华夏幸福2019年年度报告

华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
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公司代码：600340                                              公司简称：华夏幸福
              华夏幸福基业股份有限公司
                    2019 年年度报告
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                                         重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
    不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人王文学、主管会计工作负责人吴中兵及会计机构负责人（会计主管人员）李承声
   明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
     2020年4月24日，公司第六届董事会第八十六次会议审议通过，公司2019年度利润分配及资
本公积金转增股本预案为：拟以公司实施权益分派的股权登记日总股本为基数，向全体股东每10
股派发现金股利15元（含税）并以资本公积金每10股转增3股。截至2020年4月24日，公司总股本
为 3,013,285,909股，以此计算 合计拟派发现金红利 4,519,928,863.50元（含税 ），拟转增
903,985,773股。在实施权益分派的股权登记日前公司总股本如发生变动，将维持每股分配（转增
）比例不变，同时相应调整分配（转增）总额，并将另行公告具体调整情况。本次利润分配及公
积金转增股本预案需经公司2019年年度股东大会审议通过后方可实施。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
     本报告所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺。投资者
及相关人士应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资
者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
    否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
    否
九、 重大风险提示
    公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析”
中“可能面对的风险”部分的内容。
十、 其他
□适用 √不适用
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                                                               目录
第一节     释义..................................................................................................................................... 5
第二节     公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 6
第三节     公司业务概要................................................................................................................... 11
第四节     经营情况讨论与分析....................................................................................................... 19
第五节     重要事项........................................................................................................................... 84
第六节     普通股股份变动及股东情况 ......................................................................................... 123
第七节     优先股相关情况............................................................................................................. 140
第八节     董事、监事、高级管理人员和员工情况 ..................................................................... 141
第九节     公司治理......................................................................................................................... 150
第十节     公司债券相关情况......................................................................................................... 156
第十一节   财务报告......................................................................................................................... 172
第十二节   备查文件目录................................................................................................................. 495
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                               第一节            释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
华夏幸福、公司   指   华夏幸福基业股份有限公司
华夏控股         指   华夏幸福基业控股股份公司,为公司控股股东
鼎基资本         指   鼎基资本管理有限公司，为华夏控股一致行动人
东方银联         指   北京东方银联投资管理有限公司，为华夏控股一致行动人
                      中国平安保险（集团）股份有限公司，为平安人寿、平安
中国平安         指
                      资管控股公司
平安资管         指   平安资产管理有限责任公司
                      中国平安人寿保险股份有限公司，为华夏幸福持股 5%以
平安人寿         指
                      上股东，与平安资管系一致行动人
京御地产         指   公司下属全资子公司，廊坊京御房地产开发有限公司
                      公司下设二级子公司，京御地产全资子公司，九通基业投
九通投资         指
                      资有限公司
                      公司下设三级子公司，九通投资全资子公司，三浦威特园
三浦威特         指
                      区建设发展有限公司
PPP 模式         指   Public-Private-Partnership，政府和社会资本合作模式
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                     第二节       公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称              华夏幸福基业股份有限公司
公司的中文简称              华夏幸福
公司的外文名称              CHINA FORTUNE LAND DEVELOPMENT CO.,LTD.
公司的外文名称缩写          CFLD
公司的法定代表人            王文学
二、 联系人和联系方式
                                                        董事会秘书
姓名                        林成红
联系地址                    北京市朝阳区东三环北路霞光里18号佳程广场A座7层
电话                        010-56982988
传真                        010-56982989
电子信箱                    [e-mail]
三、 基本情况简介
公司注册地址                河北省固安县京开路西侧三号路北侧一号
公司注册地址的邮政编码      065500
公司办公地址                北京市朝阳区东三环北路霞光里18号佳程广场A座7层
公司办公地址的邮政编码      100027
公司网址                    http://www.cfldcn.com
电子信箱                    [e-mail]
四、 信息披露及备置地点
                                                    中国证券报、上海证券报、证券日报、
公司选定的信息披露媒体名称
                                                    证券时报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址              www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点                                公司董事会办公室、上海证券交易所
五、 公司股票简况
                               公司股票简况
   股票种类     股票上市交易所   股票简称                  股票代码    变更前股票简称
     A股        上海证券交易所   华夏幸福                    600340        ST国祥
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      六、 其他相关资料
    公司聘请的会 名称                      中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）
    计 师 事 务 所 办公地址                河北省石家庄市广安大街 77 号安侨商务楼 4 层
    （境内）       签字会计师姓名          王凤岐、李秀华
                   名称                    中信证券股份有限公司
                   办公地址                北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 21 层
    报告期内履行
                   签字的保荐代表
    持续督导职责                           石衡、孙琳琳
                   人姓名
    的保荐机构
                                           2016 年 1 月 21 日至非公开发行股份募集资金使用
                   持续督导的期间
                                           完毕之日
      七、 近三年主要会计数据和财务指标
      (一) 主要会计数据
                                                                           单位：元    币种：人民币
                                                                   本期比上年同期
  主要会计数据             2019年                 2018年                                     2017年
                                                                     增减（%）
营业收入            105,209,536,217.22      83,798,590,154.69                25.55       59,635,420,323.19
归属于上市公司股
                     14,611,778,496.72      11,745,792,470.30                  24.40      8,839,569,642.74
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性     14,442,810,810.00      10,586,383,111.37                  36.43      8,321,165,216.50
损益的净利润
经营活动产生的现
                    -31,819,098,425.06      -7,427,812,398.92                 不适用    -16,227,729,027.49
金流量净额
                                                                   本期末比上年同
                          2019年末              2018年末                                    2017年末
                                                                   期末增减（%）
归属于上市公司股
                     50,036,273,358.07      43,776,499,526.22                  14.30     37,136,447,275.54
东的净资产
总资产              457,811,946,545.48     409,711,834,060.00                  11.74    375,919,950,264.93
      (二) 主要财务指标
              主要财务指标                         2019年    2018年    本期比上年同期增减（%）        2017年
基本每股收益（元／股）                                4.75     3.79                         25.33       2.85
稀释每股收益（元／股）                               4.70      3.77                        24.67        2.85
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）           4.70      3.40                        38.24        2.68
加权平均净资产收益率（%）                           35.72     35.19              增加0.53个百分点      31.61
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）       35.29     31.55              增加3.74个百分点      29.67
      报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
      √适用 □不适用
      本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关会计规定，已扣除归属于上市公
      司股东的净利润中永续债等其他权益工具的股利或利息。
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       八、 境内外会计准则下会计数据差异
       (一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上
            市公司股东的净资产差异情况
       □适用 √不适用
       (二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上
            市公司股东的净资产差异情况
       □适用 √不适用
       (三) 境内外会计准则差异的说明：
       □适用 √不适用
       九、 2019 年分季度主要财务数据
                                                                           单位：元    币种：人民币
                        第一季度               第二季度               第三季度                 第四季度
                      （1-3 月份）           （4-6 月份）           （7-9 月份）            （10-12 月份）
营业收入            10,292,154,348.41     28,437,958,453.77       25,588,359,662.75       40,891,063,752.29
归属于上市公司股
                     2,963,853,546.89      5,516,972,516.92        1,265,407,587.69        4,865,544,845.22
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性     2,982,999,932.98      5,459,483,492.80        1,261,437,854.01        4,738,889,530.21
损益后的净利润
经营活动产生的现
                   -15,453,734,796.32     -5,047,611,729.60      -19,052,759,378.75        7,735,007,479.61
金流量净额
       季度数据与已披露定期报告数据差异说明
       □适用 √不适用
       十、 非经常性损益项目和金额
       √适用 □不适用
                                                                             单位:元   币种:人民币
               非经常性损益项目              2019 年金额          2018 年金额            2017 年金额
       非流动资产处置损益                   -66,247,187.34        -32,997,265.92            114,582.76
       越权审批，或无正式批准文件，或偶
       发性的税收返还、减免
       计入当期损益的政府补助，但与公司
       正常经营业务密切相关，符合国家政
                                            150,239,774.05          98,318,353.50         6,097,759.89
       策规定、按照一定标准定额或定量持
       续享受的政府补助除外
       计入当期损益的对非金融企业收取
                                             27,946,144.65        212,121,234.64
       的资金占用费
       企业取得子公司、联营企业及合营企
       业的投资成本小于取得投资时应享
                                                                                         41,891,428.96
       有被投资单位可辨认净资产公允价
       值产生的收益
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非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益        191,525,162.82         382,496,085.34   232,460,370.70
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而
计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、
整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超
过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司
期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事
项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效
套期保值业务外，持有交易性金融资
产、交易性金融负债产生的公允价值
变动损益，以及处置交易性金融资
产、交易性金融负债和可供出售金融
资产取得的投资收益
除同公司正常经营业务相关的有效
套期保值业务外，持有交易性金融资
产、衍生金融资产、交易性金融负债、
衍生金融负债产生的公允价值变动
                                    -45,787,430.00
损益，以及处置交易性金融资产、衍
生金融资产、交易性金融负债、衍生
金融负债和其他债权投资取得的投
资收益
单独进行减值测试的应收款项减值
准备转回
对外委托贷款取得的损益               99,882,584.66       1,169,650,346.22   458,233,396.27
采用公允价值模式进行后续计量的
投资性房地产公允价值变动产生的       96,205,473.49         100,728,736.74    12,735,556.79
损益
根据税收、会计等法律、法规的要求
对当期损益进行一次性调整对当期
损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入
                                   -289,485,746.76        -440,402,806.89   -120,609,338.30
和支出
其他符合非经常性损益定义的损益
项目
长期股权投资处置损益                 27,032,051.35          73,459,046.92     22,500,421.45
理财产品收益                          3,714,082.88          11,579,332.36     28,880,417.27
少数股东权益影响额                    2,560,311.84           2,145,496.49      3,318,422.34
所得税影响额                        -28,617,534.92        -417,689,200.47   -167,218,591.89
              合计                  168,967,686.72       1,159,409,358.93    518,404,426.24
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    十一、 采用公允价值计量的项目
    √适用 □不适用
                                                                       单位：元   币种：人民币
                                                                                     对当期利润的影
     项目名称           期初余额              期末余额                 当期变动
                                                                                          响金额
投资性房地产          2,246,300,000.00    3,340,380,000.00      1,094,080,000.00       96,205,473.49
其他非流动金融资产    4,209,078,416.25    4,206,943,836.42         -2,134,579.83     -45,787,430.00
        合计          6,455,378,416.25    7,547,323,836.42      1,091,945,420.17       50,418,043.49
    其他
    □适用 √不适用
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                           第三节      公司业务概要
一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
    公司业务分为产业新城及相关业务和商业地产及相关业务两大板块。报告期内，
公司通过开展产业新城及相关业务，对委托区域进行整体规划，完善区域基础设施、
公共设施建设，通过产业发展服务和园区运营服务实现区域产业、人口的导入，提升
区域价值，创造第三产业消费需求，为所在园区提供更好的居住环境，服务产业人口，
提升区域粘性；公司在继续做强原有主业的基础上，开拓新模式、新领域与新地域，
在商业综合体、公共住房、康养、科学社区等商业地产及相关业务领域开展布局工作。
具体如下：
（一）产业新城及相关业务
    公司是中国领先的产业新城运营商，秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城
乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的开
发性 PPP 模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效提升区
域发展的综合价值。
    1、产业新城
    公司产业新城业务模式为开发性 PPP 模式。开发性 PPP 模式是以实现区域高质量
可持续发展为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业开发为核心的基
础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、
运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新性 PPP 模式。与传统的项目性 PPP 提供单
个项目或类似项目打捆服务不同，开发性 PPP 模式提供的是以一定区域范围内产业开
发服务为核心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，更多的
是招商引资、产业孵化、产业加速，以及城市和产业运营管理等一揽子公共服务。
    （1）模式特点
    开发性 PPP 第一个特点是以高质量发展为共同目标的“综合开发”。开发性 PPP
内各类服务设施表面上看是一个个项目，实际上是一套完整的城市发展服务体系和魅
力营造体系，有密切的逻辑关系。区域的高质量发展需要引入高新技术、高端产业和
高端人才（即“三高”）。推动区域高质量发展，不仅需要为高端产业、高端技术和
高端人才提供完善的高端医疗、教育、文化、商务、商业、居住等城市设施，更需要
为他们量身打造一个完整的包括外在的城市形象、城市环境和内在的城市文化、城市
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品位的高品质新城区。因此开发性 PPP 是一个以满足“人才”的生产生活和发展需要
的，以高质量发展为目标的，具有组合效应和联合经济的综合开发过程。
    开发性 PPP 第二个特点是不让政府投资，不让政府担保，不让政府兜底的“自我
造血”。开发性 PPP 模式是通过引入“三高”在合作区域内创造更多新增财政收入，
实现合作区域内部的财政收支平衡。传统的 PPP 项目，政府需要用现有的地方财政收
入的一部分来支付 PPP 的服务费用。开发性 PPP 由于具有“自我造血”的机能，则是
以合作区域未来新增财政收入作为社会资本的回报来源，财政有增量，社会资本才能
有回报。在这一模式下，地方政府不仅没有增加现有财政的支出责任，不需要政府的
投资，不用政府担保和兜底，相反合作区域新增加的财政收入除去支付开发性 PPP 服
务费用后的结余，还增强了地方政府年度财政的支出能力，有利于地方政府整体财政
收支更加健康平衡。
    开发性 PPP 第三个特点是以政府制定的绩效考核目标为先决支付条件的“激励相
容”。区域的高质量发展是政府和社会资本共同的目标，“绩效付费、长期运营、综
合开发”的制度设计使政府和社会资本拧成一股绳，政府和市场的力量实现了相向而
行的合力，优势互补，既充分让市场在资源配置中发挥了决定性作用，又促进了政府
的职能转变，形成了激励相容。对地方政府来说，社会资本的投资不需要政府的担保
兜底，激励了政府积极主动优化营商环境和服务水平，让社会资本无后顾之忧。而对
社会资本来说，要实现政府制定的绩效考核目标，必须千方百计地发展高端产业和实
体经济，源源不断地为地方政府创造新增财政收入，满足政府的支付能力才能得到回
报。因此，社会资本必须打造高水准的运营团队，千方百计地引入高端技术、高端产
业、高端人才，真正发展实体经济，源源不断地创造越来越多的财政收入。
    开发性 PPP 第四个特点是以持续不断打造城市魅力和吸引力为核心的“长期运营”。
开发性 PPP 从开始投入到最终协议的履行完毕，整个过程当中十几年甚至几十年的时
间都一直是企业在运营，企业承担了风险的同时也获得相应的长期的回报。开发性 PPP
长期运营的特点也使政府更加专注于公共政策的制定、公共服务的项目决策和公众参
与的组织，而例如产业发展、城市建设、城市运营维护等具体事宜则由社会资本负责，
有利于社会资本组建高水平、国际化、专业化和市场化的长期管理运营团队，专注于
合作区域的魅力建设和吸引力打造，同时也可以更高效地为所有合作的地方政府提供
更多有针对性和区域特色的高品质开发性 PPP 服务。
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    （2）运作机制
    在“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性 PPP 市场化运作机制下，华夏幸
福与地方政府各司其职，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、
质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。华夏幸福作为投资开发主
体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项目公司，
为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发
展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。其中，产业
发展服务是公司产业新城业务的核心组成部分，具体包括公司在委托区域范围内进行
的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。
    在开发性 PPP 模式下，公司通过上述一体化综合解决方案为区域创造了价值，促
进了区域财政、经济可持续发展，同时也推动了公司业务业绩的快速增长。华夏幸福
与地方政府成为真正的战略合作伙伴，创造出“1+1>2”的效果。
    （3）收入和盈利模式
    公司产业新城业务的收入和盈利模式一般包括以下内容：
    1）就公司提供的规划设计与咨询等服务，地方政府向公司支付服务费，该等服
务费用包含服务成本和服务收益两部分，服务收益一般按服务成本的 10%计算；
    2）就公司提供的土地整理服务，地方政府向公司支付土地整理服务费用，具体
包括土地整理投资成本和土地整理投资收益两部分，土地整理投资收益一般按土地整
理投资成本的 15%计算；
    3）就公司提供的基础设施建设、公共设施建设项目，地方政府向公司支付建设
服务费用，具体包括建设成本和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资
额的 15%计算；
    4）就公司提供的产业发展服务，地方政府向公司支付产业发展服务费用，当年
产业发展服务费的总额，一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的 45%计
算（不含销售配套类住宅项目）；
    5）就公司提供的城市运营维护等服务，地方政府向公司支付服务费用，该费用
中政府付费部分按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经双方商定的
市场价确定，最终以第三方中介机构审计报告为准。
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    上述土地整理费用、基础设施建设和公共设施建设费用、产业发展服务费用、规
划与咨询服务和城市运营维护服务费用等各项费用，按照协议双方约定的方式和时间
进行结算。
    （4）收费来源
    本着诚实守信、合作共赢、共同发展和“谁投资，谁受益”原则，地方政府承诺
将合作区域内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，按照约
定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服
务费用的资金来源，并完善各项收支手续，以保障公司各项服务费用的顺利支付。合
作区域内所新产生的收入是指合作期限内，合作区域内单位与个人经营活动新产生的
各类政府性收入，主要包括税收收入（原有企业原址产生的税收收入除外）、土地使
用权出让收入、其他非税收入、专项收入和专项基金。
    产业新城开发业务承担着县域经济转型及城市竞争力提升的重任，能有效帮助地
方政府尤其是县域政府提升城市综合实力，受到各地政府的广泛欢迎，市场前景广阔，
增长潜力可期。
    2、园区配套住宅业务
    公司基于产业新城模式，围绕都市圈发展园区配套住宅业务，形成“孔雀城”住
宅品牌。孔雀城以“为城市创造更幸福的人居关系，为客户创造更宜居的住区生活”
为使命，致力于打造“健康住区、安心住区、活力住区”。
    孔雀城顺应都市圈发展国家战略，形成“3+3+N”都市圈战略布局，京津冀、长
三角、粤港澳三大高能都市圈业绩增长稳健，郑州、武汉、成都三大高潜都市圈实现
深耕，其他潜力都市圈持续布局。
    孔雀城一直践行“宜居住区引领者”的发展战略，秉承与产业新城联动的先天优
势，深耕区域，为客户持续创造“交通便利、环境优美、配套完善、风情宜人、品质
优良、超值服务”宜居住区六维价值；在持续提升产品竞争力和客户服务水准的基础
上，累计打造超过 50 座具备“美好生活体系”的宜居住区，连续多年进入地产品牌
TOP10，八达岭孔雀城、永定河孔雀城连续获得“亚洲宜居住区奖”、“全球人居环
境示范区大奖”等奖项，2019 年荣获 24 个省市级以上工程质量奖。
（二）商业地产及相关业务
    报告期内，公司结合空间都市圈化、运营精细化等新趋势，在传统重资产模式的
基础上，加速开拓轻资产模式，实现轻重并举。在盘活存量资产、优化资产负债结构
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的同时，以管理输出的模式，快速切入市场，并逐步迭代更新投资模式，提升项目资
产回报，打造标杆项目，树立品牌价值，实现公司业务结构的多元化。在牢牢把握大
城市不动产资产价值长线升值这一基本方向下，整合优质资源，积极布局包括商业综
合体、公共住房、康养、科学社区等商业地产及相关业务领域，创造新的业务增长极。
    公司业务所属行业情况详见第四节“经营情况讨论与分析”。
二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
□适用 √不适用
三、 报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
    凭借着在产业新城业务的多年耕耘，公司作为产业新城运营商已形成了自身特色
鲜明的核心竞争力：
    1、围绕核心都市圈，战略选址布局能力突出
    当前，都市圈成为区域发展战略重要一环，是未来一段时期中国城镇化的主要形
态。加快发展和培育都市圈，是区域经济一体化的切入点和突破口。为紧紧把握住国
家城镇化的历史机遇，公司围绕核心都市圈积极布局并巩固发展产业新城业务，报告
期内持续新拓珠海斗门、西安长安等项目。截至报告期末，公司在全国范围内的布局，
形成了“3+3+N”的战略格局，围绕核心都市圈的战略选址布局能力已经成为华夏幸
福产业新城的护城河。
   “3+3+N”战略布局格局具体分布图如下：
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    2、产业新城开发性 PPP 模式先进
    公司秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通
过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性 PPP 市场化运作模式，在国
内率先采用开发性 PPP 模式与地方政府就产业新城开发项目形成合作，打造“产业高
度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城，在规划设计、土地整理、基础
设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营六大领域，为所在区域提供可持续发
展的全流程综合解决方案，为政府与企业合作开展 PPP 模式开发产业新城提供了优秀
范例，创造出“1+1>2”的效果。
    3、产业发展能力持续升级
    产业是经济增长的动力之源，更是产业新城的立根之本。公司坚持“产业发展龙
头化”策略，聚焦新一代信息技术、高端装备、汽车、航空航天等十大重点产业，通
过龙头引领产业集聚、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式，凭借公司专业化的
产业发展团队，从产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建设到全
程服务运营，为所在区域提供产业升级的全流程综合解决方案，打造产业集群。2019
年，基于多年产业招商经验，结合人工智能算法应用的华夏幸福产业大数据平台首次
向外界展示，平台现已覆盖企业 3,624 万家、园区 4,700 个、录入数据 12 亿条，可
针对不同客群不同应用场景，为企业投资选址和区域产业发展提供高效服务。公司产
业发展能力持续升级，作为产业新城业务的重要组成部分，得到各级政府广泛认可和
赞誉，有效推动公司整体业务发展。
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       4、建设宜居城市能力持续精益优化
       公司坚持“以人为本、可持续发展”的城市发展模式。公司坚持以绿色生态为底
板、以幸福城市为载体、以创新驱动为内核、以产业集群集聚为抓手的四大理念，统
筹兼顾产城融合、紧凑城市、配套完善、生态活力、智慧运营、可持续发展六大要素，
以“战略前瞻性的规划、多专协同化的设计、精益高效化的建设、智慧可持续的运营”
四位一体，全生命周期推动城市发展。通过构建产业新城产品体系，推动每个城市成
为可持续发展的宜居城市。
       5、融资能力不断改善
       公司凭借稳健的经营与业务模式的优异性，已经形成畅通的多元化融资渠道，融
资能力突出。公司已与国内多家银行及其他金融机构建立了长期、稳定的战略合作伙
伴关系，授信额度充足、贷款利率稳定，并积极利用公司债券、中期票据、超短期融
资券、PPP 资产证券化以及海外债券等多渠道、多种类融资工具，为公司业务开展提
供所需资金。平安人寿入股公司以及公司成为中国平安重要战略协同企业后，公司的
融资环境及结构得到进一步的改善和优化，为公司未来业务的可持续发展提供了坚实
保障。
       此外，公司已获得中诚信、联合、东方金诚等多家国内顶级评级公司“AAA”主
体信用评级；截至本报告发布日穆迪等国际信用评级机构对公司主体进行了评级，其
中穆迪对公司主体评级为“Ba3”，展望稳定。
       6、“三新战略”注入业务发展新活力
       报告期内，公司坚决贯彻执行“三新战略”，在做大做强产业新城业务的同时，
全力开拓新模式、新领域、新地域，在商业综合体、公共住房、康养、科学社区等商
业地产及相关业务领域均取得突破，进一步完善了公司业务结构，实现业务结构多元
化。
       公司积极组建商业地产及相关业务团队，提升新业务项目开发和操盘能力，充分
利用轻重并举的模式优势以及核心都市圈战略布局优势，在北京、武汉等目标城市率
先实现新领域的破局，在项目拓展及获取能力上实现飞跃式的提升；未来也将持续为
公司在全国重点布局城市开拓新领域业务，加速获取优质土地及项目资源，成为公司
发展战略和业务高质量发展的重要支撑。
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    7、 经营管理能力提升、保障业务稳健发展
    报告期内，公司以“精准投资、精益管理”为原则，通过优化经营逻辑、完善投
资体系、提升业务管理效率等重要举措，持续提升公司的治理水平，为各类业务的稳
健发展打下坚实的基础。
    公司上述核心竞争力在报告期内的具体表现，详见第四节“经营情况讨论与分析”。
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                      第四节       经营情况讨论与分析
一、报告期宏观与行业情况
（一）宏观经济情况回顾
   2019 年，全球经济发展放缓，经济贸易增长压力较大，世界经济增速已降至国际
金融危机以来的最低点，发达国家增速普遍回落，新兴经济体的增速也明显放缓，全
球制造业也呈现低迷状态。与此同时，国际政治经济形势复杂，大国战略博弈加剧，
中美贸易摩擦为我国经济发展带来较大负面影响。
   2019 年，面对国内外风险挑战明显上升的复杂局面，中央统一部署“六稳”工作，
即稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，三大攻坚战取得关键进展，
国民经济运行总体平稳，全年国内生产总值 99 万亿元，比上年增长 6.1%，经济总量
稳居世界第二位。中国对全球经济增长贡献约 30%，持续成为推动世界经济增长的主
要动力源。深化改革成为推动我国经济平稳发展、引领中国经济新常态的重要抓手。
区域方面，都市圈发展上升为国家战略。消费方面，加速培育新经济为代表的消费市
场，释放需求，实现供需两端的良性循环和动态互补。产业层面，加快科技创新，有
效优化产业结构、促进产业升级，形成经济发展的新动能。
    1、都市圈是中国未来城镇化的主体空间形态
    2019 年我国城镇化率达 60.60%，比去年末提高 1.02 个百分点，保持稳步增长态
势，相较于全球高收入经济体的 81.3%城镇化率，仍有 20 个百分点的提升空间。2019
年 2 月国家发展改革委员会发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，标志着
我国正式开启都市圈建设时代，提出以核心城市带动周边城市（镇）协同发展。新增
城镇人口将带来基础设施、地产、新零售、医疗卫生、文化娱乐等多个领域的广泛需
求，成为我国经济发展的重要引擎。
    2、国内消费需求韧性持续释放
    中国拥有全球最大的内需市场及全球最大的中等收入群体。2019 年社会消费品零
售总额 41 万亿元，比上年增长 8.0%。其中，限额以上单位消费品零售额 14.8 万亿元，
增长 3.9%。新经济的发展将极大的刺激消费需求的释放。2019 年移动游戏、网络平
台、约车平台、旅游平台、大数据云计算等众多子行业增速达 30%-50%，未来信息服
务业与人工智能、AR、VR 技术结合仍将释放巨大的增长潜力。与此同时，互联网消费
也具有突出的贡献，全国网上零售额 10.6 万亿元，比上年增长 16.5%。全年实物商品
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网上零售额增长 19.5%，占社会消费品零售总额的比重达 20.7%，比上年提高 2.3 个
百分点。消费呈现了需求的多点爆发、线上线下融合加剧、新消费新业态加速增长的
趋势，已成为保持我国经济持续稳定发展的“压舱石”。
    3、新技术新产业孕育经济新动能
    当前经济增速下降压力较大，新产业的增速和占比逐步提升，一升一降之间新老
交替趋势明显。新技术的引领、新基建的拉动、新服务的驱动、新业态的催生是新动
能发展的四大源动力。以云计算、大数据、物联网、人工智能、先进机器人、自动驾
驶、可再生能源为代表的新技术将从底层改变产业结构；云端算力、规模存储、智能
管网的新型基础设施加速建设，让城市变得越来越数字化、智慧化；新服务成为经济
增量的重要组成部分，其中生产性服务业对第二产业有着很强的催化和赋能的作用；
产业之间的跨界融合催生了新业态的产生，特别是在制造业领域，信息技术和制造业
中研发设计与营销服务等生产性服务环节的融合发展，极大地提高了这些环节的效率
水平，提升了其在产业链中的地位和附加值，加速了经济的蓬勃发展。
    2020 年受到疫情的影响，中国与全球经济下行压力加大。短期内，相当一部分国
家的经济将出现较严重的衰退，无论是国内还是国外的需求将面临萎缩的压力。在各
项调控政策的刺激下，疫情对于中国的影响预计在年末将得到修复。从中长期视角来
看，中国经济长期向好的格局并未发生变化。
（二）行业情况回顾
    1、产业新城
    （1）产业新城顺应国家整体定位
    2019 年 2 月国家发展改革委员会发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，
自此发展都市圈成为国家战略；2019 年 12 月 16 日，习近平总书记在《求是》杂志发
表重要文章《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》，文章指出中心城市和
城市群在未来几年内将成为承载发展要素的主要空间形式。都市圈是中心城市和城市
群有序衔接的重要环节，其本质是中心城市与周边城市（镇）的“同城化发展”，意
味着都市圈的发展必须跨越行政区域，探索建立统一市场并实现基础设施与公共服务
一体化。随着产业、资金等发展要素的流动突破行政边界，“中心城市-都市圈-城市
群”多层次的城镇空间结构体系将逐步确立，从而推动城市群高质量协同发展。目前，
各大中心城市的都市圈集聚了大量人口，未来仍将呈现强劲的吸引力。
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    产业新城作为都市圈内的节点城市和微中心，将成为城市群内城市间有机链接和
协同发展的坚实基础，并将是未来新增人口的集中承载地，区域一体化规划和政策的
承接地，以及基础设施和公共服务一体化的载体。依托都市圈布局的产业新城，在城
市规划、产业规划、城市建设、产业集群打造、城市运营、民生改善等方面提供综合
一体化解决方案服务，已经成为区域经济发展、产业调整和升级的重要载体和工具。
产业新城顺应国家政策及区域发展趋势，面临都市圈发展的巨大机遇。国内产业新城
开发尚且处于蓝海，市场前景广阔。
    （2）可复制的优异模式
    在中国城镇都市圈化的过程中，存在着中心城市一枝独秀，周边县域发展困难重
重的问题，面临着缺资金、缺人才、缺产业、缺机制的四块短板，还面临着中心城市
强大的虹吸效应。为解决上述困境，行业中成熟的产业新城运营商不断完善开发性 PPP
模式，凭借其整体开发、自我造血、激励相容、长期运营等特点脱颖而出，解决了以
往单一传统 PPP 项目需要地方政府财政不断输血且只能“查漏补缺”、“替换零件”
的缺点，使 PPP 项目逐渐从以政府财政补助为主转向以社会资本新创造价值为主，从
单体设施服务转向为一体化综合服务。产业新城开发性 PPP 模式形成了财政与社会资
本之间的良性循环，实现了居民、政府和社会资本的多方共赢。华夏幸福在固安、嘉
善、武陟、舒城、溧水等多地的成功运营，充分论证了产业新城在都市圈化发展的中
国城镇化趋势中全面发展复制的可行性，树立了良好的行业标杆。
    （3）产业新城模式受到社会广泛关注和参与
    成熟的产业新城运营商已经依托自身长期的项目投资、建设、招商及运营经验，
以产兴城、以城促产、产城融合、城乡一体，因地制宜地建设城市基础设施及公共服
务体系，打造产业集群，推动地区的经济发展，为区域创造价值，同时实现了自身的
快速发展。
    经过多年耕耘，产业新城行业中涌现出华夏幸福的固安、嘉善、武陟、舒城、溧
水产业新城等一批成熟项目。华夏幸福产业新城的成功运营起到了良好的示范效应，
不断吸引众多新的市场主体积极涌入产业新城业务领域。行业参与主体愈发多元，市
场关注度越来越高，助力中国城镇化发展和区域经济转型升级。
    2、房地产开发
    报告期内，全国各地积极贯彻落实党中央、国务院决策部署，长期坚持“房住不
炒”的定位，并明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实因城施策，
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稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。在央行稳健货币政策、房贷利率稳中
有降、行业融资政策收紧的大环境下，2019 年我国房地产市场保持总体稳定，房地产
开发投资保持平稳增长，销售金额虽创新高，但销售面积略有下降，行业规模增速全
面放缓。
    （1）2019 年房地产行业开发状况
    2019 年，房地产开发投资累计完成额为 132,194 亿元，同比增长 9.9%，比上年
加快 0.4 个百分点，投资增速自二季度以来持续收窄，但仍处于近五年来的高位。土
地市场在经历了连续三年相对较热的行情后有所降温。2019 全年土地购置面积 25,822
万平方米，同比下降 11.4%；土地成交价款 14,709 亿元，同比下降 8.7%。此外，2019
年房屋施工面积 893,821 万平方米，同比增长 8.7%,比上年加快 3.5 个百分点；新开
工面积 227,154 万平方米，同比增长 8.5%，比上年回落 8.7 个百分点；竣工面积 95,942
万平方米，同比增长 2.6%，上年为下降 7.8%。新开工表现基本平稳，而竣工快速回
升转正，持续近两年的开竣工剪刀差收窄。
                      2009-2019 年房地产开发投资完成额及增速
   数据来源：国家统计局、WIND
    2019 全年商品房销售额 159,725 亿元，同比增长 6.5%，销售额已达历史新高，
但增速仍处于回落趋势；销售面积 171,558 万平方米，同比下降 0.1%；年末待售面积
49,821 万平方米，比上年末减少 2,593 万平方米。
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                          2009-2019 年全国商品房销售金额及增速
   数据来源：国家统计局、WIND
    （2）2019 年房地产各业态情况
    分业态来看，2019 年的住宅投资、开工和销售情况都保持增长态势，办公楼在投
资、开工都增长的情形下，销售同比呈下降状态，而商业营业用房各项指标均处于下
降状态。从增长绝对值来看，住宅投资仍然是房地产开发投资的主要拉动点。
    2019 年住宅开发投资额为 97,071 亿元，同比增长 13.9%，比上年加快 0.5 个百
分点；施工面积 627,673 万平方米，同比增长 10.1%；新开工面积 167,463 万平方米，
同比增长 9.2%；竣工面积 68,011 万平方米，同比增长 3.0%。2019 年住宅销售面积
150,144 万平方米，同比增长 1.5%；销售额 139,440 亿元，同比增长 10.3%；年末待
售面积 22,473 万平方米，同比减少 10.4%。
    2019 年办公楼开发投资额 6,163 亿元，同比增长 2.8%；施工面积 37,252 万平方
米，同比增长 3.9%；新开工面积 7,084 万平方米，同比增长 17.1%；竣工面积 3,923
万平方米，同比增长 1.0%。办公楼销售面积 3,723 万平方米，同比下降 14.7%；销售
额 5,329 亿元，同比下降 15.1%；年末待售面积 3,800 万平方米，同比增长 4.1%。
    2019 年商业营业用房开发投资额 13,226 亿元，同比减少 6.7%；施工面积 100,389
万平方米，同比减少 2.2%；新开工面积 18,936 万平方米，同比减少 5.6%；竣工面积
10,814 平方米，同比减少 3.9%。销售面积 10,173 万平方米，同比下降 15.0%；销售
额 11,141 亿元，同比下降 16.5%；年末待售面积 13,282 万平方米，同比减少 3.7%。
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    （3）2019 年房地产资金情况
    2019 年，房地产开发企业到位资金为 178,609 亿元，同比增长 7.6%，比上年加
快 1.2 个百分点，资金状况有所改善。其中，定金及预收款 61,359 亿元，同比增长
10.7%；个人按揭贷款 27,281 亿元，同比增长 15.1%；国内贷款 25,229 亿元，同比增
长 5.1%；利用外资 176 亿元，同比增长 62.7%；自筹资金 58,158 亿元，同比增长 4.2%。
在 2019 年以来融资政策收紧背景下，作为销售回款的定金及预收款和个人按揭贷款
占比较大且保持上行趋势，是房企最核心的资金来源。
                        2009-2019 年房地产开发企业到位资金及增速
   数据来源：国家统计局、WIND
    融资方面，据克而瑞数据统计，2019 年 95 家典型房企融资总额为 14,986 亿元，
同比增加 9.1%。从房企融资结构看，2019 年房企的融资渠道中境内债权融资总额约
为 7,647 亿元，仍然占据了房企融资总额的主要部分，占比达到了 51%，但是已经是
从 2016 年开始连续第四年下降，主要是由于政府近年来陆续出台政策以限制房企境
内债权融资的适用范围，限制了开发贷的发放，严防房企高杠杆扩张，同时加强了对
银行和信托公司的监管。
    融资成本方面，2019 年二季度开始的融资调控监管政策，使得房企借贷成本整体
逐渐走高。另外，2019 年高成本的海外债规模快速攀升，也同时带动了整体融资成本。
    3、商业地产及相关业务行业情况
    2019 年，全国各地政府针对促进消费提升、改善营商环境、增进招商引资等方面
推出相关政策，利好商业地产市场进一步发展。随着市场竞争的加剧，商业地产业态
更加注重和探索“产品质量、精准定位、场景打造、强化体验与服务”等创新，行业
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整体呈现由开发驱动型向运营驱动型的良性转变，“好产品、好服务”成为行业新共
识。
       在商业地产资产交易领域，大宗交易逐步活跃，行业整体呈现趋热局面， 尤其
是一线城市的商业地产红利保持积极预期。如 2019 年 1 月港股上市公司领展房地产
收购位于北京通州区的京通罗斯福广场、大悦城收购位于北京大兴区黄村商圈的火神
庙商业中心 E 座/F 座、凯德集团同一家第三方公司成立合资公司收购上海浦发大厦、
基汇资本收购上海万象城写字楼，2019 年 2 月黑石集团收购美国商业地产运营商塔博
曼旗下西安和郑州的 CityOn 熙地港购物中心 50%股权，2019 年 3 月领展房地产完成
深圳新怡景商业中心的收购，2019 年 12 月新加坡 ARA 亚腾资产收购上海三林印象城、
中信保诚购买华润前海大厦 T2 栋等。
       受新冠病毒疫情影响，商业地产行业虽在短期内受到较大挑战，但对具有充足现
金流、注重产品品质、运营经验丰富的企业也带来了较好的发展机会，行业将进入存
量项目并购窗口期，行业整合加速。
二、报告期内主要经营情况
(一) 报告期公司经营情况概要
       报告期内，公司把握都市圈发展机遇，切实贯彻公司 2019 年经营计划，实现主
营业务较高质量的发展。
       1、整体业绩回顾
       （1）主营业务稳健增长，销售回款显著回升
       报告期内，公司主营业务稳健快速增长，实现营业收入1,052.10亿元，比上一年
同期增长25.55%；实现归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，比上一年同期增长
24.40%。截至报告期末，公司归属于上市公司股东的净资产500.36亿元，比上一年度
末增长14.30%。
       报告期内，公司实现销售额1,431.72亿元，其中，产业新城业务园区结算收入额
368.37亿元，园区配套住宅业务签约销售额1,029.35亿元，其他业务（物业、酒店）
销售额34.00亿元。公司签约销售面积共计1,184.19万平方米。
       报告期内，公司通过狠抓经营管理，积极回款，公司全年销售商品提供劳务收到
的现金达879.27亿元，同比增长17.06%，经营活动产生的现金流入943.78亿元，同比
增长17.89%，销售回款持续增长，销售回款率提升显著。
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    （2）财务状况保持健康，经营质量持续提升
    报告期末，公司货币资金 429.63 亿元，偿债能力有充分保障；公司资产负债率
为 83.90%，同比下降 2.75 个百分点。
    报告期内，公司为确保经营稳健发展，加大了经营取地等资源储备方面的经营支
出，全年购买商品接受服务的现金同比增长 58.19%，为后续发展积蓄力量。尽管公司
加大了经营支出，公司第四季度经营活动产生的现金流量净额实现 77.35 亿元，单季
转正且同比 2018 年第四季度的 2.32 亿元增长 3,230.21%，公司全年的投资活动产生
的现金流量净额与融资活动产生的现金流量净额也均转正，公司现金流与资金安全有
明显改善。
    在公司收入、经营回款，现金流情况同比稳健增改善的基础上，公司报告期内的
的降费增效措施不断深化，取得了较大成果，其中公司管理费用率同比下降 1.95 个
百分点，销售费用率同比下降 0.45 个百分点，持续提升公司经营质量。
    2、业务板块经营概况
    （1）产业新城及相关业务
    1）环京区域稳步发展，异地复制成果显著
    报告期内，公司的产业新城及相关业务在保持环北京业务稳健发展的基础上，继
续加快异地复制的推进，公司环北京以外区域在公司整体业绩占比持续增长，产业发
展服务业务快速推进，环北京以外区域的招商力度加大。
    ① 在业绩贡献方面，环北京区域实现收入 579.79 亿元，同比增长 0.49%，环北
京以外区域实现收入 467.19 亿元，同比增长 81.74%，占公司主营业务营业收入的比
例由上年同期的 30.82%提升至 44.62%。
    环北京区域的产业新城业务园区结算收入及园区配套住宅业务签约销售额为
569.63 亿元，环北京以外区域的产业新城业务园区结算收入及园区配套住宅业务签约
销售额为 828.09 亿元，同比增长 9.51%，占公司整体销售额比例从上年同期的 46.46%
大幅提升至 57.84%；环北京区域的园区配套住宅业务签约销售额为 506.54 亿元，环
北京以外区域的园区配套住宅业务签约业务销售额 522.81 亿元，销售额比重由上年
同期的 43.69%提升至 50.79%，环北京以外区域的销售面积比重由上年同期的 54.15%
提升至 63.68%,继环南京和环杭州区域之后，环郑州区域成为异地复制新的销售业绩
增长极。
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    ②报告期内，公司坚持核心都市圈聚焦战略，打造“3+3+N”核心都市圈格局。
公司在持续精耕京津冀都市圈的基础上，密集布局长三角（南京、杭州、合肥）都市
圈，加快布局粤港澳都市圈三个高能核心都市圈；推进布局郑州都市圈、武汉都市圈
和成都都市圈三个高潜核心都市圈，以及其他潜力核心都市圈。报告期内公司新增 7
个入库 PPP 项目，全部位于环北京以外的外埠区域。截至报告期末，公司布局在各都
市圈的产业新城项目，入选财政部政府和社会资本合作项目库的达到 32 个，其中 5
个国家级 PPP 示范项目，1 个省级 PPP 示范项目。
    报告期内，公司环北京以外的外埠区域招商力度持续加大，引入腾讯科技（深圳）
有限公司、欣旺达电动汽车电池有限公司动力电池项目等优质龙头企业及项目入驻产
业园区，助力区域打造科技含量高、示范带动强的高端产业集群。报告期内，公司各
地产业园区新增签约入园企业 545 家，新增签约投资额 1,956.13 亿元，同比增长
17.84%，其中环京区域新增入园企业 115 家，新增签约投资额 337.40 亿元，同比增
长 32.83%；环北京以外区域新增入园企业 430 家，新增签约投资额 1,618.73 亿元，
同比增长 15.13%。报告期内公司产业服务收入 274.05 亿元，其中环京区域产业服务
收入 55.14 亿元，环北京以外区域产业服务收入 218.91 亿元，同比增长 73%。
    公司产业新城及相关业务在环北京以外区域的迅速发展，充分印证了公司产业新
城模式的可复制性，彰显公司高质量快速打造产业新城的能力。
    2）城市发展体系完善，区域价值不断提升
    公司坚持构建以人为本、可持续发展的宜居产业新城。通过城市的规划、设计、
建设和运营“四位一体”的完整发展体系，以战略前瞻的规划引导，“多专协同”的
设计支撑，“精益高效”的建设实施，精细综合的运营体系，持续进行高质量资源导
入，激发城市活力，持续完善所开发区域内商业、教育、医疗等相关配套。
    截至报告期末，公司产业新城基础设施和公共设施建设方面，运营厂站 44 座；
建成 15 座学校，在校学生数超过 1.2 万人；城市运营服务作业面积共计约 6,600 万
平方米；商业运营面积 115 万平方米；住宅物业接管户数 32 万户，住宅物业管理面
积 4,443 万平方米。公司聚焦高能级都市圈，重点投资新城开发充分、土地价值高的
区域，打造 1+3+2 核心项目，推动产业新城成为“活力生长、产城一体、绿色生态、
宜居共享”的可持续发展的宜居城市，迅速提升区域价值。
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    （2）园区配套住宅业务
    报告期内，公司实现销售额 1,431.72 亿元，其中园区配套住宅业务签约销售额
1,029.35 亿元，其他业务（物业、酒店）销售额 34.00 亿元。公司签约销售面积共计
1,184.19 万平方米，截止报告期末储备开发用地规划计容建筑面积为 1,057.96 万平
方米。
    3、商业地产及相关业务
    报告期内，公司加快贯彻“新模式、新领域、新地域”三新战略，布局商业地产
及相关业务。
    在新模式方面，公司在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，落地北
京丽泽项目首个“轻资产”业务模式。在新领域方面，公司在传统产业新城主营业务
领域外，积极探索并布局包括商业综合体、公共住房、康养、科学社区等相关领域，
摘牌公司武汉长江中心综合体项目，布局深圳市坪山区碧岭顶等城市更新项目，并持
续推进公共住房、康养方面等项目。在新地域方面，报告期内通过北京丽泽、武汉长
江中心两大标杆项目进入北京及华中片区核心圈层，开启公司新业务在核心都市圈内
的布局。
(二) 公司业务板块具体进展回顾
    1、产业新城业务进展
    报告期内，公司坚持核心都市圈聚焦战略，打造“3+3+N”核心都市圈格局。公
司在持续精耕京津冀都市圈的基础上，密集布局长三角（上海、南京、杭州、合肥）
都市圈，加快布局粤港澳都市圈三个高能核心都市圈；推进布局郑州都市圈、武汉都
市圈和成都都市圈三个高潜核心都市圈，以及其他潜力核心都市圈。
    报告期内，公司继续按照各园区的经济发展定位，结合自有资源和渠道，聚焦电
子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等 10 大
产业，多种形式并举，满足企业和地方发展要求，实现企业的园区落地。在固安、大
厂、怀来等京津冀都市圈区域继续保持稳健发展的基础上，公司产业新城异地复制成
果显著，长三角都市圈区域发展势头强劲，环杭州、环南京和环郑州区域已跻身公司
业绩增长极，新能源汽车、高端装备制造、物流电商等产业集群已较成规模嘉善区域
和溧水区域分别作为环杭州与环南京两大区域的核心，新增签约投资额增长迅速，标
杆示范效应显著。报告期内公司在各区域共新增包括签约腾讯科技（深圳）有限公司、
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欣旺达电子股份有限公司、深圳市合丰泰光电科技有限公司、昆山之奇美材料科技有
限公司、上海祥云世纪互联网络科技有限公司等 545 家入园企业，新增签约投资额
1,956.13 亿元。
    （1）高能核心都市圈
    1）京津冀都市圈
    公司在京津冀都市圈的布局区域包括固安、大厂、香河、怀来、霸州、永清、文
安等地，各区域紧抓京津冀协同发展机遇，结合自身优势构建产业集群，报告期内新
增签约固安福爱电子有限公司、北京良工精机科技有限公司、熠跃（上海）企业管理
咨询有限公司、陕西建设机械股份有限公司、北京方德精密化工设备有限公司等 125
家入园企业，新增腾讯华北信息技术产业总部基地等龙头项目，新增签约投资额
351.24 亿元。报告期内京津冀都市圈各区域产业新城新增签约投资情况如下：
    区域              都市圈         新增入园企业数量              签约投资额（亿元）
     固安         京津冀都市圈                             37                    29.21
     大厂         京津冀都市圈                             17                     0.52
     香河         京津冀都市圈                             19                     1.53
     怀来         京津冀都市圈                             19                   276.61
     霸州         京津冀都市圈                              2                    10.50
     永清         京津冀都市圈                              2                     0.60
     文安         京津冀都市圈                              7                    16.59
     元氏         京津冀都市圈                              4                     7.46
     行唐         京津冀都市圈                              5                     3.88
     邯郸         京津冀都市圈                              1                     2.50
 北戴河新区       京津冀都市圈                              5                     0.89
     昌黎         京津冀都市圈                              6                     0.26
     涿鹿         京津冀都市圈                              1                     0.66
     合计         京津冀都市圈                            125                   351.24
   注：各区域数据加总后与合计数据的尾差，系数据计算时四舍五入造成。
    作为财政部政府和社会资本合作示范项目以及国家发展改革委员会 PPP 项目典型
案例的固安区域，通过强化电子信息、航空航天及智能装备、生命健康三大战略新兴
产业，以及临空服务、都市消费、精品农业三大区域特色产业，形成肽谷生物医药产
业园、航天产业基地、卫星导航产业港、清华大学重大科技项目（固安）中试孵化基
地、电子商务产业园、新型显示产业园等产业集群聚集高地和科技服务业一大科创服
务平台。报告期内新增签约固安福爱电子有限公司、北京欣斯达特控制技术有限公司、
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韩国大高泰科株式会社、华采科技（北京）有限公司、赛业（苏州）生物科技有限公
司等 37 家入园企业，新增签约投资额 29.21 亿元。
    大厂区域主动承接北京产业东扩转移，打造影视文化、总部商务、人工智能三大
产业集群，形成影视创意制作和电视传媒产业基地、总部商务创新中心和人工智能
“中国智谷”等产业基地。2019 年，大厂影视小镇获批廊坊市双创示范基地，大厂科
创研学孵化器获批廊坊市科技企业孵化器。报告期内新增签约入园企业 17 家，新增
签约投资额 0.52 亿元。
    香河区域依托北京科技产业协同发展机遇，围绕机器人本体、系统集成、核心零
部件及服务机器人，推动集群效应整体提升，高质量打造机器人产业生态，构建京津
冀机器人科技创新协同区。2019 年，香河机器人产业港荣获河北省战略性新兴产业示
范基地、河北省园林式单位、河北省智能制造示范园区、中国机器人十大产业园区、
廊坊市科普基地、香河机器人工业设计中心、最具成长力特色小镇十强等省级、市级、
行业荣誉。报告期内新增签约入园企业 19 家，新增签约投资额 1.53 亿元。
    怀来区域顺应京津冀协同发展、京张协办冬奥和两区建设三大战略机遇，重点打
造软件开发与应用、大数据与云计算、人工智能、航天装备制造、智能制造装备 5 大
产业集群，报告期内新增签约腾讯科技（深圳）有限公司、上海祥云世纪互联网络科
技有限公司、北京理工大学、北京竞业达数码科技股份有限公司等入园企业单位 19
家，新增签约投资额 276.61 亿元。继秦淮数据、世纪互联后，腾讯华北信息技术产
业总部基地于 2019 年正式落户怀来，将建成腾讯公司规模最大、等级最高且唯一位
于非核心都市的云计算综合产业基地，大数据与云计算产业集群效应不断释放。
    霸州区域定位京津雄高端产业腹地，生态健康服务中心，形成以都市食品、智能
制造装备、新型显示为主导的产业集群。报告期内新增签约熠跃（上海）企业管理咨
询有限公司汽车零配件智慧供应链北方区域总部项目等 2 家入园企业，新增签约投资
额 10.50 亿元，为霸州区域发展高端产业奠定良好基础。
    永清区域充分发挥区位优势，对接临空经济区，聚焦智能制造装备和航空两大产
业集群。报告期内新增签约北京方德精密化工设备有限公司、北京万通铂锐科技有限
公司 2 家入园企业，新增签约投资额 0.60 亿元。
    文安区域定位产业升级新引擎，水韵城市样板区，重点发展新能源汽车及零部件、
能源装备、智能制造装备三大产业集群。报告期内新增签约文安县智造众创空间有限
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公司文安智能制造装备产业港项目、陕西建设机械股份有限公司文安塔机智能制造项
目等 7 家入园企业，新增签约投资额 16.59 亿元。
    2）长三角都市圈
    公司在长三角都市圈布局的区域包括嘉善、南浔、河上、无锡、来安、溧水、和
县等地，报告期内上述区域新增签约入园企业 224 家，新增签约深圳合丰泰超薄玻璃
基板深加工项目、欣旺达电动汽车电池项目等龙头项目，新增签约投资额 1,040.48
亿元。报告期内长三角都市圈各区域产业新城新增签约投资情况如下：
    区域         都市圈            新增入园企业数量               签约投资额（亿元）
    嘉善       长三角都市圈                               35                      87.96
嘉善经开区     长三角都市圈                                4                      26.50
    南浔       长三角都市圈                               10                    199.55
  萧山河上     长三角都市圈                               11                      21.03
  无锡梁溪     长三角都市圈                               18                      21.35
    来安       长三角都市圈                                6                      15.84
    溧水       长三角都市圈                                9                    137.19
    和县       长三角都市圈                               12                      37.00
    江宁       长三角都市圈                                1                       5.00
南京开发区     长三角都市圈                                4                      43.99
    高淳       长三角都市圈                               16                      85.33
    舒城       长三角都市圈                               35                    183.73
    长丰       长三角都市圈                                6                      63.38
    肥东       长三角都市圈                                3                      14.50
    巢湖       长三角都市圈                                5                      17.98
    博望       长三角都市圈                                2                       2.19
    南湖       长三角都市圈                               12                      16.44
    德清       长三角都市圈                               17                      31.32
    金安       长三角都市圈                                2                       0.99
    含山       长三角都市圈                                2                       5.00
  绍兴柯桥     长三角都市圈                               14                      24.21
    合计       长三角都市圈                              224                  1,040.48
    嘉善区域定位为全球科技创新成果转化中心，智能网联汽车、生命医疗大健康、
影视传媒、商贸服务四大产业集群逐步发展成型，产业园区承载力不断提升。报告期
内新增签约上海灿星文化传媒股份有限公司、武汉赛维尔生物科技有限公司、艾吉泰
康生物科技（北京）有限公司等 35 家入园企业，新增签约投资额 87.96 亿元。
    嘉善经开区区域定位为融沪科创窗口，重点围绕生命健康、集成电路两大产业集
群，打造先进制造业与科技服务业融合发展的创新产业体系。报告期内新增签约昀光
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微电子（上海）有限公司、武汉古奥基因科技有限公司等 4 家企业，新增签约投资额
26.50 亿元。
    南浔区域定位为太湖南科技高铁新城，以行业龙头带动，打造新型显示、智能制
造装备、新能源汽车及零部件、专用装备四大产业集群，实现产业体系化、规模化发
展。报告期内新增签约深圳市合丰泰科技有限公司、上海海顺新型药用包装材料股份
有限公司、颜面智能科技（苏州）有限公司等 10 家入园企业，新增签约投资额 199.55
亿元。其中，深圳市合丰泰科技有限公司超薄玻璃基板深加工项目为南浔建区以来首
个百亿级产业项目，项目签约落地填补浙江省在该领域的空白，带动形成新型显示产
业集群，优化南浔产业结构，有力推进南浔经济转型升级。
    萧山河上区域定位为全球绿色新材创新高地，明确以新材料产业集群为主攻方向，
以高端装备新材料为核心，汽车新材料与医用新材料为延伸，依托浙江大学河上新材
料研究中心打造新材料研发平台。报告期内新增签约浙江极铝新材料有限公司等 11
家企业，新增签约投资额 21.03 亿元。
    无锡梁溪区域定位为全国物联网产业集群标杆，园区聚焦引入电子标签、软件研
发、传感器、电子元器件类企业，物联网产业集群发展初具规模，产业园区承载力不
断提升。报告期内新增签约无锡积高科技有限公司等 18 家企业，签约落地投资额
21.35 亿元人民币。
    来安区域高标准对接南京国家级江北新区，定位为长三角产业创新发展新高地。
以电子信息、新能源汽车、高端装备制造三大产业方向为主导，导入行业亮点大项目，
加快推进项目落地投产，逐步打造产业集聚优势。报告期内新增签约入园企业 6 家，
新增签约投资额 15.84 亿元。
    溧水区域定位为智能网联汽车基地，以新能源汽车为核心产业方向，构建集研发
设计、整车制造、动力电池、驱动电机、专业赛道测试、高端科技服务为一体的全产
业链体系，打造研发制造兼具的国家级新能源汽车产业基地。报告期内新增签约锂离
子电池龙头企业欣旺达电动汽车电池有限公司等 9 家入园企业，新增签约投资额
137.19 亿元。
    和县区域定位为江北智造门户，聚焦发展机器人、集成电路、新能源汽车及零部
件、新材料四大产业集群。报告期内区域导入行业龙头项目，加快产业链上下游集聚，
新增签约南京云恒科技有限公司、南京捷顺达物流集团有限公司等入园企业 12 家，
签约投资额 37.00 亿元。
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    江宁区域定位为江苏特色新市镇创新发展典范，以智能制造装备与汽车零部件为
两大主导产业方向，充分利用汉鼎产业园等现有载体资源，进行新旧动能转换，促进
产业升级转型。报告期内新增签约 1 家入园企业，新增签约投资额 5.00 亿元。
    南京开发区区域定位为全球创新智造中心，聚焦新能源汽车、集成电路和人工智
能三大主导产业集群，不断强化龙头企业招引，吸引上下游配套企业集聚。其中蔚然
三电项目已投产，拜腾汽车项目一期厂房建设完工，新能源汽车产业集群初步成型。
报告期内新增签约 4 家入园企业，新增签约投资额 43.99 亿元。
    高淳区域定位为长三角智慧健康中心，围绕大健康产业与智能制造两大产业方向，
着力发展医疗器械、生物制药、智能装备制造等行业领域。报告期内新增签约 16 家
入园企业，新增签约投资额 85.33 亿元。
    舒城区域依托合肥正南三十公里的区位优势，打造以集成电路、新型显示、智能
终端为主的光电显示产业集群，以整车及专用车为主的新能源汽车产业集群和以自动
化生产线及机床为主的智能制造装备产业集群。报告期内新增签约安徽精卓光显科技
有限责任公司、河南尼罗河实业有限公司、合肥景喜电气设备有限公司等入园企业 35
家，签约投资额 183.73 亿元。
    长丰区域依托合肥副中心城区及合肥北部门户的区位优势，定位长三角先进要素
对接示范区，全力打造以核心配套为主的光电显示产业集群，以关键零部件为主的汽
车及零部件产业集群，以下游应用为主的新材料产业集群，以智能加工装备为主的高
端装备产业集群。报告期内新增签约昆山之奇美材料科技有限公司、上海万岭电气设
备有限公司、合联胜利光电科技（厦门）有限公司等入园企业 6 家，签约投资额 63.38
亿元。
    肥东区域发挥紧邻合肥城区的区位优势，借助肥东等高对接合肥国际大都市建设
的机遇，打造以机器人产业为核心支柱产业，以智能制造、光电显示为重点应用领域
的全国“机器人+”产业高地。报告期内新增签约深圳特瑞光学有限公司等入园企业 3
家，签约投资额 14.50 亿元。
    巢湖区域是巢湖对接合肥东进发展战略的门户节点，以合宁、合巢芜两大发展轴
为支撑，导入行业亮点大项目，重点打造汽车及零部件、智能制造装备、智能家电三
大产业集群。报告期内新增深圳市健网科技有限公司等入园企业 5 家，签约投资额
17.98 亿元。
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    3）粤港澳大湾区都市圈
    公司在粤港澳大湾区都市圈布局江门、中山、珠海区域，报告期内上述区域新增
签约入园企业 9 家，新增签约投资额 67.76 亿元。其中：
    江门区域定位为深圳科技辐射圈的珠西创新转化枢纽，是华夏幸福产业新城模式
在大湾区的先行示范，以主动承接深圳外溢支撑区域产业升级和立足本地资源禀赋基
础为原则，聚焦智能硬件、智能制造装备、新能源汽车及零部件等三大产业集群。报
告期内江门区域新增签约惠州市富丽电子有限公司等 5 家入园企业，新增签约投资额
22.32 亿元。
    中山区域坚持打造粤港澳大湾区产业新城标杆，紧密围绕科技创新、新型显示、
健康医药等核心产业构建三大产业集群。报告期内新增签约深圳联诚发光电股份有限
公司等入园企业 4 家，新增签约投资额 45.50 亿元。
    珠海区域定位为”珠西智造高地，滨江生态新城”，聚焦新一代信息技术、智能
制造装备两大产业集群，引进龙头项目、大项目，打造大湾区科技创新示范城。目前
区域招商已全面启动。
    （2）高潜能核心都市圈
    1）郑州都市圈
    公司在郑州都市圈布局区域为新郑、武陟、长葛、获嘉、新密、祥符等地。报告
期内，郑州都市圈新增签约入园企业 86 家，新增签约投资额 277.14 亿元。报告期内
郑州都市圈各区域产业新城新增签约投资情况如下：
   区域           都市圈           新增入园企业数量           签约投资额（亿元）
   新郑         郑州都市圈                         8                        102.76
   武陟         郑州都市圈                       31                          53.49
   长葛         郑州都市圈                       15                          52.13
   获嘉         郑州都市圈                       19                          36.27
   新密         郑州都市圈                         9                         30.94
   祥符         郑州都市圈                         4                          1.55
   合计         郑州都市圈                       86                         277.14
    新郑区域以电子信息、智能制造装备为主导产业，以现代物流、都市食品、生物
医药为辅助产业，着力构建“2+3”的产业发展体系。报告期内新增签约达维多企业
管理有限公司等 8 家优质入园企业，签约投资额 102.76 亿元。
    武陟区域打造智能制造装备、都市食品、现代物流、科技服务四大产业集群，加
速发展人工智能、机器人、新一代信息技术、互联网、物联网等战略性新兴产业，报
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告期内新增签约长沙远大住宅工业集团股份有限公司等入园企业 31 家，签约投资额
53.49 亿元。
    长葛区域聚焦专用装备、冷链物流、医药保健三大产业集群，报告期内新增签约
陕西建设机械股份有限公司等入园企业 15 家，签约投资额 52.13 亿元。
    获嘉区域打造专用装备、应用材料、都市食品三大产业集群，逐步提升产业结构，
新增签约苏州科逸住宅设备股份有限公司等入园企业 19 家，签约投资额 36.27 亿元。
    新密区域依靠传统产业升级与新兴产业导入双轮驱动，打造生物医药、高端装备、
新型元器件三大产业集群，报告期内新增签约河南恩湃高科集团有限公司等入园企业
9 家，签约投资额 30.94 亿元。
    2）武汉都市圈
    目前公司在武汉都市圈布局区域为双柳、问津、黄陂、孝感等地，报告期内，武
汉都市圈新增签约入园企业 41 家，新增签约投资额 98.66 亿元。报告期内武汉都市
圈各区域产业新城新增签约投资情况如下：
    区域          都市圈            入园企业数量             签约投资额（亿元）
    双柳        武汉都市圈                           4                        9.70
    问津        武汉都市圈                           1                        7.00
    黄陂        武汉都市圈                           2                       20.00
    孝感        武汉都市圈                           7                       24.35
    嘉鱼        武汉都市圈                          16                       26.27
    团风        武汉都市圈                          11                       11.34
    合计        武汉都市圈                          41                       98.66
    新洲双柳区域定位为七龙湖未来科技城，依托武汉国家航天产业基地、武汉“临
江制造带”和“科技创新带”驱动，重点发展以火箭研制与发射、微小卫星研制、航
天零部件、卫星运营与数据应用为主的商业航天产业集群，以智能制造装备、物流装
备和能源装备为主的高端装备制造产业集群和以航空航天材料、电子材料、前沿材料
为主的新材料产业集群。报告期内新增签约江苏波镁特复合材料有限公司等 4 家入园
企业，新增签约投资额 9.70 亿元。
    新洲问津区域定位为“鄂东北新磁极，大武汉健康城”。区域承接沿海产业转移，
借助中部崛起优势，聚焦现代服务业、大健康、能制造三大产业集群。报告期内新增
签约武汉问津天有云教育小镇（一期）项目，签约投资额 7.00 亿。
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       黄陂区域位于武汉北拓、黄陂南融的融合点，区域定位武汉链接全球的新触点，
重点发展生物医药和新一代信息技术产业集群。报告期内新增签约陕建机武汉智能制
造项目、恒亚建设总部及零部件制造基地项目 2 家入园企业，新增签约投资额 20.00
亿元。
       孝感区域位于武汉 1 小时经济圈、天河机场临空 15 公里辐射圈内，交通便利、
协同度高、是汉孝一体桥头堡，区域定位临空智造高地、环湖碧溪乐谷。重点发展新
能源汽车零部件、新一代信息技术、都市消费三大集群。报告期内新增签约武汉格瑞
恩新能源汽车仪表研发生产基地项目等 7 家入园企业项目，新增签约投资额 24.35 亿
元。
       嘉鱼区域聚焦汽车及零部件与高端装备两大产业集群。报告期内新增签约宁波南
方塑料模具生产基地项目等 16 家入园企业项目，新增签约投资额 26.27 亿元。
       团风区域依托武汉城市圈先进制造经济带和东部高科技经济带，构建现代食品、
高端装备、新材料、生物医药四大产业集群。报告期内新增 11 家入园企业，签约投
资额 11.34 亿元。
       3）成都都市圈
       报告期内，成都都市圈的蒲江等区域的业务也在稳步推进中，打造智能制造装备、
智能硬件、都市食品、医疗器械等产业集群。报告期内，成都都市圈新增签约成都信
和大通隧道装备有限公司、齐力制冷系统（深圳）有限公司等 18 家入园企业，新增
签约投资额 20.99 亿元。
       （3）潜力核心都市圈
       公司在长沙都市圈布局雨湖、云龙区域。报告期内，长沙都市圈新增签约入园企
业 16 家，新增签约投资额 53.38 亿元。其中，雨湖区域以高端装备制造、新能源汽
车与新材料为主导产业，新增签约湖南柏屹创新园区发展有限公司、湖南中科富海建
筑科技有限公司等 4 家入园企业，签约落地投 21.95 亿元；云龙区域聚焦智能制造装
备、电子信息产业集群，新增签约广东张力科技有限公司、湖南易沃智能装备有限公
司等 12 家入园企业，签约落地投 31.43 亿元。
       公司在沈阳都市圈主要布局苏家屯区域。苏家屯区域定位为“东北产业新城标杆、
中国学园都市典范”，重点打造汽车及零部件、智能制造装备、健康食品三大主导产
业。报告期内，苏家屯区域依靠龙头项目引领，围绕宝马和通用两大汽车整车厂的汽
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车零部件配套产业已经初具规模，形成了汽车及零部件产业集群；新增签约中国宝武
钢铁集团有限公司、固耐重工（苏州）有限公司、沈阳市航宇星仪表有限责任公司等
入园企业 13 家，其中世界 500 强项目 1 个，新增签约投资额 11.52 亿元。
    公司在西安都市圈布局泾阳、长安区域。报告期内，西安都市圈新增签约入园企
业 6 家，新增签约投资额 14.96 亿元。泾阳区域聚焦打造电子信息、智能装备制造、
现代食品三大产业集群，新增签约西安嘉瀚机电科技有限公司、西安神电电器有限公
司、湖北华昌达智能装备集团股份有限公司、澳威激光公司入园企业 4 家，签约投资
额 10.20 亿元。长安区域重点打造智能制造、新型显示与电子元器件、现代物流三大
产业集群，新增签约西安熙瑞创新科技公司、西安金波科技公司入园企业 2 家，签约
投资额 4.76 亿元。
    公司在贵阳都市圈布局区域为修文、清镇区域。报告期内，贵阳都市圈新增签约
入园企业 7 家，新增签约投资额 20.00 亿元。其中，修文区域定位为中国智慧健康谷，
以新一代信息技术为亮点，以高端装备制造为主导，以现代服务业为支撑，打造
“1+1+1”产业体系，新增签约民生电商控股（深圳）有限公司入园，新增签约投资
额 8.00 亿元。清镇区域定位为黔中绿色新铝都，以铝精深加工为引领，以高端装备
制造和新能源汽车及零部件为支柱，落位三大产业集群，新增签约陕西建设机械股份
有限公司等 6 家优质入园企业，新增签约投资额 12 亿元。
    （4）国际区域
    1）卡拉旺（Karawang）。卡拉旺产业新城坐落于印度尼西亚首都雅加达以东 47
公里处，致力于成为世界级标杆产业园区，坚持“一个产业园就是一个产业集群”的
发展理念，定位印尼重要的制造业枢纽和先进技术创新中心，全力打造“4+1”产业
集群，即绿色环保建材、食品加工、消费电子、现代物流，以及中小企业创新园区。
卡拉旺产业新城的招商工作持续有序开展，并不断取得重大突破。报告期内已成功签
约引入 14 家企业，其中 6 家已开工建设。
    2）唐格朗（Tangerang）。唐格朗产业园位于印度尼西亚首府雅加达西边约 31
公里，聚焦于医疗器械、消费电子、装备制造和现代服务业四大产业集群。唐格朗产
业园成功与新加坡星迈黎亚集团签订入园协议，共同打造占地面积为 9.6 公顷的专业
市场产业新平台，目前项目一期创意商街已启动建设，预计 2020 年 6 月开业，主体
商场预计于 2020 年 7 月份启动建设；与马来西亚丰隆集团旗下 GCAL 公司签订入园协
议，共同打造中小企业创新园；与 TiaraMedika,PTBrantas,Binus 签订合作备忘录，
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        分别打造区域型综合心肺专科医院，幸福港湾商场和大学。唐格朗产业园的各项举措
        将极大提升新城在公共配套领域、商业体系以及生态环境方面的完整度，全面助力产
        业新城进一步发展。
            2、商业地产及相关业务进展
            报告期内，公司在商业地产及相关业务方面加快贯彻“新模式、新领域、新地域”
        的三新战略。
            新模式：公司在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式。北京丽泽项目
        是公司“轻资产”业务模式的首个落地项目，报告期内公司完成该项目的转让交易，
        同时提供在项目地块上代为开发建设标的物业，并在开发建设完成后对标的物业提供
        运营管理服务。
            新领域：公司在传统产业新城主营业务领域外，积极布局包括商业综合体、公共
        住房、康养、科学社区等商业地产及相关业务。武汉长江中心项目地块于 2019 年 9
        月 10 日摘牌，总规划计容面积 117.29 万㎡，是公司首个从拿地开始，涵盖开发建设、
        运营管理全周期的商业综合体项目。同时，公司已成功被选定为前期服务商的项目共
        8 个，分别为深圳市坪山区碧岭项目、深圳市盐田区田心项目、深圳市宝安区东风片
        区项目、深圳市宝安区凤凰片区项目、深圳市光明区上村莲塘片区项目、深圳市宝安
        区沙浦围项目，东莞市中堂镇蕉利项目，东莞市常平镇金美村项目。其中，深圳市盐
        田区田心项目已通过深圳市政府重点更新项目计划立项。公共住房、康养、科学社区
        方面项目亦在持续推进、逐步落地中。
            新地域：公司聚焦深耕全国五大都市圈——京津冀、长三角、粤港澳大湾区、以
        武汉为核心的华中片区、以成都为核心的华西片区，重点关注具有明显区位优势的城
        市。通过北京丽泽、武汉长江中心两大标杆项目进入北京及华中片区核心圈层，有利
        于开启公司新业务的布局。
        3、公司房地产业务经营情况
        （1）报告期内房地产储备情况
        √适用 □不适用
                                                                                                   合作开
                                                                          是/否涉
     持有待开   持有待开发土                                                        合作开发项目   发项目
序                             一级土地整理        规划计容建筑           及合作
     发土地的   地的面积(平                                                           涉及的面积   的权益
号                             面积(平方米)        面积(平方米)           开发项
       区域         方米)                                                               (平方米)     占比
                                                                             目
                                                                                                     (%)
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1   固安区域   795,561.16      938,439.72         1,878,406.53         否            -       -
2   霸州区域   916,545.00      992,221.22         1,580,851.80         是    77,510.00   35.00
3   永清区域   224,102.57                  -           426,439.85      是   115,276.12   90.00
4   文安区域   69,554.59       112,400.00              139,109.18      否            -       -
5   涿州区域   310,462.70                  -           566,509.40      否            -       -
6   大厂区域   229,737.74      726,025.77              465,314.20      是   126,994.32   20.00
7   香河区域   237,448.87        34,239.00             567,264.24      否            -       -
8   广阳区域   86,409.22       670,380.18              184,478.37      否            -       -
9   安次区域   71,358.77                   -           142,717.54      是    71,358.77   44.14
10 廊坊开发    44,305.10       380,131.64               85,943.54      否            -       -
   区
11 北戴河新    58,007.96                   -            29,745.56      否            -       -
   区
12 昌黎区域    420,185.70      202,619.29              454,414.75      否            -       -
13 怀来区域             -      399,417.33                       -      否            -       -
14 涿鹿区域             -      119,293.20                       -      否            -       -
15 来安区域             -      736,138.43                       -      否            -       -
16 和县区域      7,700.10         8,626.71              15,400.20      是     7,700.10   50.00
17 博望区域             -      146,364.03                       -      否            -       -
18 江宁区域             -      170,703.84                       -      否            -       -
19 南京开发    65,933.54         67,073.33             143,080.89      否            -       -
   区
20 高淳区域             -        29,420.00                      -      否            -       -
21 溧水区域    62,797.55         70,939.50             156,993.88      是    62,797.55   34.00
22 嘉善区域             -      293,335.27                       -      否            -       -
23 南浔区域    66,380.00       279,333.00              132,760.00      否            -       -
24 德清区域    51,868.00         38,666.67              83,000.00      是    51,868.00   51.00
25 河上区域             -        28,000.00                      -      否            -       -
26 嘉善经开             -        68,666.67                      -      否            -       -
   区
27 舒城区域    72,574.00       941,512.09              179,261.50      否            -       -
28 长丰区域    75,470.00       255,777.00              135,846.00      是    75,470.00   60.00
29 肥东区域    26,228.50         46,476.00              52,457.00      否            -       -
30 武陟区域             -      535,600.16                       -      否            -       -
31 新郑区域    24,256.55       348,757.89               60,641.38      是    24,256.55   50.00
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32 祥符区域              -        60,666.67                      -      否              -       -
33 获嘉区域              -      139,422.03                       -      否              -       -
34 武昌区域     425,455.00                  -      1,172,940.12         否              -       -
35 双柳区域      93,987.43      216,000.49              235,001.18      是      93,987.43   50.00
36 问津区域      44,247.13      119,436.80              115,093.91      是      44,247.13   50.00
37 嘉鱼区域      14,000.00      349,152.42               63,118.00      否              -       -
38 团风区域       5,287.99        61,840.50              13,219.98      是       5,287.99   40.00
39 孝感区域              -      175,154.00                       -      否              -       -
40 黄陂区域              -      132,161.00                       -      否              -       -
41 文登区域     358,480.00                  -           466,876.00      否              -       -
42 惠南区域      72,870.31                  -            97,646.22      是      72,870.31   30.00
43 蒲江区域      56,006.21      321,066.83              100,811.18      否              -       -
44 彭山区域              -      318,293.35                       -      否              -       -
45 兴安区域     559,316.00                  -           541,650.00      是     559,316.00   70.00
46 雨湖区域      69,639.85      145,667.40               71,729.05      否              -       -
47 云龙区域              -      199,144.33                       -      否              -       -
48 苏家屯区              -      281,736.00                       -      否              -       -
   域
49 修文区域      40,442.95                  -            80,885.90      否              -       -
50 清镇区域              -      229,000.00                       -      否              -       -
51 元氏区域      69,999.00        93,199.47             140,000.00      是      69,999.00   20.00
   合计       5,726,619.49   11,482,499.23       10,579,607.35          -    1,458,939.27       -
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     （2）报告期内房地产开发投资情况
     √适用 □不适用
                                                                                                                                单位：万元币种：人民币
                                                在建项
                                                目/新开                  项目规划计容
序                                                        项目用地面积                   总建筑面积(平   在建建筑面积   已竣工面积(平                  报告期实际投
      地区           项目           经营业态    工项目/                  建筑面积(平方                                                   总投资额
号                                                          (平方米)                         方米)         (平方米)         方米)                          资额
                                                竣工项                       米)
                                                  目
              霸州孔雀城梁园、
              霸州孔雀城麟园、
              霸州孔雀城桂园、
              霸州孔雀城荷园、                  在建项
1    霸州                          住宅及配套               682,305.90    1,118,851.22    1,404,683.57     880,727.62      598,035.26   1,108,074.83     108,257.49
              霸州孔雀城兰园、                  目
              温泉新都孔雀城瑾
              园/宜园/榕园、冠军
              园 102 亩等
              河北霸州经济开发区
                                                在建项
2    霸州     产业园配套公寓、润   住宅及配套               187,832.00      272,759.94      315,796.03     228,451.17       45,387.44    209,599.68       63,565.37
                                                目
              园等项目
     北戴河   孔雀城幸福社区项目                在建项
3                                  住宅及配套                93,341.54      102,116.00      133,636.00     133,636.00               -     72,696.00       17,118.34
     新区     （一期）                          目
     北戴河   孔雀城幸福社区项目                在建项
4                                  住宅及配套               126,559.40      138,456.00      182,342.00     182,342.00               -    109,168.00       31,069.53
     新区     （二期）                          目
     北戴河   北戴河新区健康城滨                在建项
5                                  独立商业                 201,473.13      100,132.00      117,569.00     117,569.00               -    108,169.00       23,009.87
     新区     海康养小镇（一期）                目
                                                在建项
6    大厂     潮白馨居一期二期     住宅及配套                91,522.97      209,824.28      251,584.63      62,171.00      189,413.63    128,301.55          778.51
                                                目
                                                在建项
7    大厂     田各庄等项目         住宅及配套               430,732.93      914,851.23    1,187,121.95     558,060.59      629,061.36   1,079,808.30     136,481.88
                                                目
              孔雀城英国宫 8-11
                                                在建项
8    大厂     期/17 期、河西营及   住宅及配套               938,502.47    1,928,694.80    2,356,402.02     244,685.85    2,096,896.13   1,392,583.58      63,425.87
                                                目
              湖韵澜湾等项目
                                                在建项
9    大厂     田各庄 E             住宅及配套                29,619.39       74,048.47       91,488.47      91,488.47               -     75,989.88       23,395.92
                                                目
10   大厂     田各庄 74 亩         住宅及配套   在建项       49,761.34       99,522.68      145,722.08     138,675.00               -    129,012.92       18,408.99
                                                                              41 / 495
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                                                目
                                                在建项
11   大厂   田各庄 78 亩           住宅及配套              51,773.01      103,546.02      142,461.84   142,461.84             -     231,373.95    21,482.60
                                                目
                                                在建项
12   大厂   福疆                   住宅及配套              37,122.05       86,812.95      120,526.00   113,651.07             -     135,242.00     2,149.31
                                                目
                                                在建项
13   大厂   雅韵园住宅小区项目     住宅及配套              44,815.88       89,628.04      133,320.13   94,511.68              -     110,109.73    22,802.21
                                                目
                                                在建项
14   大厂   雅欣园住宅小区项目     住宅及配套              22,526.50       45,033.06       67,394.81   64,782.38              -      57,580.19    14,362.42
                                                目
            潮白河孔雀城逸翠园                  在建项
15   大厂                          住宅及配套              25,129.07       44,870.24       60,159.61   57,144.05              -      52,070.01    15,359.15
            住宅小区项目                        目
            潮白河孔雀城雅玥园                  在建项
16   大厂                          住宅及配套              33,310.22       57,849.15       80,126.66   75,927.26              -      70,983.68    17,682.76
            住宅小区项目                        目
                                                在建项
17   大厂   晨曦园住宅小区项目     住宅及配套              26,653.40       47,949.07       70,208.01   65,175.52              -      59,973.81    18,785.40
                                                目
            人民大学大厂社区一                  在建项
18   大厂                          住宅及配套              22,951.37       45,902.32       64,327.49   61,112.61              -      51,499.18     9,910.59
            期项目                              目
                                                在建项
19   丰台   35 项目                写字楼                  57,956.85      139,096.40      210,135.71   210,135.71             -     336,103.00    47,154.91
                                                目
                                                在建项
20   丰台   36 项目                写字楼                  80,867.40      194,081.76      377,309.47   377,309.47             -     561,548.00    81,160.08
                                                目
            孔雀英国宫
            （1.2+1.4+1.6-1.9+
            2.1/2 期+幸福广场)                  在建项
21   固安                          住宅及配套            1,337,025.44   2,681,724.79    3,234,929.99   114,101.77   3,120,828.22   1,283,136.67    6,559.34
            及孔雀海、孔雀城                    目
            8.2、管庄、西玉等项
            目
            剑桥郡 7 期、10-13
                                                在建项
22   固安   期、文创园 1、2 期等   住宅及配套             806,160.15    1,422,521.03    1,708,443.33   903,643.77     589,700.61   1,323,639.00   245,821.79
                                                目
            项目
            英国宫 2.6/2.7/2.8                  在建项
23   固安                          住宅及配套             390,699.62      764,958.16      859,108.90   181,474.46     662,572.45    575,613.00    58,636.97
            期                                  目
                                                在建项
24   固安   大湖 1.3 期            住宅及配套             135,830.96      207,551.07      306,105.86   266,897.40     30,807.60     320,579.00    49,741.17
                                                目
                                                在建项
25   固安   万利丰及东庄住宅       住宅及配套             236,339.69      463,495.58      615,717.84   160,163.88     436,094.06    427,273.00    130,887.04
                                                目
26   固安   金海悦城               住宅及配套   在建项     85,887.56      127,518.53      164,456.00   26,317.83      127,177.67    213,925.00    51,216.45
                                                                            42 / 495
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                                               目
                                               在建项
27   固安   晨辉福邸              住宅及配套            53,606.00      107,212.00      111,676.86   22,435.93    84,757.61     112,850.00    33,651.05
                                               目
                                               在建项
28   固安   悦城广场 1 期         住宅及配套            42,887.12       91,257.97      123,096.38   123,096.38           -      95,292.92     8,788.80
                                               目
            东/西庄、柏村、东徐、
                                               在建项
29   固安   光荣院小区、刘家园、 住宅及配套             841,582.10   1,499,743.26    1,691,873.35   238,537.74           -    1,303,584.02   108,596.20
