评级模型打分表结果本评级报告所依据的评级方法为《房地产企业信用评级方法》，版本号为PF-FDC-2021-V.4，该方法已在大公官网公开披露。本次主体信用等级评级模型及结果如下表所示：
| 评级要素（权重） | 分数 |
| 要素一：财富创造能力（81%） | 6.11 |
（一）营运能力 6.09
（二）规模 6.34
（三）盈利能力 4.62
| 要素二：偿债来源与负债平衡（19%） | 5.23 |
（一）债务状况 5.41
（二）偿债来源对债务的保障程度 5.17
| 调整项 | -0.20 |
| 主体信用等级 | AAA |
调整项说明：财务政策下调0.05，理由为截至2020年末，公司受限资产规模较大，占总资产的比重较大，对资产流动性产生一定不利影响；或有负债下调0.15，理由为截至2020年末，公司扣除按揭贷款担保后的对外担保比率超过20%。注：大公对上述每个指标都设置了1～7分，其中1分代表最差情形，7分代表最佳情形
评级模型所用的数据根据公司提供资料整理
评级历史关键信息
| 主体评级 | 债项名称 | 债项评级 | 评级时间 | 项目组成员 | 评级方法和模型 | 评级报告 |
AAA/稳定
21阳光城MTN001
AAA
2020/10/
肖尧，白迪
房地产企业信用评级方（V.3.1）
点击阅读全文AAA/稳定 21阳城01 AAA
2020/11/
肖尧，白迪，张行行
房地产企业信用评级方（V.3.1）
点击阅读全文AAA/稳定 20阳城04 AAA
2020/09/
肖尧，白迪，李小卉
房地产企业信用评级方（V.3.1）
点击阅读全文AAA/稳定 20阳城03 AAA
2020/05/
肖尧，白迪，李小卉
房地产企业信用评级方（V.3.1）
点击阅读全文AAA/稳定
20阳光城MTN003
AAA
2020/09/
肖尧，白迪
房地产企业信用评级方（V.3.1）
点击阅读全文AAA/稳定
20阳光城CP001
A-1
2020/07/
肖尧，白迪
房地产企业信用评级方（V.3.1）
点击阅读全文AAA/稳定
20阳光城MTN002
AAA
2020/07/
肖尧，白迪
房地产企业信用评级方（V.3.1）
点击阅读全文AAA/稳定
20阳光城MTN001
AAA
2020/05/
肖尧，白迪
房地产企业信用评级方（V.3.1）
点击阅读全文AAA/稳定
20阳城01 AAA
2020/05/
肖尧，白迪，李小卉
房地产企业信用评级方（V.3.1）
点击阅读全文20阳城02 AAA
2020/05/
肖尧，白迪，李小卉
房地产企业信用评级方（V.3.1）
点击阅读全文AAA/稳定
20阳光城CP001
A-1
2020/04/
肖尧、贾月华，白迪
房地产企业信用评级方法（V.3）
点击阅读全文AAA/稳定
20阳城01 AAA
2020/01/
肖尧、贾月华
房地产企业信用评级方法（V.3）
点击阅读全文20阳城02 AAAAA+/稳定 --
2017/06/
张建国，马映雪，于鸣宇
大公信用评级方法总论
未查询到相关公开披露信息AA/稳定 --
2015/05/
潘誉彬，胡
聪，赵希晨
大公信用评级方法总论
未查询到相关公开披露信息
评级报告声明
为便于报告使用人正确理解和使用大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公”）出具的本信用评级报告（以下简称“本报告”），兹声明如下：
一、除因本次评级事项构成的委托关系外，评级对象与大公、大公控股股东
及其控制的其他机构不存在任何影响本次评级客观性、独立性、公正性、审慎性的官方或非官方交易、服务、利益冲突或其他形式的关联关系。
大公评级人员与评级委托方、评级对象之间，除因本次评级事项构成的委托关系外，不存在其他影响评级客观性、独立性、公正性、审慎性的关联关系。
二、大公及评级项目组履行了尽职调查义务以及诚信义务，有充分理由保证
所出具本报告遵循了客观、真实、公正、审慎的原则。
三、本报告的评级结论是大公依据合理的技术规范和评级程序做出的独立判
断，评级意见未因评级对象和其他任何组织机构或个人的不当影响而发生改变。
四、本报告引用的资料主要由评级对象提供或为已经正式对外公布的信息，
相关信息的合法性、真实性、准确性、完整性均由评级对象/发布方负责。大公对该部分资料的合法性、真实性、准确性、完整性和及时性不作任何明示、暗示的陈述或担保。
五、本报告的分析及结论只能用于相关决策参考，不构成任何买入、持有或
卖出等投资建议。大公对于本报告所提供信息所导致的任何直接的或者间接的投资盈亏后果不承担任何责任。
六、本报告信用等级在本报告出具之日至存续债券到期兑付日有效，在有效
期限内，大公拥有跟踪评级、变更等级和公告等级变化的权利。
七、本报告版权属于大公所有，未经授权，任何机构和个人不得复制、转载、
出售和发布；如引用、刊发，须注明出处，且不得歪曲和篡改。
跟踪评级说明
根据大公承做的阳光城存续债券信用评级的跟踪评级安排，大公对受评对象的经营和财务状况以及履行债务情况进行了信息收集和分析，并结合其外部经营环境变化等因素，得出跟踪评级结论。本次跟踪评级为定期跟踪。
跟踪债券及募资使用情况
本次跟踪债券概况及募集资金使用情况如下表所示：
| 表1 本次跟踪债券概况及募集资金使用情况（单位：亿元） | |||||
| 债券简称 | 发行额度 | 债券余额 | 发行期限 | 募集资金用途 | 进展情况 |
21阳光城MTN001
5.80
5.80
2021.01.29～2025.01.29
偿还有息债务
已按募集资金要求使用21阳城01 10.00
10.00
2021.01.22～2026.01.22
偿还到期或回售的公司债券
已按募集资金要求使用20阳城04 8.00
8.00
2020.10.14～2025.10.14
用于住房租赁项目及补充营运资金等
已按募集资金要求使用
20阳光城MTN003
16.50
16.50
2020.10.28～2024.10.28
偿还非金融企业债务融资工具
已按募集资金要求使用20阳城03 10.00
10.00
2020.08.24～2024.08.24
偿还到期或回售的公司债券
已按募集资金要求使用20阳光城MTN002
7.50
7.50
2020.07.23～2025.07.23
偿还非金融企业债务融资工具
已按募集资金要求使用20阳光城MTN001
6.00
6.00
2020.06.23～2024.06.23
偿还非金融企业债务融资工具
已按募集资金要求使用20阳光城CP001
9.00
9.00
2020.05.27～2021.05.27
用于偿还到期债务
已按募集资金要求使用20阳城01 12.00
12.00
2020.04.24～2024.04.24
偿还到期或回售的公司债券
已按募集资金要求使用20阳城02 8.00
8.00
2020.04.24～2025.04.24
偿还到期或回售的公司债券
已按募集资金要求使用
数据来源：根据公司提供资料整理
发债主体
公司成立于1991年8月，前身为福建省石狮新发股份有限公司（以下简称“石狮新发”），设立时总股本为8,000,000股，注册资本800万元。1996年
根据《阳光城集团股份有限公司2020年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券募集说明书》，募集资金拟用于住房租赁项目及补充营运资金，本期债券募集资金中23,721万元已用于补充公司营运资金。为提高资金使用效率，根据募集说明书约定，剩余募集资金暂时先用于补充流动资金，后续将按照募集说明书约定用于住房租赁项目。
12月18日，石狮新发在深圳证券交易所上市（证券代码：000671.SZ）；2002年4月，福建阳光集团有限公司（以下简称“阳光集团”，前身为福建阳光投资有限公司）持有公司总股本27.71%，成为石狮新发第一大股东；2009年公司更为现名，股票简称变更为“阳光城”，股票代码不变。截至2021年3月末，公司注册资本为40.82亿元，公司控股股东为阳光集团，实际控制人为吴洁女士。
2020年10月27日，公司发布《关于战略股东协议转让公司股份完成过户的公告》。上海嘉闻与泰康人寿及泰康保险于10月26日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司完成公司股票的过户登记手续，本次转让股票性质为无限售流通股，过户完成后，泰康人寿持股8.49%，泰康养老持股4.98%，上海嘉闻持股2.54%。本次协议转让不会导致公司控股股东发生变化，不会导致公司控制权发生变更。阳光集团作为公司控股股东，为促使本次引入长期股东交易的达成，做出关于未来十年归属于公司股东净利润的业绩承诺，截至目前，阳光城集团已经完成2020年的业绩承诺。
截至2021年3月末，阳光集团合并持有公司总股本的18.63%，累计已质押的股份占总股本的14.17%，占其持有股本的76.05%；东方信隆合并持有公司总股本的14.98%，累计已质押的股份占总股本的13.02%，占其持有股本的86.93%；福建康田合并持有公司总股本的9.95%，累计已质押的股份占总股本的7.57%，占其持有股本的76.13%。公司股份质押比例较高，若股价下行，则可能面临被平仓风险。
治理结构方面，公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理规则》和中国证券监督管理委员会、深圳证券交易所的法律法规规定，建立了较完善的法人治理结构及生产经营管理机构。公司不断完善公司法人治理机构，建立健全内部控制制度，规范公司运作。公司设立董事会，对股东大会负责，董事会由12名董事组成，其中独立董事4名，设董事局主席1人，董事局副主席若干人。公司设总裁1名，对董事会负责。公司设立监事会，由三名监事组成，其中职工监事的比例不低于1/3。公司股东大会、董事会、监事会及各经营层职责明确，确保公司安全、稳定、持续发展。
