本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
东莞勤上光电股份有限公司拟股权收购
涉及的上海澳展投资咨询有限公司
股东全部权益价值评估报告
沪申威评报字〔2020〕第0562号
上海申威资产评估有限公司
2020年12月10日
地址：上海市东体育会路816号C楼电 话：021-31273006传 真：021-31273013 邮编：200083E-mail：shenwei_co@163.com
目 录
声 明 ...... 1
摘 要 ...... 3
正 文 ...... 5
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人概况 ...... 5二、评估目的 ...... 10
三、评估对象和评估范围 ...... 10
四、价值类型 ...... 13
五、评估基准日 ...... 14
六、评估依据 ...... 14
七、评估方法 ...... 16
八、评估程序实施过程和情况 ...... 21
九、评估假设 ...... 22
十、评估结论 ...... 23
十一、特别事项说明 ...... 24
十二、资产评估报告使用限制说明 ...... 25
十三、资产评估报告日 ...... 26
十四、资产评估机构 ...... 26
附 件 ...... 29
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声 明
本声明系资产评估报告不可分割的部分。
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、本资产评估机构及资产评估专业人员提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、本资产评估机构及资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
七、本资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
八、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及的资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估
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对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。但我们仅对委估资产的价值发表意见，我们无权对它们的法律权属作出任何形式的保证。本报告不得作为任何形式的产权证明文件使用。
九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
十、我们对房屋建筑物类和机器设备等实物资产的勘察按常规仅限于其表观的质量、使用状况、保养状况，未触及内部被遮盖、隐蔽及难于接触到的部位，我们没有能力也未接受委托对上述资产的内部质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以委托人和其他相关当事人提供的资料为基础，如果这些评估对象的内在质量有瑕疵，评估结论可能会受到不同程度的影响。
十一、本资产评估报告除按规定报送有关政府监管部门或依据法律、行政法规需公开的情形外，未经本资产评估机构许可，资产评估报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。
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摘 要以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
一、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人本次评估的委托人为东莞勤上光电股份有限公司，被评估单位为上海澳展投资咨询有限公司，资产评估报告使用人为东莞勤上光电股份有限公司及其他国家法律法规规定的评估报告使用人。
二、 评估目的
股权收购。
三、 评估对象和评估范围
本次评估对象为上海澳展投资咨询有限公司的股东全部权益价值，评估范围为评估基准日经专项审计的全部资产和负债。（详见资产评估明细表）
四、 价值类型
市场价值
五、 评估基准日
2020年10月31日
六、 评估方法
采用资产基础法。
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七、 评估结论
评估前总资产账面值为628,764,144.89元，负债账面值为650,866,059.97元，净资产账面值为-22,101,915.08元。经资产基础法评估，以2020年10月31日为评估基准日，在假设条件成立的前提下，上海澳展投资咨询有限公司总资产评估值为666,261,735.31元，负债评估值为650,866,059.97元，股东全部权益价值评估值为15,395,675.34元，大写人民币壹仟伍佰叁拾玖万伍仟陆佰柒拾伍元叁角肆分。
评估结论使用有效期为一年，即在2020年10月31日到2021年10月30日期间内有效。
八、 对评估结论产生重大影响的特别事项
1、至评估基准日，被评估单位在建工程尚在建设中，被评估单位尚未申请和取得办学许可资质。
具体内容详见评估报告正文“十一、特别事项说明”。
为了正确理解评估结论，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
本资产评估报告日为2020年12月10日。
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正 文
沪申威评报字〔2020〕第0562号
东莞勤上光电股份有限公司：
上海申威资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对东莞勤上光电股份有限公司拟收购上海澳展投资咨询有限公司股权涉及的上海澳展投资咨询有限公司的股东全部权益在2020年10月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人的概况
（一）委托人与被评估单位概况
1、委托人概况
名称：东莞勤上光电股份有限公司
统一社会信用代码：91441900618360497D
类 型：股份有限公司（上市、自然人投资或控股）
住 所：广东省东莞市常平镇横江厦工业四路3号
法定代表人：梁金成
注册资本：人民币壹拾伍亿壹仟捌佰陆拾捌万伍仟伍佰柒拾肆元
成立日期：1994年11月07日
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营业期限：长期经营范围：生产和销售LED照明产品、LED背光源及LED显示屏、LED驱动电源及控制系统、LED庭院用品、LED休闲用品、家用小电器、半导体照明通信、可见光通信、工艺品（圣诞礼品、灯饰等）及五金制品（储物架等）、工艺家私、电线及其铜材等原辅材料、电缆、PVC塑胶材料、奇彩灯、光电子元器件、电器配件；LED芯片封装及销售，LED技术开发与服务，合同能源管理；照明工程、城市亮化、景观工程的设计、安装、维护；节能服务；货物进出口、技术进出口；社会公共安全设备及器材制造；教育咨询服务；教育交流活动策划、文化艺术活动策划；信息技术领域内的技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让；商务信息咨询服务；软件的开发。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
2、被评估单位概况
名称：上海澳展投资咨询有限公司统一社会信用代码：91310120574185753T类型：一人有限责任公司（自然人独资）住所：上海市奉贤区奉城镇唐城街3号272室法定代表人：Donald Tang（唐堂）注册资本：人民币200.0000万元整成立日期：2011年5月17日营业期限：2011年5月17日至2031年5月16日经营范围：投资信息咨询（除经济），实业投资，企业管理咨询，商务信息咨询，文化艺术交流策划，酒店管理（不含食品生产经营），计算机科技领域的技术咨询、技术转让、技术开发、技术服务，计算机、软件及辅助设备（除计算机信息系统安全专
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用产品）的批发、零售。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展就经营活动】
