本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
二○二〇年三月十一日
北京中林资产评估有限公司
BEIJINGZHONGLINASSETSAPPRAISALCO.,LTD.
北京中林资产评估有限公司
BEIJINGZHONGLINASSETSAPPRAISALCO.,LTD.
上海亚通股份有限公司拟进行商誉减值测试涉及的上海西盟物贸有限公司、上海物华假日酒店有限
公司的投资性房地产市场价值
资产评估报告
中林评字【2020】39号
（共1册，第1册）
上海亚通股份有限公司拟进行商誉减值测试涉及的上海西盟物贸有限公司、上海物华假日酒店有限公司的投资性房地产市场价值项目-资产评估报告目录
北京中林资产评估有限公司
目录
声明...................................................................................................................................................
评估报告摘要...................................................................................................................
上海亚通股份有限公司拟进行商誉减值测试涉及的上海西盟物贸有限公司、上海物华假日酒店有限公司的投资性房地产市场价值评估报告.......................................
一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者概况...................
二、评估目的....................................................................................................................................
三、评估对象和评估范围................................................................................................................
四、价值类型及其定义....................................................................................................................
五、评估基准日................................................................................................................................
六、评估依据....................................................................................................................................
七、评估方法..................................................................................................................................
八、评估程序实施过程和情况......................................................................................................
九、评估假设..................................................................................................................................
十、评估结论..................................................................................................................................
十一、特别事项说明......................................................................................................................
十二、评估报告的使用限制说明..................................................................................................
十三、评估报告日..........................................................................................................................
评估报告附件.................................................................................................................
上海亚通股份有限公司因财务报告目的涉及的上海西盟物贸有限公司、上海物华假日酒店有限公司的投资性房地产市场价值项目资产评估报告
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声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、提醒资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。
六、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
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评估报告摘要