                                               目
            砂砖厂等项目
            固安万利丰商业 33                  在建项
30   固安                         独立商业              22,283.40       66,850.20       84,342.64   76,134.38            -      72,521.00    10,767.39
            亩                                 目
                                               在建项
31   邯郸   梦湖花境              住宅及配套            74,143.30      150,789.01      214,464.46   214,464.46           -     132,878.44    12,039.18
                                               目
                                               在建项
32   邯郸   梦湖澜庭              住宅及配套            30,580.80       62,589.33       89,265.42   89,265.42            -      67,135.86     5,378.90
                                               目
            八达岭孔雀城                       竣工项
33   怀来                         住宅及配套            861,543.36     612,412.28      627,436.71           -    627,436.71    343,113.66            -
            2/3/4/5/6 期等                     目
            怀来英国宫 2.5、2.6                在建项
34   怀来                         住宅及配套            61,146.74       97,438.14      130,388.48   78,016.25    52,372.23     106,072.81    37,751.98
            期                                 目
                                               竣工项
35   怀来   八达岭英国宫 3.1 期   住宅及配套            168,872.87     269,859.05      295,316.50           -    295,316.50    171,110.10            -
                                               目
            哈工大研究院孵化中                 竣工项
36   怀来                         住宅及配套            74,544.00      149,075.02      190,419.09           -    190,419.09     93,723.81     6,444.28
            心项目                             目
            怀来区域八分公司
                                               在建项
37   怀来   2017 年软件园配套公   住宅及配套            33,237.00       98,601.90      129,297.15   129,297.15           -      94,558.68    27,613.97
                                               目
            寓 50 亩项目
            新建八达岭孔雀城小                 在建项
38   怀来                         住宅及配套            80,899.38      105,023.79      143,694.49   143,694.49           -      93,537.28    17,620.10
            镇中心项目                         目
            东榆林村、羊儿岭村                 拟开工
39   怀来                         住宅及配套            396,600.00     594,900.00      594,900.00           -            -     229,036.50            -
            建设项目                           项目
                                               拟开工
40   怀来   火烧营村建设项目      住宅及配套            157,466.67     236,200.00      236,200.00           -            -      90,937.00            -
                                               项目
            八达岭五彩天街一期                 在建项
41   怀来                         住宅及配套            33,126.00       91,748.44      122,761.85   122,761.85           -      74,822.41    18,982.63
            项目                               目
                                               在建项
42   怀来   八达岭英国宫 5 期     住宅及配套            430,602.70     589,590.37      842,164.09   823,668.30           -     609,952.22    85,724.26
                                               目
            东花园村、西花园村                 拟开工
43   怀来                         住宅及配套            247,234.67     370,852.00      370,852.00           -            -     370,852.00            -
            安置房项目                         项目
                                                                         43 / 495
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                                                拟开工
44   怀来   垛口营村安置房项目     住宅及配套              54,222.00       81,333.00       81,333.00           -              -      81,333.00            -
                                                项目
            八达岭五彩天街二期                  在建项
45   怀来                          住宅及配套              46,116.93      137,344.73      162,911.50   162,911.50             -     126,326.79    25,807.33
            项目                                目
                                                竣工项
46   廊坊   华夏铂宫               住宅及配套              64,666.63      163,006.95      197,189.00           -      197,189.00     94,287.00            -
                                                目
            大学里及欣园安置、
                                                在建项
47   廊坊   新机场空港、廊和坊     住宅及配套            1,777,465.62   3,444,139.18    4,531,875.39   496,175.86   2,958,957.50   2,469,201.58   204,306.34
                                                目
            及部分公园海等项目
                                                在建项
48   廊坊   公园海 1.2 期（二期） 住宅及配套               62,553.64      133,921.78      174,006.00   89,158.03      77,604.97     132,853.61     7,197.64
                                                目
                                                竣工项
49   廊坊   公馆 5#地块            住宅及配套               4,400.02        8,807.92       11,416.00           -      11,416.00       8,930.96            -
                                                目
                                                在建项
50   廊坊   公园海 1.8 期          住宅及配套              73,076.76      176,845.76      228,140.39   187,688.76     40,449.96     166,534.98    19,294.17
                                                目
                                                在建项
51   廊坊   公园海 1.7 期          住宅及配套              29,996.40       66,592.01       88,756.00   50,734.41      34,458.11      64,149.38     9,303.55
                                                目
                                                竣工项
52   廊坊   高尔夫                 住宅及配套             121,374.03      232,234.64      305,727.00           -      305,727.00    234,788.81    54,001.01
                                                目
                                                在建项
53   廊坊   广阳区南甸项目         住宅及配套             208,901.02      447,094.24      661,760.21   79,571.98              -     280,331.73    18,953.62
                                                目
            广阳区、开发区安置                  在建项
54   廊坊                          住宅及配套             871,623.07    1,790,046.20    2,534,831.05   135,465.03             -     978,634.23    30,601.76
            等项目                              目
            牛驼温泉孔雀城 7.2                  竣工项
55   牛驼                          住宅及配套             105,582.09      106,766.80      109,278.73           -      109,278.73     55,065.00            -
            期项目                              目
            牛驼温泉孔雀城 7.1                  在建项
56   牛驼                          住宅及配套              86,666.36       85,943.62       86,833.14   86,833.14              -      63,981.67     2,771.76
            期项目                              目
            牛驼温泉孔雀城 6.5                  竣工项
57   牛驼                          住宅及配套              40,495.83       41,335.25       52,038.95           -      52,038.95      42,250.00            -
            期项目                              目
            牛驼温泉孔雀城 6.6                  竣工项
58   牛驼                          住宅及配套              25,031.43       33,725.80       48,565.08           -      48,565.08      57,411.26    14,889.83
            期项目                              目
            牛驼温泉孔雀城                      在建项
59   牛驼                          住宅及配套              86,584.94       79,139.58      112,313.60   66,907.72      30,735.56     310,470.33    33,713.56
            7.3/4 期项目                        目
            固安区域一分公司
                                                在建项
60   牛驼   2018 年牛驼 4.2 期高   住宅及配套              23,333.45       65,140.00       92,269.55   92,269.55              -      41,121.00    13,141.09
                                                目
            层项目
61   牛驼   固安区域一分公司       住宅及配套   在建项     32,483.93       48,725.00       72,087.79   65,987.13              -      33,147.00     8,747.46
                                                                            44 / 495
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            2017 年天赐 48 亩项                 目
            目
                                                在建项
62   任丘   任丘石油孔雀城         住宅及配套            282,481.00     564,962.00      682,986.30   125,147.44   557,838.86    298,756.88    90,181.88
                                                目
            任丘白洋淀孔雀城 1                  在建项
63   任丘                          住宅及配套            182,561.00     139,506.36      157,016.85   73,487.40            -     118,182.00    16,949.08
            期                                  目
                                                在建项
64   任丘   长洋村 90 亩项目       住宅及配套            60,000.00      120,000.00      172,629.74   172,629.74           -      78,566.00    12,923.90
                                                目
                                                在建项
65   文安   文安孔雀城一期         住宅及配套            97,125.32      194,250.64      241,037.29   241,037.29           -     183,018.93    18,589.66
                                                目
            大运河孔雀城 7.6 建
                                                在建项
66   香河   设项目及大运河孔雀     住宅及配套            397,728.88     800,697.46      917,242.57   425,863.38   111,615.19   1,051,785.27   74,491.79
                                                目
            城 8.1 期及安平镇等
            新建大运河孔雀城一                  竣工项
67   香河                          住宅及配套            52,775.64      103,484.10      156,999.89           -    156,999.89    129,356.29    30,103.49
            城南 1.1 期及 1.2 期                目
            大运河孔雀城                        在建项
68   香河                          住宅及配套            367,690.61     821,917.16      919,341.24   141,226.95   778,114.29    685,312.70    75,166.16
            7.1-7.3 期项目                      目
            大运河孔雀城英国宫
                                                在建项
69   香河   五期(4/1)/（4/2）项    住宅及配套            39,620.95       77,177.89       99,741.49   90,752.47            -     132,674.88     4,666.11
                                                目
            目
                                                在建项
70   香河   香河经纬 83 亩项目     住宅及配套            55,810.00      358,633.91      441,823.30   424,533.46           -     366,332.99    12,646.48
                                                目
            香河机器人产业园专                  在建项
71   香河                          住宅及配套            33,333.00       64,999.40       84,647.81   80,655.92            -      80,306.04     9,298.90
            家公寓                              目
            永清孔雀城锦园、逸
                                                在建项
72   永清   园、璟园（含璟园一     住宅及配套            151,587.50     287,970.06      385,799.12   175,063.37   210,735.75    285,625.71    30,036.61
                                                目
            期二期三期）
            永清幸福汇广场东区                  在建项
73   永清                          住宅及配套            300,347.92     524,078.95      671,149.51   73,710.57    588,369.42    527,928.23    55,264.29
            项目及汤林御府等                    目
            永清孔雀城七区一                    在建项
74   永清                          住宅及配套            46,667.00       83,421.68      116,193.63   109,567.55           -      83,501.10     8,953.92
            期、二期项目                        目
            汤林玉苑（四区、五                  在建项
75   永清                          住宅及配套            140,508.83     280,870.47      399,445.19   382,790.44           -     327,039.09     6,663.94
            区、六区）                          目
                                                在建项
76   涿州   桃源新都孔雀城         住宅及配套            402,669.80     805,333.00    1,042,851.50   824,283.17   221,658.76    578,718.95    118,704.34
                                                目
                                                在建项
77   涿州   永济新城               住宅及配套            118,289.62     338,102.93      429,781.78   399,781.28           -     398,172.00    32,584.72
                                                目
                                                                          45 / 495
                                                            华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
            来安孔雀城一、二、                    在建项
78   来安                            住宅及配套            237,920.90     381,339.81      506,074.63   52,426.23    453,648.40   291,061.57   17,893.24
            三期                                  目
                                                  竣工项
79   来安   来安景华 35 亩           住宅及配套            23,645.00       37,818.15       51,239.91           -    51,239.91    35,584.75     8,875.59
                                                  目
            来安 5 期 88 亩、水口                 在建项
80   来安                            住宅及配套            124,575.33     249,400.44      308,302.45   160,420.82   147,881.63   146,228.42   32,850.68
            98 亩                                 目
                                                  在建项
81   来安   香樟佳苑 100 亩          住宅及配套            66,654.30      166,635.75      172,217.77   172,217.77           -    96,070.60    14,701.29
                                                  目
                                                  在建项
82   来安   1 区 3 期 78 亩项目      住宅及配套            52,297.10      115,033.23      142,879.87   142,879.87           -    62,588.34     9,661.90
                                                  目
                                                  在建项
83   来安   来安 3 区 7 期 104 亩    住宅及配套            69,221.40      172,753.03      209,262.90   209,262.90           -    92,617.27    26,708.83
                                                  目
                                                  在建项
84   来安   来安 3 区 5 期 57 亩     住宅及配套            38,000.00       68,567.52       85,634.15   85,634.15            -    74,874.17     2,481.90
                                                  目
                                                  在建项
85   来安   来安 3 区 6 期 70 亩     住宅及配套            46,666.70       93,329.80      127,331.30   127,331.30           -    101,839.95   13,152.13
                                                  目
            来安 5 区 2 期 112 亩                 在建项
86   来安                            住宅及配套            74,959.00      149,910.72      202,684.08   202,684.08           -    180,997.27   14,188.90
            珑玺印象                              目
            来安 5 区 3 期 67 亩珑                在建项
87   来安                            住宅及配套            44,812.20       89,568.00      118,596.00   118,596.00           -    104,843.58   14,388.11
            悦印象项目                            目
                                                  在建项
88   来安   3 区 2 期 27 亩项目      独立商业              17,990.20       35,925.99       54,001.81   54,001.81            -    26,898.21     6,746.44
                                                  目
                                                  在建项
89   无锡   无锡工业用布厂项目       住宅及配套            21,333.00       70,866.00       85,400.00   85,400.00            -    27,497.00           -
                                                  目
                                                  在建项
90   无锡   无锡富阳项目             住宅及配套            17,029.80       59,595.00       72,768.00   72,768.00            -    60,176.70       15.41
                                                  目
                                                  竣工项
91   和县   和县孔雀城一期           住宅及配套            97,339.90      192,884.47      256,607.73           -    256,607.73   131,806.83   32,651.90
                                                  目
                                                  在建项
92   和县   和县孔雀城二期           住宅及配套            131,612.70     256,486.75      358,094.89   358,094.89           -    193,632.83   18,369.41
                                                  目
            溧水区 NO.2016G35                     竣工项
93   溧水                            住宅及配套            54,022.00       97,230.60      133,642.70           -    133,642.70   119,340.16   29,288.55
            地块                                  目
            溧水区 NO.2016G36                     竣工项
94   溧水                            住宅及配套            24,607.90       54,091.70       75,075.60           -    75,075.60    74,649.86    17,652.63
            地块                                  目
                                                  在建项
95   溧水   溧水会展小镇             住宅及配套            173,729.31     368,953.99      501,638.36   501,278.36           -    353,076.00   34,606.09
                                                  目
                                                                            46 / 495
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               南京江宁 G70 及新市                 在建项
96    江宁                            住宅及配套            127,454.29     271,068.30      344,456.20   82,456.20    19,032.74    423,152.69   14,468.99
               镇建设安置房项目等                  目
                                                   在建项
97    镇江     镇江孔雀城英国宫       住宅及配套            162,634.00     371,599.43      446,269.00   73,743.97    372,525.03   258,940.00   11,500.58
                                                   目
               龙潭经济适用房(拆
      环南京                                       拟开工
98             迁安置房）西片区（暂   住宅及配套            187,000.00     523,000.00      523,000.00           -            -    324,000.00           -
      开发区                                       项目
               定名）
                                                   在建项
99    高淳     浅水湾馥园             住宅及配套            102,201.22     132,835.10      197,553.84   197,553.84           -    189,453.26   25,444.47
                                                   目
               高淳经开区北部片区                  拟开工
100   高淳                            住宅及配套            180,000.00     220,000.00      251,000.00           -            -    81,000.00            -
               经济适用房                          项目
                                                   竣工项
101   嘉善     嘉善孔雀城三期项目     住宅及配套            69,788.90      111,779.00      126,627.55           -    126,627.55   72,932.65            -
                                                   目
                                                   竣工项
102   嘉善     嘉善孔雀城四期项目     住宅及配套            46,832.60      116,502.39      145,716.93           -    145,716.93   69,587.32            -
                                                   目
                                                   竣工项
103   嘉善     嘉善孔雀城五期项目     住宅及配套            42,127.30       72,895.00       77,738.29           -    77,738.29    47,267.14            -
                                                   目
                                                   竣工项
104   嘉善     嘉善孔雀城六期项目     住宅及配套            48,751.90      115,802.00      130,466.43           -    130,466.43   65,384.62            -
                                                   目
               嘉善孔雀城七、八、                  竣工项
105   嘉善                          住宅及配套              137,748.60     344,092.34      429,683.40           -    429,683.40   309,169.27   70,366.93
               九期项目                            目
               新西塘孔雀城域外一                  竣工项
106   嘉善                          住宅及配套              67,255.80      134,347.12      174,164.21           -    174,164.21   177,436.99   33,456.24
               期                                  目
               嘉善孔雀城十、十一、                在建项
107   嘉善                          住宅及配套              144,341.10     323,619.59      423,027.03   118,576.30   304,450.73   353,533.17   56,510.31
               十二期项目                          目
                                                   在建项
108   嘉善     孔雀城十三、十四期     住宅及配套            88,428.80      203,335.00      265,653.83   265,653.83           -    282,287.16   25,575.00
                                                   目
               新西塘孔雀城罗星 1                  在建项
109   嘉善                            住宅及配套            96,044.10      200,730.20      257,434.46   257,120.90           -    222,384.24   31,679.28
               期、2 期                            目
                                                   在建项
110   嘉善     翰峰云邸项目           住宅及配套            33,431.80       60,113.15       78,056.50   78,056.50            -    89,584.26    64,657.73
                                                   目
               嘉兴裕盛房地产开发
                                                   在建项
111   嘉善     有限公司翰景悦府项     住宅及配套            48,040.80      120,070.52      155,480.19   155,480.19           -    174,154.32   108,563.76
                                                   目
               目
               嘉兴裕荣房地产开发
                                                   在建项
112   嘉善     有限公司上善悦府项     住宅及配套            35,635.40       89,025.71      116,787.62   116,787.62           -    124,187.00   25,505.50
                                                   目
               目
                                                                             47 / 495
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                                                在建项
113   嘉善   嘉善孔雀城 17 期      住宅及配套            43,077.20      107,693.00      144,371.00   144,371.00           -    124,241.70   11,948.59
                                                目
                                                在建项
114   嘉善   翰宸雅苑              住宅及配套            24,645.50       61,568.34       82,292.70   82,292.70            -    79,342.28    52,917.75
                                                目
                                                在建项
115   嘉善   亭溪苑                住宅及配套            63,692.60      127,310.19      169,896.12   169,896.12           -    199,221.47   130,966.73
                                                目
             嘉兴秀洲泓玺台、运
                                                在建项
116   嘉兴   河公馆及平湖紫宸等    住宅及配套            211,532.20     420,280.18      574,437.03   574,437.03           -    524,648.00   36,848.04
                                                目
             项目
             新南浔孔雀城 1 期                  竣工项
117   南浔                         住宅及配套            107,587.00     215,088.12      297,556.77           -    297,556.77   149,748.05   47,731.84
             161 亩项目                         目
             南浔新区单元
                                                在建项
118   南浔   CD-03-03-07B 地块     住宅及配套            80,628.00      145,235.25      198,252.29   198,252.29           -    143,680.77   24,685.87
                                                目
             （水韵悦府）项目
             南浔域外孔雀城 3.1                 在建项
119   南浔                         住宅及配套            93,149.00      206,508.00      274,385.00   274,385.00           -    204,124.99   34,273.15
             期（139 亩）                       目
                                                竣工项
120   德清   德清雅颂府            住宅及配套            63,976.00      108,738.61      154,301.20           -    154,301.20   74,996.00    12,246.61
                                                目
             德清县雷甸镇安置房                 拟开工
121   德清                         住宅及配套            22,894.00       80,118.00       80,118.00           -            -    46,000.00            -
             项目一期                           项目
                                                在建项
122   德清   澜悦府                住宅及配套            48,100.00       81,902.60      113,539.95   113,539.95           -    76,713.00    38,738.06
                                                目
             武陟孔雀城 1.1 期及                在建项
123   武陟                         住宅及配套            182,919.00     237,394.81      260,156.20   129,863.02   130,293.18   117,924.26   29,438.87
             1.2 期等                           目
             小岩社区安置房建设                 在建项
124   武陟                         住宅及配套            88,680.00      221,700.00      241,700.00   241,700.00           -    100,000.00           -
             项目（一、二期）                   目
             马营社区安置房建设                 在建项
125   武陟                         住宅及配套            90,120.00      225,300.00      245,300.00   245,300.00           -    100,000.00           -
             项目（一期）                       目
             武陟孔雀城 1.3 期及                在建项
126   武陟                         住宅及配套            183,141.06     395,911.50      484,256.85   484,256.85           -    291,019.79   31,803.69
             2.1 期等项目                       目
                                                在建项
127   武陟   武陟孔雀城 2.2 期     住宅及配套            89,113.87      115,838.19      135,349.72   35,349.72            -    78,146.83     2,016.68
                                                目
             大城村、何营东村社                 拟开工
128   武陟                         住宅及配套            376,000.00     849,000.00      849,000.00           -            -    350,000.00           -
             区安置房建设项目                   项目
             大尚庄、岚川府及双
                                                拟开工
129   长葛   庙李村安置房建设项    住宅及配套            278,015.80     695,041.00      711,632.00           -            -    278,701.00           -
                                                项目
             目
                                                                          48 / 495
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             长葛孔雀城 1.1 期项                在建项
130   长葛                         住宅及配套            96,559.32      144,840.00      170,590.56   170,590.56           -    72,076.49    29,872.30
             目                                 目
             孔雀城 A 区、孔雀城                在建项
131   新郑                         住宅及配套            175,541.98     423,362.28      574,712.65   463,175.15           -    366,998.28   63,787.91
             B 区、孔雀城 C 区                  目
             张辛庄安置房建设项                 拟开工
132   新郑                         住宅及配套            88,000.44      176,088.00      176,088.00           -            -    88,000.00           -
             目                                 项目
             大范庄安置房建设项                 拟开工
133   新郑                         住宅及配套            287,334.77     572,200.00      572,200.00           -            -    252,740.00          -
             目                                 项目
             亢村镇红荆嘴村和夹
                                                拟开工
134   获嘉   河村社区安置房建设    住宅及配套            84,000.42      169,077.00      186,506.55           -            -    78,332.80           -
                                                项目
             项目（一、二期）
                                                竣工项
135   舒城   舒城孔雀城 1.1 期     住宅及配套            103,565.86     109,144.00      160,410.45           -    160,410.45   94,499.84    25,349.80
                                                目
                                                在建项
136   舒城   舒城孔雀城 1.2 期     住宅及配套            26,151.55       66,028.15       84,543.55   84,543.55            -    40,071.91     4,746.18
                                                目
                                                在建项
137   舒城   舒城孔雀城 2.1 期     住宅及配套            45,380.00       79,649.30      103,753.76   103,753.76           -    53,780.51     6,895.67
                                                目
                                                在建项
138   舒城   舒城孔雀城 2.2 期     住宅及配套            73,024.73      146,049.46      183,765.94   183,765.94           -    93,675.66     8,226.98
                                                目
                                                在建项
139   舒城   舒城孔雀城 3.1 期     住宅及配套            74,496.36      148,992.72      176,992.00   176,992.00           -    88,170.76     9,960.69
                                                目
                                                在建项
140   舒城   杭埠镇幸福新村        住宅及配套            217,100.00     488,500.00      488,500.00   488,500.00           -    154,000.00    7,612.46
                                                目
             杭埠孔雀城.云湖大                  在建项
141   舒城                         住宅及配套            31,415.00       56,915.21       70,559.81   70,559.81            -    36,108.29    11,440.21
             境四期                             目
             杭埠孔雀城.云湖逸                  在建项
142   舒城                         住宅及配套            97,182.00      156,339.02      190,547.89   190,547.89           -    98,804.20    33,156.62
             境一期                             目
             杭埠孔雀城.云湖逸                  在建项
143   舒城                         住宅及配套            69,105.00      126,601.12      153,983.62   153,983.62           -    79,010.64    22,439.34
             境二期                             目
                                                在建项
144   长丰   观溪苑（一期）项目    住宅及配套            68,829.00       82,484.73      115,945.52   115,945.52           -    64,826.61    21,227.63
                                                目
                                                竣工项
145   武汉   江澜赋一期（一）      住宅及配套            69,784.89       21,678.32       21,937.64           -    21,678.32    18,729.51     3,399.77
                                                目
                                                在建项
146   武汉   江澜赋一期（二）      住宅及配套            14,824.00       63,289.00       76,474.00   74,251.85            -    30,733.11    11,851.50
                                                目
             江澜赋三期（一）及                 在建项
147   武汉                         住宅及配套            94,522.00       49,010.42       49,010.42   27,151.32    21,859.10    36,806.41     8,383.75
             江澜赋四期（一）等                 目
                                                                          49 / 495
                                                               华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
                                                   在建项
148   武汉     问津兰亭               住宅及配套              89,166.70      249,665.11      308,925.71   308,925.71           -    167,368.00   35,509.04
                                                   目
                                                   在建项
149   武汉     长江东岸孔雀城         住宅及配套              50,578.33       51,368.14       54,996.97   54,996.97            -    26,862.69     7,951.24
                                                   目
               孔雀城航天府苑项                    在建项
150   武汉                            住宅及配套             130,492.49      326,231.54      419,516.04   419,516.04           -    211,379.40   49,592.74
               目（居住用地）                      目
                                                   在建项
151   武汉     双柳一期合作项目       住宅及配套              75,151.79      172,848.97      220,395.97   220,395.97           -    130,400.00   16,281.00
                                                   目
                                                   在建项
152   武汉     江澜赋五期（一）       住宅及配套              87,426.82       40,335.82       40,335.82   40,335.82            -    33,436.68    13,099.38
                                                   目
               中粮孔雀城问津二                    在建项
153   武汉                            住宅及配套              63,324.39      158,310.00      197,017.00   146,923.30           -    114,213.57    7,420.96
               期                                  目
                                                   在建项
154   江门     江门孔雀城一期         住宅及配套              69,005.46      172,570.00      221,415.90   220,945.80           -    203,677.10   25,268.61
                                                   目
                                                   在建项
155   蒲江     蒲江孔雀城 1 期等      住宅及配套             216,373.72      569,992.07      732,451.60   441,739.45           -    230,232.00   49,578.72
                                                   目
               苏家屯孔雀城 1-4 期                 在建项
156   沈阳                            住宅及配套             694,745.39      887,629.56      967,618.00   174,700.70   664,248.61   504,121.00   37,856.59
               等                                  目
                                                   竣工项
157   沈阳     苏家屯英国宫一期       住宅及配套             209,200.35      221,311.77      251,732.88           -    251,732.88   108,174.00   13,208.84
                                                   目
                                                   在建项
158   沈阳     苏家屯英国宫三期       住宅及配套              73,012.22       80,313.44       89,261.77   45,814.44    43,447.33    44,127.00     6,849.35
                                                   目
                                                   在建项
159   沈阳     苏家屯英国宫二期       住宅及配套              77,684.78       85,340.96       94,182.29   52,115.58    42,066.71    47,131.00     9,747.51
                                                   目
               苏家屯区域十二分公
                                                   在建项
160   沈阳     司学园里 1 期 213 亩   住宅及配套             141,854.04      215,677.49      261,182.59   260,485.19           -    140,375.00   20,379.91
                                                   目
               项目
               苏家屯区域十二分公
                                                   在建项
161   沈阳     司剑桥郡 6 期 106 亩   住宅及配套              70,580.82      127,044.61      137,301.86   137,301.86           -    78,563.00    33,126.31
                                                   目
               项目
                                                   在建项
162   国际     逸景园等项目           住宅及配套            2,227,879.14   1,167,006.56    1,167,006.56   897,362.19   248,951.77   730,326.72   134,115.13
                                                   目
                                                   在建项
163   涿鹿     涿鹿孔雀城             住宅及配套              34,746.90       51,861.97       64,878.88   64,878.88            -    38,929.13    13,087.01
                                                   目
      北戴河   孔雀城幸福社区项目                  在建项
164                                   住宅及配套             132,625.96      145,285.64      172,768.57   143,588.00           -    136,286.34   47,208.85
      新区     （三期）                            目
165   昌黎     昌黎孔雀城 A 区、B     住宅及配套   在建项     84,390.45      126,079.00      144,365.00   144,365.00           -    74,136.89    13,478.55
                                                                               50 / 495
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             区项目                            目
             霸州市书香苑小区二                在建项
166   霸州                        住宅及配套            66,055.00      174,385.75      219,817.86   211,596.14   -   178,010.39   38,995.27
             期项目                            目
             温泉新都孔雀城溪                  在建项
167   霸州                        住宅及配套            67,067.00      139,083.00      181,584.07   181,584.07   -   108,781.43   63,864.43
             涧林语项目                        目
                                               在建项
168   长丰   观溪苑（二期）项目   住宅及配套            46,176.00       69,241.98       90,798.50   90,798.50    -   49,006.53    14,993.36
                                               目
             潮白河孔雀雅春园住                在建项
169   大厂                        住宅及配套            17,986.69       35,966.04       52,953.79   50,322.71    -   47,812.44    18,199.65
             宅小区项目                        目
             潮白河孔雀城四季公                在建项
170   大厂                        住宅及配套            62,252.14      120,385.55      169,563.62   158,359.80   -   165,198.30    9,121.79
             馆住宅小区项目                    目
             居住项目（孔雀城航
                                               在建项
171   武汉   天府滨江苑二期项     住宅及配套            73,880.63      184,701.00      233,181.00   233,181.00   -   116,701.61   42,859.74
                                               目
             目）
             孔雀城问津三期项                  在建项
172   武汉                        住宅及配套            35,338.36       98,947.00      122,411.13   122,411.13   -   69,184.87    24,947.65
             目                                目
                                               在建项
173   武汉   孝感孔雀城 1.0 期    住宅及配套            90,117.91      159,490.07      159,490.07   30,224.37    -   83,425.99    20,839.56
                                               目
                                               在建项
174   武汉   江夏合作项目         住宅及配套            192,590.00     415,532.00      614,924.00   392,047.77   -   276,167.00   24,284.00
                                               目
                                               在建项
175   沈阳   沈阳孔雀城公馆一期   住宅及配套            74,580.28      126,785.97      148,336.09   148,336.09   -   81,426.80    24,618.58
                                               目
                                               在建项
176   新郑   郭店孔雀城 1.0 期    住宅及配套            119,048.30     236,888.81      305,874.90   305,874.90   -   179,716.06   75,756.73
                                               目
                                               在建项
177   泾阳   泾阳孔雀城 1.0 期    住宅及配套            40,290.43      112,813.20      139,770.25   139,770.25   -   54,441.00    10,321.42
                                               目
                                               新开工
178   嘉善   亭南苑               住宅及配套            56,632.10      113,159.22      147,113.34   147,113.34   -   181,381.79   99,008.08
                                               项目
                                               新开工
179   嘉善   新浦西孔雀城         住宅及配套            39,074.60       70,299.68       95,372.53   95,372.53    -   116,972.04   66,554.83
                                               项目
                                               在建项
180   霸州   霸州禹德             住宅及配套            36,576.00       54,860.00       75,067.00   75,067.00    -   58,938.00    11,809.20
                                               目
                                               在建项
181   固安   航天振邦             住宅及配套            132,248.43     264,499.00      356,164.00   291,704.00   -   322,617.00    8,315.62
                                               目
             老冀庄、尚庄村安置                拟开工
182   长葛                        住宅及配套            293,138.40     732,846.00      732,846.00           -    -   285,800.00          -
             房建设项目                        项目
                                                                         51 / 495
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               商伊村社区安置房建                 拟开工
183   武陟                           住宅及配套               178,000.00      356,000.00      356,000.00              -               -       150,000.00             -
               设项目（一期）                     项目
               亢村镇府庄社区安置                 拟开工
184   获嘉                           住宅及配套               122,228.35      220,011.03      220,011.03              -               -       94,604.70              -
               房建设项目（一期）                 项目
               丁百户、辛营、挠耳
                                                  拟开工
185   固安     营、北孝城村安置房    住宅及配套               248,077.24      589,226.52      589,226.52              -               -       841,414.23             -
                                                  项目
               建设项目
               综保区（兴隆场）、
                                                  拟开工
186   廊坊     噪声区安置房建设项    住宅及配套               124,079.32      209,373.23      329,255.00              -               -       395,106.00             -
                                                  项目
               目
               大南辛堡村安置房项                 拟开工
187   怀来                           住宅及配套               239,173.33      358,760.00      358,760.00              -               -       358,760.00             -
               目                                 项目
               亢村镇夹河社区安置                 拟开工
188   获嘉                           住宅及配套               44,422.22       79,960.00       79,960.00               -               -       34,382.80              -
               房建设项目（二期）                 项目
               新郑代庄安置房建设                 拟开工
189   新郑                           住宅及配套               92,667.13       185,331.00      185,331.00              -               -       92,665.00              -
               项目                               项目
                                                  在建项
190   邯郸     御宾府                住宅及配套               18,240.00       36,777.65       53,181.85       53,181.85               -       40,175.00      22,024.61
                                                  目
                                                  新开工
191   舒城     舒城孔雀城 3.8 期     住宅及配套               44,704.00       82,104.59       101,112.03      101,112.03              -       51,566.76      15,020.09
                                                  项目
                                                  新开工
192   舒城     舒城孔雀城 3.9 期     住宅及配套               51,654.49       85,425.11       104,240.54      104,240.54              -       54,031.79      15,778.70
                                                  项目
      环南京   南京开发区孔雀城                   新开工
193                                  住宅及配套               59,919.66       126,985.96      170,488.44      50,870.82               -       221,760.52    121,429.68
      开发区   1.0 期                             项目
                                                  在建项
194   武汉     团风孔雀城 2.0 期     住宅及配套               29,682.34       74,196.90       83,563.31       60,985.87               -       29,660.24       4,833.07
                                                  目
                                                  在建项
195   涿州     涿州码头 95 亩        住宅及配套               63,475.27       126,940.00      183,208.50      366,417.00              -       191,695.28      8,426.00
                                                  目
                                                  在建项
196   高淳     湖畔澜庭              住宅及配套               41,022.71       53,324.98       78,970.09       78,970.09               -       81,801.10       1,254.96
                                                  目
               江宁孔雀城 1.0 期项                新开工
197   江宁                           住宅及配套               44,629.23       89,257.22       123,691.52      122,147.04              -       160,932.00     90,684.70
               目                                 项目
                                                  新开工
198   溧水     溧水孔雀城 1.1        住宅及配套               58,744.82       88,113.88       127,519.55      127,519.55              -       134,693.00     51,929.90
                                                  项目
               大运河孔雀城英国宫                 竣工项
199   香河                           住宅及配套               95,369.79       203,131.77      249,204.56              -       249,204.56      172,706.36             -
               五期建设项目                       目
      合计     /                     /            /        30,506,431.39   53,753,245.10   65,831,226.78   29,067,652.76   21,452,281.75   43,477,513.37   5,596,096.93
                                                                                52 / 495
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               （3）报告期内房地产销售情况
         √适用 □不适用
 序                                                                               可供出售面积   已预售面积
       地区                          项目                             经营业态
 号                                                                                 (平方米)       (平方米)
1     香河     大运河孔雀城英国宫五期(4/1)/（4/2）项目              住宅及配套       14,674.67             -
2     涿州     涿州码头 95 亩                                       住宅及配套               -      4,237.48
3     香河     大运河孔雀城英国宫五期建设项目                       住宅及配套        3,437.71      1,593.12
               霸州孔雀城梁园、霸州孔雀城麟园、霸州孔雀
4     霸州     城桂园、霸州孔雀城荷园、霸州孔雀城兰园、温           住宅及配套              -     332,986.25
               泉新都孔雀城瑾园/宜园/榕园、冠军园 102 亩等
5     霸州     河北霸州经济开发区产业园配套公寓、润园等项目         住宅及配套       8,469.36      92,309.10
      北戴河
6              孔雀城幸福社区项目（一期）                           住宅及配套         705.82       3,206.40
      新区
      北戴河
7              孔雀城幸福社区项目（二期）                           住宅及配套              -      36,419.54
      新区
      北戴河
8              北戴河新区健康城滨海康养小镇（一期）                 独立商业           843.14      50,912.78
      新区
9     大厂     田各庄等项目                                         住宅及配套      39,218.92       9,202.69
10    大厂     孔雀城英国宫 8-11 期/17 期、河西营及湖韵澜湾等项目   住宅及配套       2,928.32      46,747.58
11    大厂     田各庄 E                                             住宅及配套         259.52              -
12    大厂     田各庄 74 亩                                         住宅及配套              -     100,777.03
13    大厂     田各庄 78 亩                                         住宅及配套         107.97       1,442.02
14    大厂     雅韵园住宅小区项目                                   住宅及配套         100.42      37,211.97
15    大厂     雅欣园住宅小区项目                                   住宅及配套              -         554.13
16    大厂     潮白河孔雀城逸翠园住宅小区项目                       住宅及配套         706.47       3,668.97
17    大厂     潮白河孔雀城雅玥园住宅小区项目                       住宅及配套              -      68,411.94
18    大厂     晨曦园住宅小区项目                                   住宅及配套      10,844.16      19,250.19
19    大厂     人民大学大厂社区一期项目                             住宅及配套         841.55      53,560.13
               孔雀英国宫（1.2+1.4+1.6-1.9+2.1/2 期+幸福广场)及
20    固安                                                          住宅及配套       8,624.89       2,442.37
               孔雀海、孔雀城 8.2、管庄、西玉等项目
21    固安     剑桥郡 7 期、10-13 期、文创园 1、2 期等项目          住宅及配套      11,956.96      50,327.42
22    固安     英国宫 2.6/2.7/2.8 期                                住宅及配套       2,240.64       3,655.11
23    固安     大湖 1.3 期                                          住宅及配套      36,632.98      44,786.08
24    固安     万利丰及东庄住宅                                     住宅及配套       8,797.94      51,720.02
25    固安     金海悦城                                             住宅及配套         199.29         466.00
26    固安     晨辉福邸                                             住宅及配套       2,262.90         306.21
27    固安     悦城广场 1 期                                        住宅及配套         701.63       6,120.59
28    固安     固安万利丰商业 33 亩                                 独立商业         5,472.75      61,013.82
29    邯郸     梦湖花境                                             住宅及配套         226.36      43,892.24
30    邯郸     梦湖澜庭                                             住宅及配套       3,920.13      41,912.19
31    怀来     八达岭孔雀城 2/3/4/5/6 期等                          住宅及配套       4,097.24       1,563.05
32    怀来     怀来英国宫 2.5、2.6 期                               住宅及配套              -         139.60
33    怀来     八达岭英国宫 3.1 期                                  住宅及配套              -         539.02
34    怀来     哈工大研究院孵化中心项目                             住宅及配套         299.81       6,414.48
35    怀来     怀来区域八分公司 2017 年软件园配套公寓 50 亩项目     住宅及配套              -       5,986.94
36    怀来     新建八达岭孔雀城小镇中心项目                         住宅及配套      15,142.11      43,524.74
37    怀来     八达岭五彩天街一期项目                               住宅及配套      66,607.46      24,092.85
38    怀来     八达岭英国宫 5 期                                    住宅及配套      86,788.81      41,248.41
39    怀来     东花园村、西花园村安置房项目                         住宅及配套              -     370,852.00
40    怀来     垛口营村安置房项目                                   住宅及配套              -      81,333.00
41    怀来     八达岭五彩天街二期项目                               住宅及配套      26,688.10      53,048.87
42    廊坊     华夏铂宫                                             住宅及配套         183.82              -
               大学里及欣园安置、新机场空港、廊和坊及部分公园海
43    廊坊                                                          住宅及配套      13,958.79      27,907.34
               等项目
44    廊坊     公园海 1.2 期（二期）                                住宅及配套              -      42,592.95
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45   廊坊   公馆 5#地块                                          住宅及配套       581.38       544.08
46   廊坊   公园海 1.8 期                                        住宅及配套            -    12,290.58
47   廊坊   公园海 1.7 期                                        住宅及配套    15,836.86    11,123.08
48   廊坊   广阳区南甸项目                                       住宅及配套     3,692.49    40,634.74
49   廊坊   广阳区、开发区安置等项目                             住宅及配套    11,234.67    92,152.17
50   牛驼   牛驼温泉孔雀城 7.2 期项目                            住宅及配套       130.95            -
51   牛驼   牛驼温泉孔雀城 7.1 期项目                            住宅及配套            -    49,507.88
52   牛驼   牛驼温泉孔雀城 6.5 期项目                            住宅及配套       162.69            -
53   牛驼   牛驼温泉孔雀城 6.6 期项目                            住宅及配套       170.74            -
54   牛驼   牛驼温泉孔雀城 7.3/4 期项目                          住宅及配套     3,913.14    36,477.35
55   牛驼   固安区域一分公司 2018 年牛驼 4.2 期高层项目          住宅及配套            -    64,434.67
56   牛驼   固安区域一分公司 2017 年天赐 48 亩项目               住宅及配套            -    29,063.26
57   任丘   任丘石油孔雀城                                       住宅及配套       127.89    45,392.61
58   任丘   任丘白洋淀孔雀城 1 期                                住宅及配套     8,214.67            -
59   任丘   长洋村 90 亩项目                                     住宅及配套            -    54,366.62
60   文安   文安孔雀城一期                                       住宅及配套    45,738.17    63,392.98
            大运河孔雀城 7.6 建设项目及大运河孔雀城 8.1 期及安
61   香河                                                        住宅及配套            -    60,348.15
            平镇等
62   香河   新建大运河孔雀城一城南 1.1 期及 1.2 期               住宅及配套      1,798.47     3,537.42
63   香河   大运河孔雀城 7.1-7.3 期项目                          住宅及配套      2,402.82     1,609.08
64   香河   香河经纬 83 亩项目                                   住宅及配套    125,054.55   192,921.35
65   永清   永清孔雀城锦园、逸园、璟园（含璟园一期二期三期）     住宅及配套      1,403.29     5,187.71
66   永清   永清幸福汇广场东区项目及汤林御府等                   住宅及配套     39,091.07     9,668.88
67   永清   永清孔雀城七区一期、二期项目                         住宅及配套     39,022.83    41,217.84
68   涿州   桃源新都孔雀城                                       住宅及配套     13,984.56     6,428.41
69   涿州   永济新城                                             住宅及配套      4,999.08    14,798.53
70   来安   来安孔雀城一、二、三期                               住宅及配套      8,491.99     6,011.05
71   来安   来安景华 35 亩                                       住宅及配套      4,969.34     2,051.98
72   来安   来安 5 期 88 亩、水口 98 亩                          住宅及配套     52,981.33    15,803.49
73   来安   1 区 3 期 78 亩项目                                  住宅及配套      4,394.01   109,485.62
74   来安   来安 3 区 7 期 104 亩                                住宅及配套             -   173,897.70
75   来安   来安 3 区 5 期 57 亩                                 住宅及配套     25,112.89            -
76   来安   来安 3 区 6 期 70 亩                                 住宅及配套      1,147.72    44,377.95
77   来安   来安 5 区 2 期 112 亩珑玺印象                        住宅及配套     42,917.53    43,110.59
78   来安   来安 5 区 3 期 67 亩珑悦印象项目                     住宅及配套     49,515.37     1,971.50
79   和县   和县孔雀城一期                                       住宅及配套      4,024.78    13,839.59
80   和县   和县孔雀城二期                                       住宅及配套     88,622.84    39,204.86
81   溧水   溧水区 NO.2016G35 地块                               住宅及配套             -     8,350.19
82   溧水   溧水区 NO.2016G36 地块                               住宅及配套      1,166.34     5,906.21
83   溧水   溧水会展小镇                                         住宅及配套      3,580.22   239,291.59
84   江宁   南京江宁 G70 及新市镇建设安置房项目等                住宅及配套             -   262,000.00
85   镇江   镇江孔雀城英国宫                                     住宅及配套      1,397.90     7,432.86
86   高淳   浅水湾馥园                                           住宅及配套     36,184.84    50,883.93
87   嘉善   嘉善孔雀城三期项目                                   住宅及配套      3,003.87     5,192.48
88   嘉善   嘉善孔雀城四期项目                                   住宅及配套      1,404.03     7,487.90
89   嘉善   嘉善孔雀城五期项目                                   住宅及配套        957.71     2,915.00
90   嘉善   嘉善孔雀城六期项目                                   住宅及配套        186.83     6,598.12
91   嘉善   嘉善孔雀城七、八、九期项目                           住宅及配套      4,000.16       594.04
92   嘉善   新西塘孔雀城域外一期                                 住宅及配套             -     1,440.50
93   嘉善   嘉善孔雀城十、十一、十二期项目                       住宅及配套        358.78     2,000.07
94   嘉善   孔雀城十三、十四期                                   住宅及配套        494.56     2,749.49
95   嘉善   新西塘孔雀城罗星 1 期、2 期                          住宅及配套             -       649.94
96   嘉善   翰峰云邸项目                                         住宅及配套             -    15,648.31
97   嘉善   嘉兴裕盛房地产开发有限公司翰景悦府项目               住宅及配套             -    93,063.73
98   嘉善   嘉兴裕荣房地产开发有限公司上善悦府项目               住宅及配套             -    56,616.84
99   嘉善   嘉善孔雀城 17 期                                     住宅及配套      5,237.28    64,880.43
                                                     55 / 495
                                      华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
100   嘉善   翰宸雅苑                                               住宅及配套       696.93    59,055.48
101   嘉善   亭溪苑                                                 住宅及配套    26,158.83    93,344.17
102   嘉兴   嘉兴秀洲泓玺台、运河公馆及平湖紫宸等项目               住宅及配套            -   156,614.00
103   南浔   新南浔孔雀城 1 期 161 亩项目                           住宅及配套       177.73     3,760.01
104   南浔   南浔新区单元 CD-03-03-07B 地块（水韵悦府）项目         住宅及配套     1,825.14    61,956.10
105   南浔   南浔域外孔雀城 3.1 期（139 亩）                        住宅及配套    22,612.86   176,881.57
106   德清   德清雅颂府                                             住宅及配套            -       109.00
107   德清   澜悦府                                                 住宅及配套            -    81,459.40
108   武陟   武陟孔雀城 1.1 期及 1.2 期等                           住宅及配套       201.86     2,586.88
109   武陟   武陟孔雀城 1.3 期及 2.1 期等项目                       住宅及配套    36,651.20   168,223.42
110   武陟   武陟孔雀城 2.2 期                                      住宅及配套    24,966.65     5,944.28
111   武陟   大城村、何营东村社区安置房建设项目                     住宅及配套            -   364,000.00
112   长葛   大尚庄、岚川府及双庙李村安置房建设项目                 住宅及配套            -   261,075.00
113   长葛   长葛孔雀城 1.1 期项目                                  住宅及配套     9,299.35     9,735.01
114   新郑   孔雀城 A 区、孔雀城 B 区、孔雀城 C 区                  住宅及配套    21,121.75   242,926.09
115   新郑   大范庄安置房建设项目                                   住宅及配套            -   352,200.00
116   舒城   舒城孔雀城 1.1 期                                      住宅及配套     1,930.55     3,016.50
117   舒城   舒城孔雀城 1.2 期                                      住宅及配套        96.58        87.14
118   舒城   舒城孔雀城 2.1 期                                      住宅及配套            -       329.57
119   舒城   舒城孔雀城 2.2 期                                      住宅及配套       401.60            -
120   舒城   舒城孔雀城 3.1 期                                      住宅及配套     2,004.31       401.55
121   舒城   杭埠镇幸福新村                                         住宅及配套            -   171,800.00
122   舒城   杭埠孔雀城.云湖大境四期                                住宅及配套     1,105.31    54,824.10
123   舒城   杭埠孔雀城.云湖逸境一期                                住宅及配套     1,168.66   153,821.81
124   舒城   杭埠孔雀城.云湖逸境二期                                住宅及配套    11,289.04   111,954.42
125   长丰   观溪苑（一期）项目                                     住宅及配套     9,598.19    78,583.88
126   武汉   江澜赋一期（一）                                       住宅及配套       497.04       485.01
127   武汉   江澜赋一期（二）                                       住宅及配套    48,512.25    15,803.49
128   武汉   江澜赋三期（一）及江澜赋四期（一）等                   住宅及配套            -    13,511.81
129   武汉   问津兰亭                                               住宅及配套       158.93     6,498.12
130   武汉   长江东岸孔雀城                                         住宅及配套     5,707.76    10,145.28
131   武汉   孔雀城航天府苑项目（居住用地）                         住宅及配套     1,787.44   237,303.90
132   武汉   双柳一期合作项目                                       住宅及配套    52,389.51    52,688.47
133   武汉   江澜赋五期（一）                                       住宅及配套    14,672.09    25,499.45
134   武汉   中粮孔雀城问津二期                                     住宅及配套    13,161.02    86,339.72
135   江门   江门孔雀城一期                                         住宅及配套    36,646.74    56,878.07
136   蒲江   蒲江孔雀城 1 期等                                      住宅及配套    11,547.29    58,269.61
137   沈阳   苏家屯孔雀城 1-4 期等                                  住宅及配套    46,837.93    40,065.19
138   沈阳   苏家屯英国宫一期                                       住宅及配套     1,392.65     1,885.67
139   沈阳   苏家屯英国宫三期                                       住宅及配套            -     1,672.41
140   沈阳   苏家屯英国宫二期                                       住宅及配套       703.50       361.51
141   沈阳   苏家屯区域十二分公司学园里 1 期 213 亩项目             住宅及配套     1,999.00   142,548.48
142   沈阳   苏家屯区域十二分公司剑桥郡 6 期 106 亩项目             住宅及配套    11,575.05   113,971.52
143   国际   逸景园等项目                                           住宅及配套   111,035.73   255,899.55
             霸州孔雀城喜园、霸州孔雀城福园、霸州孔雀
144   霸州                                                          住宅及配套           -     1,301.46
             城沁园
145   大厂   潮白河孔雀城 3-8 期                                    住宅及配套   13,131.28     3,685.77
146   大厂   潮白河孔雀城英宫 12/13 期                              住宅及配套           -     5,046.54
147   大厂   潮白河孔雀城 1.3 期                                    住宅及配套    1,789.79       758.93
148   固安   孔雀城 6.3 期                                          住宅及配套           -       288.34
             孔雀城 7-8 期（孔雀城 7.1 期、孔雀城 7.2、孔雀城 7.3
149   固安                                                          住宅及配套   45,177.14       463.57
             期、孔雀城 7.4 期、孔雀城 7.5 期、孔雀城 8.1 期）等
