证券代码：600641 证券简称：万业企业 公告编号：临2009-032
上海万业企业股份有限公司
（注册地址：上海市浦东大道720号9楼）
公司债券上市公告书
证券简称：09万业债
证券代码：122023
上市时间：2009年9月30日
上市地：上海证券交易所
上市推荐人：华龙证券有限责任公司
债券受托管理人：华龙证券有限责任公司上海万业企业股份有限公司 公司债上市公告书
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第一节 绪言
重要提示
上海万业企业股份有限公司（以下简称“公司”或“发行人”）董事会成员
保证本上市公告书中不存在任何虚假、误导性陈述或重大遗留，并对其真实性、
准确性、完整性负个别的和连带的责任。
上海证券交易所（以下简称“上交所”）对公司债券上市的核准，不表明对
该债券的投资价值或者投资者的收益作出实质性判断或者保证。因公司经营与收
益的变化等引致的投资风险，由购买债券的投资者自行负责。
本期公司债券未提供担保，如发行人在本期公司债券到期时未能偿还本息，
债券持有人将不能通过保证人受偿债券本息。
根据国家有关税收法律、法规的规定，投资者投资本期债券所获利息收入应
缴纳的所得税由投资者承担。
发行人债券评级为AA；债券上市前，发行人最近一期末（2009 年6 月30
日）的净资产为25.20 亿元（合并报表中归属于母公司所有者权益）；债券上市
前，发行人最近三个会计年度（2006 年度、2007 年度及2008 年度）实现的平均
可分配利润为3.32 亿元，为本期债券一年利息的4.55 倍。
第二节 发行人简介
一、 发行人法定名称
中文名称：上海万业企业股份有限公司
英文名称：Shanghai Wanye Enterprises Co.,Ltd
二、 发行人注册地址及办公地址
注册地址：上海市浦东大道720 号9 楼
办公地址：上海市浦东大道720 号9 楼上海万业企业股份有限公司 公司债上市公告书
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三、 发行人注册资本
发行人注册资本：806,158,748 元人民币
四、 发行人法人代表
法人代表：程 光
五、 发行人基本情况
公司成立于1991 年10 月28 日，原名上海众城实业股份有限公司，系经
上海市人民政府沪府办[1991]105 号文批准，由上海市陆家嘴金融贸易区开发公
司、上海市投资信托公司（现为上海国际信托投资有限公司）、中国人民建设银
行上海市信托投资公司（现为中国建设银行上海市分行第二营业部）、中房上海
房地产开发总公司四家企业共同发起组建。1991 年10 月28 日，公司在上海市
工商行政管理局正式注册，注册资金5,180 万元。1992 年3 月2 日至1992 年3
月15 日，众城实业发行社会公众股94 万股，内部职工股6 万股，总股本618
万股，每股面值10 元。1993 年4 月7 日，众城实业在上海证券交易所上市交易。
公司股票于上市之日拆细，拆细后每股面值为人民币1 元，公司总股本变更为
6,180 万股。2005 年9 月29 日，发行人实际控制人由中国远洋运输（集团）总公
司变更为印度尼西亚籍自然人林逢生先生。
公司的经营范围：实业投资、资产经营、房地产开发经营、国内贸易（除专
项规定外）钢材、木材、建筑材料、建筑五金。其主营业务为房地产开发经营，
主要从事住宅地产开发。一直以来，发行人秉承“诚信、务实、理性”的经营理
念，坚持完美城市主义与新市镇建设的开发理念，着力打造“和谐城市生活”的
万业地产品牌，并且树立了良好的市场形象。
截至2008 年12 月31 日，发行人总资产为38.83 亿元，负债为11.68 亿元，
归属于母公司的股东权益为26.05 亿元；2008 年度，发行人实现营业收入13.92
亿元，净利润3.68 亿元（归属于母公司股东的净利润为3.70 亿元）。截至2009
年6 月30 日，发行人总资产45.63 亿元，负债19.44 亿元，归属于母公司的股东
