公司代码：600393 公司简称：ST粤泰
广州粤泰集团股份有限公司2021年半年度报告摘要
第一节 重要提示
1.1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发
展规划，投资者应当到www.sse.com.cn网站仔细阅读半年度报告全文。
1.2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
1.3 公司全体董事出席董事会会议。
1.4 本半年度报告未经审计。
1.5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
无
第二节 公司基本情况
2.1 公司简介
| 公司股票简况 | ||||
| 股票种类 | 股票上市交易所 | 股票简称 | 股票代码 | 变更前股票简称 |
| A股 | 上海证券交易所 | ST粤泰 | 600393 | 东华实业、G东华、粤泰股份 |
| 联系人和联系方式 | 董事会秘书 | 证券事务代表 |
| 姓名 | 蔡锦鹭 | 徐广晋 |
| 电话 | 020-87372621 | 020-87372621 |
| 办公地址 | 广州市越秀区寺右新马路170号四楼 | 广州市越秀区寺右新马路170号四楼 |
| 电子信箱 | caijinlu@tom.com | xuguangjin2002@163.com |
2.2 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
| 本报告期末 | 上年度末 | 本报告期末比上年度末增减(%) | |
| 总资产 | 14,574,543,141.67 | 13,914,276,445.55 | 4.75 |
| 归属于上市公司股东的净资产 | 4,992,718,331.90 | 5,039,886,225.01 | -0.94 |
| 本报告期 | 上年同期 | 本报告期比上年同期增减(%) | |
| 营业收入 | 265,756,635.34 | 2,765,353,269.98 | -90.39 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | -40,625,866.14 | 240,167,920.51 | -116.92 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 | -93,280,781.80 | 148,280,017.13 | -162.91 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -49,717,646.82 | 55,609,137.52 | -189.41 |
| 加权平均净资产收益率（%） | -0.81 | 3.87 | 减少4.68个百分点 |
| 基本每股收益（元／股） | -0.016 | 0.095 | -116.84 |
| 稀释每股收益（元／股） | -0.016 | 0.095 | -116.84 |
| 截止报告期末股东总数（户） | 53,228 | ||||||
| 截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） | 0 | ||||||
| 前10名股东持股情况 | |||||||
| 股东名称 | 股东性质 | 持股比例(%) | 持股 数量 | 持有有限售条件的股份数量 | 质押、标记或冻结的股份数量 | ||
| 广州城启集团有限公司 | 境内非国有法人 | 20.24 | 513,376,000 | 513,376,000 | 冻结 | 513,376,000 | |
| 广州粤泰控股集团有限公司 | 境内非国有法人 | 20.05 | 508,584,000 | 428,584,000 | 冻结 | 508,584,000 | |
| 西藏棕枫创业投资有限公司 | 境内非国有法人 | 6.14 | 155,605,106 | 155,605,106 | 冻结 | 155,605,106 | |
| 广州豪城房产开发有限公司 | 境内非国有法人 | 5.52 | 139,931,928 | 139,931,928 | 冻结 | 139,931,928 | |
