□适用 √不适用

十三、 资产负债表日后事项

1、 重要的非调整事项

□适用 √不适用

2、 利润分配情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

拟分配的利润或股利
经审议批准宣告发放的利润或股利	232,720,958.33

管理层出于配置资源和评价业绩的决策目的，对各业务单元的经营成果分开进行管理。分部业绩，以报告的分部利润为基础进行评价。

资产根据分部的经营以及资产的所在位置进行分配，负债根据分部的经营进行分配。

(2). 报告分部的财务信息

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	总部	房地产模块	分部间抵销	合计
对外交易收入	190,445.34	2,203,588,428.61		2,203,778,873.95
分部间交易收入		59,597,907.88	59,597,907.88
营业成本	26,086.86	1,363,934,952.84		1,363,961,039.70
利息收入	29,453,242.62	46,171,843.09		75,625,085.71
利息费用	413,499,116.29	177,183,892.24	228,235,945.34	362,447,063.19
对联营和合营企业的投资收益	103,965,663.00	72,681,033.44		176,646,696.44
信用减值损失	916,687.31	-123,210.11	1,490,720.00	-697,242.80
折旧费和摊销费	-292,471.30	-19,152,356.12		-19,444,827.42
利润总额	12,964,898.39	891,354,218.00	48,509,277.48	855,809,838.91
所得税费用	-1,557,360.73	279,967,962.74	-372,680.00	278,783,282.01
净利润	14,522,259.12	611,386,255.26	48,881,957.48	577,026,556.90
资产总额	36,489,072,624.44	1,820,814,387,586.10	1,789,070,629,372.67	68,232,830,837.87
负债总额	19,624,076,505.20	46,282,551,327.17	19,859,658,611.46	46,046,969,220.91
折旧费和摊销费以外的其他非现金费用
对联营企业和合营企业的长期股权投资	4,169,982,349.84	2,037,846,528.69		6,207,828,878.53
非流动资产增加额(i)	46,026.54	26,012,310.45		26,058,336.99

项目	2021年6月30日	2020年12月31日
资产总额	68,232,830,837.87	65,257,984,583.42
负债总额	46,046,969,220.91	42,859,795,586.34
资产负债率	67.49%	65.68%

账龄	期末账面余额
1年以内	207,585.42
合计	207,585.42

类别	期末余额					期初余额
	账面余额		坏账准备		账面 价值	账面余额		坏账准备		账面 价值
	金额	比例(%)	金额	计提比例(%)		金额	比例(%)	金额	计提比例(%)
按单项计提坏账准备	70,000.00	100%	70,000.00	100%	-	70,000.00	100%	70,000.00	100%	-
按组合计提坏账准备
合计	70,000.00	100%	70,000.00	100%	-	70,000.00	100%	70,000.00	100%	-

名称	期末余额
	账面余额	坏账准备	计提比例（%）	计提理由
其他第三方	70,000.00	70,000.00	100%	预计无法收回
合计	70,000.00	70,000.00	100%	/

类别	期初余额	本期变动金额				期末余额
		计提	收回或转回	转销或核销	其他变动
单项计提坏账准备	70,000.00					70,000.00
合计	70,000.00					70,000.00

(4). 本期实际核销的应收账款情况

□适用 √不适用

(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况

√适用 □不适用

项目	余额	坏账准备金额	占应收账款余额总额比例
梦之星（上海）酒店管理有限公司	207,585.42		100%

项目	期末余额	期初余额
应收利息	85,895,793.24	15,769,649.56
应收股利	9,180,782.54
其他应收款	10,894,053,330.63	6,873,521,275.54
合计	10,989,129,906.41	6,889,290,925.10

项目	期末余额	期初余额
委托贷款	85,895,793.24	15,769,649.56
合计	85,895,793.24	15,769,649.56

坏账准备	第一阶段	第二阶段	第三阶段	合计
	未来12个月预期信用损失	整个存续期预期信用损失(未发生信用减值)	整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)
2021年1月1日余额	7,506.56			7,506.56
2021年1月1日余额在本期
--转入第二阶段

--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提	111,209.03			111,209.03
本期转回	97,181.86			97,181.86
本期转销
本期核销
其他变动
2021年6月30日余额	21,533.73			21,533.73

项目	第一阶段		合计
	未来12个月内预期信用损失
	(组合)
	账面余额	坏账准备	坏账准备
2020年12月31日	15,777,156.12	7,506.56	7,506.56
会计政策变更
2021年1月1日	15,777,156.12	7,506.56	7,506.56
本年新增的款项	233,737,194.18	111,209.03	111,209.03
本年减少的款项	163,597,023.33	97,181.86	97,181.86
2021年6月30日	85,917,326.97	21,533.73	21,533.73

项目(或被投资单位)	期末余额	期初余额
申通地铁股份有限公司	391,720.04
海通证券股份有限公司	8,789,062.50
合计	9,180,782.54