150   廊坊   幸福城润园、朗园、雅园等                               住宅及配套    7,101.60     3,351.72
151   廊坊   公园海 1.1 期                                          住宅及配套    7,399.10     3,728.86
152   廊坊   公园海 1.2 期                                          住宅及配套      218.94     1,705.37
153   廊坊   公园海 1.3 期                                          住宅及配套    6,846.45     9,435.90
154   廊坊   公园海 1.4 期                                          住宅及配套    3,918.46    12,061.72
                                                        56 / 495
                                       华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
155   廊坊     公园海 2.1 期                                        住宅及配套              -         1,427.88
156   牛驼     牛驼温泉孔雀城 1 期项目                              住宅及配套         378.44                -
157   牛驼     牛驼温泉孔雀城 3 期                                  住宅及配套         702.10                -
158   牛驼     牛驼温泉孔雀城 4.1 期项目                            住宅及配套         197.02                -
159   天津     凤河孔雀城一期、二期                                 住宅及配套         225.70                -
160   香河     大运河孔雀城大公馆项目及新建大运河 5 期项目等        住宅及配套       6,043.08           979.18
161   无锡     无锡孔雀城 1/2 期等项目                              住宅及配套       3,985.69         9,702.11
162   涿鹿     涿鹿孔雀城                                           住宅及配套      38,683.63        11,070.07
      北戴河
163            孔雀城幸福社区项目（三期）                           住宅及配套              -        79,630.05
      新区
164   昌黎     昌黎孔雀城 A 区、B 区项目                            住宅及配套              -        99,661.16
165   霸州     霸州市书香苑小区二期项目                             住宅及配套     116,225.25        48,985.68
166   霸州     温泉新都孔雀城溪涧林语项目                           住宅及配套      48,489.13        87,881.56
167   长丰     观溪苑（二期）项目                                   住宅及配套      19,894.66        46,646.80
168   大厂     潮白河孔雀雅春园住宅小区项目                         住宅及配套         678.96        32,554.96
169   大厂     潮白河孔雀城四季公馆住宅小区项目                     住宅及配套              -        96,477.50
170   武汉     居住项目（孔雀城航天府滨江苑二期项目）               住宅及配套      44,618.24        46,496.48
171   武汉     孔雀城问津三期项目                                   住宅及配套      12,173.43        42,865.83
172   武汉     孝感孔雀城 1.0 期                                    住宅及配套         472.05        36,444.82
173   武汉     江夏合作项目                                         住宅及配套              -        49,555.29
174   沈阳     沈阳孔雀城公馆一期                                   住宅及配套      22,364.82        97,478.70
175   新郑     郭店孔雀城 1.0 期                                    住宅及配套      29,233.82        83,742.38
176   泾阳     泾阳孔雀城 1.0 期                                    住宅及配套      45,774.11        65,085.00
177   嘉善     新浦西孔雀城                                         住宅及配套      39,515.15        25,518.41
178   霸州     霸州禹德                                             住宅及配套              -        41,294.74
179   固安     航天振邦                                             住宅及配套              -        98,817.78
180   长葛     老冀庄、尚庄村安置房建设项目                         住宅及配套              -       732,846.00
181   武陟     商伊村社区安置房建设项目（一期）                     住宅及配套              -       356,000.00
182   获嘉     亢村镇府庄社区安置房建设项目（一期）                 住宅及配套              -       220,011.03
183   固安     丁百户、辛营、挠耳营、北孝城村安置房建设项目         住宅及配套              -       589,226.52
184   廊坊     综保区（兴隆场）、噪声区安置房建设项目               住宅及配套              -       329,255.00
185   怀来     大南辛堡村安置房项目                                 住宅及配套              -       358,760.00
186   获嘉     亢村镇夹河社区安置房建设项目（二期）                 住宅及配套              -        79,960.00
187   新郑     新郑代庄安置房建设项目                               住宅及配套              -       185,331.00
188   邯郸     御宾府                                               住宅及配套              -         6,634.60
189   舒城     舒城孔雀城 3.8 期                                    住宅及配套      20,341.25        57,309.92
190   舒城     舒城孔雀城 3.9 期                                    住宅及配套      67,449.62        12,606.41
191   武汉     团风孔雀城 2.0 期                                    住宅及配套      19,527.16         3,866.80
192   高淳     湖畔澜庭                                             住宅及配套              -           368.40
193   霸州     霸州孔雀城玺园                                       住宅及配套              -           262.00
194   香河     香河嘉华 33 亩项目                                   住宅及配套       2,059.80                -
195   牛驼     牛驼温泉孔雀城 5.1 期项目                            住宅及配套         106.63                -
196   牛驼     牛驼温泉孔雀城 6.2 期项目                            住宅及配套         212.89                -
197   怀来     八达岭英国宫 2.1 期、2.3、2.4 期等                   住宅及配套         154.32                -
               霸州孔雀城梁园、霸州孔雀城麟园、温泉新都孔雀
198   霸州                                                          住宅及配套              -           387.40
               城柏园及武庄姚庄项目等
199   大厂     潮白河孔雀英国宫 4-6 期等                            住宅及配套      65,877.59         9,435.90
200   大厂     潮白家园 4/5 期、邵府新民居项目等                    住宅及配套         468.81         5,361.15
201   固安     大湖 1.1+1.4 期                                      住宅及配套       8,072.92                -
202   固安     大卫城 5-6 期                                        住宅及配套       1,609.18         1,088.93
203   嘉善     嘉善孔雀城一期/二期项目                              住宅及配套       5,519.23         9,384.67
204   固安     剑桥郡 1-6 期,8-9 期（含人才家园）等项目             住宅及配套       1,515.21         8,167.97
205   永清     永清孔雀城雅园、畅园（含畅园一期二期）               住宅及配套              -           470.71
206   香河     大运河孔雀城一到四期、六期及英国宫 1 期/4 期等项目   住宅及配套      25,989.16         9,616.37
合
      /        /                                                    /             2,299,723.56   11,841,941.95
计
                                                        57 / 495
                         华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
    报告期内，公司房地产业务共计实现销售金额 10,293,479.69 万元，销售面积
11,841,941.95 平方米。
   （4）报告期内房地产出租情况
□适用 √不适用
                                         58 / 495
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(三) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
                                                                        单位:元币种:人民币
            科目                       本期数               上年同期数      变动比例（%）
营业收入                         105,209,536,217.22      83,798,590,154.69            25.55
营业成本                          59,252,646,772.99      48,918,841,826.25            21.12
销售费用                           1,893,265,492.75       1,882,115,148.87             0.59
管理费用                           8,044,937,330.31       8,044,850,547.36             0.00
研发费用                              10,460,383.11          13,569,084.60          -22.91
财务费用                           2,781,666,160.66         962,554,846.78          188.99
经营活动产生的现金流量净额       -31,819,098,425.06      -7,427,812,398.92          不适用
投资活动产生的现金流量净额         1,348,862,936.61      -5,016,552,729.53          不适用
筹资活动产生的现金流量净额        25,918,654,667.29      -6,490,338,770.01          不适用
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
(1). 公司业务分板块情况
    公司业务分为产业新城及相关业务和商业地产及相关业务两大板块。报告期内，
公司在继续做强原有主业的基础上，开拓新模式、新领域与新地域，在商业综合体、
公共住房、康养、科学社区等商业地产及相关业务领域开展布局工作。报告期内，两
大板块营业收入等情况如下：
                                                                                   单位：元
        项目           产业新城及相关业务       商业地产及相关业务               合计
  营业收入             105,178,666,952.52              30,869,264.70      105,209,536,217.22
  营业总成本             80,300,814,902.25            302,750,112.80       80,603,565,015.05
  营业利润               22,818,077,135.29          -271,880,848.10        22,546,196,287.19
(2). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
                                                                       单位:元    币种:人民币
                                    主营业务分行业情况
                                                                  营业收      营业成
                                                                                       毛利率比
                                                        毛利率    入比上      本比上
分行业         营业收入              营业成本                                          上年增减
                                                        （%）     年增减      年增减
                                                                                         （%）
                                                                  （%）       （%）
产业发                                                                                 增加 7.31
         27,404,952,510.65        4,212,883,991.67       84.63         14.7   -22.24
展服务                                                                                 个百分点
基础设                                                                                 减少 0.62
          1,480,507,149.17        1,314,386,658.32       11.22    592.37      597.24
施建设                                                                                 个百分点
土地整                                                                                 减少 6.24
          5,966,571,525.27        5,579,313,995.60         6.49       11.92    19.93
理                                                                                     个百分点
综合服                                                                                 减少 2.33
               214,291,232.26       186,653,990.33         12.9   -38.74      -37.05
务                                                                                     个百分点
                                           59 / 495
                         华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
物业管                                                                               增加 0.05
             951,472,476.35       790,334,514.44       16.94        19.56     19.5
理服务                                                                               个百分点
房地产                                                                               增加 3.16
          66,743,611,948.95    44,794,547,785.89       32.89        29.48    23.66
开发                                                                                 个百分点
                                                                                       减少 0.2
其他       1,935,920,708.17     1,941,248,328.93       -0.28         51.9    52.19
                                                                                     个百分点
                                                                                     增加 2.23
合计     104,697,327,550.82    58,819,369,265.18       43.82        25.53    20.74
                                                                                     个百分点
                                  主营业务分地区情况
                                                                营业收      营业成
                                                                                     毛利率比
                                                      毛利率    入比上      本比上
分地区       营业收入              营业成本                                          上年增减
                                                      （%）     年增减      年增减
                                                                                       （%）
                                                                （%）       （%）
                                                                                     增加 4.24
环北京    57,978,714,552.17    34,511,449,975.11       40.48         0.49    -6.19
                                                                                     个百分点
环北京                                                                               增加 4.24
         57,978,714,552.17     34,511,449,975.11       40.48         0.49    -6.19
小计                                                                                 个百分点
杭州都                                                                               增加 8.13
          16,356,779,077.95     6,663,609,486.92       59.26        85.75    54.84
市圈                                                                                 个百分点
                                                                                     减少
南京都
          11,458,794,771.99     8,427,021,018.32       26.46        68.44   166.67   27.09 个
市圈
                                                                                     百分点
                                                                                     减少
郑州都
           4,852,529,876.40     1,403,760,032.79       71.07        97.04   966.96   23.59 个
市圈
                                                                                     百分点
合肥都                                                                               增加 5.6
           4,560,612,914.88     1,868,548,931.83       59.03    381.51      323.64
市圈                                                                                 个百分点
                                                                                     增加
武汉都
           4,271,326,030.13     2,070,859,429.08       51.52    313.00      161.43   28.11 个
市圈
                                                                                     百分点
                                                                                     减少
外埠其
           5,218,570,327.30     3,874,120,391.13       25.76        -7.70    25.00   19.42 个
他
                                                                                     百分点
外埠小                                                                               减少 5.63
         46,718,612,998.65     24,307,919,290.07       47.97        81.74   103.79
计                                                                                   个百分点
                                                                                     增加 2.23
合计     104,697,327,550.82    58,819,369,265.18       43.82        25.53    20.74
                                                                                     个百分点
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
无
(3). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(4). 成本分析表
                                                                                      单位：元
                                         分行业情况
                                         60 / 495
                              华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
                                                                             上年
                                         本期                                         本期金
                                                                             同期
                                         占总                                         额较上
           成本构                                                            占总                    情况
 分行业                  本期金额        成本            上年同期金额                 年同期
           成项目                                                            成本                    说明
                                         比例                                         变动比
                                                                             比例
                                         （%）                                        例（%）
                                                                             （%）
产业新城   产业发                                                                               毛利提高，成
                      4,212,883,991.67     7.16          5,417,540,627.77    11.12     -22.24
开发建设   展服务                                                                               本随之减少
产业新城   基础设                                                                               收入增长，成
                      1,314,386,658.32     2.23           188,513,203.29      0.39     597.24
开发建设   施建设                                                                               本随之增加
产业新城   土地整                                                                               收入增长，成
                      5,579,313,995.60     9.49          4,652,212,303.12     9.55      19.93
开发建设   理                                                                                   本随之增加
产业新城   综合服                                                                               收入降低，成
                       186,653,990.33      0.32           296,523,866.08      0.61     -37.05
开发建设   务                                                                                   本随之减少
房地产开   房地产                                                                               收入增长，成
                    44,794,547,785.89     76.16      36,224,705,757.07       74.36      23.66
发         开发                                                                                 本随之增加
           物业服
           务及酒                                                                               收入增长，成
其他业务              2,731,582,843.37     4.64          1,936,938,413.59     3.98      41.03
           店经营                                                                               本随之增加
           成本
    成本分析其他情况说明
    无
    (5). 主要销售客户及主要供应商情况
    □适用 √不适用
    3. 费用
    √适用 □不适用
                                                         本期发生额
                                                         较上年同期
   项目名称     本期发生额          上年同期数                                   情况说明
                                                           变动比例
                                                             （%）
   销售费用   1,893,265,492.75   1,882,115,148.87                0.59   两期基本持平
   管理费用   8,044,937,330.31   8,044,850,547.36                0.00   两期基本持平
   财务费用   2,781,666,160.66     962,554,846.78              188.99   利息支出增加所致
    4. 研发投入
    （1）.研发投入情况表
    √适用 □不适用
                                                                                        单位：元
    本期费用化研发投入                                                               10,460,383.11
    本期资本化研发投入
    研发投入合计                                                                     10,460,383.11
    研发投入总额占营业收入比例（%）                                                           0.01
    公司研发人员的数量                                                                          72
    研发人员数量占公司总人数的比例（%）                                                       0.30
                                              61 / 495
                                       华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
           研发投入资本化的比重（%）                                                                  0.00
           （2）.情况说明
           □适用 √不适用
           5. 现金流
           √适用 □不适用
                                                                                                    单位：元
                                                                            变动比
               科目                本期数              上年同期数                             情况说明
                                                                            例（%）
                                                                                         主要系购买商品接受
           经营活动产生的
                             -31,819,098,425.06      -7,427,812,398.92        不适用     劳务支付的现金大幅
           现金流量净额
                                                                                         增加所致
           投资活动产生的                                                                主要系本期处置子公
                               1,348,862,936.61      -5,016,552,729.53        不适用
           现金流量净额                                                                  司所致
           筹资活动产生的                                                                主要系本期发行债券
                              25,918,654,667.29      -6,490,338,770.01        不适用
           现金流量净额                                                                  及借款增加所致
           (四) 非主营业务导致利润重大变化的说明
           □适用 √不适用
           (五) 资产、负债情况分析
           √适用 □不适用
           1. 资产及负债状况
                                                                                                    单位：元
                                                                                         本期期
                                         本期期                              上期期
                                                                                         末金额
                                         末数占                              末数占
                                                                                         较上期
  项目名称            本期期末数         总资产          上期期末数          总资产                     情况说明
                                                                                         期末变
                                         的比例                              的比例
                                                                                         动比例
                                         （%）                               （%）
                                                                                         （%）
                                                                                                   主要系应收政府园区
应收账款           46,871,039,461.85        10.24     34,437,662,054.65           8.41    36.10
                                                                                                   结算款增加
                                                                                                   主要系预付土地款及
预付账款            4,628,653,350.31        1.01       3,200,794,205.56           0.78    44.61
                                                                                                   工程款增加
一年内到期的                                                                                       主要系其他非流动资
                    3,705,320,000.00        0.81       2,015,614,903.00           0.49    83.83
非流动资产                                                                                         产重分类导致
                                                                                                   主要系会计政策变更
可供出售金融                                                                                       所致，请参考附注五、
                                                         654,273,493.62           0.16   -100.00
资产                                                                                               41 重要会计政策和会
                                                                                                   计估计的变更
                                                                                                   主要系会计政策变更
其他非流动金                                                                                       所致，请参考附注五、
                    4,206,943,836.42        0.92
融资产                                                                                             41 重要会计政策和会
                                                                                                   计估计的变更
                                                       62 / 495
                                       华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
                                                                                                  主要系本期固定资
                                                                                                  产、存货转作投资性
投资性房地产      3,340,380,000.00          0.73       2,246,300,000.00           0.55   48.71
                                                                                                  房地产并采用公允价
                                                                                                  值计量所致
                                                                                                  主要系购置及在建工
固定资产          7,691,092,062.12          1.68       5,073,292,167.41           1.24   51.60
                                                                                                  程等转入所致
                                                                                                  主要系处置子公司及
在建工程          6,589,058,715.22          1.44      12,663,238,537.08           3.09   -47.97
                                                                                                  转入固定资产导致
                                                                                                  主要系本期收购项目
无形资产          6,998,164,471.71          1.53       5,343,096,503.37           1.30   30.98
                                                                                                  所致
                                                                                                  主要系计提商誉减值
商誉                  304,996,523.62        0.07         501,976,523.62           0.12   -39.24
                                                                                                  准备所致
                                                                                                  主要系会计政策变更
其他非流动资                                                                                      所致，请参考附注五、
                       87,286,064.50        0.02       5,025,470,469.92           1.23   -98.26
产                                                                                                41 重要会计政策和会
                                                                                                  计估计的变更
                                                                                                  主要系本期质押借
短期借款         26,575,100,000.00          5.80       4,181,911,000.00           1.02   535.48   款、抵押借款、保证
                                                                                                  借款增加所致
                                                                                                  主要系保证金以及其
其他应付款       15,070,013,798.81          3.29      22,759,634,276.06           5.56   -33.79
                                                                                                  他暂收款减少所致
一年内到期的                                                                                      主要系长期借款及长
                 33,818,358,564.15          7.39      20,119,064,169.67           4.91   68.09
非流动负债                                                                                        期债券重分类所致
递延所得税负                                                                                      主要系投资性房地产
                      174,979,511.45        0.04           73,609,557.39          0.02   137.71
债                                                                                                公允价值变动所致
           其他说明
           无
           2. 截至报告期末主要资产受限情况
           √适用 □不适用
           请参见“财务报告附注七、79”
           3. 其他说明
           □适用 √不适用
           (六) 行业经营性信息分析
           √适用 □不适用
           详见本节第一部分“报告期宏观与行业情况”
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(七) 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
                                                            单位：亿元   币种：人民币
      期末融资总额          整体平均融资成本（%）                 利息资本化金额
                1,792.15                            7.86                           111.56
    报告期末公司融资总额为 1,792.15 亿元，其中银行贷款余额为 455.69 亿元，债
券及债务融资工具期末余额为 780.01 亿元，信托、资管等其他融资余额为 556.44
亿元。利息资本化金额为 111.56 亿元。期末公司对外担保金额为 1,341.02 亿元，其
中 1,327.50 亿元为对控股子公司担保。截至报告期末，公司融资加权平均成本为
7.86%，其中银行贷款的平均利息成本 6.37%，债券及债务融资工具平均成本为 7.25%，
信托、资管等其他融资的平均利息成本 10.02%。
其他说明
□适用 √不适用
(八) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
    报告期内，公司设立新公司、对合并范围内子公司以现金、债权转股权或其他方
式增资、对外收并购等股权投资金额共计 896.98 亿元，较 2018 年增加 102.50%。
(1) 重大的股权投资
□适用 √不适用
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
□适用 √不适用
(九) 重大资产和股权出售
√适用 □不适用
    公司全资子公司华夏幸福丽泽（北京）置业有限公司向中国平安人寿保险股份有
限公司转让其持有的北京物盛科技有限公司 100%股权、华夏幸福基业股份有限公司
向平安人寿转让其持有的对北京物盛科技有限公司享有的债权，转让金额共计
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5,828,725,352.00 元。其中，标的股权转让对价为 5,386,914,900.00 元，标的债权
的转让价格为人民币 441,810,452.00 元。
(十) 主要控股参股公司分析
□适用 √不适用
(十一) 公司控制的结构化主体情况
√适用 □不适用
详见第十节财务报告附注九、1、在子公司中的权益。
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)     行业格局和趋势
√适用 □不适用
    1、公司产业新城及相关业务行业格局趋势
     2019 年 12 月 16 日，习近平总书记在《求是》发表文章《推动形成优势互补高
质量发展的区域经济布局》，明确指出“我国经济发展的空间结构正在发生深刻变化，
中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式”。作为有序衔接中心城市
和城市群的重要环节，都市圈已逐渐成为推动区域高质量发展的关键抓手，是中国未
来城镇化的主体空间形态。我国 30 个核心都市圈1以占全国 4.5%的面积，承载了全国
32%的人口，创造了全国 52%的 GDP。
     时值国家发展改革委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》一年有余，
公司将继续紧抓都市圈化的趋势性红利与结构性机会，立足都市圈外圈层深耕产业新
城及相关业务，并在都市圈核心区积极探索商业地产及相关业务，双轮并进，实现可
持续发展。
     （1）中国城镇化已迈入都市圈化时代
        1）空间结构优化，外围节点及微中心迎来高速发展
     相较发达国家，我国城镇化发展的差距主要在微中心和节点城市。以东京为例，
50-100 万级（人口）城市 5 个，20-50 万级城市 18 个，5-20 万级城市 84 个，而北
京的相应数量分别为 2 个、7 个和 8 个。随着都市圈化趋势的不断强化，大城市空间
1
  包括北京、上海、广州、深圳、武汉、成都、郑州、重庆、南京、天津、西安、厦门、长沙、杭州、合肥、沈
阳、石家庄、青岛、宁波、济南、福州、南昌、哈尔滨、昆明、长春、太原、贵阳、南宁、海口、乌鲁木齐，都
市圈范围基于通勤率及其他综合指标划定。
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扩展将从单中心“摊大饼”模式向多中心网络模式过渡，在分工合作、优势互补的基
础上，形成联动发展的共生体。未来新型城镇化进程中，节点城市及微中心将发挥关
键支撑作用，成为引领区域发展的重要增长极。
    2）人口持续集聚，都市圈成为新增城镇人口的核心载体
    我国发展动力极化现象日益突出，人口向优势地区集聚的趋势明显，都市圈已成
为新增城镇人口的核心载体。随着近年来户籍制度的弱化和以高职、高技术为代表的
新生代劳动人口流动，都市圈尽享人口的规模红利、质量红利和移动红利。习近平总
书记在《推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局》一文中直指“促进迁移人口
落户要克服形式主义，真抓实干，保证迁得出、落得下”，除中央已有明确政策规定
之外，全面放宽城市落户条件，完善配套政策，打破阻碍劳动力流动的不合理壁垒，
促进人力资源优化配置，预计未来都市圈人口红利将持续释放。
    3）产业协同发展，空间布局合理化，区域产业效能得到系统性提升
    随着产业空间布局的优化，都市圈内外圈层间的合作深度和协同作用不断强化，
区域产业效能得到系统性提升。金融保险、商贸服务等都市核心功能持续向内圈层集
聚，大型制造生产、部分金融保险、企业服务中后台及娱乐休闲配套产业则逐渐向周
边转移。内圈层的产业结构升级以及部分产业向外转移，将带动内圈层的产业升级更
新以及外圈层新建厂房、新建生产线、新建设备等大量产业投资。
    4）补齐外圈层发展短板，实现基础设施有机耦合、公共服务共建共享
    公共资源配给在时序上滞后于人口流动，在空间上呈现圈层化递减特征，优质的
教育、文化、医疗、卫生等资源集中在内圈层，外圈层配套不足。未来随着都市圈一
体化进程的加速，基础设施和公共服务将通过统筹配套实现有效配给，与常住人口建
立挂钩机制，提高公共服务资源供给的数量和质量，带动外圈层大量有效投资。
    （2）都市圈化背景下的产业新城格局与趋势
   产业新城业务紧紧把握以都市圈为核心的新型城镇化历史契机，顺应发展规律和
国家政策，以开发性 PPP 模式为都市圈外圈层提供综合解决方案，有效促进产业结构
转型升级，最终实现产城融合，助力都市圈一体化进程和区域整体的高质量发展。培
育发展产业新城有助于区域价值的提升，实现经济发展、城市发展和民生保障三大目
标，是顺应城镇化发展趋势、适应地方转型需求、提高人口吸引力和承载力的有效途
径，广受当地政府欢迎，具备巨大的业务潜力。
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   1）聚焦都市圈，立足外圈层发展产业新城正逢其时
    都市圈一体化发展的大背景下，外圈层成为承接内圈层人口、产业、资本等资源
外溢的主阵地。由轨道交通、高速公路等组成的网络化交通体系为外圈层节点城市和
微中心的发展提供了有力支撑。华夏幸福产业新城布局于都市圈外圈层，交通区位优
势突出，顺应了新型城镇化的发展趋势，满足了区域高质量发展的客观需求，发展前
景广阔。
   2）打造产业集群，以产城融合带动节点和微中心高质量发展
    产城融合是产业新城发展的核心竞争力。都市圈产业从内到外呈现“三二一”逆
序化分布，价值链上的不同环节在更大范围内有序转移、合理分布，进而发挥规模效
益和集聚优势。内圈层加速产业结构调整升级，具备大量低价的土地资源、人力资源
以及强烈的发展诉求的外圈层则通过承接外溢产业资源促进自身发展、形成良性合作。
华夏幸福产业新城聚焦核心都市圈，提供靶向性、定制化的区域发展综合解决方案，
围绕十大产业打造创新集群，以产业为抓手推动区域整体价值的迅速提升。
   3）完善设施配套与服务质量，提升外围节点城市综合承载力
    公共服务质量和密度是决定区域价值的核心因素，公共服务均等化是提高外圈层
“反磁力”的有效途径。产业新城要提高人口吸引力、实现产城融合，必须满足服务、
设施、环境等各方面要求，提供优质的医疗、教育等公共服务，建设绿色生态、环境
友好、配套齐全的宜居性城市。华夏幸福始终坚持“以人为本”，规划、设计、建设、
运营四位一体，努力打造生态智慧、宜居宜业的幸福城市。
    （3）都市圈化格局日益明晰态势下的房地产业务格局与趋势
    2019 年全国商品房销售面积近 17.2 亿平方米，同比下降 0.1%。2019 年中央经
济工作会指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地
价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。不将房地
产作为短期刺激经济的手段，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。房地
产在总量见顶的背景下，呈现了多重分化的格局，以都市圈为代表的区域获得了结构
性机遇，在销售额与溢价上将共享新型城镇化的长期红利。
   1）住宅市场的结构性机会在都市圈出现
    都市圈是中国城镇化的主体形态，已成为国家重大战略。从规模是，都市圈房地
产市场已占据全国市场的半壁江山，2019 年全国 30 个都市圈住宅市场规模约为 7.03
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万亿2，约占市场总量的 50%。从增速上，都市圈房地产市场稳稳跑赢大势，2019 年
全国平均商品房销售额同比增长 10.3%，而 1+8 核心都市圈3商品房销售额同比增长
20.4%4。从潜力上，人口向都市圈聚集趋势明显，都市圈核心城市常住人口增速为全
国增速的 2-3 倍，随着人口持续向都市圈集中，都市圈购房需求将持续增长。
       2）长线资金的支持，有利于房企的长期发展
       在“箱体管控”、金融抑制、竞争加剧的背景下，房地产企业更需要通过长期的
战略制定来实现业务的拓展和效能的提升。而长期战略的执行离不开长线资金的支持，
有了较为长线的资金注入，房地产企业才能更为有效的制定战略，实现业务的拓展和
转型。
       长线资金配置不动产的需求持续上升。保险公司对不动产的投资额占其总资产的
比重约 2%至 6%，而国内险资对不动产的配置低于 1%，整体低于国际水平，配置需求
提高。美国黑石集团 30%的业务来自于不动产，而募资主要的来源是养老金及保险等
长线资金，长线资金与不动产的结合成就了黑石集团较高的投资收益。
       3）运营能力提高了房企的盈利能力和竞争力
房地产行业正在从增量时代向存量时代转变。从全球不动产的发展来看，运营能力将
成为未来不动产企业的核心竞争力。日本经济失去三十年中，日本最大综合房企——
三井不动产正是凭借强大的运营能力成功穿越周期，在轻重资产平衡的策略上，通过
较强的运营能力获得了较高的溢价空间。优质的运营能力，一方面可提高房地产企业
土地获取的竞争力，同时可让房企所持有的物业保值、增值。目前，我国一线城市城
镇化率已逼近 90%，未来地产的逻辑将从高周转的项目开发转向存量不动产的价值深
度挖掘，运营能力将定义价值提升的空间。在房地产的重资产时代，土地储备和拓展
能力决定了房地产企业的上限；随着轻重资产并存时代的到来，运营能力将决定房地
产企业的上限。
       2、公司商业地产及相关业务行业格局趋势
       （1）消费驱动，内生增长动力充足
       改革开放四十年来，我国经济增长模式逐步由投资与出口驱动转向消费驱动。伴
随经济增长的放缓，最终消费对经济增长的贡献率却逐年上升。2019 年我国全年社
2
    数据来源：Wind、中指数据库，华夏幸福产业研究院测算
3
    1+8 都市圈分别指以下城市的都市圈：北京、上海、广深、杭州、南京、合肥、武汉、郑州、成都
4
    数据来源：Wind、中指数据库，华夏幸福产业研究院测算
                                                68 / 495
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会消费品零售总额 41.2 万亿元，增长 8%，连续六年保持经济增长第一拉动力，消费
对经济增长贡献率 57.8%，拉动 GDP（国内生产总值）增长 3.5 个百分点。在消费规
模扩张的同时，根据《麦肯锡中国消费者调查报告 2020》，中国消费者信心指数（CCI）
在 2019 年重拾升势，创十年新高。同时，随着新中产阶级异军突起，以及加快个税
改革、公共服务均等化改革、消费体制机制改革等措施不断出台，居民消费理念、品
质、形态、方式和行为的深刻变化，品质提升型消费呈现爆发式增长。总的来说，国
内消费持续强劲、消费者信心重拾、消费升级趋势明显，三者叠加构筑了商业市场内
生增长动力充足。
    （2）“重资产”持有转型“轻资产”运营
    我国房地产行业进入“存量时代”，盘活存量资源、推动行业向轻资产转型逐渐
成为新的发展趋势。商业地产已经进入全产品线、全价值链以及全商业模式的全面竞
争阶段，资产管理已经成为企业存量时代“活下去”的重要能力。精细化运营要求企
业坚持产品服务品质化的同时，注重运营管理全周期，采取即售与持有并举、轻重资
产模式并重的策略，实现收入来源多元化，保障运营收入快速增长，对冲周期风险，
实现业务的可持续发展。参考国际和国内不动产企业的实践经验，卓越的不动产企业
普遍具备更强的全周期运营管理能力，而运营精益化能力将成为企业价值实现的核心
竞争力。
(二)   公司发展战略
√适用 □不适用
    公司发展愿景是中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台。在城镇
化迈向都市圈化的战略机遇下，公司将持续深耕都市圈，围绕京津冀、长三角、粤港
澳、郑州、武汉、成都等进行布局，在都市圈层和城市圈层重点布局产业新城及相关
业务，在城市圈层和核心圈层重点布局商业地产及相关业务。公司在落地上述战略布
局的过程中，将不断提升现金流能力、降低负债、保持利润稳健增长，持续提升经营
质量，实现公司业务的长期稳健发展。
    1、产业新城及相关业务：回归经营逻辑，实现双城驱动
    （1）产业新城
    公司在产业新城业务方面，将以实现回归业务逻辑，强化现金流能力为目标，通
过实现区域分类，一城一策，提升经营质量，同时在投资方面做到精准投资、聚焦投
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资，全面开放合作，实现产业新城、住宅平台化。为实现上述战略目标，公司产业新
城业务将加快推进产业新城“四化”：
    1）“区域价值最大化”。通过区域规划、区域发展、土地价值推广，帮助政府
提升区域的资源、资产和城市价值，做大产业新城回款的来源和保障。
    2）“产业发展龙头化”。帮助政府发展产业，尤其是龙头项目的招商和落地，
带动区域产业集群的打造和升级，从而大幅增加客户满意度，保证产业新城利润实现。
    3）“经营一城一策化”。区域分类，一城一策，提升经营质量，实现现金流自
给自足，同时积极谋求发展上档升级，推动区域进入成熟期；精准投资，聚焦投资高
效区域。
    4）“新城开发平台化”。通过全面开放合作，吸引社会各方参与产业新城及住
宅投资，分享收益，从而更好的撬动产业新城资源，加速新城建设。
    （2）园区配套住宅
    园区配套住宅业务：将持续提升市场化开发能力，通过精准投资、操盘精细化、
提升孔雀城住宅产品市场竞争力。
    1）在精准投资方面，包含区域优选、项目优选、全周期管理三步。首先，深化
住宅市场研判，优选区域，新进区域控制总量，小步试水；其次，持续提高项目投资
标准，用市场化指标（IRR、净利润率、回正周期），匹配项目投资；再次，不断动
态跟踪项目表现，复盘项目成果，利用复盘结果指导区域与项目选择，实现合理现金
流下利润最大化。
    2）在精细化操盘方面，通过建立项目全周期管控、过程动态测算、及时纠偏来
提升项目精细化操盘能力。
    3）在提升产品竞争力方面，通过提升产品溢价能力、强化品质控制、降低成本、
提升获客效率来全面打造住宅产品竞争力。
   2、商业地产及相关业务：快速推进，深化“三新战略”
    （1）新模式
    在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，实现轻重并举；在盘活存量
资产，优化资产负债结构的同时，以资产管理输出的模式，深化资本合作，快速切入
市场，逐步迭代更新投资模式，逐步探索代建代运营、基金、资产证券化等其他市场
化模式；跨界合作，借力科技创新平台；
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    （2）新领域
    在传统产业新城主营业务领域外，努力探索开拓包括商业综合体、公共住房、康
养、科学社区等细分领域，落实布局战略，丰富业务打法。
    （3）新地域
    贯彻核心都市圈战略——京津冀、长三角、粤港澳大湾区、以武汉为核心的华中
片区、以成都为核心的华西片区，重点关注具有明显区位优势的城市，以标杆项目积
极切入都市圈核心圈层；持续谋划、以点带面、高效落地，打造标杆项目，发挥“标
杆”效应。
    3、持续提升经营质量，追求长期稳健发展
    继续回归经营业务逻辑，持续提升公司财务管理能力，提升公司经营回款，持续
优化经营性现金流，实现合理现金流下利润最大化。合理控制负债率，优化杠杆，实
现规模稳健增长。
(三)    经营计划
√适用 □不适用
    2020 年，公司将切实贯彻发展战略，实现公司业务高质量稳健发展。
    预计 2020 年施工面积合计约 3,849.4 万平方米，预计新开工面积合计约 1,110.6
万平方米，预计竣工面积合计约 1,077.6 万平方米，具体详见下表：
                                                                           单位：万平方米
                         2020 年新增开工
          项目名称                               2020 年施工面积       2020 年竣工面积
                              面积
 产业新城及相关业务
 合计                                993.3               3,708.6                1,077.2
 固安区域                            105.9                 440.7                  156.2
 航天振邦                                 -                  36.0                        -
 二中北                                   -                      4.9                     -
 东庄海绵厂                               -                  14.0                  14.0
 文创园 1 期                              -                  22.7                  12.5
 文创园 2 期                              -                  10.9                        -
 剑桥郡悦城广场                           -                  12.3                   3.0
 万利丰商业                               -                      8.6                     -
 剑桥郡 10 期二标段                       -                  15.3                  15.3
 剑桥郡 10 期一标段                       -                      9.6                9.6
                                      71 / 495
                         华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
                            2020 年新增开工
         项目名称                                   2020 年施工面积       2020 年竣工面积
                                 面积
剑桥郡万和园一标段                         -                    30.3                  30.3
剑桥郡 12 期福和园二标                       -                      2.5                     -
怡园项目                                     -                      7.4                     -
孔雀湖四期高层东区                           -                  10.1                  10.1
孔雀湖四期高层西区                           -                  10.0                        -
孔雀湖四期二标段别墅                         -                      4.1                     -
剑桥郡 7.2.1 期一标段                        -                      4.7                     -
剑桥郡 7.2.1 期二标段                        -                      4.7                     -
牛驼孔雀城 7.1 期                            -                      8.7                     -
牛驼孔雀城 7.4 期                            -                      4.2                     -
牛驼孔雀城栖泉苑                             -                      0.5                     -
牛驼孔雀城香泉苑                             -                      7.2                7.2
牛驼孔雀城斓泉苑                             -                      9.2                     -
石油新城一期                                 -                      5.3                     -
孔雀城铂宫                                   -                  17.2                        -
永济新城一标段 1                             -                  16.1                  16.1
永济新城二标段 1
（9#13#14#15#19#）                           -                      9.9                9.9
二标高层第一批次
永济新城三标段 1                             -                      2.3                2.3
永济新城三标段 2                             -                  11.8                  11.8
东庄安置                                     -                      9.4                     -
东徐安置一批                                 -                  14.1                  14.1
刘园安置                                     -                  10.8                        -
孔雀城铭景园                             35.9                   35.9                        -
东徐项目                                 21.5                   21.5                        -
牛驼增减挂                               21.4                   21.4                        -
文创园                                   19.1                   19.1                        -
东徐安置二批                              8.0                       8.0                     -
廊坊区域                                110.0                 294.8                  115.3
孔雀公馆-公馆二期                            -                      4.5                     -
空港回迁区一标                               -                      3.1                3.1
                                         72 / 495
                      华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
                         2020 年新增开工
           项目名称                              2020 年施工面积       2020 年竣工面积
                              面积
空港回迁区二标                          -                    27.2                  27.2
空港回迁区三标                            -                  28.1                  17.9
空港回迁区四标                            -                  20.1                  20.1
空港回迁区五标                            -                  28.1                  28.1
尖塔地块四                                -                  17.1                        -
南甸地块三                                -                  10.7                        -
廊和坊                                    -                      4.8                4.8
大学里小学                                -                      2.6                     -
大学里四期一标                            -                      4.1                4.1
大学里四期二标                            -                      3.6                3.6
学府澜湾                                  -                      6.4                6.4
大学里公寓                                -                      2.3                     -
创领小区二标                              -                      1.7                     -
悦府-圣龙                                 -                  16.1                        -
安瑞嘉园、幼儿园                          -                      4.3                     -
公馆 4#商业                            1.8                       1.8                     -
香堤园 S4S5                            7.4                       7.4                     -
香堤园 S1                              5.0                       5.0                     -
尖塔 3#                                5.7                       5.7                     -
尖塔 21#                              17.4                   17.4                        -
尖塔 12#                              12.5                   12.5                        -
尖塔 14#                              12.5                   12.5                        -
尖塔 2#                                7.1                       7.1                     -
尖塔 1#                               12.9                   12.9                        -
尖塔 16#                               8.9                       8.9                     -
尖塔 17#                               5.6                       5.6                     -
南甸 1#                                6.2                       6.2                     -
南甸 2#                                7.0                       7.0                     -
北戴河新区区域                         9.1                   68.6                  42.2
域内孔雀城 1.3 期                         -                  17.3                        -
商业 302 亩项目                           -                  11.8                  11.8
140 亩住宅项目                            -                  12.2                  12.2
                                      73 / 495
                          华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
                             2020 年新增开工
         项目名称                                    2020 年施工面积       2020 年竣工面积
                                  面积
190 亩住宅项目一标段                        -                    14.2                  14.2
190 亩住宅项目二标段                          -                      4.0                4.0
滨海康养小镇                               9.1                       9.1                     -
昌黎区域                                      -                  14.4                        -
昌黎孔雀城 1.1 期                             -                  14.4                        -
霸州区域                                  24.3                 181.4                   56.5
商务会馆                                      -                      7.6                7.6
一砖北 196 亩（1 标段）                       -                      7.5                7.5
一砖北 196 亩（2 标段）                       -                  28.1                  28.1
国际公寓                                      -                  13.3                  13.3
冠军园                                        -                  23.4                        -
恒源项目                                      -                  22.5                        -
风情园                                        -                  14.5                        -
市政府北                                      -                  22.0                        -
一砖南一期                                    -                  18.2                        -
南夹河                                     9.0                       9.0                     -
市政府北二期                              15.3                   15.3                        -
永清区域                                      -                  78.8                  17.5
永清孔雀城 1.2 期                             -                      9.8                9.8
永清孔雀城 1.3 期                             -                      7.7                7.7
商业 19 亩                                    -                      8.3                     -
北关项目                                      -                  13.3                        -
汤林御府项目                                  -                  39.7                        -
文安区域                                      -                  24.1                  24.1
文安孔雀城 1 期                               -                  24.1                  24.1
涿州区域                                      -                104.3                   74.5
致远小镇 1.1 期                               -                  29.8                        -
致远小镇 1.2 期                               -                  30.4                  30.4
致远小镇 1.3 期                               -                  15.6                  15.6
致远小镇 1.4 期                               -                  28.5                  28.5
邯郸区域                                  16.9                   47.2                        -
邯郸孔雀城 1.1 期                             -                  21.4                        -
                                          74 / 495
                        华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
                           2020 年新增开工
         项目名称                                  2020 年施工面积       2020 年竣工面积
                                面积
邯郸孔雀城 1.2 期                         -                        8.9                     -
邯郸孔雀城 1.3 期                       16.9                   16.9                        -
怀来区域                                17.9                 139.9                   26.4
英国宫 2.6 期                               -                      7.0                7.0
五彩天街 3 期                               -                  12.9                  12.9
粮库西                                      -                      6.5                6.5
小镇中心                                    -                  14.4                        -
上院 646 亩 1 期                            -                      9.4                     -
上院 1 期高层 1 批                          -                      9.5                     -
上院 1 期高层 2 批                          -                      2.2                     -
上院 2 期合院 1 批                          -                      6.4                     -
上院 2 期合院 2 批                          -                      4.1                     -
五彩天街 1 期-loft                          -                  12.3                        -
五彩天街 2 期                               -                  16.3                        -
上院工程                                    -                  21.0                        -
上院 2 期 1 批次                        17.9                   17.9                        -
香河区域                                    -                116.3                   44.8
经纬家居城（一标）                          -                  15.3                        -
经纬家居城（二标）                          -                  15.1                        -
经纬家具城（三标）                          -                  13.9                        -
孔雀城宏特嘉园                              -                      8.3                8.3
中冶项目                                    -                  10.0                  10.0
骏豪一标段南区                              -                      7.8                7.8
骏豪一标段北区                              -                      7.8                     -
运河大道首开项目                            -                      8.5                     -
香公馆二期                                  -                  10.9                        -
大运河 7.3 期                               -                  18.7                  18.7
大厂区域                                73.9                 259.1                   77.7
锦绣园-河西营（南区）                       -                  11.9                  11.9
锦绣园-河西营（北区）                       -                  14.1                  14.1
田各庄 97 亩                                -                  16.9                  16.9
田各庄 10 亩                                -                      1.7                1.7
                                        75 / 495
                        华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
                           2020 年新增开工
           项目名称                                2020 年施工面积       2020 年竣工面积
                                面积
田各庄 A（别墅）                          -                        1.6                     -
县城 40 亩                                  -                      7.0                     -
菲美得项目                                  -                      6.4                     -
田各庄 78 亩                                -                  14.2                        -
窄坡 34 亩                                  -                      6.7                     -
窄坡 37 亩                                  -                      6.0                     -
粮站 67 亩                                  -                  13.3                        -
职中 50 亩                                  -                      8.0                     -
窄坡 27 亩                                  -                      5.3                     -
潮白馨居北                                  -                  17.0                        -
田各庄 74 亩                                -                  14.6                        -
创新中心 10#楼                              -                      0.9                     -
创新中心（其余楼栋）                        -                      6.5                     -
田各庄 CD－22#楼                            -                      2.5                2.5
田各庄 B2B3（1-7#楼）                       -                  13.4                  13.4
田各庄 40 亩                                -                      8.0                8.0
田各庄 E                                    -                      9.2                9.2
辛杜 4#                                  1.6                       1.6                     -
辛杜 5、6、7#                           17.0                   17.0                        -
辛杜 1、2、3、8#                         7.9                       7.9                     -
窄坡项目                                15.6                   15.6                        -
孔雀城 7.3 期                            3.1                       3.1                     -
潮白项目                                28.7                   28.7                        -
元氏区域                                34.4                   34.4                        -
元氏孔雀城 1.1 期                       17.2                   17.2                        -
元氏孔雀城 1.2 期                       17.2                   17.2                        -
肥东区域                                    -                  12.2                        -
肥东孔雀城 1.0 期                           -                  12.2                        -
长丰区域                                15.9                   47.2                        -
长丰孔雀城 1.0 期                           -                  11.6                        -
长丰孔雀城 1.1 期                           -                      9.1                     -
长丰孔雀城 1.2 期                        7.9                       7.9                     -
                                        76 / 495
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                         2020 年新增开工
        项目名称                                 2020 年施工面积       2020 年竣工面积
                              面积
长丰孔雀城 1.3 期                       -                    10.6                        -
长丰孔雀城 1.4 期                      8.0                       8.0                     -
舒城区域                              62.3                 204.2                   54.9
舒城孔雀城 1.2 期                         -                      8.5                8.5
舒城孔雀城 2.1 期                         -                  10.4                  10.4
舒城孔雀城 2.2 期东                       -                  13.0                  13.0
舒城孔雀城 2.2 期西                       -                      5.3                5.3
舒城孔雀城 3.1 期东                       -                      5.9                5.9
舒城孔雀城 3.1 期西                       -                  11.8                  11.8
舒城孔雀城 3.3 期                         -                      7.1                     -
舒城孔雀城 3.7 期                         -                  19.1                        -
舒城孔雀城 3.6 期                         -                  15.4                        -
舒城孔雀城 3.8 期                         -                  10.1                        -
舒城孔雀城 3.9 期                         -                  10.4                        -
安置房 1 期一标                           -                      7.4                     -
安置房 2 期                               -                  17.5                        -
舒城孔雀城 3.4 期                     17.9                   17.9                        -
舒城孔雀城 3.2 期                     10.4                   10.4                        -
舒城孔雀城 4.0 期                     13.3                   13.3                        -
舒城孔雀城 4.1 期                      9.9                       9.9                     -
舒城孔雀城 4.2 期                     10.8                   10.8                        -
来安区域                                  -                148.6                   64.0
来安 5 区 1 期                            -                      0.7                     -
来安 7 区 1 期                            -                  14.8                        -
来安 3 区 3-1 期                          -                  16.3                  13.1
来安 3 区 4 期                            -                  20.5                  16.5
来安 1 区 3 期                            -                  15.3                  11.4
来安 5 区 2 期                            -                  20.9                   9.7
来安 5 区 3 期                            -                  12.8                   5.1
来安 3 区 6 期                            -                  13.7                   8.2
来安 3 区 5 期                            -                      8.7                     -
来安 3 区 7 期                            -                  23.1                        -
                                      77 / 495
                        华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
                           2020 年新增开工
        项目名称                                   2020 年施工面积       2020 年竣工面积
                                面积
来安二期                                  -                        1.8                     -
和县区域                                    -                  36.0                   9.7
和县孔雀城 2 期                             -                  36.0                   9.7
南京开发区区域                           8.5                   25.8                        -
孔雀城 1.0 期                               -                  17.3                        -
孔雀城 1.1 期                            8.5                       8.5                     -
嘉善区域                                42.2                 195.9                  103.6
嘉善孔雀城 10 期                            -                  16.5                  16.5
嘉善孔雀城罗星一期                          -                  13.1                  13.1
嘉善孔雀城 11 期                            -                  11.9                  11.9
嘉善孔雀城罗星二期                          -                  12.6                  12.6
嘉善孔雀城大云项目                          -                      7.8                7.8
嘉善孔雀城 8.3 期                           -                  15.7                  15.7
嘉善孔雀城 13 期                            -                      9.0                     -
嘉善孔雀城 14 期                            -                  17.6                  17.6
嘉善孔雀城 9.1 期                           -                      8.4                8.4
嘉善孔雀城 9.2 期                           -                  16.9                        -
嘉善孔雀城 9.3 期                           -                  14.7                        -
嘉善孔雀城经开 1.0 期                       -                      9.5                     -
新西塘孔雀城 9.4 期                     15.6                   15.6                        -
新西塘孔雀城 9.5 期                      7.9                       7.9                     -
新浦西孔雀城 1.1 期                     11.3                   11.3                        -
新浦西孔雀城 1.2 期                      7.4                       7.4                     -
南浔区域                                24.9                 101.9                   49.6
南浔孔雀城 1 期                             -                  29.8                  29.8
南浔孔雀城 2 期                             -                  19.8                  19.8
南浔孔雀城 3 期                             -                  27.4                        -
新南浔孔雀城 3.2 期                     24.9                   24.9                        -
团风区域                                    -                  18.2                   2.6
团风一期                                    -                      5.5                2.6
团风二期                                    -                      7.7                     -
团风环湖公园                                -                      5.0                     -
                                        78 / 495
                    华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
                       2020 年新增开工
        项目名称                               2020 年施工面积       2020 年竣工面积
                            面积
惠南项目                          14.4                     14.4                        -
惠南项目                            14.4                   14.4                        -
问津区域                            20.7                   98.6                  16.7
问津一期                                -                  30.9                  16.7
问津 3.1 期                             -                  19.7                        -