根据公司提供的中国人民银行征信中心出具的企业信用报告，截至2021年4月2日，公司已结清信贷中，存在3笔垫款、15笔关注类贷款和9笔关注类信用证，整体金额都不大，最近一次结清日期为2012年5月。截至本报告出具日，公司在公开市场发行的各类债务融资工具均按时偿还到期本息。
偿债环境
2020年，我国经济逐步克服新冠肺炎疫情带来的不利影响，主要指标恢复性增长；房地产行业受宏观调控政策及部分城市调控政策的影响较大，行业融资渠道不断收紧，房企面临一定的融资压力；受疫情的影响，2020年一季度房地产市场成交压力较大，二季度以来有所恢复，“房住不炒”总基调不变。
（一）宏观政策环境
2020年，我国经济逐步克服新冠肺炎疫情带来的不利影响，主要指标恢复性增长，经济总量首次突破百万亿元，并成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体,预计在新发展格局下我国经济中长期高质量发展走势不会改变。
面对突如其来的新冠肺炎疫情（以下简称“疫情”）和复杂多变的国内外环境，全国上下统筹推进疫情防控和经济社会发展各项工作，在一系列宏观调控政策作用下，2020年我国经济运行稳步复苏，并成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体。根据国家统计局初步核算，2020年我国国内生产总值（以下简称“GDP”）达到101.60万亿元，经济总量首次突破百万亿元大关，按可比价格计算，同比增长2.3%。其中，一季度同比下降6.8%，二季度同比增长3.2%，三季度同比增长4.9%，四季度同比增长6.5%。2021年一季度，我国经济复苏进程整体稳健，GDP同比增速高达18.3%；环比增长0.6%;两年平均增速5.0%
。
2021年，疫情发展变化以及外部环境的不确定性仍将对经济复苏形成一定制约，但在科学精准的宏观调控政策支持下，预计我国将能够高质量完成《政府工作报告》中设定的经济增长、就业、物价等预期目标。与此同时，面对后疫情时代，党的十九届五中全会提出加快构建以“国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局，这是党中央在全面统筹国内国际两个大局基础上做出的重大部署，也将成为“十四五”期间经济转型的重要战略。这种以创新驱动发展、激发内需潜力、提升有效供给、扩大高水平对外开放为重点的中长期发展模式，同以扎实做好“六稳”工作、全面落实“六保”任务的短期跨周期模式有序结合，将共同推动我国经济的高质量发展。
（二）行业环境
2020年以来，房地产政策调控的主体基调为坚持“住房不炒”，该基调不断被重申，房地产行业始终面临一定的宏观调控等政策风险；近年来，房地产行业融资渠道不断收紧，房企面临一定的融资压力。
房地产行业属于政策敏感性行业，其受宏观调控及部分城市调控政策的影响较大。2020年以来来，中央及地方密集出台各类政策以促进房地产市场平稳健康发展。2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京联合召开房地产
两年平均增速是指以2019年相应同期数为基数，采用几何平均的方法计算的增速。
企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。根据8月23日住房城乡建设部官网披露，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。会议释放出较强的行业融资政策边际收紧信号，房企降负债压力进一步增加。2020年12月31日，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），《通知》根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求，并自2021年1月1日起实施。《通知》的出台是“房地产金融审慎管理制度”的一部分，意味着房地产资金供应端的收紧。整体来讲，房地产开发商将通过加快销售、以价换量等方式快速回笼资金，提高资金内生能力，减少融资依赖，降低行业债务水平。融资方面，2020年1月下旬，突如其来的新冠肺炎疫情对全球经济产生较大负面影响，中资房企外债的发行不可避免受到一定影响，尤其4月出现“零发行”。2020年全年国内房地产企业发行海外债共211支，同比减少28只，融资规模约617.45亿美元，同比下降19.92%；受各国货币宽松、维持超低利率政策影响，加权平均票面利率为7.97%，同比降低0.21个百分点。整体来看，房地产企业融资渠道不断收紧，未来仍将面临一定的融资压力。
受疫情的影响，2020年一季度房地产市场成交压力较大，二季度以来有所恢复，全年销售金额同比有所增长；未来三年内行业处于偿债高峰期，需关注高杠杆房企集中兑付风险。
2020年1～5月，商品房销售面积与金额累计同比断崖式下跌，之后随着全国楼市逐步复工复产，货币环境进一步宽松、以及前期积压的购房需求持续释放，销售指标得以“V”型回升。2020年，全国商品房销售面积176,086万平方米，同比增长2.6%，销售金额17.36万亿元，同比增长8.7%，增速同比增加2.2个百分点。开发投资方面，2020年，全国房地产开发投资完成额14.14万亿元，同比增长7.0%，需关注的是，高开发投资增速伴随的是高建筑工程投资增速和持续扩大的安装工程投资降幅，表明融资环境收紧下房企通过预售进行资金回收的意愿强烈，但竣工延迟导致被动补库存，去化周期或将延长。2020年，新开工面积224,433万平方米，同比下降1.2%，土地购置面积25,536万平方米，累计同比下降1.1%，土地成交价款17,269亿元，累计同比增长17.4%。受疫情影响及“三道红线”政策影响下，房企拿地趋于谨慎，因此，尽管年末补库存需求下出现投资小窗口期但全年土地购置面积同比仍小幅下降，房企拿地更加审慎，但对核心地点地块依旧迫切争夺，下半年土地地价持续攀高，2020年全年土地
成交价款同比增长17.4%。
数据来源：Wind
| 图1 2016年2月至2021年3月我国房地产市场商品房销售面积等变化情况 |
截至2020年末，房地产行业信用债存续规模为16,633.76亿元。从到期情况来看，房地产行业存续债券主要集中于未来三年内到期，其中2021年和2023年为偿债高峰期，债务偿还压力以及债务置换需求均较大，需关注到期债务较为集中的房企。
我国房地产行业集中度逐年提升，领军企业竞争优势愈发明显，大型房地产企业议价能力较强，中小型房企未来或将面临着一定的压力。
随着行业成熟度的不断提升，我国房地产企业经营业绩逐步呈现两极分化，领军企业竞争优势也愈发明显。从行业集中度来看，2016年以来，房地产企业销售金额集中度和销售面积集中度逐步提升。2020年，TOP10房地产企业销售操盘金额集中度同比略有下降，TOP30和TOP50同比明显提升，销售金额过千亿的房地产企业数量达到43家，同比增加9家，规模房企竞争优势进一步深化。品牌房地产企业业绩规模继续增长，碧桂园控股、恒大地产和万科仍位于前三强，其中碧桂园以7,888.0亿元位居全口径签约销售金额第一位。
| 表2 2017～2020年中国房地产企业权益销售金额集中度情况3（单位：%） | ||||
| 级别 | 2020年 | 2019年 | 2018年 | 2017年 |
TOP10企业 21.34
21.43
21.27
19.58
TOP30企业 36.15
35.65
35.09
31.00
TOP50企业 44.71
43.47
43.27
37.35
TOP100企业 54.41
52.97
53.55
46.17
数据来源：克而瑞研究中心，大公国际整理
金额集中度=企业销售金额/统计局公布的全国商品房销售金额。
财富创造能力2020年，公司营业收入和毛利润均保持增长，房地产业务仍是公司收入和利润的主要来源。公司的主要业务板块仍为房地产开发与销售，其他业务作为补充，主要包括物管业务、酒店业务以及建工板块业务等，毛利率较高。
2020年，公司营业收入和毛利润均有所增长，毛利率显著下降。分板块来看，受结转的房地产项目规模增加影响，公司房地产营业收入继续增加，但受地产行业政策持续调控的影响，结算均价有所降低，毛利润和毛利率均有所下降。同期，其他业务板块营业收入和毛利润继续增长，毛利率有所下降，主要是受疫情影响，物业板块毛利率减少所致。
| 表3 2018～2020年及2021年1～3月公司营业收入、毛利润及毛利率构成情况（单位：亿元、%） | ||||||||
| 项目 | 2021年1～3月 | 2020年 | 2019年 | 2018年 | ||||
| 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
| 营业收入 | 75.23 | 100.00 | 821.71 | 100.00 | 610.49 | 100.00 | 564.70 | 100.00 |
房地产
| 73.48 | 97.67 | 788.89 | 96.01 |
587.53
96.24
555.01
98.28
其他
| 1.75 | 2.33 | 32.82 | 3.99 |
22.96
3.76
9.69
1.72
| 毛利润 |
