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黄石新港港 口股份有限公司拟增资项 目涉及的
黄石市交通资产经营有限公司单项资产评估报告书
大 学评 估 [2017]GDOO01号
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黄石市交通资产经营有限公司棋盘洲港区项目评估报告书目录
黄石新港港口股份有限公司拟增资项目涉及的
黄石市交通资产经营有限公司单项资产评估报告书
目 录
资产评估师声明 .................................................... 1
资产评估报告书摘要 ................................................ 1
资产评估报告书正文 ................................................ 4
一、委托方及产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 ... 4
二、评估目的 .................................................... 5
三、评估对象和评估范围 .......................................... 6
四、价值类型及其定义 ............................................ 7
五、评估基准日 .................................................. 7
六、评估依据 .................................................... 7
七、评估方法 .................................................... 9
八、评估程序实施过程和情况 ...................................... 9
九、评估假设 ................................................... 11
十、评估结论 ................................................... 13
十一、特别事项说明 ............................................. 14
十二、评估报告使用限制说明 ..................................... 16
十三、评估报告提出日期 ......................................... 17
附件 其他与评估有关的文件 ....................................... 20
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 I
黄石市交通资产经营有限公司棋盘洲港区项目评估报告书声明
资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，
恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告
陈述的内容是客观的，并对评估结果合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、产权持有人（或者产权持
有单位）申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当
使用评估报告是委托人和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关
当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们
已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及
其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披
露，且已提请委托人及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定
条件的限制，评估报告使用人应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、
特别事项说明及其对评估结果的影响。
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
黄石市交通资产经营有限公司棋盘洲港区项目评估报告书摘要
黄石新港港口股份有限公司拟增资项目涉及的黄石市交通
资产经营有限公司单项资产评估报告书摘要
大学评估[2017]GD0001号
重要提示
以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目
的详细情况和合理理解评估结论，应当认真阅读资产评
估报告书全文。
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司接受黄石新港港口股份
有限公司委托，对黄石市交通资产经营有限公司位于棋盘洲港区3#、4#、5#、
6#、9#共计5个泊位在建工程及其所对应的港口岸线使用权于评估基准日2017年
1月31日的价值进行了评估，为黄石新港港口股份有限公司拟进行增资提供价值
参考。因此，我们根据会计准则和评估准则的有关规定，本着客观、独立、公
正的原则，按照资产评估的程序，运用公认的资产评估方法，对本次评估涉及
的黄石市交通资产经营有限公司所属的资产负债进行了实地察看与核对，并做
了必要的市场调查与征询，履行了公认的其他必要评估程序。据此，我们对黄
石市交通资产经营有限公司位于棋盘洲港区3#、4#、5#、6#、9#共计5个泊位在
建工程及其所对应的港口岸线使用权的市场价值采用成本法进行了评估。目前
我们的资产评估工作业已结束，现谨将资产评估咨询结果报告如下：
经评估，在本报告有关假设条件下，在本报告特别事项说明和使用限制下，
并基于市场价值的价值类型，经本报告程序和方法，纳入本次评估范围的位于
棋盘洲港区 3#、4#、5#、6#、9#共计 5 个泊位在建工程及其所对应的港口岸线使
用权价值的评估结论如下：
本次评估的黄石市交通资产经营有限公司位于棋盘洲港区 3#、4#、5#、6#、
9#共计 5 个泊位在建工程及其所对应的港口岸线使用权价值的评估值为 15,985.97
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
黄石市交通资产经营有限公司棋盘洲港区项目评估报告书摘要
万元，大写人民币 壹亿伍仟玖佰捌拾伍万玖仟柒佰 元整。
本评估报告使用者在应用本评估结论时应注意特别事项对评估结论的影
响。
除依据法律需公开的情形外，未征得出具评估报告的评估机构同意，评估
报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
本报告评估结论的有效期通常为一年，从评估基准日起计算。超过一年，
或虽未超过一年，但被评估资产的市场价格标准出现较大波动,需重新进行评估。
本评估报告于二○一七年三月八日提交委托方。
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司
黄石市交通资产经营有限公司棋盘洲港区项目评估报告书正文
黄石新港港口股份有限公司拟增资项目涉及的黄石市交通
资产经营有限公司单项资产评估报告书正文
大学评估[2017]GD0001号
黄石新港港口股份有限公司：
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司接受贵公司的委托，对
黄石市交通资产经营有限公司位于棋盘洲港区3#、4#、5#、6#、9#共计5个泊位
在建工程及其所对应的港口岸线使用权于基准日的价值进行评估，为贵公司拟
进行增资提供参考。因此，我们根据会计准则和评估准则的有关规定，本着客
观、独立、公正的原则，按照资产评估的程序，运用公认的资产评估方法，对
贵公司拟增资项目涉及的位于棋盘洲港区3#、4#、5#、6#、9#共计5个泊位在建
工程及其所对应的港口岸线使用权于基准日2017年1月31日的市场价值进行了
评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方及产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
（一）、委托方：
公司名称：黄石新港港口股份有限公司
统一社会信用代码/注册号 ： 91420200309795593M；
公司类型：其他股份有限公司(非上市)；
注册资本 ： 50,000 万元；
注册地址：黄石新港（物流）工业园区管委会新港大道特 1 号；
法定代表人：乔宏伟；
成立日期：2014 年 12 月 11 日；
营业期限至 ：2064 年 12 月 10 日。
经营范围 ：港口及配套设施建设、开发与经营；货物装卸、仓储（不含危
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黄石市交通资产经营有限公司棋盘洲港区项目评估报告书正文
险品）、普通货物运输、水上运输及铁路运输；其他水上运输辅助服务、水路运
输代理、集装箱修理；进出口贸易（不含国家禁止和限制类）；物业管理；广告
设计、制作与发布。
（二）、产权持有者概况：
统一社会信用代码：91420200695109415H；
企业名称：黄石市交通资产经营有限公司；
地址：黄石市黄石港区黄石大道 1399 号；
法定代表人：王朋团；
经营范围：从事与交通行业相关的各类项目建设的投资以及经营和管理；
房地产开发。（涉及行业许可持证经营）；
注册资本：壹亿圆整；
实收资本：壹亿圆整；
市场主体类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）；
成立日期： 2009 年 9 月 22 日；
（三）、委托方和产权持有者的关系
产权持有者黄石市交通资产经营有限公司为委托方黄石新港港口股份有限
公司的股东之一。
（四）产权持有者及委托方以外的其他评估报告使用者
委托方及产权持有者股东以外的其他评估报告使用者还包括国家法律、法
规明确的评估报告使用者，除此之外，任何未经我所确认的机构或个人不能由
于得到评估报告而成为评估报告的使用者。
二、评估目的
本次评估目的是确定黄石市交通资产经营有限公司棋盘洲港区 3#、4#、5#、
6#、9#共计 5 个泊位在建工程及其所对应的港口岸线使用权于评估基准日的价
值，为黄石新港港口股份有限公司拟实物增资提供参考意见。除法律法规规定
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第5页
黄石市交通资产经营有限公司棋盘洲港区项目评估报告书正文
外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见诸于公
开媒体。
本次评估涉及拟增资的经济行为已经深圳市盐田港股份有限公司盐港股司
纪[2016]29 号办公会会议通过。
三、评估对象和评估范围
（一）根据委托方的委托，本次评估对象为黄石新港港口股份有限公司拟
增资的黄石市交通资产经营有限公司所属的相关资产。
（二）评估范围具体包括：
黄石棋盘洲港区一期工程位于长江下游蕲春水道右岸、黄石市阳新县韦源
口镇的棋盘洲江段，长江下游航道里程约887KM，上距黄石市城区中心约29KM，
距省会武汉市143KM，顺江东下离九江99KM，离上海982KM。棋盘洲港区一期工
程设计吞吐量为690万吨/年，其中散货510万吨/年，件杂货进口180万吨/年。
建设4个3000吨级兼顾5000吨级散货泊位、3个3000吨级兼顾5000吨级件杂货泊
位、1个工作船泊位和1个取水泊位。
棋盘洲港区二期工程设计吞吐量为811万吨/年，其中粮食泊位通过能力227
万吨/年，多用途泊位通过能力225万吨/年，散货泊位通过能力208万吨/年，件
杂货泊位通过能力152万吨/年。建设2个5000吨级粮食泊位、3个5000吨级多用
途泊位、1个5000吨级散货泊位和2个5000吨级杂货泊位。
具体纳入本次评估范围的为棋盘洲港区3#、4#、5#、6#、9#泊位，截止报告
日，黄石棋盘洲港区3-4号泊位于2013年4月15日开工建设，目前水工建筑工程已
于2015年8月31日完工。黄石棋盘洲港区5-6号泊位工程于2014年4月8日开工建设，
目前水工建筑工程已于2015年9月21日完工。9号泊位水工建筑工程于2011年3月22
日开工建设，目前水工建筑工程已于2013年4月12日完工。截止评估基准日，上