问津 3.3 期                             -                  12.2                        -
问津 3.4 期                             -                  15.1                        -
问津 3.5 期                         20.7                   20.7                        -
嘉鱼区域                                -                  16.3                   4.9
嘉鱼一期                                -                      7.4                     -
嘉鱼三期                                -                      2.2                2.2
嘉鱼四期                                -                      2.7                2.7
嘉鱼 5.0 期                             -                      4.0                     -
双柳区域                            41.9                 160.0                         -
双柳一期                                -                  22.0                        -
双柳二期                                -                  42.0                        -
双柳 3.0 期                             -                  23.3                        -
双柳 3.1 期                             -                  30.8                        -
双柳孔雀城 3.2 期                   41.9                   41.9                        -
黄陂区域                                -                  10.3                        -
黄陂 1.0 期                             -                  10.3                        -
孝感区域                            21.3                   37.3                        -
孝感孔雀城 1.0 期                       -                  16.0                        -
孝感孔雀城 1.1 期                   21.3                   21.3                        -
雨湖区域                             7.9                       7.9                     -
雨湖孔雀城 1.0 期                    7.9                       7.9                     -
苏家屯区域                          42.9                 128.6                   57.2
学园里 1.1 期                           -                      3.2                3.2
学园里 1.2 期                           -                      9.8                9.8
英国宫 2.2 期                           -                      4.7                4.7
英国宫 3.2 期                           -                      4.6                4.6
剑桥郡 4.2.2 期                         -                  14.3                  14.3
                                    79 / 495
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                           2020 年新增开工
        项目名称                                   2020 年施工面积       2020 年竣工面积
                                面积
剑桥郡 3.2.2 期                           -                        7.5                7.5
学园里 1.3 期                               -                  13.1                  13.1
剑桥郡 6 期                                 -                  13.7                        -
公馆 1 期                                   -                  14.8                        -
沈阳孔雀城英国宫 4 期                   12.1                   12.1                        -
沈阳孔雀城学园里 2 期                   30.8                   30.8                        -
江门区域                                21.8                   44.0                   7.7
江门孔雀城 1.0 期                           -                  22.2                   7.7
江门孔雀城 1.1 期                       21.8                   21.8                        -
武陟区域                                 9.9                   84.4                  34.4
武陟孔雀城 1.1 期                           -                  13.0                  13.0
武陟孔雀城 1.2 期                           -                  13.0                  13.0
武陟孔雀城 1.3 期                           -                  27.1                   8.4
武陟孔雀城 2.1 期                           -                      7.9                     -
武陟孔雀城 2.2 期                           -                  13.5                        -
武陟孔雀城 3.2 期                        9.9                       9.9                     -
新郑区域                                39.0                 134.8                         -
新郑 263 项目                               -                  57.5                        -
郭店 179 项目                               -                  30.6                        -
新郑 36 亩项目                              -                      7.7                     -
孟庄孔雀城 1.0 期                       12.1                   12.1                        -
孟庄孔雀城 1.1 期                        6.7                       6.7                     -
孟庄孔雀城 1.2 期                        6.0                       6.0                     -
新郑拓展项目                            14.2                   14.2                        -
获嘉区域                                13.4                   13.4                        -
获嘉孔雀城 1.0 期                       13.4                   13.4                        -
长葛区域                                    -                  17.1                        -
长葛孔雀城 1.1 期                           -                  17.1                        -
中山区域                                18.1                   18.1                        -
中山孔雀城 1.0 期                       18.1                   18.1                        -
新密区域                                 8.8                       8.8                     -
新密孔雀城 1.0 期                        8.8                       8.8                     -
                                        80 / 495
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                           2020 年新增开工
           项目名称                                2020 年施工面积       2020 年竣工面积
                                面积
溧水区域                              50.9                   108.8                         -
溧水孔雀城 1.0 期                           -                  20.6                        -
溧水孔雀城 1.1 期                           -                  12.8                        -
溧水会展小镇 A 地块                         -                      9.2                     -
溧水会展小镇 B 地块                         -                  15.3                        -
溧水孔雀城 1.2 项目                     18.9                   18.9                        -
溧水孔雀城 1.3 项目                     14.8                   14.8                        -
溧水孔雀城 1.4 项目                     17.2                   17.2                        -
高淳区域                                    -                  27.5                  19.6
G26 项目                                    -                      7.9                     -
G2728 项目                                  -                  19.6                  19.6
江宁区域                                 9.2                   26.3                        -
江宁孔雀城 1.0 期项目                       -                  12.4                        -
江宁外港河 G70 项目                         -                      4.7                     -
江宁孔雀城 1.2 期                        9.2                       9.2                     -
德清区域                                53.2                   64.6                  11.4
德清孔雀城 3.0 期                           -                  11.4                  11.4
德清孔雀城 2 期                         12.2                   12.2                        -
德清孔雀城 3.1 期                        9.4                       9.4                     -
德清孔雀城 3.2 期                       12.7                   12.7                        -
德清孔雀城 3.3 期                        8.4                       8.4                     -
德清孔雀城 3.4 期                       10.5                   10.5                        -
柯桥区域                                27.5                   27.5                        -
柯桥孔雀城 1.5 期                       18.9                   18.9                        -
柯桥孔雀城 1.6 期                        8.6                       8.6                     -
萧山河上区域                            15.5                   15.5                        -
河上孔雀城 1.1 期                        8.8                       8.8                     -
河上孔雀城 1.2 期                        6.7                       6.7                     -
蒲江区域                                 9.6                   15.7                   6.1
蒲江孔雀城 1.0 期                           -                      6.1                6.1
蒲江孔雀城 1.2 期                        9.6                       9.6                     -
修文区域                                 8.1                       8.1                     -
                                        81 / 495
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                            2020 年新增开工
          项目名称                                  2020 年施工面积       2020 年竣工面积
                                 面积
  修文孔雀城 1.0 期                      8.1                        8.1                     -
  泾阳区域                               13.0                   26.9                        -
  泾阳孔雀城 1.0 期                          -                  13.9                        -
  泾阳孔雀城 1.1 期                      13.0                   13.0                        -
  商业地产及相关业务
             合计                       117.3                 140.5                         -
  北京丽泽项目（代建）                       -                  23.3                        -
  武汉长江中心项目                      117.3                 117.3                         -
注：公司商业地产及相关业务中的丽泽项目为轻资产运营模式，为公司接受委托进行代建。
    上述开工计划和竣工计划可能受到以下因素影响导致变更或调整：（1）宏观经
济、行业周期波动（2）法规政策变更致使开发项目未能如期取得相关证照（3）严重
自然灾害以及突发性公共卫生事件（4）其他不可预测的重大事项。
    上述经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，投资者应对此保持足够的风险
认识，并且应当理解经营计划与业绩承诺存在差异，敬请投资者注意投资风险。
(四)    可能面对的风险
√适用 □不适用
    1、可能面对的风险
    （1）公司的产业园区业务具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂的特点。
在开发过程中涉及的区域定位规划、基础设施与公共设施建设、土地整理、招商引资
以及区域综合服务等众多环节，需要公司具备较强的综合开发能力。其中，产业招商
受整体宏观经济形势、各地招商引资政策以及招商环境的影响较大；基础设施建设项
目、土地整理的资金投入对资金要求较高；异地复制对公司在不同区域的拓展、经营
和管控能力提出了全新要求。
    （2）公司的园区配套住宅业务受宏观经济整体情况、城镇化进程、土地政策、
房地产相关政策等综合因素的影响。未来国家房地产市场调控政策总体基调不会转向，
融资监管依然偏紧。
    （3）公司在保持传统业务快速、稳健发展的同时，也加速开拓轻资产模式，并
积极探索商业综合体等新业务领域。新业务的开展和项目选取，需综合考虑政策、区
域、公司财务状况、合作单位等因素，对于项目选取、业务管控以及团队能力等方面
要求较高。
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    2、为应对上述风险与挑战，公司将采取以下应对措施
    （1）继续聚焦核心都市圈，以“产业优先”作为核心策略，加快产业园区业务
异地复制进程；继续在投资管控、资产管理、风险管理体系等方面完善产业新城经营
投资管理体系；增强产业招商能力，不断提升园区的综合开发与投资能力。
    （2）继续加强相关政策的跟踪与分析研究，依据政策导向不断灵活调整战略与
策略，坚持推进“一区一策”和“精准投资”，根据不同区域的市场与政策情况寻找
合适的投资机会，提升投资效率，减少行业政策风险对公司经营的影响。
    （3）稳步推进在新业务领域的各项业务，同时着力构建多元化、专业化的高素
质业务团队，持续加强组织能力建设，保障公司新业务的快速发展。
    （4）继续实施降本增效、降费增效等措施保障公司业绩增长；继续采用包括 PPP
资产证券化、直接权益融资在内的多种融资形式，为公司产业园区业务提供资金保障；
通过股权合作、业务合作等方式，加速公司业务发展，优化公司资产负债结构。
(五)   其他
□适用 √不适用
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情
况和原因说明
□适用 √不适用
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                             第五节        重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
    1、公司 2018 年度利润分配及现金分红政策执行情况
    报告期内，公司于 2019 年 4 月 19 日召开第六届董事会六十六次会议，审议通过
《2018 年度利润分配预案》，公司独立董事发表了独立意见，认为公司董事会提出
的 2018 年年度利润分配方案符合相关法律法规以及《公司章程》的规定，能够保障
全体股东的合理回报并兼顾公司的可持续发展。2019 年 5 月 21 日，公司召开 2018
年年度股东大会，审议通过《2018 年度利润分配预案》。根据《2018 年度利润分配
预案》，公司以 2019 年 3 月 31 日公司总股本 3,002,591,709 股为基数，向全体股东
每 10 股派发现金股利 12.00 元（含税），共计派发现金股利 3,603,110,050.80 元。
留存的未分配利润将主要用于公司生产经营和补充发展所需流动资金，支持公司业务
发展。公司 2018 年度分配的现金红利总额占公司归属于上市公司股东净利润的比例
符合《上海证券交易所上市公司现金分红指引》中鼓励的 30%比例（具体内容详见公
司于 2019 年 4 月 20 日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）上发布的临 2019-076
号公告），符合公司《2018-2020 年股东回报规划》。公司于 2019 年 7 月 12 日向全
体股东发放了上述现金分红（具体内容详见公司于 2019 年 7 月 4 日在上海证券交易
所网站（www.sse.com.cn）上发布的临 2019-130 号公告）。
    2、公司 2019 年度利润分配及公积金转增股本预案
    2020 年 4 月 24 日，公司第六届董事会第八十六次会议审议通过《2019 年度利润
分配及公积金转增股本预案》，公司拟以实施权益分派股权登记日总股本为基数，向
全体股东每 10 股派发现金股利 15 元（含税），以资本公积金每 10 股转增 3 股，在
实施权益分派的股权登记日前公司总股本如发生变动，将维持每股分配（转增）比例
不变，同时相应调整分配（转增）总额，并将另行公告具体调整情况。
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        (二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方
             案或预案
                                                                               单位：元   币种：人民币
                                                                                               占合并报表
                   每 10                                               分红年度合并报表        中归属于上
                             每 10 股派 每 10
         分红      股送红                      现金分红的数额          中归属于上市公司        市公司普通
                             息数（元） 股转增
         年度        股数                        （含税）              普通股股东的净利        股股东的净
                             （含税） 数（股）
                   （股）                                                    润                利润的比率
                                                                                                 （%）
       2019 年           0      15.00        3   4,519,928,863.50     14,611,778,496.72              30.93
       2018 年           0      12.00        0   3,603,110,050.80     11,745,792,470.30              30.68
       2017 年           0       9.00        0   2,659,452,038.10      8,780,805,977.79              30.29
        (三) 以现金方式回购股份计入现金分红的情况
        □适用 √不适用
        (四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润
             分配方案预案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
        □适用 √不适用
        二、承诺事项履行情况
        (一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或
             持续到报告期内的承诺事项
        √适用 □不适用
                                                                                                   如未能
                                                                                                   及时履    如未能
                                                                          承诺     是否   是否
                                                                                                   行应说    及时履
承诺   承诺                                 承诺                          时间     有履   及时
                承诺方                                                                             明未完    行应说
背景   类型                                 内容                          及期     行期   严格
                                                                                                   成履行    明下一
                                                                            限       限   履行
                                                                                                   的具体    步计划
                                                                                                     原因
                         向平安人寿、平安资管承诺公司 2018、2019、
                         2020 年度归属于上市公司股东的净利润分别不
收购                     低 于 1,141,505 万 元 、 1,448,833 万 元 、
                                                                         2018
报告                     1,800,065 万元，如上市公司前述任一会计年度
                                                                         年7
书或                     实际净利润小于承诺净利润的 95%，则华夏控股
       盈利                                                              月 10
权益            控股股   应予补偿。华夏控股同意并确认，在触发前述
       预测                                                              日至
变动            东华夏   补偿义务的情形下，对应华夏控股向平安人寿                  是     是      无         无
       及补                                                              2020
报告            控股     当期补偿金额应按本次交易后平安人寿及平安
       偿                                                                年 12
书中                     人寿管理的保险资金/产品之股票账户持有的
                                                                         月 31
所作                     公司总股数与公司现有总股本的比例（即
                                                                         日
承诺                     25.25%）计算，具体当期补偿金额=（截至当期
                         期末累积承诺净利润数－截至当期期末累积实
                         际净利润数）×25.25%。
                                                    85 / 495
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                                                                                             如未能
                                                                                             及时履   如未能
                                                                        承诺   是否   是否
                                                                                             行应说   及时履
承诺   承诺                               承诺                          时间   有履   及时
              承诺方                                                                         明未完   行应说
背景   类型                               内容                          及期   行期   严格
                                                                                             成履行   明下一
                                                                          限     限   履行
                                                                                             的具体   步计划
                                                                                               原因
              持股
                                                                  2019
              5%以上
                                                                  年2
              的股东   没有在未来 12 个月内继续增加或处置在上市公
                                                                  月 11
              平安人   司中拥有权益的股份计划；若发生相关权益变
       其他                                                       日起         是     是     无       无
              寿及其   动事项，将严格按照相关规定履行信息披露义
                                                                  未来
              一致行   务。
                                                                  12 个
              动人平
                                                                  月
              安资管
              控股股                                                   2019
                       在未来 12 个月内向华夏控股设立的 SPV 转让其
              东华夏                                                   年1
                       持有的上市公司 1%的股份，用于完善上市公司
              控股及                                                   月 31
                       治理结构，优化股权管理，除此之外没有减持
       其他   其一致                                                   日起    是     是     无       无
                       计划。若未来发生相关权益变动事项，信息披
              行动人                                                   未来
                       露义务人将严格按照相关规定履行信息披露义
              鼎基资                                                   12 个
                       务。
              本                                                       月
                       1、除京御地产从事房地产开发与销售、区域开
                       发外，本公司及其控制的其他企业不存在从事
                       房地产开发、销售或区域开发业务的情形。2、
                       本公司将不以直接或间接的方式从事与上市公
                       司相同或相似的业务，保证将采取合法及有效
                       的措施，促使本公司拥有控制权的其他企业不
                       从事、参与与上市公司的生产经营相竞争的任
       解决   控股股   何活动的业务。3、如本公司及本公司拥有控制
                                                                       长期
       同业   东华夏   权的其他企业有任何商业机会可从事、参与任                是     是     无       无
                                                                       有效
       竞争   控股     何可能与上市公司的生产经营构成竞争的活
                       动，则立即将上述商业机会通知上市公司，在
与重                   通知中所指定的合理期间内，上市公司作出愿
大资                   意利用该商业机会的肯定答复，则尽力将该商
产重                   业机会给予上市公司。4、如违反以上承诺，本
组相                   公司愿意承担由此产生的全部责任，充分赔偿
关的                   或补偿由此给上市公司造成的所有直接或间接
承诺                   损失。
                       1、除京御地产从事房地产开发与销售、区域开
                       发外，本人所控制的其他企业不存在从事房地
                       产开发、销售或区域开发业务的情形。2、本人
                       将不以直接或间接的方式从事与上市公司相同
       解决   实际控   或相似的业务，保证将采取合法及有效的措施，
                                                                       长期
       同业   制人王   促使本人拥有控制权的其他企业不从事、参与                是     是     无       无
                                                                       有效
       竞争   文学     与上市公司的生产经营相竞争的任何活动的业
                       务。3、如本人及本人拥有控制权的其他企业有
                       任何商业机会可从事、参与任何可能与上市公
                       司的生产经营构成竞争的活动，则立即将上述
                       商业机会通知上市公司，在通知中所指定的合
                                                  86 / 495
                                  华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
                                                                                             如未能
                                                                                             及时履   如未能
                                                                        承诺   是否   是否
                                                                                             行应说   及时履
承诺   承诺                               承诺                          时间   有履   及时
              承诺方                                                                         明未完   行应说
背景   类型                               内容                          及期   行期   严格
                                                                                             成履行   明下一
                                                                          限     限   履行
                                                                                             的具体   步计划
                                                                                               原因
                       理期间内，上市公司作出愿意利用该商业机会
                       的肯定答复，则尽力将该商业机会给予上市公
                       司。4、如违反以上承诺，本人愿意承担由此产
                       生的全部责任，充分赔偿或补偿由此给上市公
                       司造成的所有直接或间接损失。
                       1、本公司将善意履行作为上市公司股东的义
                       务，充分尊重上市公司的独立法人地位，保障
                       上市公司独立经营、自主决策。本公司将严格
                       按照中国《公司法》以及上市公司《公司章程》
                       的规定，促使经本公司提名的上市公司董事依
                       法履行其应尽的诚信和勤勉责任。2、保证本公
                       司及本公司关联企业原则上不与上市公司发生
                       关联交易。3、如将发生不可避免的关联交易，
       解决   控股股
                       本公司将促使此等交易严格按照法律法规、公        长期
       关联   东华夏                                                           是     是     无       无
                       司章程和公司有关规定履行有关程序；与上市        有效
       交易   控股
                       公司依法签订协议，及时进行信息披露；保证
                       按照正常商业条件进行，不会要求或接受上市
                       公司给予比在任何一项市场公平交易中第三者
                       更优惠的条件，保证不通过关联交易损害上市
                       公司及其他股东的合法权益。4、本公司及本公
                       司关联企业将严格和善意履行与上市公司签订
                       的各种关联交易协议，不会谋求任何超过上述
                       协议规定以外的利益或收益。
                       1、本人将依法行使有关权利，促使华夏控股善
                       意履行作为上市公司股东的义务，尊重上市公
                       司的独立法人地位，保障上市公司独立经营、
                       自主决策。2、保证本人及本人的关联企业原则
                       上不与上市公司发生关联交易。3、如将发生不
                       可避免的关联交易，本人将促使此等交易严格
       解决   实际控   按照法律法规、公司章程和公司有关规定履行
                                                                       长期
       关联   制人王   有关程序；与上市公司依法签订协议，及时进                是     是     无       无
                                                                       有效
       交易   文学     行信息披露；保证按照正常商业条件进行，不
                       会要求或接受上市公司给予比在任何一项市场
                       公平交易中第三者更优惠的条件，保证不通过
                       关联交易损害上市公司及其他股东的合法权
                       益。4、本人及本人关联企业将严格和善意履行
                       与上市公司签订的各种关联交易协议，不会谋
                       求任何超过上述协议规定以外的利益或收益。
              控股股
                       保证上市公司在人员、资产、财务、机构、业        长期
       其他   东华夏                                                           是     是     无       无
                       务方面的独立。                                  有效
              控股
              实际控   保证上市公司在人员、资产、财务、机构、业        长期
       其他                                                                    是     是     无       无
              制人王   务方面的独立。                                  有效
                                                  87 / 495
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                                                                                              如未能
                                                                                              及时履   如未能
                                                                         承诺   是否   是否
                                                                                              行应说   及时履
承诺   承诺                                承诺                          时间   有履   及时
               承诺方                                                                         明未完   行应说
背景   类型                                内容                          及期   行期   严格
                                                                                              成履行   明下一
                                                                           限     限   履行
                                                                                              的具体   步计划
                                                                                                原因
               文学
                        1、未来三年（2018-2020 年）在公司累计未分
                        配利润期末余额为正、当期可分配利润为正且
                        公司现金流可以满足公司正常经营和可持续发
                                                                        2018
其他                    展的情况下，公司原则上每年进行一次现金分
                                                                        年4
对公                    红。2、未来三年（2018-2020 年）公司以现金
                                                                        月 20
司中           上市公   方式累计分配的利润原则上不少于该三年实现
                                                                        日至
小股   分红    司华夏   的年均可分配利润的百分之三十。3、在确保足               是     是     无       无
                                                                        2020
东所           幸福     额现金股利分配的前提下，公司可以另行增加
                                                                        年 12
作承                    股票股利方式分配利润。利润分配不得超过累
                                                                        月 31
诺                      计可分配利润的范围，且利润分配政策不得违
                                                                        日
                        反国家相关法规的规定。公司应当采取有效措
                        施保障公司具备现金分红能力，在有条件的情
                        况下，公司可以进行中期现金分红。
                                                                        2019
               控股股
                                                                        年 10
               东华夏
                                                                        月 24
               控股及
其他                    华夏控股及一致行动人以集中竞价交易方式增        日至
       其他    其一致                                                           是     是     无       无
承诺                    持公司总股本 1%对应的股份                       2020
               行动人
                                                                        年4
               东方银
                                                                        月 23
               联
                                                                        日
                                                                        2019
               控股股
                                                                        年 10
               东华夏
                        华夏控股及一致行动人东方银联承诺，在增持        月 24
               控股及
其他                    计划实施期间及增持计划实施完毕之日（2019        日至
       其他    其一致                                                           是     是     无       无
承诺                    年 11 月 15 日）后 6 个月内不减持所持有的本     2020
               行动人
                        公司股份。                                      年5
               东方银
                                                                        月 14
               联
                                                                        日
        (二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或
             项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明
        □已达到 □未达到 √不适用
        (三)   业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
        □适用 √不适用
                                                   88 / 495
                       华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
    财政部于 2017 年修订印发了《企业会计准则第 22 号--金融工具确认和计量》 财
会[2017]7 号）、《企业会计准则第 23 号--金融资产转移》（财会[2017]8 号）、《企
业会计准则第 24 号--套期会计》（财会[2017]9 号)、《企业会计准则第 37 号--金
融工具列报》（财会[2017]14 号）（以下合称“新金融工具准则”），并要求境内
上市企业自 2019 年 1 月 1 日起施行。
    财政部于2019年5月9日发布了《关于印发修订<企业会计准则第7号——非货币性
资产交换>的通知》（财会[2019]8号）。修订后的准则自2019年6月10日起施行，对
2019年1月1日至本准则施行日之间发生的非货币性资产交换，应根据本准则进行调整，
对2019年1月1日之前发生的非货币性资产交换，不需要追溯调整。
    财政部于2019年5月16日发布了《关于印发修订<企业会计准则第12号——债务重
组>的通知》（财会[2019]9号）。修订后的准则自2019年6月17日起施行。对2019年1
月1日至本准则施行日之间发生的债务重组，应根据本准则进行调整；对2019年1月1
日之前发生的债务重组，不需要追溯调整。
    财政部于 2019 年 4 月 30 日，发布《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表
格式的通知》（财会[2019]6 号），对一般企业财务报表格式进行了调整，并采用追
溯调整法对可比会计期间的比较数据作相应调整。
    会计政策变更的具体影响详见本报告第十一节“财务报告”五、41。
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
                                       89 / 495
                       华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
                                                       单位：万元 币种：人民币
                                                           现聘任
境内会计师事务所名称                       中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬                                                         338
境内会计师事务所审计年限                                                       8
                                         名称                            报酬
内部控制审计会计师事务所 中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）            94.5
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
    经公司第六届董事会第六十六次会议及 2018 年年度股东大会审议通过，批准公
司继续聘任中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）为公司 2019 年度财务审计机
构和内部控制审计机构，并授权管理层根据会计师事务所全年工作量协商确定相关审
计费用。2019 年度财务审计费用 338 万元，内控审计费用 94.5 万元，2019 年度财务
审计及内控审计费用合计为 432.5 万元。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临暂停上市风险的情况
(一)导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
八、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
                                       90 / 495
                             华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
     九、破产重整相关事项
     □适用 √不适用
     十、重大诉讼、仲裁事项
     □本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
     十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人
         处罚及整改情况
     □适用 √不适用
     十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
     √适用 □不适用
         报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况良好，不存在未履行法院生效
     判决、所负数额较大的债务到期未清偿等情况。
     十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
     (一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
     √适用 □不适用
                事项概述                                            查询索引
                                                    具体内容详见公司在上海证券交易所网站
                                                （www.sse.com.cn）、《中国证券报》、《上海
    2019 年 1 月 14 日召开的 2019 年第一次
                                                证券报》、《证券时报》和《证券日报》披露的
临时股东大会审议通过了《关于注销部分股票
                                                如下公告：《华夏幸福基业股份有限公司关于注
期权和回购注销部分限制性股票的议案》，同
                                                销部分股票期权和回购注销部分限制性股票的
意注销 6 名离职的激励对象持有的已获授但
                                                公告》（公告编号：临 2018-289,公告时间：2018
尚未行权的 82 万份股票期权，回购注销其持
                                                年 12 月 25 日）、《华夏幸福基业股份有限公司
有的已获授但尚未解除限售的 66 万股限制性
                                                2019 年第一次临时股东大会决议公告》（公告编
股票。
                                                号：临 2019-008，公告时间：2019 年 1 月 15 日）、
    2019 年 3 月 12 日，公司完成上述限制性
                                                《关于 2018 年首次授予的部分限制性股票回购
股票的回购注销手续。
                                                完成并注销的公告》（公告编号：临 2019-046，
                                                公告时间：2019 年 3 月 12 日）
    2019 年 6 月 6 日召开的第六届董事会第           具体内容详见公司在上海证券交易所网站
六十九次会议及 2019 年 6 月 28 日召开的 2019    （www.sse.com.cn）、《中国证券报》、《上海
年第五次临时股东大会审议通过了《关于注销        证券报》、《证券时报》和《证券日报》披露的
部分股票期权和回购注销部分限制性股票的          如下公告：《华夏幸福基业股份有限公司关于注
                                             91 / 495
                             华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
议案》,同意注销 7 名离职的激励对象持有的        销部分股票期权和回购注销部分限制性股票的
已获授但尚未行权的 137 万份股票期权，回购       公告》（公告编号：临 2019-109，公告时间：2019
注销其中 4 名离职的激励对象持有的已获授         年 6 月 10 日）、《华夏幸福基业股份有限公司
但尚未解除限售的 67 万股限制性股票。            2019 年第五次临时股东大会决议公告》（公告编
    2019 年 8 月 13 日,公司完成上述限制性       号：临 2019-129，公告时间：2019 年 6 月 29 日）、
股票回购注销手续。                              《华夏幸福基业股份有限公司股权激励限制性
                                                股票回购注销实施公告》（公告编号：临
                                                2019-150，公告时间：2019 年 8 月 9 日）
     2019 年 6 月 6 日,第六届董事会第六十九          具体内容详见公司在上海证券交易所网站
次会议审议通过了《关于向激励对象授予预留        （www.sse.com.cn）、《中国证券报》、《上海
部分限制性股票和股票期权的议案》，确定          证券报》、《证券时报》和《证券日报》披露的
2019 年 6 月 6 日为授予日，向 8 名激励对象      如下公告：《华夏幸福基业股份有限公司关于向
授予全部预留部分的 653.50 万份股票期权，        激励对象授予预留部分限制性股票和股票期权
行权价格为 29.94 元/股；向 8 名激励对象授       的公告》（公告编号：临 2019-110，公告时间：
予全部预留部分的 653.50 万股限制性股票，        2019 年 6 月 10 日）、《华夏幸福基业股份有限
授予价格为 14.97 元/股。                        公司 2018 年股权激励计划预留限制性股票及股
     2019 年 10 月 29 日,公司完成上述限制性     票期权授予结果公告》（公告编号：临 2019-204，
股票和股票期权的登记手续。                      公告时间：2019 年 10 月 31 日）
     2019 年 7 月 29 日,公司第六届董事会第
七十二次会议审议通过了《关于公司 2018 年
股票期权与限制性股票激励计划相关调整的               具体内容详见公司在上海证券交易所网站
议案》，基于 2019 年 7 月 12 日实施的 2018      （www.sse.com.cn）、《中国证券报》、《上海
年度权益分派情况（每 10 股派发现金股利          证券报》、《证券时报》和《证券日报》披露的
12.00 元）,将首次授予的股票期权行权价格         《华夏幸福基业股份有限公司关于 2018 年股票
由 27.46 元/股调整为 26.26 元/股，将向激励      期权与限制性股票激励计划相关调整的公告》
对象授予的预留股票期权的行权价格由              （公告编号：临 2019-141，公告时间：2019 年 7
29.94 元/股调整为 28.74 元/股，预留限制性       月 30 日）
股票授予价格由 14.97 元/股调整为 13.77 元/
股。
                                                     具体内容详见公司在上海证券交易所网站
    2019 年 7 月 29 日召开的第六届董事会第      （www.sse.com.cn）、《中国证券报》、《上海
七十二次会议及 2019 年 8 月 20 日召开的 2019    证券报》、《证券时报》和《证券日报》披露的
年第七次临时股东大会审议通过了《关于注销        如下公告：《华夏幸福基业股份有限公司关于注
部分股票期权和回购注销部分限制性股票的          销部分股票期权和回购注销部分限制性股票的
议案》,同意注销 2 名离职的激励对象持有的        公告》（公告编号：临 2019-142，公告时间：2019
已获授但尚未行权的 60 万份股票期权，回购        年 7 月 30 日）、《华夏幸福基业股份有限公司
注销其持有的已获授但尚未解除限售的 40 万        2019 年第七次临时股东大会决议公告》（公告编
股限制性股票。                                  号：临 2019-160，公告时间：2019 年 8 月 21 日）、
    2019 年 10 月 22 日,公司完成上述股限制      《华夏幸福基业股份有限公司股权激励限制性
性股票回购注销手续。                            股票回购注销实施公告》（公告编号：临
                                                2019-197，公告时间：2019 年 10 月 18 日）
    2019 年 8 月 27 日，公司第六届董事会第           具体内容详见公司在上海证券交易所网站
七十四次会议审议通过了《关于公司 2018 年        （www.sse.com.cn）、《中国证券报》、《上海
股票期权与限制性股票激励计划首次授予股          证券报》、《证券时报》和《证券日报》披露的
                                             92 / 495
                            华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
票期权第一个行权期行权条件成就的议案》和       如下公告：《华夏幸福基业股份有限公司关于
《关于公司 2018 年股票期权与限制性股票激       2018 年激励计划首次授予权益第一批股票期权
励计划首次授予限制性股票第一个解除限售         行权条件及限制性股票解锁条件成就的公告》
期解除限售条件成就的议案》，公司激励计划       （公告编号：临 2019-163，公告时间：2019 年 8
首次授予的股票期权第一个行权期行权条件         月 28 日）、《华夏幸福基业股份有限公司关于
及限制性股票第一个解除限售期解除限售（简       2018 年激励计划首次授予限制性股票第一期解
称“解锁”）条件均已成就，被授予的激励对       锁暨上市公告》（公告编号：临 2019-181，公告
象中 114 名激励对象符合第一个行权期行权        时间：2019 年 9 月 17 日）、《华夏幸福基业股
条件，可行权数量为 1,963.20 万份，113 名       份有限公司关于首次授予股票期权第一个行权
激励对象符合第一个解锁期的解锁条件，可解       期第一次行权结果暨股份上市的公告》（公告编
锁限制性股票数量为 1,863 万股。                号：临 2019-224，公告时间：2019 年 11 月 23
     2019 年 9 月 20 日，本次解锁的限制性股    日）
票上市流通。2019 年 11 月，激励对象完成首
次授予股票期权第一个行权期的第一次行权，
行权股票数量为 564.62 万股，上市流通时间
为 2019 年 11 月 28 日。
     2019 年 11 月 6 日，公司第六届董事会第        具体内容详见公司在上海证券交易所网站
七十九次会议审议通过了《关于调整首次授予       （www.sse.com.cn）、《中国证券报》、《上海
限制性股票回购价格的议案》，根据 2018 年       证券报》、《证券时报》和《证券日报》披露的
度权益分派实施情况，将首次授予的尚未解除       《华夏幸福基业股份有限公司关于调整首次授
限售的限制性股票回购价格调整为 12.08 元/       予限制性股票回购价格的公告》（公告编号：临
股。                                           2019-213，公告时间：2019 年 11 月 7 日）
     2019 年 11 月 6 日召开的第六届董事会第
                                                   具体内容详见公司在上海证券交易所网站
七十九次会议及 2019 年 11 月 22 日召开的
                                               （www.sse.com.cn）、《中国证券报》、《上海
2019 年第十三次临时股东大会审议通过了
                                               证券报》、《证券时报》和《证券日报》披露的
《关于注销部分股票期权和回购注销部分限
                                               如下公告：《华夏幸福基业股份有限公司关于注
制性股票的议案》，同意注销 4 名离职激励对
                                               销部分股票期权和回购注销部分限制性股票的
象持有的已获授但尚未确认符合行权条件的
                                               公告》（公告编号：临 2019-214，公告时间：2019
45 万份股票期权以及其中三名离职激励对象
                                               年 11 月 7 日）、《华夏幸福基业股份有限公司
确认放弃行权的已获授但尚未行权的 18 万份
                                               2019 年第十三次临时股东大会决议公告》（公告
股票期权，回购注销四名离职激励对象持有的
                                               编号：临 2019-225，公告时间：2019 年 11 月 23
已获授但尚未解除限售的 41.7 万股限制性股
                                               日）、《华夏幸福基业股份有限公司股权激励限
票。
                                               制性股票回购注销实施公告》（公告编号：临
     2019 年 12 月 31 日,公司完成上述限制性
                                               2019-247，公告时间：2019 年 12 月 27 日）
股票的回购注销手续。
     (二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
     股权激励情况
     □适用 √不适用
     其他说明
     √适用 □不适用
                                            93 / 495
                       华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
    2019 年 1 月 29 日，公司根据 2019 年第一次临时股东大会决议，在中国证券登
记结算有限责任公司上海分公司完成 6 名离职的激励对象已获授但尚未行权的 82 万
份股票期权的注销手续；
    2019 年 8 月 2 日，公司根据 2019 年第五次临时股东大会决议，在中国证券登记
结算有限责任公司上海分公司完成 4 名离职的激励对象已获授但尚未行权的 67 万份
股票期权的注销手续；
    2019 年 10 月 16 日，公司根据 2019 年第七次临时股东大会决议，在中国证券登
记结算有限责任公司上海分公司完成 2 名离职的激励对象已获授但尚未行权的 60 万
份股票期权的注销手续；
    2019 年 12 月 30 日，公司根据 2019 年第十三次临时股东大会决议，在中国证券
登记结算有限责任公司上海分公司完成 4 名离职的激励对象已获授但尚未行权的 63
万份股票期权的注销手续。
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
十四、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
                         事项概述                                      查询索引
     公司于 2019 年 12 月 4 日召开的第六届董事会第八十一
次会议和 2019 年 12 月 20 日召开的 2019 年第十四次临时股
                                                                  具体内容详见公司于
东大会，审议通过了《关于在廊坊银行办理存款、结算业务
                                                                  2019 年 12 月 5 日披露
的关联交易议案》，同意自 2020 年 1 月 1 日起至 2020 年
                                                                  的《关于在廊坊银行
12 月 31 日止，公司及公司控股子公司在廊坊银行办理流动
                                                                  办理存款、结算业务
资金存款、日常结算业务（发放员工工资、奖金，支付及收
                                                                  的关联交易公告》（公
款业务，存放农民工工资预储金、商品房预售金等）及储蓄
                                                                  告编号：临 2019-230）
因结算业务形成的款项，流动资金存款及因结算业务形成的
存款单日余额上限不超过人民币 100 亿元（及等额外币）。
                                       94 / 495
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2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
    （1）公司于 2018 年 12 月 17 日召开的第六届董事会第五十九次会议及 2018 年
12 月 27 日召开的 2018 年第十三次临时股东大会，审议通过了《关于在廊坊银行办
理存款、结算业务的关联交易议案》,同意自 2019 年 1 月 1 日起至 2019 年 12 月 31
日止，公司及公司全资、控股子公司可在廊坊银行办流动资金存款、日常结算业务（发
放员工工资、奖金，支付及收款业务，存放农民工工资预储金、商品房预售金等）及
储蓄因结算业务形成的款项，流动资金存款及因结算业务形成的存款单日余额上限不
超过人民币 100 亿元（具体内容详见公司于 2018 年 12 月 18 日披露的临 2018-278
号公告）。报告期内公司及全资、控股子公司在廊坊银行的上述业务未超过该上限金
额。
    （2）公司于 2019 年 3 月 29 日召开的第六届董事会第六十五次会议，审议通过
了《关于 2019 年与维信诺日常关联交易预计的议案》，公司下属子公司因业务开展
需要，2019 年度拟与维信诺下属子公司发生总金额不超过 4,380 万元的日常关联交
易。（具体内容详见公司于 2019 年 3 月 30 日披露的临 2019-060 号公告）2019 年度
公司下属子公司与维信诺下属子公司实际发生的日常关联交易金额为 3,245.15 万元。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)   资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
    公司于 2019 年 8 月 17 日召开的第六届董事会第七十三次会议和 2019 年 9 月 3
日召开的 2019 年第八次临时股东大会，审议通过了《关于与平安人寿开展不动产项
目合作暨关联交易的议案》，公司拟与平安人寿开展不动产项目合作，涉及公司向平
安人寿转让下属全资子公司北京物盛科技有限公司（以下简称“项目公司”）100%
股权及公司持有的对项目公司 4.42 亿债权，同时平安人寿委托公司下属子公司在项
目地块上代为开发建设标的物业，并在标的物业开发建设完成后对标的物业提供运营
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管理服务。报告期内双方已按协议约定完成了交易付款、过户、委托代建和资产管理
等相关协议的签署，并按协议推进实施代建等相关业务。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
    （1）公司于 2019 年 4 月 26 日召开第六届董事会第六十七次会议和 2019 年 5
月 21 日召开的 2018 年年度股东大会，审议通过了《关于下属公司向参股公司提供借
款暨关联交易的议案》。公司全资子公司京御地产拟与上海宏士达房地产开发有限公
司（以下简称“上海宏士达”）签署《借款协议》，涉及京御地产向上海宏士达提供
不超过 12 亿元借款，借款利率为 12%以上，期限至 2020 年 7 月 10 日（具体内容详
见公司于 2019 年 4 月 27 日披露的临 2019-085 号公告）。因公司副总裁张书峰先生
过去 12 个月内曾任上海宏士达董事，根据《上海证券交易所股票上市规则》，上海
宏士达为公司关联方，报告期内双方完成了上述协议的签署和 12 亿元借款的拨付。
    （2）公司于 2019 年 6 月 21 日召开的第六届董事会第七十一次会议和 2019 年 7
月 16 日召开的 2019 年第六次临时股东大会，审议通过了《关于控股股东拟向公司提
供资金支持暨关联交易的议案》。公司控股股东华夏控股拟以永续债权的方式向公司
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提供 18 亿元资金支持，永续债权资金投入第 1-3 年利率为 6%/年，第 4-5 年利率为
10%/年，满 5 年之日起利率将保持 12%/年不变。公司有权在永续债权资金发放届满
三年之日和其后付息日归还华夏控股前述永续债权本金和应付利息。公司无需提供抵
押、质押等担保措施。（具体内容详见公司于 2019 年 6 月 22 日披露的临 2019-124
号公告）。报告期内双方完成了上述协议的签署，华夏控股已按协议约定完成 18 亿
资金款项的拨付。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五) 其他
√适用 □不适用
    公司于 2019 年 9 月 24 日召开的第六届董事会第七十七次会议和 2019 年 10 月
10 日召开的第十一次临时股东大会，同意京御地产按其持股比例向其参股子公司南
京空港会展投资管理有限公司（下称“南京空港会展”）的银行借款提供担保（具体
内容详见公司 2019 年 9 月 25 日披露的临 2019-188 号公告）。因公司副总裁陈怀洲、
张书峰过去 12 个月内曾分别担任南京空港会展董事长和董事，根据《上海证券交易
所股票上市规则》，公司与南京空港会展构成关联方。2019 年 10 月 17 日，京御地
产为上述担保签署了承诺函。
十五、重大合同及其履行情况
(一)    托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
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          (二)   担保情况
          √适用 □不适用
                                                                单位:亿元              币种:人民币
                            公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
                                                                                  担
                                                                                  保                    是
                                                                                                   是
       担保                                                                       是     担   担        否
                                                                                                   否
       方与                                                                       否     保   保        为   关
                        担保发生日                                                                 存
       上市 被担保 担保                      担保              担保               已     是   逾        关   联
担保方                  期（协议签                                       担保类型                  在
       公司 方     金额                    起始日            到期日               经     否   期        联   关
                          署日）                                                                   反
       的关                                                                       履     逾   金        方   系
                                                                                                   担
         系                                                                       行     期   额        担
                                                                                                   保
                                                                                  完                    保
                                                                                  毕
              固安翌                                                                                         合
华夏幸   公司 光科技                                                     连带责任                            营
                        1.5 2016/9/19 2016/9/19 2021/9/19                         否    否    - 否 是
福       本部 有限公                                                     担保                                公
              司                                                                                             司
              苏州火
              炬创新                                                                                         合
华夏幸   公司 创业孵                                                     连带责任                            营
                        0.4 2018/12/29 2018/12/29 2022/1/6                        否    否    - 是 是
福       本部 化管理                                                     担保                                公
              有限公                                                                                         司
              司
              南京空
                                                                                                             联
              港会展
华夏幸   公司                                                            连带责任                            营
              投资管   1.82 2018/12/27 2018/12/27 2021/12/24                      否    否    - 是 是
福       本部                                                            担保                                公
              理有限
                                                                                                             司
              公司
              南京空
                                                                                                             联
              港会展
华夏幸   公司                                                            连带责任                            营
              投资管   1.53 2018/12/27 2018/12/27 2024/11/27                      否    否    - 是 是
福       本部                                                            担保                                公
              理有限
                                                                                                             司
              公司
              南京空
                                                                                                             联
              港会展
华夏幸   公司                                                            连带责任                            营
              投资管   4.08 2019/1/30 2019/1/30 2021/11/20                        否    否    - 是 是
福       本部                                                            担保                                公
              理有限
                                                                                                             司
              公司
              霸州市                                                                                         联
华夏幸   公司                                                            连带责任
              裕景轩   0.735 2019/4/15 2019/4/15 2020/7/15                        否    否    - 是 是        营
福       本部                                                            担保
              房地产                                                                                         公
                                                  98 / 495
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             开发有                                                                                    司
             限公司
             嘉兴融
                                                                                                       联
             光房地
华夏幸 公司                                                    连带责任                                营
             产开发 0.39 2019/2/22 2019/2/22 2022/2/21                  否              否   - 是 是
福      本部                                                   担保                                    公
             有限公
                                                                                                       司
             司
             南京空
                                                                                                       联
        全资 港会展
京御地                                                         连带责任                                营
        子公 投资管 3.06 2019/10/17 2019/10/17 2020/7/4                 否              否   - 是 是
产                                                             担保                                    公
        司 理有限
                                                                                                       司
             公司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）                                                      8.27
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保）                                                  13.52
                               公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计                                                                    685.93
报告期末对子公司担保余额合计（B）                                                               1,327.50
                           公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B）                                                                                 1,341.02
担保总额占公司净资产的比例（%）                                                                   181.99
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供
                                                                                                  947.73
的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E）
上述三项担保金额合计（C+D+E）                                                                      947.73
未到期担保可能承担连带清偿责任说明                                                                      无
                                                                担保总额超过净资产 50%部分的金额 937.62 亿
                                                         元，与“直接或间接为资产负债率超过 70%的被担
                                                         保对象提供的债务担保金额”重合，故上表填列时
                                                         予以扣除。
                                                                公司及下属子公司按照房地产经营惯例为商品
担保情况说明
                                                         房购买人提供按揭贷款担保，该担保为阶段性连带
                                                         责任担保，担保期限自公司、按揭银行与购房者签
                                                         订的抵押贷款合同生效之日起，至公司为购房者办
                                                         妥《房屋所有权证》并协助按揭银行办理抵押登记
                                                         且将《他项权利证书》交予按揭银行之日止。截至
                                                     99 / 495
华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
                     报告期末，本公司为商品房购买人提供的阶段性担
                     保额为 699.53 亿元。
                100 / 495
                                           华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
           (三)      委托他人进行现金资产管理的情况
           1. 委托理财情况
           (1) 委托理财总体情况
           √适用 □不适用
                                                                                       单位：元         币种：人民币
               类型             资金来源                 发生额              未到期余额           逾期未收回金额
           银行理财产品       公司自有资金           706,700,000.00                     0                              0
           其他类（注）       公司自有资金            50,091,376.60      2,256,690,476.04                              0
           其他情况
           √适用 □不适用
           注：公司下属子公司环球产业投资有限公司出资 3.13 亿美元，委托 Wingskengo Limited 进行管
           理，出资 0.10 亿美元，委托 Chinese Top Holdings Limited 进行管理，用于购买固定收益类产
           品，包括但不限于美元债券、美元票据、银行理财等，预期收益率 7-10%，产品期限不超过 3 年。
           详见“第十一节财务报告”之“七、合并财务报表项目注释”之“18、其他非流动金融资产”。
           (2) 单项委托理财情况
           √适用 □不适用
                                                                                       单位：元         币种：人民币
                                                                                                                            未
                                                                                                                            来
                                                                                                                            是
                                                                                                                                 减值
                                                                                                                            否
                                                资    资              年化                                           是否        准备
           委托               委托理   委托理              报酬确               预期收益        实际                        有
                  委托理财                      金    金              收益                                实际收回   经过        计提
 受托人    理财               财起始   财终止                定                 （如有）    收益或损                        委
                    金额                        来    投              率                                      情况   法定        金额
           类型                 日期     日期                方式                                 失                        托
                                                源    向                                                             程序        （如
                                                                                                                            理
                                                                                                                                 有）
                                                                                                                            财
                                                                                                                            计
                                                                                                                            划
           “汇
            利
           丰”
           2019                                 公
           年第                                 司
中国农业
           4679                                 自    有
银行股份                                                   保本浮
           期对   206,700,0   2019-3   2019-5   有    价                      1,085,599.7   1,100,889    206,700,0
有限公司                                                   动收益    3.55%                                           是     否
           公定     00.00      -22      -15     闲    证                                3         .86        00.00
嘉善县支                                                     型
           制人                                 置    券
  行
           民币                                 资
           结构                                 金
           性存
           款产
            品
                                                公
                                                司
           招行
                                                自    有
招商银行   银行                                            保本浮
                  300,000,0   2019-5   2019-6   有    价                                    891,780.8    300,000,0
北京世纪   结构                                            动收益    3.50%     891,780.82                            是     否
                    00.00      -14      -14     闲    证                                            2        00.00
  城支行   性存                                              型
                                                置    券
           款
                                                资
                                                金
河北银行   挂钩   200,000,0   2019-5   2019-6   公    有   保本浮                           575,342.4    200,000,0
                                                                     3.50%     575,342.47                            是     否
廊坊永华   利率     00.00      -15      -14     司    价   动收益                                   7        00.00
                                                             101 / 495
                                            华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
  支行      型结                                 自   证     型
            构性                                 有   券
            存款                                 闲
                                                 置
                                                 资
                                                 金
                                                 公
                                                 司
                                                 自   有
工商银行
            协定   210,882,7   2019-5   2019-6   有   价   保本保                                     210,882,7
北京地安                                                             1.00%    5,296.14    5,857.85                  是   否
            存款     49.88      -31      -11     闲   证   收益型                                         49.88
  门支行
                                                 置   券
                                                 资
                                                 金
                                                 公
            “工
                                                 司
            银现
                                                 自   有
工商银行    金”                                           保本浮
                   500,000,0   2019-6   2019-6   有   价                                              500,000,0
郑州南阳    账户                                           动收益    2.55%   69,863.01    73,910.51                 是   否
                     00.00      -25      -27     闲   证                                                  00.00
  路支行    管理                                             型
                                                 置   券
            服务
                                                 资
            协议
                                                 金
                                                 公
                                                 司
            招行
                                                 自   有
招商银行    银行                                           保本浮
                   300,000,0   2019-7   2019-8   有   价                                  866,301.3   300,000,00
北京世纪    结构                                           动收益    3.40%   850,000.00                             否
                     00.00       -9       -9     闲   证                                          7         0.00
  城支行    性存                                             型
                                                 置   券
            款
                                                 资
                                                 金
                                                 公
                                                 司
            招行
                                                 自   有
招商银行    银行                                           保本浮
                   78,620,00   2019-1   2019-1   有   价                                  200,000.0   78,620,000.
