公司代码：600791 公司简称：京能置业
京能置业股份有限公司
2020年年度报告摘要
一 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 未出席董事情况。
| 未出席董事职务 | 未出席董事姓名 | 未出席董事的原因说明 | 被委托人姓名 |
| 董 事 | 田 野 | 工作安排原因 | 韩宇峰 |
| 独立董事 | 朱莲美 | 会议冲突原因 | 刘大成 |
| 公司股票简况 | ||||
| 股票种类 | 股票上市交易所 | 股票简称 | 股票代码 | 变更前股票简称 |
| A股 | 上海证券交易所 | 京能置业 | 600791 | 天创置业 |
| 联系人和联系方式 | 董事会秘书 | 证券事务代表 |
| 姓名 | 于进 | 王凤华 |
| 办公地址 | 北京市丰台区汽车博物馆东路2号院4号楼2单元 | 北京市丰台区汽车博物馆东路2号院4号楼2单元 |
| 电话 | 010-62698710 | 010-62690958 |
| 电子信箱 | jingnengzhiye@powerbeijing.com | jingnengzhiye@powerbeijing.com |
业务，经营模式为房产开发型。公司开发的房地产项目主要包括京能丨电建·洺悦湾、京能·丽墅、京能·天下川、京能·雍清丽苑、京能·海语城等。2020年，公司董事会引领经营层秉初心、担使命，逆水行舟，迎难而上，紧紧抓住疫情防控和复产复工这一主要矛盾，紧盯高质量发展的目标不懈奋斗，围绕公司发展战略和年度重点任务积极开展各项工作，推动公司持续健康稳定发展。公司积极寻找融资渠道，尝试永续债、债权融资计划等多种融资方式，寻找低成本的融资渠道，降低融资成本，为项目建设提供资金保障，确保公司现金流健康运行，不断提升公司抗风险能力。公司坚持“审慎发展、稳健经营”的目标中，先后获取大兴采育项目、鑫华源项目开发建设权及广宁村项目一级开发权，为企业经济增长提供了新引擎。公司董事会持续加强规范治理，坚持有效发挥党的领导作用，为公司高质量特色发展提供了坚强的组织保障和战略支撑。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近3年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
| 2020年 | 2019年 | 本年比上年 增减(%) | 2018年 | |
| 总资产 | 18,183,723,530.70 | 13,251,614,829.90 | 37.22 | 6,812,594,189.66 |
| 营业收入 | 312,809,130.88 | 1,183,465,586.44 | -73.57 | 1,015,582,097.95 |
| 扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入 | 303,262,898.56 | / | / | / |
| 归属于上市公司股东的净利润 | -71,329,235.68 | 18,008,172.90 | -496.09 | 54,535,378.30 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 | -77,159,121.02 | 206,524.19 | -37,460.82 | 6,259,344.54 |
| 归属于上市公司股东的净资产 | 2,158,116,031.37 | 2,377,996,187.05 | -9.25 | 1,690,485,960.57 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -518,719,182.21 | -5,331,183,632.63 | 不适用 | -460,834,411.99 |
| 基本每股收益（元／股） | -0.1575 | 0.04 | -493.75 | 0.12 |
| 稀释每股收益（元／股） | ||||
| 加权平均净资产收益率（%） | -4.34 | 0.89 | 减少5.23个百分点 | 3.27 |
| 第一季度 （1-3月份） | 第二季度 （4-6月份） | 第三季度 （7-9月份） | 第四季度 （10-12月份） | |
| 营业收入 | 82,234,420.90 | 27,690,202.62 | 37,206,136.27 | 165,678,371.09 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | -7,986,611.47 | 117,911,234.99 | -176,568,598.10 | -4,685,261.10 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 | -8,011,025.72 | 117,935,649.24 | -176,623,079.84 | -10,460,664.70 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -370,905,210.15 | 480,829,833.67 | -1,113,667,972.28 | 485,024,166.55 |