| 15.70 | 100.00 | 164.81 | 100.00 | 162.26 | 100.00 | 147.16 | 100.00 |
房地产
| 14.35 | 91.40 | 148.93 | 90.36 |
150.02
92.46
142.34
96.72
其他
| 1.35 | 8.60 | 15.88 | 9.64 |
12.24
7.54
4.82
3.28
| 毛利率 | 20.87 | 20.06 | 26.58 | 26.06 | |
房地产
| 19.53 | 18.88 |
25.53
25.65
其他
| 77.14 | 48.39 |
53.32
49.74
数据来源：根据公司提供资料整理
2021年1～3月，公司营业收入同比增长12.03%，主要是结转房地产项目收入增加所致；公司综合毛利率同比减少4.84个百分点，主要是结算地区的项目毛利率较低所致。
2020年，公司继续深耕大福建、长三角、珠三角、京津冀地区，一、二线城市土地储备占比仍较高，以二线城市为主;公司土地储备继续增长且仍然充足，能够支撑地产规模持续扩张。
公司坚定实施“三全”发展的投资战略，即全地域发展、全方式拿地、全业态发展，不断增加优质土地资源，同时也会有针对性的开发区域市场。
公司土地获取方式保持不变。土地购置方面，2020年，公司拿地策略谨慎，拿地支出同比下降，以权益对价401.96亿元合计补充权益土地储备约725.96万平方米，新增土地储备计容建筑面积有所下降。由于新增长三角地区土地储备，土地价格相对较高，存量土地平均楼面价有所提高。从土地储备情况来看，截至2020年末，公司土地储备总建筑面积和剩余可售建筑面积分别为10,764.34万平方米和
4,251.97万平方米，同比分别增长18.08%和3.68%%，公司土地储备权益比例约为
67.21%，占比有所下降。公司土地储备较为充足，能够支撑地产规模持续扩大。
| 表4 2018～2020年公司土地获取情况 | |||
| 项目 | 2020年 | 2019年 | 2018年 |
新增项目数量（个） 68
新增土地储备计容建筑面积（万平方米） 1,115
1,269
1,333
期末土地储备计容建筑面积
（万平方米） 7,456
7,048
5,736
土地支付权益对价（亿元） 402
存量土地平均楼面价（元/平方米） 4,366.19
4,355.78
4,339.43
新增土地平均楼面价（元/平方米） 6,346.68
5,167.86
4,204.42
当期支付权益对价/当期权益签约销售（%） 28.80
36.41
25.86
数据来源：根据公司提供资料整理
截至2020年末，合并报表范围内完工、在建及储备房地产项目预计总投资额5,747.54亿元，实际累计投资总额4,126.95亿元，公司在增强持续发展基础的同时也面临较大的资金支出压力。
表5 截至2020年末公司土地储备区域分布情况（单位：万平方米、元/平方米）
| 表5 截至2020年末公司土地储备区域分布情况（单位：万平方米、元/平方米）5 | ||||
| 区域 | 总占地面积 | 总建筑面积 | 剩余可售建筑面积 | 单价6 |
大福建
| 844.90 |
| 1,911.03 | 477.91 |
4,804.68
长三角
| 836.83 | 2,208.51 |
655.35
7,257.84
珠三角
295.7
| 9 |
735.56
| 1,213.12 |
5,465.43
京津冀
| 161.02 | 339.17 |
177.74
7,412.53
内地
| 1,671.93 |
2,205.41
| 5,092.51 |
2,440.89
| 合计 | 3,810.48 | 10,764.34 | 4,251.97 | 4,366.19 |
数据来源：根据公司提供资料整理
土地购置区域选择方面，公司仍以一、二线城市为主。2020年，一、二线城市剩余建筑面积占比63.68%，占比进一步提升，主要包括福州、广州、长沙、西安、南宁以及重庆等地区，为公司未来经营业绩实现提供保障。
| 表6 截至2020年末公司剩余可售建筑面积区域分布情况（单位：万平方米、%） | ||
| 区域 | 剩余可售建筑面积 | 占比 |
一线城市
11.43
| 485.89 |
二线城市
52.25
| 2,221.63 |
其他城市
36.32
| 1,544.45 | ||
| 合计 | 4,251.97 | 100.00 |
数据来源：根据公司提供的资料整理
2018～2020年，公司土地储备的权益比例分别为62%、68%和67%。
该表包括公司合并报表范围内子公司及参股子公司全部的已确权土地储备，未考虑权益比例。
表格中的单价自2018年开始，以总可售建筑面积的口径进行测算，既往报告期楼面价以总计容面积的口径进行测算。
2020年公司签约销售金额继续增长但增速下降，签约销售面积有所下降；竣工面积增幅较大，为公司持续性增长提供了有力保障；公司2021年一季度的销售金额和销售面积均同比增长。
公司房地产板块的经营模式仍以自主开发为主，业态包括住宅、办公和商业等，其中住宅地产为主要部分。公司开发的项目以销售为主，同时持有部分物业以丰富存货结构，增强抗风险能力。
从签约销售情况来看，2020年，签约销售金额继续提高但增速下降，根据克而瑞研究中心发布的《2020年中国房地产企业销售TOP200》，公司2020年实现签约销售额位列第18位；签约销售面积有所下降，签约销售均价同比增长，主要是2020年签约销售额中一二线城市占比更大所致；受益于公司房地产项目区域布局合理、产品适销性强以及高周转，公司结算金额和结算面积均继续增长；竣工面积增幅较大，主要是近年来年新开工面积规模较大，项目集中竣工所致，为公司持续性增长提供了有力保障，新开工面积有所增长。
| 表7 2018～2020年公司房地产开发及销售情况7 | |||
| 项目 | 2020年 | 2019年 | 2018年 |
新开工面积（万平方米） 1,971.68
1,722.00
2,721.75
竣工面积（万平方米） 895.64
528.56
398.88
签约销售面积（万平方米） 1,528.52
1,713.27
1,266.40
签约销售金额（亿元） 2,180.11
2,110.31
1,628.56
签约销售均价（元/平方米） 14,263
12,317
12,860
结算面积（万平方米） 691.49
454.10
382.27
结算金额（亿元） 788.89
587.53
555.01
结算均价（元/平方米） 11,409
12,938
14,519
数据来源：根据公司提供资料整理
2021年1～3月，公司全口径签约销售金额为486.10亿元，销售面积为
287.56万平方米，同比分别增长71.57%和7.71%，其中，权益销售金额和权益
销售面积分别为311.24亿元和200.12万平方米。
表格中的新开工面积、签约销售面积和签约销售金额均为全口径核算数据。
偿债来源与负债平衡2020年，公司营业收入和盈利能力继续提高；融资渠道畅通，融资成本继续降低；资产减值损失金额较大且未来存货仍面临减值风险；其他应收款规模仍较大，且以关联方为主，对公司资金形成一定占用；受限资产规模仍较大，控股股东持有公司股份质押比例仍较高，可能面临被平仓风险；公司对外担保金额继续增加，存在一定或有风险。
（一）偿债来源
1、盈利
2020年，公司营业收入继续提高；费用控制能力较好，净利润水平继续提高；资产减值损失金额较大且未来存货仍面临减值风险。
2020年，公司营业收入继续增加，受地产行业政策持续调控的影响，毛利率水平有所下降。
| 564.70 610.49 821.71 63.8967.7188.2005101520253001002003004005006007008009002018年2019年2020年%亿元 | |||||||
| 利润总额 | 营业利润率 | ||||||
| 图2 2018～2020年公司收入和盈利情况 |
数据来源：根据公司提供资料整理
2020年，公司期间费用规模有所下降。公司销售费用和管理费用均小幅下降；财务费用有所下降，主要是公司控制融资规模所致。此外，公司新增研发费用，规模较小，主要是公司开展绿色智慧家产品的研发、智能施工、智能物业管理等研发活动产生费用支出。同期，公司期间费用率有所下降，整体处于较低水平。
| 表8 2018～2020年及2021年1～3月公司期间费用及占营业收入比重（单位：亿元、%） | ||||
| 项目 | 2021年1～3月 | 2020年 | 2019年 | 2018年 |
销售费用 5.45
24.02
25.69
17.57
管理费用 4.59
19.78
21.88
15.77
财务费用 1.83
8.40
9.06
6.14
研发费用
| 0.28 | 0.67 |
-
-
| 期间费用 | 12.15 | 52.88 | 56.62 | 39.48 |
| 期间费用/营业收入 | 16.15 | 6.43 | 9.27 | 6.99 |
数据来源：根据公司提供资料整理
2020年，公司资产减值损失为7.95亿元，同比增长35.10%，全部是存货跌价损失，计提跌价准备金额较大的项目有厦门文澜府项目计提跌价准备2.05亿元、宁波余姚项目计提跌价准备1.07亿元和镇江尚海名苑项目计提跌价准备
1.02亿元，其中厦门文澜府项目已经于2019年4月竣工，总货值和未来可售货
