新黄浦2017年年度报告
公司代码：600638 公司简称：新黄浦
上海新黄浦置业股份有限公司
2017 年年度报告
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
董事 甘湘南 因工作原因未能出席 董事周旭民
三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人程齐鸣、主管会计工作负责人余新水及会计机构负责人（会计主管人员）段铭
华声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计：公司2017年实现归属于母公司所有者的净利
润644,976,824.69元，法定盈余公积金累计额已达到注册资本的50%以上，不再继续提取，年内
计提一般风险准备金282,070.75元，扣除当年实际支付普通股股利 56,116,398.10
元，加上年初未分配利润1,685,986,630.84 元，实际可供股东分配利润为 2,274,564,986.68 元。
经董事会审议通过的2017年度利润分配和资本公积转增股本预案，以2017年末总股本561,16
3,988股为基数，拟向全体股东每10股派发现金红利3.5元（含税），共分配现金红利计196,407,39
5.80元，并拟以资本公积向全体股东每10股转增2股，共计转增约112,232,798股。
以上预案需经公司2017年度股东大会审议通过。
六、 前瞻性陈述的风险声明
□适用 √不适用
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
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八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述存在的主要风险，详情请查阅本报告第四节“经营情况讨论与分析”中
“关于公司未来发展的讨论与分析”部分。
十、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 5
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5
第三节 公司业务概要 ................................................................................................................... 11
第四节 经营情况讨论与分析 ....................................................................................................... 12
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 30
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 42
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 50
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 51
第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 58
第十节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 62
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 66
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 228
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
本公司、新黄浦置业 指 上海新黄浦置业股份有限公司
新华闻 指 上海新华闻投资有限公司
华闻控股 指 中国华闻投资控股有限公司
北京信托 指 北京国际信托有限公司
上交所 指 上海证券交易所
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
会计师事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通
合伙）
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海新黄浦置业股份有限公司
公司的中文简称 新黄浦
公司的外文名称 SHANGHAI NEW HUANG PU REAL ESTATE CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 NHPRECL
公司的法定代表人 程齐鸣
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 余新水（代） 蒋舟铭
联系地址 上海市北京东路668号东楼32层 上海市北京东路668号东楼32层
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电话 （021）63238888 （021）63238888
传真 （021）63237777 （021）63237777
电子信箱 stock@600638.com stock@600638.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市北京东路668号西楼32层
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市北京东路668号东楼32层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.600638.com
电子信箱 600638@600638.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 新黄浦
六、 其他相关资料
名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境
办公地址 上海市南京东路61号4楼
内）
签字会计师姓名 陈勇（项目合伙人）、黄海
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七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2017年 2016年 同期增减( 2015年
%)
营业收入 1,777,590,446.22 1,134,139,263.79 56.73% 1,194,441,298.38
归属于上市公司股东的净利 644,976,824.69 102,229,875.83 530.91% 226,762,219.87
润
归属于上市公司股东的扣除 29,689,569.14 45,325,966.62 -34.50% 74,920,194.01
非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净 -438,158,406.92 576,560,207.69 -176.00% 493,507,813.64
额
本期末比上
2017年末 2016年末 年同期末增 2015年末
减（%）
归属于上市公司股东的净资 4,209,437,856.50 3,649,982,779.59 15.33% 3,617,611,024.53
产
总资产 10,749,009,169.70 10,551,050,821.78 1.88% 9,378,812,012.24
(二) 主要财务指标
本期比上年同期增
主要财务指标 2017年 2016年 2015年
减(%)
基本每股收益（元／股） 1.149 0.182 531.32% 0.404
稀释每股收益（元／股） 1.149 0.182 531.32% 0.404
扣除非经常性损益后的基本每 0.053 0.081 -34.57% 0.134
股收益（元／股）
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加权平均净资产收益率（%） 32.81 2.81 增加30.00个百分点 6.37
扣除非经常性损益后的加权平 1.51 1.25 增加0.26个百分点 2.10
均净资产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2017年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3月份） （4-6月份） （7-9月份） （10-12月份）
营业收入 959,892,309.83 292,730,733.12 193,572,471.61 331,394,931.66
归属于上市公司股东的净利润 30,319,393.96 588,286,606.69 36,698,344.29 -10,327,520.25
归属于上市公司股东的扣除非
14,341,238.45 -10,953,581.07 31,666,322.35 -5,364,410.59
经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -376,123,163.98 -11,375,153.15 72,674,218.56 -123,334,308.35
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
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十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如
非经常性损益项目 2017年金额 2016年金额 2015年金额
适用）
非流动资产处置损益 828,331,595.10 9,112,954.72 161,142,774.42
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性
的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常 6,737,275.53 26,424,079.00 33,257,000.00
经营业务密切相关，符合国家政策规定、
按照一定标准定额或定量持续享受的政府
补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金 1,346,722.68 6,142,138.68
占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益 500,004.00
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提
的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合
费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允
价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至
合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生
的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保 28,837,016.29 1,052,324.45
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及
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处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性
房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当
期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -10,124,693.53 6,608,935.26 5,056,326.68
其他符合非经常性损益定义的损益项目
少数股东权益影响额 -2,759,021.16 -1,084,586.94 -879,107.03
所得税影响额 -208,244,623.07 -19,136,627.80 -48,287,296.66
合计 615,287,255.55 56,903,909.21 151,842,025.86
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
以公允价值计量且其变动 28,050,706.89 63,935,969.65 35,885,262.76 -377,948.78
计入当期损益的金融资产
可供出售金融资产 186,524,077.10 51,462,266.49 -135,061,810.61 3,807,381.83
合计 214,574,783.99 115,398,236.14 -99,176,547.85 3,429,433.05
十二、 其他
□适用 √不适用
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
公司的主营业务为房地产开发经营与金融，房地产业务以自主开发、销售、出租为主。公司
房地产业务主要产品为高端办公楼、普通商品房、酒店式公寓、科技园区、保障性住宅、多层洋
房和别墅等。其中主要聚焦刚需改善类市场，积极参与政府保障房项目开发，获得过上海市优秀
住宅评选“规划设计奖”、“房型设计奖”、“优秀保障性住房奖”等殊荣，别墅类产品松江“佘山一
品”也获得了市场的认可。对商办类房产开发项目，近年来，公司已有效形成“开发建设——持有
试运行——股权转让整体去化”的经营模式，为公司和股东创造良好收益。
公司金融业务板块目前已拥有全资的期货 、私募投资基金管理子公司，同时直接参股信托
、期货，间接参股公募基金、财产保险等金融企业，向多金融领域进行多元探索和拓展。
详细情况参见管理层讨论与分析以及行业竞争格局和发展趋势。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司公开挂牌转让上海鸿泰房产公司30%的股权，具体内容详见第四节/二/（六
）重大资产和股权出售。
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
1、报告期内，公司具有的区域优势得以进一步强化，其中硬件方面，公司核心资产主要集
中在上海及上海周边区域，资产的估值水平及变现能力较强，可以为公司下一步发展提供更充分
的资金保障；软件方面，公司长期立足一线城市中心城区，因历史沿革与经营实践而积累起的信
息、人脉、知识、经验等多方面本土优势，有利于公司把握住新一轮市场趋向，并行不悖地一体
展开本地化战略与大城市战略。公司长期保持稳健的财务结构，现金流充足，有息负债率在行业
中处于较低水平，在降杠杆的政策大环境下有利于占据发展主动。
2、伴随“大众创业，万众创新”加速推进，核心城区科技园区发展前景持续向好，公司在此
业务领域具有品牌、经验、管理等多方面先发优势。公司旗下科技京城作为上海市政府命名成立
的上海市中心城区唯一一家高科技创业园区，经过多年建设发展，目前已形成“一园多基地”产
业格局，汇集了上海市移动互联网产业基地等六大基地，是长三角地区移动互联终端产品研发、
设计、展示中心，同时也是黄浦区内唯一的高科技创业园区型税收“亿元楼”。
3、目前金融创新和强化监管同步推进，房地产市场竞争则进入2.0版本综合实力比拼阶段，
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以往模仿型、排浪式供给方式已无法适应市场需求，金融与房地产互动互补一体发展已经成为必
然趋向。报告期内，公司在此前已控股期货、参股信托、基金等金融领域的投资，为下一步先行
先试房地产业与金融平台对接提前布局。
4、报告期内，我国保障性安居工程建设创新机制不断推出，各级政府积极鼓励社会资本参与
保障性住房建设与运营管理。公司在此业务领域具有丰富运作经验与实践成果，其中仅“南馨佳
苑”一个项目，即连续获得“上海市优秀”评选“规划设计奖”、“房型设计奖”、“优秀保障
性住房奖”，以及“我最喜爱的保障房住宅”、“我最喜爱的小区”奖等系列奖项。公司在此基
础上，可充分利用自己房地产开发、经营及金融联动发展综合优势，率先进据保障房特许经营等
新型业务领域。
第四节 经营情况讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2017年，公司全体员工严格对照年初制定的工作计划，妥善应对风险挑战，积极适应发展需
求，全面推动新黄浦置业各项事业继续迈上新的台阶。
（一）房地产开发项目平稳进行
南浔项目是公司近期重点布局的业绩增长新来源，项目团队一经组建就迅速形成战斗合力，
报告期内按照“抢抓时间、稳步推进”总体方针，化市场压力为动力，在平稳交接基础上克服规划
调整重大困难，各项工作全面提前布置到位，很好地体现出向效率要效益的市场意识与凭实干出
成果的扎实作风，南浔项目赶超进度首战告捷。
“新黄浦花园名都”已于2017年7月21日如期开工。9月22日开始进行首开楼栋B4、B6、A9、
A10、A11挖土作业，11月份基本达到预售条件；其中嘉顺公司CD-04-01-010地块建设工程规划
许可证、施工许可证、预售许可证等亦顺利办结。
此外，经过不懈努力，南浔项目所属名都大酒店各项经营管理指标在交接完成后稳步提升，
年内成功获评“金树叶级绿色旅游饭店 ”和“五星级旅游饭店”两项国家级称号，得到了当地政府部
门充分肯定。
公司保障房建设团队全面确保各在建项目有序推进、各待建项目筹备到位，其中浦东、青浦
两处保障房项目销售扫尾工作全部完成；松江南站大型居住社区动迁安置房项目监理、施工招投
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标完成，桩基工程已于8月初正式开工，10月份顺利签订房源搭桥协议和差价协议；奉贤南桥大
型居住社区共有产权保障房项目顺利取得环评批复、发改委节能审查意见、发改委立项批复、交
运批复、用地规划许可证、选址意见书等开工文件，同时按照政府控规调整方案，及时调整并完
成了地质勘探、方案设计、扩初设计、围护设计、施工图审核及后续施工图优化等工作；顾村大
型居住社区拓展区项目按照计划，年底前已办结停车（场）库审核意见、市容方案意见、用地规
划许可证、防汛论证评审、扩初预审意见、基坑围护设计方案评审等证书。
（二） 房产租售稳中求进
房产租售是公司实现业绩最基础环节。2017年，公司各处房产项目经营团队依托合理科学的
管理模式与不断创新的经营理念，总体完成预算要求。
南浔项目嘉顺地块于2017年11月28日按时开盘，开盘首日即大获成功，推出的262套房源首
日销售243套，截至年底累计开盘5.82万平方米（取得预售许可证），年内完成合同销售面积4.77
万平方米，合同销售金额4.35亿元，回笼资金2.24亿元，已开盘部分去化率达到了90%，大幅超
过年初计划和预算。这样的施工和销售进度，创造了公司同类业务新的纪录。
北外滩项目股权转让顺利完成，北外滩项目股权转让是公司董事会慎重决策后着力推进的战略
性举措，为此公司秉持高度大局意识、责任意识，团结一致，群策群力，克服种种外部环境不利
影响，在时间紧、任务重的情况下持续发扬拼搏精神、奉献精神、开拓精神、创新精神，超额、
提前完成了艰巨任务。该笔转让最终成交价折合大楼整体估值达到56.3182亿元，较原计划溢价1
2.64%，合计增加公司税前利润3.475亿元。经由此举，公司后续经营空间一举获得极大拓展。
新佘山置业有限公司在政策环境、市场环境急剧紧缩背景下，对内提升品质、优化服务，对
外不断丰富销售手段、改进销售措施，在2017年周边项目几乎无成交的情况下，全年完成合同销
售4.64亿元、销售面积1.44万平方米、回笼资金5.59亿元，这些数据均在所处区域内名列前茅。
嘉兴项目团队在市场竞争非常激烈情况下，积极推进嘉兴科技京城一期（A）的出租招商工
作，完成一期（B）项目竣工验收。嘉兴海派秀城全年签约销售183套，销售金额8750万元，回
笼资金7680万元。
科技京城管理公司在多年实施和获得“三体系”（质量、环境、职业健康安全管理体系）和能
源管理体系认证的基础上，进一步强化各体系要素之间的协调与衔接，不断优化管理资源，简化
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管理流程，提升管理效率，有效杜绝在管理体系实施过程中可能出现盲区和死角，提升服务管理
的科学性、先进性，各项指标在常年保持突出绩效高起点基础上再上台阶。年内该公司还一举获
得 “全国文明单位”光荣称号，成为同行业中唯一获此荣誉的企业。
（三）金融板块锤炼内功
金融业务单元是公司着力打造的新增长来源。2017年，在各项监管措施全面收紧、市场因资
金面紧张风险放大的情况下，华闻期货积极推进各业务团队考核调整与风险管理子公司建设，夯
实信息技术管理团队，确保公司安全运营，从制度和流程上规范公司各项业务，强化客户合规管
理和风险控制，提高对客户综合性服务的价值。
浦浩投资围绕重点项目推进、加强内部管理、调整业务构架及完善内部制度三条主线开展工
作。公司制订了《业务激励制度》，对公司开展项目投资过程中，前、后台的奖励和处罚措施进
行了明确，以最大限度地激发员工积极性与创造性。此外，公司还对现有规章制度进行了梳理和
完善，针对投资业务，特别是非标类业务，新制订了《投资管理制度》，对从项目搜集、项目初
审、立项管理、尽职调查、投资决策、投后跟踪管理、投资退出等投资业务全流程进行了细化，
明确了组织管理与决策程序，以提升展开业务的合规性。同时，综合财务部优化了财务流程，完
善各项财务制度，以加强风险控制。
新黄浦投资自2017年5月份成立以来，不断完善内部管理，积极开拓项目资源，业务进展较为
理想，为今后的业务拓展打下良好基础。
二、报告期内主要经营情况
2017年度，公司实现营业总收入181,049万元，其中营业收入177,759万元，比去年同期增长57
%，实现净利润61,041万元，比去年同期增长451%。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
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科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,777,590,446.22 1,134,139,263.79 56.73%
营业成本 1,540,375,774.96 931,299,361.80 65.40%
销售费用 46,346,703.09 16,411,836.95 182.40%
管理费用 161,021,013.34 120,947,415.48 33.13%
财务费用 158,544,332.01 47,830,339.41 231.47%
投资收益 982,983,433.06 140,896,397.61 597.66%
净利润 610,411,294.97 110,728,287.83 451.27%
经营活动产生的现金流量净额 -438,158,406.92 576,560,207.69 -176.00%
投资活动产生的现金流量净额 729,091,868.53 -548,948,050.85 232.82%
筹资活动产生的现金流量净额 1,152,017,065.04 222,573,018.21 417.59%
研发支出
营业收入变动原因说明:公司本年度房地产销售收入较去年有所增加，相应营业收入增加。
营业成本变动原因说明:公司本年度房地产收入有所增加，相应房地产营业成本结转增加。
销售费用变动原因说明:下属房地产项目新开盘预售、加大了房产销售力度，相应房产销售广告
费、中介费用较去年同期增加。
管理费用变动原因说明:公司2016年末收购的南浔项目导致本年固定资产折旧、人员薪资增加，
以及年内新设子公司业务扩大所致。
财务费用变动原因说明:下属鸿泰项目和佘山项目竣工验收，停止利息资本化，相应财务费用增
加。
投资收益变动原因说明:公司本年转让下属鸿泰房产公司30%股权，当期确认投资收益金额为8.28
亿元，使得投资收益比上年度有较大幅度增加。
净利润变动原因说明：由于投资收益较去年同期大幅度增加，使得净利润相应增长幅度较大。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：公司下属保障房项目年内累计支付土地款10.13亿
元，使得经营活动现金流量下降。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:公司本年转让下属鸿泰房产公司30%股权，取得现
金净额11.72亿元，从而使投资活动产生的现金净额增加较多。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:
原子公司公司鸿泰房产公司在合并期间（股权转让前）增加银行贷款17.2
亿元，使得筹资活动的现金流量较去年增加。
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1. 收入和成本分析
√适用 □不适用
详见后附内容
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入比 营业成本比 毛利率比上
毛利率（%
分行业 营业收入 营业成本 上年增减（ 上年增减（ 年增减（%
）
%） %） ）
房地产业 1,632,238,233.92 1,442,048,942.33 11.65% 64.95% 67.29% 减少1.24个
百分点
服务业 43,605,091.02 54,922,078.31 -25.95% 2.90% 14.31% 减少18.34个
百分点
酒店业 40,931,616.09 24,503,797.81 40.13% 522.11% 383.43% 增加 17.17 个
百分点
金融业 2,362,970.97 1.63%
主营业务分产品情况
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）
年增减（%） 年增减（%） 增减（%）
房地产销售 1,557,888,095.39 1,413,558,398.83 9.26% 89.77% 85.37% 增加2.15个
百分点
房地产出租 74,350,138.53 28,490,543.50 61.68% 5.69% -14.74% 增加9.18个
百分点
提供劳务 43,605,091.02 54,922,078.31 -25.95% 2.90% 14.31% 减少18.34个
百分点
酒店业 40,931,616.09 24,503,797.81 40.13% 522.11% 383.43% 增加17.17个
百分点
金融业 2,362,970.97 1.63%
主营业务分地区情况
营业收入比 营业成本比 毛利率比上
毛利率（%
分地区 营业收入 营业成本 上年增减（ 上年增减（ 年增减（%
）
%） %） ）
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新黄浦2017年年度报告
上海 1,591,770,410.95 1,432,851,856.03 9.98% 56.89% 61.06% 减少2.33个
百分点
浙江 127,367,501.05 88,622,962.42 30.42% 385.56% 247.20% 增加27.73个
百分点
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
□适用 √不适用
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 成本分析表
单位：元
分行业情况
上年同期占 本期金额较
成本构成项 本期占总成 情况
分行业 本期金额 上年同期金额 总成本比例 上年同期变
目 本比例(%) 说明
(%) 动比例(%)
房地产业 房地出售出 1,442,048,942.33 94.78% 861,983,117.45 94.19% 67.29% 公司本年度房地产业
租 务收入较去年增加，
相应房地产营业成本
结转增加
服务业 物业服务业 54,922,078.31 3.61% 48,048,377.24 5.25% 14.31%
酒店业 酒店服务业 24,503,797.81 1.61% 5,068,717.32 0.56% 383.43% 公司下属花园名都酒
店本年业务收入增加
，相应业务成本增加
分产品情况
上年同期占 本期金额较
成本构成项 本期占总成 情况
分产品 本期金额 上年同期金额 总成本比例 上年同期变
目 本比例(%) 说明
(%) 动比例(%)
公司本年度房地产销
房地产销售 房地产销售 1,413,558,398.83 92.91% 762,544,066.30 83.32% 85.37% 售收入增加，相应房
地产销售成本结转增
加
投资性房地产 投资性房地 28,490,543.50 1.87% 33,414,742.13 3.65% -14.74%
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新黄浦2017年年度报告
出租 产出租
经营性房地产 经营性房地 66,024,309.02 7.21% 2016年公司转让弘浦
出租 产出租 商业公司55%股权，
年末合并范围减少，
本年相应减少经营性
房地产出租业务
提供劳务 提供劳务 54,922,078.31 3.61% 48,048,377.24 5.25% 14.31%
酒店业 酒店业 24,503,797.81 1.61% 5,068,717.32 0.56% 383.43% 公司下属花园名都酒
店本年业务收入增加
，相应业务成本增加
成本分析其他情况说明
□适用 √不适用
(4). 主要销售客户及主要供应商情况
□适用 √不适用
2. 费用
√适用 □不适用
项目 本期金额 上期金额 比上期数增减 变化原因
销售费用 下属房地产项目新开盘预售、加大了房产销
46,346,703.09 16,411,836.95 182.40% 售力度，相应房产销售广告费、中介费用较
去年同期增加。
财务费用 下属鸿泰项目和佘山项目竣工验收，停止利
158,544,332.01 47,830,339.41 231.47%
息资本化，相应财务费用增加。
管理费用 公司2016年末收购的南浔项目导致本年固定
161,021,013.34 120,947,415.48 33.13% 资产折旧、人员薪资增加，以及年内新设子
公司业务扩大所致。
3. 研发投入
研发投入情况表
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新黄浦2017年年度报告
□适用 √不适用
情况说明
□适用 √不适用
4. 现金流
√适用 □不适用
科目 本期数 上年同期数 变动比例 变化原因
（%）
经营活动产生的
-438,158,406.92 576,560,207.69 -176.00% 公司下属项目公司支付项目土地款10.13亿。
现金流量净额
投资活动产生的 公司本年处置下属子公司鸿泰房地产公司取
现金流量净额 729,091,868.53 -548,948,050.85 232.82% 得投资活动现金流增加11.7亿，本年投资活动
产生的现金净流量较上年同期增加较多
筹资活动产生的 原项目公司在合并期间内增加银行贷款17.2
1,152,017,065.04 222,573,018.21 417.59%
现金流量净额 亿元，筹资活动的现金流量较去年增加
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司转让鸿泰房产30%股权，取得的交易价款为109,695.78万元，
在合并报表层面确认投资收益金额82,836.57万，增加税后净收益利润62,127.43万元。
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期末金
本期期末数 上期期末数
额较上期期
项目名称 本期期末数 占总资产的 上期期末数 占总资产的 情况说明
末变动比例
比例（%） 比例（%）
（%）
货币资金 2,511,905,450.93 23.37% 1,068,954,924.28 10.13% 134.99% 本年新增收到下属子公
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新黄浦2017年年度报告
司鸿泰股权转让款
以公允价值计量且其变 63,935,969.65 0.59% 28,050,706.89 0.27% 127.93% 本年下属金融公司增加
动计入当期损益的金融 购买金融资产
资产
预付账款 4,107,341.95 0.04% 110,880,606.40 1.05% -96.30% 本年项目预付款结转开
发成本
其他应收款 120,423,325.14 1.12% 68,301,414.23 0.65% 76.31% 本期转让鸿泰公司股
权不再合并报表，对
其垫付款转为应收
款，以及下属金融公
司应收投资款增加
买入返售金融资产 10,023,558.24 0.09% 49,033,129.55 0.46% -79.56% 下属金融公司出售返售
金融资产
存货 3,660,658,097.03 34.06% 5,723,834,043.02 54.25% -36.05% 本期转让下属子公司鸿
泰30%股权，由于年末
合并范围减少，存货相
应减少
可供出售金融资产 758,981,055.99 7.06% 226,310,222.58 2.14% 235.37% 下属金融公司购买权益
性工具
应付账款 177,412,271.40 1.65% 75,502,281.97 0.72% 134.98% 下属项目公司计提工程
结算款
应交税费 220,167,867.84 2.05% 60,263,129.82 0.57% 265.34% 本年净利润大幅增加，
相应计提企业所得税增
加
2. 截至报告期末主要资产受限情况
□适用 √不适用
3. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
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新黄浦2017年年度报告
详见后附内容
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
持有待开 一级土 合作开发 合作开发
规划计容
序 持有待开发土地的 发土地的 地整理 是/否涉及合 项目涉及 项目的权
建筑面积(
号 区域 面积(平 面积(平 作开发项目 的面积(平 益占比(%
平方米)
方米) 方米) 方米) )
1 南浔浔南草荡漾北 54,229.80 - 81,344.70 是 43,383.84
侧A、C地块
2 新顾城保障住房项 56,021.00 - 112,031.82 否 - -
目0419-01地块（欣
康苑）
3 奉贤南桥基地大型 31,448.60 - 62,662.59 否 - -
居住社区12-24A-04
A地块（欣平苑）
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建项目 项目规划
项目用地 总建筑面 在建建筑 已竣工面
序 经营 /新开工 计容建筑 报告期实
地区 项目 面积(平方 积(平方米 面积(平方 积(平方米 总投资额
号 业态 项目/竣 面积(平方 际投资额
米) ) 米) )
工项目 米)
鹤沙航城南馨佳
1 上海 住宅 竣工 76,716.20 153,596.00 152,881.00 152,881.00 74,136.55 87.88
苑
2 上海 徐泾北城欣乐苑 住宅 竣工 102,987.00 202,887.20 209,883.57 209,883.57 136,161.48 822.93
3 上海 徐泾北城欣沁苑 住宅 竣工 93,717.00 207,340.62 212,267.58 212,267.58 171,619.21 5,549.11
4 上海 松江南站大型居 住宅 竣工 51,721.20 103,442.40 144,545.30 144,545.30 118,900.95 51,940.61
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新黄浦2017年年度报告
住社区基地C19-
12-04地块（欣
哲苑）
松江南站大型居
住社区基地C19-
5 上海 住宅 竣工 25,221.00 50,442.00 71,228.96 71,228.96 57,879.21 26,059.31
14-01地块（欣
畅苑）
浙江 新黄浦花园名都
6 住宅 在建 84,454.00 135,126.00 204,375.00 204,375.00 105,000.00 3,049.00
湖州 （嘉顺地块）
7 上海 佘山逸品苑 住宅 预售 82,795.00 82,795.00 140,990.00 140,990.00 196,493.80 15,025.18
浙江
9 嘉兴科技京城 商办 在建 83,687.00 175,329.00 177,688.68 75,931.00 100,055.02 95,113.22 8,595.74
嘉兴
3. 报告期内房地产销售情况
√适用 □不适用
序 可供出售面积 已预售面积
地区 项目 经营业态
号 (平方米) (平方米)
1 上海 鹤沙航城南馨佳 住宅 139,301.56 139,301.56
苑
2 上海 徐泾北城欣乐苑 住宅 193,239.53 193,239.53
3 上海 徐泾北城欣沁苑 住宅 192,336.02 192,336.02
4 上海 佘山逸品苑 住宅 82,359.56 54,640.96
5 浙江嘉兴 海派秀城 商办 32,975.47 15,007.33
6 浙江湖州 新黄浦花园名都 住宅 164,373.72 47,690.44
（嘉顺地块）
注：浙江湖州新黄浦花园名都（嘉顺地块）可供出售面积 164,373.72 平方米中，包括了地下面积
30,300.50 平方米。
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
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新黄浦2017年年度报告
租金收入/
出租房地产
序 出租房地产 是否采用公允 房地产公
地区 项目 经营业态 的建筑面积(
号 的租金收入 价值计量模式 允价值(%
平方米)
)
1 上海 科技京城 办公 78,926.89 7,041.96 否 -
嘉兴科技
2 浙江嘉兴 商办 18,057.23 388.94 否 -
京城
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
302,500.00 6.46% 7,045.67
6. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
期末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 1,829,584,899.52 7,235,946.76 1,822,348,952.76 2,006,002,129.74 7,235,946.76 1,998,766,182.98
对联营企业投资 1,353,380,580.14 12,579,190.46 1,340,801,389.68 1,275,068,945.44 11,278,929.12 1,263,790,016.32
合计 3,182,965,479.66 19,815,137.22 3,163,150,342.44 3,281,071,075.18 18,514,875.88 3,262,556,199.30
(1) 重大的股权投资
√适用 □不适用
1）2017年8月28日召开的公司第七届十六次董事会，审议通过《公司拟参与设立杭州市曜澜投资
管理合伙企业，并对上海瀚顺物业有限公司龙华项目投资的议案》。杭州市曜澜投资管理合伙企
业由公司下属的上海新黄浦投资管理有限公司、上海浦浩投资有限公司，以及上海盛煦企业管理
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新黄浦2017年年度报告
咨询有限公司，上海瀚顺物业管理有限公司共同设立，其中上海新黄浦投资管理有限公司出资50
万元，作为普通合伙人及执行事务合伙人；上海盛煦企业管理咨询有限公司出资5万元，作为普
通合伙人；上海瀚顺物业管理有限公司出资约3亿元，作为劣后级有限合伙人；浦浩投资出资约4
.99亿元作为优先级有限合伙人。杭州曜澜投资通过股权投资方式，收购上海瀚顺持有珠海垣石
实业有限公司99%的股权。（详见公司临2017-036《对外投资公告》）
2017年10月17日，杭州曜澜投资与上海瀚顺物业有限公司签署了《股权转让协议》，通过股
权投资方式收购上海瀚顺持有的珠海垣石实业有限公司99%的股权。2017年10月23日，珠海垣石
在珠海市横琴新区工商行政管理局完成了上述股权转让事项的工商变更登记，并已取得新的营业
执照。（详见公司临2017-039《对外投资进展公告》）
2）持有非上市金融企业股权情况
占该公
持有数
所持对象名 最初投资金额（ 司股权 报告期所有者权益 会计核算 股份
量（股 期末账面价值（元） 报告期损益（元）
称 元） 比例（% 变动（元） 科目 来源
）
）
中泰信托投 211,938,297.00 29.97 1,244,347,151.82 长期股权 货币投
资有限责任 -863,130.03 投资 资
76，403，082.59
公司
华闻期货有 132,996,692.18 100.00 332,996,692.18 长期股权 货币投
-
限公司 投资 资
江西瑞奇期 32,340,000.00 20.00 80,968,689.26 30,000.00 长期股权 货币投
1,774,491.94
货经纪有限 投资 资
公司
合计 377,274,989.18 / 1,658,312,533.26 78，177，574.53 -833,130.03 / /
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
项目名称 期末账面余额 报告期内公允价值变动 对当期利润的影响金额
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新黄浦2017年年度报告
以公允价值计量且其
变动计入当期损益的 63,935,969.65 35,885,262.76 -377,948.78
金融资产
可供出售金融资产 51,462,266.49 -135,061,810.61 3,807,381.83
合计 115,398,236.14 -99,176,547.85 3,429,433.05
(六) 重大资产和股权出售
√适用 □不适用
2017年5月5日，公司与上海新工联资产经营有限公司签订了委托协议，委托上海新工联资产
经营有限公司向上海联合产权交易所提出申请，将本公司持有的上海鸿泰房地产有限公司30%股
权及本公司对鸿泰房产相对应的1.0304亿元债权公开转让。（详见公司临2017-024《公司出售资
产进展公告》）。
经上海联合产权交易所公开挂牌，挂牌期间产生2个以上意向受让方，于2017年6月19日以拍
卖方式组织实施竞价，广东德骏投资有限公司以120000万元竞拍成交。（详见公司临2017-030《
公司出售资产进展公告》）
2017年10月16日，公司与上海新工联资产经营有限公司签订了委托协议，委托上海新工联资
产经营有限公司向上海联合产权交易所提出申请，将本公司持有的鸿泰房产25%股权及本公司对
鸿泰房产相对应的4815.828946万元债权公开转让。（详见公司临2017-037《公司出售资产进展
公告》）
经上海联合产权交易所公开挂牌，在挂牌期间产生一家意向受让方，上海联合产权交易所按
照产权交易有关规定和程序，组织公司与受让方上海鑫明置业有限公司签署了《产权交易合同》
并于11月30日出具了《产权交易凭证》，成交价格为95750万元。（详见公司临2017-049《公司
出售资产进展公告》）
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 净利润
房地产开发、经营、咨询；物业管理；建
上海怡隆置业有限公司 筑材料、装潢材料、金属材料、木材、五 3,333.33 31,273.80 18,951.00 927.82
金交电、百货销售。
上海欣龙企业发展有限公 物业管理；室内装潢；国内贸易（除专营
18,000.00 143,030.65 38,946.15 1,179.91
司 ）；展览展示服务；预包装食品（不含熟
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新黄浦2017年年度报告
食卤味、冷冻冷藏）。
房地产开发、经营；物业管理；室内装潢
；机械设备安装及维修；销售建筑装潢材
料、金属材料、木材、五金交电、电工器
上海欣沁置业有限公司 58,800.00 112,451.90 60,813.75 394.07
材、化工产品及原料（除危险、监控、易
制毒化学品，民用爆炸物品）、汽车配件
、日用百货。
房地产开发经营；室内装潢；物业管理；
上海欣南房地产开发有限 机械设备安装（含维修）；金属材料、木
1,000.00 3,831.33 1,642.78 -224.14
公司 材、五金交电、日用百货、化工原料（除
危险品）、电工器材、汽车配件销售。
房地产经营开发及内部配套服务设施（提
上海恒立房地产有限公司 USD2,353.00 49,508.76 7,970.29 -261.47
供服务设施和场地）
嘉兴科技京城高新技术产业区的投资开发
嘉兴科技京城高新技术产 建设、物业管理（凭资质证经营）；高新
20,000.00 58,052.07 18,583.49 -1,747.44
业区开发有限公司 技术产业咨询服务;房地产开发经营（凭有
效资质证书经营）。
房地产开发、经营、咨询；投资管理；建
上海新佘山置业有限公司 5,000.00 121,727.61 6,226.07 3,844.62
材销售；园林绿化；物业管理。
华闻期货有限公司 商品期货经纪；金融期货经纪。 30,000.00 57,242.57 33,899.28 -100.84
物业管理；资产管理；实业投资；在投资
、财务、商务、企业管理、微电子、计算
机软硬件及外围设备、高科技产业领域内
的“四技”服务；国内贸易（不含国家专营
上海科技京城管理发展有
、专控、专卖商品）；停车库经营、管理 1,350.00 18,509.71 1,231.82 235.52
限公司
；企业形象策划；代办车船票；订房服务
；会务服务；展览展示；办公设备保养及
维修；广告设计、制作、发布；代理国内
各类广告。
资金信托；动产、不动产信托；有价证券
中泰信托投资有限责任公 信托；其他财产或财产权信托；作为投资
51,660.00 441,118.91 422,799.81 24,017.19
司 基金或者基金管理公司的发起人从事投资
基金业务；经营企业资产的重组、购并及
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新黄浦2017年年度报告