| 截止报告期末普通股股东总数（户） | 22,745 |
| 年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） | 22,889 | ||||||
| 前10名股东持股情况 | |||||||
| 股东名称 （全称） | 报告期内增减 | 期末持股数量 | 比例(%) | 持有有限售条件的股份数量 | 质押或冻结情况 | 股东 性质 | |
| 股份 状态 | 数量 | ||||||
| 北京能源集团有限责任公司 | 0 | 204,983,645 | 45.26 | 0 | 无 | 0 | 国有法人 |
| 赵菁华 | 3,553,200 | 3,553,200 | 0.78 | 0 | 未知 | 境内自然人 | |
| 吉林省外国企业服务有限公司 | 3,100,000 | 3,100,000 | 0.68 | 0 | 未知 | 其他 | |
| 李惠球 | 201,100 | 3,068,000 | 0.68 | 0 | 未知 | 境内自然人 | |
| 冯艳璇 | 2,790,500 | 2,790,500 | 0.62 | 0 | 未知 | 境内自然人 | |
| 北京中金众鑫投资管理有限公司－众鑫华鑫一号私募证券投资基金 | 2,127,182 | 2,127,182 | 0.47 | 0 | 未知 | 其他 | |
| 贵州省技术改造投资有限责任公司 | 0 | 2,030,000 | 0.45 | 0 | 未知 | 国有法人 | |
| 张瑞 | 0 | 2,000,000 | 0.44 | 0 | 未知 | 境内自然人 | |
| 哈尔滨市道里区慈善基金会 | 0 | 1,735,200 | 0.38 | 0 | 未知 | 其他 | |
| 张琬婧 | 1,730,000 | 1,730,000 | 0.38 | 0 | 未知 | 境内自然人 | |
| 上述股东关联关系或一致行动的说明 | 公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。 | ||||||
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
□适用 √不适用
三 经营情况讨论与分析1 报告期内主要经营情况
2020年，面对宏观经济下行、新冠疫情冲击、市场竞争激烈等多重因素叠加影响，公司上下团结一心，攻坚克难，战疫情、抢复工、促销售、控成本、保增长、稳效益，较好地完成了全年主要工作，企业经济运行稳中有进。
严格做好疫情防控工作：面对年初新冠疫情造成的项目工期延滞、销售遇阻、经营成本上升、资产经营受限等一系列问题冲击影响，公司在确保防控措施落实到位的基础上，全力以赴推进项目实现安全有序复工复产，按照精准分区、分类推进原则，制定项目复工复产工作指引及应急预案，严抓严控防疫措施，实现了公司疫情防控“零感染”目标。
加快在建项目建设：截至年末，在建项目全力追赶工期，夺回了疫情造成的停工影响，无重大安全质量环保事故发生。京能·天下川项目提前实现主体结构封顶；京能丨电建·洺悦湾项目提前取得建设工程施工许可证；石景山广宁村棚改项目提前取得市发改委立项核准批复；京能·雍清丽苑项目二期提前取得建筑工程施工许可证。
扎实项目拓展储备：公司坚持审慎投资、区域深耕的原则，充分把握疫情下的土地市场机遇，以合理成本择优持续补充土地资源。先后获取大兴采育项目、石景山广宁村棚改项目和门头沟鑫华源共有产权房项目。累计新增土地面积18.54万平方米、新增建设规模34.79万平方米。此外，公司加快在储项目推进步伐，积极论证新储项目，动态充实项目储备库，优化梯次储备结构。
持续夯实管理基础：公司完成内控体系持续改进工作，印发实施了《内部控制手册》《内部控制自我评价手册》等文件，理顺了管理职能界面，搭建了总部和项目公司各司其职、相互制衡、协调运转的运营管控体系。公司按照“对标、复盘、反思、提升”的思路，开展行业标杆对标对表工作。持续构建项目投资开发、产品设计、成本管控、安全质量、营销管理、品牌建设等标准化体系，已形成一条产品链，完成品牌体系框架搭建工作。
报告期内，公司实现营业收入3.13亿元，同比下降73.57%，净利润-7318.56万元，同比下降
320.23%，归母净利润-7132.92万元，同比下降496.09%，主要原因是公司本年度无新增竣工项目，可结转商品房大幅减少以及预售项目尚未达到交付条件，不符合收入确认标准所致。
1.1主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
| 科目 | 本期数 | 上年同期数 | 变动比例（%） |
| 营业收入 | 312,809,130.88 | 1,183,465,586.44 | -73.57 |
