关注： ? 公司房地产销售受政策调控影响较大，需持续关注项目去化情况。近几年珠海 市执行较为严厉的调控政策，公司前期开发项目格力广场三期、四期及格力海岸S1、S2项目去化周期较长。? 公司存货周转效率仍较低。2018年公司存货周转天数虽较上年有所缩短，但 仍低于行业水平。? 公司经营活动净现金流表现欠佳，面临一定的资金压力。2018年公司经营活 动现金净流出12.17亿元，2019年3月末主要在建房地产项目尚需投资52.33 亿元，存在一定的资金压力。? 公司有息债务增长较快，偿债压力加大。截至2019年3月末，公司净负债率 上升至215.80%，有息债务规模达194.62亿元，增长较快，2018年EBITDA 利息保障倍数降至0.72，有息债务规模增速较快，偿债压力加大。 公司主要财务指标（单位：万元） | 项目 | | 2019年3月 | | 2018年 | 2017年 | 2016年 | | 总资产 | | 3,097,374.89 | | 2,966,876.09 | 2,733,375.66 | 2,637,592.73 |
| 归属于母公司股东权益合计 | | 796,939.13 | | 819,566.35 | 781,220.69 | 730,251.57 |
| 有息债务 | | 1,946,151.32 | | 1,853,157.01 | 1,613,748.96 | 1,373,798.27 | | 资产负债率 | | 74.24% | | 72.34% | 71.36% | 72.10% |
| 剔除预收款项的资产负债率 | | 73.69% | | 71.92% | 70.88% | 69.76% | | 净负债率 | | 215.80% | | 200.75% | 170.40% | 127.79% |
| 流动比率 | | 4.27 | | 4.10 | 3.05 | 2.25 | | 速动比率 | | 0.49 | | 0.46 | 0.37 | 0.41 |
| 营业收入 | | 172,373.59 | | 307,849.94 | 313,013.29 | 312,175.94 | | 营业利润 | | 30,837.97 | | 67,376.52 | 83,569.34 | 79,454.03 |
| 净利润 | | 22,991.67 | | 51,181.78 | 62,335.36 | 59,901.17 |
| 综合毛利率 | | 23.10% | | 34.28% | 42.92% | 37.09% | | 总资产回报率 | | - | | 2.58% | 3.25% | 3.77% |
| EBITDA | | - | | 77,697.80 | 89,315.06 | 90,552.55 | | EBITDA利息保障倍数 | | - | | 0.72 | 1.01 | 1.10 |
| 经营活动现金流净额 | | 192.62 | | -121,657.64 | -210,241.72 | -123,475.66 |
广东再担保主要财务指标（单位：万元） | 项目 | | 2018年 | | 2017年 | 2016年 | | 总资产 | | 842,468.55 | | 845,692.79 | 800,181.36 | | 所有者权益 | | 716,478.44 | | 731,007.77 | 692,080.32 |
| 准备金覆盖率 | | 4.32% | | 3.92% | 3.82% | | 担保责任余额 | | 2,367,606.00 | | 1,926,910.00 | 1,951,313.00 |
| 融资担保放大倍数 | | 2.39 | | 2.10 | 1.51 | | 累计代偿回收率 | | 8.63% | | 32.87% | 36.06% |
一、本期债券募集资金使用情况 公司于2018年7月27日发行5年期12亿元公司债券，其中品种一、品种二各6亿元，募集资金拟用于偿还有息债务和补充流动资金。截至2018年12月31日，本期债券募集资金账户余额为17.17万元。 二、发行主体概况 跟踪期内，公司名称、控股股东和实际控制人均未发生变化。公司2014年12月发行的9.80亿元可转换公司债券（以下简称“格力转债”）于2015年6月30日开始进入转换期，2019年3月末累计转股数为43.77万股；此外，公司分别于2018年8月23日至2018年8月29日和2019年2月22日至2019年2月28日进行了格力转债的回售，回售数量分别为55,216.80万元和2,309.20万元。截至2019年3月31日，除已回售的外尚未转股的格力转债金额为40,152.90万元。 截至2019年3月31日，公司实收资本增至206,017.99万元，实际控制人仍为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“珠海市国资委”）其通过珠海投资控股有限公司（以下简称“海控公司”）间接持有公司41.13%的股权，截至2019年3月末，海控公司将持有的4.2亿股股票质押，占其持有公司股份的49.57%。2018年公司收购上海弘翌投资合伙企业（有限合伙）100%股权，新设5家子公司并纳入合并范围，同期注销3家子公司，具体变化情况见表1。表1 2018年公司合并报表范围变化情况（单位：万元） | 1、2018年新纳入公司合并范围的子公司情况 | | 子公司名称 | | 持股比例 | | 注册资本 | | 业务性质 | 合并方式 |