项目融资、公司理财、财务顾问等业务。
江西瑞奇期货经纪有限公
商品期货经纪、金融期货经纪。 34,569.69 103,282.65 39,585.84 1,179.64
司
(八) 公司控制的结构化主体情况
√适用 □不适用
期初纳入公司合并范围的4个结构化主体，华闻浦浩1号特定多客户资产管理计划、华闻浦浩
7号单一客户资产管理计划、大成商品期货2号投资组合、天倚道浦浩量化对冲1号投资基金因产
品投资到期不再纳入合并范围。
公司综合考虑享有的结构化主体的可变回报，或承担的风险敞口等因素，本年度认定将6
个结构化主体纳入合并报表范围，分别为华闻浦浩3号单一客户资产管理计划、浦浩量化对冲1号
私募投资基金、浦浩量化对冲2号私募投资基金、矶法CTA三元永续私募基金、华闻启祥量化1号
特定多客户资产管理计划、华闻人禾1号特定多客户资产管理计划。
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业格局和趋势
√适用 □不适用
1、行业政策趋势
未来时期，房地产市场将长期坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”主基调，短期调控与长
效机制紧密衔接。短期调控以城市群为目标，限购限贷限售叠加，供应结构不断优化，调控效果
逐步显现。长效机制以完善多层次住房供应体系为抓手，大力培育住房租赁市场，深化共有产权
住房试点，在控制房价水平的同时，构建租购并举的房地产制度，推动房地产市场长期稳定发展
。
2、行业发展趋势
（1）十九大报告指出，中国特色社会主义已经进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民
日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。
（2）加快住房制度改革和长效机制建设将是未来必然趋势。今后一段时间内，短期调控与长效
机制的衔接将更为紧密，在调控市场的同时，推动住房观念变化，强化住房居住属性，完善并丰
富居住生活生态体系，才能为房地产市场长远发展奠定更稳固的基础。
（3）预计今后十年中国还将新增亿级单位城镇人口，伴随而来的是庞大的居住及生活配套需求
。随着生活方式的变化，未来的居住附加需求将从传统的保洁、维修、安保等专业服务扩展至饮
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新黄浦2017年年度报告
食、养生、托儿、养老等提升生活质量的配套服务，在移动互联网变革潮流下，社区综合服务具
备巨大的市场潜力。
(二) 公司发展战略
√适用 □不适用
公司在未来几年内仍将进一步强化、优化“双轮驱动”发展格局，立足做实房地产主业，做精
做优金融业务，着力提高品牌经营的水平，使公司经营领域由房地产行业为主，逐步形成房地产
与金融投资并重的发展格局。
一、顺应未来行业发展趋势，落实在房地产领域供给侧改革，精准把握国家房地产政策调控
效应，密切关注经济形势、行业态势和市场走势变化，科学厘定土地储备，不断提升盈利能力和
效率，在充分辨别区域性市场风险的前提下，审慎但又果断地选准仍处于价值洼地的区域性细分
市场，发挥自身优势，进行投资或项目收储。
二、充分凭借公司参控的金融类子公司和关联公司在\"期、基、信\"领域的专业平台优势，在
不断提高投资收益率的同时，着力谋求各自领域与房地产开发经营业务联动发展，将房地产金融
服务做实做优，为股东创造稳中有升的利润回报。
(三) 经营计划
√适用 □不适用
2018年是公司发展进程中十分重要的一年，公司将客观理性认识公司业务发展所处的宏观环
境，深刻分析房地产行业定位的调整所带来的严峻挑战，并积极把握由此带来的发展机遇，努力
实现核心业务持续增长和创新业务有所突破，进一步提升公司业绩和价值。2018年，公司计划实
现营业总收入15亿元，主要来自于房地产开发销售、房产租赁、酒店经营、物业管理以及金融期
货业务五大经营板块；其中公司核心业务房地产销售、租赁营业收入计划达到13亿元，计划全年
商品房销售合同金额达到16亿元以上。同时加强房地产项目储备，确保公司房地产业务持续、稳
定发展。
一、 房产开发
2018年，公司下属房产开发类项目公司及时制定切实可行的总进度目标与分阶段目标，科
学调配人力、物力、财力与机械设备等各项资源，确保关键施工节点如期完成。
奉贤南桥共有产权保障房项目2月底前完成全部施工准备，5月底前完成项目桩基工程、
护围工程，11月份启动主体结构施工，年底前完成预售许可证办理准备工作。
松江南站大型居住社区动迁安置房项目4月底前完成基础工程，8月底前办结预售许可证，
11月底前主体结构封顶，年底前启动安装工程施工。
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顾村大型居住社区拓展区项目2月底前完成全部施工准备，5月底前完成桩基工程、护围工
程，10月底完成基础工程，11月份启动主体结构施工，年底前完成预售许可证办理准备工作。
南浔项目嘉顺地块抓好施工质量、进度和安全生产工作，全部达到预售标准；A、B、D地
块设计方案要作进一步优化，下半年开工，争取年底前部分产品达到预售标准；年底前完成样板
示范区结构、装饰、绿化工程结算，以及C、D地块桩基及基坑围护工程结算。
嘉兴科技京城项目面对当地严重过剩的商办房地产市场，积极做好市场跟踪，把握好开发
节奏，计划在2018年内通过股权转让方式实现整体去化，争取早日回笼资金。
二、 房产租售
由于房地产调控不断深入，房地产市场行情瞬息万变，因此必须树立高度紧迫感，主动贴近
工作需要，创新思维，开拓进取，依托科学实用的体系，以及内外部联动的资源保障，合力完成
全年租售目标任务。
南浔项目嘉顺地块尽快完成“花园名都”后续推盘销售工作，争取该地块全面开盘预售；及时
启动A、B、D地块高层、洋房销售蓄客工作，以及项目合院产品营销推广工作。
佘山一品项目争取在年内完成剩余90多套房源销售工作，力争合同总销售额要达到9.3亿元
以上，回笼资金6亿元。
嘉兴海派秀城项目塔楼部分（LOFT和平层）计划年内完成销售135套约6750平米，回笼资金
5467万元；制定落实商业裙房部分共35套约9585平米的销售推广计划。
科技京城管理公司保持物业服务费高收缴率，计划全年物业管理费收入4498万元，收缴率98
%。并配合做好科技京城大楼物业出租工作，提升租金收入。
南浔花园名都大酒店要进一步完善提升管理意识与水平，实现营业收入近5000万元。同时，
还要充分利用酒店市场渠道，通过假日营销、联合活动推广等实现与房产开发项目销售联动，形
成两者互惠互利双赢局面。
(四) 可能面对的风险
√适用 □不适用
1、政策风险
近年来，房地产市场政策更加注重房地产制度改革和长效机制建设。2018年，房地产市场收
紧趋势不变，将逐步形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。公司将就此
加强政策研究，适应宏观调控政策的变化，最大程度降低政策变化对经营管理造成的影响。
2、市场风险
随着国家一系列短期、长期调控措施的实施，市场预期不断出台变化，以及地方差异化调控
政策，不同区域、不同城市的市场环境区别将愈加明显。公司目前开发的项目主要集中在上海、
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浙江地区，公司布局的部分地区受政策和行业调整的影响较大，对应的措施也有所区别，或将影
响公司销售和资金回笼速度。
3、财务风险
房地产业作为资金密集型行业，资金链的安全与否直接决定着企业的生命，资金成本的高低
直接影响着企业的盈利能力。公司要进一步加强项目资金监管力度，完善资金流动计划管理，提
高项目融资计划的准确性和可靠性，积极争取贷款优惠利率，优化债务结构，降低融资成本，提
高资金效益。
(五) 其他
□适用 √不适用
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第五节 重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
一） 现金分红政策的制定
公司章程中第一百五十九条已规定：
（一）公司的利润分配应重视对社会公众股东的合理投资回报，以可持续发展和维护股东权益为
宗旨，保持利润分配政策的连续性与稳定性。公司分红回报规划应当着眼于公司的长远和可持续
发展，综合考虑公司经营发展实际、股东要求和意愿、社会资金成本、外部融资环境等因素。
（二）公司可以采取现金、股票或者现金与股票相结合的方式分配股利。在公司盈利且现金能够
满足公司持续经营和长期发展的前提条件下，公司将积极采取现金方式分配股利。公司最近三年
以现金方式累计分配的利润不少于近三年实现的年均可分配利润的
30%；具体分红比例由公司董事会根据中国证监会的有关规定和公司经营情况拟定，由公司股东
大会审议决定。
（三）公司每年利润分配预案由公司管理层、董事会结合公司章程的规定、盈利情况、资金需求
和股东回报规划提出、拟定，经董事会审议通过后提交股东大会批准。股东大会对现金分红具体
方案进行审议时，应当通过多种渠道主动与股东特别是中小股东进行沟通和交流。
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（四）公司不进行现金分红的具体原因作专项说明，经独立董事、监事会发表意见后提交股东大
会审议，并经出席股东大会的股东所持表决权的2/3 以上通过。
（五）公司独立董事应对公司每年的利润分配方案发表独立意见。
二）、利润分配和资本公积金转增股本预案
经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计：公司2017年实现归属于母公司所有者的净利
润644,976,824.69元，法定盈余公积金累计额已达到注册资本的50%以上，不再继续提取，
年内计提一般风险准备金282,070.75元，扣除当年实际支付普通股股利 56,116,398.10
元，加上年初未分配利润1,685,986,630.84 元，实际可供股东分配利润为 2,274,564,986.68
元。
经董事会审议通过的2017年度利润分配和资本公积转增股本预案，以2017年末总股本561,16
3,988股为基数，拟向全体股东每10股派发现金红利3.5元（含税），共分配现金红利计196,407,39
5.80元，并拟以资本公积向全体股东每10股转增2股，共计转增约112,232,798股。
以上预案需经公司2017年度股东大会审议通过。
(二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
占合并报表
分红年度合并
中归属于上
每10股送 每10股派 每10股转 现金分红的数 报表中归属于
分红 市公司普通
红股数（ 息数(元) 增数（股 额 上市公司普通
年度 股股东的净
股） （含税） ） （含税） 股股东的净利
利润的比率(
润
%)
2017年 0 3.5 2 196,407,395.80 644,976,824.69 30.45
2016年 0 1 0 56,116,398.80 102,229,875.83 54.89
2015年 0 1.3 0 72,951,318.44 226,762,219.87 32.17
(三) 以现金方式要约回购股份计入现金分红的情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预
案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
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二、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期
内的承诺事项
□适用 √不适用
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一） 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
执行《企业会计准则第42号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》、《企业会计准
则第16号——政府补助》和《财政部关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》。
财政部于2017年度发布了《企业会计准则第42号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经
营》，自2017年5月28日起施行，对于施行日存在的持有待售的非流动资产、处置组和终止经营
，要求采用未来适用法处理。
财政部于2017年度修订了《企业会计准则第16号——政府补助》，修订后的准则自2017年6月1
2日起施行，对于2017年1月1日存在的政府补助，要求采用未来适用法处理；对于2017年1月1日
至施行日新增的政府补助，也要求按照修订后的准则进行调整。
财政部于2017年度发布了《财政部关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》，对一般企业
财务报表格式进行了修订，适用于2017年度及以后期间的财务报表。
本公司执行上述三项规定的主要影响如下：
受影响的报表项目名称和
会计政策变更的内容和原因 审批程序
金额
（1）在利润表中分别列示“持续经营净利 第七届董事 列示持续经营净利润本年
润”和“终止经营净利润”。比较数据相应调 会第20次会 金额610,411,294.97元，
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整。 议 上年金额110,728,287.83
元。
（2）与本公司日常活动相关的政府补助
其他收益：23,163,800.00
，计入其他收益，不再计入营业外收入。
元。
比较数据不调整。
（3）在利润表中新增“资产处置收益”项 营业外支出本年金额减少
目，将部分原列示为“营业外收入”的资产 34,067.62元，上年金额减
处置损益重分类至“资产处置收益”项目。 少53,727.66元，重分类至
比较数据相应调整。 资产处置收益。
（二） 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三） 与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四） 其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬
境内会计师事务所审计年限
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 立信会计师事务所（特殊普通
合伙）
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
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审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临暂停上市风险的情况
(一) 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
(二) 公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
八、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
九、破产重整相关事项
□适用 √不适用
十、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
况
□适用 √不适用
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司及其控股股东、实际控制人诚信状况良好，不存在未履行法院生效判决、所负数
额较大的债务到期未清偿等情况。
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十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
十四、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
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3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五) 其他
□适用 √不适用
十五、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
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2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
(二) 担保情况
□适用 √不适用
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1、 委托理财情况
(1).委托理财总体情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类型 资金来源 发生额 未到期余额 逾期未收回金额
非保本浮动收益类 (T+0) 自有 7,000,000.00 7,000,000.00 0.00
其他情况
□适用 √不适用
(2).单项委托理财情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
减值
委托 预期收 未来是
委托 委托理 资金 报酬确 年化 实际 是否经 准备
理财 资金 益 实际收回情 否有委
受托人 理财 委托理财金额 财起始 来源 定 收益率 收益或损 过法定 计提
终止 投向 (如有) 况 托理财
类型 日期 方式 失 程序 金额(
日期 计划
如有)
宁波银 非保 7,000,000.00 2017-1 2018- 自有 宁波银 每日根 4.20% 4.20% 8,983.33 2018年1月9 是 否
行股份 本浮 2-29 1-9 资金 行理财 据当日 日收回本金
有限公 动收 理财账 ，月初第一
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司 益类 户余额 个工作日收
(T+0) 及适用 回收益
收益率
计算
其他情况
□适用 √不适用
(3).委托理财减值准备
□适用 √不适用
2、 委托贷款情况
(1).委托贷款总体情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类型 资金来源 发生额 未到期余额 逾期未收回金额
委托贷款 自有 90,000,000.00 90,000,000.00 0.00
其他情况
□适用 √不适用
(2).单项委托贷款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年
资 化 预期收 实际 未来是
委托贷 报酬 实际 是否经 减值准备计
委托贷款 委托贷款 委托贷款 金 资金 收 益 收益 否有委
受托人 款终止 确定 收回 过法定 提金额(如
类型 金额 起始日期 来 投向 益 (如有) 或损 托贷款
日期 方式 情况 程序 有)
源 率 失 计划
南京银行股份有 委托贷款 9000万 2016-12-2 2018-1 自 湖南锦天 固定 11 981.75 0 未到 是 否 0
限公司上海分行 7 2-26 有 置业有限 年化 % 万元 期
公司 收益
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其他情况
□适用 √不适用
(3).委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3、 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十六、其他重大事项的说明
□适用 √不适用
十七、积极履行社会责任的工作情况
(一) 上市公司扶贫工作情况
√适用 □不适用
1. 精准扶贫规划
为贯彻落实《中国证监会关于发挥资本市场作用服务国家脱贫攻坚战略的意见》精神，公司
积极展开内外部调研，研究制定了精准扶贫专项规划，从体制机制层面确保扶贫工作规划在先，
落实到位。
1、细致规划：公司成立扶贫工作领导小组，制定、部署、监督实施年度扶贫工作计划。
2、保障到位：公司根据精准扶贫专项规划及扶贫工作年度计划，确定相应责任主体及资金
需求。资金需求列入年度财务预算，实施过程中密切追踪资金实际使用情况并与计划相比较，及
时根据反馈结果适度调整。
3、强化考核:公司根据扶贫工作年度计划，确定相应绩效指标，将其纳入对口部门、子公司
年度绩效考核范围。公司通过定期汇报、专人回访、成果评审等形式，对扶贫工作计划实施情况
跟踪检查、动态评估，确保计划有效执行。
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2. 年度精准扶贫概要
报告期内，公司响应中国期货业协会“推动期货业服务国家扶贫攻坚战略动员会”会议号召，
积极发挥期货行业专业优势，确定下属全资子公司——华闻期货有限公司为年度扶贫工作主要责
任单位，年内扶贫工作概要如下:
1、公益扶贫：支持当地扶贫办扶贫工作，发动工会定期组织“心手相连”捐赠活动，再加以
行政赞助。
2、产业扶贫：充分利用行业优势，服务实体经济风险管理需求。引入保险公司，以“期货+
保险”模式为产业解决相关商品定价，为贫困地区企业提供期货套期保值服务，以确保企业的利
润空间；提供仓单质押服务，提高企业资金利用率；提供交割服务，为企业提供产销另一模式。
3、教育扶贫：针对贫困地区企业对期货市场缺乏实质性了解的情况，公司为贫困地区产业
提供期货基本知识、期现结合、定价服务等专业知识普及、宣传和培训，帮助企业掌握和利用期
货这个专业的风险管理工具。
4、就业扶贫：公司为贫困地区提供人才培养及就业机会，同时推荐符合一定条件的人员到
其他产业就业，待其学成后回流到家乡，支援家乡脱贫事业。
5、产业孵化：公司利用多年累积的实体产业客户资源，为贫困地区招商引资牵线搭桥，促
进产业孵化，促进当地就业。
6、项目融资：公司利用自身内外部资源，帮助解决贫困地区融资困难，如在当地设立创投
基金等。
3. 精准扶贫成效
单位：元 币种：人民币
指 标 数量及开展情况
一、总体情况
其中：1.资金 163,780.50
4. 后续精准扶贫计划
公司根据扶贫工作专项规划，以及报告期内精准扶贫工作开展情况，确定后续计划如下：
1、成立专项扶贫基金专款专用；通过工会动员全体员工进行募捐，开展多样化扶贫活动；
通过公司行政拨款，用于对扶贫对象区的调研、培训、人才培养。
2、选定盛产棉花、粮食的贫困县太康县，结合华闻期货郑州营业部的距离优势及棉花事业
部的产业优势，开展专业、精准扶贫。
3、进一步拓展形式多样的扶贫模式，如公益扶贫、产业扶贫、教育扶贫、就业扶贫、产业
孵化、项目合作等。
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(二) 社会责任工作情况
□适用 √不适用
(三) 环境信息情况
1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
2. 重点排污单位之外的公司
□适用 √不适用
3. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 其他说明
□适用 √不适用
十八、可转换公司债券情况
(一) 转债发行情况
□适用 √不适用
(二) 报告期转债持有人及担保人情况
□适用 √不适用
(三) 报告期转债变动情况
□适用 √不适用
报告期转债累计转股情况
□适用 √不适用
(四) 转股价格历次调整情况
□适用 √不适用
(五) 公司的负债情况、资信变化情况及在未来年度还债的现金安排
□适用 √不适用
(六) 转债其他情况说明
□适用 √不适用
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第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 普通股股本变动情况
(一) 普通股股份变动情况表
1、 普通股股份变动情况表
报告期内，公司普通股股份总数及股本结构未发生变化。
2、 普通股股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
√适用 □不适用
单位：股 币种：人民币
发行价
股票及其衍生 获准上市交易 交易终止
发行日期 格（或 发行数量 上市日期
证券的种类 数量 日期
利率）
普通股股票类
可转换公司债券、分离交易可转债、公司债类
2016年非公开发行 2016-06-07 5.8% 550,000,000.00 2016-06-29 550,000,000.00 2021-06-06
公司债券（第一期
）
2016年非公开发行 2016-07-18 5.8% 1,100,000,000.00 2016-08-09 1,100,000,000.00 2021-07-17
公司债券（第二期
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）
2016年度第一期中 2016-10-10 4.5% 500,000,000.00 2016-10-13 500,000,000.00 2021-10-09
期票据（16黄浦置
业MTN001）
其他衍生证券
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
√适用 □不适用
一、公司于2016年4月15日收到上海证券交易所出具的编号为“上证函[2016]647号的《关于对上
海新黄浦置业股份有限公司非公开发行公司债券挂牌转让无异议的函》，载明公司由国信证券股
份有限公司承销，面向合格投资者非公开发行总额不超过30亿元的公司债券符合上海证券交易所
的挂牌转让条件，上海证券交易所对其挂牌转让无异议。本次债券采取分期发行方式，无异议函
自出具之日起12个月内有效。
1、公司2016年非公开发行公司债券第一期发行规模5.5亿元，期限5年，在第3年末附公司调整票
面利率选择权和投资者回售选择权，票面利率5.80%。上述非公开发行公司债券工作已完成认购
缴款，募集资金净额已于2016年6月8日划入公司本次债券发行募集资金账户。具体内容详见2016
年6月14日《上海证券报》、《中国证券报》、上海证券交易所网站上发布的公司临2016-014公
告。
2、公司2016年非公开发行公司债券第二期发行规模11亿元，期限5年，在第3年末附公司调整票
面利率选择权和投资者回售选择权，票面利率5.80%。上述非公开发行公司债券工作已完成认购
缴款，募集资金净额已于2016年7月19日划入公司本次债券发行募集资金账户。具体内容详见201
6年7月21日《上海证券报》、《中国证券报》、上海证券交易所网站上发布的公司临2016-019公
告。
二、2016年4月25日，公司收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》（中市协
注[2016]MTN195号），同意接受公司中期票据注册。公司中期票据的注册金额为人民币10亿元
，注册额度自通知书落款之日起2年内有效，在注册有效期内可分期发行中期票据，由招商银行
股份有限公司主承销。
2016年10月10日，公司发行了2016年度第一期中期票据（简称：16黄浦置业MTN001，代码
：101658058），实际本期发行金额为人民币5亿元，期限为5年，发行价格为100元/佰元面值，
发行利率为4.5%。扣除承销费后的募集资金净额已经于2016年10月12日全额到帐。招商银行股
份有限公司为本次中期票据发行的簿记管理人，招商银行股份有限公司为本次中期票据发行的主
承销商。
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新黄浦2017年年度报告
具体内容详见2016年10月14日《上海证券报》、《中国证券报》、上海证券交易所网站上发
布的公司临2016-027公告。
(二)公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截止报告期末普通股股东总数(户) 31,703
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 32,797
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
质押或冻结情况
股东名称 报告期内增 持有有限售条 股东
期末持股数量 比例(%) 股份
（全称） 减 件股份数量 数量 性质
状态
上海新华闻投资有 100,584,411 17.92 100,350,000 国有法人
质押
限公司
上海领资股权投资 99,727,308 99,727,308 17.77 境内非国有
基金合伙企业（有 无 法人
限合伙）
上海市黄浦区国有 70,922,575 12.64 国家
资产监督管理委员
会（上海市黄浦区 无
集体资产监督管理
委员会）
西藏信托有限公司 14,482,008 2.58 其他
－安坤5号集合资 无
金信托计划
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西藏信托有限公司 14,051,558 2.50 其他
－安坤8号集合资 无
金信托计划
方正东亚信托有限 13,630,309 13,630,309 2.43 其他
责任公司－聚赢29
无
号证券投资单一资
金信托
西藏信托有限公司 400,500 11,580,500 2.06 其他
－丹泽1号集合资 无
金信托计划
长安国际信托股份 10,999,951 10,999,951 1.96 其他
有限公司－长安信
托－长安投资849 无
号证券投资集合资
金信托计划
前海开源基金－广 6,501,652 6,501,652 1.16 其他
发银行－前海开源
无
国泓1号资产管理
计划
北京汉富美邦国际 6,322,562 6,322,562 1.13 未知
投资顾问中心（普 无
通合伙）
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
上海新华闻投资有限公司 100,584,411 人民币普通股 100,584,411
上海领资股权投资基金合伙企业（有限合伙） 99,727,308 人民币普通股 99,727,308
上海市黄浦区国有资产监督管理委员会（上海 70,922,575 70,922,575
人民币普通股
市黄浦区集体资产监督管理委员会）
西藏信托有限公司－安坤5号集合资金信托计 14,482,008 14,482,008
人民币普通股
划
西藏信托有限公司－安坤8号集合资金信托计 14,051,558 14,051,558
人民币普通股
划
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方正东亚信托有限责任公司－聚赢29号证券投 13,630,309 13,630,309
人民币普通股
资单一资金信托
西藏信托有限公司－丹泽1号集合资金信托计 11,580,500 11,580,500
人民币普通股
划
长安国际信托股份有限公司－长安信托－长安 10,999,951 10,999,951
人民币普通股
投资849号证券投资集合资金信托计划
前海开源基金－广发银行－前海开源国泓1号 6,501,652 6,501,652
人民币普通股
资产管理计划
北京汉富美邦国际投资顾问中心（普通合伙） 6,322,562 人民币普通股 6,322,562
上述股东关联关系或一致行动的说明 上海新华闻投资有限公司还分别通过西藏信托有限公司－安坤5号集合资金信托
计划、安坤8号集合资金信托计划、丹泽1号集合资金信托计划，持有新黄浦股票14,
482,008股、14,051,558股、11,580,500股。
公司未知以上其他股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信
息披露管理办法》规定的一致行动人。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 不适用
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 上海新华闻投资有限公司
单位负责人或法定代表人 幸宇晖
成立日期 2001年1月17日
主要经营业务 实业投资、资产经营及管理（非金融业务），国内贸易（专
项审批除外），电子产品的制造及销售（专项审批除外），
绿化，及其以上相关业务的咨询服务（涉及许可经营的凭许
可证经营）。
报告期内控股和参股的其他境内外 无
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上市公司的股权情况
其他情况说明
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 北京国际信托有限公司(德瑞股权投资基金集合资金信托计
划)
单位负责人或法定代表人 李民吉
成立日期 1984年10月5日
主要经营业务 许可经营项目：资金信托；动产信托；不动产信托；有价
证券信托；其他财产或财产权信托；作为投资基金或者基
金管理公司的发起人从事投资基金业务；经营企业资产的
重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等业务；受
托经营国务院有关部门批准的证券承销业务；办理居间、
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咨询、资信调查等业务；代保管及保管箱业务；以存放同
业、拆放同业、贷款、租赁、投资方式运用固有财产；以
固有财产为他人提供担保；从事同业拆借；法律法规规定
或中国银行业监督管理委员会批准的其他业务。
报告期内控股和参股的其他境内外 持有天音通信控股股份有限公司（股票代码：000829）863
上市公司的股权情况 0万股，占该公司总股本的9.11%
其他情况说明
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
√适用 □不适用
德瑞股权投资基金集合资金信托计划投资决策过程如下：
1）信托计划设立投资决策委员会，委员会由9名委员组成，其中，受益人合计委派4名委员，具
体提名权由受益人大会确定；北京国际信托有限公司作为受托人委派5名委员。
2）未召开受益人大会期间，受益人大会委托投资决策委员会对标的股权进行管理，决定于特定
交易相关的所有事宜，受托人应按照投资决策委员会的决议管理信托财产。但投资决策委员会不
得就协议约定的需经受益人大会决策的事项做出决定。
3）投资决策委员会做出决议，必须经二分之一以上委员同意方可通过，但在信托计划完成对标
的股权的收购后，在对各公司资产或股权进行处置时，如果单次拟处置资产或股权评估值超过5
亿元，则该等处置需要由投资决策委员会一致同意。
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
单位负责人
组织机构 注册资 主要经营业务或管理
法人股东名称 或法定代表 成立日期
代码 本 活动等情况
人
上海领资股权投资基 王丁辉 2016 年 91310000MA1FL36DXM 10 投资管理，资产管理
金合伙企业（有限合 11月11日 ，投资咨询。[依法
伙） 须经批准的项目，经
相关部门批准后方可
经营该项目活动]
上海市黄浦区国有资
产监督管理委员会（
上海市黄浦区集体资
产监督管理委员会）
情况说明
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六、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从 是否在公司
任期起始 任期终止 年初持股 年末持股 年度内股份 增减变动 公司获得的 关联方获取
姓名 职务(注) 性别 年龄
日期 日期 数 数 增减变动量 原因 税前报酬总 报酬
额（万元）
程齐鸣 董事长 男 62 2010-09-06 2018-06-09 0 0 是
陆却非 执行董事 男 62 2008-09-10 2018-06-09 507 507 132 否
、总经理
周旭民 董事 男 54 2015-06-09 2018-06-09 0 0 是
叶桂峰 董事 男 40 2016-06-16 2018-06-09 0 0 否
甘湘南 董事 女 48 2016-06-16 2018-06-09 0 0 是
施爱育 董事 女 53 2016-06-16 2018-06-09 0 0 是
董安生 独立董事 男 67 2015-06-09 2018-06-09 0 0 7 否
李良温 独立董事 男 67 2015-06-09 2018-06-09 0 0 7 否
刘红霞 独立董事 女 55 2015-06-09 2018-06-09 0 0 7 否
吕军 监事长 男 51 2015-06-09 2018-06-09 0 0 92.4 否
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千山 监事 男 50 2016-06-16 2018-06-09 0 0 是
姚建东 监事 男 47 2008-09-10 2018-06-09 0 0 45 否
朱坚勇 副总经理 男 59 2008-09-10 2018-06-09 7,500 7,500 92.4 否
胡少波 副总经理 男 53 2015-06-09 2018-06-09 0 0 92.4 否
余新水 财务总监( 男 48 2015-06-09 2018-06-09 0 0 92.4 否
代董秘)
合计 / / / / / 8,007 8,007 / 567.6 /
姓名 主要工作经历
程齐鸣 曾先后任黄山市人民政府常务副市长、市委副书记，广西新长江高速公路有限责任公司董事、总经理，杭州华溥实业有限公司董事长、
总经理，现任中国华闻投资控股有限公司副总裁，上海新华闻投资有限公司副总裁，上海新黄浦置业股份有限公司董事长。
陆却非 曾先后任中科院上海生理研究所科技开发办主任，中科院上海科达生物医学科技公司常务副总经理，现任上海新黄浦置业股份有限公司
执行董事兼总经理。
周旭民 曾先后任黄浦区市政工程管理署署长，黄浦区人民政府办公室、外事办副主任，黄浦置地集团党委副书记、总经理，现任外滩投资开发
（集团）有限公司党委书记、董事长。
叶桂峰 曾先后任北京市创天律师事务所律师，华安保险资产管理公司（筹）法律合规组组长，领锐资产管理股份有限公司投资部总经理，现任
北京市宝盈律师事务所律师。
甘湘南 曾先后任新黄浦（集团）有限责任公司资产管理部经理、外滩源发展有限公司副总经理、新黄浦资产经营管理有限公司总经理（总裁助
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理级）、外滩投资开发（集团）有限公司投资发展部经理,现任上海黄浦投资控股（集团）有限公司副总经理。
施爱育 现任黄浦区国有资产总公司副总经理。
董安生 曾先后任北京林业干部学院任教，北京市中银律师事务所律师，现任中国人民大学法学院教授、博士生导师，兼任中国人民大学民商法
律研究中心副主任研究员、商法研究所所长、财政与金融政策研究中心研究员、金融与证券研究所研究员、金融与财政政策研究中心研
究员，中国证券法研究会副会长、中国比较法学会理事、中国国际法学会理事等，另兼任深圳仲裁委员会仲裁员，北京市地石律师事务
所兼职律师。
李良温 曾先后任中国人民保险河北省分公司副总经理，中国人寿保险股份有限公司精算部总经理，中国人寿保险股份有限公司副总裁，中国人
寿财产险公司总裁，中国人民保险集团股份有限公司党委成员、副总裁，兼任中国人民人寿保险股份有限公司副董事长、总裁，兴业银
行非执行董事。
刘红霞 曾在北京中州会计师事务所从事专职审计工作，现任中央财经大学会计学院教授、博士生导师、博士后合作研究导师。曾获北京市教学
名师、北京市优秀教师等称号，主要从事会计与财务管理教学和科研工作。
吕军 曾先后任黄浦区建设委员会综合业务科科长、副主任，黄浦区审计局副局长，黄浦区人民政府办公室副主任，黄浦区房地产开发实业总
公司党委书记，现任上海新黄浦置业股份有限公司监事长。
千山 曾先后任首都经济贸易大学经济研究所所长助理，粤海控股集团有限公司战略发展部高级经理，深圳市东深投资控股有限公司助理总经
理，现任上海新华闻投资有限公司资本运营部总经理、都邦财产保险股份有限公司监事、上海新黄浦置业股份有限公司监事。
姚建东 曾先后任上海市第一建筑工程有限公司成本主管，长发集团上海房地产公司财务主管，现任上海新黄浦置业股份有限公司监事、审计合
规部经理。
朱坚勇 曾任黄浦区房产管理局局团委书记、局工会主席，上海欣龙企业发展有限公司总经理，现任上海新黄浦置业股份有限公司副总经理。
胡少波 曾任职于中美天津奥纳斯电梯上海公司、上海万科房地产开发公司、新黄浦（集团）有限责任公司、上海新黄浦置业股份有限公司财务
总监，现任上海新黄浦置业股份有限公司副总经理。
余新水 曾任杭钢集团计划财务部综合科科长，杭钢股份证券投资部证券事务代表，浙江证券有限责任公司投资银行总部业务三部经理，华立集
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团有限公司代理华立科技财务负责人，金信证券有限责任公司内核办公室业务董事，杭州华溥实业有限公司财务总监，现任上海新黄浦
置业股份有限公司财务总监、代董秘。
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
程齐鸣 中国华闻投资控股有限公司 副总裁 2008-07
周旭民 外滩投资开发（集团）有限公司（黄 党委书记、董事长 2013-11
浦区国资下属公司）
甘湘南 上海黄浦投资控股（集团）有限公司（黄 副总经理 2017-08
浦区国资下属公司）
施爱育 黄浦区国有资产总公司(黄浦区国资下 副总经理 2011-01
属公司)
吕军 黄浦区房地产开发实业总公司(黄浦区 党委书记 2009-04
国资下属公司)
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千山 上海新华闻投资有限公司 资本运营部总经理 2011-06
在股东单位任职情况的说明
(二) 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
董安生 中国人民大学法学院 教授、博士生导师 1992-07
刘红霞 中央财经大学会计学院 教授、博士生导师、博士后 1999-01
合作研究导师
在其他单位任职情况的说明
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序 根据公司董事会制定的年度计划和经营目标，经营团队与董事会签订全年工作目标作为报酬考评依据，
实行先预支一定比例薪酬，经年终审计考核后，并经董事会薪酬与考核委员会审核，根据年终各项指标
完成情况和经营管理团队按审计考核结果分步兑现年薪。
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据 公司有完整的薪酬管理制度，而且每年会依据市场和行业的趋势结合本企业的实际情况而作调整和完善
，对董事、监事、高级管理人员按其所担任的岗位职责的重要性和工作业绩来确定薪资报酬；本公司独
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立董事的报酬由董事会依据行业和上市公司的平均水平及其履行职责的工作量而定，并报股东大会审议
通过。
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付 按上述原则执行，具体支付金额见本节（一）董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况表。
情况
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实 567.6万元
际获得的报酬合计
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□适用 √不适用
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
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六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量
主要子公司在职员工的数量
在职员工的数量合计
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工
人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员
销售人员
技术人员
财务人员
行政人员
合计
教育程度
教育程度类别 数量（人）
博士、硕士、研究生
本科
大专
中专及以下
合计
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司制定了以公平、竞争、激励、经济、合法为原则的薪酬政策，实行岗位绩效工资制。公司主
要实施月度固定薪酬与年度绩效考核相结合的薪酬政策。
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(三) 培训计划
√适用 □不适用
公司建立了分层分类的培训体系，采取内训外训相结合的培训方式。内部培训包括各领域专业人
员或优秀员工进行的各类业务培训；外部培训如组织员工参加行业协会、监管部门组织的培训；
同时组织各岗位员工积极参加岗位所需技术职业资格的学习及培训等。
(四) 劳务外包情况
√适用 □不适用
劳务外包的工时总数
劳务外包支付的报酬总额 9,479,110.53
七、其他
□适用 √不适用
第九节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
报告期内，公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《上海证券交易所
股票上市规则》等法律法规的规定，不断规范公司运作，提高公司治理水平。股东大会、董事会
、监事会和经营层分别按其职责行使决策权、执行权和监督权，切实维护和保障了公司和中小股
东的合法权益。
1、关于股东与股东大会：公司能够根据《公司章程》、《股东大会议事规则》召集、召开
股东大会，报告期内，公司共召开了两次股东大会。公司能够平等对待所有股东，特别是中小股
东与大股东享有平等地位，充分行使自己的合法权益，不存在损害小股东利益的情形。股东大会
均有律师出席并见证，保证了股东大会的合法有效。
2、关于控股股东与上市公司的关系：公司控股股东能依法行使权利，并承担相应义务，公
司与控股股东在人员、资产、财务、机构、业务做到五独立，公司董事会、监事会和内部机构能
够独立运作，没有超越股东大会直接或间接干预公司发展经营和重大决策的情况。
3、关于董事和董事会：公司董事会认真履行有关法律、法规和公司章程规定的职责，积极
听取公司管理层工作汇报，确保公司科学决策。公司内部董事严格遵守其公开做出的承诺，忠实
、勤勉地履行职责，董事会对公司日常经营管理进行决策，对股东大会负责并报告工作。董事会
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下设的战略与发展、审计、提名与薪酬、战略与投资等四个专门委员会，均按公司有关制度履行
了相关各项职能。报告期内，公司共召开了七次董事会。
4、关于监事和监事会：公司监事会严格执行《公司法》、《公司章程》的有关规定，能够
依据《监事会议事规则》等制度，认真履行自己的职责，依法独立地对公司生产经营情况、公司