| 营业成本 | 144,180,687.10 | 885,497,689.61 | -83.72 |
| 销售费用 | 34,765,805.06 | 45,082,708.48 | -22.88 |
| 管理费用 | 85,853,907.60 | 79,155,301.06 | 8.46 |
| 财务费用 | 72,236,572.30 | 73,198,756.60 | -1.31 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -518,719,182.21 | -5,331,183,632.63 | 不适用 |
| 投资活动产生的现金流量净额 | 251,268,411.56 | -294,195,051.26 | 不适用 |
| 筹资活动产生的现金流量净额 | 369,723,728.91 | 6,052,032,886.13 | -93.89 |
| 主营业务分行业情况 | ||||||
| 分行业 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率（%） | 营业收入比上年增减（%） | 营业成本比上年增减（%） | 毛利率比上年增减（%） |
| 房地产开发 | 276,617,341.28 | 137,890,884.40 | 50.15 | -76.37 | -84.38 | 增加25.58个百分点 |
| 主营业务分产品情况 | ||||||
| 分产品 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率（%） | 营业收入比上年增减（%） | 营业成本比上年增减（%） | 毛利率比上年增减（%） |
| 京能·四合上院 | 127,712,127.61 | 22,655,670.25 | 82.26 | 1,221.16 | 1,051.43 | 增加2.61个百分点 |
| 京能·天下川 | 138,164,432.57 | 105,194,737.74 | 23.86 | -87.73 | -87.63 | 减少0.63个百分点 |
| 京能·海语城 | 10,740,781.10 | 10,040,476.41 | 6.52 | -69.36 | -67.47 | 减少5.42个百分点 |
| 主营业务分地区情况 | ||||||
| 分地区 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率（%） | 营业收入比上年增减（%） | 营业成本比上年增减（%） | 毛利率比上年增减（%） |
| 北京地区 | 127,712,127.61 | 22,655,670.25 | 82.26 | 1,221.16 | 1,051.43 | 增加2.61个百分点 |
| 宁夏银川地区 | 138,164,432.57 | 105,194,737.74 | 23.86 | -87.73 | -87.63 | 减少0.63个百分点 |
| 天津地区 | 10,740,781.10 | 10,040,476.41 | 6.52 | -69.36 | -67.47 | 减少5.42个百分点 |
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 成本分析表
单位：元
| 分行业情况 | |||||||
| 分行业 | 成本构成项目 | 本期金额 | 本期占总成本比例(%) | 上年同期金额 | 上年同期占总成本比例(%) | 本期金额较上年同期变动比例(%) | 情况 说明 |
| 房地产 | 开发成本 | 137,890,884.40 | 95.64 | 882,906,956.65 | 99.71 | -84.38 | 因本期无新增交付项目，结转的收入同比减少，成本随之减少。 |
| 分产品情况 | |||||||
| 分产品 | 成本构成项目 | 本期金额 | 本期占总成本比例(%) | 上年同期金额 | 上年同期占总成本比例(%) | 本期金额较上年同期变动比例(%) | 情况 说明 |
| 京能·四合上院 | 开发成本 | 22,655,670.25 | 15.71 | 1,967,611.09 | 0.22 | 1,051.43 | 本年销售存量尾盘致成本大幅增长。 |
| 京能·天下川 | 开发成本 | 105,194,737.74 | 72.96 | 850,072,998.31 | 96.00 | -87.63 | 上年度天下川三期（南区）竣工交房，本年可结转房源同比减少。 |
| 京能·海语城 | 开发成本 | 10,040,476.41 | 6.96 | 30,866,347.25 | 3.49 | -67.47 | 本年可结转的房源同比减少。 |
| 项目 | 本期数 | 上年同期数 | 变动比例（%） | 变动原因 |
| 销售费用 | 34,765,805.06 | 45,082,708.48 | -22.88 | 广告费、业务宣传费以及销售代理费减少 |