| 广州建豪房地产开发有限公司 | 境内非国有法人 | 5.05 | 128,111,320 | 128,111,320 | 冻结 | 128,111,320 | |
| 广州恒发房地产开发有限公司 | 境内非国有法人 | 4.93 | 125,014,250 | 125,014,250 | 冻结 | 125,014,250 | |
| 广州新意实业发展有限公司 | 境内非国有法人 | 2.22 | 56,429,714 | 56,429,714 | 冻结 | 56,429,714 | |
| 邹锡昌 | 未知 | 0.99 | 24,990,025 | 0 | 无 | 0 | |
| 丘燕娜 | 未知 | 0.35 | 9,000,000 | 0 | 无 | 0 | |
| 烟台汉富璟瀚投资中心（有限合伙） | 未知 | 0.23 | 5,882,600 | 0 | 无 | 0 | |
| 上述股东关联关系或一致行动的说明 | 广州粤泰控股集团有限公司、广州城启集团有限公司、西藏棕枫创业投资有限公司、广州豪城房产开发有限公司、广州建豪房地产开发有限公司、广州恒发房地产开发有限公司、广州新意实业发展有限公司存在关联关系，互为一致行动人。其余股东未知是否存在关联关系，未知是否属于《上市公司持股变动信息露管理办法》中规定的一致行动人情况。 | ||||||
| 表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 | 不适用 | ||||||
2.4 截止报告期末的优先股股东总数、前10名优先股股东情况表
□适用 √不适用
2.5 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
2.6 在半年度报告批准报出日存续的债券情况
□适用 √不适用
第三节 重要事项公司应当根据重要性原则，说明报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
□适用 √不适用
第四节 管理层讨论与分析
4.1报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司的主营业务为房地产开发，具备房地产开发一级资质。报告期内公司业务范围主要集中在国内的北京、广州、深圳、江门、淮南、海口、三门峡、郴州等城市以及柬埔寨的金边。主要以开发商住类型的住宅产品为主，经营模式以自主开发房地产项目为主。公司取得土地储备的方式包括但不限于协议收购、参与项目一级开发、共同合作开发等，尽量争取用较合理的价格、相对宽松、灵活的付款和合作的方式取得土地项目储备，项目多依据公司的自身开发能力而确定，相对布局灵活，成本合理，以尽量减低公司在经营中的经营风险。
（一）报告期内公司所属行业情况说明
据中指研究院2021年上半年土地市场报告，2021年上半年，全国300城市土地市场整体供应量减少6%，成交量减少9%，成交均价上涨21%，溢价率上升1个百分点，前六个月出让金总额2.83万亿元，同比上涨8%，住宅用地供应量同比下降9%。
2021年，全国范围多个城市接连发布调控政策，房地产市场继续坚持“房住不炒”的定位不会改变，楼市将加快回归居住属性。二季度以来全国房贷收紧力度加大的背景下，70个大中城市商品住宅销售价格明显回落，房价涨幅趋于平稳。其中，新建商品住宅方面，6月份，70城中价格环比上涨的城市数量为55个，较上月减少7个。新房价格上涨的城市数量年内首次下降，且整体价格涨幅也属年内首次回落。此前，5月新房价格上涨的城市数量为连续22个月以来的最高值。
“十四五”规划建议指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。目前全国有13个城市在试点集体用地建设租赁住房，预计未来试点城市将增加，热点城市或优先试点。
（二）公司主要业务情况
1、报告期内公司旧改项目储备及开发情况
（1）公司子公司北京东华虹湾房地产开发有限公司开发的北京虹湾国际中心项目位于朝阳区百子湾路，地处东三环中路以东，西大望路以西，通惠河南岸，紧临CBD，地理位置极为优越，