财务以及董事和高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督。报告期内，公司共召开了三次监
事会。
5、关于信息披露与透明度：公司指定《上海证券报》、《证券时报》为公司信息披露的报
纸。公司严格按照有关法律法规及公司制定的《信息披露管理制度》的要求，力争真实、准确、
完整、及时地披露有关信息，并确保所有股东有平等的机会获得信息。报告期内，未发生任何泄
露内幕信息、内幕交易等违法违规行为。报告期内，公司共完成了五十五个临时公告信息披露工
作。
6、关于相关利益者：公司充分尊重和维护相关利益者的合法权益，重视股东、员工、客户
、社会等各方利益的协调平衡，重视与利益相关者积极合作与和谐共处，共同推动公司持续地发
展。
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、股东大会情况简介
决议刊登的披
会议届次 召开日期 决议刊登的指定网站的查询索引
露日期
2016年年度 2017-06-26 http://www.sse.com.cn/ 2017-06-27
2017 年第一次临 2017-11-15 http://www.sse.com.cn/ 2017-11-16
时股东大会
股东大会情况说明
□适用 √不适用
三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
董事 是否独 参加股东
参加董事会情况
姓名 立董事 大会情况
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本年应参 以通讯 是否连续两 出席股东
亲自出 委托出 缺席
加董事会 方式参 次未亲自参 大会的次
席次数 席次数 次数
次数 加次数 加会议 数
程齐鸣 否 7 3 4 0 0 否
陆却非 否 7 3 4 0 0 否
周旭民 否 7 3 4 0 0 否
叶桂峰 否 7 3 4 1 0 否
甘湘南 否 7 3 4 0 0 否
施爱育 否 7 3 4 1 0 否
董安生 是 7 3 4 1 0 否
李良温 是 7 3 4 0 0 否
刘红霞 是 7 3 4 0 0 否
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数
其中：现场会议次数
通讯方式召开会议次数
现场结合通讯方式召开会议次数
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的，
应当披露具体情况
□适用 √不适用
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新黄浦2017年年度报告
五、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
保持自主经营能力的情况说明
□适用 √不适用
存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
公司建立了完善的考核指标体系和考核程序，公司董事会对高级管理人员实行年度经营考核，由
董事会薪酬与考核委员会提出有关考核的方案，并经董事会审议通过后实施。高层管理人员直接
向董事会负责，承担董事会下达的经营目标责任，签定经营责任书，董事会根据业务收入、目标
利润和经营性现金流量等财务指标以及经营、管理、廉政、安全生产等管理指标完成情况，对照
目标责任书对高层管理人员进行考核，与收入分配挂钩，奖惩分明。
八、是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
公司内部控制自我评价报告详见上海证券交易所网站www.sse.com.cn
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
九、内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
公司内部控制审计报告由立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具，详见上海证券交易所网站w
ww.sse.com.cn
是否披露内部控制审计报告：是
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十、其他
□适用 √不适用
第十节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
单位:元 币种:人民币
债券余 利率（ 交易
债券名称 简称 代码 发行日 到期日 还本付息方式
额 %） 场所
新黄浦置业股份有限 16黄浦01 135547 2016-06-07 2021-06-06 55,000 5.8% 每年付息一次， 上海
公司 2016 到期一次还本， 证
年非公开发行公司债 最后一期利息 随 券交
券（第一期） 本金的兑付一起 易所
支付。
新黄浦置业股份有限 16黄浦02 135635 2016-07-18 2021-07-17 110,000 5.8% 每年付息一次， 上海
公司 2016 到期一次还本， 证券
年非公开发行公司债 最后一期利息随 交易
券（第二期） 本金的兑付一起 所
支付。
公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
2017年6月7日，公司已按时兑付2016 年非公开发行公司债券（第一期）应付利息；
2017年7月18日，公司已按时兑付2016 年非公开发行公司债券（第二期）应付利息。
公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
公司于2016年4月15日收到上海证券交易所出具的编号为“上证函[2016]647号的《关于对上
海新黄浦置业股份有限公司非公开发行公司债券挂牌转让无异议的函》，载明公司由国信证券股
份有限公司承销，面向合格投资者非公开发行总额不超过30亿元的公司债券符合上海证券交易所
的挂牌转让条件，上海证券交易所对其挂牌转让无异议。本次债券采取分期发行方式，无异议函
自出具之日起12个月内有效。
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本次债券第一期发行规模5.5亿元，期限5年，在第3年末附公司调整票面利率选择权和投资者回
售选择权，票面利率5.80%。上述非公开发行公司债券工作已完成认购缴款，募集资金净额已于
2016年6月8日划入公司本次债券发行募集资金账户。
本次债券第二期发行规模11亿元，期限5年，在第3年末附公司调整票面利率选择权和投资者
回售选择权，票面利率5.80%。上述非公开发行公司债券工作已完成认购缴款，募集资金净额已
于2016年7月19日划入公司本次债券发行募集资金账户。
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
名称 国信证券股份有限公司
办公地址 深圳市罗湖区红岭中路1012号国信证券大厦十
债券受托管理人 六层至二十六层
联系人 贾喜君
联系电话 010-88005352
名称 上海新世纪资信评估投资服务有限公司
资信评级机构
办公地址 上海市汉口路398号华盛大厦14F
其他说明：
□适用 √不适用
三、公司债券募集资金使用情况
√适用 □不适用
1、2016年非公开发行公司债券第一期发行规模5.5亿元，期限5年，扣除456.5万元发行费用后募
集资金净额5.45435亿元已于2016年6月8日划入公司本次债券发行募集资金账户。
2、2016年非公开发行公司债券第二期发行规模11亿元，期限5年,扣除913万元发行费用后募集资
金净额10.9087亿元已于2016年7月19日划入公司本次债券发行募集资金账户。
上述募集资金已于2016年使用完毕，募集资金使用情况和募集资金专项账户运作情况与对应募集
说明书承诺的用途、使用计划及其他约定一致。
四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
2017 年 7 月 27 日上海新世纪资信评估投资服务有限公司对本公司 2016 年度第一期中期票据进行
跟踪评级，对本公司主体信用等级维持 AA，评级展望维持 AA，债项信用等级维持 AA。
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上述报告已于上海证券交易所公开披露。
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施未发生变更，与募集说明书的相关承
诺一致。
六、公司债券持有人会议召开情况
□适用 √不适用
七、公司债券受托管理人履职情况
√适用 □不适用
上述债券的受托管理人国信证券股份
有限公司，在报告期内均按照《公司债券发行与交易管理办法》、《上海证券交易所公司债券上
市规则》及《公司债券受托管理人执业行为准则》等法律法规的要求履行债券受托管理人职责，
包括但不限于编制持续督导工作计划、持续关注本公司的资信状况、对本公司指定专项账户用于
公司债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付情况进行监督。
八、截至报告期末公司近2年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本期比上年同
主要指标 2017年 2016年 变动原因
期增减（%）
息税折旧摊销前利润 1,042,641,744.38 243,042,659.15 329.00 主要系本期利润增
加所致
流动比率 2.22 2.16 2.78
速动比率 1.07 0.46 132.61 主要系本期货币资
金增加,存货减少所
致
资产负债率（%） 59.72 60.61 -1.47
EBITDA全部债务比 0.16 0.04 300.00 主要系息税前利润
增加所致
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利息保障倍数 4.84 3.09 56.46 主要系本期利润增
加所致
现金利息保障倍数 -0.12 4.89 -102.40 主要系本期支付较
多项目土地款，导
致经营性现金流量
为负数
EBITDA利息保障倍数 6.17 4.80 28.67
贷款偿还率（%） 100 100
利息偿付率（%） 100 100
九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
√适用 □不适用
2016年10月10日发行2016年度第一期中期票据（简称：16黄浦置业MTN001），发行规模5亿元
，期限5年。
2017年10月10日，公司已按时兑付2016年度第一期中期票据应付利息。
十、公司报告期内的银行授信情况
√适用 □不适用
截止于2017 年 12 月 31 日银行总授信额度为 8.75 亿元，已使用额度 8.75 亿元。
报告期内，公司银行贷款均按时偿还，未发生展期或减免的情况。
十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
√适用 □不适用
报告期内，公司严格履行上述公司债券募集说明书相关约定和承诺，不存在与上述约定和承诺不
一致的事项。
十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
□适用 √不适用
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第十一节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审计报告
信会师报字[2018]第ZA12761号
上海新黄浦置业股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
我们审计了上海新黄浦置业股份有限公司（以下简称新黄浦）财务报表，包括2017年12月
31日的合并及母公司资产负债表，2017年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、
合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了新
黄浦2017年12月31日的合并及母公司财务状况以及2017年度的合并及母公司经营成果和现金流量
。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财
务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德
守则，我们独立于新黄浦，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据
是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项
的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我
们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
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关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
（一）出售子公司股权
请参阅合并财务报表附注“三、重要会计政策和 针对上述事项投资收益的确认，我们实施的
会计估计” 注释 （十三） 所述的会计政策及 主要审计程序如下：
“五、合并财务报表项目附注”注释（五十）及“十 我们获取了出售鸿泰房产股权的相关决议，
四、其他重要事项（三）2” 包括董事会决议与股东大会决议、股权转让
新黄浦于 2017年6月19日与广东德骏投资有 协议，复核交易定价的原则及依据，获取了
限公司签订上海市产权交易合同，合同标的为 外部评估机构出具的《评估报告》，判断该
公司所持有上海鸿泰房地产有限公司（以下简 交易定价的公允性；我们执行了检查、询问、
称“鸿泰房产”）30%股权及鸿泰房产对公司1 重新计算等审计程序，检查该交易的实际执
0,304.22万元债务。交易价款为120,000万元， 行情况，判断管理层对处置日确定的合理性，
其中鸿泰房产30%股权对应交易价款为109,695. 复核公司出售股权相关会计处理，检查该事
78万元，公司对鸿泰房产债权金额为10,304.22 项在财务报表及附注中列报和披露的准确性
万元。 及完整性。
该事项在新黄浦合并报表层面确认投资收益金
额为 82,836.57万元、个别报表层面确认投资
收益金额为78,496.91万元，对财务报表具有重
大影响。因此，我们将该事项投资收益的确认
确定为关键审计事项。
（二）存货的可变现净值
请参阅合并财务报表附注“三、重要会计政策和 我们就评估存货的可变现净值实施的主要审
会计估计”注释 （十二） 所述的会计政策及 计程序如下：
“五、合并财务报表项目附注”注释（九） 1、评价管理层与编制和监督管理预算及预测
截至 2017年12 月 31 日，新黄浦及其子公司 各存货项目的建造和其他成本相关的关键内
开发成本、开发产品（以下统称“存货” ） 部控制的设计和运行有效性；
的账面价值合计金额为365,979.98 万元，占新 2、在抽样的基础上对存货项目进行实地观察
黄浦 2017年12月31日资产总额的34.05%，该等 ，并询问管理层这些存货项目的进度和各项
存货按照成本与可变现净值孰低计量。 目最新预测所反映的总开发成本预算；
在确定存货可变现净值过程中，管理层需要对 3、评价管理层所采用的估值方法，并将估值
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每个拟开发项目和在建项目至完工时将要发生 中采用的关键估计和假设，包括与平均净售
的建造成本作出最新估计，并估算每个开发项 价有关的关键估计和假设，与市场可获取数
目的预期未来售价和未来销售费用以及相关销 据和新黄浦的销售预算计划进行比较；
售税金等，该过程涉及重大的管理层判断和估 4、将各存货项目的估计建造成本与新黄浦的
计。 最新预算进行比较，并将截止 2017年 12月
由于存货对公司资产的重要性，且估计存货项 31 日发生的成本与截止2016年 12 月 31
目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来 日的预算进行比较，以评价管理层预测
售价涉及固有风险，因此我们将新黄浦存货的 的准确性和预算过程；
可变现净值的评估作为关键审计事项。 5、进行敏感性分析，以确定该等估计将导致
开发项目发生重大错报的变动程度，并考虑
关键估计和假设出现此类变动的可能性。
（三）房地产开发项目收入
收入确认的会计政策详情及收入的分析请参阅 针对房地产开发项目的收入确认事项，我们实
合并财务报表附注“三、重要会计政策和会计估 施的主要审计程序如下：
计”注释（二十三）所述的会计政策及“五、合 1、评价与房地产开发项目的收入确认相关的
并财务报表项目附注”注释（四十三）。 关键内部控制的设计和运行有效性；
新黄浦及其子公司的房地产开发项目收入为 2、检查新黄浦的房产标准买卖合同条款，以
155,788.81 万元，占 2017年度营业收入总额 评价新黄浦有关房地产开发项目的收入确认
86.05%。 政策是否符合相关会计准则的要求；
由于房地产开发项目的收入对新黄浦的重要 3、就本年确认房产销售收入的项目，选取样
性，以及单个房地产开发项目销售收入确认上 本，检查买卖合同及可以证明房产已达到交
的细小错误汇总起来可能对新黄浦的利润产生 付条件的支持性文件，以评价相关房产销售
重大影响，因此，我们将新黄浦房地产开发项 收入是否已按照集团的收入确认政策确认；
目的收入确认识别为关键审计事项。 4、就资产负债表日前后确认房产销售收入的
项目，选取样本，检查可以证明房产已达到
交付条件的支持性文件，以评价相关房产销
售收入是否在恰当的期间确认。
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四、 其他信息
新黄浦管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括新黄浦2017年年度报告
中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴
证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是
否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在
这方面，我们无任何事项需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和
维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估新黄浦的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项
（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督新黄浦的财务报告过程。
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，
并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的
审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或
汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我
们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以
应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串
通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风
险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
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（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可
能导致对新黄浦持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果
我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务
报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报
告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致新黄浦不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表是否公允反
映相关交易和事项。
（6）就新黄浦中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表
发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我
们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被
合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成
关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极
少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的
益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
立信会计师事务所 中国注册会计师：陈勇（项目合伙人）
（特殊普通合伙）
中国注册会计师： 黄海
中国上海 二〇一八年四月二十四日
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二、财务报表
合并资产负债表
2017年12月31日
编制单位: 上海新黄浦置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 2,511,905,450.93 1,068,954,924.28
结算备付金 8,427,388.64 18,567,624.03
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当期 63,935,969.65 28,050,706.89
损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 2,536,972.65 3,292,847.86
预付款项 4,107,341.95 110,880,606.40
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息 2,195,085.35 35,303.66
应收股利
其他应收款 120,423,325.14 68,301,414.23
买入返售金融资产 10,023,558.24 49,033,129.55
存货 3,660,658,097.03 5,723,834,043.02
持有待售资产 134,227,004.13
一年内到期的非流动资产 90,000,000.00
其他流动资产 439,478,018.33 332,265,930.63
流动资产合计 7,047,918,212.04 7,403,216,530.55
非流动资产：
发放贷款和垫款
可供出售金融资产 758,981,055.99 226,310,222.58
持有至到期投资
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长期应收款
长期股权投资 1,340,801,389.68 1,263,790,016.32
投资性房地产 770,095,090.49 798,418,263.77
固定资产 547,989,803.27 572,753,581.78
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 370,975.70 437,090.98
开发支出
商誉 32,009,686.08 32,009,686.08
长期待摊费用 19,213,194.06 11,527,579.51
递延所得税资产 28,182,682.94 40,480,484.57
其他非流动资产 203,447,079.45 202,107,365.64
非流动资产合计 3,701,090,957.66 3,147,834,291.23
资产总计 10,749,009,169.70 10,551,050,821.78
流动负债：
短期借款 200,000,000.00 220,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 177,412,271.40 75,502,281.97
预收款项 1,387,346,470.40 1,557,385,521.66
卖出回购金融资产款 19,743,678.12
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 19,446,290.42 20,589,780.09
应交税费 220,167,867.84 60,263,129.82
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新黄浦2017年年度报告
应付利息 52,926,599.79 52,922,739.73
应付股利 19,953,496.16 19,965,171.30
其他应付款 688,523,804.09 964,134,786.73
应付分保账款
保险合同准备金 9,092,085.85 8,513,257.73
代理买卖证券款
代理承销证券款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 40,000,000.00
其他流动负债 333,532,253.15 452,698,264.57
流动负债合计 3,168,144,817.22 3,431,974,933.60
非流动负债：
长期借款 635,000,000.00 715,000,000.00
应付债券 2,135,102,342.96 2,131,442,155.02
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债 116,678,750.06 116,684,824.16
其他非流动负债 364,376,400.00
非流动负债合计 3,251,157,493.02 2,963,126,979.18
负债合计 6,419,302,310.24 6,395,101,912.78
所有者权益
股本 561,163,988.00 561,163,988.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,014,873,077.28 1,040,663,377.96
减：库存股
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其他综合收益 47,706,131.43 51,321,180.43
专项储备
盈余公积 308,859,950.16 308,859,950.16
一般风险准备 2,269,722.95 1,987,652.20
未分配利润 2,274,564,986.68 1,685,986,630.84
归属于母公司所有者权益合计 4,209,437,856.50 3,649,982,779.59
少数股东权益 120,269,002.96 505,966,129.41
所有者权益合计 4,329,706,859.46 4,155,948,909.00
负债和所有者权益总计 10,749,009,169.70 10,551,050,821.78
法定代表人：程齐鸣 主管会计工作负责人：余新水会计机构负责人：段铭华
母公司资产负债表
2017年12月31日
编制单位:上海新黄浦置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 1,323,867,869.40 317,034,333.73
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
预付款项
应收利息
应收股利
其他应收款 3,349,245,866.67 3,259,817,893.11
存货 12,187,036.57 12,187,036.57
持有待售资产 150,979,443.18
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 4,836,280,215.82 3,589,039,263.41
非流动资产：
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可供出售金融资产 39,172,402.00 40,866,145.48
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 3,163,150,342.44 3,262,556,199.30
投资性房地产 506,923,539.91 526,028,416.03
固定资产 1,259,861.02 1,551,753.13
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 2,259,279.00 2,529,549.00
递延所得税资产 2,382,535.23 2,348,952.35
其他非流动资产 20,707,365.64
非流动资产合计 3,715,147,959.60 3,856,588,380.93
资产总计 8,551,428,175.42 7,445,627,644.34
流动负债：
短期借款 200,000,000.00 200,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 712,161.51 712,161.51
预收款项 193,569,663.65 1,852,264.00
应付职工薪酬 7,257,220.20 11,000,000.00
应交税费 197,994,710.21 16,820,546.79
应付利息 52,922,739.73 52,922,739.73
应付股利 19,953,496.16 19,965,171.30
其他应付款 1,083,438,032.97 897,617,579.03
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持有待售负债
一年内到期的非流动负债 40,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 1,795,848,024.43 1,200,890,462.36
非流动负债：
长期借款 635,000,000.00 715,000,000.00
应付债券 2,135,102,342.96 2,131,442,155.02
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债 4,249,209.90 4,249,209.90
其他非流动负债
非流动负债合计 2,774,351,552.86 2,850,691,364.92
负债合计 4,570,199,577.29 4,051,581,827.28
所有者权益：
股本 561,163,988.00 561,163,988.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,118,191,062.76 1,118,191,062.76
减：库存股
其他综合收益 46,331,264.28 47,164,394.31
专项储备
盈余公积 308,603,945.49 308,603,945.49
未分配利润 1,946,938,337.60 1,358,922,426.50
所有者权益合计 3,981,228,598.13 3,394,045,817.06
负债和所有者权益总计 8,551,428,175.42 7,445,627,644.34
法定代表人：程齐鸣 主管会计工作负责人：余新水会计机构负责人：段铭华
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合并利润表
2017年1—12月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 1,810,489,275.01 1,164,450,086.96
其中：营业收入 1,777,590,446.22 1,134,139,263.79
利息收入 21,220,266.56 16,014,367.36
已赚保费
手续费及佣金收入 11,678,562.23 14,296,455.81
二、营业总成本 1,992,369,108.31 1,180,989,956.42
其中：营业成本 1,540,375,774.96 931,299,361.80
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额 583,928.12 714,822.77
保单红利支出
分保费用
税金及附加 75,889,210.52 54,568,946.56
销售费用 46,346,703.09 16,411,836.95
管理费用 161,021,013.34 120,947,415.48
财务费用 158,544,332.01 47,830,339.41
资产减值损失 9,608,146.27 9,217,233.45
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列） -377,948.78 -661,930.06
投资收益（损失以“－”号填列） 982,983,433.06 140,896,397.61
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 79,729,543.31 88,306,606.01
资产处置收益（损失以“－”号填列） -34,067.62 -53,727.66
汇兑收益（损失以“－”号填列）
其他收益 23,163,800.00
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 823,855,383.36 123,640,870.43
加：营业外收入 8,678,726.96 34,017,007.94
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新黄浦2017年年度报告
减：营业外支出 15,229,944.96 983,993.68
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 817,304,165.36 156,673,884.69
减：所得税费用 206,892,870.39 45,945,596.86
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 610,411,294.97 110,728,287.83
(一)按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 610,411,294.97 110,728,287.83
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
(二)按所有权归属分类
1.少数股东损益 -34,565,529.72 8,498,412.00
2.归属于母公司股东的净利润 644,976,824.69 102,229,875.83
六、其他综合收益的税后净额 -3,615,049.00 -9,986,086.92
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 -3,615,049.00 -9,986,086.92
（一）以后不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划净负债或净资产
的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分类进损
益的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合收益 -3,615,049.00 -9,986,086.92
1.权益法下在被投资单位以后将重分类进 -833,130.03 -14,137,623.04
损益的其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动损益 -2,781,918.97 4,151,536.12
3.持有至到期投资重分类为可供出售金融
资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 606,796,245.97 100,742,200.91
归属于母公司所有者的综合收益总额 641,361,775.69 92,243,788.91
归属于少数股东的综合收益总额 -34,565,529.72 8,498,412.00
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 1.149 0.182
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（二）稀释每股收益(元/股) 1.149 0.182
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0
元,上期被合并方实现的净利润为：0 元。
法定代表人：程齐鸣主管会计工作负责人：余新水会计机构负责人：段铭华
母公司利润表
2017年1—12月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 78,953,269.88 87,358,214.21
减：营业成本 21,001,536.67 23,448,708.99
税金及附加 10,348,790.71 8,097,662.28
销售费用 370,510.24 334,640.00
管理费用 60,306,623.18 40,691,376.41
财务费用 61,327,334.47 48,355,865.83
资产减值损失 3,128,336.34 7,709,933.20
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 892,120,037.13 148,302,342.57
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 79,729,543.31 88,306,606.01
资产处置收益（损失以“－”号填列） -43,157.22
其他收益 20,000,000.00
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 834,547,018.18 107,022,370.07
加：营业外收入 944,394.00 25,815,309.63
减：营业外支出 6,863.96
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 835,491,412.18 132,830,815.74
减：所得税费用 191,359,102.98 19,111,827.98
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 644,132,309.20 113,718,987.76
(一)持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 644,132,309.20 113,718,987.76
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 -833,130.03 -14,137,623.04
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新黄浦2017年年度报告
（一）以后不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划净负债或净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其
他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合收益 -833,130.03 -14,137,623.04
1.权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的 -833,130.03 -14,137,623.04
其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动损益
3.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损
益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 643,299,179.17 99,581,364.72
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 1.148 0.203
（二）稀释每股收益(元/股) 1.148 0.203
法定代表人：程齐鸣主管会计工作负责人：余新水会计机构负责人：段铭华
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合并现金流量表
2017年1—12月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,408,361,980.55 1,165,375,580.17
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金 34,182,683.70 36,580,951.72
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 485,197,845.12 692,627,258.71
经营活动现金流入小计 1,927,742,509.37 1,894,583,790.60
购买商品、接受劳务支付的现金 1,596,678,610.63 675,688,306.37
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 138,185,318.63 109,531,915.43
支付的各项税费 161,662,537.21 107,310,613.80
支付其他与经营活动有关的现金 469,374,449.82 425,492,747.31
经营活动现金流出小计 2,365,900,916.29 1,318,023,582.91
经营活动产生的现金流量净额 -438,158,406.92 576,560,207.69
二、投资活动产生的现金流量：
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新黄浦2017年年度报告
收回投资收到的现金 2,165,492,594.53 1,151,158,247.77
取得投资收益收到的现金 21,290,928.48 48,836,467.85
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收 62,173.89 25,450.00
回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 1,171,961,854.14 41,553,453.96
收到其他与投资活动有关的现金 356,043,412.64 36,402,742.45
投资活动现金流入小计 3,714,850,963.68 1,277,976,362.03
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支 13,222,275.17 7,357,670.94
付的现金
投资支付的现金 2,802,536,819.98 1,196,732,181.15
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 372,799,160.79
支付其他与投资活动有关的现金 170,000,000.00 250,035,400.00
投资活动现金流出小计 2,985,759,095.15 1,826,924,412.88
投资活动产生的现金流量净额 729,091,868.53 -548,948,050.85
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 15,532,166.10 5,123,750.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,920,000,000.00 1,344,500,000.00
发行债券收到的现金 2,128,805,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 454,376,400.00 8,000,000.00
筹资活动现金流入小计 2,389,908,566.10 3,486,428,750.00
偿还债务支付的现金 270,000,000.00 3,009,750,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 303,566,943.91 249,105,731.79
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 664,324,557.15 5,000,000.00
筹资活动现金流出小计 1,237,891,501.06 3,263,855,731.79
筹资活动产生的现金流量净额 1,152,017,065.04 222,573,018.21
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 1,442,950,526.65 250,185,175.05
加：期初现金及现金等价物余额 1,068,654,924.28 818,469,749.23
六、期末现金及现金等价物余额 2,511,605,450.93 1,068,654,924.28
法定代表人：程齐鸣主管会计工作负责人：余新水会计机构负责人：段铭华
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新黄浦2017年年度报告
母公司现金流量表
2017年1—12月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 86,325,920.43 84,131,428.12
