南京栖霞建设股份有限公司2010年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司全体董事出席董事会会议，公司监事及高级管理人员列席会议。
1.3 南京立信永华会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
1.5 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
1.6 公司负责人陈兴汉女士、主管会计工作负责人干泳星女士及会计机构负责人（会计主管人员）袁翠玲女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
股票简称 栖霞建设
股票代码 600533
股票上市交易所 上海证券交易所
公司注册地址和办公地址 南京市龙蟠路9号
邮政编码 210037
公司国际互联网网址 www.chixia.com
电子信箱 600533@chixia.com
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王建优先生 周文龙先生
联系地址 江苏省南京市龙蟠路9号兴隆大厦21楼证券投资部 江苏省南京市龙蟠路9号兴隆大厦21楼证券投资部
电话 025-85600533 025-85600533
传真 025-85502482 025-85502482
电子信箱 invest@chixia.com invest@chixia.com
§3 会计数据和业务数据摘要
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2010年 2009年 本期比上年同期增减(%) 2008年
营业收入 3,141,311,394.53 2,202,066,455.67 42.65 1,591,606,981.76
利润总额 605,194,178.91 397,046,342.73 52.42 317,805,453.73
归属于上市公司股东的净利润 284,321,196.24 223,173,631.64 27.40 187,856,185.00
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 282,727,151.77 222,020,707.71 27.34 187,259,202.03
经营活动产生的现金流量净额 264,575,010.25 1,408,073,182.55 -81.21 -909,664,868.28
2010年末 2009年末 本期末比上年同期末增减(%) 2008年末
总资产 9,759,518,676.40 9,025,025,708.08 8.14 7,317,456,080.95
所有者权益（或股东权益） 3,721,752,916.95 2,709,994,815.71 37.33 2,590,846,184.07
3.2 主要财务指标
2010年 2009年 本期比上年同期增减(%) 2008年
基本每股收益（元／股） 0.2708 0.2125 27.44 0.1917
稀释每股收益（元／股） 0.2708 0.2125 27.44 0.1917
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.2693 0.2114 27.39 0.1911
加权平均净资产收益率（%） 7.64 8.42 减少0.78个百分点 9.35
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 7.60 8.38 减少0.78个百分点 9.32
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股） 0.252 1.341 -81.21 -0.866
2010年末 2009年末 本期末比上年同期末增减(%) 2008年末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股） 3.545 2.581 37.35 2.47
扣除非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额
非流动资产处置损益 -137,134.86
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外） 3,009,932.76
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 417,291.78
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 861,889.65
所得税影响额 -1,037,994.83
少数股东权益影响额（税后） -1,519,940.03
合计 1,594,044.47
采用公允价值计量的项目
单位:元 币种:人民币
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额
交易性金融资产 88,180.00 0.00 -88,180.00 417,291.78
可供出售金融资产 0.00 1,266,720,000.00 1,266,720,000.00 0.00
合计 88,180.00 1,266,720,000.00 1,266,631,820.00 417,291.78
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
