大华会计师事务所(特殊普通合伙)
Da Hua Certified Public Accountants（Special General Partnership）
关于荣盛房地产发展股份有限公司
年报问询函的专项说明
大华核字[2019]004378号
关于荣盛房地产发展股份有限公司
年报问询函的专项说明
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一、 关于荣盛房地产发展股份有限公司年报问询
函的专项说明
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大华核字[2019] 004378号关于荣盛房地产发展股份有限公司年报问询函的专项说明
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被投资单位名称或形成商誉的事项
2018年末商誉
原值
2018年末商誉
减值准备
2018年末商誉
价值
本期计提合并临沂凯恩置业有限公司 9,275,548.45
--- 9,275,548.45
---合并济南荣恩房地产开发有限公司 3,995,312.10
3,995,312.10
--- 3,995,312.10
合并济南荣商房地产开发有限公司 31,800,300.51
--- 31,800,300.51
---合并北京华安泰投资有限公司 63,000,516.92
--- 63,000,516.92
---合并廊坊方泽房地产开发有限公司 5,602.81
--- 5,602.81
---合并廊坊嘉牧房地产开发有限公司 464.22
--- 464.22
---合并荣盛兴城（永清）投资有限公司
2,884,045.76
--- 2,884,045.76
---合并永清京台物业服务有限公司 5,766,837.14
--- 5,766,837.14
---合并天津市定邦实业有限公司 1,926.64
--- 1,926.64
---合并廊坊东领房地产开发有限公司 4,120.14
--- 4,120.14
---合并河北中汇房地产开发有限公司 34,977.55
--- 34,977.55
---合并永清县安业房地产开发有限公司
1,119,412.67
--- 1,119,412.67
---合并张家口兴宁房地产开发有限公司
684.75
--- 684.75
---合并四川三星堆荣盛旅游发展有限公司
1,152,547.10
--- 1,152,547.10
---合并沧州中实房地产开发有限公司 387,261.03
--- 387,261.03
---合并北京大好河山国际旅行社有限公司
1,062,393.74
--- 1,062,393.74
---合并南京翰都科技实业有限公司 31,115.26
--- 31,115.26
---合并深圳市富田贷互联网金融服务有限公司
180,000.00
--- 180,000.00
---合并前海金满（深圳）资产管理有限公司
52,000.00
--- 52,000.00
---合并保定市浙商房地产开发有限公司
122,572.49
--- 122,572.49
---合并廊坊市盛博房地产开发有限公司
1,029.35
--- 1,029.35
---合并陕西华宇盈丰置业有限公司 1,076,827.07
--- 1,076,827.07
---合并江苏荣盛通和建材科技有限公司
3,430,341.54
--- 3,430,341.54
---合计 173,053,613.47
9,344,636.07
163,708,977.40
4,295,371.96
2、资产组确定的方法
按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，对因企业合并形成的商
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誉，由于其难以独立产生现金流量，公司应自购买日起按照一贯、合理的方法将其账面价值分摊至相关的资产组或资产组组合，并据此进行减值测试。
被合并公司因其为单独开发的房地产项目实现收入，与其他公司难以存在联动效应，因此我们以被合并的公司作为资产组组合。
3、重要假设及合理理由
（1）本次减值测试的各项资产均以2018年12月31日（以下简称“资产负债表日”）的实际存量为前提，有关资产的现行市价以资产负债表日的国内有效价格为依据；
（2）本次减值测试以被合并公司持续经营假设为前提；
（3）本次减值测试资产负债表日及以后一定时期内外部经济环境不变；
（4）本此减值测试未考虑遇有自然力、其他不可抗力以及国家宏观经济政策发生重大变化的影响；
（5）因地产项目建设期间一般小于等于五年，一般以五年或经营计划中预计建设周期作为可收回金额的测算期限。
（6）商誉减值测试采用未来五年现金流量折现方法进行计算，充分考虑现行市场无风险收益率、通货膨胀率、风险报酬率等情况确定折现系数为12%。
4、可收回金额的确定方法及依据
（1）销售金额的方法
根据公司制定的销售计划确定各期销售面积，同时根据项目近期销售价格或者周边可比销售价格，计算各期的销售收入。
（2）营业成本的测算方法
对于已完成开发的项目，直接使用实际的开发产品成本；对于正在开发的项目，采用项目预算成本作为计算营业成本的基础。
（3）税金及附加
测算增值税、流转税的影响。
（4）费用
按照本期的费用占收入比测算未来期间的费用金额。