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 109,165,299.22 93,695,301.44
经营活动现金流入小计 195,491,219.65 177,826,729.56
购买商品、接受劳务支付的现金 2,982,739.76 1,802,567.33
支付给职工以及为职工支付的现金 50,758,337.74 32,461,279.76
支付的各项税费 29,556,113.64 52,256,894.71
支付其他与经营活动有关的现金 468,300,111.61 606,248,703.56
经营活动现金流出小计 551,597,302.75 692,769,445.36
经营活动产生的现金流量净额 -356,106,083.10 -514,942,715.80
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 1,124,713,512.72 3,770,000.00
取得投资收益收到的现金 3,292,621.83 43,806,305.06
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的 1,194,000,000.00 51,951,295.00
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 1,852,411,470.62 31,798,742.45
投资活动现金流入小计 4,174,417,605.17 131,326,342.51
购建固定资产、无形资产和其他长 323,345.40 703,060.51
期资产支付的现金
投资支付的现金 1,235,030,179.14 45,517,851.00
取得子公司及其他营业单位支付的 375,000,000.00
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 1,416,734,041.94 30,000,000.00
投资活动现金流出小计 2,652,087,566.48 451,220,911.51
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新黄浦2017年年度报告
投资活动产生的现金流量净额 1,522,330,038.69 -319,894,569.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 200,000,000.00 1,310,000,000.00
发行债券收到的现金 2,128,805,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 8,000,000.00
筹资活动现金流入小计 200,000,000.00 3,446,805,000.00
偿还债务支付的现金 240,000,000.00 987,250,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的 119,390,419.92 134,050,271.78
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 1,274,998,000.00
筹资活动现金流出小计 359,390,419.92 2,396,298,271.78
筹资活动产生的现金流量净额 -159,390,419.92 1,050,506,728.22
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 1,006,833,535.67 215,669,443.42
加：期初现金及现金等价物余额 316,734,333.73 101,064,890.31
六、期末现金及现金等价物余额 1,323,567,869.40 316,734,333.73
法定代表人：程齐鸣主管会计工作负责人：余新水会计机构负责人：段铭华
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合并所有者权益变动表
2017年1—12月
单位:元 币种:人民币
本期
归属于母公司所有者权益
项目
其他权益工具 少数股东权益 所有者权益合计
减：库存 专项
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 一般风险准备 未分配利润
优先股 永续债 其他 股 储备
一、上年期末余额 561,163,988.00 1,040,663,377.96 51,321,180.43 308,859,950.16 1,987,652.20 1,685,986,630.84 505,966,129.41 4,155,948,909.00
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 561,163,988.00 1,040,663,377.96 51,321,180.43 308,859,950.16 1,987,652.20 1,685,986,630.84 505,966,129.41 4,155,948,909.00
三、本期增减变动金额（ -25,790,300.68 -385,697,126.45
-3,615,049.00 282,070.75 588,578,355.84 173,757,950.46
减少以“－”号填列）
-3,615,049.00 644,976,824.69 606,796,245.97
（一）综合收益总额 -34,565,529.72
（二）所有者投入和减少 -340,194,473.31
-340,194,473.31
资本
-6,638,621.79
1．股东投入的普通股 -6,638,621.79
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
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新黄浦2017年年度报告
益的金额
-333,555,851.52
4．其他 -333,555,851.52
282,070.75 -56,398,468.85 -67,829,283.95
（三）利润分配 -11,712,885.85
1．提取盈余公积
282,070.75 -282,070.75
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的 -56,116,398.10 -11,712,885.85
-67,829,283.95
分配
4．其他
（四）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
-25,014,538.25
（六）其他 -25,790,300.68 775,762.43
四、本期期末余额 561,163,988.00 1,014,873,077.28 47,706,131.43 308,859,950.16 2,269,722.95 2,274,564,986.68 120,269,002.96 4,329,706,859.46
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新黄浦2017年年度报告
上期
归属于母公司所有者权益
项目
其他权益工具 少数股东权益 所有者权益合计
减：库存 专项
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 一般风险准备 未分配利润
股 储备
优先股 永续债 其他
一、上年期末余额 561,163,988.00 1,027,584,093.37 61,307,267.35 308,859,950.16 1,987,652.20 1,656,708,073.45 316,829,698.34 3,934,440,722.87
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 561,163,988.00 1,027,584,093.37 61,307,267.35 308,859,950.16 1,987,652.20 1,656,708,073.45 316,829,698.34 3,934,440,722.87
三、本期增减变动金额（ 13,079,284.59 -9,986,086.92 29,278,557.39 189,136,431.07 221,508,186.13
减少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -9,986,086.92 102,229,875.83 8,498,412.00 100,742,200.91
（二）所有者投入和减少 13,079,284.59 179,129,706.72 192,208,991.31
资本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
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新黄浦2017年年度报告
4．其他 13,079,284.59 179,129,706.72 192,208,991.31
（三）利润分配 -72,951,318.44 -72,951,318.44
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的 -72,951,318.44 -72,951,318.44
分配
4．其他
（四）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 1,508,312.35 1,508,312.35
四、本期期末余额 561,163,988.00 1,040,663,377.96 51,321,180.43 308,859,950.16 1,987,652.20 1,685,986,630.84 505,966,129.41 4,155,948,909.00
法定代表人：程齐鸣主管会计工作负责人：余新水会计机构负责人：段铭华
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母公司所有者权益变动表
2017年1—12月
单位:元 币种:人民币
本期
其他权益工具
项目 减：库
股本 优先 永续 其 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
存股
股 债 他
一、上年期末余额 561,163,988.00 1,118,191,062.76 47,164,394.31 308,603,945.49 1,358,922,426.50 3,394,045,817.06
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 561,163,988.00 1,118,191,062.76 47,164,394.31 308,603,945.49 1,358,922,426.50 3,394,045,817.06
三、本期增减变动金额 -833,130.03 588,015,911.10 587,182,781.07
（减少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -833,130.03 644,132,309.20 643,299,179.17
（二）所有者投入和减
少资本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者
投入资本
3．股份支付计入所有者
权益的金额
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新黄浦2017年年度报告
4．其他
（三）利润分配 -56,116,398.10 -56,116,398.10
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东） -56,116,398.10 -56,116,398.10
的分配
3．其他
（四）所有者权益内部
结转
1．资本公积转增资本（
或股本）
2．盈余公积转增资本（
或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 561,163,988.00 1,118,191,062.76 46,331,264.28 308,603,945.49 1,946,938,337.60 3,981,228,598.13
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新黄浦2017年年度报告
上期
其他权益工具
项目 减：库 专项储
股本 优先 永续 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
其他 存股 备
股 债
一、上年期末余额 561,163,988.00 1,105,111,778.17 61,302,017.35 308,603,945.49 1,318,154,757.18 3,354,336,486.19
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 561,163,988.00 1,105,111,778.17 61,302,017.35 308,603,945.49 1,318,154,757.18 3,354,336,486.19
三、本期增减变动金 13,079,284.59 -14,137,623.04 40,767,669.32 39,709,330.87
额（减少以“－”号填
列）
（一）综合收益总额 -14,137,623.04 113,718,987.76 99,581,364.72
（二）所有者投入和 13,079,284.59 13,079,284.59
减少资本
1．股东投入的普通
股
2．其他权益工具持
有者投入资本
3．股份支付计入所
有者权益的金额
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新黄浦2017年年度报告
4．其他 13,079,284.59 13,079,284.59
（三）利润分配 -72,951,318.44 -72,951,318.44
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股 -72,951,318.44 -72,951,318.44
东）的分配
3．其他
（四）所有者权益内
部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 561,163,988.00 1,118,191,062.76 47,164,394.31 308,603,945.49 1,358,922,426.50 3,394,045,817.06
法定代表人：程齐鸣主管会计工作负责人：余新水会计机构负责人：段铭华
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新黄浦2017年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
上海新黄浦置业股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）（原名上海黄浦房地产
股份有限公司）前身系黄浦区房地产经营公司、黄浦区兴华实业开发公司和美华房屋
建筑装饰公司三家全民所有制企业改制而成的公司。一九九二年十二月经批准改制为
股份有限公司，公司统一社会信用代码：91310000132345908G。一九九三年三月在上
海证券交易所上市。所属行业为房地产业。
2006年4月24日公司股权分置改革相关股东大会决议通过：公司非流通股股东为使其持
有的本公司非流通股获得流通权而向本公司流通股股东支付的对价为：流通股股东每
持有10股获得3股的股份对价。实施上述送股对价后，公司股份总数不变，股份结构发
生相应变化。2009年5月11日公司完成股权分置改革，股本总数为561,163,988股，已全
部上市流通。
截至2017年12月31日止，本公司累计发行股本总数561,163,988股，注册资本为
561,163,988元，注册地：上海市北京东路668号西楼32层，总部地址：上海市北京东路
668号东楼32层。本公司主要经营活动为：房地产经营，旧危房改造，室内外建筑装潢
，物业管理，房产咨询，机械设备安装（含维修），餐饮业，旅馆业；销售装潢材料
、金属材料、木材、建筑材料、五金交电、百货、化工原料（除危险品）、电工器材
、汽车配件。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】。本公
司的第一大股东为上海新华闻投资有限公司。
本财务报表业经公司全体董事于2018年4月24日批准报出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
截至2017年12月31日止，本公司合并财务报表范围内子公司及结构化主体如下：
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新黄浦2017年年度报告
子公司、结构化主体名称
上海欣龙企业发展有限公司
上海科技京城管理发展有限公司
上海欣南房地产开发有限公司
上海怡隆置业有限公司
嘉兴科技京城高新技术产业区开发有限公司
上海欣沁置业有限公司
上海新佘山置业有限公司
嘉兴精诚物业管理有限公司
上海恒立房地产有限公司
华闻期货经纪有限公司
嘉兴市昊基房地产有限公司
上海浦浩投资有限公司
上海华闻金融信息服务有限公司
新黄浦（浙江）投资发展有限公司
湖州南浔花园名都大酒店有限公司
湖州南浔嘉顺投资管理有限公司
上海欣济置业有限公司
上海欣台置业有限公司
上海欣福置业有限公司
上海新黄浦投资管理有限公司
华闻浦浩3号单一客户资产管理计划
浦浩量化对冲1号私募投资基金
浦浩量化对冲2号私募投资基金
矶法CTA三元永续私募基金
华闻启祥量化1号特定多客户资产管理计划
华闻人禾1号特定多客户资产管理计划
本期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“八、合并范围的变更”和“九、在
其他主体中的权益”。
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新黄浦2017年年度报告
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——
基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定
（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披
露编报规则第15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制财务报表。
2. 持续经营
√适用 □不适用
公司不存在可能导致对公司自报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况
。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
以下披露内容已涵盖了本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计。详见本
附注。详见本附注“五、（11）应收款项坏账准备”、“(12)存货”、“(16)固定资产”、“
(21)无形资产”、“(23) 长期待摊费用”、“(28)收入”。
1. 遵循企业会计准则的声明
公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司的财务状况
、经营成果、现金流量等有关信息。
2. 会计期间
自公历1月1日至12月31日止为一个会计年度。
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新黄浦2017年年度报告
3. 营业周期
√适用 □不适用
本公司营业周期为12个月。
4. 记账本位币
本公司采用人民币为记账本位币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
同一控制下企业合并：本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方资产、负
债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计
量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差
额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
非同一控制下企业合并：本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债
按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。本公司对合并成本大于合
并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取
得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，计入当期损益。
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于发生时计
入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，冲减权益。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
1．合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司所控制的被投资
方可分割的部分）均纳入合并财务报表。
2．合并程序
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新黄浦2017年年度报告
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。本公司
编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确认、计量
和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子公
司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政
策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净
资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资
产、负债（包括最终控制方收购该子公司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值
为基础对其财务报表进行调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债表
中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少
数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额
，冲减少数股东权益。
（1）增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的期初数
；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司或
业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进
行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方在最终控制
方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在
取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损
益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负债表期初
数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或
业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买
方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差
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新黄浦2017年年度报告
额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以
及除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收
益、其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划
净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（2）处置子公司或业务
①一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费用、利润
纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本
公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价
值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的
份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他
综合收益或除净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权时
转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综
合收益除外。
因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降从而丧失控制权的，按照上述原则进行
会计处理。
②分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交
易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽
子交易进行会计处理：
ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
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新黄浦2017年年度报告
ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项交易作为
一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款
与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，
在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，
按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处理；在丧失控制
权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
（3）购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日
（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的
股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处置长期股
权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并
资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排分为共同经营和合营企业。
当本公司是合营安排的合营方，享有该安排相关资产且承担该安排相关负债时，为共同经营。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的定义进行会计
处理：
（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
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（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
本公司对合营企业投资的会计政策见本附注“五、（14）长期股权投资”。
8. 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时具
备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险很小
四个条件的投资，确定为现金等价物。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
1．外币业务
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。
资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属
于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原
则处理外，均计入当期损益。
2、外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未
分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用
交易发生日的即期汇率折算。
处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置
当期损益。
10. 金融工具
√适用 □不适用
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
1．金融工具的分类
金融资产和金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
或金融负债，包括交易性金融资产或金融负债和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产或金融负债；持有至到期投资；应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债
等。
2．金融工具的确认依据和计量方法
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（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）
作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入当期损益。
处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益
。
（2）持有至到期投资
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确
认金额。
持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利率在取得时确定
，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
（3）应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不包括在活跃市场
上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款等，以向购货方应收的合同或协议价
款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始确认。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
（4）可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）
和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将公允价值变动计
入其他综合收益。但是，在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，
以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，将原直接计
入其他综合收益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入当期损益。
（5）其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。
3．金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方，则
终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该
金融资产。
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在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公司
将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的
，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金
融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分
和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当
期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认
部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负
债。
4．金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与
债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的
合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分
，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现
金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，
将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括
转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
5．金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具
，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用
数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产
或负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取
得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
6．金融资产（不含应收款项）减值的测试方法及会计处理方法
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除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表日对金融资产的
账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减值准备。
（1）可供出售金融资产的减值准备：
期末如果可供出售金融资产的公允价值发生严重下降，或在综合考虑各种相关因素后，预期这
种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原直接计入所有者权益的公允价值下降
形成的累计损失一并转出，确认减值损失。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确认
原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
本公司对可供出售权益工具投资减值的认定标准为：
①发行方发生严重财务困难；
②因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易；
③权益工具发行方经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使权益工具
投资人可能无法收回投资成本；
④权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌。
本公司对可供出售权益工具投资的公允价值下跌“严重”的标准为：可供出售权益工具投资的公
允价值下跌超过初始成本的50%；公允价值下跌“非暂时性”的标准为：可供出售权益工具投资
的公允价值连续下跌时间超过1年；投资成本的计算方法为：交易价时支付对价的公允价值和
交易费用；持续下跌期间的确定依据为：1年。
（2）持有至到期投资的减值准备：
持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。
11. 应收款项
(1).单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
√适用 □不适用
单项金额重大的判断依据或金额标准 金额超过3,000万元（不含3,000万元）以上的
应收款项。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 单独进行减值测试，如有客观证据表明其已
发生减值，按预计未来现金流量现值低于其
账面价值的差额计提坏账准备，计入当期损
益。单独测试未发生减值的应收款项，将其
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归入相应组合计提坏账准备。
(2).按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项：
√适用 □不适用
按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法）
账龄组合 除已单独计提减值准备以及合并范围内的应
收账款和其他应收款外，公司根据以前年度
与之相同或相类似的、按账龄段划分的具有
类似信用风险特征的应收款项（应收账款和
其他应收款）组合的实际损失率为基础，结
合现时情况确定坏账准备计提的比例，组合
中，采用账龄分析法计提坏账准备的
合并范围内子公司组合 合并范围内的应收账款和其他应收款
确定组合的依据
组合1 合并范围内的应收账款和其他应收款
单独测试未发生减值的，以及合并范围外的应收账款和其他应收
组合2
款
按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法
组合1 不计提
组合2 账龄分析法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的
除已单独计提减值准备以及合并范围内的应收账款和其他应收款外，公司根据以前年度与之相
同或相类似的、按账龄段划分的具有类似信用风险特征的应收款项（应收账款和其他应收款）
组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定坏账准备计提的比例，组合中，采用账龄分析法
计提坏账准备的：
√适用 □不适用
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1年以内（含1年） 5
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其中：1年以内分项，可添加行
1－2年 10
2－3年 15
3年以上
3－4年 20
4－5年 20
5年以上 50
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的
□适用 √不适用
(3).单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项：
√适用 □不适用
单项计提坏账准备的理由 如有客观证据表明单项金额不重大的应收款项
发生减值的，根据其未来现金流量现值低于其
账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准
备。
坏账准备的计提方法 期末对于不适用按类似信用风险特征组合的应
收票据、预付账款和长期应收款均进行单项减
值测试。如有客观证据表明其发生了减值的，
根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差
额，确认减值损失，计提坏账准备。如经减值
测试未发现减值的，则不计提坏账准备。
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12. 存货
√适用 □不适用
1．存货的分类
存货分类为：原材料、开发成本、开发产品、周转材料等
2．发出存货的计价方法
存货发出时按加权平均法或个别认定法计价。
3．不同类别存货可变现净值的确定依据
（1）除开发产品、开发成本的存货：
期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。
产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以
该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加
工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要
发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者
劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合
同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别
计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目
的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌价准备。
（2）开发产品、开发成本：
按周边楼盘（可比较）的市场售价，结合企业开发商品、开发成本的层次、朝向、房型等因素
，确定预计售价，对其计提跌价准备。
存货跌价准备按单个存货项目的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准
备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外，存货项目的可变现净值以资产负债表日市场
价格为基础确定。
资产负债表日市场价格异常的判断依据为：在报告期资产负债表日的价格没有足够成交量支持
，或者从资产负债表日后事项期间的价格趋势判断资产负债表日的价格为非正常波动形成等。
本期期末存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定
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4．存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5．开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。
6．维修基金的核算方法
按照国家有关规定提取维修基金，计入相关的房产项目成本
7．低值易耗品和包装物的摊销方法
（1）低值易耗品采用五五摊销法；
（2）包装物采用一次转销法
13. 持有待售资产
√适用 □不适用
1、 本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计
出售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已
经获得批准。
2、 本公司持有待售的非流动资产或处置组的计量
（1）将非流动资产或处置组首次划分为持有待售类别前，按照规定计量非流动资产或处置组
中各项资产和负债的账面价值。
（2）初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高
于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减
记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
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（3）对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，本公司在初始计量时比较假定
其不划分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰
低计量。除企业合并中取得的非流动资产或处置组外，由非流动资产或处置组以公允价值减去
出售费用后的净额作为初始计量金额而产生的差额，计入当期损益。
（4）本公司对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价
值，再根据处置组中各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
（5）本公司对后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加
的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，
转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不予转回。