北京世纪    结构                                           动收益    2.95%   196,980.79                             否
                     0.00       0-21     1-21    闲   证                                          0           00
  城支行    性存                                             型
                                                 置   券
            款
                                                 资
                                                 金
            环球
            产业                                 公
            投资                                 司
            有限                                 自   有
Wingskeng                                                  保本浮
            公司   313,166,7   2018-8   2021-9   有   价             7%-10
    o                                                      动收益                                                   是   否
            购买     00.00      -21      -30     闲   证               %
 Limited                                                     型
            固定                                 置   券
            收益                                 资
            类产                                 金
            品
            环球
            产业                                 公
            投资                                 司
 Chinese    有限                                 自   有
                                                           保本浮
   Top      公司   10,317,50   2018-8   2021-9   有   价             7%-10
                                                           动收益                                                   是   否
Holdings    购买     0.00       -22      -30     闲   证               %
                                                             型
 Limited    固定                                 置   券
            收益                                 资
            类产                                 金
            品
            上表中公司下属子公司环球产业投资有限公司投资理财产品金额为 3.13 亿和 0.10
            亿，币种为美元。
            其他情况
            □适用 √不适用
                                                             102 / 495
                                               华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
              (3) 委托理财减值准备
              □适用 √不适用
              2. 委托贷款情况
              (1) 委托贷款总体情况
              √适用 □不适用
                                                                                          单位：元      币种：人民币
                    类型          资金来源              发生额               未到期余额              逾期未收回金额
              委托贷款          自有资金             138,420,000.00         960,420,000.00           1,686,900,000.00
              其他情况
              □适用 √不适用
              (2) 单项委托贷款情况
              √适用 □不适用
                                                                                          单位：元      币种：人民币
                                                                                 预
         委                                                                      期                                          未来   减值
         托                      委托   委托   资                                收                                   是否   是否   准备
                                                                报酬
         贷                      贷款   贷款   金      资金            年化      益     实际                          经过   有委   计提
受托人          委托贷款金额                                    确定                                 实际收回情况
         款                      起始   终止   来      投向            收益率    （   收益或损失                      法定   托贷   金额
                                                                方式
         类                      日期   日期   源                                如                                   程序   款计   （如
         型                                                                      有                                          划     有）
                                                                                 ）
                                                                                                     目前已逾期，南
廊坊银                                                          按期
         长                                    自                                                    京东方大唐置
行股份                           2016   2018                    付
         期                                    有                                                    业有限公司已
有限公         500,000,000.00    -5-3   -2-2        偿还贷款    息，       15%                                        是     否
         贷                                    资                                                    提供自有房地
司营业                           1      8                       到期
         款                                    金                                                    产及其附着物
部                                                              还本
                                                                                                     抵押担保。
上海银                                              南京湖南    按期                                 目前已逾期，南
         长                                    自
行股份                           2016   2018        路商业街    付                                   京东方大唐置
         期                                    有
有限公         200,000,000.00    -9-3   -3-2        项目的建    息，       15%                       业公司已提供     是     否
         贷                                    资
司南京                           0      6           设及归还    到期                                 土地使用权抵
         款                                    金
分行                                                外部借款    还本                                 押担保。
中国银
行股份                                                          按期                                 目前已逾期，长
         短                                    自
有限公                           2016   2017        偿还贷款    付                                   城重型机械制
         期                                    有
司廊坊         286,900,000.00    -7-1   -7-1        补充流动    息，       8%                        造有限公司已     是     否
         贷                                    资
燕郊开                           5      4           资金        到期                                 提供土地使用
         款                                    金
发区支                                                          还本                                 权抵押担保。
行
三河蒙                                                          按期                                 目前已逾期,百
         短                                    自
银村镇                           2017   2019                    付                                   世金谷实业有
         期                                    有   补充流动
银行股         110,000,000.00    -1-1   -1-1                    息，       12%          341,173.42   限公司已提供     是     否
         贷                                    资   资金
份有限                           1      0                       到期                                 土地使用权抵
         款                                    金
公司                                                            还本                                 押担保。
三河蒙                                                          按期                                 目前已逾期,三
         短                                    自
银村镇                           2017   2019                    付                                   河市燕郊空港
         期                                    有   补充流动
银行股         290,000,000.00    -1-1   -1-1                    息，       12%          899,457.23   物流有限公司     是     否
         贷                                    资   资金
份有限                           1      0                       到期                                 已提供土地使
         款                                    金
公司                                                            还本                                 用权抵押担保。
中国农
                                                                按期
业银行   长                                    自
                                 2017   2020        项目前期    付
股份有   期                                    有                                     26,037,735.8
               230,000,000.00    -1-1   -1-1        拆迁成本    息，       12%                       未到期           是     否
限公司   贷                                    资                                                5
                                 8      7           支付        到期
上海南   款                                    金
                                                                还本
汇支行
                                                               103 / 495
                                              华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
中国农
                                                   惠南镇 28    按期
业银行   长                                   自
                                                   号街坊       付
股份有   期                     2017   2020   有                                   24,339,622.6
               215,000,000.00                      22/1 丘地    息，       12%                    未到期           是   否
限公司   贷                     -3-7   -3-6   资                                              4
                                                   块的开发     到期
上海南   款                                   金
                                                   建设         还本
汇支行
中国农
                                                                按期
业银行   长                                   自
                                2017   2020        项目前期     付
股份有   期                                   有                                   42,679,245.2
               377,000,000.00   -4-2   -4-2        拆迁成本     息，       12%                    未到期           是   否
限公司   贷                                   资                                              8
                                8      7           支付         到期
上海南   款                                   金
                                                                还本
汇支行
中国农
                                                                按期
业银行   长                                   自
                                2019   2020        项目前期     付
股份有   期                                   有
                39,000,000.00   -1-2   -4-2        拆迁成本     息，       12%     4,173,171.38   未到期           是   否
限公司   贷                                   资
                                1      7           支付         到期
上海南   款                                   金
                                                                还本
汇支行
中国农
                                                                按期
业银行   长                                   自
                                2019   2020        项目前期     付
股份有   期                                   有
                13,000,000.00   -2-1   -4-2        拆迁成本     息，       12%     1,278,159.74   未到期           是   否
限公司   贷                                   资
                                8      7           支付         到期
上海南   款                                   金
                                                                还本
汇支行
中国农
                                                                按期
业银行   长                                   自
                                2019   2020        项目前期     付
股份有   期                                   有
                86,420,000.00   -12-   -4-2        拆迁成本     息，       12%       134,019.12   未到期           是   否
限公司   贷                                   资
                                26     7           支付         到期
上海南   款                                   金
                                                                还本
汇支行
                                                                按期                              目前已逾期，南
         短                                   自
上海银                          2017   2018                     付                                京东方大唐置
         期                                   有   归还关联
行南京         100,000,000.00   -11-   -5-3                     息，       15%                    业公司已提供     是   否
         贷                                   资   方借款
分行                            30     0                        到期                              土地使用权抵
         款                                   金
                                                                还本                              押担保。
上海银                                                          按期                              目前已逾期，南
         短                                   自
行股份                          2018   2018                     付                                京东方大唐置
         期                                   有   归还关联
有限公         200,000,000.00   -3-2   -9-2                     息，       15%                    业公司已提供     是   否
         贷                                   资   方借款
司南京                          6      6                        到期                              土地使用权抵
         款                                   金
分行                                                            还本                              押担保。
              其他情况
              □适用 √不适用
              (3) 委托贷款减值准备
              □适用 √不适用
              3. 其他情况
              □适用 √不适用
              (四) 其他重大合同
              □适用 √不适用
                                                               104 / 495
                        华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
十六、其他重大事项的说明
√适用 □不适用
    1、报告期内，公司对外担保进展情况如下：
    根据公司股东大会批准，自 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日期间，公司为
下属子公司提供、下属子公司为公司提供及下属子公司相互间提供总共 893.05 亿元
的担保，其中，对公司及公司全资子公司担保总额为 851.9 亿元，对公司各级控股子
公司及其他具有实际控制权的公司提供担保总额为 41.15 亿元（详见公司 2018 年 12
月 28 日的临 2018-294 号公告、2019 年 2 月 16 日的临 2019-032 号、2019 年 4 月 13
日的临 2019-071 号、2019 年 5 月 11 日的临 2019-097 号、2019 年 6 月 12 日的临
2019-114 号、2019 年 6 月 29 日的临 2019-129 号、2019 年 7 月 13 日的临 2019-133
号、2019 年 8 月 13 日的临 2019-152 号、2019 年 9 月 12 日的临 2019-179 号、2019
年 10 月 16 日的临 2019-196 号、2019 年 11 月 9 日的临 2019-220 号、2019 年 12 月
11 日的临 2019-234 号和 2020 年 1 月 11 日的临 2020-005 号）。
    2、报告期内，公司对外投资进展情况如下：
    根据公司 2018 年第十三次临时股东大会批准，自 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12
月 31 日期间，公司实施对外投资设立全资或控股子公司，或对公司全资子公司及实
际控制的非全资子公司以现金或债权转股权等方式增资，出资额度合计约为人民币
2,829,603.93 万元（详见公司 2018 年 12 月 28 日的临 2018-294 号公告、2019 年 2
月 16 日的临 2019-031 号、2019 年 4 月 13 日的临 2019-070 号、2019 年 5 月 10 日的
临 2019-088 号、2019 年 6 月 12 日的临 2019-115 号、2019 年 7 月 13 日的临 2019-132
号、2019 年 8 月 13 日的临 2019-151 号、2019 年 9 月 12 日的临 2019-178 号、2019
年 10 月 15 日的临 2019-194 号、2019 年 11 月 9 日的临 2019-219 号、2019 年 12 月
11 日的临 2019-235 号和 2020 年 1 月 11 日的临 2020-004 号公告）。
    此外，经公司 2019 年第十三次临时股东大会批准，公司及下属全资子公司通过
将其持有的华夏幸福产业新城投资有限公司、三浦威特、大厂回族自治县鼎鸿投资开
发有限公司、霸州鼎兴园区建设发展有限公司四家直接或间接全资子公司的债权转入
上述四家全资子公司资本公积的方式进行增资，增资金额为 450 亿元（详见公司 2019
年 11 月 7 日的临 2019-210 号公告）。
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    3、报告期内，公司购买经营性用地情况如下：
    根据公司 2018 年第十三次临时股东大会、2019 年第五次临时股东大会和第六届
董事会第七十四次会议的批准（详见公司 2018 年 12 月 28 日的临 2018-294 号、2019
年 6 月 29 日的临 2019-129 号和 2019 年 9 月 11 日的临 2019-177 号公告），自 2019
年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日期间，公司通过股权并购或股权合作方式、参加土
地管理部门组织的土地招标拍卖挂牌方式及法律法规允许的其他国有土地出让方式，
获取土地使用权面积 4,212,752.63 平方米，成交金额 31,105,436,809 元（详见公司
2019 年 2 月 15 日的临 2019-030 号、2019 年 4 月 4 日的临 2019-064 号、2019 年 5
月 9 日的临 2019-087 号、2019 年 6 月 11 日的临 2019-113 号、2019 年 7 月 4 日的临
2019-131 号、2019 年 8 月 7 日的临 2019-149 号、2019 年 9 月 6 日的临 2019-172 号、
2019 年 9 月 11 日的临 2019-177 号、2019 年 10 月 15 日的临 2019-193 号、2019 年
11 月 9 日的临 2019-218 号、2019 年 12 月 6 日的临 2019-232 号和 2020 年 1 月 10 日
的临 2020-002 号公告。）
    4、报告期内，公司在投资者保护及投资者接待方面的工作情况如下：
    报告期内，公司积极参与了由中证中小投资者服务中心、中国证监会办公厅与中
央电视台财经频道联合主办的 2019 年《股东来了》投资者权益保护知识竞赛，公司
推荐的证券事务部员工成功进入央视决赛，充分展现了对中小投资权益保护的重视。
    报告期内，公司与广大投资者保持着良好积极的沟通。公司多次接待投资者对业
务范围内的产业新城项目及住宅项目进行实地调研，帮助投资者更加直观地了解公司
业务发展情况。报告期内，公司还积极参加了由中国证监会河北监管局举办的“河北
辖区上市公司 2019 年度投资者网上集体接待日暨全国投资者保护宣传日”活动，集
中回答投资者的问题，与投资者进行互动交流。公司董事会办公室还通过电话、电子
邮件、上海证券交易所 e 互动投资者交流平台等方式接受投资者的意见与咨询，针对
投资者的疑问予以适当解答。公司还不断完善官方网站中投资者关系栏目，方便广大
投资者浏览公司信息。
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    2019 年公司接待投资机构具体情况如下：
                                                                   会谈内容及提供
  地点         方式                    接待对象
                                                                       的资料
                      兴业证券、金鹰基金、信达证券、国寿
                      资产、宝盈基金、中韩人寿、中再资产、
                      中信建投证券、昆仑保险
                      金历投资
                                                                   会议主要沟通公
北京，河
                  野村证券、新加披 GIC、香港 GaveKal、             司业务模式、日常
北固安、
                  三井住友投资、香港 TXCapital                     经营情况、公司发
大厂，浙 会议或实
                                                                   展战略等。对外提
江德清、 地调研   西部证券、谱成资产                               供了公司介绍、定
嘉善、南
                  易方达基金                                       期报告等公开资
浔等地
                                                                   料。
                  韩国 KB 证券公司
                      方正证券
                      美国 VikingGlobalPartners
                      中国人寿资产、东吴证券
十七、积极履行社会责任的工作情况
(一)     上市公司扶贫工作情况
√适用 □不适用
1. 精准扶贫规划
√适用 □不适用
    公司深入贯彻国家、省市脱贫攻坚战略部署，认真落实《中国证监会关于发挥资
本市场作用服务国家脱贫攻坚战略的意见》要求，发挥上市公司资源优势，履行民营
企业社会责任，构建政府、社会、市场协同推进的大扶贫格局，以实现涞源县整县按
期脱贫目标。
2. 年度精准扶贫概要
√适用 □不适用
    报告期内，公司对外捐赠及扶贫相关款项合计 25,408 万元。
    报告期内公司完成了留家庄乡团圆村、上庄乡下老芳村、东团堡乡汤子岭村等 3
个幸福新村项目并交付。同时，完成王安镇东刘家庄村、南马庄乡桦木沟村 97 套 C、
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D 级危旧房屋改造，完成上述两个村及东团堡乡东团堡村基础设施改造提升，修缮桦
木沟村烈士陵园、烈士故居，打造桦木沟村红色文化旅游和教育示范基地。
    2020 年 2 月 20 日，河北省扶贫开发办公室发布《关于围场县等 13 个县和赵家蓬
区拟退出贫困县的公示》，作为 13 个贫困县之一的涞源县经省级验收检查评估，达
到了贫困县退出标准，拟按程序退出贫困县序列。
3. 精准扶贫成效
□适用 □不适用
                                                            单位：万元 币种：人民币
                    指标                                      数量及开展情况
一、总体情况
其中：1.资金                                                           24,798
        2.物资折款                                                           0
        3.帮助建档立卡贫困人口脱贫数（人）                               1,828
二、分项投入
    1.易地搬迁脱贫
其中：1.1 项目个数（个）                                                     1
        1.2 投入金额                                                     1,798
        1.3 帮助建档立卡贫困人口脱贫数（人）                               189
    2.其他项目
其中：2.1 项目个数（个）                                                     5
        2.2 投入金额                                                     8,234
    3.上年度完工项目结算金额                                           14,766
三、所获奖项（内容、级别）
     2019 年 3 月 28 日，荣获保定市“千企帮千村”精准扶贫行动突出贡献奖；
    2019 年 3 月 31 日，荣获国务院扶贫办“2018 中国企业社会责任 50 佳”案例；
    2019 年 4 月 17 日，荣获廊坊市工商联“千企帮千村”精准扶贫先进企业；
    2019 年 4 月 25 日，荣获人民网、《中国扶贫》杂志社第二届中国优秀扶贫案例
报告会社会扶贫优秀案例；
    2019 年 6 月，荣获河北省“千企帮千村”精准扶贫行动产业扶贫奖；
    2019 年 10 月 17 日，荣获全国工商联、国务院扶贫办联合颁发的全国“万企帮万
村”精准扶贫行动先进民营企业；
    2019 年 12 月 27 日，荣获第十四届人民企业社会责任奖“年度企业奖”
4. 后续精准扶贫计划
√适用 □不适用
                                       108 / 495
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       公司后续将做好扶贫收尾工作，助力可持续脱贫，关注扶贫成果的可持续性，以
  志愿服务等软性举措，为实现脱贫可持续、脱贫不返贫发挥积极作用。
  (二) 社会责任工作情况
  √适用 □不适用
      报告期内公司积极履行社会责任，投身公益，报告期内对外捐赠教育、公益、扶
  贫、慈善、救灾款项达 25,408 万元。具体内容详见公司发布的《2019 年度社会责任
  报告》。
       此外，自 2020 年新冠病毒疫情发生以来，公司一直密切关注疫情进展，累计向
  武汉、孝感等疫情严重地区和全国其他地区捐款 3,400 万元，并捐赠医用隔离衣、口
  罩、酒精等抗疫物资，助力疫情防控工作。同时，华夏幸福高度重视全国各地产业新
  城疫情防控情况，全资子公司幸福基业物业服务有限公司全力服务 59 个产业新城疫
  情防控工作，覆盖 107 个市政项目、120 余家产业园区、1100 余家入园企业和 138 个
  住宅项目，守护一方平安；产业新城商业对所有在营商户实行 1 个月租金减半政策，
  减轻商户经营压力；产业新城幸福学校开展多方面防疫工作，确保校园安全；幸福志
  愿者们行动起来，在政府集中领导下，开展各类疫情防控志愿服务。
  (三) 环境信息情况
  1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
  √适用 □不适用
  (1) 排污信息
  √适用 □不适用
       本公司及重要子公司均不属于环保部门公布的重点排污单位。本公司的其他子公
  司中，属于环境保护部门公布的重点排污单位的子公司及单位为固安九通基业公用事
  业有限公司运营管理的第一热源厂、第二热源厂，大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限
  公司运营管理的南区热源厂、北区热源厂、南区污水处理厂、北区污水处理厂，廊坊
  津港投资有限公司运营的津霸污水处理厂项目，廊坊市荣华建设投资开发有限公司运
  营的广阳经开区污水厂。
       1、固安九通基业公用事业有限公司运营管理的第一热源厂主要污染物为烟气、
  废水、噪声、固废，具体如下表：
污染                  污染                                                       排污许可证
          排放口                排放方式          排放值              执行标准
物类                  物名                                                       审批排放量
                                           109 / 495
                                 华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
别                          称
                                                           ≤
           烟囱            SO2       有组织排放                                           86.951t/a
                                                       35mg/m      《 廊 坊 市 2018 年
                                                           ≤      -2020 年大气污染
烟气       烟囱            NOX       有组织排放                                           85.554t/a
                                                       50mg/m       综合治理三年作战
                           颗粒                            ≤              计划》
           烟囱                      有组织排放                                            3.304t/a
                             物                        10mg/m
        废水排放口         COD        间断排放         500mg/L      污水综合排放标准          —
废水
        废水排放口         氨氮       间断排放          45mg/L        GB8978-1996             —
                                                       昼 65dB
                                                                    《工业企业厂界环
                           稳态                          （A）
噪声        —                            —                        境噪声排放标准》          —
                           噪声                        夜 55dB
                                                                      GB12348-2008
                                                         （A）
       热力生产单元        炉灰       委托利用             —                —             4900t/a
       热力生产单元        炉渣       委托利用             —                —            14600t/a
                           脱硝
       热力生产单元                   委托处置               —              —             254t/a
固废                       石膏
                           废脱
       热力生产单元        硝催       委托处置               —              —             120t/a
                           化剂
       2、固安九通基业公用事业有限公司运营管理的第二热源厂主要污染物为烟气、
  废水、噪声、固废，具体如下表：
污染              污染
                                                                                         排污许可证
物类    排放口    物名           排放方式          排放值              执行标准
                                                                                         审批排放量
  别                称
         烟囱     SO2        有组织排放          ≤35mg/m         《 廊 坊 市 2018 年     89.767t/a
         烟囱     NOX        有组织排放          ≤50mg/m         -2020 年大气污染       112.209t/a
烟气
                  颗粒                                             综合治理三年作战
         烟囱                有组织排放          ≤10mg/m                                16.831t/a
                    物                                                    计划》
        废水排
                     COD         间断排放         500mg/L                                    —
        放口                                                      污水综合排放标准
废水
        废水排                                                      GB8978-1996
                  氨氮           间断排放          45mg/L                                    —
        放口
                                                                  《工业企业厂界环
                  稳态                         昼 65dB（A）
噪声      —                         —                           境噪声排放标准》           —
                  噪声                         夜 55dB（A）
                                                                    GB12348-2008
        热力生
                  炉灰           委托利用             —                    —           4850.4t/a
        产单元
        热力生
固废              炉渣           委托利用             —                    —           19401.6t/a
        产单元
        热力生    脱硝
                                 委托处置             —                    —            39.95t/a
        产单元    石膏
                                                 110 / 495
                                   华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
                         废脱
               热力生
                         硝催      委托处置             —                     —                120t/a
               产单元
                         化剂
          3、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司运营管理的南区热源厂，主要污染物
     为废气、噪声、固废，具体如下表：
污
染        排                                                                                     排污许可
                  污染物名
物        放                    排放方式           排放值                     执行标准           证审批排
                      称
类        口                                                                                       放量
别
                 二氧化硫       有组织排放 ≤35mg/Nm3             《河北省大气污染防治 86.44t/a
                 氮氧化物       有组织排放 ≤80mg/Nm3             工作领导小组办公室关 86.44t/a
                 颗粒物         有组织排放 ≤10mg/Nm3             于做好 2019 年燃煤锅炉 13.17t/a
废        烟                                                      治理工作的通知》冀气
气        囱                                                      领办【2019】55 号
                 烟气黑度    有组织排放 1 级                                             /
                                                                  《锅炉大气污染物排放
                 汞 及 其 化 有组织排放 ≤0.05mg/Nm3                                     /
                                                                    标准》GB13271-2014
                 合物
     类    位
                                   时段                                         执行标准
     别    置
                   昼间（06 至 22）≤65-70dB（A）              东侧厂界噪声值执行《工业企业厂界环
                                                               境噪声排放标准》（GB12348-2008）中
     噪    厂
                                                               4 类标准，南、西、北侧厂界噪声值实
     声    界       夜间（22 至 06）≤55dB（A）
                                                               行《工业企业厂界环境噪声排放标准》
                                                               （GB12348-2008）中 3 类标准
 类       固体废                    产生量
                         类别                         委托单位名称                       执行标准
 别       物名称                    （t／a）
                                                                                《中华人民共和国固体废
                        一般工业     15960.2      北京京北日新低硫煤
           炉渣                                                                 物污染环境防治法》等国
                        固体废物        4             炭经营中心
                                                                                家及河北省的有关规定
                                                                                《中华人民共和国固体废
          脱硫石        一般工业                  北京京北日新低硫煤
                                     1304.65                                    物污染环境防治法》等国
            膏          固体废物                      炭经营中心
 固                                                                             家及河北省的有关规定
 废                                                                             《中华人民共和国固体废
          除尘粉        一般工业     2994.70      北京京北日新低硫煤
                                                                                物污染环境防治法》等国
            尘          固体废物        5             炭经营中心
                                                                                家及河北省的有关规定
          废脱硝                                  河北欣芮再生资源利
                        危险废物      66．3                                                 ／
          催化剂                                      用有限公司
                                                   111 / 495
                          华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
       4、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司运营管理的北区热源厂，主要污染物
 为废气、废水、噪声、固废，具体如下表：
污染 排
            污染物名                                                              排污许可证
物类 放                 排放方式         排放值                 执行标准
                称                                                                审批排放量
别   口
          二氧化硫     有组织排放 ≤35mg/Nm3              《河北省大气污染防 24.117t/a
          氮氧化物     有组织排放 ≤80mg/Nm3              治工作领导小组办公 34.08t/a
          颗粒物       有组织排放 ≤10mg/Nm3              室关于做好 2019 年 6.16t/a
                                                          燃煤锅炉治理工作的
     烟
废气                                                      通知》冀气领办
     囱
                                                          【2019】55 号
          烟气黑度    有组织排放 1 级                     《锅炉大气污染物排 /
          汞 及 其 化 有组织排放 ≤                       放    标  准    》 /
          合物                   0.05mg/Nm3
                                                          GB13271-2014
              pH 值    间接排放       6-9
     废
            化学需氧   间接排放       ≤500mg/L
     水
                  量
     总                                                    《污水综合排放标
废水            氨氮   间接排放       /
     排                                                    准》GB8978-1996
              悬浮物   间接排放       ≤400mg/L
     放
            五日生化   间接排放       ≤300mg/L
     口
              需氧量
类别 位置                 时段                                        执行标准
             昼间（06 至 22）≤65dB（A）              东侧厂界噪声值实行《工业企业厂界环
                                                      境噪声排放标准》（GB12348-2008）中 4
噪音 厂界                                             类标准，南、西、北侧厂界噪声值实行
             夜间（22 至 06）≤55dB（A）
                                                      《工业企业厂界环境噪声排放标准》
                                                      （GB12348-2008）中 3 类标准
类别 固体废物名称        类别         产生量             类别              固体废物名称
                       一般工业固                     北京京北日     《中华人民共和国固体废
固废        炉渣                        1001
                         体废物                       新低硫煤炭     物污染环境防治法》等国家
                                          112 / 495
                         华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
                                                      经营中心        及河北省的有关规定
                                                     北京京北日     《中华人民共和国固体废
                      一般工业固
        脱硫石膏                       100           新低硫煤炭     物污染环境防治法》等国家
                        体废物
                                                      经营中心        及河北省的有关规定
                                                     北京京北日     《中华人民共和国固体废
                      一般工业固
    除尘粉尘污泥                       1275          新低硫煤炭     物污染环境防治法》等国家
                        体废物
                                                      经营中心        及河北省的有关规定
                                                     河北欣芮再
    废脱硝催化剂       危险废物        35.7          生资源利用                 ／
                                                      有限公司
    5、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司运营管理的南区污水厂主要污染物为
废水、废气、噪声、固废，具体如下表：
                                                                              排污许可
污染物                  污染物                                      执行标
            排放口                 排放方式            排放值                 证审批排
类别                    名称                                          准
                                                                                放量
                                   有组织排
                        CODCr                         ≤50mg/L
                                     放                             《城镇    TN（10.95
                                   有组织排                         污水处    吨/年）；
                         BOD5                         ≤10mg/L
                                     放
                                                                    理厂污      COD
                                   有组织排
                          SS                          ≤10mg/L      染物排    （36.49
                                     放
           南区污水
                                   有组织排                         放标准》 吨/年）；
 废水      厂出水排      氨氮                        ≤5（8）mg/L
                                     放                             （GB189     NH3-N
             放口
                                   有组织排
                         总磷                        ≤0.5mg/L      18—200 （3.65 吨
                                     放
                                   有组织排                         2）表 1   /年）;TP
                         总氮                         ≤15mg/L
                                     放                             一级 A    （0.365
                                   有组织排                          标准     吨/年）。
                          pH                             6-9
                                     放
                        臭气浓     有组织排
                                                       ≤2000    恶臭污
                          度         放
                                                                 染物排
           臭气排放                有组织排
 废气                     氨                         ≤4.9Kg/h 放标准
               筒                    放
                                                                GB14554
                                   有组织排
                        硫化氢                       ≤0.33Kg/h    -93
                                     放
                                             生产时段               厂界噪声排放限值
污染物                  执行标
           噪声类别                                                 昼间 dB   夜间 dB
  类别                    准          昼间              夜间
                                                                    （A）     （A）
                                         113 / 495
                         华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
           稳态噪声    《工业  06 至 22              22 至 06        60            50
           频发噪声    企业厂     否                    否            -             -
                       界环境
                       噪声排
 噪声
                      放标准》
           偶发噪声               否                   否            -             -
                      （GB123
                      48-2008
                         ）
污染物
              污染物名称               自行处置（t/a）              委托处置（t/a）
  类别
                格栅渣                           0                         72.99
 固废             沉渣                           0                        364.95
                 污泥                            0                        948.87
    6、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司运营管理的北区污水厂主要污染物为
废水、废气、噪声、固废，具体如下表：
                                                                           排污许可
  污染物                污染物                                       执行标
            排放口                  排放方式            排放值             证审批排
  类别                  名称                                           准
                                                                             放量
                        CODCr      有组织排放          ≤50mg/L    《城镇 TN（10.93
                         BOD5      有组织排放          ≤10mg/L    污水处 吨/年）；
                           SS      有组织排放          ≤10mg/L    理厂污     COD
            北区污       氨氮      有组织排放        ≤5（8）mg/L 染物排   （36.42
            水厂出       总磷      有组织排放        ≤0.5mg/L    放标准》 吨/年）；
   废水
            水排放       总氮      有组织排放          ≤15mg/L   （GB189    NH3-N
              口                                                  18—200 （3.64 吨
                                                                  2）表 1 /年）;TP
                          pH       有组织排放              6-9
                                                                   一级 A  （0.364
                                                                     标准  吨/年）。
                        臭气浓                                     恶臭污
                                   有组织排放            ≤2000
                          度                                       染物排
            臭气排
   废气                   氨       有组织排放        ≤4.9Kg/h     放标准
              放筒
                                                                  GB14554
                        硫化氢     有组织排放        ≤0.33Kg/h
                                                                     -93
                                              生产时段               厂界噪声排放限值
  污染物    噪声类      执行标
  类别        别          准                                         昼间 dB       夜间 dB
                                       昼间              夜间
                                                                     （A）         （A）
            稳态噪    《工业
                                     06 至 22          22 至 06           60            50
              声      企业厂
   噪声     频发噪    界环境
                                        否                否              -             -
              声      噪声排
            偶发噪    放标准》          否                否              -             -
                                         114 / 495
                                   华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
                     声       （GB123
                              48-2008
                                 ）
        污染物
                     污染物名称                    自行处置（t/a）                委托处置（t/a）
        类别
          固废             污泥                                0                        949
         7、廊坊津港投资有限公司运营管理的津霸污水处理厂，主要污染物为废水、废
   气、噪声，具体如下表：
          排放
污染                                                                                            排污许可
          口数    排放       污染物
物类                                       排放方式                排放值         执行标准      证审批排
          量及    口         名称
别                                                                                                放量
          位置
                              COD          直接排放            ≤50mg/L
          1个                 氨氮         直接排放              ≤5mg/L        《城镇污水处    COD：3.65
          位于                总磷         直接排放            ≤0.5mg/L        理厂污染物排      吨/年
                  出水
废水      厂区                                                                  放标准            氨氮：
                    口        总氮         直接排放                ≤15mg/L
          东南                                                                  （GB18918-20    0.365 吨/
            角                                                                  02）》一级 A        年
                                  SS       直接排放                ≤10mg/L
                  光氧          氨        有组织排放           ≤4.9kg/h        《恶臭污染物        ——
         2 个分   催化         H2-S       有组织排放           ≤0.33kg/h         排放标准》        ——
          别位    P1 出      臭气浓                                             （GB14554-93
          于厂                            有组织排放               ≤2000                           ——
                    口          度                                                ）表 2 标准
          区西
废气                              氨      有组织排放           ≤4.9kg/h                            ——
          北角    光氧                                                          《恶臭污染物
          和厂    催化        H2-S        有组织排放           ≤0.33kg/h       排放标准》          ——
          区东    P2 出                                                         （GB14554-93
          北角      口       臭气浓                                             ）表 2 标准
                                          有组织排放               ≤2000                           ——
                               度
类别      位置                              时段                                        执行标准
                                       昼间≤65dB（A）
噪声      厂界                                                                    GB12348-20083 类标准
                                       夜间≤55dB（A）
         8、廊坊市荣华建设投资开发有限公司运营管理的广阳经开区污水厂主要污染物
   为废水、废气、、噪声、固废，具体如下表：
                                                                                          排污许可
   污染物 排放        污染物
                                        排放方式               排放值         执行标准    证审批排
   类别   口          名称
                                                                                            放量
              九干        CODCr        有组织排放       ≤30mg/L              《北京市城 CODcr：
       废水
                渠         BOD5        有组织排放       ≤6mg/L               镇污水处理 2.738t/a
                                                   115 / 495
                       华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
                                                                     排污许可
污染物 排放   污染物
                            排放方式            排放值    执行标准   证审批排
类别   口     名称
                                                                       放量
                SS        有组织排放        ≤5mg/L      厂水污染物 NH3-N：
                                            ≤1.5（2.5） 排放标准》 0.137t/a
               氨氮       有组织排放
                                            mg/L         （DB11/890
                总磷      有组织排放        ≤0.3mg/L    -2012）B 标
                总氮      有组织排放        ≤15mg/L     准
                  pH      有组织排放              6-9
              烷基汞      有组织排放            ≤0mg/l
              六价铬      有组织排放         ≤0.05mg/l
                总铬      有组织排放          ≤0.1mg/l
                总汞      有组织排放        ≤0.001mg/l
                总铅      有组织排放         ≤0.05mg/l
              石油类      有组织排放          ≤0.5mg/l
                总砷      有组织排放         ≤0.05mg/l
              阴离子
              表面活      有组织排放          ≤0.3mg/l
                性剂
              粪大肠                            ≤1000
                          有组织排放
              菌群数                          （MPN/L）
              动植物
                          有组织排放          ≤0.5mg/l
                  油
                色度      有组织排放                 ≤15
                总镉      有组织排放               ≤0.05
              臭气浓                               《城镇污水
                          有组织排放               ≤20 倍
                  度                               处理厂污染
                氨      无组织排放     ≤1.5mg/m3 物排放标
废气                                               准》
                                                   （GB18918
              硫化氢    无组织排放     0.06mg/m3 —2002）表
                                                   4 二级标准
类别   位置                   时段                         执行标准
                        昼间≤65dB（A）            《工业企业厂界环境噪
噪声   厂界                                        声排放标准》
                        夜间≤55dB（A）
                                                   （GB12348-2008）3 类
类别            污染物名称                         执行标准
                                     《城镇污水处理厂污泥处置混合填埋用
                  脱水污泥
                                     泥质》（GB/t23485—2009）
固废
                                     《中华人民共和国固体废物污染环境防
                  生活垃圾
                                     治法》（2005.4.1）
                                       116 / 495
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(2) 防治污染设施的建设和运行情况
√适用 □不适用
    1、固安九通基业公用事业有限公司的第一热源厂防治污染设施的建设和运行情
况如下：
    序号        名称                位置              运行                备注
      1     布袋除尘系统        脱硝塔南侧          运行良好       2015 年 11 月投运
      2       脱硫系统        引风机间南侧          运行良好       2015 年 11 月投运
      3       脱硝系统          锅炉房南侧          运行良好       2016 年 11 月投运
    2、固安九通基业公用事业有限公司的第二热源厂防治污染设施的建设和运行情
况如下：
    序号        名称                位置              运行                备注
      1     布袋除尘系统        脱硝塔南侧          运行良好       2015 年 11 月投运
      2       脱硫系统          除尘塔北侧          运行良好       2015 年 11 月投运
      3       脱硝系统        引风机间北侧          运行良好       2016 年 11 月投运
    3、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司南区热源厂防治污染设施的建设和运
行情况如下：
   序号        名称               位置                运行                备注
     1     布袋除尘系统         锅炉房西侧          运行良好       2015 年 11 月投运
     2       脱硫系统         引风机间西侧          运行良好       2013 年 11 月投运
     3       脱硝系统           锅炉房西侧          运行良好       2017 年 11 月投运
     4     湿电除尘系统         锅炉房西侧          运行良好       2019 年 11 月投运
    4、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司北区热源厂防治污染设施的建设和运
行情况如下：
  序号         名称               位置                运行                备注
    1      布袋除尘系统         锅炉房西侧          运行良好       2014 年 11 月投运
    2        脱硫系统         引风机间西侧          运行良好       2014 年 11 月投运
    3        脱硝系统           锅炉房西侧          运行良好       2017 年 11 月投运
    4      湿电除尘系统         锅炉房西侧          运行良好       2019 年 11 月投运
    5、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司南区污水处理厂防治污染设施的建设
和运行情况如下：
    序号           名称             位置                运行              备注
      1        臭气处理系统     一体化池南侧          运行良好       2019 年 1 月投运
    6、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司北区污水处理厂防治污染设施的建设
和运行情况如下：
                                        117 / 495
                             华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
      序号           名称              位置                  运行               备注
        1        臭气处理系统      一体化池南侧            运行良好        2019 年 1 月投运
       7、廊坊津港投资有限公司津霸污水处理厂防治污染设施的建设和运行情况如下：
  序号                     名称                            位置                运行
    1                光氧催化 P1 出口                    厂区西侧            运行良好
    2                光氧催化 P2 出口                    厂区东侧            运行良好
               污水提升泵、生化池、沉淀池、
      3                                                    厂区         局部改造、调试阶段
                   滤布滤池、压滤机房
       8、廊坊市荣华建设投资开发有限公司广阳经开区污水厂防治污染设施的建设和
运行情况如下：
序号                名称                   位置            运行                 备注
          污水提升泵、调节池、一体
  1       化 MBBR 处理设备、紫外消         厂区          运行良好       2017 年 11 月投入运营
              毒设备、压滤机房
(3) 建设项目环境影响评价及其他环境保护行政许可情况
√适用 □不适用
       1、固安九通基业公用事业有限公司的第一热源厂环评批复编号：廊环管[2012]62
号；
       2 、 固 安九 通 基业 公用 事 业 有限 公 司的 第二 热 源 厂环 评 批复 编号 ： 廊 环 管
[2011]108 号；
       3、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司南区热源厂环评批复编号：大环管
[2011]1230 号；认定或备案文件文号：廊环函[2016]325 号；
       4、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司北区热源厂环评批复编号：大环管
[2014]0828 号；
       5、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司大厂南区污水处理厂环评批复编号：
廊环管[2014]120 号
       6、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司大厂北区污水处理厂环评批复编号：
廊环管[2013]172 号；
       7、廊坊津港投资有限公司津霸污水处理厂项目环评批复编号：霸环管[2017]13-1
号；
       8、廊坊市荣华建设投资开发有限公司广阳经济开发区污水处理厂项目（一期）
环评批复编号：廊广环审[2017]076 号。
                                             118 / 495
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(4) 突发环境事件应急预案
√适用 □不适用
    1、固安九通基业公用事业有限公司的固安第一、第二热源厂编制了《突发环境
事故应急预案》，并于 2019 年在廊坊市环境保护局进行了备案，备案编号分别是
131022-2019-006-L 与 131022-2019-014-L。
    2、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司南区热源厂、北区热源厂均编制了《突
发环境事故应急预案》，并于 2017 年在廊坊市生态环境局进行了备案；
    3、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司南区污水处理厂、北区污水处理厂编
制了《突发环境事故应急预案》，并于 2018 年 11 月 5 日在大厂回族自治县环境保护
局进行了备案；
    4、廊坊津港投资有限公司津霸污水处理厂项目编制了《突发事故应急预案》涵
盖突发停电应急处理、进出水水质超标应急处理、火宅事故触电事故、中毒事故、泥
水事故、设备故障、生产运行异常事故、防风防汛应急处理；
    5、廊坊市荣华建设投资开发有限公司广阳经开区污水厂项目编制了《突发事故
应急预案》涵盖突发停电应急处理、进出水水质超标应急处理、设备故障、生产运行
异常事故。
(5) 环境自行监测方案
√适用 □不适用
     1、固安九通基业公用事业有限公司在环保管理上建立了一套完整的环境保护制
度，并依据相关要求在污染物（废气）排放口安装了在线检测设备，日常维护运营由
第三方运营单位负责，并委托第三方检测机构每供暖季对在线设备进行比对监测。
    固安九通基业公用事业有限公司的固安第一、第二热源厂：
 污染物类别       排放口   污染物名称       自动检测        人工检测      外部检测
                               烟尘                       运营单位技
                                                                       环境监测公司供
                             二氧化硫       每分钟连      术人员每周
    大气           烟囱                                                暖季比对检测一
                                            续监测        比对校验一
                            氮氧化物                                   次
                                                          次
    2、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司南区热源厂、北区热源厂在环保管理
上建立了一套完整的环境保护制度，并依据相关要求在污染物（废气）排放口安装了
在线检测设备，日常维护运营由第三方运营单位负责，环保局每供暖季对在线设备进
行比对监测。
                                           119 / 495
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污染 排
            污染物名
物类 放                自动检测         人工检测                   外部检测        厂站
                称
  别 口
            二氧化硫               运行单位技术人         廊坊市生态环境局
                       每分钟连                                               南、北区
                                   员每周比对校验         大厂县分局每季度
                       续监测                                                 热源厂
                                   一次                   比对检测两次
            氮氧化物               运行单位技术人         廊坊市生态环境局
                       每分钟连                                               南、北区
                                   员每周比对校验         大厂县分局每季度
                       续监测                                                 热源厂
                                   一次                   比对检测两次
            颗粒物                 运行单位技术人         廊坊市生态环境局
       烟              每分钟连                                               南、北区
废气                               员每周比对校验         大厂县分局每季度
       囱              续监测                                                 热源厂
                                   一次                   比对检测两次
            烟气黑度               运行期间每季度
                                                                              南、北区
                                   请外部单位进行
                                                                              热源厂
                                   检测一次
            汞及其化               运行期间每季度
                                                                              南、北区
            合物                   请外部单位进行
                                                                              热源厂
                                   检测一次
       厂                          每年请外部单位                             南、北区
噪声          噪声
       界                          进行检测一次                               热源厂
                                   每月请外部单位                             北区热源
              pH 值
                                   进行检测一次                               厂
       废   化学需氧               每月请外部单位                             北区热源
       水      量                  进行检测一次                               厂
       总                          每月请外部单位                             北区热源
废水          氨氮
       排                          进行检测一次                               厂
       放                          每月请外部单位                             北区热源
             悬浮物
       口                          进行检测一次                               厂
            五日生化               每月请外部单位                             北区热源
             需氧量                进行检测一次                               厂
       3、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司南区污水处理厂、北区污水处理厂在
 环保管理上建立了一套完整的环境保护制度，并依据相关要求在污染物（废水）进水
 口、排放口安装了在线检测设备，日常维护运营由第三方运营单位负责，并委托第三
 方检测机构每季度对在线设备进行比对监测。
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  污染物               污染物
             排放口                  自动检测                人工检测         外部检测
  类别                 名称
                                                                            环境监测公司
                                   每两小时连        运行单位技术人员每
                         COD                                                每月比对检测
             污水厂                续监测            周比对校验一次
                                                                            一次
   废水      出水排
                                                                            环境监测公司
               放口                每两小时连        运行单位技术人员每
                        氨氮                                                每月比对检测
                                   续监测            周比对校验一次
                                                                            一次
    4、廊坊津港投资有限公司津霸污水处理厂项目在环保管理上建立了一套完整的环
 境保护制度，并依据相关要求在污染物（废水）排放口安装了在线检测设备，日常维
 护运营由第三方运营单位负责，并委托第三方检测机构每季度对在线设备进行比对监
 测。
 污染物
            排放口     污染物名称        自动检测           人工检测         外部检测
 类别
                                                          运行单位技术
                       COD、氨氮、 每 2 小时                             第三方检测机构每
  废水      出水口                                        人员每周比对
                        总磷、总氮 自动检测                              季度比对检测一次
                                                          校验一次
       5、固安九通基业公用事业有限公司廊坊市广阳分公司广阳经开区污水厂在环保
 管理上建立了一套完整的环境保护制度，并依据相关要求在污染物（废水）排放口安
 装了在线检测设备，日常维护运营由第三方运营单位负责，并委托第三方检测机构每
 月度对厂区出水水质进行检测。
污染物                污染物
           排放口                 自动检测                  人工检测            外部检测
类别                  名称
                        COD
                                                运行单位技术人员每周巡       第三方监测公司
                       氨氮
                                 每 2 小时      检不低于一次，每周用标样     每月检测一次；
废水       总排口
                       总磷      连续监测       对比不低于一次，每月对仪     环保部门每季度
                                                器校准不低于一次。           检测一次。
                       总氮
 (6) 其他应当公开的环境信息
 □适用 √不适用
 2. 重点排污单位之外的公司的环保情况说明
 □适用 √不适用
 3. 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明
 □适用 √不适用
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4.   报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四) 其他说明
□适用   √不适用
十八、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
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                                第六节         普通股股份变动及股东情况
           一、 普通股股本变动情况
           (一) 普通股股份变动情况表
           1、 普通股股份变动情况表
                                                                                               单位：股
               本次变动前                      本次变动增减（＋，－）                              本次变动后
                                                         公
                                                         积
                               比例                  送                                                         比例
                  数量                   发行新股        金      其他              小计           数量
                               （%）                 股                                                         （%）
                                                         转
                                                         股
一、有限售条
                 48,305,000     1.61      6,535,000                 -20,777,000 -14,242,000      34,063,000      1.13
件股份
1、国家持股
2、国有法人
持股
3、其他内资
                 48,305,000     1.61      4,335,000                 -20,777,000 -16,442,000      31,863,000      1.06
持股
其中：境内非
国有法人持
股
      境内
                 48,305,000     1.61      4,335,000                 -20,777,000 -16,442,000      31,863,000      1.06
自然人持股
4、外资持股                               2,200,000                                2,200,000      2,200,000      0.07
其中：境外法
人持股
      境外
                                          2,200,000                                2,200,000      2,200,000      0.07
自然人持股
二、无限售条
               2,954,946,709   98.39      5,646,200                  18,630,000   24,276,200   2,979,222,909    98.87
件流通股份
1、人民币普
               2,954,946,709   98.39      5,646,200                  18,630,000   24,276,200   2,979,222,909    98.87
通股
2、境内上市
的外资股
3、境外上市
的外资股
4、其他
三、普通股股
               3,003,251,709     100     12,181,200                  -2,147,000   10,034,200   3,013,285,909      100
份总数
                                                       123 / 495
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2、 普通股股份变动情况说明
√适用 □不适用
    （1）发行新股
    1）2019 年 6 月 6 日,公司第六届董事会第六十九次会议审议通过了《关于向激励
对象授予预留部分限制性股票和股票期权的议案》，确定 2019 年 6 月 6 日为授予日，
向 8 名激励对象授予全部预留部分的 653.50 万股限制性股票。2019 年 10 月 29 日,
公司完成上述限制性股票的登记手续，有限售条件股份和股份总数增加 653.50 万股。
    2）2019 年 8 月 27 日，公司第六届董事会第七十四次会议审议通过了《关于公司
2018 年股票期权与限制性股票激励计划首次授予股票期权第一个行权期行权条件成
就的议案》，公司激励计划首次授予的股票期权第一个行权期行权条件及限制性股票
第一个解除限售期解除限售（简称“解锁”）条件均已成就，被授予的激励对象中 114
名激励对象符合第一个行权期行权条件，可行权数量为 1,963.20 万份。2019 年 11
月，激励对象完成首次授予股票期权第一个行权期的第一次行权，行权股票数量为
564.62 万股，上市流通时间为 2019 年 11 月 28 日，公司无限售条件股份和股份总数
增加 564.62 万股。
    （2）限制性股票回购注销
    1）2019 年 1 月 14 日，公司 2019 年第一次临时股东大会审议通过了《关于注销
部分股票期权和回购注销部分限制性股票的议案》，同意回购注销其持有的已获授但
尚未解除限售的 66 万股限制性股票。2019 年 3 月 12 日，公司完成上述限制性股票的
回购注销手续，有限售条件股份和股份总数减少 66 万股。
    2）2019 年 6 月 28 日,公司 2019 年第五次临时股东大会审议通过了《关于注销部
分股票期权和回购注销部分限制性股票的议案》,同意回购注销其中 4 名离职的激励
对象持有的已获授但尚未解除限售的 67 万股限制性股票。2019 年 8 月 13 日,公司完
成上述股限制性股票回购注销手续，有限售条件股份和股份总数减少 67 万股。
    3）2019 年 8 月 20 日,公司 2019 年第七次临时股东大会审议通过了《关于注销部
分股票期权和回购注销部分限制性股票的议案》，同意回购注销其持有的已获授但尚
未解除限售的 40 万股限制性股票。2019 年 10 月 22 日,公司完成上述限制性股票的回
购注销手续，有限售条件股份和股份总数减少 40 万股。
                                       124 / 495
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        4）2019 年 11 月 22 日，公司 2019 年第十三次临时股东大会审议通过了《关于注
    销部分股票期权和回购注销部分限制性股票的议案》，同意回购注销四名离职激励对
    象持有的已获授但尚未解除限售的 41.7 万股限制性股票。2019 年 12 月 31 日,公司完
    成上述限制性股票的回购注销手续，有限售条件股份和股份总数减少 41.7 万股。
        （3）限制性股票解除限售
        2019 年 8 月 27 日，公司第六届董事会第七十四次会议审议通过了《关于公司 2018
    年股票期权与限制性股票激励计划首次授予限制性股票第一个解除限售期解除限售
    条件成就的议案》，公司激励计划首次授予的限制性股票第一个解除限售期解除限售
    （简称“解锁”）条件均已成就，113 名激励对象符合第一个解锁期的解锁条件，可
    解锁限制性股票数量为 1,863 万股。
        2019 年 9 月 20 日，上述可解锁的 1,863 万股限制性股票上市流通,公司有限售条
    件股份减少 1,863 万股，无限售条件股份相应增加 1,863 万股，股份总数不变。
    3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响
    （如有）
    √适用 □不适用
    公司在报告期内的普通股股份变动，对每股收益和每股净资产的影响如下：
                                                                                     单位：元
            财务指标                    股份变动前                      股份变动后
    每股收益                                              4.76                        4.75
    每股净资产                                           24.54                       24.45
    4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
    □适用 √不适用
    (二) 限售股份变动情况
    √适用 □不适用
                                                                                      单位:股
                年初限售股      本年解除限         本年增加      年末限售股                解除限
   股东名称                                                                   限售原因
                    数            售股数           限售股数          数                    售日期
2018 年激励计划                                                               限 制 性 股 2019 年
首次授予限制性 19,322,000      -18,630,000          -692,000              -   票 激 励 计 9 月 20
股票的激励对象                                                                划           日
2018 年激励计划                                                               限制性股
首次授予限制性 14,491,500                    -      -727,500 13,764,000       票激励计 注 2
股票的激励对象                                                                划
2018 年激励计划                                                               限制性股
首次授予限制性 14,491,500                    -      -727,500 13,764,000       票激励计 注 3
股票的激励对象                                                                划
                                             125 / 495
                               华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
2018 年激励计划                                                           限制性股
预留限制性股票           -                     -     3,267,500 3,267,500 票 激 励 计 注 4
的激励对象                                                                划
2018 年激励计划                                                           限制性股
预留限制性股票           -                     -     3,267,500 3,267,500 票 激 励 计 注 5
的激励对象                                                                划
      合计      48,305,000        -18,630,000        4,388,000 34,063,000     /         /
     注：
          1、本年解除限售股数、本年减少限售股数均以负数列示。
          2、该部分限制性股票的解除限售期间为自首次授予日（2018 年 7 月 6 日）起 24
     个月后的首个交易日起至首次授予日起 36 个月内的最后一个交易日当日止。
          3、该部分限制性股票的解除限售期间为自首次授予日（2018 年 7 月 6 日）起 36
     个月后的首个交易日起至首次授予日起 48 个月内的最后一个交易日当日止。
          4、该部分限制性股票的解除限售期间为自预留部分授予日（2019 年 6 月 6 日）
     起 12 个月后的首个交易日起至预留部分授予日起 24 个月内的最后一个交易日当日止。
          5、该部分限制性股票的解除限售期间为自预留部分授予日（2019 年 6 月 6 日）
     起 24 个月后的首个交易日起至预留部分授予日起 36 个月内的最后一个交易日当日止。
     二、证券发行与上市情况
     (一)     截至报告期内证券发行情况
     √适用    □不适用
                                                                          单位：万股币种：人民币
    股票及其衍生                    发行价格（或利                                      获准上市
                        发行日期                           发行数量        上市日期                交易终止日期
     证券的种类                          率）                                           交易数量
普通股股票类
限制性股票              2019-10-29            13.77            653.5       2019-10-29      653.5
股票期权行权            2019-11-21            26.26           564.62       2019-11-28     564.62
可转换公司债券、分离交易可转债、公司债类
华夏幸福基业股份有
限公司 2015 年公司债    2015-10-23            5.10%               40       2015-12-02         40     2022-10-21
券（第一期）
华夏幸福基业股份有
限公司 2016 年公司债    2016-01-21            4.88%               15       2016-02-04         15     2023-01-19
券（第一期）
华夏幸福基业股份有
限公司 2016 年公司债    2016-03-04            4.04%               20       2016-03-21         20     2021-03-02
券（第二期）
华夏幸福基业股份有
限公司 2016 年非公开
                        2016-03-09            5.40%               28       2016-03-24         28     2021-03-08