√适用 □不适用
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量 比例(%) 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 数量 比例(%)
一、有限售条件股份
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股
其中： 境内非国有法人持股
境内自然人持股
４、外资持股
其中： 境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件流通股份 1,050,000,000 100.00 1,050,000,000 100.00
1、人民币普通股 1,050,000,000 100.00 1,050,000,000 100.00
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数 1,050,000,000 100.00 1,050,000,000 100.00
限售股份变动情况表
□适用 √不适用
4.2 股东数量和持股情况
单位：股
报告期末股东总数 84,944户
前十名股东持股情况
股东名称 股东性质 持股比例(%) 持股总数 报告期内增减 持有有限售条件股份数量 质押或冻结的股份数量
南京栖霞建设集团有限公司 国有法人 32.33 339,420,600 ０ ０ 无
南京新港高科技股份有限公司 国有法人 13.06 137,143,800 ０ ０ 无
中国工商银行－易方达价值成长混合型证券投资基金 其他 2.76 29,000,000 -2,004,108 ０ 无
南京高科置业有限公司 境内非国有法人 1.43 15,000,000 ０ ０ 无
中国建设银行－上投摩根阿尔法股票型证券投资基金 其他 1.40 14,689,212 14,689,212 ０ 无
中国平安人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产品 其他 1.29 13,557,857 13,557,857 ０ 无
中国建设银行－鹏华价值优势股票型证券投资基金 其他 1.05 11,008,200 -6,991,800 ０ 无
中国平安财产保险股份有限公司－传统－普通保险产品 其他 0.81 8,554,651 8,554,651 ０ 无
中国建设银行股份有限公司－博时策略灵活配置混合型证券投资基金 其他 0.76 7,999,910 7,999,910 ０ 无
裕阳证券投资基金 其他 0.57 5,999,991 5,999,991 ０ 无
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份的数量 股份种类及数量
南京栖霞建设集团有限公司 339,420,600 人民币普通股
南京新港高科技股份有限公司 137,143,800 人民币普通股
中国工商银行－易方达价值成长混合型证券投资基金 29,000,000 人民币普通股
南京高科置业有限公司 15,000,000 人民币普通股
中国建设银行－上投摩根阿尔法股票型证券投资基金 14,689,212 人民币普通股
中国平安人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产品 13,557,857 人民币普通股
中国建设银行－鹏华价值优势股票型证券投资基金 11,008,200 人民币普通股
中国平安财产保险股份有限公司－传统－普通保险产品 8,554,651 人民币普通股
中国建设银行股份有限公司－博时策略灵活配置混合型证券投资基金 7,999,910 人民币普通股
裕阳证券投资基金 5,999,991 人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动的说明 前十大股东和前十大流通股东中，南京新港高科技股份有限公司系南京高科置业有限公司的控股股东；中国建设银行股份有限公司－博时策略灵活配置混合型证券投资基金、裕阳证券投资基金均为博时基金管理有限公司旗下的基金；其他股东间未知是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□适用 √不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
4.3.2.1 控股股东及实际控制人具体情况介绍
南京栖霞建设集团有限公司系本公司的控股股东，持有本公司股份339,420,600股，占公司总股本的32.33%。南京市栖霞区国有资产投资中心持有南京栖霞建设集团有限公司的51％股权，系本公司的实际控制人。
4.3.2.2 控股股东情况
○ 法人
单位：元 币种：人民币
名称 南京栖霞建设集团有限公司
单位负责人或法定代表人 江劲松
成立日期 1993年9月7日
注册资本 189,625,000
主要经营业务或管理活动 房地产项目开发、建设、销售、租赁及售后服务；工程建设管理；建筑材料、装饰材料、照明灯具、金属材料、百货销售，室内装饰设计、实业投资。
4.3.2.3 实际控制人情况
○ 法人
单位：元 币种：人民币
名称 南京市栖霞区国有资产投资中心
单位负责人或法定代表人 邢正军
成立日期 1999年10月13日
注册资本 500,000,000
主要经营业务或管理活动 受区政府委托,负责管理、经营区属国有经营性资产；持有授权范围内公司、企业的国有产权；决定授权范围内国有资产转让、兼并,向各类企业进行投资。参股、控股等资本经营活动；收缴国有资产收益。