（1）上海澳展投资咨询有限公司设立
2011年5月，上海澳展投资咨询有限公司设立，注册资本200万人民币，由自然人刘玲和自然人刘莉萍出资组建。
成立时出资情况如下：
序号
| 序号 | 股东名称 | 认缴出资额 （万元） | 实缴出资额 （万元） | 出资方式 | 出资比例 （%） |
| 1 | 刘玲 | 98.00 | 98.00 | 货币 | 49.00 |
| 2 | 刘莉萍 | 102.00 | 102.00 | 货币 | 51.00 |
| 合计 | 200.00 | 200.00 | 100.00 | ||
本次出资业经上海君开会计师事务所有限公司2011年4月出具的《验资报告》（沪君会验（2011）YNF4-168号）验证。
（2）第一次股权转让
2013年8月，根据股权转让协议，上海澳展投资咨询有限公司原股东刘玲将其持有的49%股权转让给孙肖鲁；刘莉萍将其持有的51%股权转让给孙肖鲁。本次股权转让后，股权情况如下：
| 序号 | 股东名称 | 认缴出资额 （万元） | 实缴出资额 （万元） | 出资方式 | 出资比例 （%） |
| 1 | 孙肖鲁 | 200.00 | 200.00 | 货币 | 100.00 |
| 合计 | 200.00 | 200.00 | 100.00 | ||
截至评估基准日，上海澳展投资咨询有限公司股权结构为：
| 序号 | 股东名称 | 认缴出资额 （万元） | 实缴出资额 （万元） | 出资方式 | 出资比例 （%） |
| 1 | 孙肖鲁 | 200.00 | 200.00 | 货币 | 100.00 |
| 合计 | 200.00 | 200.00 | 100.00 | ||
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3、主要会计政策及税收政策
上海澳展投资咨询有限公司执行《企业会计准则－基本准则》及其他相关会计准则的规定。会计年度自公历1月1日起至12月31日止；以权责发生制为记账基础，以人民币为记账本位币。公司基准日的增值税3%；企业所得税税率为25%；城市维护建设税1%；教育费附加及地方教育费附加5%。公司为小规模纳税人。
公司近两年及评估基准日的主要资产状况：
金额单位：人民币元
项目
| 项目 | 2018年12月31日 | 2019年12月31日 | 2020年10月31日 |
| 流动资产： | |||
| 货币资金 | 131,125.75 | 124,301.18 | 68,987.24 |
| 预付款项 | 14,369,641.12 | ||
| 其他应收款净额 | 16,709,618.58 | 24,580,989.18 | 17,290,761.73 |
| 流动资产合计 | 31,210,385.45 | 24,705,290.36 | 17,359,748.97 |
| 非流动资产： | |||
| 长期股权投资净额 | 500,000.00 | 500,000.00 | 500,000.00 |
| 固定资产净额 | 57,008.17 | 15,701.49 | 15,068.42 |
| 在建工程净额 | 325,147,636.23 | 361,123,079.75 | 507,742,020.21 |
| 无形资产净值 | 107,489,568.92 | 105,064,992.20 | 103,044,511.60 |
| 其他非流动资产 | 5,497,795.69 | 102,795.69 | |
| 非流动资产合计 | 433,194,213.32 | 472,201,569.13 | 611,404,395.92 |
| 资产总计 | 464,404,598.77 | 496,906,859.49 | 628,764,144.89 |
| 流动负债： | |||
| 应付账款 | 2,145,430.95 | 666,408.00 | 1,765,632.00 |
| 应交税费 | 5,487.93 | ||
| 其他应付款 | 478,343,244.22 | 515,231,362.90 | 649,094,940.04 |
| 流动负债合计 | 480,488,675.17 | 515,897,770.90 | 650,866,059.97 |
| 非流动负债： | |||
| 非流动资产合计 | |||
| 负债合计 | 480,488,675.17 | 515,897,770.90 | 650,866,059.97 |
| 负债和所有者权益总计 | -16,084,076.40 | -18,990,991.41 | -22,101,915.08 |
公司近两年及评估基准日的经营业绩如下：
金额单位：人民币元
| 项目 | 2018年度 | 2019年度 | 2020年1-10月 |
| 一、营业收入 | - | - | |
| 减： 营业成本 | - | ||
| 税金及附加 | - | 54,879.26 |
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项目
| 项目 | 2018年度 | 2019年度 | 2020年1-10月 |
| 销售费用 | - | ||
| 管理费用 | 2,851,192.04 | 2,905,645.80 | 3,243,183.45 |
| 研发费用 | - | ||
| 财务费用 | -16,443.38 | 1,189.21 | -187,059.04 |
| 资产减值损失 | - | ||
| 加：其他收益 | - | ||
| 二、营业利润 | -2,834,748.66 | -2,906,835.01 | -3,111,003.67 |
| 加：营业外收入 | 1,762.07 | ||
| 减：营业外支出 | 200.00 | ||
| 三、利润总额 | -2,833,186.59 | -2,906,835.01 | -3,111,003.67 |
| 减：所得税费用 | - | ||
| 四、净利润 | -2,833,186.59 | -2,906,835.01 | -3,111,003.67 |
上述2018年财务数据摘自被评估单位未经审计的财务报表。上述2019年及评估基准日的财务数据，经过中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具标准无保留意见审计报告（中兴财光华审专字（2020）第203130号）。
4、被评估单位简介
爱迪教育是一家在国内从事国际教育投资的专业公司，提供一站式幼儿园至12 年级的系统国际教育，能为中外籍学生提供全英文和双语两种模式授课的幼儿园、小学、初中、澳大利亚国际高中（WACE）、美国国际高中（ASE）、英国国际高中（A-LEVEL）和国际大学预科课程及英语培训课程。 同时也是六大国际考试包括：IELTS、WACE\TEE、A-LEVEL、TOFEL、AP、ACT的官方考点，帮助学生在中小学阶段夯实基础教育知识，高中毕业后直升美、英、加、澳、新等国5,000 多所大学。
爱迪教育集团在北京及其他地区拥有20余年的国际教育办学经验。为满足上海市奉贤区社会和经济发展对教育的新需求（提供优质教育资源，进一步优化民办教育生态，鼓励社会资本参与教育基础设施建设和运营管理、提供专业化服务），在上海市统战部的推荐下，爱迪教育集团下属上海澳展投资咨询有限公司作为投资者和举办者，自2011年起开始筹备“上海奉贤爱迪学校”，目前尚在建造阶段，尚未申请办学许可
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资质。
（二）委托人与被评估单位的关系
截至评估基准日，委托人系被评估单位潜在收购方。
（三）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者
除与本经济行为相关的法律、行政法规规定的报告使用人外，无其他评估报告使用人。
二、评估目的
东莞勤上光电股份有限公司拟收购上海澳展投资咨询有限公司股权，由东莞勤上光电股份有限公司委托评估机构对该经济行为涉及的上海澳展投资咨询有限公司股东全部权益价值进行估算，并发表专业意见。
已取得的经济行为文件：
1、《东莞勤上光电股份有限公司总经理办公会议纪要》
2、资产评估业务委托合同
三、评估对象和评估范围
评估对象为上海澳展投资咨询有限公司的股东全部权益价值。
评估范围为评估基准日经专项审计的上海澳展投资咨询有限公司的全部资产与负债，具体为：
（一）企业申报的表内资产及负债其具体类型和账面金额如下：
项目
| 项目 | 2020年10月31日 |
| 流动资产： | |
| 货币资金 | 68,987.24 |
| 其他应收款净额 | 17,290,761.73 |