发行公司债券（第一
期）
                                               126 / 495
                              华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
华夏幸福基业股份有
限公司 2016 年非公开
                       2016-03-25             5.19%              30      2016-04-11     30    2021-03-23
发行公司债券（第二
期）
华夏幸福基业股份有
限公司 2016 年非公开
                       2016-04-15             5.30%              20      2016-05-09     20    2021-04-17
发行公司债券（第三
期）
华夏幸福基业股份有
限公司 2016 年非公开
                       2016-05-12             5.38%              40      2016-05-26     40    2021-05-11
发行公司债券（第四
期）
华夏幸福基业股份有
限公司 2016 年非公开
                       2016-05-31             5.19%              10      2016-06-17     10    2020-05-31
发行公司债券（第五
期）
华夏幸福基业股份有
限公司 2016 年非公开
                       2016-06-21             5.20%              52      2016-07-08     52    2020-06-20
发行公司债券（第六
期）
九通基业投资有限公
司 2017 年非公开公司   2017-08-17             6.20%              10      2017-09-05     10    2021-08-16
债券（第一期）
九通基业投资有限公
司 2017 年非公开公司   2017-10-27             6.60%                6     2017-11-13      6    2022-10-26
债券（第二期）
九通基业投资有限公
司 2018 年非公开发行   2018-03-12             7.40%            10.9      2018-03-26    10.9   2023-03-11
公司债券（第一期）
九通基业投资有限公
司 2018 年非公开发行   2018-06-01             7.40%              14      2018-06-13     14    2021-05-31
公司债券（第二期）
九通基业投资有限公
司 2018 年非公开发行   2018-06-11             7.40%             9.1      2018-06-19     9.1   2021-06-10
公司债券（第三期）
华夏幸福基业股份有
限公司 2018 年公开发
                       2018-05-29             6.80%           24.75      2018-06-07   24.75   2022-05-29
行公司债券（第一期）
（品种一）
华夏幸福基业股份有
限公司 2018 年公开发
                       2018-05-29             6.80%            5.25      2018-06-07    5.25   2023-05-29
行公司债券（第一期）
（品种二）
华夏幸福基业股份有
限公司 2018 年公开发   2018-06-19             7.15%              20      2018-06-27     20    2022-06-19
行公司债券（第二期）
华夏幸福基业股份有
限公司 2018 年非公开
                       2018-09-10             7.40%              13      2018-09-21     13    2021-09-09
发行公司债券（第一
期）
                                              127 / 495
                                华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
华夏幸福基业股份有
限公司 2018 年公开发
                         2018-12-20             7.00%              30      2018-12-25   30     2023-12-19
行公司债券（第三期）
（品种一）
华夏幸福基业股份有
限公司 2018 年公开发
                         2018-12-20             8.30%              40      2018-12-25   40     2025-12-19
行公司债券（第三期）
（品种二）
华夏幸福基业股份有
限公司 2019 年公开发     2019-03-25             5.50%              10      2019-04-03   10     2024-03-24
行公司债券（第一期）
九通基业投资有限公
司 2019 年非公开发行
                         2019-10-31             6.90%              20      2019-11-08   20     2024-10-30
公司债券（第一期）（品
种一）
九通基业投资有限公
司 2019 年非公开发行
                         2019-12-06             6.98%              10      2019-12-16   10     2024-12-05
公司债券（第二期）（品
种一）
九通基业投资有限公
司 2019 年非公开发行
                         2019-12-30             6.95%              20      2020-01-10   20     2024-12-29
公司债券（第三期）（品
种一）
高级无抵押定息债券       2017-12-21             6.50%               5      2017-12-22     5    2020-12-21
高级无抵押定息债券       2017-12-28             6.50%             1.5      2017-12-29   1.5    2020-12-21
次级担保永久证券         2017-12-22             6.65%             3.5      2017-12-22   3.5
高级无抵押定息债券       2018-06-21             9.00%               2      2018-06-22     2    2021-06-21
高级无抵押定息债券       2018-07-31             9.00%               2      2018-08-01     2    2021-07-31
高级无抵押定息债券       2018-08-31             9.00%             1.1      2018-09-03   1.1    2021-07-31
高级无抵押定息债券       2018-09-10             9.00%             1.2      2018-09-11   1.2    2021-07-31
高级无抵押定息债券       2018-10-02             6.50%               1      2018-10-03     1    2021-07-31
高级无抵押定息债券       2018-10-10             6.50%             0.7      2018-10-11   0.7    2020-12-21
高级无抵押定息债券       2018-11-07             9.00%               1      2018-11-08     1    2021-07-31
高级无抵押定息债券       2018-11-16             6.50%             0.5      2018-11-19   0.5    2020-12-21
高级无抵押定息债券       2018-11-29             6.50%               1      2018-11-30     1    2021-07-31
高级无抵押定息债券       2018-12-11             6.50%             0.5      2018-12-12   0.5    2020-12-21
高级无抵押定息债券       2018-12-12             6.50%             0.7      2018-12-13   0.7    2021-07-31
高级无抵押定息债券       2018-12-20             6.50%             1.4      2018-12-21   1.4    2021-07-31
高级无抵押定息债券       2018-12-27             6.50%             0.6      非公开发行     -    2021-12-27
高级无抵押定息债券       2019-02-01             6.50%               1      2019-02-04     1    2020-12-21
高级无抵押定息债券       2019-02-28            8.625%             5.3      2019-03-01   5.3    2021-02-28
高级无抵押定息债券       2019-04-08            7.125%             3.5      2019-04-09   3.5    2022-04-08
高级无抵押定息债券       2019-04-08             8.60%             6.5      2019-04-09   6.5    2024-04-08
                                                                                              其他衍生证券
华夏幸福基业股份有
限公司 2017 年第一期     2017-05-19             5.80%              19      2017-05-24   19     2022-05-20
中期票据
华夏幸福物业一期资       2016-07-14             5.00%             4.9      2016-09-22   4.9    2020-06-15
                                                128 / 495
                               华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
产支持证券（16 幸福
A4）
华夏幸福物业一期资
产支持证券（16 幸福     2016-07-14             5.60%             5.3      2016-09-22    5.3   2021-06-15
A5）
华夏幸福物业一期资
产支持证券（16 幸福     2016-07-14                                  1     2016-09-22     1    2021-06-15
次）
华夏幸福固安工业园
区新型城镇化 PPP 项目
供热收费收益权资产      2017-03-13             5.20%            1.02      2017-03-31   1.02   2020-04-23
支持专项计划（17 九通
A3）
华夏幸福固安工业园
区新型城镇化 PPP 项目
供热收费收益权资产      2017-03-13             5.20%            1.28      2017-03-31   1.28   2021-04-22
支持专项计划（17 九通
A4）
华夏幸福固安工业园
区新型城镇化 PPP 项目
供热收费收益权资产      2017-03-13             5.20%            1.43      2017-03-31   1.43   2022-04-21
支持专项计划（17 九通
A5）
华夏幸福固安工业园
区新型城镇化 PPP 项目
供热收费收益权资产      2017-03-13             5.20%            1.59      2017-03-31   1.59   2023-04-23
支持专项计划（17 九通
A6）
华夏幸福固安工业园
区新型城镇化 PPP 项目
供热收费收益权资产      2017-03-13                              0.36      2017-03-31   0.36   2023-04-23
支持专项计划（17 九通
次）
华夏幸福固安工业园
区新型城镇化 PPP 项目
                        2017-12-13             6.60%                5     2018-01-16     5    2020-06-29
资产支持专项计划（17
华夏 A3）
华夏幸福固安工业园
区新型城镇化 PPP 项目
                        2017-12-13             6.60%                5     2018-01-16     5    2021-06-29
资产支持专项计划（17
华夏 A4）
华夏幸福固安工业园
区新型城镇化 PPP 项目
                        2017-12-13             6.60%                5     2018-01-16     5    2022-06-29
资产支持专项计划（17
华夏 A5）
华夏幸福固安工业园
区新型城镇化 PPP 项目
                        2017-12-13             6.60%                5     2018-01-16     5    2023-06-29
资产支持专项计划（17
华夏 A6）
华夏幸福固安工业园      2017-12-13                                  2     2018-01-16     2    2023-06-29
                                               129 / 495
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区新型城镇化 PPP 项目
资产支持专项计划（17
华夏次）
平安汇通-华夏幸福武
汉市新洲区问津产业
新城 PPP 项目资产支持
                        2019-06-25             6.00%             3.4      2019-07-09   3.4   2020-06-24
专项计划优先级资产
支持证券 01（19 问津
A1）
平安汇通-华夏幸福武
汉市新洲区问津产业
新城 PPP 项目资产支持
                        2019-06-25             6.20%                3     2019-07-09    3    2021-06-24
专项计划优先级资产
支持证券 02（19 问津
A2）
平安汇通-华夏幸福武
汉市新洲区问津产业
新城 PPP 项目资产支持
                        2019-06-25             6.80%                3     2019-07-09    3    2022-06-24
专项计划优先级资产
支持证券 03（19 问津
A3）
平安汇通-华夏幸福武
汉市新洲区问津产业
新城 PPP 项目资产支持
                        2019-06-25             7.00%                3     2019-07-09    3    2023-06-24
专项计划优先级资产
支持证券 04（19 问津
A4）
平安汇通-华夏幸福武
汉市新洲区问津产业
新城 PPP 项目资产支持
                        2019-06-25             7.20%                3     2019-07-09    3    2024-06-24
专项计划优先级资产
支持证券 05（19 问津
A5）
平安汇通-华夏幸福武
汉市新洲区问津产业
新城 PPP 项目资产支持
                        2019-06-25             7.30%                3     2019-07-09    3    2025-06-24
专项计划优先级资产
支持证券 06（19 问津
A6）
平安汇通-华夏幸福武
汉市新洲区问津产业
新城 PPP 项目资产支持   2019-06-25                               2.6      2019-07-09   2.6   2025-06-24
专项计划次级资产支
持证券（19 问津次）
中金-华夏幸福德清县
雷甸产业新城 PPP 项目
资产支持专项计划优      2020-03-19             4.80%             2.7      2020-04-03   2.7   2021-03-18
先 A1 档资产支持证券
（20 德清 A1）
中金-华夏幸福德清县     2020-03-19             6.20%             3.5      2020-04-03   3.5   2022-03-20
                                               130 / 495
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雷甸产业新城 PPP 项目
资产支持专项计划优
先 A2 档资产支持证券
（20 德清 A2）
中金-华夏幸福德清县
雷甸产业新城 PPP 项目
资产支持专项计划优      2020-03-19             6.30%            3.4   2020-04-03           3.4    2023-03-19
先 A3 档资产支持证券
（20 德清 A3
中金-华夏幸福德清县
雷甸产业新城 PPP 项目
资产支持专项计划优      2020-03-19             6.80%            3.4   2020-04-03           3.4    2024-03-18
先 A4 档资产支持证券
（20 德清 A4）
中金-华夏幸福德清县
雷甸产业新城 PPP 项目
资产支持专项计划优      2020-03-19             6.90%            3.4   2020-04-03           3.4    2025-03-18
先 A5 档资产支持证券
（20 德清 A5）
中金-华夏幸福德清县
雷甸产业新城 PPP 项目
资产支持专项计划次      2020-03-19                              2.7   2020-04-03           2.7    2025-03-18
级资产支持证券（20
德清次）
华夏幸福基业股份有
限公司 2019 年度第一    2019-01-18             5.50%             25   2019-01-21            25    2019-10-14
期超短期融资券
华夏幸福基业股份有
限公司 2020 年度第一    2020-03-20             5.50%             10   2020-03-24            10    2025-03-21
期中期票据
华夏幸福基业股份有
限公司 2020 年度第二     2020-4-20             5.17%          5.00      2020-4-21         5.00   2025-4-18
期中期票据
      注：上表中限制性股票数量单位为万股；除高级无抵押定息债券、次级担保永久证券外，公司债
      类及其他衍生证券数量单位为亿元人民币；高级无抵押定息债券、次级担保永久证券数量单位为
      亿美元。
      上表中次级担保永久证券从 2017 年 12 月 22 日起（含当日）至 2020 年 12 月 22 日（不含当日）
      （简称“首个赎回日”）按每年 6.65%分派率计算；首个赎回日及其后每满 1 个日历年的该日期
      为重置日，从首个赎回日起（含当日）至其后的下一个重置日止（不含当日），按重置的分派率
      计息，重置分派率为 4.699%+可比美国国债利率+5%；从首个赎回日后的每个重置日起（含当日）
      至下一个重置日止（不含当日），重置分派率逐年递增 1%。
     截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
     √适用  □不适用
          2019 年 6 月 6 日,公司向 8 名激励对象授予全部预留部分的 653.50 万股限制性股
     票，股票来源为公司向激励对象定向发行的本公司人民币 A 股普通股股票。2019 年
     10 月 29 日,公司完成上述限制性股票和股票期权的登记手续。
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    华夏幸福物业一期资产支持专项计划募集资金 23 亿元，其中次级资产支持证券
由幸福基业物业服务有限公司持有。华夏幸福物业一期资产支持专项计划于 2016 年 7
月 14 日成立。在计划存续期内 16 幸福 A4、16 幸福 A5 分别在第 2 年、第 3 年附票面
利率调整权和受让选择权。其发行规模、利率及预期到期日如上表所述。
    华夏幸福固安工业园区新型城镇化 PPP 项目供热收费收益权资产支持专项计划募
集资金 7.06 亿元，其中次级资产支持证券由九通基业投资有限公司持有。华夏幸福
固安工业园区新型城镇化 PPP 项目供热收费收益权资产支持专项计划于 2017 年 3 月
15 日成立。在计划存续期间内 17 九通 A4、17 九通 A5、17 九通 A6 均在第 3 年末设置
利率调整、购回和售回机制。其发行规模、利率及预期到期日如上表所述。
    华夏幸福固安工业园区新型城镇化 PPP 项目资产支持专项计划募集资金 32 亿元，
其中次级由九通基业投资有限公司持有。华夏幸福固安工业园区新型城镇化 PPP 项目
资产支持专项计划于 2017 年 12 月 19 日成立。该计划存续期内 17 华夏 A4、17 华夏
A5、17 华夏 A6 均在第 3 年附票面利率调整权和受让选择权。其发行规模、利率及预
期到期日如上表所述。
    平安汇通-华夏幸福武汉市新洲区问津产业新城 PPP 项目资产支持专项计划募集
资金 21.00 亿元，其中次级资产支持证券由九通基业投资有限公司持有。平安汇通-
华夏幸福武汉市新洲区问津产业新城 PPP 项目资产支持专项计划于 2019 年 6 月 25 日
成立。在计划存续期间内 19 问津 A4、19 问津 A5、19 问津 A6 均在第 3 年末设置利率
调整和售回机制，19 问津 A1、19 问津 A2、19 问津 A3、19 问津 A4、19 问津 A5、19
问津 A6 均在每一年末设置购回权。其发行规模、利率及预期到期日如上表所述。
    中金-华夏幸福德清县雷甸产业新城 PPP 项目资产支持专项计划募集资金 19.10
亿元，其中次级资产支持证券由九通基业投资有限公司持有。中金-华夏幸福德清县
雷甸产业新城 PPP 项目资产支持专项计划于 2020 年 3 月 19 日成立。在计划存续期间
内 20 德清 A3、20 德清 A4 均在第 2 年末设置利率调整和售回机制，20 德清 A5 在第三
年末设置利率调整和售回机制，20 德清 A1、20 德清 A2、20 德清 A3、20 德清 A4、20
德清 A5 均在每一年末设置购回权。其发行规模、利率及预期到期日如上表所述。
    2019 年 2 月 1 日，公司境外间接全资子公司 CFLD（CAYMAN）INVESTMENTLTD.发
行 1 亿美元高级无抵押定息债券，票面利率为 6.50%，到期日为 2020 年 12 月 21 日。
    2019 年 2 月 28 日，公司境外间接全资子公司 CFLD（CAYMAN）INVESTMENTLTD.发
行 5.3 亿美元高级无抵押定息债券，票面利率为 8.625%，期限为 2 年。
                                       132 / 495
                          华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
    2019 年 4 月 8 日，公司境外间接全资子公司 CFLD（CAYMAN）INVESTMENTLTD.发
行 10 亿美元的高级无抵押定息债券。其中，3.5 亿美元高级无抵押定息债券期限为 3
年，票面利率为 7.125%；6.5 亿美元高级无抵押定息债券期限为 5 年，票面利率为
8.600%。
(二)公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
√适用 □不适用
    2019 年 3 月 12 日，公司在中登上海分公司办理完成任海军等 6 名离职激励对象
持有的已获授但尚未解除限售的 66 万股限制性股票注销登记手续，公司总股本由
3,003,251,709 股减少至 3,002,591,709 股；
    2019 年 8 月 13 日，公司在中登上海分公司办理完成王永腾等 4 名离职激励对象
持有的已获授但尚未解除限售的 67 万股限制性股票注销登记手续，公司总股本由
3,002,591,709 股减少至 3,001,921,709 股；
    2019 年 10 月 22 日，公司在中登上海分公司办理完成孙明非、周华兵 2 名离职激
励对象持有的已获授但尚未解除限售的 40 万股限制性股票注销登记手续，公司总股
本由至 3,001,921,709 股减少至 3,001,521,709 股；
    2019 年 10 月 29 日，公司在中登上海分公司完成预留授予的 653.5 万股限制性股
票 及 653.5 万 份 股 票 期 权 登 记 手 续 。 公 司 总 股 本 由 3,001,521,709 股 增 加 至
3,008,056,709 股；
    2019 年 11 月 21 日，公司在中登上海分公司完成第一个行权期第一批行权登记，
公司向激励对象发行股票 564.62 万股，公司总股本由 3,008,056,709 股增加至
3,013,702,909 股；
    2019 年 12 月 31 日，公司在中登上海分公司完成崔镝等 4 名离职激励对象持有的
已获授但尚未解除限售的 41.7 万股限制性股票注销登记手续，公司总股本由
3,013,702,909 股减少至 3,013,285,909 股；
    上述股份变动未导致公司资产和负债结构发生重大变动。
(三)    现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
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                                华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
       三、股东和实际控制人情况
       (一) 股东总数
       截止报告期末普通股股东总数（户）                                                 79,757
       年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户）                                   87,972
       (二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
                                                                                         单位:股
                                         前十名股东持股情况
                                                                               质押或冻结情况
                                                                   持有有
                                                                               股
    股东名称                          期末持股数        比例       限售条                            股东
                       报告期内增减                                            份
    （全称）                              量            （%）      件股份              数量          性质
                                                                     数量      状
                                                                               态
                                                                                                境内非
华夏幸福基业控股                                                               质
                       -155,843,558 931,905,058         30.93              0        513,451,000 国有法
股份公司                                                                       押
                                                                                                人
中国平安人寿保险
股份有限公司－自        170,886,000 318,633,337         10.57              0   无               0 其他
有资金
中国平安人寿保险
股份有限公司－分                  0 252,258,970             8.37           0   无               0 其他
红－个险分红
中国平安人寿保险
股份有限公司－万                  0 183,206,744             6.08           0   无               0 其他
能－个险万能
华夏幸福基业控股
股份公司－华夏幸
福基业控股股份公
                                  0 152,500,000             5.06           0   无               0 其他
司非公开发行 2017
年可交换公司债券
（第一期）质押专户
香港中央结算有限
                         54,527,204    89,075,959           2.96           0   无               0 未知
公司
中国证券金融股份                                                                                    国有法
                                  0    88,523,436           2.94           0   无               0
有限公司                                                                                            人
全国社保基金一零
                         29,388,204    29,400,140           0.98           0   无               0 其他
八组合
中央汇金资产管理                                                                                  国有法
                                  0    25,465,700           0.85           0   无               0
有限责任公司                                                                                      人
青岛城投金融控股                                                                                  国有法
                                  0    23,238,774           0.77           0   无               0
集团有限公司                                                                                      人
                                 前十名无限售条件股东持股情况
                                                134 / 495
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                                                                               股份种类及数量
            股东名称                持有无限售条件流通股的数量
                                                                             种类          数量
华夏幸福基业控股股份公司                                  931,905,058    人民币普通股 931,905,058
中国平安人寿保险股份有限公司－
                                                          318,633,337    人民币普通股   318,633,337
自有资金
中国平安人寿保险股份有限公司－
                                                          252,258,970    人民币普通股   252,258,970
分红－个险分红
中国平安人寿保险股份有限公司－
                                                          183,206,744    人民币普通股   183,206,744
万能－个险万能
华夏幸福基业控股股份公司－华夏
幸福基业控股股份公司非公开发行
                                                          152,500,000    人民币普通股   152,500,000
2017 年可交换公司债券（第一期）质
押专户
香港中央结算有限公司                                  89,075,959 人民币普通股     89,075,959
中国证券金融股份有限公司                              88,523,436 人民币普通股     88,523,436
全国社保基金一零八组合                                29,400,140 人民币普通股     29,400,140
中央汇金资产管理有限责任公司                          25,465,700 人民币普通股     25,465,700
青岛城投金融控股集团有限公司                          23,238,774 人民币普通股     23,238,774
                                        华夏控股通过账户名称为“华夏幸福基业控股股份公司”
                                    和“华夏幸福基业控股股份公司－华夏幸福基业控股股份公司
                                    非公开发行 2017 年可交换公司债券（第一期）质押专户”等账
                                    户合计持有公司 1,084,405,058 股股份，占公司截至报告期末
                                    总股本 3,013,285,909 股的 35.99%。华夏控股一致行动人鼎基
                                    资本持有公司 20,520,000 股股份，占公司截至报告期末总股本
                                    的 0.68%；北京东方银联投资管理有限公司直接持有公司
                                    15,124,327 股股份，占公司截至报告期末总股本的 0.50%。华
上述股东关联关系或一致行动的说
                                    夏控股及其一致行动人合计持有公司 1,120,049,385 股，占公
明
                                    司截至报告期末总股本的 37.17%；
                                        平安人寿通过账户名称为“中国平安人寿保险股份有限公
                                    司－分红－个险分红”、“中国平安人寿保险股份有限公司－
                                    万能－个险万能”、“中国平安人寿保险股份有限公司－自有
                                    资金”的三个账户合计持有公司 754,099,051 股股份，上述三
                                    个账户及平安人寿其他账户与平安人寿的一致行动人平安资管
                                    共计持有公司 758,253,503 股股份，占公司总股本的 25.16%；
                                        上述其他股东间关联关系未知。
       前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
       √适用 □不适用
                                                                                   单位：股
                                             有限售条件股份可上市交易情
                                                         况
           有限售条件股   持有的有限售
    序号                                                     新增可上市          限售条件
             东名称       条件股份数量       可上市交易时
                                                             交易股份数
                                                   间
                                                                 量
                                              135 / 495
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  1         吴向东             3,500,000     详见注 1、2、3           3,500,000 详见注 4
   2          俞建             2,200,000     同上                     2,200,000 详见注 4
   3          孟惊             1,860,000     同上                               详见注 5
   4        赵鸿靖             1,080,000     同上                               同上
   5        马万军               900,000     同上                               同上
   6        陈怀洲               720,000     同上                               同上
   7        吴中兵               720,000     同上                               同上
   8          赵威               720,000     同上                               同上
   9        胡学文               720,000     同上                               同上
  10          孟军               720,000     同上                               同上
  11        王振江               720,000     同上                               同上
  12          林俐               720,000     同上                               同上
  13          朱赤               720,000     同上                               同上
上述股东关联关系或
                           公司未知上述股东之间是否存在关联关系或一致行动的情况。
一致行动的说明
        注：
             1、上表中股东均为公司 2018 年限制性股票激励计划的激励对象。其中吴向东、
      俞建为预留部分限制性股票的激励对象，其他股东为首次授予限制性股票的激励对象。
      上表有限售条件股份均为限制性股票，限制性股票“可上市交易时间”及“新增可上
      市交易股份数量”均指符合公司限制性股票激励计划规定的解除限售条件的前提下。
             2、上表中预留部分限制性股票和首次授予限制性股票均适用不同的限售期。其
      中：
             （1）上表中预留部分限制性股票的限售期分别为自预留部分授予日（2019 年 6
      月 6 日）起 12 个月后的首个交易日起至预留部分授予日起 24 个月内的最后一个交易
      日当日止、自预留部分授予日起 24 个月后的首个交易日起至预留部分授予日起 36 个
      月内的最后一个交易日当日止；
             （2）首次授予的限制性股票第一个解除限售期解除限售条件已成就，于 2019 年
      9 月 20 日上市流通。上表中首次授予限制性股票为尚未解除限售的部分，其限售期分
      别为自首次授予日（2018 年 7 月 6 日）起 24 个月后的首个交易日起至首次授予日起
      36 个月内的最后一个交易日当日止；自首次授予日起 36 个月后的首个交易日起至首
      次授予日起 48 个月内的最后一个交易日当日止。
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    3、如限制性股票符合解除限售的条件，公司将在剩余的解除限售期内、按上表
中激励对象持有的限制性股票数量的 50%、50%为其办理解除限售、上市流通事宜。实
际上市交易情况以公司届时披露的限制性股票解除限售及上市流通公告为准。
    4、预留部分限制性股票的限售条件详见公司于 2019 年 6 月 10 日披露的《华夏
幸福基业股份有限公司关于向激励对象授予预留部分股票期权与限制性股票的公告》
（公告编号：临 2019-110）。
    5、首次授予限制性股票的限售条件详见公司于 2018 年 6 月 9 日披露的《华夏幸
福基业股份有限公司 2018 年股票期权与限制性股票激励计划（草案）》。
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1   法人
√适用 □不适用
名称                     华夏幸福基业控股股份公司
单位负责人或法定代表人   王文学
成立日期                 1998-07-10
主要经营业务             对商业、制造业的投资；企业管理咨询。
报告期内控股和参股的其   截至 2019 年 12 月 31 日，华夏控股全资子公司华夏幸
他境内外上市公司的股权   福（嘉兴）投资管理有限公司持有美尚生态景观股份
情况                     有限公司 2,342,282 股股份,占该公司总股本的 0.35%。
其他情况说明             无
2   自然人
□适用 √不适用
3   公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4   报告期内控股股东变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5   公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
                                      137 / 495
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(二) 实际控制人情况
1   法人
□适用 √不适用
2   自然人
√适用 □不适用
姓名        王文学
国籍        中国
是否取得
其他国家
            否
或地区居
留权
            华夏幸福董事长、华夏控股董事长、鼎基资本执行董事、东方银联执行
主 要 职 业 董事、知合控股有限公司执行董事兼总经理、知合资本管理有限公司执
及职务      行董事、廊坊幸福基业投资有限公司执行董事、廊坊银行股份有限公司
            董事。
            王文学先生现为维信诺科技股份有限公司（维信诺，002387）的实际控
            制人，曾为江苏玉龙钢管股份有限公司（玉龙股份，601028）、郑州德
            恒宏盛科技发展股份有限公司（ST 宏盛，600817）实际控制人。具体
            情况如下：1、王文学先生为西藏知合资本管理有限公司实际控制人。
            截至 2019 年 12 月 31 日，西藏知合资本管理有限公司持有维信诺
过去 10 年
            439,401,197 股股份，占维信诺总股本的 32.13%，为维信诺拥有最多表
曾控股的
            决权的单一大股东，王文学先生为维信诺实际控制人。2、王文学先生
境内外上
            为拉萨市知合科技发展有限公司实际控制人。拉萨市知合科技发展有限
市公司情
            公司曾为玉龙股份控股股东，其于 2019 年 8 月转让持有的玉龙股份的
况
            股权后，不再是玉龙股份控股股东，王文学先生不再是玉龙股份实际控
            制人。3、王文学先生为拉萨知合企业管理有限公司实际控制人。拉萨
            知合企业管理有限公司曾为 ST 宏盛控股股东，其于 2018 年 12 月转让
            持有的 ST 宏盛股份后，不再持有 ST 宏盛的股份，王文学先生不再是
            ST 宏盛实际控制人。
                                       138 / 495
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     3   公司不存在实际控制人情况的特别说明
     □适用 √不适用
     4   报告期内实际控制人变更情况索引及日期
     □适用 √不适用
     5   公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
     √适用 □不适用
     6   实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
     □适用 √不适用
     (三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
     □适用 √不适用
     五、其他持股在百分之十以上的法人股东
     √适用 □不适用
                                                                  单位：万元   币种：人民币
         单位负责
法人股                             组织机构
         人或法定      成立日期                     注册资本            主要经营业务或管理活动等情况
东名称                               代码
           代表人
中 国 平                                                      承保人民币和外币的各种人身保险业务，
                    2002 年 12 9144030071
安 人 寿 丁新民                                     3,380,000 包括各类人寿保险、健康保险（不包括“团
                    月 17 日   09307395
保 险 股                                                      体长期健康保险”）、意外伤害保险等保
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份 有 限                                                  险业务；办理上述业务的再保险业务；办
公司                                                      理各种法定人身保险业务；代理国内外保
                                                          险机构检验、理赔、及其委托的其他有关
                                                          事宜；依照有关法律法规从事资金运用业
                                                          务；证券投资基金销售业务；经中国保监
                                                          会批准的其他业务。
平 安 资                                                  管理运用自有资金及保险资金，受托资金
产 管 理              2005 年 5 9131000071                管理业务，与资金管理业务相关的咨询业
           万放                                  150,000
有 限 责              月 27 日   0933446Y                 务，国家法律法规允许的其他资产管理业
任公司                                                    务。
情 况 说   截至报告期末，平安人寿和平安资管分别持有公司股份 756,984,598 股和 1,268,905 股，合计
明         758,253,503 股，占公司截至报告期末总股本 3,013,285,909 股的 25.16%。
      六、股份限制减持情况说明
      □适用 √不适用
                              第七节         优先股相关情况
      □适用 √不适用
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                                          第八节       董事、监事、高级管理人员和员工情况
  一、持股变动情况及报酬情况
  (一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
  √适用 □不适用
                                                                                                                                        单位：股
                                                                                                                               报告期内从公司   是否在公
                           性   年                                                                   年度内股份   增减变动原   获得的税前报酬   司关联方
 姓名       职务（注）               任期起始日期   任期终止日期    年初持股数        年末持股数
                           别   龄                                                                   增减变动量       因         总额（万元）   获取报酬
王文学     董事长          男   53   2010-12-23      2020-5-20                    0              0            0      无                854.98      否
           联席董事长、
吴向东     首席执行官      男   53   2019-02-19      2020-5-20                    0    3,500,000      3,500,000    股权激励          3,868.93      否
           （CEO）暨总裁
           董事、联席总
 孟惊                      男   53   2013-12-20      2020-5-20        4,703,400        5,203,400        500,000    股权激励          2,020.95      否
           裁
郭绍增
           董事            男   57   2010-12-23      2019-2-18                    0              0            0      无                     0      是
（离任）
赵鸿靖     董事、副总裁    男   42   2012-12-24      2020-5-20        2,334,878        2,514,878        180,000    股权激励            829.15      否
  孟森     董事            男   52   2018-10-08      2020-5-20                0                0              0      无                     0      是
  王威     董事            男   52   2018-10-08      2020-5-20                0                0              0      无                     0      否
朱武祥     独立董事        男   55   2013-12-20      2020-5-20                0                0              0      无                    20      否
张奇峰     独立董事        男   47   2013-12-20      2020-5-20                0                0              0      无                    20      否
王京伟     独立董事        男   42   2017-12-19      2020-5-20                0                0              0      无                    20      否
常冬娟     监事会主席      女   40   2013-12-20      2020-5-20                0                0              0      无                169.93      否
  张燚     监事            男   43   2013-12-20      2020-5-20                0                0              0      无                106.86      否
郑彦丽     职工监事        女   45   2017-05-26      2020-5-20                0                0              0      无                109.20      否
  俞建     联席总裁        男   49   2018-12-04      2020-5-20                0        2,200,000      2,200,000    股权激励          2,899.95      否
陈怀洲     副总裁          男   44   2013-12-20      2020-5-20        1,200,000        1,200,000              0      无                863.34      否
                                                                      141 / 495
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           副总裁、财务
吴中兵                    男   44   2015-03-31   2020-5-20        1,733,900       1,733,900          0      无         705.91    否
           总监
袁刚       副总裁         男   49   2015-12-23   2020-5-20        1,000,000       1,100,000     100,000   股权激励      622.81   否
张书峰     副总裁         男   49   2013-12-20   2020-5-20        1,000,000       1,000,000           0     无          698.13   否
林成红     董事会秘书     男   32   2016-05-16   2020-5-20          677,900         677,900           0     无          290.09   否
合计             /        /     /       /            /           12,650,078      19,130,078   6,480,000       /      14,100.23   /
  注：
  1、吴向东先生于 2019 年 2 月 19 日被聘任为首席执行官（CEO）暨总裁，于 2019 年 3 月 7 日当选为董事，并于 3 月 18 日当选为联席
  董事长。
  2、孟惊先生于 2019 年 2 月 19 日被聘任为联席总裁。
  3、郭绍增先生于 2019 年 2 月 18 日辞去公司董事及战略委员会委员等职务。
    姓名                                                       主要工作经历
              男，1967 年出生，中专学历。历任全国第十二届政协委员、河北省第十一届及第十二届人大代表、廊坊市工商联副主席、河
  王文学      北省第八届青年联合会委员、华夏控股董事长兼总裁、华夏幸福董事长；现任华夏控股公司董事长、鼎基资本执行董事、东
              方银联执行董事、廊坊银行股份有限公司董事、华夏幸福董事长。
              男，1967 年出生，硕士学历。历任华润置地有限公司常务副总经理、董事总经理、董事局主席、提名委员会主席、执行委员
  吴向东      会及企业管治委员会成员、执行董事。现任华夏幸福联席董事长、首席执行官（CEO）暨总裁、阳光城集团股份有限公司独立
              董事、新鸿基地产发展有限公司独立非执行董事。
              男，1967 年出生，本科学历。历任华夏控股人力资源部经理、分公司总经理、副总裁、华夏控股监事会主席、华夏幸福总裁。
    孟惊
              现任华夏控股董事、华夏幸福董事兼联席总裁。
              男，1963 年出生，硕士学历。历任华夏控股董事兼副总裁、华夏幸福董事，现任华夏幸福创业投资有限公司董事长，融通资
  郭绍增
              本（固安）投资管理有限公司董事长，廊坊银行股份有限公司董事，华夏控股董事。
              男，1978 年出生，硕士学历。历任正大置地（有限）公司城市开发二部副总经理、资深副总裁助理；路劲地产集团北京区总
  赵鸿靖
              经理助理；华夏控股区域事业部运营管理总监、研发中心总经理；华夏幸福总裁助理。现任华夏幸福董事兼副总裁。
              男，1968 年出生，统计学硕士。历任平安资管组合管理部总经理助理，投资管理部（保险）总经理助理，副总经理，传统投
    孟森
              资管理部总经理，平安集团投资管理中心资产负债管理部总经理兼平安人寿资产管理部总经理，平安人寿投资管理中心负责
                                                                  142 / 495
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         人。现任平安人寿总经理助理（分管投资管理中心）、华夏幸福董事、上海家化联合股份有限公司董事。
         男，1968 年出生。复旦大学世界经济系本科毕业，获经济学学士学位；哥伦比亚大学商学院毕业，获工商管理硕士学位（MBA）。
         历任中国银行总行资金部分析员，JP 摩根（纽约总部、新加坡及香港亚太区总部）固定收益及股票资本市场部经理、副总裁、
 王威    高级副总裁，瑞银集团（香港亚太区总部）中国区管理委员会委员、中国区固定收益及衍生产品部联席主管、董事总经理，
         ForumPartners 中国区董事总经理，平安不动产资本董事总经理。现任平安集团资产管控中心战略投资董事总经理，华夏幸
         福董事，旭辉控股董事。
         男，1965 年出生，博士。历任清华大学经济管理学院经济系助教、经济系讲师、金融系副教授。现任清华大学经济管理学院
朱武祥   金融系教授，兼任华夏幸福、中国信达资产管理股份有限公司、北京建设（控股）有限公司、视觉（中国）文化发展股份有
         限公司独立董事，光大证券股份有限公司及紫光股份有限公司监事。
         男，1973 年出生，博士。历任中国工商银行湖南省衡东县支行会计与电脑主机员，上海立信会计学院会计与财务学院副院长。
张奇峰
         曾任新疆天富热电股份有限公司独立董事，现任上海立信会计金融学院会计学教授，兼任我武生物、华夏幸福独立董事。
         男，1978 年出生，硕士学历。曾任清华大学经济管理学院 EMBA 教育中心总监、清华大学五道口金融学院院长助理、金融 EMBA
王京伟
         和高管教育中心主任；华夏幸福独立董事。
         女，1980 年出生，本科学历。历任华夏控股资金管理高级经理、三浦威特园区建设发展有限公司主管会计、财务管理专业总
常冬娟
         监。现任华夏控股监事、华夏幸福监事会主席、财务管理高级主任。
         男，1977 年出生，本科学历。2003 年 9 月-2007 年 5 月，任北京市中天辰建筑装饰工程有限公司法务顾问兼总裁秘书。2007
 张燚
         年 5 月至今，历任华夏控股法务经理、华夏幸福法人事务部高级经理；现任华夏幸福监事、法务高级专业总监。
         女，1975 年出生，本科学历。历任华夏幸福会计、会计主管、财务经理、预算管理总监、分公司财务负责人、区域财务负责
郑彦丽
         人、事业部财务负责人，现任华夏幸福事业部财务负责人。
         男，1971 年出生，工商管理硕士。历任中信集团中国租赁有限公司项目经理及香港分公司总经理助理；英国石油公司石化部
 俞建    门战略分析师、司库部亚太分部及伦敦总部财资经理；华润（集团）有限公司财务部资金总监及财务部高级副总监。2014 年
         至 2018 年 11 月任职于华润置地有限公司，任执行董事、高级副总裁、首席财务官。现任华夏幸福联席总裁。
         男，1976 年出生，大专学历。历任华夏控股营销总监、廊分事业部研发副总经理；华夏幸福廊分事业部总经理。现任华夏幸
陈怀洲
         福副总裁。
         男，1976 年出生，博士后。历任金融街控股股份有限公司子公司财务总监、万达集团武汉公司副总经理、万达集团长沙公司
吴中兵
         副总经理、万科集团财务内控管理部总经理。现任华夏幸福副总裁兼财务总监。
 袁刚    男，1971 年出生，硕士。历任华为技术有限公司拉美片区干部部长、公司人力资源部综合管理部部长、人力资源委员会执行
                                                            143 / 495
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           秘书等，深圳市中青大成管理咨询有限公司总经理。现任华夏幸福副总裁。
           男，1971 年出生，本科学历。历任中国农村发展信托投资公司海南代表处金融部副经理、办公室副主任、海南公司副总经理；
张书峰     国务院发展研究中心小城镇改革发展中心邯郸办事处主任；卓达集团北京公司执行总裁；华夏幸福副总经理、分公司总经理、
           总裁助理兼区域事业部副总经理及企业发展中心总经理。现任华夏幸福副总裁。
           男，1988 年出生，硕士学历；历任华夏幸福董事长办公室业务秘书，董事会办公室证券事务经理，证券事务总监等职位，2016
林成红     年 5 月起获任华夏幸福董事会秘书；现任华夏幸福控股董事，华夏幸福董事会秘书；分别于 2010 年 8 月及 2013 年 8 月取得
           清华大学社会科学学院法学学士和法学硕士学位。
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
√适用 □不适用
                                                                                                                                           单位:股
                                 年初持有股   报告期新授予股     报告期内可        报告期股票期权        股票期权行权   期末持有股票   报告期末市价
 姓名             职务
                                 票期权数量     票期权数量         行权股份            行权股份            价格（元）     期权数量       （元）
          联席董事长、首席执行
吴向东                                   0        3,500,000                    0                 0              28.74      3,500,000         28.70
          官（CEO）暨总裁
 俞建     联席总裁                       0        2,200,000                    0                 0              28.74      2,200,000         28.70
 合计               /                    0        5,700,000                    0                 0                  /      5,700,000             /
                                                                                                                                           单位:股
                                 年初持有限制性   报告期新授予限      限制性股票的授          已解锁                    期末持有限制   报告期末市价
  姓名             职务                                                                                   未解锁股份
                                   股票数量       制性股票数量          予价格（元）            股份                    性股票数量       （元）
            联席董事长、首席执
 吴向东                                       0        3,500,000                    13.77            0      3,500,000      3,500,000          28.70
            行官（CEO）暨总裁
  俞建      联席总裁                          0        2,200,000                    13.77            0      2,200,000      2,200,000          28.70
  合计               /                        0        5,700,000                        /            0      5,700,000      5,700,000              /
                                                                   144 / 495
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二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
               股东单位       在股东单位
任职人员姓名                                          任期起始日期       任期终止日期
                 名称         担任的职务
   王文学      华夏控股          董事长         2020 年 4 月 3 日      2023 年 4 月 2 日
   王文学      鼎基资本        执行董事         2008 年 1 月 6 日
   王文学      东方银联        执行董事         2007 年 11 月 6 日
   郭绍增      华夏控股           董事          2020 年 4 月 3 日      2023 年 4 月 2 日
    孟惊       华夏控股           董事          2017 年 11 月          2020 年 11 月
    孟森       平安人寿       总经理助理        2015 年 10 月
   常冬娟      华夏控股           监事          2020 年 4 月 3 日      2023 年 4 月 2 日
   林成红      华夏控股           董事          2020 年 4 月 3 日      2023 年 4 月 2 日
在股东单位任
               无
职情况的说明
(二) 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
                                      在其他单位                               任期终止日
任职人员姓名      其他单位名称                              任期起始日期
                                      担任的职务                                   期
               廊坊幸福基业投
   王文学                             执行董事           2007 年 10 月 31 日
               资有限公司
               廊坊银行股份有
   王文学                             董事               2017 年 11 月 29 日
               限公司
               知合控股有限公         执行董事、
   王文学                                        2014 年 9 月 28 日
               司                     总经理
               新鸿基地产发展         独立非执行
   吴向东                                        2019 年 9 月 1 日
               有限公司               董事
               阳光城集团股份
   吴向东                             独立董事           2019 年 12 月 30 日
               有限公司
               世界顶尖科学家
   吴向东      （上海）科技有         董事               2019 年 12 月 20 日
               限公司
               华夏幸福创业投
   郭绍增                             执行董事           2010 年 11 月 20 日
               资有限公司
               廊坊银行股份有
   郭绍增                             副董事长           2017 年 11 月 29 日
               限公司
   郭绍增      融通资本（固安）       执行董事           2014 年 10 月 29 日
                                          145 / 495
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               投资管理有限公
               司
               廊坊市凯创九通
    孟惊                          董事            2011 年 6 月 28 日
               投资有限公司
               深圳平安金融中
    孟森       心建设发展有限     董事            2014 年 5 月
               公司
               杭州平江投资有
    孟森                          董事            2013 年
               限公司
               上海家化联合股
    孟森                          董事            2018 年 11 月
               份有限公司
               上海泽安投资管
    孟森                          董事            2015 年
               理有限公司
               中国平安（保险）   资产管控中
    王威       集团股份有限公     心战略投资 2018 年 8 月
               司                 董事总经理
               旭辉控股（集团）
    王威                          董事            2018 年 11 月
               有限公司董事
   朱武祥      清华大学金融系     教授            2002 年
               中国信达资产管
   朱武祥                         独立董事        2016 年 10 月 25 日
               理股份有限公司
               光大证券股份有
   朱武祥                         监事            2014 年 9 月
               限公司
               上海立信会计学
   张奇峰                         会计学教授 2011 年 12 月
               院
               紫光股份有限公
   朱武祥                         监事            2015 年 4 月
               司
在其他单位任
             无
职情况的说明
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人 董事、监事的报酬由股东大会决定，其他高级管理人员的
员报酬的决策程序          报酬经董事会薪酬与考核委员会考核确认。
                          根据公司《薪酬福利管理办法》，结合董事、监事和高级
董事、监事、高级管理人
                          管理人员的履职情况，确定公司高级管理人员的报酬及相
员报酬确定依据
                          应福利待遇。
董事、监事和高级管理人
                          按照绩效考评结果支付完毕。
员报酬的实际支付情况
报告期末全体董事、监事
和高 级 管 理 人员实际 获 14,100.23 万元
得的报酬合计
                                      146 / 495
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四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
        姓名             担任的职务                     变动情形        变动原因
      吴向东       首席执行官（CEO）暨总裁                聘任        董事会聘任
      吴向东                 董事                         选举      股东大会选举
      吴向东             联席董事长                       选举        董事会选举
        孟惊               联席总裁                       聘任        董事会聘任
      郭绍增                 董事                         离任          个人原因
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量                                                           910
主要子公司在职员工的数量                                                     9,944
在职员工的数量合计                                                          24,340
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数                                     0
                                  专业构成
                     专业构成类别                                  专业构成人数
                         生产人员                                             1,803
                         销售人员                                             1,889
                         技术人员                                             1,052
                         财务人员                                             1,207
                         行政人员                                               435
                       物业及其他                                            17,954
                           合计                                              24,340
                                  教育程度
                     教育程度类别                                   数量（人）
                           博士                                                125
                           硕士                                              2,831
                           本科                                              6,631
                       大专及以下                                           14,753
                           合计                                             24,340
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
1、薪酬定位
                                      147 / 495
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    根据公司经营战略和人力资源管理策略，按照“创造分享制”的原则，建立基于
岗位职责与贡献的分配机制。公司致力于为员工提供有幸福感的薪酬福利待遇，参照
市场薪酬水平，根据公司发展战略，建立兼顾内部公平性和市场竞争性的薪酬体系，
充分发挥薪酬的激励和保留作用，促进公司持续、稳定、健康发展。
2、薪酬结构：
    员工薪酬结构为固定收入+浮动收入+专项补助+福利。
    基本工资+月基本补助+目标年度奖金/分享奖金构成员工目标年度现金总收入。
其中基本工资和月基本补助按照员工职级、个人资历、发展潜力、个人绩效等因素综
合确定，固定发放。目标年度奖金/分享奖金主要根据员工的个人绩效、组织绩效、
当年公司业绩情况等因素综合确定，浮动发放。
3、薪酬信息与薪酬保密：
    公司的薪酬福利政策在公司内部公开、透明，但严禁外传。
    员工的具体薪酬数据属于保密信息，员工不得以任何形式在公司内外部打探、传
播、泄露本人或他人薪资信息，以及在任何场景下利用此信息获取利益。公司管理层、
部门负责人及薪酬工作人员有权了解公司薪酬体系。
4、薪酬管理责任：
    薪酬制度及薪酬发放由股份公司人力资源中心拟定并报股份公司经营管理层批
准后执行。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
    培训是风险最小、收益最大的战略性投资。只有持续发展人才培养才能带给企业
无穷的创造力、提供给客户更优质的产品和服务，实现更高的业绩。
    为了配合公司快速发展，2011 年设置专属企业大学—华夏幸福大学（以下简称
“大学”）。大学秉承“整合与传承行业智慧，塑造卓越领导者”使命，紧密承接公
司发展战略，构建完整培训体系，设计学习项目，统筹管理推进整个公司各类人才能
力提升。2019 年公司共计组织培训 4,370 期次，培训覆盖 210,592 人次，齐备课程
436 门；全公司累计总监及以上内部讲师 1,868 人，全年培训总时长 547,117 小时，
整体满意度 98%。
    在大学内部，依据培训对象与内容的不同，分别设置领导力学院、产业新城学院、
通用入模学院，以及负责大学整体运营管控与公司培训条线管理的培训管理部，共同
支撑华夏幸福人才梯队的建设与发展。
                                      148 / 495
                         华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
       1、领导力学院：学院持续关注经营单元一把手梯队培养。助力干部内生，关注
新上任班子转身培养和班子储备培养，夯实腰部力量，实现人才自给。同时，通过班
子工作营，帮助业务经营单元解决计划、协同、业绩提升、复盘等实际问题，促进班
子整体作战能力提升。以管理课程为工具，针对从不同阶段管理者的关键管理课题进
行突破，助力管理人员个体管理能力提升。
       2、产业新城学院：学院致力于整合与传承华夏幸福在产业新城开发实践中的流
程与标准、工具与方法、案例与经验，助力“产业新城”等公司核心产品在华夏幸福
不断拓展的事业版图上的复制与优化升级；学院基于“产业新城业务全价值链”逻辑，
设置覆盖从拓展、顶层设计、资源、城市、产业、运营等各核心业务模块学习体系，
通过多种形式的授课和研讨，将专业知识和实操经验有机融合，培养核心条线业务专
家。
       3、通用入模学院：学院着力于校招生-常青藤的培养与发展，设置系统培养轨道，
助力常青藤在“扬帆训练营”中预热，在“启航训练营”中融入，以及在“远航计划”
中系统提升专业力、管理力、领导力，增强企业文化认同感，加速其从学生到业务骨
干的快速成长。持续提升员工与团队效能，萃取典型项目案例，整合开发特色通用课
程，制作上线并向全员开放优质的内容资源，帮助团队实现共识，促进团队高效协作，
提升组织经营能力，助力组织绩效改进。
       4、培训管理部：管理部作为保障培训战略顺利落地执行的部门，负责大学的整
体运营与管控，并对公司培训条线的培养与发展负责。包括培训需求管理、计划管理、
讲师管理、课程管理、绩效管理、预算管理、招采管理、风险管理、品牌管理等。目
前华夏幸福大学拥有自主研发的在线学习系统（PC+APP），能够有效支持随时随地在
线学习、在线测试、视频/语音直播，有效支撑线上培训和混合式培养项目的落地实
施。截至目前，平台已支持实施在线学习项目 500 余期，累计发布微课程 455 门，累
计覆盖学员 11 万余人次，总点击量达 74 万余人次。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
七、其他
□适用 √不适用
                                         149 / 495
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                              第九节       公司治理
一、 公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
    报告期内，公司严格遵照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等法
律法规及规范性文件的规定，不断完善公司法人治理结构，建立健全内部控制制度，
规范公司运作，切实维护公司及全体股东利益。公司股东大会、董事会、监事会及各
经营层职责明确，公司董事、监事和高级管理人员勤勉尽责，董事、监事能够积极参
加公司股东大会、董事会和监事会并能认真履行职责，确保公司安全、稳定、健康、
持续的发展。
    （一） 关于股东与股东大会
    报告期内，公司召开股东大会 15 次。公司能够根据《公司法》、《股票上市规
则》、《股东大会议事规则》的要求召集、召开股东大会，股东大会的提案、通知、
召开、表决和决议、决议的执行以及信息披露等方面均符合规定要求。报告期内，公
司股东大会均采取现场投票和网络投票相结合的表决方式，能够确保所有股东、尤其
是中小股东充分行使表决权，享有平等地位。
    （二） 关于董事和董事会
    公司董事会由 9 名董事组成，其中 3 名为独立董事。报告期内，公司董事会人数
和人员构成符合法律、法规的要求，公司董事能够依据《董事会议事规则》等制度，
积极出席董事会会议。公司董事会下设审计委员会、战略委员会、提名委员会、薪酬
与考核委员会等四个专门委员会，其成员组成合理。自专门委员会设立以来，均严格
按照其实施细则开展工作，在公司的经营管理中充分发挥了其专业性作用。独立董事
均严格遵守《独立董事工作制度》及各专门委员会实施细则，勤勉尽责地履行各自的
职责，独立董事在制定公司利润分配方案、续聘会计师事务所、股权激励、董事选举、
聘任高管及审议关联交易等事项的过程中提出了宝贵的意见与建议。
    （三） 关于监事和监事会
    公司监事会由 3 名监事组成，其中 1 名为职工代表监事。公司监事均具有法律或
财务背景，具有履行监事职责相关的专业基础，能够依据《监事会议事规则》等制度
认真履行自己的职责，对公司财务以及董事和高级管理人员履行职责的合法合规性进
行监督，并独立发表意见。
                                      150 / 495
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    （四） 关于控股股东与上市公司
    报告期内，控股股东与公司始终在人员、资产、财务、机构以及业务等方面保持
独立，不存在同业竞争。公司建立了防止控股股东及其关联企业占用上市公司资金、
侵害上市公司利益的长效机制，未发生过大股东占用上市公司资金和资产的情况。
    （五） 关于利益相关者
    公司充分尊重和维护债权人、员工、供应商、客户等利益相关者的合法权益，在
保持公司持续发展、实现股东利益最大化的同时，关注社会公益事业等问题，积极履
行社会责任。
    （六） 关于投资者关系
    一方面，公司积极接待各类投资者，通过多种方式与广大投资者保持良好的沟通，
对投资者从各个渠道反馈的信息与问题进行了回复与解答，并从公司运营、会计准则、
承诺事项等多方面、多维度地剖析公司情况，树立投资者对公司的信心；另一方面，
公司积极地邀请主流媒体来公司考察交流，举办公司年度业绩发布会、投资者电话交
流会等形式进一步加强了投资者对公司的了解和认同。报告期内，公司严格按照《公
司未来三年（2018 年--2020 年）股东回报规划》、《公司章程》的规定进行了现金
分红，积极回报投资者。
    （七） 关于信息披露与透明度
    公司严格按照有关法律法规、规范性文件及公司制订的《信息披露管理制度》的
要求，真实、准确、完整、及时地通过《上海证券报》、《中国证券报》、《证券日
报》、《证券时报》及上海证券交易所网站等披露有关信息，并做好信息披露前的保
密工作，切实履行上市公司信息披露的义务，保证公司信息披露的公开、公平、公正，
积极维护公司、投资者、尤其是中小股东的合法权益。报告期内，公司共发布 4 份定
期报告、249 份临时公告。
    （八） 关于内幕信息知情人登记管理
    报告期内，公司能够按照《内幕信息知情人登记管理制度》的规定，严格规范信
息传递流程，在定期报告和临时公告披露前，严格控制知情人范围，及时对内幕信息
及知情人进行登记备案管理。公司董事、监事、高级管理人员及其他相关人员严格遵
守《内幕信息知情人登记管理制度》，未发现有内幕信息知情人利用内幕信息买卖公
司股票的情况，未发生因内幕信息知情人涉嫌内幕交易受到监管部门处罚的情况。
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  公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明
  原因
  □适用 √不适用
  二、 股东大会情况简介
                                                 决议刊登的指定
    会议届次               召开日期                                  决议刊登的披露日期
                                                 网站的查询索引
2019 年第一次临时
                     2019 年 1 月 14 日         www.sse.com.cn       2019 年 1 月 15 日
股东大会
2019 年第二次临时
                     2019 年 2 月 18 日         www.sse.com.cn       2019 年 2 月 19 日
股东大会
2019 第三次临时股
                     2019 年 3 月 7 日          www.sse.com.cn       2019 年 3 月 8 日
东大会
2019 年第四次临时
                     2019 年 4 月 8 日          www.sse.com.cn       2019 年 4 月 9 日
股东大会
2018 年年度股东大
                     2019 年 5 月 21 日         www.sse.com.cn       2019 年 5 月 22 日
会
2019 年第五次临时
                     2019 年 6 月 28 日         www.sse.com.cn       2019 年 6 月 29 日
股东大会
2019 年第六次临时
                     2019 年 7 月 16 日         www.sse.com.cn       2019 年 7 月 17 日
股东大会
2019 年第七次临时
                     2019 年 8 月 20 日         www.sse.com.cn       2019 年 8 月 21 日
股东大会
2019 年第八次临时
                     2019 年 9 月 3 日          www.sse.com.cn       2019 年 9 月 4 日
股东大会
2019 年第九次临时
                     2019 年 9 月 12 日         www.sse.com.cn       2019 年 9 月 13 日
股东大会
2019 年第十次临时
                     2019 年 9 月 23 日         www.sse.com.cn       2019 年 9 月 24 日
股东大会
2019 年第十一次临
                     2019 年 10 月 10 日        www.sse.com.cn       2019 年 10 月 11 日
时股东大会
2019 年第十二次临
                     2019 年 11 月 5 日         www.sse.com.cn       2019 年 11 月 6 日
时股东大会
2019 年第十三次临
                     2019 年 11 月 22 日        www.sse.com.cn       2019 年 11 月 23 日
时股东大会
2019 年第十四次临
                     2019 年 12 月日 20 日      www.sse.com.cn       2019 年 12 月日 21 日
时股东大会
  股东大会情况说明
  □适用 √不适用
                                           152 / 495
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三、 董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
                                                                                 参加股东大
                                       参加董事会情况
            是否                                                                   会情况
 董事
            独立   本年应参   亲自    以通讯         委托           是否连续两
 姓名                                                       缺席                 出席股东大
            董事   加董事会   出席    方式参         出席           次未亲自参
                                                            次数                   会的次数
                     次数     次数    加次数         次数             加会议
王文学      否         22       22       0             0      0         否            0
郭绍增      否          2        2       0             0      0         否            2
吴向东      否         19       19      19             0      0         否            0
  孟惊      否         22       22       0             0      0         否           14
  孟森      否         22       22      22             0      0         否            0
  王威      否         22       22      22             0      0         否            0
赵鸿靖      否         22       22       0             0      0         否           15
朱武祥      是         22       22      22             0      0         否            2
张奇峰      是         22       22      22             0      0         否            0
王京伟      是         22       22      22             0      0         否            1
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数                                                               22
其中：现场会议次数                                                                    0
通讯方式召开会议次数                                                                  0
现场结合通讯方式召开会议次数                                                         22
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
四、 董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在
    异议事项的，应当披露具体情况
√适用 □不适用
    报告期内，公司战略委员会、审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会各司
其职，严格按照各专门委员会实施细则开展工作。战略委员会审议了公司拓展园区等
事项；审计委员会监督及评估对外部审计工作，指导内部审计工作，审阅公司的财务
                                         153 / 495
                       华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
报告，提议续聘会计师事务所，审议关联交易等事项；提名委员会对董事候选人吴向
东先生、高级管理人员候选人吴向东先生、孟惊先生的工作经历、教育背景、任职资
格以及独立性等情况进行了审查，向董事会提名吴向东先生为公司第六届董事会董事
候选人，提名吴向东先生、孟惊先生为第六届董事会高级管理人员候选人；薪酬与考
核委员会审核了向激励对象授予预留部分限制性股票和股票期权事项和公司股票期
权与限制性股票激励计划首次授予激励对象 2018 年度绩效考核报告，制定并实施了
非独立董事及高级管理人员绩效考核方案，确定了公司非独立董事及高级管理人员
2018 年度绩效评估结果和 2019 年度薪酬方案。
    报告期内，各专门委员会在对审议的议案进行专业判断后，同意所审议的议案并
将相关议案提交公司董事会审议，不存在异议事项。
五、   监事会发现公司存在风险的说明
√适用 □不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议
六、 公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证
   独立性、不能保持自主经营能力的情况说明
□适用 √不适用
存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
七、 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
    2019 年度公司遵循“公平公正公开”的绩效考评原则，结合公司一贯坚持的业绩
文化，严格按照年度绩效考核相关制度，针对公司高级管理人员进行客观公正的绩效
评估，并参照公司业绩完成情况及每位高级管理人员的绩效考评成绩，作为计算年度
绩效薪酬的主要依据。
    公司坚持在薪酬分配上“回归经营逻辑”、“价值创造与利益共享”的总体目标，
通过薪酬与绩效考评相结合的方式，重点激励高绩效、高贡献的人员。2019 年聚焦公
司首批股权激励对象的第一期股权激励的解锁与行权以及预留股权激励的授予，使公
                                       154 / 495
                       华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
司高级管理人员的个人收益和公司效益紧密结合，充分发挥薪酬的保留和激励作用，
真正实现业绩共创、利益共享、风险共担。
八、 是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
    公司第六届董事会第八十六次会议审议通过了《2019 年度内部控制评价报告》，
全文详见公司于 2020 年 4 月 24 日在上海证券交易所网站公布的《华夏幸福基业股份
有限公司 2019 年度内部控制评价报告》。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
九、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
内部控制审计报告与公司内部控制评价报告的意见一致。
是否披露内部控制审计报告：是
十、 其他
□适用 √不适用
                                       155 / 495
                                   华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
                                   第十节        公司债券相关情况
        √适用 □不适用
        一、公司债券基本情况
                                                                            单位:亿元 币种:人民币
                                                                          债券     利率                交易场
  债券名称       简称      代码         发行日             到期日                       还本付息方式
                                                                          余额 （%）                     所
华夏幸福基业                                                                            按年付息，最
                                                                                                       上海证
股份有限公司    15 华夏                                                                 后一期利息随
                          122494     2015-10-22         2022-10-22       39.94 5.10                    券交易
2015 年公司债   05                                                                      本金的兑付一
                                                                                                       所
券（第一期）                                                                            起支付
华夏幸福基业                                                                            按年付息，最
                                                                                                       上海证
股份有限公司    16 华夏                                                                 后一期利息随
                          136167      2016-1-20          2023-1-20       15.00 4.88                    券交易
2016 年公司债   债                                                                      本金的兑付一
                                                                                                       所
券（第一期）                                                                            起支付
华夏幸福基业                                                                            按年付息，最
                                                                                                       上海证
股份有限公司    16 华夏                                                                 后一期利息随
                          136244      2016-3-3           2021-3-3        19.96 7.00                    券交易
2016 年公司债   02                                                                      本金的兑付一
                                                                                                       所
券（第二期）                                                                            起支付
华夏幸福基业
                                                                                        按年付息，最
股份有限公司                                                                                           上海证
                16 华夏                                                                 后一期利息随
2016 年非公开             135082      2016-3-4           2021-3-9        28.00   7.40                  券交易
                01                                                                      本金的兑付一
发行公司债券                                                                                           所
                                                                                        起支付
（第一期）
华夏幸福基业
                                                                                        按年付息，最
股份有限公司                                                                                           上海证
                16 华夏                                                                 后一期利息随
2016 年非公开             135302      2016-3-24          2021-3-24       30.00   7.40                  券交易
                04                                                                      本金的兑付一
发行公司债券                                                                                           所
                                                                                        起支付
（第二期）
华夏幸福基业
                                                                                        按年付息，最
股份有限公司                                                                                           上海证
                16 华夏                                                                 后一期利息随
2016 年非公开             135391      2016-4-12          2021-4-18       20.00   7.20                  券交易
                05                                                                      本金的兑付一
发行公司债券                                                                                           所
                                                                                        起支付
（第三期）
华夏幸福基业
                                                                                        按年付息，最
股份有限公司                                                                                           上海证
                16 华夏                                                                 后一期利息随
2016 年非公开             135465      2016-5-10          2021-5-12       40.00   7.20                  券交易
                06                                                                      本金的兑付一
发行公司债券                                                                                           所
                                                                                        起支付
（第四期）
华夏幸福基业    16 华夏                                                                 按年付息，最   上海证
                          135507      2016-5-27          2020-6-1        2.95    5.19
股份有限公司    07                                                                      后一期利息随   券交易
                                                   156 / 495
                                    华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
2016 年非公开                                                                            本金的兑付一   所
发行公司债券                                                                             起支付
（第五期）
华夏幸福基业
                                                                                         按年付息，最
股份有限公司                                                                                            上海证
                 16 华夏                                                                 后一期利息随
2016 年非公开              135557      2016-6-20          2020-6-21       15.10   6.95                  券交易
                 08                                                                      本金的兑付一
发行公司债券                                                                                            所
                                                                                         起支付
（第六期）
华夏幸福基业
股份有限公司                                                                             按年付息，最
                                                                                                        上海证
2018 年公开发    18 华夏                                                                 后一期利息随
                           143550      2018-5-30          2022-5-30       24.68   6.80                  券交易
行公司债券       01                                                                      本金的兑付一
                                                                                                        所
（第一期）（品                                                                           起支付
种一）
华夏幸福基业
股份有限公司                                                                             按年付息，最
                                                                                                        上海证
2018 年公开发    18 华夏                                                                 后一期利息随
                           143551      2018-5-30          2023-5-30       5.23    6.80                  券交易
行公司债券       02                                                                      本金的兑付一
                                                                                                        所
（第一期）（品                                                                           起支付
种二）
华夏幸福基业
                                                                                         按年付息，最
股份有限公司                                                                                            上海证
                 18 华夏                                                                 后一期利息随
2018 年公开发              143693      2018-6-20          2022-6-20       19.94   7.15                  券交易
                 03                                                                      本金的兑付一
行公司债券                                                                                              所
                                                                                         起支付
（第二期）
华夏幸福基业
                                                                                         按年付息，最
股份有限公司                                                                                            上海证
                 18 华夏                                                                 后一期利息随
2018 年非公开              150683      2018-9-10          2021-9-10       12.97   6.60                  券交易
                 04                                                                      本金的兑付一
发行公司债券                                                                                            所
                                                                                         起支付
（第一期）
华夏幸福基业
股份有限公司                                                                             按年付息，最
                                                                                                        上海证
2018 年公开发    18 华夏                                                                 后一期利息随
                           155102     2018-12-20         2023-12-20       29.87   7.00                  券交易
行公司债券       06                                                                      本金的兑付一
                                                                                                        所
（第三期）（品                                                                           起支付
种一）
华夏幸福基业
股份有限公司                                                                             按年付息，最
                                                                                                        上海证
2018 年公开发    18 华夏                                                                 后一期利息随
                           155103     2018-12-20         2025-12-20       39.84   8.30                  券交易
行公司债券       07                                                                      本金的兑付一
                                                                                                        所