| 上海格力地产发展有限公司 | | 78.00% | | 10000.00 | | 房地产开发 | 新设 | | 中冶格力（安徽）建设发展有限公司 | | 70.00% | | 10000.00 | | 房地产开发 | 新设 |
| 中冶格力（马鞍山）健康小镇建设发展有限公司 | | 70.00% | | 50000.00 | | 房地产开发 | 新设 | | 珠海粤雅传媒有限公司 | | 60.00% | | 2000.00 | | 广告 | 新设 |
| 重庆静云酒店管理有限公司 | | 100.00% | | 50.00 | | 酒店经营 | 新设 | | 上海弘翌投资合伙企业（有限合伙） | | 100.00% | | - | | 投资管理 | 收购 |
| 2、2018年不再纳入公司合并范围的子公司情况 | | 子公司名称 | | 持股比例 | | 注册资本 | | 业务性质 | 不再纳入合并报表的原因 |
重庆格力房地产有限公司 | 重庆格力房地产有限公司 | | 100.00% | | 5000.00 | | 房地产开发 | 注销 | | 西安格力房地产开发有限公司 | | 100.00% | | 1000.00 | | 房地产开发 | 注销 |
| 珠海海控商城商业服务有限公司 | | 100.00% | | 600.00 | | 商业服务 | 注销 |
持续下滑，二线城市同比增速有所回升，三四线城市同比增速明显回落；2019年需关注受棚改货币化影响较大的低能级城市销售情况 2018年中央继续强调房地产调控政策的稳定性和连续性，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，提出构建房地产市场健康发展长效机制，因城施策、分类指导，当年房地产市场成交主力的三四线城市明显降温，带动全国商品房销售面积同比增幅回落。根据国家统计局数据，2018年全国商品房销售面积同比增长1.3%，增速较上年下滑6.4个百分点；销售额同比增长12.2%，增速同比下滑1.5个百分点。在房住不炒的基调下，2018年商品房成交面积较上年微增，其中三四线城市成交面积占比达到83%。 从不同类别城市表现来看，一线城市商品房成交持续下滑，但在前期深度调控的低基数下，成交面积降幅有所收窄，2018年销售面积同比下降5.11%，销售额同比增长7.62%；二线城市增速有所回升，但仍表现低迷，2018年销售面积同比基本持平，销售额同比增长11.46%；随着去库存红利消退、棚改货币化安置力度走弱，三四线城市同比增速明显回落，2018年商品房销售面积同比仅增加4.95%。新建商品房住宅价格方面，不同能级城市间价格走势呈现一定的分化。 | 图1 商品房销售情况（万方，亿元，%） 图2 不同能级城市住宅价格指数情况（%） | | | 资料来源：Wind，中证鹏元整理 资料来源：Wind，中证鹏元整理 |
图3 2018年棚改实际执行超预期（万套） 图4 2018年H2新增PSL投放量缩减（亿元） | 图3 2018年棚改实际执行超预期（万套） 图4 2018年H2新增PSL投放量缩减（亿元） | | | 资料来源：Wind，中证鹏元整理 资料来源：Wind，中证鹏元整理 |
图5 房屋新开工面积以及开发投资同比增速（%） 图6 广义及狭义去化周期（月） | 图5 房屋新开工面积以及开发投资同比增速（%） 图6 广义及狭义去化周期（月） | | | 资料来源：Wind，中证鹏元整理 资料来源：Wind，中证鹏元整理 |
图7 房地产开发投资资金来源情况（亿元） 图8 房地产开发投资资金来源占比（%） | 图7 房地产开发投资资金来源情况（亿元） 图8 房地产开发投资资金来源占比（%） | | | 资料来源：Wind，中证鹏元整理 资料来源：Wind，中证鹏元整理 |
产业务收入占比为77.61%，仍是主要收入来源。其他业务收入主要包括物业管理以及配套服务业等，2018年收入同比变化不大。2018年公司新增代建工程业务收入，该业务主要由子公司珠海保联国际物流合作园投资有限公司（以下简称“保联物流”）及珠海洪湾中心渔港发展有限公司（以下简称“洪湾渔港”）负责，当年确认代建收入5.13亿元。 毛利率方面，2018年公司房地产业务结转毛利率有所下滑，同期新增的代建工程业务毛利率水平较低，拉低公司综合毛利率至34.28%，较上年降低8.64个百分点。2019年1-3月，公司实现营业收入17.24亿元，同比增长100.38%，主要系代建工程业务收入大幅增加所致。 表2 公司营业收入和毛利率构成情况（单位：万元） | 项目名称 | | 2019年1-3月 | | 2018年 | 2017年 | | | | | | | | | | | | 金额 | | 毛利率 | | 金额 | 毛利率 | 金额 | | 毛利率 |
| 房地产收入 | | 37,984.93 | | 41.04% | | 238,935.02 | 40.34% | | 296,866.14 | | 42.41% | | 代建工程收入 | | 130,204.36 | | 17.49% | | 51,305.74 | 3.56% | | 0.00 | | - |
| 其他收入 | | 3,306.10 | | 32.06% | | 14,970.12 | 38.63% | | 14,294.73 | | 49.02% | | 主营业务小计 | | 171,495.39 | | 22.99% | | 305,210.87 | 34.07% | | 311,160.87 | | 42.72% |
| 出租业务 | | 427.15 | | 73.91% | | 1,139.40 | 93.42% | | 923.36 | | 91.88% | | 其他 | | 451.05 | | 17.88% | | 1,499.66 | 32.06% | | 929.05 | | 61.74% |