其他应收款

(1). 按账龄披露

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

账龄	期末账面余额
1年以内	10,433,937,247.54
1年以内小计	10,433,937,247.54
1至2年	78,984,200.00
2至3年	381,046,886.49
3至4年
4至5年
5年以上	84,996.60
合计	10,894,053,330.63

款项性质	期末账面余额	期初账面余额
应收关联方款项	10,845,731,826.36	3,850,727,958.80
应收海南原水房地产开发经营有限公司	27,719,488.65	27,719,488.65
应收百玛士绿色能源款项	19,745,100.21	19,745,100.21
应收竞买土地保证金		2,992,000,000.00
应收押金保证金	50,000,000.00	32,000,000.00
其他	709,176.35	264,301.51
合计	10,943,905,591.57	6,922,456,849.17

坏账准备	第一阶段	第二阶段	第三阶段	合计
	未来12个月预期信用损失	整个存续期预期信用损失(未发生信用减值)	整个存续期预期信用损失(已发生信用减值)
2021年1月1日余额	1,300,905.77		47,634,667.86	48,935,573.63
2021年1月1日余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提	3,109,700.01			3,109,700.01
本期转回	2,193,012.70			2,193,012.70
本期转销
本期核销
其他变动
2021年6月30日余额	2,217,593.08		47,634,667.86	49,852,260.94

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

√适用 □不适用

项目	第一阶段		第三阶段		合计
	未来12个月内预期信用损失 (组合)		整个存续期预期信用损失 (已发生信用减值)
	账面余额	坏账准备	账面余额	坏账准备	坏账准备
2020年12月31日	6,874,822,181.31	1,300,905.77	47,634,667.86	47,634,667.86	48,935,573.63
会计政策变更	-	-	-	-	-
2021年1月1日	6,874,822,181.31	1,300,905.77	47,634,667.86	47,634,667.86	48,935,573.63
本年新增的款项	16,433,653,467.79	3,109,700.01			3,109,700.01
本年减少的款项	12,412,204,725.39	2,193,012.70			2,193,012.70
2021年6月30日	10,896,270,923.71	2,217,593.08	47,634,667.86	47,634,667.86	49,852,260.94

类别	期初余额	本期变动金额				期末余额
		计提	收回或转回	转销或核销	其他变动
单项计提坏账准备	47,634,667.86					47,634,667.86
组合计提坏账准备	1,300,905.77	3,109,700.01	2,193,012.70			2,217,593.08
合计	48,935,573.63	3,109,700.01	2,193,012.70			49,852,260.94

单位名称	款项的性质	期末余额	账龄	占其他应收款期末余额合计数的比例(%)	坏账准备 期末余额
上海露香园建设发展有限公司	往来款	7,453,600,000.00	一年以内	68.42	1,490,720.00
上海露香园置业有限公司	往来款	2,346,008,715.25	一年以内	21.53	504,787.07
上海城投置地（集团）有限公司	往来款	600,000,000.00	一年以内	5.51	120,000.00
上海城投置地（香港）有限公司	往来款	381,123,111.11	二至三年	3.50	76,224.62

上海城投置业经营管理有限公司	往来款	65,000,000.00	一至二年	0.60	13,000.00
合计	/	10,845,731,826.36	/	99.56	2,204,731.69

第三阶段	账面余额	整个存续期预期信用损失率	坏账准备	理由
应收海南原水款项	27,719,488.65	100%	27,719,488.65	预计无法收回
应收百玛士绿色能源款项	19,745,100.21	100%	19,745,100.21	预计无法收回
其他	170,079.00	100%	170,079.00	预计无法收回
合计	47,634,667.86	****	47,634,667.86	****

项目	2021年6月30日
	账面余额	损失准备
	金额	金额	计提比例
关联方款项组合：
一年以内	10,399,608,715.25	2,115,507.07	0.02%
一到二年	65,000,000.00	13,000.00	0.02%
二到三年	381,123,111.11	76,224.62	0.02%
应收押金保证金组合
一年以内	36,000,000.00	7,200.00	0.02%
一到二年	14,000,000.00	2,800.00	0.02%
代垫款项及其他组合：
一年以内	451,239.36		0.00%
五年以上	87,857.99	2,861.39	3.26%

项目	期末余额			期初余额
	账面余额	减值准备	账面价值	账面余额	减值准备	账面价值
对子公司投资	9,283,274,667.37		9,283,274,667.37	6,192,074,667.37		6,192,074,667.37
对联营、合营企业投资	4,070,358,349.18		4,070,358,349.18	3,952,070,676.78		3,952,070,676.78
合计	13,353,633,016.55		13,353,633,016.55	10,144,145,344.15		10,144,145,344.15

被投资单位	期初余额	本期增加	本期减少	期末余额	本期计提减值准备	减值准备期末余额
置地集团	3,177,645,200.20			3,177,645,200.20
新江湾城	1,142,773,427.92			1,142,773,427.92