4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
4.3.4 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位：股
姓名 职务 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期 年初持股数 年末持股数 变动原因 报告期内从公司领取的报酬总额（万元）（税前） 是否在股东单位或其他关联单位领取报酬、津贴
陈兴汉 董事长 女 65 2009年1月21日 2012年1月20日 0 0 123.83 否
江劲松 董事、
总裁 男 43 2009年1月21日 2012年1月20日 0 0 121.15 否
范业铭 董事、
常务副总裁 男 48 2009年1月21日 2012年1月20日 0 0 86.2 否
徐益民 董事 男 49 2009年1月21日 2012年1月20日 0 0 是
王跃堂 独立
董事 男 48 2009年1月21日 2012年1月20日 0 0 5 否
沈坤荣 独立
董事 男 48 2009年1月21日 2012年1月20日 0 0 4.1 否
李启明 独立
董事 男 48 2009年1月21日 2012年1月20日 0 0 4.1 否
李云 监事会主席 男 59 2009年1月21日 2012年1月20日 0 0 31.59 否
徐水炎 监事 男 48 2009年1月21日 2012年1月20日 4,500 4,500 是
陆阳俊 监事 男 40 2009年1月21日 2012年1月20日 0 0 是
干泳星 副总裁兼总会计师 女 54 2009年1月21日 2012年1月20日 0 0 58 否
王建优 副总裁兼董事会秘书 男 48 2009年1月21日 2012年1月20日 0 0 63 否
合计 / / / / / 4,500 4,500 / 496.97 /
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
（一）市场环境变化与管理层的看法
报告期内，随着国家信贷政策的收紧和房地产调控政策的高密度出台，全国商品房销售金额和销售面积与2009年相比增速均明显回落。其中，房地产市场发育程度最高的东部地区受调控政策的影响最大。以江苏省为例，虽然商品房销售价格同比仍有明显上涨，但从房价全年走势看，上涨势头已得到有效遏制，由于09年同期基数较高和政策变化等因素，全年商品房销售面积同比下降了5.49%。具体到公司项目所在地，南京、苏州、无锡三地商品房销售面积同比分别下降了30.67%、33.35%和0.03%(本数据来源为江苏省统计局)。
表1全省及南京、无锡、苏州房地产开发2010年1~12月与2009年同期各项数据对比表
指标
名称
地区 房地产开发投资 房屋施工面积 房屋竣工面积
2009年 2010年 增幅% 2009年 2010年 增幅% 2009年 2010年 增幅%
南京 595.68 748.35 25.63 4366.07 4517.97 3.48 1422.53 1039.57 -26.92
无锡 463.37 611.76 32.02 3260.25 4474.59 37.25 677.52 1001.65 47.84
苏州 724.34 935.8 29.19 6929.95 8019.55 15.72 1488.1 1594.7 7.16
全省 3338.58 4301.85 28.85 29802.55 35063.76 17.65 7706.55 8265.61 7.25
（数据来源于江苏省统计局）
图2 2010年1-12月省辖市市区商品住宅实际登记销售面积及其同比变化
（数据来源于江苏省建设厅）
在多重因素的刺激下，房地产行业于2009年迅速反弹。2010年伊始，"国五条"政策出台；随后， 4月17日，"国十条"出台；9月29日，"二次调控"政策以国务院办公厅政策新闻稿形式出现，行业限购政策的正式出台，表明了政府调控力度的进一步加大。至此，政策调控贯穿了2010年全年。2011年1月26日，更为严厉的"新国八条"问世，进一步落实地方政府责任，提出加大保障性安居工程建设力度、2011年全国建设保障性住房和棚户区改造住房将达到1000万套的目标，并在十二五期间建成3600万套保障性住房的新规划，调整税收政策，强化差别化住房信贷政策，严格了住房用地供应管理等，同时，明确肯定了"限购令"对遏制房地产投机需求所发挥的作用。1月27日，重庆和上海两地出台房产税试点方案。随后，北京等城市陆续出台以限购令为主的细则。
在实行了长达两年的"适度宽松"政策后，2010年四季度，在CPI高企的压力下，央行密集调整货币政策，10月，央行首度加息，并在2010年12月、2011年2月和4月连续三次加息。此外，央行在五个月内持续上调存款准备金率，银行存款准备金率达到历史最高。央行收紧流动性和防范通胀预期的行为，标志着继2008年后，中国再次进入加息周期。
综上所述，本轮调控除了在通胀压力下采取常规性的加息等信贷手段外，还进一步深化了政策的力度和范围，各大城市新增了"限购令"等行政手段和房产税等税收手段，并从加大土地供应和保障房建设的角度解决市场供求矛盾。
管理层认为，来自于政策层面的组合拳和货币层面的紧缩效应，使得大中城市2009年快速上涨的房价和市场投机行为得到了有效的控制，房地产行业进入了良性发展的轨道；中央经济工作会议提出要形成符合国情的保障房体系和商品房体系，预示着政府着力于从根本上解决房地产供需矛盾的决心，房地产行业将面临重新定位，这将对房地产行业的健康发展产生积极而深远的影响。