| 其他业务小计 | | 878.20 | | 45.13% | | 2,639.07 | 58.55% | | 1,852.41 | | 76.76% | | 合计 | | 172,373.59 | | 23.10% | | 307,849.94 | 34.28% | | 313,013.29 | | 42.92% |
| 新开工面积（万平方米） | | 4.46 | | 91.37 | | 40.71 | | 竣工面积（万平方米） | | 0.00 | | 60.44 | | 10.40 |
合同销售面积（万平方米） | 合同销售面积（万平方米） | | 5.26 | | 13.85 | | 6.72 |
| 合同销售金额（亿元） | | 10.24 | | 27.57 | | 19.62 | | 当期结转收入（亿元） | | 3.80 | | 23.89 | | 29.69 |
| 项目名称 | | 2019年1-3月 | 2018年 | 2017年 | | | | | | | | | | | | 结转收入 | | 回笼资金 | 结转收入 | | 回笼资金 | 结转收入 | | 回笼资金 | | 格力海岸项目 | | 18,853.09 | | 28,830.00 | 183,886.48 | | 161,505.73 | 217,044.29 | | 111,606.04 |
| 平沙九号项目 | | 18,682.75 | | 23,840.00 | | 43,955.04 | | 44,792.94 | 65,493.98 | | 3,599.15 | | 格力广场项目 | | 387.43 | | 0.00 | | 6,622.18 | | 6,029.85 | 13,255.53 | | 10,462.30 |
| 合计 | | 37,923.27 | | 52,670.00 | | 234,463.70 | | 212,328.52 | 295,793.80 | | 125,667.49 |
| 项目 | | 总投资 | 已投资 | 可售面积 | 已售面积 | | 累计销售 | 累计结转 | | 格力广场项目 | | 17.30 | 19.72 | 16.82 | 13.70 | | 28.14 | 27.93 | | 格力海岸项目 | | 74.70 | 81.55 | 50.85 | 37.82 | | 98.26 | 86.80 | | 平沙九号项目 | | 20.00 | 15.48 | 22.56 | 16.07 | | 17.08 | 12.81 | | 重庆两江项目 | | 6.97 | 3.44 | 5.15 | 4.61 | | 4.36 | 0.00 |
合计 | 合计 | | 118.97 | 120.19 | 95.38 | 72.20 | | 147.84 | 127.54 |
| 项目名称 | 总投资 | | 已投资 | 建筑 面积 | | 可售 面积 | 剩余可 售面积 | | 开工 时间 | 开盘 时间 |
| 平沙九号广场 | 13.44 | | 5.60 | 21.47 | | - | - | | 2018年 | - | | 平沙九号花园二期0406地块（37#楼） | 2.40 | | 1.07 | 3.86 | | - | - | | 2018年 | - |
| 珠国土储2016-12地块 | 18.00 | | 13.77 | 6.21 | | - | - | | 2018年 | - | | 格力海岸S5地块 | 33.00 | | 22.49 | 29.97 | | - | - | | 2018年 | - |
| 珠海格力白蕉广场 | 6.80 | | 3.74 | 4.46 | | | | | 2018年 | | | 前滩38-01地块 | 25.00 | | 20.21 | 4.95 | | - | - | | 2017年 | - | | 前滩32-01地块 | 30.00 | | 22.04 | 5.22 | | - | - | | 2017年 | - |
| 松江泗泾10-05地块 | 28.00 | | 23.56 | 10.59 | | - | - | | 2017年 | - | | 格力龙盛总部经济区一期（P22-1/01地块） | 1.42 | | 0.47 | 3.31 | | | | | 2018年 | |
| 格力龙盛总部经济区商业一期（P22-2/02） | 3.39 | | 1.72 | 5.26 | | - | - | | 2018年 | - | | 格力两江商住（P25-1/01） | 6.97 | | 3.44 | 14.35 | | 5.15 | 0.54 | | 2017年 | 2018年 |
| 格力两江商住（P26-1/01） | 3.46 | | 1.44 | 6.92 | | - | - | | 2017年 | - | | 合计 | 171.88 | | 119.55 | 116.57 | | - | - | | - | - |
表7 截至2019年3月末公司土地储备明细（单位：万平方米、亿元） | 珠海地块 | | 26.51 | | 45.75 | | 2013-2017 | 19.90 |
| 重庆地块 | | 38.80 | | 79.86 | | 2013-2017 | 6.43 |
| 项目名称 | | 总投资 | 已投资 | | 开工时间 | | 预计竣工时间 | | 渔港工程 | | 45.85 | 14.85 | | 2014年 | | 2020年 |