述5个泊位均仅完成水工，其他附属设施尚未施工。基准日经审计后账面价值为
155,477,221.80元。具体情况如下表：
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黄石市交通资产经营有限公司棋盘洲港区项目评估报告书正文
泊位号 账面价值（元）
3 号泊位 24,171,173.10
4 号泊位 24,171,173.10
5 号泊位 37,574,593.00
6 号泊位 37,574,593.00
9 号泊位 31,985,689.24
合计 155,477,221.80
本次评估基准日账面价值数据经瑞华会计师事务所深圳分所审计并出具了
瑞华深圳专审字[2017]48330001 号审计报告。
（三）上述评估对象和评估范围与委托方拟实施的行为涉及的资产对象和
范围一致。
（四）本次评估未引用其他机构报告结论。
四、价值类型及其定义
依据本次评估目的，确定本次资产评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况
下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
根据资产评估业务约定书的约定，本次评估的评估基准日为 2017 年 1 月 31
日。以 2017 年 1 月 31 日作为评估基准日，主要是根据委托方经济行为的需要确
定的。
本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数
的选取等，均以该日之企业财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。本报
告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
(一)行为依据：
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1、资产评估业务约定书；
2、深圳市盐田港股份有限公司盐港股司纪[2016]29 号办公会会议。
(二)法律法规依据：
1、《中华人民共和国公司法》(2013 年 12 月 28 日修订，2014 年 3 月 1 日施
行)；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994 年 7 月 5 日)；
3、《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院第 378 号令，2003)；
4、《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委、财政部第 3 号令，2003 年
12 月 31 日)；
5、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第
12 号(2005 年 8 月 25 日)；
6、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权
[2006]274 号)；
7、《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督管理工
作的意见》(国办发[2001]102 号，2001 年)。
(三)准则依据
1、《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2008]218 号文)；
2、《资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18 号文)；
3、《资产评估准则—基本准则》(财企[2004]20 号)；
4、《资产评估职业道德准则—基本准则》(财企[2004]20 号)；
5、《资产评估准则—评估报告》(中评协[2011]230 号)；
6、《资产评估准则—评估程序》(中评协[2007]189 号)；
7、《资产评估准则—业务约定书》(中评协[2007]189 号)；
8、《资产评估准则—工作底稿》(中评协[2007]189 号)；
9、《资产评估准则—不动产》(中评协[2007]189 号)；
(四)权属依据
1、在建工程：工程施工合同、图纸、预决算资料等复印件；
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黄石市交通资产经营有限公司棋盘洲港区项目评估报告书正文
2、营业执照复印件、公司章程等；
3、委托方、产权持有者提供的相关声明及承诺。
(五)取价依据
1、黄石市建设工程价格信息 2017 年第 1 期；
2、委托方申报材料及其他资料；
3、评估人员实地踏勘、市场调查、收集的相关资料；
(六)其他依据
1、国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料；
2、有关询价资料和参数资料；
3、厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司收集的其他有关资料。
七、评估方法
（一）评估方法选用
资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。市场法是以现实市场上
的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有评估角度和评估途径直
接，评估过程直观，评估数据直接取材于市场，评估结果说服力强的特点。收
益法虽然没有直接利用现实市场上的参照物来说明评估对象的现行公平市场价
值，但它是从决定资产现行公平市场价值的基本依据――资产的预期获利能力的
角度评价资产，从理论上讲，收益法的评估结论具有较好的可靠性和说服力。
成本法是从资产重置的角度间接地评价资产的现行公平市场价值。
1、不选用市场法的说明
市场法是指将评估对象与在市场上已有交易案例的资产进行比较以确定评
估对象价值等评估思路，这种交易案例应当是可以反应一般市场信息的交易。
但由于被评估资产为在建工程，与被评估资产相关规模在建项目交易案例很少，
所以相关参考交易案例资料难于取得，故本次评估不采用市场法。
2、不选用收益法的说明
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收益现值法是指通过将被评估资产预期收益资本化或折现以确定评估对象
价值的评估思路。收益法中常用的两种方法是资本化法和未来收益折现法。运
用收益法进行评估需具备以下三个前提条件：
（1）产权持有者的未来收益可预测并可以用货币来衡量；
（2）产权持有者获得预期收益所承担的风险可预测并可以用货币来衡量；
（3）产权持有者预期获利年限可预测。
根据委估码头市场发展的情况来看，委估码头未来的收益不可预测、风险
难以量化。因此，本次评估不采用收益法对该在建工程的价值进行评估。
3、选用成本法的说明
由于产权持有者的核心资产为在建工程，成本法运用所涉及的经济技术参
数的选择都有充分的数据资料作为基础和依据，因此本项目选择成本法进行评
估。
（二）评估方法介绍
本次评估采用成本法评估。
成本法评估在建工程是按在建工程客观投入的成本评估，即以开发或建造
被估在建工程已经投入的的各项费用为基础来确定被估在建工程的价值的方法。
八、评估程序实施过程和情况
我们接受黄石新港港口股份有限公司评估委托后，随即选派资产评估先遣
人员进点，配合被评估企业进行资产评估前期准备工作，制订资产评估前期工
作计划。随后资产评估组正式进驻现场，开展资产评估工作，整个评估工作分
五个阶段进行：
(一)评估准备阶段
1.接受委托方委托，与委托方就本次评估的目的、评估基准日、评估范围
等问题协商一致，并制订资产评估工作计划。
2.我公司项目组负责人赴现场配合产权持有者进行资产清查、填报资产评
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估申报明细表等工作。随后评估项目组人员进入现场对委估资产进行了初步了
解，协助企业进行委估资产申报工作，并按企业价值评估准则及资产评估工作
的需要，收集资产评估所需文件资料。
(二)现场评估阶段
项目组现场评估阶段的主要工作如下：
根据资产评估的有关准则和规定，对评估范围内的资产进行了产权核实和
评估，具体步骤如下：
（1）根据资产评估申报表的内容到现场进行核实，并对资产状况进行察
看、记录；与资产管理和使用人员进行交谈，了解资产的经营、管理状况；
（2）根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法；
（3）查阅委估资产的产权证明文件，购置合同、发票等资料；
（4）开展市场调研、价格咨询工作；
（5）对实物资产进行评估，测算其评估价值。
(三)选择评估方法、收集信息、估算的过程
根据产权持有者的情况选用适宜的评估方法，同时收集各方法适用的市场
信息，经过科学的计算后得出初步评估值。
(四)评估汇总阶段
对初步评估结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、校正。
(五)提交报告阶段
在上述工作基础上，起草资产评估报告书，与委托方就评估结果交换意见，
在全面考虑有关意见后，最后出具正式资产评估报告书。
九、评估假设
（一）前提
1.公开市场假设及持续经营假设，委托方及被评估企业所提供的有关本次
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评估的资料是真实、完整、合法、有效的；
2.所有申报评估资产的产权均是正常的，因而能够进行合法的自由交易，
无任何限制或影响交易的他项权利之设置或其他瑕疵。
（二）一般假设及限制性条件
1、对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括其权属或
负担性限制），我公司按准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示
以外，假定评估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的；同
时也不涉及任何留置权、地役权，没有受侵犯或无其他负担性限制的；
2、对于本评估报告中全部或部分价值评估结论所依据而由产权持有者及
其他各方提供的信息资料，我公司在进行审慎分析基础上，认为所提供信息资
料来源是可靠的和适当的；
3、经核查本评估报告中价值估算所依据的资产使用方式所需由有关地方、
国家政府机构、团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律性或行
政性授权文件于评估基准日时均在有效期内正常合规使用，假定该等证照有效
期满可以随时更新或换发；
4、除在评估报告中已有揭示以外，假定产权持有者已完全遵守现行的国
家及地方性相关的法律、法规；
5、我公司对市场情况的变化不承担任何责任，亦没有义务就基准日后发
生的事项或情况修正我们的评估报告；
6、本评估报告中对价值的估算是依据产权持有者于 2017 年 1 月 31 日已有
的财务结构做出的；
7、假定产权持有者负责任地履行资产所有者的义务并称职地对有关资产
实行了有效的管理；
8、我们对价值的估算是根据 2017 年 1 月 31 日本地货币购买力做出的；
9、假设产权持有者对所有有关的资产所做的一切改良是遵守所有相关法
律条款和有关上级主管机构在其他法律、规划或工程方面的规定的；
10、本评估报告中对前述委估资产价值的分析只适用于评估报告中所陈述
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第12页
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的特定使用方式。其中任何组成部分资产的个别价值将不得单独使用，不适用
于其他任何用途，并不得与其他评估报告混用；
11、本评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析
的因素都已由委托方或产权持有者向我们充分揭示的前提下做出的；
12、国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大变化；国家的宏观经济
形势不会出现恶化；
13、本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
14、无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响；
评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提假设条件在评估基准日时成
立，当未来经济环境发生较大变化时评估人员将不承担由于前提条件的改变而