（6）本公司对后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，
以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后非流动资产确认的资产减值损失金
额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，
以及非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不予转回。
（7）本公司对持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，
根据处置组中除商誉外各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。
（8）本公司对持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售
的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。
（9）本公司对非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件而不再继续划分为持
有待售类别或非流动资产从持有待售的处置组中移除时，按照以下两者孰低计量：
①划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧
、摊销或减值等进行调整后的金额；
②可收回金额。
（10）本公司终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损失计入当期
损益。
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14. 长期股权投资
√适用 □不适用
1．共同控制、重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享
控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且
对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他
方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本
公司联营企业。
2．初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行权益性
证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的
账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对同一控制下的被
投资单位实施控制的，在合并日根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表
中的账面价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成
本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值
之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本
。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账
面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，
非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值和应支付的相关税费确定其初始
投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资
产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
3．后续计量及损益确认方法
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（1）成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含
的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利
润确认当期投资收益。
（2）权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被
投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资
成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收
益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现
金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其
他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有
者权益。
在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值
为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。在持有
投资期间，被投资单位编制合并财务报表的，以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其
他所有者权益变动中归属于被投资单位的金额为基础进行核算。
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公司
的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属
于资产减值损失的，全额确认。公司与联营企业、合营企业之间发生投出或出售资产的交易，
该资产构成业务的，按照本附注“五、（5）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方
法”和“五、（6）合并财务报表的编制方法”中披露的相关政策进行会计处理。
在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投
资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单
位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后
，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预
计负债，计入当期投资损失。
（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或
负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。因被投资单位除净
损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转
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入当期损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益
除外。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权
改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值
之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用
权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资
方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终
止采用权益法核算时全部转入当期损益。
因处置部分股权投资、因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降等原因丧失了对
被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重
大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；剩余
股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关
规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余
股权采用成本法或权益法核算的，购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他
综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行
会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
15. 投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使
用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完成后
用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。
公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用建
筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策
16. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度
的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
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（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 30-40 5 2.375-3.167
酒店专用设备 年限平均法 10-20 5 4.75-9.50
电子设备 年限平均法 5-6 5 15.83-19.00
运输设备 年限平均法 5 5 19.00
其他设备 年限平均法 5 5 19.00
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
17. 在建工程
√适用 □不适用
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为固定资产的入账
价值。所建造的固定资产在工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定
可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，
并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原
来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
18. 借款费用
√适用 □不适用
1、借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额
等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，
计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
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符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或
者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金
、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2、借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的
期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本
化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款
费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，在
该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3、暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的
，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使
用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认
为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、借款费用资本化率、资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借
款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益
后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借
款部分的资产支出加权平均数（按每月月末平均）乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定
一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
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19. 生物资产
□适用 √不适用
20. 油气资产
□适用 √不适用
21. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
1、无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发
生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无
形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，
并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，
非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿
证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的
账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；无法预见无形
资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
2、使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：
项目 预计使用寿命 依据
软件 5年 受益期
每年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
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经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
3、使用寿命不确定的无形资产的判断依据以及对其使用寿命进行复核的程序
本报告期公司无使用寿命不确定的无形资产。
(2). 内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
22. 长期资产减值
√适用 □不适用
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有限的无
形资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产
的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产
的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减
值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资
产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
商誉和使用寿命不确定的无形资产至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方
法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。在将商
誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照各资产组或者资产组组合的公允价
值占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按
照各资产组或者资产组组合的账面价值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行
分摊。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产
组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回
金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组
合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面
价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，
确认商誉的减值损失。上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
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23. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。
1、摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销
2、摊销年限
项目名称 摊销期限 依据
科技京城改造项目 10年 预计可使用年限
科技京城财产保险 10年 受益期
科技京城装修费 10年 预计可使用年限
其他 10年 受益期
24. 职工薪酬
(1)、短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期
损益或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，
在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪
酬金额。
职工福利费为非货币性福利的，如能够可靠计量的，按照公允价值计量。
(2)、离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务
的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益
或相关资产成本。
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除基本养老保险外，本公司还依据国家企业年金制度的相关政策建立了企业年金缴费制度（补
充养老保险）/企业年金计划。本公司按职工工资总额的一定比例向当地社会保险机构缴费/年
金计划缴费，相应支出计入当期损益或相关资产成本。
（2）设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服
务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受
益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限
两项的孰低者计量设定受益计划净资产。
所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内支付的
义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量
公司债券的市场收益率予以折现。
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关
资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后
续会计期间不转回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部
分全部结转至未分配利润。
在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差额，确
认结算利得或损失。
详见本附注“五、(24)应付职工薪酬”。
(3)、辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，或确认与涉及
支付辞退福利的重组相关的成本或费用时（两者孰早），确认辞退福利产生的职工薪酬负债，
并计入当期损益。
(4)、其他长期职工福利的会计处理方法
□适用 √不适用
25. 预计负债
□适用 √不适用
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26. 股份支付
□适用 √不适用
27. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
28. 收入
√适用 □不适用
1、销售商品收入的确认一般原则：
（1）本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
（2）本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效
控制；
（3）收入的金额能够可靠地计量；
（4）相关的经济利益很可能流入本公司；
（5）相关的、已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
本公司根据在向客户转让商品前是否拥有对该商品的控制权，来判断其从事交易时的身份是主
要责任人还是代理人。本公司在向客户转让商品前能够控制该商品的，本公司为主要责任人，
按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本公司为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续
费的金额确认收入，该金额按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额
确定。
2、具体原则
（1）在工程已竣工并经有关部门验收合格，买卖双方签订具有法律约束力的销售合同，买方
按照销售合同付款条件支付了约定的购房款项，双方办妥房屋交接手续，房地产相关成本能够
可靠的计量时确认销售收入的实现
（2）关于本公司销售商品收入相应的业务特点分析和介绍
本公司房产销售方面主要销售商品房、经济适用房及配套商品房。
商品房主要指本公司开发的或购入的产权归属于本公司及下属子公司或控股公司的住宅及商业
地产，例如普通住宅、办公楼、商场商铺等。经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府
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组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。配套
商品房是因市政工程动迁而为居民建造的商品房。按照规定配套商品房在销售过程中，对于购
买对象及其条件需由相关政府部门和单位作专门审核，符合条件方能购买。
3、让渡资产使用权收入的确认和计量原则
（1）让渡资产使用权收入确认和计量的总体原则
与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时。分别
下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
①利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
②使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
（2）本公司确认让渡资产使用权收入的依据
以订立合同，按合同受益期以及与交易相关的经济利益能够流入企业，收入的金额能够可靠的
计量时确认营业收入的实现。
（3）关于本公司让渡资产使用权收入相应的业务特点分析和介绍
主要包括投资性房地产等资产租赁收入、使用费收入、利息收入等。
4、手续费及受托客户资产管理业务收入的确认和计量原则
（1）手续费收入
手续费收入，客户下达期货交易指令并成交之后，公司根据代理合同书拟定的收费标准，确认
手续费收入，并直接在客户保证金账户中结算扣除。
（2）受托客户资产管理业务收入
于受托投资管理合同到期，与委托人结算时，按合同规定的比例计算应由公司享有的管理费收
益，确认为当期收益；或合同中规定公司按约定比例收取管理费和业绩报酬，则在合同期内分
期确认管理费和业绩报酬收益
29. 政府补助
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资产相关的政府补
助和与收益相关的政府补助。与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他
方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的
政府补助。本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为：有明确证据表明政府相关部门
提供的补助是规定用于形成长期资产的，本公司将其划分为与资产相关的政府补助。
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本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为：与资产相关的政府补助以外的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，本公司将该政府补助划分为与收益相关。
本公司政府补助在实际收到款项时按照到账的实际金额确认和计量。只有存在确凿证据表明该
项补助是按照固定的定额标准拨付的以及有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条
件且预计能够收到财政扶持资金时，可以按应收金额予以确认和计量。
(1)、与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
√适用 □不适用
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助
，包括购买固定资产或无形资产的财政拨款、固定资产专门借款的财政贴息等。
本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为：
有明确证据表明政府相关部门提供的补助是规定用于形成长期资产的，本公司将其划分为与资
产相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，按照所建造或购买的资产使用年限分期计入营业外
收入；
(2)、与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
√适用 □不适用
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为：
与资产相关的政府补助以外的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，本公司将该政府补助划分为与收益相关。
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为递延收
益，在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿本公司已发生的相关费用或损失的
，取得时直接计入当期营业外收入。
30. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
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对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性
差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用
来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除企业合并以外
的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的其他交易或事项。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所
得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所
得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相
关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以
净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，递延所得税资产及递延所得
税负债以抵销后的净额列报。
31. 租赁
(1)、经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，
计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额中扣除
，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，
确认为租赁相关收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较
大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁相关收入确认相同的基础分期计入当期收
益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额中扣除
，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
(2)、融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
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32. 其他重要的会计政策和会计估计
□适用 √不适用
33. 重要会计政策和会计估计的变更
(1)、重要会计政策变更
√适用 □不适用
备注(受重要影响的报表项目
会计政策变更的内容和原因 审批程序
名称和金额)
（1）在利润表中分别列示“持 第七届董事会第20次会议 列示持续经营净利润本年金
续经营净利润”和“终止经营净 额610,411,294.97元，上年金
利润”。比较数据相应调整。 额110,728,287.83元。
（2）与本公司日常活动相关的政府 第七届董事会第20次会议 其他收益：23,163,800.00元
补助，计入其他收益，不再计入营 。
业外收入。比较数据不调整。
（3）在利润表中新增“资产处 第七届董事会第20次会议 营业外支出本年金额减少34,
置收益”项目，将部分原列示为 067.62元，上年金额减少53,7
“营业外收入”的资产处置损益 27.66元，重分类至资产处置
重分类至“资产处置收益”项目 收益。
。比较数据相应调整。
其他说明
执行《企业会计准则第42号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》、《企业会计准
则第16号——政府补助》和《财政部关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》。
财政部于2017年度发布了《企业会计准则第42号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经
营》，自2017年5月28日起施行，对于施行日存在的持有待售的非流动资产、处置组和终止经
营，要求采用未来适用法处理。
财政部于2017年度修订了《企业会计准则第16号——政府补助》，修订后的准则自2017年6月1
2日起施行，对于2017年1月1日存在的政府补助，要求采用未来适用法处理；对于2017年1月1
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日至施行日新增的政府补助，也要求按照修订后的准则进行调整。
财政部于2017年度发布了《财政部关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》，对一般企业
财务报表格式进行了修订，适用于2017年度及以后期间的财务报表。
(2)、重要会计估计变更
□适用 √不适用
34. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 按税法规定计算的销售货物和 6%、11%、13%、17%
应税劳务收入为基础计算销项
税额，在扣除当期允许抵扣的
进项税额后，差额部分为应交
增值税
消费税
营业税 按应税营业收入计缴（自2016 5%
年5月1日起，营改增交纳增值
税）
城市维护建设税 按实际缴纳的营业税、增值税 7%
计缴
企业所得税 按应纳税所得额计缴 25%
增值税 按照销售额和征收率计算应纳 3%、5%
税额（简易计税方法及小规模
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纳税人）
土地增值税 按转让房地产所取得的增值额 超率累进税率、按收入的2%、
和规定的税率计缴 3.5%预缴
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
□适用 √不适用
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 197,869.95 152,317.60
银行存款 2,136,178,176.05 693,337,068.91
其他货币资金 375,529,404.93 375,465,537.77
合计 2,511,905,450.93 1,068,954,924.28
其中：存放在境外的
款项总额
其他说明
其中因抵押、质押或冻结等对使用有限制的货币资金明细如下：
项目 期末余额 年初余额
履约保证金 300,000.00 300,000.00
注：履约保证金在编制现金流量表时已在期末现金及现金等价物中剔除。
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结算备付金
1、 按类别列示
类别 期末余额 年初余额
公司备付金 8,427,388.64 18,567,624.03
2、 按币种列示
期末余额 年初余额
项目
原币 汇率 折人民币 原币 汇率 折人民币
人民币 8,427,388.64 18,567,624.03
2、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
交易性金融资产 63,935,969.65 25,323,431.89
其中：债务工具投资 48,854,323.53 25,046,140.31
权益工具投资 11,034,220.02 277,291.58
衍生金融资产 2,056,725.00
其他 1,990,701.10
指定以公允价值计量且其变动 2,727,275.00
计入当期损益的金融资产
其中：债务工具投资
权益工具投资
其他 2,727,275.00
63,935,969.65 28,050,706.89
合计
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3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据：
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1). 应收账款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
计提比 比例(% 计提比
金额 比例(%) 金额 价值 金额 金额 价值
例(%) ) 例(%)
单项金额重大并单
独计提坏账准备的
应收账款
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按信用风险特征组 2,806,096.40 84.32 269,123.75 9.59 2,536,972.65 3,648,623.25 90.28 355,775.39 9.75 3,292,847.86
合计提坏账准备的
应收账款
单项金额不重大但 521,975.00 15.68 521,975.00 100.00 392,654.00 9.72 392,654.00 100.00
单独计提坏账准备
的应收账款
合计 3,328,071.40 100.00 791,098.75 2,536,972.65 4,041,277.25 100 748,429.39 / 3,292,847.86
期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的应收账款
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1年以内
其中：1年以内分项
1年以内小计 2,065,662.80 103,283.15 5.00
1至2年 163,212.00 16,321.20 10.00
2至3年 147,792.00 22,168.80 15.00
3年以上
3至4年 137,352.00 27,470.40 20.00
4至5年 153,862.00 30,772.40 20.00
5年以上 138,215.60 69,107.80 50.00
合计 2,806,096.40 269,123.75
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组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
√适用 □不适用
组合中，期末单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收账款：
单位名称 账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
金星机电五金供应站 294,894.00 294,894.00 100.00% 预计无法收回
上海市机电房产有限公司 97,760.00 97,760.00 100.00% 预计无法收回
巨人通力电梯有限公司湖州分公司 129,321.00 129,321.00 100.00% 预计无法收回
合计 521,975.00 521,975.00
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额54,669.46元；本期收回或转回坏账准备金额0元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 核销金额
12,000.10
实际核销的应收账款
其中重要的应收账款核销情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
应收账款性 款项是否由关联
单位名称 核销金额 核销原因 履行的核销程序
质 交易产生
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嘉兴睿诚广 电梯广告位 12,000.10 公司倒闭，无 否
告有限公司 租金 力支付
合计 / 12,000.10 / / /
应收账款核销说明：
□适用 √不适用
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
√适用 □不适用
期末余额
单位名称 占应收账款合
应收账款 坏账准备
计数的比例(%)
金星机电五金供应站 720,852.00 21.66 389,915.40
上海老介福总公司 301,440.00 9.06 42,201.60
巨人通力电梯有限公司湖州分公司 188,447.23 5.66 9,422.36
南浔区机关事务管理局 140,137.10 4.21 7,006.86
上海市机电房产有限公司 97,760.00 2.94 97,760.00
合计 1,448,636.33 43.53 546,306.22
(5). 因金融资产转移而终止确认的应收账款：
□适用 √不适用
(6). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1年以内 2,293,074.93 55.83 109,117,964.38 98.41
1至2年 51,625.00 1.26
2至3年 12,992.00 0.01
3年以上 1,762,642.02 42.91 1,749,650.02 1.58
合计 4,107,341.95 100.00 110,880,606.40 100.00
账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
账龄超过一年且金额重大的预付款项为 1,749,650.02 元，系预付嘉兴市秀洲区发展计划与统计
局墙体专项基金、散装水泥专项基金 1,749,650.02 元，因房产项目未完工原因，该款项尚未结
算。
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况：
√适用 □不适用
占预付款项期末余额合
预付对象 期末余额
计数的比例
嘉兴市秀洲区发展计划与统计局 1,749,650.02 42.60%
上海稳洋园林绿化有限公司 700,000.00 17.04%
宁波利美游艇有限公司 662,922.97 16.14%
合计 3,112,572.99 75.78%
其他说明
□适用 √不适用
7、 应收利息
应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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项目 期末余额 期初余额
定期存款 0.55
委托贷款
债券投资
基金、债券投资 2,095,256.20 35,303.11
其他 99,829.15
合计 2,195,085.35 35,303.66
(1). 重要逾期利息
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
8、 应收股利
(1). 应收股利
□适用 √不适用
(2). 重要的账龄超过1年的应收股利：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
9、 其他应收款
(1). 其他应收款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
类别
账面余额 坏账准备 账面 账面余额 坏账准备 账面
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计提 价值 计提 价值
比例( 比例(
金额 金额 比例( 金额 金额 比例(
%) %)
%) %)
单项金额重大并单 48,158,289.46 34.99 48,158,289.46
独计提坏账准备的
其他应收款
按信用风险特征组 89,462,695.12 65.01 17,197,659.44 19.22 72,265,035.68 79,613,787.59 100.00 11,312,373.36 14.21 68,301,414.23
合计提坏账准备的
其他应收款
单项金额不重大但
单独计提坏账准备
的其他应收款
合计 137,620,984.58 100.00 17,197,659.44 120,423,325.14 79,613,787.59 100 11,312,373.36 / 68,301,414.23
期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的其他应收款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
其他应收款
其他应收款 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
（按单位）
上海鸿泰房地产 48,158,289.46
有限公司
合计 48,158,289.46 / /
注：2017年11月30日，公司与上海鑫明置业有限公司（以下简称鑫明置业）签订上海市产权交
易合同，转让持有的上海鸿泰房地产有限公司（以下简称鸿泰房地产）剩余25%股权，交易价
款为95,750万元，其中：25%股权对应交易价款为909,341,710.54元，公司鸿泰房地产债权金额
为48,158,289.46元。截至2017年12月31日，公司已收到鑫明置业上述股权转让交易价款总额的
30%款项，即28,725万元。
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
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√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄 其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1年以内
其中：1年以内分项
1年以内小计 24,835,844.57 1,241,739.86 5.00
1至2年 8,720,684.00 872,068.40 10.00
