华夏幸福：华夏幸福2020年年度报告

                      2020 年年度报告
公司代码：600340                        公司简称：华夏幸福
              华夏幸福基业股份有限公司
                  2020 年年度报告
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                                       重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
    不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带强调事项段、其他事项段或
       与持续经营相关的重大不确定性段的无保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相
       关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。
       中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2020年度财务报表出具了与持续经营相
关的重大不确定性段落的无保留意见审计报告，公司董事会对该意见涉及事项出具了专项说明，
独立董事、监事会对此发表了意见，具体内容详见公司同日披露的《华夏幸福基业股份有限公司
董事会关于非标准无保留审计意见涉及事项的专项说明》。
四、 公司负责人王文学、主管会计工作负责人吴中兵及会计机构负责人（会计主管人员）袁静声
    明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司2020年度不进行利润分配，亦不进行资本公积金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
    本报告所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺。投资者
及相关人士应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资
者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
    否
八、     是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
    否
九、     是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
    否
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十、   重大风险提示
    公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析”
中“可能面对的风险”部分的内容。
十一、 其他
□适用 √不适用
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                                                               目录
第一节     释义..................................................................................................................................... 5
第二节     公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 6
第三节     公司业务概要................................................................................................................... 10
第四节     经营情况讨论与分析....................................................................................................... 15
第五节     重要事项........................................................................................................................... 65
第六节     普通股股份变动及股东情况 ......................................................................................... 103
第七节     优先股相关情况............................................................................................................. 118
第八节     董事、监事、高级管理人员和员工情况 ..................................................................... 119
第九节     公司治理......................................................................................................................... 129
第十节     公司债券相关情况......................................................................................................... 134
第十一节   财务报告......................................................................................................................... 147
第十二节   备查文件目录................................................................................................................. 450
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                                  第一节          释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
  常用词语释义
  华夏幸福、公司  指 华夏幸福基业股份有限公司
  华夏控股        指 华夏幸福基业控股股份公司,为公司控股股东
  鼎基资本        指 鼎基资本管理有限公司，为华夏控股一致行动人
  东方银联        指 北京东方银联投资管理有限公司，为华夏控股一致行动人
  平安资管        指 平安资产管理有限责任公司
                        中国平安人寿保险股份有限公司，为华夏幸福持股 5%以上股东，与平
  平安人寿        指
                        安资管系一致行动人
  京御地产        指 公司下属全资子公司，廊坊京御房地产开发有限公司
  九通投资        指 公司下设二级子公司，京御地产全资子公司，九通基业投资有限公司
                        公司下设三级子公司，九通投资全资子公司，三浦威特园区建设发展
  三浦威特        指
                        有限公司
  PPP 模式        指 Public-Private-Partnership，政府和社会资本合作模式
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                       第二节         公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称                华夏幸福基业股份有限公司
公司的中文简称                华夏幸福
公司的外文名称                CHINA FORTUNE LAND DEVELOPMENT CO.,LTD.
公司的外文名称缩写            CFLD
公司的法定代表人              王文学
二、 联系人和联系方式
                                                         董事会秘书
姓名                          林成红
联系地址                      北京市朝阳区东三环北路霞光里18号佳程广场A座9层
电话                          010-59115198
传真                          010-59115196
电子信箱                      [e-mail]
三、 基本情况简介
公司注册地址                  河北省固安县京开路西侧三号路北侧一号
公司注册地址的邮政编码        065500
公司办公地址                  北京市朝阳区东三环北路霞光里18号佳程广场A座9层
公司办公地址的邮政编码        100027
公司网址                      http://www.cfldcn.com
电子信箱                      [e-mail]
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称             中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点                   公司董事会办公室、上海证券交易所
五、 公司股票简况
                                        公司股票简况
    股票种类        股票上市交易所        股票简称          股票代码     变更前股票简称
      A股           上海证券交易所        华夏幸福          600340           ST国祥
六、 其他相关资料
                     名称               中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）
 公司聘请的会计师
                     办公地址           河北省石家庄市广安大街 77 号安侨商务楼 4 层
 事务所（境内）
                     签字会计师姓名     王凤岐、李秀华
                     名称               中信证券股份有限公司
                     办公地址           北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 21 层
 报告期内履行持续
                     签字的保荐代表
 督导职责的保荐机                       石衡、孙琳琳
                     人姓名
 构
                                        2016 年 1 月 21 日至非公开发行股份募集资金使用完
                     持续督导的期间
                                        毕之日
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七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
                                                                          单位：元币种：人民币
                                                                  本期比上年
 主要会计数据           2020年                  2019年              同期增减         2018年
                                                                      (%)
营业收入          101,208,520,744.92    105,209,536,217.22              -3.80    83,798,590,154.69
归属于上市公司
                     3,665,490,000.01    14,611,778,496.72            -74.91     11,745,792,470.30
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
                     3,276,848,963.69    14,442,810,810.00            -77.31     10,586,383,111.37
常性损益的净利
润
经营活动产生的
                  -23,159,667,027.56    -31,819,098,425.06            不适用     -7,427,812,398.92
现金流量净额
                                                                  本期末比上
                       2020年末               2019年末            年同期末增         2018年末
                                                                    减（%）
归属于上市公司
                    61,980,029,482.40    50,036,273,358.07             23.87     43,776,499,526.22
股东的净资产
总资产            488,762,358,827.10    457,811,946,545.48              6.76    409,711,834,060.00
(二)    主要财务指标
                                                                  本期比上年同期增减
         主要财务指标               2020年             2019年                            2018年
                                                                          (%)
 基本每股收益（元／股）                   0.97             3.64               -73.35       2.90
 稀释每股收益（元／股）                   0.96             3.61               -73.41       2.89
 扣除非经常性损益后的基本每
                                          0.86             3.60                 -76.11     2.60
 股收益（元／股）
 加权平均净资产收益率（%）                7.27            35.72    减少28.45个百分点      35.19
 扣除非经常性损益后的加权平
                                          6.41            35.29    减少28.88个百分点      31.55
 均净资产收益率（%）
 归属于上市公司股东的每股净
                                         15.84            16.61                  -4.64    14.58
 资产
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关会计规定，已扣除归属于上市公司股东的净
利润中永续债等其他权益工具的股利或利息。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
     的净资产差异情况
□适用 √不适用
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    (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
         的净资产差异情况
    □适用 √不适用
    (三) 境内外会计准则差异的说明：
    □适用 √不适用
    九、 2020 年分季度主要财务数据
                                                                           单位：元币种：人民币
                          第一季度              第二季度                第三季度             第四季度
                        （1-3 月份）          （4-6 月份）            （7-9 月份）        （10-12 月份）
营业收入               19,518,479,792.56    17,853,424,157.18       19,361,713,743.84    44,474,903,051.34
归属于上市公司股
                        2,887,222,441.72      3,175,157,708.24       1,217,686,623.19   -3,614,576,773.14
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性        2,834,999,445.33      3,092,923,507.43       1,175,157,574.13   -3,826,231,563.20
损益后的净利润
经营活动产生的现
                      -12,511,801,286.99    -6,028,536,783.62       -6,532,176,757.05    1,912,847,800.10
金流量净额
    季度数据与已披露定期报告数据差异说明
    □适用 √不适用
    十、 非经常性损益项目和金额
    √适用 □不适用
                                                                            单位:元币种:人民币
           非经常性损益项目             2020 年金额            2019 年金额      2018 年金额
     非流动资产处置损益                98,112,458.31         -66,247,187.34   -32,997,265.92
     越权审批，或无正式批准文件，
     或偶发性的税收返还、减免
     计入当期损益的政府补助，但与
     公司正常经营业务密切相关，符
     合国家政策规定、按照一定标准     204,235,541.48 150,239,774.05             98,318,353.50
     定额或定量持续享受的政府补助
     除外
     计入当期损益的对非金融企业收
                                                              27,946,144.65    212,121,234.64
     取的资金占用费
     企业取得子公司、联营企业及合
     营企业的投资成本小于取得投资
     时应享有被投资单位可辨认净资
     产公允价值产生的收益
     非货币性资产交换损益
     委托他人投资或管理资产的损益     102,515,027.52 191,525,162.82            382,496,085.34
     因不可抗力因素，如遭受自然灾
     害而计提的各项资产减值准备
     债务重组损益
     企业重组费用，如安置职工的支
     出、整合费用等
     交易价格显失公允的交易产生的
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         超过公允价值部分的损益
         同一控制下企业合并产生的子公
         司期初至合并日的当期净损益
         与公司正常经营业务无关的或有
         事项产生的损益
         除同公司正常经营业务相关的有
         效套期保值业务外，持有交易性
         金融资产、衍生金融资产、交易
         性金融负债、衍生金融负债产生
         的公允价值变动损益，以及处置                          -45,787,430.00
         交易性金融资产、衍生金融资
         产、交易性金融负债、衍生金融
         负债和其他债权投资取得的投资
         收益
         单独进行减值测试的应收款项、
         合同资产减值准备转回
         对外委托贷款取得的损益                                 99,882,584.66 1,169,650,346.22
         采用公允价值模式进行后续计量
         的投资性房地产公允价值变动产       46,937,950.59       96,205,473.49       100,728,736.74
         生的损益
         根据税收、会计等法律、法规的
         要求对当期损益进行一次性调整
         对当期损益的影响
         受托经营取得的托管费收入
         除上述各项之外的其他营业外收                                       -
                                            39,290,316.90                       -440,402,806.89
         入和支出                                              289,485,746.76
         其他符合非经常性损益定义的损
         益项目
         长期股权投资处置损益               51,361,986.59 27,032,051.35     73,459,046.92
         理财产品收益                        2,677,922.62   3,714,082.88    11,579,332.36
         少数股东权益影响额                 -3,008,430.38   2,560,311.84     2,145,496.49
                                                        -
         所得税影响额                                     -28,617,534.92 -417,689,200.47
                                           153,481,737.31
                        合计               388,641,036.32 168,967,686.72 1,159,409,358.93
        十一、 采用公允价值计量的项目
        √适用 □不适用
                                                                             单位：元币种：人民币
  项目名称         期初余额               期末余额                 当期变动          对当期利润的影响金额
投资性房地产    3,340,380,000.00        8,502,574,624.15         5,162,194,624.15             46,937,950.59
其他非流动金    4,206,943,836.42        4,049,209,387.10          -157,734,449.32            -13,799,095.77
融资产
    合计        7,547,323,836.42    12,551,784,011.25            5,004,460,174.83              33,138,854.82
        十二、 其他
        □适用 √不适用
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                             第三节       公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
    公司业务分为产业新城及相关业务和商业地产及相关业务两大板块。报告期内，公司通过开
展产业新城及相关业务，对委托区域进行整体规划，完善区域基础设施、公共设施建设，通过产
业发展服务和园区运营服务实现区域产业、人口的导入，提升区域价值，创造第三产业消费需求，
为所在园区提供更好的居住环境，服务产业人口，提升区域粘性；公司在继续做强原有主业的基
础上，开拓新模式、新领域与新地域，在商业综合体、公共住房、康养、科学社区等商业地产及
相关业务领域开展布局工作。具体如下：
    （一）产业新城及相关业务
    公司是中国领先的产业新城运营商，秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的
系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性 PPP 模式，探索并
实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效提升区域发展的综合价值。
    1、产业新城
    公司产业新城业务模式为开发性 PPP 模式。开发性 PPP 模式是以实现区域高质量可持续发展
为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业开发为核心的基础设施、公共服务设施
和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂
钩的创新性 PPP 模式。与传统的项目性 PPP 提供单个项目或类似项目打捆服务不同，开发性 PPP
模式提供的是以一定区域范围内产业开发服务为核心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土
地等资源整理盘活，更多的是招商引资、产业孵化、产业加速，以及城市和产业运营管理等一揽
子公共服务。
    （1）模式特点
    开发性 PPP 第一个特点是以高质量发展为共同目标的“综合开发”。开发性 PPP 内各类服务
设施表面上看是一个个项目，实际上是一套完整的城市发展服务体系和魅力营造体系，有密切的
逻辑关系。区域的高质量发展需要引入高新技术、高端产业和高端人才（即“三高”）。推动区
域高质量发展，不仅需要为高端产业、高端技术和高端人才提供完善的高端医疗、教育、文化、
商务、商业、居住等城市设施，更需要为他们量身打造一个完整的包括外在的城市形象、城市环
境和内在的城市文化、城市品位的高品质新城区。因此开发性 PPP 是一个以满足“人才”的生产
生活和发展需要的，以高质量发展为目标的，具有组合效应和联合经济的综合开发过程。
    开发性 PPP 第二个特点是不让政府投资，不让政府担保，不让政府兜底的“自我造血”。开
发性 PPP 模式是通过引入“三高”在合作区域内创造更多新增财政收入，实现合作区域内部的财
政收支平衡。传统的 PPP 项目，政府需要用现有的地方财政收入的一部分来支付 PPP 的服务费用。
开发性 PPP 由于具有“自我造血”的机能，则是以合作区域未来新增财政收入作为社会资本的回
报来源，财政有增量，社会资本才能有回报。在这一模式下，地方政府不仅没有增加现有财政的
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支出责任，不需要政府的投资，不用政府担保和兜底，相反合作区域新增加的财政收入除去支付
开发性 PPP 服务费用后的结余，还增强了地方政府年度财政的支出能力，有利于地方政府整体财
政收支更加健康平衡。
    开发性 PPP 第三个特点是以政府制定的绩效考核目标为先决支付条件的“激励相容”。区域
的高质量发展是政府和社会资本共同的目标，“绩效付费、长期运营、综合开发”的制度设计使
政府和社会资本拧成一股绳，政府和市场的力量实现了相向而行的合力，优势互补，既充分让市
场在资源配置中发挥了决定性作用，又促进了政府的职能转变，形成了激励相容。对地方政府来
说，社会资本的投资不需要政府的担保兜底，激励了政府积极主动优化营商环境和服务水平，让
社会资本无后顾之忧。而对社会资本来说，要实现政府制定的绩效考核目标，必须千方百计地发
展高端产业和实体经济，源源不断地为地方政府创造新增财政收入，满足政府的支付能力才能得
到回报。根据政府与公司的协议约定，合作期限届满，合作区域内产生的地方留存收入中应纳入
财政预算支出管理的资金足以支付协议约定的服务费用，政府应当足额支付且不受协议期限限制，
但如果合作期限届满时，地方留存收入应纳入财政支出管理的资金及时支付公司后仍不足支付服
务费用的，公司同意放弃该部分费用，政府该部分支付责任将被免除。因此，为不断增厚地方留
存收入中应纳入财政预算支出管理的资金，公司必须打造高水准的运营团队，千方百计地引入高
端技术、高端产业、高端人才，真正发展实体经济，源源不断地创造越来越多的财政收入。
    开发性 PPP 第四个特点是以持续不断打造城市魅力和吸引力为核心的“长期运营”。开发性
PPP 从开始投入到最终协议的履行完毕，整个过程当中十几年甚至几十年的时间都一直是企业在
运营，企业承担了风险的同时也获得相应的长期的回报。开发性 PPP 长期运营的特点也使政府更
加专注于公共政策的制定、公共服务的项目决策和公众参与的组织，而例如产业发展、城市建设、
城市运营维护等具体事宜则由社会资本负责，有利于社会资本组建高水平、国际化、专业化和市
场化的长期管理运营团队，专注于合作区域的魅力建设和吸引力打造，同时也可以更高效地为所
有合作的地方政府提供更多有针对性和区域特色的高品质开发性 PPP 服务。
    （2）运作机制
    在“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性 PPP 市场化运作机制下，华夏幸福与地方政
府各司其职，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专
门设立园区管委会负责对接相关事务。华夏幸福作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府
的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整
理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化
运作综合解决方案。其中，产业发展服务是公司产业新城业务的核心组成部分，具体包括公司在
委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。
    在开发性 PPP 模式下，公司通过上述一体化综合解决方案为区域创造了价值，促进了区域财
政、经济可持续发展，同时也推动了公司业务业绩的快速增长。华夏幸福与地方政府成为真正的
战略合作伙伴，创造出“1+1>2”的效果。
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    （3）盈利模式
    公司产业新城业务盈利模式一般包括以下内容：
    1）就公司提供的规划设计与咨询等服务，地方政府向公司支付服务费，该等服务费用包含服
务成本和服务收益两部分，服务收益一般按服务成本的 10%计算；
    2）就公司提供的土地整理服务，地方政府向公司支付土地整理服务费用，具体包括土地整理
投资成本和土地整理投资收益两部分，土地整理投资收益一般按土地整理投资成本的 15%计算；
    3）就公司提供的基础设施建设、公共设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具
体包括建设成本和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的 15%计算；
    4）就公司提供的产业发展服务，地方政府向公司支付产业发展服务费用，当年产业发展服务
费的总额，一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的 45%计算（不含销售配套类住宅
项目）；
    5）就公司提供的城市运营维护等服务，地方政府向公司支付服务费用，该费用中政府付费部
分按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经双方商定的市场价确定，最终以第三
方中介机构审计报告为准。
    上述土地整理费用、基础设施建设和公共设施建设费用、产业发展服务费用、规划与咨询服
务和城市运营维护服务费用等各项费用，按照协议双方约定的方式和时间进行结算。
    （4）收费来源
    本着诚实守信、合作共赢、共同发展和“谁投资，谁受益”原则，地方政府承诺将合作区域
内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，按照约定比例留存，剩余部分
纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收
支手续，以保障公司各项服务费用的顺利支付。合作区域内所新产生的收入是指合作期限内，合
作区域内单位与个人经营活动新产生的各类政府性收入，主要包括税收收入（原有企业原址产生
的税收收入除外）、土地使用权出让收入、其他非税收入、专项收入和专项基金。
    产业新城开发业务承担着县域经济转型及城市竞争力提升的重任，能有效帮助地方政府尤其
是县域政府提升城市综合实力，受到各地政府的广泛欢迎，市场前景广阔，增长潜力可期。
    2、园区配套住宅业务
    公司基于产业新城模式，围绕都市圈发展园区配套住宅业务，形成“孔雀城”住宅品牌。孔
雀城以“为城市创造更幸福的人居关系，为客户创造更宜居的住区生活”为使命，致力于打造“健
康住区、安心住区、活力住区”。
    孔雀城一直践行“宜居住区引领者”的发展战略，秉承与产业新城联动的先天优势，深耕区
域，为客户持续创造“交通便利、环境优美、配套完善、风情宜人、品质优良、超值服务”宜居
住区六维价值；在持续提升产品竞争力和客户服务水准的基础上，累计打造超过 50 座具备“美好
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生活体系”的宜居住区，八达岭孔雀城、永定河孔雀城连续获得“亚洲宜居住区奖”、“全球人
居环境示范区大奖”等奖项。
       （二）商业地产及相关业务
    以“新模式、新领域、新地域”作为战略牵引，公司持续大力布局以商办综合体为主的商业
地产领域，积极探索以康养事业、科学社区、公共住房等为主的新型不动产领域，将通过产业导
入、片区整体开发、城市更新、TOD、代建代运营多种创新模式撬动并获取优质项目资源，以“五
大核心都市圈、八大重点城市”作为重点布局区域，加速开拓轻资产运营模式，完善公司业务结
构。
    公司业务所属行业情况详见第四节“经营情况讨论与分析”。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
□适用 √不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
    （一）围绕核心都市圈，战略选址布局能力突出
    当前，都市圈成为区域发展战略重要一环，是未来一段时期中国城镇化的主要形态。加快发
展和培育都市圈，是区域经济一体化的切入点和突破口。公司围绕核心都市圈的战略选址布局能
力已经成为华夏幸福产业新城的护城河。
       （二）产业新城开发性 PPP 模式先进
    公司秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级
“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性 PPP 市场化运作模式，在国内率先采用开发性 PPP
模式与地方政府就产业新城开发项目形成合作，打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境
优美”的产业新城，在规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运
营六大领域，为所在区域提供可持续发展的全流程综合解决方案，为政府与企业合作开展 PPP 模
式开发产业新城提供了优秀范例，创造出“1+1>2”的效果。
       （三）产业发展能力持续升级
    产业是经济增长的动力之源，更是产业新城的立根之本。公司坚持“产业发展龙头化”策略，
聚焦新一代信息技术、高端装备、汽车、航空航天等十大重点产业，通过龙头引领产业集聚、创
新与资本双轮驱动的创新产业发展方式，凭借公司专业化的产业发展团队，从产业研究规划、产
业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建设到全程服务运营，为所在区域提供产业升级的全流程
综合解决方案，打造产业集群。基于多年产业招商经验，结合人工智能算法应用的华夏幸福产业
大数据平台首次向外界展示，截至 2020 年底平台已覆盖企业 9,400 万家、园区 6,200 个、录入数
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据 13.2 亿条，可针对不同客群不同应用场景，为企业投资选址和区域产业发展提供高效服务。公
司产业发展能力持续升级，作为产业新城业务的重要组成部分，得到各级政府广泛认可和赞誉，
有效推动公司整体业务发展。
    （四）“三新战略”注入业务发展新活力
    报告期内，公司坚决贯彻执行“三新战略”，在做大做强产业新城业务的同时，全力开拓新
模式、新领域、新地域，在商业综合体、公共住房、康养、科学社区等商业地产及相关业务领域
均取得突破，进一步完善了公司业务结构，实现业务结构多元化。
    公司商业地产及相关业务团队持续提升项目开发和操盘能力，充分利用轻重并举的模式优势
以及核心都市圈战略布局优势，2019 年在北京、武汉等目标城市率先实现新领域的破局，在项目
拓展及获取能力上实现飞跃式的提升；2020 年，持续进军南京、广州等目标城市。截至 2020 年
底，哈尔滨、南京的售楼处相继开盘；未来商业地产及相关业务将成为公司发展战略和业务高质
量发展的重要支撑。
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                        第四节       经营情况讨论与分析
一、报告期宏观与行业情况
    (一)宏观经济与行业情况回顾
    1、宏观形势洞察与分析
    2020 年，新冠疫情突如其来，席卷全球，世界主要经济体均出现负增长的情况，全球新冠疫
情确诊人数至今仍然与日俱增。2020 年上半年，各国政府和央行均出台了大量的货币和财政政策，
以应对疫情爆发导致的全球经济衰退和金融市场流动性危机。2020 年下半年，全球主要经济体持
续积极应对新冠疫情对冲击。与此同时，美国大选是 2020 年全球宏观另一主线。拜登当选后，短
期内中美关系有所缓和，中长期仍存在较大的不确定性。
    中国于 2020 年二季度起，疫情大幅好转，经济明显复苏，根据国家统计局，2020 年全年国
内生产总值 1,015,986 亿元，比上年增长 2.3%。分季度看，一季度国内生产总值同比下降 6.8%，
二季度增长 3.2%，三季度增长 4.9%，四季度增长 6.5%。2020 年是决胜全面建成小康社会、决战
脱贫攻坚之年；2021 年是“十四五”规划的开局之年，我国经济增长的动能转换将进一步加速。
    （1）都市圈是中国城镇化走向高级形态的必然选择
    2020 年全国两会中，国务院总理李克强在作政府工作报告中强调，要深入推进新型城镇化，
发挥中心城市和城市群综合带动作用。2020 年我国城镇化率再次超过 60%，保持稳步增长态势。
相较于全球高收入经济体的 81.3%城镇化率，仍有 20 个百分点的提升空间。培育发展现代化都市
圈是实现城镇化高质量发展的重要手段，既有利于优化人口和经济的空间格局，又有利于增强内
生发展动力。2020 年 7 月 30 日，中央会议提出“要以新型城镇化带动投资和消费需求，推动城
市群、都市圈一体化发展体制机制创新”。都市圈战略已成为未来人才和落户政策的支持点，是
中国经济发展重要的支撑点。
    （2）内循环为主体，双循环构建新发展格局
    党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二
〇三五年远景目标的建议》提出，要加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的
新发展格局。扩大消费与促进消费升级，加快产业结构升级与技术创新，成为构建新发展格局下
的两条主线。消费方面，中国是全球最具消费潜力的国家，与发达国家相比，消费对国民生产总
值的贡献仍然具有较大的空间。产业方面，“十三五”期间，网络经济、生物经济、高端制造、
绿色低碳和数字创意是五大新型战略产业类别；“十四五”规划期间，将加强对农业、医疗、低
碳环保和高科技产业的战略支持力度。
    2、行业情况回顾
    （1） 产业新城及相关业务
    1)产业新城顺应国家对都市圈的整体定位
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    2020 年 10 月，“十四五”规划提出，“优化行政区划设置，发挥中心城市和城市群带动作
用，建设现代化都市圈。”2019 年 12 月 16 日，习近平总书记在《求是》发表文章《推动形成优
势互补高质量发展的区域经济布局》，明确指出“我国经济发展的空间结构正在发生深刻变化，
中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式”。作为有序衔接中心城市和城市群的
重要环节，都市圈已逐渐成为推动区域高质量发展的关键抓手，是中国未来城镇化的主体空间形
态。
    产业新城作为都市圈内的节点城市和微中心，将成为城市群内城市间有机链接和协同发展的
坚实基础，并将是未来新增人口的集中承载地，区域一体化规划和政策的承接地，以及基础设施
和公共服务一体化的载体。依托都市圈布局的产业新城，在城市规划、产业规划、城市建设、产
业集群打造、城市运营、民生改善等方面提供综合一体化解决方案服务，已经成为区域经济发展、
产业调整和升级的重要载体和工具。产业新城顺应国家政策及区域发展趋势，面临都市圈发展的
巨大机遇。
    2)中国城镇化已迈入都市圈时代
    空间结构优化，外围节点及微中心迎来高速发展
    相较发达国家，我国城镇化发展的差距主要在微中心和节点城市。以东京为例，50-100 万级
（人口）城市 5 个，20-50 万级城市 18 个，5-20 万级城市 84 个，而北京的相应数量分别为 2 个、
7 个和 8 个。随着都市圈化趋势的不断强化，大城市空间扩展将从单中心“摊大饼”模式向多中
心网络模式过渡，在分工合作、优势互补的基础上，形成联动发展的共生体。未来新型城镇化进
程中，节点城市及微中心将发挥关键支撑作用，成为引领区域发展的重要增长极。
    人口持续集聚，都市圈成为新增城镇人口的核心载体
    我国发展动力极化现象日益突出，人口向优势地区集聚的趋势明显，都市圈已成为新增城镇
人口的核心载体。随着近年来户籍制度的弱化和以高职、高技术为代表的新生代劳动人口流动，
都市圈尽享人口的规模红利、质量红利和移动红利。习近平总书记在《推动形成优势互补高质量
发展的区域经济布局》一文中直指“促进迁移人口落户要克服形式主义，真抓实干，保证迁得出、
落得下”，除中央已有明确政策规定之外，全面放宽城市落户条件，完善配套政策，打破阻碍劳
动力流动的不合理壁垒，促进人力资源优化配置，预计未来都市圈人口红利将持续释放。
    产业协同发展，空间布局合理化，区域产业效能得到系统性提升
    随着产业空间布局的优化，都市圈内外圈层间的合作深度和协同作用不断强化，区域产业效
能得到系统性提升。金融保险、商贸服务等都市核心功能持续向内圈层集聚，大型制造生产、部
分金融保险、企业服务中后台及娱乐休闲配套产业则逐渐向周边转移。内圈层的产业结构升级以
及部分产业向外转移，将带动内圈层的产业升级更新以及外圈层新建厂房、新建生产线、新建设
备等大量产业投资。
    补齐外圈层发展短板，实现基础设施有机耦合、公共服务共建共享
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    公共资源配给在时序上滞后于人口流动，在空间上呈现圈层化递减特征，优质的教育、文化、
医疗、卫生等资源集中在内圈层，外圈层配套不足。未来随着都市圈一体化进程的加速，基础设
施和公共服务将通过统筹配套实现有效配给，与常住人口建立挂钩机制，提高公共服务资源供给
的数量和质量，带动外圈层大量有效投资。
    3)产业新城模式可复制，助力区域经济发展
    产业新城业务紧紧把握以都市圈为核心的新型城镇化历史契机，顺应发展规律和国家政策，
以开发性 PPP 模式为都市圈外圈层提供综合解决方案，有效促进产业结构转型升级，最终实现产
城融合，助力都市圈一体化进程和区域整体的高质量发展。培育发展产业新城有助于区域价值的
提升，实现经济发展、城市发展和民生保障三大目标，是顺应城镇化发展趋势、适应地方转型需
求、提高人口吸引力和承载力的有效途径，广受当地政府欢迎，具备巨大的业务潜力。华夏幸福
在固安、嘉善、武陟、舒城、溧水等多地的成功运营，充分论证了产业新城在都市圈化发展的中
国城镇化趋势中全面发展复制的可行性，树立了良好的行业标杆。
    聚焦都市圈，立足外圈层发展产业新城正逢其时
    都市圈一体化发展的大背景下，外圈层成为承接内圈层人口、产业、资本等资源外溢的主阵
地。由轨道交通、高速公路等组成的网络化交通体系为外圈层节点城市和微中心的发展提供了有
力支撑。华夏幸福产业新城布局于都市圈外圈层，交通区位优势突出，顺应了新型城镇化的发展
趋势，满足了区域高质量发展的客观需求，发展前景广阔。
    打造产业集群，以产城融合带动节点和微中心高质量发展
    产城融合是产业新城发展的核心竞争力。都市圈产业从内到外呈现“三二一”逆序化分布，
价值链上的不同环节在更大范围内有序转移、合理分布，进而发挥规模效益和集聚优势。内圈层
加速产业结构调整升级，具备大量低价的土地资源、人力资源以及强烈的发展诉求的外圈层则通
过承接外溢产业资源促进自身发展、形成良性合作。华夏幸福产业新城聚焦核心都市圈，提供靶
向性、定制化的区域发展综合解决方案，围绕十大产业打造创新集群，以产业为抓手推动区域整
体价值的迅速提升。
    完善设施配套与服务质量，提升外围节点城市综合承载力
    公共服务质量和密度是决定区域价值的核心因素，公共服务均等化是提高外圈层“反磁力”
的有效途径。产业新城要提高人口吸引力、实现产城融合，必须满足服务、设施、环境等各方面
要求，提供优质的医疗、教育等公共服务，建设绿色生态、环境友好、配套齐全的宜居性城市。
华夏幸福始终坚持“以人为本”，规划、设计、建设、运营四位一体，努力打造生态智慧、宜居
宜业的幸福城市。
    （2） 房地产开发
    2020 年上半年，房地产行业经历了疫情的洗礼，行业增速全面放缓。2020 年年中，央行再次
强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，而后房地产“三条红线”融资新规出台，行业融
资进一步收紧，行业内部持续分化。整体来看，全国各地持续积极贯彻落实党中央、国务院决策
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部署，长期坚持“房住不炒”的定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，继续“因
城施策”落实好房地产稳地价、稳房价、稳预期的长效管理机制。
    1）2020 年房地产行业开发状况
    2020 年 1-12 月，全国房地产开发投资额为 141,443 亿元，比上年增长 7.0%，比上年回落 2.9
个百分点。土地市场在 6 月开始升温，一二线城市的土地更受关注。2020 年，房地产开发企业土
地购置面积 25,536 万平方米，同比下降 1.1%；土地成交价款 17,269 亿元，增长 17.4%。此外，
2020 年房屋施工面积 926,759 万平方米，同比增长 3.7%。2020 年房屋新开工面积 224,433 万平
方米，同比下降 1.2%。
    2020 年 1-12 月，商品房销售面积 176,086 万平方米，比上年增长 2.6%。全年商品房销售额
173,613 亿元，增长 8.7%，比上年提高 2.2 个百分点。其中，住宅销售额增长 10.8%，办公楼销
售额下降 5.3%，商业营业用房销售额下降 11.2%。
    2)2020 年房地产行业资金情况
    2020 年，房地产开发企业到位资金 193,115 亿元，比上年增长 8.1%，增速比上年提高 0.5 个
百分点。其中，国内贷款 26,676 亿元，增长 5.7%；利用外资 192 亿元，增长 9.3%；自筹资金
63,377 亿元，增长 9.0%；定金及预收款 66,547 亿元，增长 8.5%；个人按揭贷款 29,976 亿元，
增长 9.9%。
    （2）商业地产及相关业务行业情况
    1）疫情对商业地产行业短期冲击较大
    2020 年，新冠疫情对全球经济造成较大冲击，但国内疫情较快得到控制，复工复产有序推进，
经济复苏劲头强劲。自 2020 年二季度起，国民经济运行呈现恢复改善态势，国内消费市场和实体
商业不断恢复。商业地产企业为应对疫情影响，允许租户缓交、分期交纳租金以及采取减租免租
等方式，商业地产行业租金水平整体下行，短期内商业地产回报水平依然承压。
    在此背景下，商业地产企业资金缺口加大，部分商业地产企业因面临现金流压力选择出售企
业股权与行业龙头企业合作；部分规模房企通过企业股权收购，实现住宅地产业务与商业地产业
务的协同发展。同时，土地拍卖政策对持有物业的比例提出了更高的要求，促进了商用持有物业
的增加，商业地产投资仍将获得持续关注。商业地产投资对项目布局也越发重视，一二线核心城
市具备良好的发展环境，尽管行业竞争激烈，但仍然获得商业地产企业的持续关注。此外，随着
消费下沉以及三四线城市消费力量的崛起，核心城市群的三四线城市或将形成新的发展机遇。
    在商业地产资产证券化的快速发展下，我国商业地产企业融资渠道得以逐步拓宽，行业运营
效率整体得到提升，经营发展模式向轻资产方向转变；未来商业地产投资将更加聚焦优质区域、
金融创新逐步拓宽企业的融资渠道、行业运营将更加精细化。
    2）办公市场全年租金普遍下调，年末稳健复苏
    受疫情影响，全国办公楼市场在年初均面临新租放缓、企业退租的挑战，租赁需求减弱，这
一现象导致了近年来全国范围内最大规模的租金下调。直至第四季度，中国成为世界主要经济体
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中唯一实现正增长的国家，得益于此，全国各主要办公楼市场均在年末稳健复苏，需求均有所提
升。在“双循环”经济模式下，内需成为写字楼租赁需求增长的主要驱动力，而中国市场的进一
步开放也帮助外资机构在中国更好的发展，并提振市场需求。
    报告期内，中国四个一线城市的甲级写字楼整体租金表现一直承压。据相关统计，在北京，
截至 2020 年底，租金创下连续八个季度下跌的纪录。在上海，市场分化日益明显，持续的新增供
应使业主在洽谈租约条件上变部分租赁势头强劲的板块，在 2020 下半年已开始实现租金增长。在
广州，甲级办公楼租金在上半年因疫情对经济的冲击而降幅明显，但下半年租金跌幅较上半年有
所收窄，同比跌幅仍为四个一线城市最小。深圳写字楼空置率为四个一线城市最高，租金降幅明
显。
    在中国持续对外开放的大背景下，外企对办公楼的租赁需求保持稳健或上扬的良好态势。尤
其在一线城市，外企的市场占比相当高，因此产业端的利好因素也将首先传导至一线城市的办公
楼市场。
    疫情对办公物业的影响体现在客户、产品及产业的变化，客户衍生到金融、医疗健康以及 TMT
行业，办公产品也更关注健康、智能化、网络系统和办公空间灵活性。报告期内，资本市场的活
跃刺激了证券公司、基金公司等金融机构的业务增长，同时我国公募基金管理规模和私募基金管
理规模在今年均保持平稳增长，促进了大量证券、基金等机构的新设立及扩租。疫情期内无接触、
宅生活、线上消费等需求被大量激发，相关业务的快速扩张以及员工数量的增长支撑新经济企业
活跃的扩租和搬迁需求，其中游戏、电商以及其它数字经济领域企业的租赁需求尤为突出，在多
个城市都有亮眼表现。
二、报告期内主要经营情况
       (一) 报告期公司经营情况概要
        1、整体业绩回顾
    报告期内，受新冠疫情的爆发且持续影响，公司的生产经营计划的执行工作受到较大冲击，
公司的环京区域遭受多轮疫情的冲击、量价齐跌，业绩受到了较严重的影响。同时，房地产融资
政策方面出台“三道红线”新规，融资监管持续收紧。面对困难形势，公司继续坚持产业新城“四
化”，孔雀城“三化”，以及商业办公“六好”即好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、
好回报，作为全年工作的指导方针，强化现金管控与投资支出，缓解资金压力，公司经营性现金
流出现一定好转。但受上述宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，公司从 2020
年第四季度开始出现流动性阶段性紧张，导致出现部分债务未能如期偿还的情况，对公司融资产
生较大影响，融资回款在四季度近乎停滞，部分债务逾期对经营也产生一定影响，公司净利润、
经营性回款等业绩指标同比出现下降。报告期内，公司实现营业收入 1,012.09 亿元，较上年同期
下降 3.80%，实现归属于上市公司股东的净利润 36.65 亿元，较上年同期下降 74.91%。报告期内，
公司实现销售额 940.66 亿元，较上年同期下降 34.30%。
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           报告期内，公司持续降费增效，管理费用率为 5.10%，较上年同期下降 2.55 个百分点，销售
       费用率为 1.52%，较上年同期下降 0.28 个百分点。
           (二) 公司业务板块具体进展回顾
           1、产业新城及相关业务进展
           （1）产业新城业务
           1）国内区域
           报告期内，公司坚持核心都市圈聚焦。公司在持续精耕京津冀都市圈的基础上，密集布局长
       三角（上海、南京、杭州、合肥）都市圈，加快布局粤港澳都市圈三个高能核心都市圈；推进布
       局郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈三个高潜核心都市圈，以及其他潜力核心都市圈。
           报告期内，公司继续按照各园区的经济发展定位，结合自有资源和渠道，聚焦电子信息、高
       端装备、新能源汽车、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等 10 大产业，多种形式并举，满
       足企业和地方发展要求，实现企业的园区落地。在固安、大厂、怀来等京津冀都市圈区域继续保
       持稳健发展的基础上，公司产业新城异地复制成果显著，长三角都市圈区域发展势头强劲，环杭
       州、环南京和环郑州区域已跻身公司业绩增长极，新能源汽车、高端装备制造、物流电商等产业
       集群已较成规模。嘉善区域和溧水区域分别作为环杭州与环南京两大区域的核心，新增签约投资
       额稳步增长，标杆示范效应显著。报告期内公司在各区域共新增包括签约深圳亚瑟生物技术有限
       公司、中国比克亚洲控股有限公司、协鑫集成科技有限公司、广州博浩互联网服务有限公司、深
       圳市合丰泰科技有限公司、江苏能华微电子科技发展有限公司、万泰光电新材料项目等 378 家入
       园企业，新增签约投资额 1,457.54 亿元。报告期内，各区域新增入园企业数量及新增签约投资额
       具体如下：
                                                                                新增入园    签约投资额
      都市圈             区域                        主导产业
                                                                                企业数量      （亿元）
               合计                /                                                  378       1,457.54
京津冀都市圈             小计      /                                                   82         109.51
                                   科创产业、电子信息、航空航天、生命健康、临
京津冀都市圈             固安                                                         47          33.52
                                   空服务、文体康养、现代农业
京津冀都市圈             大厂      影视文化、总部商务、人工智能                       10           1.16
                                   机器人本体、系统集成、核心零部件及服务机器
京津冀都市圈             香河                                                          9           1.13
                                   人
                                   软件开发与应用、大数据与云计算、人工智能、
京津冀都市圈             怀来                                                          3          34.80
                                   航天装备制造、智能制造装备
京津冀都市圈            霸州       都市食品、智能制造装备、新型显示                    3         13.50
京津冀都市圈            文安       新能源汽车及零部件、能源装备、智能制造装备          2          2.60
京津冀都市圈            永清       智能制造装备、航空                                  1           0.4
京津冀都市圈            元氏       智能制造装备、都市食品和新能源汽车及零部件          6         22.40
京津冀都市圈          北戴河新区   医疗器械、健康服务                                  1             -
长三角都市圈            小计       /                                                 142        728.79
                                   智能网联汽车、生命医疗大健康、影视传媒、商
长三角都市圈             嘉善                                                         17          34.74
                                   贸服务
长三角都市圈          嘉善经开区   生命健康、集成电路                                  5          48.06
                                                20 / 450
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长三角都市圈             南湖     集成电路、专用装备、生物医药、总部经济              12        156.20
长三角都市圈             德清     新型元器件、集成电路、新能源汽车及零部件             8         21.90
长三角都市圈             柯桥     高端装备新材料科技服务、总部经济                    18         26.74
长三角都市圈           萧山河上   新材料                                              14         29.34
长三角都市圈         南京开发区   新能源汽车、集成电路、人工智能                       2         46.30
长三角都市圈             高淳     智能装备制造、医疗器械、新能源汽车及零部件           9         97.50
长三角都市圈             溧水     新能源汽车                                          10         94.00
长三角都市圈             江宁     智能制造装备、新能源汽车及零部件、集成电路           2         11.50
长三角都市圈             梁溪     物联网                                               1          1.00
长三角都市圈             舒城     光电显示、新能源汽车、智能制造装备                  21         45.85
长三角都市圈             长丰     光电显示、汽车及零部件、新材料、高端装备             8         24.90
长三角都市圈             肥东     机器人                                               4         59.60
长三角都市圈             来安     电子信息、新能源汽车、高端装备制造                   2          4.37
长三角都市圈             金安     智能制造装备、新能源汽车及零部件、应用材料           5         15.50
                                  机器人、集成电路、新能源汽车及零部件、新材
长三角都市圈             和县                                                          4         11.30
                                  料
粤港澳大湾区都市圈       小计     /                                                   15        118.10
粤港澳大湾区都市圈       珠海     新一代信息技术、智能制造装备                        11         83.74
粤港澳大湾区都市圈       江门     智能硬件、智能制造装备、新能源汽车及零部件           3         22.86
粤港澳大湾区都市圈       中山     科技创新、新型显示、健康医药                         1         11.50
郑州都市圈               小计     /                                                   58        199.07
郑州都市圈               新郑     电子信息、智能制造装备                               4         71.90
郑州都市圈               武陟     智能制造装备、都市食品、现代物流、科技服务          19         54.70
郑州都市圈               长葛     新一代信息技术、高端装备                             4         14.20
郑州都市圈               新密     电子信息、专用装备、生物医药                         8         30.90
郑州都市圈               获嘉     高端装备、都市消费                                  11         21.07
郑州都市圈               祥符     都市食品、智能制造、电子信息                        12          6.30
武汉都市圈               小计     /                                                   38        180.75
武汉都市圈               双柳     商业航天、高端装备制造、新材料                       8         37.05
武汉都市圈               问津     现代服务业、大健康、智能制造                         2          9.00
武汉都市圈               黄陂     生物医药、新一代信息技术                             3         20.00
武汉都市圈               嘉鱼     汽车及零部件、高端装备                              10         24.20
武汉都市圈               团风     现代食品、高端装备、新材料、生物医药                 7         10.90
武汉都市圈               孝感     都市消费、新能源汽车及零部件、新型元器件             8         79.60
成都都市圈               小计     /                                                    7          9.95
成都都市圈               蒲江     都市食品、智能制造装备                               7          9.95
长沙都市圈               小计     /                                                   16         51.40
长沙都市圈               雨湖     高端装备制造、新能源汽车与新材料                    12         35.20
长沙都市圈               云龙     智能制造装备、电子信息                               4         16.20
沈阳都市圈               小计     /                                                   10         11.57
沈阳都市圈               苏家屯   汽车及零部件、智能制造装备、健康食品                10         11.57
西安都市圈布局           小计     /                                                   10         48.40
西安都市圈布局           泾阳     智能装备制造、电子信息、现代食品                     6         41.40
西安都市圈布局           长安     智能制造装备、新一代信息技术、科技服务               4          7.00
           2）国际区域
           ①卡拉旺（Karawang）。卡拉旺产业新城坐落于印度尼西亚首都雅加达以东 47 公里处，致力
       于成为世界级标杆产业园区，坚持“一个产业园就是一个产业集群”的发展理念，定位印尼重要
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的制造业枢纽和先进技术创新中心，全力打造“4+1”产业集群，即绿色环保建材、食品加工、消
费电子、现代物流，以及中小企业创新园区。卡拉旺产业新城的招商工作持续有序开展，并不断
取得重大突破。报告期内已成功签约引入 15 家企业，3 家企业签署预定协议，其中 8 家已开工建
设。
    ②唐格朗（Tangerang）。唐格朗产业园位于印度尼西亚首府雅加达西边约 31 公里，聚焦于
医疗器械、消费电子、装备制造和现代服务业四大产业集群。唐格朗产业园成功与新加坡星迈黎
亚集团签订入园协议，共同打造占地面积为 9.6 公顷的专业市场产业新平台，目前项目一期创意
商街已完成建设，2020 年 9 月已开业，主体商场 2020 年年底已启动建设；2020 年 6 月，与新加
坡星迈黎亚集团签订二期土地协议，共同打造占地面积为 9.9 公顷的专业市场及商贸物流综合配
套；2020 年 10 月与 PundiGroup 签订 2 公顷土地购买协议，计划建设现代化综合医院。唐格朗产
业园的各项举措将极大提升新城在公共配套领域、商业体系以及生态环境方面的完整度，全面助
力产业新城进一步发展。
    （2）园区配套住宅业务
    报告期内公司的园区配套住宅业务的房地产数据详见本节“公司房地产业务经营情况”。
    2、商业地产及相关业务进展
    公司在商业地产及相关业务领域全面铺开拓展工作，并紧跟国家大政方针，同步推进在重点
城市大力布局科技创新、民生保障等新型不动产领域项目。报告期内，公司持续在商业地产领域
开疆拓土，项目拓展工作成果显著。年度共新获取 4 个商办综合体项目，中标 1 个项目代建服务，
锁定 3 个城市更新项目的前期服务商，公司已拓项目覆盖南京、武汉、广州、哈尔滨、东莞、深
圳等国内重点城市，基本完成在目标城市的初步布局。公司在科学社区、公共住房、康养等新型
不动产领域亦取得较大进展及突破。
    报告期内，公司共获取 4 个商办综合体项目：南京大校场项目于 2020 年 4 月 30 日摘牌，总
规划计容面积 63.26 万㎡，是南京主城区内近十年内规模最大的商办用地，对打造行业新标杆总
部经济项目具备战略性标志意义；武汉中北路项目于 2020 年 5 月 29 日摘牌，总规划计容面积
22.31 万㎡，是公司尝试打造高端资产定制项目的首个重要样本项目；哈尔滨深哈金融科技城于
2020 年 6 月 16 日摘牌，总规划计容面积 88.03 万㎡，项目将打造成为省会城市中具备一定代表
性的地标性大型商办综合体；广州白鹅潭项目于 2020 年 6 月 19 日摘牌，总规划计容面积 36.65
万㎡，属于广州市核心区域具备一定开发体量的优质地块，是公司在粤港澳大湾区落地的首个大
型商办综合体项目。此外，公司中标 1 个项目代建服务，为招商银行全球总部大厦项目全过程管
理服务，是公司在粤港澳大湾区首个以轻资产模式启动的项目，将打造成为世界级企业总部新典
范。2020 年 6 月 29 日，公司首次参与政府连片土地收储，中标威远岛土地整备综合服务项目；8
月，东莞万江上甲项目中标前期服务商，目前公司已累计被选定为前期服务商的项目共 11 个。
    此外，公司在科学社区、公共住房等新型不动产领域也取得较大进展及突破。科学社区方面，
公司战略入股功能型开发平台公司上海诺港科学集团有限公司，大力推进上海临港科学社区建设
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     业务。在公共住房方面，积极发挥在城市综合投资、开发、建设和运营方面的专业优势助力战略
     协同企业中国平安实现其在公共住房领域的战略目标。在康养方面，与平安集团康养项目组及平
     安各端口深度协同，逐步落地平安康养战略。
     3、公司房地产业务经营情况
     （1）报告期内房地产储备情况
     √适用 □不适用
                                                                                                  合作开
                                                                          是/否
                      持有待开发土                                                 合作开发项目   发项目
序   持有待开发土地                    一级土地整理       规划计容建筑    涉及合
                        地的面积                                                   涉及的面积     的权益
号       的区域                        面积(平方米)       面积(平方米)    作开发
                        (平方米)                                                     (平方米)       占比
                                                                          项目
                                                                                                    (%)
1    固安区域           588,261.59     1,002,430.08       1,275,729.29     是         82,414.30      29
2    霸州区域           846,383.00       832,546.22       1,475,608.80     是         77,510.00      35
                                                                                      15,276.12      90
3    永清区域           166,633.37                 -         322,995.29    是
                                                                                     100,000.00      90
4    怀来区域                      -     399,417.33                  -     否                 -       -
5    文安区域            69,554.59       117,271.73          139,109.18    否                 -       -
6    涿州区域           210,462.70                           420,925.40    否                 -       -
7    大厂区域           186,500.61       726,025.77          380,167.44    是         49,433.66      20
8    香河区域           237,448.87        11,333.00          567,264.24    否                 -       -
9    逐鹿项目                      -     119,293.20                  -     否                 -
10   广阳区域            28,292.20       815,309.50           56,584.40    否                 -       -
11   廊坊开发区区域      44,305.10                 -          85,943.54    否                 -       -
12   临空经济区区域     100,031.06       246,521.44          220,068.33    否                 -       -
13   昌黎区域           317,400.60       211,329.88          248,844.55    否                 -       -
14   和县区域             7,700.10        41,587.00           15,400.20    是          7,700.10      50
15   嘉善区域                      -     363,688.57                  -     否                 -       -
16   江宁区域            61,398.85       124,703.84           71,708.62    是         61,398.85      36
17   南湖区域            47,973.67        84,400.17          105,542.07    否                 -       -
18   舒城区域           116,192.17       642,082.75          255,622.77    是        116,192.17      51
19   长丰区域                      -     255,777.00                  -     否                 -       -
20   来安区域                      -     578,753.39                  -     否                 -       -
21   博望区域                      -      95,420.48                  -     否                 -       -
22   新郑区域                      -     324,474.93                  -     否                 -       -
23   武陟区域            49,297.06       350,388.68           98,594.12    是         49,297.06      30
24   长葛区域                      -     254,276.83                  -     否                 -       -
                                               23 / 450
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25   新密区域                    -      122,666.67                   -   否              -    -
26   泾阳区域                    -      181,334.24                   -   否              -    -
27   获嘉区域                    -       14,000.00                   -   否              -    -
28   祥符区域                    -       60,666.67                   -   否              -    -
29   博望区域                    -       95,420.48                   -   否              -    -
                                                                                 75,222.52   50
30   新洲双柳区域       194,331.94      279,947.00          485,829.84   是
                                                                                119,109.42   51
31   黄陂区域                    -      144,678.00                   -   否              -    -
32   嘉鱼区域            14,000.00      404,754.42           63,118.00   否              -    -
33   孝感区域                    -      151,234.08                   -   否              -    -
34   团风区域                    -      200,381.00                   -   否              -    -
35   苏家屯区域                  -      313,225.00                   -   否              -    -
36   柯桥区域                    -       87,349.32                   -   否              -    -
37   萧山河上区域                -       25,333.33                   -   否              -    -
38   南京开发区区域              -       67,073.33                   -   否              -    -
39   江门区域            51,073.43                -         127,683.58   否              -    -
40   文登项目部         358,480.00                -         466,876.00   否              -    -
41   邯郸区域           155,131.10       65,360.33          294,749.09   否              -    -
42   邢台项目                    -       48,779.49                   -   否              -    -
43   云龙区域                    -      199,144.33                   -   否              -    -
44   雨湖区域            69,639.85      145,667.40           71,729.05   否              -    -
45   斗门区域                    -      103,781.00                   -   否              -    -
46   蒲江区域                    -      348,666.84                   -   否              -    -
47   彭山项目                    -      318,293.35                   -   否              -    -
48   清镇项目                    -       46,636.27                   -   否              -    -
49   修文区域            40,442.95                -          80,885.90   否              -    -
50   元氏区域            69,995.00                -         139,990.00   是      69,995.00   20
51   哈尔滨松北         369,843.61                -            880,323   是     369,843.61   51
52   武汉武昌            86,153.62                -          1,333,100   否              -    -
53   桂林兴安           559,317.00                -            541,650   是     559,317.00   85
54   南京秦淮           154,291.61                -            632,551   是     154,291.61   60
55   广州荔湾           258,084.00                -            366,471   否              -    -
     合计             5,458,619.65   11,021,424.34       11,225,064.70   -    1,907,001.42    -
                                              24 / 450
                                                                            2020 年年度报告
      （2）报告期内房地产开发投资情况
      √适用 □不适用
                                                                                                                                        单位：万元币种：人民币
                                                在建项目/                   项目规划计容
序                                    经营                   项目用地面积                     总建筑面积(平   在建建筑面积   已竣工面积(平                  报告期实际投
     地区           项目                        新开工项目                  建筑面积(平方                                                     总投资额
号                                    业态                     (平方米)                           方米)         (平方米)         方米)                          资额
                                                /竣工项目                         米)
            霸州孔雀城梁园、
            霸州孔雀城麟园、
            霸州孔雀城桂园、
            霸州孔雀城荷园、
            霸州孔雀城兰园、
1    霸州                          住宅及配套   在建项目       899,431.00    1,373,126.02      1,934,334.76     757,117.40      866,466.45   1,475,262.21      98,851.17
            霸州孔雀城玺园/温
            泉新都孔雀城瑾园/
            宜园/榕园/柏园、冠
            军园 102 亩及武庄姚
            庄项目等
            河北霸州经济开发区
2    霸州   产业园配套公寓、润     住宅及配套   在建项目       187,832.00      272,759.94        315,796.03     133,920.17      174,045.75    209,599.68       52,209.77
                  园等项目
     北戴
            孔雀城幸福社区项目
3    河新                          住宅及配套   在建项目       352,526.90      385,784.00        488,635.00     172,657.00      315,978.00    318,150.34       38,082.69
            （一期/二期/三期）
     区
     北戴
            北戴河新区健康城滨
4    河新                          独立商业     在建项目       201,473.13      100,132.00        117,569.00      56,895.18       60,673.82    108,169.00       19,470.25
            海康养小镇（一期）
     区
            潮白馨居 1-2 期及潮
5    大厂   白家园 4/5 期、邵府    住宅及配套   在建项目       269,376.79      610,705.14        725,447.19      62,171.00      663,276.19    348,583.54           47.67
            新民居项目等
            潮白河孔雀英国宫 4-6
            期、阳光新城、大卫
6    大厂                          住宅及配套   在建项目     1,364,734.60    2,871,845.79      3,430,731.12     439,402.23    2,984,281.81   2,468,366.91     107,640.01
            城及孔雀庄园、田各
            庄等项目
                                                                                25 / 450
                                                                            2020 年年度报告
                                                在建项目/                   项目规划计容
序                                    经营                   项目用地面积                     总建筑面积(平   在建建筑面积   已竣工面积(平                  报告期实际投
     地区           项目                        新开工项目                  建筑面积(平方                                                     总投资额
号                                    业态                     (平方米)                           方米)         (平方米)         方米)                          资额
                                                /竣工项目                         米)
            孔雀城 3-11 期/17
7    大厂   期、河西营及湖韵澜     住宅及配套   竣工项目     1,747,987.28    2,892,453.26      3,445,082.78              -    3,445,082.78   2,069,049.47      52,804.75
            湾等项目
8    大厂   福疆                   住宅及配套   在建项目        37,122.05       86,812.95        120,526.00     113,651.07               -    135,242.00          791.77
            潮白河孔雀城雅欣、
            雅玥、雅春、雅韵及
9    大厂                          住宅及配套   在建项目       143,768.36      273,346.53        393,955.00     342,688.08               -    338,556.04       59,197.47
            逸翠园、雅玥园、雅
            春园等住宅小区项目
            晨曦园住宅小区\人民
10   大厂   大学大厂社区一期项     住宅及配套   在建项目        49,604.77       93,851.39        134,535.50     126,288.13               -    111,472.98       16,779.66
            目
11   丰台   35\36 项目             写字楼       在建项目       138,824.25      333,178.16        587,445.18     547,269.21       40,175.97    917,510.08       20,204.95
            孔雀英国宫
            （1.2+1.4+1.6-
12   固安   1.9+2.1/2/2.6/2.7/2    住宅及配套   在建项目     1,524,142.12    3,056,351.32      3,621,147.27     204,893.15    3,356,917.62   1,667,418.50      10,127.19
            .8 期+幸福广场)及孔
            雀海、孔雀城 8.2
            剑桥郡 1-13 期（含人
13   固安   才家园）、文创园 1、   住宅及配套   在建项目     2,060,815.53    3,747,214.12      4,511,974.74     558,116.90    3,877,779.76   2,875,108.08     130,398.83
            2 期等项目
            大湖 1.1/1.3/1.4 期
14   固安                          住宅及配套   在建项目       250,321.96      270,305.07        422,891.86     266,897.40      147,593.60    420,506.00       90,628.58
            等项目
            万利丰项目及东庄住
15   固安                          住宅及配套   在建项目       258,623.09      530,345.78        700,060.48    174,674.87       497,717.45    499,794.00       50,892.76
            宅
            金海悦城、晨辉福邸
16   固安                          住宅及配套   在建项目       182,380.39      325,988.50        399,229.24     146,615.55      211,935.28    422,067.92        9,823.85
            及悦城广场 1 期项目
            东/西庄、柏村、东
17   固安   徐、光荣院小区、刘     住宅及配套   在建项目       821,165.27    1,462,992.97      1,651,039.69     238,537.74               -   1,275,898.80     121,468.07
            家园、砂砖厂等项目
18   邯郸   梦湖花境、澜庭         住宅及配套   在建项目       104,724.10      213,378.34        303,729.88     303,729.88               -    200,014.29       26,237.60
                                                                                26 / 450
                                                                            2020 年年度报告
                                                在建项目/                   项目规划计容
序                                    经营                   项目用地面积                     总建筑面积(平   在建建筑面积   已竣工面积(平                  报告期实际投
     地区           项目                        新开工项目                  建筑面积(平方                                                     总投资额
号                                    业态                     (平方米)                           方米)         (平方米)         方米)                          资额
                                                /竣工项目                         米)
            八达岭孔雀城
19   怀来                          住宅及配套   竣工项目       861,543.36      612,412.28        627,436.71              -      627,436.71    343,113.66               -
            2/3/4/5/6 期等
            八达岭英国宫 2.1
20   怀来                          住宅及配套   竣工项目       227,561.31      408,861.07        447,702.02              -      447,702.02    270,818.85       10,423.39
            期、2.3-2.6 期等
21   怀来   八达岭英国宫 3.1 期    住宅及配套   竣工项目       168,872.87      269,859.05        295,316.50              -      295,316.50    171,110.10               -
            哈工大研究院孵化中
22   怀来                          住宅及配套   竣工项目        74,544.00      149,075.02        190,419.09              -      190,419.09     93,723.81               -
            心项目
            怀来区域八分公司
23   怀来   2017 年软件园配套公    住宅及配套   竣工项目        33,237.00       98,601.90        129,297.15              -      129,297.15     94,558.68       43,386.48
            寓 50 亩项目
            八达岭五彩天街及孔
24   怀来                          住宅及配套   在建项目       160,142.31      334,116.96        429,367.84     429,367.84               -    294,686.48       42,479.52
            雀城小镇中心项目
25   怀来   八达岭英国宫 5 期      住宅及配套   在建项目       430,602.70      589,590.37        842,164.09     823,668.30               -    609,952.22       46,636.99
            华夏铂宫、廊坊东塔
            尖 21 号地、幸福城润
26   廊坊                          住宅及配套   在建项目       498,396.64    1,232,999.87      1,509,882.71      82,475.32    1,342,028.85    786,172.00       63,808.75
            园、朗园、雅苑等项
            目
            大学里及欣园安置、
27   廊坊   新机场空港、廊和坊     住宅及配套   在建项目     2,495,798.16    4,975,236.40      6,483,508.10     392,129.84    5,004,895.62   3,854,856.31      44,215.72
            及部分公园海等项目
            广阳区、开发区安置
28   廊坊                          住宅及配套   在建项目     1,080,524.09    2,237,140.44      3,196,591.26     215,037.01               -   1,258,965.97     105,406.82
            等项目
            牛驼温泉孔雀城
29   牛驼   7.1/7.2/7.3/7.4 期项   住宅及配套   在建项目       278,833.39      271,850.00        308,425.47     162,797.60      145,627.87    429,517.00       13,558.51
            目
            牛驼温泉孔雀城
30   牛驼                          住宅及配套   竣工项目       136,759.26      147,005.37        185,196.95              -      185,196.95    150,819.26          725.97
            6.3/6.5/6.6 期项目
            固安区域一分公司
31   牛驼   2018 年牛驼 4.2 期高   住宅及配套   在建项目        23,333.45       65,140.00         92,269.55      92,269.55               -     41,121.00        6,165.40
            层项目
                                                                                27 / 450
                                                                             2020 年年度报告
                                                 在建项目/                   项目规划计容
序                                     经营                   项目用地面积                     总建筑面积(平   在建建筑面积   已竣工面积(平                报告期实际投
     地区           项目                         新开工项目                  建筑面积(平方                                                    总投资额
号                                     业态                     (平方米)                           方米)         (平方米)         方米)                        资额
                                                 /竣工项目                         米)
            固安区域一分公司
32   牛驼                           住宅及配套   竣工项目        32,483.93       48,725.00         72,087.79              -       65,987.13    33,147.00      10,470.62
            2017 年天赐 48 亩项目
            任丘白洋淀孔雀城 1
33   任丘                           住宅及配套   在建项目       182,561.00      139,506.36        157,016.85      73,487.40               -   118,182.00       1,810.14
            期
34   任丘   长洋村 90 亩项目        住宅及配套   在建项目        60,000.00      120,000.00        172,629.74     172,629.74               -    78,566.00      18,298.41
35   文安   文安孔雀城一期          住宅及配套   竣工项目        97,125.32      194,250.64        241,037.29              -      241,037.29   183,018.93      27,965.18
            大运河孔雀城 7.6 建
36   香河   设项目及大运河孔雀      住宅及配套   在建项目       209,142.28      420,933.46        537,478.57     269,622.54      267,856.03   580,877.91      41,705.63
            城 8.1 期及安平镇等
            大运河孔雀城一到四
            期（含新建大运河孔
37   香河   雀城一城南 1.1 期及     住宅及配套   竣工项目       793,368.45    1,181,200.83      1,308,609.89              -    1,308,609.89   725,550.28              -
            1.2 期等）、六期及英
            国宫 1 期/4 期等项目
            大运河孔雀城
            7.1/7.2/7.3 期/大公
38   香河                           住宅及配套   竣工项目       555,346.76    1,095,125.16      1,238,800.28              -    1,238,800.28   870,052.13      15,218.67
            馆项目及新建大运河
            五期项目
            大运河孔雀城英国宫
39   香河   五期、机器产业园公      住宅及配套   在建项目       224,133.74      703,942.97        875,417.16     578,846.82      266,299.59   752,020.28      56,696.46
            寓及经纬 83 亩项目
            永清孔雀城雅苑、锦
40   永清                           住宅及配套   竣工项目       205,657.01      396,035.03        533,709.32              -      533,709.32   363,425.49      37,461.33
            园、逸园
            永清幸福汇广场东区
41   永清   项目及汤林御府、石      住宅及配套   在建项目       582,828.92    1,089,040.95      1,354,135.81     198,858.01    1,146,208.28   826,685.11      26,746.06
            油孔雀城等
            永清孔雀城七区一
42   永清                           住宅及配套   在建项目        46,667.00       83,421.68        116,193.63     109,567.55               -    83,501.10      16,560.88
            期、二期项目
            汤林玉苑（四区、五
43   永清                           住宅及配套   在建项目       140,508.83      280,870.47        399,445.19     382,790.44               -   327,039.09      36,619.56
            区、六区）
44   涿州   桃源新都孔雀城          住宅及配套   在建项目       402,669.80      805,333.00      1,042,851.50      46,401.57      996,449.93   578,718.95      88,805.81
                                                                                 28 / 450
                                                                              2020 年年度报告
                                                  在建项目/                   项目规划计容
序                                      经营                   项目用地面积                     总建筑面积(平   在建建筑面积   已竣工面积(平                  报告期实际投
     地区           项目                          新开工项目                  建筑面积(平方                                                     总投资额
号                                      业态                     (平方米)                           方米)         (平方米)         方米)                          资额
                                                  /竣工项目                         米)
45   涿州   永济新城                 住宅及配套   在建项目       118,289.62      338,102.93        429,781.78     214,430.60      185,350.68    398,172.00       95,720.56
            来安孔雀城一、二、
46   来安                            住宅及配套   在建项目       237,920.90      381,339.81        506,074.63      52,426.23      453,648.40    291,061.57        8,173.59
            三期
47   来安   来安景华 35 亩           住宅及配套   竣工项目        23,645.00       37,818.15         51,239.91              -       51,239.91     35,584.75               -
            来安 5 期 88 亩、水口
48   来安                            住宅及配套   在建项目       124,575.33      249,400.44        308,302.45      78,524.33      229,778.12    146,228.42       14,422.22
            98 亩
49   来安   香樟佳苑 100 亩          住宅及配套   竣工项目        66,654.30      166,635.75        206,453.35              -      206,453.35     96,070.60       26,599.64
50   来安   1 区 3 期 78 亩项目      住宅及配套   竣工项目        52,297.10      115,033.23        142,879.87              -      142,879.87     62,588.34       21,776.45
51   来安   来安 3 区 7 期 104 亩    住宅及配套   竣工项目        69,221.40      172,753.03        209,262.90              -      209,262.90     92,617.27       15,418.50
52   来安   来安 3 区 5 期 57 亩     住宅及配套   在建项目        38,000.00       68,567.52         85,634.15      85,634.15               -     74,874.17          460.35
53   来安   来安 3 区 6 期 70 亩     住宅及配套   在建项目        46,666.70       93,329.80        137,053.34      74,453.52       89,557.88    101,839.95       20,431.91
            来安 5 区 2 期 112 亩
54   来安                            住宅及配套   在建项目        74,959.00      149,910.72        204,886.96     121,099.35       81,584.73    180,997.27       36,558.75
            珑玺印象
            来安 5 区 3 期 67 亩珑
55   来安                            住宅及配套   竣工项目        44,812.20       89,568.00        118,596.00              -      118,596.00    104,843.58       17,824.55
            悦印象项目
56   来安   3 区 2 期 27 亩项目      独立商业     在建项目        17,990.20       35,925.99         54,001.81      54,001.81               -     26,898.21          308.22
57   无锡   无锡工业用布厂项目       住宅及配套   竣工项目        21,333.00       70,866.00         85,400.00              -       85,400.00     27,497.00               -
58   和县   和县孔雀城一期           住宅及配套   竣工项目        97,339.90      192,884.47        256,607.73              -      256,607.73    131,806.83               -
59   和县   和县孔雀城二期           住宅及配套   在建项目       131,612.70      256,486.75        358,094.89     283,855.46       74,239.43    193,632.83       72,301.55
            溧水区 NO.2016G35/36
60   溧水                            住宅及配套   竣工项目        78,629.90      151,322.30        208,718.30              -      208,718.30    193,990.02               -
            地块
61   溧水   溧水会展小镇             住宅及配套   在建项目       173,729.31      368,953.99        501,638.36     395,205.06      101,777.10    353,076.00       68,107.28
            南京江宁 G70 及新市
62   江宁                            住宅及配套   在建项目       127,454.29      271,068.30        344,456.20      63,423.46       19,032.74    383,112.05        9,630.22
            镇建设安置房项目等
63   镇江   镇江孔雀城英国宫         住宅及配套   在建项目       162,634.00      371,599.43        446,269.00      73,743.97      372,525.03    258,940.00               -
64   高淳   浅水湾馥园               住宅及配套   在建项目       102,201.22      132,835.10        197,553.84     102,554.31       94,999.53    189,453.26       46,423.04
            高淳经开区北部片区
65   高淳                            住宅及配套   拟开工项目     180,000.00      220,000.00        251,000.00              -               -     81,000.00               -
            经济适用房
66   嘉善   嘉善孔雀城项目           住宅及配套   在建项目     1,010,626.90    2,105,801.73      2,615,201.82     265,653.83    2,344,857.02   1,935,692.91     110,368.40
            翰峰云、翰景悦与翰
67   嘉善                            住宅及配套   竣工项目       106,118.10      241,752.01        315,829.39              -      316,025.59    343,080.85       58,911.46
            宸雅苑等项目
                                                                                  29 / 450
                                                                             2020 年年度报告
                                                 在建项目/                   项目规划计容
序                                     经营                   项目用地面积                     总建筑面积(平   在建建筑面积   已竣工面积(平                报告期实际投
     地区           项目                         新开工项目                  建筑面积(平方                                                    总投资额
号                                     业态                     (平方米)                           方米)         (平方米)         方米)                        资额
                                                 /竣工项目                         米)
            嘉兴裕荣房地产开发
68   嘉善   有限公司上善悦府项      住宅及配套   竣工项目        35,635.40       89,025.71        116,787.62              -      116,788.06   124,187.00      12,387.65
            目
69   嘉善   亭溪苑                  住宅及配套   在建项目        63,692.60      127,310.19        169,896.12     169,896.12               -   199,221.47      22,882.11
            新南浔孔雀城 1 期 161
70   南浔   亩项目、雅颂府\澜悦     住宅及配套   竣工项目       219,663.00      405,729.33        565,397.92              -      565,335.57   301,457.05      37,894.06
            府等
            南浔新区单元 CD-03-
71   南浔   03-07B 地块（水韵悦     住宅及配套   竣工项目        80,628.00      145,235.25        198,252.29              -      193,326.31   143,680.77      48,021.55
            府）项目
            南浔域外孔雀城 3.1
72   南浔                           住宅及配套   在建项目        93,149.00      206,508.00        274,385.00     274,385.00               -   204,124.99      34,412.46
            期（139 亩）
            德清县雷甸镇安置房
73   德清                           住宅及配套   拟开工项目      22,894.00       59,982.28         79,281.43              -               -    46,744.13              -
            项目一期
            武陟孔雀城 1.1 期及
74   武陟                           住宅及配套   竣工项目       182,919.00      237,394.81        260,156.20              -      260,156.20   118,587.84      22,180.25
            1.2 期等
            小岩社区安置房建设
75   武陟                           住宅及配套   在建项目        88,680.00      221,700.00        241,700.00     241,700.00               -   100,000.00              -
            项目（一、二期）
            马营社区安置房建设
76   武陟                           住宅及配套   在建项目        90,120.00      225,300.00        245,300.00     245,300.00               -   100,000.00              -
            项目（一期）
            武陟孔雀城 1.3 期及
77   武陟                           住宅及配套   在建项目       183,141.06      395,911.50        484,256.85     268,962.23      217,222.72   291,019.79      45,812.80
            2.1 期等项目
78   武陟   武陟孔雀城 2.2 期       住宅及配套   在建项目        89,113.87      115,838.19        135,349.72      35,349.72               -    78,146.83       6,794.25
            大城村、何营东村社
79   武陟                           住宅及配套   拟开工项目     376,000.00      849,000.00        849,000.00              -               -   350,000.00              -
            区安置房建设项目
            长葛孔雀城 1.1 期等
80   长葛                           住宅及配套   在建项目       201,937.62      302,633.47        355,123.32     330,602.51               -   158,682.16       4,105.38
            项目
            孔雀城 A 区、孔雀城 B
81   新郑                           住宅及配套   在建项目       175,541.98      438,383.58        589,733.95     581,951.86               -   368,289.60      22,016.97
            区、孔雀城 C 区
            亢村镇红荆嘴村和夹
82   获嘉   河村社区安置房建设      住宅及配套   拟开工项目      84,000.42      169,077.00        186,506.55              -               -    78,332.80              -
            项目（一、二期）
                                                                                 30 / 450
                                                                            2020 年年度报告
                                                在建项目/                   项目规划计容
序                                    经营                   项目用地面积                     总建筑面积(平   在建建筑面积   已竣工面积(平                报告期实际投
      地区          项目                        新开工项目                  建筑面积(平方                                                    总投资额
号                                    业态                     (平方米)                           方米)         (平方米)         方米)                        资额
                                                /竣工项目                         米)
83    舒城   舒城孔雀城 1.1 期     住宅及配套   竣工项目       103,565.86      109,144.00        160,410.45              -      160,410.45    94,499.84              -
84    舒城   舒城孔雀城 1.2 期     住宅及配套   竣工项目        26,151.55       66,028.15         84,543.55              -       84,543.55    40,071.91       9,199.77
85    舒城   舒城孔雀城 2.1 期     住宅及配套   竣工项目        45,380.00       79,649.30        103,753.76              -      103,753.76    53,780.51      12,720.01
86    舒城   舒城孔雀城 2.2 期     住宅及配套   在建项目        73,024.73      146,049.46        183,765.94     131,269.06       52,496.88    93,675.66      17,454.94
87    舒城   舒城孔雀城 3.1 期     住宅及配套   在建项目        74,496.36      157,156.45        189,229.14      13,711.83      170,948.31    88,170.76      28,756.23
88    舒城   杭埠镇幸福新村        住宅及配套   在建项目       217,100.00      488,500.00        488,500.00     488,500.00               -   145,328.00       7,041.22
             杭埠孔雀城.云湖大境
89    舒城                         住宅及配套   在建项目        31,415.00       56,915.21         70,559.81      70,559.81               -    36,108.29       7,007.45
             四期
             杭埠孔雀城.云湖逸境
90    舒城                         住宅及配套   在建项目        97,182.00      156,339.02        190,547.89     190,547.89               -    98,804.20      28,933.63
             一期
             杭埠孔雀城.云湖逸境