推导出不同评估结果的责任。
当前述假设条件不成立时，除下述一种情形外，本资产评估报告书失效：
若实际情况与前述假设条件的差异属可准确量化事项且便于调整的，在资产评
估目的实现时，委托方应提请本评估机构对资产评估结论作相应调整。
十、评估结论
(1)评估结果
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、
公正、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采用公认的评估方
法，对产权持有者纳入评估范围的资产实施了实地勘察、市场调查和评估计算，
采用成本法评估得出产权持有者在建工程项目价值在评估基准日 2017 年 1 月 31
日的评估结论如下：产权持有者棋盘洲港区 3#、4#、5#、6#、9#共计 5 个泊位在
建工程及其所对应的港口岸线使用权价值的评估值为 15,985.97 万元；具体如下：
资产评估结果汇总表
产权持有者：黄石市交通资产经营有限公司 金额单位：人民币元
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项目名称 开工日期 账面价值 评估价值 增减值额 增值率%
3 号泊位及其岸线使用权 2013-4-15 24,171,173.28 20,798,565.22 -3,372,608.06 -13.95
4 号泊位及其岸线使用权 2013-4-15 24,171,173.28 20,798,565.22 -3,372,608.06 -13.95
5 号泊位及其岸线使用权 2014-4-8 37,574,593.00 42,808,891.96 5,234,298.96 13.93
6 号泊位及其岸线使用权 2014-4-8 37,574,593.00 42,808,891.96 5,234,298.96 13.93
9 号泊位及其岸线使用权 2011-3-22 31,985,689.24 32,644,803.72 659,114.49 2.06
合 计 155,477,221.80 159,859,718.08 4,382,496.29 2.82
则黄石市交通资产经营有限公司位于棋盘洲港区 3#、4#、5#、6#、9#共计 5
个泊位在建工程及其所对应的港口岸线使用权价值的评估值为 15,985.97 万元，
大写人民币 壹亿伍仟玖佰捌拾伍万玖仟柒佰 元整（取整至佰）。
本评估报告使用者在应用本评估结论时应注意特别事项对评估结论的影响。
(2)评估增值原因
该在建工程的账面值为企业在投资建设过程中所实际支付的施工工程款、
监理费、管理费及前期费用的合计值，评估结果为在建工程于评估基准日时的
重置价值，由于项目的立项、可研、施工为从 2008 年至今陆续进行，期间工程
造价指标、人工、机具、前期等费用水平均有一定程度上升，评估考虑了自有
资金成本及部分合理利润，从而形成了增值。
(3)账外资产及负债情况说明
本次评估未涉及可确指账外资产及负债。
(4)未进行作价的资产和负债说明
列入本次评估范围的棋盘洲港区3#、4#、5#、6#、9#共计5个泊位所对应的
港口岸线使用权，经我们调查了解：在我国现行的长江岸线审批管理中，长江
岸线许可是随项目无偿提供的。故本次评估将棋盘洲港区3#、4#、5#、6#、9#共
计5个泊位所对应的港口岸线使用权价值并入在建工程项目。
十一、特别事项说明
（一）、影响资产核实的事项及处理方法：
本次评估未涉及可影响资产核实的事项。
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第14页
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（二）、需要说明的其他问题：
1、受黄石新港港口股份有限公司的委托，本次评估范围只以委托方及被评
估单位申报的资产为限。
2、本次评估仅对委估的在建工程资产价值进行评估，对其是否存在与实际
形象进度对应的工程欠款等未考虑扣减；本次评估未考虑评估增值而产生的相
关税费及评估对象所涉及到的所有税费；在评估目的实现时，应由税务机关根
据国家税法的规定据实征收，并由税法规定的纳税人承担。提请报告使用者注
意。
3、本次项评估是在独立、公正、客观的原则下作出的，我公司及参加评估
工作的全体人员与资产投资各方之间无任何特殊利害关系，评估人员在评估过
程中恪守职业道德和规范，并进行了充分努力。资产评估师执行资产评估业务
的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认
或发表意见超出资产评估师执业范围。
4、本报告是在被评估单位提供基础文件数据资料的基础上做出的。委托方
即被评估单位对所提供会计记录、会计凭证、会计报表以及相关数据的真实性
和可靠性负责，对申报材料负完全的法律责任、管理责任与会计责任，对所填
报资产的完整性、合法性和真实性负责，对其提供的文件资料的真实性承担法
律责任。
5、评估前的账面数是以被评估单位提供的会计报表为基础，该会计报表已
经中国注册会计师审计。我们的评估工作不能减轻、替代、消除被评估单位可
能存在的会计责任。
6、评估基准日后、有效期以内资产数量及作价标准发生变化时的处理原则：
资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。当评估方法为
重置成本法时，应按实际发生额进行调整；若资产价格标准发生变化、并对资
产评估价产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价。如果
评估工作结束前资产价格已经发生了显著变化，无法改变评估基准日，但资产
价格的调整方法简单、易于掌握时，委托方在资产实际作价时，应进行相应调
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第15页
黄石市交通资产经营有限公司棋盘洲港区项目评估报告书正文
整。
7、根据被评估单位提供的相关说明，评估对象无或有事项。
8、本报告评估结论是对 2017 年 1 月 31 日这一基准日所评估企业资产价值
的客观公允反映，我公司对这一基准日以后该资产价值发生的重大变化不负任
何责任。
9、本次评估系为委托方拟实物增资进行的评估，若进行交易等其他目的，
评估报告无效。
本评估报告使用者应注意特别事项对评估结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
1、 本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关
规定，并得到有关部门的批准。此外，委托人须按国务院国有资产监督管理委
员会第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》的规定，将本评估报告报有
关部门核准或备案后，本评估报告方生效。
2、本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续
经营，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的
目的而提出的公允估值意见。即评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，
根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保
事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价的影响，也未考虑
国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影
响。当前述评估目的等条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变
化时，评估结果一般会失效。
3、根据现行有关规定，本资产评估报告有效期为一年，自评估基准日 2017
年 1 月 31 日起计算，至 2018 年 1 月 30 日止。当评估目的在有效期内实现时，
可以评估结果作为资产转让价值的参考（还需结合评估基准日的期后事项的调
整）。超过一年，需重新进行资产评估。
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第16页
黄石市交通资产经营有限公司棋盘洲港区项目评估报告书附件
黄石新港港口股份有限公司拟增资涉及的
黄石市交通资产经营有限公司单项资产价值评估项目
资产评估报告书附件
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第18页
黄石市交通资产经营有限公司棋盘洲港区项目评估报告书附件
重要声明：
关于《资产评估报告书附件》
使用范围的声明
本资产评估报告附件仅供国有资产监督管理机构、企业主管部门审查资产
评估报告书和法定机构检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，附
件的全部或部分内容不得提供给其他任何单位或个人，也不得见诸于公开媒体。
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第19页
黄石市交通资产经营有限公司棋盘洲港区项目评估报告书附件
附件 其他与评估有关的文件
1、 经济行为文件；
2、 委托方及产权持有者法人营业执照复印件；
3、 产权持有者评估基准日审计报告复印件；
4、 产权资料复印件；
5、 委托方及产权持有者的承诺函；
6、 资产评估机构资格证书；
7、 资产评估机构及签字资产评估师承诺函；
8、 评估机构法人营业执照；
9、 签字资产评估师资格证书；
10、 资产评估业务约定书。
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第20页
委托方承诺 函
厦 门市 大 学 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限责 任 公 司 :
因黄石市交通资产经营有限公 司拟 以其所属的 5个 泊位在建 工
程对我公 司进行增资事 宜委托你公 司对该经济行 为所涉及 的黄石 市
交通资产经营有 限公 司上述资产进行评估 。为确保资产评估机构客
观 、公正 、合理的进行 资产评估 ,我 单位承诺如下,并 承担相应的法
律 民事责任 :
1、 资产评估的经济行为符合国家规定并 已获批准 ;
2、 已按规定办理 了资产评估 立项并获批准 ;
3、 不干预评估 工作 。
委托 方
委托方 负责人 (
2or1+2A188
^、 艹^
被评 估单位 承诺 函
厦 门市大学资产 评估土地房地产估价有限责任公 司 :
因 、9#5个 在建工程泊位
事宜委托你公司对该 经济行
、
为所涉及的盛尘且 上述资产进行评估。为确保资产评估机构客观 公
正、合理的进行资产评估 ,我 单位承诺如下,并 承担相应的法律 民事
责任:
1`、 资产评估的经济行为符合国家规定并 已获批准 ;
2、 已按规走办理 了资产评估立项并获批准 ;
3、 纳入评估范围的资产权属 明确,出 具的资产权属证明文件合
法有效 ;
4、 不干预评估工作。
被评错单位 (签 章
被评估单位负责人 (签 字 》
2017年 2月 18目
一 、
黄石新港港 口股份有限公 司拟增资项 目涉及的
黄石市交通资产经营有限公 司单项资产评估说明
大 学 评 估 [2017I GDθ θ01号
聂 闩串爽攀凳产评 隈蠹禽莹 司
二 ○ ¨ 嚣
黄石市交通资产经营有限公司棋盘洲港区项目资产评估说明
说明一
黄石新港港口股份有限公司拟增资项目涉及的
黄石市交通资产经营有限公司单项资产评估说明目录
说明一:关于《资产评估说明》使用范围的声明 ................................................................................. 2
说明二：企业关于进行资产评估有关事项的说明 .............................................................................. 3
说明三第一部分：评估对象与评估范围说明 .................................................................................... 11
一、评估对象与评估范围内容 ........................................................................................................ 12