| 管理费用 | 85,853,907.60 | 79,155,301.06 | 8.46 | 管理规模扩大，管理支出同步增加 |
| 财务费用 | 72,236,572.30 | 73,198,756.60 | -1.31 | 本年存款利息收入同比增加 |
| 所得税费用 | 8,980,875.45 | 53,493,086.82 | -83.21 | 应纳税所得额减少 |
1.1.4现金流
√适用 □不适用
单位：元
| 项目 | 本期数 | 上年同期数 | 变动额 | 变动比例（%） | 变动原因 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -518,719,182.21 | -5,331,183,632.63 | 4,812,464,450.42 | 不适用 | 本期购买土地支出同比减少。 |
| 投资活动产生的现金流量净额 | 251,268,411.56 | -294,195,051.26 | 545,463,462.82 | 不适用 | 本期收回对合作项目的投资。 |
| 筹资活动产生的现金流量净额 | 369,723,728.91 | 6,052,032,886.13 | -5,682,309,157.22 | -93.89 | 本期取得借款同比减少，偿还借款同比增加。 |
| 项目名称 | 本期期末数 | 本期期末数占总资产的比例（%） | 上期期末数 | 上期期末数占总资产的比例（%） | 本期期末金额较上期期末变动比例（%） | 情况说明 |
| 货币资金 | 113,286.56 | 6.23 | 103,842.40 | 7.84 | 9.09 | |
| 应收账款 | 2,866.81 | 0.16 | 151.68 | 0.01 | 1,790.04 | 应收销售房款增加 |
| 预付款项 | 15,222.11 | 0.84 | 8,941.56 | 0.67 | 70.24 | 预付工程款增加 |
| 其他应收款 | 8,244.27 | 0.45 | 4,117.97 | 0.31 | 100.20 | 支付保证金增加 |
| 存货 | 1,560,091.63 | 85.80 | 1,107,816.21 | 83.6 | 40.83 | 本期新增土地储备 |
| 一年内到期的非流动资产 | 1,916.67 | 0.11 | 对合作项目投资款重分类所致 | |||
| 其他流动资产 | 44,620.11 | 2.45 | 17,715.06 | 1.34 | 151.88 | 本期预缴税款增加 |
| 长期股权投资 | 5,276.54 | 0.29 | 5,274.06 | 0.40 | 0.05 | |
| 其他权益工具投资 | 1,219.76 | 0.07 | 1,361.81 | 0.10 | -10.43 | |
| 投资性房地产 | 13,578.09 | 0.75 | 13,384.99 | 1.01 | 1.44 | |
| 固定资产 | 1,504.72 | 0.08 | 1,546.79 | 0.12 | -2.72 | |
| 无形资产 | 164.88 | 0.01 | 167.29 | 0.01 | -1.44 | |
| 递延所得税资产 | 15,922.79 | 0.88 | 4,058.17 | 0.31 | 292.36 | 暂时性可抵扣差异增加 |
| 其他非流动资产 | 34,457.40 | 1.89 | 56,783.49 | 4.29 | -39.32 | 本期收回合作项目投资款 |
| 短期借款 | - | 60,469.33 | 4.56 | -100.00 | 本期偿还借款 | |
| 应付账款 | 51,830.82 | 2.85 | 37,961.87 | 2.86 | 36.53 | 本期结算工程款增 |
| 加 | ||||||
| 预收款项 | 90.43 | 0.00 | 124,532.97 | 9.40 | -99.93 | 根据新收入准则重分类 |
| 合同负债 | 470,336.45 | 25.87 | 根据新收入准则重分类 | |||
| 应付职工薪酬 | 1,697.98 | 0.09 | 2,036.82 | 0.15 | -16.64 | |
| 应交税费 | 9,841.94 | 0.54 | 3,031.78 | 0.23 | 224.63 | 本期计提的税金增加 |
| 其他应付款 | 36,736.15 | 2.02 | 35,127.09 | 2.65 | 4.58 | |
| 一年内到期的非流动负债 | 213,663.24 | 11.75 | 23,869.53 | 1.80 | 795.13 | 一年内到期的借款增加 |
| 其他流动负债 | 41,963.70 | 2.31 | 待结转的销项税增加 | |||
| 长期借款 | 513,916.65 | 28.26 | 333,221.38 | 25.15 | 54.23 | 本期新增借款 |
| 应付债券 | 94,126.67 | 5.18 | 41,971.67 | 3.17 | 124.26 | 本期新增债权融资计划筹资 |