| 流动资产合计 | 17,359,748.97 |
| 非流动资产： | |
| 长期股权投资净额 | 500,000.00 |
| 固定资产净额 | 15,068.42 |
| 在建工程净额 | 507,742,020.21 |
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项目
| 项目 | 2020年10月31日 |
| 无形资产净值 | 103,044,511.60 |
| 其他非流动资产 | 102,795.69 |
| 非流动资产合计 | 611,404,395.92 |
| 资产总计 | 628,764,144.89 |
| 流动负债： | |
| 应付账款 | 1,765,632.00 |
| 应交税费 | 5,487.93 |
| 其他应付款 | 649,094,940.04 |
| 流动负债合计 | 650,866,059.97 |
| 非流动负债： | |
| 非流动资产合计 | |
| 负债合计 | 650,866,059.97 |
| 负债和所有者权益总计 | -22,101,915.08 |
上述资产和负债，经过中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具标准无保留意见审计报告（中兴财光华审专字（2020）第203130号）
（二）企业申报的表外资产的类型、数量：
无。
（三）评估范围中主要资产情况：
列入本次清查范围的主要资产包括长期股权投资、固定资产、在建工程和无形资产。具体分布地点及特点如下：
1、长期股权投资
纳入本次评估范围的长期股权投资为上海奉贤区爱迪思培训学校等1家公司，具体投资情况如下表：
长期股权投资情况一览表
单位：人民币元
| 序号 | 被投资单位名称 | 持股比例% | 账面价值 |
| 1 | 上海奉贤区爱迪思培训学校 | 100 | 500,000.00 |
| 合 计 | 500,000.00 | ||
| 减：长期股权投资减值准备 | - | ||
| 净 额 | 500,000.00 | ||
（1）被投资单位概况
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名称：上海奉贤区爱迪思培训学校统一社会信用代码：52310120MJ532234X8住所：上海市奉贤区南奉公路7777号南方国际大厦813、815、816、817法定代表人：罗朝华开办资金：伍拾万元业务主管单位：上海市奉贤区教育局业务范围：中小学生语言培训（涉及行政许可的，凭许可证开展业务）
2、固定资产
2.1固定资产—车辆
列入清查范围的车辆的账面原值为273,647.40元，账面净值为13,682.37元，共1辆，为别克GL8办公用商务车。至评估基准日，车辆处于正常使用状态。
2.2固定资产—电子设备
列入清查范围的电子设备的账面原值为18,798.98元，账面净值为1,386.05元，共5台（套），主要为电脑等办公设备。至评估基准日，设备处于正常使用状态。
3、在建工程——土建工程
列入清查范围的在建工程—土建工程，账面价值为507,742,020.21元，主要包括上海澳展投资咨询有限公司投资建设的上海奉贤爱迪学校工程项目，包括该项目所涉及的政府费用、顾问费用、工程费用、其他工程相关费用和资本化的利息。具体金额如下表：
项目
| 项目 | 金额 |
| 政府费用 | 3,632,049.95 |
| 顾问费用 | 45,531,980.33 |
| 工程费用 | 323,453,566.64 |
| 其他工程相关费用 | 1,084,562.83 |
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利息
| 利息 | 134,039,860.46 |
| 合计 | 507,742,020.21 |
4、无形资产
列入清查范围的无形资产为土地使用权。坐落于上海市奉贤区洪庙镇11街坊23/13丘，四至：东至瓦洪公路、西至洪运路、南至上海绕城高速G1503、北至兰博路。周边公交站点较少且较远，交通便捷度一般；周边主干道有上海绕城高速等主干道，通达度较好；周边基础配套设施完备度一般；地处奉贤区洪庙镇，周边有工业企业和上海电子信息职业技术学院等，产业聚集度一般。
| 土地权证 编号 | 土地位置 | 取得 日期 | 用地性质 | 土地 用途 | 准用 年限 | 面积m2 | 账面价值（元） | 规划容积率 |
| 沪房地奉字（2013）第009609号 | 上海市奉贤区洪庙镇11街坊23/13丘 | 2013-4 | 出让 | 教育 用地 | 50 | 87,806.80 | 103,044,511.60 | 1.40 |
委估对象目前为企业自用，土地使用权未设定抵押
（四）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额：
无
除上述纳入评估范围的资产、负债外，上海澳展投资咨询有限公司承诺无其他应纳入评估范围的账外资产及负债，上述委托评估对象和范围与经济行为涉及的评估对象和范围一致。
四、价值类型
价值类型及定义：根据本次评估目的，评估采用市场价值类型。所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在基准日进行正常、公平交易的价值估计数额。
本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及评估对象自身条件等因素。需要说明的是，同一资产在不同市场的价值可能存在差异。
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五、评估基准日
根据被评估单位的具体情况，为确切地反映委估对象的公允价值，有利于本项目评估目的顺利实现，尽可能与评估目的的实现日接近，并考虑会计核算期等因素，经评估机构与委托人、被评估单位协商一致，本项目资产评估基准日为2020年10月31日。
所选定的评估基准日邻近期间，国际和国内市场未发生重大波动，各类商品、生产资料和劳务价格基本稳定，人民币对外币的市场汇率在正常波动范围之内，因而，评估基准日的选取不会使评估结果因各类市场价格时点的不同而受到实质性的影响。
本次评估的一切取价标准和利率、汇率、税率均为评估基准日有效的价格标准和利率、汇率、税率。
六、评估依据
（一）法律法规依据
1、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第四十六号）
2、《中华人民共和国公司法》（2018年修订）
3、《中华人民共和国企业所得税法》 （中华人民共和国主席令第六十三号）
4、《中华人民共和国证券法》（中华人民共和国主席令第三十七号）
5、《上市公司收购管理办法》（2020年修订）
6、 《中华人民共和国增值税暂行条例》 （国务院令第691号）
7、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》 （财政部、国家税务总局令第50号）
8、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
9、《关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）
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10、《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局 海关总署公告2019年第39号）
11、《企业会计准则—基本准则》（财政部令第33号）
12、其他有关法规。
（二）评估准则依据
1、《资产评估基本准则》财资（2017）43号
2、《资产评估职业道德准则》中评协（2017）30号
3、《资产评估执业准则—资产评估程序》中评协（2018）36号
4、《资产评估执业准则—资产评估报告》中评协（2018）35号
5、《资产评估执业准则—资产评估委托合同》中评协（2017）33号
6、《资产评估执业准则—资产评估档案》中评协（2018）37号
7、《资产评估执业准则—企业价值》中评协（2018）38号
8、《资产评估执业准则—无形资产》中评协（2017）37号
9、《资产评估执业准则—不动产》中评协（2017）38号
10、《资产评估执业准则—机器设备》中评协（2017）39号
11、《资产评估执业准则—资产评估方法》中评协（2019）35号
12、《资产评估机构业务质量控制指南》中评协（2017）46号
13、《资产评估价值类型指导意见》中评协（2017）47号
14、《资产评估对象法律权属指导意见》中评协〔2017〕48号
15、其他有关准则和规定。