2至3年 19,050,912.24 2,857,636.84 15.00
3年以上
3至4年 4,298,357.59 859,671.52 20.00
4至5年 16,373,018.46 3,274,603.69 20.00
5年以上 16,183,878.26 8,091,939.13 50.00
合计 89,462,695.12 17,197,659.44
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额6,559,471.99 元；本期收回或转回坏账准备金额673,185.91元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的其他应收款情况
√适用 □不适用
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单位：元 币种：人民币
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 1,000.00
其中重要的其他应收款核销情况：
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(4). 其他应收款按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
项目借款 48,158,289.46
押金、保证金 36,168,728.10 15,375,267.62
物业保证金 52,745,467.14 52,416,777.17
代垫款 7,131,464.42
代收代付款 24,879.40
其他 548,499.88 1,402,969.36
装修款 3,262,429.62
合计 137,620,984.58 79,613,787.59
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例(%)
上海鸿泰房地产有限公 项目借款 48,158,289.46 1年以内 34.99
司
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上海市青浦区住房保障 物业保证金 16,556,871.24 2-3年 12.03 2,483,530.69
和房屋管理局保修金专
户
青浦区住房保障和房屋 物业保证金 16,370,918.46 4-5年 11.90 3,274,183.69
管理局
浦东新区物业管理中心 物业保证金 11,130,518.46 5年以上 8.09 5,565,259.23
上海市松江区住房保障 押金、保证 8,000,000.00 1年以内 5.81 400,000.00
中心 金
合计 100,216,597.6 72.82 11,722,973.61
(6). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(7). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款：
□适用 √不适用
(8). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
买入返售金融资产
项目 期末余额 年初余额
债券 10,023,558.24 49,033,129.55
其中：国债 10,023,558.24 49,033,129.55
减：减值准备
账面价值 10,023,558.24 49,033,129.55
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10、 存货
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
原材料 847,386.51 847,386.51 714,215.36 714,215.36
在产品
库存商品
周转材料 10,911.00 10,911.00 10,911.00 10,911.00
消耗性生物资产
建造合同形成的
已完工未结算资
产
开发成本 1,640,475,934.44 1,640,475,934.44 5,004,804,728.86 5,004,804,728.86
开发产品 2,025,081,592.88 5,757,727.80 2,019,323,865.08 724,061,915.60 5,757,727.80 718,304,187.80
合计 3,666,415,824.83 5,757,727.80 3,660,658,097.03 5,729,591,770.82 5,757,727.80 5,723,834,043.02
截至2017年12月31日，公司存货期末余额中无抵押物。
（1）开发成本
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计投资总额 期末余额 年初余额
嘉兴科技京城 2010年5月 2018年4月 951,113,020.00 24,825,110.95 356,774,285.39
浦江国际金融广场（注） 2012年12月 2,526,000,000.00 2,469,125,092.25
佘山逸品 2012年12月 2016年12月 1,938,829,300.00 1,824,128,052.06
新黄浦花园名都（嘉顺地块） 2017年6月 2020年6月 1,000,000,000.00 240,017,287.52 211,639,032.20
松江南站欣哲苑（191204） 2017年3月 2019年3月 1,190,000,000.00 536,313,143.93 4,391,547.67
松江南站欣畅苑（191401） 2017年3月 2019年3月 580,000,000.00 269,128,547.80 2,260,241.21
南浔浔南草荡漾北侧A、C地块 2018年12月 2021年12月 650,000,000.00 137,611,000.70 135,137,076.62
新顾城保障住房项目0419-01地块 2018年6月 2020年6月 937,837,400.00 272,651,038.47
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新黄浦2017年年度报告
奉贤南桥基地欣平苑 2018年1月 2020年1月 600,000,000.00 159,929,805.07 1,349,401.46
合计 10,373,779,720.00 1,640,475,934.44 5,004,804,728.86
注：公司本期转让子公司上海鸿泰房地产有限公司（以下简称鸿泰房产）25%股权，由鸿泰房
产开发的浦江国际金融广场期末不再纳入合并范围。
（2）开发产品
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
南川基地 1996年 4,217,606.86 4,217,606.86
外购商品房 26,059,907.08 26,059,907.08
科技京城 2000年 13,015,992.93 13,015,992.93
嘉兴科技京城（1期A） 2015年 12,826,067.67 3,704,076.81 16,530,144.48
嘉兴科技京城（1期B） 2017年 415,443,672.55 415,443,672.55
南馨佳苑 2012年 2,167,047.34 909,583.82 3,076,631.16
青浦区徐泾北欣乐苑 2013年 170,049,949.83 9,727,051.19 98,313,924.55 81,463,076.47
青浦区徐泾北欣沁苑 2015年 384,555,185.87 55,491,148.45 121,916,291.62 318,130,042.70
才智汇广场（海派秀城） 2014年 111,170,158.02 58,215,809.48 52,954,348.54
佘山逸品 2016年 1,961,672,984.54 864,406,183.27 1,097,266,801.27
合计 724,061,915.60 2,446,948,517.36 1,145,928,840.08 2,025,081,592.88
(2). 存货跌价准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生物资产
建造合同形成的已完
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工未结算资产
开发产品 5,757,727.80 5,757,727.80
合计 5,757,727.80 5,757,727.80
其中：
本期增加金额 本期减少金额
项目 年初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
南川基地 3,618,291.59 3,618,291.59
外购商品房 2,139,436.21 2,139,436.21
合计 5,757,727.80 5,757,727.80
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明：
√适用 □不适用
本期减少 本期确认资
存货项目
年初余额 本期增加 本期转入 期末余额 本化金额的
名称 其他减少
成本额 资本化率
嘉兴科技京城 33,469,742.07 31,188,900.00 64,658,642.07 5.6%-8%
才智汇广场（海派秀城
30,524,147.63 9,675,098.07 20,849,049.56
）
奉贤区南桥基地大型居
3,259,950.24 3,259,950.24 5.6%
住社区12-24A-04A地块
松江南站欣哲苑（19120
27,071,328.91 27,071,328.91 5.6%
4）
松江南站欣畅苑（19140
6,275,241.85 6,275,241.85 5.6%
1）
新顾城保障住房项目041
5.6%
9-01地块 2,261,434.15 2,261,434.15
浦江国际金融广场 712,308,566.60 712,308,566.60
南馨佳苑 158,494.03 158,494.03
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新黄浦2017年年度报告
青浦区徐泾北欣沁苑 28,510,903.56 28,510,903.56
新黄浦花园名都（嘉顺
399,881.40 399,881.40 5.6%
地块）
佘山逸品 155,828,207.15 70,822,294.68 85,005,912.47
合 计 960,800,061.04 70,456,736.55 80,655,886.78 712,308,566.60 238,292,344.21
(4). 期末建造合同形成的已完工未结算资产情况：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 公允价值 预计处置费用 预计处置时间
上海鸿泰房地产有限 134,227,004.13 909,341,710.54 3,000,000.00 2018年10月
公司股权投资
合计 134,227,004.13 909,341,710.54 3,000,000.00 /
出售方式：股权转让
出售原因：降低公司资产负债率，增加可用自有资金，储备后续开发项目
12、 一年内到期的非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
委托贷款 90,000,000.00
合计 90,000,000.00
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13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税留抵税额、待抵扣进项税 35,509,751.07 12,263,547.67
、待认证进项税
预缴企业所得税 1,439,989.92 597,366.72
预缴其他税金 33,577,934.69 54,608,909.57
应收货币保证金 151,729,587.91 211,683,322.42
应收结算担保金 10,056,943.70 10,056,946.89
国泰元鑫浦浩一号专项资产管理 32,034,108.07 31,055,837.36
计划资产管理（固定收益）
固定收益类投资产品 175,129,702.97
辰钰和瑞1号私募证券投资基金 9,000,000.00
其他投资产品 3,000,000.00
合计 439,478,018.3 332,265,930.63
其他说明
1、应收货币保证金
项 目 期末余额 年初余额
一、中国金融期货交易所 32,069,006.88 49,749,800.47
其中：1．结算准备金 11,865,457.88 22,784,775.27
2．交易保证金 20,203,549.00 26,965,025.20
二、上海期货交易所 65,889,269.33 59,677,999.21
其中：1．结算准备金 35,906,074.58 35,113,408.61
2．交易保证金 29,983,194.75 24,564,590.60
三、大连商品交易所 34,259,580.69 64,169,674.76
其中：1．结算准备金 25,709,034.39 40,345,584.16
2．交易保证金 8,550,546.30 23,824,090.60
四、郑州商品交易所 19,511,731.01 38,085,847.98
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新黄浦2017年年度报告
其中：1．结算准备金 16,069,377.91 22,262,932.78
2．交易保证金 3,442,353.10 15,822,915.20
合 计 151,729,587.91 211,683,322.42
2、应收结算担保金
项 目 期末余额 年初余额
中国金融期货交易所 10,056,943.70 10,056,946.89
14、 可供出售金融资产
(1). 可供出售金融资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售债务工具：
可供出售权益工具： 465,674,799.47 11,693,743.48 453,981,055.99 236,310,222.58 10,000,000.00 226,310,222.58
按公允价值计量的 51,462,266.49 51,462,266.49 186,524,077.10 186,524,077.10
按成本计量的 414,212,532.98 11,693,743.48 402,518,789.50 49,786,145.48 10,000,000.00 39,786,145.48
子公司理财产品 7,000,000.00 7,000,000.00
信托产品投资 298,000,000.00 298,000,000.00
合计 770,674,799.47 11,693,743.48 758,981,055.99 236,310,222.58 10,000,000.00 226,310,222.58
(2). 期末按公允价值计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
可供出售权益 可供出售债务
可供出售金融资产分类 合计
工具 工具
权益工具的成本/债务工具 50,100,000.00 50,100,000.00
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的摊余成本
公允价值 51,462,266.49 51,462,266.49
累计计入其他综合收益的
1,362,266.49 1,362,266.49
公允价值变动金额
已计提减值金额
(3). 期末按成本计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
在被投
账面余额 减值准备
被投资 资单位
本期现金红利
单位 本期 本期 本期 本期 持股比
期初 期末 期初 期末
增加 减少 增加 减少 例(%)
上海国际信 33,336,600.00 33,336,600.00 0.067
托有限公司
上海永华房 4,422,436.00 4,422,436.00 5 1,260,133.54
地产开发有
限公司
上海美华建 1,693,743.48 1,693,743.48 1,693,743.48 1,693,743.48 30
筑装饰有限
公司
上海上国投 333,366.00 333,366.00 0.067 1,447,709.71
资产管理有
限公司
中达投资管 10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00 20
理有限公司
杭州曜澜投 364,426,387.50 364,426,387.50 62.4375 4,891,628.22
资管理合伙
企业（有限
合伙）（注
）
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新黄浦2017年年度报告
合计 49,786,145.48 364,426,387.50 414,212,532.98 10,000,000.00 1,693,743.48 11,693,743.48 7,599,471.47
注：杭州曜澜投资管理合伙企业（有限合伙）投资事项详见附注十六其他重要事项之（8）。
(4). 报告期内可供出售金融资产减值的变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
可供出售权益 可供出售债务
可供出售金融资产分类 合计
工具 工具
期初已计提减值余额 10,000,000.00 10,000,000.00
本期计提 1,693,743.48 1,693,743.48
其中：从其他综合收益
转入
本期减少
其中：期后公允价值回
升转回
期末已计提减值金余额 11,693,743.48 11,693,743.48
(5). 可供出售权益工具期末公允价值严重下跌或非暂时性下跌但未计提减值准备的相关说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
15、 持有至到期投资
(1).持有至到期投资情况：
□适用 √不适用
(2).期末重要的持有至到期投资：
□适用 √不适用
(3).本期重分类的持有至到期投资：
□适用 √不适用
其他说明：
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新黄浦2017年年度报告
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1) 长期应收款情况：
□适用 √不适用
(2) 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(3) 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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17、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
期初 期末 减值准备期末余
被投资单位 追加投 减少投 权益法下确认 其他综合收 其他权益变 宣告发放现金
余额 计提减值准备 其他 余额 额
资 资 的投资损益 益调整 动 股利或利润
一、合营企业
小计
二、联营企业
上海微电子设计有限公司 14,518,358.40 967,190.20 15,485,548.60
中泰信托投资有限责任公司 1,168,807,199.26 76,403,082.59 -863,130.03 1,244,347,151.82
江西瑞奇期货经纪有限公司 79,164,197.32 2,359,270.52 30,000.00 -584,778.58 80,968,689.26
上海上体产业发展有限公司 12,579,190.46 1,300,261.34 12,579,190.46 12,579,190.46
小计 1,275,068,945.44 - 79,729,543.31 -833,130.03 -584,778.58 1,300,261.34 1,353,380,580.14 12,579,190.46
合计 1,275,068,945.44 79,729,543.31 -833,130.03 -584,778.58 1,300,261.34 1,353,380,580.14 12,579,190.46
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新黄浦2017年年度报告
18、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 1,142,036,860.04 1,142,036,860.04
2.本期增加金额
（1）外购
（2）存货\固定资产在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 1,142,036,860.04 1,142,036,860.04
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 339,253,126.13 339,253,126.13
2.本期增加金额 28,323,173.28 28,323,173.28
（1）计提或摊销 28,323,173.28 28,323,173.28
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
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新黄浦2017年年度报告
4.期末余额 367,576,299.41 367,576,299.41
三、减值准备
1.期初余额 4,365,470.14 4,365,470.14
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 4,365,470.14 4,365,470.14
四、账面价值
1.期末账面价值 770,095,090.49 770,095,090.49
2.期初账面价值 798,418,263.77 798,418,263.77
注：期末抵押的投资性房地产账面价值为426,116,326.27元，详见附注十四之（一）。
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新黄浦2017年年度报告
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
19、 固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 运输设备 电子设备 酒店专用设备 其他 合计
一、账面原值：
1.期初余额 559,754,728.65 14,871,105.41 16,071,099.44 70,743,544.60 5,458,893.02 666,899,371.12
2.本期增加金额 1,787,903.16 244,080.85 195,070.00 80,368.20 2,307,422.21
（1）购置 1,787,903.16 244,080.85 195,070.00 80,368.20 2,307,422.21
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 5,540,024.90 1,181,777.93 92,000.00 6,813,802.83
（1）处置或报废 1,959,237.84 835,479.49 2,794,717.33
(2)合并范围变化而减少 3,580,787.06 346,298.44 92,000.00 4,019,085.50
4.期末余额 559,754,728.65 11,118,983.67 15,133,402.36 70,938,614.60 5,447,261.22 662,392,990.50
二、累计折旧
1.期初余额 46,467,166.86 10,402,018.40 10,994,192.83 21,617,489.00 1,782,510.65 91,263,377.74
2.本期增加金额 16,256,099.64 1,737,592.01 1,811,320.54 6,592,716.29 34,301.27 26,432,029.75
（1）计提 16,256,099.64 1,737,592.01 1,811,320.54 6,592,716.29 34,301.27 26,432,029.75
3.本期减少金额 5,075,552.82 1,081,599.02 17,480.02 6,174,631.86
（1）处置或报废 1,853,776.86 791,919.83 2,645,696.69
3,221,775.96 289,679.19 17,480.02 3,528,935.17
(2)合并范围变化而减少
4.期末余额 62,723,266.50 7,064,057.59 11,723,914.35 28,210,205.29 1,799,331.90 111,520,775.63
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新黄浦2017年年度报告
三、减值准备
1.期初余额 2,882,411.60 2,882,411.60
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额 2,882,411.60 2,882,411.60
四、账面价值
1.期末账面价值 494,149,050.55 4,054,926.08 3,409,488.01 42,728,409.31 3,647,929.32 547,989,803.27
2.期初账面价值 510,405,150.19 4,469,087.01 5,076,906.61 49,126,055.60 3,676,382.37 572,753,581.78
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5). 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
20、 在建工程
(1). 在建工程情况
□适用 √不适用
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3). 本期计提在建工程减值准备情况：
□适用 √不适用
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新黄浦2017年年度报告
其他说明
□适用 √不适用
21、 工程物资
□适用 √不适用
22、 固定资产清理
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
FOXHIS
X版酒店计算
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 用友软件 合计
机管理系统等
软件
一、账面原值
1.期初余额 24,000.00 440,956.10 464,956.10
2.本期增加金额 44,524.88 44,524.88
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新黄浦2017年年度报告
(1)购置 44,524.88 44,524.88
(2)内部研发
(3)企业合并增加
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 24,000.00 485,480.98 509,480.98
二、累计摊销
1.期初余额 21,783.67 6,081.45 27,865.12
2.本期增加金额 1,400.04 109,240.12 110,640.16
（1）计提 1,400.04 109,240.12 110,640.16
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 23,183.71 115,321.57 138,505.28
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 816.29 370,159.41 370,975.70
2.期初账面价值 2,216.33 434,874.65 437,090.98
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例0
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新黄浦2017年年度报告
(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
26、 开发支出
□适用 √不适用
27、 商誉
(1). 商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或
期初余额 企业合并形成 期末余额
形成商誉的事项 处置
的
新黄浦（浙江）投资 32,009,686.08 32,009,686.08
发展有限公司
合计 32,009,686.08 32,009,686.08
（1）商誉的计算过程
2016年10月，公司支付353,212,634.36元为合并成本，收购新黄浦（浙江）投资发展有限
公司（原名为“湖州南浔博大国际旅游度假中心投资有限公司”）60%权益。新黄浦（浙
江）投资发展有限公司可辨认净资产在购买日的公允价值535,338,247.13元，两者的差额
32,009,686.08元确认为商誉。
（2）商誉减值测试的方法
于资产负债表日，商誉减值测试是按照资产组合的预计未来现金流量的现值确定，经减
值测试，未发现商誉存在减值。
(2). 商誉减值准备
□适用 √不适用
说明商誉减值测试过程、参数及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
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新黄浦2017年年度报告
其他说明
□适用 √不适用
28、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金 本期摊销金
项目 期初余额 其他减少金额 期末余额
额 额
科技京城改造项目 5,885,320.66 2,303,952.96 3,581,367.70
科技京城财产保险 2,529,549.00 270,270.00 2,259,279.00
科技京城装修费 10,858,079.51 90,484.00 10,767,595.51
其他 3,112,709.85 507,758.00 2,604,951.85
合计 11,527,579.51 10,858,079.51 3,172,464.96 19,213,194.06
29、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性 递延所得税 可抵扣暂时性 递延所得税
差异 资产 差异 资产
资产减值准备 25,479,965.76 6,369,991.46 19,472,264.94 4,868,066.24
内部交易未实现利润
房地产企业预收款项 65,329,396.18 16,332,349.05 84,959,198.09 21,239,799.52
可抵扣亏损 1,530,882.81 382,720.70 13,316,220.48 3,329,055.12
内部交易抵销产生的暂 20,390,486.96 5,097,621.73 44,174,254.75 11,043,563.69
时性差异
合计 112,730,731.71 28,182,682.94 161,921,938.26 40,480,484.57
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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新黄浦2017年年度报告
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性 递延所得税 应纳税暂时性 递延所得税
差异 负债 差异 负债
非同一控制企业合并资 115,472,046.40 28,868,011.60 115,472,046.40 28,868,011.60
产评估增值
非同一控制下的企业合 131,958,914.12 32,990,568.34 136,602,747.80 34,150,686.95
并固定资产公允价值高
于计税基础
非同一控制下的企业合 319,127.10 79,781.77 403,107.92 100,776.98
并无形资产公允价值高
于计税基础
旅游发展专项资金计提 163,991,464.60 40,997,866.15 163,991,464.60 40,997,866.15
的所得税
可供出售金融资产的公 6,282,363.92 1,570,590.98
允价值变动
收购股权收益 16,996,839.60 4,249,209.90 16,996,839.60 4,249,209.90
合并财务报表层面反映 37,973,249.20 9,493,312.30 26,990,726.41 6,747,681.60
借款利息的资本化金额
高于计税基础
合计 466,711,641.02 116,678,750.06 466,739,296.65 116,684,824.16
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债：
□适用 √不适用
(4). 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
资产减值准备 7,446,833.97 6,718,269.12
可抵扣暂时性差异
可抵扣亏损
计入其他综合收益的可供出售
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新黄浦2017年年度报告
金融资产公允价值变动
可用以后年度税前利润弥补的 17,733,178.67 21,349,143.79
亏损
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产的公允价
值变动
合计 25,180,012.64 28,067,412.91
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2017年 5,505,398.25
2018年 1,242,797.29 1,242,797.29
2019年 3,080,581.74 3,598,775.23
2020年 8,008,528.02 31,356,461.95
2021年 21,694,032.78 43,693,142.45
2022年 36,906,774.84
合计 70,932,714.67 85,396,575.17 /
其他说明：
□适用 √不适用
30、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
理业大唐应收账款3号 90,000,000.00 90,000,000.00
汇沣通达信托金融投资项目1 112,047,079.45
701期
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新黄浦2017年年度报告
期货会员资格 1,400,000.00 1,400,000.00
预付收购股权投资款 20,707,365.64
委托贷款 90,000,000.00
合计 203,447,079.45 202,107,365.64
31、 短期借款
(1). 短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 20,000,000.00
保证借款
信用借款 200,000,000.00 200,000,000.00
合计 200,000,000.00 220,000,000.00
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
32、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
□适用 √不适用
33、 衍生金融负债
□适用 √不适用
34、 应付票据
□适用 √不适用
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新黄浦2017年年度报告
35、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付帐款 177,412,271.40 75,502,281.97
合计 177,412,271.40 75,502,281.97
(2). 账龄超过1年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
上海朝兴建设有限公司 11,326,826.64 工程款尚未结算
上海市住宅建设发展中心 20,955,343.73 经济适用房差价未结算
合计 32,282,170.37 /
其他说明
□适用 √不适用
36、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1年以内(含1年) 899,655,298.65 794,585,380.76
1—2年（含2年） 13,105.47 752,509,888.96
2—3年（含3年） 477,539,382.33 -
3年以上 10,138,683.95 10,290,251.94
合计 1,387,346,470.40 1,557,385,521.66
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新黄浦2017年年度报告
其中：房地产项目预收款项
项目名称 期末余额 年初余额 预计竣工时间 预售比例
青浦区徐泾北欣乐苑 117,148,825.03 224,858,455.49 已竣工 100%
青浦区徐泾北欣沁苑 360,371,926.54 491,829,496.81 已竣工 100%
佘山逸品 380,273,398.82 819,673,483.00 已竣工 66.34%
才智汇广场（海派秀城） 6,781,619.00 5,277,627.64 已竣工 83.41%
南馨佳苑 150,000.00 已竣工
新黄浦花园名都（嘉顺地块） 223,825,755.80 2019年6月 31.23%
松江南站欣哲苑（191204） 59,000,000.00 2019年12月
松江南站欣畅苑（191401） 29,260,505.44 2019年12月
合计： 1,176,662,030.63 1,541,789,062.94
(2). 账龄超过1年的重要预收款项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
青浦区徐泾北欣沁苑 360,371,926.54 未签订住房合同及办妥交房手续
青浦区徐泾北欣乐苑 117,148,825.03 未签订住房合同及办妥交房手续
香港富伟 3,382,759.89 房款尚未结清
袁栋坤 1,185,626.26 房款尚未结清
邓冠雄 917,235.06 房款尚未结清
锦伟国际 904,209.15 房款尚未结清
施鸿远 896,960.78 房款尚未结清
合计 484,807,542.71
(3). 期末建造合同形成的已结算未完工项目情况：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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卖出回购金融资产款
项目 期末余额 年初余额
国债回购 19,743,678.12
37、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 20,557,237.82 124,791,510.56 126,004,809.22 19,343,939.16
二、离职后福利-设定提存计 32,542.27 12,306,137.09 12,236,328.10 102,351.26
划
三、辞退福利 134,091.00 134,091.00
四、一年内到期的其他福利
合计 20,589,780.09 137,231,738.65 138,375,228.32 19,446,290.42
(2).短期薪酬列示：
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和 20,379,181.60 105,387,891.95 106,560,366.34 19,206,707.21
补贴
二、职工福利费 3,823,809.73 3,823,809.73
三、社会保险费 11,875.61 5,289,349.06 5,255,274.65 45,950.02
其中：医疗保险费 5,282.61 4,718,304.41 4,688,178.71 35,408.31
工伤保险费 6,593.00 134,111.16 132,753.15 7,951.01
生育保险费 436,933.49 434,342.79 2,590.70
四、住房公积金 2,779.00 5,370,884.79 5,353,751.79 19,912.00
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新黄浦2017年年度报告
五、工会经费和职工教育 163,401.61 4,860,737.32 4,952,769.00 71,369.93
经费
六、短期带薪缺勤 58,837.71 58,837.71
七、短期利润分享计划
合计 20,557,237.82 124,791,510.56 126,004,809.22 19,343,939.16
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 30,805.59 9,292,646.99 9,236,645.59 86,806.99
2、失业保险费 1,736.68 362,356.53 348,548.94 15,544.27
3、企业年金缴费 2,651,133.57 2,651,133.57
合计 32,542.27 12,306,137.09 12,236,328.10 102,351.26
其他说明：
□适用 √不适用
38、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 16,328,010.18 4,868,950.18
消费税
营业税
企业所得税 194,250,654.73 46,474,912.90
个人所得税 552,543.93 554,237.96
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城市维护建设税 891,276.57 354,543.30
房产税 6,212,613.79 5,518,198.53
土地增值税 91,412.04 654,447.19
教育费附加 498,049.89 139,610.38
地方教育费附加 331,459.67 91,800.95
土地使用税 733,766.12 1,496,346.40
印花税 218,083.34 1,457.34
河道管理费 73,495.93
水利基金 19,695.67 11,337.68
其他 40,301.91 23,791.08
220,167,867.84 60,263,129.82
合计
39、 应付利息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利
息
企业债券利息
短期借款应付利息
划分为金融负债的优先股\永续债
利息
应付债券利息 47,806,301.37 47,806,301.37
中期票据利息 5,116,438.36 5,116,438.36
其他 3,860.06
合计 52,926,599.79 52,922,739.73
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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新黄浦2017年年度报告
40、 应付股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
普通股股利
划分为权益工具的优先股\永
续债股利
优先股\永续债股利-XXX
优先股\永续债股利-XXX
1995年现金股利 3,481,648.81 3,482,984.61
1999年现金股利 3,260,146.21 3,263,752.95
2001年现金股利 1,975,429.04 1,977,352.64
2003年现金股利 2,820,175.00 2,822,579.50
2004年现金股利 8,416,097.10 8,418,501.60
合计 19,953,496.16 19,965,171.30
41、 其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
往来款 494,324,618.50 842,908,293.42
押金、保证金 128,736,385.61 32,736,764.62
代收款项 25,654.62 70,774.28
动迁补偿款 5,809,677.28 7,454,734.96
维修基金 25,715,475.91 25,838,080.44
购房意向金 16,905,744.46 25,811,536.90
其他 17,006,247.71 29,314,602.11
合计 688,523,804.09 964,134,786.73
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新黄浦2017年年度报告
(2). 账龄超过1年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
上海佘山国家旅游度假区联 202,500,000.00 佘山逸品项目款
合发展有限公司
上海良盛实业有限公司 33,750,000.00 佘山逸品项目款
科技京城维修基金 25,715,475.91 代收维修基金
上海住信建设发展有限公司 10,000,000.00 工程质量保证金
合计 271,965,475.91 /
其他说明
□适用 √不适用
期货风险准备金
项 目 年初余额 本期计提数 本期使用数 期末余额
期货风险准备金 8,513,257.73 578,828.12 9,092,085.85
注：本期期货风险准备金系按手续费收入的5%计提。
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1年内到期的长期借款 40,000,000.00