管理层认为，尽管短期房地产行业面临着来自于政策调控和货币资金不确定性的影响。但是，管理层依然保持对房地产发展趋势长期看好的观点，这是由两个方面决定的，一方面，十二五规划提出了国民经济增速年均7%的目标，增速放缓，但将实施扩大内需的战略，充分挖掘内需的巨大潜力，房地产行业的作用不容忽视，同时，中国经济的持续发展和由此带来的城镇化进程，城镇常驻人口快速增加、旧城改造和棚户区改造催生了大量的刚性需求和改善性需求；另一方面，人民币升值和通胀预期，仍会产生合理的投资性需要。
管理层认为，目前中国的商品房体系主要解决了中高收入阶层的住宅需求，中低收入人群，包括新进入城市人群，不可能完全通过商品房市场解决住房问题，绝大部分只能依赖于政府的保障房建设。保障房建设的大举推进，将加快保障房体系和商品房体系的形成，使房地产行业进入良性发展的轨道。伴随着城镇化水平的不断提高，为维持住宅的供需平衡，最起码，在十二五期间，保障房规模也将保持稳定增长。管理层认为，公司积极介入保障房建设，不仅是作为企业公民必须履行的社会责任，还是拓展自身业务的重要领域。
管理层认为，在限购令更严格的一线城市，房地产行业的形势将更为严峻。二三线城市，政策相对温和，影响较小。在多变的市场形势下，公司继续保持稳健的经营风格，拓展多渠道的融资能力，并审时度势、以多元化的方式逆周期增加土地储备，将有效地提升企业的抗风险能力。
（二）报告期内经营情况回顾
1、报告期内总体经营情况
报告期内，公司继续坚持区域化发展，完善"开发与持有并举、开发与投资并举、开发与产业并举"的发展战略，积极介入保障房建设，拓展多种投资模式，加快商业地产的开发力度。
报告期内，在严厉的政策调控影响下，公司积极应对市场变化，科学合理地制定销售策略和定价策略，公司的星叶品牌住宅在区域内仍然保持较高的认可度，全年合同销售金额达到20.24亿元，合同销售面积14.98万平方米，回笼资金约21.14亿元，房价稳中有升。
报告期内，公司继续秉承以往审慎、灵活的策略，以南京为重点，积极参与一级市场的土地开发。2010年12月，公司与南京浦口新城开发建设指挥部签订战略合作协议，受托参与浦口新城1000亩土地的一级开发建设，内容包括土地整理、市政基础设施建设、市政配套设施建设、保障安置住房建设等。这将充分发挥公司品牌优势、资金优势和资源整合优势，并为积极参与浦口新城房产项目开发赢得了先机。
报告期内，公司承建的南京幸福城保障房项目前期工作进展顺利。幸福城保障房项目是南京市重点民生工程。为贯彻市保障房建设指挥部提出的"高起点、高标准、高速度、高品质、低成本"建设要求，公司一方面抽调优秀的技术和管理骨干组成强有力的项目建设班子，统筹安排前期和施工进度，尽最大努力完成各项证照的办理；另一方面充分借助华中科技大学、东南大学、同济大学和专业地产策划顾问公司等外脑资源，进行项目建设管理体制机制的创新，规划设计方案的优化，以及商业配套设施营运和后期物业管理的统一策划，不仅保证了项目建设的高品质，而且大大加快了项目建设的进度，得到了各级领导的一致好评。通过该项目建设，公司在总结提升原有保障房建设经验的基础上，形成了一整套基于项目总控和工程价值理论的项目管理制度，提出了"有限总价全寿命周期低碳住宅"的独特建设理念，完善了项目管理信息平台，显著提升了四节一环保技术的集成应用水平和成本控制能力，进一步强化了公司在国内保障房建设领域的竞争优势和良好声誉，为公司在今后几年里获取更多的保障房项目，进一步优化产品结构、化解政策和市场风险奠定了坚实的基础。截至2011年3月31日，该项目"四证"已领取，住宅部分100万平方米已全面开工建设，且80%的住宅已被预订。
报告期内，公司以股权受让的方式，取得南京电子网板科技股份有限公司50%的股权。该项目为南京市2010年污染搬迁项目，旧厂区占地约170亩，地块性质为二类居住用地，预计可建面积22万多平方米。目前该公司已完成新厂区的搬迁，新厂区位于南京经济开发区，占地约120亩。该公司通过引进韩国先进导电膜生产技术（填补国内空白），完成产品升级。旧厂区已由南京市国土部门收储，作为住宅用地进入市场拍卖环节。
报告期内，公司完成了对南京华德美居购物中心有限公司旗下的百安居栖霞店的物业收购工作，该项目占地约60亩，现有商场建筑面积约2.7万平方米，目前为商业用地。随着城市化进程的推进，该项目所处地段的商业优势突显，市场价值得到广泛关注。该项目的成功收购，一方面增加了公司持有物业的规模，另一方面，也为公司在该地块建设更大规模的商业用房奠定基础。
报告期内，广东棕榈园林股份有限公司在深交所成功上市，截至本报告期末，公司持有其1392万股，初始投资成本为2100万元，投资收益相当可观。
报告期内，面对不断收紧的信贷政策，公司凭借稳健的经营风格、远低于行业平均水平的资产负债率、优良的企业资信，以及保障房占据较大比重的符合政策导向的产品结构，继续得到金融机构的大力支持。公司一直以来被评为"AAA"资信等级，目前仍有10亿元授信额度未用。与此同时，公司进一步加大资金管控力度，进一步拓宽融资渠道，努力降低融资成本，继续保持资金使用的高效率，从财务层面为公司持续健康发展提供了有力的保证。
报告期内，公司共实现营业收入31.41亿元，同比上年增长42.65%；实现利润总额6.05亿元，比上年增长52.42%；实现归属于母公司所有者的净利润2.84亿元，比上年增长27.4%;每股收益0.27元。截至2010年12月31日，公司总资产97.6亿元，比上年增长8.14%；归属于母公司所有者权益37.22亿元，比上年增长37.33%。公司经营稳健，合并报表资产负债率为56.19%，若不考虑预收账款未结算的影响，资产负债率为50.80%。