（三）经济行为依据
1、《东莞勤上光电股份有限公司总经理办公会议纪要》
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2、资产评估业务委托合同。
（四）权属依据
1、上海澳展投资咨询有限公司验资报告及章程
2、上海市房地产权证
3、设备订货合同或购置发票
4、其他产权证明资料
5、委托人及被评估单位承诺函。
（五）取价依据
1、当地有关计价取费标准的法规、规章
2、国家有关部门发布的统计资料
3、《资产评估常用方法与参数手册》（机械工业出版社）
4、《机电产品报价手册》（机械工业出版社）
5、评估基准日有效的利率、汇率、税率
6、会计师事务所有限公司审计报告
7、评估人员现场记录
8、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料
七、评估方法
（一）评估方法适应性分析
企业价值评估方法一般可分为市场法、收益法和资产基础法三种。企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。能够采用市场法评估的基本前提条件是需要存在一个该类资产交易十分活跃的公开市场。
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企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法的基本原理是一个理智的购买者在购买一项资产时所愿意支付的货币额不会高于所购置资产在未来能给其带来的回报。运用收益法评估资产价值的前提条件是预期收益可以量化、预期收益年限可以预测、与折现密切相关的预期收益所承担的风险可以预测。企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。即将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业股东权益价值的方法。资产基础法的思路是任何一个投资者在决定投资某项资产时所愿意支付的价格不会超过组建该项资产的现行成本。三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值，从理论上说，在完全市场条件下，三种基本方法得出的结果会趋于一致，但受市场条件、评估目的、评估对象、掌握的信息情况等诸多因素，以及人们的价值观不同，三种基本方法得出的结果会存在着差异。由于目前国内类似交易案例较少，或虽有案例但相关交易背景信息、可比因素信息等难以收集，可比因素对于企业价值的影响难以量化；同时在资本市场上也难以找到与被评估单位在资产规模及结构、经营范围与盈利能力等方面相类似的可比公司信息，因此本项评估不适用市场法。
至评估基准日，被评估单位在建工程尚在建设中，被评估单位尚未取得办学许可资质，无营业收入，未来经营情况无法预计，无法采用收益法评估。
企业价值又是由各项有形资产和无形资产共同参与经营运作所形成的综合价值的反映，因此本次评估适用资产基础法。
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根据上述适应性分析以及资产评估准则的规定，结合委估资产的具体情况，采用资产基础法对委估资产的价值进行评估。评估人员对形成的各种初步价值结论进行分析，形成合理评估结论。
（二）评估方法介绍
资产基础法
企业价值评估中的成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。其中各项资产的价值应当根据其具体情况选用适当的具体评估方法得出，主要资产评估方法简述如下：
1、流动资产的评估
本次委估的流动资产为货币资金、其他应收款。
1.1货币资金的评估
通过盘点现金，核查银行对账单及余额调节表，按核实后的账面值评估。
1.2其他应收款的评估
评估人员通过函证，核对该公司记账凭证、相关合同、并向财会人员调查了解了每笔款项的具体构成、相关企业资信状况，确定债权存在。本次评估以核实无误的账面值确定评估值。
2、长期股权投资的评估
根据被投资企业的具体资产、盈利状况、股权比例、清查情况及其对评估对象价值的影响程度等因素，合理确定评估方法和评估程序。
对于控股型的长期投资、资产状况对股权价值有重大影响的长期投资，按整体资产评估后的净资产结合投资比例，确定评估值。
3、固定资产——设备类的评估
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电子设备、车辆的评估采用成本法。评估值=重置全价×成新率重置全价是指在现时条件下，重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。重置全价由评估基准日时点的现行市场价格和运杂、安装调试费及其它合理费用组成。即：
重置全价=设备购置价＋运杂、安装调试费＋其它合理费用国产设备的重置全价的确定设备重置全价的选取通过在市场上进行询价，以现行市场价值加上合理的运输安装费之和作为重置全价。运杂、安装费通常根据机械工业部[机械计（1995）1041号文]1995年12月29日发布的《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》中，有关设备运杂费、设备基础费、安装调试费概算指标，并按设备类别予以确定。
其它合理费用主要是指资金成本。对建设周期长、价值量大的设备，按建设周期及付款方法计算其资金成本；对建设周期较短，价值量小的设备，其资金成本一般不计。
成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置全价的比率。成新率采用使用年限法时，计算公式为：
年限法成新率＝尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%；
尚可使用年限依据专业人员对设备的利用率、负荷、维护保养、原始制造质量、故障频率、大中修及技术改造情况、环境条件诸因素确定。对于有法定使用年限的设备（如：车辆），尚可使用年限 = 法定使用年限 - 已使用年限。
对价值、技术含量低的简单设备的成新率采用年限法评估，对价值大、技术含量
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高的设备的成新率采用年限法和技术观察（打分）法二种评估方法进行评估，根据不同的评估方法确定相应的权重，采用加权平均法以确定评估设备的综合成新率。二种评估方法权重定为年限法为40%、技术观察（打分）法为60%。
综合成新率＝技术观察法成新率×60%＋年限法成新率×40%对车辆成新率的确定，根据2012年12月27日商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境保护部联合发布的《机动车强制报废标准规定》(2012第12号令)中规定。以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定理论成新率(其中对无强制报废年限的车辆采用尚可使用年限法)，再根据其使用条件、保养水平以及是否有损伤、换件、翻修等最终确定综合成新率。
将重置全价与成新率相乘，得出设备的评估值。对于购置年代较早的设备，以二手市场价确定评估值。
4、在建工程的评估
评估师通过现场勘查，了解在建工程的形象进度，按现行建筑、安装工程定额标准对在建工程中发生的各项工程支出进行核实，同时了解付款进度情况，并对在建工程所耗用的主要工程物资的国内外市场价格进行了调查。
经核实，我们认为其账面支出金额较为合理、依据较为充分，但考虑到委估在建工程因各种原因造成其实际工期较正常工期更长，故按核实后的实际支付金额并考虑相应的建安价格指数以及合理工期的资金成本计算评估值。即公式如下：
在建工程—土建工程的评估值=核实后的实际支付金额×价格指数+资金成本
其中对资金成本，评估师按合理工期对应的评估基准日贷款利率以实际支付的不含资金成本的工程款为基数进行了重新计算。
5、无形资产——土地使用权的评估
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根据评估目的和评估对象的特点和实际情况，评估人员根据现场勘查情况，按照《资产评估执业准则——不动产》、《城镇土地估价规程》的要求，结合评估对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次评估主要选用市场比较法和基准地价修正系数法。
6、负债的评估
负债是企业承担的能以货币计量的需以未来资产或劳务来偿付的经济债务。
负债评估值根据评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确认。
八、评估程序实施过程和情况