二、实物资产的分布情况及特点 .................................................................................................... 12
三、表外资产情况 ............................................................................................................................ 13
四、引用其他机构报告结论的情况 ................................................................................................ 13
说明三第二部分：资产核实情况总体说明 ........................................................................................ 14
一、资产核实的组织、实施时间和过程 ........................................................................................ 15
二、影响资产核实的事项及处理方法 ............................................................................................ 16
三、资产核实结论 ............................................................................................................................ 16
说明三第三部分：评估方法的选择 .................................................................................................... 19
一、评估方法的选择 ........................................................................................................................ 20
二、评估方法介绍 ............................................................................................................................ 21
说明三第四部分：成本法评估技术说明 ............................................................................................ 22
一、在建工程评估技术说明 ............................................................................................................ 23
二、岸线使用权评估技术说明 ........................................................................................................ 33
说明三第五部分：评估结论及其分析 ................................................................................................ 35
一、评估结论 .................................................................................................................................... 36
二、特别事项说明 ............................................................................................................................ 37
三、评估报告使用限制说明 ............................................................................................................ 38
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第 1 页
黄石市交通资产经营有限公司棋盘洲港区项目资产评估说明
说明一
说明一:关于《资产评估说明》使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构(含所拟增资企业) 审查资产评估报
告书、相关监管机构和部门检查评估机构工作之用。除法律法规规定外，材料的
全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体。
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第 2 页
黄石市交通资产经营有限公司棋盘洲港区项目资产评估说明
说明二
说明二：企业关于进行资产评估有关事项的说明
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第 3 页
黄石市交通资产经营有限公司棋盘洲港区项目资产评估说明
说明二
企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、 委托方及产权持有者概况
（一）、委托方：
公司名称：黄石新港港口股份有限公司
统一社会信用代码/注册号 ： 91420200309795593M；
公司类型：其他股份有限公司(非上市)；
注册资本 ： 50,000 万元；
注册地址：黄石新港（物流）工业园区管委会新港大道特 1 号；
法定代表人：乔宏伟；
成立日期：2014 年 12 月 11 日；
营业期限至 ：2064 年 12 月 10 日。
经营范围 ：港口及配套设施建设、开发与经营；货物装卸、仓储（不含危
险品）、普通货物运输、水上运输及铁路运输；其他水上运输辅助服务、水路运
输代理、集装箱修理；进出口贸易（不含国家禁止和限制类）；物业管理；广告
设计、制作与发布。
（二）、产权持有者：
统一社会信用代码：91420200695109415H；
企业名称：黄石市交通资产经营有限公司；
地址：黄石市黄石港区黄石大道 1399 号；
法定代表人：王朋团；
经营范围：从事与交通行业相关的各类项目建设的投资以及经营和管理；房
地产开发。（涉及行业许可持证经营）；
注册资本：壹亿圆整；
实收资本：壹亿圆整；
市场主体类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）；
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第 4 页
黄石市交通资产经营有限公司棋盘洲港区项目资产评估说明
说明二
成立日期： 2009 年 9 月 22 日；
（三）、委托方和产权持有者的关系
产权持有者黄石市交通资产经营有限公司为委托方黄石新港港口股份有限
公司的股东之一。
（四）产权持有者及委托方以外的其他评估报告使用者
委托方及产权持有者股东以外的其他评估报告使用者还包括国家法律、法规
明确的评估报告使用者，除此之外，任何未经我所确认的机构或个人不能由于得
到评估报告而成为评估报告的使用者。
二、 关于经济行为的说明
本次评估目的是确定黄石市交通资产经营有限公司棋盘洲港区 3#、4#、5#、
6# 、9#共计 5 个泊位在建工程及其所对应的港口岸线使用权于评估基准日的价
值，为黄石新港港口股份有限公司拟实物增资提供参考意见。 除法律法规规定
外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见诸于公开
媒体。
本次评估涉及拟增资的经济行为已经深圳市盐田港股份有限公司盐港股司
纪[2016]29 号办公会会议通过。
三、 关于评估对象与评估范围的说明
（一）根据委托方的委托，本次评估对象为黄石新港港口股份有限公司拟增
资的黄石市交通资产经营有限公司所属的相关资产。
（二）评估范围具体包括：
黄石棋盘洲港区一期工程位于长江下游蕲春水道右岸、黄石市阳新县韦源口
镇的棋盘洲江段，长江下游航道里程约887KM，上距黄石市城区中心约29KM，距
省会武汉市143KM，顺江东下离九江99KM，离上海982KM。棋盘洲港区一期工程
设计吞吐量为690万吨/年，其中散货510万吨/年，件杂货进口180万吨/年。建设4
个3000吨级兼顾5000吨级散货泊位、3个3000吨级兼顾5000吨级件杂货泊位、1个
工作船泊位和1个取水泊位。
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第 5 页
黄石市交通资产经营有限公司棋盘洲港区项目资产评估说明
说明二
棋盘洲港区二期工程设计吞吐量为811万吨/年，其中粮食泊位通过能力227
万吨/年，多用途泊位通过能力225万吨/年，散货泊位通过能力208万吨/年，件杂
货泊位通过能力152万吨/年。建设2个5000吨级粮食泊位、3个5000吨级多用途泊
位、1个5000吨级散货泊位和2个5000吨级杂货泊位。
具体纳入本次评估范围的为棋盘洲港区3#、4#、5#、6#、9#泊位，截止报告
日，黄石棋盘洲港区3-4号泊位于2013年4月15日开工建设，目前水工建筑工程已
于2015年8月31日完工。黄石棋盘洲港区5-6号泊位工程于2014年4月8日开工建设，
目前水工建筑工程已于2015年9月21日完工。9号泊位水工建筑工程于2011年3月22
日开工建设，目前水工建筑工程已于2013年4月12日完工。截止评估基准日，上
述5个泊位均仅完成水工，其他附属设施尚未施工。基准日经审计后账面价值为
155,477,221.80元。具体情况如下表：
泊位号 账面价值（元）
3 号泊位 24,171,173.10
4 号泊位 24,171,173.10
5 号泊位 37,574,593.00
6 号泊位 37,574,593.00
9 号泊位 31,985,689.24
合计 155,477,221.80
四、 关于评估基准日的说明
本项目资产评估基准日是 2017 年 1 月 31 日。
由于资产评估是对某一时点的资产及负债状况提出价值结论，根据本次评估
方案对时间的计划，评估基准日与评估目的的计划实现日较接近，故选择本基准
日作为评估基准日。
五、 可能影响评估工作的重大事项的说明
无其他影响评估工作的事项。
六、资产清查情况的说明
1、工程项目情况及特点
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第 6 页
黄石市交通资产经营有限公司棋盘洲港区项目资产评估说明
说明二
黄石棋盘洲港区一期工程位于长江下游蕲春水道右岸、黄石市阳新县韦源口
镇的棋盘洲江段，长江下游航道里程约 887KM，上距黄石市城区中心约 29KM，
距省会武汉市 143KM，顺江东下离九江 99KM，离上海 982KM。棋盘洲港区一期工
程设计吞吐量为 690 万吨/年，其中散货 510 万吨/年，件杂货进口 180 万吨/年。
建设 4 个 3000 吨级兼顾 5000 吨级散货泊位、3 个 3000 吨级兼顾 5000 吨级件杂货
泊位、1 个工作船泊位和 1 个取水泊位。
棋盘洲港区二期工程设计吞吐量为 811 万吨/年，其中粮食泊位通过能力 227
万吨/年，多用途泊位通过能力 225 万吨/年，散货泊位通过能力 208 万吨/年，件
杂货泊位通过能力 152 万吨/年。建设 2 个 5000 吨级粮食泊位、3 个 5000 吨级多
用途泊位、1 个 5000 吨级散货泊位和 2 个 5000 吨级杂货泊位。
具体纳入本次评估范围的为棋盘洲港区 3#、4#、5#、6#、9#泊位，截止报告
日，黄石棋盘洲港区 3-4 号泊位于 2013 年 4 月 15 日开工建设，目前水工建筑工
程已于 2015 年 8 月 31 日完工。黄石棋盘洲港区 5-6 号泊位工程于 2014 年 4 月 8
日开工建设，目前水工建筑工程已于 2015 年 9 月 21 日完工。9 号泊位水工建筑