报告期内,公司三项费用合计13,826万元，占主营收入的比率仅为4.40%，三项费用及占主营业务的比率远低于同行业平均水平。公司在加强产品成本控制的同时，特别注重了期间费用,尤其是销售费用与管理费用的管理与控制，以便提高整体管理水平，全方位控制成本费用，提高经营效益。公司在产品生产和经营管理中,实现标准化，实施规范化、程序化管理，提高管理效率，从而降低了管理费用。另外，公司的"星叶"商标的品牌效应突出，加上销售环节的控制，节省了大量的销售费用等支出。
报告期内，公司短期负债较低，各项目无土地出让金支付压力，"幸福城"保障房项目目前已四证齐全，相关税费已悉数缴纳，公司抵御风险的能力较强。
2、主营业务及其经营情况分析
（1）主营业务分行业、产品情况
分行业或分产品
营业收入 营业成本 毛利率
（％） 营业收入比上年同期增减(%) 营业成本比上年同期增减(%) 毛利率比上年同期增减(%) 结算面积
（万平方米）
行业
房地产开发经营 3,086,408,098.73 2,074,709,487.48 32.78 43.34 52.70 减少4.12
个百分点 34.96
产品
上城风景二期 557,296,514.00 477,137,513.29 14.38 / / / 7.63
栖园 316,174,517.4 154,196,963.65 51.23 -47.63 -58.67 增加13.03个百分点 1.65
东方天郡 282,002,630.00 141,848,403.75 49.7 -58.1 -69.54 增加18.9个百分点 2.13
枫情水岸 531,471,873.95 303,337,668.44 42.92 394.26 439.06 减少4.75个百分点 5.64
自由水岸 602,533,039.37 433,919,259.86 27.98 276.12 292.86 减少3.07个百分点 7.03
瑜憬湾 668,420,118.00 490,324,488.91 26.64 196.84 223.94 , 减少6.14个百分点 8.57
（2）主营业务分地区情况
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
南京 1,283,983,067.41 -22.66
苏州 1,134,004,913.32 323.57
无锡 668,420,118.00 196.84
（3）主要项目开发、销售进度情况
2010年公司主要项目开发情况
单位：万平方米
项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 2010年开工面积 2010年竣工面积 截至2010年末累计竣工面积
南京
上城风景一期北片 南京市栖霞区 75% 2.02 3.61 0 0 0
上城风景二期 南京市栖霞区 100% 5.80 11.14 0 11.14 11.14
百水芊城二期 南京市栖霞区 100% 11.12 16.56 7.7 8.86 8.86
栖庭（奥体B5） 南京市建邺区 100% 2.04 7.82 0 0 0
仙林G84号地块 南京仙林大学城 100% 10.47 23.55 0 0 0
兴卫村项目 南京市栖霞区 51% 0.87 2.47 2.47 0 0
幸福城(西花岗保障房项目) 南京市栖霞区 100% 43.07 116.32 0 0 0
南京合计 75.39 181.47 10.17 20.00 20.00
苏州
栖庭
(2009-B-71地块) 苏州工业园区 100% 5.11 13.71 0 0 0
苏州合计 5.11 13.71 0 0 0
无锡
瑜憬湾 无锡市滨湖区 70% 23.86 56.49 8.88 10.44 28.47
无锡栖园 无锡市滨湖区 70% 11.26 23.98 6.05 0 0
东北塘地块 无锡市锡山区 100% 29.51 68.40 0 0 0
无锡合计 64.63 148.87 14.93 10.44 28.47
总合计 149.10 344.05 25.10 30.44 48.47
注:①因前期规划设计方案的调整,仙林G84号地块、无锡栖园和无锡东北塘地块未能按年初计划开工.
②根据市场销售情况，无锡瑜憬湾项目加快开发进度，较年初计划提前竣工10.44万平方米。
③因商业用房装修，上城风景一期北片竣工时间推迟。
④因南京栖庭项目交付标准由毛坯调整为精装修，竣工时间相应顺延。
2011年主要项目开竣工情况
单位：万平方米
项目名称 位置 权益 占地面积 规划建筑面积 2011年计划开工面积 2011年计划竣工面积 截至2010年末未开工面积
南京
上城风景一期北片 南京市栖霞区 75% 2.02 3.61 0 3.61 0
百水芊城二期 南京市栖霞区 100% 11.12 16.56 0 7.7 0
栖庭（奥体B5） 南京市建邺区 100% 2.04 7.82 0 7.82 0
仙林G84号地块 南京仙林大学城 100% 10.47 23.55 23.55 0 23.55
兴卫村项目 南京市栖霞区 51% 0.87 2.47 0 2.47 0
幸福城(西花岗保障房项目) 南京市栖霞区 100% 43.07 116.32 116.32 0 116.32
南京合计 69.59 170.33 139.87 21.6 139.87
苏州
栖庭
(2009-B-71地块) 苏州工业园区 100% 5.11 13.71 13.71 0 13.71
苏州合计 5.11 13.71 13.71 0 13.71
无锡
瑜憬湾 无锡市滨湖区 70% 23.86 56.66 0 8.22 0
无锡栖园 无锡市滨湖区 70% 11.26 23.98 11.83 0 17.93
