股票简称：万业企业 股票代码：600641
上海万业企业股份有限公司
Shanghai Wanye Enterprises Co., Ltd
（住所：上海市浦东大道720 号9 楼）
公开发行公司债券募集说明书
（ 封卷稿）
保荐人（主承销商）
华龙证券有限责任公司
CHINA DRAGON SECURITIES CO., LTD
（注册地址：甘肃省兰州市静宁路308 号）
募集说明书签署日：2009 年7 月20 日上海万业企业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书
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声 明
本公司全体董事、监事、高级管理人员承诺本募集说明书及其摘要不存在任
何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并保证所披露信息的真实、准确、完整。
公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人保证本募集说明书及其
摘要中财务会计报告真实、完整。
证券监督管理机构及其他政府部门对本次发行所作的任何决定，均不表明其
对发行人所发行公司债券的投资价值或者投资者的收益作出实质性判断或者保
证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
凡认购、受让并合法持有发行人本次发行公司债券的投资者，均视同自愿接
受本募集说明书对《债券持有人会议规则》及《债券受托管理协议》的约定。《债
券受托管理协议》、《债券持有人会议规则》及《债券受托管理人报告》置备于债
券受托管理人处，投资者有权随时查阅。
根据《证券法》的规定，公司债券依法发行后，发行人经营与收益的变化，
由发行人自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行负责。
投资者若对本募集说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪
人、律师、专业会计师或其他专业顾问。投资者在评价和购买本期债券时，应特
别审慎地考虑募集说明书第二节所述的各项风险因素。上海万业企业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书
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重大事项提示
一、发行人债券评级为AA；债券上市前，发行人最近一期末（2009 年3
月31 日）的净资产为26.19 亿元（合并报表中归属于母公司所有者权益）；债
券上市前，发行人最近三个会计年度（2006 年度、2007 年度及2008 年度）实现
的平均可分配利润为3.32 亿元，预计是本期债券一年利息的4.75 倍。本期债券
发行及挂牌上市安排请见发行公告。
二、本次公司债券未提供担保，如公司在本次公司债券到期时未能偿还本息，
债券持有人将不能通过保证人受偿债券本息。
三、我国房地产调控政策及未来可能出台的其他政策，可能使国内房地产市
场发生一定程度的短期波动，在一定程度上也将对公司业务产生影响。经上海新
世纪资信评估投资服务有限公司评级，发行人的主体信用等级为AA（短期债务
的支付能力和长期债务的偿还能力很强；经营处于良性循环状态，不确定因素对
经营与发展的影响很小。），本期债券信用等级为AA（偿还债务的能力很强，受
不利经济环境的影响不大，违约风险很低）。
四、在本期公司债券存续期内，国际、国内宏观经济环境的变化，国家经济
政策的变动等因素都可能会引起市场利率水平的波动。由于本期债券期限较长，
可能跨越一个以上的利率波动周期，市场利率的波动可能使本期债券投资者的实
际投资收益具有一定的不确定性。
五、由于本期债券具体交易流通的审批事宜需要在本期债券发行结束后进
行，公司将在本期债券发行结束后及时向上海证券交易所办理上市交易流通事
宜，但公司无法保证本期债券上市交易的申请一定能够获得上交所的同意, 亦无
法保证本期债券会在债券二级市场有活跃的交易。如果上交所不同意本期债券上
市交易的申请，或本期债券上市后在债券二级市场的交易不够活跃，投资者将可
能面临流动性风险。
六、虽然发行人目前的经营情况、财务状况和资产质量良好，但由于本期债
券的期限较长，在本期债券存续期内，如果由于不可控制的因素如市场环境、宏
观政策发生变化，发行人不能从预期的还款来源获得足够资金，可能会影响本期
债券的本息按期兑付。上海万业企业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书
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七、发行人2007 年、2008 年及2009 年一季度归属于上市公司股东的净利
润中非经常性收益的占比较大，非经常性收益占各期净利润的比例分别为
56.64%、50.84%和69.84%。由于非经常性收益具有不可持续性，发行人未来的
盈利水平可能面临较大的波动。上海万业企业股份有限公司 公开发行公司债券募集说明书
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目 录
释 义...................................................................................................... 6
第一节 发行概况................................................................................... 8
一、本次发行的基本情况及发行条款.................................................................8
二、本期公司债券发行及上市安排...................................................................10
三、本次发行的有关当事人...............................................................................10
四、发行人与本次发行的有关机构、人员的利害关系...................................13
第二节 风险因素................................................................................. 14
一、本期公司债券的投资风险...........................................................................14
二、发行人的相关风险.......................................................................................15
第三节 发行人的资信状况................................................................. 21
一、资信评级机构及其对本期债券的信用评级情况.......................................21
二、信用评级报告的主要事项...........................................................................21
三、公司资信情况...............................................................................................22
第四节 担保......................................................................................... 25
第五节 偿债计划及其他保障措施..................................................... 26
一、偿债计划.......................................................................................................26
二、偿债保障措施...............................................................................................27
三、针对发行人违约的解决措施.......................................................................28
第六节 债券持有人会议..................