| 淇澳红树林湿地公园一期 | | 7.80 | 0.07 | | 2017年 | | 2021年 |
竹洲水乡工程 | 游艇码头 | | 4.38 | 2.91 | | 2014年 | | - | | 合计 | | 60.69 | 20.02 | | - | | - |
| 项目 | | 2019年3月 | | 2018年 | | 2017年 | | 金额 | 占比 | | 金额 | | 占比 | | 金额 | 占比 | | 货币资金 | | 224,108.03 | 7.24% | | 206,013.62 | | 6.94% | | 279,582.83 | 10.23% |
| 存货 | | 2,202,580.78 | 71.11% | | 2,143,853.20 | | 72.26% | | 2,159,036.37 | 78.99% | | 流动资产合计 | | 2,485,491.80 | 80.25% | | 2,417,162.60 | | 81.47% | | 2,460,659.99 | 90.02% |
| 投资性房地产 | | 248,317.99 | 8.02% | | 248,317.99 | | 8.37% | | 2,007.39 | 0.07% | | 长期应收款 | | 152,721.48 | 4.93% | | 22,331.11 | | 0.75% | | 30,303.93 | 1.11% |
| 在建工程 | | 117,969.06 | 3.81% | | 187,963.79 | | 6.34% | | 150,541.07 | 5.51% | | 非流动资产合计 | | 611,883.08 | 19.75% | | 549,713.49 | | 18.53% | | 272,715.67 | 9.98% |
| 资产总计 | | 3,097,374.89 | 100.00% | | 2,966,876.09 | | 100.00% | | 2,733,375.66 | 100.00% |
其中开发成本162.59亿元，包括格力海岸项目52.17亿元、上海项目63.97亿元和重庆项目14.97亿元；开发产品51.66亿元，规模较大的项目有格力海岸30.17亿元和平沙项目11.76亿元。2018年末公司已抵押存货规模为97.70亿元，占存货比重为45.57%，抵押比率偏高，存货未计提跌价准备。 非流动资产主要由投资性房地产、长期应收款及在建工程构成。长期应收款主要系应收渔港工程以及香炉湾沙滩工程等工程支出款项，2019年3月末规模大幅增至15.27亿元，主要系应收代建工程款增加所致。随着香洲港区域综合整治工程项目与洪湾中心渔港项目工程支出的增加，期末在建工程规模保持增长。2018年末用于抵押的在建工程账面价值为5.52亿元。2018年末投资性房地产采用公允价值计量，2018年账面价值大幅增至24.83亿元，主要系格力海岸S3及部分重庆项目转入所致。 截至2018年末，公司受限资产规模为103.98亿元，占总资产的比重为35.05%。总体来说，公司资产规模继续保持增长，主要为土地、在建及竣工待售的房地产项目，且受限资产规模较大，整体流动性一般。 资产运营效率 公司存货周转效率仍低于行业平均水平 2018年公司房地产项目销售情况有所改善，而营业成本有所增加，存货周转天数较2017年缩短366.12天至3,828.42天，但仍 低于行业平均水平。2018年公司总资产规模保持增长，营业收入略有降低，总资产周转天数较上年延长244.34天。 表10 公司资产运营效率情况（单位：天） 售房产规模尚可且储备项目规模较大，房地产业务未来发展有一定支撑。 毛利率方面，2018年公司房地产业务结转毛利率有所下滑，同期新增的代建工程业务毛利率水平较低，拉低公司综合毛利率至34.28%，较上年降低8.64个百分点。2019年1-3月，公司实现营业收入17.24亿元，同比增长100.38%，主要系代建工程业务收入大幅增加所致。期间费用方面，2018年公司销售业绩增长，管理费用有所上升，财务费用亦有所增加，而营业收入略有下降，公司期间费用率上升至8.08%。受以上因素影响下，2018年公司营业利润及利润总额同比分别减少 19.38%和18.23%。 表11 公司主要盈利能力指标（单位：万元） | 项目 | | 2019年1-3月 | | 2018年 | | 2017年 | | 营业收入 | | 172,373.59 | | 307,849.94 | | 313,013.29 |
| 投资收益 | | -19.31 | | 1,383.84 | | -107.23 | | 营业利润 | | 30,837.97 | | 67,376.52 | | 83,569.34 | | 利润总额 | | 30,868.67 | | 67,602.10 | | 82,672.27 |
| 净利润 | | 22,991.67 | | 51,181.78 | | 62,335.36 | | 综合毛利率 | | 23.10% | | 34.28% | | 42.92% |
| 期间费用率 | | 3.89% | | 8.08% | | 7.36% | | 总资产回报率 | | - | | 2.58% | | 3.25% | | 净资产收益率 | | - | | 6.38% | | 8.21% |
| 营业收入增长率 | | 100.38% | | -1.65% | | 0.27% | | 净利润增长率 | | 7.20% | | -17.89% | | 4.06% |