东北塘地块 无锡市锡山区 100% 29.51 68.4 17.21 0 68.4
无锡合计 64.63 149.04 29.04 8.22 86.33
总合计 139.33 333.08 182.62 29.82 239.91
（4）主要供应商\客户情况
报告期内，本公司前五名供应商合计的采购额131,757,764.72 元，占本期采购总额的51.43%；本公司前五名客户合计的销售额40,693,669.00元，占本期销售总额的1.32%。
3、财务状况、经营成果和现金流量重大变化情况
（1）资产构成同比发生变动的分析
单位：元 币种:人民币
项目 2010年 2009年 增减幅度（％） 变化原因
应收账款 7,490,388.30 33,440,006.40 -77.60% 本期收回应收无锡置业担保公司公积金贷款。
预付账款 505,572,206.07 859,317,370.78 -41.17% 本期结转预付苏州土地款
可供出售金融资产 1,266,720,000 0.00 参股公司棕榈园林本期上市，由长期股权投资重分类至本科目，并按公允价值调整
长期股权投资 164,131,987.43 44,486,853.16 268.94% 本期收购网板公司50%的股权及将对棕榈园林的投资重分类至可供出售金融资产
投资性房地产 140,338,842.87 30,669,603.79 357.58% 本期新增百安居栖霞店
应付账款 174,218,862.40 389,854,208.50 -55.31% 本期支付南京栖园、枫情水岸、自由水岸（IALA国际）等项目结算工程款入
预收账款 1,069,147,309.05 2,055,092,168.59 -47.98% 本期枫情水岸二期、自由水岸(IALA国际)二期、瑜憬湾二期和上城风景二期等竣工交付结转收入
应交税费 40,807,742.38 8,627,860.84 372.98% 本期销售收入增加
递延所得税负债 294,145,635.00 0.00 本期计提按公允价值调整的可供出售金融资产应缴纳的所得税
其他非流动负债 72,599,760.00 3,462,300.00 1996.87% 本期计提按公允价值调整的可供出售金融资产应缴纳的营业税金及附加
资本公积 1,911,405,858.19 1,026,468,953.19 86.21% 本期按公允价值调整可供出售金融资产
②经营成果及三费分析
单位：元 币种:人民币
项目 2010年 2009年 增减幅度（％） 变化原因
营业收入 3,141,311,394.53 2,202,066,455.67 42.65% 本期枫情水岸二期、自由水岸(IALA国际)二期、 瑜憬湾二期和上城风景二期等竣工交付结转收入
营业成本 2,095,548,942.17 1,392,853,438.44 50.45% 本期销售的商品房面积增加
营业税金及附加 287,654,974.47 236,820,991.50 21.47% 本期销售收入增加
财务费用 28,795,451.48 63,225,550.82 -54.46% 本期开发产品平均余额减少，财务费用费用化比例降低
资产减值损失 13,497,497.89 2,130,454.81 533.55% 补提存货跌价准备
投资收益 -962,919.33 1,181,897.15 -181.47% 本期按权益法核算网板公司的亏损及棕榈园林本期分红较上年增加
所得税费用 154,214,035.18 100,194,888.78 53.91% 本期利润总额增加
③现金流量表同比发生变动的分析
单位：元 币种:人民币
项目 2010年 2009年 增减幅度（％） 变化原因
销售商品、提供劳务收到的现金 2,169,850,595.77 4,014,784,318.53 -45.95% 报告期内，受市场调控影响，住宅成交量较上年度回落
经营活动产生的现金流量净额 264,575,010.25 1,408,073,182.55 -81.21% 报告期内，受市场调控影响，住宅成交量较上年度回落
4、子公司经营情况及业绩分析
（1）子公司基本情况如下
公司名称 业务性质 主要产品或服务 注册资本 本公司拥有权益（％） 主要开发项目及服务
南京东方房地产开发有限公司 房地产开发 商品房 2,520,000美元 75 上城风景一期
南京栖霞建设物业有限公司 物业管理 物业管理 5,000,000元人民币 70 各小区物业管理
无锡栖霞建设有限公司 房地产开发 商品房 200,000,000元人民币 70 瑜憬湾、无锡栖园
苏州栖霞建设有限责任公司 房地产开发 商品房 360,000,000元人民币 50 枫情水岸、自由水岸
南京栖霞建设仙林有限公司 房地产开发 商品房 200,000,000元人民币 51 东方天郡
无锡锡山栖霞建设有限公司 房地产开发 商品房 50,000,000元人民币 100 无锡东北塘地块
苏州卓辰置业有限公司 房地产开发 商品房 50,000,000元人民币 100 苏地2009-B-71
南京卓辰投资有限公司 投资、商铺运营 商铺 10,000,000元人民币 100 迈皋桥商业用房运营
南京栖霞建设鑫南置业有限公司 房地产开发 商品房 100,000,000元人民币 70
南京迈燕房地产开发有限公司 房地产开发 商品房 50,000,000元人民币 51 兴卫村项目
（2）子公司经营业绩情况如下
单位：人民币元
公司名称 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