值分别是39.23亿元和25.56亿元，宁波余姚项目竣工时间间2020年5月，总货值和未来可售货值分别是是11.94亿元和4.10亿元，镇江尚海名苑项目竣工时间2020年11月，总货值和未来可售货值分别是8.60亿元和3.18亿元，由于区域地产市场景气度不高以及周边同质化竞品较多导致项目销售去化情况不及预期，未来仍有继续计提减值的风险；投资收益为23.91亿元，同比大幅增加，主要是权益法核算的长期股权投资大幅增长所致，其中福州融锦欣泰房地产开发有限公司、台州市中梁宇置业有限公司和泉州振茂房地产有限公司分别确认投资收益2.99亿元、2.42亿元2.18亿元。同期，公司利润总额和净利润均继续增长，扣非净利润继续下降；总资产报酬率和净资产收益率分别为2.77%和9.27%。
2021年1～3月，因公司结转房地产项目收入增加，公司营业收入同比增加；毛利润和毛利率同比减少；期间费用同比增长，其中销售费用随着营业收入的增加而增长；因公司控制融资规模，财务费用同比下降；期间费用率同比小幅增加。同期，投资收益7.73亿元，增幅较大，主要是柯桥公元2020一期项目、昆明翡丽公元项目和常州江山樾项目确认投资收益分别为0.99亿元、0.88亿元和0.54亿元所致，公司投资收益金额较大，但持续性和稳定性较弱。同期，利润总额和净利润均同比分别增长，扣非净利润同比由0.31亿元转为-3.31亿元；总资产报酬率和净资产收益率分别为0.29%和0.79%。
2、现金流
2020年，拿地支出规模有所下降，公司经营性净现金流入规模有所增长，对利息和流动负债的覆盖程度均有所提高；2021年1～3月，经营性净现金流同比下降。
2020年，拿地支出规模有所下降，导致经营性现金净流入规模同比增长，其对利息和负债的保障程度有所提高；投资性现金流仍为净流出且净流出规模同比大幅增加，主要对合联营项目的投资增加所致。2021年1～3月，公司经营性净现金流同比大幅减少11.25亿元，主要是对合联营企业的经营性投入大幅增加所致；投资性净现金流同比由净流出42.11亿元转为净流入，主要是因理财产品到期收到的现金同比增加以及收并购支出减少所致。
| 表9 2018～2020年及2021年1～3月公司现金流及偿债指标情况 | ||||
| 项目 | 2021年1～3月 | 2020年 | 2019年 | 2018年 |
经营性净现金流（亿元） 1.47
213.54
153.96
218.31
投资性净现金流（亿元） 9.15
-177.21
-64.19
-158.72
经营性净现金流/总负债（%）
| 0.05 | 7.77 | 6.43 | 10.78 |
经营性净现金流利息保障倍数（倍）
0.08
2.6
1.78
| 6 |
2.47
经营性净现金流/流动负债（%）
| 0.07 | 10.82 |
9.23
15.94
数据来源：根据公司提供资料整理
3、债务收入
2020年,
公司筹资性现金流转为净流入；融资渠道丰富，为获取土地及开展项目提供资金保障；2020年末，公司平均融资成本继续降低，融资渠道畅通，授信额度稳定。
2020年，公司筹资性现金流转为净流入，主要是收到合作方的投入款大幅增加所致。2021年1～3月，筹资性现金净流出规模同比小幅增加4.21亿元。
| 表10 2018～2020年及2021年1～3月公司融资变化情况（单位：亿元） | ||||
| 财务指标 | 2021年1～3月 | 2020年 | 2019年 | 2018年 |
筹资性现金流入 158.58
1,038.93
870.08
826.92
借款所收到的现金 138.65
792.96
801.08
646.86
筹资性现金流出 177.62
1,032.70
918.69
889.83
偿还债务所支付的现金 147.25
816.35
784.93
748.01
| 筹资性净现金流 | -19.04 | 6.23 | -48.61 | -62.91 |
数据来源：根据公司提供资料整理
融资结构方面， 2020年，非银行类贷款占比继续下降，债券融资占比继续提升，银行贷款占比有所下降，平均融资成本继续下降。
| 表11 2018～2020年末公司融资变化情况（单位：亿元、%） | ||||||
| 项目 | 2020年末 | 2019年末 | 2018年末 | |||
| 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | 金额 | 占比 | |
银行贷款
448.20
42.27
531.06
47.28
324.15
28.79
非银行类贷款
215.71
20.34
280.10
24.94
592.02
52.57
债券
396.48
37.39
312.05
27.78
209.96
18.64
| 融资总金额 | 1,060.39 | 100.00 | 1,123.21 | 100.00 | 1,126.13 | 100.00 |
| 平均融资成本 | 7.42 | 7.71 | 7.94 | |||
数据来源：根据公司提供资料整理
此外，公司与多家银行建立良好的合作关系，银行授信稳定。截至2021年3月末，公司共获得银行授信总额为1,153.13亿元，较2020年末小幅减少4.06亿元，已使用623.60亿元，同比增加19.94亿元，剩余未使用529.53亿元。
4、外部支持
公司外部支持主要是政府补助，2020年，公司获得的政府补助为0.81亿元，整体规模仍较小，对公司偿债来源的影响较小。
5、可变现资产
2020年以来，公司资产规模继续扩大，存货占比较高；其他应收款规模仍较大，且以关联方为主，对公司资金形成一定占用；受限资产规模较大，对资产流动性产生一定影响；控股股东持有公司股份质押比例较高，可能面临被平仓风险。
截至2021年3月末，公司总资产为3,602.68亿元，较2020年末增长2.26%；流动资产为3,073.31亿元，占比85.31%。
| 2,353.76 2,724.99 3,014.88 3,073.31 280.21 350.53 508.14 529.36 02040608010005001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0002018年末2019年末2020年末2021年3月末%亿元 | ||
| 非流动资产合计流动资产合计 | 流动资产占比 | |
| 图3 2018～2020年末及2021年3月末公司资产结构 |
数据来源：根据公司提供资料整理
公司流动资产主要由存货、其他应收款和货币资金等构成。2020年末，公司流动资产3,014.88亿元，同比增长10.64%。同期，存货继续增长，其中开发成本小幅增加，开发成本同比增长36.52%。截至2020年末，公司按成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备7.95亿元，计提金额同比增加2.07亿元，公司存货销售去化情况不及预期，未来仍面临存货减值的风险。同期，公司货币资金498.05亿元，继续增加，其中受限货币资金为92.90亿元，占比18.65%，主要为保证金。
其他
7.87%
货币资金
16.52%
其他应收款
13.55%
存货
62.06%
| 图4 截至2020年末公司流动资产构成情况 |
数据来源：根据公司提供资料整理
2020年末，公司其他应收款为408.40亿元，同比增长7.49%，主要是公司对合联营企业提供的经营性投入增加所致，其他应收款前五名欠款余额为54.83亿元，占其他应收款余额的比重为13.30%，还款来源主要为项目销售收入。整体来看，公司其他应收款规模较大，且大部分为关联方欠款，对资金形成一定占用。
表12 截至2020年末公司其他应收款期末余额前五名情况（单位：亿元、%）
| 表12 截至2020年末公司其他应收款期末余额前五名情况（单位：亿元、%） | |||||
| 单位名称 | 是否 关联方 | 余额 | 占其他应收款余额比例 | 款项性质 | 账龄 |
福建登云房地产开发有限公司 是 12.15
2.95
应收联营、合营企业款
3年以内
上海汀业企业管理有限公司 是 11.95
2.90
应收联营、合营企业款
2年以内
广州当代腾欣投资有限公司 是 10.96
2.66
应收联营、合营企业款
1年以内、3年以上天津隽达企业管理有限公司 是 10.36
2.51
应收联营、合营企业款
2～3年深圳市俊领投资发展有限公司 是 9.41
2.28
收购意向金 3年以内
| 合计 | - | 54.83 | 13.30 | - |
-
数据来源：根据公司提供资料整理2021年3月末，公司流动资产较2020年末小幅增长，其中货币资金较2020年末小幅下降；其他应收款较2020年末小幅增加；交易性金融资产5.85亿元，较2020年末下降75.71%，主要是理财到期赎回所致；流动资产其他各主要科目较2020年末变动均不大。
| 表13 截至2021年3月末公司其他应收款期末余额前五名情况（单位：亿元、%） | |||||
| 单位名称 | 是否关联方 | 余额 | 占其他应收款余额比例 | 款项性质 | 账龄 |
东莞桂芳园房地产开发有限公司 是 13.67
3.16
应收联营、合营企业款
1年以内福建登云房地产开发有限公司 是 13.22
3.06
应收联营、合营企业款
1年以内、1～
2年、2～3年
上海汀业企业管理有限公司 否 11.95
2.77
应收联营、合营企业款
1年以内、1～
2年广州当代腾欣投资有限公司 是 10.96
2.54
应收联营、合营企业款
1年以内、3
年以上天津隽达企业管理有限公司 是 10.35
2.40
应收联营、合营企业款
2～3年、3年
以上
| 合计 | - | 60.15 | 13.92 | - | - |