销售商品、提供劳务收到的现金 | 销售商品、提供劳务收到的现金 | | 295,056.43 | | 162,210.10 |
| 收到其他与经营活动有关的现金 | | 6,902.50 | | 8,247.00 | | 经营活动现金流入小计 | | 302,098.95 | | 171,028.45 | | 购买商品、接受劳务支付的现金 | | 220,368.79 | | 300,645.87 |
| 支付其他与经营活动有关的现金 | | 123,755.77 | | 26,610.96 | | 经营活动现金流出小计 | | 423,756.60 | | 381,270.17 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | | -121,657.64 | | -210,241.72 | | 投资活动产生的的现金流量净额 | | -34,457.27 | | -95,899.90 | | 筹资活动产生的现金流量净额 | | 81,850.59 | | 153,947.13 |
| 现金及现金等价物净增加额 | | -73,519.21 | | -153,393.88 |
| 指标名称 | | 2019年3月 | 2018年 | 2017年 | | 负债总额 | | 2,299,402.48 | 2,146,363.06 | 1,950,434.87 | | 股东权益合计 | | 797,972.41 | 820,513.03 | 782,940.79 |
| 产权比率 | | 288.16% | 261.59% | 249.12% |
| 项目 | | 2019年3月 | 2018年 | | 2017年 | | | | | | | | | | | 金额 | 占比 | 金额 | | 占比 | 金额 | 占比 |
| 应付票据及应付账款 | | 113,459.88 | 4.93% | 95,649.92 | | 4.46% | 63,591.66 | 3.26% |
预收款项 | 预收款项 | | 64,580.77 | 2.81% | 44,779.75 | | 2.09% | 45,095.63 | 2.31% |
| 其他应付款 | | 257,095.66 | 11.18% | 237,053.41 | | 11.04% | 255,069.01 | 13.08% | | 一年内到期的非流动负债 | | 93,601.32 | 4.07% | 160,767.17 | | 7.49% | 364,431.90 | 18.68% |
| 流动负债合计 | | 581,688.48 | 25.30% | 588,866.84 | | 27.44% | 807,180.74 | 41.38% |
| 长期借款 | | 882,876.11 | 38.40% | 762,142.36 | | 35.51% | 586,567.27 | 30.07% | | 应付债券 | | 716,853.89 | 31.18% | 677,427.48 | | 31.56% | 459,681.69 | 23.57% |
| 其他非流动负债 | | 85,000.00 | 3.70% | 85,000.00 | | 3.96% | 85,000.00 | 4.36% |
| 非流动负债合计 | | 1,717,713.99 | 74.70% | 1,557,496.22 | | 72.56% | 1,143,254.13 | 58.62% | | 负债总额 | | 2,299,402.48 | 100.00% | 2,146,363.06 | | 100.00% | 1,950,434.87 | 100.00% |
| 其中：有息债务 | | 1,946,151.32 | 84.64% | 1,853,157.01 | | 86.34% | 1,613,748.96 | 82.74% |
| 18格地01 | | 10.20 | | 2018年5月7日 | 2+2+1 |
| 18格力MTN002 | | 5.00 | | 2018年4月23日 | 3 |
| 18格力MTN003 | | 6.00 | | 2018年6月25日 | 3 |
| 18格地02 | | 6.00 | | 2018年7月26日 | 3+2 | | 18格地03 | | 6.00 | | 2018年7月26日 | 2+2+1 |
表16 公司偿债能力指标 | 项目 | | 2019年3月 | | 2018年 | | 2017年 | | 资产负债率 | | 74.24% | | 72.34% | | 71.36% |
| 剔除预收款项的资产负债率 | | 73.69% | | 71.92% | | 70.88% | | 净负债率 | | 215.80% | | 200.75% | | 170.40% | | 流动比率 | | 4.27 | | 4.10 | | 3.05 |
| 速动比率 | | 0.49 | | 0.46 | | 0.37 | | 短期现金债务比 | | 0.75 | | 0.81 | | 0.47 |
| EBITDA（万元） | | - | | 77,697.80 | | 89,315.06 | | EBITDA利息保障倍数 | | - | | 0.72 | | 1.01 | | 债务总额/EBITDA | | - | | 27.62 | | 21.84 |
| 经营性净现金流/流动负债 | | 0.00 | | -0.21 | | -0.26 | | 经营性净现金流/负债总额 | | 0.00 | | -0.06 | | -0.11 |