（第三期）（品                                                                           起支付
种二）
华夏幸福基业     19 华夏                                                                 按年付息，最   上海证
                           155273      2019-3-25          2024-3-25       9.96    5.50
股份有限公司     01                                                                      后一期利息随   券交易
                                                    157 / 495
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2019 年公开发                                                                         本金的兑付一   所
行公司债券                                                                            起支付
（第一期）
        注：
            “15 华夏 02”（125848）已于 2019 年 9 月 2 日完成兑付兑息（2019 年 8 月 31 日为非交易
        日，顺延其至后的第一个交易日）完成兑付兑息。
            “15 华夏 03”（125837）已于 2019 年 9 月 9 日完成兑付兑息。
            “16 华夏 01”（135083）部分投资者于 2019 年 3 月行使回售权，向公司回售 22.42 亿元本
        期债券，公司于报告期内将前述债券全部转售，目前本期债券存续规模为 28 亿元，本期债券后 2
        年票面利率由 5.40%调整为 7.40%。
            “16 华夏 02”（136244）部分投资者于 2019 年 3 月行使回售权，向公司回售 4.00 万元本期
        债券，目前本期债券存续规模为 19.96 亿元，本期债券后 2 年票面利率由 4.04%调整为 7.00%。
            “16 华夏 04”（135302）部分投资者于 2019 年 3 月行使回售权，向公司回售 19.7 亿元本期
        债券，公司于报告期内将前述债券全部转售，目前本期债券存续规模为 30 亿元，本期债券后 2
        年票面利率由 5.19%调整为 7.40%。
            “16 华夏 05”（135391）部分投资者于 2019 年 4 月行使回售权，向公司回售 18.88 亿元本
        期债券，公司于报告期将前述债券全部转售，目前本期债券存续期规模为 20 亿元，本期债券后 2
        年票面利率由 5.30%调整为 7.20%。
            “16 华夏 06”（135465）部分投资者与 2019 年 6 月行使回售权，向公司回售 33 亿元本期债
        券，公司于报告期内将前述债券全部转售，目前本期债券存续规模为 40 亿元，本期债券后 2 年票
        面利率由 5.38%调整为 7.20%。
            “18 华夏 04”（150683）部分投资者与 2019 年 9 月行使回售权，向公司回售 43,151.1 万元
        本期债券，公司于报告期内将前述债券全部转售，目前本期债券存续规模为 13 亿元，本期债券后
        2 年票面利率由 7.40%调整为 6.60%。
        公司债券付息兑付情况
        √适用 □不适用
        报告期内，上述债券付息情况如下：
           债券简称     债券代码  利率（%）                   付息日          是否已完成付息
          16 华夏债       136167    4.88                 2019 年 1 月 21 日         是
          16 华夏 02      136244    4.04                  2019 年 3 月 4 日         是
          16 华夏 01      135082    5.40                 2019 年 3 月 11 日         是
          16 华夏 04      135302    5.19                 2019 年 3 月 25 日         是
          16 华夏 05      135391    5.30                 2019 年 4 月 18 日         是
          16 华夏 06      135465    5.38                 2019 年 5 月 13 日         是
          18 华夏 01      143550    6.80                 2019 年 5 月 30 日         是
          18 华夏 02      143551    6.80                 2019 年 5 月 30 日         是
          16 华夏 07      135507    5.19                  2019 年 6 月 3 日         是
                                                  158 / 495
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  18 华夏 03    143693         7.15          2019 年 6 月 20 日   是
  16 华夏 08    135557         6.95          2019 年 6 月 21 日   是
  15 华夏 02    125848         6.00          2019 年 8 月 31 日   是
  15 华夏 03    125837         5.58          2019 年 9 月 10 日   是
  18 华夏 04    150683         7.40          2019 年 9 月 10 日   是
  15 华夏 05    122494         5.10         2019 年 10 月 22 日   是
  18 华夏 06    155102         7.00         2019 年 12 月 20 日   是
  18 华夏 07    155103         8.30         2019 年 12 月 20 日   是
公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
    “15 华夏 05”为 7 年期，附第 5 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售
选择权；
    “16 华夏债”为 7 年期，附第 5 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选
择权；
    “16 华夏 01”为 5 年期，附第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售
选择权；
    “16 华夏 02”为 5 年期，附第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售
选择权；
    “16 华夏 04”为 5 年期，附第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售
选择权；
    “16 华夏 05”为 5 年期，附第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售
选择权；
    “16 华夏 06”为 5 年期，附第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售
选择权；
    “16 华夏 07”为 4 年期，附第 2 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售
选择权；
    “16 华夏 08”为 4 年期，附第 2 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售
选择权。
    “18 华夏 01”为 4 年期，附第 2 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售
选择权。
    “18 华夏 02”为 5 年期，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售
选择权。
                                      159 / 495
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       “18 华夏 03”为 4 年期，附第 2 年末和第 3 年末发行人调整票面利率选择权和
   投资者回售选择权。
       “18 华夏 04”为 3 年期，附第 1 年末和第 2 年末发行人调整票面利率选择权和
   投资者回售选择权。
       “18 华夏 06”为 5 年期，附第 2 年末和第 4 年末发行人调整票面利率选择权和
   投资者回售选择权。
       “18 华夏 07”为 7 年期，附第 5 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售
   选择权。
     “19 华夏 01”为 5 年期，附第 2 年末和第 4 年末发行人调整票面利率选择权和投
   资者回售选择权。
   二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
                  名称             中信证券股份有限公司
  15 华夏 05      办公地址         北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 22 层
债券受托管理人    联系人           刘忠江、王艳艳、陈咸耿、蔡雪珂、黄晨源
                  联系电话         [phone]
                  名称             中信证券股份有限公司
  16 华夏债       办公地址         北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 22 层
债券受托管理人    联系人           刘忠江、王艳艳、朱军、蔡雪珂
                  联系电话         [phone]
                  名称             中信证券股份有限公司
  16 华夏 02 债   办公地址         北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 22 层
债券受托管理人    联系人           刘忠江、王艳艳、朱军
                  联系电话         [phone]
                  名称             兴业证券股份有限公司
  16 华夏 01 债   办公地址         北京市西城区锦什坊大街 35 号 801 室
债券受托管理人    联系人           刘晨曦、夏苗
                  联系电话         [phone]
                  名称             兴业证券股份有限公司
  16 华夏 04 债   办公地址         北京市西城区锦什坊大街 35 号 801 室
债券受托管理人    联系人           刘晨曦、夏苗
                  联系电话         [phone]
                  名称             兴业证券股份有限公司
  16 华夏 05 债   办公地址         北京市西城区锦什坊大街 35 号 801 室
债券受托管理人    联系人           刘晨曦、夏苗
                  联系电话         [phone]
 16 华夏 06 债    名称             兴业证券股份有限公司
                                             160 / 495
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债券受托管理人   办公地址         北京市西城区锦什坊大街 35 号 801 室
                 联系人           刘晨曦、夏苗
                 联系电话         [phone]
                 名称             兴业证券股份有限公司
   16 华夏 07 债 办公地址         北京市西城区锦什坊大街 35 号 801 室
 债券受托管理人 联系人            刘晨曦、夏苗
                 联系电话         [phone]
                 名称             兴业证券股份有限公司
   16 华夏 08 债 办公地址         北京市西城区锦什坊大街 35 号 801 室
 债券受托管理人 联系人            刘晨曦、夏苗
                 联系电话         [phone]
                 名称             中信证券股份有限公司
   18 华夏 01 债 办公地址         北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 22 层
 债券受托管理人 联系人            刘忠江、王艳艳、黄晨源、康培勇
                 联系电话         [phone]
                 名称             中信证券股份有限公司
   18 华夏 02 债 办公地址         北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 22 层
 债券受托管理人 联系人            刘忠江、王艳艳、黄晨源、康培勇
                 联系电话         [phone]
                 名称             中信证券股份有限公司
   18 华夏 03 债 办公地址         北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 22 层
 债券受托管理人 联系人            刘忠江、王艳艳、黄晨源、康培勇
                 联系电话         [phone]
                 名称             兴业证券股份有限公司
   18 华夏 04 债 办公地址         北京市西城区锦什坊大街 35 号 801 室
 债券受托管理人 联系人            刘晨曦、夏苗
                 联系电话         [phone]
                 名称             光大证券股份有限公司
   18 华夏 06 债 办公地址         北京市西城区复兴门外大街 6 号
 债券受托管理人 联系人            杨奔、赵妤
                 联系电话         [phone]
                 名称             光大证券股份有限公司
   18 华夏 07 债 办公地址         北京市西城区复兴门外大街 6 号
 债券受托管理人 联系人            杨奔、赵妤
                 联系电话         [phone]
                 名称             光大证券股份有限公司
   19 华夏 01 债 办公地址         北京市西城区复兴门外大街 6 号
 债券受托管理人 联系人            杨奔、赵妤
                 联系电话         [phone]
18 华夏 01/18 华 名称             东方金诚国际信用评估有限公司
夏 02/18 华夏 03                  北京市西城区德胜门外大街 83 号德胜国际中心 B 座 7
                 办公地址
资信评级机构                      层
                                            161 / 495
                              华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
15 华夏 05/16 华
夏 债 /16 华 夏    名称             大公国际资信评估有限公司
01/16 华夏 02/16
华夏 04/16 华夏
05/16 华夏 06/16   办公地址         北京市朝阳区霄云路 26 号鹏润大厦 A 座 29 层
华夏 07/16 华夏
08 资信评级机构
18 华夏 01/18 华   名称             中诚信证券评估有限公司
夏 02/18 华 夏
03/18 华夏 06/18
华夏 07/19 华夏    办公地址         深圳市南山区科园路 1001 号深圳创业投资大厦 37 层
01 资信评级机构
   其他说明：
   □适用 √不适用
   三、公司债券募集资金使用情况
   √适用 □不适用
                                                                         单位：万元
             简称       发行规模             资金用途                      账户余额
          15 华夏 05    400,000.00 调整债务结构、补充流动资金                   3.56
          16 华夏债     150,000.00 调整债务结构、补充流动资金                197.37
          16 华夏 02    200,000.00 补充流动资金                                17.95
          16 华夏 01    280,000.00 偿还借款                                    32.31
          16 华夏 04    300,000.00 偿还借款                                  152.43
          16 华夏 05    200,000.00 偿还借款                                    81.26
          16 华夏 06    400,000.00 偿还借款                                    23.03
          16 华夏 07    100,000.00 偿还借款、补充流动资金                      20.93
          16 华夏 08    520,000.00 偿还借款、补充流动资金                    550.01
          18 华夏 01
                        247,500.00 偿还借款                          29.02
          18 华夏 02
          18 华夏 03    200,000.00 偿还借款                           9.92
          18 华夏 04    130,000.00 偿还借款                           5.44
          18 华夏 06
                        700,000.00 偿还有息债务                     207.08
          18 华夏 07
          19 华夏 01    100,000.00 偿还有息债务                      34.90
        上述债券募集资金均已使用完毕，账户余额为利息收入。上述债券募集资金的使
   用与募集说明书承诺的用途、使用计划及其他约定一致。
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四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
    2019 年 3 月，中诚信证券评估有限公司对公司主体及“19 华夏 01”债券出具评
级报告，评定公司主体信用等级为 AAA 级，“19 华夏 01”信用等级为 AAA。
    2019 年 5 月，中诚信证券评估有限公司对公司主体及相关债券进行跟踪评级，对
公司主体信用等级维持 AAA 级，各债券信用等级维持 AAA，相关评级报告于 2019 年 5
月 28 日在上海证券交易所网站披露。
    2019 年 6 月，大公国际资信评估有限公司对公司主体及相关债券进行跟踪评级，
对公司主体信用等级维持 AAA 级，各债券信用等级维持 AAA，相关评级报告于 2019
年 6 月 19 日在上海证券交易所网站披露。
    2019 年 6 月，东方金诚国际信用评估有限公司对公司主体及相关债券进行跟踪评
级，对公司主体信用等级维持 AAA 级，各债券信用等级维持 AAA，相关评级报告于 2019
年 6 月 20 日在上海证券交易所网站披露。
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
    公司非公开发行的“15 华夏 02”在中国工商银行股份有限公司廊坊朝阳支行设
立专项偿债账户，截至报告期末，已于 2019 年 9 月 2 日（2019 年 8 月 31 日为非交易
日，顺延至其后的第一个交易日））完成兑付；
    公司非公开发行的“15 华夏 03”在中国工商银行股份有限公司廊坊朝阳支行设
立专项偿债账户，截至报告期末，已于 2019 年 9 月 9 日完成兑付；
    公司公开发行的“15 华夏 05”在中信银行北京尚都国际中信支行设立专项偿债
账户，截止报告期末，已于 2019 年 10 月 22 日完成 2019 年付息；
    公司公开发行的“16 华夏债”在招商银行北京分行世纪城支行设立专项偿债账户，
截至报告期末，已于 2019 年 1 月 21 日完成 2019 年付息；
    公司公开发行的“16 华夏 02”在中信银行北京尚都国际中心支行设立专项偿债
账户，报告期内，该期债券投资者向公司回售 4 万元债券，同时公司已于 2019 年 3
月 4 日完成 2019 年付息；
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    公司非公开发行的“16 华夏 01”在中信银行北京高碑店支行设立专项偿债账户，
报告期内，该期债券投资者向公司回售 22.42 亿元债券，同时公司于 2019 年 3 月 11
日完成 2019 年付息；
    公司非公开发行的“16 华夏 04”在中国银行廊坊市广阳道支行设立专项偿债账
户，报告期内，该期债券投资者向公司回售 19.70 亿元债券，同时公司于 2019 年 3
月 25 日完成 2019 年付息；公司非公开发行的“16 华夏 05”在中国银行廊坊市广阳
道支行设立专项偿债账户，报告期内，该期债券投资者向公司回售 18.88 亿元债券，
同时公司已于 2019 年 4 月 18 日完成 2019 年付息；
    公司非公开发行的“16 华夏 06”在中国工商银行股份有限公司廊坊朝阳支行设
立专项偿债账户，报告期内，该期债券投资者向公司回售 33 亿元债券，同时公司已
于 2019 年 5 月 13 日完成 2019 年付息；
    公司非公开发行的“16 华夏 07”在中国交通银行股份有限公司北京经济技术开
发区支行设立专项偿债账户，截止报告期末，公司已于 2019 年 6 月 3 日完成 2019 年
付息；
    公司非公开发行的“16 华夏 08”在中国农业银行股份有限公司廊坊市银广支行
设立专项偿债账户，截止报告期末，公司于 2019 年 6 月 21 日完成 2019 年付息；
    公司公开发行的“18 华夏 01”和“18 华夏 02”在中国工商银行股份有限公司廊
坊朝阳支行设立专项偿债账户，截至报告期末，公司已于 2019 年 5 月 30 日完成 2019
年付息；
    公司公开发行的“18 华夏 03”在中国银行廊坊分行营业部设立专项偿债账户，
截至报告期末，公司已于 2019 年 6 月 20 日完成 2019 年付息；
    公司非公开发行的“18 华夏 04”在恒丰银行北京分行营业部设立专项偿债账户，
截至报告期末，报告期内，该期债券投资者向公司回售 43,151.10 万元债券，同时公
司已于 2019 年 9 月 10 日完成 2019 年付息；
    公司公开发行的“18 华夏 06”和“16 华夏 07”在中国工商银行股份有限公司廊
坊朝阳支行设立专项偿债账户，截止报告期末，公司已于 2019 年 12 月 20 日完成 2019
年付息；
    公司公开发行的“19 华夏 01”在上海银行股份有限公司北京分行设立专项偿债
账户，截止报告期末，尚未开始付息
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    上述债券均无担保，债券付息兑付情况与募集说明书的相关约定一致，报告期内，
公司发行的其余债券未到期兑付兑息。
六、公司债券持有人会议召开情况
√适用 □不适用
    根据《公司债券发行与交易管理办法》、《华夏幸福基业股份有限公司 2018 年
面向合格投资者公开发行公司债券募集说明书（第一期）》、《华夏幸福基业股份有
限公司 2018 年面向合格投资者公开发行公司债券募集说明书（第二期）》、《债券
持有人会议规则》的相关规定，中信证券股份有限公司作为“18 华夏 01”、“18 华
夏 02”和“18 华夏 03”的债券受托管理人，于 2019 年 2 月 15 日召集 2019 年第一次
债券持有人会议。
    债券持有人会议审议通过《关于华夏幸福基业股份有限公司回购注销部分限制性
股票事项的议案》及《关于不要求在发行人发生因股权激励、员工持股计划以及维持
股价稳定回购股份导致的减资情形下召开持有人会议的议案》。
七、公司债券受托管理人履职情况
√适用 □不适用
    上述债券的受托管理人兴业证券股份有限公司、招商证券股份有限公司、中信证
券股份有限公司、光大证券股份有限公司在报告期内均按照《公司债券发行与交易管
理办法》、《上海证券交易所公司债券上市规则》及《公司债券受托管理人执业行为
准则》等法律法规的要求履行债券受托管理人职责，包括但不限于编制持续督导工作
计划、持续关注本公司的资信状况、对本公司指定专项账户用于公司债券募集资金的
接收、存储、划转与本息偿付、重大事项等情况进行监督。
    公司债券受托管理人将在 6 月 30 日前通过上海证券交易所网站向市场公告 2019
年度的受托管理事务报告。
八、截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
                                                                  单位:元币种:人民币
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      主要指标               2019 年                   2018 年              同期增减      变动原因
                                                                              （%）
                                                                                       利润总额较上年
息税折旧摊销前利润      27,267,085,487.54       20,602,204,205.97              32.35
                                                                                       增幅较大所致
流动比率                               1.58                       1.52          3.95
速动比率                               0.48                       0.47          2.13
                                                                           减少 2.75
资产负债率（%）                        83.90                     86.65
                                                                           个百分点
                                                                           增加 1.30
EBITDA 全部债务比                      7.10%                     5.80%
                                                                           个百分点
利息保障倍数                            1.77                      2.37       -25.32
现金利息保障倍数                       -0.87                      0.62       不适用
EBITDA 利息保障倍数                     1.89                      2.59       -27.03
贷款偿还率（%）                          100                       100
利息偿付率（%）                          100                       100
       九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
       √适用 □不适用
           截至本报告披露日，除上述债券外，公司及下属子公司发行的其他债券和债务融
       资工具的情况如下：
           （一）子公司非公开发行公司债券
           2017 年 7 月，公司全资子公司收到上海证券交易所出具的编号为“上证函
       [2017]708 号”的《关于对九通基业投资有限公司非公开发行公司债券挂牌转让无异
       议的函》，载明九通投资面向合格投资者非公开发行总额不超过 50 亿元的公司债券
       符合上海证券交易所的挂牌转让条件，上海证券交易所对其挂牌转让无异议。本次债
       券采取分期发行方式，无异议函自出具之日起 12 个月内有效。截至本报告披露日，
       九通投资共分五期发行上述债券，发行总额为 50 亿元（具体内容详见公司临 2017-218
       号、临 2017-244 号、临 2017-302 号公告、临 2018-054 号、临 2018-115 号、临 2018-135
       号公告）。
           报告期内，九通投资上述五期债券进展情况如下：
           1、2019 年 3 月 12 日，九通投资完成“18 九通 01”兑息。2018 年第一期“18
       九通 01”部分投资者与 2020 年 3 月行使回售权，向九通回售 26,500.00 万元本期债
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券，同时九通投资完成 2020 年债券兑息。2020 年 3 月，九通投资将前述债券全部转
售，目前本期债券存续期规模为 10.9 亿元，本期债券后两年票面利率下调为 6.95%；
    2、2018 年第二期“18 九通 02”部分投资者于 2019 年 6 月行使回售权，向九通
投资回售 40,800.60 万元本期债券，同时九通投资于 2019 年 6 月 3 日完成付息。报
告期内，九通投资将前述债券全部转售，目前本期债券存续期规模为 14 亿元，本期
债券后 2 年票面利率维持 7.40%不变；
    3、2018 年第三期“18 九通 03”部分投资者于 2019 年 6 月行使回售权，向九通
投资回售 21,960.00 万元本期债券，同时九通投资于 2019 年 6 月 11 日完成付息。报
告期内，九通投资将前述债券全部转售，目前本期债券存续期规模为 9.10 亿元，本
期债券后 2 年票面利率维持 7.40%不变；
    4、2017 年第一期“17 九通 01”部分投资者于 2019 年 8 月行使回售权，向九通
投资回售 7.40 亿元本期债券，同时九通投资于 2019 年 8 月 17 日完成付息。报告期
内，九通投资将前述债券全部转售，目前本期债券存续规模为 10 亿元，本期债券后 2
年票面利率由 6.20%调整为 7.20%；
    5、2019 年 10 月 27 日，九通投资完成 2017 年第二期“17 九通 03”债券兑息。
    2019 年 3 月，公司全资子公司收到上海证券交易所出具的编号为“上证函
[2019]425 号”的《关于对九通基业投资有限公司非公开发行公司债券挂牌转让无异
议的函》，载明九通投资面向合格投资者非公开发行总额不超过 50 亿元的公司债券
符合上海证券交易所的挂牌转让条件，上海证券交易所对其挂牌转让无异议。本次债
券采取分期发行方式，无异议函自出具之日起 12 个月内有效。截至本报告披露日，
九通投资共分三期发行上述债券，发行总额为 50 亿元（具体内容详见公司临 2019-205
号、临 2019-233 号、临 2019-249 号公告）。以上三期债券尚未到期兑息兑付。
    （二）中期票据
    2017 年 4 月，公司收到交易商协会出具的编号为“中市协注[2017]MTN188 号”
的《接受注册通知书》，载明交易商协会决定接受公司中期票据注册。公司中期票据
注册金额为 19 亿元，注册额度自通知书落款之日起 2 年内有效（具体内容详见公司
于 2017 年 4 月 13 日发布的临 2017-118 号公告）。2017 年 5 月 24 日，公司发行了
2017 年度第一期中期票据，发行总额 19 亿元人民币（具体内容详见公司临 2017-161
号公告）。报告期内，公司完成了 2019 年兑息，目前尚未到期兑付。
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    2020 年 3 月，公司收到交易商协会出具的编号为“中市协注[2020]MTN122 号”的
《接受注册通知书》，载明交易商协会决定接受公司中期票据注册。公司中期票据注
册金额为 44 亿元，注册额度自通知书落款之日起 2 年内有效（具体内容详见公司于
2020 年 3 月 7 日发布的临 2020-023 号公告）。2020 年 3 月 23 日，公司发行了 2020
年度第一期中期票据，发行总额 10 亿元人民币（具体内容详见公司临 2020-036 号公
告）。2020 年 4 月 20 日，公司发行 2020 年度第二期中期票据，发行总额 5 亿元人民
币（具体内容详见公司临 2020-048 号公告）。
    （三）资产支持专项计划
    1、公司全资子公司幸福基业物业服务有限公司通过资产支持专项计划发行华夏
幸福物业资产支持证券，发行规模为 23 亿元，专项计划于 2016 年 7 月 14 日成立（具
体内容详见临 2015-277 号、临 2016-023 号公告、临 2016-164 号公告）。报告期内，
发行人完成资产支持专项计划优先级 A3 档资产支持证券 4.6 亿元本金兑付兑息，并
完成优先级 A4-A5 档资产支持证券 2019 年度兑息，截至目前资产支持专项计划剩余
11.2 亿元尚未到期兑付。
    2、公司下属子公司固安九通基业公用事业有限公司通过华夏幸福固安工业园区
新型城镇化 PPP 项目供热收费收益权资产支持专项计划发行资产支持证券，发行规模
为 7.06 亿元，专项计划于 2017 年 3 月 15 日成立（具体内容详见公司临 2017-076 号、
临 2017-082 号公告）。报告期内，发行人完成资产支持专项计划优先级 A2 档资产支
持证券 0.8 亿本金兑付兑息，并完成资产支持专项计划优先 A3-A6 档资产支持证券
2019 年度兑息。2020 年 4 月 24 日，完成资产支持专项计划优先级 A3 档资产支持证
券 1.02 亿本金兑付兑息，并完成资产支持专项计划优先 A4-A6 档资产支持证券 2020
年度兑息，截至目前资产支持专项计划剩余 4.66 亿元尚未到期兑付。
    3、2017 年 12 月，公司全资子公司九通投资通过华夏幸福固安工业园区新城城镇
化 PPP 项目支持专项计划发行资产支持证券，发行规模为 32 亿元，专项计划于 2017
年 12 月 19 日成立（具体内容详见临 2017-273、临 2017-330、临 2017-366 号公告）。
报告期内，发行人完成资产支持专项计划优先级 A2 档资产支持证券 5 亿元本金兑付
兑息，并完成资产支持专项计划优先级 A3-A6 档资产支持证券 2019 年度兑息。截至
目前资产支持专项计划剩余 22 亿元尚未到期兑付。
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    4、2019 年 6 月，公司全资子公司九通投资通过华夏幸福武汉市新洲区问津产业
新城 PPP 项目资产支持专项计划发行资产支持证券，发行规模为 21 亿元，专项计划
于 2019 年 6 月 25 日成立（具体内容详见临 2019-126 号公告）。截至目前资产支持
专项计划剩余 21 亿元尚未到期兑付。
    5、2020 年 3 月，公司全资子公司九通投资通过华夏幸福德清县雷甸产业新城 PPP
项目资产支持专项计划发行资产支持证券，发行规模 19.1 亿元，专项计划于 2020 年
3 月 19 日成立（具体内容详见临 2020-032 号公告）。截止目前资产支持专项计划剩
余 19.1 亿元尚未到期兑付。
    （五）超短期融资券
    2017 年 4 月，公司收到交易商协会出具的编号为“中市协注[2017]SCP112 号”
的《接受注册通知书》，载明交易商协会决定接受公司超短期融资券注册。公司超短
期融资券注册金额为 60 亿元，注册额度自通知书落款之日起 2 年内有效（具体内容
详见公司于 2017 年 4 月 13 日发布的临 2017-119 号公告）。2017 年度及 2018 年，公
司已完成 2017 年度第一期、第二期、第三期、第四期和第五期超短期融资券、2018
年度第一期、第二期和第三期超短期融资券的发行，（具体内容详见公司临 2017-139
号、临 2017-148 号、临 2017-192 号、临 2017-198 号、临 2017-217 号公告、公司临
2018-059 号、临 2018-072 号和临 2018-182 号公告）。截至本报告披露日，公司已完
成上述各期超短期融资券兑付兑息。鉴于《接受注册通知书》尚在有效期内，2019
年 1 月，公司发行了 2019 年第一期超短期融资券，发行总额 25 亿元。截止本报告披
露日，2019 年第一期 25 亿元超短期融资券已完成到期兑付兑息。
    （六）境外债券
    1、2017 年 12 月，公司境外间接全资子公司 CFLD（Cayman）InvestmentLtd.发
行 6.5 亿美元高级无抵押定息债券和 3.5 亿美元的次级担保永久证券（具体内容详见
临 2017-369 号、临 2017-370 号、临 2017-376 号公告），上述债券每半年付息一次。
报告期内，上述债券于 2019 年 6 月完成本年度第一次付息；2019 年 12 月完成本年度
第二次付息。
    2、2018 年，CFLD（Cayman）InvestmentLtd.共发行 13.7 亿美元高级无抵押定息
债券（具体内容详见临 2018-138、临 2018-166、临 2018-191、临 2018-199、临 2018-224、
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临 2018-230、临 2018-246、临 2018-251、临 2018-259、临 2018-272、临 2018-286、
临 2018-295 号公告）。截至本报告披露日，上述债券均已完成利息支付。
       3、2019 年 2 月，CFLD（Cayman）InvestmentLtd.发行 1 亿美元高级无抵押定息
债券（具体内容详见临 2019-024 号公告），票面利率为 6.5%，2020 年 12 月 21 日到
期，截至本报告披露日，上述债券于 2019 年 6 月完成第一次付息，2019 年 12 月完成
第二次付息。
       4、2019 年 2 月，CFLD（Cayman）InvestmentLtd.发行 5.3 亿美元高级无抵押定
息债券（具体内容详见临 2019-042 公告），票面利率为 8.625%，期限为 2 年，截至
本报告披露日，上述债券于 2019 年 8 月完成第一次付息，2020 年 2 月完成第二次付
息。
       5、2019 年 4 月，CFLD（Cayman）InvestmentLtd.发行 10 亿美元高级无抵押定息
债券（具体内容详见临 2019-068 公告），其中，3.5 亿美元高级无抵押定息债券期限
为 3 年，票面利率为 7.125%；6.5 亿美元高级无抵押定息债券期限为 5 年，票面利率
为 8.600%，截至本报告披露日，上述债券于 2019 年 10 月完成第一次付息，2020 年 4
月完成第二次付息。
       6、2020 年 1 月，CFLD（Cayman）InvestmentLtd.发行 12 亿美元高级无抵押定息
债券（具体内容详见临 2020-008 公告），其中，5 亿美元高级无抵押定息债券期限为
3 年，票面利率为 6.90%； 亿美元高级无抵押定息债券期限为 5 年，票面利率为 8.05%，
截至目前尚未到期兑付兑息。
十、公司报告期内的银行授信情况
√适用 □不适用
    截至报告期末，公司合并口径获得的授信额度合计为 3,354.05 亿元，其中已使
用授信额度约为 677.24 亿元。
十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
√适用 □不适用
    报告期内，公司均严格履行上述债券募集说明书中所作出的承诺，合规使用募集
资金，按时付息兑付，不存在损害债券投资者利益的情形。
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十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
√适用   □不适用
    截至报告期末，公司当年累计新增借款超过上年末净资产的百分之八十，详见公
司于 2019 年 8 月 7 日刊登于《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证
券日报》和上海证券交易所网站的《华夏幸福基业股份有限公司关于累计新增借款的
公告》（公告编号：临 2019-148 号）。
    上述事项不会对公司正常经营情况和偿债能力产生重大影响。除上述事项外，截
至报告期末，公司未发生《公司债券发行与交易管理办法》第四十五条列示的其他可
能影响公司经营情况和偿债能力的重大事项。
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                             第十一节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
                                     审计报告
                                              中兴财光华审会字（2020）第 111025 号
华夏幸福基业股份有限公司全体股东：
    一、审计意见
    我们审计了华夏幸福基业股份有限公司（以下简称华夏幸福公司）财务报表，包
括 2019 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2019 年度的合并及公司利润表、合
并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及财务报表附注。
    我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允
反映了华夏幸福公司 2019 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2019 年度的合并
及公司经营成果和现金流量。
    二、形成审计意见的基础
    我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会
计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国
注册会计师职业道德守则，我们独立于华夏幸福公司，并履行了职业道德方面的其他
责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
    三、关键审计事项
    关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。
这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事
项单独发表意见。我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
    （一）应收政府园区结算款可收回性
    1、事项描述
    相关信息披露详见财务报表附注三、10 及附注五、3。
    华夏幸福公司期末应收账款账面余额 4,793,391.45 万元，其中应收政府园区结
算款 4,753,659.80 万元。应收政府园区结算款为公司产业新城业务产生，主要客户
为地方政府，公司结合历史经验、前瞻性信息预测及行业性质，按预期信用损失对该
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类应收款项计提坏账准备 102,101.84 万元。
    公司管理层根据取得的客观证据、评估预期未来可收回金额。由于应收政府园区
结算款金额重大，且需要管理层运用重大会计估计和判断，因此我们将应收政府园区
结算款可收回性识别为关键审计事项。
    2、审计应对
    我们针对应收政府园区结算款的可收回性执行的主要审计程序如下：
    （1）了解并测试管理层与应收政府园区结算款可收回性及预期信用损失相关的
关键内部控制；
    （2）获取了管理层预期信用损失计量的政策和方法，并评价其合理性；
    （3）复核管理层对应收政府园区结算款可收回性进行评估的相关考虑及客观证
据，包括获取长账龄应收政府园区结算款清单、以往园区结算款回款记录、管理层对
政府支付园区结算款回收进度的评估；了解管理层前瞻性信息预测考虑因素，包括对
未来园区经济发展潜力及趋势、政府履约能力等预测。
    （4）获取了应收政府园区结算款明细表，评价按预期信用损失模型-账龄组合计
提坏账准备的应收账款的账龄区间划分是否恰当，依据管理层计提坏账准备的政策进
行了重新测算。
    （5）就大额应收政府园区结算款向相关园区政府进行访谈，就可回收性进行询
问；就应收政府园区结算款向相关园区政府方进行函证；
    （6）检查园区开发协议、园区结算协议、园区结算专项审计报告及园区政府结
算结果认定文件，复核应收政府园区结算款计量的及时性和准确性；
    （7）抽样检查应收政府园区结算款期后回款情况。
    （二）房地产销售收入确认
    1、事项描述
    相关信息披露详见财务报表附注三、26 及附注五、41。
    华夏幸福公司 2019 年度房地产销售收入 6,674,361.19 万元，占华夏幸福公司
2019 年度营业收入比例 63.44%。由于房地产销售收入金额重大，且存在收入计入不
正确的会计期间或收入被操纵的固有风险，因此，我们将华夏幸福公司房地产销售收
入确认识别为关键审计事项。
    2、审计应对
    我们针对房地产销售收入确认执行的主要审计程序如下：
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    （1）了解并测试与房地产销售收入确认相关的关键内部控制；
    （2）就本年确认房地产销售收入的项目，检查与该项目相关的竣工备案证明等
权证文件；
    （3）针对华夏幸福公司本年确认的房地产销售收入，对完工项目获取公司销售
台账信息，将财务数据与业务数据进行核对；
    （4）分别从财务账簿和销售台账双向选取样本，检查房屋买卖合同及可以证明
房产已达到交付条件的支持性文件，以评价相关房地产销售收入是否已按照华夏幸福
公司的收入确认政策确认；
    （5）进行存量房抽盘，以检查房地产销售收入确认是否及时；
    （6）就资产负债表日前后确认房地产销售收入的项目，选取样本，检查可以证
明房产已达到交付条件的支持性文件，以评价相关房地产销售收入是否在恰当的期间
确认。
    四、其他信息
   华夏幸福公司管理层(以下简称管理层)对其他信息负责。其他信息包括华夏幸福
公司 2019 年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
   我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何
形式的鉴证结论。
   结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其
他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎
存在重大错报。
   基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该
事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
   五、管理层和治理层对财务报表的责任
    管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、
执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
    在编制财务报表时，管理层负责评估华夏幸福公司的持续经营能力，披露与持续
经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算华夏幸福公
司、终止运营或别无其他现实的选择。
    治理层负责监督华夏幸福公司的财务报告过程。
   六、注册会计师对财务报表审计的责任
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    我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取
合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保
证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错
误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作
出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
    在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。
同时，我们也执行以下工作：
    （1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审
计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。
由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发
现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
    （2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
    （3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
    （4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证
据，就可能导致对华夏幸福公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重
大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们
在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应
当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的
事项或情况可能导致华夏幸福公司不能持续经营。
    （5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相
关交易和事项。
    （6）就华夏幸福公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，
以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承
担全部责任。
    我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包
括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
    我们还就遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通
可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适
用）。
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    从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，
因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披
露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面
后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
   中兴财光华会计师事务所                中国注册会计师：李秀华
      （特殊普通合伙）                  （项目合伙人）
                                         中国注册会计师：王凤岐
         中国北京                                 2020 年 4 月 24 日
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二、财务报表
                                  合并资产负债表
                             2019 年 12 月 31 日
编制单位:华夏幸福基业股份有限公司
                                                                  单位:元币种:人民币
         项目             附注         2019 年 12 月 31 日        2018 年 12 月 31 日
流动资产：
  货币资金              七、1            42,962,713,063.01         47,281,783,657.02
  结算备付金
  拆出资金
  交易性金融资产
  以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金
融资产
  衍生金融资产
  应收票据              七、4                   390,200.00
  应收账款              七、5            46,871,039,461.85         34,437,662,054.65
  应收款项融资
  预付款项              七、7              4,628,653,350.31         3,200,794,205.56
  应收保费
  应收分保账款
  应收分保合同准备金
  其他应收款            七、8            15,408,171,679.90         13,331,931,262.73
  其中：应收利息                            363,524,599.81            280,788,803.42
         应收股利
  买入返售金融资产
  存货                  七、9           290,281,390,276.14        254,522,679,712.80
  持有待售资产
  一年内到期的非流动
                        七、11             3,705,320,000.00         2,015,614,903.00
资产
  其他流动资产          七、12           14,986,809,112.27         13,169,906,384.19
     流动资产合计                       418,844,487,143.48        367,960,372,179.95
非流动资产：
  发放贷款和垫款
  债权投资
  可供出售金融资产                                                    654,273,493.62
  其他债权投资
  持有至到期投资
  长期应收款
  长期股权投资          七、16             4,738,023,285.41         4,242,734,513.62
  其他权益工具投资
  其他非流动金融资产    七、18             4,206,943,836.42
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  投资性房地产          七、19             3,340,380,000.00         2,246,300,000.00
  固定资产              七、20             7,691,092,062.12         5,073,292,167.41
  在建工程              七、21             6,589,058,715.22        12,663,238,537.08
  生产性生物资产
  油气资产
  使用权资产
  无形资产              七、25             6,998,164,471.71         5,343,096,503.37
  开发支出
  商誉                  七、27              304,996,523.62            501,976,523.62
  长期待摊费用          七、28            2,664,743,739.65          2,760,769,492.39
  递延所得税资产        七、29            2,346,770,703.35          3,240,310,179.02
  其他非流动资产        七、30               87,286,064.50          5,025,470,469.92
     非流动资产合计                      38,967,459,402.00         41,751,461,880.05
       资产总计                         457,811,946,545.48        409,711,834,060.00
流动负债：
  短期借款              七、31           26,575,100,000.00          4,181,911,000.00
  向中央银行借款
  拆入资金
  交易性金融负债
  以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金
融负债
  衍生金融负债
  应付票据              七、34            7,650,889,746.05          9,128,556,012.41
  应付账款              七、35           37,943,276,852.03         32,938,065,057.51
  预收款项              七、36          125,284,577,269.73        137,511,828,747.80
  卖出回购金融资产款
  吸收存款及同业存放
  代理买卖证券款
  代理承销证券款
  应付职工薪酬          七、37            2,464,956,905.18          2,043,179,674.08
  应交税费              七、38            9,698,376,614.00          8,178,084,835.99
  其他应付款            七、39           15,070,013,798.81         22,759,634,276.06
  其中：应付利息                          2,551,790,313.59          1,729,600,920.13
         应付股利
  应付手续费及佣金
  应付分保账款
  持有待售负债
  一年内到期的非流动
                        七、41           33,818,358,564.15         20,119,064,169.67
负债
  其他流动负债          七、42            6,826,614,566.39          5,734,507,222.27
     流动负债合计                       265,332,164,316.34        242,594,830,995.79
                                       178 / 495
                        华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
非流动负债：
   保险合同准备金
   长期借款              七、43           48,789,992,626.24         53,033,180,698.92
   应付债券              七、44           68,464,823,662.51         58,075,517,697.77
   其中：优先股
         永续债
   租赁负债
   长期应付款            七、46             1,348,368,711.83         1,201,467,748.81
   长期应付职工薪酬
   预计负债
   递延收益              七、49                 15,406,788.43           17,294,524.65
   递延所得税负债        七、29                174,979,511.45           73,609,557.39
   其他非流动负债
     非流动负债合计                      118,793,571,300.46        112,401,070,227.54
       负债合计                          384,125,735,616.80        354,995,901,223.33
所有者权益（或股东权
益）：
   实收资本（或股本）    七、51             3,013,285,909.00         3,003,251,709.00
   其他权益工具          七、52             5,800,000,000.00         9,000,000,000.00
   其中：优先股
         永续债                             5,800,000,000.00         9,000,000,000.00
   资本公积              七、53             1,442,035,909.14         2,353,919,887.64
   减：库存股            七、54               456,059,190.00           641,490,400.00
   其他综合收益          七、55              -517,473,448.67          -219,266,847.56
   专项储备
   盈余公积              七、57             1,913,090,187.27         1,913,090,187.27
   一般风险准备
   未分配利润            七、58           38,841,393,991.33         28,366,994,989.87
   归属于母公司所有者
权益（或股东权益）合                      50,036,273,358.07         43,776,499,526.22
计
   少数股东权益                           23,649,937,570.61         10,939,433,310.45
     所有者权益（或股
                                          73,686,210,928.68         54,715,932,836.67
东权益）合计
       负债和所有者权
                                         457,811,946,545.48        409,711,834,060.00
益（或股东权益）总计
法定代表人：王文学   主管会计工作负责人：吴中兵             会计机构负责人：李承
                                        179 / 495
                       华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
                                  母公司资产负债表
                             2019 年 12 月 31 日
编制单位:华夏幸福基业股份有限公司
                                                                    单位:元币种:人民币
         项目             附注          2019 年 12 月 31 日           2018 年 12 月 31 日
流动资产：
  货币资金                                    3,745,415,358.77        9,130,241,719.90
  交易性金融资产
  以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金
融资产
  衍生金融资产
  应收票据
  应收账款
  应收款项融资
  预付款项                                      20,855,431.51           110,826,513.45
  其他应收款            十七、2             50,586,647,875.74        72,982,288,978.65
  其中：应收利息                                 1,157,424.66
         应收股利                           11,019,931,182.95        13,019,931,182.95
  存货
  持有待售资产
  一年内到期的非流动                          2,015,614,903.00        2,015,614,903.00
资产
  其他流动资产                                   2,890,462.23            66,825,823.06
     流动资产合计                           56,371,424,031.25        84,305,797,938.06
非流动资产：
  债权投资
  可供出售金融资产                                                       22,000,000.00
  其他债权投资
  持有至到期投资
  长期应收款
  长期股权投资          十七、3             42,166,766,740.03        12,299,288,891.38
  其他权益工具投资
  其他非流动金融资产                               732,000,000.00
  投资性房地产
  固定资产                                           5,576,561.84         9,693,635.85
  在建工程
  生产性生物资产
  油气资产
  使用权资产
  无形资产                                         170,329,770.58       163,674,702.09
  开发支出
                                       180 / 495
                       华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
  商誉
  长期待摊费用                                                           771,751.11
  递延所得税资产                                 6,349,069.48        150,864,671.17
  其他非流动资产                                 3,420,366.75        988,501,774.08
     非流动资产合计                         43,084,442,508.68     13,634,795,425.68
       资产总计                             99,455,866,539.93     97,940,593,363.74
流动负债：
  短期借款                                                           150,000,000.00
  交易性金融负债
  以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金
融负债
  衍生金融负债
  应付票据
  应付账款
  预收款项
  应付职工薪酬                                 453,428,164.99        468,202,103.30
  应交税费                                     189,961,876.49        300,495,514.45
  其他应付款                                37,130,335,335.88     29,879,973,500.00
  其中：应付利息                             1,241,419,668.98      1,075,595,094.74
         应付股利
  持有待售负债
  一年内到期的非流动                          1,914,851,687.47     1,487,280,473.81
负债
  其他流动负债                                                     2,499,421,520.26
     流动负债合计                           39,688,577,064.83     34,785,373,111.82
非流动负债：
  长期借款                                                           113,750,000.00
  应付债券                                  35,461,247,005.37     36,171,915,682.34
  其中：优先股
         永续债
  租赁负债
  长期应付款
  长期应付职工薪酬
  预计负债
  递延收益
  递延所得税负债
  其他非流动负债                                 1,958,998.70          1,958,998.70
     非流动负债合计                         35,463,206,004.07     36,287,624,681.04
       负债合计                             75,151,783,068.90     71,072,997,792.86
所有者权益（或股东权
益）：
                                       181 / 495
                         华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
  实收资本（或股本）                            3,013,285,909.00     3,003,251,709.00
  其他权益工具                                  5,800,000,000.00     9,000,000,000.00
  其中：优先股
        永续债                                  5,800,000,000.00     9,000,000,000.00
  资本公积                                      8,854,135,355.81     8,352,128,806.99
  减：库存股                                      456,059,190.00       641,490,400.00
  其他综合收益
  专项储备
  盈余公积                                     1,808,392,922.32      1,808,392,922.32
  未分配利润                                   5,284,328,473.90      5,345,312,532.57
    所有者权益（或股东                        24,304,083,471.03     26,867,595,570.88
权益）合计
      负债和所有者权                          99,455,866,539.93     97,940,593,363.74
益（或股东权益）总计
法定代表人：王文学   主管会计工作负责人：吴中兵             会计机构负责人：李承
                                       合并利润表
                                   2019 年 1—12 月
                                                               单位:元币种:人民币
          项目                  附注            2019 年度           2018 年度
一、营业总收入                七、59        105,209,536,217.22 83,798,590,154.69
其中：营业收入                七、59        105,209,536,217.22 83,798,590,154.69
      利息收入
      已赚保费
      手续费及佣金收入
二、营业总成本                七、59         80,603,565,015.05      65,182,235,255.30
其中：营业成本                七、59         59,252,646,772.99      48,918,841,826.25
      利息支出
      手续费及佣金支出
      退保金
      赔付支出净额
      提取保险责任准备金
净额
      保单红利支出
      分保费用
      税金及附加              七、60           8,620,588,875.23      5,360,303,801.44
      销售费用                七、61           1,893,265,492.75      1,882,115,148.87
      管理费用                七、62           8,044,937,330.31      8,044,850,547.36
      研发费用                七、63              10,460,383.11         13,569,084.60
      财务费用                七、64           2,781,666,160.66        962,554,846.78
                                         182 / 495
                      华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
       其中：利息费用                       3,264,013,726.60        1,405,536,159.08
              利息收入                        540,545,923.91          515,819,745.79
   加：其他收益              七、65           150,239,774.05           98,318,353.50
       投资收益（损失以      七、66           303,135,153.20        1,613,981,980.58
“－”号填列）
       其中：对联营企业和                         -19,018,728.51      -23,202,830.26
合营企业的投资收益
            以摊余成本计
量的金融资产终止确认收益
       汇兑收益（损失以
“－”号填列）
       净敞口套期收益（损
失以“-”号填列）
       公允价值变动收益      七、68                50,418,043.49      100,728,736.74
（损失以“－”号填列）
       信用减值损失（损失    七、69          -410,726,714.16
以“-”号填列）
       资产减值损失（损失    七、70       -2,086,593,984.22        -2,525,282,077.35
以“-”号填列）
       资产处置收益（损失    七、71               -66,247,187.34      -32,997,265.92
以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”                22,546,196,287.19        17,871,104,626.94
号填列）
   加：营业外收入            七、72           56,599,679.44            15,460,458.86
   减：营业外支出            七、73          346,085,426.20           455,863,265.75
四、利润总额（亏损总额以                  22,256,710,540.43        17,430,701,820.05
“－”号填列）
   减：所得税费用            七、74        7,571,759,742.52         5,627,955,801.77
五、净利润（净亏损以“－”                14,684,950,797.91        11,802,746,018.28
号填列）
（一）按经营持续性分类
     1.持续经营净利润（净                 14,684,950,797.91        11,802,746,018.28
亏损以“－”号填列）
     2.终止经营净利润（净
亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
     1.归属于母公司股东的                 14,611,778,496.72        11,745,792,470.30
净利润（净亏损以“-”号填
列）
     2.少数股东损益（净亏                          73,172,301.19       56,953,547.98
损以“-”号填列）
六、其他综合收益的税后净                     -299,849,316.14         -216,742,547.19
额
                                      183 / 495
                       华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
   （一）归属母公司所有者                     -298,206,601.11         -218,160,888.70
的其他综合收益的税后净额
     1．不能重分类进损益的
其他综合收益
   （1）重新计量设定受益计
划变动额
   （2）权益法下不能转损益
的其他综合收益
   （3）其他权益工具投资公
允价值变动
   （4）企业自身信用风险公
允价值变动
     2．将重分类进损益的其                    -298,206,601.11         -218,160,888.70
他综合收益
   （1）权益法下可转损益的
其他综合收益
   （2）其他债权投资公允价
值变动
   （3）可供出售金融资产公
允价值变动损益
   （4）金融资产重分类计入
其他综合收益的金额
   （5）持有至到期投资重分
类为可供出售金融资产损益
   （6）其他债权投资信用减
值准备
   （7）现金流量套期储备
（现金流量套期损益的有效
部分）
   （8）外币财务报表折算差                    -523,762,090.29         -264,186,558.19
额
   （9）其他                                       225,555,489.18       46,025,669.49
   （二）归属于少数股东的                           -1,642,715.03        1,418,341.51
其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额                           14,385,101,481.77        11,586,003,471.09
   （一）归属于母公司所有                  14,313,571,895.61        11,527,631,581.60
者的综合收益总额
   （二）归属于少数股东的                           71,529,586.16       58,371,889.49
综合收益总额
八、每股收益：
   （一）基本每股收益（元/                                   4.75                3.79
股）
   （二）稀释每股收益（元/                                   4.70                3.77
                                       184 / 495
                       华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
股）
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元,上期被合
并方实现的净利润为：0 元。
法定代表人：王文学 主管会计工作负责人：吴中兵 会计机构负责人：李承
                                   母公司利润表
                                 2019 年 1—12 月
                                                                   单位:元币种:人民币
            项目                 附注                  2019 年度        2018 年度
一、营业收入                   十七、4             3,652,504,926.09 2,219,573,638.69
  减：营业成本
       税金及附加                                     19,238,600.23    14,907,372.58
       销售费用                                      147,035,758.59   505,291,664.49
       管理费用                                    2,241,769,850.64 2,709,399,624.01
       研发费用
       财务费用                                    1,243,722,661.68    73,930,107.50
       其中：利息费用                              1,338,882,965.55   250,043,979.79
              利息收入                                95,675,466.78   182,449,684.12
  加：其他收益                                        22,808,032.77     6,596,929.74
       投资收益（损失以“－” 十七、5              4,048,701,123.86 5,370,611,503.90
号填列）
       其中：对联营企业和合                           12,977,848.65     1,276,263.22
营企业的投资收益
            以摊余成本计量
的金融资产终止确认收益
       净敞口套期收益（损失
以“-”号填列）
       公允价值变动收益（损
失以“－”号填列）
       信用减值损失（损失以                           35,755,181.06
“-”号填列）
       资产减值损失（损失以                          -22,000,000.00   -39,267,608.13
“-”号填列）
       资产处置收益（损失以                                  100.00
“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”                         4,086,002,492.64 4,253,985,695.62
号填列）
  加：营业外收入                                         101,866.32       560,982.03
  减：营业外支出                                       1,781,490.30    64,903,300.17
三、利润总额（亏损总额以“－”                     4,084,322,868.66 4,189,643,377.48
号填列）
    减：所得税费用                                     7,927,432.07   110,165,105.10
                                       185 / 495
                       华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
四、净利润（净亏损以“－”                         4,076,395,436.59 4,079,478,272.38
号填列）
  （一）持续经营净利润（净                         4,076,395,436.59 4,079,478,272.38
亏损以“－”号填列）
  （二）终止经营净利润（净
亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
  （一）不能重分类进损益的
其他综合收益
     1.重新计量设定受益计划
变动额
     2.权益法下不能转损益的
其他综合收益
     3.其他权益工具投资公允
价值变动
     4.企业自身信用风险公允
价值变动
  （二）将重分类进损益的其
他综合收益
     1.权益法下可转损益的其
他综合收益
     2.其他债权投资公允价值
变动
     3.可供出售金融资产公允
价值变动损益
     4.金融资产重分类计入其
他综合收益的金额
     5.持有至到期投资重分类
为可供出售金融资产损益
     6.其他债权投资信用减值
准备
     7.现金流量套期储备（现
金流量套期损益的有效部分）
     8.外币财务报表折算差额
     9.其他
                                                   4,076,395,436.59 4,079,478,272.38
六、综合收益总额
七、每股收益：
     （一）基本每股收益（元/
股）
     （二）稀释每股收益（元/
股）
                                       186 / 495
                       华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
法定代表人：王文学   主管会计工作负责人：吴中兵           会计机构负责人：李承
                                 合并现金流量表
                                 2019 年 1—12 月
                                                                  单位：元币种：人民币
           项目               附注                 2019年度             2018年度
一、经营活动产生的现金
流量：
   销售商品、提供劳务收                    87,927,377,852.76        75,115,266,865.24
到的现金
   客户存款和同业存放款
项净增加额
   向中央银行借款净增加
额
   向其他金融机构拆入资
金净增加额
   收到原保险合同保费取
得的现金
   收到再保业务现金净额
   保户储金及投资款净增
加额
   收取利息、手续费及佣
金的现金
   拆入资金净增加额
   回购业务资金净增加额
   代理买卖证券收到的现
金净额
   收到的税费返还
   收到其他与经营活动有   七、76             6,450,608,559.29        4,942,908,022.45
关的现金
     经营活动现金流入小                    94,377,986,412.05        80,058,174,887.69
计
   购买商品、接受劳务支                    92,336,052,581.23        58,370,480,173.25
付的现金
   客户贷款及垫款净增加
额
   存放中央银行和同业款
项净增加额
   支付原保险合同赔付款
项的现金
   拆出资金净增加额
   支付利息、手续费及佣
                                       187 / 495
                      华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
金的现金
   支付保单红利的现金
   支付给职工及为职工支                   10,173,003,915.62        12,212,872,228.59
付的现金
   支付的各项税费                         16,360,187,626.56        10,674,959,851.75
   支付其他与经营活动有   七、76           7,327,840,713.70         6,227,675,033.02
关的现金
     经营活动现金流出小                 126,197,084,837.11         87,485,987,286.61
计
       经营活动产生的现                 -31,819,098,425.06         -7,427,812,398.92
金流量净额
二、投资活动产生的现金
流量：
   收回投资收到的现金                       2,961,813,308.95        4,811,721,913.72
   取得投资收益收到的现                       252,852,746.43          478,167,182.19
金
   处置固定资产、无形资                           256,756,849.04       55,423,018.00
产和其他长期资产收回的
现金净额
   处置子公司及其他营业                     6,932,707,521.79        2,685,741,670.11
单位收到的现金净额
   收到其他与投资活动有   七、76                   98,988,843.82      590,000,000.00
关的现金
     投资活动现金流入小                   10,503,119,270.03         8,621,053,784.02
计
   购建固定资产、无形资                     4,337,711,204.39        2,987,822,786.87
产和其他长期资产支付的
现金
   投资支付的现金                           3,549,081,983.80        6,993,186,339.96
   质押贷款净增加额
   取得子公司及其他营业                           755,043,145.23    2,707,969,608.72
单位支付的现金净额
   支付其他与投资活动有   七、76                  512,420,000.00      948,627,778.00
关的现金
     投资活动现金流出小                     9,154,256,333.42       13,637,606,513.55
计
       投资活动产生的现                     1,348,862,936.61       -5,016,552,729.53
金流量净额
三、筹资活动产生的现金
流量：
   吸收投资收到的现金                     19,976,217,017.62         4,317,178,406.80
   其中：子公司吸收少数                   10,527,947,805.62         3,675,688,006.80
股东投资收到的现金
                                      188 / 495
                       华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
   取得借款收到的现金                    104,409,936,563.14        73,076,836,617.36
   收到其他与筹资活动有   七、76             826,580,942.28            42,493,175.00
关的现金
     筹资活动现金流入小                  125,212,734,523.04        77,436,508,199.16
计
   偿还债务支付的现金                      64,378,809,802.86       44,686,114,637.28
   分配股利、利润或偿付                    17,938,009,146.55       11,496,193,263.12
利息支付的现金
   其中：子公司支付给少
数股东的股利、利润
   支付其他与筹资活动有   七、76           16,977,260,906.34       27,744,539,068.77
关的现金
     筹资活动现金流出小                    99,294,079,855.75       83,926,846,969.17
计
       筹资活动产生的现                    25,918,654,667.29       -6,490,338,770.01
金流量净额
四、汇率变动对现金及现                             90,689,814.14      334,902,989.17
金等价物的影响
五、现金及现金等价物净                     -4,460,891,007.02 -18,599,800,909.29
增加额
   加：期初现金及现金等                    45,605,073,741.31       64,204,874,650.60
价物余额
六、期末现金及现金等价                     41,144,182,734.29       45,605,073,741.31
物余额
法定代表人：王文学   主管会计工作负责人：吴中兵           会计机构负责人：李承
                                母公司现金流量表
                                2019 年 1—12 月
                                                                   单位:元币种:人民币
           项目               附注                 2019年度             2018年度
一、经营活动产生的现金
流量：
   销售商品、提供劳务收                      3,871,655,221.66       2,312,304,091.02
到的现金
   收到的税费返还
   收到其他与经营活动有                  106,477,757,287.97        99,364,383,943.74
关的现金
     经营活动现金流入小                  110,349,412,509.63 101,676,688,034.76
计
   购买商品、接受劳务支
付的现金
                                       189 / 495
                      华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
   支付给职工及为职工支                     1,848,860,799.39        3,476,463,837.58
付的现金
   支付的各项税费                            191,341,134.07           143,968,611.98
   支付其他与经营活动有                   99,310,003,446.45        99,521,461,808.69
关的现金
     经营活动现金流出小                 101,350,205,379.91 103,141,894,258.25
计
   经营活动产生的现金流                     8,999,207,129.72       -1,465,206,223.49
量净额
二、投资活动产生的现金
流量：
   收回投资收到的现金                             717,354,927.92      389,230,655.29
   取得投资收益收到的现                            35,723,275.21      369,633,110.40
金
   处置固定资产、无形资                                   100.00            5,275.00
产和其他长期资产收回的
现金净额
   处置子公司及其他营业
单位收到的现金净额
   收到其他与投资活动有                           685,810,452.00
关的现金
     投资活动现金流入小                     1,438,888,755.13          758,869,040.69
计
   购建固定资产、无形资                            14,166,496.56       49,057,763.50
产和其他长期资产支付的
现金
   投资支付的现金                           3,039,500,000.00        1,885,563,333.33
   取得子公司及其他营业
单位支付的现金净额
   支付其他与投资活动有
关的现金
     投资活动现金流出小                     3,053,666,496.56        1,934,621,096.83
计
       投资活动产生的现                   -1,614,777,741.43        -1,175,752,056.14
金流量净额
三、筹资活动产生的现金
流量：
   吸收投资收到的现金                      1,948,269,212.00           535,210,800.00
   取得借款收到的现金                     13,676,117,452.41        18,381,469,863.02
   收到其他与筹资活动有
关的现金
     筹资活动现金流入小                   15,624,386,664.41        18,916,680,663.02
计
                                      190 / 495
                       华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
   偿还债务支付的现金                      16,774,781,000.00      16,774,738,493.12
   分配股利、利润或偿付                     6,566,491,128.33       5,171,778,239.91
利息支付的现金
   支付其他与筹资活动有                      5,052,370,285.50          1,358,454.71
关的现金
     筹资活动现金流出小                    28,393,642,413.83      21,947,875,187.74
计
       筹资活动产生的现                  -12,769,255,749.42       -3,031,194,524.72
金流量净额
四、汇率变动对现金及现
金等价物的影响
五、现金及现金等价物净                     -5,384,826,361.13      -5,672,152,804.35
增加额
   加：期初现金及现金等                      9,130,241,719.90     14,802,394,524.25
价物余额
六、期末现金及现金等价                       3,745,415,358.77      9,130,241,719.90
物余额
法定代表人：王文学   主管会计工作负责人：吴中兵           会计机构负责人：李承
                                       191 / 495
                                                                   华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
                                                                         合并所有者权益变动表
                                                                           2019 年 1—12 月
                                                                                                                                               单位:元币种:人民币
                                                                                                2019 年度
                                                           归属于母公司所有者权益
                             其他权益工具                                                                            一
                                                                                                 专                  般
项目                                                                                                                                                      所有者权益合
         实收资本（或   优                                                                       项                  风                   少数股东权益
                                             其     资本公积      减：库存股     其他综合收益           盈余公积           未分配利润                         计
             股本）     先      永续债                                                           储                  险
                                             他
                        股                                                                       备                  准
                                                                                                                     备
一、     3,003,251,70        9,000,000,000        2,353,919,887   641,490,400.   -219,266,847         1,913,090,18        28,366,994,98   10,939,433,31   54,715,932,83
上年             9.00                  .00                  .64             00            .56                 7.27                 9.87            0.45            6.67
期末
余额
加：
会计
政策
变更
    前
期差
错更
正
    同
一控
制下
企业
合并
    其
他
二、     3,003,251,70        9,000,000,000        2,353,919,887   641,490,400.   -219,266,847         1,913,090,18        28,366,994,98   10,939,433,31   54,715,932,83
本年             9.00                  .00                  .64             00            .56                 7.27                 9.87            0.45            6.67
期初
余额
                                                                                    192 / 495
                                                        华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
三、    10,034,200.0   -3,200,000,00   -911,883,978.   -185,431,210   -298,206,601                 10,474,399,00   12,710,504,26   18,970,278,09
本期               0            0.00              50            .00            .11                          1.46            0.16            2.01
增减
变动
金额
（减
少以
“－
”号
填
列）
（一                                                                  -298,206,601                 14,611,778,49   71,529,586.16   14,385,101,48
）综                                                                           .11                          6.72                            1.77
合收
益总
额
（二    10,034,200.0   -3,200,000,00   -911,883,978.   -185,431,210                                                13,052,534,66   9,136,116,094
）所               0            0.00              50            .00                                                         3.02             .52
有者
投入
和减
少资
本
1．所                                                                                                              10,084,167,81   10,084,167,81
有者                                                                                                                        6.15            6.15
投入
的普
通股
2．其                  -3,200,000,00                                                                               5,900,000,000   2,700,000,000
他权                            0.00                                                                                         .00             .00
益工
具持
有者
投入
资本
3．股   10,034,200.0                   502,006,548.8   -185,431,210                                                                697,471,958.8
份支               0                               2            .00                                                                            2
                                                                        193 / 495
                        华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
付计
入所
有者
权益
的金
额
4．其   -1,413,890,52                                                              -2,931,633,15   -4,345,523,68
他               7.32                                                                       3.13            0.45
（三                                                               -4,137,379,49   -413,559,989.   -4,550,939,48
）利                                                                        5.26              02            4.28
润分
配
1．提
取盈
余公
积
2．提
取一
般风
险准
备
3．对                                                              -3,603,110,05                   -3,603,110,05
所有                                                                        0.80                            0.80
者
（或
股
东）
的分
配
4．其                                                              -534,269,444.   -413,559,989.   -947,829,433.
他                                                                            46              02              48
（四
）所
有者
权益
内部
结转
                                        194 / 495
        华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
1．资
本公
积转
增资
本
（或
股
本）
2．盈
余公
积转
增资
本
（或
股
本）
3．盈
余公
积弥
补亏
损
4．设
定受
益计
划变
动额
结转
留存
收益
5．其
他综
合收
益结
转留
存收
益
6．其
                        195 / 495
                                                                      华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
他
（五
）专
项储
备
1．本
期提
取
2．本
期使
用
（六
）其
他
四、     3,013,285,90         5,800,000,000       1,442,035,909    456,059,190.      -517,473,448         1,913,090,18        38,841,393,99   23,649,937,57   73,686,210,92
本期             9.00                   .00                 .14              00               .67                 7.27                 1.33            0.61            8.68
期末
余额
                                                                                                     2018 年度
                                                               归属于母公司所有者权益
                                   其他权益工具                                                                          一
        项目                                                                                         专                  般                                   所有者权益合
                                                                                                                                              少数股东权益
               实收资本（或   优                                                       其他综合收    项                  风                                         计
                                                  其    资本公积        减：库存股                          盈余公积           未分配利润
                   股本）     先     永续债                                                益        储                  险
                                                  他                                                 备                  准
                              股
                                                                                                                         备
        一、   2,954,946,70        9,000,000,00        3,437,306,22                    -1,105,958.        1,505,142,36        20,198,730,6    33,937,533,36   71,032,553,33
        上年           9.00                0.00                4.89                             86                0.03               32.22             7.68            4.96
        期末
        余额
        加：                                                                                                                  41,427,308.2                    41,427,308.26
        会计                                                                                                                             6
        政策
                                                                                       196 / 495
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变更
       前
期差
错更
正
       同
一控
制下
企业
合并
       其
他
二、        2,954,946,70   9,000,000,00   3,437,306,22                  -1,105,958.       1,505,142,36   20,240,157,9   33,937,533,36   71,073,980,64
本年                9.00           0.00           4.89                           86               0.03          40.48            7.68            3.22
期初
余额
三、        48,305,000.0                  -1,083,386,3     641,490,40   -218,160,88       407,947,827.   8,126,837,04   -22,998,100,0   -16,358,047,8
本期                   0                         37.25           0.00          8.70                 24           9.39           57.23           06.55
增减
变动
金额
（减
少以
“－
”号
填
列）
（一                                                                    -218,160,88                      11,745,792,4   58,371,889.49   11,586,003,47
）综                                                                           8.70                             70.30                            1.09
合收
益总
额
（二        48,305,000.0                  -1,083,386,3     641,490,40                                                   -22,731,629,4   -24,408,201,1
）所                   0                         37.25           0.00                                                           28.47           65.72
有者
投入
和减
                                                                         197 / 495
                                      华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
少资
本
1．所                                                                                                4,452,665,349   4,452,665,349
有者                                                                                                           .27             .27
投入
的普
通股
2．其                                                                                                                         0.00
他权
益工
具持
有者
投入
资本
3．股   48,305,000.0   771,379,400.     641,490,40                                                                   178,194,000.0
份支               0             00           0.00                                                                               0
付计
入所
有者
权益
的金
额
4．其                  -1,854,765,7                                                                  -27,184,294,7   -29,039,060,5
他                            37.25                                                                          77.74           14.99
（三                                                                   407,947,827.   -3,618,955,4   -324,842,518.   -3,535,850,11
）利                                                                             24          20.91              25            1.92
润分
配
1．提                                                                  407,947,827.   -407,947,827
取盈                                                                             24            .24
余公
积
2．提
取一
般风
险准
备
                                                      198 / 495
        华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
3．对                                              -2,659,452,0                   -2,659,452,03
所有                                                      38.10                            8.10
者
（或
股
东）
的分
配
4．其                                              -551,555,555   -324,842,518.   -876,398,073.