91    舒城                         住宅及配套   在建项目        69,105.00      126,601.12        153,983.62     153,983.62               -    79,010.64      12,715.95
             二期
             观溪苑（一期/二期）
92    长丰                         住宅及配套   在建项目       115,005.00      151,726.71        206,744.02     206,744.02               -   113,833.13      29,925.74
             项目
             江澜赋一期（一）/
93    武汉                         住宅及配套   在建项目        84,608.89       84,967.32         98,411.64      74,251.85       21,678.32    49,462.62       4,512.26
             （二）
             江澜赋三期（一）及
94    武汉                         住宅及配套   竣工项目        94,522.00       49,010.42         49,010.42              -       49,010.42    36,806.41      21,058.16
             江澜赋四期（一）等
95    武汉   问津兰亭              住宅及配套   在建项目        89,166.70      249,665.11        308,925.71     157,926.11      150,999.60   167,368.00      23,276.52
96    武汉   长江东岸孔雀城        住宅及配套   在建项目        50,578.33       51,368.14         54,996.97       1,362.34       53,580.97    26,862.69       6,369.46
             孔雀城航天府苑项目
97    武汉                         住宅及配套   在建项目       130,492.49      326,231.54        419,516.04     419,516.04               -   211,379.40      35,283.96
             （居住用地）
 98   武汉   双柳一期合作项目      住宅及配套   在建项目        75,151.79      172,848.97        220,395.97     220,395.97               -   130,400.00       7,874.40
 99   武汉   江澜赋五期（一）      住宅及配套   在建项目        87,426.82       40,335.82         40,335.82      40,335.82               -    33,436.68       4,525.79
100   武汉   中粮孔雀城问津二期    住宅及配套   在建项目        63,324.39      158,310.00        197,017.00     146,923.30               -   114,213.57      15,500.15
101   江门   江门孔雀城一期        住宅及配套   在建项目        69,005.46      172,570.00        221,415.90     118,395.40      102,550.40   203,677.10      33,174.89
102   蒲江   蒲江孔雀城 1 期等     住宅及配套   在建项目       272,379.93      672,057.85        870,764.12     214,631.04      288,711.71   342,187.36      32,040.70
             苏家屯孔雀城 1-4 期
103   沈阳                         住宅及配套   在建项目       694,745.39      887,629.56        967,618.00     125,905.13      841,712.87   504,121.00      16,291.17
             等
104   沈阳   苏家屯英国宫一期      住宅及配套   竣工项目       209,200.35      221,311.77        251,732.88              -      251,732.88   108,174.00              -
105   沈阳   苏家屯英国宫三期      住宅及配套   竣工项目        73,012.22       80,313.44         89,261.77              -       89,261.77    44,127.00       2,793.68
106   沈阳   苏家屯英国宫二期      住宅及配套   竣工项目        77,684.78       85,340.96         94,182.29              -       94,182.29    47,131.00       3,174.69
                                                                                31 / 450
                                                                              2020 年年度报告
                                                  在建项目/                   项目规划计容
序                                      经营                   项目用地面积                     总建筑面积(平   在建建筑面积   已竣工面积(平                报告期实际投
      地区           项目                         新开工项目                  建筑面积(平方                                                    总投资额
号                                      业态                     (平方米)                           方米)         (平方米)         方米)                        资额
                                                  /竣工项目                         米)
             苏家屯区域十二分公
107   沈阳   司学园里 1 期 213 亩    住宅及配套   在建项目       141,854.04      212,790.28        260,485.19      14,313.43      246,171.76   140,375.00      57,866.95
             项目
             苏家屯区域十二分公
108   沈阳   司剑桥郡 6 期 106 亩    住宅及配套   在建项目        70,580.82      127,044.61        137,301.86     137,301.86               -    78,563.00      12,650.34
             项目
109   国际   逸景园等项目            住宅及配套   在建项目     2,692,660.14    1,459,518.30      1,464,202.52     487,365.55      529,651.10   946,833.36     202,002.50
             霸州孔雀城喜园、
110   霸州   霸州孔雀城福园、        住宅及配套   竣工项目       172,521.00      169,720.17        176,058.87              -      176,058.87   134,212.00              -
             霸州孔雀城沁园
             潮白河孔雀城 1.3 期/
111   大厂                           住宅及配套   竣工项目       127,182.85      249,358.72        302,536.65              -      302,536.65   146,738.04              -
             英宫 12/13 期
             7-8 期（孔雀城 7.1
             期、孔雀城 7.3 期、
112   固安   孔雀城 7.4 期、孔雀     住宅及配套   竣工项目       471,807.00      537,158.99        762,008.97              -      762,008.97   382,671.00              -
             城 7.5 期、孔雀城 8.1
             期）等
             凤河孔雀城一期、二
113   天津                           住宅及配套   竣工项目       291,170.00      465,264.90        465,264.90              -      465,264.90   241,867.00              -
             期
             无锡孔雀城 1/2 期等
114   无锡                           住宅及配套   竣工项目       143,031.00      382,144.00        481,801.00              -      481,801.00   376,134.21              -
             项目
115   涿鹿   涿鹿孔雀城              住宅及配套   在建项目        34,746.90       51,861.97         64,878.88      64,878.88               -    38,929.13       8,709.96
             昌黎孔雀城 A 区、B 区
116   昌黎                           住宅及配套   在建项目        84,390.45      126,079.00        144,365.00     144,365.00               -    74,136.89      10,840.48
             项目
             霸州市书香苑小区二
117   霸州                           住宅及配套   在建项目        66,055.00      174,385.75        219,817.86     211,596.14               -   178,010.39      36,006.34
             期项目
             温泉新都孔雀城溪
118   霸州                           住宅及配套   在建项目        67,067.00      139,083.00        181,584.07     181,584.07               -   108,781.43      30,920.24
             涧林语项目
             潮白河孔雀城四季公
119   大厂                           住宅及配套   在建项目        62,252.14      120,385.55        169,563.62     158,359.80               -   165,198.30      80,073.56
             馆住宅小区项目
                                                                                  32 / 450
                                                                             2020 年年度报告
                                                 在建项目/                   项目规划计容
序                                     经营                   项目用地面积                     总建筑面积(平   在建建筑面积   已竣工面积(平                报告期实际投
      地区           项目                        新开工项目                  建筑面积(平方                                                    总投资额
号                                     业态                     (平方米)                           方米)         (平方米)         方米)                        资额
                                                 /竣工项目                         米)
             居住项目（孔雀城航
120   武汉   天府滨江苑二期项       住宅及配套   在建项目        73,880.63      184,701.00        233,181.00     233,181.00               -   116,701.61      16,017.14
             目）
121   武汉   孔雀城问津三期项目     住宅及配套   在建项目        35,338.36       98,947.00        122,411.13     122,411.13               -    69,184.87      11,167.89
122   武汉   孝感孔雀城 1.0 期      住宅及配套   在建项目        90,117.91      159,490.07        159,490.07      30,224.37               -    83,425.99       5,484.80
123   武汉   江夏合作项目           住宅及配套   在建项目       192,590.00      415,532.00        614,924.00     392,047.77               -   276,167.00      34,421.86
124   沈阳   沈阳孔雀城公馆一期     住宅及配套   在建项目        74,580.28      126,785.97        148,336.09     148,336.09               -    81,426.80      12,409.85
125   新郑   郭店孔雀城 1.0 期      住宅及配套   在建项目       119,048.30      236,888.81        305,874.90     305,874.90               -   179,716.06      18,552.68
126   泾阳   泾阳孔雀城 1.0 期      住宅及配套   在建项目        40,290.43      112,813.20        139,770.25     139,770.25               -    62,442.33      16,373.10
127   嘉善   亭南苑                 住宅及配套   在建项目        56,632.10      113,159.22        147,113.34     147,113.34               -   181,381.79      17,142.56
128   嘉善   新浦西孔雀城           住宅及配套   在建项目        39,074.60       70,299.68         95,372.53      95,372.53               -   116,972.04       9,298.49
129   霸州   霸州禹德               住宅及配套   在建项目        36,576.00       54,860.00         75,067.00      75,067.00               -    58,938.00       7,655.10
             孔雀城 6.3 期\孔雀新
130   固安                          住宅及配套   在建项目       181,359.23      339,866.63        454,635.00     291,704.00       98,471.00   384,631.00     248,459.61
             城泰景园
             商伊村社区安置房建
131   武陟                          住宅及配套   拟开工项目     178,000.00      356,000.00        356,000.00              -               -   150,000.00              -
             设项目（一期）
             亢村镇府庄社区安置
132   获嘉                          住宅及配套   在建项目       122,228.35      220,011.03        220,011.03      44,002.21               -    94,604.70      18,920.94
             房建设项目（一期）
             丁百户、辛营、挠耳
133   固安   营、北孝城村安置房     住宅及配套   拟开工项目     248,077.24      589,226.52        589,226.52              -               -   841,414.23              -
             建设项目
             综保区（兴隆场）、
134   廊坊   噪声区安置房建设项     住宅及配套   拟开工项目     124,079.32      209,373.23        329,255.00              -               -   395,106.00              -
             目
             亢村镇夹河社区安置
135   获嘉                          住宅及配套   拟开工项目      44,422.22       79,960.00         79,960.00              -               -    34,382.80              -
             房建设项目（二期）
136   邯郸   御宾府                 住宅及配套   在建项目        18,240.00       36,777.65         53,181.85      53,181.85               -    40,175.00       9,796.45
137   舒城   舒城孔雀城 3.8 期      住宅及配套   在建项目        44,704.00       82,104.59        101,112.03     101,112.03               -    51,566.76       7,541.88
138   舒城   舒城孔雀城 3.9 期      住宅及配套   在建项目        51,654.49       85,425.11        104,240.54     104,240.54               -    54,031.79       9,894.52
      环南
             南京开发区孔雀城
139   京开                          住宅及配套   在建项目        88,070.95      194,457.31        263,058.41     255,241.76               -   318,373.88      23,588.49
             1.0/1.1 期
      发区
                                                                                 33 / 450
                                                                             2020 年年度报告
                                                 在建项目/                   项目规划计容
序                                     经营                   项目用地面积                     总建筑面积(平   在建建筑面积   已竣工面积(平                报告期实际投
      地区           项目                        新开工项目                  建筑面积(平方                                                    总投资额
号                                     业态                     (平方米)                           方米)         (平方米)         方米)                        资额
                                                 /竣工项目                         米)
140   武汉   团风孔雀城 2.0 期      住宅及配套   在建项目        29,682.34       74,196.90         83,563.31      60,985.87               -    29,660.24       4,476.96
141   涿州   涿州码头 95 亩         住宅及配套   在建项目        63,475.27      126,940.00        183,208.50     183,208.50               -   191,695.28       4,366.05
142   高淳   湖畔澜庭               住宅及配套   在建项目        41,022.71       53,324.98         78,970.09      78,970.09               -    81,801.10      12,685.21
             江宁孔雀城 1.0 期项
143   江宁                          住宅及配套   在建项目        44,629.23       89,257.22        123,691.52     122,147.04               -   160,932.00      20,773.75
             目
144   溧水   溧水孔雀城 1.0         住宅及配套   在建项目        62,797.55      156,992.12        211,237.94     211,237.94               -   193,790.94      60,958.73
145   溧水   溧水孔雀城 1.1         住宅及配套   在建项目        58,744.82       88,113.18        127,519.57     127,519.57               -   116,338.36      21,664.20
             大卫城 1-6 期、孔雀
             城 1-5 期、孔雀城
146   固安                          住宅及配套   竣工项目     1,819,884.62    2,464,178.61      3,131,008.00              -    3,131,008.00   947,556.31              -
             6.1.1+6.1.2、孔雀城
             6.2.1+6.2.2
             永清孔雀城雅园、畅
147   永清   园（含畅园一期二       住宅及配套   竣工项目        73,367.57       74,835.00         74,835.00              -       74,835.00    47,867.99              -
             期）
148   肥东   肥东孔雀城 1.0 期      住宅及配套   在建项目        46,476.00       92,952.00        125,124.00     125,392.00               -   104,853.30      12,633.81
149   德清   德清 78 亩             住宅及配套   在建项目        51,868.00       82,986.46        122,043.58     122,043.58               -    97,356.00      21,295.96
150   固安   福星家园（怡园）       住宅及配套   在建项目        23,459.43       63,877.09         63,877.09      61,218.89               -    62,340.00       9,241.99
151   大厂   大厂辛杜 85 亩         住宅及配套   在建项目        56,483.77      176,360.98        261,887.58     261,887.58               -   175,165.43      26,551.75
             大厂孔雀城 7.3 期 16
152   大厂                          住宅及配套   在建项目        11,066.72       22,132.54         31,206.19      31,206.19               -    31,391.23       4,759.80
             亩
             固安柏村一期、官
153   固安                          住宅及配套   在建项目       379,084.24      589,537.80        742,754.98     297,517.99      426,483.05   763,923.45     253,432.28
             庄、西玉等项目
154   固安   固安气象局 81 亩项目   住宅及配套   在建项目        53,823.71      131,164.30        166,495.10     160,735.95               -   151,640.12       5,976.65
             固安分公司牛驼 7.4.2
155   牛驼                          住宅及配套   在建项目        17,039.87       16,760.00         30,710.01      30,710.01               -    16,249.00      10,060.88
             期 26 亩项目
156   舒城   舒城孔雀城 3.4 期      住宅及配套   在建项目        72,574.60      145,149.20        180,589.29     180,700.00               -    94,868.21      17,502.94
             长丰孔雀城 1.2/1.3
157   长丰                          住宅及配套   在建项目        75,442.89      135,797.20        185,896.70     181,643.46               -    95,990.65      14,527.46
             期
158   武汉   问津孔雀城 3.4 期      住宅及配套   在建项目        44,247.13      115,042.00        152,749.39     152,749.39               -    82,979.33      15,013.93
159   元氏   元氏孔雀城 1.1 期      住宅及配套   在建项目        69,999.00      139,997.00        173,358.83     173,358.83               -    84,488.16      24,884.20
             武陟孔雀城 3.0 期 51
160   武陟                          住宅及配套   在建项目        83,351.24      116,034.98        139,114.78      67,413.18               -    75,626.48      20,367.05
             亩/3.1 期 74 亩
                                                                                 34 / 450
                                                                             2020 年年度报告
                                                 在建项目/                   项目规划计容
序                                     经营                   项目用地面积                     总建筑面积(平   在建建筑面积   已竣工面积(平                  报告期实际投
      地区           项目                        新开工项目                  建筑面积(平方                                                     总投资额
号                                     业态                     (平方米)                           方米)         (平方米)         方米)                          资额
                                                 /竣工项目                         米)
             新郑孔雀城 2.0 期 35
161   新郑                          住宅及配套   在建项目        24,256.55       57,962.80         76,692.76      76,692.76               -     47,558.06        8,562.85
             亩
             温泉新都孔雀城柏
162   霸州   园一期南侧地块（柏     住宅及配套   在建项目        18,225.00       27,298.01         39,003.74      35,343.44               -     23,523.56        6,953.69
             园二期）项目
             温泉新都孔雀城瑾
163   霸州                          住宅及配套   新开工项目      48,922.00       73,378.00        104,588.58      95,990.05               -     66,861.45       23,100.95
             园Ⅱ
164   大厂   大厂窄坡 117 亩        住宅及配套   在建项目        78,211.34      156,422.47        208,608.00     208,608.00               -    208,204.67      104,771.92
             德清孔雀城 3.1 期 58
165   德清                          住宅及配套   在建项目        38,725.00       65,809.99        100,805.50     100,805.50               -     84,648.67       49,310.83
             亩
166   固安   固安东徐北 170 亩      住宅及配套   新开工项目     113,263.90      226,527.63        297,492.77     278,889.43               -    296,199.63      157,438.89
      哈尔   哈尔滨金融科技城一
167                                 住宅及配套   在建项目       128,753.00      210,081.00        294,438.00     298,107.26               -    192,241.45      199,134.23
      滨     期
             嘉善孔雀城 9.4 期 78
168   嘉善                          住宅及配套   在建项目        52,385.00      130,929.56        176,822.68     176,822.68               -    202,184.77      105,475.33
             亩
             南京金陵华夏中心项
169   南京                          商业综合体   在建项目       154,291.09      558,994.40        858,884.40      53,973.79               -   1,300,000.00     681,608.91
             目
             新建商业、商务、公
             园与绿地、交通场站
170   武汉   （长江中心             商业综合体   在建项目        81,623.04      481,958.00        673,949.00     673,949.00               -    980,000.00      181,581.00
             A1/B1/J1/J2/J3 地
             块）一期
             武汉长江中心 B3/B4
171   武汉                          住宅及配套   在建项目        41,322.26      269,510.00        361,254.00     361,254.00               -    740,000.00      502,533.33
             地块
             南浔孔雀城 3.3 期 55
172   南浔                          住宅及配套   新开工项目      96,253.00      193,407.18        273,335.06     273,335.06               -    194,101.01       82,188.05
             亩/3.4 期 89 亩
             固安分公司牛驼 7.5
173   牛驼                          住宅及配套   在建项目       168,432.69      252,649.00        354,019.00              -               -    188,957.00       58,618.11
             期 253 亩项目
174   上海   上海惠南 109 亩        住宅及配套   新开工项目      72,884.00       98,000.00        144,421.53     144,421.53               -    278,154.70       18,189.93
175   舒城   舒城孔雀城 3.2 期      住宅及配套   在建项目        52,088.00      106,574.84        132,040.50     132,040.50               -     65,492.76       17,758.10
             双柳孔雀城 3.1/3.2
176   武汉                          住宅及配套   在建项目       212,654.09      343,578.36        446,304.71     446,304.71               -    350,419.73       81,660.84
             期
                                                                                 35 / 450
                                                                               2020 年年度报告
                                                  在建项目/                    项目规划计容
序                                       经营                  项目用地面积                      总建筑面积(平   在建建筑面积    已竣工面积(平                   报告期实际投
      地区           项目                         新开工项目                   建筑面积(平方                                                       总投资额
号                                       业态                    (平方米)                            方米)         (平方米)          方米)                           资额
                                                  /竣工项目                          米)
177   武汉   黄陂孔雀城 1.0 期       住宅及配套   在建项目        27,991.57        78,372.61        102,015.47      102,015.47               -      65,545.87        8,633.61
             汇城园、融通园、承
178   大厂   乾园、启新园住宅小      住宅及配套   新开工项目      126,994.32      354,479.44        354,479.44        7,000.00               -      281,700.00      67,167.00
             区项目
             孟庄孔雀城 1．0 期 96
179   新郑                           住宅及配套   新开工项目      64,284.61       129,354.17        167,041.47      97,585.92                -      114,037.74      48,623.56
             亩
180   怀来   八达岭航天五院 1 期     住宅及配套   竣工项目        84,249.19       152,272.20        166,258.16               -      166,258.16       76,154.66              -
181   广州   广州幸福中心            住宅及配套   新开工项目      19,118.00       118,358.87        172,652.59       47,281.00               -      650,000.00     400,543.17
      合计   /                       /            /            39,782,778.34   68,934,922.99     85,909,846.43   25,643,298.90   47,446,288.79   57,624,723.23   7,171,221.91
                                                                                   36 / 450
                                                  2020 年年度报告
       （3）报告期内房地产销售和结转情况
       √适用 □不适用
                                                                                    单位：万元币种：人民币
                                                                 已售（含已                                 报告期末待
                                         经营业   可供出售面                    结转面积       结转收入金
序号    地区             项目                                    预售）面积                                 结转面积(平
                                           态     积(平方米)                    (平方米)           额
                                                                   (平方米)                                     方米)
                霸州孔雀城梁园、霸
                州孔雀城麟园、霸州
                孔雀城桂园、霸州孔
                雀城荷园、霸州孔雀
                城兰园、霸州孔雀         住宅及
 1     霸州                                         27,167.35       63,556.96   28,113.05       27,322.71    553,489.30
                城玺园、霸州孔雀         配套
                城玺园、温泉新都孔
                雀城瑾园/宜园/榕园/
                柏园、冠军园 102 亩及
                武庄姚庄项目等
                河北霸州经济开发区产
                                         住宅及
 2     霸州     业园配套公寓、润园等                 7,088.58       45,117.52   89,447.03       69,796.35    125,139.04
                                         配套
                项目
       北戴河   孔雀城幸福社区项目       住宅及
 3                                                   1,272.04       82,662.47   233,851.91     178,761.75    144,695.58
       新区     （一期/二期/三期）       配套
       北戴河   北戴河新区健康城滨海     独立商
 4                                                   4,392.77        1,112.44   39,041.10       48,516.23     33,193.64
       新区     康养小镇（一期）         业
                潮白馨居 1-2 期及潮白
                                         住宅及
 5     大厂     家园 4/5 期、邵府新民                        -         814.41    2,431.94        5,628.99     37,032.37
                                         配套
                居项目等
                潮白河孔雀英国宫 4-6
                期、阳光新城、大卫城     住宅及
 6     大厂                                         47,353.54       41,785.36   142,572.51     303,398.71    464,795.00
                及孔雀庄园、田各庄等     配套
                项目
                孔雀城 3-11 期/17 期、
                                         住宅及
 7     大厂     河西营及湖韵澜湾等项                11,718.80        7,070.45   165,100.57     220,431.12     75,563.69
                                         配套
                目
                潮白河孔雀城雅欣、雅
                玥、雅春、雅韵及逸翠     住宅及
 8     大厂                                          4,196.31        4,839.08              -            -    257,334.36
                园、雅玥园、雅春园等     配套
                住宅小区项目
                晨曦园住宅小区\人民大    住宅及
 9     大厂                                                  -      11,289.59              -            -     84,099.91
                学大厂社区一期项目       配套
                孔雀英国宫
                （1.2+1.4+1.6-
                                         住宅及
 10    固安     1.9+2.1/2/2.6/2.7/2.8                7,955.76       26,520.10   22,874.01       37,870.56    399,463.59
                                         配套
                期+幸福广场)及孔雀
                海、孔雀城 8.2
                剑桥郡 1-13 期（含人才
                                         住宅及
 11    固安     家园）、文创园 1、2 期             100,498.99       31,544.37   511,932.20     731,719.52    214,544.37
                                         配套
                等项目
                大湖 1.1/1.3/1.4 期等    住宅及
 12    固安                                         19,344.84       49,483.15   75,539.49      159,807.04    107,715.68
                项目                     配套
                                         住宅及
 13    固安     万利丰项目及东庄住宅                15,733.21          772.53   81,406.65      164,160.37     81,624.29
                                         配套
                金海悦城、晨辉福邸及     住宅及
 14    固安                                         29,758.26        3,163.64   29,246.20       39,488.08     65,235.82
                悦城广场 1 期项目        配套
                                         住宅及
 15    邯郸     梦湖花境、澜庭                         341.22        5,906.91              -            -    197,833.10
                                         配套
                                                      37 / 450
                                                 2020 年年度报告
                                                                已售（含已                                 报告期末待
                                        经营业   可供出售面                    结转面积       结转收入金
序号    地区            项目                                    预售）面积                                 结转面积(平
                                          态     积(平方米)                    (平方米)           额
                                                                  (平方米)                                     方米)
               八达岭孔雀城             住宅及
 16    怀来                                        71,270.12          164.42    4,049.69        3,592.29      3,373.21
               2/3/4/5/6 期等           配套
               八达岭英国宫 2.1 期、    住宅及
 17    怀来                                        22,272.47          154.32   54,273.47       50,942.17        215.77
               2.3-2.6 期等             配套
                                        住宅及
 18    怀来    八达岭英国宫 3.1 期                  8,109.99               -      539.02          739.80        538.76
                                        配套
               哈工大研究院孵化中心     住宅及
 19    怀来                                        15,014.17          299.81   12,503.49       13,091.37        294.36
               项目                     配套
               怀来区域八分公司 2017
                                        住宅及
 20    怀来    年软件园配套公寓 50 亩                 702.75          904.29   94,627.70       83,950.85      1,313.34
                                        配套
               项目
               八达岭五彩天街及孔雀     住宅及
 21    怀来                                        48,863.28       33,773.04              -            -    198,448.71
               城小镇中心项目           配套
                                        住宅及
 22    怀来    八达岭英国宫 5 期                   67,247.21       33,920.54              -            -    116,183.93
                                        配套
               华夏铂宫、廊坊东塔尖
                                        住宅及
 23    廊坊    21 号地、幸福城润园、               48,095.87       58,215.65    2,286.62        2,575.37     70,448.88
                                        配套
               朗园、雅苑等项目
               大学里及欣园安置、新
                                        住宅及
 24    廊坊    机场空港、廊和坊及部               397,409.92       94,904.48   122,663.40     188,200.20    335,872.73
                                        配套
               分公园海等项目
               广阳区、开发区安置等     住宅及
 25    廊坊                                         3,239.68       75,327.11              -            -    164,592.43
               项目                     配套
               牛驼温泉孔雀城
                                        住宅及
 26    牛驼    7.1/7.2/7.3/7.4 期项                 2,026.23       17,774.61    9,420.55       16,940.16    116,328.63
                                        配套
               目
               牛驼温泉孔雀城           住宅及
 27    牛驼                                           157.60          170.36      693.14        1,105.19        568.67
               6.3/6.5/6.6 期项目       配套
               固安区域一分公司 2018    住宅及
 28    牛驼                                           509.09        1,715.55              -            -     55,417.70
               年牛驼 4.2 期高层项目    配套
               固安区域一分公司 2017    住宅及
 29    牛驼                                                 -         363.87   43,109.29       41,791.74      3,717.11
               年天赐 48 亩项目         配套
                                        住宅及
 30    任丘    任丘白洋淀孔雀城 1 期                8,157.96               -              -            -     37,242.29
                                        配套
                                        住宅及
 31    任丘    长洋村 90 亩项目                       627.29               -              -            -    132,904.03
                                        配套
                                        住宅及
 32    文安    文安孔雀城一期                       3,221.10       57,565.68              -            -    198,507.73
                                        配套
               大运河孔雀城 7.6 建设
                                        住宅及
 33    香河    项目及大运河孔雀城                  36,359.03       90,287.81    6,413.24       13,334.77    161,443.00
                                        配套
               8.1 期及安平镇等
               大运河孔雀城一到四期
               （含新建大运河孔雀城
                                        住宅及
 34    香河    一城南 1.1 期及 1.2 期              19,704.77        1,006.36   12,963.85       17,154.01     44,865.09
                                        配套
               等）、六期及英国宫 1
               期/4 期等项目
               大运河孔雀城
               7.1/7.2/7.3 期/大公馆    住宅及
 35    香河                                        45,588.64        1,645.56   138,301.86     101,489.99      5,874.98
               项目及新建大运河五期     配套
               项目
               大运河孔雀城英国宫五
                                        住宅及
 36    香河    期、机器产业园公寓及                57,679.77       10,410.12   14,418.35       16,229.80    297,969.78
                                        配套
               经纬 83 亩项目
               永清孔雀城雅苑、锦       住宅及
 37    永清                                        27,518.22        6,393.78   107,727.63     100,227.34     23,129.42
               园、逸园                 配套
                                                     38 / 450
                                                   2020 年年度报告
                                                                  已售（含已                                 报告期末待
                                          经营业   可供出售面                    结转面积       结转收入金
序号    地区              项目                                    预售）面积                                 结转面积(平
                                            态     积(平方米)                    (平方米)           额
                                                                    (平方米)                                     方米)
               永清幸福汇广场东区项
                                          住宅及
 38    永清    目及汤林御府、石油孔                  91,610.13       10,751.20    4,733.62       18,526.64    133,796.02
                                          配套
               雀城等
               永清孔雀城七区一期、       住宅及
 39    永清                                           5,336.56       47,112.29              -            -     88,330.13
               二期项目                   配套
               汤林玉苑（四区、五         住宅及
 40    永清                                          55,447.63    121,663.56                -            -    121,663.56
               区、六区）                 配套
                                          住宅及
 41    涿州    桃源新都孔雀城                           949.93               -   552,587.01     556,459.74      8,007.80
                                          配套
                                          住宅及
 42    涿州    永济新城                               5,851.14        2,952.92   189,793.87     238,430.82     25,641.54
                                          配套
               来安孔雀城一、二、三       住宅及
 43    来安                                           3,988.83        9,541.91    9,581.04       11,141.03     23,528.52
               期                         配套
                                          住宅及
 44    来安    来安景华 35 亩                         3,896.31        1,408.65    4,177.98        3,218.85      1,450.26
                                          配套
               来安 5 期 88 亩、水口      住宅及
 45    来安                                          52,981.33               -    2,221.38        1,174.03    136,480.15
               98 亩                      配套
                                          住宅及
 46    来安    香樟佳苑 100 亩                                -              -   74,125.80       40,123.14     90,378.31
                                          配套
                                          住宅及
 47    来安    1 区 3 期 78 亩项目                            -       4,394.01   113,870.55      61,636.35          9.08
                                          配套
                                          住宅及
 48    来安    来安 3 区 5 期 57 亩                  25,112.89               -              -            -      1,612.05
                                          配套
                                          住宅及
 49    来安    来安 3 区 6 期 70 亩                     108.53        1,039.19   79,389.36       64,237.77      2,492.62
                                          配套
               来安 5 区 2 期 112 亩珑    住宅及
 50    来安                                          10,592.07       33,226.62   66,783.06       54,957.24     53,724.14
               玺印象                     配套
               来安 5 区 3 期 67 亩珑悦   住宅及
 51    来安                                          23,603.19       27,306.50   40,539.38       34,491.00     25,611.88
               印象项目                   配套
                                          住宅及
 52    和县    和县孔雀城一期                         5,092.07        2,227.55    5,989.98        3,053.61      1,395.31
                                          配套
                                          住宅及
 53    和县    和县孔雀城二期                        71,032.13       17,002.56   53,118.97       46,027.25     26,216.29
                                          配套
               溧水区 NO.2016G35/36       住宅及
 54    溧水                                          39,642.27        1,395.34   25,609.84       11,186.81      1,616.56
               地块                       配套
                                          住宅及
 55    溧水    溧水会展小镇                          16,212.85       19,878.91              -            -    271,758.11
                                          配套
                                          住宅及
 56    镇江    镇江孔雀城英国宫                       7,614.67       60,447.39              -     1,078.49     71,810.17
                                          配套
                                          住宅及
 57    高淳    浅水湾馥园                            30,583.50       50,856.52   86,507.56       79,628.89     27,315.57
                                          配套
                                          住宅及
 58    嘉善    嘉善孔雀城项目                        20,821.19       57,423.70   402,511.63     511,289.13    301,405.55
                                          配套
               翰峰云、翰景悦与翰宸       住宅及
 59    嘉善                                                   -       1,115.12   174,639.49     220,579.78     63,458.09
               雅苑等项目                 配套
               嘉兴裕荣房地产开发有       住宅及
 60    嘉善                                              22.00           13.75              -            -     87,237.72
               限公司上善悦府项目         配套
                                          住宅及
 61    嘉善    亭溪苑                                   213.05       57,778.31              -            -    132,573.72
                                          配套
               新南浔孔雀城 1 期 161
                                          住宅及
 62    南浔    亩项目、雅颂府\澜悦府                  6,679.65        2,245.58   237,233.45     178,111.69     86,942.60
                                          配套
               等
               南浔新区单元 CD-03-
                                          住宅及
 63    南浔    03-07B 地块（水韵悦                    3,282.44        4,109.10   152,336.56     131,697.97      2,576.99
                                          配套
               府）项目
                                                       39 / 450
                                                2020 年年度报告
                                                               已售（含已                                 报告期末待
                                       经营业   可供出售面                    结转面积       结转收入金
序号    地区              项目                                 预售）面积                                 结转面积(平
                                         态     积(平方米)                    (平方米)           额
                                                                 (平方米)                                     方米)
               南浔域外孔雀城 3.1 期   住宅及
 64    南浔                                        4,197.27       27,788.16              -            -    204,669.73
               （139 亩）              配套
               武陟孔雀城 1.1 期及     住宅及
 65    武陟                                        1,172.39          186.57   229,216.55     115,609.42      2,041.32
               1.2 期等                配套
               武陟孔雀城 1.3 期及     住宅及
 66    武陟                                      108,281.87       57,460.17   82,935.72       35,024.43    196,556.26
               2.1 期等项目            配套
                                       住宅及
 67    武陟    武陟孔雀城 2.2 期                  23,943.62       58,161.14              -            -     63,950.10
                                       配套
               长葛孔雀城 1.1 期等项   住宅及
 68    长葛                                      159,573.12       19,350.98              -            -    136,246.36
               目                      配套
               孔雀城 A 区、孔雀城 B   住宅及
 69    新郑                                        6,413.72       44,031.46              -            -    420,768.01
               区、孔雀城 C 区         配套
                                       住宅及
 70    舒城    舒城孔雀城 1.1 期                      34.84        1,839.85    3,673.09        5,536.62      7,701.56
                                       配套
                                       住宅及
 71    舒城    舒城孔雀城 1.2 期                     (0.00)          651.28   64,004.83       35,831.17        554.70
                                       配套
                                       住宅及
 72    舒城    舒城孔雀城 2.1 期                     119.43          668.88   77,564.60       49,580.79        944.71
                                       配套
                                       住宅及
 73    舒城    舒城孔雀城 2.2 期                     156.50        1,663.19   42,477.22       23,611.56    103,653.31
                                       配套
                                       住宅及
 74    舒城    舒城孔雀城 3.1 期                   6,120.52        4,095.25   133,294.16      73,285.44      2,118.35
                                       配套
               杭埠孔雀城.云湖大境四   住宅及
 75    舒城                                                -       1,105.31              -            -     55,929.41
               期                      配套
               杭埠孔雀城.云湖逸境一   住宅及
 76    舒城                                          (0.00)        1,355.46              -            -    155,177.27
               期                      配套
               杭埠孔雀城.云湖逸境二   住宅及
 77    舒城                                        1,497.84       10,518.95              -            -    130,048.71
               期                      配套
               观溪苑（一期/二期）项   住宅及
 78    长丰                                       34,838.97       18,266.58              -            -    135,383.95
               目                      配套
               江澜赋一期（一）/       住宅及
 79    武汉                                       22,750.18       26,259.05              -            -     42,072.04
               （二）                  配套
               江澜赋三期（一）及江    住宅及
 80    武汉                                          942.83               -   48,067.59       37,616.44             -
               澜赋四期（一）等        配套
                                       住宅及
 81    武汉    问津兰亭                                    -       3,464.00   148,567.54      86,281.52     98,360.46
                                       配套
                                       住宅及
 82    武汉    长江东岸孔雀城                        809.18        5,030.79   47,414.95       23,625.11      1,493.67
                                       配套
               孔雀城航天府苑项目      住宅及
 83    武汉                                                -      24,505.65              -            -    320,071.76
               （居住用地）            配套
                                       住宅及
 84    武汉    双柳一期合作项目                   32,156.73        7,273.66              -            -     81,921.06
                                       配套
                                       住宅及
 85    武汉    江澜赋五期（一）                      317.83       14,513.77              -            -     40,013.22
                                       配套
                                       住宅及
 86    武汉    中粮孔雀城问津二期                 37,819.18       30,523.01              -            -    117,050.57
                                       配套
                                       住宅及
 87    江门    江门孔雀城一期                     22,242.26       24,945.51   94,045.13       84,936.69     41,369.37
                                       配套
                                       住宅及
 88    蒲江    蒲江孔雀城 1 期等                  95,746.05       48,732.08              -            -     47,443.85
                                       配套
                                       住宅及
 89    沈阳    苏家屯孔雀城 1-4 期等               8,780.18        9,426.80   86,883.30       36,522.84    136,166.12
                                       配套
                                       住宅及
 90    沈阳    苏家屯英国宫一期                       73.55        2,050.98    8,386.88        3,202.75      4,872.51
                                       配套
                                                    40 / 450
                                                 2020 年年度报告
                                                                已售（含已                                 报告期末待
                                        经营业   可供出售面                    结转面积       结转收入金
序号    地区              项目                                  预售）面积                                 结转面积(平
                                          态     积(平方米)                    (平方米)           额
                                                                  (平方米)                                     方米)
                                        住宅及
 91    沈阳    苏家屯英国宫三期                             -       3,379.81   36,361.80       15,312.96      3,331.81
                                        配套
                                        住宅及
 92    沈阳    苏家屯英国宫二期                             -       2,539.05   44,426.49       19,154.24      2,449.68
                                        配套
               苏家屯区域十二分公司     住宅及
 93    沈阳                                                 -      12,307.23   191,403.17     116,128.13     27,634.77
               学园里 1 期 213 亩项目   配套
               苏家屯区域十二分公司     住宅及
 94    沈阳                                         1,075.02       11,881.05              -            -    125,852.57
               剑桥郡 6 期 106 亩项目   配套
                                        住宅及
 95    国际    逸景园等项目                       291,612.37       99,693.04   238,187.85     174,521.02    754,373.28
                                        配套
               霸州孔雀城喜园、霸
                                        住宅及
 96    霸州    州孔雀城福园、霸州                           -       3,007.18      822.68        1,795.84      3,639.46
                                        配套
               孔雀城沁园
               潮白河孔雀城 1.3 期/英   住宅及
 97    大厂                                           337.52          991.85    7,770.81       13,226.00     11,931.80
               宫 12/13 期              配套
               7-8 期（孔雀城 7.1
               期、孔雀城 7.3 期、孔
                                        住宅及
 98    固安    雀城 7.4 期、孔雀城                 14,858.04           97.06              -       710.24    111,053.55
                                        配套
               7.5 期、孔雀城 8.1
               期）等
                                        住宅及
 99    天津    凤河孔雀城一期、二期                 5,607.53               -    5,929.13        4,860.10             -
                                        配套
               无锡孔雀城 1/2 期等项    住宅及
100    无锡                                         3,850.64        5,254.31    4,858.86        2,228.41      3,938.43
               目                       配套
                                        住宅及
101    涿鹿    涿鹿孔雀城                          31,537.74        7,145.89              -            -     18,215.96
                                        配套
               昌黎孔雀城 A 区、B 区    住宅及
102    昌黎                                                 -      57,224.46              -            -    131,751.70
               项目                     配套
               霸州市书香苑小区二期     住宅及
103    霸州                                        11,583.58    113,472.74                -            -    156,143.02
               项目                     配套
               温泉新都孔雀城  溪       住宅及
104    霸州                                           437.32       68,705.40              -            -    136,977.07
               涧林语项目               配套
               潮白河孔雀城四季公馆     住宅及
105    大厂                                         6,289.69       34,419.27              -            -    117,224.52
               住宅小区项目             配套
               居住项目（孔雀城航天     住宅及
106    武汉                                         5,560.70       99,410.61              -            -    146,014.35
               府滨江苑二期项目）       配套
                                        住宅及
107    武汉    孔雀城问津三期项目                   2,041.74       51,296.33              -            -     95,980.37
                                        配套
                                        住宅及
108    武汉    孝感孔雀城 1.0 期                   18,152.08       27,955.85              -            -     64,400.67
                                        配套
                                        住宅及
109    武汉    江夏合作项目                        64,793.35       28,609.36              -            -     78,164.65
                                        配套
                                        住宅及
110    沈阳    沈阳孔雀城公馆一期                   3,286.30       25,980.79              -            -    123,459.49
                                        配套
                                        住宅及
111    新郑    郭店孔雀城 1.0 期                   51,990.82    108,265.49                -            -    175,218.58
                                        配套
                                        住宅及
112    泾阳    泾阳孔雀城 1.0 期                      276.66       47,763.88              -            -    112,371.88
                                        配套
                                        住宅及
113    嘉善    亭南苑                              19,248.06       92,386.67              -            -     92,386.67
                                        配套
                                        住宅及
114    嘉善    新浦西孔雀城                        11,548.04       31,944.18              -            -     55,305.74
                                        配套
                                        住宅及
115    霸州    霸州禹德                             5,010.19        5,952.38              -            -     47,247.12
                                        配套
                                                     41 / 450
                                                   2020 年年度报告
                                                                  已售（含已                                 报告期末待
                                          经营业   可供出售面                    结转面积       结转收入金
序号    地区               项目                                   预售）面积                                 结转面积(平
                                            态     积(平方米)                    (平方米)           额
                                                                    (平方米)                                     方米)
                孔雀城 6.3 期\孔雀新城    住宅及
116    固安                                          88,634.44       45,141.47              -       898.07    124,655.32
                泰景园                    配套
                                          住宅及
117    邯郸     御宾府                                5,945.12       11,066.40              -            -     27,154.00
                                          配套
                                          住宅及
118    舒城     舒城孔雀城 3.8 期                     2,685.68       16,099.10              -            -     77,559.46
                                          配套
                                          住宅及
119    舒城     舒城孔雀城 3.9 期                    12,813.70       57,056.48              -            -     69,662.89
                                          配套
       环南京   南京开发区孔雀城          住宅及
120                                                  25,341.31       70,156.17              -            -     70,156.17
       开发区   1.0/1.1 期                配套
                                          住宅及
121    武汉     团风孔雀城 2.0 期                    13,037.76       32,061.64              -            -     35,928.44
                                          配套
                                          住宅及
122    涿州     涿州码头 95 亩                       62,539.05        1,276.04              -            -      5,513.52
                                          配套
                                          住宅及
123    高淳     湖畔澜庭                              1,108.03       57,975.10              -            -     60,068.75
                                          配套
                                          住宅及
124    江宁     江宁孔雀城 1.0 期项目                20,712.44       55,681.00              -            -     55,681.00
                                          配套
                                          住宅及
125    溧水     溧水孔雀城 1.0                       44,248.90       86,682.30              -            -     86,682.30
                                          配套
                                          住宅及
126    溧水     溧水孔雀城 1.1                       11,382.71       75,474.72              -            -     75,474.72
                                          配套
                大卫城 1-6 期、孔雀城
                1-5 期、孔雀城            住宅及
127    固安                                          27,307.04       15,812.06    4,093.92        3,500.17     36,356.76
                6.1.1+6.1.2、孔雀城       配套
                6.2.1+6.2.2
                                          住宅及
128    肥东     肥东孔雀城 1.0 期                    36,576.13       53,768.54              -            -     53,768.54
                                          配套
                                          住宅及
129    德清     德清 78 亩                            2,897.21       98,486.48              -            -     98,486.48
                                          配套
                                          住宅及
130    固安     福星家园（怡园）                              -      43,492.61              -            -     43,492.61
                                          配套
                                          住宅及
131    大厂     大厂辛杜 85 亩                                -   109,369.90                -            -    109,369.90
                                          配套
                                          住宅及
132    大厂     大厂孔雀城 7.3 期 16 亩               1,857.16       20,795.68              -            -     20,795.68
                                          配套
                固安柏村一期、官庄、      住宅及
133    固安                                          56,079.74       58,724.43   82,087.42       62,827.51    265,383.61
                西玉等项目                配套
                                          住宅及
134    固安     固安气象局 81 亩项目                          -      82,451.71              -            -     82,451.71
                                          配套
                固安分公司牛驼 7.4.2      住宅及
135    牛驼                                                   -      16,754.00              -            -     16,754.00
                期 26 亩项目              配套
                                          住宅及
136    舒城     舒城孔雀城 3.4 期                    56,805.82       87,625.76              -            -     87,625.76
                                          配套
                                          住宅及
137    长丰     长丰孔雀城 1.2/1.3 期                21,970.11       72,423.76              -            -     72,423.76
                                          配套
                                          住宅及
138    武汉     问津孔雀城 3.4 期                    28,174.45       35,793.92              -            -     35,793.92
                                          配套
                                          住宅及
139    元氏     元氏孔雀城 1.1 期                     3,966.69    135,930.80                -            -    135,930.80
                                          配套
                武陟孔雀城 3.0 期 51 亩   住宅及
140    武陟                                           5,454.50       55,486.90              -            -     55,486.90
                /3.1 期 74 亩             配套
                                          住宅及
141    新郑     新郑孔雀城 2.0 期 35 亩               7,728.46       37,643.27              -            -     37,643.27
                                          配套
                                                       42 / 450
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                                                                       已售（含已                                    报告期末待
                                              经营业   可供出售面                      结转面积       结转收入金
序号      地区               项目                                      预售）面积                                    结转面积(平
                                                态     积(平方米)                      (平方米)           额
                                                                         (平方米)                                        方米)
                    温泉新都孔雀城柏园
                                              住宅及
142      霸州       一期南侧地块（柏园二                  4,843.08       21,230.64                -             -      21,230.64
                                              配套
                    期）项目
                    温泉新都孔雀城瑾园        住宅及
143      霸州                                             3,416.61       60,938.17                -             -      60,938.17
                    Ⅱ                        配套
                                              住宅及
144      大厂       大厂窄坡 117 亩                      90,959.73       64,409.98                -             -      64,409.98
                                              配套
                                              住宅及
145      德清       德清孔雀城 3.1 期 58 亩              25,198.52       52,121.48                -             -      52,121.48
                                              配套
                                              住宅及
146      固安       固安东徐北 170 亩                    52,306.23       21,278.23                -             -      21,278.23
                                              配套
                                              住宅及
147      哈尔滨     哈尔滨金融科技城一期                168,088.24       32,959.44                -             -      32,959.44
                                              配套
                                              住宅及
148      嘉善       嘉善孔雀城 9.4 期 78 亩              29,769.31       44,546.50                -             -      44,546.50
                                              配套
                                              商业综
149      南京       南京金陵华夏中心项目                  1,672.71       36,418.99                -             -      36,418.99
                                              合体
                    南浔孔雀城 3.3 期 55 亩   住宅及
150      南浔                                            18,172.60       27,614.40                -             -      27,614.40
                    /3.4 期 89 亩             配套
                    固安分公司牛驼 7.5 期     住宅及
151      牛驼                                                     -      34,282.96                -             -      34,282.96
                    253 亩项目                配套
                                              住宅及
152      上海       上海惠南 109 亩                       1,511.46       17,289.78                -             -      17,289.78
                                              配套
                                              住宅及
153      舒城       舒城孔雀城 3.2 期                    68,904.38       33,008.95                -             -      33,008.95
                                              配套
                                              住宅及
154      武汉       双柳孔雀城 3.1/3.2 期                48,887.33       66,423.52                -             -      66,423.52
                                              配套
                                              住宅及
155      武汉       黄陂孔雀城 1.0 期                    11,183.16       36,325.97                -             -      36,325.97
                                              配套
                    汇城园、融通园、承乾
                                              住宅及
156      大厂       园、启新园住宅小区项                 76,023.55       33,434.46                -             -               -
                                              配套
                    目
                    孟庄孔雀城 1．0 期 96     住宅及
157      新郑                                            44,155.20       28,765.50                -             -      28,765.50
                    亩                        配套
                                              住宅及
158      怀来       八达岭航天五院 1 期                   1,800.72               -        193.28          128.84          199.22
                                              配套
159      丰台       35\36 项目                写字楼                                                                   40,175.97
       合计           /                         /       3,942,515.92   4,822,358.64   6,003,965.46    5,931,273.02   14,197,978.52
                报告期内，公司共计实现房地产销售金额 5,050,785.76 万元，销售面积 4,822,358.64 平方
         米，实现结转收入金额 5,931,273.02 万元，结转面积 6,003,965.46 平方米，报告期末待结转面
         积 14,197,978.52 平方米。
         （4）报告期内房地产出租情况
         □适用      √不适用
         （5）其他说明
         □适用 √不适用
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            (三) 主营业务分析
            1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
                                                                                              单位:元币种:人民币
                            科目                        本期数                   上年同期数          变动比例（%）
               营业收入                        101,208,520,744.92          105,209,536,217.22                -3.80
               营业成本                         63,572,734,590.36              59,252,646,772.99              7.29
               销售费用                          1,534,717,789.42               1,893,265,492.75            -18.94
               管理费用                          5,162,011,657.35               8,044,937,330.31            -35.84
               研发费用                             19,949,322.06                 10,460,383.11              90.71
               财务费用                          7,603,330,279.34               2,781,666,160.66            173.34
               经营活动产生的现金流量净额      -23,159,667,027.56          -31,819,098,425.06                不适用
               投资活动产生的现金流量净额       -4,882,577,453.38               1,348,862,936.61            -461.98
               筹资活动产生的现金流量净额       12,844,336,646.30              25,918,654,667.29            -50.44
            2. 收入和成本分析
            √适用 □不适用
            公司业务分板块情况
            公司业务分为产业新城及相关业务和商业地产及相关业务两大板块。报告期内，公司在继续做强
            原有主业的基础上，开拓新模式、新领域与新地域，在商业综合体、公共住房、康养、科学社区
            等商业地产及相关业务领域开展布局工作。报告期内，两大板块营业收入等情况如下：
                                                                                                            单位：元
                   项目            产业新城及相关业务       商业地产及相关业务                       合计
               营业收入             101,107,519,500.36                 101,001,244.56         101,208,520,744.92
               营业总成本            84,076,957,559.24                 514,756,530.33          84,591,714,089.57
               营业利润               8,462,536,063.22             -451,025,089.38                 8,011,510,973.84
            (1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
                                                                                              单位:元币种:人民币
                                                主营业务分行业情况
                                                                                 营业收   营业成
                                                                   毛利率        入比上   本比上       毛利率比上年增减
   分行业             营业收入                 营业成本
                                                                   （%）         年增减   年增减             （%）
                                                                                 （%）     （%）
产业发展服务      24,329,400,505.56         3,425,966,404.79           85.92     -11.22    -18.68      增加 1.29 个百分点
基础设施建设       6,138,285,885.17         5,769,996,489.93            6.00     314.61    338.99      减少 5.22 个百分点
土地整理           5,909,013,177.10         5,671,845,492.55            4.01      -0.96       1.66     减少 2.48 个百分点
                                                            44 / 450
                                                        2020 年年度报告
园区运营维护         1,319,045,773.38       1,180,892,406.81           10.47    515.54     532.66    减少 2.42 个百分点
物业管理服务         1,228,093,516.97         880,676,286.96           28.29     29.07      11.43   增加 11.35 个百分点
房地产开发          59,312,730,198.07      44,012,686,175.15           25.80    -11.13      -1.75    减少 7.09 个百分点
其他                 2,301,111,084.77       2,208,963,972.82            4.00     18.86      13.79    增加 4.28 个百分点
合计               100,537,680,141.02      63,151,027,229.01           37.19     -3.97       7.36    减少 6.63 个百分点
                                                   主营业务分地区情况
                                                                               营业收
                                                                                         营业成本
                                                                   毛利率      入比上                毛利率比上年增减
   分地区               营业收入               营业成本                                  比上年增