权益为25.20 亿元；2009 年1-6 月，发行人共实现营业收入6.17 亿元，净利润
1.47 亿元（归属于母公司股东的净利润为1.52 亿元）。
六、 发行人面临的风险
（一）本期公司债券的投资风险上海万业企业股份有限公司 公司债上市公告书
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1、利率风险
在本期公司债券存续期内，国际、国内宏观经济环境的变化，国家经济政策
的变动等因素都可能会引起市场利率水平的波动。由于本期债券期限较长，可能
跨越一个以上的利率波动周期，市场利率的波动可能使本期债券投资者的实际投
资收益具有一定的不确定性。
2、流动性风险
由于本期债券具体交易流通的审批事宜需要在本期债券发行结束后进行，公
司将在本期债券发行结束后及时向上海证券交易所办理上市交易流通事宜，但公
司无法保证本期债券上市交易的申请一定能够获得上交所的同意, 亦无法保证
本期债券会在债券二级市场有活跃的交易。如果上交所不同意本期债券上市交易
的申请，或本期债券上市后在债券二级市场的交易不够活跃，投资者将可能面临
流动性风险。
3、偿付风险
本期债券期限较长，在债券存续期限内，如果由于公司所处的宏观经济环境、
经济政策、房地产市场和资本市场状况等不可控因素发生变化，将可能导致公司
经营活动或财务状况发生重大变化，公司不能按期、足额支付本期债券本息，可
能会影响本期债券本息到期时的按期兑付。
4、资信风险
近三年与主要客户发生业务往来时，公司未曾有严重违约。在未来的业务经
营过程中，发行人亦将禀承诚实信用原则，严格履行所签订的合同、协议或其他
承诺。但是，由于宏观经济的周期性波动和房地产行业自身的运行特点，在本期
债券存续期内，如果发生不可控的市场环境变化，发行人可能不能从预期还款来
源中获得足额资金，从而影响其偿还到期债务本息，将可能导致本期债券投资者
面临发行人的资信风险。
5、债券无担保风险
本次公司债券未提供担保，如发行人在本次公司债券到期时未能偿还本息，
债券持有人将不能通过保证人受偿债券本息。
发行人将通过提高公司的核心竞争力，增强自身的盈利能力，科学、合理地
安排现金流，以减少本次公司债券的无担保风险。
6、评级风险
在本期债券存续期限内，资信评级机构新世纪资信评估将持续关注发行人外上海万业企业股份有限公司 公司债上市公告书
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部经营环境的变化、影响发行人经营或财务状况的重大事项等因素，出具跟踪评
级报告。如果由于公司自身或评级标准变化等因素，导致本期债券的信用评级级
别降低，将会增大投资者的风险，对投资人的利益产生一定影响。
（二）发行人的相关风险
1、财务风险
房地产项目投入资金大，开发周期较长，从开工建设到竣工验收至少要一年
以上时间，而房地产销售收入的确认要在产品竣工验收之后，因此在房地产项目
开发期间存在现金流和利润增长不均衡的风险。如果项目回笼资金速度降低，发
行人需要通过大规模借债来维持项目的资金投入，将会加大财务风险。
虽然发行人目前的经营情况、财务状况和资产质量良好，但由于本期债券的
期限较长，在本期债券存续期内，如果由于不可控制的因素如市场环境、宏观政
策发生变化，发行人不能从预期的还款来源获得足够资金，可能会影响本期债券
的本息按期兑付。
2、政策风险
1）宏观调控政策变化的风险
房地产行业在我国国民经济中具有重要地位，住房作为一种生活必需品在维
护社会和谐稳定中发挥着重要的作用。近年来在房地产行业取得快速发展的同
时，出现了住房供应结构不合理、住房价格快速上涨等问题。为引导和促进房地
产行业持续、稳定、健康发展，近年来国家从金融、土地、税收等方面出台了相
应的宏观调控政策。
国务院先后于2006 年5 月17 日和2006 年5 月29 日发布了《关于促进
房地产业健康发展的六条意见》和《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》，
提出了限套型、限房价的政策，要求自2006 年6 月1 日起，凡新审批、新开
工的商品住房建设，套型建筑面积9