工程于 2011 年 3 月 22 日开工建设，目前水工建筑工程已于 2013 年 4 月 12 日完
工。截止评估基准日，上述 5 个泊位均仅完成水工，其他附属设施尚未施工。基
准日经审计后账面价值为 155,477,221.80 元。
2、资产的清查方法
在委托方的配合下，评估人员主要收集了在建工程的的报建、批复、可研、
初步设计、招投标文件、工程预决算、发票等相关资料，采取与企业相关人员座
谈和现场调查相结合的方法了解委估在建工程的建设资料、进度及现时状况。
3、资产的清查过程
资产的清查过程大体分为以下几个阶段：
1）、制定计划。根据清查内容和要求，制定资产清查工作具体计划，列出
时间表，落实责任人并提出验收标准。
2）、单位自查。根据本次资产清查的统一布署，全面实施资产清查核实工
作。根据全面自查的结果填报资产评估申报表。指导企业相关人员首先进行资产
清查与收集，准备应向评估机构提供的资料。
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第 7 页
黄石市交通资产经营有限公司棋盘洲港区项目资产评估说明
说明二
3）清查结论
本公司所有列入评估范围的资产与申报情况一致。
七、 资料清单
1、委托方、产权持有者企业法人营业执照；
2、产权持有者组织结构代码证、税务登记证（国、地）、公司章程；
3、黄石市交通资产经营有限公司棋盘洲港区 3#、4#、5#、6#、9#共计 5 个
泊位在建工程及其所对应的港口岸线使用权的 2017 年 1 月 31 日审计报告；
4、工程施工合同、工程结算资料等产权证明文件；
5、其他会计资料等；
6、资产清查评估明细表；
7、与本次评估有关的其他资料。
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第 8 页
黄石市交通资产经营有限公司棋盘洲港区项目资产评估说明
说明三
说明三：资产评估说明
说明三第一部分：评估对象与评估范围说明
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黄石市交通资产经营有限公司棋盘洲港区项目资产评估说明
说明三
评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围内容
根据黄石新港港口股份有限公司的委托，本次评估对象为委托方拟增资涉及
的黄石市交通资产经营有限公司单项资产。
列入本次评估范围的是黄石市交通资产经营有限公司截至 2017 年 1 月 31 日
的单项资产。内容包括：黄石市交通资产经营有限公司于评估基准日的位于棋盘
洲港区 3#、4#、5#、6#、9#共计 5 个泊位在建工程及其所对应的港口岸线使用权，
基准日经审计后账面价值为 155,477,221.80 元。具体情况如下表：
泊位号 账面价值（元）
3 号泊位 24,171,173.10
4 号泊位 24,171,173.10
5 号泊位 37,574,593.00
6 号泊位 37,574,593.00
9 号泊位 31,985,689.24
合计 155,477,221.80
本次评估基准日账面价值数据经瑞华会计师事务所深圳分所审计并出具了
瑞华深圳专审字[2017]48330001 号审计报告。
二、实物资产的分布情况及特点
黄石棋盘洲港区一期工程位于长江下游蕲春水道右岸、黄石市阳新县韦源口
镇的棋盘洲江段，长江下游航道里程约 887KM，上距黄石市城区中心约 29KM，
距省会武汉市 143KM，顺江东下离九江 99KM，离上海 982KM。
棋盘洲港区一期工程设计吞吐量为 690 万吨/年，其中散货 510 万吨/年，件
杂货进口 180 万吨/年。建设 4 个 3000 吨级兼顾 5000 吨级散货泊位、3 个 3000 吨
级兼顾 5000 吨级件杂货泊位、1 个工作船泊位和 1 个取水泊位，装卸工艺设备，
配套建设相应的堆场、道路等设施。散货泊位与件杂货泊位采用透空式高桩梁板
结构，工作船泊位和取水泊位采用浮码头结构。原项目概算总投资 52,241.88 万元。
黄石棋盘洲港区二期工程位于长江下游蕲春水道右侧、黄石市阳新县韦源口
镇境内，紧邻已建一期工程。
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第 12 页
黄石市交通资产经营有限公司棋盘洲港区项目资产评估说明
说明三
棋盘洲港区二期工程设计吞吐量为 811 万吨/年，其中粮食泊位通过能力 227
万吨/年，多用途泊位通过能力 225 万吨/年，散货泊位通过能力 208 万吨/年，件
杂货泊位通过能力 152 万吨/年。建设 2 个 5000 吨级粮食泊位、3 个 5000 吨级多
用途泊位、1 个 5000 吨级散货泊位和 2 个 5000 吨级杂货泊位，设计年通过能力
811 万吨。8 个泊位码头平台均采用直式高桩梁板结构，排架间距均为 7.0 米。项
目初步设计概算为 107,172.44 万元。
具体纳入本次评估范围的为棋盘洲港区 3#、4#、5#、6#、9#泊位，截止报告
日，黄石棋盘洲港区 3-4 号泊位于 2013 年 4 月 15 日开工建设，目前水工建筑工
程已于 2015 年 8 月 31 日完工。9 号泊位水工建筑工程于 2011 年 3 月 22 日开工建
设，目前水工建筑工程已于 2013 年 4 月 12 日完工。黄石棋盘洲港区 5-6 号泊位
工程于 2014 年 4 月 8 日开工建设，目前水工建筑工程已于 2015 年 9 月 21 日完工。
截止评估基准日，上述 5 个泊位均仅完成水工，其他附属设施尚未施工。
纳入本次评估范围的棋盘洲港区 3#、4#、5#、6#、9#共计 5 个泊位所对应的
港口岸线使用权，经我们调查了解：在我国现行的长江岸线审批管理中，长江岸
线许可是随项目无偿提供的。故本次评估将棋盘洲港区 3#、4#、5#、6#、9#共计
5 个泊位所对应的港口岸线使用权价值并入在建工程项目。
三、表外资产情况
根据黄石市交通资产经营有限公司申报的资料及评估人员的核查，产权持有
者不存在表外资产项目。
四、引用其他机构报告结论的情况
本次评估未引用其他机构报告结论。
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司 第 13 页
黄石市交通资产经营有限公司棋盘洲港区项目资产评估说明
说明三
说明三：资产评估说明
说明三第二部分：资产核实情况总体说明
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黄石市交通资产经营有限公司棋盘洲港区项目资产评估说明
说明三
资产核实情况总体说明
一、资产核实的组织、实施时间和过程
接受黄石新港港口股份有限公司的评估委托后，厦门市大学资产评估土地房
地产估价有限责任公司根据黄石市交通资产经营有限公司提供的资产评估申报
表，成立了以现场项目负责人为主的评估工作组，制定了详细的资产核实计划，
逐项进行资产核实。
资产核实的主要步骤如下：
1、指导企业相关人员清查资产与收集准备资料
先期派遣有关技术人员，指导企业相关的财务与资产管理人员按照评估机构
提供的“评估申报明细表”“资产调查表”及其填写要求、资料清单，细致准确的登记
填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情
况的文件资料进行收集。
2、初步审查产权持有者提供的评估申报明细表
评估人员通过翻阅有关资料，了解各自评估具体范围及对象。然后仔细阅读
申报表，初步检查有无填项不全、资产项目不明确，并根据经验及掌握的有关资
料，检查申报表有无漏项等。
3、现场实地勘察
依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场勘察。针对不同的资产性质
及特点，采取不同的勘察方法。在现场勘察过程中，查阅了该在建工程的可研、
初步设计、招投标文件、施工合同、图纸及财务资料等，并对该在建工程的实体
工程进行了现场勘查及拍照。
4、补充、修改和完善评估申报表
根据现场实地勘察结果，进一步完善评估申报表，以做到“表”“实”相符。
5、核实产权证明文件
对纳入本次评估范围的资产产权文件进行核实，以了解评估对象的法律权属
情况。具体是获取资产的产权证明文件资料，并与产权持有者提供的原件进行核
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黄石市交通资产经营有限公司棋盘洲港区项目资产评估说明
说明三
对。
各项资产的核实方法和过程，详见“评估技术说明”中的有关内容。
二、影响资产核实的事项及处理方法
本次评估未涉及可影响资产核实的事项。
三、资产核实结论
经过清查核实我们发现以下情况：
1、棋盘洲港区工程建设单位变更情况
棋盘洲港区一期工程自 2005 年由黄石市港航管理局开始前期工作。2005 年
10 月 8 日，黄石市港航管理局与黄石市天晓工贸有限公司就棋盘洲港区一期工程
可行性研究报告申报阶段的工作签订合作协议，同意将棋盘洲规划港区上游两个
3000 吨级散货泊位作为天晓公司码头的预选地址。后因市政府对棋盘洲港区投资
建设模式进行了改变等原因双方无法继续履行合同。双方于 2010 年 1 月 14 日正
式签订《解除棋盘洲港区一期工程可研申报阶段〈合作协议书〉的协议》解除与
天晓公司的合作。
2007 年 7 月，黄石市交通局以黄交通文[2007]82 号文，明确由黄石港口集团
有限责任公司（以下简称“港口集团”）作为棋盘洲新港区建设的业主单位，并
由港口集团出资 2000 万元成立黄石棋盘洲港口有限责任公司（后更名为黄石棋
盘洲港务有限责任公司，为以下简称“棋盘洲港务公司”）。2007 年 12 月 29 日，
港口集团与武汉凯迪控股签订《武汉凯迪投资有限公司与黄石港口集团有限责任
公司之合资经营合同》（下称“合资合同”）约定共同注资棋盘洲港务公司，负
责办理黄石棋盘洲新港区工程建设的相关事宜。
2008 年 3 月 26 日，港口集团、凯迪控股和中盈长江国际信用担保有限公司
（以下简称“中盈长江”）三方共同签订《合资合同》的《补充协议》，由凯迪
控股将其在《合资合同》下的所有权利义务转让给中盈长江。2008 年 5 月，凯迪
控股和中盈长江提出终止项目合作，并解除相关协议。
2008 年底，市港航管理局重新运作棋盘洲新港区一期工程，取得了初步设计
的批复文件，并进行了 0-2 号泊位水工建筑物的施工、监理招标工作，签订了施
工合同和监理合同，棋盘洲新港区一期工程于 2008 年 12 月 28 日举行了开工庆典。
根据黄石市交通运输局局长办公会议决定，黄石市港航管理局须将棋盘洲港
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说明三
区工程项目有关账务及相关业务于 2010 年 1 月 15 日前移交至黄石市交通投资公
司，该项移交已于 2010 年 1 月 14 日办理完毕。2015 年 6 月 23 日，黄石市交通投
资公司更名为黄石市交通资产经营有限公司。
2、棋盘洲港区一期、二期工程主要合同完成情况
主要合同完成情况如下表所示（金额单位万元）：
合同总金 已完成 已付款金
合同名称 合同执行人 未付款金额
额 工程量 额
黄石港棋盘洲港区一期工 中交第二航务
程 0-2 号泊位工程第一合 工程局有限公 5,059.12 4,856.95 4,856.08 0.87
同段施工合同协议书 司
黄石港棋盘洲港区一期工 中交第二航务
程 3-4 号泊位工程第一合 工程局有限公 3,980.59 3,602.12 2,838.12 764.00
同段施工合同协议书 司
黄石港棋盘洲港区二期工 中交第二航务
程 5-6 号泊位工程第一合 工程局有限公 7,915.34 6,541.99 5,085.47 1,456.52
同段施工合同协议书 司
黄石港棋盘洲港区一期工 中交第二航务
程 7-10 号泊位工程第一合 工程局有限公 8,549.90 8,131.47 6,357.78 1,773.68
同段施工合同协议书 司
黄石港棋盘洲港区一期工 长江航运规划
600.00 337.00 337.00 --
程设计合同 设计院
黄石港棋盘洲港区二期工 长江航运规划
924.00 456.00 456.00 --
程设计合同 设计院
黄石港棋盘洲港区一期工 中交二航院工
程 0-2 号泊位工程第一合 程咨询监理有 85.00 75.00 75.00 --
同段施工监理合同协议书 限公司
黄石港棋盘洲港区一期工 中交二航院工
程 3-4 号泊位工程第一合 程咨询监理有 77.41 77.41 69.67 7.74
同段施工监理合同协议书 限公司
黄石港棋盘洲港区二期工 中交二航院工
程 5-6 号泊位水工建筑物 程咨询监理有 89.00 89.00 71.20 17.80
工程监理合同协议书 限公司