图9 截至2018年末广东再担保股权结构 资料来源：国家企业信用信息公示系统，中证鹏元整理 作为广东省唯一的政策性再担保机构，广东再担保主要从事再担保业务和直接担保业务，收入主要来源于担保业务收入和以自有资金运作形成的投资收益和利息收入。2016-2018年广东再担保分别实现营业收入49,438.22万元、46,883.85万元和40,369.05万元，其中担保费收入分别为18,710.79万元、22,203.44万元和15,632.08万元，占营业收入比重分别为37.85%、47.36%和38.72%。由于自有资金较多，广东再担保将其投向银行理财、广州金融资产交易中心直融、信托等产品，获得可观的投资收益，同时银行存款亦获得较高的利息收入。2016-2018年广东再担保利息净收入和投资收益合计分别占当期营业收入的61.53%、51.02%和59.53%，系广东再担保收入的重要构成。表17 2016-2018年广东再担保收入构成情况（单位：万元） | 项 目 | | 2018年 | | 2017年 | | 2016年 | | | | | | | | | | | | | | 金额 | | 占比 | | 金额 | | 占比 | | 金额 | | 占比 |
| 担保费收入 | | 15,632.08 | | 38.72% | | 22,203.44 | | 47.36% | | 18,710.79 | | 37.85% | | 其中：直保业务收入 | | 15,548.91 | | 38.52% | | 21,937.94 | | 46.79% | | 18,262.54 | | 36.94% |
| 再担保业务收入 | | 83.17 | | 0.21% | | 265.50 | | 0.57% | | 448.25 | | 0.91% | | 利息净收入 | | 7,563.04 | | 18.73% | | 7,117.87 | | 15.18% | | 6,412.18 | | 12.97% |
| 投资收益 | | 16,467.90 | | 40.79% | | 16,800.63 | | 35.83% | | 24,005.99 | | 48.56% | | 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 | | -467.51 | | -1.16% | | 361.12 | | 0.77% | | 7,634.36 | | 15.44% |
| 其他业务收入 | | 504.49 | | 1.25% | | 761.90 | | 1.63% | | 309.26 | | 0.63% | | 其他收益 | | 198.66 | | 0.49% | | - | | - | | - | | - | | 资产处置收益 | | 2.88 | | 0.01% | | - | | - | | - | | - |
| 合计 | | 40,369.05 | | 100.00% | | 46,883.85 | | 100.00% | | 49,438.22 | | 100.00% |
度，广东再担保实现营业收入4.04亿元，利润总额2.16亿元。 表18 2016-2018年广东再担保主要财务指标（单位：万元） | 总资产 | | 842,468.55 | | 845,692.79 | 800,181.36 | | 所有者权益合计 | | 716,478.44 | | 731,007.77 | 692,080.32 | | 现金类资产 | | 428,700.91 | | 260,780.71 | 212,453.18 |
| 营业收入 | | 40,369.05 | | 46,883.85 | 49,438.22 | | 担保费收入 | | 15,632.08 | | 22,203.44 | 18,710.79 |
| 利息收入 | | 7,563.04 | | 7,117.87 | 6,412.18 | | 投资收益 | | 16,467.90 | | 16,800.63 | 24,005.99 |
| 利润总额 | | 21,618.42 | | 51,583.12 | 33,178.80 | | 净资产收益率 | | 2.19% | | 5.42% | 4.39% |
| 担保责任余额 | | 2,367,606.00 | | 1,926,910.00 | 1,951,313.00 | | 其中：直接担保在保责任余额 | | 1,600,618.00 | | 1,717,848.00 | 1,330,723.00 |
| 当期担保发生额 | | 4,277,802.00 | | 4,149,813.00 | 3,468,117.00 | | 拨备覆盖率 | | 120.64% | | 777.43% | 883.90% | | 准备金覆盖率 | | 4.32% | | 3.92% | 3.82% |
| 融资担保放大倍数 | | 2.39 | | 2.10 | 1.51 | | 直保业务当期代偿率 | | 6.84% | | 0.00% | 0.00% |
| 再担保业务当期代偿率 | | 0.03% | | 0.12% | 0.00% | | 累计代偿回收率 | | 8.63% | | 32.87% | 36.06% |