| 长期应付款 | 256,746.63 | 19.37 | -100.00 | 本期偿还借款 | ||
| 预计负债 | 103.78 | 0.01 | 402.00 | 0.03 | -74.18 | 本期支付赔偿款 |
| 递延所得税负债 | 2,306.19 | 0.13 | 2,348.43 | 0.18 | -1.80 |
| 项 目 | 期末账面价值 | 受限原因 |
| 货币资金 | 44,414,210.53 | 按揭保证金、售房监管资金 |
| 存货 | 5,465,838,509.23 | 向京能财务及银行借款而抵押的项目自有土地使用权 |
| 合 计 | 5,510,252,719.76 |
房地产行业经营性信息分析
1.4.1报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
| 序号 | 持有待开发土地的区域 | 持有待开发土地的面积(平方米) | 一级土地整理面积(平方米) | 规划计容建筑面积(平方米) | 是/否涉及合作开发项目 | 合作开发项目涉及的面积(平方米) | 合作开发项目的权益占比(%) |
| 1 | 门头沟新城05街区MC00-0005-6002等地块二类居住、基础教育等用地项目 | 154,004.04 | 0 | 209,367.00 | 否 | 0 | 0 |
| 2 | 天津市滨海新区 | 105,183.80 | 0 | 203,800.20 | 是 | 122,280.12 | 60 |
| 3 | 大连市旅顺口区 | 266,715.30 | 0 | 251,817.32 | 是 | 128,426.83 | 51 |
| 序号 | 地区 | 项目 | 经营业态 | 在建项目/新开工项目/竣工项目 | 项目用地面积(平方米) | 项目规划计容建筑面积(平方米) | 总建筑面积(平方米) | 在建建筑面积(平方米) | 已竣工面积(平方米) | 总投资额 | 报告期实际投资额 | 合作开发项目的权益占比(%) |
| 1 | 北京 | 京能·云璟壹号 | 住宅 | 在建项目 | 26,926.59 | 55,883.22 | 91,658.52 | 91,658.52 | 0 | 248,161.00 | 12,452.06 | 51 |
| 2 | 北京 | 京能丨电建·洺悦湾 | 住宅 | 在建项目 | 48,943.14 | 124,449.00 | 206,995.79 | 206,995.79 | 0 | 635,720.00 | 53,457.00 | 51 |
| 3 | 北京 | 京能·丽墅 | 住宅 | 在建项目 | 20,795.84 | 21,836.00 | 43,501.82 | 43,501.82 | 0 | 75,297.00 | 44,328.50 | 100 |
| 4 | 北京 | 门头沟新城05街区地块 | 住宅 | 未开工 | 154,004.04 | 209,367.00 | 304,443.15 | 0 | 0 | 551,519.87 | 285,085.60 | 100 |
| 5 | 天津 | 京能·海语城 | 住宅 | 在建项目 | 198,519.30 | 385,730.00 | 524,730.00 | 122,370.00 | 109,437.18 | 42,879.15 | 16,500.60 | 60 |
| 6 | 天津 | 京能·雍清丽苑 | 住宅 | 在建项目 | 188,589.60 | 242,946.48 | 356,232.28 | 356,232.28 | 0 | 413,479.00 | 48,332.29 | 51 |
| 7 | 银川 | 京能·天下川 | 住宅 | 在建项目 | 400,464.30 | 671,543.65 | 916,487.12 | 226,674.97 | 689,812.15 | 526,673.00 | 42,526.80 | 70 |
| 8 | 大连 | 京能·阳光港湾 | 住宅 | 未开工 | 266,715.30 | 252,300.00 | 272,430.79 | 0 | 0 | 274,106.49 | 3,776.50 | 51 |
| 9 | 天津 | *梧桐大道 | 住宅 | 在建项目 | 199,749.80 | 299,624.70 | 403,330.70 | 321,984.35 | 0 | 361,200.00 | 28,600.00 | 15.84 |
| 10 | 天津 | *云湖 | 住宅 | 在建项目 | 147,885.50 | 221,828.25 | 305,421.09 | 305,421.09 | 0 | 299,640.00 | 42,570.36 | 15.20 |
| 序号 | 地区 | 项目 | 经营业态 | 可供出售面积(平方米) | 已售（含已预售）面积 (平方米) | 结转面积(平方米) | 结转收入金额 | 报告期末待结转面积(平方米) |