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说明三
合同总金 已完成 已付款金
合同名称 合同执行人 未付款金额
额 工程量 额
黄石港棋盘洲港区一期工 中交二航院工
程 7-10 号泊位工程第一合 程咨询监理有 98.08 98.08 88.27 9.81
同段施工监理合同协议书 限公司
合 计 27,378.44 24,265.02 20,234.59 4,030.42
黄石市交通资产经营有限公司对资产的核算能够严格执行相关会计制度，核
算手续相对完备，账证、账表、账实基本相符。
经评估人员现场清查确认，申报资产原值、净值与账面记录基本相符、实物
数量与申报数量基本一致。
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说明三
说明三：资产评估说明
说明三第三部分：评估方法的选择
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说明三
评估方法的选择
一、评估方法的选择
资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。市场法是以现实市场上的
参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有评估角度和评估途径直接，
评估过程直观，评估数据直接取材于市场，评估结果说服力强的特点。收益法虽
然没有直接利用现实市场上的参照物来说明评估对象的现行公平市场价值，但它
是从决定资产现行公平市场价值的基本依据――资产的预期获利能力的角度评价
资产，从理论上讲，收益法的评估结论具有较好的可靠性和说服力。成本法是从
资产重置的角度间接地评价资产的现行公平市场价值。
1、不选用市场法的说明
市场法是指将评估对象与在市场上已有交易案例的资产进行比较以确定评
估对象价值等评估思路，这种交易案例应当是可以反应一般市场信息的交易。但
由于被评估资产为在建工程，与被评估资产相关规模在建项目交易案例很少，所
以相关参考交易案例资料难于取得，故本次评估不采用市场法。
2、不选用收益法的说明
收益现值法是指通过将被评估资产预期收益资本化或折现以确定评估对象
价值的评估思路。收益法中常用的两种方法是资本化法和未来收益折现法。运用
收益法进行评估需具备以下三个前提条件：
（1）产权持有者的未来收益可预测并可以用货币来衡量；
（2）产权持有者获得预期收益所承担的风险可预测并可以用货币来衡量；
（3）产权持有者预期获利年限可预测。
根据委估码头市场发展的情况来看，委估码头未来的收益不可预测、风险难
以量化。因此，本次评估不采用收益法对该在建工程的价值进行评估。
3、选用成本法的说明
由于产权持有者的核心资产为在建工程，成本法运用所涉及的经济技术参数
的选择都有充分的数据资料作为基础和依据，因此本项目选择成本法进行评估。
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说明三
二、评估方法介绍
本次评估采用成本法进行评估。
成本法评估在建工程是按在建工程客观投入的成本评估，即以开发或建造被
估在建工程已经投入的的各项费用为基础来确定被估在建工程的价值的方法。
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说明三
说明三：资产评估说明
说明三第四部分：成本法评估技术说明
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说明三
第一、在建工程评估技术说明
一、评估范围
列入本次评估范围的是黄石市交通资产经营有限公司拟用于增资涉及的相
关资产，内容包括：黄石市交通资产经营有限公司于评估基准日的位于棋盘洲港
区 3#、4#、5#、6#、9#共计 5 个泊位在建工程及其所对应的港口岸线使用权，具
体如下表所示：
泊位号 账面价值（元）
3 号泊位 24,171,173.10
4 号泊位 24,171,173.10
5 号泊位 37,574,593.00
6 号泊位 37,574,593.00
9 号泊位 31,985,689.24
合计 155,477,221.80
委托评估对象和范围与经济行为涉及的评估对象和范围一致。
本次评估基准日公司账面所列示的相关资产已经瑞华会计师事务所深圳分
所审计并出具了瑞华深圳专审字[2017]48330001 号审计报告。
二、资产概况
黄石市交通资产经营有限公司于评估基准日的位于棋盘洲港区 3#、4#、5#、
6#、9#共计 5 个泊位在建工程及其所对应的港口岸线使用权，具体情况如下：
黄石棋盘洲港区一期工程位于长江下游蕲春水道右岸、黄石市阳新县韦源口
镇的棋盘洲江段，长江下游航道里程约 887KM，上距黄石市城区中心约 29KM，
距省会武汉市 143KM，顺江东下离九江 99KM，离上海 982KM。
棋盘洲港区一期工程设计吞吐量为 690 万吨/年，其中散货 510 万吨/年，件
杂货进口 180 万吨/年。建设 4 个 3000 吨级兼顾 5000 吨级散货泊位、3 个 3000 吨
级兼顾 5000 吨级件杂货泊位、1 个工作船泊位和 1 个取水泊位，装卸工艺设备，
配套建设相应的堆场、道路等设施。散货泊位与件杂货泊位采用透空式高桩梁板
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说明三
结构，工作船泊位和取水泊位采用浮码头结构。
黄石棋盘洲港区二期工程位于长江下游蕲春水道右侧、黄石市阳新县韦源口
镇境内，紧邻已建一期工程。
棋盘洲港区二期工程设计吞吐量为 811 万吨/年，其中粮食泊位通过能力 227
万吨/年，多用途泊位通过能力 225 万吨/年，散货泊位通过能力 208 万吨/年，件
杂货泊位通过能力 152 万吨/年。建设 2 个 5000 吨级粮食泊位、3 个 5000 吨级多
用途泊位、1 个 5000 吨级散货泊位和 2 个 5000 吨级杂货泊位，设计年通过能力
811 万吨。8 个泊位码头平台均采用直式高桩梁板结构，排架间距均为 7.0 米。
具体纳入本次评估范围的为棋盘洲港区 3#、4#、5#、6#、9#泊位，截止报告
日，黄石棋盘洲港区 3-4 号泊位于 2013 年 4 月 15 日开工建设，目前水工建筑工
程已于 2015 年 8 月 31 日完工。9 号泊位水工建筑工程于 2011 年 3 月 22 日开工建
设，目前水工建筑工程已于 2013 年 4 月 12 日完工。黄石棋盘洲港区 5-6 号泊位
工程于 2014 年 4 月 8 日开工建设，目前水工建筑工程已于 2015 年 9 月 21 日完工。
截止评估基准日，上述 5 个泊位均仅完成水工，其他附属设施尚未施工。
三、评估过程
1、核实核实工作
1.1 为保证评估结果的准确性，根据企业资产的构成特点及申报评估明细表
的内容，向企业有关资产管理部门及使用部门下发《在建工程评估调查表》，指
导企业根据实际情况进行填写，并以此作为评估的参考资料。
1.2 对评估范围内的资产的产权进行核查，如：查看权属证明、收集施工图
纸、合同、预决算资料等，做到产权清晰。
1.3 针对资产申报评估明细表中不同的资产性质及特点，对在建工程项目逐
项进行清查及勘察，并对其实际状况进行认真观察和记录。
1.4 查看资产所处的状态和实际使用情况，查看工程项目其承载力的稳定性
和牢固性，核对结构类型等及运维护情况。
1.5 核查在建工程在“评估明细表”中的账面值与财务帐表是否一致、真实可
靠，抽查支付各种费用的支付凭证。
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说明三
1.6 根据现场实地勘察结果，进一步完善评估申报表，以做到“表”“实”相符。
2、评定估算
2.1 根据本次评估目的，对在建工程采用重置成本法评估。
2.2 分析确定资产经济使用年限，统一成新率测算方法。
2.3 查阅市场价格信息，开展市场询价工作。
2.4 组织有关专家对在建工程项目的重置全价估算内容与方法进行讨论、分
类。
2.5 编制在建工程评估鉴定表，询价记录表、寿命年限表等评估基础资料。
2.6 详情见“四、评估方法”。
3、评估汇总
3.1 结合市场行情及物价、其他费用、利率、税率的变化情况，或通过对询
价资料、概算所列价值分析，并经与产权持有者洽商，综合分析评估结果的可靠
性，增值率的合理性，以及可能存在的影响评估结果准确性的因素，进而对评估
结果作必要的调整。
3.2 编辑并汇总在建工程的核实评估明细表和汇总表。
3.3 把本次评估所用的基础资料（如企业提供的各调查表、当地工程造价信
息、调查统计表、有关合同及相关资料复印件等）及评估作业表、询价记录等编
辑汇总成“附件”存档。
4、撰写报告
按资产评估相关规定，编制“在建工程评估技术说明”。
四、评估方法
根据评估目的及评估对象特点，对在建工程采用成本法评估。
成本法评估在建工程是按在建工程客观投入的成本评估，即以开发或建造被
估在建工程已经投入的的各项费用为基础来确定被估在建工程的价值的方法。
成本法的公式：
在建工程的价值=建安工程费+前期及其他费
建安工程费包括直接工程费、措施费、间接费、利润、税金；
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说明三
前期及其他费包括建设单位管理费、勘察设计、可行性研究、工程监理、工
程保险、环境评价等费用。
五、评估结果
经评估，在建工程评估评估净值为 159,859,718.08 元。
在建工程评估净值与账面净值相比较增值额为 4,382,496.29 元。
增值原因：该在建工程项目的立项、可研、施工为从 2008 年至今陆续进行，
期间工程造价指标、人工、机具、前期等费用水平均有一定程度上升，因此评估
结果按评估基准日的价格水平测算，从而形成了评估增值。
六、典型案例
案例名称：在建工程——5、6 号泊位（固定资产——在建工程清查评估明细
表序号 3、4）为例。
1、评估对象概况：
评估对象 5、6 号两个泊位做为一个工程主体同时统一设计、施工、建设，
本次评估亦做为一个评估主体进行评估。
粮食泊位 5-6#（227 万吨/年）。码头平台采用高桩梁板结构，通过三条引桥
与后方堆场相连。设计水位 23.56 米（国家 85 高程基准面，下同），设计低水位
6.77 米，码头面设计高程 24.00 米，设计河底高程 2.27 米。
平台尺度为 296 米×30 米，排架间距 7 米，每个排架基础设 9 根桩基，用现
浇横梁相连，其中 2 根φ800mm 钢管桩，3 根φ800mm 超高强预应力混凝土桩，4
根叉桩。上构为预制纵梁、叠合面板和现浇面层构成，靠船构件采用φ800mm 钢
管立柱。
黄石棋盘洲港区 5-6 号泊位工程于 2014 年 4 月 8 日开工建设，目前水工建筑
工程已于 2015 年 9 月 21 日完工。评估人员现场勘查日为 2016 年 10 月 25 日，现
场勘查时管理、保护良好。
2、评估测算过程
⑴直接工程费
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说明三
直接工程费为施工过程中耗费构成工程实体各项费用，包括材料费、施工机
具使用费和人工费。本次评估参考《黄石市建设工程造价信息》（2013 年 1 月
至 6 月版）、 中华人民共和国交通部沿海港口建设工程概算预算编制规定》 2004
年 7 月 1 日实施）、《中华人民共和国交通部沿海港口水工建筑工程定额》（2004
年 7 月 1 日版）、《中华人民共和国交通部水运工程混凝土和砂浆材料用量定额》
（2004 年 7 月 1 日版）、《中华人民共和国交通部沿海港口水工建筑及装卸几
下设备安装工程船舶机械艘（台）班费用定额》（2004 年 7 月 1 日版），根据
已完成工程量清单，采用单价法测算，具体如下表：
评估价值
序号 项目名称 单位 备注
实际工程量 评估单价 小计
5-6 号泊位 - -
一 单位工程 - -
（一） 护岸工程 - -
2 抛石（水上） m3 30,285.30 107.522 3,256,323.10
（二） 码头平台工程 -
1 钢管桩制作 t 1,355.82 6,211.418 8,421,547.50
2 钢管桩运输、沉桩 根 83.00 18,305.307 1,519,340.50
3 钢筋砼 PHC 管桩制作 m 6,782.00 692.298 4,695,162.20
钢筋砼 PHC 管桩运输、沉桩
4 根 19.00 23,371.100 444,050.90
直桩
钢筋砼 PHC 管桩运输、沉桩
5 根 135.00 27,776.945 3,749,887.59
斜桩
6 PHC 管桩桩靴制作安装 t 66.99 7,415.578 496,769.57
7 现浇砼桩头 m3 162.73 858.985 139,782.69