                                                                   （%）       年增减                        （%）
                                                                                         减（%）
                                                                               （%）
环北京              52,048,246,872.60      28,186,215,194.23           45.85   -10.23      -18.33    增加 5.37 个百分点
环北京小计          52,048,246,872.60      28,186,215,194.23           45.85   -10.23      -18.33    增加 5.37 个百分点
杭州都市圈          18,270,081,008.59      13,275,078,047.30           27.34    11.70       99.22   减少 31.92 个百分点
南京都市圈           5,329,004,477.92       5,506,816,216.11           -3.34   -53.49      -34.65   减少 29.80 个百分点
郑州都市圈           6,082,581,436.74       2,715,207,721.22           55.36    25.35       93.42   减少 15.71 个百分点
合肥都市圈           4,706,296,816.11       2,830,861,468.64           39.85     3.19       51.50   减少 19.18 个百分点
武汉都市圈           4,944,934,400.74       3,794,664,807.22           23.26    15.77       83.24   减少 28.26 个百分点
外埠其他             9,156,535,128.32       6,842,183,774.29           25.28    75.46       76.61    减少 0.48 个百分点
外埠小计            48,489,433,268.42      34,964,812,034.78           27.89     3.79       43.84   减少 20.08 个百分点
合计               100,537,680,141.02      63,151,027,229.01           37.19    -3.97        7.36    减少 6.63 个百分点
             主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
             无
             (2). 产销量情况分析表
             □适用 √不适用
             (3). 成本分析表
                                                                                                         单位：元
                                                        分行业情况
                                                                                            上年
                                                          本期                                      本期金
                                                                                            同期
                                                          占总                                      额较上
                                                                                            占总                     情况
   分行业         成本构成项目          本期金额          成本          上年同期金额                年同期
                                                                                            成本                     说明
                                                          比例                                      变动比
                                                                                            比例
                                                           (%)                                      例(%)
                                                                                            (%)
 产业新城开                                                                                                   收入减少，成
                  产业发展服务     3,425,966,404.79        5.43        4,212,883,991.67      7.16   -18.68
 发建设                                                                                                       本随之减少
 产业新城开                                                                                                   收入增长，成
                  基础设施建设     5,769,996,489.93        9.14        1,314,386,658.32      2.23   338.99
 发建设                                                                                                       本随之增加
 产业新城开       土地整理         5,671,845,492.55        8.98        5,579,313,995.60      9.49     1.66    毛利减少，成
                                                            45 / 450
                                                       2020 年年度报告
发建设                                                                                                       本随之增加
产业新城开                                                                                                   收入增长，成
                 园区运营维护       1,180,892,406.81      1.87         186,653,990.33      0.32   532.66
发建设                                                                                                       本随之增加
                                                                                                             收入减少，成
房地产开发       房地产开发        44,012,686,175.15     69.69    44,794,547,785.89       76.16    -1.75
                                                                                                             本随之减少
                 物业服务及酒                                                                                收入增长，成
其他业务                            3,089,640,259.78      4.89        2,731,582,843.37     4.64    13.11
                 店经营成本                                                                                  本随之增加
            成本分析其他情况说明
            无
            (4). 主要销售客户及主要供应商情况
            √适用 □不适用
            前五名客户销售额 1,681,966.82 万元，占年度销售总额 16.62%；其中前五名客户销售额中关联
            方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。
            前五名供应商采购额 2,116,583.03 万元，占年度采购总额 21.45%；其中前五名供应商采购额中
            关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
            其他说明
            无
            3. 费用
            √适用 □不适用
                                                                       本期发生额较
           项目名称           本期发生额        上年同期数             上年同期变动               情况说明
                                                                         比例（%）
           销售费用     1,534,717,789.42     1,893,265,492.75                 -18.94     主要系营销推广费减少所致
           管理费用     5,162,011,657.35     8,044,937,330.31                 -35.84     主要系职工薪酬减少所致
           财务费用     7,603,330,279.34     2,781,666,160.66                 173.34     主要系利息支出增加所致
            4. 研发投入
            (1).研发投入情况表
            √适用 □不适用
                                                                                                        单位：元
             本期费用化研发投入                                                                   19,949,322.06
             本期资本化研发投入
             研发投入合计                                                                         19,949,322.06
             研发投入总额占营业收入比例（%）                                                                 0.02
                                                           46 / 450
                                                    2020 年年度报告
             公司研发人员的数量                                                                           81
             研发人员数量占公司总人数的比例（%）                                                        0.30
             研发投入资本化的比重（%）                                                                  0.00
            (2).情况说明
            □适用 √不适用
            5. 现金流
            √适用 □不适用
                                                                           变动比例
                 科目                本期数            上年同期数                                     情况说明
                                                                                （%）
     经营活动产生的现                                                                       主要系购买商品接受劳务
                              -23,159,667,027.56   -31,819,098,425.06             不适用
     金流量净额                                                                             支付的现金减少所致
                                                                                            主要系处置子公司及其他
     投资活动产生的现
                               -4,882,577,453.38     1,348,862,936.61            -461.98    营业单位收到的现金减少
     金流量净额
                                                                                            所致
     筹资活动产生的现                                                                       主要系偿还债务支付的现
                               12,844,336,646.30    25,918,654,667.29             -50.44
     金流量净额                                                                             金增加所致
            (四) 非主营业务导致利润重大变化的说明
            □适用 √不适用
            (五) 资产、负债情况分析
            √适用 □不适用
            1.     资产及负债状况
                                                                                                      单位：元
                                         本期                           上期
                                         期末                           期末      本期期末
                                         数占                           数占      金额较上
 项目名称               本期期末数       总资        上期期末数         总资      期期末变            情况说明
                                         产的                           产的       动比例
                                         比例                           比例        （%）
                                         （%）                          （%）
                                                                                                 主要系偿还短期债
货币资金            26,993,157,680.62     5.52     42,962,713,063.01     9.38           -37.17
                                                                                                 务增加所致
                                                                                                 主要系本期应收银
应收票据                 40,485,600.00    0.01            390,200.00     0.00     10,275.60      行承兑汇票增加所
                                                                                                 致
                                                        47 / 450
                                            2020 年年度报告
                                                                                主要系本期应收园
应收账款      63,142,026,157.48   12.92    46,871,039,461.85   10.24    34.71
                                                                                区结算款增加所致
                                                                                主要系本期预付土
预付账款       1,297,986,461.79   0.27      4,628,653,350.31    1.01   -71.96   地款及工程款减少
                                                                                所致
                                                                                主要系本期合作方
其他应收款    21,332,630,422.55   4.36     15,408,171,679.90    3.37    38.45
                                                                                往来增加所致
                                                                                主要系会计政策变
                                                                                更所致，请参考附
存货         179,224,643,860.64   36.67   290,281,390,276.14   63.41   -38.26   注五、44 重要会计
                                                                                政策和会计估计的
                                                                                变更
                                                                                主要系会计政策变
                                                                                更所致，请参考附
合同资产     131,013,829,616.47   26.81                                         注五、44 重要会计
                                                                                政策和会计估计的
                                                                                变更
                                                                                主要系本期购建长
投资性房地
               8,502,574,624.15   1.74      3,340,380,000.00    0.73   154.54   期资产项目增加所
产
                                                                                致
                                                                                主要系本期计提商
商誉            203,675,980.24    0.04       304,996,523.62     0.07   -33.22
                                                                                誉减值准备所致
递延所得税                                                                      主要系本期可抵扣
               5,339,235,788.45   1.09      2,346,770,703.35    0.51   127.51
资产                                                                            亏损增加所致
其他非流动                                                                      主要系购置长期资
                 10,660,000.00    0.00        87,286,064.50     0.02   -87.79
资产                                                                            产减少所致
                                                                                主要系本期承兑汇
应付票据      14,455,853,237.26   2.96      7,650,889,746.05    1.67    88.94
                                                                                票增加所致
                                                                                主要系会计政策变
                                                                                更所致，请参考附
预收账款        200,277,205.75    0.04    125,284,577,269.73   27.37   -99.84   注五、44 重要会计
                                                                                政策和会计估计的
                                                                                变更
                                                                                主要系会计政策变
                                                                                更所致，请参考附
合同负债      97,607,702,962.97   19.97                                         注五、44 重要会计
                                                                                政策和会计估计的
                                                                                变更
应付职工薪                                                                      主要系本期未计提
                229,328,932.33    0.05      2,464,956,905.18    0.54   -90.70
酬                                                                              奖金所致
一年内到期                                                                      主要系应付债券重
              54,044,646,179.51   11.06    33,818,358,564.15    7.39    59.81
的非流动负                                                                      分类所致
                                                48 / 450
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债
                                                                                      主要系会计政策变
                                                                                      更所致，请参考附
其他流动负
                 21,662,162,252.68     4.43     6,826,614,566.39    1.49     217.32   注五、44 重要会计
债
                                                                                      政策和会计估计的
                                                                                      变更
                                                                                      主要系本期抵押借
长期借款         64,403,143,220.47     13.18   48,789,992,626.24   10.66      32.00   款、保证借款增加
                                                                                      所致
                                                                                      主要系重分类到一
应付债券         46,475,286,201.91     9.51    68,464,823,662.51   14.95     -32.12   年内到期的非流动
                                                                                      负债所致
                                                                                      主要系重分类到一
长期应付款            389,771,923.79   0.08     1,348,368,711.83    0.29     -71.09   年内到期的非流动
                                                                                      负债所致
                                                                                      主要系本期转入其
递延收益               10,279,036.94   0.00       15,406,788.43     0.00     -33.28
                                                                                      他收益所致
                                                                                      主要系会计政策变
                                                                                      更所致，请参考附
递延所得税
                      464,809,344.83   0.10      174,979,511.45     0.04     165.64   注五、44 重要会计
负债
                                                                                      政策和会计估计的
                                                                                      变更
           其他说明
           无
           2.   截至报告期末主要资产受限情况
           √适用 □不适用
           请参见“财务报告附注七、81”
           3.   其他说明
           □适用 √不适用
           (六) 行业经营性信息分析
           √适用 □不适用
           详见本节第一部分“报告期宏观与行业情况”
           (七) 报告期内公司财务融资情况
           √适用 □不适用
                                                                           单位：亿元币种：人民币
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       期末融资总额             整体平均融资成本(%)               利息资本化金额
                    1,952.50                           7.97                        92.84
    报告期末公司融资总额为 1,952.50 亿元，其中银行贷款余额为 496.86 亿元，债券及债务融
资工具期末余额为 791.87 亿元，信托、资管等其他融资余额为 663.77 亿元。利息资本化金额为
92.84 亿元。期末公司对外担保金额为 1,625.83 亿元，其中 1,619.77 亿元为对控股子公司担保。
截至报告期末，公司融资加权平均成本为 7.97%，其中银行贷款的平均利息成本 6.17%，债券及债
务融资工具平均成本为 7.14%，信托、资管等其他融资的平均利息成本 10.20%。
(八) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
    报告期内，公司设立新公司、对合并范围内子公司以现金、债权转股权或其他方式增资、对
外收并购等股权投资金额共计 776.12 亿元，较 2019 年减少 13.47%。
(1) 重大的股权投资
□适用 √不适用
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
□适用 √不适用
(九) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
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        (十) 主要控股参股公司分析
        √适用 □不适用
                                                          权益比例      注册资本        本年度营业收   本年度净利润   本年末总资产    本年末净资产
             公司名称                     主要业务
                                                            （%）       （万元）         入（万元）      （万元）      （万元）         （万元）
舒城鼎兴园区建设发展有限公司         园区投资开发与管理         100     150,000.00        272,787.22     107,745.46      748,135.72     367,478.63
嘉兴鼎泰园区建设发展有限公司         园区投资开发与管理         100      66,700.00        429,573.16     119,369.69    1,268,823.72     438,107.55
新郑鼎泰园区建设发展有限公司         园区投资开发与管理         100      60,000.00        218,603.14     111,515.83      771,519.54     268,345.00
固安九通新盛园区建设发展有限公司     园区投资开发与管理         100      30,000.00        499,420.01     211,568.09    3,811,680.00   1,289,449.94
怀来鼎兴投资开发有限公司             园区投资开发与管理         100      52,000.00        196,079.02      84,870.99    1,125,844.74     169,171.77
廊坊京御房地产开发有限公司           房地产开发                 100      70,000.00        916,010.28     531,488.76   15,956,206.10   5,069,252.53
大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司   房地产开发                 100     120,000.00        295,440.53      52,633.48    2,062,530.02     469,591.78
嘉兴孔雀城房地产开发有限公司         房地产开发                 100     170,000.00        497,599.74     115,862.18      749,511.99     330,021.62
涿州致远房地产开发有限公司           房地产开发                 100     310,000.00        556,459.74     151,699.83      890,607.37     607,561.35
北京永济恒业房地产开发有限公司       房地产开发                  70        1,010.00       238,430.82      73,266.00      321,294.59      65,962.29
        舒城鼎兴园区建设发展有限公司、嘉兴鼎泰园区建设发展有限公司、新郑鼎泰园区建设发展有限公司、固安九通新盛园区建设发展有限公司、怀来鼎兴
        投资开发有限公司为九通基业投资有限公司全资子公司，主要进行舒城区域、嘉善区域、新郑区域、固安区域、怀来区域产业新城项目的开发，报告期
        为公司贡献营业收入达 1,616,462.55 万元。大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司、嘉兴孔雀城房地产开发有限公司、涿州致远房地产开发有限公
        司、北京永济恒业房地产开发有限公司为廊坊京御房地产开发有限公司子公司，主要业务为房地产开发，销售项目集中在大厂区域、嘉善区域、涿州区
        域，报告期为公司贡献营业收入达 1,587,930.83 万元。廊坊京御房地产开发有限公司为华夏幸福基业股份有限公司全资子公司，主要业务为房地产开
        发，销售项目集中在固安区域，报告期为公司贡献营业收入达 916,010.28 万元。
                                                                          51 / 450
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(十一) 公司控制的结构化主体情况
√适用 □不适用
详见第十节财务报告附注九、1.在子公司中的权益。
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
    1、公司产业新城及相关业务行业格局趋势
    产业新城作为都市圈内的节点城市和微中心，将成为城市群内城市间有机链接和协同发展的
坚实基础，并将是未来新增人口的集中承载地，区域一体化规划和政策的承接地，以及基础设施
和公共服务一体化的载体。依托都市圈布局的产业新城，在城市规划、产业规划、城市建设、产
业集群打造、城市运营、民生改善等方面提供综合一体化解决方案服务，已经成为区域经济发展、
产业调整和升级的重要载体和工具。产业新城顺应国家政策及区域发展趋势，面临都市圈发展的
巨大机遇。公司将继续紧抓都市圈化的趋势性红利与结构性机会，立足都市圈外圈层深耕产业新
城及相关业务，并在都市圈核心区积极探索商业地产及相关业务，双轮并进，实现可持续发展。
    房地产行业到达转型升级的关键路口。从国际经验判断，我国城镇化率仍有提升空间，房地
产业仍将对 GDP 提供明显正向贡献，但行业增速会下降，未来十年行业面临着转型的痛点与变革。
从监管上来看，政策趋于长期化、机制化，“三道红线”、限购政策的精细化等政策相继出台，
地产行业的资产端与负债端面临着越来越规范的监管环境。从行业格局上来看，地产行业从野蛮
生长过渡到精细化生长阶段，行业格局基本稳定，大型地产公司市占率提升，中小型地产公司需
寻求差异化竞争优势。从转型的方向来看，一方面是围绕主业构建生态圈，更加注重运营的资产
管理；另一方面是科技迭代加速开发商的轻资产化以及线上化，外围科技公司对于地产产业链的
降维打击，以及地产自身运营和管理方面科技属性的提升。
    2、公司商业地产及相关业务行业格局趋势
    随着宏观经济的发展和城市化进程的推进，我国商业地产行业快速发展，规模的快速增长使
市场竞争逐渐加剧。同时，受下游供需结构影响和部分地区调控趋严等政策影响，商业地产的发
展呈现明显的区域和业态分化。与一般住宅地产相比，商业地产项目运作链条长，前期投资大，
投资回报期长，需要较强的专业管理能力。商业地产运营企业在租赁收入规模、区域分布和租金
收入方面分化较大，投资性房地产的计量方式对企业资产质量和盈利能力影响较大，同时资产受
                                        52 / 450
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限比例高也制约了企业的再融资空间。在商业地产资产证券化的快速发展下，我国商业地产企业
融资渠道得以逐步拓宽，行业运营效率整体得到提升，经营发展模式向轻资产方向转变；未来商
业地产投资将更加聚焦优质区域、金融创新逐步拓宽企业的融资渠道、行业运营将更加精细化。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
    公司发展愿景是中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台。在城镇化迈向都市
圈化的战略机遇下，公司将持续深耕核心都市圈和城市圈层。公司在落地上述战略布局的过程中，
将更加注重提升经营效率和经营质量、施行区域和项目分类管理、精准施策，推动轻资产招商和
产业发展服务转型，推进存量资源盘活提效。公司经营力争在 2021 年内恢复稳定有序状态、2022
年进入发展提升状态，实现公司业务的长期稳健发展。
    1、产业新城及相关业务
    （1）产业新城
    公司在产业新城业务方面，通过区域封闭管理、分类施策，提升经营质量；通过加快资产盘
活，推动产业发展龙头化与轻资产并举，推动新城建设平台化，改善现金流状况。为实现上述目
标，公司产业新城业务将推动如下业务策略：
    1）最大化保障产业新城供地、最大化资源储备。加强土地营销，稳固与大型房产企业合作关
系，管理推广渠道，积极有序供地，实现最大化土地供应。
    2）加快资产盘活。全面盘点资产，逐个区域、逐个项目、逐个法人全面深入梳理各类资产。
推动已签转让协议待回款项目回款，推进公司已审批待签约项目落地；持续推进未售项目、问题
项目、存量持有型资产和土地资源的盘活，千方百计回笼资金。
    3）区域封闭管理分类施策。对产业新城各区域实施封闭管理，回款优先用于本区域或项目的
投资及支出，防止风险在区域间传导，保障各项业务良性运转。各区域分类施策，全力开发基础
好、回款快的区域，持续为公司贡献现金流，其他区域以收定支、实现自平衡。
    4）产业发展龙头化与轻资产并举。积极引入契合政府诉求的龙头大项目，稳固与政府的合作
关系；加速推动已签约项目落地投产，稳定企业投资信心，加速做大产业税收规模，贡献现金流；
推进轻资产招商，积极探索招商新模式。
    5）积极推动产业新城业务平台化。积极寻求合作，以区域为单元，以 PPP 协议为基础，设立
共管账户，专款专用，保障合作方权益。
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    （2）园区配套住宅
    园区配套住宅业务：通过项目分类施策、封闭管理，千方百计加快回款，最大化用好经营杠
杆，协同供应商保障开发，精准投资、聚焦投入产出高效项目等措施，确保项目有序按期交付，
最大化贡献现金流。
    1）精准投资，聚焦投入产出撬动比高的高效项目。坚持都市圈布局原则、坚持人口净流入市
场原则、坚持区域深耕原则、坚持能力匹配原则；聚焦高安全性、高去化速度、高撬动比的项目；
重点关注净利润率、高撬动比、IRR、现金流回正周期、货地比等指标。
    2）项目分类施策，封闭管理，确保项目分批次有序交付。以单项目为最小管理单元，一项目
一策略。
    3）千方百计加快回款。加速存量项目销售，推动新取地项目快速开盘、快速去化，加大问题
项目盘活，全力确保在途、新售回款，千方百计回笼资金。
    4）最大化用好项目经营杠杆，最优化支付顺序，最大化提供可动用现金流。
    5）协同主力供应商，形成供应商联盟，保障开发。建立利益攸关方协同机制，保障有序经营。
    2、商业地产及相关业务：快速推进，深化“三新战略”
    （1）新模式
    加速开拓轻资产模式，积极探索为中国平安及第三方投资者在不动产领域提供专业的管理输
出服务；在盘活存量资产，优化资产负债结构的同时，以资产管理输出的模式，深化资本合作，
快速切入市场，逐步迭代更新投资模式，逐步探索其他市场化模式；借力科技创新及新经济平台，
开展跨界合作。
    （2）新领域
    在传统产业新城主营业务领域外，努力探索开拓包括商业综合体、公共住房、康养、科学社
区等细分领域，落实布局战略，丰富业务格局。
    （3）新地域
    聚焦核心一二线城市，投资重点由自建项目转向为中国平安及第三方投资者在不动产领域配
置资产，关注大资产、大交易，聚焦基因好、存在部分瑕疵的、可通过品质改善提升回报空间的
项目。
(三)经营计划
√适用 □不适用
                                        54 / 450
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    2021 年，公司将切实贯彻发展战略，实现公司业务高质量稳健发展。
    预计 2021 年施工面积合计约 2,352.2 万平方米，预计新开工面积合计约 98.9 万平方米，预
计竣工面积合计约 1067.6 万平方米，具体详见下表：
                                                                         单位：万平方米
                                2021 年新增
             项目名称                              2021 年施工面积   2021 年竣工面积
                                 开工面积
  产业新城及相关业务
  合计                                  98.9               2,352.2            1,067.6
  固安区域                              19.3                 255.7               55.1
  万利丰商业 33 亩                          -                  8.5                     -
  大湖 1.3 期 209 亩                        -                 13.7                6.5
  东庄住宅                                  -                  1.5                1.5
  文创园二期                                -                 11.2               11.2
  剑桥郡 7.2 期                             -                  9.4                9.4
  文创园一期                                -                  4.1                4.1
  牛驼 7.1 期 128 亩                        -                  8.7                     -
  牛驼 7.3 期 80 亩                         -                  1.8                1.8
  牛驼 7.4 期 50 亩                         -                  5.2                     -
  牛驼 7.4.2 期 26 亩                       -                  3.2                     -
  牛驼 4.2 期 35 亩                         -                  9.2                9.2
  牛驼 7.5 期 253 亩                        -                 35.4                     -
  剑桥郡 12 期                              -                  2.5                2.5
  气象局 81 亩项目                       4.0                  16.9                     -
  航天首府 198 亩                           -                 37.2                     -
  固安柏村一期 263 亩                    8.9                  48.7                     -
  悦城广场 1 期 64 亩                       -                  8.9                8.9
  东徐北 170 亩                          6.4                  29.8                     -
  廊坊区域                              24.9                  81.9               12.4
  廊坊北尖塔 4 号地 85 亩                   -                 17.2                     -
  廊坊东尖塔 21 号地 87 亩                  -                 16.8                     -
  廊坊南甸 4 号地 52 亩                     -                 10.4                     -
  廊坊香堤园 110 亩 S1S4S5 商               -
                                                               7.9                7.9
  业
  廊坊大公馆 2 期 94 亩                     -                  6.3                4.5
  下庄头一期 73 亩                      13.5                  13.5                     -
                                        55 / 450
                                 2020 年年度报告
                              2021 年新增
           项目名称                             2021 年施工面积   2021 年竣工面积
                               开工面积
下庄头地块一 77 亩                   11.4                  11.4                     -
北戴河新区区域                           -                 29.2                2.3
北戴河域外孔雀城 2.2 期 273
                                         -                  9.7                     -
亩
北戴河孔雀城 1.3 期 198 亩               -                 17.3                     -
北戴河域外孔雀城 2.1 期 302
                                         -                  2.3                2.3
亩一标段
昌黎区域                                 -                 14.4                     -
昌黎孔雀城 1.1 期 126 亩                 -                 14.4                     -
霸州区域                             27.0                 175.6               93.0
霸州风情园 102 亩                        -                 13.7               13.7
霸州冠军园 102 亩                        -                 22.4               21.3
霸州帝中海 27 亩                         -                  3.9                     -
霸州南夹河 73 亩                         -                 10.5                     -
霸州恒源 124 亩                          -                 22.1               22.1
霸州一砖北 185 亩                        -                 36.0               36.0
霸州一砖南一期 95 亩                     -                 18.2                     -
霸州市政府北一期 99 亩                   -                 22.0                     -
霸州一砖南 500 亩首批                27.0                  27.0                     -
永清区域                                 -                 60.8                8.3
永清商业 19 亩                           -                  8.3                8.3
永清北关 63 亩                           -                 11.6                     -
永清汤林御府 210 亩                      -                 40.9                     -
文安区域                             14.6                  47.9               22.6
文安孔雀城一期 146 亩                    -                 22.6               22.6
文安孔雀城 64 亩                         -                 10.7                     -
文安孔雀城 46 亩                      7.9                   7.9                     -
文安孔雀城 40 亩                      6.7                   6.7                     -
任丘区域                                 -                 23.0               23.0
任丘前长洋村 90 亩                       -                 17.3               17.3
任丘石油新城一期                         -                  5.7                5.7
涿州区域                                 -                 64.0               64.0
涿州永济新城 194 亩                      -                 35.5               35.5
                                     56 / 450
                                   2020 年年度报告
                               2021 年新增
           项目名称                               2021 年施工面积   2021 年竣工面积
                                开工面积
涿州致远小镇 604 亩                       -                  28.5               28.5
邯郸区域                                   -                 30.4               30.4
邯郸孔雀城 1.1 期 111 亩                   -                 21.4               21.4
邯郸孔雀城 1.2 期 46 亩                    -                  8.9                8.9
怀来区域                                   -                 80.9               40.6
怀来上院 1 期 306 亩                       -                 21.0               13.3
涿鹿粮库西 52 亩                           -                  6.5                6.5
怀来上院 2 期 320 亩                       -                 10.5                6.4
怀来小镇中心 84 亩                         -                 14.4               14.4
怀来五彩天街 1 期 50 亩                    -                 12.3                     -
怀来酒店北 69 亩                           -                 16.3                     -
香河区域                                   -                 90.9               31.3
香河宏特 53 亩                             -                  8.3                8.3
香河中冶 60 亩（高层）                     -                  8.6                8.6
香河运河大道 50 亩                         -                  6.6                6.6
香河骏豪 247 亩（骏豪 169 亩
                                           -                  7.8                7.8
一标段北区）
香河经纬 83 亩                             -                 44.5                     -
香河骏豪 84.6 亩                           -                 15.1                     -
大厂区域                               13.1                 226.3              144.0
大厂田各庄 97 亩                           -                 16.9               16.9
大厂河西营银盛 130 亩                      -                 25.9               25.9
大厂田各庄 A 项目 167 亩（别
                                           -                  2.6                2.6
墅区）
大厂县城 40 亩                             -                  7.0                7.0
大厂菲美得 34 亩                           -                  6.4                6.4
大厂田各庄 78 亩                           -                 14.2               14.2
大厂窄坡 34 亩                             -                  6.7                6.7
大厂窄坡 37 亩                             -                  6.0                6.0
大厂粮站 67 亩                             -                 13.3               13.3
大厂职中 50 亩                             -                  8.0                8.0
大厂窄坡 27 亩                             -                  5.3                5.3
大厂潮白馨居北 90 亩                       -                16.95              16.95
                                       57 / 450
                                 2020 年年度报告
                             2021 年新增
           项目名称                             2021 年施工面积   2021 年竣工面积
                              开工面积
大厂田各庄 74 亩                        -                  14.6               14.6
大厂辛杜 85 亩                           -                 26.2                     -
大厂窄坡 117 亩                          -                 20.9                     -
大厂孔雀城 7.3 期 16 亩                  -                  3.1                     -
大厂潮白 166 亩                      13.1                  32.2                     -
元氏区域                                 -                 17.3                     -
元氏孔雀城 1.1 期 105 亩                 -                 17.3                     -
肥东区域                                 -                 12.2                     -
肥东孔雀城 1.0 期 70 亩                  -                 12.2                     -
长丰区域                                 -                 39.1               20.3
长丰孔雀城 1.0 期 103 亩                 -                 11.6               11.2
长丰孔雀城 1.1 期 69 亩                  -                  9.1                9.1
长丰孔雀城 1.2 期 48 亩                  -                  7.9                     -
长丰孔雀城 1.3 期 66 亩                  -                 10.6                     -
舒城区域                                 -                140.6               56.8
舒城孔雀城 2.2 期 110 亩                 -                 14.0               14.0
舒城孔雀城 3.3 期 47 亩                  -                  7.1                7.1
舒城孔雀城 3.4 期 109 亩                 -                 18.1                     -
舒城孔雀城 3.6 期 104 亩                 -                 15.4               15.4
舒城孔雀城 3.7 期 146 亩                 -                 19.1               19.1
舒城孔雀城 3.8 期 67 亩                  -                 10.1                     -
舒城孔雀城 3.9 期 78 亩                  -                 10.4                     -
舒城孔雀城 3.2 期 78 亩                  -                 13.2                     -
舒城孔雀城 4.0 期 174 亩                 -                 32.1                     -
舒城孔雀城 3.1 期商业二期                -                  1.2                1.2
来安区域                                 -                 34.5               24.2
来安孔雀城 1 期 225 亩                   -                  1.6                     -
来安孔雀城 2 期 68 亩                    -                  2.3                2.2
来安浦泰北 112 亩                        -                 10.1               10.1
来安孔雀城 3 区 6 期 70 亩               -                  1.4                1.4
来安孔雀城 3 区 5 期 57 亩               -                  8.6                     -
来安孔雀城 5 期 88 亩                    -                  6.4                6.4
                                     58 / 450
                                   2020 年年度报告
                               2021 年新增
           项目名称                               2021 年施工面积   2021 年竣工面积
                                开工面积
来安新城大道南 67 亩                      -                   4.0                4.0
和县区域                                   -                 26.2                7.4
和县孔雀城 2 期 197 亩                     -                 26.2                7.4
南京开发区区域                             -                 26.2                     -
南京开发区 1.0 期 90 亩                    -                 17.7                     -
南京开发区 1.1 期 42 亩                    -                  8.5                     -
嘉善区域                                   -                 93.7               61.3
嘉善孔雀城 13 期 52 亩                     -                  9.0                9.0
嘉善孔雀城 14 期 80 亩                     -                 17.6               17.6
嘉善孔雀城 9.1 期 37 亩                    -                  8.2                8.2
嘉善孔雀城 9.2 期 95 亩                    -                 16.9               16.9
嘉善孔雀城 9.3 期 85 亩                    -                 14.7                     -
嘉善经开孔雀城 1.0 期 59 亩                -                  9.6                9.6
嘉善孔雀城 9.4 期 78 亩                    -                 17.7                     -
南浔区域                                   -                 54.8               27.5
南浔域外孔雀城 3.1 期 139 亩               -                 27.5               27.5
南浔孔雀城 3.3 期 55 亩                    -                  9.4                     -
南浔孔雀城 3.4 期 89 亩                    -                 18.0                     -
团风区域                                   -                  8.4                     -
团风孔雀城 2.0 期 45 亩                    -                  8.4                     -
问津区域                                   -                 58.3               30.7
问津孔雀城一期 134 亩                      -                 15.6               15.6
问津孔雀城 3.1 期 95 亩                    -                 15.1               15.1
问津孔雀城 3.3 期 53 亩                    -                 12.3                     -
问津孔雀城 3.4 期 66 亩                    -                 15.2                     -
嘉鱼区域                                   -                 11.4               11.4
嘉鱼孔雀城一期 127 亩                      -                  7.4                7.4
嘉鱼孔雀城 5.0 期 152 亩                   -                  4.0                4.0
双柳区域                                   -                196.2               64.0
双柳孔雀城一期 113 亩                      -                 22.1               22.1
双柳孔雀城二期 196 亩                      -                 42.0               42.0
双柳孔雀城 3.0 期 111 亩                   -                 23.3                     -
                                       59 / 450
                                 2020 年年度报告
                             2021 年新增
           项目名称                             2021 年施工面积   2021 年竣工面积
                              开工面积
双柳孔雀城 3.1 期 141 亩                -                  30.8                     -
双柳孔雀城 3.2 期 178 亩                 -                 38.8                     -
双柳孔雀城 3.3 期 179 亩                 -                 39.2                     -
黄陂区域                                 -                 10.2                     -
黄陂孔雀城 1.0 期 42 亩                  -                 10.2                     -
孝感区域                                 -                 15.9                     -
孝感孔雀城 1.0 期 135 亩                 -                 15.9                     -
苏家屯区域                               -                 44.3               44.0
沈阳孔雀城剑桥郡 6 期                    -                 13.7                 14
沈阳孔雀城公馆 1 期 112 亩               -                 14.8               14.8
沈阳孔雀城学园里 1.3 期                  -                  1.4                1.4
沈阳孔雀城剑桥郡 4.2.2 期                -                 14.3               14.3
江门区域                                 -                 28.6                4.1
江门孔雀城一期 104 亩                    -                 11.8                4.1
江门孔雀城 1.1 期 76 亩                  -                 16.9                     -
武陟区域                                 -                 57.1               26.0
武陟孔雀城 1.3 期 139 亩                 -                 18.1               18.1
武陟孔雀城 2.1 期 77 亩                  -                  7.9                7.9
武陟孔雀城 2.2 期 134 亩                 -                 13.5                     -
武陟孔雀城 3.0 期 51 亩                  -                  6.7                     -
武陟孔雀城 3.1 期 74 亩                  -                 10.8                     -
新郑区域                                 -                113.9               59.0
新郑孔雀城 263 亩                        -                 59.0               59.0
郭店孔雀城 1.0 期 179 亩                 -                 30.6                     -
新郑孔雀城 2.0 期 35 亩                  -                  7.7                     -
孟庄孔雀城 1.0 期 96 亩                  -                 16.7                     -
长葛区域                                 -                 17.1               17.1
长葛孔雀城 1.1 期 145 亩                 -                 17.1              17.1-
溧水区域                                 -                 58.4               56.3
溧水孔雀城 1.0 期 94 亩                  -                 21.1               19.0
溧水孔雀城 1.1 期 88 亩                  -                 12.8               12.8
溧水小镇 A 地块 41 亩                    -                  9.2                9.2
                                     60 / 450
                                   2020 年年度报告
                               2021 年新增
             项目名称                               2021 年施工面积   2021 年竣工面积
                                开工面积
  溧水小镇 B 地块 74 亩                   -                    15.3               15.3
  高淳区域                                   -                 18.4               12.9
  高淳 G26 地块 62 亩                        -                  7.9                2.4
  高淳 G27G28 地块 153 亩                    -                 10.5               10.5
  江宁区域                                   -                 20.8                     -
  江宁孔雀城 1.0 期 67 亩                    -                 12.4                     -
  江宁外港河 G70                             -                  8.4                     -
  德清区域                                   -                 33.6               11.4
  德清孔雀城 2 期 78 亩                      -                 12.2                     -
  德清孔雀城 3.0 期 72 亩                    -                 11.4               11.4
  德清孔雀城 3.1 期 58 亩                    -                 10.1                     -
  蒲江区域                                   -                 20.0                6.2
  蒲江孔雀城 1.0 期 66 亩                    -                  6.2                6.2
  蒲江孔雀城 1.1 期 84 亩                    -                 13.8                     -
  泾阳区域                                   -                 14.0                     -
  泾阳孔雀城 1.0 期 60 亩                    -                 14.0                     -
  商业地产及相关业务
               合计                     117.3                 140.5                     -
  北京丽泽项目（代建）                       -                 23.3                     -
  武汉长江中心项目                      117.3                 117.3                     -
   注：公司商业地产及相关业务中的丽泽项目为轻资产运营模式，为公司接受委托进行代建。
   上述开工计划和竣工计划可能受到以下因素影响导致变更或调整：（1）宏观经济、行业周期
波动（2）法规政策变更致使开发项目未能如期取得相关证照（3）严重自然灾害以及突发性公共
卫生事件（4）其他不可预测的重大事项。
   上述经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，投资者应对此保持足够的风险认识，并且
应当理解经营计划与业绩承诺存在差异，敬请投资者注意投资风险。
(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
   （一）可能面对的风险
   1、流动性与债务逾期风险
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    受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，2020 年末公司开始出现主营业务
回款放缓、融资回款停滞等情况，公司发生暂时性流动性风险，部分债务未能如期偿还。流动性
风险及债务逾期的情况反过来对公司融资回款（含新增融资）产生较大影响，也对公司经营产生
一定影响。
    截至报告期末，公司货币资金余额为 269.93 亿元，其中：可动用资金为 20.29 亿元，各类受
限或限定用途的资金为 249.64 亿元。上述 249.64 亿元受限或限定用途资金均无法用于偿付金融
机构负债，具体包括自有住宅项目监管资金 79.75 亿元（包括按揭保证金、预售监管资金、预储
金和工程保证金等），园区专项使用资金 23.89 亿元，合作项目资金 107.18 亿元（该资金公司无
法单方支配），园区履约保证金 3.40 亿元，海外受限资金 17.60 亿元，其他受限资金 17.82 亿
元。
    目前公司正在当地政府与债委会的大力支持下，加快制定风险综合化解方案。但该方案的制
定尚需一定时间。在方案制定与发布之前，公司存在新增债务逾期以及流动性紧张进一步加剧的
风险。
    2、业绩下滑风险
    （1）公司早期投资布局较多集中于环京区域，自 2017 年环京市场限购政策后，公司调整布
局，加大了对长三角、长江经济带、粤港澳大湾区等外埠区域投资力度。虽然外埠区域的业务发
展取得一定成效，但公司多数外埠区域布局时间较晚，仍处于前期投资阶段，公司有限资源难以
满足众多产业新城的开发建设需要，公司较多资源被锁定住公司的环京区域。公司的投资布局、
管理与各区域发展的不均衡导致目前公司市场销售及回款仍主要来自于环京市场。受环京市场限
购政策以及 2020 年多轮疫情影响，环京住宅市场量价齐跌，不仅对公司环京区域的销售与供取地
影响较大，造成公司房地产业务货值严重不足，也严重影响公司产业新城回款。
    （2）公司的产业园区业务具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂的特点。在开发过程
中涉及区域定位规划、基础设施与公共设施建设、土地整理、招商引资以及区域综合服务等众多
环节。其中，产业招商受整体宏观经济形势、各地招商引资政策以及招商环境的影响较大；基础
设施建设项目、土地整理的资金投入对资金要求较高。
    报告期内，公司现金流承压，全面压缩投资，产业新城投资下降较多。同时产业招商的入园
企业投资也大幅下降，导致 2020 年度产业发展服务收入下降幅度较大。在公司流动性紧张及收缩
产业新城园区投资的情况下，部分产业新城的业务发展将受到进一步影响，存在继续下降的风险。
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    （3）受多轮疫情特别是 2020 年底至 2021 年年初新一轮疫情的影响，公司部分区域的房地产
市场价格受到较大影响。此外，年初公司爆发的流动性风险也客观上对公司部分区域的房地产销
售价格造成了一定影响。公司 2020 年度的存货跌价准备计提较多，对公司业绩影响较大。未来如
公司房地产销售价格进一步下跌，公司相应的资产减值将进一步影响公司业绩。
    （4）公司自 2020 年度开始结转 2017 年、2018 年受国家房地产调控政策影响较大的房地产
项目，导致 2020 年度毛利率较 2019 年度大幅下滑。公司未来将继续结转受调控政策影响较大的
房地产项目，公司房地产业务的业绩将进一步受到影响。
    （二）为应对上述风险与挑战，公司将采取以下应对措施
    1、流动性及债务逾期风险应对
    为化解公司债务风险，加快促进公司有序经营，公司积极争取地方政府支持，成立华夏幸福
金融机构债权人委员会（以下简称“债委会”），在各级地方政府、监管机构和债委会指导和支
持下，采取以下措施化解流动性及债务逾期风险：一是积极配合省市专班和债委会工作，加快制
定综合性风险化解方案；二是全力保证公司正常生产经营，确保企业稳定生产、稳定就业；三是
深入开展债权人沟通等，确保不抽贷、不压贷、不断贷，对到期债务进行展期，尽量减缓公司融
资性现金流出压力，合理调整债务到期计划，保持债务余额整体稳定；四是通过加快资产处置、
盘活存量资源、提高资产价值、引入战略合作等多种措施，积极认真应对，全力开展自救纾困和
债务风险化解工作。
    2、业绩下滑风险应对
    （1）在业务开展上，持续增强“造血”能力，抓销售、促回款、保现金流。房地产业务保
证住宅按时保质保量交付，加快资金回笼，保障销售回款目标达成；产业新城业务通过狠抓在途
回款、推动增量回款、加快项目销售等措施，保障实现总回款目标；同时长短结合、多措并举招
商引资，加速推动已签约项目落地投产，并通过最大化资源储备、强化土地营销、市场化供地、
积极推动平台化等方式，为公司发展持续贡献新现金流；丰富产业服务产品线，新增招商辅助服
务、数据服务、资本服务，整合内外资源，打造产业发展平台，提升对外服务能力，创新盈利模
式，为公司创造新的业绩增长点。
    （2）在经营管理上，切实提升经营管理水平，持续降本增效，通过核心管理层降薪、组织
优化、业务调整等措施加强成本控制，严控支出，保障公司经营效率提升；通过明晰各类业务最
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小单元，分类管理、精准施策；通过梳理处置、盘活存量资产以及股权合作等方式，瘦身缩表，
优化公司资产负债结构，改善公司流动性与财务状况，确保公司业务可持续与健康发展。
   （3）在组织管理上，加强组织管理，提升组织效能、提高管理效率。全力压降各项管理类
费用支出，基于最小管理单元打造并激活组织，进一步加大授权、简化流程，调整组织阵型、提
高决策效率。稳定干部和骨干队伍，保持队伍战斗力。
   （4）在区域政策上，坚持推进区域分类施策封闭管理，回款优先用于本区域或项目的投资
及支出，防止风险在不同区域或项目间传导；根据不同区域的市场与政策情况寻找合适的投资机
会，提升投资效率；全力开发基础好、回款快的区域，持续为公司贡献现金流；其他区域以收定
支、实现自平衡。
   （5）继续聚焦核心都市圈，继续在投资管控、资产管理、风险管理体系等方面完善产业新
城经营投资管理体系；增强产业招商能力，产业发展龙头化与轻资产并举，继续提升园区的综合
开发与投资能力。
(五)其他
□适用 √不适用
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
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                                      第五节          重要事项
  一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
  (一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
  √适用 □不适用
         1、公司 2019 年度利润分配及现金分红政策执行情况
         报告期内，公司于 2020 年 4 月 24 日召开第六届董事会八十六次会议，审议通过《2019 年度
  利润分配及资本公积金转增股本预案》，公司独立董事发表了独立意见，认为公司董事会提出的
  2019 年度利润分配及资本公积金转增股本预案符合相关法律法规、《公司章程》及《华夏幸福基
  业股份有限公司 2018-2020 年股东回报规划》的规定，能够保障全体股东的合理回报并兼顾公司
  的可持续发展，符合公司长远利益。公司利润分配及资本公积转增股本预案决策程序合法合规，
  不存在损害公司及股东利益的情形。2020 年 5 月 20 日，公司召开 2019 年年度股东大会，审议通
  过《2019 年度利润分配及资本公积金转增股本预案》。根据《2019 年度利润分配及资本公积金转
  增股本预案》，公司以方案实施前股权登记日公司总股本 3,011,062,909 股为基数，每股派发现
  金红利 1.5 元（含税），以资本公积金向全体股东每股转增 0.3 股，共计派发现金红利
  4,516,594,363.50 元，转增 903,318,873 股。公司 2019 年度分配的现金红利总额占公司归属于
  上市公司股东净利润的比例符合《上海证券交易所上市公司现金分红指引》中鼓励的 30%比例，
  符合公司《2018-2020 年股东回报规划》。公司于 2020 年 7 月 10 日向全体股东发放了上述现金
  分红，资本公积金转增的无限售条件流通股份于 2020 年 7 月 13 日上市流通（具体内容详见公司
  于 2019 年 7 月 4 日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）上发布的临 2019-130 号公告）。
         2、公司 2020 年度利润分配预案
         2021 年 4 月 29 日，公司第七届董事会第十四次会议审议通过《2020 年度利润分配预案》，
  因公司流动性阶段性紧张，同意公司 2020 年度不进行利润分配，亦不进行资本公积金转增股本。
  (二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
                                                                             单位：元币种：人民币
                        每 10 股                                                        占合并报表中
             每 10 股                                               分红年度合并报表
                        派息数     每 10 股                                             归属于上市公
  分红       送红股                             现金分红的数额      中归属于上市公司
                          (元)     转增数                                               司普通股股东
  年度          数                                  （含税）        普通股股东的净利
                          （含     （股）                                               的净利润的比
             （股）                                                       润
                          税）                                                              率(%)
2020 年             0         0           0                     0    3,665,490,000.01               0
2019 年             0     15.00           3    4,516,594,363.50     14,611,778,496.72          30.91
2018 年             0     12.00           0    3,603,110,050.80     11,745,792,470.30          30.68
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(三) 以现金方式回购股份计入现金分红的情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预
     案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
√适用 □不适用
 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配
 利润为正，但未提出普通股现金利润分配方               未分配利润的用途和使用计划
             案预案的原因
                                             留存的未分配利润将主要用于公司生产经营和
 公司流动性阶段性紧张
                                             补充发展所需流动资金，支持公司业务发展。
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     二、承诺事项履行情况
     (一)   公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
     √适用 □不适用
                                                                                                                                    如未能及
                                                                                                                      是否   是否              如未能及
                                                                                                                                    时履行应
             承诺                                            承诺                                                     有履   及时              时履行应
承诺背景               承诺方                                                                    承诺时间及期限                     说明未完
             类型                                            内容                                                     行期   严格              说明下一
                                                                                                                                    成履行的
                                                                                                                        限   履行                步计划
                                                                                                                                    具体原因
                                 向平安人寿、平安资管承诺公司 2018、2019、2020 年度归属于上
                                 市公司股东的净利润分别不低于 1,141,505 万元、1,448,833 万
                                 元、1,800,065 万元，如上市公司前述任一会计年度实际净利润小
            盈利预               于承诺净利润的 95%，则华夏控股应予补偿。华夏控股同意并确       2018 年 7 月 10 日
                     控股股东
            测及补               认，在触发前述补偿义务的情形下，对应华夏控股向平安人寿当期             至             是    是       无         无
                     华夏控股
              偿                 补偿金额应按本次交易后平安人寿及平安人寿管理的保险资金/产      2020 年 12 月 31 日
                                 品之股票账户持有的公司总股数与公司现有总股本的比例（即
收购报告                         25.25%）计算，具体当期补偿金额=（截至当期期末累积承诺净利
书或权益                         润数－截至当期期末累积实际净利润数）×25.25%。
变动报告             持股 5%以
书中所作             上的股东
                                 没有在未来 12 个月内继续增加或处置在上市公司中拥有权益的股
承诺                 平安人寿                                                                   2019 年 2 月 11 日
             其他                份计划；若发生相关权益变动事项，将严格按照相关规定履行信息                            是    是       无         无
                     及其一致                                                                    起未来 12 个月
                                 披露义务。
                     行动人平
                     安资管
                                 在未来 12 个月内向华夏控股设立的 SPV 转让其持有的上市公司 1%
                     控股股东
                                 的股份，用于完善上市公司治理结构，优化股权管理，除此之外没     2019 年 1 月 31 日
             其他    华夏控股                                                                                          是    是       无         无
                                 有减持计划。若未来发生相关权益变动事项，信息披露义务人将严      起未来 12 个月
                     及其一致
                                 格按照相关规定履行信息披露义务。
                                                                        67 / 450
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                    行动人鼎
                    基资本
                               1、除京御地产从事房地产开发与销售、区域开发外，本公司及其
                               控制的其他企业不存在从事房地产开发、销售或区域开发业务的情
                               形。2、本公司将不以直接或间接的方式从事与上市公司相同或相
                               似的业务，保证将采取合法及有效的措施，促使本公司拥有控制权
                               的其他企业不从事、参与与上市公司的生产经营相竞争的任何活动
           解决同   控股股东   的业务。3、如本公司及本公司拥有控制权的其他企业有任何商业
                                                                                            长期有效   是   是   无   无
           业竞争   华夏控股   机会可从事、参与任何可能与上市公司的生产经营构成竞争的活
                               动，则立即将上述商业机会通知上市公司，在通知中所指定的合理
                               期间内，上市公司作出愿意利用该商业机会的肯定答复，则尽力将
                               该商业机会给予上市公司。4、如违反以上承诺，本公司愿意承担
                               由此产生的全部责任，充分赔偿或补偿由此给上市公司造成的所有
与重大资                       直接或间接损失。
产重组相                       1、除京御地产从事房地产开发与销售、区域开发外，本人所控制
关的承诺                       的其他企业不存在从事房地产开发、销售或区域开发业务的情形。
                               2、本人将不以直接或间接的方式从事与上市公司相同或相似的业
                               务，保证将采取合法及有效的措施，促使本人拥有控制权的其他企
                               业不从事、参与与上市公司的生产经营相竞争的任何活动的业务。
           解决同   实际控制
                               3、如本人及本人拥有控制权的其他企业有任何商业机会可从事、    长期有效   是   是   无   无
           业竞争   人王文学
                               参与任何可能与上市公司的生产经营构成竞争的活动，则立即将上
                               述商业机会通知上市公司，在通知中所指定的合理期间内，上市公
                               司作出愿意利用该商业机会的肯定答复，则尽力将该商业机会给予
                               上市公司。4、如违反以上承诺，本人愿意承担由此产生的全部责
                               任，充分赔偿或补偿由此给上市公司造成的所有直接或间接损失。
           解决关   控股股东   1、本公司将善意履行作为上市公司股东的义务，充分尊重上市公
                                                                                            长期有效   是   是   无   无
           联交易   华夏控股   司的独立法人地位，保障上市公司独立经营、自主决策。本公司将
                                                                    68 / 450
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                    严格按照中国《公司法》以及上市公司《公司章程》的规定，促使
                    经本公司提名的上市公司董事依法履行其应尽的诚信和勤勉责任。
                    2、保证本公司及本公司关联企业原则上不与上市公司发生关联交
                    易。3、如将发生不可避免的关联交易，本公司将促使此等交易严
                    格按照法律法规、公司章程和公司有关规定履行有关程序；与上市
                    公司依法签订协议，及时进行信息披露；保证按照正常商业条件进
                    行，不会要求或接受上市公司给予比在任何一项市场公平交易中第
                    三者更优惠的条件，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东
                    的合法权益。4、本公司及本公司关联企业将严格和善意履行与上
                    市公司签订的各种关联交易协议，不会谋求任何超过上述协议规定
                    以外的利益或收益。
                    1、本人将依法行使有关权利，促使华夏控股善意履行作为上市公
                    司股东的义务，尊重上市公司的独立法人地位，保障上市公司独立
                    经营、自主决策。2、保证本人及本人的关联企业原则上不与上市
                    公司发生关联交易。3、如将发生不可避免的关联交易，本人将促
                    使此等交易严格按照法律法规、公司章程和公司有关规定履行有关
解决关   实际控制
                    程序；与上市公司依法签订协议，及时进行信息披露；保证按照正   长期有效   是   是   无   无
联交易   人王文学
                    常商业条件进行，不会要求或接受上市公司给予比在任何一项市场
                    公平交易中第三者更优惠的条件，保证不通过关联交易损害上市公
                    司及其他股东的合法权益。4、本人及本人关联企业将严格和善意
                    履行与上市公司签订的各种关联交易协议，不会谋求任何超过上述
                    协议规定以外的利益或收益。
         控股股东
其他                保证上市公司在人员、资产、财务、机构、业务方面的独立。       长期有效   是   是   无   无
         华夏控股
         实际控制
其他                保证上市公司在人员、资产、财务、机构、业务方面的独立。       长期有效   是   是   无   无
         人王文学
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                             1、未来三年（2018-2020 年）在公司累计未分配利润期末余额为
                             正、当期可分配利润为正且公司现金流可以满足公司正常经营和可
                             持续发展的情况下，公司原则上每年进行一次现金分红。2、未来
其他对公
                             三年（2018-2020 年）公司以现金方式累计分配的利润原则上不少       2018 年 4 月 20 日
司中小股          上市公司
           分红              于该三年实现的年均可分配利润的百分之三十。3、在确保足额现        至                    是   是   无   无
东所作承          华夏幸福
                             金股利分配的前提下，公司可以另行增加股票股利方式分配利润。       2020 年 12 月 31 日
诺
                             利润分配不得超过累计可分配利润的范围，且利润分配政策不得违
                             反国家相关法规的规定。公司应当采取有效措施保障公司具备现金
                             分红能力，在有条件的情况下，公司可以进行中期现金分红。
                  控股股东
                  华夏控股                                                                    2019 年 10 月 24 日
                             华夏控股及一致行动人以集中竞价交易方式增持公司总股本 1%对应
           其他   及其一致                                                                    至 2020 年 4 月 23    是   是   无   无
                             的股份
                  行动人东                                                                    日
                  方银联
其他承诺
                  控股股东
                  华夏控股   华夏控股及一致行动人东方银联承诺，在增持计划实施期间及增持       2019 年 10 月 24 日
           其他   及其一致   计划实施完毕之日（2019 年 11 月 15 日）后 6 个月内不减持所持有   至 2020 年 5 月 14    是   是   无   无
                  行动人东   的本公司股份。                                                   日
                  方银联
                                                                    70 / 450
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(二)    公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三)    业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
√适用 □不适用
       中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“中兴财光华”）对华夏幸福基业股
份有限公司（以下简称“公司”或“华夏幸福”）2020 年度财务报表出具了包含与持续经营相关
的重大不确定性段的无保留意见审计报告（中兴财光华审会字（2021）第 111029 号）。根据《公
开发行证券的公司信息披露编报规则第 14 号——非标准审计意见及其涉及事项的处理》、《上海
证券交易所股票上市规则》等的相关规定，公司董事会就上述意见涉及事项说明如下：
       （一）审计报告中与持续经营相关的重大不确定性段的主要内容
       中兴财光华在公司 2020 年度审计报告中指出：我们提醒财务报表使用者关注，如财务报表附
注二所述，截至 2020 年 12 月 31 日，华夏幸福公司货币资金账面余额 269.93 亿元，其中受限资
金 15.31 亿元；金融有息负债账面余额 1,952.50 亿元，其中短期借款及短期应付债券 300.32 亿
元、一年内到期非流动负债 540.45 亿元。此外，2021 年 1 月份华夏幸福公司出现未能偿付到期
金融债务情形，截至本报告日累计未能如期偿还债务本息合计 415.49 亿元 ，金融负债的债权人
有权按照相关融资协议要求华夏幸福公司偿还相关金融负债。上述情况表明存在可能导致对华夏
幸福公司持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定性。该事项不影响已发表的审计意见。
       （二）董事会针对审计意见涉及事项的相关说明
       1、与持续经营相关的重大不确定性涉及的相关事项
       受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，2020 年末公司开始出现主营业务
回款放缓、融资回款停滞等情况，公司发生暂时性流动性风险，部分债务未能如期偿还。流动性
风险及债务逾期的情况反过来对公司融资回款（含新增融资）产生较大影响，也对公司经营产生
一定影响。公司正在当地政府与债委会的大力支持下，加快制定风险综合化解方案。但该方案的
                                           71 / 450
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制定尚需一定时间。在方案制定与发布之前，公司存在新增债务逾期以及流动性紧张进一步加剧
的风险。
    2、公司应对措施
    （1）为化解公司债务风险，加快促进公司有序经营，公司积极争取地方政府支持，成立华夏
幸福金融机构债权人委员会（以下简称“债委会”），在各级地方政府、监管机构和债委会指导
和支持下，采取以下措施化解流动性及债务逾期风险：一是积极配合省市专班和债委会工作，加
快制定综合性风险化解方案；二是全力保证公司正常生产经营，确保企业稳定生产、稳定就业；
三是深入开展债权人沟通等，确保不抽贷、不压贷、不断贷，对到期债务进行展期，尽量减缓公
司融资性现金流出压力，合理调整债务到期计划，保持债务余额整体稳定；四是通过加快资产处
置、盘活存量资源、提高资产价值、引入战略合作等多种措施，积极认真应对，全力开展自救纾
困和债务风险化解工作。
    （2）在业务开展上，持续增强“造血”能力，抓销售、促回款、保现金流。房地产业务保证
住宅按时保质保量交付，加快资金回笼，保障销售回款目标达成；产业新城业务通过狠抓在途回
款、推动增量回款、加快项目销售等措施，保障实现总回款目标；同时长短结合、多措并举招商
引资，加速推动已签约项目落地投产，并通过最大化资源储备、强化土地营销、市场化供地、积
极推动平台化等方式，为公司发展持续贡献新现金流；丰富产业服务产品线，新增招商辅助服务、
数据服务、资本服务，整合内外资源，打造产业发展平台，提升对外服务能力，创新盈利模式，
为公司创造新的业绩增长点。
    （3）在经营管理上，切实提升经营管理水平，持续降本增效，通过核心管理层降薪、组织优
化、业务调整等措施加强成本控制，严控支出，保障公司经营效率提升；通过明晰各类业务最小
单元，分类管理、精准施策；通过梳理处置、盘活存量资产以及股权合作等方式，瘦身缩表，优
化公司资产负债结构，改善公司流动性与财务状况，确保公司业务可持续与健康发展。
    （4）在组织管理上，加强组织管理，提升组织效能、提高管理效率。全力压降各项管理类费
用支出，基于最小管理单元打造并激活组织，进一步加大授权、简化流程，调整组织阵型、提高
决策效率。稳定干部和骨干队伍，保持队伍战斗力。
    （5）在区域政策上，坚持推进区域分类施策封闭管理，回款优先用于本区域或项目的投资及
支出，防止风险在不同区域或项目间传导；根据不同区域的市场与政策情况寻找合适的投资机会，
提升投资效率；全力开发基础好、回款快的区域，持续为公司贡献现金流；其他区域以收定支、
实现自平衡。
                                        72 / 450
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    （6）继续聚焦核心都市圈，继续在投资管控、资产管理、风险管理体系等方面完善产业新城
经营投资管理体系；增强产业招商能力，产业发展龙头化与轻资产并举，继续提升园区的综合开
发与投资能力。
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
    2017 年 7 月财政部修订并发布了《企业会计准则第 14 号-收入》（以下简称“新收入准
则”），要求境内上市企业自 2020 年 1 月 1 日起施行新收入准则。
    根据上述会计准则的修订及执行期限要求，公司对原会计政策进行相应变更，并从 2020 年
1 月 1 日起开始执行。
    上述事项已经公司第六届八十六次董事会会议批准。[详见公司《关于公司会计政策变更的
公告》（2020-055 号公告）]
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
                                                                   单位：万元币种：人民币
                                                                 现聘任
 境内会计师事务所名称                         中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）
 境内会计师事务所报酬                                                               338
 境内会计师事务所审计年限                                                              9
                                          名称                            报酬
 内部控制审计会计师事务所     中兴财光华会计师事务所（特                           94.5
                              殊普通合伙）
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
                                         73 / 450
                                     2020 年年度报告
    经公司第六届董事会第八十六次会议及 2019 年年度股东大会审议通过，批准公司继续聘任
中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）为公司 2020 年度财务审计机构和内部控制审计机构，
并授权管理层根据会计师事务所全年工作量协商确定相关审计费用。2020 年度财务审计费用 338
万元，内控审计费用 94.5 万元，2020 年度财务审计及内控审计费用合计为 432.5 万元。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临暂停上市风险的情况
(一)导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
八、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
九、破产重整相关事项
□适用 √不适用
十、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
    况
□适用 √不适用
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
    报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况良好，不存在未履行法院生效判决、所负
数额较大的债务到期未清偿等情况。
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
√适用 □不适用
                  事项概述                                  查询索引
                                         74 / 450
                                       2020 年年度报告
                                                具 体内容 详见公司 在上海 证券交 易所网 站
2020 年 4 月 24 日召开的第六届董事会第八十      （www.sse.com.cn）、《中国证券报》、《上
六次会议及 2020 年 5 月 20 日召开的 2019 年     海证券报》、《证券时报》和《证券日报》披
年度股东大会审议通过了《关于注销部分股票        露的如下公告：《华夏幸福基业股份有限公司
期权和回购注销部分限制性股票的议案》,同         关于注销部分股票期权和回购注销部分限制
意公司注销 15 名离职激励对象持有的已获授        性股票的公告》（公告编号：临 2020-057，公
但尚未确认符合行权条件以及符合行权条件          告时间：2020 年 4 月 25 日）、《华夏幸福基
但确认放弃行权的 384 万份股票期权，回购注       业股份有限公司 2019 年年度股东大会决议公
销 14 名离职激励对象持有的已获授但尚未解        告》（公告编号：临 2020-076，公告时间：2020
除限售的 222.30 万股限制性股票。2020 年 6       年 5 月 21 日）、《华夏幸福基业股份有限公
月 19 日,公司完成上述限制性股票回购注销手       司股权激励限制性股票回购注销实施公告》
续。                                            （公告编号：临 2020-094，公告时间：2020 年
                                                6 月 17 日）
                                                   具 体内容 详见公司 在上海 证券交 易所网 站
2020 年 6 月 18 日召开的第七届董事会第三次 （www.sse.com.cn）、《中国证券报》、《上
会议和 2020 年 6 月 30 日召开的 2020 年第三 海证券报》、《证券时报》和《证券日报》披
次临时股东大会审议通过了《关于注销部分股 露的如下公告：《华夏幸福基业股份有限公司
票期权和回购注销部分限制性股票的议案》， 关于注销部分股票期权和回购注销部分限制
同意公司注销 4 名离职激励对象持有的已获授 性股票的公告》（公告编号：临 2020-100，公
但尚未确认符合行权条件以及符合行权条件 告时间：2020 年 6 月 19 日）、《华夏幸福基
但确认放弃行权的 39.28 万份股票期权，回购 业股份有限公司 2020 年第三次临时股东大会
注 销 其 持 有 的 已 获 授 但 尚 未 解 除 限 售 的 决议公告》（公告编号：临 2020-112，公告时
44.694 万股限制性股票。2020 年 8 月 21 日， 间：2020 年 7 月 1 日）、《华夏幸福基业股份
公司完成上述股票期权注销及限制性股票回 有限公司股权激励限制性股票回购注销实施
购注销手续。                                       公告》（公告编号：临 2020-144，公告时间：
                                                   2020 年 8 月 19 日）
                                            具 体内容 详见公司 在上海 证券交 易所网 站
2020 年 8 月 28 日召开的第七届董事会第八次 （www.sse.com.cn）、《中国证券报》、《上
会议和 2020 年 9 月 15 日召开的 2020 年第八 海证券报》、《证券时报》和《证券日报》披
次临时股东大会审议通过了《关于注销部分股 露的如下公告：《华夏幸福基业股份有限公司
票期权和回购注销部分限制性股票的议案》， 关于注销部分股票期权和回购注销部分限制
同意注销 2 名离职激励对象持有的已获授但尚 性股票的公告》（公告编号：临 2020-149，公
未行权的 20.5 万份股票期权，回购注销其持 告时间：2020 年 8 月 29 日）、《华夏幸福基
有的已获授但尚未解除限售的 21.45 万股限制 业股份有限公司 2020 年第八次临时股东大会
性股票；同意注销首次授予期权的第一个行权 决议公告》（公告编号：临 2020-160，公告时
期内未行权的 1,248.08 万份股票期权。2020 间：2020 年 9 月 16 日）、《华夏幸福基业股
年 11 月 16 日，公司完成上述股票期权注销及 份有限公司股权激励限制性股票回购注销实
限制性股票回购注销手续。                    施公告》（公告编号：临 2020-188，公告时间：
                                            2020 年 11 月 12 日）
2020 年 8 月 28 日召开的第七届董事会第八次      具 体内容 详见公司 在上海 证券交 易所网 站
会议审议通过了《关于公司 2018 年股票期权        （www.sse.com.cn）、《中国证券报》、《上
与限制性股票激励计划相关调整的议案》,基         海证券报》、《证券时报》和《证券日报》披
于 2020 年 7 月实施的 2019 年度权益分派方       露的如下公告：《华夏幸福基业股份有限公司
案，对首次授予和预留授予的股票期权数量和        关于 2018 年股票期权与限制性股票激励计划
                                           75 / 450
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 行权价格、限制性股票的数量和回购价格进行       相关调整的公告》（公告编号：临 2020-150，
 了调整。                                       公告时间：2020 年 8 月 29 日）
 2020 年 8 月 28 日召开的第七届董事会第八次
 会议审议通过了《关于 2018 年激励计划首次       具 体内容 详见公司 在上海 证券交 易所网 站
 授予权益第二批股票期权行权条件及限制性         （www.sse.com.cn）、《中国证券报》、《上
 股票解锁条件成就的议案》，公司董事会认为       海证券报》、《证券时报》和《证券日报》披
 公司激励计划首次授予的股票期权第二个行         露的如下公告：《华夏幸福基业股份有限公司
 权期行权条件及限制性股票第二个解除限售         关于 2018 年激励计划首次授予权益第二批股
 期解除限售（以下简称“解锁”）条件均已成       票期权行权条件及限制性股票解锁条件成就
 就，被授予的激励对象中 90 名激励对象符合       的公告》（公告编号：临 2020-151，公告时间：
 第二个行权期行权条件，可行权数量为             2020 年 8 月 29 日）、《华夏幸福基业股份有
 1,687.413 万份，90 名激励对象符合第二个解      限公司关于 2018 年激励计划首次授予限制性