中林评字【2020】39号
北京中林资产评估有限公司接受上海亚通股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、坚持独立、客观、公正的原则，对上海亚通股份有限公司拟进行商誉减值测试涉及的上海西盟物贸有限公司、上海物华假日酒店有限公司的持有的投资性房地产进行评估，履行适当的资产评估程序，对其在2019年12月31日的市场价值作出了反映。现将资产评估情况报告如下：
一、评估目的：上海亚通股份有限公司拟进行商誉减值测试，需要对上海西盟物贸有限公司、上海物华假日酒店有限公司的投资性房地产市场价值进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。
二、评估对象：根据委托人及审计师的要求，本次评估对象为上海西盟物贸有限公司、上海物华假日酒店有限公司于评估基准日持有的投资性房地产。
三、评估范围：上海西盟物贸有限公司房地产权证编号分别为：沪房地崇字（2004）第002147号、沪房地崇字（2004）第002144号、沪房地崇字（2004）第002154号、沪房地崇字（1999）第000588号的房地产；上海物华假日酒店有限公司房地产权证号为沪房地崇字2011第002592号的房地产（含无证面积638平方米的辅房）。
根据《资产评估申报表》，截至评估基准日，上海西盟物贸有限公司纳入评估范围内的投资性房地产账面原值为905.15万元，账面净值为459.97万元；上海物华假日酒店有限公司纳入评估范围的投资性房地产账面原值为1,043.97万元，账面净值为582.97万元。
四、价值类型：市场价值。
五、评估基准日：2019年12月31日。
六、评估方法：收益法、市场法。
七、评估结论
本次评估，评估人员分别采用收益法、市场法对评估对象进行了评估，我们根据各评估对象采用两种方法评估的结果，取市场法结果做为评估值，评估结论为：
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资性房地产市场价值
资产评估报告
中林评字【2020】39号
上海亚通股份有限公司：
北京中林资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，采用市场法和收益法，对贵公司拟进行商誉减值测试涉及的上海西盟物贸有限公司、上海物华假日酒店有限公司的投资性房地产进行评估，履行了适当的评估程序，对其在2019年12月31日的市场价值作出了反映。现将资产评估情况报告如下。
一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者概况
（一）委托人概况企业名称：上海亚通股份有限公司（以下简称“亚通公司”）注册地址：崇明县八一路
号法定代表人：梁俊注册资本：人民币35176.4064万元整企业类型：其他股份有限公司（上市）成立日期：
1993年
月
日营业期限：1993年10月14日至不约定期限经营范围：房地产开发经营，金属材料、机械设备、汽车零配件、化工产品（除危险化学品、易制毒化学品、监控化学品、烟花爆竹、民用爆炸用品）、建
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筑装饰材料、木材、家具、五金交电、百货的批发零售。【涉及行政许可的，凭许可证件经营】
（二）产权持有人概况
1．基本信息
（1）上海西盟物贸有限公司企业名称：上海西盟物贸有限公司（简称“西盟公司”）注册地址：上海市崇明县城桥镇西门路88号-198号法定代表人：龚学军注册资本：人民币3018.0000万元整企业类型：其他有限责任公司成立时间：1999年1月6日营业期限：
1999年
月
日至不约定期限经营范围：金属材料、农业机械及配件、汽车配件、机电产品、化工产品（不含危险品）、建筑材料、装饰材料、木材及制品、家具、水暖器材及配件、五金交电、百货、服装、鞋帽、煤炭的销售，自有房屋租赁（崇明县城桥镇西门路88-198号），商务咨询，从事货物及技术的进出口业务。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
（
）上海物华假日酒店有限公司企业名称：上海物华假日酒店有限公司（简称“物华公司”）注册地址：崇明县城桥镇新崇南路
号、
号法定代表人：陆建刚注册资本：人民币
40.0000万元整企业类型：一人有限责任公司（法人独资）成立时间：
1994年
月
日营业期限：1994年5月10日至不约定期限经营范围：住宿、美容美发，自有房屋租赁。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
（三）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者
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根据资产评估委托合同的约定，本报告无其他报告使用者。
（四）委托人和产权持有人的关系委托人为产权持有人的股东。截至评估基准日，上海亚通股份有限公司直接持有上海西盟物贸有限公司70%的股权，并通过全资子公司上海亚通出租汽车有限公司持有剩下的30%的股权；上海亚通股份有限公司持有上海物华假日酒店有限公司100%的股权。
二、评估目的根据《企业会计准则第
号――资产减值》，上海亚通股份有限公司拟进行商誉减值测试，需要对上海西盟物贸有限公司、上海物华假日酒店有限公司的投资性房地产市场价值进行评估，为该经济行为提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象根据委托人及审计师的要求，本次评估对象为上海西盟物贸有限公司、上海物华假日酒店有限公司于评估基准日持有的投资性房地产。
（二）评估范围评估范围为上海西盟物贸有限公司持有的房地产权证号分别为：《沪房地崇字（2004）第002147号》、《沪房地崇字（2004）第002144号》、《沪房地崇字（2004）第002154号》、《沪房地崇字（1999）第000588号》的投资性房地产；上海物华假日酒店有限公司持有的房地产权证号为《沪房地崇字2011第002592号》的投资性房地产（含无证面积
平方米的辅房）。根据《资产评估申报表》，截至评估基准日，上海西盟物贸有限公司纳入评估范围内的投资性房地产账面原值为
905.15万元，账面净值为
459.97万元；上海物华假日酒店有限公司纳入评估范围的投资性房地产账面原值为1,043.97万元，账面净值为