数据来源：根据公司提供资料整理公司非流动资产主要由长期股权投资、投资性房地产、固定资产和其他非流动资产等构成。2020年末，公司非流动资产508.14亿元，同比增长44.96%，其中长期股权投资为301.14亿元，增幅较大，主要是对合营、联营企业追加投资所致；投资性房地产规模相对稳定，2020年末为121.61亿元，同比小幅增加；固定资产同比小幅增加，主要由房屋建筑物构成；其他非流动资产继续下降，主要是之前公司为取得建设项目资金而向金融机构配比的定期存款支持到期所致。2021年3月末，公司其他非流动资产各主要科目较2020年末均变动不大。资产周转率方面，2020年，公司存货周转天数为994.56天，应收账款周转天数为5.52天，存货和应收账款周转效率均有所提高。
截至2021年3月末，公司受限资产总额为820.07亿元，较2020年末下降
34.86%。公司受限资产占总资产的比重为22.76%，是净资产的1.35倍，其中货
币资金受限61.73亿元，主要为按揭担保保证金和银行贷款保证金；存货受限
679.98亿元、投资性房地产受限41.02亿元，固定资产受限32.58亿元，无形
资产受限4.77亿元，均用于融资抵押。整体来看，公司受限资产规模仍较大，对资产流动性产生一定不利影响。
此外，截至目前，阳光集团累计已质押的股份占其持有公司股本的76.05%；东方信隆累计已质押的股份占其持有公司股本的86.93%；福建康田累计已质押的股份占其持有公司股本的76.13%。公司控股股东质押公司股份的比例较高，若股价下行则可能面临被平仓风险。
（二）债务及资本结构
2020年以来，公司负债规模继续增长，负债结构仍以流动负债为主。
截至2021年3月末，公司总负债为2,995.89亿元，较2020年末增长2.23%，
流动负债占比74.19%。
| 750.02 773.10 02040608010005001,0001,5002,0002,5003,0003,5002018年末2019年末2020年末2021年3月末%亿元 | |||||
| 非流动负债合计流动负债合计 | 流动负债占比 | ||||
| 图5 2018～2020年末及2021年3月末公司负债结构 |
数据来源：根据公司提供资料整理
公司流动负债主要由合同负债、其他应付款、一年内到期的非流动负债和应付账款等构成。2020年末，流动负债为2,180.43亿元，同比增长23.36%。同期，因公司适用新会计准则，预收账款的大部分金额转入合同负债，导致2020年新增合同负债689.05亿元，主要为预收房款，为未来可持续性收入提供保障；其他应付款为662.41亿元，增幅较大，主要是公司加大合作开发力度，合作方对并表项目的投入形成应付合作方款项增加所致；一年内到期的非流动负债为
260.08亿元，同比增长，主要是一年内到期的长期借款和应付债券转入所致；
应付账款为252.51亿元，受新开工面积增加的影响，增幅较大，其中应付及预提工程款为237.60亿元，同比增长75.84%；此外，短期借款为37.13亿元，降幅较大，主要是公司主动优化债务结构，将短期负债置换为长期负债所致，其中质押及抵押、保证借款为28.78亿元。
其他
6.17%
应付账款
14.16%
其他应付款
30.38%
应交税费
5.76%
一年内到期的非
流动负债
11.93%
合同负债
31.60%
其他
6.17%
应付账款
14.16%
其他应付款
30.38%
应交税费
5.76%
一年内到期的非
流动负债
11.93%
合同负债
31.60%
| 图6 截至2020年末公司流动负债构成情况 |
数据来源：根据公司提供资料整理
2021年3月末，公司合同负债为803.26亿元，较2020年末增长16.58%，
主要是预收房款同比增长所致；一年内到期的非流动负债226.03亿元，较2020年末下降13.09%；流动负债其余各主要科目较2020年末均变化不大。
公司非流动负债主要由长期借款和应付债券构成。2020年末，受借款到期偿还的影响，公司长期借款为532.28亿元，同比下降，其中抵押保证借款和质押抵押保证借款分别为147.38亿元和278.82亿元；应付债券为192.80亿元，继续增长。2021年3月末，应付债券170.26亿元，较2020年末下降11.69%；非流动负债其余主要科目较2020年末均变化不大。
公司控制债务规模，2020年末，总有息债务有所下降；货币资金对短期有息债务形成有效覆盖，债务结构有所改善。
公司控制债务规模，2020年末，总有息债务有所下降，总有息债务占总负债的比重继续下降。
| 表14 2018～2020年末及2021年3月末公司有息债务情况（单位：亿元、%） | ||||
| 项 目 | 2021年3月末 | 2020年末 | 2019年末 | 2018年末 |
短期有息债务 362.12
381.64
366.23
488.25
长期有息债务
780.59
765.08
837.72
694.02
| 总有息债务 | 1,142.71 | 1,146.72 | 1,203.95 | 1,182.27 |
短期有息债务占比 31.69
33.28
30.42
41.30
总有息债务在总负债中占比 38.14
39.13
46.91
53.17
数据来源：根据公司提供资料整理
期限结构方面，公司的债务构成中仍以长期有息债务为主，短期有息债务有所波动，截至2021年3月末，占总有息债务的比重为31.69%；长期有息债务主要集中在未来1～3年内到期；公司非受限货币资金对短期有息债务的覆盖倍数为1.10倍9。整体来看，公司短期债务集中偿付压力减弱，债务结构有所改善。
表15 截至2021年3月末公司有息债务期限结构（单位：亿元、%）
| 表15 截至2021年3月末公司有息债务期限结构（单位：亿元、%） | |||||
| 项目 | ≤1年 | （1，2]年 | （2，3]年 | 3年以上 | 合计 |
金额 362.12
315.62
228.43
236.54
| 1,142.71 | ||||
| 占比 |
31.69
27.62
19.99
20.70
| 100.00 |
截至本报告出具日，公司发行的将于1年内到期的债券余额为104.71亿元，从流动性来看，截至2021年3月末，公司非受限货币资金396.61亿元，未使用银行授信529.53亿元。
在计算有息债务时，将永续债视作长期有息债务。
截至2020年末，公司非受限货币资金对短期有息债务的覆盖倍数为1.06倍。
| 表16 截至本报告出具日公司一年内到期存续债券（单位：亿元、%） | |||
| 债券简称 | 当前余额 | 下一次行权日/到期日 | 票面利率 |
20阳光城CP001 9.00
2021-05-27
6.20
18阳光城MTN001 10.00
2021-06-08
8.00
16阳城01 12.60
2021-08-29
6.50
16阳城02 12.87
2021-09-26
6.30
18阳城01 11.00
2021-10-22
6.50
20阳光优 12.70
2021-11-08
6.50
18阳光04 6.70
2021-11-19
5.80
阳光城04 1.64
2022-01-28
7.50
阳光次级 0.50
2022-01-28
0.00
19阳光城PPN001 5.00
2022-03-22
7.50
17阳光城MTN001 14.70
2022-03-24
7.40
19阳城02 8.00
2022-04-12
7.50
| 合计 | 104.71 | - | - |
数据来源：根据公司提供资料整理
公司对外担保金额继续增加且规模较大，被担保对象主要为商品房购买人提供按揭贷款担保；公司对部分联营及合营企业提供担保，仍存在一定或有风险。截至2021年3月末，公司对外担保余额合计为1,010.35亿元，继续增长，其中下属子公司为商品房购买人向银行申请按揭贷款提供阶段性担保余额为
820.91亿元，其余为对联营及合营企业提供担保。公司扣除按揭贷款担保后的
担保比率为31.22%，较2020年末增加2.74个百分点，对外担保金额较大，且上述联营及合营企业主要为房地产项目公司，行业集中度高，若房地产项目销售情况较差影响上述联营及合营企业经营状况，公司将存在一定或有风险。
2020年以来，公司所有者权益继续增长;少数股东权益规模仍较大,对公司资本结构的稳定性产生一定影响。
2020年末，公司所有者权益为592.57亿元，继续增长，主要是少数股东权益和未分配利润增加所致。同期，股本为41.37亿元，小幅增加，主要是员工股权激励行权所致；资本公积44.26亿元，同比增加5.37亿元，其中因处置子公司少数股东股权增加资本公积1.76亿元，因股权激励行权金额超过股本金额增加资本公积2.76亿元；盈余公积继续增加；其他权益工具为40.00亿元，同比下降，主要是偿还永续债所致；未分配利润继续增加，主要是净利润增加所致；同期，公司少数股东权益为285.64亿元，继续增加，主要是因公司通过新设立以及非同一控制下企业合并方式新增较多子公司所致，少数股东权益占所有者权益的比重为48.02%，同比有所增加且占比较高，对公司资本结构的稳定性产生一定影响。
2021年3月末，公司所有者权益为606.78亿元，较2020年末增长2.40%，
主要是少数股东权益和未分配利润增加所致；股本为41.40亿元，较2020年末变化不大，主要是部分股权激励对象行权所致；资本公积为44.56亿元，较2020年变化不大；盈余公积7.60亿元，较2020年末无变化；未分配利润为172.11亿元，较2020年末增长2.90%；少数股东权益为294.66亿元，较2020年末增长3.16%，占所有者权益比重为48.56%，占比较高。