公司子公司格力房产按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保。担保类型为阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产权证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止。截至2018年末，公司承担阶段性担保余额为4.63亿元，占2018年末净资产的5.64%，面临一定的或有负债风险。 八、评级结论 公司待售房地产项目主要位于珠海市，且有较大规模的储备项目，而珠海市地理位置优越，经济持续保持较快增长，房地产市场发展外部环境较为有利，公司未来房地产业务发展有一定支撑。此外，广东再担保提供的不可撤销连带责任保证担保仍能有效提升本期债券的信用水平。 但中证鹏元也注意到，公司房产项目布局城市数量较少，珠海项目受当地楼市调控政策影响较大，位于上海地区的三个项目推盘及销售时间尚不确定；公司存货周转效率仍低于行业平均水平，珠海市土地市场竞争激烈，公司公开市场拿地面临较大压力，2018年以来拿地明显放缓，在建房地产项目还需投入较多资金和有息债务规模增长较快等风险因素。 基于以上情况，中证鹏元维持本期债券品种一、品种二信用等级均为AAA，公司主体长期信用等级为AA，评级展望维持为稳定。 附录一 公司主要财务数据和财务指标（合并口径） | 财务数据（单位：万元） | | 2019年3月 | | 2018年 | | 2017年 | | 2016年 |
| 货币资金 | | 224,108.03 | | 206,013.62 | | 279,582.83 | | 433,555.53 | | 存货 | | 2,202,580.78 | | 2,143,853.20 | | 2,159,036.37 | | 2,004,696.08 |
| 流动资产合计 | | 2,485,491.80 | | 2,417,162.60 | | 2,460,659.99 | | 2,453,289.54 | | 投资性房地产 | | 248,317.99 | | 248,317.99 | | 2,007.39 | | 0.00 |
| 非流动资产合计 | | 611,883.08 | | 549,713.49 | | 272,715.67 | | 184,303.19 | | 资产总计 | | 3,097,374.89 | | 2,966,876.09 | | 2,733,375.66 | | 2,637,592.73 |
| 短期借款 | | 20,000.00 | | 20,000.00 | | 29,500.00 | | 45,603.94 | | 预收款项 | | 64,580.77 | | 44,779.75 | | 45,095.63 | | 204,242.74 |
| 一年内到期的非流动负债 | | 93,601.32 | | 160,767.17 | | 364,431.90 | | 302,437.18 | | 流动负债合计 | | 581,688.48 | | 588,866.84 | | 807,180.74 | | 1,091,259.27 |
| 长期借款 | | 882,876.11 | | 762,142.36 | | 586,567.27 | | 322,744.49 | | 应付债券 | | 716,853.89 | | 677,427.48 | | 459,681.69 | | 453,988.84 |
| 非流动负债合计 | | 1,717,713.99 | | 1,557,496.22 | | 1,143,254.13 | | 810,566.98 | | 负债合计 | | 2,299,402.48 | | 2,146,363.06 | | 1,950,434.87 | | 1,901,826.25 |
| 有息债务 | | 1,946,151.32 | | 1,853,157.01 | | 1,613,748.96 | | 1,373,798.27 | | 所有者权益合计 | | 797,972.41 | | 820,513.03 | | 782,940.79 | | 735,766.48 |
| 营业收入 | | 172,373.59 | | 307,849.94 | | 313,013.29 | | 312,175.94 | | 营业利润 | | 30,837.97 | | 67,376.52 | | 83,569.34 | | 79,454.03 |
| 净利润 | | 22,991.67 | | 51,181.78 | | 62,335.36 | | 59,901.17 | | 经营活动产生的现金流量净额 | | 192.62 | | -121,657.64 | | -210,241.72 | | -123,475.66 |
| 投资活动产生的现金流量净额 | | -10,484.06 | | -34,457.27 | | -95,899.90 | | -78,518.19 | | 筹资活动产生的现金流量净额 | | 29,049.15 | | 81,850.59 | | 153,947.13 | | 333,081.07 |
| 财务指标 | | 2019年3月 | | 2018年 | | 2017年 | | 2016年 | | 存货周转天数 | | - | | 3,828.42 | | 4,194.54 | | 3,348.62 |
| 流动资产周转天数 | | - | | 2,852.07 | | 2,825.79 | | 2,554.65 | | 总资产周转天数 | | - | | 3,332.94 | | 3,088.60 | | 2,709.35 |
| 综合毛利率 | | 23.10% | | 34.28% | | 42.92% | | 37.09% | | 期间费用率 | | 3.89% | | 8.08% | | 7.36% | | 8.16% |