1、了解委评对象概况、评估目的和评估项目情况，进行初步风险评价。
2、接受评估委托、商定与评估目的相关的评估范围和对象，商定评估基准日，评估机构与委托人订立资产评估委托合同，并按规定作出承诺。
3、组成评估项目组，拟订评估计划。
4、指导被评估单位进行清查，填写资产清查明细表，准备并提供评估所需的各种资料。
5、听取有关人员对企业情况及评估对象历史和现状的介绍，查证主要委评资产的权属资料和成本资料，对被评估单位填写的各种资产评估申报明细表的内容和数额进行了实物核对，并与被评估单位的账表内容、数据和财会原始凭证进行抽查核对，根据需要进行必要的取证。
6、根据评估目的、评估现场作业了解的情况、搜集的资料以及被评估单位的具体情况选择适当的评估方法，搜集市场价格信息和相关参数资料，评定估算评估对象的评估值。
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7、根据评估人员对评估对象的初步评估结果，评估项目组进行汇总分析，防止发生重复和遗漏，对评估初步结果进行调整、修改和完善。
8、根据评估工作情况和分析调整后的评估结果，起草资产评估报告书，经内部三级审核，并征询委托人反馈意见后，向委托人出具正式资产评估报告书。
九、评估假设
评估人员根据评估准则的要求，认定以下假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结果的责任。
（一）基本假设
1、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
2、国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
3、针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。
4、假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。
5、除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规。
6、假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。
7、假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前方向保持一致。
8、本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提；评估范围与被评估单位提供的资产评估申报表一致。
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9、有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。10、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
（二）特殊假设
1、被评估单位提供的业务合同以及公司的营业执照、章程，签署的协议，审计报告、财务资料等所有证据资料是真实的、有效的；
2、公司股东不损害公司的利益，经营按照章程的规定正常进行；
3、企业以前年度及当年签订的合同有效，并能得到有效执行；
十、评估结论
评估前总资产账面值为628,764,144.89元，负债账面值为650,866,059.97元，股东全部权益账面值为-22,101,915.08元。
经资产基础法评估，以2020年10月31日为评估基准日，在假设条件成立的前提下，上海澳展投资咨询有限公司总资产评估值为666,261,735.31元，负债评估值为650,866,059.97元，股东全部权益评估值为15,395,675.34元，大写人民币壹仟伍佰叁拾玖万伍仟陆佰柒拾伍元叁角肆分。评估增值37,497,590.42元，增值率169.66 %。
委评资产在评估基准日2020年10月31日的评估结果如下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2020年10月31日 单位：人民币万元
项目
| 项目 | 账面价值 | 评估价值 | 增减值 | 增值率% |
| 流动资产 | 1,735.97 | 1,735.97 | ||
| 非流动资产 | 61,140.44 | 64,890.20 | 3,749.76 | 6.13 |
| 其中：可供出售金融资产净额 | ||||
| 持有至到期投资净额 | ||||
| 长期应收款净额 | ||||
| 长期股权投资净额 | 50.00 | -1,086.13 | -1,136.13 | -2,272.26 |
| 投资性房地产净额 | ||||
| 固定资产净额 | 1.51 | 30.45 | 28.94 | 1,916.56 |
| 在建工程净额 | 50,774.20 | 44,309.88 | -6,464.32 | -12.73 |
| 工程物质净额 | ||||
| 固定资产清理 | ||||
| 生产性生物资产净额 |
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项目
| 项目 | 账面价值 | 评估价值 | 增减值 | 增值率% |
| 油气资产净额 | ||||
| 无形资产净额 | 10,304.45 | 21,636.00 | 11,331.55 | 109.97 |
| 开发支出 | ||||
| 商誉净额 | ||||
| 长期待摊费用 | ||||
| 递延所得税资产 | ||||
| 其他非流动资产 | 10.28 | -10.28 | -100.00 | |
| 资产总计 | 62,876.41 | 66,626.17 | 3,749.76 | 5.96 |
| 流动负债 | 65,086.61 | 65,086.61 | ||
| 非流动负债 | ||||
| 负债总计 | 65,086.61 | 65,086.61 | ||
| 净资产（所有者权益） | -2,210.20 | 1,539.56 | 3,749.76 | 169.66 |
评估结论详细情况见资产评估明细表。
十一、特别事项说明
(一)本报告所称“评估价值”，是指所评估的资产在现有用途不变并继续使用以及在评估基准日的外部经济环境前提下，根据公开市场原则确定的市场价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响；同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价值的影响。
(二)本报告评估结果未考虑各类资产评估增、减值可能涉及的税费影响。
(三)对企业存在的可能影响资产评估结果的有关瑕疵事项，在企业委托时未做特殊说明，而评估人员根据从业经验一般不能获悉的情况下，评估机构和评估人员不承担相应责任。
(四)在评估股东权益价值时，评估结论是股东全部权益的客观市场价值。我们未考虑股权发生实际交易时交易双方所应承担的费用和税项等因素对评估结论的影响。
(五)本报告对评估资产和相关负债所做的评估，是为客观反映上海澳展投资咨询有限公司委评资产在评估基准日的价值，仅为实现评估目的而做，我公司无意要求被评估单位按本报告评估结果进行相关的账务处理。如需进行账务处理应由被评估单位的上级财税、主管部门批准决定。
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(六)以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项（包括但不限于）：
1、至评估基准日，被评估单位在建工程尚在建设中，被评估单位尚未申请和取得办学许可资质。
2、至评估基准日，被评估单位承诺，本次委评的资产中除上述已披露的事项外，无其他抵押、担保、涉讼、或有负债等可能影响评估结果的重大事项。但评估机构提请评估报告使用者仍需不依赖本报告而对委估资产的抵押、担保等情况作出独立的判断。
至评估报告提出之日，除上述事项外，评估人员在本项目的评估过程中没有发现，且委托人及被评估单位也没有提供有关可能影响评估结论并需要明确揭示的特别事项情况。
特别事项可能会对评估结论产生影响，评估报告使用者应当予以关注。
十二、资产评估报告使用限制说明
1、本资产评估报告仅供委托人和本资产评估报告载明的其他使用人为本报告所列明的评估目的服务及送交财产评估主管部门审查使用，本资产评估报告的使用权归委托人所有。除按规定报送有关政府监管部门或依据法律、行政法规需公开的情形外，在未征得对方的许可前，本评估机构和委托人均不得将本资产评估报告的内容摘抄、引用或披露于公开媒体。