 锁期的解锁条件，可解锁限制性股票数量为         股票第二期解锁暨上市公告》（公告编号：临
 1,616.628 万股。上述 1,616.628 万股限制性      2020-159，公告时间：2020 年 9 月 15 日）
 股票已于 2020 年 9 月 21 日解锁上市流通。
 2020 年 9 月 29 日召开的第七届董事会第九次
                                                具 体内容 详见公司 在上海 证券交 易所 网 站
 会议审议通过了《关于 2018 年激励计划预留
                                                （www.sse.com.cn）、《中国证券报》、《上
 授予权益第一批股票期权行权条件及限制性
                                                海证券报》、《证券时报》和《证券日报》披
 股票解锁条件成就的议案》，公司董事会认为
                                                露的如下公告：《华夏幸福基业股份有限公司
 公司激励计划预留授予的股票期权第一个行
                                                关于 2018 年激励计划预留授予权益第一批股
 权期行权条件及限制性股票第一个解除限售
                                                票期权行权条件及限制性股票解锁条件成就
 期解锁条件均已成就，被授予的激励对象中 7
                                                的公告》（公告编号：临 2020-165，公告时间：
 名激励对象符合第一个行权期行权条件，可行
                                                2020 年 9 月 30 日）、《华夏幸福基业股份有
 权数量为 419.9 万份，7 名激励对象符合第一
                                                限公司关于 2018 年激励计划预留授予限制性
 个解锁期的解锁条件，可解锁限制性股票数量
                                                股票第一期解锁暨上市公告》（公告编号：临
 为 419.9 万股。上述 419.9 万股限制性股票已
                                                2020-182，公告时间：2020 年 10 月 24 日）
 于 2020 年 10 月 29 日解锁上市流通。
 2020 年 12 月 2 日召开的第七届董事会第十三
                                                具 体内容 详见公司 在上海 证券交 易所网 站
 次会议和 2020 年 12 月 30 日召开的 2020 年第
                                                （www.sse.com.cn）、《中国证券报》、《上
 十次临时股东大会审议通过了《关于注销部分
                                                海证券报》、《证券时报》和《证券日报》披
 股票期权和回购注销部分限制性股票的议
                                                露的如下公告：《华夏幸福基业股份有限公司
 案》，同意公司注销 5 名离职激励对象持有的
                                                关于注销部分股票期权和回购注销部分限制
 已获授但尚未确认符合行权条件以及符合行
                                                性股票的公告》（公告编号：临 2020-200，公
 权条件但确认放弃行权的 112.32 万份股票期
                                                告时间：2020 年 12 月 3 日）、《华夏幸福基
 权，回购注销其持有的已获授但尚未解除限售
                                                业股份有限公司 2020 年第十次临时股东大会
 的 48.36 万股限制性股票。截至目前尚未办理
                                                决议公告》（公告编号：临 2020-210，公告时
 完成上述股票期权注销及限制性股票回购注
                                                间：2020 年 12 月 31 日）
 销手续。
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
                                           76 / 450
                                      2020 年年度报告
其他说明
√适用 □不适用
    2020 年 6 月 22 日，公司根据 2019 年年度股东大会决议，在中国证券登记结算有限责任公司
上海分公司完成 15 名离职的激励对象已获授但尚未行权的 384 万份股票期权的注销手续。
    2020 年 8 月 19 日，公司根据 2020 年第三次临时股东大会决议，在中国证券登记结算有限责
任公司上海分公司完成 4 名离职的激励对象已获授但尚未行权的 39.28 万份股票期权的注销手续。
    2020 年 9 月 24 日，公司根据 2020 年第八次临时股东大会决议，在中国证券登记结算有限责
任公司上海分公司完成 2 名离职的激励对象已获授但尚未行权的 20.5 万份股票期权、首次授予
期权第一个行权期内未行权的 1,248.08 万份股票期权的注销手续。
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
十四、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
                     事项概述                                        查询索引
 2020 年 12 月 2 日公司召开的召开第七届董事会第十
                                                        具体内容详见公司于 2020 年 12 月 3 日
 三次会议，审议通过了《关于在廊坊银行办理存款、
                                                        在 上 海 证 券 交 易 所 网 站
 结算业务的关联交易议案》，同意自 2021 年 1 月 1
                                                        （www.sse.com.cn）、《中国证券报》、
 日起至 2021 年 12 月 31 日止，公司及公司控股子公
                                                        《上海证券报》、《证券时报》和《证券
 司在廊坊银行办理流动资金存款、日常结算业务（发
                                                        日报》披露的《华夏幸福基业股份有限公
 放员工工资、奖金，支付及收款业务，存放农民工工
                                                        司关于在廊坊银行办理存款、结算业务
 资预储金、商品房预售金等）及储蓄因结算业务形成
                                                        的关联交易公告》（公告编号：临 2020-
 的款项，流动资金存款及因结算业务形成的存款单日
                                                        198）
 余额上限不超过人民币 100 亿元（及等额外币）。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
    公司于 2019 年 12 月 4 日召开的第六届董事会第八十一次会议和 2019 年 12 月 20 日召开的
2019 年第十四次临时股东大会，审议通过了《关于在廊坊银行办理存款、结算业务的关联交易议
案》，同意自 2020 年 1 月 1 日起至 2020 年 12 月 31 日止，公司及公司控股子公司在廊坊银行办
理流动资金存款、日常结算业务（发放员工工资、奖金，支付及收款业务，存放农民工工资预储
                                          77 / 450
                                      2020 年年度报告
金、商品房预售金等）及储蓄因结算业务形成的款项，流动资金存款及因结算业务形成的存款单
日余额上限不超过人民币 100 亿元（及等额外币）。报告期内，公司及公司全资、控股子公司在
廊坊银行的存款单日余额上限未超过人民币 100 亿元。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
    公司于 2019 年 8 月 17 日召开的第六届董事会第七十三次会议和 2019 年 9 月 3 日召开的 2019
年第八次临时股东大会，审议通过了《关于与平安人寿开展不动产项目合作暨关联交易的议案》，
公司拟与平安人寿开展不动产项目合作，涉及公司向平安人寿转让下属全资子公司北京物盛科技
有限公司（以下简称“项目公司”）100%股权及公司持有的对项目公司 4.42 亿债权，同时平安人
寿委托公司下属子公司在项目地块上代为开发建设标的物业，并在标的物业开发建设完成后对标
的物业提供运营管理服务。截至报告期末，双方已按约定完成了交易付款、过户等事项，并按约
定推进实施代建等相关业务。报告期内，平安人寿因委托公司在项目地块上代为开发建设标的物
业而向公司支付代建管理费 1,356.87 万元；截至报告期末，代为开发建设的标的物业主体已封
顶。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
                                          78 / 450
                                    2020 年年度报告
    2020 年 6 月 28 日，公司第七届董事会第四次会议审议通过《关于下属公司向参股公司出资
暨关联交易的议案》，同意下属公司华夏幸福（深圳）运营管理有限公司出资 1.9 亿元，与世界
顶尖科学家（上海）科技有限公司和上海临港经济发展集团科技投资有限公司按持股比例对上海
诺港科学集团有限公司进行增资。截至报告期末，公司下属公司华夏幸福（深圳）运营管理有限
公司已完成对上海诺港科学集团有限公司的增资，并已完成相关工商变更登记。
    2020 年 11 月 19 日，公司第七届董事会第十二次会议审议通过《关于全资子公司对外投资暨
关联交易的议案》，同意京御地产与金茂苏皖企业管理（天津）有限公司、南京美的房地产发展
有限公司共同出资 10 亿元设立项目公司，其中，京御地产出资 5.1 亿元，占项目公司注册资本的
51%；金茂苏皖企业管理（天津）有限公司出资 3 亿元，占项目公司注册资本的 30%；南京美的房
地产发展有限公司出资 1.9 亿元，占项目公司注册资本的 19%。截至报告期末，上述三方已签署
投资合作协议，并根据该协议约定注册成立项目公司、实缴首期出资。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
    2020 年 6 月 28 日，公司第七届董事会第四次会议审议通过《关于下属公司向参股公司出资
暨关联交易的议案》，同意下属公司华夏幸福（深圳）运营管理有限公司出资 1.9 亿元，与世界
顶尖科学家（上海）科技有限公司和上海临港经济发展集团科技投资有限公司按持股比例对上海
诺港科学集团有限公司进行增资。截至报告期末，公司下属公司华夏幸福（深圳）运营管理有限
公司已完成对上海诺港科学集团有限公司的增资，并已完成相关工商变更登记。
    2020 年 11 月 19 日，公司第七届董事会第十二次会议审议通过《关于全资子公司对外投资暨
关联交易的议案》，同意京御地产与金茂苏皖企业管理（天津）有限公司、南京美的房地产发展
有限公司共同出资 10 亿元设立项目公司，其中，京御地产出资 5.1 亿元，占项目公司注册资本的
51%；金茂苏皖企业管理（天津）有限公司出资 3 亿元，占项目公司注册资本的 30%；南京美的房
地产发展有限公司出资 1.9 亿元，占项目公司注册资本的 19%。截至报告期末，上述三方已签署
投资合作协议，并根据该协议约定注册成立项目公司、实缴首期出资。
                                        79 / 450
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3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五) 其他
√适用 □不适用
    2020 年 9 月 29 日，公司第七届董事会第九次会议审议通过《关于公司全资子公司与参股公
司诺港集团开展项目代建合作暨关联交易的议案》，公司全资子公司华夏幸福（深圳）运营管理
有限公司（以下简称“华夏幸福深圳公司”）拟与上海诺港科学集团有限公司（以下简称“诺港
集团”）开展项目代建合作，由诺港集团委托华夏幸福深圳公司上海分公司对其上海市自贸区临
港新片区 PDC1-0401 单元 H01-01 地块项目实施代建管理，公司根据向诺港集团提供的代建管理
服务，向诺港集团收取代建管理费。截至报告期末，相关方已签署代建相关协议。
十五、重大合同及其履行情况
(一)    托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
                                        80 / 450
                                                                           2020 年年度报告
           4、 担保情况
           √适用 □不适用
                                                                                                                                单位:亿元币种:人民币
                                                          公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
                                                                                                                                             是否 是否
            担保方与上                                                                                                  担保是否 担保 担保
                                                          担保发生日期     担保                担保                                          存在 为关 关联
  担保方    市公司的关          被担保方       担保金额                                                    担保类型     已经履行 是否 逾期
                                                          (协议签署日)    起始日              到期日                                         反担 联方 关系
                  系                                                                                                     完毕   逾期 金额
                                                                                                                                             保   担保
                          固安翌光科技有限公
华夏幸福   公司本部                               1.50    2016-09-19     2016-09-19       2021-09-19     连带责任担保     否     否          否    否    其他
                          司
                          苏州火炬创新创业孵                                                                                                             合营
华夏幸福   公司本部                               0.20     2020-3-11     2020-3-11           2022-1-21   连带责任担保     否     否          是    是
                          化管理有限公司                                                                                                                 公司
                          南京空港会展投资管                                                                                                             联营
京御地产   全资子公司                             1.36    2019-10-17     2019-10-17       2022-07-04     连带责任担保     否     否          是    是
                          理有限公司                                                                                                                     公司
                          武汉裕中丰房地产开                                                                                                             联营
华夏幸福   公司本部                               3.00    2020-10-26     2020-10-26       2023-10-25     连带责任保证     否     否          是    是
                          发有限公司                                                                                                                     公司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）                                                                                                           3.20
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保）                                                                                                        6.06
                                                              公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计                                                                                                                      752.42
报告期末对子公司担保余额合计（B）                                                                                                                 1,619.77
                                                           公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B）                                                                                                                                   1,625.83
担保总额占公司净资产的比例(%)                                                                                                                      177.82%
                                                                               81 / 450
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其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D）                                                                               1,176.26
担保总额超过净资产50%部分的金额（E）
上述三项担保金额合计（C+D+E）                                                                                                                  1,176.26
未到期担保可能承担连带清偿责任说明                                                                                                                       无
                                                                                   担保总额超过净资产50%部分的金额1014.64亿元，与“直接或间接为资产负债
                                                                                   率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额”重合，故上表填列时予以扣。
                                                                                   本公司及下属子公司按照房地产经营惯例为商品房购买人提供按揭贷款担保，
担保情况说明                                                                       该担保为阶段性连带责任担保，担保期限自公司、按揭银行与购房者签订的抵
                                                                                   押贷款合同生效之日起，至公司为购房者办妥《房屋所有权证》并协助按揭银
                                                                                   行办理抵押登记且将《他项权利证书》交予按揭银行之日止。截至报告期末，
                                                                                   本公司为商品房购买人提供的阶段性担保额为718.03亿元。
           (二)      委托他人进行现金资产管理的情况
           1.     委托理财情况
           (1) 委托理财总体情况
           √适用 □不适用
                                                                                                                             单位：元币种：人民币
                         类型                 资金来源             发生额                      未到期余额                 逾期未收回金额
               银行理财产品            公司自有资金                601,000,000.00
               其他类（注）            公司自有资金                                            2,113,160,536.50
           其他情况
           √适用 □不适用
                                                                        82 / 450
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       注：公司下属子公司环球产业投资有限公司出资 3.13 亿美元，委托 WingskengoLimited 进行管理，出资 0.10 亿美元，委托
       ChineseTopHoldingsLimited 进行管理，用于购买固定收益类产品，包括但不限于美元债券、美元票据、银行理财等，预期收益率 7-10%，产品期限不
       超过 3 年。详见“第十一节财务报告”之“七、合并财务报表项目注释”之“19、其他非流动金融资产”。
       (2) 单项委托理财情况
       √适用 □不适用
                                                                                                                                         单位：元币种：人民币
                                                                                                                                                  是否   未来是   减值准
                                              委托理   委托理                       报酬确   年化      预期收益        实际
              委托理财                                           资金    资金                                                                     经过   否有委   备计提
     受托人               委托理财金额        财起始   财终止                           定   收益       (如有)       收益或损     实际收回情况
                类型                                             来源    投向                                                                     法定   托理财   金额(如
                                               日期     日期                          方式    率                        失
                                                                                                                                                  程序    计划      有)
渤海银行石                                                      公司自
               结构性                         2020-    2020-             有价      保本浮动 3.20       716,800.0     706,980.9    252,000,000.0
家庄广安街                252,000,000.00                        有闲置                                                                            是     否
                存款                          5-22     6-23              证券      收益型          %             0            4   0
支行                                                            资金
中国银行股
                                                                公司自
份有限公司     结构性                         2020-    2020-             有价      保证收益 3.50       280,000.0     256,315.0
                              90,000,000.00                     有闲置                                                            90,000,000.00   是     否
安徽省分行      存款                          5-22     6-23              证券      型              %             0            7
                                                                资金
肥东支行
中国工商银
                                                                公司自
行股份有限     结构性                         2020-    2020-             有价      保本浮动 2.40       184,333.3     202,586.3
                              79,000,000.00                     有闲置                                                            79,000,000.00   是     否
公司南京栖      存款                          5-26     6-30              证券      收益型          %             3            3
                                                                资金
霞支行
中国工商银                                                      公司自
               结构性                         2020-    2020-             有价      保本浮动 2.40       130,666.6     128,876.7
行泾阳县支                    70,000,000.00                     有闲置                                                            70,000,000.00   是     否
                存款                          5-26     6-23              证券      收益型          %             7            1
行                                                              资金
                                                                                83 / 450
                                                                2020 年年度报告
                                                       公司自
中国银行武   结构性                    2020-   2020-            有价      保本浮动 2.20     117,333.3   115,726.0
                       60,000,000.00                   有闲置                                                       60,000,000.00   是   否
陟支行       存款                      5-27    6-28             证券      收益型       %           3           3
                                                       资金
中国工商银                                             公司自
             结构性                    2020-   2020-            有价      保本浮动 2.30
行泾阳县支             50,000,000.00                   有闲置                               44,722.22   44,109.58   50,000,000.00   是   否
             存款                      6-5     6-19             证券      收益型       %
行                                                     资金
                                                       公司自
中行河南省   结构性                    2020-   2020-            有价      保本浮动 2.40     350,000.0   330,800.0   150,000,000.0
                      150,000,000.00                   有闲置                                                                       是   否
分行营业部   存款                      7-14    8-18             证券      收益型       %           0           0    0
                                                       资金
中国工商银                                             公司自
             结构性                    2020-   2020-            有价      保本浮动 2.30
行泾阳县支             40,000,000.00                   有闲置                               71,555.56   60,986.31   40,000,000.00   是   否
             存款                      7-26    8-23             证券      收益型       %
行                                                     资金
中国银行股                                                                           1.5%
                                                       公司自
份有限公司   结构性                    2020-   2020-            有价      保本浮动     -    220,931.5   220,931.5
                       80,000,000.00                   有闲置                                                       80,000,000.00   是   否
安徽省分行   存款                      8-3     9-4              证券      收益型     3.15          1           1
                                                       资金
肥东支行                                                                               %
中国工商银
                                                       公司自
行股份有限   结构性                    2020-   2020-            有价      保本浮动 2.05
                        5,500,000.00                   有闲置                               10,648.61   10,648.61   5,500,000.00    是   否
公司南京栖   存款                      8-11    9-14             证券      收益型       %
                                                       资金
霞支行
中国工商银
                                                       公司自
行股份有限   结构性                    2020-   2020-            有价      保本浮动 2.05
                       31,500,000.00                   有闲置                               60,987.50   62,084.27   31,500,000.00   是   否
公司南京栖   存款                      8-14    9-17             证券      收益型       %
                                                       资金
霞支行
                                                                       84 / 450
                                                                  2020 年年度报告
                                                                                       1.5%
                                                         公司自
中国银行大   结构性                      2020-   2020-            有价      保本浮动     -
                         20,000,000.00                   有闲置                               93,712.50   62,136.80   20,000,000.00   是   否
厂支行        存款                       9-3     10-8             证券      收益型     3.15
                                                         资金
                                                                                         %
中国银行河                                               公司自
             结构性                      2020-   2020-            有价      保本浮动 2.80     147,777.7   135,273.9   100,000,000.0
南分行营业              100,000,000.00                   有闲置                                                                       是   否
              存款                       9-10    9-29             证券      收益型       %           8           8    0
部                                                       资金
中国工商银                                               公司自
             结构性                      2020-   2020-            有价      保本浮动 2.30
行泾阳县支               20,000,000.00                   有闲置                               20,444.44    8,821.92   20,000,000.00   是   否
              存款                       9-9     9-25             证券      收益型       %
行                                                       资金
中国银行股                                                                             1.5%
                                                         公司自
份有限公司   结构性                      2020-   2020-            有价      保本浮动     -    271,849.3   129,452.0
                         90,000,000.00                   有闲置                                                       90,000,000.00   是   否
安徽省分行    存款                       9-10    10-15            证券      收益型     3.15          2           5
                                                         资金
肥东支行                                                                                 %
中国银行股                                                                             1.5%
                                                         公司自
份有限公司   结构性                      2020-   2020-            有价      保本浮动     -    271,849.3   173,425.3
                         90,000,000.00                   有闲置                                                       90,000,000.00   是   否
安徽省分行    存款                       10-28   12-2             证券      收益型     3.15          2           9
                                                         资金
肥东支行                                                                                 %
                                                                                       1.5%
                                                         公司自
中国银行大   结构性                      2020-   2020-            有价      保本浮动     -
                         20,000,000.00                   有闲置                               28,767.12   28,767.12   20,000,000.00   是   否
厂支行        存款                       10-30   12-7             证券      收益型     3.15
                                                         资金
                                                                                         %
             环球产业                                    公司自
Wingsken-                                2018-   2021-            有价      保本浮动    7%-
             投资有限   313,166,700.00                   有闲置                                                                       是   否
goLimited                                8-21    9-30             证券      收益型      10%
             公司购买                                    资金
                                                                         85 / 450
                                                                        2020 年年度报告
               固定收益
               类产品
               环球产业
Chi-
               投资有限                                       公司自
neseTop-                                      2018-   2021-             有价      保本浮动   7%-
               公司购买       10,317,500.00                   有闲置                                                              是    否
Holdings-                                     8-22    9-30              证券      收益型     10%
               固定收益                                       资金
Limited
               类产品
       上表中公司下属子公司环球产业投资有限公司投资理财产品金额为 3.13 亿和 0.10 亿，币种为美元。
       其他情况
       □适用 √不适用
       (3) 委托理财减值准备
       □适用 √不适用
       2.   委托贷款情况
       (1) 委托贷款总体情况
       √适用 □不适用
                                                                                                                          单位：元币种：人民币
                   类型                资金来源                      发生额                        未到期余额          逾期未收回金额
        委托贷款                自有资金                               -205,300,100.00                865,120,000.00        1,576,899,900.00
       其他情况
       □适用 √不适用
                                                                               86 / 450
                                                                               2020 年年度报告
             (2) 单项委托贷款情况
             √适用 □不适用
                                                                                                                                         单位：元币种：人民币
                                                                                                          预期收                                        未来是
              委托                                                                                                  实际                       是否经            减值准备
                      委托贷款      委托贷款   委托贷款终     资金          资金        报酬确   年化      益                                           否有委
受托人        贷款                                                                                                 收益或     实际收回情况     过法定            计提金额
                        金额        起始日期    止日期        来源          投向        定方式   收益率   (如有)                                        托贷款
              类型                                                                                                  损失                        程序              (如有)
                                                                                                                                                         计划
                                                                                                                            目前已逾期，南京
廊坊银行股                                                                             按期付                               东方大唐置业有限
             长期    499,999,9
份有限公司                          2016-5-31 2018-2-28     自有资金   偿还贷款        息，到      15%                      公司已提供自有房   是       否
             贷款         00.00
营业部                                                                                 期还本                               地产及其附着物抵
                                                                                                                            押担保。
                                                                       南京湖南路                                           目前已逾期，南京
上海银行股                                                                             按期付
             长期    200,000,0                                         商业街项目                                           东方大唐置业公司
份有限公司                          2016-9-30 2018-3-26     自有资金                   息，到      15%                                         是       否
             贷款         00.00                                        的建设及归                                           已提供土地使用权
南京分行                                                                               期还本
                                                                       还外部借款                                           抵押担保。
中国银行股                                                                                                                  目前已逾期，长城
                                                                                       按期付
份有限公司   短期    176,900,0                                         偿还贷款补                                           重型机械制造有限
                                    2016-7-15 2017-7-14     自有资金                   息，到       8%                                         是       否
廊坊燕郊开   贷款         00.00                                        充流动资金                                           公司已提供土地使
                                                                                       期还本
发区支行                                                                                                                    用权抵押担保。
                                                                                                                            目前已逾期,百世
三河蒙银村                                                                             按期付
             短期    110,000,0                                         补充流动资                                           金谷实业有限公司                     40,000,0
镇银行股份                          2017-1-11 2019-1-10     自有资金                   息，到      12%                                         是       否
             贷款         00.00                                        金                                                   已提供土地使用权                     00
有限公司                                                                               期还本
                                                                                                                            抵押担保。
                                                                                    87 / 450
                                                                           2020 年年度报告
三河蒙银
                                                                                  按期付
村镇银行     短期   290,000,0                                     补充流动资                                              290,000,
                                2017-1-11 2019-1-10    自有资金                   息，到     12%   目前已逾期   是   否
股份有限     贷款      00.00                                      金                                                      000
                                                                                  期还本
公司
中国农业银
                                                                                  按期付
行股份有限   长期   230,000,0                                     项目前期拆
                                2017-1-18 2021-10-17   自有资金                   息，到     12%   未到期       是   否
公司上海南   贷款      00.00                                      迁成本支付
                                                                                  期还本
汇支行
中国农业银                                                        惠南镇 28
                                                                                  按期付
行股份有限   长期   215,000,0                                     号街坊 22/1
                                2017-3-7   2021-9-6    自有资金                   息，到     12%   未到期       是   否
公司上海南   贷款      00.00                                      丘地块的开
                                                                                  期还本
汇支行                                                            发建设
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                                                                                  按期付
行股份有限   长期   281,700,0                                     项目前期拆
                                2017-4-28 2021-9-27    自有资金                   息，到     12%   未到期       是   否
公司上海南   贷款      00.00                                      迁成本支付
                                                                                  期还本
汇支行
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                                                                                  按期付
行股份有限   长期   39,000,00                                     项目前期拆
                                2019-1-21 2021-9-27    自有资金                   息，到     12%   未到期       是   否
公司上海南   贷款       0.00                                      迁成本支付
                                                                                  期还本
汇支行
中国农业银
                                                                                  按期付
行股份有限   长期   13,000,00                                     项目前期拆
                                2019-2-18 2021-9-27    自有资金                   息，到     12%   未到期       是   否
公司上海南   贷款       0.00                                      迁成本支付
                                                                                  期还本
汇支行
                                                                               88 / 450
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中国农业银
                                                                                       按期付
行股份有限   长期       86,420,00    2019-12-                          项目前期拆
                                                2021-9-27   自有资金                   息，到   12%                未到期              是      否
公司上海南   贷款             0.00   26                                迁成本支付
                                                                                       期还本
汇支行
                                                                                                                   目前已逾期，南京
                                                                                       按期付
上海银行南   短期       100,000,0    2017-11-                          归还关联方                                  东方大唐置业公司
                                                2018-5-30   自有资金                   息，到   15%                                    是      否
京分行       贷款            00.00   30                                借款                                        已提供土地使用权
                                                                                       期还本
                                                                                                                   抵押担保。
                                                                                                                   目前已逾期，南京
上海银行股                                                                             按期付
             短期       200,000,0                                      归还关联方                                  东方大唐置业公司
份有限公司                           2018-3-26 2018-9-26    自有资金                   息，到   15%                                    是      否
             贷款            00.00                                     借款                                        已提供土地使用权
南京分行                                                                               期还本
                                                                                                                   抵押担保。
             其他情况
             □适用 √不适用
             (3) 委托贷款减值准备
             √适用 □不适用
             注 1：2017 年 1 月，公司与三河蒙银村镇银行股份有限公司、三河市燕郊空港物流有限公司签署委托贷款合同，贷款本金 2.9 亿元，贷款期限 12 个
             月，利率为固定年利率 12%，本期计提减值准备 290,000,000 元。
             注 2:2017 年 1 月，公司与三河蒙银村镇银行股份有限公司、百世金谷实业有限公司签署委托贷款合同，贷款本金 1.1 亿元，贷款期限 12 个月，利率为
             固定年利率 12%，本期计提减值准备 40,000,000 元。
             3.   其他情况
             □适用 √不适用
                                                                                    89 / 450
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(三)    其他重大合同
□适用 √不适用
十六、其他重大事项的说明
√适用 □不适用
    1、报告期内，公司对外投资进展情况如下：
    根据公司 2019 年第十四次临时股东大会批准，自 2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日期
间，公司实施对外投资设立全资或控股子公司，或对公司全资子公司及实际控制的非全资子公司
以现金或债权转股权等方式增资，出资额度合计约为人民币 6,121,290.73 万元。
    2、报告期内，公司购买经营性用地情况如下：
    根据《公司章程》和董事会、股东大会的授权和批准，自 2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月
31 日期间，公司通过股权并购或股权合作方式、参加土地管理部门组织的土地招标拍卖挂牌方式
及法律法规允许的其他国有土地出让方式，获取土地使用权面积 3,725,062.17 平方米，成交金额
41,792,063,502 元。
    3、报告期内，公司在投资者保护及投资者接待方面的工作情况如下：
    报告期内，公司与广大投资者保持着良好积极的沟通。公司多次接待投资者对业务范围内的
产业新城项目及住宅项目进行实地调研，帮助投资者更加直观地了解公司业务发展情况。报告期
内，公司还积极参加了由中国证监会河北监管局举办的“河北辖区上市公司 2020 年度投资者网
上集体接待日暨全国投资者保护宣传日”活动，集中回答投资者的问题，与投资者进行互动交
流。公司董事会办公室还通过电话、电子邮件、上海证券交易所 e 互动投资者交流平台等方式接
受投资者的意见与咨询，针对投资者的疑问予以适当解答。公司还不断完善官方网站中投资者关
系栏目，方便广大投资者浏览公司信息。公司认真、积极接待投资者的调研，主要通过会议沟
通、实地调研的方式接待了金历投资、国泰君安等机构投资者。
    4、2016 年非公开发行股票募集资金使用情况
    截至本报告披露日，公司 2016 年非公开发行股票募集资金的投资项目均已建设完成，节余募
集资金（包括利息收入）为 32,701.05 万元，低于本次募集资金净额 689,374.08 万元的 5%，公
司根据《上海证券交易所上市公司募集资金管理办法》的相关规定，将节余募集资金用于永久补
充流动资金。
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十七、积极履行社会责任的工作情况
(一)    上市公司扶贫工作情况
□适用 √不适用
(二)   社会责任工作情况
√适用 □不适用
    报告期内公司积极履行社会责任，投身公益，报告期内对外捐赠公益、抗疫、救灾等款项为
9,266.77 万元。具体内容详见公司发布的《2020 年度社会责任报告》。
    2020 年，公司累计向武汉、孝感等疫情严重地区和全国其他地区捐款 3,400 万元，并捐赠医
用隔离衣、口罩、酒精等抗疫物资，助力疫情防控工作。公司高度重视全国各地产业新城疫情防
控情况，全资子公司幸福基业物业服务有限公司全力服务 59 个产业新城疫情防控工作，覆盖 107
个市政项目、120 余家产业园区、1100 余家入园企业和 138 个住宅项目，守护一方平安；产业新
城商业对所有在营商户实行 1 个月租金减半政策，减轻商户经营压力；产业新城幸福学校开展多
方面防疫工作，确保校园安全；幸福志愿者们行动起来，在政府集中领导下，开展各类疫情防控
志愿服务。
    2020 年夏，南方遭遇严重汛情。公司主动承担社会责任，相关区域积极参与汛情防控工作，
保障产业新城居民和入驻企业的安全。湖北累计降雨量为 1961 年以来同期最多，新洲、孝感、团
风、嘉鱼等区域公司在防汛部门的统一领导下，制定应急响应机制，在水位线不断上升的江、河、
湖边定点巡逻，摸排汛情，排查安全隐患，守护居民和入驻企业的平安。
    2021 年初，国内疫情呈零星散发的趋势。河北石家庄、邢台、廊坊等地防控形势严峻复杂，
防控措施升级。公司坚决落实中央和省委决策部署，协调推进产业新城建设运营和疫情防控，石
家庄、廊坊、固安、霸州、香河等防疫重点区域，充分发挥党组织的战斗堡垒和党员的先锋模范
作用，在地方党委政府指挥调配下，细致做好防疫宣传引导、登记排查、核酸检测等工作；幸福
物业人时刻坚守一线岗位，积极配合政府部门，守护产业新城幸福家园。
    公司深入开展“幸福志愿者”志愿服务，提升志愿服务专业能力，推进幸福志愿常态化。廊
坊、嘉善等地志愿者主动作为，积极参与环境整治、秩序维护等活动，助力所在城市成功创建全
国文明城市。“幸福志愿者”项目荣获第十五届人民社会责任奖年度案例奖、2020 第二届中国益
公司年度案例等奖项。
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   (三)     环境信息情况
   1.     属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
   √适用 □不适用
   (1) 排污信息
   √适用 □不适用
         本公司及重要子公司均不属于环保部门公布的重点排污单位。本公司的其他子公司中，属于
   环境保护部门公布的重点排污单位的子公司及单位为固安九通基业公用事业有限公司运营管理的
   第一热源厂、第二热源厂；大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司运营管理的南区热源厂、北区
   热源厂、南区污水处理厂、北区污水处理厂、廊坊津港投资有限公司运营的津霸污水处理厂项目，
   廊坊市荣华建设投资开发有限公司运营的广阳经开区污水厂。
         1、固安九通基业公用事业有限公司运营管理的第一热源厂主要污染物为烟气、废水、噪声、
    固废，具体如下表：
污染物                     污染物                                                           排污许可证
            排放口                      排放方式              排放值        执行标准
类别                         名称                                                           审批排放量
              烟囱           SO2       有组织排放         ≤35mg/m                          86.951t/a
                                                                        《河北省地方标准
  烟气        烟囱           NOX       有组织排放         ≤80mg/m                          85.554t/a
                                                                        DB13/5161-2020》
              烟囱         颗粒物      有组织排放         ≤10mg/m                            3.304t/a
          废水排放口         COD         间断排放           500mg/L     污水综合排放标准         —
  废水
          废水排放口         氨氮        间断排放           45mg/L         GB8978-1996           —
                                                                        《工业企业厂界环
                                                        昼 65dB（A）
 噪声          —          稳态噪声        —                           境噪声排放标准》        —
                                                        夜 55dB（A）
                                                                          GB12348-2008
          热力生产单元       炉灰       委托利用                —             —             4900t/a
          热力生产单元       炉渣       委托利用                —             —            14600t/a
 固废     热力生产单元     脱硝石膏     委托处置                —             —             254t/a
                           废脱硝催
          热力生产单元                  委托处置                —             —             120t/a
                             化剂
         2、固安九通基业公用事业有限公司运营管理的第二热源厂主要污染物为烟气、废水、噪
   声、固废，具体如下表：
污染物                     污染物                                                           排污许可证
             排放口                    排放方式           排放值           执行标准
  类别                       名称                                                           审批排放量
             烟囱            SO2      有组织排放        ≤35mg/m                             89.767t/a
                                                                        《河北省地方标准
 烟气        烟囱            NOX      有组织排放        ≤80mg/m                            112.209t/a
                                                                        DB13/5161-2020》
             烟囱          颗粒物     有组织排放        ≤10mg/m                             16.831t/a
           废水排放口        COD        间断排放          500mg/L        污水综合排放标准       —
 废水
           废水排放口        氨氮       间断排放          45mg/L            GB8978-1996         —
                                                                       《工业企业厂界环境
                           稳态噪                     昼 65dB（A）
 噪声          —                        —                              噪声排放标准》         —
                             声                       夜 55dB（A）
                                                                           GB12348-2008
          热力生产单元       炉灰      委托利用               —                —           4850.4t/a
          热力生产单元       炉渣      委托利用               —                —          19401.6t/a
 固废
                           脱硝石
          热力生产单元                 委托处置               —              —             39.95t/a
                             膏
                                                   92 / 450
                                                2020 年年度报告
                            废脱硝
          热力生产单元                 委托处置                —                  —                    120t/a
                            催化剂
         3、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司运营管理的南区热源厂，主要污染物为废气、噪
  声、固废，具体如下表：
污染物                                                                                               排污许可证
          排放口     污染物名称         排放方式               排放值             执行标准
  类别                                                                                               审批排放量
                       二氧化硫        有组织排放       ≤35mg/Nm3           《锅炉大气污染物排      86.44t/a
                       氮氧化物        有组织排放       ≤80mg/Nm3           放标准》DB13/5161-      86.44t/a
                         颗粒物        有组织排放       ≤10mg/Nm3                 2020）            13.17t/a
 废气      烟囱
                       烟气黑度        有组织排放       1级                  《锅炉大气污染物排      /
                                                                              放标准》GB13271-
                     汞及其化合物      有组织排放       ≤0.05mg/Nm3                                 /
                                                                                      2014
 类别      位置                      时段                                         执行标准
                                                               东侧厂界噪声值执行《工业企业厂界环境噪声排
                     昼间（06 至 22）≤65-70dB（A）
                                                               放标准》（GB12348-2008）中 4 类标准，南、西、
 噪声      厂界
                                                               北侧厂界噪声值实行《工业企业厂界环境噪声排
                       夜间（22 至 06）≤55dB（A）
                                                               放标准》（GB12348-2008）中 3 类标准
            固体废物                    产生量
 类别                       类别                            委托单位名称                     执行标准
              名称                     （t／a）
                                                                                 《中华人民共和国固体废物
                          一般工业                     北京京北日新低硫煤
              炉渣                     15960.24                                  污染环境防治法》等国家及河
                          固体废物                             炭经营中心
                                                                                 北省的有关规定
                                                                                 《中华人民共和国固体废物
                          一般工业                     北京京北日新低硫煤
            脱硫石膏                    1304.65                                  污染环境防治法》等国家及河
                          固体废物                             炭经营中心
 固废                                                                            北省的有关规定
                                                                                 《中华人民共和国固体废物
                          一般工业                     北京京北日新低硫煤
            除尘粉尘                   2994.705                                  污染环境防治法》等国家及河
                          固体废物                             炭经营中心
                                                                                 北省的有关规定
            废脱硝催                                   河北欣芮再生资源利
                          危险废物          66．3                                ／
              化剂                                             用有限公司
         4、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司运营管理的北区热源厂，主要污染物为废气、废
  水、噪声、固废，具体如下表：
 污染物                                                                                           排污许可证
            排放口     污染物名称      排放方式            排放值              执行标准
   类别                                                                                           审批排放量
                         二氧化硫     有组织排放      ≤35mg/Nm3            《锅炉大气污染物     24.117t/a
                         氮氧化物     有组织排放      ≤80mg/Nm3              排放标准》         34.08t/a
  废气       烟囱
                          颗粒物      有组织排放      ≤10mg/Nm3            DB13/5161-2020）     6.16t/a
                         烟气黑度     有组织排放      1级                   《锅炉大气污染物     /
                                                    93 / 450
                                                2020 年年度报告
                       汞及其化合                                                 排放标准》
                                       有组织排放       ≤0.05mg/Nm3                                  /
                          物                                                   GB13271-2014
                         pH 值             间接排放     6-9
                       化学需氧量          间接排放     ≤500mg/L
           废水总         氨氮             间接排放     /                    《污水综合排放标
 废水
           排放口        悬浮物            间接排放     ≤400mg/L            准》GB8978-1996
                       五日生化需
                                           间接排放     ≤300mg/L
                          氧量
类别     位置                       时段                                             执行标准
                 昼间（06 至 22）≤65dB（A）                          《工业企业厂界环境噪声排放标准》
噪音     厂界
                 夜间（22 至 06）≤55dB（A）                       （GB12348-2008）（排污许可证执行标准）
类别      固体废物名称              类别         产生量              类别                  固体废物名称
                                                                                   《中华人民共和国固体废物
                            一般工业固体                         北京京北日新低
                炉渣                              1001                             污染环境防治法》等国家及
                                    废物                         硫煤炭经营中心
                                                                                   河北省的有关规定
                                                                                   《中华人民共和国固体废物
                            一般工业固体                         北京京北日新低
           脱硫石膏                               100                              污染环境防治法》等国家及
                                    废物                         硫煤炭经营中心
固废                                                                               河北省的有关规定
                                                                                   《中华人民共和国固体废物
                            一般工业固体                         北京京北日新低
          除尘粉尘污泥                            1275                             污染环境防治法》等国家及
                                    废物                         硫煤炭经营中心
                                                                                   河北省的有关规定
                                                                 河北欣芮再生资
          废脱硝催化剂           危险废物         35.7                                           ／
                                                                 源利用有限公司
        5、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司运营管理的南区污水厂主要污染物为废水、废
 气、噪声、固废，具体如下表：
 污染物                                                                                         排污许可证审批
             排放口      污染物名称          排放方式            排放值        执行标准
   类别                                                                                             排放量
                            CODCr           有组织排放        ≤50mg/L
                            BOD5            有组织排放        ≤10mg/L                          TN（10.95 吨/
                                                                            《城镇污水处理
                               SS           有组织排放        ≤10mg/L                         年）；COD（36.49
            南区污水                                                        厂污染物排放标
                                                              ≤5（8）                          吨/年）；NH3-N
  废水      厂出水排        氨氮            有组织排放                      准》（GB18918—
                                                                  mg/L                         （3.65 吨/年）；
                放口                                                        2002）表 1 一级
                            总磷            有组织排放        ≤0.5mg/L                         TP（0.365 吨/
                                                                                  A 标准
                            总氮            有组织排放        ≤15mg/L                                年）。
                               pH           有组织排放             6-9
            臭气排放      臭气浓度          有组织排放           ≤2000
  废气
                 筒            氨           有组织排放        ≤4.9Kg/h
                                                      94 / 450
                                        2020 年年度报告
                                                                     恶臭污染物排
                           硫化氢   有组织排放        ≤0.33Kg/h       放标准
                                                                      GB14554-93
污染物                                        生产时段                     厂界噪声排放限值
         噪声类别      执行标准
 类别                                  昼间               夜间       昼间 dB（A）      夜间 dB（A）
                     《工业企业厂
         稳态噪声                     06 至 22           22 至 06        60                    50
                     界环境噪声排
 噪声    频发噪声      放标准》         否                  否            -                     -
                       （GB12348-
         偶发噪声        2008）         否                  否            -                     -
污染物
                 污染物名称             自行处置（t/a）                       委托处置（t/a）
 类别
                   格栅渣                         0                                72.99
 固废               沉渣                          0                                364.95
                    污泥                          0                                948.87
    6、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司运营管理的北区污水厂主要污染物为废水、废
气、噪声、固废，具体如下表：
污染物                     污染物                                                       排污许可证审
          排放口                    排放方式              排放值        执行标准
  类别                       名称                                                         批排放量
                           CODCr    有组织排放           ≤50mg/L                       TN（10.93 吨/
                            BOD5    有组织排放           ≤10mg/L      《城镇污水处          年）；COD
                             SS     有组织排放           ≤10mg/L      理厂污染物排         （36.42 吨/
         北区污水
                            氨氮    有组织排放        ≤5（8）mg/L       放标准》           年）；NH3-N
 废水    厂出水排
                            总磷    有组织排放           ≤0.5mg/L      （GB18918—          （3.64 吨/
           放口
                            总氮    有组织排放           ≤15mg/L      2002）表 1 一          年）;TP
                                                                         级 A 标准          （0.364 吨/
                             pH     有组织排放              6-9                               年）。
                       臭气浓度     有组织排放            ≤2000      恶臭污染物排
         臭气排放
 废气                        氨     有组织排放           ≤4.9Kg/h       放标准
            筒
                           硫化氢   有组织排放         ≤0.33Kg/h      GB14554-93
污染物                                        生产时段                        厂界噪声排放限值
         噪声类别      执行标准
 类别                                 昼间                 夜间        昼间 dB（A）         夜间 dB（A）
         稳态噪声     《工业企业     06 至 22             22 至 06            60                50
         频发噪声     厂界环境噪        否                  否                -                     -
                        声排放标
 噪声
                           准》
         偶发噪声     （GB12348-        否                  否                -                     -
                          2008）
污染物
                 污染物名称              自行处置（t/a）                       委托处置（t/a）
 类别
 固废               污泥                           0                                  949
                                              95 / 450
                                                      2020 年年度报告
         7、廊坊津港投资有限公司运营管理的津霸污水处理厂，主要污染物为废水、废气、噪声，
   具体如下表：
           排放口
污染物                 排放        污染物名                                                               排污许可证
           数量及                                  排放方式               排放值         执行标准
类别                       口            称                                                               审批排放量
               位置
                                         COD       直接排放              ≤50mg/L
               1个                                                                    《城镇污水处理      COD：3.65
                                        氨氮       直接排放              ≤5mg/L
           位于厂      出水                                                           厂污染物排放标          吨/年
 废水                                   总磷       直接排放             ≤0.5mg/L
           区东南          口                                                          准（GB18918-      氨氮：0.365
                                        总氮       直接排放              ≤15mg/L
               角                                                                     2002）》一级 A          吨/年
                                         SS        直接排放              ≤10mg/L
                       光氧              氨       有组织排放            ≤4.9kg/h     《恶臭污染物排          ——
           2 个分      催化             H2-S      有组织排放            ≤0.33kg/h       放标准》             ——
           别位于      P1 出                                                          （GB14554-93）
           厂区西          口      臭气浓度       有组织排放              ≤2000         表 2 标准            ——
 废气
           北角和      光氧              氨       有组织排放            ≤4.9kg/h     《恶臭污染物排          ——
           厂区东      催化             H2-S      有组织排放            ≤0.33kg/h       放标准》             ——
               北角    P2 出                                                          （GB14554-93）
                           口      臭气浓度       有组织排放              ≤2000         表 2 标准            ——
类别           位置                                 时段                                           执行标准
                                               昼间≤65dB（A）
 噪声          厂界                                                                       GB12348-20083 类标准
                                               夜间≤55dB（A）
         8、廊坊市荣华建设投资开发有限公司运营管理的广阳经开区污水厂主要污染物为废水、废
   气、、噪声、固废，具体如下表：
    污染物          排放        污染物名                                                             排污许可证
                                                排放方式               排放值         执行标准
    类别              口            称                                                               审批排放量
                                  CODCr        有组织排放     ≤30mg/L
                                  BOD5         有组织排放     ≤6mg/L
                                   SS          有组织排放     ≤5mg/L
                                  氨氮         有组织排放     ≤1.5（2.5）mg/L
                                  总磷         有组织排放     ≤0.3mg/L              《北京市城
                                  总氮         有组织排放     ≤15mg/L               镇污水处理
                                                                                                      CODcr：
                                   pH          有组织排放               6-9          厂水污染物
                    九干                                                                              2.738t/a
        废水                                                                         排放标准》
                    渠           烷基汞        有组织排放              ≤0mg/l                         NH3-N：
                                                                                     （DB11/890-
                                 六价铬        有组织排放         ≤0.05mg/l         2012）B 标       0.137t/a
                                  总铬         有组织排放          ≤0.1mg/l             准
                                  总汞         有组织排放        ≤0.001mg/l
                                  总铅         有组织排放         ≤0.05mg/l
                                 石油类        有组织排放          ≤0.5mg/l
                                  总砷         有组织排放         ≤0.05mg/l
                                                            96 / 450
                                        2020 年年度报告
 污染物   排放    污染物名                                                            排污许可证
                                  排放方式                排放值          执行标准
 类别       口        称                                                              审批排放量
                  阴离子表
                              有组织排放              ≤0.3mg/l
                  面活性剂
                  粪大肠菌
                              有组织排放          ≤1000（MPN/L）
                   群数
                  动植物油    有组织排放              ≤0.5mg/l
                   色度       有组织排放                   ≤15
                   总镉       有组织排放                  ≤0.05
                                                              《城镇污水
                  臭气浓度    有组织排放                  ≤20 倍
                                                              处理厂污染
                                                                物排放标
  废气              氨        无组织排放      ≤1.5mg/m3          准》
                                                             （GB18918—
                  硫化氢      无组织排放       0.06mg/m3      2002）表 4
                                                                二级标准
  类别    位置                       时段                              执行标准
                               昼间≤65dB（A）               《工业企业厂界环境噪声排
  噪声    厂界                                               放标准》（GB12348-2008）
                               夜间≤55dB（A）
                                                                         3类
  类别              污染物名称                              执行标准
                                            《城镇污水处理厂污泥处置混合填埋用泥质》
                      脱水污泥
                                                       （GB/t23485—2009）
  固废
                                                   《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》
                       生活垃圾
                                                                      （2005.4.1）
(2) 防治污染设施的建设和运行情况
√适用 □不适用
    1、固安九通基业公用事业有限公司的第一热源厂防治污染设施的建设和运行情况如下：
 序号         名称              位置                        运行                    备注
   1      布袋除尘系统        脱硝塔南侧                  运行良好           2015 年 11 月投运
   2        脱硫系统         引风机间南侧                 运行良好           2015 年 11 月投运
   3        脱硝系统          锅炉房南侧                  运行良好           2016 年 11 月投运
   4      湿电除尘系统        锅炉房南侧                  运行良好           2019 年 11 月投运
    2、固安九通基业公用事业有限公司的第二热源厂防治污染设施的建设和运行情况如下：
 序号         名称                  位置                     运行                   备注
   1      布袋除尘系统            脱硝塔南侧               运行良好          2015 年 11 月投运
   2        脱硫系统              除尘塔北侧               运行良好          2015 年 11 月投运
   3        脱硝系统          引风机间北侧                 运行良好          2016 年 11 月投运
   4      湿电除尘系统        锅炉房的北侧                 运行良好          2019 年 11 月投运
                                               97 / 450
                                          2020 年年度报告
   3、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司南区热源厂防治污染设施的建设和运行情况如
下：
 序号           名称                 位置                    运行                备注
   1        布袋除尘系统           锅炉房西侧               运行良好       2015 年 11 月投运
   2          脱硫系统          引风机间西侧                运行良好       2013 年 11 月投运
   3          脱硝系统             锅炉房西侧               运行良好       2017 年 11 月投运
   4        湿电除尘系统           锅炉房西侧               运行良好       2019 年 11 月投运
   4、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司北区热源厂防治污染设施的建设和运行情况如
下：
  序号            名称                    位置                  运行              备注
   1          布袋除尘系统           锅炉房西侧               运行良好     2014 年 11 月投运
   2            脱硫系统            引风机间西侧              运行良好     2014 年 11 月投运
   3            脱硝系统             锅炉房西侧               运行良好     2017 年 11 月投运
   4          湿电除尘系统           锅炉房西侧               运行良好     2019 年 11 月投运
   5、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司南区污水处理厂防治污染设施的建设和运行情况
如下：
  序号             名称                     位置                 运行             备注
       1       臭气处理系统           一体化池南侧             运行良好      2019 年 1 月投运
   6、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司北区污水处理厂防治污染设施的建设和运行情况
如下：
  序号            名称                    位置                  运行              备注
       1      臭气处理系统          一体化池南侧              运行良好      2019 年 1 月投运
   7、廊坊津港投资有限公司津霸污水处理厂防治污染设施的建设和运行情况如下：
  序号                      名称                               位置              运行
   1                   光氧催化 P1 出口                      厂区西侧          运行良好
   2                   光氧催化 P2 出口                      厂区东侧          运行良好
           污水提升泵、生化池、沉淀池、滤布滤
   3                                                           厂区       局部改造、调试阶段
                        池、压滤机房
   8、廊坊市荣华建设投资开发有限公司广阳经开区污水厂防治污染设施的建设和运行情况如
下：
  序号                   名称                    位置           运行             备注
                                                 98 / 450
                                      2020 年年度报告
         污水提升泵、调节池、一体化
   1      MBBR 处理设备、紫外消毒设       厂区          运行良好   2017 年 11 月投入运营
                  备、压滤机房
(3) 建设项目环境影响评价及其他环境保护行政许可情况
√适用 □不适用
    1、固安九通基业公用事业有限公司的第一热源厂环评批复编号：廊环管[2012]62 号；
    2、固安九通基业公用事业有限公司的第二热源厂环评批复编号：廊环管[2011]108 号；
    3、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司南区热源厂环评批复编号：大环管[2011]1230
号；认定或备案文件文号：廊环函[2016]325 号；
    4、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司北区热源厂环评批复编号：大环管[2014]0828
号；