582.97万元。委托人和产权持有人已承诺委托评估对象和评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围一致。
（三）评估对象法律权属状况1.坐落在城桥镇西门路88-116号，权证号为《沪房地崇字（2004）第002147号》、城桥镇西门路118-198号，权证号为《沪房地崇字（2004）第002144号》、
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新崇西路23号106室，权证号为《沪房地崇字（1999）第000588号》、新崇西路17号104室，权证号为《沪房地崇字（2004）第002154号》等四项房地产，产权持有人均为上海西盟物贸有限公司。截至评估基准日均不存在担保抵押等他项权利，也无查封、冻结等涉诉事项。
2.坐落于城桥镇新崇南路28号、178号，权证号为《沪房地崇字2011第002592号》的房地产，产权持有人为上海物华假日酒店有限公司。截至评估基准日不存在担保抵押等他项权利，也无查封、冻结等涉诉事项。
（四）实物资产的分布状况及特点
1.上海西盟物贸有限公司纳入评估范围内的房地产共4项，分别为坐落于崇明县城桥镇西门路88-116号的店铺、崇明县城桥镇西门路118-198号的店铺、崇明县城桥镇新崇西路17号104室的住宅和崇明县城桥镇新崇西路23号106室的住宅。建筑面积共4221.12平方米。
其中：
（1）房地产权证号为《沪房地崇字（2004）第002147号》、《沪房地崇字（2004）第002144号》的房地产，坐落于崇明县城桥镇西门路88-116号和118-198号的店铺，土地使用权取得方式为出让，用途为住宅，土地使用权面积为3,752.10平方米，使用期限为2004年5月27日至2074年5月26日。
四至状况为：东至新崇中路住宅小区，西至西门路，南至新崇南路，北至人民路。
房屋建筑物面积4,047.67平方米，共二层，实际用途为商铺，目前皆处于出租状态（2019年度租赁合同已到期，2020年度租赁合同尚未签订），租户多为公司内部员工。房屋状况良好。
该房地产证载用途为店铺，实际用途为店铺。
（2）房地产权证号为《沪房地崇字（2004）第002154号》的房地产，坐落于崇明县城桥镇新崇西路17号104室的住宅土地使用权取得方式为划拨，用途为住宅，土地使用权面积为67.00平方米。
四至状况为：东至新崇西路，西至西门路，南至新崇南路，北至人民路。
房屋建筑物面积86.80平方米，建筑物共六层，评估对象位于一层，用途为住宅。房屋状况良好。
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该房地产证载用途为住宅，实际用途为住宅。
（3）房地产权证号为《沪房地崇字（1999）第000588号》的房地产，坐落于崇明县城桥镇新崇西路23号106室的住宅土地使用权取得方式为出让，用途为住宅，土地使用权面积为67.40平方米。四至状况为：东至新崇西路，西至西门路，南至新崇南路，北至人民路。房屋建筑物位于面积86.65平方米，建筑物共六层，评估对象位于一层，用途为住宅。房屋状况良好。该房地产证载用途为住宅，实际用途为住宅。
2.上海物华假日酒店有限公司纳入评估范围内的房地产共1项，房地产权证号为《沪房地崇字2011第002592号》，坐落于城桥镇新崇南路26号、178号。土地使用权取得方式为出让，用途为商业办公，土地使用权面积为1454.6平方米，使用期限为2006年4月14日至2046年4月13日。
四至状况为：东至富民街小区，西至富民路，南至新崇南路，北至富民街小区。
房屋建筑物面积2847.16平方米（另有无证面积638平方米的辅房），共五层，其中：一层为商铺，局部一层（酒店大堂）及二层以上为宾馆，目前皆处于对外出租状态房。房屋状况良好。
该房地产证载用途为办公，实际用途为商铺及酒店。
委托人和产权持有人已承诺委托评估对象和评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围一致。
四、价值类型及其定义经与委托人及审计人员协商一致，本次评估目的是为委托人拟进行商誉减值测试，需要对上海西盟物贸有限公司、上海物华假日酒店有限公司的投资性房地产进行评估，为该经济行为提供价值参考，故本次评估选择的价值类型为市场价值。
本报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日选取理由：上海亚通股份有限公司根据《企业会计准则第8号》――
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资产减值的规定，拟以2019年12月31日为减值测试日，对上海西盟物贸有限公司、上海物华假日酒店有限公司的投资性房地产进行市场价值评估。
综上，委托人最终确定评估基准日是2019年12月31日。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据和评估取价依据为：
（一）经济行为依据
《企业会计准则第8号――资产减值》；
（二）法律法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》；
2.《中华人民共和国公司法》；
3.《中华人民共和国证券法》；
4.《中华人民共和国企业国有资产法》；
5.《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号,1991）；
6.《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第
号，2011.1.8修订）；
7.《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部令第
号，2001）；
8.《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令第86号，2017）；
9.《企业国有资产评估管理暂行办法》（国资委第12号令，2005）；
10.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274号)；
11.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权〔2009〕
号）；
12.《中华人民共和国物权法》；
13.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