2、委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告，本资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
3、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
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用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
4、本资产评估机构及资产评估专业人员提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
5、如存在评估基准日期后、有效期以内的重大事项，不能直接使用本评估结论。在评估基准日后、评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整，若资产价格标准发生变化，委托人在资产实际作价时应进行相应调整，但若已对资产评估价格产生明显影响时，委托人应及时聘请评估机构重新确定评估价值。
6、当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。
7、本评估报告评估结论使用有效期为一年（自评估基准日算起至2021年10月30日止）。
8、本评估报告意思表达解释权为出具报告的评估机构，除国家法律、法规有明确的特殊规定外，其他任何单位和部门均无权解释。
十三、资产评估报告日
本资产评估报告日为2020年12月10日。
十四、资产评估机构
本项目资产评估机构为上海申威资产评估有限公司
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附 件（除特别注明的外，其余均为复印件）
1、 《总经理办公会会议纪要》
2、 委托人及被评估单位企业法人营业执照；
3、 上海澳展投资咨询有限公司评估基准日审计报告；
4、 上海澳展投资咨询有限公司房地产权证；
5、 委托人的承诺函（原件）；
6、 被评估单位山的承诺函（原件）；
7、 资产评估机构和资产评估人员的承诺函（原件）；
8、 上海市财政局备案公告（沪财企备案（2017）7号）；
9、 评估人员资质证书；
10、 资产评估机构企业法人营业执照；
11、 资产评估明细表。
流动资产评估汇总表
评估基准日： 2020年 10月 31日
表3共 1 页第 1 页被评估单位： 上海澳展投资咨询有限公司金额单位：人民币元序号编号科目名称帐面价值评估价值增减值增值率%
13-1货币资金68,987.2468,987.2423-2交易性金融资产33-3应收票据净额43-4应收账款净额53-5预付账款净额63-6应收利息73-7应收股利83-8其他应收款净额17,290,761.7317,290,761.7393-9存货净额103-10一年内到期的非流动资产113-11其他流动资产123流动资产合计17,359,748.9717,359,748.97
被评估单位填表人： 姚燕评估人员： 陈宏康、曲文海填表日期： 2020年 12月 10日
货币资金评估汇总表评估基准日： 2020年 10月 31日
表3-1共 1 页第 1 页被评估单位： 上海澳展投资咨询有限公司金额单位：人民币元序号编号科目名称账面价值评估价值增减值增值率%13-1-1现金13,394.2513,394.2523-1-2银行存款55,592.9955,592.9933-1-3其他货币资金43-1货币资金合计68,987.2468,987.24
被评估单位填表人： 姚燕评估人员： 陈宏康、曲文海填表日期： 2020年 12月 10日
货币资金—现金评估明细表
评估基准日： 2020年 10月 31日
表3-1-1共 1 页第 1 页被评估单位： 上海澳展投资咨询有限公司金额单位：人民币元序号存放部门（单位）币种外币账面金额评估基准日汇率账面价值评估价值增减值增值率%备注1财务室人民币13,394.2513,394.25
小 计13,394.2513,394.25合 计13,394.2513,394.25被评估单位填表人： 姚燕评估人员： 陈宏康、曲文海填表日期： 2020年 12月 10日
货币资金—银行存款评估明细表
评估基准日： 2020年 10月 31日
表3-1-2共 1 页第 1 页被评估单位： 上海澳展投资咨询有限公司金额单位：人民币元序号开户银行账号币种外币账面金额评估基准日汇率账面价值评估价值增减值增值率%备注
1上海农商银行洪庙支行32767228010033297人民币23,886.2223,886.222上海农商银行洪庙支行32767228010038013人民币5,346.495,346.493上海中山南路支行1001293529345468460人民币644.78644.784平安银行浦南支行11014682992009人民币1.021.025平安银行北京亚奥支行11014695388001人民币25,714.4825,714.48
小 计55,592.9955,592.99合 计55,592.9955,592.99被评估单位填表人： 姚燕评估人员： 陈宏康、曲文海填表日期： 2020年 12月 10日
其他应收款评估明细表评估基准日： 2020年 10月 31日
表3-8共 1 页第 1 页被评估单位： 上海澳展投资咨询有限公司金额单位：人民币元序号欠款单位（人）名称（结算对象）业务内容发生日期账龄账面价值评估价值增减值增值率%备注
1爱迪启智（北京）科技有限公司垫付办公费用2015/8/245年2月7,791.007,791.002上海奉贤区爱迪思培训学校借款2020/10/2711,169,095.6211,169,095.623龙元建设-工地电费垫付的工地电费2020/10/1658,875.1158,875.114国网上海电力有限公司电费保证金2014/9/26年1月100,000.00100,000.005上海奉贤燃气有限公司燃气费押金2017/1/193年9月50,000.0050,000.006上海龙元建设集团股份有限公司工程款2015/3/315年7月5,905,000.005,905,000.00
小 计17,290,761.7317,290,761.73合 计17,290,761.7317,290,761.73被评估单位填表人： 姚燕评估人员： 陈宏康、曲文海填表日期： 2020年 12月 10日
非流动资产评估汇总表评估基准日： 2020年 10月 31日
表4共 1 页第 1 页被评估单位： 上海澳展投资咨询有限公司金额单位：人民币元序号编号科目名称账面价值评估价值增减值增值率%
14-1可供出售金融资产净额24-2持有至到期投资净额34-3长期应收款净额44-4长期股权投资净额500,000.00-10,861,262.66-11,361,262.66-2,272.2554-5投资性房地产净额64-6固定资产净额15,068.42304,496.00289,427.581,920.7674-7在建工程净额507,742,020.21443,098,753.00-64,643,267.21-12.7384-8工程物资净额94-9固定资产清理104-10生产性生物资产净额114-11油气资产净额124-12无形资产净额103,044,511.60216,360,000.00113,315,488.40109.97134-13开发支出144-14商誉净额154-15长期待摊费用164-16递延所得税资产174-17其他非流动资产102,795.69-102,795.69-100.00184非流动资产合计611,404,395.92648,901,986.3437,497,590.426.13
被评估单位填表人： 姚燕评估人员： 陈宏康、曲文海填表日期： 2020年 12月 10日
长期股权投资评估明细表
评估基准日： 2020年 10月 31日
表4-4共 1 页第 1 页被评估单位： 上海澳展投资咨询有限公司金额单位：人民币元序号被投资单位名称投资日期投资协议期限持股比例投资成本账面价值评估价值增减值增值率%备注
上海奉贤区爱迪思培训学校2016.3.18长期1.00500,000.00500,000.00-10,861,262.66-11,361,262.66-2,272.25
小 计500,000.00500,000.00-10,861,262.66-11,361,262.66-2272.25合 计500,000.00500,000.00-10,861,262.66-11,361,262.66-2,272.25被评估单位填表人： 姚燕评估人员： 陈宏康、曲文海填表日期： 2020年 12月 10日
固定资产评估汇总表
评估基准日： 2020年 10月 31日