南京东方房地产开发有限公司 268,392,168.88 115,555,811.60 38,708,088.33 16,046,341.93 12,090,396.42
南京栖霞建设物业有限公司 57,132,051.14 16,607,006.02 54,807,260.02 4,820,151.49 4,505,832.31
无锡栖霞建设有限公司 1,598,330,063.08 276,229,188.39 668,420,118.00 106,562,650.09 79,206,645.09
苏州栖霞建设有限责任公司 791,650,927.51 515,930,321.97 1,135,376,358.32 257,283,375.92 194,211,076.00
南京栖霞建设仙林有限公司 390,509,375.66 303,355,817.16 286,427,630.00 110,074,290.13 81,995,769.13
无锡锡山栖霞建设有限公司 1,105,431,087.37 49,009,570.31 0.00 -636,453.62 -492,975.04
苏州卓辰置业有限公司 624,928,629.37 49,760,222.77 0.00 -319,302.98 -239,777.23
南京卓辰投资有限公司 117,270,235.15 348,620.15 0.00 -12,854,012.13 -9,640,878.35
南京栖霞建设鑫南置业有限公司 20,068,464.66 20,051,348.49 0.00 68,464.66 51,348.49
南京迈燕房地产开发有限公司 125,359,183.55 50,009,966.41 0.00 49,371.49 36,818.61
5、投资情况
单位:万元 币种:人民币
报告期内投资额 17,100
投资额增减变动数 7,350
上年同期投资额 9,750
投资额增减幅度(%) 75.38
被投资的公司情况
被投资的公司名称 主要经营活动 占被投资公司权益
的比例(%) 备注
南京迈燕房地产开发有限公司 房地产开发 51 2010年4月1日，第四届董事会第十五次会议审议并通过了向南京迈燕房地产开发有限公司增资的议案。公司向迈燕房地产开发有限公司以现金单方增资200万元人民币，增资后，迈燕房地产公司的注册资本变更为5000万元人民币，公司持有其51%的股权。
南京电子网板科技股份有限公司 生产各类彩色显像管和其他CRT显示器件配套的平板荫罩，并对销售后的产品进行技术咨询和服务 50 2010年2月9日，公司第四届董事会第十四次会议审议并通过了授权经营层筹划收购南京电子网板公司股权的议案，与江苏汇金控股集团有限公司共同收购南京网板公司的股权（各受让50%的股权），并对网板公司的业务和房地产资产进行整合，以期获取溢价收益，受让50%股权的价款为1.69亿元人民币。2010年6月28日，相关工商变更手续已办理完毕。
6、公司管理回顾
报告期内，公司一如既往地贯彻区域内精耕细作的发展思路，继续坚持品牌战略为主导的思想，以市场为导向，力求准确定位客户群；以设计创新、户型优化和技术集成的方式，注重品牌优势，力求契合目标客户对住宅的消费需求；并在保证品质的前提下，力求严格控制项目建设成本，以实现公司利益与客户利益的双赢。
报告期内，公司全面建立了内部控制体系。该体系的运行，将及时评估和分析公司在战略执行、运营效率效果、财务报告、资产安全和合法合规方面的风险，将持续改善公司的风险管理水平，对进一步推进公司的规范化运作、尽可能地规避市场风险将产生积极而深远的影响。
报告期内，公司进一步提高对住宅主业上下游产业链的关注度，把握投资机遇，多途径寻找新的合作项目，以实现企业经营领域的新突破。
7、社会认同度
报告期内，公司在江苏省房协举办的2009年度江苏省房地产业综合实力50强企业评选中，名列50强第2名，继续保持在江苏省房地产行业的领先地位。
报告期内，公司以保障房项目为载体，大胆创新规划设计理念和项目建设管理体制，努力建设"有限总价全寿命周期低碳住宅"，这一做法不仅得到了保障房建设主管部门和业主的高度评价，也得到业内同行的广泛认可。
报告期内，南京所有项目主体验收优良率达100%，其中，南京栖园、东方天郡共有7幢工程获得2010年度江苏省"扬子杯"，15幢工程获2010年度"金陵杯"奖；上城风景二期共有13幢工程被评为"南京市优质结构工程"。
苏州公司的枫情水岸项目荣获"苏州2009-2010年度十大明星楼盘"和"2010年苏州宜居楼盘"称号等殊荣，IALA国际三组团获得苏州市优质工程"姑苏杯"奖，枫情水岸二期获得苏州优质装饰工程"天堂杯"奖。以上两个项目已成为苏州工业园区商品住宅的标杆。
无锡公司的瑜憬湾花园项目获得"无锡房地产十大标杆楼盘"和"2010年度宜居楼盘奖"，4幢工程获得无锡市优质工程"太湖杯"奖，瑜憬湾三期获得江苏省省级文明工地称号。
8、2011年展望
2011年，公司将在进一步提升房地产主业竞争力的基础上，继续贯彻"开发与持有并举，开发与投资并举，开发与产业并举"的经营思路，抢抓政策调整和市场波动带来的各种机遇，努力实现企业经营业绩的稳步增长。2011年，公司计划全年新开工面积182.62万平方米，竣工面积29.82万平方米。计划全年实现合同销售金额不低于40亿元,费用总额不超过1.8亿元。
2011年，公司一方面将继续顺应国家政策导向，积极投身于保障房和普通商品房项目建设，进一步提高保障房项目、中小户型中低价位普通商品房项目的建设比重。另一方面，继续专注于对中高端住宅市场的定位和"栖"系列品牌的培育，提升住宅品质。