14.《中华人民共和国城乡规划法》；
15.《中华人民共和国土地管理法》；
16.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第
号，1990）；
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17.国土资源部办公厅《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）；18.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(2017年修订版)；
19.国家税务总局《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第
号）。
（三）评估准则依据
1.《资产评估准则—基本准则》（财资[2017]43号）；
2.《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）；
3.《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协[2018]36号）；
4.《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协[2018]35号）；
5.《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；
6.《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协[2018]37号）；
7.《资产评估执业准则—不动产》（中评协[2017]38号）；
8.《资产评估执业准则—资产评估方法》（中评协[2019]35号）；
9.《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42号）；
10.《以财务报告为目的的评估指南》（中评协[2017]45号）；
11.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；
12.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；
13.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）；
14.《投资性房地产评估指导意见》（中评协[2017]53号）；
15.《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）；
16.《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）。
（四）资产权属依据
1.上海市房地产权证《沪房地崇字（2004）第002147号》；
2.上海市房地产权证《沪房地崇字（2004）第002144号》；
3.上海市房地产权证《沪房地崇字（2004）第002154号》；
4.上海市房地产权证《沪房地崇字（1999）第000588号》；
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5.上海市房地产权证《沪房地崇字2011第002592号》。
（五）评估取价依据
1.产权持有人提供的《资产评估申报表》；
2.评估基准日银行存贷款基准利率；
3.《房屋完损等级及评定标准》（城住字[1984]第678号）；
4.上海市住房和城乡建设管理委员会发布的房屋造价指标；
5.企业提供的房屋出租合同；
6.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
7.国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料，以及我公司收集的有关询价资料和取价参数资料等；
8.与此次资产评估有关的其他资料。
七、评估方法
（一）评估方法简介
根据资产评估准则，评估人员执行资产评估业务，应当根据评估对象、价值类型、评估目的、评估方法的适用条件、评估方法营运所依据数据的质量和数量以及影响评估方法选择的其他因素，选择评估方法。基本方法包括成本法、收益法和市场法。
成本法是指在被评估资产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。
收益法是指通过评估对象未来预期收益采用适宜折现率资本化或折现，以确定评估对象价值的评估方法。
市场法是指通过比较评估对象与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定评估对象价值的评估方法。
（二）评估方法的选择
评估对象为投资性房地产，作为投资性房地产，首选的方法应为市场法和收益法。因投资性房地产主要作为出租用途，房地产的整体价值已经不能简单的采用土地取得成本、建安成本及其它费用的累加，其市场价值中除包含累加成本外，还包含较大部分的增值收益，此部分增值收益较难准确计量，因此不适用成本法。
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因房地产市场上与评估对象类似房地产交易案例较多，因此可采用市场比较法；同时评估对象同区域内相似房地产出租案例较多，因此也可以采用收益法。故本次评估采用市场法和收益法进行评估。
（三）具体评估方法介绍
一）收益法
收益法是运用适当的资本化率（报酬率），将预期的评估对象房地产的未来各期（通常为年）的净收益折算到评估基准日上的价值，求其之和得出评估对象的客观、合理价格的方法。
评估模型及公式
式中：
V─收益价值（元或元/m
）Ai─期间收益（元或元/m
）Yi─未来第i年的报酬率（％）t─持有期（年）二）市场法市场法是将评估对象与在评估基准日近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此测算评估对象的合理价格或价值的方法。
在市场法计算时我们按照替代原则，选取与评估对象相类似的案例作为比较实例，然后就交易情况、市场状况、房地产状况条件与待估房地产进行对照比较，并对交易实例房地产加以修正，从而确定待估房地产价格的方法。市场法的基本公式为：
比准价格=可比实例的交易价格×交易情况修正系数×市场状况修正系数×房地产状况修正系数。
其中房地产状况修正系数是由区位状况、实物状况、权益状况三类修正系数加权平均取得。