| 总资产回报率 | | - | | 2.58% | | 3.25% | | 3.77% | | 净资产收益率 | | - | | 6.38% | | 8.21% | | 10.58% |
| 营业收入增长率 | | 100.38% | | 1.65% | | 0.27% | | 22.67% | | 净利润增长率 | | 7.20% | | 17.89% | | 4.06% | | -56.26% |
| 资产负债率 | | 74.24% | | 72.34% | | 71.36% | | 72.10% |
剔除预收款项的资产负债率 | 剔除预收款项的资产负债率 | | 73.69% | | 71.92% | | 69.76% | | 79.58% |
| 流动比率 | | 4.27 | | 4.10 | | 3.05 | | 2.25 | | 速动比率 | | 0.49 | | 0.46 | | 0.37 | | 0.41 |
| EBITDA（万元） | | - | | 77,697.80 | | 89,315.06 | | 90,552.55 | | EBITDA利息保障倍数 | | - | | 0.72 | | 1.01 | | 1.10 |
| 债务总额/EBITDA | | - | | 27.62 | | 21.84 | | 21.00 | | 经营性净现金流/流动负债 | | 0.00 | | -0.21 | | -0.26 | | -0.11 |
| 经营性净现金流/负债总额 | | 0.00 | | -0.06 | | -0.11 | | -0.06 |
附录二 主要财务指标计算公式 | 指标名称 | | 计算公式 | | 存货周转天数 | | 360/｛营业成本/ [（期初存货+期末存货）/2] ｝ |
| 流动资产周转天数 | | 360/｛营业收入/[（本年流动资产合计＋上年流动资产合计）/2]｝ |
| 总资产周转天数 | | 360/｛营业收入/[（本年资产总额＋上年资产总额）/2]｝ | | 综合毛利率 | | （营业收入－营业成本）/营业收入×100% |
| 期间费用率 | | （管理费用+销售费用+财务费用）/营业收入×100% |
| 营业利润率 | | 营业利润/营业收入*100% | | 销售净利率 | | 净利润/营业收入×100% |
| 净资产收益率 | | 净利润/（（本年所有者权益＋上年所有者权益）/2）×100% |
| 总资产回报率 | | （利润总额＋计入财务费用的利息支出）/（（本年资产总额＋上年资产总额）/2）×100% | | EBITDA | | 利润总额+计入财务费用的利息支出+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销 | | EBITDA利息保障倍数 | | EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出） |
| 资产负债率 | | 负债总额/资产总额×100% | | 流动比率 | | 流动资产合计/流动负债合计 |
| 净负债率 | | （有息债务-货币资金）/所有者权益 | | 短期现金债务比 | | 货币资金/短期有息债务 | | 有息债务 | | 短期借款+一年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券+其他非流动负债+其他有息借款 |
附录三 信用等级符号及定义 一、中长期债务信用等级符号及定义 | AA | | 债务安全性很高，违约风险很低。 | | A | | 债务安全性较高，违约风险较低。 |
| BBB | | 债务安全性一般，违约风险一般。 | | BB | | 债务安全性较低，违约风险较高。 |
| B | | 债务安全性低，违约风险高。 | | CCC | | 债务安全性很低，违约风险很高。 |
| CC | | 债务安全性极低，违约风险极高。 | | C | | 债务无法得到偿还。 |
| AAA | | 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。 | | AA | | 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。 |
| A | | 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。 | | BBB | | 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。 | | BB | | 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较高。 |
| B | | 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。 | | CCC | | 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。 |
| CC | | 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。 | | C | | 不能偿还债务。 |
| 正面 | | 存在积极因素，未来信用等级可能提升。 | | 稳定 | | 情况稳定，未来信用等级大致不变。 |
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