2020年，公司盈利对利息形成有效覆盖；流动性还本付息能力较强，清偿性还本付息能力一般。
2020年，公司整体盈利能力有所增强，EBITDA对利息的保障倍数为1.24倍，盈利对利息的覆盖程度继续提高，对利息形成有效覆盖。
2020年，经营性净现金流对流动负债的比率为10.82%，有所提高；经营现金流利息保障倍数为2.66倍，有所提高。债务融资方面，公司发行过多期债券，资本市场融资较为通畅，且可使用银行授信具有一定规模，融资能力整体较强。
公司清偿性偿债来源主要为可变现资产，资产规模持续扩大，仍以流动资产为主，存货占比仍较高，公司受限资产规模仍较大，对资产流动性产生一定影响。2020年末，流动比率和速动比率分别为1.38倍和0.52倍，流动资产和速动资产对流动负债的保障程度均有所下降。同期，公司债务资本比率为65.93%，同比减少4.36个百分点；公司资产负债率为83.18%，其中扣除预收款的资产负债率为79.09%
，仍处于较高水平；整体来看，公司清偿性还本付息能力一般。
偿债能力
综合来看，公司的抗风险能力极强。公司主营房地产开发和销售业务，继续深耕大福建、长三角、珠三角、京津冀地区；土地储备继续增加，公司土地储备充足，一、二线城市土地储备占比高，能够支撑地产规模持续扩张；2020年，公司签约销售金额保持增长，签约销售面积有所下降；净利润规模继续扩大，整体盈利能力继续提升；公司经营性净现金流入规模有所增长，对利息和流动负债的覆盖程度均有所提高；受限资产规模仍较大，对资产流动性产生一定不利影响；总有息债务规模小幅下降，但规模仍较大，仍面临一定的偿债压力；对外担保金额仍较多，面临一定的或有风险；此外，公司不断通过拿地或并购地产项目增加土地储备规模，未来仍面临较大的资金支出压力。
综合分析，大公对公司“21阳光城MTN001”、“21阳城01”、“20阳城01”、“20阳城02”、“20阳城03”、“20阳城04”、“20阳光城MTN001”、“20阳光城MTN002”和“20阳光城MTN003”信用等级维持AAA，对“20阳光城CP001”信用等级维持A-1，主体信用等级维持AAA，评级展望维持稳定。
扣除预收款的资产负债率=（总负债-预收款项或合同负债）/（总资产-预收款项或合同负债）*100
附件1 公司治理1-1
截至2021年3月末阳光城集团股份有限公司股权结构图
1-2 截至2021年3月末阳光城集团股份有限公司组织结构图
附件2 经营指标
截至2021年3月末阳光城集团股份有限公司对外担保情况
（单位：万元）
| 序号 | 担保对象 | 起始日 | 终止日 | 担保余额 |
1 福州融锦欣泰房地产开发有限公司 2020-7-9
2021-7-8
14,938.80
2 福州融锦欣泰房地产开发有限公司 2020-7-14
2021-7-13
15,900.00
3 福州融锦欣泰房地产开发有限公司 2020-7-29
2021-7-29
19,161.20
4 福州融锦欣泰房地产开发有限公司 2020-7-30
2021-7-30
14,000.00
5 福州市碧荣房地产开发有限公司 2018-7-31
2021-7-11
945.00
6 福州市碧荣房地产开发有限公司 2018-9-27
2021-7-11
500.00
7 福州市碧荣房地产开发有限公司 2019-1-8
2021-7-11
1,000.00
8 荣泰（福州）置业发展有限公司 2019-4-30
2022-3-27
9,335.20
9 福州祯泰置业有限公司 2019-12-26
2022-12-26
1,300.00
10 福州祯泰置业有限公司 2019-12-30
2022-12-30
2,184.00
11 福州祯泰置业有限公司 2020-1-3
2023-1-3
7,891.00
12 福州祯泰置业有限公司 2020-1-8
2023-1-8
975.00
13 福州祯泰置业有限公司 2020-3-26
2023-3-26
4,368.00
14 福州祯泰置业有限公司 2020-3-27
2023-3-27
1,872.00
15 福州祯泰置业有限公司 2020-6-29
2023-6-29
2,600.00
16 福州海光荣创置业有限公司 2020-1-20
2023-1-20
6,100.50
17 福州海光荣创置业有限公司 2020-2-28
2023-2-28
122.50
18 福建登云房地产开发有限公司 2020-11-10
2021-11-10
37,125.00
19 福建登云房地产开发有限公司 2020-11-10
2022-5-10
40,000.00
20 福建登云房地产开发有限公司 2020-11-10
2022-11-10
37,105.00
21 福建登云房地产开发有限公司 2020-11-17
2022-5-17
12,895.00
22 福建登云房地产开发有限公司 2020-11-17
2022-11-17
2,875.00
23 福建登云房地产开发有限公司 2020-11-27
2022-11-27
20,000.00
24 福建登云房地产开发有限公司 2020-11-30
2022-11-30
10,000.00
25 南平光耀世隆房地产开发有限公司 2020-11-27
2023-11-27
4,000.00
26 福州中隆泰实业有限公司 2018-12-17
2021-11-30
7,411.20
27 武汉德信之光置业有限公司 2020-10-30
2023-10-30
20,000.00
28 武汉德信之光置业有限公司 2020-11-20
2023-11-20
2,500.00
29 武汉德信之光置业有限公司 2020-11-27
2023-11-27
3,500.00
30 武汉德信之光置业有限公司 2020-12-8
2023-12-8
5,000.00
31 武汉德信之光置业有限公司 2020-12-23
2023-12-23
1,500.00
32 漳浦臻阳房地产开发有限公司 2019-9-24
2022-9-24
4,426.80
33 泉州唐城房地产有限公司 2020-6-23
2022-6-22
2,145.00
数据来源：根据公司提供资料整理
截至2021年3月末阳光城集团股份有限公司对外担保情况（续）
（单位：万元）
| 序号 | 担保对象 | 起始日 | 终止日 | 担保余额 |
泉州唐城房地产有限公司 2020-7-21
2022-7-20
3,005.00
泉州唐城房地产有限公司 2020-7-24
2022-7-23
14,360.00
泉州唐城房地产有限公司 2020-7-28
2022-7-27
7,830.00
泉州唐城房地产有限公司 2020-7-31
2022-7-30
8,165.00
北京金科德远置业有限公司 2018-11-26
2021-11-26
20,041.00
北京金科德远置业有限公司 2018-12-18
2021-11-26
5,390.00
天津隽泰房地产开发有限公司 2020-12-2
2022-12-1
27,500.00
新疆中安光泰房地产开发有限公司 2020-1-3
2021-11-27
25,400.00
株洲欣盛万博置业有限公司 2018-9-28
2021-9-28
875.00
株洲欣盛万博置业有限公司 2018-10-15
2021-10-14
400.00
重庆光锦房地产开发有限公司 2019-4-2
2021-9-30
10,045.00
重庆远浦房地产开发有限公司 2020-7-23
2023-7-23
28,800.00
义乌麦光置业有限公司 2020-10-16
2022-10-16
120,000.00
义乌麦光置业有限公司 2020-11-5
2023-4-24
100,000.00
杭州南光置业有限公司 2020-12-10
2023-11-11
10,200.00
杭州南光置业有限公司 2020-12-25
2023-11-11
2,040.00
杭州南光置业有限公司 2021-1-1
2023-11-11
43,860.00
合肥光煜房地产开发有限公司 2020-9-28
2023-9-28
20,000.00
合肥光煜房地产开发有限公司 2020-11-13
2023-9-28
6,000.00
合肥光煜房地产开发有限公司 2020-11-23
2023-9-28
10,000.00
合肥光煜房地产开发有限公司 2020-11-30
2023-9-28
10,000.00
合肥光煜房地产开发有限公司 2021-1-5
2023-9-28
30,000.00
合肥光煜房地产开发有限公司 2021-2-19
2023-9-28
10,000.00
合肥光煜房地产开发有限公司 2021-3-19
2023-9-28
20,000.00
宜昌腾顺阳光城房地产开发有限公司
2020-4-27
2023-4-26
39,350.00
宜昌腾顺阳光城房地产开发有限公司
2020-5-8
2022-5-7
600.00
宜春中冶天工秀江置业有限公司 2019-7-2
2022-7-1
19,425.00
吉安市荣城房地产开发有限公司 2020-7-17
2021-7-16
4,358.60
九江富力志盛置业有限公司 2019-6-3
2021-4-30
999.00
江西浩光房地产有限公司 2020-1-3
2021-9-17
16,800.00
吉安金晨房地产开发有限公司 2019-11-7
2021-4-14
1,225.00
数据来源：根据公司提供资料整理
截至本报告出具日，该笔担保已经到期且未续保。
截至本报告出具日，该笔担保已经到期且未续保。