| 1 | 北京 | 京能·四合上院 | 住宅 | 1,278.57 | 1,278.57 | 1,278.57 | 11,689.79 | 0 |
| 2 | 北京 | 京能·四合上院 | 商业 | 328.48 | 0 | 200.97 | 1,081.41 | 0 |
| 3 | 北京 | 京能·电建丨洺悦湾 | 住宅 | 121,676.00 | 94,979.00 | 0 | 0 | 94,979.00 |
| 4 | 北京 | 京能·电建丨洺悦湾 | 车位及其他 | 59,808.00 | 7,213.14 | 0 | 0 | 7,213.14 |
| 5 | 天津 | 京能·海语城 | 住宅 | 50,935.60 | 5,870.07 | 1,109.00 | 1,002.65 | 6,933.98 |
| 6 | 天津 | 京能·海语城 | 车位及其他 | 8,458.01 | 525.00 | 525.00 | 71.43 | 0 |
| 7 | 宁夏 | 京能·天下川 | 住宅 | 94,806.54 | 67,808.23 | 23,525.58 | 13,816.44 | 148,656.79 |
| 8 | 天津 | 京能·雍清丽苑 | 住宅 | 103,899.14 | 38,576.08 | 0 | 0 | 79,913.95 |
| 9 | 天津 | 京能·雍清丽苑 | 商业 | 3,204.20 | 2,818.21 | 0 | 0 | 2,818.21 |
| 合计 | 444,394.54 | 219,068.30 | 26,639.12 | 27,661.72 | 340,515.07 |
| 序号 | 地区 | 项目 | 经营业态 | 出租房地产的建筑面积(平方米) | 出租房地产的租金收入 | 权益比例（%） | 是否采用公允价值计量模式 | 租金收入/房地产公允价值(%) |
| 1 | 北京 | 京能·四合上院 | 社区室内活动中心 | 934.82 | 17.06 | 62 | 否 | - |
| 2 | 银川 | 京能·天下川 | 商业 | 35.00 | 2.94 | 70 | 否 | - |
| 期末融资总额 | 整体平均融资成本(%) | 利息资本化金额 |
| 868,308.72 | 6.76 | 47,386.99 |
1.4.6其他说明
√适用 □不适用
公司主要业务所在城市的行业发展状况
单位：万平方米
| 项目所在城市 | 房地产 土地购置面积 | 房地产 新开工面积 | 房地产施工（在建）面积 | 房地产 竣工面积 | 房地产 销售面积 | 库存 去化周期 |
| 北京 | 147.07 | 3006.62 | 13929.71 | 1545.72 | 971.67 | 23.03 |
| 天津 | 283.30 | 2351.16 | 12364.08 | 1634.47 | 1346.79 | 20.33 |
| 项目 | 期末公允价值 | 投资成本 | 期末持有数量 | 本期收益 |
| 光大银行股票 | 12,197,600.00元 | 3,281,227.86元 | 3,088,000股 | 660,832.00元 |
主要子公司情况
单位：万元
| 公司名称 | 主要产品 | 业务性质 | 注册资本 | 总资产 | 净资产 | 净利润 |
| 宁夏京能公司 | 京能·天下川 | 房地产开发 | 40,000.00 | 230,098.21 | 65,476.12 | 4,306.76 |
| 天创世缘公司 | 京能·四合上院 | 房地产开发 | 6,000.0 | 44,969.62 | 19,147.42 | 3,811.68 |
| 天津海航公司 | 京能·海语城 | 房地产开发 | 5,000.00 | 158,588.16 | 2,649.66 | -673.41 |
| 京能云泰公司 | 京能·云璟壹号 | 房地产开发 | 174,500.00 | 175,776.12 | 174,303.14 | -197.04 |
| 置业天津公司 | 京能·雍清丽苑 | 房地产开发 | 120,000.00 | 314,242.95 | 117,644.42 | -1,083.66 |
| 京能海赋公司 | 京能丨电建·洺悦湾 | 房地产开发 | 10,000.00 | 552,708.61 | 9,085.78 | -914.22 |
| 京能育兴公司 | 京能·丽墅 | 房地产开发 | 10,000.00 | 48,412.49 | 9,938.54 | -61.46 |
| 京能京西公司 | 房地产开发 | 10,000.00 | 289,692.63 | 9,863.10 | -136.90 |
| 联营企业名称 | 注册地 | 业务性质 | 持股比例(%) | 对合营企业或联营企业投资的会计处理方法 | 净利润 |
| 天津京能蓝光房地产开发有限责任公司 | 天津市 | 房地产开发 | 48.00 | 权益法 | -8.00 |
| 天津京能世茂房地产开发有限责任公司 | 天津市 | 房地产开发 | 40.00 | 权益法 | 15.82 |