2011年，公司将确保ISO9000质量保证体系、ISO14000环境管理体系和OHSAS18000职业健康与安全管理体系的高效运行，并通过全面升级信息平台、广泛应用项目总控和价值工程理论，把保障房项目建设管理机制创新的成果推广到公司的商品房项目，使公司的项目管理能力和成本控制能力得到有效提升。
2011年，公司将抓住房地产市场和土地市场调整带来的机遇，以不断提升的成本控制能力为依托，密切关注南京、苏州、无锡及周边地区土地市场动态，尤其是"限房价，竞地价"政策的执行情况，加强对省内经济发展水平较好、市场容量较大的城市的调研力度，努力获取更多新的土地储备；另一方面探索通过多元化的合作方式，最大限度的控制拿地成本、降低风险。
2011年，面对来自于宏观层面的不确定性，公司将继续推行审慎灵活的市场应对策略，根据市场控制开发节奏，并不断提高应变能力，灵活定价，大力推进楼盘销售，加快销售回款。将继续执行稳健的财务政策，与金融机构保持良好关系、强化资金管理。同时，公司持有的可供出售上市公司股权，提高了企业在复杂环境中应对风险的能力。
2011年，公司将继续推进浦口土地一级半开发项目，做好百安居栖霞店地块建设运营的前期准备工作，努力提升所属小区商业用房的运营水平。同时，在审慎稳健的前提下，公司将继续加大对外投资力度，择机扩大商业地产在公司资产的占比系数，逐步提高商业地产对公司利润的贡献率，为公司发展培育新的利润增长点。
2011年，公司将进一步提升内部管理的精细化水平，在内部董监事和高管中实施报酬与净资产收益率挂钩为主要特征的新的薪酬激励制度，不断增强对先进技术的集成与创新能力，进一步完善人才培养机制，持之以恒地推进企业文化建设，为公司的持续发展提供强大的内生动力。
6.2 主营业务分行业、产品情况表
请见前述6.1
6.3 主营业务分地区情况表
请见前述6.1
6.4 募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
募集年份 募集方式 募集资金总额 本年度已使用募集资金总额 已累计使用募集资金总额 尚未使用募集资金总额 尚未使用募集资金用途及去向
2008 增发 99,676.8 21,557.69 97,786.15 2,238.14 专项账户活期存款
（1） 承诺项目使用情况
单位: 万元 币种:人民币
承诺项目名称 是否变更项目 募集资金拟投入金额 募集资金实际投入金额 是否符合计划进度 项目进度 预计收益 产生收益情况 是否符合预计收益 未达到计划进度和收益说明 变更原因及募集资金变更程序说明
南京栖庭（B5地块） 否 30,000.0 28,557.01 否 项目尚未竣工 本年收到预售现金收入32740万元
南京上城风景二期 否 30,000.0 24,871.7 否 已竣工 本年结算销售收入55730万元
无锡瑜憬湾三期 是 30,000.0 0 否
补充公司流动资金 否 9,676.8 9,676.80 是
合计 / 99,676.8 62,657.85 / / / / / /
南京栖庭项目的竣工时间由计划的2009年12月推迟到2011年第四季度，南京上城风景二期项目的竣工时间由计划的2009年9月推迟到2010年第三季度，主要原因是：1、南京上城风景二期项目根据现场地质情况修改了部分施工图，导致开工时间有所延迟；2、2008年面对宏观经济和行业调整的严峻形势，公司调整了部分项目的开发和销售计划，导致募投项目的实施进度有所延迟；3、为顺应行业政策，南京栖庭项目的交楼标准由毛坯调整为精装修，装修工程需要一定时间，同时由于行业调控导致项目销售进度放慢，公司也主动调整了项目的装修进度。
（2）变更项目情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
变更后的项目名称 对应的原承诺项目 变更项目拟投入金额 实际投入金额 是否符合计划进度 变更项目的预计收益 产生收益情况 项目进度 是否符合预计收益 未达到计划进度和收益说明
补充公司流动资金 无锡瑜憬湾三期 30,000 30,000
2008年，因受国家经济形势变化及房地产行业调整的影响，公司对无锡瑜憬湾三期等项目的投资计划进行了调整。根据公司经营需要，并经公司2008年第五次临时股东大会决议通过，公司取消了无锡瑜憬湾三期的募集资金投资，相应的募集资金用作补充公司流动资金。无锡瑜憬湾三期的投资将根据公司调整过的开竣工计划，通过其他融资方式解决。详见2008年11月29日登载于上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）的《南京栖霞建设股份有限公司2008年第五次临时股东大会决议公告》。
6.5 非募集资金项目情况
□适用 √不适用
6.6 董事会对会计师事务所"非标准审计报告"的说明
□适用 √不适用
6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
公司（合并报表）2010年度实现净利润284,321,196.24元。公司（母公司）2010年度实现净利润194,205,843.36元，提取10%的法定盈余公积金19,420,584.34元，加上年初未分配利润333,005,431.95元，扣除本期派发现金股利157,500,000.00元，年末实际可供股东分配的净利润为350,290,690.97元。决定以2010年末股份总数105,000万股为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.8元（含税），共计派发现金189,000,000.00元。
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预