表4-6共 1 页第 1 页被评估单位： 上海澳展投资咨询有限公司金额单位：人民币元序号编号科目名称
账面价值评估价值增值额增值率原值净值原值净值原值净值原值净值1房屋建筑物类合计24-6-1固定资产—房屋建筑物34-6-2固定资产—构筑物及其他辅助设施44-6-3固定资产—管道和沟槽5设备类合计292,446.3815,068.42391,060.00304,496.0098,613.62289,427.5833.721,920.7664-6-4固定资产—机器设备74-6-5固定资产—车辆273,647.4013,682.37382,260.00301,760.00108,612.60288,077.6339.692,105.4784-6-6固定资产—电子设备18,798.981,386.058,800.002,736.00-9,998.981,349.95-53.1997.4094-6-7固定资产—土地10固定资产合计292,446.3815,068.42391,060.00304,496.0098,613.62289,427.5833.721,920.7611减：固定资产减值准备126固定资产净额292,446.3815,068.42391,060.00304,496.0098,613.62289,427.5833.721,920.76
被评估单位填表人： 姚燕评估人员： 陈宏康、曲文海填表日期： 2020年 12月 10日
固定资产—车辆评估明细表
评估基准日： 2020年 10月 31日
表4-6-5共 1 页第 1 页被评估单位： 上海澳展投资咨询有限公司金额单位：人民币元序号车辆牌号车辆名称及规格型号生产厂家计量单位实际数量购置日期启用日期已行驶里程（公里）
账面价值评估价值
增值率%备注原值净值原值成新率%净值1沪B-BT883"别克汽车 GL8上海通用辆1.002015.8.242015.8.2432,932.00273,647.4013,682.37230,000.0065149,500.00992.65
上海市单位非运营牌照张1.00152,260.00152,260.00
小 计2.00273,647.4013,682.37382,260.00301,760.002105.47合 计2.00273,647.4013,682.37382,260.00301,760.002,105.47被评估单位填表人： 姚燕评估人员： 陈宏康、曲文海填表日期： 2020年 12月 10日
固定资产—电子设备评估明细表
评估基准日： 2020年 10月 31日
表4-6-6共 1 页第 1 页被评估单位： 上海澳展投资咨询有限公司金额单位：人民币元序号设备编号设备名称规格型号生产厂家计量单位实际数量购置日期启用日期
账面价值评估价值
增值率%备注原值净值原值成新率%净值1201312180401A"台式电脑Dell S2340M戴尔（中国）有限公司台1.002013.12.182013.12.183,800.001,400.0015210.002201312180402A"台式电脑Dell S2340M戴尔（中国）有限公司台1.002013.12.182013.12.183,800.001,400.0015210.003201312180403A"台式电脑Dell S2340M戴尔（中国）有限公司台1.002013.12.182013.12.183,800.001,400.0015210.004201312180404A"笔记本Lenovo IdeaPad S300戴尔（中国）有限公司台1.002013.12.182013.12.185,000.002,200.0015330.005201906030101"ScannerFujitsu-ix500富士通（中国）信息系统有限公台1.002019.6.32019.6.32,398.981,386.052,400.00741,776.0028.13
小 计5.0018,798.981,386.058,800.002,736.0097.40合 计5.0018,798.981,386.058,800.002,736.0097.40被评估单位填表人： 姚燕评估人员： 陈宏康、曲文海填表日期： 2020年 12月 10日
在建工程评估汇总表评估基准日： 2020年 10月 31日
表4-7共 1 页第 1 页被评估单位： 上海澳展投资咨询有限公司金额单位：人民币元序号编号科目名称账面价值评估价值增减值增值率%14-7-1在建工程—土建工程507,742,020.21443,098,753.00-64,643,267.21-12.7324-7-2在建工程—设备安装工程3在建工程合计507,742,020.21443,098,753.00-64,643,267.21-12.734减：在建工程减值准备54-7在建工程净额507,742,020.21443,098,753.00-64,643,267.21-12.73
被评估单位填表人： 姚燕评估人员： 陈宏康、曲文海填表日期： 2020年 12月 10日
在建工程—土建工程评估明细表
评估基准日： 2020年 10月 31日
表4-7-1共 2 页第 1 页被评估单位： 上海澳展投资咨询有限公司金额单位：人民币元序号项目名称结构建筑面积/容积开工日期预计完工日期形象进度付款比例账面价值评估价值增减值增值率%备注
获取土地和项目批准，不含土地费用2013年2013年100%100939,933.90976,121.0036,187.103.85政府费用2市政配套2013年2013年100%100445,756.05462,918.0017,161.953.85政府费用3办理施工许可证2013年2013年100%1002,246,360.002,332,845.0086,485.003.85政府费用4设计顾问2014年2014年79%7910,626,883.7011,036,019.00409,135.303.85顾问费用5技术服务顾问2014年2014年100%1001,541,343.501,600,685.0059,341.503.85顾问费用6管理顾问2014年2014年97%9733,363,753.1334,648,258.001,284,504.873.85顾问费用7总包合同2015年1月2019年6月100%100154,606,089.56193,618,295.0039,012,205.4425.23工程费用
总包合同补充协议一2015年1月2019年6月100%10020,017,918.0025,069,098.005,051,180.0025.23工程费用
总包工程变更（工程补偿）2016年11月2019年6月100%10034,000,000.0042,901,077.008,901,077.0026.18工程费用
总包工程变更（土建工程签证单- 001~02018年2019年6月100%1005,345,552.705,572,639.00227,086.304.25工程费用
总包工程变更（施工图纸变更）2018年2019年6月100%1009,665,042.9110,075,628.00410,585.094.25工程费用
总包工程变更（土建工程签证单-006、02018年2019年6月100%1003,575,608.983,727,506.00151,897.024.25工程费用
总包工程变更（土建工程签证单-土方回2018年2019年6月100%1001,500,089.131,563,815.0063,725.874.25工程费用
总包工程变更（土建工程签证单-016、02018年2019年6月100%1003,157,994.173,292,150.00134,155.834.25工程费用
总包工程变更（土建工程签证单-024、02018年2019年6月100%1002,895,850.193,018,870.00123,019.814.25工程费用
总包工程变更(土建签证单-025、027、02018年2019年6月100%100714,331.97744,678.0030,346.034.25工程费用
总包工程变更（缓工费）2018年3月2018年4月100%1001,186,907.761,237,329.0050,421.244.25工程费用
上海奉贤爱迪学校项目增加费用付款协2019年1月2019年6月100%10020,000,000.0020,381,364.00381,364.001.91工程费用
上海奉贤爱迪学校项目工程总包现场管2019年6月2020年10月100%1007,418,936.007,560,402.00141,466.001.91工程费用