截至2021年3月末阳光城集团股份有限公司对外担保情况（续）
（单位：万元）
| 序号 | 担保对象 | 起始日 | 终止日 | 担保余额 |
吉安金晨房地产开发有限公司 2019-11-19
2021-4-14
215.00
宜春中冶天工秀江置业有限公司 2019-10-31
2021-10-30
9,508.75
广西唐昇投资有限公司 2018-9-29
2021-5-25
2,550.00
广西唐昇投资有限公司 2018-11-8
2021-5-25
600.00
广西唐昇投资有限公司 2018-11-29
2021-5-25
5,400.00
广西唐昇投资有限公司 2019-4-17
2021-5-25
300.00
广西唐沁同光投资有限公司 2019-11-29
2022-1-25
3,299.84
广西唐沁同光投资有限公司 2020-5-28
2022-1-25
3,644.85
广西阳唐茂房地产有限公司 2020-3-13
2023-3-12
20,400.00
广西阳唐茂房地产有限公司 2020-4-24
2023-3-13
14,280.00
广西阳唐茂房地产有限公司 2020-4-26
2023-3-13
9,520.00
广西阳唐茂房地产有限公司 2020-7-17
2023-7-17
14,144.00
南宁阳正煦光房地产开发有限公司 2020-11-4
2023-8-28
61,950.00
山西亿量房地产开发有限公司 2021-3-26
2022-9-26
1,840.00
无锡金丰投资有限公司 2020-2-26
2021-6-29
3,674.00
无锡金丰投资有限公司 2020-3-16
2021-6-29
3,096.18
苏州骁竣房地产开发有限公司 2020-7-27
2023-6-25
6,120.00
苏州骁竣房地产开发有限公司 2020-7-28
2023-6-25
4,080.00
苏州骁竣房地产开发有限公司 2020-7-31
2023-6-25
15,300.00
苏州骁竣房地产开发有限公司 2020-8-31
2023-6-25
7,650.00
苏州骁竣房地产开发有限公司 2020-10-29
2023-6-25
3,400.00
苏州骁竣房地产开发有限公司 2021-1-29
2023-6-25
5,780.00
无锡慧阳房地产开发有限公司 2020-10-16
2023-9-15
30,000.00
无锡慧阳房地产开发有限公司 2020-10-23
2023-9-15
20,000.00
无锡慧阳房地产开发有限公司 2020-10-28
2023-9-15
20,000.00
无锡福阳房地产开发有限公司 2020-10-30
2023-10-29
20,000.00
无锡福阳房地产开发有限公司 2020-11-20
2023-8-19
10,000.00
无锡福阳房地产开发有限公司 2020-11-26
2023-8-19
10,000.00
无锡福阳房地产开发有限公司 2020-12-2
2023-8-19
10,000.00
无锡福阳房地产开发有限公司 2021-3-12
2023-8-19
20,000.00
无锡慧阳房地产开发有限公司 2020-11-20
2022-9-30
23,000.00
杭州华宇业瑞房地产开发有限公司 2019-7-19
2022-7-19
18,750.00
杭州临光房地产开发有限公司 2020-1-13
2023-1-12
646.80
杭州临光房地产开发有限公司 2020-1-19
2023-1-18
584.58
数据来源：根据公司提供资料整理
截至本报告出具日，该笔担保已经到期且未续保。
截至2021年3月末阳光城集团股份有限公司对外担保情况（续）
（单位：万元）
| 序号 | 担保对象 | 起始日 | 终止日 | 担保余额 |
杭州临光房地产开发有限公司 2020-3-13
2023-3-12
3,557.40
杭州临光房地产开发有限公司 2020-4-17
2023-4-16
4,398.24
杭州临光房地产开发有限公司 2020-4-30
2023-4-29
1,811.04
杭州临光房地产开发有限公司 2020-5-29
2023-5-29
1,940.40
宁波中交美庐置业有限公司 2020-3-20
2022-12-30
900.00
宁波中交美庐置业有限公司 2020-5-29
2022-12-30
2,100.00
台州椒江方远荣安阳光城置业有限公司
2020-8-6
2023-8-6
22,500.00
深圳市汇珠实业有限公司 2021-2-10
2026-2-10
7,200.00
深圳市汇珠实业有限公司 2021-2-26
2026-2-10
4,620.00
深圳市汇珠实业有限公司 2021-3-12
2026-2-10
15,180.00
东莞市岐若企业管理有限公司 2021-3-5
2024-3-4
9,900.00
东莞桂芳园房地产开发有限公司 2021-3-16
2024-3-15
42,900.00
东莞桂芳园房地产开发有限公司 2021-3-24
2024-3-23
4,950.00
东莞桂芳园房地产开发有限公司 2021-3-31
2024-3-30
4,950.00
广州当代腾欣投资有限公司 2019-11-28
2022-9-26
149,546.82
广州当代腾欣投资有限公司 2019-11-29
2022-9-26
3,058.78
广州当代腾欣投资有限公司 2020-6-11
2022-9-26
80,634.40
广州市汉国恒生房地产开发有限公司 2020-5-29
2024-4-29
12,250.00
广州市汉国恒生房地产开发有限公司 2020-6-11
2024-4-29
4,900.00
广州市汉国恒生房地产开发有限公司 2020-7-28
2024-4-29
1,470.00
广州市汉国恒生房地产开发有限公司 2020-9-18
2024-4-29
2,940.00
绍兴汀光房地产开发有限公司 2019-12-26
2021-6-25
19,399.30
绍兴汀光房地产开发有限公司 2019-12-26
2021-12-25
42,135.00
绍兴汀光房地产开发有限公司 2020-5-28
2021-6-25
12,565.54
绍兴汀光房地产开发有限公司 2020-5-28
2021-12-25
27,530.00
绍兴汀光房地产开发有限公司 2020-7-17
2021-6-25
635.17
绍兴汀光房地产开发有限公司 2020-7-17
2021-12-25
1,295.00
启东光勋房地产开发有限公司 2020-2-25
2022-10-21
20,000.00
嘉兴荣阳置业有限公司 2020-5-28
2023-5-27
30,000.00
太仓市万鑫房地产开发有限公司 2020-8-27
2023-8-26
13,200.00
太仓市万鑫房地产开发有限公司 2020-9-1
2023-8-31
13,200.00
太仓市万鑫房地产开发有限公司 2020-10-23
2023-10-22
3,300.00
太仓市万鑫房地产开发有限公司 2020-10-28
2023-10-27
1,650.00
太仓市万鑫房地产开发有限公司 2020-11-3
2023-11-2
1,650.00
数据来源：根据公司提供资料整理
截至2021年3月末阳光城集团股份有限公司对外担保情况（续）
（单位：万元）
| 序号 | 担保对象 | 起始日 | 终止日 | 担保余额 |
133 上海光玺建设发展有限公司 2021-1-26
2026-1-16
3,920.00
134 上海光玺建设发展有限公司 2021-2-3
2026-1-26
2,940.00
135 上海光玺建设发展有限公司 2021-3-29
2026-1-26
2,450.00
136 清远天安智谷有限公司 2018-10-18
2021-10-17
3,110.00
137 清远天安智谷有限公司 2018-11-9
2021-11-8
390.00
138 清远天安智谷有限公司 2020-1-16
2024-1-16
64.81
139 清远天安智谷有限公司 2020-4-17
2025-4-16
85.50
140 清远天安智谷有限公司 2020-5-18
2025-5-17
275.40
141 清远天安智谷有限公司 2020-7-10
2025-7-9
133.68
142 清远天安智谷有限公司 2020-8-5
2025-8-4
282.86
143 清远天安智谷有限公司 2020-10-20
2025-10-19
149.83
144 清远天安智谷有限公司 2020-11-18
2025-11-17
153.09
145 清远天安智谷有限公司 2019-5-20
2024-5-20
218.64
146 清远天安智谷有限公司 2019-5-22
2024-5-22
129.29
147 清远天安智谷有限公司 2019-5-23
2024-5-23
173.96
148 清远天安智谷有限公司 2019-5-24
2024-5-24
608.00
149 清远天安智谷有限公司 2019-6-28
2024-6-28
114.00
150 清远天安智谷有限公司 2019-10-31
2024-5-14
416.58
151 清远天安智谷有限公司 2019-12-25
2024-5-20
103.79
152 清远天安智谷有限公司 2020-1-16
2024-5-20
343.00
153 为商品房承购人提供按揭担保 -