    5、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司大厂南区污水处理厂环评批复编号：廊环管
[2014]120 号
    6、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司大厂北区污水处理厂环评批复编号：廊环管
[2013]172 号；
    7、廊坊津港投资有限公司津霸污水处理厂项目环评批复编号：霸环管[2017]13-1 号；
    8、廊坊市荣华建设投资开发有限公司广阳经济开发区污水处理厂项目（一期）环评批复编
号：廊广环审[2017]076 号。
(4) 突发环境事件应急预案
√适用 □不适用
    1、固安九通基业公用事业有限公司的固安第一、第二热源厂编制了《突发环境事故应急预
案》，并于 2019 年在廊坊市环境保护局进行了备案，备案编号分别是 131022-2019-006-L 与
131022-2019-014-L；
    2、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司南区热源厂、北区热源厂均编制了《突发环境事
故应急预案》，并于 2017 年在廊坊市生态环境局进行了备案；
    3、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司南区污水处理厂、北区污水处理厂编制了《突发
环境事故应急预案》，并于 2018 年 11 月 5 日在大厂回族自治县环境保护局进行了备案；
                                          99 / 450
                                               2020 年年度报告
    4、廊坊津港投资有限公司津霸污水处理厂项目编制了《突发事故应急预案》涵盖突发停电
应急处理、进出水水质超标应急处理、火宅事故触电事故、中毒事故、泥水事故、设备故障、生
产运行异常事故、防风防汛应急处理；
    5、廊坊市荣华建设投资开发有限公司广阳经开区污水厂项目编制了《突发环境事故应急预
案》，并于 2020 年 7 月 31 日在廊坊市生态环境保护局广阳区分局进行了备案，备案编号分别是
131003-2020-098-L。
(5) 环境自行监测方案
√适用 □不适用
        1、固安九通基业公用事业有限公司在环保管理上建立了一套完整的环境保护制度，并依据
相关要求在污染物（废气）排放口安装了在线检测设备，日常维护运营由第三方运营单位负责，
并委托第三方检测机构每供暖季对在线设备进行比对监测。
    固安九通基业公用事业有限公司的固安第一、第二热源厂：
污染物类别     排放口        污染物名称          自动检测          人工检测               外部检测
                                   烟尘                           运营单位技术    环境监测公司在 2020
   大气           烟囱           二氧化硫   每分钟连续监测        人员每周比对    年 4 季度和 2021 年 1
                                 氮氧化物                           校验一次      季度比对监测两次
    2、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司南区热源厂、北区热源厂在环保管理上建立了一
套完整的环境保护制度，并依据相关要求在污染物（废气）排放口安装了在线检测设备，日常维
护运营由第三方运营单位负责，环保局每供暖季对在线设备进行比对监测。
污染物               污染物
          排放口                    自动检测           人工检测                外部检测          厂站
  类别                 名称
                                    每分钟连     运行单位技术人员每     环境监测公司每季       南、北区
                    二氧化硫
                                    续监测         周比对校验一次       度比对监测一次           热源厂
                                    每分钟连     运行单位技术人员每     环境监测公司每季       南、北区
                    氮氧化物
                                    续监测         周比对校验一次       度比对监测一次           热源厂
                                    每分钟连     运行单位技术人员每     环境监测公司每季       南、北区
 废气      烟囱      颗粒物
                                    续监测         周比对校验一次       度比对监测一次           热源厂
                                                 运行期间每季度请外                            南、北区
                    烟气黑度
                                                 部单位进行检测一次                              热源厂
                    汞及其化                     运行期间每季度请外                            南、北区
                         合物                    部单位进行检测一次                              热源厂
                                                 每年请外部单位进行                            南、北区
 噪声      厂界          噪声
                                                     检测一次                                    热源厂
          废水总                                 每月请外部单位进行                            北区热源
 废水                    pH 值
          排放口                                     检测一次                                      厂
                                                  100 / 450
                                            2020 年年度报告
                    化学需氧                    每月请外部单位进行                         北区热源
                        量                          检测一次                                     厂
                                                每月请外部单位进行                         北区热源
                       氨氮
                                                    检测一次                                     厂
                                                每月请外部单位进行                         北区热源
                      悬浮物
                                                    检测一次                                     厂
                    五日生化                    每月请外部单位进行                         北区热源
                      需氧量                        检测一次                                     厂
    3、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司南区污水处理厂、北区污水处理厂在环保管理上建
立了一套完整的环境保护制度，并依据相关要求在污染物（废水）进水口、排放口安装了在线检
测设备，日常维护运营由第三方运营单位负责，并委托第三方检测机构每季度对在线设备进行比
对监测。
  污染物                 污染物
             排放口                    自动检测                人工检测             外部检测
    类别                 名称
                                     每两小时连        运行单位技术人员每      环境监测公司每季度
             污水厂           COD
                                     续监测              周比对校验一次           比对监测一次
   废水      出水排
               放口                  每两小时连        运行单位技术人员每      环境监测公司每季度
                             氨氮
                                     续监测              周比对校验一次           比对监测一次
   4、廊坊津港投资有限公司津霸污水处理厂项目在环保管理上建立了一套完整的环境保护制度，
并依据相关要求在污染物（废水）排放口安装了在线检测设备，日常维护运营由第三方运营单位
负责，并委托第三方检测机构每季度对在线设备进行比对监测。
 污染物
             排放口      污染物名称         自动检测             人工检测           外部检测
  类别
                                                              运行单位技术人
                         COD、氨氮、       每 2 小时自                         第三方检测机构每季
  废水       出水口                                           员每周比对校验
                         总磷、总氮        动检测                                度比对检测一次
                                                                   一次
    5、固安九通基业公用事业有限公司廊坊市广阳分公司广阳经开区污水厂在环保管理上建立了
一套完整的环境保护制度，并依据相关要求在污染物（废水）排放口安装了在线检测设备，日常
维护运营由第三方运营单位负责，并委托第三方检测机构每月度对厂区出水水质进行检测。
污染物                 污染物
           排放口                   自动检测                 人工检测               外部检测
 类别                   名称
                                                                               第三方监测公司每月检
                                                 运行单位技术人员每周巡
                                                                               测一次；第三方监测公
                                    每 2 小时    检不低于一次，每周用标
 废水      总排口       COD                                                     司每季度比对监测一
                                    连续监测     样对比不低于一次，每月
                                                                               次；市环保部门每年监
                                                 对仪器校准不低于一次。
                                                                                 督性监测一次。
                                                 101 / 450
                                      2020 年年度报告
(6) 其他应当公开的环境信息
□适用 √不适用
2.     重点排污单位之外的公司的环保情况说明
□适用 √不适用
3.     重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明
□适用 √不适用
4.     报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四)     其他说明
□适用 √不适用
十八、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
                                         102 / 450
                                                        2020 年年度报告
                                      第六节         普通股股份变动及股东情况
             一、 普通股股本变动情况
             (一)    普通股股份变动情况表
             1、 普通股股份变动情况表
                                                                                                   单位：股
                      本次变动前                       本次变动增减（＋，－）                     本次变动后
                                          发
                                   比例   行   送                                                              比例
                     数量                           公积金转股         其他        小计           数量
                                   (%)    新   股                                                              (%)
                                          股
一、有限售                                                                 -
                    34,063,000     1.13              9,552,000                  -13,697,720     20,365,280      0.52
条件股份                                                          23,249,720
1、国家持
股
2、国有法
人持股
3、其他内                                                                  -
                    31,863,000     1.06              8,892,000                  -14,357,720     17,505,280      0.45
资持股                                                            23,249,720
其中：境内
非国有法人
持股
      境内                                                                 -
                    31,863,000     1.06              8,892,000                  -14,357,720     17,505,280      0.45
自然人持股                                                        23,249,720
4、外资持
                     2,200,000     0.07                660,000                     660,000       2,860,000      0.07
股
其中：境外
法人持股
      境外
                     2,200,000     0.07                660,000                     660,000       2,860,000      0.07
自然人持股
二、无限售
条件流通股   2,979,222,909       98.87              893,766,873   20,365,280    914,132,153   3,893,355,062    99.48
份
1、人民币
             2,979,222,909       98.87              893,766,873   20,365,280    914,132,153   3,893,355,062    99.48
普通股
2、境内上
市的外资股
3、境外上
市的外资股
4、其他
                                                           103 / 450
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三、普通股
             3,013,285,909     100            903,318,873   -2,884,440   900,434,433   3,913,720,342     100
股份总数
             注：上表中有限售条件股份中，包括 2020 年 12 月 30 日召开的 2020 年第十次临时股东大会审议
             通过的拟回购注销的 48.36 万股限制性股票。该部分限制性股票截至报告期末尚未办理完成回购
             注销手续。
             2、 普通股股份变动情况说明
             √适用 □不适用
             （1）限制性股票回购注销
                 1）2020 年 5 月 20 日，公司 2019 年年度股东大会审议通过了《关于注销部分股票期权和回
             购注销部分限制性股票的议案》，同意回购注销 14 名离职激励对象持有的已获授但尚未解除限售
             的 222.30 万股限制性股票。2020 年 6 月 19 日，公司完成上述限制性股票的回购注销手续，有限
             售条件股份和股份总数均减少 222.30 万股。
                 2）2020 年 6 月 30 日,公司 2020 年第三次临时股东大会审议通过了《关于注销部分股票期权
             和回购注销部分限制性股票的议案》,同意回购注销 4 名离职的激励对象持有的已获授但尚未解
             除限售的 44.694 万股限制性股票。2020 年 8 月 21 日,公司完成上述股限制性股票回购注销手续，
             有限售条件股份和股份总数减少 44.694 万股。
                 3）2020 年 9 月 15 日,公司 2020 年第八次临时股东大会审议通过了《关于注销部分股票期权
             和回购注销部分限制性股票的议案》，同意回购注销 2 名离职激励对象持有的已获授但尚未解除
             限售的 21.45 万股限制性股票。2020 年 11 月 16 日,公司完成上述限制性股票的回购注销手续，
             有限售条件股份和股份总数减少 21.45 万股。
             （2）限制性股票解除限售
                 1）2020 年 8 月 28 日，公司第七届董事会第八次会议审议通过了《关于 2018 年激励计划首
             次授予权益第二批股票期权行权条件及限制性股票解锁条件成就的议案》，公司激励计划首次授
             予的限制性股票第二个解除限售期解锁条件已成就，90 名激励对象符合第二个解锁期的解锁条件，
             可解锁限制性股票数量为 1,616.628 万股。2020 年 9 月 21 日，上述可解锁的 1,616.628 万股限
             制性股票上市流通,公司有限售条件股份减少 1,616.628 万股，无限售条件股份相应增加
             1,616.628 万股，股份总数不变。
                 2）2020 年 9 月 29 日，公司第七届董事会第九次会议审议通过了《关于 2018 年激励计划预
             留授予权益第一批股票期权行权条件及限制性股票解锁条件成就的议案》，公司激励计划预留授
             予的限制性股票第一个解除限售期解锁条件已成就，7 名激励对象符合第一个解锁期的解锁条件，
             可解锁限制性股票数量为 419.9 万股。2020 年 10 月 29 日，上述可解锁的 419.9 万股限制性股票
                                                     104 / 450
                                             2020 年年度报告
     上市流通,公司有限售条件股份减少 419.9 万股，无限售条件股份相应增加 419.9 万股，股份总数
     不变。
     （3）资本公积金转增股本
            2020 年 5 月 20 日，公司 2019 年年度股东大会审议通过了《2019 年度利润分配及资本公积金
     转增股本预案》，同意公司以资本公积金向全体股东每 10 股转增 3 股。本次转增股本方案以股权
     登记日 2020 年 7 月 9 日公司总股本 3,011,062,909 股为基数，以资本公积金向全体股东每股转
     增 0.3 股，共计转增 903,318,873 股，本次转增后公司总股本由 3,011,062,909 股增加至
     3,914,381,782 股。
     3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
     √适用 □不适用
     公司在报告期内的普通股股份变动，对每股收益和每股净资产的影响如下：
                                                                                           单位：元
                  财务指标                       股份变动前                   股份变动后
       每股收益                                                 1.11                           0.97
       每股净资产                                              30.34                        23.36
     4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
     □适用 √不适用
     (二)    限售股份变动情况
     √适用 □不适用
                                                                                            单位:股
                    年初限售     本年解除限售     本年增加限   年末限售股
   股东名称                                                                  限售原因      解除限售日期
                      股数           股数           售股数         数
2018 年激励计划
                                                                            限制性股票
首次授予限制性      13,764,000    -16,166,280      2,402,280            0                2020 年 9 月 21 日
                                                                            激励计划
股票的激励对象
2018 年激励计划
                                                                            限制性股票
首次授予限制性      13,764,000               -     2,402,280   16,166,280                注3
                                                                            激励计划
股票的激励对象
2018 年激励计划
                                                                            限制性股票   2020 年 10 月 29
预留限制性股票       3,267,500     -4,199,000        931,500            0
                                                                            激励计划     日
的激励对象
2018 年激励计划
                                                                            限制性股票
预留限制性股票       3,267,500               -       931,500    4,199,000                注4
                                                                            激励计划
的激励对象
     合计           34,063,000    -20,365,280      6,667,560   20,365,280       /                 /
     注：
     1、本年解除限售股数以负数列示；
                                                  105 / 450
                                        2020 年年度报告
   2、本年增加限售股数包括公司因实施 2019 年度资本公积金转增股本方案而增加的限制性股票数
   量和因回购注销而减少的限制性股票的数量；
   3、该部分限制性股票的解除限售期间为自首次授予日（2018 年 7 月 6 日）起 36 个月后的首个交
   易日起至首次授予日起 48 个月内的最后一个交易日当日止。
   4、该部分限制性股票的解除限售期间为自预留部分授予日（2019 年 6 月 6 日）起 24 个月后的首
   个交易日起至预留部分授予日起 36 个月内的最后一个交易日当日止。
   二、 证券发行与上市情况
   (一)截至报告期内证券发行情况
   √适用 □不适用
                                                                        单位：股币种：人民币
                                    发行价
   股票及其衍生                                                          获准上市交
                        发行日期    格（或      发行数量    上市日期                  交易终止日期
     证券的种类                                                            易数量
                                    利率）
可转换公司债券、分离交易可转债、公司债类
华夏幸福基业股份有
限公司 2015 年公司债   2015-10-23    5.10%          40     2015-12-02        40        2022-10-21
券（第一期）
华夏幸福基业股份有
限公司 2016 年公司债   2016-01-21    4.88%          15     2016-02-04        15        2023-01-19
券（第一期）品种一
华夏幸福基业股份有
限公司 2016 年公司债   2016-03-04    4.04%          20     2016-03-21        20        2021-03-02
券（第二期）
华夏幸福基业股份有
限公司 2016 年非公开
                       2016-03-09    5.40%          28     2016-03-24        28        2021-03-08
发行公司债券（第一
期）
华夏幸福基业股份有
限公司 2016 年非公开
                       2016-03-25    5.19%          30     2016-04-11        30        2021-03-23
发行公司债券（第二
期）
华夏幸福基业股份有
限公司 2016 年非公开
                       2016-04-15    5.30%          20     2016-05-09        20        2021-04-17
发行公司债券（第三
期）
华夏幸福基业股份有
限公司 2016 年非公开
                       2016-05-12    5.38%          40     2016-05-26        40        2021-05-11
发行公司债券（第四
期）
九通基业投资有限公
司 2017 年非公开公司   2017-08-17    6.20%          10     2017-09-05        10        2021-08-16
债券（第一期）
九通基业投资有限公     2017-10-27    6.60%           6     2017-11-13        6         2022-10-26
                                             106 / 450
                                      2020 年年度报告
司 2017 年非公开公司
债券（第二期）
九通基业投资有限公
司 2018 年非公开发行   2018-03-12   7.40%         10.9   2018-03-26   10.9    2023-03-11
公司债券（第一期）
九通基业投资有限公
司 2018 年非公开发行   2018-06-01   7.40%          14    2018-06-13    14     2021-05-31
公司债券（第二期）
九通基业投资有限公
司 2018 年非公开发行   2018-06-11   7.40%         9.1    2018-06-19    9.1    2021-06-10
公司债券（第三期）
华夏幸福基业股份有
限公司 2018 年公开发
                       2018-05-29   6.80%        24.75   2018-06-07   24.75   2022-05-29
行公司债券（第一期）
（品种一）
华夏幸福基业股份有
限公司 2018 年公开发
                       2018-05-29   6.80%         5.25   2018-06-07   5.25    2023-05-29
行公司债券（第一期）
（品种二）
华夏幸福基业股份有
限公司 2018 年公开发   2018-06-19   7.15%          20    2018-06-27    20     2022-06-19
行公司债券（第二期）
华夏幸福基业股份有
限公司 2018 年非公开
                       2018-09-10   7.40%          13    2018-09-21    13     2021-09-09
发行公司债券（第一
期）
华夏幸福基业股份有
限公司 2018 年公开发
                       2018-12-20   7.00%          30    2018-12-25    30     2023-12-19
行公司债券（第三期）
（品种一）
华夏幸福基业股份有
限公司 2018 年公开发
                       2018-12-20   8.30%          40    2018-12-25    40     2025-12-19
行公司债券（第三期）
（品种二）
华夏幸福基业股份有
限公司 2019 年公开发   2019-03-25   5.50%          10    2019-04-03    10     2024-03-24
行公司债券（第一期）
九通基业投资有限公
司 2019 年非公开发行
                       2019-10-31   6.90%          20    2019-11-08    20     2024-10-30
公司债券（第一期）品
种一）
九通基业投资有限公
司 2019 年非公开发行   2019-12-06   6.98%          10    2019-12-16    10     2024-12-05
公司债券（第二期）品
                                            107 / 450
                                       2020 年年度报告
种一）
高级无抵押定息债券     2017-12-21   6.50%            5    2017-12-22    5     2020-12-21
高级无抵押定息债券     2017-12-28   6.50%          1.5    2017-12-29   1.5    2020-12-21
次级担保永久证券       2017-12-22   6.65%          3.5    2017-12-22   3.5
高级无抵押定息债券     2018-06-21   9.00%            2    2018-06-22    2     2021-06-21
高级无抵押定息债券     2018-07-31   9.00%            2    2018-08-01    2     2021-07-31
高级无抵押定息债券     2018-08-31   9.00%          1.1    2018-09-03   1.1    2021-07-31
高级无抵押定息债券     2018-09-10   9.00%          1.2    2018-09-11   1.2    2021-07-31
高级无抵押定息债券     2018-10-02   6.50%            1    2018-10-03    1     2021-07-31
高级无抵押定息债券     2018-10-10   6.50%          0.7    2018-10-11   0.7    2020-12-21
高级无抵押定息债券     2018-11-07   9.00%            1    2018-11-08    1     2021-07-31
高级无抵押定息债券     2018-11-16   6.50%          0.5    2018-11-19   0.5    2020-12-21
高级无抵押定息债券     2018-11-29   6.50%            1    2018-11-30    1     2021-07-31
高级无抵押定息债券     2018-12-11   6.50%          0.5    2018-12-12   0.5    2020-12-21
高级无抵押定息债券     2018-12-12   6.50%          0.7    2018-12-13   0.7    2021-07-31
高级无抵押定息债券     2018-12-20   6.50%          1.4    2018-12-21   1.4    2021-07-31
高级无抵押定息债券     2018-12-27   6.50%          0.6    非公开发行    -     2021-12-27
高级无抵押定息债券     2019-02-01   6.50%            1    2019-02-04    1     2020-12-21
高级无抵押定息债券     2019-02-28   8.625%         5.3    2019-03-01   5.3    2021-02-28
高级无抵押定息债券     2019-04-08   7.125%         3.5    2019-04-09   3.5    2022-04-08
高级无抵押定息债券     2019-04-08   8.60%          6.5    2019-04-09   6.5    2024-04-08
华夏幸福基业股份有
限公司 2017 年第一期   2017-05-19   5.80%           19    2017-05-24    19    2022-05-20
中期票据
华夏幸福固安工业园
区新型城镇化 PPP 项
目供热收费收益权资     2017-03-13   5.20%          1.28   2017-03-31   1.28   2021-04-22
产支持专项计划（17
九通 A4）
华夏幸福固安工业园
区新型城镇化 PPP 项
目供热收费收益权资     2017-03-13   5.20%          1.43   2017-03-31   1.43   2022-04-21
产支持专项计划（17
九通 A5）
华夏幸福固安工业园
区新型城镇化 PPP 项
目供热收费收益权资     2017-03-13   5.20%          1.59   2017-03-31   1.59   2023-04-23
产支持专项计划（17
九通 A6）
华夏幸福固安工业园
区新型城镇化 PPP 项
                       2017-03-13                  0.36   2017-03-31   0.36   2023-04-23
目供热收费收益权资
产支持专项计划（17
                                             108 / 450
                                      2020 年年度报告
九通次）
华夏幸福固安工业园
区新型城镇化 PPP 项
                       2017-12-13   6.60%           5   2018-01-16   5   2021-06-29
目资产支持专项计划
（17 华夏 A4）
华夏幸福固安工业园
区新型城镇化 PPP 项
                       2017-12-13   6.60%           5   2018-01-16   5   2022-06-29
目资产支持专项计划
（17 华夏 A5）
华夏幸福固安工业园
区新型城镇化 PPP 项
                       2017-12-13   6.60%           5   2018-01-16   5   2023-06-29
目资产支持专项计划
（17 华夏 A6）
华夏幸福固安工业园
区新型城镇化 PPP 项
                       2017-12-13                   2   2018-01-16   2   2023-06-29
目资产支持专项计划
（17 华夏次）
平安汇通-华夏幸福武
汉市新洲区问津产业
新城 PPP 项目资产支
                       2019-06-25   6.20%           3   2019-07-09   3   2021-06-24
持专项计划优先级资
产支持证券 02（19 问
津 A2）
平安汇通-华夏幸福武
汉市新洲区问津产业
新城 PPP 项目资产支
                       2019-06-25   6.80%           3   2019-07-09   3   2022-06-24
持专项计划优先级资
产支持证券 03（19 问
津 A3）
平安汇通-华夏幸福武
汉市新洲区问津产业
新城 PPP 项目资产支
                       2019-06-25   7.00%           3   2019-07-09   3   2023-06-24
持专项计划优先级资
产支持证券 04（19 问
津 A4）
平安汇通-华夏幸福武
汉市新洲区问津产业
新城 PPP 项目资产支
                       2019-06-25   7.20%           3   2019-07-09   3   2024-06-24
持专项计划优先级资
产支持证券 05（19 问
津 A5）
平安汇通-华夏幸福武
汉市新洲区问津产业     2019-06-25   7.30%           3   2019-07-09   3   2025-06-24
新城 PPP 项目资产支
                                            109 / 450
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持专项计划优先级资
产支持证券 06（19 问
津 A6）
平安汇通-华夏幸福武
汉市新洲区问津产业
新城 PPP 项目资产支 2019-06-25                    2.6    2019-07-09   2.6    2025-06-24
持专项计划次级资产
支持证券（19 问津次）
中金-华夏幸福德清县
雷甸产业新城 PPP 项
目资产支持专项计划     2020-03-19   4.80%         2.7    2020-04-03   2.7    2021-03-18
优先 A1 档资产支持证
券（20 德清 A1）
中金-华夏幸福德清县
雷甸产业新城 PPP 项
目资产支持专项计划     2020-03-19   6.20%         3.5    2020-04-03   3.5    2022-03-20
优先 A2 档资产支持证
券（20 德清 A2）
中金-华夏幸福德清县
雷甸产业新城 PPP 项
目资产支持专项计划     2020-03-19   6.30%         3.4    2020-04-03   3.4    2023-03-19
优先 A3 档资产支持证
券（20 德清 A3）
中金-华夏幸福德清县
雷甸产业新城 PPP 项
目资产支持专项计划     2020-03-19   6.80%         3.4    2020-04-03   3.4    2024-03-18
优先 A4 档资产支持证
券（20 德清 A4）
中金-华夏幸福德清县
雷甸产业新城 PPP 项
目资产支持专项计划     2020-03-19   6.90%         3.4    2020-04-03   3.4    2025-03-18
优先 A5 档资产支持证
券（20 德清 A5）
中金-华夏幸福德清县
雷甸产业新城 PPP 项
目资产支持专项计划     2020-03-19                 2.7    2020-04-03   2.7    2025-03-18
次级资产支持证券（20
德清次）
华夏幸福基业股份有
限公司 2020 年度第一   2020-03-20   5.50%          10    2020-03-24    10    2025-03-21
期中期票据
华夏幸福基业股份有
限公司 2020 年度第二   2020-4-20    5.17%         5.00   2020-4-21    5.00   2025-4-18
期中期票据
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    注：除高级无抵押定息债券、次级担保永久证券外，公司债类及其他衍生证券数量单位为亿
元人民币；高级无抵押定息债券、次级担保永久证券数量单位为亿美元。
    上表中次级担保永久证券从 2017 年 12 月 22 日起（含当日）至 2020 年 12 月 22 日（不含当
日）（简称“首个赎回日”）按每年 6.65%分派率计算；首个赎回日及其后每满 1 个日历年的该日
期为重置日，从首个赎回日起（含当日）至其后的下一个重置日止（不含当日），按重置的分派
率计息，重置分派率为 4.699%+可比美国国债利率+5%；从首个赎回日后的每个重置日起（含当日）
至下一个重置日止（不含当日），重置分派率逐年递增 1%。
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
√适用 □不适用
    上表中 3.5 亿美元次级担保永久证券和交易终止日期为 2020 年 12 月 21 日的 9.2 亿美元高
级无抵押定息债券均已偿还。
    华夏幸福物业一期资产支持专项计划募集资金 23 亿元，其中次级资产支持证券由幸福基业
物业服务有限公司持有。华夏幸福物业一期资产支持专项计划于 2016 年 7 月 14 日成立。在计划
存续期内 16 幸福 A4、16 幸福 A5 分别在第 2 年、第 3 年附票面利率调整权和受让选择权。本项目
已于 2020 年 12 月 21 日提前终止。
    华夏幸福固安工业园区新型城镇化 PPP 项目供热收费收益权资产支持专项计划募集资金 7.06
亿元，其中次级资产支持证券由九通基业投资有限公司持有。华夏幸福固安工业园区新型城镇化
PPP 项目供热收费收益权资产支持专项计划于 2017 年 3 月 15 日成立。在计划存续期间内 17 九通
A4、17 九通 A5、17 九通 A6 均在第 3 年末设置利率调整、购回和售回机制。其发行规模、利率及
预期到期日如上表所述。
    华夏幸福固安工业园区新型城镇化 PPP 项目资产支持专项计划募集资金 32 亿元，其中次级
由九通基业投资有限公司持有。华夏幸福固安工业园区新型城镇化 PPP 项目资产支持专项计划于
2017 年 12 月 19 日成立。该计划存续期内 17 华夏 A4、17 华夏 A5、17 华夏 A6 均在第 3 年附票面
利率调整权和受让选择权。其发行规模、利率及预期到期日如上表所述。
    平安汇通-华夏幸福武汉市新洲区问津产业新城 PPP 项目资产支持专项计划募集资金 21.00
亿元，其中次级资产支持证券由九通基业投资有限公司持有。平安汇通-华夏幸福武汉市新洲区问
津产业新城 PPP 项目资产支持专项计划于 2019 年 6 月 25 日成立。在计划存续期间内 19 问津 A4、
19 问津 A5、19 问津 A6 均在第 3 年末设置利率调整和售回机制，19 问津 A1、19 问津 A2、19 问津
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A3、19 问津 A4、19 问津 A5、19 问津 A6 均在每一年末设置购回权。19 问津 A1 已于报告期内偿
还，其他资产支持证券发行规模、利率及预期到期日如上表所述。
    中金-华夏幸福德清县雷甸产业新城 PPP 项目资产支持专项计划募集资金 19.10 亿元，其中
次级资产支持证券由九通基业投资有限公司持有。中金-华夏幸福德清县雷甸产业新城 PPP 项目
资产支持专项计划于 2020 年 3 月 19 日成立。在计划存续期间内 20 德清 A3、20 德清 A4 均在第 2
年末设置利率调整和售回机制，20 德清 A5 在第三年末设置利率调整和售回机制，20 德清 A1、20
德清 A2、20 德清 A3、20 德清 A4、20 德清 A5 均在每一年末设置购回权。其发行规模、利率及预
期到期日如上表所述。
(二)公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
√适用 □不适用
    2020 年 6 月 19 日，公司在中登上海分公司办理完成 15 名离职激励对象持有的已获授但尚未
解除限售的 222.30 万股限制性股票注销登记手续，公司总股本由 3,013,285,909 股减少至
3,011,062,909 股；
    2020 年 7 月，公司实施 2019 年度资本公积金转增股本方案，以资本公积金向全体股东每股
转增 0.3 股，转增完成后，公司总股本由 3,011,062,909 股增加至 3,914,381,782 股；
    2020 年 8 月 21 日，公司在中登上海分公司办理完成 4 名离职激励对象持有的已获授但尚未
解除限售的 446,940 万股限制性股票注销登记手续，公司总股本由 3,914,381,782 股减少至
3,913,934,842 股；
    2020 年 11 月 16 日，公司在中登上海分公司办理完成 2 名离职激励对象持有的已获授但尚未
解除限售的 214,500 万股限制性股票注销登记手续，公司总股本由 3,913,934,842 股减少至
3,913,720,342 股。
    上述股份变动未导致公司资产和负债结构发生重大变动。
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
 截止报告期末普通股股东总数(户)                                                   119,853
 年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数
                                                                                  193,100
 (户)
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         (二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
                                                                                                   单位:股
                                             前十名股东持股情况
                                                                      持有有限         质押或冻结情况
       股东名称            报告期内增                      比例                                                 股东
                                          期末持股数量                售条件股    股份
       （全称）                减                          (%)                                 数量             性质
                                                                      份数量      状态
华夏幸福基业控股股份公                                                                                        境内非国
                           169,588,917   1,101,493,975     28.14              0   质押      339,426,000
司                                                                                                            有法人
中国平安人寿保险股份有
                           95,590,001      414,223,338     10.58              0   无                     0    其他
限公司－自有资金
中国平安人寿保险股份有
                           75,677,691      327,936,661       8.38             0   无                     0    其他
限公司－分红－个险分红
中国平安人寿保险股份有
                           54,962,023      238,168,767       6.09             0   无                     0    其他
限公司－万能－个险万能
华夏控股－光大证券－20
华夏 EB 担保及信托财产     220,691,000     220,691,000       5.64             0   无                     0    其他
专户
香港中央结算有限公司       50,977,954      140,053,913       3.58             0   无                     0    未知
中国证券金融股份有限公
                           26,557,030      115,080,466       2.94             0   无                     0    国有法人
司
华夏控股－光大证券－20
华 EB02 担保及信托财产     59,722,800       59,722,800       1.53             0   无                     0    其他
专户
中央汇金资产管理有限责
                            7,639,710       33,105,410       0.85             0   无                     0    国有法人
任公司
青岛城投金融控股集团有
                            6,971,632       30,210,406       0.77             0   无                     0    国有法人
限公司
                                         前十名无限售条件股东持股情况
                                          持有无限售条件流                        股份种类及数量
              股东名称
                                            通股的数量                种类                        数量
华夏幸福基业控股股份公司                     1,101,493,975         人民币普通股                       1,101,493,975
中国平安人寿保险股份有限公司－自有
                                               414,223,338         人民币普通股                          414,223,338
资金
中国平安人寿保险股份有限公司－分红
                                               327,936,661         人民币普通股                          327,936,661
－个险分红
中国平安人寿保险股份有限公司－万能
                                               238,168,767         人民币普通股                          238,168,767
－个险万能
华夏控股－光大证券－20 华夏 EB 担保
                                               220,691,000         人民币普通股                          220,691,000
及信托财产专户
香港中央结算有限公司                           140,053,913         人民币普通股                          140,053,913
中国证券金融股份有限公司                       115,080,466         人民币普通股                          115,080,466
华夏控股－光大证券－20 华 EB02 担保
                                                59,722,800         人民币普通股                              59,722,800
及信托财产专户
                                                    113 / 450
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中央汇金资产管理有限责任公司                  33,105,410        人民币普通股                        33,105,410
青岛城投金融控股集团有限公司                  30,210,406        人民币普通股                        30,210,406
                                       1、公司控股股东华夏控股期末合计持股数量除因公司实施 2019 年度资本
                                       公积金转增股本方案而增加外，其合计持股数不存在其他变动。其通过账
                                       户名称为“华夏幸福基业控股股份公司”、“华夏控股－光大证券－20 华
                                       夏 EB 担保及信托财产专户”、“华夏控股－光大证券－20 华 EB02 担保及
                                       信托财产专户”和“华夏控股－光大证券－20 华 EB04 担保及信托财产专
                                       户”等账户合计持有公司 1,409,726,575 股股份，占公司截至报告期末总
                                       股本 3,913,720,342 股的 36.02%。华夏控股一致行动人鼎基资本持有公
                                       司 26,676,000 股股份，占公司截至报告期末总股本的 0.68%；东方银联直
上述股东关联关系或一致行动的说明
                                       接持有公司 19,661,625 股股份，占公司截至报告期末总股本的 0.50%。华
                                       夏控股及其一致行动人合计持有公司 1,456,064,200 股，占公司截至报告
                                       期末总股本的 37.20%；
                                       2、平安人寿通过账户名称为“中国平安人寿保险股份有限公司－分红－
                                       个险分红”、“中国平安人寿保险股份有限公司－万能－个险万能”、“中
                                       国平安人寿保险股份有限公司－自有资金”等账户与平安人寿一致行动人
                                       平安资管共计持有公司 985,729,553 股股份，占公司总股本的 25.19%；
                                       3、上述其他股东间关联关系未知。
        前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
        √适用 □不适用
                                                                                              单位：股
                                                             有限售条件股份可上市交易情
                                       持有的有限售条                    况                   限售条
         序号     有限售条件股东名称
                                         件股份数量          可上市交易时      新增可上市交     件
                                                                 间              易股份数量
           1           吴向东                2,275,000       详见注 1、2、3       2,275,000   详见注 4
           2             俞建                1,430,000           同上             1,430,000   详见注 4
           3             孟惊                1,209,000           同上             1,209,000   详见注 5
           4           赵鸿靖                  702,000           同上               702,000
           5           马万军                  585,000           同上               585,000
           6             朱赤                  468,000           同上               468,000
           7             赵威                  468,000           同上               468,000
           8           吴中兵                  468,000           同上               468,000
           9           王振江                  468,000           同上               468,000
          10             孟军                  468,000           同上               468,000
          11             林俐                  468,000           同上               468,000
          12           胡学文                  468,000           同上               468,000
          13           陈怀洲                  468,000           同上               468,000
         上述股东关联关系或一致行
                                       公司未知上述股东之间是否存在关联关系或一致行动的情况。
         动的说明
               注：
                                                 114 / 450
                                         2020 年年度报告
       1、上表中股东均为公司 2018 年限制性股票激励计划的激励对象。其中吴向东、俞建为预留
部分限制性股票的激励对象，其他股东为首次授予限制性股票的激励对象。上表有限售条件股份
均为限制性股票，限制性股票“可上市交易时间”及“新增可上市交易股份数量”均指符合公司
限制性股票激励计划规定的解除限售条件的前提下。
       2、上表中预留部分限制性股票和首次授予限制性股票均适用不同的限售期。其中：
       （1）预留部分限制性股票的第一个解除限售期解除限售条件已成就，于 2020 年 10 月 29 日
上市流通。上表中预留部分限制性股票为尚未解除限售的部分，其限售期为自预留部分授予日
（2019 年 6 月 6 日）起 24 个月后的首个交易日起至预留部分授予日起 36 个月内的最后一个交易
日当日止；
       （2）首次授予的限制性股票第一个、第二个解除限售期解除限售条件已成就，分别于 2019
年 9 月 20 日、2020 年 9 月 21 日上市流通。上表中首次授予限制性股票为尚未解除限售的部分，
其限售期为自首次授予日（2018 年 7 月 6 日）起 36 个月后的首个交易日起至首次授予日起 48 个
月内的最后一个交易日当日止。
       3、如限制性股票符合解除限售的条件，公司将在剩余的解除限售期内为上表中激励对象持有
的全部限制性股票办理解除限售、上市流通事宜。实际上市交易情况以公司届时披露的限制性股
票解除限售及上市流通公告为准。
       4、预留部分限制性股票的限售条件详见公司于 2019 年 6 月 10 日披露的《华夏幸福基业股份
有限公司关于向激励对象授予预留部分股票期权与限制性股票的公告》（公告编号：临 2019-110）。
       5、首次授予限制性股票的限售条件详见公司于 2018 年 6 月 9 日披露的《华夏幸福基业股份
有限公司 2018 年股票期权与限制性股票激励计划（草案）》。
(三)       战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1      法人
√适用 □不适用
    名称                              华夏幸福基业控股股份公司
    单位负责人或法定代表人            王文学
    成立日期                          1998-07-10
    主要经营业务                      对商业、制造业的投资；企业管理咨询。
    报告期内控股和参股的其他境内      截至 2020 年 12 月 31 日，华夏控股全资子公司华夏幸福
    外上市公司的股权情况              （嘉兴）投资管理有限公司持有美尚生态景观股份有限公
                                               115 / 450
                                          2020 年年度报告
                                     司 1,392,174 股股份,占该公司总股本的 0.21%。
    其他情况说明                     无
2     自然人
□适用 √不适用
3     公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4     报告期内控股股东变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5     公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1      法人
□适用 √不适用
2      自然人
√适用 □不适用
    姓名                             王文学
    国籍                             中国
    是否取得其他国家或地区居留权     否
                                     华夏幸福董事长、华夏控股董事长、鼎基资本执行董事、东
                                     方银联执行董事、知合控股有限公司执行董事兼总经理、知
    主要职业及职务
                                     合资本管理有限公司执行董事、廊坊幸福基业投资有限公
                                     司执行董事、廊坊银行股份有限公司董事。
                                     王 文 学先 生现 为 维信 诺科 技 股份 有限 公 司（ 维信 诺 ，
                                     002387）的实际控制人，曾为江苏玉龙钢管股份有限公司
    过去 10 年曾控股的境内外上市公   （玉龙股份，601028）、郑州德恒宏盛科技发展股份有限公
    司情况                           司（ST 宏盛，600817）实际控制人。具体情况如下：1、王
                                     文学先生为西藏知合资本管理有限公司实际控制人。截至
                                     2020 年 12 月 31 日，西藏知合资本管理有限公司持有维信
                                              116 / 450
                                              2020 年年度报告
                                           诺 415,901,197 股股份，占维信诺总股本的 30.41%，为维
                                           信诺拥有最多表决权的单一大股东，王文学先生为维信诺
                                           实际控制人。2、王文学先生为拉萨市知合科技发展有限公
                                           司实际控制人。拉萨市知合科技发展有限公司曾为玉龙股
                                           份控股股东，其于 2019 年 8 月转让持有的玉龙股份的股权
                                           后，不再是玉龙股份控股股东，王文学先生不再是玉龙股份
                                           实际控制人。3、王文学先生为拉萨知合企业管理有限公司
                                           实际控制人。拉萨知合企业管理有限公司曾为 ST 宏盛控股
                                           股东，其于 2018 年 12 月转让持有的 ST 宏盛股份后，不再
                                           持有 ST 宏盛的股份，王文学先生不再是 ST 宏盛实际控制
                                           人。
        3      公司不存在实际控制人情况的特别说明
        □适用 √不适用
        4      报告期内实际控制人变更情况索引及日期
        □适用 √不适用
        5      公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
        √适用 □不适用
        6      实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
        □适用 √不适用
        (三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
        □适用 √不适用
        五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
        √适用 □不适用
                                                                           单位：万元币种：人民币
                单位负责人或                    组织机构                    主要经营业务或管理活动等
法人股东名称                   成立日期                         注册资本
                  法定代表人                      代码                                情况
                                                    117 / 450
                                                2020 年年度报告
                                                                              承保人民币和外币的各种人
                                                                              身保险业务，包括各类人寿
                                                                              保险、健康保险（不包括“团
                                                                              体长期健康保险”）、意外
                                                                              伤害保险等保险业务；办理
中国平安人寿                                                                  上述业务的再保险业务；办
                               2002 年 12
保险股份有限    丁新民                      914403007109307395    3,380,000   理各种法定人身保险业务；
                               月 17 日
公司                                                                          代理国内外保险机构检验、
                                                                              理赔、及其委托的其他有关
                                                                              事宜；依照有关法律法规从
                                                                              事资金运用业务；证券投资
                                                                              基金销售业务；经中国保监
                                                                              会批准的其他业务。
                                                                              管理运用自有资金及保险资
                                                                              金，受托资金管理业务，与
平安资产管理                   2005 年 5
                万放                        91310000710933446Y    150,000     资金管理业务相关的咨询业
有限责任公司                   月 27 日
                                                                              务，国家法律法规允许的其
                                                                              他资产管理业务。
                截至报告期末，平安人寿和平安资管分别持有公司股份 984,079,977 股和 1,649,576 股，合计
情况说明
                985,729,553 股，占公司截至报告期末总股本 3,913,720,342 股的 25.19%。
           六、 股份限制减持情况说明
           □适用 √不适用
                                       第七节      优先股相关情况
           □适用 √不适用
                                                   118 / 450
                                                                 2020 年年度报告
                                       第八节       董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
                                                                                                                                        单位：股
                                                                                                                           报告期内从
                                                                                                                                        是否在公
                           性          任期起始日   任期终止日                                   年度内股份   增减变动原   公司获得的
  姓名       职务(注)           年龄                               年初持股数       年末持股数                                          司关联方
                           别              期           期                                       增减变动量       因       税前报酬总
                                                                                                                                        获取报酬
                                                                                                                           额（万元）
 王文学     董事长       男     54     2010-12-23   2023-05-19                  0           0             0   无               283.59      否
            联席董事长、
            首席执行官                                                                                        资本公积金
 吴向东                  男     54     2019-02-19   2023-05-19      3,500,000        4,550,000    1,050,000                  2,332.43      否
            （CEO）暨总                                                                                       转增股本
            裁
            董事、联席总                                                                                    资本公积金
 孟惊                    男     54     2013-12-20   2023-05-19      5,203,400        6,764,420    1,561,020                  1,831.54      否
            裁                                                                                              转增股本
                                                                                                            资本公积金
 赵鸿靖     董事、副总裁   男   43     2012-12-24   2023-05-19      2,514,878        3,269,341      754,463                    426.31      否
                                                                                                            转增股本
 孟森       董事           男   53     2018-10-08   2023-05-19                  0           0             0 无                      -      否
 王威       董事           男   53     2018-10-08   2023-05-19                  0           0             0 无                      -      否
 陈世敏     独立董事       男   63      2020-5-20   2023-05-19                  0           0             0 无                  18.50      否
 陈琪       独立董事       男   53      2020-5-20   2023-05-19                  0           0             0 无                  18.50      否
 谢冀川     独立董事       男   57      2020-5-20   2023-05-19                  0           0             0 无                  18.50      否
 朱 武 祥
            独立董事       男   56     2013-12-20   2020-5-20                   0           0             0   无                 7.67      否
 （离任）
 张 奇 峰
            独立董事       男   48     2013-12-20   2020-5-20                   0           0             0   无                 7.67      否
 （离任）
 王 京 伟
            独立董事       男   43     2017-12-19   2020-5-20                   0           0             0   无                 7.67      否
 （离任）
 常冬娟     监事会主席     女   41     2013-12-20   2023-05-19                  0           0             0   无               175.10      否
                                                                    119 / 450
                                                              2020 年年度报告
 张燚      监事           男   44   2013-12-20   2023-05-19                  0          0           0    无             63.84    否
 郑彦丽    职工监事       女   46   2017-05-26   2023-05-19                  0          0           0    无            111.93    否
                                                                                                         资本公积金
 俞建      联席总裁       男   50   2018-12-04   2023-05-19      2,200,000       2,860,000     660,000                1,963.60   否
                                                                                                         转增股本
                                                                                                         资本公积金
 陈怀洲    副总裁         男   45   2013-12-20   2023-05-19      1,200,000       1,560,000     360,000                 437.57    否
                                                                                                         转增股本
           副总裁、财务                                                                                  资本公积金
 吴中兵                   男   45   2015-03-31   2023-05-19      1,733,900       2,254,070     520,170                 437.57    否
           总监                                                                                          转增股本
                                                                                                         资本公积金
 袁刚      副总裁         男   50   2015-12-23   2023-05-19      1,100,000       1,430,000     330,000                 465.42    否
                                                                                                         转增股本
                                                                                                         资本公积金
 张书峰    副总裁         男   50   2013-12-20   2023-05-19      1,000,000       1,300,000     300,000                 437.57    否
                                                                                                         转增股本
                                                                                                         资本公积金
 林成红    董事会秘书     男   33   2016-05-16   2023-05-19         677,900        881,270     203,370                 195.00    否
                                                                                                         转增股本
  合计          /         /     /         /           /       19,130,078 24,869,101          5,739,023       /        9,239.95   /
注：上表中个别数据加总后与相关汇总数据的尾差，系数据计算时四舍五入造成。
   姓名                                                           主要工作经历
            男，1967 年出生，中专学历。历任全国第十二届政协委员、河北省第十一届及第十二届人大代表、廊坊市工商联副主席、河北省第八届
            青年联合会委员；现任华夏幸福基业控股股份公司董事长、鼎基资本管理有限公司执行董事、北京东方银联投资管理有限公司执行董事、
  王文学
            廊坊幸福基业投资有限公司执行董事、廊坊银行股份有限公司董事、知合控股有限公司执行董事兼经理、华夏幸福基业股份有限公司董
            事长。
            男，1967 年出生，硕士学历。历任华润置地有限公司常务副总经理、董事总经理、董事局主席、提名委员会主席、执行委员会及企业管
  吴向东    治委员会成员、执行董事、阳光城集团股份有限公司独立董事。现任华夏幸福联席董事长、首席执行官（CEO）暨总裁，新鸿基地产发展
            有限公司独立非执行董事。
            男，1967 年出生，本科学历。历任华夏控股人力资源部经理、分公司总经理、副总裁、华夏控股监事会主席、华夏幸福总裁。现任华夏
   孟惊
            控股董事、华夏幸福董事兼联席总裁，分管产业新城及其相关业务。
            赵鸿靖，男，1978 年出生，硕士学历。历任正大置地（有限）公司城市开发二部副总经理、资深副总裁助理；路劲地产集团北京区总经
  赵鸿靖
            理助理；华夏控股区域事业部运营管理总监、研发中心总经理；华夏幸福总裁助理。现任华夏幸福董事兼副总裁。
            男，1968 年出生，统计学硕士。历任平安资产管理有限责任公司组合管理部总经理助理，投资管理部（保险）总经理助理，副总经理，
   孟森
            传统投资管理部总经理，中国平安保险（集团）股份有限公司投资管理中心资产负债管理部总经理兼平安人寿资产管理部总经理，平安
                                                                 120 / 450
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         人寿投资管理中心负责人。现任平安人寿总经理助理（分管投资管理中心）、华夏幸福董事、上海家化联合股份有限公司董事。
         男，1968 年出生。复旦大学世界经济系本科毕业，获经济学学士学位；哥伦比亚大学商学院毕业，获工商管理硕士学位（MBA）。历任中
         国银行总行资金部分析员，JP 摩根（纽约总部、新加坡及香港亚太区总部）固定收益及股票资本市场部经理、副总裁、高级副总裁，瑞
 王威    银集团（香港亚太区总部）中国区管理委员会委员、中国区固定收益及衍生产品部联席主管、董事总经理，ForumPartners 中国区董事总
         经理，平安不动产资本董事总经理。现任中国平安保险（集团）股份有限公司资产管控中心战略投资董事总经理，华夏幸福董事，旭辉
         控股（集团）有限公司董事、中国金茂控股集团有限公司非执行董事。
         男，1958 年出生，博士研究生学历，现任中欧国际工商学院会计学教授及案例中心主任，兼任珠海华发实业股份有限公司、东方明珠新
         媒体股份有限公司、安信信托股份有限公司、中微半导体设备（上海）股份有限公司、赛晶电力电子集团有限公司、银城国际控股有限
陈世敏
         公司独立董事，以及中国邮政储蓄银行股份有限公司外部监事。曾就职于香港理工大学、香港岭南大学、
         UniversityofLouisianaatLafayette,ClarionUniversityofPennsylvania,以及上海财经大学。
         男，1968 年出生，博士研究生学历，清华大学社会科学学院国际关系学系长聘教授、博士生导师、华夏幸福独立董事，同时担任清华大
         学战略与安全研究中心秘书长，中美关系研究中心主任，清华大学一带一路战略研究院学术委员会主席，清华大学国际与地区研究院教
 陈琪    学委员会委员，中国数字经济百人会专家委员会委员，工信部人工智能治理咨询专家，联合国人类安全委员会专家组成员，中国联合国
         协会理事，清华大学-卡耐基全球政策研究中心驻会研究员和中美二轨对话项目主任。曾任清华大学社会科学学院教学副院长，《国际政
         治科学》执行主编、ChineseJournalofInternationalPolitics 编辑。
         男，1964 年出生，法学硕士，EMBA。现任北京天驰君泰律师事务所高级合伙人、律师、华夏幸福独立董事。曾任中国纺织品进出口总公
谢冀川   司投资开发部副总经理、办公室主任、法律部总经理、中纺针棉毛织品进出口公司总经理、中国纺织品进出口商会针棉毛织品分会理事、
         香港华嘉集团董事、中日合资华升富士达电梯有限公司副总经理。
         男，1965 年出生，博士。历任清华大学经济管理学院经济系助教、经济系讲师、金融系副教授、华夏幸福独立董事。现任清华大学经济
朱武祥   管理学院金融系教授，兼任中国信达资产管理股份有限公司、北京建设(控股)有限公司、视觉(中国)文化发展股份有限公司、上海派能
         能源科技股份有限公司独立董事，光大证券股份有限公司及紫光股份有限公司监事。
         男，1973 年出生，博士。历任中国工商银行湖南省衡东县支行会计与电脑主机员，上海立信会计学院会计与财务学院副院长。曾任新疆
张奇峰   天富热电股份有限公司、华夏幸福独立董事，现任上海立信会计金融学院会计学教授，同时兼任浙江我武生物科技股份有限公司、维信
         诺科技股份有限公司、安徽华恒生物科技股份有限公司、上海徐家汇商城股份有限公司独立董事。
         男，1978 年出生，硕士学历。曾任清华大学经济管理学院 EMBA 教育中心总监、清华大学五道口金融学院院长助理、金融 EMBA 和高管教
王京伟
         育中心主任；华夏幸福独立董事。
         女，1980 年出生，本科学历。历任华夏控股资金管理高级经理、三浦威特园区建设发展有限公司主管会计、财务管理专业总监。现任华
常冬娟
         夏控股监事、华夏幸福监事会主席、财务管理高级主任。
         男，1977 年出生，本科学历。2003 年 9 月-2007 年 5 月，任北京市中天辰建筑装饰工程有限公司法务顾问兼总裁秘书。2007 年 5 月至
 张燚
         今，历任华夏控股法务经理、华夏幸福法人事务部高级经理；现任华夏幸福监事、法务高级专业总监。
郑彦丽   女，1975 年出生，本科学历。历任华夏幸福会计、会计主管、财务经理、预算管理总监、分公司财务负责人、区域财务负责人、事业部
                                                            121 / 450
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              财务负责人，现任华夏幸福事业部财务负责人。
              男，1971 年 6 月生，工商管理硕士。历任中信集团中国租赁有限公司项目经理及香港分公司总经理助理；英国石油公司石化部门战略分
    俞建      析师、司库部亚太分部及伦敦总部财资经理；华润(集团)有限公司财务部资金总监及财务部高级副总监。2014 年至 2018 年 11 月任职于
              华润置地有限公司，任执行董事、高级副总裁、首席财务官。现任华夏幸福联席总裁。
   陈怀洲     男，1976 年出生，大专学历。历任华夏控股营销总监、廊分事业部研发副总经理；华夏幸福廊分事业部总经理。现任华夏幸福副总裁。
              男，1976 年出生，博士后。历任金融街控股股份有限公司子公司财务总监、万达集团武汉公司副总经理、万达集团长沙公司副总经理、
   吴中兵
              万科集团财务内控管理部总经理。现任华夏幸福副总裁兼财务总监。
              男，1971 年出生，硕士。历任华为技术有限公司拉美片区干部部长、公司人力资源部综合管理部部长、人力资源委员会执行秘书等，深
    袁刚
              圳市中青大成管理咨询有限公司总经理。现任华夏幸福副总裁。
              男，1971 年出生，硕士学历。中国财政学会 PPP 专委会副主任委员。曾任职于中国农村发展信托投资公司、国务院发展研究中心小城镇
   张书峰
              改革发展中心。现任华夏幸福副总裁。
              男，1988 年出生，硕士学历。历任华夏幸福董事长办公室秘书、董事会办公室证券事务经理、证券事务总监。现任华夏幸福董事会秘书、
   林成红
              华夏控股董事。
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
√适用 □不适用
                                                                                                                                  单位:股
                                                        因资本公积金        报告期内
                            年初持有股   报告期新授予                                  报告期股票期   股票期权行   期末持有股   报告期末市
 姓名           职务                                    转增股本调整        可行权股
                            票期权数量   股票期权数量                                  权行权股份     权价格(元)   票期权数量     价（元）
                                                            数量              份
           联席董事长、首
吴向东     席执行官（CEO    3,500,000              0       1,050,000    2,275,000                0         20.95    4,550,000        12.93
           ）暨总裁
孟惊       董事、联席总裁   1,860,000              0         558,000    1,209,000                0         19.05    2,418,000        12.93
赵鸿靖     董事、副总裁     1,080,000              0         324,000      702,000                0         19.05    1,404,000        12.93
俞建       联席总裁         2,200,000              0         660,000    1,430,000                0         20.95    2,860,000        12.93
陈怀洲     副总裁             720,000              0         216,000      468,000                0         19.05      936,000        12.93
           副总裁、财务总
吴中兵                        720,000              0         216,000         468,000             0         19.05      936,000        12.93
           监
                                                                122 / 450
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袁刚      副总裁              600,000            0         180,000      390,000                   0         19.05       780,000         12.93
张书峰    副总裁              600,000            0         180,000      390,000                   0         19.05       780,000         12.93
林成红    董事会秘书          300,000            0          90,000      195,000                   0         19.05       390,000         12.93
  合计           /         11,580,000            0       3,474,000    7,527,000                   0        /         15,054,000        /
√适用 □不适用
                                                                                                                                     单位:股
                                          报告期新
                                                     因资本公积   限制性股票的
                           年初持有限制   授予限制                                                                  期末持有限制   报告期末市
   姓名           职务                               金转增股本     授予价格         已解锁股份       未解锁股份
                           性股票数量     性股票数                                                                  性股票数量       价（元）
                                                       调整数量     （元）
                                            量
            联席董事长、
 吴向东     首席执行官（      3,500,000          0    1,050,000               9.44    2,275,000        2,275,000       2,275,000        12.93
            CEO）暨总裁
            董事、联席总
 孟惊                         1,860,000          0      558,000               8.14    1,209,000        1,209,000       1,209,000        12.93
            裁
 赵鸿靖     董事、副总裁      1,080,000          0      324,000               8.14      702,000          702,000         702,000        12.93
 俞建       联席总裁          2,200,000          0      660,000               9.44    1,430,000        1,430,000       1,430,000        12.93
 陈怀洲     副总裁              720,000          0      216,000               8.14      468,000          468,000         468,000        12.93
            副总裁、财务
 吴中兵                         720,000          0      216,000               8.14      468,000          468,000         468,000        12.93
            总监
 袁刚       副总裁              600,000          0      180,000               8.14      390,000          390,000         390,000        12.93
 张书峰     副总裁              600,000          0      180,000               8.14      390,000          390,000         390,000        12.93
 林成红     董事会秘书          300,000          0       90,000               8.14      195,000          195,000         195,000        12.93
   合计           /          11,580,000          0    3,474,000           /           7,527,000        7,527,000       7,527,000       /
                                                              123 / 450
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 二、内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
 (一) 在股东单位任职情况
 √适用 □不适用
                                     在股东单位担
    任职人员姓名   股东单位名称                             任期起始日期             任期终止日期
                                       任的职务
   王文学          华夏控股          董事长              2007 年 12 月 16
   王文学          鼎基资本          执行董事            2008 年 1 月 16 日
   王文学          东方银联          执行董事            2007 年 11 月 6 日
   孟惊            华夏控股          董事                2014 年 5 月 7 日
   孟森            平安人寿          总经理助理          2015 年 10 月
   常冬娟          华夏控股          监事                2014 年 5 月 7 日      2020 年 11 月
   林成红          华夏控股          董事                2020 年 2 月 24 日
   在股东单位任
                   无
   职情况的说明
 (二) 在其他单位任职情况
  √适用 □不适用
任职人员                              在其他单位担任的
                 其他单位名称                                      任期起始日期          任期终止日期
  姓名                                      职务
           廊坊幸福基业投资有限公
王文学                                执行董事                 2007 年 10 月 31 日
           司
王文学     廊坊银行股份有限公司       董事                     2017 年 11 月 29 日
王文学     知合控股有限公司           执行董事、总经理         2014 年 9 月 28 日
吴向东     新鸿基地产发展有限公司     独立非执行董事           2019 年 9 月 1 日
                                                                                        2020 年 11 月
吴向东    阳光城集团股份有限公司      独立董事                 2019 年 12 月 30 日
                                                                                        20 日
          世界顶尖科学家（上海）科
吴向东                                董事                     2019 年 12 月 20 日
          技有限公司
          上海诺港科学集团有限公
吴向东                                副董事长                 2020 年 6 月 29 日
          司
          廊坊市凯创九通投资有限
 孟惊                                 董事                     2011 年 6 月 28 日
          公司
          深圳平安金融中心建设发
 孟森                                 董事                     2017 年 6 月
          展有限公司
 孟森     杭州平江投资有限公司        董事                     2014 年 2 月
          上海家化联合股份有限公
 孟森                                 董事                     2018 年 11 月
          司
          上海泽安投资管理有限公
 孟森                                 董事                     2018 年 9 月
          司
          深圳平安商用置业投资有
 孟森                                 董事                     2019 年 4 月
          限公司
          中国平安（保险）集团股份    资产管控中心战略
 王威                                                          2018 年 8 月
          有限公司                    投资董事总经理
          旭辉控股（集团）有限公司
 王威                                 董事                     2018 年 11 月 25 日
          董事
          中国金茂控股集团有限公
 王威                                 非执行董事               2020 年 8 月 24 日
          司
                                             124 / 450
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 朱武祥    清华大学金融系             教授                2002 年 12 月
           中国信达资产管理股份有
 朱武祥                               独立董事            2016 年 10 月 25 日
           限公司
 朱武祥    北京建设(控股)有限公司     独立董事            2011 年 1 月
           视觉（中国）文化发展股份
 朱武祥                               独立董事            2018 年 10 月
           有限公司
 朱武祥    光大证券股份有限公司       监事                2014 年 8 月
 朱武祥    紫光股份有限公司           监事                2002 年 5 月
           上海派能能源科技股份有
 朱武祥                               独立董事            2019 年 12 月 31 日
           限公司
 张奇峰    上海立信会计学院           会计学教授          2011 年 12 月
           安徽华恒生物科技股份有
 张奇峰                               独立董事            2019 年 11 月 1 日
           限公司
           上海徐家汇商城股份有限
 张奇峰                               独立董事            2020 年 4 月 23 日
           公司
 张奇峰    维信诺科技股份有限公司     独立董事            2020 年 5 月 22 日
 陈世敏    中欧国际工商学院           会计学教授          2008 年 8 月
           珠海华发实业股份有限公
 陈世敏                               独立董事            2013 年 7 月 16 日
           司
           东方明珠新媒体股份有限
 陈世敏                               独立董事            2015 年 6 月 19 日
           公司
 陈世敏    安信信托股份有限公司       独立董事            2018 年 11 月 23 日
           中微半导体设备（上海）股
 陈世敏                               独立董事            2018 年 12 月 20 日
           份有限公司
 陈世敏    赛晶科技集团有限公司       独立董事            2010 年 8 月 19 日
 陈世敏    银城国际控股有限公司       独立董事            2019 年 2 月 18 日
           中国邮政储蓄银行股份有
 陈世敏                               外部监事            2019 年 12 月 1 日
           限公司
           清华大学社会科学学院国
  陈琪                                教授、博士生导师    1996 年 7 月
           际关系学系
  谢冀川   北京天驰君泰律师事务所     高级合伙人、律师    2007 年 5 月
在其他单
位任职情   无
况的说明
 三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
 √适用 □不适用
   董事、监事、高级管理人员报   董事、监事的报酬由股东大会决定，其他高级管理人员的报酬经
   酬的决策程序                 董事会薪酬与考核委员会考核确认。
   董事、监事、高级管理人员报   根据公司《薪酬福利管理办法》，结合董事、监事和高级管理人
   酬确定依据                   员的履职情况，确定公司高级管理人员的报酬及相应福利待遇。
   董事、监事和高级管理人员
                                按照绩效考评结果支付完毕。
   报酬的实际支付情况
   报告期末全体董事、监事和
   高级管理人员实际获得的报     9,239.95 万元
   酬合计
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四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
         姓名             担任的职务                 变动情形               变动原因
       陈世敏               独立董事                   选举               股东大会选举
         陈琪               独立董事                   选举               股东大会选举
       谢冀川               独立董事                   选举               股东大会选举
       朱武祥               独立董事                   离任               董事会届满
       张奇峰               独立董事                   离任               董事会届满
       王京伟               独立董事                   离任               董事会届满
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
 母公司在职员工的数量                                                                 846
 主要子公司在职员工的数量                                                           8,042
 在职员工的数量合计                                                                21,450
 母公司及主要子公司需承担费用的离退休职
 工人数
                                     专业构成
               专业构成类别                                     专业构成人数
                 生产人员                                                           1,822
                 销售人员                                                           1,792
                 技术人员                                                             552
                 财务人员                                                           1,007
                 行政人员                                                             339
               物业及其他                                                          15,938
                   合计                                                            21,450
                                     教育程度
               教育程度类别                                      数量（人）
                   博士                                                                89
                   硕士                                                             2,387
                   本科                                                             5,595
               大专及以下                                                          13,379
                   合计                                                            21,450
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
    1、薪酬定位
    根据公司经营战略和人力资源管理策略，按照“创造分享制”的原则，建立基于岗位职责与
贡献的分配机制。公司致力于为员工提供有幸福感的薪酬福利待遇，参照市场薪酬水平，根据公
司发展战略，建立兼顾内部公平性和市场竞争性的薪酬体系，充分发挥薪酬的激励和保留作用，
促进公司持续、稳定、健康发展。
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    2、薪酬结构
    员工薪酬结构为固定收入+浮动收入+专项补助+福利。
    基本工资+月基本补助+目标绩效工资构成员工目标年度现金总收入。其中基本工资和月基本
补助按照员工职级、个人资历、发展潜力、个人绩效等因素综合确定，固定发放。目标绩效工资
主要根据员工的个人绩效、组织绩效、当年公司业绩情况等因素综合确定，浮动发放。
    3、薪酬信息与薪酬保密
    公司的薪酬福利政策在公司内部公开、透明，但严禁外传。
    员工的具体薪酬数据属于保密信息，员工不得以任何形式在公司内外部打探、传播、泄露本
人或他人薪资信息，以及在任何场景下利用此信息获取利益。公司管理层、部门负责人及薪酬工
作人员有权了解公司薪酬体系。
    4、薪酬管理责任
    薪酬制度及薪酬发放由股份公司人力资源中心拟定并报股份公司经营管理层批准后执行。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
    培训是风险最小、收益最大的战略性投资。只有持续发展人才培养才能带给企业无穷的创造
力、提供给客户更优质的产品和服务，实现更高的业绩。
    为了配合公司快速发展，2011 年设置专属企业大学—华夏幸福大学（以下简称“大学”）。
大学秉承“整合与传承行业智慧，塑造卓越领导者”使命，紧密承接公司发展战略，构建完整培
训体系，设计学习项目，统筹管理推进整个公司各类人才能力提升。2020 年公司共计组织培训
6,907 期次，培训覆盖 32 万人次，齐备课程 566 门；全公司累计总监级以上内部讲师 1,889 人，
全年培训总时长 42 万小时，整体满意度 98%。
    在大学内部，依据培训对象与内容的不同，分别设置领导力学院、产业新城学院、通用入模
学院，以及负责大学整体运营管控与公司培训条线管理的培训管理部，共同支撑华夏幸福人才梯
队的建设与发展。
    1、领导力学院：学院专注于培养公司各级干部，打造合格胜任的一把手队伍及其核心团队。
目前针对不同层级干部团队管理、经营管理诉求开设 10 余主题班子工作营及领导力课程。同时，
根据人才战略和组织发展需要，实施“卓越经营一把手”、“舰长训练营”、“明日舰长训练营”、
“新领航者训练管理干部培养项目。帮助业务经营单元解决计划、协同、业绩提升、复盘等实际
问题，促进整体作战能力提升。
    2、产业新城学院：学院秉承“专家培养专家；华夏为主，博采众长；聚焦产城深度融合”三
大核心理念，致力于“专家人才培养、组织能力打造、企业智慧沉淀”三大领域。通过定制实施
专家人才培养项目、落实组织诊断及提升方案、打造精品课程及最佳实践沉淀等，发挥学院职能，
传递大学价值。
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    3、通用入模学院：学院关注新人融入、常青藤培养和员工通用技能提升。目前针对校招常青
藤开展扬帆训练营、启航训练营和能力提升培训，为社招新员工开展新员工实战集训营并提供双
导师制度保障，为一线经营单元定制团队工作营，为全体员工提供全方位通用技能课程培训，坚
持传承华夏幸福文化，提升人才及团队效能；持续探索创新学习技术，打造行业标杆项目，引领
行业潮流。
    4、培训管理部：管理部作为保障培训战略顺利落地执行的部门，负责大学的整体运营与管控，
并对公司培训条线的培养与发展负责。包括培训需求管理、计划管理、讲师管理、课程管理等。
目前大学拥有自主研发的在线学习系统（PC+APP），能够有效支持随时随地在线学习、在线测试、
视频/语音直播，支撑线上培训和混合式培养项目的落地实施。截至目前，平台已支持在线学习项
目 2300 余期，累计覆盖学员 23 万人次，总点击量达 170 万余人次，沉淀核心课程近 4000 门，课
程资料齐备率 99%。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
七、其他
□适用 √不适用
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                              第九节       公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
    报告期内，公司严格遵照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等法律法规及规
范性文件的规定，不断完善公司法人治理结构，建立健全内部控制制度，规范公司运作，切实维
护公司及全体股东利益。公司股东大会、董事会、监事会及各经营层职责明确，公司董事、监事
和高级管理人员勤勉尽责，董事、监事能够积极参加公司股东大会、董事会和监事会并能认真履
行职责，确保公司安全、稳定、健康、持续的发展。
   （一）关于股东与股东大会
   报告期内，公司召开股东大会 11 次。公司能够根据《公司法》、《股票上市规则》、《股东
大会议事规则》的要求召集、召开股东大会，股东大会的提案、通知、召开、表决和决议、决议
的执行以及信息披露等方面均符合规定要求。报告期内，公司股东大会均采取现场投票和网络投
票相结合的表决方式，能够确保所有股东、尤其是中小股东充分行使表决权，享有平等地位。
   （二）关于董事和董事会
   公司董事会由 9 名董事组成，其中 3 名为独立董事。报告期内，公司董事会人数和人员构成
符合法律、法规的要求，公司董事能够依据《董事会议事规则》等制度，积极出席董事会会议。
公司董事会下设审计委员会、战略委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会等四个专门委员会，
其成员组成合理。自专门委员会设立以来，均严格按照其实施细则开展工作，在公司的经营管理
中充分发挥了其专业性作用。独立董事均严格遵守《独立董事工作制度》及各专门委员会实施细
则，勤勉尽责地履行各自的职责，独立董事在制定公司利润分配方案、续聘会计师事务所、股权
激励、董事选举、聘任高管及审议关联交易等事项的过程中提出了宝贵的意见与建议。
   （三）关于监事和监事会
   公司监事会由 3 名监事组成，其中 1 名为职工代表监事。公司监事均具有法律或财务背景，
具有履行监事职责相关的专业基础，能够依据《监事会议事规则》等制度认真履行自己的职责，
对公司财务以及董事和高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督，并独立发表意见。
   （四）关于控股股东与上市公司
   报告期内，控股股东与公司始终在人员、资产、财务、机构以及业务等方面保持独立，不存
在同业竞争。公司建立了防止控股股东及其关联企业占用上市公司资金、侵害上市公司利益的长
效机制，未发生过大股东占用上市公司资金和资产的情况。
   （五）关于利益相关者
   公司充分尊重和维护债权人、员工、供应商、客户等利益相关者的合法权益，在保持公司持
续发展、实现股东利益最大化的同时，关注社会公益事业等问题，积极履行社会责任。
   （六）关于投资者关系
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    一方面，公司积极接待各类投资者，通过多种方式与广大投资者保持良好的沟通，对投资者
从各个渠道反馈的信息与问题进行了回复与解答，并从公司运营、会计准则、承诺事项等多方面、