8 现浇砼横梁 m3 4,487.76 900.454 4,041,022.74
9 现浇砼纵梁 m3 298.25 900.454 268,562.42
10 现浇砼集水池 m3 16.65 593.003 9,871.72
现浇砼面层、磨耗层及护轮
11 m3 1,504.66 523.708 788,000.15
坎
12 预制砼前边梁 m3 142.45 780.367 111,163.22
13 安装砼前边梁 榀 35.00 1,417.166 49,600.82
14 预制砼轨道梁 m3 473.20 717.427 339,486.40
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说明三
评估价值
序号 项目名称 单位 备注
实际工程量 评估单价 小计
15 安装砼轨道梁 榀 70.00 2,181.989 152,739.26
16 预制砼漏斗梁 m3 153.36 780.367 119,677.01
17 安装砼漏斗梁 榀 36.00 2,187.112 78,736.05
18 预制砼中纵梁 m3 460.08 780.367 359,031.04
19 安装砼中纵梁 榀 108.00 2,187.122 236,209.18
20 预制砼后边梁 m3 128.04 780.367 99,918.13
21 安装砼后边梁 榀 33.00 1,417.176 46,766.81
22 预制砼面板 m3 1,085.80 574.481 623,771.43
23 安装砼面板 块 498.00 1,312.768 653,758.50
24 现浇砼钢筋加工 t 626.93 5,653.296 3,544,220.49
25 预制砼钢筋加工 t 277.08 5,025.646 1,392,528.39
26 钢走道梁制作 t 25.86 9,082.805 234,899.21
27 钢走道梁安装 根 258.00 371.011 95,720.91
28 钢管靠船立柱制作 t 173.35 6,996.724 1,212,879.83
29 钢管靠船立柱安装 根 39.00 3,579.052 139,583.04
30 钢管联梁制作 t 134.20 6,996.724 938,975.89
31 钢管联梁安装 根 76.00 2,715.419 206,371.88
32 钢管联撑制作 t 87.08 6,996.724 609,267.05
33 钢管联撑安装 根 234.00 2,456.491 574,818.82
34 钢管栏杆制作安装 t 15.35 8,466.439 129,958.03
35 钢走道板购置安装 t 40.91 6,429.083 263,000.62
36 钢格污水沟盖板购置安装 t 19.81 8,152.012 161,478.41
37 钢轨安装 m 716.80 401.681 287,924.69
38 钢梯制作安装 t 7.43 6,694.154 49,708.78
39 车挡制作安装 t 1.51 11,381.059 17,177.09
40 预埋铁件制作安装 t 132.19 8,545.969 1,129,733.87
41 橡胶护舷购置安装 套 351.00 6,179.983 2,169,174.05
42 橡胶护舷购置安装 套 140.00 2,675.824 374,615.34
43 组合钢结构制作安装 t 117.38 8,051.834 945,137.31
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说明三
评估价值
序号 项目名称 单位 备注
实际工程量 评估单价 小计
44 650KN 铸钢系船柱制作安装 个 14.00 11,154.951 156,169.31
45 450KN 钢质系船柱制作安装 个 56.00 2,885.778 161,603.58
46 止水铜片 m 5.40 413.508 2,232.94
47 钢构件防腐 m2 17,231.63 36.003 620,383.31
（三） 变电所平台工程 -
1 钢筋砼 PHC 管桩制作 m 516.00 692.298 357,225.55
2 钢筋砼 PHC 管桩运输、沉桩 根 12.00 20,874.616 250,495.39
3 PHC 管桩桩靴制作安装 t 5.22 7,415.636 38,709.62
4 现浇砼变电所平台 m3 329.16 592.751 195,110.63
5 现浇砼钢筋加工 t 33.28 5,653.287 188,123.29
6 钢管栏杆制作安装 t 1.16 8,466.749 9,802.78
7 预埋铁件制作安装 t 1.42 8,546.396 12,158.05
（四） 转运站墩台工程 -
1 钢筋砼 PHC 管桩制作 m 405.00 692.298 280,380.52
2 钢筋砼 PHC 管桩运输、沉桩 根 9.00 20,874.674 187,872.07
3 PHC 管桩桩靴制作安装 t 3.92 7,415.568 29,031.95
4 现浇砼转运站墩台 m3 279.45 587.628 164,211.05
5 现浇砼钢筋加工 t 18.45 5,653.287 104,312.75
6 钢管栏杆制作安装 t 0.16 8,465.371 1,356.17
7 预埋铁件制作安装 t 1.10 8,546.358 9,418.23
（五） 1 号引桥（含廊道）工程 -
1 钢筋砼 PHC 管桩制作 m 352.00 692.298 243,688.75
2 钢筋砼 PHC 管桩运输、沉桩 根 8.00 20,874.665 166,997.32
3 PHC 管桩桩靴制作安装 t 3.48 7,415.549 25,806.11
4 灌注桩 φ1000 m3 1,360.61 1,061.136 1,443,795.09
5 现浇砼桩头 m3 4.81 859.034 4,135.82
6 现浇砼地梁 m3 360.52 738.986 266,422.67
7 现浇砼立柱 C35 m3 178.01 628.009 111,794.13
8 现浇砼联撑 m3 30.77 886.463 27,280.00
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说明三
评估价值
序号 项目名称 单位 备注
实际工程量 评估单价 小计
9 现浇砼盖梁 C35 m3 457.54 657.679 300,916.62
10 现浇砼面板 m3 182.42 699.021 127,512.79
11 现浇砼桥台 m3 38.02 554.280 21,072.49
12 现浇砼泡沫消防平台 m3 46.32 699.021 32,378.67
13 现浇砼垫层 m3 36.98 382.227 14,136.60
现浇砼面层、磨耗层及护轮
14 m3 347.10 481.852 167,250.05
坎
15 现浇砼铰缝 m3 110.27 728.769 80,362.09
16 现浇砼封端 m3 36.67 788.575 28,914.40
17 预制预应力砼空心板 m3 670.63 740.761 496,774.06
18 安装空心板 件 84.00 1,173.024 98,534.01
19 预制砼空心板 m3 31.54 667.207 21,042.90
20 安装空心板 件 8.00 1,154.589 9,236.71
21 现浇砼钢筋加工 t 188.60 5,135.526 968,545.61
22 灌注桩钢筋加工 t 77.88 5,310.354 413,570.38
23 预应力钢筋加工 t 147.22 8,426.843 1,240,606.56
24 预埋铁件制作安装 t 13.88 8,545.960 118,641.03
25 预埋灌注桩声测管 t 24.32 6,638.200 161,417.14
26 钢管栏杆制作安装 t 10.49 7,854.018 82,357.22
27 橡胶支座 个 368.00 129.924 47,812.15
28 浆砌块石 m3 233.53 259.984 60,714.90
29 水泥稳定碎石 m3 126.77 180.952 22,939.34
30 开挖土 m3 138.55 50.639 7,016.04
31 回填土 m3 299.96 35.800 10,738.42
32 钢构件防腐 m2 767.42 48.493 37,214.70
（六） 2 号引桥工程 -
1 钢筋砼 PHC 管桩制作 m 504.00 692.298 348,917.98
2 钢筋砼 PHC 管桩运输、沉桩 根 12.00 20,874.616 250,495.39
3 PHC 管桩桩靴制作安装 t 5.22 7,415.636 38,709.62
4 灌注桩 m3 1,125.51 1,061.339 1,194,543.20
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说明三
评估价值
序号 项目名称 单位 备注
实际工程量 评估单价 小计
5 现浇砼桩头 m3 7.22 859.034 6,203.73
6 现浇砼地梁 m3 220.48 738.986 162,931.56
7 现浇砼立柱 m3 104.79 628.009 65,809.09
8 现浇砼联撑 m3 4.20 886.385 3,722.82
9 现浇砼盖梁 m3 382.84 657.679 251,786.69
10 现浇砼面板 m3 142.17 699.021 99,377.25
11 现浇砼桥台 m3 39.42 554.290 21,847.80
12 现浇砼垫层 m3 28.13 382.237 10,753.09
现浇砼面层、磨耗层及护轮
13 m3 499.00 481.852 240,445.04
坎
14 现浇砼铰缝 m3 158.48 728.769 115,496.04
15 现浇砼封端 m3 51.06 728.779 37,208.71
16 预制预应力砼空心板 m3 867.81 761.447 660,790.43
17 安装空心板 件 117.00 571.075 66,815.82
18 预制砼空心板 m3 41.84 687.912 28,784.60
19 安装空心板 件 11.00 553.039 6,083.42
20 现浇砼钢筋加工 t 173.66 4,764.069 827,346.47
21 灌注桩钢筋加工 t 69.03 4,926.252 340,059.15
22 预制砼钢筋加工 t 172.91 4,945.099 855,038.78
23 预应力钢筋加工 t 33.00 7,817.322 257,938.02
24 预埋铁件制作安装 t 13.73 7,927.949 108,839.66
25 预埋灌注桩声测管 t 20.13 8,294.521 166,998.21
26 钢管栏杆制作安装 t 10.49 10,578.903 110,930.36
27 橡胶支座 个 512.00 175.060 89,630.97
28 浆砌块石 m3 177.53 259.984 46,155.26
29 碎石垫层 m3 85.22 77.722 6,623.12
30 开挖土 m3 219.98 40.537 8,917.07
31 回填土 m3 175.11 28.642 5,015.34
32 清除堤身堆石 m3 200.00 26.769 5,353.80
（七） 变电所 项 1.00 358,774.920 358,774.92
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说明三
评估价值
序号 项目名称 单位 备注
实际工程量 评估单价 小计
（八） 转运站 项 1.00 380,271.240 380,271.24
（九） 泡沫站 项 1.00 62,406.720 62,406.72
二 临时工程 -
1 桩基检测及沉降位移观测费 项 1.00 30,000.000 30,000.00
合同工作内容外变更增加项
三 -
目
1 1 号引桥碎石垫层 m3 111.43 88.343 9,843.56
2 防洪施工 - -
2-1 清基开挖 m3 1,913.20 50.651 96,905.80
2-2 回填土方 m3 765.30 35.788 27,388.55
2-3 干砌块石护坡 m3 1,147.90 135.429 155,459.43