8,209,100.94
| - | |||
| 合计 | - | - | 10,103,509.26 |
数据来源：根据公司提供资料整理
附件3 阳光城集团股份有限公司主要财务指标
（单位：万元）
| 项目 | 2021年1～3月 （未经审计） | 2020年 | 2019年 | 2018年 （追溯调整） |
货币资金
| 4,583,433 | 4,980,458 | 4,197,820 | 3,784,832 |
其他应收款
| 4,281,171 | 4,084,029 | 3,799,560 | 4,174,419 |
预付款项
| 759,214 | 998,017 | 600,454 | 595,306 |
存货
| 19,742,228 | 18,711,823 | 17,583,853 | 14,217,169 |
长期股权投资
| 3,172,488 | 3,011,414 | 1,484,825 | 930,046 |
投资性房地产
| 1,216,121 | 1,216,118 | 1,162,071 | 857,495 |
固定资产
| 424,421 | 426,863 | 414,945 | 333,604 |
总资产
| 36,026,750 | 35,230,185 | 30,755,188 | 26,339,663 |
短期有息债务
| ,621,230 | 3,816,358 | 3,662,278 | 4,882,480 |
总有息债务
| 11,427,080 | 11,467,192 | 12,039,458 | 11,822,708 |
负债合计
| 29,958,939 | 29,304,460 | 25,665,310 | 22,236,682 |
所有者权益合计
| 6,067,811 | 5,925,726 | 5,089,878 | 4,102,980 |
营业收入
| 752,269 | 8,217,124 | 6,104,937 | 5,647,009 |
资产减值损失
| 364 | 79,491 | 58,823 | 43,207 |
投资收益
| 77,303 | 239,095 | 81,409 | 5,454 |
净利润
| 47,857 | 549,135 | 432,136 | 390,636 |
经营活动产生的现金流量净额
| 14,658 | 2,135,351 | 1,539,602 | 2,183,111 |
投资活动产生的现金流量净额
-
| 91,529 | 1,772,145 |
-
-
| 641,921 | 1,587,186 |
筹资活动产生的现金流量净额 -
62,314
| 190,415 |
-
-
| 486,137 | 629,108 |
毛利率（%）
| 20.87 | 20.06 | 26.58 | 26.06 |
营业利润率（%）
| 11.70 | 11.13 | 11.18 | 11.39 |
总资产报酬率（%）
| 0.29 | 2.77 | 2.53 | 2.68 |
净资产收益率（%）
| 0.79 | 9.27 | 8.49 | 9.52 |
资产负债率（%）
| 83.16 | 83.18 | 83.45 | 84.42 |
债务资本比率（%）
| 65.32 | 65.93 | 70.29 | 74.24 |
流动比率（倍） 1.38
| 1.38 | 1.54 | 1.50 |
速动比率（倍）
| 0.49 | 0.52 | 0.55 | 0.59 |
存货周转天数（天）
| 2,907.01 | 994.56 | 1,277.07 | 1,158.17 |
应收账款周转天数（天）
| 16.11 | 5.52 | 7.13 | 5.66 |
经营性净现金流/流动负债（%
| ） | 0.07 | 10.82 | 9.23 | 15.94 |
经营性净现金流/总负债（%）
| 0.05 | 7.77 | 6.43 | 10.78 |
经营性净现金流利息保障倍数（倍）
| 0.08 | 2.66 |
1.
| 78 | 2.47 |
EBIT利息保障倍数（倍）
| 0.58 | 1.22 | 0.90 | 0.80 |
EBITDA利息保障倍数（倍） -
| 1.24 |
0.91
| 0.83 |
现金回笼率（%）
| 267.66 | 99.35 | 136.53 | 140.54 |
担保比率（%）
| 166.51 | 169.30 | 155.98 | 160.37 |
附件4 各项指标的计算公式
1. 毛利率（%）＝（1－营业成本/营业收入）× 100%
2. EBIT ＝ 利润总额＋计入财务费用的利息支出
3. EBITDA ＝ EBIT＋折旧＋摊销（无形资产摊销＋长期待摊费用摊销）
4. EBITDA利润率（%）＝ EBITDA/营业收入×100%
5. 总资产报酬率（%）＝ EBIT/年末资产总额×100%
6. 净资产收益率（%）＝净利润/年末净资产×100%
7. 现金回笼率（%）＝销售商品及提供劳务收到的现金/营业收入×100%
8. 资产负债率（%）＝ 负债总额/资产总额×100%
9. 债务资本比率（%）＝ 总有息债务/（总有息债务＋所有者权益）×100%
10. 总有息债务 ＝ 短期有息债务＋长期有息债务
11. 短期有息债务 ＝ 短期借款＋应付票据+其他流动负债（应付短期债券）＋ 一年内
到期的非流动负债＋其他应付款（付息项）
12. 长期有息债务＝ 长期借款＋应付债券+长期应付款（付息项）
13. 担保比率（%）＝担保余额/所有者权益×100%
14. 经营性净现金流/流动负债（%）＝ 经营性现金流量净额/[（期初流动负债＋期末
流动负债）/2]×100%
15. 经营性净现金流/总负债（%）＝经营性现金流量净额/[（期初负债总额＋期末负债
总额）/2] ×100%
16. 存货周转天数
＝ 360 /（营业成本/年初末平均存货）
17. 应收账款周转天数
＝ 360 /(营业收入/年初末平均应收账款）
18. 流动比率＝流动资产/流动负债
19. 速动比率＝（流动资产-存货）/ 流动负债
20. 保守速动比率＝（货币资金＋应收票据＋交易性金融资产）/ 流动负债
21. 现金比率（%）＝（货币资金＋交易性金融资产）/ 流动负债×100%
22. 扣非净利润=净利润-公允价值变动收益-投资收益-汇兑收益-资产处置收益-其他
一季度取90天。
一季度取90天。
收益-（营业外收入-营业外支出）
23. 可变现资产=总资产-在建工程-开发支出-商誉-长期待摊费用-递延所得税资产
24. EBIT利息保障倍数（倍）＝ EBIT/利息支出 ＝ EBIT /（计入财务费用的利息支出
＋资本化利息）
25. EBITDA 利息保障倍数（倍）＝ EBITDA/利息支出 ＝ EBITDA /（计入财务费用的
利息支出＋资本化利息）
26. 经营性净现金流利息保障倍数（倍）＝ 经营性现金流量净额/利息支出＝ 经营性
现金流量净额 /（计入财务费用的利息支出＋资本化利息）
27. 长期资产适合率（%）＝（所有者权益＋非流动负债）/非流动资产×100%
附件5 信用等级符号和定义
5-1 一般主体评级信用等级符号及定义
5-2 中长期债项信用等级符号及定义
| 信用等级 | 定义 |
| AAA |
偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。
| AA |
| A |
偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
| BBB |
| BB |
偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
| B |
| CCC |
偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。
| CC |
| C |
不能偿还债务。
| 展望 | 正面 |
存在有利因素，一般情况下，信用等级上调的可能性较大。
信用状况稳定，一般情况下，信用等级调整的可能性不大。
| 稳定 |
| 负面 |
存在不利因素，一般情况下，信用等级下调的可能性较大。注：除AAA级、CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
| 信用等级 | 定义 |
| AAA |
偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
| AA |
偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。
| A |
偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
| BBB |
偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
| BB |
偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
| B |
偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
| CCC |
| CC |
在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。
不能偿还债务。注：除AAA级、CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。