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八、评估程序实施过程和情况
根据有关法律、法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，按照与委托人的资产评估委托合同所约定的事项，北京中林资产评估有限公司评估人员对评估对象进行了解和调查，履行了适当的评估程序。资产评估的过程如下：
(一)评估准备阶段
与委托人洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，订立资产评估委托合同；确定项目负责人，组成评估项目组，编制资产评估计划；辅导产权持有人填报资产评估申报表，准备评估所需资料。
(二)现场调查及收集评估资料阶段
根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评估人员通过询问、核对、勘查、复核等方式对评估对象涉及的资产进行了必要的清查核实，从各种可能的途径获取评估资料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。
(三)评定估算和编制初步评估报告阶段
项目组评估专业人员对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据和底稿；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步测算结果和评估说明。
审核确认项目组成员提交的初步测算结果和评估说明准确无误，评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上，进行资产评估汇总分析，编制初步评估报告。
(四)评估报告内审和提交资产评估报告阶段
本公司按照法律、行政法规、资产评估准则和资产评估机构内部质量控制制度，对初步资产评估报告进行内部审核，形成评估结论；与委托人或者委托人许可的相关当事方就资产评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估委托合同的要求向委托人提交正式资产评估报告。
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九、评估假设
（一）基本假设：
．交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
．公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3．持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，资产处于最高最佳利用状态。
（二）一般假设：
1.本次评估对房屋安全、环境污染等影响评估对象价值的重大因素给予了必要关注，并进行了实地查勘，在无理由怀疑评估对象存在安全隐患，且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假设其是安全的。
2.评估专业人员对评估对象的实地查勘为一般性的查看，仅限于其外观、使用状况、周边区位状况，并未进行结构测试、质量检测或功能检验。本次评估假设评估对象与其使用用途、要求相匹配，无特殊性。
3.本报告除特别说明外，对即使存在或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等影响评估价值的非正常因素未予考虑。
4.国家现行的有关法律及政策、产业政策、国家宏观经济形势无重大变化，评估对象所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响；
5.评估对象所执行的税赋、税率等政策无重大变化，信贷政策、利率、汇率基本稳定。
6.本次估算未特别考虑通货膨胀因素的影响。依据本次评估目的，确定本次估算的价值类型为市场价值。估算中的一切取价标准均为估值基准日有效的价格
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标准及价值体系。
十、评估结论
（一）收益法评估结论经收益法评估，上海西盟物贸有限公司于评估基准日持有的坐落在城桥镇西门路88-116号，权证号为《沪房地崇字（2004）第002147号》、城桥镇西门路118-198号，权证号为《沪房地崇字（2004）第002144号》、新崇西路23号106室，权证号为《沪房地崇字（1999）第000588号》、新崇西路
号
室，权证号为《沪房地崇字（2004）第002154号》等四项投资性房地产价值为5,180.70万元，较账面净值
459.97万元增值4,720.73万元，增值率为1026%；上海物华假日酒店有限公司于评估基准日持有的坐落于城桥镇新崇南路28号、178号，权证号为《沪房地崇字2011第002592号》的投资性房地产价值为2,717.32万元，较账面净值582.97万元增值2,134.35万元，增值率为366%。明细如下：
| 序号 | 产权持有人 | 权证号 | 结构 | 证载用途 | 现实用途 | 地址 | 建筑面积（平方米） | 评估总价（万元） | 评估单价（元/平方米） |
| 1 | 上海西盟物贸有限公司 | 沪房地崇字（2004）第002147号 | 混合 | 店铺 | 店铺 | 新崇西路23号106室 | 1011.92 | 1,277.66 | 12,626.08 |
| 2 | 上海西盟物贸有限公司 | 沪房地崇字（2004）第002144号 | 混合 | 店铺 | 店铺 | 新崇西路17号104室 | 3035.75 | 3,832.96 | 12,626.09 |
| 3 | 上海西盟物贸有限公司 | 沪房地崇字（1999）第000588号 | 混合 | 住宅 | 住宅 | 城桥镇西门路88-116号 | 86.65 | 35.05 | 4,044.47 |
| 4 | 上海西盟物贸有限公司 | 沪房地崇字（2004）第002154号 | 混合 | 住宅 | 住宅 | 城桥镇西门路118-198号 | 86.8 | 35.03 | 4,035.91 |
| 5 | 上海物华假日酒店有限公司 | 沪房地崇字2011第002592号 | 混合 | 办公 | 商铺及酒店 | 城桥镇新崇南路28号、178号 | 2,847.16 | 2,717.32 | 9,543.98 |
| 6 | 上海物华假日酒店有限公司 | 无证 | 混合 | 商铺 | 城桥镇新崇南路28号、178号 | 638.00 | |||