垫付的前期工程款（门窗）208,835.46208,835.00-0.46预付工程费用小 计313,457,187.11370,028,532.0056,571,344.8918.05被评估单位填表人： 姚燕评估人员： 陈宏康、曲文海填表日期： 2020年 12月 10日
在建工程—土建工程评估明细表
评估基准日： 2020年 10月 31日
表4-7-1共 2 页第 2 页被评估单位： 上海澳展投资咨询有限公司金额单位：人民币元序号项目名称结构建筑面积/容积开工日期预计完工日期形象进度付款比例账面价值评估价值增减值增值率%备注
民防设备产品买卖合同1,205,000.001,205,000.00预付工程费用22电梯供应2,905,000.002,905,000.00预付工程费用
4000KVA用电安装合同1,252,000.001,252,000.00预付工程费用248000KVA供电合同4,800,000.004,800,000.00预付工程费用
门窗工程/外墙保温和涂料，含屋面/钢2016年10月2019年6月100%10048,989,404.8161,814,654.0012,825,249.1926.18工程费用26绿化工程款9,005.009,005.00预付工程费用
项目工作人员人工成本100%100995,187.43995,187.00-0.43其他工程相关费用28勘察报告打印费100%1003,200.003,200.00其他工程相关费用
补充运辰材料交通费100%100418.00418.00其他工程相关费用30工程保险费100%10085,757.4085,757.00-0.40其他工程相关费用31借款利息134,039,860.46-134,039,860.46-100.00资本化的利息已在政府费用、顾问费用
小 计194,284,833.1073,070,221.00-121,214,612.10-62.39合 计507,742,020.21443,098,753.00-64,643,267.21-12.73被评估单位填表人： 姚燕评估人员： 陈宏康、曲文海填表日期： 2020年 12月 10日
无形资产评估汇总表评估基准日： 2020年 10月 31日
表4-12共 1 页第 1 页被评估单位： 上海澳展投资咨询有限公司金额单位：人民币元
序号编号科目名称账面价值评估价值增减值增值率%
14-12-1无形资产—土地使用权103,044,511.60216,360,000.00113,315,488.40109.9724-12-2无形资产—矿业权34-12-3无形资产—其他无形资产4无形资产合计103,044,511.60216,360,000.00113,315,488.40109.975减：无形资产减值准备64-12无形资产净额103,044,511.60216,360,000.00113,315,488.40109.97
被评估单位填表人： 姚燕评估人员： 陈宏康、曲文海填表日期： 2020年 12月 10日
无形资产—土地使用权评估明细表
评估基准日： 2020年 10月 31日
表4-12-1共 1 页第 1 页被评估单位： 上海澳展投资咨询有限公司金额单位：人民币元序号土地权证编号宗地名称土地位置取得日期用地性质土地用途准用年限开发程度面积（m2）原始入帐价值账面价值评估价值增减值增值率%备注
沪房地奉字（2013）第009609号奉贤区洪庙镇11街坊23/13丘奉贤区洪庙镇11街2013.4.12教育用地教育用地50年在建87,806.8121,228,837.00103,044,511.60216,360,000.00113,315,488.40
109.97
小 计87,806.80121,228,837.00103,044,511.60216,360,000.00113,315,488.40
109.97
合 计87,806.80121,228,837.00103,044,511.60216,360,000.00113,315,488.40
109.97
被评估单位填表人： 姚燕评估人员： 陈宏康、曲文海填表日期： 2020年 12月 10日
其他非流动资产评估明细表
评估基准日： 2020年 10月 31日
表4-17共 1 页第 1 页被评估单位： 上海澳展投资咨询有限公司金额单位：人民币元
序号内容或者名称取得日期账面价值评估价值增减值增值率%备注1奉贤爱迪项目费用2016.11.30102,795.69-102,795.69-100.00
小 计102,795.69-102,795.69-100.00合 计102,795.69-102,795.69-100.00被评估单位填表人： 姚燕评估人员： 陈宏康、曲文海填表日期： 2020年 12月 10日
流动负债评估汇总表评估基准日： 2020年 10月 31日
表5共 1 页第 1 页被评估单位： 上海澳展投资咨询有限公司金额单位：人民币元序号编号科目名称账面价值评估价值增减值增值率%
15-1短期借款25-2交易性金融负债35-3应付票据45-4应付账款1,765,632.001,765,632.0055-5预收账款65-6应付职工薪酬75-7应交税费5,487.935,487.9385-8应付利息95-9应付股利（应付利润）105-10其他应付款649,094,940.04649,094,940.04115-11一年内到期的非流动负债125-12其他流动负债135流动负债合计650,866,059.97650,866,059.97
被评估单位填表人： 姚燕评估人员： 陈宏康、曲文海填表日期： 2020年 12月 10日
应付账款评估明细表
评估基准日： 2020年 10月 31日
表5-4共 1 页第 1 页被评估单位： 上海澳展投资咨询有限公司金额单位：人民币元序号户名（结算对象）发生日期业务内容账面价值评估价值备注
1上海龙元建设集团股份有限公司2020.10.30工程款1,745,632.001,745,632.002华优建筑设计院上海分院2014.9.1设计费用20,000.0020,000.00
小 计1,765,632.001,765,632.00合 计1,765,632.001,765,632.00被评估单位填表人： 姚燕评估人员： 陈宏康、曲文海填表日期： 2020年 12月 10日
应交税费评估明细表评估基准日： 2020年 10月 31日
表5-7共 1 页第 1 页被评估单位： 上海澳展投资咨询有限公司金额单位：人民币元序号征税机关发生日期税费种类账面价值评估价值备注1上海奉贤区税务局2020.10.31计提的10月土地使用税5,487.935,487.93
小 计5,487.935,487.93合 计5,487.935,487.93被评估单位填表人： 姚燕评估人员： 陈宏康、曲文海填表日期： 2020年 12月 10日
其他应付款评估明细表评估基准日： 2020年 10月 31日
表5-10共 1 页第 1 页被评估单位： 上海澳展投资咨询有限公司金额单位：人民币元序号户名（结算对象）发生日期业务内容账面价值评估价值备注
1北京澳展教育科技服务有限公司2015.8.1-2020.10.31借款246,796,891.61246,796,891.612北京爱迪学校2011.5.1-2020.10.31借款72,718,187.9772,718,187.973北京朝阳区爱迪外国语学校2013.3.1-2020.10.31借款191,540,000.00191,540,000.004北京朝阳区爱迪幼儿园2015.7.1-2020.10.31借款4,000,000.004,000,000.005北京澳展教育科技服务有限公司2011.5.1-2020.10.31借款利息134,039,860.46134,039,860.46
小 计649,094,940.04649,094,940.04合 计649,094,940.04649,094,940.04被评估单位填表人： 姚燕评估人员： 陈宏康、曲文海填表日期： 2020年 12月 10日
所有者权益表评估基准日： 2020年 10月 31日
表7共 1 页第 1 页被评估单位： 上海澳展投资咨询有限公司金额单位：人民币元序号资产名称账面价值评估价值增值额增值率%
1实收资本（或股本）2,000,000.002,000,000.002减：已归还投资3实收资本净额（或股本）2,000,000.002,000,000.004资本公积37,497,590.4237,497,590.425其中：库存股6盈余公积7其中：法定公益金8未分配利润（未弥补亏损以“-”号表示）-24,101,915.08-24,101,915.089所有者权益（净资产）合计-22,101,915.0815,395,675.3437,497,590.42169.66
被评估单位填表人： 姚燕评估人员： 陈宏康、曲文海填表日期： 2020年 12月 10日