多维度地剖析公司情况，树立投资者对公司的信心；另一方面，公司积极地邀请主流媒体来公司
考察交流，举办公司年度业绩发布会、投资者电话交流会等形式进一步加强了投资者对公司的了
解和认同。报告期内，公司严格按照《公司未来三年（2018 年--2020 年）股东回报规划》、《公
司章程》的规定进行了现金分红，积极回报投资者。
    （七）关于信息披露与透明度
    公司严格按照有关法律法规、规范性文件及公司制订的《信息披露管理制度》的要求，真实、
准确、完整、及时地通过《上海证券报》、《中国证券报》、《证券日报》、《证券时报》及上
海证券交易所网站等披露有关信息，并做好信息披露前的保密工作，切实履行上市公司信息披露
的义务，保证公司信息披露的公开、公平、公正，积极维护公司、投资者、尤其是中小股东的合
法权益。报告期内，公司共发布 4 份定期报告、210 份临时公告。
    （八）关于内幕信息知情人登记管理
    报告期内，公司能够按照《内幕信息知情人登记管理制度》的规定，严格规范信息传递流程，
在定期报告和临时公告披露前，严格控制知情人范围，及时对内幕信息及知情人进行登记备案管
理。公司董事、监事、高级管理人员及其他相关人员严格遵守《内幕信息知情人登记管理制度》，
未发现有内幕信息知情人利用内幕信息买卖公司股票的情况，未发生因内幕信息知情人涉嫌内幕
交易受到监管部门处罚的情况。
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、股东大会情况简介
                                                        决议刊登的指定
         会议届次                  召开日期                              决议刊登的披露日期
                                                        网站的查询索引
 2020 年第一次临时股东大会      2020 年 3 月 9 日       www.sse.com.cn    2020 年 3 月 10 日
 2020 年第二次临时股东大会     2020 年 4 月 10 日       www.sse.com.cn    2020 年 4 月 11 日
 2019 年年度股东大会           2020 年 5 月 20 日       www.sse.com.cn    2020 年 5 月 21 日
 2020 年第三次临时股东大会     2020 年 6 月 30 日       www.sse.com.cn     2020 年 7 月 1 日
 2020 年第四次临时股东大会     2020 年 7 月 14 日       www.sse.com.cn    2020 年 7 月 15 日
 2020 年第五次临时股东大会     2020 年 7 月 28 日       www.sse.com.cn    2020 年 7 月 29 日
 2020 年第六次临时股东大会     2020 年 8 月 11 日       www.sse.com.cn    2020 年 8 月 12 日
 2020 年第七次临时股东大会     2020 年 8 月 25 日       www.sse.com.cn    2020 年 8 月 26 日
 2020 年第八次临时股东大会     2020 年 9 月 15 日       www.sse.com.cn    2020 年 9 月 16 日
 2020 年第九次临时股东大会     2020 年 10 月 15 日      www.sse.com.cn   2020 年 10 月 16 日
 2020 年第十次临时股东大会     2020 年 12 月 30 日      www.sse.com.cn   2020 年 12 月 31 日
股东大会情况说明
□适用 √不适用
                                          130 / 450
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三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
                                                                               参加股
                                          参加董事会情况                       东大会
            是否
  董事                                                                           情况
            独立
  姓名             本年应参     亲自    以通讯                    是否连续两   出席股
            董事                                  委托出   缺席
                   加董事会     出席    方式参                    次未亲自参   东大会
                                                  席次数   次数
                     次数       次数    加次数                      加会议     的次数
 王文学     否       19         19         1          0     0         否            1
 吴向东     否       19         19        19          0     0         否            0
 孟惊       否       19         19         1          0     0         否           10
 孟森       否       19         19        19          0     0         否            0
 王威       否       19         19        19          0     0         否            0
 赵鸿靖     否       19         19         1          0     0         否           10
 朱武祥     是         6          6        6          0     0         否            2
 张奇峰     是         6          6        6          0     0         否            0
 王京伟     是         6          6        6          0     0         否            0
 陈世敏     是       13         13        13          0     0         否            0
 陈琪       是       13         13        13          0     0         否            0
 谢冀川     是       13         13        13          0     0         否            0
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
 年内召开董事会会议次数                                                            19
 其中：现场会议次数                                                                 0
 通讯方式召开会议次数                                                               0
 现场结合通讯方式召开会议次数                                                      19
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的，
    应当披露具体情况
√适用 □不适用
    报告期内，公司战略委员会、审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会各司其职，严格
按照各专门委员会实施细则开展工作。审计委员会监督及评估对外部审计工作，指导内部审计工
作，审阅公司的财务报告，提议续聘会计师事务所，审议关联交易等事项；提名委员会对第七届
董事会董事、高管候选人的工作经历、教育背景、任职资格以及独立性等情况进行了审查，向董
事会提名王文学先生、吴向东先生、孟惊先生、赵鸿靖先生、孟森先生、王威先生、陈世敏先生、
陈琪先生、谢冀川先生为公司第七届董事会董事候选人，提名吴向东先生、孟惊先生、俞建先生、
赵鸿靖先生、陈怀洲先生、吴中兵先生、袁刚先生、张书峰先生、林成红为第七届董事会高级管
                                          131 / 450
                                     2020 年年度报告
理人员候选人；薪酬与考核委员会审核了公司股票期权与限制性股票激励计划首次授予和预留授
予激励对象 2019 年度绩效考核报告，制定并实施了非独立董事及高级管理人员绩效考核方案，确
定了公司非独立董事及高级管理人员 2019 年度绩效评估结果和 2020 年度薪酬方案。
    报告期内，各专门委员会在对审议的议案进行专业判断后，同意所审议的议案并将相关议案
提交公司董事会审议，不存在异议事项。
五、监事会发现公司存在风险的说明
√适用 □不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
    保持自主经营能力的情况说明
□适用 √不适用
存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
    2020 年度公司遵循“公平公正公开”的绩效考评原则，结合公司一贯坚持的业绩文化，严格
按照年度绩效考核相关制度，针对公司高级管理人员进行客观公正的绩效评估。并参照公司业绩
完成情况及每位高级管理人员的绩效考评成绩，作为计算年度绩效薪酬的主要依据。
    公司坚持在薪酬分配上“回归经营逻辑”、“价值创造与利益共享”的总体目标，通过薪酬
与绩效考评相结合的方式，重点激励高绩效、高贡献的人员。2020 年聚焦公司股权激励首批授予
对象的第二期股权激励的解锁与行权、预留授予对象的第一期股权激励的解锁与行权，使公司高
级管理人员的个人收益和公司效益紧密结合，充分发挥薪酬的保留和激励作用，真正实现业绩共
创、利益共享、风险共担。
八、是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
    公司第七届董事会第十四次会议审议通过了《2020 年度内部控制评价报告》，全文详见公司
于 2021 年 4 月 30 日在上海证券交易所网站公布的《华夏幸福基业股份有限公司 2020 年度内部
控制评价报告》。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
九、内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
内部控制审计报告与公司内部控制评价报告的意见一致。
                                        132 / 450
                                   2020 年年度报告
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十、其他
□适用 √不适用
                                      133 / 450
                                                   2020 年年度报告
                                       第十节        公司债券相关情况
         √适用 □不适用
         一、公司债券基本情况
                                                                                 单位:亿元币种:人民币
                                                                     债券余    利率
  债券名称         简称        代码       发行日           到期日                       还本付息方式 交易场所
                                                                       额      （%）
华夏幸福基业                                                                          按年付息，最
股份有限公司                                                                          后一期利息随 上海证券
                 15 华夏 05   122494    2015-10-22      2022-10-22   40.00     5.50
2015 年公司债                                                                         本金的兑付一 交易所
券（第一期）                                                                          起支付
华夏幸福基业                                                                          按年付息，最
股份有限公司                                                                          后一期利息随 上海证券
                 16 华夏债    136167    2016-1-20        2023-1-20   15.00     4.88
2016 年公司债                                                                         本金的兑付一 交易所
券（第一期）                                                                          起支付
华夏幸福基业                                                                          按年付息，最
股份有限公司                                                                          后一期利息随 上海证券
                 16 华夏 02   136244     2016-3-3        2021-3-3    19.9996   7.00
2016 年公司债                                                                         本金的兑付一 交易所
券（第二期）                                                                          起支付
华夏幸福基业
                                                                                      按年付息，最
股份有限公司
                                                                                      后一期利息随   上海证券
2016 年非公开    16 华夏 01   135082     2016-3-4        2021-3-9    28.00     7.40
                                                                                      本金的兑付一   交易所
发行公司债券
                                                                                      起支付
（第一期）
华夏幸福基业
                                                                                      按年付息，最
股份有限公司
                                                                                      后一期利息随   上海证券
2016 年非公开    16 华夏 04   135302    2016-3-24        2021-3-24   30.00     7.40
                                                                                      本金的兑付一   交易所
发行公司债券
                                                                                      起支付
（第二期）
华夏幸福基业
                                                                                      按年付息，最
股份有限公司
                                                                                      后一期利息随   上海证券
2016 年非公开    16 华夏 05   135391    2016-4-12        2021-4-18   20.00     7.20
                                                                                      本金的兑付一   交易所
发行公司债券
                                                                                      起支付
（第三期）
华夏幸福基业
                                                                                      按年付息，最
股份有限公司
                                                                                      后一期利息随   上海证券
2016 年非公开    16 华夏 06   135465    2016-5-10        2021-5-12   40.00     7.20
                                                                                      本金的兑付一   交易所
发行公司债券
                                                                                      起支付
（第四期）
华夏幸福基业
股份有限公司                                                                          按年付息，最
2018 年公开发                                                                         后一期利息随   上海证券
                 18 华夏 01   143550    2018-5-30        2022-5-30   24.75     5.00
行公司债券                                                                            本金的兑付一   交易所
（第一期）（品                                                                        起支付
种一）
华夏幸福基业                                                                          按年付息，最
股份有限公司                                                                          后一期利息随   上海证券
                 18 华夏 02   143551    2018-5-30        2023-5-30    5.25     6.80
2018 年公开发                                                                         本金的兑付一   交易所
行公司债券                                                                            起支付
                                                      134 / 450
                                                2020 年年度报告
（第一期）（品
种二）
华夏幸福基业
                                                                                     按年付息，最
股份有限公司
                                                                                     后一期利息随       上海证券
2018 年公开发 18 华夏 03 143693        2018-6-20       2022-6-20     20.00    4.40
                                                                                     本金的兑付一       交易所
行公司债券
                                                                                     起支付
（第二期）
华夏幸福基业
                                                                                     按年付息，最
股份有限公司
                                                                                     后一期利息随       上海证券
2018 年非公开 18 华夏 04 150683        2018-9-10       2021-9-10     13.00    5.60
                                                                                     本金的兑付一       交易所
发行公司债券
                                                                                     起支付
（第一期）
华夏幸福基业
股份有限公司                                                                         按年付息，最
2018 年公开发                                                                        后一期利息随       上海证券
                 18 华夏 06 155102 2018-12-20         2023-12-20      0.18    6.00
行公司债券                                                                           本金的兑付一       交易所
（第三期）（品                                                                       起支付
种一）
华夏幸福基业
股份有限公司                                                                         按年付息，最
2018 年公开发                                                                        后一期利息随       上海证券
                 18 华夏 07 155103 2018-12-20         2025-12-20     40.00    8.30
行公司债券                                                                           本金的兑付一       交易所
（第三期）（品                                                                       起支付
种二）
华夏幸福基业
                                                                                     按年付息，最
股份有限公司
                                                                                     后一期利息随       上海证券
2019 年公开发 19 华夏 01 155273        2019-3-25       2024-3-25     10.00    5.50
                                                                                     本金的兑付一       交易所
行公司债券
                                                                                     起支付
（第一期）
          注：
               “16 华夏 07”（135507）已于 2020 年 6 月 1 日完成兑付兑息。
              “16 华夏 08”（135557）已于 2020 年 6 月 22 日（2020 年 6 月 21 日为非交易日，顺延其至
         后的第一个交易日）完成兑付兑息。
              “18 华夏 01”（143550）未有投资者行使回售权，目前本期债券存续规模为 24.75 亿元，本
         期债券后 2 年票面利率由 6.80%调整为 5.00%。
              “18 华夏 03”（143693）部分投资者于 2020 年 6 月行使回售权，向公司回售 1.20545 亿元，
         公司于报告期内将前述债券全部转售，目前本期债券存续规模 20.00 亿元，本期债券后 1 年票面
         利率由 7.15%调整为 4.40%。
              “18 华夏 04”（150683）部分投资者于 2020 年 9 月 10 日行使回售权，向公司回售 6.56 亿
         元，公司于报告期内将前述债券全部转售，目前本期债券存续规模 13.00 亿元，本期债券后 1 年
         票面利率由 6.60%调整为 5.60%。
              “15 华夏 05”（122494）部分投资者于 2020 年 10 月 22 日行使回售权，向公司回售 303,976
         万元，公司于报告期内将前述债券全部转售，目前本期债券存续规模 40.00 亿元，本期债券后两
         年票面利率由 5.10%调整为 5.50%。
                                                   135 / 450
                                     2020 年年度报告
    “18 华夏 06”（155102）部分投资者于 2020 年 12 月 21 日行使回售权，向公司回售 29.82
亿元，目前本期债券存续规模 0.18 亿元，本期债券后 1 年票面利率由 7.00%调整为 6.00%。
公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
报告期内，上述债券付息情况如下：
     债券简称     债券代码      利率（%）                 付息日          是否已完成付息
    16 华夏债       136167        4.88               2020 年 1 月 20 日         是
    16 华夏 02      136244        7.00                2020 年 3 月 3 日         是
    16 华夏 01      135082        7.40                2020 年 3 月 9 日         是
    16 华夏 04      135302        7.40               2020 年 3 月 24 日         是
    19 华夏 01      155273        5.50               2020 年 3 月 25 日         是
    16 华夏 05      135391        7.20               2020 年 4 月 20 日         是
    16 华夏 06      135465        7.20               2020 年 5 月 12 日         是
    18 华夏 01      143550        6.80                2020 年 6 月 1 日         是
    18 华夏 02      143551        6.80                2020 年 6 月 1 日         是
    16 华夏 07      135507        5.19                2020 年 6 月 1 日         是
    18 华夏 03      143693        7.15               2020 年 6 月 22 日         是
    16 华夏 08      135557        6.95               2020 年 6 月 22 日         是
    18 华夏 04      150683        6.60               2020 年 9 月 10 日         是
    15 华夏 05      122494        5.10              2020 年 10 月 22 日         是
    18 华夏 06      155102        7.00              2020 年 12 月 21 日         是
    18 华夏 07      155103        8.30              2020 年 12 月 21 日         是
公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
    “15 华夏 05”为 7 年期，附第 5 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权；
    “16 华夏债”为 7 年期，附第 5 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权；
    “16 华夏 01”为 5 年期，附第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权；
    “16 华夏 02”为 5 年期，附第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权；
    “16 华夏 04”为 5 年期，附第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权；
    “16 华夏 05”为 5 年期，附第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权；
    “16 华夏 06”为 5 年期，附第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权；
    “18 华夏 01”为 4 年期，附第 2 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。
    “18 华夏 02”为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。
    “18 华夏 03”为 4 年期，附第 2 年末和第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售
选择权。
    “18 华夏 04”为 3 年期，附第 1 年末和第 2 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售
选择权。
    “18 华夏 06”为 5 年期，附第 2 年末和第 4 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售
选择权。
                                        136 / 450
                                    2020 年年度报告
    “18 华夏 07”为 7 年期，附第 5 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。
    “19 华夏 01”为 5 年期，附第 2 年末和第 4 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售
选择权。
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
                      名称         中信证券股份有限公司
15 华夏 05            办公地址     北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 22 层
债券受托管理人        联系人       刘忠江、王艳艳、陈咸耿、蔡雪珂、黄晨源
                      联系电话     [phone]
                      名称         中信证券股份有限公司
16 华夏债             办公地址     北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 22 层
债券受托管理人        联系人       刘忠江、王艳艳、朱军、蔡雪珂
                      联系电话     [phone]
                      名称         中信证券股份有限公司
16 华夏 02            办公地址     北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 22 层
债券受托管理人        联系人       刘忠江、王艳艳、朱军
                      联系电话     [phone]
                      名称         兴业证券股份有限公司
16 华夏 01            办公地址     北京市西城区锦什坊大街 35 号 801 室
债券受托管理人        联系人       刘晨曦、夏苗
                      联系电话     [phone]
                      名称         兴业证券股份有限公司
16 华夏 04            办公地址     北京市西城区锦什坊大街 35 号 801 室
债券受托管理人        联系人       刘晨曦、夏苗
                      联系电话     [phone]
                      名称         兴业证券股份有限公司
16 华夏 05            办公地址     北京市西城区锦什坊大街 35 号 801 室
债券受托管理人        联系人       刘晨曦、夏苗
                      联系电话     [phone]
                      名称         兴业证券股份有限公司
16 华夏 06            办公地址     北京市西城区锦什坊大街 35 号 801 室
债券受托管理人        联系人       刘晨曦、夏苗
                      联系电话     [phone]
                      名称         兴业证券股份有限公司
16 华夏 07            办公地址     北京市西城区锦什坊大街 35 号 801 室
债券受托管理人        联系人       刘晨曦、夏苗
                      联系电话     [phone]
                      名称         兴业证券股份有限公司
16 华夏 08            办公地址     北京市西城区锦什坊大街 35 号 801 室
债券受托管理人        联系人       刘晨曦、夏苗
                      联系电话     [phone]
                      名称         中信证券股份有限公司
18 华夏 01            办公地址     北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 22 层
债券受托管理人        联系人       刘忠江、王艳艳、黄晨源、康培勇
                      联系电话     [phone]
18 华夏 02            名称         中信证券股份有限公司
                                        137 / 450
                                         2020 年年度报告
债券受托管理人          办公地址        北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 22 层
                        联系人          刘忠江、王艳艳、黄晨源、康培勇
                        联系电话        [phone]
                        名称            中信证券股份有限公司
18 华夏 03              办公地址        北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 22 层
债券受托管理人          联系人          刘忠江、王艳艳、黄晨源、康培勇
                        联系电话        [phone]
                        名称            兴业证券股份有限公司
18 华夏 04              办公地址        北京市西城区锦什坊大街 35 号 801 室
债券受托管理人          联系人          刘晨曦、夏苗
                        联系电话        [phone]
                        名称            光大证券股份有限公司
18 华夏 06              办公地址        北京市西城区复兴门外大街 6 号
债券受托管理人          联系人          杨奔、赵妤
                        联系电话        [phone]
                        名称            光大证券股份有限公司
18 华夏 07              办公地址        北京市西城区复兴门外大街 6 号
债券受托管理人          联系人          杨奔、赵妤
                        联系电话        [phone]
                        名称            光大证券股份有限公司
19 华夏 01              办公地址        北京市西城区复兴门外大街 6 号
债券受托管理人          联系人          杨奔、赵妤
                        联系电话        [phone]
18 华 夏 01/18 华 夏    名称            东方金诚国际信用评估有限公司
02/18 华夏 03 资信评
                        办公地址        北京市西城区德胜门外大街 83 号德胜国际中心 B 座 7 层
级机构
15 华夏 05/16 华夏债    名称            大公国际资信评估有限公司
/16 华夏 01/16 华夏
02/16 华夏 04/16 华夏
05/16 华夏 06/16 华夏   办公地址        北京市朝阳区霄云路 26 号鹏润大厦 A 座 29 层
07/16 华夏 08 资信评
级机构
18 华 夏 01/18 华 夏    名称            中诚信证券评估有限公司
02/18 华夏 03/18 华夏
06/18 华夏 07/19 华夏   办公地址        深圳市南山区科园路 1001 号深圳创业投资大厦 37 层
01 资信评级机构
其他说明：
□适用 √不适用
三、公司债券募集资金使用情况
√适用 □不适用
                                                                             单位：万元
          简称           发行规模                    资金用途                账户余额
       15 华夏 05          400,000.00    调整债务结构、补充流动资金               14.39
       16 华夏债           150,000.00    调整债务结构、补充流动资金              199.17
       16 华夏 02          200,000.00    补充流动资金                             18.23
       16 华夏 01          280,000.00    偿还借款                                 32.76
                                            138 / 450
                                      2020 年年度报告
      16 华夏 04         300,000.00   偿还借款                               153.25
      16 华夏 05         200,000.00   偿还借款                                81.75
      16 华夏 06         400,000.00   偿还借款                                30.47
      18 华夏 01
                         247,500.00   偿还借款                                30.15
      18 华夏 02
      18 华夏 03         200,000.00   偿还借款                                10.17
      18 华夏 04         130,000.00   偿还借款                                 9.32
      18 华夏 06
                         700,000.00   偿还有息债务                           191.55
      18 华夏 07
      19 华夏 01         100,000.00   偿还有息债务                            35.07
    上述债券募集资金均已使用完毕，账户余额为利息收入。上述债券募集资金的使用与募集说
明书承诺的用途、使用计划及其他约定一致。
四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
    2020 年 5 月，中诚信国际信用评级有限责任公司对公司主体及相关债券进行跟踪评级，对公
司主体信用等级维持 AAA 级，各债券信用等级维持 AAA。2021 年 1 月 18 日，中诚信国际信用评级
有限责任维持公司主体和相关债项信用等级为 AAA，评级展望由稳定调整为负面。2021 年 1 月 29
日，中诚信国际信用评级有限责任公司将公司主体及相关债券等级由 AAA 调降至 AA+，并将公司
主体和债项信用等级列入可能降级的观察名单。2021 年 2 月 3 日，中诚信国际信用评级有限责任
公司将公司主体和相关债项等级由 AA+将至 A，并将公司主体和债项信用等级继续列入可能降级
的观察名单。2021 年 2 月 20 日，中诚信国际信用评级有限责任公司将公司主体和相关债项等级
由 A 将至 B，并将公司主体和债项信用等级继续列入可能降级的观察名单。
    2020 年 6 月，大公国际资信评估有限公司对公司主体及相关债券进行跟踪评级，对公司主体
信用等级维持 AAA 级，各债券信用等级维持 AAA。2021 年 1 月 18 日，大公国际资信评估有限公司
将公司和相关债项等级由 AAA 调降至 AA+，评级展望由稳定调整为负面。2021 年 2 月 3 日，大公
国际资信评估有限公司将公司和相关债项等级由 AA+调降至 BB，评级展望由稳定调整为负面。
    2020 年 6 月，东方金诚国际信用评估有限公司对公司主体及相关债券进行跟踪评级，对公司
主体信用等级维持 AAA 级，各债券信用等级维持 AAA。2021 年 1 月 29 日，东方金诚国际信用评估
有限公司维持公司主体和相关债项信用等级为 AAA，评级展望由稳定下调为负面。2021 年 2 月 3
日，东方金诚国际信用评估有限公司将公司和相关债项等级由 AAA 调降至 A，评级展望由稳定调
整为负面。2021 年 2 月 23 日，东方金诚将公司和相关债项等级由 A 调降至 B，评级展望由稳定调
整为负面。
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
                                         139 / 450
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    公司公开发行的“16 华夏债”在招商银行股份有限公司北京世纪城支行设立专项偿债账户，已
于 2020 年 1 月 20 日完成 2020 年付息；
    公司公开发行的“16 华夏 02”在中信银行股份有限公司北京尚都国际中心支行设立专项偿债
账户，公司已于 2020 年 3 月 3 日完成 2020 年付息；
    公司非公开发行的“16 华夏 01”在中信银行股份有限公司北京高碑店支行设立专项偿债账户，
公司于 2020 年 3 月 9 日完成 2020 年付息；
    公司非公开发行的“16 华夏 04”在中国银行股份有限公司廊坊市广阳道支行设立专项偿债账
户，公司于 2020 年 3 月 24 日完成 2020 年付息；
    公司非公开发行的“16 华夏 05”在中国银行股份有限公司廊坊市广阳道支行设立专项偿债账
户，公司已于 2019 年 4 月 20 日完成 2020 年付息；
    公司非公开发行的“16 华夏 06”在中国工商银行股份有限公司廊坊朝阳支行设立专项偿债账
户，公司已于 2020 年 5 月 12 日完成 2020 年付息；
    公司非公开发行的“16 华夏 07”在交通银行股份有限公司北京经济技术开发区支行设立专项
偿债账户，公司已于 2020 年 6 月 1 日完成兑付；
    公司非公开发行的“16 华夏 08”在中国农业银行股份有限公司廊坊银广支行设立专项偿债账
户，公司于 2020 年 6 月 22 日完成兑付；
    公司公开发行的“18 华夏 01”在中国工商银行股份有限公司廊坊朝阳支行设立专项偿债账户，
报告期内，该期债券投资者未向公司回售本期债券，公司已于 2020 年 6 月 1 日完成 2020 年付息；
    公司公开发行的“18 华夏 02”在中国工商银行股份有限公司廊坊朝阳支行设立专项偿债账户，
公司已于 2020 年 6 月 1 日完成 2020 年付息；
    公司公开发行的“18 华夏 03”在中信银行股份有限公司廊坊分行营业部设立专项偿债账户，
报告期内，该期债券投资者向公司回售 12,054.50 万元债券，公司已于 2020 年 6 月 22 日完成
2020 年付息；
    公司非公开发行的“18 华夏 04”在恒丰银行北京分行营业部设立专项偿债账户，报告期内，
该期债券投资者向公司回售 65,600 万元债券，公司已于 2020 年 9 月 10 日完成 2020 年付息；
    公司公开发行的“18 华夏 06”在中国工商银行股份有限公司廊坊朝阳支行设立专项偿债账户，
报告期内，该期债券投资者向公司回售 298,200 万元债券，公司已于 2020 年 12 月 21 日完成 2020
年付息；
    “18 华夏 07”在中国工商银行股份有限公司廊坊朝阳支行设立专项偿债账户，公司已于 2020
年 12 月 20 日完成 2020 年付息；公司公开发行的“19 华夏 01”在上海银行股份有限公司北京分行
设立专项偿债账户，公司已于 2020 年 3 月 25 日完成 2020 年付息。
    上述债券均无担保，债券付息兑付情况与募集说明书的相关约定一致，报告期内，公司发行
的其余债券未到期兑付兑息。
                                             140 / 450
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           六、公司债券持有人会议召开情况
           √适用 □不适用
               根据《公司债券发行与交易管理办法》、《华夏幸福基业股份有限公司公开发行 2015 年公司债
           券（第一期）募集说明书》、《华夏幸福基业股份有限公司公开发行 2016 年公司债券（第一期）募
           集说明书》、《华夏幸福基业股份有限公司公开发行 2016 年公司债券（第二期）募集说明书》、《华
           夏幸福基业股份有限公司 2018 年公开发行公司债券（第一期）募集说明书》、《华夏幸福基业股份
           有限公司 2018 年公开发行公司债券（第二期）募集说明书》及《华夏幸福基业股份有限公司 2015
           年公司债券持有人会议规则》和《华夏幸福基业股份有限公司 2017 年公开发行公司债券债券持有
           人会议规则》，中信证券作为“15 华夏 05”、“16 华夏债”、“16 华夏 02”、“18 华夏 01”、“18 华夏 02”、
           “18 华夏 03”的债券受托管理人，于 2021 年 2 月 25 日召集 2021 年第一次债券持有人会议。
           七、公司债券受托管理人履职情况
           √适用 □不适用
               上述债券的受托管理人兴业证券股份有限公司、招商证券股份有限公司、中信证券股份有限
           公司、光大证券股份有限公司在报告期内均按照《公司债券发行与交易管理办法》、《上海证券交
           易所公司债券上市规则》及《公司债券受托管理人执业行为准则》等法律法规的要求履行债券受
           托管理人职责，包括但不限于编制持续督导工作计划、持续关注本公司的资信状况、对本公司指
           定专项账户用于公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付、重大事项等情况进行监督。
                  公司债券受托管理人将在 6 月 30 日前通过上海证券交易所网站向市场公告 2020 年度的受托
           管理事务报告。
           八、截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
           □适用 □不适用
                                                                                              单位:元币种:人民币
                                                                                 本期比上年同期
       主要指标                    2020 年                    2019 年                                      变动原因
                                                                                     增减（%）
                                                                                                     利润总额较上年降幅较
息税折旧摊销前利润            17,254,351,192.26          27,267,085,487.54                 -36.72
                                                                                                                    大所致
流动比率                                      1.54                        1.58               -2.53
速动比率                                      0.46                        0.48               -4.17
                                                                                   减少 2.61 个百
资产负债率（%）                              81.29                       83.90
                                                                                              分点
                                                                                   减少 2.76 个百
EBITDA 全部债务比                            4.34%                       7.10%
                                                                                              分点
                                                                                                     利润总额较上年降幅较
利息保障倍数                                  0.93                        1.77             -47.46
                                                                                                                    大所致
现金利息保障倍数                             -0.08                       -0.87             不适用
                                                                                                     利润总额较上年降幅较
EBITDA 利息保障倍数                           1.01                        1.89             -46.56
                                                                                                                    大所致
贷款偿还率（%）                                 100                        100                    -
利息偿付率（%）                                 100                        100                    -
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九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
√适用 □不适用
    截至本报告披露日，除上述债券外，公司及下属子公司发行的其他债券和债务融资工具的情
况如下：
    （一）子公司非公开发行公司债券
    2017 年 7 月，公司全资子公司收到上海证券交易所出具的编号为“上证函[2017]708 号”的
《关于对九通基业投资有限公司非公开发行公司债券挂牌转让无异议的函》，载明九通投资面向
合格投资者非公开发行总额不超过 50 亿元的公司债券符合上海证券交易所的挂牌转让条件，上
海证券交易所对其挂牌转让无异议。本次债券采取分期发行方式，无异议函自出具之日起 12 个月
内有效。截至本报告披露日，九通投资共分五期发行上述债券，发行总额为 50 亿元（具体内容详
见公司临 2017-218 号、临 2017-244 号、临 2017-302 号公告、临 2018-054 号、临 2018-115 号、
临 2018-135 号公告）。
    报告期内，九通投资上述五期债券进展情况如下：
    1、“18 九通 01”部分投资者于 2020 年 3 月行使回售权，向九通投资回售 26,500.00 万元本
期债券，同时九通投资于 2020 年 3 月 12 日完成 2020 年债券兑息。报告期内，九通投资将前述债
券全部转售，目前本期债券存续期规模为 10.9 亿元，本期债券后两年票面利率调整至 6.95%；
    2、“18 九通 02”部分投资者于 2020 年 6 月行使回售权，向九通投资回售 120,400.00 万元
本期债券，同时九通投资于 2020 年 6 月 1 日完成付息。报告期内，九通投资将前述债券全部转
售，目前本期债券存续期规模为 14 亿元，本期债券后 1 年票面利率由 7.40%调整至 5.90%；
    3、“18 九通 03”部分投资者于 2020 年 6 月行使回售权，向九通投资回售 65,840.00 万元本
期债券，同时九通投资于 2020 年 6 月 11 日完成付息。报告期内，九通投资将前述债券全部转售，
目前本期债券存续期规模为 9.10 亿元，本期债券后 1 年票面利率由 7.40 调整至 5.90%；
    4、“17 九通 01”部分投资者于 2020 年 8 月行使回售权，向九通投资回售 29,200.00 万元本
期债券，同时九通投资于 2020 年 8 月 17 日完成付息。报告期内，九通投资将前述债券全部转售，
目前本期债券存续规模 10 亿元，本期债券后 1 年票面利率由 7.20%调整至 6.20%
    5、“17 九通 03”部分投资者于 2020 年 10 月行使回售权，向九通投资回售 5.5 亿元本期债
券，同时九通投资于 2020 年 10 月 27 日完成付息。报告期内，九通投资将前述债券全部转售，目
前本期债券存续规模 6 亿元，本期债券后 1 年票面利率由 6.60%调整至 6.40%。
    2019 年 3 月，公司全资子公司收到上海证券交易所出具的编号为“上证函[2019]425 号”的
《关于对九通基业投资有限公司非公开发行公司债券挂牌转让无异议的函》，载明九通投资面向
合格投资者非公开发行总额不超过 50 亿元的公司债券符合上海证券交易所的挂牌转让条件，上
海证券交易所对其挂牌转让无异议。本次债券采取分期发行方式，无异议函自出具之日起 12 个月
                                        142 / 450
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内有效。截至本报告披露日，九通投资共分三期发行上述债券，发行总额为 50 亿元（具体内容详
见公司临 2019-205 号、临 2019-233 号、临 2019-249 号公告）。
    5、“17 九通 03”部分投资者于 2020 年 10 月行使回售权，向九通投资回售 5.5 亿元本期债
券，同时九通投资于 2020 年 10 月 27 日完成付息。报告期内，九通投资将前述债券全部转售，目
前本期债券存续规模 6 亿元，本期债券后 1 年票面利率由 6.60%调整至 6.40%。
    1、“19 九通 01”部分投资者于 2020 年 11 月行使回售权，向九通投资回售 15.42 亿元本期
债券，同时九通投资于 2020 年 11 月 2 日完成付息。报告期内，九通投资将前述债券全部转售，
目前本期债券存续金额 20 亿元，本期债券后 1 年票面利率由 6.90%调整至 6.40%。
    2、“19 九通 03”部分投资者于 2020 年 12 月行使回售权，向九通投资回售 9.3 亿元本期债
券，同时九通投资于 2020 年 12 月 7 日完成付息。报告期内，九通投资将前述债券全部转售，目
前本期债券存续规模 10 亿元，本期债券后 1 年票面利率由 6.98%调整至 6.40%。
    3、“19 九通 05”全部投资者于 2020 年 12 月行使回售权，向九通投资回售 20 亿元本期债
券，同时九通投资于 2020 年 12 月 30 日完成付息。目前本期债券存续规模为 0 元。
    （二）中期票据
    2017 年 4 月，公司收到交易商协会出具的编号为“中市协注[2017]MTN188 号”的《接受注册
通知书》，载明交易商协会决定接受公司中期票据注册。公司中期票据注册金额为 19 亿元，注册
额度自通知书落款之日起 2 年内有效（具体内容详见公司于 2017 年 4 月 13 日发布的临 2017-118
号公告）。2017 年 5 月 24 日，公司发行了 2017 年度第一期中期票据，发行总额 19 亿元人民币
（具体内容详见公司临 2017-161 号公告）。报告期内，“17 幸福基业 MTN001”部分投资者于 2020
年 5 月行使回售权，向公司回售 1.00 亿本期中票票据，同时公司于 2020 年 5 月 25 日（2020 年
5 月 24 日为非交易日，顺延其至后的第一个交易日）完成付息。目前本期中期票据存续规模 18.00
亿元，本期中期票据后 2 年票面利率维持 5.80%不变。
    2020 年 3 月，公司收到交易商协会出具的编号为“中市协注[2020]MTN122 号”的《接受注册
通知书》，载明交易商协会决定接受公司中期票据注册。公司中期票据注册金额为 44 亿元，注册
额度自通知书落款之日起 2 年内有效（具体内容详见公司于 2020 年 3 月 7 日发布的临 2020-023
号公告）。2020 年 3 月 23 日，公司发行了 2020 年度第一期中期票据，发行总额 10 亿元人民币
（具体内容详见公司临 2020-036 号公告）。2020 年 4 月 20 日，公司发行 2020 年度第二期中期票
据，发行总额 5 亿元人民币（具体内容详见公司临 2020-048 号公告）。
    （三）资产支持专项计划
    1、公司全资子公司幸福基业物业服务有限公司通过资产支持专项计划发行华夏幸福物业资产
支持证券，发行规模为 23 亿元，专项计划于 2016 年 7 月 14 日成立（具体内容详见临 2015-277
号、临 2016-023 号公告、临 2016-164 号公告）。报告期内，发行人完成资产支持专项计划优先
级 A4 档资产支持证券 4.9 亿元本金兑付兑息及 A5 档资产支持证券 5.3 亿元本金兑付兑息。
                                         143 / 450
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    2、公司下属子公司固安九通基业公用事业有限公司通过华夏幸福固安工业园区新型城镇化
PPP 项目供热收费收益权资产支持专项计划发行资产支持证券，发行规模为 7.06 亿元，专项计划
于 2017 年 3 月 15 日成立（具体内容详见公司临 2017-076 号、临 2017-082 号公告）。报告期内，
发行人完成资产支持专项计划优先级 A3 档资产支持证券 1.02 亿本金兑付兑息，并完成资产支持
专项计划优先 A4-A6 档资产支持证券 2020 年度兑息，截至目前资产支持专项计划剩余 4.66 亿元
尚未到期兑付。
    3、2017 年 12 月，公司全资子公司九通投资通过华夏幸福固安工业园区新城城镇化 PPP 项目
支持专项计划发行资产支持证券，发行规模为 32 亿元，专项计划于 2017 年 12 月 19 日成立（具
体内容详见临 2017-273、临 2017-330、临 2017-366 号公告）。报告期内，发行人完成资产支持
专项计划优先级 A3 档资产支持证券 5 亿元本金兑付兑息，并完成资产支持专项计划优先级 A4-A6
档资产支持证券 2020 年度兑息。截至目前资产支持专项计划剩余 17 亿元尚未到期兑付。
    4、2019 年 6 月，公司全资子公司九通投资通过华夏幸福武汉市新洲区问津产业新城 PPP 项
目资产支持专项计划发行资产支持证券，发行规模为 21 亿元，专项计划于 2019 年 6 月 25 日成立
（具体内容详见临 2019-126 号公告）。报告期内，发行人完成资产支持专项计划优先级 A1 档资
产支持证券 3.40 亿元本金兑付兑息，并完成资产支持专项计划优先级 A2-A6 档资产支持证券 2020
年度兑息。截至目前资产支持专项计划剩余 17.60 亿元尚未到期兑付。
    5、2020 年 3 月，公司全资子公司九通投资通过华夏幸福德清县雷甸产业新城 PPP 项目资产
支持专项计划发行资产支持证券，发行规模 19.1 亿元，专项计划于 2020 年 3 月 19 日成立（具体
内容详见临 2020-032 号公告）。截止目前资产支持专项计划剩余 19.1 亿元尚未到期兑付。
    （四）境外债券
    1、2017 年 12 月，公司境外间接全资子公司 CFLD（Cayman）InvestmentLtd.发行 6.5 亿美元
高级无抵押定息债券和 3.5 亿美元的次级担保永久证券（具体内容详见临 2017-369 号、临 2017-
370 号、临 2017-376 号公告），上述债券每半年付息一次。报告期内，上述债券于 2019 年 6 月
完成本年度第一次付息；2019 年 12 月完成本年度第二次付息。
    2、2018 年，CFLD（Cayman）InvestmentLtd.共发行 13.7 亿美元高级无抵押定息债券（具体
内容详见临 2018-138、临 2018-166、临 2018-191、临 2018-199、临 2018-224、临 2018-230、临
2018-246、临 2018-251、临 2018-259、临 2018-272、临 2018-286、临 2018-295 号公告）。截至
本报告披露日，上述债券均已完成利息支付。
    3、2019 年 2 月，CFLD（Cayman）InvestmentLtd.发行 1 亿美元高级无抵押定息债券（具体
内容详见临 2019-024 号公告），票面利率为 6.5%，2020 年 12 月 21 日到期，截至本报告披露日，
上述债券于 2019 年 6 月完成第一次付息，2019 年 12 月完成第二次付息。
    4、2019 年 2 月，CFLD（Cayman）InvestmentLtd.发行 5.3 亿美元高级无抵押定息债券（具
体内容详见临 2019-042 公告），票面利率为 8.625%，期限为 2 年，截至本报告披露日，上述债
券于 2019 年 8 月完成第一次付息，2020 年 2 月完成第二次付息。
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    5、2019 年 4 月，CFLD（Cayman）InvestmentLtd.发行 10 亿美元高级无抵押定息债券（具体
内容详见临 2019-068 公告），其中，3.5 亿美元高级无抵押定息债券期限为 3 年，票面利率为
7.125%；6.5 亿美元高级无抵押定息债券期限为 5 年，票面利率为 8.600%，截至本报告披露日，
上述债券于 2019 年 10 月完成第一次付息，2020 年 4 月完成第二次付息。
    6、2020 年 1 月，CFLD（Cayman）InvestmentLtd.发行 12 亿美元高级无抵押定息债券（具体
内容详见临 2020-008 公告），其中， 亿美元高级无抵押定息债券期限为 3 年，票面利率为 6.90%；
7 亿美元高级无抵押定息债券期限为 5 年，票面利率为 8.05%，截至目前尚未到期兑付兑息。
十、公司报告期内的银行授信情况
√适用 □不适用
    截至报告期末，公司合并口径获得的授信额度合计为 3,312.36 亿元，其中已使用授信额度约
为 651.36 亿元。
十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
√适用 □不适用
    报告期内，公司均严格履行上述债券募集说明书中所作出的承诺，合规使用募集资金，按时
付息兑付，不存在损害债券投资者利益的情形
十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
√适用 □不适用
    2020 年 3 月末，公司当年累计新增借款超过上年末净资产的百分之二十，详见公司于 2020
年 4 月 7 日刊登于《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》和上海证券
交易所网站的《华夏幸福基业股份有限公司关于累计新增借款的公告》（公告编号：临 2020-41
号）。
    2020 年 7 月末，公司当年累计新增借款超过上年末净资产的百分之四十，详见公司于 2020
年 8 月 7 日刊登于《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》和上海证券
交易所网站的《华夏幸福基业股份有限公司关于累计新增借款的公告》（公告编号：临 2020-133
号）。
    截止 2021 年 2 月 2 日，公司及下属公司发生债务逾期涉及的本息金额 52.55 亿元，涉及银行
贷款、信托贷款等债务形式，未涉及债券、债务融资工具等产品。公司正与上述逾期涉及的金融
机构积极协调展期相关事宜，详见公司于 2021 年 2 月 2 日刊登于《中国证券报》、《上海证券
报》、《证券时报》、《证券日报》和上海证券交易所网站的《关于公司及下属子公司部分债务
未能如期偿还的公告》（公告编号：临 2021-008 号）。
    2021 年 1 月 18 日，中诚信国际信用评级有限责任维持公司主体和相关债项信用等级为 AAA，
评级展望由稳定调整为负面。2021 年 1 月 29 日，中诚信国际信用评级有限责任公司将公司主体
及相关债券等级由 AAA 调降至 AA+，并将公司主体和债项信用等级列入可能降级的观察名单。2021
年 2 月 3 日，中诚信国际信用评级有限责任公司将公司主体和相关债项等级由 AA+将至 A，并将公
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司主体和债项信用等级继续列入可能降级的观察名单。2021 年 2 月 20 日，中诚信国际信用评级
有限责任公司将公司主体和相关债项等级由 A 将至 B，并将公司主体和债项信用等级继续列入可
能降级的观察名单。
    2021 年 1 月 18 日，大公国际资信评估有限公司将公司和相关债项等级由 AAA 调降至 AA+，评
级展望由稳定调整为负面。2021 年 2 月 3 日，大公国际资信评估有限公司将公司和相关债项等级
由 AA+调降至 BB，评级展望由稳定调整为负面。
    2021 年 1 月 29 日，东方金诚国际信用评估有限公司维持公司主体和相关债项信用等级为 AAA，
评级展望由稳定下调为负面。2021 年 2 月 3 日，东方金诚国际信用评估有限公司将公司和相关债
项等级由 AAA 调降至 A，评级展望由稳定调整为负面。2021 年 2 月 23 日，东方金诚将公司和相关
债项等级由 A 调降至 B，评级展望由稳定调整为负面。
    除上述事项外，截至报告期末，公司未发生《公司债券发行与交易管理办法》第四十五条列
示的其他可能影响公司经营情况和偿债能力的重大事项。
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                                第十一节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
                                       审计报告
                                               中兴财光华审会字（2021）第 111029 号
华夏幸福基业股份有限公司全体股东：
    一、审计意见
    我们审计了华夏幸福基业股份有限公司（以下简称华夏幸福公司）财务报表，包括 2020 年
12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2020 年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、
合并及公司股东权益变动表以及财务报表附注。
    我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了华夏
幸福公司 2020 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2020 年度的合并及公司经营成果和
现金流量。
    二、形成审计意见的基础
    我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守
则，我们独立于华夏幸福公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计
证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
    三、与持续经营相关的重大不确定性
    我们提醒财务报表使用者关注，如财务报表附注二所述，截至 2020 年 12 月 31 日，华夏幸福
公司货币资金账面余额 269.93 亿元，其中受限资金 15.31 亿元；金融有息负债账面余额 1,952.50
亿元，其中短期借款及短期应付债券 300.32 亿元、一年内到期非流动负债 540.45 亿元。此外，
2021 年 1 月份华夏幸福公司出现未能偿付到期金融债务情形，截至本报告日累计未能如期偿还债
务本息合计 415.49 亿元 ，金融负债的债权人有权按照相关融资协议要求华夏幸福公司偿还相关
金融负债。上述情况表明存在可能导致对华夏幸福公司持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定
性。该事项不影响已发表的审计意见。
    四、关键审计事项
    关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们
确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
    （一）存货减值事项
    1、事项描述
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    相关信息披露详见财务报表附注三、11 及附注五、6、51。
    华夏幸福公司期末地产存货净值 1,766.33 亿元，占公司资产总额的 36.14%，本期地产项目
存货跌价损失 70.77 亿元。华夏幸福公司进行减值测试时，管理层对存货项目将要发生的建造成
本、预期未来售价、未来销售税费均需作出估计，该过程涉及重大的管理层判断和估计。
       由于房地产项目存货对华夏幸福公司资产的重要性，且估计存货项目将要发生的建造成本、
未来售价和未来发生的销售税费存在固有风险，同时考虑到国家调控政策对房地产市场的影响，
我们将对华夏幸福公司存货的可变现净值的评估识别为关键审计事项。
    2、审计应对：
    我们针对存货减值执行的主要审计程序如下：
    （1）对存货中地产项目减值测试的相关内部控制的设计和运行有效性进行测试。
    （2）获取华夏幸福公司计提存货减值政策，评价管理层所采用的估值方法、关键估计和假设
是否合理。
    （3）抽查测试地产项目，进行实地观察、了解项目开发进度、查看项目动态成本。将项目的
预估完工成本与项目管控总成本进行核对；对项目预计售价与市场价格、项目近期预售价格进行
比较；以评价管理层预测的合理性。
    （4）重新复核计算项目可变现净值的测算过程。
    （二）应收政府园区结算款可收回性
    1、事项描述
    相关信息披露详见财务报表附注三、10 及附注五、3。
    华夏幸福公司期末应收账款账面余额 648.84 亿元，其中应收政府园区结算款 640.94 亿元。
应收政府园区结算款为公司产业新城业务产生，主要客户为地方政府，公司结合历史经验、前瞻
性信息预测及行业性质，按预期信用损失对该类应收款项计提坏账准备 16.69 亿元。
    公司管理层根据取得的客观证据、评估预期未来可收回金额。由于应收政府园区结算款金额
重大，且需要管理层运用重大会计估计和判断，因此我们将应收政府园区结算款可收回性识别为
关键审计事项。
    2、审计应对
    我们针对应收政府园区结算款的可收回性执行的主要审计程序如下：
    （1）了解并测试管理层与应收政府园区结算款可收回性及预期信用损失相关的关键内部控
制。
    （2）获取管理层预期信用损失计量的政策和方法，并评价其合理性。
    （3）复核管理层对应收政府园区结算款可收回性进行评估的相关考虑及客观证据，包括获取
应收政府园区结算款清单、园区结算款回款记录、管理层对政府支付园区结算款回收进度的评估；
了解管理层前瞻性信息预测考虑因素，包括对未来园区经济发展潜力及趋势、政府履约能力等预
测。
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   （4）获取应收政府园区结算款明细表，评价按预期信用损失模型-账龄组合计提坏账准备的
应收账款的账龄区间划分是否恰当，依据管理层计提坏账准备的政策进行了重新测算。
   （5）就大额应收政府园区结算款向相关园区政府进行访谈，就可回收性进行询问；就应收政
府园区结算款向相关园区政府方进行函证。
   （6）检查园区开发协议、园区结算协议、园区结算专项审计报告及园区政府结算结果认定文
件，复核应收政府园区结算款计量的及时性和准确性。
   （7）检查应收政府园区结算款期后回款情况。
    五、其他信息
   华夏幸福公司管理层(以下简称管理层)对其他信息负责。其他信息包括华夏幸福公司 2020
年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
   我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。
   结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
   基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这
方面，我们无任何事项需要报告。
    六、管理层和治理层对财务报表的责任
   管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维
护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
   在编制财务报表时，管理层负责评估华夏幸福公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的
事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算华夏幸福公司、终止运营或别无其
他现实的选择。
   治理层负责监督华夏幸福公司的财务报告过程。
    七、注册会计师对财务报表审计的责任
   我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
   在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
也执行以下工作：
   （1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对
这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、
伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高
于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
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   （2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
   （3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
   （4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导
致对华夏幸福公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如
果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财
务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计
报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致华夏幸福公司不能持续经营。
   （5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
   （6）就华夏幸福公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报
表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
   我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
   我们还就遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理
认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
   从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关
键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少
数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益
处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
   中兴财光华会计师事务所                         中国注册会计师：李秀华
      （特殊普通合伙）                            （项目合伙人）
                                                  中国注册会计师：王凤岐
       中国北京                                        2021 年 4 月 29 日
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二、财务报表
                                     合并资产负债表
                                    2020 年 12 月 31 日
编制单位:华夏幸福基业股份有限公司
                                                                   单位:元币种:人民币
           项目               附注         2020 年 12 月 31 日   2019 年 12 月 31 日
 流动资产：
   货币资金                 七、1           26,993,157,680.62    42,962,713,063.01
   结算备付金
   拆出资金
   交易性金融资产
   衍生金融资产
   应收票据                 七、4               40,485,600.00           390,200.00
   应收账款                 七、5           63,142,026,157.48    46,871,039,461.85
   应收款项融资
   预付款项                 七、7            1,297,986,461.79     4,628,653,350.31
   应收保费
   应收分保账款
   应收分保合同准备金
   其他应收款               七、8           21,332,630,422.55    15,408,171,679.90
   其中：应收利息                              348,918,757.57       363,524,599.81
         应收股利
   买入返售金融资产
   存货                     七、9         179,224,643,860.64 290,281,390,276.14
   合同资产                 七、10        131,013,829,616.47
   持有待售资产
   一年内到期的非流动资     七、12           3,610,020,000.00     3,705,320,000.00
 产
   其他流动资产             七、13         14,439,795,741.33 14,986,809,112.27
     流动资产合计                         441,094,575,540.88 418,844,487,143.48
 非流动资产：
   发放贷款和垫款
   债权投资
   其他债权投资
   长期应收款
   长期股权投资             七、17           5,924,308,114.28     4,738,023,285.41
   其他权益工具投资
   其他非流动金融资产       七、19           4,049,209,387.10     4,206,943,836.42
   投资性房地产             七、20           8,502,574,624.15     3,340,380,000.00
   固定资产                 七、21           8,232,312,798.36     7,691,092,062.12
   在建工程                 七、22           6,296,031,887.80     6,589,058,715.22
                                         151 / 450
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  生产性生物资产
  油气资产
  使用权资产
  无形资产               七、26          6,767,745,065.63   6,998,164,471.71
  开发支出
  商誉                   七、28           203,675,980.24     304,996,523.62
  长期待摊费用           七、29         2,342,029,640.21   2,664,743,739.65
  递延所得税资产         七、30         5,339,235,788.45   2,346,770,703.35
  其他非流动资产         七、31            10,660,000.00      87,286,064.50
    非流动资产合计                     47,667,783,286.22 38,967,459,402.00
       资产总计                       488,762,358,827.10 457,811,946,545.48
流动负债：
  短期借款               七、32         27,642,610,000.00   26,575,100,000.00
  向中央银行借款
  拆入资金
  交易性金融负债
  衍生金融负债
  应付票据               七、35         14,455,853,237.26   7,650,889,746.05
  应付账款               七、36         43,085,177,861.16 37,943,276,852.03
  预收款项               七、37            200,277,205.75 125,284,577,269.73
  合同负债               七、38         97,607,702,962.97
  卖出回购金融资产款
  吸收存款及同业存放
  代理买卖证券款
  代理承销证券款
  应付职工薪酬           七、39            229,328,932.33    2,464,956,905.18
  应交税费               七、40          9,212,444,381.80    9,698,376,614.00
  其他应付款             七、41         17,448,871,577.76   15,070,013,798.81
  其中：应付利息                         2,707,661,938.87    2,551,790,313.59
         应付股利
  应付手续费及佣金
  应付分保账款
  持有待售负债
  一年内到期的非流动负   七、43         54,044,646,179.51   33,818,358,564.15
债
  其他流动负债           七、44        21,662,162,252.68   6,826,614,566.39
    流动负债合计                      285,589,074,591.22 265,332,164,316.34
非流动负债：
  保险合同准备金
  长期借款               七、45         64,403,143,220.47   48,789,992,626.24
  应付债券               七、46         46,475,286,201.91   68,464,823,662.51
  其中：优先股
                                     152 / 450
                                      2020 年年度报告
         永续债
   租赁负债
   长期应付款               七、48              389,771,923.79        1,348,368,711.83
   长期应付职工薪酬
   预计负债
   递延收益                 七、51               10,279,036.94            15,406,788.43
   递延所得税负债           七、30              464,809,344.83           174,979,511.45
   其他非流动负债
     非流动负债合计                       111,743,289,727.94 118,793,571,300.46
       负债合计                           397,332,364,319.16 384,125,735,616.80
 所有者权益（或股东权
 益）：
   实收资本（或股本）       七、53           3,913,236,742.00         3,013,285,909.00
   其他权益工具             七、54          16,432,000,000.00         5,800,000,000.00
   其中：优先股
         永续债                             16,432,000,000.00         5,800,000,000.00
   资本公积                 七、55                                    1,442,035,909.14
   减：库存股               七、56             167,295,575.20           456,059,190.00
   其他综合收益             七、57           1,448,707,819.90          -517,473,448.67
   专项储备
   盈余公积                 七、59           1,938,950,813.10         1,913,090,187.27
   一般风险准备
   未分配利润               七、60          38,414,429,682.60         38,841,393,991.33
   归属于母公司所有者权                     61,980,029,482.40         50,036,273,358.07
 益（或股东权益）合计
   少数股东权益                             29,449,965,025.54         23,649,937,570.61
     所有者权益（或股东                     91,429,994,507.94         73,686,210,928.68
 权益）合计
       负债和所有者权益                   488,762,358,827.10 457,811,946,545.48
 （或股东权益）总计
法定代表人：王文学主管会计工作负责人：吴中兵会计机构负责人：袁静
                                    母公司资产负债表
                                    2020 年 12 月 31 日
编制单位:华夏幸福基业股份有限公司
                                                                        单位:元币种:人民币
           项目               附注          2020 年 12 月 31 日       2019 年 12 月 31 日
 流动资产：
   货币资金                                          924,392,816.45      3,745,415,358.77
   交易性金融资产
   衍生金融资产
   应收票据
                                         153 / 450
                                     2020 年年度报告
  应收账款
  应收款项融资
  预付款项                                        46,386,157.06           20,855,431.51
  其他应收款               十七、2            53,314,044,698.96       50,586,647,875.74
  其中：应收利息                                 487,731,496.19            1,157,424.66
        应收股利                               5,519,931,182.95       11,019,931,182.95
  存货
  合同资产
  持有待售资产
  一年内到期的非流动资产                       2,015,614,903.00        2,015,614,903.00
  其他流动资产                                     3,764,266.21            2,890,462.23
    流动资产合计                              56,304,202,841.68       56,371,424,031.25
非流动资产：
  债权投资
  其他债权投资
  长期应收款
  长期股权投资             十七、3            84,398,360,281.39       42,166,766,740.03
  其他权益工具投资
  其他非流动金融资产                                624,000,000.00      732,000,000.00
  投资性房地产
  固定资产                                             3,432,337.80        5,576,561.84
  在建工程
  生产性生物资产
  油气资产
  使用权资产
  无形资产                                          160,210,796.89      170,329,770.58
  开发支出
  商誉
  长期待摊费用
  递延所得税资产                                     37,615,369.35         6,349,069.48
  其他非流动资产                                                           3,420,366.75
    非流动资产合计                            85,223,618,785.43       43,084,442,508.68
      资产总计                               141,527,821,627.11       99,455,866,539.93
流动负债：
  短期借款
  交易性金融负债
  衍生金融负债
  应付票据
  应付账款
  预收款项
  合同负债
  应付职工薪酬                                     9,350,858.60          453,428,164.99
  应交税费                                        19,290,275.44          189,961,876.49
  其他应付款                                  71,835,539,385.65       37,130,335,335.88
  其中：应付利息                               1,136,423,856.08        1,241,419,668.98
        应付股利
  持有待售负债
  一年内到期的非流动负债                      14,950,536,641.72        1,914,851,687.47
                                        154 / 450
                                   2020 年年度报告
   其他流动负债                                  86,740,898.11
     流动负债合计                            86,901,458,059.52     39,688,577,064.83
 非流动负债：
   长期借款
   应付债券                                  18,436,905,639.33     35,461,247,005.37
   其中：优先股
          永续债
   租赁负债
   长期应付款
   长期应付职工薪酬
   预计负债
   递延收益
   递延所得税负债
   其他非流动负债                                 1,958,998.70          1,958,998.70
     非流动负债合计                          18,438,864,638.03     35,463,206,004.07
       负债合计                             105,340,322,697.55     75,151,783,068.90
 所有者权益（或股东权
 益）：
   实收资本（或股本）                         3,913,236,742.00      3,013,285,909.00
   其他权益工具                              16,432,000,000.00      5,800,000,000.00
   其中：优先股
          永续债                             16,432,000,000.00      5,800,000,000.00
   资本公积                                   7,933,910,762.02      8,854,135,355.81
   减：库存股                                   167,295,575.20        456,059,190.00
   其他综合收益
   专项储备
   盈余公积                                   1,956,618,371.00      1,808,392,922.32
   未分配利润                                 6,119,028,629.74      5,284,328,473.90
     所有者权益（或股东权                    36,187,498,929.56     24,304,083,471.03
 益）合计
       负债和所有者权益                     141,527,821,627.11     99,455,866,539.93
 （或股东权益）总计
法定代表人：王文学主管会计工作负责人：吴中兵会计机构负责人：袁静
                                      合并利润表
                                  2020 年 1—12 月
                                                                   单位:元币种:人民币
           项目                附注          2020 年度          2019 年度
 一、营业总收入              七、61     101,208,520,744.92 105,209,536,217.22
 其中：营业收入              七、61     101,208,520,744.92 105,209,536,217.22
       利息收入
       已赚保费
       手续费及佣金收入
 二、营业总成本              七、61       84,591,714,089.57      80,603,565,015.05
 其中：营业成本              七、61       63,572,734,590.36      59,252,646,772.99
                                       155 / 450
                                2020 年年度报告
      利息支出
      手续费及佣金支出
      退保金
      赔付支出净额
      提取保险责任准备
金净额
      保单红利支出
      分保费用
      税金及附加           七、62       6,698,970,451.04         8,620,588,875.23
      销售费用             七、63       1,534,717,789.42         1,893,265,492.75
      管理费用             七、64       5,162,011,657.35         8,044,937,330.31
      研发费用             七、65          19,949,322.06            10,460,383.11
      财务费用             七、66       7,603,330,279.34         2,781,666,160.66
      其中：利息费用                    7,788,806,938.74         3,264,013,726.60
              利息收入                    212,693,877.81           540,545,923.91
  加：其他收益             七、67         204,235,541.48           150,239,774.05
      投资收益（损失以     七、68         128,803,718.75           303,135,153.20
“－”号填列）
      其中：对联营企业                     -27,751,217.98          -19,018,728.51
和合营企业的投资收益
            以摊余成本计
量的金融资产终止确认收
益
      汇兑收益（损失以
“－”号填列）
      净敞口套期收益
（损失以“-”号填列）
      公允价值变动收益     七、70               33,138,854.82       50,418,043.49
（损失以“－”号填列）
      信用减值损失（损     七、71      -1,731,565,035.99          -410,726,714.16
失以“-”号填列）
      资产减值损失（损     七、72      -7,338,021,218.88        -2,086,593,984.22
失以“-”号填列）
      资产处置收益（损     七、73               98,112,458.31      -66,247,187.34
失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以                    8,011,510,973.84        22,546,196,287.19
“－”号填列）
  加：营业外收入           七、74         230,978,638.05            56,599,679.44
  减：营业外支出           七、75         191,688,321.15           346,085,426.20
四、利润总额（亏损总额                  8,050,801,290.74        22,256,710,540.43
以“－”号填列）
  减：所得税费用           七、76       3,245,061,609.24         7,571,759,742.52
                                    156 / 450
                          2020 年年度报告
五、净利润（净亏损以             4,805,739,681.50   14,684,950,797.91
“－”号填列）
（一）按经营持续性分类
    1.持续经营净利润             4,805,739,681.50   14,684,950,797.91
（净亏损以“－”号填
列）
    2.终止经营净利润
（净亏损以“－”号填
列）
（二）按所有权归属分类
    1.归属于母公司股东           3,665,490,000.01   14,611,778,496.72
的净利润（净亏损以“-”
号填列）
    2.少数股东损益（净           1,140,249,681.49       73,172,301.19
亏损以“-”号填列）
六、其他综合收益的税后           1,942,231,660.72     -299,849,316.14
净额
  （一）归属母公司所有           1,966,181,268.57     -298,206,601.11
者的其他综合收益的税后
净额
    1．不能重分类进损益
的其他综合收益
  （1）重新计量设定受益
计划变动额
  （2）权益法下不能转损
益的其他综合收益
  （3）其他权益工具投资
公允价值变动
  （4）企业自身信用风险
公允价值变动
    2．将重分类进损益的          1,966,181,268.57     -298,206,601.11
其他综合收益
  （1）权益法下可转损益
的其他综合收益
  （2）其他债权投资公允
价值变动
  （3）金融资产重分类计
入其他综合收益的金额
  （4）其他债权投资信用
减值准备
  （5）现金流量套期储备
  （6）外币财务报表折算          2,032,646,630.56     -523,762,090.29
差额
                             157 / 450
                                    2020 年年度报告
    （7）其他                                  -66,465,361.99            225,555,489.18
    （二）归属于少数股东                       -23,949,607.85             -1,642,715.03
 的其他综合收益的税后净
 额
 七、综合收益总额                            6,747,971,342.22        14,385,101,481.77
    （一）归属于母公司所                     5,631,671,268.58        14,313,571,895.61
 有者的综合收益总额
    （二）归属于少数股东                     1,116,300,073.64              71,529,586.16
 的综合收益总额
 八、每股收益：
    （一）基本每股收益(元                                    0.97                    3.64
 /股)
    （二）稀释每股收益(元                                    0.96                    3.61
 /股)
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元,上期被合并方实现
的净利润为：0 元。
法定代表人：王文学主管会计工作负责人：吴中兵会计机构负责人：袁静
                                    母公司利润表
                                   2020 年 1—12 月
                                                                         单位:元币种:人民币
              项目                    附注               2020 年度           2019 年度
一、营业收入                      十七、4             1,750,710,758.92   3,652,504,926.09
  减：营业成本
       税金及附加                                        5,075,616.00       19,238,600.23
       销售费用                                         58,778,857.00      147,035,758.59
       管理费用                                        884,562,634.01    2,241,769,850.64
       研发费用
       财务费用                                         533,442,544.43   1,243,722,661.68
       其中：利息费用                                 1,086,429,959.09   1,338,882,965.55
              利息收入                                  554,723,307.75      95,675,466.78
  加：其他收益                                           16,836,778.73      22,808,032.77
       投资收益（损失以“－”号   十七、5             5,540,985,161.88   4,048,701,123.86
填列）
       其中：对联营企业和合营企                         24,959,550.02       12,977,848.65
业的投资收益
            以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益
       净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
       公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
       信用减值损失（损失以                                173,653.69       35,755,181.06
“-”号填列）
       资产减值损失（损失以                                                -22,000,000.00
“-”号填列）
                                       158 / 450
                                   2020 年年度报告
       资产处置收益（损失以                                 4,915.00             100.00
“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填                       5,826,851,616.78   4,086,002,492.64
列）
  加：营业外收入                                           596,013.92         101,866.32
  减：营业外支出                                           208,607.58       1,781,490.30
三、利润总额（亏损总额以“－”                       5,827,239,023.12   4,084,322,868.66
号填列）
     减：所得税费用                                    -31,266,299.87       7,927,432.07
四、净利润（净亏损以“－”号填                       5,858,505,322.99   4,076,395,436.59
列）
   （一）持续经营净利润（净亏损                      5,858,505,322.99   4,076,395,436.59
以“－”号填列）
   （二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
  （一）不能重分类进损益的其他
综合收益
     1.重新计量设定受益计划变动
额
     2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
     3.其他权益工具投资公允价值
变动
     4.企业自身信用风险公允价值
变动
  （二）将重分类进损益的其他综
合收益
     1.权益法下可转损益的其他综
合收益
     2.其他债权投资公允价值变动
     3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
     4.其他债权投资信用减值准备
     5.现金流量套期储备
     6.外币财务报表折算差额
     7.其他
六、综合收益总额                                     5,858,505,322.99   4,076,395,436.59
七、每股收益：
     （一）基本每股收益(元/股)
     （二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：王文学主管会计工作负责人：吴中兵会计机构负责人：袁静
                                  合并现金流量表
                                  2020 年 1—12 月
                                                                    单位：元币种：人民币
                                      159 / 450
                               2020 年年度报告
            项目             附注                  2020年度             2019年度
一、经营活动产生的现金流
量：
  销售商品、提供劳务收到的                      74,006,544,815.47    87,927,377,852.76
现金
  客户存款和同业存放款项净
增加额
  向中央银行借款净增加额
  向其他金融机构拆入资金净
增加额
  收到原保险合同保费取得的
现金
  收到再保业务现金净额
  保户储金及投资款净增加额
  收取利息、手续费及佣金的
现金
  拆入资金净增加额
  回购业务资金净增加额
  代理买卖证券收到的现金净
额
  收到的税费返还
  收到其他与经营活动有关的   七、76              4,451,132,537.18     6,450,608,559.29
现金
    经营活动现金流入小计                        78,457,677,352.65    94,377,986,412.05
  购买商品、接受劳务支付的                      73,313,937,745.76    92,336,052,581.23
现金
  客户贷款及垫款净增加额
  存放中央银行和同业款项净
增加额
  支付原保险合同赔付款项的
现金
  拆出资金净增加额
  支付利息、手续费及佣金的
现金
  支付保单红利的现金
  支付给职工及为职工支付的                       8,243,279,465.50    10,173,003,915.62
现金
  支付的各项税费                                13,527,460,420.92    16,360,187,626.56
  支付其他与经营活动有关的   七、76              6,532,666,748.03     7,327,840,713.70
现金
    经营活动现金流出小计                    101,617,344,380.21      126,197,084,837.11
      经营活动产生的现金流                  -23,159,667,027.56      -31,819,098,425.06
量净额
二、投资活动产生的现金流
量：
  收回投资收到的现金                             1,829,899,683.00     2,961,813,308.95
  取得投资收益收到的现金                           457,920,592.22       252,852,746.43
  处置固定资产、无形资产和                         617,122,683.05       256,756,849.04
其他长期资产收回的现金净额
                                    160 / 450
                                   2020 年年度报告
   处置子公司及其他营业单位                          221,120,175.31     6,932,707,521.79
 收到的现金净额
   收到其他与投资活动有关的      七、76              358,000,000.00        98,988,843.82
 现金
     投资活动现金流入小计                          3,484,063,133.58    10,503,119,270.03
   购建固定资产、无形资产和                        4,776,866,388.10     4,337,711,204.39
 其他长期资产支付的现金
   投资支付的现金                                  3,449,774,198.86     3,549,081,983.80
   质押贷款净增加额
   取得子公司及其他营业单位                                              755,043,145.23
 支付的现金净额
   支付其他与投资活动有关的      七、76              140,000,000.00      512,420,000.00
 现金
     投资活动现金流出小计                          8,366,640,586.96     9,154,256,333.42
       投资活动产生的现金流                       -4,882,577,453.38     1,348,862,936.61
 量净额
 三、筹资活动产生的现金流
 量：
   吸收投资收到的现金                             29,760,373,249.14    19,976,217,017.62
   其中：子公司吸收少数股东                       15,128,373,249.14    10,527,947,805.62
 投资收到的现金
   取得借款收到的现金                             90,994,925,526.97   104,409,936,563.14
   收到其他与筹资活动有关的      七、76            3,462,923,662.00       826,580,942.28
 现金
     筹资活动现金流入小计                     124,218,222,438.11      125,212,734,523.04
   偿还债务支付的现金                          74,961,660,421.11       64,378,809,802.86
   分配股利、利润或偿付利息                    22,847,006,030.75       17,938,009,146.55
 支付的现金
   其中：子公司支付给少数股
 东的股利、利润
   支付其他与筹资活动有关的      七、76           13,565,219,339.95    16,977,260,906.34
 现金
     筹资活动现金流出小计                     111,373,885,791.81       99,294,079,855.75
       筹资活动产生的现金流                    12,844,336,646.30       25,918,654,667.29
 量净额
 四、汇率变动对现金及现金等                         -484,337,550.84        90,689,814.14
 价物的影响
 五、现金及现金等价物净增加                   -15,682,245,385.48       -4,460,891,007.02
 额
   加：期初现金及现金等价物                       41,144,182,734.29    45,605,073,741.31
 余额
 六、期末现金及现金等价物余                       25,461,937,348.81    41,144,182,734.29
 额
法定代表人：王文学主管会计工作负责人：吴中兵会计机构负责人：袁静
                                 母公司现金流量表
                                 2020 年 1—12 月
                                      161 / 450
                              2020 年年度报告
                                                               单位:元币种:人民币
         项目          附注                  2020年度            2019年度
一、经营活动产生的现
金流量：
  销售商品、提供劳务                 1,855,753,404.46        3,871,655,221.66
收到的现金
  收到的税费返还
  收到其他与经营活动              110,330,267,900.84 106,477,757,287.97
有关的现金
    经营活动现金流入              112,186,021,305.30 110,349,412,509.63
小计
  购买商品、接受劳务
支付的现金
  支付给职工及为职工                 1,153,939,321.05        1,848,860,799.39
支付的现金
  支付的各项税费                      178,028,542.59            191,341,134.07
  支付其他与经营活动              112,001,691,838.96         99,310,003,446.45
有关的现金
    经营活动现金流出              113,333,659,702.60 101,350,205,379.91
小计
  经营活动产生的现金                -1,147,638,397.30        8,999,207,129.72
流量净额
二、投资活动产生的现
金流量：
  收回投资收到的现金                    192,000,000.00          717,354,927.92
  取得投资收益收到的                     60,029,716.93           35,723,275.21
现金
  处置固定资产、无形                              4,915.00               100.00
资产和其他长期资产收
回的现金净额
  处置子公司及其他营
业单位收到的现金净额
  收到其他与投资活动                                            685,810,452.00
有关的现金
    投资活动现金流入                    252,034,631.93       1,438,888,755.13
小计
  购建固定资产、无形                          5,757,064.71       14,166,496.56
资产和其他长期资产支
付的现金
  投资支付的现金                     1,505,260,416.66        3,039,500,000.00
  取得子公司及其他营
业单位支付的现金净额
                                 162 / 450
                                   2020 年年度报告
   支付其他与投资活动
 有关的现金
     投资活动现金流出                     1,511,017,481.37         3,053,666,496.56
 小计
       投资活动产生的                    -1,258,982,849.44     -1,614,777,741.43
 现金流量净额
 三、筹资活动产生的现
 金流量：
   吸收投资收到的现金                    14,632,000,000.00      1,948,269,212.00
   取得借款收到的现金                     4,864,795,000.00     13,676,117,452.41
   收到其他与筹资活动                         8,417,668.54
 有关的现金
     筹资活动现金流入                    19,505,212,668.54     15,624,386,664.41
 小计
   偿还债务支付的现金                     8,817,055,000.00     16,774,781,000.00
   分配股利、利润或偿                     7,056,639,407.25      6,566,491,128.33
 付利息支付的现金
   支付其他与筹资活动                     4,045,919,556.87         5,052,370,285.50
 有关的现金
     筹资活动现金流出                    19,919,613,964.12     28,393,642,413.83
 小计
       筹资活动产生的                       -414,401,295.58 -12,769,255,749.42
 现金流量净额
 四、汇率变动对现金及
 现金等价物的影响
 五、现金及现金等价物                    -2,821,022,542.32     -5,384,826,361.13
 净增加额
   加：期初现金及现金                     3,745,415,358.77         9,130,241,719.90
 等价物余额
 六、期末现金及现金等                        924,392,816.45        3,745,415,358.77
 价物余额
法定代表人：王文学主管会计工作负责人：吴中兵会计机构负责人：袁静
                                      163 / 450
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                                                                                合并所有者权益变动表
                                                                                  2020 年 1—12 月
                                                                                                                                                            单位:元币种:人民币
                                                                                                  2020 年度