占地面积19,622.9平方米，规划建设成集中分组式公寓、酒店、商业设施相结合的业态，目前公司取得了该地块其中一部分土地的商业性质土地使用权证，另外一小部分土地尚未拆迁纳入，虹湾项目仍需经过政府的招拍挂程序方可重新取得二级开发的土地使用权证，目前该项目仍未进入招拍挂阶段。
（2）公司深圳龙岗区横岗镇贤合村项目目前仍处于前期拆迁阶段，单元范围面积：145,872.0㎡，拆迁用地范围面积：122,259.1㎡。目前公司持有上述项目公司40%股权。
2、报告期内公司待开发项目储备情况
公司在柬埔寨金边分别拥有柬埔寨金边189、195号地块，土地面积为15,383平方米；柬埔寨磅湛粤泰城项目，土地面积为132,493平方米。
3、报告期内公司主要开发的房地产项目开发投资情况
（1）公司在广州越秀区分别拥有雅鸣轩项目和东华西项目，其中雅鸣轩项目占地6,036平方米，总建筑面积40,118.10平方米。东华西项目占地面积5,057.55平方米，总建筑面积37,754平方米。目前雅鸣轩项目已取得建设工程施工许可证，处于项目建设阶段，东华西项目已完成竣工验收。
公司在广州从化区拥有亿城泉说项目，项目占地面积84,522平方米，总建筑面积为70,206.7平方米，目前已完成竣工验收。
（2）公司在江门拥有江海花园和悦泰?珠西商务中心2个项目。悦泰?珠西商务中心土地面积104,627平方米，项目规划计容面积327,483平方米，总建筑面积479,681.26平方米，目前处于在建状态。公司持有悦泰?珠西商务中心项目公司50%的股权。
截至报告期末，公司在江门的江海花园项目剩余可供出售面积为25,826平方米。
（3）公司在海南海口分别拥有天鹅湾、福嘉花园、滨江花园、湖湾小区4个项目。截至报告期末，天鹅湾、滨江花园及福嘉花园剩余可供出售面积为33,207.61平方米。2021年，公司控股股东以以资抵债的方式解决其资金占用问题，公司受让控股股东关联方持有的兰馨花园项目公司
30.10%股权, 该项目规划总用地面积122,236.02 ㎡，总建筑面积301,037.80㎡。报告期内，由于兰馨项目未完工和验收合格，未达到销售合同约定的交付条件，兰馨花园项目实现结转收入金额
0.00元，结转面积0.00平方米，报告期末待结转面积为58,948平方米。
湖湾小区占地52,369.32平方米，总建筑面积193,287.24平方米。截至报告期末,湖湾小区（一期）剩余可供出售面积为7,520.88平方米。公司持有湖湾小区项目公司50%股权。
（4）公司在淮南分别拥有洞山天鹅湾及公园天鹅湾两个项目，其中公司持有洞山天鹅湾项目公司80%的股权，公园天鹅湾项目公司20%的股权。洞山天鹅湾项目占地面积87,130.83平方米，总建筑面积411,084.07平方米。截至报告期末,洞山天鹅湾剩余可供出售面积为30,812.65平方米。
（5）公司在湖南郴州拥有华泰城（高璧综合大市场）和天鹅湾两个项目。天鹅湾项目为公司下属控股子公司湖南华泰嘉德投资置业有限责任公司于2018年8月通过公开挂牌竞拍的方式竞得，位于北湖区土地面积为56,192平方米。该项目地块位于郴州城西高壁片区，处于郴州市市场承接区，属于市政府“西提北扩”的城市扩容提质战略区域，该项目规划计容建筑面积为168,527.52平方米。
截至报告期末，公司在郴州的华泰城（高璧综合大市场）项目剩余可供出售面积为376,690.77平方米（为公寓、车位、仓储等商业物业），天鹅湾项目剩余可供出售面积为27,392.54平方米。
（6）河南三门峡天鹅湾项目东区用地面积100,851.3平方米，规划计容建筑面积130,234.8平方米，目前已完成竣工验收。西区占地面积100,353.27平方米，规划计容建筑面积179,499.90平方米。截至报告期末，三门峡天鹅湾项目剩余可供出售面积为23,190.69平方米。
（三）公司在主要业务区域的主要经营模式
（1）销售模式
公司房地产的销售主要采用由项目公司销售部门自行销售为主，委托第三方代理销售为辅的模式，主要是因为公司所销售的产品多为以“天鹅湾”系列高端品牌项目为主，采用这种销售模式可以让公司在对外销售中对项目的介绍更加专业，更能体现出针对不同客户的定制化服务，通过公司内部的沟通、培训，自行销售可以更好的展示项目特性。
（2）市场定位
目前，公司的产品主要为住宅项目，并配套了部分商业项目。同时，因各地项目所处区域的经济发展状况、居住环境等不同，项目的市场定位也有一定差异。从已开发的项目销售情况看，公司目前的项目市场定位准确，市场前景良好。