| 合计 | 7,706.28 | 7,898.02 | |||||||
（二）市场法评估结果经市场法评估，上海西盟物贸有限公司于评估基准日持有的坐落在城桥镇西门路88-116号，权证号为《沪房地崇字（2004）第002147号》、城桥镇西门路118-198号，权证号为《沪房地崇字（2004）第002144号》、新崇西路23号106室，权证号为《沪房地崇字（1999）第000588号》、新崇西路17号104室，权证号为《沪房地崇字（2004）第002154号》等四项投资性房地产价值为7,169.59万元，较账面净值459.97万元增值6,709.62万元，增值率为1459%；上海物华假日酒店有限公司于评估基准日持有的坐落于城桥镇新崇南路28号、178号，权
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| 6 | 上海物华假日酒店有限公司 | 无证 | 混合 | 商铺 | 城桥镇新崇南路28号、178号 | 638.00 | ||
| 合计 | 7,706.28 | 9,892.53 | ||||||
十一、特别事项说明
以下事项并非本公司评估人员执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实可能影响评估结论，提请本评估报告使用者对此应特别关注：
（一）本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续使用，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而提出的市场价值估值意见，而不对其它用途负责。
（二）本项目报告拟用于商誉减值测试目的，按照《企业会计准则第
号――资产减值》相关定义，资产组对应价值类型应为可收回价值，即公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定；但经与委托人及审计师沟通后确定，本次评估对象为上海西盟物贸有限公司、上海物华假日酒店有限公司于评估基准日持有的投资性房地产，价值类型为市场价值。因此本次评估仅对评估对象的市场价值进行评估，而未对评估对象的可收回价值进行评估。委托人及审计人员应当根据实际情况适当使用评估结果。
（三）本次评估与上年度对应评估目的报告资产组范围、重要参数一致，但价值类型不一致，上年度的价值类型为可收回价值，本次评估的价值类型为市场价值，价值类型不一致是由于委托人在本次委托评估时要求评估市场价值，委托人及审计人员等报告使用者应考虑两次评估结果的内含不同，并根据准则要求及实际情况适当使用评估结果。
（四）本次评估未考虑扣除相关交易税、费等对评估结果的影响。
（五）商誉是否减值由企业管理层依据财政部《企业会计准则》综合判断，本报告不对商誉是否减值发表意见。
（六）收购时纳入评估范围内的投资性房地产与本次纳入评估范围内的投资性房地产，在收购日至本次减值测试日期间无扩建、改良或重大维修改造的迹象，仅对其进行了简单的维护或改良，也未改作他用。
（七）报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的市场价值。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
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（八）在评估基准日后，至2020年12月30日止的有效期以内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应当进行适当调整，而不能直接使用评估结论。
（九）纳入评估范围的，房地产权证号为《沪房地崇字（2004）第002154号》的房地产，坐落于崇明县城桥镇新崇西路17号104室的住宅，土地使用权取得方式为划拨，本次评估时已扣除应补缴的土地出让金。
（十）纳入评估范围的，房地产权证号为《沪房地崇字2011第002592号》，坐落于城桥镇新崇南路26号、178号的房地产，证载用途为办公，实际用途为商铺及酒店。本次评估时采用收益法和市场法对其进行评估，收益法评估，是根据最高最佳使用原则，将其按照实际用途进行评估；市场法评估，考虑其在交易时应当按照证载用途进行交易，因此按照证载用途进行评估。
（十一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形：
上海物华假日酒店有限公司纳入评估范围内的房地产中，有638平方米的辅房未取得房地产证。评估人员对其进行了现场勘察，并做了记录：
| 结构类型 | 混合 | 竣工时间 | 1998年 | |
| 建筑面积（平方米） | 638平方米 | 檐高 | 2.4米 | |
| 层数（地下/地上） | 地上一层 | 朝向 | 南 | |
| 项目 | 基本状况 | 现状 | ||
| 结构部分 | 地基基础 | 砼 | 足够承载力 | |
| 承重构件 | 墙 | 梁板柱墙坚固 | ||
| 非承重件 | 砖 | 节点坚固严实 | ||
| 屋面 | 瓦 | 完整无渗漏 | ||
| 地面 | 磨石 | 轻度磨损 | ||
| 装修部分 | 门窗 | 平开；铝合金；单层 | 轻度变形 | |
| 外墙 | 涂料 | 轻度剥落 | ||
| 内墙 | 涂料 | 轻度剥落 | ||
| 顶棚 | 石膏板 | 轻度变形 | ||
| 设备部分 | 给排水 | 暗管；PVC | 轻度陈旧可用 | |
| 采暖 | 空调 | 轻度陈旧可用 | ||
| 电梯 | 无 | |||
| 照明 | 吊灯 | 使用良好 | ||
| 供配电 | 暗管暗线；单回路供电 | 使用良好 | ||
| 通讯 | 带宽 | 基本满足要求 | ||
| 电视 | 有线电视系统 | 使用良好 | ||
| 燃气 | 煤气 | 使用良好 | ||
| 卫生洁具 | 标准洁具 | 使用良好 | ||
本次评估将其作为配套用房，并在案例比较中进行修正评估。
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（十二）委托人未提供的其他关键资料情况：
无。
（十三）未决事项、法律纠纷等不确定因素；无。
（十四）重要的利用专家工作及相关报告情况；无。
（十五）重大期后事项：
自评估基准日至评估报告出具日，不存在其他影响评估前提和评估结论而需要对评估结论进行调整的重大事项。