2.2公司发展战略
√适用 □不适用
公司将聚焦京津冀、长三角、珠三角等经济发达地区，紧随国家京津冀一体化、首都功能定位（通州城市副中心建设等）、冬奥会保障、雄安新区等国家战略与政策，在充分市场化发展的前提下完成国家相关保障项目，实现规模、收入、利润、土地储备等核心指标的突破性增长，进一步推进提质增效的发展理念。
2.3经营计划
√适用 □不适用
单位：平方米
| 计划开发的项目 | 计划开复工面积 | 同比涨跌幅（%） | 其中：计划新开工面积 | 同比涨跌幅（%） | 计划竣工面积 | 同比涨跌幅（%） | 计划设定依据 |
| 京能丨电建·洺悦湾 | 206,995.79 | 100.00 | 0 | 0 | 0 | - | 年度经营计划 |
| 京能·云璟壹号 | 91,658.52 | 100.00 | 0 | 0 | 0 | - | 年度经营计划 |
| 京能·丽墅 | 43,501.82 | 100.00 | 0 | 0 | 0 | - | 年度经营计划 |
| 门头沟新城05街区MC00-0005-6002等地块二类居住、基础教育等用地项目 | 304,443.15 | - | 304,443.15 | - | 0 | - | 年度经营计划 |
| 京能·海语城 | 122,370.00 | 100.00 | 0 | - | 0 | - | 年度经营计划 |
| 京能·雍清丽苑 | 356,232.28 | 100.00 | 0 | 0 | 155,584.54 | - | 年度经营计划 |
| 京能·天下川 | 226,674.97 | 100.00 | 0 | - | 226,674.97 | - | 年度经营计划 |
的市场环境，而给公司发展带来不确定性（如国家宏观经济调控对房地产的影响，可能导致预期收益下降等）。公司将进一步加强对宏观经济环境和房地产行业的研究，时时关注宏观环境变化，制定相关管理程序，及时调整公司发展战略规划，根据宏观环境、房地产行业发展状况等因素制定投资计划。
2.现金流风险
公司资金的筹集与分配、运用与回收不及时、不合理，导致资金链断裂，企业不能有效运转，项目停滞，可能给公司正常经营带来的不确定性。公司将持续加强内部资金管理，提高资金使用效率，加强销售活动管理，不断提高库存去化和资金回流水平，做好资金分析并建立健全资金管理预警机制，切实保障资金安全；将深入研究多渠道融资策略，利用资本市场产品日渐丰富的优势，积极探索创新融资方式，获取资金以满足公司经营发展需求。
3.市场竞争风险
在“房住不炒”的大基调下，中央对房地产市场健康发展的长效机制逐步建立，房地产市场因城施策定位日趋强化，投资有望持续聚焦一二线及重点城市，一二线及重点城市市场竞争加剧，从而导致对土地需求的增加和土地获取成本的上升，这将对公司未来的经营发展带来一定的影响。新冠疫情的出现，给房地产市场竞争带来新的不确认性。公司将密切关注土地市场，把握新冠疫情对房地产市场的影响，根据公司发展战略及实际情况获取开发项目。
3 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
4 面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
5 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
财政部于2017年颁布了《企业会计准则第14号——收入（修订）》（以下简称“新收入准则”），公司于2020年8月27日召开了第八届董事会第二十一次临时会议决议自2020年1月1日起执行该准则，本公司对受会计政策变更影响的相关内容进行了调整。
因执行新收入准则，公司将销售商品及与提供劳务相关的预收款项重分类至合同负债，调整公司2020年年初财务报表相关项目金额，未对比较财务报表数据进行调整。
具体如下：
单位：元
| 受影响的报表项目 | 变更前金额 | 变更后金额 | 调整金额 |
| 预收账款 | 1,245,329,697.88 | 3,965,669.00 | -1,241,364,028.88 |
| 合同负债 | 1,147,152,077.70 | 1,147,152,077.70 | |
| 其他流动负债 | 94,211,951.18 | 94,211,951.18 |
7 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
√适用 □不适用
本公司2020年度纳入合并范围的子公司共12户，北京天创世缘房地产开发有限公司、宁夏京能房地产开发有限公司、天津海航东海岸发展有限公司、京能（北京）物业管理有限公司、大连京能阳光房地产开发有限公司、北京国电房地产开发有限公司、北京京能云泰房地产开发有限公司、京能置业（天津）有限公司和北京京能海赋置业有限公司、北京京能育兴房地产开发有限公司、北京京石融宁房地产开发有限公司、北京京能京西房地产开发有限公司。本公司本年度合并范围与上年度相比，新增3户合并范围内企业。具体参见附注八“合并范围的变更”。各子公司具体情况参见附注九“在其他主体中的权益”。