2-4 土工膜 m3 1,913.20 25.823 49,403.87
四 一般项目清单
（一） 规费 项 1.00 149,000.000 149,000.00
（二) 保险费 项 1.00 191,947.020 191,947.02
（三） 安全文明施工费 项 1.00 968,368.380 968,368.38
（四） 施工环保费 项 1.00 200,000.000 200,000.00
（五） 生产及生活房屋 项 1.00 200,000.000 200,000.00
（六） 临时道路 项 1.00 50,000.000 50,000.00
（七） 临时码头 项 1.00 50,000.000 50,000.00
（八） 预制厂建设 项 1.00 100,000.000 100,000.00
（九） 竣工文件编制 项 1.00 100,000.000 100,000.00
（十） 施工措施项目 项 1.00 276,520.000 276,520.00
合计 - 64,702,432.56
⑵工程总价值
工程总价值包括建安工程费、前期及其他费。本次评估根据国内建设工程前
期费用投资比率，结合评估对象特点及所在区域、行业、市场状况，产权持有者
提供资料及审计发生金额，选择可靠基数和合理费率计算，具体如下：
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说明三
序号 项目 金额（元） 费率 计算方法
一 直接工程费，包含人工、材料、机具使用费 64,702,432.56
二 措施费，包含环保、文明、安全施工等费用 1,941,072.98 3.00% 一*费率
三 间接费，包含规费、施工企业管理费 3,752,741.09 5.80% 一*间接费率
四 税金 2,435,710.13 3.46% （一+二+三）*税率
前期及其他费，包含建设单位管理费、勘察
五 设计、可行性研究、工程监理、工程保险、 5,826,556.54 8.00% （一+二+三+四）*费率
环境评价等费用
（一+二+三+四+五）*（(1+
六 建设期资金利息 1,846,467.27 4.75%
利率）^(建设工期/2）-1）
七 开发利润 5,112,803.36 6.50% （一+二+三+四+五）*利润率
合计 85,617,783.93
注：前期费用率按企业实际工程费用率取值；建设期资金利息：取基准日 1-5 年贷款利率；
建设期按 2 年计算。
（3） 5、6 号泊位价值确定
由于 5、6 号泊位在设计、建造及各项功能指标均相同，故对工程总价值平
均分配，得出 5、6 号泊位的各自评估价值，具体如下：
序号 项目 金额（元） 比例 计算方法
一 工程总价值 85,617,783.93
二 5 号泊位价值 42,808,891.96 1/2 一*1/2
三 6 号泊位价值 42,808,891.96 1/2 一*1/2
注:本次评估值是不含税价。
第二、港口岸线使用权评估技术说明
1、资产状况
评估范围包括棋盘洲港区 3#、4#、5#、6#、9#泊位所对应的港口岸线使用权
及泊位的所对应的港口岸线使用权。于 2008 年 5 月 7 日经交通运输部交规划发
【2008】70 号“关于黄石港棋盘洲港区一期工程使用港口岸线的批复”批准使用，
于 2013 年 3 月 1 日经交通运输部交规划发【2013】169 号“交通运输部关于黄石
港棋盘洲港区二期工程使用港口岸线的批复”批准使用。
2、评估方法
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说明三
列入本次评估范围的棋盘洲港区 3#、4#、5#、6#、9#共计 5 个泊位所对应的
港口岸线使用权，经我们调查了解：在我国现行的长江岸线审批管理中，长江岸
线许可是随项目无偿提供的。故本次评估确定棋盘洲港区 3#、4#、5#、6#、9#共
计 5 个泊位所对应的港口岸线使用权价值为零。
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说明三
说明三：资产评估说明
说明三第五部分：评估结论及其分析
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说明三
评估结论及其分析
一、评估结论
(1)评估结果
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公
正、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采用公认的评估方法，
对产权持有者纳入评估范围的资产实施了实地勘察、市场调查和评估计算，采用
成本法评估得出产权持有者在建工程项目价值在评估基准日 2017 年 1 月 31 日的
评估结论如下：产权持有者棋盘洲港区 3#、4#、5#、6#、9#共计 5 个泊位在建工
程及其所对应的港口岸线使用权价值的评估值为 15,985.97 万元；具体如下：
资产评估结果汇总表
产权持有者：黄石市交通资产经营有限公司 金额单位：人民币元
项目名称 开工日期 账面价值 评估价值 增减值额 增值率%
3 号泊位及其岸线使用权 2013-4-15 24,171,173.28 20,798,565.22 -3,372,608.06 -13.95
4 号泊位及其岸线使用权 2013-4-15 24,171,173.28 20,798,565.22 -3,372,608.06 -13.95
5 号泊位及其岸线使用权 2014-4-8 37,574,593.00 42,808,891.96 5,234,298.96 13.93
6 号泊位及其岸线使用权 2014-4-8 37,574,593.00 42,808,891.96 5,234,298.96 13.93
9 号泊位及其岸线使用权 2011-3-22 31,985,689.24 32,644,803.72 659,114.49 2.06
合 计 155,477,221.80 159,859,718.08 4,382,496.29 2.82
则黄石市交通资产经营有限公司位于棋盘洲港区 3#、4#、5#、6#、9#共计 5
个泊位在建工程及其所对应的港口岸线使用权价值的评估值为 15,985.97 万元，大
写人民币 壹亿伍仟玖佰捌拾伍万玖仟柒佰 元整（取整至佰）。
本评估报告使用者在应用本评估结论时应注意特别事项对评估结论的影响。
(2)评估增减值原因
该在建工程的账面值为企业在投资建设过程中所实际支付的施工工程款、监
理费、管理费及前期费用的合计值，评估结果为在建工程于评估基准日时的重置
价值，由于项目的立项、可研、施工为从 2008 年至今陆续进行，期间工程造价
指标、人工、机具、前期等费用水平均有一定程度上升，因此评估结果按评估基
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说明三
准日的价格水平测算，从而形成了评估增值。
(3)账外资产及负债情况说明
本次评估未涉及可确指账外资产及负债。
(4)未进行作价的资产和负债说明
列入本次评估范围的棋盘洲港区 3#、4#、5#、6#、9#共计 5 个泊位所对应的
港口岸线使用权，经我们调查了解：在我国现行的长江岸线审批管理中，长江岸
线许可是随项目无偿提供的。故本次评估将棋盘洲港区 3#、4#、5#、6#、9#共计
5 个泊位所对应的港口岸线使用权价值并入在建工程项目。
二、特别事项说明
（一）、影响资产核实的事项及处理方法：
本次评估未涉及可影响资产核实的事项。
（二）、需要说明的其他问题：
1、受黄石新港港口股份有限公司的委托，本次评估范围只以委托方及产权
持有者申报的资产为限。
2、本次评估仅对委估的在建工程资产价值进行评估，对其是否存在与实际
形象进度对应的工程欠款等未考虑扣减；本次评估未考虑评估增值而产生的相关
税费及评估对象所涉及到的所有税费；在评估目的实现时，应由税务机关根据国
家税法的规定据实征收，并由税法规定的纳税人承担。提请报告使用者注意。
3、本次项评估是在独立、公正、客观的原则下作出的，我公司及参加评估
工作的全体人员与资产投资各方之间无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程
中恪守职业道德和规范，并进行了充分努力。资产评估师执行资产评估业务的目
的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表
意见超出资产评估师执业范围。
4、本报告是在产权持有者提供基础文件数据资料的基础上做出的。委托方
即产权持有者对所提供会计记录、会计凭证、会计报表以及相关数据的真实性和
可靠性负责，对申报材料负完全的法律责任、管理责任与会计责任，对所填报资
产的完整性、合法性和真实性负责，对其提供的文件资料的真实性承担法律责任。
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5、评估前的账面数是以产权持有者提供的会计报表为基础，该会计报表已
经中国注册会计师审计。我们的评估工作不能减轻、替代、消除产权持有者可能
存在的会计责任。
6、评估基准日后、有效期以内资产数量及作价标准发生变化时的处理原则：
资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。当评估方法为重
置成本法时，应按实际发生额进行调整；若资产价格标准发生变化、并对资产评
估价产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价。如果评估工
作结束前资产价格已经发生了显著变化，无法改变评估基准日，但资产价格的调
整方法简单、易于掌握时，委托方在资产实际作价时，应进行相应调整。
7、根据产权持有者提供的相关说明，评估对象无或有事项。
8、本报告评估结论是对 2017 年 1 月 31 日这一基准日所评估企业资产价值的
客观公允反映，我公司对这一基准日以后该资产价值发生的重大变化不负任何责
任。
9、本次评估系为委托方拟增资进行的评估，若进行交易等其他目的，评估
报告无效。
本评估报告使用者应注意特别事项对评估结论的影响。
三、评估报告使用限制说明
1、 本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关
规定，并得到有关部门的批准。此外，委托人须按国务院国有资产监督管理委员
会第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》的规定，将本评估报告报有关
部门核准或备案后，本评估报告方生效。
2、本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续经
营，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的
而提出的公允估值意见。即评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公
开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以
及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价的影响，也未考虑国家宏观经
济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述评估
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说明三
目的等条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结果一
般会失效。
3、根据现行有关规定，本资产评估报告有效期为一年，自评估基准日 2017
年 1 月 31 日起计算，至 2018 年 1 月 30 日止。当评估目的在有效期内实现时，可
以评估结果作为资产转让价值的参考（还需结合评估基准日的期后事项的调整）。
超过一年，需重新进行资产评估。
4、除法律法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和
个人，也不得见诸于公开媒体。
5、本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，并且只能用于
评估报告载明的评估目的和用途。由于评估报告滥用或误而可能导致的后果与签
字资产评估师及其所在评估机构无关。
6、未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引
用或披露于公开媒体。
7、本评估机构对本估价报告拥有最终解释权。
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