1年内到期的应付债券
1年内到期的长期应付款
合计 40,000,000.00
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新黄浦2017年年度报告
其他说明：注1：公司长期借款利率为5.635%；
注2：质押、抵押及情况详见本附注十四、承诺及或有事项。
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券
递延收益（政府补助） 6,715,279.00 4,569,445.00
待转销项税 10,037.88 -
合并结构化主体少数股东权 14,900,957.58 13,996,803.07
益部分
应付货币保证金 221,905,978.69 434,132,016.50
理业大唐应收账款3号私募 90,000,000.00 -
基金收益权转让
合计 333,532,253.15 452,698,264.57
注：2017年6月，公司全资子公司上海浦浩投资有限公司（以下简称“浦浩投资”）向中银国际
有限责任公司转让其持有的理业大唐应收账款3号私募基金（以下简称“理业大唐”）本金份额
的收益权。转让期限为
12个月，转让期限届满由浦浩投资在转让期限届满之日按合同约定的价格回购，回购价款=回购
本金+固定回购溢价，固定回购溢价率为6.3%/年。
截至2017年12月31日，浦浩投资对理业大唐投资金额为9,000万元，列报为其他非流动资产。
涉及政府补助的项目：
本期计入
本期新增 本期计入其他 与资产相关/与收
负债项目 年初余额 营业外收 期末余额
补助金额 收益金额 益相关
入金额
上海市公共建筑节能改造重点城市
示范项目补贴 1,005,000.00 800,000.00 1,005,000.00 800,000.00
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新黄浦2017年年度报告
重点企业产业扶持资金 3,564,445.00 3,837,500.00 1,420,000.00 66,666.00 5,915,279.00 与收益相关
合计 4,569,445.00 4,637,500.00 2,425,000.00 66,666.00 6,715,279.00
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 635,000,000.00 715,000,000.00
保证借款
信用借款
合计 635,000,000.00 715,000,000.00
长期借款分类的说明：
注1：本公司长期贷款利率为5.635%；
注2：质押、抵押及情况详见本附注十四、承诺及或有事项：
其他说明，包括利率区间：
□适用 √不适用
46、 应付债券
(1). 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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新黄浦2017年年度报告
项目 期末余额 期初余额
16黄浦置业MTN001 494,515,783.16 493,216,724.53
16黄浦01 546,915,812.48 546,125,740.72
16黄浦02 1,093,670,747.32 1,092,099,689.77
合计 2,135,102,342.96 2,131,442,155.02
(2). 应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债券 发行 债券 发行 期初 本期 按面值计提利 本期 期末
面值 溢折价摊销
名称 日期 期限 金额 余额 发行 息 偿还 余额
16黄浦置 100 2016/10/10 5年 500,000,000.00 493,216,724.53 22,500,000.00 1,299,058.63 22,500,000.00 494,515,783.16
业MTN001 -
16黄浦01 100 2016/6/7 5年 550,000,000.00 546,125,740.72 31,900,000.00 790,071.76 31,900,000.00 546,915,812.48
-
16黄浦02 100 2016/7/14 5年 1,100,000,000.00 1,092,099,689.77 63,800,000.00 1,571,057.55 63,800,000.00 1,093,670,747.32
-
合计 2,150,000,000.00 2,131,442,155.02 118,200,000.00 3,660,187.94 118,200,000.00 2,135,102,342.96
-
1、本公司于 2016 年 4 月 15 日收到上海证券交易所出具的编号为“上证函[2016]647
号的《关于对上海新黄浦置业股份有限公司非公开发行公司债券挂牌转让无异议的函》，面向合
格投资者非公开发行总额不超过 30 亿元的公司债券。
债券第一期发行规模 5.5
亿元，简称为“16黄浦01”，发行价格每张100元，本期债券采用单利固定利率计息，不计复利，
债券每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付，期限 5 年，在第 2
年末附公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权，票面利率 5.80%。
债券第二期发行规模 11
亿元，简称为“16黄浦02”，发行价格每张100元，本期债券采用单利固定利率计息，不计复利，
债券每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付，期限 5 年，在第 3
年末附公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权，票面利率 5.80%。
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新黄浦2017年年度报告
2、本公司于 2016 年 4 月 15
日收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》（中市协注[2016]MTN195
号），同意接受公司中期票据注册。2016 年 10 月 10 日， 公司发行了 2016
年度第一期中期票据（简称： 16 黄浦置业 MTN001，代码： 101658058），
实际本期发行金额为人民币 5 亿元，期限为 5 年， 发行价格为 100 元面值，发行利率为 4.5%。
(3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明：
□适用 √不适用
(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明：
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
47、 长期应付款
(1) 按款项性质列示长期应付款：
□适用 √不适用
48、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
49、 专项应付款
□适用 √不适用
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新黄浦2017年年度报告
50、 预计负债
□适用 √不适用
51、 递延收益
递延收益情况
□适用 √不适用
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
杭州曜澜投资管理合伙企业（ 364,376,400.00
有限合伙）本金份额的收益权
转让（注）
合计 364,376,400.00
其他说明：
注：2017年12月，公司全资子公司上海浦浩投资有限公司（以下简称“浦浩投资”）向中铁信托
有限责任公司（以下简称“中铁信托”）
转让其持有的杭州曜澜投资管理合伙企业（以下简称“有限合伙企业”）对应不超过49,900万元
本金份额的收益权。转让期限为 36
个月，如双方协商一致，可通过补充协议的方式延期，浦浩投资可单方面决定在自转让日起 36
个月内提前回购全部标的份额收益权。转让期限届满或提前回购日，由浦浩投资在转让期限届满
之日或提前回购日按合同约定的价格回购全部或部分标的有限合伙企业份额收益权，回购价款=
回购本金或部分本金+固定回购溢价，固定回购溢价率为7.6%/年。
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新黄浦2017年年度报告
截至2017年12月31日，浦浩投资对有限合伙企业出资金额为36,437.64万元，公司另一全资子公司
上海新黄浦投资管理有限公司出资金额为5万元，列报为可供出售金融资产。
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 561,163,988.00 561,163,988.00
54、 其他权益工具
(1) 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2) 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本 1,024,494,220.17 25,790,300.68 998,703,919.49
溢价）
其他资本公积 16,169,157.79 16,169,157.79
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新黄浦2017年年度报告
1,040,663,377.96 25,790,300.68 1,014,873,077.28
合计
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
（1）、2017年2月，公司以11,773.75万元为支付对价收购新黄浦（浙江）投资发展有限公司少数
股东20%股权，因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自
合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调减资本公积（资本溢价）12,266,960.09元。
（2）、2017年8月，公司子公司上海恒立房地产有限公司（以下简称恒立公司）原少数股东减资
，恒立公司支付原少数股东减资款大于少数股东享有的净资产份额，调减资本公积（资本溢价）
13,523,340.59元。
上述事项合计调减公司资本公积（资本溢价）25,790,300.68元。
56、 库存股
□适用 √不适用
57、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：
期初 减：前期计入其 税后归 期末
项目 本期所得税前发 所得 税后归属于母公
余额 他综合收益当期 属于少 余额
生额 税费 司
转入损益 数股东
用
一、以后不能重分类
进损益的其他综合收
益
其中：重新计算设定
受益计划净负债和净
资产的变动
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权益法下在被投资单
位不能重分类进损益
的其他综合收益中享
有的份额
二、以后将重分类进 51,321,180.43 1,461,460.11 5,076,509.11 -3,615,049.00 47,706,131.43
损益的其他综合收益
其中：权益法下在被 47,164,394.31 -833,130.03 -833,130.03 46,331,264.28
投资单位以后将重分
类进损益的其他综合
收益中享有的份额
4,156,786.12 2,294,590.14 5,076,509.11 -2,781,918.97 1,374,867.15
可供出售金融资产公
允价值变动损益
持有至到期投资重分
类为可供出售金融资
产损益
现金流量套期损益的
有效部分
外币财务报表折算差
额
其他综合收益合计 51,321,180.43 1,461,460.11 5,076,509.11 -3,615,049.00 47,706,131.43
58、 专项储备
□适用 √不适用
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59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 280,837,998.67 280,837,998.67
任意盈余公积 28,021,951.49 28,021,951.49
储备基金
企业发展基金
其他
合计 308,859,950.16 308,859,950.16
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
注：根据本公司章程，本公司按年度净利润的 10%提取法定盈余公积金，当法定盈余公积金累计
额达到注册资本的 50%以上时，可不再提取。本公司法定盈余公积金累计额已达到注册资本的 50%
以上，2017 年不再继续提取。
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 1,685,986,630.84 1,656,708,073.45
调整期初未分配利润合计数（调增+，
调减－）
调整后期初未分配利润 1,685,986,630.84 1,656,708,073.45
加：本期归属于母公司所有者的净利润 644,976,824.69 102,229,875.83
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备 282,070.75
应付普通股股利 56,116,398.10 72,951,318.44
转作股本的普通股股利
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期末未分配利润 2,274,564,986.68 1,685,986,630.84
未分配利润的其他说明：
根据公司2017年6月26日股东大会通过的2016年度利润分配方案，以2016年末总股本561,163,988
股为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.00元（含税），共分配现金红利计56,116,398.10元
，2017年7月已实施完毕。
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润0 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润0 元。
61、 营业收入和营业成本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,719,137,912.00 1,521,474,818.45 1,040,809,971.75 915,154,424.56
其他业务 58,452,534.22 18,900,956.51 93,329,292.04 16,144,937.24
合计 1,777,590,446.22 1,540,375,774.96 1,134,139,263.79 931,299,361.80
1、 主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
（1）房地产业 1,632,238,233.92 1,442,048,942.33 989,530,376.56 861,983,117.45
（2）旅游饮食服务业 43,605,091.02 54,922,078.31 42,374,950.01 48,048,377.24
（3）住宿和餐饮业 40,931,616.09 24,503,797.81 6,579,530.79 5,068,717.32
（4）金融业 2,362,970.97 2,325,114.39 54,212.55
合 计 1,719,137,912.00 1,521,474,818.45 1,040,809,971.75 915,154,424.56
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2、 主营业务（分项目）
本期发生额 上期发生额
项 目
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
（1）房产销售 1,557,888,095.39 1,413,558,398.83 820,943,180.92 762,544,066.30
（2）物业管理服务 43,605,091.02 54,922,078.31 42,374,950.01 48,048,377.24
（3）房地产出租 74,350,138.53 28,490,543.50 70,350,289.92 33,414,742.13
（4）酒店业 40,931,616.09 24,503,797.81 6,579,530.79 5,068,717.32
（5）金融服务 2,362,970.97 2,325,114.39 54,212.55
（6）其他 98,236,905.72 66,024,309.02
合 计 1,719,137,912.00 1,521,474,818.45 1,040,809,971.75 915,154,424.56
3、 主营业务（分地区）
本期发生额 上期发生额
地 区
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
上 海 1,591,770,410.95 1,432,851,856.03 1,014,578,792.23 889,629,480.96
浙 江 127,367,501.05 88,622,962.42 26,231,179.52 25,524,943.60
合 计 1,719,137,912.00 1,521,474,818.45 1,040,809,971.75 915,154,424.56
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税
营业税 16,120,364.11
39,709,444.06
城市维护建设税 4,159,245.68
1,784,705.96
教育费附加 2,629,422.97 1,752,963.28
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地方教育费附加 1,753,607.41
1,139,363.69
资源税
土地增值税 35,873,071.27
1,000,727.90
房产税 10,156,365.57
6,089,545.80
土地使用税 2,923,619.64
2,403,510.96
车船使用税 5,130.00
1,020.00
印花税 1,650,869.80
687,664.91
其他 617,514.07
合计 75,889,210.52 54,568,946.56
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
46,346,703.09 16,411,836.95
合计 46,346,703.09 16,411,836.95
其他说明：
其中主要项目如下：
广告费 11,098,198.62 3,716,273.15
职工薪酬 2,499,460.32 183,316.83
佣金 26,990,229.76 8,348,829.75
宣传推广费 1,606,080.20
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
161,021,013.34 120,947,415.48
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合计 161,021,013.34 120,947,415.48
其他说明：
其中主要项目如下：
职工薪酬 93,750,504.83 77,775,041.56
折旧费 25,150,462.83 5,275,891.07
长期待摊费用摊销 2,836,952.66 2,765,156.61
租赁费 3,984,561.21 4,967,360.72
办公费 2,737,747.13 3,287,088.82
咨询费 9,822,416.48 5,136,826.03
65、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 168,900,630.54 50,658,687.14
利息收入 -11,058,506.21 -5,010,727.51
汇兑损益 -755,819.61 765,310.57
其他 1,458,027.29 1,417,069.21
合计 158,544,332.01 47,830,339.41
66、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 6,614,141.45 1,521,542.03
二、存货跌价损失
三、可供出售金融资产减值损失 1,693,743.48
四、持有至到期投资减值损失
五、长期股权投资减值损失 1,300,261.34 7,695,691.42
六、投资性房地产减值损失
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七、固定资产减值损失
八、工程物资减值损失
九、在建工程减值损失
十、生产性生物资产减值损失
十一、油气资产减值损失
十二、无形资产减值损失
十三、商誉减值损失
十四、其他
合计 9,608,146.27 9,217,233.45
67、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
以公允价值计量的且其变动计入当 -377,948.78 -661,930.06
期损益的金融资产
其中：衍生金融工具产生的公允价 2,369.54
值变动收益
以公允价值计量的且其变动计入当
期损益的金融负债
按公允价值计量的投资性房地产
合计 -377,948.78 -661,930.06
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 79,729,543.31 88,306,606.01
处置长期股权投资产生的投资收益 828,365,662.72 9,166,682.38
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以公允价值计量且其变动计入当期损益 -44,569.58 989,640.56
的金融资产在持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期 -1,795,037.52 -3,734,138.70
损益的金融资产取得的投资收益
持有至到期投资在持有期间的投资收益
可供出售金融资产等取得的投资收益 10,143,910.22 1,437,198.85
处置可供出售金融资产取得的投资收益 8,021,553.13 -1,712,767.85
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重
新计量产生的利得
信托等金融产品取得的投资收益 29,570,359.45 35,251,021.68
结构性存款等取得的投资收益 28,992,011.33 11,192,154.68
合计 982,983,433.06 140,896,397.61
1、 按权益法核算的长期股权投资收益
被投资单位 本期发生额 上期发生额
上海微电子设计有限公司 967,190.20 1,551,276.28
中泰信托投资有限责任公司 76,403,082.59 86,380,048.76
江西瑞奇期货经纪有限公司 2,359,270.52 2,279,383.86
上海上体产业发展有限公司 -1,904,102.89
合计 79,729,543.31 88,306,606.01
2、 处置长期股权投资产生的投资收益
被投资单位 本期发生额 上期发生额
上海弘浦商业经营管理有限公司 9,166,682.38
上海鸿泰房地产有限公司 828,365,662.72
合计 828,365,662.72 9,166,682.38
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3、 可供出售金融资产在持有期间的投资收益
被投资单位 本期金额 上期金额
上海永华房地产有限公司 1,260,133.54 1,437,198.85
上海上国投资产管理有限公司 1,447,709.71
杭州曜澜投资管理合伙企业 4,891,628.22
信托计划 2,530,038.75
权益工具投资 14,400.00
合 计 10,143,910.22 1,437,198.85
资产处置收益
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置收益
合计 -34,067.62 -53,727.66 -34,067.62
其中：固定资产处置
收益 -34,067.62 -53,727.66 -34,067.62
合计 -34,067.62 -53,727.66 -34,067.62
其他收益
补助项目 本期发生额 上期发生额 与资产相关/与收益相关
科技京城专项基金补贴 20,000,000.00 与收益相关
重点企业产业扶持资金（
与公司日常经营活动相关 1,420,000.00 与收益相关
）
上海市公共建筑节能改造
1,005,000.00 与收益相关
重点城市示范项目补贴
税收补贴 738,800.00 与收益相关
合计 23,163,800.000
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69、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置利得合计
其中：固定资产处置利得
无形资产处置利得
债务重组利得
非货币性资产交换利得
接受捐赠
政府补助 3,573,475.53 26,424,079.00 3,573,475.53
罚款收入 4,216,851.01 1,981,463.33 4,216,851.01
其他 888,400.42 5,611,465.61 888,400.42
合计 8,678,726.96 34,017,007.94 8,678,726.96
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补助项目 本期发生金额 上期发生金额 与资产相关/与收益相关
财政扶持资金 3,173,475.53 6,372,949.00 与收益相关
旅游发展专项资金补助 400,000.00 与收益相关
职工培训补贴 51,130.00 与收益相关
科技京城专项基金补贴 20,000,000.00 与收益相关
合计 3,573,475.53 26,424,079.00
其他说明：
□适用 √不适用
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70、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损失合计 53,594.66 44,775.67 53,594.66
其中：固定资产处置损失 53,594.66 44,775.67 53,594.66
无形资产处置损失
债务重组损失
非货币性资产交换损失
对外捐赠 945,040.00 9,000.00 945,040.00
罚款支出 170,458.47 910,404.19 170,458.47
违约金 14,053,851.83 - 14,053,851.83
其他 7,000.00 19,813.82 7,000.00
合计 15,229,944.96 983,993.68 15,229,944.96
71、 所得税费用
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 193,034,752.10 66,121,618.38
递延所得税费用 13,858,118.29 -20,176,021.52
合计 206,892,870.39 45,945,596.86
(2) 会计利润与所得税费用调整过程：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 817,304,165.36
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新黄浦2017年年度报告
按法定/适用税率计算的所得税费用 204,326,041.34
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响 853,926.09
非应税收入的影响 -24,514,583.00
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 7,631,053.62
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损 -11,569,554.00
的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差 30,215,986.34
异或可抵扣亏损的影响
税法规定额外可扣除费用的影响 -50,000.00
所得税费用 206,892,870.39
其他说明：
□适用 √不适用
72、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见附注
73、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
经营租赁收入
50,221.86 86,921.24
存款利息收入
11,058,506.21 5,010,727.51
政府补助
28,144,309.53 28,122,524.00
罚款收入
1,101,121.40 2,128,375.80
保证金、押金、备用金
23,374,202.84 15,080,076.63
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新黄浦2017年年度报告
资金往来收到的现金
359,093,615.55 627,780,274.69
年初受限货币资金本期收回
181,517.64
其他
4,004,130.03 450,889.58
收到交易所的保证金净额
58,371,737.70 13,785,951.62
合计
485,197,845.12 692,627,258.71
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
经营租赁支出 4,004,548.61 5,034,616.33
费用支出 73,827,674.02 51,489,939.21
银行手续费 1,458,027.29 1,417,069.21
现金捐赠支出 945,040.00 9,000.00
罚款支出 170,003.82 910,404.19
保证金、押金、备用金 47,773,099.34 13,715,169.30
资金往来支付的现金 128,062,425.03 271,744,713.90
其他 111,748.10 542,326.05
支付客户的保证金净额 213,021,883.61 80,629,509.12
合计 469,374,449.82 425,492,747.31
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
企业间借款利息收入
1,651,949.10 6,402,742.45
委托贷款支付的资金
70,000,000.00
上海鸿泰房地产有限公司25%股权
转让款首期价款（含保证金） 284,391,463.54
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新黄浦2017年年度报告
企业间借款收回的资金
- 30,000,000.00
合计
356,043,412.64 36,402,742.45
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
汇沣通达信托金融投资项目 100,000,000.00
企业间借款借出的资金 30,000,000.00
委托贷款支付的资金 70,000,000.00 90,000,000.00
投资辰钰和瑞1号私募证券投资基金 9,000,000.00
投资国泰元鑫浦浩一号专项资产管 31,035,400.00
理计划
投资理业大唐应收账款3号私募基金 90,000,000.00
合计 170,000,000.00 250,035,400.00
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
年初受限货币资金本期收回 8,000,000.00
理业大唐应收账款3号私募基金收益
权转让款 90,000,000.00
杭州曜澜投资管理合伙企业（有限
合伙）本金份额的收益权转让 364,376,400.00
合计 454,376,400.00 8,000,000.00
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
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新黄浦2017年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
浦浩量化对冲1号外部赎回款 2,946,256.22 -
子公司少数股东减资 6,638,621.79 -
归还江西洪客隆投资集团有限公司 -
借款（原子公司上海鸿泰房地产有
限公司少数股东） 557,709,500.00
购买少数股东股权 97,030,179.14 -
偿还其他权益工具支付的现金 5,000,000.00
合计 664,324,557.15 5,000,000.00
74、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 610,411,294.97 110,728,287.83
加：资产减值准备 9,608,146.27 9,217,233.45
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物 54,755,203.03 34,508,155.65
资产折旧
无形资产摊销 110,640.16 7,481.49
长期待摊费用摊销 3,172,464.96 22,901,548.96
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的 87,662.28 53,727.66
损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 377,948.78 661,930.06
财务费用（收益以“－”号填列） 168,144,810.93 51,423,997.71
投资损失（收益以“－”号填列） -982,983,433.06 -140,896,397.61
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 12,297,801.63 -26,138,615.40
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 1,560,316.66 6,487,972.52
存货的减少（增加以“－”号填列） -599,201,041.85 342,741,805.31
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经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列 22,751,803.76 -38,016,435.82
）
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列 262,094,697.24 208,840,136.92
）
其他 -1,346,722.68 -5,960,621.04
经营活动产生的现金流量净额 -438,158,406.92 576,560,207.69
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 2,511,905,450.93 1,068,654,924.28
减：现金的期初余额 1,068,954,924.28 818,469,749.23
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 1,442,950,526.65 250,185,175.05
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 1,194,000,000.00
上海鸿泰房地产有限公司 1,194,000,000.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 22,038,145.86
上海鸿泰房地产有限公司 22,038,145.86
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加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物
处置子公司收到的现金净额 1,171,961,854.14
(4) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 2,511,905,450.93 1,068,954,924.28
其中：库存现金 197,869.95 152,317.60
可随时用于支付的银行存款 2,135,878,176.05 693,337,068.91
可随时用于支付的其他货币资金 375,529,404.93 375,465,537.77
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
2,511,605,450.93 1,068,654,924.28
三、期末现金及现金等价物余额
其中：母公司或集团内子公司使用受限 300,000.00 300,000.00
制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
75、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
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76、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 300,000.00 保证金
应收票据
存货
固定资产
无形资产
投资性房地产 426,116,326.27 借款抵押
合计 426,416,326.27 /
77、 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目：
□适用 √不适用
(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本
位币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
□适用 √不适用
78、 套期
□适用 √不适用
79、 政府补助
1. 政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
重点企业产业扶持资金（ 1,420,000.00 其他收益 1,420,000.00
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与公司日常经营活动相关
）
上海市公共建筑节能改造 1,005,000.00 其他收益 1,005,000.00
重点城市示范项目补贴
税收补贴 738,800.00 其他收益 738,800.00
扶持资金 3,173,475.53 营业外收入 3,173,475.53
旅游发展专项资金补助 400,000.00 营业外收入 400,000.00
科技京城专项基金补贴 20,000,000.00 与收益相关 20,000,000.00
2. 政府补助退回情况
□适用 √不适用
80、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
(1). 本期发生的非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
(2). 合并成本及商誉
□适用 √不适用
(3). 被购买方于购买日可辨认资产、负债
□适用 √不适用
(4). 购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
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新黄浦2017年年度报告
□适用 √不适用
(5). 购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的
相关说明
□适用 √不适用
(6). 其他说明：
□适用√不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
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4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
与原子公
处置价款与处置 丧失控制权之 司股权投
按照公允价值
投资对应的合并 丧失控制权 丧失控制权之 丧失控制权之 日剩余股权公 资相关的
股权处置 股权处置方 丧失控制权 丧失控制权时 重新计量剩余
子公司名称 股权处置价款 财务报表层面享 之日剩余股 日剩余股权的 日剩余股权的 允价值的确定 其他综合
比例（%） 式 的时点 点的确定依据 股权产生的利
有该子公司净资 权的比例（%） 账面价值 公允价值 方法及主要假 收益转入
得或损失
产份额的差额 设 投资损益
的金额
上海鸿泰房地 1,200,000,000.00 30% 转让 2017年6月3 控制权转移的 828,365,662.72 25%
产有限公司 0日 手续已办妥，
已收到转让款
其他说明：2017 年 6 月 30 日，公司签订关于《上海鸿泰房地产有限公司 25%股权之股权收购框架协议书》， 转让其持有上海鸿泰房地产有限公司剩余
25%股权，股权转让总价为 95,750.00 万元，公司将该剩余股权划分为持有待售的资产。
□适用 √不适用
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是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用√不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
（1） 本期新设全资子公司上海欣福置业有限公司（注册资本1,000万人民币）、上海新黄浦投资管理有限公司（注册资本2,000万人民币），公司已
实缴出资，自成立之日起纳入合并范围。
（2） 期初纳入公司合并范围的4个结构化主体，华闻浦浩1号特定多客户资产管理计划、华闻浦浩7号单一客户资产管理计划、大成商品期货2号投资
组合、天倚道浦浩量化对冲1号投资基金因产品投资到期不再纳入合并范围
6、 其他
√适用 □不适用
公司综合考虑享有的结构化主体的可变回报，或承担的风险敞口等因素，本年度认定将6
个结构化主体纳入合并报表范围，分别为华闻浦浩3号单一客户资产管理计划、浦浩量化对冲1号私募投资基金、浦浩量化对冲2号私募投资基金
、矶法CTA三元永续私募基金、华闻启祥量化1号特定多客户资产管理计划、华闻人禾1号特定多客户资产管理计划。
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新黄浦2017年年度报告
纳入合并范围的结构化主体
结构化主体名称 持有份额（%） 业务性质
华闻浦浩3号单一客户资产管理计划 100 投资金融产品
浦浩量化对冲1号私募投资基金 65.26 投资金融产品
浦浩量化对冲2号私募投资基金 86.76 投资金融产品
矶法CTA三元永续私募基金 65.32 投资金融产品
华闻启祥量化1号特定多客户资产管理计划 100 投资金融产品
华闻人禾1号特定多客户资产管理计划 100 投资金融产品
公司本期在纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
公司对直接投资持有在结构化主体中享有权益并综合考虑在该等结构化主体中拥有的权力及参与其相关活动而享有可变回报等控制因素，认定
将 6个结构化主体纳入合并财务报表范围。
上述纳入合并报表范围的结构化主体的资产总额为7,424.48万元，本期净利润为-319.43万元。公司持有的上述结构化主体账面价值为4,262.55
万元，增加合并财务报表中的
期末资产金额为3,161.93万元，减少合并财务报表本期净利润为269.68万元。
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新黄浦2017年年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 主要经营 持股比例(%) 取得
注册地 业务性质
名称 地 直接 间接 方式
上海欣龙企业发展有限公司 上海 上海 服务业 100 设立
上海恒立房地产有限公司 上海 上海 房地产业 100 同一控制下企
业合并
上海科技京城管理发展有限 上海 上海 服务产业 100 设立
公司
上海欣南房地产开发有限公 上海 上海 房地产业 95 5 设立
司
华闻期货有限公司 上海 上海 期货经纪 100 同一控制下企
业合并
上海怡隆置业有限公司 上海 上海 房地产业 55 45 设立
上海欣沁置业有限公司 上海 上海 房地产业 100 设立
上海新佘山置业有限公司 上海 上海 房地产业 65 设立
嘉兴科技京城高新技术产业 浙江 浙江 房地产业 100 设立
区开发有限公司
嘉兴精诚物业管理有限公司 浙江 浙江 服务业 100 设立
嘉兴市昊基房地产有限公司 浙江 浙江 房地产业 100 非同一控制下
企业合并
上海浦浩投资有限公司 上海 上海 投资管理 100 设立
上海华闻金融信息服务有限 上海 上海 投资管理 100 设立
公司
新黄浦（浙江）投资发展有 浙江湖州 浙江湖州 酒店管理 80 非同一控制下
限公司 企业合并
湖州南浔花园名都大酒店有 浙江湖州 浙江湖州 酒店经营 80 非同一控制下
限公司 企业合并
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湖州南浔嘉顺投资管理有限 浙江湖州 浙江湖州 房地产业 80 企业合并
公司
上海欣济置业有限公司 上海 上海 房地产业 100 设立
上海欣台置业有限公司 上海 上海 房地产业 100 设立
上海欣福置业有限公司 上海 上海 房地产业 100 设立
上海新黄浦投资管理有限公 上海 上海 投资管理 90 10 设立
司