                                                                归属于母公司所有者权益
                            其他权益工具                                                                      一
                                                                                         专                   般
项目                                                                                                                                                                 所有者权益合
         实收资本(或   优                                     减：库存    其他综合收     项                   风                  其                  少数股东权益
                                           其    资本公积                                      盈余公积            未分配利润             小计                             计
           股本)       先      永续债                           股            益         储                   险                  他
                                           他
                       股                                                                备                   准
                                                                                                              备
一、     3,013,285,9        5,800,000,00        1,442,035,9   456,059,1             -         1,913,090,1          38,841,393,9        50,036,273,3   23,649,937,5   73,686,210,9
上年           09.00                0.00              09.14       90.00   517,473,448               87.27                 91.33               58.07          70.61          28.68
年末                                                                              .67
余额
加：                                                                                                               931,350,858.        931,350,858.   45,837,454.7   977,188,313.
会计                                                                                                                         41                  41              9             20
政策
变更
    前
期差
错更
正
    同
一控
制下
企业
合并
    其
他
二、     3,013,285,9        5,800,000,00        1,442,035,9   456,059,1             -         1,913,090,1          39,772,744,8        50,967,624,2   23,695,775,0   74,663,399,2
本年           09.00                0.00              09.14       90.00   517,473,448               87.27                 49.74               16.48          25.40          41.88
期初                                                                              .67
余额
                                                                                          164 / 450
                                                                        2020 年年度报告
三、   899,950,833   10,632,000,0             -           -   1,966,181,2      25,860,625.              -   11,012,405,2   5,754,190,00   16,766,595,2
本期           .00          00.00   1,442,035,9   288,763,6         68.57               83   1,358,315,16          65.92           0.14          66.06
增减                                      09.14       14.80                                          7.14
变动
金额
（减
少以
“－
”号
填
列）
（一                                                          1,966,181,2                    3,665,490,00   5,631,671,26   1,116,300,07   6,747,971,34
）综                                                                68.57                            0.01           8.58           3.64           2.22
合收
益总
额
（二             -   10,632,000,0             -           -                              -                  10,256,313,7   5,755,284,10   16,011,597,8
）所   3,368,040.0          00.00   538,717,036   288,763,6                    122,364,822                         15.81           9.32          25.13
有者             0                          .14       14.80                            .85
投入
和减
少资
本
1．                                                                                                                        12,628,373,2   12,628,373,2
所有                                                                                                                              49.14          49.14
者投
入的
普通
股
2．                  10,632,000,0                                                                           10,632,000,0              -   8,588,453,42
其他                        00.00                                                                                  00.00   2,043,546,57           1.63
权益                                                                                                                               8.37
工具
持有
者投
入资
本
                                                                            165 / 450
                                               2020 年年度报告
3．              -             -           -                                       168,489,854.                  168,489,854.
股份   3,368,040.0   116,905,720   288,763,6                                                 01                            01
支付             0           .79       14.80
计入
所有
者权
益的
金额
4．                            -                                -                             -              -              -
其他                 421,811,315                      122,364,822                  544,176,138.   4,829,542,56   5,373,718,69
                             .35                              .85                            20           1.45           9.65
（三                                                  148,225,448              -              -              -              -
）利                                                          .68   5,023,805,16   4,875,579,71   1,117,394,18   5,992,973,90
润分                                                                        7.15           8.47           2.82           1.29
配
1．                                                   148,225,448              -
提取                                                          .68   148,225,448.
盈余                                                                          68
公积
2．
提取
一般
风险
准备
3．                                                                            -              -                             -
对所                                                                4,516,594,36   4,516,594,36                  4,516,594,36
有者                                                                        3.50           3.50                          3.50
（或
股
东）
的分
配
4．                                                                            -              -              -              -
其他                                                                358,985,354.   358,985,354.   1,117,394,18   1,476,379,53
                                                                              97             97           2.82           7.79
                                                  166 / 450
                                   2020 年年度报告
（四   903,318,873             -
）所           .00   903,318,873
有者                         .00
权益
内部
结转
1．    903,318,873             -
资本           .00   903,318,873
公积                         .00
转增
资本
（或
股
本）
2．
盈余
公积
转增
资本
（或
股
本）
3．
盈余
公积
弥补
亏损
4．
设定
受益
计划
变动
额结
转留
存收
益
                                      167 / 450
                                                                                   2020 年年度报告
5．
其他
综合
收益
结转
留存
收益
6．
其他
（五
）专
项储
备
1．
本期
提取
2．
本期
使用
（六
）其
他
四、   3,913,236,7        16,432,000,0                       167,295,5   1,448,707,8        1,938,950,8          38,414,429,6        61,980,029,4   29,449,965,0   91,429,994,5
本期         42.00               00.00                           75.20         19.90              13.10                 82.60               82.40          25.54          07.94
期末
余额
                                                                                                     2019 年度
                                                                   归属于母公司所有者权益
                                  其他权益工具                                                               一
                                                                                           专                般
       项目                                                                                                                                          少数股东权     所有者权益
               实收资本      优                                   减：库存    其他综合     项                风                 其
                                                 其   资本公积                                   盈余公积          未分配利润             小计           益             合计
               (或股本)      先      永续债                           股        收益       储                险                 他
                                                 他
                             股                                                            备                准
                                                                                                             备
                                                                                         168 / 450
                                                                 2020 年年度报告
一、     3,003,251,   9,000,000,   2,353,919,   641,490,4           -          1,913,090,   28,366,994,   43,776,499,   10,939,433,   54,715,932,
上年         709.00       000.00       887.64       00.00   219,266,8              187.27        989.87        526.22        310.45        836.67
年末                                                            47.56
余额
加：
会计
政策
变更
    前
期差
错更
正
    同
一控
制下
企业
合并
    其
他
二、     3,003,251,   9,000,000,   2,353,919,   641,490,4           -          1,913,090,   28,366,994,   43,776,499,   10,939,433,   54,715,932,
本年         709.00       000.00       887.64       00.00   219,266,8              187.27        989.87        526.22        310.45        836.67
期初                                                            47.56
余额
三、     10,034,200            -            -           -           -                       10,474,399,   6,259,773,8   12,710,504,   18,970,278,
本期            .00   3,200,000,   911,883,97   185,431,2   298,206,6                            001.46         31.85        260.16        092.01
增减                      000.00         8.50       10.00       01.11
变动
金额
（减
少以
“－
”号
填
列）
（一                                                                -                       14,611,778,   14,313,571,   71,529,586.   14,385,101,
）综                                                        298,206,6                            496.72        895.61            16        481.77
合收                                                            01.11
                                                                        169 / 450
                                                          2020 年年度报告
益总
额
（二   10,034,200            -            -           -                                             -   13,052,534,   9,136,116,0
）所          .00   3,200,000,   911,883,97   185,431,2                                   3,916,418,5        663.02         94.52
有者                    000.00         8.50       10.00                                         68.50
投入
和减
少资
本
1．                                                                                                     10,084,167,   10,084,167,
所有                                                                                                         816.15        816.15
者投
入的
普通
股
2．                          -                                                                      -   5,900,000,0   2,700,000,0
其他                3,200,000,                                                            3,200,000,0         00.00         00.00
权益                    000.00                                                                  00.00
工具
持有
者投
入资
本
3．    10,034,200                502,006,54           -                                   697,471,958                 697,471,958
股份          .00                      8.82   185,431,2                                           .82                         .82
支付                                              10.00
计入
所有
者权
益的
金额
4．                                       -                                                         -             -             -
其他                             1,413,890,                                               1,413,890,5   2,931,633,1   4,345,523,6
                                     527.32                                                     27.32         53.13         80.45
（三                                                                                  -             -             -             -
）利                                                                        4,137,379,4   4,137,379,4   413,559,989   4,550,939,4
                                                                                  95.26         95.26           .02         84.28
                                                             170 / 450
       2020 年年度报告
润分
配
1．
提取
盈余
公积
2．
提取
一般
风险
准备
3．                                -             -                           -
对所                     3,603,110,0   3,603,110,0                 3,603,110,0
有者                           50.80         50.80                       50.80
（或
股
东）
的分
配
4．                                -             -             -             -
其他                     534,269,444   534,269,444   413,559,989   947,829,433
                                 .46           .46           .02           .48
（四
）所
有者
权益
内部
结转
1．
资本
公积
转增
资本
（或
股
本）
          171 / 450
       2020 年年度报告
2．
盈余
公积
转增
资本
（或
股
本）
3．
盈余
公积
弥补
亏损
4．
设定
受益
计划
变动
额结
转留
存收
益
5．
其他
综合
收益
结转
留存
收益
6．
其他
（五
）专
项储
备
          172 / 450
                                                                       2020 年年度报告
1．
本期
提取
2．
本期
使用
（六
）其
他
四、   3,013,285,     5,800,000,        1,442,035,    456,059,1           -          1,913,090,      38,841,393,    50,036,273,   23,649,937,   73,686,210,
本期       909.00         000.00            909.14        90.00   517,473,4              187.27           991.33         358.07        570.61        928.68
期末                                                                  48.67
余额
 法定代表人：王文学主管会计工作负责人：吴中兵会计机构负责人：袁静
                                                                  母公司所有者权益变动表
                                                                      2020 年 1—12 月
                                                                                                                                       单位:元币种:人民币
                                                                                             2020 年度
                                                     其他权益工具                                                                                   所有者
             项目           实收资本                                               资本公     减：库存   其他综    专项储    盈余公      未分配
                                                                                                                                                    权益合
                            (或股本)      优先股       永续债        其他            积         股       合收益      备        积          利润
                                                                                                                                                      计
   一、上年年末余额          3,013,28                 5,800,00                     8,854,1    456,059,                       1,808,3    5,284,3     24,304,
                             5,909.00                 0,000.00                     35,355.      190.00                       92,922.    28,473.     083,471
                                                                                        81                                        32         90         .03
   加：会计政策变更
       前期差错更正
       其他
   二、本年期初余额          3,013,28                 5,800,00                     8,854,1    456,059,                       1,808,3    5,284,3     24,304,
                             5,909.00                 0,000.00                     35,355.      190.00                       92,922.    28,473.     083,471
                                                                                        81                                        32         90         .03
                                                                              173 / 450
                                              2020 年年度报告
三、本期增减变动金额    899,950,   10,632,0                 -          -   148,225   834,700   11,883,
（减少以“－”号填        833.00   00,000.0           920,224   288,763,   ,448.68   ,155.84   415,458
列）                                      0           ,593.79     614.80                           .53
（一）综合收益总额                                                                   5,858,5   5,858,5
                                                                                     05,322.   05,322.
                                                                                          99        99
（二）所有者投入和减           -   10,632,0                 -          -                       10,900,
少资本                  3,368,04   00,000.0           16,905,   288,763,                       489,854
                            0.00          0            720.79     614.80                           .01
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者              10,632,0                                                    10,632,
投入资本                           00,000.0                                                    000,000
                                          0                                                        .00
3．股份支付计入所有者          -                            -          -                       168,489
权益的金额              3,368,04                      116,905   288,763,                       ,854.01
                            0.00                      ,720.79     614.80
4．其他                                               100,000                                  100,000
                                                      ,000.00                                  ,000.00
（三）利润分配                                                             148,225         -         -
                                                                           ,448.68   5,023,8   4,875,5
                                                                                     05,167.   79,718.
                                                                                          15        47
1．提取盈余公积                                                            148,225         -
                                                                           ,448.68   148,225
                                                                                     ,448.68
2．对所有者（或股东）                                                                      -         -
的分配                                                                               4,516,5   4,516,5
                                                                                     94,363.   94,363.
                                                                                          50        50
                                                 174 / 450
                                                             2020 年年度报告
3．其他                                                                                                                        -         -
                                                                                                                         358,985   358,985
                                                                                                                         ,354.97   ,354.97
（四）所有者权益内部    903,318,                                             -
结转                      873.00                                       903,318
                                                                       ,873.00
1．资本公积转增资本     903,318,                                             -
（或股本）                873.00                                       903,318
                                                                       ,873.00
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额
结转留存收益
5．其他综合收益结转留
存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额        3,913,23             16,432,0                  7,933,9   167,295,                      1,956,6   6,119,0   36,187,
                        6,742.00             00,000.0                  10,762.     575.20                      18,371.   28,629.   498,929
                                                    0                       02                                      00        74       .56
                                                                                 2019 年度
          项目          实收资本            其他权益工具               资本公    减：库存    其他综   专项储   盈余公    未分配    所有者权
                        (或股本)   优先股     永续债       其他          积        股        合收益     备       积        利润    益合计
                                                                  175 / 450
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一、上年年末余额       3,003,25   9,000,00           8,352,1   641,490,   1,808,3   5,345,3   26,867,59
                       1,709.00   0,000.00           28,806.     400.00   92,922.   12,532.    5,570.88
                                                          99                   32        57
加：会计政策变更
    前期差错更正
    其他
二、本年期初余额       3,003,25   9,000,00           8,352,1   641,490,   1,808,3   5,345,3   26,867,59
                       1,709.00   0,000.00           28,806.     400.00   92,922.   12,532.    5,570.88
                                                          99                   32        57
三、本期增减变动金额   10,034,2          -           502,006          -                   -           -
（减少以“－”号填        00.00   3,200,00           ,548.82   185,431,             60,984,   2,563,512
列）                              0,000.00                       210.00              058.67     ,099.85
（一）综合收益总额                                                                  4,076,3   4,076,395
                                                                                    95,436.     ,436.59
                                                                                         59
（二）所有者投入和减   10,034,2          -           502,006          -                               -
少资本                    00.00   3,200,00           ,548.82   185,431,                       2,502,528
                                  0,000.00                       210.00                         ,041.18
1．所有者投入的普通
股
2．其他权益工具持有                      -                                                            -
者投入资本                        3,200,00                                                    3,200,000
                                  0,000.00                                                      ,000.00
3．股份支付计入所有    10,034,2                      502,006          -                       697,471,9
者权益的金额              00.00                      ,548.82   185,431,                           58.82
                                                                 210.00
4．其他
（三）利润分配                                                                            -           -
                                                                                    4,137,3   4,137,379
                                                                                    79,495.     ,495.26
                                                                                         26
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  1．提取盈余公积
  2．对所有者（或股                                                                                     -           -
  东）的分配                                                                                      3,603,1   3,603,110
                                                                                                  10,050.     ,050.80
                                                                                                       80
  3．其他                                                                                               -           -
                                                                                                  534,269   534,269,4
                                                                                                  ,444.46       44.46
  （四）所有者权益内部
  结转
  1．资本公积转增资本
  （或股本）
  2．盈余公积转增资本
  （或股本）
  3．盈余公积弥补亏损
  4．设定受益计划变动
  额结转留存收益
  5．其他综合收益结转
  留存收益
  6．其他
  （五）专项储备
  1．本期提取
  2．本期使用
  （六）其他
  四、本期期末余额       3,013,28            5,800,00              8,854,1   456,059,   1,808,3   5,284,3   24,304,08
                         5,909.00            0,000.00              35,355.     190.00   92,922.   28,473.    3,471.03
                                                                        81                   32        90
法定代表人：王文学主管会计工作负责人：吴中兵会计机构负责人：袁静
                                                              177 / 450
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三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
    华夏幸福基业股份有限公司（以下简称公司或本公司）原称浙江国祥制冷工业股份有限公司
（以下简称浙江国祥），系经浙江省人民政府企业上市工作领导小组浙上市〔2001〕24 号文和国
家对外贸易经济合作部外经贸资二函〔2001〕550 号文批准，由浙江国祥制冷工业有限公司整体
改制设立的中外合资股份有限公司。2003 年 12 月 15 日，经中国证券监督管理委员会证监发行字
〔2003〕144 号文核准，向社会公开发行了人民币普通股 4,000 万股，面值 1 元/股，发行价 7.30
元/股。公司股票于 2003 年 12 月 30 日在上海证券交易所挂牌交易。
     本公司的控股股东为华夏幸福基业控股股份公司，控股比例 36.02%，最终控制方为王文学先
生。
     公司住所：河北省固安县京开路西侧三号路北侧一号。
     公司总部地址：北京市朝阳区东三环北路霞光里 18 号佳程广场 A 座 7 层。
     法定代表人：王文学。
     注册资本：人民币叁拾亿零叁佰贰拾伍万壹仟柒佰零玖元整。
     经营范围：对房地产、工业园区及基础设施建设投资；房地产中介服务；提供施工设备服务；
企业管理咨询；生物医药研发、科技技术推广、服务。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
    本公司将全部子公司（包括本公司所控制的单独主体）纳入合并财务报表范围，包括被本公
司控制的企业以及结构化主体等共计 628 户。与上期相比，本年因设立增加 66 户，转让 1 户，
注销 31 户。详见本附注“九、在其他主体中的权益”披露。
     本公司及各子公司主要从事园区建设及房地产开发业务。
四、财务报表的编制基础
1.     编制基础
     本公司财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后颁布的《企业会计准则——基本准则》
和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企
业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号
——财务报告的一般规定》的披露规定编制。
     根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，
本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
2.     持续经营
√适用 □不适用
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    本公司对报告期末起 12 个月的持续经营能力进行了评价，受宏观经济环境、行业环境、信用
环境叠加多轮疫情影响，公司流动性出现阶段性紧张。
    截至 2020 年 12 月 31 日，本公司货币资金账面余额 269.93 亿元，其中受限资金 15.31 亿元；
金融有息负债账面余额 1,952.50 亿元，其中短期借款及短期应付债券 300.32 亿元、一年内到期
非流动负债 540.45 亿元。此外，2021 年 1 月份华夏幸福公司出现未能偿付到期金融债务情形，
截至本报告日累计未能如期偿还债务本息合计 415.49 亿元，金融负债的债权人有权按照相关融
资协议要求华夏幸福公司偿还相关金融负债。
    上述情况表明存在可能导致对公司持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定性。
    鉴于上述情况，本公司董事会审核了管理层编制的公司 2021 年经营活动现金流预测表，审慎
考虑本公司日后的流动资金、经营状况以及可用的融资来源，以评估本公司是否拥有足够的营运
资金以及融资来源以确保本公司于 2020 年 12 月 31 日后 12 个月内能够清偿到期的债务并持
续运营。
    为化解公司债务风险，加快促进公司有序经营，公司积极争取地方政府支持，成立华夏幸福
金融机构债权人委员会（以下简称“债委会”），在各级地方政府、监管机构和债委会指导和支
持下，采取以下措施化解流动性及债务逾期风险：
    一是积极配合省市专班和债委会工作，加快制定综合性风险化解方案；
    二是全力保证公司正常生产经营，公司已经拟定 2021 年经营计划，有序开展经营，目前公司
已全面复工、恢复销售回款；
    三是深入开展债权人沟通等，确保不抽贷、不压贷、不断贷，对到期债务进行展期，尽量减
缓公司融资性现金流出压力，合理调整债务到期计划，保持债务余额整体稳定；
    四是通过提高资产运营效率、盘活存量资源、提高资产价值、引入战略合作等多种措施，积
极认真应对，全力开展自救纾困和债务风险化解工作。
    因此，本公司董事会认为采用持续经营基础编制本公司财务报表是恰当的。
    尽管如此，本公司管理层能否落实上述计划及措施仍存在重大不确定因素。本公司能否持续
经营将取决于：
    （1）银行借款、应付债券等债务的偿还是否将继续根据原约定的时间表执行。本公司能否成
功取得相关银行、债券债权人等不会就上述逾期偿还及违约事项在将来行使其要求本公司偿还所
有剩余借款本金、应付债券等的权利的书面确认；
    （2）本公司能否及时在银行借款到期时续借或者展期、取得新的融资安排，以偿还到期债务
并满足未来营运及资本开支需求，并持续遵守或满足借款协议的所有条款；
    （3）本公司能否在需要时进行相关资产的处置，并及时回笼现金补充流动资金；
    如本公司未能持续经营，则须将本公司资产的账面价值调整为其可回收金额，该可能调整的
影响并未反映在本财务报表中。
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五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
□适用 √不适用
1.   遵循企业会计准则的声明
     本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、
经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2.   会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3.   营业周期
√适用 □不适用
    正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司
以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
4.   记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5.   同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
    企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合
并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
     （1）同一控制下企业合并
     参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为
同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一
方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权
的日期。
     合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面
价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本溢价）；
资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
     合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
     （2）非同一控制下企业合并
     参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合
并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与
合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
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     对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付
出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审计、法律
服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为合并对价发行
的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及
的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，购买日后 12 个月内出现对购买日已存在情
况的新的或进一步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在
合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购
买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨
认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值
以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允
价值份额的，其差额计入当期损益。
     购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件而未
予确认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存
在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，则确认相关的递延所
得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认
与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。
     通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计准则解释
第 5 号的通知》（财会〔2012〕19 号）和《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》第五十一
条关于“一揽子交易”的判断标准，判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交
易”的，参考本部分前面各段描述及本附注五、21“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一
揽子交易”的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
     在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成
本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益
的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同
的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净
资产导致的变动中的相应份额以外，其余转入当期投资收益）。
     在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价
值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方
的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被购买方直接处置相关资产或
负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净
负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余转为购买日所属当期投资收益）。
6.   合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
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    （1）合并财务报表范围的确定原则
    合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，
通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金
额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制的主体。
    一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公司将进行重
新评估。
    （2）合并财务报表编制的方法
    从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并范围；
从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流
量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债
表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当
地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制
下企业合并增加的子公司及吸收合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现
金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
    在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司
的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子
公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
    公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
    子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数
股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东
权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公
司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减少数股东权益。
    当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其
在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去
按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧
失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与
被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量
设定受益计划净负债或净资产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分
剩余股权按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具
确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注五、21“长期股权投资”或本附注五、10“金
融工具”。
    本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股
权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条
款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进
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行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；②这些交易整体才能达
成一项完整的商业结果；③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；④一项交易单独看
是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易
视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注五、
21、（2）④）和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）
适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每
一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他
综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
7.   合营安排分类及共同经营会计处理方法
□适用 √不适用
8.   现金及现金等价物的确定标准
     本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持有的期限短
（一般为从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险
很小的投资。
9.   外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
    （1）外币交易的折算方法
     本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率（通常指中国人民银行公布的当
日外汇牌价的中间价，下同）折算为记账本位币金额，但公司发生的外币兑换业务或涉及外币兑
换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。
     （2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
     资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因该日的即期汇率与
初始确认时或前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，除符合资本化条件的外币专门
借款的汇兑差额在资本化期间予以资本化计入相关资产的成本外，均计入当期损益。
     以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本
位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后
的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当
期损益或确认为其他综合收益。
     （3）外币财务报表的折算方法
     本公司的控股子公司、合营企业、联营企业等，若采用与本公司不同的记账本位币，需对其
外币报表折算后，再进行会计核算及合并财务报表的编报。资产负债表中的资产和负债项目，采
用资产负债表日的即期汇率折算，所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生
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时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。折算产生的
外币财务报表核算差额，在其他综合收益列示。
   外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率或即期汇率的近
似汇率算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
   年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
   在处置本公司在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对境外
经营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母公司所有
者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。
   在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权
时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。
在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，
按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
10. 金融工具
√适用 □不适用
    金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当本公司
成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。
   金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量：①对于以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；②对于其他类别的金融资产和
金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。金融资产和金融负债的后续计量取决于其分类。
   金融资产或金融负债满足下列条件之一的，表明持有目的是交易性的：①取得相关金融资产
或承担相关金融负债的目的，主要是为了近期内出售或回购；②初始确认时属于集中管理的可辨
认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式；③属于衍生工具，但
符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外。
   （1）债务工具
   债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具。债务工具的分类和后续计量取决
于本公司管理金融资产的业务模式，以及金融资产的合同现金流量特征。不能通过现金流量特征
测试的，直接分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产；能够通过现金流量特征
测试的，其分类取决于管理金融资产的业务模式，以及是否将其指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产。
   ①以摊余成本计量。本公司管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且
此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为
对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付，同时并未指定此类金融资产为以公允价值计量
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且其变动计入当期损益。本公司对于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融资产
因终止确认产生的利得或损失以及因减值导致的损失直接计入当期损益。
    ②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益。本公司管理此类金融资产的业务模式为既以
收取合同现金流量为目标又以出售为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排
相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付，
同时并未指定此类金融资产为以公允价值计量且其变动计入当期损益。此类金融资产按照公允价
值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息
收入计入当期损益。此类金融资产终止确认时，累计计入其他综合收益的公允价值变动将结转计
入当期损益。此类金融资产列示为其他债权投资。
    ③以公允价值计量且其变动计入当期损益。本公司将持有的未划分为以摊余成本计量和以公
允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具，以公允价值计量且其变动计入当期损益，分
类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，列示为交易性金融资产或其他非流动金
融资产。
    （2）权益工具
    权益工具是指从发行方角度分析符合权益工具定义的工具。权益工具投资以公允价值计量且
其变动计入当期损益，列示为交易性金融资产，但本公司管理层指定为以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益除外。指定为以公允价值计量且其变动计入综合收益的，列示为其他权益工具
投资，相关公允价值变动不得结转至当期损益，且该指定一经作出不得撤销。相关股利收入计入
当期损益。其他权益工具投资不计提减值准备，终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得
或损失从其他综合收益转出，计入留存收益。
    （3）金融负债
    金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债及其他金融
负债。
    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指定为以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融负债。满足以下条件之一时，金融负债可在初始计量时指定
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：①该项指定能够消除或显著减少会计错配；
②根据正式书面文件载明的风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产
和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在公司内部以此为基础向关键管理人员报告。该指定一
经作出，不得撤销。
    指定为以公允价值计量且变动计入当期损益的金融负债，由公司自身信用风险变动引起的公
允价值的变动金额，计入其他综合收益；其他公允价值变动，计入当期损益。该金融负债终止确
认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，计入留存收益。
    本公司其他金融负债主要包括应付票据及应付账款、其他应付款、借款及应付债券等。对于
此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
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   财务担保合同，是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，
要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。贷款承诺，是指按照预先规定的条款
和条件提供信用的确定性承诺。不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务
担保合同，以及以低于市场利率贷款的贷款承诺，本公司作为发行方的，在初始确认后按照以下
二者孰高进行计量：①损失准备金额；②初始确认金额扣除依据《企业会计准则第 14 号——收
入》确定的累计摊销额后的余额。
   （4）金融资产和金融负债的终止确认
   金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：
   ①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
   ②该金融资产已转移，且本公司将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
   ③该金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险
和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。
   金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债（或该部分金
融负债）。
   （5）金融工具的减值
   本公司以预期信用损失为基础进行金融工具减值会计处理并确认损失准备。预期信用损失，
是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指按照原实际利
率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现
金短缺的现值。
   本公司计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确
定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力
即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。本公司按照
下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：
   ①对于金融资产，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额
的现值；
   ②对于租赁应收款项，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间
差额的现值；
   ③对于未提用的贷款承诺，信用损失为在贷款承诺持有人提用相应贷款的情况下，本公司应
收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。本公司对贷款承诺预期信用损失的
估计，与其对该贷款承诺提用情况的预期保持一致；
   ④对于财务担保合同，信用损失为本公司就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付的预
计付款额，减去本公司预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值；
   ⑤对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信用损
失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。
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    对于购买或源生的未发生信用减值的金融工具，每个资产负债表日，考虑合理且有依据的信
息（包括前瞻性信息），评估其信用风险自初始确认后是否显著增加，按照三阶段分别确认预期
信用损失。信用风险自初始确认后未显著增加的，处于第一阶段，按照该金融工具未来 12 个月内
的预期信用损失计量损失准备；信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于
第二阶段，按照该金融工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；自初始确认后已经发生信
用减值的，处于第三阶段，按照该金融工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。处于第一
阶段和第二阶段的金融工具，按照其账面余额和实际利率计算利息收入；处于第三阶段的金融工
具，按照其摊余成本和实际利率计算确定利息收入。
    对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续
期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备，其利息收入按照金融资产的摊余成本和经信用调
整的实际利率计算确定。
    损失准备的增加或转回，作为减值损失或利得，计入当期损益。对于持有的以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的债务工具，减值损失或利得计入当期损益的同时调整其他综合收益。
    A.对于应收票据、应收账款和合同资产，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存
续期的预期信用损失计量损失准备。
    当单项应收票据、应收账款和合同资产无法以合理成本取得评估预期信用损失的信息时，本
公司依据信用风险特征，将应收票据、应收账款和合同资产划分为若干组合，在组合基础上计算
预期信用损失。
    对于划分为组合的应收票据，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济
状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。确定组合的
依据如下：
 组合名称                                   确定组合的依据
 组合一：无风险票据组合                     出票人具有较高的信用评级，历史上未发生票
                                            据违约，信用损失风险极低，在短期内履行其
                                            支付合同现金流量义务的能力很强
 组合二：其他票据组合                       具有明确证据表明出票人将违约
    对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济
状况的预测，计算预期信用损失。确定组合的依据如下：
 组合名称                                   确定组合的依据
 组合一：应收园区结算款                     本组合为应收政府园区结算款，不同于一般客
                                            户的风险，本公司根据以往的历史经验对应收
                                            账款计提比例作出最佳估计，参考应收账款的
                                            账龄进行信用风险组合分类。
 组合二：其他应收客户款项                   本组合为除组合一及单项计提坏账准备的应
                                            收款项之外的应收账款，本公司根据以往的历
                                            史经验对应收账款计提比例作出最佳估计，参
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                                             考应收账款的账龄进行信用风险组合分类。
    本公司合同资产均为园区开发项目合同资产，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况
以及对未来经济状况的预测，计算预期信用损失。
    B.当单项其他应收款、长期应收款无法以合理成本取得评估预期信用损失的信息时，本公司
依据信用风险特征将其他应收款、长期应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。
确定组合的依据如下：
     组合名称                                    确定组合的依据
     组合一：应收本公司关联方、政府有关机        此类应收款项根据以往历史经验，发生预
 构等款项                                    期信用损失风险极低。
     组合二：应收合作方款项                      本组合为应收合作方款项，不同于一般客
                                             户的风险，本公司根据以往的历史经验对应收
                                             款项计提比例作出最佳估计，参考应收款项余
                                             额进行信用风险组合分类。
     组合三：其他应收客户款项                    本组合为除组合一、组合二及单项计提坏
                                             账准备的其他应收款项之外的其他应收款，本
                                             公司根据以往的历史经验对其他应收款计提
                                             比例作出最佳估计，参考其他应收款的账龄进
                                             行信用风险组合分类。
    （6）衍生工具及嵌入衍生工具
    本公司衍生工具主要包括远期合同、期货合同、互换合同。衍生工具初始以衍生交易合同签
订当日的公允价值进行计量，并以其公允价值进行后续计量。本公司衍生工具公允价值变动而产
生的利得或损失，直接计入当期损益。
    嵌入衍生工具是指嵌入到非衍生工具（即主合同）中的衍生工具，与主合同构成混合合同。
混合合同包含的主合同属于金融工具准则规范的资产的，本公司不从该混合合同中分拆嵌入衍生
工具，而是将该混合合同作为一个整体适用金融工具准则关于金融资产分类的相关规定。
    混合合同包含的主合同不属于金融工具准则规范的资产，且同时符合下列条件的，本公司从
主合同中分拆嵌入衍生工具，将其作为单独存在的衍生工具进行处理：
    ①嵌入衍生工具的经济特征和风险与主合同的经济特征和风险不紧密相关；
    ②与嵌入衍生工具具有相关条款的单独工具符合衍生工具的定义；
    ③该混合合同不是以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。
    （7）金融资产和金融负债的抵销
    当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同
时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相
互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，
不予相互抵销。
    (8)金融工具的公允价值确定
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   存在活跃市场的金融工具，以市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收
到或者转移一项负债所需支付的价格确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技
术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息
支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致
的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可
行时，使用不可观察输入值。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见附注五、10“金融工具”
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见附注五、10“金融工具”
13. 应收款项融资
□适用 √不适用
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见附注五、10“金融工具”
15. 存货
√适用 □不适用
    （1）存货的分类
   存货的分类包括产业发展服务、综合服务、开发成本、完工开发产品及生物资产。
   产业发展服务包括在受托工业园区内进行的产业定位、产业规划、招商引资、投资服务等的
服务成本。
   园区综合服务包括规划设计、咨询等服务成本。
   开发成本系指尚未建成、以出售为目的的物业。
   完工开发产品系指已建成、待出售的物业。
   消耗性生物资产主要包括为市政绿化、景观陈设培育的绿化、景观用苗木等。
   开发产品的实际成本包括土地出让金、前期规划设计费、公共配套设施支出、建筑安装工程
支出和项目完工之前所发生的借款费用以及开发过程中的其他相关费用。
   开发用土地的核算方法：纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；连同房产整
体开发的项目，其费用按成本对象予以分摊，一般按占地面积分摊计入商品房成本。
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   公共配套设施费用的核算办法：不能有偿转让的公共配套设施，在收益项目间按一定比例分
配计入商品房成本；能有偿转让的公共配套设施，以各配套设施项目独立作为成本核算对象，归
集所发生的成本。
   维修基金的核算方法：收到业主委托代为管理的公共维修基金时，作为一项负债，专项用于
住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。
   质量保证金的核算方法:施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“应付
账款”，待保证期到期后根据实际情况和合同约定支付。
   （2）存货取得和发出的计价方法
   存货在取得时按实际成本计价；产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
   （3）存货跌价准备计提方法
   在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取
存货跌价准备。存货跌价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。对于数
量繁多、单价较低的存货，按存货类别计提存货跌价准备；对在同一地区生产和销售的产品系列
相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，可合并计提存货跌
价准备。
   计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值
高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
   （4）存货可变现净值的确认方法
   可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的
销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时
考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
   （5）本公司存货盘存制度采用永续盘存制
   （6）低值易耗品和包装物的摊销方法
   低值易耗品在领用时采用一次摊销法摊销；包装物在领用时采用一次摊销法摊销。
16. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
    本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。
合同资产是本公司已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其
他因素。合同负债是本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。
   合同资产按照预期信用损失法计提减值准备。无论是否包含重大融资成分，本公司在资产负
债表日均按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，如果该预期信用损失大于当前
合同资产减值准备的账面金额，将其差额确认为减值损失，反之则确认为减值利得。实际发生信
用损失，认定相关合同资产无法收回，经批准予以核销。
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    资产负债表日，对于不同合同下的合同资产、合同负债，分别列示。对于同一合同下的合同
资产、合同负债，以净额列示，已计提减值准备的，减去合同资产减值准备的期末余额后列示。
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
合同资产以预期信用损失为基础确认损失准备，详见附注五、10“金融工具”。
17. 持有待售资产
√适用 □不适用
    本公司将通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非流
动资产或处置组收回其账面价值，并同时满足以下两个条件的，划分为持有待售类别：（1）某项
非流动资产或处置组根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
（2）本公司已经就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。（有关
规定要求相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已经获得批准。）
    本公司将专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完成”
的规定条件，且短期（通常为 3 个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日
划分为持有待售类别。
    本公司初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处置组时，其账
面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净
额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于持
有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中适
用《企业会计准则第 42 号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》计量规定的各项非流
动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
    后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记
的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当
期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不转回。持有待售的处置组以前减记的金额
应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用《企业会计准则第 42 号——持有待售的非流动资
产、处置组和终止经营》计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入
当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及适用本准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类
别前确认的资产减值损失不得转回。
    持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负
债的利息和其他费用继续予以确认。
    非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件时，本公司不再将其继续划分为持
有待售类别或非流动资产从持有待售的处置组中移除，并按照以下两者孰低计量：（1）划分为持
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有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值
等进行调整后的金额；（2）可收回金额。
   终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，本公司将尚未确认的利得或损失计入当期损益。
18. 债权投资
(1).债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见附注五、10“金融工具”。
19. 其他债权投资
(1).其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
20. 长期应收款
(1).长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
21. 长期股权投资
√适用 □不适用
    本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期
股权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作为金融资
产核算，其会计政策详见附注五、10“金融工具”。
   共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须
经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本公司对被投资单位的财务和经
营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
   （1）投资成本的确定
   对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方股东权益在最终控
制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投
资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；
资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并
方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，
按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差
额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被
合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属
于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交
易”的，在合并日按照应享有被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额
作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账
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面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积
不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或为可供出售金融资
产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。
    对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投
资的初始投资成本，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的
公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，
应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控
制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值
加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采
用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。原持有股权投资为可供出售金融资产的，
其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入当期损益。
    合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理
费用，于发生时计入当期损益。
    除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长期股
权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公司发行的权益性证券的
公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允价值或原账面
价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税
金及其他必要支出也计入投资成本。对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同
控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计
量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。
    （2）后续计量及损益确认方法
    对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用权益
法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。
    ①成本法核算的长期股权投资
    采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资
的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润
外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。
    ②权益法核算的长期股权投资
    采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
    采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，
分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分
派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除
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净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并
计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认
资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策
及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行
调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联营企业及合营企业之间发生的交易，
投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本公司的部分
予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于
所转让资产减值损失的，不予以抵销。本公司向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的，投
资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的
初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司向合营企
业或联营企业出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。
本公司自联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第 20 号——企业合并》
的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。
    在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对
被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单位负有承担额外损失的
义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润
的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
    ③收购少数股权
    在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享
有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，资本公
积不足冲减的，调整留存收益。
    ④处置长期股权投资
    在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，处
置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母公司部分处置对子
公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注五、6、（2）“合并财务报表编制的
方法”中所述的相关会计政策处理。
    其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，计
入当期损益。
    采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置时将原计
入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动
而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
    采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资
单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用
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与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转当期损益；因采
用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有
者权益变动按比例结转当期损益。
   本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后
的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股
权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制
或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日
的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因
采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控
制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而
确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧
失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合
收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处
理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
   本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股
权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值
之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权
益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除
净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用
权益法时全部转入当期投资收益。
   本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子
交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控
制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其
他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
22. 投资性房地产
(1).如果采用公允价值计量模式的：
选择公允价值计量的依据
    投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公司投资性房地
产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
   本公司投资性房地产按照成本进行初始计量，采用公允价值模式进行后续计量。
   本公司投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不对其计提折旧或进行摊销，并以资
产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额
计入当期损益，同时考虑递延所得税资产或递延所得税负债的影响。
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   采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，以其转换当日的公允价值作为
自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
   自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换
当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日
的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。
   已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
   当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确
认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关
税费后计入当期损益，同时结转投资性房地产累计公允价值变动，原转换日计入其他综合收益的
金额，也一并结转。
23. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
    本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个
会计年度的有形资产。与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能
够可靠地计量时，固定资产才能予以确认。
   本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
          类别            折旧方法     折旧年限（年）     残值率        年折旧率
  房屋及建筑物        年限平均法      20              0-5           4.75-5.00
  机器设备            年限平均法      5-10            0-5           9.50-20.00
  运输设备            年限平均法      5               0-5           19.00-20.00
  电子设备及其他      年限平均法      3-5             0-5           19.00-33.33
    其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算确定
折旧率。
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
√适用 □不适用
    融资租入的固定资产，能够合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产
尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与
租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。
   每年年度终了，本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。使用寿命
预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与原先估计数有差异
的，调整预计净残值。
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（4）.大修理费用
    本公司对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资产确认条件
的部分，计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损益。固定资产在定期大修理
间隔期间，照提折旧。
24. 在建工程
√适用 □不适用
    本公司在建工程支出确定﹐包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定可使用状
态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
    在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
25. 借款费用
√适用 □不适用
    借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费
用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始
资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资
本化。其余借款费用在发生当期确认为费用。
    专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进
行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部
分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般
借款的加权平均利率计算确定。
    资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当
期损益。
    符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可
销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
    如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过 3
个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
26. 生物资产
□适用 √不适用
27. 油气资产
□适用 √不适用
28. 使用权资产
□适用 √不适用
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29. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
    本公司无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿
命为有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现方式的
摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销；使用寿命
不确定的无形资产，不作摊销。
   本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，与以
前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。
   本公司期末预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产的账面
价值全部转入当期损益。
(2).内部研究开发支出会计政策
√适用 □不适用
    本公司将内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支出。
   研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
   开发阶段的支出，同时满足下列条件的，才能予以资本化，即：完成该无形资产以使其能够
使用或出售在技术上具有可行性；具有完成该无形资产并使用或出售的意图；无形资产产生经济
利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形
资产将在内部使用的，能够证明其有用性；有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该
无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠
地计量。不满足上述条件的开发支出计入当期损益。
   本公司相应项目在满足上述条件，通过技术可行性及经济可行性研究，形成项目立项后，进
入开发阶段。
30. 长期资产减值
√适用 □不适用
    不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行
减值测试。
   减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值
损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者
之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产
活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可
获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税
费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按
照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行
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折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可
收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生
现金流入的最小资产组合。
    在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合
并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组
合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组
或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账
面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
    上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
31. 长期待摊费用
√适用 □不适用
    本公司发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以后会
计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。
32. 合同负债
(1).合同负债的确认方法
√适用 □不适用
详见附注五、16 合同资产和合同负债。
33. 职工薪酬
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
    短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤
保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公司在职工为本公司提供
服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中
非货币性福利按公允价值计量。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
    离职后福利主要包括设定提存计划。其中设定提存计划主要包括基本养老保险、失业保险以
及年金等，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
    在职工劳务合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补
偿的建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本
公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，
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并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期
职工薪酬处理。
   职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日至正
常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计
入当期损益（辞退福利）。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
    本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计
处理，除此之外按照设定收益计划进行会计处理。
34. 租赁负债
□适用 √不适用
35. 预计负债
√适用 □不适用
    如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
   （1）该义务是本公司承担的现时义务；
   （2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
   （3）该义务的金额能够可靠地计量。
   如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额只能
在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。
36. 股份支付
√适用 □不适用
    本公司的股份支付是为了获取职工提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定
的负债的交易。本公司的股份支付为以权益结算的股份支付。
   对于换取职工提供服务的以权益结算的股份支付，本公司以股份支付所授予的权益工具的公
允价值计量。在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按
照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。在资产负债
表日，后续信息表明可行权权益工具的数量与以前估计不同的，公司将进行调整，并在可行权日
调整至实际可行权的权益工具数量。
   在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。在行权日根据
行权情况，确认股本和股本溢价，同时结转等待期内确认的资本公积。
37. 优先股、永续债等其他金融工具
√适用 □不适用
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    （1）金融负债与权益工具的区分
    本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融
资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融资产、
金融负债或权益工具。
    （2）永续债的会计处理
    本公司发行的金融工具按照金融工具准则进行初始确认和计量；其后，于每个资产负债表日
计提利息或分派股利，按照相关具体企业会计准则进行处理。即以所发行金融工具的分类为基础，
确定该工具利息支出或股利分配等的会计处理。对于归类为权益工具的金融工具，其利息支出或
股利分配都作为本公司的利润分配，其回购、注销等作为权益的变动处理；对于归类为金融负债
的金融工具，其利息支出或股利分配原则上按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或
损失等计入当期损益。
    本公司发行金融工具，其发生的手续费、佣金等交易费用，如分类为债务工具且以摊余成本
计量的，计入所发行工具的初始计量金额；如分类为权益工具的，从权益中扣除。
38. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
    （1）一般原则
    收入是本公司在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益
的总流入。本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务（简称商品）的控
制权时确认收入。
    合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品
的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易
价格计量收入。
    交易价格是本公司因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款
项。本公司确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转
回的金额。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付
的应付金额确定交易价格，该交易价格与合同承诺的对价之间的差额，在合同期间内采用实际利
率法摊销。
    满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义
务：①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；②客户能够控制本
公司履约过程中在建的商品；③本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在