（3）采取市场定价的原则、定价策略合理
房地产行业的普遍定价策略、行业龙头企业的定价策略和公司房地产业务的定价策略都是市场定价，该定价需综合考虑到区域市场同类产品的价位、价格增长预期、产品供需程度等多方面的因素。行业龙头企业的产品定价还额外考虑到品牌附加及一定的价值发现。
公司目前的房地产业务定价策略亦为市场定价，符合行业特点，市场反应良好。
（4）有健全的销售维护和售后服务体系，运行良好
公司营销中心负责售后服务，运行情况良好，为客户提供高效率、人性化的高品质服务。
（5）公司的物业管理和物业租赁业务情况
公司物业经营管理业务主要由公司商业物业经营管理中心负责。
截至2021年6月30日，公司商业物业经营管理中心管理的主要物业名称包括位于广州市的城启大厦部分物业、信龙大厦、侨林苑、益丰君汇上品首二层、晓港湾二楼、侨城花园二楼等。截至2021年6月30日，公司对外出租的主要物业主要包括广州市的城启大厦部分单元、信龙大厦、侨林苑、益丰君汇上品首二层、晓港湾二楼、侨城花园二楼以及子公司零星物业等。
（6）核心技术人员、技术与研发情况
公司设有成本控制中心以及下属子公司广东新豪斯建筑设计有限公司，专门负责公司住宅产品的研发，拥有良好的研发创新机制。新豪斯设计院已具备建筑行业建筑工程甲级设计资质，装修设计、自动消防系统工程设计和城市规划设计等资格及BIM领先技术。
截至报告期末，公司共有工程管理、设计等技术人员142人。公司对技术人员的业绩考核制度合理，公司目前对产品的研发基本能够满足客户的住宅需求，公司能够积极采用节能、环保等方面的新技术，以满足公司未来房地产开发经营业务发展的需要。
（7）预算管理方面
公司建立了预算管理制度，通过过程控制，事中分析，事后监督考核，杜绝超预算费用开支，各专项费用按指标控制使用。每月对各单位指标完成情况，对比预算指标进度完成情况严格考核。充分发挥全面预算现金流，促使企业从粗放型向集约型转变，实现科学化、精细化、标准化的财务管理。
（8）企业融资方面
公司积极开展多样化融资渠道，推进融资业务，为公司业务提供资金保障的同时，致力降低融资成本，确保以最小融资成本获得最大融资额度。
（9）成本控制方面
通过成本控制前置，未来公司将重点推进设计阶段的成本控制，加大力度在造价控制最有效的阶段促使及时优化设计，避免在施工阶段的边施工边修改而产生浪费现象。同时也将加强合同审核工作，防范法律风险，合理及时的进行大型/特大型工程招标，与相关厂商建立战略合作联盟。加大开展工程预算工作，高效、高质量、低成本的完成各项工作，争取公司利润最大化。
4.2经营情况的讨论与分析
报告期内，受新型冠状病毒感染肺炎疫情的影响，公司部分项目的开发及销售进度不及预期，同时由于2018年后公司出现了流动性紧张的情况，虽然通过与世茂的项目合作，流动性状况得到了一定程度的有效缓解，融资能力也正有序地恢复，但由于国家金融政策对房地产行业的限制，报告期内公司的融资仍受到一定程度的压制，流动性状况依然较为紧张，销售回款速度也较为缓慢，与恒大的诉讼回款未能及时收回，致使报告期内形成一定程度的亏损。报告期末，公司扣除预收账款后资产负债率为59.33%，现金短债比110.92%，净容负债率为60.22%。公司的主业房地产业属于资金密集型行业，房地产开发从取得开发土地到实现房地产销售需要大量的资金投入。目前房地产市场的调控政策及市场环境比较复杂，公司虽然在2016年初重组成功后实现资产规模的扩张，但相较国内其他房地产开发商而言，公司的业务规模仍属偏小，房地产业务的市场竞争力和抗风险能力相对较弱，在当前房地产行业竞争加剧、行业集中度进一步提高的背景下，公司房地产业务的发展面临着一定局限。
下半年公司将通过抓紧追收恒大欠款、加大销售力度回流资金，抓重点求突破以彻底改变目前流动性状况，尽量寻求新的行业及利润增长点，培育公司的创新平台，力求尽快恢复公司平稳健康的增长。
（一）报告期内公司房地产项目开发情况
1、报告期内，广州越秀区东华西项目完成大确权手续，获取广州市不动产交易中心出具的《不动产权证书》。
2、报告期内，公司江门市江海花园南区1-2栋、5-12栋取得江门市江海区住房和城乡建设局出具的《建筑工程施工许可证》，建设规模为9,761.51平方米。