(2). 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
比例 东的损益 告分派的股利 益余额
上海新佘山置业有 35 13,456,177.99 21,791,238.32
限公司
新黄浦（浙江）投 20 -9,401,744.43 98,477,764.64
资发展有限公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
上海恒立 20,522,347.15 112,567,091.53 133,089,438.68 32,420,334.92 32,420,334.92
房地产有
限公司
上海鸿泰 2,531,233,266.47 659,540.60 2,531,892,807.07 1,911,342,762.34 1,911,342,762.34
房地产有
限公司
上海新佘 1,201,101,373.75 16,174,729.80 1,217,276,103.55 1,155,015,422.63 1,155,015,422.63 1,860,814,318.44 21,885,219.62 1,882,699,538.06 1,858,885,079.97 1,858,885,079.97
山置业有
限公司
新黄浦（ 565,852,599.86 541,642,849.92 1,107,495,449.78 511,226,065.02 102,936,22 614,162,292.88 357,369,742.75 564,773,193.62 922,142,936.37 283,588,626.02 104,117,341.6 387,705,967.70
浙江）投 7.86
资发展有
限公司
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本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
上海恒立房 5,669,270.46 -7,008,531.28 -7,008,531.28 -2,611,176.17
地产有限公
司
上海弘浦商 99,535,707.09 14,701,847.05 14,701,847.05 33,968,097.28
业经营管理
有限公司
上海鸿泰房 50,421,160.02 20,521,983.67 20,521,983.67 232,039,075.51
地产有限公
司
上海新佘山 974,688,864.79 38,446,222.83 38,446,222.83 136,487,640.39 -13,452,479.48 -13,452,479.48 601,008,896.22
置业有限公
司
新黄浦（浙 40,931,616.09 -41,103,811.77 -41,103,811.77 207,848,419.87 6,579,530.79 -1,963,042.02 -1,963,042.02 117,073,210.15
江）投资发
展有限公司
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(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：
□适用 √不适用
(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1). 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
持股比例(%) 对合营企业或联
合营企业或联
主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
营企业名称 直接 间接
计处理方法
上海微电子设 上海 上海 服务业 28.57 权益法
计有限公司
中泰信托有限 上海 上海 金融业 29.97 权益法
责任公司
江西瑞奇期货 江西 江西 金融业 20.00 权益法
经纪有限公司
(2). 重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
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(3). 重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
上海微电子设计 中泰信托有限责 江西瑞奇期货经纪 上海微电子设计有限 中泰信托有限责任公 江西瑞奇期货经纪有
有限公司 任公司 有限公司 公司 司 限公司
流动资产 57,282,178.26 949,947,296.60 927,696,788.57 55,536,088.06 1,955,139,833.17 777,381,698.99
非流动资产 2,097,675.20 3,385,219,523.48 105,129,732.80 2,048,680.93 2,698,902,200.72 35,828,689.78
资产合计 59,379,853.46 4,335,166,820.08 1,032,826,521.37 57,584,768.99 4,654,042,033.89 813,210,388.77
流动负债 5,177,723.25 127,454,129.72 636,966,897.04 6,767,973.78 695,230,628.62 428,591,568.38
非流动负债 - 55,736,875.17 1,184.87 58,887,483.83
负债合计 5,177,723.25 183,191,004.89 636,968,081.91 6,767,973.78 754,118,112.45 428,591,568.38
少数股东权益 - 248,336.16
归属于母公司 54,202,130.21 4,151,975,815.19 395,610,103.30 50,816,795.21 3,899,923,921.44 384,618,820.39
股东权益
按持股比例计 15,485,548.60 1,244,347,151.81 79,122,020.66 14,518,358.40 1,168,807,199.26 76,923,764.08
算的净资产份
额
调整事项 - 1,846,668.60 2,240,433.24
--商誉 - 1,846,668.60 2,240,433.24
--内部交易未
实现利润
--其他
对联营企业权 15,485,548.60 1,244,347,151.81 80,968,689.26 14,518,358.40 1,168,807,199.26 79,164,197.32
益投资的账面
价值
存在公开报价
的联营企业权
益投资的公允
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价值
营业收入 12,317,483.68 435,699,297.47 214,402,357.81 13,552,482.75 502,847,241.84 62,273,342.60
净利润 3,385,335.00 254,931,873.84 11,796,352.62 5,429,738.49 288,221,717.58 5,192,218.38
终止经营的净 - -
利润
其他综合收益 - -2,879,980.09 150,000.00 - -46,802,212.35 -555,000.00
综合收益总额 3,385,335.00 252,051,893.75 11,946,352.62 5,429,738.49 241,419,505.23 4,637,218.38
本年度收到的 584,778.58
来自联营企业
的股利
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
□适用 √不适用
(5). 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明：
□适用 √不适用
(6). 合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7). 与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8). 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
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5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
√适用 □不适用
公司通过直接投资持有及通过信托计划投资而在结构化主体中享有权益，但未达到合并财务报表
准则中关于控制的标准，因此这些结构化主体未纳入公司的合并财务报表范围，包括基金投资、
固定收益类投资产品、信托计划。
截至 2017 年 12 月 31
日，公司通过直接投资持有及因合并信托计划而在结构化主体中享有权益的账面价值列示如下：
结构化主体 账面价值 最大损失敞口
基金投资 51,462,266.49 51,462,266.49
固定收益类投资产品 409,210,890.49 409,210,890.49
信托计划 298,000,000.00 298,000,000.00
合 计 758,673,156.98 758,673,156.98
截至 2017 年 12 月 31 日，
公司通过直接投资持有及通过信托计划投资而在结构化主体中享有权益在公司资产负债表中的相
关资产负债项目列示如下：
结构化主体 其他流动资产 可供出售金融资产 其他非流动资产 合计
基金投资 51,462,266.49 51,462,266.49
固定收益类投资产品 207,163,811.04 202,047,079.45 409,210,890.49
信托计划 298,000,000.00 298,000,000.00
合计 207,163,811.04 349,462,266.49 202,047,079.45 758,673,156.98
6、 其他
√适用 □不适用
公司联营企业中泰信托有限责任公司（以下简称“中泰信托”）于2017年12月收到中国银监会上海
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监管局《审慎监管强制措施决定书》【2017】14
号，决定对中泰信托采取审慎监管强制措施：责令中泰信托暂停新增集合资金信托计划，存续集
合资金信托计划不得再募集。截至公司财务报表批准日，中泰信托尚处于整改阶段。
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、市场风险和流动性风险。公司董事会全面负
责风险管理目标和政策的确定，并对风险管理目标和政策承担最终责任，但是董事会已授权本公
司各职能部门设计和实施能确保风险管理目标和政策得以有效执行的程序。董事会通过各职能部
门递交的月度报告来审查已执行程序的有效性以及风险管理目标和政策的合理性。本公司的内部
审计师也会审计风险管理的政策和程序，并且将有关发现汇报给审计委员会。
本公司风险管理的总体目标是在不过度影响公司竞争力和应变力的情况下，制定尽可能降低风险
的风险管理政策。
(一) 信用风险
信用风险是指金融工具的一方不履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。本公司主要面临赊
销导致的客户信用风险。在签订新合同之前，本公司会对新客户的信用风险进行评估，包括外部
信用评级和在某些情况下的银行资信证明（当此信息可获取时）。公司对每一客户均设置了赊销
限额，该限额为无需获得额外批准的最大额度。
公司通过对已有客户信用评级的季度监控以及应收账款账龄分析的月度审核来确保公司的整体信
用风险在可控的范围内。在监控客户的信用风险时，按照客户的信用特征对其分组。被评为“高
风险”级别的客户会放在受限制客户名单里，并且只有在额外批准的前提下，公司才可在未来期
间内对其赊销，否则必须要求其提前支付相应款项。
截至2017年12月31日，公司应收账款中，前五大客户占公司应收账款项总额43.53%
(2016年：26.18%)公司其他应收款中，前五大公司欠款金额占公司其他应收款总额的72.82%（20
16年68.93%）。
(二) 市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风
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险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。
（1）利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本公司
面临的利率风险主要来源于银行长期借款以及应付债券。公司目前的政策是固定利率借款占外部
借款的100%。为维持该比例，本公司可能运用利率互换以实现预期的利率结构。尽管该政策不
能使本公司完全避免支付的利率超出现行市场利率的风险，也不能完全消除与利息支付波动相关
的现金流量风险，但是管理层认为该政策实现了这些风险之间的合理平衡。
期末 年初
项目
利率（%） 金额 利率（%） 金额
短期借款 4.35 200,000,000.00 4.35-7.83 220,000,000.00
长期借款（含1
年内到期的长期 5.635 675,000,000.00 5.635 715,000,000.00
借款）
应付债券 4.5-5.8 2,135,102,342.96 4.5-5.8 2,131,442,155.02
（2）汇率风险
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。截止20
17年12月31日，本公司无外汇金融资产及金融负债，不存在汇率风险。
（3）其他价格风险
本公司持有的权益投资，管理层认为这些投资活动面临的市场价格风险是可以接受的。
本公司持有的权益投资列示如下：
项目 期末余额 年初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 63,935,969.65 28,050,706.89
可供出售金融资产 51,462,266.49 186,524,077.10
买入返售金融资产-国债 10,023,558.24 49,033,129.55
其他流动资产 33,912,561.04 43,055,837.36
合计 159,334,355.42 306,663,750.90
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(三) 流动性风险
流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金
短缺的风险。本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公
司的财务部门集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未
来12个月现金流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还
债务。
本公司各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
期末余额
项目
1年以内 1年以上 合计
短期借款 200,000,000.00 200,000,000.00
应付账款 139,271,506.21 38,140,765.19 177,412,271.40
应付利息 52,926,599.79 52,926,599.79
其他应付款 269,311,607.52 419,212,196.57 688,523,804.09
一年内到期的非流动负债 40,000,000.00 40,000,000.00
其他流动负债 311,905,978.69 311,905,978.69
长期借款 635,000,000.00 635,000,000.00
应付债券 2,135,102,342.96 2,135,102,342.96
其他非流动负债 364,376,400.00 364,376,400.00
合计 1,013,415,692.21 3,591,831,704.72 4,605,247,396.93
年初余额
项目
1年以内 1年以上 合计
短期借款 220,000,000.00 220,000,000.00
应付账款 16,138,245.76 59,364,036.21 75,502,281.97
应付利息 52,922,739.73 52,922,739.73
其他应付款 348,743,535.50 615,391,251.23 964,134,786.73
长期借款 715,000,000.00 715,000,000.00
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应付债券 2,131,442,155.02 2,131,442,155.02
合计 637,804,520.99 3,521,197,442.46 4,159,001,963.45
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次：
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的最低层
次决定。
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允价
合计
值计量 值计量 值计量
一、持续的公允价值计量
（一）以公允价值计量且 63,935,969.65 63,935,969.65
变动计入当期损益的金融
资产
1. 交易性金融资产 63,935,969.65 63,935,969.65
（1）债务工具投资 48,854,323.53 48,854,323.53
（2）权益工具投资 11,034,220.02 11,034,220.02
（3）衍生金融资产 4,047,426.10 4,047,426.10
2.
指定以公允价值计量且其
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变动计入当期损益的金融
资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）可供出售金融资产 51,462,266.49 51,462,266.49
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）其他 51,462,266.49 51,462,266.49
（三）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让
的土地使用权
（四）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的资 63,935,969.65 51,462,266.49 115,398,236.14
产总额
（五）交易性金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
（六）指定为以公允价值
计量且变动计入当期损益
的金融负债
（七）其他流动负债 14,900,957.58 14,900,957.58
持续以公允价值计量的负 14,900,957.58 14,900,957.58
债总额
二、非持续的公允价值计
量
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（一）持有待售资产 134,227,004.13 134,227,004.13
非持续以公允价值计量的 134,227,004.13 134,227,004.13
资产总额
非持续以公允价值计量的
负债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
对于上市权益工具、债务工具投资、基金投资，公司以证券交易所在最接近资产负债表日的交易
日的收盘价作为确定公允价值的依据。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
对于非上市基金投资，公司根据资产管理人提供的最接近资产负债表日的估值作为确定
公允价值的依据
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
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6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企
母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例(
的表决权比例(%)
%)
上海市闸 实业投资 50,000.00 25.073 25.073
上海新华闻投资有 北区天目
限公司 中路383号
501室
本企业最终控制方是北京国际信托有限公司德瑞股权投资基金集合资金信托计划
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
本公司子公司的情况详见本附注“九、在其他主体中的权益”。
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3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
本公司子公司的情况详见本附注“九、在其他主体中的权益”。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
大成基金管理有限公司 联营企业子公司
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
大成基金管理有限公司 提供劳务 5,377,358.49
出售商品/提供劳务情况表
□适用 √不适用
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
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(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表：
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
□适用 √不适用
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4). 关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5). 关联方资金拆借
□适用 √不适用
(6). 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
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(7). 关键管理人员报酬
□适用 √不适用
(8). 其他关联交易
□适用 √不适用
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
□适用 √不适用
(2). 应付项目
□适用 √不适用
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
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5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
公司向上海银行福民支行借款人民币67,500.00万元，以公司拥有的上海科技京城B、C区商场6-7
层、H区（东楼）1A、2-15层、17-29层以及31层房产为抵押物，抵押物总面积为56,596.10平方
米，截至2017年12月31日，抵押物账面价值为426,116,326.27元；同时，公司以上述抵押物对应
的收入，包括但不限于租金、物业费进行质押，直至借款合同项下债务结清。
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
□适用 √不适用
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
无法估计影
对财务状况和经
项目 内容 响数的
营成果的影响数
原因
股票和债券的发行
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重要的对外投资
重要的债务重组
自然灾害
外汇汇率重要变动
其他1 2018年1月，经公司董事会通过，公司及下属全资子
公司与嘉兴市秀洲区国有资产管理委员会下属的嘉兴
市秀湖实业投资有限公司签订股权转让协议，拟以5.8
6亿元转让公司下属全资子公司持有的嘉兴科技京城
高新技术产业区开发有限公司100%股权，预计税前
处置收益为2000万元。
其他2 2018年2月，经公司全董事一致通过，公司全资子公
司上海新黄浦投资管理有限公司认购“浙金汇业19
9号上坤苏州木渎项目集合资金信托计划”项下的II类
信托单位，用于上海上坤置业有限公司旗下的苏州坤
翔置业有限公司对苏州木渎项目工程的开发建设和运
营。投资金额为2.2亿元，期限12个月，预期收益率14
%。
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 196,407,395.80
经审议批准宣告发放的利润或股利
根据公司2018年4月24日第七届二十次董事会通过的2017年度利润分配和资本公积转增股本预案
，以2017年末总股本561,163,988股为基数，拟向全体股东每10股派发现金红利3.5元（含税），
共分配现金红利计196,407,395.80元，并拟以资本公积向全体股东每10股转增2股，共计转增约11
2,232,798股。本次方案尚需股东大会通过。
3、 销售退回
□适用 √不适用
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4、 其他资产负债表日后事项说明
√适用 □不适用
划分为持有待售的资产
预计处置费 预计处置时 出售
项目 账面价值 公允价值 出售原因
用 间 方式
降低公司资产
负债率，增加
上海鸿泰房地产有 股权
134,227,004.13 909,341,710.54 3,000,000.00 2018年10月 可用自有资金
限公司25%股权 转让
，储备后续开
发项目
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1). 追溯重述法
□适用 √不适用
(2). 未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1). 非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2). 其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
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5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1). 报告分部的确定依据与会计政策：
□适用 √不适用
(2). 报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4). 其他说明：
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
√适用 □不适用
1、2017年8月，公司全资子公司上海新黄浦投资管理有限公司（以下简称“新黄浦投资”）、上
海浦浩投资有限公司（以下简称“浦浩投资”）与上海盛煦企业管理咨询有限公司（以下简称“
上海盛煦”）及上海瀚顺物业管理有限公司（以下简称”上海瀚顺”）共同设立杭州曜澜投资管
理合伙企业（以下简称：杭州曜澜投资）。杭州曜澜投资通过股权投资方式，收购上海瀚顺持有
的珠海垣石实业有限公司（以下简称“珠海垣石”）99%的股权，并通过珠海垣石以债权投资方
式投资于上海徐汇区龙华街道N11-08、N15-01、N15-05（以下简称：龙华项目）地块开发建设
。珠海垣石拥有龙华项目20%权益，龙华项目位于徐汇区龙华街道161、166街坊，总用地面积为
49,154平方米，规划地上总建筑面积为96,780平方米，地下总建筑面积为119,889平方米。
杭州曜澜投资各合伙人认缴出资金额为8亿元，其中：新黄浦投资（普通合伙人及执行事务合伙
人）出资50万元，浦浩投资（优先级有限合伙人）出资4.99亿元，上海盛煦（普通合伙人）出资
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5万元，上海瀚顺（劣后级有限合伙人）出资3亿元。截至2017年12月31日，新黄浦投资实缴出资
50万元，浦浩投资实缴出资36,437.64万元，上海盛煦及上海瀚顺共计实缴21,862.58万元。
新黄浦投资向各合伙人按其实缴出资收取0.5%/年的管理费，浦浩投资作为优先级有限合伙人按
实缴出资10%获取收益分配，2017年度已全额收到管理费及固定收益。
2、2017年6月19日，公司与广东德骏投资有限公司签订上海市产权交易合同，转让公司所持有的
上海鸿泰房地产有限公司（以下简称“鸿泰房产”）30%股权及鸿泰房产对公司10,304.22万元债
务。交易价款为120,000万元，其中鸿泰房产30%股权对应交易价款为109,695.78万元，公司对鸿
泰房产债权金额为10,304.22万元。
2017年6月30日，公司签订关于《上海鸿泰房地产有限公司25%股权之股权收购框架协议书》，
转让其持有的鸿泰房产剩余25%股权，股权转让总价为95,750万元。
2017年11月30日，公司与上海鑫明置业有限公司签订上海市产权交易合同，转让持有鸿泰房产剩
余25%股权，交易价款为95,750万元，其中：25%股权对应交易价款为909,341,710.54元，公司鸿
泰房地产债权金额为48,158,289.46元。截至2017年12月31日，公司已收到鑫明置业股权转让交易
价款总额的30%款项，即28,725万元。
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 应收账款分类披露：
□适用 √不适用
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
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组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额0元；本期收回或转回坏账准备金额0元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
□适用 √不适用
(5). 因金融资产转移而终止确认的应收账款：
□适用 √不适用
(6). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
(1). 其他应收款分类披露：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
类别
账面余额 坏账准备 账面 账面余额 坏账准备 账面
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计提 价值 计提 价值
比例( 比例(
金额 金额 比例 金额 金额 比例
%) %)
(%) (%)
单项金额重 48,158,289.46 1.44 48,158,289.46
大并单独计
提坏账准备
的其他应收
款
按信用风险 3,301,977,578.73 98.56 890,001.52 0.03 3,301,087,577.21 3,260,573,563.11 100.00 755,670.00 0.02 3,259,817,893.11
特征组合计
提坏账准备
的其他应收
款
单项金额不
重大但单独
计提坏账准
备的其他应
收款
合计 3,350,135,868.19 100.00 890,001.52 3,349,245,866.67 3,260,573,563.11 100.00 755,670.00 3,259,817,893.11
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
其他应收款（按单位） 计提比例（
其他应收款 坏账准备 计提理由
%）
上海鸿泰房地产有限公司 48,158,289.46 注
合计 48,158,289.46 / /
注：2017年11月30日，公司与上海鑫明置业有限公司（以下简称鑫明置业）签订上海市产权交易
合同，转让持有的上海鸿泰房地产有限公司（以下简称鸿泰房地产）剩余25%股权，交易价款为
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95,750万元，其中：25%股权对应交易价款为909,341,710.54元，公司鸿泰房地产债权金额为48,1
58,289.46元。截至2017年12月31日，公司已收到鑫明置业上述股权转让交易价款总额的30%款项
，即28,725万元。
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1年以内 30.46 1.52 5.00
其中：1年以内分项
1年以内小计 30.46 1.52 5.00
1至2年 2,000,000.00 200,000.00 10.00
2至3年
3年以上
3至4年 700,000.00 140,000.00 20.00
4至5年
5年以上 1,100,000.00 550,000.00 50.00
合计 3,800,030.46 890,001.52
确定该组合依据的说明：
组合中，合并范围内不计提坏账准备的其他应收款
期末余额
项目
其他应收款 坏账准备 计提比例
合并范围内的其他应收款 3,298,177,548.27
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组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额134,331.52元；本期收回或转回坏账准备金额0元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(4). 其他应收款按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
投标保证金 3,600,000.00 3,600,000.00
往来款 3,346,335,837.73 3,256,760,163.11
押金 200,030.46 213,400.00
合计 3,350,135,868.19 3,260,573,563.11
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例(%)
上海欣台置业有限 往来款 713,040,000.00 1年以内 21.28
公司
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上海新佘山置业有 往来款 438,750,000.00 1-3年 13.10
限公司
上海恒立房地产有 往来款 400,309,656.41 1年以内 11.95
限公司
嘉兴科技京城高新 往来款 368,004,499.64 1-2年 10.98
技术产业区开发有
限公司
上海浦浩投资有限 往来款 329,000,000.00 1-2年 9.82
公司
合计 2,249,104,156.05 - 67.13
(6). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(7). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款：
□适用 √不适用
(8). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投 1,829,584,899.52 7,235,946.76 1,822,348,952.76 2,006,002,129.74 7,235,946.76 1,998,766,182.98
资
对联营、合 1,353,380,580.14 12,579,190.46 1,340,801,389.68 1,275,068,945.44 11,278,929.12 1,263,790,016.32
营企业投资
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合计 3,182,965,479.66 19,815,137.22 3,163,150,342.44 3,281,071,075.18 18,514,875.88 3,262,556,199.30
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计提减 减值准备期末余
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
值准备 额
上海欣龙企业发 187,235,946.76 187,235,946.76 7,235,946.76
展有限公司
上海恒立房地产 128,568,781.44 128,568,781.44
开发有限公司
上海科技京城管 13,500,000.00 13,500,000.00
理发展有限公司
上海欣南房地产 9,500,000.00 9,500,000.00
开发有限公司
华闻期货有限公 332,996,692.18 332,996,692.18
司
上海怡隆置业有 18,333,300.00 18,333,300.00
限公司
上海欣沁置业有 588,000,000.00 588,000,000.00
限公司
上海鸿泰房地产 332,154,775.00 0.00
332,154,775.00
有限公司
上海新佘山置业 32,500,000.00 32,500,000.00
有限公司
新黄浦(浙江)投 353,212,634.36 117,737,544.78 470,950,179.14
资发展有限公司
上海欣台置业有 10,000,000.00 10,000,000.00
限公司
上海新黄浦投资 18,000,000.00 18,000,000.00
管理有限公司
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上海欣济置业有 10,000,000.00 10,000,000.00
限公司
上海欣福置业有 10,000,000.00 10,000,000.00
限公司
合计 2,006,002,129.74 155,737,544.78 332,154,775.00 1,829,584,899.52 7,235,946.76
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(2) 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
投资 期初 宣告发放现 期末
权益法下确认的 其他综合收益 其他权益 减值准备期末余额
单位 余额 追加投资 减少投资 金股利或利 计提减值准备 其他 余额
投资损益 调整 变动
润
一、合营企业
小计
二、联营企业
上海微电子设计有限公司 14,518,358.40 967,190.20 15,485,548.60
中泰信托投资有限责任公司 1,168,807,199.26 76,403,082.59 -863,130.03 1,244,347,151.82
江西瑞奇期货经纪有限公司 79,164,197.32 2,359,270.52 30,000.00 584,778.58 80,968,689.26
上海上体产业发展有限公司 12,579,190.46 12,579,190.46 12,579,190.46
小计 1,275,068,945.44 79,729,543.31 -833,130.03 584,778.58 1,353,380,580.14 12,579,190.46
合计 1,275,068,945.44 79,729,543.31 -833,130.03 584,778.58 1,353,380,580.14 12,579,190.46
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4、 营业收入和营业成本：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 68,970,447.61 20,447,741.82 67,104,632.17 23,407,135.79
其他业务 9,982,822.27 553,794.85 20,253,582.04 41,573.20
合计 78,953,269.88 21,001,536.67 87,358,214.21 23,448,708.99
其他说明：
1、 主营业务（分行业）
本期金额 上期金额
项 目
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产业 68,970,447.61 20,447,741.82 67,104,632.17 23,407,135.79
2、 主营业务（分项目）
本期金额 上期金额
项 目
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产出租 68,970,447.61 20,447,741.82 67,104,632.17 23,407,135.79
3、 主营业务（分地区）
本期金额 上期金额
地 区
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
上 海 68,970,447.61 20,447,741.82 67,104,632.17 23,407,135.79
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益
权益法核算的长期股权投资收益 79,729,543.31 88,306,606.01
处置长期股权投资产生的投资收益 784,969,137.85 40,951,295.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产在持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产取得的投资收益
持有至到期投资在持有期间的投资收益
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 2,707,843.25 1,437,198.85
处置可供出售金融资产取得的投资收益 870,000.00
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新
计量产生的利得
结构性存款等取得的投资收益 24,713,512.72 16,737,242.71
合计 892,120,037.13 148,302,342.57
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：CNY
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 828,331,595.10
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减
免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切 6,737,275.53
相关，按照国家统一标准定额或定量享受的
政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占 1,346,722.68
用费
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企业取得子公司、联营企业及合营企业的投
资成本小于取得投资时应享有被投资单位可
辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的
各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费
用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价
值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合
并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的
损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值
业务外，持有交易性金融资产、交易性金融
负债产生的公允价值变动损益，以及处置交
易性金融资产、交易性金融负债和可供出售
金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房
地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期
损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -10,124,693.53
其他符合非经常性损益定义的损益项目
所得税影响额 -208,244,623.07
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少数股东权益影响额 -2,759,021.16
合计 615,287,255.55
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 32.81 1.149 1.149
利润
扣除非经常性损益后归属于 1.51 0.053 0.053
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
第十二节 备查文件目录
载有公司法定代表人、财务总监、会计机构负责人签名并盖章的会计报
备查文件目录
表
备查文件目录 载有立信会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件
报告期内公司在中国证监会指定报纸《上海证券报》、《证券时报》上
备查文件目录
公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿
董事长：程齐鸣
董事会批准报送日期：2018年4月24日
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修订信息
□适用 √不适用
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| 公告日期:2018-04-26 |
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| 附件：公告原文 |
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