整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
    对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该时段内按照履约进度确认收入。履约进度不
能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，
                                        201 / 450
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直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品
控制权时点确认收入。
   （2）与本公司取得收入的主要活动相关的具体会计政策如下：
   ①产业发展服务收入
   在委托工业园区内进行产业定位、产业规划、招商引资、投资服务等产业发展服务，属于某
一时点履行的履约义务，在提供劳务后本公司与委托区域政府机构共同确认的基础上确认收入。
   ②基础设施建设收入
   在委托工业园区内进行道路、供水、供电、供暖、排水设施、公共项目等基础设施建设，由
于客户能够控制本公司履约过程中在建的商品，本公司将其作为某一时段内履行的履约义务，根
据履约进度在一段时间内确认收入，履约进度不能合理确定的除外。
   ③土地整理收入
   在委托工业园区内进行土地拆迁及整理等，由于客户能够控制本公司履约过程中在建的商品，
本公司将其作为某一时段内履行的履约义务，根据履约进度在一段时间内确认收入，履约进度不
能合理确定的除外。
   ④园区综合服务收入
   在委托工业园区内进行园区绿化、保洁、公共项目经营与维护等业务，由于客户在本公司履
约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益，根据履约进度在一段时间内确认收入，履
约进度不能合理确定的除外。
   规划设计与咨询等服务，属于某一时点履行的履约义务，在提供劳务后本公司与委托区域政
府机构共同确认的基础上确认收入。
   ⑤房地产销售收入
   本公司房地产开发业务的收入于将房屋的控制权转移给客户时确认。基于销售合同条款及适
用于合同的法律规定，房屋的控制权可在某一时段内或在某一时点转移。仅当本公司在履约过程
中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部
分收取款项的情况下，按照合同期间已完成履约义务的进度在一段时间内确认收入，已完成履约
义务的进度按照为完成履约义务而实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。否则，收
入于客户获得实物所有权或已完工房产的法定所有权且本公司已获得现时收款权并很可能收回对
价时确认。
   ⑥物业管理收入
   本公司在提供物业服务过程中确认收入。
   ⑦物业出租收入
   根据公司与承租方签订的合同或协议的约定，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进
行分摊，确认租赁收入。
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(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
39. 合同成本
√适用 □不适用
    合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
   为取得合同发生的增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本(如销售佣金等)。该成
本预期能够收回的，本公司将其作为合同取得成本确认为一项资产。本公司为取得合同发生的、
除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。
   为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，
本公司将其作为合同履约成本确认为一项资产：
   （1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用(或
类似费用)、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
   （2）该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；
   （3）该成本预期能够收回。
   合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产(以下简称“与合同成本有关的资产”)
采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。摊销期限不超过
一年则在发生时计入当期损益。
   当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本公司对超出部分计提减值准
备，并确认为资产减值损失：
   （1）本公司因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
   （2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
40. 政府补助
√适用 □不适用
    （1）与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
   政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，不包括政府以投资者身份
并享有相应所有者权益而投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府
补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，应
当按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府
补助，直接计入当期损益。
   与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分
期计入损益，相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关
递延收益余额转入资产处置当期的损益，已确认的政府补助需要退回的，冲减相关递延收益账面
余额，超出部分计入当期损益。
   （2）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
                                      203 / 450
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    与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，
并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相
关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
    对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处
理；难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。
与公司日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与公
司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
41. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
    某些
    项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以
确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债
务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
    与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额
（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不予确认有
关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，
如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，
也不予确认有关的递延所得税负债。除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产
生的递延所得税负债。
    与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产
生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。此外，
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未
来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予
确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异
的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
    对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款
抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
    资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关
资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
    于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的
应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获
得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
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42. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
经营租赁的租金在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益。
(2).融资租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
    本公司将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融资租赁，除融资
租赁之外的其他租赁确认为经营租赁。
    在租赁期开始日，本公司将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值中较低者作
为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资
费用。
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
43. 其他重要的会计政策和会计估计
□适用 √不适用
44. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
                                                            备注(受重要影响的报表项目
 会计政策变更的内容和原因              审批程序
                                                                     名称和金额)
 因执行新收入准则，公司土    公司第六届董事会第八十六次     详见注 1
 地整理、公基建、园区运营    会议
 维护服务业务适用在一段时
 间内按履约进度确认收入；
 公司因签订商品房销售合同
 而发生的佣金等直接增量成
 本确认为合同取得成本，在
 相关收入确认时进行摊销；
 提供劳务及与销售商品相关
 的预收款项重分类至合同负
 债。
   注 1：公司根据首次执行新收入准则的累积影响数，调整 2020 年年初留存收益及财务报表其
他相关项目金额，未对比较财务报表数据进行调整。公司仅对在 2020 年 1 月 1 日尚未完成的合同
的累积影响数调整公司 2020 年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额。具体影响如下：
                  报表科目                             2020 年 1 月 1 日影响金额
 存货                                                                -127,563,382,692.55
 合同资产                                                             130,838,373,847.39
 其他流动资产                                                             543,202,184.03
 递延所得税资产                                                             69,597,383.61
                                        205 / 450
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 预收款项                                                                 -125,139,893,381.76
 合同负债                                                                  115,857,779,675.04
 应交税费                                                                      275,340,188.37
 其他流动负债                                                               11,781,575,381.62
 递延所得税负债                                                                135,800,546.01
 未分配利润                                                                    931,350,858.41
 少数股东权益                                                                   45,837,454.79
执行新收入准则对 2020 年 12 月 31 日合并资产负债表各项目的影响分析如下：
                                                                   单位：元币种：人民币
                                                      2020 年 12 月 31 日影响金额
  存货                                                               -127,694,349,369.01
  合同资产                                                             131,013,829,616.47
  其他流动资产                                                           1,239,115,453.22
  递延所得税资产                                                           109,441,815.91
  预收款项                                                           -105,591,689,351.58
  合同负债                                                              97,607,702,962.97
  应交税费                                                                 257,141,479.54
  其他流动负债                                                          10,760,109,720.63
  递延所得税负债                                                           309,778,863.31
  未分配利润                                                             1,269,617,617.20
  少数股东权益                                                              55,376,224.51
执行新收入准则对 2020 年 1-12 月合并利润表各项目的影响分析如下：
                                                                 单位：元币种：人民币
                  报表科目                            2020 年 1-12 月影响金额
  营业收入                                                             1,232,613,581.82
  营业成本                                                             1,305,408,417.14
  销售费用                                                              -695,913,269.19
  信用减值损失                                                           159,377,729.19
  所得税费用                                                             115,935,176.17
  净利润                                                                 347,805,528.51
  归属于母公司股东的净利润                                               338,266,758.79
  少数股东损益                                                             9,538,769.72
无
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2020 年起首次执行新收入准则、新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况
√适用 □不适用
                                     合并资产负债表
                                                                            单位:元币种:人民币
         项目              2019 年 12 月 31 日        2020 年 1 月 1 日          调整数
 流动资产：
   货币资金                42,962,713,063.01          42,962,713,063.01
                                          206 / 450
                                 2020 年年度报告
  结算备付金
  拆出资金
  交易性金融资产
  衍生金融资产
  应收票据                    390,200.00               390,200.00
  应收账款             46,871,039,461.85        46,871,039,461.85
  应收款项融资
  预付款项              4,628,653,350.31         4,628,653,350.31
  应收保费
  应收分保账款
  应收分保合同准备金
  其他应收款           15,408,171,679.90        15,408,171,679.90
  其中：应收利息          363,524,599.81           363,524,599.81
        应收股利
  买入返售金融资产
                       290,281,390,276.14 162,718,007,583.59                         -
  存货
                                                                    127,563,382,692.55
  合同资产                                  130,838,373,847.39      130,838,373,847.39
  持有待售资产
  一年内到期的非流动    3,705,320,000.00         3,705,320,000.00
资产
  其他流动资产          14,986,809,112.27 15,530,011,296.30             543,202,184.03
    流动资产合计       418,844,487,143.48 422,662,680,482.35          3,818,193,338.87
非流动资产：
  发放贷款和垫款
  债权投资
  其他债权投资
  长期应收款
  长期股权投资          4,738,023,285.41         4,738,023,285.41
  其他权益工具投资
  其他非流动金融资产    4,206,943,836.42         4,206,943,836.42
  投资性房地产          3,340,380,000.00         3,340,380,000.00
  固定资产              7,691,092,062.12         7,691,092,062.12
  在建工程              6,589,058,715.22         6,589,058,715.22
  生产性生物资产
  油气资产
  使用权资产
  无形资产              6,998,164,471.71         6,998,164,471.71
  开发支出
  商誉                     304,996,523.62     304,996,523.62
  长期待摊费用           2,664,743,739.65   2,664,743,739.65
  递延所得税资产         2,346,770,703.35   2,416,368,086.96            69,597,383.61
  其他非流动资产            87,286,064.50      87,286,064.50
    非流动资产合计      38,967,459,402.00 39,037,056,785.61              69,597,383.61
      资产总计         457,811,946,545.48 461,699,737,267.96          3,887,790,722.48
流动负债：
  短期借款             26,575,100,000.00        26,575,100,000.00
  向中央银行借款
  拆入资金
                                    207 / 450
                                  2020 年年度报告
  交易性金融负债
  衍生金融负债
  应付票据               7,650,889,746.05         7,650,889,746.05
  应付账款              37,943,276,852.03        37,943,276,852.03
                       125,284,577,269.73           144,683,887.97                    -
  预收款项
                                                                     125,139,893,381.76
  合同负债                                   115,857,779,675.04      115,857,779,675.04
  卖出回购金融资产款
  吸收存款及同业存放
  代理买卖证券款
  代理承销证券款
  应付职工薪酬            2,464,956,905.18        2,464,956,905.18
  应交税费                9,698,376,614.00        9,973,716,802.37      275,340,188.37
  其他应付款             15,070,013,798.81       15,070,013,798.81
  其中：应付利息          2,551,790,313.59        2,551,790,313.59
        应付股利
  应付手续费及佣金
  应付分保账款
  持有待售负债
  一年内到期的非流动     33,818,358,564.15       33,818,358,564.15
负债
  其他流动负债            6,826,614,566.39    18,608,189,948.01       11,781,575,381.62
    流动负债合计        265,332,164,316.34   268,106,966,179.61        2,774,801,863.27
非流动负债：
  保险合同准备金
  长期借款               48,789,992,626.24       48,789,992,626.24
  应付债券               68,464,823,662.51       68,464,823,662.51
  其中：优先股
        永续债
  租赁负债
  长期应付款              1,348,368,711.83        1,348,368,711.83
  长期应付职工薪酬
  预计负债
  递延收益                   15,406,788.43           15,406,788.43
  递延所得税负债            174,979,511.45          310,780,057.46      135,800,546.01
  其他非流动负债
    非流动负债合计      118,793,571,300.46   118,929,371,846.47          135,800,546.01
      负债合计          384,125,735,616.80   387,036,338,026.08        2,910,602,409.28
所有者权益（或股东权益）：
  实收资本（或股本）      3,013,285,909.00        3,013,285,909.00
  其他权益工具            5,800,000,000.00        5,800,000,000.00
  其中：优先股
        永续债            5,800,000,000.00        5,800,000,000.00
  资本公积                1,442,035,909.14        1,442,035,909.14
  减：库存股                456,059,190.00          456,059,190.00
  其他综合收益             -517,473,448.67         -517,473,448.67
  专项储备
  盈余公积                1,913,090,187.27        1,913,090,187.27
  一般风险准备
                                     208 / 450
                                      2020 年年度报告
    未分配利润              38,841,393,991.33        39,772,744,849.74       931,350,858.41
    归属于母公司所有者      50,036,273,358.07        50,967,624,216.48       931,350,858.41
 权益（或股东权益）合
 计
    少数股东权益            23,649,937,570.61        23,695,775,025.40        45,837,454.79
      所有者权益（或股      73,686,210,928.68        74,663,399,241.88       977,188,313.20
 东权益）合计
        负债和所有者权   457,811,946,545.48 461,699,737,267.96             3,887,790,722.48
 益（或股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
√适用 □不适用
详见前述附注五、44（1）重要会计政策变更。
                                    母公司资产负债表
                                                                            单位:元币种:人民币
            项目                2019 年 12 月 31 日       2020 年 1 月 1 日        调整数
 流动资产：
   货币资金                       3,745,415,358.77        3,745,415,358.77
   交易性金融资产
   衍生金融资产
   应收票据
   应收账款
   应收款项融资
   预付款项                          20,855,431.51           20,855,431.51
   其他应收款                    50,586,647,875.74       50,586,647,875.74
   其中：应收利息                     1,157,424.66            1,157,424.66
         应收股利                11,019,931,182.95       11,019,931,182.95
   存货
   合同资产
   持有待售资产
   一年内到期的非流动资产         2,015,614,903.00        2,015,614,903.00
   其他流动资产                       2,890,462.23            2,890,462.23
     流动资产合计                56,371,424,031.25       56,371,424,031.25
 非流动资产：
   债权投资
   其他债权投资
   长期应收款
   长期股权投资                  42,166,766,740.03       42,166,766,740.03
   其他权益工具投资
   其他非流动金融资产               732,000,000.00          732,000,000.00
   投资性房地产
   固定资产                           5,576,561.84            5,576,561.84
   在建工程
   生产性生物资产
   油气资产
   使用权资产
   无形资产                         170,329,770.58          170,329,770.58
   开发支出
                                         209 / 450
                                 2020 年年度报告
  商誉
  长期待摊费用
  递延所得税资产                  6,349,069.48          6,349,069.48
  其他非流动资产                  3,420,366.75          3,420,366.75
    非流动资产合计           43,084,442,508.68     43,084,442,508.68
      资产总计               99,455,866,539.93     99,455,866,539.93
流动负债：
  短期借款
  交易性金融负债
  衍生金融负债
  应付票据
  应付账款
  预收款项
  合同负债
  应付职工薪酬                  453,428,164.99        453,428,164.99
  应交税费                      189,961,876.49        189,961,876.49
  其他应付款                 37,130,335,335.88     37,130,335,335.88
  其中：应付利息              1,241,419,668.98      1,241,419,668.98
        应付股利
  持有待售负债
  一年内到期的非流动负债      1,914,851,687.47      1,914,851,687.47
  其他流动负债
    流动负债合计             39,688,577,064.83     39,688,577,064.83
非流动负债：
  长期借款
  应付债券                   35,461,247,005.37     35,461,247,005.37
  其中：优先股
        永续债
  租赁负债
  长期应付款
  长期应付职工薪酬
  预计负债
  递延收益
  递延所得税负债
  其他非流动负债                  1,958,998.70          1,958,998.70
    非流动负债合计           35,463,206,004.07     35,463,206,004.07
      负债合计               75,151,783,068.90     75,151,783,068.90
所有者权益（或股东权益）：
  实收资本（或股本）          3,013,285,909.00      3,013,285,909.00
  其他权益工具                5,800,000,000.00      5,800,000,000.00
  其中：优先股
        永续债                5,800,000,000.00      5,800,000,000.00
  资本公积                    8,854,135,355.81      8,854,135,355.81
  减：库存股                    456,059,190.00        456,059,190.00
  其他综合收益
  专项储备
  盈余公积                    1,808,392,922.32      1,808,392,922.32
  未分配利润                  5,284,328,473.90      5,284,328,473.90
                                    210 / 450
                                    2020 年年度报告
     所有者权益（或股东权      24,304,083,471.03      24,304,083,471.03
 益）合计
       负债和所有者权益（或    99,455,866,539.93      99,455,866,539.93
 股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
(4).2020 年起首次执行新收入准则、新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
√适用 □不适用
公司根据首次执行新收入准则的累积影响数，调整 2020 年年初留存收益及财务报表其他相关项
目金额，未对比较财务报表数据进行调整。
45. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1.   主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
          税种                     计税依据                           税率
增值税                     应税收入                         3%、5%、6%、9%、13%（注
                                                            1）
 城市维护建设税            应纳流转税额                     1%、5%、7%
 企业所得税                应纳税所得额                     25%
 教育费附加                应纳流转税额                     3%
 地方教育附加              应纳流转税额                     2%
 土地增值税                应纳税增值额                     超率累进 30%、40%、50%、
                                                            60%
 房产税                    从租计征的，计税依据为           从租计征的税率为 12%；从
                           房产租金收入；从价计征           价计征的税率为 1.2%
                           的，计税依据为房产原值
                           减除 10%至 30%后的余值
 土地使用税                占地面积                 依土地所在地税务机关的
                                                    规定征收
     注 1：根据财税〔2016〕36 号文件，本公司于 2016 年 5 月 1 日开始实行营改增
政策，商品房销售收入、不动产经营租赁收入，适用于简易计税的项目，增值税征收
率为 5%；适用于一般计税的项目，增值税税率为 11%，并按扣除允许抵扣的进项税额
后的差额计缴增值税。建筑服务收入，适用于简易计税的项目，增值税征收率为 3%；
适用于一般计税的项目，增值税税率为 11%。
                                         211 / 450
                                 2020 年年度报告
    根据财税〔2018〕32 号文件，本公司于 2018 年 5 月 1 日起将原适用 17%和 11%税
率的增值税应税行为，税率分别调整为 16%、10%。
    根据财政部税务总局海关总署公告 2019 年第 39 号，本公司于 2019 年 4 月 1 日
起将原适用 16%和 10%税率的增值税应税行为，税率分别调整为 13%、9%。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
             纳税主体名称                      所得税税率（%）
CFLD（US）Inc.                                        21
华夏幸福（印度）产业新城有限公司                      30
CFLD INDIA INVESTMENT PRIVATE LIM-
ITED
华夏幸福（菲律宾）产业新城股份有限                    30
公司 CFCITY PHILIPP INESNEWINDUSTRY
CITY CORPORATION
华夏幸福（英国）投资有限公司 CFLD                     19
（UK）INVESTMENT LIMITED.
华夏幸福（马来西亚）产业新城有限公                    24
司 CFCITY NEWINDUSTRY TOWNSHIP MA-
LAYSIA SDN.BHD.
华夏幸福埃及产业新城股份有限公司                     22.5
CFCity Egypt NewIntegrated
CityS.A.E
华夏幸福（新加坡）投资有限公司 CFLD                   17
（SINGAPORE）INVESTMENT PTE. LTD.
SNC 投资 1 有限公司 SNC INVESTMENT I                  17
PTE.LTD.
华夏幸福投资 2 有限公司 CFLD INVEST-                  17
MENT II PTE.LTD.
华夏幸福投资 3 有限公司 CFLD INVEST-                  17
MENT III PTE.LTD.
华夏幸福投资 4 有限公司 CFLD INVEST-                  17
MENT IV PTE.LTD.
华夏幸福投资 6 有限公司 CFLD INVEST-                  17
MENT VI PTE.LTD.
华夏幸福投资 7 有限公司 CFLD INVEST-                  17
MENT VII PTE.LTD.
华夏幸福投资 8 有限公司 CFCITY IN-                    17
VESTMENT VIII PTE.LTD.
华夏幸福投资 9 有限公司 CFCITY IN-                    17
VESTMENT IX PTE.LTD.
                                    212 / 450
                               2020 年年度报告
华夏幸福投资 10 有限公司 CFCITY IN-              17
VESTMENT X PTE.LTD.
华夏幸福投资 11 有限公司 CFLD INVEST-            17
MENT XI PTE.LTD.
华夏幸福投资 12 有限公司 CFLD INVEST-            17
MENT XII PTE.LTD.
华夏幸福投资 13 有限公司 CFLD INVEST-            17
MENT XIII PTE.LTD.
华夏幸福投资 14 有限公司 CFLD INVEST-            17
MENT XIV PTE.LTD.
华夏幸福投资 15 有限公司 CFLD INVEST-            17
MENT XV PTE.LTD.
华夏幸福投资 16 有限公司 CFLD INVEST-            17
MENT XV IPTE.LTD.
华夏幸福投资 17 有限公司 CFLD INVEST-            17
MENT XVII PTE.LTD.
华夏幸福投资 18 有限公司 CFCITY IN-              17
VESTMENT 18 PTE.LTD.
华夏幸福投资 19 有限公司 CFCITY IN-              17
VESTMENT 19 PTE.LTD.
华夏幸福投资 20 有限公司 CFCITY IN-              17
VESTMENT 20 PTE.LTD.
华夏幸福投资 21 有限公司 CFCITY IN-              17
VESTMENT 21 PTE.LTD.
华夏幸福投资 22 有限公司 CFCITY IN-              17
VESTMENT 22 PTE.LTD.
华夏幸福投资 23 有限公司 CFCITY IN-              17
VESTMENT 23 PTE.LTD.
产业新城投资 26 有限公司 NEW INDUSTRY            17
CITY INVESTMENT 26 PTE.LTD.
SNC 投资 27 有限公司 SNC Investment              17
27 Limited
SNC 投资 28 有限公司 SNC Investment              17
28 Pte.Limited
SNC 投资 29 有限公司 SNC INVESTMENT              17
29 PTE.LTD.
华夏幸福投资 30 有限公司 CFLD INVEST-            17
MENT 30 PTE.LTD.
华夏幸福投资 31 有限公司 CFLD INVEST-            17
MENT 31 PTE.LTD.
华夏幸福投资 32 有限公司 CFLD INVEST-            17
MENT 32 PTE.LTD.
                                  213 / 450
                               2020 年年度报告
华夏幸福投资 33 有限公司 CFLD INVEST-              17
MENT 33 PTE.LTD.
天鹅城（新加坡）投资有限公司                       17
SWANCITY（SINGAPORE）INVEST-
MENTPTE.LTD.
阿特拉斯环球投资 35 号有限公司 ATLAS               17
GLOBAL INVESTMENT 35 PTE.LTD.
SNC 投资 5 有限公司 SNC Investment 5               17
Pte.Ltd
VNIC 投资 41 有限公司 VNIC Investment              17
41 Pte.Ltd
华夏幸福投资 37 有限公司 CFLD INVEST-              17
MENT 37 PTE.LTD.
华夏幸福投资 38 有限公司 CFLD INVEST-              17
MENT 38 PTE.LTD.
产业新城 39 有限公司 New Industry                  17
Park 39 PTE.LTD.
产业新城 40 有限公司 New Industry                  17
Park 40 PTE.LTD.
VNIC 投资 42 有限公司 VNIC Investment              17
42 Pte.Ltd
VNIC 投资 43 有限公司 VNIC Investment              17
43 Pte.Ltd
产业新城 44 有限公司 New Industry                  17
Park 44 PTE.LTD.
阿特拉斯环球投资 45 号有限公司 Atlas               17
Global Investment 45 Pte.Ltd.
华夏幸福德国产业新城有限责任公司                 15.825
CFLD Germany New Industry City GmbH
华夏幸福国际控股有限公司 CFLD Inter-              16.5
national Holding Limited
VNIC 投资 1 有限公司 VNIC Investment               20
1 Company Limited
越南大福莲花项目公司 VINA DAI PHUOC                20
CORPORATION
仁泽产业新城有限公司 Nhon Trac New                 20
Industry City Company Limited
华夏幸福（香港）体育产业发展有限公                16.5
司 CHINA FORTUNE（HONGKONG）SPORTS
INDUSTRY DEVELOPMENT CO.,LIMITED
环球产业投资有限公司 GLOBAL INDUS-                16.5
TRIAL INVESTMENT LIMITED
                                  214 / 450
                                   2020 年年度报告
 埃及产业新城基础设施开发股份有限公                          22.5
 司 Egypt New Integrated City Infrus-
 tructure Development S.A.E
 华夏幸福投资 46 有限公司 CFLD Invest-                        17
 ment 46 Pte.Ltd
 华夏幸福投资 47 有限公司 CFLD Invest-                        17
 ment 47 Pte.Ltd
 越南产业新城基础设施开发有限公司                             20
 越：CngTyTNHHPhátTrinHTngThà
 nhPhCngNghipMiVitNam 英：Vi-
 etnam NewIndustry City Infrastruc-
 ture Development Co.Ltd
 兴桂投资有限公司 XING GUI INVEST-                           16.5
 MENTS LIMITED
 华夏幸福（香港）康养产业投资有限公                          16.5
 司 CFLD（HK）Elderly Care Industry
 Investment Co.,Limited
 城市空间设计规划有限公司 URBAN SPACE                         17
 DESIGN AND PLANNING PTE.LTD.
 天鹅城三菱地所投资有限公司 SNC MJR                           17
 INVESTMENTPTE.LTD.
 诺诚（香港）产业投资有限公司                                16.5
 NuoCheng（HK）Industry Investment
 Limited
 焯正（香港）产业投资有限公司                                16.5
 ZhuoZheng（HK）Industry Investment
 Limited
 誉信（香港）产业投资有限公司 YuXin                          16.5
 （HK）Industry Investment Limited
2.   税收优惠
√适用 □不适用
    根据《关于大厂回族自治县企业所得税减免政策实施方案备案的批复》（冀财税[2011]13
号），廊坊九通基业创新产业服务有限公司享受大厂回族自治县免征企业所得税省级以下留成部
分（40%）优惠，即实际按 15%征收企业所得税。
3.   其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
                                                                单位：元币种：人民币
            项目                期末余额                        期初余额
                                      215 / 450
                                    2020 年年度报告
 库存现金                                 317,589.49                       426,705.42
 银行存款                          24,391,975,370.79                39,614,583,177.74
 其他货币资金                       2,600,864,720.34                 3,347,703,179.85
 合计                              26,993,157,680.62                42,962,713,063.01
   其中：存放在境外                 1,756,211,615.63                 2,040,505,557.25
      的款项总额
其他说明
注 1：其他货币资金为购房按揭保证金 2,413,963,948.08 元，POS 机结算款 13,811,363.55 元，
履约保证金 78,531,930.39 元，保函保证金 94,557,478.32 元；
注 2：本期货币资金下降 37.17%，主要系偿还短期债务增加所致。
2、 交易性金融资产
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
√适用 □不适用
                                                                  单位：元币种：人民币
           项目                        期末余额                     期初余额
 银行承兑票据                              40,370,000.00
 商业承兑票据                                  115,600.00                  390,200.00
           合计                            40,485,600.00                   390,200.00
注：本期应收票据上升 10275.60%，主要系本期应收银行承兑汇票增加所致。
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
                                        216 / 450
                                         2020 年年度报告
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
                                                                          单位：元币种：人民币
                      账龄                                        期末账面余额
 1 年以内                                                                   33,772,840,768.10
 其中：1 年以内分项                                                         33,772,840,768.10
 1 年以内小计                                                               33,772,840,768.10
 1至3年                                                                     28,657,659,166.14
 3至5年                                                                      2,435,279,491.37
 5 年以上                                                                       18,113,925.65
                      合计                                                  64,883,893,351.26
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
                                                                         单位：元币种：人民币
                                期末余额                                       期初余额
                  账面余额          坏账准备                       账面余额        坏账准备
   类别                                                 账面                                        账面
                        比例             计提比                          比例            计提比
                金额              金额                  价值     金额            金额               价值
                          (%)            例(%)                             (%)           例(%)
 按单项计                         1,01
               1,014,6                                          1,014,6          1,014,6
 提坏账准                  0.00 4,68 100.00              0.00                              100.00     0.00
                 85.81                                            85.81            85.81
   备                             5.81
                                  1,74
 按组合计      64,882,                              63,142,     47,932,          1,061,8            46,871
                                  0,85                                    100.
 提坏账准      878,665   100.00            2.68     026,157     899,788          60,326.     2.22   ,039,4
                                  2,50                                      00
   备              .45                                  .48         .72               87             61.85
                                  7.97
 其中：
                                  1,66
               64,094,                              62,425,     47,536,          1,021,0            46,515
 应收园区                         8,93                                    99.1
               211,313    98.78            2.60     274,480     598,019          18,378.     2.15   ,579,6
 结算款                           6,83                                       7
                   .68                                  .40         .87               60             41.27
                                  3.28
                                            217 / 450
                                          2020 年年度报告
                                   71,9
                                                                                                         355,45
 应收其他        788,667           15,6              716,751     396,301             40,841,
                            1.22            9.12                            0.83                 10.31   9,820.
 客户款项        ,351.77           74.6              ,677.08     ,768.85              948.27
                                                                                                             58
                                      9
                                   1,74
                 64,883,                             63,142,     47,933,             1,062,8             46,871
                           100.    1,86                                     100.
   合计          893,351                     /       026,157     914,474             75,012.      /      ,039,4
                             00    7,19                                       00
                     .26                                 .48         .53                  68              61.85
                                   3.78
应收账款期末余额较期初增加 35.36%,主要系园区收入结算增加，对应的应收政府园区结算款增
加所致。
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
                                                                            单位：元币种：人民币
                                                           期末余额
          名称
                            账面余额          坏账准备         计提比例（%）           计提理由
                                                                                   已逾期，预计无
          个人             1,014,685.81     1,014,685.81              100
                                                                                   法收回
          合计             1,014,685.81     1,014,685.81              100                  /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：A、组合中，应收园区结算款
                                                                            单位：元币种：人民币
                                                           期末余额
          名称
                              应收账款                     坏账准备            计提比例（%）
 1 年以内                  33,132,584,653.48                                                       0
 1 年以内小计              33,132,584,653.48                                                       0
 1至3年                    28,544,516,654.82             1,427,225,832.74                       5.00
 3至4年                     2,417,110,005.38               241,711,000.54                      10.00
 4至5年                                                                                            /
 5 年以上                                                                                          /
         合计              64,094,211,313.68             1,668,936,833.28                       2.60
B、组合中，应收其他客户款项
                                                         期末余额
          名称
                           应收账款                坏账准备                 计提比例（%）
 1 年以内                      640,256,114.62            32,012,805.73              5.00
 1 年以内小计                  640,256,114.62            32,012,805.73              5.00
 1至2年                        101,119,336.35            10,111,933.63            10.00
 2至3年                          12,023,174.97             3,606,952.49           30.00
 3至5年                          18,169,485.99             9,084,743.00           50.00
 5 年以上                        17,099,239.84           17,099,239.84            100.00
         合计                  788,667,351.77            71,915,674.69              9.12
                                             218 / 450
                                           2020 年年度报告
按组合计提坏账的确认标准及说明：
√适用 □不适用
    当单项应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将应
收账款划分应收园区结算款、应收其他客户款项，在组合基础上计算预期信用损失。对于划分为
组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编
制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
                                                                            单位：元币种：人民币
                                                   本期变动金额
    类别          期初余额                     收回或转    转销或核                    期末余额
                                  计提                                     其他变动
                                                  回           销
 应收园区结       1,021,018    918,006,57      270,088,1                               1,668,936
 算款               ,378.60          7.87          23.19                                 ,833.28
 应收其他客       40,841,94    33,481,223      2,407,496                               71,915,67
 户款项                8.27           .06            .64                                    4.69
 按单项计提       1,014,685                                                            1,014,685
 坏账准备               .81                                                                  .81
                  1,062,875    951,487,80      272,495,6                               1,741,867
    合计
                    ,012.68          0.93          19.83                                 ,193.78
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
                                                                                        占应收账款
      单位名称                      金额                            账龄                总额的比例
                                                                                          （%）
                                                                  1 年以内：
 固安县新兴产业示范
                              9,306,092,997.48            4,607,409,197.28；1-3 年：       14.34
     区财政分局
                                                               4,698,683,800.20
                                                                  1 年以内：
 河北沙城经济开发区                                       1,878,344,869.41；1-3 年：
                              7,490,463,917.94                                             11.54
     管理委员会                                           3,195,009,043.15；3-4 年：
                                                               2,417,110,005.38
 长三角嘉善科技商务                                               1 年以内：
                               5,670,367,881.94                                            8.74
 服务区管理委员会                                         3,652,470,938.62；1-3 年：
                                              219 / 450
                                           2020 年年度报告
                                                                2,017,896,943.32
                                                                   1 年以内：
 新郑市华夏幸福产业
                                3,444,552,895.39           2,746,672,491.54；1-3 年：       5.31
   新城建设指挥部
                                                                 697,880,403.85
                                                                   1 年以内：
 大厂回族自治县财政
                                 3,372,453,645.37          1,870,046,371.76；1-3 年：       5.20
         局
                                                                1,502,407,273.61
           总计                  29,283,931,338.12                                         45.13
本报告期按欠款方归集的期末余额前五位应收账款汇总金额 29,283,931,338.12 元，占应收账款
期末余额合计数的比例 45.13%，相应计提的坏账准备期末余额汇总金额 847,304,873.74 元。
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
7、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
                                                                            单位：元币种：人民币
                                期末余额                                  期初余额
    账龄
                        金额               比例(%)                 金额             比例(%)
 1 年以内         1,140,384,919.79               87.86       3,644,255,566.28             78.73
 1至2年             103,351,661.30                 7.96        947,549,431.99             20.47
 2至3年              39,929,067.13                 3.08         26,504,705.87               0.57
 3 年以上            14,320,813.57                 1.10         10,343,646.17               0.23
     合计         1,297,986,461.79              100.00       4,628,653,350.31            100.00
预付账款期末余额较期初减少 71.96%，主要系预付账款结转至存货和投资性房地产所致。
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
尚未达到结算条件
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
                     与本公司                              占预付账款总                 未结算原
  单位名称                              金额                                账龄
                       关系                                  额的比例%                    因
                                               220 / 450
                                       2020 年年度报告
邯郸市丛台区财政                                                              尚未达到
                        非关联方   494,525,000.00        38.10     1 年以内
      局                                                                      结算条件
                                                                              尚未达到
  武汉市财政局          非关联方    43,022,880.00        3.31      1 年以内
                                                                              结算条件
中国国际技术智力                                                              尚未达到
                        非关联方    25,117,584.11        1.94      1 年以内
  合作有限公司                                                                结算条件
固安县百川燃气销                                                              尚未达到
                        非关联方    22,930,523.21        1.77      1 年以内
  售有限公司                                                                  结算条件
固安县住房专项维                                                              尚未达到
                        非关联方    17,829,152.00        1.37      1 年以内
修基金管理办公室                                                              结算条件
      合计                         603,425,139.32        46.49
 其他说明
 □适用 √不适用
 8、 其他应收款
 项目列示
 √适用 □不适用
                                                                    单位：元币种：人民币
                 项目                      期末余额                   期初余额
  应收利息                                   348,918,757.57             363,524,599.81
  应收股利
  其他应收款                              20,983,711,664.98           15,044,647,080.09
  合计                                    21,332,630,422.55           15,408,171,679.90
 其他说明：
 √适用 □不适用
 其他应收款期末余额较期初增加 38.45%，主要系合作方往来增加所致。
 应收利息
 (1).应收利息分类
 √适用 □不适用
                                                                    单位：元币种：人民币
            项目                        期末余额                      期初余额
 定期存款                                   4,646,570.63                      814,678.84
 贷款利息                                 344,272,186.94                  362,709,920.97
            合计                          348,918,757.57                  363,524,599.81
 (2).重要逾期利息
 □适用 √不适用
 (3).坏账准备计提情况
 □适用 √不适用
                                          221 / 450
                                    2020 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
□适用 √不适用
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
                                                                单位：元币种：人民币
                      账龄                                期末账面余额
 1 年以内                                                         10,819,476,874.11
 其中：1 年以内分项                                               10,819,476,874.11
 1 年以内小计                                                     10,819,476,874.11
 1至2年                                                             6,537,182,236.64
 2至3年                                                             2,548,529,806.15
 3至5年                                                             2,456,088,694.07
 5 年以上                                                             762,353,914.35
                      合计                                        23,123,631,525.32
(2).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
                                                              单位：元币种：人民币
           款项性质                 期末账面余额                期初账面余额
 押金                                    790,715,244.13               966,239,595.30
 代垫款                                2,011,580,448.42             1,583,854,955.95
 个人借款                                  4,485,192.79                 3,344,833.82
 保证金                                6,217,151,402.64             6,653,783,653.98
 其他                                  1,179,155,248.29             1,496,754,525.30
 合作方往来                           12,920,543,989.05             5,758,016,521.19
             合计                     23,123,631,525.32           16,461,994,085.54
                                       222 / 450
                                        2020 年年度报告
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
                                                                      单位：元币种：人民币
                      第一阶段         第二阶段               第三阶段
                                   整个存续期预期信       整个存续期预期信
    坏账准备        未来12个月预                                                  合计
                                   用损失(未发生信        用损失(已发生信
                      期信用损失
                                       用减值)                用减值)
 2020年1月1日余      1,411,814,                                             1,417,347,00
                                                            5,532,518.50
 额                      486.95                                                     5.45
 2020年1月1日余
 额在本期
 --转入第二阶段
 --转入第三阶段
 --转回第二阶段
 --转回第一阶段
                     859,102,37                                             859,102,379.
 本期计提
                           9.57                                                       57
                     136,529,52                                             136,529,524.
 本期转回
                           4.68                                                       68
 本期转销
 本期核销
 其他变动
 2020年12月31日      2,134,387,                                             2,139,919,86
                                                            5,532,518.50
 余额                    341.84                                                     0.34
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4).坏账准备的情况
√适用 □不适用
                                                                       单位：元币种：人民币
                                                本期变动金额
     类别         期初余额                  收回或转    转销或核                 期末余额
                                 计提                                 其他变动
                                               回           销
 其他应收款坏     1,417,347   859,102,37    136,529,5                            2,139,919
 账准备             ,005.45         9.57        24.68                              ,860.34
                  1,417,347   859,102,37    136,529,5                            2,139,919
     合计
                    ,005.45         9.57        24.68                              ,860.34
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
                                           223 / 450
                                         2020 年年度报告
(5).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
                                                                       单位：元币种：人民币
                                                                   占其他应收
                  款项的                                           款期末余额    坏账准备
  单位名称                    期末余额                  账龄
                    性质                                           合计数的比    期末余额
                                                                     例(%)
                                              1 年以内：
                                              371,544,800.00；
 南京经济技
                             1,343,784,8      1-2 年：                          119,049,240.
 术开发区管       保证金                                                 5.81
                                   00.00      956,000,000.00；                            00
 理委员会
                                              2-3 年：
                                              16,240,000.00
 北京辰越木
                  合作方     1,242,697,5                                        12,426,975.1
 康科贸有限                                   1 年以内                   5.37
                    往来           10.66                                                   1
     公司
 北京贯天德
                  合作方     947,775,432
 俊科贸有限                                   1 年以内                   4.10   9,477,754.33
                    往来             .75
     公司
 北京象地房                                   1-2
                  合作方     678,347,484
 地产开发有                                   年:678,347,484.            2.93   6,783,474.85
                    往来             .53
   限公司                                     53
                                              1 年以内：
                                              32,222,200.00；
 廊坊市孔雀
                  合作方     670,859,035      1-2 年：
 洲房地产开                                                              2.90   6,708,590.35
                    往来             .04      233,396,940.75
 发有限公司
                                              ；2-3 年：
                                              405,239,894.29
                             4,883,464,2                                        154,446,034.
    合计            /                                          -        21.11
                                   62.98                                                  64
(7).涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
                                            224 / 450
                                                   2020 年年度报告
          9、 存货
          (1).存货分类
          √适用 □不适用
                                                                                     单位：元币种：人民币
                                        期末余额                                           期初余额
                                                                                         存货跌价准
                                    存货跌价准备/
         项目                                                                            备/合同履
                     账面余额       合同履约成本减          账面价值      账面余额                          账面价值
                                                                                         约成本减值
                                        值准备
                                                                                            准备
                     4,598,567.                                           4,102,642.
        原材料                                         4,598,567.40                                      4,102,642.91
                             40                                                   91
       库存商品      187,997.45                             187,997.45    243,219.87                        243,219.87
                     1,785,810.                                           1,786,147.
       周转材料                                        1,785,810.35                                      1,786,147.98
                             35                                                   98
       消耗性生      20,102,403                        20,102,403.6       20,227,528
                                                                                                        20,227,528.62
         物资产             .62                                   2              .62
       产业服务      1,277,801,                        1,277,801,95       1,869,874,                    1,869,874,622
         成本            955.25                                5.25           622.96                              .96
       综合服务-     1,287,215,                        1,287,215,75       1,217,244,                    1,217,244,998
       规划设计          755.62                                5.62           998.92                              .92
                     174,153,04     9,246,819,781.     164,906,222,       154,026,92     2,945,956,     151,080,973,6
       开发成本
                       2,133.21                 21           352.00         9,784.81         141.46             43.35
       完工开发      12,043,797                        11,726,729,0       8,637,172,     113,617,36     8,523,554,778
                                    317,068,092.66
         产品           ,111.61                               18.95           141.15           2.17               .98
                     188,788,53     9,563,887,873.     179,224,643,       165,777,58     3,059,573,     162,718,007,5
         合计
                       1,734.51                 87           860.64         1,087.22         503.63             83.59
          消耗性生物资产
                  项目              期初余额          本年增加            本年减少           期末余额
                  林业            19,901,373.62                             125,125.00     19,776,248.62
                农作物                326,155.00                                               326,155.00
                  小计            20,227,528.62                            125,125.00      20,102,403.62
          开发成本明细表
                            （计划）开工    预计首批竣工
序号         项目名称                                          预计总投资额       年初账面价值        期末账面价值
                                时间            时间
 1       潮白馨居           2011 年 6 月    2014 年 9 月      2,977,801,680.28    294,746,923.59      279,205,445.74
         八达岭孔雀城一至
 2                          2010 年 9 月     2012 年 7 月     1,750,520,000.00     11,754,724.81
         三期
         威海孔雀城（威海
 3                          2012 年 5 月    2014 年 12 月       756,483,771.77    750,277,161.79      319,337,856.50
         孔雀湾）
 4       苏家屯项目         2013 年 4 月     2015 年 4 月     1,712,320,000.00    141,061,609.70      43,925,550.63
 5       广阳天村项目       2015 年 6 月     2018 年 8 月       290,292,990.00     78,072,493.41      77,060,492.05
         潮白河创意办公和
 6                          2012 年 6 月     2014 年 5 月       570,940,000.00     88,125,256.69      89,527,258.89
         商业项目
 7       牛驼温泉孔雀城     2013 年 3 月     2015 年 4 月     6,308,978,912.58    700,598,968.05      94,957,812.98
                                                       225 / 450
                                                2020 年年度报告
8    北横新村商业        2010 年 10 月   2011 年 11 月     142,260,000.00         25,216,931.03
9    镇江孔雀城英国宫    2013 年 6 月    2015 年 9 月    2,060,490,000.00        195,065,562.77   136,530,347.31
     大厂孔雀城英国宫
10                       2015 年 6 月    2018 年 9 月    2,182,296,613.00          1,746,572.15
     1期
11   潮白河孔雀郡 1 期   2014 年 3 月    2016 年 7 月    2,073,910,000.00         42,663,192.32
     苏家屯片区-孔雀
12                       2014 年 4 月    2016 年 7 月    1,304,000,000.00         56,330,952.22
     城 2 期项目
     三泉井、八达岭孔
13                       2013 年 4 月    2017 年 12 月     390,638,626.56        227,772,828.23   204,892,531.96
     雀城 7.1 期
14   邵府新民居二期      2014 年 3 月    2016 年 6 月      540,940,000.00        172,471,144.15   174,804,507.85
15   孔雀城剑桥郡 8 期   2014 年 8 月    2017 年 4 月    1,741,790,000.00          5,820,911.47    4,726,756.43
     沈阳孔雀城剑桥郡
16                       2014 年 7 月    2016 年 11 月     861,240,000.00        162,363,694.45
     3期
     镇江汽车电子产业
17                       2014 年 3 月    2017 年 6 月      259,520,500.00         65,026,548.05   65,042,015.55
     港
     大厂阳光新城 100
18                       2015 年 1 月    2017 年 5 月      596,660,000.00         83,771,301.39   83,771,301.39
     亩
     田各庄 A 地块(178
19                       2015 年 3 月    2017 年 5 月    2,034,420,000.00        483,058,619.98   560,914,040.31
     亩)
20   大厂英国宫 15 期    2015 年 3 月    2017 年 5 月    1,737,970,688.50         55,149,235.32
     永定河孔雀英国宫
21                       2015 年 4 月    2019 年 5 月    2,442,480,000.00        718,185,693.83   720,516,492.07
     2.7 期
     固安孔雀城剑桥郡
22                       2015 年 4 月    2017 年 9 月    1,839,970,000.00         82,600,221.03   86,023,090.22
     9期
     永定河孔雀城 8.2
23                       2015 年 8 月    2017 年 12 月   2,596,450,000.00        131,828,071.92
     期
24   沈阳孔雀城 4 期     2015 年 4 月    2017 年 7 月    1,163,650,000.00        251,236,021.51   325,792,423.62
25   京东方公寓二期      2013 年 4 月    2014 年 9 月          78,770,000.00      64,559,058.04   64,559,058.04
26   固安英国宫 2.8 期   2015 年 7 月    2018 年 4 月      501,840,000.00         57,125,812.47   57,125,812.47
27   固安剑桥郡 12 期    2015 年 12 月   2018 年 9 月    1,607,650,000.00        287,406,434.57   287,415,615.19
28   公园海 1.5 期       2015 年 7 月    2017 年 10 月   2,017,532,457.88        328,861,503.72   187,439,457.73
29   孔雀公馆二期        2015 年 8 月    2018 年 5 月    1,328,536,108.75        428,937,366.15   485,718,426.07
     大运河孔雀城 7.3
30                       2015 年 11 月   2018 年 3 月    1,086,144,058.94        621,439,907.85
     期
     霸州温泉孔雀城 3
31                       2015 年 10 月   2017 年 12 月   1,562,233,311.77         13,325,223.96   12,190,590.20
     期
32   沈阳英国宫一期      2015 年 10 月   2017 年 11 月   1,081,740,000.00         71,055,156.51
33   大厂嘉蓝项目综合    2016 年 12 月   2019 年 12 月   1,000,000,000.00        379,960,908.73   436,589,002.86
34   剑桥郡 10 期        2016 年 4 月    2019 年 5 月    2,165,150,000.00      1,433,187,644.34
35   剑桥郡 11 期        2016 年 4 月    2019 年 5 月    2,401,510,000.00      1,336,833,369.36    61,310,133.08
     孔雀城剑桥郡                                                                                 1,119,365,137.
36                       2016 年 4 月    2018 年 10 月   1,483,840,354.63        793,685,125.12
     7.2.1 期                                                                                                 51
     任丘白洋淀孔雀城
37                       2016 年 12 月   2018 年 9 月    1,181,820,000.00        381,026,821.86   433,741,505.62
     1期
38   高尔夫项目          2016 年 8 月    2018 年 8 月    2,347,888,050.79          4,543,196.40
39   A34 香溪园          2016 年 3 月    2016 年 6 月      641,493,836.31        235,241,598.43
40   A6 香堤园           2016 年 3 月    2016 年 6 月    1,665,349,757.02        498,366,503.06   598,664,479.54
41   永清孔雀城 1.3 期   2016 年 9 月    2020 年 11 月     721,060,867.01             81,041.48
                                                   226 / 450
                                                2020 年年度报告
     八达岭英国宫
42                       2016 年 10 月   2019 年 3 月      819,560,000.00         34,792,542.36   35,277,173.50
     4.1.1 期
     八达岭英国宫 3.4
43                       2016 年 10 月   2019 年 5 月      647,980,000.00        141,973,555.22   143,094,665.47
     期
44   田各庄 40 亩        2016 年 12 月   2019 年 12 月   1,034,403,820.58        478,907,200.66    1,445,198.06
45   香河龙御项目        2016 年 12 月   2019 年 6 月    1,443,160,800.00        648,762,981.47   697,287,757.10
                                                                                                  2,099,519,433.
46   下庄头项目          2016 年 9 月    2019 年 6 月    4,000,000,000.00      1,600,749,318.61
                                                                                                              72
47   昌悦 320 亩项目     2016 年 10 月   2018 年 10 月   3,236,370,032.78        158,137,753.82   100,564,430.20
48   来安孔雀城          2016 年 12 月   2018 年 12 月   2,701,584,974.54        224,797,763.65   209,930,548.64
49   任丘石油新城项目    2016 年 10 月   2019 年 3 月    2,987,568,800.00        287,201,983.47   151,266,233.69
50   嘉善孔雀城示范区    2015 年 4 月    2021 年 12 月     136,000,000.00        260,286,581.29   69,203,832.55
51   田各庄 E 地块       2016 年 2 月    2019 年 12 月     759,898,803.68        571,411,282.26
52   圣龙项目            2016 年 12 月   2019 年 5 月    1,942,445,378.28             19,378.48         3,371.53
     温泉新都孔雀城
53                       2016 年 4 月    2018 年 12 月         11,550,000.00      10,904,147.02   10,033,915.79
     2016 年
54   帝中海 80 亩        2016 年 5 月    2018 年 5 月      541,235,196.19                            103,547.27
     16 年汤林御府 431
55                       2016 年 5 月    2018 年 12 月   4,671,130,213.48         73,076,257.33    2,320,652.51
     亩
56   涿州孔雀城 1 期     2016 年 12 月   2017 年 12 月   5,787,189,510.00      2,146,957,446.66   96,296,021.02
57   辛立村安置          2014 年 8 月    2017 年 7 月      914,390,000.00            181,574.53
                                                                                                  1,859,159,709.
58   东徐村安置          2016 年 12 月   2019 年 12 月   1,897,965,997.86      1,281,263,925.00
                                                                                                              89
59   金海悦城            2016 年 9 月    2019 年 11 月   2,139,250,000.00        258,967,054.50   224,207,495.48
60   晨辉福邸            2016 年 9 月    2019 年 11 月   1,128,500,000.00        103,550,261.67   63,055,101.95
61   东庄项目            2016 年 12 月   2021 年 6 月      769,854,616.38        133,213,816.26   672,113,135.28
62   大湖 1.3+1.5        2016 年 8 月    2019 年 12 月   3,205,790,000.00      1,125,148,377.17   937,771,683.57
63   西玉村安置          2016 年 2 月    2018 年 5 月      821,051,899.71         28,189,135.09    31,837,003.82
     大运河孔雀城                                                                                 1,085,114,074.
64                       2016 年 12 月   2019 年 6 月    4,635,518,445.47      1,359,911,765.44
     7_6_1 期                                                                                                 37
65   德清雅颂府          2017 年 12 月   2020 年 6 月      749,960,199.08         59,276,091.38
66   武陟孔雀城 1.1 期   2017 年 6 月    2019 年 12 月     574,904,742.28        555,511,715.78
67   武陟孔雀城 1.2 期   2017 年 11 月   2020 年 8 月      610,973,627.17        349,738,907.30
68   江门孔雀城一期      2017 年 10 月   2020 年 7 月    2,036,771,033.26      1,428,213,461.73   839,245,486.56
69   沈阳英国宫 3 期     2017 年 4 月    2019 年 6 月      441,270,000.00        117,942,597.47
70   沈阳英国宫 2 期     2017 年 9 月    2019 年 9 月      471,310,000.00        129,294,806.62
71   江澜赋一期          2017 年 11 月   2019 年 4 月      494,626,227.34        200,343,342.55   275,919,608.39
72   问津一期            2017 年 11 月   2020 年 9 月    1,673,680,000.00      1,344,808,921.55   709,550,890.16
     舒城孔雀城项目
73                       2017 年 4 月    2020 年 6 月      400,719,137.44        211,732,578.06
     1.2 期
     舒城孔雀城项目
74                       2017 年 11 月   2020 年 7 月      537,805,132.77        330,738,833.64
     2.1 期
     舒城孔雀城项目
75                       2017 年 12 月   2020 年 12 月     936,756,561.91        444,294,435.87   409,821,031.52
     2.2 期
     舒城孔雀城项目
76                       2017 年 12 月   2020 年 11 月     881,707,568.58        463,564,277.67   29,207,635.87
     3.1 期
77   溧水马场路项目      2017 年 4 月    2019 年 6 月    1,939,900,175.36        413,952,305.87   20,251,257.52
                                                   227 / 450
                                                 2020 年年度报告
      来安孔雀城 5 期
78                        2017 年 11 月   2020 年 6 月      768,536,216.35     618,569,953.33   298,760,035.68
      88 亩项目
      来安香樟佳苑 100
79                        2017 年 11 月   2020 年 8 月      960,706,006.86     675,396,160.92   27,481,090.89
      亩项目
      浦泰北项目（112
80                        2017 年 12 月   2020 年 11 月   1,809,972,653.07   1,410,615,790.13   777,850,899.27
      亩）
81    邯郸孔雀城 1.1 期   2017 年 12 月   2020 年 10 月   1,328,784,352.43     711,285,099.44   926,742,295.68
      国际公寓项目(180
82                        2017 年 5 月    2019 年 9 月    1,086,836,811.70     271,216,432.15   55,865,744.49
      亩)
      恒源项目（122
83                        2017 年 7 月    2020 年 4 月    1,833,034,214.62     456,494,895.24   801,791,285.28
      亩）
      霸州五分 2017 年                                                                          1,804,445,910.
84                        2017 年 6 月    2020 年 10 月   3,015,116,106.73   1,316,115,974.13
      一砖北 196 亩                                                                                         97
                                                                                                1,095,373,172.
85    砖南项目 1 期       2017 年 12 月   2020 年 12 月   2,600,000,000.00   1,344,653,687.29
                                                                                                            75
      东八里庄项目 1.3
86                        2017 年 6 月    2020 年 11 月     721,060,867.01     250,792,940.50      329,468.88
      期
      东八里庄项目 1.2
87                        2017 年 6 月    2020 年 5 月      989,022,960.42     345,180,866.15
      期
88    永清贾八里 77 亩    2017 年 12 月   2021 年 12 月     730,700,000.00     252,710,728.71   171,874,492.20
      文安孔雀城项目 1                                                                          1,329,603,539.
89                        2017 年 8 月    2020 年 7 月    1,830,189,341.00   1,172,929,099.06
      期                                                                                                    77
                                                                                                3,502,521,814.
90    丰台综合体          2013 年 5 月    2020 年 12 月   4,664,094,277.08   4,019,655,869.61
                                                                                                            71
      大厂河西营银盛项
91                        2017 年 12 月   2020 年 12 月   2,580,101,794.00     960,550,597.18         5,400.00
      目
      宏特项目（53
92                        2017 年 12 月   2021 年 5 月    1,173,260,626.00     700,025,278.86   791,263,546.59
      亩）
93    尚世嘉华项目        2017 年 12 月   2020 年 9 月    1,419,619,110.57     483,233,519.16   355,441,340.90
94    廊和坊项目          2011 年 3 月    2018 年 8 月    1,495,452,378.98     296,195,339.28
      大运河孔雀城英国
95                        2017 年 6 月    2020 年 9 月    1,326,748,796.27     423,795,032.09   610,732,900.13
      宫 5.2 期
96    运河大道首开项目    2017 年 12 月   2021 年 5 月      803,060,432.06     236,591,508.18   615,195,410.22