3、报告期内，公司淮南市洞山天鹅湾项目（1#2#5#9#商住楼、6#10#住宅楼、15#幼儿园、19#燃气调压站等）取得淮南市城乡建设局出具的《建筑工程施工许可证》，建设规模为210,325.27平方米。
4、报告期内，公司三门峡市天鹅湾社区西区10#-12#楼完成竣工项目审查，建筑面积合计33,239.89平方米。
5、2021年7月，公司湖南郴州市天鹅湾小区取得郴州市行政审批服务局出具的《商品房预售许可证》，批准预售建筑面积（住宅）24,041.10平方米。
（二）在公司多元化业务方面：
1、公司下属全资公司广东新豪斯建筑设计有限公司具备建筑行业建筑工程甲级设计资质，装修设计、自动消防系统工程设计和城市规划设计等资格。广东新豪斯建筑设计有限公司以配合公司地产项目为主要工作任务，在确保全面完成设计任务同时积极开展对外项目拓展工作，加强团队技术力量和日常管理。
2、公司下属全资公司广东国森林业有限公司属广东省林业龙头企业，业务涉及容器苗培育、工程绿化、山地设计、技术服务等多项领域；公司下属全资公司广东省富银建筑工程有限公司拥有建筑工程施工总承包二级、建筑装修装饰工程专业承包二级、建筑机电安装工程专业承包二级等资质。公司将全面配合集团地产项目的建设开发，结合园林绿化建设及工程建筑等方面业务，通过多元化规避未来住宅市场利润持续摊薄的风险，挖掘未来新利润增长点。
3、结合公司目前在旧城改造和旧项目的设计、开发、运营等方面的城市更新业务状况，公司
在广州设立全资子公司广东城市价值投资运营有限公司，设立并逐步完善城市更新运营板块，以城市更新前期服务、开发及运营管理为两大主要业务模块，开展城市更新与运营业务。
4、公司控股子公司广州荟燊贸易有限公司主要营业范围包括石油制品销售（不含危险化学品）；农副产品销售；食用农产品批发；煤炭及制品销售；稀有稀土金属冶炼；贵金属冶炼；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；信息咨询服务；企业管理咨询；国内货物运输代理；供应链管理服务；食品经营等。广州荟燊贸易有限公司目前处于初创期，报告期内，广州荟燊贸易有限公司并未产生营业收入，净利润为-412,922.33元。
（三）日常管理方面
1、推行标准化建设
报告期内重点加强和规范投资拓展、户型设计、营销管理等业务的标准化，强化各项目公司业务标准化执行力度。通过标准化提高效率同时降低成本，提高设计质量和产品质量，打造精品产品，实现企业可持续、跨越式发展。
2、全面预算管理
报告期内公司积极深化和推进财务预算管理工作，建立全面预算管理制度，将财务预算从点到面全面推进。促使企业从粗放型向集约型的转变，也促使企业从原始的、经验的、人为的管理向科学化、精细化、标准化管理过渡。严格按照预算管理制度管控、调拨各项目公司资金。
3、项目招标结算采购方面
公司严格执行《工程招标管理办法》，不断完善大型工程招标管理，对大宗设备均进行集中采购招标，以降低工程及原材料成本。根据公司《工程结算管理细则》，不断完善二级结算审核。对公司各地区工程项目实行每月上报项目指令报表和估算金额的方式，由总部进行分析，对各工程项目实际发生的成本进行严格把控。从而确保各个开发项目建设的顺利进行。
4、人力资源管理方面
公司总部根据各公司的业务需要对各公司的编制进行了定编定岗工作。通过实地考察、组织讨论等形式，对各地区公司的岗位设置、人员需求有了明确的认识，并根据因事设岗、按需定编的原则对地区公司编制计划提出了较好的修改意见，完成了对各地区公司的定岗定编工作。
报告期内公司结合市场情况及公司实际需要，适时调整公司岗位编制，优化人员结构，完善公司薪酬体系，进一步调动员工积极性及工作效率。
5、财务管理资金统筹方面
公司根据全国各地项目进展情况，分别制定资金计划，整体统筹调度资金，科学安排，营运调拨，保证资金在各环节的综合平衡，确保各项目开发生产的顺利进行。公司微财务系统基本建设完成，将成功建立以总部财务管控为核心，总部与子公司之间一体化的财务信息共享平台，实现总部对子公司数据的动态监控与分析、资源集中优化配置、成本费用全流程控制、风险全面管控。
除此以外，公司报告期内根据业务发展需要，合理调整公司管理组织架构；加强公司内部控制检查与风险评估工作，再次完善修订公司章程及各项管理制度；加强公司办公信息化进程，OA系统全面运行并逐渐推广到各项目，明源售楼系统、浪潮财务系统运行正常。