（十六）评估程序受限的情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的情况：
本次评估中，资产评估师未对各种建筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，房屋、构筑物评估结论是在假定产权持有人提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察做出判断，经过调查了解，本事项对评估结论影响不大。
（十七）担保、租赁等事项的性质、金额及与评估对象的关系；
根据企业提供的相关资料：
上海西盟物贸有限公司位于城桥镇西门路88-116号和城桥镇西门路118-198号为出租状态，租赁合同一年一签，2019年度的租赁合同已到期，截至评估现场日2020年度租赁合同尚未签订，根据对往年的租赁合同进行查看，续租的可能性较大，且续租的租金与市场租金保持一致，但也很可能会出现空置的情况，因此本次评估时后期预测的租金为市场价格，同时考虑5%的空置率；
上海物华假日酒店有限公司位于城桥镇新崇南路28号、178号为出租状态，根据租赁合同记载：
1.承租人为：上海酷睿酒店管理有限公司
租赁面积：1800平方米；
租赁期为：5年，自2017年11月1日至2022年10月31日；
租金：年租金为480,000.00元，自2021年1月1日开始租金递增5%。
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2.承租人为：徐平租赁面积：1300平方米；租赁期为：5年，自2019年3月1日至2024年2月29日；租金：年租金为400,000.00元，自2022年3月1日开始租金递增5%。由于已签订房屋租赁合同，本次在评估时相应的考虑了由于租约条件设定对房地产价值的影响。
（十八）新型冠状病毒感染的肺炎疫情于2020年1月在全国爆发以来，对新冠病毒疫情的防控工作正在全国范围内持续进行。经与委托人及本评估单位沟通，本次新冠病毒对评估对象的价值影响较小，房屋出租状况正常，因此评估人员在评估时未考虑新冠病毒疫情对收益法租金预测、空置率及回款方面等方面可能造成的损失。
十二、评估报告的使用限制说明
（一）本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。委托人或其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
（三）本评估报告需提交国有资产监督管理部门或者企业有关主管部门审查，备案后方可正式使用；
（四）资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外；
（五）本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效，评估结论使用有效期为自评估基准日起一年，即评估基准日2019年12月31日至2020年
月
日止。当评估目的在有效期内实现时，要以评估结论作为价值的参考依据（还需结合评估基准日的期后事项的调整）。超过一年，需重新进行资产评估。
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十三、评估报告日
评估报告日为2020年3月11日。评估报告日通常为评估结论形成的日期。
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评估报告附件
一、资产评估结果表
二、资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明
三、与评估目的相对应的经济行为文件
四、委托人和产权持有人法人营业执照副本
五、评估对象涉及的主要权属证明资料
六、物业位置定位图
七、物业现场相片
八、委托人和产权持有人承诺函
九、资产评估师承诺函
十、北京市财政局变更备案公告
十一、评估机构法人营业执照副本
十二、签字评估师职业资格登记卡复印
十三、资产评估委托合同
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估项目资产评估明细表
中林评字（2020）39号
（共1册，第1册）
二○二〇年二月二十四日
北京中林资产评估有限公司
BEIJING ZHONGLIN ASSETS APPRAISAL CO.,LTD
表4-5-1共6页，第6页
投资性房地产——房屋评估明细表
| 51,874,739.88 17,087.95 市场法3沪房地崇字（1999）第000588号新崇西路23号106室上海西盟物贸有限公司住宅外购混合1998年套86.65 1,300,356.55 15,007.00 市场法4沪房地崇字（2004）第002154号新崇西路17号104室上海西盟物贸有限公司住宅外购混合1998年套 86.80 | |||||||
3,666.70 10,439,689.14 5,829,683.20 27,229,439.15 367
9,563.72
市场法
无证城桥镇新崇南路28号、178号
上海物华假日酒店有限公司
| 市场法 合 计7706.28 19,491,040.92 10,429,404.40 98,925,306.50 848.52 减：投资性房地产减值准备 合 计 19,491,040.92 10,429,404.40 98,925,306.50 848.52 填表人：曹明评估人员：吴丽芳、李淑玲填表日期：2020年2月24日 | ||
资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明
本评估报告对纳入评估范围的部分资产进行评估后，评估结果与账面价值相比发生了变动，变动情况及原因主要为：
产权持有人购置房地产时间较早，房地产价格较低。近年来由于房地产市场的高速发展，房地产价格增长幅度较大，导致其增值。
| 【发布单位】财政部 |
| 【发布文号】 |
| 【发布日期】2006-02-15 |
| 【生效日期】2007-01-01 |
| 【失效日期】 |
| 【所属类别】国家法律法规 |
企业会计准则第8号――资产减值
第一章总则
第一条为了规范资产减值的确认、计量和相关信息的披露，根据《企业会计准则――基本准则》，制定本准则。第二条资产减值，是指资产的可收回金额低于其账面价值。本准则中的资产，除了特别规定外，包括单项资产和资产组。资产组，是指企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当基本上独立于其他资产或者资产组产生的现金流入。