他                                                          .57              25              82
（四
）所
有者
权益
内部
结转
1．资
本公
积转
增资
本
（或
股
本）
2．盈
余公
积转
增资
本
（或
股
本）
3．盈
余公
积弥
补亏
损
                        199 / 495
                                                     华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
4．设
定受
益计
划变
动额
结转
留存
收益
5．其
他综
合收
益结
转留
存收
益
6．其
他
（五
）专
项储
备
1．本
期提
取
2．本
期使
用
（六
）其
他
四、    3,003,251,70   9,000,000,00   2,353,919,88     641,490,40   -219,266,84       1,913,090,18   28,366,994,9   10,939,433,31   54,715,932,83
本期            9.00           0.00           7.64           0.00          7.56               7.27          89.87            0.45            6.67
期末
余额
法定代表人：王文学     主管会计工作负责人：吴中兵          会计机构负责人：李承
                                                                     200 / 495
华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
                201 / 495
                                                                            华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
                                                                                 母公司所有者权益变动表
                                                                                     2019 年 1—12 月
                                                                                                                                                        单位:元币种:人民币
                                                                            2019 年度
                                                                                                                   其
                                                                                                                   他   专
                                                                                                                   综   项
                                                      其他权益工具             资本公积             减：库存股                  盈余公积          未分配利润       所有者权益合计
                                                                                                                   合   储
        项目
                         实收资本（或股本）                                                                        收   备
                                                                                                                   益
                                              优
                                                                       其
                                              先        永续债
                                                                       他
                                              股
一、上年期末余额         3,003,251,709.00           9,000,000,000.00        8,352,128,806.99      641,490,400.00             1,808,392,922.32   5,345,312,532.57   26,867,595,570.88
加：会计政策变更
     前期差错更正
     其他
二、本年期初余额         3,003,251,709.00           9,000,000,000.00        8,352,128,806.99      641,490,400.00             1,808,392,922.32   5,345,312,532.57   26,867,595,570.88
三、本期增减变动金额
                            10,034,200.00          -3,200,000,000.00          502,006,548.82     -185,431,210.00                                  -60,984,058.67   -2,563,512,099.85
（减少以“－”号填列）
（一）综合收益总额                                                                                                                              4,076,395,436.59    4,076,395,436.59
（二）所有者投入和减少
                            10,034,200.00          -3,200,000,000.00          502,006,548.82     -185,431,210.00                                                   -2,502,528,041.18
资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者
                                                   -3,200,000,000.00                                                                                               -3,200,000,000.00
投入资本
3．股份支付计入所有者
                            10,034,200.00                                     502,006,548.82     -185,431,210.00                                                      697,471,958.82
权益的金额
4．其他
                                                                                                                                                -4,137,379,495.2
（三）利润分配                                                                                                                                                     -4,137,379,495.26
                                                                                                                                                               6
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）                                                                                                                           -3,603,110,050.8
                                                                                                                                                                   -3,603,110,050.80
的分配                                                                                                                                                         0
                                                                                               202 / 495
                                                                             华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
3．其他                                                                                                                                               -534,269,444.46      -534,269,444.46
（四）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额
结转留存收益
5．其他综合收益结转留
存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额          3,013,285,909.00          5,800,000,000.00         8,854,135,355.81      456,059,190.00                 1,808,392,922.32    5,284,328,473.90    24,304,083,471.03
                                                                                                            2018 年度
                                                                                                                        其
                                                                                                                        他   专
                                                                                                                        综   项
                                                      其他权益工具             资本公积            减：库存股                         盈余公积            未分配利润        所有者权益合计
                                                                                                                        合   储
         项目
                          实收资本（或股本）                                                                            收   备
                                                                                                                        益
                                               优
                                                                       其
                                               先        永续债
                                                                       他
                                               股
一、上年期末余额          2,954,946,709.00          9,000,000,000.00        7,580,749,406.99                                       1,400,445,095.08    4,884,789,681.10    25,820,930,892.17
加：会计政策变更
    前期差错更正
    其他
二、本年期初余额          2,954,946,709.00          9,000,000,000.00        7,580,749,406.99                                       1,400,445,095.08    4,884,789,681.10    25,820,930,892.17
三、本期增减变动金额
                             48,305,000.00                                    771,379,400.00     641,490,400.00                      407,947,827.24      460,522,851.47     1,046,664,678.71
（减少以“－”号填列）
                                                                                                203 / 495
                                                                 华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
（一）综合收益总额                                                                                                             4,079,478,272.38    4,079,478,272.38
（二）所有者投入和减少
                            48,305,000.00                         771,379,400.00    641,490,400.00                                                   178,194,000.00
资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者
投入资本
3．股份支付计入所有者
                            48,305,000.00                         771,379,400.00    641,490,400.00                                                   178,194,000.00
权益的金额
4．其他
（三）利润分配                                                                                                407,947,827.24 -3,618,955,420.91    -3,211,007,593.67
1．提取盈余公积                                                                                               407,947,827.24   -407,947,827.24
2．对所有者（或股东）                                                                                                         -2,659,452,038.1
                                                                                                                                                  -2,659,452,038.10
的分配                                                                                                                                       0
3．其他                                                                                                                        -551,555,555.57     -551,555,555.57
（四）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额
结转留存收益
5．其他综合收益结转留
存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额          3,003,251,709.00   9,000,000,000.00   8,352,128,806.99    641,490,400.00          1,808,392,922.32   5,345,312,532.57   26,867,595,570.88
             法定代表人：王文学          主管会计工作负责人：吴中兵     会计机构负责人：李承
                                                                                   204 / 495
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三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
    华夏幸福基业股份有限公司（以下简称公司或本公司）原称浙江国祥制冷工业股
份有限公司（以下简称浙江国祥），系经浙江省人民政府企业上市工作领导小组浙上
市〔2001〕24 号文和国家对外贸易经济合作部外经贸资二函〔2001〕550 号文批准，
由浙江国祥制冷工业有限公司整体改制设立的中外合资股份有限公司。2003 年 12 月
15 日，经中国证券监督管理委员会证监发行字〔2003〕144 号文核准，向社会公开发
行了人民币普通股 4,000 万股，面值 1 元/股，发行价 7.30 元/股。公司股票于 2003
年 12 月 30 日在上海证券交易所挂牌交易。
     本公司的控股股东为华夏幸福基业控股股份公司，控股比例 35.99%，最终控制方
为王文学先生。
     公司住所：河北省固安县京开路西侧三号路北侧一号。
     公司总部地址：北京市朝阳区东三环北路霞光里 18 号佳程广场 A 座 7 层。
     法定代表人：王文学。
     注册资本：人民币叁拾亿零叁佰贰拾伍万壹仟柒佰零玖元整。
     经营范围：对房地产、工业园区及基础设施建设投资；房地产中介服务；提供施
工设备服务；企业管理咨询；生物医药研发、科技技术推广、服务。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
    本公司将全部子公司（包括本公司所控制的单独主体）纳入合并财务报表范围，
包括被本公司控制的企业以及结构化主体等共计 594 户。与上年相比，本年因设立增
加 88 户，非同一控制合并增加 11 家，转让 6 户，注销 3 户。详见本附注“九、在其
他主体中的权益”披露。
     本公司及各子公司主要从事园区建设及房地产开发业务。
四、财务报表的编制基础
1.   编制基础
     本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政
部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指
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南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证
券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的
一般规定》（2014 年修订）的披露规定编制。
       根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金
融工具、投资性房地产外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，
则按照相关规定计提相应的减值准备。
2.   持续经营
√适用 □不适用
    公司自本报告期末至少 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重
大事项。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
□适用 √不适用
1.   遵循企业会计准则的声明
       本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的
财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2.   会计期间
       本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3.   营业周期
√适用 □不适用
    正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的
期间。本公司以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标
准。
4.   记账本位币
       本公司的记账本位币为人民币。
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5.   同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
    企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事
项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
     （1）同一控制下企业合并
     参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂
时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参
与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指
合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
     合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的
净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资
本公积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
     合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
     （2）非同一控制下企业合并
     参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制
下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权
的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得
对被购买方控制权的日期。
     对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的
控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业
合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当
期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益
性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计
入合并成本，购买日后 12 个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需
要调整或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可
辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日
可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买
方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或
有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得
的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
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     购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确
认条件而未予确认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买
日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能
够实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部
分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计
入当期损益。
     通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会
计准则解释第 5 号的通知》（财会〔2012〕19 号）和《企业会计准则第 33 号——合并
财务报表》第五十一条关于“一揽子交易”的判断标准，判断该多次交易是否属于
“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及本附注五、
20“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财务报表和
合并财务报表进行相关会计处理：
     在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日
新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股
权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买
方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在
被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外，其余
转入当期投资收益）。
     在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买
日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买
日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采
用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益
法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份
额以外，其余转为购买日所属当期投资收益）。
6.   合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
    （1）合并财务报表范围的确定原则
     合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资
方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资
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方的权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公
司控制的主体。
    一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公
司将进行重新评估。
    （2）合并财务报表编制的方法
    从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳
入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置
日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期
处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公
司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量
表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司
及吸收合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适
当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
    在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，
按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控
制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进
行调整。
    公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
    子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股
东权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当
期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损
益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权
益中所享有的份额，仍冲减少数股东权益。
    当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股
权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股
权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的
净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资
相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同
的基础进行会计处理（即，除了在该原有子公司重新计量设定受益计划净负债或净资
产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）。其后，对该部分剩余股权按照《企
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业会计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确认
和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注五、20“长期股权投资”或本附注五、
10“金融工具”。
     本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置
对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股
权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应
将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此
影响的情况下订立的；②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易的
发生取决于其他至少一项交易的发生；④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交
易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照
“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注五、20、
（2）④）和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详
见前段）适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交
易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计
处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资
产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧
失控制权当期的损益。
7.   合营安排分类及共同经营会计处理方法
□适用 √不适用
8.   现金及现金等价物的确定标准
     本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持
有的期限短（一般为从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额
的现金、价值变动风险很小的投资。
9.   外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
    （1）外币交易的折算方法
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    本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率（通常指中国人民银
行公布的当日外汇牌价的中间价，下同）折算为记账本位币金额，但公司发生的外币
兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。
    （2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
    资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因该日的
即期汇率与初始确认时或前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，除符合
资本化条件的外币专门借款的汇兑差额在资本化期间予以资本化计入相关资产的成
本外，均计入当期损益。
    以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改
变其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的
即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值
变动（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。
    （3）外币财务报表的折算方法
    本公司的控股子公司、合营企业、联营企业等，若采用与本公司不同的记账本位
币，需对其外币报表折算后，再进行会计核算及合并财务报表的编报。资产负债表中
的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，所有者权益项目除“未分配
利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，
采用交易发生日的即期汇率折算。折算产生的外币财务报表核算差额，在其他综合收
益列示。
    外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率或即
期汇率的近似汇率算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独
列报。
    年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
    在处置本公司在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因
丧失了对境外经营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营
相关的归属于母公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。
    在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境
外经营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东
权益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该
境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
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10. 金融工具
√适用 □不适用
    金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
当本公司成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。
    金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量：①对于以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；②对于
其他类别的金融资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。金融资产和金融
负债的后续计量取决于其分类。
    金融资产或金融负债满足下列条件之一的，表明持有目的是交易性的：①取得相
关金融资产或承担相关金融负债的目的，主要是为了近期内出售或回购；②初始确认
时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短
期获利模式；③属于衍生工具，但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有
效套期工具的衍生工具除外。
    （1）债务工具
    债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具。债务工具的分类和后
续计量取决于本公司管理金融资产的业务模式，以及金融资产的合同现金流量特征。
不能通过现金流量特征测试的，直接分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产；能够通过现金流量特征测试的，其分类取决于管理金融资产的业务模式，
以及是否将其指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
    ①以摊余成本计量。本公司管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量
为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期
产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付，同时并未指
定此类金融资产为以公允价值计量且其变动计入当期损益。本公司对于此类金融资产
按照实际利率法确认利息收入。此类金融资产因终止确认产生的利得或损失以及因减
值导致的损失直接计入当期损益。
    ②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益。本公司管理此类金融资产的业务
模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，且此类金融资产的合同现金流
量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿
付本金金额为基础的利息的支付，同时并未指定此类金融资产为以公允价值计量且其
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变动计入当期损益。此类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其他综合收益，但
减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。此类金
融资产终止确认时，累计计入其他综合收益的公允价值变动将结转计入当期损益。此
类金融资产列示为其他债权投资。
    ③以公允价值计量且其变动计入当期损益。本公司将持有的未划分为以摊余成本
计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具，以公允价值计量且其
变动计入当期损益，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，列示
为交易性金融资产或其他非流动金融资产。
    （2）权益工具
    权益工具是指从发行方角度分析符合权益工具定义的工具。权益工具投资以公允
价值计量且其变动计入当期损益，列示为交易性金融资产，但本公司管理层指定为以
公允价值计量且其变动计入其他综合收益除外。指定为以公允价值计量且其变动计入
综合收益的，列示为其他权益工具投资，相关公允价值变动不得结转至当期损益，且
该指定一经作出不得撤销。相关股利收入计入当期损益。其他权益工具投资不计提减
值准备，终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益转出，
计入留存收益。
    （3）金融负债
    金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债及其他金融负债。
    以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指定
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。满足以下条件之一时，金融负
债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：①该项
指定能够消除或显著减少会计错配；②根据正式书面文件载明的风险管理或投资策略，
以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，
并在公司内部以此为基础向关键管理人员报告。该指定一经作出，不得撤销。
    指定为以公允价值计量且变动计入当期损益的金融负债，由公司自身信用风险变
动引起的公允价值的变动金额，计入其他综合收益；其他公允价值变动，计入当期损
益。该金融负债终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收
益转出，计入留存收益。
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    本公司其他金融负债主要包括应付票据及应付账款、其他应付款、借款及应付债
券等。对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
    财务担保合同，是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿
付债务时，要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。贷款承诺，是
指按照预先规定的条款和条件提供信用的确定性承诺。不属于以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，以及以低于市场利率贷款的贷款承诺，
本公司作为发行方的，在初始确认后按照以下二者孰高进行计量：①损失准备金额；
②初始确认金额扣除依据《企业会计准则第 14 号——收入》确定的累计摊销额后的
余额。
    （4）金融资产和金融负债的终止确认
    金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：
    ①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
    ②该金融资产已转移，且本公司将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移
给转入方；
    ③该金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎
所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。
    金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债（或
该部分金融负债）。
    （5）金融工具的减值
    本公司以预期信用损失为基础进行金融工具减值会计处理并确认损失准备。预期
信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损
失，是指按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所
有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
    本公司计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能
的结果而确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不
必要的额外成本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的
合理且有依据的信息。本公司按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：
    ①对于金融资产，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流
量之间差额的现值；
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    ②对于租赁应收款项，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现
金流量之间差额的现值；
    ③对于未提用的贷款承诺，信用损失为在贷款承诺持有人提用相应贷款的情况下，
本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。本公司对贷款
承诺预期信用损失的估计，与其对该贷款承诺提用情况的预期保持一致；
    ④对于财务担保合同，信用损失为本公司就该合同持有人发生的信用损失向其做
出赔付的预计付款额，减去本公司预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的
金额之间差额的现值；
    ⑤对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融
资产，信用损失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现
值之间的差额。
    对于购买或源生的未发生信用减值的金融工具，每个资产负债表日，考虑合理且
有依据的信息（包括前瞻性信息），评估其信用风险自初始确认后是否显著增加，按
照三阶段分别确认预期信用损失。信用风险自初始确认后未显著增加的，处于第一阶
段，按照该金融工具未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备；信用风险自初始
确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，按照该金融工具整个存续
期的预期信用损失计量损失准备；自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，
按照该金融工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。处于第一阶段和第二阶段
的金融工具，按照其账面余额和实际利率计算利息收入；处于第三阶段的金融工具，
按照其摊余成本和实际利率计算确定利息收入。
    对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，在资产负债表日仅将自初始确认
后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备，其利息收入按照金融资产
的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定。
    损失准备的增加或转回，作为减值损失或利得，计入当期损益。对于持有的以公
允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具，减值损失或利得计入当期损益的
同时调整其他综合收益。
    A.对于应收票据和应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存
续期的预期信用损失计量损失准备。
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    当单项应收票据和应收账款无法以合理成本取得评估预期信用损失的信息时，本
公司依据信用风险特征，将应收票据和应收账款划分为若干组合，在组合基础上计算
预期信用损失。
    对于划分为组合的应收票据，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及
对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期
信用损失。确定组合的依据如下：
      组合名称                                  确定组合的依据
                     出票人具有较高的信用评级，历史上未发生票据违
组合一：无风险票据组
                     约，信用损失风险极低，在短期内履行其支付合同现
合
                     金流量义务的能力很强
组合二：其他票据组合     具有明确证据表明出票人将违约
    对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及
对未来经济状况的预测，计算预期信用损失。确定组合的依据如下：
            组合名称                                    确定组合的依据
                                           本组合为应收政府园区结算款，不同于
                                           一般客户的风险，本公司根据以往的历
组合一：应收园区结算款                     史经验对应收账款计提比例作出最佳
                                           估计，参考应收账款的账龄进行信用
                                           风险组合分类。
                                           本组合为除组合一及单项计提坏账准
                                           备的应收款项之外的应收账款，本公司
组合二：其他应收客户款项                   根据以往的历史经验对应收账款计提
                                           比例作出最佳估计，参考应收账款的账
                                           龄进行信用风险组合分类。
    B.当单项其他应收款、长期应收款无法以合理成本取得评估预期信用损失的信息
时，本公司依据信用风险特征将其他应收款、长期应收款划分为若干组合，在组合基
础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：
            组合名称                                    确定组合的依据
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组合一：应收本公司关联方、政府有关 此类应收款项根据以往历史经验，发生
机构等款项                         预期信用损失风险极低。
                                           本组合为应收合作方款项，不同于一般
                                           客户的风险，本公司根据以往的历史经
组合二：应收合作方款项                     验对应收款项计提比例作出最佳估计，
                                           参考应收款项余额进行信用风险组合
                                           分类。
                                           本组合为除组合一、组合二及单项计提
                                           坏账准备的其他应收款项之外的其他
                                           应收款，本公司根据以往的历史经验对
组合三：其他应收客户款项
                                           其他应收款计提比例作出最佳估计，参
                                           考其他应收款的账龄进行信用风险组
                                           合分类。
    （6）衍生工具及嵌入衍生工具
    本公司衍生工具主要包括远期合同、期货合同、互换合同。衍生工具初始以衍生
交易合同签订当日的公允价值进行计量，并以其公允价值进行后续计量。本公司衍生
工具公允价值变动而产生的利得或损失，直接计入当期损益。
    嵌入衍生工具是指嵌入到非衍生工具（即主合同）中的衍生工具，与主合同构成
混合合同。混合合同包含的主合同属于金融工具准则规范的资产的，本公司不从该混
合合同中分拆嵌入衍生工具，而是将该混合合同作为一个整体适用金融工具准则关于
金融资产分类的相关规定。
    混合合同包含的主合同不属于金融工具准则规范的资产，且同时符合下列条件的，
本公司从主合同中分拆嵌入衍生工具，将其作为单独存在的衍生工具进行处理：
    ①嵌入衍生工具的经济特征和风险与主合同的经济特征和风险不紧密相关；
    ②与嵌入衍生工具具有相关条款的单独工具符合衍生工具的定义；
    ③该混合合同不是以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。
    （7）金融资产和金融负债的抵销
    当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法
定权利，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金
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融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和
金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
    (8)金融工具的公允价值确定
    存在活跃市场的金融工具，以市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项
资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格确定其公允价值。不存在活跃市场的
金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用
并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或
负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观
察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行时，使用不可观察输入值。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
    详见附注五、10“金融工具”。
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
    详见附注五、10“金融工具”。
13. 应收款项融资
□适用 √不适用
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
    详见附注五、10“金融工具”。
15. 存货
√适用 □不适用
    （1）存货的分类
    存货的分类包括土地整理、基础设施建设、产业发展服务、综合服务、工程施工、
开发成本、完工开发产品及生物资产。
    土地整理包括在委托工业园区内进行的土地拆迁及整理。
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    基础设施建设包括在受托工业园区内进行的道路、供水、供电、供暖、排水设施、
公共项目等建设支出。
    产业发展服务包括在受托工业园区内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招
商引资、投资服务等的服务成本。
    园区综合服务包括在受托工业园区内进行的园区绿化、保洁、公共项目经营与维
护等的服务成本。
    工程施工是指承接工业园区基础设施建设施工的工程建设，包括道路、供水、供
电、供暖、排水设施、公共项目等支出。
    开发成本系指尚未建成、以出售为目的的物业。
    完工开发产品系指已建成、待出售的物业。
    消耗性生物资产主要包括为市政绿化、景观陈设培育的绿化、景观用苗木等。
    开发产品的实际成本包括土地出让金、前期规划设计费、公共配套设施支出、建
筑安装工程支出和项目完工之前所发生的借款费用以及开发过程中的其他相关费用。
    开发用土地的核算方法：纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用按成本对象予以分摊，一般按占地面积分摊计入商
品房成本。
    公共配套设施费用的核算办法：不能有偿转让的公共配套设施，在收益项目间按
一定比例分配计入商品房成本；能有偿转让的公共配套设施，以各配套设施项目独立
作为成本核算对象，归集所发生的成本。
    维修基金的核算方法：收到业主委托代为管理的公共维修基金时，作为一项负债，
专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。
    质量保证金的核算方法:施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，
列入“应付账款”，待保证期到期后根据实际情况和合同约定支付。
    （2）存货取得和发出的计价方法
    存货在取得时按实际成本计价；产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
    （3）存货跌价准备计提方法
    在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成
本时，提取存货跌价准备。存货跌价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净
值的差额提取。对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类别计提存货跌价准备；对
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在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与
其他项目分开计量的存货，可合并计提存货跌价准备。
    计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的
可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的
金额计入当期损益。
    （4）存货可变现净值的确认方法
    可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成
本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的
确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
    （5）本公司存货盘存制度采用永续盘存制
    （6）低值易耗品和包装物的摊销方法
    低值易耗品在领用时采用一次摊销法摊销；包装物在领用时采用一次摊销法摊销。
16. 持有待售资产
√适用 □不适用
    本公司将通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使
用一项非流动资产或处置组收回其账面价值，并同时满足以下两个条件的，划分为持
有待售类别：（1）某项非流动资产或处置组根据类似交易中出售此类资产或处置组
的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）本公司已经就出售计划作出决议且获得
确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。（有关规定要求相关权力机构或者监管
部门批准后方可出售的，已经获得批准。）
    本公司将专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在
一年内完成”的规定条件，且短期（通常为 3 个月）内很可能满足持有待售类别的其
他划分条件的，在取得日划分为持有待售类别。
    本公司初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处
置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允
价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时
计提持有待售资产减值准备。对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵
减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中适用《企业会计准则第 42 号——持有
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待售的非流动资产、处置组和终止经营》计量规定的各项非流动资产账面价值所占比
重，按比例抵减其账面价值。
    后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加
的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额
内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不转回。
持有待售的处置组以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用
《企业会计准则第 42 号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》计量规定
的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商
誉账面价值，以及适用本准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的
资产减值损失不得转回。
    持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的
处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。
    非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件时，本公司不再将其继
续划分为持有待售类别或非流动资产从持有待售的处置组中移除，并按照以下两者孰
低计量：（1）划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别
情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；（2）可收回金额。
    终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，本公司将尚未确认的利得或损失计
入当期损益。
17. 债权投资
(1).债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见附注五、10“金融工具”。
18. 其他债权投资
(1).其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
19. 长期应收款
(1).长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
20. 长期股权投资
√适用 □不适用
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    本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大
影响的长期股权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期
股权投资，作为金融资产核算，其会计政策详见附注五、10“金融工具”。
    共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相
关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本公司对
被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起
共同控制这些政策的制定。
    （1）投资成本的确定
    对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方股东权
益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成
本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账
面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权
益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方股东权益在最终控制方合并财务报
表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额
作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本
公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合
并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行
处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。
不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方股东权益在最终控制方合并
财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始
投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付
对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或为可供出售金融资产而确认的其他
综合收益，暂不进行会计处理。
    对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为
长期股权投资的初始投资成本，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、
发行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形
成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一
揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽
子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为
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改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，
相关其他综合收益暂不进行会计处理。原持有股权投资为可供出售金融资产的，其公
允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入当
期损益。
    合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其
他相关管理费用，于发生时计入当期损益。
    除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成
本视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公
司发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交
易中换出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确
定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对
于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期
股权投资成本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持
有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。
    （2）后续计量及损益确认方法
    对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，
采用权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的
长期股权投资。
    ①成本法核算的长期股权投资
    采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长
期股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发
放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或
利润确认。
    ②权益法核算的长期股权投资
    采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本
小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，
同时调整长期股权投资的成本。
    采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合
收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；
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按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投
资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益
的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单
位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，
对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本
公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，
并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联营企业及合营企业之间发生的
交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归
属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生
的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本公司向合营企
业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权
的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与
投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司向合营企业或联营企业出售的
资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司自
联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第 20 号——企业合
并》的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。
    在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实
质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单
位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，
恢复确认收益分享额。
    ③收购少数股权
    在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比
例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，
调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
    ④处置长期股权投资
    在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股
权投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；
母公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注五、
6、（2）“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。
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    其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款
的差额，计入当期损益。
    采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处
置时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处
置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和
利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
    采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取
得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确
认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计
    处理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中
除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。
    本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表
时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益
法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股
权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则
的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入
当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具
确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投
资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认
的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变
动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法
核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工
具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
    本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置
后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日
的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确
认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或
负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外
的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资
收益。
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    本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易
属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进
行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资
账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制
权的当期损益。
21. 投资性房地产
(1).如果采用公允价值计量模式的：
    选择公允价值计量的依据
    投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公司
投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出
租的建筑物。
    本公司投资性房地产按照成本进行初始计量，采用公允价值模式进行后续计量。
    本公司投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不对其计提折旧或进行摊
销，并以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与
原账面价值之间的差额计入当期损益，同时考虑递延所得税资产或递延所得税负债的
影响。
    采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，以其转换当日的公
允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
    自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地
产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计
入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。
    已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
    当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益
时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入
扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益，同时结转投资性房地产累计公允价值变
动，原转换日计入其他综合收益的金额，也一并结转。
22. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
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    本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿
命超过一个会计年度的有形资产。与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并
且该固定资产的成本能够可靠地计量时，固定资产才能予以确认。
    本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
      类别            折旧方法    折旧年限（年）    残值率       年折旧率
房屋及建筑物        年限平均法            20          0-5         4.75-5.00
机器设备            年限平均法          5-10          0-5        9.50-20.00
运输设备            年限平均法             5          0-5       19.00-20.00
电子设备及其他      年限平均法           3-5          0-5       19.00-33.33
    其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金
额计算确定折旧率。
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
√适用 □不适用
    融资租入的固定资产，能够合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，
在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产
所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。
    每年年度终了，本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数
与原先估计数有差异的，调整预计净残值。
（4）.大修理费用
    本公司对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资
产确认条件的部分，计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损益。
固定资产在定期大修理间隔期间，照提折旧。
23. 在建工程
√适用 □不适用
    本公司在建工程支出确定﹐包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预
定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
    在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
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24. 借款费用
√适用 □不适用
    借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的
汇兑差额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资
产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要
的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产
达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认
为费用。
    专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利
息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资
产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确
定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
    资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑
差额计入当期损益。
    符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预
定可使用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
    如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间
连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
25. 生物资产
□适用 √不适用
26. 油气资产
□适用 √不适用
27. 使用权资产
□适用 √不适用
28. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
    本公司无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿
命。使用寿命为有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济
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利益的预期实现方式的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方
式的，采用直线法摊销；使用寿命不确定的无形资产，不作摊销。
    本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行
复核，与以前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。
    本公司期末预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形
资产的账面价值全部转入当期损益。
(2).内部研究开发支出会计政策
√适用 □不适用
    本公司将内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支出。
    研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
    开发阶段的支出，同时满足下列条件的，才能予以资本化，即：完成该无形资产
以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；具有完成该无形资产并使用或出售的意
图；无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市
场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；有足够
的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售
该无形资产；归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。不满足上述条件的
开发支出计入当期损益。
    本公司相应项目在满足上述条件，通过技术可行性及经济可行性研究，形成项目
立项后，进入开发阶段。
29. 长期资产减值
√适用 □不适用
    不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，
每年均进行减值测试。
    减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备
并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未
来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格
确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；
不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价
值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到
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可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用
过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后
的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产
的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组
是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
    在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预
期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商
誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减
值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或
资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项
资产的账面价值。
    上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
30. 长期待摊费用
√适用 □不适用
    本公司发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不
能使以后会计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。
31. 职工薪酬
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
    短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保
险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公
司在职工为本公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计
入当期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
    离职后福利主要包括设定提存计划。其中设定提存计划主要包括基本养老保险、
失业保险以及年金等，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。
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(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
    在职工劳务合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而
提出给予补偿的建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提
供的辞退福利时，和本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，
确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期
结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。
    职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供
服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预
计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
    本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计
划进行会计处理，除此之外按照设定收益计划进行会计处理。
32. 租赁负债
□适用 √不适用
33. 预计负债
√适用 □不适用
    如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
    （1）该义务是本公司承担的现时义务；
    （2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
    （3）该义务的金额能够可靠地计量。
    如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补
偿金额只能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认
负债的账面价值。
34. 股份支付
√适用 □不适用
    本公司的股份支付是为了获取职工提供服务而授予权益工具或者承担以权益工
具为基础确定的负债的交易。本公司的股份支付为以权益结算的股份支付。
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    对于换取职工提供服务的以权益结算的股份支付，本公司以股份支付所授予的权
益工具的公允价值计量。在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量
的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成
本或费用和资本公积。在资产负债表日，后续信息表明可行权权益工具的数量与以前
估计不同的，公司将进行调整，并在可行权日调整至实际可行权的权益工具数量。
    在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。在
行权日根据行权情况，确认股本和股本溢价，同时结转等待期内确认的资本公积。
35. 优先股、永续债等其他金融工具
√适用 □不适用
    （1）金融负债与权益工具的区分
    本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形
式，结合金融资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组
成部分分类为金融资产、金融负债或权益工具。
    （2）永续债的会计处理
    本公司发行的金融工具按照金融工具准则进行初始确认和计量；其后，于每个资
产负债表日计提利息或分派股利，按照相关具体企业会计准则进行处理。即以所发行
金融工具的分类为基础，确定该工具利息支出或股利分配等的会计处理。对于归类为
权益工具的金融工具，其利息支出或股利分配都作为本公司的利润分配，其回购、注
销等作为权益的变动处理；对于归类为金融负债的金融工具，其利息支出或股利分配
原则上按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失等计入当期损益。
    本公司发行金融工具，其发生的手续费、佣金等交易费用，如分类为债务工具且
以摊余成本计量的，计入所发行工具的初始计量金额；如分类为权益工具的，从权益
中扣除。
36. 收入
√适用 □不适用
    （1）产业发展服务收入
    在委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等
产业发展服务，在提供劳务后在公司与委托区域政府机构共同确认的基础上确认收入。
    （2）基础设施建设收入
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       在委托工业园区内进行道路、供水、供电、供暖、排水设施、公共项目等基础设
施建设，在工程竣工验收后，在公司与委托区域政府机构共同确认的基础上确认收入。
       （3）土地整理收入
       在委托工业园区内进行土地拆迁及整理等，在移交土地部门后在公司与委托区域
政府机构共同确认的基础上确认收入。
       （4）园区综合服务收入
       在委托工业园区内进行园区绿化、保洁、公共项目经营与维护等业务以及规划设
计与咨询等服务。提供服务后，在公司与委托区域政府机构共同确认的基础上确认收
入。
       （5）销售商品
       对已将商品所有权上的主要风险或报酬转移给购货方，不再对该商品实施继续管
理权和实际控制权，相关的收入已经取得或取得了收款的凭据，且与销售该商品有关
的成本能够可靠地计量时，本公司确认商品销售收入的实现。
       房地产业务收入的确认原则：已将房屋所有权上的重要风险和报酬转移给买方，
不再对该房产实施继续管理权和实际控制权，相关的收入已经收到或取得了收款的证
据，并且与销售该房产有关的成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。即本公
司在房屋完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方付款证明，并已与购买方办
理商品房实物移交手续且相关成本可靠计量时，确认收入的实现。
       （6）提供劳务收入
       收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，交易的完工进度
能够可靠地确定，交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量时，确认收入的实现。
期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务收入。
       提供劳务交易的结果在资产负债表日不能够可靠估计的，若已经发生的劳务成本
预计能够得到补偿，按已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结
转劳务成本；若已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿，将已经发生的劳务成本计
入当期损益不确认劳务收入。
       （7）物业管理收入
       在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业
管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
       （8）物业出租收入
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    根据公司与承租方签订的合同或协议的约定，在不扣除免租期的整个租赁期内，
按直线法进行分摊，确认为租赁收入。
    （9）让渡资产使用权收入
    与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时，分别下
列情况确定让渡资产使用权收入金额：
    ①利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
    ②使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
37. 政府补助
√适用 □不适用
    （1）与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
    政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，不包括政府以
投资者身份并享有相应所有者权益而投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补
助和与收益相关的政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。
政府补助为非货币性资产的，应当按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按
照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
    与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系
统的方法分期计入损益，相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损
的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益，已确认的政府补助需
要退回的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。
    （2）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
    与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关成本费用或损失的，确认
为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；
用于补偿企业已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
    对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别
进行会计处理；难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。
    与公司日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关
成本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
38. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
                                         234 / 495
                         华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
    某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负
债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差
额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
    与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应
纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂
时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企
业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且
该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。
除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
    与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）
的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递
延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差
异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来
抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例
外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认
其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
    对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣
亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
    资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预
期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
    于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法
获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的
账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
39. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
    经营租赁的租金在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损益。
(2).融资租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
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    本公司将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融资
租赁，除融资租赁之外的其他租赁确认为经营租赁。
    在租赁期开始日，本公司将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值
中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，
其差额作为未确认融资费用。
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
40. 其他重要的会计政策和会计估计
□适用 √不适用
41. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
会计政策变更的内容和原                                         备注（受重要影响的报表项
                                       审批程序
            因                                                       目名称和金额）
财政部于 2017 年修订印发     公司第六届董事会第六十            公司自 2019 年 1 月 1 日起
了《企业会计准则第 22 号     六次会议审议通过                  执行新金融工具准则，并按
--金融工具确认和计量》                                         照规定对期初数进行了调
（财会[2017]7 号）、《企                                       整。相关调整数据见附注
业会计准则第 23 号--金融                                       五、41（3）。
资产转移》（财会[2017]8
号）、《企业会计准则第
24 号--套期会计》（财会
[2017]9 号）、《企业会计
准则第 37 号--金融工具列
报》（财会[2017]14 号）
（以下合称“新金融工具
准则”），并要求境内上
市企业自 2019 年 1 月 1 日
起施行。（注）
财政部于 2019 年 5 月 9 日   公司第六届董事会第八十            修订后的非货币性资产交
发布了《关于印发修订<企      六次会议审议通过                  换准则对公司无显著影响。
业会计准则第 7 号——非
货币性资产交换>的通知》
（财会[2019]8 号）。修订
后的准则自 2019 年 6 月 10
日起施行，对 2019 年 1 月
1 日至本准则施行日之间
                                         236 / 495
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发生的非货币性资产交
换，应根据本准则进行调
整，对 2019 年 1 月 1 日之
前发生的非货币性资产交
换，不需要追溯调整。
财政部于 2019 年 5 月 16     公司第六届董事会第八十            修订后的债务重组准则对
日发布了《关于印发修订<      六次会议审议通过                  公司无显著影响。
企业会计准则第 12 号——
债务重组>的通知》（财会
[2019]9 号）。修订后的准
则自 2019 年 6 月 17 日起
施行。对 2019 年 1 月 1 日
至本准则施行日之间发生
的债务重组，应根据本准
则进行调整；对 2019 年 1
月 1 日之前发生的债务重
组，不需要追溯调整。
财政部于 2019 年 4 月 30     公司第六届董事会第八十            公司按照要求将期初“应
日，发布《关于修订印发       六次会议审议通过                  收票据及应收账
2019 年度一般企业财务报                                        款”34,437,662,054.65 元
表格式的通知》（财会                                           拆分为“应收票据”0 和
[2019]6 号），对一般企业                                       “应收账
财务报表格式进行了调                                           款”34,437,662,054.65
整，并采用追溯调整法对                                         元；“应付票据及应付账
可比会计期间的比较数据                                         款”42,066,621,069.92 元
作相应调整。                                                   拆分为“应付票
                                                               据”9,128,556,012.41 元
                                                               和“应付账
                                                               款”32,938,065,057.51
                                                               元。
注：金融资产分类与计量方面，新金融工具准则要求金融资产基于合同现金流量特征
及企业管理该等资产的业务模式分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产三大类别。取消了贷款和应收款项、持有至到期投资和可供出售金融资产等
原分类。权益工具投资一般分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，
也允许企业将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合
收益的金融资产，但该指定不可撤销，且在处置时不得将原计入其他综合收益的累计
公允价值变动额结转计入当期损益。
    金融资产减值方面，新金融工具准则有关减值的要求适用于以摊余成本计量以及
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、租赁应收款以及
未提用的贷款承诺和财务担保合同等。新金融工具准则要求采用预期信用损失模型以
替代原先的已发生信用损失模型。
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     2019 年 1 月 1 日之前的金融工具确认和计量与新金融工具准则要求不一致的，本
公司按照新金融工具准则的要求进行衔接调整。涉及前期比较财务报表数据与新金融
工具准则要求不一致的，本公司不进行调整。金融工具原账面价值和在新金融工具准
则施行日的新账面价值之间的差额，计入 2019 年 1 月 1 日的留存收益或其他综合收
益。
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2019 年起执行新金融工具准则、新收入准则或新租赁准则调整执行当年年初财务报表相关项
    目情况
√适用 □不适用
                                   合并资产负债表
                                                                    单位:元币种:人民币
       项目      2018 年 12 月 31 日 2019 年 1 月 1 日                   调整数
流动资产：
   货币资金      47,281,783,657.02 47,281,783,657.02
   结算备付金
   拆出资金
   交易性金融资
产
   以公允价值计
量且其变动计入
当期损益的金融
资产
   衍生金融资产
   应收票据
   应收账款      34,437,662,054.65 34,437,662,054.65
   应收款项融资
   预付款项       3,200,794,205.56   3,200,794,205.56
   应收保费
   应收分保账款
   应收分保合同
准备金
   其他应收款    13,331,931,262.73 13,331,931,262.73
   其中：应收利     280,788,803.42     280,788,803.42
息
         应收股
利
   买入返售金融
资产
   存货         254,522,679,712.80 254,522,679,712.80
   持有待售资产
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   一年内到期的    2,015,614,903.00   2,015,614,903.00
非流动资产
   其他流动资产 13,169,906,384.19 13,169,906,384.19
     流动资产合 367,960,372,179.95 367,960,372,179.95
计
非流动资产：
   发放贷款和垫
款
   债权投资                  不适用     822,000,000.00              822,000,000.00
   可供出售金融      654,273,493.62             不适用             -654,273,493.62
资产
   其他债权投资
   持有至到期投
资
   长期应收款
   长期股权投资    4,242,734,513.62   4,242,734,513.62
   其他权益工具
投资
   其他非流动金              不适用   4,209,078,416.25            4,209,078,416.25
融资产
   投资性房地产    2,246,300,000.00   2,246,300,000.00
   固定资产        5,073,292,167.41   5,073,292,167.41
   在建工程       12,663,238,537.08 12,663,238,537.08
   生产性生物资
产
   油气资产
   使用权资产
   无形资产        5,343,096,503.37   5,343,096,503.37
   开发支出
   商誉              501,976,523.62     501,976,523.62
   长期待摊费用    2,760,769,492.39   2,760,769,492.39
   递延所得税资    3,240,310,179.02   3,240,310,179.02
产
   其他非流动资    5,025,470,469.92     648,665,547.29           -4,376,804,922.63
产
     非流动资产 41,751,461,880.05 41,751,461,880.05
合计
        资产总计 409,711,834,060.00 409,711,834,060.00
流动负债：
   短期借款        4,181,911,000.00   4,181,911,000.00
   向中央银行借
款
   拆入资金
                                      239 / 495
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     交易性金融负
债
   以公允价值计
量且其变动计入
当期损益的金融
负债
   衍生金融负债
   应付票据       9,128,556,012.41   9,128,556,012.41
   应付账款      32,938,065,057.51 32,938,065,057.51
   预收款项     137,511,828,747.80 137,511,828,747.80
   卖出回购金融
资产款
   吸收存款及同
业存放
   代理买卖证券
款
   代理承销证券
款
   应付职工薪酬   2,043,179,674.08   2,043,179,674.08
   应交税费       8,178,084,835.99   8,178,084,835.99
   其他应付款    22,759,634,276.06 22,759,634,276.06
   其中：应付利   1,729,600,920.13   1,729,600,920.13
息
         应付股
利
   应付手续费及
佣金
   应付分保账款
   持有待售负债
   一年内到期的 20,119,064,169.67 20,119,064,169.67
非流动负债
   其他流动负债   5,734,507,222.27   5,734,507,222.27
     流动负债合 242,594,830,995.79 242,594,830,995.79
计
非流动负债：
   保险合同准备
金
   长期借款      53,033,180,698.92 53,033,180,698.92
   应付债券      58,075,517,697.77 58,075,517,697.77
   其中：优先股
         永续债
   租赁负债
   长期应付款     1,201,467,748.81   1,201,467,748.81
                                     240 / 495
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   长期应付职工
薪酬
   预计负债
   递延收益          17,294,524.65      17,294,524.65
   递延所得税负      73,609,557.39      73,609,557.39
债
   其他非流动负
债
     非流动负债 112,401,070,227.54 112,401,070,227.54
合计
       负债合计 354,995,901,223.33 354,995,901,223.33
所有者权益（或股东权益）：
   实收资本（或   3,003,251,709.00   3,003,251,709.00
股本）
   其他权益工具   9,000,000,000.00   9,000,000,000.00
   其中：优先股
         永续债   9,000,000,000.00   9,000,000,000.00
   资本公积       2,353,919,887.64   2,353,919,887.64
   减：库存股       641,490,400.00     641,490,400.00
   其他综合收益    -219,266,847.56    -219,266,847.56
   专项储备
   盈余公积       1,913,090,187.27   1,913,090,187.27
   一般风险准备
   未分配利润    28,366,994,989.87 28,366,994,989.87
   归属于母公司 43,776,499,526.22 43,776,499,526.22
所有者权益（或
股东权益）合计
   少数股东权益 10,939,433,310.45 10,939,433,310.45
     所有者权益 54,715,932,836.67 54,715,932,836.67
（或股东权益）
合计
       负债和所 409,711,834,060.00 409,711,834,060.00
有者权益（或股
东权益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
                                  母公司资产负债表
                                                                       单位:元币种:人民币
        项目        2018 年 12 月 31 日              2019 年 1 月 1 日        调整数
流动资产：
  货币资金           9,130,241,719.90                9,130,241,719.90
                                         241 / 495
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   交易性金融资产
   以公允价值计量且
其变动计入当期损益
的金融资产
   衍生金融资产
   应收票据
   应收账款
   应收款项融资
   预付款项              110,826,513.45    110,826,513.45
   其他应收款         72,982,288,978.65 72,982,288,978.65
   其中：应收利息
          应收股利    13,019,931,182.95 13,019,931,182.95
   存货
   持有待售资产
   一年内到期的非流   2,015,614,903.00              2,015,614,903.00
动资产
   其他流动资产           66,825,823.06     66,825,823.06
     流动资产合计     84,305,797,938.06 84,305,797,938.06
非流动资产：
   债权投资
   可供出售金融资产       22,000,000.00                       不适用    -22,000,000.00
   其他债权投资
   持有至到期投资
   长期应收款
   长期股权投资       12,299,288,891.38 12,299,288,891.38
   其他权益工具投资
   其他非流动金融资                 不适用          1,009,340,000.00 1,009,340,000.00
产
   投资性房地产
   固定资产                 9,693,635.85                9,693,635.85
   在建工程
   生产性生物资产
   油气资产
   使用权资产
   无形资产              163,674,702.09               163,674,702.09
   开发支出
   商誉
   长期待摊费用              771,751.11        771,751.11
   递延所得税资产        150,864,671.17    150,864,671.17
   其他非流动资产        988,501,774.08      1,161,774.08              -987,340,000.00
     非流动资产合计   13,634,795,425.68 13,634,795,425.68
        资产总计      97,940,593,363.74 97,940,593,363.74
流动负债：
                                        242 / 495
                      华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
  短期借款             150,000,000.00               150,000,000.00
  交易性金融负债
  以公允价值计量且
其变动计入当期损益
的金融负债
  衍生金融负债
  应付票据
  应付账款
  预收款项
  应付职工薪酬         468,202,103.30           468,202,103.30
  应交税费             300,495,514.45           300,495,514.45
  其他应付款        29,879,973,500.00        29,879,973,500.00
  其中：应付利息     1,075,595,094.74         1,075,595,094.74
         应付股利
  持有待售负债
  一年内到期的非流 1,487,280,473.81               1,487,280,473.81
动负债
  其他流动负债       2,499,421,520.26         2,499,421,520.26
    流动负债合计    34,785,373,111.82        34,785,373,111.82
非流动负债：
  长期借款             113,750,000.00           113,750,000.00
  应付债券          36,171,915,682.34        36,171,915,682.34
  其中：优先股
         永续债
  租赁负债
  长期应付款
  长期应付职工薪酬
  预计负债
  递延收益
  递延所得税负债
  其他非流动负债         1,958,998.70             1,958,998.70
    非流动负债合计 36,287,624,681.04         36,287,624,681.04
       负债合计     71,072,997,792.86        71,072,997,792.86
所有者权益（或股东权益）：
  实收资本（或股本） 3,003,251,709.00             3,003,251,709.00
  其他权益工具       9,000,000,000.00             9,000,000,000.00
  其中：优先股
         永续债      9,000,000,000.00             9,000,000,000.00
  资本公积           8,352,128,806.99             8,352,128,806.99
  减：库存股           641,490,400.00               641,490,400.00
  其他综合收益
  专项储备
  盈余公积           1,808,392,922.32             1,808,392,922.32
                                      243 / 495
                         华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
  未分配利润         5,345,312,532.57 5,345,312,532.57
     所有者权益（或 26,867,595,570.88 26,867,595,570.88
股东权益）合计
       负债和所有者 97,940,593,363.74 97,940,593,363.74
权益（或股东权益）
总计
各项目调整情况的说明：
√适用 □不适用
    本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响并且在活跃市场中没有报
价、公允价值不能可靠计量的权益工具投资，原分类为“可供出售金融资产”“其他
非流动资产”，依据新金融工具准则规定，指定为“以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产”，报表列报的项目为“其他非流动金融资产”。
(4).2019 年起执行新金融工具准则或新租赁准则追溯调整前期比较数据说明
□适用 √不适用
42. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1.   主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
         税种                        计税依据                            税率
增值税                    应税收入                            3%、5%、6%、9%、10%、13%、
                                                              16%（注 1）
城市维护建设税            应纳流转税额                        1%、5%、7%
企业所得税                应纳税所得额                        25%
教育费附加                应纳流转税额                        3%
地方教育附加              应纳流转税额                        2%
土地增值税                应纳税增值额                        超率累进 30%、40%、50%、
                                                              60%
房产税                    从租计征的，计税依据为房            从租计征的税率为 12%；从
                          产租金收入；从价计征的，            价计征的税率为 1.2%
                          计税依据为房产原值减除
                          10%至 30%后的余值
土地使用税                占地面积                            依土地所在地税务机关的规
                                                              定征收
                                         244 / 495
                       华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
    注 1：根据财税〔2016〕36 号文件，本公司于 2016 年 5 月 1 日开始实行营改增
政策，商品房销售收入、不动产经营租赁收入，适用于简易计税的项目，增值税征收
率为 5%；适用于一般计税的项目，增值税税率为 11%，并按扣除允许抵扣的进项税额
后的差额计缴增值税。建筑服务收入，适用于简易计税的项目，增值税征收率为 3%；
适用于一般计税的项目，增值税税率为 11%。
    根据财税〔2018〕32 号文件，本公司于 2018 年 5 月 1 日起将原适用 17%和 11%
税率的增值税应税行为，税率分别调整为 16%、10%。
    根据财政部税务总局海关总署公告 2019 年第 39 号，本公司于 2019 年 4 月 1 日
起将原适用 16%和 10%税率的增值税应税行为，税率分别调整为 13%、9%。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
                        纳税主体名称                              所得税税率（%）
CFLD（US）Inc.                                                    35
华夏幸福（印度）产业新城有限公司                                  30
CFLD INDIA INVESTMENT PRIVATE LIMITED
华夏幸福（菲律宾）产业新城股份有限公司                            30
CFCITY PHILIPP INESNEW INDUSTRY CITY CORPORATION
华夏幸福日本产业新城股份有限公司                                  23.4
日：CFCity Japan New Industry City 株式会社
英：CFCity Japan New Industry CityKK
华夏幸福（英国）投资有限公司                                      19
CFLD（UK）INVESTMENTLIMITED.
华夏幸福（马来西亚）产业新城有限公司                              24
CFCITY NEW INDUSTRY TOWNSHIP MALAYSIA SDN.BHD.
华夏幸福埃及产业新城股份有限公司                                  22.5
CFCity Egypt New Integrated CityS.A.E
华夏幸福（新加坡）投资有限公司                                    17
CFLD（SINGAPORE）INVESTMENTPTE.LTD.
SNC 投资 1 有限公司                                               17
SNC INVESTMENT I PTE.LTD.
华夏幸福投资 2 有限公司                                           17
CFLD INVEST MENT II PTE.LTD.
华夏幸福投资 3 有限公司                                           17
CFLD INVEST MENT III PTE.LTD.
华夏幸福投资 4 有限公司                                           17
CFLD INVESTMENT IV PTE.LTD.
华夏幸福投资 6 有限公司                                           17
CFLD INVEST MENT VI PTE.LTD.
                                       245 / 495
                      华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
华夏幸福投资 7 有限公司                                          17
CFLD INVEST MENT VII PTE.LTD.
华夏幸福投资 8 有限公司                                          17
CFCITY INVEST MENT VIII PTE.LTD.
华夏幸福投资 9 有限公司                                          17
CFCITY INVEST MENT IX PTE.LTD.
华夏幸福投资 10 有限公司                                         17
CFCITY INVEST MENT XP TE.LTD.
华夏幸福投资 11 有限公司                                         17
CFLD INVESTMENT XI PTE.LTD.
华夏幸福投资 12 有限公司                                         17
CFLD INVEST MENT XII PTE.LTD.
华夏幸福投资 13 有限公司                                         17
CFLD INVEST MENT XIII PTE.LTD.
华夏幸福投资 14 有限公司                                         17
CFLD INVESTMENT XIV PTE.LTD.
华夏幸福投资 15 有限公司                                         17
CFLD INVESTMENT XV PTE.LTD.
华夏幸福投资 16 有限公司                                         17
CFLD INVESTMENT XVI PTE.LTD.
华夏幸福投资 17 有限公司                                         17
CFLD INVESTMENT XVII PTE.LTD.
华夏幸福投资 18 有限公司                                         17
CFCITY INVESTMENT 18 PTE.LTD.
华夏幸福投资 19 有限公司                                         17
CFCITY INVESTMENT 19 PTE.LTD.
华夏幸福投资 20 有限公司                                         17
CFCITY INVESTMENT 20 PTE.LTD.
华夏幸福投资 21 有限公司                                         17
CFCITY INVESTMENT 21 PTE.LTD.
华夏幸福投资 22 有限公司                                         17
CFCITY INVESTMENT 22 PTE.LTD.
华夏幸福投资 23 有限公司                                         17
CFCITY INVESTMENT 23 PTE.LTD.
产业新城投资 26 有限公司                                         17
NEW INDUSTRY CITY INVESTMENT 26 PTE.LTD.
SNC 投资 27 有限公司                                             17
SNC Investment 27 Limited
SNC 投资 28 有限公司                                             17
SNC Investment 28 Pte.Limited
SNC 投资 29 有限公司                                             17
SNC INVESTMENT 29 PTE.LTD.
华夏幸福投资 30 有限公司                                         17
                                      246 / 495
                      华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
CFLD INVESTMENT 30 PTE.LTD.
华夏幸福投资 31 有限公司                                         17
CFLD INVESTMENT 31 PTE.LTD.
华夏幸福投资 32 有限公司                                         17
CFLD INVESTMENT 32 PTE.LTD.
华夏幸福投资 33 有限公司                                         17
CFLD INVESTMENT 33 PTE.LTD.
天鹅城（新加坡）投资有限公司                                     17
SWANCITY（SINGAPORE）INVESTMENT PTE.LTD.
阿特拉斯环球投资 35 号有限公司                                   17
ATLAS GLOBAL INVESTMENT 35 PTE.LTD.
SNC 投资 5 有限公司                                              17
SNC Investment 5 Pte.Ltd
VNIC 投资 41 有限公司                                            17
VNIC Investment 41 Pte.Ltd
华夏幸福投资 37 有限公司                                         17
CFLD INVESTMENT 37 PTE.LTD.
华夏幸福投资 38 有限公司                                         17
CFLD INVESTMENT 38 PTE.LTD.
产业新城 39 有限公司                                             17
New Industry Park 39 PTE.LTD.
产业新城 40 有限公司                                             17
New Industry Park 40 PTE.LTD.
VNIC 投资 42 有限公司                                            17
VNIC Investment 42 Pte.Ltd
VNIC 投资 43 有限公司                                            17
VNIC Investment 43 Pte.Ltd
产业新城 44 有限公司                                             17
New Industry Park 44 PTE.LTD.
阿特拉斯环球投资 45 号有限公司                                   17
Atlas Global Investment 45 Pte.Ltd.
华夏幸福德国产业新城有限责任公司                                 15.825
CFLD Germany NewIndustry City GmbH
华夏幸福国际控股有限公司                                         16.5
CFLD International Holding Limited
华夏幸福韩国产业新城股份有限公司                                 22
CFLD Korea New Industry City Co.,Ltd
VNIC 投资 1 有限公司                                             20
VNIC Investment 1 Company Limited
越南大福莲花项目公司                                             20
VINA DAI PHUO CCORPORATION
仁泽产业新城有限公司                                             20
Nhon Trac New Industry City Company Limited
                                      247 / 495
                      华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
华夏幸福文莱产业新城有限公司                                     18.5
CFLD New Industry City（B）Sdn.Bhd
华夏幸福（香港）体育产业发展有限公司                             16.5
CHINA FORTUNE（HONGKONG）SPORTS INDUSTRY
DEVELOPMENTCO.,LIMITED
环球产业投资有限公司                                             16.5
GLOBAL INDUSTRIAL INVESTMENT LIMITED
埃及产业新城基础设施开发股份有限公司                             22.5
Egypt New Integrated City Infrustructure Development S.A.E
华夏幸福投资 46 有限公司                                         17
CFLD Investment 46 Pte.Ltd
华夏幸福投资 47 有限公司                                         17
CFLD Investment 47 Pte.Ltd
越南产业新城基础设施开发有限公司                                 20
越：CngTyTNHHPhátTrinHTngThànhPhCngNghipMiVitNam
英：Vietnam NewIndustry City Infrastructure DevelopmentCo.Ltd
兴桂投资有限公司                                                 16.5
XING GUI INVESTMENTS LIMITED
华夏幸福（香港）康养产业投资有限公司                             16.5
CFLD（HK）Elderly Care Industry Investment Co.,Limited
城市空间设计规划有限公司                                         17
URBAN SPACE DESIGN AND PLANNING PTE.LTD.
天鹅城三菱地所投资有限公司                                       17
SNC MJR INVESTMENT PTE.LTD.
诺诚（香港）产业投资有限公司                                     16.5
Nuo Cheng（HK）Industry Investment Limited
焯正（香港）产业投资有限公司                                     16.5
Zhuo Zheng（HK）Industry Investment Limited
誉信（香港）产业投资有限公司                                     16.5
YuXin（HK）Industry Investment Limited
2.   税收优惠
√适用 □不适用
    根据《关于大厂回族自治县企业所得税减免政策实施方案备案的批复》（冀财税
[2011]13 号），廊坊华夏幸福创新产业服务有限公司享受大厂回族自治县免征企业所
得税省级以下留成部分（40%）优惠，即实际按 15%征收企业所得税。
3.   其他
□适用 √不适用
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七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
                                                                      单位：元币种：人民币
      项目                         期末余额                             期初余额
库存现金                                   426,705.42                            339,239.42
银行存款                           39,614,583,177.74                      44,424,251,707.79
其他货币资金                         3,347,703,179.85                      2,857,192,709.81
合计                               42,962,713,063.01                      47,281,783,657.02
  其中：存放在境外
                                    2,040,505,557.25                      2,889,728,204.18
    的款项总额
其他说明
注：其他货币资金为购房按揭保证金 3,051,262,156.27 元，POS 及结算款
79,674,962.86 元，履约保证金 77,455,784.44 元，保函保证金余额 84,088,437.67
元，预储金 55,221,838.61 元。
2、 交易性金融资产
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
√适用 □不适用
                                                                      单位：元币种：人民币
          项目                           期末余额                         期初余额
银行承兑票据
商业承兑票据                                      390,200.00
          合计                                    390,200.00
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
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(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：商业承兑票据
组合计提坏账的确认标准及说明
√适用 □不适用
本公司认为所持有的商业承兑票据不存在重大的信用风险，不会产生重大损失。
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用   □不适用
                                                                 单位：元币种：人民币
                  账龄                                       期末账面余额
1 年以内                                                             27,435,853,260.44
其中：1 年以内分项                                                   27,435,853,260.44
1 年以内小计                                                         27,435,853,260.44
1至3年                                                               20,476,449,120.89
3至5年                                                                    9,216,637.68
5 年以上                                                                 12,395,455.52
                合计                                                 47,933,914,474.53
                                         250 / 495
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(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
                                                                       单位：元币种：人民币
                         期末余额                                    期初余额
              账面余额     坏账准备        账面余额                    坏账准备
                                                   比
  类别                        计提 账面                       计提 账面
                 比例                              例
          金额         金额 比例 价值      金额        金额 比例 价值
                 （%）                            （%
                              （%）                          （%）
                                                   ）
按单项   1,014,6 0.00 1,014,6 100.   0.00 1,014,6 0.0 1,014,6 100.   0.00
计提坏     85.81        85.81 00             85.81 0 85.81      00
账准备
按组合   47,932, 100. 1,061,8 2.22 46,871, 35,214, 100 776,526 2.21 34,437
计提坏   899,788 00 60,326.        039,461 188,282 .00 ,227.41      ,662,0
账准备       .72           87          .85     .06                   54.65
其中：
应收园   47,536, 99.1 1,021,0 2.15 46,515,         34,736, 98. 632,749 1.82 34,104
区结算   598,019    7 18,378.      579,641         908,691 64 ,062.15       ,159,6
款           .87           60          .27             .78                   29.63
应收其   396,301 0.83 40,841, 10.3 355,459         477,279 1.3 143,777 30.1 333,50
他客户   ,768.85       948.27    1 ,820.58         ,590.28 6 ,165.26      2 2,425.
款项                                                                            02
         47,933, 100. 1,062,8        /     46,871, 35,215, 100 777,540 /    34,437
         914,474 00   75,012.              039,461 202,967 .00 ,913.22      ,662,0
  合计
             .53           68                  .85     .87                   54.65
应收账款期末余额较期初增加 36.12%,主要系园区收入结算，对应的应收政府园区结
算款增加所致。
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
                                                                     单位：元币种：人民币
                                                   期末余额
       名称
                       账面余额            坏账准备    计提比例（%）   计提理由
个人                 1,014,685.81        1,014,685.81        100.00 已逾期，预计无
                                                                     法收回
       合计          1,014,685.81        1,014,685.81        100.00         /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
                                          251 / 495
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组合计提项目：A、组合中，应收园区结算款
                                                                    单位：元币种：人民币
                                                      期末余额
      名称
                         应收账款                     坏账准备             计提比例（%）
1 年以内             27,116,230,447.94                         0                          0
1 年以内小计         27,116,230,447.94                      0.00                          0
1至3年               20,420,367,571.93          1,021,018,378.60                          5
3至4年                               0                         0                          /
4至5年                               0                         0                          /
5 年以上                             0                         0                          /
      合计           47,536,598,019.87          1,021,018,378.60                       2.15
B、组合中，应收其他客户款项：
        名称                                        期末余额
                        应收账款                坏账准备                计提比例（%）
1 年以内             319,622,812.50            15,981,140.63                              5
1 年以内小计         319,622,812.50            15,981,140.63                              5
1至2年                39,763,727.94             3,976,372.78                             10
2至3年                16,317,821.02             4,895,346.31                             30
3至5年                 9,216,637.68             4,608,318.84                             50
5 年以上              11,380,769.71            11,380,769.71                            100
合计                 396,301,768.85            40,841,948.27                          10.31
按组合计提坏账的确认标准及说明：
√适用 □不适用
当单项应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特
征将应收账款划分应收园区结算款、应收其他客户款项，在组合基础上计算预期信用
损失。对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以
及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，
计算预期信用损失。
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
                                                                       单位：元币种：人民币
                                                 本期变动金额
                                                                    转销
    类别          期初余额                                                  其他   期末余额
                                    计提             收回或转回     或核
                                                                            变动
                                                                      销
应收园区结     632,749,062     514,264,340 125,995,024                             1,021,018
                                         252 / 495
                         华夏幸福基业股份有限公司 2019 年年度报告
算款                   .15               .90         .45              ,378.60
应收其他客     143,777,165       11,388,159. 114,323,375            40,841,94
户款项                 .26                00         .99                 8.27
按单项计提     1,014,685.8                                          1,014,685
坏账准备                 1                                                .81
    合计       777,540,913       525,652,499 240,318,400            1,062,875
                       .22               .90         .44              ,012.68
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位名称                 金额                        账龄       占应收账款
                                                                总额的比例
                                                                （%）
固安县新兴产业示范区     8,244,009,032.17 1    年 以 内 ： 17.20
财政分局                                   2,286,376,491.62；1
                                           至    3     年    ：
                                           5,957,632,540.55
河北沙城经济开发区管     5,764,734,663.53 1    年 以 内 ： 12.02
理委员会                                   1,699,055,100.48；1
                                           至    3     年    ：
                                           4,065,679,563.05
大厂回族自治县财政局     4,902,548,375.59 1    年 以 内 ： 10.23
                                           463,647,149.59；1 至
                                           3        年       ：
                                           4,438,901,226.00
长三角嘉善科技商务服     3,435,542,536.21 1         年       以 7.17
务区管理委员会                             内:3,435,542,536.21
南京溧水经济开发区管     3,385,977,793.40 1    年 以 内 ： 7.06
理委员会                                   2,787,104,845.29；1
                                           至    3     年    ：
                                           598,872,948.11
总计                     25,732,812,400.90                      53.68
                                         253 / 495
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本报告期按欠款方归集的期末余额前五位应收账款汇总金额 25,732,812,400.90 元，
占应收账款期末余额合计数的比例 53.68%，相应计提的坏账准备期末余额汇总金额
753,054,313.89 元。
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
7、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
                                                                单位：元币种：人民币
                         期末余额                               期初余额
  账龄
                 金额               比例（%）              金额           比例（%）
1 年以内   3,644,255,566.28               78.73      2,911,748,130.57           90.97
1至2年       947,549,431.99               20.47        200,039,498.53            6.25
2至3年        26,504,705.87                0.57         71,990,895.93            2.25
3 年以上      10,343,646.17                0.23         17,015,680.53            0.53
  合计     4,628,653,350.31             100.00       3,200,794,205.56         100.00
预付账款期末余额较期初增加 44.61%,主要系预付土地款增加所致。
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
尚未达到结算条件
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
单位名称           与 本 公 金额    占 预 付 账 账龄                     未结算原
                   司关系           款总额的                             因
                                    比例%
武汉市公共资源 非 关 联 2,325,000,0 50.23       1 年以内                 尚未达到
                                         254 / 495
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交易管理办公室 方       00.00                                              结算条件
北京泽人合物资 非 关 联 958,142,286 20.70                   1 年 以 内 ： 尚未达到
有限公司       方       .58                                 199,380,228. 结算条件
                                                            00;1 至 2 年：
                                                            758,762,058.
                                                            58
PT Delta Mega       非关联   92,110,785. 1.99               1 年以内       尚未达到
Persada             方       00                                            结算条件
株洲云龙示范区      非关联   60,000,000. 1.30               1 年以内       尚未达到
云龙产业新城管      方       00                                            结算条件
理办公室
Hoa        Binh     非 关 联 55,449,686. 1.20               1 年以内        尚未达到
Construction        方       55                                             结算条件
Joint     Stock
Company
合计                         3,490,702,7 75.42
                             58.13
其他说明
□适用 √不适用
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
                                                                    单位：元币种：人民币
             项目                        期末余额                       期初余额
应收利息                                   363,524,599.81                 280,788,803.42
应收股利
其他应收款                            15,044,647,080.09                13,051,142,459.31
合计                                  15,408,171,679.90                13,331,931,262.73
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
√适用 □不适用
                                                                    单位：元币种：人民币
           项目                       期末余额                          期初余额
定期存款                                    814,678.84                        675,325.70
委托贷款                                362,709,920.97                    280,113,477.72
                                         255 / 495
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债券投资
             合计                        363,524,599.81                    280,788,803.42
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
□适用 √不适用
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
                                                                   单位：元 币种：人民币
                    账龄                                         期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计                                                             9,717,552,181.87
1至2年                                                                   3,032,262,147.37
2至3年                                                                   2,243,086,059.03
3至5年                                                                   1,130,907,782.86
5 年以上                                                                   338,185,914.41
                合计                                                    16,461,994,085.54
(2).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
                                                                      单位：元币种：人民币
                                           256 / 495
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           款项性质                     期末账面余额                      期初账面余额
押金                                        966,239,595.30                  1,460,476,852.77
代垫款                                    1,583,854,955.95                  1,284,939,866.69
个人借款                                      3,344,833.82                      5,026,541.46
保证金                                    6,653,783,653.98                  7,833,559,509.69
其他                                      1,496,754,525.30                    869,944,070.26
合作方往来                                5,758,016,521.19                  2,889,150,009.19
          合计                          16,461,994,085.54                 14,343,096,850.06
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
                                                                  单位：元    币种：人民币
                      第一阶段           第二阶段           第三阶段
                                       整个存续期预       整个存续期预
  坏账准备       未来12个月预期信用                                               合计
                                       期信用损失(未      期信用损失(已
                       损失
                                       发生信用减值)      发生信用减值)
2019 年 1 月 1   1,286,421,872.25                        5,532,518.50 1,291,954,390.75
日余额
2019 年 1 月 1
日余额在本
期
-- 转 入 第 一   1,286,421,872.25                                          1,286,421,872.25
阶段
-- 转 入 第 二
阶段
-- 转 入 第 三                                           5,532,518.50          5,532,518.50
阶段
-- 转 回 第 二
阶段
-- 转 回 第 一
阶段
本期计提           218,577,328.34                                            218,577,328.34
本期转回            93,184,713.64                                             93,184,713.64
本期转销
本期核销
其他变动
2019 年 12 月    1,411,814,486.95                        5,532,518.50 1,417,347,005.45
31日余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
                                            257 / 495
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□适用 √不适用
(4).坏账准备的情况
√适用 □不适用
                                                                       单位：元币种：人民币
                                                本期变动金额
                                                                转销
   类别           期初余额                           收回或转           其他    期末余额
                                     计提                       或核
                                                         回             变动
                                                                  销
其他应收款    1,291,954,390      218,577,32 93,184,71                          1,417,347,
坏账准备                .75            8.34      3.64                              005.45
    合计      1,291,954,390      218,577,32 93,184,71                          1,417,347,
                        .75            8.34      3.64                              005.45
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
                                                            单位：元币种：人民币
                                                        占其他应收
               款项的                                   款期末余额    坏账准备
  单位名称                   期末余额          账龄
                 性质                                   合计数的比    期末余额
                                                          例（%）
南京经济技    保证金     1,191,240,0     1 年以内：            7.24 60,374,000.0
术开发区管                     00.00     1,175,000,000.                         0
理委员会                                 00;1 至 2 年：
                                         16,240,000.00
北京蔚蓝海    合作方     769,110,148     1 年以内：            4.67 7,691,101.48
岸房地产开    往来               .25     699,837,454.93
发有限公司                               ；1 至 2 年：
                                         69,272,693.32
北京象地房    合作方     678,347,484     1 年以内              4.12 6,783,474.85
地产开发有    往来               .53
限公司
廊坊市孔雀    合作方     638,636,835 1 年以内：                        3.88 6,386,368.35
洲房地产开    往来               .04 233,396,940.75
发有限公司                           ;1 至 2 年：
                                     405,239,894.29
                                         258 / 495
                            华夏幸福基业股份