上海露香园置业有限公司(注1)	1,000,000,000.00			1,000,000,000.00
控股投资	698,658,189.89			698,658,189.89
江阴高新区新城镇开发建设有限公司(注3)	140,000,000.00	42,000,000.00		182,000,000.00
上海城投置业经营管理有限公司	30,000,000.00			30,000,000.00
诚鼎产业中心（注2）	2,822,849.36			2,822,849.36
上海诚鼎恒业投资管理有限公司	175,000.00			175,000.00
上海露香园建设发展有限公司（以下简称“露香园建设”）(注4)		3,049,200,000.00		3,049,200,000.00
合计	6,192,074,667.37	3,091,200,000.00		9,283,274,667.37

(2) 对联营、合营企业投资

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

投资 单位	期初 余额	本期增减变动								期末 余额	减值准备期末余额
		追加投资	减少投资	权益法下确认的投资损益	其他综合收益调整	其他权益变动	宣告发放现金股利或利润	计提减值准备	其他
一、合营企业
上海诚鼎创富投资管理有限公司	21,672,452.74			2,621,162.09			7,500,000.00			16,793,614.83
										0.00
小计	21,672,452.74			2,621,162.09			7,500,000.00			16,793,614.83
二、联营企业										0.00
西部证券	2,958,781,015.37			73,389,476.65	-1,946,270.95		34,845,731.49			2,995,378,489.58
上海建科集团股份有限公司	264,483,795.92			6,982,700.00						271,466,495.92
上海城投集团财务有限公司	202,238,870.68			-2,851,518.56						199,387,352.12
上海诚鼎新扬子投资合伙企业(有限合伙)	160,438,412.36		19,900,498.00	1,415,817.93						141,953,732.29
扬州市华建诚鼎股权投资合伙企业(有限合伙) (iii)	136,643,718.36			-1,415,835.26						135,227,883.10
上海诚鼎华建投资管理合伙企业(有限合伙)	977,175.03			870,586.44						1,847,761.47
无锡诚鼎智慧城市创业股权投资合伙企业(有限合伙)(iv)	174,536,193.27	120,000,000.00		-2,298,274.26						292,237,919.01
上海诚鼎扬子投资合伙企业(有限合伙)	25,216,308.19		12,827,988.00	-563,390.55						11,824,929.64
上海诚鼎创佳投资管理有限公司	3,279,505.24		1,387,500.00	105,219.33			925,000.00			1,072,224.57
上海诚鼎扬子股权投资基金管理合伙企业(有限合伙)	1,372,458.27			-68,454.64						1,304,003.63
上海诚鼎创云股权投资基金管理合伙企业(有限合伙)	755,543.10			3,982.94						759,526.04
上海诚鼎创业投资有限公司	631,704.96			3,931.14						635,636.10
上海诚鼎投资管理有限公司	135,224.59			22,931.41						158,156.00
上海欣顺建设工程监理有限公司(vi)	908,298.70			-597,673.82						310,624.88
小计	3,930,398,224.04	120,000,000.00	34,115,986.00	74,999,498.75	-1,946,270.95		35,770,731.49			4,053,564,734.35
合计	3,952,070,676.78	120,000,000.00	34,115,986.00	77,620,660.84	-1,946,270.95		43,270,731.49			4,070,358,349.18

4、 营业收入和营业成本

(1). 营业收入和营业成本情况

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	本期发生额		上期发生额
	收入	成本	收入	成本
主营业务
其他业务	190,445.34	41,086.86	651,712.94	156,521.10
合计	190,445.34	41,086.86	651,712.94	156,521.10

项目	本期发生额	上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益	50,000,000.00
权益法核算的长期股权投资收益	77,620,660.84	102,674,671.94
交易性金融资产在持有期间的投资收益	81,069,826.54	16,748,382.17
发放委托贷款取得的投资收益	228,031,542.79	252,216,290.50
合计	436,722,030.17	371,639,344.61

项目	本期发生额	上期发生额
城市维护建设税	1,106,788.40	884,428.78
教育费附加	781,925.46	631,734.85
土地使用税	2,239.00	1,492.67
房产税	125,783.90	71,988.99
印花税	476,024.21
合计	2,492,760.97	1,589,645.29

十六、 补充资料

1、 当期非经常性损益明细表

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

项目	金额	说明
非流动资产处置损益	523,405,438.13	公司所属置地集团转让联营企业股权取得税前收益5.23亿
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）	10,360,000.00
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益	-2,096.70
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益	-46,883,739.79
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	-89,753,589.65
所得税影响额	-106,854,520.18
少数股东权益影响额	419.34
合计	290,271,911.15

报告期利润	加权平均净资产收益率（%）	每股收益
		基本每股收益	稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润	2.85	0.23	0.23
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润	1.41	0.11	0.11

董事长：陈晓波董事会批准报送日期：2021年8月30日

修订信息

□适用 √不适用