第三条下列各项适用其他相关会计准则：
（一）存货的减值，适用《企业会计准则第1号――存货》。
（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的减值，适用《企业会计准则第3号――投资性房地产》。
（三）消耗性生物资产的减值，适用《企业会计准则第
号――生物资产》。
（四）建造合同形成的资产的减值，适用《企业会计准则第
号――建造合同》。
（五）递延所得税资产的减值，适用《企业会计准则第
号――所得税》。
（六）融资租赁中出租人未担保余值的减值，适用《企业会计准则第21号――租赁》。
（七）《企业会计准则第22号――金融工具确认和计量》规范的金融资产的减值，适用《企业会计准则第22号――金融工具确认和计量》。
（八）未探明石油天然气矿区权益的减值，适用《企业会计准则第
号――石油天然气开采》。
第二章可能发生减值资产的认定
第四条企业应当在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象。因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都应当进行减值测试。
第五条存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：
（一）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌。
（二）企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响。
（三）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低。
（四）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏。
（五）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置。
（六）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等。
（七）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
第三章资产可收回金额的计量
第六条资产存在减值迹象的，应当估计其可收回金额。
可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用等。
第七条资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值，只要有
一项超过了资产的账面价值，就表明资产没有发生减值，不需再估计另一项金额。
第八条资产的公允价值减去处置费用后的净额，应当根据公平交易中销售协议价格减去可直接归属于该资产处置费用的金额确定。不存在销售协议但存在资产活跃市场的，应当按照该资产的市场价格减去处置费用后的金额确定。资产的市场价格通常应当根据资产的买方出价确定。在不存在销售协议和资产活跃市场的情况下，应当以可获取的最佳信息为基础，估计资产的公允价值减去处置费用后的净额，该净额可以参考同行业类似资产的最近交易价格或者结果进行估计。企业按照上述规定仍然无法可靠估计资产的公允价值减去处置费用后的净额的，应当以该资产预计未来现金流量的现值作为其可收回金额。
第九条资产预计未来现金流量的现值，应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所
产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。预计资产未来现金流量的现值，应当综合考虑资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素。
第十条预计的资产未来现金流量应当包括下列各项：
（一）资产持续使用过程中预计产生的现金流入。
（二）为实现资产持续使用过程中产生的现金流入所必需的预计现金流出（包括为使资产达到预定可使用状态所发生的现金流出）。该现金流出应当是可直接归属于或者可通过合理和一致的基础分配到资产中的现金流出。
（三）资产使用寿命结束时，处置资产所收到或者支付的净现金流量。该现金流量应当是在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行交易时，企业预期可从资产的处置中获取或者支付的、减去预计处置费用后的金额。
第十一条预计资产未来现金流量时，企业管理层应当在合理和有依据的基础上对资产剩余使用寿命内整个经济状况进行最佳估计。预计资产的未来现金流量，应当以经企业管理层批准的最近财务预算或者预测数据，以及该预算或者预测期之后年份稳定的或者递减的增长率为基础。企业管理层如能证明递增的增长率是合理的，可以以递增的增长率为基础。建立在预算或者预测基础上的预计现金流量最多涵盖5年，企业管理层如能证明更长的期间是合理的，可以涵盖更长的期间。在对预算或者预测期之后年份的现金流量进行预计时，所使用的增长率除了企业能够证明更高的增长率是合理的之外，不应当超过企业经营的产品、市场、所处的行业或者所在国家或
者地区的长期平均增长率，或者该资产所处市场的长期平均增长率。第十二条预计资产的未来现金流量，应当以资产的当前状况为基础，不应当包括与将来可能会发生的、尚未作出承诺的重组事项或者与资产改良有关的预计未来现金流量。预计资产的未来现金流量也不应当包括筹资活动产生的现金流入或者流出以及与所得税收付有关的现金流量。企业已经承诺重组的，在确定资产的未来现金流量的现值时，预计的未来现金流入和流出数，应当反映重组所能节约的费用和由重组所带来的其他利益，以及因重组所导致的估计未来现金流出数。其中重组所能节约的费用和由重组所带来的其他利益，通常应当根据企业管理层批准的最近财务预算或者预测数据进行估计；因重组所导致的估计未来现金流出数应当根据《企业会计准则第
号本内容来源于政府官方网站，如需引用，请以正式文件为准。
城桥镇新崇南路28号、178号位置示意图
西门路88-116号、118-198号现场勘察照片
门脸门脸
门脸198号
88号148号
新崇南路28号、178号现场勘察照片
门脸门脸
门脸门脸
外墙酒店大堂
酒店走廊酒店房间
新崇西路17号104室现场勘察照片
小区大门外墙
进户门客厅
卧室卫生间
新崇西路23号106室现场勘察照片
小区大门外墙
进户门客厅
卧室卫生间