以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。
浙江勤信资产评估有限公司接受浙江天汇房地产有限公司（以下简称天汇房地产公司）的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，以浙江天汇房地产有限公司提供的有关的资料为基础，以2004年2月29日为评估基准日，采用成本加和法，对浙江天汇房地产有限公司拟转让股权而涉及的资产和相关负债进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估的资产和负债在2004年2月29日所表现的市场价值作出了公允反映。
1、评估结果如下：
资产账面价值为168,957,400.64元，面价值为203,288,338.24元，评估价值为318,352,947.29元，评估增值额为115,064,609.05元，增值率56.60%；负债帐面价值为141,467,506.29元，清查调整后帐面价值176,390,668.02元，评估价值为176,390,668.02元；
净资产账面价值为27,489,894.35元，清查调整后账面价值为26,897,670.22元，评估价值为141,962,279.27元，评估增值额为115,064,609.05元，增值率427.79%。
2、资产评估结果汇总如下表：金额单位：人民币元
项目账面价值调整后账面值评估价值增减值增值率%
一、流动资产
100,602,023.2248,391,747.2977,804,747.2929,413,000.0060.78
二、固定资产
68,355,377.42154,896,590.95240,548,200.0085,651,609.0555.30
其中:建筑物类
68,307,786.50154,849,000.03240,543,700.0085,694,699.9755.34
设备类47,590.9247,590.924,500.00-43,090.92-90.54
三、其他资产
资产总计
168,957,400.64203,288,338.24318,352,947.29115,064,609.0556.60
四、流动负债
141,467,506.29176,390,668.02176,390,668.02
五、长期负债
负债合计
141,467,506.29176,390,668.02176,390,668.02
净资产
27,489,894.3526,897,670.22141,962,279.27115,064,609.05427.79
评估结论详细情况见评估明细表。
3、需说明的特别事项
（1）本公司对天汇房地产公司提供的列入评估范围内的资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，从天汇房地产公司提供的法律权证、会计资料及其他有关资料看，其列入评估范围内的资产的权属属天汇房地产公司所有。提供有关列入评估范围内的资产真实、合法、完整的法律权属资料是天汇房地产公司的责任，我们的责任是对天汇房地产公司提供的资料作必要的查验，评估报告不能作为评估对象法律权属的确认和保证。若资产占有方不拥有前述评估对象的所有权，或对前述评估对象的所有权存在部分限制，则前述评估对象的评估结果和整体评估结果会受到影响。
（2）列入评估范围的天汇房地产公司开发的天汇广场从2002年10月开始进行改造扩建，至2003年12月底整体改扩建工程基本完工并投入使用，但截至评估基准日该改扩建工程尚未决算，经天汇房地产公司估计，天汇广场改扩建工程应付未付工程款暂估数合计为15,000,000.00元，本次评估已作清查调整暂挂其他应付款科目，同时调增账面成本。将来实际工程结算金额与该暂估金额的差异，由本次股权转让双方按实结算，多还少补，天汇房地产公司已对此作出说明。
（3）天汇房地产公司已将天汇广场改造前的房地产权证向银行借款作抵押担保，抵押担保总额为5,500.00万元，评估基准日实际抵押借款额为5,000.00万元，目前天汇广场已完成改扩建，但天汇房地产公司尚未办理变更房地产权证手续，相应的抵押担保手续亦未办理变更。
（4）天汇广场的大部分物业已出租为主，一般租期较长，且在期满后有优先续租权。
（5）天汇房地产公司开发的天汇广场市场及待建的写字楼占用的土地位于柯桥镇福东村（中国轻纺城中心大道东纬一路北），已分别取得绍兴县国用(2000)字第3－48号、绍兴县国用(2001)字第3－77号《国有土地使用证》，两宗地相邻，根据权证记载，土地使用权面积分别为23,286.50平方米和5,246.67平方米，用地性质均为出让的住宅、商业综合用地，其中住宅用地使用期限至2064年6月8日止，商业用地使用期限至2034年6月8日止；2002年10月由于天汇广场改扩建，规划用地性质调整为商业金融业用地C2，规划总建筑面积为119,851平方米（其中地下19,669平方米），建筑密度70％，容积率3.43，天汇房地产公司已于2002年10月28日取得绍兴县建设局颁发的（2002）122号《城区建设项目规划方案确认书》；从目前情况来看，天汇房地产公司无需为上述土地性质规划调整补交土地出让金或其他土地相关规费，若将来需要缴纳上述款项，天汇房地产公司承诺由其负责支付，与股权受让方无关。
评估报告使用者应注意上述特别事项对评估结论的影响。
浙江勤信资产评估有限公司
法定代表人：朱永勤
注册资产评估师：王传军
梁雪冰
报告提交日期：2004年4月10日
